kat - Türkiye Noterler Birliği

Transkript

İSTANBUL
NOTER
ODASI
GAYRIMENKUL
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
VE
ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT
SÖZLEŞMESİ
İSTANBUL NOTER ODASI HUKUK KOMSYONU ÇALIŞMASIDIR
2012
İstanbul Noter Odası Hukuk Komisyonu
1
İÇİNDEKİLER
1) ÖNSÖZ............................................................................................................................ 07
2) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ................................................................................. 08
2
a) TANIMI ve ŞEKLİ
b) HUKUKİ NİTELİĞİ
c) HÜKÜMLERİ
d) SÖZLEŞMENİN TARAFLARI
I. Vaad Alacaklısı
II. Vaad Borçlusu
III. Yabancıya Satış Vaadi
e) SÖZLEŞME EHLİYETİ
I. Gerçek kişi
II. Tüzel Kişi
1) Belediye
2) Kooperatif
3) Vekille Sözleşme Yapma
f) TAŞINMAZ MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ KOŞULLAR
I. Tapu ile Malik Olan
II. Tapu ile malik Olmayan
III. Birlikte Mülkiyet
IV. Paylı Mülkiyet
V. Elbirliği ile Mülkiyet
VI. Muris Adına Kayıtlı(iştirak)Halinde Mülkiyet
VII. İlerde Yapılacak Taşınmazın Vaadi
VIII. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanununa Tabi Taşınmazlar
IX. Kooperatif Malları Satış Vaadi
X. Belediye Malları Satış Vaadi
XI. Vakıf Taşınmazları Satış vaadi
XII. Özel Yasalara Tabii Taşınmazların Satış Vaadinde Geçerlilik ve İfa Şartları
1) 775 Sayılı Gecekondu Kanuna Tabi Taşınmazlar 2) 1164 Sayılı Arsa Ofisi Kanunu
3) 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu
4) 5543 Sayılı İskân Kanunu
5) Özel Orman
6) 3194 Sayılı İmar Kanunu
7) 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanıma Kanunu
8) 442 Sayılı 442 sayılı Köy kanununa göre satış vaadi
9) 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
10) 7010 sayılı Tabii Afetler Kanunu
11) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afatlar Dolayısı ile Alınacak Tedbirlerle
Yapılacak Yardımlara Dair Kanun 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu
Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun
12) Tapu Tahsis Belgeli Yerin Satışının Vaadi
13) Bu yasalar yürürlükten kalktığından bu yasalara göre Satış vaadleri yapılamaz
a) 4753 Sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu (MÜLGA)
b) 2510 Sayılı İskân Kanunu(MÜLGA) h) TAŞINMAZA İLİŞKİN ŞARTLAR
I. Taşınmaz Mal
II. Tapuda Kayıtlı Olması
III. Belirli veya Belirnebilir Olması
IV. Tapu Tahsis Belgeli
V. Tapusuz Taşınmazlar
VI. Kısıtlı taşınmazlarda Gayrimenkul Satış Vaadi
VII. Yüz Ölçüm Üzerinden Satış Vaadi
VIII. Kısım ve Hisse Üzerinden Satış Vaadi
ı) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE BEDEL
i) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNDE ŞEKİL VE ŞEKLE İLİŞKİN ŞARTLAR
I. Şekli
II. Noterde
III. Tapuda
IV. Dürüst Davranma
V. Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Alınması halinde Şekil Koşulu
VI. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alınması halinde şekil Koşulu
j) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNİ VEKÂLETLE BİRLİKTE DÜZENLEME
k) HİZMET KARŞILIĞI MÜLKİYETİ DEVRETME YÜKÜMLÜLÜLÜĞÜ
l) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNDE DEVİR-TEMLİK
m) GAYRIMENKUL SATIŞ VADİNİN SÜRESİ
n) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNDEN AZİL
o) SÖZLEŞME DÂHİLİNDE BORCUN İFASI VE SONUÇLARI
p) SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
3) BU KONUDAKİ YARGITAY KARLARI ÖZETLERİ............................................................................. 34
4) ARSA PAYI KARŞILIĞI KAT YAPIMI (İNŞAAT) SÖZLEŞMESİ.............................................................. 37
a) TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
b) SÖZLEŞMENİN UNSURLAR
I. Tarafların anlaşarak aralarında resmi şekle tabi bir sözleşme oluşturmaları.
II. Müteahhidin kat (inşaat, bağımsız bölüm) yapma borcu altına girmesi.
III. Arsa sahibinin yapılan anlaşma gereği arsa paylarını müteahhide devir borcu altına girmesi
c) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TAŞINMAZIN HUKUKİ NİTELİĞİ
d) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ ŞARTI VE SONUÇLARI
e) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI
I. Müteahhidin Borçları
II. Arsa Sahibinin Borçları
f) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART
I. İfaya ekli ceza
II. Seçimlik Ceza
III. Dönme cezası
g) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I. Taraflar karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.
II. Akdin feshi ile sözleşmenin sona ermesi
1) (TBK 123.mad. 124.mad.125.mad.)
3
2) Müteahhidin inşaata zamanında başlamaması veya sözleşme şartlarına uygun inşaata
devam etmemesi halinde arsa sahibi (TBK 473.mad.) sözleşmeyi sona erdirebilir.
3) Arsa sahibi inşaatın ayıplı olması halinde (TBK.475.mad.) sözleşmeyi sona erdirebilir.
III. Taraflardan biri;diğerinin, sözleşmeye göre konu edilen borcunu yerine getirmemesi halinde
sözleşmeyi sona erdirebilir.(TBK 123 ,124,125.mad.)
IV. Olağanüstü Haller Nedeniyle sözleşmenin sona ermesi
V. İfada imkânsızlık
VI. Müteahhidin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi (TBK 486.mad.)
VII. Arsa sahibi; müteahhidin uğradığı zararları, tam tazminat ödeyerek sözleşmeyi fesih edebilir.
h) KAT KARŞILIĞI YAPILAN İNŞAATTAN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAKLARI
i) ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU
j) KAT KARŞILIĞI YAPILMAKTA OLAN İNŞAATTAN MÜTEAHHİDİN KENNDİSİNE DÜŞECEK BAĞIMSIZ
BÖLÜMLERİ TASARRUF HAKKI
5) BU KONUDAKI YARGITAY KARARLARI ÖZETLERİ.......................................................................... 46
6) HARÇ VE DAMGA VERGİSİ HUKUKU AÇASINDAN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ......................... 49
4
a) MADDİ HUKUK İLE HARÇ VE VERGİ HUKUKU BAĞINTISI
b) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ ESER VE ESER SÖZLEŞLEŞMESİ SONUÇLARI
c) KAT KARŞLIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DEĞER GÖSTERME ZORUNLULUĞU VE DEĞER
I. Genel olarak arsa değeri
II. Gösterilmesi zorunluluğu
III. Ek değerler
1-Kira Yardımı
a) Kira Yardımı Taahhüdü
b) Ev kirasını verme
c) Müteahhidin kendi konut veya işyerini arsa sahibine kiralaması.
2- Mal Verme
3- Edimi hizmetle eşitleme
* Hizmetin bedeli belirlenmişse, bu değer arsa değerine eklenir.
* Hizmet bedeli saptanmamışsa, yalnızca yapılacak işler gösterilmişse
4- Parasal edimlerle genel edimi denkleştirme
IV. Cezai şart
d) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ İLE BİRLİKTE YAPILAN İŞLEMLER
I. Cezai şart
1- Cezai şart ve bu hükümdeki bir işlem
2- Cezai şart ayrı bir bedel olarak gösterilebileceği gibi, birden çok nedene bağlı olarak ayrı ayrı
miktarlar için birden çok sayıda da saptanmış olabilir.
a) Evvelce alınan paranın iadesi ile birlikte ayrıca cezai şartta ödenecek olursa
b) Asıl aktif değeri ile cezai şart değerinin toplanması.
3- Taraflara ait cezai şartlar ile
4-Toplanabilecek cezai şartlar.
5- Toplanamayacak cezai şartlar.
6- Cezai şart başlı başına bir akde konu almadıkça harç mevzuu olmaz.
II. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte vekalet verme.
III. Eser sözleşmesine bir başka şahsın kefil olması.
1- Adi kefilin kefaleti nedeniyle,
2- Müteselsil kefalet
e) HARÇ VE DAMGA VERGİSİ BAĞIŞIKLIĞI
I. Bağışıklık alanında kalan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri.
II. Bağışıklığın uygulama şekli
III. İlgili işlemlerin bağışıklıktan yararlanıp yararlanmayacağı sorunu.
7) İstanbul Noter Odası Hukuki yardım Komisyonunun… 5838 Sayılı Bazı kanunlarda Değişiklik Yapılması
Hakkında Kanun ile Harçlar Kanununun (4) Sayılı Tarifesinin “l-Tapu işlemleri” başlıklı Bölümünün 12 numaralı
fıkrasında yapılan değişikliğin değerlendirilmesi............................................................................ 65
8) İLGİLİ KONUDAKİ TÜRKİYE NOTERLER BİRLİĞİNİN GENEL YAZI VE GENELGE ÖZETLERİ........................... 67
9) İLGİLİ KONUDA ADALET BAKANLIĞI TEFTİŞ KURULUNUN TAVSİYELERİ............................................ 136
10) DANIŞTAY KARARLARI – MALİYE BAKANLIĞININ MÜKTEZASI....................................................... 148
11) İMAR KANUNUN 16-17-18-19.MADDELERİ............................................................................. 158
12) BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞININ 03.03.2009 tarih ve 2009/6 sayılı GENELGESİ ......................... 163
13) BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞININ 20.03.2007 tarih ve 2007/ bila Sayılı GENELGESİ..................... 170
5
ÖNSÖZ
Noterlik Hizmetlerinde önemli bir yer tutan GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ
ile ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ hakkında bir çalışmanın faydalı
olacağını düşündük.
Komisyonumuzca bu konuda yazılan kitaplar, belgeler, dergiler, mukteza,tavsiyeler ve toplantılar incelenerek değerlendirilmiş ve özetlemeler yapılmış olup, bu eser meydana getirilmiştir.
Emeği geçen herkese teşekkür ve şükranlarımızı sunarız.
İSTANBUL NOTER ODASI
HUKUK KOMİSYONU
6
2) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
a) TANIMI ve ŞEKLİ
Taşınmaz satım vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satımı, aynı talep hakkı doğuran sözleşmesinin yapılmasını isteme kişisel hakkını sağlayan, tescil ile Güçlendirilmiş
şahsi hakka dönüşebilen, resmi şekilde düzenleme ile oluşan bir önsözleşmedir.
BK. m. 22 f. 2’de yer alan sözleşme yapma vaatlerinin asıl sözleşmenin tabi olduğu kanunî
şekle uyularak yapılması gerektiği yolundaki kuralın bir uygulaması niteliğinde olan BK. m.
213 gereği taşınmaz satımı vaadinin resmi şekilde yapılması lazımdır. Ancak Noterlik Kanunu
60/ b -3 uyarınca “taşınmaz satımı vaadini noterler de resmî şekilde düzenleyebilmektedirler.
Doktrinde baskın olan görüşe göre tapu sicil memur ve muhafızları da asıl satım sözleşmesini
düzenlemek yetkisine sahip olduklarından öncelikle satım vaadini de düzenleyebilmelidirler.
Zaten taşınmaz satım vaadi, aynı zamanda Tapu K. m. 26 f. l’de kastedilen mülkiyet geçirimine yönelik sözleşmelerdendir.
b) HUKUKİ NİTELİĞİ
Yukarıda verdiğimiz tanımda ön sözleşme olduğunu belirlediğimiz taşınmaz satımı vaadinin
bu niteliği herkesçe kabul edilen bir husus değildir.
Gerçekten bazı yazarlar, noterlerce düzenlenen taşınmaz satımı vaadinin gerçekte borç doğurucu nitelikte asıl satım sözleşmesinden başka bir nitelik taşımadığı, görüşündedirler: Bu
görüşe göre; hukukumuzda, Roma Hukukunda ve evvelki hukukumuz olan Mecelle’de öngörülen hükümlerin aksine olarak ön sözleşme yapılmasını gerektirecek aynî sözleşmeler esası
kabul edilmemiştir. Bu bakımdan ilke olarak tarafların birbirleriyle ileride borç doğurucu bir
sözleşme yapmayı vaat etmeleri gereksiz ve dolaşık bir yol tutmak olur. Bundan başka borç
doğurucu asıl sözleşmelerde sözleşme konusunun mutlaka önceden belirli olması gerekmeyip belirtilebilir olması yeterli sayıldığı için sözleşme konusunun sadece belirtilebilir olması
halinde asıl sözleşmeyi yapmayıp ön sözleşmeye başvurma zorunluluğu ve böyle bir yola
başvurmanın herhangi bir hukukî faydası yoktur.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin genel hükümlerini değerlendirirsek: Borçlar kanunu
237. maddesinde;
“Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar: Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için,
sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği,
yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. “ şeklinde düzenlenmiştir.
1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. Maddelerinde sayılmıştır. Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin de noterlerce düzenleme şeklinde yapılmasını öngörmüştür.
Borçlar Kanununda gayrimenkul satış vaadinin tanımı yapılmamıştır. Doktrinde de açık bir
tanım yapılmaktan çok niteliğinin değerlendirildiği görülmektedir. Buna göre;
Gayrimenkul satış vaadini basit bir şekilde bir tarafa veya iki tarafa bir gayrimenkulün satış
akdinin yapılmasını istemek hakkını sağlayan ön akit olarak tanımlayabiliriz.
Yargıtay ise; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir
7
taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar
düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır.” (Y.HGK,14.02.1996 Gün 1995/14–963 E.-1996/69.
K. sayılı kararı) şeklinde bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını istemek
hakkı sağlayan bir ön akittir,diye tarif etmiştir.
Borçlar Kanununun Önsözleşme kenar başlıklı 29. maddesi. “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.”
Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. “ diyerek bir akdin kurulmasına dair yapılan sözleşmenin geçerli olduğunu öngörmüştür. Buna ön sözleşme demektedir.
Bir ön sözleşmenin geçerliliğinin ilk ve temel koşulu onun borç doğuran bir sözleşme olması
ve ileride yapılacak sözleşmenin esaslı öğelerini içermesi ve esas sözleşme şekle tabi ise, ön
sözleşmenin de o şekle uygun olarak düzenlenmesi şarttır.
Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu
taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi
sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için satış vaadi senedinin noterlikçe resen düzenlenmesi gerekmektedir. Tarafların imzalarının Noterlikçe onanması tek başına yeterli olmamaktadır. Noterler tarafından gayrimenkul satışı olarak düzenlenen resmi senetler, gayrimenkul
satış vaadi sözleşmesi yönünden hükümsüzdür. Fakat adı geçen sözleşmelerin, tarafların
iradesinin yorumu veya tahvil yolu ile satış vaadi olarak geçerli sayılması mümkündür.
Bu imkân Yargıtay tarafından da kabul edilmiştir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön
sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya
koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir
irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen doktrin ve pratikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda
da düzenlenebileceği belirtilmektedir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi
düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmelidirler.
Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Gayrimenkul satış
vaadi sözleşmesi ile de vaat eden ( vaat borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaat alanda ayrı
( vaat alacaklısı da) bu taşınmazı satın almayı vaat eder. Böylece karşılıklı olarak borçlanırlar.
Bir başka ifadeyle, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Özellikle vaat borçlusu açısından satış vaadi, akde konu olan taşınmaz malın ileride
alıcıya satış yoluyla intikalini sağlayacak bir taahhüt (ön akit) olup, taşınmaz mal mülkiyetinin
devir ve temlikini icap ettirmemektedir.
İşte bu niteliği itibarıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kural olarak tarafları için kişisel
hak doğuran borçlandırıcı bir sözleşmedir. Vaat alacaklısı bu sözleşme ile vaat borçlusuna
karşı kişisel (nispi) bir hak kazanır. Bunun doğal sonucu olarak ta vaat alacaklısı bu kişisel
hakkını ancak vaat borçlusuna karşı ileri sürebilir. Üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı
yoktur. Bu kuralın istisnası gayrimenkul satış vaadinin tapu kütüğüne şerh edilmesidir Satış
vaadi ile tanınan satın alma hakkının, şerhi mümkün olabilmektedir.
06.01.1954 tarih ve 6217 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde yapılan değişiklikle, satış vaadi ile tanınan satın alma hakkının şerhi imkânı kabul edilmiştir. Tapu Kanununun
26. maddesine eklenen beşinci fıkraya göre “Noterlik Kanunu’nun 60-89. maddesi gereğince
8
noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh edilir. Tapuya şerh edilen haklar 3. kişilere karşı ileri sürülebilir.
Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüde meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli
ve ödeme şekli sözleşmede belirtilir. Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve
noter tarafından mühürlenmesi gerekmektedir. Tarafların istemesi halinde cayma durumunda
cezai şart konulabilir.
Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini
sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak
düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda
satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere
karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi
sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez.
Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir. Taşınmaz satımı vaadinin şerh verilmesinden itibaren beş yıl içinde esas satım
sözleşmesi yapılmazsa, satın alma hakkının şerhi; tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunur (Tapu K. m. 26 f. 6). Bu beş yıllık süre sözleşmenin şerh verilmesine
değil yapılmış şerhin etkisini sürdürebilmesine ilişkindir.
Fakat bugün gerek doktrinde baskın olan, gerek yürürlükte bulunan kanunlardaki düzenleme
tarzında ve uygulamada kabul edilen görüş, noterlerce düzenlenen taşınmaz satımı vaatlerinin asıl satım sözleşmesinden ayrı bir hukukî müessese olduğu ve ön sözleşme olarak nite
lendirilmesi gerektiği yolundadır.
c) HÜKÜMLERİ
Taraflar arasında: Geçerli olarak yapılan taşınmaz satımı vaadi, kararlaştırılan hükümlere
göre, bir tarafa veya her iki tarafa satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Satım
vaadinin alım hakkı sağlayan alım sözleşmesinden farkı da bu noktadır. Alım sözleşmesi, hak
sahibine tek taraflı irade açıklamasıyla satım ilişkisi kurna yetkisi verirken satım vaadi sadece
satım sözleşmesinin yapılması için karşı tarafı borç altına sokma yetkisini sağlar. Böylece alım
hakkının kullanılmasıyla satım ilişkisi kurulduğu halde; satım” vaadinden doğan hakkın kullanılması ile satım sözleşmesi yapma borcu doğar. Kabul edilen görüşe göre satım vaadinde
satımı isteme hususunda tanınan hak da bir yenilik doğuran haktır. Satma veya satın alma
borcu satım vaadi ile değil bu vaade tanınan hakkın kullanılması ile doğar.
Savunulan bir görüşe göre satım vaadinden doğan hakkın kullanılması ile tarafların, aralarında tapu sicili memuru veya muhafızı tarafından düzenlenecek resmî senetle asıl satım sözleşmesini yapmaları gerekecektir..Eğer bir taraf, bu satım sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa
diğer tarafın açacağı dava sonucunda verilecek mahkeme hükmü, kaçınan tarafın irade açıklaması yerini tutar ve mahkeme hükmü ile birlikte,taraflar arasında satım sözleşmesi kurulmuş
olur.Böylece mahkeme kararı ibraz edilmek suretiyle tapuda satım sözleşmesi resmi şekilde
düzenlettirilebilecektir.Satıcı bu d urumda tescil için talepte bulunursa mesele kalmaz.Tescili
talepten imtina ederse bu takdirde normal bir satım sözleşmesinin ifa edilmemesinin sonuçlan doğar. Alıcı bu defa mahkemeye müracaatla MK. m. 716 uyarınca mülkiyetin kendisine
aidiyetine karar verilmesini isteyebilir. Ancak uygulamada kabul edilen ve yazarların_çoğunlu-
9
ğunca benimsenen görüş uyarınca satım vaadinin ifası davasında doğrudan doğruya mülkiyetin alıcıya ait olacağına karar verilebilecek ve iki ayrı davanın açılmasına gerek olmayacaktır.
Bu görüşte satım vaadi ile asıl satım sözleşmesi arasındaki fark kaybolmaktadır.
Üçüncü Kişilere Karşı: Tapu Kanunun_26 f. 5’e göre “.. noterler tarafından tanzim edilen
gayrimenkul.,,satış vaadi sözleşmeleri ... Taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir”. Kanun, şerhin yapılması için ayrıca bir şerh anlaşması aramamıştır. Yine taraflardan her
hangi biri şerh talebinde bulunabilecektir. Ancak sözleşmede şerhin yapılamayacağı kararlaştırılabilir. Burada şerh edilecek husus, sözleşme olmayı sözleşmeden doğan satın alma
hakkıdır. Bu şerh bu hakkın sonraki maliklere karşı da kullanılabilmesi imkânını sağladığı gibi
şahsî haklar şerhindeki munzam tesiri de sağlar.
Yabancıya Satış Vaadi
Bu kısım Sözleşmenin tarafları bölümünde (4-c) bölümünde incelenmektedir.
d) SÖZLEŞMENİN TARAFLARI
I.Vaad Alacaklısı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde “vaat alacaklısı” ileride taşınmaz mülkiyeti kendisine
devredilecek olan gerçek, tüzel kişi veya kişilerdir. Vaat alacaklısı Vaat borçlusuda akit yapma
iradesini doğrudan açıklayabileceği gibi bu irade vekil, mümessil, veli veya vasi tarafından da
kullanılabilir. Tüzel kişilerde bu iradeyi tüzel kişiliği dışa karşı temsil yetkisi bulunan temsilci
kullanabilir.Sözleşmede doğrudan irade açıklamasında bulunabileceği gibi vekil, mümessil,
veli veya vasi tarafından da temsil edilebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat alacaklısı vaat borçlusundan taşınmaz mülkiyetini talep yetkisi kazanır.( Davacıya taşınmaz mal satış
vaadi sözleşmesiyle yapılan temlik geçerli ise de, satış vaadi sözleşmesi sadece sözleşmenin
vaat alacaklısına vaat borçlusunu ifaya zorlama yetkisi tanıdığından, davacı bu sözleşmeyle
kazandığı şahsi hakkı üçüncü kişiye karşı ileri süremez.” (Y. 14.HD. 17.07.2007 Ta.9047-9606
Sa.K.)
Mülkiyetin temliki iradi olarak yapılmazsa, ferağa icbar suretiyle hükmen tescili dava edilebilir.
(Y.14.HD.05.03.20007 tarih ve9047/9606 E.K.ilamı.)
II.Vaad Borçlusu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde “vaat borçlusu” ileride yapılacak asıl sözleşme ile sözleşme konusu taşınmazın zilyetlik ve mülkiyetini “vaat alacaklısına” devredecek olan gerçek
veya tüzel kişi ya da kişilerdir;
Vaat borçlusunun;satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki
olması gerekmez ise de ferağa icbar davasının açıldığı tarihte taşınmaza kaydan malik olmalıdır. Aksi takdirde dayanılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağından bahsedilemez;
Mirasçılar, murislerinden intikal eden haklara sahip oldukları gibi külli halefiyet ilkesi gereği
onun borçlarından da sorumludurlar. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan borç bu ilke
gereği miras bırakanın tereke borcu haline gelir;
Satış vaadi sözleşmesinin konusu bir arsa üzerine yapılacak binadaki bağımsız bölüm ise ve
arsa paylı mülkiyet rejimine tabi bulunmakta ve ancak satış vaadi sözleşmesini paylı maliklerden sadece birisi yapmışsa, taşınmaz üzerine bina yapılarak tasarruf edilmesi olağan ya da
10
önemli işlerden olduğundan Türk Medeni Kanununun 692.maddesi gereğince diğer paydaşların da onayı ve oybirliği ile karar alınmasını gerektirir. Aksi takdirde dayanılan satış vaadi
sözleşmesinin ifa kabiliyeti bulunmadığından mülkiyet nakli olanaklı değildir;
Bunun gibi vaat borçlusunun dava konusu üzerinde tasarruf yetkisi yoksa davayı kabul beyanı
hüküm ve sonuç doğurmayacaktır.
Kooperatif ortaklıklarında bütün ortakları temsil eden en yetkili organ kooperatif genel kuruludur.
Kooperatifi temsile yetkili kılınan kimseler kooperatifi temsilen taşınmaz alım satımı işlemi yapabilir
ise de, taşınmaz alımında ve satımında en yetkili organ olan genel kurul tarafından yetkilendirilmelidir. Gerçekten, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nu m. 42/6 uyarınca “Gayrimenkul alımında ve
satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak
gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek” yetkisi kooperatif genel kuruluna aittir.
III.Yabancıya Satış Vaadi
Mütekabiliyet esası (Tapu K.m. 35 bağlamında) bulunmamakta ise yabancı uyruklu gerçek
şahıs lehine satış vaadi yapılmamalıdır. ( Mütekabiliyet, statik değil yabancı devletin mevzuat veya uygulama değişikliğine göre değişebilecek dinamik bir kavramdır) ( TNB 1995/78
s.genelge ).Yabancı uyruklu gerçek kişinin taşınmaz iktisabı, mütekabiliyet ilkesi haricinde
ayrıca miktar ve cins itibariyle de sınırlandırılmış olduğundan (m.35),örneğin tapuya göre tarla
vasıflı bir taşınmaz hakkında( kesinleşmiş imar planında, konut veya işyeri alanına ayrılmış
sahalardakiler henüz imar uygulama tescilleri yapılmış olmasa dahi hariç olmalıdır.)yabancı
uyruklu gerçek kişi lehine satış vaadi sözleşmesi yapılamaz,
Mukabele-i bilmisil Kanunun yönünden yetkili merciin tahdit ( temliki tasarrufu tamamen engelleyen içerikte ) kararı mevcut ise ( 1062 s. Kanun kapsamında ) ,Yabancı uyruklunun vaadde bulunan sıfatı ile yapacağı satış vaadi talebi karşılanmamalıdır; Ancak yeni iktisabı yasak
olmayıp yine m.35 hükmüne tâbidir ve iktisaptan sonra da tahdit kararı hükümleri/kapsamı
uygulanır.( satış vaadi akdi borç doğuran bir işlem ise de, TNB 2007/26 s.genelgesi ilgili 5578
s.Kanun m.8 hükmü satılamaz, devredilemez demektedir, anılan genelge satış vaadini de yasaklamıştır, hukuki durum aynıdır/benzerdir ve sonuç isabetlidir, Borçlar K.m.20/1 anlamında
hukuki imkânsızlık söz konusudur. (1062 SAYILI MUKABELE-İ BİLMİSİL KANUNU)
28.05.1927 tarih ve 1062 sayılı “Hudutları Dâhilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye’deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bil misil Tedabiri İttihazı Hakkında
Kanun”un 1. maddesi ile idari kararlar ve olağanüstü veya istisnai kanunlarla Türk vatandaşlarının mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devletlerin Türkiye’deki vatandaşlarının mülkiyet hakkını, misilleme olarak kısmen ve tamamen sınırlamaya veya el koymaya
Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.
Tapu kanunu 35 md.yer alan şartların uygulanmadığı istisnai alanlar
Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu,Petrol Kanunu Petrol Piyasası
Kanunu,Doğumla Türk Vatandaşı olan ve Türk Vatandaşlığından çıkma izni ile ayrılanların
istisnai durumu (TVK.m.28)
Yabancı Uyruklu Gerçek Kişi
Özet: Davacı yabancı uyruklu olduğunda mütekabiliyet ilkesi araştırılıp ona göre sonuca varılmalıdır. (Y. 14. HD. 3.6.2008 T. 2008/1067-7088 s.k.)
Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişilerin Sözleşme Yapabilmeleri
11
Özet: Bu durumda Tapu Kanununun 35. maddesine göre, karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesinin
araştırılması ve buna göre sonuca gidilmesi gerekir. (Y. 14. HD. 10.12.2009 T. 2009/13154-13898
s.k.)
Yabancı Uyruklunun Sözleşmeyi Türk Vatandaşına Temlikine
Özet: Bu durumda sözleşme ifa kabiliyeti kazanmış olur.
Davalı U. Ö. 5.11.1994 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 14 parselde kayıtlı 306 m2 arsa üzerine inşa edilmiş bulunan bir adet villayı Frank ve arkadaşlarına satmayı vaat etmiştir. Frank bu
satış vaadinden doğan kişisel hakkını 17.9.1997 tarihli satış vaadi ile bu kez davacı M.Ömer’e
devretmiştir, şimdi davacı bu satış vaadi sözleşmelerine dayanarak taşınmazın adına tescilini talep etmektedir. Mahkemece yapılan yargılama sonunda yabancı uyruklu kişilerin askeri
güvenlik bölgesi içerisinde taşınmaz edinmelerine hukuken olanak bulunmadığından onların
akdi halefi olan davacının da tescil istemeye hakkı bulunmadığı gerekçesi ile dava ret edilmiş,
hüküm davacı vekili tarafından temiz edilmiştir.
Davaya dayanak yapılan 5.10.1994 ve 17.9.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
usulünce düzenlenmiş geçerli sözleşmelerdir. Bu sözleşme ile doğan kişisel hak Türk vatandaşı olan davacıya temlik edilmekle ifa kabiliyeti kazanmış olup davanın kabulü gerekir iken
yazılı gerekçelerle reddi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
(Y. 14. HD. 7.6.2001 T. 2001/3886-4274 s.k.)
e) SÖZLEŞME EHLİYETİ
I.Gerçek kişi
Vaat borçlusu, taşınmazı satmayı vaat eden kişidir. Gayrimenkul satış vadi adi sözleşmesinde
vaat borçlusu, sözleşmeye konu taşınmazın mülkiyetini, vaat alacaklısına geçirmeyi üstlenen
kimsedir.
Bu kişinin tam ehliyetli (TMK. m.8), ergin (TMK. m. 11) ve ayırt etme gücüne (TMK. m. 13) sahip bir kimse olması zorunludur. Bir başka ifadeyle vaad borçlusunun her şeyden önce medeni
hakları kullanmaya tam ehil olması şarttır.
Eğer vaad borçlusu bu kişi küçük ise, velayet veya vesayet altında oluşuna göre veli veya
vasisinin yasanın öngördüğü koşullara göre işlemi yapması gerekir. Kısıtlı için de vasisinin ve
vesayet makamının yasanın aradığı koşulların gerçekleştirilmesi zorunludur. Yine kayyım ve
yasal danışman atanan için özel kuralların uygulanmış olması aranır.
II.Tüzel Kişi
Tüzel kişilerin de, işlem yapmaya yetkili temsilcisi aracılığıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaları gerekir. Noterin, temsilcinin temsile yetkili olduğunu araması doğru olur.
1) Belediye: Belediyeye ait bir taşınmazın satışının vaadi için 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun
18/e maddesine göre; Belediye Meclisinin kararı gereklidir. Bu konuya ilişkin Belediye Encümeninin kararı geçerli değildir.
Belediye Taşınmazının Satışının Vaadi;
Özet: Belediyeye ait bir taşınmazın satışının vaadi için belediye meclisinin kararı gereklidir
12
(Y.14.HD.26.04.2010 gün. Ve 3803/4667. E.K.ilamı)
Belediye Encümen Kararına Dayalı Satış Vaadi.
ÖZET: Belediyeye ait Taşınmazın belediye Encümen Kararına dayalı satış vaadi geçerli değildir. (Y.14.HD.23.12.2009 tarihli 14075/14558 K.E.ilamı)
2) Kooperatif: Kooperatiflerde, ana sözleşmeye ve Kooperatifler Kanununa göre satış va
adinde bulunanların yetkilendirilip yetkilendirilmedikleri önem taşır. Bir kooperatifin taşınmazının alım ve satımına 1163 sayılı koop. Kanunun 42/6 mad. göre genel kurul yetkilidir. Satış
vaadinde de kural budur. Yapı kooperatifini temsile yetkili kişilerin kimler olduğunu ve kooperatifle yetkililerinin bulunup bulunmadığını tesbit etmek sözleşmeyi tanzim eden noterin görev
ve sorumluluğundadır.
3) Vekille Sözleşme Yapma: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vekil aracılığı ile yapılması mümkündür. Vekil için vekâlet akdinin öngördüğü genel ilkelerin yanı sıra konunun özel
liğinden kaynaklanan bazı özel kurallarıda aranmaktadır. Şöyle ki;
Bu vekâletname bir genel vekâletname olmayacak bu konun özelliğini taşıyan genel veya özel
bir vekâletname olacaktır. Çünkü vekilin yapacağı işlem sonucu itibari ile taşınmazla ilgilidir.
Bu taşınmazın mülkiyetinin geçirilmesi veya taşınmazın ayni veya kişisel haklarla sınırlandırılması malikin tasarruf yetkisini ortadan kaldıran veya kısıtlayan işlemler olup, bu konuda
vekilin Bk. 388/3. maddesi uyarınca özel bir yetkiye sahip olması gerekir. Bu kural Bk. 450/2.
maddesi uyarınca ticari mümessiller için de geçerli bir koşuldur”.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması için verilecek vekâletnamenin noterlerce ve
düzenleme olarak tanzimi Noterlik Kanununun 89. maddesinin emredici hükmü gereğidir.
Yargıtay’ın görüşü de bu doğrultudadır.
Medeni hakları kullanmaya ehil olan herkes vekil olarak atanabilir.
Vekâletnamede hangi taşınmaz veya taşınmazlar için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
yapılacağı açık şekilde gösterilmelidir.
Vekâlet yoluyla yapılmış bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğacak uyuşmazlıklarda, husumetin vekile değil, vekil eden kişiye yöneltilmesi gerekir.
Vekil edenin ölümü halinde, yapılmış bu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hüküm ifade
edip etmediği değerlendirilirken Bk. 397. maddesi dikkate alınarak sonuca gidilmelidir.
Yargıtay, sahte olduğu anlaşılan vekâletname ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine itibar edilemeyeceğini öngörmüştür. (Y.14.HD.22.02.1994 Tarihli-1993/5884-1994/1834-E/K.
ilamı)
Özel Daire bir kararında satıcı asilin, vekilinin azlini, tapudaki aziller sütununa işlettikten soma
bunun mutlaka ilanına gerek görmediğine hükmetmiştir.
Bir başka kararda, azilnamenin vekile tebliğinden önce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin geçerliliğini koruyacağı belirtilmiştir. (Y.14.HD.05.05.1992 Tarihli 1992-1229/1834
E/K.ilamı)
Vekâlet yoluyla yapılmış gayrimenkul satış sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarla ilgili olarak
uygulamadan diğer bazı örnekler vermek gerekirse;
Vekille yapılan bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini de vekil ile üçüncü kişinin anlaşarak,
13
bu sözleşmeyi, kendisine zarar vermek amacıyla yaptıklarını iddia eden malik, bu iddiasına
göre kendi namına yapılmış olsa bile akdin tarafı sayılamayacağından, iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. (Y.14.HD.02.11.1992 Tarihli, 1992-9630/9339 E.K.İlamı)
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra yapılan bir kira sözleşmesinde, taşınmaz satış
vaadi sözleşmesinin hükümlerinin kaldırıldığına ilişkin bir kayıt bulunmadığında, satış vaadi
sözleşmesinden sonra ferağ verilinceye kadar alıcının kiracı olarak yararlanmasını öngören
bu kira sözleşmesi geçerlidir. (Y.14.HD.26.01.1989 tarihli 1989-343-801 E/K.ilamı)
Vekil, ancak vekâlette kendisine yetki verilen dairenin satışını vaat edebilir. Adi yazılı şekilde
yapılan tadil sözleşmesi ile bu daire bir başka daire ile değiştirilemez. (Y.14.HD.22.11.1995 tarihli
1995-6863/8625.E/K.ilamı)
Satış tarihinde yetkili olan vekilin sonradan azli sözleşmeyi geçersiz kılmaz. (Y.14.HD.04.12.1990
tarihli.1990-2288/10595.E.K.ilamı)
f) TAŞINMAZ MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ KOŞULLAR
I. Tapu ile Malik olan
Bir taşınmazın satımı vaad edilmesi için ilk akla gelen husus, vaad borçlusunun, vaade konu
taşınmazın maliki olmasıdır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde en çok rastlanılan bu durumdur.
Taşınmaza malik olma tapu sicilindeki kayıtla kanıtlanan bir olgudur. Bu mülkiyet durumunun
tam, paylı veya elbirliği mülkiyeti olması önem taşımaz. Ancak, miras yoluyla kalan taşınmazlarda mirasçılık durumunun belgelenmesi gereklidir.
Burada TMK. 705/2. maddesinde sıralanan hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılmış sayıldığından, bu durumları belgeleme kaydıyla tapu ile malik addedildiklerini vurgulamak gerekir.
Tek Kişinin Mülkiyetine Konu Taşınmazın Malikince Satışının Vaadi
Bir taşınmazın tamamına tek başına sahip olan kimsenin, taşınmazını satmayı vaat etmesi,
gayrimenkul satış vaadinin en sade halidir, çünkü bu durumda tam mülkiyet sahibi olan malik,
taşınmazını istediği gibi tasarruf yetkisine sahiptir. Taşınmazını sorunsuz satmayı vaat edebilir. Malik, maliki olduğu taşınmazın belli bir kısmının satışını da vaat edebilir veya taşınmazının
tamamını paylara bölerek bundan belli bir payı da satmayı vaat edebilir.
Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi
mümkündür. Belirleyici olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaat eden
kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır.
II. Tapu ile malik olmayan
Yukarıda kişisel hak olduğu bölümünde açıkladığımız üzere, bir kişinin, taahhüt muamelesi olması bakımından mülkiyeti kendisine ait olmayan bu taşınmaz için de gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi yapması mümkündür. Gayrımenkul satış vaadi kişisel bir hak doğurur.
Yargıtay’ın uygulaması da bu yoldadır. Nitekim 10.6.1978 gün ve 1978/3-4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıkça “Bir kimsenin, başkasına karşı malik olmadığı bir taşınmazı iktisap
14
ederek satışını vaad etmesi” geçerlidir denilmiştir.
III. Birlikte Mülkiyet
TMK ‘na göre birlikte mülkiyet;
aa.. Paylı mülkiyet (Müşterek mülkiyet)
bb..Elbirliği mülkiyeti(iştirak halinde mülkiyet)
Olmak üzere iki çeşit olup, buna göre incelenmelidir.
IV. Paylı Mülkiyette SATIŞ VAADİ:
Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne
veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır. Paylı mülkiyet sahibinin taşınmazın payı dışında kalan kısmının da satışını vaat etmesi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi malik olma koşuluna bağlı bulunmadığından, geçerli ise de, vaat alacaklısı bu bölümün
adına tescilini isteyemez.
V. Elbirliği ile Mülkiyette SATIŞ VAADİ:
Taşınmaz henüz iştirak halinde kayıtlı iken iştirakçilerin üçüncü bir kişiye tapuda satış yapmaları mümkün değildir. Bu satışı ancak kendi aralarında yapabilirler. Ancak dışarıdan bir kimseye kesin satışı mümkün değilse de satış vaadi ve bu satış vaadinin tapuya şerhi mümkündür.
İştirak halinde mülkiyetteki paydaşlardan biri veya bir kaçının payının satış vaadine ilişkin
sözleşmenin tapu kütüğüne şerhi mümkündür.Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2003/3550, K.
2003/5635 03.07.2003 tarihli kararı Ve yine Yargıtay 14.hukuk d. E.2005/3017, K. 2005/3871,
25.04.2005 tarihli k.ında,
Elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile taşınmaz
satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup
geçerli olacaktır.
Ancak anılan Yargıtay kararında elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Yargıtay’ın kararına konu olayda dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması sebebiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
geçerli hale gelmiştir
Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K.
2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına , göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete
dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.
İştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi mirasçılar arasında düzenlenen satış vaadi senedi geçerli olup, ifa kabiliyeti mevcuttur. Zira sözleşme uyarınca satılacak pay tereke dışında
üçüncü bir kişiye gitmemekte sadece hissedarlar arasında yer değiştirmektedir.
Elbirliği (iştirak ) ortaklarının tamamının üçüncü kişiye miras paylarının satışını vaad ettiklerinde sözleşmenin ifa olanağı vardır. Çünkü vaadde bulunmayan elbirliği ortağı kalmadığından
sözleşme ifa olanağı kazanmış olur. Y.14.HD. 03.02.2003 tarihli.2003-7835/779/.ilamı
15
VI. Muris Adına Kayıtlı(iştirak)Halinde Mülkiyette SATIŞ VAADİ
Halen muris adına kayıtlı taşınmazın, henüz mirasçılar adına intikali yapılmadan, mirasçılardan biri tarafından kendisine miras yoluyla intikal edecek payın satış vaadine konu edilmesi
halinde, vaad bu intikal edecek payı tescilsiz olarak kazanmış bulunduğundan ,(M.K 705 md)
satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi mümkündür.
Özetle paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.
VII. İlerde Yapılacak Taşınmazın Vaadi
a) İleride kurulacak kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisinden sonra oluşacak bağımsız
bölümlere ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin hukuken geçerli olduğu Yargıtay tarafından kabul
edilmiş olup, bu tür sözleşmelerin tapu kütüğüne şerhi de mümkündür.
b) Henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış iştirak halinde veya müşterek
mülkiyet olarak tescilli taşınmaz mallarda arsa paylı olarak ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti
kurulduğunda bu paya bağlanacak bölümlerin satış vaadine konu edilmesi mümkündür.
VIII..634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Taşınmazlar
a) Kat Mülkiyetine Konu Taşınmaz;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 13.maddesinin 4.fıkrasına göre ,kat mülkiyetinin kurulması ile her bağımsız bölüm,ayrı bir taşınmaz niteliğini kazandığından bu bağımsız bölüm maliki
aynı kanunun 15.maddesi uyarınca Medeni kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere
sahip olması nedeniyle,taşınmazını dilediği kişiye satmayı vaad edebilir.
b) Kat İrtifakına Konu Taşınmaz;
Kat irtifakına konu bir taşınmazda ancak arsa payının satışı vaad olunabilir. Kat irtifakı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmek sureti ile genel hükümlere göre
tescil edildiğinden, ancak arsa payının satılması sureti ile el değiştirebilir.Bu nedenledir ki kat
irtifakına konu bir taşınmazda ancak arsa payının satışı vaad olunabilir.
IX. Kooperatif Malları Satış Vaadi
Bir kooperatifin taşınmazının alım ve satımına 1163 sayılı koop. Kanunun 42/6 mad. göre
genel kurul yetkilidir. Satış vaadinde de kural budur. Yapı kooperatifini temsile yetkili kişilerin
kimler olduğunu ve yetkilerinin bulunup bulunmadığını tespit etmek sözleşmeyi tanzim eden
noterin görev ve sorumluluğundadır. Y.14.HD.14.12.1993.tarihli 1993-4503/9973.E/K.ilamı ve
Y.14.HD.27.03.1992 tarihli 1992-2099/4016.E/K.ilamı
X. Belediye Malları Satış Vaadi
Belediyeye ait bir taşınmazın satışının vaadi için 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18/e maddesine göre; ancak Belediye Meclisinin kararı gereklidir. Bu konuya ilişkin Belediye Encümeninin kararı geçerli değildir.
16
Belediye Taşınmazının Satışının Vaadi;
Özet: Belediyeye ait bir taşınmazın satışının vaadi için belediye meclisinin kararı gereklidir
Y.14.HD.26.04.2010 gün. Ve 3803/4667. E.K.ilamı
Belediye Encümen Kararına Dayalı Satış Vaadi.
ÖZET; Belediyeye ait Taşınmazın belediye Encümen Kararına dayalı satış vaadi geçerli değildir. Y.14.HD.23.12.2009 tarihli 14075/14558 K.E.ilamı
XI. Vakıf Taşınmazları Satış vaadi
Vakıf malının satışı TMK 113 maddesinde belirli kurallara bağlandığından, satışının vaadine de imkân yoktur. Yargıtay kararında bunu vurgulamıştır. Y.14.HD.07.11.1989.tarihli 19895016/9338. E/K.ilamı
XII. Özel Yasalara Tabii Taşınmazların Satış Vaadinde Geçerlilik ve İfa Şartları
1) 775 Sayılı Gecekondu Kanuna Tabi Taşınmazlar
775 sayılı Gecekondu Kanununun, 02.03.1988 tarih ve 3414 sayılı Kanunun 4.maddesi ile
değişik 34.maddesinin 1.fıkrası:
“ Bu kanun hükümlerine göre belediyelere tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmazlar, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde;
Devir ve temlik olunamaz.
Rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez,
Satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez,
Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz
Haciz edilemez ve işgal olamaz.”
Hükmü amirdir.
Ancak,2981 sayılı “ İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun bir maddesinin değiştirilmesi hakkında Kanun”un
18.05.1978 tarih ve 3366 sayılı kanunun 3.maddesiyle değişik 9.maddesi , “ 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre sağlanan veya Gecekondu önleme bölgelerinde olup da, hak sahiplerine tahsis edilen arsa ve konutlardan, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar, noterler
vasıtası ile düzenlenen harici satış veya satış vaadi senediyle başkalarına yapılan satış ve
devir İşlemleri”ni geçerli kılmıştır. Burada sözü edilen yürürlük tarihi 26.05.1987 dir. Somut
olay çözümlerinde bu husus dikkate alınmalıdır.
2) 1164 Sayılı Arsa Ofisi Kanunu
28.06.2001 tarih ve 4698 sayılı Kanunun 9 maddesi ile değişik 11. maddesi ile “Arsa Ofisi
Genel Müdürlüğü sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu
kayıtlarına, satış şartlarına uygun alt yapı, yapı veya tesis yapılmadıkça üçüncü kişilere satış
devir ,temlik yapılamayacağı ve haczedilemeyeceği hususunda şerhler koydurmaya ve/veya
bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir.Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esaslar
yönetmelikle belirlenir” hükmünü getirmiştir.Bu şekilde arsa ofisi lehine bir şerh mevcut olduğu
17
takdirde Yargıtay, satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti olmayacağına karar vermiştir.
3) 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu
3083 sayılı Yasanın 13.maddesi “Uygulama alanlarında Bakanlar Kurulu Kararının Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım
işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel
hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler
ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz.
3083 sayılı Kanun, değişik 13.maddesi ile uygulama alanlarında, Bakanlar Kurulu kararının
Resmi Gazete yayım tarihinden itibaren kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve
dağıtım işlemlerinin tamamlanması ve tapuya tescili sonlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle
özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve satış vaadine konu olamayacağını hükme
bağlamıştır. Ancak, bu kısıtlama süresinin beş yılı aşamayacağını da öngörmüş, toplulaştırma
çalışmalarının kısıtlama süresi içinde tamamlanamaması halinde bu kısıtlama süresinin beş
yıla kadar daha uzatılabileceğine olanak tanınmıştır.
3083 sayılı Kanunun 13 maddesinin getirdiği devir ve temlik yasağı, bu maddenin son fıkrası
hükmü ile birlikte değerlendirildiğinde, yasaklananın şahsi borç satış vaadi sözleşmesi değil
temliki tasarruf olduğu sonucuna ulaşılabilir. Satış vaadi geçerlidir. Satış vaadinde bulunan
kimsenin o şey üzerinde tasarruf yetkisinin sınırlandırılmış olması borç doğuran bir sözleşmenin yapılamayacağı veya yapılmış bir sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez. Ancak yasal
süre sonunda ifa olanağı kazanır.
4) 5543 Sayılı İskan Kanunu
26.09.2006 tarih ve 26301 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren yeni İskân
Kanunun 21.maddesi ile ,” bu kanuna göre verilen taşınmaz mallar temlik tarihinden itibaren
10 yıl süre ile hiçbir surette satılamaz, bağışlanamaz, terhin edilemez, tapu kütüğüne satış
vaadi şerhi konulamaz ve haciz olunamaz. Bu taşınmazların tapularına bu yolla kayıt düşülür.
“hükmü getirilmiştir.
Yargıtay 14.HD.18.04.2007 tarihli ve 2007/3765 -4443 sayılı kararına 21 madde hükmüne
dayanarak İskân kanunu uyarınca verilen taşınmaz malların temliki tarihinden itibaren 10 yıl
süre ile satış vaadine konu yapılamayacağını ve tapu kütüğüne de şerh verilemeyeceğini
öngörmüştür.
5) Özel Orman
6831 sayılı Kanunun 52. maddesine göre özel ormanın 500 hektardan küçük parçalara bölünmesi ve temliki olanaksızdır. Dolayısıyla satış vaadine de konu edilemez.
6) 3194 Sayılı İmar Kanunu
Madde 16..Satış vaadine konu taşınmazın ifraz ve yola terk işlemi.
Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine
tevhit veya ifrazı, bunlar üzerindeki irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve
yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenlerince, belediye ve mücavir alanlar dışında ise il idare kurullarınca onaylanacağı hüküm altına alınmıştır.
3194 sayılı kanunun 16.maddesinde; Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı, bunlar üzerindeki irtifak hakkı tesisi
veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümen-
18
lerince, belediye ve mücavir alanlar dışında ise il idare kurullarınca onaylanacağı hüküm
altına alınmıştır.
Diğer taraftan, güçlendirilmiş bir şahsi hak olan olan satış vaadi şerhi, satış vaadine konu
olan taşınmazın üçüncü kişilere devrini veya temliki tasarrufunu engelleyici bir şerh olmayıp,
üçüncü kişileri uyarıcı bir nitelik taşımaktadır.
Bu nedenle, satış vaadi şerhi, temliki tasarrufları önlemediğinden ifraz şekli ile inşaat alanı
dışında kalan kısımların yol ve yeşil alan olarak sicilden terk işlemi 3194 sayılı kanunun 16.
maddesi gereğince imar planının uygulanmasından kaynaklandığından; satış vaadi lehtarlarının muvafakatı alınmadan ifraz ve yola terk işleminin karşılanarak satış vaadi şerhlerinin aynen müfrez parsellere nakledilmesi ve satış vaadi lehtarlarına Medeni Kanunun 927.maddesi
uyarınca duyuru yapılmakla yetinilmesi gerekir.
MADDE 18 – Arazi ve arsa düzenlemesi:
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak
sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya
belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya
parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye
ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında
bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer
artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre
alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuz beşini geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park,
otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için,
yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme
ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı
alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani
teşkil etmez.
Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu
düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şûyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme sırasında plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı,
ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline
de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel
sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe
19
veya şûyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatleri olmadığı veya
plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler
dışında; ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği
halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik
hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı
verilebilir.
Bu maddenin takibinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakati halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şûyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu
uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm,sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma
amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Y.14.HD. 26.6.2007 Ta.7560-8321 Sa.K.”İmar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma
amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz» hükmü vardır.Bu hükmün Hukuk Genel Kurulu’nun’03.02.1993 tarih 68830 sayılı kararında belirtildiği üzere imar planı olmayan yerlerde çarpık yapılaşmayı önlemeye
yönelik, kamu düzenine ilişkin olduğu ve bu özelliğinden dolayı da hakimin re’sen gözetmesi
zorunlu yasa kuralı özelliği taşıdığı kuşkusuzdur.Kısaca ifade etmek gerekirse, davalının paylı
tescile olanak sağlayan kabul beyanı sözü edilen yasa kuralı karşısında HUMK.nun 95/11
maddesi uyannca hüküm ve sonuç meydana getirmez.” Y.14.HD. 28.04.2008 Ta. 4918-5410 Sa.K.
(No.37)
7) 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanma Kanunu
5403 sayılı kanunun 8. maddesinde 9.2.2007 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5578
Sayılı Kanunun 2. maddesi ile değişiklik yapılmış.
Yapılan bu değişiklikle tarım arazilerinde uygulanacak “bölünemez büyüklük” kavramı getirilmiştir. Buna göre belirlenen parsel büyüklüğü, mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde
2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım arazilerinde 0,3 hektar ve marjinal
tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz.
Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak, çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler
ile seraların bulunduğu alanlarda yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını
gerekli kıldığı takdirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde
gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehin edilemez. Ancak, hiç
kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların
veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışlarının yapılması, devredilmesi veya bölünmez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümünün rehin
20
olanaklıdır. Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir
kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında
paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir,satış vaadinde bulunabilir.
Tarım arazilerinin sınıflandırılması ve arazi parsel büyüklüklerinin oluşturulması şartı
Madde 8 - (Değişik madde: 31.01.2007-5578 S.K./2.mad)
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım
arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve
kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuki bakımından bölünemez eşya niteliğini
kazanmış olur. Tarımsal arazinin bu niteliği tapu kütüğüne şerh edilir.
Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili
tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım
arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez,
bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak
istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri
daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha
küçük parseller oluşturulabilir.
Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez,
payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehin edilemez. Bu araziler hakkında
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.
8) 442 sayılı Köy kanununa göre satış vaadi;
Köy tüzel kişiliğine kayıtlı taşınmazlar köylüye tahsis edilmiş ise 10 yıl müddetle satış vaadine
konu edilmezler.
Ek Madde 13 - Köy tüzelkişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2000 m2 .olmak üzere
tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır.Satış bedeli peşin veya en çok 5 yılda ve 5 eşit taksitle tahsil edilerek, o köyün imar işlerinde kullanılmak üzere köy sandığına yatırılır.
Köy ihtiyar meclisince satılan parseller üzerine satış tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde
bina yapılması zorunludur.Hak sahipleri bu yerleri 10 yıl müddetle başkalarına devir ve temlik
edemezler.
9) 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
Yargıtay;sit alanı içinde bulunan taşınmazın eski eser kabul edilmesinin o taşınmazda pay
satışını kişilere devrini veya temliki tasarrufunu engelleyici bir şerh olmayıp, üçüncü kişileri
uyarıcı bir nitelik taşımaktadır.
21
Bu nedenle, satış vaadi şerhi, temliki tasarrufları önlemediğinden ifraz şekli ile inşaat alanı
dışında kalan kısımların yol ve yeşil alan olarak sicilden terk işlemi 3194 sayılı kanunun 16.
maddesi gereğince imar planının uygulanmasından kaynaklandığından; satış vaadi lehdarlarının muvafakati alınmadan ifraz ve yola terk işleminin karşılanarak satış vaadi şerhlerinin aynen müfrez parsellere nakledilmesi ve satış vaadi lehdarlarına Medeni Kanunun 927.maddesi
uyarınca duyuru yapılmakla yetinilmesi gerekir.
10) 7010 sayılı Tabii Afetler Kanunu
Yargıtay 7010 sayılı Kanuna göre tahsis istemiyle taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı doğacağı gerekçesiyle, böyle bir taşınmazın satışının vaadine konu edilebileceğini öngörmüştür.
11) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afatlar Dolayısı ile Alınacak Tedbirlerle Yapılacak
Yardımlara Dair Kanun
Yargıtay bu kanuna göre verilen taşınmazlar için devir ve temlik yasağı öngörmediğinden, bu
taşınmazların satış vaadine konu edileceğini kabul etmiştir.
7269 sayılı yasaya göre tahsisli yerin satışının vaadi;
ÖZET. Temlik geçerlidir ve vaat alacaklısı hazineye karşı şahsi hakkını ileri sürebilir.
Y.14.HD.04.10.2005 Tarih 6069/8635 sayılı ilamı.
12) 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun “ a göre tahsisli yerin satış vaadine konu edilebileceği kabul edilmiştir. Ancak
bu yerin 2981 sayılı kanunun 3.maddesinde sayılan 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını
Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerden olmaması gerekir. Çünkü bu
tahsisler geçersizdir.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Ayları Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun (Tapu Tahsis Belgeli Yerin Satışının Vaadi)
Birinci maddesinde kanunun amacı, “... İmar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşaa
edilmiş ve inşaa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu
işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer
hususları belirlemek” olarak ifade edilmiştir. Böylece kanunla imar ve gecekondu düzenlemelerine aykırı yapılar ile yapılmakta olanlar hakkında hükümler getirmiştir.
İlgili kanunun, 3290 sayılı kanunla değişik 10. maddesinin (a) bendi uyarınca, “... Hazine,
belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün idare ettiği arsa ve araziler
üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar 2. madde: hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin
yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine (Tapu Tahsis Belgesi) verilir.”
Bu madde ile mevzuatımıza giren ayni hakların ana düzenleyicisi Medeni Kanunumuzun 4.
kitabını oluşturan Eşya Hukukunda ve konuya ilişkin özel yasalarda yer almayan “Tapu Tahsis
Belgesi”nin hukuki niteliği başlangıçta uygulamada duraksamaya yol açmışsa da Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu, 4.12.1996 Tarih ve 1996/14-763-864 sayılı kararı ile bunun bir mülkiyet
belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik
belgesi olduğunu kabul ederek hukuki niteliğini açıklığa kavuşturmuştur.
22
Kanunun 13/a maddesine göre de “Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı
içinde ev yapmaya müsait arsa veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir
bölümü işyeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.”
Görüldüğü üzere, tapu tahsis belgesinin verilmiş olması tahsis edilen yerin mutlaka hak sahibi
adına tescilini gerekli kılmaz. Yukarıdaki hükmün yanı sıra bu yerin 2981 sayılı Yasanın 3.
maddesinde sayılan yerlerden olmaması, 3191 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca imar
plan veya 3290 sayılı yasayla değişik 2981 sayılı Yasa uyarınca ıslah imar planının yapılmış
olması kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması da
gereklidir.
Bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere tapu tahsis belgesi verilmiş olmasına rağmen tahsis
edilen yerin tapusu işlemler tamamlanıncaya kadar tahsisi yapan mercie göre Hazine, Belediye, Özel İdare veya Vakıf adınadır. Yani tapu tahsis belgesi yukarıda da belirtildiği üzere
ilgilisine sadece kişisel hak verir.
Satış Vaadine Konu Edilebileceği
2981 sayılı Kanunda ilgilisine kişisel hak sağlayan bu tapu tahsis belgeli bir yerin bir başka
kişiye temlikini engelleyen bir hüküm söz konusu olmadığı gibi, Kanunu uygulamasına ilişkin
Yönetmeliğin 25. maddesi “başvuru yapılmış ancak tapu tahsisi henüz yapılmamış gecekondunun hak sahibi niteliklerini taşıyan bir başka kişiye satılması halinde, satış belgesi ibraz
edilmek kaydıyla tapu tahsis belgesi satın alan kişi adına düzenleneceğini öngörmüştür.
Bu nedenledir ki, 2981 sayılı kanuna göre tapu tahsis belgeli bir yerin satış vaadine de konu
edilmesi mümkündür. Bir başka anlatımla 2981 sayılı Kanun kapsamında kalan kişilere yapılan tahsisin, bu kişilerce 3. kişilere temliki olanaklıdır. Fakat öyle bir temlik halinde tahsis sahibinden devralan şahsın da Kanunun 13/a maddesinin öngördüğü niteliğe sahip olması şarttır.
Bunun yanı sıra bu yerin yukarıda belirttiğimiz özellikleri de taşıması zorunludur.
Satış vaadine konu yer tapuda vaad borçlusu adına değil de tahsisi yapan idare adına kayıtlı
ise, idare adına olan kayıt tahsis sahibine tescil edilmeden böyle bir sözleşmenin ifa olanağının bulunduğundan bahsedilemez. Bu nedenledir ki; 2981 sayılı Kanuna göre tahsis edilen bir
yeri satış vaadinde temlik alan kişinin açtığı bir tapu iptali davasında mahkeme, öncelikle vaade konu yerin tapuda tahsis sahibi adına kaydedilip kaydedilmediğine bakmalı, kayıtlı olduğu
nun anlaşılması durumunda da devralan bu kişinin 2981 sayılı Kanunun 13/a maddesinde
öngörülen niteliklere sahip olup olmadığını araştırmak zorundadır.
Yüksek mahkeme bu nitelikteki bir yerle ilgili olarak üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti
kurulmamış bir taşınmaz için satış vaadi yapılmış olması halinde sözleşme geçerli olduğundan, ilgili bağımsız bölüme isabet edecek arsa payının bilirkişiye kat irtifakı kurulacakmış gibi
hesaplattırmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini öngörmüştür. Y. 14. HD.
8.10.2009 T., 2009/9056-10592 s.K.;
Tapu Tahsis Belgeli Yer. 2981 S.K.’ya Göre Satış Vaadi
Özet: Davacının 2981 sayılı kanunun 13 a maddesinde öngörülen niteliklere sahip olup ol
madığı araştırılmalıdır. (Y. 14. HD. 22.10.2009 T. 2009/10716 - 11473). 2981.S.K.göre Tapu
Tahsisli Yerin Satış Vaadi.
Özet: Satış Vaadine konu olablir. Ancak 2981 sayılı Kanunun 3.m.sayılan yerlerden olmamalı.
Y.14.HD.26.03.2007 tarih. 2012/3179 E/K.İlamı…Y.14.HD.27.02.2007 tarih 197/1846 e/k.ilamı
23
Y.14.HD.20.11.2006 tarih 10865/13475 E/K.ilamı
2981 sayılı Kanunun 3/a maddesi aynen şöyledir; “İstanbul ve Çanakkale (Özel kanun çıkarılın
caya kadar) Boğazları ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca
belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, Askeri Yasak Bölgeleri ve Güvenlik Bölgelerinde, Türk
Silahlı Kuvvetlerine ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapılarda bu Kanun hükümleri
uygulanmaz.”
13) Bu yasalar yürürlükten kalktığından bu yasalara göre satış vaatleri yapılamaz.
a) 4753 Sayılı Çiftciyi Topraklandırma Kanunu (MÜLGA)
b) 2510 Sayılı İskan Kanunu(MÜLGA)
h) TAŞINMAZA İLİŞKİN ŞARTLAR
I. Taşınmaz Mal
Taşınmaz mallar (gayrimenkul mallar) bir yerden alınarak başka bir yere götürülmesi olanaksız, ancak bulundukları yerde ve bulundukları şekilde kullanılması mümkün olan eşyadır. Fakat bu genel tanımlama TMK. nun “Taşınmaz mülkiyetinin konusu” belirleyen 704.maddesini
karşılamaya yetmez. Çünkü 704. madde hükmü; “Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;
Arazi Tapu kütüğünde ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3.Kat mülkiyeti
kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler“ şeklindedir. Bunların TMK.m.998 gereği tapu siciline
taşınmaz olarak kaydedileceğinden kuşku yoktur. Taşınmaz özelliği gösterse bile TMK.m.999
hükmünce “Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar,
bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz “. Demek ki, TMK.m.704’de sınırlı olarak sayılanlar arasında yer almayan eşya, başka
yasalarda taşınmaz olarak kabul edilmiş olsa bile Türk Medeni Kanunu açısından taşınmaz
olarak tapu siciline kaydedilemez. Örnek olarak, gemi siciline kayıtlı olan gemi, İcra ve İflas
Kanunu bakımından taşınmaz sayıldığı halde (İc.İf.K.m.23/4,m.l36) Medeni Kanun karşısında
taşınmaz mülkiyetine konu teşkil etmez.Medeni Kanuna göre taşınmaz sayılan bir şeyi başka
bir kanunun taşınmaz hükümlerine tabi tutmaması mümkündür. Örnek olarak, İcra ve İflas Kanunu arazinin bütünleyici parçası olması nedeniyle arazi ile birlikte taşınmaz hükümlerine tabi
olması gereken yetişmemiş mahsullerin haczini, taşınmaz haczinden aynı kurallara tabi tutmuştur (İc.İf.K.m.84). 3213 sayılı Maden Kanunu da madenler için özel bir rejim kabul etmiştir.
Bu açıklamalardan çıkan sonuca göre, bir şeyin başka kanunlar uyarınca taşınmaz kabul edilse bile satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edebilmesi için tapu sicilinde gayrimenkul olarak kayıtlı olması gerekir. Örneğin; bütünleyici parça (TMK.m.684), doğal
ürünler (TMK.m.685) taşınmaz değildir. Bağlı olduğu taşınmazla beraber satış vaadi
sözleşmesine konu teşkil ederlerse de yalnız başına satış vaadi sözleşmesinin konusu olmazlar. Satış vaadi sözleşmesinin tarafları bütünleyici parça, doğal ürünler gibi başlı başına sözleşme konusu yapılamayacak şeyleri sözleşme kapsamı dışında bırakmak
İstiyorsa bu iradelerini sözleşmeye yazmalıdır. Zira bu tür malların bağlı olduğu esas taşınmaz
ile birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilmeleri bir zorunluluk değil, yasal bir
sonuçtur.
24
II. Tapuda kayıtlı olması
Tapuda kayıtlı olan taşınmaz, satış vaadinin konusu taşınmazdır. Bu husus B.K 237. maddesi
hükmü gereğidir. TMK ‘nın 705.maddesi taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağını emrettiğinden satış vaatlerine konu edilecek bir taşınmazın tapu siciline kayıtlı olması
zorunludur. Bu kaydı da TMK ‘nın 1008. maddesinde öngördüğü mülkiyet hakkı olarak anlamak gerekir.
III. Belirli veya belirnebilir olması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli
ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil, ifa anıdır.
Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak
inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var
olduğu söylenebilir.
Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan,
satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü
gerekir”. Bu durumda çapı, tescil krokisi veya diğer mülkiyet sınırlarını belirleyen belgeler varsa satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır. Taşınmaz satış vaadinin kapsamı belirli olmalıdır.
Bu bakımdan bir taşınmazın tamamının satışının vaat edilmesi ileride ifa sırasında pek sorun
doğurmaz. Ancak uygulamada tapulu bir taşınmazın bir bölümünün, bir kısmının satışının
vaat edildiğine sıkça rastlanılmaktadır. Böyle durumlarda da vaat edilen kesimin belirlenebilir
olması sözleşmeyi geçerli kılar ve yerine getirilmesini istemeye engel değildir.
Öncelikle sözleşmede vaade konu olan taşınmazın hiçbir duraksamaya yer vermeyecek şekilde tanımlanmasında büyük yarar vardır. Tapu kaydına ilişkin tüm bilgilere yer verilmelidir.
Durumu itibariyle, varsa çapı, tescil krokisi gibi mülkiyet sınırlarını belirleyen belgelerde eklenebilir.Taşınmazın bir bölümünün satışının vaadi halinde, buraya ilişkin tanımlama veya çizdirilecek kroki ifa imkânını sağlayabilir. Tanımlama sınırlar ve yönlerden yararlanılarak yapılabilir.
IV. Tapu Tahsis Belgeli
(Yukarıda geniş şekli ile incelendi.)
V. Tapusuz Taşınmazlar
MK’un 705/2. maddesinde de ifade edildiği gibi; “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.
Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır”. Madde metninden anlaşılacağı üzere tapusuz gayrimenkuller üzerinde
de mülkiyet hakkı söz konusu olabilmektedir. Örneğin; tapuda kayıtlı olmayan bir gayrimenkul
25
üzerinde, işgal yoluyla mülkiyet kazanılmış olabilir. Uygulamada, tapusuz gayrimenkullerin
bir kısmı üzerinde de mülkiyet hakkı bulunmakta,bir kısmı üzerinde ise henüz mülkiyet hakkı
bulunmamaktadır.
MK’ un 705/2. maddesine göre, tapusuz gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan
malikler, gayrimenkulü tapuya kayıt ve mülkiyetlerini de tescil ettirmedikçe mülkiyet hakları
üzerinde tasarruf edemezler. Dolayısıyla bu mülkiyeti başkasına temlik de edemezler. Gayrimenkul de tapu işlemleri yapıldıktan sonra, artık tapulu gayrimenkul de “mülkiyetin nakli
hükümleri” uygulanır. Örneğin; bir gayrimenkul, tapu işlemleri yapılmadan da mülkiyeti nakil
borcu doğuran bir alım-satım akdine konu olabilir. Yani tapusuz bir gayrimenkul, borçlandırıcı
muamele yapılmasına engel teşkil etmez.Tapusuz bir taşınmazın satışının vaat edilmesi teknik olarak mümkün değildir.Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125
26.06.1997 tarihli kararına ile ;” tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir “ diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış
vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla
beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.
VI. Kısıtlı taşınmazlarda Gayrimenkul Satış Vaadi
Satış Vaadine Konu Taşınmaz Kaydı Üzerinde İpotek, Haciz ve İhtiyati Tedbir Şerhi Bulunması
İpotek, kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden
alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) olması ve Türk
Medeni Kanunu’nun 856. maddesi uyarınca tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Haciz, kesinleşmiş icra takibinin konusu olan alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi olanaklı mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir. İcra ve İflas Kanunu
m. 91 hükmüne göre “Gayrimenkulün haczi ile tasarruf hakkı, Medeni Kanunun 1010. maddesi anlamında kısıtlanmış olur. Tapu siciline kaydedilmek üzere haciz keyfiyeti ve ne miktar
meblağ için yapıldığı icra dairesi tarafından tapuya bildirilir...”.İcra ve İflas Kanununun 257.
maddesine göre de ihtiyati haciz rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir borcun tahsili
amacıyla uygulanır. İhtiyati hacze mahkeme tarafından karar verilir (İİK.m.258).Hukuk Usulü
Muhakemeleri Kanunu’nun 101 ila 103.maddeleri arasında düzenlemesi yapılan ihtiyati tedbirden amaç, mahkeme hükmüyle davadan önce veya dava sırasında dava konusu alacağa
tehlikeye düşmeden kavuşabilmek için menkul veya gayrimenkule el koymak, devir ve temlikini önlemektir.
Bir taşınmaz kaydı üzerinde ipotek, haciz veya tedbir şerhi bulunmakta iken taşınmazın satışı
vaat edilmişse, konulan ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir şerhinin satışı vaat edilen taşınmazın
vaat alacaklısı adına tescilinde engeli yoktur. Ancak, mahkemece ihtiyati tedbir karan, taşınmazın temlikini önlemek amacıyla verilmişse, satış vaadi sözleşmesine dayalı temlik işlemi
tapuda yapılamayacağı gibi mahkemede tescil kararı veremez. Diğer hallerde ise taşınmaz,
vaat alacaklısı adına bu sınırlamalar ile yükümlü olarak tescil edilecek, vaat alacaklısı ipotek,
haciz ve tedbirle alacaklılara karşı sorumlu olacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildikten sonra aynı taşınmaz kaydına konulan
ipotek, haciz ve ihtiyati tedbir şerhinin vaat alacaklısının hakları üzerinde etkisi yoktur. Çünkü
vaat borçlusundan alacaklı olanlar tapuya bu kısıtlamala koydururken taşınmazın satış vaadi
26
sözleşmesiyle başkasına satışının vaat edildiğini görüp kabul etmiştir. Vaat alacaklısı isterse
açacağı tescil davasında bu sınırlamala koyduran şahıs ve kurumlar vaat borçlusu ile beraber
hasım göstererek sınırlamanın kaldırılmasını talep edebilir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulaması satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra konulacak takyitlerin vaat alacaklısını
bağlamayacağı yolundadır.. “Taşınmazların tapu kaydında ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir ve dayanılan satış vaadi sözleşmesine takaddüm eden satış vaadi sözleşmelerinin şerh edilmiş ol
ması eldeki davanın açılmasına ve incelenmesine engel teşkil etmez. Zira bu gibi durumlarda
tescil kararı kaydın üzerindeki kısıtlayıcı şerhlerle birlikte sonuç meydana getirir. Dolayısı ile,
şerh sahiplerinin şerhle kazandıkları kuvvetlendirilmiş şahsi hakları halale uğramaz.” Y.14.HD.
23.06.2008 Ta. 7060 - 8217 Sa.K.
VII. Yüz Ölçüm Üzerinden Satış Vaadi
Taşınmaz malın yüzölçümü üzerinden bir miktarı için düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerh verebilmesi için ,satış vaadi söz.ne konu olan kısmın krokisinin mevcut
bulunması ve 3194 sayılı imar kanununun 16. mad. gereğince krokide belirtildiği şekilde ifraz
edilmesinin mümkün olduğuna dair il idare kurulu veya belediye encümeni kararının ibraz
edilmesi gerekmektedir
VIII…Kısım ve Hisse Üzerinden Satış Vaadi
Bir taşınmaz malın henüz ifraz edilmemiş bir parçasının satış vaadi ancak imar mevzuatına
uymuş olmak kaydıyla mümkündür.
Yine bir taşınmaz malın hisselere bölünerek veya mevcut hissenin tekrar paylara bölünerek
birkaç kişiye satış vaadi ancak imar mevzuatına uyulmuş olması kaydıyla mümkündür. (İmar
Kanunu 16 ve 18.madde kapsamında.)
I) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE BEDEL
Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Bir başka ifadeyle, bu sözleşme ile alıcı satıcıya bir bedel ödemeyi, satıcı
da bu bedel karşılığında taşınmazı alıcıya geçirmeyi, temlik etmeyi taahhüt etmişlerdir. Bedel
peşin olarak ödenebileceği gibi, taksitle de ödenmesi mümkündür. Bunların sözleşmede açıkça gösterilmesi zorunludur. Bedelin bir kısmının peşin ödenmesinin yanı sıra kalanın daha
sonra ödeneceğine de sözleşmede yer verilebilir. Uygulamada buna bakiye bedel olarak yer
verilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaat edilen
taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir.
Bu doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/1266 K.2007/2679 13.03.2007 tarihli kararı
İle vaat edilen tarafın tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan satış bedelini ödemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yargıtay benzer
bir kararında da belirli koşullar gerçekleştiğinde davacının cebri tescil talep hakkı olduğunu
belirtmiştir. Ancak vaat edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal
edilebilecek ve tapuda konulan şerh sildirilebilinecektir.
Ayrıca Yargıtay 14.Hukuk dairesinin 24.04.1984 tarihli ve 1984-1079-2034 E/K.ilamında da
satış vaadi sözleşmesinde bedelin gösterilmemesini,sözleşmenin zorunlu unsuru olduğunu
kabul etmiştir.
27
Yabancı para Birimi ile Satış Vaadi.;
Satış vaadi sözleşmesinde, satış bedelinin yabancı para birimi ( döviz) olarak gösterilmesi
halinde, satış vaadi sözleşmesinin şerhi mümkün değildir.
Ancak doktrinde yabancı paranın şerh günündeki karşılığı TL. Merkez Bankasından belirlenerek şerh edilebileceğini savunanlar bulunmaktadır. ŞERH EDİLMİŞ SATIŞ VAADİNDE BEDELİN DEĞİŞTİRİLMESİ Tapu siciline şerh edilmiş satış vaadindeki bedelin değiştirilmesi (artırılması, düşürülmesi )mümkündür. Bunun için noterden yeni bir sözleşme yapılması gerekir.
İ) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNDE ŞEKİL VE ŞEKLE İLİŞKİN ŞARTLAR
I. Şekli
Düzenleme Biçimi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, tarafların özgür iradeleri ile kurdukları ve kendilerine
karşılıklı edim yükleyen iki taraflı bir sözleşme olduğundan tarafların bu yolda birleşen gerçek
iradelerinin tam ve geçerli olması için bu sözleşmelerin düzenleme biçimi TBK. 237. maddesinde resmi senet olarak kurala bağlanmıştır. B.K ‘nın 29 maddesi de bu kuralı doğrulamaktadır.Noterlerce düzenlenecek gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleme biçimi 1512
sayılı kanunun 84 ila 88 maddelerinde ayrıntılı olarak gösterilmiştir.Satış vaadi sözleşmesi
yasal biçimde düzenlendiği takdirde geçerli olur.
Sözleşmedeki ifade Biçimi
Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenirken, vaat borçlusunun beyanının sözleşmeye konu taşınmazı ( satmayı vaat ettim-ediyorum ) şeklinde geçmesi olağandır. Böyle olmalıdır.
Değiştirilmesi;
Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin esaslı unsurlarının değiştirilmesinde, düzenlenmesinde öngörülen resmi şekle uyulması zorunludur demek yanlış olmaz. Sözleşmeyi bozmayan veya değiştirmeyen tamamlayıcı ve ikincil koşulların resmi şekilde yapılmaması olurludur.
Yargıtay satışa konu dairenin değiştirilmesini, satış bedelinin değerlendirilmesinin de sözleşmenin asli unsuru olması nedeniyle resmi şekilde yapılmadıkça geçerli sayılamayacağını
öngörmüştür.Bir kararda da, sözleşme ile yüklenilen borçları ağırlaştıracak nitelikteki değişikliklerinin sözleşmenin bağlı olduğu biçimde yapılması gerekli görülmüştür.”Bir taşınmazın
satışının birden çok kişiye vaat olunması halinde, yani satış vaadi sözleşmesinin birden fazla
kişiye yapılması durumunda, sözleşme geçersiz ve münfesih hale gelmediği sürece önceki
tarihli olana değer verilmektedir.
Satış vaadi sözleşmeleri adından da anlaşılacağı üzere kesin satışı değil, bir vaadi içerir ve
niteliği gereği vaat alana bir takım haklar sağladığı da bir gerçektir. Nitekim bu sözleşmenin
niteliğinden doğan bir yaptırım gücü bulunmaktadır. Bu taşınmazın, birden çok kişilere satışının vaat olunması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması MK’ un 1009/2
maddesi (Eski MK’ un 919/2 maddesi) gereğince sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte (kendine mal etme) bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir (ileri sürülebilir)”.
II. Noterde
28
Tapu Sicil Müdürlüğünün taşınmaz satış vaadi düzenleme yetkisi tartışmalı olmakla beraber
bu sözleşmenin noterler tarafından düzenleneceğinde hiçbir tartışma yoktur. Noterlik Kanununu, noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60. maddenin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin “düzenleme şeklinde yapılmasını” zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış
vaadi sözleşmesini yapma görevini noterlere vermiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse noterde düzenlenen resmi senet; “resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda
okunup imzalanan ve resmi memurca (noter tarafından) mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir.” 7.10.1953 tarih ve 8/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı
üzere resmi şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda
(noterde) beyan etmeleridir.”
Noterin düzenleme şekil ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilmesi için 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.84’e göre; bir tutanak düzenlemesi ve bu tutanağın; noterin adı ve soyadı ile
noterliğin ismini, işlemin yapıldığı yer ve tarihi (rakam ve yazıyla) ilgilinin varsa tercüman, tanık ve bilirkişinin kimlik ve adresleri ile ayrıca ilgilinin vergi kimlik numarasını, ilgilinin hakiki arzusu hakkındaki beyanını, işleme katılanların imzalarını ve noterin imza ve mührünü taşıması
gerekir. Bundan sonra tutanak ilgililerin gerçek isteği hakkında beyanı yazılarak okunur ve
imza için kendilerine verilir. Şayet tutanak ilgililerin isteğine uygun ise bu husus da yazıldıktan
sonra altı imzalanır. Ancak, ilgililer imza atamadıkları takdirde düzenlenen sözleşmeye imza
yerine geçen parmak bastırılması olanaklıdır. 87. madde gereği de ilgilinin okuma ve yazma
bilmemesi halinde işlemin yapılmasına iki tanığın katılması ve işlemin tanıkların huzuruyla yapılması gerekir. Yukarıda yazılı koşullara uyulmadan yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği gibi noterde onaylama şekilde (1512 sayılı Noterlik
Kanunu m.60/4) yapılan sözleşmeler de hüküm ve sonuç meydana getirmez. Çünkü, yasanın
öngördüğü şekil koşulu kamu düzenini ilgilendirir. Bu özelliğinden ötürü de taşınmaz satış
vaadi sözleşmesinin şekle uyularak yapılmadığı ileri sürülmese dahi mahkemece doğrudan
göz önünde tutulmalıdır.
Gerçekten; 1512 sayılı Noterlik Kanununun 87 maddesi hükmünce sözleşmenin taraflardan
birisinin okuma ve yazma imkânı yoksa kanunun 89 maddesi uyarınca yapılacak sözleşmenin
hazır bulundurulacak iki tanık huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Aksi halde sözleşme yasanın emrettiği şekil koşuluna uygun yapılmadığından geçersiz hale gelir.
III. Tapuda
Bu konu doktrinde tartışmalıdır. Yetkili diyen görüşte var, yetkisiz diyen görüşte vardır. Sayfa
7’nin ilk paragrafının 2 fıkrasında açıklanmıştır.
IV. Dürüst Davranma
Belirtildiği gibi 1512 sayılı Noterlik Kanununu, noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60. maddenin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şeklinde yapılmasını”
zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesini düzenleme görevini noterlere
de vermiştir.Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Noterlerce “düzenleme şekilde yapılması”
yasadan kaynaklanmaktadır. Esasen resmi şekil ifadesinden, işlemin düzenleme yoluyla yani
re’sen senet biçiminde belgelendirilmesi anlaşılmalıdır. Bu suretle düzenlenen belgeye (düzenleme yolu ile senet=re’sen senet=ya da resmi senet adı verilir).” Onaylama (usulen tasdik)
ise, noterler tarafından haricen düzenlenmiş bir belgenin altındaki imzaların onaylanmasından
ibaret bir işlemdir (1512 sayılı Noterlik K.m.90). Onaylama işlemlerde sadece onaylanan imza
29
sahteliği sabit oluncaya kadar geçerlidir. Hâlbuki düzenleme şekilde yapılmış hukuki işlemler
sahteliği sabit oluncaya kadar geçerlidir.
Bu noktada belirtilmelidir ki, kanunun sıhhat şartı olarak aradığı şekle uyulmaması o işlemi hükümsüz (geçersiz) hale getirir. Hâkimin de görevi gereği sıhhat şartı olan şekil koşulunu kendiliğinden gözetmesi gerekecektir; Kural olarak da şekil eksikliğinin varlığını ileri sürmek hakkın
kötüye kullanılması sayılmaz.” Ancak, eğer borçlu taraf diğer tarafı hile ile şekle uymamaya
razı etmiş, sonrada ona karşı şekil noksanlığını ileri sürmek suretiyle yükümünden kurtulmak
çabasına düşmüş ise bu davranışı hem dürüstlük kuralına, hem ahlaka aykırı sayılır. Bu takdirde işlem yine batıl (hükümsüz) olmakla beraber, bundan zarar gören taraf ;verdiğini geri
isteyebileceği gibi.BK m.61/II) BK m.41/II ‘ye dayanarak diğer taraftan tazminat da isteyebilir.
Bazı hallerde, örneğin; şekil eksikliğini ileri sürmenin dürüstlük kurallarına aykırı düşmesi durumunda, şekil eksikliğine rağmen tarafların sözleşmeyi iradeleriyle ifa etmeleri veya
uzunca bir süre uygulamaları halinde sözleşmenin geçerli olacağına dair Yargıtay kararlan bulunmakta ise de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Noterlerde düzenleme
şekilde yapılması zorunlu ve bu şekil geçerlik şartı olduğundan yasanın amir hükmü karşısında biçim koşuluna uyulmaması sözleşmeyi hükümsüz (geçersiz) kılar. Böyle bir sözleşmeye dayanılarak vaat borçlusundan ifa talep edilemezse de, verilenler geri istenebileceği gibi (BK m.61/11) koşullan varsa BK m.41/II’ye dayanılarak tazminat da istenebilir.
V. Arsa sahibinden bağımsız bölüm alınması halinde şekil koşulu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi yükleniciye pay devrini değişik şekillerde yapılabilir. Bir arsa üzerinde, ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak binanın
bağımsız bölümleri için o arsanın maliki tarafından kat irtifakı kurulmakta, (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/c) sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere
karşılık gelen belli orandaki arsa payının devri taahhüt edilerek, yine sözleşmede kararlaştırılan şekilde yükleniciye devir yapılmaktadır.
Bazen, arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadan arsa tapusu bütünüyle yükleniciye devredilmekte, ilerde inşaat tamamlanınca kat irtifakı kurulmakta ve sözleşmesindeki paylaşıma uygun
dağılım kat irtifak listesiyle birlikte yapılmaktadır. Bu uygulama en çok yapı kooperatiflerinin
yüklenici olduğu arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinde görülmektedir. Bazen de,
sözleşmede, inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri kararlaştırılmakta, arsa sahibi
tarafından devir buna uygun yapılmaktadır.
Uygulamada en çok görülen devir şekli ise, arsa sahibinin devri gereken arsa paylarının satışını vaat etmesi, yüklenicinin de inşaat yapımını taahhüt etmesi şeklinde yapılan devirdir.
Buna göre, yüklenici sözleşmeye uygun biçimde edimini yerine getirecek, karşılığında da,
arsa sahibinden devri taahhüd edilen payın adına tescilini isteyebilecektir.
Üzerine inşaat yapılacak binada kat irtifakı kurulmuş, bağımsız bölümlere ayrılan arsa payı
belirlenmiş, yukarıda sözü edilen metotlardan birisi seçilerek yapılan paylaşım sonucu arsa
sahibine isabet eden bağımsız bölüm. Onun tarafından üçüncü kişiye satılmış veya satışı
vaat edilmişse, gerek satış işleminin gerekse satış vaadi sözleşmesinin resmi biçim koşuluna
uyularak yapılması gerekir. Bu gibi durumlarda 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı
Birleştirme Kararının uygulanma olanağı yoktur. Zira, tapuda kayıtlı taşınmaz mülkiyetinin devir borcu doğuran sözleşmelerin TMK m.706 uyarınca resmi şekle uyularak yapılması gerekir.
Aksi takdirde sözleşme muteber kabul edilemez. Borçlar Kanunu m.213 gereği de “Taşınmaz
satımı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini geçerli (muteber) olması için resmi senede rap-
30
tedilmesi şarttır”. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesi sözleşmesi yapmaya (resmi senet düzenlemeye) yetkili makam, tapu sicil muhafızı
veya memurudur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ayrıca, 1512 sayılı Noterlik Kanununun
60/3 ve 89. maddeleri uyarınca, düzenleme biçimde noterlerde yapılabilir.
Kısaca özetlemek gerekirse, arsa sahibinin anlatılan kurallara uymayarak paylaşılan ve kendisine isabet eden tapuda kayıtlı bağımsız bölümü üçüncü kişiye örneğin; adi yazılı sözleşmeyle
satması veya satış vaadinde bulunması geçersizdir.
Fakat üçüncü kişiye kat irtifakı kurulmuş, yapılmakta olan binadan, bağımsız bölüm satan
arsa sahibi aynı zamanda yüklenici ise, satış adi yazılı olarak yapılsa dahi şekle aykırılığın ileri
sürülmesi dürüst davranma kuralına uygun düşmez. Bu durum; 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında bu şekilde açıklanarak sonuca bağlanmıştır:
VI. Yükleniciden bağımsız bölüm alınması halinde şekil koşulu
Her borç ilişkisinde (alacaklı),(borçlu) ve (edim) olmak üzere üç temel unsur vardır. Kural olarak da edimin o borç ilişkisinin alacaklısına ifa edilmesi gerekir. Fakat ticaret veya ekonomik
bazı nedenler alacaklının ifayı beklemeden alacağını bir başkasına devretmesini gerektirebilir.
Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç
olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir
akittir. Alacağın temliki işleminin bir (akid) olduğu BK.m 163’ün kenar başlığındaki “akdin şekli” deyiminden anlaşılmaktadır. Bu ak-din tarafları devreden (eski alacaklı) ile devralan (yeni
alacaklı)dır.Aslında burada alacağın temlikinden alacak hakkının naklini anlamak daha doğru
olur. Temlik işleminde BK.m. 162/1 hükmü uyarınca borçlunun rızası gerekmez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin BK. m. 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun
60. maddeleri uyanınca Tapu Sicil Müdürlüğü’nde veya noterlerce düzenleme şekilde yapılması zorunludur. Satış vaadi sözleşmelerinde kanun, sözleşmenin geçerliği (sıhhati) için
resmî şekil aradığından, emredici kural gereği, resmî şekle uymadan yapılan sözleşmeler
geçersizdir.
Ne var ki, yüklenicinin arsa payı devri karşılığı yapmakta olduğu inşaattan veya arsa sahibinin
aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek yapmakta olduğu binadan bağımsız bölüm
satın alınması ha linde üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. BK.m. 163
yüklenicinin şahsi hakkını
üçüncü kişiye temlik sözleşmesini sadece yazılı olması koşuluna bağlanmıştır.
“Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı
kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa
arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K m. 163) devir
ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki
hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. “ Y.14.HD.25.06.2007 Tarih ve 1235/2176 E/K.ilamı
Ancak burada belirtilmelidir ki, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde biçim koşuluna uyulmamış ya da 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2
sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında sözleşmenin geçerliği için aranan koşullar gerçekleş
31
meden yüklenici üçüncü kişiye temlik yapmışsa üçüncü kişi bu temlike dayanarak tescil talebinde bulunamaz. Zira, kendisine yapılan temlikin dayanağı olan sözleşme şekil koşuluna
uyulmadığından geçersizdir.
j) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNİ VEKALETLE BİRLİKTE DÜZENLEME
Noterlik Kanununa göre satış vaadi sözleşmesinin ve vekâletnamelerin düzenleme şeklinde
noterde tanzimi gerekmektedir. Genelde bu iki sözleşme ayrı ayrı düzenlenmekte ise de, düzenleme şeklinde noterce tanzim edilmiş olması halinde ikisinin birlikte düzenlenmesinde sakınca yoktur. Bir kimse satışını vaat ettiği gayrimenkulün alıcı adına tescilini yaptırmak üzere
aynı belgede bir kimseyi vekil tayin edebilir.
k) HİZMET KARŞILIĞI MÜLKİYETİ DEVRETME YÜKÜMLÜLÜLÜĞÜ
Yapılacak bir hizmet karşılığı taşınmazın mülkiyetini devretme vaadi bir istisna akdi niteliğindedir. Bu nedenle, satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmesi ve tapu siciline şerhi mümkün
değildir.
l) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNDE DEVİR-TEMLİK SATIŞ VAADİNİN
DEVRİ-TEMLİKİ
a) Satış vaadi sözleşmesi ile, vaat edilen kimse lehine doğan hakkın, üçüncü kişiye devir ve
temliki mümkündür.
ÖZET: Satış vaadine konu taşınmaz yine bir satış vaadi sözleşmesi ile başka bir kişiye devir ve Temlik edilebilir.Y.14.HD..24.05.2004 tarihli 2247/4119 E/K.ilamı Y.14.
HD.30.03.2010 tarih.1003/3455.ilamı
Ancak bu devir tapu siciline şerh edilemez. Yani satış vaadinde bulunabilmek için malik olmak
şart değilse de, böyle bir vaadin tapu siciline şerhi için vaat edilen gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkının kazanılmış olması gerekir.
b) Satış vaadi sözleşmesiyle doğan hakkın devrine ilişkin sözleşmelerin tapuya şerhi mümkün
değildir.
Satış vaadi sözleşmesi ile vaat edilen lehine doğan hakkın haricen veya noterde üçüncü kişiye devri mümkün olmakla birlikte, böyle bir vaadin tapuya şerhi için vaadde bulunan kişi adına
tescilli bulunması gerekir.
Yani taşınmaz mal vaat olunan adına tescil edilmedikçe, bu vaade dayanarak ikinci bir satış
vaadinin ( vaadin vaadi) tapu siciline şerhi mümkün değildir.
c) Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhide isabet eden/edecek olan daire veya
işyerinin 3.şahsa satış vaadi ( veya satış vaadi alacaklısının, taşınmazı, daha sonra 3.şahıs
lehine satış vaadine konu etmesi, yani vaadin vaadinde bulunması) gündeme geldiğinde, arsa
sahibine, yapılan satış vaadi sebebiyle Noterlikçe bilgi verilmesi/ihbar yapılması hakkı güçlendirebilir.TNB 2000/21 genel yazı . Kat irtifakı kurulmuş ise bu satış vaadinin matrahı da,
arsanın toplam değerinden bağımsız bölümün arsa payına düşen değerden az olmamak üzere, henüz kat irtifakı kurulmamış ise, bağımsız bölüm sayısı baz alınarak, ekstrem örneklerde
m2.durumu göz önüne alınmak şartıyla orantı kurularak bulunacak değer, bağımsız bölümün
32
beyan/vaat değeri olmalıdır
d) Gayrimenkul satış vaadine temlik olunamaz şerhi konması mümkündür. Bu halde sözleşme
temlik edilemez. Y.14.HD.13.07.2009 tarih ve 8091/8893 ilamı. Ve Y.14.HD.07.02.2003 tarih
ve 7981/977 E/K.ilamı
Böyle bir örnekte, 3.şahıs vaat alacaklıları sözleşmede şerh hususu yazılmış olsa dahi satış
vaadini tapuya şerh ettiremezler, zira kendilerine vaat de bulunan kaydan malik olmayan bir
şahıstır.( sadece daha önceki sözleşme sebebiyle tapu kütüğüne Tapu Sicil Tüzüğü m.55/c
hükmüne göre lehtarı müteahhit veya ilk vaat alacaklısı lehine şerh verilmiş ve malikin de muvafakati var ise, 3.şahıs vaat lehtarı vaadin vaadi lehtar lehine şerh uygulamada olmamakla
birlikte verilebilir düşüncesindeyim. Şahsi haklara ilişkin şerh, yasal istisnalar ( Tapu K.m.26
gibi ) hariç, ancak tapu kayıt malikinin veya yetkilendirdiği karşı akit tarafından talep edilebilir.
Vekilin yetkisi devam ederken yapılmış Satış Vaadi Sözleşmesi sebebiyle, azilden sonra da,
sözleşmede şerh için açıkça yetki verilmiş olmasa dahi, malik veya karşı akidin, bizzat veya
azledilmemiş bir başka vekilinin talebi ile tapuya şerh mümkündür. Tarafların yasal şerh hakkı
elinden alınamaz, Tapu k.md.26
Hacizli (kamu haczi hariç) veya ipotekli taşınmazın satış vaadine konu yapılması hukuken
mümkündür (hakların sırası bakımından hukuki sonuçlar ayrı bir konudur: MK. m. 1009/11,
1010/11, 1022/1, 869, İcra-İflasK.m.132 ).
m) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNİN SÜRESİ
Borçlar kanunun 125.maddesinde belirtilen 10 sene, satış vaadine açılacak davanın tabi olduğu zamanla ilgilidir. Satış vaadi için kararlaştırılan süre 5 seneden fazla ise sözleşme şerhten
yoksun şahsi bir münasebet olarak devam eder. Beş yıllık süre dolması nedeniyle terkin edilen şerhe ilişkin sözleşmenin yeniden tapu siciline şerhi mümkün değildir.
n) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİNDEN AZİL
Satış vaadi sözleşmesi bir vekâletname olmadığı için bu sözleşmeden azil mümkün değildir.
Satış vaadi vekâleten yapılmış ise noterde sözleşme düzenlendikten sonra vekilin azli geçerli
hüküm ve sonuç doğurmaz. Azledilen vekil sözleşmenin şerhini isteyemezse de diğer taraf (
sözleşme içeriğinde lehine vaat edilene şerh yetkisi verilip verilmediği önemli olmayıp Tapu
kanununu 26. maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin istemi ile sicile şerh
verilebilmektedir.) sözleşmeyi şerh ettirebilir.
o) SÖZLEŞME DAHİLİNDE BORCUN İFASI VE SONUÇLARI
Satış vaadinden doğan hakkın kullanılması ile satış akdini yapma borcu doğar. Gayrimenkul
maliki, borcunu yerine getirmek için tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından düzenlenecek resmi senetle satış akdini yapar. Tescil hususundaki hükümlere de uyulmak suretiyle,
gayrimenkulün mülkiyeti alıcı adına tescil edilir. Gayrimenkul maliki, satış akdini yapmaktan
imtina ederse, alıcının açacağı davanın ve mahkeme tarafından verilecek hükmün konusu ve
mahiyeti doktrinde tartışmalı olmakla birlikte MK’un 716/1. maddesine göre; “mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini
istemek hususunda, kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hâkimden,
mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir”. Uygulamada daha çok, satış vaadinin ifası dava-
33
sında, doğrudan doğruya MK’ un 716. maddesine göre, mülkiyetin alacaklıya aidiyetine karar
verilebileceği ve iki ayrı davanın söz konusu olmayacağı fikri hâkimdir. Satış vaadi sözleşmesinin ileride satıcı tarafından ifa edilmemesi halinde, satıcının hala malik olması halinde mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Eğer satıcı bu arada gayrimenkulü
bir başkasına devretmişse, satış vaat edilen kişi vaat edene karşı ancak, bedelin iadesi ve
tazminat davası açabilir. Bu çözüm tarzı, meseleyi nispeten çözse de, satış vaadi ile satış akdi
arasındaki farkı da ortadan kaldırmaktadır. Bir yandan bu iki sözleşme tipi arasındaki farkı
ortadan kaldırmak, diğer yandan da satış vaadi alacaklısını MK’ un 716. maddesinden yararlandırmak bir tutarsızlık ortaya çıkarmaktadır. MK’un 716. maddesi uyarınca, açılacak dava,
satış akdine veya bunun yerini tutacak olan mahkeme kararına dayanmak zorundadır. Satış
vaadine dayanarak, MK’ un 716. maddesi uyarınca, mülkiyetin aidiyetine karar verilmesinin
talep edilmesi mümkün değildir.
Satış vaadinde bulunan gayrimenkule malik olmadığı için borcunu yerine getiremiyorsa Bk.
96. maddesi uyarınca, alıcının zararını tazminle yükümlüdür. Bk. 96. maddesine göre;
“Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde, borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazminle mecburdur”.
p) SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona
ermektedir. Sözleşmenin tek taraflı feshi de hüküm ve sonuç doğurmaz. Ancak her iki Tarafın
bir araya gelerek noterden yaptıkları fesih geçerlidir. Bu fesihname taraflardan biri tarafından
tapuya ibraz edilirse, satış vaadi şerhi terkin edilebilir.
Satış vaadi sözleşmesine göre vaat edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaat eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaat edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.
Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin E.1993/3539, K.1994/830 17.02 1994 tarihli kararına göre taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece
sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman
Borçlar Kanunu’nun 20 ve 117’nci maddeleri uyarınca sözleşmenin ifası istenemeyecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır.
Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır.
Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin
fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden
dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir.
Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik
haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabiidir. Borçlar kanununun 125.maddesi ile başka surette hüküm mevcut
34
olmadığı takdirde satış vaadine ilişkin satışın yapılması veya taahhüdün ifası için açılacak davanın tabi olduğu zamanaşımı 10 yıl olarak tespit edilmiş ise de bu süre dava zamanaşımına
ilişkin olduğundan taraflarca dava aşamasında defi olarak ileri sürülmesi gereken bir husustur.
Bu nedenle, satış vaadi sözleşmelerinin düzenlenme tarihinin çok eski olması ve bugüne
değin şerh edilmemeleri satış vaadi sözleşmelerinin şerhini etkilememekte olup, buna ilişkin
vaad sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilerek sonucundan taşınmaz mal maliklerine M.K
1019 maddesi uyarınca duyuruda bulunulması gerekmektedir.Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin
E.2000/2066 K.2000/2448 13.04.2000 tarihli Ve Y.14.Hukuk Dairesinin E.2003/3550
K.2003/5635 03.07.2003.Tarihli kararlarına göre zamanaşımını hesaplamak için öncelikle
sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Somut olayda elbirliği ortaklığına
konu bir taşınmazda ortaklardan birinin miras payını ortak olmayan bir kişiye satmayı vaat
etmesi durumunda sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir.
Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar bu sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Bu durumda
elbirliği mülkiyet sona erdiğinde sözleşme ifa kabiliyetini kazanacak ve zamanaşımı da bu
tarihten başlayacaktır.
3) GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ İLE İLGİLİ YARGITAY
KARARLARI
1- Özet; Satış vaadi sözleşmeleri bir ön akittir.Yargıtay 14.HD.29.05.2006 gün –E.5221/K.6071
2- Özet; Sahibi başkası olan taşınmazlar içinde gayrimenkul satış vaadi yapılabilir.Bu nedenle
sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın vaat eden üzerinde olmaması geçerliliği etkilemez.
Ancak ferağa icbar davasının dinlenilmesi için tapu kaydının vaad eden üzerine geçmesi gerekir. Yargıtay 14.HD.04.06.1991 gün –E.9617/K.5555
3- Özet; Gayrimenkul satış vaadi senedi karşılıklı taahhütleri içeren bir sözleşme olduğundan tek taraflı olarak düzenlenen belgeye dayanılarak tescil kararı verilemez. Yargıtay.
HGK.25.09.1985 gün –E.14-13/K.729
4- Özet; Bir kişi, başka bir kişiye ait taşınmazın satımını vaad edebilir. Miras yoluyla intikal
edecek el birliği payın satımını da vaad edebilir. Ancak ifa tarihinde malik olması halinde ifa
olanağı vardır. Yargıtay 14.HD.03.02.2003 gün –E.7835/K.779
5- Özet; Kooperatifin satış vaadinde, satış vaadinde bulunma yetkisinin olup olmadığı ana
sözleşmeye bakılarak çözümlenmelidir. Yargıtay 14.HD.17.01.1989 gün –E.7833/K.447
6- Özet; Vekâletle yapılan sözleşmede vaad borçlusunun vekâlet verdiğinde fiil ehliyetine
sahip olup olmadığı araştırılmalıdır. Yargıtay 14.HD.21.10.2005 gün –E.7193/K.9444
7- Özet; Velayeti kaldırılan gayrimenkul satış vaadinde bulunamaz. Yargıtay 14.HD.22.12.1992
gün –E.8568/K.11213
8- Özet; Vekâlette taşınmazlar belirtilmişse, bunlar dışındaki taşınmazların satışı vaad edilemez. Vaad alacaklısının vekilin vekâlet yetkisini aştığını bilebileceği durumda vaad borçlusunun gerçek iradesini yansıtmayan satış vaadine dayalı dava kabul edilmemelidir. Yargıtay
14.HD.15.05.2007 gün –E.4650/K.5754
9- Özet; Paylı mülkiyette pay satışı geçerlidir ve temliki de mümkündür. Tapu kayıt malikleri
davaya dahil edilerek sonuca gidilmelidir. Yargıtay 14.HD.14.06.2007 gün –E.6933/K.7294
35
10- Özet; Müşterek mülkiyete konu payın satışının vaadi mümkündür, ifa olanağı vardır. Yar-
gıtay 14.HD.21.09.1989 gün –E.4439/K.7631
11- Özet; İştirak halindeki hisseler müşterek mülkiyete dönüşmedikçe sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. Müşterek mülkiyete tabi hisselerde ise ifa olanağı vardır. Yargıtay 14.HD.19.10.1989
gün –E.6739/K.8645
12- Özet; Vakıf malın satışının vaad edilmesi halinde tescil koşulu davanın reddi halinde tedbir kendiliğinden müstafi olur. Yargıtay 14.HD.17.11.1989 gün –E.5016/K.9338
13- Özet; Satış vaadi sözleşmelerinin hukuken geçerli biçimde kurulması sözleşmede tarafların ana edimlerin belirlenmiş ya da Belirlenebilir olmasına bağlıdır. Bunda da önemli olan
sözleşmenin kurulduğu an değil, ifa anıdır. Keşif vaad konusu taşınmaz belirlenebildiğinde
dava kabul edilmelidir. Yargıtay 14.HD.12.05.2003 gün –E.1509/K. 3831
14- Özet; Sözleşmede ödendiği yazılı bedelin ödenmediği aynı değerdeki belge ile kanıtlanabilir. Bu nedenle davalının ödenmediğini iddia ettiği bakiye bedelin depo ettirilmesi yanlıştır.
Yargıtay 14.HD.05.03.2007 gün –E.1075/K.2187
15- Özet; Bir taşınmazın tamamının veya payının satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme biçiminde yapılması zorunludur. Dayanılan sözleşme noterce düzenleme biçiminde yapılmayıp dışarıda yazdırılarak imzalar noterde onattırıldığından geçersizdir. Yargıtay
14.HD.07.07.1981 gün –E.5070/K.4774
16- Özet; Sözleşmeye konulan tescilin bir yıl içerisinde yapılacağına ilişkin şart, bu sürenin
geçmesinden sonra tescil istemeye engel değildir. Sözleşmeleri ifaya olanak verecek şekilde yorumlamak gerekir. Bu şart taliki değil taahhüdün yerine getirileceğini amaçlar. Yargıtay
14.HD.01.07.1993 gün –E.10323/K.6023
17- Özet; Satış vaadi sözleşmeleri beş yıl süreli olarak tapuya şerh verilebilir ve tarafına üçüncü kişilere karşı bu kişisel hakkını ileri sürme hakkı verir. Beş yılın dolması ile tapudan silinir
ve bu gücünü yitirir. Yargıtay 14.HD.13.02.2007 gün –E.455/K.1233
18- Özet; İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birinin tek taraflı feshetme hakkı
yoktur. Usulünce fesih olmadığından bakiye bedel depo ettirilerek tescile karar verilmelidir.
Yargıtay. HGK.08.12.2004 gün-E.14-610/K.656
19- Özet; Dava açıldıktan sonraki tek taraflı fesih hukuki sonuç meydana getirmez. Yargıtay
14.HD.16.04.1990 gün –E.3993/K.3798
20- Özet; Tarafların anlaşarak sözleşmeyi bozmaları hukuksal sonuç doğurur ve bu sözleşmenin yerine getirilmesi istenemez. Yargıtay 14.HD.20.11.1989 gün –E.6767/K.9782
21- Özet; Satış vaadine konu taşınmaz, yine bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile bir başka
kişiye devir ve temlik edilebilir. Yargıtay 14.HD.17.10.2002 gün –E.4563/K.6928
22- Özet; İki satış vaadi yapılması halinde, iki sözleşmeden öncelik taşıyan sözleşmeye itibar
gereklidir. Yargıtay. HGK.06.02.1991 gün-E.14-632/K.41
23- Özet; Kendisine satışı vaad edilen taşınmazın tapudan üçüncü kişiye satıldığında vaad
alacaklısı bunun yolsuz tescil olduğunu tanıkla kanıtlayabilir. Delilleri toplanmalıdır. Yargıtay
14.HD.05.06.2007 gün–E.4661/K.6781
24-Özet; Tapuda gayrimenkul satış vaadi ile ilgili bir şerh ve muvazaa savı yoksa tapu ile alana karşı, şahsi hak ileri sürülemez. Yargıtay 14.HD.08.06.1990 gün –E.5881/K.5410
36
25- Özet; 4753 sayılı kanunda satış vaadi düzenlenemeyeceğine dair bir kısıtlama yoktur.
Yargıtay 14.HD.25.11.1994 gün –E.4620/K.11059
26- Özet; 2510 s.k.tabi taşınmazlar ile ilgili, yasak süresindeki satış vaadi geçerlidir. Yasak
süresi dolduğunda ifa olanağı vardır. Yargıtay 14.HD.03.03.2003 gün –E.8498/K.1306
27- Özet; Taşınmaz üzerinde arsa ofisi lehine şerh olduğuna göre 1164 s.k. göre satış vaadinin ifa kabiliyeti yoktur. Yargıtay 14.HD.29.01.1991 gün –E.3533/K.815
28- Özet;..3083 s.k. tabi taşınmazlar satış vaadine konu edilebilir. İfası süre sonunda gerçekleştirilebilir. Yargıtay 14.HD.30.05.2003 gün –E.3696/K.4446
29- Özet; 5543 sayılı iskân kanunun 21. maddesine göre kısıtlama süresi olan 10 yıl süre
ile satış vaadine konu edilemez. Tapu kütüğüne şerh verilmez. Yargıtay 14.HD.18.04.2007 gün
–E.3765/K.4443
30- Özet; Özel ormanın 500 hektardan küçük parçalara bölünerek satış vaadine konu edilmesi mümkün değildir. Yargıtay 14.HD.19.04.2007 gün –E.498/K.4598
31- Özet; 2981 s.k.göre tahsis edilen yer satış vaadine konu edilebilir. Ancak 2981 sayılı kanun 3.maddesindeki 2863 sayılı kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanundaki engelli sayılan
yerlerden olmamalı. Yargıtay 14.HD.27.02.2007 gün –E.197/K.1846
32- Özet; 7269 s.k. göre tahsisli yerin satışının vaadi geçerlidir ve vaad alacaklısı hazineye
karşı şahsi hakkını ileri sürebilir. Yargıtay 14.HD.04.10.2005 gün –E.6069/K.8635
33- Özet; Çekişmeli taşınmaz, davalıya doğal afetle ilgili 7010 s.k özgülenmiş olup, anılan
yasa satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesini veya mülkiyetin devrini önlememiştir. Yargıtay
14.HD.29.04.1980 gün –E.1291/K.2435
34- Özet; Satış vaadi sözleşmeleri B.K.125. mad göre 10 yıllık zamanaşımına tabidir.Bu süre
ifa olanağının doğduğu tarihte işlemeye başlar.Kısıtlamalı taşınmazda kısıtlamanın kalktığı
andan itibaren işler.Yargıtay 14.HD.29.05.2007 gün –E.2287/K.6454
35- Özet; Gayrimenkul satış vaadine konu taşınmazın kamulaştırılması ifa olanağını ortadan
kaldırır.Bu durumda sözleşme mücbir nedenle bozulduğundan ancak verilen para geri istenebilir.Burada HUMK “un 186.maddesi söz konusu olmadığından istek tazminata dönüştürülemez. Yargıtay 4.HD.24.09.1991 gün –E.3785/K.7732
36- Özet; Satış vaadi sözlerine konan ceza koşulu tarafların sözleşmeden dönmeleri için değil,
sözleşme hükümlerini yerine getirmeleri için konur. Yargıtay 14.HD.29.01.1980 gün –E.4906/K.416
37- Özet; Gayrimenkul satış vaadi şerhinden sonra konulan haciz şerhleri kaldırılmalıdır. Yar-
gıtay 14.HD.03.10.1995 gün –E.4850/K.6764
38- Özet; Sözleşmede ipoteğin vaat borçlusuna ödeneceğine ilişkin hüküm yoksa taşınmazın ipotekle yükümlü olarak tesciline karar verilmelidir. Yargıtay 14.HD.06.12.2005 gün
–E.9494/K.10958
4) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
a) TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
Arsa payı(kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri istisna (eser) sözleşmeleri içerisinde değerlendirilen sözleşmelerdir. TBK 470 mad. istisna (eser) sözleşmesi yüklenicinin bir eser meydana
37
getirmesi,iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlamaktadır. İstisna Sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun da düzenlenmiştir. Tipik bir sözleşmedir. Oysa kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Borçlar Kanunu’nda
düzenlenmemiştir. Bu nedenle a tipik sözleşmelerdendir.
Eser(istisna) Sözleşmelerinde olduğu gibi Arsa Payı(kat) karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde
de taraflar karşılıklı anlaşarak her iki tarafa borç yükleyici sözleşme oluştururlar. Her iki taraf
da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklıdır. Ancak Arsa Payı (kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Eser Sözleşmesi’nden farklı özelliği, Eser Sözleşmesi’nde tarafın meydana getirdiği eser karşılığında belli bir ücret ödenir. Oysa Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde müteahhidin meydana getireceği inşaatın karşılığı; ücret değil, arsa payıdır.
Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflar arasında yapılan RIZAİ bir sözleşmedir.
Taraflar karşılıklı borç ve edimlerini anlaşarak sözleşmeyi oluştururlar. Eser Sözleşmesi’nin
yapılması (fikri eser veya maddi eser), belli bir şekle tabi olmamasına rağmen ARSA PAY
Karşılığı Kat Yapım Sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekle tabidir.
Arsa Payı(kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmelerin gerçek kişiler (müteahhit ve diğer gerçek kişi)
veya birden fazla müteahhit ve birden fazla kişi arasında yapılabileceği gibi, bu işlemi yapma
yetkisini haiz yasal temsilcileri tarafından da yapılabilir. Sözleşmeyi yapan kişinin temyiz kudretine haiz olması gerekir. Mümeyyiz küçükler veya mahcurlar ancak kanuni temsilcilerinin izin
ve icazeti ile yapabilirler.
Tüzel kişiler de kendi tüzüğüne göre kendilerini temsil yetkisine haiz kişilerle bu sözleşmeyi
yapabilirler.
Sözleşmeye konu arsa üzerinde birden fazla kişi iştirak halinde malik iseler Arsa
Payı(Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ni BİRLİKTE YAPMAK zorundalar. Bütün arsa sahiplerini temsilen birisi de sözleşme yapabilir. Ancak iştirak halindeki maliklerden biri sözleşmeyi yapmışsa tasarruf muameleleri geçersiz olmakla beraber borçlandırıcı işlemleri geçerlidir. Borcunu ifa etmemesinin sonucun katlanır. Sözleşmeye konu arsa üzerinde birden
fazla kişi müşterek malik iseler sözleşme için noterde bütün paydaşlar hazır bulunur. Arsanın
inşaata tahsisi için oy birliği gerekir. Yada bir temsilcileri aracılığı ile sözleşmeyi yapabilirler.
İştirak ve Müşterek mülkiyet ilişkisinin birlikte olması halinde de yine OY BİRLİĞİ ile karar
alınmış olmalı. Yine BİRLİKTE yapma zorunluluğu vardır.(müşterek maliklerden birinin ölümü
ile mirasçılar iştirak halinde malik olur.İştirak halinde malikler bir bütün kabul edilir.
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde taraflar karşılıklı olarak hem alacaklı hem borçlu
durumundadır. Bu özelliği nedeniyle de sözleşme karma nitelikli sözleşmelerdendir. Sözleşmede taşınmaz satımı ve istisna sözleşmesinin unsurları bir aradadır.
b) SÖZLEŞMENİN UNSURLARI
I. Tarafların anlaşarak aralarında Resmi Şekle tabi bir sözleşme oluşturmaları.
Sözleşmeyi taraflar; kanuna, ahlaka, kamu düzenine aykırı olmamak üzere kendi arzularına
uygun olarak düzenleyebilirler (Türk Borçlar Kanunu).Sözleşmede belirlenmeyen hususlar var
ise; Türk Borçlar Kanunu’nun tamamlayıcı kurallarına göre çözümlenir.
II. Müteahhidin kat (inşaat, bağımsız bölüm) yapma borcu altına girmesi.
38
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, “Kat” tanımını yapmamıştır. Bağımsız mülkiyete konu olan
bölümlere bağımsız bölüm denir. (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2. Md.).Kat bağımsız bölüm olarak anlaşılmaktadır. Bağımsız bölüm dışında kalan doğrudan doğruya o bölüme tahsis
edilmiş olan yerlere eklenti denir.
Sözleşmeye konu olan inşaatın bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. Bir arsa
üzerinde birden çok inşaatın yapılması halinde bağımsız bölümleri veya tek bağımsız bölümlerden oluşan binalar üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir (KMK Ek 3.md.)
Sözleşmede bir veya birden çok blok yapılması kararlaştırılabilir. Kat veya daire sayısının
yapılmasında İmar Mevzuatına uyulması şarttır. İmar Mevzuatına uyulmaması (kat veya daire
sayısı açısından) halinde, sözleşmenin tam veya kısmi imkânsızlığından söz edilecektir.
III. Arsa sahibinin yapılan anlaşma gereği arsa paylarını müteahhide devir
borcu altına girmesi
Eser Sözleşmesi’ndeki ücretin karşılığı, bu sözleşmelerde para yerine müteahhide arsa payı
devredilecektir.
Arsa sahibi, müteahhit tarafından yapılarak kendisine teslim edilecek inşaatın bağımsız bölümler karşılığında arsa payını devir borcu altına girmektedir. Bu sözleşme ile arsa sahibi
kararlaştırılan payların mülkiyetini müteahhide geçirme borcu altına girerken bu paylar üzerinde kendi yararına ipotek kurabilir.(Arsa sahibi lehine konulan bu ipoteğe TEMİNAT İPOTEĞİ
denilmektedir.) Arsa sahibi inşaat yapılması nedeniyle ve arsa payının devrinden doğan alacağını güvence altına almaktadır. İnşaat ilerlediğinde, bu ipotek de çözülecektir.
Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesinin arsanın tamamen müteahhide devri ile gerçekleştirilmesi halinde arsa sahibi lehine müteahhide devredilen arsa veya arsa payı üzerinde
ipotek konulabilmektedir.
Arsa sahibi sözleşme gereği müteahhide devredeceği arsa payını inşaatın hangi aşamalarında devir edeceğini kararlaştırabilir. Bu sözleşmede satış veya satış vaadinden söz edilemez
hangi pay veya bağımsız bölümlerin kime olacağı belirtilir. Arsa sahibi müteahhide 3.kişilere
satış yetkisini (inşaat kararlaştırılan aşamaya gelince) verme taahhüdü altına girer.
Arsa sahibi sözleşme ile müteahhide arsa paylarının satışını vaat edebilir. Bu sözleşme tipinde eser sözleşmesi ve satış vaadi bir aradadır.
c) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TAŞINMAZIN HUKUKİ NİTELİĞİ
Sözleşmede konu edilen arazinin tapulu olması şart değildir. Sözleşmenin uygulanabilirliği
hukuken ve fiilen elverişli olması gerekir. Örneğin imar mevzuatına uygun değilse, sözleşmenin konusunun ifası imkânsız olacağından, Yargıtay 15. H.D.14.06.1979 gün 1979/979-1468
sayılı kararında tarafların sözleşmeye dayanarak istemde bulunamayacaklarını belirtmiştir.
İnşaatın yapılacağı arsa üzerinde tapuda şerh varsa şerh kalkmadan sözleşme geçerli ancak
ifa olanağı olmayacaktır.
Sözleşme ile arsanın taraflarca anlaşmaya varılan belli payları arsa sahibince müteahhide
devredilecektir.
39
Sözleşmeye konu olan taşınmazın (arsanın) TMK ve diğer ilgili kanunlarda tanımı yapılmamıştır.1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 17.7.1972 tarih ve 1610 sayılı kanunla yürürlükten kaldırılmış ve değiştirilmiş 12.madde hükmüne göre “Belediye sınırları içinde belediyece
parsellenmiş arazi arsa sayılır. Hangi arazinin, parsellenmemiş olmasına rağmen bu kanuna
göre arsa sayılacağı İmar ve İskân Bakanlığının mütalaası alındıktan sonra Maliye Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle belirtilir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.” denmektedir.
2981 Sayılı İmar Affı Kanununun 10.mad.”Bu kanun hükümlerine göre hazine, belediye,il özel
idaresi veya vakıf arazileri üzerinde gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar 12. Madde hükmüne göre tespit ettirildikten sonra kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis
edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilecek ilgilisine “Tapu
Tahsis belgesi “ verilir. “Tapu tahsis belgesi ıslah imar planı yapıldıktan sonra hak sahiplerine
verilecek tapuya esas teşkil eder” demektedir.
Yargıtay kararında tapu tahsis belgesinde belirtilen gayrimenkulün kişiye doğrudan bir hak
vermediği açıkça belirtilmiştir.
Tapu tahsis belgeleri ileride tapuya dönüştürülmesi için düzenlenmiş belgelerdir.
Mülkiyet hakkının sağlanması için tahsise konu yerde “ıslah imar planı yapılmış olması yani
bağımsız parsel haline getirilmiş olmalı.
Tapu Tahsis belgesinin dayanağını oluşturan 2981 sayılı yasanın 3.mad.” İstanbul ve Çanakkale (özel kanun çıkarılıncaya kadar) Boğazları ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat varlıklarını
Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, Askeri yasak Bölgeleri ve Güvenlik Bölgelerinde Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapılarda
bu kanun uygulanmaz “ demektedir. Örneğin Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu bir
yeri sit alanı ilan ederse o yerle ilgili tahsis belgesi iptal edilir.
d) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ ŞARTI VE SONUÇLARI
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri NOTER HUZURUNDA DÜZENLEME İŞLEM NİTELİĞİNDE YAPILMASI ZORUNLUDUR. (TMK 634.mad. TBK 22/2 mad. TBK 213.mad. Tapu Kanunu 26.mad. Noterlik Kanunu 60. Mad. Ve 89.mad.)Bu kural Türk Borçlar Kanunu 12.maddeye göre geçerlilik şartıdır
Tapu Kanunu 26.mad. göre sözleşmeyi resmi şekle bağlayacak olan tapu memurudur. Bu tür
resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. İrtifak hakkı
tesisi vaatleri tapu siciline res’en şerh verilir.
Noterlik kanunu 44.madde B bendine göre noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış
vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve
tapuya tescil edilmese iş bu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından res’en
terkin olunur.
Noterlik Kanunu 89. maddeye göre taşınmaz satış vaadi yapmaya noterler yetkilidir. Arsa payı
karşılığı kat yapım sözleşmesine ilişkin bir ön sözleşme yapılmışsa bu vaat asıl sözleşmenin
şekline tabi olduğu için resmi şekle uygun olarak yapılacaktır. (Noterlik Kanunu 84.mad.)
Yargıtay 24.41978 gün 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre Noterlerce düzenlenen kat
40
irtifakı veya kat mülkiyeti satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu ve bu tür bir satış vaadi
sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığını belirtmiştir.
Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi taraflar arasında adi şekilde yapılmış olması halinde veya noter huzurunda sadece imza onayı şeklinde yapılmış ise kural olarak hukuken
geçerli değildir. Ancak taraflar adi şekilde hazırladıkları veya noterde sadece imza onayı yaptıkları bu sözleşmeye rağmen sözleşme içeriği edimlerini tam anlamıyla yerine getirmişlerse
artık sözleşmenin geçersizliği iddiasını ileri süremeyeceklerdir.(TMK 2. Mad.)
Tarafların kendi aralarında düzenlediği veya Noterde sadece imza onayı yapılan kat karşılığı
inşaat sözleşmelerinde Yargıtay inşaatın % 85 inin bitirilmiş olması halinde iyi niyet kurallarından yararlanılabileceğini kabul etmiştir. Bu konunun değerlendirilmesi yine mahkemenin
takdirindedir. Sözleşmenin geçersizliği iddiası haksız iktisap açısından tarafların birbirine olan
tazmin yükümlülüğü TBK göre incelenecektir.
Sözleşme GEÇERSİZ DAHİ OLSA sözleşmeye dayanarak arsa payı müteahhit adına tapuda
ferağ edilmişse artık sözleşmenin hukuken geçersizliği iddiası geçerli olmayacaktır.
Tarafların sözleşmede ortaya koydukları tüm edimleri yerine getirdikten sonra artık şekli geçersizlik iddiası karşısında Yargıtay “Bir sözleşmenin taraflarından biri, o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süregelen davranışlarıyla karşı tarafta, sözleşmenin yerine
getirileceği inancına bağlanarak kendine düşen edimleri yerine getirmiş ise artık sözleşmenin
şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır ve savunma yasal himayeden yoksun kalır.” görüşündedir.
HUKUKEN GEÇERLİLİĞİ YAZILI ŞEKLE TABİ VE NOTERDE DÜZENLEME İŞLEM NİTELİĞİNDE YAPILAN BİR SÖZLEŞME OLAN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ yazılı şekle tabi diğer sözleşmelerde olduğu gibi SÖZLEŞMENİN ESASLI HÜKÜMLERİNİN
DEĞİŞTİRİLMESİ SÖZ KONUSU OLURSA YİNE AYNI ŞEKİL ŞARTLARINA TABİ OLARAK YAPILIR. (TBK 13. Mad.)
Esaslı hükümlerin değiştirilmesi ile oluşan sözleşme nedeniyle ilk sözleşme hükümsüz kabul edilecektir. Sözleşmenin esaslı hükümlerini değiştirmeyen değişiklikler söz konusu olursa
taraflar yazılı şekle uymadan gerektiğinde sözlü olarak aralarında anlaşabilirler. Sözleşme
esasını etkilemeyen tadil hükümleri sözlü dahi olsa geçerlidir. Esası etkilemeyen bu tür sözleşmelerin tanıkla ispatı yeterli olacaktır.
Müteahhit sözleşme gereği kendine arsa sahibi tarafından devri vaat edilen arsa paylarını 3.
kişiye devrederken,devre ilişkin sözleşmenin yazılı şekilde yapılması yeterli olup resmi şekilde
yapılmasına gerek yoktur. (TBK 184.mad.)
Yargıtay 15. H.D. 30.10 1990-73418-4382 sayılı kararında “hukuken geçerliliği resmi şekle
tabi kılınan sözleşmenin yasal düzenlemesi kamu düzeni ile ilgili olduğundan hâkim sözleşmenin geçerliliğini res’en gözetir.” demektedir.
İnşaatın yapılacağı arsa üzerinde tapuda şerh varsa şerh kalkmadan sözleşme geçerli ancak
ifa imkânı olmayacaktır.
e) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI
I. Müteahhidin Borçları:
41
Müteahhit sözleşmeye konu olan inşaatı, gerekli araç ve gereçleri sağlayarak (aksi sözleşmede belirtilebilir.)sözleşme şartlarına uygun olarak bütün dikkat ve özeni ile şahsen ve sözleşmede belirtilen sürede yaparak teslim borcu altındadır. Eğer belirtilen süre sonunda inşaatı
teslim etmese arsa sahibi TBK 473. Mad. gereğince sözleşmeyi fesih edebilir.
Taraflar sözleşmede inşaata başlama süresini belirtmemişlerse arsa sahibi inşaata başlaması
için ihtarda bulunabilir. Müteahhit inşaatın yapımına yine başlamamışsa temerrüde düşmüş
sayılır. Müteahhit inşaatı tamamlayarak teslim borcu altındadır.
İnşaatın bitirilmiş teslim edilmiş olmasına rağmen inşaatın ayıplı olması ve bu ayıbın arsa
sahibince ihbar edilmesi ile müteahhidin sorumluluğu söz konusu olacaktır.
TBK 475 mad. göre inşaatın arsa sahibi tarafından kullanılamayacağı veya hakkaniyet gereği
kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı veya sözleşme hükümlerine aykırı şekilde yapılmış
olması halinde arsa sahibi sözleşmeden dönebileceği gibi; inşaattaki ayıp oranında kendi
borcundan indirim isteyebilir veya arsa sahibi inşaatın onarılmasını isteyebilir.
II. Arsa Sahibinin Borçları
Arsa sahibi sözleşme ile kararlaştırılan arsa payını devir borcu altındadır. Arsa payının ne
zaman devredileceği kararlaştırılmışsa o tarihte devir borcunu yerine getirmekle yükümlüdür.
Arsa sahibinin borcu sözleşmenin unsurudur. Sözleşmede taraflar yapılacak inşaatın malzemelerini kimin temin edeceğini kararlaştırabilirler. Eğer arsa sahibinin malzemeyi temin edeceği kararlaştırılmışsa arsa sahibi öncelikle bu borcunu yerine getirmekle yükümlüdür.
Müteahhide devredilecek arsa payının miktarı sözleşmede net olarak belirtilir.( TBK 480.mad).
Arsa payının devir zamanını taraflar sözleşmede kararlaştırır.( TBK 479.mad. göre bedel ödeme borcu eserin teslimi anında muaccel olur).
Eserin parça parça teslim edilmesi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse, her
parçanın bedeli onun teslimi anında muaccel olur.
Arsa sahibi eserin teslimine rağmen arsa payını devretmese temerrüde düşmüş olur. O takdirde TBK 123. Mad. göre müteahhit arsa sahibine uygun bir süre verebilir veya uygun bir
süre verilmesini hakimden isteyebilir. Müteahhit arsa sahibi temerrüde düşmesine rağmen
TBK 125. Maddeye göre süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı
borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini bildirerek, borcun ifa
edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Borçlu
temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. (TBK 123/b mad.,125 mad.)Yargıtay
25.1.1984 tarih 1983/3 E.1984/1 sayılı kararına göre (Eski BK.106-108. Mad., yeni TBK 123
mad., 124.mad., 125.mad. zikredilerek) istisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi
nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK 106108.mad.leri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine ancak olayın niteliği ve özelliğinin
haklı gösterdiği durumlarda MK.2.mad. hükmü gözetilerek sözleşmenin feshinin ileriye etkili
sonuç doğuracağına… karar verilmiştir.
İnşaat arsa sahibinin arsası üzerinde yapılmış ve inşaatın kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Arsa sahibinin ayıplı eser nedeniyle
genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır.
42
Müteahhit ayıplı inşaattan dolayı, ayıbın kendisinden değil arsa sahibinin kusuru nedeniyle
meydana gelmişse müteahhidin açıkça ihtar etmiş olması şartıyla sorumluluğu olmayacaktır.
Buna rağmen arsa sahibinin verdiği bir talimat veya ona yüklenebilecek bir kusur nedeniyle
ayıp meydana gelmişse artık arsa sahibi inşaatın ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.( TBK 47.Mad.)
İnşaattaki gözden geçirme ile fark edilemeyen veya kasten gizlenen ayıplarda müteahhidin
sorumluluğu devam eder. Ancak arsa sahibinin inşaatı açıkça veya üstü örtülü olarak kabulü
halinde müteahhit sorumluluktan kurtulacaktır.(TBK 477.mad.)
Ayıplı inşaattan dolayı müteahhidin sorumluluğu inşaatın arsa sahibine teslim tarihinden itibaren 5 yıl ve müteahhidin ağır kusuru varsa, ayıplı inşaatın niteliğine bakılmaksızın 20 yılın
geçmesiyle zamanaşımına uğrar.(TBK 478 mad.) Kanunda belirtilen bu sürelerin geçirilmesiyle müteahhidin sorumluluğuna gidilemeyecektir.
f) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar anlaşarak hak ve borçlarını belirtirken sözleşme
koşullarını yerine getirmeyen taraf için cezai şart belirleyebilirler. Cezai şart ile taraflar sözleşmenin ihlal edilmesi halinde ihlal eden taraf diğer tarafa edim borcu yükümlenmektedir. Cezai
şart asıl edim borcunun feri niteliğindedir.
Cezai şart asıl sözleşmede veya ayrı sözleşmede kararlaştırılabilir. Cezai şartın ayrı bir sözleşmede belirtilmiş olması halinde ispat açısından yazılı olması gerekir.
Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart Türk Borçlar Kanunu 179. Madde de ifade
edilmiştir. Cezai şart;
I. İfaya Ekli Ceza:
Türk Borçlar Kanunu 179/1.maddesinde belirtildiği üzere “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi
ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa...”Yani taraflardan biri edimini ya ifa
etmemiştir veya eksik ifa etmesi halinde ödenmesi kararlaştırılan cezadır.
II. Seçimlik Ceza:
Türk Borçlar Kanunu 179/2.mad. göre “ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa …”Yani Sözleşme konusu inşaatın yapılmaması veya zamanında teslim edilmemesi halinde belirlenen cezadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 20.4.1992
T.1991/273-1992/2070 Sayılı Kararında “ifaya ekli ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir.” demektedir.
III. Dönme Cezası:
Türk Borçlar Kanunu 179/3 .mad. göre “Borçlunun kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi
dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye..” Yani taraflar yaptıkları bir sözleşme ile (veya asıl
sözleşmede) birbirlerine belirttikleri cezanın ödenmesi şartıyla sözleşmeden dönme hakkını
tanırlar. Böylece taraflar belirtilen cezai şartı yerine getirmekle sözleşmede belirtilen yükümlülükten kurtulurlar. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 15.11.1990 T.90/1771-4828 Sayılı Kararına göre
43
“Taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan ceza TBK 158/3 mad. Hükmünde öngörülen
dönme cezası olup davacı ancak bu cezayı alabilir. Bunun dışında cezayı aşan zararını ispat
etse dahi isteyemez.”
Türk Borçlar Kanunu 182/2 İfanın imkânsızlığı halinde kusuru olmayan borçluyu ceza sorumluluğundan kurtulacağı belirtilmiştir. “Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi
kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hale
gelmişse, cezanın ifası istenemez” demektedir.
g) ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I. Taraflar karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Taraflar anlaşarak sözleşmeyi sona erdirirken inşaata başlanılmış ise aralarında yine anlaşarak bir bedel veya tazminat da kararlaştırabilirler. Eğer bir bedel veya tazminattan söz etmeksizin anlaşma sona erdirilmişse iyi niyet kuralları çerçevesinde bedel ve tazminat birbirlerinden istemedikleri sonucuna varılacaktır.
II. Akdin feshi ile sözleşmenin sona ermesi
a) (TBK 123.mad. 124.mad.125.mad.)Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler olması nedeniyle taraflardan birinin temerrüde düşmesi halinde diğer taraf borcun ifası için uygun süre verilmesine rağmen borç ifa edilmese tazminat
isteyebileceği gibi sözleşmeyi sona erdirebilir.
b) Müteahhidin inşaata zamanında başlamaması veya sözleşme şartlarına uygun inşaata
devam etmemesi halinde arsa sahibi (TBK 473.mad.)sözleşmeyi sona erdirebilir.
c) Arsa sahibi inşaatın ayıplı olması halinde (TBK 475.mad.)sözleşmeyi sona erdirebilir.
III. Taraflardan biri diğerinin sözleşmeye göre konu edilen borcunu yerine
getirmemesi halinde sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK 123 ,124,125.mad.)
IV. Olağan üstü haller nedeniyle sözleşmenin sona ermesi
İnşaatın olağanüstü şartlar nedeniyle yapılması imkansızlaşır veya zorlaşır ise müteahhit hakimden sözleşmenin yenilenmesini isteyebileceği gibi bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının
gerektirdiği durumlarda yüklenici, fesih hakkını kullanabilir.
V. İfada imkansızlık
Borçlunun edimini yerine getirmesi objektif ölçülere göre olan imkansız ise alacaklı borçluyu
sorumlu tutamayacaktır. Örneğin inşaatın yapılacağı arsanın kamulaştırılması veya kamu hizmetine tahsis edilmiş olması gibi. Arsa sahibinden kaynaklı ifada imkansızlık halinde müteahhit sözleşmeyi tek taraflı sona erdirebilir.(TBK 485.mad)
44
VI. Müteahhidin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi (TBK 486.mad.)
Müteahhidin sözleşmenin yapılmasında kişisel nitelikleri önemli ise ölüm veya yeteneğini kaybetmesi ile sözleşme sona erer. Ölen müteahhidin hak ve borçları mirasçılarına intikal eder ve
mirasçılar borçlarından sorumlu olur.
VII. Arsa sahibi müteahhidin uğradığı zararları tam tazminat ödeyerek sözleşmeyi fesih edebilir.
Arsa sahibi müteahhidin fesih anına kadar uğradığı tüm zararları tazmin ederek sözleşmeyi
fesih edebilir. Uğradığı tüm zararları alan müteahhidin arsa sahibinden alacak talebi kalmayacağı gibi inşaatı yapma veya başlanılmış ise bitirme borcundan kurtulmuş olur.
h) KAT KARŞILIĞI YAPILAN İNŞAATTAN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN
ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAKLARI
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde kural olarak arsa sahibi, inşaat yapılacak arsayı yükleniciye,
inşaata elverişli olacak şekilde teslim etmeyi ve müteahhidin sözleşmedeki edimini yerine
getirdiğinde kendisine bırakılacak bağımsız bölümlerin arsa paylarını devretmeyi yükümlenmiş ve müteahhit ise inşaatı sözleşmedeki koşullara, ruhsat ve eki projelerine uygun şekilde
yapmayı, noksansız olarak sözleşme süresi içinde teslim etmeyi üstlenmiştir.
Kat karşılığı yapılan inşaatlardan gerek arsa sahipleri gerekse müteahhitler, sözleşmede paylarına isabet eden bağımsız bölümleri inşaatın devamı sırasında tapuda arsa paylan ile veya
noterde düzenlenmiş satış vadi senetleriyle sattıkları gibi, müteahhitler tarafından inşaattaki
şahsi hakkının temliki suretiyle 3. kişilere adi senetle satılmaktadır. Bu şekilde yapılan ta
sarruflar hukuken geçerlidir. Bu tarafları ayrı ayrı incelemek gerekir.
i) ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU
İnşaatın projelendirilmesi veya yapımı aşamasında arsa sahibi, sözleşme ile kendisine isabet
edecek bağımsız bölümleri, tapuda kat irtifakının kurulmasından önce veya sonra 3. kişilere
arsa paylan ile tapuda yahut noterde yapılacak satış vaadi senediyle satabilir. Satışa konu
arsa payı veya bağımsız bölümün kat irtifaklı arsa payının tapuda yapılan satışında aksine bir
hüküm bulunmadıkça, satın alınan arsa payına isabet eden bağımsız bölümle ilgili inşaattaki,
arsa sahibinin haiz olduğu şahsi haklan da alıcıya intikal eder. Bu suretle, üzerinde inşaat
yapılmakta olan taşınmazın arsa payını iktisap eden yeni malik, satıcının o paya ait bağımsız
bölümündeki hakkına halef olmakla, müteahhitten sözleşmedeki koşullarla edimin ifasını talep
etmeye hak kazanır. Satıcının, inşaatın ikmali ile ilgili aynca bir taahhüdü olmadıkça, alıcı 3.
kişiye karşı, müteahhidin noksan ediminden sorumlu tutulamaz.
Arsa sahibi tarafından satış vaadi suretiyle bağımsız bölüm arsa payının satışı halinde satıcı
satışa konu bağımsız bölümün arsa payının devri taahhüdü yanında, sözleşmelerinde aksine
bir hüküm bulunmadıkça, inşaatın kat karşılığı sözleşmesindeki koşullarla yapılmasından, bağımsız bölümün noksansız tesliminden alıcıya karşı sorumludur. Alıcının müteahhitten,edimiyle
ilgili bir talepte bulunmaya hakkı yoktur. Diğer bir anlatımla, arsa sahibinin haklarına, yapılan
satış vadi ile sahip olunamaz.
45
Yapılmakta olan inşaattan üçüncü kişilerce gerek arsa sahibinden gerekse müteahhitten satın
alınan bağımsız bölümler için, genel olarak kat irtifaklı arsa payının ferağ edilmesi suretiyle
tapuda işlem yapılarak ferağ bedeli arsa payı değerinde gösterilmekte, buna karşın satıcıya,
üzerinde yapılacak bağımsız bölüm bedeli ödenmektedir. Bu şekilde yapılmış satışlarda satıcı ile alıcı üçüncü kişi arasındaki doğabilecek olası uyuşmazlık, tapudaki satışın, yapılacak
inşaatı da kapsayıp kapsamadığı noktasında toplanmaktadır. Gerçekte, satın alanın amacı,
yapılmakta olan inşaattan kat, irtifaklı arsa payına isabet eden bağımsız bölümü satın almak
ve sahibi olmaktır. Bu husus tapuda yapılan ferağ akdinde açıkça belirtilmedikçe, alıcının
yalnız kat irtifaklı arsa payını satın almış sayılacağı yönünde doğacak bir tartışma çıkmasının
önlenmesi bakımından, ferağ akdine ve satıcı ile haricen yapılacak yazılı bir sözleşme ile satışa konu kat irtifaklı arsa payı üzerinde, arsanın tamamı ile ilgili olarak müteahhit ve arsa sahibi
arasında yapılmış inşaat sözleşmesi koşulları doğrultusunda bağımsız bir bölüm
inşaatının da yapılacağı, bununla ilgili ayrıca bir bedel talep edilmeyeceği taahhüdünün alınması, uyuşmazlığın alıcı yönünden güvencesini sağlayacaktır. Nitekim yazılı haricen yapılacak bu sözleşme, inşaat taahhüdünü içermesi bakımından resmi şekil koşuluna tâbi olmamakla hukuken geçerli bir kanıt olacaktır.
Kat karşılığı sözleşmesinin arsa sahibince feshedilmesi halinde, arsa sahibinden bağımsız
bölüm ve arsa payını satın almış 3. kişinin, sözleşmenin tarafı bulunmadığından feshe karşı itiraz hakkı yoktur.Ancak, satış sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmadıkça, arsa payı
üzerindeki ve yapılan inşaatın arsa payına isabet eden kısmındaki hakları mahfuzdur. Arsa
sahibi ile birlikte hareket ederek yapılmayan veya yarım kalan inşaatı başka bir müteahhide
yaptırmaya yahut kat karşılığı sözleşmesi koşullan içinde satım aldığı ve satıcının yükümlülüğündeki edimin gerçekleştirilememesi nedeniyle arsa payını satıcıya iade ederek verdiği
bedeli talebe hakkı bulunmaktadır.
Müteahhit tarafından kat karşılığı yapıldığı bilinen bir inşaattan bağımsız bölüm alan 3. kişinin,
müteahhidin kusuru ile feshedilen sözleşme nedeniyle, bağımsız bölümün inşaatının ikmal
edilememiş veya tesliminin gerçekleştirilememiş olmasından dolayı arsa sahibinden alınmış
bir taahhüt veya sözleşmenin feshinde müterafık kusuru bulunmadıkça, arsa payının satıcısı
olan arsa sahibinden tazminat veya ceza gibi bir talebe hakkı olamaz.
j) KAT KARŞILIĞI YAPILMAKTA OLAN İNŞAATTAN MÜTEAHHİDİN
KENDİSİNE DÜŞECEK BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE TASARRUF HAKKI:
Kat karşılığı sözleşmesine göre yapılmakta olan inşaatlardan müteahhitlerin, kendisine isabet
edecek bağımsız bölümleri 3. kişilere, arsa payının tapuda devri veya satış vâdi yahut şahsi
hakkının temliki suretiyle satarak inşaata finansman sağladıkları uygulamada sıkça görülmektedir. Yapılan bu tasarrufların hukuki niteliklerine göre, 3. kişilerin hakları yönünden ayrı ayrı
incelemekte yarar görüyoruz.
1) Kat karşılığı yapılan sözleşmede, müteahhit hissesine düşecek bağımsız bölümlerin arsa
paylarının inşaatın belirli aşamalarında müteahhide devrine veya müteahhidin satacağı 3. kişilere ferağ verileceğine ilişkin hükümler, müteahhidin yapacağı inşaata finansman sağlaması
amacına yöneliktir. Bu doğrultuda müteahhidin, arsa payını devir suretiyle 3. kişilere satacağı
bağımsız bölümler için, satış sözleşmelerinde aksine bir hüküm bulunmadıkça, alıcıya karşı
kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesindeki koşullarla yükümlülük üstlenmiş olur.
2) Müteahhit yapılmakta olan inşaatta, hissesine isabet edecek bağımsız bölümlerdeki şahsi
haklarını 3. kişilere B.K’nun 162. maddesi hükmüne uygun olarak adi yazılı bir belge ile temlik
46
etmek suretiyle satabilir. Haricen ve adi olarak yazılmış bu belge, müteahhidin arsa sahibine karşı ediminin ifası şahsi hakkının gerçekleşmesi üzerine, geçerli bir satış vadinin hukuki
sonucunu doğurur. Daha açık bir anlatımla, temlik suretiyle bağımsız bölümdeki müteahhidin
şahsi hakkı, kat karşılığı sözleşme ile arsa sahibine karşı üstlenilen inşaatın noksansız tamamlanması ve teslimi yükümlülüğünün ifası sonucunda talep edilebilir.
İfa edilmeyen veya ifası eksik edimden dolayı bağımsız bölümde şahsi hak doğmaz. Bu nedenle, yapılmakta olan inşaattan adi senetle müteahhide isabet edecek bağımsız bölümü
satın alacak 3. kişinin, müteahhitçe inşaatın noksansız tamamlanıp arsa sahibine teslim edil
medikçe, temlikle satın aldığı şahsi hakka dayanarak arsa sahibinden arsa payının devri talebinde bulunulamayacağının bilinmesi gerekir. Müteahhidin noksan bıraktığı inşaatın, temlik
suretiyle satın almış 3. kişi tarafından tamamlanması veya önemsiz noksan ve ayıpların rayiç
bedelini arsa sahibine ödeyen 3. kişiye iktisap ettiği şahsi hakkın karşılığı olan arsa payının
devredilmesi zorunludur. 3. kişinin tamamladığı inşaattan dolayı giderlerini veya arsa sahibine
yaptığı ödemeyi müteahhitten talep hakkı mahfuzdur.
Müteahhidin, sözleşmede hissesine düşecek bağımsız bölümleri 3. kişilere noterden satış
vaadi suretiyle satması da hukuken geçerlidir. Nitekim yapmakta olduğu inşaatın tamamlanması ve arsa sahibine teslimi ile iktisaba hak kazanacağı bağımsız bölümlerin satış vadine
dayanılarak arsa payı arsa sahibinden talep edilebilir ise de, sözleşmedeki edimi ifa eden
müteahhide, arsa payını devretmekle yükümlü arsa sahibi, bu pay/paylarda hak sahibi olan
müteahhidin satış vaadi alacaklısına karşı, ancak müteahhidin kabulü halinde devir yükümlülüğü ile sorumlu olur. Aksi halde satış vaadi alacaklısı, müteahhidin arsa sahibinden olan arsa
payını talep hakkına dayanarak, müteahhit ile birlikte arsa sahibinden satış vâdi alacaklısı,
müteahhidin arsa sahibinden olan arsa payını talep hakkına dayanarak, müteahhit ile birlikte
arsa sahibinden satış vaadinin ifasını talep veya dava edebilir.
5) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ YARGITAY
KARAR ÖZETLERİ
ÖZÜ: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçersiz olup, bu sözleşmeye dayanılarak zarar ve ziyan istenemez. Sözleşmenin geçersizliği resen gözetilmelidir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 12.6.1991 T.1991/536 E.1991/3137 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Resmi şekilde düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçersiz olup,
bu sözleşmedeki ceza ve tazminat koşulları da geçersizdir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 27.9.1989
T.1989/ 1015 E. 1989/ 3883 sayılı Kararı
ÖZÜ: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi senet şeklinde düzenlenmesi gerektiğinden, bu
sözleşmenin yapılmasına ilişkin ön anlaşmanın da resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 26.3.1987 T.1986/2542 E.1987/1248 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Şeklen geçersiz olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın büyük bir kısmının
yapılmış olması, sözleşmeyi taraflar için bağlayıcı kılar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 11.3.1953
T.953/9 E. 953/18 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Haricen düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre pay geçirimi yapıldığı hallerde, sözleşmenin geçersizliğini savunmak iyi niyetle bağdaşmaz.
ÖZÜ: Tarafları bağlayıcılık koşulları gerçekleşmemiş olan geçersiz kat karşılığı sözleşmeye
göre yapılan işin ve müteahhit giderlerinin bedeli haksız iktisap kurallarına göre hesaplanır.
Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 18.11.1985 T.1985/2777 E.1985/3781 Sayılı Kararı
47
ÖZÜ: Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatı yükümlenen müteahhidin acze düşmesi nedeniyle güvenini yitiren arsa sahibine teminat verilmesi halinde, sözleşme koşullarının
aynen uygulanması gerekir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi29.11,1984 T. 1985/3528 E. 1985/3696 Sayılı
Kararı
ÖZÜ: Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin esaslı değişiklikleri içeren
tadilinin de resmi olması gerekir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi11.5.1992 T.1992/2395 E. 1992/2482 Sa-
yılı Kararı
ÖZÜ: Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi senetle tadili geçersiz ise de, uygulanmış ise artık geçersizliği ileri sürülemez. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 16.4.1992
T.1992/912 E. 1992/2015 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mütemmim ve fer’i şartlarının tadilinin yazılı olması yeterlidir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 19.11.1984 T.1984/1371 E. 1984/3547
Sayılı Kararı
ÖZÜ: Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhide devri gereken tapunun güvencesi
olarak verilecek ipoteğin, yapılan işin seviyesi de gözetilerek tapunun tescili ile birlikte tesisine
karar verilmelidir.Yargıtay 15.Hukuk Dairesi30.4.1992 T. 1991/6198 E. 1991/2313 Sayılı Kararı
ÖZÜ: İnşaatın noksansız ve ayıpsız teslim edilmesinin teminatı olarak verilen ipotek, iş sahibine noksan ve ayıplı işler bedelinin tahsili imkânını verir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi13.10.1986
T.1986/1089 E 1986/3236 sayılı Kararı
ÖZÜ: Sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça inşaat ruhsatı iş sahibi tarafından alınır. Müteahhit, ruhsatsız inşaata başlamaya zorlanamaz. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 14.2.1991 T. 1990/3491
E.1991/644 Sayılı Kararı
ÖZÜ: İmar durumuna uygun olmayan bir inşaat yapılmasını öngören sözleşme,BK.20/1 maddesine göre butlan ile malul olup, hükümsüzdür. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi22.1.1990 T.1989/2987
E. 1990/43 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, aksi belirtilmedikçe ve müteahhide vekaletname
verilmedikçe, ifraz, tevhit işlemleri ile projesi yapılmış ve belediyeye onay için verilmiş olan
işlemlerin takibi ve inşaat ruhsatının alınması alma yükümlülüğü arsa sahiplerine aittir. Yargıtay
15. Hukuk Dairesi18.12.1990 T.1990/4609 E. 1990/5577 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Sözleşmeye ayrıca hüküm konulmasa dahi, yüklenilen inşaatla ilgili işlemler hakkında
genel vekâletname verilen hallerde, inşaat ruhsatı alınması, proje yapımı ve onaylatılması
müteahhidin sorumluluğundadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 3.3.1989 T.1989/434 E.1989/983 Sayılı
Kararı
ÖZÜ: Sözleşmede işe başlama ve bitirme süresinin belirlenmemiş olması halinde, işin kapsamına göre verilecek mehil ve iş sahibinin ihtarıyla temerrüt oluşur. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi
22.6.1989 T.1989/2722 E. 1989/3002 Sayılı Kararı
ÖZÜ: İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri sözleşmede belirlenmemiş ise, arsa sahibinin müteahhide çekeceği ihtarla temerrüde düşürmesi gerekir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 3.6.1981
T.1981/942 E.1981/1313 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapunun müteahhide devri ile
bağlayıcı hale gelir ve sözleşmede kabul edildiği üzere, inşaat süresi, inşaat ruhsatının alındığı tarihte başlar. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 8.4.1991 T.1990/5458 E. 1991/1795 Sayılı Kararı
48
ÖZÜ: Kat karşılığı yapılan inşaatta, imar mevzuatı nedeniyle oluşan gecikmelerden müteahhit
sorumlu değildir. Kendisine geciken süre kadar ek süre tanınması gerekir. Yargıtay 15. Hukuk
Dairesi 4.2.1986 T.1985/2821 E. 1986/282 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Arsanın kusurlu olması veya inşaatın yapılmasını tehlikeye koyacak bir halin varlığı
ve bunların giderilmesi için iş sahibinin uyarılması, müteahhidin özen borcu gereğidir.(BK.
mad.357/son)Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1.7.1992 T.1992/15-309 E. 1992/452 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası, ifaya ekli bir ceza niteliğinde olup, bu ceza
ile, iş sahibinin geciken süre için talep ettiği kira kaybından, cezayı aşan miktarına hükmedilmesi gerekir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 30.4.1990 T. 1989/3719-1990/1974 Sayılı Kararı
ÖZÜ: İş sahibi, sözleşmede kararlaştırılan kalite ve nitelikte yapılmayan ayıplı işin sökülüp,
uygun hale getirilmesini ve ayıbın giderilmesini isteyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 30.10.1991
T. 1991/15 -373-533 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Ayıplarla ilgili tazminat talebi ihbar koşuluna bağlı ise de, noksan işten dolayı talepler
zamanaşımı süresi içinde talep edilebilir ve hiçbir kayda tabi değildir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
12.10.1992 T.1992/1182-4671 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Müteahhit tarafından yapılan ve teslim edilen işin, iş sahibince makul bir süre içinde
muayene edilmesi ve varsa ayıp ihbarında bulunulması gerekir. Aksi halde, iş kusuru ile kabul
edilmiş sayılır. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi7.5.1991 T. 1990/4778-1991/2331Kararı
ÖZÜ: Tamamlanmayan ve noksanlığı ile hukuken teslime konu olamayacak bir inşaatın , ayıpları yönünden ihbar zorunluluğu yoktur. Yargıtay15.Hukuk Dairesi 24.5.1990 T.1989/4794-1990/2414
Sayılı Kararı
ÖZÜ: Ayıplı işler ile noksan işler, hukuki sonuçları yönünden birbirinden ayrı nitelikte hukuki
olgulardır. Satış akdinde istisna hükümleri değil, satıcının tekeffülüne ilişkin BK.217 ve ilgili
hükümleri uygulanır. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 13.6.1988 T. 1987/3812-1988/2287 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Foseptik çukurunun küçük yapılması ,teras mozaiklerinin eksik atılması ve ısı yalıtımının yetersizliği gizli ayıp niteliğinde olup ,öğrenilir öğrenilmez müteahhide ihbarı gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı 27.3.1991 T.1990/15 -554E. 1991/159 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Edimini ifa etmeyen ve mütemerrit duruma düşürülen yüklenici hakkında, iş sahibi aynen ifadan vazgeçip müsbet zararın tazminini isteyebilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 10.2.1992
T.1991/3594-1992/514 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhidin verilen vekaletnameden azledilmesi, sözleşmenin feshi iradesi olarak nitelendirilemez.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi23.3.1992
T.1991/5147-1992/1463 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Fesih tek taraflı irade beyanı olarak karşı tarafa ulaştırılmakla hukuki sonuç yarattığı
gibi feshin mahkemeden de istenilmesinde yasal bir engel yoktur. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi
31.1.1991 T.!990/2465 -1991/339 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Temerrüde düşen müteahhit hakkında verilen mehil sonunda akdin derhal feshedilmemesi ,sözleşmeyi kesin süreli olmayan hale getirir. Bu durumda ihbarsız fesih düşünülemez.
Yargıtay15.Hukuk Dairesi 26.12.1991 T.1991/2919-6238 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Müteahhidin kusuru ile akdin feshine neden olması halinde, sözleşmede kararlaştırılan
ve yaptığı inşaatı bedelsiz arsa sahibine terkle ilgili ceza, müteahhidin payına düşen daireleri
üçüncü kişilere geçerli şekilde satmış olması halinde uygulanmaz. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi
49
18.5.1990 T.1990/2007-2293 Sayılı Kararı
ÖZÜ: inşaatın şahsi maharet ve özelliği gerektirmediği durumlarda, müteahhidin ölmesi, akdin
sona ermesini gerektirmez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 12.11.1990 T.1990/1503-4707 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan inşaattan müteahhitçe satılan ve tapuda kat
irtifak payını alan üçüncü kişiler daha sonra kat karşılığı sözleşmenin geriye yönelik şekilde
feshedilmesinden etkilenmez, tapudaki hakları mahfuzdur.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi7.12.1988 T.
1988/2893-4217 Sayılı Kararı
ÖZÜ: Müteahhidin payına düşen daireyi temlik suretiyle alan üçüncü kişi, müteahhidin arsa
sahibine karşı edimindeki noksanlıkları ödemek koşulu ile, temlik aldığı şahsi hakkın adına
tescilini isteyebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 4.6.1990 T. 1990/4841-5223 Sayılı Kararı
6) HARÇ VE VERGİ HUKUKU AÇISINDAN KAT
KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
a) MADDİ HUKUK İLE HARÇ VE VERGİ HUKUKU BAĞINTISI
Harç ve Vergi Hukuku, maddi hukuk temeli üzerine oturtulmuştur. Tanım, tarif ve tavsifler
ayrıca yapılmamış, bunlar Maddi Hukuka bırakılmıştır. İstisnai durumlarda farklı bir kapsam
belirlenmek istenmişse, o takdirde, özel düzenleme yapılması yoluna gidilmiştir. Örneğin; Kira
kavramı, Borçlar Hukukundaki genişlikte alınmış, yalnızca konut temini amacıyla kiralanan taşınmazlarla ilgili sözleşmeler değil, hâsılat kirasına ait sözleşme için de diğer mukavelelerden
farklı bir damga vergisi oranı belirlenmiş, kiracılar korunmak istenmiştir.
b) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ ESER
VE SÖZLEŞMESİ SONUÇLAR
Uygulamada (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi) adı …….. mukavelenin içinde iki nevi işlem
bulunmaktadır. Birincisi gayrimenkul satış vaadi, ikincisi de eser sözleşmesi. Taraflar edimlerini para karşılığı yapmamakta, yani gayrimenkulü almak isteyen para vererek şahsi hak
elde edebilecek, arsa sahibi bir müteahhide nakdi ödemede bulunarak bina yaptırabilecek
durumda iken, para alış verişi ortadan çıkmakta, bir nevi (edimler takası) gerçekleşmektedir.
Aynı zamanda söz konusu karma sözleşmeden birincisi farklı şekilde karşımıza çıkabilir. Eğer
bina yapılacak arsa üzerinde daha başlangıçta (kat irtifakı) kurulmamış ise, gerçekleştirilecek
eser karşılığında taşınmazdan bir kısım (hisse) yapımcıya devredilecektir. Böylesi durumlar
da eser sözleşmesi ile gayrimenkul hisse devri vaadi birbirini karşılar. Eğer arsa sahibi daha
önceden arsa üzerinde kat irtifakı kurmuşsa, eser sözleşmesi ile kat irtifakını devir vaadi bir
araya gelmiş olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki ikilem ve karma özellik, noterler yönünden şekil hukukunu önemli biçimde etkilemektedir. Her iki sözleşmenin yapılış şekilleri karşılaştırıldığında,
bunlardan baskın olanın şekli konusunda kabul edilmiş biçim esas alınmalıdır. Gayrimenkulle
ilgili (hisse devir) veya (kat irtifakı devir) vaadine dair yönü ile işlemin Noterlik Hukukundaki adı
ile düzenleme biçiminde yapılması şarttır. (BK.213/1 md.) Buna karşılık Borçlar Kanunun 355371.maddeleri arasında düzenlenmiş olan istisna akdinde bir şekil zorunluluğu getirilmemiştir.
Taraflar yazılı olmadan da eser sözleşmesinden doğan taahhüt altına girebilirler. Yalnızca
50
ispat hukuku bakamından zorluk ortaya çıkabilir.
Bir sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi olabilmesi için, yapımcıya verilmesi vaat edilen hisse veya bağımsız bölümlerin, tek bir mal üzerinde toplanması da gerekli değildir. Müteahhit, arsa sahibine yapacağı bina nedeniyle, arsa sahibinden başka bir yerdeki taşınmasını
veya oradaki hisse veya bağımsız bölümünü alabilir. Örneğin, İzmir’deki arsaya 20 daire inşa
edecek olan müteahhide, Marmaris’teki bir arsanın verilmesi vaat edilmiş olabilir.
Yukarıda yapılan açıklamaların, karma akitlerin sonuçlarının maddi hukuk içinde kaldığı gibi
bir yanlışlığa neden olmaması gerekir. Karma sözleşmeler, hem (şekil) hem de vergisel sonuçları itibariyle tartışılabilir sorunlar çıkarır.
Karma akitlerde para alış verişinin yerine, diğer edimler aldığı için, tarafların yüklenimleri genelde, para dışı unsurlardan oluşur. Olayın Vergi Hukuk açısından değerlendirilmesi yapılırken, her aktin ayrıca yapıldığı durum ile bir karşılaştırma yapılırsa, yani takas konusu değerler
ayrı ayrı ele alınırsa;
Ortada Vergi Hukuku bakımından bir değil birden çok, en az iki akit olduğu, bunların her birinin
harç ve vergilerinin ayrı ayrı alınması icap ettiği, buna karşılık, takas edilen edimlerin para
yerine geçtiği, ortada tek bir akit mevzuu bulunduğu, bu sebeple taraflardan birinin edimi ile
diğeri arasında denklik kurulduğuna göre, yalnızca bilinen (tek bir edimin tutarına ve miktarına
göre) harç ve damga vergisi tahsil edilmesi icap ettiği söylenebilecektir.
Edimlerin takası olayı Borçlar Hukuku açısından trampa akdini oluşturur. Mal malla veya mal
iş veya hizmetle değiştirilir. Vergilendirme yönünden bu nevi akdi, içindeki hukuki muamelelere ayrı ayrı parçalayıp her birini ayrı ayrı harç ve damga vergisi mevzuu yapmak gerekip
gerekmediği sorunu açıkça tartışılmamıştır.
Yasalardaki düzenleme biçimi de konuyu aydınlatacak nitelikte değildir. Yalnızca Katma
Değer Vergisi Kanunun 2/5.maddesinde (Trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu aynı
Yasanın 4/2 maddesinde de (Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet
olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı
ayrı vergilendirilir.) hükmüne yer verilmiştir. Böylece; trampa halinde takas edilen her edimin
nevine göre ayrı ayrı katma değer vergisi alınması şeklinde bir düzenleme yapılmazsı yoluna
gidilmiştir. Bu noktadan hareket edilerek harç ve damga vergisi uygulamasında aynı sonuca
varılabilecek midir?
İşte bu noktada iki şekilde yorum yapmak mümkündür.;
Birinci düşünce şekli: Bir yasadaki hükmün varlığına karşılık diğer yasalardaki böyle bir düzenlemenin yokluğu; birincideki düzenlemenin ikincisi için yapılmadığı anlamına alınmalıdır.
Bu sebeple, katma değer vergisi konusunda yapılan düzenleme harç ve damga vergisi için
geçerli sayılmamalıdır. Bu görüş, kendi antitezini kendiliğinden yaratmaktadır.
İkinci düşünce şekli: Yukarıdaki yorum, sistem gözetmeyen bir düşünce şeklidir. Bir düzenlemenin, diğer bir düşünce şeklidir. Bir düzenlemenin diğer yasada sükûtla geçiştirilmesi halinde, bunun mutlaka ters sonuca varılması biçiminde yorumlanması, hukuk mantığı ile uyuşturulamaz. Her Yasanın kendi sistemini ayrı ayrı gözetmek gerekir. Yasa koyucunun sustuğu
yerde, yasanın sistemi söz sahibi olur. Varılacak sonuç, hukuk mantığına ters düşmemeli,
muhatapları üzerinde haksızlık duygusu yaratmamalıdır. Açıklanan nedenlerle iki ayrı aktin
ayrı ayrı gerçekleştirilmesi hali ile bir arada yapılması hali arasında, açıklanması imkânsız
olan farklı sonuçlara varılmamalıdır.
51
Belirtilen sebeplerle, Katma Değer Vergisi yasasındaki düzenleme Vergi Hukuku bakımından
bir örnek oluşturabilir. Aynı esası diğer Vergi uygulamaları bakımından emsal almakta bir sakınca olmamalıdır.
Biz şahsen ikinci görüşün doğru olduğu kanısındayız. Ne var ki, her yasının sistemi gözetilmeden, kendi içindeki özel müesseseleri göz önünde tutulmadan, tutarlı bir sonuca varılamaz.
İşte bu yaklaşım iledir ki, Harçlar Kanununun ve Damga Vergisi Kanunun bir biri ile ilgili işler
kavramı ve müessesesi ile karşılaşılır. Harçlar kanunun 46.maddesi uyarınca; Birbiri ile ilgili
işler bir arada bulunursa, en yüksek harç alınmasını gerektiren iş üzerinden harç alınır. Benzeri bir uygulama ile Damga Vergisi Kanununun 6.maddesi gereğince: Bir kâğıtta toplanan
işlemler bir asıldan doğma oldukları takdirde, en yüksek damga vergisi alınmasını gerektiren
akit veya işlem üzerinden damga vergisi tahsil edilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de
her iki akit tek bir asıldan doğmaktadır. Bunlar birbirini karşılamakta, taraflar yüklenimlerini
böylece yerine getirmektedir. Arsa sahibi, inşaatın yapılması sebebiyle bağımsız bölümleri
vermeyi kabul etmekte, Müteahhit de alacağı daireler nedeniyle inşaatı yapmayı üstlenmektedir. O halde, bunlar arasında bir biri ile ilgili olma, aynı asıldan doğma koşulları yerine gelmiştir.
Yapılan açıklamalar da göstermektedir ki, trampa halinde her iki akitle ilgili en yüksek edim
esas alınmak suretiyle, her bir akitteki harç ve damga vergisi ayrı ayrı hesaplanacak ve iş
kâğıdı nedeniyle tek bir defa, en yüksek tutardaki harç ve damga vergisi tahsil edilebilecektir.
Eğer bu yasalarda her iki akit arasındaki sıkı bağıntıyı gözeten bir hüküm olmasa idi, bunları
ayrı ayrı yapılmış gibi, her birinin harç ve damga vergilerini ayrı ayrı hesaplayıp, bunları toplayarak, harç ve damga vergisi alınması icab edecekti. Bizim örnek olayımız bakımından her
iki görüşün sonuçları da değişmeyecektir. Yalnız, buna bakarak birinci görüşün haklı olduğu
söylenemez. Çünkü ikinci görüş koşullu olduğu ve özel düzenleme bulunmama halinde farklı
sonuca varılması gibi bir gerekçeye dayandığı, harç ve damga vergisi uygulamasında da bir
biri ile ilgili iş kavramı olduğu, bu iki işlem de belirtilen şartları taşıdığı için varılan neticede
değişiklik gerçekleşmemiştir.
c) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DEĞER GÖSTERME ZORUNLULUĞU VE DEĞER
I. Gelen olarak (arsa değeri)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi malla ilgili bir taahhüdü ve mukaveleyi içerdiği için, bunlarda
değer gösterilmesi zorunludur. HK.42 ve DVK.11. maddeleri buna amirdir.
II. Gösterilmesi zorunlu değer,
İnşaata tahsis edilen arsanın değeri en son emlak vergisi beyannamesindeki emlak vergi
değerinden aşağı olamaz. (TNB.1991/7 sayılı genelgesine konu MB Gm’nun 19.2.1991 g.ve
013173 sa. müt.) Eğer inşaat arsanın tamamına değil de bir kısmına yapılacaksa, yani daha
geride inşaat yapılabilecek bir bölüm kalıyorsa, arsa değeri yalnızca inşaatın yapılacağı kısma
göre belirlenir. Bu gibi durumlarda, inşaat yapılmayacak kısma ait arsaya isabet eden emlak
vergi değeri, genel toplam değerden indirilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi paydaşlarca ayrı ayrı tarihlerde, ayrı ayrı noterliklerde imzalanmış, düzenlenmiş olabilir. İşte bu gibi hallerde: inşaat yapılacak bölüme isabet eden değerin
o yandaşa düşen payının emlak değeri, asgari değeri oluşturur. Diğer paydaşlara ait hisse
52
sebebiyle taahhüt altına girmeyen paydaştan, sözleşmenin tamamı o anda imzalanmamışsa,
taşınmazın tamamına göre harç ve damga vergisi alınmamalıdır. Burada özellikle şunu da
belirtmeliyiz, yukarıdaki açıklamaya bakılarak, birden çok paydaşın birleşerek, müteahhitle
sözleşme yapmaları halinde, her bir paydaşın ödemesi gereken harcın, sırf kendilerine ait pay
matrah alınarak hesaplanması gerektiği gibi bir sonuca varılmamalıdır. Ortaklaşa akitlerde,
ortaklaşa mülkiyet sahibi paydaşların imzası sebebiyle harç matrahında parçalama yapılması
yoluna gidilemez. Onun için özellikle; sözleşmesinin tamamının o anda imzalanmış olması
durumuna değinilmiştir. Eğer birden çok paydaş, diğerleri katılmaksızın sözleşmeyi beraberce
imzalamışlarsa; o takdirde, sözleşmeye imza koyanların paylarının değeri esas alınır.
Emlak vergi değeri asgari değerdir. İlgililerin rayiç değer olarak daha yüksek bir değer göstermeleri, ileride çıkabilecek ihtilafların çözümü bakımından hem gerekli ve hem de yararlıdır.
Noter sözleşmeye katılanlardan gerçeği yansıtmaları halinde sonradan sorun çıkmayacağı
hususunda uyarmalıdır.
Emlak beyannameleri her sene verilmediği için bunlardaki değerler enflasyon sebebiyle küçük
kalmış olabilir. Yasalar gereğince Bakanlar Kurulunun veya yetkili Maliye Bakanlığının bir önceki seneye ait emlak vergi değerlerini enflasyona bağlı olarak belirli bir oranda yükseltmesi
halinde noterler son değeri gözetmelidir.
Emlak vergi değerleri, tüm Türkiye için ayrı bir kitapçıkta il il, ilçe ilçe, belediye belediye ve
mahalle mahalle gösterilmiştir. İlgili belediyelerden bunların temini mümkündür.
Emlak vergi değerinin asgari değer olarak esas alınması, her iki taraf için bu değerin bölüşüldüğü gerekçesi ile ikiye bölünemez. Asgari değerin yarısının arsa sahibine, yarısının da
müteahhide ait olduğu söylenemez. Çünkü tarafların bölüştükleri değer, yalnız başına arsa
değil, arsa ile onun üzerine yapılan binanın toplamından oluşan değerdir. Yani, arsa üzerine
yapılan yapının yarı yarıya bölüşüldüğü kabul edilirse, emlak vergi değerine göre 100.000.000
lira eden bir arsaya, müteahhit tarafından yine 1000.000.000 liralık bir bina yapılmalıdır ki,
tarafların bölüştüğü değer böylece 200.000.000 : 2 = 100.000.000 lira olabilsin. Kat karşılığı
inşaat sözleşmesinde gösterilecek asgari değerin, her iki tarafın ortaya koyduğu edimlerin
toplamından oluşan değer olduğu; bu sebeple arsanın değerinin yarısının alınması icap ettiği
gibi bir düşünceyle hareket edilemez. Verdiğimiz örnekte; asgari değer 100 milyon olduğuna
göre, harç ve damga vergisinin 100.000.000: 2=50.000.000 lira üzerinden hesaplanması gerektiği görüşü doğru değildir.
Tarafların, oluşturulacak binayı (yapıyı) yarı yarıya değil de daha değişik bir oranda bölüşmeleri, yukarıda açıklananın dışında bir işlem yapmayı gerektirmemelidir. Örneğin; meydana
getirilecek 30 bağımsız bölümden 12’sinin arsa sahibine bırakılması halinde tarafların edimleri arasında 12/30 gibi bir oran olduğu söylenemez. Çünkü kimse verdiği ile aldığı arasında
denklik oluşmamışsa, böyle bir sözleşmeye imza atmaz. Paylaşım oranı, ½ oranı dışında
hangi oran olursa olsun, yine de taraflar, taraflar parasal değerleri denkleştirmiş sayılırlar.
Mal ve bağımsız bölüm sayısında denklik olmayabilir. Bu hiçbir şeklide arsa sahibi veyahut ta
müteahhidin karşı tarafa gereksiz yere taviz verdiği anlamına gelmez.
Yukarıda yapılan açıklamalar; arsa sahibi veya sahiplerinin verdiği ile müteahhidin yüklenimi
arasındaki denkliği göstermektedir. İnşaatın değeri ile arsanın değeri sonuçta bir biri ile karışır
ve tarafların edimlerinin toplamını oluşturur. Bunun yarısı da taraflardan birinin edimini ortaya
koyar. İşte bu sebepledir ki, inşaatın yapımı için harcanan malzeme ve emek değeri ile arsa
değeri arasında tarafların denklik kurdukları kabul edilir. İnşaatın (arsa dışında kalan değeri)
ayrıca gösterilirse, böylece (arsa dışında kalan değeri) ayrıca gösterilirse, böylece (arsa değeri) ile (arsa hariç inşaat değeri) birbiri ile ilgili işlemlerin değerini oluşturur. Bunların her birinin
53
değerlerini ayrı ayrı toplamaya gerek yoktur. Yalnız, taraflar arsa değeri ile söz konusu inşaat
değerini ayrı ayrı gösterirlerse, bunlardan en büyük olanın harç ve damga vergisi matrahı
yapılması gerekir.
III. Ek değerler
1) Kira yardımı
a) Kira bedelini ödeme taahhüdü
Zaman zaman arsa sahipleri, evvelce oturmakta oldukları bina yıkılacağı için evsiz kalabilirler.
Bu gibi gereksinimleri karşılamak üzere; müteahhit, yapacağı inşaat yanında arsa sahibi olanlara ev kirası konusunda katkıda bulunma taahhüdünde bulunabilir. Bunun gerçekleştirilmesi
muhtelif şekillerde olabilir.
Kira yardımının nakit olarak verilecek olması: müteahhit kira yardımını para olarak ödeyecekse, onun edimi ile arsa sahiplerinin edimi arasındaki denklikteki eksiklik böylece tamamlanmış
demektir. Arsa için kabul edilecek değerin verilecek katlara göre daha büyük kaldığı kabul
edilmiş sayılır. Kira yardımı, inşaat süresince veya daha değişik bir müddet için yapılabilir. Her
iki halde de sonuç değişmez. Eğer inşaat için süre belirtilmemişse, kira yardımı bir yıl yapılacak olarak kabul edilerek, harç matrahının buna göre hesaplaması gerekir.İş daha çabuk da
bitirilebilir. Aynı zamanda Harçlar Kanunun 43/1.maddesindeki, kira sözleşmelerinde süre belirtilmemişse bunun en az bir yıl süreceği kabul edilerek, bu müddetin karşılığının bulunması
ilkesi, uygulamayı etkileyemez. Sözleşmenin bu bölümünün kira sözleşmesi sayılması mümkün değildir. Yapılacak ödeme kira amacıyla bile olsa, farklı şekilde yorumlama yapılmamalıdır. Alınacak paranın kira için harcanması şart değildir. Arsa sahipleri kendileri bir başka konut
edinip orada oturmak isteseler bile müteahhit onlara belirlenen parayı ödemek zorundadır. Bu
yorumlamanın yadırganabilecek olması, alışılmış mantık ile kurulan bağıntıdan kaynaklanmaktadır. Aksine düşüncenin, yasal dayanağı olmadan ilgililere vergi yükümlülüğü yüklemek
olduğu düşünülürse, birinci görüşe katılmaktan başka çare de kalmayacaktır.
Noterin taraflar arasındaki nizaları önleme görevi, sözleşmeye inşaat müddetini de koydurmaya çalışmak olarak önümüze gelecektir.
Kira yardımı, evvelce de açıklandığı üzere tarafların edimlerini dengelediği için, müteahhidin
ediminin arsa değerinden eksik olduğu sonucuna varılır. Arsa değerine kira yardımı bedelinin
de ilave edilmesi gerekir.
Kira yardımının konut için yapılması şart değildir. Bir iş yerinde faaliyet gösterebilmek için, iş
yeri kira bedelinin ödenmesi de üstlenilebilir. Özellikle, yıkılacak yer ticarethane veya depo
ise, bu gibi durumlarla daha sık karşılaşılır.
b) Ev kiralama Taraflar sözleşmeye ekledikleri bir hüküm ile müteahhidin bir
konutu kiraladıktan sonra arsa sahiplerine teslim etmesi kararlaştırılmışsa, bu değer
de arsa bedeline eklenmelidir. Müteahhidin kira için ödeyeceği bedel gösterilmemiş olabilir.
Binanın özelliklerinin, bulunacağı semtin gösterilmesi yeterli olabilir. Bu nevi taahhütlerde de
değer gösterilmesi gerekir mi ? İşlemin bu kısmı, malla ilgili sayılırsa, değer gösterme ilkesi
varlığını ortaya çıkarır. Müteahhidin yüklenimi, bir başka kişi ile kira akdi kurma eylemine ilişkindir, doğrudan malla ilgili değil, taraf davranışına ilişkindir. Bu şekilde düşünülecek olursa
kira yardımının miktarı zikredilmeyebilir. Bu konuda üretilebilecek ikinci düşünceye göre, bu
yüklenim, müteahhidin üçüncü bir kişi ile kuracağı sözleşme ile ilgili bile olsa, arsa sahipleriyle
ilişkilerinden kaynaklanmakta ve malla irtibatlı bulunmaktadır denebilir.
54
Biz, şahsen bu yorumun doyurucu olmadığı fikrindeyiz. Taraflar, kiranın değerini belirtmeseler bile, bu husustaki taahhüt tarafları bağlar. Yalnızca kiralanan konutun istenen niteliklerde
olup olmadığı arada çıkacak nizanın çözümü sırasında tarafların birleşen iradelerine göre
belirlenecektir. O halde, geçerlidir, bağlayıcıdır. Ne var ki, noterin ileride çıkabilecek sorunları
önlemeye çalışma gayreti kiranın tutarını da belirtme yönünde olmalıdır. İşlemin (kira sözleşmesi) olarak görülmesi mümkün değildir. Taraflarda kiracı ve mal sahibi olma sıfatları yoktur.
c) Müteahhidin kendi konut veya işyerini arsa sahiplerine kiralaması,
Müteahhit, sahip olduğu konut veya işyerinin kullanılmasını inşaat süresince veya daha farklı
bir zaman için arsa sahiplerine bırakabilir. Bedel gösterilmiş ise bu bir kira sözleşmesi oluşturur. Taraflardan biri kiracı, diğeri de mal sahibidir. İnşaat için süre belirtilmemişse, bu gibi
durumlarda yukarıda belirtilenin aksine en az bir yıllık müddete göre harç matrahı hesaplanır
(HK 43/1 mad.) Değer belirtilmemişse, işlemin bu yönü bir ariyet akdinin unsurlarını vermektedir. Ancak, HK.42 ve DVK.nun 112.maddeleri uyarınca, bu kısım için de değer gösterilmesi
zorunluluğu vardır.
İnşaat sözleşmesine karıştırılan kira veya ariyet sözleşmesinin değeri, arsanın değerini tamamlar, edimin eksik kalan bölümünü oluşturur. Arsa değerine eklenmek suretiyle harç ve
vergi matrahı bulunmalıdır.
Ariyet değerinin bütün inşaat süresi için tek kalemde gösterilmesi yeterli olabilir. Ariyet değeri
aylık kirası …………….. lira olan konut veya işyeri denerek bir aylık birimine göre beyan edilmişse, HK.43/1 maddesi uyarınca: inşaat müddetinin gösterilmediği hallerde bunun bir yıllık
tutarı esas alınabilecek midir? HK.43/1 maddesi kira sebebiyle konulmuş bir ilkedir. Ariyet ise,
kira olarak nitelenemez. O halde, bir senelik müddetin karşılığı hesaplanmamalıdır denilebilir.
Ancak, ariyet sayılan işlem tam anlamı ile ariyet olarak nitelenemez. Çünkü taraflar inşaat
sözleşmesine bu işin yapılması amacıyla bir yerin kullanılması için özel hüküm eklemişlerse;
bu, taraflardan, müteahhidin edimindeki eksikliği tamamlamak gayesiyle yapılmıştır. Arsa sahibine sağlanacak menfaatteki noksanlık giderildiğine göre, ikinci hukuki bağlılığı tam bir ariyet olarak niteleyemeyiz. Kira ile ariyet arası bir işlem vardır. Bedelin talep edilmesi söz konusu olacaksa, işleme ariyet olarak; eğer kullanma yönü ile bakılacaksa kira olarak bakılmalıdır.
O halde; karma işlemin harç ve vergi matrahı oluşturmasında da kira yönü üzerinde durulabilir. Aktin bu bölümü de kendi içinde (kira/ariyet karması) bir düzenlemeden oluşmaktadır. Her
iki nitelik birlikte göz önünde tutulunca da matrah tespiti kiraya göre saptanmalıdır.
İşte bu noktada bir de kira/ariyet karması işlem sebebiyle alınması gereken harç bir sorun
yaratmaz ise de, damga vergisi bakımından kiranın mı, yoksa ariyetin mi damga vergisi bakımından kiranın mı, yoksa ariyetin mi damga vergisi oranı uygulanacaktır? Sorun, birbiri ile ilgili
işlerin tipik örneklerinden birini meydana getireceğine göre, en yüksek olanın alınması ilkesi
karşısında, ariyetin damga vergisinin tahsil edilmesi gerektiği rahatlıkla söylenebilecektir.
2) Mal verme;
Taraflar, kendi edimlerinin eksikliklerini bir başka malla tamamlama yoluna gitmiş olabilirler.
Örneğin; Müteahhit olacağı dairelere /bağımsız bölümlere ilaveten arsa sahiplerine üç buzdolabı, belirli bir otomobili teslim etme taahhüdünde de bulunabilir. Bunun gibi, arsa sahipleri
de müteahhide bazı menkul veya gayrimenkulleri de teslim etme taahhüdünde bulunabilirler.
Hemen bu noktada vurgulayalım; bu gibi işlemlerin ayrı ayrı iş kâğıtlarına konu olması gerekmez. Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içine konulan motorlu araç devri işlemi de geçerli-
55
dir. Yeter ki, aracın tüm gerekli özellikleri belirtilmiş olsun. Trafik idaresinin plakalı motorlu araç
için ayrıca tanzim edilmiş bir işlem istemesi söz konusu olmamalıdır. Alışılmışa teslim olma,
hukukçulukla bağdaştırılamaz. İdarenin tereddüdü hukuki gerekçeleri ile giderilmelidir.
Bir de şunu açıklamakta zorunluluk vardır. Bu kısım hakkındaki değer saptanırken, HK.43/son
maddesindeki kasko değeri mutlaka gözetilmelidir.
Ek değer, taraflar arasındaki edimlerin ekonomik denkliğini sağladığı için, bilinen değere bu
malın değeri de eklenmelidir.
Aynı zamanda şu husus da bilinmelidir ki, menkul ve gayrimenkul mallarla ilgili işlemlerde- bu
işlem bir başka muamelenin parçasını oluştursa bile-mutlaka değer gösterilmelidir. (HK.42 ve
DVK.11.mad.)
3) Edimi hizmetle eşitleme
Tarafların edimleri arasındaki fark, hizmet bedeli ile de denkleştirilmiş olabilir. Eksiği kabullenene taraf, noksanlığı karşı tarafa vereceği bir hizmetle ödeyebilir. Örneği; arsa sahibi müteahhidin muhasebecilik işlerini üstlenebilir, avukat olarak belirli davalarının vekâletini de üstlenebilir.Bu gibi durumlarda:
* Hizmetin bedeli belirlenmişse; bu değer de arsa değerine eklenmelidir.
* Hizmet bedeli saptanmamış yalnızca yapılacak işler gösterilmişse;
O takdirde, bu nevi işlerin yasal olarak belirlenmiş bir asgari değeri varsa, o değerler esas
alınmalıdır. Örneğin; bir işte hizmet akdi ile çalışılması kabul olunmuşsa, hizmetin karşılığı
daha asıl mukavelenin değerine ilave edilir. Taraflar arasında kurulan ek bağıt, bir iş akdi
oluşturuyorsa; o gibi durumlarda, 1475 sayılı Yasadaki bağışıklık gözetilmelidir. İş akdinin
karma bir sözleşmeye konu olması, diğer akit nedeni ile bağışıklık dışında bırakılmasını gerektirmemelidir.
Avukatlık ücreti gibi iş başına ücretin saptandığı durumlarda; iş ve vekâlet sayısı belli ise, o
tutarlar eklenebilir. Eğer, belirli bir süre çıkabilecek avukatlık işlerinin ayrıca bedel istemeden
yapılacağı kararlaştırılmışsa, şimdiden belli olmayan bu değerin, asgari ücretten aşağı olamayacağı gibi bir yorumlama ile değer ilavesi yapılmamalıdır.
Hizmetin süresi inşaatın süresi ile sınırlı ise, değer bütün müddete göre hesaplanmalıdır. İnşaat için bir müddet saptanmamışsa, HK:43/1 maddesi uyarınca: Bir yıllık ücretten aşağısı
değer olarak alınamaz.
Proje çizimi gibi mühendislik veya mimarlık işleri Odaların saptadığı asgari ücretlerden az olarak kabul edilemez. Ancak, taraflar bu bölüm için özel bir ücret saptamışlarsa bu miktar asgari
ücretten az veya çok olsun, o miktarın esas alınması uygundur.
4) Parasal edimlerle, genel edimi denkleştirme
Taraflar, edim farklılığını parasal ödemelerle de giderebilirler. Müteahhit, kendisine verilecek
bağımsız bölümlere ilave olarak ayrıca belirli bir miktar para da vermeyi üstlenebilir. Aynı
durum, arsa sahipleri için de yaşanabilir. Bu eklenti, asıl işlemin değerine ilave oluşturan bir
unsurdur; Bunun asıl işlemle birbiri ile ilgili işlem sayılması söz konusu olamaz. Akit gereği,
edimin parçasını oluşturan unsurlar, birbiri ile ilgili iş olarak nitelenemez. Parasal ödeme; taraflarca avans olarak isimlendirilse bile ek bir ödenti sayılır. Asıl akdin bir parçası olarak ödenir.
56
Ancak, buna bakılarak, söz konusu avansın arsa değeri dışında kalmadığı gibi bir sonuca
ulaşılamaz. Parasal ödemenin bir kısmı peşin olarak verilmiş, kalanı da ileride verilecekse,
bunların toplamı, arsa değerine eklenmelidir.
Verilen para, pey akçesi de olabilir. Pey akçesi, tarafların, kendi aralarında bir akdin kurulduğunu gösterip, belgelemek ve daha sonra akitten doğan işler bitince, akdi gösteren ve pey akçesini alanın borcunu belgeleyen senedin alınmasını garanti altına almak üzere verilir. Ana kural, bunun akdin unsuru olmadığı, akit değerinden ayrı bir unsur ve edim olduğudur. (BK:156/2
mad.) Akit her hangi bir nedenle yerine getirilemezse ve yahut ta akdi bağlantı işin yapımı ile
sona ermişse, öncelikle pey akçesi verene iade edilmelidir. İşte bu özelliği nedeni ile HK.nun
38/2.maddesi, pey akçesinin cezai şart gibi ikinci ve birbiri ile ilgili iş olduğunu ve bunun harcın
hesabında nazara alınamayacağını hükme bağlamıştır.
Yeter ki, başlı başına ayrı bir akde konu olmasın. Açıklanan sebeplerle; pey akçesi damga
vergisi için (DVK.6 mad.) birbiri ile ilgili iş sayılır ve en yüksek olanın damga vergisinin alınması icap eder. Ancak, harç yönünden, harç hesabının yapılmasında göz önünde tutulamaz.
Pey akçesi, tarafların iradesi ile veya örf ve adet gereği asıl akdin bir unsuru ise, bu kısım peşin ödemeden farksız hale gelmiş olur ve ayrı olma özelliğini kaybeder. O takdirde, tarafların
edimlerinin bir bölümüne dâhil olduğu için, asıl arsa değerine ilave edilmelidir.
IV. Cezai şart
Zamanı rücu (pişmanlık akçesi) gibi parasal taahhütler de, harcın hesabında arsa değerine
eklenemez. Yalnızca damga vergisi açısından birbiri ile ilgili iş sayılırlar. (DVK.6 md.)Taraflardan birinin alacağı fazlalık mal sebebiyle bir ödeme yapılıyorsa, başlangıçta alınan bu para,
avans olarak görülmelidir. Avans alınan tutar ile sonradan ödenecek miktar birbirine eklenip,
bunların hepsi arsa değerine ilave edilmelidir.
Uygulamada parasal yardımların sırf nakdi ödeme yapılması şeklinde olmayabildiği, bunun
nereye ve ne kadarlik harcama için yapılacağı da gösterebilmektedir. Örneğin; arsa sahiplerinin veraset ve intikal borçları yahut ta ileride tapuda yapılacak devir işlemlerinin gerektirdiği
harçların belediyeye ödenecek ruhsat harçlarının, TEK’na verilecek ücretlerin su bağlatmak
için ödenecek bedellerin üstlenmesi biçiminde de karşımıza çıkabilmektedir.
Ödenecek harç ve vergilere katkıda bulunma yahut ta bunların bedellerinin müteahhit tarafından üstlenilmesi Vergi Dairesine karşı üstlenilmiş bir yükümlülük olmadığı için, bu nevi işlemlerin Amme Alacaklarının Tahsili Hakkındaki Kanun uyarınca tanzim edilmiş şahsi kefaletler
olarak nitelenmesi ve kağıdın bu bölümünün damga vergisinden bağışık sayılması söz konusu olamaz.(DVK.2 sa. Tablosunun I/C-16.md).
Müteahhit, arsa sahiplerine karşı böyle bir yükümlülük altına girmiştir, Aynı işleme dayanarak
Vergi İdaresi Müteahhit hakkında işlem yapamaz. Onu kefil olarak kabul edip, bu alacaklarını
müteahhitten isteyemez. Öncelikle arsa sahiplerinin bu Vergi Dairesine ödemesi ve daha sonra da ödedikleri tutarı müteahhitten istemeleri gerekir.
Diğer taraftan da bu nevi amme alacakları ileride gerçekleşecek yükümlülükler olduğu için,
henüz doğmamış bir vergi borcu sebebiyle müteahhidin üstlendiği yükümlüğü, Vergi İdaresi
lehine kefalet olarak değerlendirmek de mümkün değildir.
Müteahhidin üstlendiği bu gibi yükümlülüklerin tutarı iş kâğıdında gösterilmemiş olabilir. İleride
ne kadar harç tahakkuk edeceği önceden saptanamamış olabilir. Ek yüklenimler, ana muka-
57
veleye bağlı bile olsa, değer gösterme zorunluluğu bakımından ayrıca göz önünde bulundurulmalıdır. Eğer tutar belirtilmişse, bu değer de arsa değerine ilave edilmelidir. Müteahhit, arsa
sahiplerinin üçüncü bir şahsa olan ipotek veya hacizli takip borçlarını da ödemeyi üstlenmiş
olabilir. İpoteğin gerçekleştirilmesi taahhüdü, yalnızca Tapu İdaresinde yapıldığı takdirde
geçerli olduğu için, diğer bir işlem içinde yer alınca harç ve damga vergisi mevzuu olmaz ise
de, onun gerektirdiği borcun ödenmesi taahhüdü, işleme imza atanı bağlar.Müteahhit bu şekilde hareket ederek ipotek alacaklısına karşı kefil veya müteselsil borçlu haline gelmez ise
de belirtilen tutarı öncelikle ödeyen arsa sahiplerine karşı, bu bedeli tediye etmek zorundadır.
d) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İLE BİRLİKTE YAPILAN
İŞLEMLER
I. Cezai Şart
Taraflar, diğer akidin yüklenimini zamanında veyahut ta istenen nitelikte yerine getirmemesi
sebebiyle ödenmesi gereken bir bedel göstererek, bu gibi işlemlere, cezai şart hükmü de
ekleyebilirler.
Akitten kaynaklanan borcun tümü ile yerine getirilmemesi sebebiyle cezai şart hükmü konulabileceği gibi, akit içindeki ayrı iş ve edimler nedeniyle de böyle bir belirleme yapılabilir.
Tarafların ödenecek değere cezai şart adını koymaları şart değildir. Edimin, belirlenen zamanda ve özellikte yerine getirilmemesi karşılığı olarak saptanan her husus, akit müeyyidesi
olarak nitelenmelidir. Örneğin; inşaatın saptanan tarihe kadar tamamlanmaması halinde saptanan tutarda tazminat ödeneceği; arsa sahiplerinin işin bitiminde vermeleri gereken paranın
istenemeyeceği gibi hükümler sonucu itibariyle cezai şart sayılırlar. Bunlar gibi, inşaatın süresinde teslim edilmemesi halinde, arsa sahiplerine kira parası ödenmesi konusunda yapılan
anlaşmalar da, kira yardımının, akdin ihlali şartına bağlanması nedeniyle, ek değer olarak
değil, ayrı bir cezai şart olarak nitelenmesi icap eder. Uygulamada cezai şart sayılan kira
yardımı taahhüdü ile ek bedel olan kira yardımının bir birine karıştırıldığı hallere sık sık rastlanmaktadır. Taahhütlerin sonuç ve nitelikleri göz önünde tutulmadan ayrım yapılmamalıdır.
1- Cezai şart veya bu hükümdeki bir işlem,
Sözleşme içindeki ikinci bir işlemi oluşturur. Bunlar, asıl işlem ile birbiri ile ilgili işlem sayılır.
Harç tahakkukunda, Asıl işlemle birlikte yapılan bu ek işlemler sebebiyle harç hesaplanamaz.
Yok, kabul edilirler. (HK38/2.md) Cezai şartın matrahının asıl işlemin matrahından yüksek
olması, daha yüksek olan harcın alınmasına neden olmaz.
Damga vergisi tatbikatında da; Bunlar birbiri ile ilgili iş olmakla birlikte harç konusundaki esas
orada benimsenmediği için, asıl işlem gibi cezai şartın da damga vergisi ayrı ayrı hesaplanır.
Bunlardan hangisi yüksek ise o alınır. (DVK.6.md)
2- Cezai şart, tek bir bedel olarak gösterilebileceği gibi birden çok nedene bağlı olarak
ayrı ayrı miktarlar için, birden çok sayıda da saptanmış olabilir.
Örneğin sözleşmenin gereksiz feshi halinde 250.000.000lira, zamanında inşaatın bitirilip
teslim edilmemesi durumunda geç teslim edilecek her daire için 100.000.000 er lira, ısıcam
58
kullanılmaması durumunda 25.000.000 lira.. vesaire gibi unsurlar için birden çok cezai şart
koşulmuş olabilir.
Uygulamada, benzeri durumlarda nasıl hareket edileceği bilinmediği için, ilgililer tek bir cezai şart benimseme hususunda fiilen zorlanmaktadırlar.İlgililerin, bu gibi hallerde iradeleri dışında yönlendirildikleri müşahede edilmektedir.Tarafların sonradan bu yüzden güç durumda
kaldıklarına da …………………….. , açılan davalar sebebiyle sözlü aşamada kalmış cezai
şartlardan bahsedildiği olmaktadır. Noterin, hukukun içinde kaldığı sürece, ilgililerin iradelerini
öğrenip, bunları iş kâğıtlarına aktarması yolundaki görevi, harç ve vergi hesabındaki tereddütler sebebiyle ihmal edilmemelidir.
Biz uygulamada rastladığımız bazı cezai şart işlemlerinden esinlenmek suretiyle konuya aydınlık kazandırmak istedik.
a) Evvelce alınan paranın iadesi ile birlikte ayrıca cezai şart da ödenecek olması,
Bir taraf, sözleşmenin hükümlerine aykırı hareket edilmesi halinde, evvelce aldığı nakit para
yanında birde ikinci bir unsur olarak cezai şart tediye edecekse, her iki edim cezai şart niteliğinde bulunmadığı için, bunların toplanıp, oluşacak toplan üzerinden damga vergisi hesabı
yapılamaz.
Örneğin, arsa sahibi akdi feshederse müteahhitten başlangıçta aldığı 100.000.000 lira peşin
para ile birlikte bir de 2.000.000.000 lira da cezai şart ödeyecekse, birinci bedel cezai şart
niteliğinde olmadığı için, her iki bedeli toplayarak 300.000.000 lira üzerinden damga vergisi
hesabı yapılmamalıdır.
İlk bedeli, asıl akdin bir unsuru olup, akdin feshi nedeniyle zaten iadesi zorunlu bir paradır.
Yalnızca, fazladan verilecek 200.000.000 lirada cezai şart olma özelliği vardır.
b) Asıl akit değeri ile cezai şart değerinin toplanması
Zaman zaman uygulamada DVK. nun 6.maddesindeki açık hükme rağmen, asıl akdin değir
ile cezai şart değerinin toplandığı ve oluşan toplan üzerinden damga vergisi hesaplandığı
görülmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere cezai şart, asıl akit içinde, onunla ilgili ve fakat ayrı
bir işlem oluşturmaktadır.
Bunlar birbiri ile ilgilidir. İlgili olmak, değerlerin toplanması anlamına gelmez. Her birini diğeri
yokmuş gibi damga vergisine tabi tutup, bunların en büyük olanın seçimi yapılmalıdır.
Harç yönünden de asıl işlemin değeri ile cezai şartın değeri bir biri ile toplanamayacağı gibi,
cezai şart sebebiyle, birlikte yapıldığı takdirde harç tahakkuku yapılamaz. Harç uygulamasında, başlı başına bir akte konu olmadıkça, cezai şart harç matrahı yapılamaz. Birbirine eklenecek eklenemeyecek cezai şartlar olayı somutlaştırma bakımından karmaşık bir örnekleme
yapma gereğini duyduk. Özellikle uygulamada rastlanan örnekleri bir araya getirmeye çalıştık.
Kabul edelim ki, inşaat müteahhidi ile dört arsa sahibi arasındaki sözleşme ile,
Müteahhidin;
Zamanında işe başlamaması sebebiyle 200.000.000 lira,
Girişteki dükkânları belirlenen tarihe kadar bitirmemesi halinde 300.000.000 lira,
Oturma ruhsatını saptanan güne kadar almaması durumunda 50.000.000 lira,
Bağımsız bölüm olan daireleri süresinde yapmaması halinde her bir arsa sahibi için 60’ar
milyon lira,
59
Arsa sahiplerinin de;
Saptanan tarihe dek müteahhide bırakılan daireleri karşılayan arsa payını ona devretmemeleri sebebiyle 40’ar milyon lira,
İkinci katın tamamlanması durumunda arsa payının belirli bir miktarını müteahhide aktarmamaları durumunda arsa payının belirli bir miktarını müteahhide aktarmamaları nedeniyle, her
birinin 30’ar milyon lira,
Sebep yokken sözleşmeyi feshetmeleri halinde 60’ar milyon lira cezai şart ödemeleri benimsenmiştir.
İşte bu gibi durumlarda;
Cezai şart, akitle ilgili birden çok konu veya özel durum, tarafları oluşturan kimseler için ayrı
ayrı miktarlarda ve çok sayıda belirlendiğinden;
1- Öncelikle gerçekleşme koşulları da göz önünde tutularak, hukuken istenebilecek ve beraberce talep olunacak cezai şartlar bir araya getirilmeli,özellikle gerçekleşme koşulları da göz
önünde tutularak, hukuken istenebilecek ve beraberce talep olunacak cezai şartlar bir araya
getirilmeli,
Örneğin; aktin feshi sebebiyle benimsenen cezai şartın karşısına diğer ihlaller sebebiyle benimsenenlerden en büyüğü konulmalı, yalnızca bu ikisinden en büyüğüne göre damga vergisi
hesabı yapılmalıdır.
Fesih haline ait cezai şart. 240.000.000 lira
Diğerlerinden en büyük olan cezai şart.. 300.000.000 lira ödenmesi kararlaştırılmışsa; damga
vergisi ikinci değerden tahakkuk ettirilmelidir.
Genelde fesihle ilgili cezai şartın diğer cezai şartlardan büyük olması olağan düşüncenin gereğidir. Fakat bazen ilgililerin özel nedenlerle bunun aksine düzenleme yaptıklarına da tanık
olunabilmektedir.
Fesih konusunda akdin taraflarına bir birinden farklı miktarda cezai şart ödeme yükümlüğü
yüklenmiş olabilir. Örneğin, arsa sahipleri için toplam 500.000.000 lira cezai şart ödemeleri
kararlaştırılmışken, müteahhidin sözleşmeyi feshetmesi durumunda 600.000.000 lira cezai
şart ödemesi benimsenmiş olabilir.
Taraflara ait cezai şartlar toplanamaz. Her iki taraf için belirlenen cezai şart, bir birini dengeleyen unsurlardan oluşur. Her ikisinin birlikte istenmesi de söz konusu olamaz. Akti kim feshetmişse, o taraf, diğer tarafa karalaştırılan cezai şartı ödemek zorunda kalır. Bunlardan yalnızca
birisi istenebildiği için, en büyük olanın gerektirdiği damga vergisi tahsil edilmelidir.
Fesih için saptanan cezai şart, diğer sebeplerle ödenmesi kararlaştırılan cezai şarttan büyük
ise, sorun çıkmaz. Bunun aksi gerçekleşmişse, o takdirde, fesih olayının, tüm akdi hükümsüz
hale getirdiği bu sebeple her şeye göre öncelik taşıdığı düşüncesi ile küçük olan feshe dayalı
cezai şarta göre damga vergisi alınması ile yetinilmemelidir.
3- Taraflara ait cezai şartlar
Birbirinden ayrı unsurlar olduğu için, benzeri nedenlere dayansa bile bunların bir birine eklenmesi mümkün değildir. Eğer toplanacak cezai şartlar varsa, bunların içine karşı tarafa ait
cezai şart katılamaz.
60
Toplam, akdin taraflarına göre oluşturulmalıdır. Örneğimize göre, müteahhidin ödemesi gereken cezai şartlarla, arsa sahiplerine ait cezai şartlar birbiri ile toplanamaz.
4- Toplanabilecek cezai şartlar
Birlikte gerçekleşme koşulları olup da, hukuken birlikte istenebilecek olan cezai şartlardan
aynı neden ve duruma bağlı olanlar bir biri ile toplanabilir.
Örneğin, inşaatın tümünün bitirilip teslimi gerekiyorsa tek bir daire dahi teslim edilmezse, her
bir arsa sahibine ayrı ayrı kişi başı cezai şart ödenecekse (ki buna genelde arsa sahiplerinin
daireleri bölüşmemeleri, bağımsız bölümlere birlikte paydaş olmaları halinde rastlanır) kaç
arsa sahibi varsa ve her birine ne kadar kişi başı cezai şart ödenecekse bunlar birbiri ile toplanır. Kişi başı ödenecek cezai şart eşit ise, arsa sahibi sayısı ile birim cezai şart çarpılarak,
bu nedene dayalı cezai şartın miktarı bulunur.
Örneğin, zamanında işe başlanmazsa her bir arsa sahibine ayrı ayrı belirli bir miktarda tazminat ödenmesi benimsenmişse, işe geç başlama tüm arsa sahiplerini ilgilendirdiği ve bunlar
hukuken ayrı ayrı cezai şartların hepsini isteyebilecekleri için, belirtilen sebebe dayanarak
bulunması gereken cezai şart, arsa sahipleri ile birim cezai şartın çarpımından oluşur.
Açıklanan durumlar, tarafların tek bir kalem ödenecek cezai şartı, birden çok parçaya bölmek
suretiyle kanuna karşı hile oluşturmalarını önlediği gibi, yapılan hukuki muameleyi tarafların
iradelerine uygun şekilde yorumlama imkânı da sağlar. Zamanında işe başlanmadığı takdirde
diğer tarafa 500.000.000 lira verilir, hükmü yerine 5 arsa sahibine 100 er milyon lira ödenecektir denmişse; Her iki düzenleme arasında fark yoktur.
Kişi başı parçalama, bunların her birini ayrı ayrı hak sahibi olmaları nedeniyle, zaman zaman
herkesin talepte bulunmayabileceği düşüncesi ile, toplama yapılmasına engel olmamalıdır.
Sebepte birlik ve herkesin ayrı ayrı da olsa isteyebilir olması yeterlidir. Beş paydadan biri talep
etmezse, diğerlerinin istediğine göre hüküm kurulacağı gerekçesiyle hareket edilmemelidir.
Aktin tek bir tarafına ait birden çok cezai şartları, gerçekleşme koşulları ve hukuken birlikte
istenebilme imkanı, feshe dayalı olanla, diğerleri arasındaki karşılaştırmada olduğu gibi birinin
diğerini geride ve gölgede bırakıp bırakmadığı da göz önünde tutularak aralarında tesadüfi
bağlılık değil, zorunlu bağlılık olanların birlikte talep edilebilecek olmaları nedeniyle toplanması, birinin istenebilmesi için aranan koşul gerçekleştiğinde bununla birlikte zorunlu olarak diğer
haller de doğal olarak gerçekleşmiş sayılması , …………. Bunların arasında tesadüfî olmayan
bir bağlılık bulunduğunun bilinmesi,örneğin, elektrik bağlatılmadan oturma ruhsatı almamışlarsa bunların her biri için ayrı ayrı tarih belirlenmeden tek bir tarih saplanmışsa, elektriğin
bağlatılması için sürenin geçmiş olması, ruhsatın alınması için de müddetin geçtiği anlamına
geldiğinden bunların her ikisi için istenecek cezai şart arasında zorunlu bağlılık bulunması
nedeniyle, bunlara ait tutarların bir biriyle toplanması,
5- Toplanmayacak Cezai Şartlar
Aynı nedene veya duruma dayansa bile, hukuken birlikte istenemeyecek ve aralarında zaruri değil, tesadüfî birlik bulunan cezai şartlar toplanamaz,örneğin, arsa sahiplerine ayrı ayrı
bağımsız bölümler verilecekse ve teslimin gecikmesi durumunda, teslimi geciken her daire
için ayrı bir cezai şart tutarı belirlenmişse, bütün ihtimallerin birlikte gerçekleşmesi ihtimali de
bulunabildiği düşüncesiyle (daire sayısı) ile (cezai şart miktarı) birbiri ile çarpılamaz. Yalnızca
tek bir dairenin yapımı ve teslimi gecikebilir. Diğerleri için böyle bir ihtimalin gerçekleşmeyebileceği göz önünde tutulmalıdır.
Geç işe başlama tüm paydaşları ilgilendirir. Geç teslim halinde bir kısım daireler zamanında
61
bitirilip teslim edilmiş, onlar için gecikme olması olabilir. Geç işe başlama halinde arsa sahiplerinin isteyebileceği cezai şartlar arasında zorunlu bağlılık vardır. Geç teslim halinde ise, tek
bir bağımsız bölüm geç teslim edilebileceği gibi, tümü de geç teslim edilmiş olabilir. Aynı konudaki cezai şartlardan tek bir ihtimale dayalı olanla yetinilmelidir. Azami miktarın bulunmasına
çalışılmamalıdır.
Yukarıda yapılan açıklamalar dairesinde hareket edilmeli ve sonuçta bulunan toplanmış veya
her biri ayrı ayrı nazara alınmış cezai şartlardan en yükseği hangisi ise, onun damga vergisinin matrahı yapılması gerekir.
6- Cezai şart başlı başına bir akde konu olmadıkça harç mevzuu olamaz.
Ayrı bir akte konu yapıldığı takdirde de inşaat sözleşmesinin değeri ile cezai şart miktarının
karşılaştırılması söz konusu olmaz.
Başlı başına bir akte konu olan cezai şartlar birden çok unsurdan meydana gelmişse, yukarıda damga vergisi ile ilgili konuda açıklandığı üzere, yine en büyük olan cezai şartın bulunması
ve o değerin damga vergisi gibi harç mevzuu yapılması icap eder.
II. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte vekâlet verme;
Taraflar sözleşme içine ekledikleri bir bölümle, kendi yapacakları işler konusunda diğer tarafı
veya bir başka şahsı da yetkilendirebilirler. Müteahhide devri gereken arsa payları konusunda
arsa sahipleri müteahhide yetki verebilir. İleride değişik kurumlarda arsa sahipleri adına elektrik su bağlanması hususunda yapılacak işler için vekâlet de verilebilir. Müteahhit, kendisinin
yapması gereken ruhsat alma ve maliyede, belediyedeki işlerini takibi için arsa sahiplerine
veyahutta bir başka şarsa vekâlet verebilir.
İşte bu gibi durumlarda, asıl sözleşme ile vekâlet verme, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile
vekâletname arasında nasıl bir ilişki olduğu sorunu ortaya çıkar.
Yetki devri olayı ile bina yaptırma ve eser sözleşmesi arasında birbirinin unsuru olma gibi bir
özellik yoktur. Bunun aslı veya feri bir edim olarak mukaveleye konulması şart değildir. O halde, işlemler arasında ayrı ayrı işlem olma özelliği vardır.
Bu noktada çözümlenmesi gereken sorun, bunların birbiri ile ilgili olup olmadığıdır.
Uygulamada zaman zaman, tarafların yaptıkları işleme ilişkin vekâlet vermeleri asıl işlemle
ilgili bir muamele sayılmaktadır. Ancak, biz
Vekâletnamenin konusu ile yapılan sözleşmenin konusu arasında ayniyet bulmadığımız, birinin yetki devrine ilişkin olup, diğerinin tarafların taahhütlerini içerdiği,
Vekâletin daha sonradan yapılacak ve gerçekleştirilecek işlemlere ilişkin bulunması,
Özellikle akit dışındaki bir şahsa vekâlet verilmesi halinde yapılan işlemin taraflar dışı bir
muamele olması,
Vekâletnamenin değerli kâğıt bedeli yönünden düzenleme şeklinde yapılmayan asıl muamelelerde farklılık arz etmesi, gibi nedenlerle, her iki işlemin birbiri ile ilgisiz işlemler olduğu kanısındayız.
Bu farklılık harç uygulaması yönünden ayrı bir tahakkuku gerektirdiği gibi, değerli kâğıt yönün-
62
den de farklı bir tarifenin tatbikini icap ettirmektedir.
III. Eser sözleşmesine bir başka şahsın kefil olması;
Kat karşılığı yapılacak inşaat nedeniyle müteahhit lehine veyahut ta arsa sahipleri lehine bir
başka şahsın da kefil olması rastlanabilecek durumlardandır. Kefilin kefaletinin nevine göre
farklı sonuçlar ortaya çıkacaktır.
Kefil müteselsil kefil olmamış ise,
1- Adi kefilin kefaleti nedeniyle,
Harç uygulamasında adi kefalet ile asıl işlem birbiri ile ilgili iş sayılmaktadır. Bu sebeple
HK’nun 46.maddesi uyarınca bunlardan en büyük olanın harcının alınması gerekir.
Damga vergisi tatbikatı bakımından da, adi kefalet asıl işlemle birbiri ile ilgili iş sayılmamaktadır. Her iki muamelenin damga vergilerinin ayrı ayrı hesaplanıp, bunların toplamının tahsili
icap edecektir.
Biz burada bir parantez açmak suretiyle, Maliye Bakanlığı uygulamasının yasal düzenlemeye
denk düşmediğini söylemek istiyoruz. Bir işlem damga vergisi uygulamasında diğer bir işlemle
ilgili sayılmıyorsa, benzeri uygulama yapılması gereken, aşağı yukarı aynı ifadeleri kullanan
yasa koyucu bakımından da tatbikatında da birbiri ile ilgisiz sayılmalıdır, uyarısında bulunmak
istiyoruz.
2- Müteselsil kefalet
Kefil müteselsil kefil olarak işleme imza atmışsa, her iki işlem asıl işlemle birbiri ile ilgili sayılır.
Müteselsil kefillerin imzaları tek sayılmak suretiyle (kefaletin), daha sonra da kendi içindeki
imza sayısına göre (kat karşılığı inşaat sözleşmesinin) harcı hesaplanıp, bunlardan en yüksek
olan tahsil edilir. (HK.46.DV.. 6.madV-
e) HARÇ VE DAMGA VERGİSİ BAĞIŞIKLIĞI
I. Bağışıklık alanında kalan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri.
Bilindiği üzere, konut veya benzeri yapıların meydana getirmesi olayları 2982 sayılı yasa ile
harç ve damga vergisinden istisna edilmiştir. Konutların 150 metrekareyi geçmeyecek büyüklükte olması gerekir. Konut benzeri sayılan dini hizmetin ifasına mahsus ve umuma açık
ibadethaneler, okullar, kütüphane ve spor tesisleri ile bunların müştemilatlarının yapımı da
konutlar gibi korunmaya alınmıştır. Bunlar için alan sınırlaması yapılmamıştır.
Yasanın aradığı nitelikler olmayan bina veya bölümlerin istisna içinde değerlendirilmesi söz
konusu olamaz. Konut olacak bağımsız bölümler yanında işyerleri, bürolar gibi bağımsız bölümler de varsa oralara ait değerler, arsa paylarına isabet eden değerlerle harç ve damga
vergisi mevzuu olurlar. (2982 s.K’nun 8/3 md.)
150 metrekarelik net alan belirlemesinde her bir konut (bağımsız bölüm, daire) ayrı ayrı nazara alınırı. Çok katlı ve içten bağıntılı binalarda birbirine bağlı bölümlerin toplam alanı hesaba
katılır. Dubleks veya tripleks dairelerde, katların hepsi ayrı ayrı göz önünde tutulamaz.
Konutun yaz kış sürekli oturulan bir yer olması şart değildir. Yazlıklar da aynı kolaylıktan yararlanır.
63
II. Bağışıklığın uygulama şekli
Yasa koyucu bu sahada, belgeli bir bağışıklık sistemini tercih etmiştir. Bina yapılması gayesiyle bağışıklık getirildiği için, belirli sürede bunların yapılıp yapılmadıklarının izlenebilmesi
gayesiyle öncelikle Vergi Dairesinden belge alınması esası benimsenmiştir. Belge işlemin
yapıldığı yerdeki vergi dairesinden alınacaktır. Taşınmazın bulunduğu yere gitmeye gerek bulunmamaktadır.
İlgililer belge almaya zorlanamaz. Kendileri yasal kolaylıktan yararlanmak istemiyorlarsa, belge getirmek zorunda değillerdir. Noter de belge getirmedikleri için onların isteklerini reddedemez.
Belgenin alınması ile yetinilmemiş, noterin işlemi yaptıktan sonra, ilgili Vergi Dairesine yani
taşınmazın bulunduğu yerdeki Vergi Dairesine durumu bildirmesi zorunluluğu da getirilmiştir.
Buna göre, işlemin yapılmasını takip eden 15 gün içinde gerekli ihbarda bulunulacaktır.
III. İlgili işlemlerin bağışıklıktan yararlanıp yararlanamayacağı sorunu
Yasa koyucu konut yapılması gibi (bu işlemler sebebiyle düzenlenecek yani tanzim ve imza
edilecek) iş kağıtlarının da bağışıklıktan yararlanması gerektiğini benimsemiştir. (2982 s.K’nun
4 md.) Açıkça, bu işlemler ve söz konusu işlemler dolayısıyla düzenlenen işlemlere de aynı
kolaylık sağlanmıştır. Belirtilen nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi içinde yer alan cezai
şart, kefalet sigorta ettirme taahhüdü, vekalet verme gibi bağıntılı işlemler birbiri ile ilgili veya
ilgisiz olsun aynı kolaylıktan yararlanır. Yalnızca suret çıkarma işlemi tartışma yaratacak niteliktedir. Çünkü yasa koyucu (düzenlemeden) yani tanzim ve imza etmeden söz etmiş, bu
kapsamı ilgilinin imzasını taşımayan surete kadar yaymak istememiş gibi görünmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhit, arsa sahipleri konut veya işyeri kiralamayı da taahhüt etmişse veyahutta kendisine ait bir binayı kiralamışsa, tüm işlemlerin birlikte istisnadan
yararlanması icap eder. Söz konusu kira veya kiralama taahhüdü ile konut yapım arasında
olmazsa olmaz gibi sıkı bir bağıntı mevcuttur. Kira da konut yapım dolayısıyla yapılmış bir
işlemdir.
Konut yapım işlemine (işyeri kiralanmasına dair muamele) eklenmişse o takdirde hukuki muamelenin bu bölümü için yasal istisna hükmünün tatbiki mümkün olmaz. Nasıl, konut olan
olmayan bağımsız bölümlerin birlikte yapılması sırasında; istisna arsa payına göre ayrılarak
kısmen uygulanıyorsa, işyeri kiralaması nedeniyle de konut istisnası kolaylığından yararlanılmamalıdır.
İlgili işlemler konusunda özellikte üzerinde durulması gereken olaylardan biri de konut yapım
sözleşmesinin feshi olayıdır. Yasal koyucu, konut yapımının teşviki amacıyla harç ve damga
vergisi istisnasını getirmiştir. O halde, bu amaca hizmet etmeyen fesih sözleşmeleri koruma
alanının dışında kalmalıdır. Her yasa konuluş amacına uygun şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır. Nitekim bu hususa değinen bir sorun üzerine verilen Maliye Bakanlığı mütalaasında da
aynı sunucu varılmıştır.(Ziya Gökce.)
64
7) HUKUKİ YARDIM KOMİSYONU RAPORU
İSTANBUL NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
KONU: 5838 Sayılı Bazı kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile Harçlar
Kanununun (4) Sayılı Tarifesinin “l-Tapu işlemleri” başlıklı Bölümünün 12 numaralı fıkrasında yapılan değişikliğin değerlendirilmesi hakkında yapılan değerlendirme.
Türkiye Büyük Millet Meclisinde 18.2.2009 tarihinde kabul edilerek 28 Şubat 2009 tarihli ve
27155(Mükerrer) Sayılı Resmi Gazete ile yayımlanan 5838 Sayılı Kanun Torba Kanun olup,
bu kanun ile bazı kanunlarda değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerden bir tanesi de 5838
sayılı Kanunun 17. Maddesi ile 492 Sayılı Harçlar Kanununun (4) Sayılı tarifesinin “I- Tapu
İşlemleri” başlıklı bölümünün 12 numaralı fıkrası, 13 numaralı fıkrasının (a) ve (c) bentleri ile
20 numaralı fıkrasının (e) bendlerinde yapılan değişikliktir.
Değişiklikten önce 492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesinin “l-Tapu işlemleri” başlıklı
bölümünün 12 numaralı fıkrası şöyleydi:
“12- Satış vaadi sözleşmeleriyle, irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından, bedelsiz olanların kayıtlı
değerinden: (Binde 5,4) Binde 3,6”
5838 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle 12 numaralı fıkra aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.
12-Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde,
sözleşmede yazılı bedel üzerinden (Bu bedel, sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi
değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) bedelsiz olanlarında emlak
vergisi değeri üzerinden (Binde 5,4)”
Yapılan değişikliğin noterlerde yapılacak gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine etkisi yönünden incelenmesi neticesinde:
a)Yasal değişikliğin Harçlar Kanununda (4) sayılı tarifenin “Tapu işlemleri” başlıklı bölümünde
yapıldığı ve noter harçlarında bir değişiklik yapılmadığı; bu nedenle bu değişikliğin sadece
tapuda yapılacak olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde uygulanması gerektiği,
b)Sözleşme serbestîsi olduğu ve Noter Harçları bölümünde böyle bir sınırlama olmaması nedeniyle noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine tarafların diledikleri değeri
yazmakta serbest oldukları,
c)Sözleşmede emlak vergisi beyan değerinin en çok iki katının yazılmasından sözleşmenin
fesh edilmesi veya gereğinin yerine getirilmemesi halinde tarafların mağdur olabilecekleri, bu
nedenle sözleşmeye yazılı bulunan değerin serbest tutulmasının bu mağduriyeti önleyeceği
öngörülmektedir. Alım ve satım işlemlerinde ödemelerin bankalardan yapılmasının zorunluluğu ve tüzel kişilikleri haiz taraflar arasında fatura ve benzeri belgelerin de tanziminin gerekli
olduğu hususları karşısında, bu değerin kısıtlanması ileride hakların kaybına sebebiyet vereceği,
d) Sözleşmeye yazılan değerin emlak vergisi değerinin iki katından çok olması halinde, yüksek değer üzerinden harç ve damga alınacağından devletin harç ve damga vergisi kaçağı
olmayacağı, devlet gelirlerinin artmasına yol açacağı, düşünülmektedir.
Bu konuda Komisyonumuzun oy çokluğu ile düşüncesini bildirir raporumuz saygı ile arz olunur.
65
HUKUKİ YARDIM KOMİSYONU BAŞKANI
BEŞİKTAŞ 8. NOTERİ
İBRAHİM GÜVENÇİBRİŞİM
KARŞI OY GEREKÇESİ:
Türkiye Büyük Millet Meclisinde 18.2.2009 tarihinde kabul edilerek 28 Şubat 2009 tarihli ve
27155(Mükerrer) Sayılı Resmi Gazete ile yayımlanan 5838 Sayılı Kanun Torba Kanun olup,
bu kanun ile bazı kanunlarda değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerden bir tanesi de 5838
sayılı Kanunun 17. Maddesi ile 492 Sayılı Harçlar Kanununun (4) Sayılı tarifesinin “I- Tapu
İşlemleri” başlıklı bölümünün 12 numaralı fıkrası, 13 numaralı fıkrasının (a) ve (c) bentleri ile
20 numaralı fıkrasının (e) bentlerinde yapılan değişikliktir.
Değişiklikten önce 492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesinin “l-Tapu İşlemleri” başlıklı
bölümünün 12 numaralı fıkrası şöyleydi:
12- Satış vaadi sözleşmeleriyle, irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından, bedelsiz olanların kayıtlı
değerinden: (Binde 5,4) Binde 3,6
5838 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle 12 numaralı fıkra aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.
12-Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde,
sözleşmede yazılı bedel üzerinden (Bu bedel, sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi
değerinden az. Emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) bedelsiz olanlarında emlak
vergisi değeri üzerinden (Binde 5,4)
Komisyonumuzun değişikliğin noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerine uygulanması
ile ilgili değerlendirmesine aşağıdaki gerekçelerle katılmıyorum.
a-)Yukarıdaki değişiklik metninden de çok açık şekilde anlaşılacağı üzere satış vaadi sözleşmelerinin sözleşmede yazılı bedel üzerinden dedikten sonra yazılı olan bu bedelin ne olacağını kanun hükmü ile sınırlamıştır. Bu konuda taraflara sözleşmedeki bedeli serbestçe belirleme
hakkı tanınmamıştır.
b)Tapu Harçları ile ilgili bölümün sadece Tapu İşlemlerine uygulanacağı, başka birimlerde
uygulanma imkânı olmadığı konusunda da farklı düşünmekteyim. Çünkü 492 sayılı Harçlar
Kanununun (4)sayılı Tarifesinin “l-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün 20 a) maddesinin son fıkrasında :” Tapuda kaydı bulunmayan gayrimenkullerin, zilyetlik devir sözleşmeleri ile devrinde
de bu fıkra hükümleri uygulanır. Hesaplanacak harç, zilyetlik devir sözleşmeleri yapılmadan
önce, şekli ve muhtevası Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit edilecek bir beyanname ile
bildirilir ve beyanname süresi içinde ödenir.” hükmü vardır.
Tapuda kayıtlı olmayan gayrimenkullerin tapuda satışı yapılamamakta, bu sözleşmeler de
noterde yapılmaktadır. Tapu işlemleri bölümünde yazılı bulunan bu hüküm noterde yapılacak
işlem sırasında da uygulanmaktadır. Bu nedenle Tapu Harçları bölümünde yazılı bulunan hükümlerin noter işlemlerinde uygulanamayacağı iddialarına katılmamaktayım.
c)Tarafların sözleşme serbestîsi ve değer belirleme iradelerine sınırlama getirildiği konusuna
gelince; burada amacın vatandaşların gayrimenkullerin emlak vergisi değerlerini doğru beyan
etmesi olduğunu düşünüyorum. Eğer ilgililer emlak vergisi değerinin düşük kaldığını düşünüyor ise bu takdirde ek beyanname ile beyan değerini arttırmaları mümkündür. Emlak vergisini
66
verirken düşük beyanda bulunup az vergi vermek, sonra satış vaadi sözleşmesinde gerçek
beyan gösterilmedi diye mağdur oldum iddiası doğruluk ve güven kuralları açısından da korunabilir bir hak olmaması gerekir.
d)Taraflar emlak vergisi beyan değerini getirip, sözleşmeye bu beyan değerinin çok üzerinde
bir rakam yazılmasını istemişler ise, kendilerine bunun kanuna uygun olmadığını hatırlatmanın, ısrar halinde belirtilen rakamın sözleşmeye ısrar sonucu yazıldığının belirtilerek yazmanın ve yüksek olandan harç ve damga vergisi alınmasının yerinde olacağını düşünmekteyim.
Ayrıca, beyan değerinin iki katından yüksek değer yazılması konusunun zorlanması halinde
Kara Paranın Aklanması ile ilgili bir işlem olacağı şüphesi ile MASAK’ da ihbar yapılması gerektiğini düşünmekteyim. Yukarıdaki gerekçeler ışığında komisyonumuzca hazırlanan rapora
muhalif olduğumu arz ederim.
Hukuki Yardım Komisyonu Sekreterliği
Üye Tamer ALGÜL
8) İLGİLİ KONUDA TÜRKİYE NOTERLER BİRLİĞİNİNGENELGE - GENEL YAZI- ÖZETLERİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kâğıdın düzenlendiği an itibariyle cezai şart tutarının tespiti mümkün değilse harç ve damga vergisi uygulamasında dikkate alınması mümkün değildir.
Dolayısı ile de noterlikte müteahhit tarafından ödenmiş olan harç ve damga vergisi tutarlarının
cezai şart miktarının hesabına esas alınması kanun hükümlerine uygun değildir. 2009/18
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmeleri ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
2008/12 nolu Genelgesi. sh.348.2008/96 gn. Yazı
Tapu Kanunu 35. m. değişikliği (Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin karşılıklı olmak ve kanuni
sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinmeleri ) Genel yazı 2003/ 93 Sh.256
Tapu Kanunu 35 ve 36. maddelerinde değişiklik yapan 5782 s. Kanun metni (R.G.15.07. 2008)
sayfa 341 .2008/83.g.yazı
TOKİ ile bir şirket arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı hâsılat paylaşım esaslı sözleşmeler (Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin farklı bir tarzı olan arsa satışı karşılığı hâsılat
paylaşım esaslı sözleşmelerde nispi damga vergisi ve noter harcının bağımsız bölümlerin
satışından elde edilecek toplam gelirden idareye verilecek idare payı üzerinden hesap edilme
si gerekmektedir. Ancak, inşaata tahsis olunan arsa üzerine yapılacak inşaat sonrası elde edilecek toplam hâsılat ve bu meyanda idare payına parasal değer olarak yer verilmeyen bu nevi
sözleşmelerden alınacak nispi harç ve damga vergisi tatbikatında, 2006/31 sayılı Genelge
esaslarına göre işlem yapılması gerekmektedir) 2008/31
Gayrimenkul bağışlama vaadi tapu dairelerinde yapılabilecektir. 2008/26
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföyleri ile ilgili gayrimenkul
alım-satım sözleşmeleri ile satış vaadi sözleşmelerinin, işlem taraflarına bakılmaksızın 488
s. Kanununa ekli (2) sayılı tablonun IV-21 fıkrası uyarınca damga vergisinden istisna edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul alım-satımında istisna
hk. 2008/15
67
Kentsel dönüşüm projesi kapsamında tahsis edilen dairenin devri işleminin noterliklerde yapılabileceği ( Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, sahibi olduğu gayrimenkulünü vermek
suretiyle, belediyece adına tahsis edilen dairenin, tapusu devredildikten ve daireyi teslim aldıktan sonra geçerli olmak üzere ve ilgilinin iradesinin açıklattırılması suretiyle;
1- İvazsız devir isteniyorsa işlemin “gayrimenkul bağışlama vaadi”,
2- İvazlı devir isteniyorsa “gayrimenkul satış vaadi”,
3- Yalnızca konut tahsisi hakkından feragat edilmek isteniyorsa “feragatname” şeklinde yapılabileceği,
4- Tahsis edilmiş bir konut ile ilgili tahsis hakkından, tek taraflı irade beyanı ile üçüncü
bir kişi lehine feragat edilmesinin mümkün olmadığı (2008/12)
Özel mülkiyete konu olamayacak maliye hazinesi, vakıflar veya başka gerçek ya da tüzel kişiye ait taşınmazların devri mümkün olmadığından bu taşınmazlarla ilgili satış vaadi sözleşmesi
yapılmasının uygun olmadığı. (2008/8)
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin ( 5403 s. Kanunun 8. maddesi ) mirasa konu olmaları ve üzerlerinde birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilme si,
payların üçüncü şahıslara satılması, devredilmesi veya rehin edilmesi suretiyle bütünlüğünün
bozulması yasaklanmıştır. Ancak; bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin bütünlüğü bozulmamak kaydıyla tüm hissedarların aynı anda hisselerini, aynı ( tek ) üçüncü şahsa satmalarının mümkün olduğu düşünülmektedir. (2007/26)
Kat karşılığı inşaat ( ve satış vaadi ) sözleşmelerinde değer uygulaması ( arsa değeri, emlak
vergisi beyan değeri ve Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaata
tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyeden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer tarafından daha yüksek bir
değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılarak nispi harç ve damga vergisi
uygulanması gerekir. Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdir de 2006/ 31 sayılı genelgemiz
esaslarının dikkate alınacağı tabiidir (2007/6)
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe
dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin
hesabında dikkate alına cağı tabiidir. İnşaata tahsis olunacak arsanın toplam değeri ile arsa
sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yük- sek olanından nispi harç ve
damga vergisi tahsil edilmesi gerekir. (2006/31)
Tapu kanunun 35.md.değişikliği.Tapu kanunun 35.md.değişikliği.Yabancıların taşınmaz edinme şartları 256 sayfa.. (2003/93.G.Yazı)
Afet sebebiyle kendilerine dağıtım yapılan hak sahiplerinin bu konutları üçüncü bir şahsa satmak üzere noterliklerde yaptırdıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçerli ise de, (
7269 s. Kanun gereğince ) alıcı hak sahibi olamayacağından ve satıcının da hak sahipliği ve
borçlanması iptal edilerek konut geri alınacağından, hukuki yarar sağlamayacak ve hükümsüz
kalacak işlemlerin yapılmaması gerekir (2003/22)
*Depremden zarar gören şahıslar için yapılan ve hak sahiplerine teslim edilen konutların
üçüncü şahıslara satış ve devri ile ilgili işlemleri 7269 s. Kanun kapsamında mütalaa etmek
imkanı bulunmadığından bu konudaki satış vaadi sözleşmelerine harç ve damga vergisi istis-
68
nası uygulanması mümkün değildir. (2001/45)
Düzenleme şeklinde yapılan bir işlemden talep halinde birden fazla asıl ( nüsha ) düzenlenebilir. Ancak bu takdirde talep edilen her bir nüshadan ayrı ayrı bir işlem kabul edilerek müstakilen harç alınması gerekir (1999/24)
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin iş kâğıdında ayrıca miktarı belirli bir borç
taahhüdüne de yer verilmesi halinde; bir kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve
bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren
akit veya işlem üzerinden alınır. Harç uygulaması yönünden ise her iki işlem itibariyle harcın
nispeti değişmeyeceğinden, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtiva ettiği değerin nispi harç
matrahı olarak esas alınması gerekir (1997/69)
Taşınmaz trampa vaadi sözleşmesinin noterliklerde yapılamayacağı hk..(1997/59)
Konutla birlikte işyeri inşaatına yönelik cezai şart da içeren sözleşme hk (1996/24)
Yabancıların taşınmaz alımları. (1995/78)
Tapu tahsis belgesi bulunan taşınmazlarda ( kanuni takyitler saklı kalmak üzere) inşaat lar
sonucunda elde edilecek bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmelerinin yapılması hukukumuza göre mümkündür. Tapu tahsis belgeli taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği. (1994/71)
Kooperatifler tarafından yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin; kooperatif genel kurulu tarafından alınacak (sözleşmenin niteliği, azami değeri ve inşaat işleri hakkındaki) karara
dayanılarak, kooperatifin temsilcisi olan müdür veya müdürler yahut da yönetim kurulu üyesi
tarafından yapılması gerektiği hk. (1994/63)
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı henüz kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği
kazanmadan önce yapılmak istenen, bağımsız bölüm hakkındaki konut satış vaadi sözleşmesinin noterliklerde yapılmasında hukuki bir engelin bulunmadığı hk. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme
Kararı: 24.04.1978 Tarih, 1978/13–4 sayı) .1994/41
Türkiye’de bir yabancının gayrimenkul almak veya gayrimenkul satış vaadi işlemi yaptırmak
istemesi halinde noterlerce tapu dairelerinden keyfiyet sorulmakta ve yabancının uyruğu itibariyle bir yasaklılık hali bulunmaması durumunda işlem yapılmaktadır. Ancak, işlemin yapılması
halinde noterin kambiyo dairelerine ihbarda bulunma zorunluluğu yoktur. (1993/80)
Devlet İhale Kanunu’ na tabi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekil ve değeri (Kat karşılığı
inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi niteliğinde bir sözleşmedir. Tapuda işlem yapılmasını
gerektirir, düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Vergi kaydı bulunmayan kamu arsasının
değerinin ise arsanın mahalline göre belirlenecek emlak vergisi m2. Birim değerinin, ar sanın
büyüklüğü ile çarpımı sonucu tespit edilmesinin hukukumuza uygun olacağı) (1993/46)
Yabancılara ilişkin satış vaadi işlemlerinin herhangi bir mercie bildirilmesine gerek olmadığı
hk. (1993/45)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan arsanın birden çok maliki olması ve hissedarların
her birinin müteahhit ile ayrı ayrı sözleşme yapmaları durumunda, sözleşmede öngörülen
hisse veya hisseler toplamına isabet eden değer üzerinden nispi harç ve damga vergisine tabi
tutulması gerekir (1991/53)
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis edilen arsanın en son emlak beyan değerinden az olmamak üzere gösterilecek değeri üzerinden harç ve damga vergisi alınır. Ancak
69
bir şahsa ait arsanın belirli bir kısmının kat karşılığı olmak üzere müteahhide verilmesi durumunda; arsanın yukarıda sözü edilen değerinden, inşaata tahsis olunmayan kısmına ait değer
tenzil edilmek suretiyle sözleşme değeri hesaplanacak ve bu değerden nispi harç ve damga
vergisi alınacaktır (1991/7)
Tapu tahsis belgeleri, Tapu tahsis belgeli taşınmazlar genel olarak gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesine konu teşkil edebileceği. Tapu tahsis belgelerinin hukuki niteliği: Tapu tahsis belgesi ile zilyetliğin devri işlemi yapılamaz, satış vaadi sözleşmesi yapılabilir, tapu tahsis belgeli
taşınmazların devri tapu harcına tabi tutulmaz, bu nedenle yapılacak bir noterlik işleminden
dolayı taşınmazın değeri üzerinden imza başına binde yarım harç alınır (Bakınız ekli Harçlar
Kanunu İç Genelgesi ve TNB. 1985/39 s. Genelgesi. 1990/66)
Ortakları arasında yabancı uyruklu kişilerin bulunduğu şirketlerin, köy hudutları dâhilinde taşınmaz mal iktisap edip edemeyeceği hk. ( Bu tür talepler uygulamada Tapu ve Kadastro
Genel Müdürlüğüne intikal ettirilmektedir. Yabancı uyruklu ortağı bulunan şirketin mal iktisabı.
(1990/43)
İmar Kanunu (3194 sayılı) 18. maddesinin son fıkrasındaki istisnai durumlar dışında his se
satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenlenmemesi gerekir. (1988/18)
Gecekondu Kanunu 34. mad. değişikliği sonucu tahsis edilen taşınmazlar 10 yıl süre ile satış,
devir, rehin, satış vaadi, taksim, haciz, işgal vs. konusu yapılamaz. 27. maddedeki inşaat yapımına ait süreler saklı kalmak şartıyla, 20 yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının
ödenmesi halinde; takyitlerin tamamı kalkar. Bu şekilde yapılacak devir, temlik ve satışlarda
33. maddedeki muafiyetler uygulanamaz. (1988/15)
İştirak halinde malik olan varisler arasında satış vaadi sözleşmesi yapılabilir ve tapu siciline
şerh verilebilir. (1987/6)
Tapusuz gayrimenkuller için satış vaadi sözleşmesi yapılamaz ve Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmelerine konu olacak hususlar Hk. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, birçok hukuk
işlemi gibi tarafların serbest iradeleri ile oluşan ve taraflarına karşılıklı borçlar yükleyen bir
sözleşmedir. Bu nedenle bu sözleşmenin yapılması sırasında da Borçlar Kanunun 19 ve 20
nci maddelerini gözden uzak tutmamak gerekir. Her sözleşmenin kanunların çizdiği sınırlar
içinde kalması bir zorunluluktur. Hal böyle olunca bazı durumlarda gayrimenkul satış vaadi işlemlerinin de yapılması imkânsızlık arz etmektedir.Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu
olamayacak hususlar ( 1062 s. Kanun gereği el konulmuş olan, yabancılara ait gayrimenkuller, 775 s. Gecekondu Kanunu, 3083 s. Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım
Reformu Kanunu, 3194 s. İmar Kanunu, 3082 s. Kanun uyarınca devletleştirme kararının ilanından sonra ve tapu siciline yazılmamış olan gayrimenkuller ) Sözleş menin yapılabilmesine
rağmen yerine getirilmesinin imkânsız olduğu durumlarda ( iştirak hali gibi ) noterler yönünden
görevleri ni yapmaya engel bir durum söz konusu değildir (1986/85)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi işlem örneği (1986/22)
3194 Sayılı İmar Kanunu 9 Kasım 1985 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Anılan kanunun 18 ve 42. maddeleri ile imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa
ve parselleri hisselere ayıracak ve özel parselasyon planlarına dayalı olarak hisseli satışlara
kısıtlamalar getirilmiştir. İmar planı bulunmayan yerlerde özel parselasyon planlarının yapılması ve bunların satış vadine konu edilmesi yasaklanmıştır (1985/94)
Gayrimenkul satış yetkisi, Yargıtay içtihatlarına göre; satış vaadi yetkisini de kapsar ancak bu
hususun vekâletnamede açıkça belirtilmesi yararlı olur. (1985/85)
70
Tapu tahsis belgeleri (Yargıtay 3.H.D. 9 Ocak 1964 tarih ve 270 E. 176 K. sayılı içtihadına
göre; taşınmazda malik niteliği olmadan da satış vaadi sözleşmesi ile borç altına girilebileceğin den, tapu tahsis belgesine dayanılarak satış vaadi sözleşmesi yapılabilir ancak zilyetliğin
devri sözleşmesi yapılamaz Tapu Tahsis Belgeleri Hk. Tapu tahsil belgesine bağlanmış bir
gayrimenkulün zilyetliğinin devri yolu ile başkasına devredilmesinin mümkün olmadığı hakkında (1985/39)
Görevi başka bir yere nakledilen memur, 775 s. Kanuna göre sahip olduğu meskenini taşınmaz satış vaadiyle devredebilir. Ölüm, emeklilik, görev nakli ve 34. maddede sayılan diğer
hallerde yapılan satış ve işlemler yasaktan ayrık tutulmuştur. (1984/7)
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde okuma yazma bilmeyenler veya okuma yazma bilseler
dahi kimliklerinde kuşkuya düşülenler için noterlerce tanık istenmesi zorunludur. Okuma yazma bilenlerin kimliklerinde kuşku duyulmayan hallerde tanık aranmasının zorunlu olmadığı
düşünülmektedir. (1982/45)
Kat karşılığı arsa’’devri sözleşmesinde değer konusu, Kat karşılığı arsa devir sözleşmesinde
değer gösterilmesi zorunlu olup harcın bu değer üzerinden alınacağı, bu değerin Emlak Vergisi Beyannamesinde gösterilen bedelden düşük olmaması uygundur. (1981/56)
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan karma bir sözleşmedir, geçerli olması için düzenleme biçiminde yapılması gerekir (1979/10)
Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu kapsamına giren takyitli taşınmazlarla ilgili olarak satış vaadi
sözleşmesi yapılabilirse de tescili istenemez (1978/26)
Satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili H.G.K. kararı (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 13 Ekim
1976 tarih ve 1975/13–108 esas, 1976/2617 sayılı kararında da ( 634 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterliklerde akıt edilen kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisine ilişkin satış
vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu belirtilmiştir) (1977/30)
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 s.) nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterliklerde akit edilen kat
mülkiyeti ve kat irtifakı tesisine ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu hk. (Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu kararı 13.10.1976 tarih 1975/13–108 Esas 1976/2617 Karar sayılı 1977/11)
71
Ankara, 11.06.2009
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart ve damga vergisi, harç matrahı hk.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kâğıdın düzenlendiği an itibariyle cezai şart tutarının tespiti mümkün değilse harç ve damga vergisi uygulamasında dikkate alınması mümkün değildir.
Dolayısı ile de noterlikte müteahhit tarafından ödenmiş olan harç ve damga vergisi tutarlarının
cezai şart miktarının hesabına esas alınması kanun hükümlerine uygun değildir
G E N E L G E ( 18 )
........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA........................ NOTERLİĞİNE
Bir noterliğimizden alınan müracaat üzerine Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığına gönderilen 16.05.2008 günlü ve Mali Danışmanlık 286–10265 sayılı yazımızla,
“Adı geçen Noterlikte yapılan “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde”
1-Sözleşme değerinin (arsanın emlak vergisi değeri) 250.000 YTL olduğu,
2- Noter harç ve damga vergisi ve diğer masrafların müteahhit tarafından ödeneceği,
3- Arsa sahiplerinin sözleşme hükümlerinden sebepsiz yere caymaları halinde, müteahhidin o
ana kadar yaptığı masrafların yüz katını cezai şart olarak ödeyecekleri,
Belirtilmiş olmakla, bu sözleşmenin tabi olduğu nispi harç ve damga vergisi matrahının tespitinde tereddüde düşüldüğü ifade edilerek,
Adalet Müfettişinin, sözleşmenin, arsa değeri olan 250.000 YTL üzerinden değil, noterliğe
işlem için ödenen harç, damga vergisi ve ücretler toplamı olan 6.000 YTL’ nin yüz katı olan
600.000 YTL üzerinden tahsil olunması gerektiğini ifade ettiğinden bahisle, sözü edilen hususun tetkiki ile varılacak sonucun bildirilmesi talep edilmektedir.
Noterde işlem sırasında ödenecek olan vergi, harç ve diğer ücretler toplamının, cezai şart
değerinin hesabına esas rakam olarak alınamayacağı düşünülmekle birlikte konunun bir kere
de Başkanlığınızca tetkiki ile varılacak sonucun Birliğimize bildirilmesini arz ederim.”
Şeklinde talepte bulunulmuştur.
Gelir İdaresi Başkanlığından cevaben alınan ve Yönetim Kurulumuzun 02.06.2009 günlü toplantısında görüşülen 28.04.2009 günlü ve 44054 sayılı yazıda ise;
“Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1)
sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olacağı; 4 üncü maddesinde, bir kağıdın
tabi olacağı verginin tayini için o kağıdın mahiyetine bakılarak buna göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı, kağıtların mahiyetlerinin tayininde, şekli kanunlarda belirtilmiş olanlarda
kanunlardaki adlarına, belirtilmemiş olanlarda üzerlerindeki yazının tazammun ettiği hüküm
ve manaya bakılacağı; mahiyeti tayin edilmek istenen kağıt üzerinde başka bir kağıda atıf
yapılmışsa, atıf yapılan kağıdın hükümlerine nazaran iktisap ettiği mahiyete göre vergi alınacağı; 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasında, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve
bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi, en
yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınacağı, 10 uncu maddesinde;
damga vergisinin nispi veya maktu olarak alınacağı, nispi vergide kağıtların nevi ve mahi-
72
yetlerine göre bu kağıtlarda yazılı belli paranın, maktu vergide kağıtların mahiyetlerinin esas
olduğu, belli para teriminin kağıtların ihtiva ettiği veya bunlarda yazılı rakamların hasıl edeceği
parayı ifade edeceği hükümleri yer almaktadır.
Mezkur Kanuna ekli (1) sayılı tablonun “I-Akitlerle ilgili kağıtlar” başlıklı bölümünün A/1 numaralı fıkrasında mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknamelerin binde 7,5 oranında
damga vergisine tabi olduğu ifade edilmektedir.
Öte yandan, 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesinde, noter işlemlerinden bu Kanuna bağlı (2) sayılı tarifede yazılı olanlarının noter harçlarına tabi olacağı ve cezai şart gibi
bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütlerden, başlı başına bir akde konu olmadıkça
harç alınmayacağı; 41 inci maddesinde noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden
değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden
alınacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 42 nci maddesinde ise, “Değer veya ağırlık ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde
(2) sayılı tarifede yazılı değer veya ağırlık esastır.
(5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesi ile değişen fıkra) Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları ile kamu idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen kurallara uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnameler hakkında bu hüküm
uygulanmaz.” Hükmüne yer verilmiştir.
Kanun hükümleri uyarınca, menkul ve gayrimenkul malların alım, satım, taahhüt ve rahne
konu işlemlerine yönelik her nevi mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi zorunlu
olup başlı başına bir akde konu olmadığı sürece cezai şart gibi akdin müeyyidesi kabilinden
olan taahhütlere ilişkin işlemlerde noter harcı aranılmayacaktır.
Bununla birlikte, cezai şart taahhüdünün damga vergisi uygulamasında dikkate alınması gerekmekte olup kâğıtta yer alan değer ile cezai şart kıyaslanarak en yüksek vergi alınmasını
gerektiren değer üzerinden nispi damga vergisi aranılması gerekmektedir. Ancak yazınıza
konu sözleşmede yer alan cezai şart, kâğıdın düzenlendiği an itibariyle cezai şartın tutarının
tespit edilmesinin mümkün olmaması nedeniyle damga vergisi uygulaması açısından dikkate
alınamayacaktır.”
Denilmektedir.
Gelir İdaresi Başkanlığı görüşüne göre, böyle bir işlemde cezai şart tutarının belirlenmesi
imkân dâhilinde olmadığından harç ve damga vergisi uygulamasında dikkate alınması mümkün değildir.
Dolayısı ile de noterlikte müteahhit tarafından ödenmiş olan harç ve damga vergisi tutarlarının da
cezai şart miktarının hesabına esas alınması kanun hükümlerine uygunluk teşkil etmemektedir.
Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
(İstanbul 28.Noteri)
73
Hukuk–17495
Ankara, 11.09.2008
Özü: Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmeleri ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğünün genelgesi hk.
G E N E L Y A Z I ( 96 )
İlgi : 18.07.2008 tarihli ve Hukuk-14238 (83) sayılı genel yazımız.
Yabancı uyruklu kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmeleri ile ilgili hükümleri düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin bazı hükümlerinin Anayasa Mahkemesinin
11.04.2007 tarihli, 2006/35 E., 2007/48 K. sayılı kararıyla iptal edilmesi nedeniyle, sözü edilen
Kanununda değişikliğe gidilmiş ve bu değişiklikleri içeren 5782 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ilgi genel yazımız ile duyurulmuştur.
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı
İşler Daire Başkanlığı tapu idarelerine gönderdiği 29.05.2008 tarihli 2008/9 sayılı genelge ile
yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme ve intikal taleplerinin ikinci bir talimata kadar bekletilmesini bildirmiş, 5782 sayılı Kanunun çıkması üzerine de, 17.07.2008 tarihli ve 2008/12 sayılı genelgeyi göndererek, bekletilme talimatının kaldırıldığını belirtip, yabancıların Türkiye’de
taşınmaz edinme istemlerinde uygulanacak usûl ve işlemleri açıklamıştır.
Birliğimize de gönderilen ve Yönetim Kurulumuzun 08.09.2008 tarihli toplantısında görüşülen
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 17.07.2008 tarihli ve 2008/12 sayılı genelgesinin bir
örneği ekte gönderilmiştir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
74
Hukuk–14238
Ankara, 18.07.2008
Özü : Tapu Kanununun 35. maddesinde yapılan değişiklik hk.
G E N E L Y A Z I ( 83 )
Yabancı uyruklu kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmeleri ile ilgili hükümleri düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin bazı hükümlerinin Anayasa Mahkemesinin
11.04.2007 tarihli ve 2006/35 E., 2007/48 K. sayılı kararıyla iptal edilmesi nedeniyle, sözü
edilen Kanunu’nda değişikliğe gidilmiş ve bu değişiklikleri içeren 5782 sayılı “Tapu Kanununda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” Resmi Gazete’nin 15 Temmuz 2008 gün ve 26937 sayılı
nüshasında yayımlanmıştır.
Belirtilen Kanunun, Yönetim Kurulumuzun 17.07.2008 tarihli toplantısında görüşülmesi sonunda duyurulmasına karar verildiğinden, Kanun metni ekte gönderilmiştir.
Saygılarımla, BAŞKAN
Hasan YENİ
EKİ : Kanun metni
75
Resmî Gazete
Tarih : 15 Temmuz 2008
Sayı : 26937
TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN
Kanun No. 5782 Kabul Tarihi: 3/7/2008
MADDE 1 – 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesinin yedinci ve
sekizinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel
özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği
nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum
ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye
Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak
edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür,
tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla
farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca
Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve
kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.
Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde
kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı
sonuna kadar komisyona bildirilir.
Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına
ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca geciktirilmeksizin
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.”
MADDE 2 – 2644 sayılı Kanunun 36 ncı maddesi aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.
“MADDE 36 – Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe
sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz
mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların
Türkiye’de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki
yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da
aynı esas geçerlidir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin
sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışında kurulu yabancı
ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı
Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri,
Genel Kurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerin-
76
deki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Valilik iznine
tabi hususlar, ilgili idare temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonda, taşınmaz ediniminin,
ülke güvenliği ve faaliyet konusuna uygunluğu değerlendirilerek karara bağlanır.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve
sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usuller, ilgili bakanlıkların görüşlerinin alınmasını
müteakip Hazine Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve Millî Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.”
MADDE 3 – 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 3 – İlgili kurum ve kuruluşlar, bu Kanunun 35 inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanların yüzölçümlerini ve valilikler bu fıkrada belirtilen ilçelerin uygulama imar planı
ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümlerini bu maddenin
yürürlük tarihinden itibaren en geç üç ay içinde komisyona bildirir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri taşınmazlar ile
bağımsız ve sürekli nitelikte aynî hakların miktarı tespit edilinceye kadar geçecek süre içinde,
yabancı uyruklu gerçek kişiler bu Kanunun 35 inci maddesi hükümlerine göre taşınmaz ve
sınırlı aynî hakları edinebilirler.”
MADDE 4 – Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 5 – Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
14/7/2008
77
Mali Danışmanlık – 564–21657
Ankara, 14.11.2008
Özü: Arsa satışı karşılığı hâsılat paylaşım esaslı sözleşmenin damga vergisi hk
TOKİ ile bir şirket arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı hâsılat paylaşım esaslı sözleşmeler (Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin farklı bir tarzı olan arsa satışı karşılığı hâsılat
paylaşım esaslı sözleşmelerde nispi damga vergisi ve noter harcının bağımsız bölümlerin
satışından elde edilecek toplam gelirden idareye verilecek idare payı üzerinden hesap edilmesi gerekmektedir. Ancak, inşaata tahsis olunan arsa üzerine yapılacak inşaat sonrası elde
edilecek toplam hâsılat ve bu meyanda idare payına parasal değer olarak yer verilmeyen bu
nevi sözleşmelerden alınacak nispi harç ve damga vergisi tatbikatında, 2006/31 sayılı Genelge esaslarına göre işlem yapılması gerekmektedir)
G E N E L G E ( 31 )
Bir noterliğimizden Birliğimize intikal ettirilen yazı ekinde örneği bulunan Toplu Konut İdaresi
Başkanlığı ile bir şirket arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işine ilişkin
sözleşmede; bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelirin 40.000.000 YTL. Olduğu, idareye ödenecek arsa karşılığı idare payının 12.800.000 YTL olarak gösterildiği ifade
edilerek, bu işleme ilişkin damga vergisi tahsilinin bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak
toplam gelir üzerinden mi, yoksa idareye ödenecek arsa karşılığı idare payı üzerinden mi
ödenmesi gerektiğinin bildirilmesi istenilmiş olup bu konuda Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi
Başkanlığından görüş talep edilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığından cevaben alınan ve Yönetim Kurulumuzun 05.11.2008 günlü toplantısında görüşülen 13.10.2008 tarih ve 99530 sayılı yazıda;
“İlgide kayıtlı yazınız ve eklerinin incelenmesinden, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Bemay
İnşaat Sanayi ve Ticaret Limitet Şirketi arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işine ilişkin sözleşmenin noterde tasdiki sırasında damga vergisi ve harcın, bağımsız
bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelir üzerinden mi, yoksa idareye ödenecek arsa
karşılığı idare payı üzerinden mi hesaplanması gerektiği hususunda tereddüde düşüldüğü
anlaşılmakta olup 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ve 492 sayılı Harçlar Kanunu yönünden
gerekli açıklamalar aşağıda yapılmıştır.
Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanununa ekli
(1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olacağı; 3 üncü maddesinde, damga
vergisi mükellefinin kağıtları imza edenler olduğu ve resmi dairelerle kişiler arasındaki işlemler
nedeniyle düzenlenen kağıtların damga vergisinin kişiler tarafından ödeneceği; 4 üncü maddesinde, bir kağıdın tabi olacağı verginin tayini için o kağıdın mahiyetine bakılacağı ve buna
göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı, kağıtların mahiyetlerinin tayininde, şekli kanunlarda
belirtilmiş olanlarda kanunlardaki adlarına, belirtilmemiş olanlarda üzerlerindeki yazının tazammun ettiği hüküm ve manaya bakılacağı; 6 ncı maddesinde, bir kağıtta birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem bulunduğu takdirde bunların her birinden ayrı ayrı vergi
alınacağı, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları
takdirde damga vergisinin, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden
alınacağı; 10 uncu maddesinde, damga vergisinin nispi veya maktu olarak alınacağı, nispi
78
vergide kağıtların nevi ve mahiyetlerine göre, bu kağıtlarda yazılı belli para, maktu vergide kağıtların mahiyetlerinin esas olduğu ve belli para teriminin, kağıtların ihtiva ettiği veya bunlarda
yazılı rakamların hasıl edeceği parayı ifade edeceği; söz konusu Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-1 bölümünde ise, belli parayı ihtiva eden sözleşmelerin binde 7,5 oranında damga
vergisine tabi tutulacağı hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, 492 sayılı Harçlar Kanununun 42 nci maddesinde, “Değer veya ağırlık ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (2) sayılı tarifede yazılı değer veya ağırlık esastır.
Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları hakkında bu hüküm uygulanmaz.” denilmektedir.Yukarıda sözü edilen Kanun hükümleri çerçevesinde yazınız ekinde
yer alan sözleşmenin incelenmesinden, sözleşmenin 2 nci maddesinde, “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın sahibi bulunduğu İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanındaki, Özel Teknik
Şartnamede belirtilen ada/parseldeki arsa üzerinde, İdarenin uygun göreceği proje uyarınca,
tüm giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere, İstanbul Bahçe şehir Toplu Konut Alanı
243/1 Parsel Konutlarının gerekli jeoteknik etüt raporu, plan ve projelerin hazırlanması ilgili
belediye ve idarelerin onaylarının ve her türlü ruhsatlarının alınması ile onaylı projelerine, mahal listesine göre bağımsız bölümler, sosyal donatı yapıları ile açık ve kapalı otopark inşaatlarının; ada içi ve dışı her türlü teknik alt yapısı, çevre tanzimi ve peyzajı ile birlikte, sözleşme
ve eki şartnameler doğrultusunda tamamlanarak, iskan ruhsatlarının ve kat mülkiyeti tapularının alınması, pazarlanması, satışı, konut alıcılarına teslimi ve Arsa Karşılığı Gelir Paylaşma
Esasına göre İdare Payı Toplam Geliri’nin ödenmesidir.” Hükmüne yer verildiği anlaşılmıştır.
Bununla birlikte, söz konusu sözleşmenin “Toplam gelirin paylaşılması ve idare payı toplam
gelirinin ödenmesi” başlıklı 3 üncü maddesinde, sözleşme konusu iş karşılığında elde edilmesi beklenen bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam 40.000.000,-YTL tutarındaki
gelirin % 32 sine tekabül eden 12.800.000,-YTL lik kısmın, İdare’ye ödenecek arsa karşılığı
idare payı toplam gelir miktarı olması kararlaştırılmış ve İdare’ye ödenecek asgari idare payı
toplam gelir miktarının, toplam satış gelirinin, sözleşmenin 3/d maddesinde belirtilen hususlar
hariç, herhangi bir nedenle azalması durumunda değişmeyeceği, artması durumunda ise sözleşmenin 8 inci maddesi hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.
Ayrıca sözleşmede, yapılacak iş kapsamında yüklenici tarafından satışa sunulacak bağımsız
bölümlerle ilgili olarak teklif aşamasında sunulan tip, alan ve mahal listelerinin verilen minimum değerler olduğu, bunlarda iyileştirici yönde değişikliklerin İdare’nin muvafakati ile yapılabileceği, bu iyileşmeler karşılığında arsa karşılığı idare payı toplam gelir oranında herhangi bir
değişiklik olmayacağı, teklif verme tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler
nedeniyle ve/veya projelerin ilgili Belediyece onaylanması safhasında, inşaata esas toplam
emsal değerinde artma veya eksilme olması durumunda, idare payı gelir oranı değişmemek
kaydıyla, idare payı toplam gelirinin etkileşim oranında değişeceği, bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelirin sözleşmede belirlenen bedelin altına düşmesi halinde dahi,
arsa karşılığı idare payı toplam gelir tutarının ve ödeme tarih ve miktarının değişmeyeceği
esasları karara bağlanmıştır.
Söz konusu sözleşmenin konusunun esas itibariyle arsa sahibi olan Toplu Konut İdaresi’nin
........ İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’ne arsasını vermesi karşılığında, anılan şirketin
bu arsa üzerine inşa edeceği konutların satışından sağlanacak toplam gelirin belli bir yüzdesinin arsa sahibi TOKİ’ye ödenmesi olarak belirlendiği, inşa edilecek konutların satışından elde edilecek gelirin sözleşmede belirlenen bedelin altına düşmesi durumunda dahi bu
bedelin değişmeyeceği hususları dikkate alındığında, söz konusu sözleşmeye ilişkin damga
79
vergisi matrahı olarak, sözleşmenin 3 üncü maddesinde yer alan ve toplam gelir miktarının
% 32’si olarak hesaplanan İdare’ye ödenecek arsa karşılığı idare payı toplam gelir tutarı olan
12.800.000,-YTL’nin dikkate alınması ve bu tutar üzerinden binde 7,5 nispetinde damga vergisi ve 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 inci pozisyonu uyarınca nispi
harç aranılması gerekmektedir.”denilmektedir.
Gelir İdaresi Başkanlığı yazısındaki görüşe istinaden, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin farklı
bir tarzı olan arsa satışı karşılığı hâsılat paylaşım esaslı sözleşmelerde nispi damga vergisi ve
noter harcının bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek toplam gelirden idareye verilecek
idare payı üzerinden hesap edilmesi gerekmektedir.
Ancak, inşaata tahsis olunan arsa üzerine yapılacak inşaat sonrası elde edilecek toplam hasılat ve bu meyanda idare payına parasal değer olarak yer verilmeyen bu nevi sözleşmelerden
alınacak nispi harç ve damga vergisi tatbikatında, 2006/31 sayılı Genelgemiz esaslarına göre
işlem yapılması gerekmektedir.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
80
Hukuk–15033
Ankara, 29.07.2008
Özü: Bağışlama vaadi sözleşmelerinin tapu dairelerince yapılacağı hk.
G E N E L G E ( 26 )
İlgi : Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 14.07.2008 tarih ve 15761
sayılı yazısı.
Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, sahibi olduğu gayrimenkulünü vermek suretiyle, belediyece adına tahsis edilen dairenin, tapu devri yapıldıktan ve daireyi teslim aldıktan sonra
geçerli olmak üzere; üçüncü şahıslara satış vaadi yolu ile satışının yapılıp yapılamayacağı
konusunun Birliğimizden sorulması nedeniyle konu ile ilgili görüş istenmiş, Adalet Bakanlığı
Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden verilen 12.02.2008 tarih ve 4057 sayılı cevabi yazıda;
“Bir kimsenin diğerine ivazsız olarak malının tamamını veya bir kısmını temlik etme taahhüdünde bulunması, bağışlama vaadi şeklinde mümkün bulunmaktadır. Malikin taşınmazını
veya taşınmazdaki payını ileride satmak yükümlülüğüne girmesi ise, gayrimenkul satış vaadi
şeklinde yapılmakta olup, tek taraflı irade beyanı ile sözleşmenin tamamlanması mümkün
bulunmamaktadır. İzmir 11. Noterliğinin yazısında belirtilen işlemin metninden, başvuruda bulunan şahsın iradesinin, kendisine tahsis edilen konutu üçüncü kişiye bağışlamak olduğu anlaşılmakla birlikte, talepte bulunanın iradesinin açıklattırılması suretiyle, ivazsız olarak konutu
devretmek istediğini bildirmesi durumunda işlemin (gayrimenkul bağışlama vaadi), ivazlı olarak devretmek istediğini bildirmesi halinde (gayrimenkul satış vaadi) şeklinde, şahsın yalnızca
belediyeden olan konut tahsis hakkından feragat etmek istemesi halinde ise (feragatname)
şeklinde yapılabileceği düşünülmektedir.”
Denilmesi sonucu, konu Yönetim Kurulunun 10.07.2007 tarihli toplantısında görüşülerek,
01.05.2008 tarih ve 12 sayılı genelge yapılmış ve noterlere duyurulmuş ise de; “Konutun
ivazsız olarak devredilmek istenmesi halinde işlemin bağışlama vaadi şeklinde yapılabileceği”
ifadesinden, işlemin noterlerce yapılabileceği anlamı çıktığından, bu ifadenin “Konutun ivazsız
olarak devredilmek istenmesi halinde işlemin bağışlama vaadi şeklinde tapu dairelerince yapılabileceği” şeklinde değiştirilip değiştirilemeyeceğinin Bakanlıktan sorulduğu,
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün ilgi yazı ile verilen cevapta; “Konutun
ivazsız olarak devredilmek istenmesi halinde işlemin bağışlama vaadi şeklinde yapılabileceğine dair ifadenin genelgeden çıkartılmasında veya konutun ivazsız olarak devredilmek
istenmesi halinde işlemin bağışlama vaadi şeklinde tapu dairelerinde yapılabileceği şeklinde
değiştirilmesinde sakınca bulunmadığının” bildirildiği anlaşılmıştır. Konu Yönetim Kurulumuzun 25.07.2008 tarihli toplantısında görüşülerek, 01.05.2008 tarih ve 12 sayılı genelgemizin
sonuç bölümünün 1 numaralı bendinin;
1-Konutun ivazsız olarak devredilmek istenmesi halinde işlemin “gayrimenkul bağışlama
vaadi” şeklinde tapu dairelerinde yapılabileceği, Şeklinde değiştirilmesine karar verilmiştir.
Saygılarımla, BAŞKAN
Hasan YENİ
81
Mali Danışmanlık – 275-10072
Ankara, 15.05.2008
Özü: Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul alım-satımında istisna hk.
G E N E L G E ( 15 )
Bir noterliğimizden Birliğimize intikal ettirilen yazıda, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli
(2) sayılı tablonun IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar bölümünün 21 inci fıkrasında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmelerinin damga vergisinden istisna kağıtlar kapsamında olduğundan bahisle, yazı ekinde
örneği bulunan “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nin damga vergisi
yönünden böyle bir istisnaya tabi olup olmadığı konusunda bilgi istemi Maliye Bakanlığı Gelir
İdaresi Başkanlığına intikal ettirilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığına gönderilen yazımızda;
“Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 9 uncu maddesinde, “Bu Kanuna ekli
(2) sayılı tabloda yazılı kağıtlar damga vergisinden müstesnadır” denilmekte olup, (2) sayılı
tablonun “IV-Ticari ve Medeni İşlerle İlgili Kağıtlar” bölümünün 21 inci fıkrasında, “gayrimenkul
yatırım ortaklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile
gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri” bu kapsamda yer almaktadır.
Söz konusu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” nin incelenmesinde,
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ile alıcıları arasında akdedilecek bu sözleşmenin genel çerçeve sözleşme mahiyetinde olduğu, belirli bir gayrimenkulün alım-satımını
ilgilendirmediği yani münferit alım satıma ilişkin bir sözleşme olmadığı anlaşıldığından, bu
işlemde değer gösterilmesine imkan bulunmadığı düşünülmektedir. Bu nedenle bu işlemden
damga vergisi aranılmaması sadece maktu harca tabi tutulması gerekmektedir.
Diğer taraftan yukarıda sözü edilen hükmün uygulamasında vergi bağışıklığının düzenleme
amacı itibariyle;
a) Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım-satım
sözleşmeden ve vaadi sözleşmelerine, işlemin taraflarına bakılmaksızın tanınmış olan damga
vergisi istisnası mı olduğu,
b) Yoksa bu bağışıklığın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının şahsına tanınan damga vergisi
muafiyeti mi olduğu,
hususlarında tereddüt bulunmaktadır.
Bu nedenle de gelecekteki muhtemel müracaatlar dikkate alınarak konunun bu yönüyle Başkanlığınızca incelenmesi sonucunda tayin olunacak görüşün Birliğimize bildirilmesi”
şeklinde Birliğimiz görüşü de belirtilmek suretiyle görüş talep edilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığından cevaben alınan ve Yönetim Kurulumuzun 01.05.2008 günlü toplantısında görüşülen 27.03.2008 tarih ve 030396 sayılı yazıda;
“İlgide kayıtlı yazınızın incelenmesinden, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul porföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin ola-
82
rak Damga Vergisi Kanununa ekli 2 sayılı Tablonunun IV/21 fıkrası ile yapılan düzenlemenin,
vergi istisna ve muafiyeti yönünden değerlendirilmesinin talep edildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1)
sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olacağı; aynı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun “IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar” başlıklı bölümünün 21 numaralı fıkrasında,
“Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım
sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi Sözleşmeleri”nin damga vergisinden istisna edileceği
hükmü yer almaktadır.
Buna göre, 488 sayılı Kanuna ekli 2 sayılı Tablonun IV/21 fıkrasındaki düzenleme, söz konusu
sözleşmelerin damga vergisinden bağışık tutulmasına ilişkin olduğundan, işlem taraflarına
bakılmaksızın bu kağıtlardan damga vergisi aranılmaması gerekmektedir.”
şeklinde görüş bildirilmiştir.
Bakanlık görüşüne göre 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (2) sayılı tablonun “IV-Ticari
ve Medeni İşlerle ilgili Kağıtlar” başlıklı bölümünün 21 numaralı fıkrası uyarınca gayrimenkul
yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföyleri ile ilgili gayrimenkul alım-satım sözleşmeleri ile satış vaadi sözleşmelerinin işlem taraflarına bakılmaksızın damga vergisinden
istisna edilmesi gerekmektedir.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
83
Hukuk- 9345Ankara,
01.05.2008
Özü: Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında tahsis edilen dairenin devri işleminin noterliklerde yapılabileceği hk.
G E N E L G E ( 12 )
İlgi : Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 12.02.2008 tarih ve 4057 sayılı yazısı.
Birliğimize intikal ettirilen bir yazı ile “Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, sahibi olduğu gayrimenkulünü vermek suretiyle, belediyece adına tahsis edilen dairenin tapu devri yapıldıktan ve daireyi teslim
aldıktan sonra geçerli olmak üzere; üçüncü şahıslara satış vaadi yolu ile satışının yapılıp yapılamayacağı”
sorulmuş, konu ile ilgili Adalet Bakanlığından görüş istenmiştir.
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden verilen ilgi yazıda;
“Bilindiği gibi; bir kimsenin diğerine ivazsız olarak malının tamamını veya bir kısmını temlik etme taahhüdünde bulunması, bağışlama vaadi şeklinde mümkün bulunmaktadır. Malikin taşınmazını veya taşınmazdaki payını ileride satmak yükümlülüğüne girmesi ise, gayrimenkul satış vaadi şeklinde yapılmakta olup,
tek taraflı irade beyanı ile sözleşmenin tamamlanması mümkün bulunmamaktadır.
İzmir 11. Noterliğinin yazısında belirtilen işlemin metninden, başvuruda bulunan şahsın iradesinin, kendisine tahsis edilen konutu üçüncü kişiye bağışlamak olduğu anlaşılmakla birlikte, talepte bulunanın iradesinin açıklattırılması suretiyle, ivazsız olarak konutu devretmek istediğini bildirmesi durumunda işlemin
(gayrimenkul bağışlama vaadi), ivazlı olarak devretmek istediğini bildirmesi halinde (gayrimenkul satış
vaadi) şeklinde, şahsın yalnızca belediyeden olan konut tahsis hakkından feragat etmek istemesi halinde
ise (feragatname) şeklinde yapılabileceği düşünülmektedir.” Denmektedir.
Konu Yönetim Kurulunun 10.07.2007 tarihli toplantısında görüşülerek karara bağlanmıştır.
Yönetim Kurulumuzca;
Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, sahibi olduğu gayrimenkulünü vermek suretiyle, belediyece adına
tahsis edilen dairenin, tapusu devredildikten ve daireyi teslim aldıktan sonra geçerli olmak üzere ve ilgilinin iradesinin açıklattırılması suretiyle;
1-Konutun ivazsız olarak devretmek istenmesi halinde işlemin “gayrimenkul bağışlama vaadi”,
2-Konutun ivazlı olarak devretmek istenmesi halinde işlemin “gayrimenkul satış vaadi”,
3-Yalnızca belediyeden olan konut tahsisi hakkından feragat etmek istenmesi halinde ise işlemin “feragatname”,
Şeklinde yapılabileceğine, 4-Yukarıda açıklandığı şekilde tahsis edilmiş bir konut ile ilgili tahsis hakkından, tek taraflı irade beyanı
ile üçüncü bir kişi lehine feragat edilmesinin mümkün olmadığına, Karar verilmiştir. Bilgi edinilmesini rica
ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
84
Hukuk - 6084
Ankara, 06.03.20085
Özü: Noterler tarafından yapılamayacak bazı işlemler hk.
G E N E L G E ( 8 )
Bir noterimiz tarafından, İstanbul civarında büyük ölçüde hayrat vasıflı olan ve sahiplik belgesi ya da tapu tahsis belgesi olmayan taşınmazlar için, işgalci durumunda bulunan, ancak
bu sıfatları ile vergi, resim, harç ve sair ücretlerin kendilerinden tahsil edildiğine dair ellerinde
belgeler bulunan kimselerce kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi talebiyle başvurular yapıldığı belirtilmek suretiyle, işlemin yapılmasında sakınca olup olmadığı
sorulmakla, konunun iletildiği ve Yönetim Kurulu’muzun 29.02.2008 tarihli toplantısında noterlerimize duyurulmasına karar verilen Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün
31.12.2007 tarihli ve 27857 sayılı yazısında;
“Bilindiği üzere, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı,
satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetini kendi üstüne geçirmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme imkanı sağlayan kişisel bir hak doğurur. Bu sözleşme ile vaad alacaklısı,
taşınmazın bedelini vaad borçlusuna ödeme, vaad borçlusu da vaad konusu taşınmazın mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme yükümlülüğü altına girer, iki tarafa borç yükleyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı tarafından sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü
kişiye devri hukuken geçerlidir.
Böylelikle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle, ileride asıl satım sözleşmesinin kurulması
borcu doğmuştur. Satış vaadi, ileride kurulması öngörülen asıl satım sözleşmesinin öğelerini
kapsamalı, yani hem taşınmaz ve hem de satım parası belirlenebilir olmalıdır. Eğer satış vaadi
sözleşmesine konu edilen taşınmazın karşı tarafa devredilebilmesi objektif yönden mümkün
değilse, Borçlar Kanununun 20. maddesi hükmü gereğince borç ilişkisi esasen meydana gelmiş, başka deyişle sözleşme taraflar bakımından hüküm ifade etmiş sayılmaz.
Bu nedenle, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3. maddesiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak görevi verilen noterlerin, mülkiyete konu olamayacak, maliye
hazinesi, vakıflar veya başka gerçek ya da tüzel kişiye ait taşınmazların devri olanaklı
olmadığından, satış vaadi sözleşmesi yapmalarının, noterlik mesleğinin esas unsurlarından biri olan hukuki güvenliği sağlama ilkesine ters düşeceğinden uygun olmadığı
düşünülmektedir.”
Denilmektedir.
Bilginizi ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
85
Hukuk 6677
Ankara, 22.03.2007
G E N E L G E ( 26 )
Özü: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılmasına
Dair Kanun hk. 2007/40 Genel Yazı
09.02.2007 tarihli 26429 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 Sayılı
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna ilişkin
metin ekte gönderilmiştir.
Yönetim Kurulumuzun 15.03.2007 günlü toplantısında, bu Kanunun noterlik çalışmalarını
ilgilendiren 8. maddesinin görüşülmesi sonunda;
Belirlenen küçüklüğe erişmiş (bölünemez büyüklükteki) tarımsal arazilerle ilgili olarak satış
vaadi sözleşmesi yapılması halinde bunun tescil edilip edilmeyeceği hususunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden,
Aynı nitelikte olan arazilere sahip ortakların her birinin kendi paylarını aynı tek bir üçüncü şahısa satıp satamayacakları hususunda da Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden,
Görüş istenmesine karar verilmiştir.
Bu yerlere gönderilen yazılarımızın cevapları alındığında sonuç duyurulacaktır.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
86
RESMİ GAZETE
Tarih: 09.02.2007
Sayı: 26429
TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNUNDA
DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN
Kanun No. 5578 Kabul Tarihi: 31/1/2007
MADDE 1 – 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 3
üncü maddesine aşağıdaki bent eklenmiştir.
Özel Arazi Toplulaştırması: Köy tüzel kişiliği, belediyeler, kooperatifler, birlikler gibi tüzel kişilikler veya kamu kuruluşlarının, hizmet konuları ile ilgili arazi teminini de kapsayacak şekilde
yapacakları arazi toplulaştırmasını,”
MADDE 2 – Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8 inci maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
“MADDE 8 – Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri
Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri
ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması,
geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuku bakımından bölünemez eşya niteliğini
kazanmış olur. Tarımsal arazinin bu niteliği tapu kütüğüne şerh edilir.
Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili
tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım
arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez,
bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak
istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri
daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha
küçük parseller oluşturulabilir.
Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez,
payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bu araziler hakkında
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.”
MADDE 3 – Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasına (d) bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki (e) bendi ile birinci fıkrasının sonuna
“Bakanlık bu yetkisini valiliklere devredebilir.” cümlesi eklenmiştir.”e) Kamu yararı gözetilerek
yol altyapı ve üstyapısı faaliyetlerinde bulunacak yatırımlar,”
MADDE 4 – Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 17 nci maddesinin ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki üçüncü fıkra eklenmiştir.
87
“Köy tüzel kişiliği, belediyeler, kooperatifler, birlikler gibi tüzel kişilikler veya kamu kuruluşlarının, hizmet konuları ile ilgili özel arazi toplulaştırması ve/veya tarla içi geliştirme hizmeti
yapmak istemeleri durumunda, Bakanlığa gerekçeleri ile başvurarak toplulaştırma isteklerini
bildirirler. Gerekçelerin yeterli görülmesi durumunda Bakanlığın teklifi ile Bakanlar Kurulu kararı alındıktan sonra başvuran tüzel kişilik veya kuruluş bu Kanuna göre toplulaştırma projesini hazırlar ve onay için Bakanlığa iletir. Özel arazi toplulaştırması yapmak isteyen kuruluş,
gerekli teknik personeli bünyesinde bulundurmak veya proje süresince tâbi oldukları mevzuat
hükümlerine uygun olarak sözleşmeli personel çalıştırmak zorundadır.
Özel arazi toplulaştırması yapan kurum veya kuruluşlar kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan
arazi miktarını toplulaştırma yoluyla karşılayabilir. Özel arazi toplulaştırması yapacak idarelerce ihtiyaç duyulacak yatırımlar için ortak kullanım alanı kesinti payı ile karşılanamayan araziler, varsa hazine arazilerinden, hazine arazilerinin yeterli olmadığı veya bulunmadığı yerlerde
ise ilgili idarelerce belirlenecek usûl ve esaslar dahilinde fizikî tesislerin yapılacağı alana bağlı
kalınmaksızın gerçek ve tüzel kişilerinden anlaşma yoluyla karşılanabilir. Bu araziler, fizikî tesislerin yapılacağı yere kaydırılır. Aynı alanda birden fazla kurum veya kuruluş tarafından toplulaştırma ve/veya tarla içi geliştirme hizmeti yapmak talebinde bulunulması halinde toplulaştırmayı ve/veya tarla içi geliştirme hizmetini yapacak kuruluşu Bakanlık belirlemeye yetkilidir.”
MADDE 5 – Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa aşağıdaki ek madde eklenmiştir.
“EK MADDE 1 – Bakanlık, bu Kanunun uygulamasında ihtiyaç duyulacak her türlü eğitim
faaliyetini düzenleyebilir ve eğitim sonrası sertifika verebilir.”
MADDE 6 – Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 3 – 11/10/2004 tarihinden önce, gerekli izinler alınmadan tarım dışı amaçlı
kullanıma açılmış bulunan arazilerin istenilen amaçla kullanımı için, bu Kanunun yayımı tarihinden itibaren bir yıl içerisinde Bakanlığa başvurulması, hazırlanacak toprak koruma projesine uyulması ve tarım dışı kullanılan tarım arazilerinin her metre karesi için beş Yeni Türk Lirası
ödenmesi şartıyla izin verilir.
Söz konusu arazi ve tesislerin istenilen amaçla kullanımı için çeşitli kurumlardan alınması
gerekli ruhsat, izin gibi işlemler, Bakanlığa başvuru tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde tamamlanıncaya kadar başvuru sahipleri faaliyetlerine devam ederler. Bu süreler içerisinde gerekli
izinleri alamayanların üretim faaliyetleri ilgili idarelerce durdurulur.
Tarım arazisi vasfından çıkarılan araziler, ilgili kuruluşlarca başvuru sahibinin isteği doğrultusunda vasfını değiştirir.”
MADDE 7 – Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 8 – Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 8.2.2007 88
Mali Danışmanlık 1873
Ankara, 26.01.2007
Özü: Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinde değer uygulaması hk.
Kat karşılığı inşaat ( ve satış vaadi ) sözleşmelerinde değer uygulaması ( arsa değeri, emlak
vergisi beyan değeri ve 2006/31 ve Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyeden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer tarafından
daha yüksek bir değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılarak nispi harç ve
damga vergisi uygulanması gerekir. Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin
dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdir de 2006/ 31 sayılı genelgemiz esaslarının dikkate alınacağı tabiidir.
GENELGE(6)
Adalet Müfettişlerince yapılan teftişlerde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri yönünden ortaya çıkan durum neticesinde Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğüne
gönderilen yazımızla;
“Bilindiği üzere Maliye Bakanlığı görüşüne dayanılarak yayımlanan 1995/59 sayılı Genelgemizde, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlemin yapıldığı tarihteki emlak vergisi değerinden aşağı olmayan bir değer beyan edileceği,
noterin bu değerin gerçekten arsanın emlak vergisi değeri olup olmadığını bilemeyeceği cihetle ilgilileri bu yönde ikaz ederek. İlgililerin beyanını işleme imzalarını alarak şerh edecekleri
ve işlemi bu suretle tamamlayacakları, ancak bu durumda dahi teamülen çok düşük değerler
üzerinden işlemin yapılamayacağı belirtilmiştir.
Bu nevi işlemler noterliklerde öngörülen prensipler çerçevesinde yapılmakta iken, noterlik teftişlerinde denetimi yapan müfettişlerin farklı yaklaşımları ile karşılaşılmış ve bunun sonucunda, müfettişlerce gayrimenkullerin emlak vergisi değerleri ilgili belediyelerden sorularak bir
çok işlemde damga vergisi ve harç tamamlatılması uygulaması ile karşı karşıya kalınmıştır.
Gelinen noktada Yönetim Kurulumuzun 07.11.2006 günlü toplantısında yapılan değerlendirme neticesinde noterliklerin böyle bir uygulama ile mağdur edilmemesi bakımından satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın, işlem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyesinden temin edilecek bir yazı ile
belgelenmek suretiyle işleme yazılması gerektiği sonucuna varılmakta ve uygulama birliğinin
bu suretle sağlanması gerektiği düşünülmektedir.” şeklinde görüş bildirilerek konu hakkındaki
Bakanlıkları görüşü talep edilmiştir.
Konu hakkında Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan ve Yönetim Kurulumuzun 18.01.2007 günlü toplantısında görüşülen 04.01.2007 günlü ve 00011 sayılı yazıda;
“Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı
inşaata tahsis edilen arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyeden temin
edilecek bir yazı ile belgelenmek suretiyle işlem yapılmasının, uygulama birliğinin bu surette
sağlanmasının düşünüldüğü belirtilerek, Genel Müdürlüğümüzün görüşünün sorulduğu ilgi
yazınız ile konu incelendi.
89
Bilindiği üzere; 492 sayılı Harçlar Kanununun 41. maddesinde noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi ve mahiyetine
göre maktu esas üzerinden alınacağı, 42. maddesinin 2. fıkrasında, menkul ve gayrimenkul
mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her türlü mukavele senet ve kağıtlarda
değer gösterilmesinin mecburi olduğu, 63. maddesinde, bu Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyiminin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade ettiği, 46. maddesinde ise, birbiriyle ilgili işlerin bir
arada bulunması halinde yüksek harç alınmasını gerektiren iş üzerinden bir harç alınacağı
belirtilmiştir. Benzer şekilde, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 6/2. maddesinde bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga
vergisinin en yüksek alınmasını gerektiren sözleşme veya işlem üzerinden alınacağı hükmü
bulunmaktadır.Sözü edilen Kanun hükümlerinin incelenmesinden de anlaşılacağı üzere, kat
karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zorunlu bulunmakta, dolayısıyla nispi damga vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir. Kanunen
bildirim zorunluluğu bulunan mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları
halinde harcın hesabında vergi değerinin esas alınacağı, aradaki farka isabet eden harcın 213
sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak
suretiyle ikmalen tarh edileceği 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinin 2. fıkrasında
belirtilmektedir.
Diğer yandan, noterlikte yapılan işlemlerden ve düzenlenen kâğıtlardan, 488 sayılı Kanun
gereğince damga vergisi, 3065 sayılı Kanun gereğince katma değer vergisi, 492 sayılı Kanun gereğince noter harcı ve 210 sayılı Kanun gereğince değerli kâğıt bedeli tahsil etmesi
gereken noterler, 1512 sayılı Noterlik Kanununun “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu” başlıklı
162. maddesi gereğince, stajyer, kâtip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile bir işin
yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı
sorumlu bulunmaktadırlar. 492 sayılı Harçlar Kanununun 127. maddesinde “Bu Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem
yapılamaz” denilmektedir. Noterlerin vergi ve harç toplama yükümlülüğüne ilişkin yukarıda arz
edilen mevzuat uyarınca ve Devletin vergi kaybına uğramaması düşüncesiyle, yanlış bildirim
yapılarak vergi ziya ına sebebiyet verilen işlemlerde, adalet müfettişlerinin gayrimenkullerinin
emlak vergi değerlerini ilgili belediyeden sorarak damga vergisi ve harç tamamlattırılması
yoluna gittikleri görülmektedir.
Noterliklerde vuku bulan vergi ve harç kaybı olaylarına benzer şekilde mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi düşünülerek Maliye Bakanlığının 48 seri nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği 13.09.2005 tarih ve 25935 sayılı Resmi
Gazete’de yayınlanmış söz konusu tebliğ ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine
göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin belediyeler tarafından elektronik doldurularak
tapu dairelerine gönderilmesi istenilmiştir.
Nitekim konuyla ilgili görüşü istenilen Teftiş Kurulu Başkanlığının 14.12.2006 tarih ve 9917
sayılı cevabi yazısında özet olarak, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın belediyece belirlenen asgari emlak vergisi değerinin
işlemlerde esas alınması gerektiği belirtilmiştir. Bu itibarla; Devletin vergi ve harç kaybına uğramaması, eksik vergi ve harcın öncelikle noterlerden tahsil edilmemesi, asıl mükellefe rücu müessesinin hukuki anlamda ifası mümkün olsa
da, fiili olarak uygulanmasında zorlukların yaşanması, bu şekilde noterlerin mağdur edilmemesi ve uygulamada birliğin sağlanması bakımından, bundan böyle gayrimenkul satış vaadi ve
kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki
90
emlak vergisine esas değerinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelendirilmek
suretiyle tanziminin veya taraflarca daha yüksek bir değer beyan edilmiş ise bu değerin esas
alınması, harç ve damga vergisinin hesabında da Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının
10.02.2006 tarih ve 7846 sayılı yazısını duyuran 04.05.2006 tarih ve 31 sayılı Genelgenizin
göz önünde bulundurulmasının uygun olacağı düşünülmektedir.” denilmektedir.
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün, Teftiş Kurulu Başkanlığı’nca da iştirak
edildiği anlaşılan görüşünde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde
inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyesinden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer tarafından daha
yüksek bir değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılarak nispi harç ve damga
vergisi uygulanması gerekmektedir. Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin
dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdirde 2006/31 sayılı
Genelgemiz esaslarının dikkate alınacağı tabiidir. Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre
yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla
BAŞKAN
Hasan YENİ
91
Mali Danışmanlık 7378
Ankara,4 Mayıs 2006
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde harç ve damga vergisi hk.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe
hesabında dikkate alına cağı tabiidir. İnşaata tahsis olunacak arsanın toplam değeri ile arsa
sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve
damga vergisi tahsil edilmesi gerekir .
G E N E L GE ( 31 )
İLGİ: a) 28.02.1991 günlü ve Gen.Sek. 2118 (1991/7),
16.08.1991 günlü ve Gen.Sek. 8449 (1991/53),
22.08.1995 günlü ve Hukuk 10903 (1995/59),sayılı Genelgelerimiz.
İlgide kayıtlı Genelgelerimizle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulanacak harç ve damga vergisine ilişkin prensipler açıklanmıştır.
Bununla birlikte uygulamada ortaya çıkan yeni durumlar yönünden İstanbul Noter Odası
Başkanlığından alınan bir yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide devredilecek olan hisse değerinin mi, yoksa arsanın değerinin mi nispi harç ve damga vergisine tabi
tutulacağı sorusu, müracaatçı Oda yazısı ekinde gönderilen Gelir İdaresi Başkanlığına ait
07.09.2004 günlü ve 41425 sayılı yazı da dikkate alınarak, mevcut uygulamanın bir kere daha
değerlendirilmesi amacıyla Gelir İdaresi Başkanlığına intikal ettirilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığına gönderilen yazımızda;
“Bilindiği gibi Bakanlığınızın;
1- 19.02.1991 günlü ve 314-193/13373 sayılı
2- 05.08.1991 günlü ve 314-193/54844 sayılı,
3- 17.07.1995 günlü ve 39463 sayılı,
görüşlerine dayanılarak yayımlanan Birliğimiz Genelgelerinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden, inşaata tahsis olunan arsanın emlak vergisi değerinden aşağı olmamak üzere beyan
olunacak değer üzerinden nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerektiği duyurulmuştur.
Buna göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde başkaca bir değere yer verilmediği takdirde
arsanın değerinin nispi harç ve damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.
Diğer taraftan, Genel Müdürlüğünüzün yukarıda belirtilen yazısında, “Düzenleme Şeklinde
Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde” nispi harç ve damga vergisi
matrahının, bu sözleşme ile müteahhide devri öngörülen kısmın değerine, yine kooperatifçe
92
müteahhide ödenmesi addolunan bedelin ilavesi ile bulunacak bedel olacağı açıklanmaktadır.
Bu prensipler çerçevesinde incelenen Bakanlığınız görüşünde, arsanın toplam değerinin değil, müteahhide devredilen kısmı üzerinden nispi damga vergisi ve harç alınması Bakanlığınızın evvelki görüşlerini yansıtmadığı sonucuna varılmaktadır.”
şeklinde görüş bildirilerek ortaya çıkan uygulama farklılığının giderilmesi talep edilmiştir.
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığından alınan ve Yönetim Kurulumuzun 25.04.2006
günlü toplantısında görüşülen 10.02.2006 günlü ve 7846 sayılı yazıda ise; “ilgide kayıtlı yazınız üzerine, yazınızda sözü edilen hususlarla ilgili olarak Bakanlığımızda oluşan dosyalar
incelenmiş ve konu ile ilgili olarak ekte bir örneği gönderilen aynı tarihli yazımızla İstanbul
Vergi Dairesi Başkanlığına gerekli talimat verilmiştir.” denilmektedir.
Bakanlığın İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gönderilen ve bir örneği ekte bulunan
10.02.2006 günlü ve 7845 sayılı yazısında, özetle, kat karşılığı inşaat için tahsis olunan arsa
ile ilgili olarak düzenlenen “düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde” 492 sayılı Kanunun 46 ve 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin 2 nci
fıkrası hükmü gereğince;
- Birbirine bağlı ve asıldan doğma birden fazla akit ve işlem bulunduğu,
- Bu akit ve işlemlerin inşaat için tahsis olunan arsanın toplam değerinin birinci işlem, bu arsadan müteahhidin hissesine düşen kısma, arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek para
miktarının ilavesi ile bulunacak değerleri ihtiva eden düzenlemenin de ikinci işlem olduğu,
- Bu suretle bu işlem değerlerinden daha yüksek olanının nispi harç ve damga vergisinin
matrahını teşkil edeceği;
belirtilmektedir.
Bu çerçevede inşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın
ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe
hesabında dikkate alınacağı tabiidir. Gelir İdaresi Başkanlığının İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gönderdiği yazının bir örneği ektedir. Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
93
Ankara, 4.9.2003
Özü: Tapu Kanunu’nun 35. maddesi değişikliği Hk.
G E N E L Y A Z I ( 93 )
4916 sayılı Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilât ve Görevleri Hakkında Kanun
Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 19. maddesi ile Tapu Kanununun 35. maddesi değiştirilmiş ve Resmi Gazetenin 19 Temmuz 2003 tarih ve 25173 sayılı
nüshasında yayımlanarak yürürlüğe girmiş olup, metni aşağıya çıkarılmıştır.
“MADDE 19. — 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
Madde 35. — Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu
gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin
uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı
ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı
hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan
tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar
Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla
otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan
tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi
halinde karşılıklılık şartı aranmaz.
Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye
Bakanlar Kurulu yetkilidir.”
Bilginizi rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ
94
Ankara, 13.06.2003
Özü: Afet Nedeniyle Dağıtılan Konutlar Hk.
G E N E L G E ( 22 )
........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA....................... NOTERLİĞİNE İLGİ : Yönetim Kurulu’nun 18.03.2003 gün ve 25 sayılı kararı.
Afet nedeniyle kendilerine dağıtım yapılan hak sahiplerinin bu konutları üçüncü bir şahsa
satmak üzere gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılamayacağı konusunda intikal
eden başvuru ve duraksamalar üzerine Yönetim Kurulu’nun 18.03.2003 günlü kararı doğrultusunda görüşleri sorulan ve yine Yönetim Kurulu’nun 03.06.2003 tarihli toplantısında duyurulmasına karar verilen Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nden alınan 10.04.2003
gün ve 8568 sayılı yazıda;
“1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun gerek 60. gerekse 89. maddesinde ‘Gayrı menkul satış vaadi sözleşmesi’ yapmanın noterlerin görevleri arasında bulunduğu belirtilmiştir.
Ancak;
7269 sayılı Kanunun 29. maddesi ile bu maddeye göre çıkartılan Afet Sebebiyle Hak Sahibi Olanların Tespiti Hakkındaki Yönetmelik’in 11. maddesinin 2. fıkrası ‘Afetzedelik ve buna
ilişkin hak sahipliği üçüncü şahıslara devrolunamaz. Afetten zarar gören bir taşınmaz malı
afetten sonra satış veya başka şekillerde devralan üçüncü şahıslar da hak sahibi niteliğini
kazanamazlar’ hükmünü içermektedir.
Bu nedenle;
Afet sebebiyle kendilerine dağıtım yapılan hak sahiplerinin bu konutları üçüncü bir şahsa
satmak üzere noterliklerde yaptırdıkları gayrımenkul satış vaadi sözleşmeleri geçerli ise de,
alıcı hak sahibi olamayacağından ve 7269 sayılı Kanunun 31. maddesi ile değişik 3177 sayılı Kanun hükümleri gereğince satıcının da hak sahipliği ve borçlanması Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğünce iptal edilip, verilen konut geri alınarak yeniden
değerlendirme yapılacağından, hukukî yarar sağlamayacak ve hükümsüz kalacak işlemlerin
yapılmaması gerektiği düşünülmektedir.”
Şeklinde yanıt verilmiştir.
Saygılarımla,
BAŞKAN YARDIMCISI
Müfide ŞENER
(Ankara 15.Noteri)
95
Ankara, 4.10.2001
Özü: 7269 sayılı Kanun kapsamında inşa edilen konutların satış vaadi işlemleri Hk.
G E N E L G E ( 45 )
Bir noterliğimizden Birliğimize intikal eden ve depremzedelere devlet tarafından teslim edilen
ve bedelleri 20 yıllık sürede ödeneceğinden üzerlerine ipotek tesis edilen kalıcı deprem konutlarının hak sahiplerince üçüncü şahıslara satış vaadi sözleşmesine istinaden devri sırasında
düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde 7269 sayılı Kanunun 42 nci maddesindeki harç ve
damga vergisi istisnasının uygulanmasının mümkün bulunup bulunmadığı sorusu, Yönetim
Kurulumuzun 25.09.2001 günlü toplantısında görüşülmüştür.
Bilindiği gibi, 7269 sayılı Kanunun 42 nci maddesindeki istisna depremin tabii sonuçları itibariyle uygulanmaktadır. Bu meyanda depremden zarar gören şahıslar için yapılan konutların
inşaatının başlamasından hak sahiplerine teslimi de dahil olmak üzere yapılan işlemlere istisna uygulanması gerekmektedir.
Ancak, inşa edilerek hak sahiplerine teslim edilen konutların üçüncü şahıslara satış veya devri ile ilgili işlemleri 7269 sayılı Kanun kapsamında mütalaa etmek imkanı bulunmadığından bu
konudaki satış vaadi sözleşmelerine harç ve damga vergisi istisnası tatbiki mümkün değildir.
Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim. Saygılarımla.
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24.Noteri)
96
Ankara, 26.7.1999
Hukuk
Özü: Düzenleme şeklinde yapılan işlemlerin tebliği ve talep halinde birden fazla asıl
düzenlenebileceği Hk
Düzenleme şeklinde yapılan bir işlemden talep halinde birden fazla asıl ( nüsha ) düzenlenebilir. Ancak bu takdirde talep edilen her bir nüshadan ayrı ayrı bir işlem kabul edilerek müstakilen harç alınması gerekir
G E N E L G E ( 24 )
Düzenleme şeklinde yapılan bir işlem tebliğinin ne şekilde yapılacağı ve talep halinde birden fazla
asıl düzenlenip düzenlenemeyeceği konusunda intikal eden tereddütler üzerine, görüş bildirilmesi
istenilen Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan 09.04.1999 tarih ve 05147
sayılı yazıda;
“1512 sayılı Noterlik Kanununun 84. ve devamı maddeleri düzenleme şeklinde hazırlanan noterlik
işlemlerinin nasıl ve ne şekilde yapılacağını hüküm altına almıştır. Anılan Kanuna göre düzenleme
şeklinde hazırlanan hukuki işlemler, noter tarafından bir tutanak halinde düzenlenir. Kanun gereği
noter tarafından hazırlanan ve işlem sahibi tarafından imzalanan işlem aslı noterin de imzası ve
mühürü olmak üzere noterlik dairelerinde saklanır. İş sahiplerine imzalatılmayan, sadece noterin
imzası ve mühürünü taşıyan örnek ise iş sahibine verilir. Bu örneklerin Noter kanalı ile muhataba
veya ilgilisine tebliğe çıkarılması durumunda; Tebligat Kanununun 8. maddesi ile Tebligat Tüzüğünün 10. maddesi birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu iki madde birlikte incelendiğinde, 7201 sayılı Tebligat Kanununun 8. maddesi “Tebliğ olunacak
her nevi evrak, biri dosyasına konulmak ve diğeri tebliğ edilecek kimselere verilmek üzere, lüzumu
kadar nüshadan terekküp eder. Bu nüshalarda iş sahibi veya vekilinin imzası bulunur.” hükmü ile örneklerde iş sahibi veya vekilinin imzasının bulunmasını şart koşmuş ancak, bu hükmün yanında örneklerde imza bulunmaması halinde nasıl tebligat yapılacağı Tebligat Tüzüğünün 10. maddesinde
ele alınmıştır. Tebligat Tüzüğünün 10. maddesinde “Kendiliğinden (re’sen) yapılan tebligata ilişkin
evrakı ise, tebliği çıkaran merciin kişi veya kuruluşun (ki burada noterliktir) yetkili memuru imzalar
tebliğ olunmak üzere yetkili mercilerce verildiği tarih ve ilgilisi isterse bu konuda bir alındı verilir. Her
türlü evrakın tebliğine ve davetiyelere ait tebliğ mazbataları dosyalarına konur” denilmektedir. Bu
maddeye göre düzenleme şeklinde yapılan noterlik işlemlerinde tebliğe çıkarılacak örneklerinde iş
sahibinin imzasının bulunmaması halinde, evrakı tebliğe çıkaracak noterin veya noterlikte çalışan
yetkili kimselerin imzalarının olmasını yeterli görmüştür. Bu bakımdan tebligat yönünden düzenleme şeklinde hazırlanan noterlik işleminin örneğinde işlem sahibinin imzasının bulunmaması önemli
değildir.
Diğer tereddüt edilen hususa gelince; düzenleme şeklinde yapılan bir işlemden talep halinde birden
fazla asıl (nüsha) düzenlenebilir. Ancak, bu takdirde talep edilen her bir nüshadan ayrı ayrı bir işlem
kabul edilerek müstakilen harç alınması gerektiği düşünülmektedir.” Denilmiştir.
Konu Yönetim Kurulunda ele alınıp, görüşülmüş, “düzenleme şeklinde yapılan iş kağıdının aslı
noterlikte saklanır ve örneği ilgilisine verilir” şeklindeki 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 84 ncü maddesi hükmü karşısında, düzenleme şeklinde yapılan bir işlemin birden fazla asıl olarak düzenlenemeyeceği düşünüldüğünden, (düzenleme şeklinde yapılan bir işlemden talep halinde birden fazla
asıl (nüsha) düzenlenebileceğine) dair Bakanlık görüşünün bir kere daha incelenmesi istenilmiştir.
Yönetim Kurulu’nun 20.07.1999 günlü toplantısında görüşülen Adalet Bakanlığı Genel
Müdürlüğü’nün 20.06.1999 tarih ve 09990 tarihli yazısında;
“Konu ile ilgili olarak Birliğinize verilen 09.04.1999 tarih ve 05147 sayılı mütalaamızda bir değişiklik
olmamıştır” denilmektedir.
Bilginizi ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla.
BAŞKAN YARDIMCISI
Müfide ŞENER
(Ankara 15. Noteri)
97
Sayı: Hukuk 20649
Ankara, 25.12.1997
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde harç ve damga vergisi Hk
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin iş kâğıdında ayrıca miktarı belirli bir borç
taahhüdüne de yer verilmesi halinde; bir kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve
bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren
akit veya işlem üzerinden alınır. Harç uygulaması yönünden ise her iki işlem itibariyle harcın
nispeti değişmeyeceğinden, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtiva ettiği değerin nispi harç
matrahı olarak esas alınması gerekir
G E N E L G E ( 69 )
Arsa sahibi ile müteahhit arasında dûzenlenen 22.000.000.000 lira ~bedelli kat karşılığı inşaat
sözleşmelerinin feshine ilişkin iş kağıdında ayrıca miktarı belirli bir borç taahhüdüne de yer
verilmesi halinde bu kağıdın ne surette harç ve damga vergisine tabi tutulacağı hususu Maliye
Bakanlığından sorulmuştu. Anılan Bakanlığın Yönetim Kurulumuzun 16.12.1997 gûnlû toplantısında görüşülen 26.11.1997 gûnlû ve 50885 sayılı yazısında
“Bilindiği üzere, 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci paragrafında, bir kağıtta toplanan
akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır hükmü yer almaktadır.
Yazınız ekinde yer alan yazı konusu işlem belgesinde. İnşaat sözleşmesinin feshi ile beraber,
arsa sahiplerince mütahhide masraf, emek v.s. karşılığı olarak 15.000.000.000 lira verileceği
kararlaştırılacağından, birbirine bağlı iki işlem olan sözleşmenin feshi ve ödeme taahhüdü
işlemlerinde, nispi damga vergisinin 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin 2 nci paragrafında
yer alan hüküm gereğince en yüksek vergi alınmasını gerektiren yani taahhüt edilen meblağ
üzerinden tahsili icap eder”. Denilmektedir.
Buna göre fesih işleminin damga vergisi, (22.OOO.OOO.OOO x binde 1,2=) 26.400.000.-TL.,
taahhüt işleminin damga vergisi ise )15.000.OOO.OOO x binde 6=) 90.000.000.-TL. Olduğundan, işlemden alınacak damga vergisi tutarı 90.000.000.-TL. Olacaktır.
Öte yandan Maliye Bakanlığı yazısında harç uygulaması yönünden bir açıklamaya yer verilmemiş olmakla birlikte, her iki işlem itibariyle harcın nispeti değişmeyeceğinden, 492 sayılı
Kanunun 46 ncı maddesi hükmüne göre feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtiva
ettiği 22.000.000.000 liralık değerin, nispi harcın matrahı olarak alınması gerekmektedir. Bilginizi ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla
BAŞKAN
Hasip DINÇER
(Ankara 24. Noteri)
98
Ankara, 24.10.1997
Özü: Trampa sözleşmesinin noterliklerde düzenlenemeyeceği Hk.
GENELGE
( 59 )
İLGİ: 1) 15.03.1996 günlü 14 sayılı genelgemiz.
2) 15.03.1996 günlü 15 sayılı genelgemiz.
İlgi (1) genelgemizle duyurulan Maliye Bakanlığı görüşünde, “Feragatname” başlığı taşıyan örnek işlem,
Trampa olarak nitelendirilmiş ve Adalet Bakanlığının konuya ilişkin görüşlerinden de sözedilerek trampa
sözleşmesinin tapu memuru önünde resmi şekilde yapılmasının gerekmesi nedeniyle söz konusu işlemin
noterliklerde yapılmamasının uygun olacağı belirtilmiş, ancak bu tür kağıtların noterliklerde düzenlenmesi
halinde, değer gösterilmesi ile ilgili görüşlere de yer verilmiştir.
İlgi (2) genelgemizle duyurulan Maliye Bakanlığı görüşünde de “Taahhütname” başlıklı örnek işlem, vasfı
itibariyle gene Trampa olarak nitelendirilmiş, değerle ilgili görüşler belirtilmiştir.
Her iki işlemin ortak niteliğine göre genelgelerimizdeki görüşler arasında çelişki bulunduğu konusunda
intikal ettirilen tereddütler dikkate alınarak yeniden Adalet Bakanlığından görüş istenmiş, Hukuk İşleri
Genel Müdürlüğünün 16.04.1997 günlü 6945 sayılı cevabi yazılarında:
“Söz konusu her iki işlem hukuki niteliği itibariyle trampa işlemidir.
Bilindiği gibi, trampa; nesnelerin, hakların hak niteliğini kazanmamış ekonomik değerlerin birbiriyle değiştirilmesidir. Tam iki yanlı (karşılıklı) borç yükleyen bir sözleşmedir. Medeni Kanunun 634 ncü maddesine
göre, trampada değiştirilen mallardan yalnızca biri taşınmaz olsa bile, resmi şekle uyulması gerekir. Bu
konuda resmi senet ise, tapu kütüğü müdürü tarafından düzenlenir ki, buradaki şekil, sözleşmenin geçerlik şartıdır.
1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ncı maddesi hükmü gereğince noterler yalnızca taşınmaz satış vaadi
sözleşmesi düzenleyebilirler. Taşınmaz trampa vaadi sözleşmesi düzenlemelerine hukuken imkan bulunmamaktadır.
Bu itibarla, ilgi sayılı yazınız ekinde gönderilen feragatname ve taahhütname başlıklı işlemlerin hukuki
niteliği itibariyle trampa sözleşmesi niteliğinde oldukları anlaşıldığından, noterliklerde yapılmasının mümkün olmadığı düşünülmektedir.” denilmiştir. Yönetim Kurulunca, söz konusu işlemin bir “Taahhütname” niteliğinde görüldüğünden bahisle konunun
yeniden incelenmesi istenmiş ise de,
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 02.09.1997 günlü 13626 sayılı cevabi yazısında daha
önce bildirilen görüşte ısrar edilerek,
“Feragatname ve taahhütname başlıklı işlemlerin hukuki niteliği konusunda Bakanlığımız görüşünde
herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Maliye Bakanlığının harç ve damga vergisi uygulaması konusunda mütalaa makamı olması nedeniyle,
yazısında söz konusu işlemlerden ne şekilde harç ve damga vergisi alınacağını belirtmiş olması doğal
karşılanmalıdır. Bu itibarla, trampa akdi niteliğindeki söz konusu işlemlerin noterliklerde yapılamayacağı,
dolayısıyla harç ve damga vergisi yönünden değerlendirmeye gerek bulunmadığı düşünülmektedir. Denilmektedir. Bilginizi ve gereğinin buna göreyapılmasını rica ederim.
Saygılarımla.
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)
99
Ankara, 15:02.1996
Özü: Konutla birlikte işyeri inşaatına yönelik cezai şart da içeren sözleşme hk.
G E N E L G E (24)
Bir Noterliğimizde, taşınmaz sahibi ile kooperatif arasında yapılan inşaat sözleşmesinde;
İnşaat yapılacak gayrimenkullerin arsa değerinin 2.000.000.000.-TL. Olup dükkâna isabet
eden kısmın değerinin 20:000.000.-TL. Olduğu,
Öncelikle 2.000.000.000.-TL. Bedelle mülkiyetin kooperatife intikal ettirileceği, arsa sahiplerinin inşaat sebebiyle doğacak kanuni haklarını garanti altına almak maksadı ile arsa sahibi
lehine 2.000.000.000.-TL. İpotek konulacağı,
Arsa sahibine 15 daire, 1 dükkân verileceği,
Bu sözleşmeden cayan tarafın karşı tarafa 2.000.000.000.-TL.~cezai şart, ödeyeceği, yolunda hükümlere yer verilmiştir.
Bu işlemde harç ve damga vergisinin ne şekilde alınması gerekeceği konusunda çıkan görüş
farklılıkları nedeniyle, örneği gönderilerek, Maliye Bakanlığından görüş istenmişti.
Gelirler Genel Müdürlüğünün 12.04.1995 günlü 19346 sayılı yazısında:
“Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 42 nci maddesinde, menkul! ve gayrimenkul
mallar hakkında alim, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kağıtlarda
değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 nci maddesinin 2 nci fıkrasındaki “Pey akçesi,
zamanı rucü, ücret tevkifi, cezai şart gibi bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütlerden,
başlı başına bir akde konu olmadıkça harç alınmaz.” Hükmü gereğince, inşaat sözleşmesinin müeyyidesini teşkil eden -cezai şart taahhüdünün aynı akit muhtevasında düzenlenmiş
olmasından dolayı, bu taahhüdün ihtiva ettiği para miktarının harç uygulamasında dikkate
alınmaması icap eder.
Bu nedenle, sözleşmenin 492 sayılı kanuna bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 pozisyonuna göre,
2982 sayılı Kanunun 3 ncü maddesi hükmü ‘de dikkate alınarak arsa üzerine yapılması taahhüt edilen inşaatın taahhüt tarihindeki rayiç inşaat bedelinden, konutlara isabet eden kısım
çıkarıldıktan sonra kalan miktar üzerinden nispi harca tabi tutulması gerekir
Öte yandan, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrasında “ 8i~
kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde Damga
Vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır.” hükmü yer
almaktadır. Aynı Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I-Akitlerle ilgili kâğıtlar bölümünün 1/a fıkrasında da, belli parayı ihtiva eden mukavelename, taahhütname ve temliknamelerin binde 6
nispetinde damga vergisine tabi olacağı belirtilmektedir.
Yukarıda yapılan açıklamalar gereğince yazınızda söz konusu edilen sözleşmenin, 488 sayılı
Kanununun 6/2 nci fıkrası uyarınca en yüksek vergi alınmasını gerektiren rayiç inşaat bedeli
veya taahhüt miktarı olan 2.000.000.000.-TL. den hangisi yüksekse bu bedelden konutlara
isabet eden kısım çıkarıldıktan sonra kalan miktar üzerinden binde 6 nispetinde damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.”denilmiştir.
100
Konu, Yönetim Kurulunda görüşülmüş ve Maliye Bakanlığına yeni bir yazı gönderilerek:
“ (1) Yazılarındaki “rayiç inşaat bedeli” ibaresinden ne kastedildiği ve bu bedelin nasıl hesaplanacağı konusuna açıklık getirilmesi,
(2) Yazılarında rayiç inşaat bedeli veya taahhüt miktarı olan 2.000.000.000.-TL.dan hangisi
yüksekse, bu bedelden konutlara isabet eden kısım çıkarıldıktan sonra kalan miktar üzerinden
binde 6 damga vergisi alınacağına işaret edilmekte ise de,
2.000.000.000.-TL. için cezai şart dahi yer aldığına göre yukarıdaki miktarın bu değerin altına
düşmesi halinde damga vergisinin yüksek olan cezai şart miktarı üzerinden hesaplanması
gerekeceğinin düşünüldüğünden bu hususa açıklık getirilmesi” istenmiştir.
Gelirler Genel Müdürlüğünün 29.03.1996 günlü 13003 sayılı yazısında
“Bilindiği üzere, 213 sayılı Vergi Usu) Kanununun değerlemeye ilişkin mükerrer 266, maddesinde, “Rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir.”
hükmü bulunmaktadır.
Buna göre, ilgi (c)de kayıtlı yazınızda sözü edilen rayiç inşaat bedeli ifadesinden inşa binanın
sözleşmenin düzenlediği tarihteki normal alım satım değerinin anlaşılması gerekir.
Öte yandan, ilgi (b)de kayıtlı yazımızda ilgi (a)da kayıtlı yazınızda sözü edilen cezai şartın 150
m2’nin altında konut inşaatına ve işyeri inşaatına ilişkin sözleşmenin müeyyidesini teşkil eden
bir taahhüt olduğu belirtilmiştir.
8una göre, söz konusu sözleşmenin 488 sayılı Kanununun 6/2.fıkrası uyarınca en yüksek
vergi alınmasını gerektiren rayiç inşaat bedeli ya da cezai şart taahhüdünün işyeri inşaatına
isabet eden bedeli üzerinden damga vergisinin alınması gerekecektir.” denilmektedir.
Bilginizi ve buna göre işlem ifasını rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)
101
Ankara, 02.11.1995
Özü: Bazı yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri hk.
G E N E L G E ( 78 )
Bir sorumuz üzerine Başbakanlık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden gönderilen
04.10.1995 tarih ve 1360–32/718 sayılı yazıda aynen:
“2644 sayılı Tapu Kanununun 35 nci maddesi gereği ve karşılıklılık ilkesi uyarınca Türkiye
ile mütekabiliyet şartı bulunan Devletler uyruğundaki gerçek kişiler yurdumuzda askeri yasak
bölgeler ve güvenlik bölgeleri dışında ve belediye hudutları içersinde kalmak kaydıyla taşınmaz mal satın almaktadırlar.
Ancak, ülkeler arasındaki mütekabiliyet şartı her an değişebileceğinden karşılıklılık ilkesi bulunan Devletlere ait liste verilmesi mümkün değildir.
İran uyruklu şahısların Türkiye’de taşınmaz mal satın almaları mümkün değildir. Miras suretiyle iktisap ettikleri taşınmaz malların da intikal işlemi yapıldıktan sonra tasfiyesi yoluna
gidilmektedir. Bu nedenle İran uyruklular lehine gerek vasiyetname ve gerekse satış vaadi
sözleşmesi düzenlenmesine ilişkin taleplerin 2644 sayılı Yasanın 35 nci maddesi gereğince
reddedilmesi yerinde olacaktır.” denilmektedir.
Bilginizi ve yapılacak işlemler sırasında bu hususun göz önünde bulundurulmasını önemle
rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)
102
ANKARA, 16.11.1994
Özü: Tapu tahsis belgeli taşınmaz da bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği Hk..
G E N E L G E ( 71 )
“2981 sayılı yasa hükümleri gereğince verilen tapu tahsis belgelerinin hukuki niteliği” 2 Mayıs
1985 Tarih ve 39 sayılı genelgemizle, “Tapu tahsis belgesine bağlanmış bir gayrimenkulun
zilyetliğinin devri yolu ile başkasına devredilmesinin mümkün olmadığı, ancak, genel olarak
satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edebileceği”, hususu da 17 Ekim 1990 Tarih ve 66 sayılı
genelgemizle sizlere duyurulmuş bulunmaktadır.
Bu defa, tapu tahsis belgesi bulunan bir gayrimenkul üzerinde yapılacak inşaatta yer alacak
bağımsız bölümlerin de, gayrimenkul satış vaadi işlemine konu olup olamayacağı hususunda
Birliğimize intikal eden tereddütler üzerine Adalet Bakanlığından yeniden görüş istenmiştir.
Anılan Bakanlık Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gelen 2 Kasım 1994 Tarih ve 19559 sayılı
cevabi yazıda:
“2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve
6785 sayılı İmar Kanununun Bir maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümleri uyarınca verilen tapu tahsis belgeleri, ilgilisine, ıslah imar planı yapıldıktan sonra tapunun verilebilmesi için bazı haklar vermektedir. İlgili bu belgeye dayanarak, ıslah imar planı yapıldıktan
sonra kendisine tapu verilmesi talebinde bulunabilmektedir. Bu kişiler söz konusu taşınmazın
maliki olmamakla birlikte gelecekte taşınmazın tapusunu kazanma imkanı olan kişilerdir.
Ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, doğrudan doğruya mülkiyet hakkını etkileyen sözleşmeler olmayıp, sadece borç doğuran sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler ile borçlu, alacaklıya
karşı bir edim yüklenmekte ve böylece borç ilişkisi doğmaktadır. Satış vaadi sözleşmeleri,
Borçlar Kanununun genel hükümlerine tabi bulunmaktadır.
Borçlandırıcı sözleşmelerin konusuna dair sınırlandırmalar Borçlar Kanununun 19 ve 20 nci
maddelerinde gösterilmiştir. Bunlara göre konusu ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına
aykırı olan ve imkânsız olan sözleşmeler yapılamazlar. Bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri yasalara aykırı olmadığı gibi, objektif olarak imkânsız da değildir. Satış konusunun ifa
zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Tapu tahsis belgeli
yerde yapılacak inşaattan elde edilecek bağımsız bölümlerin ifa zamanında mevcut olması
mümkündür, çünkü tapu tahsis belgesi sahibinin, tapusunu alması, inşaatın bitmesi, kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölümlerde temlikte bulunması mümkün bulunduğundan objektif
imkânsızlık yoktur.
Bu itibarla kanuni takyitler saklı kalmak üzere, tapu tahsis belgesi bulunan taşınmazlarda
inşaatlar sonucunda elde edilecek bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasının hukukumuza göre mümkün olduğu düşünülmektedir.”denilmektedir.
Bilginizi ve buna göre işlem ifasını rica ederim. Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)
103
ANKARA, 19.10.1994
Özü: Kooperatiflerin yapacakları kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Hk
Kooperatifler tarafından yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin; kooperatif genel kurulu
tarafından alınacak ( sözleşmenin niteliği, azami değeri ve inşaat işleri hakkındaki ) karara
dayanılarak, kooperatifin temsilcisi olan müdür veya müdürler yahut da yönetim kurulu üyesi
tarafından yapılması gerektiği hk
G E N E L G E ( 63 )
Bir sorumuz üzerine Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 2.9.1994
tarih ve 16549 sayılı yazıda:
“Ilgi yazınız ve ekleri ile kooperatiflerin taraf olacakları kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, kooperatif adına ne şekilde yapılabileceği konusunda Bakanlığımız görüşleri sorulmuş olmakla
konu incelendi.
Kooperatifler Kanununun genel kurulun yetkisini düzenleyen 42 nci maddesinin 6 ve7 nci
bentleri gereğince taşınmaz alımı-satımında, imalat ve inşaat işlerinde takip edilecek usulü,
taşınmazın niteliğini, yerini, azami değerini tespit etmek görevi münhasıran genel kurula tanınmıştır. Bu yetkinin devredilmesi mümkün değildir.
Aynı Kanunun 58 nci maddesi uyarınca, kooperatifin yönetim ve temsilini kısmen veya tamamen sağlayacak bir veya birkaç müdür veya yönetim kurulu üyesinin ana sözleşmede gösterilmesinin gerektiği belirtilmektedir.
Kooperatifler Kanununun 3476 sayılı Kanunla değiştirilmiş 59 ncu maddesinin 4 ncü fıkrası
uyarınca da kooperatif tarafından alınması kararlaştırılan taşınmazlar hakkındaki işlemlerin
bu temsilciler tarafından yapılması gerekmektedir.
Bu hükümler uyarınca kooperatifler tarafından yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin,
kooperatif genel kurulu tarafından alınacak sözleşmenin niteliği, azami değeri ve inşaat işleri
hakkındaki kararına dayanılarak, kooperatif temsilcisi olan müdür veya müdürler yakutta yönetim kurulu üyesi tarafından yapılması gerektiği düşünülmektedir.”denilmektedir.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)
104
ANKARA, 17.6.1994
Özü: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Hk.
G E N E L G E ( 41 )
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 26.5.1994 tarih ve 010217
sayılı yazıda:
“Bazı belediyelerin toplu konut bölgelerinde yaptırdıkları ve henüz ilgiliye verilecek daire tam
olarak tespit edilmemiş olan taşınmazlar için noterlikte satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılmayacağı konusu incelendi:
Örnek olarak incelenen (. . . . Belediyesi ...........toplu konut bölgesi konut satış vaadi sözleşmesi) ilgili belediye ile alıcı arasında yapılmakta olup, belediye, yaptıracağı toplu konut
bölgesindeki dairelerden birisini bedeli karşılığında alıcıya satmayı vaat etmektedir. Satışı
vaat edilen dairenin tam olarak tespit edilmemiş olması nedeniyle bu sözleşmenin geçerliliği
hususunda tereddüt edilmiştir.
Bu konuda yargılayın 24 Nisan 1978 tarih ve 197813–4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında
aynen şöyle denilmektedir.
(Burada öncelikle açıklığa kavuşturulması gerekli olan yön, kat mülkiyeti kütüğüne henüz tescil edilmeyen ve böylelikle ayrı bir taşınmaz mal niteliği kazanmayan bir bağımsız bölümün, ya
da bir bağımsız bölüme ilişkin henüz kurulmamış kat irtifakının satışı vaadinin hukuken geçerli
ve mümkün olup olmadığı konusuna ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununda, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin başkasına ne yolla devir ve temlik
edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bağımsız bölümler üzerinde kurulacak kat
mülkiyetinin ya da kat irtifakının satışı vaadinin kurulmadan sonraki devir ve temlik işleminde
olduğu gibi genel hükümlere göre karara bağlanması gerekir.
Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede,
bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına Eşya Hukuku ve Borçlar
Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı
tapu kütüğüne tescıl edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satımı ve başkası adına tescili
mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı “iltizami” bir ilişki kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde
de yapılabilir. Sözleşme yapma vaadi, bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki
hüküm(ere bağ(ıdır. Borçlandırıcı sözleşmelerin konusuna ilişkin genel sınırlar, Borçlar Kanununun 19 ve 20 nci maddelerinde gösterilmiştir. Bunlara göre konusu ahlaka, kamu düzenine,
kişilik haklarına aykırı ve konusu imkânsız olan sözleşmeler yapılamaz. Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkânsız da değildir. Satış
konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Satış
vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan
sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satışı vaat edilen yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza
tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi
yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi, taşınmazda ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması, bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan
objektif imkânsızlık yoktur. Kat irtifakı için de durum böyledir.
105
Nitekim Yargı tayın yerleşmiş içtihatları gereğince bir kimsenin, başkasına karşı, malik olmadığı bir taşınmazı iktisap ederek satışını vaat etmesi, malik olduğu bir taşınmazın belirli bir
parçasını parselleyip bağımsız bir taşınmaz olarak tapuya tescil ettirdikten sonra satışının vaadi ve iştirak halindeki taşınmazda belli bir payın satışı vaadi sözleşmeleri geçerli sayılmıştır.
Bu nedenlerle kat mülkiyeti veya kat ittifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz
niteliği kazanmadan önce de bir bağımsız bölümün satışı vaadi geçerlidir.) Yukarıda belirtilen
İçtihatları Birleştirme Kararı karşısında, kat mülkiyeti kurulmadan önce yapılmak istenen, bağımsız bölüm hakkındaki konut satış vaadi sözleşmesinin noterliklerde yapılmasında hukuki
bir engelin bulunmadığı Bakanlığımızca düşünülmektedir.” denilmiştir.
Bilgi edinilmesini ve toplu konutla ilgili veya benzeri satış vaadi işlemlerinde buna göre hareket
olunmasını rica ederim. Saygılarımla.
BAŞKAN
Hasip DİNÇER
(Ankara 24. Noteri)
106
ANKARA, 15.10.1993
Özü: Yabancının taraf olduğu gayrimenkul satış vaadi işlemleri Hk..
G E N E L G E ( 80 )
Türkiye’de bir yabancının gayrimenkul almak veya gayrimenkul satış vaadi işlemi yaptırmak
istemesi hallerinde noterlerce tapu dairelerinden keyfiyet sorulmakta ve yabancının uyruğu
itibariyle bir yasaklılık hali bulunmaması durumunda işlem yapılmaktadır. Ancak bir Yargıtay Üyesinin dergimizde yayınlanan makalesinde, böyle bir işlemin yapılması
halinde noterlerin kambiyo dairelerine ihbarda bulunmaları zorunluluğu bulunduğu yolunda
fikir beyan edilmiştir.
Bunun üzerine konu Birliğimizce ‘İncelenmiş ve ancak sayın yazarın görüşünü haklı gösterecek yasal bir dayanağa tesadüf edilememiştir. Bunun üzerine keyfiyet Maliye ve Gümrük
Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüklerinden sorularak görüş istenmiştir.
Her iki makamdan alınan yazılarda böyle bir mecburiyetin bulunmadığı anlaşılmış olup, yapılacak işlemlerde buna göre hareket olunması hususunun duyurulmasında yarar olacağı sonucuna varılmıştır.
Bilginizi ve gereğini rica ederim.
Saygılarımla,
Türkiye Noterler Birliği
BAŞKANI
M.Muhsin BILGE
(Beyoğlu 23. Noteri)
107
ANKARA, 17.6.1993
Özü: 2886 sayılı Devlet İhale kanununa tabi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekli ve değeri hk.
Devlet İhale Kanunu’ na tabi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekil ve değeri ( Kat karşılığı
inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi niteliğinde bir sözleşmedir. Tapuda işlem yapılmasını
gerektirir, düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Vergi kaydı bulunmayan kamu arsasının
değerinin ise arsanın mahalline göre belirlenecek emlak vergisi m2. Birim değerinin, arsanın
büyüklüğü ile çarpımı sonucu tespit edilmesinin hukukumuza uygun olacağı
G E N E L G E ( 46 )
Bir başvurumuz üzerine Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 26.5.1993 tarih
ve 22953 sayılı yazıda: “Maliye ve Gümrük Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünce, Türkiye Noterler
Birliği Başkanlığına gönderilen 13.8.1991 tarih ve 37289 sayılı yazıda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu
uyarınca yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, noterlikte düzenleme şeklinde yapılmayıp onaylama
şeklinde yapılmasının istenildiği belirtilerek, bu konuda, ne şekilde işlem yapılması gerektiği ve ayrıca
vergi kaydı olmayan hazine arsasının işlemde gösterilecek değerinin ne olması gerektiği hususunda Bakanlığınızdan görüş istenilmiş olup, konu incelendi. 1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi niteliğinde bir sözleşmedir, Tapuda işlem yapılmasını gerektirir. 1512 sayılı Noterlik Kanunun 89. maddesi ve Medeni Kanunun 634. maddesi hükümleri
uyarınca, tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması
mecburi bulunmaktadır. Onaylama şeklinde yapılması sözleşmeyi geçersiz kılacaktır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 53. maddesinde ise bütün ihalelerin sözleşmeye bağlanacağı belirtilmiş, ancak bu sözleşmelerin ne şeklide yapılacağı konusunda bir hüküm konulmamıştır. Bu durumda,
özel bir hüküm niteliği taşıyan Noterlik Kanununun 89. maddesi ıle Medeni Kanunun 634. maddesinin
uygulanarak, tapuda işlem yapılmasını gerektiren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerektiği sonucuna varılmalıdır. Yargı tayın uygulaması da bu şekildedir. (Yargıtay
15.H.D.20.12. 1978 tarih ve 1978/2023–2443 ve Yargıtay 14.H.D.28.1.1985 tarih ve 19841 4153 esas
1985i619 karar sayılı kararları).
2. Vergi kaydı olmayan hazine arsasının işleminde gösterilecek değere gelince:
Bilindiği gibi 492 sayılı Harçlar Kanununun 42f2 maddesi uyarınca, menkul ve gayrimenkul malların alımı,
satımı, taahhüdü ve devri ile ilgili her nevi mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburi
bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de değer bulunması mecburi olup, harç ve damga
vergisinin bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir.
Bu itibarla, Devlet İhale Kanununa göre yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaata tahsis edilen
kamu arsasının değerinin gösterilmesi gerekir. Vergi kaydı olmayan kamu arsasının değerinin ise arsanın
mahalline göre belirlenecek emlak vergisi metre kare birim değerinin, arsanın büyüklüğü ıle çarpımı sonucu tespit edilmesi hukukumuza uygun olacaktır.” denilmektedir.
Mütalaanın bir örneği Maliye ve Gümrük Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğüne gönderilmiştir, Bilginizi
ve gereğinin buna göre ifasını rica ederim.
Saygılarımla
BAŞKAN YARDIMCISI
Fethiye TUNÇSİPER
108
ANKARA, 10.6.1993
Özü: Yabancılara ilişkin satış vaadi işlemlerinin herhangi bir mercie bildirilmesine
gerek olmadığı Hk.
G E N E L G E ( 45 )
Bir tereddüt üzerine yazdığımız yazıya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 8aşbakanlık
Hazine ve Dış Ticaret Müsteşarlığından aldrğı 3.5.1993 tarih ve 53414 sayılı yazıda:
“Türkiye Noterler Birliğinin 11.2.1993 tarih ve 17 sayılı yazısının incelenmesinden Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararın 16 ncı maddesi çerçevesinde dışarıda
yerleşik kişilerin gayrimenkul veya gayrimenkule müteferrik ayni hakların alım ve satımı ile
ilgili işlemleri hakkında Genel Müdürlüğünüzce Müsteşarlığımıza bilgi verilmekte olduğundan,
söz konusu kişilerle ilgili yapılacak gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce Müsteşarlığımıza bildirilmesi gerektiğinin düşünüldüğü tespit edilmiştir.
Bilindiği gibi adı geçen karar hükmüne göre dışarıda yerleşik kişilerin gayrimenkul ve gayrimenkule müteferrik ayni hakların iktisabı ve satışı ile ilgili işlemler Gene! Müdürlüğünüz ile
Bankalar ve Özel Finans Kurumlarınca üçer aylık dönemler itibariyle Müsteşarlığımıza gönderilmektedir.
BU NEDENLE, AYRICA NOTERLER TARAFINDAN YAPILAN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN MÜSTEŞARLIĞIMIZA GÖNDERILMESNE GEREK GÖRÜLMEMEKTEDİR.” denilmektedir.
Saygılarımla,
BAŞKANI
M.Muhsin BILGE
109
ANKARA, 16.8.1991
Özü: Kat karşılığı, inşaat sözleşmesi Hk.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan arsanın birden çok maliki olması ve hissedarların
her birinin müteahhit ile ayrı ayrı sözleşme yapmaları durumunda, sözleşmede öngörülen
hisse veya hisseler toplamına isabet eden değer üzerinden nispi harç ve damga vergisine tabi
tutulması gerekir .Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis edilen arsanın en son
emlak beyan değerin- den az olmamak üzere gösterilecek değeri üzerinden harç ve damga
vergisi alınır. Ancak bir şahsa ait arsanın belirli bir kısmının kat karşılığı olmak üzere müteahhide verilmesi durumunda; arsanın yukarıda sözü edilen değerinden, inşaata tahsis olunmayan kısmına ait değer tenzil edilmek suretiyle sözleşme değeri hesaplanacak ve bu değerden
nispi harç ve damga vergisi alınacaktır
G E N E L G E ( 53 )
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan arsanın birden çok sahibi bulunması, bunların
her birinin müteahhitle ayrı ayrı sözleşme yapmaları halinde arsanın tüm değerinin gösterilip
gösterilmeyeceği konusundaki bir tereddüt üzerine Adalet Bakanlığından görüş istenmiş idi.
Anılan Bakanlık Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 9.8.1991 tarih ve 35082 sayılı
yazıda, konunun Maliye ve Gümrük Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğüne intikal ettirilmiş
olup, anılan idareden alınan 5.8.1991 gün ve HARÇ: 2232314-193/054844 sayılı cevabi yazıdan bir örnek ilişikte gönderilmiştir denilmektedir.
Konuya ilişkin, Adalet Bakanlığınca Birliğimize gönderilen Maliye ve Gümrük Bakanlığı yazısı
aynen arkaya çıkarılmıştır.
Bilginizi ve gereğini rica ederim,
Saygılarımla.
Türkiye Noterler Birliği BAŞKANI
Uğur KALAFATOĞLU
(istanbul 20. Noteri)
110
T.C.
MALİYE VE GÜMRÜK BAKANLIĞI
Gelirler Genel Müdürlüğü
GEL : HARÇ: 2232314-193 ANKARA
KONU :
05.08.91
*054844
ADALET BAKANLIĞINA
(Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü)
İLGİ: 4.6.1991 gün va 25208 sayılı yazınız.
Yazınız incelendi.
Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 41 inci maddesinde, noter harçlarının (2) sayılı
tarifede yazılı işlemlerinden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi veya mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı, aynı Kanunun 42 nci maddesinde ise, menkul
gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve
kâğıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır.
Mezkur Kanun hükümlerinin incelenmesinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zorunlu bulunmakta ve dolayısıyla nispi
damga vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir.
Bu çerçevede, arsalarını kat karşılığı müteahhitlere veren kişilerin, mütahhitlerla yaptığı kat
karşılığı inşaat sözleşmesinde gösterilmesi gereken değer, inşaata tahsis edilen arsanın en
son emlak vergi beyannamesinde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olamayacaktır.
Ancak, devir sözleşmesinde gösterilecek değerin, arsanın yukarıda sözü edilen değerinden
inşaata tahsis olunmayan kısmına ait değerinin tenzili suretiyle hesaplanması gerekmektedir.
Öte yandan, inşaata tahsis olunan arsanın birden çok maliki olması ve hissedarların her
birinin müteahhit ile ayrı kat karşılığı arsa devir sözleşmesi tanzim etmeleri durumunda, münferiden düzenlenen sözleşmeler hissedarların kendi hisseleri ile ilgili taahhüdü ihtiva edeceğinden, bu konuda düzenlenen sözleşmelerin, sözleşmede öngörülen hisse veya hisseler
toplamına isabet eden devir üzerinden nispi harç ve damga vergisine tabi tutulması icap ed er.
Bilgi edinilmesini arz ederim.
BAKAN ADINA
Ruhi ALEMDAR
Gelirler Genel Müdürlüğü
Daire Başkanı(İmza)
Aslı gibidir. 16.8:1991
111
ANKARA, 28.2.1991
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gösterilecek değer Hk.
GENELGE(7)
Bir sorumuza cevaben Maliye ve Gümrük Bakanlığından gönderilen Maliye ve Gümrük Bakanlığının 19.2.1991 tarih ve HARÇ: 2232314/193/ 013373 sayılı yazısında:
<< İlgi yazınızla, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmesinde işlem kâğıdında değer
gösterilmesinin zorunlu bulunduğu ve bu değerin emlak vergisi beyannamesinde gösterilen
değerden düşük: olmamasının gerektiğinden bahisle, emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değerin, bir devir işlemi sırasında arsanın tamamının mı, yoksa müteahhide devredilen
yarı hisse üzerinden mi hesaplanacağı hususunun açıklığa kavuşturulması istenilmektedir.
Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 41 nci maddesinde, noter harçlarının (2) sayılı
tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi veya mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı, aynı kanunun 42 nci maddesinde ise, menkul ve
gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve
kâğıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır.
Mezkur kanun hükümlerinin incelenmesinden anlaşılacağı üzere, kat karşılığı arsa devri ve
inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zorunlu bulunmakta, dolayısıyla nispi damga
vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir.
Öte yandan arsalarını kat karşılığı müteahhitlere veren kişilerin, müteahhitlerle yaptığı kat
karşılığı inşaat sözleşmesinde gösterilmesi gereken, inşaata tahsis edilen arsanın en son emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olamayacaktır. Zira kat
karşılığı müteahhide verilen arsanın tamamının aynına yönelik olmak üzere taraflar taahhütte
bulunmaktadır. Dolayısıyla, arsa sahibinin bu arsanın karşılığı almak üzere, yapılan konut
inşaatından 1/2 hisse alması, aynı iş kâğıdında arsanın bütününe ilişkin taahhüdün dışında
başka bir işlem veya akdi ifade etmektedir.
İncelenmesinden de görüleceği üzere, olayda, bir arsanın belli bir kısmının müteahhide satışının dışında, başlangıçta kat karşılığı inşaat sözleşmesi muhteviyatında o arsanın tamamına
ilişkin karşılıklı taahhütler düzenlenmektedir. Bu nedenle de 492 sayılı Kanunun 42 nci madde
hükmü gereği, tümüyle inşaata konu olan arsanın aynına yönelik taahhüt sebebiyle işlemde,
arsanın yukarıda belirtilen değerinin gösterilmesi ve nispi harç ile damga vergisinin bu değer
üzerinden tahsil edilmesi zorunludur.
Ancak, bir şahsa ait arsanın belirli bir kısmının kat karşılığı olmak üzere, müteahhide verilmesi durumunda, bu konudaki iş kâğıdında gösterilecek değerin, arsanın yukarıda sözü edilen
değerinden inşaata tahsis olunmayan kısmına ait değerinin tenzili suretiyle hesaplanacağı
tabiidir.» denilmektedir.
Bilginizi ve benzeri işlemlerde buna göre işlem ifasını rica ederim.
Saygılarımla.
Türkiye Noterler Birliği BAŞKANI
Uğur KALAFATOĞLU
(İstanbul 20. Noteri)
112
Ankara 17.10.1990
Özü: Tapu tahsis belgeleri Hk.
G E N E L G E ( 66 )
2981 sayılı Kanun uyarınca verilen tapu tahsis belgelerinin hukuki nitelikleri ile bu belgelerin
sahibine ne gibi haklar sağlayacağı hususuna ilişkin sorumuza Adalet Bakanlığı ve Bayındırlık
ve İskân Bakanlığının verdikleri cevap 2.5.1985 tarihinde 3453/39 sayılı genelgemizle sizlere
duyurulmuş idi.
Bu defa yine Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 4.10.1990 tarih ve 41955
sayılı yazılarına bağlı olarak gönderilen Maliye ve Gümrük Bakanlığının 21.9.1990 tarih ve
TAPU: 24/3002.165/82425 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi ilişikte gönderilmiştir.
Gerek 1985/39 sayılı genelgemizde açıklanan gerekçelere ve gerekse ekli iç genelgede belirtilen hususlara göre aşağıdaki bilgilerin bir kere daha hatırlatılmasında yarar görülmüştür.
1) Tapu tahsis belgesine bağlanmış bir gayrimenkullerin zilyetli ğin devri işlemi ile bir başkasına devredilmesi mümkün bulunmamaktadır.
2) Ancak, tapu tahsis belgesine tabi bir gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesine konu teşkil
edebileceği düşünülmektedir,
3) İç genelgede açıklandığı üzere tapu tahsis belgeli gayrimenkullerin devrinin tapu harcına
tabi tutulmaması gerekmektedir.
4) Bu nedenle yapılacak bir noterlik işleminden dolayı, gayrimenkulün değeri üzerinden imza
basına binde yarım oranında harç alınacağı tabiidir.
Saygılarımla.
BAŞKAN YARDIMCISI
İsmet BILGIN
(Ankara 7. Noteri)
113
T.C.
MALİYE VE GÜMRÜK BAKANLIĞI
GEL: TAPU : 24/3002.165 21.9.1990/08425
HARÇLAR KANUNÜ İÇ GENELGESİ
SIRA NO: 1990/3
..........................VALİLİĞİNE (Defterdarlık: Gelir Müdürlüğü
Bakanlığımıza intikal eden olaylardan, 2981 sayılı Kanuna dayanılarak tapu tahsis belgesine
bağlanan gayrimenkullerin satışı işleminin tapu harcına tabi tutulup tutulmayacağında tereddüde düşüldüğü anlaşıldığından aşadaki açıklamaların yapılmasına gerek görülmüştür.
Bilindiği üzere, 3,239 sayılı Kanunun 96/B maddesi ile değişik 492 sayılı Harçlar Kanununa
ekli (4) sayılı tarifenin 20/a maddesinde, tapu kaydı bulunmayan gayrimenkullerin zilyetlik devir sözleşmeleri ile devrinde binde kırk oranında harç alınması hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, 2981 sayılı Kanunun 1 nci maddesinde, bu kanunun amacının imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek olduğu açıklanmış, 10/a maddesinde ise, hazine, belediye,
il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerinde
gecekondu sahiplerince yapılmış yapıların, kayıt maliki kamu kuruluşunca hak sahibine tahsis
edileceği ve ilgilisine tapu tahsis belgesi verileceği, tapu tahsis belgesinin ıslah imar planı
veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil edeceği
ifade edilmiştir.
Buna göre, A92 sayılı Kanuna bağlı 4 sayılı tarifenin değişik 20/a maddesine istinaden harç
aranabilmesi için tapuda kaydı bulunmayan bir gayrimenkulün zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Zira zilyetlik hakkının devri, ancak tapuda kaydı olmayan gayrimenkuller için söz konusudur. Tapu tahsis belgesine bağlanan gayrimenkuller ise tapuda hazine, belediye, il özel idaresi
veya vakıflar adına kayıtlı bulunmaktadır.
Diğer taraftan tapu tahsis belgesi gayrimenkulün tapu kütüğünde kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yerin hak sahibine tahsis edildiğini belgeleyen bir ispat vesikasıdır. Bu belgenin bir
zilyetlik belgesi olarak değerlendirilmesine imkân bulunmadığından ,tapu kütüğünün beyanlar
hanesinde belirtilen böyle :bir hakkın gayrimenkul gibi temliki tasarrufa konu edilmeside mümkün değildir.
Bu itibarla, tapu tahsis belgesi gayrimenkullerin devrinin tapu harcına tabi tutulmaması gerekir. Bilgi edinilmesini ve yukarıdaki esaslara göre işlem yapılmasına rica ederim.
Altan TUFAN
Gelirler Genel Müdürü
(İmza)
114
Ankara, 1.6.1990
Özü: Yabancı uyruklu Ortağı bulunan şirketlerin mal iktisabı
G E N E L G E ( 43 )
Ortakları arasında yabancı uyruklu kişilerin bulunduğu şirketlerin, köy hudutları dâhilinde taşınmaz mal iktisap edip edemeyecekleri konusunda-ki bir sorumuza Adalet Bakanlığı Hukuk
İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 17.5.1990 tarih ve 23061 sayılı yazıda:
«7 Nisan 1924 tarihinde yürürlüğe giren 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi, yabancı
uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin köylerde arazi ve emlâk almalarını yasaklamıştır.
Ancak 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 8/E maddesi uyarınca turizm bölgeleri ve. Turizm merkezleri ilan edilen yerler köy de olsa, bu husustaki şartlar yerine getirilmek suretiyle
yabancıların gayrimenkul edinmelerine imkân tanımaktadır, Yine 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre kurulan şirketlerin de köylerde gayrimenkul edinmelerine izin
verilebilmektedir.
Anlaşılacağı üzere Köy Kanunu ile getirilen gayrimenkul edinme yasağı yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere yöneliktir.
Oysa bir şirketin idare veya işletme merkezi Türkiye’de bulunuyorsa, Ortakları arasında yabancı uyruklu şahıslar da mevcut olsa artık a şirket Türk uyruklu sayılır. Ancak, gayrimenkul
iktisap ve tasarrufu konusunda Türkiye’de devamlı oturma izni bulunmayan yabancı ortaklar
hakkında Türk Parası Kıymetinin Korunması Hakkındaki mevzuatın uygulanması açısından
yabancı uyruklu ortakları da bulunan Türk şirketlerine ait talepler uygulamada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne intikal ettirilmektedir.
Bu itibarla:
1 - Söze konu anonim şirketin yukarıdaki açıklamalar ışığında tasarruf ve iktisap talebinin
değerlendirilebileceği
2 - Zilyetlikle iktisap konusunda Medenî Kanun Hükümlerinin uygulama yeri bulabileceği düşünülmüştür» denilmektedir.
Bilinmesini ve benzeri işlemlerde buna göre hareket olunmasını rica ederim.
Saygılarımla,
Türkiye Noterler Birliği Başkanı
Uğur KALAFATOĞLU
(istanbul 20. Noteri)
115
Ankara, 29.3.1988
Özü: 3194 sayılı İmar Kanununun getirdiği yasaklıklar Hk.
G E N E L G E ( 18 )
3194 Sayılı İmar Kanununun getirdiği yasaklıklarla ilgili olarak yazdığımız müteaddit yazılara
karşılık olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden gönderilen 11 Mart 1988 gün ve Tapu
Şb. Md : 4-1-1-7-59/ 1504 sayılı yazıda :
«Bilindiği üzere 3194 sayılı İmar Kanununun 18 nci maddesinin son fıkrasındaki, veraset yolu
ile intikal eden, bu kanun hükümlerine göre şuyulandırılan kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması,
tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri
icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa
ve parselleri hisselere ayırarak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz, hükmü ile hisseli satış ve satış vaadine kısıtlamalar getirilmiş ve 42 nci maddesiyle de
istisnalar dışında özel parselasyon planına dayalı hisse satan ve alana 500.000TL. sından
25.000.000 TL. sına kadar para cezasının ilgisine göre doğrudan doğruya belediyeler veya en
büyük mülki amir tarafından verileceği belirtilmiştir.
Bu durumda, istisnalar dışındaki hisse satış vaadi sözleşmelerinin noterler tarafından düzenlenmemesi gerekir Ayrıca, istisnalardan (tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama
amacı) ile yapılacak hisse satış vaatlerinin, istisna kapsamında kalıp kalmadığını takdiri, bir
yerde sözleşmeyi yapan notere ait olmakla birlikte, talep karşılanmadan önce ilgili belediye
veya mülki amirliği görüşünün alınmasının ve taraflarca da istisna kapsamında kaldığının teyit
edilmesinin (bu hususların sözleşmeye açıkça yazılması) uygun olacağı düşünülmektedir.
Ayrıca, düzenlenen hisse satış vaadi sözleşmeleri istisnalar kapsamında kalmadığı takdirde,
tapu siciline şerh verilmeyeceğinden, yukarıdaki husus akitler ve idareler arasındaki muhtemel ihtilafları da önleyecektir.>> denilmektedir.
Bilinmesini ve buna göre işlem ifasını rica ederim.
Saygılarımla Türkiye Noterler Birliği Başkanı
Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)
116
Ankara, 16.3.1988
Özü: 775 sayılı Gecekondu Kanununun 34 ncü maddesinin değiştirildiği Hk.
G E N E L G E ( 15 )
11 Mart 1988 tarih ve 19751 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 3414 sayılı Kanununun 4 ncü
maddesi ile 775 sayılı Gecekondu Kanununun 34 ncü maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş
ve ayrıca bir fıkra eklenmiştir.
Yapılan değişiklik ve ilave edilen fıkra aynen aşağıya alınmıştır.
<<Bu kanun hükümlerine göre Belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar
üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren 10 YIL
SÜRE içinde:
a) Devir ve temlik olunamaz.
b) Rehin ve diğer aynı haklarla takyit edilemez.
c) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE KONU TEŞKİL EDEMEZ.
d) Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz.
e) Haczedilemez ve işgal olunamaz.
27 nci maddedeki inşaat yapımına ait süreler saklı kalmak şartıyla, 20 yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının ödenmesi halinde, takyitlerin tamamı kalkar. Bu şekilde yapılacak devir, temlik ve satışlarda 33 ncü maddedeki muafiyetler uygulanmaz.>>
Bilinmesini ve gecekondu satışları ve devirleri ile ilgili taleplerle karşılaşıldığında buna göre
hareket olunmasını rica ederim.
Saygılarımla,
Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)
117
Ankara, 19.1.1987
Özü: Varisler arasında yapılan taşınmaz vaadi sözleşmeleri Hk.
GENELGE(6)
Bir şikayet üzerine, iştirak halinde malik olan varisler arasında yapılan taşınmaz vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi hususunda tapu dairelerinin uyarılması istemini kapsayan
yazımız üzerine Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünden aldığımız 26 Kasım 1986 gün ve 4-19-8-32/6736 sayılı yazıda aynen :
<<Satış vaadi sözleşmesinin iştirak halinde malik olan varisler arasında yapılabileceği ve bu
sözleşmenin tapu siciline şerh verilebileceği birimlerimizce bilinmektedir.
Bu nedenle, ayrıca genelge yapılmasına gerek görülmemiş, ancak konu ile ilgili olarak ............
ilçesi tapu sicil müdürlüğüne gerekli uyarıda bulunulmuştur.>> denilmektedir.
Bilinmesini rica ederim.
Saygılarımla.
Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)
118
Ankara, 16.12.1986
Özü: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine konu olacak hususlar Hk.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine konu olacak hususlar Hk. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, birçok hukuk işlemi gibi tarafların serbest iradeleri ile oluşan ve taraflarına karşılıklı borçlar yükleyen
bir sözleşmedir. Bu nedenle bu sözleşmenin yapılması sırasında da Borçlar Kanunun 19 ve 20 nci
maddelerini gözden uzak tutmamak gerekir. Her sözleşmenin kanunların çizdiği sınırlar içinde kalması
bir zorunluluktur. Hal böyle olunca bazı durumlarda gayrimenkul satış vaadi işlemlerinin de yapılması
imkânsızlık arz etmektedir.
G E N E L G E ( 85 )
............................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA ............................ NOTERLİĞİNE
Birliğimize bugüne kadar intikal eden bazı soru ve tereddütler ‘karşısında aşağıdaki hususların açıklanmasında zaruret görülmüştür.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, birçok hukuk işlemi gibi tarafların serbest iradeleri ile oluşan ve
taraflarına karşılıklı borçlar yükleyen bir sözleşmedir. Bu nedenle bu sözleşmenin yapılması sırasında da
Borçlar Kanunun 19 ve 20 nci maddelerini gözden uzak tutmamak gerekir. Her sözleşmenin kanunların
çizdiği sınırlar içinde kalması bir zorunluluktur.
Hal böyle olunca bazı durumlarda gayrimenkul satış vaadi işlemlerinin de yapılması imkânsızlık arz etmektedir. Bu imkânsızlığı özellikle iki bölümde incelemek gerekir.
Birinci bölümde, önemli olan husus gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapılabilmesine rağmen, sözleşmenin yerine getirilmesinin imkânsız olmasıdır. Bu durumda noterler yönünden görevlerini yapmağa
engel bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Bir örnek vermek gerekirse, iştirak durumunda paylı olarak kullanılan gayrimenkullerde, paydaşlardan birisinin kendi payını satmayı vaat etmesi halinde, iştirak durumu
çözülene dek sözleşmenin yerine getirilmesi askıya alınmaktadır.
İkinci bölümde ise, kamu düzeni ile getirilmiş bazı yasaklıklar yer almaktadır. Bunları şöylece sıralayabiliriz.
1- 1062 sayılı «Hudutları Dâhilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye’deki Tebaaları
Emlakine Karşı Mukabelei Bilmisil M tedbiri İttihazı Hakkında Kanun» 15.6.1927 tarihinden beri yürürlükte
bulunan bu kanun gereğince Bakanlar Kurulunun Türkiye’de bulunan bazı yabancıların gayrimenkullerine el koyma yetkisi bulunmaktadır. Bu şekilde el »konulmuş bulunan bir gayrimenkul satışının vaadi de
mümkün bulunmamaktadır.
2- 775 Sayılı Gecekondu Kanunu. Bu Kanunun 34 ncü maddesi ile bu kanuna göre kişilere tahsis edilmiş
olan gayrimenkullerin bu tarihten itibaren 20 yıl süre ile satışlarının vaat edilmesi dahi yasaklanmıştır.
3- 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu: Bu kanun kapsamına giren gayrimenkullerinde satış vaadi ile başka birine devri yasaklanmış bulunmaktadır.
4- 3194 sayılı İmar Kanunu: Bu kanunun 18 nci maddesi uyarınca imar planı yapılmamış gayrimenkullerin
satış vaatleri de yasaklanmış bulunmaktadır. Ancak, burada dikkat edilecek konu sadece ifraz edilerek,
yani yer, sınır ve miktar belirtilerek yapılacak sözleşmelerin yasaklanmış olmasıdır. Bunun dışında, ifrazı
gerektirmeyen tüm pay oranı üzerinden yapılacak satış vaatleri için bir engel bulunmamaktadır.
5- 3082 Sayılı Kamu Yararının Zorunlu Kıldığı Hallerde Kamu Hizmeti Niteliği Taşıyan Özel Teşebbüslerin
Devletleştirilebilmesi Usul ve Esasları Hakkında Kanun:
1.12.1884 tarihinden beri yürürlükte bulunan bu kanunun 11 nci maddesi gereğince, devletleştirme kararının ilânından sonra özel teşebbüsün sahibi veya yetkili organlarının, teşebbüsü borç altına sokacak veya
teşebbüs mamelekinin azalmasına neden olacak nitelikteki ivazlı ve ivazsız bütün tasarruf ve işlemler geçersiz kılınmıştır. Bu nedenle bu hallerde dahi gayrimenkul satış vaadi yapılamayacağı düşünülmektedir.
6- Tapu Siciline Yazılmamış Olan Gayrimenkuller: Gayrimenkul hukuk dilinde tapu siciline tescil edilmiş
olan arazi parçasıdır. Bu nedenle bu nitelikte olmayan bir gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesine ‘konu
olamayacağı ortadadır.
Bilinmesini ve gayrimenkul satış vaadi işlemleri sırasında bu hususların göz önünde bulundurulmasını
rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)
119
Ankara., 10.3.1986
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Hk.
G E N E L G E ( 22 )
....................... NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA..................................... NOTERLİĞİNE
Noterlerce yapılan (Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri)’ nin şekil bakımından birbirine uymadığı gibi, zaman zaman Birliğimize yapılan başvurulardan bu konuda bazı ihtilaflarında çıktığı
anlaşılmaktadır.
Bu nedenle, konu Birlik Yönetim Kurulunda ele alınmış olup, hem Noterler arasında birliği
sağlamak ve hem de doğabilecek ihtilâf ve sorumlulukları önlemek amacıyla kanun hükümleri
ile yargı kararları çerçevesinde kaleme alınan ekli örneğin tüm noterlere duyurulmasına karar
verilmiştir.
Bilinmesini ve gereğinin buna göre ifasını rica ederim.
Saygılarımla,
Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)
EK 1 işlem örneği
Düzenleme Biçiminde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
(Yazı ve rakamla tarih)
Ben aşağıda imza ve mührü koyan T.C. Kanunlarının tanıdığı hak ve yetkilere sahip bulunan
............................................. Noterlik Dairemde görev yapmakta iken yanıma gelen ve halen
........................ oturduğunu ve ibraz ettiği ............... nüfus idaresinden ...................... tarihinde
verilmiş ............... sayılı nüfus kimlik cüzdanına göre .................. ilinin .................. ilçesinin
............ mahalle/köyü ............ no.lu hanesinde kayıtlı ........................ oğlu/kızı ve ..............
....... dan ..................... tarihinde doğma fotoğrafı yapışık bulunan ........................ (Satış vaadi
isteyen arsa sahibi) ile halen ...................... da .................. mahallesinde/köyünde ........ ... nolu
evde oturduğunu bildiren ve ibraz ettiği .................... nüfus dairesinden ..................... tarihinde
verilmiş fotoğraflı ............... no.lu nüfus kimlik cüzdanına göre ..................... ili ..................
ilçesi ............ .. mahallesinde/köyünde . ............ no.lu hanede kayıtlı ........................ oğlu/
kızı .................. tarihinde .................. dan doğma .................. ................... (satın almayı vaad
eden inşaatı yapacak olan) bana müracaat ederek satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapılmasını istediler. Kendilerinin okur yazar olduklarını öğrendim. Ve kendilerinin kanuni ehliyeti haiz
olduklarını anladım. Satış vaadinde bulunan arsa sahibi ................... şu suretle söze başladı : Sahibi bulunduğum .................. nin ...................., semtinde imarın .................. ada .................. parselinde
120
bulunan .................. metrekarelik arsanın .................. hisse itibariyle ............... hissesini
........................ TL. sı karşılığında ve arsa üzerinde ............ katlı ve her katta ......... daire
olmak üzere ............... daireli bir bina inşa etmek koşuluyla müteahhit .................. ya satmayı
vaad ve taahhüt ediyorum dedi.
Müteahhit . .................. da, bende sözü edilen parsel üzerine her katta ......... daire bulunmak
üzere ......... katlı bir binayı plan ve projesine uygun olarak yapmak üzere ......... de ......... hissesini .................. TL. sına almayı vaad ve taahhüt ediyorum dedi.
Arsa sahibi tekrar söz alarak :
1- ............ hissede ......... hissesinin satış bedeli olan ........................ TL. sı müteahhitten
alınmamış olup, buna karşılık müteahhit tarafından inşaat tamamlandıktan sonra ...............
kattaki ..................... kattaki .............. ve ...... kattaki ............... daire olmak üzere ...............
daire bana ait olacak ve diğer ............ daire müteahhide bırakılacak, ............ hissenin ferağı
tarafımdan verilecektir.
2- Bana ait dairelerde, yapılacak inşaata ait teknik şartlar :
a) Bina betonarma olup, bölümleri delikli tuğladan yapılacaktır.
b) Bina kömür kaloriferli ve devamlı sıcak su verebilecek şekilde tamamlanacak, hidrofor
ve ayrıca yedek su deposu konulacaktır.
c) Binada yapılacak olan, betonarme, elektrik, su, kalorifer tertibat ve aksamları mimari
plan, proje ve teknik şartlara uygun şekilde yapılacaktır.
ç) Binanın dış cepheleri, merdiven ve merdiven girişleri ......... ada ve ......... parselde inşa
edilmiş olan binaya uygun şekilde veya aynen benzeri olarak ikmal edilecektir.
d) Binaya bahçe duvarı ve çöplük gibi tesislerin yapımı müteahhide ait değildir.
e) Binanın pis su tesisatında kullanılacak borular ‘PVO plastik boru, temiz su boruları, galvaniz, havagazı ve kalorifer tesisatında kullanılacak bilumum borular ise siyah boru olacaktır.
f) Doğramalar çıralı çam, kapılar pres kaplama, bütün doğramalar yağlı boya ile boyanacak ve kapıların üst kısmı buzlu cam olarak yapılacaktır.
g) Salonlar üçüncü sınıf parke döşeme olacak ve cila yapılmayacaktır.
h) Tavanların tamamı badana, duvarlar kâğıt kaplama olacaktır. Odaların döşemesi marley döşeme yapılacaktır. Mutfak; inşaattaki bütün dairelerin mutfak dolapları çelik dolap olacak, tavanları badana, duvarları ise yağlı boya ile boyanacaktır. Banyolar; Dairelerin banyoları
tavana kadar desenli fayans, tabanları kalebodur, bir dairenin banyosunda renkli takım olacak.
Tuvalet; Bütün tuvaletlerde yedi sıra fayans, ufak bir lavabo ve alaturka hela yapılacaktır.
Binada kullanılacak radyatörler ............ cinsinden olacaktır. Dairelerin musluk ve bataryaları
........... marka, diğer dört dairenin ise ..........., marka olacaktır.
Elektrik tesisatında normal olarak salonda iki, odalarda birer, mutfakta iki priz olacak, banyoda ise bir adet topraklı priz olacaktır.
İnşaatın devamı süresince inşaata ait bil cümle harçı resim, vergi ve cezalar müteahhide ait
121
olacaktır. Binanın yapım ve ikmali ile ilgili olarak işçilik sigortaları ve arsa vergisi kaza müteahhide ait olacaktır.
Gayrimenkul kıymet artışı vergisi ile emlâk alım vergileri mal sahibinin kendisine bırakılan
dairelere ait olmak üzere arsa sahibi ............ a ait olacaktır.
İnşaat ............ tarihinde iskân raporu alınmış bir durumda anahtar teslimi olarak mal sahibine
teslim edilecektir. Belirlenen tarihte inşaat ikmal edilip, mal sahibine teslim edilmediği takdirde
geçen her ay için müteahhit mal sahibine .................. TL. sı kira bedeli ödeyecektir.
Müteahhit ve satın alma vaadinde bulunan ..................... da; ............... hisse karşılığı olan
.................. TL. sına karşılık arsa üzerinde ............... dairelik binayı inşa etmeyi, arsa sahibinin istediği...... daireyi onun isteklerine uygun olarak yapıp, teslim etmeyi, inşaatta istenilen
malzemeyi kullanmayı ve inşaatın tümünü tamamlamayı taahhüt ve bu şartlarla bana verilen
hissenin ferağını almayı kabul ediyorum diye sözlerini bitirdiler.
İlgililere tutanağı okumaları için ayrı ayrı verdim, okudular, Hakiki arzularının yazılmış olduğunu beyan etmeleri üzerine tutanak ilgililerle tarafımdan imzalanıp mühürlendi.
(Rakam ve yazı ile tarih)
Not: Okuma ve yazma imkânına sahip olmayanların işlemlerinin iki tanık huzurunda yapılması ve ilgililerin hüviyetlerinin tespit edildiği gibi tespitten sonra beyanlarının alınması, işlem
tamamlandıktan sonra tutanağın noter tarafından tanıkların huzurunda okunduğu ve hakiki
arzularının yazılmış olduğunu beyan ettiklerinin belirtilmesinden sonra tutanağın ilgililer, tanıklar noter tarafından imzalandığının yazılacağı tabiidir. Ancak…Bunlar sözleşmede çok açık ve
net yazılırsa ihtilaf daha da azalacaktır.
122
1.İnşaatın açık ve net olarak başlama ve bitiş tarihleri
2.Başlama ve bitiş tarihinde bitmediğinde yaptırımı ne olacak,
3.Malzemeler açık olarak yazılmalıdır.
Ankara, 25.11.1985
Özü: 3194 Sayılı İmar Kanunu Hk.
3194 Sayılı İmar Kanunu 9 Kasım 1985 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Anılan kanunun 18 ve 42. maddeleri ile imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa
ve parselleri hisselere ayıracak ve özel parselasyon planlarına dayalı olarak hisseli satışlara
kısıtlamalar getirilmiştir. İmar planı bulunmayan yerlerde özel parselasyon planlarının yapılması ve bunların satış vadine konu edilmesi yasaklanmıştır.
G E N E L G E ( 94 )
3194 Sayılı İmar Kanunu 9 Kasım 1985 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.
Anılan kanunun 18 ve 42. maddeleri ile imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma
amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak ve özel parselasyon planlarına dayalı olarak
hisseli satışlara kısıtlamalar getirilmiştir. İmar planı bulunmayan yerlerde özel parselasyon
planlarının yapılması ve bunların satış vadine konu edilmesi yasaklanmıştır. Ancak;
a) Veraset yoluyla hisseli intikal işlemleri ve bu hisselerin aynen devri,
İmar Şuyulandırmasından doğan hisselendirme ve bunların el değiştirmesi,
Kar irtifakı veya mülkiyeti tesisinde bağımsız bölümlere arsa payı ayrılması,
Tarım ve hayvancılık, turizm sanayi ve depolama amacıyla yapılan hisselendirmeler,
Cebri icra yoluyla satılanlar,
Daha evvel satılmış hisselerin bölünmeden aynı miktarda devri mümkün bulunmaktadır.
Bu durumda hisse satarak, özel parselasyon yapılıp buna göre hisse alanların arasında düzenlenen ve izaleyi şüyu hakkını kullanmayacağına dair yapılan taahhütnamelerinde bu hükümler karşısında kabul edilmesinin gerektiği düşünülmektedir. Bu kanunla kurulması öngörülen yeminli serbest mimarlık ve mühendislik büroları kurmak isteyenlerin verecekleri yemin
belgesinin Noterlik Kanunu açısından bir tespit tutanağı şeklinde yapılması gerekli ve yeterli
görülmüştür. Yemin tutanağı metni ise aynen aşağıdaki şekilde çalacaktır.
«3104 sayılı imar Kanunu, İmar Planı ve Yönetmelikleri ile diğer mevzuat hükümlerine sadakatle bağlı kalacağıma, tarafıma verilen işleri Devletin ve vatandaşın hakkını koruyarak, tüm
teknik ve idari kurallara uygun olarak yapacağıma, sorumluluklarımı bilerek çalışacağıma ve
meslek şeref ve haysiyetime halel getirmeyeceğime, tarafsız ve eşitli ilkelerine bağlı kalarak
görevimi doğrulukla yerine getireceğime namusum ve şerefim üzerine yemin ederim.»
Bilinmesini ve buna göre işlem ifasını rica ederim. Saygılarımla,
BAŞKAN
Rasim EYÜBOGLU
(Ankara 24. Noteri)
123
Ankara, 15.11.1985
Özü: Satış yetkisinin, satış vaadi yetkisini kapsayıp kapsama
G E N E L G E ( 85 )
Kendisine bir gayrimenkulü satış yetkisi veren vekâletname ile o ki sinin bu gayrimenkulü
satış vaadinde bulunup bulunmayacağı hususunun öteden beri ihtilaf ve münakaşa konusu
olduğu malumlarıdır.
Ancak, Yargılayın son senelerde istikrar kazanan kararlarına göre bir gayrimenkulü satma
yetkisini taşıyan vekâletnameye müsteniden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması
mümkün görülmektedir. Hal böyle ise de Birliğimize devamlı surette intikâl eden olaylardan
dolayı çıkacak veya çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek için, bir vekâlete istinaden
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptırmak isteyen ilgilinin kesin iradesinin öğrenilerek
bu hususun vekâletname içinde açık seçik belirtilmesinin yararlı olacağı düşünüldüğünden,
noterlerimizin gayri-menkul satışına yetki veren bir vekâletname düzenlenmesi istendiğinde
ilgiliden bu hususu açıkça sorarak müspet veya menfi bir şekilde vekâletnamede belirtmelerinin uygun olacağı düşünülmektedir.
Bilginizi ve buna göre İşlem ifasını rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Rasim EYÜBOGLU
(Ankara 24. Noteri)
124
Ankara, 25.5.1985
Özü: Tapu Tahsis Belgeleri Hk.
G E N E L G E ( 39 )
2981 Sayılı Kanun uyarınca verilecek «Tapu Tahsis Belgelerinin hukuki nitelikleri, bu belgelerin sahibine ne gibi haklar verdiği, bu belgeye sahip olan kişinin söz konusu gayrimenkulü
zilyetliğin devri veya satış vaadi istemleri ile başkasına devredip edemeyeceğine ilişkin sorumuz üzerine :
1 — Adalet Bakanlığının, Bayındırlık ve İskân Bakanlığına yazdığı 16 Mayıs 1984 gün ve
14108 sayılı yazı İle; «2981 sayılı «İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı imar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında
Kanun»un -Tapu Verme- başlığını taşıyan 10, maddesinde; Tapu Tahsis Belgesi, gecekondu
sahipleri tarafından Hazine, Belediye, İl Özel İdaresi veya Vakıf arazileri üzerinde yapılmış
yapıların 2 nçi madde hükümlerine göre tespitinden sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca
bu yerin hak sahibine tahsisine dair verilen bir belge olduğu ifade edilmiştir. Aynı maddedeki
tarife göre, tapu tahsis belgesi tapu sicilinin beyanlar hanesine ilgilisi belirtilmek suretiyle şerh
verilir. Belge ancak, islah \imar planı yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas
teşkil eder. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere bu belgeler hak sahiplerine ancak ıslah imar
planı yapıldıktan sonra esas tapunun verilebilmesi hakkını bahseder. Yani hak sahibi elinde
bulunduğu «Tapu Tahsis Belgesine» dayanarak Islah İmar Planı yapıldıktan sonra, kendisine
tapu verilmesi talebinde bulunmaya hak kazanır.
Tapu Tahsis Belgesine sahip kişiler, belgede belirtilen taşınmazın tapuda intikali yapılmadığı
için henüz mülkiyetine sahip durumda değildirler. Belgede belirtilen taşınmazın da Hazine, Belediye, İl Özel İdaresi veya vakfa ait tapulu mallardan bulunması nedeniyle mülkiyetin intikâli
ancak tapudaki işlemlerle mümkün olabilecektir.
İlke olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusunu tapulu taşınmazlar oluşturur Ve
vaat edenin taşınmazda malik sıfatına sahip olması gerekir. Ancak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı hukuki bir işlemdir. Tasarruf işlemlerinin tersine, borç doğuran hukuksal
işlemler mülkiyet hakkına doğrudan doğruya etki yapmazlar. Bu işlem gereğince borçlu, alacaklıya karşı bir edim yükümü altına girmiş ve taraflar arasında bir borç ilişkisi kurulmuş olur.
Böyle olunca, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde, vaade bulunanın tasarruf
yetkisinin varlığını aramaya gerek kalmaz. Başka bir ifade ile, taşınmazda malik niteliği olmadan da satış vaadi sözleşmesi ile borç altına girilebilir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 9
Ocak 1964 tarih ve 270 Esası, 176 Karar sayılı ilamında (Borçlar Kanununun 213 ncü maddesinde zikredilen taşınmaz mal satış vaadine ilişkin akitler iltizamî yani sadece borç doğuran
akitlerdendir. Bu İtibarla bir. kimse, kendisine ait olmayan tapulu taşınmaz bir malın dahi satışını bir bedel karşılığında taahhüt edebilir ve bu taahhüt muteber olur. Vaadde bulunan kimse,
akde dayanan borcunu yerine getirmezse, Borçlar Kanununun 96 ncı maddesi hükmüne ve
diğer akitle kararlaştırılan şartlara göre sorumlu olur.» denilmiştir.
Zilyetlik hakkının devri, ancak tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar” hakkında söz konusu olduğundan hazine, vakıf, belediye ve il özel idareleri adına tapuya kayıtlı olup ta tapu tahsis
belgesine» konu olan yerlerin kendisine tahsis yapılan tarafından, tapu tahsis belgesine da-
125
yanılarak zilyetlik hakkının devri sözleşmesi ile başkasına devredilmesi mümkün bulunmamaktadır.
Ancak, yukarıda açıklanan nedenlerle, 2981 sayılı Kanun gereğince kendisine tapu tahsis
belgesi verilen kişinin bu belgeye konu teşkil eden orsa ve araziyi veya aynı belgeye istinaden tahsis edilecek başka yer mülkiyetini ileride edinmek ihtimaline binaen gayrimenkul satış
vaadi sözleşmesi ile başkasına devretmesinin kanuni takyitler saklı kalmak kaydıyla mümkün
olabileceği düşünülmektedir» görüşlerinin bildirilmesinin istendiği,
2 — İmar ve iskân Bakanlığının Adalet Bakanlığına verdiği 23 Mayıs 1984 gün ve A-07/97-33076 sayılı cevaplarında; «Tapu Tahsis Belgelerinin» hukuki mahiyeti, yazınızda etraflı olarak
izah ve ifade edilmiş olduğundan, bu hukuki görüşe aynen iştirak edildiğini;
Zilyetlik hakkının devri, ancak tapuda ‘kayıtlı olmayan gayrimenkuller için söz konusu olduğundan; hazine, vakıf, belediye ve il özel idareleri adına tapuya kayıtlı olup da «Tapu Tahsis
Belgesine» konu olan yerlerin kendisine tahsis yapılan tarafından, tapu tahsis belgesine dayanılarak zilyetlik hakkının devri sözleşmesi ile başkasına devredilmesinin mümkün olamayacağını;
Ancak yazınızda da açıklanan sebeplerle, 2981 sayılı Kanun gereğince kendisine tapu tahsis
belgesi verilen kişinin bu bölgeye konu teşkil eden arsa ve araziyi veya aynı belgeye istinaden
tahsis edilecek başka yerin mülkiyetini ilende edinmek ihtimaline binaen gayrimenkul satış
vaadi sözleşmesi ile başkasına devretmesinin kanuni takyitler saklı kalmak kaydıyla mümkün
olabileceğini;
görüş olarak bilgilerinize arz ederim.» denildiği,
3 — Adalet Bakanlığının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne yazdığı 16 Mayıs 1984 gün ve
14109 sayılı yazıya adı gecen Genel Müdürlükçe verilen 13 Ağustos 1984 gün ve 5221–11 sayılı cevapta; «İlgi yazıda belirtildiği üzere «Tapu Tahsis Belgesi» gecekondu sahiplen tarafından Hazine, Belediye, İl Özel İdaresi ve vakıf arazileri üzerinde yapılmış yapıların 2981 sayılı
Kanunun 12. maddesi hükümlerine göre tespitinden sonra kayıt maliki kamu kuruluşunca, bu
yerin hak sahibine tahsisine dair verilen bir belge olup ispat vesikası niteliğindedir.
Bu itibarla, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilen böyle bir hakkın, gayrimenkul gibi
temliki tasarrufa konu edilmesi söz konusu olamayacağı gibi, tapu sicilinde Hazine, Belediye,
İl Özel İdaresi veya Vakıflar adına kayıtlı olduğundan, zilyetliğinin devride mümkün değildir,
Diğer taraftan, ilgi yazıda da ifade edildiği üzere, bir kimse taşın malda mülkiyet hakkı doğmadan da satış vaadi sözleşmesi ile borç altına girebilir. Ancak, bir kimsenin kendisine ait olmayan bîr taşınmaz malın satımını vaat etmesi gibi. Borçlar Kanununun 20 nci maddesindeki
akdin yerine getirilmesindeki imkânsızlıklara bağlı hukuki. Sonuç olarak böyle bir sözleşmenin tapu siciline şerhi mümkün görülmemiştir» denildiği.
Adalet Bakanlığının 28 Mart 1985 gün ve 14253 sayılı yazılan ekinde gönderilen fotokopilerden anlaşılmıştır. Bilginizi rica ederim. Saygılarımla,
BAŞKAN
Rasim EYÜBOGLU
(Ankara 24. Noteri)
126
Ankara, 8.2.1984
Özü: 775 Sayılı K.na göre görev nakli sebebiyle taşınmaz satış vadi sözleşmesi yapılıp yapılmayacağı Hk.
GENELGE(7)
Adalet Bakanlığına intikal ettirdiğimiz Simav Noterlerinin bir sorusuna yerilen 17 Ocak 1984
gün ve 1309 sayılı yanıtta «775 sayılı «Gecekondu Kanunu»nün 34 ncü maddesi, tahsis amacına aykırı davranışları önlemek üzere düzenlenmiştir. Maddeye göre; belediyelerce tahsis
olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar,
tahsis tarihinden itibaren, 20 yıl süre ille satış vadi sözleşmesine konu teşkil edemezler. Ancak, ölüm, emeklilik, görev nakli ve maddede sayılan diğer halterde yapılacak satış ve işlemler
bu yasaklardan ayrık tutulmuştur. Kanunun amacı, mevcut gecekonduların ıslah ve tasfiyesi
ve arsa dağıtımı suretiyle yeni konutlar yaparak yoksul veya dar gelirliyi bulunduğu yerde
mesken sahibi yapmak ve mesken ihtiyacını karşılamaktır. Kanun koyucu 34 ncü madde ile
tahsis amacına aykırı davranışları önlemek isterken, mesken sahibinin fiili tasarruf hakkını
korumak, meskenin herhangi bir sebeple elden çıkmasına mani olmak istemiştir. Görev nakli,
ister askerden sonra ister mevcut görevin ifası sırasında tayin suretiyle de olsun memurun,
bulunduğu yerden başka bir yere ikametgâhını nakil zorunluluğunu doğurur. Bu durumda memur önceki görev yerinde iken 775 sayılı Kanuna göre sahip olduğu meskenini kullanabilme
imkânını yitirdiğine göre, görevi başka yere nakledilen memurun bu durumunun, kanunun öngördüğü tahsis amacına aykırı davranış olarak kabule imkân bulunmadığından, tapu ile maliki
bulunduğu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlamaya da imkân yoktur.
Açıklanan nedenlerle, Gediz Belediyesinde memur iken askere sevk edilip, asker dönüşü
Simav Belediyesine memur olarak atanan kişinin durumunun 775 sayılı Kanunun 34 ncü maddesinde anılan görev nakli olarak kabulü ile 775 sayılı Kanuna göre ‘iktisap ettiği gayrimenkulü
hakkında taşınmaz satış vadi sözleşmesi yapabileceği düşünülmektedir» denilmektedir.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)
127
Ankara, 2.12.1982
Özü: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinde tanık konusu Hk.
G E N E L G E ( 45 )
……………….NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA …………………….NOTERLİĞİNE
14 Mart 1974 gün ve 771 sayılı genelgemizde; 1512 sayılı Noterlik Kanununun 87 nci maddesinde «ilgili okuma ve yazma imkânına sahip değilse, hazır bulundurulacak iki tanık huzurunda maksadını notere beyan eder. Noter bu beyanı yazdıktan sonra tutanak okunur. Ancak,
işlemin tanık huzurunda yapılmasını emreden diğer kanunların hükümleri saklıdır» denilmiş
olması nedeniyle, okuma yazma bilmeyen ilgilinin yaptıracağı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iki tanık huzurunda düzenleneceği gibi; işlemin tanık huzurunda yapılmasını öngören
Tapu Kanunun 26 ncı maddesinin 3. fıkrası uyarınca ilgilinin okuma yazma bilip bilmediğine
bakılmaksızın «gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi» nin iki tanık huzurunda yapılması gerektiği açıklanmıştı.
Bu kez, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesinin 3. fıkrası 2421 sayılı kanunla «Resmi
senedi, taraflar ile hazırlayan memur ve tapu sicil muhafızı imzalar. Tarafların kimliklerinde
şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır...» biçiminde değiştirilmiştir.
Fıkranın, tanık bulundurulmasını öngören eski hükmü; tanık bulundurma yükümlülüğü «tarafların kimliklerinde şüpheye düşüldüğü hallere inhisar ettirilmek suretiyle değiştirilmiştir. Bu
değişiklikte, tarafların okuma yazma bilip bilmedikleri hususu nazara alınmamış ise de, «kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır» hükmü de getirilmiştir. Gerek bu hükmün varlığı ve gerekse 1512 sayılı Kanunun 87 nci maddesi hükmünü değiştiren bir
hüküm bulunmaması nedeniyle; Noterliklerde düzenlenecek «satış vaadi sözleşmeleri» nde,
ilgililerin okuma yazma imkânına sahip olmadıkları veya okuma yazma bilseler dahi ilgililerin
kimliklerinde kuşkuya düşülmesi halinde tanık getirmelerinin, noter tarafından istenmesinin
zorunlu olduğu, okuma yazma bilenlerin kimliklerinde kuşku duyulmayan hallerde tanık aranmasının zorunlu olmadığı düşünülmektedir.
Saygılarımla,
BAŞKAN
O. Rasim EYÜBOĞLU
(Ankara 24. Noteri)
128
Ankara, 25.8.1981
Özü: Kat karşılığı arsa’’devri sözleşmesinde değer konusu Hk.
Kat karşılığı arsa devir sözleşmesinde değer gösterilmesi zorunlu olup harcın bu değer üzerinden alınacağı, bu değerin Emlak Vergisi Beyannamesinde gösterilen bedelden düşük olmaması uygundur.
G E N E L G E ( 56 )
Adalet Bakanlığının bir sorusu üzerine Gelirler Genel Müdürlüğünce 25 Mart 1980 gün ve
2232312-19/11659 sayı ile verilen yanıtta «... gayrimenkul üzerine inşa edilecek apartmandandört dairenin verilmesine karşılık devredildiğine göre, 42. maddenin anılan hükmü muvacehesinde değer gösterilmesi şarttır» denilmiş ise de bu değerin dört daireye tekabül eden arsa
bedelimi, yoksa inşa edilecek daire bedelimi olduğu hususu açıklanmadığından, bu değerin
vergi dairesine beyan edilen veya tapuda kayıtlı olan değerden hangisinin esas alınması gerektiğinin açıklanması 21.7.1980 gün ve 1331–3652 sayılı yazımızla Maliye Bakanlığından
istenmişti.
Adı geçen Bakanlıktan bu kez aldığımız 14 Ağustos 1981 gün ve GEL: HARÇ.: 2232314150/59356 sayılı yanıtta aynen «Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 41. maddesinde, noter harçlarının, (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerde değer veya ağırlık ölçüsüne göre
nisbi işlemin nevi veya mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı aynı kanunun 42.
maddesinde ise menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım satım taahhüt ve rehinle ilgili her
nevi mukavele senet ve kağıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır.
Yukarıdaki maddelerden kat karşılığı arsa satış mukavelenamesinde bir değer gösterilmesinin
mecburi olduğu ve harcın bu değer üzerinden alınacağı anlaşılmaktadır.
Ancak, satış mukavelenamesinde gösterilen değerin, Emlak Vergisi Beyannamesinde
gösterilen bedelden düşük olmaması uygun görülmüştür.» denilmiştir.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Fuat BİLGİN
(Beyoğlu 8, Noteri)
129
Ankara, 28.5.1979
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan
karma bir sözleşmedir, geçerli olması için düzenleme biçiminde yapılması gerekir
G E N E L G E ( 10 )
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan karma bir
sözleşmedir. Bu sözleşme ile arsa sahibi ve yüklenici (müteahhit) arsa payı karşılığında bina
yapımı için anlaşmakta, arsa sahibi taşınmazdaki belli bir payın mülkiyetinin müteahhide geçirilmesini, müteahhitte inşaatı yapmayı kabul etmektedirler.
Yasalarımıza göre mal sahibi ile müteahhit arasında yapılacak inşaat sözleşmesi hiçbir şekle
bağlı olmamakla beraber; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli ve tarafları bağlayıcı nitelik taşıyabilmesi için düzenleme biçiminde yapılması gerekir.
Bu konuda, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 20.12.1978 gün, 1978/2023 esas, 2443 sayılı karar özetinde «kat karşılığı irişaat sözleşmesi istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan
karma bir akit olduğundan geçerliliği gayrimenkul satış vaadi açısından re’sen (düzenleme)
tanzim edilmiş noter senedinin varlığını icap ettirmektedir. Noterin imza tasdiki suretiyle yapacağı işlem, akdi geçersiz kılacağı gibi, akde bağlı cezai şartı da geçersiz kılar» denilmektedir.
Bu nedenle, bundan böyle Yargıtay kararına uygun olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin
düzenleme biçiminde yapılmasını, bu yönde işlem yapmayan noterlerin, «noterlerin hukuki
sorumluluk fonu»ndan yararlanamayacakların bilinmesini rica ederim.”
Saygılarımla,
BAŞKAN
Mehmet KARTAL
(Ankara 1. Noteri)
130
Ankara, 12.7.1978
Özü: 4753 sayılı çiftçiyi topraklandırma yasası hk.
G E N E L G E ( 26 )
Yunak Noteri, 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Yasası kapsamına giren takyitli taşınmazlar hakkında
satış vaadi yapılıp yapılmayacağını sorması üzerine yapılan inceleme sonunda :
4753 Sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Yasası ile ek ve tadilleri 19 Temmuz 1973 te yürürlüğe giren 1757
sayılı Toprak ve Tarım Reformu Yasası ile yürürlükten kaldırılmıştır. 1757 sayılı Kanunda Anayasa Mahkemesinin 19 Ekim 1976 gün ve 1973/42 Esas, 1976/48 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Bu durumda, 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Yasasının yürürlükte sayılması kuşkuludur. Bir yasayı
yürürlükten kaldıran diğer bir yasanın Anayasa Mahkemesince iptali halinde kaldırılan yasanın yürürlüğe
gireceği hakkında henüz bir kural bulunmamaktadır. Nitekim, 931 sayılı İş Yasasının Anayasa Mahkemesince iptal edilmesi üzerine kaldırılan 3008 sayılı eski İş Yasasının yürürlüğe girip girmeyeceği tartışma
konusu olmuştu. Bunun gibi 1757 sayılı Yasa ile kaldırılan 4753 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesi gerektiği
ileri sürülemez.
Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurur. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh verilmiş olması gerekir. 4753 sayılı Yasanın uygulandığı dönemdeki tahsislerin takyitlerinin tapuda kayıtlı
olması gerekir. Taşınmazın takyitli olduğunu bilen bir kişinin, takyitli taşınmaz için, satış vaadi sözleşmesi
yapmasına (775 sayılı Yasa hariç) kanuni bir sakınca bulunmadığı ancak, \ tapuya şerhi mümkün olamayacağı düşünülmektedir.
4753 Sayılı Yasanın yürürlükte olduğu sürede dahi aynı görüş Benimsenmişti, Çünkü söz konusu olan
Yasanın 54. maddesinde verilen gayrimenkullerin bedeli ile 47. maddeye göre Ziraat Bankasında kurulu
öze! fondan açılan kredilerden doğan borçlar tamamen ödenmedikçe bu gayrimenkuller üzerinde hiçbir
tasarrufta bulunamayacağı - belirtilmiştir. Bu hükme göre temliki tasarruf yasaklanmış, 775 sayılı Yasada
olduğu gibi satış vaadi yasaklanmamıştır.
Nitekim, Yargıtay ve Sayın Mustafa Çemberci (gayrimenkul satış vaadi)nde yapılacak satış vaadinin geçerli olacağını kabul etmektedirler.
4753 Sayılı Yasanın 54. maddesi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak düzenlenmesine
engel değilse de, bu sözleşmeden doğan hakkın (aynı maddede yer almış olan - şahsi bir hakta bu gayrimenkullerin siciline kaydedilemez - hükmü ile) şerhine müsaade etmemektedir.
Bu görüşün karşısında Adalet Bakanlığı 23.3.1964 gün ve 4500 sayılı yazılarında, «4753 Sayılı Çiftçiyi
Topraklandırma Kanunu hükümlerine göre ilgililere verilen ve tapuya tescili yapılan gayrimenkullerin bedelleri ile, Ziraat Bankasında kurulu özel fondan açılan kredilerden doğan borçlar tamamıyla ödenmedikçe bu gayrimenkuller üzerinde temliki hiçbir tasarrufta bulunamayacağı ve başkaları lehine aynî bir hak
ihdas edilemeyeceği gibi şahsi bir hakkında bu gayrimenkullerin sicillerine kaydedilemeyeceği, kanunun
54. maddesinde gösterilmiş ve 58. maddesinde borç daha evvel ödenmiş olsa bile borçlanma tarihinden
başlayarak 25 yıl geçmedikçe ilgili arazi, yapı ve tesisler işletme vasıtalarının bu bölümdeki hükümlere
bağlı kaldığı tasrih olunmuştur.
Kanunun 57. maddesinde de, verilen arazi sahibi tarafından işletilmeyerek terk edilir veya ortakçılıkta
veya özürsüz olarak kira ile işletildiği takdirde, gayrimenkullerin geri alınacağı hüküm altına alınmıştır.
131
Bu itibarla, sözü edilen kanunun maksadına, gerekli şartlar yerine getirilmedikçe, malikin gayrimenkul
üzerinde temliki bir tasarruf salâhiyetine sahip olmaması muvacehesinde, Noterlik Kanununun 39. maddesine göre takyitler sona ermeden, satış vaadi senedi veya takyit müddetinin hitamında müşterisi lehine
tapuda ferağ takriri verilmesine dair vekâletname tanziminin kanuna aykırı ve bu itibarla Noterlik Kanununun 50. maddesinin 2. fıkrası uyarınca bu kabil senetleri noterlerin tanzim veya tasdik edemeyecekleri»
görüşünde olduklarını bildirmişlerdir.
Noterler, yasaların emredici hükümlerine, ahlak ve adaba aykırı işlem yapamazlar (NK. Mad. 53). 4753
sayılı Yasanın Bakanlık yazısında sözü edilen yasa maddelerinde temlik yasaklanmıştır. Satış vaadi sözleşmesinin yapılmasını önleyici bir hüküm bulunmamaktadır.
Kamunun güvenilir kişisi olan noterlerin ilgilileri uyarmaları ve yaptıracakları işlerin hukuki sonuçlarını
anlatmalarına rağmen yasaya aykırı olmayan ve harç doğurma niteliği olan satış vaadi sözleşmesi yapmalarına yasal bir engel bulunmadığı görüşünde olduğumuzu yineleriz.
Anayasa Mahkemesi 1757 Sayılı Toprak ve Tarım Reformu Yasasını iptal etmiş olmakla beraber, 1617
sayılı Toprak ve Tarım Reform Ön tedbirler Yasası yürürlüktedir.
1617 Sayılı Yasanın konumuzla ilgili olan B. maddesinde «4753 sayıl/ Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu i/e
4486 sayılı Teknik Ziraat ve Bahçıvanlık Okulları hakkındaki yasalara dayanılarak dağıtılan tarım arazisi,
Toprak ve Tarım Reformu Yasasının yürürlüğe gireceği tarihe kadar devir ve temlik edilemezler» hükmü
yürürlükte olduğuna göre göz önünde tutulması gerekir.
Bu hükmün içerdiği ve satımı vaat olunan taşınmazın 4753 sayılı yasanın öngördüğü temlik yasağı kalkmış olsa dahi, satış vaadi sözleşmesine dayanılarak - Toprak ve Tarım Reformu Yasasının yürürlüğe
gireceği tarihe kadar - tescili istenemez. (Mustafa Çemberci - Gayrimenkul satış vaadi).
1617 Sayılı Kanunun 6. maddesinin iki fıkrasının ilk cümlesinde «kanuni mirasçılık sebebiyle yapılan
intikaller hariç olmak üzere, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra, tarım arazisine ilişkin olarak,
büyüklüğü otuz dönümü aşan müstakil parçaların devir ve temliki toprak ve tarım reformu bakımından
geçersizdir» hükmü yer almıştır.
Burada geçersizlik, devir ve temlik işleminde bulunanlar yönünden olmayıp toprak ve tarım reformunun
uygulanması yönündendir Bu husus 6. maddenin 2. fıkrasındaki «yukarıdaki fıkra uyarınca geçersiz sayılacak mülkiyet devirlerine ilişkin işlemler yaparken tapu sicil muhafız veya memuru, mülkiyetin intikalinin
Toprak ve Tarım Reformunun uygulanması açısından geçersiz sayılacağını” resen tapu siciline şerh vermekle yükümlü kılınmış olması da geçersizliğin reformun uygulanması yönünden olduğunu açıkça göstermektedir. Bu nedenle, tarım arazisi niteliğinde ve otuz dönümü aşan bir taşımazın satış vaadi sözleşmesine dayanılarak 1617 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra da tescil isteminde bulunmanın
mümkün olacağı ve otuz dönümden az olanlar için ise satış vaadi sözleşmesi yapılmasına hiçbir kanuni
engel bulunmadığı mütalâa ‘olunmaktadır.
Bilinmesini rica ederim.
Saygılarımla
BAŞKAN
Mehmet KARTAL
(Ankara 1. Noteri)
132
Ankara, 20 Temmuz 1977
Özü: Yargıtay H.G.K. Karan Hk.
G E N E L G E ( 30 )
Adalet Bakanlığının Cumhuriyet Savcılıkları aracılığı ile Noterliklere gönderdiği l Ekim 1975
gün ve 12-88-26139 sayılı yazılarında; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 4 Temmuz 1973 tarih
ve 971/1-388-5998 sayılı kararından bahsile; 634 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten
sonra noterlikte akdedilen kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisine ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğu bildirilmişti.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, yukarda özeti verilen kararının aksi yönde olan 13 Ekim
1976 tarih ve 1975/13-108 esas, 1976/2617 sayılı kararında da (634 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterliklerde akdedilen kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisine ilişkin satış
vaadi sözleşmelerinin geçerli) olduğu belirtilmiş olduğu için yapılacak işlem Bakanlıktan sorulmuş; alınan cevap 31 Mart 1977 gün ve 1395/11 sayılı genelgemizle noterliklere bildirilmişti.
Bu kez, Yargıtay Birinci Başkanlığının 2.6.1977 gün ve 4284/ 4273 sayılı kararında (Bilindiği
üzere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hızlı kentleşmenin getirdiği sosyal ve ekonomik güçlükler içinde kişinin tek başına müstakil mesken edinmesinin zorluklarının doğurduğu sosyal bir
olgunun sonucudur. Mesken ve işyeri gereksinimi, günümüz insanının en başta gelen sosyal güvencesini sağlayan boyutlar taşıyan bir gereksinimdir. Anılan yasaya göre kat mülkiyeti
veya kat irtifakı kurulmasına arsa karşılığı kat yapım ve satışına ilişkin sözleşmelerin tapu sicil
muhafızlığında re’sen yapılması gerektiği gibi bu tür sözleşmelerin Borçlar Kanununun 213 ve
Noter Kanununun 60/3. maddeleri uyarınca noterler tarafından da re’sen satış vaadi şeklinde
de düzenlenebilecekleri, böylece kurulan sözleşmelerin tarafları bağlayıcı ve hukuken geçerli
oldukları halen bu yöndeki anlaşmalardan doğan davaların temyizen incelendiği Yargıtay Hukuk Dairesi ile Hukuk Genel Kurulu tarafından kabul edilen ve artık devamlılık kazanmış olan
uygulama gereğidir. Bu yön Hukuk Genel Kurulunun 13 Ekim 1976 gün E. 1975/13-108, K.
1976/2617 sayılı karan ile vurgulanmıştır. Bu görüşe karşı içerik taşıyan kararlarla ilgili dairelerin uygulaması da artık yukarıda belirtilen ilkeye ve Hukuk Genel Kurulu kararına uygun bir
doğrultudadır.
Önceleri var olan uygulama farklılığı içtihatların iyice yerleşmediği dönemle sınırlıdır.
Bu durum karşısında başvurma dilekçelerine konu yapılan sorunda içtihadı birleştirme yoluna
gitmenin yasal koşulları oluşmuş değildir. Bu yönden isteklerin tümünün reddine» denilmektedir.
Kararın bilinmesini rica ederim. Saygılarımla,
BAŞKAN
Mehmet KARTAL
(Ankara 1. Noteri)
133
Ankara, 31 Mart 1977
Özü: Noterlikte yapılan Kat Mülkiyeti ve kat irtifakı tesisime ilişkin satış vaadi sözleşmeleri
hk.
G E N E L G E (11)
Adalet Bakanlığından Cumhuriyet Savcılıkları aracılığı ile Noterliklere gönderilen l Ekim 1975
gün 12-88-26139 sayılı genelge ile; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 4 Temmuz 1973 tarih ve
971/1-388-5998 sayılı kararından bahis ile, 634 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterlikte akdedilen kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisine ilişkin Satış Vaadi Sözleşmelerinin
geçersiz olduğu bildirilmiş ise de bu kez Hukuk Genel Kurulunun evvelki kararına aykırı olarak
aldığı karar karşısında yapılacak işlem Bakanlıktan sorulmuştu.
Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan 14 Şubat 1977 gün ve 4616 sayılı cevabi yazılarında «gerçekten, ilgide tarih ve sayısı gösterilen yazınıza bağlı olarak alınan 13 Ekim 1976
tarih, esas 1975/13-108, Karar 1976/2617 sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında, söz
konusu genelgemize esas alınan 4 Temmuz 1973 tarih ve 1971/1-388-598 sayılı kararın tam
aksine «634 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra akdedilen kat mülkiyeti va kat
irtifakı tesisine ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin geçerli» olduğu neticesine varıldığı anlaşılmaktadır. Ancak, bilindiği üzere her iki karar da aynı hukuki niteliği haiz olmakla, bu durumda
tevhidi içtihat yoluna gidilerek, mevcut uyuşmazlığın halli bir zorunluluk haline gelmiş bulunmaktadır. Bu yola gidilip, kesin bir sonuç alınmadan, noterlere yeni bir genelge yapılmasının,
büyük bir ihtimalle tekrar dönülmesi gerekecek bir durum yaratılmasına sebep olabileceği
pekâlâ mümkündür.
Kaldı ki, bu konu daha önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce genelge konusu yapılmış
olmakla, kararın bir örneği anılan genel müdürlüğe intikal ettirilerek, yeni karar muvacehesinde ne düşünüldüğü sorulmuştur.
Bu itibarla;
— Şimdilik karar örneğinin çoğaltılarak noterlere dağıtılmasını, Bakanlığımız ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arasındaki yazışmaların devam ettiğinin de kendilerine duyurulmasını,
— Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden cevap alındığında veya bu konuda başkaca bir
gelişme olduğunda keyfiyetin ayrıca duyurulacağından bilgi edinilmesi» istenmiştir.
Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisinin 15 Şubat 1977 günlü 13. sayısında da yayınlanan
Yargıtay Genel Kurulunun 13.10.1976 gün 1975/13-108 esas ve 1976/2617 sayılı kararı örneği ilişikte gönderilmiştir. Bilgi edinilmesini rica ederim. Saygılarımla,
BAŞKAN
Mehmet KARTAL
(Ankara 1. Noteri)
134
9) TEFTİŞ KURULU TAVSİYELERİ GAYRİMENKULSATIŞ
VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Gayrimenkul Satış Vaadi:
Onaylama Şeklinde Yapma
1- ... sayılı gayrimenkul satış vaadinin, onama şeklinde yapıldığı görülmüştür.
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesinin, diğer bir kısım işlemlerde olduğu gibi gayrimenkul satış vaadi muamelelerinin de mutlaka düzenleme şeklinde yapılmasını amir bulunduğunun, bunun bir muteberiyet şartı sayıldığının unutulmaması,
Tapu Kaydını Eklememe
2-...Genellikle, satış vaadi sözleşmelerine müstenidat olarak tapu kaydı ve senet gibi belgelerin eklenmediği görülmüştür.
Bakanlık HİGM’ nin 7.1.1969 gün ve 1/1-480 sayılı Mütalâaları’nda açıklandığı üzere; Satış
vaadinde bulunan kimseden, mevcut ve ilerde doğacak mülkiyet hakkının dayanağı belge/
senet ibraz etmesinin sağlanması, söz konusu belge ve senedin ibrazını isteyip istemediğinin
alıcıdan sorulması, ancak ibrazını talep etmediğini sarahaten beyan etmesi halinde, müstenidat eklenmeden işlem yapılması,
Arsa Satış Vaadi
Konut İnşa Gayesiyle Bağışıklık Belgesi Alma
Harç Ve Damga Vergisi
3-...Gayrimenkul satış vaadi ile ilgili işlemlerin tetkikinde; 2982 sayılı Yasa’nın bu kabil işlemleri kapsamadığı düşüncesiyle maliyeden alınmış bağışıklık belgesi de ibraz edildiği halde,
bunlardan harç ve damga vergisi alındığı görülmüştür.
İlk düzenlemede aynî hak tesis etmeye yönelik işlemler ve bunlarla gerçekleştirilmek istenen
arazi ve arsa devir ve temlikleri 2982 sayılı Yasa’daki bağışıklık alanında tutulmuşken, 1987
yılında 3393 sayılı Yasa ile sözü geçen Kanun’un 3. maddesinde yapılan değişiklikle, konut
inşa etmek amacı ile satış vaadi yolu ile arsa veya arazi temininin de harç ve damga vergisi
istisnası kapsamına konulduğunun bilinmesi,
Ayrıca Üçüncü Şahsa Vekâlet Verme
Harç
4-...yevmiye sayılı iş kâğıdında, satış vaadinde bulunan kimse, aynı zamanda üçüncü bir
şahsa tapuda işlem yapmak üzere vekâlet verdiği halde, sırf taşınmaz satış vaadindeki değere göre harç alındığı, özel vekâlet nedeniyle harç tahakkuku yapılmadığı görülmüş, eksiklik
tamamlattırılmıştır.
135
Damga Vergisi Kanunu’nun 6. ve Harçlar Yasası’nın 46. maddeleri gereğince, bahsi geçen
ve bir iş kâğıdında toplanan işlerden, ancak, birbirine hukuken bağlı ve müessese olarak bir
asıldan doğma ve aynı gayeye matuf olma şartlarını birlikte gerçekleştirenlerin “birbiri ile ilgili
iş” sayılabileceğinin, “satış vaadi” ile daha sonradan idare nezdinde iş görmeye matuf “özel
vekâletin” bir arada yazılsalar da bu koşulları taşımadıklarının, muhatap ve taraflarının ayrı
kişiler olduğunun, her iki muamele nedeniyle ayrı harç tahakkuku yapılması icabettiğinin unutulmaması,
İşlemi Tek Taraflı Yapma
Yalnızca Satış Vaadinde Bulunanın Beyanını Belgeleme
5-...yevmiye sayılı işlemin incelenmesinde, alımı vaat edenin de aynı yerde oturduğu ve işlemi
o anda imzalaması için bir engel bulunmadığı halde, gayrimenkul satış vaadi işleminin yalnızca satıcının beyanının resmileştirilmesi ile kabul edildiği anlaşılmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.09.1965 gün ve 191 esas, 1/316 sayılı kararında da açıklandığı üzere, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmîleşmiş olması için, hem alıcının
ve hem de satışı vaat edenin beyan ve imzalarını taşıması gerektiğinin, aksi halde işlemin
tek yanlı hali ile hukuken geçerli sayılamayacağının bilinmesi, Tarafların bir arada olmamaları
durumunda “icap” gibi “kabulün” de aynı şekle uyularak resmileştirilmesi konusunda ilgilinin
açıkça uyarılması,
Tapusuz Taşınmazlar
Hukukî Geçerlilik
6-...Tapusuz taşınmazın, satışının vaadine dair işlemin kabul edildiği görülmüştür.
Türkiye Noterler Birliğinin 1986/85 sayılı Genelgesi’nde açıklandığı üzere ancak hukuken
gayrimenkul niteliği taşıyan ve tapuya kayıtlı olan taşınmazlar gayrimenkul satış vaadi konusu olabileceğinden, tapusuz taşınmazların böyle bir sözleşmenin konusu yapılamayacağının
unutulmaması,
Hisse Satış Vaadi
İmar Planı Olmayan Yerler
Yasağın İstisnası İle İlgili Araştırma Yapmama
7-... F … ilçesi ... Köyü ... Mevkiindeki, tapunun ... nolu parselinde kayıtlı tarlanın, 3/8 payının,
satışının vaadi ile ilgili işlemin, o çevrede imar planı yapılıp yapılmadığı, Yasa’nın belirlediği
şartların mevcut olup olmadığı araştırılmadan, kabul edilip, işlemin resmileştirildiği belirlenmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son. Maddesi gereğince, sağlıksız yapılaşmayı önlemek
amacıyla, imar planı yapılmayan yerlerde arsa veya parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon plânları ile satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasının yasaklandığının, Yalnız bu kurala,
veraset yolu ile intikal, İmar Kanunu’na göre gerçekleştirilen şuyulandırmalar, Kat Mülkiyeti
Kanunu uygulanması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı ile yapılan
hisselendirmelerle, cebri icra yolu ile yapılan satışların, istisna hali olarak tanındığının,
136
TNB’ nin 1985/94 ve 1986/85 sayılı Genelgeleri’nde belirtildiği gibi, bu istisnalara, mahkeme
ilamlarına dayanan hisse verme ile bu yasanın yürürlüğe girdiği 09.05.1985 tarihinden önce
satılmış hisselerin bölünmeden aynı miktarda bir başka şahsa devriyle, ifrazı gerektirmeden
tüm pay oranı üzerinden yapılacak satış vaatlerinin de doğal sonuçları gereği eklendiğinin
bilinmesi, Hisse devri işlemi yapılmadan taşınmazın belediye sınırı içinde olup olmadığına
bakılmaksızın o yörede imar planı yapılıp yapılmadığının, yapılmamışsa, istisnaî durumların
söz konusu olup olmadığının ilgili belediye veya mülki amirliklerden sorulup belgelenmesi,
ilgililerin istisnaya ilişkin beyanlarının da düzenleme tutanağına geçirilmesi,
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi:
Arsa Sahibine Ödenecek Kira Yardımı
İkinci Değerin Kira Sözleşmesi Olarak Nitelenmesi
Damga Vergisi Oranı
8-...2982 sayılı Yasa’dan yararlanmak istemeyen kat karşılığı inşaat yapılması ile ilgili mukavelelerin incelenmesinde, taraflarca gösterilen arsa bedeli dışında, müteahhidin inşaat
yapılacak yerdeki binadan çıkmak durumunda kalan gayrimenkul sahiplerine ayrıca yapım
süresince kira bedeli de ödeyeceği kabul edildiği halde, sırf kiraya ait taahhüdün kira akdi sayılması suretiyle, bu meblağdan %1,5 nispetinde damga vergisi alındığı saptanmış, ...yevmiye
numaralı muamelelerdeki eksiklikler birlikte bulunmak suretiyle gidertilmiştir.
Kira akdi, belirli bir bedel karşılığında, gayrimenkul veya menkul bir malın kullanma hakkının
kiralayana devrinden ibaret olup, söz konusu sözleşmeler nedeniyle, inşaatı yapanın kendisine ait bir meskeni diğer akide belirli bir ücret gösterip, bunu mahsup ederek tahsisi durumu
hariç evsiz kalan mal sahiplerine bir mesken kiralamaları konusunda nakden yardımda bulunmayı vaat etmesi, bu mahiyette sayılamayacağı ve bu hali ile sıradan bir taahhütname olduğu
için, bu konudaki yüklenimlerin de 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun 1 sayılı Tablosunun
I/A-1 maddesi uyarınca % 7,5 nispetinde damga vergisine tabi tutulması icap ettiğinin unutulmaması,
Arsa Bedeli
Kira Yardımı
Birbiri ile İlgili İş Sayma
Harç ve Damga Vergisi
9-...Kat karşılığı inşaat yapılması ile ilgili mukavelelerin incelenmesinde, taraflarca gösterilen
arsa bedeli dışında, müteahhidin inşaat yapılacak yerdeki binadan çıkmak durumunda kalan
gayrimenkul sahiplerine, ayrıca yapım süresince kira bedeli de ödeyeceği kabul edildiği halde,
bu meblağın hesaba
katılmadığı, bunların birbiri ile ilgili iş sayıldığı, Örneğin;
...yevmiye sayılı, 3 imzalı muamelede, 22.500.000 TL değerli arsa üzerine 20 ay süre içinde
apartman inşası hususunda anlaşıldığı sıra, yapımcının bu müddet içinde her ay 50.000 TL
toplam olarak 1.000.000 TL da kira yardımı yapması konusunda mutabık kalındığı halde,
63.450 TL yerine 2.700 TL noksanıyla 60.750 TL harç, 176.250 TL yerine 7.500 TL noksanı ile
168.750 TL damga vergisi,
137
...yevmiye numaralı, üç imzalı sözleşme ile 8.000.000 TL değerli, üzerinde eski bir ev bulunan
taşınmaza, müteahhitçe apartman yapılırken, 21 ay müddet boyunca mal sahiplerine ayda
100.000 TL kira bedeli verilmesi kabul olunmasına rağmen 27.270 TL yerine 5.670 TL noksanı
ile 21.600 TL harç,
75.750 TL yerine 15.750 TL eksiğiyle 60.000 TL damga vergisi, Alındığı, görülmüş, birlikte
hesaplanan noksanlıklar için gereği ifa ettirilmiştir. (6), (9)
İnşaat mukavele değeri ile binanın yapımı sırasında müteahhitçe verilecek kira yardımı sebebiyle taahhüt edilen yüklenim arasında birbirinin yerine geçmek ve Harçlar Kanunu’nun 46
ve Damga Vergisi Yasası’nın 6. maddesindeki anlamda birbiri ile ilgili olmak gibi bir durum
olmadığından, bunların mukayesesi suretiyle harç ve vergi alınamayacağının, her iki işlem ve
bunların konusu vergi matrahları ayrıca harçlandırılıp, vergilendirilerek, hepsinin toplanması
gerektiğinin bilinmesi, 2006/31 sayılı genelgeye dikkat edilerek tavsiye getirilmeli
Alınacak Daire (Arsa Payı) Bedeli)
Ayrıca Nakit Para Verme
Kira Yardımı
10-...Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tetkikinde;
... sıra sayılı işlemde, taraflarca arsa değeri 1.000.000 TL olan yere müteahhitler M.A.Y. ile
S.K. tarafından yapılacak apartmandan, mülk sahibi A.K.K’ya üç daire verileceği, ayrıca muhtelif tarihlerde aşamalı biçimde 500.000 liranın da nakden ödeneceği kabul olunduğu halde,
yalnız arsa bedeli esas alınarak 3 imza itibariyle asıl için, 4.050 TL yerine 2.700 TL harç,
11.250 TL yerine 7.500 lira damga vergisi hesaplanıp alındığı,
... numaralı da 4 arazi malikinden A. E’ye 4.050.000 liralık taşınmaz üzerine inşa olunacak
dairelerden bir bölümü ile birlikte 4.000.000 liranın da para olarak tediyesi yanında, yapım
işinin devam edeceği 16 ay boyunca İzmir’de adresi verilen bir meskenin tahsis olunacağı ve
buna ilaveten geçinmesi için ayda 20.000 TL ödeneceği belirtilmesine rağmen, sırf 8.050.000
liranın matrah olarak kabul olunduğu,5 imza itibariyle 36.225 TL harç, 60.375 TL damga vergisi bedeli alındığı, …..Bakım iderinin (16X20.000.-=320.000 liranın) vergi değerine katılmadığı
saptanmıştır.İş kâğıdında zikri geçen rakamlara göre eksik olan 1.440 TL harç ile 2.400 TL
damga vergisi,İlk muameledeki noksanlıklarla birlikte tamamlattırılmıştır.
Harçlar Kanunu’nun 38/2. maddesinde gösterilen, pey akçesi, zamanı rücu, ücret tevkifi,
cezaî şart gibi bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütler hariç, söz konusu durumlarda
olduğu gibi asıl akdin ya da yüklenimin konusunu oluşturan değerlerin; muhtelif bölüm ve parçalardan ve sebeplerden meydana gelmesi halinde, bunların Toplanması suretiyle mukavele
veya taahhüt harç ve vergi matrahının saptanması, Yine Harçlar Kanunu’nun 42. maddesi
mucibince, menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her
nevi mukavelede, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburi olduğundan,Taraflar arasında kurulan sözleşme ile akdin ana unsurlarını oluşturan birden fazla değerlerin toplanması
suretiyle (mukavele konusunun) ortaya çıkarılması icabettiğinden cezaî şart, pey akçesi, zamanı rücu, ücret tevkifi gibi akdin müeyyidesi kabilinden olanlar hariç diğer edim karşılıklarının
bir araya getirilmesi sonucu oluşacak rakama göre harç ve damga vergisi alınması, 2006/31
sayılı genelgeye dikkat edilerek tavsiye getirilmeli
138
Arsa Değeri ve Vergi Borcunu Ödemede Yardımcı Olma Taahhüdü
Kira Yardımı
11-…Zaman zaman işlemler birden çok değeri muhtevi bulunduğu halde, bunların bir bölümünün nazara alınmadığı,
Örneğin; ...yevmiye sayılı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, üzerine bina yapılacak arsanın
değeri (1.200.000 TL) olarak kabul edilip, mukaveleye (2.500.000 TL) cezaî şart konurken,
taraflardan yapımcının akdin 6. maddesi inşaat bitip, iskân ruhsatı alınacağı zaman emlak
sahibine ayrıca Emlak Alım Vergisine katkıda bulunmak üzere 500.000 TL vermeyi de taahhüt
ettiği göz önünde tutulmadan, yalnız ilk değer üzerinden harç tahakkuk yapıldığı, böylece (2)
imza itibariyle (900 TL) harç eksikliğine neden olunduğu,
... yevmiye sayılı, (600.000 TL) değerli, aynî nitelikteki mukavelede, müteahhit, apartmanın
yapılacağı arazi üzerindeki eski binada oturduğu için orayı boşaltmak durumunda kalan arsa
sahibi için yapım süresi olan 24 ay müddetle ayrıca muntazaman (10.000.-er TL) kira yardımı
vermeyi kabul ettiği iş kâğıdına yazılmasına rağmen, (3) imza itibariyle (840.000 TL) toplam
değer matrah alınarak (2.268 TL) harç, buna nazaran da damga vergisi (6.300 TL) tahakkuk
ettirilmesi icap ederken, (4.680TL) harç, (4.500 TL) damga karşılığı alındığı,Anlaşılmış, belirtilen işlemlerdeki noksanlıklar denetim sırasında tamamlattırılmıştır.
İşlemlerin muhtevalarının iyi bir şekilde okunması, eğer taraflara yükletilen mükellefiyetler birden çok unsurdan oluşuyorsa, bunların toplamının alınması, Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa değeri yanında, müteahhidin, arsa sahibine kendisine düşen işleri yapabilmek için
parasal yardımda bulunmayı vaat etmesinin veya sözleşme sırasında kira yardımında bulunmasının birer ek yüklenim ve değer oluştuğunun bilinmesi, Ancak asıl yükümlülüğün dışında
kalan cezaî şart, pey akçesi, zamanı rücu gibi değerler için 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun
38/2 ve 488 sayılı Damga Vergisi Yasası’nın 6. maddelerinin göz önünde bulundurulması,
Kat karşılığı inşaat akdi,
Birim fiyat ve cezai şart
12-...2005/5523 yevmiye nolu, önceden yapılmış kat karşılığı inşaat akdine ek olarak yapılan,
1.000,00 TL değerli, dairelerin paylaşımını belirleyip yapılan sözleşmeye uymayan tarafın iki
villanın bedelini (toplam 90.000,00 TL) cezaî şart olarak ödeyeceğinin de belirtildiği halde,
bunun nazara alınmaması neticesinde, damga vergisinin 675,00 TL yerine 667,50 TL noksan
olarak 7,50 TL, 2005/10498 yevmiye nolu, 100. yıl 2. küçük sanayi sitesi yapı kooperatifinin,
işyeri yapılması amacı ile taşeron olarak müteahhit ile yaptıkları sözleşmede, yapılacak inşaatın 1488 metrekare olup, metrekare birim fiyatının ise 315,00 TL olarak belirlendiğinin ve
bunun tek fatura ile gösterileceğinin, ödemelerin ise inşaatın geldiği aşamaya göre bölümler
halinde yapılacağının kararlaştırıldığı işlemde, matrahın 468.720,00 TL yerine işlemde bahsi
geçen ve ödenecek prim ve keseneklerin 13.150,00 TL’nden aşağı olamayacağının değer
olarak nazara alınıp harcın, 843,70 TL yerine 808,19 TL eksiği ile 35,51 TL, damga vergisinin,
3.515,40 TL yerine 3.416,77 TL noksanı ile 98,63 TL alındığı belirlenmiştir.
Taraflar arasında kurulan sözleşme ile aktın ana unsurlarını oluşturan birden fazla değerlerin
toplanması suretiyle mukavele konusunun ortaya çıkarılması icap ettiğinden, cezaî şart, pey
akçesi, zamanı rücu ve ücret tevkifi gibi mukavelenin müeyyidesi kabilinden olanlar hariç diğer
edim karşılıklarının bir araya getirilmesi sonucu oluşacak rakama göre harç ve damga vergisi
alınmasının, Harçlar Kanununun 46. maddesi uyarınca bir tek gayeye matuf olarak düzenlen-
139
miş olan birbiriyle ilgili işlemlerin bir arada bulunduğunun kabulü iktiza ettiğinden, bunlardan
en yüksek değerde harç alınmasını gerektiren iş üzerinden harç, Damga Vergisi Kanununun
6/2. maddesi gereğince de bir kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan
doğma oldukları takdirde damga vergisinin en yüksek vergi alınmasını gerektiren işlem üzerinden alınacağının hatırdan çıkarılmaması,
13-…2004/863 yevmiye sayılı, 60.000 TL arsa değeri belirlenen ve müteahhit firmanın inşaatı zamanında bitirememesi veya taraflardan birinin akdi haksız olarak feshetmesi halinde
arsa sahiplerine isabet eden ve iş kâğıdında belirtilen yapılacak olan dairelerin %30’u ve
iş yerlerinin % 40’ının bayındırlık maliyet bedeli kadar cezaî şartı da içerdiği halde, bunun
nazara alınmaması sonucunda, dairelerin metrekaresinin belirlenmemesi nedeniyle matraha
ilave edilmemesi uygun ise de, işyerlerinin 15.815 metrekare olup arsa sahiplerine verilecek
% 40’ının da, 6.326 metrekare olduğu, 2004 yılı bayındırlık maliyeti olan 402,00 TL ile çarpımı
sonucu bulunan miktar olan 2.543.052,00 TL matrah üzerinden damga vergisinin, 19.072,89
TL yerine 18.622,89 TL eksiği ile 450,00 TL tahsil olunduğu müşahede edilmiş, vergi dairesine
ihbar müzekkeresi yazılmıştır.
Türkiye Noterler Birliğinin 1996/24 sayılı genelgesinde de açıklandığı gibi 492 sayılı Harçlar
Kanununun 38. maddesinin 2. fıkrasındaki “pey akçesi, zamanı rucü, ücret tevkifi, cezaî şart
gibi bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütlerden, başlı başına bir akde konu olmadıkça
harç alınmaz.” hükmü gereğince, inşaat sözleşmesinin müeyyidesini teşkil eden cezaî şart
taahhüdünün aynı akit muhtevasında düzenlenmiş olmasından dolayı, bu taahhüdün ihtiva
ettiği para miktarının harç uygulamasında dikkate alınmaması gerektiği, Damga Vergisi Kanununun 6. maddesi uyarınca, birbiri ile ilgili ve bir arada yapılan inşaat sözleşmesi ve cezaî
şart gibi işlemlerden, bunlardan en fazla olan damga vergisinin tahsil edilmesi icabettiğinin
göz önünde bulundurulması,
14-...Bir kısım inşaat akitlerinin incelenmesinde;
a) 2006/25379 yevmiye sayılı, beş imzalı, 21.000 TL asgari emlak değeri yanında, 15.000
TL’nin arsa sahibi M.A’ya ödeneceği ve inşaat süresi olan 18 ay boyunca toplam 4.500 TL’nin
da kira parası olarak müteahhit tarafından bir diğer arsa sahibine ödeneceğinin kararlaştırıldığı işlemde sadece ilk değerin esas alınması sonucu harcın, 182,25 TL yerine 87,75 TL eksiği
ile 94,50 TL, damga vergisinin 303,75 TL yerine 146,25 TL noksanı ile 157,50 TL, (2007/5524
yevmiye nolu, üç imzalı, 115.200 TL emlak değeri olan ve müteahhidin 40 ay boyunca kira
parası olarak aylık 200 USD (1,4360) ödemeyi taahhüt ettiği işlemde bu miktarın matraha
eklenilmemesi sonucu harcın, 31,02 TL, damga vergisinin 86,16 TL eksik alındığı)
b) 2007/27055 yevmiye numaralı, üç imzalı, 79.000 TL arsa bedelli, haksız yere sözleşmeyi
fesheden tarafın akdin 5. maddesine göre arsa değeri ile birlikte müteahhidin yapmış olduğu
belgeli masrafların beş katının tazminat olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı kat karşılığı inşaat akdinde, arsa değerinin 79.000x5=395.000 TL, noter masrafının 1.041,86 TL x 5 = 5.209,30
TL olmak üzere toplam 400.209,30 TL matrah yerine 79.000 TL’nin alınması neticesinde damga vergisinin 3.001,57 TL yerine 2.409,07 TL noksanı ile 592,50 TL,Olarak tahakkuk ve tahsil
edildiği anlaşılmış, noksanlıklar rıza tahtında ikmal ettirilmiştir
Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kat karşılığı inşaata tahsis olunan
arsanın işlem tarihindeki emlak vergisine esas değerinin ilgili belediyeden temin edilecek bir
yazı ile belgelendirilmek suretiyle tanziminin veya taraflarca daha yüksek bir değer beyan
edilmiş ise bu değerin esas alınması, harç ve damga vergisinin hesabında da 2006/31 sayılı
genelgenin göz önünde bulundurulması, ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdirde belirti-
140
len genelge esaslarının dikkate alınacağının da unutulmaması, Asıl işlem veya mukavelenin
damga vergisi nisbeti ile cezai şart, tazminat taahhüdünün damga vergisi oranı arasında bir
bağlılık bulunmadığından, her halükarda cezai şart veya tazminat taahhüdünün damga vergisinin binde 7,5 oranında tahakkuk ettirilmesi,
Kat karşılığı inşaat akdi,
Yüzde hesabı arsanın tamamının değerinin belirlenmesi gerektiği
15-...yevmiye sayılı iki imzalı sözleşmede, …. mevkiinde kâin ve tapuda 31 pafta, 5759 parselde kayıtlı 288400 m2 arsanın 45/100 hissesinin 19.800 TL bedelle müteahhide satışının
vaad ve taahhüt edilerek düzenlenen satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüzde
oranlaması yapılmak suretiyle arsa değerinin (100/100)’ünün 33.000 TL matrah olarak kabulü
gerekirken, 45/100 hissenin değerinin matrah alınması sonucunda 59,40 TL yerine 23,76 TL
eksiği ile 35,64 TL harç, 247,50 TL yerine 99 TL eksiği ile 148,50 TL damga vergisi alındığı
görülmüştür. (6)
GİB’nin 05.03.2009 gün ve B.07.1.GİB.0.02.63/6314–193–025425 sayılı mütalaalarına göre;
toplam hisse değeri hesaplanarak, bu değer üzerinden 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 ve
42 inci maddeleri uyarınca nispi harç ve 488 Sayılı Yasanın 6. maddesi gereğince damga
vergisi alınması gerektiğinin unutulmaması,
Birbiri İle İlgisiz İşler:
Satış Vaadi ve Özel Vekâletname
Şirket Sermaye Artışı ve Şirkete Ait Kireç Ocağının KiralanmasıHarç ve Damga Vergisi
16-…damga Vergisi Kanunu’nun 6. maddesine getirilen zorlama bir yorumla;
… yevmiye sayılı iş kâğıtlarında satış vaadinde bulunan kimse, aynı zamanda üçüncü bir
şahsa tapuda işlem yapmak üzere vekâlet verdiği halde sırf satış vaadindeki değere göre harç
alındığı, özel vekâlet nedeniyle harç tahakkuku yapılmadığı,
Görülmüş, noksanlık tamamlattırılmıştır.
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun 6 ve 492 numaralı Harçlar Yasası’nın 46. maddesinde
sözü edilen ve bir iş kâğıdında toplanan işlerden, birbirine hukuken bağlı ve müessese olarak
bir asıldan doğma ve aynı gayeye matuf olanlarının “birbiri ile ilgili” sayılabileceğinin, Satış
vaadinden sonra gerçekleştirilecek ferağ işlemi ile ilgili yetki devrinin, satış vaadinin yerine
geçmeyeceğinin, her iki işlemin konu ve edimlerinin ayrı unsurlardan oluştuğunun;
Birbirine bağlı olmayan bu kabil muameleler bir iş kâğıdında toplansa bile ayrı ayrı harç ve
gerekli ise damga vergisi tahakkuku yapılıp, her iki işlemin harç ve gerekli damga vergisinin
birlikte alınması,
Birbiri İle İlgisiz İşlemler:
Taşınmazın Devri Taahhüdü ve Anonim Şirket Pay Devri YüklenimiHarç ve Damga Vergisi
17-…tarafından …’nce yapılan 993.085 liralık bina ile o anonim şirketteki toplam 25.000 liralık ortaklık kurucu hissesi ….’ye devredildiği halde yalnız birinci değere göre harç ve damga
vergisi tahakkuk ettirildiği, hisse devri sebebiyle hiç bir vergi tahsil olunmadığı görülmüştür.
141
İnşa halindeki binanın devri konusundaki taahhütname ile şirket hisse devri müstakil iki işlem
olup, bunların her birinin hukukî hüküm ve neticeleri diğerlerinden tamamen farklı ve birbirine
bağlı olmadığından, hem “ taşınmazın devri” taahhüdü ve hem de “anonim şirket payının devri
“ nedeniyle ayrı ayrı harç ve damga vergisi tahsili gerektiğinin unutulmaması,
Cezaî Şart:
Asıl akdin Muhtevasına Yazılan Cezaî Şart-Damga Vergisi
-Birbiri ile İlgili İş Saymama
18-…sayılı 26.000 TL’lik alım-satım sözleşmesinde yer alan 50.000 TL’lik cezaî şartın, gözden kaçırılmasıyla, 375 TL yerine 180 TL eksiği ile 195 TL damga vergisi karşılığı alındığı
tespit edilip, eksiklik tamamlattırılmıştır.
TNB’ nin 15/2/1996 gün ve 24 sayılı Genelgesi’nde de izah edildiği gibi, 488 sayılı Kanun’un
6/2. maddesi gereğince, bir sözleşme içinde o mukavelenin mevzuu, cezaî şart (pey akçesi,
zamanı rücu) gibi muhtelif meblağ bulunduğu takdirde, damga vergisinin bunlardan en yüksek
olanı üzerinden alınması icap ettiğinin bilinmesi,
Cezaî Şart:
Asıl Akit/Taahhüt Değeri ile Cezaî Şartın Gerektirdiği Damga Vergisini Karşılaştırmama
19-…Cezaî şart içeren sözleşmelerin incelenmesinde, fazla olup olmadığı yolunda karşılaştırma yapılmadan bazen asıl akit değerinin gerektirdiği, bazen da cezaî şartın icabettirdiği
damga vergisinin alınması ile yetinildiği belirlenmiş, … sayılı işlemlerdeki eksiklikler tamamlattırılmıştır.
488 sayılı Kanun’un 6/2. maddesine göre, “bir kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı
ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisinin en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınması” icabettiğinden asıl işlem esas ittihaz olunarak değerli
ve değersiz oluşuna göre tahakkuk ettirilecek damga vergisi ile sırf cezaî şarta nazaran hesaplanacak verginin mukayesesi suretiyle “en fazla alınması gerekenin” tespiti,
Cezaî Şart:
Tahliye TaahhütnamesiGecikilen Güne Göre Cezaî Şart Üstlenilmesi
20-…Gayrimenkulün tahliyesine ve tahliye edilmediği takdirde gündelik… TL cezaî şart ödeneceğine dair sözleşmeden, bir yıllık cezaî şart tutarı üzerinden harç ve damga vergisi alındığı
görülmüştür.
Harçlar Kanunu’nun 38. maddesi gereği, bir akdin müeyyidesi olarak konulan cezaî şartların
başlı başına bir akde konu olmadıkça, harca tabi tutulmayacağının, ancak, cezaî şart taahhüdü bilahare esas taahhütten ayrı bir mukaveleyle tespit edilecek olursa bu takdirde müstakil
bir akit kabul edilerek harç alınabileceğinin,
Keza Damga Vergisi Yasası’nda günlük cezaî şartın bir senelik tutarı üzerinden damga vergisi alınacağına dair bir hüküm bulunmadığından, 488 sayılı Kanun’un 10. maddesine göre, kâğıtların
mahiyetine ve ihtiva ettiği para miktarına göre damga vergisi tahakkuk ettirilmesi ve değersiz taahhütnamenin gerektirdiği damga vergisi ile bir günlük cezaî şartın damga vergisinden hangisi fazla
ise iş kâğıdından o miktarın damga vergisi olarak alınması gerektiğinin bilinmesi,
142
Cezaî Şart:
Asıl İşlemle Birlikte Üstlenilen Cezaî Şart
Asıl İşlemin Değersiz Olması
Değer Gösterme Zorunluluğu
21-…yevmiye sayılı arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde, 4 arsa sahibi ile bir müteahhit arasında inşaat mukavelesi imzalanırken, asıl akit nedeniyle değer gösterilmediği, bunun üzerine
de tarafların kararlaştırdığı 5.000.000 liralık cezaî şarttan hem harç ve hem de damga vergisi
hesaplandığı anlaşılmıştır.
Maliye Bakanlığı GGM’ nin 25/31970 tarih ve 2232314/19-11659 ile 12/04/1995 gün ve 19346
sayılı Mütalâaları’nda da açıklandığı üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 42/2. maddesinde
menkul ve gayrimenkuller hakkındaki alım-satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele,
senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburi tutulduğundan, bu kabil muamelelerde de
arsa değerinin ilgililerden sorulup, asıl işlemin değerinin de saptanması,
Aynı Yasa’nın 38. maddesi mucibince, yalnız başına bir akde konu olmadıkça cezaî şarttan
harç alınamayacağının bilinmesi,
Cezaî Şart:
İnşaat Yapım Sözleşmesi
Geç Bitirmeyle İlgili Aylık Cezaî Şart
Senelik Tutarını Bulma
22-…Bir kısım inşaat mukavelelerinde, inşaatın belirtilen sürede bitirilmemesi halinde geçen
her ay için tayin edilen tazminatın bir yıllık tutarının bulunduğu, bunun da teslimi geciken katın
sayısı ile çarpıldığı, toplam miktar, mukavele değerinden fazla olduğu takdirde, toplamın damga vergisi tahakkukunda matrah kabul edildiği görülmüştür.
Müteahhidin taahhüdünü kaç ay geciktireceği önceden bilinemeyeceği için kesin cezaî şartın
hesaplanması mümkün olmadığı gibi, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 43. maddesinde belirtilen ve müddeti belli olmayan kira mukavelelerinin değerinin tespitinde söz konusu olan bir
yıllık sürenin karşılığı olan kira parasının esas alınmasının cezaî şart miktarının tayininde
kıyasen uygulanmasının mümkün olmadığının nazara alınması, kesin şekilde belirli ve mukavele değerinden fazla bir cezaî şart mevcut ise 488 sayılı Kanun’un 6/2. maddesi gereğince
damga vergisinin bu miktar üzerinden tahsili gerektiğinin unutulmaması,
Cezaî Şart:
Damga Vergisi
Büyük Olan Cezaî Şart Değerinin Göz Önünde Tutulmaması
23-...Asıl işlemle birlikte yapılan cezaî şartlı mukavele ve taahhütlerde, damga vergisi tahakkuk ettirilirken, bu konudaki değerin göz önünde bulundurulmadığı anlaşılıp, eksiklik ikmal
ettirilmiştir.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca, cezaî şart, zamanı rücu veya ücret tevkifi, pey akçesi gibi değerler başlı başına bir akde konu olmadıkça harca esas olamazsa da,
bir akdin içinde sözleşmenin mevzuunu teşkil eden değer ile cezaî şart bir arada bulunduğu
143
takdirde, 488 sayılı Kanun’un 6/2. maddesi gereğince, bunlardan en yüksek olanı üzerinden
ve nispî esasa göre damga vergisi alınmasının unutulmaması,
Cezaî Şart:
Arsa Sahiplerine Verilecek Daireler
Her Biri Lehine Ayrı Cezaî Şart Belirleme
Cezaî Şartları ToplamaDamga Vergisi
24-…Üç mirasçı ile müteahhit arasında yapılan, bağımsız bölüm karşılığı dükkân ve büro
inşaatı sözleşmesinin tetkikinde, damga vergisi hesabı yapılırken, müteahhidin, bitirdikçe
dükkânları arsa sahiplerine teslim edeceği ve oturma ve işyeri açma iznini kendilerinin alacağı
kararlaştırıldığı halde, her bir iş yerinin geç teslimi halinde ödenmesi gereken cezaî şartların
toplandığı ve bu miktar, asıl akdin değerinden fazla olduğu için toplam cezaî şartın damga
vergisinin alındığı görülmüştür.
Tarafların, ayrı ayrı kişi veya sebepler için, ayrı ayrı cezaî şart belirlemeleri halinde, bunların
hepsinin birlikte gerçekleşip, istenmeleri söz konusu olabilirse, cezaî şart unsurları toplanabileceğinden; söz konusu olayda da, her bir arsa sahibine işyerleri bitirildikçe teslim edilebileceğinden bu nevi cezaî şartların toplanmaması; sözleşme gereğince binanın tamamı bitmeden
iş bitmemiş sayılıyorsa, bağımsız bölümlerden birinin bitirilmemesi, her bir arsa sahibi için
ayrıca cezaî şart istenmesine sebep olabileceğinden, o takdirde cezaî şartların zorunlu bağlılıkları sebebiyle toplanması.
Cezaî Şart:
Başlı Başına Ayrı Bir İşleme Konu Olan Cezaî Şart:
Harç-Asıl akdin Değerini Belirlemeyip,
Maktu Harç AlmaDeğerli Cezaî Şarttan Damga Vergisi Almama
25-…yevmiye sayılı değerli satış vaadi sözleşmesinde, gayrimenkulün mülkiyetini alıcıya intikal ettirmeyi vaat eden şahsın, diğer tarafla sonradan … sayıyla yaptığı “müstakil” cezaî şart
mukavelesinde, cezaî şartın miktarı 200.000.000 TL olarak gösterildiği halde, asıl işlemdeki
değerin açıklanmadığı gerekçesiyle imza başı maktu harç bedeli alındığı, asıl akit için değer
bildirilmediği, bu gibi durumlarda cezaî şart değerinin vergi matrahı yapılamayacağı düşüncesiyle, damga vergisi tahsil edilmediği anlaşılıp, noksanlık tamamlattırılmıştır.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca, pey akçesi, zamanı rücu, ücret tevkifi,
cezaî şart gibi asıl akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütler için, “müstakil” bir iş kâğıdı
yapıldığı, “asıl işlem” ile “akdin müeyyidesi” bir araya getirilip, bunlar bir kâğıtta toplanmadığı
takdirde, asıl işlemdeki değere bakılmaksızın akit müeyyidesindeki değere (Cezaî şarta) göre
harç alınması,
Damga Vergisi Kanunu’nun 6. maddesi gereğince, bu gibi müstakil cezaî şart sözleşmelerinde, belirtilen değere göre damga vergisi tahsil olunması,
2004/4225 ve 4986 yevmiye sayılılarda, 1.000.000.000 lira değer içeren, acentelik akdinde, cezaî şart olarak 10.000 usd (1.318.535) ödeneceğinin belirtildiği halde bunun nazara
alınmaması neticesinde damga vergisinin, 98.890.125 lira yerine 49.315.125 lira eksiği ile
144
49.575.000 lira alınmıştır.
Damga Vergisi Kanununun 6. maddesi uyarınca, birbiri ile ilgili olup, bir arada yapılan sözleşme ve cezai şart gibi işlemlerden, bunlardan en fazla olan damga vergisinin tahsil edilmesinin,
Sözleşmelerde yer alan cezai şartın damga vergisinin tahakkuk ve tahsilinde nazara alınmadığı; Bu cümleden olarak:
a) 1998/1525 yevmiye sayılı Gençlerbirliği spor kulübü ile Mimboe Tobie arasında imzalanan iki imzalı, tek tip profesyonel futbolcu sözleşmesinde; 13.1.1998 – 31.5.2000 tarihleri
arasında asgari ücret mukabili ve 25.000.000.000 lira da transfer ücretinin ödenmesinin belirlendiği, aynı sözleşmeye eklenerek onaylanan milli takımda görevlendirilmeye dair sözleşmenin 3. maddesinde ise “....futbolcu oynayabilecek halde iken kulüp, göstereceği herhangi bir
sebeple çağrıya uymaz ise, gönderen milli federasyona 600.000 İsviçre Frangı ödemeyi taahhüt eder. Bu para cezasına hiçbir makam nezdinde itiraz edilemez......) şeklinde öngörülen (14
2.690x600.000=85.614.000.000) cezai şartın esas alınmaması neticesinde damga vergisinin;
513.684.000 lira yerine 356.029.500 lira eksiğiyle 157.654.500 lira,
b) 2000/14107 yevmiye sayılı, 6 imzalı ve 5.000.000.000 lira değerli kat karşılığı inşaat aktinde cezai şart olarak haksız yere sözleşmeyi fesheden tarafın arsa değerinin üç katı
tazminatı ödeyeceğinin kararlaştırıldığı halde damga vergisinin; 112.500.000 lira yerine,
75.000.000 lira eksiği ile 37.500.000 lira,
c) 2001/1851 yevmiye sayılı, iki imzalı bir yıl süreli A.Ü. Tıp fakültesi ile Müteahhit şirket
arasında periyodik bakım ve onarım sözleşmesinde yıllık bedelin 1.759.700.004 lira, arızalı
asansörün 30 gün içinde onarılamadığı taktirde aylık bedelin elli katı cezai şartı ödeyeceğinin
belirtildiği halde bu değerin nazara alınmaması sonucu damga vergisinin 55.928.125 lira yerine, 42.730.375 lira eksiği ile 13.197.750 lira tahakkuk ve tahsil edildiği belirlenmiş eksiklikler
rıza tahtında ikmal ettirilmiştir.
Bakanlık HİGM’ nün 10.1.1969 tarih ve 79/7-26732 sayılı genelgelerinde de açıklandığı gibi,
488 Sayılı Damga Vergisi Yasasının 6/2. Maddesi gereğince, bir sözleşme içinde o mukavelenin mevzuu, cezai şart, pey akçesi, zamanı rücu gibi çeşitli meblağ bulunduğu takdirde,
damga vergisinin bunlardan en yüksek olanı üzerinden alınması gerektiğinin unutulmaması,
(Cezai şart bölümüne eklenecek-futbolcu)
Cezai şart içeren sözleşmelerin incelenmesinde;
a)- 2003/530 yevmiye sayılı, aylık 100.000.000 lira değer içeren, bir yıl süreli ve 1.500
euro (1.950.000) lira teminat alındığı belirtilen kira ektinde, sürenin bitiminde kiralanan yer
teslim edilmez ise her geçen gün 20.000.000 lira cezai şart olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu hususun 20.000.000 x 365 = 7.300.000.000 lira değerlendirilip damga vergisi matrahı
olarak alınması sonucu, 21.937.500 lira yerine 32.812.500 lira fazlası ile 54.750.000 lira,
b)- 2003/12314 yevmiye nolu 3.000.000.000 lira değer ihtiva eden kat karşılığı inşaat
mukavelesinde, inşaatın belirlenen süre sonunda bitirilip teslim edilmediği taktirde arsa sahibine düşecek 21 adet daire için ayrı ayrı 100 usd (1.498.736) gecikme cezası ödeneceğinin
kararlaştırıldığı işlemde, 100 x 21 = 2.100 x 12 = 25.200 usd’nin matrah olarak kabul edilmesi
sonucu damga vergisinin 22.500.000 lira yerine 260.761.104 lira fazlası ile 283.261.104 lira,
c)- 2003/31197 yevmiye nolu, iki imzalı, 10.000.000.000 lira değerli, arsasına yapacağı
inşaatın müteahhitliğini, 4708 sayılı İmar Denetimi Hakkındaki Kanunun 9. maddesindeki müteahhit sorumluluğu ile ilgili İmar Kanunundaki (42. madde de öngörülen 56.786.128.528 lira
üzerinden) cezai hükümleri kabul ettiğine ilişkin taahhütname işleminde harcın da bu değer
145
üzerinden alınması sonucu, 18.000.000 lira yerine 84.215.031 lira ziyadesiyle 102.215.031
lira,Olarak alındığı tahsil edildiği görülmüştür.
492 sayılı Harçlar Yasasının 38. maddesi uyarınca, cezai şart, zımanı rücu, ücret tevkifi veya
pey akçesi gibi değerler başlı başına bir akte konu olmadıkça harca esas olamazlar ise de,
HİGM’ nün 10.11.1969 tarih ve 79/7-26732 sayılı genelgelerinde de açıklandığı üzere, bir aktin içinde sözleşmenin mevzuunu teşkil eden değer ile cezai şart bir arada bulunduğu takdirde
488 sayılı Kanunun 6/2. maddesi gereğince bunlardan en yüksek olanı üzerinden ve nisbi
esasa göre damga vergisi alınabileceği, ancak müteahhidin taahhüdünü kaç ay geciktireceği
önceden bilinemeyeceği için kesin cezai şartın hesaplanmasının mümkün olmadığı gibi, 492
sayılı Kanunun 43. maddesinde belirtilen ve müddeti belli olmayan kira mukavelelerinin değerinin tespitinde söz konusu olan bir yıllık sürenin karşılığı olan kira parasının esas alınmasının
cezai şart miktarının tayininde kıyasen uygulanamayacağının unutulmaması,
Sözleşmede cezai şart dışında hiçbir değer bulunmadığı takdirde bu değerin harç hesabında
nazara alınabileceğinin de bilinmesi,
Değer Gösterme Zorunluluğu:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
26-…sayılıda, sahibi bulunduğu arsanın mülkiyetinin, bu arsa üzerine inşa olunacak apartmanın, bodrum, zemin ve birinci katlarının verilmesi şartıyla devrine mütedair muamelenin
değersiz sayılarak maktu harç ve damga vergisi alındığı belirlenmiştir.
Kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde değer gösterilmesi zorunluluğuna ve bu
değerin inşaata tahsis edilen arsanın emlâk vergisine esas değerinden az olamayacağına değinen Türkiye Noterler Birliğinin 1991/7, 53, 1995/59 sayılı Genelgeleri’nin dikkate alınması,
konuya ilişkin 2006/31 sayılı Genelge’nin de gözden ırak tutulmaması,
Fotoğraf Yapıştırma:
Gayrimenkul Satış Vaadi
27-…Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin, zaman zaman resimsiz yazılıp imzalandığı
belirlenmiştir.
Noterlik Kanunu’nun 80 ve Yönetmelik’in 93/e maddeleri hükmü uyarınca, niteliği bakımından
tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerle, gayrimenkul satış vaadi mukavelelerinin
fotoğraflı olarak yapılması icabettiğinin unutulmaması,
Gecekondu Enkaz Satışı:
28-…sayılılarda, gecekondu enkazlarının menkul mal olacağı kanaatiyle, ilgili sözleşmelerin
düzenlenmesinin kabul edildiği tespit olunmuştur
Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğünün 5.01.1967 gün ve 06-20/5167-00076 sayılı
Mütalâaları’nda açıklandığı üzere, bu kabil işlemlerin yapılmasının ne şekilde nitelendirilirse
nitelendirilsin 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre yasak olduğunun ve Noterlik Kanunu’nun
53. maddesi gereğince de yasal yolla engellenmiş muamele taleplerinin kabul edilmemesi gerektiğinin unutulmaması,
İmza:
Gayrimenkul Satış Vaadi
Alıcı İmzasının Bulunmaması
146
29-… sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, alıcı N.E’nin imzasının bulunmadığı saptanmıştır.
Noterlik Kanunu’nun 84. ve 92. maddelerinin amir hükmü karşısında, daha dikkatli davranılması, iş kâğıtlarının muteberiyetini etkileyecek ve sorumluluk doğurabilecek benzeri hareketlerden kaçınılması, eksikliğin giderilmesi,
10) DANIŞTAY KARARLARI
T.C.
ANKARA
4. VERGİ MAHKEMESİ
ESASNO: 2007/1241
KARARNO: 2008/1518
DAVACI:
DAVALI: MİTHATPAŞA VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ Ankara
DAVANIN ÖZETİ Noterlik faaliyetiyle iştigal eden davacı tarafından,2006/Ocak dönemi için
adına vergi zıyaı cezalı olarak salınan damga vergisi ve noter harcının. Tanzim edilen sözleşmede taraflarca beyan edilen değerin sözleşme değeri olarak esas alınmasının kanuna aykırı
olmadığı ileri sürülerek kaldırılması istenilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: Davacı tarafından onaylanan sözleşmede belirtilen gayrimenkulün en
son emlak vergisi değerinin 370.759,00YTL olması gerekirken sözleşme değerinin 20.000.
YTL olarak belirtildiği, eksik alınan damga vergisi ve harcın davacıdan istenmesinin hukuka
uygun olduğu ve davanın reddi gerektiği savunulmaktadır.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Ankara 4. Vergi Mahkemesi’nce, dava dosyası incelenerek işin gereği görüşüldü: Dava. Davacı adına vergi ziyai cezalı olarak salınan ve 23.06.2007 tarih ve
20070623100000011000,11010 saylı vergi ceza ihbarnameleriyle tebliğ edilen noter harcıyla
damga vergisinden kaynaklanmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanununun “Noter Harçları” ile ilgili
olan 41’inci maddesinde; “Noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya
ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı”,
42’nci maddesinde;
Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları hakkında bu hüküm
uygulanmaz.” hükümlerine yer verilmiştir.
Diğer taraftan, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 24’üncü madde sininin birinci fıkrasında
ise; “Vergiye tabi kâğıtların damga vergisinin ödenmemesinden veya noksan ödenmesinden
dolayı alınması lazım gelen vergi ve cezadan, mükelleflere rücu hakkı olmak üzere, kağıtları
ibraz edenler sorumludur.” ikinci fıkrasında, “Birden fazla kişi tarafından imza edilen kağıtlara
ait vergi ve cezanın tamamımdan imza edenler müteselsilin sorumludurlar...” üçüncü fıkrasında, “Resmi daireler veya noterlerce düzenlenerek kişilere verilen veya dairede bırakılan
ve damga vergisi hiç alınmayan veya noksan alınan kağıtların vergisi mükelleflere, cezası
düzenleyenlere aittir.’ve son fıkrasında, Vergi ve ceza, vergi için mükelleflere rücu hakkı olmak
147
üzere, kağıtları düzenleyenlerden alınır.” hükmü yer almaktadır.
Dava dosyasının incelenmesinden, noterlik faaliyeti yürüten davacı tarafından tasdik edilen
Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde,
gayrimenkulün değerinin taraflarca 20.000.00YTL beyan edildiği. Davalı idarece. Sözleşmeye
konu gayrimenkulün en son emlak vergisi beyan değerinin 370.759.00YTL olması gerektiğinden bahisle sözleşmeyi imzalayanlarca emlak vergi değerinin eksik beyan edilmesi nedeniyle
eksik alınan noter harcı ve damga vergisinin vergi ziyai cezalı olarak davacıdan istenildiği
anlaşılmaktadır.
Ancak, davacı tarafından tasdik edilen sözleşmede beyan edilen değer noter tarafından harca
ve damga vergisine esas alınması gereken değer olup noterin eksik harç ve damga vergisi
aldığından söz edebilmek için tasdike konu evrakta “vazıh değerin yanlış değerlendirme veya
yanlış hesaplama gibi başka bir nedenle eksik alınması gerekir.
Bunun dışında, olayda olduğu gibi senede konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinin ne
olduğu ya da ne olması gerektiği konusunda noterce yapılması gereken ve kanunla yüklenen bir görev ve” sorumluluk bulunmamaktadır. Zira. Noterler vergi daireleri gibi tek taraflı
irade kullanarak emlak vergisi değerinin tespitini yapması mümkün olmadığı gibi, bu konuda
verginin mükellefinin verginin değeri konusunda ihtilaf yaratma hakkını kullanması halinde
mükellefle muhatap tutulması da söz konusu olmamakla beraber, mükellefleri beli bir değeri
beyan etmeye de zorlamaları mümkün değildir. Belirtilen nedenlerle, noterin, tasdik ettiği bir
sözleşmede taraflarca beyan edilen değerin düşük gösterilmesinden ve verginin eksik alınmasından sorumlu olduğu da düşünülemez.
Bu konuda, notere bir sorumluluk yüklenebilmesi için kanunda buna ilişkin sorumluluğun
açıkça düzenlenmesi ve uygulamada ilgili gayrimenkulün vergi idaresince kabul edilen emlak
vergisi değeri konusunda bilgilendirilmiş olması gerekir. Oysa gerek Harçlar Kanunu’nda gerekse Damga Vergisi Kanunu’nda noterlere bu yönde bir yükümlülük ve sorumluluk getiren bir
düzenleme bulunmamaktadır.
Buna göre. davaci tarafından tasdik edilen sözleşmede gayrimenkulün emlak vergisi değerinin eksik beyan edilmesinden davacının sorumlu tutulması kanunen mümkün olmadığından,
aksine savla yapılan dava konusu cezalı tarhiyatlarda hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle; davanın kabulüne, dava konusu damga vergisi ile harcın ve bunlara
bağlı vergi zıyaı cezalarının kaldırılmasına, aşağıda dökümü yapılan 36,60 YTL yargılama
giderinin davalı idareden alınarak davacıya ödenmesine, artan posta avansının istemi halinde
davacıya iadesine, işbu kararın tebliğini izleyen tarihten itibaren 30 gün içinde Danıştay nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere, 31.10.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
BAŞKAN
ÜYE
OĞUZ BARAN
HAYRANİ AKYOL
26718
148
ÜYE
LÜTFİYE UYAR
37918
101125
T.C.
DANIŞTAY
Yedinci Daire
Esas: 2001/2956
Karar: 2004/2280
Tarihi: 22.09.2004
ÖZET: Taşınmaz mal alım satımında, satışın, tapuda tescil suretiyle veya noterde düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesiyle; oto alım satımında ise, trafikte tescil veya
noterde düzenlenen satış sözleşmesiyle yapılması, satış işleminin hukuki geçerlilik kazanabilmesi için zorunlu bulunmaktadır. Dolayısıyla, bu şekiller dışında taşınmaz mal
ve oto alım satımı yapılması, muamelelerin hukuki tekniği ile normal ve mutad duruma uygun değildir. Öte yandan; bir yıldan fazla zaman soma mülkiyeti devredilecek
taşınmazlar için peşin ödeme yapılmasının da, günün ekonomik ve ticari koşullarıyla
bağdaştırılmasına olanak bulunmamaktadır. Ayrıca; davada, açıklanan gerekliliklerle
normal ve mutad duruma uygun olmayan söz konusu işlemlerin gerçekliğini kanıtlayacak herhangi bir belge de, davacı tarafından, getirilmiş değildir. Bu bakımlardan; davacı hakkındaki vergilendirme işlemlerinde, söz konusu ödemelerin taşınmaz mal ve
oto alımı dolayısıyla olduğu kabul edilemeyeceğinden; mahkeme kararının aksi yolda
verilen bu hüküm fıkralarında isabet görülmemiştir. (6802 S. K. m. 28) (213 S. K. m. 3) (90 S.
KHK. m. 3)
İstemin Özeti: İkraz atçılık yaptığımdan bahisle, davacı adına, 1998/Aralık dönemi çin banka
ve sigorta muameleleri vergisi ile fon payı salınmasına ve ağır kusur cezası kesilmesine ilişkin işlemi; ... ile oğlu ..., inceleme elemanına, davacıdan, 1998 yılında, faiz karşılığı toplam
35.000.-Alman markı alıp, iki adet açık senet verdiklerini, bu senetlerin toplam 37 milyar olarak davacının oğlu adına düzenlenip takibe konulduğunu ifade etmiş iseler de; davacının, bu
kişilerle,... Bigadiç Şubesinin hizmet binasının satın alınması için anlaştığının, yapmış olduğu
ödeme karşılığında senet aldığının, gayrimenkulün adı geçen banka adına ipotekli olduğunun
anlaşılması üzerine senetlerin takibe konulduğunun, faiz karşılığı para vermenin söz konusu
olmadığına dair ... ile aralarında yapılan 9.12.1998 tarihli protokol ile ...’m alacaklarının davacıya temlik edildiğine ilişkin îcra Müdürlüğünün 1998/854 ve 855 sayılı dosyalarına ilişkin bilgi
ile ... ile davacı arasında yapılan 3.8.1999 tarihli gayrimenkul satışına ilişkin protokol sunulduğunun; sonuçta, gayrimenkullerin 4.8.1999 tarihinde davacının oğlu adına tescil edildiklerinin,
her ne kadar inceleme elemanınca, adı geçen kişilerin ifadeleri alındıktan soma düzenlenen
protokole dayanılarak, alacağın gayrimenkul karşılığı alındığının ispatının olanaklı olmadığı
kabul edilmiş ise de, ifadeler dışında, ortada, davacının ibraz ettiği bilgi ve belgelerin aksini
kanıtlayacak bilgi ve belge bulunmadığı; ... ‘m inceleme elemanına, dört adet açık senet vererek ... isimli kişiden, faiz karşılığı toplam 11.000.- Alman markı aldığı,... ‘un ise kendisine, parayı davacıdan alarak verdiğini söylediği, senetlerin ... adına düzenlenerek icraya konulduğu
hususlarını belirttiği; oysa, davacmm ... ‘a araç sattığına ilişkin kendi aralarında düzenledikleri
15.10.1998 tarihli satış mukavelesi bulunduğu, araca en son malik olan kişinin noterde verdiği
ifadeden de, aracın, davacı tarafından bu kişiye satıldığının anlaşıldığı; ... ‘a faiz karşılığı
para verildiğine ilişkin, borçlu kişinin ifadesi dışında, davacmm ibraz ettiği belgelerin aksine
kanıt bulunmadığı; yine, davacıdan faiz aldıklarını ileri süren ... ve ... ile ilgili olarak davacının
ifadesinin alınmadığı; adli yargıda açılan dava dolayısıyla davacı ile ... arasında husumet bulunduğu; bu haliyle, eksik inceleme ve yoruma dayalı tarhiyatta yasal isabet bulunmadığı ge-
149
rekçesiyle iptal eden Balıkesir Vergi Mahkemesinin 9.2.2001 günlü ve E:2000/226; K:2001/33
sayılı kararının; inceleme raporu uyarınca tesis edilen işlemin yerinde olduğu ileri sürülerek
bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti: İstemin reddi gerektiği savunulmuştur.
Tetkik Hâkimi Abidin İldeş’in Düşüncesi: Gayrimenkul ve araçların mülkiyetinin nasıl kazanılacağı ilgili yasal düzenlemelerinde öngörülmüştür. Söz konusu düzenlemelere göre, gayrimenkullerin satış ve devir işlemleri, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması halinde noterler,
diğer durumlarda tapu kuruluşları; araçların satış ve devir işlemleri ise noterler ve tescil kuruluşları tarafından yapılabilecektir. Yani, gayrimenkul ve araç mülkiyetinin devrini amaçlayan
sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Sözü edilen
işlemler gerçekleştirilmeden, satış ve devire ilişkin olarak yapılan ödemeler, normal ve mutad
olana aykırıdır.
Olayda, davacı tarafından, gayrimenkul ve araç satışına ilişkin olduğu belirtilen belgeler ibraz
edilmiş ise de; yukarıda anlatılan şekilde düzenlenmeyen ve her zaman düzenlenebilir belgelere itibar edilmesine hukuken olanak bulunmadığından; birden fazla kişiye faiz karşılığı borç
vererek faiz geliri elde ettiği hususu, davacı ile husumeti bulunmayan birbirini tanımayan ...
ve ... ile ... ‘ın, ayrı yer ve zamanda verdikleri açık ifadelerine dayalı olarak tespit edildiğinden;
ikrazatçılık faaliyetini mutat meslek haline getirdiği ve bu faaliyetini vergi dairesinin bilgisi dışında bırakarak kasten vergi ziyama neden olduğu açıktır.
Ancak, elde edilen faizin tutarının günün koşullarına göre yüksek olması karşısında, ilgili yılda
serbest piyasada geçerli faiz oranları göz önünde tutularak yapılacak inceleme sonucu karar
verilmesi gerekli bulunmaktadır.
Bu nedenle, mahkeme kararının, işlemin, ... ve ... ile ... ‘dan alman tutarlara isabet eden kısmının iptaline ilişkin hüküm fıkrasına yönelik temyiz isteminin kabulü ile sözü geçen hüküm
fıkrasının bozulması; diğer kişilere ilişkin hüküm fıkrasına yönelik temyiz isteminin reddi gerektiği düşünülmektedir.
Danıştay Savcısı Bilgin Arısan’ın Düşüncesi: ihtilaf mükellefe tarh ve tebliğ edilen ağır kusur
cezalı banka ve sigorta muamele vergisi aleyhine açılan dava üzerine, tarhiyatı terkin eden
Balıkesir Vergi Mahkemesi kararının temyizen incelenerek bozulması talebine ilişkindir.
6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 3297 sayılı Kanunla ve 2447 sayılı Kanunla değişik
28’inci maddesinin 2’nci fıkrası Bankerlerin yapmış oldukları banka muamele ve hizmetleri
dolayısıyla kendi lehlerine her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paralar
(kendileri veya başkaları hesabına menkul kıymet alıp satmayı alım-satıma tavassut etmeyi
veya alıp sattıkları menkul kıymet karşılığı borçları ödemeyi taahhüt etmeyi meslek haline
getirenlerin bu faaliyetleri dolayısıyla lehlerine kalan paralar ile mevduat faizi vermek veya
sair adlarla faiz ve benzeri menfaatler sağlamak üzere devamlı olarak para toplama işiyle
uğraşanların topladıkları paralara sağladıkları gelir ve menfaatler üzerinden komisyon, ücret,
hizmet karşılığı gibi adlarla aldıkları paralar dahil) banka muameleleri vergisine tabidir.
2279 sayılı Kanuna göre, ikraz işleriyle uğraşanlarla, ikinci fıkrada belirtilen muamele ve hizmetlerden herhangi birini devamlı olarak yapanlar bu Kanunun uygulanmasında banker sayılır, hükmünü amir bulunmaktadır.Davacı mükellef hakkında vaki faizcilik yaptığı yolundaki
şikayetler üzerine yapılan vergi incelemeleri sonunda tanzim edilen vergi inceleme raporu ve
vergi tekniği raporları ile davacı mükellefin 1998 yılında ismen tespit edilen 5 kişiye faiz ile
borç para vermek suretiyle faiz geliri elde ettiği halde bu geliri üzerinden vergi ödemediğinin
tespit edilmesi sebebiyle tespit edilen bu matrah üzerinden tarh ve tebliğ edilen ağır kusur ce-
150
zalı banka ve sigorta muamele vergisi aleyhine açılan dava üzerine; dava konusu ağır kusur
cezalı banka ve sigorta muamele vergisi tarhiyatını terkin eden Balıkesir Vergi Mahkemesi
kararı; mükellefin ismen tespit edilen kişilere faiz karşılığı kaçar lira borç para verdiği tespit
edilmesine ve faizle verilen bu borçları garanti altma almak için borç verilen kişilerden alınan
ev ve otomobil ipotek ve satış vaadi sözleşmelerinin ibraz edilmesine ve faizle verilen bu borç
para alan şahısların da bu durumu ikrar etmelerine ve bu alınan borç paraya ait senetlerin
ibraz edilmesine rağmen ağır kusur cezalı banka ve sigorta muamele vergisi tarhiyatmın terkin edilmesi, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 2365 sayılı Kanunla değişik 3’üncü maddesi
B bendi amir hükmü ile 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 2447 sayılı Kanunla değişik
28’inci maddesi 2’nci fıkrası amir hükmüne ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 3 44’üncü
maddesi hükmüne aykırı bulunduğundan temyiz talebinin kabulü ile Balıkesir Vergi Mahkemesi kararının bozulması gerekeceği düşünülmüştür.
Hüküm veren Danıştay Yedinci Dairesince işin gereği görüşüldü:
Temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar, mahkeme kararının, tarh ve ceza kesme işleminin,
... ile ...’un ifadelerinde belirttikleri tutarlara isabet eden kısmının iptaline ilişkin hüküm fıkralarının bozulmasını sağlayacak nitelikte bulunmamıştır.
Temyiz isteminin, mahkeme kararının, işlemin, ... ve ... ile ... ‘ın ifadelerinde belirttikleri tutarlara isabet eden kısmının iptaline ilişkin hüküm fıkralarına gelince:
Dosyanın incelenmesinden; hakkında yapılan vergi incelemesi sonucunda, ilgili yılda birden
fazla kişiye faiz karşılığı borç vererek faiz geliri elde ettiği tespit edilen davacı adına, ifadelerde
ve senetlerde yer alan tutarlar üzerinden tesis edilen işlemin; Mahkemece, davacı tarafından
ibraz edilen belgelere kanıt değeri tanınarak, istemin özeti bölümünde yazılı gerekçe ile iptal
edildiği anlaşılmıştır.
6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 28’inci maddesinin üçüncü fıkrasında; 2279 sayılı
Kanuna göre ikraz işleriyle uğraşanlarla, ikinci fıkrada belirtilen muamele ve hizmetlerden
herhangi birini devamlı olarak yapanların, bu Kanunun uygulanmasında banker sayılacakları
hükme bağlanmış; 2279 sayılı Ödünç Para Verme İşleri Hakkında Kanunu ek ve değişiklikleri
ile birlikte yürürlükten kaldıran 30.9.1983 gün ve 90 sayılı Ödünç Para Verme İşleri Hakkında
Kanun Hükmünde Kararnamenin 3’üncü maddesinde de, devamlı ve mutat meslek halinde,
faiz veya her ne ad altında olursa olsun bir ivaz karşılığı veya ipotek almak suretiyle, ödünç
para verme işleriyle uğraşan veya ödünç para verme işlerine aracılık eden ve kendilerine faaliyet izni verilen gerçek kişilerin ikrazatçı sayılacakları açıklanmıştır.
Her iki düzenlemenin birlikte değerlendirilmesinden anlaşılacağı üzere, 6802 sayılı Kanunun
uygulaması bakımından bir kişinin banker sayılabilmesi için aranan koşul, ivaz karşılığıdır.
Dairemizin süre gelen içtihadına göre ise, aynı takvim yılı içinde birden fazla kişiye ya da
birden fazla olmak üzere bir kişiye veya birbirini izleyen yıllarda bir ya da birden çok kişiye
ödünç para verilmesi halleri, ikraz işiyle devamlı ve mutat meslek halinde uğraşıldığını göstermektedir.
Öte yandan; 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 3’üncü maddesinin (B) fıkrasında da; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu
açıklanmış bulunmaktadır. Bunun anlamı; vergilendirme işlemlerinde vergiyi doğuran olayın
dış dünyada görünümünü sağlayan biçimsel işlemlerin değil, bu işlemlerle tevsik edilmeye ça-
151
lışılan olay ya da ilişkinin gerçek hukuksal niteliğinin esas olmasıdır. Eğer, bir olayın görünüşteki biçimi ile gerçek mahiyeti arasında bir uyumsuzluk mevcut ise, vergilendirmede, biçimsel
görünüşün gerisindeki gerçek mahiyetin öne çıkarılması ve buna göre işlem yapılması, anılan
yasal düzenlemenin gereğidir.
Yukarıda sözü edilen fıkranın son paragrafında ise, vergiyi doğuran olayın mahiyetinin ispatında, delil serbestisi esası getirilmiş ve iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın
özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia edilmesi halinde, ispat külfetinin
buna iddia edene ait olması öngörülmüştür.
Bu düzenlemeye göre; vergiyi doğuran olayların ve bu olaylara ilişkin muamelelerin, günün
ekonomik ve ticari koşullarıyla, olay ya da muamelenin tekemmülü ve hukuksal varlık kazanabilmesi için öngörülen teknik gerekliliklere aykırı olmaması ve hayatın doğal akışının anlatımı
olan normal ve mutad duruma uygun bulunması zorunludur.
Dava konusu olayda; davacı tarafından bazı kişilere yapılan ve borçluları tarafından faiz
karşılığı olduğu ileri sürülen ödemenin dayanağı olarak taşınmaz ve oto satışı gösterilmiş
bulunduğuna göre; anılan muamelelerin, açıklanan gerekliliklerle normal ve mutad duruma
uygunluğunun araştırılması, uyuşmazlığın çözümü için önem kazanmaktadır. Taşınmaz mal
alım satımında, satışın, tapuda tescil suretiyle veya noterde düzenlenen gayrimenkul satış
sözleşmesiyle; oto alim satımında ise, trafikte tescil veya noterde düzenlenen satış sözleşmesiyle yapılması, satış işleminin hukuki geçerlilik kazanabilmesi için zorunlu bulunmaktadır.
Dolayısıyla, bu şekiller dışında taşınmaz mal ve oto alım satımı yapılması, muamelelerin hukuki tekniği ile normal ve mutad duruma uygun değildir. Öte yandan; bir yıldan fazla zaman
sonra mülkiyeti devredilecek taşınmazlar için peşin ödeme yapılmasının da, günün ekonomik
ve ticari koşullarıyla bağdaştırılmasma olanak bulunmamaktadır. Ayrıca; davada, açıklanan
gerekliliklerle normal ve mutad duruma uygun olmayan söz konusu işlemlerin gerçekliğini
kanıtlayacak herhangi bir belge de, davacı tarafından, getirilmiş değildir.
Bu bakımlardan; davacı hakkındaki vergilendirme işlemlerinde, söz konusu ödemelerin taşınmaz mal ve oto alımı dolayısıyla olduğu kabul edilemeyeceğinden; mahkeme kararının aksi
yolda verilen bu hüküm fıkralarında isabet görülmemiştir.
Sonuç: Açıklanan nedenlerle, temyiz isteminin kısmen kabulüne, mahkeme kararının yukarıda hukuka aykırılığı açıklanan hüküm fıkralarının, günün ekonomik koşullarına uygun faiz
oranı araştırılarak, sonucuna göre yeniden verilmek üzere bozulmasına oyçokluğu ile; temyiz
isteminin diğer hüküm fıkralarına yönelik kısmmm ise reddine ve bu hüküm fıkralarının onanmasına oybirliği ile, 22.09.2004 tarihinde karar verildi.
AZLIK OYU
Mahkeme kararının, işlemin, ... ile ... ‘den alınan tutarlara isabet eden kısmının iptaline ilişkin
hüküm fıkrasına yönelik temyiz isteminin reddi ile sözü edilen hüküm fıkrasının onanması
gerektiği görüşü ile çoğunluk kararma katılmıyorum.
AZLIK OYU
Temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar, mahkeme kararının, işlemin, ... ve ... ile ... ‘dan alman tutarlara isabet eden kısmının iptaline ilişkin hüküm fıkralarına yönelik temyiz isteminin
reddi ile sözü geçen hüküm fıkralarının da onanması gerektiği görüşüyle, aksi yönde verilen
karara katılmıyorum.
152
T.C.
DANIŞTAY
Yedinci Daire
Esas: 1999/1711
Karar: 2000/713
Tarih: 02.03.2000
ÖZET: Noterce düzenlenen sözleşmede konut olarak gerçekleştirilmesi öngörülen inşaatın, sonradan başka bir amaç için yapılması sözleşmeyi düzenleyen noterin sorumluluğunu gerektirmez. (2982 s. KİMTHK. m. 4) (488 s. Damga Vergisi K. m. 24)
KARAR METNİ:
Temyiz isteminde Bulunan :... Vergi Dairesi Müdürlüğü
Karşı Taraf:... Vekili: Av. ...
İstemin Özeti : Davacı noter tarafından düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden alınmayan damga vergisi nedeniyle tarh edilen damga vergisi ve kesilen ağır kusur cezasmı;
2982 sayılı Kanununun 4”üncü maddesi ile 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 24”üncü
maddesinden bahsedilerek, dosyanın incelenmesinden, ... Yardım ve ... Vakfı ile ... İnşaat
Turizm ve Ticaret Anonim Şirketi arasında davacı noterce düzenlenerek 8.10.1996 tarih ve
24813 yevmiye numarasıyla onaylanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, konut inşaatına ilişkin olduğu, sözleşmenin taraflarınca haricen düzenlenen ön sözleşmenin, davacı tarafından
... Vergi Dairesine gönderilerek, bu sözleşmenin damga vergisi ve harç istisnası kapsamında
olup olmadığının sorulması üzerine gönderilen cevabi yazıda, sözleşmenin 2982 sayılı Yasa
kapsamında olması nedeniyle istisna uygulanacağının bildirildiği, ayrıca, sözleşmeye konu iş
nedeniyle ... Belediyesinden alınan imar ruhsatı ve imar projesinin de 60”ar m2 lik 168 konut
ile bu konutlara bağlı sosyal tesislerin yapımına yönelik olduğu, bu itibarla, davacı tarafından
gerekli tüm araştırma ve incelemeler yapılmak suretiyle 60”ar m2 lik konut inşaatına ilişkin
olduğu tespit edilerek düzenlenen sözleşmenin, 2982 sayılı Yasa kapsamında olması sebebiyle damga vergisinden muaf olduğu gerekçesiyle terkin eden İçel 2”nci Vergi Mahkemesinin
14.4.1999 gün ve E.1998/381; K:1999/116 sayılı kararının; .vergi inceleme raporuna istinaden
yapılan tarhiyatta ve kesilen cezada isabetsizlik bulunmadığı ileri sürülerek bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti: İstemin reddi gerektiği savunulmaktadır.
Tetkik Hakimi Ayşegül Polaf’ın Düşüncesi Temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar, 2577 sayılı Kanunun 49”uncu maddesinin T’inci fıkrasında sayılan bozma nedenlerine uymadığından,
temyiz istemi reddedilerek kararın onanması gerektiği düşünülmektedir.
Danıştay Savcısı Yavuz Yoklamacıoğlu”nun Düşüncesi: 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü
Kanununun 49”uncu maddesinin T’inci fıkrasında; temyiz incelemesi sonunda Danıştay”ın;
a) Görev ve yetki dışında bir işe bakılmış olması, b) Hukuka aykırı karar verilmesi, c) Usul
hükümlerine uyulmamış olunması sebeplerinden dolayı incelenen kararı bozacağı öngörülmüştür.
Temyiz dilekçesinde ileri sürülen hususlar, yukarıda belirtilen nedenlerden hiçbirisine uymadığı gibi mahkeme kararının dayandığı hukuki ve yasal nedenler karşısında, bu kararın bozulmasını sağlayacak nitelikte de görülmemektedir.
153
Açıklanan nedenlerle, temyiz isteminin reddiyle mahkeme kararının onanmasının gerektiği
düşünülmüştür.
Hüküm veren Danıştay Yedinci Dairesince işin gereği görüşüldü:
2982 sayılı Kanunun 4”üncü maddesinin (a) fıkrasında; arazi ve arsa üzerine inşa veya binaya
ilave suretiyle konut olarak kullanılacak binalar, bağımsız bölümler veya katların meydana getirilmesi ve bunlardan ticari maksatla inşa edilenlerin, devir ve iktisapları ile ilgili işlemlerin ve
bu işlemler dolayısıyla düzenlenen kağıtların, ikinci maddede yazılı vergi, resim ve harçlardan
müstesna olduğu: 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 24”üncü maddesinin 3”üncü fıkrasında, resmi daireler veya noterlerce düzenlenerek kişilere verilen veya dairede bırakılan ve
damga vergisi hiç alınmayan veya noksan alınan kağıtların vergisinin mükelleflere, cezasının
düzenleyenlere ait bulunduğu; aynı Kanunun 4” üncü fıkrasında da vergi için mükelleflere rücu
hakkı olmak üzere vergi ve cezanın kağıtları düzenleyenlerden alınacağı hükme bağlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, tarafları ... Yardım ve ... Vakfı ile ... İnşaat Turizm ve Ticaret Anonim Şirketi olan, davacı noterce düzenlenerek. 8.10.1996 tarih ve 24813 yevmiye numarasıyla onaylayan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin. ... Yardım ve ... Vakfına ait arsa üzerinde
yapılacak 60 m2 lik 168 konutlar ile bu konutlara bağlı sosyal tesislerin inşaatına yönelik
olduğu, sözleşme onaylanmadan önce davacı noterce, sözleşmenin damga vergisi ve harçtan
muaf olup olmadığının bildirilmesi için ... Vergi Dairesi Müdürlüğüne sözleşmenin bir örneğinin
gönderildiği, vergi dairesince, sözleşmenin 150 m2 yi geçmeyen konut inşaatına ilişkin olması halinde vergiden istisna tutulacağının bildirildiği; bunun üzerine de, sözleşmenin vergiden
müstesna olarak düzenlenerek onaylandığı hususları anlaşılmıştır.
Olayda; davacı noterce düzenlenen sözleşmenin, 150 m2 yi geçmeyen konut inşaatına ilişkin
olduğu sabit bulunduğundan; 2982 sayılı Kanunun yukarıda açıklanan 4”üncü maddesi hükmü uyarınca damga vergisinden müstesna olan bu sözleşmenin, damga vergisi tahsil edilmeden tekemmül ettirilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Öte yandan; sözleşmeden sonra alınan imar durumunun, inşaat ve tadilat ruhsatlarının mesken olarak verildiği de, ... Belediye Başkanlığının 14.10.1998 gün ve 1008 sayılı yazısından
anlaşılmış olup; düzenlenen sözleşmede konut olarak gerçekleştirilmesi öngörülen inşaatm,
sonradan otel ya da başka bir amaç için yapılması da, sözleşmeyi düzenleyerek onaylayan
davacı noterin sorumluluğunu gerektirecek nitelikte değildir.
Açıklanan nedenlerle, temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar mahkeme kararının bozulmasmı gerektirecek nitelikte görülmediğinden, temyiz isteminin reddine, mahkeme kararmm
onanmasına, 2.3.2000 tarihinde oybirliği ile karar verildi.Kaynak : DKD Sayı 104
154
T.C.
DANIŞTAY
Dokuzuncu Daire
Esas: 1996/609
Karar: 1996/2167
Tarih: 11.06.1996
ÖZET: Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesine, satışın gerçekleşmemesinin müeyyidesi olarak konulan cezai şart miktarının damga vergisine tabi olmadığı hk.
Bitossi Kimya Sanayi taşınmazın malikleri arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde tarafların taahhütlerini yerine getirmemeleri halinde birbirlerine satış bedelinin iki
misli tutarında ceza ödeyecekleri yolundaki cezai şart üzerinden tarh edilen damga vergisinin
terkini istemiyle açılan davayı; taahhüt eden satış bedeli üzerinden damga vergisinin alındığı,
daha sonra idarece cezai şart miktarı üzerinden ikmalen tarhiyat yapıldığı, cezai şartın, satıştan vazgeçilmesinin müeyyidesi olarak konulmuş olması nedeniyle satıştan vazgeçilmesi
halinde damga vergisine tabi olacağı bu durumda sözleşmede öngörülen cezai şart gerçekleşmeden bu şart üzerinden damga vergisi istenmesinin yerinde olmadığı gerekçesiyle kabul
ederek tarhiyatı terkin eden Kocaeli 2.Vergi Mahkemesinin 29.11.1994 gün ve K: 1994/935
sayılı kararının;
488 sayılı Damga Vergisi Kanununun lO.maddesi uyarınca “belli paranın” kağıtların ihtiva
ettiği parayı ifade ettiği, olayda da belli para miktarının satış bedelinin iki katı tutarındaki cezai
şart olduğu, davacı tarafından noter sıfatıyla düzenlenen kağıtların biri gayrimenkul satış vaadi ve diğeri ona bağlı cezai şart olmak üzere birbirine bağlı iki sözleşmenin bulunduğu, 488
sayılı Damga Vergisi Kanununun ö.maddesi uyarınca damga vergisinin, miktarı yüksek olan
cezai şart üzerinden hesaplanması gerektiği öne sürülerek bozulması isteminden ibarettir.
Temyiz edilen Kocaeli 2.Vergi Mahkemesinin 29.11.1994 gün ve 1994/935 sayılı kararmda,
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinin 1.fıkrasında sayılan bozma
nedenlerinden hiçbirisinin bulunmadığı anlaşıldığından temyiz isteminin reddine, anılan mahkeme kararının onanmasına karar verildi.
155
T.C.
DANIŞTAY
Dokuzuncu Daire
Esas: 1991/2739
Karar: 1992/1459
Tarih: 26.05.1992
Yükümlüye ait arazinin konut olarak yapılmak üzere satışına ilişkin olarak, gayrimenkul
satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden sonra satış vaadi şerhinin tapu sicilinden
terkin edilmesi üzerine konut inşaatının gerçekleştirilemediği tartışmasız olduğundan
2982 sayılı yasada istisna uygulaması için öngörülen koşulların gerçekleşmesi sonucu,
daha önce tahsil edilmeyen Noter harcı ve damga vergisinin aynı yasının 8.maddesi
hükmü gereğince kaçakçılık cezalı olarak tahsil edilmek istenmesinde yasaya aykırılık
görülmediği hk.
Noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi tutulmasından 2982 sayılı Yasa gereğince Noter Harcı ve Damga Vergisinden müstesna tutulmasından sonra, satış vaadi şerhinin tapu sicilinden
terkin edilmesi dolayısıyla 2982 sayılı Yasada istisna için öngörülen koşulların gerçekleşmemesi üzerine daha önce uygulanan istisna kaldırılarak tarh edilen Binde 0,50 Noter Harcı ve
Binde 5 Damga Vergisi ile 2982 sayılı Kanunun 8.maddesi gereğince kesilen kaçakçılık cezasının kaldırılması istemiyle açılan davayı; 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 8.maddesine göre,
vergi mükellefiyetine yönelik özel mukavelelerin vergi dairesini bağlamayacağı, dosyanın incelenmesinden, satış vaadi şerhinin tapu sicilinden 6.6.1989 tarihinde terkin edildiğinin ve
Noterde fesih name düzenlenmediğinin anlaşıldığı, bu bakımdan fesih name düzenlenmeden
tarh edilen Noter Harcında isabet görülmediği, diğer taraftan, Damga Vergisine tabi olacak
276.000.000 lira tutarındaki fesih name için davacı adına 488 sayılı Kanuna ekli 1 sayılı tablonun I.bölümünün 6/a maddesine göre Binde 1 oranında Damga Vergisi tarhiyatı yapılması
gerekirken, Binde 5 oranında yapılan Damga Vergisi tarhiyatında isabet görülmediği, cezaya
gelince, idarenin, fesih name yapılıp yapılmadığı konusunda her zaman bilgi sahibi olabileceği, bu bakımdan olaya kaçakçılık değil kusur cezası uygulanması icabettiği gerekçesiyle
kısmen kabul eden Vergi Mahkemesi kararının bozulması istenilmektedir.
492 sayılı Harçlar Kanununun 38.maddesinde noter işlemlerinden bu kanuna bağlı (2) sayılı
tarifede yazılı olanların Noter Harçlarına tabi olduğu, 40.maddesinde de Noter Harçlarını harca mevzu olan işlemin yapılmasını isteyen kişilerin ödeyeceği hükme bağlanmış, bu kanuna
bağlı (2) sayılı tarifenin I/l .pozisyonunda ise muayyen bir meblağ ihtiva eden her nevi sanat
ve kağıtlardan beher imza için binde 0,50 Noter Harcı alınacağı açıklanmıştır.
Dosyada mevcut gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin melenmesinden söz konusu sözleşmenin noterde gayrimenkul sahibi satıcı yükümlü ile alıcı S.S.Çağ Konut Yapı Kooperatifi temsilcilerinin müracaatı ile düzenlendiği ve sözleşmenin satıcı ve alıcı taraf beyan ve imzalarını
taşıdığı anlaşıldığından, bu haliyle 492 sayılı Harçlar Kanununun 40. maddesi hükmüne göre,
gayrimenkul sahibi satıcının da Noter Harcı yükümlüsü olduğunu kabul etmek gerekmektedir.
488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1.maddesinde bu Kanuna bağlı (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtların Damga Vergisine tabi olduğu 3.maddesinde de Damga Vergisinin mükellefinin
kâğıtları imza edenler olduğu hükme bağlanmış, (1) sayılı tablonun L/1.pozisyonunda mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknamelerin binde 5 Damga Vergisine tabi olduğu belirtilmiştir.
156
2982 sayılı Konut İnşaatmda ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi,
Resim ve Harç İstisna ve Muaflıkları Hakkında Kanunun 3.maddesinin 3393 sayılı Kanunun
ö.maddesiyle değişik şeklinde, konut inşaatı ve kalkınmada öncelikli yörelerde yapılacak yatırımlar için arsa ve arazi tedariki ile ilgili hangi hallerin vergi, resim ve harçtan muaf olacağı
sayılmış ve bunlar arasında satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinin de ikinci maddede yazılı
vergi, resim ve harçlardan müstesna olacağı öngörülmüştür. Aynı Kanunun “cezalar” başlığını
taşıyan 8.maddesinin (a) bendinde ise, konut inşaatı yapmak için bu yasa hükümlerinden yararlananların 9.maddede yazılı süre içinde konut inşaatına başlayıp projenin % 50 sini tamamlamamaları veya konut dışında herhangi bir inşaat yapmaları veya inşa ettikleri binayı konut
dışında başka bir amaçla kullanmaları halinde daha önce alınmayan vergi, resim ve harçların
Vergi Usul Kanununa göre kaçakçılık cezalı olarak tahsil edileceği hükme bağlanmıştır.
Olayda, yükümlüye ait arazinin konut yapılmak üzere S.S.Çağ-Kent Konut Yapı Kooperatifine
satışına ilişkin olarak 13.2.1989 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden sonra, 6.6.1989 tarihinde satış vaadi şerhinin tapu sicilinden terkin edildiği tartışmasızdır.
Bu durumda, adı geçen kooperatif tarafından konut inşaatının gerçekleştirilmesi söz konusu
değildir.
Yukarıda açıklanan madde hükümlerinin birlikte incelenmesi neticesinde; 2982 sayılı Yasada İstisna uygulaması için öngörülen koşulların gerçekleşmemesi sonucu, daha önce tarh
edilmemiş olan Noter Harcı ve Damga Vergisinin, aynı yasanın 8.maddesi hükmü gereğince
kaçakçılık cezalı olarak tahsil edilmek istenmesinde yasaya aykırılık görülmemiştir.
Diğer taraftan, dava konusu ihbarnamede “ayrıca gecikme faizi hesaplanacaktır.” şeklinde bir
ifadeye yer verilmiş ise de, ortada, ikmalen resen veya idarece tarh edilmiş bir vergi bulunmadığından olaya 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 112.maddesinin uygulanması mümkün
değildir.
Bu nedenlerle, Balıkesir Vergi Mahkemesinin 1991/492 sayılı kararının bozulmasına, açıklanan hususlar dikkate almayarak yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan mahkemeye gönderilmesine karar verildi.
KARŞI OY:
492 Sayılı Harçlar Kanununun 40.maddesinde noter harçlarının mükellefinin harca mevzu
işlemin yapılmasını isteyen kişi olduğu açıklanmıştır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin
yapılmasının satıcın istediği kabul edilemeyeceğine göre satıcıdan noter harcı ve damga vergisi istenmesinde isabet yoktur.
2982 sayılı Yasanın 8.madde hükmünün uygulanmasında taahhütte bulunan alıcı olduğuna
nazaran inşaatın gerçekleşmemesi nedeniyle satıcıdan ceza istenmesi yerinde değildir. Neticesi itibariyle yerinde olan mahkeme kararına karşı vergi dairesi temyiz isteminin reddi gerekir. Karara karşıyım.
157
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Malatya Vergi Dairesi Başkanlığı
(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)
Sayı: B.07.1.GİB.44.15.01–2000-HARÇ/ 21.07.2008
Konu: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Harç ve DV matrahı hk.
İlgi: 05.06.2008 tarih ve 2008/258 sayılı yazınız.
İlgide kayıtlı yazınızda, Belediye emlak değeri 72.000,00 YTL. olan gayrimenkulle ilgili
olarak arsa sahibi ve müteahhit firma arasında yapılmak istenen, 24 daire ve 3 dükkan
inşası ve arsa sahiplerine %30’a karşılık 8.4 daire verilmesi ile 0,6 daireye tekabül eden
37.500,00 YTL arsa sahiplerince müteahhit firmaya ödenmek şartı ile 9 daire verilmesi
şeklinde tanzim edilecek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin harç ve damga vergisinin
matrahını sormaktasınız.
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesinde; Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı
kâğıtların Damga Vergisine tabi olacağı, bu Kanundaki kâğıtlar teriminin, yazılıp imzalanmak
veya imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat
veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle
manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeleri ifade edeceği hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanununa ekli (1) sayılı tablonun I/A-” Belli parayı ihtiva eden kâğıtlar” alt başlıklı bölümünün (1) numaralı bendi uyarıca, mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknameler binde 7,5 nispetinde damga vergisine tabi bulunmaktadır.
Diğer taraftan; 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 38’nci maddesinde; noter işlemlerinden bu kanuna bağlı (2) sayılı tarifede yazılı olanların noter harçlarına tabi olduğu belirtilmiş, Kanunun 41’inci maddesinde ise; noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya
ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı
hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun I/1 bölümü uyarınca da muayyen bir meblağı ihtiva eden
her nev’i senet, mukavelename ve kağıtlardan beher imza için binde 0,90 oranında noter harcı
aranılacağı, bütün imzalar için bu suretle alınacak harcın toplam miktarının (28,90 YTL) den
az, (14.745,40 YTL) den çok olamayacağı hükme bağlanmıştır.
Buna göre, arsa sahibi ve müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması
halinde matrah; sözleşmeye konu arsanın emlak değeri olan 72.000,00 YTL. ve arsa sahiplerince müteahhide ödenmesi söz konusu olan 0,6 daireye tekabül ettiği belirtilen 37.500,00
YTL. Olmak üzere toplam 109.500,00 YTL. olup, bu değer üzerinden binde 0,90 oranında
noter harcı ve binde 7,5 nispetinde damga vergisinin aranılması gerekmektedir.
158
11) İMAR KANUNU
Kanun Numarası: 3194Kabul Tarihi: 03.05.1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 09.05.1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: 18749
TESCİL VE ŞÜYUUN İZALESİ:
Madde 16 - Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu
Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca
onaylanır.
Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün
içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye
müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.
Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.
KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KISIMLAR:
Madde 17 - Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl
olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı
tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi
takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına
uygunluğunu temin eder.
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri
alınan şahısların muvafakatleri halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında
denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar
parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri
suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya
yetkilidir.
Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu hükümlerine göre yapılır.
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ:
Madde 18 - İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya
diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına
veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada
veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine
dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler be-
159
lediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında
bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer
artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden
önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
(Değişik fıkra: 03/12/2003 - 5006 S.K./1. md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi
tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol,
meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için,
yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme
ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı
alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani
teşkil etmez.
Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu
düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı,
ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline
de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel
sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe
veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatleri olmadığı veya
plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler
dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği
halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik
hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı
verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakati halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden,
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması,
Tarım ve hayvancılık, Turizm, sanayi ve Depolama amacı için yapılan hisselendirmeler
160
ile Cebri icra yolu ile satılanlar hariç İmar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma
amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi
sözleşmeleri yapılamaz.
PARSELASYON PLANLARININ HAZIRLANMASI VE TESCİLİ:
Madde 19 - İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde
belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar
bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda
kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler
ilgililerin muvafakati aranmaksızın, sicilleri planlara göre re’sen tanzim ve tesis ederler.
Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümleri uygulanır.
161
12) BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞININ 03.03.2009
TARİH VE 2009/6 SAYILI GENELGESİ
T.C.
BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı
Sayı
: B.09.1.TKG0100001- 073/
03.03.2009
Konu : 1- Paylı (Müşterek) Mülkiyete Göre İntikal,
2- 2644 S.K. 26 Md. İpotek Tesis ve Tescil İstemi,
3- Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.
Genelge: 1677
2009/6
TAPU VE KADASTRO …...................…. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE
………...................………….
İlgi:a) 16/08/1937 tarih 857 sayılı genelge,
b) 05/05/1964 tarih 1382 sayılı genelge,
c) 19/03/1991 tarih 1508 sayılı genelge,
d) 23/03/1984 tarih 1464 sayılı genelge,
e) 11/05/1984 tarih 1468 sayılı genelge,
f) 11/02/1954 tarih 1229 sayılı genelge,
g) 30/03/2001 tarih 2001/2 sayılı genelge.
Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 5831 Sayılı Kanun 27/01/2009
tarih 27123 sayı ile Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe girmesi ile Bazı Kanunlardaki değişiklik maddeleri ve mevzuat çerçevesinde aşağıdaki konularda açıklık getirilmiştir.
A) İNTİKAL
Bilindiği üzere; ilgi (a, b ve c) genelgeler ile intikal işlemlerine açıklık getirilmiş ve mevzuat gereği; taraf olarak tüm mirasçıların katılımı ile paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre
mahkemeden alınan veraset belgelerine göre intikal talep edilmesi halinde müşterek mülkiyet
esasına göre; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi ile mahkemeden alınan veraset belgelerine göre intikal talep edilmesi halinde ise elbirliği (İştirak) halinde mülkiyet esasına göre
tescil işlemleri yapılmaktaydı.
162
Ancak, 5831 sayılı Kanunun 8 nci maddesi ile 3402 sayılı Kadasatro Kanununa “Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi” başlığı ile eklenen Ek 3 ncü maddesi
“Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.
Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi
biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal
üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.”
Hükmü ile tebligat esasına dayalı elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi imkanı
getirilmiştir. Buna göre;
1- Miras Ortaklığından Doğan Elbirliği (İştirak) Halindeki Mülkiyet:
Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet, kanun veya kanunda belirtilen sözleşmeler uyarınca aralarında ortaklık bağı bulunan kişilerin, bu ortaklık nedeniyle bir mala veya hakka birlikte malik
olma durumudur
Muris veya Murislerin adlarına kayıtlı taşınmaz/larda; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi
ile mahkemeden alınan veraset belge/lerine göre intikal talep edilmesi halinde Elbirliği (İştirak) halinde mülkiyet esasına göre tescil işlemleri yapılacaktır.
2- Paylı (Müşterek) Mülkiyet Esasına göre Tescil:
a) Tüm mirascıların katılımı ile; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi ile mahkemeden
alınan veraset belge/lerinde; tüm mirasçıların katılımı ile intikal talep edilmesi ve paylı mülkiyet esasını kabul ve beyan edilmesi halinde paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre intikal
işlemlerinin yapılması,
Noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı Tapu Sicil Müdürü huzurunda yapılmış muvafakat sayılır.
b) Mahkeme kararında veya mahkemeden alınan veraset belgesinde paylı (Müşterek)
mülkiyet kararı verilmiş ise; veraset belgesi veya mahkeme kararı tüm mirasçıların taraf
olması ve paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil kararı verilmiş ve karar kesinleşmiş
ise mirasçılardan birinin talebi halinde paylı (Müşterek) mülkiyete göre intikal işlemlerinin yapılması, aksi halde elbirliği(İştirak) halindeki mülkiyete göre tescilin yapılması gerekmektedir.
c) Tebligat yapılarak, paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi ile veraset belge/leri alınmış ise ve mirasçılardan biri veya birden
fazlası intikal talep etmiş ise talep edenler dışındaki mirasçılara 7201 sayılı Tebligat Kanunu
hükümleri doğrultusunda tebligat yapılarak paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil işlemleri yapılması gerekmektedir.
3- Elbirliği (İştirak) Halinde Tescilli Mülkiyetin Paylı(Müşterek) Mülkiyete Çevrilmesi:
a) Tüm mirasçıların talebine göre: iştirak halinde tescilli taşınmaz/ların tescile dayanak
veraset belge/lerine göre tüm mirasçıların talebi ve elbirliği ( iştirak) halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyet esasını kabul ve beyan edilmesi halinde paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre
tescil işlemleri yapılacaktır.
163
b) Mahkeme Kararına göre; Elbirliği (iştirak) mülkiyet halinde tescilli taşınmaz/ların Mahkeme Kararına göre elbirliği (İştirak) halindeki mülkiyetin paylı (Müşterek) mülkiyet esasına
göre tesciline karar verilmiş ise kesinleşmiş Mahkeme Kararına göre tescil edilmesi gerekir.
c) Tebligat yapılarak, elbirliği (İştirak) halindeki mülkiyetin paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescili; iştirak halinde tescilli taşınmaz/ların tescile dayanak veraset belge/lerine göre
talep edilmesi halinde tüm mirasçılara Tapu Sicil Müdürlüğünce 7201 sayılı Tebligat Kanunu
hükümleri doğrultusunda tebligat yapılarak müşterek mülkiyet esasına göre tescil işlemleri
yapılması gerekmektedir.
4- 7201 sayılı Tebligat Kanunu Hükümlerince Tebligatın Nasıl Yapılacağı:
Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda; 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri doğrultusunda
Paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil taleplerinde;
a) Mirasçıların Adreslerinin Tespiti ve Tebligat:
1) Öncelikle 7201 sayılı Kanunun 49 ncu maddesine göre mirasçıların, Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarında adresleri var ise veya Tapu Sicil Müdürlüğü’nce tapu kayıtlarından adres
tespitinin yapılabilmesi halinde tebligat bu adrese yapılacaktır.
2) Mirascı/ların Tapu Sicil Müdürlüğünde adresi yok ise, 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu ve 15/12/2006 tarih 26377 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliğine göre adrese dayalı nüfus kayıt sistemine geçildiğinden, Tapu Sicil Müdürlüğünce
görevlendirilen ve kullanıcı ad ve şifresi verilen personel tarafından http://tk-mevzuat/mernis
adresine girilip sorgulaması yapılmak suretiyle veya sorgulama olanağı bulunmayan Tapu
Sicil Müdürlüklerince Nüfus Müdürlükleri ile yazışma yaparak nüfus kaydı ve adreslerin temin
edilmesi gerekir.
3) Mirasçılardan birinin veya birkaçının yurt dışında bulunması veya yabancı uyruklu olması halinde 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebligat yapılacaktır. Bu durumdaki kişilerle ilgili talepler Genel Müdürlüğümüz Tapu Dairesi Başkanlığı’na belgeleriyle birlikte
intikal ettirilerek tebligat işlemleri gerçekleştirilecektir.
4) Mirasçılardan fiil ehliyeti bulunmayanlar var ise; tebligat mirasçının kanunî temsilcisine
yapılır. Mirascıların Kanuni temsilcilerin olup olmadığı ilgilisinin beyanı veya Tapu Sicil Müdürlüğünde işleme konu parsel kütüklerine/kayıtlarına ve Nüfus Müdürlüklerinde ilgililerin Nüfus
kütüklerine/kayıtlarına (şerhlerine) bakılarak araştırılması yapılır.
5) Talep eden mirasçılar dışındaki mirasçılara 30 günlük süre verilerek Ekli ÖRNEK(1)
yazı ve ekinde veraset belge/leri ile ve Ekli ÖRNEK(4) Tebliğ mazbatalı zarf ile Tebligat Tüzüğünün 33 ncü maddesine göre tebligat yapılacak kişileri gösterir Ekli ÖRNEK(5) tevdi listesinden iki suret düzenlenerek ve PTT Müdürlüğünce onaylı bir sureti evrak dosyasında konularak
iadeli taahhütlü olarak tespit edilen adreslere tebligat yapılır.
6) Elden tebligatın yapıldığı veya taahhütlü tebligatın mirasçılarca tebellüğ edildiği tarih
tebligat tarihi olarak kabul edilir ve itirazda bulunma ve dava açma süresi bu tarihte başlar.
7) Tebliğden itibaren 30 günlük süre sonunda gerekçe göstererek bir itiraz yapılmaz ve
paylaşma davası da açılmaz ise, bir veya birden çok mirasçının talebi ile “elbirliği mülkiyetinin
paylı mülkiyete dönüştürülmesi” işlemi gerçekleştirilecektir. Postada (vs.) oluşabilecek gecikmeler dikkate alınmayacaktır. Mirasçıya beyanda bulunmak için verilecek sürenin son günü
resmi tatile rastlarsa süre tatilin bittiği ertesi gün son bulur. Süre hesaplamalarında 1086 sayılı
Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 159-165. maddeleri dikkate alınır.
164
b) İlanen Tebligat:
Ekli ÖRNEĞİ(2) gönderilen yazı ile tapuda adresi bulunmayan, mevcut veya tespit edilen
adrese tebligat yapılamayan ve tebliğ memuru tarafından da yeni adresi tespit edilemeyen
hak sahibine 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilan suretiyle tebligat yapılır.
Ayrıca Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından ilanın bir nüshası gayrimenkulün bulunduğu köy veya
mahalle muhtarına orada mutad olan şekilde ilan edilmek üzere tevdi edilir. Bu suretle yapılan
sonuncu ilan tarihinden itibaren onbeş günün sonunda hak sahibine tebliğ edilmiş sayılır.
5- Tebligat Masrafları:
Tebligat masrafları ilgilisince (talepte bulunan) karşılanır. Tebligat masrafları, tebliğ edilecek
kişi sayısına göre talep eden tarafından Tapu Sicil Müdürlüğü’ne pul olarak verilecektir. İlan
suretiyle yapılacak tebligatlar ise, ilgisi tarafından bizzat karşılanacaktır.
6..Hangi Hallerde Tebligat Esasına Göre İşlem Yapılmayacaktır.
a) Belirlenen süre içerisinde mirasçılardan birinin gerekçe göstererek itiraz etmesi veya
paylaşma davasının açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmayacaktır.
b) Tebligat masrafları ilgilisince karşılanmaz ise, işlem karşılanmayacaktır.
c) Elbirliği(İştirak) halindeki mülkiyete ilişkin dayanak kayıtlarında veraset belgeleri bulunamamış veya dayanak veraset belgeleri ile iştirak malikleri birebir eşleşmiyor ve Tapu Sicil
Tüzüğüne göre hata düzeltilemiyor ise, talep karşılanmayacak mahkeme kararı istenecektir.
d) Tebligat esasınca paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre intikal taleplerinde aynı murise ait farklı birden fazla veraset ilamı sunulmuş ise işlem karşılanmayarak, mahkeme kararı
istenecektir.
Paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre intikal taleplerinde yapılacak tebligatlarda Kanuni temsilcilerin kimlik tespiti yapılamaması veya Kanuni temsilci olduklarına ilişkin dayanak belgelerin (Mahkeme Kararı vb.) bulunamaması durumunda işlem karşılanmayacaktır.
Tebligatların Arşivlenmesi:
Tebliğ belgesi, tebellüğ edeni ve tebliğ tarihini gösteren resmî evrak niteliğinde olduğundan
bu belgeler işlemin tamamlanmasını müteakip işlem dosyasında saklanacaktır. Mirasçılara
beyanda bulunmak için tebligatın yapılması zorunlu olup, tebligatın mirasçılara yapıldığının
tebliğ belgesi ile tevsik edilmesi (belgelenmesi) zorunludur.
B - SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ŞERHİ VE TERKİNİ:
5831 Sayılı Kanunun l nci maddesi ile değişik 2644 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin 7 nci
fıkrası “ Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de
taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.” Ve
ayrıca 8 nci fıkrası “ Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve
tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen
terkin olunur.” Hükmündedir.
Buna göre; Satış Vaadi veya Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin mevzuat çerçevesince Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm
yok ise şerh taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir. Tapu siciline şerh edilmesinden itibaren
165
5 yıl sonra sözleşme şartları yerine getirilmez ise tapu maliki talep etmesi ve terkin harcının
yatırılması halinde terkin edilmesini isteyebilir. Şerh terkin edilmesi halinde Türk Medeni Kanunun 1019 maddesi uyarınca lehtara bilgi verilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, Satış Vaadi veya Arsa Payı Kat Karşılığı Sözleşmeleri şerh edildikten sonra; şerhin
süresi dolmadan, terkin harcı tahsil edilmek kaydı ile şerh lehtarı tarafından talep etmesi halinde şerh terkin edilebilir.
C- RESMİ SENETSİZ DÜZENLENEN KREDİ VEYA BORÇ SÖZLEŞMELERİ:
Daha evvel 2644 sayılı Tapu Kanunun son fıkrasınca belirlenen çerçevede Kredi veya borç
sözleşmeleri ilgi (d ve e) genelgeler doğrultusunda işlem yapılmaktaydı.
Bu defa: 5831 sayılı Kanunun 1 nci maddesinde yapılan değişiklik ile 2644 sayılı Tapu Kanunun 26 maddesinin son fıkrası “Kamu kurum ve kuruluşları (Ordu Yardımlaşma Kurumu
dahil), bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerince açılacak tüm kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde resmi
senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç
sözleşmelerine istinaden, tapu sicil müdürlüklerince tapuya tescil edilir.” Hükmündedir.
Buna göre; Kamu kurum ve kuruluşları (Ordu Yardımlaşma Kurumu dâhil), bankalar, Esnaf
ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerince açılacak tüm kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerinde;
taraflarca imzalı sözleşmenin sadece taşınmaz maliki veya yetkili vekili tarafından tapu sicil
müdürlüğüne ibraz edilerek Ek-3
ÖRNEK deki “ Onama” bölümünün imzalanması ile ipotek tesis ve tescil isteminde bulunması
yeterli görülecektir.
Ayrıca ipotek tesis ve tescil isteminin Kamu kurum ve kuruluşları (Ordu Yardımlaşma Kurumu
dâhil), bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerinin yetkililerince imzalanmış olması aranacaktır. Ancak alacaklı tüzel kişi temsilcisi kamu kuruluşu ise Tapu Kanunun 2
nci maddesince temsilcileri ve varsa işleme göre Kuruluşlarına göre karar organlarının kararı,
diğer kuruluşlarda ilgi(g) genelge doğrultusunda imza sirküleri ve diğer belgeler ile tevsik
edileceğinden ayrıca tapu sicil müdürlüğüne gelmesi istenmeyecektir.
Diğer taraftan, açılan bu tür krediler nedeniyle tesis edilen ipotek akitlerinde, sonradan yapılacak tadillerde de ( ipotek derecesinde, faiz oranlarında ve vadesinde yapılacak değişiklikler ile
ipoteğe dâhil taşınmazlardan birinin çıkarılarak başka taşınmaz malların ipoteğe dahil edilmesinde veya teminat ilavesinde) resmi senet düzenlemesine gerek olmayıp, sözleşmenin ibrazı
halinde, ipotek tesisinde olduğu gibi işlem yapılmalıdır.
İlgi (a ve b) genelgeler yürürlükten kaldırılmıştır. İlgi (c, d, e ve f) genelgelerde bu genelgeye
aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
Bilgilerinize ve bu hususun Bölgenize bağlı tüm birimlere duyurulmasının teminini rica ederim.
Mehmet Zeki ADLI
Genel Müdür
EKİ: 5 adet Örnek yazı.
166
13) BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞININ 20.03.2007
TARİH VE 2007/bila SAYILI GENELGESİ
T.C.
BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı
Sayı : B.09.1.TKG.0.10.00.01-073/1643
20.03.2007
Konu : 5578 sayılı Kanun.
İlgi :
a) 03.10.1997 tarihli, 1997/12 sayılı genelge,
b) 12.02.2007 tarihli, B.09,1.TKG0100001–073/1640(2007/2) sa. Genelge,
c) 05.03.2007 tarihli, 5578 sayılı kanuna göre yapılan protokol.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8 inci maddesi, 09.02.2007 tarihli
ve 26429 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren, 5578 sayılı Toprak Koruma
ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile yapılan değişikliğin
idaremizi ilgilendiren hükümlerinin uygulanış şekli ilgi (b) sayılı genelgemizde duyurulmuştu.
Ancak söz konusu Kanunun uygulanmasında meydana gelen tereddütler nedeniyle, Genel
Müdürlüğümüz ile Tarım ve Köy işleri Bakanlığı Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğü
arasında 05.03.2007 tarihli “5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik
yapılması Hakkında Kanunun 2 inci maddesinin Uygulanması ile İlgili Protokol” düzenlenmiştir.
Protokol, “Bilindiği üzere 09.02.2007 tarih ve 26429 sayılı resmi gazetede yayımlanan 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanununun 2.maddesinde, en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken bölünemez parsel büyüklükleri mutlak tarım arazileri,
marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0.5
hektar ve örtü altı tarım yapılan arazilerde 0.3 hektar olarak yeniden belirlenmiştir.
Kanunun 8.maddesinin son fıkrasında,”bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara
satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez” ifadesi yer almaktadır. Bu nedenle;
a) Yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin
üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehin edilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara
satılmasında, devir edilmesinde veya rehin edilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır.
Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
b) Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların
167
altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
c) Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde, paydaşlarının
veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devir edilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin
tümü rehin edilebilir.
d) Mevcut mevzuatlar kapsamında yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama
imar planları ve mevzii imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler;
tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.
e)Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
f) Kadastro çalışmalarında; Kadastronun tasfiyeye yönelik bir uygulama olması nedeniyle,
tapu dışı sözleşmelere dayalı yapılan ifrazın taksim işlemlerinde 5403 sayılı Kanunun, harici
satışlarda ise 5578 sayılı Kanunun yürürlük tarihleri esas alınacaktır.” hükümlerine göre;
1 – Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde “Bölünemez büyüklük, mutlak tarım arazileri
ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan
arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardır. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık,
zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu
alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde,
Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Bakanlığın uygun görüşü
ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen
büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez.” birlikte mülkiyet olarak tasarruf
edilen hisselerin üçüncü şahıslara satılması, devredilmesi veya rehin edilmesi yasaklanmış
olduğundan, hisselerin aynen veya parçalara ayrılmak suretiyle üçüncü kişilere satışı, devri
veya rehin edilmesine yönelik talepler karşılanmayacaktır.
Ancak, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımıyla hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları,
devir etmeleri veya tarım arazisinin tümünü rehin etmelerinde bir sakınca bulunmamaktadır.
Buna ilave olarak, paydaşlar kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir, devredebilirler.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köy işleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine soru konusu edilerek veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilecektir. Eğer
bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesine tabiidir.” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
2 – Bölünemez büyüklüklerin üzerinde bir alana sahip tarım arazilerinde, paydaşlardan bir
veya birkaçının hisselerini üçüncü şahıslara aynen veya kısmi olarak satmalarında, devir etmelerinde veya rehin etmelerinde bir sakınca bulunmamaktadır.
3 – Talep konusu parselin bulunduğu yerin planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar,v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı
ile belgelendirilecektir.Bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilecektir.
4 – Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte, Yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve
tarımsal amaçlı kullanımının mümkün olmadığı Belediye sınırları içerisinde ise Belediyeden, belediye sınırları dışında ise Valilikten (İl Özel İdare) alınacak yazı ile belgelendirilerek, bu Kanun kapsamı dışında değerlendirilecektir.
168
5 – 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu ile ilgili
olarak Tarım Reformu Bölge Müdürlüğüne ve Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine soru konusu
edilerek alınacak cevaba göre işlemlere yön verilecektir.
6 – Kesinleşmiş mahkeme kararlarının uygulanması Anayasamızın 138 inci maddesinin amir
hükmüdür. Bu nedenle bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazileri hakkında verilen mahkeme kararları yerine getirilecektir.
7 – Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
8 – Talebe bağlı işlemlerde; 5578 sayılı yasa kapsamında bölünemez büyüklüğün altında
parsel oluşturulması mümkün olmadığından, 5578 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği 09.02.2007
tarihinden önce alınmış olsa da ifraza yönelik belediyelerden ve idare kurullarından alınan
encümen kararları uygulanamayacaktır.
9 – Kadastro çalışmalarında;
a) Kadastro çalışmalarında Taksim Sebebiyle Ayırma ve Birleştirmeler Hakkında Yönet
melik’in 3/c maddesinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunun yürürlüğe
girdiği 19.07.2005 tarihinden sonra tarım arazilerinde haricen yapılmış olan her türlü ifrazen
taksimlerde, ifrazen oluşan parsellerin yüzölçümleri bu Kanuna göre belirlenecek tarımsal
arazi yeter büyüklüklerinin altında ise ifrazen taksimin kabul edilmeyeceği belirtilmişti.
Bu kerre, 09/02/2007 tarihli 26429 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren, 5578
sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
ile tarım arazilerinde bölünemez büyüklük, mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2
hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektar olarak belirlendiğinden, 5403 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği
19/07/2005 tarihinden sonra tarım arazilerinde, hissedarları veya iştirakçileri arasında haricen yapılmış olan ifrazen taksimlerde, ifrazen oluşan parsellerin yüzölçümlerinin bölünmez
büyüklük olarak kabul edilen bu miktarların altında olması durumunda ifrazen taksim talebi
karşılanmayacaktır.19/07/2005 tarihinden önce yapıldığı tespit edilen ifrazen taksimlerde ise
parsel yeter büyüklüğü aranmayacaktır.
b) 5578 sayılı Kanunun 2 inci maddesi ile, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa
konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehin edilemez hükmü getirildiğinden, Tarım ve Köy işleri Bakanlığı Tarım İl veya
İlçe Müdürlüklerinden bildirilen birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki
tarım arazilerinde, 5578 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 09/02/2007 tarihinden sonra haricen
yapılmış olan hisselerin aynen veya parçalara ayrılmak suretiyle üçüncü kişilere satışı kabul
edilmeyecektir ve kadastro tutanağının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesine tabiidir.” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Ancak, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımıyla hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları
mümkün olduğundan, 3402 sayılı Kanundaki şartların mevcut olması halinde tespit alıcısı
adına yapılacaktır.
09.02.2007 tarihinden önce yapıldığı tespit edilen harici satışlarda ise, bu Kanun hükümleri
uygulanmayacaktır.
İlgi (b) genelge ile ilgi (a) genelgenin tarım arazilerine yönelik hükmü yürürlükten kaldırılmıştır.
169
YARARLANILAN KAYNAKLAR
Akgün, M.Zerrin “Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Bey’inde Hasar” Ankara Baro Der. May.1953 Sayı 5
Altaş, Hüseyin “Şekle Aykırılığın Olumsuz Sonuçlanılın Düzeltilmesi” Ankara-1998
Aral, Fahrettin “Borçlar Hukuku. Özel Borç İlişkileri” 4. Baskı. Ankara 2002
Çenberci, Mustafa “Gayrimenkul Satış Vaadi” Ankara 1973.
Çenberci, Mustafa “Gayrimenkul Satış Vaadi” Ankara 1986 2.Baskı.
Doğan, Gül “Ön Sözleşme (Sözleşme Yapma Vaadi)” İstanbul-2006.
Dörtgöz, Gürsel Öcal “Açıklamalı-Tapu Sicili Tüzüğü Şerhi” Ankara-2005
Eren, Fikret “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”
Ertaş, Şeref “Eşya Hukuku” Ankara-2004,5.Bası sh.276
Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin “Borçlar Hukuku. Genel Hükümler.”
Gürsoy, Kemal T. / Eren, Fikret / Cansel, Erol “Türk Eşya Hukuku”
Hatemi / Serozan / Arpacı “Borç Hukuku Özel Bölüm.” İstanbul 1992
Helvacı, İlan “Lex Commissoria Yasağı” İstanbul-1997.
Karataş, İzzet “Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri” Ankara-2004
Kılıçoğlu, M. Ahmet “Borçlar Hukuku-Genel”
Kocayusufpaşaoğlu, Necip “Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi” İstanbul-1959.
Kuru, Baki “İcra ve İflas Hukuku-El Kitabı.” İstanbul.2004
Kuru, Baki “Hukuk Muhakemeleri Üsulü” 3.Baskı Ankara-1974
Oğuzman, Kemal / Seliçi, Özer / Özemir-Oktay Şaibe “Eşya Hukuku” İstanbul-2004
Öz, M.Turgut “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi” İstanbul 1989
Özenli, Soysal “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Ve Neden Olduğu Davalar” Ankara-1986
Öztürk, Gülay “Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Borç İlişkisi”
Reisoğlu, Sefa “Borçlar Hukuku Genel Hükümler” İstanbul 1990
Reisoğlu, Sefa “Türk Eşya Hukuku” Ankara-1966 2.Basım
Tandoğan, Haluk “Özel Borç İlişkileri II” Ankara 1987
Teftiş Kurulu Tavsiyeleri
Türkiye Noterler Birliği Dergileri
Türkiye Noterler Birliği Kitapları
Türkiye Noterler Birliği Genelge ve Genel Yazıları
Umar, Bilge / Yılmaz, Ejder “İsbat Yükü” Büyükçekmece 1980
Zevkliler, Aydın “İmar Kurallarına Aykırı ve Zarar Verici İnşaat.” Ankara 1982
Ziya Gökçe “Sempozyum Çalışması”
170

kat - Türkiye Noterler Birliği

Transkript

Benzer belgeler

pamukova icra müdürlüğü`nden taşınmazın açık artırma ilanı

Secret CV

İyileşmeyen ses kısıklığı ve ağız yaralarına dikkat

53573-53535

Sayı Nevi ve Markası Özellikleri KDV % Muhammen bedeli 1

2016/215-1 MENKUL MAL SATIŞ İLANI

Sayı Nevi ve Markası Özellikleri KDV % Muhammen bedeli 1

Sayı Nevi ve Markası Özellikleri KDV % Muhammen bedeli 1