Yaz 2010 Newsletter - Colliers International

GAYRİMENKUL PİYASALARINDAN HABERLER
Yaz 2010
Newsletter
Colliers Türkiye’deki Değişiklikler
BU SAYIDA
-- Collies Türkiye’deki
Değişiklikler
-- Hooters, Global Büyüme için
Colliers’ı Seçti
-- Malatya Eski Tekel Fabrikası
Satıldı
-- Portföyümüzden
-- İstanbul Ofis Piyasası
2. Ç. 2010
Son dönemde, Colliers International’da
köklü değişikler gerçekleşmiştir. Bunlar
sadece dışarıdan görünen değişiklikler
değil. Bültenimizin bir önceki
konusundan da hatırlayacağınız gibi,
kurumsal global bir şirket olarak,
profesyonelliğimizi, uzmanlığımızı ve de
kendimizin hem de müşterilerimizin
başarıya olan tutkusunu daha iyi
yansıtmak için görüntümüzü yenilip
kurumsal imajımızı tazeledik.
Türkiye’deki tüm aktivitelerinden
sorumlu kişisi olmuştur. Neslihan, Orta
Doğu Teknik Üniversitesi’nden İşletme
Bölümü mezunudur.
Ancak değişen sadece marka ve web
sayfası değildi. Kendi içimzde de köklü
değişiklikler yaptık.
Neslihan, Colliers’e katıldığından beri,
arazi, otel, ofis, endüstriyel binalar, konut
ve mağazalara çeşitli değerleme ve
ekspertiz projelerini gerçekleştirmesinin
yanı sıra Türkiye çapında bir çok
bölgede, her sınıfta portföy ve mülkü
analizinde bulunmuştur. Değerleme,
finansal fizibilite, en iyi ve en doğru
kullanım analizi ve pazar araştırma
çalışmalarında yer almıştır.
Neslihan Kurtuluş Danışmanlık
Hizmetleri Bölümünün Başına terfi etmiş
ve şimdi Danışmanlık Departmanı’nın
Neslihan’ın müşterileri arasında BAT,
DCM, Deutsche Bank, European Future
Group, Garanti Bankası, İstanbul Sabiha
Devamı Sayfa 2’de
www.colliers.com
COLLIERS TÜRKİYE’DEKİ DEĞİŞİKLİKLER
Gökçen Uluslararası Havaalanı Yönetimi, LMS Outlets, Doğuş GE, Kempen, Hydra
Properties, ARUP, and Citibank yer almaktadır.
Neslihan, Colliers International’a Danışmanlık Departmanına Danışman olarak
katılmadan önce, İş Bankası’nda İş Analisti, Mass Housing’de Finansal Analist ve Vakıf
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nda Finans Direktörü olarak görev almıştır.
NESLİHAN KURTULUŞ
Danışmanlık Departmanı Müdürü
Deneyimi ve müşteri odaklı iş anlayışıyla, şirketimiz için çok kıymetli bir değer olmakla
beraber şu anda şirketimizi dışarıda Türkiye’deki Danışmanlık Departmanının Müdürü
olarak temsil etmektedir.
Portföyümüzden
SATILIK
KİRALIK
KİRALIK
www.akkom.com.tr
www.leventofis.com
KUŞADASI – OTEL
AKKOM OFİS PARK
LEVENTOFİS – OFİS
-- O
telin üst kullanım hakkı
satılmaktadır.
-- Akkom Ofis Park; toplam 4 adet
bağımsız A sınıfı ofis bloğundan
oluşmaktadır. Ofis Park’ın ilk 3 bloğu
2010 yılı içerisinde kullanıcılara teslim
edilecektir.
-- Bölgedeki LEED CS sertifikalı ilk A sınıfı
ofis binası
-- Şile-Çamlıca yolundan yüksek
görünürlüğe sahip bu proje, Küçüksu
Caddesi üzerinde, Anadolu Yakası’nın
en hızlı gelişen ofis bölgesi olan
Ümraniye’de bulunmaktadır.
-- Ana arterler (E-5, TEM) ve toplu taşıma
araçlarına (metro, otobüs) kolay ulaşım
-- Otel, Ege Bölgesinde, Kuşadası’nda yer
almaktadır.
-- Toplam Kapalı Alan: 25,822 m², 356
Oda, 80 Apart Otel Odası, 1,200 m²
Kongre Merkezi, 1,536 m² Toplantı
Alanı.
-- Çok verimli ofis alanları
-- Levent’te merkezi konum
-- Otopark avantajı (her 100 m2 başına 1
otopark yeri mevcuttur)
Hooters, Global Büyüme için
Colliers’ı Seçti
Amerikan Hooters ve Colliers
International, dünyaca ünlü restoran
şirketi Hooters’ın önümüzdeki birkaç
yılda, dünya çapında, yılda en az yüzde
15 - 20 civarında büyüterek yayma
girişimde olduğunu açıklamışlardır.
Yüksek müşteri profili olan bu ticari
zincir şu anda dünya çapında, 6 kıtada,
29 ülkede, toplamda 455 bölgede
restoranlarıyla hizmet vermektedir.
Hooters, bu agresif büyüme planını
hızlandırmak ve global varlığını
arttırmak için, yeni yerlerini ve kira
şartlarını belirlemek, ayrıca markanın
en iyi sergileneceği yerler konusunda,
stratejik planlama danışmanlığı almak
için, Colliers International’ı “tercih
edilen gayrimenkul danışmanı” olarak
belirlemiştir. 61 ülkede 480’i aşkın ofise
sahip olan Colliers International’a,
Uluslararası Outsourcing Profesyonelleri
Derneği (International Association of
Outsourcing Professionals), İlk 100
Outsourcing Şirketi ve Küresel En İyi
Outsourcing Danışmanları listelerinde
devamlı olarak yer vermektedir.
Hooters Stratejik Gelişim Başkan
Yardımcısı Michael P. Locey, “Colliers
International, bütün dünyada saygın ve
tecrübeli perakende ve restoran
danışmanlarına sahiptir. Ayrıca, çok
saygın ve köklü bir kuruluş olmakla
beraber gayrimenkul sektöründe en
fazla saygı gören markalardan bir
tanesidir.” dedi. Locey, “Restoranlarımıza
daha hızlı bir şekilde, en iyi
lokasyonlarda yer bulacaklarına ve
daha iyi kontrat şartlarını elde
edeceklerine güvenimiz tam.” diye
açıklamıştır.
Hooters’in gayrimenkul sürecini
yöneten Colliers Perakende Hizmet
Grup Yönetim Direktörü Scott Thiell,
“Hooters, inanılmaz derecede büyüme
platformuna sahip, en çok tanınan ve
en çok tercih edilen restoran
zincirlerinden birisi “ dedi.
Colliers Perakende Hizmet Grup
Başkanı Patrick Duffy ile beraber, Thiell,
Pasifik’te, Latin Amerika’da, Kuzey
Amerika’da, Doğu ve Batı Avrupa’da ve
Afrika’daki bölgesel Colliers
International direktörleriyle çalışacaktır.
“Bizim Hooters ile global olarak uzun
süreli bir ilişkimiz var, Hooters’ın
beklentilerini ve bilinen markasını
dünya çapında tanıtacağız.”
Hooters’ın tercih ettiği lokasyonların
büyüklüğü 280 ve 465 m2 arasında
değişen ve genellikle ziyaretçi sayısını
arttıracak perakende, ofis, otel, turizm,
festival, kent ve endüstriyel bölgeler
arasında yer almaktadır. Hooters’ın
ziyaretçi profili demografik geçmişleri
ve kategorileriyle geniş bir çeşitlilik
göstermektedir. Ayrıca Hooters’ın esnek
tasarım konsepti müstakil binalarda ya
da bitişik nizamlarda yer almasına
uygundur. Hooters dönüştürülmüş ya
da yeni inşa edilecek binalarda tüm
olanakları göz etmektedir.
AMERKAN HOOTERS
Amerikan Hooters, 29 ülkede ve
Amerika’da 44 eyalette 455 Hooters
restoranı ile operatör ve bayilik sistemiyle hizmet veren bir kuruluştur. İlk
Hooters restoranı, 1983 yılında Florida,
Clearwater’da açılmıştır. Hooters
markası, yemek ve eğlence alanında
tanınmaktadır. Tatil ve eğlence havasını
sağlayan Hooters’lerde, menüdeki
deniz ürünleri, sandviçler ve dün­yaca
meşhur Hooters tavuk kanatlarının
yanı sıra, servisi yapan Hooters Kızları
olarak bilinen ponpon kızlar tarafından
yapılmaktadır. Hooters ile ilgili daha fazla bilgi için www.hooters.com sitesini
ziyaret edebilisiniz.
www.colliers.com
Malatya Eski Tekel Sigara Fabrikası Satıldı
BAT şirketini temsilen Colliers International Türkiye,
Adana’daki mülk, Adana’yı, Mersin, Tarsus ve
Bitlis ve Tokat gayrimenkullerinin satışını
Gaziantep gibi önemli şehirlere bağlayan iki ana
gerçekleştirdikten sonra, Malatya’daki eski tekel
arterden birisi üzerinde bulunan, Turhan Cemal
sigara fabrikasını ulusal bir müteahhit şirketine
Beriker Bulvar’ına kolayca ulaşılabilen bir noktada
satmıştır.
(E-5 Karayolu) yer almaktadır. Arsa, havaalanından
yaklaşık 1 km, Seyhan Belediye’sinden 1 km ve
42.362 m2 olan arazi, Malatyta’nın en önemli iş ve
Seyhan Nehri’nden 2,5 km mesafede konumlanmış
ticari bölgesi olan İnönü Caddesi’nde yer
bulunmaktadır. Sınırları, batıdan Dede Korkut
almaktadır. Arazinin perakende mağazalarına,
caddesi, kuzeyden 42. cadde, doğudan Erdal Acet
ofislere ve eğitim kurumlarına olan yakınlığı, onu
Cadde’si ve güneyden Adana’yı Mersin’ e bağlayan
ticari bir yatırım için ideal konuma getirmektedir.
E-5 Karayolu olan, Turhan Cemal Beriker Bulvarı ile
Colliers International, içinde Adana arazisinin de
çevrelenmiştir.
bulunduğu, BAT portföyünde yer alan diğer
Yatırım fırsatlarıyla ilgili daha fazla detay ya da
arazileri de pazarlamaya devam etmektedir.
teklifinizi sunmak için lütfen bizimle iletişime
geçebilirsiniz.
İstanbul Ofis Piyasası - 2. Ç. 2010
İSTANBUL OFİS PİYASASI
2. Ç. 2010 ORTALAMA BOŞLUK ORANLARI
A SINIFI OFİSLERİ
2010 yılının ikinci çeyreği ofis piyasasında
iyileşmelere şahit olduğumuz ve hem ofis
kiracıları hem de geliştiriciler ve yatırımcılar
500 000
açısından olumlu bir dönem oldu.
400 000
TALEP
200 000
%17,5
%4,4
300 000
100 000
Ekonomik krizin yaraları sarılırken, kiralama
%3,3
%12,3 %5,7
%0
%53,8 %4,4
%6,2
%2,4
%21,9 %10,2
0
talebinde bir artış gözlüyoruz. Son 2 yılda
İstanbul ofis piyasası bazı şirketlerin
Ümraniye, Kavacık ve Levent’te
KİRALANMIŞ ALAN
gerçekleştirdiği kiralama işlemlerinin
İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI
A SINIFI OFİSLERİ
$/m2/ay
40
32,7
26,7 26,2
30
17,1 17,8 18,8
20
10
0
14,1
19
N/A
29,9 31,1
24
dışında oldukça
yaşanan zorluklar nedeniyle yeni ofis
durgundu. Talebin
projelerinin piyasaya çıkmaması ofis
azalmasına rağmen
piyasasındaki durgunluğun diğer
düşmeyen kira
nedenleriydi. Geçmiş dönemde yaşanan bu
rakamları, taşınma
zorluklara rağmen ekonomideki olumlu
maliyetleri, özellikle
hava ile birlikte 2010’un son iki çeyreğinde
global şirketlerde
kiralamalarda ciddi anlamda bir artış ve ofis
beklenenden uzun
piyasasında hareketlenme görüyoruz.
süren onay süreçleri
ve kriz ve merkezi iş
aksında arazi
İSTENEN KİRA
BOŞ ALAN
geliştirmede
Krizle beraber ofis arayışlarını ve yatırım
planlarını donduran ve erteleyen uluslar
arası şirketler, özellikle de finans, teknoloji,
hızlı tüketim malları ve servis sektörleri, bu
sunan bir başka bölgedir. Ancak bölgedeki
dönemde piyasalarda yaşanan olumlu
altyapı yetersizliği ve iskan sıkıntısı talebin
gelişmeler ve göstergelerin de etkisiyle ofis
büyük kısmının diğer bölgelere kaymasına
arayış süreçlerini aktif hale getirdiler. Öte
yol açıyor. Önümüzdeki dönemde yeni açılan
yandan bu dönemde şirketlerin taleplerinin
ve planlanan tünel projeleri ve bağlantı
2007-2008 kriz öncesi dönemdeki talepten
yollarının gelişimi Kağıthane ve Kadıköy-
çok daha farklı olduğunu görüyoruz. Önceki
Kartal metro hattının hayata geçmesi ile
dönemde merkezi iş aksında Levent, Etiler
Kartal’ın talep gören yeni bölgeler haline
gibi kiraların yüksek olduğu bölgelerdeki
geleceğini öngörüyoruz.
prestijli ofislere yönelik olan talep bu
dönemde bütçelerin daha kısıtlı olması
Global ekonomik krizi takip eden dönemde
bölgelerde yer alan A sınıfı ofislere yöneldi.
düşük talebe karşın arzın geliştirilememiş
Bu bağlamda küçülme, daha verimli ofislere
olması ve boşluk oranlarının pek çok bölgede
taşınma ve konsolidasyon, ofis piyasasındaki
%5’in altında olması kiraların sabit kalmasını
ana eğilimler haline geldi.
sağladı. 2009 yılında, Levent, Zincirlikuyu ve
tamamlanması, şirketlerin beklediklerinden
daha fazla zaman alan ve daha fazla
prosedürü olan bir iş haline geldi. Bütün bu
hareket ve talepte canlanmaya rağmen
kiracılar kira sözleşmesini imzalamadan önce
çok dikkatli davranıyorlar. Kiracıların mal
sahiplerinden taleplerinin arttığı bir döneme
girdiğimiz söylenebilir. Kira rakamlarında
ciddi bir düşüş olmasa da kiracıların
beklentileri daha esnek ve iyileştirilmiş ticari
şartlar olarak şekillenmiştir.
2. Ç. 2010
Son iki yılda birçok kiralama talebi,
merkezi iş bölgelerinden, Anadolu
yakasındaki ikincil bölgelere kaydı.
ARZ
sebebiyle Ümraniye, Kavacık gibi ikincil
Bu dönemde kiralama işleminin
İSTANBUL OFİS PİYASASI
İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI
A ve B SINIFI
$/m2/ay
Kozyatağı gibi birincil ofis bölgelerinde
30
planlanan pek çok proje finansman sıkıntısı
20
nedeniyle ertelendi. Türkiye’de built-to-suit
10
diğer ülkelerdeki ofis piyasalarının aksine çok
yaygın bir uygulama değil. 2010 yılında,
25,5$
17,9$
0
ASYA
rağmen, kira sözleşmesi geliştiriciler adına
fon ve kredi bulmak için hala ön koşul olarak
görünüyor. Bu nedenle, ofis projeleri, kısa
vadede daha yüksek geri dönüş sağlayan
konut ve perakende projelerine kıyasla geri
planda kalıyor. Düşük faizler ve piyasadaki
Son iki yılda birçok kiralama talebi, merkezi iş
olumlu rüzgarlar eğer ardı ardına
bölgelerinden, Anadolu yakasındaki ikincil
gerçekleşen kiralama işlemleri ve giderek
bölgelere kaydı. Örnek olarak, E-5 ve TEM’in
düşen boşluk oranları ile desteklenirse ve
kesişim noktası ve her iki köprüye de erişimi
arazi geliştirmede yaşanan sıkıntılar
kolay olan bir bölge olarak hızlı bir gelişim
aşılabilirse Levent, Zincirlikuyu, Esentepe gibi
kaydetti. Kavacık ise yeni ofis arayışında kısıtlı
bölgelerde yeni projeler hayata geçirilecektir.
bütçesi olan şirketler için ulaşım kolaylığı
Eğer projeler aynı dönemde piyasaya çıkarsa
AVRUPA
A Sınıfı
ekonominin iyileşme sürecinde olmasına ve
piyasa durumunun iyimser görünmesine
16,3$
13,3$
B Sınıfı
oluşabilecek arz fazlası kiralarda aşağı yönlü
baskı anlamına gelebilir.
KİRA RAKAMLARI
Hiç şüphesiz 2009 yılında kiralarda düşüş
kaydedilmesindeki en önemli sebep yetersiz
talepti. 2010 yılında, kiralar sabit kalmasına
rağmen, önümüzdeki dönemde planlanan
projeler hayata geçerse merkezi iş
bölgelerindeki kiralarda belirgin düşüşler
gerçekleşebilir. Ancak ard arda gerçekleşen
işlemler ve kiralama taleplerindeki canlılık bu
şekilde devam ederse arz-talep dengesi
korunacak ve kiralar sabit kalacaktır.
OFİS TRENDLERİ: YEŞİL BİNALAR
Önümüzdeki dönemde şirketler A ve B sınıfı
ofislerin düşük kiralarından ve mal sahipleri
tarafından sunulacak cazip imkanlardan
etkilenecekler. Öte yandan deprem riskinin
yüksek olduğu bir coğrafyada ve sel
baskınlarının yaşandığı Basın Ekspres gibi
bölgelerde cazip kira rakamları ve diğer
koşullara rağmen düşük standartlar sunan
kalitesiz ofisler kiracılarını ellerinde tutmakta
zorlanacaklar.
www.colliers.com
İrtibat
KERIM CIN
Yönetici Ortak
[email protected]
NESLİHAN KURTULUŞ
Danışmanlık Departmanı Müdürü
neslihan [email protected]
ELIZA BINGÜL
Marketing & PR Manager
[email protected]
Tel. +90 212 288 62 62
Fax. +90 212 347 07 94
İSTANBUL OFİS PİYASASI, 2. Ç. 2010
Çevre dostu, enerji tasarrufu sağlayan ve
yeni projelerde sertifikasyon aranması
sertifikalı ofislere olan talep önümüzdeki
Türkiye’de de gayrimenkul geliştiricilerini ve
dönemde trendleri ve planlanan projeleri
yatırımcılarını bu konuya eğilmeye teşvik
şekillendirecek. Global şirketler kendilerini
edecektir. Bu trend yatırımcı ve gayrimenkul
şimdiden bu standartlara adapte etmeye
şirketlerinin yanı sıra mimarlara,
başladılar ve şu anda LEED, BREEAM gibi
mühendislere, gayrimenkul
sertifikalar zorunluluk olmasa da ofis seçim
profesyonellerine ve tabi bu projelerin nihai
kriterlerinde yer alıyorlar. Çevre konusunda
kullanıcılarına da yeşil binalar ve çevre
duyarlılığı olan global ve yerel şirketler
duyarlılığı konusunda kendilerini geliştirme
sertifikalı olsun olmasın yeşil bina
fırsatı sunacaktır.
özelliklerine sahip projeleri tercih
etmektedirler. Önümüzdeki dönem tüm
dünyada olduğu gibi Türkiye’de de bu
tercihlerin daha bilinçli yapılacağı bir dönem
olacak. Ülkemizde buna öncülük eden ilk ofis
binası Tekfen-Oz Gayrimenkul tarafından
geliştirilen LEED sertifikalı Levent Ofis
Projesidir. (www.leventofis.com) Bu proje
Siemens’in Gebze’de kendi kullanımı için
geliştirdiği LEED sertifikalı Gebze ofisini takip
etmekle beraber bundan sonra geliştirilecek
çok kullanıcılı yeşil ofislere öncülük ederken,
ofis geliştiricileri de bu standartları kendi
projelerine entegre edebilmek adına
sertifikasyon sistemlerini
Büyükdere Cad. No: 108
Enka Binası Kat: 6/A
34 394 Esentepe, Şişli
Istanbul, Turkey
Emsale dahil edilmeyen kış bahçeleri ve
balkonlar son yıllarda planlanan projelerin
konsept tasarımlarında daha çok karşımıza
çıkmaya başlamıştır. Eğer benzer teşvikler
yerel otoritelerce enerji tasarrufu sağlayan
yeşil projelere de verilirse, sertifikasyon ve
yeşil binalar gayrimenkul geliştiricilerinin
gündeminde de ciddi bir biçimde yer
alacaktır. Biz, Colliers International olarak, bu
yöndeki olumlu gelişmeleri ilgiyle izliyor ve
takdir ediyoruz. Bu standartları uygulayarak
yeşil binaları ve enerji sertifika sistemlerini
uygulayan geliştiricilerin projelerinin daha da
değerleneceğine inanıyoruz.
değerlendirmektedirler. Özellikle Avrupa ve
Amerika’da yeşil ofislere talebin artması ve
Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk
ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan
ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers
International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan
hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır. ©2010. Tüm hakları saklıdır.
Başarıyı Hızlandırın.