Ne istediğini bilen bina

PROJE SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK
Ne istediğini bilen bina
İngiltere’nin prestijli mimarlık ödüllerinden Building Awards 2014’te “Yılın En İyi Uluslararası
Projesi” ödülüne layık görülen, Ankara’daki “Türkiye Müteahhitler Birliği” binasının entegre
tasarım kararlarını ve bunun tesis yönetimine yansımalarını yapının mimarı Selçuk Avcı ve tesis
yönetimini üstlenen RGM Turkey Genel Müdürü Birgül Erol ile bir sohbet gerçekleştirdik.
Fotoğraflar: Yunus Özkazanç, Fethi Mağara
Ankara’daki “Türkiye Müteahhitler Birliği” entegre tasarımı itibariyle tesis yönetim ekiplerine anlık olarak “ne durumda
olduğunu”, “ne istediğini” ya da “ne istemediğini” söyleyen bir bina. Entegre
tasarımın, aslında asırlardır ayakta kalan
iyi tasarlanmış binalarda gördüğümüz
bir yaklaşım. Bu binalar tam da bu sebeple ayakta kalıp yaşamaya devam ediyor.
Dünyada bile örneklerine az rastlanan
teknik bir altyapıya sahip olan yapının tasarımındaki sürdürülebilirlik etkisi, tesis
yönetiminde de kendini ortaya koyuyor.
SEDEF GÜNEŞ: Tasarımda basit ancak
bir o kadar da işlevsel detaylar var. Biraz
bunlardan bahsedebilir miyiz? Yapıdaki
bu tercihler ile işçilik ve maliyet oranından hangisi daha ağır basıyor? SELÇUK
AVCI: Aslında bu son soruyu binanın
inşaatını üstlenen MESA’ya sormak daha
doğru olurdu fakat neticeyi tahmin etmek zor değil. Bir defa Türkiye’de, istisnalar haricinde, bina tasarımı detay
açısından çok basite indirgenmiş bir mesele. Bunun nedenlerinden biri piyasanın
beyin emeğinden ziyade yapısal icraata
ve malzemeye daha fazla değer vermesi. Tasarım ve inşaat piyasaları gelişmiş
ülkelerde bu oranlar dengeli ve mantıklı
bir seviyede. Bizim piyasamızda maalesef
mimarlar ve mühendisler genelde aldıkları ücretlerle ve dolayısıyla harcayabildikleri zamanla, sadece belirli bir noktaya kadar etkili olabiliyorlar. Çoğu mimar
62
Gayrimenkul TÜ RK İYE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
PROJE SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK
AŞTİ
TBM
Cinn
Çankaya Köşkü
Dikmen
Vadisi
365 AVM
Tura
nG
üne
ş
Blv
.
Konya
Cadde
si
ah C
adde
si
Kuğulu Park
Anatolium
AVM
TBM Genel Merkez
i
es
dd
Ca
nt
ke
ğu
o
D
ah C
Cinn
Tura
nG
üne
ş
Blv
.
Konya
Cadde
si
adde
si
ve mühendis detaya giremeden işini teslim ediyor. Tasarım sürecinde detayı işleAŞTİ
yemeyeceklerini bildikleri için binaların
TBM basitin ötesine geçemiyor.
tasarımları
Kuğulu
Bir bahane olarak
daParkpiyasa “bu seviyede bir kalitenin, bizim memleketimizin
Çankaya Köşkü
olanaklarının ötesinde,”
olduğunuAnatolium
vurDikmen
AVM
guluyarak,
memleketin
ancak
Vadisi “fakir365bir
AVM
bununla yetinmesi gerektiği”ni tüm milTBM Genel Merkez
letin beynine işlemiş oluyor, fakat bu çok
yanlış bir vurgu. Nedeni de basit: Kuzey
Avrupa’da inşaat piyasası %2-4 arası bir
net kar oranıyla yetinirken bizim inşaat
piyasamız %15-30 arasında bir arayışta.
İşin kötüsü, işverenler de bunun farkında
değiller ve kötü yapılmış binaları kabul
ediyorlar. Bunun ötesinde girişimciler
Avrupa’da IRR bazında %10-15 arasında
bir kazanç ile yetinirken bizim yatırımcılarımız, müşterilerinden %100 kar kazanmaktan çekinmiyorlar.
Bu meseleyi Türkiye’de tutarlı ve mantıklı bir şekilde konuşmak zor. Avrupa’da,
işçilik ile malzeme arasındaki oran aşağı yukarı, %60 işçilik, %40 malzeme iken
Türkiye’de bu oran tam tersine %30 işçilik, %70 malzeme şeklinde.
TMB’de bu oran eğer analiz edilirse
bana kalırsa daha mantıklı bir düzeye
geçmiş bir durumdadır, yani yaklaşık
%50-%50 seviyesinde, fakat dediğim gibi
bunun analizini ancak MESA yapabilir.
si
de
ad
tC
en
uk
ğ
Do
“Bu kadar ince düşünülmüş
bir binada tesis yönetimi
yapmak oldukça keyif
verici.”
SG: Malzemelerin ne kadarı lokal olarak kullanıldı? SA: Evvela %100’ünün
Türkiye’den çıkmasını istedik. Fakat burada bilhassa cephe ağ (mesh) sisteminde ve
mekanik sistemlerde zorlandık, çünkü bu
seviyede bir malzeme Türkiye’de daha üretilmiyordu. Netice’de mekanik sistemlerde
kullanmak istediğimiz soğuk kiriş (chilled
beam) sistemlerini Ingiltere’li Trox’dan ve
cephe ağ sistemlerini de Alman GKD’den
aldık.
SG: TMB’nin sürdürülebilirlik kriterlerinin
mülk yönetimine katkısı nedir? BIRGÜL
EROL: Bu kadar ince düşünülmüş bir binada tesis yönetimi yapmanın, özellikle teknik tesis yönetimi tarafında oldukça keyif
verici olduğunu belirtmeliyim. Proje, dünyada bile örneklerine az rastlanan teknik
bir altyapıya sahip, bunun sonucu olarak
tasarım ve yapımda planlanan sürdürülebilirlik etkisi, tesis yönetiminde de kendini ortaya koyuyor. Sonuçta “sürdürülebilirlik” diye dilimize çokça doladığımız bu
parametreyi ancak binanın ömrü boyunca
ölçebilirseniz anlam kazanıyor. Burada,
tüm sistemlerin birbiriyle haberleşebildiği, tesis yönetim ekiplerimize anlık olarak
“ne durumda olduğunu”, “ne istediğini” ya
da “ne istemediğini” söyleyen bir binadan
bahsediyoruz. Bunun da elbette tesis yönetim kalitesine çok ciddi geri dönüşleri
oluyor. Konvansiyonel bir tesiste uygulayamayacağınız birçok senaryoyu burada ihtiyaca ve kullanıcının konforuna göre kurgulayabiliyorsunuz, bu sayede siz de tesisi
yönetirken ne kadar şey kattığınızı çok kısa
zamanlı geri dönüşlerle ölçebiliyorsunuz.
SG: TMB Yeni Genel Merkezi Binası’nda,
enerji verimliliğine yönelik Türkiye’de ilk
kez kullanılan labirent sisteminin yanı sıra
aktif termal döşeme sistemi ve soğuk kiriş
sistemi gibi çözümler kullanılmış. Bunların
temel işleyiş biçimini anlatabilir misiniz?
Bu labirenttin sağladığı enerji verimliliğini nasıl ölçüyor ve kontrol ediyorsunuz?
BE: Sistemin tam verimini, binanın tüm
mevsim döngülerini atlatmasıyla ortaya çıkaracağız tabii. Şu an bina doğdu, yaşamaya başladı, RGM olarak bu ilk dönemdeki
en önemli görevimiz sürekli ölçüm, data biriktirme, kaydetme ve tüm sistemlerin ince
ayarlarını yaparak sistemi en optimum seviyede çalıştırmak. Dünyada da örneği çok
az olan termal kütle labirent sistemi, temelde, maddenin ısıya direncini kullanarak,
ısıtma ve soğutma için çok daha az enerji
sarfetmeniz prensibine dayalı.
Sistemin işleyişi kabaca şöyle; dış hava
sıcaklığı ne olursa olsun (yaz ya da kış) büyük menfezlerle içine aldığı taze havayı,
15-16 derecelerde stabilize eden beton labirent, ilk kademe şartlandırmayı sağlayıp,
enerji tüketerek iklimlendirme yapacak
ikinci kademe olan klima santral grubunun
iş yükünü azaltıyor. Şartlandırılan havanın
binaya dağıtılmasında yine farklı bir sistem çıkıyor karşımıza, solucan borular diye
tabir ettiğimiz sistemle beton döşemelerin
içinde gezdirilerek ulaştırılıyor hava soğuk kirişlere. Bu sayede beton döşeme ile
ısı transferi sağlanarak ikinci bir destek
sağlanıyor enerji yükünün düşürülmesine.
Sonuçta burada birbiriyle iç içe geçmiş
bir sistemler bütününden bahsediyoruz,
bu nedenle çok yönlü ölçümleme yapmak
durumundayız. Tüm bu entegre tasarımın
en iyi şekilde işletilerek yönetilmesi için
her kademede ölçüm ve kayıt yapıyoruz
ki muhtemel bir performans kaybına neyin, hangi aşamada neden olduğunu anlayıp çözebilelim. Bunu sağlamak için taze
havanın girişinden, mekana soğuk kiriş
Gayrimenkul T ÜRK İ YE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
63
PROJE SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK
TMB YENİ GENEL MERKEZ BİNASI
Konum: Çankaya, Ankara
Proje Tipi: Ofis
Geliştirici: TMB
Mimari Proje: Avcı Architects
Ana Müteahhit: MESA
Toplam İnşaat Alanı: 7.138 m2
1
Kullanılabilir Alan: 3.915 m2
Tesis Yönetimi: RGM Turkey
Proje Yönetimi: IMS Proje Yönetimi
Sürdürebilirlik Danışmanı: ATELIER 10
LEED Danışmanı: TURKECO
(chilled-beam) ile ulaşan havaya kadar çeşitli sensörlerle bina otomasyonu sistemi
üzerinden haberleşme sağlıyoruz. SA: İşte
buna da “akıllı bina” dememizin sebebi
bu açıkladıklarınız. TMB tam anlamıyla
“zeki” bir bina ve beyni de sizin şu anda
yönettiğiniz sistemler.
SG: Bu sistemlerin maliyet yükleri ve geri
dönüş süreleri üzerindeki etkileri ölçümlemek mümkün olabiliyor mu? Hangi
yöntemler kullanılıyor? BE: TMB’de tesis
yönetimine binanın açılışıyla, 2013 yılının
son çeyreğinde başladık. Görece olarak
yumuşak bir kış atlatıp yaz dönemi işleyişine yeni yeni geçtik. Tabii “yumuşak”
dediğimiz, Ankara’nın kışı; yine de eksi
10-15 dereceye varan birçok gün geçirdik.
Dediğimiz gibi net bir istatistik için tüm
mevsimsel döngüleri atlatmamız gerekiyor. Ancak bu dönemdeki ölçümlerimiz
sistemin enerji yükünü, konvansiyonel
metotlara kıyasla ciddi oranda düşürdüğünü ortaya koydu. Üstelik yatırım geri
dönüş süreleri, birbirini destekleyerek
verimlilik artıran bu entegre tasarımın
sonucu olarak, daha da kısalacak gibi
gözüküyor. Farklı tasarlanmış bir binada
termal labirentin geri dönüş süresi ortalama 9-12 yıl olabiliyor, ancak buradaki
tasarımda döşeme içinden geçen solucan
borulardan, binanın güneş alma açılarına
modellenerek uygulanmış metal ağ cephe
kaplamaya kadar sistemin enerji yükünü
azaltmaya yönelik çalışan birçok entegre
eleman sayesinde bu süre en az %25-30 seviyelerinde azalacak.
2
SG: Entegre tasarımın geliştirme sürecine
katkısı nedir? Entegre tasarım ilk baştan
planlanan bir çalışma biçimi miydi yoksa
biraz da ihtiyaçtan mı doğdu? SA: Entegre tasarım herhangi bir binanın, her ne
64
Gayrimenkul TÜ RK İYE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
PROJE SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK
1 Labirent sistemi temelde, maddenin ısıya direncini
kullanarak, ısıtma ve soğutma için daha az enerji
sarfetme prensibine dayalı.
2 Enerji verimliliğine yönelik olarak kurulan aktif termal
döşeme sistemi Türkiye’de ilk kez kullanılıyor.
3 Binanın mekanik sistemlerinde kullanılan soğuk kiriş
ve cephe ağ sistemlerinde kullanılan malzemeler yerel
üreticiden temin edilememiş.
nılmaz bir parçası ve her zaman ihtiyacımız olan bir şey.
olursa olsun kaçınılmaz bir süreci olmalı
ve bizim için her zaman öyle olan bir şey.
Aslında entegre tasarım iyi tasarlanmış binalarda asırlardır yapılan bir şey. Dünyaca
meşhur Harran Evleri, Mardin’in Kasımiye
Medresesi ya da Sinan’ın Süleymaniye’si
de birer entegre tasarım örnekleridir. O
zamanlar “entegre tasarım yapalım mı
yapmayalım mı,” diye bir düşünce olmadıysa şimdi daha da çok olmamalı, çünkü
binalarımız işlevsel açıdan daha da komplike nesneler ve entegre tasarım yapılıp
yapılmaması bir seçenek değil. Ama maalesef son yüzyılın getirdiği kargaşa bize
bunun önemini unutturdu.
Entegre tasarım tabii ki bütünsel bir
düşünce kurgusuyla yapılaşmanın kaçı-
SG: Süreçte mülk yöneticisi ve işveren dışındaki aktörlere bu bina ile ilgili farkındalık yaratmak mümkün olabildi mi? SA:
Yarışma esnasında jüri üyelerinden birinin
yaptığı bir farkındalık açıklaması bizi en
çok memnun eden söylemlerden biri haline geldi: kendisinin “bu binayı Londra’nın
sokaklarında görmek kimseyi şaşırtmaz,”
demesi bile bence bu farkındalığı bir şekilde açıklıyor. BE: LEED Platinum sertifikalı
projemiz, dediğimiz gibi kullandığı sistemler bakımından Türkiye’de zaten ilk, buna
ek olarak özellikle termal kütle labirent tasarımı ve işleyişi açısından dünyada da tek
ve bunun sonucu olarak tüm disiplinlerden
ve birçok ülkeden ekiplerin ilgi odağı olmuş durumda. Tam donanımlı ses-görüntü
sistemleri, özel sessiz modellenen havalandırma sistemi ve akustik projesiyle yaklaşık 200 kişilik bir konferans salonumuz var
projede yönettiğimiz, burada sık sık Avrupa, Amerika, Uzak Doğu ve Ortadoğu’dan
birçok kamu, kurum ve kuruluşlarını ağırlıyoruz. İngiltere’nin prestijli mimarlık ödüllerinden Building Awards 2014’te “Yılın En
İyi Uluslararası Projesi” ödülüne, jürinin
altını çizdiği “üstün entegre tasarım anlayışı” ve “mimarlık ve inşaat sektörlerinde
eşik yükselten yaklaşımı” nedeniyle layık
görüldü. Tüm bunlara bir de Türkiye Müteahhitler Birliği’nin güçlü konumu ve global
moralitesini ekleyince, çok farklı sektörlerden ve ülkelerden aktörlerle paylaşma imkanı oluyor projeyi ve bu sayede bu farkındalık gittikçe yayılıyor.
olduk projeye. Güvenlik, temizlik, peyzaj
bakım hizmetleri senaryoları büyük ölçüde oturdu, zaten Selçuk Bey tüm fonksiyonları çok ince düşünüp çok net planlamış. Ancak teknik altyapı için aydınlatma
otomasyonu, enerji otomasyonu, mekanik
otomasyon gibi binanın beynini oluşturan
sistemler için daha verimli senaryolar yaratmak üzere hala ince ayar yapıyor ekiplerimiz. Buna ek olarak, özellikle analizör ve
ölçüm noktalarını artırmaya çalışıyoruz ki
önümüzdeki yıllarda Türkiye’den ilk “benchmark” proje olarak global veri tabanında
kullanılmak üzere servis edebilelim.
SA: Biz projenin müellifi olarak göreve ilk
başladığımızda işveren ile bütün bu konuları konuştuk ve işverenimiz sağolsun
önerilerimizin %99’una kulak verdi. O etapta nasıl bir bina ortaya çıkabileceği kimse tarafından tahmin edilemiyordu. Ama
bence, tasarımın ilk başından itibaren ne
kadar çok son kullanıcı ve yöneticilerden
paydaşlar masa başında olursa o kadar iyi
bir ürün çıkar ortaya. Biz istedik ki Birgül
Hanım ve ekibi en azından, kesin proje esnasından itibaren ekibe dahil olabilseydi,
fakat yine de bu esnada orada olabilmeleri
kendi başına bir farkındalık. Genellikle bu
tip projeler kaderlerine terk ediliyorlar. Hiç
olmazsa burada iyi bir yönetimle TMB’nin
Türkiye’ye katkısı tutarlı verilerle ölçümlenebilmiş olacak.
SG: Birgül Hanım, mülk yöneticisinin sürece başından dahil olması gerektiğini
söylemiştiniz? Bu projede durum nedir?
BE: Test ve devreye alma süresinde dahil
Gayrimenkul T ÜRK İ YE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
65