turkey real estate revıew

Transkript

TURKEY REAL ESTATE
REVIEW
FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011
Başarıyı hızlandırın.
COLLIERS INTERNATIONAL RESEARCH
We have the pleasure of introducing to you our latest
research on the Turkish real estate market.
Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma
raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız.
Our semi-annual reports comprising all commercial property
market sectors include the most thorough and recent data,
therefore are placed among “the most desired research
publications” by most real estate experts in Turkey and
abroad.
6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari
gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri
içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları
tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında
yer almaktadır.
We are more than happy to be able to share with you our
market knowledge and experience in order to accelerate
your success.
Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında
katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir,
zevkle okumanızı dileriz.
Enjoy the reading!
Kerim Cin
Managing Partner
Colliers International | Turkey
Kerim Cin
Yönetici Ortak
This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees,
representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and
reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all
inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This
publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2011. All rights reserved
Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve
güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da
güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International
mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait
sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır. ©2011. Tüm hakları saklıdır.
www.colliers.com
Message from the Colliers International Turkey Managing
Partner 2
CONTENTS | İÇERİK
TURKEY REAL ESTATE REVIEW | SECOND HALF 2011 | İKİNCİ YARI 2010
Colliers International Türkiye’nin Yönetici Ortağının
Mesajı 2
TURKEY REAL ESTATE REVIEW
Economy 4
Ekonomi 4
Istanbul Office Market 5
İstanbul Ofis Piyasası 5
Istanbul Industrial Market 7
İstanbul Endüstriyel Piyasası 7
Hotel Market 8
İstanbul Otel Piyasası 8
Retail Market 10
Perakende Piyasası 10
Istanbul Residential Market 12
İstanbul Konut Piyasası 12
CONTACT | İRTİBAT
Büyükdere Cad. No: 108
Enka Binası Kat: 6/A
34394 Esentepe, Şişli
Istanbul, Turkey
www.colliers.com
TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011
Economy
Ekonomi
The devastation brought on by earthquake and subsequent tsunami
that occurred during the first half of 2011 in Japan, caused instability in
global markets. In addition, the increasing tension in North Africa and
the Middle East led to a surge in oil prices. There are serious concerns
that the increase in oil prices will create inflationist pressure, which
will negatively influence global growth.
2011 yılının ilk çeyreğinde Japonya’da gerçekleşen deprem ve ardından
oluşan tsunami can ve mal kaybının dışında uluslararası piyasaları da
olumsuz yönde etkilemiştir. Öte yandan Kuzey Afrika ve Ortadoğu’daki
gerginliğin devam etmesi, petrol fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir baskı
yaratmaktadır. Petrol fiyatlarındaki artışın da enflasyonist baskı oluşturarak
global büyümeyi olumsuz etkileyeceği endişeleri mevcuttur.
Despite sluggish progress in the global economy and the increasing
oil prices, the Turkish economy is entering the second quarter of 2011
with strong growth and recovery. According to statistics published for
the last quarter of 2010, Turkey’s GDP increased by 9.2% compared to
the same quarter of 2009. The annual GDP growth rate is 8.9%, the
highest rate among all European countries, where most of the economies face recession. The contribution of investments to the growth rate
corresponds to 6%, while consumption spending equals 4.9%. The net
export has a shrinking effect of 4.4% on the growth rate.
Global ekonomideki kırılgan seyre ve yükselen petrol fiyatlarına rağmen,
Türkiye ekonomisi 2011 yılının ikinci çeyreğine güçlü büyüme ve toparlanma verileriyle girmektedir. Açıklanan 2010 yılı son çeyrek verilerine
göre Türkiye GSYH rakamı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %9,2
oranında artmıştır. GSYH rakamı, yıllık bazda da %8,9 oranında büyüme
gerçekleştirerek Avrupa ülkeleri arasında en yüksek oranı yakalamıştır.
Büyüme oranına yatırımların katkısı %6 olurken, tüketim harcamalarının
katkısı %4,9 olarak gerçekleşmiştir. Net ihracatın ise büyüme üzerinde %4,4
oranında daraltıcı etkisi olmuştur.
Some observers believe the Turkish economy, whose performance has
been well above expectations during the course of recovery from crisis,
is overheating. Therefore, it is expected that growth will slow down and
this will become more apparent with the measurement of growth from
the last quarter of 2010 to the second quarter of 2011. The growth
expectation of 5.1% at year-end 2011 is more conservative compared to
the previous year.
Büyüme rakamlarının açıklanmasının ardından, küresel krizden çıkış
sürecinde sene başındaki öngörülerin oldukça üzerinde bir performans
sergileyen Türkiye ekonomisinin fazla ısınmakta olduğuna ilişkin yorumlar
artmıştır. Bu sebeple, 2011 yılının ikinci çeyreğinden itibaren büyümenin
yavaşlamaya başlayacağı beklenmektedir. 2011 yılsonu büyüme beklentileri
önceki yıla oranla daha ihtiyatlı olup %5,1 seviyesindedir.
Strong domestic demand in Turkey has led to an increase in consumer
spending. Whereas investments and consumer spending in the last
quarter supported growth, the increasing energy prices combined with
the decreasing export volume have restricted growth. The statistics
published for the first quarter of 2011 indicates that economic activity is
robust. However, since the Turkish Central Bank increased the required
reserve ratio from the second quarter of the year, it is expected that
the credit expansion will slow down and economic growth will decelerate.
Current inflation, which has troubled Turkey in the past, is recorded at
a rate lower than expected, reflecting the confidence in the domestic
market. According to inflation figures announced in April 2011, the
consumer price index rose by 0.42% and the producer price index
increased by 1.22% in March. Based on this data, the inflation increase
is reflected at 1.57% in the consumer price index and at 5.40% in the
producer price index for the first quarter of the year. The increase in
the consumer price index reflects a rate of 3.99% on an annual basis
and corresponds to the lowest increase in the last 40 years. The annual producer price index increase amounts to 10.08%.
P. 4
| COLLIERS INTERNATIONAL
Türkiye’de iç piyasadaki güçlü talep, tüketici harcamalarının artmasına
neden olmuştur. Son çeyrekte yapılan yatırımlar ve tüketim harcamaları
büyümeyi desteklerken, enerji fiyatlarındaki artışla birlikte azalan ihracat,
ekonomik büyümeyi sınırlamıştır. 2011 yılının ilk çeyreğine ilişkin şu ana
dek açıklanan veriler, ekonomik aktivitenin canlılığını koruduğunu göstermektedir. Ancak, TCMB’nin zorunlu karşılık oranlarını artırması nedeniyle,
yılın ikinci çeyreğinden itibaren kredi genişlemesinin yavaşlaması ve
ekonomik büyümenin hız kesmesi beklenmektedir.
Uzun yıllar Türkiye’nin baş ağrısı olan enflasyon oranı iç piyasadaki
güveni destekler biçimde beklenenin altında gerçekleşmiştir. Nisan ayında
açıklanan enflasyon rakamlarına göre, Mart ayında tüketici fiyatları endeksi
(TÜFE) %0,42, üretici fiyatları endeksi (ÜFE) ise %1,22 artmıştır. Bu verilere göre enflasyon da yılın ilk çeyreğinde TÜFE’de %1,57, ÜFE’de ise %5,40
oranında artış gerçekleşmiştir. Yıllık bazda, %3,99 olan TÜFE artışı, son 40
yılın en düşük artışı olmuştur. Yıllık ÜFE artış oranı ise %10,08 olmuştur.
Merkez Bankası’nın 2011 enflasyon beklentisi yıllık %6 düzeyindedir. Piyasalarda enflasyonun 2011 yılının kalan döneminde kademeli olarak artarak,
yıl sonu itibariyle yaklaşık %6,5 civarında olacağı tahmin edilmektedir.
Artan enerji ve emtia fiyatları, enflasyon oranının yükselmesini tetikleyen
The Turkish Central Bank expects that the inflation rate will be recorded at 6% at year-end 2011. The market estimates for the inflation rate
include a progressive increase in the remaining periods of 2011 with an
approximate rate of 6.5% as of year-end. Rising energy and commodity
prices are noted as the most significant factors that trigger an increase
in the inflation rate.
Expectations for an increasing inflation rate continue to create pressure
on the interest rate. It is predicted that the Turkish Central Bank will
continue to increase the required reserve ratio in an effort to reduce
liquidity in the market. It is also believed that oil prices will continue to
rise. Both of these factors are expected to lead to an increase in interest rates in the short term.
Relatively low interest rates during 2010 resulted in significant increases in home loans. In 2010, home loans increased by almost 35%
over the previous year and reached a level of USD 40 million. This
upward trend also continued in the first quarter of 2011. The pressure
on interest rates is expected to slow down the growth of home loans
in the second half of 2011. However, the slowdown is expected to be
minimalized due to the presence of strong domestic demand.
Throughout 2010, existing investors in the Turkish market have
intensified their activities due to positive economic developments and
increased their presence in the real estate and construction industries
as well. According to GDP data for 2010, the bustling activity in the
construction industry, which has recorded the highest growth with
17.1%, is a crucial indicator of the increasing volume of investment
in real estate. In 2011, the overall positive outlook in the economy is
expected to continue, and combined with strong domestic demand, real
estate investments are expected to continue.
In the second half of 2011, global markets will remain concerned with
uncertainties in the Middle East and North Africa, problems associated
with current deficits in European countries and increasing inflation
rates. Although these concerns may increase inflation and the interest
rate in Turkey, we expect foreign investments from some regions to
be redirected to Turkey due to the country’s strong economic position.
Investor interest in the Turkish market is likely to continue to increase
in line with growth, as Turkey has been displaying a rapid economic
recovery.
Istanbul Office Market
Istanbul currently includes 1,810,570 m2 of modern office space,
making it the largest office market in Turkey. New projects are either
being planned or are underway all over Istanbul and newly constructed
buildings are designed to better accommodate the tenants’ needs.
en büyük etken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyon oranının artacağı beklentisi faizler üzerinde baskı oluşturmaya
devam etmektedir. TCMB’nin piyasadaki likidite azaltmaya yönelik olarak
zorunlu karşılıkları arttırmaya devam edeceği ve petrol fiyatlarının artmaya
devam edeceği beklentisi faiz oranlarının artmasına neden olmaktadır.
Önümüzdeki süreçte zorunlu karşılık oranları ve petrol fiyatları faiz
oranlarının seyri üzerinde etkili olacaktır.
2010 yılı boyunca faizlerin düşük seviyelerde olması, konut kredilerinde
önemli bir artış görülmesini sağlamıştır. Konut kredileri 2010 yılında önceki
yıla göre yaklaşık %35 oranında artarak yaklaşık 40 Milyon ABD Doları
seviyesine yükselmiştir. Artış trendi, 2011 yılının ilk çeyreğinde de devam
etmiştir. Yılın ikinci yarısında, faiz oranları üzerinde oluşan baskının bu
yükselişi yavaşlatması beklenmesine rağmen, güçlü iç talebin varlığı gerilemeyi minimize edecektir.
2010 yılı boyunca mevcut yatırımcılar, olumlu ekonomik gelişmelerin
etkisiyle yatırımlarını hızlandırmış ve Gayrimenkul piyasasında ve inşaat
sektöründe etkinliklerini daha da arttırmışlardır. 2010 yılı GSYH verilerine
göre, %17,1 ile en fazla büyüme kaydeden inşaat sektöründeki hareketlilik,
yatırımlardaki artışın önemli bir göstergesidir. 2011 yılında genel olarak
ekonomideki olumlu havanın devam edeceğini, güçlü iç taleple birlikte
gayrimenkul yatırımlarının devam edeceği beklenmektedir.
2011 yılı ikinci yarısında Ortadoğu ve Kuzey Afrika’daki belirsizlikler,
Avrupa ülkelerindeki cari açıklarla ilgili sorunlar ve yükselen enflasyon
oranları global anlamda piyasalardaki endişeler olmaya devam edecektir.
Bu endişeler, Türkiye’de enflasyon ve faiz üzerinde olumsuz etki yaratacağı
gibi, bu bölgelerden çıkan paranın ekonomik olarak güçlü konumda
olan Türkiye’ye geleceği beklenmektedir. Hızlı bir ekonomik toparlanma
gerçekleştiren Türkiye’ye olan yatırımcı ilgisinin artarak devam edeceği
beklenmektedir.
İstanbul Ofis Piyasası
Şu anda İstanbul 1.810.570 m2’lik modern ofis alanına sahiptir, bu da şehri
Türkiye’nin en büyük ofis pazarı yapmaktadır. İstanbul’da yeni projeler
ya planlanıyor ya da bunlarla ilgili süreçler başlamak üzeredir. Ayrıca,
yeni inşa edilen binalar kiracıların ihtiyaçlarını daha iyi karşılamak üzere
tasarlanmaktadır.
İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları*
A Sınıfı
1. Çeyrek 2011
1.250.000
1.000.000
750.000
Istanbul Office Market Average Vacancy Rates*
A Class Offices
Q1 2011
1.250.000
750.000
%9,75
250.000
ASYA
KİRALANMIŞ ALAN
1.000.000
500.000
500.000
0
13.52%
1.500.000
%13,52
1.500.000
AVRUPA
BOŞ ALAN
* Kaynak: Colliers International
9.75%
250.000
0
ASIA
OCCUPIED SPACE
EUROPE
VACANT SPACE
* Source: Colliers International
COLLIERS INTERNATIONAL |
P. 5
Istanbul Office Market Average Vacancy Rates*
İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları*
A Class Offices
Q1 2011
400.000
13%
300.000
200.000
100.000
A Sınıfı
1. Çeyrek 2011
19.9%
500.000
9.6%
3.4%
1.3%
%19,9
400.000
1.4% 5.9%
66.7% 3.7%
16.8%
500.000
2.2%
18.3%
200.000
100.000
0
%13
300.000
%3,4
%1,3
%9,6
%16,8
%2,2
%66,7 %3,7
%1,4 %5,9 %18,3
0
OCCUPIED SPACE
VACANT SPACE
KİRALANMIŞ ALAN
BOŞ ALAN
Due to the limited office stock and the comparatively high rents on the
European side, A-Class office demand has shifted towards the new
business centers on the Asian side during the last few years. Since
it is more sensible for companies to direct their office space search
towards the Asian side rather than the outskirts of the European side,
this trend continued throughout 2010 and into 2011.
Developing Regions
There is land appropriate for office development in the SeyrantepeKağıthane corridor on the European side and office use has become
feasible in these areas due to improved road conditions and the recent
tunnel construction. In Kağıthane, industrial land is opening up appropriate for redevelopment into commercial use. We believe that most
of this land is suitable for office development or mixed-use development with an office component. Further north and adjacent to the TEM
Highway is Seyrantepe, where there is a moderate amount of vacant
and land that also presents opportunities for office development. While
there is no existing A-Class office stock in Seyrantepe, the rental rates
are approximately $18-22/m² for new office projects in Kağıthane, the
closest region to Seyrantepe.
Istanbul Average Asking Rents ($/sqm/month)*
A Class Offices
Q1 2011
34.4 36.7
40
30
20
24
22.2
18.5 17.7 17.9
26.5
21.5
28.8
Avrupa Yakası’nda kaliteli ofis stokunun sınırlı olması ve kiraların da
nispeten daha yüksek olması nedeni ile geçtiğimiz birkaç yıl süresince
Anadolu Yakası’ndaki yeni iş alanlarına yönelik A sınıfı ofis talebi artmaya
başlamıştır. Avrupa Yakası’nın merkezden uzak alanlarına yönelmektense
ofis arayan şirketlerin arayışlarını Anadolu Yakası’nda yoğunlaştırmaları
daha makul görülmektedir. Bu trend 2010 yılı boyunca ve 2011 yılının
başında devam etmiştir.
Gelişmekte olan bölgeler
Avrupa Yakası’nda Seyrantepe-Kağıthane koridorunda ofis geliştirmek
için uygun arsalar mevcuttur. İyileştirilen yollar ve tünel inşaatı ile bu
alanlarda ofis kullanımının uygulanabilir olduğu söylenebilir. Kağıthane’de
yer alan endüstriyel bölgeler ticari kullanım amaçlı yeniden geliştirme
için uygun hale getirilmektedir. Bu arsaların çoğunun ofis geliştirme
veya ofis bileşenine sahip karma kullanımlı projeler için uygun olduğunu
düşünmekteyiz. Kağıthane’nin kuzeyinde yer alan ve TEM Otoyolu’na
cephesi bulunan Seyrantepe bölgesi de ofis projeleri için boş ve yeterli
arsa stokuna sahiptir. Seyrantepe’de halihazırda A sınıf ofis stoku
bulunmamaktadır. Seyrantepe’ye en yakın bölge olan Kağıthane’de yeni ofis
projelerinde istenen kira oranları yaklaşık 18-22 ABD Doları/m² seviye
sindedir. Bu alanların Levent ve Maslak’taki merkezi iş akslarına yakınlığı
ofis piyasasındaki yatırımcılar için buraların çekiciliğini arttırmaktadır. Seyrantepe bölgesi, Büyükdere Caddesi boyunca uzanan merkezi iş akslarının
her birine daha yakın konumdadır. Kasım 2010’da Seyrantepe’de metro hattı
inşaatının tamamlanması ile bölgenin erişilebilirliği de artmıştır.
21.9
İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m2/ay)*
11.1
A Sınıfı
1.Çeyrek 2011
10
0
30
20
ASKING RENT
The proximity of these areas to the CBDs of Levent and Maslak enhances their desirability for investors in the office market. Seyrantepe
region is much closer to both of these central business districts along
the Büyükdere Road and the accessibility to the area will further be
increased after the completion of the metro line in November 2010.
Due to the insufficient office stock on the European side, companies
are shifting their office space search to the Asian side. Kavacık is an
up-and-coming business district on the Asian side with easy access
from the European side. The rental rates in Kavacık are approximately
$17/m², cheaper than many of the business districts located on the
European side.
P. 6
34,4 36,7
40
24
18,5
22,2
17,7 17,9
26,5
21,5
28,8
21,9
11,1
10
0
İSTENEN KİRA
Yeni yer arayan şirketler için Avrupa Yakası’ndaki mevcut stok yetersiz
olduğundan Asya Yakası’na doğru bir yönelme vardır. Avrupa Yakası’nda
kolay erişilebilir olan Kavacık, Anadolu Yakası’ndaki yükselen ve gelişen iş
alanlarından biridir. Ayrıca Kavacık’ta kiralar Avrupa Yakası’ndaki birçok
bölgeye göre daha ucuzdur. Bölgede kira miktarları yaklaşık 17 ABD Doları/
m² seviyesindedir.
While the rental rates range between $11.5-$36.5/m² on the European
Side, rates in the Ümraniye region are around $18.50/m². It should
also be noted that the rents are increasing in this area due to the
escalating demand. However, a substantial amount of office supply is
either planned or in the pipeline in Ümraniye, which may put pressure
on rental rates in the medium-term. Despite the increasing supply,
we believe that the district still presents opportunities for investors
because of the vacant land made available through the removal of
industrial uses and redevelopment. Moreover, land in this region can be
secured at a reasonable price compared to the European side.
Since accessibility is one of the key components in determining office
location, we believe that Ümraniye will become even more desirable as
the traffic congestion in the Levent-Maslak CBDs intensifies. Therefore,
it is our opinion that Ümraniye region should be taken into account by
potential investors considering to enter the office market in Istanbul.
Istanbul Industrial Market
The most significant industrial areas in Istanbul are as follows:
Hadımköy, Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa and Kemerburgaz on the European side and Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal,
Pendik, Kurtköy, Tuzla and Gebze on the Asian side.
Approximately 80% of the plants and other industrial uses located in
these areas are comprised of old buildings, and thus are not attractive
for international companies. Most companies, therefore, prefer to build
their own industrial facilities. Since the old industrial buildings cannot meet the needs of industrial firms, some of them remain unused
and hence create excess supply. The increased industrial production
volume in 2010 and the brisk export and import business have boosted
the logistics sector and led to increased activity.
The demand for modern, high-quality and efficient warehouse space
has increased recently, particularly due to the expanding business
activities of third party logistics service providers and pharmaceutical
companies. Lease prices for warehouses, which had decreased due to
stagnancy in the industrial and logistics sectors, increased by 10%20% in 2010.
The current warehouse stock in Istanbul is almost 5 million units.
Approximately 15% of that stock remains vacant. Roughly 70% of the
warehouse stock is located on the Asian side (including Kocaeli) and
the remaining 30% is located on the European side.
Industrial Market
Q1 2011
8
Bunun yanı sıra, ofis taşıma kararı verirken şirket sahipleri ve yöneticiler
bir dizi kriteri göz önünde bulundurmaktadır. Erişilebilirlik karar verme
sürecinde hesaba katılan ana unsurlardan biridir. Levent-Maslak merkezi
iş aksındaki trafik sıkışıklığı artmaya devam ettikçe Ümraniye nihai
kullanıcılar için daha da cazip hale gelecektir. Bu nedenle İstanbul ofis
segmentinde yatırım yapmayı düşünen yatırımcılar tarafından bölge dikkat
le izlenmelidir.
İstanbul Endüstiyel Piyasası
Istanbul’daki en önemli endüstriyel bölgeler: Avrupa Yakası’nda, Hadımköy,
Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa ve Kemerburgaz, Asya
Yakası’nda ise, Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal, Pendik, Kurtköy,
Tuzla ve Gebze’dir.
Bu bölgelerde bulunan fabrika ve diğer endüstriyel tesislerin %80’i yaşlı
binalardan oluşmakatadır ve uluslararası şirketler açısından çekici değildir.
Bu nedenle birçok firma, endüstriyel binaları kendi başlarına inşa etmeyi tercih etmektedirler. Yaşlı endüstriyel binalar, endüstriyel firmaların
ihtiyaçlarını karşılayamadıkları için bir kısmı atıl durumdadır ve arz fazlası
yaratmaktadır.
2010 yılı içinde sanayi üretiminin artmasıyla ithalat ve ihracat alanlarındaki
hareketlilik özellikle lojistik sektörüne yeniden hız kazandırmıştır.
Son dönemlerde özellikle 3PL (Third Party Logistics) hizmet sağlayıcıları
ve ilaç şirketleri tarafından gelen ve geliştirilen modern, yüksek kaliteli ve
verimli depo alanları arayışları, kiralama taleplerini hareketlendirmiştir.
2008 yılında sanayi ve lojistik sektörünün durgunluğundan dolayı düşen
depo kiraları; 2010 yılı içinde %10-%20 oranında artış göstermiştir.
İstanbul’ da bugün itibariyle 5 milyona yakın depo stoğu bulunmakta ve
bunların %15’i kullanılmamaktadır. Bu stoğun %70’ i Anadolu yakasında
(Kocaeli dahil) %30’ u ise Avrupa yakasındadır.
Istanbul Average Asking Rents ($/sqm/month)*
10
Ümraniye bölgesindeki alanlara yönelik artan talepten ötürü ofis kiraları
bu bölgede yükselmektedir. Bununla birlikte, Ümraniye’de ciddi bir ofis
stokunun planlama ya da başlama safhasında olduğunu ve bunun da
orta vadede bölgedeki kira rakamları üzerinde baskı yaratabileceğini göz
ardı etmemek gerekmektedir. Artan arza rağmen uygun arsa stoku ve
endüstriyel kullanımların yeniden geliştirilme potansiyeli nedeni ile bölgenin
yatırımcılar için fırsatlar sunmayı sürdürdüğünü düşünmekteyiz. Ayrıca,
bu arsalar Avrupa Yakası’ndaki iş bölgelerindekine kıyasla daha makul
bedeller üzerinden satın alınabilmektedir. Avrupa Yakası’nda kira rakamları
m² başına 11,5 ABD Doları ile 36,5 ABD Doları arasında değişirken,
Ümraniye’de kiralar m² başına 18,5 ABD Doları civarındadır.
8.8
7
5
6
4
6
5.5
3.5
5.5
İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m2/ay)*
5
4
3
3
3
2
Endüstriyel Piyasası
1. Çeyrek 2011
10
8
0
8,8
7
5
6
4
6
5,5
3,5
5,5
5
4
3
3
3
2
0
By the end of 2011, 350,000 m2 of new high-quality warehouse area
is expected to be added to Istanbul’s warehouse stock. The location
P. 7
choice for office development has shifted to the Asian side, with 75%
of new projects based on the Asian side and the remaining 25% being
developed on the European side.
Most of the existing industrial facilities in Istanbul have been developed
by the firms occupying them and the current industrial land stock has
proven to be inadequate in meeting demand. The industrial uses are
shifting from urban areas to the peripheries of the city and due to the
lack of supply of high-quality facilities in these areas, end-users are
pursuing a built-to-suit development model. In this model, investors
develop buildings in accordance to the specific needs of their clients
(end-users) and enter long-term lease agreements. This type of development model is becoming more popular, since the specific needs
of end-users can be met and the investors are able to forecast their
return on investment for a longer period of time.
The lease prices of industrial facilities located in Istanbul vary accor
ding to their location, accessibility and building quality. Due to infrastructure, management and tax advantages offered, the lease prices for
space within organized industrial zones are higher.
Hotel Market
With a population of 16 million, Istanbul is the most developed city in
Turkey and is the country’s commercial and economic center. In addition to being one of the largest hotel markets in Turkey with a room
capacity of more than 30,000, almost all of which is comprised of city
hotels, Istanbul is also one of the most important and most successful
cities in the world in terms of the hotel industry. Due to its business
significance, wealth of historical sites and cultural activities, as well
as its unique position located on two continents, Istanbul attracts large
numbers of local and international visitors. Istanbul reinforced its position in global lists with its performance in the last seven years. 2009
was a very successful year for Istanbul with an occupancy rate of 70%
and €155 ADR (average daily room rate). In 2010, Istanbul increased
its occupancy to 72% and maintained €155 ADR despite increasing
room supply.
2010/2009 ISTANBUL OCCUPANCY RATES & ARR
Average Room Rate
(ARR)
Occupancy Rate (%)
2011 yılı içerisinde İstanbul depo stoğuna 350.000 m2 yüksek kalitede
yeni depo alanları eklenilmesi beklenmekte olup bu projelerin %75’i Asya
yakasında %25’ i ise Avrupa yakasında konumlanmaktadır.
İstanbul’da günümüzde mevcut endüstriyel tesislerin büyük çoğunluğu
içinde bulunan firmanın kendisi tarafından inşa edilmiş olup mevcut
endüstriyel arsa stoğu talebi karşılamada yetersiz kalmaktadır. Endüstriyel
tesislerin kent içinden çeğperlere doğru hareket etmesiyle bu bölgelerde
yüksek kalitede tesis bulma zorluğu yaşayan kullanıcılar kendi ihtiyaçlarına
gore yeni tesis inşa etme modeline gitmeye başlamıştır. Bu modelde
yatırımlar belirli bir sektöre ait firmanın ihtiyacına cevap verir nitelikte
yapılar yapılması şeklinde gerçekleşmektedir. Bu şekilde yapılan endüstriyel tesisler kullanıcı firmaya uzun sureyle kiralanarak ya da satılarak
pazarlanmaktadır. Bu tipte üretim her geçen gün popülerliğini artırmakta,
bunun sebebi ise yatırımın geri dönüşünü garanti altına alırken kullanıcının
da ihtiyaçlarının karşılanmış olmasıdır.
İstanbul’da endüstriyel yapıların kiraları bulundukları bölgeye alınırken,
ulaşım olanaklarına ve bina kalitesine gore değişiklik göstermektedir.
Organize Sanayi Bölgeleri’nde ise sundukları altyapı, yönetim ve vergi
avantajları nedeniyle kira rakamları daha yüksektir.
Otel Piyasası
16 milyonluk nüfusuyla İstanbul Türkiye’nin en gelişmiş şehri olmasının yanı
sıra ülkenin ticari ve ekonomik merkezi konumundadır. Neredeyse tamamı
şehir otellerinden oluşan 30.000 odanın üzerindeki kapasitesi ile Türkiye’nin
en büyük otel piyasalarından biri olan İstanbul aynı zamanda otelcilik sektörü bakımından da dünyanın en önemli ve en başarılı şehirlerinden biridir.
Ticari faaliyetlerin yoğunluğu, sayısız tarihi eseri ve kültürel etkinlikleri ile
birlikte iki kıta üzerindeki benzersiz konumu ile İstanbul çok sayıda yerli
ve yabancı ziyaretçi çekmektedir. Geçtiğimiz yedi yıldaki performansı ile
İstanbul küresel sıralamalardaki yerini güçlendirmiştir. %70 doluluk oranı
ve 155 avroluk ortalama günlük oda ücreti ile 2009 yılı İstanbul için oldukça
başarılı bir yıldı. Artan oda arzına rağmen 2010 yılında İstanbul doluluk
oranını %72’ye yükseltmiş ve 155 avroluk ortalama günlük oda fiyatı seviyesini de sürdürmüştür.
2010/2009 İSTANBUL DOLULUK ORANLARI VE ORTALAMA ODA ÜCRETLERI
ARR
Change
2010
2009
2010
2009
%
72
70
EUR 155
EUR 155
0%
Source: TUIK
Oda Ücreti
Değişimi
2010
2009
2010
2009
%
72
70
155 EUR
155 EUR
0%
Kaynak: TUIK
2010 HOTEL VALUE PER ROOM RANKING
City
2006
2007
2008
2009
2010
Paris
2
2
1
1
1
London
1
1
2
2
2
Zurich
6
6
5
4
3
Genova
8
8
3
3
4
Rome
3
4
7
5
5
Istanbul
13
12
9
6
6
Moscow
4
3
4
8
7
Milan
5
5
8
7
8
Amsterdam
9
9
10
9
9
St. Petersburg
7
7
6
12
10
Source: HVS
2010 YILI ODA BAŞINA OTEL DEĞERI SIRALAMASI
Şehir
2006
2007
2008
2009
2010
Paris
2
2
1
1
1
Londra
1
1
2
2
2
Zürih
6
6
5
4
3
Cenova
8
8
3
3
4
Roma
3
4
7
5
5
İstanbul
13
12
9
6
6
Moskova
4
3
4
8
7
Milano
5
5
8
7
8
Amsterdam
9
9
10
9
9
St. Petersburg
7
7
6
12
10
Kaynak: HVS
P. 8
Ortalama Günlük Oda
Fiyatı
Doluluk Oranı (%)
In the list of the most visited cities of the world in 2009, Istanbul
ranked 9th, just before Hong Kong, with 7.51 million visitors.
At the same time, in ranking 6th, right above Rome, in the list of hotel
values per room in 2010, Istanbul has risen by seven levels in the last
five years proving the strength of its hotel market.
Even though it is the city with the largest hotel stock in Turkey, Istanbul
still presents opportunities to hotel investors as it continues to attract
international attention. Over the last few years, several international
brands have opened in Istanbul, with some now considering the Asian
side as well. Operators of luxury boutique hotels are especially in
competition with each other to run a hotel in Istanbul that will reflect the prestige of their brands. The establishment of Europe’s first
W-Hotel in Turkey, Europe’s first Delano Hotel and Four Seasons’
opening its 2nd hotel in Turkey are outcomes of this effort.
Other Potential Cities
İstanbul, Türkiye’deki en geniş şehir oteli stokuna sahip şehir olmasına
rağmen uluslararası ilgi çekmeye devam ettikçe otel yatırımcılarına fırsatlar
sunmayı sürdürüyor. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde bazı uluslararası markalar
İstanbul’da oteller açtılar ve bunların bazıları şimdi de Anadolu Yakası’nda
yer arıyorlar. Özellikle lüks butik otel işletmecileri İstanbul’da markalarının
prestijini yansıtacak bir otel açmak için birbirleri ile rekabet içerisindedir.
Avrupa’nın ilk W-Hotel’ in ve Delano Oteli’nin Türkiye’de açılması ve Four
Seasons’ın Türkiye’deki 2. otelini yine İstanbul’da açması bu rekabetin bir
sonucu olarak görülebilir.
Diğer Potansiyel Şehirler
In addition to being an important tourism market, Turkey is a country
that is growing very rapidly. The country has 20 cities with a population of one million or more. Even though Turkish cities have been the
destination of travelers of countless nationalities for hundreds of years,
they currently cannot live up to their potential, as there is little to no
hotel stock in many cities, or what is there is comprised of buildings
which are incapable of meeting guests’ needs and not in compliance with international standards. Many cities carry a great potential
for such hotel projects carried out at the right location with the right
features.
Investment Potential
Luxury
Upper Class
Mid-Market
Economy
Istanbul
x
x
x
x
Kocaeli
-
-
x
x
Eskişehir
-
-
x
x
Denizli
-
-
x
x
Konya
-
-
x
x
Samsun
-
-
x
x
Trabzon
-
-
x
x
Diyarbakır
-
-
x
x
Source: Colliers International
Türkiye’nin önemli bir turizm pazarına sahip olmasının yanı sıra çok hızlı
büyüyen bir ülkedir. Türkiye 1 milyondan fazla nüfusa sahip 20 şehre
sahiptir. Yüzlerce yıl boyunca sayısız milliyetten gezginler Türk şehirlerinde
konaklamış olsa da bu şehirler şu anda potansiyellerini kullanmaktan
uzaktır. Bunun sebebi de, birçok şehirde otel stokunun ya çok az ya da hiç
olmaması veya mevcut otel stokunun misafirlerin ihtiyaçlarını karşılama
konusunda yetersiz ve uluslararası standartlara uygun olmamasıdır. Doğru
lokasyonda doğru özellikler ile geliştirilecek otel projeleri açısından birçok
şehir büyük bir potansiyel sunmaktadır.
TÜRKİYE OTEL YATIRIMI POTANSİYELİ
TURKEY HOTEL INVESTMENT POTENTIAL
City
2009 yılında en çok ziyaret edilen şehirler sıralamasında 7,51 milyon
ziyaretçi ile İstanbul, Hong Kong’un hemen önünde kendine yer bulmuştur.
Aynı zamanda 2010 yılında oda başına otel değeri sıralamasında Roma’nın
hemen altında 6. sırada yer alan İstanbul böylece geçtiğimiz beş yılda yedi
seviye birden yükselmiş ve otel piyasasının gücünü kanıtlamıştır.
Şehir
Yatırım Potansiyeli
Lüks
Üst Sınıf
Orta Sınıf
Ekonomi
İstanbul
x
x
x
x
Kocaeli
-
-
x
x
Eskişehir
-
-
x
x
Denizli
-
-
x
x
Konya
-
-
x
x
Samsun
-
-
x
x
Trabzon
-
-
x
x
Diyarbakır
-
-
x
x
Kaynak: Colliers International
Grand Hyatt Hotel, Istanbul, Source: Colliers International
P. 9
Despite the remaining effects of global economic crisis, in 2009 and
2010 Turkey’s tourism sector was one of the most successful in the
world. The multiple tourism opportunities it offers, in addition to a hotel
supply that can address all economic levels, insures that Turkey is able
to host visitors of many different profiles.
Küresel ekonomik krizin halen devam eden bazı etkilerine rağmen 2009
ve 2010’da Türkiye turizm sektörü dünyanın en başarılıları arasında yer
almıştır. Sunduğu çok çeşitli turizm fırsatlarının yanı sıra tüm bütçelere
hitap eden otel arzı sayesinde Türkiye çok farklı profillere sahip ziyaretçileri
ağırlayabilmektedir.
Similarly, agreements to bilaterally lift visa requirements with many
countries such as Russia, Iran, Syria, Serbia, Portugal, Albania, Indonesia and Lebanon in 2010 are also expected to make great contributions
to the 2010 results. The Ministry of Tourism has forecasted 30 million
visitors for the end of 2010.
Rusya, İran, Suriye, Sırbistan, Portekiz, Arnavutluk, Endonezya ve Lübnan
gibi birçok ülke ile vizelerin 2010 yılında karşılıklı olarak kaldırılmasının
2010 sonuçlarına önemli katkı sağlaması bekleniyor. 2010 yılının sonuna
değin Turizm Bakanlığı 30 milyon ziyaretçinin gelmesini tahmin etmiştir.
Retail Market
Perakende Piyasası
After a stagnant period in 2009 and early 2010, retailers are now
returning to the market. In addition to the activity in the three big cities of Istanbul, Ankara and Izmir, the segment is also developing in
smaller cities as a result of available land supply in these areas and the
increased consumer purchasing power sustained by economic growth.
The following graph presents the growth of retail market in Turkey from
1988 to the present and shows the dramatic increase in the amount of
retail centers coming online in the last five years:
2009 yılı ve 2010’un başındaki durgunluğun ardından perakende sektöründeki taraflar tekrar piyasaya dönmektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir
şehir merkezleri dışında, uygun arsa varlığı ile birlikte ekonomik büyümeyi
esas alan tüketici satın alma gücündeki artış, Türkiye’nin daha küçük
şehirlerinde perakende sektörünün gelişimini teşvik etmiştir.
Aşağıdaki grafikte Türkiye’de perakende piyasasının 1988’den günümüze
büyümesi gösterilmektedir. Tablodan da anlaşılabileceği üzere son beş
yılda arz edilen kiralanabilir alışveriş merkezi alanında çok ciddi bir artış
olmuştur.
Total Leasable Retail Area (in sqm, per year)*
Toplam Kiralanabilir Perakende Alanı (yıl başına m²)*
Turkey
Q1 2011
Türkiye
1.Çeyrek 2011
7.000.000
7.000.000
6.000.000
6.000.000
5.000.000
5.000.000
4.000.000
4.000.000
3.000.000
3.000.000
2.000.000
2.000.000
1.000.000
1.000.000
0
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000 2001
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000 2001
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
* Source: AYD
* Kaynak: AYD
According to the latest statistics released by AYD (Turkish Council of
Shopping Centers), there are currently 267 operating shopping centers
in Turkey with a total gross leasable area of 6,472,233 m².
AYD (Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği) tarafından yayımlanan son
istatistiklere göre Türkiye’de toplam 6.472.233 m²’lik brüt kiralanabilir alana
sahip 267 adet alışveriş merkezi halihazırda faaliyet göstermektedir.
Turnover Index per sqm*
Metrekare Başına Ciro Endeksi*
Turkey
January 2006 - January 2011
Türkiye
Ocak 2006 - Ocak 2011
140
130
140
120
130
110
120
100
110
90
100
80
90
70
80
60
70
* Source: AMPD
The first wave of retail investment in Turkey concentrated on the larger
metropolitan areas of Istanbul, Ankara and Izmir. As of today, these
centers constitute two thirds of the total shopping center supply in the
country. The larger and higher profile projects are located in the central
business districts (CBDs) of these cities. However, as a result of the
saturation in the market and rapidly increasing land prices due to the
lack of supply, many developers and institutional investors have shifted
their attention to the smaller centers of Anatolia.
Most of the existing retail activity in Anatolia is located in city centers
and is intermixed with street retail that is predominant throughout the
city centers. Some established Turkish brands have outlets in these
P. 10
Oca.11
Eyl.10
Kas.10
Tem.10
Mar.10
May.10
Oca.10
Eyl.09
Kas.09
Tem.09
Mar.09
May.09
Oca.09
Eyl.08
Kas.08
Tem.08
Mar.08
May.08
Oca.08
Eyl.07
Kas.07
Tem.07
Mar.07
May.07
Oca.07
Eyl.06
Kas.06
Tem.06
Mar.06
May.06
Oca.06
60
* Kaynak: AMPD
Türkiye’de perakende yatırımının ilk dalgası İstanbul, Ankara ve İzmir şehir
merkezlerine odaklanmıştır. Bugün, bu merkezler ülkedeki toplam alışveriş
merkezi arzının üçte ikisini teşkil etmektedir. Daha büyük ve daha yüksek
profile sahip projeler bu şehirlerde merkezi iş akslarında yer almaktadır.
Piyasada doygunluktan ve arz eksikliği nedeniyle hızla artan arsa
fiyatlarından ötürü birçok geliştirici ve kurumsal yatırımcı ilgisini bu üç
büyük şehir dışındaki Anadolu’nun daha küçük şehirlerine yöneltmektedir.
Anadolu şehirlerindeki perakende mağazaları genel olarak şehir merkezlerinde yer almaktadır ve ana cadde mağazacılığı şeklinde gelişmiştir. Bazı
köklü Türk markaları sınırlı bir kapasite ile de olsa bu şehirlerde outletlere
sahipken, bazı uluslararası markalı ürünler ise çeşitli markalar ile birlikte
cities, although with a limited capacity. There are also various international brands carried by local independent retailers. In medium-sized
and large centers in Anatolia, bazaars, which have been present for
centuries, offer a more traditional take on the shopping center concept
and carry a wide range of products, such as basic household goods,
clothing, spices, leather and textile products. The bazaar retail culture
is gradually changing with the establishment of modern retail stores in
these cities.
The shopping center concept, although well established in Istanbul,
Ankara and Izmir, is still relatively new for much of Turkey. However,
the increasing demand and the lack of supply of modern, organized retail centers in smaller cities have encouraged the development of new
centers throughout the country.
According to the data published by AYD (Turkish Council of Shopping
Centers), the turnover rent in shopping centers was 21 billion TL (approximately 13 billion US Dollars) in 2009 and 20 billion TL (approximately 12.5 billion US Dollars) during the first nine months of 2010.
The council predicts the total turnover rent in 2010 to be approximately
25 billion TL (approximately 16 billion US Dollars). The shopping centers in Turkey generated 1 billion visits in 2009 and 800 million visits
during the first nine months of 2010. The council predicts that the
number of visits will reach 1.1 billion by the end of 2010.
Turkey’s two largest cities of Ankara and Istanbul have the most GLA
per capita in the country. According to the latest statistics published by
AYD (Turkish Council of Shopping Centers), Istanbul is ranked first with
215 m²/1,000 people and Ankara is ranked second with 210 m²/1,000
people.
Most of the retail stock in Turkey still remains in Istanbul and the
country’s larger western cities. However, the smaller cities in the
Anatolian region have recently experienced industrial growth as
uses have been decentralized from the larger centers of Istanbul and
Ankara. The economic growth and the expanding populations of these
cities, the availability of vacant land and the lack of supply in quality,
organized retail space have led to retail development and investment in
these locations. The growth of the retail sector in the smaller cities of
Turkey is anticipated to continue and these areas are expected become
yerel bağımsız perakendeciler tarafından satılmaktadır. Anadolu’nun orta ve
büyük ölçekli şehirlerinde yüzyıllardır var olan pazarlar alışveriş merkezi
konseptine daha geleneksel bir alternatif sunmaktadır. Temel ev ürünleri,
giyim, tekstil, baharat ve deri gibi çeşitli ürünler geleneksel pazarlarda
satılmaktadır. Bu şehirlerde modern perakende mağazalarının kurulması ile
bu perakende kültürü değişmeye başlamıştır.
İstanbul, Ankara ve İzmir’de alışveriş merkezi kültürü yerleşmiş bir kavram
olsa da Türkiye’nin geri kalanı için görece yeni bir kavramdır. Bu şehirlerde
mağaza açmak isteyen perakendecilerden gelen talep sonucunda modern
ve organize alışveriş merkezi arzının eksikliği tüm ülkede yeni alışveriş
merkezlerinin geliştirilmesi sonucunu doğurmuştur.
AYD (Alışveriş Yatırımcıları Derneği) tarafından perakendecilerin elde
ettiği yaklaşık ciro tutarları açıklanmıştır. 2009 yılının sonunda alışveriş
merkezlerinin cirosu 21 milyar TL’ye eşitken (yaklaşık 13 milyar ABD
Doları) ve 2010 yılında toplam ciro tutarı 27,8 milyar TL (yaklaşık 18
milyar ABD Doları) olmuştur. 2011 yılı için toplam ciro tutarı ise 35 milyar
TL (yaklaşık 22 milyar ABD Doları) olarak beklenmektedir. 2009 yılının
sonunda Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin ziyaretçi sayısı 1 milyar olarak
kaydedilmiştir. AYD verilerine göre; 2010 yılı için Türkiye’deki alışveriş
merkezleri 1,1 milyar ziyaretçi almıştır. 2011 için beklenen toplam ziyaretçi
sayısı ise 1,2 milyardır.
Türkiye’nin en büyük iki şehri Ankara ve İstanbul kişi başına brüt kiralanabilir alan açısından tüm ülkede en yüksek orana sahiptir. AYD’nin
açıkladığı son verilere göre 1000 kişi başına 215 m² ile İstanbul birinci
sırada yer alırken, 210 m² ile Ankara ikinci sırada gelmektedir.
Stokun büyük bir kısmı halen İstanbul’da ve ülkenin batıdaki daha
büyük şehirlerinde yer alsa da Anadolu’nun küçük şehirlerinde büyüme
yaşanmıştır. Bu şehirlerin ekonomik büyümesi ve artan nüfusu, boş arsa
mevcudiyeti ve beraberinde kaliteli, organize perakende alanı eksikliği
perakende alanlarının gelişimi ve yeni yatırımlar ile sonuçlanmıştır.
Türkiye’nin daha küçük şehirlerinde perakende sektörünün büyümesinin
sürmesi beklenmektedir. Gerek uluslararası markaların gerekse köklü Türk
perakende zincirlerinin taleplerini karşılayacak özellikte yeni alanların
geliştirilmesi nedeni ile bu şehirler perakende gelişimi için cazip olmayı
sürdürecektir. Bunun yanı sıra, küçük şehirlerdeki organize perakende
P. 11
attractive for modern retail development that can meet the demands
of international brands and established Turkish retailers. It should also
be noted that organized retail as opposed to the existing retail stock in
many of these cities, attract better rents and brings new retailers to the
area. Inevitably, these factors make the smaller cities of Anatolia very
attractive for local and foreign investors who have already participated
in various shopping center projects in the country and have an expanding presence in Turkey’s retail environment.
During the economic crisis between the end of 2008 and the end of
2009, many of the under-construction shopping centers were either
put on hold or postponed their openings. This slowdown in supply,
together with economic growth, will likely lead to a steady increase in
rental rates through 2012. However, we expect the delayed projects to
be finished by 2012 and we believe that this may lead to stagnation in
rents during 2013 and 2014. After this period, we expect rental rates to
start increasing again, assuming stable economic growth and increasing GDP per capita which is currently lower than most of the European
countries.
As retail investment increases throughout the country, differentiation is
becoming a very important factor. Shopping centers are now not only a
place for shopping, but also a center for social gathering and entertainment which makes entertainment facilities very beneficial in increasing
the overall hours spent within a retail center. Therefore, most of the
new shopping center projects include movie theaters, family entertainment centers or other leisure alternatives. It should also be noted that
well-developed and well-designed shopping centers are always in demand by customers and shopping centers with strong design concepts
have lower vacancy rates.
Istanbul Residential Market
For the first half of 2011, we witnessed a return to a more stable
real estate environment. Due to greater confidence in the market, we
believe that a successful investment strategy for 2011 would include
the review of the following regions of Istanbul and the residential land
parcels located in these areas.
Currently, urban projects developed in the regions of Haliç-Kağıthane
and Bomonti present opportunities for developments targeting the
upper middle and high income groups. In the past, investors focused
on projects targeting the high income group in central business locations on the European side, as these proved to be the most financially
feasible real estate investments in this segment. However, going into
2011, the trends have changed. The high income group is holding back
from making investments other than primary residential purchases and
new urban regions are targeting the upper middle income group (and
the lower 50% of the high income group).
alanlarının yüksek kiraları bu şehirlere yeni yatırımcıları çekmektedir.
Anadolu’nun küçük şehirlerini cazip gören yerel ve yabancı yatırımcılar
halihazırda çeşitli alışveriş merkezi projelerine iştirak etmiş durumdadır ve
Türkiye’nin perakende ortamında da genişleyen bir varlığa sahiptir.
2008 ve 2009 yılları arasında ekonomik kriz boyunca inşaat safhasındaki
birçok alışveriş merkezinde inşaat geçici olarak durdurulmuş veya açılışlar
ertelenmiştir. Ekonomik büyüme ile birlikte arzdaki bu yavaşlamanın 2012
yılı da dahil olmak üzere kiralarda istikrarlı bir artış doğurması muhtemeldir. Bununla birlikte, ertelenen projelerin 2012’ye kadar tamamlanmasını
beklemekteyiz. Akabinde 2013 ve 2014 yıllarında kiralarda bir durgunluk
olması beklenebilir. İstikrarlı ekonomik büyüme yaşanacağını ve halihazırda
birçok Avrupa ülkesinden düşük olan kişi başı gayrisafi milli hasılanın artmaya devam edeceğini varsayarak 2014 yılının ardından kiraların tekrardan
yükselmeye başlamayacağını tahmin etmekteyiz.
Perakendecilik yaygınlaştıkça, farklılaşma daha da önemli hale gelmektedir. Alışveriş merkezleri sadece alışveriş yapılan bir yer olarak değil
aynı zamanda sosyalleşme ve eğlence merkezleri olarak da görülmekte
ve kullanılmaktadır. Bir perakende merkezinde harcanan toplam saatin artırılmasına eğlence tesisleri katkı sağlamakta ve bu nedenle yeni
projelerin çoğu sinema salonları ve aile eğlence merkezlerine ya da diğer
eğlence alternatiflerine yer vermektedir. İyi geliştirilmiş ve tasarlanmış
alışveriş merkezleri her zaman müşterilerden talep görmektedir. Bu durum,
güçlü tasarım ve konsepte sahip alışveriş merkezlerinin daha düşük boşluk
oranlarına sahip olmasını da beraberinde getirmektedir.
İstanbul Konut Piyasası
2011 yılının ilk yarısı için daha istikrarlı bir gayrimenkul ortamına geri
dönüş yaşandığı söylenebilir. Piyasadaki bu güven ortamından ötürü;
2011 yılı için başarılı bir yatırım stratejisi için, İstanbul’un bu metinde
bahsi geçecek bölgeleri ve bu bölgelerdeki konut arsalarının incelenmesi
gerektiğini düşünüyoruz.
Şu anda Haliç-Kağıthane ve Bomonti bölgelerinde geliştirilen şehir içi
projeler üst-orta ve üst gelir gruplarını hedef alan geliştirme projeleri için
fırsatlar sunmaktadır. Geçmişte yatırımcılar Avrupa Yakası’nda merkezi iş
lokasyonlarında üst gelir grubunu hedef alan projelere odaklanmıştır, çünkü
bu segmentteki projeler finansal açıdan en uygun gayrimenkul yatırımları
idi. Ancak, 2011’e girerken bu trend değişmeye başlamıştır. Üst gelir grubu,
temel konut satın alımları dışında yatırım yapmaktan uzak durmaya
başlamıştır. Şehir içi bölgelerde geliştirilen yeni projeler de üst-orta gelir
grubunu (ve üst gelir grubunun alt seviyedeki %50’lik kısmını) hedef
seçmiştir.
İstanbul Ortalama Birim Satış Fiyatı*
Konut Piyasası
2004 - 2011
4.500$
4.154$
4.000$
2.821$
3.000$
$4,500
$4,154
$4,000
$3,620
$3,523
$3,811
$3,845
$4,000
$4,229
$2,416
$2,716
$2,591
$2,544
$2,511
$1,840
$1,273
$1,500
$2,517
$2,652
$2,729
$2,806
$1,388
$1,000
$1,055
$1,417
$1,145
$1,449
$1,319
$1,839
$1,969
$1,553
$1,330
$1,220
$1,346
$1,696
$1,455
$1,817
$1,736
$1,495
$1,676
$1,552
$1,376
$1,577
$1,536
$1,613
$1,710
$1,806
2005 - II
2006 - I
Apartment
1.388$
500$
2006 - II
1.417$
1.145$
1.449$
1.319$
1.839$
1.969$
1.553$
1.330$
1.220$
2007 - I
2007 - II
Apartment Duplex
2008 - I
2008 - II
2009 - I
Luxury Apartment
2009 - II
Villa
2.511$
2.544$
2.517$
2.652$
2.729$
1.613$
1.710$
2.806$
1.346$
1.975
1.696
1.455
1.736$
1.552$
1.817$
1.495$
1.676$
1.376$
1.577$
1.536$
1.806$
1.400$
1.441$
1.482$
2010 - I
2010 - II
2011 - I
849$
$1,441
$1,482
2004
2005 - I
2005 - II
2006 - I
2006 - II
Apartman Dairesi
P. 12
1.273$
2005 - I
4.229$
0$
$1,400
$0
2004
4.000$
2.260$
1.840$
1.055$
$1,975
2.716$
2.591$
2.211$
1.000$
$849
$500
1.500$
$2,260
$2,211
$2,000
2.416$
2.000$
$2,821
$3,000
2.571$
2.500$
$3,500
$2,571
3.845$
3.500$
Residential Market
2004 - 2011
$2,500
3.620$
3.523$
Istanbul Average Asking Sale Prices*
3.811$
2010 - I
2010 - II
2011 - I
2007 - I
2007 - II
Dübleks Apartman Dairesi
2008 - I
2008 - II
2009 - I
Lüks Apartman Dairesi
2009 - II
Villa
Bu bölgelerdeki başarılı konut projelerinde (mimari tasarım, yeterli sosyal
imkanlar, yeterli otopark alanı, iyi pazarlama ve iyi satış performansı gibi
kriterler açısından) A sınıf konut satış fiyatları 3.000-4.000 ABD Doları/
m² arasında değişmektedir. Bomonti’de proje geliştirmek için uygun boş
arsa eksikliği söz konusu olduğundan bu bölgedeki gelişimin Piyalepaşa,
Kağıthane ve Dolapdere bölgelerine doğru yönelmeye başlamasını bekliyoruz. Haliç bölgesi de konut projeleri için fırsatlar sunmaktadır. Özellikle
şehir merkezine yakın yaşamak isteyen, çalışan genç profesyoneller için
geliştirilecek stüdyo tipi daireler içeren projelere talep artacaktır. Bölgede
söz konusu grubu hedef alan Nef 2 ve Japon Evler projeleri stüdyo tipi
daire sunan yeni projelerdir. Bu bölgedeki fırsatları daha da önemli hale
getiren bir diğer ana etmen ise inşaatı halen devam eden metro projesidir.
Yeni metro hattının tamamlanmasıyla bu bölgelerin Avrupa Yakası’ndaki
önemli merkezi iş aksları ile olan bağlantısı artacaktır.
İstanbul’un kuzeyinden geçecek olan üçüncü boğaz köprüsü üzerine yapılan
spekülasyonlardan ötürü Sarıyer ve Arnavutköy (her ne kadar bu bölgelerde yapılaşma kısıtlamaları olsa da) gibi bölgeler yatırım için fırsatlar
sunmaktadır.
İstanbul’un Anadolu Yakası’nda Kartal, Pendik ve Tuzla bölgeleri düşük-orta,
orta ve üst gelir gruplarını hedef alan konut projeleri açısından fırsatlar
sunmaktadır. Bu bölgelerde arsa fiyatları İstanbul’un diğer bölgelerine
göre oldukça düşüktür ve proje geliştirmek için büyük ve boş arsa bulmak
kolaydır. Bu demografik gruplar için konut projeleri geliştirmenin bir takım
riskleri de bulunmaktadır. Çünkü ekonomideki dalgalanmalar en çok bu
grupları etkisi altına almakta ve kullanıcıların konut kredisini geri ödeme
kapasitesini sınırlamakta, dolayısıyla konut satışlarını tehdit etmektedir.
Basın Ekspres Yolu’nun çevresindeki Yenibosna gibi bölgeler orta ve büyük
ölçekli konut projeleri için fırsatlar sunmaktadır. 2012 yılında Esenler
The A-Class residential sales prices in these areas range between
3,000-4,000 $/m² for successful residential projects (based on architectural design, sufficient social amenities, adequate parking, good
marketing and sales performance). There is a lack of available vacant
land parcels in Bomonti, so we expect that the development in this area
will begin to overflow into Piyalepaşa, Kağıthane and Dolapdere. The
Haliç region presents opportunities for residence projects as well, specifically for studio type units for young professionals who want to live
close to the city center. Nef 2 and Japon Houses projects are the new
studio type projects in this area targeting this demographic. Another
important factor bolstering opportunity in this region is the construction
of the metro line, which enhances connectivity between these districts
and the important CBDs of the European side.
The northern side of Istanbul also presents investment opportunities,
due to the speculation around the construction of the third bridge.
However, there is no zoning in many of the areas in the region, specifically Sarıyer and Arnavutköy.
Kartal, Pendik and Tuzla regions on the Asian side of Istanbul present
opportunities for developments targeting the lower middle, middle and
upper middle income groups. The land prices are relatively low in these
areas and it’s easy to find large vacant project land. However, it should
also be noted that developing residential projects for this demographic
is risky as they are the most vulnerable to fluctuations in the economy,
which threatens sales and limits their capacity to pay back home loans.
The areas around the Basın Ekspres Road like Yenibosna present an
opportunity for medium to large sized residential projects. Accessibility
in the area will improve with the completion of the metro line between
Esenler Bus Terminal and Bağcılar, Kirazlı, İSTOÇ in 2012. After the
region was designated as a central business area with the supporting
zoning plans, the factories which were located in the area started to
relocate and new commercial uses began to appear in the region. With
the development of shopping centers, hotels and office buildings in the
P. 13
area, we believe that the available vacant land parcels also provide an
opportunity for residential projects presenting a studio or home office
concept in the Güneşli, Yenibosna region and around the Basın Express
Road.
Although finding available land in Zeytinburnu is difficult, the area will
be very profitable for developers launching projects targeting the upper middle and high income groups with the completion of Marmaray
Project and other projects in the district.
The third bridge is prompting speculative land purchase by some of
Turkey’s large holding companies and developers. There are new
emerging areas for residential development in the Yenibosna region,
which is north of Atatürk Airport between the TEM and E-5 highways.
There are also other opportunities present in the developing industrial
regions on Istanbul’s eastern boundary on the Asian side, in the areas
of Kartal, Tuzla and Pendik.
TRANSPORTATION PROJECTS
Project
Project Name
Stage
Regions Affected
Otobüs Terminali ve Bağcılar, Kirazlı ve İSTOÇ arasındaki metro hatlarının
tamamlanması ile bu bölgelerdeki ulaşım imkanları da iyileşecektir.
Hazırlanan imar planları ile bu bölge merkezi iş alanı olarak tanımlanmış
ve ardından burada yer alan fabrikalar taşınmaya başlamıştır. Bölgenin
merkezi iş alanı olarak ilan edilmesi ile yeni ticari kullanımlar görül
meye başlanmıştır. Bölgede alışveriş merkezleri, oteller ve ofis binalarının
geliştirilmeye başlanması; Güneşli, Yenibosna bölgelerinde ve Basın Ekspres
Yolu çevresinde stüdyo ve ev-ofis tipi konseptler sunan konut projeleri için
fırsatlar oluşturmaktadır.
Zeytinburnu’nda uygun arsa bulmak zor olmasına rağmen, Marmaray
Projesi ve bölgedeki diğer projelerin tamamlanması ile üst-orta ve üst gelir
gruplarını hedef alan projeleri başlatan geliştiriciler oldukça karlı olacaktır.
Üçüncü köprü, Türkiye’nin bazı büyük holdingleri ve geliştirici şirketlerinin
spekülatif arsa alımı yapmasını teşvik etmektedir. Atatürk Havaalanı’nın
kuzeyinde E-5 ve TEM Otoyolları arasında yer alan Yenibosna’da konut
gelişimi için ortaya çıkan yeni alanlar mevcuttur. Anadolu Yakası’nda
İstanbul’un doğu sınırı olan Kartal, Tuzla ve Pendik gibi gelişmekte olan
endüstri bölgelerinde yatırımcılar için yeni fırsatlar mevcuttur.
ULAŞIM PROJELERİ
Proje
Zeytinburnu, Bakırköy
Marmaray Project
Marmaray Project
(European Side)
Çayırbaşı
Tunnel between Çayırbaşı 7 Hill and 7 Tunnels
Derbent
Tunnel between Dolmabahçe Bomonti (completed)
Tunnel between Piyalepaşa Kağıthane (completed)
Seyrantepe station
(just opened)
Hacıosman station
(under construction)
Kadıköy-Kartal
Metro
Sarıyer, Kilyos, Maden
Bomonti, Feriköy, Okmeydanı
Çayırbaşı -Derbent arası
tünel
7 Tepe, 7 Tünel
Piyalepaşa-Kağıthane arası
tünel (tamamlandı)
Seyrantepe, Eyüp
Seyrantepe istasyonu
(yeni açıldı)
Sarıyer
Hacıosman istasyonu
(inşaat safhasında)
Kartal, Pendik, Kurtköy
Bağcılar, Mahmutbey
Kadıköy-Kartal
Metro
Başakşehir, Kayabaşı and
Eurasia Tunnel
Under planning
İkitelli-Başakşehir arasında
northern sides
yapılacak hat
Beylikdüzü
Metrobüs
Bomonti, Feriköy, Okmeydanı
Kağıthane, Eyüp, Haliç
Seyrantepe, Eyüp
Sarıyer
Kartal, Pendik, Kurtköy
Bağcılar, Mahmutbey
Başakşehir, Kayabaşı ve
kuzeydeki alanlar
Beylikdüzü
Avrasya Tüneli
Avrasya Tüneli
(Avrupa Yakası)
Kadıköy, Maltepe, Kartal,
Beykoz, Riva, Kilyos, Sarıyer,
Pendik (Anadolu Yakası)
Kemerburgaz, Çatalca,
Beykoz, Riva, Kilyos, Sarıyer,
3. Köprü
Planlama safhasında
Kemerburgaz, Çatalca,
Silivri…
Source: Colliers International
Kaynak: Colliers International
Beylikdüzü durağı
(European Side)
Esenler’den Olimpiyat
Silivri…
P. 14
Dolmabahçe-Bomonti arası
tünel (tamamlandı)
Kağıthane, Eyüp, Haliç
Pendik (Asian Side)
3rd Bridge
Sarıyer-Çayırbaşı arası tünel
Stadı’na uzanacak hat
Beylikdüzü station
(Avrupa Yakası)
Pendik (Anadolu Yakası)
Eurasia Tunnel
Marmaray Projesi
Metrobus
Marmaray Projesi
Line between İkitelli and
Başakşehir
Etkilenen Bölgeler
Line which will extend from
Esenler to Olympic Stadium
Aşama
Pendik (Asian Side)
Tunnel between Sarıyer -
Proje Adı
www.colliers.com

turkey real estate revıew

Transkript

Benzer belgeler

Katılımcı El Kitabı