Uzman Kuruluş Raporu

Transkript

Y&Y Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Yeş
il İ
nş
aat YapıDüzenleme ve Pazarlama Ticaret
A.Ş.
Birleş
meye İ
liş
kin Uzman KuruluşRaporu
21 Eylül 2010
Çok Gizli ve Özel
Kurumsal Finansman
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Şa ş
man Plaza, Kat:12 D:25, Kozyatağı
34742, Kad ı
köy, İ
stanbul
PricewaterhouseCoopers
Danı
ş
manlı
k Hizmetleri Ltd. Şti.
Maya Akar Center, Büyükdere Cad.
Nr:100-102 B Blok Kat:17 Esentepe
34394 İ
stanbul
www.pwc.com/tr
Tel: +90 (212) 355 5858
Fax: +90 (212) 355 5850
21 Eyl ül 2010,
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş. (“Y&Y GYO”) ile PricewaterhouseCoopers Danı
şmanlı
k Hizmetleri Ltd. Şti.
(“PwC”) arası
nda imzalanmı
şolan 23 Ağustos 2010 tarihli finansal danı
ş
manlı
k hizmetleri sözleşmesi (bkz. Ek 10)
kapsamı
nda, Y&Y GYO ile Yeş
il İ
nşaat YapıDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş.’nin (“Yeş
il İ
nşaat”) 30 Haziran 2010
tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesini ve bu iki ş
irketin birleş
me oranları
nı
n hesaplanması
nıiçeren çalı
ş
manı
n
sonuçlarıektedir. Y&Y GYO ve Yeşil İ
nş
aat’ı
n değerleme çalı
ş
masırapor tarihi itibariyle tamamlanmı
şolup bu tarihten
sonraki geliş
meler dikkate alı
nmamı
ştı
r.
Devir yoluyla birleşme iş
lemi, Sermaye PiyasasıKurulu (“SPK”) tarafı
ndan 14 Temmuz 2003 tarihli ve 25168 sayı
lı
Resmi Gazete’de yayı
mlanarak yürürlüğe giren SPK’nı
n Seri: I, No: 31. tebliğhükümlerince gerçekleştirilecektir. Bu
kapsamda söz konusu SPK tebliğinde belirtildiği üzere birleş
meye taraf olan ortakları
n özkaynakları
nı
n tespiti amacı
yla
mahkemece atanan bilirkişi incelemesine ek olarak nitelikleri SPK tarafı
ndan belirlenen uzman kuruluş
lar tarafı
ndan da
inceleme yapı
lmasıve söz konusu incelemenin rapora bağlanmasıgerekmektedir. Bu rapor, Y&Y GYO ve Yeşil İ
nş
aat’ı
n
30 Haziran 2010 tarihi itibariyle özkaynak yöntemi ve bu yöntemle birlikte uygulanan indirgenmişnakit akı
mları
, net aktif
değer analizleri ve Y&Y GYO’nun piyasa değerine göre hesaplanan birleşme oranları
nı
, bu yöntemler içinden birleşme
için kullanı
lacak yöntemin seçilme gerekçesini, seçilen yönteme göre değiştirme oranları
nıve birleş
me sonrasıulaşı
lması
gereken sermaye tutarı
nıtespit etmek amacı
yla hazı
rlanmı
ştı
r.
Çalı
şmanı
n bulgularıve varı
lan sonuçlar ekteki raporda detaylıolarak yer almaktadı
r. Raporumuz, Y&Y GYO Yönetimi ve
Yeşil İ
nş
aat Yönetimi ve ilgili personelin vermişolduğu bilgiler doğrultusunda hazı
rlanmı
ş
tı
r. Değerleme çalı
ş
ması
nda
temel olarak Yeş
il İ
nşaat tarafı
ndan sağlanan projeksiyonlar ile birlikte Y&Y GYO ve Yeş
il İ
nşaat’ı
n 30 Haziran 2010 tarihi
itibariyle denetlenmişraporlarıkullanı
lmı
ş
tı
r. Çalı
şma kapsamı
nda tarafı
mı
za sunulan mali tablolar ve diğer finansal
bilgiler tarafı
mı
zca ayrı
ca denetime veya incelemeye tabi tutulmamı
ştı
r. Bunun yanısı
ra Yeşil İ
nş
aat Yönetimi tarafı
ndan
hazı
rlanan projeksiyonları
n gerçekleştirilebilirliği konusunda bir görüşverilmemektedir.
Bu rapor sadece Y&Y GYO Yönetimi için hazı
rlanmı
ştı
r. Aksi belirtilmediği sürece PwC, raporun ve/veya yazı
ş
maları
n
hitap ettiği kişiler dı
ş
ı
nda üçüncü ş
ahı
s ve kurumlar tarafı
ndan kullanı
mı
ndan doğabilecek hiçbir sorumluluğu kabul
etmemektedir. Bunun yanısı
ra raporumuz yazı
lıiznimiz olmadan yasal kurumlar (Maliye Bakanlı
ğı
, mahkemeler,
bilirkiş
iler, vb...), Yeşil İ
nş
aat ve düzenleyici otoritelerin (Sermaye PiyasasıKurulu, vb…) dı
şı
nda kalan üçüncü şahı
slara
dağı
tı
lamaz ve/veya baş
ka amaçlarla kullanı
lamaz. Bu konuda PwC onay verse dahi, raporun muhatabıY&Y GYO
Yönetimi olarak kalacaktı
r.
Saygı
ları
mı
zla,
Hüsnü Can Dinçsoy
Ortak, Danı
şmanlı
k Hizmetleri
Hüsnü Can Dinçsoy
Şirket Ortağı
E-posta: [email protected]
Telefon:
+90 (212) 376 5308
Cep Telefonu: +90 (532) 316 2223
Faks:
+90 (212) 376 5309
Barı
şAndı
rı
nlı
Müdür
E-posta: baris.andirinli@tr. pwc.com
Telefon:
+90 (212) 376 5392
Cep Telefonu: +90 (530) 370 5730
Faks: +90 (212) 376 5393
İ
çindekiler
Sayfa
1 Giriş
1
2 Şirketlere İ
lişkin Bilgiler
6
2.1 Yeşil İ
nş
aat
7
Şirket Profili
8
Finansal Performans
2.2 Y&Y GYO
18
22
Şirket Profili
23
Finansal Performans
26
3 Sektör Bilgisi
29
3.1 Türkiye İ
nşaat ve Konut Sektörü
30
3.2 Innovia Projesi Bölgesi
41
4 Değerleme Analizi – Y&Y GYO
48
4.1 Net Aktif Yaklaş
ı
mı
49
4.2 Piyasa Değeri Yaklaşı
mı
54
4.3 Özkaynak Değeri
57
5 Yeşil İ
nş
aat Değerleme Analizi
59
İ
çindekiler
Sayfa
5.1 Gelir Yaklaş
ı
mı
63
1. Etap - Nakit Akı
mları
68
mları
76
mları
85
mları
94
mları
103
Genel Yönetim Giderleri
112
Sabit Kı
ymet Yatı
rı
mıve Amortisman
115
Finansman
118
Vergi
120
Tahmini Gelir Tablosu
123
İ
ndirgenmişNakit Akı
mıve Hisse Değeri
125
5.2 Net Aktif Yaklaş
ı
mı
129
5.3 Özkaynak Değeri
137
6 Değerleme Sonuçları
, Birleş
me ve Değiştirme Oranları
139
İ
çindekiler
Ekler
Sayfa
1 Bilgi Kaynakları
147
2 Prosedürler
149
3 Değerleme Yöntemleri
151
4 Sermaye Maliyeti
155
5 Yeşil İ
nşaat UFRS Mali Tabloları
161
6 Yeşil İ
nşaat ve Y&Y GYO Organizasyon Şemaları
164
7 Benzer Projeler
167
8 Önemli Konut Sektörü Oyuncuları
174
9 Makroekonomik Varsayı
mlar
178
10 Finansal Danı
ş
manlı
k Hizmetleri Sözleşmesi
181
Kı
saltmalar
Terim
Tanı
m
Terim
Tanı
m
ABD$ ve USD
Amerikan Doları
İ
NA
İ
mları
BDDK
Bankacı
lı
k Denetleme ve Düzenleme Kurulu
KDV
Katma Değer Vergisi
DPT
Devlet Planlama Teşkilatı
km.
kilometre
Elit Gayrimenkul
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Lotus Gayrimenkul
Lotus Gayrimenkul Değerleme
EUR
Euro
FAVÖK
Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kar
FVÖK
Faiz ve Vergi Öncesi Kar
GBP
İ
ngiliz Sterlini
GSYH
Gayrisafi Yurtiçi Hası
la
GYO
Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
GYODER
Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
klarıDerneği
İ
MKB
İ
stanbul Menkul Kı
ymetler Borsası
ve Danı
şmanlı
k A.Ş.
m2
Metrekare
mn
milyon
mt.
metre
MY
Mali Yı
l
NAD
Net Aktif Değeri
PD
Piyasa Değeri
SPK
Sermaye PiyasasıKurulu
TCMB
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası
Kı
saltmalar
Terim
Tanı
m
TL
Türk Lirası
TÜİ
K
Türkiye İ
statistik Kurumu
UFRS
UluslararasıFinansal Raporlama
Standartları
VUK
Vergi Usul Kanunu
Y&Y GYO
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Yeşil İ
nşaat
Yeşil İ
nşaat YapıDüzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş.
Yeşil Kundura
Yeşil Kundura A.Ş.
Bölüm 1
Giriş
Bölüm 1 - Giriş
Giriş(1/4)
Çalı
şmanı
n Kapsamı
•
Bu rapor, Y&Y GYO Yönetimi ile 23 Ağustos 2010 tarihinde
karşı
lı
klıolarak imzalanan finansal danı
ş
manlı
k hizmetleri
sözleş
mesi ile varı
lan anlaşma üzerine, Y&Y GYO ile Yeşil
İ
nşaat’ı
n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit
edilmesini ve bu iki ş
irketin birleşme oranları
nı
n hesaplanması
nı
kapsamaktadı
r.
•
14.09.2010 tarihinde yapı
lan Y&Y GYO yönetim kurulu
toplantı
sı
nda; Yeşil İ
nşaat ile Y&Y GYO’nun birleşmesinin
30.06.2010 tarihli bilançolar esas alı
narak yapı
lması
na, Yeş
il
İ
nşaat’ı
n tüm aktif ve pasiflerinin bir kül halinde Y&Y GYO’ya
devrolunmasısuretiyle Y&Y GYO ile birleşmesine karar verilmiştir.
•
Çalı
ş
ma sonucunda bulunan değer, Yeşil İ
nş
aat’ı
n ve Y&Y
GYO’nun muhtemel alı
m/satı
mı
na temel teşkil edecek kesin bir
satı
şfiyatıolarak değerlendirilmemelidir. Tespit edilen değerler,
belli bir yatı
rı
mcıtarafı
ndan Yeş
il İ
nşaat'a ve Y&Y GYO’ya biçilen
değeri yansı
tmayabilir. Yatı
rı
mcı
ları
n değerlemeleri; kendi
hedeflerini, içinde bulunduklarış
artları
, ülke, ekonomi, yatı
rı
m
ortamı
, operasyonel ve ticari sinerjilerin etkilerini içerir.
Yatı
rı
mcı
ları
n ödemeye hazı
r olduklarıfiyat; pazar koş
ulları
,
alternatif diğer yatı
rı
mlar ve yatı
rı
mı
n alı
cı
ya vergi etkileri gibi bir
takı
m faktörlerden de etkilenebilir. Ayrı
ca yatı
rı
m riski her yatı
rı
mcı
tarafı
ndan değişik algı
lanabilir.
•
Değerleme çalı
ş
ması
, ticari ve gayrimenkul konuları
nda herhangi
bir özel inceleme çalı
ş
ması
nıkapsamamaktadı
r. Bu nedenle PwC,
Y&Y GYO Yönetimi ve Yeşil İ
nşaat Yönetimi tarafı
ndan sağlanan
projeksiyonları
n ticari ve gayrimenkul anlamı
nda
gerçekleş
tirilebilirliği üzerinde bir çalı
ş
ma yapmamı
ş
tı
r.
Y&Y GYO ve Yeşil İ
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
2
•
PwC bu çalı
ş
ma kapsamı
nda Yeş
il İ
nş
aat ve Y&Y GYO’a ait 30
Haziran 2010 tarihli bağı
msı
z denetim raporları
nı
, yasal finansal
tablolarıve diğer bilgileri kullanmı
şancak bu bilgiler üzerinde bir
denetim çalı
şmasıgerçekleştirmemiş
tir. Dolayı
sı
yla bu raporda yer
alan finansal tablolar konusunda herhangi bir görüş
bildirilmemektedir.
•
Değerleme çalı
şmasıkapsamı
nda, PwC, Y&Y GYO’nun ve Yeşil
İ
nşaat’ı
n aktiflerinin fiziki mevcudiyeti ve hukuki mülkiyetine iliş
kin
herhangi bir araştı
rma yapmadı
ğıgibi bu konularda herhangi bir
sorumluluk kabul etmemektedir. Bununla birlikte, PwC, mülkiyete
ilişkin Y&Y GYO’nun ve Yeş
il İ
nşaat’ı
n değerini etkileyebilecek
gizli ya da beklenmedik herhangi bir durum veya engelin
olmadı
ğı
nıvarsaymaktadı
r.
Çalı
şmanı
n Amacı
•
Finansal danı
şmanlı
k hizmetleri sözleş
mesi kapsamı
nda, bu
değerleme çalı
şması
nı
n amacıY&Y GYO ile Yeş
il İ
nşaat’ı
n 30
Haziran 2010 tarihi itibariyle hisse değerlerinin tespit edilmesi ve
bu iki ş
irketin birleş
me oranları
nı
n hesaplanması
dı
r.
•
“Makul Piyasa Değeri” istekli bir satı
cıve istekli bir alı
cıarası
nda
hiçbir kı
sı
tlama ve zorlama olmadan ve bu konuyla ilgili bilgilerin
rahatlı
kla elde edilebildiği serbest bir piyasa ortamı
nda
gerçekleş
ecek hisse senedi satı
şı
nda oluş
masıbeklenen değer
olarak tanı
mlanabilir.
•
Raporun okunmasıve yorumlanmasısı
rası
nda “fiyat” ve “değer”
kavramları
nı
n birbirinden ayrı
lmasıbüyük önem taş
ı
maktadı
r. Fiyat
bir alı
cı
nı
n herhangi bir mal veya hizmet için satı
cı
ya ödemeye
hazı
r olduğu tutardı
r. Bu fiyatı
n, değerleme çalı
ş
masısonucu tespit
edilen değere eşit olmasıbeklenmemelidir.
Bölüm 1 - Giriş
Giriş(2/4)
Kullanı
lan Değerleme Yöntemleri
•
•
•
•
PwC bu çalı
ş
ma sı
rası
nda; Yeşil İ
nş
aat’ı
n hisse değerlemesi için
birincil yöntem olarak “İ
mıYaklaş
ı
mı
”, ikincil
yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş
ı
mı
”, üçüncül yöntem olarak
“Özkaynak Değeri” kullanmı
ş
; Y&Y GYO’nun hisse değerlemesi
için ise birincil yöntem olarak “Piyasa Değeri Yaklaş
ı
mı
”, ikincil
yöntem olarak “Net Aktif Yaklaş
ı
mı
”, üçüncül yöntem olarak
“Özkaynak Değeri” kullanmı
ş
tı
r.
Y&Y GYO’nun portföyünde yer almakta olan varlı
kları
n değerleme
tarihi itibariyle kira getirisi olmamasıgöz önünde bulundurulmuşve
Y&Y GYO’nun değerleme çalı
şması
nda İ
NA yöntemi
kullanı
lmamı
ş
tı
r. Ancak ekspertiz raporları
nda söz konusu
varlı
kları
n değerleri tahmin edilirken, uygun olanlar için, gelir
yaklaş
ı
mıkullanı
lmı
ş
tı
r.
İ
NA çalı
şması
nı
n kapsamı
, Yeş
il İ
nş
aat'ı
n gelir/giderini, ödeyeceği
vergiyi ve iş
letme sermayesi ihtiyacı
nıöngören bir indirgenmiş
nakit akı
mlarımodelinin hazı
rlanması
nıiçermektedir. İ
NA
hesaplaması
nda Yeşil İ
nş
aat Yönetimi'nin sağladı
ğıbilgiler temel
alı
nmı
ş
tı
r. Yeş
il İ
nşaat'ı
n gelecekte yaratmasıbeklenen nakit
akı
mları
nı
n bugünkü değerleri, nakit akı
mları
nı
n Yeşil İ
nş
aat'ı
n risk
profiline uygun iskonto oranlarıkullanı
larak bugüne
indirgenmesiyle hesaplanmı
ştı
r. İ
skonto oranıhesaplanı
rken
değerleme tarihi itibariyle en güncel piyasa verilerinden
faydalanı
lmı
ştı
r.
Bu yaklaş
ı
m iş
letmenin gelecekte elde edebileceği potansiyel
gelirlerini ve yaratacağıdeğeri dikkate almamaktadı
r, fakat işletmenin
olasıtasfiye değerine veya yeniden aynıkonuma getirme maliyetine
yaklaşarak, şirketin değerine yönelik bir tahminde bulunmaktadı
r.
•
Özkaynak Değeri yönteminde, ş
irketin değerleme tarihi itibariyle
hazı
rlanmı
şve bağı
msı
z denetimden geçmişmali tabloları
nda
belirtilen defter değeri, birleşmeye esas özkaynak tutarıolarak
kullanı
lmaktadı
r.
•
Borsa fiyatlarıesas alı
narak birleş
me oranı
nı
n tespit edilebilmesi için;
birleşmeye taraf ortaklı
kları
n onay için Sermaye PiyasasıKurulu’na
baş
vuru yaptı
klarıtarih itibariyle;
–
a) Halka arz edilen hisse senetlerinin nominal değerleri
toplamı
nı
n, ortaklı
ğı
n nominal sermayesine oranı
nı
n en az %25
olmasıve hisse senetlerinin Borsa’da işlem görmesi,
–
b) Borsa fiyatı
nı
n tespitinde son bir yı
llı
k düzeltilmişağı
rlı
klı
ortalama fiyatları
n aritmetik ortalaması
nı
n esas alı
nması
,
SPK’nı
n Seri I – 31 no’lu Birleşme İ
şlemlerine İ
liş
kin Esaslar
Tebliği’ne göre zorunludur.
Değerleme çalı
şması
nda kullanı
lan para birimi
•
Net Aktif Değerlemesi (“NAD”) yöntemi, bir alı
cı
nı
n bir işletmeyi
almak için ödeyeceği paranı
n en az o iş
letmenin bütün varlı
kları
nı
n
belli bir tarihte nakde çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya
yeniden aynıkonuma getirilmesi kapsamı
nda oluş
acak maliyete
eşit olacağıvarsayı
mı
na dayanmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
•
nş
aat’ı
n değerleme çalı
şmalarıTL olarak
gerçekleştirilmiştir. Yeş
il İ
nşaat için dikkate alı
nan projeksiyonlarda,
yabancıpara biriminden gerçekleş
mesi beklenen nakit akı
mları
,
orijinal para biriminde tahmin edilmişve ilgili dönemin tahmini kurları
ile TL’ye çevrilmiş
tir.
Değerleme Çalı
şması
•
3
Doğasıitibariyle değerleme çalı
ş
malarıtamamen bilimsel olarak
nitelenemeyeceği gibi varı
lan sonuçları
n birçok durumda sübjektif ve
kiş
isel hükümlere bağlıolduğu kaçı
nı
lmaz bir gerçektir.
Bölüm 1 - Giriş
Giriş(3/4)
Raporun Kullanı
mı
•
Çalı
şma Ekibi
Bu rapor, sadece Y&Y GYO Yönetimi için hazı
rlanmı
ştı
r. Aksi
belirtilmediği sürece, PwC raporun hitap ettiği şahı
slar dı
ş
ı
nda
diğer üçüncü şahı
s ve kurumları
n kullanı
mı
ndan doğabilecek hiçbir
sorumluluğu kabul etmemektedir. Bunun yanısı
ra raporumuz
yazı
lıiznimiz olmadan yasal kurumlar (Maliye Bakanlı
ğı
,
mahkemeler ve bilirkiş
iler, vb...) ile Yeş
il İ
nşaat ve düzenleyici
otoriteler (Sermaye PiyasasıKurulu, vb...) dı
şı
nda kalan üçüncü
şahı
slara dağı
tı
lamaz ve/veya baş
ka amaçlarla kullanı
lamaz.
•
PwC bu konuda onay verse dahi, raporun muhatabıY&Y GYO
Yönetimi olarak kalacak ve yönetim raporun üçüncü şahı
slara
gösterilmesinin çı
karları
na uygun olup olmadı
ğı
na kendisi karar
verecektir.
•
Rapordaki bilgiler hiçbir ş
ekilde geleceğe yönelik bir vaat olarak
veya geleceği yansı
tmak amacı
yla hazı
rlanmamı
ştı
r. PwC, her
koş
ulda, şahı
sları
n ve kurumları
n kendi piyasa analizlerini ve özel
incelemelerini yapmaları
nıtavsiye etmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
4
•
Konusunda uzman çalı
ş
ma ekibi, sorumlu ortak Hüsnü Can
Dinçsoy ve müdür Barı
şAndı
rı
nlıtarafı
ndan yönetilmiştir. Ekip
liderleri, SPK mevzuatlarıuyarı
nca hazı
rlanan bu raporu
hazı
rlayabilmek için gerekli kalite, ehliyet ve 10 yı
lıaşkı
n
tecrübeye sahiptir ve yı
lda ortalama 50’ye yakı
n değerleme ve özel
inceleme projelerinde görev almaktadı
rlar.
•
1988 yı
lı
nda İ
stanbul Üniversitesi İ
şletme Fakültesi’nden mezun
olan Dinçsoy aynıyı
l PwC İ
stanbul Ofisi denetim bölümüne
katı
lmı
ştı
r. 1990 yı
lı
nda PwC Frankfurt Ofisi’ne transfer olan
Dinçsoy, burada denetim, ş
irket birleş
meleri ve ş
irket
değerlemeleri konuları
nda uzmanlaş
mı
ş4 yı
l boyunca Alman
müşterilerine hizmet vermiştir. Daha sonra PwC İ
stanbul ofisine
geri dönen Dinçsoy bu tarihten sonra Almanya’da kazandı
ğı
deneyimlerini Türkiye’de uygulama fı
rsatıbulmuşve 1995 yı
lı
ndan
bu yana Türkiye’de gerçekleş
en önemli ş
irket birleş
meleri ve devir
almaları
nda danı
ş
manlı
k yapmı
ştı
r. 1996-1998 yı
llarıarası
nda
Özelleştirme İ
daresi danı
şmanlı
k görevini de yürüten Dinsoy, 2000
yı
lı
ndan beri ş
irket ortağı
dı
r.
•
Boğaziçi Üniversitesi Endüstri Mühendisliği lisans ve İ
stanbul
Teknik Üniversitesi Bilişim Enstitüsü yüksek lisans derecelerine
sahip olan Andı
rı
nlı
, Ocak 2008’de PwC İ
stanbul Ofisi Kurumsal
Finansman bölümüne katı
lmadan önce Tofaşve İ
pek Kağı
t
ş
irketlerinde bütçe planlama departmanı
nda görev almı
ştı
r.
Tahmin ve bütçe çalı
şmalarıile finansal raporlamanı
n yanısı
ra
ağı
rlı
klıolarak finansal fizibilite çalı
ş
maları
nı
n hazı
rlanması
nı
üstlenmiş
tir. Andı
rı
nlı
, PwC’de bulunduğu süre içerisinde fizibilite,
ş
irket ve varlı
k değerlemesi ile işplanıoluş
turulması
çalı
şmaları
nda bulunmuş
tur.
Bölüm 1 - Giriş
Giriş(4/4)
Bağı
msı
zlı
k
•
PricewaterhouseCoopers ile bu projede çalı
şan danı
ş
man ve
yöneticileri, Y&Y GYO’nun ve Yeşil İ
nşaat’ı
n olasıbirleşme
işleminden hiçbir maddi çı
kar gözetmemektedir. Aynış
ekilde,
PricewaterhouseCoopers şirketinin bu raporu hazı
rlamak için
alacağıücret, raporda belirtilen sonuçlara bağlıdeğildir.
Çı
kar çatı
şması
•
Değerleme çalı
ş
maları
,ş
irket ortaklarıve şirket çalı
şanları
açı
sı
ndan menfaat çatı
ş
ması
na yol açabilmektedir. Ayrı
ca, şirket
yöneticileri ve çalı
şanlarıdeğerleme sonucunu etkileyecek
konumdadı
rlar. Bu nitelikteki çı
kar çatı
şmaları
, diğer ülkelerde
veya sektörlerde yapı
lan değerleme çalı
ş
maları
nda da
görülmektedir.
•
PwC, bu etkinin en aza indirgenmesi için aşağı
daki yöntemlere
baş
vurmuş
tur:
–
Bu projede çalı
ş
an PwC danı
şmanlarıve yöneticileri
bağı
msı
zlı
kları
nıkorumaktadı
rlar.
–
Değerleme çalı
şması
nda kullanı
lan varsayı
mlar ve tahminler
ile finansal ve operasyonel bilgiler Y&Y GYO ve Yeş
il İ
nşaat
tarafı
ndan sağlanmı
şve bu bilgiler ş
irket yönetimleri ile
tartı
şı
lmı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
5
Bölüm 2
Şirketlere İ
liş
kin Bilgiler
Bölüm 2.1
Yeş
il İ
nş
aat
Bölüm 2.1.1
Şirket Profili
Bölüm 2.1.1 - Şirket Profili
Yeşil İ
nşaat
Yeş
il İ
nşaat Ortaklı
k Yapı
sı- 19.08.2010
%0,1 %0,002
%1,0
•
Yeş
il İ
nşaat kurulmadan önce grup bünyesinde sürdürülmesi
planlanan inşaat faaliyetleri için 1998 yı
lı
nda “Yeş
il İ
nşaat
Gayrimenkul Yatı
rı
m Hizmetleri Ticaret A.Ş.” adlış
irket
kurulmuştur.
•
Yeş
il Şirketler Grubu’na bağlıdiğer şirketlerle ilgili kı
sa bilgi
aşağı
da yer almaktadı
r:
%0,001
Kamil Engin YEŞİ
L
Cengiz Dİ
LLİ
Vedat KALKUZ
Alaittin SILAYDIN
–
Yeşil Kundura: 1948 yı
lı
ndan bu yana faaliyet gösteren
ş
irket, ayakkabıüreticiliğinde Türkiye’de bir çok ilke imza
atmı
ş
tı
r.
–
SRM: Bina yönetim hizmetleri sunan ş
irket, kiş
i ve kurumlar
için uzun ya da kı
sa süreli emlak kiralama ve site yönetim
hizmetleri vermektedir.
–
rı
m Ortaklı
ğı
: 23 Aralı
k 1997 yı
lı
nda
kurulmuşolan İ
hlas GYO, 2006 yı
lı
nda Yeşil Gayrimenkul ve
Rudolp Yuones adlıyatı
rı
mcıtarafı
ndan satı
n alı
nmı
şve adı
Y&Y GYO olarak değiştirilmiştir. Y&Y GYO halihazı
rda halka
açı
k olarak gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren 17
GYO’dan biridir.
Emel Yeş
il KÜÇÜKÇOLAK
Toplam ÖdenmişSermaye (TL)
2.500.000
%98,9
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
•
Yeşil İ
nşaat 2007 yı
lı
nda “Yeş
il Mağazacı
lı
k ve Ayakkabı
cı
lı
k
Sanayi ve Ticaret A.Ş.” olan ticari ünvanı
nı“Yeş
il İ
nşaat Yapı
Düzenleme ve Pazarlama Tic. ve A.Ş.” olarak değiş
tirmişve
faaliyetlerine başlamı
ştı
r. Bundan sonra, Yeşil İ
nşaat'ı
n %50
hissesi Salamanca Finance isimli İ
ngiltere merkezli bir yatı
rı
m
ş
irketine devredilmiştir.
•
Yeşil İ
nşaat bir süre Engin Yeşil ve Salamanca Finance tarafı
ndan
beraber yönetildikten sonra, 2008 yı
lıbaşı
nda Engin Yeşil
Salamanca Finance’in elinde bulunan hisseleri satı
n almı
ştı
r.
•
Kuruluş
u 28.03.2007 tarihinde tescil edilen Yeş
il İ
nşaat’ı
n başlı
ca
faaliyeti ikamet amaçlıher çeş
it binanı
n inşaatıolarak
açı
klanmaktadı
r.
•
Yeşil İ
nşaat, Yeşil Şirketler Grubu’na bağlıolarak faaliyet
göstermektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
9
Innovia Projesi
•
Projenin 2. etabı
na ise 2009 yı
lıortaları
nda baş
lanmı
ştı
r. 2. etaba
ait hafriyat işleri tamamlanmı
ş
tı
r. Bu etapla ilgili kaba inş
aat iş
leri
ise halen devam etmektedir.
•
3. etapla ilgili hafriyat işleri devam etmektedir. 3. etap 3.452 konut
olarak planlanmaktadı
r.
•
Projenin 4. ve 5. etaplarıise henüz proje aşaması
ndadı
r. Yeş
il
İ
nşaat Yönetimi, inşaata baş
lama tarihi olarak her etap arası
na
yaklaş
ı
k 1 yı
llı
k zaman koymayıplanlamaktadı
r. 4. ve 5. etaplar
sı
rası
yla, 3.750 ve 3.250 konut olarak planlanmaktadı
rlar.
•
1. etabı
n arsası
nı
n bir kı
smı2006 yı
lı
nda Esenyurt Belediyesi’nden
%15 kat karşı
lı
ğıalı
nmı
ş
tı
r. Geri kalan arsaları
nş
ahı
slara ait
olmasıve Esenyurt Belediyesi’nin bu şahı
slarıorganize edici ve
arabulucu rolü de göz önünde bulundurularak Esenyurt Belediyesi
ve arsa sahiplerine kalan araziler üzerine kurulacak konutlardan
da %2 kat karşı
lı
ğıverilmesine karar verilmiş
tir.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, Innovia Projesi 1.
etabıdaha lüks bir proje olarak gerçekleş
tirilmiştir. 1. etap
kapsamı
nda satı
lan dairelerin ortalama alanları131 m² olarak
gerçekleş
miş
tir. Bu miktar takip eden diğer 2 etapta giderek
azalmı
ştı
r.
INNOVIA I
INNOVIA II
INNOVIA IV
& V Arsalar
INNOVIA III
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
•
Innovia Projesi 2007 yı
lıEkim ayı
nda baş
lamı
ş
tı
r. Proje
kapsamı
nda Beylikdüzü’nde Esenyurt Belediyesi, Yeş
il İ
nşaat ve
bazış
ahı
slara ait arsalar üzerinde yaklaş
ı
k 14.000 konutluk bir
kompleks inşa edilecektir.
•
Proje toplamda 5 etaptan oluş
maktadı
r. 1. etap kapsamı
nda 7 blok
inş
a edilmiştir. Bu bloklarla ilgili ilk teslimler 2009 yı
lıEylül ayı
nda
başlamı
ş
tı
r. Kalan blokları
n da 2010 yı
lıiçerisinde teslimleri
yapı
lmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
10
Innovia I Proje Bilgileri
Başlangı
ç
Sonbahar 2007
İ
lk Teslim Tarihi
Sonbahar 2009
Arsa Alanı
58.000 m²
Toplam İ
nşaat Alanı
242.000 m²
Toplam Satı
labilir Alan
143.713 m²
Yeşil İ
nşaat Satı
labilir Alan
129.244 m²
Toplam Ticari Alan
8.364 m²
Toplam Daire Sayı
sı
1.073
Toplam Blok Sayı
sı
7 adet 19 katlıblok
Daire tipi
1+1, 2+1, 3+1
Satı
lma Oranı(Daire)*
%75
• Innovia Projesi 1. etabıkapsamı
nda, her bloktan satı
şyapı
lmı
ştı
r.
30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 672 dairenin satı
şı
gerçekleş
tirilmiş
tir. Yeşil İ
nş
aat Yönetimi kalan dairelerin daha
sonra değerlendirilmek üzere elde tutulduğunu bildirmiştir.
• Değerleme tarihi itibariyle 218 daire satı
lmayıbeklemektedir.
Geriye kalan 183 daire ise arsa sahiplerine kat karşı
lı
ğıolarak
bı
rakı
lmı
ş
tı
r.
• Yeşil İ
nşaat Yönetimi, daire büyüklükleri ve kapalıotopark imkanı
ile ortak alanları
n geniş
liği ve yaratı
lan imkanlar göz önünde
bulundurulduğunda, 1. etabı
n diğer etaplara göre daha lüks
olduğunu belirtmiş
lerdir.
Kaynak: Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
* 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle
• 2009 yı
lıiçerisinde teslimi gerçekleştirilmişB-I, B-II ve B-III
blokları
na ait gelirler ve maliyetler gelir tablosuna yansı
tı
lmı
ş
tı
r.
Henüz satı
lmamı
şolan daireler, Yeşil İ
nş
aat'ı
n varlı
klarıiçerisinde
yer almaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
11
Innovia II Proje Bilgileri
Başlangı
ç
Sonbahar 2009
İ
lk Teslim Tarihi
Aralı
k 2010 –
Haziran 2011
Arsa Alanı
109.000 m²
Toplam İ
nşaat Alanı
410.961 m²
Toplam Satı
labilir Alan
276.149 m²
Yeşil İ
nşaat Satı
labilir Alan
255.611 m²
Toplam Ticari Alan
27.153 m²
Toplam Daire Sayı
sı
3.116
• 18 bloktan oluşan 2. etapta, 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 2.197 daire
satı
lmı
şbulunmaktadı
r. Yeş
il İ
nşaat’a kalan satı
labilir alana denk gelen
toplam daire sayı
sı2.598 adettir.
Toplam Blok Sayı
sı
18 blok
• 2010 yı
lısonunda E-1 ve E-2 blokları
ndaki dairelerin teslim edilmesi
planlanmaktadı
r.
Daire tipi
1+1, 2+1, 3+1
Satı
lma Oranı(Daire)*
%85
• Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 1 etaptaki edindikleri deneyim sonucunda satı
ş
stratejilerini değiştirdiklerini belirtmişlerdir. Yeni stratejide bütün
blokları
n satı
şıyerine, blokları
n gruplar halinde satı
lmasıyöntemine
başvurulmuş
tur. Bu şekilde sadece satı
ş
ıgerçekleş
en blokları
n
inşaatı
na baş
lanı
lmasıplanlanmı
şve satı
lmamı
şdaireler için bir inşaat
maliyetine katlanma riski azaltı
lmı
ştı
r.
Kaynak: Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
• Yeşil İ
nşaat Yönetimi, bu satı
şstratejisinin bundan sonraki diğer
etaplar için de uygulanacağı
nıbelirtmiştir.
• 2. etap’ı
n hafriyat çalı
ş
malarıtamamlanmı
ş, kaba ve ince inşaat
çalı
ş
malarıise devam etmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
12
Innovia III Proje Bilgileri
Başlangı
ç
Yaz 2010
İ
k Teslim Tarihi
Sonbahar 2012
Arsa Alanı
60.000 m²
Toplam İ
nşaat Alanı
332.000 m²
Toplam Satı
labilir Alan
235.763 m²
Yeşil İ
nşaat Satı
labilir Alan
222.539 m²
Toplam Ticari Alan
11.715 m²
Toplam Daire Sayı
sı
3.452
Satı
lma Oranı(Daire)*
%60
• Toplamda 3.452 adet daireden oluş
an 3. etap ile ilgili inşaat
çalı
şmalarıhenüz baş
lamamı
ştı
r. Buna rağmen, 30.06.2010 tarihi
itibariyle Yeşil İ
nş
aat’ı
n payı
na düşen satı
labilir 3.083 adet
dairenin 1.858 tanesi satı
lmı
şdurumdadı
r.
• Kat karşı
lı
ğıolarak arsa sahiplerine bı
rakı
lan daire sayı
sı369
olarak gerçekleş
miş
tir.
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
• Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, proje bölgesinde sahipliği bulunan arsaları
n
çoğunu 3. etapta değerlendirmeyi planlamı
ş
tı
r.Bu nedenle kat
karş
ı
lı
ğıolarak ş
imdiye kadar gerçekleşmişetaplardaki en düşük
oran 3. etapta bulunmaktadı
r.
• Toplam 9 bloktan oluşan 3. etapta konut sahibi olmak isteyenlere
1+1, 2+1 ve 3+1 seçeneklerinden konutlar sunulmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
13
• Bundan önceki etaplarda olduğu gibi 3. etapta da içinde yüzme
havuzları
, spa merkezi, buz pateni pisti, tenis kortlarıbarı
ndı
ran
ortak kullanı
m alanlarıve genişyeşil alanlar sunulmaktadı
r.
Innovia IV ve Innovia V Projeleri
Innovia V Projesi
Innovia IV Projesi
Başlangı
ç
Ocak 2011
Başlangı
ç
Ocak 2012
İ
lk Teslim Tarihi
Ocak 2013
İ
lk Teslim Tarihi
Ocak 2014
Arsa Alanı
75.000 m²
Arsa Alanı
65.000 m²
Toplam İ
nşaat Alanı
445.000 m²
Toplam İ
nşaat Alanı
386.000 m²
Toplam Satı
labilir Alan
301.500 m²
Toplam Satı
labilir Alan
261.500 m²
Yeşil İ
nşaat Satı
labilir Alan*
280.500 m²
Yeşil İ
nşaat Satı
labilir Alan*
245.500 m²
Toplam Ticari Alan
16.500 m²
Toplam Ticari Alan
16.500 m²
Toplam Daire Sayı
sı
3.750
Toplam Daire Sayı
sı
3.250
Kaynak: Yeşil İ
nş
aat Yönetimi
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
* 264.000 m² konut alanı
ve 16.500 m² ticari alan
* 229.000 m² konut alan ı
ve 16.500 m² ticari alan
• 4. etabı
n projesi tamamlanmak üzeredir. 5. etabı
n projesi ise henüz
geliştirilme aşaması
ndadı
r.
• 4. ve 5. etaplar ile ilgili henüz bir satı
şgerçekleştirilmemiştir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
14
Innovia Projesi Satı
şDetayları(1/3)
Yı
llara Göre Satı
şAdedi - 1. Etap
500
396
400
•
Innovia Projesi’nin 1. etabıkapsamı
nda 1.073, 2. etabı
kapsamı
nda 3.116 ve 3. etabıkapsamı
nda ise 3.452 adet konut
inş
a edilmesi projelendirilmiş
tir.
•
1. etaptaki daireler bütün olarak satı
ş
a çı
kartı
lmı
şve müş
terilere
diledikleri bloktan daire seçme olanağıtanı
nmı
ştı
r. Bu satı
ş
stratejisi daha sonraki etaplar için değiş
tirilmiş
tir.
•
Küresel ekonomik krizin olumsuz etkilerinin önemli ölçüde
hissedildiği 2008 yı
lıboyunca Innovia Projesi’ne dair satı
şlar da
düşük gerçekleşmiştir. 2009 yı
lı
nda krizden çı
kma beklentilerinin
artmasıile birlikte daire satı
ş
ları
nda da bir artı
şgözlenmiş
tir. 2010
yı
lı
nı
n ilk yarı
sı
nda 62 daire satı
lmı
ş
tı
r.
•
Aşağı
daki grafik aylar itibariyle gerçekleşen satı
şanlaş
maları
nı
özetlemektedir. Yeşil İ
nş
aat'ı
n satı
şa başladı
ğıilk aylarda yüksek
bir satı
şrakamıyakaladı
ğıgörülmektedir.
•
Değerleme tarihi itibariyle 1. etap satı
şa kapalı
dı
r. Yeş
il İ
nşaat
Yönetimi, bu etaptan elinde tuttuğu daireleri projeksiyon
döneminde elinden çı
kartmayıplanlamaktadı
r.
300
134
200
80
100
62
0
2007
2008
2009
1Y10
672 Daire
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
Aylara Göre Konut Satı
şDağı
lı
mı- 1. Etap
%14
%15 %13
%7 %9 %7
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
15
H azir an 10
Mayı
s 10
Ni san 10
Mart 10
Şubat 10
Ocak 10
Ar alı
k 09
Kası
m 09
Eki m 09
Eyl ül 09
Ağ
ustos 09
Temmuz 09
Mayı
s 09
Ni san 09
Mart 09
H azir an 09
%3 %3 %3
%1 %2
%1 %0 %2
%0
%0 %0
%0 %0
%2 %2
%1 %2
Şubat 09
%3
Ocak 09
Kası
m 08
Eki m 08
Eyl ül 08
Ağ
ustos 08
Temmuz 08
H azir an 08
Mayı
s 08
Ni san 08
Mart 08
Ocak 08
Ar alı
k 07
Eki m 07
Kası
m 07
Şubat 08
%1 %2 %1 %1 %0 %0 %0 %0 %0 %0
%0 %1
Eyl ül 07
H azir an 07
Mayı
s 07
Ni san 07
Mart 07
%0
%2
Ağ
ustos 07
%5
%6
%4
%3
Temmuz 07
%4
Ar alı
k 08
%10
şDetayları(2/3)
Yı
llara Göre Satı
şAdedi - 2 Etap
2500
•
1.etaptan sonra gerçekleş
tirilecek projelerde, bütün dairelerin
satı
ş
a çı
kartı
lmasıyerine, blokları
n sı
rayla satı
lmasıyoluna
gidilmiştir. Bu karardaki temel motivasyon, daire satı
şları
nda
yaş
anabilecek bir sı
kı
ntıdurumunda, satı
lmayan blokları
n
inş
aatı
na baş
lanmaması
dı
r.
•
Yeş
il İ
nşaat 2009 yı
lıiçerisinde bu etaptaki dairelerin çoğunu
satmayıbaş
armı
ştı
r.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, özellikle 2009 yı
lıOcak içerisinde
gerçekleş
en yüksek satı
şları
n bir kı
smı
nı
n erken lansman
dolayı
sı
yla yurtdı
şısatı
şofisi tarafı
ndan yapı
ldı
ğı
nıbelirtmiştir.
2010 yı
lı
nı
n ilk yarı
sı
nda 20 adet dairenin satı
ş
ıgerçekleşmiştir.
•
2. etaba dair 2007 ve 2008 yı
lları
nda gerçekleş
tirilmişsatı
şlar
direkt satı
ş
lar olmayı
p, kendi istekleri ile 1. etaptan 2. etaba
transfer edilen daire sahipleri ile ilgili satı
ş
lardı
r.
1998
2000
1500
1000
500
173
6
20
0
2007
2008
2009
1Y10
2.197 Daire
Kaynak: Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
Aylara Göre Konut Sat ı
şDağı
lı
mı- 2 Etap
42%
20%
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
16
10%
H aziran 10
Mayı
s 10
N isan 10
M ar t 10
Şubat 10
0% 0% 0% 0% 0% 0%
Ocak 10
Aral ı
k 09
1% 1%
Kası
m 09
Ekim 09
0% 1%
Eylül 09
Ağ
ustos 09
2% 1%
Tem muz 09
H aziran 09
2%
Mayı
s 09
3%
N isan 09
Şubat 09
Ocak 09
Aral ı
k 08
Kası
m 08
Ekim 08
Eylül 08
Ağ
ustos 08
Tem muz 08
H aziran 08
Mayı
s 08
N isan 08
M ar t 08
Şubat 08
Ocak 08
Aral ı
k 07
Kası
m 07
Kaynak: Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
M ar t 09
8%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 2% 1% 3% 0%
Ekim 07
50%
40%
30%
20%
10%
0%
şDetayları(3/3)
Aylara Göre Satı
şAdedi - 3 Etap
565
600
•
3. etap satı
şları2009 yı
lı
nı
n Aralı
k ayı
nda başlamı
ştı
r.
•
Bu dönemden önce yapı
lmı
şolan 3 adet konut satı
şıönceki etaplardan
daire almı
şolup 3. etaba transfer olmak isteyen konut sahipleri ile ilgili
satı
ş
lardı
r.
•
Değerleme tarihi itibariyle ise 3. etap kapsamı
nda satı
lmı
ştoplam konut
sayı
sı1.858 adet olarak gerçekleşmiştir.
•
Yeş
il İ
nşaat, 3. etapla ilgili inşaat faaliyetine başlamadan önce ön
satı
ş
lara baş
lamı
şve önemli bir satı
şhacmi gerçekleştirmiştir . 30
Haziran 2010 tarihi itibariyle inş
a edilmesi planlanan konutlardan kendi
payı
na düşecek 3.083 konutun yaklaş
ı
k %60’ısatı
lmı
şdurumdadı
r. 2010
yı
lıTemmuz ayıiçerisinde 104 adet, Ağustos ayıiçerisinde ise 133 daire
satı
lmı
ştı
r. 2010 yı
lıAğustos ayısonu itibariyle konut satı
lma oranı%68
olmuş
tur.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, 3. etap konut satı
ş
ları
nda yakalanan bu trendin en
önemli nedeni olarak 1. etapta oluşturulan yaş
am ortamı
nı
n ileride
gerçekleş
tirilmesi planlanan konut projelerine yönelik beklentileri olumlu
yönde etkiliyor olması
nıgöstermektedir.
500
365
400
257
300
173
99
100
0
Aralı
k 09
Ocak 10
Şubat 10
Mart 10
Nisan 10
May ı
s 10
Haziran 10
Kaynak: Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
Aylara Göre Konut Satı
şDağı
lı
mı- 3 Etap
30%
20%
14%
13%
0%
Mayı
s 09
Hazi ran
09
Temm uz
09
Ağ
ustos
09
Eyl ül 09
Eki m 09
Kaynak: Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
5%
0%
17
Hazi ran
10
0%
9%
Mayı
s 10
0%
Ni san 10
0%
Mart 10
0%
Şubat 10
0%
Ocak 10
0%
Kası
m 09
0%
Ni san 09
9%
Mart 09
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Ar alı
k 09
200
237
162
Bölüm 2.1.2
Finansal Performans
Bölüm 2.1.2 - Finansal Performans
Bilanço (1/2)
Denetlenmemiş* Denetlenmemiş* Denetlenmemiş*
('000 TL)
31/12/2008
31/12/2009
30/06/2010
Dönen Varlı
klar
Nakit ve nakit benzerleri
Ticari alacaklar
Diğer alacaklar
Stoklar
Diğer dönen varlı
klar
167.954
280
457
13.117
18.505
135.595
241.501
2.138
23.128
19.167
166.760
30.308
287.657
(2.813)
14.556
4.062
178.952
92.900
Duran varlı
klar
Ticari alacaklar
Arazi ve arsalar
Verilen avanslar
Maddi olmayan duran varlı
klar
Diğer duran varlı
klar
Toplam varlı
klar
39.251
28.421
7.617
2.902
4
306
207.205
220.781
195.609
7.900
15.998
41
1.233
462.282
297.689
266.830
13.644
16.911
110
193
585.346
Kı
sa vadeli kaynaklar
Kı
sa vadeli borçlar
Ticari borçlar
Diğer kı
sa vadeli kaynaklar
Ödenecek vergi ve fonlar
Uzun vadeli kaynaklar
Uzun vadeli borçlar
Borç senetleri
Satı
cı
lar
Alı
nan siparişavansları
Özkaynaklar
Sermaye
Sermaye yedekleri
Geçmişyı
l karları
/ (zararları
) (-)
Dönem net karı/ (zararı
) (-)
Toplam kaynaklar
90.427
47
29.120
61.010
250
90.783
49.067
977
3.200
37.539
25.996
250
27.496
(1.230)
(521)
207.205
139.653
39.106
22.317
77.948
282
301.748
6.278
7.171
3.200
285.099
20.881
250
27.496
(1.750)
(5.115)
462.282
114.256
31.360
20.672
62.058
166
464.497
3.494
3.200
457.803
6.593
250
27.496
(6.865)
(14.288)
585.346
* Bağ
ı
msı
z denetimden geçmemişmali tablolar
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
19
•
2008 ve 2009 yı
l sonuna ait VUK’a göre hazı
rlanmı
şYeş
il
İ
nşaat bilançolarıyandaki tabloda görülmektedir. 2010 Haziran
sonu itibariyle geçici bilanço Yeşil İ
nş
aat Yönetimince
tarafı
mı
za sunulmuştur.
•
Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit
değerlerden oluşmaktadı
r. 2010 yı
lı
nı
n ilk 6 ayı
nda
gerçekleşmiş5,4 mn TL değerindeki verilen çekler ve ödeme
emirleri tutarı
ndan dolayıhesap bakiyesi 30 Haziran itibariyle
eksi olarak gözükmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, aktifleştirilen inş
aat harcamaları
nıstoklar
hesabı
nda takip etmektedir. İ
nş
aatlardaki ilerleme ile birlikte
stoklardaki artı
şdikkat çekmektedir.
•
Satı
şanlaş
maları
na dayanan alacaklar, kı
sa ve uzun vadeli
ticari alacaklar hesabıiçinde izlenmektedir. Bu hesaplar,
anlaş
malarda belirtilen tarihlerde gerçekleş
tirilen tahsilatlar ile
kapanmaktadı
r.
•
Diğer alacaklar hesabıiçerisinde, ilişkili taraflardan alacaklar ve
diğer çeşitli alacaklar ile ilgili tutarlar takip edilmektedir. Bunları
n
büyük kı
smı
nı
n arsalar ile ilgili verilen avanslardan
kaynaklandı
ğıtarafı
mı
za bildirilmiştir.
•
klar ağı
rlı
klıolarak devreden ve indirilecek
katma değer vergisinden oluş
maktadı
r. 30 Haziran itibariyle 6,9
mn TL katma değer vergisi iadesi için baş
vuru yapı
lmı
ş
tı
r. Bu
tutarı
n 2010 Ağustos ayıiçerisinde tahsil edildiği bilgisi
tarafı
mı
za verilmiştir.
•
Arazi ve arsalar hesabıiçerisinde ağı
rlı
klıolarak Innovia 3, 4 ve
5, etapları
nı
n projelerinin yapı
lmasıplanlanan arsalara ait
değerler takip edilmektedir.
Bilanço (2/2)
Denetlenmemiş* Denetlenmemiş* Denetlenmemiş*
('000 TL)
31/12/2008
31/12/2009
30/06/2010
Dönen Varlı
klar
Nakit ve nakit benzerleri
Ticari alacaklar
Diğer alacaklar
Stoklar
klar
167.954
280
457
13.117
18.505
135.595
241.501
2.138
23.128
19.167
166.760
30.308
287.657
(2.813)
14.556
4.062
178.952
92.900
Duran varlı
klar
Ticari alacaklar
Arazi ve arsalar
Verilen avanslar
klar
Diğer duran varlı
klar
Toplam varlı
klar
39.251
28.421
7.617
2.902
4
306
207.205
220.781
195.609
7.900
15.998
41
1.233
462.282
297.689
266.830
13.644
16.911
110
193
585.346
Kı
sa vadeli kaynaklar
Kı
sa vadeli borçlar
Ticari borçlar
Diğer kı
sa vadeli kaynaklar
Ödenecek vergi ve fonlar
Uzun vadeli kaynaklar
Uzun vadeli borçlar
Borç senetleri
Satı
cı
lar
Alı
Özkaynaklar
Sermaye
Sermaye yedekleri
Geçmişyı
l karları
/ (zararları
) (-)
Dönem net karı/ (zararı
) (-)
Toplam kaynaklar
90.427
47
29.120
61.010
250
90.783
49.067
977
3.200
37.539
25.996
250
27.496
(1.230)
(521)
207.205
139.653
39.106
22.317
77.948
282
301.748
6.278
7.171
3.200
285.099
20.881
250
27.496
(1.750)
(5.115)
462.282
114.256
31.360
20.672
62.058
166
464.497
3.494
3.200
457.803
6.593
250
27.496
(6.865)
(14.288)
585.346
* Bağ
ı
msı
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
20
•
2008 yı
lı
nda uzun vadeli banka borçlarıile finansman ihtiyacı
nı
karş
ı
layan Yeşil İ
nş
aat'ı
n 2009 yı
lıve 2010 yı
lıilk yarı
sı
ndaki
banka borçlarıçoğunlukla kı
sa vadeli banka borçlarıolarak
gerçekleşmiştir. Yeşil İ
nş
aat Yönetimi, bu borçları
n yeniden
finansmanıkonusunda çalı
şmalar yapmaktadı
r.
•
Alı
nan siparişavanslarıkalemi altı
nda, 1., 2. ve 3. etaplar
kapsamı
nda satı
şıgerçekleştirilmişdairelerin satı
ştutarları
takip
edilmektedir.
•
2008, 2009 ve 2010 yı
lları
nda kayı
tlarda gözüken 27,5 mn TL
değerindeki sermaye yedekleri tutarı
, Yeşil İ
nş
aat'ı
n eski
sermayedarıSalamanca Finance’in hisselerini Engin Yeşil’e
devrettikten sonra vazgeçtiği bir borç tutarı
nıtemsil etmektedir.
Bu tutarı
n, yasal süresi dolduktan sonra sermayeye eklenmesi
planlanmaktadı
r. Bu tutar 30 Haziran 2010 tarihli bağı
msı
z
denetim raporunda geçmişyı
l karlarıhesabıaltı
nda
muhasebeleştirilmiş
tir.
•
Bağı
msı
z denetim raporunda yer verilen bilanço ve gelir
tablolarıile bu tabloları
n VUK’a göre hazı
rlanmı
ştablolardan
farklarıEk 5’de verilmiştir. Bu farkları
n ağı
rlı
klıolarak bazı
bakiyelerin hesaplar arası
nda farklısı
nı
flandı
rı
lması
ndan
kaynaklandı
ğıgözlemlenmektedir.
Gelir Tablosu
('000 TL)
Denetlenmemiş
* Denetlenmemiş* Denetlenmemiş
*
MY08
MY09
6AY10
Fiili
Fiili
Fiili
Net satı
şlar
Satı
şlar ı
n maliyeti
Satı
lan mamuller maliyeti
Satı
lan ticari mallar maliyeti
Diğer satı
şları
n maliyeti
Brüt kar
-
Faaliyet Giderleri
Pazarlama satı
şdağ
ı
tı
m giderleri
Genel yönetim giderleri
FVAÖK
-
Amortisman
-
FVÖK
5
58.122
63.838
5
(54.236)
(38.211)
(15.099)
(926)
3.886
(69.263)
(68.661)
(602)
(5.425)
5
(8.578)
(6.413)
(2.165)
(4.458)
(8.381)
(6.915)
(1.466)
(13.806)
(235)
(13.806)
(526)
400
(400)
(529)
4
2.027
2.450
4.057
57
1
5
(43)
(4.005)
(61)
(455)
21
(482)
1.640
9
40
(1.627)
(455)
(89)
0
Finansal giderler
Kı
sa vadeli borçlanma giderleri
Uzun vadeli borçlanma giderleri
-
(2.450)
(2.450)
-
Kurumlar vergisi karşı
lı
ğı
-
Net dönem karı
/(zararı
)
(521)
(5.115)
-
•
Yeşil İ
nşaat, 1. etap kapsamı
ndaki 7 bloktan ilk üçü ile ilgili
faturalarıkesmişve satı
şiş
lemlerini tamamlamı
ş
tı
r. 2009 yı
lı
içerisinde satı
şişlemleri tamamlanan konutlarla ilgili gelir ve
giderler gelir tablosuna yansı
tı
lmı
ştı
r.
•
2009 yı
lı
nda elde edilen satı
şgelirlerinin bir kı
smıtaşeronlara
satı
lmak üzere alı
nmı
şilk madde ve malzemeden oluşmaktadı
r.
Bu malzemeler kar amacıgüdülmeksizin taş
eronlara hizmet
sağlamak amacı
yla alı
nmı
ş
tı
r. Söz konusu malzemeler ile ilgili
maliyetler yandaki tabloda gösterildiği üzere 15,1 mn TL olarak
gerçekleş
miş
tir.
•
2010 yı
lı
nı
n ilk yarı
sı
nı
n sonunda gelir tablosuna yansı
tı
lmı
ş
gelirlerin tamamı1. etap kapsamı
nda satı
şıyapı
lan konutlarla
ilgilidir.
•
Satı
lan mamuller maliyeti, teslimi gerçekleş
mişkonutlarla ilgili
maliyetleri teş
kil etmektedir. Söz konusu maliyet, fatura edilen
konutları
n toplam brüt alanı
nı
n ortalama m² geliş
tirme maliyeti ile
çarpı
lmasısonucunda Yeş
il İ
nş
ndan tahmin
edilmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat 2009 yı
lısonundan itibaren pazarlama, satı
ş
, dağı
tı
m
ve genel yönetim giderlerini aktifleş
tirme yerine ilgili dönemde
giderleştirme politikası
nıbenimsemiştir.
•
2009 yı
lı
na ait finansman giderlerinden sadece 2,5 mn TL’lik
kı
sı
m giderleştirmiş
tir. Bu tutar, ortaklara borçlardan elde edilen
faiz gelirini dengelemektedir. Geri kalan finansman giderleri
stoklarda takip edilmek üzere aktifleştirilmiştir.
(14.287)
* Bağ
ı
msı
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
2008 ve 2009 yı
lları
na ait VUK’a göre hazı
rlanmı
şYeşil İ
nşaat
gelir tablolarıyanda görülmektedir. 2010 ilk 6 ayı
na ait geçici gelir
tablosu Yeşil İ
nş
aat Yönetimince tarafı
mı
za sunulmuştur.
-
(4.692)
Diğer gelir/(gider) - net
Faiz gelirleri
Kambiyo karları
Menkul kı
ymet satı
şkarlar ı
Komisyon gelirleri
Diğer olağan gelir ve karlar
Komisyon giderleri
Kambiyo zararları
Diğer olağan gider ve zararlar
Diğer olağandı
şı
gider ve zararlar
Diğer olağandı
şı
gelir ve karlar
5
•
21
Bölüm 2.2
Y&Y GYO
Bölüm 2.2.1
Şirket Profili
rı
m Ortaklı
ğı(1/2)
•
23 Aralı
k 1997 yı
lı
nda kurulmuşolan İ
hlas Gayrimenkul Yatı
rı
m
Ortaklı
ğıA.Ş., 2006 yı
lı
nda Yeşil Gayrimenkul ve Rudolph Yuones
adlıyatı
rı
mcıtarafı
ndan satı
n alı
nmı
şve adıY&Y GYO olarak
değiş
tirilmiş
tir. Y&Y GYO %68.9 halka açı
klı
k oranıile, gayrimenkul
sektöründe faaliyet gösteren halka açı
k 17 GYO’dan biridir.
•
Şirket’in portföy’ünde 30.06.2010 tarihi itibariyle Tekirdağİ
li’nde
2
12.000 m arsa, İ
stanbul Büyükçekmece’de inşa edilmekte olan
Güzelşehir Projesi’nden 6 adet villa ve 12 adet işyeri, İ
stanbul
Esenyurt’ta inşaa edilmekte olan Innovia Projesi 1. etaptan 36 adet
daire ve Garanti BankasıB Tipi Likit yatı
rı
m fonu yer almaktadı
r.
•
Y&Y GYO bünyesinde istihdam edilen personel sayı
sı12’dir.
•
Saha A.Ş. tarafı
ndan 8,16 olarak belirlenmişolan Kurumsal
Yönetim Derecelendirme notu 16.04.2010 itibariyle 8.27 olarak
güncellenmiş
tir.
Hisse senetleri 1999
yı
lı
ndan itibaren İ
stanbul
Menkul Kı
ymetler
Borsası
’nda (İ
MKB) işlem
görmektedir.
23.12.1997
1999
Yeşil Gayrimenkul,
Rudolph Riad Younes
ile İ
hlas GYO arası
nda
hisse devri gerçekleşti.
23.08.2006
04.10.2006
İ
hlas GYO’nun unvanı
,
Y&Y Gayrimenkul
Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
olarak değiştirilmiştir.
23.01.2007
Yeşil İ
nşaat ile Y&Y GYO
birleşmesinden doğacak
muhtemel yararlar konusunda
ayrı
ntı
lıçalı
şmalar
yapı
lması
na karar verilmiştir.
21.10.2009
07.04.2010
05.05.2010
İ
MKB, Y&Y GYO’nun 33,2 mn TL
olan çı
karı
lmı
şsermayesinin, 13,7
mn TL'ye azaltı
lmasıişlemlerine
05.05.2010 tarihinde
başlanacağı
nıduyurmuştur.
14.09.2010
15.09.2010
İ
hlas GYO Sermaye Piyasası
Kurulu’nun gayrimenkul yatı
rı
m
ortaklı
kları
na ilişkin ilişkin
düzenlemeleri ile belirlenmişusul ve
esaslar dahilinde kuruldu.
Yeşil Gayrimenkul,
Rudolph Riad Younes ile
İ
hlas GYO arası
nda
hisse devir sözleşmesi
imzalandı
.
Bu tarihte net dönem zararı
nı
n toplamı
ndan
müteşekkil bilanço açı
ğıtutarı
n kapatı
lmasıamacı
yla;
400 mn TL sermaye tavanıdahilinde, 33,2 mn TL olan
çı
karı
lmı
şsermayenin 13,7 mn TL olmasıiçin
sermaye azaltı
mıyapı
lması
na karar verilmiş.
Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
24
Y&Y Yönetim Kurulu; Yeşil
İ
nşaat YapıDüzenleme ve
Pazarlama Tic. A.Ş.'nin, Y&Y
GYO’ya katı
lmasısuretiyle
birleşmesine karar vermiştir.
Y&Y GYO’nun sermayesi 10.420.616 TL
bedelsiz artı
ştutarı
yla 24.151.319 TL olmuşve
15.09.2010’da tescil edilmiştir.
rı
m Ortaklı
ğı(2/2)
Y&Y GYO Ortaklı
k Yapı
sı- 30.06.2010
Y&Y GYO Ortaklı
k Yapı
sı- 01.09.2010
%7,1
%19,8
%16,9
Yeşil İ
nşaat
Yeşil İ
nşaat
Rudolph Younes
Rudolph Younes
%16,9
Kamil Engin Yeş
il
Halka Açı
k Sermaye
%7,2
Halka Açı
k Sermaye
%63,3
%68,9
24.151.319
13.730.702
•
Şirket Yönetim Kurulu’ nun 21.10.2009 tarihli kararıuyarı
nca,
bağı
msı
z denetimden geçmişve genel kurul tarafı
ndan
onaylanmı
ş31.12.2008 bilançosunda yer alan, geçmişyı
llar
zararlarıve net dönem zararı
nı
n toplamı
ndan müteşekkil bilanço
açı
ğıtutarıolan 19.431.827,89 TL'nin kapatı
lmasıamacı
yla;
400.000.000,00 TL sermaye tavanıdahilinde, 33.162.529,95 TL
olan çı
karı
lmı
şsermayenin 13.730.702,06 TL olmasıiçin sermaye
azaltı
mıyapı
lması
na karar verilmişve aynıtarihte kamuya
duyurulmuş
tur.
•
Sermaye PiyasasıKurulu, 2010/ 6 sayı
lıHaftalı
k Bülteni’nde
kamuya duyurduğu üzere, sermaye azaltı
lmasıtalebinin olumlu
karş
ı
lanması
na ve sermaye azaltı
mı
na konu 19.431.827,89 TL
nominal değerli Şirket payları
nı
n Kurul kaydı
ndan çı
karı
lması
na
karar vermiştir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
25
•
400.000.000,00 TL kayı
tlısermaye tavanıiçerisinde çı
karı
lmı
ş
sermayenin 13.730.702,06 TL'den 24.151.319,01 TL'ye
yükseltilmesine, 10.420.616,95 TL (yaklaşı
k % 75,89) bedelsiz
artı
ştutarı
nı
n; 10.420.616,95 TL'sinin, "Değer Artı
şFonları
" hesabı
altı
nda tutulan, "Sermaye Düzeltme Farkları
" hesabı
ndan
karşı
lanmak suretiyle Y&Y GYO hissedarları
na 1.042.061.695 adet
bedelsiz hisse senedi dağı
tı
lmasıbiçiminde sermayeye ilavesi ve
sermaye artı
rı
mı
na ilişkin olarak Sermaye PiyasasıKurulu'na
06.08.2010 tarihinde baş
vuruda bulunulmuş
, Sermaye Piyasası
Kurulu'nca 18.8.2010 tarih ile kayda alı
nmı
ştı
r.
•
18 ile 24 Ağustos 2010 tarihleri arası
nda yapı
lan hisse alı
m
satı
mlarısonucunda sermaye oranları
; Yeş
il İ
nş
aat için %7,1,
Kamil Engin Yeşil için %7,2, Rudolph Younes için %16,9, halka
açı
k sermaye için %68,9 olmuştur.
Bölüm 2.2.2
Finansal Performans
Bilanço
('000 TL)
Dönen Varlı
klar
Nakit ve Nakit Benzerleri
Finansal Yatı
rı
mlar
Ticari Alacaklar
Diğer Alacaklar
Stoklar
Diğer Dönen Varlı
klar
Duran Varlı
klar
Yatı
rı
m Amaçlı
Gayrimenkuller
Maddi Duran Varlı
klar
Maddi Olmayan Duran Varlı
klar
Diğer Duran Varlı
klar
Toplam Varlı
klar
Kı
sa Vadeli Yükümlülükler
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
Diğer Kı
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Kı
dem Tazminatı
Karşı
lı
kları
Özkaynaklar
ÖdenmişSermaye
Hisse Senedi İ
hraç Primleri
Değer Artı
şFonları
GeçmişYı
llar Kar/Zararları
Net Dönem Karı
/Zararı
Toplam Kaynaklar
Denetlenmiş Denetlenmiş
31/12/2008
31/12/2009
Sı
nı
rlı
İ
nceleme
30/06/2010
•
Sermaye Piyasası
nda Finansal Raporlamaya İ
lişkin Esaslar Tebliği’ne göre
hazı
rlanmı
ş31.12.2008, 31.12.2009 tarihlerine ait Y&Y GYO bağı
msı
z
denetimden geçmişbilançolarıyandaki tabloda verilmiş
tir. 2010 Haziran
sonu itibariyle sı
nı
rlıincelemeden geçmişbilanço Y&Y GYO Yönetimince
tarafı
mı
za sunulmuştur.
•
Nakit ve nakit benzerleri kasa ve bankalarda bulunan nakit değerlerden
oluş
maktadı
r. 30.06.2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun kasası
nda yaklaşı
k
2,3 mn TL, vadesiz TL banka mevduat hesabı
nda yaklaş
ı
k 171 bin TL
bulunmaktadı
r.
13.520
13.152
11.981
1.815
10.605
1.100
2.030
322
169
9.014
1.616
2.439
691
82
3
7.643
1.122
10.720
9.204
9.217
•
8.040
114
5
2.562
7.290
80
3
1.831
7.290
63
2
1.861
Y&Y GYO, 1 Ocak- 30 Haziran 2010 döneminde ise 4 adet villanı
n tapu
teslim işlemlerini tamamlayarak yapı
lan satı
şıgelir tablosuna yansı
tı
lmı
ş
,
bunun sonucunda stoklar hesabı9,0 mn TL’den 7,6 mn TL’ye düş
müş
tür.
•
24.241
22.355
21.197
59
18
41
340
136
klar ağı
rlı
klıolarak ilişkili taraflara verilen avanslar ve
devreden katma değer vergisinden oluş
maktadı
r. 30 Haziran 2010 tarihi
itibariyle 388 bin TL devreden katma değer vergisi ve 659 bin TL üst düzey
yönetime verilen avans bulunmaktadı
r.
18
274
48
71
65
•
Yatı
rı
m amaçlıgayrimenkuller, Güzelşehir, Büyükçekmece Alı
şverişMerkezi
Projesi’ndeki gayrimenkullerden ve Tekirdağ, Barbaros’taki arsadan
oluş
maktadı
r.
28
43
81
•
28
43
81
24.154
21.972
20.981
33.163
3
10.421
(17.281)
(2.151)
33.163
3
10.421
(19.432)
(2.181)
13.731
3
10.421
(2.181)
(992)
Y&Y GYO Yönetim Kurulu’ nun 21.10.2009 tarihli kararıuyarı
nca, geçmiş
yı
llar zararlarıve net dönem zararı
nı
n toplamı
ndan müteşekkil bilanço açı
ğı
tutarıolan 19.4 mn TL'nin kapatı
lmasıamacı
yla; 400 mn TL sermaye tavanı
dahilinde, 33,2 mn TL olan çı
karı
lmı
şsermayenin 13,7 mn TL olmasıiçin
sermaye azaltı
mıyapı
lması
na karar verilmişve aynıtarihte kamuya
duyurulmuştur. 21.04.2010’da genel kurulda oylanarak, sermaye eksiltmesi
kararıonaylanmı
ş
tı
r.
24.241
22.355
21.197
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
27
Gelir Tablosu
('000 TL)
Denetlenmiş Denetlenmiş
MY08
MY09
Sı
nı
rlı •
İ
nceleme
6AY10
Sürdürülen Faaliyetler
Satı
şGelirleri
Satı
şları
n Maliyeti (-)
Brüt Kar/Zarar
Pazarlama,Satı
şve Dağı
tı
m Gid. (-)
Genel Yönetim Giderleri (-)
Diğer Faaliyet Gelirleri
Diğer Faaliyet Giderleri (-)
882
(671)
212
4.242
(3.702)
540
1.500
(1.371)
(154)
(1.956)
0
(750)
(56)
(1.182)
(0)
(2.663)
(2.320)
(1.109)
869
(356)
393
(255)
211
(93)
Vergi Öncesi Karı
/Zararı
(2.151)
(2.181)
(992)
Dönem Karı
/Zararı
(2.151)
(2.181)
(992)
Faaliyet Karı
/Zararı
Esas Faaliyet Dı
şı
Fin. Gel.
Esas Faaliyet Dı
şı
Fin. Gid. (-)
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
•
Y&Y GYO, 2010 yı
lıiçerisinde 4 adet villanı
n tapu teslim
işlemlerini tamamlayarak yapı
lan satı
şıgelir tablosuna
yansı
tmı
ştı
r.
•
Satı
lan mamuller maliyeti, teslimi gerçekleş
mişkonutlarla ilgili
maliyetleri teş
kil etmektedir.
•
2010 yı
lı
nda genel yönetim giderlerinin 0.7 mn TL’lik kı
smı
personel giderlerinden oluş
maktadı
r. Diğer önemli giderler
danı
şmanlı
k ve denetim giderleri ile büro kira ve aidat giderleridir.
•
Esas faaliyet dı
ş
ıfinansal gelir ve giderleri, kambiyo karlarıve
zararları
ndan oluşmaktadı
r.
•
Y&Y GYO son üç dönemi zarar ile kapatmı
ştı
r.
129
(39)
(2.369)
60
(527)
28
Sermaye Piyasası
nda Finansal Raporlamaya İ
lişkin Esaslar
Tebliği’ne göre hazı
rlanmı
ş2008 ve 2009 yı
lları
na ait Y&Y GYO
bağı
msı
z denetimden geçmişgelir tablolarıyanda verilmektedir.
2010 yarı
yı
l sı
nı
rlıincelemeden geçmişgelir tablosu Y&Y GYO
Yönetimince tarafı
mı
za sunulmuş
tur.
Bölüm 3
Sektör Bilgisi
Bölüm 3.1
Türkiye İ
nş
aat ve Konut Sektörü
Bölüm 3.1 - Türkiye İ
nş
Türkiye İ
nşaat Sektörü (1/2)
•
•
Yandaki grafikte görüldüğü gibi, inş
aat sektörünün gelişimi
Türkiye’deki GSYH’de meydana gelen değiş
imlerden yüksek
oranda etkilenmektedir.
Kriz döneminde kamu harcamaları
nda 2009 yı
lı
nı
n üçüncü
çeyreğine kadar devam eden bir artı
şgözlenmiştir.
•
Kamu tarafı
ndaki olumlu geliş
melere rağmen 2009 yı
lı
nda bir
önceki yı
la göre %15 oranı
nda küçülen inş
aat sektörü, 2010 yı
lı
nı
n
ilk çeyreğinde baz değer etkisi ile %5 oranı
nda büyümüş
tür. 2009
yı
lı
nda inş
aat harcamaları
nı
n toplam harcamalar içerisindeki payı
%10’dan %8’e gerilemiş
, 2010 yı
lı
nı
n ilk yarı
sı
nda da bu oran %8
olmuş
tur.
•
%12
%10
%7
%12 %11
%5
%7
-%3
%0
%6
-%6
%9
%8
%6
%12
%6
%7 %5
-%10 -%4
%1
-%5
%5
-%7
-%14
-%15
-%17
-%20
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Ç09 1Ç10
-%17
% değ
iş
im İ
nş
aat harcamaları
% değ
iş
im GSYH
Kaynak: TÜİ
K
İ
nş
aat Harcamaları
nı
n GSYH İ
çindeki Payı
%9,8
%10,0
Konut sektörünü hareketlendirmeye yönelik TOKİprojeleri ile 2-3
milyar ABD$ kaynak tahsis edileceği belirtilen GAP, DAP ve KOP
adlıbölgesel kalkı
nma projelerinin eylem planları
na uygun olarak
gerçekleş
iyor olması
, sektörü olumlu yönde etkileyecek
gelişmelerdir.
%9,5
%9,5
%9,5
%9,8
%8,9
%9,0
%9,0
%9,2
%8,3
%8,1
%8,5
%8,5
%8,0
İ
nşaat sektörü ağı
rlı
klıolarak özel sektör olmak üzere, hem kamu
hem de özel sektörden gelen taleple beslenen bir sektördür.
Ülkemizdeki inşaat faaliyetlerinin yaklaş
ı
k %60’ı
nı
n konut projeleri
olması
, konut üretim alanı
nda farklıbirçok sektörden girdi
sağlanı
yor olmasıve dağı
tı
lan konut kredilerinin ödenememesi
durumunda inşaat sektörünün yanısı
ra baş
ka birçok sektörün de
etkilenecek olmasıinşaat sektörü ile ilgili en büyük riski
oluş
turmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
%18
%20
Küresel krizden özel sektör inş
aat harcamalarıdaha fazla
etkilenmiştir. 2008 ve 2009 yı
llarıboyunca özel sektörle ilgili inşaat
harcamaları
nda 2009 yı
lı
nı
n son çeyreği dı
şı
nda 7 çeyrek üst üste
küçülme görülmüş
tür.
•
•
GSYH ve İ
nşaat HarcamalarıDeğişimi
%8,1
%7,5
%8,0
%7,7
%7,8
%7,0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Ç09 1Ç10
Kaynak: TÜİ
K
31
nş
Türkiye İ
nşaat Sektörü (2/2)
•
Yı
llara Göre YapıRuhsat Sayı
ları- Bina Sayı
sı
Alı
nan yapıruhsatlarıile ölçülen inşaat yapma isteği, Türkiye’deki
inşaat faaliyetlerinin genel durumuna iliş
kin önemli bir göstergedir.
114.254
114.204
106.659
95.193
90.719
75.495
120.000
•
•
•
Her yı
l alı
nan yapıruhsatlarıadet bazı
nda 2005 yı
lı
ndan beri
azalmaktadı
r. Alan ve değer olarak ise yapıruhsatları
nı
n ifade
ettikleri tutarlar 2008 ve 2009 yı
lları
nda değişen oranlarda düş
üş
göstermiştir.
100.000 92.469
79.140
77.430
80.000
60.000
2008 yı
lıbaş
ı
ndan bu yana alı
nan yapıruhsatları
nda düşüş
yaşanı
rken, kullanı
m izni sayı
sı
nda ise bir miktar artı
şyaşandı
ğı
görülmektedir. Bu durum, yaş
anan ekonomik durgunlukta mevcut
stokları
n eritilmekte olduğu gerçeği ile açı
klanmaktadı
r.
40.000
20.000
0
2010 yı
lı
nı
n ilk altıayı
nda bir önceki yı
lı
n ilk altıayı
na göre
belediyeler tarafı
ndan YapıRuhsatıverilen yapı
ları
n bina
sayı
sı
nda % 8,4 artı
şyaş
anı
rken, YapıKullanma İ
zin Belgesi
verilen yapı
ları
n bina sayı
sı
nda % 38,3 azalı
şolmuştur
1999
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2002 2003
2004 2005
2006
2007 2008
2009 1Y 09 1Y 10
Yı
llara Göre YapıRuhsatları
nı
n Dağı
lı
mı
100.000
90.849
90.000 86.777
86.155
78.729
73.383
80.000
76.069
68.056
70.000
64.126
47.094
60.000
46.833
41.342
50.000
40.792
40.000
28.879
30.000
20.000
10.000
0
2000
2000 2001
Kaynak: TÜİ
K
Yı
llara Göre YapıKullanı
mİ
zinleri - Bina Sayı
sı
1999
52.647
48.556
50.140
43.430
2008
%100
%80
%2
%5
%5
%5
%15 %16 %11 %11 %10
%3
%4
%8
%6
%3
%5
%4
%5
%7
%5
%5
%7
%4
%6
%7
%5
%60
%40 %83
%92 %91 %89
%79 %84 %84 %86 %90 %90
%89 %87 %88
%20
%0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Y09 1Y10
Özel sektör
2009 1Y09 1Y 10
Kaynak: TÜİ
K
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
%5
Kaynak: TÜİ
K
32
Yapı
kooperatifi
Kamu sektörü
nş
İ
nşaat Sektörü – Yurtiçi Pazar SWOT Analizi
GÜÇLÜ YÖNLER
FIRSATLAR
•
Yeterli makine ve teçhizat kapasitesi
•
Yenilenmeye ihtiyaç duyan konut sayı
sı
•
Yeterli sayı
da deneyimli mühendis ve teknik eleman
•
•
Yetkin maliyet kontrolü
Otoyol ve köprü özelleş
tirmeleri ile demiryolu yatı
rı
mları
nı
n
gündemde olması
•
Normal koşullarda artmakta olan konut talebi
•
Türkiye’nin enerji koridoru olarak öneminin artmasıve konuyla ilgili
yatı
rı
mları
n gündemde olması
•
Bölgesel kalkı
nma projeleri: GAP, Doğu Anadolu Projesi (DOP) ve
Konya OvasıProjesi (KOP)
ZAYIF YÖNLER
TEHDİ
TLER
•
Konut talebine aş
ı
rıbağı
mlı
lı
k
•
Küresel ekonomik krizin yerel ekonomideki olumsuz etkileri
•
Yetersiz özel sektör teşvikleri
•
Azalan kamu ve özel sektör yatı
rı
mları
•
İ
lgili mevzuatta sı
kça yaş
anan değiş
iklikler
•
Kamu İ
hale Sistemi’nin uygulanmasıile ilgili aşı
lamayan sorunlar
•
Geciken hak edişödemeleri
•
Deprem ve yetersiz önlemler
•
Kayı
t dı
şıve standart dı
ş
ıüretim sonucu doğan haksı
z rekabet
•
Denetim eksikliğinden kaynaklanan kalitesizlik sorunu ve sektörün
bundan dolayızedelenen imajı
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
33
nş
Türkiye Konut Sektörü (1/3)
•
•
•
•
•
2010 yı
lı
nı
n ilk 6 ayı
nda Dağı
tı
lan YapıRuhsatları
TÜİ
K verilerine göre, Türkiye’de 15 milyon civarı
nda konut stoğu
bulunmaktadı
r. 15 milyon konutun %55'inin ruhsatsı
z ve kaçak
olduğu, %60'ı
nı
n 20 yaşüzeri konutlardan oluş
tuğu ve %40'ı
nı
n
depreme karş
ıgüçlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.
100%
%15
%25
%25
%85
%75
%75
Ruhsat adedi
Toplam alan
Değ
er
80%
Bayı
ndı
rlı
k ve İ
skan Bakanlı
ğıtarafı
ndan 2009 yı
lı
nda yayı
nlanan
“Kentsel Dönüş
üm, Konut ve Arsa PolitikalarıKomisyonu
Raporu”na göre, 2010 yı
lı
nda Türkiye’deki konut ihtiyacı
nı
n
545.401 adet olmasıbeklenmektedir.
60%
40%
20%
Türkiye’de yapı
laşma izni ile ilgili istatistikler, “yapıruhsatları
” ve
“yapıkullanma izin belgeleri” baş
lı
klarıaltı
nda tutulmaktadı
r.
Türkiye’deki her inşaatı
n kayı
t altı
nda olmamasınedeniyle yapı
lan
her bina kullanı
m iznine sahip değildir. Bu nedenle, yapıruhsat
bilgileri kullanma izin belgelerine göre daha güvenilir bilgi
vermektedir.
0%
Konut
Kaynak: TÜİ
K
Diğer
Türkiye Konut Gereksinimi Tahmini
TÜİ
K verilerine göre 2010 yı
lı
nı
n ilk altıayı
nda 52.647 yapıruhsatı
verilmiş
tir. Ruhsat verilen inşaatlar, yaklaşı
k olarak 63,7 milyon ²’lik
alanıkapsamaktadı
r ve 36,2 milyar TL değerindedir.
2010 yı
lı
nı
n ilk altıayı
nda dağı
tı
lan ruhsatları
n %85’i konut sektörü
ile ilgili inşaatlara verilmiştir. 27,1 milyar TL değerindeki söz
konusu inşaatlar 318.151 konuta denk gelmektedir.
600.000
545.401
500.000
407.371
416.032
399.261
2011
2012
2013
400.000
300.000
200.000
100.000
2010
Kaynak: Bayı
ndı
rlı
k ve İ
skan Bakanlı
ğı
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
34
nş
•
•
•
•
•
•
•
Konut Satı
şları(Adet)
TÜİ
K tarafı
ndan 2008 yı
lı
nda baş
latı
lan bir çalı
ş
ma ile elde edilen
“Konut Satı
şİ
statistikleri”ne göre, 2008 yı
lı
nda 427.105, 2009
yı
lı
nda 531.746, 2010 yı
lı
n ilk yarı
sı
nda 176.127 konut satı
ş
ı
gerçekleş
tirilmiş
tir.
194.743
200.000
150.000
Türkiye genelinde 2008 yı
lı
nda, her çeyrek yaklaş
ı
k 110 bin olarak
gerçekleş
en konut satı
ş
larıkrizin de etkisiyle birlikte son çeyrekte
92,5 bine kadar gerilemiştir.
113.088
112.168
109.333
100.000
116.229
111.913
85.857 90.270
108.861
92.516
50.000
2009’un ikinci çeyreğinde satı
şlar 194,7 bin olarak gerçekleş
miştir.
Satı
şlardaki bu artı
şı
n tapu harç teşvikinden kaynaklandı
ğı
anlaş
ı
lmaktadı
r. 2009’un son iki çeyreğinde satı
şlar 2008
seviyelerine yaklaş
mı
ştı
r.
Ç108
Ç208
Ç308
Ç408
Ç109
Ç209
Ç309
Ç409
303.604
Kaynak: TÜİ
K
2009 yı
lı
nda Merkez Bankasıtarafı
ndan gerçekleş
tirilen faiz
indirimleri ile yı
l içerisinde kullandı
rı
lan konut kredilerinde bir artı
ş
yaşanmı
ştı
r. Bu da konut satı
ş
ları
nda olumlu etki yaratmı
ş
tı
r.
Kullandı
rı
lan Konut Kredileri ve Faiz Oranları(mn TL)
531.746
%1,78
10.000
%1,49 %1,60 %1,49
8.000
2010 yı
lı
nı
n ilk yarı
sı
nda en çok konut satı
şı
nı
n yapı
ldı
ğıbölgeler
sı
rası
yla; İ
stanbul, Ankara, Antalya – Isparta – Burdur, BursaEskiş
ehir – Bilecik ve İ
zmir bölgeleri olmuş
tur.
6.000
4.000
Konut kredileri ortalama faizlerindeki düş
üşve ekonomik iyileşme
sonucunda, 2010 yı
lı
nı
n ilk yarı
sı
nda bir önceki yı
lı
n aynı
dönemine oranla konut kredi kullanı
m miktarı%118 artarak 14,1
Milyar TL olmuştur.
%1,64
8.781
%2,0
7.528
%1,48
6.543
%1,5
5.991
5.338 4.737
2.479
%0,96 %0,96 %0,94 %0,97
1.581
2.000
%1,0
3.972
3.704
%0,5
0
%0,0
Ç108
Ç208
Ç308
Ç408
Konut kredileri
Ç109
Ç209
Ç309
35
Ç409 Ç110
Ortalama aylı
k faiz oranlar ı
Kaynak: Türkiye Bankalar Birliğ
i, Devlet Planlama Teş
kilatı
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Ç210
176.127
2010 yı
lı
nı
n ilk yarı
sı
nda, baz değer etkisi ile konut satı
şadetleri
azalmı
ştı
r. 2010’nun ilk çeyreğinde 85,9 bin, ikinci çeyreğinde ise
90,3 bin konut satı
lmı
ştı
r.
427.105
Ç110
Ç210
nş
•
•
100
92.2
Konut fiyatları2009 yı
lıikinci çeyreğinden itibaren artmaya
başlamı
ş
tı
r. 2010 yı
lıTemmuz ayıitibariyle konut fiyatlarıendeksi
92,2 olarak gerçekleşmiştir.
90.1
90
Temmuz
Mayı
s
Mart 10
Oc ak 10
Kas ı
m
Eylül 09
Temmuz
Mayı
s
Mart 09
Oc ak 09
Kas ı
m
Eylül 08
Temmuz
85.3
80
Colliers International tarafı
ndan yayı
mlanan bir raporda, konut
fiyatları
nda 2010 yı
lıbaş
ı
ndan beri az da olsa yukarıyönlü bir
hareketlenme olduğu belirtilmektedir. Ancak birçok yeni konut
projesinin ikinci el konutlardan düş
ük fiyatlarla satı
ldı
ğı
na da dikkat
çekilmiş
tir.
Kaynak: REIDIN Emlak Endeksi
Şehir içi projelerin yanısı
ra, ş
ehir dı
ş
ıkonut projeleri de son
dönemde tüketiciler tarafı
ndan ilgi görmektedir. 2010 yı
lıbaşı
ndaki
olumlu geliş
melere bakı
larak, konut sektörünün 2010 yı
lıikinci
yarı
sı
ndan itibaren toparlanmaya baş
layacağıöngörülmektedir.
İ
stanbul - Bölgelere göre Konut Projeleri Ortalama m² Fiyatları
Bölge
DPT tarafı
ndan yayı
mlanan “Genel Ekonomik Hedefler ve
Yatı
rı
mlar 2010” raporuna göre 2009 yı
lı
ndaki tahmini sabit
sermaye yatı
rı
mları11,2 milyar TL olarak belirtilmişve konut
yatı
rı
mları
nı
n payı
nı
n ise %7 olması
nı
n beklendiği belirtilmiş
tir.
•
Rapora göre özel sektör tarafı
ndan gerçekleş
tirilecek konut
yatı
rı
mları
nı
n 2009 yı
lı
nda cari olarak geçen yı
la oranla %14
azaldı
ğıbelirtilmektedir. DPT, 2010 yı
lıiçin özel sektörün yapacağı
konut yatı
rı
mları
nı
n cari fiyatlarla %1,8 oranı
nda artacağı
nı
varsaymaktadı
r.
•
Colliers International’ı
n çalı
şması
, konut fiyatları
nı
n merkezi
bölgeler ile merkez dı
ş
ı
nda büyük farklı
lı
k gösterdiğini ortaya
koymaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
103.4
Mayı
s
•
110
Mart 08
•
Konut FiyatlarıEndeksi, Haziran 2007 = 100
Türkiye genelinde konut fiyatları2008 yı
lıikinci çeyreğinden
itibaren gerilemeye başlamı
ş
tı
r. 2009 ilk çeyreğinde ise 85,3 ile
konut fiyatlarıendeksi baş
latı
ldı
ğı2007 yı
lı
ndan beri dip noktası
nı
görmüştür.
Oc ak 08
•
Merkezi bölgeler
Beşiktaş- Şişli - Taksim
Levent - Maslak
Etiler
Ataşehir - Şerifali
Acı
badem
Bostancı- Erenköy - Kozyatağı
Ataköy
Kaynak: Colliers International
36
Fiyat aralı
ğı
(USD/m²) Bölge
4.500 - 7.250
5.000 - 8.000
6.500 - .8000
1.700 - 3.000
2.500 - 5.000
2.500- 4.250
3.000 - 5.000
Fiyat aralı
ğı
(USD/m²)
Şehir dı
şı
ndaki bölgeler
Beylikdüzü
Halkalı
Beykoz
Bahçeşehir - Esenyurt
Büyükçekmece - Silivri
Çekmeköy - Ümraniye
Göktürk - Kemerburgaz
Kilyos - Rumelifeneri
Pendik - Tuzla
Maltepe - Kartal
1.200 - 1.700
1.500 - 2.000
2.750 - 5.000
1.500 - 2.000
1.500 - 1.900
1.600 - 2.500
1.800- 3.400
1.300 - 2.200
1.300 - 2.000
1.500 - 2.400
Gelişmekte olan bölgeler
Kağı
thane - Bomonti - Haliç
3.000 - 5.500
nş
Önemli Konut Sektörü Oyuncuları
•
1999 yı
lı
nda yaşanan büyük deprem ve 2001 ekonomik krizi ile
ertelenen konut talebi 2004 yı
lı
ndan sonra hı
zla artmaya
başlamı
ştı
r. Artan talep ile beraber konut sektörü de değiş
miş
,
değiş
en konut ihtiyaçları
nı
n etkisi ile büyümüşve daha rekabetçi
bir görünüm kazanmı
ştı
r.
•
2000’li yı
llara dek marka olmayıbaşarmı
şSoyak, Ağaoğlu,
Dumankaya gibi firmalar bu dönemde markaları
nıdaha iyi
noktalara taşı
mayıbaş
arı
rken Teknik Yapıve TaşYapıgibi
firmalar da güçlü markalar oluş
turmuştur.
•
Geçmiş
te sadece taahhüt iş
lerine imza atan Varyap, Ant Yapı
,
Sur Yapı
, Dündar İ
nşaat gibi firmalar da gerçekleştirdikleri konut
projeleri ile konut sektörü içerisinde kendilerine yer edinmiş
lerdir.
•
Markalaş
ma döneminde en büyük hamleyi ise
TOKİyapmı
ş
tı
r. TOKİ
, alt gelir grubuna
yönelik projelerinin yanısı
ra, üst gelir grubuna
sunduğu lüks konut projeleri ile bu grubun da
tercihi olmayıbaş
armı
ş
tı
r.
•
2000’li yı
llar GYO’ları
n sayı
sı
nda da hı
zlıbir
artı
şa tanı
klı
k etmiştir. 1999’da Türkiye’deki
gayrimenkul yatı
rı
m ortaklı
kları
nı
n (GYO)
mevcut ve kurulmakta olan temsilcileri
tarafı
ndan 10 kurucu üye ile kurulan
Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıDerneği
(“GYODER”)’in 250’nin üzerinde üyesi
bulunmaktadı
r.
•
Konut sektöründeki önemli firmalara ilişkin
bilgiler Ek 8’da bulunabilir.
Konut Sektöründeki Önemli Firmalar
Halka Açı
k GYO'lar - 30.06.2010
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Akmerkez Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
1
Alarko Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
2
Atakule Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
A.Ş.
3
Doğu şGE Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
4
EGS Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
5
İ
şGayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
6
Nurol Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
7
Özderici Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
A.Ş.
8
Pera Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
9
Sağlam Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
A.Ş.
10
SinpaşGayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
A.Ş.
11
TSKB Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
A.Ş.
12
Vakı
f Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
13
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
14
Yapı
Kredi Koray Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Kaynak: GYODER
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Kuruluşİ
zni Alı
nmı
şGYO'lar- 30.06.2010
37
Akfen Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Albayrak Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Bayraktar Gayrimenkul Yat ı
rı
m A.Ş.
BüyükhanlıGayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
A.Ş.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Finans Gayrimenkul Yatı
rı
m A.Ş.
Kiler Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
A.Ş.
Martı
Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Maya Gayrimenkul Yatı
rı
m A.Ş.
Mesa Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Özak Gayrimenkul Yat ı
rı
m A.Ş.
Torunlar Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğıA.Ş.
Tuna Gayrimenkul Yatı
rı
m A.Ş.
Servet Gayrimenkul Yatı
rı
m A.Ş.
nş
Halka Açı
k Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
kları
Halka Açı
k GYO'lar - 30.06.2010
30.06.2010
30.06.2010
Piyasa De ğeri Portföy De ğeri
GYO
SinpaşGYO
İ
şGYO
Akmerkez GYO
Alarko GYO
TSKB GYO
DoğuşGE GYO
Atakule GYO
Vakı
f GYO
YapıKredi Koray GYO
Pera GYO
Y&Y GYO
Sağlam GYO
Nurol GYO
EGS GYO
Özderici GYO
Toplam
Devam
Arazi Gayrimenkul eden proje İ
ştirakler
Finansal
Devam eden İ
ştirakler Finansal
Yatı
rı
m Arazi (%) Gayrimenkul (%)
proje (%)
(%) Yatı
rı
m (%)
Diğer*
Nek Aktif
Değeri
PD/NAD
760
680
678
167
134
104
98
67
66
60
52
44
34
19
12
1.581
1.296
812
258
318
163
190
103
101
137
16
120
59
39
27
585
83
44
12
15
9
32
1
21
1
-
28
1.082
809
72
267
153
114
45
17
89
38
11
756
22
22
101
14
38
8
87
0
53
4
3
0
-
125
131
4
121
40
10
76
43
0
1
8
21
0
8
%37
%6
%0
%17
%4
%0
%0
%15
%9
%23
%5
%17
%0
%2
%0
%2
%83
%100
%28
%84
%94
%60
%43
%17
%0
%0
%74
%64
%0
%41
%48
%0
%0
%8
%0
%0
%0
%0
%22
%74
%91
%0
%0
%98
%31
%6
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%52
%3
%0
%2
%0
%0
%0
%8
%10
%0
%47
%12
%6
%40
%42
%0
%0
%4
%7
%36
%0
%28
(444)
(41)
(16)
(0)
(99)
8
2
1
(8)
(37)
5
(49)
(0)
(19)
(0)
1.137
1.255
796
258
220
171
193
104
92
100
21
71
59
21
27
0,67
0,54
0,85
0,65
0,61
0,61
0,51
0,65
0,71
0,60
2,49
0,62
0,57
0,90
0,44
2.974
5.222
801
2.725
962
147
587
%15
%52
%18
%3
%11
(698)
4.524
0,66
*İ
lgili GYO'ya ait hazı
r değ
erler, alacaklar, di ğ
er aktifler ve borçlarla ilgili tutarlar ı
içermektedir.
Kaynak: İ
MKB, Bloomberg
•
SPK tarafı
ndan düzenlenen gayrimenkul yatı
rı
m ortaklı
kları
;
gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule
dayalısermaye piyasasıaraçları
na ve gayrimenkule dayalı
haklara yatı
rı
m yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel
portföy yönetim şirketleridir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
•
38
GYO’ları
n baş
lı
ca amaçları
; getiri potansiyeli yüksek
gayrimenkul projelerine yatı
rı
m yapmak ve portföylerinde
bulunan gayrimenkullerden kira geliri ve alı
m satı
m kazancı
elde etmektir. 30.06.2010 tarihi itibariyle İ
MKB’de işlem
görmekte olan 15 adet GYO bulunmaktadı
r.
nş
Halka Açı
k GYO’ları
n Devam Eden Konut Projeleri
•
SinpaşŞirketler Grubu’nun bir üyesi olan SinpaşGYO sağladı
ğı
kaynaklar ile devam etmekte olan en çok konut projesine sahip
GYO’dur.
•
YapıKredi Koray GYO faaliyetlerine 1996 yı
lı
nda YapıKredi
Bankasıile Koray Grubu’nun ortak bir girişimi olarak baş
lamı
ş
tı
r.
•
Bugüne kadar farklıkonut projeleri geliş
tirmişolan YapıKredi
Koray GYO, DoğuşGE GYO ile birlikte geliştirdiği İ
stanbul
Şiş
li’deki Elit Residence projesi ile sektördeki ilk ortaklı
ğa da imza
atmı
ştı
r.
•
Devam etmekte olan konut projesi olarak YapıKredi Koray’ı
n
kaynak sağladı
ğıÇankaya Konut Projesi bulunmaktadı
r. Proje
kapsamı
nda 62 lüks konut ve bir adet alı
şverişmerkezi inşa
edilecektir.
Bosphorus City: İ
stanbul Halkalı
’da devam etmekte olan
proje toplam 337.000 ² satı
labilir alana sahiptir ve 2.800
konuttan oluşmaktadı
r.
•
Aquacity 2010: İ
stanbul Sarı
gazi’de 56.000 m²’lik bir arazi
üzerinde geliştirilen proje 1.120 konuttan oluş
acaktı
r.
Alarko GYO, 1996 yı
lı
nı
n Temmuz ayı
nda 1978 yı
lı
nda kurulmuş
bir Alarko grubu ş
irketinin GYO’ya dönüştürülmesi ile kurulmuş
tur.
•
Alarko GYO’nun kaynak sağladı
ğıdevam etmekte olan tek konut
projesi Büyükçekmece Eskice Köyü’nde yapı
lmakta olan 21 adet
villa ile ilgili projedir.
•
1992’de “Öz Finans Factoring Hizmetleri A.Ş.” adı
yla bir faktoring
kuruluşu olarak faaliyetlerine baş
layan ş
irket, 2008 yı
lı
nda Özderici
Holding tarafı
ndan GYO’ya dönüş
türülmüştür.
•
Bunun dı
şı
nda, Özderici GYO’nun kaynak sağladı
ğıve devam
etmekte olan tek konut proje ise Nuvo Dragos’tur. Nuvo Dragos,
İ
stanbul Maltepe’de 52.000 m²’lik arsa üzerinde geliş
tirilmekte olan
bir konut projesidir.
•
1974 yı
lı
nda SinpaşYapıile temelleri atı
lan SinpaşGrubu,
günümüzde bünyesinde inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin farklı
alanları
nda faaliyet gösteren 10 şirketi bulunduran bir grup haline
gelmiştir.
•
Sİ
NPAŞGYO’nun devam etmekte olan ve 6.494 konutu kapsayan
4 adet projesi vardı
r. 30.06.2010 itibariyle devam etmekte olan
projeler kapsamı
ndaki konutları
n yaklaş
ı
k %77’sini satmayı
başarmı
ş
tı
r.
–
–
–
Bursa Modern: Sinpaş’ı
nİ
stanbul dı
şı
ndaki ilk projesi olma
özelliğini taşı
yan Bursa Modern’in inşaat faaliyetleri 2007
yı
lı
nı
n Eylül ayı
nda başlamı
ştı
r. Proje kapsamı
nda 2.200
konut inşa edilecektir.
–
Lagun: İ
stanbul Samandı
ra’da 178.000 m² alan üzerine inşa
edilen proje kapsamı
nda 266 adet konutun teslim edilmesi
planlanmaktadı
r. 2007 yı
lıMart ayı
nda inş
aat faaliyetlerine
baş
lanmı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
39
nş
Halka Açı
k Olmayan GYO’ları
n Devam Eden Konut Projeleri
•
Ayrı
ca devam etmekte olan Çı
nar Evleri projesi kapsamı
nda,
Beylikdüzü’nde 30.000 m² arsa üzerinde 650 lüks daire inşa
edilmesi planlanmaktadı
r.
Bir TOKİiş
tiraki olan Emlak Konut A.Ş.’nin 2002 yı
lı
nda bir
GYO’ya dönüş
türülmesiyle kurulmuş
tur. Emlak Konut GYO,
bugüne kadar Türkiye’nin birçok yerinde konut ve ticari ünitelerden
oluş
an projeler üretmiş
, bununla birlikte birçok büyük projede
mühendislik, müş
avirlik ve kontrolörlük hizmetleri vermiş
tir.
•
•
Yaklaş
ı
k 4,5 milyar TL portföy büyüklüğüne ulaş
mı
şolan Emlak
Konut GYO Türkiye’nin en büyük GYO’sudur.
1986 yı
lı
nda kurulmuşolan BüyükhanlıGYO, o günden bu yana
birçok konut projesine kaynak sağlamı
ş
tı
r.
•
•
Bugüne kadar yaklaşı
k 35.000 konutta oluş
an projeleri hayata
geçirmişolan Emlak Konut, TOKİ
’nin önümüzdeki dönem için
500.000 konut üretme hedefi ile paralel olarak ürettiği konut
sayı
sı
nı60.000’e taşı
mayıplanlamaktadı
r.
BüyükhanlıGYO’nun devam etmekte olan projeleri Merter’deki
toplam 300.000 m²’lik Beykoz inşaat projesi, Beşiktaş
’taki toplam
300.000 m²’lik Pars inş
aat projesi, toplam 230 villalı
k Basvak
projesi ve İ
stanbul Akatlar’daki 36 dairelik projelerdir.
•
Emlak Konut GYO’nun devam etmekte olan 15 konut projesinde
başta TOKİve Varyap, Taş
yapı
, Albayrak Yapı
Grubu gibi inş
aat
sektörü şirketleri ile ortaklı
klarıbulunmaktadı
r. Emlak Konut GYO
portföyündeki arsalarıimara açarak inş
aatıyapan firmalarla arsa
karşı
lı
ğıanlaşmaktadı
r. Bu projelerden bazı
ları
; My Towerland,
Varyap Meridian, Spradon Quartz, İ
zmit’te Körfezkent 2 ve
Silivri’de Selimpaşa Emlak Konutları
’dı
r.
•
Sermayesinin %94’ü MartıOtel İ
ş
letmeleri A.Ş.’ye ait olan Martı
GYO, 2006 tarihinde turizm ve konut sektöründe gayrimenkul
projelerine yatı
rı
m yapmak amacı
yla kurulmuş
tur.
•
2006 yı
lı
nda halka arz için SPK’ya müracatta bulunan Martı
GYO’nun, 2010 yı
lıiçerisinde halka açı
lmasıplanlanmaktadı
r.
•
MartıGYO’nun devam etmekte olan tek konut projesi Narin Park
Konut Projesi’dir. Proje kapsamı
nda Çerkezköy’de, Narin Tekstil’e
ait olan 436.000 m²’lik arazi üzerinde 7.000 konut, bir adet AVM ve
çeş
itli sosyal yaş
am ünitelerini kapsayan bir merkez yaratı
lması
planlanmaktadı
r.
•
2008 yı
lı
nda kurulan MESA GYO 2010 yı
lı
nda halka açı
lmayı
planlamaktadı
r. Grubun inşaatıdevam etmekte olan en yeni konut
projesi Çamlı
park Evleri Projesi’dir.
•
•
2007 yı
lı
nda kurulan Kiler GYO, Kiler Holding bünyesinde faaliyet
göstermektedir. Ticari ve konut yatı
rı
mları
nı
n yanısı
ra lojistik,
depo, antrepo ve AVM projeleri bulunmaktadı
r.
•
Kiler GYO’nun devam etmekte olan en önemli projesi İ
stanbul
Sapphire projesidir. Proje kapsamı
nda Levent’te toplam inş
aat
alanı165.139 m² olan AVM ve rezidans inş
aatıdevam etmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
40
Bölüm 3.2
Innovia Projesi Bölgesi
Bölüm 3.2 - Innovia Projesi Bölgesi
Beylikdüzü
Beylikdüzü Mahalleleri
Mahalle
Nüfus Özellikler
Büyükşehir Mah.
19.000
Cumhuriyet Mah.
3 ilköğretim okulu, 1 lise bulunmaktadı
r.
18.000 Yapı
mı
devam eden kültür merkezinin yakı
nda hizmete girmesi beklenmektedir.
2 ilköğretim okulu, 3 lise ve 2 sağlı
k ocağı
bulunmaktadı
r.
Nüfusun %80'ini emekliler oluşturmaktadı
r.
Sivil toplum kurulu şlarıbölgede aktif olarak faaliyette bulunmaktadı
r.
Bar ı
şMah.
70.000
KavaklıMah.
20.000
Sahil Mah.
4.500
Gürpı
nar Mah.
20.000
Mahallede 3 ilköğretim okulu ve 1 fen lisesi bulunmaktadı
r.
Barı
şMah., göçten dolay ı
hı
zlıbüyüyen mahallelerden biridir.
2 ilköğretim okulu ve 1 sağlı
k ocağı
vardı
r.
Beylikdüzü'nün ilk yerle ş
im yeri olma özelli ği taş
ı
maktadı
r.
Yaz ayları
nda nüfusu 10.000'i bulmaktadı
r.
Adnan Kahveci Mah. 38.000 4 okul, 2 cami ve 1 sağlı
k ocağıbulunmaktadı
r.
•
•
•
•
Beylikdüzü, Türkiye’nin en büyük metropolü olan İ
stanbul’un
batı
sı
nda yer alan Büyükçekmece Belediyesi’nin 9 beldesinden biri
iken 2008 yı
lıMart ayı
nda ilçe yapı
lmı
ş
tı
r.
Mahallede farklı
sosyoekonomik s ı
nı
fları
n olduğu karı
şı
k bir yapıbulunmaktadı
r.
Beylikdüzü'nün en genişsahili olan bölgesidir.
Dereağzı
Mah.
6.500
Mahallede 2 ilköğretim okulu ve 5 cami bulunmaktadı
r.
Yerleşik nüfusun gelir seviyesi düşüktür.
Bölgede toplu konuta uygun, bo şalanlar bulunmaktadı
r.
Beylikdüzü, 3.738 hektar alanıkapsamakta olup Marmara
Denizi’ne 13 km kı
yı
sıbulunmaktadı
r. Güneyde Marmara Denizi ve
kuzeyde E-5 karayolu ile sı
nı
rlanmaktadı
r.
Beylikdüzü; Büyükşehir, Cumhuriyet, Barı
ş, Kavaklı
, Sahil, Adnan
Kahveci, Gürpı
nar, Dereağzı
, Yakuplu ve Marmara Mahallesi
olmak üzere 10 mahalleyi kapsamaktadı
r.
Yakuplu Mah.
30.000
Marmara Mah.
23.000
4 ilköğretim okulu, 1 lise ve 2 sağlı
k ocağı
bulunmaktadı
r.
Mahallede yaşayanlar ı
n %80'i alt gelir grubundandı
r.
2 ilköğretim okulu, 1 özel lise ve 2 cami bulunmaktadı
r.
Orta gelir grubundan insanları
n yoğun olarak yaşadı
ğı
bir mahalledir.
Kaynak: Beylikdüzü Belediyesi
•
Beylikdüzü Belediyesi’nden alı
nan bilgilere göre, Beylikdüzü’nde
alt ve üst yapı%70 oranı
nda tamamlanmı
ş
tı
r. Son yı
llarda artı
ş
gösteren konut projelerine paralel olarak geliş
en altyapıprojeleri
sonunda bölge genişyollara sahip olmuş
tur. Temel altyapı
hizmetlerinden olan su, elektrik, doğalgaz ve internet gibi
hizmetlere ulaş
ı
mda problem bulunmamaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
1 tane ilkö ğ
retim okulu ve 1 sağlı
k ocağıbulunmaktadı
r.
42
Nüfusu 2007 yı
lıresmi sonuçları
na göre 187.000 olan Beylikdüzü
ilçesinin 2009 yı
lısonu itibariyle nüfusunun 250.000 civarı
nda
olduğu tahmin edilmektedir.
Beylikdüzü
•
1990’lıyı
lları
n başı
ndan beri, önce kooperatif sonra özel sektör
yapı
laşma çalı
şmaları
na sahne olan Beylikdüzü’nde özellikle
içerisinde yeşil alanıbulunan ve sosyal donatıalanlarıolan site
projeleri tercih edilmektedir. Bu tarz konut projelerinin şehir içindeki
projelere göre daha avantajlıfiyatlardan müş
terilere sunuluyor
olması
, Beylikdüzü’nün İ
stanbul’un diğer bölgelerine göre daha çok
tercih edilmesinin sebeplerinden biridir.
•
Beylikdüzü çevre semtlere göre daha yüksek ama düz bir alan
üzerine kurulmuş
tur. Genişdüzlüklere sahip bölge, coğrafi olarak
büyük toplu konut projelerinin gerekliliklerini sağlayabilmektedir.
•
Organize Sanayi Bölgesi, Atatürk Havalimanıve AmbarlıLimanı
gibi yerlere yakı
nlı
ğınedeniyle Beylikdüzü önemli bir merkez haline
gelmiş
tir.
•
Beylikdüzü ilçesi, Çerkezköy ve Hadı
mköy’deki sanayi bölgelerine
yakı
n olmasınedeniyle bu bölgelerde çalı
ş
an insanlar ve ailelerinin
tercih ettiği bir bölge haline gelmiş
tir.
•
Bölgede Bahçeş
ehir, Beykent ve Fatih Üniversitesi olmak üzere 3
üniversite mevcuttur. Bölgedeki cazip fiyatlar ile Beylikdüzü
üniversite öğrencileri için de cazip bir yerleş
im bölgesi haline
gelmiş
tir.
•
Migros, Carrefour, Bauhaus, TÜYAP fuar alanı
, Beylicium, Stars
gibi 20’nin üzerinde AVM bulunan Beylikdüzü’nde inşa edilmekte
olan birçok AVM projesi de mevcuttur. Bu projeler sayesinde
beldenin İ
stanbul ş
ehir merkezine olan bağı
mlı
lı
ğıazalmaktadı
r.
•
.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
•
43
Beylikdüzü’nde inş
a halinde olan başlı
ca AVM projeleri aşağı
daki
gibidir:
–
Autopia: 2011 yı
lı
nda açı
lmasıbeklenen AVM’de, sı
fı
r araç
showroomları
, ikinci el otomobil galerileri, yedek parça ve
aksesuar mağazalarıve test sürüşü alanıyer alacaktı
r.
125.000 m² kiralanabilir alana sahip olacak AVM’ye yı
lda 6
mn ziyaretçi beklenmektedir.
–
Marmara Park AVM: Tatilya’nı
n yerine yapı
lmakta olan
Marmara Park AVM’nin 2010 yı
lı
nda tamamlanması
beklenmektedir. 4 katta yaklaşı
k 100.000 m² kiralanabilir alanı
bulunacak olan AVM’de 250 mağaza yer alacaktı
r.
–
Perla Vista AVM: Gül İ
nşaat’ı
n Beykent’te inşa ettiği Perla
Vista 15 katlıiki rezidans binasıve 32.000 m² alana sahip bir
AVM’den oluşmaktadı
r. AVM içerisinde 8 adet sinema salonu
ve 120 mağaza yer alacaktı
r.
•
Beylikdüzü’nün son dönemdeki düzenli gelişmesi “ş
ehir içinde
şehir” konseptinin doğması
na neden olmuştur. Bu nedenle bölgede
yaş
ayanlar işdı
şı
nda şehrin diğer bölgelerine seyahat etme gereği
duymamaktadı
r.
•
Beylikdüzü ilçesinin en büyük sı
kı
ntı
sıulaş
ı
m olanakları
nı
n kı
sı
tlı
olması
dı
r. Ancak, Yakuplu’da İ
DO iskelesi’nin faaliyete geçmesi ve
hali hazı
rda Avcı
lar’a kadar gelen 2011 Kası
m ayı
nda metrobüs
hattı
nı
n Beylikdüzü’ne kadar uzatı
lmasıile bu sorunun orta vadede
çözülmesi beklenmektedir.
Beylikdüzü Toplu Konut Projeleri
5
13
Beylikdüzü'nde Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri
Yüklenici Firma
Colorist
Gül - Şahin İ
nşaat Ortaklı
ğı
Kale Özgür Evler
Kale Yapı
Solarkent
Aydı
nlıGrup
Esenbahçe Konutları
Önay Grup
Agena Park
Kumuşoğlu İ
nşaat
Ekinoks Beylikdüzü
Ekinciler İ
nşaat
Ginza Lavinya Park
Keleşoğlu İ
nş. - Kullar İ
nş.
Ayı
şı
ğıHalting Palace
Demir İ
nşaat
Milpark
Milpa
13 Eston Villa
Toplam
Beyliküzü Eski Belediye BaşkanıVehbi
Orakçı
’nı
n verdiği bilgilere göre, Beylikdüzü
zemin olarak Bağcı
lar ve Güngören ilçelerinin
zemini ile benzer özellikler göstermektedir.
Sağlam bir zemine sahip olan Beylikdüzü,
binaları
nı
n depreme dayanı
klı
lı
k konusunda
da İ
stanbul’un diğer ilçelerine göre çok
öndedir.
•
Bölgede bulanan toplu konutları
n %95’i
1990’lıyı
llarda yapı
lmı
şyapı
lardı
r. Hazı
r
beton, tünel kalı
p, radyel temel, yapıdenetimi
gibi faktör ve teknolojilerin ı
ş
ı
ğı
nda yapı
lmı
ş
konutlar, deprem riskinden korunmak isteyen
yerleşimcilere bu konuda fı
rsatları
sunmaktadı
r.
3
2
10 Fi-Tower
11 Skyport Residence
12 Kübist Park Residence
•
10
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Beylikdüzü özellikle 1999 yı
lı
ndaki
depremden sonra ş
ehir içi ve dı
şı
ndaki
deprem bölgelerinden (İ
zmit ve Yalova) çok
göç almı
ş
tı
r.
9
12
4 8
7 11
6
Proje Adı
•
Proje tipi
Konut
Sayı
sı
İ
stanbul'da Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut - Ofis
Toplu konut
Toplu konut
152
136
866
451
340
213
230
346
993
1.880
1.390
2.000
1.450
1.125
1.775
1.980
1.625
1.600
2.060
1.815
2.750
1.515
1.925
1.960
2.200
1.800
1.800
Fi-YapıToplu konut - Rezidans
Gül İ
nşaat
Rezidans
Gül İ
nşaat
Rezidans
1.755
162
294
1.159
2.800
2.185
1.590
5.200
3.425
5.938
1.425
1.670
1.647
2.048
1.981
3.405
Eston Yap ı
Villa
Ortalama (Toplu konut)
Ortalama (Rezidans)
Fiyat aralı
ğı
Fiyat aralı
ğı
Min. Maks.
(TL)
(TL)
Proje Adı
Aquacity 2010
Adapark
Upcity Flats
Akkoza Evleri 3. Etap
Tulip Turkuaz
Bizim Evler 3
Varyap Meridian
Uprise Elit
Lagün
Toplam
SinpaşGYO
Sur Yap ı
Teknik Yapı
Garanti Koza
Tulip Gayrimenkul
İ
hlas İ
nşaat
Min.
(TL)
Maks.
(TL)
1.118
1.012
340
1.200
1.150
676
3.125
2.000
1.850
3.700
2.190
1.415
3.200
2.400
2.335
4.000
2.190
1.600
Varyap Toplu konut - Rezidans
Teknik YapıToplu konut - Rezidans
1.500
704
4.900
2.540
5.200
2.950
515
8.215
3.000
4.015
2.380
3.720
2.621
4.075
SinpaşGYO
Kaynak: Proje internet siteleri, www.emlakkulisi.com
44
Proje tipi
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Toplu konut
Ortalama (Rezidans)
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Yüklenici Firma
Konut
Sayı
sı
Villa
Yakı
n Bölgelerde Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri
Küçükçekmece'de Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri
Fiyat aral ı
ğı
Proje Adı
Güneşpark Evleri
İ
kitelli Masko Evleri
Misstanbul
Ihlamur Evleri
Başakşehir 5.Etap-2.kı
sı
m
LaleŞehir
Sevinç Evleri
İ
stanbul Sarayları
Metrokent
Lagün Konaklar ı
Divan Residence
Yüklenici Firma
Albayrak İ
nşaat
Kiptaş
İ
BB
Özyazı
cı
İ
nşaat
Kiptaş
Buket İ
nşaat
Ersev
SinpaşGYO
Kiptaş
Gül-Ozan İ
nşaat Ortaklı
ğı
Kuzu Grup
Konut
Sayı
sı
Proje tipi
Min.
(TL)
Maks.
(TL)
•
Yandaki tablolarda, Beylikdüzü’ne komş
u Bahçeş
ehir
ve Küçükçekmece ilçelerinde devam etmekte olan
önemli lüks konut projelerinden bazı
ları
görülebilmektedir.
•
Toplam konut adedi bakı
mı
ndan halihazı
rda bölgede
devam eden hiçbir konut projesi Innovia Projesi kadar
büyük değildir.
•
M² satı
şfiyatıolarak bakı
ldı
ğı
nda da, Beylikdüzü’nde
devam ettirilmekte olan toplu konut projelerinin çevre
bölgelerde devam ettirilmekte olan konut projelerine
göre daha uygun fiyatlardan satı
ldı
klarıanlaş
ı
lmaktadı
r.
•
Beylikdüzü’ndeki konutları
n depreme dayanı
klıve
nitelikli lüks konutlar ş
ehir dı
şı
ndan olduğu kadar şehir
içinden de talep görmektedir.
•
Florya, Yeş
ilköy, Bakı
rköy ve Bahçelievler gibi
semtlerde oturan insanlar söz konusu semtlerdeki
yüksek konut fiyatları
ndan ve kiralar yüzünden bir
miktar daha Batı
’ya gitmek suretiyle yeni yapı
lan
sitelerdeki dairelerde daha uygun koşullarda
oturabilmektedirler.
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
Toplu Konut
868
360
936
360
276
490
106
1.201
1.480
96
2.074
1.442
1.942
1.738
1.362
1.395
1.494
3.000
1.598
1.833
2.128
1.563
2.922
1.963
1.512
2.222
1.754
4.510
1.897
2.667
Rezidans
743
1.562
2.018
1.788
2.314
Toplam
6.916
Bahçeşehir'de Devam Etmekte Olan Önemli Lüks Konut Projeleri
Proje Adı
Tulip Turkuaz*
Fİ
-Side
City Court
Spradon Quartz
Parkcity
Bizim Evler 3
Akkoza Evleri
Dumankaya Modern
Banu Evleri
My Town Ispartakule
Manolya Evleri
Kelebekler Vadisi
AkbatıRezidans
Yüklenici Firma
Proje tipi
Tulip Gayrimenkul
Toplu Konut
Fi-Yapı
Toplu Konut
Baklaya İ
nşaat
Toplu Konut
Kuzu Grup
Toplu Konut
Arı
kan Yapı
Toplu Konut
İ
hlas İ
nşaat
Toplu Konut
Akiş
Toplu Konut
Dumankaya İ
nşaat
Toplu Konut
Hasanoğlu İ
nşaat
Toplu Konut
Ağaoğlu İ
nşaat
Toplu Konut
Fiba Gayrimenkul
Toplu Konut
Mimart Yapı Toplu Konut+Villa
Akiş
Toplam
Konut
Sayı
sı
Fiyat aralı
ğı
Min. Maks.
(TL)
(TL)
1.188
3.160
85
1.045
383
676
5.500
716
415
583
408
166
2.118
1.156
2.323
1.955
1.010
1.424
1.768
1.576
2.027
1.827
2.004
1.431
2.698
1.816
3.207
2.070
1.582
1.694
4.193
1.785
2.717
1.973
2.404
2.695
348
3.152
3.403
Rezidans
14.673
1.718
2.403
Ortalama (Rezidans)
3.152
3.403
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
45
*Tulip Gayrimenkul ve Emlak Konut A.Ş. tarafı
ndan ortaklaş
a devam
ettirilmekte olan Tulip Turkuaz projesi, inş
aatı
na baş
landı
ktan 1 yı
l sonra
fesih edilmiş
tir. Tablodaki fiyatlar fesihten önce gerçekleş
mişliste fiyatları
dı
r.
m² Konut Satı
şFiyatları
m² Satı
şFiyatları(TL)
3.337
1.066
971
Silivri
855
1.028
Avcı
lar
Büyükçekmece
Gaziosmanpaş
a
1.106
Küçükçekmece
1.150
Pendik
Tuzla
1.119
Bağcı
lar
1.154
1.185
Şile
1.200
G üngören
1.344
1.187
Sultanbeyli
1.413
1.248
Zeytinburnu
1.469
1.402
Esenler
1.464
Kağı
thane
1.494
Bahçelievler
Fatih
Üsküdar
Beykoz
Kadı
köy
Bakı
rköy
Şiş
li
Beyoğ
lu
1.645
1.470
Kartal
1.505
Ü mraniye
2.114
2.350
Maltepe
2.432
Eyüp
2.354
Bayrampaşa
2.547
2.708
Adalar
Sarı
yer
500
(500)
Beş
iktaş
4.500 4.148
3.500
3.672
2.500
1.500
Kaynak: Samer Endeksi
•
Yukarı
daki grafikte Samer Endeksi’nden elde edilen ve konut alı
msatı
m işlemleri sonucu ortaya çı
kan ortalama m² fiyatları
•
Beylikdüzü ve çevresinde devam etmekte olan yüksek sayı
daki
konut projelerinin etkileri Beylikdüzü ve çevre ilçelerdeki ikinci el
konut piyasaları
nda da kendini göstermektedir.
•
Samer Endeksi sunduğu m² satı
şfiyatıbilgilerini çeş
itli internet
sitelerinde bulunan emlak ilanları
ndan yararlanarak
oluş
turmaktadı
r. Söz konusu verilerin dayandı
rı
ldı
ğıemlak ilanları
ağı
rlı
klıolarak 2. el satı
ş
larla ilgilidir.
•
Uygulanan kampanyalar ile sı
fı
r konut alı
mıcazip hale gelmişve
bu da 2. el pazarı
nıolumsuz etkilemiştir.
•
Samer Endeksi’nde Beylikdüzü ilçesi için özel bir fiyat
belirtilmemesine rağmen, Büyükçekmece, Küçükçekmece ve
Avcı
lar ilçelerindeki konut satı
ş
ları
nda gerçekleş
en m² satı
ş
fiyatları
nı
n diğer ilçelere göre çok daha düşük olduğu
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
46
Beylikdüzü – Konut Yatı
rı
mları
ı
lanma Süreleri
Art arda gelen konut projeleri, Beylikdüzü’nü bir “konut depo alanı
” Kiraya Göre Konut Maliyetinin Karş
haline getiriyor olsa da yeni konut projelerine talebin krizin
29
30
26
etkilerinin tamamen ortadan kalkması
ndan sonra yeniden
23 22 21
21 21 20 20
canlanacağıöngörülmektedir.
19 19 18 18
18 18 18 18 17 17 17 17 17
16 16 16
20
•
Bölgedeki yeni konut projeleri, özellikle 1+1 ve 2+1 konut talebini
karşı
lamaya yoğunlaş
maktadı
r.
•
Bakı
rköy ve Bahçelievler gibi çevre ilçelerde oturan kiracı
ları
n
yüksek kiralar ödemek yerine kredi alı
p daha uygun koşullarda
Beylikdüzü’nden ev sahibi olmaya yönelmekte oldukları
görülmektedir. Kapalıotopark, güvenlik ve havuzun neredeyse
standart hale getirildiği yeni konut projeleri yüksek maliyetle şehir
içinde yaşayan kiracı
larıBeylikdüzü bölgesine çekmektedir.
•
Bölgede çalı
şan gayrimenkul alı
m satı
mı
na aracı
lı
k yapan
emlakçı
ları
n yaptı
klarıaçı
klamalara göre, Beylikdüzü’nde 100.000
– 120.000 TL aralı
ğı
ndan alı
nacak bir dairenin 600-700 TL’den
kiraya verilmesi mümkün olmaktadı
r. Bu da konut yatı
rı
mıiçin
yaklaş
ı
k 14 yı
llı
k bir geri dönüşsüresine iş
aret etmektedir.
•
Samer Endeksi’ne göre İ
stanbul’daki değiş
ik bölgeler için
belirlenen kira gelirlerinin bu bölgelerdeki ortalama konut
maliyetlerini karş
ı
lama sürelerine bakı
ldı
ğı
nda, Beylikdüzü ve
çevre bölgeler, düşük karş
ı
lama süreleri ile ön plana çı
kmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
47
Sil ivri
Gazi osmanpaş
a
Güngören
Avcı
l ar
Esenl er
Fatih
Beyli kdüzü
Küçükçekmece
Şiş
li
Kağ
ı
thane
Beyoğ
lu
Zeyti nburnu
Şi le
Eyüp
Bahçel ievl er
Ü mrani ye
Kartal
Mal tepe
Pendi k
Büyükçekmece
Kaynak: Samer Endeksi
Bakı
r köy
Beş
iktaş
Ü sküdar
0
Beykoz
GYODER’e göre, arz-talep dengesinin oturtulamaması
nı
n nedeni
tüketicinin konutta alı
m gücünün sı
nı
rlıolması
ndan
kaynaklanmaktadı
r.
13 13
10
Kadı
köy
•
GYODER’den Nisan ayı
nda inşaat ve gayrimenkul sektölerindeki
son duruma yönelik yapı
lan açı
klamada ise, Türkiye’de konut
sektöründe doyum noktası
na gelinmesi için uzun bir zamana
ihtiyaç olunduğu belirtilmiş
tir.
Sarı
yer
•
Tuzla
•
•
Beylikdüzü Belediyesi, aşı
rıbetonlaşma sorununun önüne ise,
Yeş
il Vadi Projesi ile geçmeyi planlamaktadı
r.
•
Beylikdüzü Belediyesi tarafı
ndan Marmara Denizi’nin temizlenmesi
ve KavaklıDeresi’nin ı
slahıile geliş
tirilen Yeş
il Vadi Projesi’nin
sadece Beylikdüzü’ne değil bütün İ
stanbul’a hizmet vermesi
beklenmektedir.
•
En dar yeri 224 mt., en genişyeri ise 7.800 mt.’den oluşacak
projenin kapsamıtapulama harici ve kamuya terk edilmişyeş
il
alanları
nı
slah edilmesini kapsamaktadı
r ve 1,2 mn m² alan
üzerinde gerçekleş
tirilecektir. Proje kapsamı
nda Yeş
il Vadi
içerisinde sosyal tesisler ve dinlenme tesisleri, oyun ve gezi
alanları
, kültür ve eğitim merkezleri ve konser alanlarıinşa
edilecektir.
•
Proje sonunda ileri derecede kirli olan KavaklıDeresi ve
Beylikdüzü sahilinin ı
slah edilmesinden sonra 15 km.
uzunluğundaki sahil kullanı
ma açı
lacaktı
r.
Bölüm 4
Değerleme Analizi – Y&Y GYO
Bölüm 4.1
Net Aktif Yaklaşı
mı
Bölüm 4.1 - Net Aktif Yaklaşı
mı
Net Aktif Değer – Y&Y GYO (1/3)
Net Aktif
Değer
30/06/2010 Düzeltmeleri
Kayı
tlı
Değer
('000 TL)
Dönen Varl ı
klar
Finansal Yatı
rı
mlar
Ticari Alacaklar
Diğer Alacaklar
Stoklar
klar
Duran Varl ı
klar
Diğer Alacaklar
Yatı
rı
m Amaçlı
Gayrimenkuller
Maddi Duran Varlı
klar
klar
Diğer Duran Varlı
klar
Toplam Varlı
klar
Kı
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
Diğer Kı
Kı
dem Tazminatı
Karşı
lı
kları
Toplam Yükümlülükler
Net Aktif Değeri
11.980,8
2.439,5
691,2
82,3
2,6
7.643,4
1.121,7
Düzeltilmiş
Not
2.145,3
2.145,3
•
30.06.2010 tarihli denetim raporuna göre Y&Y GYO’nun kayı
tlıNet Aktif
Değeri 20,980,694 TL’dir. Yandaki tabloda Y&Y GYO bilançosundaki
önemlilik arz eden varlı
k ve yükümlülük kalemleri incelenmişve sadece
stoklar üzerinde bir makul değer düzeltmesi uygun görülmüş
tür.
•
(1) Nakit ve Nakit Benzerleri: Nakit ve nakit benzerleri kasa ve
bankalarda bulunan nakit değerlerden oluş
maktadı
r. 30.06.2010 tarihi
itibariyle Y&Y GYO’nun kasası
nda 449,8 bin TL nakit ve Türk Lirası
karşı
lı
ğı1,8 mn TL olan USD döviz bulunmaktadı
r. TL cinsi vadesiz
mevduat hesabı
nda yaklaşı
k 171 bin TL bulunmaktadı
r. Söz konusu nakit
ve nakit benzerleri kasada ve vadesiz hesaplarda bulundurulması
sebebiyle, herhangi bir makul değer düzeltmesi yapmaya gerek
görülmemiştir.
•
(2) Finansal Yatı
rı
mlar: 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun
piyasa birim değeri 27,1 TL olan 25.500 adet Garanti BankasıB Tipi Likit
Fonu bulunmaktadı
r. Bağı
msı
z denetim raporunda belirtilen kayı
tlı
değerlerin makul değerleri yansı
ttı
ğıdüşünülmektedir.
•
(3) Ticari ve Diğer Alacaklar: Yaklaşı
k 83.000 TL olan ticari alacaklar, 3
aydan kı
sa vadeli senetlerden oluşmaktadı
r. Y&Y GYO tarafı
ndan ilgili
senetlere istinaden 703 TL reeskont karşı
lı
ğıayrı
lmı
ş
tı
r.
14.126,0
(1)
(2)
(3)
(3)
(4)
(5)
2.439,5
691,2
82,3
2,6
9.788,7
1.121,7
9.216,5
0,3
7.290,0
63,2
1,7
1.861,3
0,3
7.290,0
63,2
1,7
1.861,3
(6)
(7)
2.145,3
23.342,5
136,1
136,1
71,1
65,0
(8)
(9)
71,1
65,0
80,5
80,5
80,5
80,5
216,6
216,6
20.980,7
Net aktif değerlemesi yaklaşı
mı
, bir alı
cı
nı
n bir işletmeyi almak için
ödeyeceği paranı
n en az o işletmenin bütün varlı
kları
nı
n belli bir tarihte
nakite çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden aynıkonuma
getirilmesi kapsamı
nda oluşacak maliyete eşit olacağıvarsayı
mı
na
dayanmaktadı
r. Bu yaklaş
ı
m ile ilgili detaylara EK 3’te yer verilmiştir.
30/06/2010
9.216,5
21.197,3
•
2.145,3
23.125,9
Kaynak: PwC Analizi
Güzelş
ehir Villalarısatı
ş
ıiçin alı
nan ve karş
ı
lı
ksı
z çı
kan 150.000 TL
tutarı
ndaki çek için 2008 mali yı
lı
nda başlayan hukuki takip iş
lemi cari
dönemde de devam etmektedir. Y&Y GYO tarafı
ndan alacağa ilişkin
karşı
lı
k ayrı
lmı
ş
tı
r. Bağı
msı
z denetim raporunda belirtilen ticari alacaklar
ve diğer alacaklar kalemlerinin kayı
tlıdeğerlerinin makul değerleri
yansı
ttı
ğıdüş
ünülmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
50
mı
Net Aktif
Değer
Kayı
tlı
Değ
er
('000 TL)
Dönen Varlı
klar
Finansal Yatı
rı
mlar
Ticari Alacaklar
Diğer Alacaklar
Stoklar
klar
Duran Varlı
klar
Diğer Alacaklar
Yatı
rı
m Amaçlı
Gayrimenkuller
Maddi Duran Varl ı
klar
Maddi Olmayan Duran Varl ı
klar
Diğer Duran Varlı
klar
Toplam Varlı
klar
Kı
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
Diğer Kı
Kı
dem Tazminatı
Karşı
lı
kları
Net Aktif Değeri
11.980,8
2.439,5
691,2
82,3
2,6
7.643,4
1.121,7
Düzeltilmiş
Not
2.145,3
2.145,3
30/06/2010
14.126,0
(1)
(2)
(3)
(3)
(4)
(5)
9.216,5
2.439,5
691,2
82,3
2,6
9.788,7
1.121,7
9.216,5
0,3
7.290,0
63,2
1,7
1.861,3
21.197,3
(6)
(7)
2.145,3
0,3
7.290,0
63,2
1,7
1.861,3
Söz konusu gayrimenkullerin yukarı
da belirtilen gayrimenkul
değerleme raporları
nda belirtilen toplam ekspertiz değeri 9,8 mn TL’dir.
Bu değerin makul değeri yansı
ttı
ğıdüşünülerek stoklar üzerinde 2,2
mn TL makul değer düzeltmesi yapı
lmı
ştı
r.
136,1
71,1
65,0
(8)
(9)
80,5
71,1
65,0
•
80,5
80,5
80,5
216,6
216,6
2.145,3
23.125,9
Kaynak: PwC Analizi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
(4) Stoklar: Eva Gayrimenkul Değerleme Danı
şmanlı
k A.Ş.’ tarafı
ndan
31 Aralı
k 2009 tarih 2009R102-2 rapor numarasıile düzenlenen
değerleme raporuna göre şirketin portföyünde bulunan Güzelş
ehir Villa
Projesi’nde yer alan 6 adet villanı
n tespit edilen değeri KDV hariç
2.156.664 TL, Innovia Konut Projesi’nde yer alan 26 adet dairenin
tespit edilmişdeğeri KDV hariç 5.395.000 TL’dir. Yine aynışirket
tarafı
ndan hazı
rlanan 28 Aralı
k 2009 tarih 2009R102-5 rapor numarası
ile düzenlenen değerleme raporuna göre Y&Y GYO portföyünde
bulunan Innovia Konut Projesi’nde yer alan 10 adet dairenin piyasa
değeri KDV hariç 2.237.000 TL’dir.
Y&Y GYO portföyünde yer alan bu üç grup daire ve villalara ait alı
ş
bedelleri sı
rası
yla 1,960,819 TL, 3,572,202 TL ve 2,110,393 TL olup,
değerleme raporunda bildirilen değerden daha düşüktür. Kayı
tlıportföy
değeri olarak bu iki bedelden düşük olanı(alı
şbedeli) kullanı
lmı
ştı
r.
23.342,5
136,1
20.980,7
•
51
(5) Diğer Dönen Varlı
klar: Bu kalem altı
nda; 659.887 TL tutarı
nda
ilişkili taraflara verilen avanslar, 388.200 TL tutarı
nda KDV, 50.000 TL
tutarı
nda verilen avans ve diğer küçük varlı
klar takip edilmektedir.
Bağı
msı
tlıdeğerlerin makul
değerleri yansı
ttı
ğıdüş
ünülmektedir.
mı
Net Aktif
Değer
Kayı
tlı
Değer
('000 TL)
Dönen Varlı
klar
Finansal Yatı
rı
mlar
Ticari Alacaklar
Diğer Alacaklar
Stoklar
klar
Duran Varlı
klar
Diğer Alacaklar
Yatı
rı
m Amaçlı
Gayrimenkuller
Maddi Duran Varlı
klar
klar
Diğer Duran Varlı
klar
Toplam Varlı
klar
Kı
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
Diğer Kı
Kı
dem Tazminatı
Karşı
lı
kları
Net Aktif Değeri
11.980,8
2.439,5
691,2
82,3
2,6
7.643,4
1.121,7
Not
2.145,3
2.145,3
30/06/2010
14.126,0
(1)
(2)
(3)
(3)
(4)
(5)
9.216,5
2.439,5
691,2
82,3
2,6
9.788,7
1.121,7
(6)
(7)
2.145,3
0,3
7.290,0
63,2
1,7
1.861,3
(7) Diğer Duran Varlı
klar: Gelecek yı
llarda indirilecek KDV’nin izlendiği
bu hesabı
n 1,3 mn TL’lik kı
smı
; Y&Y GYO’nun Güzelşehir Alı
ş
veriş
Merkezi’nin inşaatıesnası
nda katlandı
ğımaliyete iliş
kin tutardı
r. Kayı
tlı
değerin makul değere yakı
nsadı
ğıvarsayı
lmı
ştı
r.
•
(8) Ticari Borçlar: Bu hesap altı
nda 1 ila 3 ay vadeli ticari borçlar
bulunmaktadı
r. Bağı
msı
tlıdeğerin
makul değeri yansı
ttı
ğıdüş
ünülmektedir.
•
(9) Diğer Kı
sa Vadeli Yükümlülükler: 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle
bu hesap altı
nda 44.760 TL tutarı
nda ödenecek vergi ve fonlar ve
20.227 TL tutarı
nda personele borçlar kayı
tlı
dı
r. Bu kalemler üzerinde
herhangi bir makul değer düzeltmesi yapı
lmamı
ş
tı
r.
136,1
71,1
65,0
(8)
(9)
80,5
71,1
65,0
80,5
80,5
80,5
216,6
216,6
20.980,7
•
23.342,5
136,1
2.145,3
23.125,9
Kaynak: PwC Analizi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
(6) Yatı
rı
m AmaçlıGayrimenkuller: Yatı
rı
m amaçlıgayrimenkuller;
Güzelş
ehir, Büyükçekmece Alı
şverişMerkezi Projesi’nde yer alan 12
adet işyeri ve Tekirdağ, Barbaros Köyü’nde yer alan 12.000 m2
arsadan oluş
maktadı
r. Güzelşehir AVM’de yer alan işyerleri ile ilgili,
Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danı
şmanlı
k A.Ş. tarafı
ndan 07 Ocak
2010 tarih 2010/093 rapor numarasıile düzenlenen değerleme raporuna
göre tespit edilmişdeğer KDV hariç 6.570.000 TL’dir.
Tekirdağili Barbaros mevkiinde yer alan ve 12.000 m2 yüzölçümü olan
arsanı
n Eva Gayrimenkul Değerlendirme Danı
ş
manlı
k A.Ş. tarafı
ndan
hazı
rlanan 31 Aralı
k 2009 tarihli, 2009 R 102-1 no’lu değerleme
raporunda; arsa değeri KDV hariç 720.000 TL olarak belirtilmiş
tir.
Ekspertiz çalı
şmalarıile saptanan bu değerlerin makul değerleri
yansı
ttı
ğıvarsayı
lmı
ştı
r.
9.216,5
0,3
7.290,0
63,2
1,7
1.861,3
21.197,3
•
Düzeltilmiş
52
mı
Net Aktif Değer Yaklaşı
mı– Y&Y GYO - Sonuç
Y&Y GYO Portföyü
('000 TL)
Alı
şTarihi
Alı
ş Ekspertiz
Maliyeti
Tarihi
30/12/2004
889 31/12/2009
Ekspertiz
De ğeri
Arsalar ve Araziler
TekirdağArsası
720
Gayrimenkul Projeleri
Güzel ş
ehir Projesi - Villalar
Güzel ş
ehir Projesi - Ali ş
verişMerkezi
Innovia Projesi - Daireler
Innovia Projesi - Daireler
28/01/2005
23/12/2005
28/12/2007
30/12/2009
1.961
7.528
3.572
2.110
31/12/2009
07/01/2010
31/12/2009
28/12/2009
2.157
6.570
5.395
2.237
Gayrimenkuller Toplamı
(A)
('000 TL)
Alı
şTarihi
Alı
ş
Maliyeti
17/06/2010
691
Piyasa
De ğeri
Yatı
rı
m Fonları
Garanti Bankas ı
B Tipi Likit Fon
691
Para ve Sermaye Piyasas ı
AraçlarıToplamı(B)
Portföy
Değeri
Makul
Değer
720
720
720
720
14.213
16.359
1.961
6.570
3.572
2.110
2.157
6.570
5.395
2.237
14.933
17.079
Portföy
Değeri
691
691
691
691
691
691
15.625
2.439
85
3.048
(217)
17.770
2.439
85
3.048
(217)
Y&Y GYO Net Aktif Değ
eri
20.981
23.126
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
53
Yandaki tablo, net aktif değer yaklaşı
mıile
tahmin edilen Y&Y GYO’nun %100 hisse
değerini yansı
tmaktadı
r.
•
Net aktif değerlemesinde temel olarak 30
Haziran 2010 tarihli bağı
msı
z denetim raporu
ile Y&Y GYO portföyünde yer alan
gayrimenkuller için yapı
lan ekspertiz
çalı
şmalarıkullanı
lmı
ş
tı
r.
•
Y&Y GYO’nun 30 Haziran 2010 itibariyle
kayı
tlıportföy değeri 14,9 mn TL’dir.
Ekspertiz çalı
ş
malarıdikkate alı
narak bu
portföyün makul değerinin 17,1 mn TL
olduğuna karar verilmiştir.
•
Diğer varlı
k ve yükümlülükler de dikkate
alı
ndı
ğı
nda Y&Y GYO’nun Net Aktif Değeri
23,1 mn TL olarak tahmin edilmiştir.
Makul
Değer
Porföy Değeri (C = A+B)
Alacaklar
Diğer Aktifler
Borçlar (-)
Kaynak: Y&Y GYO Yönetimi, PwC Analizi
•
Bölüm 4.2
Piyasa Değeri Yaklaş
ı
mı
Bölüm 4.2 - Piyasa Değeri Yaklaşı
mı
Piyasa Değeri Yaklaşı
mı(1/2)
Y&Y GYO - İ
MKB Piyasa Değeri (24.02.2000 - 30.06.2010)

70



50.000
40.000
milyon TL
50
35.000
30.000
40
25.000
30
20.000
15.000
20
10.000
10
İ
MKB GYO Endeksi
45.000
60
5.000
Piyasa Değ
eri
24.06.10
24.02.10
24.10.09
24.06.09
24.02.09
24.10.08
24.06.08
24.02.08
24.10.07
24.06.07
24.02.07
24.10.06
24.06.06
24.02.06
24.10.05
24.06.05
24.02.05
24.10.04
24.06.04
24.02.04
24.10.03
24.06.03
24.02.03
24.10.02
24.06.02
24.02.02
24.10.01
24.06.01
24.02.01
24.10.00
24.06.00
0
24.02.00
0
IMKB GYO Endeksi
Kaynak: İ
MKB, Bloomberg
•
mı
’nda Y&Y GYO’nun hisse değeri, İ
MKB’de işlem
gören halka açı
k hisse senetlerinin değeri üzerinden hesaplanmaktadı
r.
•
•
Bu yaklaşı
m, makro ekonomik gelişmeler ve şirketin faaliyeti ile ilgili
geliş
meler ı
şı
ğı
nda piyasada belirlenen hisse senedi değerinin, ş
irketin
makul değerini yansı
ttı
ğıvarsayı
mı
na dayanı
lmaktadı
r.
• 04.10.2006 tarihinde Yeşil Gayrimenkul, Rudolph Riad Younes ile

•
•
Y&Y GYO’nun hisseleri 1999 yı
lı
ndan beri İ
MKB’de işlem görmektedir. 30
Haziran 2010 tarihi itibariyle, Y&Y GYO’nun İ
MKB’ye kayı
tlı% 63,32
oranı
nda hissesi mevcuttur. Y&Y GYO’nun 30.06.2010 tarihi itibariyle
piyasa değeri 52,2 mn TL’dir.
İ
hlas GYO arası
nda hisse devri gerçekleşmiştir. Bu tarihte Y&Y GYO
piyasa değeri tarihi zirvelerinden birini gerçekleştirerek, 60,4 mn TL
olmuştur. Piyasa değeri, 1.11.2006 tarihinde tarihi zirve değeri olan
61,4 mn TL’ye ulaş
mı
ştı
r.
• Y&Y GYO Yönetimi'nin ve Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi'nin verdiği bilgiye

göre, Engin Yeşil’in yönetim kurulu baş
kanıolmasıve Yeşil İ
nş
aat ile
olasıbirleşmenin incelenmesi için çalı
ş
ma yapı
lmasıkararı
nıtakiben,
Y&Y GYO hisse senetlerinin değerinde ciddi bir artı
şyaş
anmı
ş
,
bunun sonucunda Y&Y GYO piyasa değeri 22 Nisan 2010 tarihinde,
tarihi zirvelerinden biri olan 60,7 mn TL’ye erişmiştir.
Yukarı
daki grafikte Y&Y GYO’nun İ
MKB piyasa değeri ve İ
MKB GYO
endeksi, Ihlas GYO’nun hisselerinin iş
lem görmeye başladı
ğıyı
ldan 30
Haziran 2010 tarihine kadar verilmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Yukarı
daki tabloda  ve  ile belirtilen dönemlerde Y&Y GYO
piyasa değeri, İ
MKB’deki diğer iş
lem gören GYO’lar ile birlikte makro
ekonomik ve sektörel geliş
meler ı
ş
ı
ğı
nda paralel bir seyir izlemiş
tir.
55
Bölüm 4.2 - Piyasa Değeri Yaklaşı
mı
mı(2/2)
Y&Y GYO - İ
MKB Piyasa Değeri (30.06.2009 - 17.09.2010)

70
40.000
30.000
milyon TL
50
25.000
40
20.000
30
15.000
20
10.000
  
10
5.000
Kaynak: İ
MKB, Bloomberg
•
Piyasa Değ
eri
07.09.10
24.08.10
10.08.10
27.07.10
13.07.10
29.06.10
15.06.10
01.06.10
18.05.10
04.05.10
20.04.10
06.04.10
23.03.10
09.03.10
IMKB GYO Endeksi
• SPK’nı
n Seri I – 31 no’lu Birleşme İ
şlemlerine İ
lişkin Esaslar Tebliği’ne

11 Mart 2010 öncesinde Y&Y GYO’nun piyasa değerinin 20 mn TL –
30 mn TL bandı
nda hareket ettiği gözlemlenmektedir. Bu tarihten sonra
İ
MKB GYO endeksinde belirgin bir artı
şveya azalı
şgözlemlenmezken,
Y&Y GYO’nun piyasa değerinde ciddi bir değerlenme göze
çarpmaktadı
r. 16 Mart 2010 tarihinde Y&Y GYO Yönetimi, hisse
senetleri (bkz. ) üzerinde gerçekleşen olağandı
şıfiyat ve miktar
hareketlerine iliş
kin henüz kamuya açı
klanmamı
şözel bir durumun
olmadı
ğı
nıduyurmuş
tur.
göre, borsa fiyatlarıesas alı
narak birleşme oranı
nı
n tespit edilebilmesi
için, borsa fiyatı
nı
n tespitinde son bir yı
llı
k düzeltilmişağı
rlı
klıortalama
fiyatları
n aritmetik ortalamasıkullanı
lmalı
dı
r. Rapor tarihi itibariyle Y&Y
GYO henüz SPK’ya baş
vuru yapmamı
ş
tı
r. Bu nedenle ortalama piyasa
değeri hesaplaması
nda, 18 Eylül 2009 ile 17 Eylül 2010 arası
ndaki
hisse fiyatlarıkullanı
lmı
ş
tı
r.
18.03.2010 tarihinde duyurulan Engin Yeşil’in Yönetim Kurulu
Başkanlı
ğı
’na getirilmesi (bkz. ) ve 07.04.2010 tarihinde duyurulan
Yeşil İ
nşaat ile Y&Y GYO’nun birleşmesinden doğacak muhtemel
yararlar konusunda ayrı
ntı
lıçalı
ş
malar yapı
lması(bkz. ) kararları
nı
takiben hisse değerinde artı
şyaşanmı
ş
tı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
23.02.10
09.02.10
26.01.10
12.01.10
29.12.09
15.12.09
01.12.09
17.11.09
03.11.09
20.10.09
06.10.09
22.09.09
08.09.09
25.08.09
11.08.09
28.07.09
14.07.09
0
30.06.09
0
•
İ
MKB GYO Endeksi
35.000
60
56
•
Bu tarih aralı
ğı
nda Y&Y GYO’nun düzeltilmişağı
rlı
klıortalama fiyatları
n
aritmetik ortalaması37.7 mn TL olarak hesaplanmı
ştı
r.
•
Piyasada oluşan fiyatlar, genel olarak makro ekonomik gelişmeler ile
birlikte sektörlere ve ş
irketlere iliş
kin beklentileri yansı
tı
r. Y&Y
GYO’nun piyasa değeri, yatı
rı
mcı
lar arası
ndaki alı
m ve satı
m işlemleri
sı
rası
nda oluş
an hisse fiyatı
nıyansı
tmaktadı
r.
•
Bu nedenle Piyasa Değeri, Y&Y GYO’nun makul değerini yansı
tan
öncelikli değer olarak dikkate alı
nmı
ştı
r.
Bölüm 4.3
Özkaynak Değeri
Bölüm 4.3 - Özkaynak Değeri
Y&Y GYO Özkaynak Değeri
Y&Y GYO - Özkaynaklar
('000 TL)
Özkaynaklar
ÖdenmişSermaye
Hisse Senedi İ
hraç Primleri
Değer Artı
şFonları
GeçmişYı
llar Kar/Zararları
Net Dönem Karı
/Zararı
Toplam Özkaynaklar
Sı
nı
rlı
İ
nceleme
30/06/2010 19/08/2010
•
Y&Y GYO Yönetim Kurulu’nun 21.10.2009 tarihli kararıuyarı
nca,
bağı
msı
z denetimden geçmişve genel kurul tarafı
ndan
onaylanmı
ş31.12.2008 bilançosunda yer alan, geçmişyı
llar
zararlarıve net dönem zararı
nı
n toplamı
ndan müteş
ekkil bilanço
açı
ğıtutarıolan 19.431.827,89 TL'nin kapatı
lmasıamacı
yla; 400
mn TL sermaye tavanıdahilinde, 33,1 mn TL olan çı
karı
lmı
ş
sermayenin 13.7 mn TL olmasıiçin sermaye azaltı
mıyapı
lması
na
karar verilmişve aynıtarihte kamuya duyurulmuştur.
•
Sermaye PiyasasıKurulu, 2010/6 sayı
lıHaftalı
k Bülteni’nde
kamuya duyurduğu üzere; Y&Y GYO’nun talebinin olumlu
karşı
lanması
na ve sermaye azaltı
mı
na konu 19.431.827,89 TL
nominal değerli Şirket payları
nı
n Kurul kaydı
ndan çı
karı
lması
na
karar vermiş
tir.
•
400.000.000,00 TL kayı
tlısermaye tavanıiçerisinde çı
karı
lmı
ş
sermayenin 13.730.702,06 TL'den 24.151.319,01 TL'ye
yükseltilmesine, 10.420.616,95 TL (yaklaşı
k % 75,89) bedelsiz
artı
ştutarı
nı
n; 10.420.616,95 TL'sinin, "Değer Artı
şFonları
" hesabı
altı
nda tutulan, "Sermaye Düzeltme Farkları
" hesabı
ndan
karşı
lanmak suretiyle Y&Y GYO hissedarları
na 1.042.061.695 adet
bedelsiz hisse senedi dağı
tı
lmasıbiçiminde sermayeye ilavesi ve
sermaye artı
rı
mı
na ilişkin olarak Sermaye PiyasasıKurulu'na
06.08.2010 tarihinde baş
vuruda bulunulmuş
, Sermaye Piyasası
Kurulu'nca 18.8.2010 tarih ile kayda alı
nmı
ştı
r.
20.981
13.731
3
10.421
(2.181)
(992)
24.151
3
(2.181)
(992)
20.981
20.981
Kaynak : Y&Y GYO Yönetimi
•
30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun 13,4 mn TL
tutarı
ndaki yasal sermayesi 1.373.070.206 adet hamiline yazı
lı
paya bölünmüştür. 19 Ağustos 2010 tarihinde ödenmişsermaye
24,2 mn TL’ye çı
kartı
lmı
ştı
r.
•
30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Y&Y GYO’nun özkaynak
değerleme yöntemi ile hesaplanmı
şpiyasa değeri 21,0 mn TL’dir.
•
Yandaki tabloda, Y&Y GYO Yönetimince tarafı
mı
za sunulan,
bağı
msı
z denetim firması“Engin Bağı
msı
z Denetim ve Serbest
Muhasebecilik Mali Müşavirlik A.Ş.” tarafı
ndan yapı
lan sı
nı
rlı
incelemeden geçmişözkaynak tablosu yer almaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
58
Bölüm 5
Yeş
il İ
nş
aat Değerleme Analizi
Bölüm 5 - Yeş
il İ
nşaat Değerleme Analizi
Yeşil İ
nşaat Değerleme Çalı
şması
nda Dikkat Edilmesi Gereken Konular
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, Innovia 1, Innovia 2
ve Innovia 3 projelerinin yanı
nda yer alan arsa üzerinde Innovia 4
ve Innovia 5 konut projeleri gerçekleştirilecektir.
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, 1., 2. ve 3. etap için mevcut projeleri dikkate
alarak satı
labilir alanlarla ilgili tahminlerini tarafı
mı
za iletmiş
tir. 4.
ve 5. etap içinse tarafı
mı
za iletilen tahmin ve varsayı
mlar, Yeşil
İ
nşaat Yönetimi'nin en iyi tahminlerini yansı
tmaktadı
r.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, değerleme çalı
ş
ması
na baz teşkil edecek
projeksiyonlarıoluş
tururken, bu 5 konut projesinin de
gerçekleş
eceğini varsaymı
ş
tı
r.
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, projelerin gerçekleş
tirildiği arsalarda
belediyenin ve özel kiş
ilerin hisseleri karşı
lı
ğı
nda belirli miktarda
daire teslim edileceğini bildirmiş
lerdir.
•
Değerleme çalı
şması
nda kullanı
lan maliyetler, arsa sahiplerine
verilecek daireleri de içerecek şekilde Yeşil İ
nş
aat Yönetimi
tarafı
ndan hazı
rlanmı
ş
tı
r. Satı
şlarla ilgili projeksiyonlar ise, arsa
sahiplerine verilecek daireler çı
ktı
ktan sonra Yeşil İ
nşaat’a kalacak
olan daireler dikkate alı
narak hazı
rlanmı
ş
tı
r.
•
Değerleme çalı
şması
, Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi'nin tarafı
mı
za iletmiş
olduğu daire adetleri ve daire metrekareleri ile tahmini daire satı
ş
fiyatlarıile gerçekleştirilmiştir.
•
Arsa sahiplerine ait paylar çı
ktı
ktan sonra, Yeş
il İ
nşaat’a kalacak
dairelerin adetleri ve metrekareleri ile ilgili herhangi bir doğrulama
çalı
şmasıyapı
lmamı
ştı
r.
•
Yeş
il İ
nşaat’a kalacak olan daire adeti ve daire tipleri ile ilgili
bilginin değişmesi durumunda değerleme çalı
ş
ması
nı
n sonuçları
önemli ölçüde değişebilir. Benzer ş
ekilde 3., 4. ve 5. etap için
öngörülen projelerin değişmesi durumunda da farklıdeğerlere
ulaş
ı
lmasımümkündür.
•
3. etabı
n inşaatıile ilgili hafriyat çalı
ş
malarıise 2010 yı
lıHaziran
ayıitibariyle başlamı
ştı
r.
•
•
•
•
Yeşil İ
nşaat’ı
n gerçekleştirdiği ve satmakta olduğu Innovia 1 ve
Innovia 2 projeleri ile şu an satı
ş
ıgerçekleş
en Innovia 3 projesi bir
arada düşünüldüğünde, Innovia 4 ve Innovia 5 olarak adlandı
rı
lan
projelerin de gerçekleştirilmesinin olasıolabileceği
düşünülmektedir. Buradan hareketle, Innovia 4 ve Innovia 5
projeleri de gelir yaratacak projeler olarak değerleme çalı
ş
ması
nda
dikkate alı
nmı
ş
tı
r.
Değerleme çalı
ş
ması
, bir gayrimenkul ekspertiz çalı
ş
ması
nı
kapsamamaktadı
r. Yapı
ş
ması
nda, arsaları
n
mülkiyet durumu, imar izni, emsalleri gibi teknik konular hakkı
nda
bir doğrulama yapı
lmamı
ş
tı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
60
Bölüm 5 - Yeş
il İ
Yeşil İ
şması
•
Yeşil İ
nşaat’ı
n halihazı
rda devam ettirmekte olduğu tek inş
aat
projesi İ
stanbul Esenyurt’taki Innovia Konut Projesi’dir.
•
Toplam 5 etaptan oluşan projenin 1. etabı
nı
n teslimleri devam
etmektedir, 2. etabı
nı
n kaba ve ince inşaat iş
leri devam etmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat’ı
n önümüzdeki dönemde gerçekleştirmeyi planladı
ğı
Zekeriyaköy ve Topkapıprojeleri, henüz projelendirme
aşaması
nda olmaları
ndan ve orta ve uzun vadede geliş
tirilmesi
planlanan bu projelerle ilgili herhangi bir faaliyet başlamadı
ğı
ndan
dolayıdeğerleme çalı
şması
na dahil edilmemiştir.
•
Bu projelere iliş
kin arsalar ve arsa karşı
lı
ğıverilen avanslar defter
değerleri ile değerleme çalı
ş
masıiçine dahil edilmiştir.
Kullanı
lan Projeksiyonlar
•
İ
NA yönteminin uygulanması
nda Yeş
il İ
nş
ndan
sağlanan geçmişveriler ve projeksiyonlar kullanı
lmı
ş
tı
r.
•
3., 4. ve 5. etap için hazı
rlanan projeksiyonlar Yeş
il İ
nş
aat
Yönetimi'nin en iyi tahminlerine dayanmaktad ı
r. Bu tahminler de bu
etapları
n hepsinin tamamlanacağıve geliş
tirilen konut ve ticari
alanları
n hepsinin satı
lacağıöngörüsünü taş
ı
maktadı
r.
•
Bütün etaplar için hazı
rlanmı
şolan projeksiyonlar, sektör
dinamikleri ve gerçekleş
en sonuçları
nı
şı
ğıaltı
nda tarafı
mı
zca
sorgulanmı
ştı
r. Gerçekleşen sonuçları
n analizinde ağı
rlı
klıolarak
Yeşil İ
nşaat tarafı
ndan sunulan detay mizanlar kullanı
lmı
şve
önemlilik arz eden kalemler Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi ile tartı
ş
ı
lmı
ş
tı
r.
•
Yeşil İ
ndan verilen bilgilere göre, bütün
etaplarda yer alan dairelerin fiili teslimleri Yeşil İ
nş
aat tarafı
ndan
yapı
lacaktı
r. Geliş
tirilen konutları
n ve ticari alanları
n Yeş
il
Gayrimenkul’e ait kı
sı
mları
nı
n devirleri, Yeş
il Gayrimenkul
tarafı
ndan gerçekleş
tirilecektir.
•
Elde edilen satı
şgelirleri ile katlanı
lan maliyetlerin tamamen Yeş
il
İ
nşaat’a ait olacağıbilgisi Yeş
il İ
nş
ndan bize
iletilmiş
tir. 2006 yı
lı
nda ihalenin Yeş
il Gayrimenkul tarafı
ndan
alı
nmı
şolmasınedeniyle, konutları
n devirleri
sı
rası
nda Yeş
il Gayrimenkul’e ödenmesi gereken herhangi bir
ücret olmadı
ğıbilgisi Yeş
il İ
nş
ndan teyit
edilmiş
tir.
•
Yeşil İ
ndan hazı
rlanan ve gelir yaklaş
ı
mı
kapsamı
nda kullanı
lan projeksiyonlarda, belediyeye ve özel
kişilere ait arsalara karşı
lı
k ayrı
lanlar dı
ş
ı
nda kalan bütün
konutları
n Yeş
il İ
nş
aat tarafı
ndan satı
lacağı
varsayı
lmı
ş
tı
r. Bu varsayı
ma göre bu alanları
n satı
şı
ndan ortaya
çı
kacak bütün kar Yeş
il İ
nşaat’a kalacak ve Yeşil İ
nş
aat’ı
n mali
tabloları
na yansı
yacaktı
r. Değerleme çalı
ş
ması
nda da bu kar Yeş
il
İ
nşaat’ı
n değeri kapsamı
nda dikkate alı
nmı
ş
tı
r.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, proje geliştirme ve satı
şsürecinin bu ş
ekilde
işleyeceğini ve 3.,4. ve 5. etapları
n hayata geçirilmesinin ve
belediye ile özel kiş
ilere arsa karş
ı
lı
ğıverilecek konutlar dı
şı
nda
kalan bütün konut ve ticari alanları
n Yeşil İ
nşaat tarafı
ndan
satı
lması
nı
n önünde yasal veya operasyonel herhangi bir engel
bulunmadı
ğı
nıbelirtmişlerdir.
•
Bu iş
leyişin yasal uygunluğu konusunda bir doğrulama çalı
şması
tarafı
mı
zca yapı
lmamı
ş
tı
r. Bu etapları
n geliştirileceği arsanı
n
sahiplik durumu, arsanı
n yapı
lmasıdüşünülen inşaata uygunluğu
ve diğer teknik konular ile ilgili tarafı
mı
zca bir inceleme
gerçekleş
tirilmemiştir.
İ
hale ve Arsa Mülkiyeti
•
Yeşil İ
ndan verilen bilgilere göre, 3., 4. ve 5.
etapları
n yapı
lacağıarsa ile ilgili ihale 2006 yı
lı
nda
tamamlanmı
ştı
r. Bu ihalenin grup şirketi olan Yeşil Gayrimenkul
tarafı
ndan kazanı
ldı
ğıbilgisi tarafı
mı
za iletilmiştir. 2006 yı
lı
nda
Yeşil İ
nşaat henüz kurulmamı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
61
Bölüm 5 - Yeş
il İ
Yeşil İ
şması
•
Böyle bir inceleme çalı
şması
, değerleme çalı
şması
nı
n kapsamı
dı
şı
ndadı
r. Yatı
rı
mcı
ları
n kendi yasal, operasyonel ve finansal
incelemelerini yapmalarıgerekmektedir.
•
Değerleme çalı
ş
ması
, Yeş
il İ
ndan sağlanan
ve Yeşil İ
nş
aat olarak satı
labilecek konut alanlarıile ticari alanlara
ilişkin bilgiler üzerinden gerçekleştirilmiştir.
•
5 etap olarak geliş
tirilmesi düş
ünülen Innovia projesi kapsamı
nda
kaç adet daire ve ticari alan geliş
tirileceği, bunları
n kaç
metrekareden oluş
acağıve toplam alanı
n ne kadarı
nı
n Yeş
il İ
nş
aat
tarafı
ndan satı
labileceği ile ilgili teknik konularda herhangi bir
doğrulama çalı
şmasıyapı
lmamı
ştı
r.
•
Innovia projesi kapsamı
nda geliştirilmesi düşünülen etapları
n
projelerinin değiş
mesi durumunda, Yeş
il İ
nşaat’ı
n hisse değeri
önemli ölçüde değiş
ebilir. Bu raporda İ
NA yöntemi ile PwC
tarafı
ndan tahmin edilen hisse değeri; rapor içerisinde detayları
verilen projeler, bu projeler kapsamı
nda geliştirilebilecek toplam
satı
labilir alan ile bu alanı
n Yeşil İ
nş
aat olarak satı
labilecek olan
kı
smı
na dayanmaktadı
r.
Diğer Konular
•
Yeşil İ
nşaat'ı
n hisse değeri büyük ölçüde Innovia projesinden
oluş
tuğu için, bu projede kullanı
lan temel parametreler büyük
önem taş
ı
maktadı
r.
•
Tahmini satı
şfiyatlarıve inş
aat maliyetleri ile birlikte satı
labilir
alanlar bu parametrelerin baş
ı
nda gelmektedir. Yeş
il İ
nşaat
Yönetimi tarafı
ndan bize sunulan toplam inş
aat alanı
, toplam
satı
labilir alan ve Yeşil İ
nşaat’ı
n payı
na düş
en satı
labilir alan
bilgileri raporun içerisinde detaylıbir ş
ekilde yer almaktadı
r.
•
Bu raporda “Yeşil İ
nşaat’ı
n payı
na düş
en alan” ifadesi, belediyeye
ve özel kiş
ilere ait arsalara karş
ı
lı
k ayrı
lanlar dı
ş
ı
nda kalan bütün
konutlarıve ticari alanlarıkapsamaktadı
r. Yeş
il İ
nşaat Yönetimi,
daha önce belirtildiği gibi, bu alanları
n tamamı
nı
n Yeşil İ
nşaat
tarafı
ndan satı
lacağı
nıve oluş
an karı
n Yeş
il İ
nşaat’ta kalacağı
nı
belirtmişlerdir.
•
Yeşil İ
nşaat, proje geliştirme maliyetlerinin bir kı
smı
nıyüklenicilere
daire karş
ı
lı
ğıyaptı
rmaktadı
r. Toplam nakit maliyetlerin
azalması
na katkı
sağlayan bu barter anlaşmalarıYeş
il İ
nşaat
açı
sı
ndan bir nakit giriş
i sağlamamaktadı
r.
•
Yeşil İ
nşaat’ı
n satı
şgeliri elde edeceği satı
labilir alanlar; arsa
karşı
lı
ğıverilen konutlar ve ticari alanlar ile barter anlaş
maları
na
konu olan konutlar ve ticari alanlar düşülmüşolarak tarafı
mı
za
sunulmuş
tur.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
62
Bölüm 5.1
Gelir Yaklaş
ı
mı
Bölüm 5.1 - Gelir Yaklaşı
mı
Değerleme Analizi
•
•
•
•
•
Yeşil İ
nşaat'ı
n halihazı
rda devam etmekte olan ve gelir yaklaşı
mı
kapsamı
nda incelenmiştek projesi Innovia Projesi’dir. Toplam 5
etaptan oluşan Innovia Projesi’nin ilk 3 etabı
nda konut satı
şları
gerçekleş
tirilmektedir. 4. ve 5. etaplar ise henüz proje
aşaması
ndadı
r.
1. Etap
3. Etap
Yeşil İ
ndan verilen bilgilere göre, 1. etap’ı
n
inşaat faaliyetleri tamamlanmı
ş, 2. etap ile ilgili kaba inş
aat
faaliyetleri devam etmektedir. 3. etap ile ilgili hafriyat çalı
şmaları
na
ise 2010 yı
lıHaziran ayıitibariyle başlanmı
ştı
r.
4. Etap 5. Etap
En düşük risk grubu
Gelir yaklaş
ı
mıuygulanı
rken, öncelikle bütün etaplar bir arada
düşünülmüşve yaratacaklarınakit akı
mıortak bir iskonto oranıile
indirgenerek projeksiyon dönemi boyunca yaratı
lmasıbeklenen
nakit akı
mları
nı
n net bugünkü değerine ulaş
ı
lmı
ş
tı
r. Etapları
n
arası
nda nakit geçişleri olması
ndan dolayıbu yöntem
benimsenmiştir.
Orta risk grubu
Yüksek risk grubu
Nakit Akı
mları
n Değeri
Tamamlanma ve satı
lma yüzdesinden ötürü, 3., 4. ve 5. etapları
n
ilk 2 etaba göre daha riskli olduğu düşünülmektedir. Gelir
yaklaş
ı
mıkapsamı
nda gerçekleş
tirilen çalı
ş
mada, 1. ve 2. etaplar,
3. etap ve 4. ve 5. etaplar 3 grup olarak ele alı
nmı
ştı
r.
(-) 3. Etap Risk Değer Düşüklüğü
(-) 4. ve 5. Etaplar Risk Değer Düşüklüğü
Toplam Proje Değeri
Konsolide nakit akı
mı
ndan elde edilen değer üzerine, 3., 4. ve 5.
etapları
n ilave risklerinin etkileri yansı
tı
lmı
ş
tı
r. Bu şekilde Innovia
projesinin değerine ulaş
ı
lmı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
2. Etap
Kaynak: PwC Analizi
64
mı
Değerleme Çalı
şması
nda Kullanı
lan Temel Bilgi ve Varsayı
mlar (1/3)
•
Yeşil İ
ndan hazı
rlanan satı
şfiyatı
projeksiyonları
nda 1., 2. ve 3. etaplarda gerçekleş
mişsatı
ş
fiyatları
nı
n geliş
imi ile enflasyon etkisi göz önünde
bulundurulmuş
tur.
•
1. ve 2. etaplar için gerçekleş
mişsatı
ş
lar incelendiğinde,
metrekare satı
şfiyatları
nı
n ayda yaklaş
ı
k %1,2 oranı
nda reel artı
ş
gösterdiği görülmüş
tür. Bu artı
ş
ı
n sebepleri arası
nda, konut teslim
tarihinin yakı
nlaşması
, marka bilinirliğinin artması
, inş
aatı
n
ilerlemişolmasıgibi sebepler sayı
labilir.
•
Bu gerçekten hareket ederek, satı
ş
a çı
kı
ldı
ğıaydan itibaren 3., 4.
ve 5. etapları
n satı
şfiyatları
nı
n reel olarak %1,2 oranı
nda artacağı
varsayı
lmı
ş
tı
r. 4. ve 5. etap için satı
ş
a çı
kı
şfiyatıise, 3. etabı
n
satı
ş
a çı
kı
şfiyatıenflasyon ile artı
rı
larak tahmin edilmiştir.
•
1. etap ve 2. etaplar için elde bulunan dairelerin güncel liste
fiyatı
ndan satı
labileceği öngörülmüşve projeksiyon dönemi için
ilave bir satı
şfiyatıartı
ş
ıöngörülmemiştir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi etaplar bazı
nda maliyet projeksiyonları
sağlamı
ştı
r. 1., 2. ve 3. etaplar için değerleme tarihinden önceki
döneme ait maliyetler ilgili nakit akı
mlarıda bu projeksiyonlara ek
olarak tarafı
mı
za iletilmiştir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 1. etap için ş
antiye personelinin maaş
ları
nı
ve ş
antiye genel giderlerini ayrıolarak tahmin etmiştir. Sonraki
etaplar için ise bu giderler ayrıolarak tahmin edilmemişve toplam
maliyetin içerisinde ilgili maliyet baş
lı
kları
na dağı
tı
lmı
şolarak
verilmiş
tir.
•
Hazı
rlanan projeksiyonlarda inşaat maliyetlerinin enflasyon
oranı
nda artacağıöngörülmektedir. Ayrı
ca kaba inş
aat maliyetleri
hesaplanı
rken, 2011 yı
lı
nda gerçekleş
mesi beklenen reel fiyat artı
ş
beklentisi göz önünde bulundurulmuşve sadece 2011 yı
lıiçin
kaba inş
aat maliyetlerinin temel olarak çimento fiyatları
ndaki artı
ş
beklentisinden dolayı%5 oranı
nda reel olarak artacağı
varsayı
lmı
ştı
r.
•
1. ve 2. etapları
n inşaatlarıiçin gereken anlaş
maları
n yapı
lmı
ş
olması
ndan ötürü, bu maliyetlerde etapları
n tamamlanması
na
kadar belirgin bir artı
şbeklenmemektedir.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, taş
eronlarıve tedarikçileri ile olan uzun
süreli ve yüksek hacimli ticari ilişkilerine dayanarak yaptı
ğı
alı
mlarda piyasa özel indirimlerden yararlanabilmektedir. Bu
nedenle projeksiyon dönemi boyunca inş
aat malzemeleri ve
taşeron hizmeti fiyatları
nda enflasyonun üzerinde bir artı
ş
öngörülmemiş
tir.
•
Genel yönetim giderleri ile satı
şve pazarlama giderleri de nominal
olarak ve etap bazı
nda tahmin edilmiştir.
•
Yeş
il İ
ndan hazı
rlanan projeksiyonlara göre
etap baş
ı
na m² brüt inş
aat maliyetini aşağı
daki tabloda
özetlenmektedir:
İ
nş
aat Maliyetleri (TL/m²)
1.000
800
774
655 655
667 667
1. Etap
2. Etap
815
778
725
685
683
600
400
200
-
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
65
Nominal Maliyetler
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
3. Etap
4. Etap
Reel Maliyetler
5. Etap
mı
Değerlemede Kullanı
mlar (2/3)
•
3. etap maliyetinin kendisinden önceki etaplara göre daha yüksek
olması
nı
n nedeni, kendisinden sonraki 2 etabı
n hafriyat işlerinin de
bu etap içerisinde tamamlanacak olması
dı
r.
•
Söz konusu sermaye artı
rı
mı
na iliş
kin nakit girişi 2010 yı
lıAğustos
ayı
nda gerçekleşmiş
tir. Bu nedenle sermaye artı
rı
mı
nı
n nakit etkisi
değerleme çalı
ş
ması
nda dikkate alı
nmı
ştı
r.
•
Yeşil İ
nşaat ve Y&Y GYO şirketlerinin Y&Y GYO çatı
sıaltı
nda
birleş
ecek olmaları
ndan dolayı
, Yeşil İ
nş
aat’ı
n Innovia projesi ile
ilgili sürdürmekte olduğu inşaat faaliyetlerine Y&Y GYO çatı
sı
altı
nda devam edilmeyecektir.
•
Innovia projesi kapsamı
nda satı
şa sunulan konutları
n satı
ş
fiyatları
nı
n nası
l değiş
tiğini anlamak amacı
yla ilk 3 etabı
n satı
ş
kayı
tlarıincelenmiş
tir.
•
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi Innovia projesi ile ilgili inş
aat faaliyetlerinin
değerleme tarihinden itibaren Yeş
ndan
sürdürülecek olduğunu tarafı
mı
za belirtmiştir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgiye göre; Yeşil Gayrimenkul
30.06.2010 tarihinden sonra Innovia projesi kapsamı
nda
gerçekleş
mesi beklenen bütün inşaat maliyetlerine katlanacak ve
ve bu maliyetleri %7 oranı
nda bir karla Yeşil İ
nşaat’a
faturalayacaktı
r.
1. etapta, yeterli sayı
da örnek de bulunmasıgöz önüne alı
narak,
2007 yı
lıve 2010 yı
lıMart ayları
nda gerçekleşmişortalama m²
daire satı
şfiyatlarıincelenmiştir. Gerçekleşmişnominal fiyat artı
şı
,
enflasyonun etkilerinden arı
ndı
rı
ldı
ğı
nda, reel ortalama m² daire
satı
şfiyatları
ndaki artı
ş
ı
n %1,2 oranı
nda olduğu görülmüştür.
•
2. etapta ise 2009 yı
lıOcak ve Aralı
k aylarıarası
nda gerçekleş
miş
ortalama m² daire satı
şfiyatlarıincelenmiş
tir. Gerçekleş
miş
nominal fiyat artı
şı
, enflasyonun etkilerinden arı
ndı
rı
ldı
ğı
nda, reel
ortalama m² daire satı
şfiyatları
ndaki artı
şı
n yine %1,2 oranı
nda
olduğu görülmüş
tür.
•
3. etapta ise 2009 yı
lıAralı
k ve 2010 yı
lıHaziran aylarıarası
nda
gerçekleşmişortalama m² daire satı
şfiyatlarıincelenmiştir.
Gerçekleş
mişnominal fiyat artı
ş
ı
, enflasyonun etkilerinden
arı
ndı
rı
ldı
ğı
nda, reel ortalama m² daire satı
şfiyatları
ndaki artı
ş
ı
n
%1,7 oranı
nda olduğu görülmüştür.
•
3. etapta güncel fiyat artı
ş
ları
nıanlamı
mı
za yardı
mcıolabilecek
daha çok veri bulunduğu için aynıçalı
şma 2009 yı
lıAralı
k ayıile
2010 yı
lı
nı
n Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarıiçin de
gerçekleştirilmiş
tir. Elde edilen reel artı
şoranısöz konusu zaman
aralı
klarıiçin sı
rası
yla; %1,1, %1,8 ve %1,4 olarak hesaplanmı
ş
tı
r.
•
•
Bir önceki sayfada verilmişolan “İ
nşaat Maliyetleri” tablosunda
gösterilen ve gerçekleşmesi beklenen m² baş
ı
na inş
aat maliyetleri
değerleme tarihinden sonra gerçekleşmesi beklenen yukarı
da
bahsedilmiş%7’lik maliyet artı
ş
ı
nı
n etkileri göz önünde
bulundurularak hazı
rlanmı
ştı
r.
Yeşil İ
nşaat 2010 yı
lıAğustos ayıiçerisinde sermaye artı
rı
mı
gerçekleş
tirmiş
tir. Yeş
il İ
nş
aat’ı
n ödenmişsermayesi olan 250 bin
TL, 2,25 mn TL artı
rı
larak 2,50 mn TL’ye getirilmiştir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
66
mı
Değerlemede Kullanı
mlar (3/3)
•
Elde edilmişortalama m² daire satı
şfiyatları
ndaki reel artı
şoranları
incelenmişve projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş
mesi
beklenen ortalama m² daire satı
şfiyatları
nı
n tespit edilmesinde
kullanı
lmak üzere %1,2’lik reel artı
şoranıuygun görülmüş
tür.
•
Gerçekleşmişsatı
şlar ve projeksiyon dönemi boyunca
gerçekleş
mesi beklenen satı
ş
lar incelendiğinde, satı
lmı
şve
satı
lmasıbeklenen daire ve ticari alanları
n adet ve m² bilgilerinin
aşağı
daki tablolarda gösterildiği gibi gerçekleşmesi
beklenmektedir.
Alan Olarak Gerçekleşmişve Tahmini Satı
şlar
(m²)
1. Etap
2. Etap
3. Etap
4. Etap
5. Etap
Yeşil İ
nşaat'ı
n Sattı
ğı
Konut
Yeşil İ
nşaat'ı
n Sattı
ğı
Ticari Alan
Yeşil İ
nşaat'ı
n Sattı
ğı
Barter Konut
72.226 190.243 128.626
816
16.204
2.350
-
-
-
Yeşil İ
nşaat'ı
n SatacağıKalan Konut
Yeşil İ
nşaat'ı
n SatacağıKalan Ticari Alan
Yeşil İ
nşaat'ı
n SatacağıKalan Barter Konut
28.878
1.764
2.910
28.345
26.337
7.520
•
Yan taraftaki tablolarda bulunan bilgiler Yeş
il
İ
ndan tarafı
mı
za
sağlanmı
şve yine Yeşil İ
nşaat Yönetimi
tarafı
ndan hazı
rlanan nakit akı
m
projeksiyonları
na baz oluş
turmuştur.
•
Bu satı
labilir alanları
n ve adetlerin, Yeş
il
İ
nşaat tarafı
ndan satı
lacağıbilgisi tarafı
mı
za
sunulmuş
tur. Bunlarla ilgili tarafı
mı
zca
herhangibir doğrulama yapı
lmamı
ş
tı
r.
•
4. ve 5. etapları
n projeleri henüz tam olarak
tamamlanmadı
ğıiçin bu etaplarla ilgili kesin
daire ve ticari alan adet bilgisi
sağlanamamı
ş
tı
r.
72.128 250.853 217.595
11.715
16.500
16.500
10.070
13.147
11.405
Yeşil İ
nşaat Taraf ı
ndan Satı
lacağı
Varsayı
lan Toplam Konut Alanı 121.982 255.611 222.539 280.500 245.500
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
Gerçekleşmişve Tahmini Satı
şlar
Adet
1. Etap
2. Etap
3. Etap
Yeşil İ
nşaat'ı
n Sattı
ğı
Konut
Yeşil İ
nşaat'ı
n Sattı
ğı
Ticari Alan
Yeşil İ
nşaat'ı
n Sattı
ğı
Barter Konut
560
112
2.174
15
23
1.858
-
Yeşil İ
nşaat'ı
n SatacağıKalan Konut
Yeşil İ
nşaat'ı
n SatacağıKalan Ticari Alan
Yeşil İ
nşaat'ı
n SatacağıKalan Barter Konut
218
49
386
226
1.225
30
Yeşil İ
nşaat Taraf ı
ndan Satı
lacağı
Varsayı
lan Toplam Konut Adedi
939
2.824
3.113
Kaynak: Yeşil İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
67
Bölüm 5.1.1
mları
Bölüm 5.1.1 - 1. Etap - Nakit Akı
mları
Konut ve Ticari Alan Satı
şları
, Barter Anlaşmaları
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
1. Etap Satı
şAnlaş
maları
şlar
Gerçekleşmişkonut satı
şları
TL
USD
USD (TL)
GBP
GBP (TL)
Gerçekleşmişbarter satı
şları
TL
Toplam - A
57.843
-
10.549
268
629
15.507
1.639
2.556
659
1.566
3.387
-
-
-
-
-
-
-
87.286
1.639
2.556
928
2.194
57.843
4.623
15.800
10.725
30.353
8.692
12.079
-
-
-
-
-
-
24.040
116.076
-
-
-
-
28.180
31.777
-
-
-
-
59.956
-
-
-
-
6.123
-
-
-
-
-
6.123
-
-
-
-
34.302
3.019
34.796
-
-
-
3.888
3.888
6.907
72.986
57.843
15.800
30.353
12.079
34.302
34.796
-
-
-
3.888
189.061
%39
%61
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
Tahmini barter satı
şları
TL
Tahmini ticari satı
şlar
TL
Toplam - B
Toplam - A+B
Değ
erleme tarihi öncesi
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi, PwC Analizi
•
•
•
•
Yukarı
daki tabloda 1. etap için gerçekleş
mişve gerçekleş
mesi
beklenen satı
şanlaş
maları
nı
n tutarlarıözetlenmektedir.
2008 yı
lı
nda global ekonomik krizin de etkisiyle bir miktar hı
z
kaybetmişolan konut satı
şları
, 2009 yı
lı
nda artarak toplamda
104,0 mn TL’ye ulaş
mı
ştı
r. Değerleme tarihi itibari ile yapı
lmı
ş
olan toplam satı
şanlaş
maları
nı
n tutarıise 116,1 mn TL olarak
gerçekleş
miş
tir.
Yeş
il İ
nşaat bazıtaşeronlarla yaptı
ğıanlaşmalara göre, kendisine
fatura edilen maliyetlere karşı
lı
k nakit yerine konut teslim
etmektedir. Barter satı
ş
larıkapsamı
nda yapı
lan satı
şanlaşmaları
bu konutları
n satı
şfiyatları
nıkapsamaktadı
r.
Barter satı
ş
larıile ilgili anlaş
malara konu olan daireler
tamamlandı
ktan sonra ilgili taş
eronlara teslim edilmekte ve
faturalanmaktadı
r. Bu nedenle barter satı
şlarıbir nakit hareketi
yaratmamaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
69
Değ
erleme tarihi sonrası
•
Değerleme tarihi itibariyle 88.430 m² konut satı
şısatı
şıyapı
lmı
ş
tı
r.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca nakit satı
şlar
yoluyla 28.878 m², barter satı
şlarıyoluyla da 2.910 m² konut satı
şı
yapmayıplanlamaktadı
r.
•
2015 yı
lı
nda yaklaş
ı
k 3,9 mn TL ticari alan satı
ş
ı
, Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
tarafı
ndan 2015 yı
lı
nda satı
lacağıöngörülen kreşalanıile ilgilidir.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, yerleş
imlerin tamamlanmasısonrası
nda kreş
alanı
nı
n değerini bulacağı
nıdüşündüğünden bu alanı2015 yı
lı
na kadar
kiralamayıtercih etmiş
tir.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 1.764 m²
büyüklüğünde ticari alan satmayıplanlamaktadı
r.
•
Toplamda 8.364 m² alan kaplayan ticari alanları
n 6.600 m²’lik kı
smı
değerleme tarihinden önce Salamanca Finance’e satı
lmı
ş
tı
r.
mları
Satı
şlar Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
1. Etap Satı
şlarıNakit Akı
mı
şlar
şları
TL
USD
USD (TL)
GBP
GBP (TL)
Toplam - A
27.822
27.822
13.402
39
90
13.491
23.958
1.135
1.782
64
153
25.892
13.960
119
186
363
841
14.988
4.339
119
187
363
861
5.387
1.683
1.683
921
921
847
847
355
355
-
87.286
1.373
2.155
828
1.945
91.386
-
-
-
-
28.180
31.777
-
-
-
-
59.956
-
-
-
-
28.180
3.019
34.796
-
-
-
3.888
3.888
6.907
66.863
27.822
13.491
25.892
14.988
33.567
36.478
921
847
355
3.888
158.249
%52
%48
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
Tahmini ticari sat ı
şlar
TL
Toplam - B
Toplam - A+B
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
•
•
1. Etap Kira Gelirleri - Nakit Akı
mı('000 TL)
Yukarı
daki tabloda 1. etaba dair yapı
lmı
şve Yeşil İ
nşaat
tarafı
ndan yapı
lacağıtahmin edilen satı
ş
lardan gerçekleş
mişve
gerçekleş
mlarıbulunmaktadı
r.
160
140
120
100
80
60
40
20
-
Yeş
il İ
nşaat’ı
n 1. etap kapsamı
nda bugüne kadar gerçekleş
miş
olan nakit TL bazlıkonut satı
ş
ları
nı
n toplam değeri 87,3 mn
TL’dir.
Projeksiyon dönemi boyunca, eldeki konutlardan döviz karşı
lı
ğı
satı
şolmayacağıvarsayı
lmı
ştı
r. Döviz bazlısatı
şlar üzerinden
gerçekleş
mlarıgerçekleşmişsatı
şlardan
kaynaklanmaktadı
r.
•
Projeksiyon dönemi boyunca oluş
masıbeklenen nakit akı
mları
nı
n
önemli bir kı
smı
nı
n henüz satı
lmamı
ş218 konutun satı
lması
sonucu oluşacağıbeklenmektedir.
•
1. etabı
n inşaat faaliyetlerinin ile ilgili nakit çı
kı
şları
nı
n 2010 yı
lı
Eylül ayıitibariyle tamamen sonlandı
rı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Değ
Değ
122
130
138
145
69
40
MY10
MY11
MY12
MY13
MY14
MY15
Kaynak: Yeş
il İ
nş
70
•
Yukarı
daki grafikte 2015 yı
lı
nda elden çı
karı
lmasıplanlanan kreş
alanı
ndan elde edilecek tahmini kira gelirleri görülmektedir. 2010
yı
lıEylül ayı
nda kiraya verilmesi planlanan bu ticari alanı
n, 2015
yı
lı
na kadar kira geliri getirmesi beklenmektedir.
•
Bir önceki sayfada özetlenen satı
şanlaşmalarıile satı
ş
lardan
kaynaklanan nakit akı
mlarıarası
ndaki küçük fark, yabancıpara
cinsinde yapı
lan satı
ş
lardaki kur değerlemesinden
kaynaklanmaktadı
r.
mları
Nakit Akı
mı
1. Etap - Kümüle Nakit Akı
mı('000 TL)
200.000
150.000
100.000
50.000
Aralı
k 08
Aralı
k 09
Aralı
k 10
Aralı
k 11
Satı
ş
lar
Aralı
k 12
Aralı
k 13
Satı
şve Pazarlama Giderleri
Maliyetler
Aralı
k 14
Aralı
k 15
Satı
şAnlaşmaları
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki grafikte, 1. etap inşaatımaliyeti, ilgili giderler ve satı
ş
gelirlerinden yaratı
lmasıbeklenen nakit akı
mlarıkümüle şekilde
gösterilmektedir.
•
Gerçekleş
tirilen satı
şlardan elde edilen nakit akı
mları
, bu etabı
n
maliyetini karşı
lamakta yetersiz kalmı
şve ilave kaynak ihtiyacı
doğmuş
tur. Yeşil İ
nşaat'ı
n kullandı
ğıkredilerin büyük çoğunluğu bu
açı
ğıkapatmaya yöneliktir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi bu açı
ğı
n iki önemli nedeni olduğunu
belirtmektedir:
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
71
–
1. etap satı
ş
a çı
ktı
ğı
nda müşteriler projenin istedikleri
yerinden daire almakta özgür bı
rakı
lmı
şlardı
r. Bu durum Yeşil
İ
nş
aat'ısatı
şlardan bağı
msı
z olarak bütün blokları
n inş
aatı
na
baş
lamak zorunda bı
rakmı
ştı
r.
–
Bu etap için izlenen satı
şpolitikasıgereğince, daire satı
ş
fiyatları
nı
n %35’i satı
şanlaşmasıyapı
ldı
ğı
nda, kalan %65’lik
kı
sı
m ise daire tesliminde tahsil etmiş
tir. Satı
ş
lardan gelen
nakit akı
mı
nı
n bu şekilde parçalanmı
şolmasıuzun bir
döneme yayı
lmı
şolan inşaat maliyetlerinin karş
ı
lanması
nda
sı
kı
ntıyaratmı
ştı
r.
mları
m² Satı
şFiyatıAnalizi
Gerçekle ş
mişTL Satı
şlar m² Satı
şFiyatı- 1. Etap
2.500
2.130
2.025
1.714
2.000
1.500
1.690
1.274
1.078
1.076
1.050
1.117
1.157
1.216
1.283
1.344
1.347
1.282
1.305
1.416
1.431
1.336
1.345
1.468
1.697
1.444
1.049
1.247
1.408
1.333
1.574
1.511
1.588
1.302
1.668
762
-
1.000
-
464
Haziran 10
Mayı
s 10
Nisan 10
Mart 10
Şubat 10
Ocak 10
Aralı
k 09
K ası
m 09
Ekim 09
Eylül 09
Ağustos 09
Tem muz 09
Haziran 09
Mayı
s 09
Nisan 09
Mart 09
Şubat 09
Ocak 09
-
Aralı
k 08
-
K ası
m 08
-
Ekim 08
Ağustos 08
Tem muz 08
Haziran 08
Mayı
s 08
Nisan 08
Mart 08
Şubat 08
Ocak 08
Aralı
k 07
K ası
m 07
Ekim 07
Eylül 07
Ağustos 07
Tem muz 07
Haziran 07
Mayı
s 07
Nisan 07
Mart 07
-
Eylül 08
500
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki grafikte, 1. etapla ilgili değerleme tarihine kadar
gerçekleş
mişTL bazlınakit satı
şları
n aylı
k ortalama m² fiyatları
görülmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetiminden elde edilen bu bilgilere göre, projenin ilk
olarak lanse edildiği tarihten bu yana yapı
lan satı
ş
larda ortalama
m² fiyatı
nı
n arttı
ğıgörülmektedir. Projenin başlangı
cı
ndan bu güne
kadar 1.etap için daire satı
şfiyatları
nı
n reel olarak aylı
k %1,2
oranı
nda arttı
ğıhesaplanmı
ştı
r.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi 1. etabı
n inş
aatı
na başlarken, Yeşil İ
nş
aat’ı
n
yeterince tanı
nmı
yor olmasıve proje bilinirliğinin yeterli olmaması
sebebiyle konutları
nıdüşük fiyatlardan pazarlamı
ştı
r.
•
2007 yı
lı
nda başlanan pazarlama aktiviteleri ile projenin
kamuoyunda bilinirliği artmaya başlamı
ş
tı
r. Projeye dönük talebin
artması
yla beraber yı
llar içerisinde ortalama m² fiyatı
nda da artı
şlar
yaşanmı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
72
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi bu bilgiye dayanarak, projeksiyon dönemi
boyunca gerçekleşmesi beklenen satı
şlarla ilgili ortalama m²
fiyatı
nı
n 2.076 TL olarak gerçekleşeceğini öngörmüştür. Bu fiyat
güncel liste fiyatları
nıyansı
tmaktadı
r.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi güncel liste fiyatlarıile paralel bir ş
ekilde,
ticari alan satı
ş
ları
nda m² satı
şfiyatı
nı
n 3.915 TL olarak
gerçekleşeceğini tahmin etmiş
tir.
•
Projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen barter
satı
şlarıiçin fiyatı
n 2.119 TL olmasıbeklenmektedir. Barter
satı
şları
nı
n nakit akı
m üzerinde doğrudan bir etkisi olması
beklenmemektedir.
mları
İ
nşaat Maliyetleri
MY07
Fiili
('000 TL)
Hafriyat
Kaba-İ
nce-Elektrik-Mekanik
Altyapı- Çevre Düzenleme
Diğer
Şantiye Ekibi Ücretleri
Şantiye Genel Yönetim Gideri
Toplam
-
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
(13.842)
(43.769)
(5.217)
(4.874)
(3.551)
(766)
(72.020)
(3.192)
(47.959)
(2.009)
(212)
(1.909)
(2.387)
(57.668)
(1.212)
(7.729)
(4.649)
(33)
(473)
(2.076)
(16.173)
(1.548)
(1.076)
(35)
(2.660)
MY11
Tahmini
-
MY12
Tahmini
-
MY13
Tahmini
-
MY14
Tahmini
-
MY15
Tahmini
-
Toplam
Tahmini
(18.247)
(101.006)
(12.952)
(5.120)
(5.968)
(5.229)
(148.521)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki tabloda, değerleme tarihine kadar gerçekleşmişve
sonrası
nda gerçekleş
eceği öngörülen 1. etap inş
aat maliyetleri
görülmektedir. Yeşil İ
nş
aat Yönetimi bu maliyetleri nakit esası
na
uygun bir şekilde hazı
rlandı
ğı
nıbelirtmiş
tir.
– Şantiye Ekibi Ücretleri: Taş
eron personeli dı
şı
nda kalan ve
şantiyede çalı
ş
an Yeş
il İ
nş
aat personeli ile ilgili ödenen
ücretlerdir. Şantiye ekibi, yeni inş
aat faaliyetlerinin
baş
laması
yla etaplar arası
nda geçişyapacaktı
r.
•
İ
nşaat maliyetleri 5 ana başlı
k altı
nda incelenmiştir:
– Şantiye Genel Yönetim Gideri: Söz konusu dönemde
devam ettirilen etap inşaatları
nı
n şantiyeleri ile ilgili genel
giderlerdir.
–
–
Hafriyat İ
şleri: Proje ile ilgili gerçekleş
tirilen ilk inş
aat
işleridir. Hafriyat iş
leri, proje alanı
nı
n inşaata uygun hale
getirilmesini sağlayan tı
raş
lama ve kazma gibi iş
leri
kapsamaktadı
r.
Kaba-İ
nce-Elektrik-Mekanik İ
şleri: Proje kapsamı
nda inş
a
edilecek blokları
n kaba ve ince yapı
larıile elektrik ve
mekanik altyapı
ları
nı
n oluşturulduğu inşaat aşamaları
dı
r.
–
Altyapı
-Çevre Düzenleme İ
şleri: Oluş
turulan toplu yaşam
alanları
nı
n yol, su, elektrik gibi altyapıhizmetlerinin
sağlanması
na yönelik yapı
ları
n oluşturulduğu ve toplu
kullanı
m alanları
nı
n kapsayan çevre düzenleme işlerinin
gerçekleştirildiği proje aş
aması
dı
r.
–
Diğer İ
nşaat İ
şleri: Mimarlı
k ve proje danı
ş
manlı
ğıhizmeti
veren şirketlerden alı
nan hizmetler ve çeş
itli diğer inş
aat işleri
bu başlı
k altı
nda takip edilmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
73
•
Toplamda 242.000 m² inşaat alanı
na sahip 1. etap ile ilgili
gerçekleşmişmaliyetler ve gerçekleşmesi öngörülen nakit
maliyetlerin toplamı148,5 mn TL’dir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 1. etap kapsamı
nda 30,2 mn TL’lik barter
anlaş
ması
nı
n yapı
lacağı
nıöngörmektedir. Bu tutarı
n 10,1 mn
TL’lik kı
smı
nıtaşeronlara barter karş
ı
lı
ğıdeğerleme tarihi
öncesinde verilmişkonutlar ve projeksiyon dönemi boyunca
yapı
lmasıöngörülen barter anlaşmalarıoluşturmaktadı
r. 10,1 mn
TL’lik tutar öngörülen nakit maliyetler eklendiğinde toplam maliyet
tutarı
nı
n 158,6 mn TL’ye yükseldiği görülmektedir.
•
Buradan hareketle, 1. etap için gerçekleş
mesi beklenen m² başı
na
maliyet 655 TL’dir.
mları
Satı
('000 TL)
Reklam
Satı
şofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
(4.552)
(197)
(779)
(5.528)
(1.182)
(75)
(47)
(203)
(1.507)
(30)
(153)
(184)
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
(172)
(172)
(174)
(174)
-
MY12
Tahmini
-
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
-
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
(19)
(19)
(5.734)
(105)
(609)
(1.135)
(7.583)
-
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
sonrası
nda gerçekleş
eceği öngörülen 1. etap satı
şve pazarlama
giderleri görülmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 2010 yı
lıve sonrası
nda 1. etapla ilgili önemli
miktarda satı
şve pazarlama aktivitesinde bulunmamayı
planlamaktadı
r.
•
•
•
Projeksiyon dönemi boyunca gerçekleştirilmesi planlanan satı
şve
pazarlama harcamaları
, inş
aatıdevam etmekte olan ya da henüz
başlamamı
şdiğer etapları
n tanı
tı
mıiçin gerçekleştirilecektir. Bu
nedenle reklam harcamalarıve satı
şofisi kiralarıbu etaplarla ilgili
nakit akı
mları
na yansı
tı
lmı
ştı
r.
•
Bir miktar pazarlama giderinin ise, Innovia projesinin ilk ismi olan
Modernist için yapı
lan harcamalardan kaynaklandı
ğıbilgisi
tarafı
mı
za iletilmiştir. Bu harcamalar, toplam reklam giderinin
ş
iş
mesine yol açmı
ş
tı
r.
•
Yukarı
daki tabloda sunulan satı
şve pazarlama giderleri, Yeş
il
İ
nşaat tarafı
ndan nakit esası
na göre hazı
rlanmı
ştablolardan
alı
nmı
ş
tı
r. 2009 yı
lıöncesinde satı
şve pazarlama giderleri stoklar
hesabı
nda aktifleştirilmiş, sonraki dönemlerde oluşan harcamalar
giderleş
tirilmiştir.
Satı
şve Pazarlama Giderleri Kı
rı
lı
mı
15%
Satı
şkomisyonları
nı
n ise, projeksiyon dönemi boyunca
gerçekleş
tirilmesi planlanan satı
ş
ları
n %0,5’i oranı
nda
gerçekleş
eceği varsayı
lmı
ştı
r.
8%
1%
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, Innovia Projesi’nin Yeş
il İ
nşaat’ı
n ilk toplu
konut projesi olmasıdolayı
sı
yla tanı
nı
rlı
k sağlamak ve marka adı
nı
sağlamlaştı
rmak adı
na projenin ilk yı
llarıboyunca 1. etabı
n tanı
tı
mı
için yüksek miktarda reklam harcamasıyaptı
kları
nıbelirtmişlerdir.
76%
Reklam
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
74
Satı
şofisi kira
Satı
şkomisyonları
Kaynak: Yeş
il İ
nş
Diğer
mları
Faaliyet Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
•
Yandaki tabloda, değerleme
tarihine kadar gerçekleş
miş
ve sonrası
nda
gerçekleşeceği öngörülen 1.
etap nakit akı
m tablosu
görülmektedir. Bu nakit
akı
mı
, doğrudan etaplarla
iliş
kilendirilebilen satı
şlar,
inş
aat maliyetleri ile satı
şve
pazarlama giderlerini
kapsamaktadı
r.
•
Nakit akı
m tablosu,
doğrudan 1. etapla ilgili
olan, gerçekleş
mişve
gerçekleşmesi beklenen
nakit girişve çı
kı
şlarıgöz
önünde bulundurularak
hazı
rlanmı
ştı
r.
•
Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi, 2011
yı
lısonunda 1. etap
kapsamı
ndaki ticari alanlar
dı
şı
ndaki bütün satı
labilir
alanlarısatmı
şolmayı
planlamaktadı
r. Bu
satı
şlardan oluş
acak nakit
akı
mları
nı
n ise 2014 yı
lı
na
kadar sürmesi
planlanmaktadı
r.
şlar
şları
TL
USD
USD (TL)
GBP
GBP (TL)
Toplam - A
27.822
-
13.402
39
90
23.958
1.135
1.782
64
153
13.960
119
186
363
841
4.339
119
187
363
861
1.683
-
921
-
847
-
355
-
-
87.286
1.373
2.155
828
1.945
27.822
13.491
25.892
14.988
5.387
1.683
921
847
355
-
91.386
28.180
31.777
-
-
-
-
59.956
28.180
3.019
34.796
-
-
-
33.567
36.478
921
847
355
-
-
-
-
-
(174)
(174)
-
-
-
(19)
(19)
921
847
355
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam - B
Toplam - A+B
27.822
-
-
-
13.491
25.892
14.988
(13.842)
(43.769)
(5.217)
(4.874)
(3.551)
(766)
(72.020)
(3.192)
(47.959)
(2.009)
(212)
(1.909)
(2.387)
(57.668)
(1.212)
(7.729)
(4.649)
(33)
(473)
(2.076)
(16.173)
(1.182)
(75)
(47)
(203)
(1.507)
(30)
(153)
(184)
(60.036)
(31.959)
3.887,9
3.888
6.907
66.863
3.888
158.249
Geliştirme maliyetleri
Hafriyat
Kaba-İ
nce-Elektrik
Diğer
Toplam - C
-
(1.548)
(1.076)
(35)
(2.660)
(18.247)
(101.006)
(12.952)
(5.120)
(5.968)
(5.229)
(148.521)
Satı
şve pazarlama giderleri
Reklam
Satı
şofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam - D
(4.552)
(197)
(779)
(5.528)
Nakit akı
mıA+B+C+D
22.294
(1.185)
(172)
(172)
30.735
36.304
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
75
3.868
(5.734)
(105)
(609)
(1.135)
(7.583)
2.145
Bölüm 5.1.2
mları
mları
şları
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
2. Etap Satı
şAnlaşmaları
ş
lar
şları
TL
GBP
GBP (TL)
EUR
EUR (TL)
Toplam - A
727
727
1.875
6.233
14.625
16.500
242.361
1.307
3.151
245.512
1.766
122
276
48
96
2.139
-
-
-
-
-
-
246.730
7.662
18.052
48
96
264.878
Gerçekleşmişbarter satı
şları
TL
Toplam - B
-
-
638
638
1.465
1.465
-
-
-
-
-
-
2.103
2.103
Gerçekleşmişticari satı
şlar
TL
USD
USD (TL)
Toplam - C
-
-
2.395
686
1.074
3.469
517
517
-
-
-
-
-
-
2.913
686
1.074
3.987
727
16.500
249.619
4.121
-
-
-
-
-
-
270.968
Toplam - A+B+C
Toplam - A+B+C+D
54%
Değerleme tarihi öncesi
Değerleme tarihi sonrası
•
Tahmini satı
ş
lar
Tahmini konut satı
ş
ları
TL
Tahmini barter sat ı
şları
TL
şlar
TL
Toplam - D
46%
-
-
-
-
12.008
42.575
-
-
-
-
54.583
-
-
-
-
-
14.780
1.647
-
-
-
16.426
-
-
-
-
2.624
14.632
147.138
204.492
1.647
-
-
-
149.762
220.771
727
16.500
249.619
4.121
14.632
204.492
1.647
-
-
-
491.739
2010 yı
lıTemmuz ayı
ndan başlamak
üzere Yeşil İ
nşaat Yönetimi elde kalan
386 konut ile ilgili satı
şanlaşmaları
nı
n
toplam tutarı
nı
n 71,0 mn TL olarak
gerçekleşeceğini öngörmüş
tür.
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
mişve gerçekleş
mesi
beklenen satı
şanlaş
maları
nı
•
2. etapla ilgili ilk konut satı
ş
ları2008 yı
lı
nı
n sonları
na doğru
yapı
lmaya baş
lanmı
ş
tı
r. 2007 yı
lı
nda yapı
lmı
şolan satı
şlar
öncelikle 1. etaptan daire almı
şolup sonrası
nda kendi istekleri ile
2. etaba yönelen konut sahipleri ile ilgili satı
ş
lardı
r.
•
Değerleme tarihi itibariyle, 2. etap kapsamı
nda yapı
lmı
şolan
satı
şanlaşmaları
nı
n toplam tutarı271,0 mn TL’ye ulaş
mı
ş
tı
r.
•
Nakit satı
ş
lar aracı
lı
ğı
yla değerleme tarihi itibariyle 191.059 m²
alana denk konut ve ticari alan satı
şıgerçekleş
tirilmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
77
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi devam eden inş
aat maliyetlerini karşı
lamak
amacı
yla taşeronlarla barter anlaşmalarıyapmaya devam etmeyi
planlamaktadı
r. Söz konusu anlaş
maları
n projeksiyon döneminde
oluş
turacağıtoplam tutar 16,4 mn TL olarak gerçekleşmesi
beklenmektedir.
•
Projeksiyon dönemi boyunca nakit satı
şyoluyla 28.345 m², barter
satı
ş
ıyoluyla da 7.520 m² konutun satı
ş
ı
nı
n yapı
lması
planlanmaktadı
r.
•
Şirket, projeksiyon döneminde 149,8 mn TL değerinde ticari alan
satmayıplanlamaktadı
r. Söz konusu ticari alanlar 26.337 m² olup,
226 adet farklıbirimden oluşmakta ve büyüklükleri 8 m²’den,
4.000 m²’ye kadar değiş
ebilmektedir.
mları
Satı
şlar Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
2. Etap Satı
şlarıNakit Akı
mı
şlar
ş
lar ı
TL
GBP
GBP (TL)
EUR
EUR (TL)
Toplam - A
Gerçekleşmişticari satı
şlar
TL
USD
USD (TL)
Toplam - B
Toplam - A+B
116
116
827
1.016
2.339
3.166
83.446
407
955
7
15
84.416
27.440
24
55
16
31
27.527
16.533
568
1.375
17.908
54.016
5.113
12.792
10
20
66.827
28.824
6
15
6
14
28.853
28.500
6
16
6
14
28.530
7.019
5
13
3
6
7.039
8
8
246.730
7.144
17.559
48
100
264.389
-
-
898
506
781
1.679
544
130
198
742
652
26
41
693
661
23
38
699
112
112
47
47
-
-
2.913
686
1.058
3.971
116
3.166
86.095
28.268
18.601
67.526
28.964
28.576
7.039
8
268.360
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam - C
Toplam - A+B+C
25%
75%
Değ
Değ
-
-
-
-
3.584
31.131
19.868
-
-
-
54.583
-
-
-
-
568
4.152
52.115
83.246
59.861
79.730
37.217
37.217
-
-
149.762
204.345
116
3.166
86.095
28.268
22.753
150.772
108.694
65.794
7.039
8
472.705
Kaynak: Yeşil İ
nş
•
Yukarı
lmı
şve Yeşil İ
nşaat
tarafı
ndan yapı
ş
lardan gerçekleş
mişve
gerçekleş
mlarıbulunmaktadı
r.
•
Projeksiyon dönemi boyunca oluş
masıbeklenen nakit akı
mları
nı
n
önemli bir kı
smı
nı
n henüz satı
lmamı
şticari alanları
n satı
lması
sonucu oluşmasıbeklenmektedir.
•
Yeş
il İ
nşaat’ı
n 2. etap kapsamı
miş
olan nakit TL bazlıkonut satı
ş
ları
nı
n toplam değeri 246,7 mn
TL’dir. Yeşil İ
nşaat Yönetimi bu tutarı
smı
nı
n
değerleme tarihi sonrası
nda tahsil edileceğini öngörmektedir.
•
•
Şirket projeksiyon dönemi boyunca, eldeki konutlardan döviz
karş
ı
lı
ğısatı
şolmayacağı
nıvarsaymı
ştı
r. Döviz bazlısatı
şlar
üzerinden gerçekleşmesi beklenen nakit akı
mlarıhalihazı
rda
gerçekleş
mişsatı
şlardan kaynaklanmaktadı
r.
Tahmini konut ve ticari alan satı
şanlaş
maları
nı
n projeksiyon
dönemi boyunca 204,3 mn TL nakit akı
mıoluşturacağıtahmin
edilmektedir. Bu tutarı
smı
nı
n konut
satı
ş
ları
ndan geri kalan kı
smı
nı
n ise 149,8 mn TL’lik ticari alan
satı
ş
ları
ndan oluş
acağıöngörülmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 1. etap sonrası
nda ticari alanlara ağı
rlı
k
verdiklerini belirtmiştir. 2. ve daha sonraki etaplarda ticari alan
satı
ş
larıönemli bir yer tutmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
78
mları
Nakit Akı
mı
mı('000 TL)
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
Aralı
k 08
Aralı
k 09
Aralı
k 10
Satı
ş
lar
Aralı
k 11
Aralı
k 12
Aralı
k 13
Satı
Maliyetler
Aralı
k 14
Aralı
k 15
Satı
şAnlaşmaları
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
ş
gösterilmektedir.
•
2. etap nakit akı
mıincelendiğinde, satı
ş
lardan kaynaklanan nakit
akı
mları
nı
n maliyetleri karşı
lamakta yeterli olduğu göze
çarpmaktadı
r. Yine de 2010 ve 2011 yı
lları
nda ilave finansman
ihtiyacıdoğacağıöngörülmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 2. etapta tüm projeyi satı
ş
a açmak yerine
blok blok satı
şyapmayıtercih etmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
79
•
Bu sayede konutları
n elde kalma riski ve satı
lamamasımuhtemel
konutlar için yapı
labilecek maliyetler ile ilgili riskler en aza
indirilmiş
tir. Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, bu yöntemi uygulayarak
maliyetleri satı
şlarla daha kontrollü bir şekilde yönetmeyi
başarmı
ş
tı
r.
•
Ayrı
ca Yeş
il İ
nşaat Yönetimi 2. etap satı
ştutarları
nı
n tahsilatı
nda
1. etapta izlediği iki defada tahsil etme stratejisi yerine,
müşterilerine 60 aya kadar uzayabilen vadeler sunmuş
tur.
•
Bu ş
ekilde nakit girişi zamana yayı
lmı
şve inş
aatı
n kendi kendisini
fonlamasısağlanmaya çalı
şı
lmı
ştı
r. Yeşil İ
nş
aat Yönetimi
tarafı
ndan sağlanan satı
şve maliyet verileri incelendiğinde bu
stratejinin başarı
ya ulaştı
ğıanlaş
ı
lmaktadı
r.
mları
m² Satı
şFiyatıAnalizi (1/2)
Gerçekle ş
mişSatı
ş
lar m² Sat ı
şFiyatı- 2. Etap
2.000
1.711
1.500
1.246
1.341
1.363
1.252
1.248
1.442
1.277
1.354
1.445
1.482
1.505
1.685
1.544 1.470
1.656
1.556
1.460
1.533
1.663
1.710
1.524
1.508
1.000
-
-
M ayı
s 10
Haziran 10
Nisan 10
M art 10
Şubat 10
Ocak 10
Aral ı
k 09
Kası
m 09
Ekim 09
Eylül 09
A ğust os 09
Tem muz 09
Haziran 09
M ayı
s 09
Nisan 09
M art 09
Şubat 09
Ocak 09
Aral ı
k 08
-
Kası
m 08
-
Ekim 08
-
Eylül 08
Eylül 07
-
A ğust os 08
A ğust os 07
-
Tem muz 08
Tem muz 07
-
Haziran 08
Haziran 07
-
M ayı
s 08
M ayı
s 07
-
Nisan 08
-
M art 08
-
Şubat 08
-
Ocak 08
-
Aral ı
k 07
-
Kası
m 07
-
Ekim 07
-
Nisan 07
-
M art 07
500
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
•
Yukarı
gerçekleş
mişsatı
ş
ları
n aylı
k ortalama m² fiyatlarıgörülmektedir.
•
2009 yı
lıOcak ve Aralı
k aylarıarası
nda yaşanmı
şolan yoğun satı
ş
aktivitesi göz önünde bulundurulmuşve bu iki ay arası
nda
gerçekleş
mişdevam eden bileş
ik büyüme oranıreel olarak %1,2
olarak hesaplanmı
ş
tı
r.
•
•
•
•
2009 yı
lıAralı
k ayıortalama m² satı
şfiyatıbaz alı
narak, aylı
k
enflasyon beklentisi ve reel satı
şfiyatıbüyüme beklentisi
doğrultusunda projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş
mesi
beklenen ticari alan fiyatlarıtahmin edilmiş
tir.
•
Yeşil İ
nşaat’ı
n verdiği bilgilere göre henüz satı
lmamı
şticari
alanlarla ilgili ortalama liste fiyatı2010 yı
lıHaziran ayısonu
itibariyle 4.731 TL olarak gerçekleşmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
80
Yan tarafta anlatı
lan yöntem kullanı
larak 2010 yı
lıKası
m ayı
nda
başlamasıbeklenen ve 2011 yı
lı
nı
n sonuna kadar süreceği tahmin
edilen 2. etap ticari alan satı
ş
ları
nı
n ağı
rlı
klıortalama m² fiyatı
nı
n
değerleme tarihi itibariyle 5.686 TL olarak gerçekleşeceği tahmin
edilmektedir.
2. etap konut satı
ş
ları
nı
n ortalama m² fiyatı
nı
n değerleme tarihi
itibariyle liste fiyatıolan 1.926 TL olarak gerçekleş
eceği tahmin
edilmektedir.
Barter alı
şveriş
ine konu olan daireler genellikle liste fiyatı
ndan
işlem görmektedirler. Yeşil İ
nş
aat Yönetimi'nin verdiği satı
şfiyatı
listesine göre, projeksiyon dönemi boyunca yapı
lmasıplanlanan
barter satı
şları
nı
n m² fiyatı2.184 TL olarak tahmin edilmiştir.
mları
m² Satı
2. Etap Aylı
k Ortalama Konut Satı
şFiyatları(TL/m²)
2.500
2.000
1.500
1.000
500
-
1.926
1.926
Temmuz 10
1.926
1.926
1.926
Ekim 10
1.926
1.926
1.926
1.926
Ocak 11
1.926
1.926
Nisan 11
1.926
1.926
1.926
Temmuz 11
1.926
1.926
1.926
1.926
Ekim 11
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
2. Etap Aylı
k Ortalama Ticari Alan Satı
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
4.760
4.789
Temmuz 10
4.818
4.847
Ekim 10
4.936
5.111
5.026
5.198
5.286
Ocak 11
Nisan 11
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
5.375
81
5.466
5.558
5.652
Temmuz 11
5.748
5.845
5.944
Ekim 11
6.044
6.147
mları
İ
nşaat Maliyetleri
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
-
(304)
(304)
(4.510)
(13.090)
(234)
(1.632)
(19.466)
Hafriyat
Kaba-İ
Diğer
Toplam
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
(2.756)
(3.461)
(42.962) (125.625)
(31)
(508)
(227)
(46.258) (129.313)
(60.381)
(60.381)
(115)
(115)
-
-
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
- (10.727)
- (242.172)
(266)
(2.671)
- (255.836)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
sonrası
nda gerçekleş
eceği öngörülen ve nakit esası
na göre
hazı
rlanmı
şolan 2. etap inş
aat maliyetleri görülmektedir.
•
gerçekleş
mişmaliyetler ve gerçekleş
mesi öngörülen nakit
•
Yeşil İ
anlaş
ması
nı
n yapı
lacağı
n 18,4 mn
TL’lik kı
smı
nıtaşeronlara barter karşı
lı
ğıdeğerleme tarihi
öncesinde verilmişkonutlar ve projeksiyon dönemi boyunca
yapı
lmasıöngörülen barter anlaşmalarıoluşturmaktadı
r. 18,4 mn
TL’lik tutar öngörülen nakit maliyetlere eklendiğinde toplam inş
aat
maliyetinin 274,2 mn TL’ye yükseldiği görülmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre, 2. etap için
hazı
rlanan inş
aat maliyeti projeksiyonları
, şantiye ekibi ücretleri ile
ş
antiye genel yönetim giderlerini içermektedir.
•
Buradan hareketle, 2. etap için m² başı
na maliyetin 667 TL olarak
gerçekleş
mesi beklenmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Maliyet Kı
rı
lı
mı
7%
93%
Nakit maliyetler
Kaynak: Yeşil İ
nş
82
Nakit olmayan maliyetler
mları
Satı
('000 TL)
Reklam
Satı
şofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
-
(663)
(190)
(853)
(2.037)
(99)
(397)
(502)
(3.035)
(24)
(306)
(125)
(456)
(24)
(73)
(125)
(223)
(48)
(1.022)
(251)
(1.321)
(8)
(8)
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
-
MY15
Tahmini
-
-
Toplam
Tahmini
(2.700)
(195)
(1.997)
(1.004)
(5.896)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
sonrası
nda gerçekleş
şve pazarlama
giderleri görülmektedir. Buradaki satı
şve pazarlama giderleri,
Yeşil İ
nşaat tarafı
ndan nakit esası
na göre hazı
rlanmı
ştablolardan
alı
nmı
ş
tı
r.
Satı
rı
lı
mı
17%
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, son konut ve ticari alan satı
şanlaşmaları
nı
n
gerçekleş
eceği 2011 yı
lı
na kadar satı
şofisi giderlerinin bir kı
smı
nı
2. etap nakit akı
mıiçerisinde dikkate almaktadı
r.
•
Satı
şkomisyonları
nı
n, projeksiyon dönemi boyunca
gerçekleş
ş
ları
n %0,5’i oranı
nda
gerçekleş
eceği varsayı
lmı
ştı
r.
•
34%
Reklam
Projeksiyon dönemi boyunca gerçekleştirilmesi planlanan satı
şve
pazarlama harcamalarıyoğun olarak, inş
aatıdevam etmekte olan
ya da henüz başlamamı
şdiğer etapları
n tanı
tı
mıiçin
gerçekleş
tirilecektir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
46%
Satı
şofisi kira
Kaynak: Yeş
il İ
nş
83
3%
Satı
şkomisyonları
Diğer
mları
Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
•
116
116
827
1.016
2.339
3.166
83.446
407
955
7
15
84.416
27.440
24
55
16
31
27.527
16.533
568
1.375
17.908
54.016
5.113
12.792
10
20
66.827
28.824
6
15
6
14
28.853
28.500
6
16
6
14
28.530
7.019
5
13
3
6
7.039
8
8
246.730
7.144
17.559
48
100
264.389
Yandaki tabloda, değerleme tarihine
kadar gerçekleş
mişve sonrası
nda
gerçekleşeceği öngörülen 2. etap nakit
akı
m tablosu görülmektedir.
•
-
-
898
506
781
1.679
544
130
198
742
652
26
41
693
661
23
38
699
112
112
47
47
-
-
2.913
686
1.058
3.971
116
-
3.166
-
86.095
-
28.268
-
18.601
-
67.526
-
28.964
-
28.576
-
7.039
-
8
-
268.360
-
2. etabı
n inşaatı
na yönelik maliyetlerin
2011 yı
lıAralı
k ayıitibariyle tamamen
sonlandı
rı
r.
Bundan sonra gerçekleş
ecek tapu
harcıödemelerinin konut teslimi
gerçekleştikçe oluşacağı
varsayı
lmı
ş
tı
r.
•
Yeşil İ
lı
sonunda 2. etap kapsamı
ndaki bütün
satı
labilir alanlarısatmı
şolmayı
planlamaktadı
r. Bu satı
ş
lardan
oluşacak nakit akı
mları
nı
n ise, 1 konut
haricinde, 2014 yı
lı
nda sonlanması
beklenmektedir.
şlar
Gerçekle ş
mişkonut satı
şları
TL
GBP
GBP (TL)
EUR
EUR (TL)
Toplam - A
Gerçekle ş
mişticari satı
şlar
TL
USD
USD (TL)
Toplam - B
Toplam - A+B
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam - C
Toplam - A+B+C
-
-
-
-
3.584
31.131
19.868
-
-
-
54.583
-
-
-
-
568
4.152
52.115
83.246
59.861
79.730
37.217
37.217
-
-
149.762
204.345
116
3.166
86.095
28.268
22.753
150.772
108.694
65.794
7.039
8
472.705
-
(304)
(304)
(4.510)
(13.090)
(234)
(1.632)
(19.466)
(2.756)
(3.461)
(42.962) (125.625)
(31)
(508)
(227)
(46.258) (129.313)
(60.381)
(60.381)
(115)
(115)
-
-
(10.727)
- (242.172)
(266)
(2.671)
- (255.836)
-
(663)
(190)
(853)
(2.037)
(99)
(397)
(502)
(3.035)
(48)
(1.022)
(251)
(1.321)
(8)
(8)
-
-
-
Geliştirme Maliyetleri
Hafriyat
Kaba-İ
nce-Elektrik
Altyap ı
- Çevre Düzenleme
Di ğer
Toplam - D
Satı
Reklam
Sa ı
tşofisi kira
Satı
şkomisyonlar ı
Di ğer
Toplam - E
Nakit ak ı
mı
A+B+C+D+E
116
3.026
64.514
(24)
(306)
(125)
(456)
(24)
(73)
(125)
(223)
(18.275) (106.189)
94.216
108.583
65.806
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
84
7.046
8
(2.700)
(195)
(1.997)
(1.004)
(5.896)
218.851
Bölüm 5.1.3
mları
mları
şları
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Fiili
-
-
14.079
173.558
-
MY11
MY12
Tahmini Tahmini
MY13
MY14
Tahmini Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
-
187.637
3. Etap Satı
şAnlaş
maları
şlar
şları
TL
-
-
-
-
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şları
TL
şlar
TL
Toplam
Toplam
48%
52%
-
-
-
-
123.884
-
-
-
-
-
123.884
-
-
-
-
-
14.430
7.741
-
-
-
22.171
-
-
-
-
123.884
60.314
74.744
7.741
-
-
-
60.314
206.369
-
-
14.079
173.558
123.884
74.744
7.741
-
-
-
394.005
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
mişve gerçekleş
mesi
beklenen satı
şanlaş
maları
nı
•
3. etapla ilgili ilk konut satı
ş
ları2009 yı
lı
nı
n Aralı
k ayı
nda
yapı
lmaya baş
lanmı
ş
tı
r. Bu tarihte önce olan satı
şlar öncelikle 1.
ya da 2. etaptan daire almı
şolup sonrası
nda kendi istekleri ile 3.
etaba yönelen konut sahipleri ile ilgili satı
ş
lardı
r.
•
Değerleme tarihi itibariyle, 3. etap kapsamı
nda yapı
lmı
şolan
satı
şanlaşmaları
nı
n toplam tutarı187,6 mn TL’ye ulaş
mı
ş
tı
r. 3.
etapta satı
lan daire adedi ise 1.858’dir. Toplam satı
lmı
şdaire
alanıise 128.626 m²’dir.
•
3. etabı
n inşaat faaliyetleri henüz tam olarak başlamadı
ğıiçin
taşeronlarla yapı
lan barter anlaş
malarıbulunmamaktadı
r.
•
Projeksiyon dönemi boyunca 3. etap kapsamı
nda yapı
lacak nakit
konut satı
ş
ları
nı
n 72.128 m², barter satı
şları
nı
n ise 10.070 m²
konut alanı
nıkapsamasıplanlanmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
86
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca taşeronlarla
yapı
lmasıplanlanan satı
şanlaş
maları
nı
n toplam tutarı
nı
n 22,2
mn TL olacağı
nıtahmin etmiş
tir. Bu kapsamda 142 adet konut
taşeronlara devredilecektir.
•
2010 yı
lıTemmuz ayı
ndan baş
lamak üzere Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
elde kalan 1.225 konut ve ticari alanla ile ilgili satı
ş
anlaş
maları
nı
n toplam tutarı
nı
n 206,4 mn TL olarak
gerçekleş
eceğini öngörmüş
tür.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi halihazı
rda ticari alan satı
şı
gerçekleş
tirmemiştir.
•
Projeksiyon döneminde ise 60,3 mn TL değerinde ticari alan
satı
r. Söz konusu ticari alanlar 11.715 m²
olup, 30 adet farklıbirimden oluşmakta ve büyüklükleri 30 m²’den,
2.000 m²’ye kadar değiş
mektedir.
mları
Satı
şlar Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Fiili
MY11
MY12
Tahmini Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
-
-
3.145
67.945
16.906
32.308
57.842
9.432
46
12
187.637
-
-
-
-
39.420
27.254
39.643
14.741
2.826
-
123.884
-
-
-
-
39.420
28.323
55.577
24.126
63.769
7.866
22.607
2.826
-
60.314
184.198
-
-
3.145
67.945
56.326
87.885
121.611
32.039
2.872
12
371.835
3. Etap Satı
ş
larıNakit Akı
mı
19%
şlar
Gerçekleşmişkonut sat ı
şları
TL
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam
Toplam
Kaynak: Yeşil İ
nş
•
Yukarı
lmı
şve Şirket tarafı
ndan
yapı
ş
lardan gerçekleş
mişve
gerçekleşmesi beklenen nakit akı
mlarıbulunmaktadı
r.
•
3. etap kapsamı
mişolan konut
satı
şları
nı
n toplam değeri olan 187,6 mn TL’nin 71,1 mn TL’lik
kı
smıdeğerleme tarihi itibariyle tahsil edilmiştir. Kalan tutarı
n ise
projeksiyon dönemi boyunca toplanacağıöngörülmektedir. Tahsil
edilen tutarları
n 1. ve 2. etap maliyetleri için kullanı
ldı
ğı
anlaşı
lmaktadı
r.
•
Yeş
il İ
nş
aat'ı
n, değerleme tarihi itibariyle döviz bazlısatı
ş
ı
bulunmamaktadı
r. Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi ile
ilgili gerçekleş
mesi muhtemel döviz bazlısatı
şlarla ilgili bir tahmin
yapmamı
ş
tı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
81%
87
•
Projeksiyon döneminde TL olarak yapı
lacağıvarsayı
lan
satı
ş
lardan bir kı
smı
nı
n gerçekte döviz bazlıolarak yapı
labilecek
olması
nı
n, değerleme çalı
ş
ması
nı
n sonuçları
nıetkilemeyeceği
değerlendirilmiş
tir. Bu nedenle Yeş
il İ
nşaat Yönetiminden ayrı
ca
döviz bazlıyapı
lacak satı
şlarla ilgili bir tahmin yapmaları
istenmemiştir.
•
Tahmini konut ve ticari satı
şanlaşmaları
ndan projeksiyon dönemi
boyunca 184,2 mn TL nakit akı
mıoluşacağı
tahmin edilmektedir.
Bu tutarı
smı
nı
n konut satı
şları
ndan geri kalan
kı
smı
nı
n ise 60,3 mn TL’lik ticari alan satı
ş
ları
ndan oluş
acağı
öngörülmektedir.
•
3. etap ile ilgili yapı
lacak satı
ş
ları
n büyük çoğunluğunun 2014 yı
lı
Nisan ayı
na kadar tahsil edilmesi planlanmaktadı
r.
mları
Nakit Akı
mı
mı('000 TL)
400.000
300.000
200.000
100.000
Aralı
k 08
Aralı
k 09
Aralı
k 10
Aralı
k 11
Satı
şlar
Aralı
k 12
Maliyetler
Aralı
k 13
Satı
Aralı
k 14
Aralı
k 15
Satı
şAnlaş
maları
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
ş
gösterilmektedir.
•
Projeksiyon dönemi boyunca, toplam maliyetler ile satı
ş
lardan
kaynaklanan nakit giriş
leri karş
ı
laştı
rı
ldı
ğı
nda, 3.etabı
n ilave bir
finansman ihtiyacıolmadan tamamlanabileceği öngörülmektedir.
•
Şirket 3. etapla ilgili, 2010 yı
lı
nı
n ilk 6 ayı
nda yüksek miktarda satı
ş
anlaş
masıyapmı
şve önemli miktarda nakit tahsilatı
gerçekleş
tirmiş
tir.
•
•
3. etapla ilgili inşaat maliyetlerinin değerleme tarihi itibariyle henüz
gerçekleş
memişolduğu düş
ünüldüğünde, Yeş
il İ
nşaat’ı
n 3. etabı
n
nakit yönetiminde ilk 2 etaba göre daha baş
arı
lıolduğu
değerlendirilebilir.
Geçmiş2 projeye iliş
kin nakit akı
mlarıincelendiğinde, Yeşil
İ
nşaat'ı
n bu yapı
ya doğru ilerlemekte olduğu göze çarpmaktadı
r.
Yeş
il İ
ndan sağlanan satı
şve maliyet
bilgilerine bakı
ldı
ğı
nda, 2. etabı
n nakit yönetiminin 1. etaba göre
iyileştiği anlaş
ı
lmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
88
mları
m² Satı
1.501
1.403
1.000
1.547
1.553
1.600
1.605
Haziran
10
1.695
1.483
M ayı
s
1.611
1.500
Nisan
10
2.000
Mart 10
Gerçekleş
mişSatı
şlar m² Satı
şFiyatı- 3. Etap
1.424
-
-
-
-
-
-
10
10
Şubat
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, projeksiyon döneminde yapacağıbarter
anlaş
maları
nı
n ortalama m² satı
şfiyatı
nı2.264 TL olarak tahmin
etmiş
tir.
Ocak 10
•
Eylül 09
2011 yı
lıboyunca sürecek olan ticari alan satı
şlarıboyunca aylı
k
ortalama m² fiyatları
nı
n aylı
k enflasyon beklentisi ve aylı
k reel
%1,2’lik fiyat artı
şlarıoranı
nda değiş
eceği öngörülmüş
tür.
09
•
Ağust os
09
Bu yaklaşı
m, 3. etabı
n ticari alan satı
şlarıile 4. ve 5. etabı
n tüm
satı
ş
ları
nı
n fiyatlarıtahmin edilirken kullanı
lmı
ş
tı
r.
T emm uz
•
Haziran
09
Bu varsayı
mdaki temel yaklaşı
m, 3. ve sonraki etaplar için satı
ş
a
çı
kı
lan fiyatı
n, bir önceki satı
ş
a çı
kı
lan fiyata göre enflasyonun
etkisini içermesi gerektiğidir. Bunun yanısı
ra, etaplar
tamamlandı
kça satı
şfiyatları
nda reel bir artı
şda beklenmektedir.
Nisan
09
•
09
Ticari alanlar için aylı
k ortalama m² satı
şfiyatlar tahmin edilirken
ise, 2. etaptaki 2010 yı
lıHaziran ayıitibariyle güncel liste
fiyatları
ndan yola çı
kı
lmı
şve 2011 yı
lı
nı
n Ocak ayı
nda baş
laması
beklenen ticari alan satı
ş
ları
nı
n aylı
şfiyatları2.
etap güncel liste fiyatları
nı
n enflasyon bazı
nda artı
rı
lmasıile
tahmin edilmiş
tir.
Mart 09
•
Şubat
A ralı
k
09
-
K ası
m
09
-
Ekim 09
-
M ayı
s
09
-
Ocak 09
Ekim 08
-
A ralı
k
08
-
K ası
m
08
-
Eylül 08
08
-
Ağust os
08
-
08
M ayı
s
08
-
T emm uz
-
Haziran
-
Nisan
08
08
-
Mart 08
-
Şubat
-
Ocak 08
07
Ekim 07
-
A ralı
k
07
-
K ası
m
-
Eylül 07
-
07
-
Ağust os
07
M ayı
s
07
-
07
-
T emm uz
-
Haziran
-
Nisan
07
-
Mart 07
500
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
gerçekleş
mişTL bazlınakit satı
şları
n aylı
k ortalama m² fiyatları
görülmektedir.
•
3. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi beklenen
m² satı
şfiyatları
nı
n tahmin edilmesinde 2. etapta uygulanan
yöntem benimsenmiştir.
•
Projeksiyon dönemi için aylı
şfiyatları
, 2010 yı
lı
Eylül ayıiçerisinde gerçekleş
mişolan 1.680 TL’lik ortalama m²
satı
şfiyatı
nı
n aylı
k enflasyon beklentisi ve %1,2’lik aylı
k reel artı
ş
oranlarıgöz önüne alı
narak artı
rı
lmasıile tahmin edilmiştir.
•
Böylece 2010 yı
lıikinci yarı
sıboyunca yapı
lmasıbeklenen konut
satı
ş
larısonucu gerçekleşecek ağı
rlı
klıortalama m² satı
şfiyatı
nı
n
1.718 TL olarak gerçekleş
eceği tahmin edilmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
89
mları
m² Satı
3. Etap Aylı
2.100
1.800
1.500
1.200
900
600
300
-
1.581
1.700
1.680
1.710
1.742
1.774
Temmuz 10
Ağ
ustos 10
Eylül 10
Ekim 10
Kası
m 10
Aralı
k 10
Kaynak: Yeş
il İ
nş
3. Etap Aylı
6.000
4.905
4.988
5.073
5.159
5.246
5.334
5.425
Ocak 11
Şubat 11
Mart 11
Nisan 11
Mayı
s 11
Haziran 11
Temmuz 11
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
90
mları
İ
nşaat Maliyetleri
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
-
-
(239)
(239)
(3.428)
(474)
(3.902)
Hafriyat
Kaba-İ
Altyapı
- Çevre Düzenleme
Diğer
Toplam
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
(22.852)
- (158.127)
(9.261)
(1.606)
(8.948)
(24.458) (176.336)
(26.517)
(2.157)
(1.079)
(29.752)
-
-
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
- (26.280)
- (184.644)
- (11.418)
- (12.345)
- (234.686)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
sonrası
nda gerçekleş
eceği öngörülen ve nakit esası
na göre
hazı
rlanmı
şolan 3. etap inş
aat maliyetleri görülmektedir.
•
3. etabı
n hafriyat çalı
ş
maları
na 2010 yı
lıHaziran ayıitibariyle
başlanmı
ştı
r. Değerleme tarihi öncesindeki diğer harcamalar, 3.
etap projesi ile ilgili çalı
ş
an mimarlı
k ofislerine yapı
lan ödemeleri
temsil etmektedir.
•
gerçekleş
mişmaliyetler ve gerçekleş
mesi öngörülen nakit
•
Yeşil İ
anlaş
ması
nı
n yapı
lacağı
n tamamı
nı
taşeronlarla projeksiyon dönemi boyunca yapı
lmasıöngörülen
barter anlaş
malarıoluşturmaktadı
r. 22,2 mn TL’lik tutar öngörülen
nakit maliyetlere eklendiğinde toplam maliyetin 256,9 mn TL’ye
yükseldiği görülmektedir
•
•
Maliyet Kı
rı
lı
mı
9%
91%
Nakit maliyetler
Buradan hareketle, 3. etap için m² başı
na maliyetin nominal bazda
774 TL olarak gerçekleş
mesi beklenmektedir. Bu rakam, Yeş
il
Gayrimenkul’ün %7’lik beklenen kar payı
nıda içermektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 3., 4. ve 5. etaplar için gereken hafriyat
işlerinin 3. etap kapsamı
nda yapı
lacağı
nıbelirtmişlerdir. Bu
nedenle 3. etap m² inş
aat maliyetinin kendinden önceki etaplara
göre daha yüksek olarak gerçekleşmesi öngörülmektedir.
Kaynak: Yeş
il İ
nş
91
mları
Satı
('000 TL)
Reklam
Sa ı
tşofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam
MY07
Fiili
MY08
Fiili
-
-
MY09
Fiili
(610)
6AY10
Fiili
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
(5.130)
(1.837)
(326)
(620)
(92)
(2.875)
(374)
(184)
(557)
(39)
(184)
(222)
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
-
MY15
Tahmini
-
-
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Satı
rı
lı
mı
Yukarı
sonrası
nda gerçekleş
şve pazarlama
giderleri görülmektedir.
8%
•
Yeşil İ
lı
nı
n ilk yarı
sı
nı
n sonuna kadar 3.
Etap’la ilgili 5,7 mn TL değerinde satı
şve pazarlama giderine
katlanmı
ştı
r.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca ilgili yapı
lacak
satı
şve pazarlama giderlerinin yaklaş
ı
k olarak 3,7 mn TL olacağı
nı
bildirmiş
tir.
•
Yeşil İ
lısonuna kadar 3. etapla ilgili reklam
harcamasıyapmayıplanlamaktadı
r.
•
Satı
şkomisyonları
nı
gerçekleş
ş
ları
n %0,5’i oranı
nda
gerçekleş
eceği varsayı
lmı
ştı
r.
•
Satı
şve pazarlama giderlerinin önceki etaplara göre nominal
olarak daha düş
ük gerçekleşmesi beklenmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
22%
65%
5%
Reklam
Saı
tşofisi kira
Kaynak: Yeş
il İ
nş
92
Satı
şkomisyonları
Diğer
mları
Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
6AY10
Fiili
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
-
-
3.145
67.945
16.906
32.308
57.842
9.432
46
12
187.637
-
-
-
-
39.420
27.254
39.643
14.741
2.826
-
123.884
-
-
-
-
-
28.323
24.126
7.866
-
-
60.314
-
-
-
-
39.420
55.577
63.769
22.607
2.826
-
184.198
Gerçekle şmişsatı
şlar
şları
TL
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam - A
Toplam - B
-
-
3.145
67.945
56.326
87.885
-
-
(239)
(239)
(3.428)
(474)
(3.902)
(22.852)
(158.127)
(9.261)
(1.606)
(8.948)
(24.458) (176.336)
Reklam
Saı
tşofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam - D
-
(663)
(663)
(201)
(201)
(1.685)
(24)
(467)
(125)
(2.302)
(1.836,8)
(326)
(620)
(92)
(2.875)
Nakit ak ı
mı
A+B+C+D
-
(663)
2.705
61.742
28.993
121.611
32.039
2.872
12
371.835
Hafriyat
Kaba-İ
nce-Elektrik
Altyapı
- Çevre Düzenleme
Diğer
Toplam - C
(26.517)
(2.157)
(1.079)
(29.752)
-
-
-
(26.280)
(184.644)
(11.418)
(12.345)
(234.686)
(374)
(184)
(557)
(39)
(184)
(222)
-
-
-
(4.386)
(350)
(1.499)
(585)
(6.821)
(89.008)
91.636
Sat ı
32.039
2.872
12
130.327
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
sonrası
nda gerçekleşeceği öngörülen 3. etap nakit akı
m tablosu
görülmektedir.
•
Yeşil İ
lıMayı
s ayısonunda 3. etap
kapsamı
ndaki bütün satı
şolmayı
planlamaktadı
r. Bu satı
şlardan oluşacak nakit akı
mları
nı
n büyük
çoğunluğunun ise, 2014 yı
lıNisan ayı
na kadar sonlanması
planlanmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
•
93
3. etabı
n inşaatı
na yönelik maliyetlerin Mart 2012 yı
lıitibariyle
tamamen sonlandı
rı
r. Bundan sonra
gerçekleşecek tapu harcıödemeleri konut teslimi gerçekleştikçe
oluşacaktı
r.
Bölüm 5.1.4
mları
mları
şları
4. Etap Satı
şAnlaşmaları
2%
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
18%
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şları
TL
şlar
TL
Toplam
401.736
22.479
424.215
-
-
-
401.736
17.354
11.569
-
-
28.923
78.822
96.176
11.569
-
-
101.301
531.961
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
mesi beklenen satı
ş
anlaş
maları
nı
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 430,6 mn TL
değerinde konut ve 101,3 mn TL değerinde ticari alan satı
ş
ı
yapı
lacağı
nıtahmin etmektedir.
•
Projeksiyon dönemi boyunca taşeronlarla yapı
lmasıplanlanan
barter satı
şanlaş
maları
nı
n toplam tutarı
nı
n 28,9 mn TL olacağı
tahmin edilmektedir.
•
nda yapı
lacak nakit
konut satı
ş
ları
nı
şları
nı
n 13.147 m² ve
ticari alan satı
ş
ları
nı
n da 16.500 m² alanıkapsaması
planlanmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
-
80%
MY11
95
MY12
MY13
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, 3. etap için tahsis edilen alan üzerinde 3.,
4. ve 5. etaplarıgeliş
tireceklerini tarafı
mı
za bildirmiş
lerdir. Yeşil
İ
ndan verilen bilgilere göre, 4. ve 5. etabı
n
gerçekleş
tirileceği arsa üzerinde proje geliş
tirmenin önünde
herhangi bir engel bulunmamaktadı
r.
•
Bu arsanı
n en iyi ve en muhtemel kullanı
m şeklinin, üzerinde
proje geliş
tirmek olduğu anlaşı
lmaktadı
r. Bunun yanısı
ra Yeşil
İ
nşaat’ı
n edindiği deneyim ve marka bilinirliği ile 4. ve 5. etapları
geliştirmeye ve satmaya yöneleceği düş
ünülmektedir.
•
Bu nedenle, Yeşil İ
nşaat’ı
n değerleme çalı
şması
nda, bu arsalar
üzerinde Innovia 4 ve Innovia 5 projelerinin geliştirileceği
varsayı
lmı
ştı
r.
•
Herhangi bir projesi olmayan ve henüz bir satı
şgerçekleş
memiş
olan 4. ve 5. etabı
n, diğer etaplara göre daha riskli oldukları
nıgöz
önünde bulundurmak gerekmektedir. Bu risk faktörü, değerleme
çalı
şması
nda indirgeme oranıiçerisinde dikkate alı
nmı
ş
tı
r.
mları
Satı
şlar Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
-
-
-
-
-
-
-
-
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
149.862
88.382
118.414
42.841
2.237
401.736
10.786
160.649
55.038
143.420
35.477
153.891
42.841
2.237
101.301
503.037
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
•
•
4. Etap Satı
şlarıNakit Akı
mı
Yukarı
daki tabloda 4. etaba dair gerçekleşmesi beklenen nakit
akı
mlarıbulunmaktadı
r.
9%
şanlaşmaları
mıoluşturulacağıtahmin
smı
nı
n konut
satı
şları
ndan geri kalan kı
smı
nı
satı
şları
ndan oluş
0%
31%
31%
4. etap ile ilgili oluşacak nakit akı
mları
nı
n 2011 yı
lı
nı
n Ocak
ayı
nda baş
layı
p 2015 yı
lıNisan ayıiçerisinde sona ereceği
planlanmaktadı
r.
29%
MY11
MY12
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
96
MY13
MY14
MY15
mları
Nakit Akı
mı
mı('000 TL)
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
Aralı
k 08
Aralı
k 09
Aralı
k 10
Aralı
k 11
Satı
şlar
Aralı
k 12
Maliyetler
Aralı
k 13
Satı
Aralı
k 14
Aralı
k 15
Satı
şAnlaş
malar ı
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
ş
gösterilmektedir.
•
Bu grafik, 4. etapta hedeflenen nakit yönetiminin, 3. etapla oldukça
benzer olduğunu ortaya koymaktadı
r. Yeş
il İ
nşaat Yönetimi 4. etap
için sağladı
ğıprojeksiyonlarda, 3. etaba göre biraz daha iyimser
bir tablo çizmiştir. 3. etabı
n projeksiyonları
nda, kümüle maliyetler
ile kümüle satı
şları
n 2012 yı
lıbaş
ı
nda birbirine yaklaş
ması
öngörülürken, 4. etap için böyle bir durum söz konusu değildir.
•
Nakit yönetiminde edinilen deneyimler ve marka bilinirliğinin
artması
, bu varsayı
mı
n temel sebebidir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
97
•
Yeş
il İ
nşaat’ı
n ilk 3 etap için ortaya koyduğu performans sı
rası
yla
göz önünde bulundurularak 4. ve 5. etap için daha iyimser
tahminler yapı
lmı
şve bu etapları
n herhangi bir dı
şkaynak
kullanı
mı
na gerek olmadan tamamlanabileceği öngörülmüş
tür.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi özellikle 3. etabı
n nakit hareketlerinde
ortaya konulan baş
arı
nı
n, 4. ve 5. etaplarda da sürdürüleceğini
beklemektedir.
mları
m² Satı
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 4. etap aylı
k ortalama konut m² satı
ş
fiyatları
nıtahmin ederken, 3. etap fiyatları
ndan yararlanmı
ştı
r.
•
4. etapla ilgili konut satı
şları
nı
n 2011 yı
lıOcak ayı
nda baş
layı
p
2011 yı
lıAralı
k ayısonuna kadar süreceği tahmin edilmektedir.
•
2011 yı
lıOcak ayı
nda yapı
lmasıbeklenen satı
şlar için tahmin
edilen aylı
şfiyatı
, 3. etap’ı
n 2009 yı
lıAralı
k
ayı
nda gerçekleş
mişortalama konut m² satı
şfiyatıüzerine aylı
k
enflasyon beklentilerinin etkileri uygulanarak tahmin edilmiştir. Bu
yaklaş
ı
m, bütün etaplar için açı
lı
şfiyatı
nı
n reel olarak bir önceki
etap ile aynıolacağıvarsayı
mı
na dayanmaktadı
r.
•
Böylece 4. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi
beklenen ağı
rlı
klıortalama konut m² satı
şfiyatı1.601 TL olarak
hesaplanmı
ş
tı
r.
•
şfiyatıtahmin edilirken de
aynıyöntem kullanı
larak 2. etap ticari alanları
nı
n güncel liste
fiyatları
nı
n üzerine enflasyon etkisi getirilmişve 4. etap ticari
alanları
nı
n baş
langı
ç satı
şfiyatlarıtahmin edilmiş
tir.
•
4. etap ticari alanları
nı
n başlangı
ç satı
şfiyatlarıtahmini yapı
lı
rken
2. etap ticari alanları
nı
n güncel liste fiyatları
nı
n kullanı
lmı
ş
olması
nı
n nedeni 3. etapla ilgili henüz bir ticari alan satı
şı
nı
n
yapı
lmı
şolmamasıve güncel liste fiyatı
nı
n bulunmaması
ndandı
r.
•
Projeksiyonlarda 3. ve 4. etaplarla ilgili ticari alanları
n 2011 yı
lı
Ocak ayı
nda beraber satı
ş
a çı
karalacağıgöz önüne alı
nmı
şve 2.
etap ticari alan ortalama güncel liste fiyatı
ndan 2 etap için de ortak
bir fiyat tahmin edilmiştir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
98
•
4. etap için, 2011 yı
lıOcak ayı
ndan Mayı
s ayısonuna kadar
toplam satı
lacak alanı
n sadece %5’inin satı
lacağı
nı
n projekte
edilmişolmasınedeniyle, satı
ş
ları
n bir sonucu olarak ortaya
çı
kmasıbeklenen tahmini reel fiyat artı
şoranıbu 6 aylı
k dönemde
satı
şfiyatları
na uygulanmamı
şve satı
şfiyatlarısadece
gerçekleş
mesi beklenen aylı
k enflasyon oranı
nda artı
rı
lmı
ştı
r.
•
2011 yı
lıMayı
s ayı
ndan sonraki dönemde ise, ortalama konut m²
satı
şfiyatı
nı
n, aylı
k tahmini reel fiyat
artı
şoranı(%1,2) ile artacağıöngörülmüş
tür.
•
Böylece 4. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş
mesi
beklenen ağı
rlı
klıortalama ticari alan m² satı
şfiyatınominal olarak
6.140 TL olarak hesaplanmı
ştı
r.
•
Yukarı
dan da anlaşı
labileceği gibi, 3. ve 4. etapları
n aynıanda
aynıliste fiyatı
ndan satı
ş
a çı
karı
lacaklarıtahmin edilmişama 3.
etapla ilgili ortalama satı
şfiyatıartı
ş
ı
nı
n 4. etaptakinden reel satı
ş
fiyatıartı
şıolan %1,2 oranı
nda daha hı
zlıgerçekleşeceği
varsayı
lmı
ştı
r.
•
Yeş
il İ
anlaş
maları
nda ise, geçmişdönemleri de göz önüne alarak,
ortalama m² satı
şfiyatı
nı
n 2.200 TL olarak gerçekleşeceğini
öngörmüş
tür.
mları
m² Satı
4. Etap Aylı
şFiyatı(TL/m²)
1.586
1.612
1.640
1.667
1.696
1.724
1.813
1.559
1.783
1.533
1.753
1.508
Ocak 11
Şubat 11
Mart 11
Nisan 11
Mayı
s 11
Haziran 11
Temmuz 11
Ağ
ustos 11
Eylül 11
Ekim 11
Kası
m 11
Aralı
k 11
2.000
1.500
1.000
500
-
Kaynak: Yeş
il İ
nş
4. Etap Ayl ı
şFiyatı(TL/m²)
8.000
6.000
6.794 6.912
6.341 6.451 6.563 6.678
5.816 5.918 6.021 6.125 6.232
5.717
5.619
5.525
5.434
4.905 4.928 4.951 4.974 4.997 5.081 5.167 5.254 5.343
4.000
2.000
Ocak 11
Nisan 11
Temmuz 11
Ekim 11
Ocak 12
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
99
Nisan 12
Temmuz 12
Ekim 12
mları
İ
nşaat Maliyetleri
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
-
-
-
Hafriyat
Kaba-İ
nce-Elektrik
Altyapı
- Çevre Düzenleme
Diğer
Toplam
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
-
-
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
(2.861) (23.503)
(22.029) (182.523)
(1.393) (11.441)
(1.393) (11.441)
(27.675) (228.908)
(6.175)
(48.421)
(3.006)
(3.006)
(60.609)
-
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
- (32.539)
- (252.972)
- (15.840)
- (15.840)
- (317.192)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
•
gerçekleş
mesi öngörülen nakit nakit maliyetlerin toplamı317,2 mn
TL’dir.
•
Yeşil İ
anlaş
ması
nı
n yapı
lacağı
n tamamı
nı
lmasıöngörülen
barter anlaş
toplam nakit maliyetler üzerine barter maliyetleri de eklendiğinde
toplam maliyetin 346,1 mn TL olacağıöngörülmektedir.
•
Maliyet Kı
rı
lı
mı
Yukarı
daki tabloda, değerleme tarihi sonrası
nda gerçekleşeceği
öngörülen ve nakit esası
na göre hazı
rlanmı
şolan 4. etap inşaat
maliyetleri görülmektedir.
8%
92%
Nakit maliyetler
Kaynak: Yeş
il İ
nş
na
maliyet nominal bazda 778 TL olarak tahmin edilmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
100
mları
Satı
('000 TL)
Reklam
Satı
şofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
-
-
-
6AY10
Fiili
-
9AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
(5.999)
(702)
(2.009)
(750)
(9.459)
(750)
(750)
-
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
-
MY15
Tahmini
-
-
Toplam
Tahmini
(5.999)
(702)
(2.009)
(1.500)
(10.209)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
nda gerçekleş
eceği
öngörülen 4. etap satı
şve pazarlama giderleri görülmektedir.
•
Yeşil İ
lıOcak ayı
na kadar 4. etapla ilgili
reklam harcamasıyapmayıplanlamaktadı
r.
•
Satı
şkomisyonları
nı
gerçekleştirilmesi planlanan satı
ş
ları
n %0,5’i oranı
nda
gerçekleşeceği varsayı
lmı
ştı
r.
Satı
rı
lı
mı
15%
20%
58%
7%
Reklam
Satı
şofisi kira
Satı
şkomisyonları
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
101
Diğer
mları
Nakit Akı
mı
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Reklam
Satı
şofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam - C
-
Nakit akı
mıA+B+C
-
('000 TL)
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
-
149.862
88.382
-
-
10.786
160.649
55.038
143.420
-
-
-
(2.861) (23.503)
(22.029) (182.523)
(1.393) (11.441)
(1.393) (11.441)
(27.675) (228.908)
-
-
-
-
-
-
-
-
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
118.414
42.841
2.237
401.736
35.477
153.891
42.841
2.237
101.301
503.037
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam - A
Hafriyat
Kaba-İ
Diğer
Toplam - B
(6.175)
(48.421)
(3.006)
(3.006)
(60.609)
-
-
(32.539)
(252.972)
(15.840)
(15.840)
(317.192)
-
-
(5.999)
(702)
(2.009)
(1.500)
(10.209)
Satı
(5.999)
(702)
(2.009)
(750)
(9.459)
123.515
(750)
(750)
(86.238)
93.283
42.841
2.237
175.637
Kaynak: Yeşil İ
nş
•
•
Yukarı
öngörülen 4. etap nakit akı
•
4. etabı
n inşaatı
na yönelik maliyetlerin 2013 yı
lıMayı
s ayıitibariyle
tamamen sonlandı
rı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
102
Yeşil İ
lıAğustos ayısonunda 4. etap
kapsamı
ndaki bütün satı
şolmayı
planlamaktadı
r. Bu satı
şlardan oluş
acak nakit akı
mları
nı
n ise,
2015 yı
lıNisan ayısonuna kadar sonlanmasıplanlanmaktadı
r.
Bölüm 5.1.5
mları
mları
şları
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şları
TL
şlar
TL
Toplam
368.932
23.849
392.781
-
-
-
368.932
15.055
10.036
-
25.091
83.099
98.153
10.036
-
106.948
500.971
Kaynak: Yeşil İ
nş
5. Etap Satı
şAnlaşmaları
•
Yukarı
daki tabloda 5. etap için gerçekleşmesi beklenen satı
ş
anlaşmaları
nı
•
Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca 368,9 mn TL
değerinde konut ve 106,9 mn TL değerinde ticari alan satı
şı
yapı
lacağı
nıtahmin etmektedir.
•
Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi, projeksiyon dönemi boyunca taş
eronlarla
yapı
lmasıplanlanan barter satı
şanlaş
maları
nı
n toplam tutarı
nı
n
25,1 mn TL olacağı
nıtahmin etmiştir.
•
nda yapı
lacak nakit
konut satı
ş
ları
nı
ş
ları
nı
n 11.405 m² ve
ticari alan satı
şları
nı
n da 16.500 m² alanıkapsamaları
planlanmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
2%
20%
78%
MY12
MY13
Kaynak: Yeş
il İ
nş
104
MY14
mları
Satı
şlar Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
-
137.603
81.165
-
11.437
149.040
58.166
139.331
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
MY16
Tahmini
Toplam
Tahmini
108.720
39.384
2.060
368.932
37.344
146.064
39.384
2.060
106.948
475.880
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut sat ı
şları
TL
şlar
TL
Toplam
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
•
•
5. Etap Satı
şlarıNakit Akı
mı
Yukarı
daki tabloda 5. etaba dair gerçekleşmesi beklenen nakit
akı
mlarıbulunmaktadı
r.
8%
şanlaşmaları
mıoluşturulacağıtahmin
smı
nı
n konut
satı
şları
ndan geri kalan kı
smı
nı
satı
şları
ndan oluş
0%
32%
31%
5. etap ile ilgili oluşacak nakit akı
mları
nı
n 2012 yı
lı
nı
n Ocak
ayı
nda baş
layı
p 2016 yı
lıNisan ayıiçerisinde sona ereceği
planlanmaktadı
r.
MY12
MY13
MY14
Kaynak: Yeş
il İ
nşaat Yönetimi, PwC Analizi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
105
29%
MY15
MY16
mları
Nakit Akı
mıGelişimi
mı('000 TL)
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
Aralı
k 08
Aralı
k 09
Aralı
k 10
Aralı
k 11
Satı
ş
lar
Aralı
k 12
Maliyetler
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
ş
gösterilmektedir.
•
4. etapla benzer bir şekilde, 5. etabı
n da herhangi bir dı
şkaynak
kullanı
mı
na gerek olmadan tamamlanabileceği öngörülmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
106
Aralı
k 13
Satı
Aralı
k 14
Satı
şAnlaş
maları
Aralı
k 15
mları
m² Satı
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 5. etap aylı
ş
fiyatları
nıtahmin ederken, tahmini 4. etap fiyatları
ndan
yararlanmı
ş
tı
r.
•
5. etapla ilgili konut satı
şları
nı
n 2012 yı
lıOcak ayı
nda baş
layı
p
2012 yı
lıAralı
k ayısonuna kadar süreceği tahmin edilmektedir.
•
2012 yı
lıOcak ayı
nda yapı
lmasıbeklenen satı
şlar için tahmin
edilen aylı
şfiyatı
, 4. etabı
n 2011 yı
lıOcak
ayı
nda gerçekleş
mesi beklenen ortalama konut m² satı
şfiyatı
üzerine aylı
k enflasyon beklentilerinin etkileri uygulanarak tahmin
edilmiş
tir. Bu şekilde 4. etapta olduğu gibi 5. etapta da açı
lı
şsatı
ş
fiyatları
nı
n reel olarak 3. etap ile aynıkalacağıvarsayı
lmı
ştı
r.
•
2012 yı
lıOcak ayı
ndan sonraki dönemde ise, ortalama konut m²
satı
şfiyatı
nı
n, aylı
k tahmini reel fiyat
artı
şoranı(%1,2) ile artacağıöngörülmüştür.
•
Böylece 5. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi
beklenen ağı
rlı
klıortalama konut m² satı
şfiyatınominal 1.695 TL
olarak hesaplanmı
ş
tı
r.
•
şfiyatıtahmin edilirken de
aynıyöntem kullanı
larak 4. etap tahmini ilk dönem ticari alan satı
ş
fiyatı
nı
n üzerine enflasyon etkisi getirilmişve 5. etap ticari
alanları
nı
n baş
langı
ç satı
şfiyatıtahmin edilmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
107
•
2012 yı
lıOcak ayı
ndan Mayı
s ayısonuna kadar toplam satı
lacak
alanı
n sadece %5’inin satı
lacağı
nı
n projekte edilmişolması
nedeniyle, satı
şları
n bir sonucu olarak ortaya çı
kmasıbeklenen
tahmini reel fiyat artı
şoranıbu 6 aylı
k dönemde satı
şfiyatları
na
uygulanmamı
şve satı
şfiyatlarısadece gerçekleş
mesi beklenen
aylı
k enflasyon oranı
nda artı
rı
lmı
ştı
r..
•
Sonraki dönemde gerçekleşmesi beklenen fiyat değiş
imlerinin ise
aylı
k enflasyon ve reel satı
şfiyatıartı
ş
ıbeklentileri doğrultusunda
olacağıvarsayı
lmı
ş
tı
r.
•
Böylece 5. etap için projeksiyon dönemi boyunca gerçekleş
mesi
beklenen ağı
rlı
klıortalama ticari alan m² satı
şfiyatınominal 6.482
TL olarak hesaplanmı
ş
tı
r.
•
Yeş
il İ
anlaş
maları
nda ise, geçmişetaplarlardaki beklentilerle paralel
şekilde, ortalama m² satı
şfiyatı
nı
n 2.200 TL olarak
gerçekleş
eceğini öngörmüş
tür.
mları
m² Satı
5. Etap Aylı
şFiyatı(TL/m²)
2.500
2.000
1.649
1.678
1.707
1.737
1.767
1.798
1.829
1.861
1.927
1.621
1.894
1.593
Ocak 12
Şubat 12
Mart 12
Nisan 12
Mayı
s 12
Haziran 12
Temmuz 12
Ağ
ustos 12
Eylül 12
Ekim 12
Kası
m 12
Aralı
k 12
1.500
1.000
500
-
Kaynak: Yeş
il İ
nş
5. Etap Aylı
şFiyatı(TL/m²)
8.000
6.000
6.910 7.024 7.139 7.256
6.371 6.476 6.582 6.690 6.799
6.269
6.168
6.068
5.970
5.669 5.768 5.868
5.184 5.210 5.237 5.264 5.291 5.383 5.477 5.572
4.000
2.000
Ocak 12
Nisan 12
Temmuz 12
Ekim 12
Ocak 13
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
108
Nisan 13
Temmuz 13
Ekim 13
mları
İ
nşaat Maliyetleri
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
-
-
-
Hafriyat
Kaba-İ
Diğer
Toplam
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
-
-
-
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
(2.568) (20.972)
(20.326) (166.970)
(1.283) (10.479)
(1.283) (10.479)
(25.460) (208.899)
(5.476)
(44.007)
(2.736)
(2.736)
(54.955)
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
- (29.016)
- (231.303)
- (14.498)
- (14.498)
- (289.314)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
öngörülen ve nakit esası
na göre hazı
rlanmı
şolan 5. etap inşaat
maliyetleri görülmektedir.
•
gerçekleş
mesi öngörülen nakit maliyetlerin toplamı289,3 mn
TL’dir.
•
Yeşil İ
anlaş
ması
nı
n yapı
lacağı
n tamamı
nı
lmasıöngörülen
barter anlaş
toplam nakit maliyetler üzerine eklenmesiyle toplam maliyetler
314,4 mn TL’ye ulaşmaktadı
r.
•
Maliyet kı
rı
lı
mı
9%
91%
Nakit maliyetler
Kaynak: Yeş
il İ
nş
na
maliyet nominal bazda 815 TL olarak tahmin edilmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
109
mları
Satı
('000 TL)
Reklam
Saı
tşofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Toplam
Tahmini
-
-
-
-
-
-
(5.706)
(742)
(1.845)
(713)
(9.005)
(713)
(713)
-
-
(5.706)
(742)
(1.845)
(1.426)
(9.718)
Kaynak: Yeş
il İ
•
Satı
rı
lı
mı
Yukarı
öngörülen 5. etap satı
şve pazarlama giderleri görülmektedir.
•
Yeşil İ
lıOcak ayı
na kadar 5. etapla ilgili
reklam harcamasıyapmayıplanlamaktadı
r.
•
Satı
şkomisyonları
nı
gerçekleş
ş
ları
n %0,5’i oranı
nda
gerçekleş
eceği varsayı
lmı
ştı
r.
15%
19%
58%
8%
Reklam
Saı
tşofisi kira
Satı
şkomisyonları
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
110
Diğ
er
mları
Nakit Akı
mı
('000 TL)
MY07
Fiili
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
Fiili
9AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
-
-
-
-
-
-
137.603
81.165
-
-
-
-
-
-
11.437
149.040
58.166
139.331
-
-
-
-
(2.568) (20.972)
(20.326) (166.970)
(1.283) (10.479)
(1.283) (10.479)
(25.460) (208.899)
-
-
-
-
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
MY16
Tahmini
Toplam
Tahmini
108.720
39.384
2.060
368.932
37.344
146.064
39.384
2.060
106.948
475.880
Tahmini satı
şlar
Tahmini konut satı
şları
TL
şlar
TL
Toplam - A
Hafriyat
Kaba-İ
Diğer
Toplam - B
-
-
(5.476)
(44.007)
(2.736)
(2.736)
(54.955)
-
-
(29.016)
(231.303)
(14.498)
(14.498)
(289.314)
-
-
(5.706)
(742)
(1.845)
(1.426)
(9.718)
Satı
Reklam
Saı
tşofisi kira
Satı
şkomisyonları
Diğer
Toplam - C
-
-
-
-
Nakit akı
mıA+B+C
-
-
-
-
(5.706)
(742)
(1.845)
(713)
(9.005)
114.575
(713)
(713)
(70.281)
91.109
39.384
2.060
176.848
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
•
Yukarı
öngörülen 5. etap nakit akı
•
5. etabı
n inşaatı
na yönelik maliyetlerin 2014 yı
lıMayı
s ayıitibariyle
tamamen sonlandı
rı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
111
Yeşil İ
lıAğustos ayısonunda 5. etap
kapsamı
ndaki bütün satı
şolmayı
planlamaktadı
r. Bu satı
şlardan oluş
acak nakit akı
mları
nı
n ise,
2016 yı
lıNisan ayısonuna kadar sonlanmasıplanlanmaktadı
r.
Bölüm 5.1.6
Bölüm 5.1.6 - Genel Yönetim Giderleri
Genel Yönetim Giderleri (1/2)
('000 TL)
MY07
Fiili*
MY08
Fiili
MY09
Fiili
6AY10
6AY10
Fiili Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
MY14
Tahmini Tahmini
Vergi resim ve harçlar
309
14
321
477
494
1.075
1.200
1.334
Personel ücret gideri
29
482
683
290
301
654
730
811
Danı
şmanlı
k gideri
518
339
444
133
138
299
334
371
İ
letişim gideri
8
33
80
51
53
116
129
144
Merkez kira gideri
71
101
120
59
62
129
134
139
Yemek gideri
13
19
14
16
16
36
40
44
Araç kiralama gideri
1
30
34
9
9
19
22
24
Akaryakı
t-otopark gideri
4
23
18
13
13
29
32
36
Enerji gideri
3
10
16
3
4
8
9
10
Diğer giderler
312
138
435
100
103
225
251
279
1.150
1.194
2.590
2.881
3.191
Toplam
1.268
1.188
2.165
* Esenyurt ofis genel yönetim giderleri ile ilgili tutar d ı
şarı
da bı
rakı
lm ı
ştı
r. Sadece merkez ofis dikkate alı
nmı
ştı
r.
294
447
204
79
143
24
13
20
11
154
1.390
MY15
Tahmini
491
225
87
147
27
15
22
12
169
1.193
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
öngörülen genel yönetim giderleri tutarlarıgörülmektedir.
•
Genel yönetim giderlerini etkileyen en önemli unsurun inşaat
faaliyetleri olduğu anlaş
ı
lmı
ş
tı
r. 2013 yı
lısonuna kadar geçen
dönem boyunca aynıanda iki etap inşaatı
nı
n devam ettiriliyor
olmasıgöz önünde bulundurulmuşve bu döneme kadar genel
yönetim giderlerinin kalem bazı
nda yı
llı
k olarak gerçekleş
mesi
beklenen enflasyon oranı
nı
n %5 üzerinde artacağıöngörülmüş
tür.
•
2014 yı
lıiçinde 5. etap inşaat faaliyetlerinin azalarak son bulacak
olmasıgöz önüne alı
ndı
ğı
nda 2014 ve 2015 yı
llarıiçin genel
yönetim giderlerinin özelliklerine göre geri kalan projeksiyon
dönemi boyunca hiç oluş
mayacağıya da azalan tutarlarda
oluş
acağıöngörülmüştür.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
113
•
Danı
şmanlı
k gideri, iletişim gideri, personel ücret gideri, yemek
gideri, araç kiralama gideri, akaryakı
t-otopark gideri ve diğer
giderlerin 2014 yı
lı
nda, 2013 yı
lı
nda gerçekleş
mesi planlanan
tutarı
n yarı
sıoranı
nda gerçekleş
mesi beklenmektedir.
•
Merkez ofis ile ilgili kira giderleri tahmin edilirken Yeşil İ
nşaat
Yönetimi tarafı
ndan sağlanan merkez ofis kira sözleşmesi
bilgilerinden yararlanı
lmı
ştı
r.
•
2007 yı
lı
nda gerçekleşen Esenyurt ofis giderleri tek seferlik bir
gider olduğu için toplam giderlerden ayr ı
ştı
rı
lmı
ştı
r.
Bölüm 5.1.6 - Genel Yönetim Giderleri
Genel Yönetim Giderleri (2/2)
Etaplar Bazı
nda Genel Yönetim Giderleri
1.194
100%
80%
2.590
2.881
%16
%17
3.191
1.390
%49
60%
%80
%67
40%
%16
%20
MY12
MY13
MY14
%47
20%
0%
%14
%14
%14
%14
%36
%5
6AY10
MY11
1. Etap
2. Etap
3. Etap
4. Etap
Yandaki grafikte projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşeceği
tahmin edilen genel yönetim giderlerinin etaplar bazı
nda dağı
tı
mı
görülmektedir.
•
Her dönem için gerçekleş
mesi beklenen genel yönetim gideri,
inş
aatıo dönem devam eden etaplara, kalan inşaat maliyetleri
oranı
nda dağı
tı
lmı
ştı
r.
•
Değerleme çalı
şması
, konsolide nakit akı
mlarıüzerinden yapı
ldı
ğı
için, genel yönetim giderlerinin etaplar bazı
nda kı
rı
lı
mı
nı
n değer
üzerinde doğrudan bir etkisi yoktur. Ancak etaplar bazı
nda risk
primi etkisi hesaplandı
ğıiçin, genel yönetim giderlerinin
dağı
tı
lmasıgerekmiş
tir.
•
2010 yı
lı
nda 1. etapla ilgili maliyetlerin bitmesiyle beraber 2014
yı
lı
na kadar 1. etapla ilgili önemli bir miktarda genel yönetim
aktivitesi gerçekleş
meyeceği varsayı
lmı
ştı
r.
•
2014 yı
lıMayı
s ayı
nda son etap olan 5. etabı
n da inşaat iş
lerinin
bitmesinden sonra 2014 yı
lı
nı
n geri kalan kı
smı
nda ve 2015 yı
lı
nda
gerçekleş
mesi öngörülen genel yönetim giderleri etaplar arası
nda
eşit olarak dağı
tı
lmı
ştı
r.
1.193
%20
%46
%47
•
%20
%20
MY15
%20
%20
5. Etap
Kaynak: Yeş
il İ
nş
Etaplar Bazı
nda Genel Yönetim Giderleri ('000 TL)
5.000
3.403
4.000
3.919
2.712
3.000
1.913
2.000
1.000
491
1. Etap
2. Etap
3. Etap
4. Etap
5. Etap
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
114
Bölüm 5.1.7
Sabit Kı
ymet Yatı
rı
mıve Amortisman
Bölüm 5.1.7 - Sabit Kı
ymet Yatı
rı
mıve Amortisman
Sabit Kı
ymet Yatı
rı
mı
6AY10
Tahmini
('000 TL)
Maddi duran varlı
klar
Merkez büro demirba şları
Esenyurt büro demirba şları
Misafirhane
Güvenlik sistemleri
Ta şı
tlar
Diğer maddi duran varlı
klar
klar
Bilgisayar programlar ı
Diğer maddi olmayan duran varlı
klar
Toplam
MY11
Tahmini
93
8
0
0
100
1
3
23
229
MY12
Tahmini
186
16
0
1
200
3
186
16
0
1
200
3
7
46
459
7
46
459
MY13
Tahmini
186
16
0
1
200
3
7
46
459
MY14
Tahmini
186
16
0
1
200
3
7
46
459
MY15
Tahmini
Sabit Kı
ymet Yatı
rı
mı('000 TL)
1.000
186
16
0
1
200
3
400
%28
%29
60%
%92
%49
40%
20%
%27
%20
%18
%20
%18
%20
%18
%20
%50
%67
%50
%24
%4
%8
MY12
MY13
0%
6AY10
MY11
1. Etap
2. Etap
3. Etap
4. Etap
MY14
7
46
459
176
1. Etap
2. Etap
3. Etap
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi, PwC
Kaynak: Yeşil İ
nş
Analizi
116
5. Etap
Yukarı
daki tabloda, projeksiyon dönemi boyunca yapı
lması
planlanan sabit kı
ymet yatı
rı
mıtutarlarıyer almaktadı
r. Sabit
kı
ymet yatı
rı
mıYeşil İ
nş
aat'ı
n operasyonları
nda önemli bir yer
tutmamaktadı
r. Geçmiş
te yapı
lan sermaye yatı
rı
mlarıda bu bilgiyi
doğrulamaktadı
r.
•
Yeş
il İ
nşaat'ı
n bilançosunda taşı
dı
ğımaddi duran varlı
kları
genellikle genel yönetim faaliyetlerinin gerçekleş
tirilmesi ile ilgili
işlerde kullanı
lan varlı
klardan oluş
maktadı
r.
•
Yeş
il İ
ndan sağlanan sabit kı
ymet listesinden
yola çı
kı
larak 2010 yı
lı
nı
n Temmuz ayı
nda eldeki sabit kı
ymetler
üzerinde ne kadar amortisman gideri oluşacağıtahmin edilmişve
projeksiyon dönemi boyunca her ay bu tutarda sabit kı
ymet
yatı
rı
mıyapı
lacağıöngörülmüş
tür.
•
Genel yönetim giderlerinin etaplar arası
nda paylaş
tı
rı
lması
nda
kullanı
lan yöntem sermaye yatı
rı
mları
nı
n pay edilmesi içinde
kullanı
lmı
ştı
r.
MY15
Kaynak: Yeş
il İ
nş
4. Etap
•
5. Etap
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
533
399
200
Etaplar bazı
nda Sabit Kı
ymet Yatı
rı
mı
80%
648
600
Kaynak: Yeşil İ
nş
100%
769
800
Bölüm 5.1.7 - Sabit Kı
ymet Yatı
rı
mıve Amortisman
Amortisman
('000 TL)
Maddi duran varl ı
klar
Merkez büro demirbaşları
Esenyurt büro demirbaşları
Misafirhane
Güvenlik sistemleri
Taşı
tlar
Diğer maddi duran varl ı
klar
klar
Bilgisayar programları
Diğer maddi olmayan duran varlı
klar
Toplam
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
106
9
0
1
120
2
232
19
0
1
270
4
251
16
1
1
310
4
143
12
0
1
335
2
158
10
0
1
375
2
181
12
0
1
200
3
5
30
273
6
55
588
7
51
641
7
46
546
7
46
600
7
33
437
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki tabloda, projeksiyon dönemi boyunca gerçekleşmesi
beklenen amortisman tutarlarıgösterilmektedir.
•
Yeş
il İ
ndan sağlanan sabit kı
ymet listesi
kullanı
larak eldeki sabit kı
ymetlerin projeksiyon dönemi boyunca
yaratacaklarıamortisman giderleri tahmin edilmiştir. Amortismana
tabi tutulacak varlı
kları
n ekonomik ömürleri ile ilgili bilgiler söz
konusu listeden sağlanmı
ştı
r.
•
Toplam amortisman tutarlarıtahmin edilirken, 2010 yı
lıTemmuz
ayı
ndan itibaren düzenli olarak yapı
lacak sermaye yatı
rı
mlarıda
göz önünde bulundurulmuş, yeni sabit kı
ymet yatı
rı
mlarıda
yapı
ldı
klarıtarihten itibaren Yeş
il İ
ndan verilen
oranlarda amortismana tabi tutulmuşlardı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
117
Bölüm 5.1.8
Finansman
Bölüm 5.1.8 - Finansman
Finansman
('000 TL)
Mevcut Krediler
Ana para
Ana para ödemesi
Faiz ödemesi
Komisyon gideri
Ek krediler
Ana para
Ana para ödemesi
Faiz ödemesi
Komisyon gideri
Faiz oranı
Di ğ
er finansman giderleri
Teminat mektupları
Komisyon oranı
Teminat mektupları
komisyonları
Toplam finansman giderleri
Haziran 10 Temmuz 10 Ağ
ustos 10
Fiili
Tahmini
Tahmini
34.814
-
-
15.020
%1
(13)
Eylül 10
Tahmini
Ekim 10
Tahmini
Kası
m 10
Tahmini
Aralı
k 10
Tahmini
Ocak 11
Tahmini
Şubat 11
Tahmini
Mart 11
Tahmini
9AY11
Tahmini
34.779
(35)
(13)
(1)
32.170
(2.609)
(618)
(31)
31.033
(1.138)
(341)
(17)
30.970
(63)
(19)
(1)
29.547
(1.423)
(189)
(9)
26.658
(2.889)
(444)
(22)
23.852
(2.806)
(268)
(13)
22.322
(1.529)
(13)
(1)
20.032
(2.290)
(5)
(0)
26.734,4
(20.032)
(395)
(20)
5.096
%12
27.571
(5.096)
(52)
(3)
%12
51.300
(27.571)
(280)
(14)
%12
68.459
(51.300)
(522)
(26)
%12
75.444
(68.459)
(696)
(35)
%12
81.853
(75.444)
(767)
(38)
%12
51.445
(81.853)
(832)
(42)
%12
25.934
(51.445)
(523)
(26)
%12
(25.934)
(264)
(13)
%12
39.410
(38.118)
(388)
(19)
%12
15.020
%1
(13)
(26)
15.020
%1
(13)
(716)
15.020
%1
(13)
(665)
15.020
%1
(13)
(580)
15.020
%1
(13)
(941)
15.020
%1
(13)
(1.284)
15.020
%1
(13)
(1.167)
15.020
%1
(13)
(575)
15.020
%1
(13)
(294)
15.020
%1
(113)
(934)
MY12
Tahmini
1,4
-
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
-
-
-
(1.291)
(13)
(1)
%12
%12
%12
%12
15.020
%1
(150)
(164)
15.020
%1
(150)
(150)
15.020
%1
(150)
(150)
15.020
%1
(150)
(150)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki tabloda Yeş
il İ
nşaat'ı
n beklenen finansman hareketleri
özetlenmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat'ı
n değerleme tarihi itibariyle mevcut finansal borçları
34,8 mn TL’dir. Söz konusu borçları
n tamamı
nıBank Asya’dan
alı
nmı
şTL cinsinden krediler oluş
turmaktadı
r. Bu kredilerin
anapara ve faiz ödeme takvimi Yeşil İ
ndan
sağlanmı
ş
tı
r.
•
Etaplarla ilgili Yeş
il İ
ndan sağlanmı
ş
projeksiyonlardan elde edilen nakit akı
mlarıincelendiğinde,
projeksiyon dönemi boyunca ek kredi ihtiyacıdoğacağı
tahmin
edilmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
119
•
İ
lave kredilerin, ağı
rlı
klıolarak 2. etapla ilgili nakit ihtiyacı
ndan
oluş
masıbeklenmektedir
•
Banka kredilerinden doğacak finansman maliyetleri hesaplanı
rken
yı
llı
k faiz oranı
nı
n %12,2 olacağıöngörülmüştür. Bu oran, Yeşil
İ
nşaat'ı
n son dönemde gerçekleştirdiği kredi alı
mları
nda ortaya
çı
kan borç maliyetidir. Komisyon hesaplaması
nda ise, mevcut
kredilerle benzer ş
ekilde, ödenecek faizin %5’i oranı
nda
gerçekleş
eceği varsayı
mıkullanı
lmı
ştı
r.
•
Değerleme tarihi itibariyle verilmişbulunan teminat mektupları
nı
n
tutarı
nı
n projeksiyon dönemi boyunca da aynıkalacağı
varsayı
lmı
ştı
r. Teminat mektuplarıile ilgili komisyonlar, ilgili
teminat mektubu tutarı
nı
n %1’i olarak hesaplanmı
ş
tı
r.
Bölüm 5.1.9
Vergi
Bölüm 5.1.9 - Vergi
Kurumlar Vergisi
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
Vergi öncesi kar
(51.229)
Vergiden indirilebilecek geçmi şyı
l mali zararları (57.463)
Kurumlar vergisi oranı
%20
Kurumlar vergisi
-
202.166
%20
30.187
167.417
%20
33.483
170.716
%20
34.143
128.620
%20
26.070
1.092
%20
218
('000 TL)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
Etaplar Bazı
nda Kurumlar Vergisi
('000 TL)
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
-
30.187
30.187
111
24.917
8.455
33.483
7
34.136
34.143
4
26.066
26.070
218
218
1. ve 2. Etaplar
3. Etap
4. ve 5. Etaplar
Toplam
•
Yeş
il İ
nşaat'ı
n mevcut muhasebe politikalarıile paralel ş
ekilde,
daire satı
şgelirleri ve inş
aat maliyetlerinin tersine satı
şve
pazarlama giderleri ile genel yönetim giderleri ise her dönem
giderleştirileceği kabul edilmiştir.
•
Yeş
il İ
nşaat'ı
n 2010 yı
lı
nda kurumlar vergisi ödemesi
beklenmemektedir.
•
2011 yı
lı
nda ödenmesi beklenen kurumlar vergisi, biriken geçmiş
yı
l mali zararları
nı
n mahsup edilmesi ile hesaplanmı
ştı
r.
•
Yeş
il İ
nşaat'ı
n 2011 yı
lıve sonrası
nda her yı
l kurumlar vergisi
ödeyebileceği tahmin edilmektedir.
•
Yı
llar bazı
nda ödenen kurumlar vergisi etaplara dağı
tı
lı
rken, her
etapla ilgili teslim tarihleri göz önünde bulundurulmuş
, üç aylı
k
periyotlar için tahmin edilen geçici kurumlar vergisi tutarları
içerisinden alacaklarıpay, ilgili dönemlerde bu etaplardan teslim
edilen ve gelir tablosuna gönderilen daire satı
şlarıile doğru orantı
lı
olarak etaplara dağı
tı
lmı
ş
tı
r.
•
Kurumlar vergisinin etaplar arası
nda dağı
lı
mı
nı
n değerleme
çalı
şması
na doğrudan bir etkisi bulunmamaktadı
r. Ancak 3. ve
sonraki etaplar için söz konusu olan risk primi etkisinin
hesaplanmasıiçin bu dağı
tı
mıyapmak gerekmiş
tir.
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki tablolarda, projeksiyon dönemi boyunca ödenmesi
beklenen kurumlar vergisi tutarlarıve bu tutarları
n etaplar arası
nda
tahmini paylaş
ı
mlarıgösterilmektedir.
•
Nakit akı
m ve gelir tablosu gibi, kurumlar vergisi hesaplamalarıda
aylı
k olarak yapı
lmı
ş
tı
r. Yukarı
da yı
llı
k olarak özetlenen kurumlar
vergisi tutarları
, 3 aylı
k dönemler için ayrıayrıhesaplanmı
ş
tı
r.
•
2010 yı
lı6. ay sonu itibariyle 6,2 mn TL tutarı
nda vergiden
indirilebilecek geçmişyı
l mali zararlarıbulunmaktadı
r.
•
Vergi hesaplamasıyapı
lı
rken, Yeşil İ
nş
aat Yönetimi'nin etaplarla
ilgili verdiği teslim tarihleri göz önünde bulundurulmuştur. Satı
lan
daireler teslim edilmesiyle beraber bu dairelerin satı
şı
ndan elde
edilen gelirler ile inşaat faaliyetlerinden doğan maliyetler (fiziki
inşaat maliyetleri ve finansman maliyetleri) gelir tablosuna
yansı
tı
lmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
121
Bölüm 5.1.9 - Vergi
Katma Değer Vergisi (KDV)
Devreden KDV Bakiyesi
('000 TL)
1. ve 2. Etaplar
3. Etap
4. ve 5. Etaplar
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
49.243
5.925
-
15.691
40.537
6.786
7.650
7.641
53.348
7.625
3.945
71.473
7.657
3.974
16.670
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi projeksiyon dönemi boyunca, konutlar ve
ticari alanlarla doğrudan iliş
kilendirilebilen birikmişKDV’yi iade
alabileceklerini varsaymaktadı
r. Ortak alanları
n inşaatısı
rası
nda
katlanı
lan KDV için bir iade alı
namayacağıbilgisi tarafı
mı
za
bildirilmiş
tir.
•
Yeş
il İ
nşaat Yönetimi'nin bu ortak alanlar için iade
alamayacakları
nıdüşündükleri tutarlar etaplar bazı
nda yandaki
tabloda yer almaktadı
r.
•
Bu tutarlar Yeşil İ
nş
aat Yönetimi'nin en iyi tahminlerine
dayanmaktadı
r. Şirket yönetimi, etapları
nş
u andaki durumunda bu
tahminlerin detaylıbir hesaplamaya dayandı
rı
lması
nı
n mümkün
olmadı
ğı
nıbelirtmiş
lerdir.
•
İ
ade alı
namayacak KDV rakamları
nı
n daha düş
ük veya daha
yüksek olarak gerçekleş
mesi, nakit akı
ş
ları
nıve Yeşil İ
nşaat’ı
n
değerini etkileyebilir.
MY15
Tahmini
7.000
4.000
9.000
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki tabloda etaplar bazı
nda devreden KDV bakiyeleri
görülmektedir.
•
Yeşil İ
ndan verilen bilgilere göre, konut satı
ş
fiyatlarıüzerinden %1 oranı
nda KDV tahsil edilmektedir. Bu oran
ticari alan satı
ş
ları
nda %18 olarak gerçekleşmektedir. İ
nşaat
faaliyetleri ile ilgili katlanILAN gider ve maliyetler üzerinden ise
%18 oranı
nda KDV ödenmesinden dolayıgiderek artan bir KDV
alacağıbakiyesi söz konusudur.
•
Yeşil İ
nşaat'ı
n varlı
klarıarası
nda bulunan tahsil edilmemişKDV
tutarı2010 yı
lıHaziran ayısonu itibariyle 35,5 mn TL’dir.
•
Yeşil İ
nşaat Yönetimi, 35,5 mn TL’lik devreden KDV tutarı
nı
n 6,9
mn TL’lik kı
smı
nı
n iadesi için gereken başvurularıyapmı
şve ilgili
tutarı2010 yı
lıAğustos ayıiçerisinde tahsil etmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
•
122
Bölüm 5.1.10
Bölüm 5.1.10 - Tahmini Gelir Tablosu
('000 TL)
Net satı
şlar
Satı
şları
n maliyeti
Brüt kar
Faaliyet giderleri
Araştı
rma ve geliştirme giderleri
Pazarlama, satı
şve dağı
tı
m giderleri
Tapu harcı
Öngörülemeyen giderler
FAVÖK
Amortisman
FVÖK
Finansman giderleri
Faiz giderleri
Komisyon giderleri
Teminat mektupları
Vergi öncesi kar
Kurumlar vergisi karşı
lı
ğı
Dönem net karı
6AY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
110.836
468.723
(147.527) (238.219)
499.860
(309.527)
526.207
(341.210)
402.929
(264.522)
3.957
-
(36.691)
230.505
190.333
184.997
138.406
3.957
(6.791)
(3.269)
(1.194)
(1.828)
(500)
(22.834)
(11.512)
(2.590)
(7.732)
(1.000)
(22.112)
(9.985)
(2.881)
(8.246)
(1.000)
(13.585)
(713)
(3.191)
(8.680)
(1.000)
(9.036)
(1.390)
(6.646)
(1.000)
(2.277)
(19)
(1.193)
(64)
(1.000)
(43.483)
207.671
168.222
171.412
129.370
1.680
(273)
(588)
(641)
(546)
(600)
(437)
(43.755)
207.083
167.581
170.866
128.770
1.242
(7.474)
(7.047)
(352)
(75)
(4.917)
(4.540)
(227)
(150)
(164)
(13)
(1)
(150)
(150)
(150)
(150)
(150)
(150)
(150)
(51.229)
202.166
167.417
170.716
128.620
1.092
-
(30.187)
(33.483)
(34.143)
(26.070)
(218)
(51.229)
171.979
133.933
136.573
102.550
874
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki tabloda Yeşil İ
nş
aat Yönetimi'nin satı
şve maliyet projeksiyonları
doğrultusunda gerçekleş
mesi beklenen gelir tablolarıgörülmektedir.
•
Gelir tablolarıaylı
k olarak hazı
rlanmı
şve sadece gösterim amaçlıolarak senelik
olarak raporlanmı
ş
tı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
124
•
Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi'nin etaplar bazı
nda
belirlediği teslim tarihlerine paralel olarak her
etapta yapı
lan satı
ş
lar ve aktifleştirilmişilgili
maliyetler gelir tablosu ile ilişkilendirilmektedir.
•
Faaliyet giderleri her ay sonunda gelir
tablosuna gönderilmektedir.
•
Tapu harcıdaire teslimlerinde ödenmesi
gereken bir tutardı
r. Daire sahipleri ve Şirket
tapu harcı
nıortaklaşa ödemektedirler. Yeşil
İ
nş
aat Yönetimi'nin verdiği bilgilere göre Yeşil
İ
nş
aat'ı
n payı
na düş
en tapu harcı
, teslimi
yapı
lan dairelerin satı
ştutarları
nı
n %1,65’i
oranı
nda gerçekleşmektedir.
•
Gayrimenkul projesi geliş
tirme faaliyetlerinin
doğasıgereği bir takı
m öngörülemeyen
giderlerin ortaya çı
kmasısöz konusu
olabilir.Yeş
il İ
nş
aat'ı
n finansal tabloları
nda,
proje ile doğrudan iliş
kilendirilemeyen bu tip
giderlere rastlanmaktadı
r. Bu nedenle yı
llı
k
olarak 1 mn TL öngörülemeyen gider olacağı
tahmin edilmiştir.
•
Finansman giderleri, etapları
n konsolide nakit
akı
mlarıdikkate alı
narak hesaplanan
finansman ihtiyacıgöz önünde bulundurularak
tahmin edilmiştir.
Bölüm 5.1.11
İ
mıve Hisse Değeri
Bölüm 5.1.11 - İ
mıve Hisse Değeri
İ
mları(1/2)
MY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
MY16
Tahmini
1. Etap Satı
şları(gerçekleşen)
1. Etap Satı
şları(tahmini)
1. Etap kira gelirleri
Toplam
5.387
28.180
40
33.607
1.683
34.796
122
36.601
921
130
1.051
847
138
985
355
145
500
3.888
69
3.957
-
2. Etap Satı
2. Etap Satı
şları(tahmini)
Toplam
18.601
4.152
22.753
67.526
83.246
150.772
28.964
79.730
108.694
28.576
37.217
65.794
7.039
7.039
8
8
-
3. Etap Satı
3. Etap Satı
şları(tahmini)
Toplam
16.906
39.420
56.326
32.308
55.577
87.885
57.842
63.769
121.611
9.432
22.607
32.039
46
2.826
2.872
12,1
12
-
4. Etap Satı
şları(tahmini)
-
160.649
143.420
153.891
42.841
2.237
-
5. Etap Satı
şları(tahmini)
-
-
149.040
139.331
146.064
39.384
2.060
112.686
435.906
523.815
392.039
199.316
45.597
2.060
(115)
(29.752)
(228.908) (60.609)
(25.460) (208.899)
(284.236) (269.508)
(54.955)
(54.955)
-
-
('000 TL)
Toplam - A
1. Etap Maliyet
2. Etap Maliyet
3. Etap Maliyet
4. Etap Maliyet
5. Etap Maliyet
Toplam - B
(2.660)
(129.313) (60.381)
(24.458) (176.336)
- (27.675)
(156.430) (264.391)
1. Etap - Satı
2. Etap - Satı
3. Etap - Satı
4. Etap - Satı
5. Etap - Satı
Toplam - C
(172)
(223)
(2.875)
(3.269)
(174)
(1.321)
(557)
(9.459)
(11.512)
(8)
(222)
(750)
(9.005)
(9.985)
(713)
(713)
-
(19)
(19)
-
Tapu Harcı
Öngörülemeyen giderler
Toplam - D
(1.194)
(1.828)
(500)
(3.522)
(2.590)
(7.732)
(1.000)
(11.322)
(2.881)
(8.246)
(1.000)
(12.126)
(3.191)
(8.680)
(1.000)
(12.871)
(1.390)
(6.646)
(1.000)
(9.036)
(1.193)
(64)
(1.000)
(2.258)
(314)
(314)
(50.536)
148.682
217.468
108.947
135.325
43.320
1.746
Faaliyetler sonrası
nakit ak ı
mı- A+B+C+D
Kaynak: Yeş
il İ
nş
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
126
•
Yandaki tabloda ,Yeşil İ
nş
aat’ı
n
Innovia Projesi kapsamı
nda yaratması
beklenen faaliyet nakit akı
mları
gösterilmektedir.
•
1., 2. ve 3. etaplar kapsamı
nda
oluşmasıbeklenen nakit akı
mları
gerçekleşmişsatı
ş
lar ve projeksiyon
döneminde yapı
lmasıbeklenen
satı
şlardan gelecek nakit akı
mları
olmak üzere ikiye ayrı
lmı
ş
tı
r.
•
Diğer etaplardan farklıolarak 1. etap
kapsamı
nda 2015 yı
lıiçerisinde
satı
lacağıöngörülen ticari alanlardan
o seneye kadar elde edilecek kira
geliri de dikkate alı
nmı
ş
tı
r.
•
Barter satı
şları
nı
n ve bu satı
ş
lar
karşı
lı
ğı
nda alı
nan hizmetlerin,
ödenecek tapu harcıdı
şı
nda, yandaki
nakit akı
m tablosu üzerinde bir etkisi
bulunmamaktadı
r.
Bölüm 5.1.11 - İ
mıve Hisse Değeri
İ
mları(2/2)
('000 TL)
Faaliyetler sonrasınakit akı
mı- A+B+C+D
MY10
Tahmini
MY11
Tahmini
MY12
Tahmini
MY13
Tahmini
MY14
Tahmini
MY15
Tahmini
MY16
Tahmini
(50.536)
148.682
217.468
108.947
135.325
43.320
1.746
(229)
(459)
(459)
(459)
(459)
(459)
-
Mevcut Kredi Hareketi
Yeni Kredi Hareketi
(8.157) (26.657)
(227.870) (197.350)
(1.291)
-
-
-
-
Finansman SonrasıNakit Ak ı
mı
(286.792)
(75.785)
215.717
108.488
134.866
42.861
1.746
(4.212)
(2.971)
(164)
(150)
(150)
(150)
(38)
(291.003)
(78.755)
215.553
108.338
134.716
42.711
1.709
Kurumlar vergisi
Satı
şlar KDV
Giderler KDV
KDV Tahsilatı
KDV Değişimi
1.341
(30.007)
9.946
(18.720)
(30.187)
31.142
(55.325)
16.337
(7.846)
(33.483)
18.718
(58.171)
33.827
(5.625)
(34.143)
22.699
(53.798)
16.696
(14.404)
(26.070)
18.599
(11.858)
48.000
54.741
(218)
712
(132)
7.722
8.302
-
Nakit Kullanı
mı
Kredi İ
htiyacı
309.723
(20.224)
116.788
-
(3.474)
-
-
-
-
Sermayedara Nakit Akı
mı
Sermaye Maliyeti
15,2%
14,1%
176.445
13,7%
59.791
13,6%
163.387
13,5%
50.794
13,4%
1.709
13,3%
İ
ndirgenmişnakit akı
mları
-
382
135.276
39.940
96.099
27.083
821
Sermaye Yatı
rı
mı
Finansman Maliyeti
Finansman Maliyeti SonrasıNakit Akı
mı
•
Yandaki tabloda, faaliyet nakit akı
mı
ndan
yola çı
kı
larak hesaplanan sermayedara
nakit akı
mları
gösterilmektedir.
•
Bütün etaplar kapsamı
nda gerçekleşmesi
beklenen nakit girişve çı
kı
şları
sonucunda sermayedarlara kalacağı
tahmin edilen nakit miktarlarıuygun bir
sermaye maliyeti ile indirgenerek toplam
nakit akı
mları
nı
n net bugünkü değeri elde
edilmiştir.
•
Aylı
k bazda hesaplanan nakit akı
mları
,
yine aylı
k olarak hesaplanan sermaye
maliyetleri ile değerleme tarihine
indirgenmiştir.
•
Sermaye maliyetinin hesaplanması
na dair
detaylıbilgi Ek 4’te yer almaktadı
r.
•
İ
mlarıçalı
ş
ması
sonucunda Yeş
il İ
nşaat'ı
n Innovia projesi
ile yaratacağıdeğer baz senaryoda 299,6
mn TL olarak tahmin edilmiştir.
•
Ancak bu değer, 3., 4. ve 5. etaplar için
dikkate alı
nmasıgereken ilave risk
priminin etkisini içermemektedir.
Kaynak: Yeş
il İ
nş
Bu iki kredi hareketi bir arada değerlendirilmelidir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
127
Bölüm 5.1.11 - İ
mıve Hisse Değeri
Hisse Değeri
Brüt Proje Değeri
3. Etap Risk Primi Etkisi
4. ve 5. Etaplar Risk Primi Etkisi
Net Proje Değeri
•
Dikkate alı
nan ilave risk primlerinin etapları
n net bugünkü
değeri üzerindeki etkisi, konsolide nakit akı
mları
ndan elde
edilen tüm etapları
n net bugünkü değeri üzerine eklenmiştir.
•
Değerleme tarihi itibariyle Yeşil İ
nşaat'ı
n bilançosunda,
etapları
n nakit akı
mları
ndan bağı
msı
z bir nakit etkisi yaratması
beklenen varlı
klar ve borçlar bulunmaktadı
r. Yeşil İ
nşaat’ı
n
%100 hisse değerine ulaşı
rken, bu varlı
kları
n ve borçları
n
defter değerleri de dikkate alı
nmı
ştı
r.
299.601
(948)
(7.496)
291.157
Nakit
1.894
Diğer Alacaklar
3.912
Diğer Ticari Alacaklar
355
Yeşil Gayrimenkul'den Alacaklar
65.736
Yeşil Gayrimenkul'e Ticari Borçlar
(54)
Yeşil Gayrimenkul Gider Tahakkuku (40.400)
Sermaye Artı
rı
mı
2.250
Zekeriyaköy Arsa
4.770
Toplam Hisse Değeri
329.621
 Diğer alacaklar ve diğer ticari alacaklar: Innovia,
Zekeriyaköy ve Topkapıprojeleri ile ilgili iliş
kili taraflar ve
diğer arsa sahiplerine yapı
lmı
şolan avans ödemeleri ve
ilgili arsa sahiplerinden olan ticari alacaklardı
r.
 Yeşil Gayrimenkul’den Alacaklar: Yeşil
Gayrimenkul’ün Innovia projesi kapsamı
nda üstlendiği ve
üstleneceği maliyetlere karş
ı
lı
k Yeş
il İ
nş
aat’ı
n Yeşil
Gayrimenkul’e vermişolduğu avanslardı
r. Şirket yönetimi
tarafı
ndan verilen bilgilere göre, Yeşil Gayrimenkul gider
tahakkuku ile Yeşil Gayrimenkul’den alacaklar arası
ndaki
fark, Yeşil Gayrimenkul’un değerleme tarihi sonrası
nda
katlanacağımaliyetlere karşı
lı
k keseceği faturalara
mahsup edilecektir.
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
1. ve 2. etabı
n satı
ş
ları
nda ve inş
aatı
nda önemli bir aşamaya
gelindiği için bu etaplara ilişkin belirgin bir risk dikkate
alı
nmamı
ş
tı
r.
•
3. etap 2009 yı
lıAralı
k ayı
nda satı
şa açı
lmı
şve bu etabı
n
inşaatı
na henüz başlanmamı
ştı
r. Bu nedenle 3. etap için 1. ve
2. etaptan farklıolarak %1 oranı
nda ilave bir risk primi dikkate
alı
nmı
ştı
r.
•
4. ve 5. etap henüz fikir aşaması
ndadı
r. Yeşil İ
nş
aat Yönetimi,
bu etapları
n inşaatı
nı
n tamamlanı
p satı
lmasıönünde bir engel
bulunmadı
ğı
nıbelirtmiş
tir. Yine de bu iki etap için %2 oranı
nda
ilave bir risk primi dikkate alı
nmı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
 Yeşil Gayrimenkul Gider Tahakkuku: Yeşil
Gayrimenkul’ün Innovia projesi 1. ve 2. etapları
kapsamı
nda üstlenmişolduğu ama değerleme tarihi
nşaat’a yansı
tmamı
şolduğu gider
tahakkukları
dı
r. Bağı
msı
z denetim raporu ile paralel bir
ş
ekilde, kayı
tlıtutar olan 36.6 mn TL’nin üzerine Yeş
il
Gayrimenkul’un karıda eklenmiş
tir.
 Sermaye Artı
rı
mı
: Değerleme tarihi sonrası
nda sermaye
artı
şı
na istinaden yapı
lan nakit giriş
idir.
128
Bölüm 5.2
Net Aktif Yaklaşı
mı
mı
mı
a. A
•
b. d
Net Aktif Değer yaklaş
ı
mıkapsamı
nda, Yeş
il İ
nşaat’ı
n değerinin 3
unsurdan oluştuğu düşünülmektedir:
a. Innovia 1 ve Innovia 2: 1. ve 2. etabı
n satı
ş
ları
nda ve inş
aatı
nda
önemli bir aşamaya gelindiği için, net aktif yaklaşı
mı
nda bu
etapları
n proje değerlerinin dikkate alı
nmasıgerektiği
değerlendirilmiştir. Bu nedenle, Yeşil İ
nş
aat'ı
n değerleme
tarihindeki bilançosunda, bu etaplara ilişkin tüm varlı
k ve
yükümlülükler gruplanmı
şve indirgenmişnakit akı
mıçalı
şması
nda
elde edilen proje değerleri, bu varlı
kları
n ve yükümlülüklerin net
makul değeri olarak dikkate alı
nmı
ştı
r.
b. Innovia 3, Innovia 4 ve Innovia 5: Innovia 3 için bir miktar satı
ş
yapı
lmı
şancak inşaata henüz başlanmamı
ştı
r. Innovia 4 ve
Innovia 5 ise henüz fikir aşaması
ndadı
r. Bu nedenle net aktif
değer yaklaşı
mı
nda bu etapları
n proje değerlerini dikkate almak
doğru olmayacaktı
r. Bunun yerine, bu projelere ilişkin değerleme
tarihinde bilançoda kayı
tlıtüm varlı
k ve yükümlülükler dikkate
alı
nmı
ştı
r. Bu varlı
k ve yükümlülükler içinde en büyük kalemi 3.
etap için alı
, gider tahakkuklarıve ticari
alacaklar ile birlikte, bu etapları
n geliş
tireceği arsa
oluşturmaktadı
r.
Yeş
il İ
nş
aat’ı
n grup şirketi olan Yeşil Gayrimenkul tarafı
ndan 2006
yı
lı
nda kazanı
lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi
geliş
tirme ve satma hakkıelde ettiği bilgisi tarafı
mı
za iletilmiştir.
Net aktif değerlemesi kapsamı
nda, Yeşil İ
nş
aat’ı
n mülkiyetinde
olan ve Şirket bilançosunda değer teşkil eden 59.700 m2 arsa
dikkate alı
nmı
ştı
r. Bu arsanı
n alanıYeş
il İ
nşaat Yönetimi
tarafı
ndan bildirilmiş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
130
c. Diğer varlı
k ve yükümlülükler: Değerleme tarihi
nşaat'ı
n bilançosunda, etapları
n nakit
akı
mları
ndan bağı
msı
z bir nakit etkisi yaratması
beklenen varlı
klar ve borçlar bulunmaktadı
r. Net Aktif
Değer yaklaşı
mıkullanı
larak Yeşil İ
nş
aat’ı
n %100
hisse değerine ulaş
ı
rken, bu varlı
kları
n ve borçları
n
defter değerleri dikkate alı
nmı
ş
tı
r.
•
Net Aktif Değer yaklaşı
mıkapsamı
nda, yukarı
da
bahsedilen 3 unsurun değerini yansı
tacak çalı
ş
ma için;
i. Innovia 1 ve Innovia 2’nin proje değeri
ii. Innovia 3, Innovia 4 ve Innovia 5’in geliştirileceği
arsanı
n ekspertiz değerinden elde edilen Yeş
il
İ
nş
aat’ı
n bilançosunda değer teşkil eden arsanı
n
değeri ve
iii. Bilançoda kayı
tlıdiğer varlı
k ve yükümlülüklerin defter
değerleri ayrıayrıdikkate alı
nmı
ştı
r.
mı
Net Aktif Değer – 1. ve 2. Etaplarla İ
lişkili Varlı
k ve Yükümlülükler
('000 TL)
Dönen varl ı
klar
Toplam hazı
r değerler
Kı
sa vadeli ticari alacaklar
Stoklar
klar
Duran varlı
klar
Uzun vadeli ticari alacaklar
Maddi duran varl ı
klar
klar
Diğer duran varlı
klar
Kı
sa vadeli yükümlülükler
Kı
sa vadeli banka kredileri
Kı
sa vadeli ticari borçlar
Alı
Diğer kı
sa vadeli yükümlülükler
Uzun vadeli yükümlülükler
Uzun vadeli banka kredileri
Alı
Toplam
30/06/2010
Kayı
tlı
Değer
Net Aktif Değer
Düzeltmeleri
(4.707)
14.201
178.504
37.334
30/06/2010
Düzeltilmiş
1. ve 2.
etaplar
İ
NA değeri
= 122.509
149.963
1.751
7.001
215
(31.360)
(12.427)
(22.081)
(11.622)
(3.494)
(270.964)
32.312
90.196
122.509
Kaynak: PwC Analizi
•
ı
mıkapsamı
nda, Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi'nin yönlendirmesi ile 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle 1. ve 2.
etaplarla ilişkili varlı
k ve yükümlülükler tespit edilmiştir.
•
Bu varlı
k ve yükümlülüklerin toplam net defter değeri 32,3 mn TL’dir.
•
Gelir yaklaş
ı
mıkullanı
larak 1. ve 2. etabı
n konsolide nakit akı
mıüzerinden tahmin edilen değer 128,8 mn TL’dir.
•
Denetlenmişmali tablolardaki varlı
k ve yükümlülüklerle, VUK’a göre hazı
rlanmı
şyasal mali tablolardaki varlı
k ve yükümlülükler
arası
nda, çok büyük olmamakla birlikte, tutar bazı
nda bazıfarklı
lı
klar olduğu görülmüş
tür. Yeş
il İ
nşaat Yönetimi bu farklı
lı
kları
n
hesaplar arası
ndaki geçiş
melerden dolayıkaynaklandı
ğı
nıbelirtmiştir. Denetlenmişmali tablolar ve VUK’a göre hazı
rlanmı
şmali
tablolar arası
ndaki önemli farklar bu raporun Ekler bölümünde “Ek 5 – Yeş
il İ
” kı
smı
nda
incelenmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
131
mı
Net Aktif Değer – Arazi ve Arsalar (1/2)
•
Değerleme tarihi itibariyle, Yeşil İ
nş
aat'ı
n varlı
klarıarası
nda
yer alan arazi ve arsalar, Innovia Projesi kapsamı
nda 3., 4. ve
5. etap için kullanı
lacak olan arazi ve arsalar ile Zekeriyaköy
projesinde kullanı
lacak arazi ve arsalarıkapsamaktadı
r.
•
Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi, Elit Gayrimenkul’un hazı
rladı
ğı1
Haziran 2010 tarihli rapor ile Esenyurt’ta Mehter Çeşme
Mahallesi, Namı
k Kemal Caddesi üzerinde bulunan 18, 19 ve
31 no’lu parsellerinin pazar değerine gösterge olabilecek bir
çalı
ş
ma yaptı
rmak istemiştir.
•
•
•
•
•
Elit Gayrimenkul 2003 yı
lı
nda gayrimenkul değerleme faaliyeti
amacı
yla kurulmuş
tur. BDDK tarafı
ndan değerleme hizmeti
verme yetkisi tanı
nmı
şElit Gayrimenkul aynızamanda
SPK’nı
n “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi”nde
bulunmaktadı
r.
Elit Gayrimenkul; rezidans, alı
ş
verişmerkezi, ofis, endüstriyel
yapı
lar ile fonksiyonel yapı
ları
n uluslararasıstandartlara göre
değerlemesini gerçekleş
tirmektedir.
Söz konusu parseller toplamda 197.860 m² alana sahiptirler.
Üzerlerinde 3., 4. ve 5. etaplar ı
n inşaatları
nı
n
gerçekleştirilmesi planlanan parseller Beylikdüzü’nde bulunan
Bauhaus YapıMarket’ten yaklaş
ı
k olarak 1,5 km. uzaklı
ktadı
r.
Elit Gayrimenkul’ün bu arsa için hazı
rlamı
şolduğu değerleme
raporundan alı
nan bilgilere göre, Yeşil İ
nşaat hissesine düşen
toplam arsa alanıyaklaşı
k 148.865 m²’dir. Yeşil Gayrimenkul
hissesine düş
en toplam arsa alanıise yaklaş
ı
k 18.611 m²’dir.
Toplam arsa alanıise 197.860 m² olarak bildirilmiştir.
Elit Gayrimenkul arsaları
n pazar değer tespiti çalı
ş
ması
nda
“emsal karş
ı
laş
tı
rma yöntemi” ve “gelir indirgeme yöntemi”ni
kullanarak iki farklıyoldan arsaları
n Pazar değerlerini tahmin
etmeye çalı
ş
mı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
132
•
Emsal karş
ı
laş
tı
rma yöntemi kapsamı
nda, Beylikdüzü’nde ve
değerlemeye konu taşı
nmazlara yakı
n mesafede bulunan
arsaları
n fiyatlarıaraş
tı
rı
lmı
ştı
r. Bu araş
tı
rmadan elde edilen
sonuca göre m² birim değerinin 1.510 TL olduğu tahmin
edilmişve arsaları
n toplam değerinin 292,1 mn TL olduğu
öngörülmüş
tür.
•
Gelir indirgeme yöntemine göre yapı
lan değerlemede ise,
değerin arsalar üzerinde geliştirilmesi planlanan projenin
bugünkü finansal değeri ile maliyetinin bugünkü finansal değeri
arası
ndaki farka eşit olacağıvarsayı
lmı
ştı
r.
•
Bu yöntem ile tahmin edilen değer 400,2 mn TL olmuş
tur.
•
Elit Gayrimenkul’un hazı
rladı
ğıdeğerleme raporunda gelir
indirgeme yönteminde kullanı
lan projeksiyonları
n kolayca
değiş
ebileceğinden bahsedilmiş
, bu nedenle de ana yöntem
olarak emsal karşı
laştı
rma yönteminin esas alı
nmasıgerektiği
belirtilmiştir.
•
Buradan hareketle, Elit Gayrimenkul rapora konu 3 parselin bir
bütün halindeki piyasa değerini 292,1 mn TL olarak
belirlediğini beyan etmiş
tir.
•
Yeşil İ
nş
ndan verilen bilgilere göre, grup
ş
irketi olan Yeş
ndan 2006 yı
lı
nda
kazanı
lan ihale ile bu arsa üzerinde gayrimenkul projesi
geliş
tirme ve satma hakkıelde edilmiştir. Net aktif değerlemesi
kapsamı
nda, Yeşil İ
nş
aat’ı
n mülkiyetinde olan ve Şirket
bilançosunda değer teş
kil 59.700 m 2 arsa dikkate alı
nmı
ş
tı
r.
•
Bu arsanı
n değeri, Yeş
il İ
nş
aat’a ait arsa alanıile Elit
Gayrimenkul tarafı
ndan değerlemesi yapı
lan toplam 197,860
m2 arsa alanıoranlanarak 88,6 mn TL olarak tahmin edilmiştir.
•
Yeşil İ
nş
aat’ı
n mülkiyetinde bulunan arsa için böyle bir
oranlama ile elde edilen değerin, bu arsanı
n gerçek değerini
yansı
tmayabileceği dikkate alı
nmalı
dı
r.
mı
Net Aktif Değer – Arazi ve Arsalar (2/2)
•
Yeş
il İ
nş
aat’ı
n aktifleri arası
nda yer alan, 3., 4. ve 5. etaplarla
ilgili söz konusu arazi ve arsalarla hakkı
nda Lotus
Gayrimenkul de bir değerleme çalı
ş
masıgerçekleş
tirmiştir.
•
Emsal karşı
laştı
rma yöntemi kapsamı
nda, Beylikdüzü’nde ve
değerlemeye konu taşı
nmazlara yakı
n mesafede bulunan
arsaları
n fiyatlarıaraş
tı
rı
lmı
ştı
r. Bu araş
tı
rmadan elde edilen
sonuca göre m² birim değerinin 1.550 TL olduğu tahmin
edilmişve arsaları
n toplam değerinin 299,9 mn TL olduğu
tahmin edilmiştir.
•
Lotus Gayrimenkul’ün gerçekleş
tirmişolduğu gelir indirgeme
yönteminde ise tahmin edilen değer 414,6 mn TL olmuş
tur.
•
Yeş
il İ
nş
aat’ı
n aktiflerinde bulunan ve 3., 4. ve 5. etaplarda
kullanı
lmasıplanlanan arazi ve arsaları
n tahmini net aktif
değerine gösterge olmasıiçin Elit Gayrimenkul’ün hazı
rlamı
ş
olduğu değerleme raporu dikkate alı
nmı
ştı
r.
•
Zekeriyaköy projesi ile ilgili arazi ve arsalar ise kay ı
tlı
değerinden taş
ı
nmaya devam edilmiştir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
133
mı
Net Aktif Değer – Diğer Varlı
k ve Yükümlülükler (1/2)
('000 TL)
Kasa
Bankalar
Kı
Stoklar
Diğer çeşitli alacaklar
İ
şavansları
Uzun vadeli alacak senetleri
Uzun vadeli ticari borçlar
Gider tahakkukları
Alı
nan sipari şavansları
Toplam
30/06/2010 Net Aktif Değer
Kayı
tlıDeğer
Düzeltmeleri
3.499
644
355
261
4.062
65.587
1.382
115.464
(54)
(40.400)
(3.200)
(186.839)
(39.239)
-
30/06/2010
Düzeltilmiş
3.499
644
355
261
4.062
65.587
1.382
115.464
(54)
(40.400)
(3.200)
(186.839)
(39.239)
•
ı
mıkapsamı
nda ayrıbir ş
ekilde analiz
edilen, 1. ve 2. etap ile ilişkili varlı
k ve yükümlülükler ile arazi ve
arsalar dı
şı
nda kalan varlı
k ve yükümlülükler yandaki tabloda
yer almaktadı
r.
•
Uzun vadeli alacak senetleri ile alı
, bu
varlı
k ve yükümlülükler içinde önemli yer tutmaktadı
r. Bu
senetler ve siparişavansları
, 3. etap için yapı
lan satı
ş
anlaşmaları
na karşı
lı
k bilançoda yer almaktadı
r. Yeş
il İ
nşaat'ı
n,
bu satı
ş
ları
n önemli bir kı
smı
nıtahsil ettiği ve bu nakdi 1. ve 2.
etap inş
aatları
n kullandı
ğıanlaş
ı
lmaktadı
r.
•
Tabloda yer alan varlı
k ve yükümlülükler için herhangi bir makul
değer düzeltmesi yapı
lmamı
ştı
r.
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi 18.08.2010 tarihinde aldı
ğıyönetim kurulu kararı
na göre; şirket ana sözleşmesinin 6. maddesinin değiştirilmesi ile
ödenmişolan 250 bin TL sermayenin, 2,25 mn TL artı
rı
larak, 2,5 mn TL’ye çı
karı
lması
na karar vermiştir. Söz konusu sermaye artı
rı
mı
değerleme tarihi itibariyle gerçekleş
memişolduğundan VUK’a göre hazı
rlanmı
şmali tablolarda ve denetlenmişmali tablolarda bu etki
görülmemektedir. Ancak sermaye artı
rı
mı
nı
n Ağustos ayı
nda gerçekleşmişolmasınedeniyle etkilerinin Net Aktif Değer çalı
ş
ması
içerisinde gösterilmesi uygun görülmüş
tür.
•
Kasa bakiyesi içerisinde gösterilen 3,5 mn TL’lik tutarı
n 2,25 mn TL yukarı
da bahsedilen sermaye artı
rı
mı
ndan gelmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
134
mı
Net Aktif Değer – Diğer Varlı
k ve Yükümlülükler (2/2)
('000 TL)
Kasa
Bankalar
Kı
Stoklar
Diğer çeşitli alacaklar
İ
şavansları
Uzun vadeli alacak senetleri
Gider tahakkukları
Alı
nan sipari şavansları
Toplam
Kayı
tlıDeğer
Düzeltmeleri
3.499
644
355
261
4.062
65.587
1.382
115.464
(54)
(40.400)
(3.200)
(186.839)
(39.239)
-
30/06/2010
Düzeltilmiş
3.499
644
355
261
4.062
65.587
1.382
115.464
(54)
(40.400)
(3.200)
(186.839)
(39.239)
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yeş
il Gayrimenkul’un katlanmı
şolduğu ama henüz Yeş
il İ
nş
aat’a yansı
tmamı
şolduğu 1. ve 2. etap inşaat maliyetleri giderlerle ilgili Yeş
il
İ
nş
aat yükümlülükleri arası
nda takip eden gider tahakkukları
nı
n Şirket yasal kayı
tları
ndaki toplam tutarı36,7 mn TL’dir. Bağı
msı
z denetim
raporu ile paralel bir ş
ekilde, kayı
tlıtutar olan 36.6 mn TL’nin üzerine Yeş
il Gayrimenkul’un karıda eklenmiştir.
•
İ
şavansları
, Yeşil Gayrimenkul’ün Innovia projesi kapsamı
nda üstlendiği ve üstleneceği maliyetlere karş
ı
lı
k Yeş
il İ
nşaat’ı
n Yeş
il
Gayrimenkul’e vermişolduğu avanslardı
r. Şirket yönetimi tarafı
ndan verilen bilgilere göre, Yeşil Gayrimenkul gider tahakkuku ile Yeş
il
Gayrimenkul’den alacaklar arası
ndaki fark, Yeş
il Gayrimenkul’un değerleme tarihi sonrası
nda katlanacağımaliyetlere karş
ı
lı
k keseceği
faturalara mahsup edilecektir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
135
mı
mı- Sonuç
('000 TL)
Kayı
tlı
Değer
Düzeltmeleri
1. ve 2. Etaplar
Net Aktif Değer Taşı
yan Varlı
klar
Arazi ve Arsalar
Innovia 3 - 4 - 5
Zekeriyaköy
Toplam
30/06/2010
Düzeltilmiş
32.312
90.196
122.509
(39.239)
-
(39.239)
11.893
7.123
4.770
81.020
81.020
-
92.913
88.142
4.770
4.966
171.216
176.182
Kaynak: Yeş
il İ
nş
•
Yukarı
daki tablo, net aktif değer yaklaş
ı
mıile tahmin edilen
Yeş
il İ
nş
aat’ı
n %100 hisse değerini yansı
tmaktadı
r.
•
Yeşil İ
nşaat değerinin tespit edilmesinde net aktif değer yaklaş
ı
mı
öncelikli olarak kullanı
lmamı
ştı
r.
•
Net aktif değerlemesindeki temel yaklaş
ı
m, 1. ve 2. etapları
n
proje değeri, 3., 4. ve 5. etapları
n yapı
lacağıarsa için ekspertiz
çalı
ş
ması
ndan elde edilen değer ve kalan varlı
klar ve
yükümlülükler için defter değerinin kullanı
lması
dı
r.
•
Bunun temel sebebi, Yeş
il İ
nş
aat'ı
n 30 Haziran 2010 tarihi itibariyle
bilançosunda yer alan varlı
kları
nıgayrimenkul projesi geliş
tirmekte
kullanacak olması
dı
r.
•
Şirket 3. etap sonrası
nda Innovia 4 ve Innovia 5 projelerini
geliştirmeyi planlamaktadı
r. Yeş
il İ
nşaat'ı
n faaliyetlerine bu yönde
devam etmeyeceğine iliş
kin bir belirti bulunmamaktadı
r. Bu
nedenle Yeş
il İ
nşaat'ı
n varlı
k ve yükümlülüklerinin operasyonel
değerlerinin, ş
irketin değerini daha doğru yansı
tacağı
düşünülmektedir.
•
Ancak 3., 4. ve 5. etapları
n hayata geçirilmemesi durumunda
Yeş
il İ
nş
aat'ı
n proje için verilmişolan teminat mektuplarıile
ilgili zararlara uğramasısöz konusu olabilir. Bu durumda
ortaya çı
kacak net aktif değeri yukarı
daki tablodan farklı
olabilir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
136
Bölüm 5.3
Özkaynak Değeri
Bölüm 5.3 - Özkaynak Değeri
Yeşil İ
nşaat Özkaynak Değeri
Yeşil İ
nşaat - Özkaynaklar
('000 TL)
ÖdenmişSermaye
GeçmişYı
llar Kar/Zararları
Net Dönem Karı
/Zararı
Toplam Özkaynaklar
Denetlenmiş Sermaye Artı
şı
30/06/2010 Sonrası
De ğişim
250
8.125
(8.104)
271
•
Yandaki tabloda, Yeş
il İ
nşaat yönetimince tarafı
mı
za sunulan,
bağı
msı
z denetleme firması“Engin Bağı
msı
z Denetim ve Serbest
Muhasebecilik Mali Müşavirlik A.Ş.” tarafı
ndan yapı
lan bağı
msı
z
denetimden geçmişözkaynak tablosu yer almaktadı
r.
•
30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Yeş
il İ
nş
aat’ı
n 250 bin TL
tutarı
ndaki yasal sermayesini 250 bin adet hamiline yazı
lıpaya
bölünmüştür.
•
30 Haziran 2010 tarihi itibariyle Yeş
il İ
nş
aat’ı
n 8,1 mn TL geçmiş
yı
llar karlarıolup, net dönem zararı8,1 mn TL’dir.
•
Yeş
il İ
nşaat’ı
n, 18.08.2010 tarihinde aldı
ğıYönetim Kurulu
Kararı
’na göre, ş
irket ana sözleşmesinin 6. Maddesinin
değiş
tirilmesi ile ödenmişolan 250.000 TL sermayenin, 2.250.000
TL arttı
rı
larak, şirket sermayesinin 2.500.000 TL’ye çı
kartı
lması
na
karar verilmiş
tir. 23.08.2010 tarihinde yapı
lan olağanüstü genel
kurul toplantı
sı
nda Yeşil İ
nş
aat’ı
n sermaye artı
rı
mıonaylanmı
ş
tı
r.
Bu sermaye artı
şı
na istinaden 2.250.000 TL tutarı
nda düzeltme
yapı
lmı
ştı
r
•
Yeş
il İ
nşaat’ı
n sermaye artı
şıve yapı
lan düzeltme sonrası
nda
özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplanmı
şbirleşmeye esas
değeri değeri 2,5 mn TL’dir.
Sermaye Artı
şı
Sonrası
2.250
2.500
8.125
(8.104)
2.250
2.521
Kaynak : Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
138
Bölüm 6
Değerleme Sonuçları
, Birleş
me ve Değiş
tirme
Oranları
Bölüm 6 - Değerleme Sonuçları
, Birleşme ve Değiştirme Oranları
Değerleme Sonuçları
Y&Y GYO Ortaklı
k Yapı
sı- 01.09.2010
Ödenmiş
Sermaye (TL)
Yeşil İ
nşaat Gayrimenkul Yatı
rı
m Hizmetleri Ticaret A.Ş.
Rudolph Younes
Kamil Engin Ye şil
Halka Açı
k Sermaye
Toplam ÖdenmişSermaye
1.704.274
4.070.673
1.747.053
16.629.318
24.151.319
•
Yandaki tablolarda Y&Y GYO Yönetimi ve Yeş
il İ
nşaat Yönetimi
tarafı
ndan tarafı
mı
za sunulan sermaye yapı
larıgösterilmekte olup,
bu tablolar birleşme oranıhesaplamaları
nda baz oluş
turmaktadı
r.
•
Birleşme oranı
na baz teşkil edecek birleşmeye esas değer
hesaplanı
rken; Yeş
il İ
nşaat’ı
n hisse değerlemesi için birincil
yöntem olarak “İ
mıYaklaşı
mı
”, ikincil yöntem
olarak “Net Aktif Yaklaş
ı
mı
”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak
Değeri” kullanmı
ş; Y&Y GYO’nun hisse değerlemesi için ise birincil
yöntem olarak “Piyasa Değeri Yaklaş
ı
mı
”, ikincil yöntem olarak
“Net Aktif Yaklaş
ı
mı
”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri”
kullanı
lmı
ştı
r.
•
18.08.2010 tarihli 2,250 mn TL’lik sermaye artı
ş
ısonrasıYeşil
İ
nşaat’ı
n özkaynak değerleme yöntemi ile hesaplanmı
şbirleş
meye
esas değeri 2,521 mn TL’dir.
Hisse •
Oranı
SPK tarafı
ndan onaylanan, 19.08.2010 tarihinde kayda alı
nan
sermaye düzeltme farkları
ndan karşı
lanarak yapı
lan sermaye
arttı
rı
mısonucunda, Y&Y GYO’nun birleş
meye esas değeri 20,981
mn TL’dir.
Hisse
Oranı
%7,1
%16,9
%7,2
%68,9
%100,0
Yeşil İ
nşaat Ortaklı
k Yapı
sı- 01.09.2010
Ödenmiş
Sermaye (TL)
Kamil Engin YEŞİ
L
Vedat KALKUZ
Emel Yeşil KÜÇÜKÇOLAK
Cengiz Dİ
LLİ
Alaittin SILAYDIN
2.472.425
25.000
2.500
50
25
%98,897
%1,000
%0,100
%0,002
%0,001
Toplam ÖdenmişSermaye
2.500.000
%100,00
Kaynak: Yeşil İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
140
•
Şirket yönetimleri tarafı
ndan tarafı
mı
za paylaş
ı
lan mali tablolarda
belirtildiği üzere; devralan ortak Y&Y GYO ve devrolan ortak Yeş
il
İ
nşaat arası
nda 01.09.2010 tarihi itibariyle birbirleri ile iş
tirak iliş
kisi
bulunmamaktadı
r. Bu nedenle sermaye ve özkaynak tutarları
üzerinde herhangi bir eliminasyona gidilmemiştir.
Y&Y GYO (Net Aktif Değer) - Yeşil İ
nşaat (Net Aktif Değer), Birleşme ve Değiştirme
Oranı
Y&Y GYO (Net Aktif De ğer) - Yeşil İ
nşaat (Net Aktif Değer)
('000 TL)
Birleşmeye
Esas Değer
Ödenmiş
Sermaye
Özkaynak
•
Aşağı
daki tabloda birleşme oranı
birleş
meye esas değer hesaplanı
rken iki şirket için de Net
Aktif Değer yaklaş
ı
mı
kullanı
lmı
ş
tı
r.
•
Bu senaryoya göre, belirtilen birleşmeye esas özkaynak
tutarlarıve sermaye tutarıbin TL olarak dikkate alı
ndı
ğı
nda
birleş
me oranı
, sunum amaçlıolarak beşondalı
klı
gösterilmek şartı
yla, %11,60311 , arttı
rı
lacak sermaye 184
mn TL ve değiştirme oranı%7359,75936 olarak
hesaplanmı
ş
tı
r.
De ğerleme için
kullanı
lan yöntem
Devralan ortakl ı
k:
Y&Y GYO
23.126
24.151
20.981
Net Aktif De ğer
Devrolan ortakl ı
k:
Yeşil İ
nşaat
176.182
2.500
2.521
Net Aktif De ğer
Toplam
199.308
Kaynak: PwC Analizi
Birleşme ve Değiştirme Oranı
Birleşme Oranı
=
Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO)
Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Yeşil İ
nşaat)
=
Birleşme Sonras ı
Sermaye
=
ÖdenmişSermaye (Y&Y GYO)
Birleşme Oranı
=
Arttı
rı
lacak Sermaye
=
Birleşme Sonras ı
Sermaye - Birleşme Öncesi Sermaye
Deği ştirme Oranı
=
Arttı
rı
lacak Sermaye
ÖdenmişSermaye (Yeşil İ
n şaat) - İ
ştirak Sermayesi*
(*) İ
ştirak düzeltmesi bulunmamaktadı
r.
Kaynak: PwC Analizi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
141
23.125.944
=
23.125.944 + 176.182.282
24.151.319
%11,60311
%11,60311
=
208.145.303
= 208.145.303 - 24.151.319 =
183.993.984
183.993.984
2.500.000 - 0
%7359,75936
=
=
Y&Y GYO (Özsermaye) - Yeşil İ
nşaat (Özsermaye), Birleşme ve Değiştirme Oranı
Birleşme
Oranı
=
=
Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye şil İ
nşaat)
Birleşme
Sonras ı
=
Birleşme Oranı
Arttı
rı
lacak
Sermaye
=
Birleşme Sonras ıSermaye - Birleşme Öncesi
Sermaye
Değiştirme
=
Oranı
Arttı
rı
lacak Sermaye
nşaat)*
=
20.980.694
=
20.980.694 + 2.521.000
24.151.319
%89,27311
= 27.053.295 - 24.151.319
=
2.901.976
2.500.000 - 0
%89,27311
=
27.053.295
=
2.901.976
•
Y&Y GYO ve Yeş
il İ
nşaat’ı
n özkaynakları
nı
n tespitinde,
ş
irket yönetimlerince sunulan 30.06.2010 tarihi itibariyle
hazı
rlanmı
şbağı
msı
z denetim raporları
ndaki mali tablolar
esas alı
nmı
ş
tı
r.
•
ndı
ğı
nda
birleş
me oranı
klı
yla, %89,27311, arttı
rı
lacak sermaye 2,9
mn TL ve değiş
tirme oranı%116,07905 olarak
hesaplanmı
ş
tı
r.
= %116,07905
(*) İ
ştirak düzeltmesi bulunmamaktad ı
r.
Kaynak: PwC Analizi
Yeş
il İ
nşaat - Özkaynaklar
Y&Y GYO - Özkaynaklar
('000 TL)
ÖdenmişSermaye
Hisse Senedi İ
hraç Primleri
Değer Artı
şFonları
GeçmişYı
llar Kar/Zararları
Net Dönem Karı
/Zararı
Toplam Özkaynaklar
Sı
nı
rlı
İ
nceleme
30/06/2010
13.731
3
10.421
(2.181)
(992)
20.981
Sermaye Artı
şı
Sonucu Değişim
10.421
(10.421)
-
('000 TL)
19/08/2010
ÖdenmişSermaye
GeçmişYı
llar Kar/Zararları
Net Dönem Karı
/Zararı
24.151
3
(2.181)
(992)
Toplam Özkaynaklar
20.981
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
142
Denetlenmiş Sermaye Artı
şı
30/06/2010 Sonrası
Değişim
250
8.125
(8.104)
271
Sermaye Artı
şı
Sonrası
2.250
2.500
8.125
(8.104)
2.250
2.521
Y&Y GYO (Net Aktif Değer) - Yeşil İ
nşaat (İ
NA Yöntemi), Birleşme ve Değiştirme Oranı
Y&Y GYO (Net Aktif De ğer) - Yeşil İ
nşaat (İ
NA Yöntemi)
('000 TL)
Birleşmeye
Esas Değer
Devralan ortakl ı
k:
Y&Y GYO
23.126
Devrolan ortakl ı
k:
Yeşil İ
nşaat
329.621
Toplam
352.747
Ödenmiş
Sermaye
24.151
2.500
Özkaynak
20.981
2.521
•
Aşağı
birleş
rken; Y&Y GYO’nun hisse
değerlemesi için Net Aktif Yaklaşı
mı
, Yeş
il İ
nşaat’ı
n hisse
değerlemesi için İ
mıYaklaşı
mı
kullanı
lmı
ştı
r.
•
ndı
ğı
nda
birleş
me oranı
klı
yla, %6,55597 , arttı
rı
lacak sermaye 344,2
hesaplanmı
ş
tı
r.
De ğerleme için
kullanı
lan yöntem
Net Aktif De ğer
İ
ndirgenmiş
Nakit Akı
mı
Kaynak: PwC Analizi
Birleşme Oranı
=
Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Yeşil İ
nşaat)
=
Birleşme Sonras ı
Sermaye
=
Birleşme Oranı
=
Arttı
rı
lacak Sermaye
=
Birleşme Sonras ı
Sermaye - Birleşme Öncesi Sermaye
Deği ştirme Oranı
=
Arttı
rı
lacak Sermaye
n şaat) - İ
ştirak Sermayesi*
(*) İ
ştirak düzeltmesi bulunmamaktadı
r.
Kaynak: PwC Analizi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
143
23.125.944
=
23.125.944 + 329.620.571
24.151.319
%6,55597
%6,55597
=
368.386.853
= 368.386.853 - 24.151.319 =
344.235.534
344.235.534
2.500.000 - 0
%13769,42137
=
=
Y&Y GYO (Piyasa Değeri) - Yeşil İ
nşaat (İ
NA Yöntemi), Birleşme ve Değiştirme Oranı
Y&Y GYO (Piyasa Değeri) - Yeşil İ
nşaat (İ
NA Yöntemi)
('000 TL)
Birleşmeye
Esas Değer
Ödenmiş
Sermaye
Özkaynak
Devralan ortaklı
k:
Y&Y GYO
37.735
24.151
20.981
Devrolan ortaklı
k:
Yeşil İ
nşaat
329.621
2.500
2.521
Toplam
367.356
•
Aşağı
birleş
rken; Y&Y GYO’nun hisse
değeri için Piyasa Değeri, Yeşil İ
nş
aat’ı
n hisse değeri için
İ
mıYaklaşı
mısonucu kullanı
lmı
ştı
r.
•
ndı
ğı
nda
birleş
me oranı
klı
yla, %10,27210 , arttı
rı
lacak sermaye 211
hesaplanmı
ş
tı
r.
De ğerleme için
kullanı
lan yöntem
Piyasa Değeri
İ
ndirgenmiş
Nakit Akı
mı
Kaynak: PwC Analizi
Birleşme ve De ğiştirme Oranı
Birleşme Oranı
=
Birleşmeye Esas Değer (Y&Y GYO + Ye şil İ
nşaat)
=
Birleşme Sonras ı
Sermaye
=
Birleşme Oranı
=
Arttı
rı
lacak Sermaye
=
Birleşme SonrasıSermaye - Birleşme Öncesi Sermaye
Değiştirme Oranı
=
Arttı
rı
lacak Sermaye
nşaat) - İ
ştirak Sermayesi*
(*) İ
ştirak düzeltmesi bulunmamaktad ı
r.
Kaynak: PwC Analizi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
144
37.735.144
=
37.735.144 + 329.620.571
24.151.319
%10,27210
%10,27210
=
235.115.706
= 235.115.706 - 24.151.319 =
210.964.387
210.964.387
2.500.000 - 0
%8438,57548
=
=
Seçilen Yöntem ve Gerekçesi (1/2)
•
Bu çalı
ş
ma sı
rası
nda; Yeşil İ
nş
aat’ı
n hisse değerlemesi için birincil
yöntem olarak “İ
mıYaklaşı
mı
”, ikincil yöntem
olarak “Net Aktif Yaklaş
ı
mı
”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak
Değeri” kullanmı
ş; Y&Y GYO’nun hisse değerlemesi için ise birincil
yöntem olarak “Piyasa Değeri Yaklaşı
mı
”, ikincil yöntem olarak
“Net Aktif Yaklaş
ı
mı
”, üçüncül yöntem olarak “Özkaynak Değeri”
kullanı
lmı
ş
tı
r.
•
Değerleme yöntemleri seçilirken, öncelikli olarak değerlenen
şirketin yapı
sıve özellikleri göz önünde bulundurulmuş
tur.
•
Yeş
il İ
nşaat Innovia projesi kapsamı
nda 1., 2. ve 3. etaplardaki
dairelerin büyük bir kı
smı
nı
n satı
şı
nıtamamlamı
ştı
r. Değerleme
tarihi itibariyle Yeşil İ
nş
aat’ı
n gayrimenkul geliş
tirme ve satma
faaliyetlerine devam etmeyeceğine iliş
kin bir bulguya
rastlanmamı
ş
tı
r.
•
Değerleme tarihi itibariyle, Innovia projesinin 3., 4. ve 5. etapları
nı
n
inş
a edilmesi planlanan arsanı
n 59.700 m2’si Yeşil İ
nş
aat’ı
n
bilançosunda yer almaktadı
r. Yeşil İ
nş
aat’ı
n bilançosunda yer alan
varlı
kları
n, 2006 yı
lı
nda kazanı
lan ihale ile bu arsa üzerinde
gayrimenkul projesi geliştirme ve satı
şyapma hakkı
nı
n değerini
yansı
tmadı
ğıdüşünülmektedir. Yeşil İ
nş
aat’ı
n gayrimenkul projesi
geliştirme faaliyetlerine devam edeceği göz önünde
bulundurularak, Yeş
il İ
nşaat'ı
n hisse değerinin tahmin edilmesinde
Net Aktif Yaklaşı
mıöncelikli olarak dikkate alı
nmamı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
145
•
Innovia projesi müşterilerden toplanan avanslar ile
geliştirilmektedir. 1. ve 2. etap için ihtiyaç duyulan ilave kaynak
banka finansmanıile sağlanmı
ş
tı
r. Bu nedenle Yeşil İ
nş
aat
hissedarları
nı
n yüksek bir sermaye koymaları
na gerek
duyulmamı
ş
tı
r. Geliş
tirilen etaplardaki konut alanları
nı
n küçük bir
kı
smı
nı
n teslim edilmişolması
ndan dolayı
, özkaynaklar Innovia
projesinin boyutunu yansı
tmamaktadı
r. Bu nedenle Yeşil İ
nş
aat’ı
n
değerlemesi için özkaynak değerine öncelikli olarak
başvurulmamı
ştı
r.
•
Özet olarak İ
mıyaklaş
ı
mısonucunda elde
edilen değerin, Yeş
il İ
nş
aat’ı
n değerini en doğru şekilde yansı
tan
gösterge olduğuna karar verilmiştir.
•
Y&Y GYO’nun özkaynak değeri ile net aktif değeri birbirine
oldukça yakı
ndı
r. Bu iki değer de Y&Y GYO’nun bünyesindeki
portföyün değerini yansı
tmaktadı
r.
•
Y&Y GYO’nun halka açı
klı
k oranı
nı
n %25’den fazla olması
ndan
dolayıY&Y GYO’nun piyasa değeri dikkate alı
nmı
ştı
r.
•
Piyasada oluşan fiyatlar, genel olarak makro ekonomik gelişmeler
ile birlikte sektörlere ve ş
irketlere ilişkin beklentileri yansı
tmaktadı
r.
Y&Y GYO’nun piyasa değeri, yatı
rı
mcı
lar arası
ndaki alı
m ve satı
m
işlemleri sı
rası
nda oluşan hisse fiyatı
nıyansı
tmaktadı
r.
•
Bu nedenle Piyasa Değeri, Y&Y GYO’nun makul değerini yansı
tan
öncelikli değer olarak kullanı
lmı
ş
tı
r.
Seçilen Yöntem ve Gerekçesi (2/2)
Kullanı
lan Yöntemler ve Sonuçları
Net Aktif
Değer
Y&Y GYO
Piyasa
Değeri
İ
NA
%6,55597
%10,27210
Net Aktif Değer
%11,60311
Özsermaye Değeri
Net Aktif
Değer
Y&Y GYO
Piyasa
Değeri
İ
NA
368.386.853
235.115.706
Net Aktif Değer
208.145.303
Ye ş
il İ
nşaat
Birleşme Sonrası
ÖdenmişSermaye (TL)
Özsermaye Değeri
Yeşil İ
nş
a at
%89,27311
•
Özsermaye
Değeri
Sonuç olarak görüşümüze göre Y&Y GYO’nun Yeş
il İ
nşaat’ı
devralma yoluyla birleş
mesi iş
leminde birleş
me oranı
hesaplanı
rken; Y&Y GYO’nun Piyasa Değeri ile Yeş
il İ
nş
aat’ı
n
İ
mıYaklaş
ı
mıile tahmin edilen değerinin
kullanı
lmasıadil ve makul olacaktı
r.
•
Buna göre hesaplanan birleş
me oranı%10,27210, arttı
rı
lacak
sermaye 211,0 mn TL ve değiştirme oranı%8438,57548’dı
r.
Özsermaye
Değeri
27.053.295
Net Aktif
Değer
Y&Y GYO
Piyasa
Değeri
İ
NA
344.235.534
210.964.387
Net Aktif Değer
183.993.984
Arttı
rı
lacak Sermaye
(TL)
Birleşme işlemi gereği Y&Y GYO’nun ve Yeşil İ
nş
aat’ı
n kullanı
lan
değerleme yöntemlerine göre birleş
me oranları
, değiş
tirme oranları
ve arttı
rı
lacak sermaye tutarlarıtablolarda sunulmaktadı
r. Bir
önceki sayfada belirtilen gerekçelerden ötürü seçilen değerleme
yöntemleri ile elde edilen oranları
n ve tutarları
n yer aldı
ğıalanlar
yeş
il renk ile gösterilmiş
tir.
Özsermaye Değeri
Özsermaye
Değeri
2.901.976
Seçilen Yöntem
Kaynak: PwC Analizi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
146
Net Aktif
Değer
Y&Y GYO
Piyasa
Değeri
İ
NA
%13769,42137
%8438,57548
Net Aktif Değer
%7359,75936
Değiştirme Oranı
Ye ş
il İ
nşaat
Yeş
il İ
nş
aa t
Birleşme Oranı
•
Özsermaye Değeri
Özsermaye
Değeri
%116,07905
Ek 1
Bilgi Kaynakları
Ek 1 - Bilgi Kaynakları
Bilgi Kaynakları
•
•
Yapı
şması
, Y&Y GYO Yönetimi ve Yeşil İ
nşaat
Yönetimi tarafı
ndan sağlanan bilgilere ve diğer sektörel ve finansal
kaynaklara dayandı
rı
lmı
ş
tı
r. Sonuçlar, bu kaynaklardaki bilgilerin
doğruluğuna bağlı
dı
r.
o
Sabit kı
ymet listesi (30.06.2010)
o
Kredi geri ödeme tabloları(30.06.2010)
o
Innovia Projesi tanı
tı
m sunumu
Değerleme çalı
ş
masıboyunca kullanı
lan baş
lı
ca kaynaklar aş
ağı
daki
gibidir:
o
3., 4. ve 5. etapları
n üzerinde kurulmasıplanlanan arsanı
n Elit
Gayrimenkul tarafı
ndan hazı
rlanmı
ş2010/2732 no’lu 01 Haziran
2010 tarihli gayrimenkul değerleme raporu
–
–
–
Görüşülen çalı
şanlar;
o
Alaittin Sı
laydı
n (Kontrolör) – Yeşil İ
nş
aat
o
30.06.2010 tarihli UFRS Denetim Raporu
o
Ersin Bengül (Muhasebe Müdürü) – Yeş
il İ
nş
aat
o
30.06.2010 tarihli Sermaye Yapı
sı
, Sermaye Artı
şıÖdeme
Dekontlarıve YenilenmişPay Cetveli
o
Iş
ı
k Gökkaya (Genel Müdür) – Y&Y GYO
o
Ahmet Alga – (Finans Yönetmeni) – Y&Y GYO
 Temin Edilen Dökümanlar – Y&Y GYO
Bilgi Kaynakları
;
o
Bloomberg
o
Internet
o
PwC Veritabanı
Temin Edilen Dokümanlar – Yeşil İ
nş
aat
o
GeçmişDönem Bilanço ve Gelir Tabloları(31.12.2007,
31.12.2008, 31.12.2009, 31.03.2010, 30.06.2010)
o
Açı
k ve kapalımizanlar ( 31.12.2009, 31.03.2010)
o
Innovia Projesi için gerçekleşmişve gerçekleşmesi
beklenen, etaplar bazı
nda nakit akı
m tabloları
o
2. ve 3. etaplar için maliyet bütçeleri
o
Vergi hesaplaması
nda kullanı
lan m² inşaat maliyeti
çalı
ş
ması
o
Kurumlar vergisi beyaannamesi (31.03.2010)
o
Alacakları
n ve borçları
n yaşlandı
rma tabloları
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
148
o
Y&Y GYO organizasyon ş
eması
o
30.06.2010 ve 01.09.2010 tarihi itibariyle sermaye yapı
ları
o
31.12.2008, 31.12.2009 ve 30.06.2010 tarihli UFRS Denetim
Raporları
o
Y&Y GYO tanı
tı
m sunumu
o
30.06.2010 tarihli kı
dem tazminatıyükümlülüğü hesaplaması
o
Güncel ekspertiz raporları
o
İ
ç Kaynakları
n Tespitine ve Sermayeye İ
lave Edilebileceğine
İ
liş
kin YMM Raporu
o
Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danı
ş
manlı
k A.Ş- 2010/3430
no’lu 13.09.2010 tarihli ve 2010/093 no’lu 07.01.2010 tarihli
ekspertiz raporları
o
EVA Gayrimenkul Değerleme Danı
ş
manlı
k A.Ş. - 2009R102-1
no’lu 31.12.2009 tarihli, 2009R102-2 no’lu 31.12.2009 tarihli,
2009R102-2 no’lu 31.12.2009 tarihli ve 2009R102-5 no’lu
28.12.2009 tarihli ekspertiz raporları
Ek 2
Prosedürler
Ek 2 - Prosedürler
Prosedürler
Çalı
ş
mamı
zda genel olarak, aş
ağı
daki prosedürler (bunlarla sı
nı
rlı
kalmamak kaydı
yla) kullanı
lmı
ştı
r:
•
Türkiye’deki makroekonomik durumun analizi,
•
Türkiye’de konut üretim sektörünün analizi,
•
Türkiye’de inşaat sektörünün analizi,
•
Y&Y GYO Yönetimi ve Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi ile, geçmiş
performansı
, mevcut durumu, gelecekteki operasyonları
nı
n
tartı
ş
ı
lması
,
•
Y&Y GYO Yönetimi ve Yeşil İ
nşaat Yönetimi ile verilerin doğruluğu
ve kendi içerisindeki tutarlı
lı
ğı
nı
n tartı
ş
ı
lması
,
•
Y&Y GYO Yönetimi ve Yeş
il İ
nşaat Yönetimine ait operasyonel ve
finansal sonuçları
n tartı
şı
lması
,
•
Gelir yaklaşı
mı
na temel oluş
turacak operasyonel ve finansal
projeksiyonları
n tartı
ş
ı
lması
,
•
Konut üreticiliği sektöründe faaliyet gösteren ş
irketlerin halka açı
k
verilerinin analizi,
•
Yeşil İ
nş
aat’ı
n makul değerini ölçmeye yönelik diğer bilgi ve
verilerin incelemesi.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
150
Ek 3
Değerleme Yöntemleri
Ek 3 - Değerleme Yöntemleri
Gelir Yaklaşı
mı(1/2)
•
Bu yaklaşı
m bir varlı
ğı
n varlı
k sahipleri için yarattı
ğıgelir üzerine
odaklanmaktadı
r. Bu gelir, varlı
ğı
n kullanı
labilir ömrü boyunca
yaratmasıbeklenen nakit akı
mıile değerlendirilir. Varlı
ğı
n değeri
gelecekte öngörülen nakit akı
mı
nı
n bugünkü değere çekilmesi
(“İ
mları
” veya “İ
NA”) ile bulunur.
•
Bugünkü değere çekerken kullanı
lan iskonto oranıvarlı
ğı
n
beklenen nakit akı
mları
nıyaratma riski ile birlikte paranı
n zaman
değerini içermektedir.
•
İ
NA yönteminin uygulanmasısı
rası
nda Yeş
il İ
nşaat'a ait gelecek
dönemde elde edilecek nakit akı
mları
nıbelirleyen finansal model
geliştirilir. Bu finansal modele baz olan varsayı
mlar ve
projeksiyonlar Yeş
il İ
nşaat'ı
n yönetimi tarafı
ndan hazı
rlanı
r.
•
Serbest nakit akı
mları
nı
n bugüne iskonto edilmesinde sermaye
maliyetinin ağı
rlı
klıortalaması(“SMAO”) kullanı
lı
r. SMAO
hesaplaması
nı
n ayrı
ntı
larıaş
ağı
daki gibidir.
•
SMAO borç verenlerin ve sermayedarları
n sermayenin
finansmanı
na yaptı
klarıkatkı
lara göre ağı
rlı
klandı
rı
lan getiri
taleplerini yansı
tı
r.
•
SMAO’nun hesaplanmasıve değişkenlerin tanı
mlarıaşağı
daki
gibidir:
İ
mlarıYöntemi
•
•
•
•
Bu yöntemde Yeşil İ
nş
aat'ı
n halihazı
rdaki ş
irket yapı
sı
, müş
teri
portföyü, pazar payı
, hizmet potansiyeli, yaratı
cı
lı
k gücü,
organizasyonu ve yönetim kadrosu ile gelecekte şirketin ortaya
çı
karmasıbeklenen nakit akı
mları
nı
n analizi yapı
lı
r.
SMAO = Ms * S/(B+S) + Mb * B/(B+S) * (1-v) + Rb;
Bu analiz sonucunda Yeş
il İ
nşaat'ı
n gelecekte yaratacağınakit
akı
mları
nı
n değerleme tarihine indirgenmesi gerçekleştirilir.
İ
ndirgeme işlemi, piyasa koş
ulları
na paralel ve ş
irketin risk profiline
uygun bir iskonto oranı
nı
n nakit akı
mları
na uygulanmasısonucu
gerçekleş
tirilmektedir. Bu iskonto oranıhesaplanı
rken Finansal
Varlı
kları
n Fiyatlandı
rı
lmasıModeli (Capital Asset Pricing Model)
kullanı
lmaktadı
r.
Bu yöntemde Yeşil İ
nş
aat'ı
n değeri, indirgenmişnakit akı
mlarıve
faaliyet dı
şıvarlı
kları
nı
n toplamı
ndan oluşmaktadı
r. Özsermaye
değeri hesaplanı
rken aynızamanda değerleme tarihi itibariyle
mevcut olan banka kredilerinin piyasa değeri de göz önüne
alı
nabilir.
Bu yöntem ile Yeşil İ
nş
aat'ı
n hisse değerleri hesaplanı
rken,
iştirakleri için ayrıdeğerlemeler de yapı
labilir veya bilançodaki
kayı
tlıdeğeri dikkate alı
nabilir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
152
SMAO
= Sermaye Maliyetinin Ağı
rlı
klıOrtalaması
Mb
= Borçlanma Maliyeti
Ms
= Sermaye Maliyeti (sermayenin getirisi)
B
= Toplam Borç Miktarı
S
= Toplam Sermaye Miktarı(borçlar dı
şı
ndaki
yükümlülükler de dahil)
v
= Vergi oranı
Rb
=İ
şe dönük risk primi
Gelir Yaklaşı
mı(2/2)
İ
mlarıYöntemi (devamı
)
•
Sermaye Maliyeti
•
SVFM bir yatı
rı
mla ilgili olarak belirli bir risk seviyesi dahilinde bir
sermaye sahibinin talep ettiği getirinin tahmini değeridir. Model
sermaye sahibinin beklediği getiriyi tahmin ederken aşağı
daki
denklemi kullanı
r:
Gelecekteki nakit akı
mları
nı
n bugünkü değerlerinin hesaplanması
•
Ms = Rf + Beta x (Rm-Rf)
Ms = Sermaye Maliyeti (sermayenin getirisi)
Rf = Risksiz getiri oranı
(Rm-Rf) = bütün ş
irketler için piyasa risk primi
Beta = belli bir hisse senedi fiyatı
nı
n borsa endeksine göre
değiş
imleri
Beta faktörü: Hisse senedi fiyatı
nı
n genel piyasa endeksine göre
değiş
imlerine göre hesaplanı
r ve bir hissenin riskini gösterir. Eğer
hisse fiyatıendeksten daha fazla değişim gösterirse Beta faktörü >
1; daha az değişim gösterir ise Beta faktörü < 1 olur.
•
Sermaye Maliyeti (“Ms”)’nin hesaplaması
nda aş
ağı
da açı
klanan
Sermaye Varlı
klarıFiyatlandı
rma Modeli (“SVFM”, Capital Asset
Pricing Model - CAPM) kullanı
lmı
ştı
r:
•
Piyasa risk primi: Sermaye piyasası
ndaki bir yatı
rı
m için risk
primi risksiz bir yatı
rı
m ile daha fazla risk içeren bir yatı
rı
mı
n getiri
beklentileri arası
ndaki farklarıhesaba katar. Bu nedenle, sermaye
piyasasıortalama getirisi ve risksiz bir yatı
rı
m getirisi arası
ndaki
farka eş
ittir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
Nakit akı
mları
nı
n bugünkü değeri, gelecekte oluşacağıvarsayı
lan
nakit akı
mlarıüzerine iskonto oranı
nı
n matematiksel bir
uygulaması
yla hesaplanmaktadı
r. Hesaplanan toplam bugünkü
değer, mali borç ve sermayeden oluş
an toplam yatı
rı
lan sermaye
değerinin tahminidir. Yeş
il İ
nşaat'ı
n sermayedarlar açı
sı
ndan
değerini hesaplarken mali borcun piyasa değerinin ş
irket
değerinden çı
karı
lmasıgerekir. İ
NA değeri aş
ağı
daki gibi
hesaplanı
r:
NA, n senesi için nakit akı
mı
nıgöstermektedir.
Sermaye maliyeti hesaplaması
nda kullanı
lan faktörler
•
Risksiz getiri oranı
: Herhangi bir piyasada yatı
rı
mcı
nı
n olabilecek
en düş
ük riskteki bir yatı
rı
mdan bekleyeceği minimum getiridir.
Çoğu durumda, benzer vadeli bir devlet tahvili getirisi baz olarak
alı
nı
r.
İ
NA Değeri =
153
NA
(1 + SMAO)n
mı
•
Net aktif değerlemesi yaklaş
ı
mı
, bir alı
cı
nı
n bir iş
letmeyi almak için
ödeyeceği paranı
n en az o iş
letmenin bütün varlı
kları
nı
n belli bir
tarihte nakite çevrilmesiyle elde edilecek miktara veya yeniden aynı
konuma getirilmesi kapsamı
nda oluşacak maliyete eşit olacağı
varsayı
mı
na dayanmaktadı
r.
•
Bu yaklaşı
m işletmenin gelecekte elde edebileceği potansiyel
gelirlerini ve yaratacağıdeğeri dikkate almamaktadı
r, fakat
işletmenin olasıtasfiye değerine veya yeniden aynıkonuma getirme
maliyetine yaklaşarak, şirketin değerine yönelik bir tahminde
bulunmaktadı
r.
•
Varlı
klar baz alı
narak yapı
lan değerlemeler, işletmenin aktif ve
pasiflerinin, defter ve piyasa değerleri arası
nda oluşan farkları
n
düzeltilmesiyle ulaşı
lan net defter değerini vermektedir. Bu
yaklaş
ı
mı
n en uygun olacağıhaller iş
letmenin faaliyetine son
vereceği ve aktiflerinin değerlendirileceği hallerdir. Bu yöntem fazla
veya faaliyet dı
şıolan varlı
kları
n elden çı
karı
lması
nda kullanı
labilir.
•
Genel bir kural olarak net aktif değeri işletmenin minimum değerini
tespite olanak sağlayan bir yöntemdir. Çoğunlukla işletmelerin
gerçek piyasa değeri, maddi olmayan duran varlı
klarıile ilişkili
olarak bu değerden daha yüksek olarak belirlenmektedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
154
•
Y&Y GYO’nun ve Yeş
il İ
nş
aat'ı
n net aktif değerlerine ulaş
ı
rken iki
yaklaşı
m kullanı
lmaktadı
r:
 Y&Y GYO’nun ve Yeş
il İ
nşaat'ı
n finansal tabloları
incelenmektedir
 Y&Y GYO’nun ve Yeş
il İ
nşaat'ı
n ticari alacakları
, ticari borçları
,
kredileri, stokları
, sabit kı
ymetleri veya iştirakleri gibi bazı
bilanço kalemleri, makul değeri ve defter değeri arası
ndaki
farkıortadan kaldı
rmak amacıile düzeltme kayı
tlarıverilerek
piyasa değerine yakı
n haline getirilmektedir.
•
Bilinmelidir ki bu yöntemle tespit edilen piyasa değeri Yeş
il İ
nşaat'ı
n
aktiflerinin satı
ş
ıdurumunda elde edilecek değere eş
it olmayabilir.
Diğer bir deyişle aktiflerin piyasa değeri zorunlu satı
ş(“forced sale”)
senaryosu altı
nda değerlendirilmemektedir.
Ek 4
Sermaye Maliyeti
Ek 4 - Sermaye Maliyeti
Beta Hesaplaması
Şirket (1)
Ülke
Atakule Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortakl ı
ğı
Akmerkez Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
Alarko Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
Do ğ
u şGE Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortakl ı
ğı
EGS Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
Nurol Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortakl ı
ğı
İ
şGayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
Özderici Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
Pera Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortakl ı
ğı
Sağlam Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortakl ı
ğı
SinpaşGayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
Vakı
f Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortakl ı
ğı
YapıKredi Koray Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortakl ı
ğı
Y ve Y Gayrimenkul Yatı
rı
m Ortaklı
ğı
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Türkiye
Sermaye
Betası(2)
Gözlem
Sayı
sı
0,660
0,634
0,516
0,858
0,654
0,719
0,754
0,900
1,104
0,760
0,946
0,648
1,127
0,824
104
104
104
104
104
104
104
104
104
104
104
104
104
104
Piyasa Değeri
(ABD$ mn)
Piyasa
Değeri (3)
Toplam
Borç (4)
62
429
106
66
12
21
430
7
38
28
481
43
42
33
98
678
167
104
19
34
680
12
60
44
760
67
66
52
34
0
9
15
38
2
6
-
5 yı
l Borç /
Sermaye Oranı
Varlı
k
Betası
(5)
0,0%
2,4%
0,0%
27,3%
44,6%
0,0%
0,0%
0,1%
24,7%
109,5%
0,8%
0,0%
62,0%
0,4%
0,66
0,62
0,52
0,67
0,45
0,72
0,75
0,90
0,89
0,36
0,94
0,65
0,70
0,82
Minimum
Maksimum
Ortalama
Medyan
0,52
1,13
0,79
0,76
0%
109%
19%
1%
0,36
0,94
0,69
0,68
Dı
şarı
da kalanlar hariç ortalama
Dı
şarı
da kalanlar hariç medyan
0,99
0,86
21,0%
0,8%
0,84
0,90
Beta
Standard Hatası
0,103
0,131
0,114
0,098
0,149
0,087
0,081
0,172
0,176
0,102
0,118
0,119
0,126
0,143
R-Kare
0,268
0,154
0,156
0,429
0,137
0,402
0,445
0,238
0,276
0,337
0,361
0,208
0,411
0,438
Kaynak: Bloomberg, PwC Analizi
Notlar:
1
2
3
4
5
İ
statistiksel aç ı
dan anlam ta şı
yacak kadar gözlem sayı
sı
na sahip ve benzer sektörlere dahil olan şirketler karş
ı
laştı
rı
labilir
şirketler olarak seçilmiştir.
Sermaye Betaları
Bloomberg'den alı
nmı
ştı
r. (haftalı
k, 6 yı
llı
k -1016 gözlemden az olanlar hesaba katı
lmamı
ş
tı
r- Bayesian Düzeltmesi)
Piyasa değeri Bloomberg'den alı
nm ı
ştı
r.
Toplam borç değeri Bloomberg'den alı
nm ı
ş
tı
r (defter değeri).
Borçtan arı
ndı
rı
lm ı
şbeta: sermaye betas ı
/ (1+D/E).
•
Yukarı
daki tabloda Yeş
il İ
nş
aat’ı
n sermaye maliyetinin
hesaplanması
na kullanı
lmı
şbeta tablosu yer almaktadı
r.
•
Yeş
il İ
nşaat'ı
n beta hesaplamasıyapı
lı
rken, İ
MKB’de iş
lem
görmekte olan GYO’ları
n betalarıdikkate alı
nmı
ştı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
156
•
Halka açı
k GYO’lar arası
nda yapı
lan araş
tı
rmadan sonra devam
etmekte olan konut projeleri bulunan GYO’lar incelenmiştir. Bu
incelemeden sonra Özderici GYO, SinpaşGYO ve YapıKredi
Koray GYO’nun Yeş
il İ
nşaat’ı
n beta analizinde kullanı
lmaları
uygun görülmüş
tür.
•
Çalı
ş
ma sonucunda Yeş
il İ
nş
aat’ı
n varlı
k betası
nı
n 0,84 olarak
alı
nmasıuygun görülmüştür.
Sermaye Maliyeti – Yeşil İ
nşaat (1/4)
•
Aşağı
daki ve takip eden sayfalardaki tablolarda Yeşil İ
nşaat’ı
n
sermaye maliyetinin aylara göre değişimi gösterilmektedir.
•
Yeşil İ
nşaat'ı
n sermaye maliyeti hesaplanı
rken, projeksiyon
dönemi boyunca değiş
ecek borçluluk yapı
sıda göz önünde
bulundurulmuş
tur.
•
Risksiz Faiz Oranı
a
Varlı
k Betası
b
Borç/Sermaye Oranı
c
Hedef Kaldı
raç Oranı
d=(1/(1+1/c))
3. etap ile 4. ve 5. etaplar için ayrıolarak hesaplanmı
şsermaye
maliyetleri bulunurken, Yeş
il İ
nşaat’ı
n kendisi için aylı
k bazda
tahmin edilmişsermaye maliyetlerinin üzerine sı
rası
yla %1 ve %2
oranları
nda risk primi uygulanmı
ştı
r.
Sermaye Betas ı
e=b*(1+c)
PRP
f
Risk Primi
g
Sermaye Maliyeti
i=a+e*f+g
Haziran 10
Tahmini
Temmuz 10
Tahmini
Ağustos 10
Tahmini
Eylül 10
Tahmini
Ekim 10
Tahmini
Kası
m 10
Tahmini
Aralı
k 10
Tahmini
%9,4
%9,3
%9,3
%9,3
%9,3
%9,3
%9,3
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
%11,6
%13,3
%19,9
%27,5
%33,2
%35,0
%36,2
Kaldı
raç Oran ı
%10
%12
%17
%22
%25
%26
%27
Sermaye Betas ı
0,94
0,96
1,01
1,08
1,12
1,14
1,15
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
14,5%
14,6%
14,9%
15,2%
15,5%
15,6%
15,6%
Risksiz Faiz Oran ı
Varlı
k Betas ı
Borç/Sermaye Oran ı
PRP
İ
şPrimi
Sermaye Maliyeti
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
157
nşaat (2/4)
Ocak 11
Tahmini
Şubat 11
Tahmini
Mart 11
Tahmini
Nisan 11
Tahmini
Mayı
s 11
Tahmini
Haziran 11
Tahmini
Temmuz 11
Tahmini
Ağustos 11
Tahmini
Eylül 11
Tahmini
Ekim 11
Tahmini
Kası
m 11
Tahmini
Aralı
k 11
Tahmini
%9,3
%9,3
%9,3
%9,2
%9,2
%9,2
%9,2
%9,2
%9,2
%9,2
%9,2
%9,2
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
%25,1
%16,1
%6,7
%4,7
%3,0
%1
%1
%3
%5
%4
%0
%0
Kaldı
raç Oranı
%20
%14
%6
%4
%3
%1
%1
%3
%5
%3
%0
%0
Sermaye Betası
1,06
0,98
0,90
0,88
0,87
0,85
0,85
0,87
0,89
0,87
0,84
0,85
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
15,1%
14,7%
14,2%
14,1%
14,0%
13,9%
13,9%
14,0%
14,1%
14,0%
13,8%
13,8%
Ocak 12
Tahmini
Şubat 12
Tahmini
Mart 12
Tahmini
Nisan 12
Tahmini
Mayı
s 12
Tahmini
Haziran 12
Tahmini
Temmuz 12
Tahmini
Ağustos 12
Tahmini
Eylül 12
Tahmini
Ekim 12
Tahmini
Kası
m 12
Tahmini
Aralı
k 12
Tahmini
Risksiz Faiz Oranı
%9,2
%9,1
%9,1
%9,1
%9,1
%9,1
%9,1
%9,1
%9,1
%9,1
%9,0
%9,0
Varlı
k Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Kaldı
raç Oranı
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Risksiz Faiz Oranı
Varlı
k Betası
PRP
İ
şPrimi
Sermaye Maliyeti
Sermaye Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
PRP
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
İ
şPrimi
Sermaye Maliyeti
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
13,8%
13,8%
13,8%
13,8%
13,8%
13,7%
13,7%
13,7%
13,7%
13,7%
13,7%
13,7%
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
158
nşaat (3/4)
Ocak 13
Tahmini
Şubat 13
Tahmini
Mart 13
Tahmini
Nisan 13
Tahmini
Mayı
s 13
Tahmini
Haziran 13
Tahmini
Temmuz 13
Tahmini
Ağustos 13
Tahmini
Eylül 13
Tahmini
Ekim 13
Tahmini
Kası
m 13
Tahmini
Aralı
k 13
Tahmini
Risksiz Faiz Oranı
%9,0
%9,0
%9,0
%9,0
%9,0
%9,0
%9,0
%9,0
%8,9
%8,9
%8,9
%8,9
Varlı
k Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Kaldı
raç Oranı
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Sermaye Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
PRP
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
13,7%
13,7%
13,6%
13,6%
13,6%
13,6%
13,6%
13,6%
13,6%
13,6%
13,6%
13,6%
Ocak 14
Tahmini
Şubat 14
Tahmini
Mart 14
Tahmini
Nisan 14
Tahmini
Mayı
s 14
Tahmini
Haziran 14
Tahmini
Temmuz 14
Tahmini
Ağustos 14
Tahmini
Eylül 14
Tahmini
Ekim 14
Tahmini
Kası
m 14
Tahmini
Aralı
k 14
Tahmini
Risksiz Faiz Oranı
%8,9
%8,9
%8,9
%8,9
%8,9
%8,8
%8,8
%8,8
%8,8
%8,8
%8,8
%8,8
Varlı
k Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Kaldı
raç Oranı
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Sermaye Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
PRP
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
İ
şPrimi
Sermaye Maliyeti
İ
şPrimi
Sermaye Maliyeti
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,5%
13,4%
13,4%
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
159
nşaat (4/4)
Ocak 15
Tahmini
Şubat 15
Tahmini
Mart 15
Tahmini
Nisan 15
Tahmini
Mayı
s 15
Tahmini
Haziran 15
Tahmini
Temmuz 15
Tahmini
Ağustos 15
Tahmini
Eylül 15
Tahmini
Ekim 15
Tahmini
Kası
m 15
Tahmini
Aralı
k 15
Tahmini
Risksiz Faiz Oranı
%8,8
%8,8
%8,8
%8,7
%8,7
%8,7
%8,7
%8,7
%8,7
%8,7
%8,7
%8,7
Varlı
k Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Kaldı
raç Oranı
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
%0
Sermaye Betası
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
0,84
PRP
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
%5,5
İ
şPrimi
Sermaye Maliyeti
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
13,4%
13,4%
13,4%
13,4%
13,4%
13,4%
13,4%
13,3%
13,3%
13,3%
13,3%
13,3%
Notlar
a
b
c
d=(1/(1+1/c))
e=b*(1+c)
f
g
i=a+e*f+g
Risksiz Faiz Oranı(RFO): Türk Liras ıbazlıuzun vadeli Devlet Tahvili (vade sonu: 08/06/2014 ( 30/06/2010 itibariyle))
Türk Liras ıbazlıuzun vadeli Devlet Tahvili (vade sonu: 03/07/2012 ( 30/06/2010 itibariyle))
Varlı
k Betası(VB): Karşı
laştı
rı
labilir şirketlerin analizinden hesaplanm ı
ştı
r (Miller-Modigliani formülü baz alı
narak sermaye betalarıborçtan arı
ndı
rı
lm ı
şve
varlı
k betaları
na dönüştürülmüştür: Varlı
k betas ı= Sermaye betas ı/ (1 + B/S))
Borç/Özsermaye (B/Ö): Hedef B/S oran ışirket yönetiminin sağladı
ğınakit akı
m projeksiyonlarıkullanı
larak belirlenmiştir.
Kaldı
raç Etkisi: Borç/ (Borç+Sermaye)
Sermaye Betası(SB): Varlı
k Betasıx (1+B/S)
Piyasa Risk Primi (PRP): PwC analizleri sonucu %5.5 olarak kullanı
lmı
ştı
r (Sermaye piyasas ıürünleri ortalama kazanc ıile ortalama risksiz tahvil getirisi arası
ndaki geçmişverilere dayanan fark).
İ
şPrimi (İ
P): Toplu nakit ak ı
mı
nı
n indirgenmesinde risk primi kullan ı
lmamı
ştı
r. 3. etap için %1, 4. ve 5. etaplar için %2 olarak kullan ı
larak brüt proje değeri üzerindeki etkisi yansı
tı
lm ı
ştı
r.
Sermaye Maliyeti = (RgO) + Beta x (PRP)
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
160
Ek 5
Yeş
il İ
nş
aat UFRS Mali Tabloları
Ek 5 - Yeş
il İ
UFRS Bilanço
('000 TL)
Dönen Varlı
klar



Finansal Yatı
rı
mlar
Ticari Alacaklar
Diğer Alacaklar
Stoklar
klar
Duran Varlı
klar
Ticari Alacaklar
Maddi Duran Varlı
klar
klar
ErtelenmişVergi Varlı
ğı
Diğer Duran Varlı
klar
Toplam Varlı
klar
Denetlenmiş Sı
nı
rlıİ
nceleme
31/12/2009
30/06/2010
344.132
447.407
1.591
63.554
21.885
201.544
55.558
1.894
112.703
3.846
213.487
115.477
138.047
152.673
128.252
894
49
8.598
254
138.905
1.761
99
11.693
215
482.179
('000 TL)
Kı
Finansal Borçlar
 Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
Diğer Kı
Finansal Borçlar
 Ticari Borçlar
Kı
dem Tazminatı
Karşı
lı
kları
Diğer Borçlar
ErtelenmişVergi Yükümlüğü
Özkaynaklar
ÖdenmişSermaye
Hisse Senedi İ
hraç Primleri
Değer Artı
şFonları
GeçmişYı
llar Kar/Zararları
Net Dönem Karı
/Zararı
Toplam Kaynaklar
600.080
Denetlenmiş Sı
nı
rlıİ
nceleme
31/12/2009
30/06/2010
171.021
393.867
42.162
24.989
75.336
28.534
32.541
17.238
294.816
49.272
302.783
205.942
5.254
1.747
56
285.097
10.629
3.129
4.233
43
186.839
11.698
8.375
271
250
8.065
60
250
8.125
(8.104)
482.179
600.080
Kaynak: Yeş
il İ
nş
aat Yönetimi
• Diğer alacaklar; yasal kayı
tlarda 136 hesapta yer alan alacaklardan

grup ş
irketleri ve daire alacaklarıdüş
üldükten sonra kalan bakiye
(832.407) ile 336 hesapta yer alan ters bakiyelerin 136 hesaba
sı
nı
flandı
rı
lmasısonucu oluşan 87.650’lik bakiye ve 120 hesapta yer
alan arsa sahiplerinden KDV alacakları
nı
n 136 hesaba sı
nı
flandı
rı
lması
sonucu (355.219) oluşan bakiyelerin toplamı
ndan oluş
maktadı
r

• Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançoda stoklar
• Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançoda 115.477 bin

TL tutarı
ndaki "diğer dönen varlı
klar" içerisinde takip edilen 12.774 bin
TL tutarı
ndaki üçüncü ş
ahı
slara verilen avanslar hesabıaltı
nda; 195 ve
159 no’lu hesaplardaki arsalarla ilgili avanslar 159 no’lu hesap altı
nda
sı
nı
flandı
rı
lmı
ş
tı
r. Grup içi bakiyeleri düş
üldükten sonra kalan tutardı
r.
• Denetim raporundaki 30.06.2010 tarihli UFRS bilançonun pasif

tarafı
ndaki ticari borçlar ile VUK bilançodaki ticari borçlar toplamları
arası
nda fark bulunmaktadı
r. Bu farkı
n sebeplerinden biri ticari
borçlarda yer alan ters bakiyelerin sı
nı
flandı
rı
lması
dı
r. Ayrı
ca grup içi
ticari borçlar 330 no’lu hesaba alı
nmı
ş
tı
r. 320 hesapta yer alan
1.180.000 tutarı
ndaki uzun vadeli borç, 320 hesaptan 420 hesaba
alı
nmı
ş
tı
r. Ticari borçlara reeskont uygulanmı
ş
tı
r.
213.487 bin TL olarak gözükmektedir. Bu tutar 30.06.2010 yasal
mizanı
ndaki 150 no’lu hesapları
n toplamı
ndan 35 mn TL kadar daha
büyüktür. Stokları
ndaki bu farklı
lı
ğı
n sebebi ticari alacak ve borç
reeskontları
nı
n stoklar üzerine aktarı
lması
ndan kaynaklamaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
162
Ek 5 - Yeş
il İ
UFRS Gelir Tablosu
Gelir Tablosu - UFRS
('000 TL)
Denetlenmiş
6AY09
Denetlenmiş
6AY10
•
Yandaki tabloda 30 Haziran 2010 tarihli bağı
msı
z denetim
raporundaki gelir tablolarıverilmektedir.
•
30 Haziran 2010 tarihli UFRS bilanço ile VUK’a göre hazı
rlanmı
ş
bilanço arası
nda değerleme sonuçları
nıetkileyecek önemli farklar
bulunmamaktadı
r.
•
UFRS bilançonun düzenlenmesinde ağı
rlı
klıolarak hesaplar
arası
nda farklısı
nı
flandı
rmalar yapı
lmı
ştı
r. Bu sı
nı
flandı
rma farkları
ile diğer düzeltmeler incelenmişve gerekli görüldüğü durumlarda
değerleme çalı
şması
na dikkate alı
nmı
ştı
r.
Sürdürülen Faaliyetler
Satı
şGelirleri
Satı
şları
n Maliyeti (-)
Brüt Kar/Zarar
Pazarlama,Satı
şve Dağı
tı
m Gid. (-)
Genel Yönetim Giderleri (-)
Diğer Faaliyet Gelirleri
Diğer Faaliyet Giderleri (-)
Faaliyet Karı
/Zarari
Esas Faaliyet Dı
şı
Fin. Gel.
Esas Faaliyet Dı
şı
Fin. Gid. (-)
Vergi Öncesi Karı
/Zarari
ErtelenmişVergi Gelir/Gideri
Dönem Karı
/Zararı
351
(317)
34
63.838
(64.653)
(815)
(3.722)
(1.199)
22
(63)
(7.577)
(1.252)
40
(548)
(4.928)
(10.152)
2.221
(2.373)
1.649
(1.627)
(5.080)
(10.130)
1.016
2.026
(4.064)
(8.104)
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
163
Ek 6
Yeş
il İ
nş
aat ve Y&Y GYO Organizasyon
Şemaları
Ek 6 - Yeş
il İ
Yeşil İ
nşaat Organizasyon Şeması
Genel Müdür
Engin Yeşil
Kontrolör
Nakit Akı
mıYöneticisi
Alaittin Sı
laydı
n
Sinan İ
şçimenler
Muhasebe Depart.
Ersin Bengül
Derya Oral
Gülhan Ateş
Ahmet Gür
Satı
şKoordinatörü
Musa Aytun
Finans Asistanları
Hülya Onay
Murat Melek
22 kişilik satı
ş
ekibi içerisinde
14 adet satı
ş
temsilcisi ve
8 adet telefonla
pazarlama
görevlisi
bulunmaktadı
r.
Satı
şOfisi
Asistanları
Erhan Akyol
Havva Ozan
Kaynak: Yeşil İ
nş
aat Yönetimi
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
165
Ofis Personeli
Tuba Cansı
z
Ek 6 - Yeş
il İ
Y&Y GYO Organizasyon Şeması
GENEL MÜDÜR
Işı
k Gökkaya
MUHASEBE
Birol Şeflek
Fİ
NANS
Ahmet Alga
Koray Lekesiz
Seren Demet
Güngör
REKLAM VE
HALKLA İ
Lİ
ŞKİ
LER
Seda Dündar
GENEL MÜDÜR
ASİ
STANI
Serap Evcik
HUKUK
AslıPekiyi
GENEL Hİ
ZMETLER
Burcu Saraçoğlu
Turgut Aktepe
Nurettin Akdemir
A.Celil Karahan
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
166
Ek 7
Benzer Projeler
Ek 7 - Benzer Projeler
Bölgedeki Benzer Projeler
•
Bu bölümde, Beylikdüzü ve Bahçeş
ehir bölgesinde bulunan inşaatı •
devam etmekte olan, tamamlanmak üzere olan ya da
tamamlanmı
şolması
na rağmen satı
şlarıdevam eden benzer
projeler hakkı
nda bilgi verilmektedir.
•
Söz konusu projelerle ilgili konut m² satı
şfiyatları
, raporun 3.
bölümünde “Proje Bölgesi” kı
smı
nda gösterilmektedir.
•
Yakı
nlı
k olarak bakı
ldı
ğı
nda, Innovia Projesi alanı
na en yakı
n olan
projeler EVVIVA ve Fİ
-TOWER projeleridir. Söz konusu projelerin
ikisi de henüz inşaat halindedir.
Innovia projesi 1. etap daireleri satı
şa çı
ktı
ğı2007 yı
lı
nı
n Mart,
2
Nisan ve Mayı
s ayları
nda ortalama olarak 1.000 TL/ m ile
satı
lmı
ştı
r.
•
Fİ
-TOWER projesinde konutları
n m 2 fiyatları1.159 TL ile 1.590 TL
arası
nda değiş
mektedir. Fİ
-TOWER, Innovia’ya göre daha küçük
bir projedir. Innovia projesinin 3. etabı
ndaki dairelerin 2012 yı
lı
başı
nda teslim edilmesi beklenirken, Fİ
-TOWER projesi
kapsamı
ndaki dairelerin 2011 yı
lıEylül ayı
nda teslim edileceği
belirtilmektedir.
•
Innovia projesinin 3. etabıile Fİ
-TOWER projesinin teslim tarihi ve
satı
şfiyatlarıaçı
sı
ndan benzerlik gösterdiği görülmektedir.
•
•
Büyüklükleri kı
yaslandı
ğı
nda EVVIVA projesi Innovia projesine
göre oldukça butik kalmaktadı
r.
•
2011 yı
lıAralı
k ayı
nda teslim edilmesi planlanan EVVIVA evleri
2010 yı
lıHaziran ayıiçerisinde satı
şa sunulmuş
tur.
•
Proje kapsamı
ndaki daireler ortalama 1.200 TL fiyattan satı
şa
çı
kartı
lmı
ştı
r.
•
Şu anda devam etmekte olan Innovia Projesi 3. etap konut
satı
ş
ları
nı
n ise 2010 yı
l sonuna kadar Haziran ayıitibariyle 1.600
TL seviyelerinden, 1.700 - 1800 TL seviyelerine yükselmesi
beklenmektedir.
•
Innovia 3 projesinde 2010 Haziran ayıiçerisinde satı
lan dairelerin
ortalama m2 fiyatı1.605 olarak gerçekleş
miş
tir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
168
EVVIVA projesi ile Innovia projesi arası
ndaki bu fiyat farkı
nı
n temel
olarak, EVVIVA projesinin butik bir proje olması
ndan, Innovia ya
da Fİ
-TOWER projeleri kadar tanı
nmı
yor olması
ndan ve bu proje
kapsamı
nda henüz yapı
mıtamamlanmı
şve teslimi yapı
lmı
şbir
daire olmaması
ndan kaynaklandı
ğıdüş
ünülmektedir.
Beylikdüzü Bölgesi Benzer Projeler (1/4)
Fİ– TOWER
•
2 adet 30 katlıkule ve 12 bloktan oluş
an Fİ– TOWER projesinde
daireler stüdyo, 1+1 ve 2+1 seçeneklerinde müş
terilere
sunulmaktadı
r. 1+1 seçeneklerinde, 54 m² alanıolan dairelerin
tamamısatı
lmı
ş
tı
r.
•
Daire fiyatları79 bin TL ile 285 bin TL arası
nda değiş
mektedir.
•
Fİ– YapıFİ– TOWER’da ev sahibi olmak isteyen müşterilerine
%0,99 faiz oranı
yla 12 aydan 60 aya kadar vade imkanı
sunabilmektedir.
•
Toplam 1.755 konuttan oluşmasıplanlanan Fİ– TOWER için daire
teslimlerinin 2011 yı
lıEylül ayı
nda başlamasıbeklenmektedir.
•
Proje kapsamı
nda sunulan ortak kullanı
m alanlarıiçerisinde açı
k
ve kapalıyüzme havuzları
, açı
k ve kapalıotoparklar, kreş
, spor
merkezi, sauna, hamam, basketbol ve voleybol sahaları
, botanik
bahçe ve amfi – tiyatro gibi imkanlar bulunmaktadı
r.
EVVIVA RESIDENCE
•
4.700 m² arsa üzerinde toplam 28.000 m² inşaat alanı
ndan oluş
an
projede %65’inden fazlasıyeş
il alan olarak tasarlanmı
ştı
r.
•
Proje kapsamı
ndaki 9 katlı2 blokta toplamda 162 daire
bulunacaktı
r. Daireler 1+1, 2+1 ve 3+1 seçeneklerinde teraslıya
da bahçeli olarak projelendirilmiş
tir. Daire alanları45 m² ile 157 m²
arası
nda değiş
mektedir.
•
Her daire için özel depo alanları
nı
n bulunacağıprojede ev tiplerine
göre en az 1 araçlı
k en çok da 3 araçlı
k otopark yerleri ve misafir
otoparklarıbulunmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
169
Mİ
LPARK
•
14 tanesi konut1 tanesi ticari olmak üzere toplam 15 konuttan
oluş
an Milpark projesi 33.180 m² arsa üzerinde geliş
tirilmektedir.
•
Proje kapsamı
nda büyüklüğü 65 m² ile 186 m² arası
nda değiş
en
993 adet bölüm inşa edilecektir. Proje kapsamı
ndaki konutlarda
1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 seçenekleri bulunmaktadı
r.
•
Proje kapsamı
ndaki konut blokları
nı
n en üst 2 katı
nda bulunan
bütün dairelerde özel teras ve bahçe bulunmaktadı
r.
•
Milpark projesi kapsamı
nda yapı
lmı
şözel su artı
ma sistemi ile
konut başı
na %50’ye varan su tasarrufu sağlanması
planlanmaktadı
r.
SOLARKENT
•
Proje kapsamı
nda 31 katlı4 blokta 866 konut tasarlanmı
ş
tı
r.
•
Konutlar 10 farklıtipte olup büyüklükleri 67² ile 144 m² arası
nda
değiş
mektedir.
•
Türkiye’nin güneşenerjisi ile elektrik üretimi sağlayacak olan ilk
konut projesi olma özelliğini taş
ı
maktadı
r. Bu sayede yapı
lacak
kazanç aidatlarda tasarruf olarak site sakinlerine
yansı
tı
labilecektir.
•
Proje kapsamı
nda 1 km.’lik yürüyüşparkuru, 3 tane yüzme
havuzu, süs havuzları
, halısaha, mescit ve gündelik alı
ş
veriş
mekanlarıyaratı
lmı
ştı
r.
•
Solarkent’te konut sahibi olmak için 5 yı
l vadeli anlaş
malarla konut
alanlara sı
fı
r faiz uygulanmaktadı
r. 60 aydan sonraki vadeler için
ise %0,69 oranı
nda faiz uygulanmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
170
AGENA PARK
•
Agena Park’ta bulunan 8 blokta toplamda 340 adet konut
bulunmaktadı
r. Site 17.500 m² arsa üzerine kurulmuş
tur.
•
25 ayrı
konut seçeneğinin bulunduğu Agena Park’ta daire alanları
89 m² ile 231 m² arası
nda değiş
mektedir.
•
Bloklar radye jeneral temel ve tünel kalı
p teknolojisi kullanı
larak
inşa edilmiş
tir.
•
Daireler arasıiletiş
im kurabilme imkanıve jeneratör desteği Agena
Park’ı
n öne çı
kan özellikleri olarak gösterilmektedir.
GINZA LAVINYA PARK
•
Proje kapsamı
nda 94.107 m² arsa üzerinde 230 adet daire inş
a
edilmesi planlanmaktadı
r.
•
Daire tipleri 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 seçeneklerinde olup ortalama m²
satı
şfiyatları2.000 TL ile 2.500 TL arası
nda değiş
mektedir.
•
Proje kapsamı
ndaki en küçük daire 49 m² en büyük daire 244 m²
olarak tasarlanmı
ştı
r.
•
E-5 karayolu üzerinde Beylikdüzü Bauhaus karşı
sı
nda
konumlanmı
şproje kapsamı
nda A ve B bloklarda 158 adet te ofis
ünitesi bulunmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
171
AYIŞIĞI HALTING PLACE
•
13 bin m² arsa üzerine kurulmuşolan toplu konut projesi
kapsamı
nda 9 blokta 346 adet konut inş
a edilmiştir.
•
Konut seçenekleri 1+1, 2+1, 3+1 dubleks ve 4+1 dubleks
opsiyonları
nıbarı
ndı
rmakta, konut alanlarıise 65 m² ile 240 m²
arası
nda değiş
mektedir.
•
Ortalama m² satı
şfiyatları1.750 TL ile 2.200 TL arası
nda
değiş
mektedir.
•
Ayı
ş
ı
ğıHaltin Place’de kombili ı
sı
tma sistemi yerine yeni nesil
merkezi ı
sı
tma sistemi kullanı
lmı
ş
tı
r. Proje kapsamı
nda kullanı
lmı
ş
güneşenerji panelleri sayesinde konut sahiplerinin %70’e varan
oranlarda enerji tasarrufu yapmalarıplanlanmaktadı
r.
•
Proje kapsamı
ndaki ortak kullanı
m alanlarıiçerisinde; squash ve
tenis kortu, bisiklet ve yürüyüşparkuru, ş
elale ve suni gölet,
barbekü ve oturma alanlarıbulunmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
172
Bahçeşehir Bölgesi Benzer Projeler
AKKOZA EVLERİ
•
450.000 m² alan üzerinde gerçekleştirilmekte olan proje
kapsamı
nda 5.500 konut yer almaktadı
r.
•
Akkoza Evleri Projesi’nin yatı
rı
m değerinin 800 mn ABD$
çevresinde olacağıtahmin edilmektedir. Proje bünyesinde 70.000
m² kiralanabilir alana sahip bir de alı
şverişmerkezi inş
a edilecektir.
•
Proje kapsamı
nda sunulan diğer ortak kullanı
m alanlarıiçerisinde
ise; 10.000 m² özel hastane alanı
, 21.000 m² alan üzerinde 4 adet
tenis kortu, basketbol sahası
, playj voleybolu sahası
, 2 adet
squash kortu, yarıolimpik yüzme havuzu, teraslara bölünmüşaçı
k
yüzme havuzu, spa ve fitness salonu bulunmaktadı
r.
•
İ
şBankasıile yapı
lan anlaş
ma çerçevesinde, konut sahibi olmak
isteyenlere %25’i peşin ödenmek koş
uluyla 24 aya varan vade
imkanısunulmaktadı
r.
SPRADON QUARTZ
•
Proje kapsamı
nda toplam 53.000 m² yerleş
im alanıbulunmaktadı
r.
Proje alanı
nı
n %80’i yaya yolları
, rekreasyon ve bahçe sulama
sistemlerinden oluş
an peyzaj alanlarıiçin ayrı
lmı
ş
tı
r.
•
Proje kapsamı
nda oluşturulmasıplanlanan 1.045 konut
bulunmaktadı
r. Konutlar 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 6+1 tiplerindedir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
173
Ek 8
Önemli Konut Sektörü Oyuncuları
Ek 8 - Önemli Konut Sektörü Oyuncuları
Önemli Konut Sektörü Oyuncuları(1/3)
•
Fi-Yapı
’nı
n halihazı
rda devam etmekte olan Fi-Yaka Tuzla 2, FiYaka Tuzla 3, Fi-Side, Fi-Tower, ve Fi-Yaka Esenşehir 2 projeleri
bulunmaktadı
r.
1961 yı
lı
nda kurulan Soyak, bugüne kadar İ
stanbul’da
gerçekleş
tirdiği projelerle 50.000 kiş
iye ev sahibi olma imkanı
tanı
mı
ştı
r.
•
En son olarak İ
zmir Karşı
yaka’da bulunan 2.250 konutluk Soyak
Siesta Projesi’nin 1. etabı
nı
n ardı
ndan 2. etabıda satı
şa
sunmuştur. 4 etaptan oluş
an Soyak Siesta projesinin 1. ve 2.
etapları
nı
n teslim tarihi Mart 2011, 3. etabı
n teslim tarihi ise Mart
2012, 4. etabı
n teslim tarihi ise Kası
m 2012 olarak belirlenmiş
tir.
•
1948 yı
lı
nda kurulan Garanti Koza yurtiçinde ve yurtdı
şı
nda hizmet
veren bir inşaat şirketidir.
•
•
Garanti Koza bugüne kadar Türkiye, Avrupa, Rusya ve Orta
Doğu’da HES’ler, tüneller, havalimanları
, karayollarıgibi altyapıve
endüstriyel tesisler ile ilgili projeler yürütmüş, kentsel geliş
im
projeleri kapsamı
nda ticaret ve turizm meskenleri ve konutlar
yaratmı
ştı
r. Bunun dı
ş
ı
nda hastane, marina gibi ihtisas işleri ve
tarihi renovasyon projeleri de gerçekleş
miştir.
Bir diğer Soyak projesi olan 130.000 m² alan üzerine kurulu 1.500
konuttan oluş
an Soyak Mavişehir projesi ise Ekim 2008’de
tamamlanmı
ştı
r. Bu proje ile ilgili satı
şlar da tamamlanmı
ştı
r.
•
1963 yı
lı
nda kurulan Dumankaya, faaliyet süresi boyunca
1.130.000 m² alan üzerine yaklaşı
k 7.000 konut inşa etmiş
, bunun
yanısı
ra 5 adet eğitim merkezi ve 18 adet ticaret merkezinin
yapı
mı
nıgerçekleş
tirmiş
tir.
•
Dumankaya’nı
n devam etmekte olan 10 adet konut ve rezidans
projesi bulunmaktadı
r.
•
Bu projelerden Dumankaya Modern ile Bahçeşehir’de 22
dönümlük alan üzerinde 716 dairenin bulunduğu bir kompleks inşa
edilmesi, Dumankaya Dizayn ile ise Çamlı
belde Korusu
yakı
nları
nda 330 daireli ve 3 ana bloktan oluşan bir toplu konut
kompleksi inş
a edilmesi öngörülmektedir.
•
Fİ
-YAPI A.Ş. bugüne kadar Fi-Yaka Tuzla 1, Fi-Yaka Sancaktepe
ve Fi-Yaka Esenş
ehir projeleri ile 1.184 konut üretmiş
tir.
•
•
Garanti Koza’nı
n en son tamamlamı
şolduğu konut projeleri
arası
nda Koza Bahçeşehir Evleri; 706 villa, 148 dükkan, 14 ofis ve
80 bağı
msı
z bölümden oluş
an Zekeriyaköy Evleri ve 62 konağı
içeren Zekeriyaköy konaklarıbulunmaktadı
r.
•
Devam eden projeleri ise; Koza Ispartakule Evleri, Akkoza Evleri
Koza Evleri ve Koza Plaza’dı
r.
•
Ön satı
şdöneminde olan Çamlı
ca projesinde ise 9 bin
metrekarelik alan üzerine 10 blok inşa edilmesi planlanmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
175
•
VARYAP, Varlı
başHolding’in gayrimenkul geliş
tirme, inşaat ve
müteahhitlik kuruluşu olarak 1975 yı
lı
nda kurulmuş
tur.
•
VARYAP, 2008 yı
lı
nda Uphill Court Konut Projesi kapsamı
nda
2.500 lüks konut, ticari alan ve sosyal tesisin bulunduğu Uphill
Court Ataş
ehir ve Uphill Court Bahçeşehir’i hayata geçirmiştir.
•
Halihazı
rda devam eden ve 2011’de teslim edilmesi planlanan
VARYAP Meridian projesi kapsamı
nda 1.500 konut, 5 yı
ldı
zlıotel,
işmerkezi, ticaret ve sosyal alanlardan oluş
an ekolojik bakı
mdan
yüksek standartlıbinalar inşa etmektedir.
•
2000’li yı
llarda adı
ndan sı
kça söz ettirtmeye baş
layan Taşyapı
,
bugüne kadar 9.000’den fazla lüks konutun inşaatı
nı
tamamlamı
ştı
r.
•
Taşyapı
’nı
n devam etmekte olan projeleri arası
nda en önemlileri
Mashattan ve Trump Towers projeleridir.
•
Maslak’ta devam etmekte olan Mashattan projesi kapsamı
nda
toplam 140 dönümlük proje alanı
nı
n 10 dönümü üzerine 33 katlı10
adet kule inşa edilmesi planlanmaktadı
r.
•
Trump Towers projesi kapsamı
nda ise Brigitte Weber tarafı
ndan
tasarlanmı
ş39 ve 37 katlıiki kule inş
a edilmektedir. Kulelerde 70
m²’den 470 m²’ye kadar daire seçenekleri sunulmaktadı
r.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
176
•
1981 yı
lı
nda Akdeniz İ
nşaat olarak yola çı
kan Ağaoğlu Şirketler
Grubu bugün 10 farklışirketle faaliyetlerine devam etmektedir.
•
1998’den itibaren müş
terilerinin ihtiyaçlarıdoğrultusunda “My”
konseptini geliş
tiren Ağaoğlu konseptli yaşam projelerini hayata
geçirmeye baş
lamı
ştı
r.
•
Ağaoğlu, bugüne kadar gerçekleştirdiği 19 proje kapsamı
nda;
7.376 daire ve 575 villanı
n inş
aatı
nıtamamlamı
ştı
r.
•
Ağaoğlu’nun satı
ş
ıve inşaatıdevam eden 10 adet konut ve
rezidans ile bir adet ofis projesi bulunmaktadı
r.
•
Eylül ayı
nda satı
şa çı
karı
lacağıduyurulan Emlak Konut GYO’dan
alı
nmı
şAyazma arsasıüzerinde 3.200 konut, 40 villa, 47 dükkan
ve bir adet de AVM’nin bulunduğu bir proje gerçekleştirmeyi
planlamaktadı
r.
•
35 yı
lıaşkı
n süredir faaliyet gösteren Teknik Yapı
, bugüne kadar
konut ve sanayi yapı
ları
nda üç milyon metrekarenin üzerinde
imalat gerçekleş
tirmiştir.
•
Teknik Yapı
’nı
n devam etmekte olan 6 adet konut projesi
bulunmaktadı
r.
•
Ant Yapı1991 yı
lı
nda kurulmuştur. Şirket yurtiçinde ve yurtdı
ş
ı
nda
çeş
itli ofis binaları
, ticaret merkezleri ve konut projeleri
geliştirmiş
tir.
•
Ant Yapı
’nı
nş
u anda devam etmekte olan en büyük projesi Anthill
Residence’tı
r. Proje kapsamı
nda Şiş
li’de toplam 150.000 m²’lik bir
alana 804 konudu kapsayan 2 adet 54 katlıkule, bir adet butik
çarsıve otopark inş
a edilmektedir. Teslim tarihi 2010 yı
lıolarak
belirlenmiştir.
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
177
•
1992 yı
lı
nda kurulmuşolan Sur Yapıbugüne kadar farklıalanlarda
taahhüt projeleri ve gayrimenkul geliştirme projeleri
gerçekleş
tirmiş
tir.
•
Halihazı
rda inşasıve satı
ş
larıdevam eden projeleri; Adapark,
Greenium Evleri, Mahalle İ
stanbul ,İ
stanbul Villa Sera, Selvice
Evler ve Dora Park’tı
r.
•
Greenium Evleri 110.000 m² üzerine kurulu 94 konaktan
oluş
maktadı
r. 6 blok ve 399 konuttan oluşan Dora Park’ta ise ilk
etap evleri teslim edilmeye baş
lamı
ştı
r. Ada Park projesinde ise
ikinci etap satı
ş
larıdevam etmektedir.
Ek 9
Makroekonomik Varsayı
mlar
Ek 9 - Makroekonomik Varsayı
mlar
mlar (1/2)
Enflasyon Oranları
EUR
USD
GBP
TL
MY09
MY10
MY11
MY12
MY13
MY14
MY15
MY16
MY17
MY18
MY19
Fiili
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
%0,3
-%0,3
%2,2
%6,5
%1,2
%1,9
%2,8
%7,5
%1,4
%1,7
%1,6
%5,7
%1,4
%2,0
%1,9
%6,3
%1,5
%1,9
%2,1
%5,0
%1,4
%1,9
%2,3
%4,6
%1,4
%2,0
%2,1
%4,3
%1,5
%2,0
%1,9
%4,1
%1,5
%1,9
%1,9
%4,0
%1,5
%1,9
%1,9
%3,9
%1,5
%1,8
%1,9
%3,8
Kaynak: TCMB, Global Insight, TCMB Enflasyon Beklentisi Anketleri, IMF, PwC Analizi,
Döviz Kurları- Ortalama
Temmuz 10
Tahmini
EUR/TL
USD/TL
GBP/TL
1,93
1,58
2,37
Ağustos 10
Tahmini
1,94
1,59
2,38
Eylül 10
Tahmini
Ekim 10
Tahmini
1,95
1,59
2,39
Kası
m 10
Tahmini
1,96
1,60
2,40
Aralı
k 10
Tahmini
1,97
1,61
2,41
1,98
1,62
2,42
Kaynak: TCMB, IMF, Bloomberg
Ocak 11
Fiili
EUR/TL
USD/TL
GBP/TL
1,99
1,62
2,43
Şubat 11
Fiili
1,99
1,63
2,44
Mart 11
Fiili
2,00
1,63
2,45
Nisan 11
Fiili
2,01
1,64
2,45
Mayı
s 11
Fiili
2,02
1,64
2,46
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
179
Haziran 11 Temmuz 11 Ağustos 11
Fiili
Fiili
Fiili
2,02
1,65
2,47
2,03
1,65
2,48
2,04
1,66
2,49
Eylül 11
Fiili
2,04
1,66
2,50
Ekim 11
Fiili
2,05
1,67
2,50
Kası
m 11
Fiili
2,06
1,68
2,51
Aralı
k 11
Fiili
2,07
1,68
2,52
Ek 9 - Makroekonomik Varsayı
mlar
mlar (2/2)
Döviz Kurları
- Ortalama
Ocak 12
Tahmini
EUR/TL
USD/TL
GBP/TL
2,07
1,69
2,53
Şubat 12
Tahmini
Mart 12
Tahmini
Nisan 12
Tahmini
2,08
1,69
2,54
2,09
1,70
2,55
2,10
1,71
2,56
Şubat 13
Tahmini
Mart 13
Tahmini
Nisan 13
Tahmini
Mayı
s 12
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
2,11
1,71
2,57
2,12
1,72
2,58
2,12
1,72
2,59
2,13
1,73
2,60
Haziran 13 Temmuz 13
Tahmini
Tahmini
Ağustos 13
Tahmini
Eylül 12
Tahmini
2,14
1,74
2,61
Ekim 12
Tahmini
2,15
1,74
2,61
Kası
m 12
Tahmini
2,16
1,75
2,62
Aralı
k 12
Tahmini
2,17
1,76
2,63
Ocak 13
Tahmini
EUR/TL
USD/TL
GBP/TL
2,18
1,76
2,64
2,18
1,77
2,65
Mayı
s 13
Tahmini
2,19
1,77
2,65
2,20
1,77
2,66
2,20
1,78
2,67
Mart 14
Tahmini
Nisan 14
Tahmini
Mayı
s 14
Tahmini
2,21
1,78
2,67
2,22
1,79
2,68
2,22
1,79
2,69
Eylül 13
Tahmini
2,23
1,80
2,69
Ekim 13
Tahmini
Kası
m 13
Tahmini
2,23
1,80
2,70
2,24
1,81
2,71
Ekim 14
Tahmini
Kası
m 14
Tahmini
Aralı
k 13
Tahmini
2,25
1,81
2,71
Ocak 14
Tahmini
EUR/TL
USD/TL
GBP/TL
2,25
1,82
2,72
Şubat 14
Tahmini
2,26
1,82
2,72
2,27
1,82
2,73
2,27
1,83
2,73
Tahmini
Tahmini
Tahmini
2,28
1,83
2,74
2,28
1,84
2,74
2,29
1,84
2,75
2,30
1,84
2,76
Eylül 14
Tahmini
2,30
1,85
2,76
2,31
1,85
2,77
2,31
1,86
2,77
Aralı
k 14
Tahmini
2,32
1,86
2,78
Döviz Kurları
- Ortalama
Ocak 15
Tahmini
EUR/TL
USD/TL
GBP/TL
2,33
1,87
2,78
Şubat 15
Tahmini
2,33
1,87
2,79
Mart 15
Tahmini
2,34
1,87
2,79
Nisan 15
Tahmini
2,34
1,88
2,80
Mayı
s 15
Tahmini
Tahmini
Tahmini
Tahmini
2,35
1,88
2,80
2,35
1,88
2,81
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
180
2,36
1,89
2,81
2,37
1,89
2,82
Eylül 15
Tahmini
2,37
1,89
2,82
Ekim 15
Tahmini
2,38
1,90
2,83
Kası
m 15
Tahmini
2,38
1,90
2,83
Aralı
k 15
Tahmini
2,39
1,90
2,84
Ek 10
Finansal Danı
ş
manlı
k Hizmetleri Sözleş
mesi
Ek 10 - Finansal Danı
şmanlı
mesi
Finansal Danı
şmanlı
k Hizmetleri Sözleşmesi (1/5)
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
182
şmanlı
mesi
Finansal Danı
şmanlı
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
183
şmanlı
mesi
Finansal Danı
şmanlı
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
184
şmanlı
mesi
Finansal Danı
şmanlı
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
185
şmanlı
mesi
Finansal Danı
şmanlı
nş
aat -Birleşmeye İ
liş
186

Uzman Kuruluş Raporu

Transkript

Benzer belgeler

SAF GYO A.Ş.

1940 sonları-1960 başları (5)

torunlar gyo, 2014 karından 50 milyon tl temettü dağıtacak

Wowereit: Sadece başörtüsü olmazdı

AÇ - ekolojikmim.com