Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Pazar 1

S304
T.C.
MİLLÎ EĞİTİM BAKANLIĞI
EĞİTİM TEKNOLOJİLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Sınav Hizmetleri Daire Başkanlığı
SERMAYE PİYASASI KURULU LİSANSLAMA SINAVLARI
KİTAPÇIK
TÜRÜ
A
GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI (DU)
21 AĞUSTOS 2011 Saat: 09.30
Adayın Adı ve Soyadı
:
Aday Numarası (T.C. Kimlik No) :
Sınav Salon No
:
PAZAR 3. OTURUM
Sıra No:
DİKKAT: 1. Bu sınavda, 2 modüle ait test soruları yer almaktadır.
Soru sayısı Sayfa No
4700 - Gayrimenkul Değerleme Esasları
25
2
4860 - Temel Finans Matematiği
25
6
2. Soru kitapçıklarını kontrol ederek, baskı hatası olan kitapçığın değiştirilmesi için sınav başlamadan
önce salon sorumlularına başvurunuz.
3. Sınavda hesap makinesi kullanabilirsiniz. Ancak alfabetik tuş takımına sahip olan hesap makineleri,
databank, el bilgisayarı vb. özel elektronik donanımların kullanılması ve bulundurulması yasaktır. Bu cihazları yanında bulunduran adayların sınavları geçersiz sayılacaktır.
CEVAP KÂĞIDI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR
1. Cevap kâğıdı üzerine yazacağınız yazı ve yapacağınız işaretlemelerde kurşun kalemden başka kalem
kullanmayınız.
2. Size verilen cevap kâğıdında yazılı olan bilgilerin size ait olup olmadığını kontrol ediniz. Cevap kâğıdı kullanılamayacak durumdaysa veya size ait değilse verilecek yedek cevap kâğıdına, kimliğinizle ilgili bilgileri,
salon başkanının açıklamalarına göre yazınız.
3. Cevap kâğıdında “Gayrimenkul Değerleme Esasları” ve “Temel Finans Matematiği” testleri için iki ayrı
sütun bulunmaktadır. Cevaplarınızı cevap kâğıdındaki ilgili sütunlara aşağıdaki örnekte olduğu gibi yuvarlağı, dışına taşırmadan işaretleyiniz.
Yanlış karalamalarınızı düzeltirken yuvarlağın içini temizce siliniz.
ÖRNEK KODLAMA:
SORU KİTAPÇIĞI İLE İLGİLİ AÇIKLAMA
1. Bu soru kitapçığında toplam 50 soru bulunmaktadır. Bir modül için 60 dakikalık cevaplama süresi verilmiştir. Kitapçığın tümü için verilen cevaplama süresi 120 dakikadır.
2. Sınavlarda başarılı sayılmak için her modülden alınan notun en az 60 ve aritmetik ortalamanın en az 70
olması zorunludur.
3. Her sorunun dört seçeneği vardır. Dört seçenekten sadece bir tanesi doğru cevaptır. Doğru bulduğunuz
seçeneği cevap kâğıdında o soru için ayrılan yerde bularak işaretleyiniz.
4. Cevaplamaya istediğiniz testin, istediğiniz sorusundan başlayabilirsiniz. Yalnız cevaplarınızı, cevap kâğıdında o test için ayrılmış olan bölümdeki aynı numaralı cevap yerine işaretlemeyi unutmayınız.
5. Size ayrı bir karalama kâğıdı verilmeyecektir. Soru kitapçığınızın içindeki boş alanları karalama yapmak
için kullanabilirsiniz.
6. Cevabını bilmediğiniz sorular üzerinde fazla zaman kaybetmeden diğer sorulara geçiniz. Zamanınız kalırsa bu sorulara daha sonra dönebilirsiniz.
7. Puanlamada her doğru cevaba eşit puan verilecek, yanlış cevaplarınız dikkate alınmayacaktır.
8.Sınavın bitiminde cevap kâğıdınızı ve soru kitapçığınızı salon sorumlularına teslim etmeyi unutmayınız.
Arka kapağa geçiniz.
DİKKAT:
Testteki sorular 21.06.2011 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Bu tarihten sonra sınav konuları ile ilgili
yasa değişiklikleri yapılmış olsa bile, soruları cevaplandırırken bu değişiklikleri dikkate almayınız.
A
4700 - GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI
1. Emsal karşılaştırma yöntemi ile değerleme
4. Bir değerleme uzmanı konut yapılması uygun
yaklaşımına ilişkin olarak aşağıdakilerden
hangisi yanlıştır?
olan arsanın değerini belirlemek amacıyla
aynı bölgede, benzer özelliklere sahip 3 emsal
üzerinde çalışma yapmış ve aşağıdaki bilgilere ulaşmıştır:
A) Değerleme konusu mülk ile benzer mülklerin
pazar bilgilerini elde etmek amacıyla pazar
araştırması yapılır.
B) Konu mülkün satış fiyatı, emsal mülklerin satış
fiyatlarının en büyüğünden az olmalıdır.
C) Taşınmaz mülk fiyatlarının piyasadaki arz ve
talebe göre oluşacağı varsayılır.
D) Yakın zamanda yapılmış satışların güvenilirliğinin eski satışlara göre daha yüksek olduğu
varsayılır.
Konu
Arsa
Emsal I Emsal II
50.000
75.000
60.000
55.000
Değeri
(Bin TL)
?
60.000
75.000
71.500
Metrekare
Satış Fiyat
(TL)
?
800
1.250
1.300
Taban Alanı
Kat sayısı
(TAKS)
0,20
0,30
0,50
0,30
Kat Alanı
Kat sayısı
(KAKS)
0,40
0,60
1,00
1,20
Alanı
(Metrekare)
2. Aşağıdakilerden hangisi en verimli ve en iyi
kullanım tanımının unsurlarından birisi olarak
değerlendirilemez?
Emsal III
Arsa fiyatının belirlenmesinde, emsal arsalara yapılabilecek toplam inşaat alanı başına
değer ortalaması kriteri dikkate alındığında,
değerleme konusu arsanın metrekare fiyatı
kaç TL’dir?
A) Değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran kullanımı içermelidir.
B) Değerlemesi yapılan mülkün fiziki olarak gerçekleştirilmesi mümkün olmalıdır.
C) Değerlemesi yapılan mülkün beklenmeyen
kullanım alanları da dikkate alınmalıdır.
D) Değerlemesi yapılan mülkün finansal olarak
gerçekleştirilebilir olmasına dayalı bir değerlendirmeyi de içermelidir.
A) 800
B) 753
C) 593
D) 489
5. Bir arsa üzerindeki, ekonomik ömrü 40 yıl
kalmış binanın değeri emsal karşılaştırma yöntemine göre 550.000 TL olarak belirlenmiştir.
Mülk için piyasadaki getiri/iskonto oranı
% 12,5, yatırımdan elde edilen toplam net faaliyet geliri 120.000 TL’dir. Yatırımcının binayı
ekonomik ömrü sonuna kadar tutacağı ve
dönem sonunda herhangi bir ekonomik değerinin kalmayacağı varsayıldığında, mülkün
toplam değeri ne kadardır?
3. Aşağıdakilerden hangisi değerleme sürecinde
yer alan değerlemenin tanımlanması aşamalarından biri değildir?
A) Veri toplanması
B) Taşınmaz mülkün tanımı
C) Değerlemenin kullanımı
D) Değerlemeyi kısıtlayıcı unsurların belirlenmesi
A) 800.000
C) 900.000
2
B) 850.000
D) 960.000
A
4700 - GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI
6. Çevre şartlarının olumsuz olduğu bir semtte,
10. Bir bölgedeki taşınmazların Haziran 2011’de
arsasının değeri 200.000 TL olan A mülkü yılda
48.000 TL gelir getirmektedir. Ancak A mülkü,
çevre şartlarının normal olduğu bir semtte
olsaydı, bu gelir 55.000 TL olacaktı. Arsanın
kapitalizasyon oranı (RL) % 5, binanın kapitalizasyon oranı (RB) % 10’dur. Çevre şartlarındaki
olumsuzluğun ortadan kalkması hâlinde mülkün toplam değeri kaç TL hesaplanacaktır?
A) 550.000
C) 664.583
kamulaştırılması nedeniyle değerinin tespit
edilmesi gerekmiş ancak bu arsalara emsal
olabilecek yakın zamanda satılmış arsaların
bulunmadığı anlaşılmıştır. Bunun üzerine
yapılan satışların fiyatları ve fiyat endeksleri
kullanılarak değer tespiti çalışması yapılmak
istenmiş olup elde edilen bilgiler aşağıda yer
almıştır:
7. Emsal durumda olan 3 konuta ilişkin bazı bilgiler aşağıda verilmiştir:
Emsal
Konut
Alanı
(m2)
1
Manzara
Durumu
Satış
Fiyat (TL)
Zamanı
120
İyi
9 Ay
Önce
240.000
2
120
İyi
3 Ay
Önce
254.400
3
120
Kötü
Bugün
250.000
B) 100
I
Şubat 2006
5.000
226.500
8.432
II
Kasım 2006
3.500
167.500
8.535
III
Ekim 2008
2.450
145.000
10.505
IV
Ocak 2009
1.840
122.000
10.300
C) 90
12.300
Değerleme konusu 2.500 m2 arsanın tarihi verilerde yer alan emsallerle benzerlik göstermesi nedeniyle 4 emsalin ortalama değeri dikkate
alındığında, Haziran 2011’deki değeri yaklaşık
kaç TL hesaplanacaktır?
A) 177.200
C) 192.700
D) 83
B) 185.400
D) 195.800
11. Değerleme konusu dairenin net kullanım alanı
130 m2 olup değeri, aynı sitede bulunan I ve II
numaralı emsal dairelerin satış fiyatlarında düzeltme yapılarak belirlenecektir. Emsal I’in net
kullanım alanı 125 m2 olup 3 ay önce satıcının
mali durumu nedeniyle acilen, değerinin % 5
altında 475.000 TL’ye satılmıştır. Net kullanım alanı 137 m2 olan Emsal II ise 1 ay önce
alıcının konuma verdiği özel önem nedeniyle
değerinin % 3 üstünde 576.000 TL’ye satılmıştır. Mülk piyasasında aylık % 1 oranında bir
fiyat artışı olduğuna göre konu mülkün değeri
kaç TL olacaktır?
8. Bir konutun satın alınmasında 0,60 kredi/de-
ğer oranıyla, ay sonunda taksit ödemeli, aylık
% 0,95 faizli, 10 yıl vadeli kredi kullanılmış
olup kredinin aylık ödemesi 2.520,43 TL’dir.
Satın alınan konutun değeri kaç TL’dir?
A) 450.000
C) 300.000
Toptan Eşya Fiyatları Endeksi
(Varsayımsal
Değerlerdir)
Haziran 2011
Bu bölgedeki konut fiyatlarının yıllık % 12 düzeyinde arttığı dikkate alındığında, 3 numaralı
konut için manzarasının kötü olması nedeniyle m2 başına yapılmış düzeltme yaklaşık kaç
TL olarak hesaplanacaktır?
A) 116
Emsallerin
Geniş- Değeri
Satış Tarihleri liği (m2) (TL)
B) 595.454
D) 694.412
B) 360.000
D) 180.000
A) 520.285
C) 530.454
9. Bir mülkteki arazi değeri oranı (L), bina değeri
oranı (B), arazi kapitalizasyon oranı (RL) ve
bina kapitalizasyon oranı (RB) olduğuna göre
aşağıdakilerden hangisi ağırlık ortalama kapitalizasyon oranını gösterir?
A) (RL X RB)
B) (L X RL) X (B X RB)
C) (L X RB) + (B X RL) D) (L X RL) + (B X RB)
3
B) 525.325
D) 535.778
A
4700 - GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI
12. “Basiretli bir kişinin zaman, risk ve çeşitli
15. 50 dairesi bulunan bir rezidansın her dairesin-
güçlüklerin belirsizleştirici etkilerinin olmadığı
bir durumda, eşit derecede tatmin edici mal
ve hizmet ikamesine sahip olmak için ödeyeceğinden daha fazlasını bu mal ve hizmet için
ödemeyeceğine” ilişkin ilke, aşağıdakilerden
hangisinde doğru olarak tanımlanmıştır?
den aylık 2.200 TL kira geliri elde edilmektedir.
Söz konusu dairelerin yıllık ortalama % 3 kadarı boş kalmakta veya kira tahsilinde sorunlar yaşanmaktadır. Binanın yıllık sabit giderleri
100.000 TL, değişken giderleri 170.000 TL’dir.
Kiracıların ortak kullandığı demirbaşlar için
her yıl 30.000 TL yenileme masrafı yapılmaktadır. Kapitalizasyon oranının % 20 olduğu bir
ortamda bu mülkün değeri kaç TL’dir?
A) İkame ilkesi
B) İskonto ilkesi
C) Belirlilik ilkesi
D) Fayda en çoklaştırması ilkesi
A) 4.902.000
C) 5.052.000
13. 10 yıl boyunca yıllık 39.000 TL net gelir ge-
16. Bir alışveriş merkezinin 150.000 m2 kiralanabi-
tirmesi ve 10. yılın sonunda 1,5 milyon TL’ye
satılması beklenen taşınmaz yatırımından,
yıllık net yıllık % 10 getiri sağlanabilmesi için
kaç TL’ye satın alınmış olması gereklidir?
A) 239.638
C) 817.953
lir alanı bulunmakta olup gelecek yıldaki gelir
beklentisi ile ilgili bilgiler aşağıdadır:
B) 578.315
D) 1.053.954
14. Yıllık ortalama net geliri 11.000 TL/Dekar olan
45.000 m2 yüz ölçümündeki bir tarım arazisinin değer tespiti için çalışan değerleme uzmanı, yakın bölgede benzer nitelikteki arazilerin
fiyatları ile bu araziler için bulunan gelirlerini
aşağıdaki gibi belirlemiştir:
Araziler
Arazi Yüz
ölçümü (m2)
Değeri
(Bin TL)
% 60
Olasılık
% 35
Olasılık
%5
Olasılık
Kira
(metrekare / TL)
24
22
19
Doluluk Oranı
% 97
% 90
% 85
Tahsilat Kaybı
%1
%3
%6
Sabit ve Değişken Giderler
250.000 TL 215.000 TL 235.000 TL
Bu verilere göre tahmini net faaliyet geliri kaç
TL’dir?
A) 3.250.595
C) 3.119.775
B) 3.217.845
D) 2.959.421
Arazinin Yıllık
Ortalama Net Gelir
(TL / Dekar)
I
40.000
6.000
11.500
II
50.000
9.000
12.750
III
60.000
10.500
13.250
17. Bir mülkün satın alınmasında kullanılan kredi
için aylık 7.500 TL ödeme yapılmaktadır. Bu
mülkün yıllık net faaliyet geliri 85.500 TL ise
Borç Kapsama Oranı nedir?
Ortalama kapitalizasyon oranı dikkate alındığında değerleme konusu arazinin değeri kaç
TL’dir?
A) 6.454.200
C) 6.991.100
B) 5.000.000
D) 5.100.000
A) 0,95
C) 11,40
B) 6.652.800
D) 7.115.000
4
B) 1,05
D) 375,00
4700 - GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI
18. Başkalarına kiralanan bir gayrimenkul üze-
A
22. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetlerine
rindeki sahiplik haklarını temsil eden kavram
aşağıdakilerden hangisidir?
ilişkin aşağıdaki bilgilerden hangisi yanlıştır?
A) Gayrimenkule dayalı yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar.
B) Risklere karşı korunmak amacıyla swap ve
forward işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olan hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.
C) Kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları
tekrar kiraya verebilirler.
D) İştirakleriyle herhangi bir mal veya hizmet
alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak
ilişkisine giremezler.
A) Esas Kiralama
B) Ara Kiralayan Hakkı
C) Arazi Kira Sözleşmesi
D) Kiralamaya Konu Mülkiyet Hakkı
19. Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul piyasasının özelliklerinden biridir?
A) Alıcı ve satıcı sayısı daima dengededir.
B) Gayrimenkulün her bir parçasının ikame edilebilir olduğu kabul edilir.
C) Gayrimenkuller diğer mallara göre devir ve işleme tabi tutma bakımından daha katı düzenlemelere tabidirler.
D) Bu piyasadaki alıcı ve satıcılar gayrimenkulün
değerini etkileyebilecek hususlar hakkında tam
bilgi sahibidirler.
23. Arazi dışındaki bir varlığın özel tamirat veya
uyarlama yaparak kullanmaya devam etmekten çok, içerdiği malzeme için elden çıkarılma
değeri aşağıdakilerden hangisidir?
A) Kalıntı değer
B) Tasfiye değeri
C) Kurtarılabilir değer D) Vergi değeri
20. Son 5 yıl için uzun vadeli konut kredilerinin
gayri safi yurt içi hasılaya oranı ülkemizde ne
kadardır?
A) % 25 - % 20 arası
C) % 15 - % 10 arası
24. Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul değer-
leme şirketlerinin gayrimenkul yatırım ortaklarının portföylerinde yer alan gayrimenkulleri
değerleyebilmeleri için taşımaları gerekli
şartlardan biri değildir?
B) % 20 - % 15 arası
D) % 10’dan aşağı
A) Bağımsız olması
B) Kurulca listeye alınmış olması
C) Hazırlanacak değerleme raporlarında sermaye
piyasası mevzuatına uyması
D) Üst üste en az beş yıl ilgili gayrimenkullerin değerlemesi için ortaklığa hizmet vermiş
olması
21. Ülkemiz düzenleme ve uygulamaları dikkate
alındığında aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul ve finans piyasaları arasındaki etkileşimi
yansıtan alt sektörler arasında kabul edilemez?
A) Finansal kiralama piyasası
B) Menkul kıymet ödünç piyasası
C) Konut kredisi piyasası
D) Sigortacılık sektörü
25. Pazar değeri tanımının gerektirdiği pazarlama
süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde
bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutar aşağıdakilerden hangisidir?
A) Özel değer
B) Zorunlu satış değeri
C) Kurtarılabilir değer D) Kullanım değeri
5
A
4860 - TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ
1. İnşaat alanında faaliyet gösteren bir firmaya
5. A Bankasının kullandırdığı konut kredisi için
inşaat sahipleri iki farklı seçenek sunmaktadır.
faiz hesaplama şekli ayda bir olup, buna
ilişkin yıllık nominal faiz oranı % 12’dir. Konut
kredisinin kredi kullanan kişiye yıllık efektif
maliyeti yüzde kaçtır?
1. Yıl sonlarında 10.000 TL olmak üzere 5 yılda
toplam 50.000 TL ödenmesi
2. İş başlangıcında 30.000 TL peşin ödeme
yapılması
A) 13,02
C) 12,68
Faiz oranı yaklaşık % kaç olursa iki seçenek
arasında seçim yapılamayacaktır?
A) 45
B) 30
C) 20
B) 12,92
D) 12,00
D) 16
6. Piyasa faiz oranı % 16 ise, dört yıl vadeli, yılda
bir % 22 (kupon) faiz ödemeli, nominal değeri
100.000 TL olan bir tahvilin satış (arz) fiyatı
yaklaşık kaç TL’dir?
2. Bir müşteri bankadan 10 yıl vadeli, taksitleri
ay sonlarında ödenecek, aylık % 1,29 faizli
200.000 TL kredi almıştır. Müşterinin ödeyeceği ilk taksitin içerisindeki anapara ödemesi
kaç TL’dir?
A) 563,25
C) 2.850,00
A) 113.240
C) 118.210
B) 116.789
D) 120.244
B) 705,74
D) 3.285,74
7. Müşteri 1 yıl önce bankadan 10 yıl vadeli, tak-
sitleri ay sonlarında ödenecek, aylık % 1,3 faizli
konut kredisi almıştır. Piyasada geçerli konut
kredisi faizleri aylık % 1,1 olduğu bir ortamda
aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?
3. A Bankası 1 yıl vadeli mevduata % 20 brüt faiz
uygulamakta ve faiz her üç ayda bir hesaplanmaktadır. Gelir vergisi kesintisi % 15 olduğuna
göre 500 TL karşılığında 1 yıl sonra elde edilecek net faiz geliri yaklaşık kaç TL’dir?
A) 92,57 B) 91,57
C) 90,57
A) Alınmış kredinin yıllık bileşik maliyeti
% 15,6’dır.
B) Güncel kredinin reel faiz oranı, enflasyon
oranından % 12 faiz oranının çıkarılmasıyla
bulunur.
C) Aylık faiz oranının % 1,3’ten % 1,1’e düşmesiyle yeni kredi alacakların bileşik faiz maliyetinde % 2,39’luk azalma meydana gelmiştir.
D) Aylık faiz oranının % 1,3’ten % 1,1’e düşmesiyle yeni kredi alacakların aylık taksit tutarındaki azalma % 8,81’dir.
D) 89,57
4. Her bir değerin (xi) ortalamadan (xa) olan
farklarının kareleri toplamının ∑(xi –xa)2 toplam
değer sayısına (n) bölünmesi sonucu ulaşılan
değere ne ad verilir?
8. Faizle ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi
A) Varyans
B) Mod
C) Standart sapma
D) Aritmetik ortalama
yanlıştır?
A) Sermayeye olan talebin arttığı ortamda faiz
oranları yükselir.
B) Geri ödeme süresi ve/veya katlanılan risk
azaldıkça faiz artar.
C) Enflasyon beklentisi ne kadar yüksekse, faiz
oranları da o kadar yüksek olur.
D) Sermayenin bir süre için ödünç verilmesi karşılığı ödenen faiz bir fiyat niteliği taşımaktadır.
6
A
4860 - TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ
9. Müşterinin bankadan almış olduğu 5 yıl vadeli,
13. Toplam sabit giderleri 5.000.000 TL olarak he-
ay sonu ödemeli, aylık % 1,39 faizli 250.000 TL
tutarındaki kredi, 1 yıl ödeme yapıldıktan sonra kalan anapara tutarını karşılayacak tutardaki başka bir bankadan alınmış 4 yıl vadeli, ay
sonu ödemeli, aylık % 0,99 faizli kredi ile kapatılmıştır. Başka bir maliyet kalemi bulunmadığı
varsayımıyla müşterinin aylık ödemesinde
meydana gelen azalma kaç TL olacaktır?
A) 519,34
C) 617,69
saplanan bir üretim tesisi yatırım projesi için,
birim değişken maliyet 1.000 TL ve birim fiyat
ise 1.500 TL olarak öngörülmektedir. Toplam
sabit giderlerdeki % 20’lik bir artışın başa baş
noktasındaki üretim miktarı üzerinde etkisi %
kaç olur?
A) 100
B) 50
C) 30
D) 20
B) 550,45
D) 650,77
14. Bir yatırımcı elinde bulunan 30.000 TL’yi üç
eşit parçaya ayırmıştır. Birinci parçayı yıllık
% 18 faizle mevduata yatırmış, ikinci kısmını
aylık % 2,1 faiz veren tahvile yatırmış ve son
parça ile hisse senedi satın almıştır. Hisse
senetlerinden 2.500 TL kâr payı almış ve hisse
senetlerini 13.000 TL’ye satmıştır. Yatırımcının
toplam getiri oranı yaklaşık % kaç olmuştur?
10. Tüketici peynir için her ay 60 TL bütçe ayırmış
olup satın aldığı peynir fiyatı; Ocak ayında
12 TL/Kg, Şubat 11,50 TL/Kg, Mart ayında
12,50 TL/Kg ve Nisan ayında 15 TL/Kg olmuştur. 4 ay boyunca tüketicinin satın almış olduğu peynir miktarı toplamı yaklaşık kaç kg’dır?
A) 18,82
C) 20,00
A) 30
B) 19,02
D) 21,47
B) 34
C) 37
D) 40
15. Aşağıdaki nakit akımları verilen 4 farklı proje-
nin geri ödeme süresine göre değerlendirilmesi durumunda hangi proje seçilmelidir?
11. Bir bağımlı değişkenin birden fazla bağımsız
değişken tarafından etkilenmesi durumunda,
diğer bağımsız değişkenler sabit kalmak koşuluyla, her bir değişkende meydana gelecek
olası değişimlerin bağımlı olarak ele alınan değişken üzerindeki etkisini görmek için yapılan
analize ne ad verilir?
A) Olasılık analizi
C) Varyans analizi
Nakit Akımları
Proje
B) Du pont analizi
D) Duyarlılık analizi
T2
T4
1
-3.000 500
2.000
1.000
2.000
2
-4.000 1.000
3.000
4.000
3.000
3
-2.500 500
1.000
500
1.000
4
-7.000 3.000
3.000
3.000
3.000
B) 3
C) 2
A) 4
12. Bir yatırımcı 200.000 TL’ye satın aldığı bir
gayrimenkulü 1 yıl sonra 220.000 TL’ye satmış ve ayrıca bu dönemde gayrimenkulden
30.000 TL net gelir elde etmiştir. Bu dönemdeki enflasyon oranı % 7 ise yatırımcının reel
kazancı yaklaşık yüzde kaçtır?
A) 17
B) 19
C) 23
T0
T1
T5
D) 1
16. 40.000 TL bedelle alınan bir makineden 2. Yıl
65.000 TL nakit girişi ve makinenin yazılım
güncellemesi nedeniyle 5.000 TL’lik nakit
çıkışı olmuştur. Bu makine için iç verim oranı
% kaçtır?
D) 25
A) 21,68
C) 23,47
7
B) 22,47
D) 25,39
A
4860 - TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ
17. Bir yatırım projesinin değerlendirilmesinde iç
20. Bir işletmenin serbest nakit akımlarının belir-
verim oranı ile net bugünkü değer arasındaki
ilişki aşağıdaki önermelerin hangisinde doğru
olarak verilmiştir?
lenmesi amacıyla esas faaliyet kârında yapılacak düzeltmelerle (ekleme veya çıkarmalarla)
ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?
A) İç verim oranı ile net bugünkü değer arasında
bir ilişki yoktur.
B) İç verim oranı net bugünkü değeri maksimum
yapan orandır.
C) İç verim oranı net bugünkü değeri minimum
yapan orandır.
D) İç verim oranı net bugünkü değeri sıfıra eşitleyen orandır.
A) Amortisman giderleri eklenir.
B) Yatırım harcamaları çıkarılır.
C) Nakit ödenen vergiler eklenir.
D) Nakit çıkışı gerektirmeyen diğer giderler eklenir.
21.
18.
Proje
Co
Bir tahvilin Pazar fiyatı (P), nominal değeri
(F), kupon oranı (CR) ve vadeye göre getirisi
(YTM) ile ilgili yukarıda belirtilen ilişkilerden
hangisi/hangileri doğrudur?
C1
A
-10.000 TL
20.000 TL
B
-20.000 TL
35.000 TL
A) I - II - III
C) I - II
Yukarıdaki tabloda, iki farklı projeye ilişkin başlangıç yatırımları ve ortaya çıkacak nakit akımları verilmiştir. İskonto oranının % 10 olduğu bir
ortamda projelere ait iç verim oranlarını (İVO)
ve net bugünkü değerlerini (NBD) doğru veren
seçenek aşağıdakilerden hangisidir?
B) II - III
D) Yalnız I
22. Risk analizine ilişkin aşağıdaki tanımlamalardan hangisi yanlıştır?
İVOA(%) NBDA (TL) İVOB (%) NBDB (TL)
A) 100
8.182
75
11.818
B) 75
8.182
100
11.818
C) 100
11.818
75
8.182
D) 100
8.182
50
7.273
A) Beklenen getiri, bir yatırımın muhtemel getirilerinin olasılık dağılımının beklenen değeridir.
B) Pazar riski, yatırımların kendilerine has niteliklerinden kaynaklanan risktir.
C) Risk, bir yatırımın getirisinin beklenen getirisinden sapma olasılığı olarak tanımlanır.
D) Varyasyon kat sayısı, her birim getirinin riskini
ifade eder.
19. Üç yıl süreli bir kira sözleşmesinin kira bedeli
her yıl sonunda ödenecektir. Birinci yıldaki kira
bedeli yıllık 8.000 TL olup ikinci ve üçüncü yıllarda enflasyon oranı kadar artış taahhüt edilmiştir.
Enflasyon oranı her yıl % 3 olarak beklendiği ve
nominal iskonto oranının üç yıl boyunca yıllık
% 10 olacağı varsayımıyla kira sözleşmesinin
maliyetinin bugünkü değeri kaç TL’dir?
A) 19.894,8
C) 19.315,4
I- YTM>CR ise P<F’dir.
II- YTM=CR ise P=F’dir.
III- YTM<CR ise P>F’dir.
B) 21.073,0
D) 20.459,2
8
4860 - TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ
23. Aşağıdakilerden hangisi tasarruflarını hisse
senedi piyasasında değerlendiren yatırımcıların kullanabilecekleri risk yönetim araçlarından biri değildir?
A) Riskin dağıtılması esasınca portföy çeşitlendirilmesine gidilmesi
B) Endekse dayalı vadeli işlem sözleşmelerinde
pozisyon alınması
C) Yatırım yapılan hisse senetlerinin varantlarında pozisyon alınması
D) Emtiaya dayalı vadeli işlem sözleşmelerinde
pozisyon alınması
24. ABC firmasının finansal bilgilerine aşağıda yer
verilmiştir:
Durum I (TL) Durum II (TL)
Faiz ve Vergi Öncesi
Kâr
500
750
Faiz (-)
80
80
Kâr (Vergiden Önce)
420
670
Vergi (% 40)
168
268
Kâr (Vergiden Sonra)
252
402
Öz Sermaye
800
800
ABC firmasının finansal kaldıraç derecesini
hesaplayınız.
A) 1,19
B) 1,22
C) 1,25
25. Bir işletmenin;
Birleşik kaldıraç derecesi Finansal Kaldıraç Derecesi
Öz Sermaye Kârlılığı
belirlenmiştir.
D) 1,28
: 7,5
: 2,5
: 0,25 olarak
Buna göre bu işletmenin faaliyet kaldıracı
kaçtır?
A) 0,25
B) 2,75
C) 3,00
D) 5,00
TEST BİTTİ.
CEVAPLARINIZI KONTROL EDİNİZ.
9
A
Soracağınız bir şey var mı? Varsa, şimdi sorunuz; sınav başladıktan sonra sorularınıza cevap
verilmeyecektir. Hazır mısınız? Sınav, okulun bütün salonlarında aynı anda başlayacağı için başlama
zilini beraberce bekleyelim. Hepinize başarılar dileriz.
(Salon başkanı başlama ve bitiş saatini tahtaya yazacaktır.)
Bu kitapçığın her hakkı saklıdır. Bu kitapçıkta yer alan sorulardaki görüşler yazarlarına ait olup,
Sermaye Piyasası Kurulunun görüşlerini yansıtmaz. Soruların telif hakları Türkiye Sermaye
Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliğine aittir. Hangi amaçla olursa olsun, kitapçığın tamamının veya
bir kısmının Millî Eğitim Bakanlığı Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğünün ve Türkiye Sermaye
Piyasası Aracı Kuruluşları Birliğinin ayrı ayrı yazılı izni olmadan kopya edilmesi, fotoğraflarının
çekilmesi, bilgisayar ortamına alınması, herhangi bir yolla çoğaltılması, yayımlanması veya başka
bir amaçla kullanılması yasaktır. Bu yasağa uymayanlar, doğabilecek cezai sorumluluğu ve kitapçığın hazırlanmasındaki mali külfeti peşinen kabullenmiş sayılır.
21 AĞUSTOS 2011 TARİHİNDE YAPILAN SERMAYE PİYASASI KURULU LİSANSLAMA SINAVLARI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI (DU) GRUBU
(S304) “A” KİTAPÇIĞI CEVAP ANAHTARI
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME ESASLARI
(4700)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
B
C
A
D
B
C
B
C
D
A
D
A
C
B
A
D
A
D
C
D
B
A
C
D
B
TEMEL FİNANS
MATEMATİĞİ
(4860)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
C
B
C
A
C
B
D
B
A
B
D
A
D
B
C
B
D
A
D
C
A
B
D
A
C