Kat Mülkiyeti Hukuku

Transkript

Mahir Ersin GERMEÇ
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı
KAT MÜLKİYETİ
HUKUKU
3. Baskı
KAT MÜLKİYETİ - KAT İRTİFAKI
DEVRE MÜLK ve TOPLU YAPI
Düzenine İlişkin
Kurallar – Açıklamalar
Yargıtay Kararları
İlgili Mevzuat
Ankara, 2010
Mahir Ersin GERMEÇ
Hukuk Kitapları Dizisi: 764
ISBN 978-975-02-1236-9
Üçüncü Baskı:
Mayıs - 2010
© Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş.
Bu kitabın her türlü yayın hakkı Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş.’ye aittir. Yayınevinin yazılı izni
olmadan, tanıtım amaçlı toplam bir sayfayı geçmeyecek alıntılar hariç olmak üzere, hiçbir şekilde
kitabın tümü veya bir kısmı herhangi bir ortamda yayımlanamaz ve çoğaltılamaz.
Sayfa Tasarımı:
Ömer Candan
Kapak Tasarımı:
İsmail Çam
Yayın ve Dağıtım:
Merkez: Seçkin Yayıncılık, Sağlık Sokak No: 21 06410 Sıhhiye, ANKARA
Tel: (0–312) 435 30 30 (Pbx), Faks: (0–312) 435 24 72
Şube: Ankara Adliye Sarayı K Blok Zemin Kat Sıhhiye, ANKARA Tel: (0-312) 309 52 48
Şube: Abidei Hürriyet Caddesi 179/E (Şişli Ceza Adliyesi Altı) Şişli – İSTANBUL Tel: (0-212) 234 34 77
Şube: Strazburg Cd. No:23 Sıhhiye - ANKARA Tel: (0312) 230 52 62 / [email protected]
Web Adresi: www.seckin.com.tr, E–posta: [email protected]
Baskı:
Sözkesen Matbaacılık, Tel: (0–312) 395 21 10
Üçüncü Baskı İçin Önsöz
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının (5711 ve 5912 sayılı yasalarla
yapılan değişiklikler ve bu yasalarla eklenen yeni hükümler de dahil) her
bir maddesine ilişkin açıklamaları ve bunların uygulanmasıyla ilgili Yargıtay kararlarını, ayrıca kat mülkiyeti, kat irtifakı, devre mülk ve toplu
yapıyı ilgilendiren diğer mevzuat (yasa, tüzük, yönetmelik) hükümleri ile
uygulamada yararlı olacağını düşündüğümüz yönetim planı, kapıcı sözleşmesi ve yönergesi örneklerini içeren KAT MÜLKİYETİ HUKUKU
adlı kitabın üçüncü baskısı yayıma hazırlanmış bulunmaktadır.
Kitabın bir önceki baskısında, Kat Mülkiyeti Yasasında 5711 sayılı
Yasayla yapılan değişikliklere ve özellikle toplu yapılara ilişkin özel hükümlerle ilgili açıklamalara yer verilmişti.
Bu son çalışmada; madde açıklamaları ve ilgili Yargıtay kararları
başta olmak üzere kitabın bir önceki baskısı tümden gözden geçirilerek
gerekli düzeltmeler ve yeni eklemeler yapılmıştır. Bu bağlamda Kat
Mülkiyeti Yasasının 5912 sayılı Yasayla değiştirilen madde ve fıkra hükümleriyle ilgili açıklamalar kaleme alınmış, 5912 ve özellikle 5711 sayılı Yasalarla yapılan değişiklikler nedeniyle uygulama açısından işlevini
yitirmiş olan Yargıtay kararları ayıklanmış, son yıllara ilişkin yüzlerce
yeni karar ilgili maddelerin açıklamaları altına konulmuştur. Öte yandan
kat mülkiyetini ve toplu yapıyı ilgilendiren mevzuat da gözden geçirilmiş, bunlara yenileri (örneğin kitabın ikinci baskısından sonra yürürlüğe
girmiş bulunan “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine
Dair Yönetmelik”) dahil edilmiştir. Yine Kat Mülkiyeti Yasasında 5711
sayılı Yasayla yapılan değişiklikler de gözetilerek yönetim planı ve diğer
örnekler yeniden düzenlenmiş, ayrıca bir “Toplu Yapı Yönetim Planı”
örneği eklenmiştir.
Kitapta; kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması, kat maliklerinin
ve/veya kat irtifakı sahiplerinin hakları-borç ve yükümlülükleri,
anataşınmazın yönetimi, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin sona ermesi,
devre mülk hakkı, toplu yapı, toplu yapılarda kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması, toplu yapının yönetimi konularında uygulamaya yönelik
ayrıntılı açıklamalar ve binaltıyüzden fazla Yargıtay kararı, kat mülkiyeti
ve toplu yapı düzeniyle ilgili diğer mevzuat hükümleri ve yönetime ilişkin örnek düzenlemeler yer almaktadır.
Yukarıda içeriği özetlenen bu kitap, uygulamanın içinde olan hukukçular (yargıçlar, avukatlar) başta olmak üzere, kat mülkiyeti ve toplu yapı
6
düzeni içinde yaşayan (kat maliki, irtifak hakkı sahibi, yönetici-denetçi
vb.) herkesin yararlanabileceği, özellikle kat mülkiyetinden kaynaklanan
anlaşmazlıkların çözümünde güvenle başvurabileceği bir kaynak oluşturması amacıyla yayıma hazırlanmış ve üçüncü baskısı yapılmıştır.
Amacımızda başarıya ulaştığımızı duyumsamak bizi mutlu edecektir.
Kat mülkiyeti ve toplu yapı düzeninde herkesin sorunsuz, mutlu ve
huzurlu bir ortamda yaşaması dileğiyle….
Ankara, 16.03.2010
Mahir Ersin GERMEÇ
İkinci Baskı İçin Önsöz
KAT MÜLKİYETİ HUKUKU adlı kitabın Ekim- 2006 tarihli birinci
baskısından sonra, Kat Mülkiyeti Yasasında Değişiklik Yapılmasına ilişkin 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Yasa, 28.11.2007 günlü ve 26714 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.
5711 sayılı Yasa ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasında önemli değişiklikler yapılmış, özellikle uygulamada sıkıntı yaratan, kat malikleri
arasında çıkan uyuşmazlıklara çözüm getiremeyen bazı maddeler değiştirilmiş, bu bağlamda yeni madde fıkraları eklenmiştir. Ayrıca anılan Yasayla 634 sayılı Yasaya “Dokuzuncu Bölüm” başlığı altında eklenen
“Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” ile birden çok parsel üzerinde
kurulmuş olan toplu yapılarda da kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanmasına olanak sağlanmıştır.
Yukarıda sözü edilen değişiklikler çerçevesinde kitabın birinci basımı gözden geçirilerek yasa maddelerinin açıklamaları yeniden yazılmış
ve kitap ikinci basıma hazırlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasının, kent yaşamında hemen herkesi ilgilendiren
ve uygulama açısından güncelliğini sürekli koruyan önemli özel yasalardan biri olduğunda kuşku yoktur. Onun içindir ki bu kitapta, anılan Yasa
hükümleri ile bunların açıklamalarına ve Yargıtay kararları ile diğer ilgili
mevzuata yer verilerek; her bağımsız bölüm malikinin ve irtifak hakkı
sahibinin, yönetici ve denetçinin Kat Mülkiyeti Yasasından doğan hakları, görev ve yükümlülükleri konusunda ayrıntılı bilgi sunulmaya çalışılmıştır.
Kat mülkiyeti ve toplu yapı düzeni içinde yaşayan bağımsız bölüm
maliklerinin özellikle birbirinin haklarını çiğnememeye özen göstererek,
yasa ve doğruluk kurallarına uymaları, komşuluk hukuku ilkeleri çerçevesinde karşılıklı sevgi ve saygıya dayalı huzurlu bir ortamda yaşamaları,
dolayısıyla yargı önüne gelecek uyuşmazlıkların azalması dileğiyle…
Ankara, 24.02.2008
Mahir Ersin GERMEÇ
Önsöz
Hukukun anası haktır ve insanla başlar. İnsanın temel haklarından biri kuşkusuz “mülkiyet hakkı”dır. Bu hak, Türk hukukunda en üstün norm
olarak Anayasanın 35. ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine ek 1 sayılı
Protokolün 1. maddesi ile güvence altına alınmış bulunmaktadır. “Mal,
canın yongasıdır” özdeyişinden yola çıkarak, “mülkiyet hakkı”nın en
önemli konusunu taşınmaz malların oluşturduğunu söylemek yanlış olmaz. İşte taşınmaz mal mülkiyetinin özel bir türü de “kat mülkiyeti”dir.
Ülkemizde kat mülkiyeti, -Türk Medeni Kanununun taşınmaz mallara ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak- 2 Ocak 1966 günü yürürlüğe
giren 634 sayılı Yasayla düzenlenmiş, bu yasa Türk hukuk mevzuatının
özel yasaları arasında yerini almıştır.
634 sayılı Yasa yapılırken, “kat mülkiyetinin ve kat irtifakının salt bir
arsa (tek parsel) üzerinde kurulması” ilkesi benimsenmiş; bağımsız bölümler
üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma,
anataşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenmesinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmıştır. Ancak bir süre
sonra yasa koyucunun başlangıçta öngörmediği toplumsal yaşamın ve ekonomik koşulların zorlamasıyla (13.04.1983 günlü ve 2814 sayılı Yasayla)
634 sayılı Yasada bir takım önemli değişiklikler yapılması yoluna gidilmiş;
bu tümceden olarak yine bir arsa üzerinde olması kaydıyla birden çok yapı
veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak
tanınmıştır. Kat Mülkiyeti Yasasında bundan sonraki değişiklikler sırasıyla
3227, 3770 ve 5378 sayılı Yasalarla gerçekleştirilmiştir.
Toplumsal yaşamın hızına ayak uyduramayan, yeni hukuksal sorunlara
çözüm getirmeyen, dolayısıyla uygulamada ortaya çıkan yasal boşlukları
dolduramayan yasalarda gereken değişikliklerin yapılması ve gereksinime
yanıt verecek nitelikteki düzenlemelere gidilmesi doğaldır ve zorunludur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğe girdiği 2.1.1966 tarihinden günümüze dek geçen kırk yılı aşkın süre içinde özel ya da iş ve ticaret
yaşamındaki gelişmeler, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların
(büyük blokların) yapılmasını zorunlu kılmış; bu durum, toplu yapıların ve
özellikle ortak yerlerin yönetimi ile ortak giderlere katılma açısından birçok
sorunun doğmasına yol açmıştır. İşte “toplu yapı” uygulamasının ortaya
çıkardığı çok yönlü sorunların da kat mülkiyeti düzeni içinde çözümlenmesi
amacıyla Adalet Bakanlığınca hazırlanan ve ilgili komisyonlardan geçerek
TBBM önüne gelmiş bulunan “Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı” ile 634 sayılı Yasaya “Dokuzuncu Bö-
10
lüm” başlığı altında “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler”in eklenmesi ve
böylece birden çok parsel üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapılarda da Kat
mülkiyeti hükümlerinin uygulanmasına olanak sağlanması öngörülmüştür.
Bir ülkede yasaların değiştirilip iyileştirilmesi kadar, o yasaların somut
olaylara uygulanıp doğru yorumlarla sorunun çözümlenmesi de önem taşır.
Bir yasa ne denli özenle yapılırsa yapılsın, kuralları doğru algılanıp gerektiği
gibi somut olaya uygulanmış olmadıkça doğru sonuca ulaşılamaz. Bunun
içindir ki yargı kararlarının ve özellikle uygulamada-yasal boşlukları da dolduran -Yargıtay içtihatlarının önemi yadsınamaz. Bu gerçekten yola çıkılarak uygulamanın içinde olan hukukçulara (yargıçlara, avukatlara), kat mülkiyeti düzeninden doğan anlaşmazlıklarla karşılaşan (kat maliki, kat irtifak
hakkı sahibi, yönetici, denetçi vb.) yurttaşlara yararlı olacağı düşüncesiyle
kitaba -hemen her konuyla ilgili- çok sayıda Yargıtay kararları konulmuş
bulunmaktadır. Bu tümceden olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 18.
Hukuk Dairesi kararlarından bazıları, Kat Mülkiyeti Yasasının birden çok
maddesini ilgilendirdiğinden, o maddelerin açıklamalarının sonuna mükerreren konularak uygulamacıya kolaylık sağlanmak istenmiştir.
Kitap, iki ana ayrımdan oluşmaktadır;
Birinci ayrımda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının her bir maddesi
sırasıyla yazıldıktan sonra altına ayrıntılı açıklaması yapılmış, maddeyle
ilgili Yargıtay kararları işlenmiş, ayrıca okuyucuya yardımcı olmak açısından her kararın özeti çıkartılarak baş tarafına yazılmıştır.
İkinci ayrımda (değişiklik, ek ve geçici maddeleriyle birlikte) Kat
Mülkiyeti Yasasının tam metni ile Hükümet gerekçeleri ve komisyon raporlarına, ayrıca ilgili diğer mevzuat (yasa, tüzük, yönetmelik) hükümlerine; Kat mülkiyeti ve devre mülkle ilgili genelgeler ile (Yönetim planı, işletme projesi, kapıcı sözleşmesi) örneklerine yer verilmiştir. Böylece başta
hukukçular olmak üzere kat malikleri ile kat irtifak hakkı ve devre mülk
hakkı sahipleri ile apartman yöneticileri ve denetçilerinin, özetle bu konuyla ilgilenen herkesin yararlanabileceği bir kitap sunulmaya çalışılmıştır.
Kitabın hazırlanmasında, başlangıcından sonuna dek bana güç veren,
yardımlarını ve desteğini esirgemeyen başta değerli eşim olmak üzere
sevgili çocuklarım Ezgi ve Egemen’e, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi çalışanlarına, eserin özenle yayımlanmasını ve değerli okuyucuların hizmetine sunulmasını sağlayan Seçkin Yayınevi sahibi Aytaç Seçkin’e ve emeği geçen herkese teşekkür etmeyi bir borç bilirim.
Ankara, 06.09.2006
Mahir Ersin GERMEÇ
İçindekiler
Üçüncü Baskı İçin Önsöz ....................................................................................... 5 İkinci Baskı İçin Önsöz ........................................................................................... 7 Önsöz ...................................................................................................................... 9 BİRİNCİ AYRIM
KAT MÜLKİYETİ YASASI MADDELERİNİN
AÇIKLAMASI VE YARGITAY KARARLARI KAT MÜLKİYETİ YASASI GİRİŞ ..................................................................................................................... 37 BİRİNCİ BÖLÜM A. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI................................................................... 39 I. Genel Kural (Madde 1) ........................................................................................... 39 AÇIKLAMA ................................................................................................................. 39 1. Kat Mülkiyeti ............................................................................................................ 39 a. Kat Mülkiyetinin Tanımı ................................................................................................39 b. Kat Mülkiyetinin Konusu ...............................................................................................40 c. Kat Mülkiyetinin Uygulama Alanı..................................................................................40 ca. Yapıların Bir Arsa Üzerinde Bulunması ........................................................................... 40 cb. Yapıların Tamamının Kargir Olması ................................................................................ 41 cc. Yapıların Tamamlanmış Olması...................................................................................... 41 cd. Yapılarda Her Bir Bağımsız Bölümün Başlı Başına Kullanılmaya Elverişli Bulunması ...... 43 2. Kat İrtifakı ................................................................................................................. 43 a. Kat İrtifakının Tanımı.....................................................................................................43 b. Kat İrtifakının Konusu ...................................................................................................44 c. Kat İrtifakının Uygulama Alanı ......................................................................................44 d. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar ve Benzerlikler......................................44 Yargıtay Kararları ........................................................................................................ 45 1. Taşınmazın Üzerindeki Yapının Kat Mülkiyeti Kurulmasına Elverişli Olması ............... 45 2. Kat Mülkiyeti Yasasının Uygulama Alanı ile İlgili Yargıtay Kararları ........................... 46 a. KMY’nin Uygulanması Gereken Uyuşmazlıklarla İlgili ....................................................46 12
b. KMY’nin Uygulanamayacağı Uyuşmazlıklarla İlgili Kararlar ...........................................51 c. Bağımsız Bir Bölüme Haksız Elatma ile İlgili Uyuşmazlıklara İlişkin ...............................56 d. Başka Bir Parsele Haksız Elatma İle İlgili Uyuşmazlıklara İlişkin ....................................57 II. Tarifler (Madde 2) ................................................................................................. 59 AÇIKLAMA ................................................................................................................. 59 1. Anataşınmaz, Anayapı, Bağımsız Bölüm, Eklenti, Kat Mülkiyeti, Kat Maliki .............. 59 a. Anataşınmaz ................................................................................................................59 b. Anayapı ........................................................................................................................60 c. Bağımsız Bölüm ...........................................................................................................60 d. Eklenti ..........................................................................................................................60 e. Kat Mülkiyeti ................................................................................................................61 f. Kat Maliki ......................................................................................................................62 2. Ortak Yerler ve Kullanma Hakkı ................................................................................. 62 a. Ortak Yerler ..................................................................................................................62 b. Kullanma Hakkı.............................................................................................................63 3. Kat İrtifakı ve Kat İrtifakı Sahibi ................................................................................. 63 a. Kat İrtifakı .....................................................................................................................63 b. Kat İrtifakı Sahibi ..........................................................................................................64 4. Arsa Payı .................................................................................................................. 64 5. Sözleşme .................................................................................................................. 65 III. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Niteliği (Madde 3) ................................................ 66 AÇIKLAMA ................................................................................................................. 66 1. Kat Mülkiyetinin Niteliği............................................................................................ 66 2. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ............................................................. 66 a. Arsa Payı Oranının Saptanması ....................................................................................67 b. Arsa Payının Düzeltilmesi .............................................................................................69 c. Arsa Paylarının Değiştirilemeyeceği Durumlar ..............................................................70 3. Kat İrtifakının Niteliği ................................................................................................ 71 4. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi.................................................................. 72 a. Tapu İdaresince Resen Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi.................................72 b. İstem Üzerine Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ...............................................73 Yargıtay Kararları ........................................................................................................ 76 1. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ile İlgili ................................................. 76 2. Arsa Payının Düzeltilmesi ile İlgili.............................................................................. 84 IV. Ortak Yerler (Madde 4) ........................................................................................ 92 AÇIKLAMA ................................................................................................................. 92 1. Ortak Yerlerin Sözleşme ile Belirlenmesi ................................................................... 93 2. Yasa Gereğince Ortak Yerler ..................................................................................... 93 İçindekiler
13
3. Ortaklaşa Kullanma Korunma ya da Yararlanma İçin Zorunlu Olan Ortak Yerler ve
Şeyler ....................................................................................................................... 94 4. Uygulamada Özelliği Olan Bazı Ortak Yerler............................................................... 95 a. Teraslar ........................................................................................................................95 b. Genel Girişi-Çıkışı Olmayan Bahçe ...............................................................................96 c. Dükkânların Önündeki Boşluklar ve Avlular...................................................................96 d. Depolar ve Garajlar .......................................................................................................96 Yargıtay Kararları ........................................................................................................ 97 1. Genel Olarak Ortak Yerlerle İlgili Kararlar ................................................................... 97 2. Terasla İlgili Yargıtay Kararları................................................................................. 106 3. Çatı ve Çatı Arası İle İlgili Yargıtay Karaları ............................................................. 116 4. Bahçe ile İlgili Yargıtay Kararları ............................................................................. 121 5. Özel Amaca Özgülenmiş Ortak Yerlerle İlgili ............................................................ 129 B. BAĞLANTILAR ............................................................................................... 134 I. Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı (Madde 5) ........................... 134 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 134 1. Arsa Payının Bağımsız Bölümün Değeri ile Oranlı Olması........................................ 134 2. Arsa Payının Tek Başına Devredilemeyeceği .......................................................... 135 3. Açıkta Arsa Payı Bırakılamayacağı ......................................................................... 136 4. Ortak Yerler ve Eklentiler İçin Arsa Payı Ayrılamayacağı......................................... 136 5. Kat Mülkiyetini Kayıtlayan Hakların Arsa Payını da Kayıtlayacağı ........................... 137 6. Kat İrtifakıyla Bağdaşmayan İrtifakların Kurulamayacağı......................................... 137 7. Tapuya Tescil Edilmiş Önceki Hakların Kat Mülkiyetini de Kayıtlayacağı................. 138 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 138 1. Arsa Payının Bağımsız Bölümün Değeri İle Oranlı Olmasına İlişkin .......................... 138 2. Açıkta Arsa Payı Bırakılmayacağına İlişkin ............................................................. 144 3. Ortak Yerlere Arsa Payı Ayrılamayacağına İlişkin Kararlar ...................................... 145 II. Bağımsız Bölümlerle Eklentiler ve Ortak Yerler Arasındaki Bağlantı (Madde 6) ... 149 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 149 1. Eklentinin Hukuksal Niteliği..................................................................................... 149 a. Eklentilerin Bağımsız Bölümün Bütünleyici Parçası Olması .........................................150 b. Eklentilerin Bağımsız Bölümün Dışında Olması ...........................................................151 c. Eklentilerin Onaylı Projede ve Sözleşmede Belirtilmiş Olması .....................................151 d. Eklentilerin Kat Mülkiyeti Kütüğünün (Beyanlar) Hanesine Kaydedileceği ...................151 2. Bağımsız Bölüm Üzerinde Kat Mülkiyetiyle Bağdaşmayan İrtifakların
Kurulamayacağı ...................................................................................................... 151 3. Bağımsız Bölümlerin Devri ya da Kiralanması ile Eklentilerin ve Ortak Yerlerin de
Devredişmiş veya Kiralanmış Olacağı ..................................................................... 152 14
Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 153 1. Eklentilerle İlgili ....................................................................................................... 153 2. Depolarla İlgili Yargıtay Kararları ............................................................................. 158 C. ORTAKLIĞIN (ŞÜYUUN) GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA
(ŞÜF’A) HAKKI ................................................................................................ 161 I. Ortaklığın Giderilmesi (Madde 7) ......................................................................... 161 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 161 1. Kat Mülkiyetli veya Kat İrtifaklı Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesinin
İstenemeyeceği ...................................................................................................... 161 2. Paylı Bağımsız Bölümlerde Ortaklığın Giderilmesi ................................................... 162 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 162 Ortaklığın Giderilmesi ile İlgili ...................................................................................... 162 II. Öncelikle Satınalma Hakkı (Madde 8) ................................................................. 167 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 167 1. Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Öncelikle Satınalma Hakkı .................... 167 2. Aynı Bağımsız Bölüm Paydaşlarının Öncelikle Satınalma Hakkı .............................. 167 3. Sözleşmede Bu (8.) Maddenin Tersine Hüküm Konulabileceği ................................ 168 Yargıtay Kararı .......................................................................................................... 169 D. GENEL HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI (Madde 9) .................................. 170 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 170 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 171 İKİNCİ BÖLÜM
KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI A. GENEL KURAL (Madde 10) ............................................................................ 175 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 175 1. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Tescil ile Doğacağı................................................ 176 2. Anayapının Salt Bir Bölümü Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulamayacağı .................... 176 3. Aynı Katta Birbirine Bitişik Birkaç Bölümün Tek Bağımsız Bölüm Olarak Tescil
Edilebileceği.......................................................................................................... 177 4. Bir Yapının İktisadi Açıdan ya da Kullanma Bakımından Bütünlük Arzeden
Birden Çok Katının veya Bölümünün Tek Bağımsız Bölüm Olarak Tescil
Edilebileceği.......................................................................................................... 179 5. Kat Mülkiyetinin Kuruluş Yolları............................................................................. 179 İçindekiler
15
1. Kat Mülkiyetinin Sözleşme (resmi senet) ile Kurulması ........................................... 180 2. Kat Mülkiyetinin Yargı Kararıyla Kurulması: (Ortaklığın Giderilmesi Davası) ............ 180 6. Ortak Yararlanmaya Özgülenmiş Olan Bağımsız Bölümlerin Tescili ....................... 184 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 184 1. Birden Çok Bağımsız Bölümün Tek Bağımsız Bölüm Olarak Tescili İle İlgili ........... 184 2. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi İle İlgili ............................. 185 B. KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ (Madde 11) .......................................................... 232 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 232 1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının “Kat Mülkiyeti Kütüğü”ne Tescil Edilmesi ........ 232 2. Kadastrosu Yapılmamış Yerlerde “Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri” Tutulacağı ............ 233 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 233 C. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI ................................................................. 237 I. İstem ve Belgeler (Madde 12) ............................................................................. 237 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 237 1. Kat Mülkiyetinin Kurulması İstemi .......................................................................... 238 2. Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Zorunlu Belgeler .................................................... 238 a. Mimari Proje .............................................................................................................. 239 b. Yönetim Planı .............................................................................................................239 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 239 II. Sözleşme ve Tescil (Madde 13) .......................................................................... 244 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 244 1. Sözleşmenin Düzenlenmesi..................................................................................... 244 2. Kat Mülkiyetinin Tescili........................................................................................... 245 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 246 D. KAT İRTİFAKININ KURULMASI (Madde 14) ................................................ 260 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 260 1. Resmi Sözleşmenin Düzenlenmesi ........................................................................ 260 1. Kat İrtifakının Kurulması İstemi ............................................................................... 261 2. Tapu İdaresine Verilmesi Zorunlu Belgeler .............................................................. 261 a. Mimari Proje .............................................................................................................. 261 b. Yönetim Planı .............................................................................................................261 2. Kat İrtifakının Tescili ............................................................................................. 262 3. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi.............................................................. 262 16
Yargıtay Kararları .................................................................................................... 266 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI
SAHİPLERİNİN HAKLARI A. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI ....................................................................... 273 I. Bağımsız Bölümler Üzerinde (Madde 15) ............................................................. 273 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 273 1. Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hak ve Yetkileri .............................. 273 2. Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümlerini Kullanma Hakkı ............................................ 273 a. Maddi Anlamda Kullanma ..........................................................................................274 b. Hukuksal Anlamda Kullanma ......................................................................................274 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 275 II. Ortak Yerler Üzerinde (Madde 16) ....................................................................... 280 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 280 1. Ortak Yerlerden Yararlanma Oranı ........................................................................... 280 2. Kiracının Ortak Yerden Yararlanması ....................................................................... 281 3. Ortak Yerlerdeki Hakların Korunması ....................................................................... 281 4. Ortak Yerlere Kat Malikinin Elatması ....................................................................... 282 5. Ortak Yerlere Üçüncü Kişilerin Elatması .................................................................. 282 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 283 B. KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI (Madde 17) .......................................... 294 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 294 1. Yapının Tamamlanmasını Karşılıklı İsteme ve Dava Hakkı ..................................... 295 2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama ......................................................... 297 3. Kat İrtifaklı Taşınmazda Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Uygulanması Koşulları .......... 297 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 299 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI
SAHİPLERİNİN BORÇLARI A. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI..................................................................... 311 I. Genel Kural (Madde 18) ....................................................................................... 311 İçindekiler
17
AÇIKLAMA ............................................................................................................... 311 1. Kat Maliklerinin Borçları .......................................................................................... 312 a. Doğruluk Kurallarına Uymak .......................................................................................312 b. Birbirini Rahatsız Etmemek.........................................................................................313 ba. Gürültü Çıkarmamak .................................................................................................... 314 bb. Bağımsız Bölümde (Kedi-Köpek-Tavuk vb.) Hayvan Beslememek ............................... 315 bc. Pis Su ve Kokular Yaymamak ...................................................................................... 315 c. Birbirinin Haklarını Çiğnememek.................................................................................316 d. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak.............................................................................317 2. Bağımsız Bölümde Oturanların Borçları ................................................................... 318 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 319 1. Rahatsız Etmemekle İlgili ........................................................................................ 319 2. Bağımsız Bölümlerde Hayvan Beslemekle İlgili Kararlar .......................................... 350 II. Anataşınmazın Bakımı Korunması ve Zarardan Sorumluluk (Madde 19) ............. 359 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 359 1. Bakım Borcu ........................................................................................................... 360 2. Koruma Borcu ......................................................................................................... 360 a. Mimari Durumu Koruma .............................................................................................361 b. Güzelliği Koruma .........................................................................................................362 c. Sağlamlığı Koruma .....................................................................................................363 3. Anataşınmazda Değişiklik Yapmama Borcu ............................................................ 364 a. Ortak Yerlerde Değişiklik ............................................................................................365 b. Anayapının Güçlendirilmesi ........................................................................................368 c. Günısı (Güneş Enerjisi ile Su Isıtma) Sistemi ..............................................................369 d. Bağımsız Bölümlerde Değişiklik ve Onarım .................................................................371 4. Zarardan Sorumluluk............................................................................................... 372 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 374 1. Davada Taraf Olma Yeteneği (Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti) ile İlgili........................ 374 a. Kat Maliklerinin aktif-pasif husumet ehliyeti ...............................................................374 b. Yöneticinin Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti.....................................................................381 c. İntifa Hakkı Sahibinin Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti .....................................................384 d. Kiracının Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti ile İlgili Kararlar................................................386 e. Bağımsız Bölümden Sürekli Yararlananın Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti ile İlgili Kararlar ........388 2. Ortak Yerlerde Değişikliğe Muvafakat ve İyi Niyetle İlgili Kararlar ........................... 390 3. Mimari Durumu, Sağlamlığı ve Güzelliği Koruma ile İlgili Kararlar............................ 402 a. Mimari Durumu Koruma ile İlgili .................................................................................402 b. Anayapının Sağlamlığının Korunması ve Yapının Güçlendirilmesi İle İlgili Kararlar..............420 c. Değişiklik Projesinin Geçerliliği ve Bağlayıcılığı ile İlgili Kararlar .................................424 d. Projeye Aykırılığın Giderilmesinin Anayapıya Zarar Vermesi ile İlgili Kararlar..............431 4. Ortak Yerlerde Onarım, Tesis ve Değişiklik Yapma ile İlgili ...................................... 435 18
5. Bağımsız Bölümlerin İçerisinde Yapılan Değişikliklerle İlgili kararlar ........................ 466 6. Ortak Yerlerde Kat Maliklerinin Rızasına Bağlı Olmadan Yapılabilecek Tesis ve
Değişikliklere İlişkin Kararlar ................................................................................... 477 a. Günısı (Güneş Enerjisi) Sistemi ile İlgili.......................................................................477 b. Sabit Tesis Niteliğinde Olmayan Panjurlarla İlgili ........................................................483 c. Güvenlik Amacıyla Kapı ve Pencerelere Parmaklık Takmakla İlgili ..............................485 d. Reklam Panosu Asmak Anten ve Klima Cihazı Takmakla İlgili ....................................491 7. Zarardan Sorumlulukla İlgili kararlar ........................................................................ 499 III. Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma (Madde 20) ....................................... 511 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 511 1. Genel Giderlerin Kapsamı ........................................................................................ 512 2. Genel Giderlere Katılma Yöntemi............................................................................. 512 a. Genel Giderlere Katılmada Anlaşma İlkesi ..................................................................513 b. Genel Giderlerin Ödenmesinde Yasal İlke ...................................................................515 ba. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler .............................................................................. 515 bb. Arsa Payı Oranında Ödenecek Giderler ........................................................................ 515 3. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama .............................................................. 516 a. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme ..........................................................517 b. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanmaya Gerek ve Gereksinim Olmaması ....................517 c. Ortak yer ve Tesislerden Yeterli Derecede Yararlanamama ........................................518 4. Birden Çok (Toplu) Yapılarda Genel Giderlere Katılma ............................................. 519 a. Kendi Blokuna İlişkin Ortak Giderlerden Sorumluluk....................................................519 b. Bütün Yapılar İçin Ortak Tesis ve Yerlere İlişkin Giderlerden Sorumluluk ....................520 5. Genel Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı ................................... 520 a. Ortak Giderin Dava ve İcra Takibi Yoluyla Ödettirilmesi ..............................................521 b. İcra İnkâr Tazminatı ....................................................................................................522 c. Gecikme Tazminatı .....................................................................................................523 d. Kat Mülkiyetinin Devri Zorunluluğu .............................................................................527 6. Kat İrtifaklı Taşınmazlarda 20. Maddenin Uygulanması ........................................... 527 7. Kusurlu Kişinin Sorumluluğu ve Rücu Hakkı ............................................................ 528 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 529 1. Kat Maliklerinin Ortak Giderlerden Sorumluluğu ile İlgili .......................................... 529 2. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama ile İlgili................................................... 542 3. Ortak Giderlere Katılma Yöntemi ile İlgili ................................................................. 550 4. Blok Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ile İlgili ........................................................ 556 5. Ortak Yerlerin Onarım Giderleri ile İlgili.................................................................... 559 6. Ortak Giderleri Kovuşturma ve Aktif-Pasif Dava Ehliyetiyle İlgili .............................. 562 7. Gecikme Tazminatı ve İcra Tazminatı ile İlgili .......................................................... 575 IV. Sigorta Anlaşması (Madde 21) .......................................................................... 596 İçindekiler
19
AÇIKLAMA ............................................................................................................... 596 1. Kat Malikleri Kurulu Kararı ....................................................................................... 596 2. Sigorta Primlerine Katılma Oranı ............................................................................. 597 3. Sigorta Bedelinin Paylaştırılması ............................................................................ 597 4. Özel Sigorta ............................................................................................................ 597 V. Ortak Giderlerin Teminatı (Madde 22) ................................................................ 598 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 598 1. Ortak Giderlerden Sorumlu Olanlar .......................................................................... 598 a. Kat Maliki ...................................................................................................................598 b. Bağımsız Bölümde Sürekli Oturan ve Yararlananlar ....................................................599 2. Yasal İpotek Hakkı .................................................................................................. 601 3. Ortak Gider Alacağının Öncelikli Olması .................................................................. 602 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 602 1. Kiracının Ortak Giderlerden Sorumluluğu İle İlgili..................................................... 602 2. Bağımsız Bölümden Sürekli Yararlananın Ortak Giderlerden Sorumluluğu İle İlgili ... 613 VI. Müsaade Mecburiyeti (Madde 23) .................................................................... 616 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 616 1. Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verme Zorunluluğu ....................................................... 617 a. Hasar ve Bozukluğun Giderilmesi ...............................................................................617 b. Yapının Güvenliğiyle İlgili Teknik İncelemeler Yapılması .............................................618 c. Harap Olan Yerlerin Yeniden Yapılması .......................................................................619 2. İzin Vermekle Yükümlü Olanlar ................................................................................ 620 3. İzin Alanların Yükümlülüğü ...................................................................................... 621 4. İzin Yüzünden Uğranılan Zararın Karşılanması ......................................................... 621 5. Hakimin Müdahalesi ............................................................................................... 622 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 623 VII. Yasak İşler (Madde 24)..................................................................................... 635 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 635 1. Bağımsız Bölümü Özgülendiği Amaca Uygun Kullanma Yükümlülüğü ..................... 635 2. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşler ........................................ 636 3. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Vereceği Kararla Yapılacak İşler ...................... 637 a. Kütükte Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümde İş Yeri Açılması ............................637 b. Uygulamada Kurul Kararı Olmadan Meskenlerde Açılabilecek İş Büroları ...................638 ba. Doktor Muayenehanesi ............................................................................................... 639 bb. Avukat Yazıhanesi ve Mimarlık-Mühendislik Çizim Bürosu .......................................... 640 b. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Şerh Verilmesi ......................................................................642 4. Kat Malikleri Kurulu Kararına Gerek Olmayan Durumlar........................................... 642 5. Yönetim Planı ile Getirilen Yasaklama ..................................................................... 644 20
6. Yasak İşlerin Yaptırımı (Eski Hale Getirme ve Tahliye) ............................................ 646 a. Davacı ve Davalı Olmak ..............................................................................................646 b. Yetkili ve Görevli Mahkeme ........................................................................................647 c. Mahkeme Kararının İçeriği ve Niteliği .........................................................................647 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 648 1. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşlerle İlgili .............................. 648 2. İşyeri Olan Bağımsız Bölümde Tapuda Yazılı Olandan Farklı Bir İşyeri
Açılmasıyla İlgili ..................................................................................................... 653 3. Meskende İş Yeri Açılması ile İlgili ......................................................................... 659 4. Meskenin İşyeri ile Birleştirilmesiyle İlgili Yargıtay Kararları ................................... 673 5. Meskende Muayenehane Yazıhane ve Büro Açılmasıyla İlgili ................................. 674 6. Yönetim Planında Getirilen Yasaklama İle İlgili ........................................................ 689 7. Dava Açma Yeteneği ve İyi Niyet ile İlgili................................................................ 697 VIII. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti (Madde 25) .............................................. 706 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 706 1. Devir Zorunluluğunun Koşulları................................................................................ 707 a. Borç ve Yükümleri Yerine Getirmemek .......................................................................707 b. Borç ve Yükümleri Yerine Getirmemenin Çekilmez Derecede Olması ..........................708 ba. Ortak Gider ve Avanstan Payına Düşeni Ödememekte Direnme .................................. 708 bb. Hakimin Kararını Yerine Getirmemekte Direnme .......................................................... 710 bc. Bağımsız Bölümün Ahlâk ve Adaba Aykırı Olarak Kullanılması .................................... 712 2. Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Zorunlu Devrini İsteme ............................................. 713 a. Devir Konusunda Kat Malikleri Kurulunca Karar Alınması ...........................................713 b. Devir Davası Açılması ................................................................................................715 ba. Davanın Tarafları ......................................................................................................... 715 bb. Görevli ve Yetkili Mahkeme ......................................................................................... 715 3. Dava Hakkının Düşmesi .......................................................................................... 716 4. Mahkeme Kararının Niteliği..................................................................................... 717 a. Devir Bedeli ................................................................................................................718 b. Devrin Arsa Payı Oranında Yapılması .........................................................................719 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 719 Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davasıyla İlgili ..................................................... 719 B. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI (Madde 26) .................................. 725 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 725 1. Yapının Tamamlanması Yükümlülüğü.................................................................... 725 1. Borçları Yerine Getirmek ......................................................................................... 726 2. Yapım İşini Kolaylaştırmak ...................................................................................... 727 2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu .................................................................. 727 21
İçindekiler
3. Kat İrtifakının Devrini İsteme Koşulları .................................................................. 728 1. Kat İrtifakı Sahibinin Payına Düşen Borçları Yerine Getirmemiş Olması................... 728 2. Borçlunun Temerrüde Düşmesi (Borcunu Ödememekte Direnmesi) ....................... 728 4. Kat İrtifakının Devri Davası .................................................................................... 729 1. Davanın Tarafları..................................................................................................... 730 2. Dava Açma Süresi .................................................................................................. 730 3. Görevli ve Yetkili Mahkeme .................................................................................... 731 4. Mahkeme Kararının Niteliği..................................................................................... 731 5. Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderimi ..................................................... 732 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 733 BEŞİNCİ BÖLÜM
ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ A. GENEL KURAL (Madde 27) ............................................................................ 739 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 739 1. Anataşınmaz Kat Malikleri Kurulunca Yönetilir ...................................................... 739 2. Yönetim Biçimi Kat Malikleri Kurulunca Kararlaştırılır ............................................ 740 3. Yönetim Biçimi Yasaların Buyurucu Kurallarına Aykırı Olamaz .............................. 740 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 741 B. YÖNETİM PLANI (Madde 28) ........................................................................ 744 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 744 1. Yönetim Planının Kapsamı .................................................................................... 744 1. Yönetim Biçimi ....................................................................................................... 744 2. Kullanma Amacı ve Biçimi ...................................................................................... 745 3. Yönetici ve Denetçilere Verilecek Ücretin Saptanması ............................................ 746 4. Yönetime İlişkin Diğer Hususların Belirlenmesi ....................................................... 747 2. Yönetim Planının Düzenlenmesi ............................................................................ 748 1. Yönetim Planının Oybirliğiyle Hazırlanması.............................................................. 749 2. Yönetim Planının İmzalanmış Sayılması .................................................................. 749 3. Yönetim Planının Değiştirilmesi ............................................................................ 750 4. Yönetim Planının İptali .......................................................................................... 751 5. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı .............................................................. 752 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 753 1. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı İle İlgili .................................................. 753 22
2. Yönetim Planının Değiştirilmesi İle İlgili................................................................. 777 3. Yönetim Planının İptali İle İlgili .............................................................................. 791 4. Kat MalikininYönetim Planını İmzalamış Sayılmasına Karar Verilemeyeceği İle İlgili........ 795 C. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI ....................... 798 I. Toplantı Zamanı (Madde 29)................................................................................ 798 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 798 1. Olağan Toplantı ....................................................................................................... 798 2. Olağanüstü Toplantı ................................................................................................ 799 3. Kat Maliklerinin Toplantıya Çağırılması ................................................................... 800 a. Olağan Toplantıya Çağrı .............................................................................................800 b. Olağanüstü Toplantıya Çağrı ......................................................................................801 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 802 II. Yeter Sayı (Madde 30)........................................................................................ 811 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 811 1. Toplantı İçin Yeter Sayı ........................................................................................... 811 a. Birinci Toplantı Yeter Sayısı........................................................................................811 b. İkinci Toplantı Yeter Sayısı .........................................................................................812 2. Karar İçin Yeter Sayı ............................................................................................... 813 a. Genel Kural (Oy Çoğunluğu) ........................................................................................813 b. Oybirliği Aranan Durumlar ..........................................................................................813 c. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Durumlar .......................................................................814 d. Sayı ve Pay Çoğunluğu Aranan Durumlar (çifte çoğunluk) .........................................814 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 815 III. Oya Katılma (Madde 31) .................................................................................... 818 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 818 1. Kat Malikinin Oy Hakkı ............................................................................................ 818 a. Tek Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı .....................................................................818 b. Birden Çok Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı ..................................................819 c. Birden Çok Maliki Olan Bir Bağımsız Bölümde Oy Hakkı .............................................819 2. Oy Kullanma ........................................................................................................... 820 a. Kat Malikinin Oy Kullanması .......................................................................................820 b. Yasal Temsilcinin Oy Kullanması ................................................................................820 c. Vekil Eliyle Oy Kullanma .............................................................................................821 3. Doğrudan Kendisini İlgilendiren Konuda Oya Katılamama ....................................... 822 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 823 IV. Kararlar (Madde 32) .......................................................................................... 828 İçindekiler
23
AÇIKLAMA ............................................................................................................... 828 1. Kurul Kararlarının Dayanağı ve Kaynağı ................................................................... 828 2. Kurul Kararlarına Uyma Yükümlülüğü ...................................................................... 828 3. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma ................................................. 829 a. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar ...........................................................829 b. Öncelikle Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar ................................................830 4. Kararların Deftere Yazılması ve İmzalanması ........................................................... 831 5. Aynı Konuda Alınan Önceki Kararın Geçerliliği ........................................................ 832 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 832 Kat Malikleri Kurulu Kararları ile İlgili ........................................................................... 832 V. Hakimin Müdahalesi (Madde 33) ....................................................................... 840 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 840 1. Dava Hakkı ve Hakime Başvurma ........................................................................... 841 a. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası .............................................................842 b. Borç ve Yükümlerini Yerine Getirmeyenlere Karşı Başvurma ......................................844 2. Hakimin Müdahalesini İsteme Yöntemi ................................................................... 845 a. Dava Açma Hakkı .......................................................................................................845 aa. Kat Maliklerinin Dava Hakkı ......................................................................................... 846 ab. Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı ............................................................................ 847 ac. Yöneticinin Dava Hakkı ................................................................................................ 850 b. Davanın Kimler Hakkında Açılacağı ............................................................................851 ba. Haksız Eylemlerle İlgili Anlaşmazlıklarda ...................................................................... 851 bb. Tazminat ve Alacakla İlgili Anlaşmazlıklarda ................................................................ 852 bc. Toplantı ve Kurul Kararlarının İptali İstemlerinde .......................................................... 853 3. Görevli ve Yetkili Mahkeme .................................................................................... 854 4. Yargılama Yöntemi.................................................................................................. 855 5. Uyuşmazlığı İnceleme ve Karar Verme .................................................................... 856 a. İnceleme Aşaması ......................................................................................................856 b. Hakimin Kararı ............................................................................................................857 6. Hakimin Kararının Yerine Getirilmemesinin Yaptırımı .............................................. 858 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 858 1. Hakimin Müdahalesi İsteminde Husumet ve İyiniyet İle İlgili .................................. 858 2. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İlgili ........................................................................ 903 3. Hakimin Müdahalesi İstemlerinde Yargılama ve Hükümle İlgili ............................... 914 D. YÖNETİCİ ....................................................................................................... 948 I. Atanması (Madde 34).......................................................................................... 948 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 948 Yönetici Atanması (Seçimi) ...................................................................................... 949 24
1. Yönetici Atanması Koşulu ....................................................................................... 949 a. Yönetici Atanması Zorunluluğu ...................................................................................949 b. İsteme Bağlı Yönetici Atama ......................................................................................950 c. Anataşınmazın Tek Malikinin Yönetici Sayılması ........................................................950 2. Yönetici Atama Yöntemi ......................................................................................... 951 a. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Atanması ............................................................951 b. Yöneticinin Hakim Tarafından Atanması .....................................................................952 3. Yönetici ile Sözleşme Yapılması ve Güvence İstenmesi .......................................... 954 4. Yöneticinin Adı ve Adresinin Anataşınmazın Belli Bir Yerine Asılması .................... 955 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 956 1. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Seçilmesi ile İlgili ............................................. 956 2. Yöneticinin Hakim Tarafından Atanması ile İlgili ..................................................... 963 3. Zorunlu Olmamasına Karşın İsteme Bağlı Yönetici Atanmasıyla İlgili ...................... 970 4. Yöneticinin Ad ve Adresinin Anayapının Girişine Asılması ile İlgili .......................... 972 II. Yöneticinin Görevleri ........................................................................................... 974 1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi (Madde 35) ..................................................... 974 AÇIKLAMA ................................................................................................................. 974 Yargıtay Kararları ........................................................................................................ 979 1. Yöneticinin Görev Kapsamı ile İlgili .............................................................................979 2. Yöneticinin Dava Açma Yeteneği İle İlgili ...................................................................988 3. Yöneticiye Husumet Yöneltilmesiyle İlgili .................................................................1001 4. Yöneticinin Yargılama Sırasında Değişmesiyle İlgili ..................................................1005 2. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması (Madde 36) ..................................... 1007 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 1007 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 1007 3. İşletme Projesinin Yapılması (Madde 37) ............................................................ 1010 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 1010 1. İşletme Projesinin Yapılması.....................................................................................1010 2. İşletme Projesinin Tebliği ve İtiraz ............................................................................1011 3. İşletme Projesinin Kesinleşmesi ...............................................................................1012 4. Kesinleşen İşletme Projesine Göre İcra Takibi ..........................................................1013 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 1014 III. Sorumluluğu .................................................................................................... 1018 1. Genel Kural (Madde 38) ...................................................................................... 1018 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 1018 Yöneticinin Sorumluluğu...............................................................................................1018 1. Sorumluluğun Niteliği ...............................................................................................1018 2. Sorumluluğun Yaptırımı-Tazminat .............................................................................1019 3. Kurul Kararlarının İptali Davasında Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Görevleri ...............1020 İçindekiler
25
a. Davada Husumetin Yöneticiye Yöneltilmesi Gerektiği .................................................. 1020 b. İptal Davasını Yöneticinin İlgililere Duyurma Görevi ..................................................... 1022 c. Yargılama Giderlerinin Karşılanması ............................................................................ 1022 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 1023 2. Hesap Verme (Madde 39)................................................................................... 1032 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 1032 Yöneticinin Hesap Vermesi...........................................................................................1032 1. Yöneticinin Hesap Verme Zamanı .............................................................................1032 2. Yöneticinin Hesap Vereceği Kimseler .......................................................................1032 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 1033 IV. Hakları (Madde 40).......................................................................................... 1036 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1036 Yöneticinin Hakları .................................................................................................... 1036 1. Yöneticinin Sözleşmeyi Bozma ve Yöneticilikten Çekilme Hakkı............................ 1036 2. Yöneticinin Tazminat İsteme Hakkı ....................................................................... 1037 3. Yöneticinin Ücret İsteme Hakkı ............................................................................. 1037 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 1038 E. YÖNETİMİN DENETLENMESİ (Madde 41)................................................... 1040 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1040 1. Denetleme Zamanı .............................................................................................. 1040 2. Denetçi ya da Denetim Kurulu ............................................................................ 1041 1. Denetleme Raporu ................................................................................................ 1041 2. Denetçi Defteri...................................................................................................... 1041 3. Denetçi Ücreti....................................................................................................... 1042 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1042 F. YENİLİK VE İLAVELER................................................................................... 1044 I. Faydalı Olanlar (Madde 42)................................................................................ 1044 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1044 1. Ortak Yerlerde Faydalı Olan Yenilik ve İlaveler....................................................... 1045 2. Yenilik ve İlaveler İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı .................................................. 1046 3. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Giderlerine Katılma .................................................... 1047 4. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler ................................................. 1048 5. Anayapının Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının Değiştirilmesi.................... 1049 a. Isı Yalıtımı .................................................................................................................1049 b. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü ve/veya Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi ...........1050 c. Anayapının Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi Giderlere Katılma ...........1053 26
d. Isıtma Sistemi Dönüşüm Kararına Aykırı Olan Yönetim Planı Hükümlerinin
Değiştirilmiş Sayılması .............................................................................................1053 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 1054 1. Ortak Yer ve Tesislerde Yararlı Yenilik ve Eklemeler ile İlgili .................................. 1054 2. Özel Amaca Özgülenen Ortak Yerlerde Yenilik ve Eklemelerle İlgili ........................ 1059 3. Anayapının Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi, Yakıt Dönüşümü ve Isı Yalıtımı
ile İlgili ................................................................................................................... 1064 4. Yenilik ve Eklemeler Konusunda Kat Malikleri Kurulu Kararları ile İlgili................... 1068 5. Yararlı Yenilik ve Eklemelerin Giderlerine Katılma ile İlgili ...................................... 1072 II. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar (Madde 43) ......................................................... 1073 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1073 1. Çok Masraflı veya Lüks Olan Yenilik ve Eklemeler ................................................ 1074 2. Çok Masraflı ve Lüks Sayılan Yenilik ve Eklemeler İçin Giderlerin Ödenmesi ........ 1074 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 1076 III. Bağımsız Bölüm İlavesi (Madde 44) ................................................................ 1077 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1077 1. Bağımsız Bölüm Eklemenin Kapsamı .................................................................... 1078 2. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Ekleme Koşulları........................................... 1080 a. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliğiyle Karar Vermesi ...................................................1080 b. Arsa Paylarının Oybirliğiyle Yeniden Saptanması .....................................................1081 c. Resmi Senetle Kat İrtifakı Kurulması ve Tescil ..........................................................1081 3. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Malikinin Durumu ............. 1082 4. Yeni Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ve Tescili .............................. 1083 5. 2981 Sayılı Yasasının 16/Son Maddesine Göre Tescil .......................................... 1083 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 1084 1. Bağımsız Bölüm Eklenmesine Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Karar Vermesi
Koşulu İle İlgili....................................................................................................... 1084 2. Kat Malikleri Kurulunda Olumlu Oy Vermeyen Kat Malikinin Onay Vermiş
Sayılmasına Karar Verilemeyeceği İle İlgili ............................................................ 1094 3. Kat Eklenmesini Öngören Yönetim Planı Hükmünün Geçerli Olup Olmayacağı
İle İlgili .................................................................................................................. 1096 4. 2981 Sayılı Yasasının 16/Son Maddesine Göre Tescil ile İlgili............................... 1099 5. 3194 Sayılı İmar Yasasının Geçici 7. Maddesi ile İlgili .......................................... 1113 G. TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ İŞLER (Madde 45)............................ 1116 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1116 1. Temliki Tasarruflar .............................................................................................. 1116 2. Önemli Yönetim İşleri .......................................................................................... 1117 İçindekiler
27
Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1117 ALTINCI BÖLÜM
KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ A. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ............................................................ 1127 I. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması ile
(Madde 46) ........................................................................................................ 1127 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 1127 1. Tüm Kat Maliklerinin İstemiyle Sicil Kaydının Silinmesi ........................................ 1128 2. Anataşınmazın Arsasıyla Birlikte Tamamen Yok Olması ....................................... 1129 3. Anataşınmazın Kamulaştırılması ........................................................................... 1130 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 1131 II. Anayapının Harap Olması (Madde 47) .............................................................. 1133 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1133 1. Anayapının Tümünün Harap Olması ...................................................................... 1134 2. Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması ......................................................... 1135 a. Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Yeniden Yaptırma Zorunluluğu.................................1135 b. Harap Olan Bağımsız Bölümün Arsa Payının Devri ...................................................1135 c. Arsa Payını Devir Alanların Bağımsız Bölümü Yaptırma Zorunluluğu.........................1137 3. Birden Çok Bağımsız Bölümün Harap Olması ........................................................ 1138 4. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına
Çevrilmesimesi ..................................................................................................... 1139 5. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi .... 1140 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 1140 III. Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi (Madde 48) .............................................. 1147 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1147 1. Bildirme Ödevi ve Zarardan Sorumluluk ................................................................ 1147 2. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Kaydın Silinmesi................................................ 1148 3. Kat Mülkiyetinin Yeniden Kurulması ...................................................................... 1148 B. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ (Madde 49) ............................................ 1150 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1150 1. Kat İrtifakının İrtifak Hakkı Sahiplerinin İstemiyle Sona Ermesi............................ 1150 2. Kat İrtifakının Kendiliğinden Sona Ermesi ............................................................ 1151 1. Arsanın Tamamıyla Yok Olması ............................................................................ 1151 2. Arsanın Üzerinde Yapı Yapılamayacak Duruma Gelmesi ....................................... 1151 28
3. Arsanın Kamulaştırılmış Olması ............................................................................ 1152 3. Kat İrtifakının Süreye Bağlı Olarak Sona Ermesi .................................................. 1152 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1153 YEDİNCİ BÖLÜM
SON HÜKÜMLER A. YASAKLAR (Madde 50) ............................................................................... 1163 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1163 1. Diğer Yasalara Göre Bağımsız Bölümler Üzerinde Kişisel İrtifak Hakkı
Kurulamayacağı .................................................................................................. 1163 2. Tümü Kargir Olmayan Yapılarda Kat Mülkiyeti Kurulamayacağı .......................... 1163 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1164 B. YENİ DURUMA UYMA ................................................................................. 1166 I. Medeni Kanunun Yürürlüğe Girmesinden Sonra Kurulan İrtifaklarda
(Madde 51) ........................................................................................................ 1166 AÇIKLAMA ............................................................................................................... 1166 Yargıtay Kararları ...................................................................................................... 1168 II. Medeni Kanundan Önce Kurulmuş Olan Haklarda (Madde 52) .......................... 1176 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1176 Yargıtay Kararı ........................................................................................................ 1177 III. Medeni Kanuna Göre Kurulmuş Kat İrtifaklarının Yönetimi (Madde 53) ............ 1178 AÇIKLAMA ............................................................................................................. 1178 C. ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞÜYULANDIRMA) HALİNDE
KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU (Madde 54) ................................................ 1179 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1179 1. Tüm Maliklerin Anlaşmasıyla Ortaklığın Giderilmesi ........................................... 1180 2. Dava Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi .................................................................... 1181 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1183 D. HARÇ VE VERGİLER (Madde 55).................................................................. 1195 AÇIKLAMA ....................................................................................................... 1195 E. BELEDİYESİ OLMAYAN YERLERDEKİ DURUM (Madde 56) ........................ 1196 AÇIKLAMA ....................................................................................................... 1196 29
İçindekiler
SEKİZİNCİ BÖLÜM
DEVRE MÜLK HAKKI 57, 58, 59 ve 60. MADDELERİN AÇIKLAMASI ................................................ 1197 A. Devre Mülk Hakkının Tanımı ve Hukuksal Niteliği............................................. 1198 1. Tanımı ................................................................................................................ 1198 2. Hukuksal Niteliği ................................................................................................. 1198 B. Devre Mülk Hakkının Konusu ............................................................................ 1198 C. Devre Mülk Hakkının Kurulması ........................................................................ 1199 1. Devre Mülk Hakkının Kurulmasının Koşulları ....................................................... 1199 a. Devre Mülk Hakkı Kurulacak Taşınmaz, Mesken Nitelikli Bağımsız Bir Yapı
ya da Kat Mülkiyetine veya Kat İrtifakına Çevrilmiş Bağımsız Bölüm Olmalıdır ..... 1199 b. Bir Yapıda veya Bağımsız Bölümde Devre Mülk Hakkını Kuracak Kimseler,
O Yapının veya Bağımsız Bölümün Ortak Malikleri Olmalıdır ................................. 1200 c. Devre Mülk Hakkının Kurulması İçin Ortak Malikler Arasında ve Tümünün
İmzasını Taşıyan Bir Sözleşme (Devre Mülk Sözleşmesi) Yapılmalıdır................... 1200 d. Devre Mülk Hakkının Kurulması Konusunda Tapu Memuru Huzurunda Resmi
Senet Düzenlenmelidir .......................................................................................... 1201 2. Devre Mülk Hakkının Kurulması Biçim ve Yöntemi.............................................. 1201 D. Devre Mülk Hakkının Kapsamı .......................................................................... 1202 1. Devre Mülkten Yararlanma Hakkı ........................................................................ 1202 2. Devre Mülk Hakkı Üzerinde Tasarruf Yetkisi........................................................ 1203 3. Devre Mülk Üzerinde Aynî Hak Tesisi ................................................................. 1203 E. Devre Mülk Payı ile Devre Sayısı ve Sürelerinin Saptanması ............................ 1203 Yargıtay Kararları .................................................................................................... 1206 61. MADDENİN AÇIKLAMASI............................................................................... 1209 1. Devre Mülk Sözleşmesi ..................................................................................... 1209 2. Devre Mülk Hakkı Sahipleri ile Kat Malikleri Arasındaki İlişki ............................ 1210 3. Yönetici Atanması ............................................................................................. 1211 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1212 62. MADDENİN AÇIKLAMASI............................................................................... 1215 Bağımsız Bölümde Devre Mülk Hakkı Kurulmasına Öteki Bağımsız Bölüm
Maliklerinin Onay Vermesine Gerek Olmadığı ................................................... 1215 63. MADDENİN AÇIKLAMASI............................................................................... 1216 30
Devre Mülk Hakkı Kurulmuş Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesinin
İstenemeyeceği................................................................................................ 1216 64. MADDENİN AÇIKLAMASI............................................................................... 1217 Devre Sonunda Taşınmazı Boşaltma Yükümlülüğü ................................................ 1217 65. MADDENİN AÇIKLAMASI............................................................................... 1218 Devre Mülk Hakkının Bağlı Olduğu Hükümler ........................................................ 1218 DOKUZUNCU BÖLÜM
TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER KAPSAM (Madde 66) ....................................................................................... 1221 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1221 1. Toplu Yapının Tanımı .......................................................................................... 1221 2. Toplu Yapının Kapsamı ve Niteliği ....................................................................... 1222 ORTAK YERLER (Madde 67) ............................................................................. 1224 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1224 1. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller.......................................................................... 1224 2. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri ....................................................................... 1225 VAZİYET PLANI VE PROJELERİ (Madde 68) .................................................... 1226 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1226 1. Toplu Yapı Vaziyet Planı ve Projeleri ................................................................... 1226 2. Toplu Yapı İçerisinde Kalan Kamuya Ayrılan Yerlerin Durumu ............................. 1227 3. Toplu Yapı Uygulamasına İlişkin Yönetmelik ....................................................... 1228 YÖNETİM (Madde 69) ...................................................................................... 1229 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1229 1. Blok Kat Malikleri Kurulu ve Blok Yönetimi.......................................................... 1230 a. Blok Kat Malikleri Kurulunun Oluşumu ve Yetki Alanı ............................................ 1230 b. Blok Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Zamanı ....................................................... 1231 c. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı ............................................................................... 1232 d. Kurula Katılma ve Oy Hakkı ................................................................................... 1232 2. Ada Kat Malikleri Kurulu ve Ada Yönetimi ........................................................... 1233 3. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Yönetimi ....................................... 1234 İçindekiler
31
YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ (Madde 70) ......................................... 1235 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1235 YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA (Madde 71) ................................................... 1237 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1237 1. Blok İçin Yönetici ve Denetçi Atanması .............................................................. 1238 2. Toplu Yapı İçin Yönetici ve Denetçi Atanması ..................................................... 1238 ORTAK GİDERLERE KATILMA (Madde 72) ...................................................... 1240 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1240 1. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma .............................................................. 1240 a. Kendi Blokuna İlişkin Ortak Giderlerden Sorumluluk .............................................. 1241 b. Bütün Yapılar İçin Ortak Tesis ve Yerlere İlişkin Giderlerden Sorumluluk ............... 1241 c. Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı.................................. 1242 ca. Ortak Giderin Dava ve İcra Takibi Yoluyla Ödettirilmesi ..........................................1242 cb. İcra İnkâr Tazminatı ................................................................................................1244 cc. Gecikme Tazminatı .................................................................................................1245 2. Ortak Giderlerle İlgili Kurul Kararlarının Niteliği .................................................... 1248 3. Toplu Yapı Ortak Giderlerine Katılmaktan Kaçınamama ....................................... 1249 a. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme ..................................................... 1251 b. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanmaya Gerek ve Gereksinim Olmaması .............. 1251 c. Ortak yer ve Tesislerden Yeterli Derecede Yararlanamama ................................... 1252 GEÇİCİ YÖNETİM (Madde 73) .......................................................................... 1253 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1253 UYGULANACAK DİĞER HÜKÜMLER (Madde 74) ............................................ 1254 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1254 GÖREVLİ MAHKEME (Ek Madde 1) .................................................................. 1255 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1256 KULLANMA YERLERİNİN BOŞALTILMASI (Ek Madde 2)................................ 1268 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1268 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1270 BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER (Ek Madde 3) . 1283 32
AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1283 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1283 KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ (Ek Madde 4)............................................................. 1290 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1290 Yargıtay Kararları .................................................................................................. 1291 Geçici Madde 1 ................................................................................................ 1290 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1292 Geçici Madde 2 ................................................................................................ 1290 AÇIKLAMA ........................................................................................................... 1293 KAT MÜLKİYETİ YASASI METNİ,
İLGİLİ MEVZUAT VE ÖRNEKLER BİRİNCİ BÖLÜM
KAT MÜLKİYETİ KANUNU METNİ KAT MÜLKİYETİ KANUNU ............................................................................... 1297 HÜKÜMET GEREKÇELERİ VE KOMİSYON RAPORLARI .................................... 1321 İKİNCİ BÖLÜM
İLGİLİ MEVZUAT TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI (İlgili Maddeler) .................................. 1349 TÜRK MEDENİ KANUNU (İlgili Maddeler) ....................................................... 1351 BORÇLAR KANUNU (İlgili Maddeler) ............................................................... 1363 İCRA VE İFLAS KANUNU (İlgili Maddeler) ..................................................... 1369 3194 SAYILI İMAR KANUNU ........................................................................... 1375 2981 SAYILI İMAR VE GECEKONDU MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA
UYGULANACAK BAZI İŞLEMLER VE 6785 SAYILI İMAR KANUNUNUN
BİR MADDESİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ HAKKINDA KANUN....................... 1385 İçindekiler
33
1475 SAYILI İŞ KANUNUNA BİR EK MADDE İLE BİR GEÇİCİ MADDE
EKLENMESİNE DAİR KANUN .................................................................. 1388 7201 SAYILI TEBLİGAT KANUNU .................................................................... 1389 TEBLİGAT TÜZÜĞÜ........................................................................................... 1393 3030 SAYILI KANUN KAPSAMI DIŞINDA KALAN BELEDİYELER TİP İMAR
YÖNETMELİĞİ (İlgili Maddeler) ............................................................... 1399 BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDE VE DIŞINDA PLAN
BULUNMAYAN ALANLARDA UYGULANACAK İMAR YÖNETMELİĞİ .... 1405 3194 SAYILI İMAR KANUNUNA GÖRE DÜZENLENMİŞ BULUNAN İMAR
YÖNETMELİKLERİNE SIĞINAKLARLA İLGİLİ EK YÖNETMELİK ............... 1417 SIĞINAK YÖNETMELİĞİ ................................................................................... 1421 KALORİFER KAZANI VERİM YÖNETMELİĞİ ..................................................... 1425 ASANSÖR YÖNETMELİĞİ ................................................................................. 1427 OTOPARK YÖNETMELİĞİ ................................................................................. 1439 KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ ................................................................. 1445 BELEDİYE İMAR YÖNETMELİKLERİNİN KAPICI DAİRELERİ İLE İLGİLİ
HÜKMÜNÜN DEĞİŞTİRİLMESİNE VE YÖNETMELİKLERİNDE BU
KONUDA HÜKÜM OLMAYAN BELEDİYELERİN YÖNETMELİKLERİNE
EK MADDE KONULMASINA DAİR YÖNETMELİK .................................... 1448 YAPILARDA ÖZÜRLÜLERİN KULLANIMINA YÖNELİK PROJE TADİLİ
KOMİSYONLARI TEŞKİLİ, ÇALIŞMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA
YÖNETMELİK ............................................................................................ 1449 DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ UYGULAMA USUL VE ESASLARI
HAKKINDA YÖNETMELİK......................................................................... 1452 TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR
YÖNETMELİK ............................................................................................ 1455 34
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ÖRNEKLER (Örnek: 1) YÖNETİM PLANI ............................................................................. 1459 (Örnek: 2) TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI ....................................................... 1463 (Örnek: 3) KONUT KAPICILIĞI SÖZLEŞMESİ ................................................... 1475 (Örnek: 4) KAPICI YÖNERGESİ ......................................................................... 1477 Kaynakça .......................................................................................................... 1479 Kavram Dizini ................................................................................................... 1481

Kat Mülkiyeti Hukuku

Transkript

Benzer belgeler

Kredi Kartı Ücretleri Hakkında Kamuoyu Duyurusu (15 Mart

Ortak Alanlara Doğru Büyütme ve Var Olan (Mevcut) Durum Değeri

Binlerce devre tatil sözleşmesini fesih ettirecek Yargıtay kararı:

Tazminat hesaplama yöntemleri

HAKLARA TECAVÜZ VE HAKLARIN

tazminat-hesaplari-ve-yargitay-uygulamasi

Yeni Ürünler

RESTORASYON RAPORU I. YAPI KİMLİK BİLGİLERİ • Adı