Haziran 2015 Adana (17 nolu BB) Gayrimenkul Değerleme Raporu

Haziran 2015 Adana (17 nolu BB) Gayrimenkul Değerleme Raporu

ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
ADANA İLİ – ÇUKUROVA İLÇESİ
6608 ADA 2 PARSEL
1 ADET İŞ YERİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Rapor Tarihi: 29.06.2015
GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.
i.
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi
Raporu Hazırlayan Kurum
: Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
: Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve
Değerleme A.Ş.
Rapor Tarihi
Rapor No
Değerleme Tarihi
Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler
:
:
:
:
Çalışmanın Konusu
Değerleme Konusu Gayrimenkulün
Arsa Alanı
Değerleme Konusu Gayrimenkulün
Kapalı Alanı
Değerleme Konusu Gayrimenkulün
İmar Durumu
: Konu gayrimenkulün güncel pazar değerinin tespiti
: 1.783,00 m²
:
29.06.2015
2015-021-GYO-003
20.05.2015-29.06.2015
Adana İli, Çukurova İlçesi, Karalarbucağı Mahallesi,
6608 Ada, 2 Parsel no’lu “19 Katlı Betonarme
Apartman ve Arsası” vasıflı, 1.783,00 m² yüzölçümlü
tam hisse ile “Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.” mülkiyetindeki 17 no.lu “İş Yeri” vasıflı
gayrimenkul.
17 no.lu Bağımsız Bölüm: 511,80 m²
: Ayrık Nizam, Hmaks: Serbest, Taks: 0,40, Kaks: 2,40,
Karma Kullanım Alanı
25.06.2015 Tarihi İtibariyle
Gayrimenkulün Toplam Değeri (TL)
Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (TL)
KDV Hariç
4.000.000 TL
264.000 TL
KDV Dâhil
4.682.240 TL
311.500 TL
Gayrimenkulün Toplam Değeri (USD) Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (USD)
KDV Hariç
1.485.000 USD
98.000 USD
KDV Dâhil
1.752.600 USD
115.670 USD
1. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir.
2. KDV oranı %18 kabul edilmiştir.
3. Rapor içeriğinde 04.06.2015 tarihli T.C.M.B. Döviz Alış Kuru 1,-USD = 2,6931
olarak kabul edilmiştir.
4. Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
TL
Değerlemede Görev Alan Kişiler
Değerleme Uzmanı
:
Lisanslı Değerleme Uzmanı Taner Düner
Değerleme Uzmanı
:
Lisanslı Değerleme Uzmanı Dilek Yılmaz AYDIN
Sorumlu Değerleme Uzmanı
:
Lisanslı Değerleme Uzmanı Neşecan ÇEKİCİ
ii
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Uygunluk Beyanı
Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve
gelecekte ilgisi olmayacaktır.
Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir
önyargısı bulunmamaktadır.
Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı
değildir.
Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre
gerçekleştirmiştir
Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir.
Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC)
kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır.
Varsayımlar
Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu
değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden
dolayı sorumlu değildir.
Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki
konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin
ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili
bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu
için bir garanti verilmez.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır.
Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların
kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir
referans olarak kullanılamaz.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut
piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak
yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen
piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya
sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken
iii
Rapor No: 2015-021-GYO-003
değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile
hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme
tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli
istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak
değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda
belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün
değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul
edilmiştir.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin
sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir
olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği"
bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası
olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde
gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel
olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
iv
Rapor No: 2015-021-GYO-003
ii. İÇİNDEKİLER
1
RAPOR BİLGİLERİ ............................................................................................................................. 1
1.1
Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü.................................................................... 1
1.2
Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri ................ 1
1.3
Değerleme Tarihi ..................................................................................................................... 1
1.4
Dayanak Sözleşmesi ................................................................................................................ 1
1.5
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ....................................................................................................... 1
2
3
4
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER....................................................................................... 2
2.1
Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler ........................................................................................ 2
2.2
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ......................................................................................................... 2
2.3
Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar .................................................... 2
DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI .......................................................... 3
3.1
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) ......................................................... 3
3.2
Maliyet Yaklaşımı..................................................................................................................... 4
3.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı ........................................................................................................ 4
EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU
BÖLGENİN ANALİZİ .................................................................................................................................. 5
5
4.1
Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler ............................................................................................ 5
4.2
Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu ................................................................................ 8
4.3
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ........................................................................... 9
4.3.1
Adana İli ........................................................................................................................... 9
4.3.2
Çukurova İlçesi............................................................................................................... 10
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER ......................................................... 11
5.1
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler .................................................... 11
5.2
Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ....................................................................................... 12
5.2.1
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki ...................................................................... 13
5.2.2
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler .......... 13
v
Rapor No: 2015-021-GYO-003
5.2.3
Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 13
5.3
Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi ....................................................................... 13
5.3.1
Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar ................................ 14
5.3.2
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri ......................................................................... 14
5.3.3
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler ................................................. 15
5.3.4
Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut
Olup Olmadığı Hakkında Görüş..................................................................................................... 15
5.3.5
İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 15
5.3.6
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin
Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama ............................................................................................. 15
5.4
6
Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri ............................................................................................ 15
5.4.1
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri ..................................................................... 16
5.4.2
Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler ............................................................... 16
GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ ...... 17
6.1
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler ............................. 17
6.2
Swot Analizi ........................................................................................................................... 17
6.3
Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları .... 17
6.4
Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri ...................... 18
6.4.1
6.4.1.1
Emsal Yaklaşımı ............................................................................................................. 18
Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle
Bunların Seçilmesinin Nedenleri ............................................................................................... 18
6.4.2
Maliyet Yaklaşımı ........................................................................................................... 19
6.4.3
Gelir Yaklaşımı ............................................................................................................... 20
6.4.4
Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler ......................................................................... 22
6.4.5
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri ................................ 22
vi
Rapor No: 2015-021-GYO-003
7
6.4.6
En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi ......................................................................... 22
6.4.7
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ............................................... 22
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ .............................................................................. 23
7.1
Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması .............................................................................................. 23
7.2
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ........ 23
7.3
Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler.................. 23
7.4
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak
ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş ................................................................... 23
8
9
SONUÇ .......................................................................................................................................... 24
8.1
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi .................................................................... 24
8.2
Nihai Değer Takdiri ................................................................................................................ 24
EKLER ............................................................................................................................................ 25
vii
Rapor No: 2015-021-GYO-003
1
1.1
RAPOR BİLGİLERİ
Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü
Rapor Tarihi
: 29.06.2015
Rapor Numarası
: 2015-021-GYO-003
Raporun Türü
: Adana İli, Çukurova İlçesi, Karalarbucağı Mahallesi, 6608 Ada, 2 Parsel no’lu
“19 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası” vasıflı, 1.783,00 m² yüzölçümlü tam hisse ile “Ata
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” mülkiyetindeki 17, no’lu “İş Yeri” vasıflı gayrimenkulün güncel
pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.2
Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri
Raporu Hazırlayan
: Lisanslı Değerleme Uzmanı Taner DÜNER
Raporu Kontrol Eden
: Lisanslı Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ AYDIN
Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Sorumlu Değerleme Uzmanı, Neşecan ÇEKİCİ
SPK Kapsam
: Evet
* Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
1.3
Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için 20.05.2015 tarihinde çalışmalara başlanmış 29.06.2015 tarihinde rapor
yazımı tamamlanmıştır.
1.4
Dayanak Sözleşmesi
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 08.05.2015
tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.5
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına
İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
1
Rapor No: 2015-021-GYO-003
2
2.1
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
Şirketin Unvanı
: EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
Şirketin Adresi
: Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2
Zincirlikuyu / İstanbul
2.2
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
Müşteri Unvanı
: Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Müşteri Adresi
: Dikilitaş Mah. Emirhan Cad. No: 109 Atakule Balmumcu – Beşiktaş/İstanbul
2.3
Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor, Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 08.05.2015 tarihli talebine istinaden, ilgili
gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümlerine göre hazırlanan gayrimenkul değerleme
raporudur. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
2
Rapor No: 2015-021-GYO-003
3
DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler “Emsal
Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” ve “Gelir İndirgeme Yaklaşımı ”
dır.
3.1
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı)
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni
satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve
karşılaştırılabilir
satış fiyatlarında
çeşitli
düzeltmelerin
yapılması
bu
yaklaşımda
izlenen
prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi
kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve
karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu
değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip
karşılaştırılabilir örnekler incelenir.
Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu
nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip
olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
3
Rapor No: 2015-021-GYO-003
3.2
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti
gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana
geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip
olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik
açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde,
mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla
olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma
maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra,
aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır.
3.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve
işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir.
Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri
kapitalize ederek bugünkü değerini belirler.
Gelir indirgeme yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin,
gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit
Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme
oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.
Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu
durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile
yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba
katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır.
4
Rapor No: 2015-021-GYO-003
4
EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU
BÖLGENİN ANALİZİ
4.1
Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2014 sonuçlarına göre 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle
Türkiye'nin nüfusu 77.695.904'tür. Bu sayının yüzde 50,17'si (38.984.302) erkeklerden, yüzde 49,83'ü
(38.711.602) kadınlardan oluşur.
Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır. 0-14 yaş grubu nüfus, toplam
nüfusun yüzde 24,3'ünü oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye
toplumu giderek yaşlanmaktadır. 0-14 yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken
2014'te yüzde 24,3’üne karşılık gelmektedir.
Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,4’dir. Nüfusun %91,8’i il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır.
Türkiye’de ortanca yaş 30,7’dir. 2014 yılı verilerine göre Türkiye nüfusunun %96,1’i okuryazardır.
15-64 yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7’sini (52.640.512kişi)
oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %51’’inin hizmetler, %21,1’inin
tarım, %20,5’i sanayi, %7,4’ü inşaat sektöründe istihdam edilmektedir.
Tabloda Türkiye’nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir. 2013 ve 2014
verileri karşılaştırılmıştır.
TÜRKİYE
KENT
KIR
Kurumsal Olmayan Nüfus (000)
2013
74.033
2014
74.947
2013
50.675
2014
51.129
2013
23.358
2014
23.818
15 ve daha yukarı yaştaki nüfus (000)
55.169
56.084
37.916
38.372
17.253
17.712
İşgücü (000)
27.323
28.036
18.418
19.056
8.905
8.980
İstihdam (000)
24.433
25.194
16.196
16.849
8.237
8.346
İşsiz (000)
2.890
2.841
2.223
2.207
668
634
İşgücüne dahil olmayanlar (000)
27.846
28.048
19.498
19.316
8.348
8.733
İşgücüne Katılma Oranı (%)
49,5
50,0
48,6
49,7
51,6
50,7
İstihdam Oranı (%)
44,3
44,9
42,7
43,9
47,7
47,1
İşsizlik Oranı (%)
10,6
10,1
12,1
11,6
7,5
7,1
Tarım dışı işsizlik oranı (%)
12,9
12,3
12,3
11,9
15,5
14,1
Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı (%)
20,7
19,0
22,3
21,2
17,0
14,0
2013 ve 2014 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK)
Burada 2013 ve 2014 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü,
istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte
düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne
katılma oranının ve istihdamın kentte artış gösterirken kırda azalmış olması dikkat çekmektedir.
5
Rapor No: 2015-021-GYO-003
İşsizlik oranı her üçü için azalmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için
dikkat çeken bir diğer konudur.
Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2014 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır
bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği
dikkat çekmektedir.
Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir.
6
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Türkiye Ekonomik Görünüm
Küresel ekonomi halen ılımlı bir büyüme trendinde olsa da, büyümenin görünümü zayıf ve dengesiz
seyretmektedir. Daha önce açıklanmış olan, gelişmiş ekonomilere yönelik 2014 büyüme beklentileri
aşağı revize edilmektedir. Euro Bölgesi’ne ilişkin büyüme oranı beklentisi %1,2’den %0,8’e çekilirken,
ABD ve Japonya’da ise sırasıyla %2,6’dan %2,1’e ve %1,2’den %0,9’a doğru aşağı yönlü revizyonlar
söz konusu olmuştur.
Gelişmekte olan piyasalar için de benzer bir tablo söz konusudur. Gelişmekte olan ülkelerde büyüme
sürmekte; ancak büyüme oranları geçmişteki seviyelerin belirgin derecede altında seyretmektedir.
ABD Merkez Bankası Fed’in parasal genişlemesinin sonuna gelinmesi ve artık faiz artırımlarının söz
konusu olması gibi adımlarıyla değişen likidite koşulları gelişmekte olan ülkeleri etkilemiştir. 2014’ün
ilk çeyreğinde beklentilerin altında büyüyen Euro Bölgesi ve Japonya 2014 yılının ilk 9 ayında
beklenilenden düşük bir performans sergilemiştir.
Bu durum merkez bankalarının politikalarına da yansımış olup, Fed’in 2014 başından başlayan varlık
alım programını küçültmesi sürecine devam etmesi, Avrupa Merkez Bankası’nın ek genişleme
adımları atması Japonya’nın da mevcut gevşek politika duruşunu sürdürmesi beklenmektedir.
Uluslararası piyasalarda bu gelişmeler olurken 2014 yılının ilk çeyreğinde Türkiye ekonomisi iç talebin,
özellikle de özel tüketimin etkisiyle büyümesini sürdürmüş, ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde bir
yavaşlama olmuştur. İlk çeyrekteki yıllık %4,7’lik büyüme, ikinci çeyrekte %2,1’e gerilemiş çeyreksel
büyüme ise 2012’nin birinci çeyreğinden bu yana ilk kez daralma göstermiş ve ekonomi bir önceki
çeyreğe göre %0,5 oranında küçülmüştür.
Ekonomideki bu yavaşlamanın nedenleri olarak 2014 Şubat ayında yürürlüğe giren ve tüketimi
kısmaya dönük makro ihtiyati önlemler ile Merkez Bankası’nın Ocak ayı sonunda yaptığı sert faiz
artırımının iç talep, özellikle de tüketim üzerinde etkileri, TL’deki zayıflama gösterilebilir.
TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER
2011
GSYİH
774 Milyon $
GSYİH -Kişi Başı
10.604 USD
Büyüme
8,50%
Enflasyon
10,50%
-77
Milyar
Cari Açık
USD
Cari Açık / GSYİH
9,90%
İşsizlik Oranı
9,80%
2012
785,7 Milyon $
10.666 USD
2,20%
6,20%
-48 Milyar
USD
6,30%
9,20%
2013
820 Milyon $
10.782 USD
4,00%
7,40%
-65,1
Milyar
USD
7,90%
9,70%
2014
810 Milyon $
9.710 USD
3,30%
8,20%
-46
Milyar
USD
5,70%
9,60%
2015*
4,,0%
6,30%
-46 Milyar
USD
5,40%
9,50%
Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası (* Tahminler, öngörüler )
7
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Önümüzdeki dönemde Uluslararası sermaye akımlarının yeniden ABD’yi merkez alması ve doların
güçlenmesi beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye gibi finansman ihtiyacı yüksek olan ülkeler
açısından önem taşımakta olup, Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini
sınırlamaktadır.
Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir.
Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları
konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir.
Gelecek yıl Fed'in faiz artışı ilişkili zorlukların, Türkiye’nin dış finansmana olan bağlılığı göz önüne
alındığında, diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte Türkiye ekonomisini etkilemesi ve 2014 sonu
itibariyle Türkiye'deki düşük ekonomik büyümenin, azalan sermaye girişi, yüksek enflasyon ve faiz
oranları nedeniyle sürmesi bu durumun da iç tüketimi ve yatırım aktivitesini azaltması
beklenmektedir.
4.2
Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu
Türkiye'de inşaat sektörü 2010 yılında yüzde 18,3 ve 2011 yılında yüzde 11,3 gibi yüksek hızlarla
büyüdükten sonra 2012 yılında yüzde 0,6 oranında büyüme göstermiştir. Ekonomik yavaşlamaya
bağlı olarak inşaat sektörünün büyüme performansında da önemli bir yavaşlama ortaya çıkmıştır.
Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine
Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin
Satışı Hakkında Kanun” kapsamındaki arazilerinin satışları da yasal çerçevesi içinde 2012 yılında
gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve inşaat sektörüne etkisi sınırlı
olmuştur.
Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra 2013 yılında yasa ile ilgili uygulamaların artmaya
başlaması ile çoğu büyük ölçekli olan kamu alt yapı yatırımları ivme kazanmış, yasanın sağladığı
avantajlar da 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyümeyi yeniden hızlandırmıştır.
“Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun” ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki
kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların
dikkatlerinin Türkiye’ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları
kademeli olarak artmaya başlamıştır.
2014 yılında gayrimenkul piyasası genellikle dalgalı bir seyir halinde ilerlemiştir. Yüksek iç talep ve
yabancı yatırımcıların bir miktar desteği fiyatların dengede kalmasına sebep olmuş ve 2013 yılı ile
benzer şekilde konut fiyatları ortalama %13-14’lere yakın şekilde yükselme göstermiştir.
8
Rapor No: 2015-021-GYO-003
2014 Yılında ABD Merkez Bankası (FED)’nın gevşek para politikasına son vermesi beklentisi ile faizler
ve TL- Dolar kuru Dolar lehine miktar atmış, uluslararası fonlar gelişmekte olan ülkelerdeki fonlarını
azaltma eğilimine girmiştir.
Standard & Poor's, "Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Sektörü" raporunda Türkiye’de halen
konut talebi arzın üzerinde seyretmekte olduğu, Türkiye konut piyasasının kredi odaklı iç talepten
uzak olarak, daha fazla ihracata dayalı hareket edeceği ve Türkiye'de reel ve nominal konut
fiyatlarının 2014 ve 2015'te yavaşlayacağı "öngörüsüne yer vermiştir.
Türkiye’nin genç nüfusu ve hızlı kentleşme oranı gayrimenkule olan talebi her zaman yüksek
tutmuştur. Ancak özellikle büyük şehirlerde arsa arzının kısıtlı olması ve arsa fiyatlarının çok yüksek
olması, müteahhit firmaları genellikle orta-üst gelir grubuna hitap edecek projeler geliştirmeye
yöneltmektedir. Bu durum, hedef kitleyi oldukça kısıtlı tutmakta, orta ve orta-alt gelir grubuna dahil
kesimin geliştirilecek yeni projelere erişimini zorlaştırmaktadır. Gelecekte Türkiye’de gayrimenkul
piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının
Türkiye’ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı
olacağı değerlendirilmektedir.
4.3
4.3.1
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
Adana İli
Akdeniz Bölgesi'nde, 35–38 kuzey enlemleri ile 34–46 doğu boylamları arasında ve yer alan ildir. İl
merkezi Akdeniz'e yaklaşık 50 km uzaklıktadır. Seyhan, Yüreğir, Karaisalı, Sarıçam, Çukurova ilçeleri
ilin merkezini oluşturur. Kuzeyinde Kayseri, doğusunda Osmaniye, Kahramanmaraş ve Gaziantep,
batısında Niğde ve Mersin, güneydoğusunda Hatay illeri yer almaktadır. Güneyi 160 kilometreyi bulan
Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü, 14.256 km²'dir. Şehir merkezinin denizden yüksekliği 23
metredir. İlin 17 ilçesi, 46 belediyesi, 550 köyü bulunmaktadır.
Adana; son TÜİK (2014) adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre şehir nüfusu 1.717.381, il genel
nüfusu 2.165.595 ile Türkiye'nin en büyük şehirlerindendir. Adana ili, nüfus artış hızı bakımından
Türkiye'de 5. sırada yer alır (yılda yaklaşık %0.36). Çalışan nüfusun genel nüfusa oranı %40'ın
üstündedir. Bunun yaklaşık %65'i tarım, %15'i işleme endüstrisi kollarında çalışır.
Türkiye’nin en verimli ovası olan Çukurova'da birçok ürün üretilmektedir. Ülkedeki birçok tarım
ürününün üretiminde Adana ilk 3 sırada yer alır.
9
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Türkiye'nin en büyük işletmelerinin birçoğu bu bölgededir. Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi
Türkiye'nin en büyük entegre sanayi bölgesidir ve şehrin doğusundadır. Öte yandan batıda Mersin'e
kadar uzanan D–400 karayolu boyunca irili ufaklı fabrika ve tesisler yer alır. Aynı zamanda Ceyhan
limanı halen Dünyanın 2. büyük limanı olma yolundadır. Bakü ve Orta Asya'dan gelen petrol burada
işlenerek dağıtılmaktadır.
Mersin, Ceyhan, İskenderun ve Yumurtalık limanları şehrin ihracat ve ithalatının büyük kısmını sağlar.
Tüm bu limanlar Adana'ya demiryolu ile bağlıdır. Aynı zamanda Adana, Marmara'dan sonra en
gelişmiş otoyol ağına sahiptir. Şehrin hava ulaşımı Şakirpaşa Uluslararası Havalimanından sağlanır. İç
ve dış hat tarifeli seferler gerçekleştirilir. Kara ulaşımı için Batı Adana'da Seyhan şehirlerarası otobüs
terminali, Doğu Adana'da ise Yüreğir şehirlerarası otobüs terminali hizmet verir.
4.3.2
Çukurova İlçesi
Çukurova ilçesi Adana İlinin dört merkez ilçesinden birisidir. Adana
Seyhan ilçesinin, Resmi Gazete’de 26824 sayılı kanuna istinaden
22.03.2008
tarihinde
Çukurova
ve
Seyhan
olarak
ikiye
bölünmesinden sonra oluşmuştur. Çukurova’nın kuzeyinde ve
batısında Toros Dağları, Karaisalı ilçesi, doğusunda Seyhan Baraj
Gölü, Seyhan Nehri, güneyinde Seyhan İlçesi yer almaktadır.
Çukurova İlçe Belediye’sine bağlı 27 mahalle bulunmaktadır. 24.003
hektar olan ilçe yüzölçümü içerisinde, 2014 yılı ADNKS’ne göre
353.680 kişi yaşamaktadır.
Çukurova, Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Yazları sıcak ve
yağışsız, kışları ise ılık ve yağışlıdır. En sıcak ay ortalaması 28.1 C , en
soğuk ay ortalaması 9,3 C'dir. Bugüne kadar saptanan en yüksek sıcaklık 1958 yılı 24 Ağustosunda
45.6 C , en düşük sıcaklık 1964 yılı 20 Ocak tarihinde -8.4 C'dir. Yıllık yağış tutarı 647 mm dir. Bu
miktarın yaklaşık yarısı kışın alınırken, % 4'ü yazın, geri kalanı İlkbahar ve Sonbaharda alınır. Yaz
mevsimindeki nem oranı oldukça fazladır. Doğal bitki örtüsü 1.500 metre yükseltiye kadar bodur
makilerdir. Denize yakın bölgelerde kumcul ve tuzcul bitkilere de rastlanır.
10
Rapor No: 2015-021-GYO-003
5
5.1
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler
Ekspertize konu taşınmaz Adana ili, Çukurova ilçesi, Mahfesığmaz Mahallesi, Turgut Özal Bulvarı
üzerine konumlu 1 kapı no.lu binada yer alan 17 bağımsız bölüm no.lu dükkândır. Taşınmaza Turgut
Özal Bulvarı üzerinden erişim sağlanmakta olup bulvar kapı numarası 11/B’dir. Değerleme konusu
taşınmazın yakın çevresinde, İller Bankası, Adnan Kahveci Bulvarı, Bülent Angın Bulvarı, Yol-İş Holiday
Hotel, Masel Otel, Fatma Kemal Timuçin Kalp Merkezi, Mavi Bulvar ve Adana Gençlik Parkı gibi
bilinirliği yüksek mekânlar yer almaktadır. Taşınmaz Adana merkez sayılan çarşı bölgesine yaklaşık 6
km, Şakirpaşa Havalimanına 9 km, Gençlik Parkına 500 m, Seyhan Gölüne yaklaşık 2 km, Tarsus’a 56
km. ve Mersin’e 82 km. uzaklıklarda yer almaktadır.
Değerleme
Konusu Taşınmaz
Uydu Görüntüsü
11
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Konumu
5.2
Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
İli
:
Adana
İlçesi
:
Çukurova
Mahallesi
:
Karalarbucağı
Pafta No
:
-
Ada No
:
6608
Parsel No
:
2
Yüzölçümü
:
1.783 m2
Maliki
:
Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Ana Gayrimenkulün Niteliği
:
19 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası
Kat
:
1. Bodrum + Zemin + Asma*
Bağımsız Bölüm no
:
17
Arsa Pay/Payda
:
299/4147
Bağımsız Bölümün Niteliği
:
İş Yeri
Tapu Tarihi
:
16.04.2013
Yevmiye No
:
7952
Cilt No
:
187
Sayfa No
:
18419
Değerleme konusu taşınmaz Çukurova Tapu Müdürlüğü, Karalarbucağı Mahallesi 187. cilt, 18419
sayfa numarası ile kayıtlıdır. Taşınmazın maliki “Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi”dir.
*Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün TAKBİS sisteminden alınan tapu kayıt örneğinde 17 no’lu
bağımsız bölümün katı 1. bodrum, zemin ve asma kat olarak belirtilmiştir. Taşınmaz üzerinde yer alan
takyidatlar aşağıda gösterilmiştir.
12
Rapor No: 2015-021-GYO-003
5.2.1
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden alınan 18.05.2015 tarihli tapu kayıt örneği ve
20.05.2015 tarihinde Çukurova Tapu Müdürlüğü’nde yapılan araştırmaya göre değerleme konusu
gayrimenkul üzerinde aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır.
Beyanlar Hanesinde;
29.03.2013 tarih ve 8574 yevmiye no ile Yönetim Planı Değişikliği: 29.03.2013
02.04.2013 tarih ve 8723 yevmiye no ile Kat Mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi bulunmaktadır.
Bağımsız bölüme ilişkin tapu kayıt örneği rapor ekinde sunulmuştur.
5.2.2
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde;
Taşınmazın bulunduğu bina için 14.07.2011 tarihinde kat irtifakı kurulduğu,
14.03.2013 tarihinde kat irtifakının yenilendiği,
02.04.2013 tarihinde ise kat mülkiyetine tesis edildiği,
Taşınmazın mülkiyeti daha önce Baysaş İnşaat Turizm Özel Sağlık Hizmetleri Petrol Sanayi
Ticaret A.Ş.’ne ait iken 16.04.2013 tarihinde satın alma işlemi ile Ata Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş. adına tescil edildiği tespit edilmiştir.
5.2.3
Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazın tapu kayıtları açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında bir
sakınca yoktur.
5.3
Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi
Çukurova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde 20.05.2015 tarihinde yapılan incelemelere ve
rapor ekinde yer alan 21.05.2015 tarihli onaylı 1317 sayılı güncel imar durum belgesine göre
taşınmazın bulunduğu parselin imar durumu aşağıda verilmiştir:
6608 ada 2 parsel “Karma Kullanım Alanı” olup; Ayrık Yapı Nizamlı Hmaks: Serbest, Taks: 0,40 Kaks:
2,40 m.dir. Parselin önden 10 m. ve yan, arka bahçe çekme mesafeleri: 5,00 m’dir.
13
Rapor No: 2015-021-GYO-003
5.3.1
Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar
Çukurova Belediyesi İmar Arşivi’nde yapılan incelemeye göre değerleme konusu gayrimenkulün
bulunduğu bina için 24.02.2010 tarihinde 3-19 belge no’lu İlk Yapı Ruhsatı ve 21.02.2013 tarihli
tadilat yapı ruhsatı ile 13.02.2013 tarihli 2-6 belge no’lu Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri
Tarih ve Belge No
Yapı Ruhsatı
Tadilat Yapı Ruhsatı
Yapı Kullanma İzin Belgesi
24.02.2010/3-19
21.02.2013
13.02.2013/2-6
Alanı
6.932 m²
7.448 m²
7.448 m²
Açıklama
Apartman ve İşyeri
Apartman ve İşyeri
Apartman ve İşyeri
Çukurova Belediyesi’nde yer alan tadilat yapı ruhsatına göre onaylı olan 05.11.2013 tarihli tadilat
projesi incelenmiştir. Çukurova Tapu Müdürlüğü’nde ise rapora konu taşınmazın bulunduğu binaya
ait 11.03.2013 tasdik tarihli kat irtifakına esas mimari tadilat projesi mevcuttur. Taşınmaz tapu
müdürlüğünde bulunan kat irtifakına esas onaylı projesine göre 511,80 m² alana sahiptir. Ayrıca
yönetim planı ile de toplam 313 m² olan terasın (dam) 40 m² lik kullanım hakkı 17 no.lu bağımsız
bölüme verilmiştir.
Kat Numarası
1. Bodrum Kat
Zemin Kat
Asma Kat
Toplam
Kullanım Alanı (m²)
192,70
192,70
126,40
511,80 m²
Değerleme konusu bağımsız taşınmaz ile ilgili olarak Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve TAB Gıda
Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında 11.05.2014 tarihinde kira sözleşmesi tanzim edilmiş olup söz konusu
kira sözleşmesine göre taşınmazın asgari aylık kira bedeli 7.500 USD+ KDV dir. Ayrıca söz konusu kira
sözleşmesine göre asgari aylık kira bedeline ilave olarak aylık satışlardan elde ettiği toplam cirodan
KDV düşüldükten sonra kalan miktarın %12’si aylık ciro kira bedeli olarak belirlenmiştir. Ciro esasına
göre hesaplanan aylık kira bedeli asgari aylık kira bedeli olan 7.500-USD’den yüksek ise aradaki fark
ciro farkı geliri olarak mal sahibi tarafından talep edilecektir.
Kira bedeli her 5 yılda bir ekspertiz değerleri dikkate alınarak yenilenir.
Söz konusu kira sözleşmesi rapor ekinde yer almaktadır
5.3.2
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri
Değerleme konusu gayrimenkulün yapı denetim işleri, Etkin Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından
gerçekleştirilmiştir.
14
Rapor No: 2015-021-GYO-003
5.3.3
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
Çukurova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre son 3 yıl içerisinde
gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik söz konusu değildir.
5.3.4
Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili olarak İmar Durum Belgesi, Onaylı Mimari Proje, Yapı Ruhsatı
ve Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.
5.3.5
İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
İmar bilgileri açısından taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım
ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca yoktur.
5.3.6
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye
ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı
Olabileceğine İlişkin Açıklama
Söz konusu değerleme çalışması “proje değerlemesi” kapsamında bulunmamaktadır.
5.4
Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz Adana İli, Çukurova İlçesi, Karalarbucağı Mahallesi, 6608 Ada, 2 Parsel
no’lu “19 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası” vasıflı, 1.783,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde
konumlanmış, tam hisse ile “Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” mülkiyetindeki 1. bodrum kat,
zemin kat ve asma katı olan, 299/4147 arsa paylı 17 no’lu “İş Yeri” vasıflı gayrimenkuldür.
Taşınmazın bulunduğu bina 2 Bodrum, Zemin, Asma ve 15 Normal kattan oluşan toplam 19 Katlı
betonarme yapıdır. Binanın 2. Bodrum katında sosyal alanlar, sığınak ve otopark, 1. Bodrum katında
dükkânlara ait depolar, otopark ve hidrofor, zemin katta ve asma katlarda eklentileri bulunan
dükkânlar, normal katlarda ise konutlar yer almaktadır.
Rapora konu 17 no.lu bağımsız bölüm 1. Bodrum kat, zemin kat ve asma katta yer almaktadır
Taşınmaz fiiliyatta hazır yemek restoran şubesi olarak kullanılmakta olup, kiracısının kullanımına
uygun olarak yeniden düzenlenmiştir. Taşınmazın ana yapısı bozulmadan alçıpan duvar sistemi ile
katlarda gerekli bölümlendirmeler yapılmıştır. Satış bankosu, oturma alanları, personel giyinme ve
soyunma odası, depolama alanları, soğuk hava deposu, toplantı odası, mutfak ve tuvaletler gibi
zeminler alçıpan ve normal tuğla duvar sistemi ile birbirlerinden ayrılarak, bağımsız çalışma alanları
oluşturulmuştur. Bağımsız bölüm kat irtifakına esas onaylı projesinde de belirtildiği gibi 1. Bodrum
15
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Kat: 192,70 m², Zemin Kat: 192,70 m² ve Asma Kat: 126,40 m² olmak üzere toplamda 511,80 m²
kapalı alandan meydana gelmektedir.
5.4.1
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
Taşınmazın bulunduğu binanın ve bağımsız bölümün yapısal iç mekân inşaat özellikleri şu şekildedir:
Toplam Alan
Yaş
Yapı Tipi
Çatı Sistemi
Nizamı
Kat Adedi
Toplam Kullanım Alanı
Dış cephe
Elektrik
Isıtma Sistemi
Su
Kanalizasyon
Asansör
Havalandırma Sistemi
Yangın Merdiveni
Yangın Söndürme Sistemi
Park Yeri
Zemin
Duvar
Doğrama
Tavan
Aydınlatma
5.4.2
MERIDIEN RESIDENCE
8.005,60 m²
2
Betonarme
Teras Tipi Çatı
Ayrık nizam
19 Katlı (2 Bodrum + Zemin + Asma + 15 Normal Kat
17 No’lu Bağımsız Bölüm
511,80 m² (17 No.lu BB)
Alüminyum kaplama ve dış cephe boyası
Şebeke
Doğalgaz
Şebeke
Şebeke
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut (Kapalı)
Mermer, seramik, karo mozaik
Duvar plastik boya, fayans
Alüminyum ve ahşap
Asma tavan
Spot ışıklandırma
Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler
Değerleme konusu dükkân hazır yemek restoran şubesi olarak kullanılmaktadır.
Taşınmaz 1 bodrum, zemin ve asma kattan meydana gelmektedir.
Yerler seramik kaplama, duvarlar alçı sıva üzerine plastik boya, dış doğramalar alüminyum iç
doğramalar plastiktir.
Taşınmazın bodrum katında depo, personel odası, soğuk hava deposu ve toplantı odası
bölümleri, zemin katında satış bankosu, mutfak ve oturma alanları bölümü, asma katta ise
ıslak zeminler ve oturma alanları bölümü bulunmaktadır. Taşınmaz brüt alanı üzerinden
onaylı projesine uygun durumdadır.
Restoranın gerekli bölümlendirmeleri alçıpan ve tuğla duvar sistemi ile yapılmıştır.
Taşınmaz brüt alan üzerinden onaylı projesine uygun olarak inşa edilmiştir.
Taşınmaz Adana ve Çukurova’nın işlek caddelerinden olan Turgut Özal Bulvarı üzerinde yer
almaktadır.
16
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Dükkânın Turgut Özal Bulvarına cephesi yaklaşık 9 m. olup, ön cephede yaklaşık 35 m² lik ek
oturma alanı mevcuttur.
6
6.1
GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Söz konusu değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör
bulunmamaktadır.
6.2
Swot Analizi
Güçlü Yönler
Gayrimenkulün bulunduğu binanın ana bulvar üzerinde bulunması
Kullanım alanının geniş olması
Yaya ve araç trafiği yönünden yoğun bir bölgede yer alması
Reklam kabiliyeti yüksek bir bölgede yer alması
Zayıf Yönler
Taşınmazın bulunduğu cephenin, yolun eve gidiş yönü olan karşı cephesine göre daha az
hareketliliğe sahip olması
Fırsatlar
Çukurova İlçesi’nin, Adana’nın dönüşüm ve yeni yapılar ile giderek nüfus yoğunluğunun artan
bir bölgesi olması.
Tehditler
ABD Merkez Bankası(FED) parasal genişleme politikasına son vermesi durumunda gelişmekte
olan ülkelere olan fon akışının azalması beklenmektedir. Bu durum dolaylı olarak gayrimenkul
piyasasını da olumsuz etkileyecektir.
6.3
Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi bu değerleme çalışmasında kullanılmamıştır.
17
Rapor No: 2015-021-GYO-003
6.4
Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri
Bu değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma ve Gelir Yaklaşımı kullanılmıştır.
6.4.1
Emsal Yaklaşımı
Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum ve nitelikte
yakın zamanda satışı gerçekleşmiş ve satışta olan dükkân emsalleri araştırılmıştır.
6.4.1.1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların
Seçilmesinin Nedenleri
Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum, nitelikte yakın
zamanda satışı gerçekleşmiş ve satışta olan dükkân emsalleri araştırılmış; ulaşılan veriler aşağıda
tablo halinde gösterilmiştir.
Emsal
No
Kaynak
Açıklama
Alan
(m²)
Alan Dağılımı
1
Saray Gayrimenkul
0322 215 00 22
Turgut Özal Bulvarı
Cepheli İlbank Sırası
85
85 m² Zemin Kat
2
Saray Gayrimenkul
0322 215 00 22
Konu Taşınmaza 100 m.
mesafede aynı cephede
38
38 m² Zemin Kat
3
Rota Emlak
0532 052 37 37
Konu Taşınmaza 200 m.
mesafede aynı cephede
1.050
4
Cerit Yapı
0551 410 71 43
Konu Taşınmaza 600 m.
aynı cepheli
1.000
5
Atsan Gayrimenkul
0322 233 01 21
Konu Taşınmaza 300 m.
Adnan Kahveci Blv. Üzeri
120
120 m² Zemin Kat
6
Reality World Riva
0541 458 77 444
Konu Taşınmaza 700 m.
aynı cepheli
280
140 m² Bodrum Kat
+ 140 m² Zemin Kat
350 m² Bodrum Kat
+ 350 m² Zemin Kat
+ 350 m² Asma Kat
125 m² Bodrum Kat
+ 400 m² Zemin Kat
+ 475 m² Asma Kat
Birim Değeri
(m²/TL)
Düzeltilmiş
Birim Değeri*
(m²/TL)
1.400.000
16.471
16.471
350.000
9.211
9.211
7.800.000
7.429
12.156
5.000.000
5.000
7.362
850.000
7.084
7.084
2.500.000
8.929
13.393
Değeri (TL)
*Düzeltilmiş birim değeri bulunurken satılık gayrimenkullerin alan düzeltmeleri bodrum katlarının 3'te 1'i asma katlarının ise yarısı
kullanılarak hesap yapılmıştır.
* Satışta olan mülklerin satış fiyatları üzerindeki muhtemel pazarlık payları, alım satım masrafları
ve emlakçı komisyonları göz önünde bulundurulmuştur. 1 ve 2 no.lu emsal yaklaşık 2 hafta önce
satışı gerçekleşmiş olan emsallerdir.
18
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Değerleme Uzmanın Profesyonel Takdiri:
EMSAL DEĞERLENDİRME TABLOSU
Düzeltilmiş Alan (m²)
İstenen Fiyat (TL)
Pazarlıklı Fiyat (TL)
Konum Düzeltmesi (+-%)
Alan Düzeltmesi (+-%)
Düzeltilmiş Birim Fiyat
Emsal Ortalaması
Emsal 1
Emsal 3
Emsal 4
85
m²
642
m²
679
m²
1.400.000
7.800.000
5.000.000
1.400.000
7.500.000
4.750.000
-5%
-10%
-10%
10%
0%
0%
15.647 TL/m² 12.857 TL/m² 7.693 TL/m²
11.708
Emsal 5
Emsal 6
120
m²
187
m²
850.000
2.500.000
807.500
2.375.000
-20%
-20%
5%
5%
7.739 TL/m² 14.606 TL/m²
TL/m²
Emsaller gayrimenkulün bulunduğu bölgede satılmış veya satılık olan dükkânlardır. 2 No’lu emsalin
kullanım alanının konu mülke göre çok küçük olması nedeniyle söz konusu emsal değerlemede
dikkate alınmamıştır. Birim m2 değeri hesaplanırken bodrum katın 1/3’ü, asma katın 1/2’si dâhil
edilmiştir. Emsal değerlendirme tablosunda yer alan alanlar düzeltilmiş alanlardır. Bu bilgiler ışığında
değerleme konusu gayrimenkulün emsal karşılaştırma yöntemi ile m² birim değeri 11.708 TL =
~12.000 TL olarak belirlenmiştir.
Buna göre;
Kat Numarası
1. Bodrum Kat
Zemin Kat
Asma Kat
Toplam
6.4.2
Kullanım Alanı
(m²)
192,70
192,70
126,40
511,80 m²
Düzeltilmiş Alan
(m²)
64,23
192,70
63,20
240,58 m²
Birim m² Değeri
12.000,00 TL
12.000,00 TL
12.000,00 TL
Değeri
770.800 TL
2.312.400 TL
758.400 TL
3.841.600 TL
Maliyet Yaklaşımı
Bu değerleme çalışmasında maliyet analizi yöntemi uygulanmamıştır.
19
Rapor No: 2015-021-GYO-003
6.4.3
Gelir Yaklaşımı
Değerleme konusu taşınmazın gelir yaklaşımı ile değer tespiti yapılmıştır. Bölgede kira fiyatları
araştırılmıştır.
Kiralık Dükkân Emsalleri
Emsal
No
1
2
3
4
5
6
7
8
Kaynak
Taç
Gayrimenkul
0533 957 92 92
Taç
Gayrimenkul
0533 957 92 93
Hüseyin Alasırt
0507 554 23 77
Öztürk
Gayrimenkul
0542 257 60 01
Uzman
Gayrimenkul
0506 129 16 32
Uzman
Gayrimenkul
0506 129 16 32
Açıklama
Alan
(m²)
Alan
Dağılımı
Kira
Değeri
(TL)
Birim
m²Kira
Değeri
(m²/TL)
Düzeltilmiş
Alana Göre
Birim m2 Kira
Değeri
Turgut Özal
Bulvarı Cepheli
70 m² BK +
400 130 m² ZK + 22.950
200 m² AK
58
91 TL
Turgut Özal
Bulvarı Cepheli
975
425 m² BK
39.600
+ 550 m² ZK
41
57 TL
Turgut Özal
Bulvarı Cepheli
400
200 m² BK
10.000
+ 200 m² ZK
25
38 TL
Turgut Özal
Bulvarı Cepheli
600
300 m² ZK +
25.000
300 m² AK
42
56 TL
Turgut Özal
Bulvarı Cepheli
400
200 m² ZK +
19.560
200 m² AK
49
65 TL
Turgut Özal
Bulvarı Cepheli
300
300 m²
Zemin Kat
25.000
84
83 TL
600
600 m²
Zemin Kat
45.000
75
75 TL
60 m² BK +
300 160 m² ZK + 18.750
80 m² AK
63
85 TL
Adnan Kahveci
Uzman
Bulvarı Cepheli
Gayrimenkul
(Leman Kültür
0506 129 16 33
Cafe)
Uzman
Turgut Özal
Gayrimenkul
Bulvarı Cepheli
0506 129 16 34
Emsal taşınmazlar doğrultusunda gayrimenkullerin olumlu ve olumsuz özellikleri göz önünde
bulundurularak birim m2 kira değerleri tespit edilmiş, aşağıda tablo halinde gösterilmiştir.
20
Rapor No: 2015-021-GYO-003
EMSAL DEĞERLENDİRME TABLOSU
Emsal 1
253
Düzeltilmiş Alan (m²)
Emsal 2
m²
Emsal 3
m²
691
m²
267
Emsal 4
Emsal 5
m²
450
300
Emsal 6
m²
m²
300
Emsal 7
Emsal 8
m²
600
m²
220
22.950
39.600
10.000
25.000
19.560
25.000
45.000
18.750
22.000
38.000
9.000
24.000
18.500
24.000
43.000
17.500
-10%
10%
-25%
-10%
0%
-10%
-25%
0%
0%
10%
0%
5%
0%
0%
10%
0%
İstenen Kira (TL)
Pazarlıklı Kira (TL)
Konum Düzeltmesi (+-%)
Alan Düzeltmesi (+-%)
96
TL/m²
TL/m²
44
42
TL/m²
56
TL/m²
62
TL/m²
88
TL/m²
82
TL/m²
80
TL/m²
Düzeltilmiş Birim m2 Kira
Emsal Ortalaması
TL/m²
69
Değerleme konusu bağımsız bölümün kira değeri hesaplanırken bodrum katın 1/3’ü, asma katın 1/2’si
dâhil edilmiştir.
Buna Göre;
Kat Numarası
1. Bodrum Kat
Zemin Kat
Asma Kat
Toplam
Kullanım Alanı (m²)
192,70
192,70
126,40
511,80 m²
Düzeltilmiş Alan (m²)
64,23
192,70
63,20
320,13 m²
Birim m²Kira Değeri Kira Değeri
69 TL
4.432 TL
69 TL
13.296 TL
69 TL
4.361 TL
22.089 TL
Brüt kira çarpanı belirlenirken, satışı gerçekleşmiş olarak belirtilen satılık emsaller tablosundan 1 ve 2
no.lu emsal kullanılmıştır. 1 No’lu satılık emsal yıllık 80.000 TL 2 No’lu satılık emsalin ise yıllık 25.000
TL kira getirisinin olduğu öğrenilmiştir.
Buradan “Piyasadan Elde Edilen Brüt Kira Çarpanı” türetilecek olursa;
“Brüt Kira Çarpanı = Gayrimenkulün Değeri / Yıllık Brüt gelir formülünden “
Emsal No
Yıllık Kira Getirisi
Satış Değeri
1
80.000
1.400.000
2
25.000
350.000
Brüt Kira Çarpanı
17,5
14
21
Rapor No: 2015-021-GYO-003
Yukarıdaki veriler ışığında brüt kira çarpanı 16, aylık kira değeri 22.000 TL olarak tespit edilmiştir
Buna Göre;
Aylık Birim m2 Kira
69 TL
Taşınmazın Düzeltilmiş Büyüklüğü(m2)
320,13
Aylık Brüt Gelir
22.089 TL
Yıllık Brüt Gelir
265.068 TL
Brüt Kira Çarpanı
16
Taşınmazın Değeri
4.241.082 TL
6.4.4 Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler
Raporun 6.4.3 Direkt Kapitalizasyon Analizi kısmında taşınmazın kira değeri hesaplanmış olup buna
göre taşınmazın yıllık brüt kira değeri 265.000 TL dir.
6.4.5
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Söz konusu değerleme çalışması “proje değerlemesi” kapsamında bulunmamaktadır.
6.4.6
En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu taşınmazın mevcut ticari amaçlı kullanımının en etkin ve verimli kullanım olduğu
değerlendirilmektedir.
6.4.7
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısmı bulunmamaktadır.
22
Rapor No: 2015-021-GYO-003
7
7.1
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi
3.841.600,-TL
Gelir Yaklaşımı
4.241.082 TL
Emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan değer ile gelir yaklaşımı ile ulaşılan değer birbirine yakın olup
Değer tespiti için her iki yöntemin aritmetik ortalaması alınmış ve nihai değer 4.000.000 TL olarak
takdir edilmiştir.
7.2
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.3
Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz için daha önce şirketimiz tarafından yapılan herhangi bir değerleme
çalışması bulunmamaktadır.
7.4
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak
ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası
Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu bağımsız bölümün tapu senedinde belirtildiği gibi işyeri olarak Sermaye Piyasası
Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca
bulunmamaktadır.
23
Rapor No: 2015-021-GYO-003
8
8.1
SONUÇ
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanlarının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen
tüm hususlara katılıyorum.
8.2
Nihai Değer Takdiri
Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa olan
cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat nizamı, sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat
durumu, hava – ışık – manzara durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış
ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Buna bağlı olarak değerleme konusu taşınmazın
toplam değeri aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir.
25.06.2015 Tarihi İtibariyle
Gayrimenkulün Toplam Değeri (TL)
Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (TL)
KDV Hariç
4.000.000 TL
265.000 TL
KDV Dâhil
4.682.240 TL
313.000 TL
Gayrimenkulün Toplam Değeri (USD) Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (USD)
KDV Hariç
1.485.000 USD
98.400 USD
KDV Dâhil
1.752.600 USD
116.110 USD
1. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir.
2. KDV oranı %18 kabul edilmiştir.
3. Rapor içeriğinde 04.06.2015 tarihli T.C.M.B. Döviz Alış Kuru 1,-USD = 2,6931
olarak kabul edilmiştir.
4. Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Taner DÜNER
Dilek Yılmaz AYDIN
Neşecan ÇEKİCİ
Lisanslı Değerleme Uzmanı
Lisanslı Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı
TL
24
Rapor No: 2015-021-GYO-003
9
EKLER
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Tapu Fotokopisi
Tapu Kayıt Örneği
İmar Durum Yazısı
Proje Kapak Sayfası ve Bağımsız Bölüm Listesi
Kat Planları
Fotoğraflar
Özgeçmişler
SPK Lisans Belgeleri
25
Rapor No: 2015-021-GYO-003