İstanbul - Zeytinburnu Arsası - Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Transkript

TAġINMAZ
DEĞERLEME
RAPORU
HALK GYO A.ġ.
ĠSTANBUL
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
2011_300_10
“2 ADET ARSA”
DAĠRE
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
ĠÇĠNDEKĠLER
RAPOR ÖZETĠ ..............................................................................................................................3
RAPOR BĠLGĠLERĠ .......................................................................................................................4
ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ...............................................................................5
GENEL ANALĠZ VE VERĠLER .........................................................................................................6
GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ..........................6
MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT
TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER ............................................................................................... 8
5.
DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER ......................................................10
5.1.
GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU, ........................................................................................10
5.2.
GAYRĠMENKULLERĠN TANIMI VE ÖZELLĠKLERĠ .........................................................................11
5.2.1. GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ.....................................................................11
5.2.2. FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ .............................................................................................................11
5.2.3. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ ...................................................................................11
5.3.
GAYRĠMENKULÜN YASAL ĠNCELEMELERĠ ..................................................................................12
5.3.1. TAPU ĠNCELEMELERĠ .................................................................................................................12
5.3.1.1. TAPU KAYITLARI .......................................................................................................................12
5.3.1.2. TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR ....................................................12
5.3.2. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ..............................................................................................................12
5.3.2.1. ĠMAR DURUMU ..........................................................................................................................12
5.3.2.2. ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ .....................................................................................................13
5.3.2.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER
KONULAR ..................................................................................................................................13
5.3.2.4. YAPI DENETĠM FĠRMASI ............................................................................................................14
5.3.3. SON 3 YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞĠġĠM .........................................14
5.4.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE .................................................................................................14
6.
DEĞERLEME ÇALIġMALARI ........................................................................................................15
6.1.
DEĞERLEME ÇELIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER ........................................................15
6.2.
DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER .........................................................................15
6.3.
TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER.......................................................................16
6.4.
DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ VE
BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ ........................................................................................16
6.5.
DEĞER TESPĠTĠNE ĠLĠġKĠN PĠYASA ARAġTIRMASI VE BULGULARI ...........................................17
6.6.
SATIġ DEĞERĠ TESPĠTĠ .............................................................................................................21
6.6.1. EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ ............................................................. 21
6.6.2. MALĠYET YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ .....................................................................................22
6.6.3. GELĠR YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ .........................................................................................22
6.7.
KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER......................................................................22
6.8.
GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ.............................. 22
6.9.
BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR ..................................................................................22
6.10.
EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM ANALĠZĠ ................................................................................23
6.11.
MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ ..............................................23
6.12.
HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL
PAY ORANLARI ..........................................................................................................................23
7.
ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ .........................................................................23
7.1.
FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE
BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI ...........................................23
7.2.
ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ
GEREKÇELERĠ ............................................................................................................................23
7.3.
YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ...................................................................................................23
7.4.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL
OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ ..........................................................................................23
8.
SONUÇ .......................................................................................................................................24
8.1.
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ................................................................ 24
8.2.
NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ ..............................................................................................................24
1.
2.
3.
4.
4.1.
4.2.
Vektör Gayrimenkul Değerleme A.ġ.
Ihlamurkuyu Cad., AytaĢı Sok. No:4
Tepeüstü/Ümraniye/ĠSTANBUL
2
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
1. RAPOR ÖZETĠ
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ
DEĞERLENEN TAġINMAZIN KISA
TANIMI
TAġINMAZIN ĠMAR DURUMU
:
Arsa
(tapu
kayıtlarında
tanımlanmıĢtır)
kargir
fabrika
Ġstanbul Ġli, Bakırköy Ġlçesinde, Osmaniye Mahallesi,
1224 ada, 2 parsel ile 1225 ada 1 parselde yer alan
birbirine komĢu 2 adet biri boĢ diğeri üzerinde
:
kullanılmayan fabrika binası bulunan parseldir.
 1224 ada 2 parsel 10.340,71 m² ve
 1225 ada 1 parsel 2.732,26 m²‟dir.
Değerleme konusu parseller;
08.03.2004 tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli “Bakırköy
Merkez Uygulama Ġmar Uygulama Planı” kapsamında T3
(Sanayi DönüĢüm Alanları) alanında kalmaktadırlar. *T3
alanlarında; konut, konaklama, bürolar, iĢ hanları, çarĢı,
: iĢ merkezleri, çok katlı mağazalar, bankalar, toptan ve
perakende
ticarete
yönelik
birimler,
lokantalar,
sergileme alanları, sosyal ve kültürel yapılar (sinema,
tiyatro vb) yönetim yapıları vb yer alabilir. Bu alanlarda
KAKS: 2,00 Hmax:30,50 m‟ dir.
*Bodrum kat emsalin % 20‟ si kadar yapılabilir.
KULLANILAN DEĞERLEME
YÖNTEMLERĠ
:
DEĞERLEMETARĠHĠ
: 07.12.2011
TESPĠT EDĠLEN DEĞER
:
Değer tespitinde “Emsal
yöntemleri kullanılmıĢtır.
KarĢılaĢtırma”
ve
1224 ada 2 parsel: 30.505.000- TL (KDV hariç)
1225 ada 1 parsel: 8.060.000-TL (KDV hariç)
olarak
3
2011_300_10
“Gelir”
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
2. RAPOR BĠLGĠLERĠ
RAPORUN TARĠHĠ
: 09.12.2011
RAPORUN NUMARASI
: 2011_300_10
DEĞERLEME TARĠHĠ
: 07.12.2011
DAYANAK SÖZLEġMENĠN TARĠHĠ
: 28.11.2011
DAYANAK SÖZLEġMENĠN NUMARASI
: 2011_300_10
RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERĠ : Rapor,
Sermaye
Piyasası
Kurul
Düzenlemeleri
kapsamında GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
portföyü için hazırlanmıĢtır.
Hazırlanan rapor, Sermaye Piyasası Kurulu‟nun (SPK)
12.08.2001 tarih ve 24491 sayılı Resmi Gazete‟de
yayımlanan Seri:VIII No:35 Tebliğ‟inin ekinde belirtilen
bilgileri asgari olarak içerecek Ģekilde hazırlanmıĢtır.
DEĞERLEMENĠN KONUSU ve AMACI
: ĠĢ bu değerleme raporunun amacı; Ġstanbul Ġli, Bakırköy
Ġlçesi, Osmaniye Mahallesi, 1224 ada 2 parsel ve 1225
ada 1 parsel numaralarında kayıtlı taĢınmazların değer
tespitidir.
RAPORU HAZIRLAYAN
: Fulya ġENGÜL
SPK Lisans No: 401341
Harita Mühendisi/Kontrolör
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
: Özgün BEKAR
SPK Lisans No: 400425
ġehir Plancısı
Genel Müdür
DAHA ÖNCE DEĞERLEMESĠNĠN
YAPILIP YAPILMADIĞINA ĠLĠġKĠN
BĠLGĠ
: Değerleme
konusu taĢınmazlar için daha önceki
tarihlerde 2010_400_027 numaralı değerleme raporu
hazırlanmıĢtır.
4
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
3. ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER
ġĠRKETĠN UNVANI
: VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ
: Ihlamurkuyu Mahallesi, AytaĢı Sokak, no:4
MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER
: Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
MÜġTERĠ ADRESĠ
: Müeyyetzade Mahallesi Kemeraltı Caddesi
No: 2 Kat:2-3 34425 Karaköy/ĠSTANBUL
MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI ve
VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR
: ĠĢ Bu Değerleme Raporu‟nun kapsamı Raporda
detayları
verilen
taĢınmazların
güncel
piyasa
değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı
gereğince,
değerleme
raporlarında
bulunması
gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme
raporunun hazırlanması olu, MüĢteri tarafından
getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.
5
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
4. GENEL ANALĠZ VE VERĠLER
4.1.GAYRĠMENKULÜN
VERĠLER
BULUNDUĞU
BÖLGENĠN
ANALĠZĠ
VE
KULLANILAN
ĠSTANBUL ĠLĠ
Ġstanbul Ġli, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları‟nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara
Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır. Ġstanbul Boğazı,
Karadeniz„i, Marmara Denizi‟yle birleĢtirirken; Asya
Kıtası‟yla Avrupa Kıtası‟nı birbirinden ayırmakta ve
Ġstanbul Kentini de ikiye bölmektedir.
Ġl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan
Kocaeli‟nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra
Ġlçeleriyle, güneyden Bursa‟nın Gemlik ve Orhangazi
Ġlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ‟ın Çorlu
Çerkezköy ve Saray Ġlçelerinin yanı sıra, Kırklareli‟nin de
Vize Ġlçesi topraklarıyla çevrilidir.
Ġstanbul nüfusunun;
-
Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle 67.803.927 kiĢilik Türkiye nüfusu içinde 10.018.735 kiĢi ile
%15 iken bu oran
Aralık 2007 sayım sonuçları itibariyle 70.586.256 kiĢilik Türkiye nüfusu içinde 12.573.836 kiĢi ile
%17.8‟e, Aralık
2010 sayım sonuçları itibariyle 73.722.988 kiĢilik Türkiye nüfusu içinde 13.120.596 kiĢi ile
%17.7‟e olarak saptanmıĢtır.
1990–2000 döneminde yılda ortalama 1 milyon 133 bin kiĢi, 2000-2010 döneminde yılda ortalama
431.171 kiĢi artıĢ göstermiĢtir.
Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında Ġstanbul„un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle
taĢımakta olduğu önem açıkça görülmektedir. Türkiye topraklarının %9,7„sini kaplayan Ġstanbul,
nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır.
1997 ve 2000 yılları arasında Ġstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oran %2.83„tür. Daha önceki
dönemde Ġstanbul„un yıllık ortalama nüfus artıĢ hızının %3.45 olarak gerçekleĢmesi ve bu oranın bir
kısmının göçlerden kaynaklanmasına karĢın nüfus artıĢ oranının düĢtüğü gözlenmektedir. Bunun
sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artıĢ hızının (doğurganlık oranı) düĢmesi ve göçün
yavaĢlamasıdır.
2010 yılında Ġstanbul‟un nüfus artıĢ oranı %4,90 olmuĢtur. Nüfus artıĢ hızı artmakta olup, 2000
yılında ortalama %2.88, 2005 yılında ise % 2.5, 2010 yılında ise % 4,90 olmuĢtur.
Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089 da (% 1,02) kırsal nüfusudur.
Ġstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Ġstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek
nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuĢtur. Ġstanbul'da yaĢayanların
yaklaĢık % 64,66'sı (8.571.374) Avrupa Yakası; % 35,33'ü de (4.684.311) Anadolu Yakasında
yaĢmaktadır.
Ġstanbul ili sınırları içerisinde 39 ilçe bulunmaktadır. Bunlar Batıda; Avcılar, Küçükçekmece,
Büyükçekmece, Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Esenler,
BayrampaĢa, BaĢakĢehir, Beylikdüzü, Zeytinburnu, Fatih, Eminönü, Beyoğlu, BeĢiktaĢ, ġiĢli,
Kağıthane, Sarıyer, GaziosmanpaĢa, Eyüp, Sancaktepe, Silivri, Doğuda ise; Üsküdar, Beykoz, ġile,
6
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
Kadıköy, Kartal, Pendik, Tuzla, Ümraniye, Adalar, Maltepe, Sultanbeyli, Çekmeköy, AtaĢehir
bulunmaktadır.
BAKIRKÖY ĠLÇESĠ
Konumu: Bakırköy Ġlçesi; Ġstanbul Metropoliten alan sınırları içerisinde ve Avrupa yakasında
konumlanmıĢtır.
Batısında
ve
kuzeybatısında
Küçükçekmece,
kuzeyinde
Bahçelievler,
kuzeydoğusunda Güngören ve doğusunda Zeytinburnu ilçeleri bulunmaktadır. Yüzölçümü 3.243
hektardır. Sınırları dahilinde 16 mahalle bulunmaktadır.
Bölgenin
topoğrafik
yapısı
çeĢitlilik
göstermekte
ancak
genellikle
düzgün
yapılaĢmaya izin verecek eğimdedir.
Bölge Trakya, Kırklareli, Güngören ve
Bakırköy Formasyonlarında bulunmaktadır.
Bölgenin tamamı 1. derece deprem riskli
olarak izlenmektedir.
Nüfus:
1990 yılında Türkiye genelinde yapılan genel nüfus sayımlarında Bakırköy Ġlçesi‟ nin nüfusu
1.310.072 olarak belirlenmiĢtir. Bu hali ile 1990‟ lı yıllarda Ġstanbul‟ un en kalabalık ilçesi olan
Bakırköy‟ ün 1927-2007 yılları arasındaki nüfus değerlerine bakıldığında, 1945 ile 1950 yılları
arasında nüfusun iki katına yükseldiği, sonrasında nüfus artıĢının durakladığı ve ardından 1960
yılından 1990‟ lı yıllara kadar sürekli artan rakamlarla adet bir nüfus patlaması yaĢandığı
görülmektedir. 1960‟ lardan sonra özellikle Doğu ve Güneydoğu bölgelerinden aldığı yoğun göçle
düzensiz yapılaĢmaya sahne olmuĢtur.
Planlama alanının nüfus artıĢ oranı ülke nüfus artıĢ oranının üzerinde, Ġstanbul nüfus artıĢ oranı ile
aynı paralelliktedir. Buradan da Ġstanbul‟ a göçle gelen nüfusun, yerleĢim ve çalıĢma alanı olarak
tercih ettiği yerlerden birinin Bakırköy olduğu anlaĢılmaktadır. Bakırköy içerisindeki çalıĢma
alanları, iĢ arayan nüfus için önemli bir çekim gücü oluĢturmuĢtur. 2010 yılı adrese dayalı nüfus
kayıt sistemi verileri aĢağıda sunulmuĢtur.
Bakırköy Ġlçesinde toplam 4 adet Anadolu Lisesi, 5 adet meslek lisesi, 26 adet ilköğretim okulu, 2
adet Resmi Özel Eğitim Okulu, bir Halk eğitim merkezi ve bir adet rehberlik araĢtırma merkezi
faaliyet göstermektedir. Bunun yanı sıra ilçede, 12 adet Özel Ġlköğretim okulu, 2 adet Özel Azınlık
Ġlköğretim Okulu, 3 AkĢam Lisesi ve 12 adet Özel Lise, 126 banka Ģubesi, 86 kuyumcu, 12 döviz
bürosu, 13 otel ve motel, 7 özel hastane bulunmaktadır.
UlaĢım: Bakırköy Bölgesi”, karayolu ile Boğaziçi Köprüsü‟ nden 23 km, Fatih Sultan Mehmet
Köprüsü‟ nden 30 km Harem Otogarı‟ ndan 32 km, HaydarpaĢa Tren Garı‟ ndan 34 km ve Sabiha
Gökçen Havalimanı‟ ndan 59 km mesafede bulunmaktadır.
E-5 Karayolu ilçenin kuzeyinden geçmekte olup, aynı zamanda ilçenin kuzey sınırını
oluĢturmaktadır. Otoyolu ilçenin ortasından geçmektedir. Üsküdar – ġile yolu ilçeyi dikine kat
ederek ikiye bölmektedir. Bölgeden karayolu ile Avcılar, Beyoğlu, Mecidiyeköy ve Kadıköy gibi
merkezlere ve denizyolu üzerinden deniz otobüsü vasıtası ile Avcılar, Yenikapı, KabataĢ, Kadıköy ve
Bostancı iskelelerine toplu taĢıma sağlanmaktadır.
7
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
E-5 Karayolu, Ġstanbul Caddesi, YeĢilköy-Bakırköy Sahil Yolu, Ġncirli Caddesi ve Atatürk Havalimanı
Caddesi ilçede ulaĢım ve trafik yoğunluğu yaĢanan güzergahların baĢlıcalarıdır.
UlaĢım Projeleri:
Bölgeye 2009 Mart ayında tamamlanan AvcılarSöğütlüçeĢme metrobüs hattı üzerinden ulaĢım
mümkündür.
33
istasyondan
oluĢan
hattın
uzunluğu 43 km olup, baĢlangıç ve varıĢ noktaları
arasındaki ortalama seyahat süresi 63 dakikadır.
Sistemin, Kadıköy-Kartal-Tuzla Hafif Metrosu ile
Bakırköy-Anadolu Otogarı-Göztepe Hava ray hattı
ile entegre edilmesi planlanmaktadır.
UlaĢım Bağlantıları:
Fatih Sultan Mehmet Köprüsü bağlantılı Avrupa
Otoyolu (TEM) ile Boğaziçi Köprüsü bağlantılı E-5
Karayolu bölgenin kuzeyinden geçmektedir. Doğubatı doğrultusunda ilçeyi ortadan ikiye bölge demir
yolu ve ilçenin güney sahilinde yer alan Bakırköy
Deniz Otobüsü iskelesi ağırlıklı olarak Ģehir içi
ulaĢım için kullanılmaktadır. Ayrıca yine güney
sahilinde yer alan Ataköy-Marina Yat Limanı ilçe
bünyesinde bulunmaktadır.
Bakırköy Ġlçesi‟ nin YeĢilköy Mahallesi‟ nde yer alan
Atatürk Havalimanı, Ġstanbul ve çevre illerin yurtiçi
ve yurtdıĢı hava ulaĢımı ihtiyacı konusunda bel kemiği niteliğindedir. Bu açıdan bakıldığında bölge
Ġstanbul Ġli‟ nde cazibe merkezi olma özelliğini hiçbir zaman yitirmeyecek olan bir konuma sahiptir.
4.2.MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ,
MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER
2009 ve 2010 yılı, ekonomik göstergelerin şekillenmesinde uluslararası koşullar önemli belirleyiciler
olmuştur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir.
Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, dünyanın en büyük ekonomisi ABD’nin "AAA" olan
yerel ve yabancı para cinsinden uzun vadeli kredi notunu teyit etti, ancak kredi not görünümünü
"durağan"dan "negatif"e çevirdi.
OECD tarafından yayınlanan raporda; Avro bölgesi borç krizinin bütün dünyayı tehdit ettiği bildirildi.
Almanya, Fransa ve İtalya gibi üç önemli AB ülkesinin gelecek yıl 'hafif bir resesyona' gireceği tahmini
yapılırken, Avro bölesi için sadece yüzde 0,2 oranında ekonomik büyüme tahmini yapıldı.
OECD raporunda 2012'de Türkiye için yüzde 3 oranında ekonomik büyüme öngörüldü. Raporda, özel
tüketim ve yatırımlarla 2011 yılında gerçekleşen ekonomik büyümenin, 2012'de kredilerin
dizginlenmesi politikaları ve küresel ekonomik koşulların kötüleşmesiyle bir önceki yıl kadar
olamayacağı ifade edildi. Bununla birlikte, 2013 yılında dış gelişmelerin iyileşmesiyle, tekrar ekonomik
büyümenin toparlanacağı belirtildi.
Türkiye, dünyada bu yılın (2011) ilk çeyreğinde ekonomisi en hızlı büyüyen ülke olmuştur.
TÜİK verilerine göre GSYH, ilk çeyrekte %11 artış kaydetmesinden sonra ikinci çeyrekte %8,8 büyüdü.
2. Çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre %6,9 büyüdü. Türkiye ekonomisinde tüm sektörlerde büyüme
gözlendi. En fazla büyüyen sektörlerin başında dolaylı ölçülen mali aracılık hizmetleri (yüzde 18,5),
mali aracı kuruluşların faaliyetleri (yüzde 14,3), inşaat (yüzde 13,2), toptan ve perakende ticaret
(yüzde 13) geldi. Ticaret sektörünün cari fiyatlarla büyüklüğü 71 milyar 949 milyon 955 bin lira oldu.
8
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
Türkiye ekonomisindeki ve inşaat sektöründe yaşanan hızlı büyüme, gayrimenkul sektörü için daha
uygun koşullar yaratmakla birlikte, büyüyen ekonomiyi soğutma ihtiyacına yönelik çalışmalar da
yürütülmektedir. Hane halkı tüketiminde ve borçlanmasında hızlı genişleme önemli bir risk olarak
görülmeye başlanmış, tüketicinin borçlanma ve harcama olanaklarına yönelik ilave önlemler gündeme
gelmiştir. Bu önlemlerin hayata geçmesi halinde hem konut hem de ticari gayrimenkul pazarlarında
tüketici talebinin yavaşlaması beklenmektedir.
İmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (Yüzde)
Aylar
Ağırlıklı
Ortalama
Aylar
Ağırlıklı
Ortalama
Ağırlıklı
Ortalama
Aylar
Ağırlıklı
Ortalama
Aylar
Aylar
Ağırlıklı
Ortalama
2007/01
77,9
2008/01
77,9
2009/01
61,6
2010/01
68,6
2011/01
74,6
2007/02
77,3
2008/02
78,0
2009/02
60,9
2010/02
67,8
2011/02
73,0
2007/03
80,3
2008/03
76,9
2009/03
58,7
2010/03
67,3
2011/03
73,2
2007/04
80,5
2008/04
78,6
2009/04
59,7
2010/04
72,7
2011/04
74,9
2007/05
80,8
2008/05
79,2
2009/05
64,0
2010/05
73,3
2011/05
75,2
2007/06
81,7
2008/06
80,3
2009/06
67,5
2010/06
73,3
2011/06
76,7
2007/07
82,0
2008/07
79,8
2009/07
67,9
2010/07
74,4
2011/07
75,4
2007/08
79,6
2008/08
80,0
2009/08
68,9
2010/08
73,0
2011/08
76,1
2007/09
80,8
2008/09
77,3
2009/09
68,0
2010/09
73,5
2011/09
76,2
2007/10
81,6
2008/10
75,8
2009/10
68,2
2010/10
75,3
2011/10
77,0
2007/11
80,8
2008/11
71,8
2009/11
69,8
2010/11
75,9
2011/11
2007/12
79,2
2008/12
64,9
2009/12
67,7
2010/12
75,6
2011/12
Yapı Ruhsatı,
Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü yüzde 27,0 düştü.
2010 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın ilk altı ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen
yapıların yüzölçümünde % 23,6, bina sayısında % 8,4, değerinde % 30,8, daire sayısında %29,1
oranında artış olmuştur.
2009 yılının ilk altı ayında Yapı Ruhsatına göre konut bina sayısı 40 610 iken, 2010 yılının ilk altı ayında
konut bina sayısı % 9,8 artarak 44 572 olmuş; konut yüzölçümleri ise 2009 yılının ilk altı ayında 37
651 5606m2 iken % 26,1 artarak 2010 yılının ilk altı ayında 47 467 006 m2 olarak
gerçekleşmiştir.
Yapı Ruhsatı, Ocak- Haziran ayları toplamı
Bina Sayısı Yüzölçümü m²)
YILLAR
Bir Önceki Yılın İlk altı Ayına Göre
Değişim Oranı (%)
Değer (TL) Daire Sayısı
2010
52.647
63.700.800
36.177.590.130
322.030
2009
48.556
51.555.147
27.663.432.648
249.373
2008
49.188
54.857.680
32.073.772.419
269.749
2010
2009
8,4
-1,3
23,6
-6,0
30,8
-13,8
29,1
-7,6
2001 yılı şubat ayındaki kriz döneminde, global likiditenin bolluğu ve tüm dünyadaki olumlu
gelişmelerin etkisiyle ülkemiz krizi atlatmış ve 2005 yılında genel ekonomik koşullarla paralel olarak
konut sektöründe hızlı bir canlanma yaşanmıştır. Ekonomik canlılık 2008 yılındaki global ekonomik kriz
ile birlikte yerini durağanlık ve gerilemeye bırakmıştır. 2009 yılı sonu, 2010 yılı itibariyle ekonomide
iyileşmeler kendini göstermiştir. Türkiye’de ekonomik büyümenin kazandığı ivme ile birlikte ekonominin
daha güçleneceği beklenmektedir.
2008 yılında ABD’de ortaya çıkan ve tüm dünyayı etkilemiş olan küresel krizin etkilerinin 2012 yılında
da devam edeceği, 2013 yılından itibaren dış gelişmelerin iyileşmesiyle birlikte ekonomik büyümenin
toparlanacağı beklenmektedir.
Kaynakça-TCMB, TÜİK, DPT, TÜSİAD, OECD
9
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER
5.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU,
Değerleme konusu gayrimenkuller, Ġstanbul Ġli, Bakırköy Ġlçesi, Osmaniye Mahallesi, Kurt Çimento
Yolu Sokağı, 1224 Ada, 2 Parsel numarasında 10.340,71 m² arsa ile 1225 Ada, 1 Parsel
numarasında kayıtlı 2.732,26 m² yüzölçümüne sahip arsadır. Arsalar batıda açık otopark, doğuda
boĢ fabrika binası, kuzeyde Ümraniye Sokak, güneyde ise Tez Sokak ile çevrelenmiĢtir.
TaĢınmazların yakın çevresi alt kat ticaret fonksiyonlu, üst kat konut fonksiyonlu olarak geliĢmiĢtir.
YapılaĢmalar bitiĢik ve ayrık nizamdır. Yakın çevrelerinde; Fildamı Sarnıcı, Veliefendi Hipodromu,
Marmara Forum AlıĢveriĢ Merkezi, Bakırköy Adliye Sarayı ve atıl durumda bulunan AriĢ Ġplik
Fabrikası ile Derby Fabrikasıdır.
Gayrimenkullerin konumlandığı bölge, sosyo-ekonomik olarak orta–orta üst gelir gurubunun ikamet
ettiği bir yerdir.
TaĢınmazlar Osmaniye Mahallesi‟nde konumlu olup, yakın bölgesinde güneyde ve batıda Kartaltepe
Mahallesi, kuzeyde Bahçelievler Mahallesi ve Abdurrahman Nafiz Gürman Mahallesi, batıda ise
Seyitnizam Mahallesi, Çırpıca Mahallesi, Veliefendi Mahallesi ve Sümer Mahallesi bulunmaktadır.
TaĢınmazlar merkezi bir yerde konumlu olup, ulaĢım alternatifli ve rahattır. TEM Otoyolu, E5
Karayolu ve Sahil yolundan karayolu ile ulaĢım sağlanabilmektedir. Her üç güzergahtan da
Veliefendi Hipodromu‟nun batısından geçen Ekrem Kurt Bulvarı‟na eriĢip, buradan Ümraniye Sokak
veya Tez Sokağa sapılarak ulaĢmak mümkündür. TaĢınmazların Ekrem Kurt Bulvarı‟na uzaklığı kuĢ
uçuĢu 300 m‟dir.
Rapora konu taĢınmazın bulunduğu bölge konumu ve ulaĢım rahatlılığı açısından merkezi
konumlanmakta olup, geliĢmeye açıktır. TaĢınmazların yakın çevresinde Bakırköy Adliye Sarayı ve
Marmara Forum AlıĢveriĢ Merkezi bu bölgedeki geliĢim sürecini baĢlatmıĢtır.
Bakırköy Osmaniye Mahallesi‟ nin ve taĢınmazın bulunduğu bölgenin, konum itibari ile Avrupa ve
Anadolu Yakasında bulunan tüm iĢ merkezlerine eriĢimi oldukça rahattır. Karayolu ulaĢımında TEM
Otoyolu, E5 Karayolu, Sahil Yolu ile deniz yolu kullanılarak, Avcılar–Beylikdüzü güzergahına,
Zincirlikuyu – Levent – Maslak ĠĢ Merkezleri Bölgelerine, Eminönü – Taksim‟e, Kavacık – Üsküdar‟
a, Kadıköy – Bostancı‟ ya eriĢim rahatlıkla yapılmaktadır.
10
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
TAġINMAZLARIN ÇEġĠTLĠ MERKEZLERE UZAKLIKLARI (KUġ UÇUġU)
Boğaz Köprüsü
F.S.M Köprüsü
Levent
Üsküdar
Atatürk Havalimanı
14
18
15
12
5
km
km
km
km
km
Eminönü
Avcılar
Maslak
Kadıköy
Sabiha Gökçen Havalimanı
8
15
18
12
38
km
km
km
km
km
5.2.GAYRĠMENKULLERĠN TANIMI ve ÖZELLĠKLERĠ



Değerleme konusu gayrimenkuller, Ġstanbul Ġli, Bakırköy Ġlçesi, Osmaniye Mahallesi, Kurt
Çimento Yolu Sokağı, 1224 Ada, 2 Parseldeki 10.340,71 m² yüzölçüme sahip arsa ile 1225
Ada, 1 Parseldeki 2.732,26 m² yüzölçümüne sahip arsadır.
Arsaların etrafı tellerle çevrelenmiĢtir. Topoğrafik olarak hafif eğimli olup, Ġstanbul Deprem
Bölgeleri Haritası‟ na göre 1. Derece Deprem Bölgesi‟nde kalmaktadır.
Değerleme konusu parseller halihazırda bitiĢik konumludur. Ġmar planlarında ise arsalar
arasında 15 m geniĢliğinde imar yolu geçtiği görülmüĢ olup, mevcutta henüz bu yol
açılmamıĢtır.
5.2.1. GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ
Arsalardan 1224 ada 2 parsel boĢ olup, üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 1225 ada 1
parselin mevcutta bir bölümünde oto servisi ve atıl durumda olan fabrika binasının bir kısmı
bulunmaktadır.
5.2.2. FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ
Değerleme konusu parseller üzerinde değerlemeye tabi tutulabilecek bir yapı bulunmamaktadır.
5.2.3. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ
Değerlemesi yapılan taĢınmazın bulunduğu bölgede her tür altyapı mevcuttur.
EK 1 - FOTOĞRAFLAR
11
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
5.3.GAYRĠMENKULÜN YASAL ĠNCELEMELERĠ
5.3.1. TAPU ĠNCELEMELERĠ
5.3.1.1.
TAPU KAYITLARI
TAPU KAYIT BĠLGĠLERĠ
ĠLĠ
:
ĠSTANBUL
ĠSTANBUL
ĠLÇESĠ
:
BAKIRKÖY
BAKIRKÖY
MAHALLESĠ
:
OSMANĠYE
OSMANĠYE
KÖYÜ
:
---
---
SOKAĞI
:
---
---
MEVKĠĠ
:
---
---
SINIRI
:
PLANINDADIR
PLANINDADIR
PAFTA NO
:
---
---
ADA NO
:
1224
1225
PARSEL NO
:
2
1
YÜZÖLÇÜMÜ
:
10.340,71 m²
2.732,26 m²
NĠTELĠĞĠ
:
KARGĠR FABRĠKA
KARGĠR FABRĠKA
YEVMĠYE NO
:
9929 (eski 10206)
9929 (eski 10206)
CĠLT NO
:
72
72
SAHĠFE NO
:
7092
7092
EDĠNĠM TARĠHĠ
:
09.09.2011 (eski 15.08.2007)
09.09.2011 (eski 15.08.2007)
:
HALK GAYRĠMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI A.ġ.
HALK GAYRĠMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI A.ġ.
HĠSSESĠ: TAM
HĠSSESĠ: TAM
MALĠK
5.3.1.2.
TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLER ĠLE ĠLGĠLĠ HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT (DEVREDĠLEBĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN
SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ DEVREDĠLEMESĠNE ĠLKĠġKĠN KISITLAMAR
1224 Ada, 2 Parsel ve 1225 Ada, 1 Parsel
REHĠNLER BÖLÜMÜNDE:
07.12.2011 tarihinde, Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü‟nden alınan yazılı takyidat belgesine göre,
taĢınmazlar üzerinde herhangi bir rehin yoktur.
ġERHLER BÖLÜMÜNDE:
taĢınmazlar üzerinde herhangi bir Ģerh yoktur.
BEYANLAR BÖLÜMÜNDE;
taĢınmazlar üzerinde herhangi bir beyan yoktur.
5.3.2. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ
5.3.2.1.
ĠMAR DURUMU
Bakırköy Belediyesi Ġmar Müdürlüğü‟nden alınan bilgiye göre, rapora konu taĢınmazlar; 08.03.2004
tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Bakırköy Merkez Uygulama Ġmar Planı kapsamında T3 lejantında
kalmaktadır. Plan notlarına göre T3 lejantında belirlenen yapılaĢma koĢulları aĢağıdaki gibidir:

Bu planda ticaret alanları, 1. derece ticaret alanları (T1, T2, T3, T5, T6) ile tali ticaret
alanları (KT) Ģeklinde tanımlanmıĢtır.

Bu planda T1, T2, T3, T5, T6 ve KT lejantıyla tanımlanan alanlarda, parlayıcı, patlayıcı,
gürültü, hava vb çevre kirliliği yaratan ticari kullanımlar yer alamaz.

“Sanayi DönüĢüm Alanları” olarak tanımlanan T3 alanlarında; konut, konaklama, bürolar,
iĢhanları, çarĢı, iĢ merkezleri, çok katlı mağazalar, bankalar, toptan ve perakende ticarete
12
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
yönelik birimler, lokantalar, sergileme alanları, sosyal ve kültürel yapılar (sinema, tiyatro
vb) yönetim yapıları vb yer alabilir. Bu alanlarda KAKS: 2,00 Hmax:30,50‟ dir.
Bodrum kat emsalin % 20‟ si kadar yapılabilir.
5.3.2.2.
ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ
TaĢınmazlardan 1224 ada 2 parsel nolu (eski 183 ada 11 parsel) taĢınmazın Bakırköy Belediye
arĢivinde incelenen dosyasında, 2002 yılında yıkılmıĢ bulunan fabrika binası ile ilgili belgeler
bulunmaktadır. Fakat halihazırda yapılar bulunmadığından; bu belgeler dikkate alınmamıĢtır.
TaĢınmazlardan 1225 ada 1 parsel nolu (eski 183 ada 10 parsel) taĢınmazın Bakırköy Belediye
arĢivinde incelenen dosyasında, eski fabrika binasının parselinin ifraz edilmeden önceki hali ile ilgili
belgeler bulunmaktadır. Hâlihazırda parsel ifraz edilmiĢ fakat üzerinde eski fabrika binası
bulunduğundan belirgin bir ayrım yapılmamıĢtır. Fabrika binası büyük oranda boĢaltılmıĢtır. 1225
ada 1 parsel içerisinde kalan kısmında, harabe fabrika binasının bir kısmı, fabrikaya ait kapalı
sundurma otopark alanı yer almaktadır. Otopark olan kısım; halihazırda oto yıkama iĢletmesi olarak
kullanılmaktadır.
5.3.2.3.
ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B.
DĠĞER BENZER KONULAR
ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER
KONULAR
Halihazırda bulunmayan, yıkılmıĢ bazı binalarla ilgili kararlar bulunmakta fakat binalar yıkılmıĢ
olduğundan belgeler dikkate alınmamıĢtır. TaĢınmazlar üzerinde kullanılabilir yapı bulunmamaktadır.
13
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
5.3.2.4.
YAPI DENETĠM FĠRMASI
YAPI DENETĠM KURULUġU VE DENETĠMLERĠ DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELER ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK,
29/6/2001 TARĠH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĠMĠ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETĠM YAPAN
YAPI DENETĠM KURULUġU (TĠCARET ÜNVANI, ADRESĠ VB.) VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN
GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK GERÇEKLEġTĠRDĠĞĠ DENETĠMLER HAKKINDA BĠLGĠ
Konu taĢınmazlar üzerinde yapı bulunmamaktadır.
5.3.3. SON 3 YIL ĠÇERĠSĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞĠġĠM
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEġEN
ALIM-SATIM ĠġLEMLERĠNE VE GAYRĠMENKULÜN HUKUKĠ DURUMUNDA MEYDANA GELEN
DEĞĠġĠKLĠKLERE (ĠMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLER, KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ
V.B.) ĠLĠġKĠN BĠLGĠ
TAPU SĠCĠL MÜDÜRLÜĞÜ
BĠLGĠLERĠ
(Son Üç Yılda GerçekleĢen Alım-Satım
Bilgileri)
BELEDĠYE BĠLGĠLERĠ
(Ġmar Planında Meydana Gelen
DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri V.B.
Bilgiler)
:
TaĢınmazlar; 09.09.2011 tarihinde 9929 yevmiye no ve
15.625.000 TL bedelle Halk Bankası A.ġ. adına kayıtlı iken
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.‟ne satıĢ iĢleminden
tescil edilmiĢtir.
TaĢınmazlar son üç yılda herhangi bir imar değiĢikliğine
konu olmamıĢtır.
28.11.2011 tarihi itibari ile ilgili Belediye‟den alınan yazılı
imar durumuna göre söz konusu parseller; 08.03.2004
tescil tarihli 1/1000 ölçekli “Bakırköy Merkez Uygulama
:
Ġmar Uygulama Planı” kapsamında T3 (Sanayi DönüĢüm
Alanları) alanında kalmaktadırlar.
*T3 alanlarında; konut, konaklama, bürolar, iĢ hanları,
çarĢı, iĢ merkezleri, çok katlı mağazalar, bankalar, toptan
ve perakende ticarete yönelik birimler, lokantalar,
sergileme alanları, sosyal ve kültürel yapılar (sinema,
tiyatro vb) yönetim yapıları vb yer alabilir. Bu alanlarda
KAKS: 2,00 Hmax:30,50 m‟dir.
*Bodrum kat emsalin % 20‟ si kadar yapılabilir.
5.4.DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE
EĞER BELĠRLĠ BĠR PROJEYE ĠSTĠNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE
PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN
UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA
Değerleme projeye istinaden yapılmamıĢtır.
EK 2- DÖKÜMANLAR VE BELGELER
14
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI
6.1.DEĞERLEME ÇELIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER
Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem
bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu
yöntemleridir.
MALĠYET YÖNTEMĠ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında
yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet
yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir Ģahıs ona karĢı
istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” Ģeklinde
tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul
edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan
demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir baĢka deyiĢle, mevcut bir
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı
kabul edilir.
EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ: ĠĢyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir
ve gerçekçi yaklaĢım piyasa değeri yaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi
istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırılabilir örnekler incelenir. Emsal
karĢılaĢtırma yaklaĢımı aĢağıdaki varsayımlara dayanır.

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul
edilir.

Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi
olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul
özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz
sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.
ile
ortak temel
GELĠR KAPĠTALĠZASYONU YÖNTEMĠ: TaĢınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre
saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iĢ yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir
yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taĢınmazın değerinin
belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya iliĢkin diğer yapısal
tesisler ve arsa payından oluĢur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karĢın, bir yapının
kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karĢılığının saptanmasında arsa, yapı ve
yapıya iliĢkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir.
Net gelir, gelir getiren taĢınmazın yıllık iĢletme brüt gelirinden, taĢınmazın boĢ kalmasından oluĢan
gelir kaybı ve iĢletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden
oluĢmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taĢınmaz piyasasında geçerli olan taĢınmaz faiz
oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki
taĢınmaz piyasasında geçerli olan taĢınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan
kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluĢmaktadır.
6.2.DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
Değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
15
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
6.3.TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
 OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
 TaĢınmazların yan parselinde atıl durumda bulunan fabrikanın olması ve bu
fabrikanın dönüĢüm sürecinin zamanının ve yapılacak fonksiyonun tahmin edilememesi,
 Yan parseldeki arsa üzerinde yüksek katlı yapılaĢmalar yapıldığı takdirde,
kuzeydoğu yönünde deniz ve hipodrom manzarasının kısmen kapanacak olması.
 1. Derece deprem bölgesinde yer alması
 OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER
 Hipodroma yakın konumlu olması nedeniyle, yoğun olarak yapılaĢmayacak ferah bir
bölgede olması,
 Osmaniye Mahallesi‟nde, mevcut konutların orta gelir grubuna hitap ediyor
olmalarına rağmen, hızlı bir Ģeklide daha modern konutlara dönüĢüyor olması,
 Bölgede yaya olarak ulaĢılabilen birçok alıĢveriĢ merkezinin olması. Bunlardan
Marmara Forum AlıĢveriĢ Merkezi‟nin Türkiye‟nin en büyük alıĢveriĢ merkezlerinden biri
olması,
 Bölgedeki dönüĢümün devam etmesi, Konut alanlarındaki site dönüĢümleri ile atıl
olan fabrikalarında dönüĢüm potansiyeline sahip olması,
 Adalet Sarayı‟nın Osmaniye Mahallesi‟nde E5 Karayolu‟na yakın konumlu olması.
Bölgede Adliye Sarayı‟ nın çekeceği kitlenin (avukat, hakim vs) ihtiyacını karĢılayacak
miktarda homeofis ve nitelikli konutların olmayıĢı,
 Bölgede değiĢim sürecinin devam etmesi, çevresindeki konut alanlarının dönüĢüm
içinde olması,
 Bölgede 1999 depreminden önce yapılmıĢ olup, deprem yönetmeliğine uygun
olmayan yapıların çoğunlukta olması nedeniyle yeni konutlara talebin olması,
 Bölgedeki konut stoğunun bölge halkı için temel ihtiyaçlar haline gelen güvenlik ve
otopark hizmetlerini karĢılayamaz nitelikte olması nedeniyle, bölge halkının konut
talebinde nitelikli konut yapılaĢmasına yönelim göstermesi,
 Bölgede rapora konu taĢınmazlara benzer geniĢlikte ve proje geliĢtirmeye uygun
nitelikte boĢ arsanın az sayıda olması.
 Çevredeki yapılaĢmanın 4 – 5 katlı olmasına rağmen, rapora konu taĢınmazlara
imar planı uyarınca 10 kata kadar yapılaĢma izni verilmiĢ olması nedeniyle, geliĢtirilecek
olan projenin üst katlarında deniz manzarası olabilme ihtimali.
6.4.DEĞERLEME
ĠġLEMĠNDE
KULLANILAN
VARSAYIMLAR,
YÖNTEMLERĠ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ
DEĞERLEME
Değer tespitinde; emsal karĢılaĢtırma ve gelir yöntemi (arsa artık) kullanılmıĢtır.
Emsal karĢılaĢtırma yöntemi çerçevesinde; taĢınmazların imar durumu, bölge özellikleri, konumu
dikkate alınarak emsal araĢtırması yapılmıĢtır. Ayrıca bu yöntem çerçevesinde taĢınmazlar üzerinde
geliĢtirilmesi olası proje gelirlerinin tespitine yönelik olarak yakın çevresindeki nitelikli projelerin
satıĢ rakamlarına yönelik olarak piyasa araĢtırma yapılmıĢtır.
Emsal karĢılaĢtırma yöntemi çerçevesinde tespit edilen değerin test edilmesine yönelik olarak “gelir
yöntemi (arsa artık yöntemi)” kullanılmıĢtır. Değerleme konusu taĢınmazların Mer‟i Ġmar Planı
yapılanma hakkı ve fonksiyonu doğrultusunda üzerinde geliĢtirilmesi olası projenin hasılatından
toplam yatırım maliyeti ve giriĢimci karı indirilmek suretiyle arsa değerleri tespit edilmeye
çalıĢılmıĢtır. Yasal olarak uygulanabilir, fiziksel olarak yapılabilir birçok kullanım alternatifi
içerisinden, bölge, konum ve zamanlama açısından en uygun fonksiyon değerlendirilerek makul
olan seçilmeye çalıĢılmıĢtır. TaĢınmazların, bulunduğu konum itibariyle üzerlerinde konut
fonksiyonlu proje geliĢtirilmesi uygun görülmektedir.
16
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
6.5.DEĞER TESPĠTĠNE ĠLĠġKĠN PĠYASA ARAġTIRMASI VE BULGULARI
Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölge eski sanayi alanlarının zaman içinde dönüĢümleri
ile oluĢan bir bölge olup, yakın çevresinde Veliefendi Hidopromu gibi önemli bir röper noktası yer
almaktadır. Son yıllarda, bölgede yüksek katlı, kapalı site Ģeklindeki konut ve ticaret alanlarını
birlikte barındıran projeler (The Ġstanbul Veliefendi, Real Ġstanbul, Sahilpark, Ağaoğlu Mycity,
Saklıvadi Konutları, Realistanbul.. vb.) geliĢtirilmiĢtir. Ayrıca bölgede taĢınmazların da içinde
bulunduğu kısımda sosyal ve spor tesis alanları ve yeĢil alanlar bulunmaktadır.
ġehirler sürekli değiĢim ve geliĢim içindedir. Ġstanbul Ġli‟ de gerek konumu, gerek mekansal
dinamikleri, gerekse sahip olduğu özellikler açısından değiĢmeye ve geliĢmeye devam etmektedir.
Bakırköy bölgesine yakın ölçekten bakıldığında, 1950 – 1960‟ lı yıllardan sonra sanayi alanlarının bu
bölgeye yakın konumlu olarak geliĢmeye baĢladığı görülmekte olup, bunun etkisi ile mekansal
olarak sanayi alanları ve düzensiz konut alanları tarafından tercih edilen bir bölge olmuĢtur.
Osmaniye bölgesine Bakırköy‟ de sanayi bölgelerinde çalıĢan iĢçiler yerleĢmiĢtir. 1963 yılında
Ġstanbul ilinde gecekondu önleme bölgeleri çalıĢmalarına baĢlanmıĢ olup, ilk pilot bölge olarak
taĢınmazların bulunduğu Osmaniye Mahallesi seçilmiĢtir. Ġstanbul‟ un kentleĢme süreci içinde,
sanayi alanlarının ve buna bağlı olarak çalıĢma imkanlarının fazla olması sebebiyle göç almaya
baĢlamıĢtır. Göç etkisiyle ortaya çıkan konut ihtiyacı sebebiyle Ġstanbul mekansal olarak geliĢmeye
ve yayılmaya baĢlamıĢtır. Bu süreçte Bakırköy‟ de bulunan sanayi alanları konut alanları içinde
Ģehir merkezinde kalmıĢ olup, Ģehir merkezi dıĢına desantrilize edilmiĢtir. Bu uygulama Ġmar ve
Ġskan Bakanlığı Mesken Genel Müdürlüğü‟ nün 230 nüve konut uygulaması ile 1963 yılında
baĢlamıĢtır. 1966 yılına kadar sürmüĢ olan bu uygulama ile bölgede 48 hektar gecekondu
bölgesinin dönüĢümü gerçekleĢmiĢtir.
Günümüzde halen bölgenin dönüĢüm süreci devam etmektedir. Bu süreçte, bölgede ve yakın
çevrede bulunan boĢ, atıl fabrikalar ile 4 -5 katlı apartmanların dönüĢümü söz konusudur. Yapılan
imar planları ile bölgedeki özellikle ana caddeler üzerinde bulunan fabrikaların ticaret ve hizmet
sektörüne dönüĢümü, gecekondu yapılaĢmalarından 4 – 5 katlı apartman tarzı yapılaĢmalara
dönmüĢ olan konut alanlarının ise daha yüksek yoğunluklu site tarzı depreme dayanıklı konutlara
dönüĢümü söz konusudur.
Bölgede değiĢime uğrayacak alanların olmasının yanı sıra değiĢime baĢlamıĢ olup, , bölgenin
geliĢmesinde etkin rol oynayan alanlar vardır. Bunlar; Marmara Forum AlıĢveriĢ Merkezi, Bakırköy
Adalet Sarayı, Veliefendi Hipodromu, Atatürk Havalimanı, Carousel AlıĢveriĢ Merkezi, Capacity
AlıĢveriĢ Merkezi, Galleria Ataköy, Town Center, Metroport AVM, Airport Outlet Center, Sheraton
Ataköy, Hotel Ġbis Ġstanbul, Polat Renaissance, Ataköy Marina Hotel, Ataköy Marina, Dünya Ticaret
Merkezi, CNR / EXPO Fuar Merkezi‟ dir.
EMSAL ARAġTIRMASI
Değerleme konusu taĢınmazların yakın çevresindeki nitelikli projelerin satıĢ ve kiralama fiyatları
aĢağıda sunulmuĢtur.
Ofis Projeleri;
METROPORT BUSIDENCE (SATILIK)
NET ALAN
M²
FĠYAT
FĠYAT TL
750.000110
900.000
AÇIKLAMA
gerçekleĢen fiyat
aralığı
BĠRĠM FĠYAT
TL/M²
6818 - 8.181
225
1200000 USD
2.232.000
lüks, mobilyalı, 7. kat,
deniz manzaralı
9.920
120
500000 EURO
1.245.000
ön cephe, mobilyalı
10.375
ĠRTĠBAT
0533 324 60 90
(Ġsmail TATAR)
0533 324 60 90
(Ġsmail TATAR)
0533 324 60 90
(Ġsmail TATAR)
17
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
METROPORT BUSIDENCE (KĠRALIK)
NET ALAN M²
110
110
FĠYAT TL
AÇIKLAMA
BĠRĠM FĠYAT TL/M²
3.750 - 5.000 GerçekleĢen fiyat aralığı
3.800
34 - 45
6. kat, mobilyasız
35
DÜNYA TĠCARET MERKEZĠ EGS BLOKLARI (SATILIK)
NET ALAN
FĠYAT USD
FĠYAT
M²
/EURO
TL
AÇIKLAMA
8. kat, 2 ofis
2.325.00
birlikte,
236
1.250.000
0
dekorasyonlu
113
550.000
240
970.000
1.023.00
0
2.415.30
0
BĠRĠM FĠYAT
TL/M²
9.852
5. kat
6. kat, iki ofis
birikte
9.053
10.064
DÜNYA TĠCARET MERKEZĠ EGS BLOKLARI (KĠRALIK)
NET ALAN
FĠYAT USD
FĠYAT
BĠRĠM FĠYAT
M²
/EURO
TL
AÇIKLAMA
TL/M²
8. kat, 10.
113
3.750
kat
33
113
3.500
5. kat
ĠSTANBUL VĠZYON PARK (SATILIK)
NET ALAN
FĠYAT USD
M²
/EURO
FĠYAT TL
53,61
187.528
348.802
140,73
511.554
951.490
143,24
522.253
1.300.410
ĠRTĠBAT
0533 324 60 90
(Ġsmail TATAR)
0533 324 60 90
(Ġsmail TATAR)
31
AÇIKLAMA
2.kat, 17 numara, 29
ekim cad. cepheli
7. kat, 59 numara, 29
ekim cad. cepheli
8. kat, 66 numara, 29
ekim cad. cepheli
ĠRTĠBAT
Remax Vizyon
(0212 663 77 55)
Century 21
Academy
(0212 483 13 71)
Mas Emlak
(0212 559 08 08)
ĠRTĠBAT
Remax Vizyon (0212 663 77 55)
Century 21 Academy (0212 483
13 71)
BĠRĠM FĠYAT
TL/M²
6.506
6.761
9.079
ĠRTĠBAT
SatıĢ Ofisi (0212
603 11 13)
SatıĢ Ofisi (0212
603 11 13)
SatıĢ Ofisi (0212
603 11 13)
ĠSTANBUL VĠZYON PARK (KĠRALIK)
NET ALAN M² FĠYAT USD /EURO FĠYAT TL
60,44
1.209
2.249
141,74
3.544
6.592
AÇIKLAMA
6. kat, 29
ekim cad.
cepheli
8. kat,
Havalimanı
cepheli
BĠRĠM FĠYAT
TL/M²
ĠRTĠBAT
37
SatıĢ Ofisi (0212 603
11 13)
47
SatıĢ Ofisi (0212 603
11 13)
18
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
KONUT PROJELERĠ
The Ġstanbul Veliefendi
YDA Group tarafından Zeytinburnu'nda hayat bulan, konut, ticaret ve ofis fonksiyonlu olarak
tasalanan proje; 15 blok konut, 1 residans ve 1 ticaret bloğuna sahip olup, 486 konut, 200 residans
ve 42 dükkandan oluĢmaktadır. Konutlar 2+1, 3+1 ve 4+1 planlı olup 2+1‟ler 132m 2 ile 136m2,
3+1‟ler 187m2, 4+1‟ler 212m2 büyüklüğünde olacaktır. The Ġstanbul Veliefendi'nin sosyal donatıları
arasında; açık ve kapalı yüzme havuzu, çeĢitli spor alanları, sauna, hamam, kreĢ, 24 saat kameralı
güvenlik sistemi ile birlikte her daireye özel depo ve kapalı otopark alanları bulunmaktadır. Atatürk
Havalimanı'na 8 kilometre, Merter'e 2 kilometre, Bakırköy'e 1 kilometre, Topkapı'ya 4 kilometre ve
sahil yoluna 1 kilometre mesafede konumlanmaktadır. Konutların tesliminin 2013 yılının Haziran
ayında yapılması planlanmaktadır.
Konutların satıĢ birim metrekare fiyatının ortalama 5.000 TL/m2 olacağı, residanslarda ise birim
fiyatın ortalama 5.500 TL/m2 ile 5.550 TL/m2 civarında olacağı bilgisi alınmıĢtır. Ticaret
alanlarının fiyat ve kira bedellerinin ise henüz belirlenmediği söylenmiĢtir. (The Ġstanbul Veliefendi
SatıĢ Ofisi (KĠPTAġ)– 0212 558 13 13)
Sahilpark Veliefendi
Ġstanbul Zeytunburnu'nda inĢa edilen Sahilpark Veliefendi projesini YDA Group hayata geçiriyor. 13
ile 14 katlı 11 bloktan meydana gelen projede toplam 600 konut bulunuyor. Alanları 108 ile 137
metrekare arasında değiĢen dairelerin 2+1 ve 3+1 konut seçenekleri bulunuyor. Haziran 2012'de
daire teslimlerinin yapılması planlanıyor.
Sahilpark Veliefendi projesinin sosyal donatıları arasında fitness salonu, yürüyüĢ parkuru, bisiklet
parkuru, çocuk oyun alanları, kapalı otopark ve 24 saat özel güvenlik yer alıyor.
NET ALAN M²
FĠYAT TL
AÇIKLAMA
BĠRĠM FĠYAT TL/M²
ĠRTĠBAT
109
425.313
2+1
3.902
SatıĢ Ofisi (0212 558 13 13)
125
478.338
2+1
3.827
SatıĢ Ofisi (0212 558 13 13)
138
515.000
2+1
3.732
SatıĢ Ofisi (0212 558 13 13)
Real Ġstanbul
Türköz Grup, Ġttifak ĠnĢaat ve Olvi Yapı tarafından inĢa edilen ve hala inĢaatı devam eden
Realistanbul projesi, sahip bulunduğu konum ile Ġstanbul‟un Merter, Bakırköy, Bahçelievler, Topkapı
gibi cazibe merkezlerinin ortasında yer alan ve sahil yolu, E5, Havalimanı, metrobüs, tramvay,
metro gibi temel ulaĢım yolları ve araçlarına olan yakınlığı ile bulunduğu bölgenin önemli
projelerindendir. Realistanbul projesi 41.000 m² alanda kuruluyor mevcut arazisinin % 81‟lik
kısmını yeĢil ve açık alan olarak değerlendiren realistanbul projesinde yürüyüĢ, bisiklet ve koĢu
parkuru çok amaçlı sahalar ve kafeler, ortak alanın yanı sıra yüzme havuzu, sauna, fitness, spa
hizmetleri ve cep sinemasında olduğu sağlıklı yaĢam merkezi de yer alıyor. Realistanbul projesinde
6 blokta toplam 410 konut ve 1 AVM inĢa ediliyor.
Projede yer alan 213 m2 büyüklüğündeki normal katlarda yer alan 4+1, lüks dairelerin gerçekleĢen
satıĢ değerlerinin 840.000 TL ile 860.000 TL civarlarında olduğu bilgisi alınmıĢtır. (3.943–4.037
TL/m2) (Real Ġstanbul SatıĢ Ofisi – 0536 23 59 26)
Platform Merter
Platform Merter projesi, metrobüs, metro gibi toplu taĢıma araçlarına oldukça yakın konumda
merkezi bir alanda bulunuyor. Eroğlu Yapı'nın Merter'de hayat verdiği proje toplam 35 bin
metrekarelik arazi üzerinde yükseliyor. Toplam 111 adet rezidans daire ve 33 adet teras evden
meydana gelen projede inĢaat alanı 142.300 metrekare ve konut alanı ise 19 bin metrekare olarak
belirlendi. Projenin kiralanabilir alanı 27.600 metrekare. Proje kapsamında; Platform Suites,
19
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
Platform Ofis ve Platform Fashion bölümleri yer alıyor. Projede yer alan platform Residence
kısmında Wellness Spa Center bulunuyor. Wellness Spa Center içerisinde de buhar odası, Türk
Hamamı, sauna, yüzme havuzları ile fitness center yer alıyor. 23 bin metrekarelik kiralanabilir
alana sahip olacak Fashion Park kısmı 3 kattan oluĢacak. Bu kısımda 110 mağaza, sergi ve defile
alanları bulunacaktır.
Projede yer alan konutlar ise 1+1, 2+1, 2,5+1, 3+1, 4+1, 4,5+1 ve 5+1 penthouselardan
meydana geliyor. Projedeki 1+1'ler 87 ila 121 metrekare; 2+1'ler 115 ila 146 metrekare; 2,5+1'ler
159 metrekare; 3+1'ler 210 ila 231 metrekare; 4+1'ler 293 metrekare; 4,5+1'ler 322 metrekare
ve 5+1 penthouselar ise 494 ile 500 metrekare olarak tasarlandı. Projedeki konutların metrekare
birim fiyatları 5.000 TL'den baĢlamaktadır.
Park Solaire Evleri
Uğurlu ĠnĢaat, Öztürk ĠnĢaat ve Yazgan ĠnĢaat tarafından Ġstanbul Bakırköy‟ de inĢa edilmiĢ olup, 6
bin metrekare alan üzerinde 8 blokta toplam 86 daireden oluĢmaktadır. ĠnĢaatı tamamlanarak
teslime hazır hale getirilen projede 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 tipinde normal ve dubleks daireler
bulunmaktadır. Konutların büyüklükleri ise 55 metrekare ile 300 metrekare arasında farklılık
göstermektedir. Projede kapalı yüzme havuzu, spor salonu, sauna, hamam ve fitness salonu gibi
alanların yanı sıra, mutfakta ankastre beyaz eĢyalar, güvenlik kontrollü kapalı otopark ile sesli ve
görüntülü intercom sistemi gibi donatılara da yer verilmiĢtir.
PARK SOLAĠRE - 2. EL FĠYATLAR
Brüt
SatıĢ Fiyatı
TĠP
Alan
Net Alan
TL
Birim Fiyat
Brüt
Birim Fiyat
Net
Ġrtibat
3+1
150
135
465.000
3.100
3.444
0212 542 88 42 (remax)
4+1
180
160
690.000
3.833
4.312
0212 542 88 42 (remax)
Ağaoğlu My City Bahçelievler
E5 Karayolunun kuzeyinde konumu olup, 80.000 m² alanda toplam 1220 daire ve 1+1, 2+1, 3+1‟
lerden oluĢan 35 farklı daire tipinden oluĢmaktadır. Daireler 78 m² ile 153 m² arasında
değiĢmektedir. Kapalı otopark, açık ve kapalı havuz, tenis, basketbol, voleybol sahaları, yangın
alarm sistemi, yatak odası ve salonda klima, aspiratör, kombi cihazı, ankastre bulaĢık makinesi,
fırın ve ocak standart olarak sunulmaktadır.
AĞAOĞLU MY CITY BAHÇELĠEVLER - 2.EL FĠYATLAR (QUEEN HOUSE GAY.)
Brüt
Net
SatıĢ
Birim Fiyat
Birim Fiyat
TĠP
Alan
Alan
Fiyatı TL
Brüt
Net
Ġrtibat
1+1
74
65
320.000
4.324
4.923
0212 502 83 00
3+1
107
94
465.000
4.345
4.946
0212 502 83 00
3+1
135
120
600.000
4.444
5.000
0212 502 83 00
Saklı Vadi Konakları
Daire büyüklükleri 105 metrekare ile 248 metrekare arasında değiĢmektedir. 47 bin 525
metrekarelik inĢaat alanı bulunan projede, 17 bin metrekare yeĢil alana ayrılmıĢtır. Saklı Vadi
Konutları Erguvan, Akasya, Manolya, Mimoza ve Kamelya isimli toplam 10 blok ve 190 daireden
oluĢmaktadır. Saklı Vadi Konutları‟ ndaki 20 daire bulunan Erguvan bloklarında 2+1, 3+1, 4+1 ve
bahçe dubleks dairelerinin yanı sıra en üst katları 5+1 olan çatı dubleks dairelerden oluĢmaktadır.
Akasya Blokları ise Akasya 1 ve 2 olmak üzere toplam 120 daireden oluĢmaktadır. Zemin katta
2+1, 3+1 ve bahçe dubleks seçeneklerin yanı sıra 4+1 daireleri de içeren Akasya Blokları‟ nın üst
katları 5+1 olan çatı dublekstir. Manolya Blokları 4 bloktan oluĢmakta olup, 4 blokta toplam 20
daire bulunmaktadır. Bu bloklar 3+1, 4+1, 5+1 ve 6+1 dairelerden oluĢmaktadır. Mimoza Blokta
10 daire mevcuttur. Zemin katta 3+1, 4+1 daireler ve üst katlarda 6+1 büyüklükte olan çatı
20
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
dubleks daireler bulunmaktadır. Kamelya 1 ve 2 olmak üzere iki blokta 20 daire mevcuttur. Zemin
katı stüdyo tipi 1+1, ve 2+1 daireler oluĢan Kamelya Blokları‟ nın üst katları 2+1 büyüklüğündeki
dubleks daireleri içermektedir.
SAKLI VADĠ KONAKLARI BAHÇELĠEVLER - 2.EL FĠYATLAR
Brüt
Net
Birim Fiyat
TĠP
Alan
Alan
SatıĢ Fiyatı
Brüt
540.000 USD
3+1
160
140
1.004.400 TL
6.257
800.000 USD
4+1
235
207
1.488.000 TL
6.331
Birim Fiyat
Net
7.174
7.188
Ġrtibat
Turyap Yenibosna,
0212 550 60 00
Ġris Emlak,
0212 557 82 80
Satılık Arsa Emsalleri:
Emsaller:
1. Girgin Emlak (Osmaniye) – 0212 570 66 66
TaĢınmazla aynı bölgede Bakırköy Osmaniye kısmında, eski sanayi alanlarının dönüĢümü ile oluĢan
raporda belirtilen imar koĢullarına sahip arsalardan taĢınmaz kadar büyük bir baĢka arsanın
kalmadığı, metrekare birim değerlerinin 1.500 USD/m2 -2.000 USD/m2 civarında olabileceği görüĢü
alınmıĢtır. (2.775-3.700 TL/m²)
2. Hakan Emlak/Mustafa KuĢ - 0212 542 31 11
Değerleme konusu parseller üzerinde konut projesinin geliĢtirileceği varsayıldığında, mevcut arsa
değerinin 1.800 USD/m² civarında olabileceği görüĢü alınmıĢtır. (3.330 TL/m²)
3. Atılım Emlak- 0532 330 33 83
Değerleme konusu arsaların metrekare birim değerlerinin 1.700 USD/m2 civarında olabileceği
görüĢü alınmıĢtır. (3.145 TL/m²)
4. DoğuĢ Gayrimenkul- 0212 505 00 45
TaĢınmazla aynı bölgede, eski Aksu Fabrikası'nın bulunduğu yerde, değerleme konusu taĢınmazlarla
aynı imar durumuna sahip, 860 m² arsa için 3.500.000 USD istendiği, pazarlık payının bulunduğu
bedelin en fazla 3.000.000 USD‟ye kadar düĢeceği, 2.800.000 USD, 2.900.000 USD gibi bellerin
verildiği fakat mal sahibinin kabul etmediği bilgisi alınmıĢtır. (3.488 USD/m2) (6453 TL/m2)
Değerlendirme:
Bölgede yapılan piyasa ve emsal araĢtırmaları sonucunda değerleme konusu taĢınmazların 2.950
TL/m² boĢ arsa değerine sahip olduğu kanaatine varılmıĢtır.
6.6.SATIġ DEĞERĠ TESPĠTĠ
6.6.1. EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ
Emsal karĢılaĢtırma yöntemi çerçevesinde; Rapor‟un 6.6.5. baĢlığı altında detayları verilen emsal
ve piyasa araĢtırmaları sonucunda değerleme konusu parseller için 2.850,-TL/m² değerin arsa
değeri olarak alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıĢtır. Bu birim değer esas alınarak
hesaplanan toplam arsa değeri aĢağıda tablo düzeninde sunulmuĢtur.
Arsa Değeri
Ada-Parsel No
1124 - 2
1125 - 1
∑ Arsa Değeri, TL
Arsa Alanı, m²
10.340,71
2732,26
Birim Satış Fiyatı, TL/m²
2.950,00
2.950,00
Arsa Değeri, TL
30.505.094,50
8.060.167,00
38.565.261,50
21
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
6.6.2. MALĠYET YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ
Gelir yöntemi çerçevesinde yapılan yatırım maliyeti hesaplamalarında maliyet yöntemi dolaylı
olarak kullanılmıĢtır.
6.6.3. GELĠR YÖNTEMĠ ĠLE DEĞER TESPĠTĠ
Emsal karĢılaĢtırma yöntemi çerçevesinde tespit edilen değerin test edilmesine yönelik olarak gelir
yöntemi kapsamındaki arsa artık yöntemi kullanılmıĢtır. Rapor‟un 6.5. baĢlığı altında detayları
verilen proje emsal satıĢ fiyatları doğrultusunda, değerleme konusu parseller üzerinde Mer‟i Ġmar
Planı yapılanma hakkı ve fonksiyonu doğrultusunda geliĢtirilmesi olası konut projesinin satıĢ
rakamının brüt alan üzerinden 1.950 USD/m² (~3.600 TL/m²) olabileceği öngörüsüyle
gerçekleĢtirilen hesaplamalar aĢağıda sunulmuĢtur.
1224 Ada 1 ve 2 Numaralı Parseller Üzerinde Geliştirilmesi Olası Proje Bilgileri
1 Parsel Net Yüzölçümü (m²)
2.732
2 Parsel Net Yüzölçümü (m²)
10.341
∑ Arsa Alanı, m²
13.073
Emsal (KAKSmax)
2,00
∑ Emsale Dahil İnşaat Hakkı (m²)
26.146
Bodrum Kat Alanı
5.229,19
SATIŞ CİROSU
Satılabilir Alan (Emsale dahil alan) (m²)
Proje Birim Satış değeri (USD/m²)
Satış Cirosu (USD)
MALİYET VARSAYIMLARI (USD)
Yapı Maliyeti
Otopark ve diğer alt teknik mekanlar
Yapı İnşaat Maliyeti
Diğer Maliyetler
Genel Giderler % 3-5
Pazarlama Giderler %3-5
Ara toplam
İNŞAAT MALİYETİ TOPLAMI
Geliştirici karı
Toplam Yatırım Maliyeti (İnşaat mal.+kar)
Arsa Değeri (USD)
Arsa Değeri (TL)
26.146
1.950
50.984.583
Alan (m²)
26.146
5.229
Birim Maliyet
450
270
0,30
Toplam Maliyet
11.765.673
1.307.297
13.072.970
136.613
1.529.537
1.019.692
2.549.229
15.758.812
15.295.375
31.054.187
19.930.396
36.871.233
6.7.KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER
Değerleme konusu taĢınmazlar üzerinde yapı bulunmadığından kira değeri analizi yapılmamıĢtır.
6.8.GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ
TaĢınmazlara ait incelemeler ilgili Belediye ve Tapu Sicil Müdürlüğü‟nde yapılmıĢ olup, hukuki
açıdan herhangi bir kısıtlayıcı durum görülmemiĢtir.
6.9.BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN
VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR
Değerleme konusu taĢınmazların boĢ arsa değerinin tespitine iliĢkin gelir yöntemi çerçevesinde
yapılan varsayım ve hesaplamalar Rapor‟un 6.6.4. baĢlığı altında detaylı olarak sunulmuĢtur.
22
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
6.10. EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM ANALĠZĠ
TaĢınmazın en etkin ve en verimli kullanımı; yasal olarak izin verilen, fiziki olarak mümkün, finansal
olarak fizibıl alternatif olan Mer‟i Ġmar Planı yapılanma hakkı ve fonksiyonu doğrultusunda
kullanılmasıdır.
6.11. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ
Değer tespiti arsa için yapılmıĢ olup, müĢterek ve bölünmüĢ kısımlar bulunmamaktadır.
HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK
PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI
6.12.
Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi söz konusu değildir.
7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
7.1.
FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ
UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN
AÇIKLAMASI
Değer; emsal karĢılaĢtırma yöntemi ile tespit edilmiĢ, bu yöntemle tespit edilen değerin test
edilmesine yönelik olarak arsa artık yöntemi kullanılmıĢtır. Emsal karĢılaĢtırma yöntemi ile
değerleme konusu 1124 ada 2 ve 1125 ada 1 numaralı parsellerin toplam değeri ~38.565.000,TL, gelir yöntemi ile ise ~36.870.000,-TL olarak hesaplanmıĢ ve her iki yöntemle hesaplanan
değerlerin birbiriyle örtüĢtüğü, emsal karĢılaĢtırma yöntemi çerçevesinde hesaplanan
38.565.000,-TL değerin, nihai değer olarak alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıĢtır.
7.2. ASGARĠ
BĠLGĠLERDEN
RAPORDA
ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ
VERĠLMEYENLERĠN
NĠÇĠN
YER
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.3.YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT
UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ
OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ
Değerleme konusu taĢınmazlar tapu kayıtlarında “kargir fabrika” niteliğinde olmalarına rağmen yapı
kullanma izin belgesine sahip eski fabrika binasının 2002 yılında yıkılmıĢ olması, diğer fabrika
binasının metruk durumda olması sebebiyle değer takdirinde yapılar dikkate alınmamıĢtır.
Değerleme konusu taĢınmazların mevzuat gereğince bir kısıtlaması yoktur.
7.4.DEĞERLEMESĠ
YAPILAN
GAYRĠMENKULÜN,
GAYRĠMENKUL
YATIRIM
ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI
ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ
Değerleme konusu taĢınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında,
Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Parsellerin tapudaki
“Kargir Fabrika” vasfının, halihazır durumu yansıtır haliyle “Arsa” olarak cins tashihi yapılması
gerekmektedir.
23
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
8. SONUÇ
8.1.SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ
Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaĢtıkları sonuçlara katılıyorum.
8.2. NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ
Ada-Parsel No
KDV Hariç Değeri, TL
KDV Dahil Değeri, TL
KDV Hariç Değeri, USD
1124 - 2
30.505.000
35.995.900
16.489.189
1125 - 1
8.060.000
9.510.800
4.356.757
38.565.000
45.506.700
20.845.946
∑ Arsa Değeri, TL
Değerleme konusu taĢınmazların toplam KDV Hariç toplam satıĢ değeri;
38.565.000-TL (OtuzSekizMilYonBeĢYüzAltmıĢBeĢBin Türk Lirası) olarak takdir edilmiĢtir.
*(Rapor tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satıĢ kuru 1,85.-TL‟dir).
GÖREVLĠ DEĞERLEME UZMANI
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Fulya ġENGÜL
SPK Lisans NO:401341
Harita Mühendisi/Kontrolör
Özgün BEKAR
SPK LĠSANS NO:400425
ġehir Plancısı/Genel Müdür
24
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
EK 1 - FOTOĞRAFLAR
25
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
EK 2 – DOKÜMAN VE BELGELER
26
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
TAPULAR
TAPU TAKYĠDATLARI
27
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
ĠMAR DURUMU
28
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
EK 3 – LĠSANSLAR
29
2011_300_10
BAKIRKÖY-OSMANĠYE
30
2011_300_10

İstanbul - Zeytinburnu Arsası - Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Transkript

Benzer belgeler

SİRKÜLER 2015-11-5 2015 yılı Yeniden Değerleme Oranı Açıklandı

FLYER Dökümanımızı İncelemek İçin Tıklayınız

Odyssey broşürü pdf döküman

CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK

RE/MAX Turkey - RE/MAX Brasil