DİRİTEKS – DİRİLİŞ Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. ARSA – TESİS
Transkript
DİRİTEKS – DİRİLİŞ Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. ARSA – TESİS
DİRİTEKS – DİRİLİŞ Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. ARSA – TESİS DEĞERLEME RAPORU GÖNEN - ISPARTA HAZIRLAYAN: BİLGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sok. No:77, D:8 Kozyatağı-Kadıköy / İstanbul [email protected] www.bilgidegerleme.com TARİH: 25.12.2015 RAPOR NO: OZL-20150097 -1OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1: RAPOR BİLGİLERİ 1.1. Rapor Tarihi 1.2. Rapor Numarası 1.3. Raporun Türü / Başlık 1.4. Raporun Sunulduğu Merci 1.5. Raporu Hazırlayanlar 1.6. Sorumlu Değerleme Uzmanı 1.7. Değerleme Tarihi 1.8. Dayanak Sözleşmesi ve Tarihi 1.9. Raporun SPK Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına Dair Açıklama 1.10. Uygunluk Beyanı BÖLÜM 2: DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 3.1.A. Gayrimenkulün Posta Adresi 3.1.B. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri 3.1.C. Ulaşım Bağlantıları 3.1.D. Tanımı 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 3.3. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) Hakkında Bilgi 3.5. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki, Takyidat Bilgileri 3.6. Gayrimenkulün Yapılanma / İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler 3.7. Gayrimenkul İle İlgili Yapı Denetim Bilgileri BÖLÜM 4: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 4.2. Mevcut Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.4. Gayrimenkulün Çevresel, Yapısal ve İnşaat Özellikleri 4.5. Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler 4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı 4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı -2OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 4.9.C. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13. 4.14. 4.15. 4.16. 4.17. 4.18. 4.19. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri Nakit / Gelir Akımları Analizi Maliyet Oluşumları Analizi Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi BÖLÜM 5: ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri 5.2. SPK Formatındaki Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş BÖLÜM 6 : SONUÇ 6.1. 6.2. BÖLÜM 7 : EKLER 7.1. 7.2. 7.3. Bunlara Ait Bilgiler Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri ve Satış Kabiliyeti Gayrimenkule Ait Fotoğraf, Tapu Örneği, vb. Bilgive Belgeler Değerlemeyi yapan Değerleme Uzmanı/Uzmanlarının Lisans Örnekleri Değerleme Konusu Gayrimenkule Önceki Tarihlerde de Değerleme Yapılmışsa, -3OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi : 25.12.2015 1.2. Rapor Numarası : OZL-201500097 1.3. Raporun Türü / Başlık : Isparta İli, Gönen İlçesi, Koçtepe Köyü Organize Sanayi Bölgesinde yer alan ve Tapuda; 121 ada, 5 parsel numarasında, 40662,26 m² yüzölçümlü, ‘Fabrika Binası, İdari Bina, Arsa’ niteliği ile kayıtlı parsel, bu parsel üzerinde kurulu tesislerin güncel ekspertiz değerinin tespiti amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Rapor Türü; formatı Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından geliştirilen Gayrimenkul Değerleme Raporu’dur. 1.4. Raporun Sunulduğu Merci : İşbu değerleme raporu, Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi’ne sunulmak üzere hazırlanmıştır. 1.5. Raporu Hazırlayanlar : Mustafa Selim Özkutlu Harita Müh. - Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400414 1.6. Sorumlu Değerleme Uzmanı : Adem Ali PEKER Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401136 1.7. Değerleme Tarihi : 21.12.2015 1.8. Dayanak Sözleşmesi Tarihi : 16.11.2015 tarihli sözleşme. 1.9. 1.10. 1.8. Raporun SPK Düzen- : lemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına Dair Açıklama İşbu rapor ilgilisinin talebi üzerine SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla düzenlenmiştir. Uygunluk Beyanı Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri VIII, No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ilişkin Esaslar -4OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Hakkında Tebliğ” hükümleri ile Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında belirlenen “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar” a uygun olarak hazırlanmıştır. • Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmadığını, • Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün niteliği konusunda daha önceden deneyimli olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini, • Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu, • Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, • Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir ilgisinin olmadığını, • Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını beyan ederiz. BÖLÜM 2 DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri: Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi’nde şirket ana sözleşmesine göre “yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek” olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00-Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirket, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete, T.C Başbakanlık Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma” konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir. -5OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Değerleme Kuruluşu Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin iştigal konuları olarak, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkullerin, değerleme ve danışmanlık faaliyeti yanı sıra pazar araştırması, yatırım projelerinin fizibilite analizi, gayrimenkul geliştirme projelerine danışmanlık, gayrimenkul mevzuatı danışmanlığı, şehircilik ve kentsel dönüşüm projelerine danışmanlık, en etkin ve verimli kullanım analizi danışmanlığı, proje yönetimi danışmanlığı, ihale ve açık arttırmalara yönelik baz değer analizleri, tapu müdürlüğü işlemleri danışmanlığı faaliyetlerinde bulunmaktadır. Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Adana, Ankara, Bursa, Diyarbakır, İzmir, Konya, Samsun Şubeleri, Isparta İrtibat bürosu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye’nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir. Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı-Kadıköy / Istanbul adresinde hizmet vermektedir. Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679 2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri: Diriteks- Diriliş Tekstil Sanayi ve A.Ş. Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi 114 Cad.No:4 ISPARTA 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar: Isparta İli, Gönen İlçesi, Fandas (Koçtepe) Köyü’nde yer alan 121 ada, 5 numaralı parsel, bu parsel üzerinde kurulu tesislerin güncel ekspertiz değerinin tespiti amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri: 3.1.A. Gayrimenkulün Posta Adresi: Isparta ili, Gönen ilçesi, Koçtepe Köyü, Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Pafta No: M24b14a1b, Ada No: 121, Parsel No: 5, Isparta-Türkiye adresidir. 3.1.B. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: Gönen ilçesi, Koçtepe Köyü, Pafta No: M24b14a1b, Ada No: 121, Parsel No: 5, Isparta - Türkiye adresli taşınmazın çevresinde genel olarak çeşitli iş kollarına sahip fabrikalar ile yapısız arazi-tarlalar bulunmakta; 200 m çap dahilinde, kuzeybatısında Yeni Erdoğanlar beton yapı elemanları üretimi fabrikası, kuzeyinde henüz boş olan parsel, kuzeydoğusunda Sakarya Kereste, doğusunda plastik fabrikası ve Yüceer Kereste, güneyinde Barsu ve Ramazan Arslan Kereste, batısında 120 ada 3 nolu boş parsel mevcuttur. 3.1.C. Ulaşım Bağlantıları: Değerleme konusu taşınmaz, Isparta İli, Gönen İlçesi, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi sınırları içinde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşmak için, Afyon – Isparta karayolu ile Isparta – Burdur karayolunun -6OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com kesişimindeki kavşaktan Afyon istikametinde 1,10 km ilerlenir ve solda Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi Bölgesi içine girdikten sonra yaklaşık 750 metre ilerlenir ve sağ kolda Diriteks battaniye üretim fabrikasına ulaşılır. Tesis, Isparta – Afyon karayoluna 750 metre, Gönen ilçesine 12 km, Isparta’ya 26 km, Isparta Havalimanı’na 4 km, Burdur’a 20 km, Antalya Limanına 135 km, Gümüşgün Demiryoluna 6 km mesafededir. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Uydu Görüntüsü DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Değerleme konusu taşınmaz -7OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 3.1.D. Tanımı: Değerleme konusu taşınmaz, Isparta İli, Gönen İlçesi, Fandas (Koçtepe) Köyü, Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesinde bulunan ve tapuda M24b14a1b pafta, 121 ada, 5 parsel numarasında 40.662,36 m2 alanlı, fabrika binası, idari bina ve arsa niteliği ile kayıtlı taşınmazdır. Mahallen; Gönen İlçesi, Koçtepe Köyü, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi içinde konumlu, 121 ada, 5 parsel üzerinde bulunan ve tapuda Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi ve A.Ş. adına kayıtlı Fabrika Binası, prefabrik betonarme tarzda, 2-C yapı sınıf ve grubunda inşa edilmiş, çatısı çelik yapı elemanları üzeri alüminyum sandviç panellerle kapatılmıştır. Zemin döşemeleri yüksek dozajlı beton-şap ile kaplı, duvarlar plastik badanalıdır. Yapının trifaze sanayi elektriği ve suyu vardır. Taşınmaz 7447 m2 fabrika binası+466 m² idari bina+55 m2 trafo olmak üzere net toplam 7968 m2 lik 25.11.1997 tarih ve 7 numaralı O.S.B. Müteşebbis Başkanlığınca verilmiş yapı ruhsatına istinaden yapılmış ve yine aynı idare tarafından yapının ruhsata uygunluğu dolayısıyla 26.04.1999 tarih 99/5 sayılı yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği görülmüştür. Mahallinde yapılan incelemeler sonucu, yukarıda ifade edilen 7968 m² lik yasal imalata ilave olarak trafoya bitişik, 138 m² lik, jeneratör odası, atölye ile 45 m² lik kompresör odası yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan dairesi ve 100 m² lik boyahane ile ana binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu ve parselin kuzey-batı köşesinde 20 m²lik su deposu ile güney cephede 156 m² lik hava odası, toplamda yaklaşık 707 m² alana sahip, duvarları briket, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon kısmen Marsilya tipi oturtma çatı tarzında 2-B yapı sınıfında, proje ve yapı ruhsatı bulunmayan yapılar inşa edildiği görülmüştür. Onaylı proje ve ruhsat harici yapılan bu imalatların çekme mesafeleri korunarak yapıldığı Organize Sanayi Bölgesi imar planı lejantının tetkikinden anlaşılmıştır. Yine yapılan incelemelerde bu imalatların max. yapı yüksekliği dahilinde yapıldığı gözlemlenmiştir. Fabrika binasının dışında arsa çevresi güney cephesi yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık 170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde 3 sıra dikenli çit ile çevrilmiştir. Bu beton kalıplar parsel sınırının tamamında genişliği 20 cm, derinliği 50 cm beton blok üzerine oturmaktadır. Ayrıca söz konusu parsel üzerinde, fabrika binasının doğu cephesine bitişik nizamda, betonarme karkas tarzda, 3-B yapı sınıf ve grubunda, zemin kat + 1 normal katlı şekilde inşa edilmiş idare binası bulunmaktadır. Söz konusu binanın zemin katında yemek salonu, pişirme, depo, bulaşık, hol, bay ve bayan soyunma odaları, bay ve bayan lv-wc, hol, müracaat; 1.normal katında yönetim kurulu toplantı salonu, pazarlama, doktor, sekreter, genel müdür, muhasebe, hol, bay ve bayan lv-wc bulunmaktadır. Bu yapının zemin döşemeleri her iki katta seramik kaplı, duvarlar ıslak zeminlerde 2 metre yüksekliğe kadar seramik kaplı, üst kısımlar plastik badanalı, diğer alanlarda plastik badanalıdır. Yapının dış yüzeylerine akrilik esaslı dış cephe boyası tatbik edilmiştir. Yapının elektrik, su ve kalorifer tesisatı vardır. Yapı yaklaşık brüt zemin katta 233 m², 1. katta 233 m² olmak üzere toplam 466 m2 inşaat alanına sahiptir. Fabrika binası ve idare binası ile trafo binasına ait 25.11.1997 tarih 7 nolu yapı ruhsatı, 26.04.1999 tarih 99/5 nolu yapı kullanma izin belgesi, 25.11.1997 onay tarihli mimari proje vardır. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi parselin tevhit (birleştirme) işleminden önceki numaraları olan 121 ada 1-2-3 nolu parseller için düzenlendiği ancak sonradan yapılan tevhit ve ifrazlar sonucu değerlemeye konu parselin 121 ada 5 parsel numarasını aldığı anlaşılmıştır. Fabrika ve idare binaları, Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi Ticaret A.Ş. tarafından kullanılmaktadır. Isparta Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde, 21.12.2015 tarihinde yapılan araştırmada, yukarıda tarih ve numaraları verilen mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. -8OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İLİ İLÇESİ KÖYÜ MEVKİ PAFTA ADA PARSEL ALANI (M²) NİTELİĞİ SAHİBİ ISPARTA GÖNEN FANDAS (KOÇTEPE) M24b14a1b 121 5 40662,26 FABRİKA BİNASI, İDARİ BİNA, ARSA DİRİTEKS DİRİLİŞ TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş. 3.3. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu: Tapuda Isparta İli, Gönen Beldesi, Fandas Köyünde bulunan M24b14a1b pafta, 121 ada, 5 parsel numarasında, 40662,26 m² alanla kayıtlı taşınmazın mahallindeki konum doğruluğu kadastral paftasından, mülkiyet durumu TAKBİS belgesinden teyit edilmiştir. 3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) Söz konusu taşınmaz tapu sicilinde; DİRİTEKS DİRİLİŞ TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş. adına kayıtlı olup, 121 ada, 5 numaralı parsel, 05.07.2007 tarih ve 581 yevmiye numarası ile Isparta, Gönen, Fandas, 58 cilt ve 5594 sayfada, “Fabrika Binası, İdari Bina, Arsa”, niteliğinde tescillidir. Son üç yılda bir mülkiyet değişikliği olmamıştır. Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan 1/1000 ölçekli revizyon imar planı örneği ekte verilmiştir. Buna göre; M24b14a1b pafta, 121 ada 5 numaralı parsel, 08.11.2006 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli “Isparta İli, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı” içinde yer almakta; “Organize Sanayi Bölgesinde” ve TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: ‘’Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.” şartlarını haiz yapılaşmaya uygundur. Son üç yılda taşınmazın imar durumunda da herhangi bir değişiklik olmamıştır. 3.5. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden, 23.12.2015 tarih, saat 14.20 itibariyle alınan ekli TAKBİS belgesinin incelenmesinde, 121 ada, 5 parsel üzerinde aşağıdaki takyidat bilgilerine ulaşılmıştır. - İpotek: Türkiye Halk Bankası A.Ş lehine, 13.03.2013 tarih ve 204 yevmiye nolu, 3.500.000,00-USD tutarında, 1. derece ipotek kaydı mevcuttur. Türkiye Halk Bankası A.Ş lehine, 13.03.2013 tarih ve 205 yevmiye nolu, 6.000.000,00-TL tutarında, 1.1 derece ipotek kaydı mevcuttur. Türkiye Halk Bankası A.Ş lehine, 13.03.2013 tarih ve 205 yevmiye nolu, 6.000.000,00-TL tutarında, 2. derece ipotek kaydı mevcuttur. -Beyan: 08.04.2008 tarih 315 yevmiye numarası ile ‘’3. Kişilere Devrinde OSB den Uygunluk Şartı Aranacaktır” ibaresi yer almaktadır. -9OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 3.6. Gayrimenkulün Yapılanma/İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler: İmar Durumu: Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili olarak Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde yapılan incelemelerde; 121 ada 5 numaralı parselin 08.11.2006 tasdik tarihli, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli revizyon nazım ve revizyon uygulama imar planlarına göre, “1/1000 ölçekli İmar Planı kapsamında, "Organize Sanayi Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı ve zemindeki yerinin doğru olduğu görülmüştür. Yapılaşma şartları: Ayrık nizam, TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği: - 10 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Yasal İzin ve Belgeler: Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde, 21.12.2015 tarihinde yapılan araştırmada, 121 ada, 5 numaralı parsel üzerinde bulunan fabrika binası ve idari bina ile trafo binasına ait 25.11.1997 tarih ve bila sayılı onaylı mimari proje, 25.11.1997 tarih ve 7 sayı numaralı yapı ruhsatı ile 26.04.1999 tarih ve 99/5 sayı numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunduğu görülmüştür. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesinde ada parsel numarası 121 ada 1-2-3 olarak görülmekte, yapılan incelemede parsel numarasının tevhit ve ifrazlar sonucu, yeni oluşan parsel numarasının 5 şeklini aldığı, Kadastro Müdürlüğünce düzenlenen ekli 04.06.2007 tarihli Tescil Bildiriminden tespit edilmiştir. Parsele ait sınırlar, güney cephesi yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık 170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde 3 sıra dikenli çit ile çevrilmiştir. Bu beton kalıplar parsel sınırının tamamında genişliği 20 cm, derinliği 50 cm beton blok üzerine oturmaktadır. Ayrıca, arsaya giriş için her biri 7.50 m’den oluşan iki kanatlı demir kapı mevcuttur. Yasal fabrika binasının, onaylı proje ve yapı ruhsatı ile uyumlu olduğu mahallinde yapılan ölçümlerle teyit edilmiştir. Alınan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi binanın onaylı projesiyle sınırlı yasal kısmı için tanzim edilmiş olup, ilave inşaat alanları için ek ruhsat alınmamıştır. Bununla beraber, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde incelenen işlem dosyası içeriğinde, ruhsat harici inşa edilmiş yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı ve Valilikçe düzenlenmiş yıkım kararı vb. herhangi bir belgeye rastlanmamıştır. 3.7. Gayrimenkul İle İlgili Yapı Denetim Bilgileri: Parsel üzerindeki binanın inşa edildiği tarih olan 1999 yılı itibariyle, yapı denetimi hakkındaki kanun uyarınca, Isparta ilinde yapı denetimi uygulaması yürürlüğe girmediğinden, OSB Müdürlüğü arşivinde incelenen dosya içeriğinde yapı denetimiyle ilgili herhangi bir bilgiye ulaşılmamıştır. BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Organize Sanayi Bölgeleri kurma fikri, yurdumuzda 1961 yılında benimsenen ana görüşler çerçevesinde başlamıştır. Ülkemizde "Organize Sanayi Bölgeleri" olarak bilinen uygulamalar, özellikle sanayi sektörünün geliştirilmesi ve bu sektörün sanayi arsası taleplerine cevap verilebilmesi, çevre bilincinin geliştirilmesi amacıyla uygulamaya sokulmuştur. Sanayi Bölgeleri, endüstriyel gelişmeyi ilerletici, girişimleri modernleştirici, üretkenliği artırıcı, maliyetleri azaltıcı, ürün kalitesini artırıcı, çevreyi koruyucu ve uluslararası rekabeti de geliştirici özelliklere sahiptir. Sanayinin kurulmasında ve gelişmesinde, sermayenin, teknolojinin ve pazarlama unsurlarının yanında kuruluş yerinin sağladığı imkânlarda çok önemlidir. Isparta'da Organize Sanayi Bölgesi kurma çalışmaları 1976 yılında başlamıştır. Ancak tüm çalışmalar ağırlıklı olarak 1992-2000 yılları arasında yapılmıştır. 2003 yılında inşası tamamlanmış olan 4000 - 8000 m³/ gün kapasiteli arıtma tesisleri ile bölge en modern OSB durumuna gelmiştir. - 11 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi, Isparta şehir merkezine 26 km mesafede, Gümüşgün mevkiinde, 252 hektar alanı ile İzmir - Antalya - Ankara karayolu kavşağında yer almakta, bölünmüş yolla Isparta kent merkezine bağlanmıştır. Organize Sanayi Bölgesi, demiryolu yükleme boşaltma istasyonuna 600 metre, 1998 yılında işletmeye alınan Devlet Hava Limanına 4 km mesafededir. Bölgede yol, su, elektrik, doğalgaz, kanalizasyon, arıtma tesisleri, haberleşme alt yapıları, genel hizmet yapıları; kontrollü giriş kapıları, güvenlik kamera sistemleri ve çevre emniyeti ile en küçüğü 5.000 m² ve en büyüğü 100.000 m² olan 82 sanayi parseli mevcuttur. Tarihçe: Isparta yakın çevresi ile birlikte PİSİDİA yöresinin önemli yerleşim merkezlerinden birisidir. Yöredeki yerleşmenin tarihi paleolitik (Eskitaş) dönemine kadar dayanmaktadır. Pisidia bölgesi M.Ö. 2000’lerde Luvi ve Arzava topluluklarının yerleşim alanı idi. Hititler de zamanında bölgeyi ele geçirmek istemişler, ancak yüzyıllar boyu uğraşmalarına karşılık Arzava ülkesi üzerinde kesin bir egemenlik kuramamışlardır. M.Ö. 1200’lerde Balkanlardan gelen “Ege Göç Kavimleri” Arzava ülkesi konfederasyonunun siyasi varlığına son vermişler, Anadolu’nun siyasi yapısını bütünüyle değiştirmişlerdir. Bu tarihten itibaren M.Ö. 8. yüzyıla kadar Firigler, M.Ö. 690’da Lidyalılar, M.Ö. 546’da Persler yöreye hükmetmişlerdir. M.Ö. 334’de Büyük İskender’le Hellenistik döneme giren Isparta’da bu döneme ait bir yerleşim merkezi olarak Minassos (Minasın) dikkat çekmektedir. M.Ö. 323’de Büyük İskender’in ölümü üzerine Isparta sırası ile Bergama Krallığı’nın, Seleukos’ların, M.Ö. 190- M.S. 395 Roma İmparatorluğunun, M.S. 395-1204 Bizans İmparatorluğunun egemenliği altına girmiştir. Roma Dönemine ait yerleşim merkezleri Bayat (Selevcia, Sidera)-Atabey, Apollonia-Uluborlu, AntiocheiaYalvaç, Adada-Sarak-Sütçüler, Neopolis-Şarkikaraağaç, Debenae-Gelendost’tur. Isparta Bizans döneminde 7. ve 9. yüzyılda yapılan idari taksimata göre bir eyalet olmuş ve dini merkez niteliği almıştır. 8. yüzyılda kısa bir süre Abbasi yönetimine giren kentin adı Arap kaynaklarında Sabart olarak geçmektedir. Kent 1204 yılında Selçuklular tarafından feth edilmiş ve Isparta’da Türk-İslam dönemi başlamıştır. 1300 yılında Hamitoğulları egemenliğine giren kent, 1390 yılında Osmanlı topraklarına katılmıştır. Isparta 1923 yılında Cumhuriyetin ilanı ile birlikte vilayet olmuştur Coğrafi Konum: Isparta ili, Akdeniz Bölgesi’nin kuzeyinde yer alan Göller Bölgesinde yer almaktadır. 300 20’ ve 310 33’ doğu boylamları ile 370 18’ ve 380 30’ kuzey enlemleri arasında bulunmaktadır. 8.933 km2’lik yüzölçümüne sahip olan Isparta ili, kuzey ve kuzeybatıdan Afyon ilinin Sultandağı, Çay, Şuhut, Dinar ve Dazkırı, batıdan ve güneybatıdan Burdur ilinin Merkez, Ağlasun ve Bucak, güneyden Antalya ilinin Serik ve Manavgat, doğu ve güneydoğudan ise Konya ilinin Akşehir, Doğanhisar ve Beyşehir ilçeleri ile çevrilmiştir. Rakımı ortalama 1050 metredir. Alan sıralaması bakımından 33. sırada yer almaktadır. Isparta vilayetinin toplam yüzölçümü. 8933 km²’dir. - 12 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Isparta ilçeleri: Aksu, Atabey, Eğirdir, Gelendost, Gönen, Keçiborlu, Senirkent, Sütçüler, Şarkikaraağaç, Uluborlu, Yalvaç ve Yenişarbademli’dir Aksu: Yaklaşık 1200 metre rakımında bulunan Aksu İlçesi, eski adı olan Anamas’ı, ilçe coğrafyasına hakim 2388 m yüksekliğindeki Anamas Dağından almaktadır. Aksu ilçesinin yeraldığı yörede yapılan kazılarda, ilk çağlardan beri iskâna açık olduğu görülmektedir. Yörede, Helenistik çağa ait M.Ö. 2. ve 1. yüzyıldan kalma sikkelere rastlanmaktadır. Yapılan araştırmalardan, Aksu Vadisi ve Anamas yaylaları arasındaki ulaşım zorluklarına rağmen, civarındaki bazı köylerde 16. yüzyıldan beri Pazar kurulmakta olduğu ve bu yörede yoğun bir Yörük nüfusun yaşadığı anlaşılmaktadır. Cumhuriyet döneminde, Eğirdir’e bağlı bir bucak olarak Yenice adı altında idari konumunu sürdüren Aksu, 26.8.1988 tarihinde ilçe statüsüne kavuşmuştur. Aksu ilçesi sınırları içindeki en önemli tarihi kalıntılar: Timbriada, Tynada, Eurymendon Kutsal Alanı ve Roma Köprüsü dür. Yörede turistik önemi olan Sorgon ve Zindan Mağaraları ile Sorgun yaylası Aksu İlçe sınırları içinde bulunmaktadır. Atabey: Atabey İlçesi kuzeyden Senirkent ve Uluborlu, Batıdan Gönen, güneyden merkez ilçe Isparta, doğudan da Eğirdir ilçeleri ile çevrilidir. İlçenin kuzey ve batısında Barla Dağı ve uzantıları bulunmaktadır. Selçuklular döneminde bilinçli bir şekilde kervansaray ağıyla donatılan Konya-Antalya güzergâhındaki - 13 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com yerleşmelerinden birisi olarak (Atabey) önem verildiği, Ertokuş tarafından burada 1224 yılında inşa ettirilen medreseden anlaşılmaktadır. 13. yy. başında tamamen Türkleşen bölgede, önemli bir yerleşim merkezi olarak beliren Atabey’deki medrese Osmanlı devleti eğitim sistemi içinde de fonksiyonunu devam ettirmiştir. Atabey’ in 1478, 1501 ve 1568 tarihlerindeki kayıtlara göre, Eğirdir’e bağlı bir nahiye olduğu yazılıdır. İlçe sınırları içinde bulunan başlıca tarihi ve kültürel varlıklar, Harmanören (Göndürle) de meydana çıkartılan 41 Küp Mezarlar, Sidera Bayat Harabeleri, Ertokuş Medresesi, Sinan Camiidir. (18) Atabey ilçesine bağlı olarak, İslamköy Kasabası yanında 4 adette köy yerleşimi bulunmaktadır. Atabey ilçe merkezi Isparta’ya 23 km uzaklıkta olup, çoğunluğu çift yol olmak üzere asfalt yol ile bağlıdır. Gelendost: Gelendost ilçesi, Isparta il merkezinin kuzeyinde, Eğirdir Gölünün 10 km içerisinde kurulmuştur. Gelendost ilçesi, ilk çağlardan beri, Pisidya Ülkesi adı verilen Göller Bölgesinin en eski kültür merkezlerinden birisidir. M.Ö. 3500 yıllarında “Mirya veya Miryo” adı ile Hititlerin bir kolu olan Anamurla Miryalılar tarafından kurulmuştur. M.Ö. 547 yıllarında bu topraklar Pisidyalıları yenen Pers’lerin egemenliğine geçmiştir. 17 Eylül 1176 yılında yapılan ve bir kısmı da Gelendost Ovasında geçen Miryakefalon Savaşını Türklerin kazanması ile Selçuklu topraklarına katılmıştır. Gelendost daha sonra Hamidoğulları Beyliğinin egemenliği altına girmiştir. Gelendost, tarihi boyunca Ablada, Sabinae, Myrion, Miryona, Miryo, Myriokafalon, Gelende-Abad, Gelendoz adları ile anılmıştır. 16. yüzyılda Afşar nahiyesine bağlı olan Gelendost, Cumhuriyet döneminde 1930 yılında Afşar’ın yerine nahiye olmuştur. Daha sonra da 6.3.1954 tarih ve 6324 sayılı kanun ile de ilçe olmuştur. Gelendost, Isparta-Konya karayolu üzerindedir. Isparta’ya 80 km uzaklıktadır. İlçenin tüm kasaba ve köyleri ile ulaşım olanakları her mevsim vardır. İlçede halk ağırlıklı olarak tarımla uğraşmaktadır. Elmacılık en önemli uğraş koludur. Gelendost ilçe merkezinde bulunan tarihi iki cami ile Yeşilköy sınırları içinde bulunan Ertokuş Kervansarayı ilçenin en önemli kültür yapılarıdır. Gönen: Isparta İl Merkezine 24 km uzaklığında, Isparta-Burdur karayoluna 5 km uzaklığındaki Gönen’in tarihi M.Ö. 3-4. yüzyıla kadar dayanır. Tarih boyunca Kaue, Kawaena, Colonia, julia, Augusta, Pia, Fida, Comama, Yuztinianopolis, Gonana, Konana, Könan ve Gönen adları ile anılmıştır. Roma İmparatoru Augustos’ un Pisidia adı verilen bölgede kurduğu dört şehirden birisidir. Araştırmalara göre yörede ilk yerleşim birimi Yuvaca, şimdiki yayla adıyla bilinen yerdir. Buraya ilk gelenler Yüreçi göçerleridir. İlçe zamanla Selçukluların ve daha sonra da Hamitoğulları Beyliği’nin egemenliği altında bulunmuştur. Hamitoğlu Hüseyin Bey, topraklarının büyük bir bölümünü Osmanlı Sultanı I. Murat’a satmıştır. 30 Aralık 1992 tarihinde yapılan düzenleme sonucunda, İğdecik, Gölbaşı, Koçtepe ve Senirce köyleri Isparta İl merkezine, Güneykent Kasabası, Gümüşgün Köyü Keçiborlu ilçesine bağlanmıştır. Keçiborlu: Isparta il merkezine 40 km uzaklığındaki Keçiborlu ilçe merkezinin tarihi gelişimi Isparta ilçe merkezi ile benzerlik göstermektedir. Keçiborlu tarih boyunca, Eudoxiopolis, Keçik-Borlu, Kiçi-Borlu isimleriyle anılmıştır. Keçiborlu, Hitit, İyon, Lidya, Pers, Helen, Roma, Bizans devirlerini yaşadıktan sonra 1204 yılında Sultan Kılıç Arslan tarafından Anadolu Selçuklu Devletinin egemenliğine girmiştir. Daha sonra Hamitoğulları Beyliğinde Uluborlu ve Gönen’e bağlı bir kasaba olarak varlığını sürdürmüştür. Günümüzdeki Keçiborlu ilçesinde korunmakta olan Keçiborlu Höyüğü, Kılıç Höyüğü, Kılıç Fari Harabeleri, Fadıllı Harabeleri, Güneykent şehir kalıntıları, Sinanbey Camii, Senir Hacı Osman Camii, Gümüşgün Sinan Dede Türbesi eski çağlardan kalan eserler ve yerler olarak görülmektedir. - 14 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com İlçenin başlıca mesire ve yayla turizmi yerleri: Söğüt Dağı Yaylası, Fadıllı Yaylası, Koru Yaylası, Taşoluk Yaylası, Güneydere Uzundere Piknik Yeri ve göleti, Keçiborlu Göleti, Boyralı Sini Yaylası, Aydoğmuş Akdağ Yaylası, Senir, Tepecik ve Ardıçlı Köyleri Burdur Gölü Kenarı Plaj sahasıdır. Keçiborlu adının, bölgenin küçük tepeciklerinden oluşmasına izafeten Kiçi (Küçük) Bor (Taş) kelimelerinden oluştuğu Kiçiborlu’dan bozulduğu sanılmaktadır. Senirkent: Isparta İl Merkezine 76 km uzaklıkta, Eğirdir Gölü’nün Hoyran Gölü adı verilen kuzey kısmının batısında bir vadide yer alan ilçe, dağ eteğindeki meyilli düzlük bir arazide kurulmuştur. Zira “Senir” dağ eteğindeki meyilli düzlük anlamına gelmektedir. Senirkent’in bulunduğu bölgenin, tarihin çok eski devirlerinden beri yerleşim merkezi olduğu, buluntulardan ve yapılan araştırmalardan anlaşılmakta; su kanalı, kervansaray, kale gibi ayakta kalmış tarihi yapılara rastlanmaktadır. 1370 yılında kurulmuş olan Senirkent 1807de Uluborlu’ya bağlı nahiye statüsüne getirilmiş ve belediye teşkilatı kurulmuştur. İlçedeki başlıca kültür varlıkları: Tymandos Antik Kent, Yassıören Höyük, Garip Höyük, Tohumkesen Höyük, Aralık Höyük Gençali Höyük, Veli Baba Türbesidir. Sütçüler: Isparta’nın güneyinde yer alan Sütçüler ilçesinin kuruluşunun M.Ö. 200 yıllarına kadar dayandığı bilinmektedir. Bu gün Adada olarak adlandırılan antik kent, Pisidya bölgesinde; Pisidya ile Pamfilya bölgeleri arasında yer almaktadır. 1330 yıllarında Hamitoğulları beyliği Eğirdir’de kurulana kadar Sütçüler Selçuklular’ın elinde kalmıştır. Osmanlılar zamanında bir süre Kara Bavlu olarak anılmıştır. Zamanla Bavlu şekline dönüşen isim, Cumhuriyet döneminde 1926 yılına kadar sürmüş, bu tarihte yerleşime dağ-dağlık anlamına gelen Cebel ismi verilmiştir. 1938 yılında belde halkının büyük şehirlerde sütçülük yapmaları üzerine isimi Sütçüler olarak değiştirilmiş ve Eğirdir’e bağlı bir nahiye iken ilçe statüsü verilmiştir. İlçenin belli başlı kültür varlıkları arasında, ilçenin tarihi gelişimini simgeleyen kalıntılarından Adada antik kenti gelir. Antik kent ilçe merkezine 12, Sağrak köyüne 2 kilometre uzaklıktadır. Diğer kültürel varlıkları ise, Sığırlık Harabeleri, Taşkapı Harabeleri, Zorzila Kalıntıları, Sefer Ağa Camii, Çandır Köprüsüdür. Uluborlu: Uluborlu, tarih öncesi devirlerden beri çeşitli medeniyetlerin hüküm sürdüğü yörede yer almaktadır. Uluborlu’nun 4000 yıl öncesi Hititler tarafından kurulduğu bilinmektedir. Bu döneme ait kalıntılara yörede hala rastlanmaktadır. Uluborlu, Türklerin fethi öncesinde Apolonia, Sozopolis, Mardion, Mardiyon, Mardiaion adlarıyla da anılmıştır. 1070 yılında Türklerin egemenliğine girmiştir. Bu devirden sonra Uluborlu, Borgulu, Burgulu, Uluğborlu isimleri de almıştır. Uluborlu’da yaklaşık 17 türde kiraz yetiştirilmektedir. Uluborlu kirazı Avrupa ülkelerinde çok tutulmaktadır. Ürünün büyük bir kısmı ihraç edilmektedir. İlçede Temmuz ayının ilk haftasında 2 gün süreli Altın Kiraz ve Yağlı Pehlivan Güreş Şenlikleri düzenlenmektedir. Yenişarbademli: Yenişarbademli, Beyşehir Gölünün batısında, Toros Dağlarının kuzey uzantısı olan Anamas Dağları ile bütünleşir. İlçe doğusunda, Beyşehir, batısında Aksu ve kuzeyinde Şarkikaraağaç ilçeleri ile çevrilidir. İlçenin rakımı 1150 metredir. İlçe sınırları içerisinde bulunan Dedegöl Dağı (2892 m) ile Isparta’nın en yüksek dağıdır. Yenişar tarih boyunca pek çok uygarlığa sahne olmuştur. - 15 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Yapılan araştırmaya göre, M.Ö. 4000 yıllarında Etiler, M.Ö. 1500 yıllarında Frigyalılar, M.Ö. 800 yıllarında İyonlar, M.Ö. 600 yıllarında Lidyalılar, M.Ö. 446 yıllarında Persler, M.Ö. 190 yıllarında Romalılar, M.S. 395 yıllarında da Bizanslar yörede uygarlık kurmuşlardır. 1071 Malazgirt Zaferinden sonra 1142 yıllarında Selçuklu topraklarına katılabilmiştir. 1810 yılında Konya Vilayetine bağlı bir kaza olmuştur. Selçuklulara ait Kubad-ı Abad Sarayı kalıntıları da ilçe hudutları içinde yer almaktadır. Yenişarbademli, Şarkikaraağaç üzerinden asfalt yol ile Isparta il merkezine 177 km uzaklıktadır. Yenişarbademli’nin başlıca gelir kaynağı, tarım, hayvancılık, orman işçiliği ve balıkçılıktır. Yeryüzü Şekilleri: Isparta ili arazisi, III. jeolojik zamanda oluşmuş, beyaz tebeşir ve kalkerden meydana gelmiştir. Daha sonra tektonik volkanik hareketlerde yeni oluşumlar kazanmıştır. Çoğunlukla sıkışma tektoniğinin hüküm sürdüğü paleotektonik dönemde bir takım kıvrımlı yapılar ve bindirmeler meydana gelmiştir. Bindirmeler, Ofiyolotik karmaşık ve Akdağ kireçtaşının, Vurdigaliyen yaşlı birimlere bindirmesi şeklinde olmuştur. Özellikle Kadıköy formasyonunda gözlenen kıvrımlar Alp orojenezinin Preniyen fazıyla ilgilidir. Çekme tektoniğinin hüküm sürdüğü Neotektonik dönemde ise bir takım normal faylar horst-graben yapıları ve volkanizma etkinliğinin izlerini Isparta ve yakın civarında görmek mümkündür. Isparta'nın yüksek ve engebeli olan topraklarının, kuzey doğuda ve doğuda Sultan Dağları, Beyşehir Gölü ve Dedegöl Dağlarının güney uzantıları, güneyde Antalya Havzasının yüksek kesimleri, batıda ve güneybatıda Karakuş Dağları, Söğüt Dağları, Burdur Gölü, Ağlasun ve Bucak yaylaları ile doğal sınırları oluşmuştur. Isparta'nın yeryüzü şekillerinin %68.4'ü dağlar, %16.8'i ovalar ve %14.8'i platolardan oluşmaktadır. Toprakların %74'ü tarıma elverişlidir. İlin yüzölçümünün %7.5'i göllerle kaplıdır. Akarsular: İlin önemli akarsuları, Antalya Havzasında yer alan Aksu Deresi ve Köprü Suyudur Aksu Irmağı: Aksu Irmağı, kaynaklarından en önemlisini Isparta’nın güneyindeki Akdağ’ın kuzey eteklerinden alır. Yörede debisi yüksek olan pınar suları ile birleşerek gittikçe derinleşen bir boğazla Isparta’ya doğru akar. Aksu Irmağı’nın ana kaynağını oluşturan bu suya Belbaşı suyu adı verilir. Aksu Irmağı geçtiği yörelerdeki çay ve dereleri de toplayarak, Akdağ ile Davraz arasındaki dar ve derin boğaz olan Dereboğazın’dan geçerek güneye akar. Aksu Irmağı, batıdan gelen Minasın ve Kadınlar Çaylarını, doğudan Davraz Dağından çıkan Darıyeri Çayı ile Çukurköy yöresinden gelen Çukurca Çayını alır. Dereboğazı’ndan geçip Ağlasun Çayını da aldıktan sonra ve suyu iyice bollaşarak, Isparta il hududunu bırakmadan önce, doğudan Kovada Gölü’nden gelen Düden suları ile birleşerek, önce Burdur ve sonra da Antalya il hudutları içine girer ve Aksu ilçesi yakınlarından Akdeniz’e ulaşır. Köprü Suyu: Kaynağını Göl Dağları’nın orta kesimlerinden alan Köprü Suyu, Kuyucak Dağları ile Göl Dağları arasında kalan havzanın sularını toplayarak güneye doğru akar. Yılanlı Ovası’ndan geçtikten sonra, yaklaşık 10 km uzunluğundaki Kızıldere Boğazı’na girer ve daha sonra Antalya il alanı içinden Akdeniz’e dökülür. İklimi: Isparta’nın iklimi, Akdeniz bölgesi ile Orta Anadolu bölgesi iklimleri arasında bir geçiş özelliği gösterir. Yılın üçte birinde sıcaklık 0 derecenin altında seyreder. Kar yağışı azdır. Senelik yağış 445-620 mm arasında değişir. Genelde sıcaklık -17 derece ile +37 derece arasındadır. - 16 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Bitki örtüsü: Isparta il topraklarının % 40’a yakını orman ve fundalıklardan, % 20’si çayır ve mer’alardan, % 16’sı ekili ve dikili arâzilerden, % 24’ü ise tarıma elverişsiz arâziden müteşekkildir. Ekime müsâit arâzinin mühim kısmı gül bahçeleri ile kaplıdır. Atabey ve Keçiborlu’da gül bahçeleri daha çoktur. Aksu Vâdisi ve Davraz eteklerinde meyve, zeytin ağaçları vardır. 1500 m yüksekliğe kadar olan yerlerde meşe ve katran, ardıç ve maki cinsi ağaçlar ve daha yükseklerde çeşitli çam ormanları bulunur. Ekonomi: Isparta’da son on yılda ekonomide tarım ağırlık kazanmaya başlamıştır fakat sanayi de önceki yerini korumaya devam etmiştir. Elma, kiraz ve gül gibi geleneksel tarım üretiminin yerel istihdamda önemli bir paya sahip olması ilin istihdam yapısında söz konusu sektörün ağırlığını arttırmakta, bu çerçevede tarım sektörü ekonomik belirleyiciliğini sürdürmektedir. DİE’nin istatistiklerine göre Isparta milli gelir bakımından 40. sırada bulunmaktadır diğer bir deyişle Türkiye ortalamasında bir gelire sahiptir. Tarım: Göller yöresinin merkezi konumundaki Isparta ili, 893.307 ha. yüzölçüme sahiptir. Bu alanın, 353.959 ha.'ı ormanlar, 251.282 ha.'ı tarım arazisi, 81.719 ha.'ı da çayır-mera alanları ile % 77'si tarımsal açıdan kullanılan alanlardan oluşurken, 70.156 ha.'ı su yüzeyleri, 136.191 ha.'ı da diğer tarım dışı alanlardan oluşmaktadır. Isparta ilinin arazi yapısı, oldukça dağlık ve engebeli olmasına karşılık önemli tatlı su kaynaklarının ve küçüklü büyüklü birçok verimli ovanın bir araya toplandığı bir özelliğe sahiptir. Isparta ilindeki tarım alanlarının % 64'ü kuru, % 36'sı ise sulu tarım arazilerinden oluşmaktadır. 89.601 ha. olan toplam sulu tarım arazisinin, 22.838 ha.'ı Köy Hizmetleri İl Müdürlüğü, 66.763 ha.'ı ise Devlet Su İşleri tarafından sulamaya açılmıştır. Eğirdir Gölü gibi önemli bir tatlı su kaynağının Isparta ili sınırları içinde bulunması, 1969 yılında Boğazova Sulamasının işletmeye açılmasıyla başlayan sulama işlerinin yaygınlaşmasında büyük bir faktördür. 1967 yılında sadece 23.675 ha. olan sulu tarım arazisi miktarı, gerçekleştirilmiş çeşitli sulama projelerinin işletmeye açılması ile günümüzde 89.601 ha. alanın sulanması sağlanmıştır. Gerek DSİ ve gerekse Köy Hizmetleri tarafından halen inşası devam eden projelerin tamamlanmasıyla sulu tarım arazisi miktarı daha da artırılacaktır. Başta Isparta Ovası olmak üzere Senirkent, Gelendost, Atabey, Gönen, Kumdanlı, Boğazova, Yılanlı, Ş.Karaağaç ve Y.Bademli ovalarında sulama imkânlarının genişlemesi ile daha önce ticari değer taşımayan birçok ürün günümüzde önemli derecede gelir kaynağı haline gelmiştir. Isparta ilini karakterize eden zirai faaliyetler içinde meyvecilik başta gelmektedir. Elma, kiraz, kayısı, vişne ve üzüm yetiştiriciliği meyve ürünleri içinde önemli yere sahiptir. Ülkemizde çok büyük bir oranla başı çeken gül üreticiliği yanında hububat, baklagiller ve endüstri bitkileri de Isparta tarımında önemli bir yer teşkil eder. Isparta ilinde en fazla ekimi yapılan ürünler, tahıl ürünlerinden buğday ve arpa ile baklagillerden nohuttur. Hayvancılık: Isparta İlinde büyük baş, küçükbaş ve kümes hayvancılığının her türlüsü yapılmaktadır. Son yıllarda ilde uygulanan hayvan ıslah çalışmaları ile, gerek hayvan sayısında ve gerekse hayvansal ürünlerde dikkati çeken gelişmeler olmuştur. İl’de Keçiborlu’nun Kılıç ve Senir kasabaları başta olmak üzere Merkez ve Gelendost ilçelerinin bazı köylerinde besihaneler mevcut olup, bunlarda kesim ve bilinçli bir büyük baş hayvan besiciliği, Senirkent ve Yalvaç ilçelerinde de koyunculuk yapılmaktadır. İlin engebeli, orman-fundalık olan arazisi oldukça önemli sayıda kıl keçisi yetiştirilmesine çok uygun doğa koşulları yaratmaktadır. İl dâhilinde, önemli oranda kıl keçisi, özellikle, Eğirdir, Sütçüler, Merkez ilçe ve Keçiborlu’da beslenmektedir. İlde az da olsa tiftik keçisi de beslenmektedir. Tiftik keçisi daha ziyade Yalvaç ve yöresinde bulunmaktadır. İlde, aile işletmeleri biçimindeki hayvancılık da yaygındır. Kırsal kesimlerde hemen her evde 1-2 inek, 3-5 koyun-keçi - 17 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com ve 8-10 tavuk şeklinde, hayvancılık görmek mümkündür. Ancak son yıllarda yöreye devletçe damızlıkların bolca verilmesi nedeni ile süt inekçiliğinde de büyük sıçramalar olduğu görülmektedir. Madenler: Isparta ve yöresi, jeolojik yapı bakımından çeşitli maden rezervlerine sahip bir konumdadır. Fakat madencilik, il ekonomisinde önemli bir yer tutmamaktadır. İl’de, merkez ilçeye bağlı Yakaören, Deregümü ve Gelincik köyleri civarında zengin pomza taşı yatakları bulunmaktadır. Sav Kasabası civarında da çimento hammaddesi olan lav (tras); Senirce Köyü yakınlarında ise marn ve kalker (kireçtaşı) ocakları bulunmaktadır. Bu ocaklardan yöre ihtiyacının karşılanması için yararlanılmaktadır. Eğirdir İlçesi Akbenli (Haymana) Köyü civarlarında da maden kömürü bulunmuş, bu ocaklardan kısa bir süre yöre ihtiyaçları için faydalanılmış olup daha sonra verimsizlik nedeniyle terk edilmiştir. Ayrıca, Bağıllı, Balkan ve Pazarköy civarlarında da krom madeni yatakları bulunmuşsa da yataklar işletilmemiştir. Keçiborlu İlçesinde ülkenin en zengin kükürt yatakları bulunmaktaydı. Bu yataklar uzun süre Etibank’ça işletilmiş ve ülkenin kükürt ihtiyacı bu yataklardan sağlanmıştır. Fakat son yıllarda kükürt rezervlerinin tükenmesi nedeni ile işletme faaliyetleri durdurulmuştur. İlde, Yalvaç ilçesi Hisarardı, Özgüney ve Özbayat Köyleri ile Şarkikaraağaç ilçesi Çarıksaraylar, Muratbağı ve Yukarı Dinek Köyleri civarlarında da barit maden ocakları bulunmaktadır. Bu ocaklar Etibank ve özel sektör tarafından işletilmektedir. Yalvaç ilçesi Yarıkaya ve Yukarıkaşıkara Kasabası civarında da maden kömürü yatakları bulunmaktadır. Bunlar özel sektör tarafından işletilmektedir. Ayrıca, ilde, Şarkikaraağaç ilçesi Çaltı ve Fele köyleri civarında demir madeni, Salur ve Beleceğiz Köyleri civarında krom madeni, Atabey ve Sütçüler ilçeleri civarlarında da mermer yatakları bulunmaktadır. Sanayi: Isparta İli ekonomisi Cumhuriyetin ilk yıllarında bez dokumacılığı, deri işletmeciliği, tuz, şarap, koku ve renk veren bitki üretimi gibi basit sanat ve tarım işleri ile uğraşır iken, günümüzde bu alanlarda sanayileşmeye ve tarımsal alanda gelişmeye başlamıştır. Eski geleneksel üretim alanlarının bugüne yansıması olarak tekstil, halıcılık, gül ve gülyağı üretimi, dericilik alanlarına çimento, yonga levha, barit, mermer, kereste gibi alanlar da eklenerek ilin üretim periyodu genişletilmiştir. İlin gıda sanayi giderek artan oranda gelişme göstermektedir. Mevcut un fabrikaları Isparta ve çevre illerden temin ettikleri buğdayı işleyerek ilin ve çevre illerin un ihtiyacını karşılamaktadır. Eğirdir Gölü’nden avlanan sudak balığı ile diğer bölgelerden temin edilen balık ve kerevit, İl merkezi ve Eğirdir’de kurulan tesislerde işlenerek tamamı ihraç edilmektedir. Isparta’da üretilen yaklaşık 500.000 ton elmanın muhafazası ve ihracata yönlendirilmesi için il genelinde yaklaşık 320.000 ton kapasiteye yaklaşan soğuk hava tesisi faaliyet göstermektedir. Elma üretimine dayalı meyve suyu ve konsantresi fabrikaları mevcuttur. Yine ilde Türkiye ölçeğinde büyük sayılabilecek özel sektöre ait et entegre tesisi 2004 yılında faaliyete geçmiştir. İlin orman yönünden zengin olması, orman ürünlerine dayalı sanayisinin de gelişimini sağlamış çok sayıda kereste fabrikası kurulmuş ve yurdumuzun her bölgesine işlenmiş kereste ve mamullerini satar duruma gelmiştir. İlde irili ufaklı 500 dolayında sanayi tesisi bulunmaktadır. Bu tesislerin yarıdan fazlası il merkezinde diğerleri de ilçelerinde faaliyetlerini sürdürmektedir. Ayrıca, Yalvaç İlçesinde başta olmak üzere kayısı üretimi de hızlı bir artış göstermekte olup; elma ve kayısı üretimine dayalı olarak ilde meyve suyu ve konsantresi üretiminde de gelişme kaydedilmiştir. Bunların yanında Uluborlu İlçe merkezinde kaliteli kiraz üretimine yönelinmiş ve üretilen kirazların tamamı yurtdışına ihraç edilmektedir. - 18 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Tekstil sektörü geçmişte halı dokumacılığına dayalı olarak yün ipliği üretiminde ağırlıklı iken günümüzde pamuk ve trikotaj ipliği ile konfeksiyon üretiminde gelişme göstermektedir. İl merkezi ve Yalvaç İlçesindeki tabakhanelerde yakın zamana kadar iptidai usullerle yapılan deri ve kösele işlemeciliği son zamanlarda bir kısım esnafın modern teknolojiye yönelmeleri dericilik sektörünün il ekonomisi için önemini arttırmıştır. Isparta ilinde, bunların yanında kesme çiçekçilik faal hale gelmiş ve geneli il merkezinde olmak üzere büyük bir aşama kaydetmiştir. Ulaşım: Isparta ulaşım bakımından kavşak bir noktadadır. Her bölgeden kolayca ulaşılacak durumdadır. Afyonkarahisar-Antalya, Konya-Antalya karayolları Isparta'dan geçer. TEKSTİL SEKTÖRÜ HAKKINDA GENEL BİLGİLER Tekstil ve hazır giyim sektörü dünyada gerek üretim sürecinde yaratılan katma değer gerekse ihracat gelirleri içindeki yüksek payı nedeniyle ekonomik kalkınma sürecindeki birçok ülke için önemli sektörlerden biri. Türk tekstil sektörü, ürün kalitesi, moda ve trendleri belirleme gücüne sahip tasarımları ve yüksek teknolojisi itibariyle gelecekte global ticarette adından daha fazla söz ettirecek potansiyele sahip. Bugün Avrupa’nın üçüncü büyük tekstil ihracatçısı olan Türkiye, dünyanın altıncı en büyük hazır giyim ihracatçısı. Günümüzde dünya tekstil ihracatının büyüklüğü 300 milyar dolar civarında. Hazırgiyim ihracatı ise 500 milyar dolara yaklaşıyor. Türkiye Cumhuriyeti'nin 100. yaşında, yani 2023 yılında dünya tekstil ticaretinin 550 milyar dolara, hazırgiyim ticaretinin ise 740 milyar dolara ulaşacağı tahmin ediliyor. 2023 vizyonu doğrultusunda Türkiye ihracat büyüklüğünün tekstil ve hammaddelerinde 20 milyar dolara, hazırgiyim ve konfeksiyonda 52 milyar dolara ulaşması hedefleniyor. 2014 yılında Türkiye'nin ihracatı 157 milyar 622 milyon dolara ulaştı. Bu rakam Türkiye Cumhuriyeti'nin yıllık ihracatta yeni rekoru oldu. Türkiye ihracatından yüzde 12 pay alan hazırgiyim ve konfeksiyon ise 18,7 milyar dolarla 2014 yılında en fazla ihracat gerçekleştiren ikinci sektör unvanını aldı. Türkiye’nin Tekstil Potansiyeli: Türkiye’nin 2000 yılında 425,7 milyon dolar değerinde olan teknik tekstil ihracatı, 2010 yılında 1,2 milyar dolara ve 2014 yılında 1,6 milyar dolara ulaşmıştır. 2010-2014 yılları arasında teknik tekstil ihracatı sadece 2012 yılında %4,8 oranında gerilemiş, diğer yıllarda %3,2 ile %21,2 arasında değişen oranlarda artmıştır. Bugün Almanya ve diğer AB ülkeleri başta olmak üzere, Meksika’dan Kenya’ya, Rusya Federasyonu’ndan Suudi Arabistan’a dünyanın farklı kıtalarında 183 ülkeye Türkiye’den teknik tekstil ürünleri ihraç edilmektedir. Öte yandan, 2000 yılında 280,1 milyon dolar değerinde olan teknik tekstil ithalatı, 2010 yılında 1,1 milyar dolara ve 2014 yılında 1,5 milyar dolara yükselmiştir. 2010-2014 yılları arasında teknik tekstil ithalatı, teknik tekstil ihracatına benzer şekilde sadece 2012 yılında %11,2 oranında gerilemiş, diğer yıllarda %6,8 ile %24,2 arasında değişen oranlarda artmıştır. 2014 yılında 107 ülkeden yapılan teknik tekstil ithalatı, son beş yıl içinde yıllık ortalama %7,7 oranında yükselmiş ve yıllık ortalama artış hızı %7,3 olan teknik tekstil ihracatı ile karşılaştırıldığında yükselme eğilimi kaydetmiştir. İstanbul Tekstil ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri (İTKİB) verilerinden derlenen bilgiye göre, geçen yılın ocak-temmuz döneminde 4 milyar 835 milyon 348 bin dolar olan sektördeki ihracat, bu yılın aynı döneminde yüzde 8 artarak 5 milyar 225 milyon 559 bin dolara ulaştı. 92,7 milyar dolarlık ülke ihracatının üzerinde büyüme gösteren sektördeki dış satım, genel ihracatın yüzde 5,6'sını, 73,3 milyar dolarlık sanayi ihracatının da yüzde 7,1'ini karşıladı. Mal grupları bakımından en fazla dış satım, 1 milyar 728 milyon 509 bin dolarla sektördeki ihracatın yüzde 33'ünü oluşturan dokuma kumaşta gerçekleştirildi. - 19 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Bu ürün grubunu 1 milyar 31 milyon 434 bin dolarla iplik, 1 milyar 17 milyon 30 bin dolarla örme kumaş, 370 milyon 190 bin dolarla elyaf ihracatı izledi. İstanbul Tekstil ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri (İTKİB) verilerinden derlenen bilgiye göre, geçen yılın ocak-temmuz döneminde 4 milyar 835 milyon 348 bin dolar olan sektördeki ihracat, bu yılın aynı döneminde yüzde 8 artarak 5 milyar 225 milyon 559 bin dolara ulaştı. 92,7 milyar dolarlık ülke ihracatının üzerinde büyüme gösteren sektördeki dış satım, genel ihracatın yüzde 5,6'sını, 73,3 milyar dolarlık sanayi ihracatının da yüzde 7,1'ini karşıladı. Mal grupları bakımından en fazla dış satım, 1 milyar 728 milyon 509 bin dolarla sektördeki ihracatın yüzde 33'ünü oluşturan dokuma kumaşta gerçekleştirildi. Bu ürün grubunu 1 milyar 31 milyon 434 bin dolarla iplik, 1 milyar 17 milyon 30 bin dolarla örme kumaş, 370 milyon 190 bin dolarla elyaf ihracatı izledi. Türkiye'nin 2023 yılı için koyduğu 500 milyar dolarlık ihracat hedefine karşın, tekstil sektörü de 2023 projeksiyonunu 20 milyar dolar ihracat olarak şekillendirmiş durumda. 2023 stratejisi kapsamında hazır giyim ihracatının ise 60 milyar dolar seviyesine çıkarılması hedefleniyor. Ayrıca hazır giyimde 10 yıl içinde 1.5 milyon kişilik istihdam yaratılması da planlanıyor. İstanbul Tekstil ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri (İTKİB) verilerinden derlenen bilgiye göre, geçen yılın ocak-temmuz döneminde 4 milyar 835 milyon 348 bin dolar olan sektördeki ihracat, bu yılın aynı döneminde yüzde 8 artarak 5 milyar 225 milyon 559 bin dolara ulaştı. 92,7 milyar dolarlık ülke ihracatının üzerinde büyüme gösteren sektördeki dış satım, genel ihracatın yüzde 5,6'sını, 73,3 milyar dolarlık sanayi ihracatının da yüzde 7,1'ini karşıladı. Mal grupları bakımından en fazla dış satım, 1 milyar 728 milyon 509 bin dolarla sektördeki ihracatın yüzde 33'ünü oluşturan dokuma kumaşta gerçekleştirildi. Bu ürün grubunu 1 milyar 31 milyon 434 bin dolarla iplik, 1 milyar 17 milyon 30 bin dolarla örme kumaş, 370 milyon 190 bin dolarla elyaf ihracatı izledi. Türkiye’nin Tekstil Üretimi ve İhracatı Tekstil ve hazır giyim sektörü, hammaddenin elyaf ve ipliğe dönüşümünden, dokuma, ev tekstili, hazır giyim ve yüksek teknolojiye dayalı teknik tekstil ürünlerine kadar birçok ürünün üretimine uzanan çok geniş ve çok boyutlu bir sanayidir. Ülkeler bazında değerlendirildiğinde sırasıyla İtalya, Almanya, Rusya Federasyonu, Romanya ve ABD en fazla tekstil ihraç edilen ülkelerdir. Tekstil sektörü ihracatında belli pazarlarda yoğunlaşmanın olduğu görünmektedir. Örneğin, ihracat büyüklüğü açısından önde gelen ilk on ülkeye yapılan ihracat toplamın %52’sini oluşturmaktadır. Ancak son yıllarda hızla bir pazar çeşitlemesine gidildiği gözlenmektedir. Tekstil ihracatı açısından en önemli pazar toplam ihracatın yaklaşık %46’sının yapıldığı AB ülkeleridir. (AB-25) AB ülkeleri içinde ise eski AB (15) ülkeleri geleneksel olarak en önemli pazarımız olmakla birlikte, yeni AB ülkelerine yapılan ihracat da hızla artmaktadır. Ayrıca, AB ülkeleri dışında kalan diğer Avrupa ülkeleri ile Sovyetler Birliği yerine kurulan Rusya Federasyonu ve diğer cumhuriyetlere yönelik tekstil ihracatımız da kayda değer oranlarda artmakta olup, bu pazarlarda ciddi ihracat potansiyelleri mevcuttur. Tekstil sektörü bir yandan hali hazırda ihracat yapılan ülkelerdeki pazar payını artırmak diğer yandan da yeni pazarlara girme ve pazar çeşitliğini artırmak amacıyla yoğun bir tanıtım ve pazarlama faaliyeti içinde olup, bu yöndeki gayretlerini sürdürmektedir. 4.2. Mevcut Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi: Taşınmaz sektörü son yıllarda gelişen sektörlerin başında yer almaktadır. Bu gelişmeye etki eden faktörlerin başında sektörün karlılık oranının her geçen gün artması ve buna paralel olarak gayrimenkul - 20 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com ürünlerinin ülkemizde en belirgin yatırım araçlarından biri olması gelmektedir. Gayrimenkul ürünleri temel ihtiyaçlar hiyerarşisi bağlamında incelendiğinde, gayrimenkullerin barınma ihtiyacını karşıladığını ve dolayısıyla söz konusu sektörün de gıda sektörü gibi her zaman dinamik bir sektör olarak ayakta kalacağını görmekteyiz. Öte yandan, ülkemizdeki arz ve talep dengelerine bakarsak, konut fiyatlarının neden özellikle ülkemizde büyük şehirlerde çok yüksek olduğunu analiz edebiliriz. Söz konusu Pazar, yüksek arz açığına rağmen, yüksek bedellerle satılan gayrimenkullere talebin yüksek olduğu bir pazardır. Doğal bir afet olan deprem gayrimenkul sektöründe değişimi de beraberinde getirmiştir. İnşaat maliyetleri büyük ölçülerde artmış olsa da deprem sonrası yapılan ve satılan gayrimenkullerin fiyatları deprem öncesi fiyatlarla karşılaştırıldığında yaklaşık iki misli artmıştır. Deprem aslında bir kriz gibi gözükse de deprem sonrası gayrimenkul piyasası belli bir durgunluktan sonra deprem öncesinden bile daha canlı olmuştur. Bu yüzden literatür de bilindiği üzere bazı krizler bazı fırsatlar da yaratabilmektedir. Şu an itibarıyla arz açığı temeline bağlı kalarak yüksek fiyatlarla satılan gayrimenkuller bile çoğu zaman maket üzerinden satılmaktadır. Dolayısıyla, pazar dinamik bir yapıda gelişmektedir. Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir, 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir. 2007 yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmakla birlikte, olumlu etkileri 2008 yılında beklenirken, küresel ekonomiden kaynaklanan dalgalanmalar konut talebi önemli ölçüde azalma göstermiştir. ABD mortgage krizinde, borçlulardan, kredi veren kuruluşlara, menkul kıymet ihraç edenlerden kredi derecelendirme ve yatırımcılara kadar tüm mortgage piyasası taraflarının sorumlu olduğu görülmektedir. Özellikle sorunlu kredilerin büyük kısmını oluşturan subprime mortgage kredilerinin hükümet tarafından desteklenmesi ve batık kredilerin hükümet politikaları gereği fonlanması, değerleme ve ölçümü zor olan bir sistemin oluşmasına neden olmuştur. ABD’de başlayan sorunların diğer ülke piyasalarında domino etkisi yaratmasına neden olmuş, sonuçta ise ABD kaynaklı ortaya çıkan mortgage krizi tüm dünya piyasalarını derinden etkilemiştir. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler henüz mortgage sistemi uygulamasının çok başlarında oldukları için taşınmaz piyasalarında önemli ölçüde kırılmalar yaşamadılar. Ancak krizin etkileri ülkemizde de psikolojik olarak daha sonra belirginleşmeye başladı. Yakın geçmişte açıklanan rekor küçülme rakamları da bunu kanıtlamaktadır. 2009 yılında derinleşen ekonomik krizin etkisiyle inşaat sektörü daralmış, gayrimenkul piyasasında fiyatlar gerilemiştir. Ancak ekonomik krize rağmen yurtiçi faiz oranlarında düşüş yaşanmış, kredi faiz oranlarının düşük seviyelerde seyretmesi gayrimenkule olan talebin daha da fazla düşmesine engel olarak gayrimenkul fiyatlarındaki gerilemeyi sınırlamıştır. 2010 yılında Türkiye inşaat sektörü ve gayrimenkul piyasası yeniden büyüme sürecine girmiş, konut piyasasında yeni başlangıçlar ve kredi kullanımında önemli gelişmeler yaşanırken ticari gayrimenkullerde AVM ve ofis piyasaları da canlanmıştır. Küresel finans krizi sebebiyle daralma yaşayan ekonominin yıl boyunca iyileşme gösterip nitelikli Konut projeleri sayısında artış izlenmiştir. Yine ofis ve alışveriş merkezi kiralama taleplerinde ve yeni yatırımlarda artış görülmüştür. - 21 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Hükümetimiz tarafından Ekim 2011’de açıklanan Orta Vadeli Ekonomik Programa paralel olarak, hükümetin özel sektör yatırımları ve doğrudan yabancı yatırımlar ile ihracatın gelişmesini desteklemek için çabalarının süreceğini, Türkiye’nin TL cinsinden notunu BBB-‘ye yükseltmesiyle birlikte uzun vadede yerel ve yabancı para birimi cinsinden kredi notu görünümünün pozitif olacağının öngörüldüğünü, yatırım piyasalarına bakıldığında, yüksek arsa fiyatları, lojistik gelişiminin önündeki en önemli engellerden biri olmaya devam etmektedir. Bunun yanı sıra, Türkiye lojistik pazarında Türk lojistik yatırımcı veya geliştiricileriyle ortaklık kurarak büyümek isteyen bazı büyük küresel yatırımcıların olduğu bilinmektedir. Fakat arsa fiyatları bu gibi ortak girişimlerin gelişmesinin önündeki en önemli engeli oluşturmaktadır. 2011 yılının üçüncü çeyrek döneminde konut sektöründe alınan yapı ruhsatları ve yapı kullanım izni belgesi sayısı artmıştır Konut kredisi faiz oranları ikinci çeyrekte yüzde 1’in üzerine çıktıktan sonra artışını yılın üçüncü ve son çeyreğinde de sürdürmektedir. Merkez Bankası’nın sıkılaştırıcı önlemleri uyguladığı Ağustos ayından bu yana TL ticari ve tüketici kredisi faizleri yükselme eğilimine girmiştir. Buna bağlı olarak konut kredisi aylık ortalama faiz oranları da yükselmektedir. Tüketicilerin konut satın alma eğilimi 2011 yılı genelinde dalgalanma göstermektedir. Yılın ilk çeyrek döneminde artan satın alma eğilimi ikinci çeyrekte zayıflamış, üçüncü çeyrekte ise son dönemlerin en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Yılın dördüncü çeyrek döneminde ise Ekim ayı verilerine göre tüketicilerin konut satın alma eğilimi yeniden gerilemiştir. Perakende yatırım pazarı, 2011 yılı içerisinde uluslararası yatırımcıların ilgisini yoğun bir şekilde çekmeye devam etmiştir. Ekonomideki ve perakende pazarındaki olumlu gelişim ve orta vadede Türkiye’nin kredi notunun yükseltilmesine yönelik beklentiler ile birlikte perakende yatırım pazarında artış beklenmektedir. 2011 yılında ekonomide yaşanan canlanmayla birlikte, lojistik pazarında kiracı talebinde gözle görülür bir düzelme görülmüş fakat bu düzelme henüz tam anlamıyla kira işlemleri ve kira oranları üzerinde etkili olamamıştır. Uluslararası piyasalarda görülen toparlanmayla beraber, Türkiye otel piyasasına olan ilgi de artmaktadır. 2012 de Avrupa piyasalarında ciddi bir belirsizlik söz konusu iken, İstanbul geçen yıl olduğu gibi bu yıl da, birinciliğini koruyor ve Türkiye, kendi iç finansman sorunlarını çözmüş Avrupalı gayrimenkul yatırımcıları için Avrupa'da orta ve uzun vadedeki tek yatırım seçeneği olmaya devam ediyor. Kriz öncesindeki yoğun uluslararası yatırımcı talebi bunun en önemli göstergesiydi. Türkiye, sadece genç nüfus yapısı ve şehirleşme oranları ile değil artan ticaret ve finans imkânları ile de gayrimenkulde çok önemli bir yatırım hedefi olarak ortaya çıkıyor. Buna rağmen Türkiye hala gelişmekte olan bir pazar ve dolayısı ile hem mevzuat hem ekonomik koşullar ve hem de iş yapış tarzları açısından riskler barındırıyor. Yapılması gereken durgunluğun olduğu bu dönemlerde ileri sürülen bu riskleri en aza indirecek düzenlemeleri bir an önce hayata geçirip normal koşullar geri geldiğinde yatırımcılara hazır olmak. Türkiye’de Gayrimenkul sektörü uzun yıllardan beri olduğu gibi 2013 yılında da cazibesini koruması beklenmekte, Özellikle konut sektörünün kentsel dönüşüm odaklı olarak önümüzdeki 15 yıl gibi sürede önem kazanacağı beklenmektedir. 2013 yılı itibariyle gelinen nokta konut kredilerinin bankacılık kesimi açısından önem taşımaya devam ettiğidir. Yılsonu itibariyle mevduat bankaları tarafından kullandırılan konut kredisi hacminin 105 milyar TL’yi aşması beklenmekte ve buna karşılık takibe dönüşüm oranının %1’in altında oluşması kredi tarafında sağlıklı bir büyümeyi işaret etmiştir. Konut kredisi faiz oranları açısından yaklaştığımızda ise, yılın ilk yarısında tarihin en düşük oranları gözlemlenmiş, yılın ikinci yarısında ise özellikle Amerika’nın parasal politikalarından kaynaklanan unsurların etkisi ile yılsonunda aylık %1 seviyelerini zorlamıştır. - 22 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Türkiye'de döviz piyasalarında 2014 yılında meydana gelen hareketliliğin gayrimenkul pazarını yılında fiyatlanma anlamında yeni bir dengeye yönlendirdiği izlendi. Piyasaları 2013 yılı ile kıyaslayacak olursa neredeyse aynı seyirde olduğunu görüyoruz. Ancak farklılık yabancı alımlarının artmış olması. Bu artış belirgin şekilde gözlemlendi. Fiyat artışlarına bakacak olursak geçtiğimiz %13-14 lere yakın olan konut fiyatı artışları 2014 yılı içinde aynı şekilde yükselme gösterdi. Türkiye’nin çevresindeki belirsizlikler kısa vadede çözülmeyeceği izlenimi vermektedir. Bu durum Türk ekonomisi üzerinde baskı unsuru olmayı sürdürebilir. Büyümenin 2014’e yakın seviyede olacağı beklentisi hakim. 2015’te Amerikan Merkez Bankası’nın alacağı kararlar, bizim gibi pek çok gelişmekte olan, dış finansmana ihtiyaç duyan ülkelerin ekonomisini etkileyecek. 2015’de faizlerin aşağı yönlü hareket etmeyeceğini öngörüyoruz. İnşaat sektöründeki hareketlilik 2015’te 2014’e yakın seviyede olacağı öngörülmektedir. Çünkü birçok inşaat firması kentsel dönüşüm konusundaki çalışmalarını önümüzdeki dönemde bir bir hayata geçirmeye başlıyorlar. Bu süreç takip eden yıllarda da gözlemlenecek. Ancak birçok firma yatırım konusunda yabancı ortaklıklara gidebilir, özellikle dönüşüm süreci çok maliyetli ve zorlu bir süreç. 4.3- Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler: Değerleme çalışması sırasında, çalışmayı olumsuz yönde etkileyecek herhangi bir faktör tespit edilmemiştir. 4.4. Gayrimenkulün Çevresel, Yapısal ve İnşaat Özellikleri: Değerleme konusu taşınmaz, Gönen ilçe merkezine 12 km mesafede, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesinde ve tapunun M24b14a1b pafta, 121 ada, 5 parsel numarasında, 40662,26 m² alanla kayıtlı bulunmaktadır. 1-3 numaralı parseller 2007 yılında ‘arsa’ vasıflı ve 2 numaralı parsel, 2007 yılında ‘Fabrika Binası İdari Bina Arsa’ vasıflı, toplam 41044,70 m2 alana sahip üç parsel iken, Kadastro Müdürlüğünce düzenlenen Değişiklik Beyannamesi ile tevhit edilerek önce 4 parsel numarasını almıştır. Bilahare 4 numaralı parsel ifraz edilerek 5 parsel (40662,26 m²) ‘Fabrika Binası İdari Bina ve Arsa‘ vasıflı, 6 parsel (382,44 m²) ‘ Trafo ve Arsası’ vasıflı iki parsel halinde tescil edilmiştir. Mahallen; Gönen İlçesi, Koçtepe Köyü, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi içinde konumlu, 121 ada, 5 parsel üzerinde bulunan ve tapuda Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi ve A.Ş. adına kayıtlı Fabrika Binası, prefabrik betonarme tarzda, 2-C yapı sınıf ve grubunda inşa edilmiş, çatısı çelik yapı elemanları üzeri alüminyum sandviç panellerle kapatılmıştır. Zemin döşemeleri yüksek dozajlı beton-şap ile kaplı, duvarlar plastik badanalıdır. Yapının trifaze sanayi elektriği ve suyu vardır. Taşınmaz 7447 m2 fabrika binası+466 m² idari bina+55 m2 trafo olmak üzere net toplam 7968 m2 lik 25.11.1997 tarih ve 7 numaralı O.S.B. Müteşebbis Başkanlığınca verilmiş yapı ruhsatına istinaden yapılmış ve yine aynı idare tarafından yapının ruhsata uygunluğu dolayısıyla 26.04.1999 tarih 99/5 sayılı yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği görülmüştür. Mahallinde yapılan incelemeler sonucu, yukarıda ifade edilen 7968 m² lik yasal imalata ilave olarak trafoya bitişik, 138 m² lik jeneratör odası, atölye ile 45 m² lik kompresör odası yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan dairesi, 100 m² lik boyahane ile ana binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu ve parselin kuzey-batı köşesinde 20 m²lik su deposu ile güney cephede 156 m² lik hava odası, toplamda yaklaşık 707 m² alana sahip, duvarları briket, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon, kısmen Marsilya tipi oturtma çatı tarzında 2B yapı sınıfında, proje ve yapı ruhsatı bulunmayan yapılar inşa edildiği görülmüştür. Onaylı proje ve ruhsat harici yapılan bu imalatların çekme mesafeleri korunarak yapıldığı Organize Sanayi Bölgesi imar planı lejantının tetkikinden anlaşılmıştır. Yine yapılan incelemelerde bu imalatların max. yapı yüksekliği dahilinde yapıldığı gözlemlenmiştir. Fabrika binasının dışında arsa çevresi güney cephesi yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık - 23 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde 3 sıra dikenli çit ile çevrilmiştir. Ayrıca söz konusu parsel üzerinde, fabrika binasının doğu cephesine bitişik nizamda, betonarme karkas tarzda, 3-B yapı sınıf ve grubunda, zemin kat + 1 normal katlı şekilde inşa edilmiş idare binası bulunmaktadır. Söz konusu binanın zemin katında yemek salonu, pişirme, depo, bulaşık, hol, bay ve bayan soyunma odaları, bay ve bayan lv-wc, hol, müracaat; 1.normal katında yönetim kurulu toplantı salonu, pazarlama, doktor, sekreter, genel müdür, muhasebe, hol, bay ve bayan lv-wc bulunmaktadır. Bu yapının zemin döşemeleri her iki katta seramik kaplı, duvarlar ıslak zeminlerde 2 metre yüksekliğe kadar seramik kaplı, üst kısımlar plastik badanalı, diğer alanlarda plastik badanalıdır. Yapının dış yüzeylerine akrilik esaslı dış cephe boyası tatbik edilmiştir. Yapının elektrik, su ve kalorifer tesisatı vardır. Yapı yaklaşık brüt zemin katta 233 m², 1. katta 233 m² olmak üzere toplam 466 m2 inşaat alanına sahiptir. Fabrika binası ve idare binası ile trafo binasına ait 25.11.1997 tarih 7 nolu yapı ruhsatı, 26.04.1999 tarih 99/5 nolu yapı kullanma izin belgesi, 25.11.1997 onay tarihli mimari proje vardır. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi parselin tevhit (birleştirme) işleminden önceki numaraları olan 121 ada 1-2-3 nolu parseller için düzenlendiği ancak sonradan yapılan tevhit ve ifrazlar sonucu değerlemeye konu parselin 121 ada 5 parsel numarasını aldığı anlaşılmıştır. Fabrika ve idare binaları, Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi Ticaret A.Ş. tarafından kullanılmaktadır. Isparta Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde, 21.12.2015 tarihinde yapılan araştırmada, yukarıda tarih ve numaraları verilen mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. 4.5. Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler: Yapı kullanma izin belgesinin alınma tarihi dikkate alındığında 5 numaralı parsel üzerinde bulunan fabrika binası ve idari bina 16 yaşındadır. Binaların bakımlı ve yaşına göre beklenenden daha az oranda yıprandığı gözlemlenmiştir. 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler: Taşınmazın arsa bedelinin hesabında imar durumu özellikleri, çevresel özellikler, ulaşımdan faydalanma derecesi, altyapı özellikleri; mevcut bina inşa değerinin hesabında ise yapı malzeme ve işçilik kalitesi, teknik donanımı dikkate alınmıştır. 4.7. Gayrimenkullerin Değerine Etki Eden Faktörler: Olumlu Etkenler: -Taşınmazın, Isparta’ya 26 km, Gönen ilçesine 12 km, Burdur iline 20 km mesafede, Süleyman Demirel Hava Limanına 4 km mesafede olması. -Isparta-İstanbul Karayolu üzerinde, ulaşımın kolay olduğu bölgede olması. -İhracat kolaylığı açısından Antalya Limanına 146 km mesafede olması. - 121 ada 5 numaralı parsel üzerinde bulunan fabrika binası ve idari binanın iskân belgesinin olması. -Fabrikanın bulunduğu parselin 40.000 m²yi aşkın olmasından dolayı ek ruhsat alınarak dansite şartları içinde yapıların büyütülebilmesi olanağına sahip olması. Olumsuz Etkenler: -Fabrika binası, idari bina ve trafo binası dışındaki yapıların ruhsatsız olması. - 24 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri: Değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu arsa için Organize Sanayi Bölge Başkanlığının uyguladığı 2015 yılı asgari m² birim değeri, üzerindeki yapı için maliyet yöntemi ile birlikte emsal fabrikaların karşılaştırılması yöntemlerinin uygulanması uygun görülmüştür. Ayrıca ruhsatsız imalatların maliyet bedelleri mevcut durum değerinde göz önüne alınmıştır. 4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler, Kullanılan Değerleme Tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri: Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla “Piyasa Değeri Yaklaşımı/Emsal Karşılaştırma”, “Nakit Akışı (gelir) Yaklaşımı” ve “Maliyet Oluşumları Yaklaşımı” yöntemleridir. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır; - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmaktadır. - Gayrimenkul üzerinde sınırlayıcı herhangi hukuki bir sorunun olmadığı varsayılmaktadır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım–satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır. 4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet - 25 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir. 4.9.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma: Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır; - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler: Değerleme çalışmasında piyasa değeri-emsal karşılaştırma yaklaşımı ve maliyet oluşumları yaklaşımı kullanılmıştır. Fabrika arsasının piyasa değerinin takdir ve tespitinde Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünün ekli 23.12.2015 tarih 39/18670 sayılı yazısında belirtilen 2015 yılı arsa m² birim fiyatı olan 147,93 TL/m² esas alınmış; buna göre değerleme konusu parselin arsa birim fiyatı 147,93 TL/ m² olarak belirlenmiştir. Diğer yandan fabrika binası ve idari bina inşai değerinin hesaplanmasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2015 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”inde belirtilen maliyet bedelleri esas alınmış, fabrika binasının 2-C, idari binanın 3-B yapı sınıf ve grubunda olduğu kabul edilmiştir. İncelenen belgelere göre binaların 16 yaşında olması ve bakımlı durumda bulunması göz önüne alınarak, % 15 yıpranma payı düşülmesine karar verilmiştir. Yapı ruhsatı ve iskân belgesi bulunan, onaylı projesi ile uyumlu olan yapıların inşai maliyet bedeli yasal değer takdirinde dikkate alınmış; buna karşın ruhsat alınmadan inşa edilen trafoya bitişik 138 m² lik jeneratör odası, atölye ile 45 m² lik kompresör odası, yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan dairesi, 100 m² lik boyahane ve ana binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu ile parselin kuzey-batı köşesinde 20 m²’lik su deposu, güney cephede 156 m² lik hava odası olmak üzere toplamda yaklaşık 707 m² alana sahip yapıların inşai bedeli yasal piyasa değerinde dikkate alınmadan - 26 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com mevcut durum piyasa değerinin takdirinde hesaplamaya dahil edilmiştir. Ruhsat harici inşa edilen bu yapılar briket duvarlı, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon kısmen Marsilya tipi oturtma çatı tarzında olup, 2-B yapı sınıf ve grubunda kabul edilmiştir. Fabrika ve idare binaları ile eklentilerinin haricinde, arsa çevresi güney cephe yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık 170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m yükseklikte tel örgü ile çevrilmiştir. Tel örgü her biri 2 m yükseklikte 50 cm si, 20 cm genişlik ve 50 cm derinliğinde yapılmış beton bloğa gömülü 2 metre aralıklı direklere monte edilmiş olup ayrıca direklerin eğimli kısmı dahil 3 sıra dikenli tel ile çevrilmiştir. Bu imalat kalemlerinin inşai değerinin hesaplanması için piyasa araştırmaları sonucu ulaşılan birim fiyatlar kullanılmıştır. 4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri: Değerleme konusu taşınmaz yapılı ve faal fabrika durumunda olup, yapısız arsa niteliğinde değildir. Değerleme çalışmasında üzerinde proje geliştirilmemiş, proje değeri hesaplanmamıştır. Boş arsa değerinin takdir ve tespitinde ise, Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünün ekli 23.12.2015 tarih 39/18670 sayılı yazısında belirtilen 2015 yılı arsa m² birim fiyatı olan 147,93 TL/m² esas alınmış; buna göre değerleme konusu parselin arsa birim fiyatı 147,93 TL/ m² olarak belirlenmiştir 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi: Değerleme konusu taşınmaz faal halde fabrika-imalathane durumunda olup, belirli periyotlarla elde edilen gelir akışına sahip değildir. Anılan nedenle, değerleme çalışmasında nakit/gelir akımları yöntemi kullanılmamıştır. 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi: Değerleme konusu 121 ada 5 numaralı parsel üzerinde bulunan yapıların yasal inşaat alanı (onaylı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine göre), fabrika binası 7447 m², idare binası 466 m² ve trafo binası 55 m2 olmak üzere toplam 7968 m2 dir. Mahallinde yapılan incelemeler sonucu, yukarıda ifade edilen 7968 m² lik yasal imalata ilave olarak trafoya bitişik, 138 m² lik jeneratör odası, atölye ile 45 m² lik kompresör odası yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan dairesi, 100 m² lik boyahane ile ana binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu ve parselin kuzey-batı köşesinde 20 m²lik su deposu ile güney cephede 156 m² lik hava odası, toplamda yaklaşık 707 m² alana sahip, duvarları briket, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon, kısmen Marsilya tipi oturtma çatı tarzında 2-B yapı sınıfında, proje ve yapı ruhsatı bulunmayan yapılar inşa edildiği görülmüştür. Fabrika binasının dışında arsa çevresi güney cephesi yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık 170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde 3 sıra dikenli çit ile çevrilmiştir. Bu beton kalıplar parsel sınırının tamamında genişliği 20 cm, derinliği 50 cm beton blok üzerine oturmaktadır. Ayrıca söz konusu parsel üzerinde, fabrika binasının doğu cephesine bitişik nizamda, betonarme karkas tarzda, 3-B yapı sınıf ve grubunda, zemin kat + 1 normal katlı şekilde inşa edilmiş idare binası bulunmaktadır. Söz konusu binanın zemin katında yemek salonu, pişirme, depo, bulaşık, hol, bay ve bayan soyunma odaları, bay ve bayan lv-wc, hol, müracaat; 1.normal katında yönetim kurulu toplantı salonu, pazarlama, doktor, sekreter, genel müdür, muhasebe, hol, bay ve bayan lv-wc bulunmaktadır. Bu yapının zemin döşemeleri her iki katta seramik kaplı, duvarlar ıslak zeminlerde 2 metre yüksekliğe kadar seramik kaplı, üst kısımlar plastik badanalı, diğer alanlarda plastik badanalıdır. Yapının dış - 27 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com yüzeylerine akrilik esaslı dış cephe boyası tatbik edilmiştir. Yapının elektrik, su ve kalorifer tesisatı vardır. Yapı yaklaşık brüt zemin katta 233 m², 1. katta 233 m² olmak üzere toplam 466 m2 inşaat alanına sahiptir. Gerek yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde yazılı durum, gerekse mahallinde yapılan gözlemlerimiz neticesinde, fabrika binasının yapı sınıf ve grubunun 2-C, idare binasının yapı sınıf ve grubunun 3-B, ruhsatsız imal edilen toplam 707 m2 lik yapıların 2-B olarak alınması uygun görülmüştür. Fabrika arsasının etrafına yapılan tel örgü, dikenli tel ve beton direklerin ve bu direklerin oturtulduğu beton duvarın yaklaşık maliyet bedeli bu işle iştigal eden Sera Market yetkilisi Sefa Yılmaz ile yapılan görüşme ile belirlenmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2015 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, 2/B yapı sınıf ve grubu birim maliyeti 370-TL/m2, 2-C yapı sınıf ve grubu birim maliyeti de 430-TL/m2, 3-B yapı sınıf ve grubu birim maliyeti 700-TL/m2dir. Yapı kullanma izin belgesine göre bina 16 yaşında olup yapı yıpranma payının % 20 olarak alınması uygun görülmüştür. Kar/zarar dışsal etken ve girişimci karı miktarı ise, taşınmazın yer aldığı bölge ve bu bölge içindeki konumu, binanın yapısal özellikleri, piyasa koşulları vb. etkenler dikkate alınarak tespit edilmiştir. Fabrika binası arsasının büyüklüğü ve imar verileri doğrultusunda yeni bir proje ile ruhsatlandırılarak ilave inşaat yapılabileceği de kar/zarar dışsal etkende dikkate alınmıştır. Bu durumda, maliyet oluşumları yöntemi kullanılarak gayrimenkullerin toplam rayiç değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Arsa Değeri: 121 Ada, 5 Parsel: 40.662,26 m2 X 147,93-TL/m2 = 6.015.168,12-TL Yuvarlanmış Halde Arsa Değeri: 6.000.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. Yasal Durum (Ruhsatlı Yapılar) İnşai Değeri: - Fabrika binası: 7447 m2 X 430 TL/m2 (2-C) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 2.561.768,00-TL - İdari bina: 466 m2 X 700 TL/m2 (3-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 260.960,00-TL - Trafo vb fabrika çevresi ihata kalemleri (Piyasa Araştırması-maktuen): 25.000,00-TL Yasal Durum Toplam İnşai Değer: 2.561.768-TL+260.960-TL+25.000-TL= 2.847.728,00-TL Yuvarlanmış Halde İnşai Değer: 2.850.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 2.850.000-TL = 8.850.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. - 28 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Mevcut Durum İnşai Değer: - Ruhsatsız imalatlar: 707 m2 X 370 TL/m2 (2-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 209.272,00-TL - Fabrika binası: 7447 m2 X 430 TL/m2 (2-C) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 2.561.768,00-TL - İdari bina: 466 m2 X 700 TL/m2 (3-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 260.960,00-TL - Trafo vb fabrika çevresi ihata kalemleri (Piyasa Araştırması-maktuen): 25.000,00-TL Toplam İnşai Değer: 209.272,00-TL+2.561.768,00-TL+260.960,00-TL+25.000,00TL= 3.057.000,00-TL Yuvarlanmış Halde İnşai Değer: 3.050.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 3.050.000-TL = 9.050.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. 14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri: Yapılan araştırmalarda, değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi içinde ve gayrimenkulün yakın çevresinde, yakın geçmişte satışı gerçekleşmiş veya halen satışta olan benzer özellikli taşınmaza ulaşılamamıştır. Pazar değerinin tanımından ve bu değeri tespit ederken dikkat edilecek unsur olan yararlılık açıklamalarından hareketle, değerleme konusu parsel özelinde analiz yaptığımızda, konu parsele gelecek talebin beklentiye bağlı spekülatif talep olacağı, talebin tamamen kullanım yararlılığına bağlı olacağı kanaatine varılmıştır. İşbu parselin değerini belirleyen en önemli etkenler de taşınmazın yakınında var olan OSB parselleri ve bu parseller üzerinde kurulu işletmelerdir. Anılan nedenlerle, söz konusu parselin arsa değerinin takdirinde, OSB Başkanlığından temin edilen ve 2015 yılına ait asgari arsa satış bedelleri için belirlenen değerler baz alınmıştır. Bu hususta, OSB Başkanlığından alınan 23.12.2015 tarih ve 39/18670 sayılı yazı ektedir. Ancak, OSB Başkanlığının beyanı asgari arsa birim bedelini ifade etmekte; gerek OSB yetkilerinden alınan görüşler, gerekse mahallinde yapılan gözlem ve incelemelerimiz neticesinde, değerleme konusu taşınmazın arsa birim piyasa değerinin değerleme çalışmasında ve taşınmazın piyasa değerinin hesaplanmasında arsa metrekare birim değerinin 147,93- TL/m2 şeklinde dikkate alınmasına karar verilmiştir. Parsel üzerinde yer alan yapıların inşai bedellerinin hesabında ise, teamüller gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tebliğinde duyurulan mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2015 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri dikkate alınmıştır. 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler: Bu bölgede fabrika için kira değeri analizi uygun bulunmamıştır. - 29 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 4.16. Gayrimenkuller ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi: Değerleme konusu taşınmaz Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisinde kalmaktadır. Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nden alınan bilgi amaçlı uygulama imar planı örneği ekte verilmiştir. Buna göre 121 ada 5 Parselin; 08.11.2006 tasdik tarihli 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlara göre “ ORGANİZE SANAYİ ALANI” içerisinde kaldığı ve TAKS=0.55, TAKS=0.70 Hmax: “Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir”, verilerine sahip olduğu tespit edilmiştir. Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde parsel üzerindeki fabrika, idari bina ve trafo binasına ait 25.11.1997 tarih ve bila sayılı mimari proje, 25.11.1997 tarih ve 7 sayı numaralı yapı ruhsatı ile 26.04.199 tarih ve 99/5 sayı numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunduğu görülmüştür. Ayrıca bu binalar dışındaki sonradan ilave inşa edilen yapıların resmi evraklarının olmadığı anlaşılmıştır. Yasal durum ile mevcut durum karşılaştırıldığında, fabrika binası, idari bina ve trafo binaları brüt toplam 7968 m2 alanlıdır. Bunun dışında mevcut durumda brüt toplam 707 m² ruhsatsız ilave inşaatlar bulunmaktadır. Fabrika binası, idari bina ve trafo binasının onaylı proje ve yapı ruhsatı ile uyumlu olduğu mahallinde yapılan ölçümlerle teyit edilmiştir. Alınan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi binaların onaylı projesiyle sınırlı yasal kısmı için tanzim edilmiş olup, ilave inşaat alanları için ek ruhsat alınmamıştır. Bununla beraber, Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde incelenen işlem dosyası içeriğinde, proje ve ruhsat harici inşa edilen yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı, Valilik yıkım kararı vb. herhangi bir belgeye rastlanmamıştır. 121 ada 5 parsel için, 40.662,26 m2 X 0,55 (TAKS) = 22.364,24 m2 tabanda, 28.463,58 m² (0.70 KAKS) toplamda inşaat alanı mümkündür. Hâlihazırda parsel üzerinde mevcut inşaat alanı 8675 m² (7447 fabrika binası+466 idari bina+55 m2 trafo ve 707 m ² ruhsatsız alanlar)’dır. Netice itibariyle, 121 ada 5 nolu sanayi imarlı parsel üzerine, çekme mesafelerinin elverdiği ölçüde 19.888,58 m² ye kadar daha inşaat yapma hakkı vardır. 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar: Arsa üzerinde proje geliştirilmemesi nedeni ile proje değeri hesaplanmamıştır. 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi: Isparta İli, Gönen İlçesi, Koçtepe (Fandas) Köyü sınırlarında Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesinde yer alan, 121 ada 5 parsel numaralı değerleme konusu taşınmazla ilgili olarak Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, 121 ada 5 numaralı parselin 08.11.2006 tasdik tarihli 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlara göre “ORGANİZE SANAYİ ALANI” içerisinde kaldığı ve “Ayrık Nizam, TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.” şeklinde imar şartlarına haiz olduğu tespit edilmiştir. Mer’i imar durumuna göre 121 ada 5 numaralı parsel üzerine inşa edilebilecek kapalı alan miktarı, parsel üzerindeki yapıların toplam kapalı alan miktarından fazla olduğundan, parsel üzerindeki ruhsatsız yapıların ruhsatlı hale getirilmesi mümkündür. 121 ada 5 numaralı parsel üzerindeki ruhsatsız yapıların ruhsata bağlanması, ihtiyaç ortaya çıkar ise mer’i imar durumuna göre ilave yapı inşa edilmesi en etkin ve verimli kullanım şeklidir. - 30 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi: Konu gayrimenkullerde tam mülkiyet söz konusu olmasından ötürü müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi yapılmamıştır. BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri: Taşınmazların değerlemesinde farklı metotlar kullanılmadığından uyumlaştırmaya gidilmemiştir. 5.2. SPK Formatındaki Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri: Değerleme raporunda cevap verilmeyen madde bulunmamaktadır. 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş: Isparta İli, Gönen İlçesi, Fandas (Koçtepe) Köyü Organize Sanayi Bölgesi içinde yer alan 121 ada, 5 parsel nolu yer ile ilgili Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde yapılan incelemede, bu parselin 08.11.2006 tarihli 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Revize Nazım ve Revize İmar Planı kapsamında, "Organize Sanayi Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldıkları ve değerleme çalışması sırasında görülen yer ile imar planındaki parselin zemin üzerindeki konumunun doğru olduğu görülmüştür. Plana göre söz konusu parselin imar verileri; Ayrık Nizam, TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir şeklindedir. Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde, 121 ada, 5 parsel üzerindeki fabrika ve idari binaya ait 30.10.2009 tarih ve bila sayılı mimari proje, 25.11.1997 tarih ve 7 sayı numaralı yapı ruhsatı ile 26.04.199 tarih ve 99/5 sayı numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunduğu görülmüştür. Ayrıca ruhsatlı bu binalar dışındaki sonradan ilave edilen yapılara ait resmi evraklarının olmadığı anlaşılmıştır. Yasal durum ile mevcut durum karşılaştırıldığında, yasal alan 7968 m ² (fabrika binası brüt toplam 7447 m2, idari bina 466 m2, trafo binası 55 m2)dir. Bunun dışında mevcut durumda brüt 707 m2 ruhsatsız müştemilat binaları bulunmaktadır. Fabrika binasının, onaylı proje ve yapı ruhsatı ile uyumlu olduğu mahallinde yapılan ölçümlerle teyit edilmiştir. Alınan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi binanın onaylı projesiyle sınırlı yasal kısmı için tanzim edilmiş olup, ilave inşaat alanları için ek ruhsat alınmamıştır. Bununla beraber, Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde incelenen işlem dosyası içeriğinde, proje ve ruhsat harici inşa edilen yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı, Valilik yıkım kararı vb. herhangi bir belgeye rastlanmamıştır. Ancak bu parselde artık imar hakkı bulunduğu için, parsel üzerindeki fabrika binasına ek tesisler v.b. ilave inşaatlar yapılabileceği, ruhsatsız yapıların ruhsata bağlanabileceği düşünülmektedir. 121 ada 5 parsel için, 40.662,26 m2 X 0,55 (TAKS) = 22.364,24 m2 tabanda, 28.463,58 m² (0.70 KAKS) toplamda inşaat alanı mümkündür. Hâlihazırda parsel üzerinde mevcut inşaat alanı 8675 m² (7447 fabrika binası+466 idari bina+55 m2 trafo ve 707 m ² ruhsatsız alanlar)’dır. Netice itibariyle, 121 ada 5 nolu sanayi imarlı parsel üzerine, çekme mesafelerinin elverdiği ölçüde 19.888,58 m² ye kadar daha inşaat yapma hakkı vardır. - 31 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş: Fabrika binası, idari bina, trafo binası dışında yapılan ilave inşaatların ruhsata bağlanmaması ve bu yapılar için yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması, tesis geneli dikkate alındığında mahallindeki durumun onaylı proje ile uyumlu olmaması, yapıların kısmen ruhsat ve iskanlı olma durumları birlikte değerlendirildiğinde; ruhsatlı ve iskanlı inşaat alanları baz alınarak hesaplanan yasal piyasa değeri üzerinden, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmamaktadır. Ancak bu parselde artık imar hakkı bulunduğu için parsel üzerindeki fabrika binasına ek tesisler v.b. ilave inşaatlar yapılabileceği, ruhsatsız yapıların ruhsata bağlanabileceği düşünülmekte; ruhsatsız yapıların ruhsata bağlanması ve yapı kullanma izin belgelerinin alınması halinde, mevcut durumu itibarıyla da GYO portföyüne alınmasında sakınca olmayacaktır. Değerleme konusu taşınmazın mevcut durum piyasa değerinin tespiti amacıyla rapor içeriğinde yapılan hesaplama bilgi amaçlı olup, mevcut durum değeri bilgi amaçlı verilmiştir. BÖLÜM 6 SONUÇ 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi: Değerlemesi yapılan gayrimenkulün bulunduğu bölge, bölge içerisindeki konumu, yakın çevresinin teşekkül tarzı, ulaşım imkânları, arsa yüzölçümü, imar durumu özellikleri, arsa üzerinde bulunan binaların toplam inşaat alanı, ruhsat ve iskân durumu, malzeme ve işçilik kalitesi, yasal mevzuatlarla uyumluluğu gibi değerine etken olabilecek bütün hususlar dikkate alınmış; mevkide detaylı inceleme araştırma yapılmış olup, söz konusu gayrimenkulün değerlemesinde ülkenin ve tekstil sektörünün ekonomik durumu da göz önüne alınarak rayiç değer takdiri yapılmıştır. 6.2. Nihai Değer Takdiri: “4.13. Maliyet Oluşumları Analizi” başlıklı maddede hesaplan, 121 ada, 5 numaralı parsel ve üzerinde bulunan yapıların nihai değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Arsa Değeri: 121 Ada, 5 Parsel: 40.662,26 m2 X 147,93-TL/m2 = 6.015.168,12-TL Yuvarlanmış Halde Arsa Değeri: 6.000.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. Yasal Durum (Ruhsatlı Yapılar) İnşai Değeri: - Fabrika binası: 7447 m2 X 430 TL/m2 (2-C) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 2.561.768,00-TL - İdari bina: 466 m2 X 700 TL/m2 (3-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 260.960,00-TL - Trafo vb fabrika çevresi ihata kalemleri (Piyasa Araştırması-maktuen): 25.000,00-TL Yasal Durum Toplam İnşai Değer: 2.561.768-TL+260.960-TL+25.000-TL= 2.847.728,00-TL Yuvarlanmış Halde İnşai Değer: 2.850.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 2.850.000-TL = 8.850.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. - 32 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com Mevcut Durum İnşai Değer: - Ruhsatsız imalatlar: 707 m2 X 370 TL/m2 (2-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 209.272,00-TL - Fabrika binası: 7447 m2 X 430 TL/m2 (2-C) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 2.561.768,00-TL - İdari bina: 466 m2 X 700 TL/m2 (3-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 260.960,00-TL - Trafo vb fabrika çevresi ihata kalemleri (Piyasa Araştırması-maktuen): 25.000,00-TL Toplam İnşai Değer: 209.272,00-TL+2.561.768,00-TL+260.960,00-TL+25.000,00TL= 3.057.000,00-TL Yuvarlanmış Halde İnşai Değer: 3.050.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 3.050.000-TL = 9.050.000,00-TL olarak hesaplanmıştır. NOTLAR: - İş bu rapor, Diriteks Diriliş Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin isteği doğrultusunda düzenlenmiş olup, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır. - 24.12.2015 tarihi itibariyle, TCMB Döviz Alış Kuruna göre 1-EURO: 3.1968-TL, 1-USD: 2.9187-TL; Döviz Satış Kuruna göre 1-EURO: 3.2026-TL, 1-USD: 2.9240-TL; Efektif Alış Kuruna göre 1-EURO: 3.1946-TL, 1USD: 2.9167-TL; Efektif Satış Kuruna göre 1-EURO: 3.2074-TL, 1-USD: 2.9284-TL’dir. - İşbu rapor 3 nüsha halinde düzenlenmiş olup, iki nüshası müşteriye tevdi edilmiş ve diğer nüshası şirketimizde muhafaza edilmektedir. - Anılan raporun ücreti herhangi bir ön koşula bağlanmamış olup, müşteri ile yapılan 16.11.2015 tarihli sözleşmeye dayanmaktadır. Raporu Hazırlayan Selim Mustafa Özkutlu Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400414 Raporu Onaylayan Adem Ali PEKER Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 401136 - 33 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com BÖLÜM 7 7.1. EKLER Raporu hazırlayan uzmanların cv’leri (35-36) Taşınmaza ait fotoğraflar ( Sf: 37-47) 1/5000 ölçekli Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı (Sf: 48 Kopya Tasdikli) 1/1000 ölçekli Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı (Sf: 49 Kopya Tasdikli) 1/1000 ölçekli Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı (Sf: 50 Kopya Tasdikli) 1/2000 ölçekli 121 Ada 5 Parsel İmar Planı (Sf: 51 Kopya Tasdikli) Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Yerleşim Planı (Sf: 52 Kopya) Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi 1/1000 ölçekli Revizyon İmar Planı Notları (Sf: 53 Kopya Tasdikli) Tescil Bildirimi (Beyanname) (Sf: 54 Kopya Tasdikli) Yapı Ruhsatı (Sf: 55 Kopya Tasdikli) Yapı Kullanma İzin Belgesi (Sf: 56 Kopya Tasdikli) Mimari Proje Kapağı (Sf: 57 Kopya Tasdikli) Vaziyet Planı (Sf: 58 Kopya Tasdikli) Mimari Proje İdari Bina Zemin Kat Planı (Sf: 59 Kopya Tasdikli) Mimari Proje İdari Bina 1. Kat Planı (Sf: 60 Kopya Tasdikli) Mimari Proje Fabrika Binası Planı (Sf: 61 Kopya Tasdikli) Mimari Proje Kesitler (Sf: 62 Kopya Tasdikli) Takbis Belgesi (Sf: 63 Asıl) Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi 23.12.2015 tarih 39/18670 sayılı yazısı (Sf: 64 Asıl) - 34 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com KİŞİSEL BİLGİLER Adı-Soyadı SELİM MUSTAFA ÖZKUTLU T.C. Kimlik Numarası 28225891524 İkametgâh Adresi Işıkkent Mahallesi 5601 Sokak Bayhanlar Sitesi C Blok No:57-63/C İç Kapı No:1 Merkez-Isparta Öğrenim Durumu İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi (Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü) Çalıştığı İşyeri Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mesleği Ve Görev Unvanı Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı ÇALIŞTIĞI İŞYERLERİ KURULUŞUN ÜNVANI GİRİŞ/AYRILIŞ GÖREV ÜNVANI TARİHİ Sorumlu Değerleme 1 2011/ Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sorumlu Değerleme Uzmanı İSTANBUL Uzmanı 2 Kalme Kurumsal Gay. Değerleme A.Ş. 15/04/201121/06/2011 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı 3 Adalya Gayrimenkul Değerleme A.Ş 03/08/201015/04/2011 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı 4 Piri Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 06/02/201003/08/2010 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı 5 Adalya Gayrimenkul Değerleme A.Ş 01/01/201005/02/2010 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı 6 RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş 15/02/200831/12/2009 Sorumlu Değerleme Uzmanı 7 Bayındırlık ve İskan Isparta İl Müdürlüğü 15/11/2005-2008 Müdür Yardımcısı-İnşaat Kontrol Amiri 8 Kadastro Müdürlüğü 22/09/2003-2005 Müdür Vekili 9 Çatalca Kadastro Müdürlüğü 19/08/2002-2003 Kontrol Mühendisi 10 Eğirdir Kadastro Müdürlüğü 13/10/1989-2002 Müdür Vekili-Kontrol Mühendisi YIL 2006 DEĞERLEME İLE İLGİLİ ALINAN EĞİTİMLER VE SERTİFİKALAR EĞİTİMİN ADI EĞİTİMİN SÜRESİ SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı SERTİFİKA X - 35 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com SPK Lisans No: 400414 1 2 KURULUŞUN UNVANI Bilgi Gayr. Değ. A.Ş. Bilgi Gayr. Değ. A.Ş. KİŞİSEL BİLGİLER ADEM ALİ PEKER 28558052364 Altıntepe Mah. Kızılcık Sok. Sabancı Sit. A-2 Bl. No:2/19 Maltepe / İstanbul Anadolu Üniversitesi İşletme Fakültesi İşletme Bölümü Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İşletmeci-Sorumlu Değerleme Uzmanı ÇALIŞTIĞI İŞYERLERİ GİRİŞ/AYRILIŞ TARİHİ GÖREV UNVANI 20.06.2012Sorumlu Değerleme Uzmanı 15.08.2012-20.06.2012 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı 3 RM Ritim Gay. Değ. A.Ş. 16.12.2005 / 15.08.2012 4 Reha Medin Emlak Hizmetleri ADI-SOYADI T.C. KİMLİK NUMARASI İKAMETGAH ADRESİ ÖĞRENİM DURUMU ÇALIŞTIĞI İŞYERİ MESLEĞİ VE GÖREV ÜNVANI YIL 2009 1999-2005 Gayrimenkul Değerleme UzmanıSorumlu Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Yard. DEĞERLEME İLE İLGİLİ ALINAN EĞİTİMLER VE SERTİFİKALAR EĞİTİMİN ADI EĞİTİMİN SÜRESİ SERTİFİKA SPK Gayrimenkul Değerleme X Uzmanlığı Lisansı SPK Lisans No:401136 - 36 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com TAŞINMAZA AİT FOTOĞRAFLAR: - 37 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 38 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com İDARİ BİNA - 39 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 40 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com FABRİKA BİNASI (İç Hacimler) - 41 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 42 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 43 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 44 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 45 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 46 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 47 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 48 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 49 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 50 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 51 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 52 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 53 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 54 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 55 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 56 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 57 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 58 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 59 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 60 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 61 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 62 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 63 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com - 64 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 7.2. Değerleme Uzmanlığı Lisansları - 65 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com 7.3. Değerleme Konusu Gayrimenkule Önceki Tarihlerde de Değerleme Yapılmışsa, Bunlara Ait Bilgiler Ekspertize konu taşınmaz için tarafımızdan 25.12.2012 tarih ve OZL-201200037 numaralı rapor hazırlanmıştır. - 66 OZL-201500097 Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com