turkey real estate revıew

Transkript

TURKEY REAL ESTATE
REVIEW
SECOND HALF 2013 | İKİNCİ YARI 2013
Accelerating success.
colliers INTERNATIONAL RESEARCH
We have the pleasure of introducing to you our latest
research on the Turkish real estate market.
Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma
raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız.
Our semi-annual reports comprising all commercial property
market sectors include the most thorough and recent data,
therefore are placed among “the most desired research
publications” by most real estate experts in Turkey and
abroad.
6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari
gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri
içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları
tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında
yer almaktadır.
We are more than happy to be able to share with you our
market knowledge and experience in order to accelerate
your success.
Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında
katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir,
zevkle okumanızı dileriz.
Enjoy Reading!
Kerim Cin
Managing Partner
Colliers International | Turkey
Kerim Cin
Yönetici Ortak
Colliers International | Türkiye
This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties
of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their
own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this
document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2013. All
rights reserved.
Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil
ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi
bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve
teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli
malıdır. ©2013 Tüm hakları saklıdır.
www.colliers.com
CONTENTS | İÇERİK
TURKEY real estate review | second HALF 2013 | ikinci YARI 2013
TURKEY REAL ESTATE REVIEW
Economy 4
Ekonomi 4
Istanbul Office Market 6
İstanbul Ofis Piyasası 6
Istanbul Industrial Market 10
İstanbul Endüstriyel Piyasası 10
Hotel Market 14
Otel Piyasası 14
Istanbul Retail Market 18
İstanbul Perakende Piyasası 18
Istanbul Residential Market 20
İstanbul Konut Piyasası 20
for further ınformatıon | daha fazla bİlgİ İçİn
Kerim Cin
Colliers International | Turkey
Managing Partner I Turkey
Büyükdere Cad. No: 108
[email protected]
Enka Binası Kat: 6
34394 Esentepe, Şişli
Neslihan Kurtuluş
Istanbul, Turkey
Head of Advisory Department I Turkey
[email protected]
Main +90 212 288 62 62
Fax +90 212 347 07 94
Lara Gezgin
Marketing & PR Manager I Turkey
[email protected]
www.colliers.com
turkey real estate revıew | SECOND half 2013 | İKİNCİ YARI 2013
Economy
Ekonomi
Turkey Economic Review
Türkiye’nin Ekonomik Görünümü
Turkish economy, which performed below expectations with a 2.2%
growth rate in 2012, grew 3% in the first quarter of 2013 compared to the
same period last year. Overall, economic indicators show that the economy improved in the first half of 2013 compared with 2012. Even though
a recovery on the current account deficit and inflation was observed as
a result of the precautionary measures applied in 2012, the decline in
the consumption had led to a slowdown in economic growth for 2012.
The increase of the domestic consumption revived the economic activities and contributed to growth in the first quarter
of 2013. In addition to the domestic consumption, the 80% increase in public investment expenditures has contributed to
growth despite the decline in the private investment spending.
2012 yılı sonunda %2,2 oranıyla beklentilerin altında büyüyen Türkiye
ekonomisi, 2013 yılının ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre
%3 oranında büyümüştür. 2013 yılı ilk yarısındaki göstergelere göre, ekonomide 2012 yılına göre bir iyileşme görüldüğü söylenebilir. 2012 yılında
alınan önlemlerle cari açıkta ve enflasyonda iyileşme görülmüş, ancak
tüketimin azalması ekonomik büyümenin yavaşlamasına yol açmıştır.
2013 yılı ilk çeyreğinde, 2012 yılında gerileyen iç tüketimin artması ekonomik aktiviteyi tekrar canlandırmış ve büyümeye katkı sağlamıştır. İç tüketim dışında, özel sektör yatırım harcamaları bir önceki yılın aynı dönemine göre gerilerken; kamu
yatırım harcamalarının %80 artması büyümeye katkı sağlamıştır.
Temel Ekonomİk Göstergeler
KEY ECONOMIC INDICATORS
2011
2012
2013
2014
Büyüme
%8,5
TÜFE
%10,5
%2,7*
4%*
4,5%*
%6.2
6,2%*
5%*
-$77,0
-$55,1*
-$60,1*
-$61,2*
Cari Açık/GSYİH
%9,9
%6,8*
6,9%*
7,1%*
İşsizlik Oranı
%9,8
%9,3*
8,9%*
8,8%*
2011
2012
2013
2014
Real GDP Growth
8,5%
2,7%*
4%*
4,5%*
CPI
10,5%
6.2%
6,2%*
5%*
Cari Açık
Current Account Deficit
(Billion USD)
-$77,0
-$55,1*
-$60,1*
-$61,2*
(Milyar ABD Doları)
Current Account Deficit
/ GDP
9,9%
6,8%*
6,9%*
7,1%*
Unemployement Rate
9,8%
9,3%*
8,9%*
8,8%*
Kaynak: Reuters, TCMB, Dünya Bankası, Türkiye İş Bankası
* Henüz açıklanmadı, tahmini veriler.
Source: Reuters, Central Bank of Turkey, World Bank, Türkiye İş Bank
* Forecasted data, no public data announced yet.
The policies applied at the last quarter of 2012 and at the first quarter
of 2013 in order to stimulate the economy, boosted the local demand
while putting a pressure on the current account deficit and inflation.
In addition to the concerns arising from domestic market trends, recent
developments in global markets also had an effect on Turkish economy.
Along with improvements in the global economy, the US Federal
Reserve announced that it will tighten the asset purchase policy before
the end of 2013 and end asset purchases in mid-2014. Following this
statement, short-term capital started to stream out of emerging markets including Turkey. As a result, the US dollar has risen 7% against
the Turkish Lira. In order to counteract the money outflow and to stop
the increase in the US dollar exchange rate, the Central Bank of Turkey
opened forex-selling auctions and increased the interest rates to 7.25%
with a 75 base point raise.
p. 4
| Colliers International
2012 yılının son çeyreğinde ve 2013 yılının ilk çeyreğinde ekonomiyi canlandırma amacıyla uygulanan politikalar iç talebi canlandırırken, cari açık
ve enflasyon üzerinde baskı yaratmaktadır.
Türkiye’nin iç piyasa kaynaklı endişelerinin yanı sıra, global piyasaların
seyri de Türkiye ekonomisi üzerinde etkili olmaya devam etmektedir.
Küresel ekonomide görülen iyileşmelerle birlikte ABD merkez bankası FED, 2013 yılı sonundan önce varlık alım politikalarını daraltacağını
ve 2014 yılı ortasında da sonlandıracağını açıklamıştır. Bu açıklamanın ardından Türkiye’nin de aralarına bulunduğu gelişmekte olan ülkelerden para çıkışı olmaya başlamış, Türk Lirası ABD Doları karşısında
değer kaybetmeye başlamış, faiz oranları yükselmeye başlamıştır.
Türkiye piyasasından para çıkışıyla birlikte ABD Doları TL karşısında yaklaşık %7 oranında değer kazanmıştır. TCMB, para çıkışını azaltmak ve ABD Doları’ndaki yükselişi sonlandırmak için döviz satım ihaleleri düzenlemiş, ardından da faiz koridorunun üst
bandını 75 baz puan artırarak, faiz oranını %7,25’e yükseltmiştir.
GDP
In 2013, Turkish economy is expected to perform better than in 2012
and grow by 4%. According to the data published by the Turkish
Statistics Institute, in the first quarter of 2013 GDP increased by
3% over the same period last year; while in 2012 the same increase was 2.2%. While the consumption increase contributed by
2.8% and the private and public investments contributed by 0.1% to
the GDP growth, the net export had no affects. The market expectation regarding the GDP growth by the end of 2013 is around 4%.
Due to the labor force participation which is higher than the growth
of employment, the unemployment rate in the first quarter of 2013
has increased by 0.2 over the same period of the previous year.
According to the data published by the Turkish Statistics Institute,
in November 2012 the unemployment rate was 10.1%.By the end
of 2013, the unemployment rate is expected to come down to 8.9%.
Inflation
As a result of the slowdown in the domestic demand, the inflation rate has been 6.2% in 2012. This was within the range projected by the Central Bank and had a positive impact on its credibility.
According to the Central Bank’s report published in July 2013, the inflation rate in 2013 is forecasted to be between 5.2-7.2%, with midpoint
at 6.2%, and 2014 inflation rate is forecasted to be between 3.3-6.7%,
with midpoint at 5%. In line with the developments in the global markets,
in particular increasing exchange rates and rising oil prices, the Central
Bank revised its previous inflation rate forecast upwards by 0.9 points.
GSYİH
Türkiye ekonomisinin, 2013 yılı itibarıyla büyüme anlamında 2012 yılına
göre daha iyi bir performans gerçekleştirerek yaklaşık %4 oranında büyümesi beklenmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan verilere göre, GSYH
2013’ün ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3 düzeyinde arttı.
GSYH, 2012’de sabit fiyatlarla %2,2 oranında artmıştı. GSYH artışına, tüketim %2,8, özel sektör ve kamu yatırımları %0,1 oranlarında katkı sağlarken net ihracatın büyümeye etkisi olmamıştır. Piyasa tarafından 2013 yılı
sonunda GSYH büyümesinin %4 civarında olacağı tahmin edilmektedir.
İşsizlik rakamı, işgücüne katılımın istihdam artışını üzerinde seyretmesi dolayısıyla 2013 yılı ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı ayına göre
0,2 puan artış kaydetmiştir. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine
göre Mart ayındaki işsizlik rakamı %10,1 olarak gerçekleşmiştir. 2013
yılsonunda işsizlik oranının %8,9 oranına gerilemesi beklenmektedir.
Enflasyon
2012 yıllık enflasyon oranı, Merkez Bankası’nın hedeflediği aralıkta gerçekleşerek Merkez Bankasının kredibilitesini olumlu etkilemiştir. İç talepteki yavaşlamanın etkisiyle 2012 yılsonu enflasyonu %6,2 olmuştur.
2013 yılı üçüncü enflasyon raporunu Temmuz ayında yayınlayan Merkez
Bankası, 2013 yılında enflasyonun orta noktası %6,2 olmak üzere %5,2-7,2
aralığında; 2014 yılında ise orta noktası %5 olmak üzere %3,3-6,7 aralığında gerçekleşmesini beklemektedir. Merkez Bankası, global piyasalardaki
gelişmelere paralel olarak artan döviz kurlarının ve petrol fiyatlarının etkisiyle daha önceki enflasyon tahminini 0,9 puan yukarı yönlü revize etmiştir.
Colliers International |
p. 5
The average inflation rates since 2004 are shown in the graph below.
Aşağıdaki grafik 2004’ten bugüne kadar gerçekleşen ortalama enflasyon
oranlarını göstermektedir.
- Average CPI
12,00%
10,00%
10,40%
9,60%
10,00%
8,60%
8,60%
8,00%
12,00%
8,80%
8,20%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
8,80%
8,20%
6,16%
6,00%
6,45%
6,30%
8,60%
8,60%
8,00%
6,16%
10,40%
9,60%
2012
6,45%
6,30%
0,00%
2013
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Interest Rates and Loans
Faiz Oranları ve Krediler
Monthly interest rates on mortgage loans were up to 1.20% at the
beginning of 2012. However, as the top-end of the interest rate band
decreased under the control of the Central Bank, the monthly average
rate has come down to 0.67%in June 2013.
As a result of this decrease in mortgage loan interest rates and campaigns,
mortgage loans in Turkey continued to grow after their decline since the
beginning of 2012. The used housing loans in the first half of 2013,
increased by 23% compared to the same period of the previous year.
Starting from June 2013 and due to the fear caused by increasing exchange rates and inflation, interest rates on loans showed an
upward trend. In the second half of 2013, the interest rates on loans
are expected to show a limited increase due to rising exchange rates.
In May 2012, a new real estate law concerning foreigners buying properties in Turkey was approved. The law put an end to reciprocity and increased the amount of land the foreigners can purchase in Turkey from 2.5 hectares to 30 hectares. As stated in our
previous issue, the expected sales boost from the Middle Eastern
buyers began to take place starting from the first half of 2013.
Türkiye’de 2012’nin başından beri düşen konut kredisi faiz oranları ve kampanyaların etkisiyle kullandırılan konut kredisi artmaya devam etmiştir. 2013 yılının ilk yarısında kullanılan konut kredisi önceki yılın aynı dönemine göre %23 artış göstermiştir.
Konut kredileri faiz oranları 2012 yılı başlarında aylık ortalama %1.20 seviyelerine kadar yükselmişken, yıl içerisinde faiz
alt ve üst koridorunun sistemli bir şekilde indirilmesiyle 2013
Haziran ayında aylık ortalama %0,67 seviyelerine gerilemiştir.
Ancak, Haziran ayından başlayarak yükselen döviz kuru ve enflasyon oranının endişesiyle kredi faiz oranları tekrar artış eğilimine girmiştir. 2013 yılı ikinci yarısında kredi faiz oranlarının döviz kuruna bağlı olarak sınırlı da olsa yükselmesi beklenmektedir.
2012’nin Mayıs ayında, yabancı ülke vatandaşların gayrimenkul edinmesine ilişkin yeni bir yasa kabul edilmiştir. Yasa, yabancı ülke vatandaşlarına konut satışında aranan mütekabiliyet şartını ortadan kaldırıp ve yabancı ülke vatandaşlarının satın alabileceği arazi
yüzölçümü sınırını ise 2,5 hektardan 30 hektara çıkarmıştır. Daha
önceki sayımızda belirttiğimiz Ortadoğu kaynaklı alımlarda artış beklentisi, 2013 yılının ilk yarısında gerçekleşmeye başlamıştır.
Istanbul Office Market
İstanbul Ofis Piyasası
Current Supply
Mevcut Durum
Compared to the second quarter of 2013, the A Class office space in
Istanbul increased by 2% and reached 1,628,565 m² while B Class office stock reached to 723,067 m². The distribution of the existing stock
and the average vacancy rates are presented in the table below:
İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2013 yılı
ikinci çeyreğine göre %2 oranında artarak 1.628.565 m² olurken B sınıfı
stok 723.067 m² olmuştur. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk
oranları şöyledir:
Class
Asia
Europe
Istanbul
Total
Total Office Area
A
(sqm)
494,610
(%)
13,42
B
275,321
6,54
A
1,133,955
16,92
B
447,746
6,97
A
1,628,565
15,85
B
723,067
6,80
Source: Colliers International
p. 6
Average Vacancy Rate
Sınıf
Asya
Avrupa
İstanbul
Toplam
A
Toplam Ofis Alanı
Ortalama Boşluk Oranı
(m )
494.610
(%)
13,42
2
B
275.321
6,54
A
1.133.955
16,92
B
447.746
6,97
A
1.628.565
15,85
B
723.067
6,80
Kaynak: Colliers International
Rents
Kira Rakamları
When we look at the average asking rents during the third quarter of
2013, we observe an increase in Airport, Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş
and Şişli regions and a slight decrease in Kozyatağı and Taksim
regions. The average asking rate increase in the Airport region is due
to the high asking rate of the single-tenant office building that became
recently vacant.
Due to the lack of new supply and demand in Altunizade, Ümraniye,
Kavacık, Levent and Etiler regions, the average asking rates remained
stable.
2013 üçüncü çeyreğindeki ortalama kira rakamlarına baktığımızda Havaalanı, Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş ve Şişli bölgelerinde artış, Kozyatağı ve Taksim bölgelerinde ise az oranda bir azalış görülmektedir. Havaalanı bölgesindeki kira artışı, yeni boşalan tek
kiracılı ofis binası için istenen yüksek kira rakamından kaynaklanmaktadır. Altunizade, Ümraniye, Kavacık, Levent ve Etiler bölgelerinde ise yeni arz ve talep oluşmaması nedeniyle kiralar sabit kalmıştır.
50
50
$40.0
40
30
20
$20.0 $19.6 $21.3 $19.2
$25.8
$15.2
$38.4 $36.4
$39.9
$40,0
40
$31.2
30
$22.1
20
10
10
0
0
$20,0 $19,6 $21,3 $19,2
$25,8
$38,4 $36,4
$39,9
$31,2
$22,1
$15,2
ASKING RENT
p. 7
Vacany Rates
Boşluk Oranları
We observe an increase in the office vacancy rates in the European
Side and a decrease in the Asian side.
2012 yılının son çeyreği boyunca Avrupa Yakası boşluk oranlarında artış,
Asya Yakası boşluk oranlarında düşüş yaşanmıştır.
400.000
400,000
300,000
21.37%
8.49%
300.000
2.01%
14.98%
200,000
48.21%
30.23%
7.79%
100,000
0.00%
1.56%
15.62% 5.34%
5.29%
21,37%
8,49%
2,01%
14,98%
200.000
48,21%
30,23%
7,79%
100.000
0,00%
1,56%
15,62% 5,34%
5,29%
-
-
OCCUPIED SPACE
VACANT SPACE
DOLU ALAN
In 2013, A Class office vacancy rates in the European Side have increased to 16.92% in the third quarter from 13.33% in the second quarter. In the same period, the vacancy rates in the Asian Side have decreased to 13.42% in the third quarter from 17% in the second quarter.
Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranları 2013 yılının ikinci çeyreğinde
%13,33 iken 2013 yılının üçüncü çeyreğinde %16,92’ye yükselmiştir. Aynı
dönemde Anadolu Yakası A sınıfı boşluk oranları 2013 yılının ikinci çeyreğinde %17 iken; 2013 yılının üçüncü çeyreğinde %13,42’ye gerilemiştir.
Future Stock
Gelecek Stok
An office supply of 1,566,890 m² will be added to Istanbul’s existing
office stock during the next three years, 40% of which will be constructed in Maslak-Levent line, 20% in Şişli-Kağıthane, 24% in Kozyatağı,
7% in Gayrettepe, 7% in Ümraniye, 1% in Taksim and 1% in Kavacık.
Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul spekülatif kiralanabilir ofis stokuna eklenecek yaklaşık 1.566.890 m² ofis alanının %40’ı Maslak-Levent aksında inşa edilecektir. Gelecek stokun
%20’si Şişli-Kağıthane, %24’ü Kozyatağı, %7’si Gayrettepe, %7’si
Ümraniye, %1’i Taksim ve %1’i Kavacık bölgesinde yer alacaktır..
The following chart shows the breakdown of the future office
stock in Istanbul that is under construction and in planning stage:
Yapımı devam eden ve planlama aşamasında olan gelecek ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir:
Future Stock (sqm)
400,000
374,670
348,676
281,079
300,000
gelecek Stok (m²)
400.000
313,380
348.676
313.380
281.079
200.000
200,000
103,910
100,000
23,717
0
NT
E
EV
L
AK
L
AS
M
p. 8
374.670
300.000
113,044
K
CI
VA
KA
103.910
100.000
8,414
23.717
0
E
EP
T
ET
YR
GA
NT
VE
LE
K
LA
AS
M
113.044
8.414
K
CI
VA
KA
ET
YR
GA
PE
TE
The following chart presents a breakdown of the estimated office
pipeline by year.
18%
İstanbul’da gelecek stoka eklenecek ofislerin tamamlanma yıllarına göre
dağılımı da aşağıda gösterilmiştir.
2013
18%
26%
2014
2014
2015
2015
2016
27%
2013
26%
2016
27%
29%
29%
Serviced Office Trend
Hazır Ofis Trendi
The ready-to-use offices, available for daily, weekly or monthly uses,
also provide services starting from the search for suitable offices according to the needs of the tenants to mail and telephone answering.
Companies that provide ready-to-use offices can also accommodate
requests for other countries using their affiliates in related countries.
Recently serviced offices are being favored by companies with limited number of employees. The furnished offices where all the infrastructure needs of
the tenant can be met by the lender minimize the setup and relocation costs.
Regus,
Plaza
Cubes,
Nart
Business
Center,
Windowist
and Servcorp are the leading companies in this sector.
Günlük, haftalık, aylık kullanımlar sağlayan hazır ofis sisteminde kiracının tüm gereksinimleri göz önüne alınarak uygun ofis bulunması ve istenildiği takdirde postaların ve telefonların yönlendirilmesi gibi destek
hizmetler de sunulmaktadır. Hazır ofis hizmeti sağlayan firmalar, kullanıcıların çeşitli ülkelerdeki taleplerini diğer ülkelerde bulunan bağlantılı oldukları ofislerle karşılayabilmektedir. Son zamanlarda hazır ofisler genelde az sayıda çalışanı olan firmalar tarafından tercih edilmeye
başlamıştır. Kiralayan firmalar tarafından kiracının istediği tüm donanımların karşılanabildiği mobilyalı ofisler, kurulum ve taşınma maliyetlerini minimuma indirmektedir. Regus, Plaza Cubes, Nart Business
Center, Windowist ve Servcorp bu sektörde öne çıkan firmalardır.
Regus provides services in 1,500 locations in 600 cities covering 100 countries. The company started its services in Palladium,
BeybiGiz Plaza and Kanyon in Istanbul, extended its operations to
Selenium Plaza, Trump Tower, 1.Levent Plaza, Nidakule Göztepe
and Levent193. Regus that expands its operations in Turkey continues its investments. Per person/desk rates are; $1,200 USD - $1,500
USD in Levent region and Trump Tower, $1,000 USD - $1,300 USD
in Maslak – Fulya and $800 USD - $1,000 USD in the Asian side.
Plaza Cubes provides offices
Plaza and Akkom Ofis Park.
tions in 40 countries. Daily,
are available at an average
in Metro City, Sun Plaza, Spring Giz
The company operates in 850 locamonthly and yearly contract periods
rate of $950 USD per person/desk.
Nart Business Center operating in Levent Polcenter on 5,000 m²
area provides ready-to-use offices in various sizes from 20 m² to
1,500 m². The offices are available for 6 to 12 months contract periods including all services for a monthly package rate that varies from $850 USD to $10,000 USD. The room rates start from
$99 USD and the shared offices that are suitable for the occupancy of few companies are available from $300 USD - $400 USD.
Windowist Tower in Maslak also provides service in ready-to-use office concept. Hourly, daily and weekly short term rentals are provided.
Servcorp that provides service in Tekfen Tower and Orjin Building in
Istanbul operates in 140 locations in 20 countries. Minimum contract
period is one month.
Regus, 100 ülkede 600 şehirde ve 1500 lokasyonda hizmet vermektedir. İstanbul’da Palladium, Beybi Giz Plaza ve Kanyon’da faaliyetlerine başlayan firma Selenium Plaza, Trump Tower, 1. Levent
Plaza, Nidakule Göztepe ve Levent 193’te de hizmet vermektedir.
Türkiye’deki ofis ağını genişleten Regus, yatırımlarına devam etmektedir. Kişi başı masa fiyatları Levent bölgesi ve Trump Tower için
$1.200 - $1.500 ABD Doları, Maslak - Fulya 1.000 - $1.300 ABD Doları
ve Asya yakasi için $800 - $1.000 ABD Doları olarak değişmektedir.
Plaza Cubes, Metro City, Sun Plaza, Spring Giz Plaza ve Akkom
Ofis Park’ta ofis sunmaktadır. 40 ülkede 850 lokasyonda hizmet vermektedir. Kontrat süreleri günlük, aylık ve yıllık olan ofislerin kişi
başı masa fiyatları ortalama $950 ABD Dolarından başlamaktadır.
Levent Polcenter’da faaliyet gösteren Nart Business Center 5.000 m²
alanda kurulmuş olup kiracılara 20 m²’den 1.500 m²’ye kadar değişik büyüklüklerde hazır ofisler sunmaktadır. Kontrat süreleri 6 ay ile 12
ay olan ofislerin, tüm hizmetlerin içinde bulunduğu aylık paket fiyatları $850 ile $10.000 ABD Doları arasında değişmektedir. Oda kullanımı $99 ABD Dolarından ve birkaç firmanın ortak kullanabildiği paylaşımlı ofis fiyatları ise $300-$400 ABD Dolarından başlamaktadır.
Maslak’ta bulunan Windowist Tower da hazır ofis konseptindedir. Kısa
süreli kiralamalar saatlik, günlük ve haftalık olarak değişmektedir.
İstanbul’da Tekfen Tower ve Orjin Binasında faaliyet gösteren Servcorp 20
ülkede 140 lokasyonda hizmet vermektedir. Kontrat süreleri minimum aylık
olarak yapılmaktadır.
p. 9
Istanbul Industrial Market
İstanbul Endüstriyel Piyasası
There was no significant change in industrial rental rates during first
half of 2013. As shown in the following map, the region comprising
Samandıra and Kartal still has the highest asking rental rates. An analysis of the average asking prices for vacant plots and asking rents for
warehouses shows that the İkitelli-Yenibosna region on the European
side and the Samandıra-Kartal region on the Asian side have the highest rates per m². The lowest average asking prices and asking rents
are observed in the regions of Çerkezköy and Silivri.
2013’ün ilk yarısında endüstriyel gayrimenkul kira fiyatlarında
önemli bir değişiklik yaşanmamıştır. Aşağıdaki haritada gösterildiği gibi, en yüksek kira bedelleri Samandıra ve Kartal bölgelerinde talep edilmektedir. Boş arazi ve depolar için talep edilen kiralar
üzerine yapılan araştırmaya göre, metrekare başına en yüksek kira bedelleri Avrupa yakasında İkitelli-Yenibosna bölgesinde ve Anadolu yakasında Samandıra-Kartal bölgesinde talep edilmektedir. Talep edilen en
düşük kira bedelleriyse Çerkezköy-Silivri bölgesinde gözlemlenmektedir.
Organized Industrial Zones (OIZ)
The concept of the “Organized Industrial Zones” emerged in industrialized countries towards the end of the 19th century as a means to
promote, plan, and manage industrial development.
Organize Sanayi Bölgeleri (OSB)
“Organize Sanayi Bölgesi” konsepti 19. yüzyılın sonlarına doğru sanayileşmiş ülkelerde, endüstriyel gelişimi desteklemek, planlamak ve yönetmek
amacıyla gelişmiştir.
Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m2) / Average Land Sales Prices ($/sqm)
A Sınıfı Depo Tesislerinin Ortalama Kira Rakamları($/m2) / Average Rental Rates For A Class Warehouse Facilities ($/sqm)
During the period of planned development that began in Turkey in the
1960s, it was explicitly stated that industry was the engine of development, and many important long-term goals were set. In line with
these goals, Organized Industrial Zone applications, which were one
of the many incentive actions put into practice in order to develop the
national industry, were started in 1962 with the establishment of the
first OIZ in Bursa.
p. 10
Türkiye’de planlı büyümenin başladığı 1960’lı yıllarda, gelişmenin en
önemli gücünün endüstri olduğu açıkça ortaya konmuş ve buna bağlı
uzun soluklu önemli hedefler belirlenmiştir. Bu hedefler doğrultusunda,
ulusal sanayinin gelişmesi için belirlenmiş teşvikler arasında yer alan
Organize Sanayi Bölgesi uygulamaları 1962 yılında Bursa OSB’nin kurulmasıyla hayata geçirilmiştir.
Organized Industrial Zones Code No. 4562 dated April 12, 2000 regulating establishment, building and operation of OIZs defines them as
follows: OIZs are places for the manufacture of goods and provision
of services, established, and operated in accordance with the provisions of the OIZ Act, by equipping lands which have approved boundaries with the necessary infrastructure, techno parks and social facilities as may be required. They are designated for a particular industry
under a certain plan and a certain system. The aim of this system is
to ensure that industrial activities are carried out in appropriate places,
to act as guides towards urbanization, to prevent environmental problems, to benefit from information and informatics technologies, and
to enable manufacturing industries to locate and develop according
to a pre-defined plan. (Source: Ministry of Industry and Commerce)
From 1962 to today, 264 OIZs have been established over 68,000 hectares. Only 153 of these OIZs are fully operational and cover approximately
28,065 ha. in 81 cities of Turkey. Current and under construction or planning OIZs are indicated below:
Completed by 2012
Region
Number Area (ha)
12 Nisan 2000 tarihli, 4562 sayılı OSB’lerin kuruluş, yapım ve işletilmesi
esaslarını düzenleyen Organize Sanayi Bölgeleri Kanununa göre: OSB’ler,
belirli mal ve hizmetlerin sağlanması için kurulan, OSB Kanunu hükümleri çerçevesinde gerekli altyapıyla donatılarak, sınırları tasdik edilmiş
arazi parçaları üzerinde faaliyette bulunan tekno parklar, sosyal tesisler
olarak tanımlanmaktadır. Belirli bir plan dahilinde belli sanayi alanlarına yönelik olarak tasarlanmaktadırlar. Sistemin amacı, sanayileşmenin
uygun alanlarda yapılaşmasını sağlamak, kentselleşmeyi yönlendirmek,
çevresel sorunları önlemek, bilgi ve bilişim teknolojilerinden yararlanmak,
üretim faaliyetlerinin yerleşiminin ve gelişiminin belirli bir plan dahilinde gerçekleşmesini sağlamaktır. (Kaynak: Sanayi ve Ticaret Bakanlığı)
1962 yılından günümüze, OSB’ler 68.000 hektar alana yayılmıştır. Bu
OSB’lerden Türkiye’nin 81 ilinde 28.065 hektar alan üzerine kurulmuş olan
153’ü tam olarak faaliyettedir.
Mevcut, inşaat halinde veya planlama aşamasında olan OSB’ler aşağıda
belirtilmiştir:
Planning or Project Stage
2012’de Tamamlanmış
Planlama veya Proje Aşamasında
%
Number
Area (ha)
%
Bölge
Sayı
Alan (ha)
%
Sayı
Alan (ha)
%
Marmara
(11 cities)
22
5.438
19,38
8
820
6,87
Marmara
(11 şehir)
22
5.438
19,38
8
820
6,87
Aegean
(8 cities)
22
4.290
15,29
11
1.351
11,31
Ege
(8 şehir)
22
4.290
15,29
11
1.351
11,31
Mediterranean (8
cities)
16
3.456
12,31
5
462
3,87
Akdeniz
(8 şehir)
16
3.456
12,31
5
462
3,87
Central Anatolia
(13 cities)
28
5.116
18,23
7
2.199
18,42
Orta Anadolu (13
şehir)
28
5.116
18,23
7
2.199
18,42
Black Sea
(18 cities)
32
3.242
11,55
15
947
7,93
Karadeniz
(18 şehir)
32
3.242
11,55
15
947
7,93
East Anatolia (14
cities)
16
2.299
8,19
11
1.945
16,29
Doğu Anadolu (14
şehir)
16
2.299
8,19
11
1.945
16,29
Southeast Anatolia (9 cities)
17
4.224
15,05
14
4.217
35,32
Güneydoğu Anadolu (9 şehir)
17
4.224
15,05
14
4.217
35,32
Total (81 cities)
153
28.065
100
71
11.941
100
Total (81 şehir)
153
28.065
100
71
11.941
100
After the Law on Organized Industrial Zones No: 4562 was put into
effect in 2000, the number of OIZs operating increased substantially. Growth of the OIZs from 1983 to 2012 is shown on the next page:
2000 yılında yürürlüğe giren 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri
Kanunu sonrasında faaliyette olan OSB’lerin sayısı hızla artış göstermiştir. 1983 yılından 2012 yılına OSB artışı bir sonraki sayfada gösterilmiştir:
p. 11
30.000
Growth of OIZs (Ha) / OSB'lerin büyümesi (Hektar)
27.301 27.545
28.065
25.860
25.000
23.447
20.836
20.000
17.388
15.000
18.381
21.795
19.386 19.536
14.168
12.138
10.253
10.000
8.030 8.290
4.369 4.769
5.000
1.799
-
5.599
10.753
9.010
6.359
2.829 3.089 3.089
1983 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012
Source: Ministry of Industry and Commerce
There are 23 OIZs in Istanbul, Kocaeli and Çorlu-Çerkezköy where the site selection and the registration are complete. The following table summarizes the area, occupancy, number of companies, employment, sales prices and the rent of the analyzed OIZs.
According to “Top European Logistics Hubs” report prepared by Colliers
EMEA Research Department, in terms of production costs Istanbul
ranks second among 20 countries. As much as accessibility matters
for distribution-related activities, cost is typically viewed as one of the
main determinants of location decisions in the manufacturing sector,
which tends to be more labour intensive than logistics and distribution.
The prominence of cost as a key consideration is easily illustrated by
the historic off-shoring of manufacturing from high-cost countries to
lower–cost geographies although there are signs that this trend is reversing, as cost advantages dwindle. You can reach to detailed research via
http://www.colliers.com/~/media/f382b50dcfea44da94676b2ad9d2e8b7.ashx
p. 12
İstanbul, Kocaeli ve Çorlu-Çerkezköy’de bölge seçimi ve kayıt işlemleri tamamlanmış 23 OSB bulunmaktadır. Yandaki tabloda incelenmiş olan OSB’lerin alan,
doluluk, şirket sayısı, iş gücü, satış fiyatları ve kira bilgileri özetlenmektedir.
Colliers EMEA tarafından gerçekleştirilen “Avrupa’da Öne Çıkan Lojistik
Merkezler” raporuna göre, üretim giderleri açısından yapılan değerlendirmede İstanbul 20 ülke arasında ikinci sırada yer almaktadır. Yer seçimi kararında dağıtım odaklı faaliyetlerde erişim kolaylığı öne çıkarken,
üretim sektöründe ise iş gücü maliyetleri esas belirleyicilerden biri olarak görülmektedir. Tarih boyunca üretimin yüksek maliyetli coğrafyalardan, düşük maliyetli coğrafyalara doğru kayması, maliyetin temel
belirleyici olduğunun en önemli göstergesidir. Ancak günümüzde maliyet avantajlarındaki azalmayla birlikte, bu eğilimde terse dönüşün işaretleri gözlemlenmektedir. Detaylı bilgiye ekli linkden ulaşabilirsiniz
http://www.colliers.com/~/media/f382b50dcfea44da94676b2ad9d2e8b7.
ashx
OIZ / OSB
Area (Ha)
Alan (Ha)
Occupancy %
Doluluk %
Number of
Companies Operating
Faaliyet Gösteren
Firmaların Sayısı
No of Employees
Çalışan Sayısı
Land Price/m² (USD) Rent/m² (USD)
Arsa fiyatı/m² (USD) Kira m² (USD)
Infrastructure
Altyapı
TUZLA
Istanbul Deri
750
100
604
20.000
500-600
5-7
Complete / Tamam
İstanbul Anadolu Yakası
72
100
124
6.500
350-400
4-5
Complete / Tamam
Birlik
51
80
76
4.000
500-600
5-6
Complete / Tamam
Istanbul Tuzla
64
-
91
2.660
400-600
5-6
Complete / Tamam
Istanbul Tuzla Kimya
75
88
155
5.037
500
3-5
Complete / Tamam
550
5-8
Complete / Tamam
DUDULLU - ÜMRANİYE
Dudullu
265
95
2.292
30.000
İKİTELLİ - BEYLİKDÜZÜ
İkitelli
700
80
27.301
200.000
1.250-1.400
5-6
Complete / Tamam
Beylikdüzü
160
90
804
15.000
400-600
5-7
Complete / Tamam
GEBZE
Gebze 537
85
152
22.000
300-400
4-6
Complete / Tamam
Gebze V (Kimya)
245
75
26
175
250
3-5
Complete / Tamam
Gebze Plastikçiler
137
99
113
9.000
300-350
4-6
Complete / Tamam
Gebze Güzeller 134
60
49
2.900
300-400
3-5
Complete / Tamam
Gebze VI (IMES) 300
-
15
632
200-250
5-6
Complete / Tamam
TOSB- TAYSAD
278
80
69
12.000
200-250
6-7
Complete / Tamam
Gebze IV (Istanbul
Makine Imalat San)
510
-
63
-
150-180
2-4
Complete / Tamam
Gebze Dilovası
822
-
210
15.000
300-350
5-6
Complete / Tamam
79
100
22
-
-
-
Complete / Tamam
Gebze Kömürcüler
İZMİT
Arslanbey
142
60
17
2.800
130-150
-
Complete / Tamam
Asım Kibar
206
100
2
2.200
-
-
Complete / Tamam
Ali Kahya
120
-
-
-
-
-
Incomplete / Tamam
Değil
Kandıra Gıda
194
-
-
-
-
-
Incomplete / Tamam
Değil
ÇORLU - ÇERKEZKÖY
Çerkezköy
1234
-
251
55.000
120-130
2-3
Complete / Tamam
Çorlu Deri
130
75
118
10.000
320-350
-
Complete / Tamam
p. 13
Hotel Market
Otel Piyasası
In the first 6 months of 2013, the number of visitors coming to
Istanbul increased by 16.8% compared to 2012 and reached 4,941,118.
In the first half of the year, the highest shares of foreigners who
visited Istanbul are from Germany with 11% and Russia with 6%.
In the first half of 2013, Istanbul performed below the previous year’s
rates with 64% average occupancy rate and €157 average daily room rate.
2013 yılının ilk 6 ayında İstanbul’a gelen ziyaretçi sayıları 2012 yılına göre %16.8 oranında artışla 4.941.118 ziyaretçi sayısına ulaşmıştır. Yılın ilk yarısında İstanbul’u ziyaret eden yabancıların içinde en
yüksek pay %11 ile Almanya ve %6 ile Rusya’nındır. İstanbul 2013 yılı
ilk altı ayında %64 ortalama doluluk oranı ve €157 ortalama günlük oda fiyatı ile önceki yılın altında bir performans sergilemiştir.
Istanbul 5 Star Hotel Occupancy and Average Room Rates
Years
Occupancy Rates Average Room Rates
%
(€)
İstanbul 5 Yıldızlı Otel Doluluk Oranları ve Ortalama Oda Fiyatları
Revpar
Yıllar
Doluluk Oranları
(%)
Ortalama Oda Fiyatı
(€)
Revpar
2008
76%
160
122
2008
76%
160
122
2009
70%
155
109
2009
70%
155
109
2010
72%
155
112
2010
72%
155
112
2011
71%
161
114
2011
71%
161
114
2012
73%
163
119
2012
73%
163
119
2013*
64%
157
100
2013*
64%
157
100
(*) First 6
months
(*)İlk 6 ay
Istanbul Bosphorus Tourism Investments
İstanbul Boğazı Turizm Yatırımları
Along with the city’s cultural and historical values, Bosphorus is considered as the most important tourism potential of the city. In the recent
years, interest from the domestic and foreign hotel brands to Bosphorus
has been increasing. The lack of vacant and suitable land supply along the
Bosphorus coastline has been causing a competition among the investors.
İstanbul Boğazı; şehrin sahip olduğu kültürel ve tarihsel değerlerin yanında en önemli turizm potansiyeli olarak sayılmaktadır.
Son yıllarda yerli ve yabancı otel markalarının İstanbul Boğazı’na
olan ilgileri artmaya başlamıştır. Boğaz hattında boş ve uygun arsa
stokunun azlığı yatırımcılar arasında yarışa neden olmaktadır.
p. 14
The majority of the available tourism premises located in Bosphorus line
are historic mansions, waterside mansions and palaces that are purchased or leased to be restored and converted into hotels. The leading hotels in this category are Çırağan Palace Kempinski (Ortaköy),
Les Ottomans (Kuruçeşme), Four Seasons Atik Paşa (Beşiktaş), Ajia
Hotel (Kanlıca), Bosphorus Palace Hotel (Beylerbeyi). In addition,
Hatice Sultan & Fehime Sultan Mansions (Ortaköy) to be converted
into a hotel operated by Turkish Do&Co are currently under restoration. The hotel which will have approximately 100 rooms will be operated by Turkish Do&Co and is planned to be opened at the end of 2014.
One of the prominent hotels located in Bosphorus is the Grand Tarabya
Hotel. The hotel that started its operations in 1966 was the third largest hotel of Turkey after Hilton and Divan hotels of its time. The hotel
with 268 rooms was sold to Bayraktar Holding in 2006 and after going
through renovation it was re-launched in 2013 with 248 room capacity.
Another newly opened hotel on the Bosphorus line is ShangriLa Bosphorus. Developed by Tanriverdi Holding where the old tobacco warehouse was formerly located, the hotel, is opened in
May 2013 and has 186 rooms mainly appealing to upper income
group. This is the first investment of Shangri-La Group in Turkey.
Mevcutta İstanbul Boğazı’nda yer alan turizm işletmelerinin büyük bölümü
tarihi köşk, yalı ve sarayların satın alınarak ya da kiralanarak restore edilmesiyle otel haline getirilmiştir. Bu tip otellerin başlıcaları; Çırağan Palace
Kempinski (Ortaköy), Les Ottomans (Kuruçeşme), Four Seasons Atik Paşa
(Beşiktaş), Ajia Hotel (Kanlıca), Bosphorus Palace Hotel (Beylerbeyi)’dir.
Bunlara ek olarak Turkish Do&Co firması tarafından otel olarak işletilecek olan Hatice Sultan ve Fehime Sultan Yalıları(Ortaköy)’nın restorasyon
çalışmaları devam etmektedir. Turkish Do&Co firması tarafından işletilecek yaklaşık 100 odalı otelin 2014 yılı sonunda açılması planlanmaktadır.
Boğaz’da yer alan önemli otellerden bir diğeri de Büyük Tarabya
Oteli’dir. 1966 yılında hizmete açılan otel Hilton ve Divan otellerinden sonra Türkiye’deki üçüncü 5 yıldızlı otel olmuştur. 268 odalı otel
Nisan 2006’da Bayraktar Holding’e satılmış olup yeniden inşa edilerek 248 odalı olarak 2013 yılı başlarında tekrar hizmete girmiştir.
İstanbul Boğazı kenarında yeni açılan otellerden biri de Beşiktaş’ta yer alan
Shangri-La Bosphorus’tur. Tanrıverdi Holding tarafından Beşiktaş’ta eski
tütün deposu yerine inşa edilen ve Mayıs 2013’te açılan 186 odalı otel üst
gelir grubuna hitap eden Shangri-La grubun Türkiye’deki ilk yatırımıdır.
Aşağıdaki tablo İstanbul Boğazı’nda mevcutta yer alan turizm işletmelerinden başlıcalarını göstermektedir:
The table below shows the leading tourism establishments operating in
Building
Hotel
Location
Çırağan Palace
Çırağan Palace
Beşiktaş
Hotel Kempinski
Debreli İsmail Paşa
Mansion
Bosphorus
Palace Hotel
Ahmet Rasim Paşa
Mansion
No of Rooms Opening Year
Bina
Otel
Lokasyon
Oda Sayısı
Açılış Yılı
387
1990
14
1996
16
2004
387
1990
Çırağan Sarayı
Çırağan Palace
Hotel Kempinski
Beylerbeyi
14
1996
Debreli İsmail Paşa Yalısı
Bosphorus Palace
Beylerbeyi
Hotel
Ajia Hotel
Kanlıca
16
2004
Ahmet Rasim Paşa Yalısı Ajia Hotel
Muhsinzade Mansion
Les Ottomans
Otel
Kuruçeşme
10
2006
Muhsinzade Yalısı
Les Ottomans Otel Kuruçeşme
10
2006
Atik Paşa Mansion
Four Seasons
Atik Paşa
Beşiktaş
170
2008
Atik Paşa Yalısı
Four Seasons
Atik Paşa
Beşiktaş
170
2008
Former Tekel Tobacco
Factory
Shangri-La B
osphorus Otel
Beşiktaş
186
2013
Eski Tekel Tütün
Fabrikası
Shangri-La
Bosphorus Otel
Beşiktaş
186
2013
Old Büyük Tarabya Hotel
Grand Tarabya
Hotel
Tarabya
248
2013
Eski Büyük Tarabya Oteli
Grand Tarabya
Hotel
Tarabya
248
2013
Beşiktaş
Kanlıca
p. 15
Istanbul Bosphorus:
In the recent years, we also see land transactions on Bosphorus aiming tourism investments. In 2012, Astaş Holding that plans to develop
a hotel bought a 15,000 sqm land area in Kuruçeşme. To be operated
by Mandarin Oriental Hotel Group, the hotel will have 130 rooms and is
planned to be opened in 2016.
Another transaction that took place in 2012 is the leasing of the old Tekel
factory in Beykoz by Torunlar GYO for 49 years. Developed on a 72,000
sqm land, the poject will consist of a hotel with 200 rooms capacity and
detached villas.
One of the last pieces of land available on the Bosphorus, Carlton Hotel
Land, had been bought by Yeniköy Tourism Enterprises from SDIF in
2007. Ağaoğlu who partnered in the ownership of the plot at a later
stage, bought the remaining 40% shares in July 2012. The plan for the
plot is to develop a hotel project.
The below table shows the transactions on tourism investments in
Istanbul Bosphorus:
Building-Place Developer
Brand
Location
Fehime Sultan
and Hatice Sultan Do&Co
Mansion
Do&Co
Ortaköy
Kuruçeşme Land Astaş
Mandarin
Hotels
Kuruçeşme
Old Monopoly
(Tekel) Factory
Opening
Year
Status
İstanbul Boğazı’nda son dönemde turizm yatırımına yönelik gerçekleşen
arsa işlemleri de bulunmaktadır. Astaş Holding Kuruçeşme’de yer alan
15.000 m² büyüklüğündeki arsayı üzerinde otel geliştirmek için 2012 yılı
Temmuz ayında satın almıştır. Mandarin Oriental Hotel Group tarafından
işletilecek otelin 130 odalı olması ve 2016’da açılması planlanmaktadır.
Yine 2012 yılı içinde gerçekleşen bir başka işlem ise Beykoz’da yer alan Eski
Tekel Fabrikası arsasının Torunlar GYO tarafından 49 yıllığına kiralanması
olmuştur. Yaklaşık 72.000 m² büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilecek
projenin 200 odalı bir otel ve apart villalardan oluşması planlanmaktadır.
İstanbul Boğazı’nda kalan son arsalardan olan Yeniköy’deki Carlton Otel
arazisi ise 2007 yılında TMSF’den Yeniköy Turizm İşletmeleri ‘ne geçmiştir. Arsaya daha sonra ortak olan Ağaoğlu Temmuz 2012’de geri
kalan %40 hisseyi de alarak Carlton Otel arazisinin tam mülkiyetine sahip olmuştur. Arsa üzerinde otel geliştirilmesi planlanmaktadır.
Aşağıdaki tablo İstanbul Boğazı’ndaki turizm yatırımına yönelik gerçekleşmiş işlemleri göstermektedir:
Bina-Arsa
Geliştiren
Under Restoration
Fehime Sultan
ve Hatice Sultan
Yalıları
*
Planning Stage
Kuruçeşme Arsası Astaş
End of
2014
Do&Co
Marka
Lokasyon Açılış Yılı
2014 Sonu
Durum
Restorasyon
çalışmaları sürüyor
Do&Co
Ortaköy
Mandarin
Hotels
Kuruçeşme
*
Plan aşamasında
Torunlar
GYO
*
Beykoz
*
Planning Stage
Eski Tekel Fabrikası Torunlar GYO
*
Beykoz
*
Plan aşamasında
Carlton Hotel Land Ağaoğlu
*
Yeniköy
*
Planning Stage
Carlton Otel Arazisi Ağaoğlu
*
Yeniköy
*
Plan aşamasında
(*) Not announced yet.
Other land properties which have potential for hotel investments,
however doesn’t have a clear status yet, are the old Shoe Factory of
Sümerbank and old Glass Factory of Şişecam both located in Beykoz.
Sümerbank land with approximately 180,000 sqm land area was sold
to Yıldırım Holding in 2004. Although a hotel and residential development was previously announced, no further details have been made
public so far. The property is currently being used as a studio for
movie and commercial shootings. The property of the old glass factory of Şişecam that closed down its operations in 2002 was also in
the highlights for some period with potential tourism investments.
Both land properties located in Beykoz carry high tourism potential.
p. 16
(*) Henüz açıklanmamiştır.
Bunlar dışında üzerinde otel yatırımları için potansiyel taşıyan fakat henüz durumu netlik kazanmamış arsalar; Beykoz’da yer alan eski
Sümerbank Kundura Fabrikası arazisi ve yine Beykoz’daki eski Şişecam
Cam Fabrikası arazisidir. 2004 yılında Yıldırım Holding’e satılan yaklaşık
180.000 m² büyüklüğündeki Sümerbank arsası, üzerinde geliştirilecek otel
ve konut projesi ile gündeme gelmiş olup daha sonra herhangi bir detay
açıklanmamıştır. Arazi mevcutta dizi, film ve reklam çekimlerinde kullanılmaktadır. 2002 yılında üretimin durduğu Şişecam Cam Fabrikası da bir
dönem turizm yatırımı yapılacağı şeklinde gündeme gelen arazilerdendir.
Beykoz’da yer alan bu iki arsa da büyük turizm potansiyeli taşımaktadır.
In addition to the many tourism investments that are launched, in construction and in planning stages, the number of domestic and foreign
hotel brands that are searching for location is very high. Bulgari of
Mariott Group, Bellagio of MGM Group, Missoni of the Rezidor Group,
Armani, Jumeriah, Orient Express Hotels, Aman Resorts can be stated
among these leading brands.
İstanbul Boğazı’nda yer alan tamamlanmış, inşa halinde ya da plan aşamasında olan turizm yatırımlarına ek olarak bölgede yer arayışı hala süren yerli ve yabancı otel markaları da oldukça fazladır. Bunların başında;
Mariott Group’a ait Bulgari, MGM Group’a ait Bellagio, The Rezidor Group’a
ait Missoni, Armani, Jumeriah, Orient Express Hotels ve Aman Resorts’dur.
p. 17
İstanbul Perakende Piyasası
Istanbul Retail Market
Nüfusu 13,7 milyon olan İstanbul Metropoliten Alanı’nda mevcutta 94
alışveriş merkezi bulunmaktadır. 2013 yılı ikinci yarıitibariyle İstanbul’daki
alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanları 3.260.175 m² olup
yılsonunda bu rakamın 3,5 milyon m²’ye ulaşması beklenmektedir.
Genel olarak alışveriş merkezlerinin karakteristikleri; konum
ve hedef kitlesine göre değişiklik göstermektedir. Benzer bölgede ve benzer hedef kitlesine sahip olan alışveriş merkezleri dikkate alınarak İstanbul genelinde bir bölgeleme yapılmıştır.
Aşağıdaki haritada incelenen 10 farklı bölgede yer alan AVM’lerin mevcutta barındırdıkları kiralanabilir alan ve gelecek stokları görülmektedir.
Istanbul Metropolitan Area holds 94 shopping malls with its 13.7 million
populations. While the rentable area of the shopping malls in Istanbul
is 3,260,175 m² as of second half of 2013, it is expected to reach 3.5
million m² by the end of the year.
In general the characteristics of shopping malls vary based on their location and their target audience. Shopping malls of Istanbul established
in the same districts with similar target audiences are placed in a zone
system.
The below map shows the shopping malls in 10 different zones and their
rentable capacities as well as their future stock.
KARADENİZ / BLACK SEA
AVRUPA YAKASI / EUROPEAN SIDE
ASYA YAKASI / ASIAN SIDE
7
6
4
5
Mevcut Stok (m²) / Current Stock (sqm)
Gelecek Stok (m²) / Future Stock (sqm)
p. 18
2
3
Uluslararası Atatürk
Havaalanı /
International Atatürk
Airport
MARMARA DENİZİ /
MARMARA SEA
1
8
9
10
Sabiha Gökçen Havaalanı
Sabiha Gökçen Airport
BÖLGELER / DISTRICTS
1-Beşiktaş, Beyoğlu, Sarıyer, Şişli
2-Bahçelievler, Bayrampaşa,
Zeytinburnu
3-Zeytinburnu, Bakırköy
4-Başakşehir, Küçükçekmece
5-Avcılar, Beylikdüzü
6-Esenyurt
7-Beylikdüzü, Büyükçekmece
8-Kadıköy, Üsküdar
9-Maltepe, Ümraniye
10-Pendik, Tuzla, Kartal
As seen on the map with the addition of the new supply, the zones
with the highest stock are gathered close to CBD on both sides of
the city. These districts accommodate the majority of the population working on the urban areas and have the best transportation network. Therefore these dynamic locations hold a remarkable importance in terms of commercial growth potential.
The below table shows, the actual stock, the number and the
space distribution of the potential shopping malls to be added to
the stock, the rentable square meter per 1,000 people (sqm/1,000
people) compared to the population living in the area of influence.
Haritada görüldüğü gibi gelecek arzla birlikte en büyük stoğa sahip olan
bölgeler kentin iki yakasındaki MİA’ ya yakın olan alanlarda toplanmaktadır. Bu bölgeler kentte çalışan nüfusun çok büyük bölümünü barındırmakta olup en güçlü ulaşım ağlarına sahip alanlardır. Bu sebeple hareketin yoğun olduğu bölge ticari anlamda büyük potansiyel taşımaktadır.
Aşağıdaki tabloda incelenen bölgelerde mevcut stok ve bu stoka eklenmesi
beklenen alışveriş merkezlerinin sayı ve alan dağılımı ile etki ettikleri bölgede yaşayan nüfusa göre 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan (m²/1.000
kişi) görülmektedir.
İstanbul’da Stoğa Eklenmesi Beklenen Perakende Projeleri /
Retail Projects Expected To Be Added to Stock in Istanbul
Mevcut Stock/ Current Stock
Konum
Location
Avrupa
Yakası
European
Side
Asya Yakası
Asian Side
Bölge No
District
No
Bölge Nüfusu
District Population
AVM Sayısı
No of Shopping
Centers
Toplam
Kiralanabilir Alan (m2)
Total Leasable Area
(sqm)
1
1.779.297
18
577.262
2
4.436.431
9
446.419
Gelecek Arz / Future Stock
Brüt Kiralanabilir Alan
(BKA) m2/1.000 Kişi
Gross Leasable Area (GLA)
sqm/1,000 persons
AVM Sayısı
No of Shopping
Centers
Toplam
Kiralanabilir
Alan (m2)
Total Leasable
Area (sqm)
324
4
107.500
101
3
154.250
3
1.113.905
13
519.578
466
2
286.000
4
1.782.030
9
304.325
171
2
254.000
5
1.278.297
14
463.878
363
1
55.000
6
553.369
6
113.400
205
1
47.000
7
329.654
2
74.000
224
0
0
8
1.673.043
9
318.430
190
3
330.000
9
2.015.088
5
173.473
86
4
178.000
10
1.565.538
9
269.410
172
0
0
94
3.260.175
245
20
1.411.750
TOPLAM /
TOTAL
Kaynak / Source: Colliers International
While throughout Istanbul, the rentable square meter per 1,000 people
is 237 sqm, it is only 106 sqm in Turkey and 259 sqm in Europe. Taking
into consideration the space of the shopping malls that will be added to
stock and the population increase rate, in Istanbul by the end of 2014
the rentable square meter per 1,000 people is forecasted as 329 sqm.
As seen on the table above, in zone 1, 3 and 5 the average leasable space
per 1,000 people is higher than the average of Istanbul and Turkey. These
regions are the zones that host the highest number of shopping malls.
The potential high supply, in Zone No.8 on Asian side, in Zone No.2
and Zone No.4 in European side. Zone No.2 covering Bahçelievler,
Zeytinburnu, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Merter and Fatih is very
close to urban center, where the residential and shopping mall investments targeting middle class and upper middle class income level are increasing. Zone No.4 (Ikitelli, Başakşehir) that went through a significant
change after being opened to residential projects within the last 5 years,
is expected to grow towards the north. Shopping mall investments are
likely to increase in this zone due to the growing population in the district.
İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan 237 m²
iken Türkiye’de bu rakam 106 m², Avrupa’da ise 240 m²’dir. Gelecek
stoğa eklenecek alışveriş merkezleri ve nüfus artış hızı dikkate alındığında 2014 yılı sonunda İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alanın 329 m²’ye ulaşması beklenmektedir.
Yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi 1, 3 ve 5 No’lu bölgelerde 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ortalaması İstanbul ve Türkiye genelinden
oldukça yüksektir. Bu bölgeler sayıca en fazla AVM’yi barındıran alanlardır.
Anadolu Yakası’nda 8 No’lu bölge ile Avrupa Yakası 2 ve 4 No’lu bölgelerde gelecek arzın yüksekliği dikkat çekmektedir. Bahçelievler, Zeytinburnu,
Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Merter ve Fatih bölgelerini içine alan 2 No’lu
bölge; kent merkezinin en yakın çeperinde yer almakta olup özellikle orta
ve orta-üst gelir grubuna yönelik konut ve AVM yatırımlarının arttığı bir
alandır. Son 5 yıl içinde konut alanlarına açılarak büyük değişim geçiren
ve gelişimi kuzeye doğru sürmesi beklenen 4 No’lu (İkitelli, Başakşehir)
bölgede artan nüfus ile AVM yatırımlarının da artması beklenmektedir.
p. 19
While the Zone No.8 situated in the urban center of the Asian side,
holds a current stock of 318,000 m² and there is an incremental stock
of 330.000 m² to be added. Emaar Square Istabul Ancora, Akasya
Shopping Mall are among the large scale shopping mall projects that
will be added to the stock in 213 and 2014.
Istanbul Residential Market
The 7% increase in US dollars exchange rate since June 2013 has led
to a decline in housing prices in dollars for most of the regions. The
impact of the dollar exchange rate increase is mostly seen in the suburban regions, where prices in dollars have gone down 2-5%.
The following chart presents the price ranges by regions in Istanbul for
the first half of 2013.
Anadolu Yakası kent merkezinde yer alan 8 no’lu bölgede mevcut stok alanı yaklaşık 318.000 m² iken gelecek stok 330.000 m² büyüklüğündedir.
Bölgede 2013 ve 2014 yıllarında stoğa eklenecek olan büyük ölçekli alışveriş merkezi projeleri; Emaar Square Istanbul, Ancora, Akasya AVM’dir.
İstanbul Konut Piyasası
2013 yılı Haziran ayı itibarıyla yükselmeye başlayan ABD Doları’ndaki
yaklaşık %7 oranındaki artış, bölgelerin çoğunda konut fiyatlarının
ABD Doları bazında gerilemesine neden olmuştur. Dolar kurundaki
bu artışın etkisi özellikle kentdışı alanlarda daha fazla hissedilmektedir. 2012 ikinci yarısına kıyasla 2013 yılı ilk yarısında, ABD Dolarındaki
%7 oranındaki artış nedeniyle, kentdışı alanlarda ABD Doları bazında fiyatlarda %2 ile %5 arasında düşüşler olduğu gözlemlenmektedir.
Aşağıdaki
tabloda
2013
yılının
ilk
yarısı
itibarıyla İstanbul‘da bölgeler bazında fiyat aralıkları yer almaktadır.
Average Sales Prices of A Class Residence Projects
Urban Regions
Unit Sales Price Range
(USD $ / sqm)
Beşiktaş-Şişli-Taksim (European Side)
$5,000-$9,500
Levent-Maslak (European Side)
$5,500-$11,000
Etiler (European Side)
$8,000-$9,500
Ataşehir-Şerifali (Asian Side)
$2,500-$3,750
Acıbadem (Asian Side)
$3,750-$5,250
Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asian Side)
$2,500-$4,250
Bakırköy-Zeytinburnu (European Side)
$4,000-$7,000
Kağıthane, Bomonti, Haliç (European Side)
$2,750-$5,000
Suburban Regions
Unit Sales Price Range
(USD $ / sqm)
Beylikdüzü (European Side)
$800-$1,500
Halkalı (European Side)
$1,400-$2,300
Beykoz (Asian Side)
$3,000-$4,250
Bahçeşehir-Esenyurt (European Side)
$900-$2,000
Büyükçekmece-Silivri (European Side)
$1,250-$2,000
Çekmeköy-Ümraniye (Asian Side)
$1,500-$2,750
Göktürk-Kemerburgaz (European Side)
$2,250-$4,000
Kilyos-Rumelifeneri (European Side)
$2,000-$3,000
Pendik-Tuzla (Asian Side)
$900-$1,600
Maltepe-Kartal (Asian Side)
$1,750-$2,750
A Sınıfı Konut Projelerinin Ortalama Birim Satış Fiyatları
Şehiriçi Bölgeler
Birim Satış Fiyatı Aralığı
(ABD $ / m2)
Beşiktaş-Şişli-Taksim (Avrupa Yakası)
$5.000-$9.500
Levent-Maslak (Avrupa Yakası)
$5.500-$11.000
Etiler (Avrupa Yakası)
$8.000-$9.500
Ataşehir-Şerifali (Asya Yakası)
$2.500-$3.750
Acıbadem (Asya Yakası)
$3.750-$5.250
Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asya Yakası)
$2.500-$4.250
Bakırköy-Zeytinburnu (Avrupa Yakası)
$4.000-$7.000
Kağıthane, Bomonti, Haliç (Avrupa Yakası)
$2.750-$5.000
Şehirdışı Bölgeler
Birim Satış Fiyatı Aralığı
(ABD $ /m2)
Beylikdüzü (Avrupa Yakası)
$800-$1.500
Halkalı (Avrupa Yakası)
$1.400-$2.300
Beykoz (Asya Yakası)
$3.000-$4.250
Bahçeşehir-Esenyurt (Avrupa Yakası)
$900-$2.000
Büyükçekmece-Silivri (Avrupa Yakası)
$1.250-$2.000
Çekmeköy-Ümraniye (Asya Yakası)
$1.500-$2.750
Göktürk-Kemerburgaz (Avrupa Yakası)
$2.250-$4.000
Kilyos-Rumelifeneri (Avrupa Yakası)
$2.000-$3.000
Pendik-Tuzla (Asya Yakası)
$900-$1.600
Maltepe-Kartal (Asya Yakası)
$1.900-$2.800
In Istanbul residential market, the urban renewal projects offer new
opportunities for investors. In the near future, Fikirtepe and Kartal on
the Asian side of Istanbul will be in the highlights in terms of urban
renewal and renovation. On the other hand, we believe that there is
potential for investment projects targeting middle and upper middle income groups in the periphery of the urban areas, where it is still possible to find reasonably priced land. Additionally, housing projects aiming middle and lower middle income groups are still needed in Istanbul.
p. 20
İstanbul konut piyasasında, kentsel dönüşüm projeleri yatırımcılar için fırsatlar sunmaktadır. İstanbul Anadolu yakasındaki Kartal ve Fikirtepe bölgeleri, önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm ve yenileme anlamında ön plana çıkacaktır. Öte yandan, hala ucuz arsa bulmanın mümkün olduğu kent
içi alanların çeperlerinde orta ve üst orta gelir gruplarına yönelik projelerde
yatırım potansiyeli bulunduğunu düşünmekteyiz. Ek olarak, İstanbul’da genel
olarak orta ve alt orta gelir grubuna yönelik konut ihtiyacı devam etmektedir.
Housing Loans and effects on demand
The recent history of housing loans in Turkey shows that there
is a direct relationship between the interest rates and the volume of housing loans. Starting with the first quarter of 2011,
the volume of housing loans declined as the interest rates on
loans increased. However, declining interest rates on loans in
the first quarter of 2012 created a boost in the housing loans.
As a result of a systematic reduction in interest rates by the
Central Bank, commercial banks drew monthly housing loan
interest rates from 1.06-1.13% to 0.67-0.70% level. Falling interest rates continued to boost the real estate sales as well as
the credit volume. However, as of July 2013, the housing loan
interest rate is expected to increase again as the pressure
on the interest rates strengthens and the benchmark interest rates are raised by 75 basis points. This rising trend in
interest rate is expected to continue in the following months of 2013.
We think that the volume of housing loans and the housing sales will
be affected negatively from the increase in the interest rates. As a re-
60.000
1,20%
50.000
1,00%
40.000
0,80%
30.000
0,60%
20.000
0,40%
10.000
0,20%
0
0,00%
Source: Central
Bank, Treasury
Kaynak: Merkez
Bankası, Hazine
Housing Loans (Million USD) - Konut Kredileri (Milyon USD)
Monthly Rates (%) - Aylık Oranlar (%)
Müsteşarlığı
Konut Kredileri ve Talebe Etkileri
Türkiye’de verilen toplam konut kredilerinin son yıllardaki seyrine baktığımızda, konut kredisi faiz oranlarıyla kullanılan konut kredileri arasında doğrudan bir ilişki olduğunu söylemek mümkündür. 2011 yılının ilk çeyreğinde başlayan kredi faizlerindeki artışla
beraber, kullanılan konut kredileri düşüşe geçmiş; 2012 yılının ilk çeyreğinde kredi faizlerindeki gevşemeyle tekrar artış eğilimine girmiştir.
Merkez bankasının 2012 yılı başından itibaren sistemli faiz indirimiyle
birlikte bankalar; konut kredisi faizlerini TL bazında aylık 1,06%-1,13%
düzeylerinden, aylık 0,67%-0,70% düzeylerine çekmişlerdir. Düşen
faizlerle birlikte konut satışlarında ve kredi hacmindeki artış devam
etmiştir. Ancak, 2013 yılı Temmuz ayı itibarıyla faiz oranları üzerindeki baskı artmaya başlamış ve gösterge faiz oranının 75 baz puan
artmasıyla, konut kredisi faiz oranları tekrar artış eğilimine girmiştir. Önümüzdeki süreçte de kredi faiz oranlarında artış beklenmektedir.
Konut kredileri hacminin ve konut satışlarının artan faiz oranlarından, olumsuz etkileneceğini düşünüyoruz. 2013 yılı ilk çeyreği
sonlarında başlayan ABD doları kuru ve konut kredi faiz oraların-
p. 21
sult of the increase in the exchange rates and the mortgage rates, we
expect a slowdown in the housing credit volume and housing sales,
which should, in turn, lead to a limited correction in real estate prices.
Statistics published by the Turkish Statistical Institute (TSI) indicate that houses sold through mortgage constitute 44% of
all house sales in Turkey, whereas the same number is 48% in
Istanbul. Availability of more qualified housing and residential projects in Istanbul generate more projects that are sold with mortgage.
Türkiye
daki artışın yılın son çeyreğini olumsuz etkileyeceğini, bu süreçte konut kredilerindeki büyümenin yavaşlayacağını ve konut satışlarının
azalmasıyla fiyatlarda sınırlı bir düzeltme olacağını öngörmekteyiz.
Türkiye İstatistik Kurumu (TUIK) tarafından yayımlanan Konut Satış
İstatistikleri incelendiğinde ipotekle alınan konut sayısının toplam satın alınan konut sayısına oranının Türkiye’de %40, İstanbul’da %48 seviyesinde
olduğu gözlemlenmektedir. İstanbul’da nitelikli konut sayısının ve konut projelerinin çokluğu daha fazla konutun kredi ile satılmasına neden olmaktadır.
İstanbul
Turkey
Konut
Satışları
(Toplam)
Konut
Satışları
(Toplam)
İpotekli
Satışlar
(%)
İpotekli
Satışlar
(%)
2009
555,184
22.726
4%
140.573
9.423
7%
2010
607,098
246.741
41%
153.897
76.176
49%
2011
708,275
289.275
41%
169.015
85.161
50%
2012
701,621
270.136
39%
167.110
79.626
48%
2013 (I.Çeyrek)
273,826
115.508
42%
58.982
27.391
46%
Yıllar
As can be seen in the chart below, despite the changes over the years, the
ratio of the house sales with mortgage in Istanbul to the total house sales
with mortgage in the entire country has been decreasing over the years.
The decline in this ratio shows that there has been an increase in the
number of qualified housing projects in other cities throughout Turkey.
Years
House Sales
(Total)
Morgage
Sales
(%)
2009
555.184
22.726
4%
140.573
9.423
7%
2010
607.098
246.741
41%
153.897
76.176
49%
2011
708.275
289.275
41%
169.015
85.161
50%
2012
701.621
270.136
39%
167.110
79.626
48%
2013 (Q.1)
273.826
115.508
42%
58.982
27.391
46%
House Sales Morgage
(Total)
Sales
(%)
Aşağıdaki grafikte de izleneceği gibi, yıllar içinde değişim göstermekle birlikte İstanbul’da ipotekle alınan konutların toplam ipotekle alınan konutlara
oranı yıllar içinde düşüş göstermektedir. Bu orandaki düşüş Türkiye’nin diğer şehirlerinde de nitelikli konut ve proje sayısının attığını göstermektedir.
Morgage Sales - Istanbul / Turkey
İpotekli Satışlar - İstanbul / Türkiye
50%
50%
45%
41%
45%
40%
41%
40%
40%
35%
31%
30%
29%
35%
29%
25%
31%
30%
24%
29%
29%
25%
20%
20%
15%
15%
24%
10%
10%
Source: TUIK
p. 22
Istanbul
2009
2010
2011
2012
2013( Q1)
2009
Kaynak: TUIK
2010
2011
2012
2013 (I.Çeyrek)
Notes / Notlar:
p. 23
www.colliers.com

turkey real estate revıew

Transkript

Benzer belgeler

T.C. TEKİRDAĞ 1. (SULH HUKUK MAH.) SATIŞ MEMURLUĞU

58.mıllı pedıatrı sponsorluk dosyası-a3

eneos motosiklet yağları

INDUSTRIAL DECENTRALIZATION AS A REAL ESTATE