istanbul ofis pazarı genel bakış
Transkript
istanbul ofis pazarı genel bakış
2014 N 30 İKİNCİ ÇEYREK 2 İSTANBUL OFİS PAZARI GENEL BAKIŞ www.propin.com.tr PROPIN olarak ofis pazarındaki uzmanlığımızın getirdiği kalite ve verimlilikle Piyasa Araştırma Raporları hizmetimizi butik şekilde sürdürüyoruz. İSTANBUL ANKARA KURUMA ÖZEL KAPSAMLI RAPOR İstanbul, Ankara ve İzmir’deki ofis yatırımlarınızı yönlendirebilmeniz için ihtiyacınız kapsamında “kurumunuza özel” araştırma raporları hazırlıyoruz. Rapor talepleriniz için [email protected] adresinden ekibimizle iletişime geçebilirsiniz. İZMİR İşimizi özenle yapıyoruz. PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz. 04 ÖZET VE ÖNGÖRÜLER 06 EKONOMİK GÖRÜNÜM 09 BOŞLUK ORANLARI 11 KİRA ORTALAMALARI 14 STOK DEĞİŞİMLERİ Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır. Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz, hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz. ÖZET VE ÖNGÖRÜLER Propin verileri çerçevesinde hazırlanan İstanbul Ofis Piyasası 2014 İkinci Çeyrek Dönem Raporu aşağıda özetlenmektedir; Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarında genel boşluk oranı % 22,8’e yükseldi. B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 8,5 seviyesine çıktı. MİA’da ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binaları için 32 ABD Doları /m² /ay, MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 17 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı % 13,4 seviyesine geriledi. A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 19,2 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu. MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı % 14,5 seviyesine geriledi. A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 21,3 ABD Doları /m² /ay’dır. Talep edilen en yüksek kira bedeli, Levent’te 45 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. 4 www.propin.com.tr İstanbul Ofis Piyasası’nda 2014 ikinci çeyrek dönem hareketli geçti. İlk çeyrek dönemde yapılan yerel seçimin etkisiyle bazı yatırım kararları beklemeye alınmıştı. Başlatılan satın alma süreçlerinin ivmesiyle, seçimin hemen sonrasını takip eden ikinci çeyrek boyunca talepte belirgin bir artış gözlendi. Bu ilgi artışına rağmen ikinci çeyrekte dikkat çekici büyüklükte bir satın alma işlemi tespit edilmedi. Kurumsal kullanıcıların ofis kiralama taleplerinde bir düşüş gözlenmedi. Piyasada halihazırda yer arayan firmaların küçük, orta ve büyük ölçeklerde, farklı kullanıcı profillerine sahip olduğu gözlendi. Yer arayışındaki firmaların 1.500 m2 - 3.000 m2 aralığında geniş kat alanlı ofisleri öncelikli tercih ettikleri görüldü. İnşaatı biten binaların stoka katılmasıyla ofis stokunda bölge bazlı belirgin büyümeler tespit edildi. Genel tabloya bakıldığında, toplam stok içinde MİA’nın payının % 39, MİA Dışı-Avrupa’nın % 20, MİA Dışı-Asya’nın % 33 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Ataşehir] payının % 8 olduğu hesaplandı. Bölge bazında, bir çeyrek dönem içinde en hızlı stok büyümesi yaşayan iki bölge öne çıktı; Levent stokuna 85.000 m2, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe; stokuna 31.000 m2 alan katıldı. Stoktaki en dikkat çekici büyümenin yaşandığı Levent Bölgesi’nde geçen senenin aynı döneminde boşluk oranının % 2,1 olduğu, bir sene sonra, ikinci çeyrekte ise boşluk oranının % 20,5’e fırladığı tespit edildi. 2014 birinci çeyrekte Levent’te, A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 34,2 ABD Doları /m² /ay olup, 2014 ikinci çeyrekte kira ortalaması 37,7 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. Propin olarak önceki çeyrek dönemlerde sunduğumuz İstanbul Ofis Pazar Raporu çalışmalarında, Levent’te stoktaki büyümeye bağlı oluşacak boşluk artışının, bölge kira ortalamasını düşürmeyeceğini öngörmüştük. Boşluk oranındaki bu ciddi artışa rağmen kira ortalamasının 37,7 ABD Doları /m² /ay’a yükselmesi geçmiş raporlarımızda yaptığımız öngörüyü doğrular nitelikte olmuştur. Bu yükselişin ana sebeplerinden biri Levent’te stoka katılan yeni nesil ofis binaları için talep edilen liste rakamının, eski nesil binaların liste rakamlarının çok üzerinde olmasıdır. 2014 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge yine Levent olmuştur. Bölgede talep edilen en yüksek liste kira rakamı 45 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edilmiştir. Levent gibi Ümraniye’de kullanıcılar tarafından yoğun talep görmektedir. Ümraniye’de A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, geçen çeyrekte % 20,5 iken bu çeyrekte % 13,8’e düştü. Ümraniye’de kalan bu boşluk oranını hızlıca eritecek yoğunlukta talep gelmektedir, ancak arzdaki binaların çoğu bölgeye talep gösteren birçok kullanıcının ihtiyacına niteliksel olarak cevap verememektedir. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2014 ikinci çeyrekte az miktarda yükseldiği gözlendi. Özellikle Ümraniye’ye olan yoğun talep, bölge kira rakamının yükselmesinde etkili oldu. MİA Dışı-Asya içerisinde, en yüksek kira 31 ABD Doları /m² /ay olarak Altunizade ve Ümraniye’de talep edildi. Son beş senede hızla büyüyen Ümraniye’de istenen en yüksek kira rakamının, çok daha eski ve oturmuş bir bölge olan Altunizade’de istenen kira rakamına eş olması dikkat çekti. Tüm hakları saklıdır. 5 EKONOMİK GÖRÜNÜM DÖVİZ KURLARI (USD/ TL - EURO/ TL) HAZİRAN 2013 - HAZİRAN 2014 3,5 3 2,5 2 1,5 DOLAR YATIRIMLARIN GETİRİLERİ Dolar Euro Hisse Senedi Mevduat HAZİRAN '13 2,2% 2,6% -11,3% 0,5% TEMMUZ '13 0,3% 1,9% -3,8% 0,5% AĞUSTOS '13 5,2% 5,2% -9,5% 0,7% EYLÜL '13 0,3% 2,1% 12,2% 0,6% EKİM '13 -2,3% -1,1% 4,2% 0,6% KASIM '13 1,4% 0,9% -2,4% 0,6% ARALIK '13 5,6% 6,9% -10,5% 0,7% OCAK '14 6,5% 4,7% -8,8% 0,8% ŞUBAT '14 -2,5% -0,8% 1,1% 0,9% MART '14 -2,6% -2,6% 11,5% 1,0% NİSAN '14 -1,9% -1,5% 5,9% 1,0% MAYIS '14 -1,1% -2,7% 7,3% 0,9% HAZİRAN '14 1,5% 1,8% -1,0% 0,9% 10,3% 15,3% 2,9% 9,6% TABLO NO.1 KAYNAK: TÜİK www.propin.com.tr 2014-06 GRAFİK NO.1 KAYNAK: TÜİK Türkiye ekonomisi 2014 yılı ilk çeyrek büyümesi % 4,3 olarak gerçekleşti. Büyümenin bileşenlerine katkı payları şeklinde baktığımızda, en büyük katkının % 2,9’la net dış ticaretten geldiği görülüyor. Bu dönemde kamu tüketim harcamaları % 8,6, kamu yatırım harcamaları ise % 4,1 reel artış gösterdi. Bu harcamaların milli gelir içindeki oranı daha düşük olduğu için, bu artışın katkı payı ise % 0,9 civarında gerçekleşti. 6 2014-05 EURO MAKRO EKONOMİ SON 12 AY 2014-04 2014-03 2014-02 2014-01 2013-12 2013-11 2013-10 2013-09 2013-08 2013-07 2013-06 1 USD/ TL EUR/ TL Özel sektör cari harcamalarının artış oranı % 2,9’la son beş çeyreğin en düşüğü oldu. Büyümeyle ilgili bir başka negatif gelişme ise, özel sektörün yatırım harcamalarının bu çeyrekte de % 1,3 oranında azalmasıdır. Tüketici güven endeksi Mayıs’ta olduğu gibi Haziran’da da hızlı bir düşüş gösterdi. Bu duruma paralel olarak dört aydır artış eğiliminde olan reel kesimin güven endeksinde de düşüş görüldü. Benzer şekilde perakende sektörü güven endeksi daralırken, hizmet ve inşaat sektörleri güven endeksleri çok az da olsa artış gösterdi. Bu veriler ışığında ikinci çeyrek büyüme hızının, birinci çeyreğin gerisinde kalarak % 4 civarında gerçekleşmiş olduğu otoritelerce tahmin edilmektedir. İŞSİZLİK Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; işsizlik oranı Nisan’da % 9’a gerileyerek, Haziran 2013’ten beri en düşük seviyeye indi. Mart ayında % 9,7’ye gerileyen işsizlik oranı, son iki ayda tek haneli rakamlarda kalmaya devam etti. İşsizlik oranı erkeklerde % 8,4, kadınlarda ise % 10,2 oldu. ENFLASYON Haziran‘da TÜFE (Tüketici fiyat endeksi) % 0,31, Yİ-ÜFE (Yurtiçi üretici fiyat endeksi) ise % 0,06 oranında artış gösterdi. Böylece son 12 aylık enflasyon TÜFE’de % 9,16, Yİ-ÜFE’de ise % 9,75 oldu. İSTANBUL OFİS PAZARI TERİMLER Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir: KİRALIK m2 12.246 NDI KIRALA Ataşehir No.2 RÖNESANS TOWER • 43.000 m² toplam ofis alanı A Sınıfı Ofis Binası: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır. • Adalar manzaralı 1.400 m² büyüklükte geniş ofis katları B Sınıfı Ofis Binası: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır. • Tamamlanma tarihi 2014 4. Çeyrek Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır. Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır. Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir. Kayıp Alan Oranı: Net alanın brüt alana oranıdır. Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar. KİRALIK Mecidiyeköy No.1 V PLAZA • 6.232 m2 ofis alanı • Komple kiralık • Mecidiyeköy’ün merkezinde, D-100 Karayolu’nun üzerinde merkezi lokasyona sahip • Metrobüs ve metroya 1 dakika yürüme mesafesinde • Kullanıma hazır, dekorasyonlu Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr • 250 m²’den başlayan ofis alanları • 4 m brüt tavan yüksekliği • Kullanıcılar: Rönesans Holding, Daikin Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır. Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir. Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği: Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır. Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir. Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır. Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür. Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır. Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar Toplam Ofis Kullanım Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır. Tamamlanma Tarihi: Bir bina inşaatının bittiği tarihtir. Tüm hakları saklıdır. 7 İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar. 8 www.propin.com.tr İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur. İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA DışıAvrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Ataşehir bölgeleri yer almaktadır. Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Piyasası’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri şimdilik raporda yer almamaktadır. Ancak rapor içerisinde “Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri” başlığı altında zaman zaman bahsi geçmektedir. İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI GENEL BOŞLUK ORANLARI KİRALIK 2014 İkinci Çeyrek Levent m2 3.400 NDI A L KIRA No.3 APA NEF 50% • Finans ve iş dünyasının merkezi Levent’te 40% • 12.117 m² toplam ofis alanı • 728 m² kat alanı 10% • Büyükdere Caddesi ve metroya 1 dakika yürüme mesafesinde • İstenilen metrekarelerde ofise sahip olma imkanı 11,2 14,5 8,5 13,4 20% 21,1 22,8 30% • Tamamlanma tarihi 2014 1. Çeyrek 0% MİA A Sınıfı MİA MİA Dışı - Asya MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı- Asya B Sınıfı MİA MİA Dışı- Avrupa Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr MİA Dışı- Asya GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN İstanbul Ofis Piyasası 2014 ikinci çeyrek dönemindeki Genel Boşluk Oranları Grafik 2’de verilmektedir. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 13,4; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 21,1 olarak görüldü. MİA’da 2014 ikinci çeyrek döneminde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 22,8; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 8,5 seviyesinde oldu. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 14,5, B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 11,2 seviyesinde oldu. BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI 2014 İkinci Çeyrek 50% 13,8 11,0 10,9 9,6 13,0 10,4 9,9 20,2 28,3 15,1 10,8 11,8 5,3 4,7 9,9 19,1 7,4 4,3 10% 20,5 19,4 14,7 20% 20,5 30% 21,1 32,7 40% 0% Levent Etiler Maslak A Sınıfı Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe MİA Beşiktaş Balmumcu MİA Dışı- Avrupa Taksim Nişantaşı MİA Dışı- Asya Şişli Fulya Otim B Sınıfı MİA Havaalanı MİA Dışı- Avrupa Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye MİA Dışı- Asya GRAFİK NO.3 KAYNAK: PROPIN Yukarıda yer alan Grafik 3, İstanbul’daki on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki ortalama boşluk oranlarını göstermektedir [1]. Levent’te A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı dikkat çekici bir yükselişle % 20,5 seviyesine çıktı. İnşaatı biten binaların işletmeye açılmasıyla, Levent’teki ofis stoku ve boşluk oranları belirgin şekilde arttı. Bir önceki senenin ikinci çeyrek döneminde Levent’teki boşluk oranının % 2,1 olduğu düşünüldüğünde, Levent’teki güncel boşluk oranındaki bu artış daha net algılanabilir. Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 20,5 seviyesindedir. Propin’e gelen taleplere dayanarak, kullanıldığı haliyle bırakılan, [1] dekorasyon maliyeti düşük olan ofis alanlarına, özellikle bu bölgede talebin arttığı söylenebilir. Kozyatağı’ndaki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı % 20,2 olarak belirlendi. Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranları % 9,9 seviyesinde oldu. Ümraniye’deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı % 13,8’e düştü. Ümraniye’ye, kalan bu boşluk oranını hızlıca eritecek yoğunlukta talep gelmektedir, ancak arzdaki binaların çoğu bölgeye talep gösteren birçok kullanıcının ihtiyacına niteliksel olarak cevap verememektedir. Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı % 14,37 seviyesine gerilemektedir. Tüm hakları saklıdır. 9 İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ KİRALIK-SATILIK Son Dört Çeyrek 30% • 8.014 m² toplam ofis alanı 25% • 815 m² - 971 m² kat alanları 22,8 20% 10% No.5 BİKUR PLAZA 35% 15% Kağıthane 16,1 16,7 16,0 16,2 12,5 12,2 15,2 15,1 14,6 • Cendere Caddesi’nde yüksek görünürlük 14,5 • Güçlü ulaşım bağlantıları 13,4 • Tamamlanma tarihi 2015 2. Çeyrek 5% 0% ‘13 3.Ç ‘13 4.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘14 1.Ç ‘14 2.Ç MİA Dışı- Asya Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr MİA Dışı- Avrupa GRAFİK NO.4 KAYNAK: PROPIN Lokasyon kategorilerine göre A sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk oranlarının son dört çeyrek dönem boyunca değişimi Grafik 4’tedir. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında 2014 birinci çeyrekten ikinci çeyrek döneme geçişte, keskin artış göze çarpıyor. 2014 birinci çeyrekte % 15,1 olan MİA boşluk oranı, 2014 ikinci çeyrekte % 22,8 seviyesine çıktı. Özellikle Levent’teki ofis stokunun artması, MİA’daki genel boşluk oranının yükselmesinde etkili oldu. B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ Son Dört Çeyrek 35% 30% 28,2 28,1 26,6 11,7 11,4 7,5 7,9 6,9 ‘13 3.Ç ‘13 4.Ç 21,1 25% 20% Hem MİA Dışı-Avrupa’da hem de MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2014 birinci çeyrek dönemine göre düşüş kaydetti. 15% 10% 5% 10,4 11,2 8,5 0% KİRALIK-SATILIK Maslak No.4 ECLIPSE MASLAK m2 19.600 I D IL SAT MİA (Büyükdere Aksı) ‘14 1.Ç MİA Dışı- Asya ‘14 2.Ç MİA Dışı- Avrupa GRAFİK NO.5 KAYNAK: PROPIN Lokasyon kategorilerine göre B sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk oranlarının son dört çeyrek dönem boyunca olan değişimi Grafik 5’tedir. • 34.000 m² toplam ofis alanı • 188 m² - 1.516 m² aralığında değişen ofis alanları • Yüksek teknolojiye sahip altyapı • Giriş - çıkışı tamamen bağımsız ofis alanları • Tamamlanma tarihi 2014 3. Çeyrek Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr 10 www.propin.com.tr MİA B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2014 ikinci çeyrek döneminde belirgin şekilde düştü. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, 2014 birinci çeyrekten sonra belirgin şekilde düşüşe geçmiştir. MİA Dışı-Avrupa sınırlarındaki müstakil binalarda gerçekleşen kiralamalar, boşluk oranının düşmesinde etkili oldu. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son dört çeyrek boyunca benzer seyrinde devam ettiği görüldü. İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI GENEL KİRA ORTALAMALARI KİRALIK 2014 İkinci Çeyrek Küçükyalı RÖNESANSBİZ KÜÇÜKYALI m2 22.000 NDI A L KIRA 50$ • 47.000 m² ofis alanı • E-5’le doğrudan bağlantı, metroya 700 m mesafede 32,0 40$ 21,3 • Modern mimarisi ve çevreye duyarlı tasarım 15,3 20$ 13,6 17,0 19,2 30$ • Adalar manzaralı 1.700 m² geniş ofis katları • Kullanıcılar: Bosch Gmbh 10$ • Tamamlanma tarihi 2014 4. Çeyrek 0$ MİA m²/ay A Sınıfı No.6 MİA MİA Dışı - Asya MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı- Asya B Sınıfı MİA MİA Dışı- Avrupa Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr MİA Dışı- Asya GRAFİK NO.6 KAYNAK: PROPIN Grafik 6’da İstanbul Ofis Piyasası 2014 ikinci çeyrek dönemi genel kira ortalamaları verilmiştir. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 19,2 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 13,6 ABD Doları /m² /ay’dır. Propin’in çalışması sonucunda, 2014 ikinci çeyrek dönemde MİA A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 32 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 17 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 21,3 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 15,3 ABD Doları /m² /ay’dır. BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI 2014 İkinci Çeyrek 22,0 9,4 12,7 17,2 16,7 23,4 17,8 22,6 11,6 10$ 16,1 25,7 14,0 26,4 25,6 19,6 33,4 16,0 29,5 28,1 15,5 20$ 20,0 30$ 23,8 32,6 40$ 37,7 50$ 0$ m²/ay Levent Etiler Maslak A Sınıfı Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe MİA Beşiktaş Balmumcu MİA Dışı- Avrupa Taksim Nişantaşı MİA Dışı- Asya Şişli Fulya Otim B Sınıfı MİA Havaalanı MİA Dışı- Avrupa Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye MİA Dışı- Asya GRAFİK NO.7 KAYNAK: PROPIN Grafik 7’de İstanbul’un 12 ofis bölgesi için bölgelere göre kira ortalamaları yer alıyor [2]. Maslak’taki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 28,1 ABD Doları /m² /ay’dır. Levent’te, A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 37,7 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. Propin olarak önceki dönemlerde sunduğumuz İstanbul Ofis Pazar Raporu çalışmalarında, Levent’teki stokta oluşacak büyümeye bağlı boşluk artışının, bölge kira ortalamasını düşürmeyeceğini öngörmüştük. Boşluk oranının % 20,5’e fırladığı 2014 ikinci çeyrek döneminde, Levent’teki kira ortalamasının 37,7 ABD Doları /m² /ay’a yükselmesi geçmiş raporlarda yaptığımız öngörüyü doğrular nitelikte olmuştur. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 29,5 ABD Doları /m² /ay’dır. [2] Ümraniye’de boşluk oranlarının düşmesi ve talebin yoğun şekilde sürmesi nedeniyle, Ümraniye kira ortalamasının yükseldiği görüldü. Ümraniye A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması bu çeyrekte 22 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır. Tüm hakları saklıdır. 11 İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ KİRALIK-SATILIK Son Dört Çeyrek 31,1 30$ 25$ 20$ 32,0 31,0 30,3 No.8 VERA PLAZA . 35$ Altunizade . . NILENDIİ FIYAT YE • 1.660 m² ofis alanı 21,1 20,6 15$ 20,9 20,4 21,3 19,2 19,9 19,2 • 217 m² - 506 m² kat alanı • Müstakil ya da kat kat kiralama ve satın alma olanağı 10$ • Her iki cepheden de binaya giriş 5$ • Metrobüs Altunizade İstasyonu’na 500 m. mesafede 0$ m²/ay ‘13 3.Ç ‘13 4.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘14 1.Ç MİA Dışı- Asya • Boğaziçi Köprüsü’ne kolay ulaşım ‘14 2.Ç • İskan belgeli MİA Dışı- Avrupa GRAFİK NO.8 KAYNAK: PROPIN Propin’in düzenli çalışmalarında elde ettiği veriler ışığında hazırlanan, lokasyon kategorilerine göre A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının son dört çeyrekteki değişimi Grafik 8’dedir. MİA A sınıfı ofis binaları kira ortalamalarının 2014 ikinci çeyrekte yükseldiği görülüyor. Levent’te stoka katılan yeni nesil ofis binaları için talep edilen kira liste rakamının, eski nesil binaların kira rakamlarının çok üzerinde olması bu yükselişin ana nedenlerindendir. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2014 ikinci çeyrekte az miktarda yükseldiği gözlendi. Kira ortalamasındaki bu yükselişte, özellikle Ümraniye’ye olan yoğun talebin etkisi oldu. Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ Son Dört Çeyrek 35$ 30$ 25$ MİA Dışı-Avrupa’daki kira ortalamalarının inişli çıkışlı seyrine devam ettiği gözlendi. 20$ 15$ KİRALIK-SATILIK Zincirlikuyu No.7 ISTANBLOOM • 9.361 m2 ofis alanı • 1.944 m2 , 2.797 m2 , 4.613 m2 3 ofis katı • Kat kat ya da tamamını kiralama imkanı •Yüksek otopark kapasitesi ve servis araçları için ayrı bekleme alanı • Katlarda iç bahçe ve teras • Tamamlanma tarihi 2014 1. Çeyrek Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr 12 www.propin.com.tr 10$ 17,9 18,2 14,4 13,9 13,7 12,6 13,2 11,9 16,2 17,0 15,3 13,6 5$ 0$ m²/ay ‘13 3.Ç MİA (Büyükdere Aksı) ‘13 4.Ç ‘14 1.Ç MİA Dışı- Asya ‘14 2.Ç MİA Dışı- Avrupa GRAFİK NO.9 KAYNAK: PROPIN Lokasyon kategorilerine göre B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının son dört çeyrek dönem boyunca değişimi Grafik 9’dadır. MİA B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması eğrisine bakıldığında, 2014 ikinci çeyrekte bir önceki çeyrek döneme göre büyük bir değişiklik görülmüyor. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının 2014 ikinci çeyrekte yükseldiği gözlendi. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının düşmesinin de etkisiyle, bölgedeki kira ortalama eğrisinin yükseliş trendine girdiği görüldü. İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA ORTALAMALARI İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN “EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI Son Dört Çeyrek 70$ 31 25 25 25 30 30 28 24 16 20$ 26 25 25 26 23 23 23 31 31 35 35 35 35 35 33 49 30$ 30 46 43 45 40 30 30 35 35 35 35 35 35 38 35 40 44 45 45 45 40 40$ 40 50$ 51 60$ 10$ 0$ m²/ay Levent Etiler Maslak Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe 13-3Ç 13-4Ç Beşiktaş Balmumcu 14-1Ç Taksim Nişantaşı MİA 14-2Ç Şişli Fulya Otim MİA Dışı-Asya 14-2Ç Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye MİA Dışı-Avrupa 14-2Ç GRAFİK NO.10 KAYNAK: PROPIN Son dört çeyrekteki “Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları” Grafik 10’da yer alıyor [3]. 2014 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge Levent oldu. Bölgedeki en yüksek kira 45 ABD Doları /m² /ay’dır. MİA Dışı-Asya bölgesi içerisinde, en yüksek kira bedeli Altunizade ve Ümraniye’de, 31 ABD Doları /m² /ay olarak talep edilmiştir. Son beş senede hızla büyüyen Ümraniye’de istenen en yüksek kira rakamının, çok daha eski ve oturmuş bir bölge olan Altunizade’de istenen rakama eş olması dikkat çekicidir. [3] Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 11. sayfada yer almaktadır. KİRALIK-SATILIK Kağıthane No.9 PREMIER KAMPÜS OFİS • 58.136 m² ofis alanı • 40 m² - 1.000 m² arası değişen büyüklükte ofis alanları • Kendi lobisine sahip özel girişli 10.000 m²’lik ofisler • Dikey binalar yerine, az katlı yatay binalar ve yeşil alanlar • Zengin sosyal olanaklar, alışveriş, eğlence ve aktivite alanları • Tamamlanma tarihi 2015 4. Çeyrek Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr KİRALIK 9.700 m DI N KIRALA 2 Ataşehir No.10 BÜYÜKHANLI PLAZA • 16.968 m² toplam ofis alanı • 1.212 m² kat alanı • İstanbul’un finans merkezi Ataşehir’de, E5 ve TEM yollarının kesiştiği noktada • Kozyatağı Metro istasyonuna yürüme mesafesinde • Kullanıcılar: Peugeot, Herbalife, Schneider Electric, Sırma, Danone Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr Tüm hakları saklıdır. 13 İSTANBUL OFİS PAZARI A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI A SINIFI BİNALARDA BÖLGELERE GÖRE KARŞILAŞTIRMALI STOKLAR 2014 İkinci Çeyrek 2014 birinci çeyrek dönemine ait A sınıfı ofis binalarını içeren İstanbul Ofis Pazarı’ndaki mevcut on iki bölge ve gelişmekte olan dört ofis bölgesini içeren stok bilgileri Grafik 11 ve Grafik 12’de verilmiştir. MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]; Büyükdere aksındaki projelerin kullanıma açılması ile MİA’nın 2014 ilk çeyreğine göre toplam stok içindeki payı arttı. Buna göre; 2014 ilk çeyrekte %38 olan pay, 2014 ikinci çeyrek döneminde %39 oranına yükseldi. İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri %8 MİA Dışı Asya MİA %39 %33 MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; 2014 ilk çeyrekte %21 olan toplam stok içindeki pay, bölge stok rakamının diğer bölgelerdeki artışa ayak uyduramaması sebebi ile 2014 ikinci çeyrek döneminde % 20 oranına geriledi. MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; toplam stokun % 33’ünü oluşturdu. 2014 ikinci çeyrekte Kozyatağı dışındaki diğer bölgelerdeki stokların değişmediği görüldü. MİA Dışı Avrupa %20 Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, KartalMaltepe, Ataşehir]; bölgedeki stokta artış olup, toplam stok içindeki payı %8’e yükseldi. 2014 ikinci çeyrek döneminde Bomonti ve Piyalepaşa bölgelerinde stoka eklenen ofis projeleri, payın artmasını sağladı. GRAFİK NO.11 KAYNAK: PROPIN A SINIFI TOPLAM OFİS STOK (m2) Etiler Maslak %20,2 %13,8 %15,1 1 %10,9 2 %9,9 100.000 %19,1 200.000 %14,7 300.000 %11,8 400.000 %5,3 500.000 %32,7 %20,5 %20,5 600.000 * Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir. 3 0 Levent m² Zincirlikuyu Esentepe Gayrettepe Beşiktaş Balmumcu MİA Taksim Nişantaşı MİA Dışı- Avrupa Şişli Fulya Otim Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye MİA Dışı- Asya GRAFİK NO.12 KAYNAK: PROPIN KİRALIK Ataşehir No.11 RÖNESANSBİZ ATAŞEHİR No.12 AKSOY PLAZA • 15.000 m² toplam ofis alanı • 1.678-1.927-1.734 m² kat alanları • Ataşehir merkezine, TEM ve E-5 Otoyoluna yakın lokasyonda • %90 kat alanı verimliliği ve yatay ofis konsepti • Konumuyla yüksek görünürlük ve reklam potansiyeline sahip • Her katta balkon alanları Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr www.propin.com.tr 2 1.800 mNDI A L A KIR Maslak • 44.000 m² toplam ofis alanı • Tamamlanma tarihi 2015 4. Çeyrek 14 KİRALIK • Metro istasyonuna yürüme mesafesinde • Kullanıcılar: Turcas Petrol, Aksoy Holding Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr RÖNESANS TOWER A+ Sınıfı Ofislerde Rönesans Dönemi Başlıyor! Rönesans Tower, yenilikçi ofis çözümleri ve merkezi konumuyla hedeflerinize ilham vermek için Kozyatağı’nda sizi bekliyor! Rönesans Tower’ın kiralık ofisleri hakkında detaylı tanıtım kitapçığı edinmek ve binayı ziyaret etmek için, lütfen PROPIN’le iletişime geçiniz. Propin, malsahibi tarafından tek yetkili aracı danışman firma olarak yetkilendirilmiş olup, kiracıdan herhangi bir aracılık hizmet bedeli talep etmemektedir. • 43.000 m2 kiralanabilir ofis alanı • Tek katta 1.400 m2’ye kadar adalar manzaralı ofisler • 250 m2’den başlayan kiralama seçenekleri • % 85’e varan kat verimliliği • Kullanıcılar: Rönesans Holding, Daikin • 2014 4. Çeyrek’te teslim +90 212 217 8555 [email protected] ARACILIK HİZMETLERİ Kullanıcı Danışmanlığı Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı Kontrat Yenileme Danışmanlığı Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı Kontrat Yenileme Danışmanlığı DANIŞMANLIK HİZMETLERİ Piyasa Araştırma Raporları Ofis Fizibilite Raporları Proje Geliştirme Danışmanlığı Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbul T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 [email protected] www.propin.com.tr