1 İmar kelime anlamını bayındırlık, bayındır duruma getirmekten

İmar kelime anlamını bayındırlık, bayındır duruma getirmekten almaktadır. Bayındır,
gelişip güzelleşmesi, hayat şartlarının uygun duruma getirilmesi için üzerinde çalışılmış olan
mamur (yer) anlamındadır. Böylece imar kelimesinin insan yerleşmelerinde yaşam alanının
hayat
şartlarına
uygun
hale
getirilmesi,
geliştirilip
güzelleştirilmesi
eylemlerini
tanımlamaktadır.
İnsanlar bir arada yaşama gereğini çeşitli araç-gereç ve mekan üretebilme yetisi ile
birleştirip ilk toplu yaşama alanlarını yarattığı dönemden günümüze kadar imar faaliyetlerinde
bulunmaktadır.
İnsanların keşfettiği ve ürettiği tüm araç-gereç ve hizmet insan tarihi boyunca sürekli
geliştirilmiş ve keşifler tarih boyunca devam etmiştir. İmar hizmeti de amacı,kapsamı ve
kalitesi yönünden bu değişimi yaşamış ve yerleşme alanlarında yaşamsal öneme sahip bir
çalışma alanı, bir tür meslek ve disiplinler arası bilimsel bir uğraş haline gelmiş ve yasalarda
da tanımlanan bir işleyişe kavuşmuştur.
İşte imar faaliyetlerinin çok yönlü aktörlerinin, hizmet üretim ve sunum biçimlerini,
etkileme ve etkilenme derecelerini, kamusal ve özel yararın yerleşik alandaki ilişkisini
yorumlayan ve düzenleyen yasaların, yönetmeliklerin ve mevzuatların tamamına imar hukuku
denilmektedir.
Şüphesiz ki yerleşme alanında meydana gelen tüm aktiviteleri tek başına imar hukuku
ile yönlendirmek olanaklı değildir. Çünkü alanın kendisinin çevresinde bir etkileme alanı söz
konusudur. Etkilenen bu çevre hakkında da çeşitli yasalar vardır. Bu çevre çeşitli doğa
elemanlarını ve tarihsel-kültürel varlıkları da kapsamaktadır. İmar hukuku ile doğrudan ilişki
içerisine giren bu yasalar da imar hukukunu algılayabilmek için incelenmesi gereken
konulardır.
İmar etme sözcüğünün kapsadığı tarım, orman, hayvancılık, turizm, sanayi, yer altı ve
yerüstünde bulunan ve endüstriyel alanda kullanılan madenler ile tabiatta bulunan diğer ağaç,
bitki, su, hava, petrol ve her türlü doğal varlığı işleyerek insanın kullanımına sunmak için
yapılan bina ve tesisleri ile bu imalatları yaparken bir başka değeri yok etmemek için İmar
Hukukunun yanında diğer Hukuki düzenlemeleri de birlikte getirme zorunluluğu doğmuştur.
Olaya bütünsellik açısından da bakabilmek için planlamanın öncelik kazandığı gerçeğine
varırız.
Buradan hareketle planlama hakkında da sıkça konuşulacaktır. Planlama genel bir
tanımlama ile yerleşmelerin fonksiyonlarının kapasitelerinin belirlenmesi, yerseçim
kararlarının verilmesi, yerleşim tasarımının yapılması, uygulama modellerinin üretilmesi,
yerleşik alanlarda fonksiyonların ve veya fiziksel mekanların korunması, yenilenmesi ve
1
dönüştürülmesi gibi konularda kararlar üreten, bunları grafik metotlarla planlar halinde ifade
eden ve raporlayan bir bilimdir.
Planlama çeşitli alt uzmanlık sahlarına ayrılır. Örnek olarak fiziki planlama, tasarım,
bölge planlama, koruma, dönüşüm vb.
Yukarıda ki kent planlama ve imar hakkında ayrı ayrı verilen bilgiler doğrultusunda
imar konusunun planlama ile ne kadar iç içe bir konu olduğu aşikardır.
Eski çağlarda yapılan yapılara bakıldığında; gelişmiş teknoloji olmamasına rağmen
insan ve hayvan gücüne dayalı emekle muhteşem yapılar yapıldığı gözlenmektedir. Bu
yapıları sınıflandırdığımızda bireysel kişilerin yani hükümdar, kral, padişah, kumandan gibi
ünvanları taşıyanların yaptırdığı köprüler, su kemerleri, sarnıçlar, hanlar, hamamlar,
kervansaraylar, saraylar, savunma için kullanılan kaleler, surlar, bentler ve kışlalar görürüz.
İnsanlığın her döneminde Havralar, Kiliseler, Camiler gibi dini yapılara rastlarız. Bu
yapıların, sitili ve süslemeleri ile bulunduğu devrin mimari sitilini ve mühendislik tekniğini
yansıtmakta olduğunu görürüz. Bu kültürel değerler bir yasa ile günümüzde ne şekilde
korunacağı tanımlanmıştır. Günümüzde bu kentsel fonksiyonlar için yapılan yapılar kamusal
yapılar olarak imar hukukunda tanımlanmıştır.
Eski medeniyetler inançları gereği bazen bir önceki medeniyetlerin ihtişamını, ibadet
yerlerini yok etmek için baskılar uygulamış, buna dayalı olarak kendinden önceki devrin
yapılarını, kültürünü veya dinini yok etmek için koydukları baskılar yeni mimari anlayışlarını
ortaya çıkarmıştır. Yeraltında veya mağaralarda ibadet yerleri inşaa etmişlerdir. Bu yapılar
bile yeni bir imar anlayışı getirmiştir.
Planlama, arazilerin belli ölçeklerdeki Halihazır Haritalarının üzerine yerleşim
fonksiyonlarını çizerek bu fonksiyonları belirlemektir. Planlanan paftalar üzerinde gösterilen
ve yapılması düşünülen yapıların tasarımı mimarlığı, mimarlarca tasarlanan yapıların yapımı
da mühendisliği ortaya çıkarmıştır.
Sosyal yaşamın içinde yer aldığı kentsel alanla büyük bir etkileşimi vardır. Geleneksel
kent dokusu kendi sosyo-ekonomik, coğrafik ve teknolojik dinamikleri ekseninde gelişmiş bir
yapı sergiler. Ülkemizde imar hukuku günümüz modern yaşamını ve teknolojik gelişimlerin
kentsel etkileşimlerini göz önüne alarak oluşturulmuştur. Bu yasalar bütünü zaman içerisinde
geri kaldığı düşünülse bile kentsel alanlarda geleneksel sosyal yapıyla uyumsuzluk
yaşamaktadır. Bu sosyal adaptasyon halen devam etmektedir. Hukuk ve onun getirdiği
planlama sosyal yaşamı doğrudan etkilediğinden geleneklerden gelen kentsel alandaki
planlama %100’e yakın doğru olduğu kabul edilmiştir.
2
Örnek 1) Yeni doğan bir çocuğun bakımı, büyütülmesi önce ilköğretim sonrası orta
öğretim daha sonra yüksek öğretime devam etmesi hem hukuksal hem de geleneksel olarak
planlanmıştır. İlköğretim, ortaöğretim ve yüksek öğretimde bir sıralama yapılmıştır. Kısaca
ilk veya ortaöğretimi tamamlamayanın yükseköğretim yapma şansı yoktur.
Örnek 2) Kırsal kesimde belli yaşa kadar evlenme geleneği vardır. Ayrıca hukuksal
olarak da belli yaşa ulaşmayan kişiler evlenemez, evlenir ise suç teşkil eder.
Örnek 3) Ailede geleneksel görev dağılımı vardır. Yasalarda aile kurumunda görev
dağılımı
olmayışına
rağmen
geleneksel
kurallara
uyulur.
Bunların
hepsi
bir
planlamadır.Uyulmamaları halinde geleneksel ve hukuksal sorunlarla karşı karşıya kalınır.
İnsanlar barınacakları yerleri yapmaya başlayınca ve bu yerleşim yerleri çoğalınca
birbirleri ile olan sosyal ve ekonomik ilişkileri, ulaşım ilişkileri, su ihtiyacının karşılanacağı
çeşme yerleri ve su yolları, eğitim, ibadet yerleri, imalathaneler, fabrikalar, tarım, orman,
turizm alanları derken komşu beldeler, ilçeler ve bölgeler arası ilişkiler olarak geniş bir
yelpaze altında değişik arazi kullanma alanlarında kentsel fonksiyonların birim ve
konumlandırılmalarına dikkat edilerek esnek bir plan düzenleme ihtiyacı doğmuştur.
Planlanan alanlar ve de bu alanlarda yapılacak yapıların tasarımının yapılması mimarlığı,
yapıların inşa edilmesi ise mühendisliği gündeme getirmiştir.
Konumuz imar hukuku ve uygulamaları olduğuna göre önce imarı tanımlayıp oluşan
imar hukuku sistemine uygun olarak uygulamaları da birlikte değerlendirmek gerekir. İmar
hukuku sadece imar kanunu ile açıklanamaz. Bağlı diğer uygulamalarla ilgili bir çok kanunu
da ilgilendirmektedir. İmar uygulamalarında da planlama ve uygulamanın bir sitem dahilinde
yapılması gerekir. Tıpkı yasal düzenlemedeki sıralama gibi;
1. Anayasa
2. Yasa
3. İmar Planı
4. Tüzük ve Yönetmelikler
5. Prensip Kararları
Bu düzene göre makro düzeyden, mikro düzeye göre genişleyerek açılan düzlemler
amaçlanmıştır.
3
Yasa, Anayasaya
Plan, Yasaya
Yönetmelik, Plana
Prensip kararları yönetmeliğe aykırı olamaz, prensibi getirilmiştir.
Merkezi idarenin vali yönetimindeki en önemli bölümü il, illerin idaresi yetki
genişliği esasına dayanır. İl, valinin yetki ve sorumluluğundaki alanlardır, buna ilçeler ve
sınırına kadar tüm il toprakları dahildir. İlçe yönetim bakımından yurt bölünmesinde ilden
sonra gelen bölümdür. İl sınırları içerisinde bu kademelenmeye göre
iller merkezi
yönetimden gelen kararlara, ilçeler ilden gelen kararlara uymak zorundadır. Bu bölümler
birbirlerinden bağımsız karar veremezler ve verdikleri kararların uyum içinde olması
gerekmektedir. Belediye, 5272 sayılı Belediye Yasasına göre kurulmuş, şehirde yaşayacak
olan insanların ortak ihtiyaçlarını karşılayan il, ilçe, kasaba, belde gibi yerleşim merkezlerinde
kent planlama çalışmalarının yapılması ve bu planlara uygun olarak yol, meydan, yeşil alan
gibi donatı alanlarının tesis edilmesi
temizlik, aydınlatma, su, toplu taşıma ve esnafın
denetimi gibi kamu hizmetlerine bakan üyeleri halk tarafından seçilen başkan, encümen ve
meclis olmak üzere üç organı olan teşkilattır. Belediyelerin yetki ve sorumlulukları, belediye
ve mücavir alan hudutları içerisin de sözkonusudur.
Mücavir alan:
İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan
alanlardır. Mücavir alan sınırları belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanarak
vilayetlerce bakanlığa gönderilir ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığı bunları inceleyerek tasdik
eder. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca, bu alanlar
köyleri de ihtiva edebilir.
4
Lejand
5
Mimar ve mühendislerin mesleklerini uygularken yararlanacağı ve uyulması gereken
kuralları belirleyen bazı kanunlardan örnekler verirsek:
1-2863 SAYILI KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU
Tarih öncesi ve tarihi devirlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili,
yeraltında ve yerüstünde bulunan; Taşınmaz Kültür Varlıkları, Taşınmaz Tabiat Varlıkları,
Kentsel Sit, Tarihi Sit, Arkeolojik Sit ve Tabii Sit’lerdir. Bunlar şöyle özetlenebilir;
a)Her türlü yapı ( Hanlar, Hamamlar, Köprüler, Su Kemerleri, Kışlalar, İbadet Yerleri, surlar )
b)Kullandığı taşınabilir yiyecek kapları, masa sandalye vb
c)Ziynet eşyası, para, sikke vb kalıntılar
d) “Tabii Sit” Doğal değerlere sahip korular, koylar, mağaralar
e) “Tarihi Sit” Toplumları ilgilendiren, devrim niteliği taşıyan ya da toplumu olumlu ya da
olumsuz yönde etkileyen savaş, doğal afet,antlaşma vb olayların geçtiği alanlar
f) “Arkeolojik Sit” Arkeolojik değerlere sahip kalıntıların ihya edilmesi ya da olduğu gibi
korunması, projelendirilmesi, restorasyonu vb işlemlerin yapılması için getirilen kurallar ve
uymayanlara verilecek cezaları içermektedir.
ESKİ ESER YAPI
Geçmiş medeniyetlerden günümüze intikal etmiş yapı cinsleri, insanlık veya belli
toplumlar için o toplumun yararına işler yapmış insanların o işleri yaparken kullandığı tarihi
olaylara sahne olmuş binalar, konut yapıları, dini yapılar, umuma açık hanlar, hamamlar, su
yapıları, enerji yapıları ulaşım yapıları gibi günümüze intikal etmiş yapılardır.
Eski eserlerin restorasyonu, restitüsyonu veya yıkılıp yapılması yada yıkılmış eski
eserlerin yeniden Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun kararlarına uygun olarak
yeniden yapılması ve Eski eser yapılarına ruhsat alınabilmesi için yapının rölevesinin
çıkarılmasında, yapı yıkılmış ise fotoğraflardan ve yapı ile ilgili toplanacak bilgilerden
yararlanılır. Rölevesinin hazırlanması,
koruma kurulunca onaylanması rölevesine uygun
olarak restorasyon ve restitüsyon uygulamasının yapılmasını düzenlemektedir.
İnşaat yapılan alanda arkeolojik kalıntı, taşınabilir nitelikte geçmiş dönemlere ait
yiyecek içecek kapları, kullanılan ziynet eşyaları veya paralar çıkabilir. Bu durumda Arkeoloji
Müzeler Müdürlüklerine haber verip incelettirilmesi gerekir. İnceleme sonuçlarına
uymayanlar kanuni takibata tabidir. Sit alanlarında yapılacak sit alanları koruma amaçlı
6
planlarının ne şekilde yapılacağı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nca
belirlenmektedir.
2-4734 SAYILI KAMU İHALE KANUNU
Belediyeler, özel idareler vb kamu kurum ve kuruluşlarının yatırımlarının yaptırılması
hakkındaki 4734 sayılı Devlet İhale Kanunu çeşitli vergi ve harçlardan elde edilen gelirin
bütçede belirtilen harcama ve yatırımları yüklenici kişi veya firmalara, uluslararası
kuruluşlara yaptırılması halinde nasıl yaptırılacağını yapılan işin projelendirilmesini,
bedelinin belirlemesi, denetimin nasıl yapılacağı, bir bakıma halktan toplanan gelirin en
ekonomik ve en uygun koşullarda yaptırılmasını amaçlayan, buna uygun kuralları gösteren,
kurallara uymayanlara verilecek cezaları belirleyen kanundur.
3-1475 SAYILI İŞ KANUNU
İşçinin iş güvenliğini, emniyetini, işçi ve işveren ilişkilerinde doğacak ihtilafın ne
şekilde çözüleceğini, ulusal ve uluslararası sözleşmelere uygun çözümler getirmeyi, tüm bu
ilişkileri düzenlemeyi içermektedir.
4-5272 SAYILI BELEDİYELER KANUNU VE 5216 SAYILI BÜYÜKŞEHİR
BELEDİYELERİ KANUNU
Kent yaşamını kentle ilgili alınması gereken kararlar, planlamalar, uygulamalar, inşaat
ruhsatları, işletme ruhsatları özetle kent yaşamının düzenlenmesi, ihtiyaçların tespiti ve
uygulamasının yapılmasını düzenleyen kanunlardır.
5-4708 SAYILI YAPI DENETİM KANUNU
Yapılacak yapının projesine uygun yapılması, kullanılan yapı malzemelerinin
standartlara fenni ve teknik verilere uygun olması gibi her aşamada denetimin yapılmasını
temin eden bir yasal düzenlemedir.
6-2942 – 4650 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU
Kamu kurum ve kuruluşlarının veya kamunun ihtiyacı olan arsayı temin etmek
amacını düzenleyen kanundur.
7-7269 SAYILI AFET İŞLERİ KANUNU
7
Deprem, Heyelan ve Sel gibi doğal afetlere maruz kalan alanlar ile bizzat Afete
uğramış kişilere yapılacak yardımlar, Afete maruz kalmış bölgelerde alınması gereken
tedbirleri içeren kanundur.
Görüldüğü üzere sadece 3194 sayılı imar kanununda getirilen kurallarla mesleki
sorumluluğumuzu açıklamak mümkün olmamaktadır. Uygulama yaparken toplum hayatını
düzenleyen diğer kanuni sorumluluklarımızı da bilmemiz gerekmektedir.
Ayrıca şuandaki yasaların verdiği sorumluluklar bugün için geçerli olup iler ki yıllarda
tekniğin gelişmesi sonucu veya toplumsal ihtiyaçların değişmesi uluslararası antlaşmalar
gereği iç hukuk sistemimizde yapılacak değişiklikleri takip etmemiz gerekmektedir.
8-3621/3830 SAYILI KIYI KANUNU
Deniz, tabii ve suni göl ve akarsu kıyılarının sahil şeritlerinin doğal ve kültürel
özelliklerini koruyarak toplumun yararlanmasına açarak, kamu yararına kullanmak esaslarını
tespit eden kanundur
9-3194 SAYILI İMAR KANUNU
Mühendis ve Mimarların mesleklerini icra ederken temel ilgili yasaları 3194 sayılı
imar yasasıdır. Bu yasanın birinci bölümünde ki 1-2-3-4-5 maddeleri, genel hükümler ve
tarifleri; İkinci bölümünde ki 6-7-8-9-10-11-12-13-14. maddeleri imar planlarının yapımı;
Üçüncü bölümde ki 15-16-17-18-19.maddeleri imar planlarına uygun olarak arsa üretilmesi
için tevhit, ifraz, terk şartları; Dördüncü bölümde ki 20-21-22-23-24-25-26-27-28-29-30. ve
31-32-33-34-35-36-37. maddeleri bina ve tesisleri yapımı, ruhsat alma – ruhsatsız yapıya
yapılacak işlem gibi hususları; Beşinci bölümde ki 38-39-40-41-42-43-44 maddeleri Halihazır
harita ve İmar Planlarının hangi meslek mensupları tarafından yapılabileceğini, yıkılacak
yapıları, umumun sağlığının korunmasını ve ceza hükümlerini, 45. madde mücavir alan
sınırlarının tespitinin nasıl yapılacağını; Altıncı bölümde ki 46-47-48. maddeler 2960 sayılı
Boğaziçi Kanunu ile ilgili hükümleri, yapıların bölgeler içerisindeki yapılanma koşullarını;
Yedinci bölüm de geçici madde olarak 1-2-3-4-5-6-7 ve 8. maddeleri ihtiva eder.
49.madde İmar Yasasının yürürlüğe girme süresini belirler. 50.maddesi imar kanunun
hükümlerinin Bakanlar Kurulu tarafından yürütüldüğünü belirlemektedir.
3194 sayılı imar yasasının birinci bölümü genel hükümler başlığında toplanan
maddeler tüm meslek mensuplarını, ikinci bölümdeki maddeler daha ziyade Mimar ve Şehir
Plancılarını, üçüncü bölümdeki maddeler Harita Mühendisleri, Mimar ve Şehir Plancılarını,
8
dördüncü bölüm tüm mimar ve mühendisleri, beşinci bölüm tüm meslek mensuplarını ve
gayrimenkul sahiplerini kapsar.
Buna göre herhangi bir yapının inşaatına başlanılabilmesi için öncelikle;
1. İMAR PLANLARI : 3194 sayılı yasanın 8. Maddesindeki sıralamaya göre imar
planlarının yapılmış olması gerekiyor.
2. PROJE: İmar planlarında belirtilen şartlara, sağlamlığa, estetiğe, fen ve sağlık şartlarına,
çevresel değerlere, ulusal ve uluslar arası teknik, hukuki kural ve kriterlerine uyularak
yapılan tasarıya proje denir.
3. RUHSAT : Hukuksal ve teknik kriterlere göre hazırlanan projenin uygulanması için
yapılacak her türlü çalışmaya İnşaat, inşaat yapmak için imar kanunun 21-26. maddelerde
belirtilen, yetkili kurumlardan alına izne İnşaat Ruhsatı denir.
4. YAPI KULLANMA İZNİ : İmar kanunu 30. Maddesine göre ruhsat ve eklerine uygun
olarak tamamlanan yapının kullanılabilirliğinin fen ve sağlık kurallarına göre tetkik edilip
verilen izne Yapı Kullanma izni denir.
Nasıl ki yasal düzenlemelerde makro düzeyden mikro düzeye doğru açılım
sağlanmışsa planlamada da aynı disiplin getirilmiştir. Buna göre;
İmar Kanunun 8.maddesinde belirtildiği üzere;
PLANLAMA
Bölge Planı
Çevre Düzeni Planı
Nazım İmar Plan
Uygulama İmar Planı
Şeklinde hukuki düzenlemesi yapılmış olup ;
Uygulama planı, Nazım plana,
Nazım plan, Çevre Düzeni planına,
9
Çevre düzeni planı, Bölge Planına aykırı olmaması gerekir.
BÖLGE PLANI :
Bölge Planları, ülke düzeyinde veya bölgeler bazında ( İç Anadolu Bölgesi, Karadeniz
Bölgesi gibi ), Kalkınma Planlarına da uyulmak suretiyle, Ulusal ve Uluslar arası
Antlaşmalar; hukuki ve ticari ilişkiler ve ülke geleceğini belirleyecek Tarım, Orman, Sanayi,
Turizm ve Yerleşim Alanları gibi fonksiyonların dağılımı ile birlikte nüfusun ekonomik ve
sosyal yapısını güçlendirecek ve gereksinimlerini makro düzeyde hedefler koyarak belirleyen
planlardır. Bölge planları, ölçek olarak 1/100.000 ve üzerinde olan ve Devlet Planlama
Teşkilatı tarafından hazırlanıp Türkiye Büyük Millet Meclisi’nce onaylanması gereken
planlardır.
Bu planların hazırlanma sürecinde, planlanacak bölgenin yakın çevresindeki diğer
bölgelerle bir bütünlük içerisinde ele alınması ve değerlendirilmesi için;
•
Kalkınma Planındaki öneriler
•
Yönetim yapısı, idari bölünüşler
•
Orman Alanları
•
Tarım Alanları
•
Jeolojik-jeoteknik ve Afete Maruz Alanlar
•
Askeri Alanlar
•
Maden Kaynakları
•
Turizm Alanları
•
Doğal Sit Alanları
•
Arkeolojik Alanlar
•
Tarihi Sit- Tabii Sit Alanları
•
Ulaşım Planlaması
•
Yerleşim Alanlarının Yön ve Büyüklükleri ve birbirleriyle olan ilişkileri
•
Nüfus Planlaması
Bunların hepsi bir bütünlük içerisinde ele alınarak bilimsel yöntemlere dayalı, yeterli
kapsamda araştırmalar yapılıp ilgili kamu ve kuruluşlarının görüşleri alınır.
Devlet Planlama Teşkilatı tarafından hazırlanarak tasdik edilen Bölge Planları
Bakanlıklar ve Valiliklere gönderilir. Bundan sonra yapılacak olan Çevre Düzeni Nazım İmar
10
Planının hazırlanmasına yön verecek bir plan olup, ölçeği bölgenin özelliğine göre 1/100.000
veya üzerinde olabilir.
11
12
13
14
15
16
17
18
19
1/50000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA
20
21
1/50000 ÖLÇEKLİ METROPOLİTAN ALAN
NAZIM PLANI
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
ÇEVRE DÜZENİ PLANI :
Çevre Düzeni Planları, Bölge Planlarına uygun olarak, yönetsel, mekansal ve işlevsel
bütünlük arz eden bir veya birden fazla il sınırlarını kapsayan planlardır.
Bu planlar 1/25.000 ile 1/100.000 ölçekler arasında olan planlardır.ilgili Bakanlıklar
tarafından yapılarak onanır ve ilgili Valiliklere ve Belediyelere uygulanmak üzere gönderilir.
İlgili Bakanlık Büyükşehir Belediyelerinin olduğu yerlerde Kentsel Gelişme Alan ihtiyacının
olması halinde plan yapma yetkisini Büyükşehir Belediyesi ve Valilikçe beraber yapılmak
üzere Çevre Düzeni Nazım İmar Planı yapma yetkisini verebilir.
Planların hazırlanma sürecinde, genel başlıklar halinde belirlenen konular ve planlama
alanının özelliğine ve planlama türüne göre ilgili kamu kurum ve kuruluşlardan aşağıdaki
başlıklara göre veriler elde edilir.
a) Planlama alanının yeri
b) Yönetim yapısı, idari bölünüş sınırı
c) Fiziksel yapı
•
Jeolojik Durum
•
Topografik özellikler ve eğim durumu
•
Göller, Akarsular, Taşkın Alanlar
•
İklim
•
Toprak Kabiliyeti
•
Tarım alanları, Tarımsal arazi kullanımı
•
Sulama alanları
•
Bitki örtüsü
•
Yer altı ve yüzeysel su kaynakları
•
Afet verileri ve afete maruz alanlar
d) Maden Kaynakları
e) Çevresel Kaynaklar ve koruma alanları
•
Uluslararası Kaynaklar ve koruma alanları
•
Sulak alanlar
•
Özel çevre koruma alanları
•
Orman alanları
•
Ekolojik açıdan korunması gerekli alanlar
•
Milli parklar, Tabiat parkları, tabiat koruma alanları
•
Kıyı alanları
41
•
Doğal karakteri korunacak alanlar ( sazlık, batklı, maki, funda v.b )
f) Demografik yapı
g) Sosyal yapı
h) Arazi kullanımı
i) Sektörel yapı
j) Askeri alanlar
k) Mülkiyet yapısı
l) Yerleşim alanı ile ilgili özellikler
verileri değerlendirilerek Bölge Planı doğrultusunda ilgili Bakanlık’ça hazırlattırılıp
onaylanan, en az 1/25000 ölçeğindeki plandır.
42
1/25000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA
43
44
1/25000 ÖLÇEKLİ
ÇEVRE DÜZENİ NAZIM İMAR PLANI
45
46
1/25000 ÖLÇEKLİ
ÇEVRE DÜZENİ NAZIM İMAR PLANI
LEJAND VE PLAN NOTLARI
47
48
NAZIM İMAR PLANI :
Tasdik edilmiş halihazır haritalar üzerine, mülkiyet durumu işlenmiş, Bölge ve Çevre
Düzeni Nazım İmar Planlarına uygun olarak, bölge tiplerini, Nüfus büyüklüklerini, yapı
yoğunluklarını, ulaşım sistemlerini düzenleyen Belediyeler ve Valiliklerce 1/2000 ve 1/5000
ölçeklerde hazırlanıp gene Belediyelerce ve Valiliklerce onaylanan planlardır.
49
1/5000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA
50
51
1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI
52
53
1/5000 ÖLÇEKLİ
NAZIM İMAR PLANI LEJANDI
54
55
1/1000 ve 1/5000 ÖLÇEKLİ
PLANLARIN AÇIKLAMA RAPORU
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
1/5000 ÖLÇEKLİ
NAZIM İMAR PLANI PLAN NOTLARI
78
REVİZYON NAZIM
İMAR PLANI
PLAN NOTLARI (1/5000)
AMAÇ VE KAPSAM:
17.08.1999 TARİHİNDE MARMARA DEPREMİ SONRASI, BAYINDIRLIK VE İSKAN
BAKANLIĞINCA YAYINLANAN 15.10.1999 TARİH VE 12297 SAYILI GENELGE UYARINCA,
1996 YILINDAN ÖNCE YAPILMIŞ OLAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARININ
YENİDEN REVİZE EDİLMESİ GEREĞİ ORTAYA ÇIKMIŞTIR. BU GENELGEYE İSTİNADEN,
24.10.1991 TARİHİNDE BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞINCA ONANAN JEOLOJİK
RAPORUN REVİZE EDİLMESİ AMACIYLA HAZIRLANARAK 14.08.2000 TARİHİNDE
BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞINCA ONANAN VE YERLEŞİMİN YAKLAŞIK 1200
HA’LIK BİR KISMINI KAPSAYAN JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD RAPORU VERİLERİ DİKKATE
ALINARAK İMAR PLANLARI YENİDEN DEĞERLENDİRİLMİŞTİR.
GENEL HÜKÜMLER
123456789-
10111213-
HER KOŞULDA “AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK”
HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.
SIĞINAK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR.
OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR.
İMAR KANUNUN 23. MADDESİ UYGULANACAKTIR.
08.05.2000 TARİHİNDE 24043 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN “BİNALARDA ISI
YALITIM YÖNETMELİĞİ”NE UYULACAKTIR.
MİMARİ PROJELENDİRME AŞAMASINDA T.S.E. YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN
HÜKÜMLER YERİNE GETİRİLECEKTİR.
PLANDA KIYI DÜZENLEMESİ OLARAK GÖSTERİLEN DOLGU ALANLARI ŞEMATİK OLUP
BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI VE ULAŞTIRMA BAKANLIKLARI İLE DİĞER
KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ ALINDIKTAN SONRA UYGULAMA YAPILACAKTIR.
TEKNİK VE SOSYAL ALTYAPI (YOL, OTOPARK, OKUL, SAĞLIK, ANAOKULU, VB.)
ALANLARI KAMU ELİNE GEÇMEDEN UYGULAMA YAPILAMAZ.
TEDAŞ’IN TRAFO YERLERİ TALEP ETMESİ HALİNDE, YÜRÜRLÜKTEKİ İMAR
PLANLARINDA DA BU AMACA UYGUN ALAN AYRILMADI İSE, BU TALEBİN PLAN
BÜTÜNÜNDEKİ PARK ALANLARININ + 0.00 KOTU ÜSTÜNDE
KARŞILANMASI SAĞLANACAKTIR. BU KONUDA TRAFO PARSELİ İHDAS ETMEYE
BELEDİYE ENCÜMENİ YETKİLİDİR.
SOKAK ÖLÇEĞİNDEKİ KOMŞULUK BİRİMLERİ İÇİN PLANLANACAK OLAN PARK, ÇOCUK
BAHÇESİ V.S. AKTİF YEŞİL ALANLAR 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANLARINDA
GÖSTERİLECEKTİR.
HER PARSELİN 25 M² ’Sİ İÇİN ÇAPI 7 CM’DEN AZ OLMAMAK ÜZERE BİR AĞAÇ
DİKİLMEDEN İSKAN RUHSATI VERİLEMEZ.
”Tb”,”Tç” VE “Tg” İLE GÖSTERİLEN BÖLGELERDE, HER
PARSEL İÇİN JEOLOJIK ETÜD
RAPORU VE ZEMİN ETÜD RAPORU YAPTIRILACAKTIR. YAPIYA AİT MİMARİ VE STATİK
PROJELER BU RAPORLAR DOĞRULTUSUNDA HAZIRLANACAKTIR.
BU PLAN NOTLARINDA BELİRTİLMEMİŞ HUSUSLARDA 3030 SAYILI KANUN KAPSAMI
DIŞINDA KALAN BELEDİYELER TİP İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR
79
14-
14.114.2-
14.3-
JEOLOJİK VE JEOTEKNİK DEĞERLENDİRME:
16.08.2000 TARİH VE 11358 SAYILI BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI AFET İŞLERİ
GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE TASTİK EDİLEN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNA
GÖRE FARKLI YAPIDAKİ BÖLGELER İÇİN ALINACAK ÖNLEMLER VE UYULMASI GEREKEN
UYGULAMA KOŞULLARI BELİRLENMİŞTİR:
YERLEŞİME UYGUN ALANLAR:
“Tb1”,”Tç1” VE “Tg1” SEMBOLÜ İLE GÖSTERİLMİŞ ALANLARDIR.
AYRINTILI JEOTEKNİK ETÜD ŞARTLI ALANLAR:
İMAR PLANLARINDA “2” SİMGESİ İLE GÖSTERİLEN BU ALANLARDA, HAZIRLANACAK
OLAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARINDAN SONRA YAPILAŞMAYA İZİN
VERİLEBİLECEKTİR.
YERLEŞİME UYGUN OLMAYAN ALANLAR:
24.10.1991 TARİHİNDE AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE ONAYLANAN JEOLOJİK VE
JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNDA J1,J2,J3,J4 VE J5 İLE GÖSTERİLEN ALANLAR, 16.08.2000
TARİHLİ JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNDA İNCELEME ALANINA DAHİL
EDİLMEMİŞTİR. BU ALANLAR JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜDLERİ YENİLENENE VE
RAPORLARI BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE
ONAYLANANA DEK YAPI YASAĞI UYGULANACAK ALANLARDIR. ANCAK BU BÖLGE İÇİN
YAPTIRILACAK JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNA İSTİNADEN İMAR PLANLARI
YENİDEN DEĞERLENDİRİLECEKTİR.
UYGULAMA HÜKÜMLERİ:
1
1.11.1.11.21.2.11.31.3.12
2.12.1.12.1.2-
33.13.1.13.1.23.1.33.23.1.13.1.23.33.3.13.43.4.13.4.2-
GELİŞME KONUT ALANLARINDA:
YÜKSEK YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI(275 Kİ/HA):
HALİHAZIRDA MEVCUT OLAN YÜKSEK KATLI YAPILARIN KORUNMASI VE YENİ
YAPILAŞMALARDA VEYA ESKİYEN BİNALARIN YIKILIP YENİDEN YAPIMI SÖZKONUSU
OLDUĞUNDA MAKS H=5 KAT PRENSİBİ DİKKATE ALINARAK PLANLAMA YAPILMIŞTIR.
ORTA YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI(150 Kİ/HA):
MAX. TAKS=0.20 OLAN 3 VE 4 KATLI KONUT BÖLGESİDİR.
AZ YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI(100 Kİ/HA):
MAX. TAKS=0.15 VE MAKS TAKS=0.20 OLAN 2 KATLI KONUT BÖLGESİDİR.
YERLEŞİK KONUT ALANLARI
“Z3” VE “Z4” İLE GÖSTERİLEN YERLEŞİK KONUT ALANLARI:
BU ALANLARDA, ADA VEYA
PARSEL BAZINDA DETAYLI SONDAJLI JEOTEKNİK
ARAŞTIRMALAR YAPILACAK, BUNUN SONUÇLARININ UYGUN ÇIKMASI HALİNDE
PLANDA GÖSTERİLEN KAT ADETLERİ UYGULANABİLENECEKTİR.
HASBAHÇE YERLEŞMESİNDE 16.08.2000 TARİHLİ BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI, AFET
İŞLERİ
GENEL MÜDÜRLÜĞÜN’CE ONANLI JEOLOJİK VE JEOTEKNİK RAPORDA
BELİRTİLDİĞİ ÜZERE HALİ HAZIRDA MEVCUT OLAAN YÜKSEK KATLI YAPILARIN
KORUNMASI VE YENİ YAPILAŞMALARDA VEYA ESKİYEN BİNALARIN YIKILIP YENİDEN
YAPIMI SÖZ KONUSU OLDUĞUNDA MAX H = 5 KAT OLACAKTIR.
TİCARET ALANLARI:
“M2” PASAJLI TİCARET ALANLARINDA:
MAX. H = 4 KAT
BÜTÜN KATLAR TİCARET OLARAK KULLANILACAKTIR.
HİZMET SEKTÖRÜ KULLANIMLARIDA YER ALABİLİR.
“M3” LOKAL TİCARET ALANLARINDA :
MAX. TAKS = 0.40
MAX. H = 2 KAT
“M4” TİCARET+ KONUT ALANLARINDA:
ZEMİN KAT TİCARET, ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR
“M5” TİCARET + HİZMET ALANLARINDA :
MAX. TAKS = 0.50
MAX. KAKS = 2.50
MAX. H = 5 KAT
80
3.53.5.13.5.23.63.6.13.73.7.13.7.23.7.344.14.24.3-
4.44.555.15.1.15.1.25.1.35.25.2.15.2.25.2.366.177.17.2-
“M6” TİCARET + KONUT ALANLARINDA:
MAX. TAKS = 0.30
ZEMİN KAT TİCARET, ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR.
“M7” TİCARET + KONUT ALANLARINDA :
ZEMİN KAT TİCARET ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR.
“M8” TİCARET + HİZMET ALANLARINDA :
MAX. TAKS = 0.20,
MAX. H = 4 KAT
ZEMİN KAT TİCARET, ÜST KATLAR HİZMET SEKTÖRÜ KULLANIMINDA OLACAKTIR.
KÜÇÜK SANAYİ ALANLARI:
MAX. TAKS=0.50,
MAX. H=1 KAT
BU ALANDA 507 SAYILI ESNAF VE KÜÇÜK SANATKARLAR KANUNUNUN 115.
MADDESİNDE BELİRTİLEN SANAT KOLLARI
İÇİNDE BULUNAN TESİSLER, 1966
ONAYLISANAYİ PLANI KODLAMA GRUPLAMASINDA BELİRTİLEN III. GRUP SANAYİ
TESİSLERİ YER ALABİLİR.
BU ALANDA KÜÇÜK SANAYİYE HİZMET VERECEK TİCARİ BİRİMLER YER ALABİLİR.
BU ALANDA GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER
YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ÇEVREYİ
KİRLETİCİ TESİSLER YER ALAMAZ.
SANAYİ ALANLARI :
“SA” İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA:
MAX. TAKS = 0.40,
MAX. H = 3 KAT OLACAKTIR.
BU ALANLARDA GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ÇEVREYİ
KİRLETİCİ TESİSLER YER ALAMAZ.
“SB” İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA :
MAX. TAKS = 0.30
MAX. H = 3 KAT OLACAKTIR.
BU
ALANLARDA
GAYRİ
SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN
ÇEVREYİ KİRLETİCİ TESİSLER YER ALAMAZ.
BELEDİYE HİZMET ALANLARI :
YAPILACAK UYGULAMALARDA TAKS KAKS VE YÜKSEKLİKLER AVAN PROJEYE GÖRE
İMAR MÜDÜRLÜĞÜNCE BELİRLENECEKTİR.
“A” İLE GÖSTERİLEN BAKIM VE AKARYAKIT İSTASYONLARI:
İSTASYONLAR KAVŞAK NOKTALARINDAN MİNİMUM 50 M. ÇEKMEK ŞARTIYLA AVAN
PROJESİ İMAR MÜDÜRLÜĞÜNCE ONAYLANDIKTAN SONRA UYGULANACAKTIR.
15.05.1997 GÜN VE 22990 TARİHLİ RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN KARAYOLLARI
KENARINDA YAPILACAK VE AÇILACAK TESİSLER HAKKINDA YÖNETMEİĞİN 42.
MADDESİNDEKİ HÜKÜMLER UYARINCA YAPILACAKTIR.
81
UYGULAMA İMAR PLANI :
Uygulama İmar Planları, Nazım İmar Planlarına uygun olarak, 1/1000 veya 1/500
ölçeklerde Halihazır Haritalar üzerine kadastral mülkiyetleri de çizilmiş ve Nazım İmar Planı
esaslarına göre imar planı yapımı esaslarına dair yönetmelikte belirtilen teknik ve sosyal altyapı
alanlarını da belirleyen, bölgelerin yapı adalarını, yapı yoğunluklarını, yapı düzenlerini, yolları,
imar uygulama programlarını belirleyen sınırlamalar ile bunlara ait plan notları, lejand ve plan
açıklama raporuyla bir bütündür ve kentlerin gelişmesi için bağlayıcı hüküm niteliğindedir.
82
1/1000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA
83
84
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI
85
86
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI
LEJANDI
87
88
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI
PLAN NOTLARI
89
REVİZYON UYGULAMA
İMAR PLANI
PLAN NOTLARI (1/1000)
GENEL HÜKÜMLER
1234567-
88.1-
8.29-
1010.110.21111.111.2121314-
15-
1.DERECE DEPREM BÖLGESİ OLMASI NEDENİYLE HER KOŞULDA “AFET
BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK” HÜKÜMLERİNE
UYULACAKTIR.
SIĞINAK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR.
OTOPARK YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR.
İMAR KANUNUN 23. MADDESİ UYGULANACAKTIR.
08.05.2000 TARİHİNDE 24043 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN “BİNALARDA ISI
YALITIM YÖNETMELİĞİ”NE UYULACAKTIR.
MİMARİ PROJELENDİRME AŞAMASINDA T.S.E YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN
HÜKÜMLER YERİNE GETİRİLECEKTİR.
KONUT ALANLARINDA YOLLARA BAKAN CEPHELER HARİÇ, ARKA VE YAN
BAHÇELER, MÜLKİYET SINIRINA KADAR, ZEMİN ALTINDA KALMAK KAYDIYLA
OTOPARK OLARAK KULLANILABİLİR. TİCARET VE SANAYİ ALANLARINDA BODRUM
KATLAR EMSALE TABİ DEĞİLDİR.
TİCARET BÖLGESİ DIŞINDA KALAN KONUT ALANLARINDA;
PLANDA TİCARET+KONUT OLARAK GÖSTERİLMİŞ ALANLARDA İŞ YERİ AÇMA
YÖNETMELİĞİNDE AÇMA RUHSATINA TABİ OLMAYAN HİZMET BİRİMLERİ (DOKTOR
MUAYENESİ,AVUKAT BÜROSU VB. MÜESSESELER) KONUT KARAKTERİNDE
PROJELENDİRİLMEK KAYDIYLA YAPILABİLİR.
RUHSAT ALMIŞ KONUTLARDA, GÜNÜBİRLİK TİCARET İHTİYACINI KARŞILAYACAK İŞ
YERİ AÇMA TALEBİ, BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN GEREKLİ MUVAFAKAT ALINMASI
KOŞULUYLA BELEDİYESİNCE RUHSATA BAĞLANIR.
PLANDA KIYI DÜZENLEMESİ OLARAK GÖSTERİLEN DOLGU
ALANLARI ŞEMATİK OLUP BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI VE ULAŞTIRMA
BAKANLIKLARI İLE DİĞER KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ ALINDIKTAN SONRA
UYGULAMA YAPILACAKTIR.
AÇIK ÇIKMALAR VE KAPALI ÇIKMALAR :
AÇIK ÇIKMALAR VE KAPALI ÇIKMALAR YÖNETMELİKTE BELİRTİLEN KOŞULLARA
GÖRE 1.50 M’Yİ AŞMAMAK KAYDIYLA YAPILABİLİR.
AÇIK VE KAPALI ÇIKMALARIN PARSEL SINIRLARINA OLAN UZAKLIĞI, TİP İMAR
YÖNETMELİĞİNİN 36. MADDESİNDE DE BELİRTİLDİĞİ GİBİ ÇIKMA UCUNDAN İTİBAREN
HESAPLANACAKTIR.
AYRIK NİZAM YAPILAŞMA UYGULANAN 2 VE DAHA FAZLA KATLI KONUT
BÖLGELERİNDE;
CEPHESİ 14 M İLE 15 M ARASINDA OLAN PARSELLERDE YAN BAHÇE MESAFESİNİ 3
M’YE İNDİRMEYE BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
ÖN BAHÇE+ARKA BAHÇE MESAFESİ UYGULANDIĞINDA BİNA DERİNLİĞİNİN 2 KATLI
BİNALARDA 7 M’DEN, 3 VE ÜSTÜNDEKİ BİNALARDA 9 M’DEN AZ KALMASI HALİNDE
ARKA BAHÇEMESAFESİNİ 3 M’YE KADAR İNDİRMEYE BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
BİNA DERİNLİĞİ 20 M. OLUPTA ARAZİ EĞİMİ %7’Yİ
GEÇİYOR İSE KADEMELİ BİNA YAPILACAKTIR.(SANAYİ VE YOL BOYU TİCARET
BÖLGELERİ HARİÇ)
TEKNİK VE SOSYAL ALTYAPI (YOL, OTOPARK, OKUL, SAĞLIK, ANAOKULU, VB.)
ALANLARI KAMU ELİNE GEÇMEDEN UYGULAMA YAPILAMAZ.
TEDAŞ’IN TRAFO YERLERİ TALEP ETMESİ HALİNDE, YÜRÜRLÜKTEKİ İMAR
PLANLARINDA DA BU AMACA UYGUN ALAN AYRILMADI İSE, BU TALEBİN PLAN
BÜTÜNÜNDEKİ PARK ALANLARININ + 0.00 KOTU ÜSTÜNDE KARŞILANMASI
SAĞLANACAKTIR. BU KONUDA TRAFO PARSELİ İHDAS ETMEYE BELEDİYE ENCÜMENİ
YETKİLİDİR.
ENERJİ NAKİL HATLARI ALTINDA TEDAŞ’IN GÖRÜŞÜ
ALINDIKTAN SONRA
UYGULAMA YAPILACAKTIR.
90
16-
HER PARSELİN 25 M² ’Sİ İÇİN ÇEVRESİ 10-12 CM DEN AZ OLMAMAK ÜZERE BİR AĞAÇ
DİKİLMEDEN İSKAN RUHSATI VERİLEMEZ.
17“Tb”,”Tç” VE “Tg” İLE GÖSTERİLEN BÖLGELERDE, HER PARSEL İÇİN ZEMİN ETÜD
RAPORU YAPTIRILACAKTIR. YAPIYA AİT MİMARİ VE STATİK PROJELER BU RAPORLAR
DOĞRULTUSUNDA HAZIRLANACAKTIR.
18BU PLAN NOTLARINDA BELİRTİLMEMİŞ HUSUSLARDA 3030
SAYILI KANUN KAPSAMI DIŞINDA KALAN BELEDİYELER TİP İMAR YÖNETMELİĞİ
HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.
19JEOLOJİK VE JEOTEKNİK DEĞERLENDİRME :
19.1- 17.08.1999 TARİHİNDE MARMARA DEPREMİ SONRASI BAYINDIRLIK VE İSKAN
BAKANLIĞI’NCA YAYINLANAN 15.10.1999 TARİH VE 12297 SAYILI GENELGE UYARINCA,
1996 YILINDAN ÖNCE YAPILMIŞ OLAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARININ
YENİDEN REVİZE EDİLMESİ GEREĞİ ORTAYA ÇIKMIŞTIR. BU GENELGEYE İSTİNADEN
16.08.2000 TARİH VE 11358 SAYILI BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI, AFET İŞLERİ
GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NCE TASDİK EDİLEN, JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORU
DİKKATE ALINARAK REVİZYON İMAR PLANI HAZIRLANMIŞTIR. BU RAPORA GÖRE
FARKLI YAPIDAKİ BÖLGELER İÇİN ALINACAK ÖNLEMLER VE UYULMASI GEREKEN
UYGULAMA KOŞULLARI BELİRLENMİŞTİR;
19.2- YERLEŞİME UYGUN ALANLAR:
19.2.1- İMAR PLANLARINDA “Tb1” İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA MAX H = 5 KAT OLACAKTIR.
19.2.2- BU FORMASYON ÜZERİNDE HALİHAZIRDA MEVCUT OLAN YÜKSEK KATLI YAPILARIN
KORUNMASI VE YENİ YAPILAŞMALARDA VEYA ESKİYEN BİNALARIN YIKILIP YENİDEN
YAPIMI SÖZ KONUSU OLDUĞUNDA YUKARIDA BU FORMASYON İÇİN JEOLOJİK VE
JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNDA BALİRLENEN MAX. H = 5 KAT OLACAKTIR.
19.2.3İMAR PLANLARINDA “Tç1” İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA
MAX. H = 3 KAT
OLACAKTIR.
19.2.4- İMAR PLANLARINDA “Tg1” İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA MAX. H = 2 KAT OLACAKTIR.
19.2.5- TÜM YAPILARDA EN AZ BİR BODRUM KAT YAPILARAK TEMELLERİN ALTTA BULUNAN
NİSPETEN SAĞLAM VEYA AZ AYRIŞMIŞ ZEMİNLERE OTURTULMASI GEREKMEKTEDİR.
19.3- “Tg2”, “Tç2”, “Tb2” İLE GÖSTERİLEN AYRINTILI JEOTEKNİK ETÜD ŞARTLI ALANLAR
19.3.1BU ALANLARDA ADA VEYA PARSEL BAZINDA HAZIRLANACAK SONDAJ VE
LABORATUVAR DENEYLERİNE DAYALI, DETAYLI JEOTEKNİK ETÜTLER SONUCU, ŞEV
STABİLİTE ANALİZLERİ DE DÜZENLENEREK GEREKLİ STABİLİTE ARTIRICI ÖNLEMLER
VEYA DAYANMA YAPILARI YAPMAK KAYDIYLA MAX H= 2 KAT OLARAK PLANLANAN
ALANLARDIR.
19.4YERLEŞİME UYGUN OLMAYAN ALANLAR
24.10.1991 TARİHİNDE AFET İŞLERİ GENEL
MÜDÜRLÜĞÜ’NCE ONAYLANAN
JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNDA J1, J2, J3, J4 VE J5 İLE GÖSTERİLEN
ALANLAR, 16.08.2000 TARİHLİ JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORUNDA İNCELEME
ALANINA DAHİL EDİLMEMİŞTİR. BU ALANLAR JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜDLERİ
YENİLENENE VE RAPORLARI BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI AFET İŞLERİ GENEL
MÜDÜRLÜĞÜ’NCE ONANANA DEK YAPI YASAĞI UYGULANACAK ALANLARDIR.
ANCAK BU BÖLGE İÇİN YAPTIRILACAK OLAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD
RAPORLARI
DİKKATE
ALINARAK,
İMAR
PLANLARI
YENİDEN
DEĞERLENDİRİLECEKTİR.
20İMAR PLANLARINDA “d” İLE GÖSTERİLEN HASTANE, PTT, OKUL VB. KENTSEL KULLANIM
ALANLARI İLE TİCARET, EĞLENCE MERKEZLERİ VB. TOPLU KULLANIM VE YAŞAMA
ÜNİTELERİNİN BULUNDUĞU YAPILARLA FABRİKALAR GİBİ ÖNEMLİ YAPILARIN TEMEL
ZEMİNİ DETAYLI OLARAK ETÜD EDİLMELİ VE PROJELENDİRME ÇALIŞMALARI RAPOR
SONUÇLARI DOĞRULTUSUNDA YAPILMALIDIR. BU BİNALARIN KAT YÜKSEKLİKLERİ,
PLANLAMA ALANINDA YAKIN ÇEVRESİNE VERİLEN KAT ADETLERİNİ EN FAZLA BİR
KAT AŞABİLİR.
21İMAR DURUMU VERİLİRKEN, İFRAZ YAPILMIŞ YERLERDE, BU PLANLA 2.00 M.’YE KADAR
CEPHE HATLARINDA KAYMALAR OLMUŞ İSE İFRAZ FOLYESİNE GÖRE VE YOL
GÜZERGAHI BOZULMAMAK ÜZERE İMAR DURUMU VERİLEBİLİR.
2223-
FOSEPTİKLER SIZDIRMASIZ OLARAK VE BİNA YAKLAŞMA
SINIRLARI İÇERİSİNDE
KALMAK ŞARTIYLA YAPILACAKTIR.
AYRIK YAPI NİZAMINA TABİ OLAN YERLERDE VE T.A.K.S. VERİLEN YAPI ADALARINDA
PARSEL CEPHELERİNİN VEYA BÜYÜKLÜKLERİNİN BU PLAN VE YÖNETMELİK
91
24-
25262727.127.22828.128.228.3-
ŞARTLARINA GÖRE YAPI YAPMAYA ELVERİŞLİ OLAMAMASI DURUMUNDA İKİZ NİZAM
VEYA BİTİŞİK NİZAM OLUŞTURMAYA BELEDİYESİ YETKİLİDİR. ŞÖYLE Kİ, T.A.K.S.
UYGULANDIĞINDA
VEYA
ÇEKME
MESAFELERİ
UYGULANDIĞINDA
İMAR
YÖNETMELİĞİNDEKİ MİNUMUM BAĞİMSIZ KONUT BÜYÜKLÜĞÜNÜ AŞMAMAK
ŞARTIYLA ÇEKME MESAFELERİNE VE T.A.K.S. ŞARTLARINA UYULMAYABİLİR.
DEVAMLILIĞI
OLMAYAN
DONATI
ALANLARININBULUNDUĞU YAPI
ADALARINDA,
ADA ÖLÇEĞİNDEYAPILACAK OLAN UYGULAMALARDA, DONATI
ALANIN, ALAN BÜYÜKLÜĞÜ AYNI KALMAK ŞARTIYLA AYNI PARSELİN BAŞKA BİR
YERİNDE YENİDEN DÜZENLENEBİLİR.
BİRDEN FAZLA KATI OLAN TÜM UMUMİ VE RESMİ BİNALAR İLE MAX H = 4 KATTAN
FAZLA OLAN TÜM YAPILARDA YANGIN MERDİVENİ YAPILMASI ZORUNLUDUR.
İSKAN EDİLEBİLİR MAX H = 4 KATTAN FAZLA TÜM
BİNALARDA, GİRİŞ KATINDAN
BAŞLAMAK VE VARSA BODRUM KATA DA İNMEK KOŞULUYLA KULLANILAN TÜM
KATLARA HİZMET VEREN ASANSÖR YAPILMASI ZORUNLUDUR.
BU PLANDAN ÖNCE İFRAZ EDİLMİŞ PARSELLER
BU PLANIN TASTİK TARİHİ OLAN 06.10.2000’DEN ÖNCE İFRAZ EDİLMİŞ
YERLERDE, 06.10.2000 TASTİKLİ İMAR PLANINA GÖRE YOL GENİŞLEMESİNDEN
DOLAYI KAYBOLAN İNŞAAT ALANI TOPLAM İNŞAAT ALANINA DAHİL EDİLECEKTİR.
BU PLANIN TASTİK TARİHİ OLAN 06.10.2000 TARİHİNDEN ÖNCE İFRAZ
EDİLMİŞ BÖLGELERDE, TEVHİDDEN SONRA OLUŞTURULACAK YENİ PARSELLERDE,
ESKİ PARSEL SAYISINI GEÇMEMEK ŞARTIYLA MİNUMUM İFRAZ ŞARTI ARANMAZ.
SU BASMAN KOTU
KONUT ALANLARINDA İMAR PLANINA GÖRE TEŞEKKÜL ETMİŞ YOLLARDA YOL
KOTUNDAN, İMAR PLANINA GÖRE TEŞEKKÜL ETMEMİŞ YOLLARDA KIRMIZI KOT
TESPİT EDİLEREK MAX. 1.00 M OLARAK DÜZENLENEBİLİR.
“Y VE Z3” İLE GÖSTERİLEN YERLEŞİK KONUT ALANLARINDA ÖNBAHÇESİZ TEŞEKKÜL
ETMİŞ YERLERDE TİCARET + HİZMET VE KONUT + TİCARET
UYGULANACAK
PARSELLERDE SU BASMAN KOTU & 0.00 OLARAK DÜZENLENEBİLİR.
SU BASMAN KOTUNUN YOL KOTUNUN 1.50 M ALTINDA KALMASI DURUMUNDA, SU
BASMAN KOTUNU 1.50 M’YE ÇIKARMAYA BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
UYGULAMA HÜKÜMLERİ:
11.11.1.11.1.21.1.31.1.41.1.51. 21.2.11.2.21.2.31.2.4-
1.2.51.2.61.2.7-
KONUT GELİŞME ALANLARINDA:
“L2a”, “L2b”, “L3” VE “L4” İLE GÖSTERİLEN KONUT ALANLARI:
MİNİMUM İFRAZ BÜYÜKLÜĞÜ 1.000 M² OLACAKTIR.
BÖLGE DOKUSU DİKKATE ALINARAK MİN. İFRAZ BÜYÜKLÜĞÜ 1.000 M² KOŞULUNU
%20’Sİ ORANINDA İNDİRMEYE BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
ÇEKME VE ÇATI KATI YAPILAMAZ. ANCAK ÇATI ARASINDA SON KAT ALANININ % 30’U
ORANINDA VE BİR ÇATI PİYESİ YAPILABİLİR VE EMSALE DAHİL EDİLECEKTİR.
PARAPETLER YÖNETMELİKTE BELİRTİLEN YÜKSEKLİĞİ AŞMAMAK KAYDIYLA AVAN
PROJE İLE ŞEHİR ESTETİĞİ GÖZ ÖNÜNE ALINARAK BELEDİYESİ DÜZENLEME YAPMAYA
YETKİLİDİR.
2 KATLI KONUT BÖLGELERİNDE, 7.00 M.’LİK İMAR YOLLARINDA KARŞILIKLI OLARAK
ÖNBAHÇE MESAFESİNİN ARTTIRILMASI HUSUSUNDA BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
“L2a” İLE GÖSTERİLEN KONUT ALANLARI:
MAX. TAKS = 0.15,
MAX. H = 2 KAT
MİN. İFRAZ BÜYÜKLÜĞÜ ŞARTI 1000 M²’DİR
MİNİMUM PARSEL CEPHESİ 18 M,
1- ÖN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 5M,
2- YAN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 4M,
3- ARKA BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 5M OLACAKTIR.
AYRIK NİZAM YAPI DÜZENİ UYGULANACAKTIR.
HER PARSELDE MAX. 2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPILABİLECEKTİR.
ADA ÖLÇEĞİNDE (YATAY KAT MÜLKİYETİNDE) UYGULAMA YAPILMASI HALİNDE;
İKİLİ-ÜÇLÜ-DÖRTLÜ BLOKLAR YAPILABİLİR. BLOKLAR ARASI MİN. 8.00 M.
OLACAKTIR.
92
1. 31.3.11.3.21.3.31.3.41.3.51.3.61.3.71.41.4.11.4.21.4.31.4.41.4.51.4.61.51.5.11.5.21.5.31.5.41.5.51.5.61.61.6.1-
1.6.21.6.31.6.41.6.51.6.61.6.7-
1.6.8-
“L2b” İLE GÖSTERİLEN KONUT ALANLARI:
MAX. TAKS = 0.20,
MAX. H = 2 KAT,
MİN. İFRAZ BÜYÜKLÜĞÜ ŞARTI 1000 M²’DİR
MİNİMUM PARSEL CEPHESİ 18 M,
1- ÖN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 5M,
2- YAN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 4M
3- ARKA BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 5M OLACAKTIR.
AYRIK NİZAM YAPI DÜZENİ UYGULANACAKTIR.
HER PARSELDE MAX 2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPILABİLECEKTİR.
ADA ÖLÇEĞİNDE (YATAY KAT MÜLKİYETİNDE) UYGULAMA YAPILMASI HALİNDE;
İKİLİ-ÜÇLÜ-DÖRTLÜ BLOKLAR YAPILABİLİR BLOKLAR ARASI MİN. 8.00 M. OLACAKTIR.
“L3” İLE GÖSTERİLEN KONUT ALANLARI:
MAX. TAKS = 0.20,
MAX. H = 3 KAT,
MİNİMUM PARSEL CEPHESİ 20 M,
1- ÖN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 8M,
2- YAN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 4M,
3- ARKA BAHÇE MESAFESİ 5 M. OLACAKTIR.
BU BÖLGELERDE 8 M’LİK ÖN BAHÇE MESAFESİNİN 5 M’Sİ
ÖZEL OTOPARK
OLARAK VAZİYET PLANINDA GÖSTERİLECEKTİR.
YAYA YOLLARINDAN
MAHREÇ ALAN PARSELLERDE VE ÖNÜNDE GENEL
OTOPARK DÜZENLEMESİ YAPILMIŞ YAPI ADALARINDA ÖN BAHÇE MESAFESİ 5 M.
OLACAKTIR.
AYRIK NİZAM YAPILAŞMA DÜZENİ UYGULANACAKTIR.
“L4” İLE GÖSTERİLEN KONUT ALANLARI:
MAX. TAKS = 0.20,
MAX. H = 4 KAT,
MİNİMUM PARSEL CEPHESİ 20 M OLACAKTIR.
1- ÖN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 8M,
2- YAN BAHÇE ÇEKME MESAFESİ 4M OLACAKTIR.
3- ARKA BAHÇE MESAFESİ H/2’DEN AZ OLAMAZ.
BU BÖLGELERDE 8 M’LİK ÖN BAHÇE MESAFESİNİN 5 M’Sİ ÖZEL OTOPARK VAZİYET
PLANLARINDA GÖSTERİLECEKTİR
YAYA YOLLARINDAN
MAHREÇ ALAN PARSELLERDE VE ÖNÜNDE GENEL
OTOPARK DÜZENLEMESİ YAPILMIŞ YAPI ADALARINDA ÖN BAHÇE MESAFESİ 5 M.
OLACAKTIR.
AYRIK NİZAM YAPILAŞMA DÜZENİ UYGULANACAKTIR.
“S” İLE GÖSTERİLEN KONUT ALANLARI :
BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NÜN 16.08.2000
TASDİK TARİHLİ JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARINA GÖRE BU ALANDAKİ
MEVCUT YAPILARIN KORUNMASI PRENSİBİNE UYULARAK, 05.09.2000 TARİHLİ
BELEDİYE TEKNİK ELEMANLARINCA TESPİT EDİLMİŞ BİLGİ PAFTASINDAKİ KAT
YÜKSEKLİKLERİ PLANLAMAYA ESAS OLUŞTURMUŞTUR.
YAPILAŞMAMIŞ PARSELLERDE MAX.H= 5 KAT OLACAKTIR.
YAPILARIN YOLA YAKLAŞMA MESAFELERİ 10.00 M’ DEN AZ OLAMAZ.
BİSİKLET YOLU DÜZENLEMESİ YAPILMIŞ OLAN YAPI ADALARINDA YAPILARIN YOLA
YAKLAŞMA MESAFELERİ 7.50 M’DEN AZ OLAMAZ.
BLOKLAR ARASI BİNA YAKLAŞMA SINIRI 20.00 M’DEN AZ OLAMAZ.
EĞİMDEN DOLAYI BİRDEN FAZLA İSKAN KATI KAZANILAMAZ.
OTOPARKLAR TABİİ ZEMİN KOTU ALTINDA KALIP ÜZERİ BİTKİSEL TOPRAK İLE
KAPATILIP YEŞİLLENDİRİLECEKTİR. PLANDA YAPI ADALARI İÇERİSİNDE GÖSTERİLEN
BU YEŞİL ALANLARIN ALTINDA YAPILACAK OLAN OTOPARK VE KATOTOPARKLARINA
AİT ALANLAR İFRAZ EDİLEREK BELEDİYE ADINA YEŞİL ALAN VE ZEMİNALTI
OTOPARKI VE KAT OTOPARKI OLARAK TESCİL EDİLEREK YAPI ADALARINDAKİ TÜM
BLOKLAR LEHİNE SÜRESİZ OLARAK İRTİFAK TESİS EDİLECEKTİR. OTOPARKLAR VE
YEŞİL ALANLAR KOOPERATİFLERCE YAPILACAK VE BU İŞLEMLER BİTMEDEN İSKAN
İZNİ VERİLMEYECEK VE İRTİFAK TESİSİ YAPILMAYACAKTIR.
KAPALI OTOPARKLAR PARK ALANLARININ ALTINDA BELEDİYESİNCE UYGUN
93
GÖRÜLECEK PROJE DAHİLİNDE KOOPERATİFLERCE YAPILACAKTIR VE HER DAİRE İÇİN
1 OTOPARK ALANI PLANLANACAKTIR.
1.6.9- BU ADALARDA BLOK YAPI DÜZENİ UYGULANACAKTIR.
1.6.10- BU BÖLGEDEKİ BLOK DÜZENLEMELERİ ŞEMATİK OLUP, KESİN ŞEKLİ VAZİYET VE
AVAN PROJE AŞAMASINDA BELİRLENECEKTİR.
1.6.11- BELEDİYE
VE
KOOPERATİF
BİRLİĞİNİN
VERECEĞİ
TİP
MİMARİ
PROJE
UYGULANACAKTIR.
1.6.12- BLOKLAR İÇİN GEOTEKNİK ETÜDLER YAPILIP, BU ETÜDLERE UYGUN OLARAK İNŞAAT
UYGULAMASI YAPILACAKTIR.
1.6.13- 1/1000 ÖLÇEKLİ PLANLARDA GÖSTERİLEN VE BELİRLENEN KÜTLELER DIŞINDA BAŞKA
KÜTLE KONAMAZ.
1.6.14- YAPI ADALARINDAKİ BLOKLARIN CEPHELERİNDEKİ RENK UYUMLARINI SAĞLAMAYA
BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
1.6.15- ÇATI EĞİMİNDEN YARARLANILARAK BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPILAMAZ. ANCAK KENDİ
İÇİNDEN İRTİBAT TESİS EDİLEREK VE AİT OLDUĞU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SINIRLARINI
AŞMAMAK KAYDI İLE İSKAN AMAÇLI BÖLÜMLER YAPILABİLİR. BU AMAÇLA SON KAT
TAVAN TABLİYESİ KISMEN VEYA TAMAMEN YAPILMAYABİLİR.
1.6.16- YANGIN
MERDİVENLERİ
BİNA
CEPHESİNDE
OLUŞTURULARAK
YANGIN
YÖNETMELİĞİNE UYGUN OLARAK UYGULAMA YAPILACAKTIR.
1.6.17- HER DAİRE İÇİN ÇEVRESİ 10-12 CM’DEN AZ OLMAMAK ÜZERE BİR AĞAÇ DİKİLMEDEN
İSKAN RUHSATI VERİLEMEZ.
1.7“K1” OLARAK GÖSTERİLEN KONUT ALANLARI:
1.7.1- BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI AFET İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NÜN 16.08.2000
TASDİK TARİHLİ JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD RAPORLARINA GÖRE BU ALANDAKİ
MEVCUT YAPILAR KORUNMASI PRENSİBİNE UYULARAK, 05.09.2000 TARİHLİ BELEDİYE
TEKNİK ELEMANLARINCA TESPİT EDİLMİŞ BİLGİ PAFTASINDAKİ KAT YÜKSEKLİKLERİ
PLANLAMAYA ESAS OLUŞTURMUŞTUR.
1.7.2- YAPILAŞMAMIŞ PARSELLERDE MAX.H= 5 KAT OLACAKTIR.
1.7.3- YAPILARIN YOLA YAKLAŞMA MESAFELERİ 7.5M’DEN AZ
OLAMAZ VE ÖN
BAHÇELERDE YOL BOYUNCA ÖZEL OTOPARK DÜZENLEMELERİ VAZİYET PLANINDA
GÖSTERİLMEDEN YAPI RUHSATI, UYGULAMASI YAPILMADAN DA İSKAN RUHSATI
VERİLMEYECEKTİR.
1.7.4- HER DAİRE İÇİN EN AZ BİR OTOPARK ALANI PLANLANACAKTIR.
1.7.5- BLOKLAR ARASI MESAFE 20 M’DEN AZ OLAMAZ.
1.7.6- BU BÖLGEDE BLOK YAPI DÜZENİ UYGULANACAKTIR.
1.7.7- BLOKLAR ŞEMATİK OLUP TABAN ALANLARI VE KATTAKİ DAİRE SAYILARI
DEĞİŞMEDİKÇE BLOK BOYUTLARINDA %5 DEĞİŞİKLİKLER YAPILABİLİR.
1.7.8- AÇIK VE KAPALI ÇIKMA YAPILMAYACAKTIR.
1.7.10- EĞİMDEN DOLAYI BİRDEN FAZLA İSKAN KATI KAZANILAMAZ.
1.7.11BLOKLAR İÇİN GEOTEKNİK ETÜDLER YAPILIP, BU ETÜDLERE UYGUN OLARAK
MİMARİ VE STATİK PROJELERİ HAZIRLANARAK UYGULAMA YAPILACAKTIR. BU
ETÜDLER DOĞRULTUSUNDA YENİ BİR YERLEŞİM PLANI ÖNERİLDİĞİ TAKDİRDE
YENİDEN DÜZENLENECEK BLOK DÜZENLEMESİ İLE OLUŞTURULAN YERLEŞİM PLANINI
ONAMAYA BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
1.7.12- ÇATI EĞİMİNDEN YARARLANARAK BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPILAMAZ. ANCAK KENDİ
İÇİNDEN İRTİBAT TESİS EDİLEREK VE AİT OLDUĞU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SINIRLARINI
AŞMAMAK KAYDI İLE İSKAN AMAÇLI BÖLÜMLER YAPILABİLİR. BU AMAÇLA SON KAT
TAVAN TABLİYESİ KISMEN VEYA TAMAMEN YAPILMAYABİLİR.
1.7.13- YANGIN MERDİVENLERİ BİNA CEPHESİNDE OLUŞTURULARAK
YANGIN
YÖNETMELİĞİNE UYGUN OLARAK UYGULAMA YAPILACAKTIR.
1.7.14- YAPI ADALARINDAKİ BLOKLARIN CEPHELERİNDEKİ RENK UYUMLARINI SAĞLAMA
BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
1.7.15- TOPRAK ALTINDA YOLA BAKAN ÖN VE YAN BAHÇE İMAR HATTI HARİÇ OLMAK ÜZERE
PARSEL SINIRLARINA KADAR OTOPARK YAPILABİLİR.
1.7.16- HER DAİRE İÇİN ÇEVRESİ 10-12 CM’DEN AZ OLMAMAK ÜZERE BİR AĞAÇ DİKİLMEDEN
İSKAN RUHSATI VERİLEMEZ.
1.7.17- ADA ÖLÇEĞİNDE YAPILACAK UYGULAMALARDA İMAR PLANLARINDA OLUŞTURULAN
BLOK DÜZENLEMELERİNİN ŞEKLİ VE KONUMUNUN DEĞİŞTİRİLMESİNDE BELEDİYESİ
YETKİLİDİR.
2“Y” İLE GÖSTERİLEN YERLEŞİK KONUT ALANLARINDA :
94
2.12.1.1-
2.1.22.1.3-
2.1.4-
2.1.5-
2.1.6-
2.1.72.1.8--
3-
“Z3” VE “Z4” İLE GÖSTERİLEN YERLEŞİK KONUT ALANLARI:
YERLEŞİME UYGUN ALANLARDA BELİRTİLEN HER BİR FORMASYON İÇİN ÖNERİLEN
KAT ADETLERİNİ AŞAN HALİHAZIR YAPILAR İÇİN, YAPI SAHİPLERİNCE GEREKLİ
JEOTEKNİK ETÜDLER YAPTIRILARAK, OLASI ŞİDDETLİ DEPREMDE TAŞIMA GÜCÜ VE
REZONANSTAN ETKİLENİP
ETKİLENMEYECEKLERİ VEYA BİNALARIN TAŞIYICI
SİSTEMLERİN GELEBİLECEK DEPREM YÜKLERİNİ KARŞILAYIP KARŞILAMAYACAĞI,
ÖZELLİKLE 5 KATIN ÜZERİNDEKİ BİNALARDA TAHKİK ETTİRİLMELİ, GEREKLİ
GÖRÜLMESİ HALİNDE ZEMİN VE TEMEL İYLEŞTİRİLMESİ, YAPI GÜÇLENDİRMESİ GİBİ
ÖNLEMLER İVEDİLİKLE ALINMALI, BU BİNALAR EKONOMİK ÖMÜRLERİ DOLANA DEK
GÜVENLİKLİ BİR HALE GETİRİLMELİDİR.
MEVCUT VE KÖY YERLEŞİK KONUT ALANLARINDA BİTİŞİK NİZAM YAPILARIN KAT
YÜKSEKLİKLERİ AYNI OLMALI
VE DEPREM ANINDA BİRBİRLERİNE ZARAR
VERMELERİNİ ÖNLEMESİ AMACIYLA DİLATASYON YAPILMALIDIR.
MEVCUT VE KÖY YERLEŞİK KONUT ALANLARINDA BULUNAN
“Tg1” LEJANDI
İLE GÖSTERİLEN VE MAX.H = 4 KAT OLARAK GÖSTERİLEN ALANDA YERALAN
PARSELLERDE, PARSEL BAZINDA YAPILACAK JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD
RAPORUNUN BELİRLEYECEĞİ ÖNLEMLERE UYGUN PROJELENDİRME KOŞULUYLA
MAKSİMUM 5 KATA KADAR UYGULAMA YAPILABİLİR.
MEVCUT VE KÖY YERLEŞİK KONUT ALANLARINDA BULUNAN
“Z3” LEJANDI İLE
GÖSTERİLEN VE MAX.H = 3 KAT OLARAK GÖSTERİLEN ALANDA YERALAN
PARSELLERDE, PARSEL BAZINDA YAPILACAK JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜD
RAPORUNUN BELİRLEYECEĞİ ÖNLEMLERE UYGUN PROJELENDİRME KOŞULUYLA
MAKSİMUM 4 KATA KADAR UYGULAMA YAPILABİLİR.
MEVCUT PARSELASYON OLUŞUMU VE İMAR PLANINDA MEVCUT OLARAK GÖSTERİLEN
YAPILAR BİTİŞİK OLARAK TEŞEKKÜL ETMİŞ İSE VE SAĞINDAKİ SOLUNDAKİ
CEPHELERDE AÇIKLIK (PENCERE) YOK İSE BU PARSELLERDE YENİDEN YAPILACAK
JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜT RAPORUNUN OLUMLU OLMASI HALİNDE MEVCUT YAPININ
KAT ADEDİ BAZ ALINARAK BİTİŞİK PARSELE MEVCUT YAPI KADAR KAT ADEDİ
VERİLİR.
BU ALANLARIN YERLEŞİK ALAN KAPSAMINDA BULUNMASI NEDENİ İLE BAYINDIRLIK
VE İSKAN BAKANLIĞI’NCA 16.08.2000 GÜN VE 11358 SAYI İLE TASDİK EDİLEN JEOLOJİKJEOTEKNİK ETÜT RAPORUNDAKİ KAT ADEDİ KOŞULUNA UYGUN OLARAK VE
SONDAJA DAYALI ZEMİN ETÜDÜ YAPILARAK ZEMİN ETÜDÜ UYGUN İSE ADA BAZINDA
VE 2.1.5. MADDESİ DE DİKKATE ALINARAK ADA BAZINDA 1/500 ÖLÇEKTE AYRIK, İKİZ,
BİTİŞİK VE BLOK NİZAM TEŞKİL ETMEYE BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
KADASTRO PARSELLERİNDE KAYIP ORANI (D.O.P.) %35’İ GEÇTİĞİ TAKDİRDE, KAYIP
ORANI %35 OLARAK KABUL EDİLMEK SURETİYLE YAPI EMSALİ HESABI BUNA GÖRE
YAPILACAKTIR.
YERLEŞİK ALAN KAPSAMINDA YER ALAN “M4” ALANLARINDA ÜST KATLARDA YER
ALAN KONUT KULLANIMININ HİZMET BİRİMLERİ OLARAK DÜZENLENMESİNDE
BELEDİYESİ YETKİLİDİR. LEJANTTA BELİRTİLEN PLANA GÖRE UYGULAMA
YAPILACAKTIR.
TİCARET ALANLARI:
BÜTÜN TİCARET ALANLARINDA, ÖN BAHÇE VE YOLA CEPHESİ OLAN YAN BAHÇELER
HARİÇ ZEMİN VE BODRUM KATLARININ TAMAMI KULLANILIR. TOPRAK ALTINDA
KALMAK KAYDIYLA BODRUM KAT YAPILABİLİR. BODRUM KATLAR EMSALE DAHİL
DEĞİLDİR.
ZEMİN KATLARDA, MİMARİ ALAN VE YÜKSEKLİK ORANINA,GEREKLİ OLAN TESİSAT
VE BUNUN GİBİ GALERİLER YAPILACAK İSE MAX H = 5.50 M. UYGULANABİLİR.
06.10.2000/37 SAYILI BELEDİYE MECLİS KARARI İLE ONANAN 1/1000 ÖLÇEKLİ REVİZYON
UYGULAMA İMAR PLANININ “UYGULAMA HÜKÜMLERİ” BÖLÜMÜNÜN 3.
MADDESİNDEKİ “TİCARET” BAŞLIKLI BÖLÜME “S” İLE GÖSTERİLEN YÜKSEK
YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARINDA GÜNLÜK VE SAATLİK ALIŞVERİŞ İHTİYACINI
KARŞILAMAK ÜZERE 28.10.2003 GÜN VE 86 SAYILI BELEDİYE MECLİS KARARI İLE
ONANAN LOKAL TİCARET ALANLARINDAKİ YAPILANMA KOŞULU DİKKATE
ALINMAYARAK ALTERNATİFLİ YAPILANMA KOŞULLARININ UYGULANABİLMESİNE
95
3.13.1.13.1.23.1.33.1.43.23.2.13.2.23.2.33.2.43.2.53.2.63.2.73.33.3.13.3.23.3.33.3.4.
YÖNELİK OLARAK;
1. MAX TAKS= 0.20, MAX H= 2 KAT VEYA
2. MAX TAKS= 0.50,MAX H= 1 (BİR) KAT 5.50 M AVAN PROJESİNE GÖRE UYGULAMA
YAPILACAKTIR.
“M3” İLE GÖSTERİLEN LOKAL TİCARET ALANLARI :
MAX. TAKS = 0.40,
MAX. H = 2 KAT OLACAKTIR.
KAT YÜKSEKLİKLERİ FONKSİYONUNA GÖRE BELİRLENECEKTİR
BÜTÜN KATLAR TİCARET VE HİZMET AMAÇLI KULLANILACAKTIR
“M4” İLE GÖSTERİLEN TİCARET+KONUT ALANLARI:
ZEMİN KAT MAX H = 5.50 M
ÖN BAHÇE MESAFESİ MİNİMUM 5.00 M OLACAKTIR.
ZEMİN KAT TİCARET ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR.
ÜST KATLARDA YER ALAN KONUT KULLANIMININ BÜRO KULLANIMI OLARAK
DÜZENLENMESİ HUSUSUNDA BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
BİNA DERİNLİĞİ 15 M’DEN FAZLA OLAMAZ.
YAPILARA TRETUVAR ÜZERİNDEN KOT VERİLECEKTİR.
LEJANTTA “GELİŞME ALANLARINDA M4 VE M7 YOL BOYU TİCARET ALANLARI
OLARAK BELİRLENEN ALANLARDA ÖZEL OTOPARK UYGULAMASI” PLANDA
BELİRTİLEN ŞEKİLDE YAPILACAKTIR.
“M5” İLE GÖSTERİLEN TİCARET ALANLARI :
MAX. T.A.K.S = 0.50,
MAX. K.A.K.S = 2.50 ,
MAX. H = 5 KAT,
KAT YÜKSEKLİKLERİ FONKSİYONUNA GÖRE BELİRLENECEKTİR.
BU ALANLARDA;
1 HİZMET SEKTÖRÜNE AİT BÜROLAR,
2 ÖZEL EĞİTİM VE SAĞLIK BİRİMLERİ
3 GAZİNO VE LOKANTALAR,
4 ÇARŞI VE ÇOK KATLI MAĞAZALAR,
5 SİNEMA VE TİYATROLAR,
6 KÜLTÜREL VE SOSYAL TESİSLER,
7 YÖNETİM VE İLGİLİ BİRİMLER VE BANKALAR YER ALABİLİR.
3.4-
“M6” İLE GÖSTERİLEN TİCARET+HİZMET ALANLARI:
3.4.13.4.23.4.33.4.43.4.5-
MAX. TAKS = 0.30,
ZEMİN KAT MAX. H = 3.50 M,
ZEMİN KATLAR TİCARET, ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR.
YAPILARA TRETUVAR ÜZERİNDEN KOT VERİLECEKTİR.
ÜST KATLARDA YER ALAN KONUT KULLANIMININ BÜRO KULLANIMI OLARAK
DÜZENLENMESİ HUSUSUNDA
BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
“M7” İLE GÖSTERİLEN TİCARET+KONUT ALANLARI :
ZEMİN KAT MAX H = 3.50 M OLACAKTIR.
ZEMİN KATLAR TİCARET, ÜST KATLAR KONUT OLARAK KULLANILACAKTIR.
YAPILARA TRETUVAR ÜZERİNDEN KOT VERİLECEKTİR.
ÜST KATLARDA YER ALAN KONUT KULLANIMININ BÜRO KULLANIMI OLARAK
DÜZENLENMESİ HUSUSUNDA BELEDİYESİ YETKİLİDİR.
LEJANTTA “ GELİŞME ALANLARINDA M4 VE M7 YOL BOYU TİCARET ALANLARI
OLARAK BELİRLENEN ALANLARDA ÖZEL OTOPARK UYGULAMASI” PLANDA
BELİRTİLEN ŞEKİLDE YAPILACAKTIR.
“M8” İLE GÖSTERİLEN TİCARET+HİZMET ALANLARI :
MAX. T.A.K.S = 0.20,
MAX. H = 4 KAT,
KATLARIN TAMAMI TİCARET VE HİZMET AMAÇLI OLARAK KULLANILACAKTIR.
T+H İLE GÖSTERİLEN TİCARET+HİZMET ALANLARDA :
1 BÜROLAR VE İŞ HANLARI
2 GAZİNO VE LOKANTALAR
3 ÇARŞI VE ÇOK KATLI MAĞAZALAR
4 BANKALAR
3.53.5.13.5.23.5.33.5.43.5.53.63.6.13.6.23.6.33.7-
96
4
4.1-
4.2-
4.34.45-
•
•
•
5.15.1.15.1.25.1.35.1.45.25.2.15.2.25.2.35.2.466.1-
6.2-
5 OTELLER
6 SİNEMA VE TİYATRO GİBİ SOSYAL KÜLTÜREL TESİSLER
7 YÖNETİMLE İLGİLİ TESİSLER
8 ÖZEL HASTANE
9 ÖZEL EĞİTİM TESİSİ
10 KATLI OTOPARKLAR, YER ALABİLİR.
KÜÇÜK SANAYİ ALANLARI:
1- MAX. TAKS = 0.50,
2- MAX. H = 1 KAT (5.70 M)
3- ÖN BAHÇE MESAFESİ 10.00 M.,
4- ARKA BAHÇE MESAFESİ 10.00 M.,
5- YAN BAHÇE MESAFESİ 5.00 M OLACAKTIR.
BU ALANDA 507 SAYILI ESNAF VE KÜÇÜK SANATKARLAR KANUNUNUN 115.
MADDESİNDE BELİRTİLEN SANAT KOLLARI
İÇİNDE BULUNAN TESİSLER, 1966
ONAYLISANAYİ PLANI KODLAMA GRUPLAMASINDA BELİRTİLEN III. GRUP SANAYİ
TESİSLERİ YER ALABİLİR.
BU ALANDA KÜÇÜK SANAYİYE HİZMET VERECEK TİCARİ BİRİMLER YER ALABİLİR.
BU ALANDA GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER
YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ÇEVREYİ
KİRLETİCİ TESİSLER YER ALAMAZ.
SANAYİ ALANLARI :
GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ÇEVREYİ KİRLETİCİ
TESİSLER İLE YANICI,PARLAYICI-PATLAYICI TESİSLER YER ALAMAZ. AYRICA BU
YÖNETMELİĞİN AŞAĞIDA BELİRTİLEN TÜRLERİ YER ALACAKTIR.
I.SINIF GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE ; 8, 10, 24, 40, 47, 48, 51 VE 64 SIRA
MADDESİNDE BELİRTİLEN SANAYİ TÜRLERİ.
II. SINIF GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE ; 1, 2, 3, 5, 8 10 , 11, 16, 17, 26, 29,
30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 42, 43, 44, 45, 46, 49, 51, 60, 61, 62, 66, 70 , 71, 72, 73, 74, 76, 77, 78, 79,
81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 93, 94 VE 99 SIRA MADDESİNDE BELİRTİLEN SANAYİ
TÜRLERİ.
III. SINIF GAYRİ SIHHİ MÜESSESELER YÖNETMELİĞİNDE ;1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 13, 14,
16, 17, 18, 19, 20, 21 ,22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 45, 46,
47 VE 48 SIRA MADDESİNDE BELİRTİLEN SANAYİ TÜRLERİ YER ALACAKTIR.
“SA” İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA:
MAX. TAKS = 0.40
MAX. H = 3 KAT
MİN. İFRAZ = 5000 M2 (2981/3290 SAYILI İMAR AFFI YASASINA GÖRE RUHSAT ALMIŞ
SANAYİ ALANLARINDA MİNİMUM İFRAZ ŞARTI ARANMAZ.)
1- ÖN BAHÇE MESAFESİ 10.00 M.,
2- ARKA BAHÇE MESAFESİ 10.00 M.,
3- YAN BAHÇE MESAFESİ 5.00 M. OLACAKTIR.
“SB” İLE GÖSTERİLEN ALANLARDA :
MAX. TAKS = 0.30
MAX. H = 3 KAT
MİN. İFRAZ BÜYÜKLÜĞÜ 5.000 M² OLACAKTIR.
1- ÖN BAHÇE MESAFESİ 10.00 M,
2- ARKA BAHÇE MESAFESİ 10.00 M,
3- YAN BAHÇE MESAFESİ 5.00 M OLACAKTIR.
BELEDİYE HİZMET ALANLARI :
BU ALANLARDA :
1 KÜLTÜR TESİSİ BİRİMLERİ ,
2 BELEDİYE HİZMET BİNASI ,
3 İTFAİYE- ZABITA-GARAJ BİRİMLERİ ,
4 SPOR TESİSLERİ,
5 AKARYAKIT İSTASYONLARI,
6 SAĞLIK TESİSLERİ,
7 TURİSTİK TESİSLER,
8 TİCARET MERKEZİ,
9 YEŞİL ALANLAR, YER ALABİLİR.
YAPILACAK UYGULAMALARDA TAKS KAKS VE YÜKSEKLİKLER AVAN PROJEYE GÖRE
97
77.17.2-
8-
BELEDİYESİ BELİRLEYECEKTİR.
“A” İLE GÖSTERİLEN BAKIM VE AKARYAKIT İSTASYONLARI:
AKARYAKIT İSTASYONLARI KAVŞAK NOKTALARINDAN MİNİMUM 50 M. ÇEKMEK
ŞARTIYLA
AVAN
PROJESİ
BELEDİYESİNCE
ONAYLANDIKTAN
SONRA
UYGULANACAKTIR.
15.05.1997 GÜN VE 22990 TARİHLİ RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN “KARAYOLLARI
KENARINDA YAPILACAK VE AÇILACAK TESİSLER HAKKINDA YÖNETMELİK”İN 42.
MADDESİNDEKİ HÜKÜMLER UYARINCA YAPILACAKTIR. 42. MADDEYE GÖRE GEÇİŞ
YOLLARI YÖNÜNDEN DEVLET VE İL YOLU DIŞINDAKİ YOLLARA BAĞLANTI YAPMAK
İSTEYEN TESİLER İÇİN BU YÖNETMELİĞİN 5, 8, 9, 10, 37 VE 41. MADDE HÜKÜMLERİ
AYNEN UYGULANACAKTIR.
AĞAÇLANDIRILACAK ALANLAR:
BU ALANLAR AĞAÇ RÖLEVESİ YAPILARAK KORUNACAK ALANLARDIR. KAMUYA
TERK EDİLMEYECEK ALANLAR OLMASI NEDENİYLE YAPI EMSALİ HESABINA DAHİL
EDİLECEKTİR.
98
UYGULAMA
1-PROJELENDİRME
Projelendirme aşamasında, talep edilen yapının ne maksatla kullanılacağı, kullanım
alanının ne kadar olacağı, inşaat konstrüksiyonunun; yığma, betonarme, betonarme karkas,
ahşap, çelik gibi sistemlerden hangisi olacağı gibi hususların belirlenmesi ile başlar. Yapı
sahibinin isteminin; arsanın bulunduğu alanın, uygulama imar planı özelliği ile örtüşüp
örtüşmediğine bakılır; ki bu aşama imar durumu belgesinin ilgili Belediyesinden veya
Valilikten temini ile olur. Talep edilen yapının yapılacağı arsanın bulunduğu alanda yol,
doğalgaz su, elektrik, atık su, telefon vb altyapı tesislerinin olup olmadığının tetkiki; yoksa ne
şekilde sağlanacağının belirlenmesi gibi araştırmalar yapıldıktan sonra, önce mimari proje
hazırlanır, sonra bu projeye uygun olarak statik projeler hazırlanır. Mimari projenin statik
yönden uygulanması mümkün olmayan durumlarda, mimari projelerde yapılacak tadillerle
birlikte statik ve tesisat projelerinin uyum içinde hazırlanmasıyla proje tamamlanmış olur.
Projelerde bulunması gereken bilgiler;
a)Proje Anteti (Ek 1)
b)Yapı sahibinin adı adresi,
c)Projeyi yapan teknik elemanın adresi, sicil bilgileri,
d)Denetim sorumluluğunu üstlenen Yapı Denetim Kuruluşuna ait bilgiler
e)Vaziyet planı
f)Kat planları
g)Kesitler
h)Cephe görünüşleri
i)Statik projeler – Jeolojik ve Zemin Etüdü’ne ilişkin değerler
j)Isı yalıtım projesi
k)Altyapı projesi
l)Elektrik ve tesisat projelerinin çizimleri ve detayları gibi verilerin bulunması gerekir.
RUHSAT İŞLEMLERİ
3194 sayılı imar kanununa göre yeraltı ve yer üstünde yapılan yapılar için Ruhsat alma
zorunluluğu vardır.. ( Ek 2 )
Ruhsat ve eklerini şöyle sıralayabiliriz;
1. İmar Durum Belgesi : İmar planında belirtilen yapılanma şartlarını belirler.( Ek 3 )
2. İstikamet Rölevesi : Yapılacak binanın yol istikameti ile bina istikametini belirler.( Ek 4)
99
3. Kot Kesit : Bina yapılacak arsanın yola göre arazi kotlarını ve inşaatın hangi noktaya göre
yapılacaksa maksimum yüksekliğini belirler. ( Ek 5)
4. Mülkiyet Belgesi : Tapu (Ek 6a), çap ve röperli krokiden (Ek 6b) oluşmaktadır.
5. Trafo Belgesi : Enerji ihtiyacını ve enerjinin nereden temin edileceğini belirler.
6. Su ve Kanalizasyon Belgesi : Temiz suyun nereden alınacağı, atık suyun nereye
bağlanacağını belirler.
7. Zemin Etüd Raporu : Bina yapılacak arsanın jeoloteknik durumunu belirler.
8. Yapının yapılacağı bölgenin koşullarına göre gerekli olan diğer belgeler
9. Proje sahibinin yetkili olduğunu belgeleyen kayıtlı olduğu meslek odasının oda kaydı ve
büro tescil bilgileri
10. Yapı Denetimi ile ilgili sözleşme
Tastikli projeler, mimari, statik, tesisat, bütün bu bilgi ve belgeler (Ruhsat Eki) tamamlandığı
ve gerekli harçların yatırılması ile Ruhsat Belgesi düzenlenir.
İNŞAATIN BİTİMİ : İnşaat bitirildiğinde ruhsatı veren kuruma müracaat edilerek binanın
kullanma izni alınması zorunludur. İlgili kurumca ruhsat ve eklerini fen ve sağlık şartlarına,
çevre koşullarına uygunluğu tespit edilerek kullanma izni ( İskan ) verilir. Yapı sahibince
iskan alındıktan sonra ilgili vergi dairesine ve Tapu Kadastro Müdürlüklerine müracaat
edilerek cins tahsisi yaptırılarak inşaat tamamlanmış olur.
KAÇAK İNŞAAT : Kaçak yapı İmar Kanununun 32. Maddesinde tarif edilmiştir. Ruhsatsız
ve ruhsat eklerine aykırı yapılan yapıdır. Yapı ruhsatı tüm bina ve yapı tesisleri için alınması
gereken yapı iznidir. “ İmar Kanunu 20. maddesi yapıyı tarif etmiştir ve hiçbir muafiyet
koymamıştır. Ayrıca, kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapılara sıhhî ve fenni
sorumluluklarını ilgili kurumun üstlenmesi kaydıyla avan projeye göre İmar Kanununun 26.
Maddesine göre ruhsat verilir. Demek ki kaçak yapı sadece özel kişilerin olmayıp; tüm özel
ve tüzel kişiler ile kamu kurum ve kuruluşlarının ruhsat almadan yaptığı her türlü yapı da
kaçak yapı sayılır.
Kaçak yapı için uygulama :
Yapının yapıldığı yer, yapan kişi, kurum veya müteahhidinin kimliği, yapının vasfı
tespit edildiği andaki durumu bir tutanakla belirlenir. Bu tutanağa Yapı Tatil Tutanağı (Ek 7)
denir. Tutulan yapı tatil tutanağının bir sureti yapı sahibine tebliğ edilir.Yapı sahibi
bulunamaz ise bir sureti yapı mahalline, bir sureti yapının bulunduğu mahalle muhtarlığına,
100
bir sureti tutanağı tanzim eden kurumun ilan tabelasına asılması suretiyle tebliğ edilmiş
sayılır.Yapılan yapının 30 gün içinde ruhsata bağlanması yada yıkılması yapı sahibinden
istenir ve inşaat durdurulur. 30 gün içinde ruhsata bağlanmadığı veya yıkılmadığı takdirde
Belediyece veya Valilikçe yıkım kararı alınarak yıktırılır.
Yapı sahibi tarafından yıktırılmadığı takdirde ilgili kurum tarafından yıkılır yıkım
masrafları % 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir. Ayrıca İmar kanunun 42. maddesine
göre para cezası verilir.
Yapı Tatil Tutanağı tanzim dilip inşaat durdurulduktan sonra ruhsat alınmadan inşaata
devam edilemez.İnşaata devam dilmesi halinde 2 no’lu yapı tatil tutanağı tanzim edilir ve yapı
ilgilisi hakkında 1. verilen cezanın iki (2) katı ceza verilir, Ayrıca Cumhuriyet Savcılığına
cezai işlem yapılmak üzere suç duyurusunda bulunulur.
Yıkım olayına girmişken imar kanununun 32. maddesi dışında da bu kanunun 39.
maddesinde her ne sebeple olursa olsun statik açıdan yıkılma tehlikesi olan yapılar için
gerekçesi bir raporla belirlenerek bu tip yapılarda yıkılır ve yine imar kanunun 40. maddesine
istinaden enkaz haline gelmiş veya şehir estetiği ve çevre güvenliği açısından mahsur teşkil
eden yapılarda yukarıdaki metotlar yerine getirilerek yıktırılır.
Ayrıca 775 sayılı kanun gereği Hazine ve Belediye arsaları üzerinde izinsiz yapılan
yapılarda yıktırılır.
101
EK: 1
102
EK: 2
103
104
EK: 3
105
EK: 4
106
EK: 5
107
EK: 6a
108
EK: 6b
109
EK: 7
110
ŞANTİYE :
İnşaat üretim yeridir. Şantiye; donanımına, yönetimine ve inşa edilecek yapının
büyüklüğüne, fonksiyonuna ve yerleşim alanına olan uzaklığına göre değişir. Ancak temelde
her şantiye için asgari bir yönetim biçimi oluşmuştur.
Buna göre şantiyede bulunması gereken tesisler;
1. Şantiye yönetim binası
2. Depo binası ve tesisleri
3. Çalışanların yemekhanesi, ibadet yeri ( huzur odası )
4. Çalışanların duş ve wc tesisleri
5. Misafir ve binek aracı otoparkı
6. İş makinesi otoparkı
7. Kum, çakıl ile figüre alanı gibi sıralayabiliriz.
Şantiye yönetim binasının düzenlenmesi
1. Proje denetim ve kontrol bürosu
2. Teknik personel bürosu
3. İşçi muhasebesi
4. Malzeme temin bürosu ( satın alma )
5. Şantiye güvenliği bürosu ( Bekçi kontro vb.)
6. Sağlık tesisi revir ( Dr. odası )
7. Şantiye şefi
ŞANTİYE DEPOLARI :
Şantiyede kullanılacak malzemenin cinsine göre kapalı ve açık depo tesisleri olarak
düzenlenir.
Depolarda yer seçimi şantiyenin işleyişi açısından önemlidir. Tesislerin birbiri ile
imalat yeri ile olan uzaklığı yapımında mani olma durumu güvenliği göz önünde
bulundurularak yer seçimi yapılmalıdır.
Depo düzenlemesinde günlük tüketilen malzemenin depolanmasında oluşturulacak
sisteme dikkat edilmelidir. Depo ile malzeme temini ofisinin ilişkilendirilmesi malzeme
çıkışının inşaat iş programı akışına uygun olarak tertiplendirilmelidir. Malzemenin gerekli
olduğu zamanda bulunması ilke olmalıdır. Geç gelmesi inşaatı aksatır erken temin depoda
fuzuli yer işgali ve finans tüketimi açısından tercih edilmemelidir.
111
ŞANTİYE SOSYAL TESİSLERİ :
•
Çalışanların yeme içme dinlenme yerleri
•
Banyo, duş, wc ve soyunma yerleri
•
İhtiyacına göre spor tesisi
•
İbadet yerleri ( huzur odası ) düzenlenmesi
OTOPARK :
Günümüzde her alanda otopark yerleri önemli ihtiyaçlardan bir haline gelmiştir.
Şantiyelerde çalışanların şantiye binek araçları ve şantiyeye gelen misafir otoları, iş makinesi
ve her türlü kamyonların park edeceği alanları planlamak.
FİGÜRE ALANLAR :
Kum, çakıl, kırmataş vs. gibi inşaat malzemelerinin stoklanması temininde ölçümünde
ve sarfiyatından optimum düzeyde kullanımı sağlayacak tedbirlerin alınması gerekir.
Şantiye yönetiminde görev alacak birimler şantiyenin büyüklüğüne göre değişir.
Değişkenlikler sadece şantiyenin büyüklüğü ile ilgili olmayıp fonksiyonu şantiyenin bağlı
bulunduğu kurum ilkeleri ile de yakından alakalıdır. Ancak temel ilke olarak işin denetim,
imalatın uygunluğu, ve ekonomik şekilde yapılması çalışanların ve çevrenin güvenliği ile
ilgili tedbirlerin alınması, iş güvenliği ve sigorta ile ilgili sözleşme bildirimlerinin yapılması
gerekmektedir.
İyi planlanmış şantiyelerde iş veriminin maksimum seviyeye ulaştığı bir gerçektir.
ŞANTİYE YÖNETİMİ :
Genelde yönetim olarak;
•
Şantiye müdürü
•
Şantiye şefi ve diğer personel
•
Proje müdürü
•
Proje şefi ve diğer personel
•
Proje mimarı
•
Saha mühendisleri
•
İşçi personel müdürü
•
İşçi personel şefi ve diğer personel
112
•
Araç bakım ikmal müdürü
•
Araç bakım ikmal şefi ve diğer personel
•
Malzeme temin müdürü
•
Malzeme temin şefi ve diğer personel
•
Sosyal tesisler müdürü
•
Sosyal tesisler şefi ve diğer personel
•
Depolama müdürü
•
Depolama şefi ve diğer personel
•
Güvenlik müdürü
•
Güvenlik şefi ve diğer personel şeklinde olabilir. Bu örgütlenme orta ve büyük ölçekte
şantiyeler için geçerli olup, şantiye şefliği ve bağlı formenlikler şeklinde de tanzim
edilebilir.
ŞANTİYE GENEL YÖNETİMİNİN GÖREVLERİ :
•
Malzeme temini ve depolanması
•
İmalatla ilgili ekiplerin oluşturulması
•
İnşaatta kullanılan araç gerecin temini
•
Şantiye güvenliği
•
Sosyal tesisler şeklinde özetlenebilir.
113
Şematik olarak ;
Yönetim Binası
Depolama Alanı
Kapalı Depo
Açık Depo
SOSYAL TESİS
Yemekhane
Yatakhane
Duş wc
Soyunma Yeri
Dinlenme Yeri
Okuma-İbadet
Yeri(huzur odası)
Spor Tesisleri
Diğer Tesisler
Sağlık Ünitesi Ts.
ARAÇ GEREÇLER
İş Mak. Otoparkı
Kamyon Parkı
Binek Oto Parkı
Bakım Onarım
Atölyesi
Yedek Parça Deposu
GÜVENLİK
Şantiye
Alanın
Güvenliği
perde, bekçi)
Çalışanların Güvenliği (Baret
İş Elbisesi, İkaz Levhaları
114
(çit
Şantiye Alanın Seçimi :
Şantiye alanın seçiminde;
•
İmalata mani olmamasına,
•
İmalata Depolama alanlarının minumum mesafede olmasına,
•
İmalatın denetimine hakim bir yerde olmasına,
•
Ulaşımın uygun olmasına,
•
Sel, heyelan vs. gibi etki alanlarının dışında olmasına dikkat edilmelidir.
Şantiye idari yönetimi ve fonksiyonuna göre yönetim binasının düzenlenmesi:
Kontrol Teşkilatı
Teknik Büro
Baş Mühendis
Saha Mühendisi
Sağlık Kliniği
Toplantı Salonu
Muhasebe
İkmal Bürosu
Yemek Salonu
Çay Evi
Huzur Odası
Şantiye Müdürü
Şantiye Şefi
Yemekhane, mutfak
Dinlenme (lokal)
İdari Binası
Yatakhane
İşçi Personeli
Soyunma, giyinme
Banyo, duş, wc
115
İmalatta kullanılan malzeme
Demirbaşta kullanılan malzeme
Depolama
İmalatta kullanılan kapalı alanda muhafazası gerekli
malzemeler, kireç, çimento, yağlı boya, çivi ve alet
edavat vb.
Açık alanda depolanan kum, çakıl, demir vb.
Demir İşleri Atölyesi
İmalat ve BakımOnarım Atölyeleri
Ağaç İşleri Atölyesi
Beton Santral Atölyesi
Araç Bakım Onarımı
Bütün bu tesislerden biri veya tamamı olan şantiye tiplerini tertiplemekle mümkündür.
Şantiye müdürlüğü, şantiye şefliği veya şantiye sorumlusu teknik elemanın inşa
edilecek yapının özelliğine göre şantiye planlamasını yapması gerekir. Ayrıca dış kuruluşlarla
olan ilişkileri takip edecek bir organizasyon oluşturulması gerekir.
Bu sorumluluklar :
1. Çalışan işçilerin sigorta bildirimleri ve primler
2. Valilik veya belediyelerden alınması gerekli inşaat ruhsatları
3. Bölge çalışma müdürlüğünce verilmesi gerekli izinlerin alınması
4. Ulaşımla ilgili varsa ulaşım koordinasyon veya il-ilçe trafik komisyonu kararları veya
izinleri
5. Eski eser ilişkisi varsa Kurul Kararları şeklinde sıralanabilir.
A) İşin Fonksiyonuna Göre Şantiyeler :
1. Demiryolu İnşaat
2. Karayolu İnşaat
3. Su Yapıları İnşaat
4. Hava Alanı İnşaat
5. Liman Rıhtım İnşaat
6. Her türlü Bina İnşaat
7. Tünel İnşaatı şeklinde özetlenebilir.
116
Şantiye yerleşim planı ve yönetim planı inşaatın fonksiyonuna göre farklılıklar arz
etmektedir. İnşaat süresince inşaatlarda kullanılan iş makinesi ve araç cinsi değişik
olduğundan
otopark
işçi
şantiyelerindeki
diğer
sosyal
tesislerde
farklı
şekilde
düzenlenmelidir.
Demiryolu inşaatı şantiyesinde,
•
Araç cinsine göre parklanma,
•
Çalışılan alanın şantiyeye uzaklığına göre işçi konaklama tesisleri
•
Kullanılan malzeme deposuna göre depolama planlanması yapılması
•
Şantiye güvenliği ile ilgili tedbirler şeklinde planlama
Karayolu inşaatı şantiyesinde;
Karayolu inşaatı şantiyesi Demiryolu şantiyesi ile paralellik arz eden farklı alan
kullanılan malzeme ve makine parkıdır. Makine parkının mesai dışında park edilecek
alanlarının iyi belirlenmesi araçların güvenliği, işletme masrafları, zamanlama açısından önem
arz etmektedir.
Hava Alanı şantiyesi;
Hava meydanları inşaatı ile bina inşaatlarını da benzerliği açısından aynı kategoride
değerlendirmek mümkündür ve normal bir şantiye planlaması yapılabilir.
Tünel inşaatı şantiyelerinde farklı olan durum şantiye ulaşımı ile kullanılan iş
makineleri farklılıklarıdır.
B) İşin Büyüklüğüne Göre Şantiyeler ;
1. İşin Hacmi
2. Süresi
3. Çalışan Sayısı
4. İş Makinesi Sayısı
5. Araç Gereç Sayısı gibi faktörlere göre şantiye yönetiminde olması gereken Büro
Hizmetleri sosyal tesis hizmetlerine ait birimler düzenlenebilir.
117
Şantiyenin Meskun Alana Olan Uzaklığına Göre Düzenlenmesi:
Şantiyenin meskun alan dışında olması durumunda;
1. Toplu ulaşım veya servis sistemi ile çalışanların şantiyeye getirilmesi,
2. İşçinin şantiye alanında barındırılması, (çalışanların şantiyeye taşınamaması halinde)
3. Vardiya sistemine uygun işçi bulunması,
4. Servis güzergahının belirlenmesinde minumum, maksimum personelin naklinin
sağlanması şeklinde servis aracı temini ve uygun güzergah planlamasının yapılması.
Personelin şantiyede barındırılması halinde;
1. Yeme, içme, yatma dinlenme
2. Spor Temizlenme vs. gibi tesislerin planlanmasını yapmak, yine bu şartlara uygun
personel seçmek gibi sorunlara çözüm bulunması gerekmektedir. Bu ortamdaki
şantiyede konaklama tercih edilir. Şantiyede konaklamayla zaman kaybı asgariye ye
iner ancak konaklama giderleri artar. Burada yapı sahibi veya müteahhid işin
fizibilitesini yaparak tercihini buna göre yapar.
Şantiyeciliği imalatın fonksiyonu, kapasitesi, meskun alanlara alan mesafesine göre
değerlendirdik. Ortak noktamız imalatta kullanılan malzemenin temini ve depolanması,
imalatta kullanılan araç gerecin temini, imalatta çalışan personelin temini, Sosyal ihtiyaçların
karşılanması ve sosyal güvenlik kurallarına uyulması, çalışanların malzemenin araç gerecin
güvenliğinin sağlanmasıdır.
118