haziran 2014 özet araştırma raporu kentsel dönüşüm türkiye

ARAŞTIRMA RAPORU
KENTSEL DÖNÜŞÜM
TÜRKİYE
HAZİRAN 2014
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
ÖZET
GENEL BAKIŞ
Geçtiğimiz on yıl içinde, hükümet İstanbul ve Türkiye genelinde
Raporda aşağıdaki başlıklar ele alınacaktır:
birçok şehirde kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesi

Kentsel dönüşüm projelerinin gerekliliği ve önemi,
için yasal bir çerçeve hazırladı. Özellikle 2011 depreminden sonra,

Yasal düzenlemeler ve uygulama sorunları,

Belli başlı dönüşüm alanları,

Geliştirme modelleri ve olası teşvikler,
Yenilenmesi" adlı yeni bir yasa hazırlandı. İlgili mevzuatların

Finansman modelleri ve alternatif yatırım araçları,
yasalaştırılmasıyla kentsel dönüşümde yeni bir dönemle birlikte

Projelere dahil olan aktörlerin rolü,
Türkiye çapında kentsel dönüşüm projeleri başladı.

Kamu ve özel sektör işbirliği potansiyeli,
Deprem riskinin yanı sıra, nüfus artışı ve hızlı kentleşme olguları

Yabancı yatırımcı/geliştirici işbirliği potansiyeli.
hükümet izinsiz/riskli binaların yıkılması ve eski binaların
yenilenmesi yolunda sağlam adımlar atmaya karar verdi. Bu planı
uygulamak için, Mayıs 2012’de "Afet Riski Altındaki Alanların
da kentsel dönüşüm sürecinde baskı yaratmaktadır. Artan konut
talebiyle
birlikte
eski
stokun
yenilenmesi
büyük
önem
kazanmaktadır.
Önümüzdeki 20 yıl içinde ülke çapında yaklaşık 6,7 milyon konut
biriminin yıkılıp yeniden inşa edileceği tahmin edilmektedir ve bu
yılda yaklaşık 334.000 birime karşılık gelmektedir. Yalnızca yıkım
ve yeniden inşa maliyeti için her yıl yaklaşık 44 milyar TL (23
milyar ABD doları) finansman gerekli olacaktır.
Kentsel dönüşüm projelerinin büyüklüğü göz önüne alındığında,
geleneksel modeller (kat karşılığı, ön satış, vb.) finansman
konusunda yetersiz kalmaktadır, bu nedenle alternatif finansman
Bu rapor kentsel dönüşüme zemin hazırlayan olgular, belli başlı
dönüşüm alanları ve uygulama aşamalarında karşılaşılabilecek olası
sorunları ele almaktadır.
Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm alanları olarak İstanbul ve
İzmir örnekleri analiz edilmiştir. Ayrıca, Barselona ve Rio De
Janerio örnekleri incelenerek, farklı uluslararası kentsel dönüşüm
tecrübeleri ile Türkiye karşılaştırılmıştır.
Kentsel dönüşümle ilgili bakış açılarını yansıtmak amacıyla kentsel
dönüşüm projeleriyle ilişkili özel sektör temsilcileri ile bir anket
araçlarına ve çeşitlendirilmesine ihtiyaç olduğu aşikârdır. Bu
yapılmıştır.
konuda, özellikle Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) ve yakın
Cushman & Wakefield, önümüzdeki yıllarda Türkiye'de sıçrama
zamanda SPK tarafından piyasaya sunulan yeni düzenlemeler
yapması beklenen kentsel dönüşüm süreci ile ilgili temel zorluklar
(gayrimenkul sertifikaları, sukuk, altyapı GYO’ları, gayrimenkul
ve uygulamalar hakkında derinlemesine bir araştırma hizmeti
yatırım fonları gibi) alternatif oluşturarak önemli bir rol
sunmaktan memnuniyet duymaktadır.
oynayabilirler.
Kentsel dönüşüm projelerinin Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul
sektörlerinde bir itici güç yaratması ve hem ulusal hem de yabancı
yatırımcıları çekmesi bekleniyor. Bu kapsamda, kamu ve özel
sektör yanı sıra yabancı yatırımcılar ile işbirliği Türkiye’de kentsel
projelerinin teşvik edilmesi konusunda önemli fırsatlar sunuyor.
Cushman & Wakefield Türkiye
İnönü Cad. Devres Han No 50 2/A
İstanbul
www.cushmanwakefield.com/knowledge
Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kişilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır. Atıfta bulunduğu piyasaların
veya gelişmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıştır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıştır,
ancak bu bilgileri doğrulamış değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir
garanti veya vekalet verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü şahsa karşı hiçbir şekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün
görüşler değişime tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya
ilgili herhangi bir şirketten bilgi almak istemiyorsanız, lütfen [email protected] adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletişim bilgilerinizdeki bilgileri
belirtin ve konu kısmına “Unsubscribe” yazın. ©2014 Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır.
1
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
BİR SONRAKİ ARAŞTIRMA
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
MAY 2014
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN ZEMİNİ
birçok
Bir başka faktör de, Türkiye'nin aktif bir sismik bölgede yer
gelişmekte olan ülkede olduğu gibi, son yirmi yıldır kentsel yapı
alması nedeniyle hemen her yerinde hasar verici depremlerin
bakımından büyük bir değişim yaşamaktadır. Sanayileşmeyle
meydana gelme riskidir. En son 1999 ve 2011 yıllarında yaşanan
birlikte hızlı nüfus artışı, kırsal alanlardan metropoliten kentlere
iki büyük deprem inşaatla ilgili yasaların güvenilirliği konusunda
doğru büyük bir göçe ve bunun sonucunda Türkiye'de kentleşme
ciddi bir endişe duymasına neden olmuştur.
demografik
değişim gösteren diğer
oranlarında önemli artışa neden oldu.
TÜRKİYE'DE YAŞANAN BÜYÜK DEPREMLER
milyon
NÜFUS ARTIŞI
90
3%
80
3%
70
60
2%
50
40
30
20
Erzincan
32.700
1942
Tokat, Erbaa
3000
1943
Samsun, Ladik
4000
Bolu, Gerede
3959
Muş, Varto
2396
1%
1975
Diyarbakır, Lice
2385
1976
Van, Muradiye
3840
1999
Marmara
17.118
2011
Van
604
KAYNAK: TUİK
Türkiye'de kentleşme oranı 1950'lerin başlarına kadar %25
civarında seyrederken, 1980 yılında %40 ve 2000 yılında %65’e
yükselmiştir. Türkiye, 1980-2000 yılları arasında dünyada en
yüksek kentleşme oranına sahip ülkeler arasında üçüncü sırada yer
almıştır. 2012 itibariyle Türkiye'de kentleşme oranı %77'ye
ulaşmıştır.
KENTLEŞME ORANI (1927 - 2012)
(*) Resmi rakamlar.
Türkiye genelinde binaların çoğunluğu depreme dayanıklı
güvenlik tasarım kurallarına uygun değildir. Türkiye'deki toplam
konut stokunun yalnızca %8'i 2001 yılından sonra inşa edilmiştir
ve toplam hane halklarının yaklaşık %22'si bu binalarda
yaşamaktadır. En büyük 10 metropoliten kent dikkate alındığında
ise, toplam nüfusun yaklaşık yarısı bu şehirlerde yaşamakta,
ancak konut stokunun yalnızca %11'i 2001'den sonra ve gerekli
deprem güvenlik kurallarına uygun olarak inşa edilmiştir.
YAPI STOKU VE HANE HALKI (İNŞA YILINA GÖRE)
Yapı Adedi(milyon)
90
80
Kentleşme Oranı (%)
1939
1966
2025 (T)
2010
Artış Oranı (%)
2015 (T)
2000
1990
1985
1980
1975
1970
1965
1960
1955
1950
1945
1940
1935
Nüfus
CAN KAYBI SAYISI
1944
0%
1927
0
YER
2%
1%
10
YIL
70
60
50
3
6
28%
2
5
25%
25%
2
19%
40
22%
19%
4
Hanehalkı Sayısı (bin)
Türkiye, hızlı
3
30
1
10%
20
1
10
4%
1927
1935
1940
1945
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
2000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
0
KAYNAK: TUİK
Sadece nüfus artışı değil, aynı zamanda kırsal alanlardan kentsel
alanlara yaşanan göç de metropoliten kentlerde artan bir konut
talebi oluşmasına neden oldu. Hızlı kentleşmenin getirdiği
sorunları yaşayan şehirler, gecekondu yerleşimleri, çevresel
bozulma ve mevcut altyapının bozulması gibi sorunlarla karşılaştı.
9%
13%
2
8%
1
6%
0
0
1960
1961-1970
1971-1980
Yapı Adedi (milyon)
1981-1990
1991-2000
2001+
Hanehalkı Sayısı (milyon)
KAYNAK: Bu veriler TÜİK'ten derlenmiştir
Sonuç olarak, hızlı demografik değişim, mevcut konut stokunun
kalitesi ve deprem riski, yetkilileri belirli alanlarda kentsel
dönüşüm projelerini hayata geçirmeye yöneltmiştir.
2
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
YÖNETMELİK, ÖNEMLİ ALANLAR VE ZORLUKLAR
Dönüşümü” hakkında kanuna (6306 sayılı ve 31 Mayıs 2012
tarihli) ve kanunun uygulama yönetmeliğine (4 Ağustos 2012
tarihli) dayanmaktadır. Kanun özellikle afetler sırasında can ve mal
kaybına
neden
olabilecek
alanlar
olarak
tanımlanan
risk
bölgelerine odaklanmaktadır.
Bu kanuna göre risk altındaki binalar "risk bölgesi içinde veya
dışında ekonomik ömrünü tamamlamış binalar veya bilimsel ve
teknik olarak yıkılma veya yüksek hasar riski altında olduğu
kanıtlanmış binalar" olarak tanımlamıştır.
Risk alanlarına, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın
İstanbul, 27.700 bina ve yaklaşık 230.000 oturan nüfus ile en riskli
alandır. İzmir ve Ankara gibi diğer büyük metropoliten kentler ve
Bursa, Gaziantep, Adana gibi orta büyüklükteki Anadolu şehirleri
de diğer önemli kentler arasındadır.
EN ÖNEMLİ 10 RİSK ALANI (ŞEHİRLERE GÖRE)
30,000
250
25,000
200
Nüfus(bin)
Yasası” olarak da bilinen, “Afet Riski Altındaki Alanların
Riskli binaların sayısı ve buralarda ikamet eden nüfus bakımından
Yapı Adedi
Türkiye'de yaşanan kentsel dönüşüm süreci, “Kentsel Dönüşüm
20,000
150
15,000
100
10,000
görüşleri alınarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut
5,000
İdaresi (TOKİ) veya belediyelerin tespiti ve Bakanlığın teklifi
0
50
0
üzerine Bakanlar Kurulu tarafından karar verilir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 100 risk alanı tespit ederek, kentsel
dönüşüm kapsamında öncelikle 35 şehirde başlamak üzere,
yaklaşık 165,000 binanın yıkımını hedeflemektedir.
TÜRKİYE İLAN EDİLEN RİSK ALANLARI
Yapı Adedi
Nüfus
KAYNAK: Veri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan derlenmiştir
TÜİK verilerine dayanarak, 2001 yılından önce inşa edilen
binaların depreme dayanıklı güvenli konut tasarımı kurallarıyla
uyumlu olmadığını varsayarak ülke çapında yaklaşık 6,7 milyon
birimin yenileneceği tahmin edilmektedir. Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı, önümüzdeki 20 yıl içinde tümünün yıkılıp, yeniden inşa
edilmesini amaçlamaktadır. Bu, yılda ortalama 334.000 binanın
yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiği anlamına gelmektedir.
Yalnızca eski binaların yıkım ve yeniden inşa maliyeti göz önüne
alındığında, finansman için her yıl yaklaşık 44 milyar TL (23 milyar
ABD$) gerekli olacaktır.
KAYNAK: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
Şubat 2014 tarihinde Anayasa Mahkemesi tarafından kanunda
yapılan son bir değişiklik ile bazı maddeler iptal edilmiştir:
− Yürütmenin durdurulması talep edilemez,
− Kamu kurumlarına ait arazilerin bedelsiz olarak TOKİ'ye
devredilmesi,
− İmar hukuku da dahil olmak üzere, ilgili kanunlarda kentsel
dönüşüm planları için hiçbir kısıtlama olmaması.
TAHMİNİ KENTSEL YENİLEME MALİYETİ
TOPLAM
YILLIK
Birim Sayısı ('000)
6.684
334
Yenileme Maliyeti (milyar TL)
884.3
44.2
Yenileme Maliyeti (milyar ABD$)
465.4
23.3
KAYNAK: Bu veriler TÜİK'ten derlenmiştir
Yılda 334.000 birimin yeniden inşa edilmesi gerektiği ve TOKİ'nin
50.000 adet/yıl inşa edebildiği göz önüne alındığında, özel sektörle
işbirliği gerektiği açıktır. Eski binaların yıkılması için mal sahiplerini
teşvik etmek üzere farklı araçların (imar bonusu, imar haklarının
transferi vb.) kullanılması gerekmektedir.
3
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye’nin enerji ithalatına olan
bağımlılığını azaltmak açısından, yeşil binalar ve sürdürülebilirlik
sağlamak için önemli bir fırsat sunmaktadır. Türkiye, artan konut
talebiyle birlikte yenileme projelerinin ölçeği de göz önüne
alındığında,
mevcut
stokun
yenilenmesi
ve
yeşil
binalar
geliştirilmesi açısından büyük bir potansiyele sahiptir. Bu
bağlamda, kentsel dönüşüm bu potansiyelin değerlendirmesi
açından değerli bir fırsat sunmaktadır. GYODER 2023 Vizyonunda
Gayrimenkul Sektörü raporuna göre, 2012-2023 yılları arasında
yaklaşık 6,7 milyon konut ünitesinin inşa edileceği tahmin
edilmektedir. Eğer 2023 yılına kadar tüm binalar yeşil bina olarak
tasarlanırsa, aynı dönemde yaklaşık 25 milyar ABD$ enerji ve su
tasarrufu sağlanabilir [Alhanlıoğlu ve Çamlıbel, 2012]. 144 milyon
kW saat/yıl kapasiteli bir hidroelektrik santralinin yatırım
maliyetinin
100
milyon
ABD$
olduğu
[Çamlıbel,
2011]
düşünülürse, 2023 yılına kadar mevcut binaların yeşil bina olarak
yeniden tadilatı ile edilecek tasarruf, 250 adet hidroelektrik
santralinin yatırım maliyetine denk olacaktır. Türkiye’deki kentsel
dönüşüm süreci kapsamında, deprem riski altında bulunan 6,5
milyon konut biriminin yıkılıp yeniden yapılması planlandığı
düşünülürse, bu binaların yeşil bina olarak yeniden inşası
durumunda
benzer
bir
tasarrufun
sağlanması
mümkün
ISTANBUL’DAKİ RİSKLİ ALANLAR
İLÇE
ALAN (HA)
BİNA SAYISI
ÜNİTE
NÜFUS
1-Küçükçekmece
16,64
624
2.049
2.225
2-Bağcılar
53,40
633
3.369
11.201
3-Esenler
30,54
956
4.733
18.278
4-Gaziosmanpaşa
392,96
8.059
12.088
66.187
5-Sultan gazi
18,08
109
1.100
3.750
6-Güngören
57,71
815
7.753
16.389
7-Sarıyer
168,8
1.446
8.786
9.670
8-Beşiktaş
3,19
9- Beyoğlu
12,24
346
960
3.660
10-Zeytinburnu
3,82
1.038
1.250
3.494
11-Üsküdar
1,77
-
-
-
12-Kadıköy
134,18
6.341
17.728
44.000
13-Kartal
31,84
-
-
-
14-Pendik
146,22
465
-
-
15-Tuzla
6,78
-
-
-
16-Bayrampaşa
22,7
1.085
5.870
10.700
Toplam
1.100
21.917
65.686
189.554
KAYNAK: Istanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü
ISTANBUL’DAKİ RİSKLİ ALANLAR (ALAN BÜYÜKLÜĞÜ, HA)
olabilecektir.
450
Bu bağlamda, ilgili tüm aktörler arasında işbirliği her zamankinden
350
daha önemli hale gelmiştir. Bazı zorluklar ortaya çıkacak olsa da
300
kentsel dönüşüm projeleri yalnızca yerli değil, yabancı geliştirici ve
yatırımcılar da için de fırsatlar sunmaktadır.
İSTANBUL KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI
Daha önce belirtildiği gibi, İstanbul Türkiye'deki toplam riskli
400
250
200
150
100
50
0
binaların %15'ini içeren en riskli alandır. İstanbul'da şu ana kadar
yaklaşık 21.900 riskli binada 65.700 adet birim tespit edilmiştir.
Gaziosmanpaşa, toplam dönüşüm alanlarının %36'sına karşılık
gelen 392 hektar alan ile en büyük kentsel dönüşüm alanıdır. Onu,
sırasıyla146 hektar (%13) ve 134 hektar (%12) ile Pendik ve
Kadıköy ilçeleri takip etmektedir. Nüfus açısından ise, İstanbul'da
riski binalarda oturan nüfusun %58'i en büyük ve yüksek nüfusa
sahip ilçeler olan Gaziosmanpaşa ve Kadıköy'de oturmaktadır.
İstanbul’da ilan edilen risk alanları tabloda özetlenmektedir:
KAYNAK: Veriler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerinden derlenmiştir.
Resmi verilere göre Ağustos 2012 ile Aralık 2013 tarihleri
arasında toplam 1.123 riskli bina yıkılmıştır. Aynı dönemde 41.448
ünite riskli olarak tespit edilmiştir. Buna ek olarak 7.942 başvuru
sahibi, kendi birimlerinin riskli olup olmadığının belirlenmesi için
inceleme talep etmiştir.
İSTANBUL'DAKİ RİSKLİ BİNALAR (ARALIK 2013)
Uygulama sayısı
7942
Yıkılan bina sayısı
1123
Tekil birim sayısı
41448
KAYNAK: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
4
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
MAY 2014
Istanbul Kentsel Dönüşüm Alanları
Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin özel bir iştirak olan GOPAŞ, arsa
GAZİOSMANPAŞA ÖRNEĞİ
İstanbul'un
en
büyük
kentsel
dönüşüm
alanı
olan
Gaziosmanpaşa'da 11 farklı bölgede 392 hektarlık dönüşüm alanı
tespit edilmiştir. Şu anda yalnızca belediye değil, özel şirketler de
kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedir.
Belediye ve TOKİ, gecekondu iyileştirme alanlarında ve 9 blok ve
725 birim içeren 19.429 metrekarelik arazi üzerindeki kentsel
yenileme projelerinde işbirliği yapmaktadır.
ketsel
dönüşüm
projeleri
geliştirme
planlarını
açıklamıştır. Bu büyük projeler aşağıda özetlenmiştir:
GOP'TAKİ BÜYÜK KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ
ŞİRKET
ALAN (M2)
İhlas Yapı
988.000
BİRİM SAYISI
1. Faz 350.000
4500
Soyak
300.000
5000
GOP Yeşil Yapı
280.000
Açıklanmadı
Timur Yapı-NEF
130.000
Açıklanmadı
Sur Yapı
40.000
Açıklanmadı
KAYNAK: Şirket web siteleri.
yardımcı olmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında önceden
anlaşılan ünite sayısı konusunda hak sahipleri ve geliştiricilerin ile
anlaşmaya varması gerekmektedir (kat karşılığı modeli). GOPAŞ,
özel şirketler adına sürecin etkili ve verimli işlemesi için bir
platform sunmaktadır. Bu sayede şirketler hak sahipleriyle birebir
müzakere etmek zorunda kalmamakta ve hak sahipleri de süreç
konusunda destek alabilmektedir.
Ayrıca, büyük özel inşaat şirketleri Gaziosmanpaşa'nın farklı
alanlarında
sahipleri ile geliştiriciler arasında anlaşmaların sağlanmasına
İZMİR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI
Türkiye’deki riskli alanların %16’sını oluşturan İzmir, İstanbul’dan
sonra ikinci büyük dönüşüm alanıdır. Bakanlık verilerine göre, 820
hektar kentsel dönüşüm alanı tespit edilmiştir:
IZMIR’DEKİ RİSKLİ ALANLAR
İLÇE
ALAN (HA) BİNA SAYISI
ÜNİTE
NÜFUS
1-Karabağlar
540
17.000
23.,250
53.500
2-Menemen
44
1.600
7.753
6.550
3-Narlıdere
43
1.987
5.494
16.248
4-Karabağlar-Buca
191
5.377
5.377
8.500
5-Karşıyaka
2,59
165
165
129
Toplam
820,6
26.063
42.039
84.927
KAYNAK: İzmir Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü
5
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
FİRMA ANKETİ
MAY 2014
Türkiye'deki son kentsel dönüşüm sürecine ilişkin bakış açılarını
yansıtmak için özel sektör temsilcileri ile bir anket yapılmıştır.
Seçilen şirketler konut projeleri konusunda deneyime sahip ve
aynı zamanda devam etmekte olan veya planlama aşamasında olan
kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedirler.
Ana bulgular aşağıda özetlenmiştir:
 İstanbul'da kentsel dönüşümün gerekliliği:
Kentsel dönüşümün altında yatan temel nedenler deprem riski,
kentsel büyüme ve hızlı kentleşmedir. Ayrıca hızlı kentleşmenin
kent morfolojisi, ulaşım ve altyapı sistemleri üzerindeki olumsuz
etkileri de vurgulanmıştır. Ayrıca, eski bina stoku nedeniyle konut
yenilenmesine de ihtiyaç vardır.
Izmir Kentsel Dönüşüm Alanları
Ayrıca İzmir Büyükşehir Belediyesi, 46 hektarı tamamlanmış olan
toplam 352 hektar kentsel dönüşüm programı yürütmektedir.
Farklı bölgelerde hala devam eden dönüşüm projeleri tabloda
özetlenmektedir:
Özellikle Fikirtepe, Esenler, Ataşehir, Kartal, Gaziosmanpaşa
İstanbul'daki öenmli kentsel dönüşüm alanları olarak kabul
edilmektedir. İstanbul dışında ise, Ankara, İzmir, Bursa, Adana ve
Gaziantep gibi deprem bölgesinde bulunan, yüksek göç oranına
sahip olan ve konut yenileme ihtiyacı olan diğer büyük şehirler de
fırsatlar sunmaktadır.
IZMIR’DEKİ KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI
ALAN (HA) BİNA SAYISI NÜFUS
PLANLANAN ÜNİTE
Gaziemir
122
2.040
18.000
10.000
Bayraklı
60
2.300
24.000
8.000
Ballıkuyu
48
3.600
35.000
7.000
Uzundere
32
497
5.000
3.200
Ege Mah.
7
440
3.800
1.200
Toplam
269
8.877
85.800
29.400
 Kentsel dönüşümde TOKİ'nin rolü:
TOKİ 1980 yılından bu yana ulusal düzeyde konut inşaatında
önemli bir rol oynamış olsa da, yenilenmesi gereken konut
sayısının büyüklüğü düşünüldüğünde özel sektörle işbirliğinin bir
ihtiyaç olduğu açıkça görülmektedir. TOKİ, kamu ve özel sektör
arasındaki koordinasyonu sağlamalıdır. Ayrıca, imar planları ve
genel kuralların hazırlanması sorumluluğunu da üstlenebilmelidir.
KAYNAK: İzmir Büyükşehir Belediyesi
Alternatif olarak, sürecin tüm sorumluluğunu bir özel şirket
Önemli dönüşüm alanlarından biri, son yıllarda özel sektör
üstlenebilir ve TOKİ’nin sorumluluğu sosyal konutlar ile sınırlı
tarafından geliştirilen orta ve büyük ölçekli karma projeler ile
tutulabilir.
İzmir’in yeni merkezi olarak gelişen Bayraklı ilçesidir. Bu
 Diğer kurumlarla işbirliği:
projelerden bazıları aşağıda özetlenmektedir:
Kamu ve özel sektör ortaklıkları kentsel dönüşüme katkı
BAYRAKLI ÖNEMLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ
sağlayacaktır. Özel inşaat şirketlerinin çoğu ilgili belediyelerle
FİRMA
PROJE
ALAN (M2) ÜNİTE SAYISI
çalışmaktadır. Bazı şirketler çok sektörlü bir yaklaşım sağlamak
İş GYO
Ege Perla
18.000
111 konut, ofis, AVM
Folkart Yapı
Folkart Towers
27.000
210 konut, ofis
Kavuklar
Point Bornova
23.000
544 konut, AVM
Mistral Yapı
Mistral Towers
13.923
110 konut, ofis
Kavuklar
Bayrakli Tower
6.839
Ofis
 Yabancı yatırımcıların/geliştiricilerin rolü:
Megapol
Megapol Towers
4.320
Ofis
Yabancı şirketler finansman sağlamanın yanı sıra geliştirme
KAYNAK: Şirket web sayfaları
için GYODER, KonutDer, InDer, GISP, Kentsel Vizyon Platformu
gibi derneklerle işbirliği yapmaktadır. Çoğu katılımcıların görüşü,
STK'ların planlama ve uygulama sürecinde daha aktif rol oynaması
yönündedir.
konusunda ortak olarak ta sürece dahil olabilir. Ayrıca, kurumsal
veya bireysel potansiyel alıcılar olarak da dikkate alınmalıdır.
6
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
 Kanuna ilişkin görüşler:
ULUSLARARASI KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖRNEKLERİ
− Mülkiyet haklarına ilişkin sınırlamalar; hak sahiplerinin
yalnızca üçte ikisinin yenilenme kararı verebilmesi sorun
teşkil edilebilir, kalan sahiplerin hakları da koruma altına
alınmalıdır.
Kentsel dönüşüm bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve
− Finansman; şirketler öz kaynaklarını kullanmaktalar, özel faiz
oranı ve ödeme koşulları olan inşaat kredileri sunulmalıdır.
ve toplumsal değişim dalgasını en erken deneyimleyen ülke
− Gerekli belgeler için farklı kurumlardan alınan onaylar uzun
zaman alabilmektedir, bütün süreci bir koordinasyon kurulu
organize edebilir.
− Kentsel
dönüşümün
sosyal
ve
ekonomik
yeniden
canlandırma boyutlarının eksik kalmaktadır.
− Kentsel tasarım eksikliği bulunmaktadır.
çevresel durumunu iyileştiren bir süreçtir. 19. yüzyılın hızla
sanayileşen İngiliz kentlerinde giderek artan sağlıksız koşullara
karşı bir tepki olarak Avrupa’da, bu ekonomik yeniden yapılanma
olmuştur.
İkinci Dünya Savaşı sonrasında sürdürülebilir kalkınma sağlamak
için Avrupa'da çok sayıda dönüşüm girişimleri hayata geçirildi. Son
yıllarda birçok tarihi şehir, daha sürdürülebilir ve yaşanabilir
şehirler oluşturmak üzere ve genellikle kültür, turizm ve teknoloji
ile ilgili yeni "post-endüstriyel kullanımlar" amacıyla yeniden
yapılanma süreçlerinden geçti. Kentsel dönüşüm, eski sanayi
 Diğer konular:
bölgelerinin dönüşümü için gelişmiş ülkelerde test edilmiş ve
Kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla, hak sahiplerini eski
uygulamaya koyulmuştur. Birçok şehirde bu tür dönüşüm
binaları yıkmaya teşvik etmek için imar bonusu, imar haklarının
projeleri
(Barselona,
Bilbao,
Cenova,
Dublin,
Rotterdam,
transferi gibi teşvikler sunulabilir. Bu teşvikler aynı zamanda
Hamburg vs.) çoktan başlamıştır.
kamusal alanlar için de kullanılabilir. Proje finansmanı için yenilikçi
Geçmiş kentsel yenileme programları, merkezi iş bölgelerinin
ve alternatif finansal araçların kullanılması düşünülmelidir. Ayrıca,
yeniden canlandırılması ve eski konut bölgelerinin soylulaştırılarak
düşük faizli inşaat kredileri sağlanması gerekmektedir. Konut
değer kazandırılması olarak ele alınmıştır. Zamanla kentsel
yenilenmelerinde enerji verimliliği de göz önüne alınmalıdır, bu
dönüşüm daha az yıkım ve daha çok yenilemeye ve kamu/özel
sayede yeşil ve sürdürülebilir binaların inşa edilmesi için bir fırsat
kuruluşlar arasındaki ortaklık projelerine dayalı bir politikaya
yaratılabilir.
evrildi.
Bu rapor kapsamında, dünyadan iki farklı örnek seçilmiştir. İlk
örnek, eski bir sanayi bölgesinin canlandırılarak yenilikçi bir
bölgeye çevrilmesi ile inşa edilen 22@Barselona projesidir. Rio
De Janerio’da bulunan Favela-Bairro projesi ise, altyapı kalitesini
ve kamusal alanları iyileştirerek daha iyi konut koşulları sunan bir
gecekondu iyileştirme projesidir.
7
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
22@BARSELONA
Özet: 2000 yılında Barselona Kent Konseyi tarafından onaylanan
Yer
Barselona - Poblenou, İspanya
Proje
Büyüklüğü
198 hektar, 115 blok
Proje Süresi
2001 - 2008
Bileşenler
Konut, Üniversiteler, Sağlık-Teknoloji,
teknolojileri, Medya, Tasarım
Anahtar
Kelimeler
Endüstriyel miras, Kentsel yenileme, Kentsel
yenilikçi bölge, Ekonomik canlanma
Paydaşlar
-Yerel
ve
ulusal
kurumlar
BarcelonActiva, Puerta 22).
22@Barselona projesi, şehir merkezinde yer alan 200 hektar
büyüklüğündeki eski sanayi bölgesinin üretken bir bölgeye
dönüştürülmesidir. 22@Barselona projesinin öncülük ettiği
Bilgi
(örneğin
-Üniversiteler ve Ar-Ge
-Yerel dernekler tarafından yönetilen özel
geliştirme merkezleri ve çok işlevli hizmetler
Arka Plan
1860 -1960: "Katalan Manchester’ı"
1960 -1990: Eskime ve kalite bozulması
1986 -1992: Rıhtımın açılışı
1996 -1999: Diagonal Bulvarı’nın açılması
1998: Sanayi bölgelerinin geleceği hakkındaki
tartışma
2001-2008: 22@Barselona Yenileme Bölgesi
Finansman: 180 milyon Avro (altyapı için)
dönüşüm, şehir merkezinde üretim faaliyetlerini teşvik etmek
amacıyla 3.2 milyon metrekarelik yüz ölçümüne sahip yeni bir iş
alanının oluşturulmasını imkan sağlamaktadır. 10 yıllık bir sürenin
ardından, bölgenin %70'inin (yaklaşık 2,8 milyon metrekare)
yeniden
düzenlenmesi
tamamlanmıştır.
Yeniden
kentleşme
çalışmalarının ise %42'si tamamlanmış veya devam etmektedir,
toplam maliyet 112 milyon Avro'dur.
Eskiden bölgenin ekonomisi aile işletmelerine, ulaşım tesislerine,
depolara, tedarikçilere ve metalurji sanayisine dayanmaktaydı.
Karma ve daha yoğun kullanım amacıyla yüksek teknolojiye sahip
sanayiler, konutlar, ofisler, ticaret, oteller, sosyal donatı ve açık
alanlar içeren yeni yaratıcı karma alanlar planlanmaktadır. Yakın
zamanda 1.502 firma ve kuruluş bölgeye yerleşmiş ve 100.000 ile
130.000 arasında yeni istihdam yaratılmıştır.
Poblenou'nun tekno-yaratıcı 22@ bölgesi haline dönüşmesi şu
temel alanlara dayanmaktadır:
 Yenilikçi İş Faaliyetleri: 7@ adı verilen 7 lokomotif sektör
tanımlanmıştır. Bu sektörler, medya, bilişim ve iletişim, biyobilim, Ar-Ge, uluslararası girişimciler ve teknoloji transferidir.
22@ projesi bilişim ve iletişim teknolojilerinin yüksek kalifiye
çalışanlar tarafından yoğun olarak kullanılmasına dayanan en
yenilikçi sektörleri teşvik etmektedir.
 Endüstriyel Miras: Poblenou'nun tarihsel ve kültürel mirasının
korunmasını güvence altına almaya yardımcı olacak bir
endüstriyel miras koruma planı geliştirilmiştir. Korunan
binaların çoğu restore edilmiştir. Farklı alanların ihtiyaçlarına
bağlı olarak, restore edilen endüstriyel binaların kamu
kurumlarının, okulların ve üniversitelerin merkez binaları
olarak kullanılması gibi çeşitli kullanımlar önerilmektedir.
Ayrıca, Barselona Endüstriyel Kültür Merkezi de kurulacaktır.
 Sosyal Donatılar: Kent ölçeğinde ve yerel ölçekte kamu
tesisleri, oditoryum ve tiyatro binası inşa edilmiştir.
 Yeni Konutlar: 22@Barselona projesi, insanların işyerlerine
yakın oturmasına olanak sağlayan ve bölgede canlılığı sağlayacak
yerel ticaretin gelişmesini destekleyen yeni konutların inşa
edilmesine dayalı bir karma proje alanıdır.
8
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
 Proje, endüstriyel alanlarda inşa edilmiş olan 4.600'den fazla
geleneksel eve yeniden değer kazandırmaktadır. Ayrıca,
Poblenou'da toplumsal çeşitliliği destekleyen 4.000 yeni sosyal
konut yapımını teşvik etmektedir. Bazı endüstriyel binalar
“loft” tipi konutlara dönüştürülmektedir. Bu tür yeni konut
kullanımı ile bölgede yer alan evlerin sayısı son yıllarda 40.000’e
ulaşmıştır. Dolayısıyla toplam yerleşik alanın yaklaşık %50'sini
oluşturan konut kullanımı oranı, yaşam ve çalışma alanı
arasında bir denge kurulmasını garanti etmektedir.
 Kamusal Alanlar: 22@B projesi, eski endüstriyel alanların
%10'unu yeni yeşil alanlara (114.000 m²) ayırmıştır. Parklar,
meydanlar ve sokaklar yaya dolaşımını geliştirmek ve araç
trafiği düzenlemek amacıyla inşa edilmiştir.
 Yeni gelişmiş altyapı: Yeni Özel Altyapı Planı toplam 180
milyon Avro yatırım değerindedir. Modern bir güç kaynağı ve
fiber optik şebeke sunmaktadır.
22@Barselona projesi, kamu kuruluşlarını ve özel girişimleri
birleştiren esnek bir sistemdir. Barselona Kent Konseyi, referans
noktası ve kentsel işlev merkezleri olacak ve aynı zamanda özel
teşvikler aracılığıyla bölgenin geri kalanının dönüşümünü teşvik
edecek altı stratejik sektör tanımlamıştır. Bilişim ve iletişim
teknolojilerinin yüksek kalifiye çalışanlar tarafından yoğun olarak
kullanılmasına dayanan en yenilikçi sektörleri seçilmiştir. Bu
faaliyetleri teşvik etmek amacıyla, daha yüksek yoğunluk içeren
dönüşüm planlarına olanak sağlanmıştır. Bu strateji geliştiricilerin
yenilikçi şirketlerle anlaşma yapmasını ve ihtiyaçlarını karşılamak
için özel olarak tasarlanmış binalar inşa etmelerini teşvik
etmektedir.
Belirli yükümlülüklerle bağlı olarak, özel sektör imar yoğunluk
artışı (2'den 2,7’ye) ve arazinin yeniden tahsisi sağlanmıştır:
dönüşüm için bir teşvik sistemi oluşturan, kentleşme maliyetinin
ödenmesi, tanımlanmış @faaliyetlerinin zorunlu varlığı, arazi
imtiyazı vb.
Teşvik sistemi sayesinde kentsel dönüşüm süreçleri, bütün
sokakların yeniden kentleşmesine ve arazilerin topluma karşılıksız
olarak devredilmesine katkıda bulunur - %100 özel olan bir arsa,
%30 oranında kamulaştırılır, böylece yeni yeşil alanlar, sosyal
donatılar ve sosyal konutlar oluşturulabilir.
Kazanılan Deneyim:
22@Barselona'da 12 yıldır devam eden dönüşüm sırasında
yenilikçi kentsel projeler geliştirilmiştir ve başarılı kentsel
planlama ve ekonomik programlar hayata geçirilmiştir.
 Kentsel yenileme: Eski endüstriyel alanların yüksek kentsel ve
çevresel kaliteye sahip bir bölgeye dönüştürülmesini kapsayan
mekansal dönüşümde elde edilen yüksek başarı, gelişmiş altyapı
planları ve teşvikleri sayesinde gerçekleşmiştir.
 Ekonomik ve sosyal yeniden canlandırma: Projenin bir parçası
olarak, ekonomik yeniden canlandırılma planı, Poblenou'yu
önemli bir bilimsel, teknolojik ve kültürel platforma
dönüştürme ve Barselona'yı dünyanın en dinamik ve yenilikçi
kentlerinden biri haline getirme fırsatı sunmuştur.
22@ daha kompakt ve karma kullanımlı bir kent modeli
sunmaktadır. Tek bir alan kullanımına dayalı (endüstriyel)
özelleşmiş modele karşı bir model olarak toplumsal uyumu tercih
eden ve daha dengeli ve sürdürülebilir kentsel ve ekonomik
kalkınmayı teşvik eden karma kullanımı tercih etmektedir. Bu
nedenle üretim faaliyetleri, yüksek yoğunluğu açık alanlar ve
tesisler ile dengelenen yüksek kaliteli bir alanda yaşam alanları,
ticaret alanları ve araştırma, sürekli eğitim, teknoloji transferi
merkezleri ile bir arada bulunur.
Ayrıca, kompakt bir şehir kurumlar arasındaki sinerjiyi destekler
ve imtiyazlar ve teşvikler yoluyla daha rasyonel alan kullanımına
olanak sağlar. Ancak, aynı zamanda kamu ve özel kuruluş çıkarları
arasındaki dengeyi de sağlar. Alan imtiyazları sonucunda,
dönüştürülen alanın yaklaşık %30'u okullar, toplum merkezleri,
yaşlı bakımevleri vb. (%10), yeşil alanlar (%10) ve sosyal konut
(%10) gibi kamusal alanlar için ayrılmıştır. Özel kuruluşlar için ise,
endüstriyel alanların dönüşümü daha yüksek bir imar yoğunluk
artışı içermekte ve bu durum gayrimenkul geliştiricilerini
cezbetmekte, sektörün altyapısına mali olarak katkı sağlamalarına
olanak sunmaktadır.
Kamu kuruluşları ve özel kuruluşlar arasındaki işbirliği projenin
başarısındaki kilit faktörlerden biridir ve bu kurumların katılımı
(yerel konsey, teknokratlar/uzmanlar, yerel iş adamları ve sınırlı
düzeyde yurttaş katılımı) ile yukarıdan aşağıya bir kentsel
politikanın oluşturulmasına katkı sağlamaktadır. Üniversiteler, ArGe ve şirketler arasındaki karşılıklı fikir alışverişi ve ortaklıkların
Artan yoğunluğa ve özel altyapı planına sahip kamusal tesisler de
teşvik edilmesi ve kurumsal entegrasyonu geliştirilmesi, artan
dahil olmak üzere, endüstriyel faaliyetler ve kentsel üretim
ekonomik ve toplumsal yeniden canlandırmada kamusal ve özel
faaliyetleri, arazinin geliştiricilere ve şirketlere sunulmasına ve
yerel aktörlerin rolünün altını çizmektedir.
metropol ölçeğinde faaliyetlere geçilmesine yardımcı olmuştur.
9
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
FAVELA-BAIRRO PROJESİ
Yer
Copacabana-Ipenema, Rio de Janerio,
Brezilya
Proje Büyüklüğü
73 toplulukta 253,000 sakin
Proje Süresi
1994-2007 (Aşama I ve II),,
2010-devam ediyor (Aşama III)
Özet: Gecekondular, insanların arazi sahibi olmadığı veya vergi
ödemediği izinsiz yapılardır. Rio de Janerio’da gecekondular 19.
yüzyılın sonlarından itibaren görülmeye başlamıştır. Brezilya'da
geçen yüzyılda, özellikle de ikinci yarısında yaşanan hızlı kentleşme
nedeniyle yoksulların bu topluluklara yerleşmek dışında bir
seçeneği yoktu ve giderek daha fazla gecekondu mahallesi
Bileşenler
Altyapı geliştirme, sosyal konut
Anahtar Kelimeler
Gecekondu iyileştirme
denenmiştir. Bütün gecekondular arasında en yüksek demografik
Paydaşlar
Belediye İmar Müdürlüğü
yoğunluğa sahip olan Favela-Bairro Projesi, Copacabana ile
Kent Hükümeti, STK'lar, Özel Sektör
Ipanema arasında yer almaktadır.
1897 - Canudos Savaşı’ndan dönen
askerlere Rio - Santo Antonio'nun merkez
bölgelerinde ve Providencia tepelerinde
geçici olarak oturma izni verilmiştir.
Favela-Bairro, Inter-Amerikan Kalkınma Bankası ve yerel yönetim
1904 - 100 gecekondu bulunmaktaydı. 1890'da hükümetin
yoksulların konut sorunlarına hitap edecek bir politikası
olmamasından kaynaklı olarak gecekondu mahalleleri büyümeye
devam etti.
zamanda başka devlet kurumları, sivil toplum kuruluşları (STK'lar),
Arka Plan
oluşmaya
başladı.
Birçok
gecekondu
iyileştirme
projesi
tarafından fonlanan 900 milyon Dolar’ı ile Latin Amerika'da
uygulanacak olan en büyük gecekondu iyileştirme programıydı.
Program Belediye İmar Müdürlüğü tarafından uygulandı ve aynı
özel sektör ve halk katılımını da içermekteydi.
Favela Bairro 1994-1999 ve 2000-2007 yıllarında iki aşamadan
1910 - Santo Antonio'da 1.314 gecekondu bulunmaktaydı.
oluşuyordu. İlk aşama, heyelan ve sel gibi jeolojik ve çevresel
1920 - 1920'lerde gecekondular şehrin diğer tepelerine yayıldı:
Morrodos Telegrafos, Mangueira, Morro de Sao Carlos, Villa Rica
(Copacabana Mahallesi), Pasmado (Botafogo) ve Babilonia (Leme).
risklerin azaltılmasını içeren özel projelerle gecekondu sakinlerinin
yaşam standartlarını iyileştiren ve kamu hizmetlerinin kullanımını
1933 – Gecekondu sayısu 1.500'e çıktı. Yerleşimler tepelerde
yoğunlaştı; bu bölgelerde işyerlerine ve birincil ulaşım olan
demiryolları ve daha sonra geniş caddelere yakın boş araziler
bulunmaktaydı.
iyileştirmeleri gecekondularda yaşayanların sağlık, eğitim ve ulaşım
1994 - Kentsel ve sosyal entegrasyonu geliştirmek için bir araç
olarak Favela-Bairro Projesi tasarlandı
kalitesini geliştirdi. 2000 yılındaki ikinci aşama, eğlence ve spor
Finansman: Inter-Amerikan Kalkınma Bankası (IDB) ve Rio de
Janerio Belediyesi tarafından sağlanan 600 milyon Dolar (Aşama I
ve II), 300 milyon Dolar (Aşama III) – sadece altyapı için
artıran
çeşitli
altyapı
bileşenlerinden
içeriyordu.
Altyapı
gibi kamu hizmetlerine erişimini iyileştirdi ve elektrik, atık su,
nehir-kanal sistemleri, ağaçlandırma, peyzaj ve sokak aydınlatması,
yol yapımı ve genişletmesi gibi faaliyetlerle halkın genel yaşam
tesisleri, okullar ve toplum merkezleri gibi çeşitli sosyal
hizmetlerin sunulmasını içeren yapısal iyileştirmelere odaklandı.
1994-2000
yılları
arasında
yerel
yönetim,
kentleşen
"gecekondular"da kente erişimi artırma yaklaşımını benimsedi ve
aynı zamanda sosyal sağlık ve eğitim programlarını hayata geçirdi.
İş nedeniyle yeniden yerleşme durumları dışında konut inşaatı bu
sürece dahil edilmedi. IBD finansmanının ilk bölümü ile 119
gecekondunun iyileştirilmesi tamamladı. IDB ile anlaşmaya varılan
ikinci bölümde, 656 gecekondunun sağlıklaştırılmasını da içeren
dört yıllık bir süre içinde 250.000 kişinin yararlanması planlandı.
10
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Favela-Bairro programı kısmen belediye fonları ile kısmen de
Kazanılan Deneyim: Favela-Bairro programı konut politikasında en
1995, 2000 ve 2010 yıllarında onaylanan üç yatırım kredisi
iyi uygulama örneği olarak bilinmektedir. Kentleşme programı
şeklinde Inter American Kalkınma Bankası (IDB) fonları ile finanse
kapsamında sosyal projeler hayata geçirerek yenilikçi adımlar
edildi. Maliyetin büyük kısmı (%60) IDB, geri kalanı belediye
atmıştır.
kaynaklarından karşılandı. Favela Bairro programı çerçevesinde,
Program Rio de Janerio Belediyesi tarafından yürütülmüş ve yeni
hanehalkı başına en fazla 4.000 Dolar harcanmıştır. 1995 yılından
bu yana, IDB toplamda 360 milyon Dolar kredi ile FavelaBairro'nun birinci ve ikinci aşamalarını desteklemiştir. Kentteki
mahalle iyileştirme planının üçüncü aşamasını destekleyen son IDB
kredisi (150 milyon Dolar) maliyetinin yarısını finanse edecek, öte
yandan Rio de Janeiro belediyesi de kalan yarısını finanse
edecektir.
oluşturulan Yerleşim Alanları Müdürlüğü (SMH) tarafından
koordine edilmiştir. Ayrıca, istihdam ve sosyal kalkınma
müdürlükleri, çöp toplama kurumu (COMLURB) ve devlet
düzeyindeki kurumlar - özellikle de devlet su kurumu (CEDAE) dahil olmak üzere, diğer belediye kurumlarını da içermiştir.
Yukarıda belirtildiği gibi farklı kurumların katılımı sayesinde, düşük
standartlı yerleşimde oturan nüfusun ana taleplerini karşılamak
Favela-Bairro programı vatandaşların bireysel konut ihtiyacını
için gerekli olan prosedürlerin yerine getirilmesine yönelik başarılı
karşılamayı
kolektif
bir adım atılmıştır. Favela Bairro projesinin bileşenlerinden biri de
ihtiyaçlarına bir bütün olarak hitap etti ve bölgenin kente
çeşitli belediye birimleri tarafından sağlanan personelin çalıştığı
entegrasyonunu amaçladı. Bunun üç ana çıktısı ise su erişimi
kentsel ve sosyal danışma merkezleridir (POUSO). POUSO'ların
(kanalizasyon bağlantısı ve çöp toplamaya erişim), kaldırımlı
rolü, oluşturulmuş ve yeniden canlandırılmış kamusal alanlar
sokaklar ve bakımevleri inşası oldu. Temel sıhhi hizmetlerin
üzerine mahalle sakinleri tarafından bina inşa edilmesini ve
sağlanması ve heyelanların azaltılmasını içeren sonuçlar aşağıdaki
yerleşilmesini önlemektir. Dahası, mahalle sakinlerinin haklardan
şekilde özetlenebilir:
yararlanma, hukuki danışmanlık gibi konularda yanıt alabilecekleri

hedeflemek
yerine
gecekonduların
bir merkez olarak işlev görür. Son olarak, toplum merkezlerinin
Yerleşimlerde ve şehirde çevresel koşulların iyileştirilmesi
 Altyapı, sağlık, eğitim tesisleri ve ayrıca çöp toplama
sistemlerine erişimin iyileştirilmesi
ve diğer sosyal ve eğitim projelerinin işletilmesi için STK'larla
 Şehirde selin azaltılması
Favela Bairro farklı bir geliştirme modeli olan, bütünüyle özel
 Gecekonduların şehre entegre edilmesi
sözleşmeye dayalı ilk politika oldu. Ayrıca, Favela Bairro daha
anlaşma yapılmıştır.
yüksek altyapı/geliştirme standartlarını belirlemiş oldu. Son olarak
 Toplumsal organizasyon ve yapının güçlendirilmesi
Favela Bairro, daha geniş sosyal politikalar kümesinin bir parçası
 Yurttaşlık bağının ve toplumsal uyumun güçlendirilmesi
olarak, sıkça kullanılan farklı bir gecekondu geliştirme modeli olan
 Daha fazla sosyal etkileşim sağlayan yeni kamusal alanlar ve
hizmetler
mülkiyet sahipliği olmaksızın geliştirme modelini uygulama fırsatı
Programın ayrıca gelişmiş altyapı tesislerinden dolayı yükselen
buldu. Ayrıca, farklı sektörlerde değişim ve artan başarı sağlamak
emlak değerleri ve daha iyi yollar nedeniyle kente erişiminin
adına diğer altyapı ve sosyal programlar için bir temel oluşturdu.
artması gibi beklenmeyen sonuçları da oldu.
Programdan öğrenilebilecek derslerden biri, soruna yaklaşımda
Genel bir değerlendirme yapıldığında, programın hedeflerinin
çok sektörlü bir yaklaşım modelinin benimsenerek elde edilen
çoğunu,
özellikle
sosyal-fiziksel
entegrasyon
ve
yurttaşlık
bağlarının güçlendirilmesi ve toplumsal uyumu, elde ettiğini
görülmektedir. Gecekondu mahallelerinin imajını başarılı bir
başarıya rağmen, fiziksel ve sosyal bileşenler arasında hala
yoksulluğa doğrudan müdahale edebilecek sosyal projeler yerine
altyapı hizmetleri ve diğer kentsel geliştirmelere öncelik verilmesi
şekilde iyileştirse de, yasa dışılık ve usulsüzlük sorunları hala
konusunda bir dengesizlik bulunduğu gerçeğidir.
çözümsüz olarak durmaktadır. Tekil evler açısından bakıldığında,
Son olarak, bu projenin bir kalkınma bankası öncülüğündeki bir
yaşayanların
halk
projeden, bütünüyle Brezilya devleti tarafından koordine edilen ve
inisiyatiflerinin potansiyelini kabul eden bir yenilik getirse de,
başlatılan hükümet güdümlü bir proje haline geldiğine dikkat
program konut koşullarının iyileştirmesini desteklemekte başarısız
çekmek önemlidir.
inşaat
kendilerinin
olduğu yönünde eleştirilmektedir.
yapması
ve
yerel
.
11
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
SONUÇ DEĞERLENDİRMELERİ
Türkiye'de konut talebi, özellikle de orta gelirliler için, artan nüfus
Pek çok ülkede, emeklilik fonları sadece bono ve tahvil yatırımları
ve eskimiş stoktan kaynaklı olarak yenileme ihtiyacı nedeniyle
ile sınırlı olmayıp, özelikle kurumsal yatırımcılara önemli fırsat
giderek artmaktadır. Ayrıca, yüksek kentleşme oranı ve deprem
sunan konut gayrimenkullerine de yatırım yapabilmektedir.
riski konut yenileme süreci üzerinde ek bir baskı oluşturmaktadır.
Örneğin, toplam emeklilik fon büyüklüğü/GSYİH oranı %100’ün
Türkiye'nin ticaret ve finans merkezi olarak İstanbul yalnızca ulusal
üzerinde olan İsviçre’de emeklilik fonları yatırımlarının %83’ü
şirketler için değil, aynı zamanda büyüyen ekonomisi, genç ve
kalifiye işgücü ile uluslararası şirketler için de çekici bir pazardır.
Buna ek olarak, yeni altyapı projeleri ve mega projeler de yeni
konut yatırımlarıdır. Benzer bir şekilde Türkiye’de de BES sistemi
kentsel dönüşüm projelerinde alternatif bir finansman aracı olarak
teşvik edilerek kurumsal yatırımcıların cezbedilmesi mümkün
fırsatlar sunmakta ve İstanbul'u bir küresel marka kent olarak
olabilir.
tanıtmaktadır. Yalnızca İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropoliten
SPK tarafından gündeme getirilen son düzenlemeler ile yeni
kentler değil, yüksek göç oranına sahip ve deprem bölgesinde yer
enstrümanlar bir alternatif oluşturabilir ve kentsel dönüşüm
alan diğer kentlerde de büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri
projelerini destekleyebilir:
bulunmaktadır. Özellikle Bursa, Adana ve Gaziantep gibi kentlerde
kentsel dönüşüm konut yenileme için fırsatlar sunmaktadır.
Kentsel dönüşüm için yasal çerçevenin oluşturulması iyi bir
başlangıç noktasıdır, ancak diğerlerine ivme kazandırmak için önce
bazı
büyük
ölçekli
projelerin
başlatılması
gerekmektedir.
− Gayrimenkul Sertifikaları
− Kira Sertifikası
− Altyapı GYO’ları
− Gayrimenkul Yatırım Fonları
Geleneksel modeller (kat karşılığı, yap-sat, ön satış, vb.) ülke
Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan önemli zorluklar ve
çapına
potansiyel fırsatlar ise şöyle özetlenebilir:
yayılmış
kentsel
dönüşüm
projelerinin
finansmanı
konusunda yetersiz kalmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerini
hızlandırmak için alternatif finansal araçlara ve teşviklere ihtiyaç
duyulmaktadır.
 Şu anda yaygın olan geliştirme modeli olan “kat karşılığı”
yöntemi sermaye eksikliği nedeniyle Türkiye'de geleneksel
olarak kullanılan bir yöntemdir. Bu modeldeki temel zorluk,
Bu bağlamda, emeklilik fonları, özellikle Bireysel Emeklilik Sistemi
yüzlerce arazi sahibi ile müzakere edilerek anlaşmaya
(BES) önemli bir rol oynayabilir. BES Türkiye pazarına yaklaşık 10
varılmasıdır.
yıl önce sunulmuştur. O zamandan beri, sistemin büyüklüğü 2013
yılı sonu itibariyle 25 milyar TL’ye erişmiştir. Türkiye’de BES
gelişimi aşağıda sunulmaktadır:
 Mal sahiplerini eski binalarını yıkmaya teşvik etmek için imar
bonusu, imar hakları devri gibi teşvikler sunulabilir. Buna ek
olarak, bu alternatif araçlar kamu ve özel ortaklığını teşvik
TÜRKİYE’DE BİREYSEL EMEKLİLİK SİSTEMİNİN GELİŞİMİ
etmek için de kullanılabilir.
30
TL, milyar
 Kentsel
dönüşüm
projelerinin
teşvik
edilmesinde
yeni
finansman araçları alternatif oluşturabilir. Yukarıda bahsedildiği
25
üzere BES ve yeni SPK araçları özellikle kurumsal yatırımcılar
20
açısından fırsat sunabilir.
15
 Büyük
ölçekli
projelerin
finansmanında
geleneksel
10
finansman/geliştirme araçlarının yetersizliği düşünüldüğünde,
5
yabancı yatırımcılarla işbirliği özellikle kritik olacaktır ve bu
durum özellikle yüksek risk iştahı olan ve katma-değer fırsatı
0
2008
2009
2010
KAYNAK: Veriler Emeklilik Gözetim Merkezi’nden derlenmiştir.
2011
2012
2013
arayan yatırımcılar için alternatif oluşturabilir.
 Kentsel dönüşüm süreci, enerji ithalatına olan bağımlılığı
azaltmak ve yeşil binalar ve sürdürülebilirlik sağlamak için
büyük bir fırsat sunmaktadır.
12
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Mikro düzeydeki planlar yerine (mevcut parsel veya blok
ölçeğindeki
uygulamalar)
geniş
kapsamlı
kentsel dönüşüm
planlarına ihtiyaç duyulduğu açıktır. Kentsel dönüşüm çok disiplinli
bir süreçtir ve yukarıdan aşağı bir karar süreci sağlanması için
Son olarak, alan büyüklüğü ve gerekli finansman açısından
bakıldığında ülke çapındaki bir hareket olan kentsel dönüşümün,
Türkiye'de inşaat ve emlak sektörlerinin büyümesi ve gelişimi
açısından yararlı olması beklenmektedir.
bütün aktörler arasında işbirliği sağlanması daha da önemli hale
gelmektedir.
FARKLI ÜLKELERİN KENTSEL DÖNÜŞÜM TECRÜBELERİNİN TÜRKİYE İLE KARŞILAŞTIRILMASI
ÖRNEK
BARSELONA
RIO DE JANERİO
TÜRKİYE
Anahtar
Kelimeler
Endüstriyel miras, Ekonomik canlanma
Gecekondu iyileştirme
Kentsel dönüşüm, yenileme, afet riski
Bileşenler
Konut, Üniversiteler, Medtech, ICT, Medya,
Tasarım
Altyapı iyileştirme, sosyal konut
Konut, ticaret ve sosyal donatılar
Paydaşlar
Yerel ve ulusal kurumlar,
Belediye Konut Departmanı, Belediye,
STK’lar, Özel sector
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ,
Belediyeler
üniversiteler, Ar-Ge
Finansman
Barselona Kent Konseyi
€ 180 million (sadece altyapı)
IDB ve Belediye tarafından sağlanan 900 1 milyar TL Bakanlık bütçesi (750 milyon
milyon ABD$ (sadece altyapı)
TL 2B arazileri satışından ayrılan fon,
250 milyon TL çevre fonları)
Model
Kamu-Özel Sektör İşbirliği
Belediye tarafından sağlanan altyapı
iyileştirmesi ve sosyal konut
Kat karşılığı paylaşım –geliştiriciler ve
hak sahiplerinin uzlaşması
Anahtar
Faktörler
- Gelişmiş bir altyapı planı ve sunulan
imar teşvikleri ile eski bir sanayi
bölgesinin bir yaratıcılık merkezine
dönüştürülmesi
- Önemli bir bilim, teknoloji ve kültürel
platform fırsatı sunabilen ekonomik
canlanma
- Politika üretim sürecine katkı sağlayan
kamu ve özel sektör kurumları
arasındaki işbirliği
- Altyapının iyileştirilmesi ve bazı sosyal
sorumluluk projeleri ile kentsel iyileşme
sağlanması
- Kalkınma Bankası öncülüğünden,
devlet tarafından koordine edilen
hükümet güdümlü bir projeye geçiş
yapması
- Çok-sektörlü bir katılım sağlansa da
fiziksel ve sosyal bileşenler arasında bazı
dengesizlikler olması
- Kentsel yenileme
-Alternatif yatırım araçları
- Kamu-Özel sektör işbirliği
-Yabancı yatırımcı ve kurumsal
yatırımcıların cezp edilmesi fırsatı
- Sürdürülebilir ve yeşil binalar
13
HAZİRAN 2014
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Daha fazla bilgi için:
Toğrul Gönden
Yönetici Ortak
Cushman & Wakefield
İnönü Cad., Devres Han No: 50 2/A
Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 10
[email protected]
Tuğra Gönden
Ortak, Yönetim Kurulu Üyesi
Cushman & Wakefield
İnönü Cad., Devres Han No: 50 2/A
Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 11
[email protected]
Dr. Dilek Pekdemir
Direktör, Araştırma
Cushman & Wakefield
İnönü Cad., Devres Han No: 50 2/A
Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 15
[email protected]
Bizi takip aşağıdaki adreslerden edin:
facebook.com/CushmanWakefield
twitter.com/CushWakeTurkiye
instagram.com/cushwake
linkedin/company/4060
youtube.com/user/thecushmanwakefield
14