KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ-ANAHTAR TESLİMİ
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi 2011/15289 E.N , 2012/3446 K.N.
İlgili Kavramlar
ANAHTAR TESLİMİ
FESHİ İHBAR
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
KİRALANANIN TAHLİYESİ
Özet
TARAFLAR ARASINDAKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL KOŞULLARINDA KİRACI VE KİRALAYAN ARASINDA
BİR YIL SONUNDA ANLAŞMA SAĞLANAMADIĞI TAKDİRDE İKİ AY ÖNCEDEN YAZILI BİLDİRİMDE
BULUNARAK SÖZLEŞMENİN TEK TARAFLI FESHEDİLEBİLECEĞİ KARARLAŞTIRILDIĞINA GÖRE, KİRA
SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİNDEN İTİBAREN BİR YIL GEÇTİKTEN SONRA KİRACIYA, İKİ AY
ÖNCEDEN YAZILI BİLDİRİMDE BULUNMAK KOŞULUYLA KİRALANANI TAHLİYE ETME HAK VE
YETKİSİNİN TANINDIĞININ KABULÜ GEREKİR. BU DURUMDA KİRALANANIN TAHLİYE EDİLECEĞİNİN
BİLDİRİLDİĞİ TARİH İLE FESHİ İHBARIN TEBLİĞ TARİHİ ARASINDA İKİ AYLIK SÜRENİN BULUNMASI
ZORUNLUDUR.
ANAHTAR TESLİM EDİLMEDİĞİ SÜRECE KİRALANANIN KİRACININ KULLANIMINDA OLDUĞUNUN
KABULÜ GEREKİR. KİRALANANIN FİİLEN BOŞALTILDIĞINI VE ANAHTARIN TESLİM EDİLDİĞİNİ, BÖYLECE
KİRA İLİŞKİSİNİN KENDİSİNCE İLERİ SÜRÜLEN TARİHTE HUKUKEN SONA ERDİRİLDİĞİNİ KANITLAMA
YÜKÜ KİRACIDADIR. ANAHTAR TESLİMİ HUKUKİ BİR OLGU OLDUĞUNDAN YASAL DELİLLERLE
KANITLANMALIDIR.
İçtihat Metni
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan itirazın iptali davasına dair karar, davacılar tarafından
süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, ödenmeyen kira ve ortak giderlerin tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali, takibin
devamı ve icra tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 1.004 TL kira
alacağı ve 310 TL apartman aidat gideri olarak 1.314 TL üzerinden itirazın iptali ile takibin devamına,
fazlaya ilişkin ve icra tazminatları istemlerinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından
temyiz edilmiştir.
Davacı vekili davalı kiracı K… Üniversitesi'nin 15.08.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı yerin kira
sözleşmesini 20.10.2009 tarihli feshi ihbar ile haklı gerekçeye dayanmaksızın feshettiğini, feshi ihbarın
sözleşmeye uygun yapılmadığını, davalının 2009 yılı Kasım ayına ait apartman aidat borçlarını ve 2009
Aralık ayı kira borcunu ödemediğini, İstanbul Dokuzuncu İcra Müdürlüğü'nün 2010/13434 esas sayılı
dosyası ile icra takibi yapıldığını, ancak davalının borca itiraz ettiğini ve takibin durduğunu, takip
tarihine kadar davalının ödemediği 1.626 TL aidat borçları davacılar tarafından ödendiğini, taraflar
arasında imzalanan kira sözleşmesinin 7. maddesinde "kiracı herhangi bir aya ait kira bedelini süresi
içinde yatırmadığı takdirde diğer aylara ait tüm kira alacakları muaccel hale gelir." hükmü
bulunduğunu, davalının sözleşmenin bitimi 15.08.2010 tarihine kadar tüm kira bedellerini ödemekle
yükümlü olduğunu bildirerek itirazının iptali ile takibin devamına ve %40 icra inkar tazminatı
verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, taraflar arasında imzalan 15.08.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 6. maddesinde
"anlaşma sağlanamadığı takdirde 2 ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşme tek taraflı olarak
feshedilebilir." hükmü düzenlendiğini, davalının bu hükme dayanarak süresi içinde fesih ihbarında
bulunduğunu, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, davacıların kira sözleşmesinin sonuna kadar
kira bedellerini talep edemeyeceklerini, davalının fesih beyanının hukuka uygun ve geçerli olduğunu
bildirerek haksız açılan davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15.08.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira
sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6. maddesinde kiracı ve kiralayan arasında bir yıl sonunda
anlaşma sağlanmadığı takdirde iki ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmenin tek taraflı
olarak feshedilebileceği kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren bir yıl
geçtiğine göre kiracıya iki ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla kiralananı tahliye etme
hak ve yetkisinin tanındığının kabulü gerekir. Bu durumda kiralananın tahliye edileceğinin belirtildiği
tarih ile feshi ihbarın tebliğ tarihi arasında en az iki aylık sürenin bulunması zorunludur. Davalı kiracı
davacıya gönderdiği 20.10.2009 keşide 27.10.2009 tebliğ tarihli feshi ihbarında kiralananı 19.11.2009
tarihinde tahliye edeceğini bildirmiştir. Feshi ihbarın tebliğ tarihi ve tahliye tarihi arasında en az iki
aylık süre bulunmadığından feshi ihbarın sözleşmeye uygun yapılmadığı mahkemenin de
kabulündedir. Mahkemece feshi ihbarın tebliğ tarihine iki aylık süre eklenerek davacının erken tahliye
nedeniyle uğradığı zarar tazmin edilmiş ise de bu yolla ulaşılan tarihin benimsenmesi için kiralananın
fiilen boşaltılmış ve anahtarlarının kiralayana yasal şekilde teslim edilmiş olması gerekir. Anahtar
teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilmelidir. Kiralananın fiilen
boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürdüğü tarihte
hukuken sona erdirildiği kanıtlama yükü kendisine ait olan kiracı anahtar teslimi hukuki bir olgu
olduğundan bu olguyu yasal delillerle kanıtlayabilir.
Kiralananın yukarıda açıklandığı şekilde yöntemine uygun biçimde hangi tarihte tahliye edildiği
belirlenerek sonucuna göre karar vermek gerekirken, bu husus gözetilmeden karar verilmesi usul ve
yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
S o n u ç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK'ya 6217 sayılı
Kanun'la eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK'nın 428. maddesi uyarınca hükmün
(BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05.03.2012
tarihinde oybirliğiyle karar verildi.