SvP - Bomonti

Transkript

SvP - Bomonti

SvP
STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş.
BOMONTİ ELEKTRİK MÜHENDİSLİK
MÜŞAVİRLİK İNŞ. TURİZM VE TİC. A.Ş.
ADIYAMAN İLİ – ÇELİKHAN İLÇESİ
Gayrimenkul ve Makine – Teçhizat Değerleme Raporu
23.10.2013
SvP_13_BOMNT_01
S vP
İÇİNDEKİLER
1.
DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER .................................................................3
1.1.
Sözleşme Tarihi ve Numarası...........................................................................................3
1.2.
Değerleme Tarihi ............................................................................................................3
1.3.
Rapor Tarihi ve Numarası ................................................................................................3
1.4.
Rapor Türü ....................................................................................................................3
1.5.
Raporu Hazırlayanlar ......................................................................................................3
2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ..................................................................4
2.1.
Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri ........................................................4
2.2.
Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri ......................................4
3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ .....................................................................5
3.1.
Değerleme Raporunun Amacı ..........................................................................................5
3.2.
Sınırlayıcı Koşullar ...........................................................................................................5
3.3.
Beyanlar ........................................................................................................................5
3.4.
Rapor’da Kullanılan Kısaltmalar ........................................................................................6
3.5.
Değerleme Çalışmalarında Esas Alınan Standartlar: ...........................................................6
3.6.
Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler ..............................................9
3.6.1.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ................................................................................ 10
3.6.2.
Maliyet Yaklaşımı .................................................................................................. 10
3.6.3.
Gelirlerin Kapitalizasyonu – İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi ..................................... 11
3.6.4.
En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi: ...................................................................... 11
3.6.5.
Parsel Geliştirme Analizi ........................................................................................ 12
3.7.
Fabrika Makina/Teçhizat-Ekipman Değerleme Metotları; .................................................. 13
3.7.1.
Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri) ......................................................................... 14
3.7.2.
Düzenli Likiditasyon Değeri ................................................................................... 14
3.7.3.
Zorunlu Likiditasyon Değeri/Tasfiye Değeri ............................................................. 15
3.7.4.
Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ................................................................................. 15
4. EKONOMİ, SEKTÖR VE BÖLGEYE İLİŞKİN ANALİZLER ................................................16
4.1.
Global Ekonomik Görünüm ............................................................................................ 16
4.2.
Dünya İnşaat ve Konut Sektörü ..................................................................................... 17
4.3.
Dünya Ticari Gayrimenkul Sektörü ................................................................................. 18
4.4.
Ulusal Ekonomik Görünüm ............................................................................................ 18
4.5.
Türkiye Finansal Göstergeler ......................................................................................... 19
4.6.
Sekrörel Görünüm ........................................................................................................ 19
4.6.1.
Türkiye İnşaat Sektörü ......................................................................................... 19
4.6.2.
Hidroelektrik Santraller ......................................................................................... 21
4.7.
Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler ................................... 28
5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ................................29
5.1.
Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler, .......................... 29
5.1.1.
Gayrimenkulleri Yeri / Konumu ve Tanımı, .............................................................. 29
5.1.2.
Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri ........................................................... 29
5.1.3.
Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, ............................................................................. 30
5.2.
Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi ................................................. 31
5.2.1.
Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri ................. 31
5.2.2.
Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri, ............................................................. 31
5.2.3.
Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri ............................... 32
5.3.
Değerleme Konusu Gayrimenkullere İlişkin Sözleşmeler .................................................. 34
5.3.4.
Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme
Esaslarına İlişkin Anlaşma ..................................................................................................... 34
5.3.5.
Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme
Esaslarına İlişkin Anlaşmanın Kurulu Güç Değişikliği Ek Mukavelesi .......................................... 35
6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI ..........................................................................................37
6.1.
Değerleme Çalışmalarının Muhasebe Standartlarıyla İlişkisi: ............................................ 37
6.2.
UFR Standartlarında Değer ve İlgili kavramlar: ............................................................... 39
6.3.
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler, .......................... 40
6.4.
Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, ............................ 40
6.5.
Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar, ...................................... 40
6.5.1.
Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi Değer Tespiti ........................ 40
6.5.2.
Makina ve Ekipman Değerlemeleri: ........................................................................ 41
SvP_13_BOMNT_01
1
S vP
7.
MAKİNA VE EKİPMAN DEĞERLEME ÇALIŞMALARI ......................................................42
7.1.
Değerleme Esasları ve Kullanılan Yöntemler: .................................................................. 42
7.2.
Makina ve Ekipmanlarla İlgili Bilgiler, Teknik Özellikleri ve Rayiç Değerleri Makina ve
Ekipmanlar İçin Ulaşılan Rayiç Değerler Tablosu ......................................................................... 42
7.2.1.
Ana Üretim Makinaları........................................................................................... 42
7.2.2.
Yardımcı Makinalar ............................................................................................... 43
7.2.3.
Tesisatlar ............................................................................................................. 44
7.2.4.
Demirbaşlar ......................................................................................................... 45
7.2.5.
Taşıtlar ................................................................................................................ 45
8. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇALIŞMALARI.................................................................46
8.1.
Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı ........................................................................... 46
8.2.
Maliyet Yaklaşımı .......................................................................................................... 48
8.2.1.
Gayrimenkullerin Yapı Değerinin Hesaplanması ....................................................... 48
8.3.
Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme
Nedenleri ................................................................................................................................. 56
8.3.1.
En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi ....................................................................... 56
8.3.2.
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi, ........................................... 56
8.3.3.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi,.............................. 56
9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ..........................................................57
9.1.
Farklı Gayrimenkul Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu
Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması, ................................................................. 57
9.1.1.
Makina ve Teçhizat Değerleme Analiz Özet Sonuçları: ............................................. 57
9.1.2.
Gayrimenkul Değeri Özet Sonuçları: ....................................................................... 57
9.2.
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri .......... 58
9.3.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve
Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler ................................ 58
10. SONUÇ ..........................................................................................................................59
10.1. Nihai Değer Takdiri ....................................................................................................... 59
11. RAPOR EKLERİ .............................................................................................................61
12. DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ SPK LİSANS BELGELERİ ÖRNEĞİ ..............................82
13. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKET TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ
TARİHLERDE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞ İSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER ..83
SvP_13_BOMNT_01
2
S vP
1.
DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER
1.1. Sözleşme Tarihi ve Numarası
09.10.2013 – BOMNT/001
1.2. Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul için 10.10.2013 tarihinde ilgili makamlar (tapu ve
belediye) nezdinde çalışmalara başlanılmış ve değerleme çalışmalarına esas teşkil edecek olan
dokümanlar ise 23.10.2013 tarihine kadar hazır hale getirilmiştir.
1.3. Rapor Tarihi ve Numarası
23.10.2013 / SvP_13_BOMNT_01
1.4. Rapor Türü
İş bu rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri)
yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli,
Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki
 L40C129D pafta, 102 ada, 77 parsel numaralı, 3.597,76 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”
 140C24B1 pafta, 115 ada, 2 parsel numaralı, 8.231,89 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”
 115 ada, 5 parsel numaralı, 1.310,43 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı”
 115 ada, 31 parsel numaralı, 3.513,11 m2 yüzölçümlü, “ham toprak”
 115 ada, 32 parsel numaralı, 49.428,26 m2 yüzölçümlü, “mera”
 115 ada, 34 parsel numaralı, 1.921,78 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”
 130 ada, 471 parsel numaralı, 8.220,96 m2 yüzölçümlü, “dere yatağı”
Vasıflı gayrimenkuller üzerinde ve Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na karışan Kavandere Havzası’nda
inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi (Yapı)’nin yasal
durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespitine,
 Fiilen Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi olarak kullanılmakta olan
gayrimenkulde bulunan makina ve teçhizatın rayiç değerlerinin tespitine,
 Gayrimenkul (yapı) ve Makina/teçhizat toplamından oluşan tesis bedelinin tespitine,
yönelik olarak hazırlanmış olan gayrimenkul (yapı) ve makina/teçhizat değerleme raporudur.
Bu Rapor’da belirlenmesine çalışılan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan
Pazar Değeridir. Pazar değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır:
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli
bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden
etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri
bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Rapor’da tanımlanan “adil (rayiç) piyasa değeri”, aynı zamanda TMS:16, Paragraf 31 ve 32’de
tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş “gerçeğe uygun değer” olup, Rapor, Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından, Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata
uygun olarak hazırlanmıştır.
1.5. Raporu Hazırlayanlar
Değerleme Uzman Yrd.
: Tevfik RAMAZANOĞLU – Makina Mühendisi
M.M.O. Sicil No.: 4959
G. Değerleme Uzmanı
: Fatma KOÇ KESEN – G. Değerleme Uzmanı - Ekonomist
S.P.K. Lisans No.: 402238
Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Yusuf Yaşar TURAN- Sorumlu Değerleme Uzmanı
S.P.K. Lisans No.: 400471
1
130 ada, 47 numaralı parsel için düzenlenen tapu belgesinde parsel numarası şehven 45 olarak yazılmıştır.
SvP_13_BOMNT_01
3
S vP
2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri
STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş.
Büyükdere Caddesi, USO Center, No:245 Kat:15 Maslak - Sarıyer/İstanbul
T:0 (212) 330 01 88; F: 0 (212) 330 01 89 W : www.standartgd.com
2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri
BOMONTİ ELEKTRİK MÜHENDİSLİK MÜŞAVİRLİK İNŞAAT TURİZM VE TİCARET A.Ş.
Sıracevizler Cad. Esen Sok. No:9 K:1-01 Bomonti-Şişli / İSTANBUL
SvP_13_BOMNT_01
4
S vP
3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ
3.1. Değerleme Raporunun Amacı
İş bu Rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri)
yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Rapor’da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul (yapı) ve bu
gayrimenkulde yer alan makina ve teçhizatın fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa
değerinin tespitine yönelik hazırlanmış olan gayrimenkul (yapı) ve makina/teçhizat değerleme
raporudur.
Rapor’da tanımlanan “adil (rayiç) piyasa değeri”, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeri ve
TMS:16, Paragraf 31 ve 32’de tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş “gerçeğe uygun değer” olup,
Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı
toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır.
3.2. Sınırlayıcı Koşullar
Bu Rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri)
yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Rapor’da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul (yapı) için fiili
değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ile bu gayrimenkulde yer alan makina ve teçhizatın
“Devam eden kullanım için adil piyasa değeri”nin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından Standart’a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor’un 5.2
bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa
koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak
gerçekleştirilmiştir. Rapor’da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya
yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir.
Rapor’da gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup
bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden
dolayı Standart sorumlu tutulamaz.
Değerleme çalışmaları, Rapor’un 6.1. bölümünde detayları verilen muhasebe uygulamalarına ilişkin
olarak herhangi bir çalışmayı içermediğinden, Müşterinin bu kapsamdaki uygulamalarından Standart
sorumlu tutulamaz.
Rapor, Müşteri’nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, Müşteri ilgili mevzuatın gerektirdiği
bilgilendirmeler ve kamu kurum - kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu
başka amaçlarla kullanamaz. Rapor sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Standart’ın yazılı ön
izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya
edilemez.
3.3. Beyanlar
Tarafımızca yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak;
- Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
- Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
- Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
- Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
- Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleştiğini,
- Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
- Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden
deneyimi olduğunu,
- Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini
- Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir
yardımda bulunmadığını,
beyan ederiz.
SvP_13_BOMNT_01
5
S vP
3.4. Rapor’da Kullanılan Kısaltmalar
RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR
SPK
Sermaye Piyasası Kurulu
Kurul
Sermaye Piyasası Kurulu
GYO
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Müşteri
Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş.
Malik
Maliye Hazinesi
Standart
Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.
UDES
Uluslar arası Değerleme Standartları
UDU
Uluslar arası Değerleme Uygulamaları
UDES KN
Uluslar arası Değerleme Standartları Kılavuz Notları
UMS
Uluslar arası Muhasebe Standartları
TMS
Türk Muhasebe Standartları
VUK
Vergi Usul Kanunu
TAKS
Taban Alanı Kat Sayısı
KAKS
Kat Alanı Kat Sayısı
E
İnşaat Emsali
Hmax
Maksimum Yapı Yüksekliği
m2
Metrekare
İNA
İndirgenmiş Nakit Akımı
DED
Devam Eden Değer
Rf
Risksiz Getiri Oranı
Rp
Risk Primi
Β
Beta Katsayısı
%
Yüzde
000
Bin
€
Euro
ABD $
ABD Doları
ABD$/TL
11.10.2013 tarihli TCMB efektif satış kuru olan 1,9829 TL esas alınmıştır.
11.10.2013 tarihinde, 16.04.2043 vadeli T.C. Hazinesi ABD Doları cinsinden Eurobond yıllık getirisi
Risksiz Getiri
~% 6,0 olarak alınmıştır.
3.5. Değerleme Çalışmalarında Esas Alınan Standartlar:
Bu Rapor’da yer alan değerleme çalışmaları, Sermaye Piyasası Kurulu’nca yayılanmış “ Seri: VIII, No:
45
Sermaye
Piyasasında
Uluslararası
Değerleme
Standartları
Hakkında
Tebliğ”
Hükümlerince, Tebliğin (1) nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak
gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlar, uygulama esasları ve kılavız notlarına
aşağıda özetle yer verilmiştir.
Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar,
fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem
Pazar Değeri‘ni esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir.
Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa,
değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin
anlaşılmasıdır. İyi bir Değerleme Raporunun, Uluslararası Değerleme Standartları’nda tanımlanan,
değerlemenin bu üç temel yönüne de (UDES 1, Pazar Değeri Esaslı Değerleme; UDES 2, Pazar
Değeri Dışındaki Değerleme Esasları; UDES 3, Değerlemenin Raporlanması) hitap etmesi
gerekir. Bu sebeple bu Rapor, UDES’in aşağıdaki açıklanacak değerleme standartları,
uygulama esasları ve kılavuz notları yanında, UDES 3, Değerlemenin Raporlanması’na
ilişkin esasları da içermektedir.
Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları
Pazar Değeri kavramı, pazar katılımcılarının toplu algılamalarına ve davranışlarına bağlıdır. Bir
pazardaki işlemleri etkileyebilen muhtelif faktörleri tanır ve bu faktörleri, değer üzerinde etkili olan
diğer kendine has veya pazar dışı etkenlerden ayırır.
Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı
etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar.
o Pazar değeri esaslı değerlemelerde, değerlemede kullanılan Pazar Değeri tanımı
belirtilmeli ve değerlemeye dahil edilmelidir.
o Pazar değeri esaslı değerlemeler, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı veya en
olası kullanımını belirlemelidir; çünkü bu kullanım, mülkün değerinin belirlenmesindeki
en önemli etkendir.
SvP_13_BOMNT_01
6
S vP
o Pazar değeri esaslı değerlemeler, ilgili pazarlara özel verilerden ve bu pazarlardaki
katılımcıların tümden gelen süreçlerini yansıtmaya çalışan yöntemler ve prosedürler
vasıtasıyla geliştirilmektedir.
o Pazar esaslı değerlemeler, değere, emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve
maliyet yaklaşımları uygulanarak gerçekleştirilir. Bu yaklaşımların her birinde
kullanılan veri ve kriterler pazardan elde edilmelidir.
Mülklerin pazar dışı esaslara göre değerlemesinde, bir varlığın pazar katılımcıları
tarafından alınıp satılabilirliğinden ziyade ekonomik faydaları veya fonksiyonlarını ya da
normal veya tipik olmayan Pazar koşullarının etkilerini göz önünde bulunduran
yaklaşımlar kullanılır.
Değerleme çalışmalarında, aşağıda UDES Standart 1’de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı
standartlar ile ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı
gerçekleştirildikleri hususları dikkate alınarak, UDES Finansal Raporlama İçin Değerleme,
Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıştır.
Standart 1, Uluslararası Değerleme Standartları, Pazar Değeri Esaslı Değerleme
Bu Standardın amacı, Pazar Değeri’nin ortak bir tanımını belirlemektir. Bu Standart ayrıca,
değerlemenin amacı ve planlanan kullanımı Pazar Değerinin tahmin edilmesi olduğunda, bu tanımın
mülkün değerlemesine uygulanmasıyla ilişkili genel kriterleri de açıklamaktadır.
Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı
tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiştireceği tutarın
bir temsilidir. Pazar Değeri’ni tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en
verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir (Bkz. Uluslararası
Değerleme Standartları [UDES], Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri, paragraflar 6.3, 6.4,
6.5). Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka
alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir.
Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan
değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini
tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma
yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve
maliyet yaklaşımı yer almaktadır. Bu Yaklaşımlara ilişkin bilgiler, Rapor’un 3.6
Bölümünde verilmiştir.
Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, uygulanabilir bir yeterlilikte
olmaları ve doğru bir şekilde uygulanmaları halinde piyasadan elde edilen kriterleri esas
aldıklarında Pazar Değeri’nin ortak bir tanımını oluşturacaklardır. Emsal karşılaştırmaları veya
diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit
analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve
piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve
amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden
yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir.
Her ne kadar veri kullanılabilirliği ve piyasa veya mülkün kendisiyle ilişkili durumlar hangi
değerleme yöntemlerinin en ilgili ve en uygun yöntemler olacağını belirleyecek olsa da,
yukarıdaki prosedürlerden herhangi birinin kullanımından elde edilecek sonuç, her bir
yöntemin piyasadan elde edilen verileri esas alması durumunda Pazar Değeri olmalıdır.
Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi
yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu
yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya
daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir.
Değerleme Uzmanı, her bir Pazar Değeri çalışmasında her yöntemi göz önüne
alacak ve hangi yöntemlerin en uygun olduğunu tespit edecektir.
Kapsam
UDES 1, mülkün Pazar Değeri’ne, genellikle gayrimenkuller ve bunlarla ilişkili unsurlara
uygulanmaktadır.
Değerlemesi yapılan mülkün, süreklilik gösteren bir durumun parçası olarak veya bir
başka amaçla değerlendirilmesinden ziyade piyasada satılıyormuş gibi düşünülmesini
gerektirmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
7
S vP
Tanımlar
Pazar Değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır:
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla
istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir
ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde
hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi
gereken tahmini tutardır.
Mülk teriminin kullanılmasının nedeni, bu Standartların üzerinde odaklandığı noktanın mülkün
değerlendirilmesi olmasıdır. Bu Standartlar, finansal raporlamayı da kapsadığından, varlık
terimi, tanımın genel uygulamasında farklı anlamlar içerebilir. Tanımın her bir unsurunun
kendisine ait bir kavramı vardır:
o “Tahmini tutar...” tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında bir
mülk için ödenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen
fiyat anlamındadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımıyla tutarlı olarak değerleme
tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür.
Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı
zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, Özel Değer’in veya herhangi bir unsurunun satışı veya başka herhangi bir
özelliği ile ilişkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman,
satış veya geri kiralama anlaşmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel
durumlar veya şartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları
içermemektedir (Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi Standardı 2, paragraf
3.8).
o “...bir mülkün el değiştirmesi gereken...” ile bir mülkün değerinin önceden
belirlenmiş tutarı veya fiili satış fiyatını değil de tahmini bir tutarı ifade ettiği
gerçeğinden bahsedilir. Pazarın, değerleme tarihinde Pazar Değeri tanımının tüm
unsurlarını içeren bir alım satım işleminin sonuçlanmasını beklediği fiyattır.
o “...değerleme tarihinde...” tahmini Pazar Değeri’nin belirtilen tarihe özgü
olduğunu göstermektedir.
Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir başka zamanda
doğru veya uygun olmayabilir.
Bu değerleme, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme
tarihinde fiili pazar durumunu yansıtacaktır. Bu tanımda ayrıca fiyatta herhangi
bir farklılık olmaksızın satış sözleşmesinin eşzamanlı olarak el değiştirdiği ve
tamamlandığı da varsayılmaktadır.
o “...istekli bir alıcıyla...” satın alma işlemi için motivasyonu olan ancak bu konuda
zorunlu olmayan birisi anlamına gelmektedir. Bu alıcı, ne herhangi bir fiyatta satın
almak için çok heveslidir ne de hiçbir şekilde satın almamaya kararlıdır. Bu alıcı, aynı
zamanda varlığı kanıtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal ürünü veya
bir hipotez niteliğindeki bir piyasayla ilişkili olarak hareket etmekten ziyade cari
piyasanın gerçeklerine bağlı olarak ve beklentileriyle hareket ederek satın alma
işlemini gerçekleştiren kişidir. Bu alıcı, piyasanın gerektirdiği fiyatlardan daha yüksek
bir fiyat ödemeyecektir. Var olan mülkün sahibi de “piyasa”yı oluşturanlar arasında
sayılmaktadır.
o “...istekli bir satıcı arasında...” ifadesindeki satıcı ise ne herhangi bir fiyata
satmaya hazır olup satma konusunda çok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de
cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satış yapmaya hazır olan bir
satıcıdır. İstekli satıcı, normal bir pazarlama faaliyetinin ardından (açık) piyasada elde
edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa şartları çerçevesinde mülkünü
satmaya motive olmuş olan satıcıdır. Fiili mülk sahibinin içinde bulunduğu
koşullar, bu değerlemenin bir parçası değildir çünkü ‘istekli satıcı’
varsayımsal bir satıcıdır.
o “...tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında...” fiyat
seviyesini piyasa nitelikleriyle bağdaşmayan veya Özel Değer nedeniyle
yükselten özel veya belirli bir ilişkisi (örneğin, ana ve bağlı ortaklıklar arasındaki
veya arazi sahibi ve kiracısı arasındaki ilişki gibi) olmayan taraflar arasındaki
anlaşmadır (Bkz. Uluslararası Değerleme Standardı 2, paragraf 3.8). Pazar Değeri
üzerinden işlem, her biri bağımsız olarak hareket eden birbirleriyle ilişkisi
olmayan taraflar arasında gerçekleştirilmiş gibi varsayılır.
SvP_13_BOMNT_01
8
S vP
o “...uygun bir pazarlamanın ardından...” mülkün Pazar Değeri tanımına uygun
olarak makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden
çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya en uygun şekilde sunulması anlamına
gelmektedir. Mülkün piyasaya sunulma süresi, piyasa koşullarına göre farklılık
gösterebilir, ancak mülkün uygun sayıda potansiyel alıcının dikkatine sunulması için
yeterli olması gerekir.
Piyasaya sunulma süresi, değerleme tarihinden önce gerçekleşir.
o “...tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket ettikleri...” ifadesiyle de
hem istekli alıcının hem de istekli satıcının mülkün özellikleri ve niteliği, fiili ve
potansiyel kullanım alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında
makul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca, tarafların her birinin
bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda ve işlem dahilindeki kendi
pozisyonları için en iyi fiyatı elde etmek amacıyla da basiretli olarak hareket ettikleri
varsayılmaktadır. Bu işlemde gösterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya
çıkacak bir gizli çıkar değil de, değerleme tarihinde pazarın durumu ele alınarak
değerlendirilmektedir. Bir satıcı için fiyatların gittikçe düştüğü bir piyasada daha
önceki pazar seviyelerinden daha düşük olan bir fiyattan mülkünü satması
basiretsizlik olarak değerlendirilmez. Değişken fiyatlara sahip olan pazarlardaki diğer
satın alma ve satış örnekleri için bu durum gerçek olsa da, basiretli alıcı veya satıcı, o
an için var olan en iyi pazar bilgilerine göre hareket edeceklerdir.
o “...ve baskı altında olmaksızın...” ise her bir tarafın bu işlemi gerçekleştirmek için
yeterli motivasyona sahip olduklarını ancak bu işlemi tamamlamak için zorlanmadıkları
ve gönülsüz olmadıkları anlamına gelmektedir.
Pazar Değeri, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin
mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır.
En verimli ve en iyi kullanım (EVİK). Bir mülkün fiziksel olarak mümkün olan,
haklılığı kabul edilen, yasal olarak izin verilmiş, finansal açıdan gerçekleşebilir ve
değerlenmekte olan mülkün en iyi değere sahip olmasını sağlayan, en olası
kullanımıdır.
Muhasebe Standartlarıyla İlgisi
Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1’in (UDU 1) odak noktasını
oluşturmaktadır ve bu standart ile bir arada ele alınmalıdır.
Finansal Raporlama İçin Değerleme (UDU 1) muhasebeyi etkileyen değerleme standartlarıyla
ilgili olarak Değerleme Uzmanlarına, Muhasebecilere ve kamuya kılavuzluk etmektedir. Duran
varlıkların Makul Değeri, genelde Pazar Değerleri’dir (Bkz. Genel Değerleme Kavramları ve
İlkeleri, paragraf 8.1).
Değerleme uzmanları ve muhasebeciler tarafından değişimli olarak kullanılan birçok terim örneği
bulunmaktadır. Bu terimlerin bazıları yanlış anlaşılmalara ve Standartların da muhtemelen yanlış
kullanılmasına neden olmaktadır. UDES 1, Pazar Değeri’ni tanımlamakta ve Pazar Değeri’ni
oluşturan kriterleri ele almaktadır.
Değerleme çalışmalarında kullanılan kavramlar ile UMS ve TMS de kullanılan kavramlara
ilişkin bilgiler, TMS uygulamasında esas alınacak değerleme kavramlarına, Rapor’un 6.1 bölümünde
yer verilmiştir.
3.6. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
Değerleme Yaklaşımları
Pazar değerinin veya bir tanımlanmış pazar değeri dışı değerin takdiri için yapılacak
herhangi tipteki bir değerleme, Değerleme uzmanının bir veya daha fazla değerleme
yaklaşımını uygulamasını gerektirir. Değerleme yaklaşımı terimi yaygın bir şekilde kullanılan
genel kabul görmüş analitik yöntemleri ifade eder. Çeşitli ülkelerde bu yaklaşımlar Değerleme
Yöntemleri olarak tanınırlar.
Piyasaya dayalı değerlemeler, normalde bir veya birkaç değerleme yaklaşımını piyasadan
elde edilen verileri kullanarak ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanırlar. Bu prensip
basiretli bir kişinin zaman, risk ve çeşitli güçlüklerin belirsizleştirici etkilerinin olmadığı bir
durumda, eşit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesine sahip olmak için ödeyeceğinden
SvP_13_BOMNT_01
9
S vP
daha fazlasını bu mal ve hizmet için ödemeyeceği ilkesine dayanır. Orijinal veya ikame olsun,
en iyi alternatifin en düşük fiyatı Pazar Değerini oluşturma eğilimindedir.
Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları aşağıdakileri içerir.
o
o
o
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin
satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri
yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer
mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate
alınabilir.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir
ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar.
İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve
tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de
dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini
sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler.
Maliyet Yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya
o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği
olasılığını dikkate alır.
Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça,
eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme
yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer
tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı
aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.
(Bkz. Kılavuz notları N 8, Finansal Raporlama için Maliyet Yaklaşımı).
UDES içerisinde Pazara Dayalı Değerleme Yöntemleri arasında sayılan üç ana yaklaşım,
aşağıda ayrı başlıklar altında açıklanmıştır. Bu yaklaşımlar (Yöntemler);
-
“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”
“Maliyet Oluşumları Yaklaşımı” ve
“Gelirlerin Kapitalizasyonu –İndirgenmiş Nakit Akımı Yaklaşımı” dır.
Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler ile yöntemlerle olan yakın ilgileri sebebiyle “en etkin ve verimli
kullanım analizi” ile “parsel geliştirme analizi” aşağıda sunulmuştur.
3.6.1.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde
en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan
gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli
düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır.
Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değeri) Yaklaşımı’nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti
aranmalıdır:
- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda
alıcı ve satıcı) gereklidir.
- Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu,
kabul edilebilir düzeyde olmalıdır.
- Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep
edenlerin, bellirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir.
- Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda,
makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır.
3.6.2.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme
maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen
maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer
SvP_13_BOMNT_01
10
S vP
arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul
edilmektedir.
Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metot kullanılmaktadır.
- Yeniden İnşaa Maliyeti
- İkame Maliyeti
Bu yaklaşımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aşağıda
belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle,
mevcut yapı değerine ulaşılır.
-
Piyasadan Çıkarma Yöntemi
Yaş – Ömür Yöntemi
Ayrıştırma Metodu
Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra
bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer
göstergesidir.
3.6.3.
Gelirlerin Kapitalizasyonu – İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi
Yöntem, genellikle geliştirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya işletilmesi ile elde edilmesi
planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliştirilecek projede satışın
planlanması halinde de kullanılabilmektedir.
Geliştirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inşa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satışı
mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akışlarının belirlenmesi çalışmaları da farklılıklar
gösterebilmektedir.
Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düşünülen bölümlerin, işletme
giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artışlar da dikkate
alınarak, nakit girişleri hesaplanır.
Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boş kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin
hesaplanmasında dikkate alınır.
Buna karşılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler,
yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit girişleri olarak bağımsız bölümlere
dağıtımı yapılır.
İşletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düşülen bağımsız
bölümler ile ortak alanlar için katlanılan işletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve işletme
sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkışı olarak dikkate alınır.
Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satış yoluyla
elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriş ve
çıkış farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir.
3.6.4.
En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi:
En Etkin ve verimli kullanıma ilişkin olarak UDES Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri başlıklı
birinci bölümünde yer alan paragraf 6.0 ve izleyen düzenlemeler aşağıdadır.
6.0. En Verimli ve En İyi Kullanım
6.1. Arazi kalıcı olan bir varlık olarak kabul edilir, fakat onun üzerinde veya kendisine yapılan
iyileştirmelerin sınırlı bir ömrü vardır. Arazinin taşınmazlığı nedeniyle her gayrimenkul parselinin özgün
bir yeri vardır. Arazinin kalıcılılığı aynı zamanda onun üzerindeki sınırlı ömre sahip tesislerden sonra da
var olacağı anlamınagelir.
SvP_13_BOMNT_01
11
S vP
6.1.1 Arazinin kendine özgü özellikleri onun en uygun yararlılığını belirler. İyileştirilmiş bir arazi ona
veya üzerinde yapılan iyileştirmelerden ayrı olarak değerlendiğinde, ekonomik prensipler, yapılan
iyileştirmenin mülkün toplam değerine katkı yaptıkça veya azalmaya neden oldukça değerlenmesini
emreder. Böylece “en verimli ve en iyi kullanım” kavramı temeline oturtulan arazinin Pazar Değeri,
arazinin fayda ve sürekliliği ile birlikte piyasa bağlamında arazinin tek başına değeri ile iyileştirilmiş
durumdaki toplam Pazar Değeri arasındaki farkı oluşturan değeri de yansıtır.
6.2. Mülklerin çoğu, arazi ve ilgili iyileştirmelerle birlikte değerlenir. Böyle durumlarda Değerleme
Uzmanı normal olarak iyileştirilmiş haliyle en verimli ve en iyi kullanımını göz önüne alarak mülkün
Pazar Değerini takdir eder.
6.3 En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır:
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve
değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran, en olası kullanımıdır.
6.4 Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi
kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir
kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun Değerleme Uzmanı tarafından
açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar
olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte
en yüksek değerle sonuçlanan kullanım, en verimli ve en iyi kullanımdır.
6.5 Bu tanımın uygulaması Değerleme Uzmanlarına, binalardaki bozulmalar ve eskimelerin etkilerini,
arazi için en uygun iyileştirmeleri, rehabilitasyon ve yenileme çalışmalarının fizibilitesini ve birçok diğer
Değerleme durumlarını değerlendirme imkanı verir.
6.6 Arz ve talep arasında ciddi bir eşitsizlik bulunan veya aşırı derecede oynak piyasalarda, mülkün en
verimli ve en iyi kullanımı ileride kullanılabilecek bir hak olabilir. Değişik tipteki potansiyel en üst düzey
ve en iyi kullanımların belirlenebilir olduğu diğer durumlarda Değerleme Uzmanı bu gibi alternatif
kullanımları ve beklenen ilerideki gelir ve harcama düzeylerini tartışır. Değişim sürecindeki arazi
kullanımı ve bölgelendirme mülkün, en verimli ve en iyi kullanımı geçici bir kullanım olabilir.
6.7 En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır.
En etkin ve verimli kullanım analizinde amaç, gayrimenkulün en karlı ve rekabetçi kullanımını tespit
olup, yapılan piyasa araştırmaları sonucunda en etkin ve verimli kullanım analizine konu olan
gayrimenkulün geliştirilmesi durumunda, gayrimenkulün ideal kullanımında;
- Piyasa verilerine göre taşınmazdan azami avantaj sağlanacak olması
- Bu durumun, bölge ve piyasa şartlarına uygun olması,
hususlarının sağlanabilmesi gerekmektedir.
3.6.5.
Parsel Geliştirme Analizi
Parsel Geliştirme Analizi, değerlemeye konu parselin değerine etki eden unsurların saptanmasını
gerektirmektedir. Bu unsurlar aşağıda belirtilmiştir.
- Arazinin “En Etkin ve Verimli Kullanımı”nı saptamak,
- Desteklenebilir bir parsel geliştirme planı yaratmak,
- Geliştirme ve onay için süre ve maliyetleri saptamak,
- Parsel emilme oranları ve fiyat karışımlarını tahmin etmek,
- Arazi geliştirmenin aşamalarını ve bunlara bağlı giderleri tahmin etmek,
- Emilme dönemi süresince pazarlama ve buna bağlı araziyi elde tutma giderlerini tahmin
etmek.
Parsel geliştirme analizi, en çok boş araziler için satış verilerinin yetersiz olduğu, fakat geliştirilmiş
parsellerin olası satış fiyatları ve bu parseller için talep verilerinin mevcut olduğu hallerde
kullanılmaktadır. Ayrıca, bu analiz sonucunda türetilen değerden, göstergelerinin makul olup
olmadığını kontrol etmek için de yararlanılmaktadır.
SvP_13_BOMNT_01
12
S vP
UDES Kılavuz Notları 1 (Taşınmaz mülk değerlemesi)’de tanımlanan arazi değerlemesine ilişkin
düzenlemeler aşağıdaki gibidir.
5.25: Arazilerin değerlendirilmesi için kullanılan birincil yöntemler:
5.25.1 Arazi Değerlemesi için kullanılan bir emsal karşılaştırması tekniği, pazarda yakın geçmişte
gerçekleşen işlemlere ilişkin fiili verilerin mevcut olduğu benzer arazi parselleri ile değerleme konusu
mülkün doğrudan doğruya karşılaştırılmasını içerir. Her ne kadar satışlar en önemli husus olsa da
değerleme konusu mülkle rekabet eden benzer arazi parselleri için teklif edilen fiyatların analizi de
pazarın daha iyi anlaşılmasına katkı sağlayabilir.
5.25.2 Arazi Değerlemesi için ayrıca bir altbölümler geliştirme tekniği de uygulanabilir. Bu süreç,
belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin
geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini
kapsar. Bu teknik, bazı durumlarda destekleyici olabilir, ancak Pazar Değeri tanımıyla ilişkilendirmenin
oldukça zor olabileceği bir dizi varsayıma tabidir. Değerleme Uzmanının eksiksiz bir şekilde açıklaması
gereken bu tür destekleyici varsayımların geliştirilmesi sırasında dikkat gösterilmelidir. Doğrudan arazi
karşılaştırmalarının mevcut olmadığı ortamlarda ihtiyatlı olmak kaydı ile aşağıdaki yöntemler de
uygulanabilir.
5.25.3 Paylaştırma, arazi değeri ile iyileştirme değeri veya mülk bileşenleri arasındaki diğer ilişkiler
arasında bir oran geliştiren dolaylı bir karşılaştırma tekniğidir. Bu, karşılaştırmak amacıyla toplam pazar
fiyatını arazi ile iyileştirmeler arasında paylaştıran bir ölçüdür.
5.25.4 Çıkartma da bir başka dolaylı karşılaştırma tekniğidir (bazen soyutlama olarak da adlandırılır).
Maliyetlerden amortismanların çıkartılmasıyla elde edilen sonucu diğer karşılaştırılabilir mülklerin
toplam fiyatından çıkartarak bir iyileştirme değeri tahmini elde edilmesini sağlar. Bakiye, olası arazi
değerinin bir göstergesidir.
5.25.5 Arazi Değerlemeleri için uygulanan arazi kalıntı değeri tekniği analizin unsurları olarak gelir
ve gider verilerini de kullanır. Gelir getiren bir kullanım yoluyla elde edilebilecek net gelire ilişkin bir
finansal analiz gerçekleştirilir ve bu net gelirden iyileştirmelerin gerektirdiği finansal getiri tutarı
çıkartılır. Kalan gelir, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir değer göstergesine
dönüştürülür. Bu yöntem, gelir getiren mülklerle sınırlıdır ve en çok da daha az varsayımda
bulunulmasını gerektiren daha yeni mülkler için uygundur.
5.25.6 Arazi, ayrıca arazi kirası indirgeme yoluyla da değerlendirilebilir. Eğer arazi, bağımsız
olarak bir arazi kirası üretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verilerinin mevcut olduğu
durumlarda Pazar Değeri’ne katılabilir. Ancak, belirli bir pazarı temsil edecek niteliği olmayan arazi
kirası anlaşmasının özel şartları ve koşulları tarafından yanlış yönlendirilmemek için özen
gösterilmelidir. Ayrıca, arazi kiraları, değerleme tarihinden yıllar önce yapılmış olabileceğinden, orada
belirtilen kira tutarlarının zamanı geçmiş ve cari indirgeme oranlarını temin etmek zor olabilir.
3.7. Fabrika Makina/Teçhizat-Ekipman Değerleme Metotları;
Fabrika, makina ve ekipman tanımı, Uluslararası Değerleme Standartlarında; “kuruluşun hizmet ya da
mal üretiminde veya arzında kullanmak, diğer şahıslara kiralamak amacıyla yahut idari amaçlarla
elinde bulundurduğu ve belirli bir süre kullanılması beklenen, gayrimenkul dışındaki maddi
varlıklar“olarak tanımlanmakla beraber;
- Fabrika, diğerleriyle ayrılmaz bir biçimde bağlantılı olan, özel nitelikli binaları, makinaleri ve
ekipmanları da kapsayabilen varlıklar,
- Makina, bir kuruluşun işleyişiyle ilgili belirli bir süreçte kullanılan araçtır,
- Ekipman, işletme veya kuruluşun işleyişine yardım etmesi için kullanılan diğer varlıklar olarak
ayrım yapılmıştır.
Fabrika, makina ve ekipman değerlemeleri, gayrimenkul değerlemesinde kullanılan yöntemlere paralel
bir şekilde aşağıdaki yaklaşımlardan herhangi biri kullanarak yapılabilmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
13
S vP
- “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”
- “Maliyet Yaklaşımı” (amortismana tabi tutulmuş yerine koyma maliyeti) ve
- “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”dır.
Fabrika, makina ve ekipman değerlemesi gerçekleştirilirken, varlığın yapısına ve değerleme amacına
uygun varsayımlar oluşturulur. Çoğu fabrika ve ekipmanın farklı yapıları ve taşınabilir oluşları göz
önüne alındığında, Pazar Değerinin bulunmasında, varlığın piyasaya sunulduğu durum ve koşulları
tanımlayacak uygun nitelikli varsayımlara ihtiyaç olacaktır. Bu varsayımlar;
Fabrika makina ve ekipmanın halihazırda kullanıldığı işletmenin durumu ya da ayrı ayrı
kalemler itibariyle varlıkların diğer varlıklarla entegre derecesi,
- Fabrika makina ve ekipmanın yerinde fakat işletmenin kapalı olması durumu ve
Fabrika makina ve ekipmanın mevcut yerlerinden kaldırılacağı düşünülerek bağımsız kalemler
olarak ele alınması,
farklı durumları göz önünde bulundurmak amacıyla oluşturulmaktadır.
Fabrika makina veya ekipmanın Pazar Değerini etkileyebilecek diğer faktörler arasında şunlar da
bulunmaktadır:
Fabrika makina ve ekipmanın yerinde değerlemeye tabi tutulduğu hallerde, montaj ve hizmete
sokma maliyetleri,
Taşınacağı durumlarda yapılan değerlemelerde, hizmetten çıkarma, taşıma ve taşıma
sonrasında muhtemel yeniden hizmete sokma giderleri,
Kısıtlı hammadde kaynakları, binaların sınırlı ömürleri, fabrikanın içinde bulunduğu arsa ve
binalara ilişkin sınırlı süreli kullanım hakları, yasal kısıtlamalar ve çevre düzenlemeleri gibi
faktörler,
Maddi olmayan varlıklar, fabrika ve ekipman tanımının dışında yer alırlar. Ancak, maddi
olmayan varlıkların fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde bazı etkileri olabilir; örneğin,
model ve kalıpların değeri genelde fikri mülkiyet haklarıyla ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır.
İşletim yazılımı, teknik veriler, üretim kayıtları ve patentler, alım satıma dahil edilip
edilmediklerine bağlı olarak, fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde etkileri olabilecek maddi
olmayan varlıklara örnektir.
Eğer, fabrika ve ekipmanlar, finansal kiralama gibi bir finansal sözleşmeye tabi konu oldukları
durumlarda, bu tür sözleşmelere tabi fabrika ve ekipman kalemleri, üzerinde ipotek
bulunmayan varlık kalemlerinden ayrı olarak tanımlanmalı ve değerleri de ayrı raporlanmalıdır.
Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda sunulmuştur.
3.7.1.
Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri)
Bir varlığın, alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa
koşulları sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da varlıkla ilgili bütün durumlardan
haberdar olması koşullarıyla belirlenen, varlığın en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu
değerlendirme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
-
Alıcı ve satıcı makul mantıklı hareket etmelidir.
Taraflar varlık ile ilgili olarak her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine
azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Varlığın satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Varlığın alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden
gerçekleştirilmektedir.
3.7.2.
Düzenli Likiditasyon Değeri
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı
içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin
alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler
sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
SvP_13_BOMNT_01
14
S vP
3.7.3.
Zorunlu Likiditasyon Değeri/Tasfiye Değeri
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde
bulundurularak, varlık için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar
olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
3.7.4.
Maliyet Oluşumları Yaklaşımı
Bu yöntemde var olan bir makinanın günümüz ekonomik koşulları altında aynısının veya bir benzerinin
yenisinin maliyeti uzman incelemesi için temel kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi
kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise,”Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun
değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yaklaşım piyasada
sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı mülkler ve makinalar için uygun olmaktadır. Çünkü
karşılaştırılabilir satış bilgisi ya çok az olmakta ya da hiç olmamaktadır. Maliyet yaklaşımına konu olan
makina-ekipmanın güncel uzman incelemesi değeri, imal tarihi, menşei, iktisap tarihi ve iktisap
tarihindeki satın alma bedeli (döviz cinsinden veya dövize çevrilmiş) ve alt paragraftaki kriterler dikkate
alınarak hesaplanmaktadır.
Bu yöntemde önemli olan kriter makinanın kalan ekonomik ve faal ömrünün varlığı ve bunun süresidir.
Bu nedenle makina değerinin kullanımdan kaynaklanan fiziki ve fonksiyonel yıpranma ile teknolojik
gelişmeden kaynaklanan demode olma sonucunda zaman içerisinde azalacağı varsayılır. Buna ek
olarak ilgili makinanın hitap ettiği sektördeki teknolojik gelişme hızı ve makinanın farklı sektörlerde
kullanım alanının olması ayrıca göz önüne alınmaktadır. Genel kaide olarak, mevcut bir makinanın
değerinin, hiçbir zaman yenisinin maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
15
S vP
4.
EKONOMİ, SEKTÖR VE BÖLGEYE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1. Global Ekonomik Görünüm
Dünya ekonomisinde 2012 yılı başından beri devam eden yavaşlama 2012 yılının son çeyrek
döneminde de sürmüştür. ABD ekonomisinde yüzde 2,3 büyüme yaşanırken, Euro bölgesinde küçülme,
Japonya’da ise çok zayıf büyüme görülmektedir. Çin’in büyüme hızındaki gerileme de sürmektedir.
Dünya Ekonomisi Büyüme
(Geçen Yılın Aynı Çeyrek Dönemine Göre)
DÖNEMLER
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
ABD%
1.8
1.9
1.6
2.0
2.4
2.1
2.6
1.6
EURO BÖLGESİ %
2.4
1.6
1,3
0.6
-0.1
-0.5
-0.6
-0.9
ÇİN %
9.4
9.6
9.7
9.1
8.1
7,6
7.4
7.9
JAPONYA %
0.2
-1.7
-0.5
-0.1
3.3
4.0
0.4
0.4
KAYNAK: OECD
Ekonomik gelişmeleri yansıtan OECD öncü göstergeleri son beş çeyrek dönemdir OECD bölgesinde
durgunluğu işaret eden 100 seviyesine çok yakın gerçekleşmektedir. 2012 yılının üçüncü çeyreğinde
öncü göstergeler 100.2 puan ile yılın en düşük seviyesine gerilerken, öncü göstergelerdeki durağanlık
küresel ekonomik yavaşlamayı teyit etmektedir.
Dünya Ekonomisi Öncü Göstergeleri
DÖNEMLER
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
OECD BİLEŞİK ÖNCÜ
GÖSTERGE ENDEKSİ
103.0
101.9
100.1
100.2
100.4
100.3
100.0
100.3
BALTIK CAPSIZE
IMF METAL FİYAT
OECD BÖLGESİ
TAŞIMACILIK ENDEKSİ
ENDEKSİ
İŞSİZLİK % TOTAL
1.768
244.21
8.2
2.036
235.71
8.0
3.136
224.10
8.0
3.287
192.11
8.0
1.412
206.92
7.9
1.190
185.69
7.9
1.621
179.92
7.9
1.235
192.74
8.0
KAYNAK: OECD, IMF, WTO - Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle
Küresel ölçekte, 2012 üçüncü çeyrekte toparlanma gösteren mali varlık değerleri ile emtia fiyatları yılın
son çeyrek döneminde yeniden gevşeme eğilimine girmiştir. Hisse senedi piyasası performansları
zayıflarken petrol ve altın fiyatları da dahil emtia fiyatlarında gerileme görülmektedir. Euro-Dolar
paritesi ise yön arayışını sürdürmektedir.
Dünya Ekonomisi Mali Göstergeleri
DÖNEMLER
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
DON JONES
ENDEKSİ
PETROL VARİL
DOLAR
ALTIN ONS
DOLAR
12.319
12.414
10.913
12.217
13.212
12.880
13.437
13.104
14.578
106.7
95.7
79.2
98.8
103.0
88.0
92.2
91.8
97.2
1.430
1.506
1.620
1.566
1.662
1.604
1.773
1.676
1.595
KAYNAK: MENKUL KIYMET, EMTİA VE VADELİ İŞLEM BORSALARI, FED,
ABD MERKEZ
BANKASI
FAİZİ%
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0,25
0.25
0.25
EURO DOLAR
PARİTESİ
1.4163
1.4490
1.3384
1.2958
1.3338
1.2660
1.2822
1.3191
1.2782
Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle
İş dünyasının beklentilerini yansıtan imalat sanayi beklenti endeksleri her üç ana bölgede de oldukça
zayıf seyretmektedir. ABD ve AB’de beklenti endeksleri 50 puanın altına gerileyerek bozulmaya
dönmüştür. Çin’de ise yeniden 50 seviyesinin çok az üzerine çıkılmıştır. Tüketici güveninde ise ABD ve
Çin’de toparlanma görülmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
16
S vP
Dünya Ekonomisi Güven Ve Beklenti Endeksleri
İMALAT SANAYİ BEKLENTİ ENDEKSLERİ
ABD
AB
ÇİN
59.7
57.5
53.4
55.8
52.0
50.9
52.5
48.5
51.2
53.1
46.9
50.3
53.3
47.7
53.1
50.2
45.1
50.2
51.6
45.4
49.8
50.2
46.1
50.6
51.3
46.8
50.9
KAYNAK: RESMİ İSTATİSTİK KURUMLARI, Veriler
DÖNEMLER
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
TÜKETİCİ GÜVEN ENDEKSLERİ
ABD
AB
ÇİN
67.5
-13.0
107.6
71.5
-11.2
108.1
59.5
-19.3
103.4
69.9
-22.1
100.5
76.2
-19.3
100.0
73.2
-19.5
99.3
78.3
-23.8
100.8
72.9
-23.9
103.7
78.6
-21.6
108.2(1)
çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Şubat
4.2. Dünya İnşaat ve Konut Sektörü
ABD inşaat harcamalarında 2012 yılı başından itibaren başlayan toparlanma, yılın üçüncü ve son
çeyrek döneminde de sürmüştür. Konut inşaat harcamalarında toparlanma daha kuvvetli
hissedilmektedir. Konut dışı bina harcamalarında ise daha sınırlı bir toparlanma yaşanmaktadır.
ABD İnşaat Sektörü Harcamaları
DÖNEMLER
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1(1)
KONUT İNŞAATI
KONUT DIŞI BİNA İNŞAATI
HARCAMALARI
HARCAMALARI
235.8
242.8
252.3
258.7
241.7
261.3
253.7
263.4
256.2
270.8
277.7
274.9
296.9
271.2
303.3
274.9
309.6
274.0
KAYNAK: US BUREAU OF CENSUS, Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Şubat
ABD’de konut sektöründe toparlanma sürmektedir. Yeni ev satışları ile mevcut ev satışlarında kademeli
bir artış yaşanmaktadır. 2012 Ekim ayı itibarıyla yıllık mevcut ev satışları 4.79 milyon ile son
dönemlerin en yükseğine ulaşmıştır. Konut fiyatlarında da kademeli artış sürmektedir. Üçüncü çeyrek
sonunda ise konut fiyatları son üç yılın zirvesine çıkmıştır.
ABD Konut Sektörü
KONUT FİYATLARI ENDEKSİ
YENİ EV SATIŞLARI
MEVCUT EV SATIŞLARI
DÖNEMLER
AYLIK BİN
AYLIK BİN
CASE SHILLER 20
CASE SHILLER 10
2011 Q1
301
4.260
137.6
150.9
2011 Q2
304
4.180
141.5
154.9
2011 Q3
306
4.280
142.0
155.6
2011 Q4
339
4.380
136.6
149.6
2012 Q1
352
4.460
134.1
146.5
2012 Q2
360
4.410
142.3
154.9
2012 Q3
379
4.780
146.2
158.9
2012 Q4
381
4.900
145.9
158.5
2013 Q1
411(2)
4.980(2)
146.1(1)
158.7(1)
KAYNAK: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, US STANDART AND POORS CASE SHILLER HOUSE PRICE INDICES
Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Ocak,(1)Şubat
Avrupa Birliği’nde inşaat faaliyetlerinde bu yıl yeniden başlayan gerileme sürmektedir. 2011 yılının son
iki çeyreğinde büyümeye geçen inşaat faaliyetleri 2012 yılı ile birlikte yeniden gerilemeye dönmüş ve
yılın üçüncü çeyrek döneminde küçülme % 4.8 olmuştur. Küçülme hem konut hem de konut dışı bina
inşaatlarında görülmektedir.
Avrupa Birliği Euro Alanı İnşaat Faaliyetleri
DÖNEMLER
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4
SvP_13_BOMNT_01
(BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI ÇEYREK DÖNEMİNE GÖRE DEĞİŞİM YÜZDE)
TOPLAM İNŞAAT SEKTÖRÜ
KONUT İNŞAATI
KONUT DIŞI BİNA İNŞAATI
-2.5
-2.3
-3.9
-4.9
-5.6
-1.4
1.9
1.8
0.9
2.1
2.5
-0.3
17
S vP
2012
2012
2012
2012
Q1
Q2
Q3
Q4
-5.9
-6.2
-4.9
-4.1
-5.3
-5.7
-4.3
-4.0
-9.0
-7.9
-5.9
-5.2
KAYNAK: EUROSTAT CONSTRUCTION OUTPUT
4.3. Dünya Ticari Gayrimenkul Sektörü
Küresel ekonomideki yavaşlama ticari gayrimenkul piyasasını olumsuz etkilemeye devam etmektedir.
ABD’de görülen göreceli toparlanmanın dışında yavaşlayan iş aktiviteleri nedeniyle ticari gayrimenkul
sektöründe arz ve talep tarafında durağanlık ortaya çıkmaktadır. Avrupa Birliği ve Euro bölgesinde
yaşanan resesyon ticari gayrimenkul faaliyetlerini sınırlandırmaktadır. Çin’de inşaat sektörüne yönelik
sınırlamalar konut ile birlikte ticari gayrimenkulleri de olumsuz etkilemeye devam etmektedir.
Getirilerdeki durağanlık kredi ve yatırım faaliyetlerini halen sınırlamaktadır .
ABD Ticari Gayrimenkul Piyasası Fiyat Endeksleri 2000 = 100
DÖNEMLER
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
OFİS BİNALARI
SANAYİ LOJİSTİK BİNALARI
PERAKENDE BİNALARI
APARTMANLAR
125
119
118
136
128
120
123
144
132
122
130
150
133
126
129
155
138
130
134
162
140
130
135
162
142
131
126
165
144
131
134
173
KAYNAK: MOODYS REAL COMMERCIAL PROPERTY PRICE INDICES-Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle
ABD ticari gayrimenkul fiyatlarında yılbaşından bu yana görülen artış üçüncü çeyrek dönemde de
perakende binaları hariç devam etmektedir. Yılın üçüncü çeyreğinde ofis binaları, sanayi lojistik binaları
ve apartman fiyatlarında artış gerçekleşmiştir. Yılbaşından bu yana en yüksek fiyat artışları ofis
binalarında görülmektedir.
4.4. Ulusal Ekonomik Görünüm
Türkiye ekonomisi yılın birinci çeyrek döneminde % 3.0 büyümüştür. Büyümede hızlanma gözlenmiştir.
Büyümedeki hızlanma hemen tüm alt sektörleri etkilemiştir. Birinci çeyrekte ticaret faaliyetleri %2.9,
imalat sanayi %2.8 ve mali hizmetler % 6.5 büyümüştür. İlk üç aylık genel büyüme %3.0 olmuştur.
Türkiye Ekonomisi İktisadi Faaliyetlerde Büyüme
DÖNEMLER
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
GSMH
İMALAT SANAYİ
TİCARET
12.4
9.3
8.7
5.3
3.3
2.9
1.6
1.4
3.0
15.4
9.6
9.9
5.6
2.9
3.5
1.1
0.0
2.8
18.6
13.8
11.1
2.6
0.9
0.7
-0.8
-0.5
2.9
ULAŞTIRMA
MALİ HİZMETLER
İLETİŞİM
13.4
10.0
12.1
9.2
11.6
12.9
5.7
6.8
5.3
4.5
4.6
3.6
2.8
0.9
0.3
3.8
1.5
6.5
KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU
2012 yılında cari açığın ve enflasyonun azaltılması hedeflenmiştir. Fakat 2013 yılının birinci çeyrek sonu
itibariyle bu hedeflerden uzaklaşıldığı görülmektedir. Cari açık 2013 birinci çeyrek sonunda yıllık
birikimli 47.7 milyar dolara, tüketici enflasyonu ise Haziran sonunda %8,30’a yükselmiştir. Türk
Lirasında da konjonktürel dalgalanma görülmektedir.
Türkiye Ekonomisi Temel Göstergeler
TÜKETİCİ
DÖNEMLER
FİYATLARI
%YILLIK
2011 Q1
3.99
2011 Q2
6.24
2011 Q3
6.15
2011 Q4
10.45
SvP_13_BOMNT_01
CARİ AÇIK
YILLIK MİLYAR
DOLAR
58.9
71.6
77.4
77.0
BÜTÇE AÇIĞI
YILLIK MİLYAR
TL
32.4
21.3
18.1
17.4
İŞSİZLİK %
DOLAR/
TÜRK LİRASI
10.8
9.2
8.8
9.8
1.54
1.62
1.86
1.90
MERKEZ
BANKASI FAİZ
ORANI%
6.25
6.25
5.75
5.75
18
S vP
2012
2012
2012
2012
2013
2013
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
10.43
8.87
9.19
6.16
7.29
8.30
70.0
61.1
53.4
46.9
47.7
KAYNAK: TÜRKİYE
19.7
9.9
17.4
8.0
32.4
9.1
29.7
10.1
33.9
10.1
8.8
İSTATİSTİK KURUMU, TC. MERKEZ
1.78
1.81
1.79
1.78
1.81
1.92
BANKASI, MALİYE
5.75
5.75
5.75
5.50
BAKANLIĞI
Reel kesim beklentisinde gerileme yaşanırken, tüketici güveninde ilerleme mevcuttur. Reel kesim
beklenti endeksi 2013 Haziran ayında 111 puan ile birinci çeyrek dönemine göre gerilemiştir. Tüketici
güveninde de ilerleme sürmektedir. Tüketici güveni geçen yılın aynı çeyrek dönemindeki seviyesine
ulaşmıştır.
Türkiye Ekonomisi Güven Ve Beklenti Endeksi
REEL KESİM BEKLENTİ ENDEKSİ
TÜKETİCİ GÜVEN ENDEKSİ(1)
114.8
114.6
112.4
97.2
112.9
79.30
108.1
76.80
103.1
72.10
97.9
73.60
112.1
74.90
111.8
76,2
KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI - Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle
DÖNEMLER
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
(1) Yeni Seri Yayınlanmıştır
4.5. Türkiye Finansal Göstergeler
Türkiye’nin kredi notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine çıkarılması ile birlikte yabancıların portföy
yatırımlarında önemli bir genişleme yaşanmaktadır. 2012 Kasım ayı sonu itibariyle yabancıların portföy
yatırımları 143.5 milyar dolara ulaşmıştır. 2013 ikinci çeyrekte İMKB pazar değeri 274.2 milyar dolara,
MB döviz rezervleri de 103.9 milyar dolara yükselmiştir.
Finansal Göstergeler
DÖNEMLER
2010
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
BANKACILIK
SEKTÖRÜ AKTİF
BÜYÜKLÜĞÜ
MİLYAR TL
1.006.7
1.046.4
1.146.0
1.213.7
1.217.7
1.229.0
1.255.6
1.271.0
1.371.0
1.427.7
1.527.7
İMKB PAZAR
DEĞERİ
MİLYAR DOLAR
295.8
293.5
290.2
232.2
191.4
260.1
252.1
268.7
294.6
270.7
274.2
DIŞ BORÇ
STOKU
MİLYAR
DOLAR
290.0
302.5
314.7
314.0
306.6
318.6
323.4
326.3
337.4
349.8
-
MB DÖVİZ
REZERVİ
MİLYAR DOLAR
80.7
86.2
92.7
87.5
78.3
80.2
83.1
94.8
100.3
104.0
103.9
YABANCILARIN
PORTFÖY
YATIRIMLARI
MİLYAR DOLAR
112.5
116.5
114.7
99.4
95.0
115.4
120.0
128.1
143.5*
-
KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI, HAZİNE MÜSTEŞARLIĞI, BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU, İSTANBUL MENKUL KIYMETLER BORSASI
Veriler Çeyrek Dönemin Son Ayı İtibariyle (*) Kasım
4.6. Sekrörel Görünüm
4.6.1.
Türkiye İnşaat Sektörü
2012 yılının üçüncü çeyrek döneminde inşaat sektörü % 0.4 büyümüştür. Yılın ikinci ve üçüncü çeyrek
döneminde inşaat sektöründe büyüme durağanlaşmıştır. İlk 9 aylık büyüme % 1.0 olmuştur.
Gayrimenkul, kiralama ve iş faaliyetleri sektörü ise üçüncü çeyrekte % 5.4 büyüme göstermiştir.
İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü ile GSMH Büyüme
DÖNEMLER
2010 Q4
SvP_13_BOMNT_01
İNŞAAT SEKTÖRÜ
BÜYÜME %
18.7
GAYRİMENKUL-KİRALAMA VE İŞ
FAALİYETLERİ SEKTÖRÜ BÜYÜME %
4.5
GSMH
BÜYÜME %
9.4
19
S vP
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
15.5
13.1
10.3
7.0
2.7
0.3
0.4
10.4
7.2
10.2
9.2
7.1
7.3
5.4
12.1
9.1
8.4
5.0
3.4
3.0
1.6
Geçen yılın ilk çeyreğinde 22.1, ikinci çeyreğinde ise 22.8 milyar TL olan özel sektör inşaat harcamaları
üçüncü çeyrekte 18.1 milyar TL ile gerilemiştir. Kamu inşaat harcamaları ise artış eğilimindedir ve
üçüncü çeyrekte 13.1 milyar TL olmuştur. Toplam inşaat harcamaları buna rağmen üçüncü çeyrekte
bir önceki döneme göre gerilemiştir.
İnşaat Harcamaları Kamu ve Özel Sektör Cari Fiyatlarla Milyon TL
DÖNEMLER
2010 Q4
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
KAMU
10.158
7.701
10.826
12.089
10.846
8.613
10.815
13.106
ÖZEL
14.478
18.088
20.088
18.088
19.503
22.086
22.812
18.076
TOPLAM
24.636
25.789
30.914
30.169
30.349
30.699
33.627
31.182
İnşaat sektöründe istihdam mevsimsellik etkisi ile 2013 ilk çeyrekte 1.6 milyona düşmüştür. Genel
istihdam içindeki pay ise azalarak % 6.4’e gerilemiştir.
İnşaat Sektöründe İstihdam
DÖNEMLER
2010
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
TOPLAM İSTİHDAM
İNŞAAT İSTİHDAM
İNŞAAT İSTİHDAM
(BİN KİŞİ)
(BİN KİŞİ)
PAY %
22.665
1.442
6.4
23.286
1.440
6.2
24.901
1.863
7.5
24.749
1.888
7.6
23.678
1.512
6.4
23.817
1.400
5.9
25.282
1.828
7.2
28.367
1.891
7.5
24.766
1.647
6.7
24.974
1.603
6.4
KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU - Veriler Çeyrek Dönemin Son Ayı İtibariyle
İnşaat maliyetlerinde 2012 yılının dördüncü çeyrek döneminde maliyet artışları durağanlaşmıştır.
Üçüncü çeyrekte konut ve konut dışı bina inşaat maliyetleri bir önceki çeyrek ile hemen aynı kalmıştır.
İşçilik ve malzeme maliyetlerinde de artış durağanlaşmıştır.
İnşaat Maliyetleri Endeksi 2005=100
DÖNEMLER
2010
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
GENEL
148.05
154.49
161.11
166.88
168.48
170.66
171.73
171.83
172,6
SvP_13_BOMNT_01
KONUT
İŞÇİLİK
169.93
174.45
178.52
179.72
180.55
183.93
188.76
190.03
191,0
MALZEME
142.29
149.23
156.52
163.50
165.30
167.16
167.24
167.16
167,7
GENEL
147.14
153.66
160.04
166.08
167.38
169.28
169.99
170.08
170,7
KONUT DIŞI BİNALAR
İŞÇİLİK
MALZEME
170.24
141.36
174.65
148.41
178.76
156.10
179.97
162.61
180.78
164.02
184.16
165.56
189.06
165.22
190.29
165.02
191,2
165,6
20
S vP
4.6.2.
Hidroelektrik Santraller
Deniz, göl veya nehirlerdeki sular, güneş
enerjisi ile buharlaşmakta, oluşan su
buharı rüzgârın etkisiyle de sürüklenerek
atmosferik şartlarda yoğunlaşarak yağmur
veya kar halinde yeryüzüne yağış olarak
düşmekte ve nehirleri beslemektedir.
Böylelikle hidrolik enerji kendini sürekli
yenileyen bir enerji kaynağı olmaktadır.
Hidroelektrik enerji üretimi ise suyun
potansiyel enerjisinin kinetik enerjiye
dönüştürülmesi ile sağlanmaktadır.
Su, bir cebri boru yardımıyla rezervuardan alınarak türbine verilmektedir. Türbinlere bağlı
jeneratörlerin dönmesi ile de elektrik enerjisi üretilmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
21
S vP
Hidroelektrik Enerji Santrallerinin Çevresel Etkileri
Küresel enerji tüketim rakamları incelendiğinde %69 ile en büyük payı fosil yakıtlar almaktadır. Buna
karşılık yenilenebilir enerji payı %31 olarak ifade edilmektedir. Fosil yakıtlar (kömür, petrol ve doğal
gaz), hemen hemen bütün ülkelerde temel enerji üretim kaynağıdır. Fosil yakıtların çevresel tesirleri
göz önüne alındığında karşımıza sera etkisi, asit yağmurları ve hava kirliliği çıkmaktadır.
Alternatif Enerji Santrallerinin Çevresel Tesirleri
BM İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi hükümlerinin uygulanması kapsamında, enerjinin ülke
ekonomisindeki önemi ve çevrenin korunması göz önünde bulundurulduğunda yenilenebilir enerji
kaynaklarına ağırlık verilmesi gerekmektedir. Bu kaynaklar içinde hidroelektrik güneş ve rüzgâr
enerjisiyle karşılaştırıldığında en ekonomik ve güvenilir olanıdır.
Değişik Teknolojilerin Maliyet Tablosu
TEKNOLOJİ
Biyokütle Enerjisi
Rüzgar Enerjisi
Güneş Enerjisi
Hidroelektrik Enerji
Jeotermal Enerji
Deniz Enerjisi
Dalga
Akıntı
Büyük Santraller
Küçük Santraller
Gel - git
MALİYET (2009 yılı fiyatlarıyla/$)
5 - 15
5 - 13
25 - 125
2-8
4 - 10
2 - 10
8 - 15
8 - 20
8 - 15
¢/kWh
¢/kWh
¢/kWh
¢/kWh
¢/kWh
¢/kWh
¢/kWh
¢/kWh
¢/kWh
Hidroelektrik Enerji Türleri
Hidroelektrik santraller, temel olarak depolamalı, doğal akışlı (nehir tipi) ve pompajlı rezervuarlı olmak
üzere üç grupta değerlendirilebilir.
SvP_13_BOMNT_01
22
S vP
1. Depolamalı (Baraj) Hidroelektrik Santralleri
Depolamalı sistemde suyun önü bir baraj ile kapatılarak, barajın gerisinde bir rezervuar oluşturulur.
Böylece, yağışlı sezonda akarsuyun debileri bu rezervuarda biriktirilir. Yağışsız ve kurak sezonda ihtiyaç
duyulan su eksiği bu birikmiş su hacminden temin edilir.
Ayrıca, rezervuarda biriken sular baraj yüksekliğine yakın bir düşü de kazanarak potansiyel enerjilerini
artırmış olurlar. Bilindiği gibi enerji üretimi düşü ile debinin çarpımıyla doğru orantılıdır. Bir taraftan
debi, diğer taraftan düşü ne kadar artarsa, üretilecek enerji de o kadar artar.
Barajların en büyük avantajı, debi düzenlemesidir. Depolamalı hidroelektrik santrallerde, zaman içinde
rastgele bir değişken niteliğinde olan akım, depolama yapılmak suretiyle düzenlenmekte ve bu düzenli
debiyle akarsudan elde edilen güvenilir enerji büyük ölçüde artmaktadır.
Barajların tek dezavantajı ilk yatırım maliyetlerinin yüksek ve inşaat sürelerinin uzun olmasıdır. Ancak,
yakıt parası ödenmediği ve işletme-bakım masrafları çok düşük olduğu için uzun vadede en ekonomik
enerji türüdür.
2. Nehir Tipi (Regülatör) Hidroelektrik Santraller
Nehir Tipi Santrallerde akarsuyun üzerine yapılan bir regülatör ile su seviyesi bir miktar kabartılır.
Böylece debilerin Su alma Yapısı tarafından daha kolay alınması sağlanır, hem de bir miktar düşü
kazanılmış olur. Bu tip tesislerde debi düzenlemesi olmaz. Santralin üreteceği elektrik enerjisi
mevsimlere bağlı olarak değişir. Üretilecek güvenilir enerji akarsuyun doğal şartlarda gelen minimum
debisi ile sınırlıdır, dolayısıyla küçük bir miktardır. Üretilen elektriğin büyük bir kısmı ikincil enerjidir.
Oysa depolamalı baraj tesislerinde, tam tersine, üretilen elektriğin büyük bir kısmı güvenilir enerji olur.
Eğer Nehir Tipi Santrallerin menbaında büyük barajlar varsa, o barajların rezervuarlarında sağlanan
debi düzenlemesinden mansaptaki nehir tipi santraller de istifade ederler. Bu durumda onların ürettiği
güvenilir enerji de büyük miktarda artar.
Nehir Tipi Santraller başlıca iki kısma ayrılabilirler:
a) Hidroelektrik santralin regülatöre bitişik olması hali: Bu durumda düşü regülatör yüksekliği ile
sınırlı, dolayısıyla küçüktür. Üretilecek enerji miktarı daha çok akarsuyun debisine bağlıdır. Bu
tip tesislerde negatif çevre etkisi sıfır olur.
b) Hidroelektrik santralin mansapta belli bir mesafede olması hali: Bu durumda türbin debileri
regülatörden santrale bir İsale Kanalı veya Tüneli ile iletilirler. Kanal ise bir Yükleme Odası,
tünel ise çok zaman bir Denge Bacası yapılır. Yükleme Odası veya Denge Bacasından sonra
debiler santrale Cebrî Borularla iletilirler.
Bu ikinci şıkkı yapmanın gerekçesi düşüğü, dolayısıyla enerji üretimini artırmaktır. Arazinin
topografyasına ve isale kanalının veya tünelinin uzunluğuna bağlı olarak düşü az veya çok artar.
Dere yatağındaki “fauna” ve “flora”yı korumak için, en kurak zamanda bile dere yatağına bir miktar su
bırakmak elzemdir. Halk dilinde “Can Suyu” denilen bu miktarın ne kadar olacağı ülkemizde
yönetmeliklerle belirlenmiştir.
Nehir tipi santrallerin ilk yatırım masrafları düşüktür. Yakıt masrafları yoktur işletme ve bakım
masrafları cüzidir. Bu sebeplerden dolayı ürettikleri enerjinin maliyeti düşük olur.
Bütün HES’ler inşaata başlanmadan önce kapsamlı bir düzenleme ve inceleme sürecinden geçerler.
Ülkemizde HES projelerinin başvurudan işletmeye alınıncaya kadar olan süreç içerisinde Çevre ve
Orman Bakanlığı; Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı, İç İşleri Bakanlığı, Valilikler, Tarım ve Köy İşleri
Bakanlığı İl Tarım Müdürlükleri, Ulaştırma Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı gibi çok sayıda kurum
ve kuruluşla görev sahaları içerisinde bilgi ve görüş alışverişinde bulunmaktadır.
3. Pompajlı Rezervuarlı Hidroelektrik Santraller
Hidroelektrik santrallerin bir çeşidi de pompajlı depolamalı santraller olup, amaçları enerji talebinin
düşük olduğu saatlerde şebekeden aldıkları enerji ile suyu pompalayarak bir Üst Rezervuarda
SvP_13_BOMNT_01
23
S vP
depolamak ve enerji ihtiyacının fazla olduğu saatlerde biriktirilmiş suyu Üst Rezervuardan Alt
Rezervuara akıtırken türbinleyerek hidroelektrik enerji elde etmektir. Gerçekte pompajlı depolamalı
santraller ülkenin toplam enerji üretimini artırmazlar, sadece kullanılmayan, ziyan olan enerjiyi
enerjinin en kıymetli, en pahalı olduğu zamana taşıyarak arz-talep dengesini sağlamaya hizmet
ederler.
Bu tip santraller gelişmiş sanayi ülkelerinde 50-55 senedir yapılmaktadırlar. Ülkemizde de yakın bir
gelecekte gündeme gelmeleri beklenmektedir.
Küçük Hidroelektrik Santraller
Hidroelektrik santralleri enerji üretim tiplerinin yanı sıra kurulu güçlerine göre de sınıflandırmak
mümkündür. Birleşmiş Milletler Sanayi ve Kalkınma Organizasyonu UNIDO tarafından belirlenen ve
dünyada birçok ülke tarafından kabul gören sınıflandırmaya göre kurulu gücü;
 0-100 kW arasında olan santraller mikro,
 101-1000 kW arasında olan santraller mini,
 1001-10 000kW arasında olan santraller ise küçük
HES olarak tanımlanmaktadır. Ancak Küçük Hidroelektrik Santrallerin (KHES) tanımına ilişkin olarak
uluslararası alanda görüş birliği sağlanmış değildir.
Küçük hidroelektrik santraller (KHES) ırmaklarda, kanallarda ve akarsularda akan suda mevcut enerjiyi
dönüştürmek suretiyle elektrik üretirler. Bir KHES’in kapasitesi ve enerji üretimi, genel olarak iki etkene
bağlıdır: akımın debisi ve düşü yüksekliği.
Küçük Hidroelektrik Santrallerin Üstünlükleri
 Ulaşımı güç olan ve ulusal sistemden beslenemeyen kırsal bölgelerdeki köy ve diğer yerleşim
birimlerinin enerji ihtiyacının karşılanmasında küçük hidroelektrik santraller önemli rol
oynamaktadır. bu tesisler, söz konusu bölgelerin sosyoekonomik ve kültürel gelişimlerinin
hızlanmasına da destek olmaktadır.
 Küçük hidroelektrik santrallerin türbin-jeneratör guruplarının standartlaştırılmaları kolaydır.
Böylece ilgili teçhizatın yapımı çok ekonomik hale gelir ve isletme - bakım problemleri asgari
düzeye iner. Türbin-jeneratör ve transformatörün bir blok halinde ve otomatik işler Şekilde
yapılmasıyla, aynı bölgedeki çok sayıda santral bir tek teknisyen tarafından kontrol edilebilir.
Bunun neticesi olarak işletme maliyeti azalır.
 Ülkemizde su türbinleri imalatı ile ilgili sanayi kurma çalışmaları günümüzde son aşamaya
ulaşmıştır. Mini, mikro ve hatta küçük hidroelektrik tesislerin makinelerinin tümünün ülkemiz
imkânlarıyla, döviz sarf etmeden imal edilebileceği ispatlanmıştır. Küçük kapasiteli ünitelerin
imal edilmesiyle bu konuda bilgi birikimi artacak ve yakın bir gelecekte daha büyük kapasiteli
ünitelerin imalâtı tamamen yerli imkânlarla gerçekleşebilecektir.
 Küçük hidroelektrik santraller, toplam yatırım bedelleri az olduğundan kısa sürede inşa
edilebilmektedirler.
 Yakıtlı santrallere nazaran düşük işletme maliyeti ile elektrik enerjisi üretmektedirler.
 Küçük hidroelektrik santrallerde üretilen enerji genellikle bölgede kullanıldığı için uzun iletim
hatlarına ihtiyaç duyulmamaktadır.
 Çevre problemlerinin önemi günümüzde herkes tarafından daha iyi anlaşılmaya başlanmıştır.
Bütün hidrolik kaynaklar gibi küçük hidroelektrik santrallerin de çevre kirliliğine katkısı yok
denecek kadar azdır.
 Bakımları kolay, ucuz ve hizmet süreleri uzundur.
İyi tasarlanmış bir KHES çevresi ile bütünleştirilebilmekte ve çevre üzerinde yok denecek kadar az
olumsuz etki yaratmaktadır. KHES’lerde suyun tutulması, basit yapılarla gerçekleştirilebilmektedir. Bu
tutulan su küçük bir cebri boru ile türbine yönlendirilmekte ve türbinden çıkan temiz su santralin
mansabında akarsuya geri bırakılmaktadır. Türbinler ve diğer elektromekanik teçhizat, suyu
kirletebilecek yağ sızıntılarını engellemek için kapalı bir sistemde çalıştırılmakta ve iyi bir şekilde
yalıtılmaktadırlar. Suyun bir kısmı, su tutma havzası ile türbin deşarj noktası arasında akacak şekilde
tutularak yerel ekosistem korunur. Ayrıca KHES’ler elektrik üretmek için sulama barajlarının, içme suyu
şebekelerinin ve sulama kanallarının çıkışında kurulabilmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
24
S vP
Enerji Üretiminde Hidroelektriğin Yeri
Yenilenebilir temiz enerji kaynaklarının başında hidrolik enerji gelmektedir. Henüz gelişme aşamasında
olan diğer yenilenebilir enerjilerden farklı olarak hidrolik enerji uzun yıllardır bütün dünyada kullanılan
bir enerji türüdür.
Uzmanlara göre hidroenerji diğer yenilenebilir enerji kaynaklarına oranla bazı teknik üstünlükler
sunmaktadır. Hidroelektrik güvenilir bir enerjidir. Bir diğer üstünlük, bu enerji türünün daha kolay
depolanması ve ihtiyaç duyulduğunda kullanılabilmesidir. Düşük üretimdeki hidroelektrik santrallerin
birkaç saniye içinde yüksek üretime geçebilmesi de önemli avantajlardan birisidir.
Hidroelektrik enerji;
Ekonomik ömrü uzun,
Dünya genelinde yaygın,
Çevre dostu,
İşletme-bakım gideri düşük,
Yakıt gideri olmayan,
Geri ödeme süresi kısa (5–10 yıl),
Yüksek verimli (% 90‟ ın üzerinde),
İşletmede esneklik ve kolaylık sağlayarak pik talepleri karşılayabilen,
Yöre halkına ekonomik ve sosyal katkılar sağlayan,
Dışa bağımlı olmayan yerli bir kaynaktır.
Barajların gayri ekonomik olduğu ve hidroelektrik santrallerin pahalı olduğu yönünde bazı
görüşler ileri sürülmektedir. Doğal gaz santralleri için ilk yatırım mâliyeti yaklaşık olarak
800 $/kW civarındadır. Kömür santralleri ve hidroelektrik santraller için bu değer 1500
$/kw mertebesindedir. İlk yatırım maliyetleri açısından doğal gaz santralleri çok cazip
görülmektedir. Uzun süreli işletme maliyetlerine baktığımızda hidrolik enerjinin bu diğer
alternatiflere göre çok daha avantajlı olduğu görülmektedir.
Bazı HES Projelerinin Geri Ödeme Süresi
Türkiye’de Hidroelektrik Enerji Ve Enerji İhtiyacı
Dünya genelinde enerji talebi en çok artan 2. ülke olan Türkiye, dinamik gelişme sürecinde katlanarak
artan şekilde enerjiye ihtiyaç duymaktadır. 1990-2010 döneminde ülkemizde birincil enerji talebi artış
hızı %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Türkiye, OECD ülkeleri içerisinde geçtiğimiz 10 yıllık dönemde
enerji talep artısının en hızlı gerçekleştiği ülke durumundadır. Aynı şekilde ülkemiz, Dünya’da 2000
yılından bu yana elektrik ve doğal gazda Çin’den sonra en fazla talep artışına sahip ikinci büyük
SvP_13_BOMNT_01
25
S vP
ekonomi konumunda olmuştur. Ancak Türkiye, kişi başına yıllık elektrik sarfiyatları 10–12 bin kilowatt
saat’e varan gelişmiş ülkelerin seviyesine henüz ulaşabilmiş değildir.
Elektrik Enerjisi Üretimine İlişkin 2005 – 2020 Dönemi Üretim Yatırımlarının Yıllara Göre
Dağılım Tablosu
Topografyası ve morfolojik yapısı göz önüne alındığında ülkemiz hem düşü hem de debi açısından
şanslı sayılabilecek ülkeler arasında yer almaktadır. Su kaynakları bakımından söz konusu avantajlara
sahip ülkemiz, bu kaynakların değerlendirilmesi noktasında ne yazık ki ulaşması gereken düzeyde
bulunmamaktadır. Avrupa ülkelerinde ise ülkelerin ekonomisi açısından büyük bir öneme sahip hidrolik
kaynakların tamamına yakını değerlendirilmektedir.
Ülkemizin teknik ve ekonomik olarak değerlendirilebilir hidroelektrik potansiyeli 140 milyar kilowattsaat
olarak hesaplanmıştır. 2010 yılı itibariyle yılda yaklaşık 53 milyar kWh hidroelektrik enerji üretim
potansiyelimiz işletmeye alınmıştır. Bu değer; toplam teknik ve ekonomik olarak değerlendirilebilir
hidroelektrik potansiyelimizin sadece %37,85’idir. Dünyadaki duruma baktığımızda ise ABD
hidroelektrik potansiyelin %86’sını, Japonya %78‟ ini, Norveç %68‟ ini, Kanada %56’sını
geliştirmiştir.
Devam eden projeler tamamlandığında yılda takriben 80 milyar kWh’lık bir elektrik üretimi sağlanacak
ve mevcut hidroelektrik potansiyelimizin kullanılma oranı takriben %90’a çıkarılacaktır.
Türkiye, Dünya hidroelektrik potansiyeli içinde %1 payı ile sekizinci sırada gelmektedir. Teknik
yapılabilir potansiyel açısından Avrupa potansiyelinin yaklaşık %20’si mertebesinde hidroelektrik
potansiyele sahip bulunmaktadır.
Türkiye’de Hidroelektrik Enerji Üretiminin Gelişimi
Hidroelektrik
Brüt Elektrik
YILLAR
Üretimi
Enerjisi Tüketimi
(GWh/yıl)
(GWh/yıl)
1950
30
790
1960
1.001
2.815
1970
3.033
8.623
1980
11.348
23.275
1990
23.148
57.543
2000
30.879
124.926
2009
35.958
194.813
SvP_13_BOMNT_01
Hidroelektrik
Üretimin
Payı (%)
4
36
35
49
40
25
18
(Kaynak: Öziş ve ark.,2009)
26
S vP
Yukarıdaki tablodanda görüleceği üzere 2000 yılında hidroelektrik enerji kurulu gücü 11.175,2 MW iken
2011 yılında bu değer 17.137,06 MW olmuştur.
SvP_13_BOMNT_01
27
S vP
4.7. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler2
ADIYAMAN: Adıyaman, Türkiye'nin Güneydoğu'sunda il ve il merkezi olan bir kenttir. Adıyaman ili
370 25’ ile 380 11’ kuzey enlemi, 370 ve 390 doğu boylamı arasında yer alır. Toroslar'ın güneydoğu
uzantıları üstünde yer alan il toprakları kuzeyde Malatya, doğuda Diyarbakır ve Şanlıurfa, güneyde
Şanlıurfa ve Gaziantep, batıda ise Kahramanmaraş illeri ile sınırlıdır.
Merkez ilçe dahil 9 ilçesi ile 406 köyü vardır. İlçeleri Merkez, Besni, Çelikhan, Gerger, Gölbaşı, Kahta,
Samsat, Sincik ve Tut ilçeleridir. Adıyaman İl merkezi Orta Fırat bölümü içinde yer alır. Kuzeyde
bulunan Çelikhan ile Gerger ilçesinin bir kısmı Doğu Anadolu Bölgesine, Batıda bulunan Gölbaşı ile
Besni ilçesinin bir kısmı ise Akdeniz Bölgesine dahil edilmiştir.
Cumhuriyetin kuruluşundan 1954 yılına kadar eski idari yapısı korunarak Malatya'ya bağlı kaza
konumunda olan Adıyaman, 1 Aralık 1954 tarihinde 6418 sayılı Kanunla Malatya'dan ayrılarak il haline
gelmiştir.
ÇELİKHAN: Doğu Anadolu Bölgesi'nde Adıyaman İli'ne bağlı olan Çelikhan İlçesi, doğusunda Sincik,
batısında Malatya’nın Doğanşehir ilçesi, güneyinde Adıyaman merkezi, kuzeyinde Malatya ili Yeşilyurt
ilçesi ile çevrilidir.
Çelikhan İlçesi Adıyaman’a 56, Malatya’ya 95 km dir. Malatya-Adıyaman arasında bulunan Güneydoğu
Torosların devamı olan yüksek dağların arasın da kurulmuş bir ilçedir. İlçenin yapısı dağlık ve
engebelidir. İlçenin yüksek dağı Akdağ olup, rakımı 2.700 m yüksekliktedir. En önemli akarsuları Bulam
ve Abdulharap çayıdır. Abdulharap Çayı üzerin de Çat Barajı kurulmuştur.
İlçede karasal iklim hüküm sürmektedir. Kışları kar yağışlı ve soğuk yazları ise sıcak ve kuraktır.
İlçe halkı geçimini tarım ve hayvancılıkla sağlamaktadır. Ancak yörenin engebeli oluşundan ötürü
tarıma elverişli alanları oldukça sınırlıdır. Bununla birlikte, tütün, hububat, meyvacılık ve sebze tarımı
yapılmaktadır.
Yörede
turizm
yönünden
ÇelikhanAdıyaman karayolunun 5. km.de Beypınarı
mesire yeri, ilçe merkezinde Zerban Suyu,
Pınarbaşı Kasabası'nda Havşeri Pınarı ve
Mestan, Recep Çayı, Jari Yaylası,
Koyunpınarı yaylası ve Çat Barajı
bulunmaktadır.
Adıyaman İli deprem haritasına göre
Çelikhan İlçesi 1’inci derece deprem
bölgesinde kalmaktadır.
2012 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Adıyaman İli,
Çelikhan İlçesinin nüfusu aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Çelikhan
Adıyaman
İl/İlçe merkezi
Belde/Köy
Toplam
Toplam
Erkek
Kadın Toplam
Erkek
Kadın Toplam
Erkek
Kadın
8.227
4.219
4.008
6.899
3.449
3.450
15.126
7.668
7.458
365.381 184.221 181.160 229.880 114.516 115.364 595.261 298.737 296.524
1
Bölge analizi ile ilgili bilgiler için İlgili Belediye Başkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıştır.
SvP_13_BOMNT_01
28
S vP
5. DEĞERLEME
BİLGİLER
KONUSU
GAYRİMENKULLER
HAKKINDA
5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler,
5.1.1.
Gayrimenkulleri Yeri / Konumu ve Tanımı,
Değerleme konusu gayrimenkuller, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli,
 L40C129D pafta, 102 ada, 77 parsel numaralı, 3.597,76 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”
 140C24B1 pafta, 115 ada, 2 parsel numaralı, 8.231,89 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”
 115 ada, 31 parsel numaralı, 3.513,11 m2 yüzölçümlü, “ham toprak”
 115 ada, 34 parsel numaralı, 1.921,78 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”
 130 ada, 47 parsel numaralı, 8.220,96 m2 yüzölçümlü, “dere yatağı”
Vasıflı gayrimenkuller üzerinde ve Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na karışan Kavandere Havzası’nda
inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi (Yapı) ve bu tesiste
kullanılmakta olan makina ve teçhizattır.
(EK: 1: Gayrimenkule Ait Fotoğraflar)
Değerleme konusu gayrimenkuller, Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi’nde yer almaktadır. Şifrin
Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi, Mutlu Köyü’ne 3,-Km, İzci Köyü’ne 1,5 Km,
Çelikhan’a 18,-Km, Adıyaman’a 70,-Km, Malatya’ya 110,-Km mesafededir.
5.1.2.
Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri
Değerleme konusu yapılar, aşağıda detayları verilecek kamu mülkiyetindeki parseller üzerinde, faal
durumda olan 6,744 MW gücündeki, Şifrin Regülatör Ve Hidro Elektrik Santrali olarak tanımlanan
yapılardır.
SvP_13_BOMNT_01
29
S vP










Tesis 1 adet regülatör, tünel (1.382,08m), 450 m uzunluğunda su yükleme havuzundan
(14.000m3 aktif depolama hacmine sahip) oluşmaktadır.
Tesisin yer aldığı arazi meyillidir.
Santral binasından, yükleme havuzu ve regülatöre toprak bir yoldan ulaşılmaktadır. Santral
binası; regülatöre 11 km, yükleme havuzuna ise 4,5 km mesafededir.
Santral binası ~635,-m² kapalı alana sahiptir. Betonarme karkas inaşaat tarzında yapılmıştır.
Cebri boru 488,91m uzunluğunda, 1,20m çapında olup, betondan imal edilmiştir. 3,40m3/sn
kapasitelidir. İki kola ayrılıp, santral binasındaki 2 adet tribüne su iletmektedir. Cebri borular
meyilli arazi üzerinde beton döşeme üzerine aralıklı olarak zemine sabitlenmiştir.
Generatör odasının; yer döşemesi epoksi, duvarlar plastik boyalıdır.
Kumanda odasının; yer döşemesi yükseltilmiş elektirk yalıtkanlığı, izoleli, kare kesitli
elemanlardan teşekkül etmektedir. Duvarları plastik boyalıdır. Kumanda odasına çıkış
merdiveninin basamak, rıft ve sahanlıkları renkli mermerdir.
İdari bölümün; yer döşemesi famarit, duvarları plastik boyalıdır. Mutfağın yer döşemesi
faramit, duvarları seramiktir. Mutfak tezgahı ve dolapları laminat kaplıdır. Lavobo ve wc’nin
döşmeleri ve duvarları seramiktir. Ayaklı lavabolu ve kendinden rezervuarlu kulozet taşlıdır.
Kapı ve pencere doğramaları ısı camlı PVC’dir.
Çelik çatılıdır. Çatı örtüsü tirübünlerin bulunduğu kısımda poliüretanlı sandviç paneldir. İdari
bölümün çatı kaplaması ise şıngledır.
Bina dışı silikon esaslı dış cephe malzemesi ile kaplıdır. Santral binasının etrafı betonarme
karkas istinat duvarları ile çevrilidir. Duvarların üzeri demir korkulukludur.
Regülatör ve su alma yapısı 1,342m kotunda, birleşen 2 dereden gelen suyu toplamaktadır. Bu suyun
belli bir miktarı köylülerin sulama işlerinde kullanılmak üzere serbest bırakılmaktadır. Regülatörde
biriken sular çökertme havuzundan 1.382,08m uzunluğundaki su tünelinden geçirilerek yükleme
havuzunda biriktirilmektedir. Burada biriken sular cebri boru vasıtası ile 225 m yükseklikten santral
binasındaki trübünlere verilmektedir.
Regülatör 1.333,50m kotunda 10m yüksekliğinde, 2 dere arasındaki genişliği 40m dir. Yapının
arkasında 10.000m3 su tutacak kapasitesi vardır. Gövdesinde su alma yapısı, çakıl geçit kapakları,
radyal kapak (dip savak) vana odası, balık geçidi gibi bölümler bulunmaktadır.
Suyun regülatör çıkışından başlayan tünelin yükleme havuzuna olan mesafesi 1.382 m’dir. Tünel 4x4
ölçülerinde inşa edilmiştir. Su yükleme havuzunun bulunduğunda çok meyilli olduğundan havuz
yapısının emniyeti bakımından etrafı fore kazıklar yapılmak suretiyle havuzlar emniyete alınmıştır.
Elde edilen elektrik enerjisi, enerji nakil hatları ile 33 km uzaklıkta Kahta Bölgesindeki şalt tesisine
iletilmektedir.
5.1.3.
Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri,
İli
İlçesi
Köyü
Mevki
Pafta No
Ada No
Parsel No
Niteliği
Yüzölçümü, m²
Cilt / Sahife No
İktisap Tarihi/Yev. No
Malik
SvP_13_BOMNT_01
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
ADIYAMAN
ÇELİKHAN
İZCİ
ÇEMİKIRRE
L40C19D
140C24B1
102
115
115
115
115
77
2
5
31
32
Santral Yeri Santral Yeri Tahliye Kanalı Ham Toprak
Mera
3.597,76 8.231,89
1.310,43
3.513,11
49.428,26
2/141
4/352
4/355
4/394
Mera Sicili /21
12.10.2011/444
28.09.2011/425
Maliye Hazinesi
Kamu Orta Malları
30
S vP
İli
İlçesi
Köyü
Mevki
Pafta No
Ada No
Parsel No
Niteliği
Yüzölçümü, m²
Cilt / Sahife No
İktisap Tarihi/Yev. No
Malik
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
ADIYAMAN
ÇELİKHAN
İZCİ
ÇEMİKIRRE
115
33
Tahliye Kanalı
9.242,17
4/395
115
34
Santral Yeri
1.921,78
4/396
Maliye Hazinesi
115
35
Mera
2.836,62
Mera Sicili /21
28.09.2011/425
Kamu Orta Malları
130
47
Dere Yatağı
8.220,96
12/1116
Maliye Hazinesi
(EK: 2: Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri)
5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi
10.10.2013 – 25.10.2013 tarihleri itibari ile Çelikhan Tapu Müdürlüğü ve Çelikhan Belediyesi’nde
yapılan inceleme ve alınan yazılı tapu takyidatı bilgileri aşağıda sunulmuştur.
5.2.1.
Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri
Değerleme konusu 102 ada, 77 numaralı parsel ve 115 ada, 2 numaralı parselin tamamı Bomonti
Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı iken, 12.10.2011 tarih ve 444
yevmiye numarası ile Maliye Hazinesi adına Kamulaştırmadan tescil edilmiştir.
Değerleme konusu 115 ada, 5 numaralı parselin tamamı tarla niteliğinde taşınmaz olarak senet
sahibi adına kayıtlı iken, Kadasatro Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki
EPDK’nın Kamulaştırma kararı ve Kadastro Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli
değişiklik beyannamesinde anlaşılacağı üzere iş bu taşınmazın Tarla vasfının “Tahliye Kanalı” olarak
Maliye Hazinesi adına tashihinden tescil edilmiştir.
Değerleme konusu 115 ada, 31 numaralı parselin tamamı Tapulama Harici Yerden Yol olup
Kadastro Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki EPDK’nın Kamulaştırma kararı ve
Kadastro Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli değişiklik beyannamesinde
anlaşılacağı üzere iş bu taşınmaz İdari Yoldan Maliye Hazinesi adına tescil edilmiştir.
Değerleme konusu 115 ada, 32 ve 35 numaralı parsellerin tamamı 115 ada, 1 parsel olarak Mera
sicilinde “Mera” vasfıyla kayıtlı iken, 28.09.2011 tarih ve 425 yevmiye numarası ile Kamu Orta Malları
olarak ifrazından tescil edilmiştir.
Değerleme konusu 115 ada, 33 ve 34 numaralı parsellerin tamamı Mera vasfı ile Kamu orta Malları
sicilinde kayıtlı iken Kadastro Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki EPDK’nın
Kamulaştırma kararı ve Kadastro Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli değişiklik
beyannamesinde anlaşılacağı üzere (A) harfi ile gösterilen 49.428,26 m 2’lik kısmı ile (D) harfi ile
gösterilen 2.836,62 m2’lik kısımları yeni aynı adanın müteakip gelen parselleri ile MERA vasfı ile Kamu
Orta Malları siciline tescilini ve (B) harfi ile gösterilen 9.242,17 m 2’lik kısmın TAHLİYE KANALI ve (C)
harfi ile gösterilen 1.921,78 m2’lik kısımlarında SANTRAL YERİ olarak Maliye Hazinesi adına tescili ile 4
parçaya ifrazından tescil edilmiştir.
Değerleme konusu 130 ada, 47 numaralı parselin tamamı Tapulama Harici Yerden olup Kadastro
Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki EPDK’nın Kamulaştırma kararı ve Kadastro
Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli değişiklik beyannamesinden anlaşılacağı
üzere iş bu taşınmazın İdari Yoldan Maliye Hazinesi adına tescil edilmiştir.
5.2.2.
Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri,
Değerleme konusu 102 ada, 77 numaralı parsel üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda sunulmuştur.
 İrtifak Hanesi: İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar: Santral yeri yapılmak üzere bedelsiz
olarak 49 yıllığına 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik
SvP_13_BOMNT_01
31
S vP
Müşavirlik İnşaat Turizm Ve Tic. A.Ş.lehine irtifak hakkı tesisi) (Başlama Tarihi: 19.04.2012,
Bitiş Tarihi: 07.04.2061 – Süre:49 Yıl) (07.05.2012/244 Yev.)
olarak 49 yıllığına 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik
Değerleme konusu 115 ada, 5, 33, 34 numaralı parseller ve 130 ada, 47 numaralı parsel
üzerinde herhangi bir takyidata rastlanmamıştır.
olarak 49 yıllığına 324 syılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik
Değerleme konusu 115 ada, 32 ve 35 numaralı parsellerın “Mera” vasıflı “Kamu Orta Malı”
olması sebebi ile tapu kaydı bulunmamaktadır.
(EK: 3: Gayrimenkullere Ait Yazılı Tapu Takyidatı)
5.2.3.
Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri
Çelikhan Belediyesi’nde yapılan incelemede Rapor’a konu “Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji
Üretim Tesisi” nin, “Belediye imar planı ve mücavir alanı dışında” kaldığı öğrenilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller, 1/5000 Ölçekli Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, Mutlu Köyü, 77 Ve 2
Nolu Parsel İle Hazine Arazisi Üzerinde Kurulacak Hidroelektrik Santraline Ait Nazım İmar Planı 5302
Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu Gereğince 01.12.2011 Tarih Ve 2011/298 Sayılı İl Genel Meclis Kararı İle
onanmış olup, “Hidroelektrik Santral Alanı”nda kalmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkuller, 1/1000 Ölçekli Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, Mutlu Köyü, 77 Ve 2
Nolu Parsel İle Hazine Arazisi Üzerinde Kurulacak Hidroelektrik Santraline Ait Mevzii İmar Planı 5302
Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu Gereğince 01.12.2011 Tarih Ve 2011/298 Sayılı İl Genel Meclis Kararı İle
onanmış olup, “Hidroelektrik Santral Alanı”nda kalmaktadır.
Plan Notları:
 Planlama alanına ilişkin olarak ilgili kurum tarafından onaylanan jeolojik ve jeofizik etüt
raporunun sonuç ve öneriler kısmında belirtilen hususlar dikkate alınacak ve projeye esasa
zemin etüt raporu hazırlanmadan uygulamaya geçilmeyecektir.
 Teknik altyapı tesisleri (yol, su, elektrik, haberleşme, kanalizasyon, arıtma, vs…) ilgili kamu
kuruluşlarının belirlediği standartlara uygun olarak yatırımcı tarafından yapılacaktır. Altyapı
tesisleri yapılmadan yapı kullanım izni verilemez.
 Uygulamada plan kararı ile kadastral durum arasındaki 3 metreye kadar olan kaymalar hata
payı olarak kabul edilir. Bu durumda kadastral istikamet esas alınır ve kamuya ait terkler
yapılmadan uygulamaya geçilemez.
 Tesise ait sanat yapılarının taşkınlardan korunması ve inşaat çalışmaları sırasında ve
sonrasında 09 Eylül 2006 tarih ve 2684 sayı ile yürürlüğe giren “Dere Yatakları ve Taşkınlar”
adı ile yayınlanan 2006/27 nolu Başbakanlık Genelgesine ve Su Kullanım Hakkı Anlaşmasına
uyulacaktır. Ayrıca inşaat aşamasında köy yollarının olumsuz etkilenmemeleri için ilgili kurum
görüşü ve gerekli önlemler alınacaktır. Hafriyat depolama alanları ile ilgili kurum görüşü
alınacaktır.
 Tesisin inşaat ve işletmesinde Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğine uyulacak ve
gerekli tedbirler alınacaktır.
 Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına
Dair Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
(EK: 4: Gayrimenkullere Ait İmar Planı ve Plan Notları)
SvP_13_BOMNT_01
32
S vP
İnşaata Başlama İzni Ve Yapı Ruhsatı: 01.09.2010 tarihli Adıyaman il Özel İdaresi, İmar ve
Kentsel İyileştirme Müdürlüğü tarafından düzenlen “Şifrin Reg. Ve HES İnşaat izni Hakkında
Yazı”da belirtildiği üzere; “Şifrin Reg. Ve HES İnşaatına 2010 Eylül ayında başlanması için
gerekiyorsa inşaat ruhsatının verilmesi, gerekmiyor ise de izin yazısının verilmesi talep edilmiştir.
Söz konusu talebe dair, İmar Kanunu’nun 44’üncü Maddesine dayalı olarak çıkarılan Planlı
Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. Maddesinin 2. Paragrafında ‘kamu kurum ve kuruluşlarınca
yapılan veya yaptırılacak olan karayolu, demiryolu, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santral,
sulama ve sutaşıma hatları, enerji nakil hatları, boru hatları (doğalgaz boru hattı ve benzeri), silo,
rafineri gibi enerji, sulama, tabi kaynaklar, ulaştırma hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı
niteliğinde olan kontrol kulübesi, trafo, eşanjör, elevatör, konveyör gibi yapılar inşaat ruhsatına tabi
değildir. Bu tür yapı ve tesislerin inşasına başlanacağının, ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu
tarafından mülkiyete ilişkin bilgiyle birlikte yazılı olarak ilgili idareye bildirilmesi gerekir.’ denilmektedir.
Aynı zamanda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 35’inci maddesinde ‘Lüzum ve ihtiyaca göre
inşaatın devamı süresince kullanılıp yıkılmak üzere yapılacak şantiye binaları bu Yönetmelikte
belirlenen şart ve ölçülere tabi değildir. Ancak, şantiye binaları yıkılmadıkça yapıya kullanma izni
verilemez’ denilmektedir.
Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Santral Binasına dair imar planı ve ruhsat talebiniz Planlı
Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. Maddesi kapsamında incelendiğinde; Hidroelektrik santralinin
ve Reglatörün yapı ruhsatına tabi olmadığı, ancak Hidroelektrik Santrali ve Regülatör dışında
yapılacak daimi yapıların (lojman, sosyal tesis, idari bina, vs.) ruhsatlandırılmasının İmar Kanunu’nun
26. Maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.” Denilmektedir.
(EK: 5: Gayrimenkullere Ait İnşaata Başlama İzin Yazısı)
Mimari Proje Onay Yazısı: Enerji ve Tabi Kaynaklar Bakanlığı, Enerji İşleri Genel Müdürlüğü’nün
16.04.2012 tarih ve B.15.0.EGM.0.04.04/2294 – 6919 Sayılı yazılarında belirtildiği üzere;
“Enerji İşleri Genel Müdürlüğü ile DSİ Genel Müdürlüğü arasında imzalanan 09.08.2010 tarihliprotokol
kapsamındaki işler için santral binası, türbin-jeneratör üniteleri, kuyruk suyu iletim hattı ve bunların
yardımcı ünitelerine ait projeler Bomonti Elek. Müh. Müş. İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş.’nin 05.08.2011 tarihli
yazısı ile Bakanlık onayına sunulmuştur. Şifrin Hidroelektrik Santraline ait su yapıları projeleri DSİ’nin
03.04.2012 tarih ve B.23.1.DSİ.0.20.03.00-604-133779 sayılı yazıları ile onaylanmıştır.
Ulusal Elektrik Sistemi ile paralele girmek için TEİAŞ/TEDAŞ ile gerekli koordinasyonun sağlanması,
işletmenin projede belirtilen kotlara göre yapılması, ilgili Kanunlara/Yönetmeliklere ve
Kurum/Kuruluşlarla yapılan anlaşmalara uyulması, gerekli izinlerin alınması, yapım ve işletme
esnasında her türlü emniyet tedbirinin uygulanması, doğabilecek her türlü sorumluluğun Bomonti Elek.
Müh. Müş. İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş.’ye ait olması ve Geçici Kabul’den önce Enerji Piyasası Düzenleme
Kurumu’nun 05.03.2012 tarih ve B.62.0.KDB.0.15.351.03/9812-17988 sayılı yazısında belirtilen
‘yerleşim yerinde bulunan taşınmaz malların kullanım hakkının edinilip edinilmediği’ hususunda yazı
alınması kayıt ve şartıyla, 6.946 MWm / 6,744 MWe [2x(3,473 MWm/3,372 MWe)] kurulu gücündeki
Şifrin Hidroelektrik Santrali’nin Bakanlığımız görev ve yetki alanındaki bölümlerine ait projeler (santral
binası, türbin-jeneratör üniteleri, kuyruk suyu iletim hattı ve bunlara ait yardımcı tesislerin projeleri)
teknik yönden onaylanmıştır.”
(EK: 6: Gayrimenkullere Ait Proje Onay Yazısı)
Orman İzni:
 Çevre ve Orman Bakanlığı, K.Maraş Orman Bölge Müdürlüğü-Adıyaman Orman İşletme
Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği sınırları dahilinde Orman Bölge Müdürlüğü
tarafından Regülatür yeri, İletim Kanalı, Yükleme Havuzu, Cebri Boru Yol izni için Ormanlık
alanda Bölge Müdürlüğünce 22.11.2010 tarih ve 671 sayılı olurları ile Bomonti Elektrik
Müh. Müş. İnşaat Turizm ve Tic. Ltd. Şti.’ye izin verilmiştir.
 Çevre ve Orman Bakanlığı, K.Maraş Orman Bölge Müdürlüğü-Adıyaman Orman İşletme
Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği sınırları dahilinde Enerji İletim Hattı izni için:
408.521,-m2 alanda (Çelikhan serisi: 160, 161, 163, 166, 168, 169, 174, 175, 176, 177, 178,
179, 181, 232, 234, 241, 242, 263, 264, 304, 305, 354, 355, 356, 379, 380, 392, 393, 408,
410 nolu bölmeler, Kahta Serisi: 989, 999, 1010, 1011, 1012, 1025, 1027, 1041, 1042, 1062,
1063, 1064, 1080, 1083, 1088 nolu bölmeler) 17.06.2011 tarihli rapor ile 25.03.2059 tarihine
kadar Bomonti Elektrik Müh. Müş. İnşaat Turizm ve Tic. Ltd. Şti.’ye izin verilmiştir.
 Çevre ve Orman Bakanlığı, Ş.Urfa Orman Bölge Müdürlüğü-Adıyaman Orman İşletme
Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği sınırları dahilinde Ş.Urfa Orman Bölge Müdürlüğü
SvP_13_BOMNT_01
33
S vP
tarafından Yükleme Havuzu ve Yol izni için Ormanlık alanda, 25.03.2059 tarihine kadar izin
verildiğine dair 05.06.2012 tarih ve 95 sayılı olurları ile Bomonti Elektrik Müh. Müş.
İnşaat Turizm ve Tic. A.Ş.’ye izin verilmiştir.
(EK: 7: Gayrimenkullere Ait Orman İzin Yazıları)
Üretim Lisansı: Adıyaman İli’nde kurulacak olan Şifrin Reg. Ve HES üretim tesisinde 25.03.2010
tarihinden itibaren 49 yıl süreyle, üretim faaliyeti göstermek üzere 4628 Sayılı Elektrik Piyasası
Kanunu ve İlgili mevzuat uyarınca Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu’nun 25.03.2010 tarih ve 2481-24
sayılı kararı ile EÜ/2481-24/1609 nolu üretim lisansı düzenlenmiştir.
(EK: 8: Gayrimenkullere Ait Üretim Lisansı)
Çevresel Etki Değerlendirme Belgesi:
 Adıyaman Valiliği, İl Çevre ve Orman Müdürlüğü tarafından 11.12.2009 tarih ve 54 karar
numarası ile düzenlenmiştir.
 Adıyaman Valiliği, İl Çevre ve Orman Müdürlüğü tarafından 28.10.2010 tarih ve 92 karar
(EK: 9: Gayrimenkullere Ait Çevresel Etki Değerlendirme Belgeleri)
İşyeri Açma Ve Çalışma Ruhsatı: Adıyaman il Özel İdaresi tarafından 19.10.2012 tarih ve 274
Sulak Alan Faaliyet İzin Belgesi: Orman Ve Su İşleri Bakanlığı, Doğa Koruma Ve Milli Parklar Genel
Müdürlüğü tarafından 23.10.2012 tarih ve 2012 – 388 belge numarası ile düzenlenmiştir.
(EK: 10: Gayrimenkullere Ait İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı ve Sulak Alan Faaliyet İzin Belgesi)
5.3. Değerleme Konusu Gayrimenkullere İlişkin Sözleşmeler
5.3.4.
Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve
İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma
Anlaşmanın Konusu ve Taraflar
Madde 1: 4628 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu hükümleri çerçevesinde halen piyasada faaliyet
gösteren veya gösterecek tüzel kişiler tarafından hidroelektrik enerji üretim tesisleri kurulması ve
işletilmesine ilişkin üretim, otoprodüktör, otoprodüktör grubu lisanslarına yönelik düzenlenen iş bu Su
Kullanım Hakkı Anlaşması; Şifrin Regülatörü HES üretim tesisi için üretim lisansı verilmesinin
18.11.2009 tarih ve 2311/18 sayılı EPDK Kurul Kararı ile uygun bulunmasına istinaden, Devlet Su
İşleri Genel Müdürlüğü ile Bomonti Elektrik Müh. Müş. İnşaat Turizm ve Tic. Ltd. Şti.
(Şirket) arasında akdedilmiştir.
….
Esaslar
Madde 3: Aşağıdaki maddelerde belirtilen hususlar, Adıyaman İli sınırları içerisinde elektrik enerjisi
üretimi amacıyla Şirket tarafından inşa edilecek 4,86 MWm / 4,72 MWe kurulu gücündeki Şifrin
Regülatörü ve Hidroelektrik enerki üretim tesisinin, lisasın geçerli olduğu süredeki su kullanımına ilişkin
esasları belirler.
Şirketin Yükümlülükleri
Madde 4: Hidroelektrik enerji üretim tesislerinin bulunduğu bölgenin havza gelişimine paralel olarak
DSİ tarafından yürütülmekte olan çalışmalar çerçevesinde, havzadaki mevcut, inşaat halinde ve
mutasavver projeler kapsamında içme-kullanma, turizm ve endüstri suyu temini, sulama, taşkın
koruma ve enerji maksatları ile bunların dışında olabilecek başka maksatlara yönelik olarak diğer
kuruluşlara ve tüzel kişilere tahsis edilecek suların miktar ve zamanlamasını belirleyecek olan işletme
planları DSİ tarafından yapılırve Şirkete bildirilir. Şirket bu planlara uymakla yükümlüdür.
Şirket, dere yatağının su alma yeri mansabında doğal hayatın idamesini sağlayacak ve bu kesimde su
haklarını karşılayacak miktardaki suyu yatağa bırakacaktır. Doğal hayat ve su hakları için dere yatağına
bırakılacak suyun miktar ve zamanlaması, kurulacak hidroelektrik enerji üretim tesisleri ile ilgili Şirket
tarafından hazırlanacak Çevre ve Orman Bakanlığı’ndan onay alınacak olan ÇED / Proje Tanıtım
Dosyası’nda belirlenecektir. Ancak, doğal hayatın devamı için mansaba bırakılacak su miktarı projeye
SvP_13_BOMNT_01
34
S vP
esas alınan son on yıllık ortalama akımın en az %10’u olacaktır. ÇED sürecinde ekolojik ihtiyaçlar göz
önüne alındığında bu miktarın yeterli olmayacağının belirlenmesi durumunda miktar artırılabilecektir.
Belirlenen bu miktara mansaptaki diğer teessüs etmiş su hakları ayrıca ilave edilecek ve kesin proje
çalışmaları belirlenen toplam bu miktar dikkate alınarak yapılacaktır. Nehirde son on yıllık ortalama
akımın %10’undan daha az akım olması halinde suyun tamamı doğal hayatın devamı için mansaba
bırakılacaktır.
……..
Madde 5: Hidroelektrik enerji üretim tesisleri, DSİ tarafından belirlenecek memba ve mansap
projelerindeki su kullanımı patarnine göre işletilecektir.
……..
Madde 9: Şirket, yalnızca enerji üretimnde kullanılmak üzere kendisine tahsis edilmiş olan suyu,
başka maksatlarla kullanamaz, herhangi bir maksatla kullanılmak üzere üçüncü şahıslara devredemez
ve satamaz.
Madde 10: Çeşitli sebeplerle santrale az su gelmesi halinde suyun az olduğu süre içerisinde üretim
tesisinin çalıştırılması veya öngörülenden az enerji üretilmesi durumuna ait bütün risk ve sorumluluklar
Şirket’e aittir.
……
Madde 12: Hidroelektrik enerji üretim tesislerinin fizibilite raporu kapsamında olabilecek yetersiz etüt
ve değerlendirmelerden dolayı ilerideki safhalarda hidrolojik, jeolojik, teknik, çevresel, sosyal ve
ekonomik yönden oluşabilecek her türlü olumsuz sonuçtan yalnız şirket sorumludur.
……..
Madde 14: Hidroelektrik enerji üretim tesislerinin işletilmesi esnasınd kullanılabilecek olan suların
sağlıklı olarak belirlenebilmesi için DSİ ve Şirketçe uygun görülecek yerlerde, tesis, teçhizat ve yapım
bedeli Şirket tarafından karşılanmak üzere DSİ’ce uygun görülen elektronik sistemli akım gözlem
istasyonları DSİ kontrollüğünde Şirket tarafından kurulacaktır.
Madde 15: Şirket enerji üretiminde kullandığı suyun kalitesini bozmayacak insan, hayvan ve bitki
hayatı ile normal gelişimi etkileyecek kimyasal maddelerle kirletmeden tabi yatağına bırakacaktır.
Madde 16: Şirket tarafında inşa edilecek bütün tesislere ilişkin olarak ilgili mevzuat çerçevesinde
ÇED/Proje Tanıtım Dosyası hazırlanması ve Çevreve Orman Bakanlığı’ndan ÇED olumlu kararı veya
ÇED gerekli değildir kararı alınması Şirket’in sorumluluğundadır.
Şirket tarafından inşa edlecek tesisler ile ilgili Çevre ve Orman Bakanlığı’ndan “ÇED
Olumsuz Kararı” verilmesi halinde Su Kullanım Hakkı Anlaşması hükümsüz kalır.
Madde 17: Şirket tarafından inşa edilecek enerji üretim maksatlı bütün tesisler (Regülatör, su alma
yapısı ve çökeltim havuzu, iletim kanalı, biriktirme ve yükleme havuzu, cebri boru, santral binası, şalt
sahası, elektro mekanik teçhizat, yardımcı bina ve tesisat, vs.) ile Şirket tarfından alınacak akım
gözlem/göl seviye ölçüm aletlerinin işletme, bakım-onarım ve yenileme işleri ve giderleri Lisans süresi
sonuna kadar Şirket tarafından karşılanacaktır.
Madde 18: Şirket, tesislerin inşaatına ve işletmesine başlama tarihini üç ay önce DSİ’ye bildirecektir.
Bu tarihler Şirket’in lisansında yer alan tarihlerle aynı olacaktır.
……
Anlaşmanın Yürürlüğe Girmesi ve Süresi
Madde 26: Bu anlaşma, Şirket’in EPDK’dan alacağı lisansında belirtilen tarihte yürürlüğe girecek olu,
herhangi bir sebeple lisans alamadığı durumda hükümsüz kalır.
Madde 27: Bu anlaşma, Şirket’in EPDK tarafından verilen lisans yürürlükte olduğu sürece geçerli olup,
lisansın yenilenmesi, sona ermesi, iptali ve Şirket tarafından inşa edilecek tesisler ile ilgili Çevre ve
Orman Bakanlığı’ndan “ÇED Olumsuz Kararı” verilmesi halinde hükümsüz kalır.
Özel Hükümler
Madde 28: Şifrin Regülatörü ve HES’in inşası ve işletilmesi sırasında memba ve mansaptaki projeler
Şirketçe dikkate alınacaktır.
5.3.5.
Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve
İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşmanın Kurulu Güç Değişikliği Ek Mukavelesi
Madde 1: 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu hükümleri çerçevesinde halen piyasade faaliyt gösteren
veya gösterecek tüzel kişiler tarafından hidroelektrik enerji üretim tesisleri kurulması ve işletilmesine
SvP_13_BOMNT_01
35
S vP
ilişkin olarak Adıyaman ili sınırları içerisinde elektrik enerji üretimi amacıyla inşa edilecek 4,86 MWm /
4,72 MWe kurulu gücündeki Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisine 18.11.2009 tarih
ve 2311-18 sayılı EPDK Kurul Kararı ile üretim lisansı verilmesinin uygun bulunması nedeni ile
düzenlenen ve Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü ile Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat
Turizm ve Ticaret Limited Şirketi arasında imzalanan “Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim
Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma” Ankara 58. Noterliğince 20.01.2010
gün ve 01435 sayı ile tescil edilmiştir.
“Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm ve Ticaret Limited Şirketi” olan Şirket
ünvanının, 06.08.2010 tarih ve 7626 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi’nde yayınlandığı üzere
“Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm ve Ticaret Anonim Şirketi” olarak değişmiştir.
İş bu ek mukavele, 17.02.2011 tarih ve 3076-28 sayılı EPDK Kurul Kararı ile Şifrin Regülatörü
ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin toplam kurulu gücünün 6,946 MWm / 6,744 MWe olarak tadil
edilmesinin uygun bulunması nedeni ile düzenlenmiştir.
Madde 2: Anlaşmanın 3’üncü maddesi aşağıdaki gibi değiştirilmiştir.
“Madde 3: Aşağıdaki maddelerde belirtilen husular, Adıyaman İlinde elektrik enerji üretimi amacıyla
Şirket tarafından inşa edilecek 6.946 MWm / 6,74 MWe kurulu gücündeki Şifrin Regülatörü ve
Hidroelektrik Enerji Üretim Tesislerinin, lisansın geçerli olduğu süredeki su kullanımına ilişkin işletme
esaslarını belirler”
Madde 3: Bu ek mukavele ile değiştirilenler hariç, Ankara 58. Noterliğince 20.01.2010 gün ve 01435
sayı ile tescil edilen “Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanımı Hakkı ve
İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma”nın diğer hükümleri aynen geçerlidir.
SvP_13_BOMNT_01
36
S vP
6.
DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
6.1. Değerleme Çalışmalarının Muhasebe Standartlarıyla İlişkisi:
Sermaye Piyasası Kurulu’nca 09.04.2008 tarih ve 26842 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanarak yürürlüğe giren, “Seri: XI, No.29, Sermaye Piyasasında Finansal
Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliğ”i uyarınca, 15.11.2003 tarihli ve 25290 sayılı Resmi
Gazete’de yayımlanan “Seri: X, No.25, Sermaye Piyasasında Muhasebe Standartları
Hakkında Tebliğ” yürürlükten kaldırılmış olup, yerine, (beşinci madde ile) işletmelerin Avrupa Birliği
tarafından kabul edilen haliyle Uluslararası Muhasebe / Finansal Raporlama Standartlarını
uygulayacakları (UMS/UFRS), bu hususa bilanço dipnotlarında yer verileceği ve bu kapsamda,
belirlenen standartlara aykırı olmayan Türkiye Muhasebe Standartları Kurulu’nca (TMSK’ca)
yayımlanan TMS/TFRS (Türkiye Muhasebe Standartları/Türkiye Finansal Raporlama
Standartları) nın esas alınacağı belirtilmiş olup geçici madde 2 ile de UMS / UFRS‘nin UMSK
tarafından yayımlanan farkları TMSK tarafından ilan edilinceye kadar UMS / UFRS‘ler uygulanır
denmektedir. Bu kapsamda, TMSK’ca yayımlanan TMS / TFRS esas alınmaktadır.
TMSK’ca yayımlanan “Maddi Duran Varlıklara İlişkin Türkiye Muhasebe Standardı (TMS:16)
hakkında Tebliğ’in 29’uncu paragraf hükmü” ile, bir işletmenin maddi duran varlıklarının
değerlemesinde, muhasebe politikası olarak maliyet veya yeniden değerleme modelini
seçebileceği hususu belirtilerek, bu yöntemin seçilmesi halinde, TMS.16, Paragraf 31. Yeniden
Değerleme Modeli başlığında yer alan,
“Gerçeğe uygun değeri güvenilir olarak ölçülebilen bir maddi duran varlık kalemi, varlık
olarak muhasebeleştirildikten sonra, yeniden değerlenmiş tutarı üzerinden gösterilir.
Yeniden değerlenmiş tutar, yeniden değerleme tarihindeki gerçeğe uygun
değerinden, müteakip birikmiş amortisman ve müteakip birikmiş değer düşüklüğü
zararlarının indirilmesi suretiyle bulunan değerdir. Yeniden değerlemeler, bilanço tarihi
itibariyle gerçeğe uygun değer kullanılarak bulunacak tutarın defter değerinden önemli ölçüde
farklı olmasına neden olmayacak şekilde düzenli olarak yapılmalıdır.
Ve TMS:16, Paragraf 32.
“Arazi ve binaların gerçeğe uygun değeri genellikle, piyasa koşullarındaki kanıtların mesleki
yeterliliğe sahip değerleme uzmanları tarafından değerlendirilmesi sonucu saptanır.
Maddi duran varlık kalemlerinin gerçeğe uygun değeri genellikle değerleme yoluyla
belirlenmiş piyasa değerleridir.”
Hükmü gereği, Değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.
Diğer taraftan, varlıklarda değer düşüklüğü hususunu düzenleyen TMS:36, bir işletmenin,
varlıklarının geri kazanılabilir tutarından daha yüksek bir değerden izlenmemesini sağlamak amacıyla
uygulanması gereken ilkeleri belirlemektir. Bir varlığın defter değerinin; kullanımı ya da satışı ile geri
kazanılacak tutarından fazla olması durumunda, ilgili varlık geri kazanılabilir tutarından daha yüksek bir
tutardan izlenir. Eğer durum bu şekilde ise, varlık değer düşüklüğüne uğramıştır ve Standart,
işletmenin değer düşüklüğü zararını muhasebeleştirmesini gerektirir.
Bu Standart, örneğin “TMS 16 Maddi Duran Varlıklar” Standardında yer alan değerleme yöntemi
gibi diğer Standartlara uygun olarak değerlenmiş tutarlardan (diğer bir deyişle gerçeğe uygun
değerden) izlenen varlıklara uygulanır. Değerlenmiş bir varlığın değer düşüklüğüne uğrayıp
uğramadığının tespiti, gerçeğe uygun değerin tespitinde kullanılan esasa bağlıdır:
(a) Varlığın gerçeğe uygun değeri piyasa değeri ise, sadece varlığın gerçeğe uygun
değeri ile satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değeri arasındaki fark, varlığı elden
çıkarmak için oluşacak doğrudan ek maliyettir:
(i) Elden çıkarma maliyetlerinin önemsiz düzeyde olması durumunda; yeniden
değerlenmiş varlığın geri kazanılabilir tutarı yeniden değerlenmiş tutarına (diğer bir
deyişle gerçeğe uygun değerine) zorunlu olarak yakın ya da söz konusu tutardan daha
büyük olacaktır. Bu durumda, yeniden değerleme esasları uygulandıktan sonra,
yeniden değerlenmiş varlığın değer düşüklüğüne uğraması olası değildir ve geri
kazanılabilir tutarın tahmin edilmesine gerek bulunmamaktadır.
(ii) Elden çıkarma maliyetlerinin önemsiz düzeyde olmaması durumunda; yeniden
değerlenmiş varlığın satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değeri, söz konusu
varlığın gerçeğe uygun değerinden zorunlu olarak daha düşük olacaktır. Bu nedenle,
SvP_13_BOMNT_01
37
S vP
yeniden değerlenmiş varlık, kullanım değerinin yeniden değerlenmiş tutarından (diğer
bir deyişle gerçeğe uygun değerinden) daha düşük olması durumunda değer
düşüklüğüne uğrayacaktır. Bu durumda, yeniden değerleme esasları uygulandıktan
sonra, işletme, ilgili varlığın değer düşüklüğüne uğrayıp uğramadığını belirlemek için
bu Standardı uygular.
(b) Varlığın gerçeğe uygun değerinin piyasa değerinden farklı bir esasa göre
belirlenmesi durumunda, söz konusu varlığın yeniden değerlenmiş değeri (diğer bir
deyişle gerçeğe uygun değeri) geri kazanılabilir tutarından daha büyük ya da daha
düşük olabilir. Bu nedenle, işletme, yeniden değerleme esasları uygulandıktan sonra, ilgili
varlığının değer düşüklüğüne uğramış olup olmadığını belirlemek için bu Standardı
uygular.
TMS 36’da tanımlanan muhasebe ilkeleri, TMS 40’ta tanımlanan Yatırım Amaçlı
Gayrimenkuller (Gerçeğe uygun değerle ölçülen yatırım amaçlı gayrimenkuller) de
uygulanmamaktadır.
TMS: 36, Paragraf 18 hükümlerine göre;
“Genelde tüm varlılkar –kısa ve uzun vadeli- bilançoda doğru değerden muhasebe- leştirildiklerinden
emin olunması için değer düşüklüğü testine tabidirler.
Değer düşüklüğünün temel prensibi, bir varlığın bilançoda geri kazanılabilir tutarının üstünde
bir tutarda gösterilmemesidir. Geri kazanılabilir tutar bir varlığın, satış maliyetleri düşülmüş
gerçeğe uygun değeri ile kullanım değerinden yüksek olanıdır. Satış maliyetleri düşülmüş
gerçeğe uygun değer, bir varlık veya nakit yaratan birimin karşılıklı pazarlık ortamında, bilgili ve
istekli gruplar arasında gerçekleştirilen satış sonucu elde edilmesi gereken tutardan, elden
çıkarma maliyetlerinin düşülmesi suretiyle bulunan değerdir.
Değer düşüklüğüne tabi tüm varlıklar, değer düşüklüğüne ilişkin bir belirti olduğunda değer
düşüklüğü için değerlendirilmelidir.
Varlığın defter değeri ile geri kazanılabilir tutar karşılaştırılır. Bir varlık veya nakit yaratan
birimin defter değeri geri kazanılabilir tutarını aşıyorsa, ilgili varlık veya nakit yaratan birim
değer düşüklüğüne uğramıştır. Oluşan değer düşüklüğü, varlık veya nakit yaratan birimdeki
varlıklar üzerine dağıtılır ve gelir veya giderde muhasebeleştirilir.
Bu Rapora konu varlıklara ilişkin Değerleme çalışmalarında;
TMS: 16, Paragraf 35 hükmü gereği gerçekleştirilmesi gereken muhasebe işlemleri
tarafımızca kontrol edilmemiş olup, Raporda verilen değer “amortisman/eskime payı”
düşülmüş net değerlerdir. Burada yer alan “amortisman” kavramının, VUK gereği ayrılan
amortisman değil, Değerleme konusu varlığın faydalı ömrü dikkate alınarak hesaplanmış
yıpranma payı olduğuna dikkat edilmelidir. Çünkü finansal gerekçelerle, varlıklar faydalı
ömürlerinden daha kısa sürelerde amorti edilmek istenebilirler.
TMS: 16, Paragraf 36 hükmü gereği, Değerleme çalışmaların ilgili varlık kalemlerinin bütünü
için uygulanması gereği test edilmemiş, Değerleme çalışmaları müşteri (malik) Şirket
tarafından tarafımıza bildirilen mülklere ilişkin olarak gerçekleştirilmiştir.
Malik Şirket muhasebe kayıtlarının TMS: 16, Paragraf 37‘de tanımlanan varlık gruplarına
uygun olarak sınıflandırılıp/sınıflandırılmadığı hususlarında, Değerleme çalışması konusu
dışında kaldığından, herhangi bir çalışma gerçekleştirilmemiştir.
TMS: 16, Paragraf 38 hükmü gereği, bir varlık grubu içerisindeki varlıkların eş zamanlı
olarak Değerlemeye tabi tutulması hususu öngörüldüğünden, Değerleme çalışmaları eşanlı
olarak gerçekleştirilmiştir.
Değerleme konusu varlıkların değer artış ve/veya azalışlarının TMS: 16, Paragraf 39, 40 ve
41 hükümlerine uygun olarak muhasebeleştirilip muhasebeleştirilmediği hususları, ve
değerleme öncesi mukayyet değerlere ilişkin incelemeler, değerleme çalışmaları
konusuna dahil edilmemiştir.
TMS: 16, Paragraf 38 hükmü gereği, Değerleme çalışmaları sonucu ulaşılan değerlerin
yaratacağı vergisel sonuçlar ve buna uygun muhasebeleştirmeler tarafımızca
değerlendirilmemiştir.
SvP_13_BOMNT_01
38
S vP
UMS: 36, Paragraf 18 hükmü gereği gerçekleştirilecek değer düşüklüğü testlerinde
kullanılmak üzere “net gerçekleşebilir değer” olarak “gerçeğe uygun değer” belirlenmiş,
değer düşüklüğü testi uygulanmamıştır. Değerleme çalışmalarında Pazar değeri esaslı
yaklaşımlar dikkate alınmış olup, belirlenen değer “gerçeğe uygun piyasa değeri” dir.
Konu varlığın elden çıkarma maliyetleri dikkate alınmamış ve değerden
düşülmemiştir. Bu hususta, duran varlıkların elden çıkarılmalarında, (istisna hükümleri hariç)
özellikle vergisel giderlerin ve tapu harçlarının dikkate alınması önerilmektedir.
6.2. UFR Standartlarında Değer ve İlgili kavramlar:
Makul Değer; Bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında
bir varlığın el değiştirebileceği fiyatı veya yükümlülüklerin yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan
meblağı ifade eder (UMS 16, paragraf 6).
Amortismana Tabi Tutar; Bir varlığın maliyeti veya mali tablolarda maliyetinin yerine geçen başka
bir tutardan hurda değerin indirilmesi suretiyle elde edilen tutardır (UMS 16, paragraf 6).
Kalıntı/ Hurda Değer; İlgili varlığın tahmin edilen faydalı ömrünün sonundaki durum ve yaşına
ulaştığı dikkate alınarak, şu anda elden çıkarılması sonucunda elde edilmesi beklenen tutardan,
beklenen elden çıkarma maliyetleri düşüldükten sonra kalan tutardır (UMS 16, paragraf 6).
Sahibi Tarafından Kullanılan Gayrimenkuller; Üretimde, mal ve hizmet tedariğinde kullanılan
veya idari amaçlar için elde tutulan gayrimenkulleri ifade eder (UMS 16, paragraf 5).
Yatırım Amaçlı Gayrimenkul; Üretimde, mal ve hizmet tedariğinde veya idari amaçla
kullanılmaktan veya normal iş akışı çerçevesinde satışa konu edilmekten ziyade kira ve/veya sermaye
kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan gayrimenkullerdir (UMS 40, paragraf 5).
Defter Değeri; Bir varlığın, birikmiş amortisman ve değer düşüklüğü kayıplarının düşülmesinden
sonra bilançoda gösterilen tutarıdır (UMS 36, paragraf 6).
Amortisman; Bir varlığın amorti edilebilir kısmının, faydalı ömrü süresine sistematik olarak
dağıtılmasıdır (UMS 16, paragraf 6; UMS 36, paragraf 6).
Net Satış Fiyatı: Bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar
altında bir varlığın satışından elde edilebilecek tutardan, elden çıkarma maliyetlerinin düşülmesiyle
bulunan tutardır (UMS 36, paragraf 6).
Net Gerçekleşebilir Değer; İşin normal akışı içinde tahmini satış fiyatından, tahmini tamamlanma
maliyeti ve satışı gerçekleştirmek için gerekli tahmini satış maliyeti toplamının indirilmesiyle elde edilen
tutarı ifade eder (UMS 2, paragraf 6). Net gerçekleşebilir değer, bir işletmenin normal faaliyet süreci
içerisinde stoklarının satışından elde etmeyi beklediği net tutardır. Makul değer, piyasa da bilgili ve
istekli alıcılar ile satıcılar arasında aynı stokun el değiştirebileceği tutarı yansıtır. Net gerçekleşebilir
değer işletmeye özgü olmasına karşın makul değer değildir. Stokların net gerçekleşebilir değer
işletmeye özgü olmasına karşın makul değer değildir. Stokların net gerçekleşebilir değeri net satış
fiyatına eşit olmayabilir (UMS 2, paragraf 7).
Geri Kazanılabilir Tutar; Bir varlığın net satış fiyatı ile kullanım değerinden yüksek olanını ifade eder
(UMS 36, paragraf 6).
Yeniden Değerlenmiş Tutar; Yeniden değerleme tarihindeki makul değerden birikmiş amortisman
payları ve birikmiş değer düşüklüğünün indirilmesi suretiyle bulunan değerdir (UMS 16, paragraf 31).
Maddi Duran Varlıklar; Mal ve hizmet üretimi, kiraya verme ve idari amaçlar çerçevesinde kullanım
için elde bulundurulan ve işletmede bir dönemden daha fazla kullanımı öngörülen somut varlıklardır
(UMS 16, paragraf 6).
Kullanım Değeri; Bir varlığın sürekli kullanımından ve faydalı ömrü sonunda elden çıkarılmasından
elde edilmesi beklenen nakit akımlarının tahmin edilen bugünkü değeridir (UMS 36, paragraf 6).
Faydalı Ömür; Amortismana tabi bir varlığın işletmece kullanılması beklenen süre, ya da işletme
tarafından ilgili varlıktan elde edilmesi beklenen üretim miktarını ifade eder (UMS 16, paragraf 6; UMS
38, paragraf 8).
Ekonomik Ömür; Bir veya daha fazla kullanıcı tarafından, bir varlığın ekonomik olarak
kullanılabileceği beklenen süreyi veya bir veya daha fazla kullanıcı tarafından bir varlıktan elde edilmesi
beklenen üretim veya benzer ürün sayısını ifade eder (UMS 17, paragraf 4).
Değer Düşüklüğü; Bir varlığın defter değerinin geri kazanılabilir tutarını aşan kısmıdır (UMS 36,
paragraf 6).
Nakit Üreten Birim; Diğer varlık veya varlık gruplarından önemli ölçüde bağımsız olarak, sürekli
kullanımından nakit girişi sağlanan en küçük ayrıştırılabilir varlık grubudur (UMS 36, paragraf 6).
SvP_13_BOMNT_01
39
S vP
6.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler,
Değerlemeye konu olan gayrimenkuller ile ilgili olarak değerleme çalışmalarını olumsuz yönde etkileyen
herhangi bir faktör bulunmamaktadır. Değerleme çalışmalarının, Rapor’un amaç ve kapsamında
belirtilen hususlar ile Rapor’un 6.1 bölümünde belirtilen kısıtlar dahilinde değerlendirilmesi uygun
olacaktır.
6.4. Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,
Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere
Rapor’un 5.1.2.‘nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.
Değerleme konusu makina ve teçhizata ilişkin olarak baz alınan verilere ise, Raporun Makina ve
Ekipman Değerlemesi başlıklı 7’nci Bölümünde yer verilmiştir.
6.5. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar,
Değerleme çalışmalarında, aşağıda UDES Standart 1’de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı
standartlar ile ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı
gerçekleştirildikleri hususları dikkate alınarak, UDES Finansal Raporlama İçin Değerleme,
Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıştır.
Değerleme çalışmaları, değerleme konusu tesisin gayrimenkul ve makine teçhizat Pazar
Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, çalışmalarda, Rapor’un 3.6 Bölümünde
açıklanan Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları (yöntemleri) kullanılmıştır. UDES
içerisinde Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan ve aşağıda detayları
verilen üç ana yaklaşımdan Rapor’a konu olan gayrimenkullerin ve makine teçhizatın özellikleri
dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul (tesis) kapsamında kalan ve Maliye Hazinesi adına kayıtlı parseller için
kısmen bedelsiz irtifak hakkı düzenlenmiş olması dikkate alınarak değerlemede, tesis kullanımındaki
tüm alan için arazi kalıntı değeri hesabı yapılmamıştır.
Çalışmalar sonucu elde edilen değerlerin UFRS uyarınca hazırlanacak mali tablolara yansıtılacağı
hususu dikkate alınarak, Şirket aktifinde yer alan duran varlık niteliğindeki varlıkların değerleri tespit
edilmeye çalışılmış, Lisans bedeli, kullanım hakkı değeri ve kiralam hakları, işletme şerefiyesi gibi
gayrimaddi unsurlar değerlemeye konu edilmemiştir.
6.5.1.
Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi Değer Tespiti
Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve
Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi ile benzer nitelikli ve Özel İdare tarafından satışı
gerçekleştirilmiş HES emsal araştırmalarına yer verilmiştir.
Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde belirlenen “MW başına devir bedelleri”
nin, tesisin ve gayrimenkulün özel durumunu ve farklılıklarını içermediği, emsal aralığının geniş olması,
gerekleşen emsal bedellerin gayrimenkul değerinden ziyade, makine teçhizat, arazi kullanım hakları,
üretim lisansları gibi tüm işletme değerini içermesi sebepleriyle değer tespit çalışmalarına esas alınmak
amacından ziyade, değerleme çalışmasının amacı3 dikkate alınarak, “Maliyet Yaklaşımıyla bulunan
değerin piyasa koşullarına göre aykırılık teşkil edip etmediği” hususunun test edilmesi
amacıyla gerçekleştirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
Bu yöntem Maliyet Yaklaşımı sonucu bulunan gayrimenkul değerinin test edilmesi amacı ile
kullanılmıştır.
3
Değerleme çalışmaları, değerleme konusu tesisin gayrimenkul ve makine teçhizat değerinin UFRS uyarınca mali tablolara
yansıtılabilmesini teminen “adil piyasa değeri” nin belirlenmesi amacıyla gerçekleştirilmiş olup, tüm haklar, lisanslar, tesis
ve/veya Şirket aktifinde yer alan varlık ve borçlar ihmal edilmiştir. Bu hususun, Şirket gayrimenkul ve makine teçhizat rayiç
değerlerinin yansıtıldığı mali tablolardan yola çıkılarak yetkili kuruluşlarca “Şirket Değeri” raporu ile belirlenmesi uygun
görülmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
40
S vP
Maliyet Yaklaşımı esasları çerçevesinde, Rapor’un 5.1.3 bölümünde tapu bilgileri verilen parseller
üzerinde yer alan yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, bugün itibariyle benzer nitelikte bir yapı
gerçekleştirmenin maliyeti belirlenmeye çalışılmış, bu amaçla tesisin mevcut kullanım amacına uygun
olarak yeniden geliştirilmesi halinde katlanılacak maliyetleri ifade edecek olan mevcut yapı değeri
tespit edilmeye çalışılmıştır.
Maliyet Yaklaşımı mukayeseli bir yaklaşım olup, belirli bir mülkün satın alınması yerine
kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa
edebileceği olasılığını dikkate alır.
Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer
arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde
savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti
değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve
daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. (Bkz. Kılavuz notları No: 8, Finansal Raporlama
için Maliyet Yaklaşımı).
Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı
kabul edilmektedir.
Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metot kullanılmaktadır.
- Yeniden İnşaa Maliyeti
- İkame Maliyeti
Bu değerleme çalışmasında, Maliyet Yaklaşımı çerçevesinde yeniden inşa maliyeti metodu
kullanılmıştır.
Gelirlerin Kapitalizasyonu – İNA Analizi ile (diğer bir ifadeyle değerleme konusu tesisin
gelirlerinden yola çıkılarak), gayrimenkul değeri belirlenmesi çalışmasına;
Gelirlerin gayrimenkul ve makine teçhizat değeri yanında, üretim lisansı, parsel kullanım hakkı,
işletme becerisi v.b. birçok unsura ilişkin değerleri ve/veya bu hususların gelire yansımasını da
içeriyor olduğu, bu değerlerin ve gelirlere etkisinin ayrıştırılarak gayrimenkul değerinin
belirlenmesindeki güçlükler,
gibi hususlar dikkate alınarak yer verilmemiştir.
6.5.2.
Makina ve Ekipman Değerlemeleri:
Makine ve Teçhizata ilişkin değerleme çalışmaları, tesisin faal durumu için yapılmıştır. Tesiste yer
alan makina ve ekipman çalışır vaziyette görülmüş, makinalar, montaj maliyeti ve değeri destekleyen
bir işletme gelirinin olacağı varsayılarak ve makinayı çalışır hale getirmek için yapılacak harcamalar da
göz önüne alınarak “Devam eden kullanım için adil piyasa değeri” üzerinden değerlendirilmiştir.
Değerlemede, yapılan piyasa araştırmaları sonucunda elde edilen veriler, sektör özellikleri ve
makinaların mevcut durumları dikkate alınmış, ayrıca maliyet yöntemiyle de karşılaştırmalar
yapılmıştır.
Makinaların satış kabiliyetleri kısmındaki açıklamalar satılabilirlik durumunu ifade etmekte olup,
değerlendirme “tekil satılabilirlik” ve “tesis ile birlikte satılabilirlik” durumuna göre yapılmıştır.
Bu tip tesislerin, diğer tekil makinalara göre daha az alıcı topluluğuna hitap etmesi ve belirli bir
lokasyonda bulunması nedeniyle alıcısı az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
Bununla birlikte tesisteki makina ve ekipmanın düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu
durumda, tesisin belirlenen değerinden daha düşük bir değer söz konusu olabilecektir.
Ayrıca, çalışır durum değerini ortaya koyan bazı tesisat ve yardımcı donanımlarda, düzenli
tasfiye şartlarında değer ihtiva etmeyebilir. Bu durumun göz önünde bulundurulması
tavsiye edilmektedir.
SvP_13_BOMNT_01
41
S vP
7. MAKİNA VE EKİPMAN DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
7.1. Değerleme Esasları ve Kullanılan Yöntemler:
Bu çalışmada, makina ve teçhizat değerlemeleri tesisin faal durumu için yapılmıştır. Tesiste yer alan
makina ve ekipman çalışır vaziyette görülmüş, makinalar, montaj maliyeti ve değeri destekleyen bir
işletme gelirinin olacağı varsayılarak ve makinayı çalışır hale getirmek için yapılacak harcamalar da göz
önüne alınarak “Devam eden kullanım için adil piyasa değeri” üzerinden değerlendirilmiştir.
Makinaların satış kabiliyetleri kısmındaki açıklamalar satılabilirlik durumunu ifade etmekte olup,
değerlendirme “tekil satılabilirlik” ve “tesis ile birlikte satılabilirlik” durumuna göre yapılmıştır.
Bu tip tesislerin, diğer tekil makinalara göre daha az alıcı topluluğuna hitap etmesi ve belirli bir
lokasyonda bulunması nedeniyle alıcısı az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
Bununla birlikte tesisteki makina ve ekipmanın düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu
durumda, tesisin belirlenen değerinden daha düşük bir değer söz konusu olabilecektir.
Ayrıca, çalışır durum değerini ortaya koyan bazı tesisat ve yardımcı donanımlarda, düzenli
tasfiye şartlarında değer ihtiva etmeyebilir. Bu durumun göz önünde bulundurulması
tavsiye edilmektedir.
Değerlemede; yapılan piyasa araştırmaları sonucunda elde edilen veriler, sektör özellikleri ve
makinaların mevcut durumları dikkate alınmış, ayrıca maliyet yöntemiyle de karşılaştırmalar
yapılmıştır.
Şirketin 253 Hesap numarası ile kayıtlarında yer alan makina ve teçhizatlar, 254 hesap numarası ile
kayıtlarında yer alan taşıtlar, 255 hesap numarasıyla kayıtlarında yer alan demirbaşlar değerlemenin
yapıldığı gün tesiste mevcuttur.
7.2. Makina ve Ekipmanlarla İlgili Bilgiler, Teknik Özellikleri ve Rayiç Değerleri
Makina ve Ekipmanlar İçin Ulaşılan Rayiç Değerler Tablosu
7.2.1.
Ana Üretim Makinaları
No
7.2.1.1
Adı
TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE
İŞLEVİ
SvP_13_BOMNT_01
SANTRAL EKİPMANLARI
2 ad. Dikey tip Türbin 3,4 MW
Markası: WKV Pelton TP 83-810-5
İmal Yılı: 2010
2 ad. Jeneratör 3,372 MW
İmal Yılı: 2011
Markası: WKV
2 ad. Güç Trafosu 4000 KVA
İmal Yılı: 2011
Markası: CG Power Systems
OG Panoları ve Kesiciler
İç İhtiyaç Trafosu 100 KVA
İmal Yılı: 2011
Dizel Jeneratör 110 KVA
İmal Yılı: 2011
Markası: Promac GSW 110
Sisteme ait Kumanda Paneli ve
Otomasyon Sistemi
İmal Yılı: 2011
Sisteme ait Elektrik ve Mekanik
ekipmanlar
İmal Yılı: 2011
Regülatör ve Yükleme Havuzu
Kapakları (Toplam 9 ad.)
İmal Yılı: 2011
Cebri Boru
500 mt uzunluğunda 1,2 mt çapında
İmal Yılı: 2011
42
S vP
MAKİNA DURUMU
FAYDALI ÖMÜR
FİİLİ YAŞ
FİZİKSEL YAŞ
KALAN FAYDALI ÖMÜR
SATIŞ KABİLİYETİ
FATURA BİLGİSİ
RAYİÇ DEĞER
7.2.2.
Yardımcı Makinalar
No
Adı
İŞLEVİ
MAKİNA DURUMU
FAYDALI ÖMÜR
FİİLİ YAŞ
7.2.2.1 FİZİKSEL YAŞ
FATURA BİLGİSİ
RAYİÇ DEĞER
No
Adı
İŞLEVİ
MAKİNA DURUMU
FAYDALI ÖMÜR
FİİLİ YAŞ
FİZİKSEL YAŞ
7.2.2.2 KALAN FAYDALI ÖMÜR
FATURA BİLGİSİ
RAYİÇ DEĞER
No
Adı
TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ
7.2.2.3
İYİ
40
2
2
38
Tek veya tesis ile birlikte
Var
11.000.000,-TL
MAKİNA DURUMU
FAYDALI ÖMÜR
FİİLİ YAŞ
FİZİKSEL YAŞ
FATURA BİLGİSİ
SvP_13_BOMNT_01
SANTRAL BİNASI KÖPRÜ VİNCİ
20 ve 5 ton çift kancalı
İmal Yılı: 2011
Markası: Taşçı
İYİ
20
2
2
18
Var
80.000,-TL
İÇ İHTİYAÇ DAĞITIM PANOLARI
İç İhtiyaç dağıtım panoları
İmal Yılı: 2011
İYİ
20
2
2
18
Tesis ile birlikte
Var
25.000,- TL
REGÜLATÖR BÖLGESİ
EKİPMANLARI
28 KVA Jeneratör
İmal Yılı: 2010
Markası: AKSA
Direk tipi trafo 25 KV
İmal Yılı: 2010
Paratoner
İmal Yılı: 2010
İYİ
20
3
3
17
Var
43
S vP
RAYİÇ DEĞER
7.2.3.
25.000,- TL
Tesisatlar
No
Adı
İŞLEVİ
MAKİNA DURUMU
FAYDALI ÖMÜR
7.2.3.1 FİİLİ YAŞ
FİZİKSEL YAŞ
FATURA BİLGİSİ
RAYİÇ DEĞER
No
Adı
İŞLEVİ
MAKİNA DURUMU
FAYDALI ÖMÜR
FİİLİ YAŞ
7.2.3.2 FİZİKSEL YAŞ
FATURA BİLGİSİ
RAYİÇ DEĞER
No
Adı
İŞLEVİ
7.2.3.4
MAKİNA DURUMU
FAYDALI ÖMÜR
FİİLİ YAŞ
FİZİKSEL YAŞ
FATURA BİLGİSİ
RAYİÇ DEĞER
SvP_13_BOMNT_01
BASINÇLI HAVA SİSTEMİ
Hava Kompresörü
Markası: Aydın Trafo
İmal Yılı: 2010
İYİ
10
3
3
7
Var
3.000,-TL
İÇ ENERJİ NAKİL HATTI
4 Km Enerji Nakil Hattı
İmal Yılı: 2011
İYİ
30
2
2
28
Var
220.000,-TL
YANGIN SÖNDÜRME TESİSİ
Yangın Alarm Cihazı, Yangın
Söndürme Cihaz ve Ekipmanları,
Yangın Tesisatı ve Pompaları
İmal Yılı: 2011
İYİ
10
2
2
8
Var
10.000,-TL
44
S vP
7.2.4.
Demirbaşlar
No
Adı
İŞLEVİ
MAKİNA DURUMU
İYİ
FAYDALI ÖMÜR
10
7.2. FİİLİ YAŞ
4
FİZİKSEL YAŞ
7.2.5.
DEMİRBAŞLAR
Kamera Güvenlik Sistemi
Telefon Santralı
UPS Cihazı
Server
Internet Sistemi
Radyolink Sistemi
Split Klimalar
Büro Cihazları (bilgisayar, yazıcı, tarayıcı,
fotokopi vs)
Büro Demirbaşları
Mutfak Ekipmanları
İmal Yılı: 2010-2011
3
3
7
FATURA BİLGİSİ
Var
RAYİÇ DEĞER
47.000,- TL
Taşıtlar
No
Adı
TAŞITLAR
Çift Kabin 4x Kamyonet
TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ Markası: Mitshubishi L200 Invite
İmal Yılı: 2012
MAKİNA DURUMU
İYİ
FAYDALI ÖMÜR
10
1
7.2.5.1 FİİLİ YAŞ
FİZİKSEL YAŞ
1
9
FATURA BİLGİSİ
Var
RAYİÇ DEĞER
50.000,- TL
Yapılan çalışmalar sonucunda, değerleme konusu tesiste konumlu ve yukarıda detayları verilen,
makina ve teçhizatın toplam adil (rayiç) piyasa değeri 11.460.000,-TL (Onbirmilyondört
yüzaltmışbin) Türk Lirası olarak hesaplanmıştır.
SvP_13_BOMNT_01
45
S vP
8. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
8.1. Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı
Değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi için yapılan
araştırmalarda, HES projelerinin gerek lisans gerekse aktif proje olarak satışlarının yapıldığı, bu yönde
bir piyasasının oluştuğu, yukarıda verilen emsaller ile tespit edilmiştir. Piyasada yapılan araştırmalarda,
HES proje satışlarında, piyasa fiyatları üzerinde etkili olan aşağıdaki unsurlar tespit edilerek, emsaller
bu unsurlar doğrultusunda karşılaştırılmaya çalışılmıştır.
HES projelerinin piyasa değerlerinde etkili olan unsurlar:
 HES Proje lokasyonu
 Su Debisi
 Kurulu Güç
 Yıllık Üretim Miktarı
 Enerji tüketiminin yüksek olduğu bölgelere yakınlık
Yukarıdaki unsurlara bağlı olarak, aşağıdaki değişkenler ortaya çıkmakta ve bunlar doğrultusunda
piyasa satış fiyatları oluşmaktadır.



MW4 başına piyasa satış fiyatı
MW başına üretilen kWh5 miktarı
Üretilen kWh başına piyasa satış fiyatı vb.
Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim
Tesisi’nin değer tespitinde Türkiye genelinde konumlanmış ve yakın zamanda satışı gerçekleşmiş
HES’leri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Özelleştirme İdaresi
Tarafından İhale İle
Satılan HES
İznik - Dereköy
Hidroelektrik Santrali
İnegöl- Cerrah
Emsal 1
M.KemalpaşaSuuçtu Hidroelektrik
Santrali
TOPLAM
Kovada I
Emsal 2 Kovada II
İli
Bursa
Bursa
Bursa
Emsal 3
Isparta
Isparta
Antalya
TOPLAM
Bünyan Hidroelektrik
Santrali
Kayseri
Çamardı
Niğde
Emsal 4 Pınarbaşı
Sızır Hidroelektrik
Santrali
4 Mayıs 2010 tarihinde yapılan Grup 1
için en yüksek teklif 6.600.000,-ABD$
olarak KENT Solar Elektrik Üretim San.
ve Tic. Ltd.Şti. tarafından verilmiş
olup, 25.01.2011 tarihinde devir
tamamlanmıştır.
Kurulu
Güç, MW
Fiyat,
ABD$
MW
başına
Fiyat,
ABD$
6.600.000
6.707.317
0,24
0,272
0,472
0,984
TOPLAM
Turunçova-Finike
Açıklama
Kayseri
Kayseri
12 Mayıs 2010 tarihinde yapılan Grup
4 için en yüksek teklif 56.080.000,ABD $ olarak Aksu Enerji ve Ticaret
A.Ş. Tarafından verilmiş olup,
07.12.2011 tarihinde devir
tamamlanmıştır.
5 için en yüksek teklif 2.760.000,-ABD
$ olarak Fides Reklam Enerji Hizmet
Lojistik Turizm San. Tic. A.Ş.
Tarafından verilmiş olup, 08.03.2011
tarihinde devir tamamlanmıştır.
8,25
51,2 56.080.000
943.314
59,45
0,552
2.760.000
5.000.000
0,552
1,36
13 Mayıs 2010 tarihinde yapılan 10.
grup için en yüksek teklif 69.700.000,ABD$ olarak Kayseri ve Civar Elektrik
T.A.Ş. tarafından verilmiş olup,
tamamlanmıştır.
TOPLAM
0,0688
0,0992
69.700.000 8.389.504
6,78
8,308
4
Generatörlerin üretim kapasitesi MW olarak ifade edilir. Megawatt, bir milyon wattır.
Kilowattsaat=Kwh (1000 watt) (Bir elektrik enerjisinin saatte harcadığı güçtür.)
SvP_13_BOMNT_01
5
46
S vP
Değirmendere
Osmaniye
Karaçay Hidroelektrik
Osmaniye
Emsal 5 Santrali
Kuzuculu
Hatay
TOPLAM
Besni Hidroelektrik
Santrali
Adıyaman
SB Derme
Malatya
Emsal 6 Erkenek
Malatya
Kernek Hidroelektrik
Santrali
Malatya
TOPLAM
Çağ ÇağHidroelektrik
Santrali
Otludere
Emsal 7 Hidroelektrik Santrali
Uluca Hidroelektrik
Santrali
TOPLAM
3 Haziran 2010 tarihinde yapılan Grup
11 için en yüksek teklif 7.020.000,ABD$ olarak Ka-Fnih Enerji Üretim
San. ve Tic. Ltd.Şti. tarafından verilmiş
olup, 02.03.2011 tarihinde devir
tamamlanmıştır.
0,5
0,4
7.020.000
5.989.761
0,272
1,172
0,272
grup için en yüksek teklif 13.800.000,ABD$ olarak Kayseri ve Civar Elektrik
T.A.Ş. tarafından verilmiş olup,
tamamlanmıştır.
4,5
0,32
13.800.000 2.329.507
0,832
5,924
Mardin
Hakkari
Şırnak
16 için en yüksek teklif 40.800.000,ABD$ olarak Nas Enerji A.Ş. tarafından
verilmiş olup, 02.03.2011 tarihinde
devir tamamlanmıştır.
14,4
1,28
40.800.000 2.500.000
0,64
16,32
Adilcevaz
Bitlis
Ahlat Hidroelektrik
Santrali
Bitlis
Emsal 8 Malazgirt
Muş
Varto-Sönmez
Muş
TOPLAM
Ortalama MW Başına Fiyat, ABD$
0,394
grup için en yüksek teklif 6.350.000,ABD$ olarak Er-Bu İnşaat ve Tic. Koll.
Şti. Ercan TUNÇ, Burhan ÇETİN
tarafından verilmiş olup, Mostar Enerji
Elektrik Üretim Lti. Şti.’ne 28.02.2011
tarihinde devir tamamlanmıştır.
0,201
1,216
6.350.000
3.019.496
0,292
2,103
4.359.862
Yukarıdaki tabloda İşletme Hakkı Devredilerek Özelleştirilen bazı Hidroelektrik Santralleri incelenmiştir.
Emsalller, görüşler ve piyasa araştırmaları sonucu tespit edilen ortalama değerlere göre
 MW başına piyasa satış fiyatılarının 943.000,-ABD$ ile 8.300.000,-ABD$ aralığında
olduğu,
 Tabloda yer alan HES’lerin 2010 yılında ihaleye çıkarılıp 2011 yılında devir işlemlerinin
gerçekleştiği,
 Özelleştirme İdaresi tarafından 2012 – 2013 yıllarında yeni HES satışı gerçekleştirilmediği,
 Emsal Ortalamasının (Fiyat /MW) 4.359.862,-ABD$ olduğu,
Tespitleri yapılmıştır.
Yapılan tespitler, emsal fiyatlara esas alınabilecek “MW başına devir bedelleri” yaklaşımının,
tesisin ve gayrimenkulün özel durumunu ve farklılıklarını içermediği, emsal aralığının geniş olması,
amacından ziyade, değerleme çalışmasının amacı dikkate alınarak, maliyet yaklaşımıyla bulunan
değerin piyasa koşullarına göre aykırılık edip etmediği” hususunun test edilmesi amacıyla
gerçekleştirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
Yapılan bu tespitler doğrultusunda Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin
bir bütün olarak satış ve/veya devrine esas alınabilecek MW başına satış bedeli için, bölgenin
jeolojik ve topoğrafik yapısı ile lokasyonu da dikkate alınarak emsallerin ortalaması olan 4.359.862,ABD$ olarak alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
SvP_13_BOMNT_01
47
S vP
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI
Kurulu Güç, MW
MW Başına Satış Bedeli, ABD$
HES Toplam Bedeli, ABD$
HES Toplam Bedeli, TL
6,74
4.359.862
29.385.472
58.268.453
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve
Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin bir bütün olarak toplam adil piyasa değeri 58.268.453,TL (değerleme tarihi itibari ile 29.385.472,-ABD$) olarak hesaplanmıştır. Bu değer, Şifrin
Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin arsa kullanım hakkı, yapı, makine teçhizat
değeri, üretim lisansı hakkı ve işletme değerini de içermekte olup, gayrimenkul değerleme
çalışmalarında bulunan değerlerin piyasa koşullarından aykırılık teşkil edip etmediğinin test edilmesi
amacıyla hesaplanmıştır.
8.2. Maliyet Yaklaşımı
üzerinde yer alan yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, bu gün itibariyle benzer nitelikte bir yapı
8.2.1.
Gayrimenkullerin Yapı Değerinin Hesaplanması
Maliyet Yaklaşımı esasları çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde yer alan
yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, mevcut yapı değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
Değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi özel kullanım amaçlı
bir yapı olup, inşasında
 Orman Ve Su İşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü, Barajlar Ve HES
Dairesi Başkanlığı’nın yayınlamış olduğu 2013 yılı birim fiyat cetvelindeki (01.01.2002’den
önce ihaleye çıkan yerler) maliyetler ve
 Orman Ve Su İşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü, Proje Ve İnşaat
Dairesi Başkanlığı’nın yayınlamış olduğu 2013 yılı birim fiyat cetvelindeki (01.01.2002’den
önce ihaleye çıkan yerler) maliyetler,
Esas alınmıştır.
Gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa (geliştirme)değerine ulaşılırken, yapının yapım yılı ve fiziksel/
fonksiyonel yıpranmaya tabi olduğu dikkate alınmış ve fiili değerleme tarihi itibari ile 02.12.1982 tarih
ve 17886 sayılı Resmi Gazete yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”e göre,
belirlenen yıpranma bedeli düşülerek gayrimenkulün bugünkü yapı değeri hesaplanmıştır.
Müşteri Şirketten temin edilen ve yerinde yapılan incelemelerde varlıkları tespit edilen maliyet
kalemleri, yukarıda belirtilen 2013 yılı birim fiyatlarına göre güncellenerek gayrimenkullerin yapı değeri
hesaplanmış ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES İLETİM TÜNELİ MALİYETİ (TÜNEL GİRİŞ 639,-M )
2013 Yılı
Sıra
Poz No
Poz Açıklaması
Birim Miktar
Birim
Maliyeti, TL
No
Fiyatı, TL
A- Kazı İşleri
Her cins zeminde kazı kesiti 6,00
1
32,001
m2 den büyük olan tünel kazısı
m3
13.860,97
125,70 1.742.323,9
(ahşap, geçici iksali)
B) Beton İşleri
Barajlarda her türlü inşaat
2 B-16.501/A aksamının bünyesine giren
ton
1.894,54
140,41
266.012,36
çimentonun bedeli
SvP_13_BOMNT_01
48
S vP
Barajlarda idarece istenilen dozda
kum ve gravye kullanılarak
3
B-16.531
m3
77,15
betoniyerle karıştırılan ve
vibratörle dövülen tünel betonu
4
B-16.532 betoniyerle karıştırılan ve
m3
2.510,00
vibratörle dövülen tünel
betonarme betonu
Yer altında püskürtme betonu
5
B-16.581/1
ton
1.851,56
(shotcrete) yapılması
Açıkta betonu (shotcrete)
6
B-16.582/1
ton
421,39
yapılması
C-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri
PVC su ve enjeksiyon
tutucularının temini ve yeraltında
7
B-18.501
m
4.860,00
veya üstündeki yapılarda yerine
konulması
D-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri
Tünelde her cins düz yüzeyli
8
B-21.D/1 beton ve betonarme betonu kalıbı
m2
240,00
yapılması (F1 cinsi)
9
m2
2.740,00
Tünelde her cins eğri yüzeyli
10
m2
2.114,00
E- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri
Tünelde betonarme demiri (yerli
11 B-23.002/1
ton
91,65
malı 14 fi ve daha büyük çaplı)
Tünellerde daimi çelik iksa
12
B-32.D/1
kg
84.193,93
yapılması
Yeraltında 0,00 ila 5,00 m
13
B-32.D/4 uzunlukta kaya bulonu tesis
kg
32.992,25
edilmesi
14
B-D.430 Tel kafes yapılması
kg
36.245,25
F-Taşımalar
15
B-07.D/3 Kazı nakli, 750 mt
m3
13.860,97
3
16 07.006/15 Beton nakli, 3 km
m
2.587,15
17 07.006/28 Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5 km
m3
2.335,88
18 07.006/35A Çimento nakli, 145 km
ton
1.894,54
19 07.006/49A İnşaat demiri nakli, 325 km
ton
212,09
GENEL TOPLAM
150,69
11.625,73
155,99
391.534,90
173,98
322.134,41
103,18
43.479,02
12,95
62.937,00
32,65
7.836,00
40,81
111.819,40
85,29
180.303,06
2.068,10
189.541,37
1,48
124.607,02
5,54
182.777,07
3,38
122.508,95
2,51
3,99
5,28
28,13
64,50
34.732,82
10.322,73
12.328,77
53.283,94
13.678,83
3.883.787,3
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES İLETİM TÜNELİ MALİYETİ (TÜNEL ÇIKIŞ 743,-M)
2013 Yılı
Sıra
Poz No
Poz Açıklaması
Birim
Miktar
Birim
Maliyeti, TL
No
Fiyatı, TL
A- Kazı İşleri
Her cins zeminde kazı kesiti 6,00
1
32,001
m2 den büyük olan tünel kazısı
m3
18.782,13
125,70 2.360.913,74
(ahşap, geçici iksali)
B) Beton İşleri
Barajlarda her türlü inşaat
2 B-16.501/A aksamının bünyesine giren
ton
2.267,43
140,41
318.369,85
çimentonun bedeli
SvP_13_BOMNT_01
49
S vP
3
B-16.531
m3
103,95
betoniyerle karıştırılan ve
vibratörle dövülen tünel betonu
4
B-16.532 betoniyerle karıştırılan ve
m3
2.950,00
vibratörle dövülen tünel
betonarme betonu
Yer altında püskürtme betonu
5
B-16.581/1
ton
2.949,84
(shotcrete) yapılması
Açıkta betonu (shotcrete)
6
B-16.582/1
ton
531,00
yapılması
C-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri
PVC su ve enjeksiyon tutucularının
temini ve yeraltında veya
7
B-18.501
m
5.650,00
üstündeki yapılarda yerine
konulaması
D-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri
8
m2
385,00
9
m2
3.180,00
Tünelde her cins eğri yüzeyli
10
m2
2.088,00
E- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri
Tünelde betonarme demiri (yerli
11 B-23.002/1
ton
133,21
Tünellerde daimi çelik iksa
12
B-32.D/1
kg
126.487,00
yapılması
Yeraltında 0,00 ila 5,00 m
13
B-32.D/4 uzunlukta kaya bulonu tesis
kg
74.281,00
edilmesi
14
B-D.430 Tel kafes yapılması
kg
62.996,00
F-Taşımalar
15
m3
18.782,13
3
m
3.053,95
m3
2.189,52
ton
2.267,43
ton
322,66
GENEL TOPLAM
150,69
15.664,23
155,99
460.170,50
173,98
13.213,16
103,18
54.788,58
12,95
73.167,50
32,65
12.570,25
40,81
129.775,80
85,29
178.085,52
2.068,10
275.491,60
1,48
187.200,76
5,54
411.516,74
3,38
212.926,48
2,51
3,99
5,28
28,13
64,50
47.064,26
12.185,26
11.556,29
63.771,47
20.810,47
5.359.242
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES YÜKLEME VE DEPOLAMA HAVUZU MALİYETİ
2013
yılı
Sıra
Poz No
Poz Açıklaması
Birim Miktarı Birim
Maliyeti, TL
No
Fiyatı,
TL
A- Kazı İşleri
Barajlarda kaya ve batak zeminler
1
B-15.301 hariç her cins ve klasta zeminlerin
m3 58.000,0
2,95
171.100,00
kazılması ve depoya konulması
2
B-15.306 Barajlarda yumuşak kaya zeminlerin
m3 30.000,0
8,71
261.300,00
SvP_13_BOMNT_01
50
S vP
3
B-15.310
kazılması, dolgu ve/veya depoya
konulması
Barajlarda kaya kazılması, dolgu
ve/veya depoya konulması
m3
8.000,0
13,65
109.200,00
ton
935,5
140,41
131.353,56
m3
3.647,8
131,39
479.277,87
B) Beton İşleri
4
B-16.501/A
5
B-16.503
Barajlarda her türlü inşaat aksamının
bünyesine giren çimentonun bedeli
kum ve gravye kullanılarak ve
vibratörle dövülen betonarme beton
C-Kargir İşleri
Duvar arka ve üstlerinin ocak moloz
m3
115,0 53,08
6.104,20
taşıyla istiflenerek doldurulması
D-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri
Beton borularda drenaj yapılması ( 20
7
B-18.452
m
50,0 15,36
768,00
cm çapında)
PVC su ve enjeksiyon tutucularının
8
B-18.501 temini ve yeraltında veya üstündeki
m
2.855,7
12,95
36.981,06
yapılarda yerine konulaması
E-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri
F1 cinsi beton veya betonarme betonu
9
B-21.015/1
m2
3.629,8
23,81
86.426,25
yüzeyi veren düz kalıp
F3 cinsi beton veya betonarme betonu
10 B-21.015/2
m2
1.090,8
44,21
48.222,50
yüzeyi veren düz kalıp
F1 cinsi beton veya betonarme yüzeyi
11 B-21.024/1
m2
640,7 53,31
34.155,72
veren eğri kalıp
F4 cinsi beton veya betonarme yüzeyi
12 B-21.024/3
m2
154,0 106,61
16.417,94
veren eğri kalıp
F- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri
Barajlarda betonarme demiri (yerli
13
B-23.002
ton
210,5 2.013,75
423.936,66
14
B-23.176 Basit demir işleri
kg
2.098,0
6,29
13.196,42
15
B-23.255 Giriş Izgarası, her türlü demir kapaklar
kg
1.100,0
16,28
17.908,00
Kapak kaldırma tertibatı ve kumanda
16
B-23.302 teçhizatının yapılması ve yerine
kg
376,0 25,49
9.584,24
konulması
G-Taşımalar
17
m3 48.654,0
2,51
121.917,19
m3
3.647,8
3,99
14.554,52
m3
1.950,0
5,28
10.292,10
ton
935,5 28,13
26.310,94
ton
210,5 64,50
13.577,76
TOPLAM
2.032.584,93
6
B-17.085
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES CEBRİ BORU İNŞAAT MALİYETİ
2013 yılı
Sıra
Poz No
Poz Açıklaması
Birim Miktarı
Birim
Maliyet, TL
No
Fiyatı, TL
A- KAZI İŞLERİ
Makine ile her cins küskülük
15.006/1 zeminin kazılması depo veya
m2
575,50
2,81
1.617,16
1
dolguya konulması
Makine ile patlayıcı madde
kullanılmadan yumuşak kaya batak
2
15.010/2
m3 32.015,53
5,37
171.923,40
ve balçık zeminin kazılması depo
veya dolguya konulması
SvP_13_BOMNT_01
51
S vP
B-İMALAT İŞLERİ
3
B-16.503
4
B-16.507
5
B-16.501/B
6
B-21.015/1
7
23.001/2-A
8
23.002/A
9
B-23.D/4-A
10
25,02
betoniyerle karıştırılan ve vibratörle
dövülen betonarme betonu
betoniyerle karıştırılan ve vibratörle
dövülen beton
Barjlarda her türlü inşaat aksamının
bünyesine giren çimentonun bedeli
(B-Portland çimentosu; PÇ 42,5)
F1 cinsi beton ve betonarme
betonu yüzeyi veren düz kalıp
ǿ8-12 mm Beton çelik çubuğunun
(nervürlü) bükülmesi, yerine
konması
ǿ14-28 mm Beton çelik çubuğunun
(nervürlü) bükülmesi, yerine
konması
Açıktaki cebri borular ve çelik
mesnetleri
Demir imalatın iki kat sülyen ve iki
kat yağlı boya ile boyanması
m3
131,39
171.923,40
m3
3.336,50
142,99
171.923,40
ton
422,00
183,51
171.923,40
m2
1.181,34
ton
22,99
819,99
18.848,29
ton
34,48
570,93
19.685,67
kg
23,81
11,39
m2
4.330,00
20,59
28.127,71
0,00
89.154,70
C-TAŞIMALAR
11
07.006/14
Kazı nakli, 400 mt
ton
32.591,03
2,17
70.722,54
12
07.006/15
Beton nakli, 3 km
ton
3.336,50
3,99
13.312,64
13
07.006/28
Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5 km
ton
96,00
5,28
506,69
14
07.006/35A Çimento nakli, 145 km
ton
422,00
42,19
17.805,02
15
07.006/49A İnşaat demiri nakli, 325 km
ton
57,47
91,42
5.253,31
ton
372,00
91,42
34.006,75
16
07.006/48
Cebri boru ve aksamı nakli,325 km
GENEL TOPLAM
986.734,05
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES SANTRAL BİNASI MALİYETİ
2013 yılı
Poz Açıklaması
Birim Miktar H.Miktarı
Birim
Fiyatı, TL
Kaya ve batak zemin
hariç her cins ve klasta
m3 2.000,0 4.000,00
2,95
zemin kazılması ve
depolanması
Kaya kazılması
m3 3.500,0 9.500,00
13,65
Temel kazısına su
3
m
1.200,0 1.180,00
0,72
boşaltma zammı
Santral binasında
m3 3.500,0 2.759,91
136,73
betonarme
Sıra
No
Poz No
1
B-15.301
2
B-15.310
3
B-14.D/1
4
B-16.505
5
B16.501/A
Çimento temini
ton
1.050,0
1.670,00
140,41
234.484,70
6
B-23.015
Barajlarda 14 fi ve büyük
çaplı betonarme demiri
ton
175,0
282,00
2.013,75
567.877,50
SvP_13_BOMNT_01
Maliyet, TL
11.800,00
129.675,00
849,60
377.362,49
52
S vP
tutucuları temini ve
7
B-18.501 yeraltında veya
yerüstündeki yapılarda
yerine konulması
Her cins düz yüzeyli
8
B-21.015 beton ve betonarme
betonu kalıbı yapılması
Her cins eğri yüzeyli
9
B-21.024 beton veya betonarme
kalıbı yapılması
Çatı yalıtımı, sıva, boya,
10
YBF
havalandırma, yalıtım,
drenaj, aydınlatma işleri
Çimento Nakli (Adıyaman
11
07.D/1
120 km)
Demir Nakli (İskenderun
12
07.D/2
325 km)
Beton için kum ve çakıl
13 07.006/12
nakli (0.5 km)
Kazı malzemesi nakli (1
14 07.006/12
km)
Kazı malzemesi nakli (1
15 07.006/12
km)
GENEL TOPLAM
kg
m2
m2
500,0
670,00
12,95
8.676,50
2.850,0
2.985,00
34,01
101.519,85
285,0
278,00
71,08
19.760,24
1,00 232.000,00
232.000,00
1,0
Ftr.
ton
1.050,0
1.670,00
38,88
64.929,60
175,0
282,00
75,00
21.150,00
m3
7.560,0
274,00
1,09
298,66
m3
2.240,0
4.000,00
1,58
6.336,00
m3
4.160,0
9.500,00
1,58
15.048,00
ton
1.791.768,14
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES REGÜLATÖR (DOLUSAVAK YAPISI, ÇAKIL GEÇİDİ, BALIK
GEÇİDİ, SUALMA YAPISI, ÇÖKELTİM HAVUZU) MALİYETİ
2013 yılı
Sıra
Poz No
Poz Açıklaması
Birim Miktar Miktarı
Birim
Maliyet, TL
No
Fiyatı, TL
A- Kazı İşleri
Barajlarda kaya ve batak
zeminler hariç her cins ve
1
B-15.301 klasta zeminlerin
m3
700
8.000,00
2,95
23.600,00
kazılması ve depoya
konulması
Barajlarda kaya kazılması,
2
B-15.310 dolgu ve/veya depoya
m3
900
22.000,00
13,65
300.300,00
konulması
B) Beton İşleri
Barajlarda her türlü
inşaat aksamının
3 B-16.501/A
ton
1140
2.561,00
140,41
359.590,01
bünyesine giren
çimentonun bedeli
Barajlarda idarece
istenilen dozda kum ve
4
B-16.503 gravye kullanılarak ve
m3
3200
4.404,70
131,39
578.733,53
vibratörle dövülen
betonarme beton
C-Kargir İşleri
Kazıdan, tünelden veya
yıkılmalardan çıkan veya
5
B-17.131/3 idarece verilen taşlarla
m2
150
2.098,00
46,91
98.417,18
250-300 dozlu 30 cm
kalınlıkta harçlı pere
D-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri
6
B-18.452 Beton borularda drenaj
m
150
59,88
15,36
919,76
SvP_13_BOMNT_01
53
S vP
yapılması (20 cm
çapında)
7
B-18.501
tutucularının temini ve
yeraltında veya üstündeki
yapılarda yerine konulması
m
2200
651,02
E-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri
Her cins düz yüzeyli
beton ve betonarme
8
B-21.015
m2
850
125,00
betonu kalıbı yapılması
(F2 cinsi)
F1 cinsi beton veya
9
B-21.015/1 betonarme betonu yüzeyi
m2
1250
1.923,00
veren düz kalıp
F4 cinsi beton veya beton
10 B-21.024/3 arme yüzeyi veren eğri
m2
325
493,18
kalıp
F- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri
Barajlarda betonarme
11
B-23.002 demiri (yerli malı 14 fi ve
ton
105
130,29
daha büyük çaplı)
G-Taşımalar
12
m3
2500 16.000,00
m3
3200
4.404,70
Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5
14 07.006/28
m3
2000
1.500,00
km
ton
1140
2.561,00
İnşaat demiri nakli, 325
16 07.006/49A
ton
4,6
130,29
km
TOPLAM
12,95
8.430,71
34,01
4.251,25
23,81
45.786,63
106,61
52.577,92
2.013,75
262.371,49
2,51
3,99
40.092,80
17.574,75
5,28
7.917,00
28,13
72.028,13
64,50
8.403,18
1.880.994,34
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES MEMBA VE MANSAP BATARDOLARI ILE DERİVASYON
KANALI MALİYETİ
2013 yılı
Sıra
Maliyet,
Poz No
Poz Açıklaması
Birim Miktarı
Birim
No
TL
Fiyatı, TL
A- Kazı İşleri
Paçal1
Kazı yapılması
Sıyırma
m3
3.700,00
13,65
50.505,00
Her nev'i kayalık zeminde su
2
15.024/2 içinde yapılan makinalı kazılarda
m3
1.800,00
1,24
2.232,00
su müşkülat zammı
Barajlarda keçiayağı silindirle
3
B-15.054 seddde, dolgu veya baraj
sa
11,00
137,90
1.516,90
dolgusunun sıkıştırılması
Barajlarda sedde, dolgu veya
4
B-15.321 baraj dolgusunun sulanması
m3
400,00
4,91
1.964,00
(keçiayağı ile sıkıştırılan dolgular)
5
B-15.D/1 Batardolar için kil
m3
400,00
7,83
3.132,00
Barajlarda ocaktan veya ariyetten
6
B-15.348
gelen kaya ile riprap yapılması
m3
500,00
21,35
10.675,00
Kazı taşı ile istifsiz taş dolgu
7
17.082/1
yapılması
m3
500,00
38,90
19.450,00
B-Taşımalar
9
07.006/10 Kazı nakli, 150 m
ton
1.000,00
0,97
970,00
10
07.006/14 Kil nakli, 150 m
ton
400,00
2,17
868,00
11
07.006/17 Taş nakli, 150 m
ton
400,00
3,44
1.376,00
TOPLAM
92.688,90
SvP_13_BOMNT_01
54
S vP
REGÜLATÖR ULAŞIM YOLU MALİYETİ
Sıra
No
Poz No
Poz Açıklaması
Birim
Miktar
2013 yılı
Birim
Fiyatı, TL
Maliyet, TL
A- Kazı İşleri
Barajlarda (kaya ve batak zeminler
hariç) her cins ve klasta zeminlerin
m3
kazılması ve yolda dolguya konulması
Barajlarda yumuşak kaya zeminlerin
2
B-15-306 kazılması dolgu ve/veya depoya
m3
konulması
Barajlarda kaya kazılması, dolgu
3
B-15.310
m3
ve/veya depoya konulması
Yollarda Makine İle Her Cins Kayalık
K.M.F.A
4
15.045/2
Zeminde Reglaj
(KM)
Kırılmamış ve Elenmemiş Çakıllı
5
15.D/2-II Malzeme İle Stabilize Yol Temel ve
m2
Taban Kaplaması
TOPLAM
1
B-15-304
İNŞAAT İŞLERİ
Geçici Sondaj Ve İlk Şantiye Ulaşım Yolları Maliyeti
Sondaj İşlemi ve Sondaj Etüdü Maliyeti
Etüd, Plan ve Proje Maliyetleri
Fore Kazık İmalat Maliyeti
TOPLAM
18.000
2,78
50.040,00
8.000
8,71
69.680,00
19.000
13,65
259.350,00
3.989,55
797,91
2,29
2.977,00
0,20
1.300
382.844,91
2013 Yılı Birim Fiyatı, TL
825.657,51
695.154,22
823.869,37
640.085,94
2.984.767,04
2013 Yılı Birim
Fiyatı, TL
750.727,76
2.788.703,01
3.539.430,77
Diğer Giderler
Arsa Yatırımları
Yatırım Genel Giderleri
TOPLAM
ÖZET TABLO
ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES MALİYETİ
Tünel Giriş Maliyeti
Tünel Çıkış Maliyeti
Yükleme ve Depolama Havuzu Maliyeti
Cebri Boru Maliyeti
Santral Binası Maliyeti
Regülatör Maliyeti
Memba Ve Mansap Batardoları İle Derivasyon Kanalı Maliyeti
Regülatör Ulaşım Yolu Maliyeti
Fore Kazık İmalat Maliyeti
Geçici Sondaj Ve İlk Şantiye Ulaşım Yolları Maliyeti
Sondaj İşlemi ve Sondaj Etüdü Maliyeti
Etüd, Plan ve Proje Maliyetleri
Yıpranma Oranı, %
Yıpranma Bedeli
İnşaat İşleri Bugünkü Toplam Maliyeti
Arsa Yatırımları
Yatırım Genel Giderleri
GENEL TOPLAM MALİYET
SvP_13_BOMNT_01
3.883.787 TL
5.359.242 TL
2.032.585 TL
986.734 TL
1.791.768 TL
1.880.994 TL
92.689 TL
382.845 TL
640.086 TL
825.658 TL
695.154 TL
823.869 TL
0,03
581.862 TL
18.813.550 TL
750.728 TL
2.788.703 TL
22.352.980 TL
55
S vP
Detayları yukarıda tabloda verildiği üzere, Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim
Tesisi’nin gayrimenkul değerinin belirlenmesine esas bugünkü yapı değeri 22.352.980,-TL
olarak hesaplanmıştır.
8.3. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin
Seçilme Nedenleri
8.3.1.
En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu Adıyaman Orman İşletme Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği’nden 49
yıllığına kiralanmış olan Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki 102 ada, 77 parsel,
115 ada, 2, 5, 31, 32, 33, 34, 35 parseller ve 130 ada, 47 numaralı parsellerin yasal olarak başka
kullanım amacına hizmet edemeyeceği anlaşıldığından, “En Etkin ve Verimli Kullanımı” sağladığı
düşünülmektedir.
8.3.2.
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi,
Değer tespitinde, değerleme konusu taşınmazlarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate
alınmıştır.
8.3.3.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi,
Maliye Hazinesi adına kayıtlı olan;
Değerleme konusu 115 ada, 5, 33, 34 numaralı parseller ve 130 ada, 47 numaralı parsel
üzerinde herhangi bir takyidata rastlanmamıştır.
Değerleme konusu 115 ada, 32 ve 35 numaralı parsellerın “Mera” vasıflı “Kamu Orta Malı”
olması sebebi ile tapu kaydı bulunmamaktadır.
SvP_13_BOMNT_01
56
S vP
9.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
9.1. Farklı Gayrimenkul Değerleme Metotlarının Ve Analiz
Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve
Açıklanması,
Sonuçlarının
Nedenlerinin
Bu değerleme çalışması, UDES Standart 1’de tanımlanan, Pazar Değeri Esaslı standartlar ile ilgili
kılavuz notları ve UDES Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1
(UDU 1) bir arada ele alınak suretiyle, Pazar Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup,
çalışmalarda, Rapor’un 3.6 Bölümünde açıklanan Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları
(yöntemleri) kullanılmıştır.
Değerleme çalışmaları, değerleme konusu varlıkların Pazar Değerinin tespiti amacıyla
gerçekleştirilmiş olup, çalışmalarda, Rapor’un 3.6 Bölümünde açıklanan Pazara Dayalı
Değerleme Yaklaşımları (yöntemleri) kullanılmıştır. UDES içerisinde Pazara Dayalı
değerleme yöntemleri arasında sayılan ve aşağıda detayları verilen üç ana yaklaşımdan
Rapor’a konu olan gayrimenkulün ve makine teçhizatın özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir
olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.
9.1.1.
Makina ve Teçhizat Değerleme Analiz Özet Sonuçları:
Bu çalışmada, makina ve teçhizat değerlemelerinde Maliyet Yaklaşımı esas alınmış olup, değerleme,
tesisin faal durumu için yapılmıştır.
Tesiste yer alan makina ve ekipman çalışır vaziyete getirilmiş halde görülmüş, makinalar, montaj
maliyeti ve makinayı çalışır hale getirmek için yapılan harcamalar da göz önüne alınarak “Devam
eden kullanım için adil piyasa değeri” üzerinden değerlendirilmiştir. Aşağıda, ulaşılan değerleme
sonuçları makina/teçhizat grupları bazında özet olarak verilmiştir:
MAKİNALAR
ANA ÜRETİM MAKİNALARI
YARDIMCI MAKİNALAR
TESİSATLAR
DEMİRBAŞLAR
TAŞITLAR
GENEL TOPLAM
TUTAR (TL)
11.000.000
130.000
233.000
47.000
50.000
11.460.000
Yapılan çalışmalar sonucunda, değerleme konusu tesiste konumlu, makina ve teçhizatın toplam adil
(rayiç) piyasa değeri 11.460.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
9.1.2.
Gayrimenkul Değeri Özet Sonuçları:
Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve
Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi ile benzer nitelikli ve Özel İdare tarafından satışı
gerçekleştirilmiş HES emsal araştırmalarına yer verilmiştir.
Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde belirlenen “MW başına devir bedelleri”
nin, tesisin ve gayrimenkulün özel durumunu ve farklılıklarını içermediği, emsal aralığının geniş olması,
amacından ziyade, değerleme çalışmasının amacı dikkate alınarak, maliyet yaklaşımıyla bulunan
değerin piyasa koşullarına göre aykırılık edip etmediği” hususunun test edilmesi amacıyla
gerçekleştirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
Bu yöntem Maliyet Yaklaşımı sonucu bulunan gayrimenkul değerinin test edilmesi amacı ile
kullanılmıştır.
üzerinde yer alan yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, bu gün itibariyle benzer nitelikte bir yapı
SvP_13_BOMNT_01
57
S vP
Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı
kabul edilmektedir.
Bu değerleme çalışmasında, Maliyet Yaklaşımı çerçevesinde yeniden inşa maliyeti metodu
kullanılmıştır.
Gelirlerin Kapitalizasyonu – İNA Analizi ile (diğer bir ifadeyle değerleme konusu tesisin
gelirlerinden yola çıkılarak), gayrimenkul değeri belirlenmesi çalışmasına;
Gelirlerin gayrimenkul ve makine teçhizat değeri yanında, üretim lisansı, parsel kullanım hakkı,
işletme becerisi v.b. birçok unsura ilişkin değerleri ve/veya bu hususların gelire yansımasını da
içeriyor olduğu, bu değerlerin ve gelirlere etkisinin ayrıştırılarak gayrimenkul değerinin
belirlenmesindeki güçlükler,
gibi hususlar dikkate alınarak yer verilmemiştir.
Yapılan çalışmalar sonucunda ulaşılan değerler özet olarak aşağıda verilmiştir.
ÖZET TABLO
Kullanılan Yöntem
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Yapı
Maliyet Yaklaşımı
Makine- Teçhizat
TOPLAM
TL
58.268.453
22.352.980
11.460.000
33.812.980
ABD$
29.385.472
11.272.873
5.779.414
17.052.287
Sonuç olarak,
 Farklı yöntemler sonucu bulunan değerlerin birbiri ile tutarlı olduğu, ancak örtüşme
göstermediği,
 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı doğrultusunda bulunan değerin, Şifrin Regülatörü ve
Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin arsa kullanım hakkı değeri, üretim lisansı ve işletme
değeri gibi “gayrimenkul ve makine teçhizat dışı değerleri” de içeriyor olması nedeni ile
Ayrışırma Yöntemi sonucu bulunan değerden daha yüksek olduğu,
 Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü,
Çemikırre Mevki, 102 ada, 77 parsel, 115 ada, 2, 5, 31, 32, 33, 34, 35 parseller, 130 ada, 45
numaralı parseller üzerinde ve Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na karışan Kavandere
Havzası’nda inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim
Tesisi’nin bugünkü yapı değerinin 22.352.980,-TL olarak hesaplandığı,
 Tesiste konumlu ve Raporun ilgili bölümlerinde detayları verilen makina ve teçhizatın toplam
adil (rayiç) piyasa değerinin 11.460.000,-TL olduğu,
 Gayrimenkul ve makine/teçhizat değerinden oluşan toplam tesis adil piyasa değerinin ise
33.812.980,-TL olduğu,
kanaatine varılmıştır.
9.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının
Gerekçeleri
Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus
bulunmamaktadır.
9.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması
Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Hakkında Görüşler
Rapor’un 5.2.3. Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri bölümünde detayları
verildiği üzere; değerleme konusu gayrimenkullerin gerekli izin ve belgeleri eksiksiz ve tamdır.
SvP_13_BOMNT_01
58
S vP
10. SONUÇ
10.1. Nihai Değer Takdiri
İş bu rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri)
yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli,

L40C129D pafta, 102 ada, 77 parsel numaralı, 3.597,76 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”

140C24B1 pafta, 115 ada, 2 parsel numaralı, 8.231,89 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”

115 ada, 5 parsel numaralı, 1.310,43 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı”

115 ada, 31 parsel numaralı, 3.513,11 m2 yüzölçümlü, “ham toprak”

115 ada, 32 parsel numaralı, 49.428,26 m2 yüzölçümlü, “mera”

115 ada, 33 parsel numaralı, 9.242,17 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı”

115 ada, 34 parsel numaralı, 1.921,78 m2 yüzölçümlü, “santral yeri”

115 ada, 35 parsel numaralı, 2.836,62 m2 yüzölçümlü, “mera”

130 ada, 47 parsel numaralı, 8.220,96 m2 yüzölçümlü, “dere yatağı”
Vasıflı toplam 88.302,98m2 yüzölçümlü parseller üzerinde konumlu Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na
karışan Kavandere Havzası’nda inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji
Üretim Tesisi (Yapı)’nin yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespitine,

Fiilen Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi olarak kullanılmakta olan
gayrimenkulde bulunan makina ve teçhizatın rayiç değerlerinin tespitine,

Gayrimenkul (yapı) ve Makina/teçhizat toplamından oluşan tesis duran varlık bedelinin
tespitine,
yönelik olarak hazırlanmış olup, yapılan çalışmalar sonucunda,
I) Tesisin konumlandığı toplam 88.302,98m2 yüzölçümlü parsellerin 72.960,22m2 kısmını
oluşturan “santral yeri, tahliye kanalı, dere yatağı” niteliğindeki arazinin Kullanım haklarının
tapuya tescil edilmek yerine, Kamu kurum ve kuruluşlarıyla yapılan sözleşmelere
dayandığı, Maliye Hazinesi adına kayıtlı toplam 15.342,76m 2 yüzölçümlü 77, 2 ve
31 parsellerin irtifak haklarının ise malik (müşteri) Şirket lehine tapuya şerh
edilmiş olduğu,
SvP_13_BOMNT_01
59
S vP
II) Tesisin konumlandığı parseller üzerinde yer alan gayrimenkullerin rayiç yapı
değerleri toplamının, değerleme tarihi itibariyle ve peşin değer esasına göre,
o
KDV hariç 22.352.980,00TL
o
KDV dahil 26.376.516,40TL
III) Fiilen hidroelektrik santrali olarak kullanılmakta olan tesiste yer alan Makina ve
teçhizatın toplam adil (rayiç) piyasa değerinin,
o
KDV hariç 11.460.000,-TL
o
KDV dahil 13.522.800,-TL
IV) Fiilen hidroelektrik santrali olarak kullanılmakta olan tesisin, Gayrimenkul (Yapı)
değeri ve Makine/ teçhizat değerinden oluşan toplam tesis adil (rayiç) piyasa
değerinin,
o
KDV hariç 33.812.980,00TL
o
KDV dahil 39.899.316,40TL
olarak kabulünün uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
Saygılarımızla,
İşbu rapor, Standart Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş.’nin yazılı
talebi üzerine altı nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
SvP_13_BOMNT_01
60
S vP
11. RAPOR EKLERİ
EK 1: GAYRİMENKULLERE AİT FOTOĞRAFLAR
SvP_13_BOMNT_01
61
S vP
SvP_13_BOMNT_01
62
S vP
SvP_13_BOMNT_01
63
S vP
SvP_13_BOMNT_01
64
S vP
EK 2: GAYRİMENKULLERE AİT TAPU BELGELERİ
SvP_13_BOMNT_01
65
S vP
SvP_13_BOMNT_01
66
S vP
SvP_13_BOMNT_01
67
S vP
EK 3: GAYRİMENKULLERE AİT YAZILI TAPU TAKYİDATI
SvP_13_BOMNT_01
68
S vP
SvP_13_BOMNT_01
69
S vP
SvP_13_BOMNT_01
70
S vP
EK 4: GAYRİMENKULE AİT İMAR PLANI VE PLAN NOTLARI
SvP_13_BOMNT_01
71
S vP
SvP_13_BOMNT_01
72
S vP
SvP_13_BOMNT_01
73
S vP
EK: 5: GAYRİMENKULLERE AİT İNŞAATA BAŞLAMA İZİN YAZISI
SvP_13_BOMNT_01
74
S vP
EK: 6: GAYRİMENKULLERE AİT PROJE ONAY YAZISI
SvP_13_BOMNT_01
75
S vP
EK: 7: GAYRİMENKULLERE AİT ORMAN İZİN YAZILARI
SvP_13_BOMNT_01
76
S vP
SvP_13_BOMNT_01
77
S vP
SvP_13_BOMNT_01
78
S vP
EK: 8: GAYRİMENKULLERE AİT ÜRETİM LİSANSI
SvP_13_BOMNT_01
79
S vP
EK: 9: GAYRİMENKULLERE AİT ÇEVRESEL ETKİ DEĞERLENDİRME BELGELERİ
SvP_13_BOMNT_01
80
S vP
EK: 10: GAYRİMENKULLERE AİT İŞYERİ AÇMA VE ÇALIŞMA RUHSATI ve SULAK ALAN
FAALİYETLERİ İZİN BELGESİ
SvP_13_BOMNT_01
81
S vP
12. DEĞERLEME
ÖRNEĞİ
SvP_13_BOMNT_01
UZMAN(LAR)ININ
SPK
LİSANS
BELGELERİ
82
S vP
13. DEĞERLEME
KONUSU
GAYRİMENKUL ÜN
ŞİRKET
TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DEĞERLEMESİ
YAPILMIŞ İSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLG İLER
Rapor’a konu gayrimenkullere ilişkin olarak Şirket tarafından daha önceki tarihlerde değerleme raporu
hazırlanmamıştır.
SvP_13_BOMNT_01
83

SvP - Bomonti

Transkript

Benzer belgeler

Odyssey broşürü pdf döküman

CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK

Finans Uzmanlık Programı

2006 yılı kararları

ÖMER SAMİ ÖZBAĞ

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Pazar 1

Nisan 2016 DORA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 2015 YILINA

Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı