MUĞLA İLİ MİLAS İLÇESİ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

MUĞLA İLİ
MİLAS İLÇESİ
DÖRTTEPE MAHALLESİ N19D06C2A PAFTA 5838-6891PARSELLER
ÜZERİNDE YER ALAN 72 ADET DAİREYE AİT DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEME RAPORU
30.04.2015
TEKNİK GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
1 Şubat 2006 tarihinde, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve
tüzel kişiler ile kuruluşlara ait gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkullere
dayalı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerini, bu değeri etkileyebilecek
gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslar alanda kabul görmüş
değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir etmek ve yürürlükteki
mevzuatın belirlediği esaslar çerçevesinde hizmet vermek üzere kurulmuş olup, bünyesinde
harita ve kadastro mühendisi, şehir plancısı, inşaat mühendisi, elektronik mühendisi, işletmeci,
bankacı, finans uzmanı ve ekonomistten oluşan kadrosu ile 29.12.2011 tarihinden itibaren
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), 10.04.2014 tarihinden itibaren de Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurulu (BDDK) izinleri ile sertifikasyonunu tamamlayarak ulusal ve uluslar arası
düzeyde gayrimenkul değerleme hizmeti vermektedir.
FİRMA BİLGİLERİ
DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden
:
Mehmet Murat AKDOĞAN
Değerleme Konusu
:….:
: . :.
:::
:
Rapor içeriğinde bilgileri verilen proje alanı
içerisindeki konutların tamamlanmış olmaları
durumundaki 2015 yılı değeri ile 2017 yılı : :
oluşacak olan değerin tahmin ve takdiri
Değerleme Adresi
:
Boğaziçi Mahallesi Hisar Mevki 5838 – 6891 Parseller
Milas - MUĞLA
Sahibi
:::::
ve Hissesi
Değerleme Tarihi
:
MYC İNŞAAT TAAHHÜT SAĞLIK HİZMETLERİ TURİZM SANAYİ
VE TİCARET A.Ş.: TAM
:
20.04.2015
Değerlemede Görev Alan Kişiler:
Değerleme Uzmanı
: Ahmet SAKACI (SPK Lisans No: 401462)
Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Mustafa KAL (SPK Lisans No:400290 )
RAPOR BİLGİLERİ
1.a.
İçindekiler
1. GENEL ANALİZ VE VERİLER
1.A. BOĞAZİÇİ MAHALLESİ
1.B. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE ULAŞIM BİLGİLERİ
 Karayolu Ulaşım Bağlantıları
 Havaalanlarından Ulaşım Bağlantıları
 Deniz Yolu İle Ulaşım Bağlantıları
2. BÖLGEDEKİ ÖNEMLİ YATIRIMLAR VE DOĞAL ZENGİNLİKLER
2.A. BÖLGEDEKİ ÖNEMLİ YATIRIMLAR
2.A.1. Milas Uluslararası Havaalanı
2.A.2. Vita Park Golf Tesisleri
2B. BÖLGENİN DOĞAL GÜZELLİKLERİ
2B.1. Tuzla ve Güllük Sulak Alanı
3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE ÖZELLİKLERİ
4. YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
4.1. PROJENİN YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
5. TAPU KAYITLARI
6. SERTİFİKA VE YETERLİLİKLERİ
7. DEĞERLEMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER
 Olumlu Özellikler
 Olumsuz Özellikler
8. ANA LİZ SONUÇLARINNIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE SONUÇ
1. GENEL ANALİZ VE VERİLER
1.A. BOĞAZİÇİ MAHALLESİ
Değerleme konusu mülkün yer aldığı Boğaziçi mahallesi Milas ilçesinin antik kentlerinden biri olup içerisinde ve
çevresinde önemli doğal ve tarihi güzellikler barındırmaktadır.
Boğaziçi köyü Bodrum’a 30, Milas’a 25 km mesafede yer almaktadır. Boğaziçi’nin eski adı olan Bargliya mitolojik bir
hikayeye sahiptir. Kahraman Bellerofo’nun kanatlı atı Pegasos’un çiftesi ile sahibinin en yakın arkadaşı Bargylos’u
öldürmüş. Bellerofo arkadaşının öldüğü bu yere onun adını vermiştir.
Boğaziçi mahallesi eski köy merkezi çevresi zeytinlik alanlar ile çevrili bir bölgedir. Bölgede tarım topraklarının kısıtlı
olması sebebi ile yöre halkı geçimini genellikle balıkçıktan sağlanmaktadır. Bölgede doğal avcılığın yanı sıra çok
sayıda balık çiftliği de bulunmaktadır.
Boğaziçi köyü aynı zamanda hali hazırda işletilmeyen bir tuzlaya sahiptir. Bu tuzla aynı zamanda başta flamingo
olmak üzere çok sayıda kuş türüne ev sahipliği yapan bir kuş cennetidir. 380 ha sulak alana sahip olan bu alan ulusal
ve uluslar arası kurumlar tarafından önemli bir kuş yaşam alanı olarak tescil edilmiş ve koruma altına alınmıştır.
Boğaziçi mahallesi eski köy merkezinde hali hazırda 600 hane bulunmakta olup mahallenin kış nüfusu 7.000
civarındadır. Mahallenin yaz nüfusunun ortalama 55.000 – 60.000 civarında olduğu ve bu nüfusun bölgede yer alan
45 adet siteye dağılmış toplam 28.000 adet konutta yaz aylarını geçirdiği
bilinmektedir. Bu çerçeveden
bakıldığında bölgede ikincil konutların yoğun bir şekilde bulunduğu söylenebilir. Yapılan incelemelerde bölge
içerisinde yer alan sitelerin genellikle orta gelir grubuna mensup yerli turistler tarafından kullanıldığı tespit
edilmiştir.
Boğaziçi Mahallesi Bodrum bölgesinin turizm gelişme bölgelerinden biri durumundadır. Bodrum yarım adasından
çıkıldıktan sonra Boğaziçi bölgesine kadar olan alanda sadece Torba ve Güvercinlik bölgeleri turizm tesisi ve ikincil
konut hizmeti sunmakta olup bu iki merkezin özellikle sahil şeridine cephesi olan boş arsa arzını tamamlayarak
gelişimini tamamladığı görülmektedir. Bu sebeple Bodrum bölgesinin turizm gelişme eğilimi Boğaziçi bölgesine
yönelmiş durumdadır. Bölge içerisinde yapılan yatırımlar da bu öngörüyü doğrular niteliktedir. Boğaziçi Bölgesinde
yer alan uluslar arası standartlarda hizmet veren golf alanları ve resort oteli yakın zaman öncesinde Doğuş Grubu
tarafından alınmış olup Doğuş grubunun bu tesisteki yatırımlarına devam edeceği beklentisi bölgede hakimdir. Yine
Tuzla bölgesinin batısında Ağaoğlu İnşaat firmasının çok geniş bir alanda karma nitelikte bir turizm proje geliştirme
çalışması içerisinde olduğu bilinmektedir. Bu yatırımların bölgede kısa zaman içerisinde tetikleme etkisi yaratacağı
ve bölgedeki yatırımları artıracağı öngörülebilir. Bu doğrultuda Boğaziçi Bölgesinin orta vadede Bodrum bölgesi
içerisinde turizm sektörü açısından önemli bir alternatif haline dönüşeceği öngörülmektedir.
1.B. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE ULAŞIM BİLGİLERİ
Değerleme konusu mülk, Muğla ili, Milas ilçesi, Boğaziçi Mahallesi, Dörttepe Mevki, Dörttepe Site içi Yolu sonunda
yer alan, Milas tapu kayıtlarında Dörttepe Köyü 41.966,62 m² yüzölçümlü 6891 ve 2.205,00 m² yüzölçümlü 5838
parsel numarası ile kayıtlı arsalar üzerinde yer almaktadır. Mülklere ulaşımı sağlamak için Milas Uluslar Arası
Havaalanından Bodrum istikametinde ilerlenirken Havaalanı kavşağından 11 km. sonra Maya Ayrımı olarak bilinen
ayrımdan sağa Boğaziçi istikametine girilir. Girilen isimsiz yol üzerinde 4 km. sonra yer alan Y kav şaktan sola
Çamtepe ve Dörttepe siteleri istikametine girilerek yaklaşık 1,5 km. sonra Dörttepe sitesi nizamiyesine ulaşılır. Söz
konusu proje alanı Dörttepe sitesi ile Çamtepe sitesi arasında yer alan yolun sonunda konumludur.
 Karayolu Ulaşım Bağlantıları
Değerleme konusu mülke karayolu ile ulaşım Milas – Bodrum kara yolu üzerinden sağlanmaktadır. Bu yol Milas ilçesi
ile Bodrum ilçeleri arasındaki trafiğe hizmet vermektedir. Değerleme konusu mülkün kara yolu üzerinde bölgedeki
önemli merkezlere olan mesafesi aşağıdaki gibidir.
Bodrum İlçe Merkezi – 25 km.
Bodrum – Milas Karayolu – 5,50 km.
Bodrum Milas Uluslar Arası Havaalanı – 16,50 km.
Torba Kavşağı - 21 km.
KARAYOLU ULAŞIM BAĞLANTILARI
Milas
Konu Mülk
Bodrum
Çamtepe Sitesi
Proje Alanı
Dörtepe Sitesi
Site nizamiyesi
 Havaalanlarından Ulaşım Bağlantıları
Değerleme konusu mülke Bodrum Milas Uluslar Arası Havaalanı üzerinden, Milas – Bodrum karayolu kullanılarak
rahatlıkla ulaşılabilmektedir. Bodrum Milas Uluslar Arası Havaalanı değerleme konusu mülke yaklaşık 16,50 km.
mesafede yer almakta olup 20 dakikalık bir seyahat süresi sonrasında değerleme konusu mülke ulaşılmaktadır.
 Deniz Yolu İle Ulaşım Bağlantıları
Mimari verilere göre söz konusu konaklama + residence projesi bünyesinde 1 adet marina ile 3 adet iskelesi yer
alacaktır. Ancak bu marina ve iskeleler düşük kapasiteli olması ve liman özelliği göstermemeleri sebebi ile denizden
erişim bölgesel gezinti ölçeğinde değerlendirilmiştir. Söz konusu proje Yalıkavak Marinaya 16, Turgut Reis
Marinasına 20, Bodrum Marinasına ise 38 deniz mili mesafede yer almaktadır. Söz konusu mesafeler bölgesel gezinti
ölçeğinde orta ölçekli mesafeler olarak değerlendirilmiştir. Projeye şerefiye katkısı olacağı kanaatine varılmıştır.
2. BÖLGEDEKİ ÖNEMLİ YATIRIMLAR VE DOĞAL ZENGİNLİKLER
2.A. BÖLGEDEKİ ÖNEMLİ YATIRIMLAR
2.A.1 MİLAS ULUSLARARASI HAVAALANI:
1980’lı yılların sonunda hizmete giren Bodrum Havaalanı bulunduğu konum itibari ile önemli bir potansiyeli
olmasına karşın coğrafi şartların ortaya çıkardığı eşikler sebebi ile küçük kapasiteli uçakların kullanabileceği bir
havaalanı iken, potansiyeli karşılamaması sebebi ile 1994 ve 1995 yıllarına yapılan ihaleler sonrasında 1997 yılında
yeniden inşa edilmiştir. 1998 yılında dış hatlar terminalinin hizmete açılması ile beraber genişletilmiştir. Ancak iç ve
dış hatlar terminalinin ihtiyacı karşılayamaması sebebi ile yap işlet devret modeli ile dış hatlar terminali 2012 yılında
genişletilmiş ve 95.683 m² kapalı alan ve 5.000.000 yolcu/yıl kapasitesine ulaşmıştır.
2.A.2. VİTA PARK GOLF TESİSLERİ:
Söz konusu tesis değerleme konusu mülke yaklaşık 5 km. mesafede yer almaktadır. 380 hektarlık Tuzla alanının
güney doğusunda yer alan uluslar arası standartlara sahip ve uluslar arası turnuvaların yapıldığı bir golf tesisi ve yan
tesislerinden oluşmaktadır. Tesis içerisinde biri 5.850 metrelik 18 delikli bir golf sahası yer almakta olup yine 18
delikli olan bir diğer golf sahası ise proje aşamasındadır. Söz konusu tesis bir bütün olarak 2013 yılında el
değiştirerek Doğuş Grubuna geçmiştir. Tesisin Doğuş Grubuna geçmesinden sonra kapatıldığı öğrenilmiştir.
Bölgede yapılan incelemelerde alınan bilgilere göre Doğuş Grubu tesisi genişleterek farklı spor dallarına da
profesyonel hizmet sunacak bir spor turizmi tesisi haline getirecektir. Ancak henüz herhangi bir inşaai faaliyetin
başlamadığı öğrenilmiştir. Daha önce 2015 yılı başında başlanacağı belirtilen inşaat faaliyetlerinin 2015 yılının
sonbaharına ertelendiğine dair bilgiler alınmıştır. Söz konusu yatırımların yapılması durumunda söz konusu tesisin
bölgedeki yatırımları tetikleyen bir etki yatacağı öngörülmektedir.
Vita Park Golf Tesisleri
Konu Mülk
2.B. Bölgenin Doğal Güzellikleri:
2B.B.1. TUZLA VE GÜLLÜK SULAK ALANI
Halep Çamı Tabiatı Koruma Alanına komşu, sulak alan havzası, Tuzla Sulak Alanı ve Güllük Dalyanı alanından
oluşmaktadır. 380 Hektar Tuzla sulak Alanı ve 800 Hektar Güllük Dalyanı olmak üzere yaklaşık 1180 Hektarlık bir
alanı kapsamaktadır. Tuzla ve Güllük sulak alanı 2001 yılında(IBA Important Bird Area) önemli kuş alanı olarak
tanımlanmıştır. Tuzla Gölü ve Güllük Dalyanının hafif tuzlu ve acımsı suyu; kuşların yaşamsal besin kaynağı olan
balık, deniz yosunları ve küçük canlıları barındırır. Tuzla ve Güllük her yıl 2 bin flamingoya ev sahipliği yapmaktadır.
Bölgedeki yaşayan kuşlar; nadir kuşlardan Dalmaçyalı (45 adet) ve Beyaz Pelikan, Balık Kartalı, Gri Balıkçıl(230
civarında) ve kaz türleri tuzlada görülmektedir. Çamurlu sığ bölgelerde farklı türlerde 3000 adet ördek, 300 adet
Karabağ Martısı, 50 adet İspinoz, 250 adet Büyük Akbalıkçıl, 155 adet Kılkuyruk, 500adet Kaşıkgaga, 90 adet Fiyu ve
nadir türlerden Terek Düdükçünü’ne de burada rastlanılmaktadır.
Gölü çevreleyen çeşitlilik, kuşlar için olduğu kadar diğer yabanıl hayvanlara da yaşam alanları sunmaktadır. Su
kaplumbağası, çeşitli yılan türleri, yaban domuzu, porsuk, tilki, oklu kirpi gibi türler bu bölgede yaşamaktadır.
Metruk tuzlası ve Güllük Dalyanı, sulak alanı besleyen yer altı suları ile birbirini destekleyen bir çanak oluşturmakta
olup, sulak alan tek bir ekosistemdir. Göçmen kuşlar, kuzeyde havanın soğuması ile birlikte; Ekim ayı sonu ile Kasım
ayı başında ilk olarak gelmeye başlarlar. Daha sona Aralık-Ocak-Şubat aylarında sayı maksimum seviyeye çıkar.
Şubat ayı sonu ile Mart ayı başında ise tekrar Kuzeye göç başlar.
Tuzla Sulak Alanı
Konu Mülk
3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE ÖZELLİKLERİ
Değerlemeye konu olan mülkün yer aldığı
proje 3 parsel üzerinde konumlanmış olan
Karma Turizm Projesidir. Proje Muğla ili,
Milas ilçesi tapu sicilinde Dörttepe mahallesi
2.205,00
m² yüzölçümüne
sahip 5838
parsel, 41.966,62 m² yüzölçümüne sahip
6891 parsel ve 8.123,65 m² yüzölçümüne
sahip 6893 parsel numarası ile kayıtlı arsalar
üzerinde konumludur. Projenin adı MİLA’S
DAPHNE PENINSULA dır. Projenin konut
etabı MİLA’S DAPHNE RECİDENCE otel etabı
ise
VITALITY
LUXURY
HOTEL
olarak
isimlendirilmiştir.
Otel etabı 6893 parsel üzerinde konumlanmış olup konut etabı ise 5838 ve 6891 parseller üzerinde yer almaktadır.
Hem otelin hem de konut etabının kendi içerisinde günübirlik tesis alanlarına sahiptir. Parseller batı cephelerinden
imar planında “Park” alanı olarak belirtilen sahil şeridine komşu olup, 6891 parselin kuzey doğusunda doğu – batı
eksininde uzanan bir burun yer almaktadır. Koy ve burundan oluşan bu alana değerleme konusu mülkler haricinde
komşuluğu bulunan başka bir özel mülkiyet bulunmamaktadır.
Mahallinde yapılan incelemelerde parseller üzerinde hafriyat çalışmalarının devam ettiği henüz temel çalışmasının
yapılmadığı tespit edilmiştir.
4. YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
4.1. PROJENİN YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ:
Söz konusu proje toplam 3 parsel üzerinde kurulu olan karma turizm projesidir. Projenin otel etabı 6893 parsel
üzerinde butik otel özelliklerine sahip olacak şekilde projelendirilmiştir. Projenin otel etabı 1 otel binası ile 1 ticari
binadan meydana gelmektedir. Otel kısmı 24.02.2015 tarih ve 11538/429-11 sayılı ruhsatına göre 4 bodrum, zemin
ve 4 normal kattan meydana gelmektedir. Toplam 4.952,10 m² inşaat alanına sahip olacaktır.
Ticari bina ise toprak üzeri seviyede 1 kattan meydana gelmekte olup toplam 492,20 m² kullanım alanına sahip
olacaktır. Otel kısmı toplam 5.444,30 m2 kullanım alanına sahiptir.
Projenin konut etabı isse 5838 parsel ile 6891 parsel üzerinde yer almaktadır. Mimari uygulama vaziyet planında
göre 5838 parsel üzerinde 1 adet ikiz villa yer almakta olup 1 bodrum, zemin ve 1 normal kattan meydana gelen
Villa toplam 580,08 m² (ruhsat alanı) kullanım alanına sahiptir. Villanın 1. Bodrum ve zemin katında 2 adet dubleks
daire, 1. Katında ise 2 adet daire yer almaktadır. Ancak proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerde bu parselin plan
tadilat çalışmalarının devam ediyor olması sebebi ile henüz ruhsat alınmadığı bilgisine ulaşılmıştır.
6891 parsel üzerinde ise toplam 17 adet standart ikiz villa (A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-R), 1 adet özel villa (S
Blok ) ve sosyal tesis binasından (T Blok ) meydana gelmektedir. Bu bloklardan A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L bloklar
toplam 580,08 m², M-N-O Bloklar 644 m², P-R Bloklar 664,00 m² ve S Blok 381 m² inşaat (ruhsat) alanına sahip
olacaktır. Ofis + işyeri (sosyal tesis) binası olarak planlanmış ve ruhsatlandırılmış olan T blok ise 1.125 m² kullanım
alanına sahiptir. Parsel üzerinde toplam 11.726,96 m² inşaat alanı için ruhsat tesis edilmiştir.
Projenin mimarından alınan bilgilere göre standart villaların tamamının aynı ölçülere sahip olduğu, ancak bazı
villalarda inşaat emsaline dahil edilen alanların farklı olması sebebi ile ruhsat alanlarının değiştiği belirtilmiştir.
Ayrıca yine proje mimarı ile yapılan görüşmelerde bahçe dublekslerinde yapılacak kat bahçeleri sebebi ile bu
dairelerde yaklaşık 25 m²’lik genişlemeler olacaktır. Değerleme çalışmasında “uygulama projesi” verileri dikkate
alınmıştır.
S Blok bünyesinde 1 adet villa bulunmakta olup, diğer konut bloklarında ise bodrum ve zemin katta konumlu 2 adet
dubleks daire ile 1. Katta yer alan 2’er adet daire yer almaktadır. Buna göre 4’ü 5838 parsel üzerinde olmak üzere
toplam 73 adet konut bulunmaktadır. Tarafımıza ibraz edilen bilgilere göre proje ile ilgili genel veriler aşağıdaki
gibidir.
PROJENİN ADI
MILA’S DAPHNE PENINSULA
YERLEŞİM ALANI:
İMARLI ALAN: 51.965, 46 m²
Konut Yerleşim Alanı (6891 parsel): 41.966,62 m²
Konut Yerleşim Alanı (5838 parsel): 1.875,19 m²
Otel Alanı (6893 parssel): 8.123,65 m²
YAKLAŞIK KIYI KULLANIM ALANI: 29.000 m²
TOPLAM: 81.000 m²
KONUT BLOKLARI
BLOK SAYISI
18 STANDART VİLLA + 1 ÖZEL VİLLA
DAİRE SAYISI
36 ADET DUBLEKS DAİRE + 36 ADET DAİRE + 1 ADET ÖZEL VİLLA
STANDART VİLLA KULLANIM ALANI
15.208 m² (5383 – 6891 parseller toplam brüt – teraslar dahil)
ÖZEL VİLLA KULLANIM ALANI
381 m² (Net Kullanım Alanı)
KONUT ETABI TİCARİ ÜNİTE
1.125 m² (Sosyal tesisler – Kafe – Restoran – Çocuk ve Yetişkin
Havuzu – Fitness Alanı – Güneşlenme Sahası )
KONUT ETABI SAHİL ŞERİDİ
550 M.
80 metre kumsal – 150 metre ahşap güneşlenme alanı – 65 metre
ahşap marina – 20 metre iskele – 10 adet güneşlenme locası – 65
metre çim güneşlenme sahası – wc/duş servis üniteleri
SPOR ALANLARI
*2.250 metre yürüyüş parkuru
*2.600 m² açık spor alanı (1 adet basketbol sahası – 1 adet teni kortu
– golf pratik sahası – çocuk oyun parkları)
OTOPARK SAYISI
127 ADET
BUTİK OTEL ALANI
OTELİN ADI
VITALITY LUXURY HOTEL
YERLEŞİM ALANI
İMARLI ALAN (6893 PARSEL): 8.123,65 m²
YAKLAŞIK KIYI KULLANIM ALANI: 5.000 m²
TOPLAM: 13.125 M²
BLOK SAYISI - KULLANIM ALANLARI
OTEL BLOKU: 4.790 m²
RESTORAN BLOKU: 490m²
TOPLAM: 5.280 m²
ODA SAYISI
60
EK TESİSLER
SPA (490m²): Havuz – jakuzi – 3 adet masaj odası – sauna – buhar
odası – relax odası
SAHİL ŞERİDİ
100 m.
45 metre kumsal – 55 metre ahşap güneşlenme sahası – 65 metre
ahşap marina tekne bağlama alanı – 20 metre uzunluğunda iskele –
65 metre çim güneşlenme alanı – sahil bar – wc/duş servis alanları
SPOR ALANLARI
85 m² açılır kapanır fitness alanı – 150 m² açık hava plates - yoga
alanı – 530 metre uzunluğunda yürüyüş parkuru
OTOPARK
12 ADET OTOPARK – HELİPORT
5. TAPU KAYITLARI
Değerleme konusu mülklerin güncel tapu sicili kayıtları 28.04.2015 tarih ve saat 13:00 itibari ile TKGM takbis veri
sistemi üzerinden temin edilmiş olup güncel kayıtlar aşağıdaki gibidir.
İLİ: MUĞLA
İLÇESİ: MİLAS
MAHALLESİ: DÖRTTEPE
MEVKİİ: HİSAR
PAFTA: N19D06C2A
ADA: PARSEL: 5838
YÜZÖLÇÜMÜ: 2.205,00
NİTELİĞİ: ARSA
CİLT: 66
SAYFA: 6509
TARİH-YEVMİYE 13.03.2014/4111
6891
41.966,62
ARSA
88
8675
12.12.2014/20012
MALİK MYC İNŞAAT TAAHHÜT SAĞLIK HİZMETLERİ TURİZM SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
6. SERTİFİKA VE YETERLİLİKLER
- Değerlemeye konu olan proje 6007 adet tasarımın yarıştığı A' Architecture Mimarlık ve Tasarım
yarışmasında finale kalarak finalde verilen 4 platinyum, 5 gold, 14 silver, 15 bronz ve 10 iron ödül içerisinden
“Silver” proje olarak değerlendirilmiştir.
-
Değerleme konusu proje alanı için 3194 sayılı imar kanunun 21. Maddesine göre Milas Belediyesi’nden
24.02.2015 tarihinde inşaat ruhsatı alınmıştır.
7. DEĞERLEMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER
 Olumlu Özellikler
 Proje alanının doğusunda yer alan koy, kuzey – batısındaki burun ve arada kalan sahil şeridine proje
alanı haricinde başka bir parselin cepheli olmaması. Projenin tek başına bir koya sahip olması.

Projenin karma bir proje olması. Otel etabı ile konut etabının birbirleri ile sürekli ve olumlu bir
etkileşim içerisinde olmaları.

Mimari tasarım ve malzeme kalitesinin bölge ortalamasının üzerinde bir kalite ve yeterliliğe sahip
olması.

Parselin coğrafi ve topografik özellikleri sebebi ile konutların büyük bir kısmının geniş bir manzara
açısına sahip olması.

Projenin uluslar arası düzeyde kabul görmüş bir mimarlık ve tasarım yarışmasında ödül almış olması

Projenin manzara bakısı içerisinde yapılaşmaya müsait bir alan bulunmaması.

Projenin Milas Havaalanına yakın konumda olması.

Boğaziçi Bölgesinde konu mülke konum olarak emsal teşkil edebilecek proje alanı sayısının son
derece düşük olması.

Gerek konum gerekse mimari özellikleri dikkate alındığında, projenin gelişmekte olan bu bölge için
kısa sürede marka olma fırsatı.

Bodrum yarımadasından çıkıldıktan sonra, yarım adaya daha yakın konumda olan Torba ve
Güvercinlik bölgelerinde arazi stokunun neredeyse tükenmiş olması sebebi ile Boğaziçi bölgesinin
Bodrum’dan sonra turizm gelişimine açık ilk bölge olması

Bodrum yarımadasına daha uzak olmasına karşın doğal güzellikleri ve sahil kullanımı açısından
Boğaziçi Bölgesinin daha tercih edilebilir özelliklere sahip olması

Bodrum yarımadasında denize kıyısı olan ve ya sahil kullanım hakkına sahip arazi tokunun tükenmiş
olması ve satışa çıkan gayrimenkul oranının düşük olması.

Proje alanına 5 km mesafede yer alan Golf Tesislerinin Doğuş Grubuna geçmesi ile beraber bu
tesislerin daha da canlandırılacağı ve daha yüksek kapasitelere çıkarılacağı beklenmektedir. Böyle
bir durumun bölgenin çekiciliğini artıracağı yönünde beklentiler olması

Bodrum genelinde ikincil konutların yerli turistler kadar, Kuzey Avrupa, Orta Doğu ve Türki
Cumhuriyetlerde yaşayan turistler için de çekici olması

Projede yer alan küçük ölçekli marina ve iskeleler vasıtası ile projenin Bodrum Yarımadasına deniz
yolu ile de bağlantısının sağlanmış olması
 Olumsuz Özellikler

Hali hazırda bölgedeki ticari hayatın çok kısıtlı olması.

Bölgede eğlence hayatına hizmet eden tesislerin yetersiz olması.

Bodrum bölgesinde yaz sezonu boyunca inşaat yasağının olması sebebi ile projenin geç
tamamlanacak olması

Bölgede özellikle karayolu alt ve üst yapısının bozuk olması. (Bölgenin gelişme eğilimine geçmesi ile
beraber yerel yönetimlerin bu bölgeye olan yatırımlarının artması beklenmektedir.)
8. ANALİZ SONUÇLARINNIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE SONUÇ
Nihai değer takdirinde değerleme konusu mülkün yakın çevresinde detaylı bir emsal araştırması yapılmış olup
bölgedeki projeleerin farklı özellikleri ve bu özelliklerinin değere olan etkisi değerlendirilerek değerleme konusu
proje alanı için ortalama birim m² satış değeri tespit edilmiştir. Buna göre proje alanı içerisinde yer alan her biri
bağımsız birimin (dairenin) şerefiye özellikleri göz önünde bulundurularak her bir bağımsız birim (daire) için değer
takdirinde bulunulmuştur. Buna göre
MUĞLA İLİ MİLAS İLÇESİ DÖRTTEPE MAHALLESİ N19D06C2A PAFTA 5838-6891PARSELLER ÜZERİNDE
YER ALAN 72 ADET DAİRENİN TAMAMLANMIŞ OLMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ VE 2017
YILI DEĞER TAHMİN VE TAKDİRİ AŞAĞIDAKİ TABLODA VERİLMİŞTİR.
A BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
TERAS/BALKON BAHÇE ALANLARI
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 154,82
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 208,78
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
50,86 (da i re a l a nına da hi l )
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
B BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 282,62
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 180,69
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
C BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 253,31
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 230,34
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
D BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 262,31
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 355,31
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
E BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 176,21
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 246,83
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
F BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 203,9
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 236,89
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DEĞER - USD 2015 YILI
945.695 USD
936.630 USD
692.885 USD
683.500 USD
936.330 USD
926.950 USD
692.350 USD
683.250 USD
936.330 USD
926.950 USD
683.250 USD
674.150 USD
936.330 USD
926.950 USD
683.250 USD
655.430 USD
926.950 USD
917.600 USD
683.250 USD
650.000 USD
955.000 USD
936.330 USD
698.000 USD
683.250 USD
DEĞER - USD 2017 YILLI
1.087.549 USD
1.077.125 USD
796.818 USD
786.025 USD
1.076.780 USD
1.065.993 USD
796.203 USD
785.738 USD
1.076.780 USD
1.065.993 USD
785.738 USD
775.273 USD
1.076.780 USD
1.065.993 USD
785.738 USD
753.745 USD
1.065.993 USD
1.055.240 USD
785.738 USD
747.500 USD
1.098.250 USD
1.076.780 USD
802.700 USD
785.738 USD
G BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 346,69
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 188,11
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
H BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 223,06
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 235,34
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
I BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 214,03
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 186,72
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
J BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 273,48
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 187,39
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
K BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 348,92
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 254,47
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
L BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 268,70
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 208,80
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
M BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 434,99
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 345,92
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
N BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 461,09
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 351,08
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
O BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 352,98
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 340,51
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
945.700 USD
927.000 USD
692.000 USD
674.150 USD
936.330 USD
927.000 USD
683.250 USD
674.150 USD
936.330 USD
917.600 USD
683.250 USD
649.815 USD
945.690 USD
936.330 USD
683.250 USD
670.000 USD
945.690 USD
927.000 USD
692.000 USD
674.150 USD
955.000 USD
917.600 USD
983.250 USD
649.815 USD
1.020.000 USD
1.011.235 USD
711.615 USD
711.615 USD
986.900 USD
986.900 USD
700.000 USD
711.610 USD
964.415 USD
983.145 USD
695.000 USD
711.610 USD
1.087.555 USD
1.066.050 USD
795.800 USD
775.273 USD
1.076.780 USD
1.066.050 USD
785.738 USD
775.273 USD
1.076.780 USD
1.055.240 USD
785.738 USD
747.287 USD
1.087.544 USD
1.076.780 USD
785.738 USD
770.500 USD
1.087.544 USD
1.066.050 USD
795.800 USD
775.273 USD
1.098.250 USD
1.055.240 USD
1.130.738 USD
747.287 USD
1.173.000 USD
1.162.920 USD
818.357 USD
818.357 USD
1.134.935 USD
1.134.935 USD
805.000 USD
818.352 USD
1.109.077 USD
1.130.617 USD
799.250 USD
818.352 USD
P BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 228,94
HAVUZ - STANDART
5+1
18%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 319,93
HAVUZ - STANDART
5+1
18%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
JAKUZİ - STANDART
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
JAKUZİ - STANDART
3+1
1%
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
R BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 223,45
HAVUZ - STANDART
5+1
18%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 339,71
HAVUZ - STANDART
5+1
18%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
JAKUZİ - STANDART
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
JAKUZİ - STANDART
3+1
1%
1.020.000 USD
1.040.000 USD
730.000 USD
730.000 USD
1.173.000 USD
1.196.000 USD
839.500 USD
839.500 USD
1.020.000 USD
1.040.000 USD
730.000 USD
730.000 USD
1.173.000 USD
1.196.000 USD
839.500 USD
839.500 USD
5838 PARSEL KONUT BLOĞU
A2 BLOK
DAİRE TİPİ
DAİRE KAPALI
BRÜT ALANI
(m²)
HAVUZ/JAKUZİ
RUHSAT ODASI
KDV
DAİRE NO: 1
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 188,61
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 2
BAHÇE DUBLEKSİ
224,86
25,18 + 361,33
OPSİYONEL
4+1
18%
DAİRE NO: 3
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
DAİRE NO: 4
1. KAT DAİRE
172,4
OPSİYONEL
3+1
1%
*)
917.600 USD
917.600 USD
683.250 USD
649.815 USD
1.055.240 USD
1.055.240 USD
785.738 USD
747.287 USD
Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 2,67 TL ; 1,-EUR = 2,92 TL'dir.
Yalnızca bilgi için verilen döviz bazındaki değerlerin hesaplamasında
TCMB Döviz Satış Kuru esas alınmıştır.
KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkullerle ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
İş bu rapor, 500 orijinal nüsha olarak düzenlenmiş olup kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek
sorunlardan Şirketimiz sorunlu değildir.
(*) KDV dahil değerlerin hesaplamasında genel KDV oranı olan % 1 ve % 18 esas alınmış ve Bakanlar Kurulu
tarafından tespit edilen indirimli orana tabi olan istisnalar dikkate alınmamıştır.
Bilgilerinize sunulur. 30.04.2015
(Değerleme tarihi : 20.04.2015 )
Saygılarımızla,
RAPORU HAZIRLAYAN
RAPORU KONTROL EDEN
Ahmet Sakacı
Mustafa Kal
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Sorumlu Gayrimenkul Değ. Uzmanı
SPK Lisans No: 401462
SPK Lisans No: 400290

MUĞLA İLİ MİLAS İLÇESİ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

Benzer belgeler

Web Hosting Ücretleri Hazır paketlere bağımlı kalmadan,sitenizin

Slayt 1

↓ ↓ ↔ ↔ ↓ ↓ ↑ ↓

Emtia-FX Teknik Strateji

Doğu Amerika

GÜNLÜK ANALİZ AMERİKA: Cuma günü beklentilerin

Fx Box Tanıtım