Ercüment Alptekin - Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği

Rekabette Mülk
Yönetiminin Rolü
Ercüment Alptekin
Direktör, Kiralama ve Yönetim
07 Mart 2013
Jones Lang LaSalle
Neden Dış Kaynak?
2
Mevcut Durum
Ticari gayrimenkul yatırımcıları hızla gelişen pazarda yönetim konusunda ne tarafa
yöneleceklerini bilmiyorlar!
Tüm detaylara odaklanarak büyük
fotoğrafı görmek mümkün mü?
Proje yönetim şirketleri bizden
daha iyi neyi yapabilir ki?
Tüm projelerimizi gerçekten
kendimiz mi yönetmeliyiz?
Projelerimizin yönetimini tek bir
firma ile yapabilir miyiz?
3
Beklentiler
IN HOUSE
YÖNETİM
Geliştirici
Alışveriş Merkezi ve Ofis
KISMI DIŞKAYNAK
İLE YÖNETİM
Geliştirici
Alışveriş Merkezi ve Ofis
Geliştirici
Yönetim Şirketi
Yönetim Şirketi
DIŞKAYNAK İLE
YÖNETİM
•
•
•
Shopping
Mall&Office
Alışveriş
Merkezi
ve Ofis
Yönetim Şirketlerine yöneliş
Yoğun rekabet, hızlı büyümeye bağlı sorunlar ve artan maliyetler
Yabancı yatırımcı talepleri
Dış Kaynak
Durumu
Dışkaynak
Durumu
«Türkiye’de 263 alışveriş merkezi in-house yönetiliyor,
toplam 6.156 milyon m2»
2015 sonu itibariyle Türkiye’deki alışveriş merkezi
sayısı 410 adet ve 11.2 milyon m2 olacak.
Outsource Yönetim
28%
İn House Yönetim
72%
Jones Lang LaSalle
Hangi Yönetim?
Ticari Gayrimenkul Yönetiminde Model
Ana Roller
Raporlama
Stratejik Bakış
Varlık
Yönetimi
 Varlık Stratejisinin Belirlenmesi
 Gayrimenkul Değer Arttırma ve
Satış İşlemleri
 Yatırım Stratejilerinin Belirlenmesi
 Stratejik Kiralama Planlaması
 Kiracı İlişikleri, Kira kontratlarının Yönetimi
 Pazarlama Yönetimi
Mülk Yönetimi
Tesis Yönetimi
Operasyonel
Bakış
 Operasyon, Ortak Gider Yönetimi
 Muhasebe, IK Yönetimi





Periyodik Bakım planları
Çağrı Merkezi/ Yardım Masası
Satınalma/ İhale Yönetimi
Güvenlik, temizlik, yemek servisleri yön.
Hizmet Kiracıları (Konsiyerj, taxi, servis,
vale..) yönetimi
Jones Lang LaSalle
Pazarda Mevcut
Durum
PerakendePazarı
Pazarı Durumu
Perakende
Görünümü
Toplam Organize Perakende Alanı
Organize Perakende Arzı Gelişimi: TKA & Adet
Kaynak: Jones Lang LaSalle
9
PerakendePazarı
Pazarı Görünümü
Perakende
Görünümü
Toplam Organize Perakende Alanı
Merkez Tipi
Birim
%
Mahalle merkezi
168
49.9%
2,274,739
26.5%
Outlet Merkez
64
19.0%
1,692,488
19.7%
Güç Merkezi
1
0.3%
42,217
0.5%
Bölgesel Merkez
74
22.0%
2,899,806
33.8%
Üst Bölgesel Merkez
16
4.7%
1,480,434
17.2%
Temalı Merkez
4
1.2%
43,173
0.5%
Yaşam Tarzı
10
3.0%
155,503
1.8%
Toplam
337
TKA (m²)
%
8,588,360
Kaynak: Jones Lang LaSalle
10
Perakende Pazarı
Pazarı Görünümü
Perakende
Görünümü
Toplam Organize Perakende Alanı
Perakende Yoğunluğu ( 1,000 kişi başına düşen TKA)
2011 Sonu
2012 Sonu
2013 Sonu
İstanbul
232
254
324
Ankara
236
252
263
Karabük
179
186
182
Bolu
148
171
165
Denizli
130
144
139
Bursa
143
143
190
Trabzon
143
141
139
Muğla
76
136
159
Kay seri
124
122
161
Mersin
96
121
115
Türkiy e
103
115
142
Kaynak: Jones Lang LaSalle
11
Perakende Pazarı Görünümü
Toplam Organize Perakende Alanı
Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA
İstanbul
Diğer Şehirler
Toplam
Birim
TKA (m²)
Birim
TKA (m²)
Birim
TKA (m²)
Aktif
İnşaat Halinde*
Toplam
117
32
149
3.46 mily on
1.38 mily on
4.84 mily on
220
41
261
5.12 mily on
1.28 mily on
6.40 mily on
337
73
410
8.58 mily on
2.66 mily on
11.24 mily on
* 2015 sonu itibariyle tamamlanmak üzere inşaat halinde olan
Kaynak: Jones Lang LaSalle
12
Jones Lang LaSalle
Karma Projelere
ilk adım
Karma Projeye Geçiş
Antares
Şehir:
TKA:
Yeni Fırsat:
Nata Vega
Şehir:
TKA:
Yeni Fırsat
Malatyapark
Ankara
82.000 m2
Hastane ve Konut
Ankara
58.000 m2
Akvaryum ve Konut
Şehir:
TKA:
Yeni Fırsat
Malatya
47.000 m2
Otel
Aqua Florya
Şehir:
TKA:
Yeni Fırsat
Demirpark
İstanbul
46.000 m2
Akvaryum ve Otel
Şehir:
TKA:
Yeni Fırsat
Armada
Şehir:
TKA:
Yeni Fırsat
Zonguldak
21,000 m2
Otel
Ankara
54.000 m2
Ofis
14
İstanbul Projeleri –Gelecek Arz
Alışv eriş Merkezi
Lokasy on
TKA
Planlanan Açılış Tarihi
Akasy a
Acıbadem
86,500 m²
2013
Mall of İstanbul
İkitelli
148,000 m²
2013
Vialand*
Ey üp
110,000 m²
2013
Zincirlikuy u
66,000 m²
2013
Lev ent
40,000 m²
2014
Emaar Square*
Libadiy e
150,000 m²
2015
Metropol Istanbul*
Ataşehir
90,000 m²
2015
Vadi İstanbul*
Ay azağa
75,000 m²
2015
Sey rantepe
90,000 m²
2016
Zorlu Center*
Özdilek*
Eroğlu Sey rantepe
*Jones Lang LaSalle tarafından hizmet verilen
Kaynak: Jones Lang LaSalle
855.500 m2
15
Karma Projeye Geçiş
Zorlu Center
Fonksiyon
Bilgi
Konut
140.000 m2
Otel
180 Oda+ Rezidans (13.000m2)
AVM
60.765 m2
Ofis
18.000 m2
Performans Sanatları
2.300m2, 770 koltuk
Emaar Square
Fonksiyon
Konut
Otel
AVM
Ofis
Eğlence
Bilgi
1.000
180 Oda
150.000 m2
40.000 m2
Discovery Center, Su Altı Mer.
Vadi İstanbul
Fonksiyon
Konut
Otel
AVM
Ofis
Bilgi
9000 m2
2 Otel+ 200 oda, 250 oda
80.000 m2
140.000 m2
16
Global Projeler
Burj Khalifa, Dubai
Eastern Mangroves Development, Abu Dhabi
 Mülk : Lüks Karma Proje-Kule
 Mülk: Alçak bina karma kullanım projesi
 Kullanım: Otel, Rezidans, Ticari,
 Kullanım: Lüks Rezidans Daireleri,
Perakende
 Özellikler: Dünya’nın en uzun binası, ilk
Armani Oteli,
Perakende / Yeme&İçmeRetail/F&B,
Marina
 Özellikler: Nehir Manzaralı Daireler,
 Alan: 310,000 m2
Units: 221 Daire, 223 Resort, and 28
 Yükseklik: 800 m
İskele
 Kat Sayısı160
 Alan: 176,334 M2
 Müşteri: Emaar Properties
 Müşteri: TDIC
Fortune Plaza, Beijing
 Mülk: Karma kullanım projesi
 Kullanım: Rezidans, Ofis, Otel
 Alan: 728,000 m2
 Özellikler: 260 m2 yükseklik
 Müşteri: H.K.I. Development Co., Ltd.
(Beijing)
Global Projeler
St. Regis, Abu Dhabi
Jabal Omar Project, Makkah
 Mülk: Yoğunluğu az karma kullanım projesi
 Mülk: Karma Kullanım
 Kullanım: Hastane, Marka Daireler, Ultra
 Kullanım: Otel, Perakende ve Rezidans
Lüks Villalar, Perakende
 Özellikler: 380 key St. Regis Hotel
Özellikler: Haç seyahatlerinin gerçekleştiği
bölgede
Arabistan'daki en büyük balo salonu ile, 259
 İnşaat alanı:1,952,000 M2
St. Regis Akdeniz stilinde daireler
 Perakende: 86,000 M2
 Müşteri: TDIC
 Müşteri: Jabal Omar Dvpt. Co.
Al Bateen Wharf, Abu Dhabi
 Mülk: Az katlı Karma Kullanım Projesi
Kullanım:
Perakende, Yeme&İçme, İki
Marina, Yat Kulübü,
 Özellikler: Tarihi yapı, 423 iskele,
 Alan: 58,125 M2
 Müşteri: TDIC
Jones Lang LaSalle
Ne Yapmalı?
Total Yönetim
•
Yatırımcı taleplerinin tüm unsurlarının yönetimi
•
Karma projelerin tüm unsurlarının yönetimi
20
Jones Lang LaSalle Türkiye
Mülk
Yönetimi
Alışveriş Merkezleri
Yönetimi
Ofis Yönetimi
Tesis Yönetimi
Yeniden Kiralama
Yönetim
Danışmanlığı
Sermaye
Piyasaları
Stratejik
Danışmanlık
Alışveriş Merkezi
Konsept Geliştirme
Alışveriş Merkezi
Kiralama +
Yeniden Kiralama
Cadde Kiralaması
Kiracı Temsilciliği
Varlık Kullanımı
Varlık Edinimi
İşlem Yönetimi
Varlık Geliştirme
Varlık Finansmanı
Arz-Talep Analizleri,
En İyi Kullanım
Analizleri
Fizibilite Analizleri
Durum Tespit
Analizleri (Due
Diligence)
Yatırım Risk
Analizleri
Proje Geliştirme ve
Yatırım Stratejisi
Danışmanlığı
Değerleme
Geliştirme
Danışmanlığı
Kiralama
Kiralama
Danışmanlığı
Pazarlama Stratejisi
Kiracı Temsilciliği
IT
Teknoloji
Kurumsal
Pazarlama
İnsan
Kaynakları
Finans
Muhasebe
Perakende
Pazarlama Yönetimi
Fit-out Yönetimi
Araştırma
Ofis&Lojistik
Proje ve
Geliştirme
Otel ve Ağırlama
Proje Yönetimi
Teknik Durum
Değerlendirme
Proje İzleme ve
Raporlama
Otel değerleme ve
fizibilite çalışması
Otel İşletmeleri
İşletmeci Seçimi
Asset Management
Hukuk
İdari
Ofis
Mülk Yönetimi- 2012 verileri
16 Alışveriş merkezi ve ofiste 800.000 m2 yönetim performansı
Yıllık 100 milyon ziyaretçi
2000 sözleşme,
96 milyon € kira,
32 milyon € ortak gider yönetimi
%97 Kira ve ortak gider tahsilat performansı
%10 Ortak Gider tasarrufu
22
Gerçek Değer Yaratma
Jones Lang LaSalle Global
2011 Geliri
$3.6 Milyar
İki derecelendirme şirketinden yatırım derecesi olan tek
gayrimenkul hizmetleri ve yatırım yönetimi şirketiyiz.
• Moody’s: Baa2
• S&P: BBB
Yönetilen Alan (m2)
195 Milyon
Çalışan Sayısı
45,500
Aracı
3,000+
Araştırmacı
300+
Kurumsal Ofis
200+
Lokasyon
1,000+
Amerika
• 8 ülke
• 74 ofis
• 2011 Gelirinin % 42.5’i
EMEA
• 31 ülke
• 76 ofis
• 2011 Gelirinin % 27.1
Gelirin geri kalan % 7.6’sı LaSalle Investment’a aittir.
23
Asya Pasifik
• 13 ülke
• 62 ofis
• 2011 Gelirinin % 22.8’i
Global Projeler
•
Tarihteki en büyük Tesis Yönetimi Kontratı
•
Dünyada 5.4 milyon m2 tesis yönetimi
•
Türkiye’de 300.000 m2 tesis yönetimi
•
Türkiye’de 338 Şube, 780 ATM’nin tesis yönetimi
24
Teşekkürler!