TURKEY REAL ESTATE REVIEW

Transkript

TURKEY REAL ESTATE
REVIEW
FIRST HALF 2012 | BİRİNCİ YARI 2012
Accelerating success.
Başarıyı hızlandırın.
COLLIERS INTERNATIONAL RESEARCH
We have the pleasure of introducing to you our latest
research on the Turkish real estate market.
Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma
raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız.
Our semi-annual reports comprising all commercial property
market sectors include the most thorough and recent data,
therefore are placed among “the most desired research
publications” by most real estate experts in Turkey and
abroad.
6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari
gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri
içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları
tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında
yer almaktadır.
We are more than happy to be able to share with you our
market knowledge and experience in order to accelerate
your success.
Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında
katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir,
zevkle okumanızı dileriz.
Enjoy the reading!
Kerim Cin
Managing Partner
Colliers International | Turkey
Kerim Cin
Yönetici Ortak
This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties
of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their
own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this
document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2012. All
rights reserved
Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil
ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi
bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve
teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli
malıdır. ©2012. Tüm hakları saklıdır.
www.colliers.com
CONTENTS | İÇERİK
TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2012 | BİRİNCİ YARI 2012
TURKEY REAL ESTATE REVIEW
Economy 4
Ekonomi 4
Office Market 7
Ofis Piyasası 7
Industrial Market 11
Endüstriyel Piyasası 11
Hotel Market 13
Otel Piyasası 13
Retail Market 19
Perakende Piyasası 19
Residential Market 22
Konut Piyasası 22
FOR FURTHER INFORMATION | DAHA FAZLA BILGI IÇIN
Kerim Cin
Managing Partner I Turkey
Büyükdere Cad. No: 108
[email protected]
Enka Binası Kat: 6/A
34394 Esentepe, Şişli
Neslihan Kurtuluş
Istanbul, Turkey
Head of Advisory Department I Turkey
[email protected]
Main +90 212 288 62 62
Fax +90 212 347 07 94
Gülce Yalçınkaya
Marketing & PR Manager I Turkey
[email protected]
www.colliers.com
Economy
Ekonomi
In the first half of 2011, the Turkish economy performed well, experienced significant growth and attracted foreign direct investment.
Second half of 2011 statistics show that growth was maintained and
overall economic performance remained sound. However, the rising
current account deficit and external risks threaten the sustainability
of economic growth for Turkey for 2012 and a slowdown is expected.
As uncertainty in the Euro zone intensifies, the stability of the single
currency has been put into question. The weaknesses of Euro zone
country economies are now coming into the foreground. A slowdown
in global demand and productivity is also expected due to the overall
slowdown in the European economies and the USA. As the Euro zone
countries are the largest export markets for Turkish goods, observers
point to a potential slowdown in Turkey’s manufacturing sector.
However, despite a slow growth year in other sectors of the economy,
we believe that real estate activity will increase in 2012 based on a
combination of factors that have created a fostering environment. The
election outcome in 2011 provided a stable political environment for
businesses and the economy for a period of at least four years. The
solid and healthy financial system, which carries minimal risks when
compared to some European markets, may attract more foreign interest
especially in the real estate market, which would also boost activity by
local investors and developers. The outcome of a bill that is currently
being discussed in parliament, if passed, would change the regulations
concerning the real estate law governing the ownership of property for
foreigners. If the bill passes, the new law would remove the current
requirement of reciprocity for the sale of property to foreigners and
would increase, from 2.5 hectares to 30 hectares, the amount of land
that a foreigner can own.
Türkiye ekonomisi 2011’in ilk yarısında iyi performans göstermiş, kayda
değer bir büyüme kaydetmiş ve doğrudan yabancı sermaye yatırımını
çekmiştir. 2011’in ikinci yarısında, istatistikler büyümenin korunduğunu ve
genel ekonomik performansın sağlam olduğunu göstermektedir. Ancak
artan cari açık ve dışsal riskler, Türkiye’nin 2012 yılı için ekonomik büyümesinin sürdürülebilirliğini tehdit etmektedir ve büyümede bir yavaşlama
beklenmektedir. Avro bölgesinde belirsizlik arttıkça, tek para biriminin
istikrarı sorgulanmaya başlandı. Avro bölgesi ülke ekonomilerinin zayıflığı
artık ön plana çıkmaktadır. Avrupa ekonomileri ve ABD’deki genel yavaşlama nedeniyle küresel talep ve verimlilikte de yavaşlama beklenmektedir.
Türk malları için en büyük ihracat pazarı Avro bölgesi ülkeleri olduğundan,
gözlemciler Türkiye’nin imalat sektöründe potansiyel bir yavaşlamayı işaret
etmektedir.
In addition, the government declared initiatives and plans for opening
new areas of the city for development by new master plan projects
(i.e. new canal and new satellite cities) which will attract investment
as land for development has been very scarce in the existing urban
locations in Istanbul. Also, the Istanbul International Financial Centre,
is a zone within Atasehir that was given special status by the Turkish government to promote the development of the city as a new
financial hub. The plan envisioned the moving of the the central bank,
the capital markets board and the banking supervisory and regulation
agency and the headquarters of Halk Bankası, Ziraat Bankası and Vakif
Bankasi from Ankara to Ataşehir. The establishment of this new zone
in Ataşehir has spawned some monumental projects and has rapidly
increased the values of land in the district.
P. 4
| COLLIERS INTERNATIONAL
Ancak ekonominin diğer sektörlerinde büyümenin yavaş olacağı bir yıla
rağmen; piyasa koşullarının gelişmesini sağlayacak çeşitli faktörlerin
birleşimiyle birlikte, 2012’de gayrimenkul faaliyetlerinin artacağına inanıyoruz. 2011’deki seçim sonuçları, işletmeler ve ekonomi için en az 4 yıllığına
istikrarlı bir siyasi ortam sağlamıştır. Bazı Avrupa piyasaları ile karşılaştırıldığında minimum risk taşıyan sağlam ve sağlıklı mali sistem, özellikle
yerel yatırımcılar ve geliştiricilerin de faaliyetlerini arttıracağı gayrimenkul
piyasasına daha fazla yabancı yatırımcı ilgisini çekebilir. Halihazırda mecliste görüşülmekte olan yasa tasarısı, geçmesi halinde, yabancıların mülk
sahibi olmalarını düzenleyen emlak yasası ile ilgili mevzuatı değiştirecektir.
Tasarının geçmesi durumunda, yeni yasa, yabancılara mülk satışı için bulunan mütekabiliyet gerekliliğini kaldıracak ve bir yabancının sahip olabileceği arazi miktarını 2,5 hektardan 30 hektara yükseltecek.
Ayrıca hükümet, İstanbul’un mevcut kentsel alanları çok kıt olduğundan,
yatırımı çekecek yeni kent alanlarını yeni nazım imar plan projeleriyle
geliştirmeye açmak için girişimleri ve planları olduğunu (yani yeni kanal
ve yeni uydu kentler) açıklamıştır. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi
de bu amaçla Ataşehir’de Türk Hükümeti tarafından şehrin yeni bir finans
merkezi olarak geliştirilmesinin özendirilmesi için özel bir statü verilen bir
bölgedir. Plan; Merkez Bankası, Sermaye Piyasaları Kurulu ve Bankacılık
Denetleme ve Düzenleme Kurumu ile Halk Bankası, Ziraat Bankası ve
Vakıfbank’ın genel merkezlerinin Ankara’dan Ataşehir’e taşınmasını öngörmektedir. Ataşehir’de bu yeni bölgenin kurulması, bazı devasa projeleri
ortaya çıkarmış ve bölgedeki arazilerin değerini hızla arttırmıştır.
Current Account Deficit
Cari Açık
During the second half of 2011, the Turkish economy demonstrated
strong growth, due, for a large part, to strong domestic demand. However, although demand and consumption stimulated economic growth,
these factors also raised the current account deficit due to an increase
in imported goods and services. The country has few natural resources
and is dependent on the imports of raw materials and commodities (i.e.
energy).
Türkiye ekonomisi, 2011’in ikinci yarısında, büyük oranda yüksek iç talep
sayesinde, güçlü bir büyüme sergiledi. Ancak, talep ve tüketim ekonomik
büyümeyi tetiklemiş olsa da ithal edilen mal ve hizmetlerdeki artış nedeniyle cari açığı da arttırmıştır. Ülkenin doğal kaynakları azdır ve ham madde
ve emtia ithalatına bağımlıdır (yani, enerji).
Throughout 2011, several European countries, including Turkey faced a
current account deficit to GDP ratio above the critical level of 10%. For
Turkey, this ratio was approximately 9.5% during the first half of 2011
and it is expected to be same for the end of the year, which is a level
that raises concerns amongst analysts. As a result, going into 2012, the
current account deficit will likely continue to put pressure on inflation
and interest rates. Therefore, in an effort to balance the deficit, the
central bank and other public authorities tried to decrease consumption
by lowering the required reserve ratio for foreign currency to provide
liquidity to the market.
GDP
The following chart shows the breakdown of GDP by sector for the
Turkish economy in 2010.
2011 yılı boyunca Türkiye’nin de dahil olduğu çeşitli Avrupa ülkeleri, kritik
cari açık/GSYİH oranı olan % 10 seviyesinin üstüne çıkmıştır. Türkiye
için bu oran 2011’in ilk yarısında yaklaşık % 9,5 olmuştur ve bu oranın
yıl sonunda da analistler arasında endişeye yol açan bu düzeyde olması
beklenmektedir. Sonuç olarak 2012’ye girerken cari açığın enflasyon ve faiz
oranları üzerinde baskı yapmaya devam edeceği muhtemeldir. Bu yüzden,
Merkez Bankası ve diğer kamu idareleri, açığı dengeleme çabası olarak
piyasaya likidite sağlamak üzere döviz için munzam karşılık oranlarını
düşürerek tüketimi azaltmaya çalışmıştır.
GSYİH
Aşağıdaki grafik 2010 yılında Türkiye ekonomisinin sektörlere göre GSYİH
dökümünü vermektedir.
2010 Yılında Sektörlere Göre GSYİH Dağılımı
Breakdown of GDP by sector in 2010
İmalat
Ulaşım ve İletişim
Manufacturing
Toptan ve Perakende Ticaret
Transport and Communications
Ownership and Dwelling
16%
26%
Wholesale and Retail Trade
14%
Real Estate and Renting
2%
3%
4%
Agriculture, Hunting and Fishing
%14
%3
%4
5%
8%
11%
Tarım, Avcılık ve Balıkçılık
Gayrimenkul ve Kira
%2
İnşaat
%11
%5
%8
Construction
11%
Mülkiyet ve Mesken
%16
%26
%11
Eğitim
Otel ve Restoranlar
Diğer Hizmetler
Education
Hotels and Restaurants
Kaynak:TC Merkez Bankası
Other Services
Source:Central Bank of Turkey
The Turkish economy started off the year in the first half of 2011 with
strong growth, despite the slowdown in the recovery in developed
countries. According to data published for the first half of 2011, Turkey’s GDP increased by 10.2%, higher than levels predicted, compared
to the GDP of the first half of 2010. According to a market survey
prepared by the central bank of Turkey, GDP for year end is expected
to be 7.1%. The economy is expected to cool down in 2012 as demand
for its goods from export markets will likely decrease due to weakening economies in the Euro zone. According to the same market survey
mentioned above, GDP growth rate is expected to be 3.5% for 2012.
As mentioned above, strong domestic demand in Turkey has led to an
increase in consumer spending. This, coupled with investment, was the
main stimulants of GDP growth in 2011. Meanwhile, increasing energy
prices combined with decreasing export volume moderated GDP
growth figures for the second half of the year. However, as the Turk-
Bahsedildiği gibi, gelişmiş ülkelerde toparlanmada yaşanan yavaşlamaya
karşın, Türkiye ekonomisi 2011 yılına, ilk yarıdaki güçlü büyüme ile başlamıştır. 2011’in ilk altı ayı için yayınlanan verilere göre Türkiye’nin GSYİH’sı,
2010’un ilk altı ayıyla karşılaştırıldığında tahmin edilen düzeyin üstünde, %
10,2 oranında artmıştır. TC Merkez Bankası’nın hazırladığı pazar araştırmasına göre, GSYİH’nın yıl sonu itibarıyla % 7,1 artması beklenmektedir.
Avro bölgesinde zayıflayan ekonomiler nedeniyle ihraç pazarlarında mallarına olan talep muhtemelen azalacağından, Ekonominin 2012’de soğuması
beklenmektedir. Yukarıda bashi geçen pazar araştırmasına göre, 2012 için
GSYİH artışı tahmini % 3,5’tir.
Yukarıda da belirtildiği gibi, Türkiye’deki güçlü iç talep, tüketim harcamalarında bir artışa yol açmıştır. Bu durum, yatırımla birlikte, 2011’deki GSYİH
büyümesini canlandıran esas etkenlerden olmuştur. Bu arada artan enerji
fiyatları ile düşen ihracat hacmi, GSYİH artışı rakamlarını yılın ikinci yarısında ılımlı hale getirmiştir. Ancak TC Merkez Bankası yılın ikinci üç aylık
döneminde munzam karşılık oranlarını arttırdığından, kredi genişlemesi ve
tüketim yavaşlamış, bu da ekonomik büyümenin hız kaybetmesine neden
olmuştur.
COLLIERS INTERNATIONAL |
P. 5
ish Central Bank increased the required reserve ratio beginning in the
second quarter of the year, the expansion of credit and consumption
slowed down, which caused economic growth to decelerate.
Inflation
The inflation rate, which troubled Turkey in the past, is recorded at an
average rate 6,45% for 2011 lower than in previous year, reflecting
confidence in the domestic market. For the first half of 2011, inflation
rates were low by historical standards but increased in the second half
of the year. According to the Turkish Statistical Institute, a rise in the
general index was realized based on the 2003 Consumer Price Index
on December of the previous year by 9.82%, on the same month of the
previous year by 9.48%, on the twelve months moving averages basis
by 6.13% in November 2011. The following table shows the average CPI
rates from 2004 to present.
8.20%
10.40%
9.60%
8.60%
8.80%
8.60%
6.30%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
6.13%
2010
Geçmişte Türkiye’yi sıkıntıya sokan enflasyon, iç piyasadaki güveni yansıtarak, 2011 için önceki yıldan daha düşük olan ortalama %6,45 oranında
kaydedilmiştir. Enflasyon oranları, 2011’in ilk altı ayında geçmişindeki
standartlara göre düşük gerçekleşmiş fakat yılın ikinci altı aylık döneminde
artış hızlanmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu’na göre, 2003 Tüketici Fiyatları
Endeksi’ni baz alan genel endeksteki artış, Aralık ayında, önceki yıla göre
% 9,82, önceki yılın aynı ayına göre % 9,48 ve Kasım 2011’de on iki aylık
hareketli ortalamalara göre % 6,13 oranında gerçekleşti. Aşağıdaki grafik,
2004’den günümüze kadar ortalama TÜFE artışı oranlarını göstermektedir.
Enflasyon - TÜFE Ortalaması
%12,00
%10,00
%8,00
%6,00
%4,00
%2,00
%0,00
Inflation - Average CPI
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
Enflasyon
Nov-2011
%8,20
%10,40
%9,60
%8,60
%8,80
%8,60
%6,30
2004
2005
2006
2007
2008
2009
%6,13
2010
Kas-2011
*Kaynak: TC Merkez Bankası
Enflasyon oranındaki artışı tetikleyen en önemli faktörler olarak artan enerji
ve emtia fiyatları dikkat çekmiştir.
*Source: Central Bank of Turkey
Rising energy and commodity prices are noted as the most significant
factors that trigger an increase in the inflation rate.
Interest Rates and Loans
During the first half of 2011, low interest rates continued to increase
demand for home loans. In the first half of 2011, home loans increased
by almost 10% over the six month period and reached a volume level
of USD 43.4 million. This trend slowed down due to the increase in the
required reserve ratio and home loans decreased by 1.4% in June 2011.
Following the negative trend starting in June, the second half of 2011
recorded an overall 5% increase in the home loan volume. The balance
between the strong domestic demand and interest rates will determine
the direction of the home loans market in the short term. The latest
home loan interest rates, for TL denominated loans, stand at 1.30% per
month level.
Currency
The Turkish Lira depreciated considerably year on year, a decline of
approximately 18% on the US Dollar (USD to Turkish Lira rated was approximately TL1.80/$ as of January 26, 2012). The currency slid below
the 1.80 level for the first time since November 2011 on January 26
2012, due to announcements from the US federal reserve that the US
economy would require further stimulus and that it would likely keep
interest rates at their current levels until 2014.
P. 6
Faiz Oranları ve Krediler
Düşük faiz oranları, 2011’in ilk yarısında konut kredisi taleplerini arttırmayı
sürdürmüştür. 2011’in ilk altı ayında konut kredileri altı aylık dönemde
nerdeyse % 10 artarak, 43,4 milyon ABD Dolarına ulaşmıştır. Bu trend,
munzam karşılık oranlarındaki artış nedeniyle yavaşlamış ve Aralık 2011’de
% 1,4’e düşmüştür. Haziran’da başlayan negatif trendin ardından, yılın ikinci
altı aylık döneminde konut kredilerinde toplam olarak % 5 artış kaydedilmiştir. Güçlü iç talep ile faiz oranları arasındaki denge, konut kredileri
piyasasının önümüzdeki aylardaki yönünü belirleyecektir. Konut kredileri
için faiz oranları son olarak, TL krediler için aylık % 1,30 düzeyinde bulunmaktadır.
Ulusal Para
Türk Lirası, ABD Dolarına karşı yaklaşık % 18’lik bir düşüle, yıl bazında
önemli bir oranda değer kaybetmiştir (ABD Doları/TL kuru 26 Ocak 2012
itibarıyla yaklaşık 1,80 düzeyinde idi). Dolar, ABD Merkez Bankası’nın ABD
ekonomisinin daha fazla canlandırma paketine ihtiyaç duyduğu ve 2014’e
kadar faiz oranlarını muhtemelen mevcut düzeyinde tutacağı açıklaması nedeniyle, Kasım 2011’den beri ilk kez 26 Ocak 2012’de 1,80’in altına
inmiştir.
Gayrimenkul ve İnşaat
2011’in ilk altı ayı boyunca Türkiye pazarındaki mevcut yatırımcılar, olumlu
ekonomik gelişmeler nedeniyle yatırımlarını hızlandırmış ve gayrimenkul
ve inşaat sektörlerindeki varlıklarını arttırmıştır. 2011’in ilk altı aylık GSYİH
verilerine göre % 13,2 büyüme kaydeden inşaat sektöründeki canlı etkinlik,
Real Estate and Construction
hala yatırım hacmi artışının hayati bir göstergesi durumundadır. Türkiye
pazarına yatırımcı ilgisinin giderek artması beklenmektedir.
Throughout the first half of 2011, existing investors in the Turkish
market have accelerated their investments based on positive economic
developments and intensified their presence in the real estate and
construction industries. According to GDP data for the first half of 2011,
the bustling activity in the construction industry, which recorded 13.2%
growth, is still a crucial indicator of the increasing volume of investments. Investor interest in the Turkish market is expected to gradually
increase.
Istanbul Office Market
Current Supply
For the purposes of our studies and methodology, Colliers International
reclassified the office stock in Istanbul. This reclassification was based
on technical developments and preferences of end users. Following
this reclassification, some office buildings in all regions of Istanbul
were downgraded from Class A to Class B, as they no longer met the
relevant criteria. Similarly, many existing Class B office buildings were
downgraded and accordingly removed from the list.
Consequently, a smaller but higher quality office stock in terms of Class
A and Class B in all regions was generated. This, in turn, improved the
average rent levels of Class A offices in most regions. The total Class
A and Class B office stock in Istanbul was calculated as 1,328,952 m2
and 723,574 m2, respectively. The new office stock resulting from the
subject reclassification is summarized in the following table:
Asia
Europe
Istanbul
Total
Class
Total Office Area (sqm)
Average Vacancy Rate (%)
A
337,971
12.8
B
279,378
10.7
A
990,981
12.8
B
444,196
8.9
A
1,328,952
12.8
B
723,574
9.6
İstanbul Ofis Piyasası
Mevcut Durum
Gelişen teknoloji ve kullanıcı tercihleri dolayısıyla İstanbul ofis stoku yeniden sınıflandırılmış ve tüm bölgelerde birçok bina yeterli kriterleri sağlayamaması nedeniyle A sınıfından B sınıfına kaydırılmıştır. Aynı şekilde,
daha önce B sınıfı olarak tanımlanmış birçok binanın yeniden sınıflandırma
sonucunda B sınıfından düşürülerek listeden çıkarılmasına karar verilmiştir.
Böylelikle tüm bölgelerde hem A sınıfı hem de B sınıfında daha kaliteli fakat eskisine oranla daha düşük bir stok ortaya çıkmıştır. Bu nedenle birçok
bölgede A sınıfı kira ortalamaları bir önceki döneme göre artış göstermiştir.
A sınıfı toplam ofis stoku 1.328.952 m² olurken B sınıfı stok 723.574 m²
olmuştur. Yapılan sınıflandırma sonucu oluşan yeni stokun dağılımı ve
ortalama boşluk oranları şöyledir:
Asya
Avrupa
Istanbul
Toplam
Sınıf
Toplam Ofis Alanı (m2)
Ortalama Boşluk Oranı (%)
A
337.971
12,8
B
279.378
10,7
A
990.981
12,8
B
444.196
8,9
A
1.328.952
12,8
B
723.574
9,6
Kaynak: Colliers International
2011 yılının ilk iki çeyreği boyunca İstanbul’un hem Asya hem de Avrupa
yakasında yeni projelerle birlikte boşluk oranları artmış ve ofis kiraları
da çok az da olsa azalma göstermiştir. 2011 yılının ilk çeyreğinden ikinci
çeyreğine kadar olan dönemde özellikle Altunizade, Levent ve Beşiktaş gibi
boşluk oranının az olduğu bölgelerde ve Ümraniye ile Kavacık gibi talebin
yüksek olduğu bölgelerde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmiştir.
Source: Colliers International
P. 7
The new office building projects completed on the Asian and European
sides of Istanbul during the first half of 2011 caused the vacancy rates
to rise and the office rental rates to drop, though very slightly. During
the same period, an increase in rental rates for Class A offices was observed in regions with relatively low vacancy rates, such as Altunizade,
Levent and Beşiktaş, as well as in regions with relatively high demand,
such as Ümraniye and Kavacık.
İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)*
A Sınıfı
4. Çeyrek 2011
$35,3
$45.3
45
Istanbul Average Rental Rates ($/sqm/month)*
A Class Offices
Q4 2011
10
$35,3
$45,3
40
20
$24
$24
$21,8
$19,7
$18,4 $19,7
10
30
20
45
30
40
$24
$18.4 $19.7
$29.3
$35,3
$21.8
$14.2
$31.3 $35
$35
0
$35,3 $32,7
$29,3 $31,3
$35,3
$26,9
$26,9
$24
$35.3 $32.7
$26,9
$26.9
$14,2
$35
$35
0
KİRA
*Kaynak: Colliers International
2011 son çeyreğindeki ortalama kira rakamlarına baktığımızda hemen
hemen tüm bölgelerde artış olduğunu görmekteyiz. Bu artışın en önemli
nedeni yeni sınıflandırma dolayısıyla daha nitelikli ve kaliteli bir stok oluşturulması iken diğer önemli bir neden de birçok bölgede arz sınırlı kalırken
talebin artmasıdır.
RENT
*Source: Colliers International
When we look at the average rental figures we witness growth in almost all districts in the final quarter of 2011. Due to our new classification methodology, lower quality office buildings were removed from
our list and as a result rents are higher than previous periods. Another
reason for the increase is that demand has increased while supply
remained limited in many regions.
Istanbul Ortalama Boşluk Oranları*
A Sınıfı
4. Çeyrek 2011
400.000
%21,0
300.000
Istanbul Office Market Average Vacancy Rates*
100.000
0
A Class Offices
Q4 2011
%6,6
200.000
%0
%2,0
%7,0
%15,6 %32,9
%3,1 %5,9
%3,6 %4,7 %65,5
400.000
21.0%
300.000
6.6%
200.000
100.000
0
0%
2.0%
7.0%
15.6% 32.9%
OCCUPIED SPACE
3.1% 5.9%
DOLU ALAN
3.6% 4.7% 65.5%
VACANT SPACE
* Source: Colliers International
The vacancy rate for Class A offices on the European side dropped
from 17.30% in the second quarter of 2011 to 12.83% in the last
quarter of 2011. During the same period, the vacancy rate for Class A
offices on the Anatolian side of the city fell from 17.76% to 12.85%.
P. 8
BOŞ ALAN
* Kaynak: Colliers International
Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranları 2011 yılının ikinci çeyreğinde %17,30
iken 2011 yılının son çeyreğinde %12,83’e düşmüştür. Aynı dönemde Anadolu Yakası A sınıfı boşluk oranları 2011 yılının ikinci çeyreğinde %17,76
iken 2011 yılının son çeyreğinde %12,85’e gerilemiştir. Aslında 2011 yılı
ikinci çeyreğine nazaran hem Asya hem de Avrupa Yakası’ndaki boş ofis
alanlarının azalmış olmasının nedeni piyasaya yeni giren ofis binalarının
büyük ölçüde kiralanmasından kaynaklanmaktadır. 2011 yılında kiralanan
toplam A sınıfı ofis alanı 134.735 m²’dir. 2008 yılında yaşanan ekonomik
kriz sonrasında 2009 yılında kiralanan ofis alanı son beş yılın en düşük
seviyesinde kalmıştır. 2010 yılında ise piyasalar toparlanmaya başlamış ve
2007 yılındaki kiralama seviyelerine tekrar ulaşılmıştır. Aşağıdaki grafikte
2007 ile 2011 yılları arasında İstanbul’da kiralanan toplam A sınıfı ofis
alanları görülmektedir.
The reason behind the decrease in the vacancy rates on both sides of
the city during this period was due to the take up of newly completed
office buildings. The total area of Class A office space rented during
2011 was 134,735 m². Following the economic crisis in 2008, the total
office space rented in 2009 was recorded at the lowest level in the last
five years. In 2010, the markets began to recover and occupancy rates
climbed back to 2007 levels. The following chart shows the total Class
A office space rented in Istanbul between 2007 and 2011:
Annual A Class Office Take Up in Istanbul (sqm)
2007 - 2011
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
134,735
119,221
İstanbul’da Yıllara Göre Kiralanan Toplam A Sınıfı Ofis Alanı (m²)
2007 - 2011
160.000
140.000
120.000 119.221
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2007
134.735
105.080
82.697
47.135
2008
2009
2010
2011
105,080
82,697
Satılık Ofis Piyasası
47,135
2007
2008
2009
2010
2011
Office Sales Market
In the 1990s, the office space offered for sale in Istanbul were mostly in
projects developed on a “flat for land” basis. This model was also adopted widely in other major cities such as Ankara and Izmir, following
the increase in demand for modern office spaces in these cities. This
model is still widely used in the office markets of Ankara and Izmir.
However, the market returned to the rental model in Istanbul halfway
through 2000’s, following the increase in asking rents and the increase
in demand from corporate tenants needing larger office space.
The “office for sale” projects that have been re-emerging recently in Istanbul are mostly observed in the newly developing business districts.
The main reason behind the current trend is the lack of sufficient demand from corporate tenants for projects developed in urban districts
on the margins of or outside of the established CBDs. These areas,
which have been going through rapid transformation and which carry
the potential to become new central business districts, are usually
chosen by smaller companies that require less space and that prefer
to purchase their offices. This preference has driven developers in the
urban districts on the margins of or outside of the established CBDs
to sell their offices on a floor or block basis. Kartal on the Anatolian
side, Bomonti, Kağıthane and recently Maslak on the European side are
the regions where “office for sale” projects were first developed in the
Istanbul office market.
The existing zoning, the subway connections, the launched transformation project and the ongoing construction of the new Court House
that will serve the whole Anatolian side, gave momentum to the office
investment projects in Kartal. Some of the major “office for sale”
projects launched in the region include Ofisim Istanbul, Kartalkule and
Hukukçular Towers.
İstanbul’da satılık ofis alanları 90’lı yıllarda kat karşılığı geliştirilen ofis
projelerinde sıkça görülmekte idi. Modern ofis ihtiyacı, Ankara ve İzmir gibi
büyük şehirlerde arttıkça bu model bu şehirlerde de yaygınlaşmaya başladı.
Halen satılık ofisler Ankara ve İzmir ofis piyasalarında yaygın olarak görülmektedir. Ancak İstanbul’da 2000’lerin ortalarında kira değerleri artmaya
ve büyük alan ihtiyacı olan kurumsal kiracılardan talep gelmeye başlayınca
proje geliştiricileri satmak yerine kiralama modeline dönmüştür.
Son zamanlarda İstanbul’da yeniden görülmeye başlanan satılık ofis projeleri daha çok yeni gelişen iş alanlarında bulunmaktadır. Şimdiki trendin
esas sebebi, şehir merkezinin çeperlerinde yer alan, dönüşen ve yeni
merkezi iş alanı olmaya aday bölgelerde geliştirilen projelere büyük alan
kullanan kurumsal kiracılardan çok, daha küçük ofis alanları kullanan ve
kendi ofislerini satın almayı tercih edebilen şirketlerin talebinin olmasıdır.
Bu tip küçük boyutlu şirketlere kiraya vermek üzere yatırım yapan bireysel
yatırımcıların da ilgisi bunu desteklemektedir. Bu durum geliştiricileri ofisleri kat kat veya bölüm bölüm satma yoluna itmiştir. Anadolu yakasında Kartal, Avrupa yakasında Bomonti, Kağıthane ve son olarak Maslak satılık ofis
projelerinin İstanbul ofis piyasasında ilk gözlenmeye başladığı bölgelerdir.
Mevcut imar hakları, dönüşüm projesi, metro bağlantısı ve Anadolu yakasına hizmet edecek olan Adliye Sarayı Projesi, Kartal bölgesindeki ofis
yatırımlarını hızlandırmıştır. Ofisim İstanbul, Kartalkule ve Hukukçular
Towers bölgede satılık olarak sunulan ofis projelerinden bazılarıdır.
Tünel bağlantıları ile ulaşımı güçlenen ve son yıllarda bir dönüşüm sürecine
giren Bomonti bölgesinde konut projelerinden sonra satılık ofis projeleri de
geliştirilmeye başlanmıştır. Osmanbey ve Nişantaşı’na yakınlığından dolayı
ve ayrıca Avrupa yakası Adliye Sarayı’na yakın konumda olması nedeni
ile hukuk büroları ve tekstil firmalarından talep görmektedir. Halihazırda
Arista Life ve I Tower olmak üzere iki ofis projesi bulunmaktadır.
Kağıthane Cendere Yolu ise Avrupa yakasındaki önemli MİA’lara ve ana arterlere yakınlığı ile dikkati çekmektedir. Zincirlikuyu-Levent-Maslak hattına
yakın olmak isteyen ancak trafik yoğunluğu ve yüksek kira bedelleri nedeni
ile alternatif bölge arayışında olanlar, kiracılı ofis yatırımı yapmak isteyenler veya kendi mülklerinde oturmak isteyen ofis kullanıcıları bölgenin hedef
kitlesini oluşturmaktadır. Tekfen tarafından geliştirilen Kağıthane Ofispark,
Timur Gayrimenkul tarafından geliştirilen Nef 11 karma kullanımlı projede
yer olan ofis bloğu ve Mesa & Ferko tarafından ortak geliştirilen Papirus
Plaza bölgede satılık ofis alanlarına sahip projelerdir.
P. 9
Following residential projects, “office for sale” projects are being developed in Bomonti, an area that is transforming with improving accessiblity resulting from the recently completed tunnel connections. Being
located very close to Osmanbey and Nişantaşı and offering easy access
to the Court House serving the European side of the city, Bomonti is
now favored by law offices and textile companies. Currently, there are
two office building projects in the region: Arista Life and I Tower.
Cendere Street in Kağıthane is preferred for its proximity to the central
business districts and the main arterial roads on the European side
of the city. The target group of the region includes tenants who wish
to be close to the Zincirlikuyu-Levent-Maslak corridor but who seek
an alternative district with lower asking rents and less traffic congestion. The area is also preferred by those who want to invest in already
rented offices or by office users who wish to purchase rather than rent.
The “office for sale” projects available in the region include Kağıthane
Ofispark, developed by Tekfen, Nef 11, a mixed-use project developed
by Timur Gayrimenkul and Papirus Plaza, developed by the Mesa &
Ferko joint venture.
Maslak bölgesinde geliştirilen 42 Maslak projesindeki ofis alanları satılık
olarak sunulmaktadır. 47.000 m² alana sahip ofisler yatay ofis konseptine
sahiptir. Ofislerin Haziran 2014’te faaliyete geçeceği projede ofislere olan
talep ağırlıklı olarak tekstil, sanayi ve faktoring şirketlerinden gelmiştir. Projede birim satış fiyatları $4.500 ABD Doları/m2 ile $5.500 ABD /m2 Doları
arasında değişmektedir.
Bomonti bölgesinde birim satılık ofis fiyatları $4.500 ABD Doları/m² ile
$6.800 ABD Doları/m² aralığındadır. Kağıthane bölgesinde ise satış fiyatları
$3.250 ABD Doları/m2 ile $4.200 ABD Doları/m2 arasında yer almaktadır.
The office spaces in the 42 Maslak project developed in Maslak are
currently offered for sale. The project, which is scheduled for completion in June 2014, spans a total surface area of 47,000 m² and offers
a “horizontal office” concept. 42 Maslak is mainly demanded by textile,
industrial and factoring companies and the asking prices of the offices
range between US$ 4,500/m² and US$ 5,500/m².
The asking prices of offices range between US$ 4,500/m² and US$
6,800/m² in Bomonti and between US$ 3,250/m² and US$ 4,200/m²
in Kağıthane.
Nef 11
P. 10
A Sınıfı Ofis Projelerinin Ortalama Satış Fiyatları
Average Sales Price of A Class Office Projects
Unit Sale Price
(USA $/sqm) (*)
Toplam
Ofis Alanı
(m2)
Proje
Adedi
Minimum
Maksimum
$6,800
Bomonti-Şişli
49.016
2
4.500$
6.800$
49.751
3
3.250$
4.200$
$4,200
Cendere Yolu Kağıthane
E5 Çevresi Kartal
74.340
6
2.150$
4.000$
Maslak
47.000
1
4.500$
5.500$
Total Office
Space
(sqm)
Number of
Projects
Minimum
Maximum
Bomonti-Şişli
49,016
2
$4,500
Cendere Yolu Kağıthane
49,751
E5 Highway
Surrounding Kartal
74,340
Maslak
47,000
$3,250
3
$4,000
$2,150
6
1
$5,500
$4,500
Birim Satış Fiyatı
(ABD Doları/m2) (*)
Ofis Bölgeleri
Office Districts
220.107
* %18 KDV hariç fiyatlardır.
220,127
* The prices exclude VAT of 18%.
Istanbul Industrial Market
İstanbul Endüstriyel Piyasası
Some of the major developing industrial regions in Istanbul are
Samandıra-Kartal, Dudullu, Tuzla, Gebze, Dilovası and Kocaeli-İzmit
on the Anatolian side and İkitelli-Yenibosna, Beylikdüzü-Esenyurt,
Hadımköy, Çatalca, Silivri and Çerkezköy on the European side. As indicated on the following chart, Samandıra-Kartal has the highest asking
rental rates among these regions.
İstanbul’daki gelişmekte olan en önemli endüstriyel bölgeler Anadolu
Yakası’nda Samandıra-Kartal, Dudullu, Tuzla, Gebze, Dilovası, Kocaeli-İzmit,
Avrupa Yakası’nda ise İkitelli-Yenibosna, Beylikdüzü-Esenyurt, Hadımköy,
Çatalca, Silivri, Çerkezköy bölgeleridir. Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere
en yüksek kira rakamı görülen bölge Samandıra-Kartal bölgesi olmuştur.
A Sınıfı Depo Tesislerinin Ortalama Kira Değerleri
($/m²/ay)*
Average Asking Rates for A Class Warehouse
Facilities in Istanbul ($/sqm/month)*
Endüstriyel Piyasası
1. Yarı $6.5
2012
Industrial Market
1. Half $6.5
2012
10
8
2
$35,3
$7,5
8
$7.5
$6.5
6
4
10
$35,3
$6
$6
$5
$26,9
$5.5
$6
$5.8 $5.5
$35,3
$3.5
$24
$6,5
6
$35
$3.8
4
$3
2
$6
$6
$5
$26,9
$5,5
$6 $5,8 $5,5
$35,3
$3,5 $3,8
$24
$35
$3
0
0
KİRA
KİRA
Based on average asking prices for vacant plots, İkitelli-Yenibosna on
the European side and Samandıra-Kartal on the Anatolian side are the
most expensive regions per m². Çerkezköy and Silivri have the lowest
average asking prices for vacant plots.
Ortalama arsa satış fiyatlarına baktığımızda Avrupa Yakası’nda İkitelli- Yenibosna ve Anadolu Yakası’nda Samandıra-Kartal bölgeleri en yüksek m²
satış değerine sahip bölgelerdir. En düşük ortalama arsa satış fiyatları ise
Çerkezköy ve Silivri bölgelerinde görülmektedir.
P. 11
Istanbul Average Asking Land Prices ($/sqm)*
Istanbul Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m²)*
Industrial Market
1. Half 2012
Endüstriyel Piyasası
1. Yarı 2012
1.600
1.400 1,300$
1.200
1.000
750$
800
600
400
270$ 320$ 150$
200
0
1,500$
300$ 350$
100$ 90$
65$
Samandıra-Kartal has the highest rates largely due to the fact that
the region offers smooth urban transportation, as well as easy and
low-cost access to other logistic service centres. Moreover, the region
has a plot ratio ranging between 0.12 and 0.20 and is governed by
commercial zoning regulations, which makes vacant plots in the area
more valuable. The amount of investment in new warehouses in the
region is limited mainly because of the increase in the asking prices of
vacant plots.
Çatalca, Silivri and Çerkezköy, situated in the suburbs of the city, have
the lowest asking prices and rental rates. There is limited demand for
these three regions because they have only recently begun to develop
and they are located far from major logistic service centres.
Logistics Villages
Since organised industrial zones do not host non-production functions,
facilities like warehouses cannot be built in these zones and therefore
logistic services are provided outside of them. A logistics village, widely
used in Europe, is a designated logistic services area which offers
easy access to almost all the available transport systems and where a
wide range of services, such as warehousing, maintenance and repair,
loading and unloading, load weighing and packaging, are offered by
various service providers. The Turkish State Railways Corporation
(TCDD) is planning to build 15 logistics villages in an effort to meet the
need for warehousing services. These logistics villages are planned
to be built in Hadımköy (Istanbul), Muallimköy (Kocaeli), Menderes
(Izmir), Çandarlı (İzmir), Köseköy (Izmit), Gelemen (Samsun), Hasanbey
(Eskişehir), Boğazköprü (Kayseri), Gökköy (Balıkesir), Yenice (Mersin),
Uşak, Palandöken (Erzurum), Kayacık (Konya), Kaklık (Denizli), and
Bozüyük (Bilecik). Logistic centres, with a total area of 1.5 million m²,
are scheduled to be built in Hadımköy-Arnavutköy on the European side
of Istanbul and Gebze-Muallimköy in Kocaeli. TCDD also plans to build a
centre in Köseköy-Kocaeli with an area of 765,000 m².
There is also a logistics centre that is currently under construction
in Köseköy- Kocaeli. This centre, called Türkologi (Turkish Logistics
Village), consists of 56 independent units. Spanning a land area of
800,000 m², this project will house rentable warehouses and offices
with a total surface area of 350,000 m². These warehouses and offices
will offer spaces ranging between 3,000 m² and 40,000 m². Under-
P. 12
1.600
1.400 1.300$
1.200
1.000
750$
800
600
400
270$ 320$ 150$
200
0
1.500$
300$ 350$
100$ 90$
65$
Satış ve kira rakamlarına bakıldığı zaman Samandıra-Kartal bölgesi yüksek
fiyatları ile öne çıkmaktadır. Bunun sebebi olarak bu bölgedeki şehiriçi
ulaşımının kolay olması ve diğer lojistik servislere de ulaşımın kolay ve az
maliyetli olmasıdır. Bölgedeki yapılaşma emsallerinin 0,12-0,20 arasında
olması ve arsaların ticari imarlı olmaları, arsaları daha kıymetli yapmaktadır. Arsa fiyatlarının artması yeni depo yatırımlarının kısıtlı olmasında en
büyük etkendir.
Çatalca, Silivri ve Çerkezköy bölgeleri en düşük satış ve kira rakamlarına
sahiptir. Söz konusu bölgeler İstanbul’un çeper bölgelerinde yer olmakta
olup, yeni gelişmekte olduklarından ve lojistik servislere uzak olmalarından
dolayı talep görmemektedir.
Lojistik Köyler
Organize Sanayi Bölgelerinde üretim dışı fonksiyonların bulunmaması nedeniyle depolama gibi tesisler yapılamamakta ve lojistik hizmetler organize
bölgelerin dışına atılmaktadır. Depo kullanımı için Avrupa’da yaygın olan
lojistik köy kavramı, her türlü ulaştırma sistemine bağlantıları olan, depolama, bakım-onarım, yükleme-boşaltma, tartma, paketleme gibi faaliyetlerin
çeşitli işletmeciler tarafından toplu olarak gerçekleştirildiği alanlardır. TCCD
depo ihtiyacını karşılamak için 15 adet lojistik köy kurmayı planlamaktadır.
Kurulacak lojistik merkezler; Hadımköy (İstanbul), Muallimköy (Kocaeli),
Menderes (İzmir), Çandarlı (İzmir), Köseköy (İzmit), Gelemen (Samsun),
Hasanbey (Eskişehir), Boğazköprü (Kayseri), Gökköy (Balıkesir), Yenice
(Mersin), Uşak, Palandöken (Erzurum), Kayacık (Konya), Kaklık (Denizli) ve
Bozüyük (Bilecik) olarak sıralanmaktadır. İstanbul’a hizmet eden Avrupa
Yakasında Arnavutköy İlçesi Hadımköy bölgesinde, Kocaeli Gebze-Muallimköy bölgesinde toplam 1,5 milyon m² lojistik alan yapılması planlanmaktadır. Kocaeli-Köseköy bölgesinde ise 765.000 m² lojistik alan yapılacağı
belirtilmiştir.
Kocaeli-Köseköy bölgesinde 56 bağımsız bölümden oluşan Türkologi (Türkiye Lojistik Köyü) kurulmaktadır. 800.000 m² alan üzerinde kurulacak projede 350.000 m² kiralanabilir depo ve ofis alanlarının bulunması ve alanların
3.000 m² ile 40.000 m² arasında değişmesi planlanmaktadır. Cebeci
Grup ve Bordemir’in ortak yatırımı ile gerçekleştirilecek projenin inşaatına
Haziran 2012’de başlanması planlanmaktadır. Uluslararası depo standartlarında yapılacak olan projenin 3,5 yıl sonra tamamlanması planlanmaktadır.
Kira fiyatları 6$/m²/ay olarak belirlenen projede %20 oranında kiralama
gerçekleşmiştir.
taken jointly by the Cebeci Group and Bordemir, the construction of the
project, which will comply with relevant international warehouse standards, is expected to start in June 2012 and to be completed within 3.5
years. The asking rent in the Village is fixed at US$ 6/m²/month and
nearly 20% of the units have already been rented.
Otel Piyasası
Güncel İstatistikler
Turizm Bakanlığı, 2011 yılı verilerine göre, ülkeye gelen ziyaretçi sayıları
artış göstermiştir. İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayıları ise 2009 yılından sonra bir düşüşe geçmişken, 2011 yılında tekrar bir yükseliş göstermiştir.
Hotel Market
Current Statistics
According to the 2011 data published by the Ministry of Tourism, the
number of visitors to Turkey increased in recent years. The number
of foreign visitors coming to Istanbul, on the other hand, dropped after
2009 but then rose again in 2011.
Türkiye ve İstanbul’a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayılarındaki Değişim*
35.000.000
30.000.000
26.336.677
25.000.000
20.000.000
Change in the Number of Foreign Visitors to Turkey and Istanbul*
15.000.000
30,000,000
26,336,677
25,000,000
20,000,000
15,000,000
0
0
7.049.234
5.346.658
2006
7,049,234
6.489.012
2007
2008
İstanbul
5,346,658
2006
8,056,390
7,509,741
6,489,012
6,453,553
2007
2008
2009
Istanbul
2010
2011
Turkey
8.056.390
7.509.741
6.453.553
27,077,114
19,819,833
27.077.114
19.819.833
23,340,911
10,000,000
5,000,000
28,632,204
31,456,076
31.456.076
23.340.911
10.000.000
5.000.000
35,000,000
28.632.204
2009
2010
2011
Türkiye
*Kaynak: Istanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü
2011 yılında Türkiye’ye gelen toplam 31.456.076 yabancı ziyaretçinin
%6,72’lik kısmı günübirlikçi olup konaklamadan ülkeden çıkış yapmışlardır.
Ülkemize gelen yabancı ziyaretçi sayıları 2010 yılından 2011 yılına %9,86
oranında artış gösterirken İstanbul’da bu oran %24,15 oranında gerçekleşmiştir.
Source: Provincial Directorate of Culture and Tourism
2011’de Türkiye ve İstanbul’a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayılarındaki Değişim
In 2011, 6.72% of the total 31,456,076 foreign visitors to Turkey were
daily visitors, leaving the country without accommodation. The number
of foreign visitors to Turkey increased by 9.86% from 2010 to 2011 and
for Istanbul, this increase was 24.15%.
Change in the Number of Foreign Visitors to Istanbul and Turkey in 2011
2010
2011
Istanbul
6,489,012
8,056,390
Turkey
28,632,204
31,456,076
2010
2011
İstanbul
6.489.012
8.056.390
Türkiye
28.632.204
31.456.076
Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü
2011 yılında Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçiler içinde en büyük pay Almanya (%15) ve Rusya Federasyonu’na (%11) aittir. İstanbul’a gelenler içinde
en büyük paya sahip ülke vatandaşları yine Almanya ve Rusya Federasyonu’ndandır.
Source: Istanbul Provincial Directorate of Culture and Tourism
The largest shares of the foreign visitors to Turkey in 2011 consist of
Germany (15%) and the Russian Federation (%11). The largest shares
to Istanbul also consist of Germans and Russians.
P. 13
Breakdown of Foreigners Coming to Turkey in 2001
According to Nationality*
2011 Yılında Türkiye’ye Gelen Yabancıların Milliyetlere
Göre Dağılımı*
Diğer
Other
Almanya
Germany
Rusya Fed.
Russian Fed..
İngiltere
U.K.
Iran
İran
Bulgaria
Bulgaristan
The Netherlands
Hollanda
Georgia
Gürcistan
France
Fransa
Syria
Suriye
U.S.A.
A.B.D.
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü
*Source: Istanbul Directorate of Culture and Tourism
Prices and Occupancy Rates
Fiyatlar ve Doluluk Oranları
Approximately 30% of foreign visitors and 38% of domestic visitors
to Istanbul stay at 5 star hotels. In 2011, the occupancy rate in 5 star
hotels in Istanbul dropped to 71% percent with a decline of 1%, despite
the increasing room supply. The average room price was € 161, which
is above the previous year.
İstanbul’da konaklama yapan yabancı ziyaretçilerin yaklaşık %30’u,
konaklama yapan yerli ziyaretçilerin ise yaklaşık %38’i 5 yıldızlı otellerde
konaklamaktadır. 2011 yılında İstanbul’daki 5 yıldızlı otellerdeki doluluk
oranı; artan oda arzına rağmen %1 oranında gerileyerek %71’e düşmüştür.
Ortalama oda fiyatları ise €161 ile önceki yılın üzerinde bir performans
sergilemiştir.
Occupancy Rates and Average Room Prices For 5 Star Hotels in Istanbul
Years
Occupancy
Rates (%)
Average Room
Price - (€)
Revpar
2008
76
160
122
2009
70
155
109
2010
72
155
112
2011
71
161
114
P. 14
İstanbul 5 Yıldızlı Otel Doluluk Oranları ve Ortalama Oda Fiyatları
Yıllar
Doluluk Oranları
(%)
Ortalama Oda
Fiyatı - €
Revpar
2008
76
160
122
2009
70
155
109
2010
72
155
112
2011
71
161
114
Capacity
Kapasite
The hotels in Istanbul provide a total of 56,879 rooms and 112,385
beds. A breakdown of these hotels according to categories indicates
that 2nd and 3rd class hotels with Municipal licenses constitute the
largest share of the number of rooms.
İstanbul’da yer alan konaklama tesisleri toplam 56.879 oda ve 112.385 yatak
kapasitesi sağlamaktadır. Bu konaklama tesislerinin kategorilere göre
dağılımına bakıldığında Belediye lisanslı 2. ve 3. Sınıf oteller, sağlanan oda
sayısında en büyük paya sahiptir.
Number of Rooms According to Hotel Categories in Istanbul
Number of
Facilities
İstanbul Otel Kategorilerine Göre Oda Sayıları
European
Side
Asian
Side
European
Side
Asian
Side
Percentage
in Number
of Rooms
(%)
5 Star Hotels
38
6
10,496
1,675
21
4 Star Hotels
78
2
8,727
140
16
3 Star Hotels
75
14
4,592
859
10
2 Star Hotels
57
8
2,072
281
4
1 Star Hotels
10
1
340
23
1
Special Category
73
8
2,545
216
5
Category
Number of Rooms
Hotels
Boutique Hotels
7
3
378
79
1
Golf Hotels
2
0
755
0
1
B&B’s
1
0
32
0
0
Pensions
2
1
14
10
0
Apart Hotels
2
1
21
36
0
2. and 3. Class
Hotels with Municipal
770
23,588
41
1,159
56,879
100
Licenses
TOTAL
Kategori
Tesis Sayısı
Oda Sayısı
Avrupa
Yakası
Anadolu
Yakası
Avrupa
Yakası
Anadolu
Yakası
Oda
Sayısı
Oranı
(%)
5 Yıldızlı Oteller
38
6
10.496
1.675
21
78
2
8.727
140
16
75
14
4.592
859
10
57
8
2.072
281
4
10
1
340
23
1
Özel Kategori
73
8
2.545
216
5
Butik Oteller
7
3
378
79
1
Golf Otelleri
2
0
755
0
1
Oteller
Moteller
1
0
32
0
0
Pansiyonlar
2
1
14
10
0
Apart Oteller
2
1
21
36
0
Belediye Lisanslı
2. ve 3. Sınıf
770
23.588
41
1.159
56.879
100
Oteller
TOPLAM
Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Bakanlığı
Source: Istanbul Provincial Directorate of Culture and Tourism
Istanbul is an important market for hotel investors with the continuously increasing number of visitors and international events. The bed
capacity that has proved to be insufficient for Istanbul has accelerated
hotel investments even more in recent years. Ninety percent of the
total number of rooms offered are located on the European side and
the limited supply on the Anatolian side is noteworthy. An increase in
hotel investments on the European side is expected to continue in the
coming periods. Karaköy is a good example of a region that attracted
considerable tourism-oriented investments on the European side during 2011.
İstanbul, her geçen yıl artan ziyaretçi ve uluslararası organizasyon sayısı ile
otel yatırımcıları için önemli bir pazar oluşturmaktadır. İstanbul genelinde
yetersiz olan yatak kapasitesi son yıllarda otel yatırımlarına daha da ivme
kazandırmıştır. Toplam oda sayısının yaklaşık %90’ı Avrupa Yakası’nda yer
almakta olup Anadolu Yakası’ndaki yetersizlik dikkati çekmektedir. Bu nedenle Anadolu Yakası’nda artmaya başlayan otel yatırımlarının önümüzdeki
dönemde de devam etmesi beklenmektedir. 2011 yılında Avrupa Yakası’nda
ise turizme yönelik yatırımlarıyla dikkati çeken bir bölge olarak Karaköy
örnek gösterilebilir.
Karaköy - From a Financial Center towards Tourist
Center
Karaköy - Finans Merkezinden Turizm Merkezine Doğru
The region of Karaköy, which had been the financial center of Istanbul
and Turkey up until the 1930’s, has entered an important process of
functional transformation. Many factors have been influential in the
transformation of the region’s historical buildings into tourist-use in
recent years.
1930’lu yıllara kadar İstanbul ve Türkiye’nin finans merkezi konumunda
olan Karaköy bölgesi günümüzde önemli bir fonksiyon değişimi sürecine
girmiştir. Bölgede yer alan tarihi binaların son yıllarda turizm amaçlı
kullanıma dönüşmeye başlamasında birçok faktörün etkili olduğu söylenebilir.
The interest in Karaköy and its near vicinity first emerged with the
Galataport project that was called for tender in 2005. Within the scope
of the Galataport project, an area of 100,000 m², planned as cruise port
and tourist area, was called for tender with the build-operate-transfer
model for a period of 49 years. Though the tender was cancelled in
2006, the expectation of a revival of the tender maintained the interest
of tourism investors in Karaköy.
Karaköy ve yakın çevresine olan ilgi ilk olarak 2005 yılında ihaleye
çıkartılan Galataport Projesi ile ortaya çıkmıştır. Galataport Projesi
kapsamında kruvaziyer limanı ve turizm bölgesi haline getirilmesi planlanan 100.000 m² büyüklüğünde bir alanın 49 yıllığına yap-işlet-devret
modeliyle ihalesi gerçekleştirilmiştir. İhale 2006 yılında iptal edilmiş olsa
da ihalenin tekrar gündeme gelme beklentisi turizm yatırımcılarının dikkatini Karaköy’de tutmaya devam etmiştir.
2010 yılında Galataport Projesi için yeni bir ihalenin tekrar gündeme
P. 15
The mention of a re-tender of the Galataport project stirred up even
greater interest among investors in the area, with many individuals
and companies initiating tourism investments along the Şişhane-Banks
Street-Karaköy-Tophane line. Hence, the purchase and sales of buildings significantly increased in this region during recent years.
The leading individuals and companies that have invested in tourism
in this region are as follows: Akfen GYO, Yılmaz Ulusoy, Ciner Group,
Alkoçlar Group of Hotels, Torunlar, Koçak Gold, CVK Group, Birlik
Rulman, and Nizam Hışım. Some of the companies that acquired real
estate in this region have already started restoration and construction
efforts, while some are still in the project development stage.
The following map indicates the historical buildings that are planned to
be transformed into hotels, as well as the buildings on which construction has already begun.
P. 16
gelmesi yatırımcıların bölgeye olan dikkatini iyice arttırırken bölgede
bina alım satımları da oldukça artmış olup bir çok kişi ve firma ŞişhaneBankalar Caddesi-Karaköy-Tophane hattı boyunca turizm yatırımlarına
girişmiştir.
Günümüzde bu bölgede turizm yatırımı yapan belli başlı kişi ve firmalar;
Akfen GYO, Yılmaz Ulusoy, Ciner Group, Alkoçlar Oteller Grubu, Torunlar,
Koçak Gold, CVK Group, Birlik Rulman ve Nizam Hışım olarak sıralanabilir.
Aşağıdaki haritada otele dönüştürülmesi planlanan ya da inşaat çalışmaları
başlamış olan tarihi binalar görülmektedir;
Bölgede gayrimenkul edinmiş olan bu firmaların bazıları restorasyon
ve inşaat çalışmalarına başlamışken bazıları ise hala projelendirme
aşamasındadır.
Aşağıdaki haritada otele dönüştürülmek üzere inşaatına başlanan ve planlanma aşamasında olan tarihi binalar gösterilmektedir.
Location
Building
Status
Bankalar
Sümerbank
Restoration efforts are in progress for a 133
Street
Building
room hotel, which is planned for inauguration
Bankalar
Generali Han
within 2012.
Street
Bankalar
work has not yet begun.
Bereket Han
Street
Karaköy
A boutique hotel is planned; and restoration
A boutique hotel is planned; and restoration
work is in progress.
Kozluca Han
A 200 room hotel will be opened. Excavation
efforts are in progress, and the hotel is planned
for opening in the beginning of 2014.
Karaköy
Veli Alemdar
The plan is to open a hotel by combining the
Han, Global
two buildings, and construction work has not
Holding
yet begun.
Building
Karaköy
Türk Bank
A boutique hotel is planned; and construction
Building
work has not yet begun.
Karaköy
Keçeli Han
Excavation work is in progress.
Karaköy
Bilgi
The plan is to convert the building into a hotel;
University
yet work has not yet begun.
Dormitoty
Şişhane
Sarkuysan
Restoration efforts are in progress on the
Han
building which will be converted into a hotel.
Ağaoğlu, Acarlar, Metro Group and the Çiller family are some of the
other companies and indivduals seeking locations for investment purposes in the area.
Having first attracted attention with the Galataport project, the Karaköy
region has other important attractions with respect to tourism investments. The first is its location, by virtue of its proximity to the Beyoğlu
region where the elements of culture, art, entertainment, and history
are intertwined. The significant role of Beyoğlu in Istanbul’s tourism
sector continues to increase demand for beds in this area each year.
Therefore, Talimhane, known as the hotel district of the area, is becoming insufficient.
Karaköy Port
Ayrıca Ağaoğlu, Acarlar, Metro Group ve Çiller ailesi de bölgede yatırım
amaçlı yer arayan firma ve kişilerden bazılarıdır.
İlk olarak Galataport Projesi ile dikkatleri üzerine çeken Karaköy bölgesinin turizm yatırımları açısından taşıdığı başka önemli potansiyeller de
bulunmaktadır. Bunlardan ilki; kültür, sanat, eğlence ve tarih unsurlarının iç
içe geçtiği Beyoğlu bölgesine yakınlığından dolayı konumudur. Beyoğlu’nun
İstanbul turizm sektöründeki rolünün büyüklüğü bu alandaki yatak ihtiyacını
her geçen yıl artırırken oteller bölgesi olarak bilinen Talimhane yetersiz
kalmaya başlamıştır.
Konum
Bina
Durum
Bankalar
Sümerbank
133 Odalı bir otel için restorasyon çalışma-
Caddesi
Caddesi
ları sürmekte olup, 2012 yılı içinde açılması
Bankalar
Generali Han
Butik otel yapılması planlanmakta
planlanmaktadır.
Caddesi
olup henüz restorasyon çalışmaları
başlamamıştır.
Bankalar
Bereket Han
Caddesi
Karaköy
Butik otel yapılması planlanmakta olup
henüz restorayon çalışmaları sürmektedir.
Kozluca Han
200 odalı otel açılacaktır. Hafriyat çalışmaları sürmekte olup 2014 yılı başında
açılması planlanmaktadır.
Karaköy
Karaköy
Veli Alemdar
2 bina birleştirilerek bir otel açılması
Han, Global
planlanmakta olup henüz inşaat çalışmaları
Holding Binası
başlamamıştır.
Türk Bank Binası
Butik otel yapılması planlanmakta olup
henüz inşaat çalışmaları başlamamıştır.
Karaköy
Keçeli Han
Hafriyat çalışmaları sürmektedir.
Karaköy
Bilgi Üniversitesi
Binanın otele dönüştürülmesi planlanmakta
Yurdu
olup henüz bir çalışma başlatılmamıştır.
Sarkuysan Han
Otele dönüştürülecek binada restorasyon
Şişhane
The social and cultural spots that began to shift toward the Galata and
çalışmaları sürmektedir.
P. 17
Şişhane regions in recent years have been followed by hotel investments. The new wining and dining areas, entertainment venues, galleries, boutiques and apartment hotels that recently opened in the area
have gradually connected Beyoğlu with Karaköy. The rail systems in
the region have also fortified this connection.
Son yıllarda Galata ve Şişhane bölgesine kaymaya başlayan sosyal ve
kültürel alanları otel yatırımları da takip etmiştir. Bu bölgede yeni açılan
yeme-içme alanları, eğlence mekanları, galeriler, butikler, apart oteller
Beyoğlu ile Karaköy’ü gittikçe birbirine bağlamış durumdadır. Ayrıca bölgede yer alan raylı sistemler de bu bağlantıyı güçlendirmiştir.
In addition to its proximity to the city’s most important social-cultural
center, the Karaköy region also has a strategic position with respect to
means of transportation. In addition to the Kabataş-Aksaray tramway
line that passes through the region, the Beyoğlu-Tunnel region can
also be accessed with the Karaköy-Beyoğlu funicular rail system. Road
access is also fairly convenient with the Dolmabahçe Tunnel. Furthermore, as the extension of the subway to Şişhane improves the region’s
accessibility, it also prompts new investments from Şişhane to Karaköy.
Karaköy bölgesi kentin en önemli sosyo-kültürel merkezine yakınlığının
yanı sıra ulaşım imkanları açısından da stratejik bir konuma sahiptir. Kabataş-Aksaray tramvay hattı bölgeden geçerken, Karaköy-Beyoğlu funiküler
raylı sistem ile Beyoğlu-Tünel bölgesine ulaşılabilmektedir. Dolmabahçe
Tüneli ile de karayoluyla ulaşım oldukça rahattır. Bunun yanında yer altı
metrosunun Şişhane’ye kadar uzatılması bölgeye olan erişilebilirliği artırırken Şişhane’den Karaköy’e doğru yeni yatırımları da tetiklemiştir.
It should also be noted that the “Conservation Zoning Plans” prescribe
an increase in areas allocated to tourism in the Karaköy region, which
has already begun to attract investors with its appealing location and
accessibility. Considering all of these factors, especially the area’s
historical stock and the triggering effect of existing investments, the
tourism investment demand in Karaköy and its near vicinity is expected
to increase even further in coming years.
Konum ve erişim avantajlarıyla yatırımcıları çekmeye başlayan Karaköy
bölgesinde “Koruma Amaçlı İmar Planları” da turizm alanlarının artırılmasını öngörmektedir. Bunlara ek olarak mevcut yatırımların tetikleyici etkisi
ve bölgedeki tarihi bina stoğunun; önümüzdeki yıllarda Karaköy ve yakın
çevresine olan turizm yatırımı talebini daha da artırması beklenmektedir.
İstiklal Street
P. 18
Retail Market
Perakende Piyasası
The retail sector has continued to grow in Turkey based on the country’s dynamics, i.e. a fast growing and young population, economic
growth and stability and increasing purchasing power. Currently there
are few new investments, rather market activity is characterized by
the completion or resuming of construction of shopping center projects
that were delayed or put on hold during the global economic crisis in
2008. Several new shopping centers were added to the retail stock in
Turkey in 2011.
Türkiye perakende sektörü, ülkenin hızlı artan genç nüfus, ekonomik büyüme ve istikrar ile artan satın alma gücü gibi dinamiklerine dayanarak büyümeyi sürdürmektedir. Halihazırda birkaç yeni yatırım bulunmakla birlikte,
piyasa hareketleri daha çok 2008 küresel ekonomik kriziyle ertelenen veya
beklemeye alınan alışveriş merkezi projesi inşaatlarının tamamlanması
veya devam etmesi ile tanımlanmaktadır.
Turkey’s two largest cities of Ankara and Istanbul have the most GLA
per capita in the country. According to the latest statistics published by
AYD (Turkish Council of Shopping Centers), Ankara is ranked first with
228 m²/1,000 people and Istanbul is ranked second with 222 m²/1,000
people.
Türkiye’nin en büyük iki kenti olan Ankara ve İstanbul, ülkedeki en yüksek
kişi başına düşen Brüt Kiralanabilir Alana (BKA) sahiptir. Alışveriş Merkezi
Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından yayınlanan en son istatistiklere göre,
Ankara 228 m2/1.000 kişi ile birinci sıradayken, İstanbul 222 m2/ 1.000 kişi
ile ikinci sırada yer almaktadır.
İstanbul’da stoka eklenen başlıca projeler şu şekildedir;
The following table shows some of the significant projects that were
added to stock in Istanbul.
Retail Projects Added to Stock in Istanbul
Shopping Centre
Location
Opening
Date
Gross Leasable Area
Açılış
Tarihi
Brüt Kiralanabilir Alan
Bakırköy
2011
136.242
Esenyurt
2011
63.500
Arenapark
Halkalı
2011
38.600
Sapphire
Levent
2011
30.500
Şişli
2011
42.000
Beyoğlu
2011
19.422
Sancaktepe
2011
18.000
Geleneksel
Marmara Forum
Very Large
Büyük
Bakırköy
2011
136,242
Large
Akbatı
Konum
Alışveriş Merkezi
Çok Büyük
Traditional
Marmara Forum
İstanbul’da Stoka Eklenen Perakende Projeleri
Akbatı
Orta
Esenyurt
2011
63,500
Medium
Arenapark
Halkalı
2011
38,600
Trump Towers
Sapphire
Levent
2011
30,500
Küçük
Şişli
2011
42,000
Demirören Istiklal
Trump Towers
Small
Demirören Istiklal
Sancakpark
Sancakpark
Beyoğlu
2011
19,422
Sancaktepe
2011
18,000
P. 19
Retailers in Turkey witnessed a year of strong growth in sales for 2011
compared to 2010. Sales in all segments of retail increased through
2011. This is encouraging news for the shopping centers currently
under construction throughout the country and those that will be
coming online in 2012 as many retailers will be searching for space to
increase their exposure in the market. This may be especially true for
international brands that seek to enter the Turkish market, to benefit
from the growth in the country’s economy and the consumer demand
demonstrated through 2011.
Türkiye’deki perakendeciler 2011 yılında, 2010 ile karşılaştırıldığında satışların güçlü büyüme gösterdiği bir yıla tanık oldular. 2011’de perakendenin
bütün segmentlerinde gerçekleşen artış ile birlikte pek çok perakendecinin
piyasadaki etkisini arttırmak için alan arayışına gireceği öngörülmekte ve
bu da halen ülkenin dört bir yanında inşaatları sürmekte olan ve 2012’de
hizmete girecek alışveriş merkezleri için cesaret verici bir tablo oluşturmaktadır. Bu durum özellikle ülkenin 2011’de sergilediği ekonomik büyüme
ve tüketici talebini değerlendirmek üzere Türk pazarına girmek isteyen
uluslararası markalar için geçerli olmaktadır.
The following table shows the growth in retail revenues between 2010
and 2011.
Aşağıdaki tablo 2010 ve 2011 yılların arasında perakende gelirlerindeki
büyümeyi göstermektedir.
Perakende Gelirlerindeki Büyüme
Growth in Retail Revenues
2010 - 2011
2010 - 2011
160
160
140
140
120
120
100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
0
2010
2011
*Source: AYD
2010
2011
*Kaynak: AYD
The growth in overall retail sales is measured by AYD with a point
based index. According to the council, shopping centers in Anatolia
demonstrated an increase of 17% in November 2011 compared to November 2010, 3% in October 2011 compared to October 2011. Shopping
centers in Istanbul overall retail sales increased by 8% in November
2011 compared to November 2010, while a 7% decline was observed
compared to October 2011.
AYD tarafından ölçülen perakende satış artışı, puan bazlı bir endekse
dayanmaktadır. Derneğe göre, Anadolu yakasındaki alışveriş merkezleri
2011 Kasım’ında bir önceki yılın Kasım ayına göre % 17’lik, 2011 Ekim’inde
de önceki yılın Ekim’ine göre % 3’lük artış kaydetmiştir. İstanbul genelinde
alışveriş merkezleri Kasım 2011 itibarıyla 2010’un aynı dönemine göre
%8’lik artış gösterirken, 2011 Ekim ayında önceki yılın aynı dönemine göre
% 7’lik düşüş gözlenmiştir.
Several new shopping centers opened in the country, many opening in
secondary cities in Anatolia. The segment is developing in smaller cities as a result of available land supply in these areas and the increased
consumer purchasing power sustained by economic growth. According
the market statistics, these centers are being embraced by the local
populations and are as much social gathering places as retail centers. Developers that include many social amenities, restaurants and
entertainment options, attract more customers and keep them longer.
Therefore, most of the new shopping center projects include movie
theaters, family entertainment centers or other leisure alternatives. It
should also be noted that well-developed and well-designed shopping
centers are always in demand by customers and shopping centers with
strong design concepts have lower vacancy rates.
Çoğu Anadolu’nun ikincil şehirlerinde olmak üzere, son yıllarda ülke genelinde bir çok alışveriş merkezleri açılmıştır. Kullanılabilir alan arzı ve ekonomik büyümenin getirdiği tüketicinin satın alma gücündeki artış yardımıyla sektör küçük kentlerde gelişmektedir. Pazar verilerine göre, bu alışveriş
merkezleri yerel halk tarafından benimsenmekte ve perakende merkezleri
olarak kullanıldığı gibi sosyalleşme alanı olarak da değerlendirilmektedirler.
Çok sayıda sosyal tesis, restoran ve eğlence seçeneği sunan geliştiriciler,
böylece daha fazla tüketici çekmekte ve onları daha uzun süreler boyunca
alışveriş merkezlerinde tutmayı hedeflemektedirler. Bu yüzden çoğu yeni
alışveriş merkezi bünyesinde sinema salonları, aile eğlence merkezleri veya
diğer eğlence seçenekleri bulunmaktadır. Ayrıca iyi geliştirilmiş ve iyi tasarlanmış alışveriş merkezlerinin müşteriler tarafından daima talep gördüğü
ve güçlü tasarım konsepti olan alışveriş merkezlerinin daha düşük boşluk
oranlarına sahip olduğu da göze çarpan bir gerçekliktir.
It should also be noted that organized retail as opposed to the existing
retail stock in many of these cities, attract better rents and brings new
retailers to the area. Inevitably, these factors make the smaller cities
of Anatolia very attractive for local and foreign investors who have
already participated in various shopping center projects in the country
and have an expanding presence in Turkey’s retail environment.
P. 20
Bu kentlerin pek çoğundaki mevcut perakende stokuna göre, alışveriş merkezlerinin daha iyi kira elde ettiği ve yeni perakendecileri çektiği de dikkate
alınmalıdır. Bahsi geçen bu faktörler, Anadolu’nun küçük kentlerini, yerel
yatırımcılar ile Türkiye’de daha önce de çeşitli alışveriş merkezi projelerine
katılmış ve Türkiye’nin perakende ortamında artan bir varlıkları olan yabancı yatırımcılar için son derece cazip hale getirmektedir.
The following graph presents the growth of retail market in Turkey from
1988 to the present and shows the dramatic increase in the amount of
retail centers coming online in the last six years:
Total Leasable Area (per year sqm)
Aşağıdaki grafik Türkiye perakende pazarının 1988’den bugüne kadarki
büyümesini temsil etmekte ve son altı yılda gerçekleşen perakende merkezi
sayısındaki çarpıcı artışı göstermektedir.
Toplam Kiralanabilir Alan (yıllık m2)
8.000.000
8.000.000
7.000.000
7.000.000
6.000.000
6.000.000
5.000.000
5.000.000
4.000.000
4.000.000
3.000.000
3.000.000
2.000.000
2.000.000
1.000.000
1.000.000
0
0
1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
*Source: AYD
According to the latest statistics released by AYD (Turkish Council of
Shopping Centers), there are currently 291 operating shopping centers
in Turkey with a total gross leasable area of approximately 7.3 million
m², which indicates 100 m² rentable are per 1000 visitors. It is estimated that the total numbers of shopping centers in Turkey to reach 348 by
the end of 2012 with a total GLA of 9 million m², which is surprisingly
over 20% expected growth in an era of economic downturn and overall
pessimism. This growth shows that Turkish consumer is still hungry for
more high standard, organized shopping areas, even after more than a
decade of aggressive growth of trading space in the country.
1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
*Kaynak: AYD
AYD tarafından yayınlanan en son verilere göre, Türkiye’de halihazırda
toplam yaklaşık 7,3 milyon m2 brüt kiralanabilir alana sahip 291 alışveriş
merkezi faaliyette olup, bu da her 1000 ziyaretçi için 100 m2 kiralanabilir alanı ifade etmektedir. Ülkedeki alışveriş merkezlerinin sayısının,
toplam 9 milyon m2 BKA ile birlikte 348’e ulaşacağı tahmin edilirken;
şaşırtıcı bir şekilde, bu rakam ekonomik yavaşlama ve genel karamsarlık
döneminde % 20’nin üzerinde bir tahmini büyümeye denk gelmektedir. Bu büyüme, Türk tüketicisinin, ülkedeki ticari alanın on yılı aşkın
zamandan beri süre gelen agresif büyümesinden sonra bile, hala daha
yüksek standartlar ve organize alışveriş alanlarına yönelme eğiliminde
olduğunu göstermektedir.
P. 21
Istanbul Residential Market
Out with Residential, in with Residences!
Istanbul residential market is currently witnessing a new level in the
standards delivered by residential projects and this is also demonstrated in the new heights seen in “residence” prices. There are several
landmark projects that will come online in 2012. The sales prices of
these projects and their impact on the market are noted in the following
discussion.
For the high income group, residential or “residence” projects, as they
are called in Turkey, are located in the city centre districts. Up until the
global economic crisis, projects built in the central business districts
and new emerging urban areas were popular investment vehicles for
the high income group, who bought them for built to let purposes, or
for the capital growth potential. After the crisis, demand dynamics
changed for these kinds of projects for investment, and there is a shift
back to locations that are traditionally popular for this income group.
Also due to the high sales prices, these projects are intended for the
end users since achieving rental rates at current yields would not be
viable.
Branded residence projects that have partnered with an international
luxury hotel chain, developer or design firm achieve the highest sales
prices.
The sheer size of Istanbul and its rapid growth rate, primarily due to
internal migration from within Turkey, coupled with a strengthening
economy, has resulted in a booming residential market, in which excess
demand is the norm at all income levels, but particularly for high quality construction in prime locations. Recent years have seen dramatic
growth for residential projects of all types throughout the city in both
urban and suburban areas; however, nowhere is this more evident than
in centrally located luxury urban residential developments, often components of larger mixed-use projects, known in Turkey as residence
projects.
İstanbul Konut Piyasası
Konut Out, Rezidans in!
İstanbul konut piyasası halihazırda konut projelerinin getirdiği yeni bir standart düzeyine tanık olmakta ve bu “rezidans” fiyatlarındaki yeni zirvelerle
kendini göstermektedir. 2012’de hayata geçecek çok sayıda çığır açıcı proje
bulunmaktadır. Aşağıda, bu projelerin satış fiyatları ve piyasa üzerindeki
etkilerine dikkat çekilmektedir.
Yüksek gelir düzeyi için konut veya Türkiye’deki adlarıyla “rezidans” projeleri, şehrin merkezi bölgelerinde konumlanmıştır. Küresel ekonomik krize
kadar, merkezi iş bölgelerinde ve yeni gelişmekte olan kentsel alanlarda
inşa edilen projeler, kiraya vermek amacıyla veya değer artışı potansiyeli
nedeniyle inşa sırasında satın alan yüksek gelir grubu için popüler yatırım
araçları idi. Krizden sonra, bu gibi projelerin yatırım amaçlı talep dinamikleri değişti ve bu gelir grubu için yeniden geleneksel olarak popüler olan
bölgelere doğru bir kayma oldu. Ayrıca bu projeler, yüksek satış fiyatları
nedeniyle, kar getirileriyle kira bedelleri tutarlı olmadığından, son kullanıcıları hedef almaktadır.
Uluslararası bir otel zinciri, geliştirici veya tasarım firması ile ortak olan
markalı rezidans projelerinin, en yüksek satış fiyatlarını elde etmekte oldukları gözlenmektedir.
Esas olarak, Türkiye içindeki iç göç ve güçlenen ekonomi faktörü İstanbul’un
salt büyüklüğü ve yüksek büyüme hızı ile birleşince, özellikle de birincil
lokasyonlardaki yüksek kaliteli inşaat projeleri başta olmak üzere bütün
gelir gruplarına hitap eden ve talep fazlasının standart hale geldiği konut
piyasasında bir patlamaya neden olmuştur. Son yıllarda, hem şehiriçi
hem de şehirdışı bölgelerdeki çeşitli konut projelerinde çarpıcı oranda artış
P. 22
For residences that are components of mixed use projects, extensive effort must go into the planning and design of the whole project.
The strength of the project depends on how well each component is
designed and thoughtfully integrated into the whole concept. A poorly
designed and executed development will fail to draw sufficient demand,
and the failure of a single component may lead to failure of the entire
development.
The “residence” concept first appeared in Istanbul in the 1990s. The
primary purpose of these residential projects was to capture a specific
demographic of people who preferred urban living, but wanted to avoid
the inconveniences associated with it. By constructing luxury apartment dwellings, many of which offer the service and amenities of a
five-star hotel, developers of this residential model have been able to
target the high-income professional class that has limited time and
are willing to pay a premium for convenience based living in premier
locations.
Most of these projects experience high sales performances and command the highest per square meter sales prices in the city. Residence
projects are continually developed because of their incredible success;
however, as available land in prime locations becomes increasingly
scarce, it becomes more difficult to find suitable areas to develop these
projects.
Many of these developments share key features that underlie their success: strong architectural design, integration with a mixed-use project,
an elite or prestigious image, and excellent location often combined
with strong city views. Also, for the most premier locations, the size of
the units tend to be larger than other residential projects, as more living
space, rather than more bedrooms, is in demand by this income group.
The following table demonstrates the unit distribution of residence
projects in the Beşiktaş – Şişli – Taksim – Levent - Maslak regions.
Unit Type
Number of Units
Average Unit Size
(sqm)
%
1+1
1,171
110
38
2+1
895
170
29
3+1
546
240
18
4+1
279
300
9
5+1 and bigger
207
370
7
Total
3,096
100
The table below shows average asking sales prices of projects in the
established residence neighborhoods and developing regions.
Average Sales Prices of A Class Residence Projects
Urban Regions
sqm Sales Price Range
(USD $)
Beşiktaş-Şişli-Taksim
$5,500 - $10,000
Levent-Maslak
$5,500 - $11,500
Bomonti
$4,000 - $6,500
The sales prices presented above exclude the Maçka Residence project,
which has asking sales prices ranging between approximately $11,000
and $15,000 USD per square meter, the 1+1 unit has an asking sales
gözlemlenmiş olmakla birlikte bunların hiçbiri genellikle büyük karma kullanımlı projelerin öğesi olan ve Türkiye’de rezidans projeleri olarak bilinen
şehir merkezindeki lüks şehiriçi konut projelerinde olduğu kadar yüksek
artış kaydedememişlerdir.
Karma kullanımlı projelerin öğesi olan rezidanslarda, projenin bütününün
planlanması ve tasarımı için çok kapsamlı çaba harcanmalıdır. Projenin
gücü, her bir öğenin nasıl tasarlandığı ve konseptin tamamıyla ne kadar
iyi entegre edildiğine bağlıdır. Kötü tasarlanmış ve yürütülmüş bir proje,
yeterli talebi çekemeyeceği gibi; karma projenin bir öğesinin başarısızlığı da
projenin tamamının başarısızlığına yol açabilmektedir.
İstanbul’da “rezidans” konsepti ilk olarak 1990’larda ortaya çıkmıştır. Bu
konut projelerinin birincil amacı, kent yaşamını tercih eden fakat bununla
birlikte gelen güçlüklerden kaçınmak isteyen belli bir demografik kesimi
çekmek idi. Birçoğunun beş yıldızlı otellerin hizmet ve rahatlığını sunduğu
lüks apartmanların inşa edilmesiyle, bu mesken modelinin geliştiricileri,
sınırlı zamana sahip ve birinci sınıf lokasyonlarda yaşamaya dayanan
rahatlık için ilave bir fiyat ödemeye hazır olan yüksek gelir düzeyine sahip
profesyonel sınıfı hedeflemişlerdir.
Bu projelerin çoğunluğu yüksek satış performansları elde etmekte olup,
şehirdeki en yüksek birim satış fiyatına sahiptirler. Yakaladıkları yüksek
satış başarıları nedeniyle rezidans projeleri geliştirilmeye devam edilmektedir; ancak birincil lokasyonlardaki araziler giderek azaldıkça, bu projeleri
geliştirmeye uygun alanları bulmak zorlaşmıştır.
Bu projelerin pek çoğu başarılarının temelinde aynı özellikleri paylaşmaktadırlar: sağlam mimari yapı, karma kullanım proje ile başarılı bütünleşme,
seçkin veya prestijli bir imaj, genellikle şehir manzarası ile birleşen mükemmel lokasyon. Ayrıca çoğu birincil bölgede geliştirilen konut ünitelerinin
büyüklüğü, projelerin hitap ettikleri gelir grubunun bir yatak odası yerine
daha fazla yaşam alanı talep etmesinden dolayı, diğer konut projelerinden
daha büyük olmaya yatkındır.
Aşağıdaki tablo Beşiktaş - Şişli - Taksim - Levent - Maslak bölgelerindeki
rezidans projelerinin ünite dağılımını göstermektedir.
Ünite Tipi
Ünite Adedi
Ortalama Ünite
Büyüklüğü (m2)
%
1+1
1.171
110
38
2+1
895
170
29
3+1
546
240
18
4+1
279
300
9
5+1 ve daha büyük
207
370
Toplam
3.03.096 6
7
100
Aşağıdaki tablo, oturmuş yerleşim semtlerindeki ve gelişmekte olan bölgelerdeki projelerin ortalama satış fiyatlarını göstermektedir.
A Sınıfı Rezidans Projelerinin Ortalama Satış Fiyatları
Şehiriçi Bölgeler
m2 Satış Fiyatı Aralığı
(ABD $)
Beşiktaş-Şişli-Taksim
5.500$ - 10.000$
Levent-Maslak
5.500$ - 11.500$
Bomonti
4.000$ - 6.500$
P. 23
price of $19,000 USD per square meter. The residential component of
the Zorlu Center was also excluded from the table, which has asking
prices in the range of $13,000 to $16,000 USD per square meter. The
penthouse units are approximately $20,000 USD per square meter.
The projects are setting a new precedent for Istanbul’s residential
market, with sales prices levels far exceeding the market averages at
the high end. With the slowdown in sales price escalation in late 2008
up until today, the motives for purchase has changed amongst the high
income group, and the locational preferences have shifted back to locations traditionally popular with this population group. Today, primary
residential is the main motivation behind the purchase for units at these
high prices and as such projects generally target the end user.
P. 24
Yukarıda verilen satış fiyatları, 11.000 ABD Doları/m² ile 15.000 ABD
Doları/m² arasında satış fiyatı bulunan Maçka Rezidans projesini içermemektedir; projedeki 1+1 ünitelerin satış fiyatı 19.000 ABD Doları/m²’dir.
Satış fiyatı 13.000 ABD Doları/m2 ila 16.000 ABD Doları/m2 aralığında
olan Zorlu Center’ın konut öğesi de tablonun dışında tutulmuştur. Teras katı
ünitelerinin birim satış fiyatı 20.000 ABD Doları/m2’dir. Projeler; piyasa
ortalamasını çok fazla aşan satış fiyatlarıyla İstanbul’un konut pazarında
yeni üst düzey konut örneklerini oluşturmaktadır. Satış fiyatı artışında
2008’in sonundan bugüne kadar süregelen yavaşlama sonrasında, yüksek
gelir grubuna özgü satın alma nedenleri değişmiş ve bölge tercihleri, bu
gelir grubu için geleneksel olarak popüler olan lokasyonlara doğru yeniden
kaymıştır. Günümüzde, birincil konut olarak kullanmak, genel olarak son
kullanıcıyı hedefleyen bu yüksek fiyatlı projelerdeki ünitelerin ana satın
alınma nedenidir.
www.colliers.com

TURKEY REAL ESTATE REVIEW

Transkript

Benzer belgeler

Business Network Center Turkey Tüm Hakları

Jewel of the Seas - Cruises in Turkey

45 Ülkeden 180 Belgesel

radıance of the seas

turkey real estate revıew

turkey real estate revıew

The First Room Escape Game in Turkey

turkey real estate revıew