GarantiYatınm

TESCO Kİ PA K İ TLE PAZARLAMA T İ C. VE GIDA SAN. A.Ş .
F İ YAT TESP İ T RAPORU
GarantiYatınm
18 May ı s 2011
G İ RİŞ
Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve G ı da Sanayi A. Ş . (" Ş irket") 1992 y ı l ı nda
Izmir'de kurulmu ş olup ana faaliyet konusu hipermarket, süpermarket ve benzeri
mağ aza ve tesisleri arac ı l ığı yla her türlü g ı da ve tüketim maddeleri ticareti ile
al ışveri ş merkezleri, akaryak ı t satış ve servis istasyonlar ı i ş letmecili ğ i yapmakt ı r.
Mart 2011 itibar ı yla ş irket 46 hipermarket, 75 ekspres ma ğ aza ve di ğ er 4 sat ış
noktas ı yla toplam 125 sat ış ma ğ azas ı na sahip, bu ma ğ azalar arac ı l ığı yla ş irketin
sahip oldu ğ u toplam sat ış alan ı 340.917 m 2 'dir.
Marketler arac ı l ığı ile sat ışı gerçekle ştirilen ürünlere genel olarak bak ı ld ığı nda bu
ürünlerin insanlar taraf ı ndan günlük hayatta kullan ı lan temel g ı da ve tüketim
malzemeleri sat ışı gerçekleştirmektedir.
2003 y ı l ı n ı n Kas ı m ay ı nda ş irketin paylar ı n ı n %74,10'una ait paylar ı n Tesco PLC
tarafı ndan sat ı n al ı nmas ı n ı n ard ı ndan Tesco PLC ş irkette söz sahibi konumuna
gelmi ş , ş irketin ticari unvan ı Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve G ı da Sanayi A. Ş .
("Tesco Kipa") olarak de ğ i ştirilmi ştir. 28 Ş ubat 2011 tarihi itbar ı yla Tesco PLC
Ş irketin paylar ı n ı n %92,92'sine sahiptir. Ş irket yetkilileri taraf ı ndan aktar ı ld ığı üzere
Tesco Kipa Türkiye perakende pazar ı nda k ı sa sürede geli ş mek ve sektörün önemli
oyuncular ı ndan biri olmay ı hedeflemektedir.
Haz ı rlanm ış olan bu rapor; Garanti Yat ı rı m ile Tesco-Kipa aras ı nda 1 Nisan 2011
tarihinde imzalanm ış olan "Değerleme Hizmeti Sözle ş mesi" çercevesinde TescoKipa tarafı ndan sağ lanan bilgiler ile haz ı rlanm ışt ı r.
4:GarantiYatırım
1
DE Ğ ERLEME YÖNTEMI
Benzer ş irketler yakla şı m ı ile yap ı lan de ğ erlemede Tesco Kipa ile ayn ı sektörde
faaliyet gösteren ve İ MKB'de i ş lem gören ş irketler ile yine Tesco Kipa ile ayn ı
sektörde faaliyet gösteren ve hisseleri kendi ülkelerinin borsalar ı nda i ş lem gören
ş irketlerin faaliyetleri sonucunda hesaplanan finansal oranlardan yararlan ı lm ış t ı r.
Analizde İ stanbul Menkul K ı ymetler Borsas ı 'nda perakende sektöründe faaliyet
gösteren ve Tesco Kipa ile benzer i ş lem gerçekle ştiren ve son 12 ayl ı k verileri
haz ı rda bulunan Migros Türk A. Ş . ("Migros") ve CarrefourSA Carrefour Sabanc ı
Ticaret Merkezi A. Ş . ("CarrefourSA")'nin çarpanlar ı ndan faydalan ı lm ışt ı r.
Geçmi ş i ş lemler yakla şı m ı ile yap ı lan de ğ erlemede ise Tesco Kipa'n ı n faaliyet
gösterdi ğ i sektörde gerçekle şen sat ı n almalar sonucu ortaya ç ı kan mali
çarpanlardan yararlan ı lm ışt ı r.
De ğ erleme çal ış mas ı s ı ras ı nda yap ı lan mali tablo incelemesinde, ş irket
bilançosunda uzun vadeli kaynaklar içinde 650 milyon TL tutar ı nda, Tesco Kipa'da
%92,92 oran ı nda paya sahip olan TESCO Plc.'den 2 Ekim 2058 vadeli ve vade
sonunda ödemeli faizsiz kredi görülmektedir. Ş irketin piyasa de ğ erinin hesaplanmas ı
için ş irketin de ğ erinden mali borçlar ı n ç ı kar ı lmas ı gerekti ğ inden, 2 Ekim 2058 vadeli
ve faizsiz olan 650 milyon TL tutar ı ndaki borcun bugünkü de ğ erinin
hesaplanabilmesi için belirtilen borcun bugünkü de ğ erinin hesaplanmas ı yoluna
gidilmi ş tir. İ ndirgeme oran ı olarak, 15 Ocak 2010 vadeli Türkiye Cumhuriyeti
taraf ı ndan ihraç edilmi ş olan 15 Ocak 2020 vadeli Devlet Tahvilinin faiz oran ı esas
al ı nm ışt ı r. 650 milyon TL tutar ı ndaki bu borcun %9,5 faiz oran ı ile rapor tarihine
indirgendi ğ inde bugünkü de ğ eri 9,01 milyon TL olarak hesaplanmaktad ı r.
Ş irket, 11 Ağ ustos 2005 tarih ve 12 no'lu Yönetim Kurulu karar ı çerçevesinde 1 Mart
2006 tarihinden itibaren özel hesap dönemi uygulamas ı na geçmi ştir. Gerçekle ştirilen
bu çal ış ma kapsam ı nda belirtilmi ş olan y ı lsonu rakamlar ı özel hesap dönemi
sonlar ı n ı ifade etmektedir.
Tesco Kipa'n ı n 2008, 2009 ve 2010 mali y ı llar ı nda gerçekle ş en faaliyet sonuçlar ı na
ili ş kin sonuçlar ı n ı n yer ald ığı tablo a ş ağı da verilmektedir.
Mali Bilgiler (milyon TL)
Sat ışlar
Faaliyet Kar ı / Zarar ı
Am ortism an
FAVÖK
Dönem Net Kar ı /Zarar ı
2008
2009
2010
1 424,88
(4,20)
50,91
46,71
(64,59)
1.552,60
(7,45)
62,19
54,74
(55,60)
1.783,20
11,91
75,84
87,76
(12,59)
1 Benzer Ş irketler Firma De ğ eri/Sat ış lar (FD/Sat ış lar) Analizi
Firma De ğ eri/Sat ış lar (FD/Sat ış lar) Analizi, Ş irketin sat ış performans ı n ı n Ş irket'in
faaliyet gösterdi ğ i sektörde faaliyet gösteren firmalar ı n sat ış performanslar ı yla
karşı la şt ı r ı lmas ı esas ı na dayanmaktad ı r. FD/Sat ış lar oran ı ş irketin de ğ erinin net
sat ış rakam ı na oranlanmas ı neticesinde elde edilir. Bu yöntem ile Ş irket de ğ eri ise,
2010 mali y ı l ı na ait Ş irket'in sat ış rakam ı n ı n, ayn ı sektörde faaliyet gösterip ilgili
VGarantiYatı rı m
2
borsalarda i ş lem gören ş irketlerin 2010 y ı l ı FD/Sat ış lar oranlar ı ortalamalar ı ile
çarp ı lmas ı sonucunda elde edilir.
Karşı laşt ı rmada kullan ı lan ş irketlerin büyüklüklerinin birbirlerinden farkl ı olmas ı
nedeni ile ortalama hesaplan ı rken aritmetik ortalama yerine ş irket büyüklüklerinin de
dikkate al ı nd ığı ağı rl ı kl ı ortalama kullan ı lmaktad ı r. Ağı rl ı kl ı ortalaman ı n
hesaplanmas ı aş ağı daki formül ile gerçekle ştirilmi ştir:
Agirlikli Ortalama =
(FD / SatislarxPiyasaDegeri)
131.yasaDegeri
FD/Sat ış lar analizinde yukar ı da isimleri verilen ş irketlerin a ş ağı daki tabloda sunulan
FD/Sat ış lar oranlar ı kullan ı lm ıştı r. 2010 y ı l ı oranlar ı kullan ı lm ış olup Tesco Kipa'n ı n
değ erinin hesaplanmas ı nda 28.02.2011 tarihli, Ş irket'in mali y ı l ı sonu gerçekle şen
cirosu kullan ı lm ışt ı r.
Faaliyet gösterdikleri ülkelerin borsalar ı nda iş lem gören benzer ş irketlere
göre:
ilgili borsalarda i ş lem gören perakende sektörü ş irketlerinin piyasa de ğ erleri ve 2010
y ı l ı na ait FD/Sat ış lar çarpanlar ı aş ağı da verilmektedir:
Ülke
MIGROS
CARREFOURSA
PICK N PAY STORES LTD
DIXY GROUP*
MERCATOR POSLOVNI SISTEM*
KONZUM DD
SEVENTH CONTINENT*
ALON HOLDINGS BLUE SQUARE IS
ABDULLAH AL OTHAIM MAR KETS
RAMI LEVI CHAIN STORES HASHI
Ai ı rl ı kl ı Ortalama aran
Türkiye
Türkiye
Güney Afrika
Rusya
Slovenya
H ı rvatistan
Rusya
İ srail
Suudi Arabistan
İ srail
Piyasa De ğeri**
(milyon ABD$)
FDİSatislar
(2010)
2.567,55
1.405,76
2.851,50
1.065,04
878,31
795,91
600,10
594,82
593,96
488,11
0,84
0,41
0,44
0,62
0,64
0,39
0,47
0,83
0,72
0,95
0,61
*2010 yı l ı hesap dönemine ili ş kin mali tablolaraç ı klanmad ığı için Bloomberg veritaban ı nda yer alan anist tahrrinleri kullan ı lm ışt ı r
*16.05.2011 verileri, Bloomberg
Yukar ı da belirtilmi ş olan ve ülkelerinin ilgili borsalar ı nda i ş lem gören ş irketlerin ilgili
hesap dönemleri mali sonuçlar ı ile Tesco Kipa'n ı n 28.02.2011 tarihinde sona eren
mali y ı l ı na ait mali verileri kullan ı larak elde edilen ş irket değ eri a şağı da
sunulmaktad ı r.
$:GarantiYatınm
Çarpa n Analizi (i ş lem Gören Benzer Ş irket)
(milyon TL)
2010 Mali Y ı l Sat ış lar
2010 FD/Sat ış lar Çarpan ı
1.783,20
0,61
Firma Değ eri
1.083,37
(+) Haz ı r Değ erler
(-) Borç
27,82
(288,96)
822,23
7,35
Piyasa De ğ eri
Hisse Ba şı na Değ er
Tabloda belirtildi ğ i üzere, Tesco Kipa'n ı n 16.05.2011 tarihi itibar ı yla piyasa de ğ eri
822,23 milyon TL seviyesinde tahmin edilmekte olup, pay ba şı na fiyat 7,35 TL olarak
hesaplanmaktad ı r.
2 Benzer Ş irketler Firma De ğ eri/Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kazanç
(FD/FAVÖK) Analizi
Firma Değ eri/Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kazanç (FAVÖK) Analizi, Ş irket'in
Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kazanç performans ı n ı n Ş irket ile ayn ı sektörde
faaliyet gösteren firmalar ı n performanslar ı yla karşı laşt ı rı lmas ı esas ı na
dayanmaktad ı r.
FD/FAVÖK oran ı ş irketin de ğ erinin Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kazanç
rakam ı na oranlanmas ı neticesinde elde edilir. Bu yöntem ile Ş irket de ğ eri ise,
Ş irket'in 28.02.2011 tarihinde sona eren 2010 mali y ı l ı nda gerçekle şen Faiz, Vergi
ve Amortisman Öncesi Kazanç rakam ı n ı n, ayn ı sektörde i ş lem gören ş irketlerin 2010
y ı l ı na ait FD/FAVÖK oranlar ı ortalamalar ı ile çarp ı lmas ı sonucunda elde edilir.
Ş irketin değ erinin hesaplanmas ı nda kullan ı lan ortalaman ı n hesaplanmas ı nda
ş irketlerin büyüklüklerinin de de ğ erlendirmeye al ı nd ığı ağı rl ı kl ı ortalama kullan ı larak
hesaplanmas ı daha gerçekçi sonuçlar vermektedir. A ğı rl ı kl ı ortalaman ı n
hesaplanmas ı nda kullan ı lan formül a şağı da belirtildi ğ i gibidir:
AgirlikliOrtalama =
(FD / FAVÖK x PiyasaDegeri)
PiyasaDegeri
FD/FAVÖK analizinde yukar ı da FD/Sat ış lar çarpan ı analizinde isimleri verilen
ş irketlerin a şağı daki tabloda sunulan FD/FAVÖK oranlar ı kullan ı lm ışt ı r. Analizde
2010 mali y ı l ı na ait fiili rakamlar kullan ı lm ış olup Tesco Kipa'n ı n değ erinin
hesaplanmas ı nda Ş irket'in 2010 mali y ı l ı sonu gerçekle şen cirosu kullan ı lm ışt ı r.
::GarantiYabrım
4
Faaliyet gösterdikleri ülkelerin borsalar ı nda i ş lem gören benzer ş irketlere
göre:
İ lgli borsalarda i ş lem gören perakende sektörü ş irketlerinin piyasa de ğ erleri ve 2010
y ı l ı na ait FD/FAVÖK çarpanlar ı aş a ğı da verilmektedir:
Ülke
MIGROS
CARREFOURSA
X 5 RETAIL GROUP NV-REGS GDR
O'KEY GROUP-GDR REGS*
PICK N PAY STORES LTD
DIXY GROUP*
MERCATOR POSLOVNI SISTEM*
ALON HOLDINGS BLUE SQUARE IS
EMPERIA HOLDING SA
RAMI LEVI CHAIN STORES HASHI
Ağı rl ı kl ı Ortalama Çarpan
Türkiye
Türkiye
Rusya
Rusya
Güney Afrika
Rusya
Slovenya
İ srail
Polonya
İ srail
Piyasa De ğ eri**
FD/FAVOK
(milyon ABD$)
(2010)
2.567,55
1 .405,76
10 178,55
2 897,49
2 851,50
1 065,04
878,31
594,82
603,33
488,11
15,01
13,75
16,12
14,21
10,08
10,69
9,88
15,79
9,86
12,71
14,17
*2010 yı l ı hesap dönemine ili ş kin mali tablolaraç ı klanmad ı g ı için Bloomberg veritaban ı nda yer alan analist tahminleri kullan ı lm ıştı r
**16.05.2011 verileri, Bloomberg
Çarpa n Analizi (i ş lem Gören Benzer Ş irket)
2010 Mali Y ı l FAVÖK
2010 FD/FAVÖK Çarpan ı
(milyon TL)
87,76
14,17
Firma De ğ eri
1 243,61
(+) Haz ı r De ğ erler
(-) Borç
27,82
(288,96)
Piyasa De ğ eri
Hisse Ba şı na De ğ er
982,46
8,79
Tabloda belirtildi ğ i üzere, Tesco Kipa'n ı n 16.05.2011 tarihi itibar ı yla piyasa de ğ eri
982,46 milyon TL seviyesinde tahmin edilmekte olup, pay ba şı na fiyat 8,79 TL olarak
hesaplanmaktad ı r.
3 Geçmi ş i ş lemler Çarpan Analizi
Geçmi ş i ş lemler analizi Ş irket'in faaliyet gösterdi ğ i sektörde gerçekle şen sat ı n
almalar s ı ras ı nda olu ş an mali çarpanlar ı n kullan ı lmas ı na dayan ı r. Bu yöntemde de
benzer ş irket çarpanlar ı olarak yukar ı da da kullan ı lm ış olan Firma De ğ eri/Sat ış lar ve
Firma De ğ eri/Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kazanç (FAVÖK) çarpanlar ı
kullan ı lm ışt ı r.
Bu yöntemde Firma Değ eri ise sat ı n al ı nan ş irketin sat ı n al ı mdan önce sahip oldu ğ u
Net Borç ile toplam hisse de ğ erinin toplanmas ı yla elde edilmi ştir.
Geçmi ş i ş lemler çarpanlar ı , Ş irket ile ayn ı sektörde faaliyetlerini sürdüren ş irketlerin
sat ı n al ı mlar ı sonucu olu ş mu ş FD/Sat ış lar ve FD/FAVÖK oranlar ı piyasa de ğ eri
ağı rl ı kl ı ortalamalar ı kullan ı larak hesaplan ı r. Ş irketin de ğ erinin hesaplanmas ı nda
GarantiYatırım
de
büyüklüklerinin
ş irketlerin
hesaplanmas ı nda
ortalaman ı n
kullan ı lan
de ğ erlendirmeye al ı nd ığı ağı rl ı kl ı ortalama kullan ı larak hesaplanmas ı daha gerçekçi
sonuçlar vermektedir.
Ağı rl ı kl ı ortalaman ı n hesaplanmas ı nda kullan ı lan formül a ş ağı da belirtildi ğ i gibidir:
Agirlikli Ortalama =
(Gecmis Islemler Carpani x PiyasaDegeri)
PiyasaDegeri
Yurtiçinde ve yurtd ışı nda gerçekle şen geçmi ş i şlemlerden elde edilen FD/Sat ış ve
FD/FAVÖK oranlar ı bir arada a şağı daki tabloda verilmektedir.
Firma De ğ eri*
Sat ı n Alma
Tarihi
Sat ı n Al ı nan Ş irket
30.03.2011 J um bo Retail Argentina SA
03.02.2011 Victoria Group
22.11.2010 Metro Cash & Carry Morocco
15.04.2010 PT Carrefour Indonesia
04.12.2009 Paterson
09.07.2009 Alfa-Beta Vassilopoulos SA
28.08.2009 Supermercados Gimenes Ltda.
20.11.2008 PT Makro Indonesia
26.08.2008 Plus Ware nhandelsgese Ilschaft mbH
20.10.2008 Migros
Ağı rl ı kl ı Ortalama Çarpa n
Ülke
Arjantin
Rusya
Fas
Endonezya
Rusya
Yunanistan
Brezilya
Endonezya
Çek Cumhuriyeti
Türkiye
(milyon ABD$)
,852,84
1.149,50
164,06
750,00
274,50
755,47
109,07
313,87
380,13
3.148,57
FD/Satış lar*
0,79
0,40
0,58
0,62
0,76
0,40
0,53
0,82
0,48
0,77
0,65
FD/FAVÖK*
m.d.
m.d.
m.d.
m.d.
10,18
7,67
m.d.
m.d.
m.d.
11,38
10,63
m.d. : Mevcut değil
*M ergermarket verileri kullan ı lmıştı r
Geçmi ş i ş lemler FD/Sat ış lar çarpan ı na göre:
Geçmi ş i ş lem gören ş irketlerin sonuçlar ı ile Tesco Kipa'n ı n 28.02.2011 tarihli Net
Sat ış lar verisinin kullan ı m ı neticesinde elde edilen ş irket de ğeri a şağı da
sunulmaktad ı r.
Geçmi ş i ş lem Çarpan Analizi (Satış lar)
(milyon TL)
2010 Mali Y ı l Sat ış lar
Geçmiş İş lemler FD/Sat ış lar Çarpan ı
1.783,20
0,65
Firma Değ eri
1.161,20
(+) Haz ı r Değ erler
(-) Borç
27,82
(288,96)
Piyasa De ğ eri
Hisse Ba şı na Değ er
900,06
8,05
Tabloda belirtildi ğ i üzere, geçmi ş i ş lemler Sat ış lar çarpan ı ile Tesco Kipa'n ı n piyasa
değ eri 900,06 milyon TL seviyesinde tahmin edilmekte olup, pay ba şı na fiyat 8,05 TL
olarak hesaplanmaktad ı r.
4 :GarantiYat ırım
Geçmi ş i ş lemler FD/FAVÖK çarpan ı na göre:
Geçmi ş sat ı n alma i ş lemlerine konu olmu ş ş irketlerin i ş lem sonuçlar ı ile Tesco
Kipa'n ı n 28.02.2011 tarihli FAVÖK verisinin kullan ı m ı neticesinde elde edilen ş irket
değ eri ise a ş a ğı da sunulmaktad ı r.
(milyon TL)
Geçmi ş i ş lem Çarpan Analizi (FAVÖK)
87,76
10,63
2010 Mali Y ı l FAVOK
Geçmiş i ş lemler FD/FAVÖK Çaman'
932,78
Firma De ğ eri
27,82
(288,96)
(+) Haz ı r Değ erler
(-) Borç
671,64
6,01
Piyasa De ğ eri
Hisse Ba şı na De ğ er
Tabloda belirtildi ğ i üzere, geçmi ş i ş lemler FAVÖK çarpan ı ile Tesco Kipa'n ı n piyasa
değ eri 671,64 milyon TL seviyesinde tahmin edilmekte olup, pay ba şı na fiyat 6,01 TL
olarak hesaplanmaktad ı r.
GENEL DE Ğ ERLEND İ RME VE SONUÇ
Gerçekle ştirilen de ğ erleme çal ış mas ı neticesinde Tesco
piyasa de ğ eri ve pay ba şı na de ğ er a şağı da verilmektedir.
(mn TL)
Borsalarda i ş lem Gören Şirketler
FD/Sat ış lar
Çarpan ı na Göre
Piyasa De ğeri
Pay Say ı s ı
Pay Ba şı na De ğer (TL)
822,23
111 810 664
7,35
FD/FAVÖK
Çarpan ı na Göre
982,46
111 810 664
8,79
Kipa için ortaya ç ı kan
Geçmi ş iş lemler
FD/Satış lar
Çarpan ı na Göre
900,06
111 .810.664
8,05
FD/FAVÖK
Çarpan ı na Göre
671.64
111 810 664
6,01
Yukarı da belirtilmi ş olan rakamlar ışığı nda, Tesco Kipa'n ı n piyasa de ğ erinin 671,64
ile 982,46 milyon TL aral ığı nda olu ştu ğ u tespit edilmektedir. Buna göre Tesco
Kipa'n ı n pay ba şı na de ğ eri 6,01 ile 8,79 TL aral ığı nda olu ş maktad ı r. De ğ i ş ik
yöntemlerle bulunan pay ba şı na de ğ erlerin ortalamas ı al ı nd ığı nda ise pay ba şı na
de ğ er 7,55 TL olarak hesaplanmaktad ı r.
;;Garanti Yatırım
7