TAġINMAZ DEĞERLEME RAPORU - Halk Gayrimenkul Yatırım

Transkript

TAġINMAZ
DEĞERLEME
RAPORU
HALK GYO A.ġ.
KOCAELĠ
ÇAYIROVA-ġEKERPINAR
420 ADA
26 NO.LU PARSEL
2013_300_016
“OPERASYON MERKEZI”
PROJESI”
HALK GYO-ÇAYIROVA-ġEKERPINAR-ARSA-“OPERASYON MERKEZĠ” PROJESĠ
ĠÇĠNDEKĠLER
1.
2.
3.
4.
4.1.
4.2.
5.
5.1.
5.2.
5.2.1.
5.2.2.
5.2.3.
5.3.
5.3.1.
5.3.1.1.
5.3.1.2.
5.3.2.
5.3.2.1.
5.3.2.2.
5.3.2.3.
5.3.2.4.
5.3.3.
5.4.
6.
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
6.6.1.
6.6.2.
6.6.3.
6.7.
6.8.
6.9.
6.10.
6.11.
6.12.
7.
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
8.
8.1.
8.2.
8.2.1.
8.2.2
RAPOR ÖZETĠ ................................................................................................................................ 3
RAPOR BĠLGĠLERĠ ........................................................................................................................... 4
ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ....................................................................................... 5
GENEL ANALĠZ VE VERĠLER ............................................................................................................. 6
GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ....................................... 6
MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE
DAYANAK VERĠLER ......................................................................................................................... 7
DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER .......................................................... 10
GAYRĠMENKULLERĠN YERĠ VE KONUMU ........................................................................................... 10
GAYRĠMENKULLERĠN TANIMI VE ÖZELLĠKLERĠ ................................................................................. 12
GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ............................................................................. 12
FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ ................................................................................................................. 12
GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ .......................................................................................... 12
GAYRĠMENKULÜN YASAL ĠNCELEMELERĠ ......................................................................................... 13
TAPU ĠNCELEMELERĠ..................................................................................................................... 13
TAPU KAYITLARI .......................................................................................................................... 13
TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR .............................................................. 13
BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ................................................................................................................. 13
ĠMAR DURUMU ............................................................................................................................. 13
ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ .......................................................................................................... 14
ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR ............. 14
YAPI DENETĠM FĠRMASI ................................................................................................................ 14
SON 3 YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞĠġĠM .................................................... 14
DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE ....................................................................................................... 14
DEĞERLEME ÇALIġMALARI ............................................................................................................ 15
DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER ................................................................. 15
DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER................................................................................. 15
TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER .............................................................................. 16
DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ VE BUNLARIN
KULLANILMA NEDENLERĠ .............................................................................................................. 16
DEĞER TESPĠTĠNE ĠLĠġKĠN PĠYASA ARAġTIRMASI VE BULGULARI ...................................................... 17
SATIġ DEĞERĠ TESPĠTĠ ................................................................................................................. 18
EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ ...................................................................... 18
MALĠYET YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ ........................................................................................... 18
GELĠR YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ ............................................................................................... 19
KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER .............................................................................. 19
GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ .......................................... 21
BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE
ULAġILAN SONUÇLAR ................................................................................................................... 21
EN ETKĠN VE VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ....................................................................................... 21
MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ ........................................................ 21
HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY
ORANLARI ................................................................................................................................... 21
ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ................................................................................. 22
FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA
ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI........................................................................ 22
ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ .......... 22
YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN
ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ.............. 22
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE
ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI
HAKKINDA GÖRÜġ ....................................................................................................................... 22
SONUÇ ....................................................................................................................................... 23
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ ....................................................................... 23
NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ.................................................................................................................. 23
SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ ................................................................................................................ 23
KĠRA BEDELĠ TAKDĠRĠ................................................................................................................... 23
EK 1 – FOTOĞRAFLAR
EK 2 – DOKÜMAN VE BELGELER
EK 3 - LĠSANSLAR
Vektör Gayrimenkul Değerleme A.ġ.
Ihlamurkuyu Mah. AytaĢı Sok. No:4
Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL
2
2013_300_006
1. RAPOR ÖZETĠ
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ
: PROJE
DEĞERLENEN TAġINMAZIN KISA
TANIMI
:
MEVCUT KULLANIMI
TAġINMAZIN ĠMAR DURUMU
Kocaeli Ġli, Çayırova Ġlçesi, ġekerpınar Mahallesi, 420
Ada 26 no.lu parsel-Operasyon Merkezi Projesi
420 ada 26 no.lu parsel boĢ durumda olup, parsel
üzerinde 2 blok inĢa edilmesi planlanmaktadır.
:
Bloklardan 1 tanesi için ruhsat alınmıĢ olup, bu blok
“Operasyon Merkezi” olarak planlanmaktadır.
Değerleme konusu parsel 13/12/2012 tarih ve 669
sayılı Kocaeli BüyükĢehir Belediyesi Meclis Kararı ile
onanan 1/5000 ölçekli Nazım Ġmar Planında Ticaret
lejantında yer almakta olup ayrık nizam, KAKS: 0.80
ön bahçe mesafesi 10m, yan bahçe mesafesi 10m
: yapılaĢma Ģartlarına sahiptir.
3194 sayılı Ġmar Kanunu’nun ilgili maddeleri gereği
1/5000 ölçekli uygulama imar plan tadilatı 07/03/2013
tarih 2699 sayılı yazı ile Kocaeli BüyükĢehir
Belediyesine onay için sunulmuĢtur.
KULLANILAN DEĞERLEME
YÖNTEMLERĠ
: Emsal KarĢılaĢtırma, Gelir Yöntemi
TESPĠT EDĠLEN ARSA DEĞERĠ
: KDV hariç, 14.850.000-TL olarak takdir edilmiĢtir.
RUHSATI ALINMIġ OLANOPERASYON MERKEZĠNĠN
TAMAMLANMASI DURUMUNDAKĠ
KĠRA BEDELĠ-AYLIK
: 355.135 TL olarak takdir edilmiĢtir.
3
2013_300_006
2. RAPOR BĠLGĠLERĠ
RAPORUN TARĠHĠ
: 10.10.2013
RAPORUN NUMARASI
: 2013_300_006
DEĞERLEME TARĠHĠ
: 04.10.2013
DAYANAK SÖZLEġMENĠN TARĠHĠ
: 09.09.2013
DAYANAK SÖZLEġMENĠN NUMARASI
: 2013_300_006
RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERĠ : Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri
kapsamında GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
portföyü için hazırlanmıĢtır.
Hazırlanan rapor, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK)
02.08.2007tarih ve 26601 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan Seri:VII No:53 Tebliğinde belirtilen bilgileri
asgari olarak içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
DEĞERLEMENĠN KONUSU ve AMACI
: Raporda detayları verilen gayrimenkulün, piyasa rayiç
değeri ve arsa üzerinde, ruhsatı alınmıĢ “OPERASYON
MERKEZĠ” olarak planlanan bloğun tamamlanması
durumundaki kira değerinin tespiti.
RAPORU HAZIRLAYAN
: NAZEN TÖMEN
SPK Lisans No: 400645
Değerleme Uzmanı-Yük. Mimar
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
: Özgün BEKAR
SPK Lisans No: 400425
ġehir Plancısı
Genel Müdür
DAHA ÖNCE DEĞERLEMESĠNĠN
YAPILIP YAPILMADIĞINA ĠLĠġKĠN
BĠLGĠ
: ĠĢ bu Rapora konu olan gayrimenkulün değerlemesi
daha önceki tarihlerde tarafımızca yapılmamıĢtır.
4
2013_300_006
3. ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER
ġĠRKETĠN UNVANI
: VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ
: Ihlamurkuyu
MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER
: HALK GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ
MÜġTERĠ ADRESĠ
: ġerifali Çiftliği., Tatlısu Mah. Ertuğrul Gazi Sok.,
Mah.
AytaĢı
Tepeüstü/ÜMRANĠYE/ĠSTANBUL
Sok.
No:4
No:1, Yukarı Dudullu / Ümraniye/ ĠSTANBUL
MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI ve
VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR
: Raporda detayları verilen gayrimenkulün, mevcut
imar koĢullarına göre piyasa rayiç değeri ve arsa
üzerinde, ruhsatı alınmıĢ operasyon merkezi olarak
planlanan bloğun tamamlanması durumundaki kira
değerinin tespiti.
MüĢteri tarafından, “Operasyon Merkezi” için
öngörülen bütçe bedeline göre inĢa edilecek özellikli
yapının kira bedelinin tespit edilmesi talep
edilmektedir.
5
2013_300_006
4. GENEL ANALĠZ VE VERĠLER
4.1.GAYRĠMENKULÜN
VERĠLER
BULUNDUĞU
BÖLGENĠN
ANALĠZĠ
VE
KULLANILAN
KOCAELĠ ĠLĠ
Kocaeli, 1,5 milyonu aĢkın nüfusu, 12 Ġlçesi, 1’ i
büyükĢehir, 12’si Ġlçe belediyesi olmak üzere toplam
13 belediyesi, 243 köyü ve km2’ ye düĢen 445 kiĢilik
nüfus yoğunluğu ile ülkemizin önemli illerinden
biridir.
Avrupa’yı - Anadolu üzerinden Ortadoğu’ya bağlayan
geçiĢ koridorunu oluĢturan ilimiz, Türk imalat sanayi
üretimine yapmıĢ olduğu yaklaĢık %13’ lük üretim
katkısı ile Ġstanbul’dan sonra gelen en büyük ili
konumundadır.
Bünyesinde barındırdığı 400 adet 1. sınıf ve yaklaĢık
7000 adet 2. ve 3. sınıf Gayrı Sıhhi Müessesesi
(GSM) ile bir Sanayi Kenti, Ġki Üniversitesi, TÜBĠTAK
– Marmara AraĢtırma Merkezi ve TÜSSĠDE – Türkiye
Sanayi Sevk ve Ġdare Enstitüsü ile bir Bilim Kenti
olan Kocaeli, kurulan ve kuruluĢ çalıĢmaları devam eden 16 adet OSB’ si ve 4 adet teknoparkı ile
Ülke Sanayii’nin BaĢkenti konumunda olup, Teknokent vizyonuna doğru hızla ilerlemektedir.
Kocaeli, Ġstanbul Metropolüne olan yakınlığı, Doğal Limanı (Ġzmit Körfezi), Orman varlığı, kara,
deniz ve demiryolu ulaĢımında sağladığı ciddi avantajlar nedeniyle bütün dönemlerde önemli bir
cazibe merkezi olmuĢtur.
Kocaeli Ġli, “Sanayi Kenti” ve “Bilim Kenti” olma vizyonu yanında “Kartepe Dağ Turizm Merkezi
Projesi”nin tamamlanmasıyla “Turizm Kenti” olma vizyonuna da sahiptir
Kocaeli, 2001 yılında sağlamıĢ olduğu 9.1 Milyar TL’ lik GSYĠH’ sı ve Türkiye GSYĠH’ sı içindeki %
5.1’ lik payı ile 4. sırada, kiĢi baĢına GSYĠH bakımından ise iller arasında 1. geliĢme hızı bakımından
da % 61.7’ lik geliĢme hızı ile iller arasında yine 1. sırada yer almaktadır.
Coğrafi Durum
Kocaeli’nin doğu ve güneydoğusunda Sakarya, güneyinde
Bursa, batısında Ġstanbul ve Yalova illeri, Ġzmit Körfezi,
Marmara Denizi, kuzeyinde ise Karadeniz ile çevrilidir.
Ġlimizin yüzölçümü 3.418 km2’dir.
Sakarya Irmağının batı kıyısından baĢlayarak Pamukova ve
Ġznik Gölünün kuzeyinden Bozburun’a kadar uzanan Samanlı
Dağları, Ġzmit, Sapanca ve Adapazarı çöküntü alanına hakim
bir konumdadır. BaĢlıca ovaları Kocaeli kenti ile Sapanca
Gölü arasında uzanan düzlükler ile Dilovası’ dır. Bir peneplen
olan Kocaeli Yarımadasının il sınırları içinde kalan bölümü
dalgalı düzlüklerden oluĢur.
Ġlimizde Ġklim Yapısı, Körfez kıyıları ile Karadeniz kıyısında
ılıman, dağlık kesimlerde daha sert bir iklim hüküm
sürmektedir. Bu özelliğiyle Akdeniz iklimi ile Karadeniz iklimi arasında bir geçiĢ oluĢturduğu
söylenebilir. Ġl merkezinde yazlar sıcak ve az yağıĢlı, kıĢlar yağıĢlı, zaman zaman karlı ve soğuk
geçer. Özel Konumu nedeniyle Kocaeli’nin Karadeniz’ e bakan kıyıları ile Ġzmit Körfezine bakan
kıyılarının iklimi arasında bazı farklılıklar göze çarpar. Samanlı dağlarının Körfez’e bakan
yamaçlarında iklim Karadeniz kıyılarına benzer. YağıĢ miktarı da bu kesimde farklıdır. Rüzgârlar
kıĢın kuzey ve kuzeydoğudan, yazları ise kuzeydoğudan eser.
6
2013_300_006
Kocaeli’nin bitki örtüsü, kıyısıyla dağlık alanlar arasında önemli farklılıklar göstermektedir.
Kuzeyden güneye doğru gidildikçe Karadeniz’e özgü bitki topluluklarının yerini Akdeniz bitki örtüsü
almaya baĢlar. Samanlı dağları ile Karadeniz kıyısı arasındaki alanlar sık ve nemcil ormanlarla
kaplıdır. Bu ormanlar daha çok kayından oluĢur. Bazı kesimlerde kayına gürgen, kestane, meĢe de
karıĢır. Samanlı dağlarının yüksek kesimleri iğne yapraklılarla örtülüdür. Ġzmit Körfezinin kuzey ve
doğusunda Akdeniz iklimine özgü makilere rastlanır.
Maden varlığı bakımından Ġlimizde, bakır, kurĢun, çinko, barit, civa, çimento hammaddeleri,
dolomit, kuvarsit ve mermer gibi maden yatakları bulunmaktadır.
Kocaeli’nin BaĢkent Ankara’ ya olan uzaklığı 342 km, Ġstanbul Ġli’ ne olan uzaklığı ise 111 km’ dir.
Türkiye’nin en doğusu olan Iğdır Ġli’ne (Dilucu Sınır Kapısı) uzaklığı 1.404 km, en batısı Edirne Ġli’ne
ise (Kapıkule Sınır Kapısı) olan uzaklığı 341 km’ dir.
ÇAYIROVA ĠLÇESĠ
5747 No.lu ve 22 Mart 2008 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Kanun ile Çayırova (Güzeltepe)
Belediyesi, ġekerpınar Belediyesi, Çayırova Mahallesi ve Yenimahalle’nin birleĢtirilmesi sonucu ilçe
statüsü kazanan Çayırova, halen Kocaeli’nin en önemli yerleĢim merkezlerinden biridir. Doğusunda,
kuzeyinde ve güneyinde Gebze, batısında Ġstanbul Tuzla Ġlçesi ile sınır olan Çayırova 28.918 km²
alan ve 72.764 nüfusa sahiptir.
Çayırova, konum itibariyle adeta bir cazibe merkezi olmuĢ ve aldığı yoğun göç nedeniyle nüfus hızla
artmıĢ ve halen artmaya devam etmektedir. Bölge halkının önemli geçim kaynakları olarak sanayi
iĢçiliği, ticaret ve tarımı gösterebiliriz. Türkiye’nin en önemli sanayi kuruluĢlarını da bünyesinde
bulunduran ilçe de sanayi yatırımlar halen büyük bir hızla devam etmekte olup, bu da bölgedeki
iĢsizlik oranını aĢağılara çekmektedir. Otomotiv, gıda, plastik, çelik, elektrik, deri, kimya,
elektronik, kauçuk ve daha birçok alanda ülkenin önde gelen sanayi kuruluĢlarına sahip Çayırova
Türkiye’nin en önemli sanayi merkezi olma yolunda da yapılan yeni yatırımlarla hızla ilerlemektedir.
4.2.MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ,
MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER
2009 - 2010 -2011-2012 yılı, ekonomik göstergelerin Ģekillenmesinde uluslararası koĢullar önemli
belirleyiciler olmuĢtur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam
etmektedir.
Türkiye Orta Vadeli Programı: 2012 yılında büyüme hızının yüzde 3,2, 2013 yılında yüzde 4, 2014
ve 2015 yıllarında ise yüzde 5 olması beklenmektedir.
Yıl sonu enflasyon hedefi 7,4, kamu borcunun GSYH'ye oranı 2012'de yüzde 36,5, 2013'te yüzde
35, 2014 yılında yüzde 33, 2015'te yüzde 31 olması beklenmektedir.
Yıl sonunda cari iĢlemler açığının yüzde 7,3'e düĢeceğini, 2015 sonunda yüzde 6,5'lik bir cari
iĢlemler açığı ile dönemin tamamlanacağı öngörülmektedir.
GSYH ve Sektörel Büyüme Hızları:
2013 yılının birinci çeyreğinde GSYH, piyasa beklentilerinin üzerinde yüzde 3 oranında artıĢ
kaydetmiĢtir. 2013 yılının ilk çeyreğinde ekonomik aktivitede beklentinin üzerinde canlanma
kaydedilmiĢtir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmıĢ GSYH, 2013 yılının birinci çeyreğinde bir
önceki çeyreğe göre yüzde 1,6 oranında artıĢ göstermiĢtir. Yılın birinci çeyreğinde katma değer
tarım sektöründe yüzde 3,6 oranında artmıĢ, büyümeye katkısı 0,2 puan olmuĢtur. Birinci çeyrekte
sanayide katma değer yüzde 2,2 oranında artmıĢ büyümeye katkısı 0,6 puan olmuĢtur. Ġmalat
sanayii katma değerindeki artıĢ ise yüzde 2,8’dir. Birinci çeyrekte aylık sanayi üretim endeksindeki
ortalama artıĢ ise yüzde 1,3’dür. Aynı dönemde ara mallarının üretimi yüzde 4,3, yatırım mallarının
üretimi ise ortalama yüzde 0,9 oranında artmıĢtır. Aynı dönemde imalat sanayi kapasite kullanım
oranı da ortalama olarak yüzde 72,4 olmuĢ, bir önceki yılın aynı dönemine göre 1,2 puan
gerilemiĢtir. Elektrik üretimi ise birinci çeyrekte yüzde 5,1 oranında azalma göstermiĢtir. Aynı
dönemde otomobil üretimi yüzde 7,8 azalmıĢ, beyaz eĢya üretimi yüzde 3,1 oranında artmıĢtır.
7
2013_300_006
Yurtiçi talepteki canlanma hizmetler sektörüne yansımıĢtır. Hizmetler sektöründe birinci çeyrekte
ekonomik aktivitede beklendiği Ģekilde canlanma kaydedilmiĢtir. Bu geliĢmede, özellikle inĢaat ve
mali aracı kuruluĢlardaki katma değer artıĢı dikkat çekicidir. Katma değer, inĢaatta yüzde 5,9, mali
aracı kuruluĢlarda yüzde 6,5, oteller ve lokantalarda yüzde 13,7, toptan ve perakende ticarette
yüzde 2,9, ulaĢtırma-haberleĢmede yüzde 1,5, gayrimenkul, kiralama ve iĢ faaliyetlerinde yüzde
5,7, oranında artıĢ kaydetmiĢtir. Buna göre hizmetlerde katma değer yüzde 3,9 artıĢ kaydetmiĢ,
büyümeye katkısı 2,6 puan olmuĢtur.
Birinci çeyrekte vergi-sübvansiyonlarda artıĢ yüzde 1,5 olarak gerçekleĢmiĢ, büyümeye katkısı
yüzde 0,1 puan olmuĢtur.
2013 yılının birinci çeyreğinde GSYH deflatörü yüzde 6,3 oranında artıĢ göstermiĢtir. Aynı dönemde
ortalama olarak TÜFE yüzde 7,21, ÜFE yüzde 2,01 oranında artıĢ kaydetmiĢtir.
Cari ĠĢlemler Hesabı (Haziran 2013)
•2013 yılının ilk dört ayında ödemeler dengesinde gösterildiği Ģekliyle, dıĢ ticaret açığı bir önceki
yılın aynı dönemine göre yüzde 10,1 oranında artarak 24,3 milyar dolar olmuĢtur. Aynı dönemde,
hizmet gelirleri yüzde 19,9 oranında artarak 11,1 milyar dolar olarak gerçekleĢmiĢ, gelir
dengesindeki açık 2,7 milyar dolar olmuĢtur. Bu çerçevede 2013 yılının ilk dört ayında cari açık, bir
önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 17,2 oranında artarak 24,3 milyar dolar olmuĢtur.
Kapasite Kullanım Oranı:
Türkiye’nin Kredi Notu:
Türkiye ilk olarak Fitch’in, 5 Kasım 2012′de ülkenin uzun vadeli yabancı para cinsinden kredi notu
“BB+”dan “BBB-”ye çıkarmasıyla “yatırım yapılabilir” seviyeye yükseltilirken, Moody’s 16 Mayıs
2013′te ülkenin “Ba1″ yabancı para cinsinden uzun vadeli kredi notunu bir basamak artırarak “Baa3″
yapmıĢtı.
Japon Kredi Derecelendirme KuruluĢunun da (JCR), 23 Mayıs’ta Türkiye’nin kredi notunu iki basamak
artırarak yatırım yapılabilir seviye olan “BBB-”ye yükseltirken, Kanada merkezli uluslararası kredi
derecelendirme kuruluĢu Dominion Bond Rating Services’den (DBRS), Türkiye’nin uzun vadeli
yabancı para cinsinden kredi notunu “BBB-” ile “yatırım” seviyesine çıkardı.
Standard and Poor’s'a (S&P) 27 Mart 2013′te Türkiye’nin kredi notunu ”BB”den ”BB+”ya yükseltmiĢ,
ancak yatırım yapılabilir seviyenin bir basamak altında bırakmıĢtı.
8
2013_300_006
FED Açıklaması ve Gezi Eylemlerinin Ekonomiye Etkileri:
Fed BaĢkanı Bernanke’nin 22 Mayıs’ta tahvil alımlarını Eylül ayından itibaren kısmayı planladıklarını
açıklamasıyla Türkiye’nin de aralarında olduğu geliĢme yolundaki ekonomilerden kaynak çıkıĢı
yaĢandı.
Dolardaki ani iniĢ çıkıĢlar Merkez Bankası’nın uzun bir aradan sonra döviz satıĢı yapması, Turizm
sektöründeki iptaller, KapalıçarĢı’daki kayıplar ve borsadaki düĢüĢler ekonomiye önemli kayıplar
yaĢatmıĢtır.
Yapı Ġzin Ġstatistikleri, I. Dönem 2013
2013 yılının ilk üç ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların
bina sayısı %17,4, yüzölçümü %2,2, değeri %1,2, daire sayısı %9,3 oranında arttı.
2013 yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü 31.995.430 m2 iken; bunun
18.436.845 m2’si (%57,6) konut, 8 736 141 m2’si (%27,3) konut dıĢı ve 4 822 444 m2’si (%15,1)
ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleĢti.
Kentsel DönüĢüm: 35 ilde baĢlatılan kentsel dönüĢüm projeleri inĢaat sektörünü ve
çimentoya, yalıtımdan cama kadar 120 alt sektörü olumlu etkileyeceği öngörülmektedir.
boyadan
Kentsel dönüĢüm ile birlikte 400 milyar dolarlık ekonomi yaratması beklenmektedir.
Mütekabiliyet Yasası: Mütekabiliyet yasasıyla birlikte, bireylerin Türkiye’de gayrimenkul satın
alımında mütekabiliyet zorunluluğu kaldırıldı. Yeni yasanın, özellikle Körfez ülkelerinden bireysel
yatırımcılara konut edinimi konusunda olanak sağlaması sebebiyle, ticari gayrimenkul pazarına
yasanın çok büyük bir etkisinin olması beklenmektedir.
2 B Yasası: Orman vasfını yitirmiĢ alanların ticaret ve konut fonksiyonlarına dönüĢümüne olanak
veren 2B yasası 25 Nisan 2012’de yürürlüğe girdi. Bu yasanın, Ġstanbul’un baĢlıca alt pazarlarında
ve Türkiye genelinde proje geliĢtirmeye uygun arsa arzında artıĢ sağlaması ile yeni projelerin ivme
kazanması beklenmektedir.
2001 yılı Ģubat ayındaki kriz döneminde, global likiditenin bolluğu ve tüm dünyadaki olumlu
geliĢmelerin etkisiyle ülkemiz krizi atlatmıĢ ve 2005 yılında genel ekonomik koĢullarla paralel olarak
konut sektöründe hızlı bir canlanma yaĢanmıĢtır. Ekonomik canlılık 2008 yılındaki global ekonomik
kriz ile birlikte yerini durağanlık ve gerilemeye bırakmıĢtır. 2009 yılı sonu, 2010-2011 yılı itibariyle
ekonomide iyileĢmeler kendini göstermiĢtir. Türkiye’de ekonomik büyümenin kazandığı ivme ile
birlikte ekonominin daha güçleneceği beklentisi ile birlikte, arap dünyasında yaĢanan değiĢiklikler
ve özellikle Suriye-Mısır ile ilgili karıĢıklığın sonucunun ne olacağı belirsizliğini korumaktadır.
Kaynakça-TCMB, TÜİK, DPT, TÜSİAD, OECD
9
2013_300_006
5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER
5.1. GAYRĠMENKULLERĠN YERĠ VE KONUMU
Değerlemesi yapılan taĢınmaz, Kocaeli Ġli, Çayırova Ġlçesi, ġekerpınar Mahallesi içerisinde TEM
Otoyolu’nun batısında, ġekerpınar Mahallesi içerisinde, Fevzi Çakmak Caddesi üzerinde yer
almaktadır. Fevzi Çakmak Caddesi üzerinden ġekerpınar’la Akse Mahallesi arasında bağlantı
sağlanmakta olup Tem Otoyolu’na paralel olarak konumlu ve bölgenin ulaĢım açısında iĢlek
caddelerindendir. TaĢınmazların konumlu bulunduğu bölge sanayi tipi yapıların ağırlıklı olduğu bir
bölge olup güneybatı yönünde konut yapılaĢmaları ağırlıklıdır. Bölgede boĢ parseller ağırlıklı
olmakla birlikte geliĢim imar planları kapsamında sanayi ağırlıklı olacağı öngörülmektedir. Yapı
Kredi Bankası ve Akbank’a ait, Bilgi ĠĢlem /Veri Bankası/Çağrı Merkezleri gibi operasyon merkezleri
taĢınmazın yakınlarında yer almaktadır.
TaĢınmaza ulaĢabilmek için Rahmi Dibek Caddesi üzerinde batı yönünde ilerlerken Yapı Kredi Bilgi
ĠĢlem merkezi tarafında kalan kuzeybatı istikametinde Fevzi Çakmak Caddesi üzerinden gidilirken
1500 m ileride sağ cephede konumlanmaktadır.
TAġINMAZIN MERKEZLERE KUġUÇUġU UZAKLIKLARI
Çayırova Belediyesi
3.000 m Yapı Kredi Bilgi ĠĢlem Merkezi
Tem Otoyoluna
500 m Marmara Denizi
5.000 m Sabiha Gökçen Havaalanı
D-100 karayoluna
1400 m
6.900 m
10.000 m
10
2013_300_006
YAPI KREDĠ
BĠLGĠ ĠġLEM
MERKEZĠ
DEĞERLEME KONUSU
TAġINMAZLAR
Değerleme Konusu
26 no.lu parsel
TEM Otoyolu
11
2013_300_006
5.2.GAYRĠMENKULLERĠN TANIMI ve ÖZELLĠKLERĠ
Değerlemesi yapılan taĢınmaz, Kocaeli Ġli, Çayırova Ġlçesi, ġekerpınar2 Mahallesi, 420 ada 26
numaralı parseldir.

15.652,00 m² yüzölçümüne sahiptir.

Mevcut durumda taĢınmaz ġekerpınar bağlantısının sağlandığı Fevzi Çakmak Caddesi’ne
cepheli durumdadır. TaĢınmazın Fevzi Çakmak Caddesi’ne cephesi yaklaĢık 146 m ve
derinlikleri yaklaĢık 128 m’dir.

Değerleme konusu parsel 13/12/2012 tarih ve 669 sayılı Kocaeli BüyükĢehir Belediyesi
Meclis Kararı ile onanan 1/5000 ölçekli Nazım Ġmar Planında Ticaret lejantında yer almakta
olup ayrık nizam, kaks: 0.80 ön bahçe mesafesi 10m, yan bahçe mesafesi 10m yapılaĢma
Ģartlarına sahiptir.

Çayırova belediyesinde yapılan incelemeye göre, parsel üzerinde A ve B bloktan oluĢan bir
proje düĢünülmekte olduğu vaziyet planından anlaĢılmaktadır. A bloğa iliĢkin mimari proje
onaylanmıĢ ve ruhsat alınmıĢ durumdadır. B blok için ise henüz herhangi bir proje ve ruhsat
yoktur.

A bloğun, yüksek donanıma sahip bir bina olması ve bir “operasyon merkezi”, olarak
kullanılması planlanmaktadır.

TaĢınmazın fiziksel incelemesinin yapıldığı tarih itibariyle, arazi üzerinde hafriyat çalıĢmaları
henüz yeni baĢlamıĢ olup, iĢin baĢındadır.

Parsel doğu yönünde hafif eğimli bir topografya sahiptirler.
5.2.1. GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ
Değerleme konusu taĢınmazın üzerinde, 29.08.2013 tarihinde alınmıĢ bir yapı ruhsatı mevcut olup
A Bloğun yapımı için temel açılma aĢamasındadır. TaĢınmaz altyapı hizmetlerinden istifade
edebileceği bir noktada konumludur. B-blok için henüz ruhsat alınmamıĢtır.
5.2.2. FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ
Değerlemesi yapılan taĢınmaz 26 no.lu parsel hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. TaĢınmazın
üzerinde 3 katlı, 9.131 m² inĢaat alanına sahip olacak bloğun inĢaatı için temel açılmaya
baĢlanmıĢtır. TaĢınmaz üzerine yapılacak olan binanın alt yapı hizmetlerinden tam olarak istifade
edebileceği bir noktada konumludur.
5.2.3. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ
Değerlemesi yapılan taĢınmaz henüz arsa vasıflı olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Ruhsata göre; taĢınmaz üzerinde,geliĢtirilmekte olan A blokta, Çerçeveli Sistem, tuğla dolgulu inĢaat
modeli kullanılacak olup, ısıtma sistemi doğalgaz kombi olup, Ģehir suyu elektriği, jeneratör, temiz
su,pis su, kanalizasyon, açık otopark, sığınak gibi donanımlar planlanmaktadır. "Operasyon Merkezi"
olarak planlanan yapıda birçok yüksek teknolojiye dayalı altyapı donanımları düĢünülmektedir.
12
2013_300_006
5.3.GAYRĠMENKULÜN YASAL ĠNCELEMELERĠ
5.3.1. TAPU ĠNCELEMELERĠ
5.3.1.1. TAPU KAYITLARI
5.3.1.2. TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN SINIRLAMA)
OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ DEVREDİLEMESİNE İLKİŞKİN KISITLAMAR
09.09.2013 tarihinde saat 10:45 itibariyle Çayırova Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan yazılı takbis
belgesine göre taĢınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, Ģerh, beyan kaydına rastlanmamıĢtır.
TaĢınmazın, devir ve temliki ile ilgili herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
5.3.2. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ
5.3.2.1. ĠMAR DURUMU
Çayırova Belediyesi Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğü’nden, bilgiye göre; değerleme konusu taĢınmaz
1/5000 Nazım Ġmar Planı’na uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı
01/03/2013 tarih ve 2013/18 sayılı meclis kararı ile değerlendirilmiĢ olup onayı için Kocaeli
BüyükĢehir Belediyesi’ne gönderilmiĢtir.
Değerleme konusu parsel 13/12/2012 tarih ve 669 sayılı Kocaeli BüyükĢehir Belediyesi Meclis
Kararı ile onanan 1/5000 ölçekli Nazım Ġmar Planında Ticaret lejantında yer almakta olup ayrık
nizam, kaks: 0.80 ön bahçe mesafesi 10m, yan bahçe mesafesi 10m yapılaĢma Ģartlarına sahiptir.
13
2013_300_006
5.3.2.2. ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ
Çayırova Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde değerleme konusu 26 no.lu parsele ait imar iĢlem
dosyası incelenmiĢtir. TaĢınmazın dosyasında parsel üzerindeki yapıya ait 29.08.2013 tarih ve 521
sayı onaylı yeni yapı ruhsatı alınmıĢ olduğu görülmüĢtür. TaĢınmazın dosyasında 19.07.2013 tarih
ve 2013/521 sayı onaylı mimari projesi görülmüĢtür.
5.3.2.3. ENCÜMEN
KARARLARI,
MAHKEME
ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR
KARARLARI,
PLAN
ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR
Değerleme konusu taĢınmazlardan 26 no.lu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup
taĢınmazın imar iĢlem dosyasında herhangi bir zabıt görülmemiĢtir.
5.3.2.4. YAPI DENETĠM FĠRMASI
29.08.2013 tarihli ve 52 sayılı yapı ruhsatından edinilen bilgiye göre, yapı denetim firması;
PETEK YAPI DENETĠM LTD.ġTĠ.,
Ömer Ağa Mah., Bilgusu Cad., ABM ĠĢ Merkesi,No:41,Kat :7, Ġzmit / Kocaeli
Tel: 0262 322 17 10, 0262 322 15 10, Tepecik Vergi dairesi, 7290498209
5.3.3. SON 3 YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞĠġĠM
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE
VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN
DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ V.B.) İLİŞKİN BİLGİ
TAPU SĠCĠL MÜDÜRLÜĞÜ
BĠLGĠLERĠ (Son Üç Yılda GerçekleĢen
Alım-Satım Bilgileri)
TaĢınmazın tamamı Mustafa Erengül adına kayıtlı iken
: 11.09.2012 tarihinde Halk GYO adına satıĢından tescil
edildi.
Çayırova Belediyesi Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğü’nden alınan
bilgiye göre; değerleme konusu taĢınmaz 1/5000 Nazım Ġmar
Planı’na uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar
:
Planı 01/03/2013 tarih ve 2013/18sayılı meclis kararı ile
değerlendirilmiĢ olup onayı için Kocaeli BüyükĢehir Belediyesi’ne
gönderilmiĢtir.
BELEDĠYE BĠLGĠLERĠ
(Ġmar Planında Meydana Gelen
DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri
V.B. Bilgiler)
Değerleme konusu parsel 13/12/2012 tarih ve 669 sayılı Kocaeli
BüyükĢehir Belediyesi Meclis Kararı ile onanan 1/5000 ölçekli
Nazım Ġmar Planında Ticaret lejantında yer almakta olup ayrık
nizam, Kaks: 0.80 ön bahçe mesafesi 10 m, yan bahçe mesafesi
10m yapılaĢma Ģartlarına sahiptir.
Çayırova Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arĢivinde değerleme konusu
26 no.lu parsele ait imar iĢlem dosyası incelenmiĢtir. TaĢınmazın
dosyasında parsel üzerindeki yapıya ait 29.08.2013 tarih ve 521
sayı onaylı yeni yapı ruhsatı alınmıĢ olduğu görülmüĢtür.
TaĢınmazın dosyasında 19.07.2013 tarih ve 2013/521 sayı onaylı
mimari projesi görülmüĢtür.
Kocaeli Belediye BaĢkanlığı, Ġmar ve ġehricilik Müdürlüğü (Harita
Planlama Servisinden)
alınan 10.09.2013 tarihli yazılı belge
ektedir.
5.4.DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE
EĞER BELĠRLĠ BĠR PROJEYE ĠSTĠNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE
PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN
UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA
Değerlemesi yapılan gayrimenkule/ projeye iliĢkin bilgiler raporun 5,2 bölümünde anlatılmaktadır.
14
2013_300_006
6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI
6.1.DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER
Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem
bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ve Gelir yöntemleridir.
MALĠYET YÖNTEMĠ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında
yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet
yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir Ģahıs ona karĢı
istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” Ģeklinde
tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul
edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan
demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varno.lur. Bir baĢka deyiĢle, mevcut bir
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı
kabul edilir.
EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ: ĠĢyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir
ve gerçekçi yaklaĢım piyasa değeri yaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi
istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırılabilir örnekler incelenir. Emsal
karĢılaĢtırma yaklaĢımı aĢağıdaki varsayımlara dayanır.

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul
edilir.

Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi
olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul
özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz
sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.
ile
ortak temel
GELĠR YÖNTEMĠ: TaĢınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsaörneğin kiralık konut ya da iĢ yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin
uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taĢınmazın değerinin
belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya iliĢkin diğer yapısal
tesisler ve arsa payından oluĢur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karĢın, bir yapının
kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karĢılığının saptanmasında arsa, yapı ve
yapıya iliĢkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir.
Net gelir, gelir getiren taĢınmazın yıllık iĢletme brüt gelirinden, taĢınmazın boĢ kalmasından oluĢan
gelir kaybı ve iĢletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden
oluĢmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taĢınmaz piyasasında geçerli olan taĢınmaz faiz
oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki
taĢınmaz piyasasında geçerli olan taĢınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan
kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluĢmaktadır.
6.2.DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
ĠĢ bu rapor tarihi itibariyle konu taĢınmazların değerleme iĢlemini etkileyen olumsuz bir faktör
bulunmamaktadır.
15
2013_300_006
6.3.TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
-

B- Blok için henüz ruhsat alınmamıĢ olması
OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
-
TaĢınmazların cadde üzerinde yer almaları
-
TEM Otoyoluna yakın bir konumda bulunması,
-
Ġmar uygulaması görmüĢ net parsel olması.
-
Planlanan “Operasyon Merkezi” nin çok nitelikli bir yapı olması
6.4.DEĞERLEME
ĠġLEMĠNDE
KULLANILAN
VARSAYIMLAR,
YÖNTEMLERĠ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ
DEĞERLEME
Değerleme konusu olan 26 numaralı parsel ile ilgili olarak satıĢ değeri ve projenin tamamlanmıĢ
olması durumundaki kira değeri tespiti yapılacaktır.
SatıĢ Değeri Tespitine ĠliĢkin:
Değerlemesi yapılan 26 parsel, üzerinde 2 blok planlanmıĢ olup mevcut durumda sadece tek bir
blok için ruhsat alınmıĢtır. TaĢınmazın mevcut inĢaat seviyesindeki değeri, inĢaat sürecinin henüz
çok baĢında olunması nedeniyle (temel hafriyatı yeni baĢlamıĢ), yapılandırmaların kattığı herhangi
bir eklenebilir maliyet oluĢmadığından, boĢ arsa değerine eĢit bir değer olduğu düĢünülmektedir.
Bu sebeple rapor içerisinde arsanın boĢ olarak değeri tespit edilerek taĢınmazın mevcut inĢaat
seviyesine göre değeri, tek olarak verilmiĢtir. TaĢınmaz bitmiĢ olması durumunda değeri ise,
arsa+bina maliyetleri toplamından oluĢmaktadır. Ancak, taĢınmazın üzerinde geliĢtirme potansiyeli
olan B bloğun henüz hiçbir çalıĢması yapılamadığından ortaya nasıl bir bina çıkacağı
bilinmediğinden taĢınmazın bitmiĢ hali, ile değeri hesaplanmamıĢtır.
Parselin, boĢ arsa değeri tespiti için, Emsal KarĢılaĢtırma ve Arsa Artık yöntemleri kullanılmıĢtır.
Kira Değeri Tespitine ĠliĢkin
TaĢınmazın tamamlanması durumundaki kira bedeli tespit edilirken, taĢınmaz üzerinde planlanan A
ve B bloklardan sadece A bloğa iliĢkin bilgiye sahip olunulduğundan sadece bu blok için kira değeri
tespiti yapılmıĢtır. Kira değeri tespiti yapılırken Gelir Yöntemi kullanılarak “direkt kapitalizasyon
uygulanmıĢtır. Kapitalizasyon oranı olarak bölgedeki oranlar kullanılmıĢtır. Bölgede,planlanan
operayon merkezi kiralamalarına iliĢkin emsaller olmadığından tek yöntem kullanılarak kira değeri
sadece “gelir yöntemi” çerçevesinde verilmiĢtir.
16
2013_300_006
6.5.DEĞER TESPĠTĠNE ĠLĠġKĠN PĠYASA ARAġTIRMASI VE BULGULARI
Değerlemesi yapılan taĢınmazın bulunduğu bölgede yapılan emsal ve piyasa araĢtırması aĢağıdaki
gibidir.
Emlakçı Bilgileri
Tasmahal
Gayrimenkul
0 (532) 138 28 71
Konumu
KİRALIK İŞYERİ
Kira
Alanı Değeri
(m²) TL/ay
Özellikleri
Şekerpınar
2350
Şekerpınar
15.562
Şekerpınar
23.500
Birim m²
Kira Değeri
(TL/m²/ay) Açıklama
Ofis olarak kullanıma uygun, plaza şeklinde
inşa edilmiş, 2350 m² kapalı alanı bulunan
21000
8,94
iskanlı işyeri Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu
bölgede faaliyet gösteren emlak yetkilisi
Halk Gyo nun arsası üzerinde yapılacak
olan plaza şeklindeki bir yapının 5-6 $/m²
birim fiyatla rahatlıkla kiralanabileceğini
170000
10,92
belirtmiştir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgeye yakın
konumda, 23.500 m² alan büyüklüğündeki
depo 135.000 $/ay bedelle kiralıktır. (5.74
275.000
11,70
$/m²)
CENTURY 21
BURADA
GAYRİMENKUL
0 (533) 211 58 90
Defa Gayrimenkul
0533 601 01 31
Güvercinoğlu Emlak
0 532 261 95 45
Emlakçı Bilgileri
Şekerpınar
Konumu
2.000
20.000
SATILIK İŞYERİ
Alanı
(m²)
Özellikleri
REALTY WORLD
İMZA GAYRİMENKUL
0 (532) 232 39 67
Şekerpınar
Sanayi, E :0,60, Hmax :
15,50
Evar Gayrimenkul
0 (532) 417 48 18
Akse
Sanayi, E :0,60, Hmax :
15,50
Akse
3500 m²(kapalı alan)+
5500m²(açık alan)
Evar Gayrimenkul
0 (532) 417 48 19
2.400
6.000
3.500
10,00
Birim Satış
Satılık
Değeri
Değeri (TL) (TL/m²)
5.600.000
12.200.000
7.600.000
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu
2000 m² alana sahip kiralık depo 10.000
$/m² bedelle kiralıktır. (5$/m²)
Açıklama
2.333
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu
bölgede yer alan fabrika 2.750.000$
bedelle satılıktır. Taşınmazın ayrıca 2600
m2 de açık alanı bulunmaktadır.
2.033
Değerleme konusu taşınmazla aynı cadde
üzerinde, Namet’in karşısında konumlu
işyeri 6.000.000$ bedelle satılıktır.
2.171
Değerleme konusu taşınmaza yakın
konumda bulunan E:0.6, hmax 15.50 m
olan arsa satılıktır.
SATILIK ARSA
Emlakçı Bilgileri
Konumu
İmar
Durumu
Yapılaşma
Şartı
Alanı
(m²)
YENİKENT EMLAK
0532 422 44 21
Akse
Sanayi
E:0,60,
hmax:15,50m
4.940
3.900.000
Akse
Sanayi
E:0,60,
hmax:15,50m
3.800
3.500.000
Açıklama
789 olan arsa satılıktır.
921 olan arsa satılıktır.
Akse
Sanayi
E:0,60,
hmax:15,50m
3.800
3.000.000
E:0.6, hmax 15.50 sanayi imarlı olup
789 pazarlık payı mevcutttur.
Akse
Sanayi
E:0,60,
hmax:15,50m
1.490
1.100.000
2077 ada 6 parsel konumlu arsa satılık
738 olup pazarlık payı mevcuttur.
Şekerpınar Sanayi
E:0,60,
hmax:15,50m
6.500.000
Değerleme konusu taşınmaza çok yakın
konumlu olduğu söylenen arsa yaklaşık bir
752 ay önce satılmıştır.
GOLD ESTATE
0532 578 44 92
GÜVERCİNOĞLU
EMLAK
0262 658 84 94
MUTLUKENT
EMLAK– 0543 957 30
58
Forever Gayrimenkul
Danışmanlık ve
Ekspertiz Hiz.
0 (544) 598 33 90
8.640
Satış
Değeri
Birim m²
değeri
17
2013_300_006
6.6.SATIġ DEĞERĠ TESPĠTĠ
6.6.1. EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ
Rapor’un 6.5. baĢlığı altında detayları verilen emsal gayrimenkuller ve piyasa araĢtırmaları dikkate
alınarak emsal karĢılaĢtırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu taĢınmazların boĢ arsa değeri
950,00 TL/m2 olarak hesaplanmıĢtır. Emsaller aynı bölgede olup E:0,60 iken, değerlemesi yapılan
taĢınmazın yapılaĢma hakkı E=0,80 olduğundan, imar hakkından kaynaklı yaklaĢık %30 daha
yüksek değere sahip olarak değerlendirilmiĢtir.
ALAN
BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ
SATIġ DEĞERĠ (TL)
(M²)
(TL/M²)
(KDV HARĠÇ)
15.652
950 TL
14.869.400 TL
6.6.2. MALĠYET YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ
Değerleme konusu taĢınmaz, gelinen inĢaat seviyesi itibariyle henüz inĢaatın çok baĢlarında
olunması sebebiyle, katkısının ihmal edilebilir küçüklükte olduğu düĢünülerek, mevcut hali ile
değerin, boĢ arsa değeri kadar olabileceği düĢünülmüĢtür.
Ruhsatı alınmıĢ olan, “Operasyon Merkezi” olarak planlanan A blok için, üstün teknolojik
özelliklerde,
donanıma ve altyapıya sahip bir bina inĢaatı gerekmektedir. Bu ileri teknoloji
gerektiren donanımların maliyetlerini tahmin etmek, benzerleri çok sayıda ve piyasaya açık veriler
olmadığından, oldukça zorlayıcı olduğundan, Halk GYO A.ġ. tarafından, hesaplanarak, eklerde
BEYAN olarak belirtilen maliyet öngörüleri kabul edilerek hareket edilmiĢtir. BEYAN, raporun ekler
bölümünde verilmektedir. EK 3.
TaĢınmazın tamamlanmıĢ hali için, değer tespiti, B blokta ne yapılacağı henüz belli olmadığından,
hesaplanamamaktadır.
Sadece A bloğun tamamlanmıĢ haline iliĢkin değer (sadece kira değeri tespitinde kulanılabilir
olacaktır) maliyet yaklaĢımı, tahminen tespit edilebilmektedir. Bu yöntemde Değer= Arsa+maliyet,
formülü ile elde edilmektedir.
Mimari projede, operasyon merkezi binasının yapılacağı bina arsası ile diğer bina için yapılacak arsa
alanı ayrıĢtırılarak, A blok payına düĢen arsa miktarı hesaplanmıĢtır, böylece, A blok, diğer
potansiyel B bloktan bağımsız hale getirilmeye çalıĢılmıĢtır. Operasyon merkezi binasının inĢa
edildiği bölüm için belirlenen/ayrılabilen arsa alan yaklaĢık 7.612 m² olarak hesaplanmıĢtır. Kalan
8.040 m² alana sahip arsa ile ilgili henüz, ruhsat alınmamıĢ olduğundan, bu kısım dikkate
alınmamıĢtır.
Halk GYO A.ġ.’nin, beyanı doğrultusunda, 9.131 m² alana sahip Operasyon Merkezi için öngörülen
maliyet bedeli 49.000.000 TL’dir. Bu öngörülen maliyet ile operasyon merkezi binası için ayrılan
arsa bölümünün değeri toplanarak, taĢınmazın tamamlanması durumundaki değeri maliyet
yöntemine göre tahminen belirlenmektedir. Bu değer, 26 numaralı parselin değerini
yansıtmamaktadır. Sadece, kira tespitine, bir altlık oluĢturmak amacını taĢımaktadır.
Maliyet Yöntemine Göre Tamamlanması Durumundaki Değer
(Parsel Üzerinde ĠnĢa Edilmesi Planlanan "Operasyon Merkezinin " Tamamlanması Durumundaki Değer)
BĠRĠM DEĞER
TANIM
ALAN (M²)
DEĞER (TL)
(TL/M²)
"Operasyon Merkezinin " Olarak
Planlanan Alana Düşen Arsa Alanının
7.612
949
7.221.965 TL
Değeri
Yapı Değeri (Operasyon Merk.- A BLOK
9.131
5.366
Parsel Üzerinde İnşa Edilmesi Planlanan A blok, "Operasyon Merkezinin " Kısmının
Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri
49.000.000 TL
56.221.965 TL
18
2013_300_006
6.6.3. GELĠR YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ
Değerlemesi yapılan 26 numaralı parselin boĢ arsa değerini tespit ederken, kullanılan ikinci yöntem
olan Arsa Artık Yöntemi, Gelir Yöntemi altında incelenmiĢtir.
Bu yöntem çerçevesinde, taĢınmazın güncel imar durumu ve bölgedeki genel yapılaĢma dikkate
alınmak suretiyle, planlanan yapıdan bağımsız Ģekilde arsa değeri tespit edilmiĢtir. Planlanan yapı
çok özellikli ve yüksek maliyetlere sahip olması planlandığından, taĢınmazın arsa fiyatını
belirlemede, çevre yapılaĢması ve imar durumu çerçevesinde değer tespitinin yapılmasının, piyasa
değerini daha doğru yansıtacağı düĢünülerek bu yöntem kullanılmıĢtır.
Parsel üzerinde mevcut imar durumuna göre toplam inĢaat alanının 18.782 m² olacağı
varsayılmıĢtır. E:0,80 yapılaĢma hakkına göre, bina oturum alanının %40 olacağı ve emsal harici
%40 inĢaat alanı ile birlikte bu alanın sağlanacağı varsayılmaktadır.
Binanın inĢa edilebilmesi için gerekli olan birim maliyeti, 2013 yılı Çevre ve ġehircilik Bakanlığı’nın
belirlemiĢ olduğu 2013 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri esas alınarak 730 TL/m² (ruhsattaki yapı
sınıfı esas alınmıĢtır) olarak ele alınmıĢtır.
GiriĢimci kar oranı %15-35 aralığında olup, taĢınmazın bulunduğu bölge için, toplam değer
üzerinden, %20 uygun olduğu kanaatine varılmıĢtır.
TaĢınmazın tamamlanması durumundaki yapı birim satıĢ değerinin 1.900 TL olacağı piyasadan elde
edilen veriler doğrultusunda öngörülmüĢtür.
Bu varsayımlar çerçevesinde Arsa Artık Yöntemine göre arsa birim değeri 948 TL/m² olarak
hesaplanmıĢtır.
Arsa Artık Yöntemi İle Sonuç Değer Hesaplama
(Emsal Karşılaştırma Yöntemi İle)
Ada/Parsel
420/26
Arsa alanı
15.652,00
Kaks
0,80
Emsale dahil alan
12.521,60
Bodrum kat
6.260,80
Toplam inşaat alanı
18.782,40
Bina tamamlanması durumundaki birim satış değeri
1.900
Taşınmazın tamamlanması durumundaki değeri
35.686.560
İnşaat Maliyeti
730
Yapı İnşaat Maliyeti
13.711.152
Girişimci Karı (%15-35 arası)
7.137.312
Toplam İnşaat Maliyeti(Yapı +Geliştirme)
20.848.464
Arsa Değeri (Gelir-Toplam Maliyet)
14.838.096
Arsa Birim Değeri
948
6.7.KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER
TaĢınmazın tamamlanması durumundaki kira bedeli tespit edilirken, taĢınmaz üzerinde planlanan A
ve B bloklardan sadece A bloğa iliĢkin bilgiye sahip olunulduğundan sadece bu blok için kira değeri
tespiti yapılmıĢtır.
ĠnĢa edilmesi planlanan operasyon merkezinin bölgedeki yapılara göre çok daha yüksek maliyet ile
inĢa edilecek olmasından dolayı, bölgedeki sanayi tipi yapılara göre daha yüksek kiradan
kiralanabilir özellikte olacağı düĢünülmektedir. Operasyon merkezi kiralarına emsal olabilecek bir
bilgi, piyasada bulunamamıĢtır.
19
2013_300_006
Kira değeri tespiti yapılırken Gelir Yöntemi kullanılarak “direkt kapitalizasyon uygulanmıĢtır.
Kapitalizasyon oranı olarak bölgedeki oranlar kullanılmıĢtır. Bölgede,planlanan operasyon merkezi
kiralamalarına iliĢkin emsaller olmadığından tek yöntem kullanılarak kira değeri verilmiĢtir .
Direkt kapitalizasyon yönteminde: Değer = Gelir x Kapitalizsayon oranı formülü kullanılmaktadır.
Bu doğrultuda, kira tespiti yapılabilen A blok için değer, maliyet yaklaĢımı ile tahminen tespit
edilebilmektedir. Bu yöntemde Değer= Arsa+maliyet, formülü ile elde edilmektedir.
Halk GYO A.ġ.’nin, beyanı doğrultusunda, 9.131 m² alana sahip Operasyon Merkezi için öngörülen
maliyet bedeli 49.000.000 TL’dir. Bu öngörülen maliyet ile operasyon merkezi binası için ayrılan
arsa bölümünün değeri toplanarak, taĢınmazın tamamlanması durumundaki değeri maliyet
yöntemine göre tahminen belirlenmektedir.
Mimari projede, operasyon merkezi binasının yapılacağı blok/bina arsası ile diğer blok/bina için
yapılacak arsa alanı ayrıĢtırılarak, A blok payına düĢen arsa miktarı hesaplanmıĢtır, böylece, kira
tespiti yapılırken A blok, diğer potansiyel B bloktan bağımsız hale getirilmeye çalıĢılmıĢtır.
Operasyon merkezi binasının inĢa edildiği bölüm için belirlenen/ayrılabilen arsa alan yaklaĢık 7.612
m² olarak hesaplanmıĢtır. Kalan 8.040 m² alana sahip arsa ile ilgili henüz, ruhsat alınmamıĢ
olduğundan, kira değer tespitinde bu kısım dikkate alınmamıĢtır. Bu kısım, dikkate alınmadan,
operasyon merkezi için ayrılan arsa alanı üzerinden hesaplama yapılmasının kira değerini daha
doğru Ģekilde yansıtacağı düĢünülmektedir.
Bölgede taĢınmaza emsal teĢkil edecek yapı bulunmadığından, taĢınmazın bulunduğu bölgedeki
kapitalizasyonu oranı kullanılmıĢtır. Operasyon merkezinin tamamlanması durumundaki değeri de
bilindiğinden, gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılarak kira bedeli tespiti yapılmıĢtır.
Yapılan hesaplamalar tablo düzeninde sunulmuĢtur.
Maliyet Yöntemine Göre Tamamlanması Durumundaki Değer
(Parsel Üzerinde İnşa Edilmesi Planlanan "Operasyon Merkezinin "Tamamlanması Durumundaki Değer)
Alanı
Birim Değeri
Değer
(m²)
(TL/m²)
(TL)
Toplam Arsa Alanı
15.652
Planlanan Alan Dışında Kalan Arsa
Bölümü
Bu kısım ile ilgili henüz, ruhsat alınmamış olduğundan,
kira değer tespitinde bu kısım dikkate alınmamıştır. Bu
kısım, dikkate alınmadan, "Operasyon Merkezinin " için
8.040
ayrılan arsa alanı üzerinden hesaplama yapılarak kira
değerini nisbeten daha doğru yansıtacağı
düşünülmeketdir.
Planlanan Alana Düşen Arsa Alanının
Değeri
7.612
949
7.221.965 TL
Yapı Değeri (Operasyon Merkezinin )
9.131
5.366
49.000.000 TL
Parsel Üzerinde İnşa Edilmesi Planlanan Operasyon Merkezi Kısmının Tamamlanması
Durumundaki Toplam Değeri
56.221.965 TL
Gelir Kapitalizasyonu Yöntemine Göre Kira Değerinin Belirlenmesi
(Parsel Üzerinde İnşa Edilmesi Planlanan "Operasyon Merkezinin " Kısmının Maliyet Yöntemine Göre Belirlenen
Değeri Kullanılarak Kira Bedelinin Tespiti)
Parsel Üzerinde İnşa Edilmesi Planlanan
"Operasyon Merkezinin " Tamamlanması
Durumundaki Toplam Değeri
56.221.965 TL
Bölgedeki
Kapitalizasyon Oranı
(%7-%8)
Yıllık Net Kira Geliri (I=V*R)
(Yıllık Net Kira=Taşınmazın Değeri x
Kapitalizasyon Oranı)
7,58%
4.261.625 TL
Aylık Net Kira Geliri
355.135 TL
Operasyon Merkezi alanı dıĢında kalan alan için yapı ruhsatı alınması durumunda, parsel üzerindeki
toplam yapı üzerinden alınacak kira miktarında da artıĢ olacaktır.
20
2013_300_006
6.8.GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ
Değerleme konusu taĢınmazın her hangi bir hukuki kısıtlaması bulunmamaktadır.
6.9.BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN
VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR
Değerlemesi yapılan taĢınmazlar üzerinde henüz yeni baĢlamıĢ bir proje geliĢtirmekte olup, söz
konusu taĢınmazın mevcut hali ile değeri, rapor içerisinde de anlatıldığı nedenler ile boĢ arazi
değeri olarak kabul edilmiĢ ve raporun sonuç bölümünde verilmiĢtir.
6.10. EN ETKĠN VE VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ
TaĢınmazların en etkin ve en verimli kullanımı; yasal olarak izin verilen, fiziki olarak mümkün,
finansal olarak fizibıl ve akılcıl mantıklı seçeneği sunan alternatif olmalıdır. Değerlemesi yapılan
taĢınmazların yasal olarak izin verilen fonksiyonları uygulama imar planında belirtildiği gibidir.
6.11. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ
Söz konusu parseller üzerinde henüz, herhangi bir yapı mevcut olmadığından müĢterek veya
bölünmüĢ kısımları bulunmamaktadır. TaĢınmaz üzerinde planlanan A ve B bloklardan sadece A
blok ruhsat almıĢ olup, B blok özellikleri, alanı henüz bilinmemektedir. Değerleme boĢ arsa değeri
olarak verilmiĢ olduğundan henüz müĢterek veya bölünmüĢ alan mevzubahis değildir. Kira değeri
tespiti ise sadece A blok için yapılabilmiĢtir.
HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK
PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI
6.12.
Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi söz konusu değildir.
21
2013_300_006
7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
7.1.
FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ
UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN
AÇIKLAMASI
Değerleme konusu 26 numaralı parsel, henüz üzerinde planlanan proje ile ilgili, inĢaat sürecinin çok
baĢında yer aldığından, gelinen seviye itibariyle boĢ parsel olarak kabul edilmiĢ ve değer buna göre
verilmiĢtir.
Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemine Göre: 14.869.400 TL,
Gelir Yöntemine Göre(arsa artık yöntemi): 14.838.096 TL
olarak hesaplanmıĢtır.
Her iki yöntem ile bulunan değerin ortalamasına yakın değer(14.850.000 TL) nihai değerde esas
alınmıĢtır.
7.2.ASGARĠ
BĠLGĠLERDEN
RAPORDA
ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ
VERĠLMEYENLERĠN
NĠÇĠN
YER
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.3.YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT
UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ
OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ
Değerleme konusu taĢınmazlardan A-blok için ruhsat alınmıĢ, ancak planlanan B-blok için henüz
ruhsat alınmamıĢtır. B-Blok için de ruhsat alınarak en geç, 2 yıl içerisinde inĢaata baĢlanması ve 5
yıl içerisinde inĢaatın tamamlanarak yapı kullanma izin belgelerinin alınması gerekmektedir.
7.4.DEĞERLEMESĠ
YAPILAN
GAYRĠMENKULÜN,
GAYRĠMENKUL
YATIRIM
ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI
ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ
Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında Sermaya Piyasası Mevzuatı
çerçevesinde bir engel görülmemiĢtir.
22
2013_300_006
8. SONUÇ
8.1.SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ
Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaĢtıkları sonuçlara katılıyorum.
8.2. NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ
8.2.1. SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ
SATIġ DEĞERĠ
ARSA DEĞERĠ
ALAN
BĠRĠM SATIġ
DEĞERĠ
(M²)
(TL/M²)
15.652
SATIġ
SATIġ
DEĞERĠ (TL) DEĞERĠ (TL)
(KDV HARĠÇ)
SATIġ DEĞERĠ
(USD)
KDV DAHĠL
(KDV HARĠÇ)
948,76 14.850.000 TL 17.523.000 TL
7.307.711 TL
Değerleme konusu taĢınmazın KDV Hariç toplam rayiç değeri;
14.850.000-TL (Ondörtmilyonsekizyüzellibin-Türk Lirası) olarak takdir edilmiĢtir.
8.2.2
KĠRA BEDELĠ TAKDĠRĠ
Parsel Üzerinde ĠnĢa Edilmesi Planlanan "Operasyon Merkezinin "Tamamlanması
Durumundaki Kira Bedeli
ALAN(M²)
A-BLOK(RUHSAT
ALINMIġ) (VERĠ
MERKEZĠ)
9.131
BĠRĠM KĠRA
(TL/M²/AY)
TL /AY
38,89 TL
355.135 TL
TL /YIL
USD/YIL
4.261.620 TL
2.097.151 TL
Parselde ilave inĢaat hakkı bulunmakta ve sadece A-blok için ruhsat alınmıĢ olup kira bedeli; ruhsat
alınmıĢ Operasyon Merkezi olarak planlanan A-blok için belirlenmiĢtir. “Operasyon Merkezi”
tamamlanması durumundaki toplam aylık kira değeri 355.135 TL(ÜçyüzellibeĢbin yüzotuzbeĢ Türk
Lirası) olarak takdir edilmiĢtir.
Ġlave inĢaat hakkı dolayısıyla, alınacak ilave ruhsat alanı doğrultusunda kirada artıĢ olacaktır. Ancak
mevcutta sadece 9.131 m² kullanım alanına sahip olacak operasyon merkezi için kira değeri
belirlenmiĢtir.
*(04.10.2013 tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satıĢ kuru 2.0321.-TL’dir).
GÖREVLĠ DEĞERLEME UZMANI
Nazen TÖMEN
SPK Lisans NO:400645
Yük.Mimar
Değerleme Uzmanı
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Özgün BEKAR
SPK LĠSANS NO:400425
ġehir Plancısı
Genel Müdür
23
2013_300_006
EK 1 - FOTOĞRAFLAR
PARSELĠN CEPHELĠ OLDUĞU YOL
24
2013_300_006
TAġINMAZA AĠT FOTOĞRAFLAR
25
2013_300_006
26
2013_300_006
27
2013_300_006
EK 2 – DOKÜMAN VE BELGELER
YAZILI ĠMAR BELGESĠ
28
2013_300_006
ĠMAR DURUMU
29
2013_300_006
YAPI RUHSATI(SADECE 1 ADET BLOK ĠÇĠN ALINMIġ)
30
2013_300_006
MĠMARĠ PROJE(SADECE 1 BLOK ĠÇĠN)
YERLEġĠM PLANI
31
2013_300_006
BODRUM KAT PLANI
ZEMĠN KAT PLANI
32
2013_300_006
1.NORMAL KAT PLANI
B-B KESĠTĠ
33
2013_300_006
TAPU ve ONAYLI TAKBĠS BELGESĠ
34
2013_300_006
EK 3 – BEYAN
35
2013_300_006
36
2013_300_006
EK 4 - LĠSANSLAR
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI LĠSANS BELGESĠ
RAPORU HAZIRLAYANA AĠT LĠSANS BELGESĠ
37
2013_300_006

TAġINMAZ DEĞERLEME RAPORU - Halk Gayrimenkul Yatırım

Transkript

Benzer belgeler

SİRKÜLER 2015-11-5 2015 yılı Yeniden Değerleme Oranı Açıklandı

FLYER Dökümanımızı İncelemek İçin Tıklayınız

RE/MAX Turkey - RE/MAX Brasil

Odyssey broşürü pdf döküman

CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK