EYLÜL 2014 ÖZET SEKTÖR GÖRÜŞ YAZISI TÜRKİYE KONUT

SEKTÖR GÖRÜŞ YAZISI
TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ:
FİYAT BALONU
EYLÜL 2014
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
ÖZET
GENEL BAKIŞ
Özellikle enflasyon etkisinden arındırıldığında konut fiyat artışının
Geçtiğimiz aylarda gerek uluslararası gerekse ulusal basında yer alan
2012 öncesinde enflasyonun altında kaldığı, ancak gecikmeli etki ile
“Türkiye konut pazarında fiyat balonu varlığına” ilişkin haberler
2012 sonrası artış yaşandığı ve 2014 yılı ilk yarısında yeniden artışa
sonrasında tartışmalar süregelmektedir. Konuya analitik bir bakış
geçen enflasyon karşısında fiyatların eridiği görülmektedir.
açısı sunabilmek amacıyla, Türkiye konut pazarı mercek altına
alınmıştır.
Uluslararası piyasalarda sıklıkla kullanılan “fiyat/kira” ve “fiyat/gelir”
oranlarına bakıldığında ise her iki göstergenin de sabit bir gelişim
Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi kabul edilen
kaydettiği, balon göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim
“fiyat/kira” ve “fiyat/gelir” oranları incelenmiş, konut fiyatları ve
yaşanmadığı görülmektedir.
konut satış hacmi belli başlı makroekonomik göstergeler (inşaat
maliyetleri, faiz oranı, enflasyon) ile karşılaştırılmıştır. Türkiye
konut pazarı fiyat ve kira artış oranları 2010-2014 ilk yarı
döneminde incelendiğinde sergilediği farklılıklar açısından 2012
öncesi (2008 küresel finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve
2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele
Özellikle yeni yasal düzenlemelerin konut pazarı üzerinde etkili
olduğu, KDV artışı ve kentsel dönüşüm sürecinin hem fiyat hem de
satış hacmi ile yakından ilişkili olduğu görülmektedir.
Cushman & Wakefield, Türkiye konut pazarına ilişkin bu görüş
yazısını sizlerle paylaşmaktan memnuniyet duymaktadır.
alınabilmektedir.
Cushman & Wakefield Türkiye
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk.
No:13 Kat:15 Levent 34394 İstanbul
www.cushmanwakefield.com/knowledge
Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kişilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır. Atıfta bulunduğu piyasaların veya
gelişmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıştır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıştır, ancak bu
bilgileri doğrulamış değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya
vekalet verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü şahsa karşı hiçbir şekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüşler değişime
tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya ilgili herhangi bir şirketten
bilgi almak istemiyorsanız, lütfen [email protected] adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletişim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına
“Unsubscribe” yazın. ©2014 Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır.
1
EYLÜL 2014
KONUT BALONU
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
MAY 2014
KONUT FİYAT BALONU GÖSTERGELERİ
Bu veriler ışığında elde edilen genel bulgular şu şekilde özetlenebilir:
Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu, belli dönemlerde
 2. el konut ve yeni konut fiyatları artış oranı ile kira artış oranı
görülen ve etkisi daha uzun sürmesi nedeniyle sermaye piyasası
genel olarak benzer bir gelişim izlemiştir. 2012 öncesi artış
balonundan daha kritik bir tehdit olarak değerlendirilmektedir.
oranlarının 2012 sonrasına göre daha yavaş bir seyir izlemesi
Konut balonu “konut fiyat artış oranının kira artış oranının çok
2008 küresel finans krizi sonrası konut fiyatlarının yavaş
üzerinde olması” şeklinde tanımlanmaktadır. Konut balonu
toparlanmasına bağlanabilir. Nitekim 2012 sonrasında gecikmeli
varlığının tespiti konusunda konut yatırımlarının geri dönüş süresi
etki ile birlikte daha fazla artış yaşanmıştır.
bir başka deyişle “fiyat/kira oranı” ve “fiyat/gelir oranı” en sık
kullanılan göstergelerdir. Buradan yola çıkarak, hem Türkiye’de
konut fiyat-kira ilişkisi incelenmiş, hem de konut pazarı belli başlı
makroekonomik göstergeler ile karşılaştırılmıştır.
 Reel artış oranlarını incelemek için enflasyondan arındırılmış
oranlara bakıldığında ise; 2012 öncesi artış oranlarının
enflasyonun altında kaldığı, ancak 2012 sonrası ciddi bir artış
yaşandığı görülmektedir. 2014 yılı ilk yarısına bakıldığında ise
Türkiye konut pazarında fiyat ve kira artış oranlarının 2010-2014
yeniden tırmanışa geçen olan enflasyon karşısında fiyat ve kira
arasındaki genel eğilimine bakıldığında; 2012 öncesi (2008 küresel
artış oranlarının eridiği görülmektedir.
finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı
büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele alınabilmektedir.
ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ KONUT FİYAT VE KİRA
ARTIŞLARI
15%
KONUT FİYAT VE KİRA ARTIŞLARI
10%
20%
5%
15%
-5%
5%
2010 1.Ç
2010 2.Ç
2010 3.Ç
2010 4.Ç
2011 1.Ç
2011 2.Ç
2011 3.Ç
2011 4.Ç
2012 1.Ç
2012 2.Ç
2012 3.Ç
2012 4.Ç
2013 1.Ç
2013 2.Ç
2013 3.Ç
2013 4.Ç
2014 1.Ç
2014 2.Ç
0%
10%
-10%
2. El Fiyat Artışı
0%
2010
2011
2. el fiyat artışı
Kira Artışı
2012
2013
20141.Yarı
Yeni konut fiyat artışı
Enflasyon
Yeni Konut Fiyat Artışı
Kira Artışı
KAYNAK: REIDIN, TUİK
 2. el ve yeni konut fiyatları karşılaştırıldığında 2012 öncesinde
yeni konut fiyatlarının, 2012 sonrasında ise 2. el konut fiyatlarının
daha fazla arttığı görülmektedir. Bu durum birkaç nedene
KAYNAK: REIDIN, TUİK
bağlanabilir. Türkiye’de konut piyasasını etkileyebilecek bazı
yasal düzenlemeler, özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren ve
NOMİNAL ARTIŞ ORANI
2. EL KONUT
FİYAT ARTIŞI
YENİ KONUT
FİYAT ARTIŞI
2010-11
10.6%
15.7%
2012-13
33.3%
24.7%
2014 1.
7.7%
3.1%
Yarı
ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ ARTIŞ ORANI
2010-11
2012-13
2014 1.
Yarı
KİRA
ARTIŞI
8.8%
25.1%
7.0%
Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen yasasının yarattığı
beklenti nedeniyle piyasalarda artan talep fiyatlara yansımış
olabilir. Ayrıca, merkezi bölgelerdeki arsa kıtlığı nedeniyle yeni
projeler çoğunlukla çeper bölgelerde geliştirilmekte olup, daha
fazla değer kazanan merkezi bölgelerdeki stok görece eskidir.
Merkezi bölgelerdeki arsa maliyetlerinin yüksek oluşu ve değer
2. EL KONUT
FİYAT ARTIŞI
YENİ KONUT
FİYAT ARTIŞI
KİRA
ARTIŞI
-7.4%
19.3%
-1.5%
-2.3%
10.7%
-6.0%
-9.2%
11.1%
-2.2%
artışı yeni ve 2. el konut fiyat artış oranlarını da etkilemektedir.
 Konut balonu göstergesi sayılan konut fiyat/kira oranına
bakıldığında ise 2 el konut fiyat ve kira artış oranlarının birbirine
yakın seyrettiği ve henüz gösterge olarak kabul edilecek ciddi bir
farkın oluşmadığı görülmektedir.
2
EYLÜL 2014
KONUT BALONU
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
FİYAT/KİRA VE FİYAT/GELİR ORANLARI
Yukarıda belirtildiği üzere, öncelikle konut satış fiyatı ve kira
Uluslararası piyasalarda konut balonu göstergesi sayılan “fiyat/kira”
değerleri karşılaştırılmıştır (2010=100). Yeni konut projeleri henüz
ve “fiyat/gelir” oranlarının 2010 yılı sonrası değişimlerine
kiralık konut stokuna dönüşmediği için, 2. el konut fiyatları baz
bakıldığında, her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon
alınmıştır. 2010 yılından 2014 yılı ilk yarısına kadar geçen dönemde
göstergesi
2. el konut satış fiyatları %58,5 ve kiralar ise %45,9 artış
görülmektedir. Bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 16-
kaydetmiştir. 2013 yılı başına kadar paralel seyrederken, sonrasında
17 yıl civarında seyrederken, ortalama bir konut yatırımının değeri
konut fiyat artışının kira artışından daha fazla olduğu görülmektedir.
yaklaşık 6,5-7 yıllık gelir toplamına karşılık gelmektedir.
Bu durum, konut pazarını etkileyen yasal düzenlemelerin etkisi ile
2. el konutlara artan talep ile konut fiyatlarının daha fazla arttığı
savını desteklemektedir. Ayrıca bireysel yatırımcıların hala düzenli
kira geliri getirisi için değil, konut değer artışı beklentisi ile konut
yatırımı yaptığını doğrular niteliktedir.
FİYAT/KİRA ARTIŞI
2010=100
160
keskin
bir
yaşanmadığı
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
140
2010
2011
2012
Fiyat/Kira
120
değişim
FİYAT/KİRA VE FİYAT/GELİR ORANI
2013
2014 1.Y
Fiyat/Gelir
KAYNAK: Veriler REIDIN ve TUIK’ten derlenmiştir.
2010 1.Ç
2010 2.Ç
2010 3.Ç
2010 4.Ç
2011 1.Ç
2011 2.Ç
2011 3.Ç
2011 4.Ç
2012 1.Ç
2012 2.Ç
2012 3.Ç
2012 4.Ç
2013 1.Ç
2013 2.Ç
2013 3.Ç
2013 4.Ç
2014 1.Ç
2014 2.Ç
100
2. El Fiyat Artışı
Kira Artışı
Enflasyon
KAYNAK: Veriler REIDIN'den derlenmiştir.
Türkiye’de karşılaştırma yapılabilecek bir “fiyat/gelir” oranı verisi
yayınlanmamaktadır. Ancak gösterge olması amacıyla 2010 yılı baz
alınarak kişi başı GSYİH ile konut fiyatları artış endeksi hazırlanarak
bir karşılaştırma yapılmıştır. 2010-2013 yılları arasındaki değişim
incelendiğinde, kişi başına gelir sabit artarken, 2012 sonrası özellikle
2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülmektedir.
Konut pazarının dinamiklerini anlamak ve daha iyi analiz edebilmek
amacıyla bazı makro göstergeler ile konut fiyatları ve konut satışları
arasındaki ilişki incelenmiştir.
FİYAT/KONUT SATIŞLARI
Konut satışları dönemsel daha fazla değişkenlik gösterirken, konut
fiyatlarının artmaya devam ettiği görülmektedir. Özellikle 2013
yılındaki konut satışı artışı, yürürlüğe giren KDV oranı değişikliği
öncesi alımlardan kaynaklanmış, ayrıca 2013 yılı başında konut kredi
faizlerinde yaşanan düşüş de, konut satışlarını tetiklemiş olabilir.
KONUT FİYAT ARTIŞI VE KONUT SATIŞ
bin
FİYAT/GELİR ARTIŞI
350
20%
300
150 2010=100
15%
250
140
200
10%
150
130
100
120
5%
50
KAYNAK: Veriler REIDIN'den derlenmiştir.
Konut Satış
2. El Fiyat Artış
2014 1.Ç
2013 3.Ç
2013 1.Ç
2013
2. El Konut Fiyatı
Enflasyon
2012 3.Ç
2012
2012 1.Ç
2011
Gelir
Yeni Konut Fiyatı
2011 3.Ç
2010
2011 1.Ç
100
0%
2010 1.Ç
0
110
2010 3.Ç
180
sayılabilecek
Yeni Konut Fiyat Artışı
KAYNAK: Veriler REIDIN ve TUIK’ten derlenmiştir.
3
EYLÜL 2014
KONUT BALONU
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
FİYAT, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI
Yeni konut üretimi açısından, inşaat maliyetlerinin satış fiyatlarına
Konut satışlarının artışında etkili olabilecek bir diğer etken ise
yansıması beklenmektedir. Konut fiyat artışı ile maliyet artışı
Kentsel Dönüşüm yasası ve KDV düzenlemesinin talep üzerinde
benzerlik gösterse de, 2012 sonrasında yeni konut fiyatlarının daha
yarattığı etkidir. Bu noktada gerçekleşen satışlar içinde 2. el konut
fazla artış kaydettiği ancak 2014 başı itibariyle aradaki farkın azaldığı
satışlarının ve kredili satışların payı önem taşımaktadır. Bu açıdan
görülmektedir.
değerlendirildiğinde daha kesin kanıtlar sunabilecektir.
Konut fiyat artışı ile faiz oranları değişimi açısından ise, faiz artış
Ancak, TUIK tarafından yayınlanan konut satış istatistikleri 2013 yılı
oranı dalgalansa da konut fiyatının sabit artış seyri devam
sonrası “2. el/yeni konut” ve “ipotekli/ipoteksiz satış” ayrımı ile
etmektedir. Özellikle faiz oranlarının düşüşe geçtiği 2012 ikinci
yayınlanmaya başlamış olup, bu süre anlamlı bir sonuç elde etmek
yarısında konut fiyatları artışı da ivme kazanmış, ancak sonrasında
için yeterli kanıt oluşturmamaktadır. Gelecek dönemlerde sonuçlar
faiz oranları artmasına rağmen konut fiyatları artış eğilimini
bu açıdan değerlendirilerek daha kesin sonuçlar elde edilebilir.
korumaya devam etmiştir.
GENEL DEĞERLENDİRME
KONUT FİYATLARI, İNŞAAT MALİYETİ VE FAİZ ORANI
(2010=100)
170 2010=100
Uluslararası piyasalarda, yatırımcıların gelecekte daha yüksek
kazanç elde edecekleri beklentisi ile mevcut piyasa değerinin
üzerinde fiyat ödemesi ile oluşan aşırı fiyatlandırma konut balonu
150
olarak kabul edilmektedir. Türkiye konut pazarı analizine göre ise
130
konut fiyatları farklı dinamikler ile şekillenmektedir. Özellikle
enflasyon ve faiz oranları gibi makroekonomik faktörlerin etkisi
110
kaçınılmazdır. Ayrıca bireysel yatırımcıların getiri beklentisi ve risk
2010 1.Ç
2010 2.Ç
2010 3.Ç
2010 4.Ç
2011 1.Ç
2011 2.Ç
2011 3.Ç
2011 4.Ç
2012 1.Ç
2012 2.Ç
2012 3.Ç
2012 4.Ç
2013 1.Ç
2013 2.Ç
2013 3.Ç
2013 4.Ç
2014 1.Ç
2014 2.Ç
90
Yeni Konut Fiyatı
İnşaat Maliyeti
Faiz Oranı
KAYNAK: REIDIN, TUİK
iştahı da diğer piyasalardan farklı bir satın alma davranışına ve
fiyatlandırmaya neden olmaktadır.
Konut fiyatları belli dönemlerde enflasyon artışının altında
kalmakta, ancak devam eden dönemlerde bu durumu telafi edebilen
artışlar gerçekleşmesi nedeniyle hala etkili bir enflasyon korumalı
KONUT SATIŞ, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI
yatırım alternatifi sunan geleneksel bir yatırım aracı olarak
Konut satışları açısından bakıldığında ise, inşaat maliyetleri ile konut
görülmektedir.
satışları arasında direk bir ilişki olmadığı, buna karşın faizlerin
Burada incelenen 2010-2014 1. Yarı döneminde yıllık ortalama
düşmeye başladığı 2012 ikinci yarı sonrası konut satışlarında ciddi
konut fiyat artışı %14 civarında gerçekleşmiş, ancak enflasyon
bir ivme yaşandığı görülmektedir.
etkisinden arındırıldığında ortalama %4 büyüme kaydedilmiştir.
KONUT SATIŞ, İNŞAAT MALİYETİ VE FAİZ ORANI
(2010=100)
Ayrıca incelenen dönemde küresel finansal kriz sonrası toparlanma
290 2010=100
Son olarak, güçlü demografiklere sahip Türkiye’de süregelen bir
240
konut talebi olup, pazarın arz ve talep dengesi açısından
sürecinin gecikmeli etkisi de göz önüne alınmalıdır.
değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda arz açısından
190
detaylı
140
bir
analiz
yapılması,
bölgeler
arası
farklılıkların
değerlendirilmesiyle daha sağlıklı bir sonuç elde edilecektir.
2010 1.Ç
2010 2.Ç
2010 3.Ç
2010 4.Ç
2011 1.Ç
2011 2.Ç
2011 3.Ç
2011 4.Ç
2012 1.Ç
2012 2.Ç
2012 3.Ç
2012 4.Ç
2013 1.Ç
2013 2.Ç
2013 3.Ç
2013 4.Ç
2014 1.Ç
2014 2.Ç
90
Konut Satış
İnşaat Maliyeti
Faiz Oranı
KAYNAK: REIDIN, TUİK
4
KONUT BALONU
EYLÜL 2014
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Daha fazla bilgi için:
Toğrul Gönden
Yönetici Ortak
Cushman & Wakefield
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13
Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 10
[email protected]
Tuğra Gönden
Yönetici Ortak
Cushman & Wakefield
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13
Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 11
[email protected]
Dr. Dilek Pekdemir
Direktör, Araştırma
Cushman & Wakefield
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13
Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 15
[email protected]
Bizi takip aşağıdaki adreslerden edin:
facebook.com/CushmanWakefield
twitter.com/CushWakeTurkiye
instagram.com/cushwake
linkedin/company/4060
youtube.com/user/thecushmanwakefield
5