Değerleme Raporu

KĠRA DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN
: YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN
GAYRĠMENKULÜN ADRES
: Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi
İnnovia Projesi, 1. Etap,
Sosyal Bina (8. Blok), 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,
9 ve 10 nolu işyerleri
(2949 Ada, 7 nolu parsel)
Esenyurt / ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME
: 15 Eylül 2011 tarih ve 442 – 2011/036 no ile
MÜġTERĠ NO
: 442
RAPOR NO
: 2011/3437
EKSPERTĠZ TARĠHĠ
: 26 Eylül 2011
RAPOR TARĠHĠ
: 03 Ekim 2011
RAPORUN KONUSU
:
RAPORUN TÜRÜ
: Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu
Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Ġnnovia
Projesi 1. Etapta konumlu ve mülkiyeti
Development Finance ĠnĢaat Pazarlama ve
Tic. Ltd. ġti’ye ait olan 10 adet iĢyerinin aylık
kira değerlerinin tespitine yönelik olarak
hazırlanmıştır.
düzenlemeleri kapsamında
uygun olarak hazırlanmıştır.
2011/3437
ve
ilgili
tebliğlere
-1-
Ġçindekiler
Sayfa No
ġĠRKET BĠLGĠLERĠ ............................................................................................................................... 3
MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ........................................................................................................................... 4
UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR................................................................ 5
TAPU KAYITLARI................................................................................................................................... 6
TAPU TAKYĠDATI .................................................................................................................................. 7
TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU ....................................................................................... 7
ĠNNOVĠA PROJESĠ ............................................................................................................................... 9
YAPILARIN ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ............................................................................................ 10
AÇIKLAMALAR ...................................................................................................................................... 11
DEĞERLENDĠRME ................................................................................................................................ 12
FĠYATLANDIRMA ................................................................................................................................. 13
SONUÇ ....................................................................................................................................................... 15
2011/3437
-2-
ġĠRKET BĠLGĠLERĠ
ġirket Adı
: Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ġirket Merkezi
: İstanbul
ġirket Adresi
: Gömeç Sokak, No: 37
Akgün İş Merkezi Kat 3/8
34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
Telefon
: (0216)
(0216)
(0216)
(0216)
(0216)
Faks
: (0216) 339 02 81
Ġrtibat Büroları
: Antalya İrtibat Bürosu
Telefon : (0242) 229 34 40
Faks : (0242) 229 34 40
ePosta
: [email protected]
Web
: www.lotusgd.com
KuruluĢ (Tescil) Tarihi
: 10 Ocak 2005
Sermaye Piyasası Kurul
kaydına alınıĢ Tarih ve
Karar No
: 07 Nisan 2005 – 14/462
Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurul kaydına
alınıĢ Tarih ve Karar No
: 12 Mart 2009 - 3073
Ticaret Sicil No
: 542757/490339
KuruluĢ Sermayesi
: 75.000,-TL
ġimdiki Sermayesi
: 300.000,-TL
545
545
545
545
545
2011/3437
48
48
95
88
28
66
67
29
91
37
-3-
MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ
ġĠRKETĠN ÜNVANI
: Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ġĠRKETĠN ADRESĠ
: Büyükdere Cd. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat:5
34394 Levent/ İstanbul
TELEFON NO
: (212) 709 37 45
FAKS NO
: (212) 353 09 09
KURULUġ TARĠHĠ
: 23.12.1997
KAYITLI SERMAYE TAVANI
: 400.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ
: 235.115.706,01-TL
HALKA AÇIKLIK ORANI
: % 15,84
FAALĠYET KONUSU
: Sermaye
PORTFÖYÜNDE YER ALAN
GAYRĠMENKULLER
:











Piyasası
Kurulu'nun
gayrimenkul
yatırım
ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve
esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine,
gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve
sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca
belirli
projeleri
gerçekleştirmek
üzere
adi
ortaklık
kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer
faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş
olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir.
Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, G18b10d2d pafta, 201 Ada, 1
nolu ve 8103 ve 8104 nolu parseller (8.166 m2 yüzölçümlü 3 adet parsel)
İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2
parsel'de inşa edilmekte olan Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde (toplam
4.852 m2 kullanım alanlı) 12 adet natamam işyeri
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet
Caddesi‟nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'tan 55 adet
tam, 3 adet hisseli daire
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet
Caddesi‟nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki 1.155 m 2
kullanım alanlı kreş binasında %70 pay
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet
Caddesi‟nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m 2
kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme mahallesi, hürriyet
Caddesi‟nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan
İnnovia projesi 2. etap'tan toplam 3.004 adet daire
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet
Caddesi‟nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan
İnnovia Projesi 2. etap'tan 183 ofis ünitesi, 34 Avm ünitesi ve 1 sosyal tesisten
oluşan toplam 41.377 m2 kullanım alanlı 218 adet ticari ünite
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet
Caddesi‟nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan
İnnovia projesi 2. etap'tan 49 bağımsız bölümlü toplam 6.305 m 2 kullanım alanlı çarşı
İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35
nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 3.025 daire
İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, nazım hikmet bulvarı, 2945 ada,
18.,19. ve 31. nolu parseller üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 30 adet
11.715 m2 alanlı ticari ünite
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parseller,
İnnovia 4 Projesi bünyesindeki 4.624 adet daire ve 25.217,20 m² alanlı ticari alan
2011/3437
-4-
UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla
sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların
sonucudur.
b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya
geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir
çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya
önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca
ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
d. Şirketimiz
değerlemeyi
ahlâki
kural
ve
performans
standartlarına
göre
gerçekleştirmiştir.
e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek
fiziksel
değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz
gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk
taşımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite,
kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu
hususlar,
zeminde
ve
binada
yapılacak
aletsel
gözlemlemeler
ve
statik
hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık
kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren
koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
2011/3437
-5-
TAPU KAYITLARI
SAHĠBĠ
: Development Finance İnşaat Pazarlama ve Tic. Ltd. Şti.
ĠLĠ - ĠLÇESĠ
: İstanbul – Esenyurt
KÖYÜ
: Eşkinoz
PAFTA NO
: ---
ADA NO
: 2949
PARSEL NO
:7
NĠTELĠĞĠ
: Arsa (*)
YÜZÖLÇÜMÜ
: 58.240,13 m2
YEVMĠYE NO
: 4353
CĠLT NO
: 53
TAPU TARĠHĠ
: 07.02.2008
Sıra
No
Niteliği Blok No
Kat No
B. Bölüm
No
Arsa Payı
Hissesine
Düşen Arsa
Payı Miktarı
(m2)
Sahife
No
1
İşyeri
8
2. bodrum
1
730117 / 145600325
292,05
5205
2
İşyeri
8
2. bodrum
2
455796 / 145600325
182,32
5206
3
İşyeri
8
1. bodrum
3
1214295 / 145600325
485,72
5207
4
İşyeri
8
1. bodrum
4
84407 / 145600325
33,76
5208
5
İşyeri
8
1. bodrum
5
318635 / 145600325
127,45
5209
6
İşyeri
8
1. bodrum
6
54864 / 145600325
21,95
5210
7
İşyeri
8
1. bodrum
7
51699 / 145600325
20,68
5211
8
İşyeri
8
zemin
8
506440 / 145600325
202,58
5212
9
İşyeri
8
zemin
9
506440 / 145600325
202,58
5213
10
İşyeri
8
1
10
401986 / 145600325
160,79
5214
(*) Kat irtifakı kurulmuş, henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir.
2011/3437
-6-
TAPU TAKYĠDATI
İstanbul İli, Esenyurt İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü‟nden 26 Eylül 2011 tarihinde
yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazların üzerinde müştereken aşağıdaki
notun bulunduğu tespit edilmiştir.
ġerhler Bölümü:
 Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 21.02.2008 tarih ve 3277 yevmiye no ile 1,-YTL
bedel karşılığında kira şerhi. (Başlama tarihi 17.01.2008, Süre: 99 yıl)
TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU
Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Cumhuriyet
Mahallesi, Ufuk (Hürriyet) Caddesi ve Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu olan
İnnovia Projesinin 1. Etabındaki sosyal bina bünyesinde yer alan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,
8, 9 ve 10 nolu iĢyerleridir.
Projenin yakın çevresinde mesken olarak kullanılan 10 – 12 katlı konut blokları
bulunmaktadır.
Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek
tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir
gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek
olduğu bir bölgedir.
Bölge Analizi:
İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük
alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan “merkezden
uzaklaşma”, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri
dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir.
1980‟li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen
bölgeye olan talep, Beylikdüzü - TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en
üst düzeye ulaşmıştır.
2011/3437
-7-
Bu bağlamda Avrupa Yakası‟ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden
biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Regnum Astrum Towers, Solar Kent,
Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, FiTower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent
Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium,
Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir.
Ulaşım:
İnnovia Projesi‟nin ulaşım bağlantısı E-5 (D-100) Karayolu ile Avcılar‟da
Büyükçekmece istikametine giderken Haramidere‟yi geçtikten sonra
a)
E-5 Karayolu üzerinde yer alan Bauhause ve Real Alışveriş Merkez‟lerinin
yanından sağa dönülerek varılan 7. Cadde takiben veya
b)
E-5 Karayolu Bizimkent sapağından Esenyurt yönüne dönülerek Atatürk
Bulvarı ve Ufuk Caddesi takiben
sağlanmaktadır.
E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu
da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu„nun kullanılması durumunda gelinen istikamete
göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E–5 (D100) Karayolu'na
bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir.
Projenin bazı noktalara olan yaklaĢık uzaklıkları Ģöyledir.
-
E-5 (D100) Karayolu'na................................................ 500 m.
-
Avcılar‟a...................................................................... 6,5 km.
-
Büyükçekmece„ye......................................................... 7 km.
-
Atatürk Havalimanı‟na................................................... 17 km.
2011/3437
-8-
ĠNNOVĠA PROJESĠ
İnnovia Projesi; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi‟nde farklı
parseller üzerinde toplam 4 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Etaplar halinde
gerçekleştirilen İnnovia Projesi tamamlandığında, toplam konut ve ticari ünite sayısı
yaklaşık 14.000 civarında olacaktır.
Halihazırda;

1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış,

2. Etap 1. Fazda yaşam başlamış olup 2. Fazın kaba ve ince inşai
faaliyetleri devam etmektedir.

3. Etabın inşaatınadevam edilmekte olp,

4. etabın zemin etüdü ve sondajı yapılmış, mimari projesi hazırlanmış,
hafriyata yeni başlanmıştır.
İnnovia Projesi 1. Etabı:
58.240,13 m² yüzölçümlü olan 2949 ada, 7 nolu parsel üzerinde yer
almaktadır. Proje 7 adet konut bloğunda, 18 farklı tipte, 1073 adet daire ve sosyal
bina ile 6 adet ticari üniteden oluşmaktadır. Tüm bloklar A ve B olmak üzere iki
girişlidir.
Proje için Esenyurt Belediyesi tarafında düzenlenmiş olan 15.11.2007 tarih ve
2007/4078 nolu Yapı Ruhsatı mevcuttur. Yapı ruhsatından elde edilen bilgilere göre
projenin toplam inşaat alanı 139.328,38 m² „dir.
İnnovia Projesi 1. etabının bünyesinde,

Açık yüzme havuzları,

Seyir ve güneşlenme terasları,

Koru alanı,

Yürüme, koşu ve bisiklet yolları,

Fitness center,

Açık ve kapalı spor alanları,

Tenis kortu,

Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları,

Bowling salonu,

Sauna ve Türk hamamı,

Sosyal bina ve ticari üniteler,

Açık ve kapalı otopark alanları,

24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi
bulunmaktadır.
2011/3437
-9-
YAPILARIN ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ
ĠNġAAT TARZI
: B.A.K.
ĠNġAAT NĠZAMI
: Ayrık/Blok
YAPININ YAġI
:2
KAT ADEDĠ
: 4 (2 bodrum + zemin + 1 normal kat)
TOPLAM ALANI (*)
: Bkz. Açıklamalar/Sayfa 10
ELEKTRĠK
: Şebeke
SU
: Şebeke
KANALĠZASYON
: Şebeke
SU DEPOSU
: Mevcut
HĠDROFOR
: Mevcut
JENERATÖR
: Mevcut
DOĞALGAZ TESĠSATI
: Mevcut
ISITMA SĠSTEMĠ
: Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem
HAVALANDIRMA SĠSTEMĠ : Mevcut
YÜRÜYEN MERDĠVEN
: Mevcut (4 adet)
YANGIN MERDĠVENĠ
: Mevcut
PARK YERĠ
: Kapalı ve açık otopark alanları mevcuttur.
KĠRA KABĠLĠYET
: “Kiralanabilirlik„ özelliğine sahiptirler.
(*)
Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğü arşivinde yer alan kat irtifakına esas onaylı mimari
projeleri üzerinde yapılan ölçümlemelerden elde edilmiştir.
2011/3437
-10-
AÇIKLAMALAR

Değerlemeye konu taşınmazlar İnnovia projesi 1. Etap bünyesindeki Sosyal
binada konumlu olan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 nolu iĢyerleridir.

Sosyal Bina, 2 bodrum, zemin ve normal kat olmak üzere toplam 4 katlıdır.

Binanın 2. bodrum katında 1 ve 2 nolu; 1. bodrum katında, 3, 4, 5, 6, 7 nolu;
zemin katında, 8 ve 9 nolu; 1. normal katında 10 nolu işyerleri bulunmaktadır.

Tüm katlarda bay-bayan WC‟leri yer almaktadır.

Rapor konusu taşınmazların konumlu oldukları kat ve kat irtifakına esas onaylı
mimari
projesi
üzerinden
ölçümlenen
kullanım
alanları
ile
kullanım
fonksiyonları aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
Sıra
Niteliği
No

Kat No
B.
Bölüm
No
Kullanım
Alanı
2
(m )
Kullanım Fonksiyonu
1
İşyeri
2. bodrum
1
675
Bowling, sports bar ve mutfak
2
İşyeri
2. bodrum
2
420
Çocuk oyun alanı ve mutfak
3
İşyeri
1. bodrum
3
1.075
Market, depo ve market depo
4
İşyeri
1. bodrum
4
80
Dükkân
5
İşyeri
1. bodrum
5
50
Dükkân
6
İşyeri
1. bodrum
6
290
2 adet dükkan, eczane, poliklinik ve
depo
7
İşyeri
1. bodrum
7
25
Dükkân
8
İşyeri
zemin
8
470
Yemek alanı ve mutfak
9
İşyeri
zemin
9
470
Yemek alanı ve mutfak
10
İşyeri
1
10
390
Danışma/Hol, 2 adet toplantı odası,
4 adet oda, bay-bayan WC’leri
Halihazırda 8 ve 9 nolu bağımsız bölümler İnnovia satış ofisi; 10 nolu işyeri
bina ve site yönetim ofisleri; 2 nolu işyeri kiracı tarafından mobilya mağazası
ve 4 nolu işyeri ise kuaför olarak kullanılmaktadır. Diğer işyerleri ise henüz
kiralanmadığı için boş durumdadır.
2011/3437
-11-

Satış ofisi olarak kullanılan 8 ve 9 nolu bağımsız bölümler ile mobilya
mağazası olarak kullanılan 2 nolu bağımsız bölümün zeminleri seramik kaplı,
duvarları saten boyalı, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır.

Kat hollerinin zeminleri seramik kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları ise spot
aydınlatmalı asma tavandır. Katlar arası irtibat, basamakları ahşap kaplı çelik
merdiven ile her katta iniş ve çıkış olmak üzere 2‟şer adet yürüyen merdivenle
sağlanmaktadır.
DEĞERLENDĠRME
Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:
Olumlu etkenler:

Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olan İnnovia projesi
1. etap bünyesinde konumlu olmaları,

Tamamlanmış alt yapıları,

Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

Ticari potansiyelleri,

Reklam kabiliyetleri,

Müşteri celbi.
Olumsuz etkenler :

Ulaşımın kolay olmasına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak)
uzak olması,

Müşteri celbinin site sakinleriyle sınırlı olması.
2011/3437
-12-
FĠYATLANDIRMA
Taşınmazların aylık kira değerinin tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi
kullanılmıştır.
Bu
yöntemde,
yakın
dönemde
kiralık
olarak
pazara
çıkarılmış
ticari
gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde
fiyat ayarlaması yapılmış ve konu bina için birim fiyat belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu ve büyüklüğü, ticaret
potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel
değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı
sıra ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
 Emsal 1 : (Emlakçı Tel: 533 410 99 87)
Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde yer alan binanın zemin katında konumlu 1.400 m2
kullanım alanlı depolu, asma katlı mağaza 20.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.
(~14,29
TL/m2)
 Emsal 2 : (Emlakçı Tel: 543 724 68 80)
Rayana Residence Projesi bünyesinde yer alan bloğun zemin katında konumlu 420 m2
kullanım alanlı işyeri (halihazırda bir banka tarafında kiralık olarak kullanılmaktadır.
Aylık 17.500,-TL kira getirisi olduğu bilgisi alınmıştır.) 2.500.000,-USD bedelle satılıktır.
(~5.952,-USD/m2)
 Emsal 3 : (Emlakçı Tel: 212 560 71 71)
Beylikdüzü ADM Consepta Plaza bünyesinde yer alan 66 m2 kullanım alanlı ve 1+1
kullanımlı ofis 900,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~13,64 TL/m2)
 Emsal 4 : (Emlakçı Tel: 554 497 33 30)
İnnovia 1 Etap karşısında konumlu Crown Residence bünyesinde zemin katta (AVM
Bölümünde) yer alan 589 m2 kullanım alanlı mağaza 12.500,-TL/ay bedelle kiralıktır..
(~21,22 TL/m2)
 Emsal 5 : (Emlakçı Tel: 554 497 33 30)
İnnovia 1 Etap karşısında konumlu Crown Residence bünyesinde zemin katta (AVM
Bölümünde) yer alan 300 m2 kullanım alanlı mağaza 7.500,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~25
TL/m2)
2011/3437
-13-
 Emsal 6 : (Emlakçı Tel: 554 497 33 30)
Beylikdüzü’nde ana cadde üzerinde yer alan Beycity Residence bünyesinde zemin katta
(AVM Bölümünde) yer alan 200 m2 kullanım alanlı
mağaza 11.000,-TL/ay bedelle
kiralıktır.. (~55 TL/m2)
 Emsal 7 : (Emlakçı Tel: 212 669 47 71)
Beylikdüzü’nde cadde üzerinde yer alan Residence bünyesinde zemin katta (AVM
Bölümünde) yer alan 300 m2 kullanım alanlı mağaza 6.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~20
TL/m2)
Bu araştırmalardan ve yukarıda bahsedilen değerleme prosesinden hareketle
konu taşınmazların yer aldığı sosyal binanın lokasyonu, taşınmazların büyüklükleri,
mimari ve inşai özellikleri ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir edilen
aylık m² birim kira değerleri ve toplam kira değerleri aşağıda tablo halinde
sunulmuştur.
2
Aylık m Birim
Aylık Kira Değeri
Kira Değeri
(TL)
(TL)
Kat No
B.
Bölüm
No
Kullanım
2
Alanı (m )
İşyeri
2. bodrum
1
675
13,00
8.775
2
İşyeri
2. bodrum
2
420
13,00
5.460
3
İşyeri
1. bodrum
3
1.075
9,00
9.675
4
İşyeri
1. bodrum
4
80
27,00
2.160
5
İşyeri
1. bodrum
5
50
32,00
1.600
6
İşyeri
1. bodrum
6
290
13,00
3.770
7
İşyeri
1. bodrum
7
25
32,00
800
8
İşyeri
zemin
8
470
23,00
10.810
9
İşyeri
zemin
9
470
27,00
12.690
10
İşyeri
1
10
390
13,00
5.070
(60.810)
Sıra
No
Niteliği
1
TOPLAM
2011/3437
~ 61.000
-14-
SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 10 adet iĢyerinin yerinde yapılan
incelemesinde binadaki konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî
özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer yerleşim projeleri üzerinde, gerekse proje
bünyesinde
yapılan
piyasa
araştırmalarına
göre
günümüz
ekonomik koşulları
itibariyle aylık kira değerleri toplamı için,
61.000,-TL (Altmışbirbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
(61.000,-TL † 2,513 TL/Euro (*)  24.275,-Euro)
(61.000,-TL † 1,860 TL/USD (*)  32.795,-USD)
(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,513 TL; 1,- USD = 1,860 TL'dir.
Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Taşınmazların KDV dahil (%18) toplam aylık kira değeri  71.980,-TL‟dir.
Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı
kabulüne dayalıdır.
İşbu rapor, YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.‟nin talebi üzerine ve üç (3)
orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek
sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 03 Ekim 2011
(Ekspertiz tarihi : 26 Eylül 2011)
Saygılarımızla,
LOTUS Gayrimenkul Değerleme
ve DanıĢmanlık A.ġ.
Kıvanç KILVAN
Sorumlu Değerleme Uzmanı
(Lisans No: 400114)
Eki :







Konum krokileri (2 adet/1 sayfa)
Vaziyet planı
Kat planları (5 sayfa)
Fotoğraflar (16 adet / 8 sayfa)
Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler
Değerleme uzmanlığı lisans belgesi
Değerleme sözleşmesi sureti
2011/3437
-15-
Konum krokisi
2011/3437
-16-
Uydu fotografı
2011/3437
-17-
Vaziyet Planı
2011/3437
-18-
Binanın site bahçesinden görünümleri
2009/3437
- 19 -
Zemin kat – 8 nolu iĢyeri
2009/3437
- 20 -
Zemin kat – 9 nolu iĢyeri
2009/3437
- 21 -
2009/3437
- 22 -
1. Bodrum kat
2009/3437
- 23 -
2009/3437
- 24 -
2009/3437
- 25 -
2. bodrum kat
2009/3437
- 26 -
2009/3437
- 27 -
2009/3437
- 28 -
2009/3437
- 29 -
2009/3437
- 30 -
2009/3437
- 31 -
ÖZGEÇMİŞ
Adı Soyadı
: M. Kıvanç KILVAN
Doğum Yeri ve Tarihi
: İstanbul, 06.11.1973
Medeni Hali
: Evli
SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114
Mesleği
: İnşaat Mühendisi
Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı
: İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995
İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans
İngilizce Hazırlık Programı / 1996
İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi
İşletmecilik İhtisas Programı / 1997
Mesleki Tecrübe
Ordu Donatım Okulu – Balıkesir
Yedek Subay
: Ağustos 1997 – Kasım 1998
Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.;
Değerleme Uzmanı
: Nisan 1999 - Ocak 2005
Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.;
Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Ocak 2005 - ...
2009/3437
- 32 -
2009/3437
- 33 -