Research Sheet re Singapore Q3 2012

Property Times
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Yaklaşan belirsizlik...
6 Mart 2014
İçerik
Ekonomik Gelişmeler
2
İstanbul Ofis Pazarı
3
Türkiye Perakende Pazarı
4
Türkiye Otel Pazarı
5
Tanımlar
11
Yazar
Özlem Atalay
Araştırma
+ 90 (212) 231 5530 x 126
[email protected]
İletişim
Magali Marton
Avrupa ve Ortadoğu Araştırma
Direktörü
+ 44 (0)20 4964 49 54
[email protected]
Hans Vrensen
Küresel Araştırma Direktörü
+ 44 (0)20 3296 2159
[email protected]
DTZ Research
 Türkiye ekonomisi 2013 yılının ilk 9 aylık döneminde bir önceki yılın aynı
dönemine göre % 4 büyüme kaydetti ve Ekonomi Bakanlığı tahminlerine göre
2013 sonunda yıllık % 3,6 oranında bir büyüme bekleniyor. Enflasyon ise
2013’ü % 7,8 ile tahminlerin üzerinde bir değerle tamamladı. TCMB tarafından
yapılan tahminlere göre enflasyonun kısa vadede % 5 hedefinin belirgin olarak
üzerinde seyretmesi bekleniyor. Son 8 aydır % 4,5 oranında sabitlenen politika
faizinde ise önümüzdeki çeyrek dönemlerde TCMB tarafından artışa gidilmesi
bekleniyor.
 İstanbul’da A sınıfı mevcut ofis arzı Avrupa Yakası’nda 1,6 milyon m ’ye
erişirken, Anadolu Yakası’nda 860.000 m2’ye yükselerek toplamda 2,4 milyon
2
m oldu.
Önümüzdeki çeyrek dönemde Maslak’ta iki, Kozyatağı ve
Ümraniye’de de birer olmak üzere toplam 4 projenin tamamlanarak mevcut
ofis arzına 150.000 m2 civarı katkı yapması bekleniyor.
2
 4.Çeyrek’te Ekim Ayı’nda bayram olması ve Aralık Ayı’nda da yeniyılın
yaklaşıyor olmasından dolayı, bu aylar AVM’lerin daha çok ziyaret edildiği
dönemler oldu. 17 Aralık’ta başlayan soruşturmaların tüketici ve sektörel
güven endekslerini düşürmesi olasılığı ile önümüzdeki çeyrek dönemlerde daha
derinden hissedilmesi bekleniyor. AVM arzı 5 yeni açılış ile 317 AVM’de 8,94
2
milyon m ’ye ulaşırken, 2012-2013 yılları süresince açılan AVM’lerin büyük
çoğunluğunu banliyö AVM’leri şeklinde tanımladığımız bölgesel AVM’ler
oluşturdu.
 Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2012 verilerine göre, Türkiye turist sayısında
ulaştığı 35,6 milyon ile İtalya’dan sonra 6. sırada yer alırken, 25,7 milyar dolar
gelir ile de 12. sırada yer aldı. Turizm ve Kültür Bakanlığı işletme belgeli
otellerde konaklayan ziyaretçi sayısı 2008 yılından itibaren artarak, 2012 yılında
% 56’sını yabancı ziyaretçilerin oluşturduğu 36,1 milyona ulaştı. Türkiye’de
faaliyet gösteren, aralarında Türkiye pazarına yakın dönemde giriş yapmış
Shangri-La Hotels & Resorts, Mandarin, Jumeirah gibi grupların bulunduğu
uluslararası otel zinciri sayısınının giriş yapacak Raffles, Nikki Beach gibi
isimlerle beraber 14’e yükselmesi bekleniyor. İstanbul Menkul Kıymetler
Borsası’nda işlem gören 29 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) arasından 11
tanesinin portföyünde otel yatırımı mevcut bulunuyor. Uluslararası otel zinciri
işletmecilerinden biri olan Accor S.S. ile anlaşması olan, 2006 kuruluş tarihli
Akfen GYO gerek kendi portföyündeki otel yatırımları ile gerekse de 11 GYO
arasında sahip olduğu en yüksek otel portföy değeri ile öncü konumda
bulunuyor.
Türkiye kökenli The Marmara, Divan, Dedeman gibi otel
zincirlerinin yurtdışındaki faaliyetlerinin, önümüzdeki dönemlerde Türkiye otel
pazarının daha da tanınmasını sağlayacağı tahmin ediliyor.
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Enflasyon
Aralık sonu itibariyle enflasyon % 7,4’e inerek, 2013’ü % 7,8
ile tahminlerin üzerinde bir değerle tamamladı. 2012 yıl
sonu enflasyonu ise bu yıldan düşük olarak % 6,2’ydi. Bu
dönemki enflasyon değerinde, özellikle Aralık ayında Türk
Lirası’nda gözlenen değer kaybı ile gıda fiyatlarındaki artış
etkili oldu. TCMB tarafından yapılan tahminlere göre, döviz
kuru hareketlerinin etkileri ve gıda fiyatlarındaki olumsuz
seyir nedeniyle enflasyonun kısa vadede % 5 hedefinin
belirgin olarak üzerinde seyretmesi bekleniyor.
Politika Faizi
TCMB hedefin üzerinde seyreden enflasyon göstergelerinin
fiyatlama davranışları üzerindeki olumsuz etkilerini
sınırlamak amacıyla ek parasal sıkılaştırmalara devam
ederken, politika faizi son 8 aydır % 4,5 oranında sabitlendi.
2013 yılının dördüncü çeyreğine aynı politika faiz değeri ile
girilse de, önümüzdeki çeyrek dönemlerde TCMB’nin faiz
oranlarında artışa gitmesi bekleniyor (Tablo 1).
Türkiye ekonomisi: seçilmiş göstergeler
10%
8%
6%
4%
2%
0%
GSYİH (%)
Hanehalkı Tüketim (%)
2013Ç4
2013Ç3
2013Ç2
2013Ç1
2012Ç4
2012Ç3
-2%
2012Ç2
GSYİH
Türkiye ekonomisi 2013 yılının ilk 9 aylık döneminde bir
önceki yılın aynı dönemine göre % 4 büyüme kaydetti.
TCMB’nın hazırlamış olduğu Beklenti Anketi’ne göre 2013
yılı için beklenen büyüme % 3,2 ve Ekonomi Bakanlığı
tahminlerine göre % 3,6 oranında bir büyüme bekleniyor
(Grafik 1). Otomobil satışları geçen çeyrek dönemin
üzerinde seyrederken, beyaz eşya satışları önceki döneme
görece düşük olsa da yüksek seyrini korumaya devam
ederek ekonomik aktivitelerin canlılığını koruduğunu
gösterdi. Perakende satış hacmi bir önceki yılın aynı
çeyreğine göre % 6,4 artarken, 2013 yılında bir önceki yıla
göre % 4,1 oranında arttı.
Grafik 1
2012Ç1
Ekonomik Gelişmeler
Enflasyon (%)
Kaynak: TUİK
Tablo 1
Ekonomik göstergeler
2011
GSYİH (%)
2012
2013
t
8,8
2,2
2,6
GSYİH, kişi başı
10.444
10.504
10.818
Nüfus (milyon)
74.7
75.6
76.6
7,7
-0,7
10,5
6,2
7,4
9,8
9,2
9,7
UDY (milyon ABD $)
15.732
12.387
8.430
UDY artış oranı (%)
74,10
-22,1
-10,7
Politika faizi (haftalık
repo %)
5,75
5,5
4,5
İMKB indeksi (XU100)
51,267
78,208
67,801
Döviz kuru (TRY/EUR)
2.32
2.30
2.52
Döviz kuru (TRY/USD)
1.67
1.79
1.90
Hanehalkı harcamaları
büyüme oranı (%)
Enflasyon (%)
İşsizlik (%)
t
3.Ç.
5,1
Nov
Nov
Kaynak: TUİK, TCMB, TCEB; t:tahmin edilen
www.dtz.com.tr
Property Times
2
Türkiye 2013 4.Çeyrek
İstanbul Ofis Pazarı
Talep ve Arz
2013 4. Çeyrek’de ofis arzına yeni katılımların olduğu
bölgeler Avrupa Yakası’nda Maslak ve Şişli-Zincirlikuyu ile
Anadolu Yakası’nda Ümraniye oldu. Böylelikle mevcut ofis
2
arzı Avrupa Yakası’nda 1,6 milyon m ’ye erişirken, Anadolu
2
Yakası’nda 860.000 m ’ye yükselerek toplamda 2,4 milyon
2
m oldu. Bu çeyrekte kiralama işlemlerinde öne çıkan
bölgeler ise Buyaka ve Akkom Ofis Park 3.Blok ile Ümraniye,
Nida Kule Göztepe ile Kozyatağı Bölgesi, RönesansBiz
Mecidiyeköy ile Mecidiyeköy ve Özdilek River Plaza Projesi
ile Levent oldu. Avrupa Yakası’ndaki emilim Anadolu
Yakası’ndan yüksek gerçekleşirken, tolam emilim 3. Çeyrek
ile yakın değerlerde oldu (Grafik 2).
Gelecek Arz
Avrupa Yakası’nda Maslak, Levent hattında; Anadolu
Yakasın’da Kozyatağı, Ataşehir, Ümraniye bölgelerinde
inşaat halindeki projeler devam ederken, yine bu bölgelerde
planlama sürecindeki yeni projeler gelecek arza katılmaya
devam ediyor. Önümüzdeki çeyrek dönemde Maslak’ta iki,
Kozyatağı ve Ümraniye’de birer olmak üzere toplam 4
2
projenin tamamlanarak mevcut ofis arzına 150.000 m civarı
katkı yapması bekleniyor. İnşaat halindeki ve planlanan
2
toplam ofis arzı ise 1,5 milyon m değere ulaştı (Grafik 3).
Avrupa Yakası’nda Levent Bölgesi mevcut ofis arzı
bakımından diğer bölgelere nazaran yüksek bir değere sahip
olsa bile yatırımcı ve geliştiricilerin ilgisini çekmeye devam
ediyor. Anadolu Yakası’nda Ataşehir, İstanbul Finans Bölgesi
civarı ile Ümraniye arzı yükseltecek diğer bölgeler arasında
yer alıyor.
Kiralar
Levent-Etiler Bölgesi’nde boşluk oranı % 13,8 civarında
seyrederken, Şişli-Zincirlikyu’da % 6,7 civarında oldu.
İstenen en yüksek kira bedeli ise Şişli-Zincirlikuyu’da 43 ABD
2
$/ m /ay oldu. Maslak’ta mevcut arza yeni ofis arzının dahil
olmasıyla boşluk oranı % 14’e yükseldi ve yeni eklenen
Maslak No1’de istenen en yüksek kira bedeli 39 ABD
2
$/m /ay oldu. Asya Yakası’nda Kozyatağı’nda boşluk
oranında önemli bir değişiklik olmazken, Ümraniye’de
boşluk oranı % 11’e yükseldi ve istenen en yüksek kira
2
2
bedelleri sırasıyla 25 ABD $/ m /ay ve 27 ABD $/ m /ay oldu
(Grafik 4).
Garfik 2
İstanbul A sınıfı ofis alanı net emilim, `000 m
2
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Asya
Avrupa
Kaynak:DTZ Pamir & Soyuer
Grafik 3
Gelecek ofis arzı tahmini, (2014-2018), `000 m
2
600
500
400
300
200
100
0
2014
2015
Asya
2016
Planning
Avrupa
Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer
Grafik 4
İstanbul ofis arzı boşluk oranları
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2012 Q2 2012 Q33 2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
KOZYATAĞI
ÜMRANİYE
ŞİŞLİ-ZKUYU
LEVENT-ETİLER
2013 Q3
2013 Q4
MASLAK
Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer
www.dtz.com.tr
Property Times
3
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Türkiye Parekende Pazarı
Talep
4.Çeyrek’te Ekim Ayı’nda bayram olması ve Aralık Ayı’nda da
yeniyılın yaklaşıyor olmasından dolayı, bu aylar AVM’lerin
daha çok ziyaret edildiği dönemler oldu. Alışveriş Merkezi
Yatırımcıları Derneği (AYD) verilerine göre, Kasım ayında 94
olan ziyaretçi ve 146 olan ciro endeksleri Aralık ayında
beklenen sıçramayı yapamayarak sırasıyla 111 ve 174 olarak
kaydedildi (Grafik 5). Fakat yine de 2012 Aralık ayı ile
karşılaştırıldığında ciro endeksinde % 2,4 bir artış oldu.
Kiralanabilir alan başına düşen ciro Türkiye genelinde Aralık
2
ayında 705 TL/m ’ye ulaşırken, İstanbul genelinde 827
2
TL/m olarak kaydedildi. Son dönem meydana gelen
gelişmelerin ekonomiye olası etkilerinden dolayı hanehalkı
harcamalarının orta vadede kısılması bekleniyor.
Arz
2
Geçen çeyrek 8,73 milyon m olan AVM arzı 4 yeni açılış ile
2
317 AVM’de 8,94 milyon m ’ye ulaştı. İstanbul bu dönemde
yeni bir açılış görmezken, adrese dayalı nüfus verilerinin
TUİK tarafından açıklanmasından sonra yeni nüfus verileri
2
ile hesaplanan 1.000 kişi başına düşen AVM arzı 233 m
2
oldu. Ankara’da ise 272 m ’ye yükselerek iki büyük kent
arasındaki 1.000 kişi başına düşen AVM arzı farkı açılmış
2
oldu. Türkiye genelinde ise 116 m /1.000 kişi ile neredeyse
aynı kaldı.
2012-2013 yılları süresince açılan AVM’lerin büyük
çoğunluğunu banliyö AVM’leri şeklinde tanımladığımız
bölgesel AVM’ler oluştururken, onu kentiçi AVM’ler izledi
(Grafik 6).
Yeni Arz
2013 4. Çeyrek’de Ankara’da iki, Gaziantep, Antakya ve
Şanlıurfa’da birer olmak üzere toplam beş açılışla mevcut
2
AVM arzına 220.170 m civarında bir alan eklenmiş oldu.
Rönesans Gayrimenkul Yatırım geliştiriciliğinde Piazza
Alışveriş ve Yaşam Merkezi Şanlıurfa’da açılırken, Multi
Development Türkiye geliştiriciliğinde ise Gaziantep’te
Forum Gaziantep açıldı. Taurus AVM ve Next Level Avm de
2
Ankara’da kapılarını açan diğer iki AVM oldu. 40.000 m ’lik
kiralanabilir alanı ile Palladium Antakya, Hatay’da 2010’dan
bu yana açılan 3. AVM oldu.
Grafik 5
Alışveriş merkezleri ciro ve ziyaretçi endeksi
200
150
100
50
0
Ziyaretçi Endeksi
Ciro Endeksi
Kaynak: AYD
Grafik 6
Son 2 yılda açılan AVM’lerin türlerine göre dağılımı
Kentiçi AVM
18%
Outlet
Merkezleri
4%
Perakende
Parkları
1%
1.5 M m
2
Bölgesel AVM
77%
Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer
Grafik 7
Gelecek AVM arzı alan dağılımı (2014-2016)
Diğerleri
24%
Kahramanmaraş
2%
Kocaeli
2%
Bursa
2%
Diyarbakır
2% Adana
İstanbul
42%
2
3Mm
3% Konya
3%
Antalya
5%
İzmir
7%
Ankara
8%
Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer
www.dtz.com.tr
Property Times
4
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Grafik 8
Konaklama tesislerine geliş sayısı, milyon
40 Tesise Geliş
Sayısı
35
30
25
20
15
10
5
Yabancı
Türkiye Otel Pazarı
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
Devam Eden Projeler ve Beklentiler
2
Gelecek AVM arzının önümüzdeki 3 yıl içinde 3 milyon m
kadar artması beklenirken, İstanbul, Ankara, İzmir gibi 3
büyük kentin dışında Antalya, Konya, Adana öne çıkan diğer
kentler oluyor (Grafik 7). Blackstone yatırım şirketi, Multi
Corporation’ın % 100 iştiraki olan Multi Development
Türkiye’yi satın aldı. Multi Development’ın portföyünde
Adana, Çorum ve Elazğ’da planlama, Diyarbakır’da ise inşaat
aşamasında olan AVM projeleri bulunuyor. ECE Türkiye
Afyonkarahisar’da Afyon Girişim A.Ş.’nin yatırımcılığında
2
gerçekleşecek 42.000 m kiralanabilir alanlı AVM projesinin
yönetimini üstlendiğini açıkladı. Büyük kentler kadar
Anadolu’nun diğer kentlerinde de AVM yatırımları ilgi
çekmeye devam ediyor.
Yerli
Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı
Talep
Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2012 verilerine göre,
Türkiye turist sayısında ulaştığı 35,6 milyon ile İtalya’dan
sonra 6. sırada yer alırken, 25,7 milyar dolar gelir ile de 12.
sırada yer aldı. Dünya Ekonomik Forum’unun hazırlamış
olduğu The Travel & Tourism Competitiveness Report 2013Seyahat ve Turizm Rekabet Analizi 2013 Raporu’na göre ise,
Türkiye 2011’de 50. sırada olduğu Seyahat ve Turizm
Rekabet İndeksi sırlamasında 140 ülke arasında 46. sıraya
yükseldi. Rekabet indeksini oluşturan bileşenlerin 3 ana
bölümde sınıflandırıldığı raporda; 1) Yasa ve düzenlemeler,
2) İş ortamı ve altyapı 3) Kültürel ve doğal kaynaklar
alanlarında kaydedilen gelişmelere göre puan veriliyor.
Turizm ve Kültür Bakanlığı işletme belgeli otellerde
konaklayan ziyaretçi sayısı 2008 yılından itibaren artarak,
2012 yılında % 56’sını yabancı ziyaretçilerin oluşturduğu
36,1 milyona ulaştı (Grafik 8). Ortalama kalış süresi 3,35 iken
doluluk oranı % 54,34 olarak gerçekleşti.
Türkiye’yi ziyarete gelen yabancı turistlerin ülkelere göre
sıralamasında Almanya 5 milyon civarındaki turist sayısı ve
diğer ülkeler arasındaki %25’lik payı ile ilk sırada yer aldı.
Rusya Federasyonu ve İngiltere de sırasıyla % 13 ve % 6’lık
paylarıyla sıralamada 2. ve 3. ülkeler oldu (Grafik 9).
2012 yılında ülkede konaklama yapan 36 milyon civarı
turistin 16 milyon kadarı kıyı turizminin Türkiye’de
yoğunlaştığı Antalya, Muğla, Aydın olmak üzere 3 güney
şehrinde toplandı. Başta İstanbul, İzmir ve Ankara olmak
üzere 14 milyon kadar ziyaretçi de, 2012 yılında 10 büyük
şehirdeki otellerde konakladı (Grafik 10).
Grafik 9
Ziyaretçilerin ülkelere göre dağılımı, 2012
Almanya
25%
Diğerleri
42%
4.7 M m
2
Rusya Fed.
13%
İngiltere
Japonya
Hollanda 6%
3% A.B.D. Fransa
4%
3%
4%
Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı
Grafik 10
Kentlere göre geliş sayısı, 2012
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
IST İZM ANK DNZ NVS BRS BLK GZA ÇNK KON ADA TRB
Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı
www.dtz.com.tr
Property Times
5
Türkiye 2013 4.Çeyrek
International Congress and Convention Association
(ICCA)’nın hazırladığı “A Modern History of International
Association Meetings” çalışmasında yer alan, 1963-2012
yılları arası verilere dayanarak yapılan analizlere göre;
Amerika, diğer ülkeler ile karşılaştırıldığında kongre turizmi
bakımından en çekici ülke olurken, onu son onbeş yıldaki
performansıyla Almanya izledi. Fransa, İtalya ve İngiltere de
öne çıkan diğer ülkeler arasında yer aldı. Kent ölçeğinde
derlenen kongre turizmi istatistiklerine göre İstanbul 20082012 yılları arası ev sahipliği yaptığı 601 kongre ile
Madrid’den sonra 9. sırada yer aldı. İstanbul’un kongre
turizmine dair 1963 yılından 2012’ye kadar olan gelişimini
ise Grafik 11’den okumak mümkün.
Grafik 11
İstanbul’da düzenlenen kongre sayısı
700
600
500
400
300
200
100
0
Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı
Uluslararası Otel Zincirleri ve Gelecek Projeler
Türkiye’de faaliyet gösteren, aralarında Türkiye pazarına
yakın dönemde giriş yapmış Shangri-La Hotels & Resorts,
Mandarin, Jumeirah gibi grupların bulunduğu uluslararası
otel zinciri sayısınının giriş yapacak Raffles, Nikki Beach gibi
isimlerle beraber 14’e yükselmesi bekleniyor (Tablo 2).
 IHG çoğunluğunu İstanbul’daki otellerin oluşturduğu
portföyüne 2014 yılında, İstanbul Asya Yakası’nda Crowne
Plaza’yı, Anadolu şehirlerinden Gaziantep’te Holiday Inn’i
ve Manisa’da Holiday Inn Express’i eklemeyi planlıyor.
 Best Western, çoğunluğu İstanbul’da bulunan otellerine
2014 yılında Kocaeli’nde BW Plus Sekerpınar Otel’i,
İzmir’de ise BW Premier Karşıyaka Otel’i dahil etmeyi
planlıyor.
 Renaissance İzmir Otel’i 2013’te açan Marriott
International, 259 odalı İstanbul Marriot Otel’i 2014’te
Şişli’de açarak toplam oda sayısını 2.515’e çıkarmayı
hedefliyor.
www.dtz.com.tr
Grafik 12
bin
Turizm tesis ve oda sayısı
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
400
350
300
250
200
150
100
50
Tesis Sayısı
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
Arz
2012 Aralık istatistiklerine göre Türkiye genelinde, turizm
işletmesi belgeli 2.870 otelde, toplam 336.447 oda
bulunuyor. Turizm yatırım belgeli 960 tesiste ise 126.592
oda bulunuyor (Grafik 12).
Toplam 2.870 otelin % 72 gibi büyük bir bölümü 10 kentte
konumlanırken; 3 büyük kent kategorisinde İstanbul; kıyı
turizmi bölgesinde Antalya; Anadolu şehirlerinde ise
Balıkesir turizm tesisleri ile öne çıkan kentler oldu (Grafik
13). 5, 4, 3 yıldızlı oteller sırasıyla % 14, % 21 ve % 25
oranlarda paya sahip oldu. İstanbul şehir otelleri ile öne
çıkarken, Akdeniz Bölgesi’nde şehir otelleri ile tatil köyleri,
Ege Bölgesi’nde ise şehir otelleri, tatil köyleriyle, termal
oteller öne çıkan turizm tesisleri oldu.
Oda Sayısı
Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı
Grafik 13
Kentlere göre turizm tesis ve oda sayısı
800
700
600
500
400
300
200
100
0
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Tesis
Oda
Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı
Property Times
6
Türkiye 2013 4.Çeyrek
 Türkiye’de uluslararası otel işletmecilerinin en eskisi olan
ve diğer uluslararası zincirler arasında Türkiye’deki otel
sayısı en fazla olan Hilton Worldwide, 2016 yılı itibariyle
otel sayısını 44’e, oda sayısını da 9.768’e çıkarmayı
planlıyor.
 2007’den beri Türkiye’de faaliyet gösteren Accor Grubu
2014 yılında İstanbul’da 2, Ankara’da ve Diyarbakır’da 1’er,
2015’te Konya’da 2 ve İstanbul’da 1 tane olmak üzere
toplam 6 otelin açılışını planlıyor.
 Starwoods Hotels & Resorts Grup, Demsa Grubun Maçka
Oteli projesi olarak geliştirdiği ve 2014 yılında açmayı
planladığı otelin işletmeciliğini, Türkiye’de ilk defa faaliyet
gösterecek St. Regis markasıyla yapmayı planlıyor. Grup,
ayrıca Samsun’daki Sheraton Samsun Otel projesini 2015
yılında tamamlamayı hedefliyor.
 2012 ve 2013 yıllarında İstanbul başta olmak üzere; İzmir,
Antalya, Tekirdağ, Malatya gibi Türkiye’nin farklı
kentlerinde açtığı otelleriyle öne çıkan Wyndham Hotels &
Resort Grubu 2014 yılında da alışveriş merkezi, ofis, otel
kullanımlarını birarada bulunduran Özdilek Center projesi
içinde Levent’de açılıyor.
 Carlson Rezidor Hotel Grubu 2014’te İstanbul Pera, Şişli ve
Atatürk Havaalanı civarında ve Kayseri’de olmak üzere
toplam 4 otel açmayı planlıyor.
 İstanbul’da Sultanahmet ve Boğaz’da olmak üzere iki oteli
bulunan Four Seasons Hotels & Resorts üçüncü otelini
2016’da İzmir Çeşme’de faaliyete geçirmeyi planlıyor.
 FRHI Hotels & Resorts Grubun markalarından biri olan
Kanada kökenli Fairmont Hotels & Resorts’un; ofis, konut
ve mağaza kullanımlarının yer aldığı karma kullanımılı
Quasar İstanbul projesi ile 2016 yılında ülkeye giriş
yapması bekleniyor.
 Amerika kökenli Nikki Beach Türkiye’deki ilk otel projesini
“Nikki Beach Resort & Spa Bodrum” adıyla 2014 yazında
açmayı planlıyor. Grubun hedefleri arasında Bodrum’dan
sonra İstanbul’da şehir oteli açmak yer alıyor.
 Demsa Grubun, Pera Palace Oteli için Dubai Holding
bünyesindeki Jumeirah Grup ile anlaşmasından sonra,
Türkiye’ye uluslararası bir otel grubu daha girmiş oldu.
 Asya kökenli olan Mandarin Oriental ise Bodrum’daki
varlığını, Mandarin Oriental Bosphorus Oteli işletmeciliği
ile 2016 yılında İstanbul’a da taşıma hedefi içinde
bulunuyor.
 Türkiye kökenli otel zincirleri de projeleri ile gelişmeye
devam ediyor. Türkiye’de bulunan 13 oteline ek olarak;
Dedeman Bostancı, Dedeman Park Bostancı, Dedeman
Park Levent, Dedeman Grubun geliştirmekte olduğu
projeler arasında yer alıyor.
 Türkiye’de İstanbul, Ankara, Antalya (yeniden geliştirilmek
üzere kapandı), Bodrum (yenileme altında), Bursa, Çorlu,
Gaziantep’te otelleri bulunan Divan Grubun geliştirmekte
olduğu projeler arasında Divan Suites Güneşli yer alıyor.
www.dtz.com.tr
Tablo 2
Türkiye’deki uluslararası otel zincirleri
Grup
Marka
Otel, Oda Sayısı
International
Hotel Groups
(IHG)
InterContinental,
Holiday Inn, Crowne
Plaza, Holiday Inn
Express
16 otel,
3.408 oda
Hilton
Worldwide
DoubleTree by Hilton, 44 otel,
Garden Inn, Hampton, 9.768 oda
Hilton, Hilton Hotels &
Resorts, Hilton Parksa
Marriott
International
Renaissance Hotels,
Ritz Carlton, Marriott,
Courtyard, Edition
Hotels, JW Marriott
11 otel,
2.515 oda
Wyndham
Hotel Group
Wyndham, Ramada,
TRYP by Wyndham,
Encore
26 otel,
4.531 oda
Accor
Novotel, İbis, Mercure 21 otel,
3.419 oda
Starwood
Hotels &
Resort
Sheraton, W Hotels,
Lugal, The Luxury
Collection, Le
Meridien, Aloft,
St.Regis
Best Western
Best Western, Best
17 otel,
Western Premier, Best 1.274 oda
Western Plus
Carlson
Hospitality
Radisson Blu, Pak Inn
by Radisson
11 otel,
2.458 oda
Four Seasons
Hotels &
Resorts
Four Seasons Hotel
2 otel,
235 oda
Shangri-La
Hotels and
Resorts
Shangri-La Hotel
1 otel,
186 oda
12 otel,
2.667 oda
FRHI Hotels & Raffles, Fairmont
5 otel,
Resorts
Hotels & Resort, Swiss 1.503 oda
Nikki Beach
Nikki Beach Resort and 1 otel,
Spa, Bodrum
57 oda
Kaynak: Otel sıralaması MKG araştırmasından alınmıştır “Hotel Groups World Ranking 2013”.
Veriler firma web sayfalarından derlenerek hazırlanmıştır, iki sene içinde tamamlanacak otel
projeleri de tabloya dahil edilmiştir.(Ocak 2013).
Property Times
7
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Otel Yatırımları
2013 Kasım itibariyle İMKB’de işlem gören GYO sayısı 29
iken, 3 GYO (Büyükhanlı GYO A.Ş., Körfez GYO A.Ş. ve Tuna
Gayrimenkul A.Ş.) ise Sanayi ve Ticaret Bakanlğı’ndan
kuruluş izni aldı fakat kuruluş tescil ve portföy oluşturma
işlem ve çalışmalarına devam ediyor. Böylelikle, ilk kez 1995
yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan yasal
düzenlemeler ile ülkemizde uygulama zemini bulan
GYO’ların 2014 yılı içindeki sayısının 32’ye ulaşması
bekleniyor.
Bu sayının konusu olan otel kullanımına odaklandığımızda
ise tabloda 29 GYO arasından 11 tanesinin portföyünde otel
yatırımını görüyoruz.
10 GYO’nun işletme halindeki toplam otel sayısı 20’yi
bulurken, 16 otel projesi de 2015 ve 2016 yıllarında
tamamlanmak üzere devam ediyor. Yabancı yatırımcı kadar,
yerli yatırımcıların da ilgisini çeken otel yatırımları daha çok
İstanbul, Antalya ve Muğla’da konumlanıyor (Tablo 3-4,
Harita 1).
Akfen GYO Kemankeş Caddesi üzerindeki “İstanbul Karaköy
Novotel Projesi’ni” 2014’te tamamlamayı hedeflerken,
Torunlar GYO da Tophane tarafında, Kemankeş Caddesi
üzerinde butik otel projesi için çalışmalarına devam ediyor.
Yurtdışı kökenli otel işletmelerinin Türkiye’deki marka
çeşitliliğini arttırması yanında, Türkiye kökenli The Marmara,
Divan, Dedeman gibi otel zincirlerinin de yurtdışındaki
faaliyetleri, önümüzdeki dönemlerde Türkiye otel pazarının
daha da tanınmasını olanaklı kılacağa benziyor.
Beklentiler
Kentler, mevsimsellik etkilerinden sıyrılmak ve yıl boyunca
turizm faaliyetlerinde bulunabilmek adına, sundukları
çekicilikler ve olanaklarda çeşitlenmeye çalışıyor. Gerek
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın “Türkiye’nin Turizm Stratejisi2023” çalışmasında, gerekse kentlerin kendi faaliyet ve otel
işletmecilerinin planlarında deniz-kum-güneş turizminin yanı
sıra kent turizmi kongre faaliyetleri, kültürel ve tarihi
değerlerin öne çıkartılması, sağlık ve termal turizmi, kış
turizmi, eko turizm gibi çeşitlenmeler üzerine hedefleri
görmek
mümkün
oluyor.
Turizm
alternatiflerini
çeşitlendirmeye çalışan örnekler arasında, aldığı mevcut
ziyaretçi sayısı bakımından alt sıralarda bulunan; UNESCO
Dünya Kültür Mirası Listesi’nde yer alan Nemrut Dağı’nın
bulunduğu Adıyaman, sağlık ve termal turizminde öne
çıkarılmaya çalışılan Manisa, Uşak gibi kentler yer alıyor.
Bu anlamda şehir otellerinin ilgisini çeken büyük kentlerin,
kıyı turizminin gözdesi olan Akdeniz ve Ege kentlerinin yanı
sıra Anadolu kentlerinde de gerek yerli yatırımcı ve
işletmecilerin gerekse, yabancı grupların faaliyetlerini
arttırarak var olmaya devam etmesi bekleniyor. Akfen
GYO’nun Trabzon, Gaziantep, Kayseri gibi Anadolu illerinde
bulunan otellerine, TSKB GYO’nun Adana’da Dedeman
İşletmeciliğinde açacağı 5 yıldızlı otelin de eklenmesi
bekleniyor.
Kent içi mekanların dönüşümünün gerek mahalle gerekse
bina ölçeğinde yaşandığı bu dönemde, sahip olduğu bir çok
eski han ve tarihi bina ve Galataport Projesi ile öne çıkan
Karaköy bölgesi yatırımcıların odağı haline geldi ve bu ilgiliyi
de uzun süre taşıyacağa benziyor.
www.dtz.com.tr
Property Times
8
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Table 3
REITs hotel investments
REIT
Hotels in operation
Hotels under development
Novotel & İbiş Hotel Zeytinburnu
İbis Otel Ankara Esenboğa Projesi
Eskişehir İbiş Otel ve Fitness Center
İstanbul Karaköy Novotel Projesi
Novotel Trabzon
Bafra Otel Projesi
Novotel ve İbiş Otel Gaziantep
Moskova Otel Projesis
Novotel ve İbiş Otel Kayseri
İbiş Otel Bursa
Akfen REIT
İbiş Otel Adana
İbiş Otel Esenyurt
İbiş Otel İzmir
KKTC Girne Mercure Otel
Samara İbiş Otel
Yaroslavi İbiş Otel
Kaliningrad İbiş Otel
Alarko REIT
Fethiye Hillside Beach Club Resort
Atakule REIT
Alaaddin Otel
Halk REIT
İŞ REIT
Martı REIT
Dedeman Park Levent Projesi
Nevşehir Lykia Lodge Kapadokya Otel
Martı Myra Otel
İçmeler Maliye Camping-Martı Diamond
Projesi
Martı Tali Marina
Sarıgerme Otel Projesi
Giova Boutique Otel
Aphrodisias Otel
Ela Quality Resort Otel
ÖZAK REIT
Didim-5 Star Otel Projesi
Denizli-5 Star Otel Projesi
Pera REIT
Torunlar REIT
Demre-5 Star Otel Projesi
Aqua Dolce Tour. & Ent. Ctr. Projesi
Ankara Crowne Plaza
TSKB REIT
Beyoğlu-Kemankeş Boutique Otel
Adana-5 Star Otel Projesi
Source: Data is compiled from company websites (January 2014).
www.dtz.com.tr
Property Times
9
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Harita 1
GYO’ların otel yatırımları (değerler oda sayılarını gösterir)
Kaynak: Bilgiler ilgili GYO’ların websitesinden elde edilmiştir.
www.dtz.com.tr
Property Times 10
Türkiye 2013 4.Çeyrek
Tanımlar
Ofis
İstanbul ana ofis
bölgeleri:
Net alan emilimi:
Yeni arz:
Ortalama kira:
DTZ Pamir & Soyuer ofis veritabanı; ana ofis bölgelerinde(Avrupa yakasında Maslak, LeventEtiler, Şişli – Zincirlikuyu - Beşiktaş ve Asya yakasında Kozyatağı, Ümraniye ve Ataşehir) yer
alan, toplam kiralanabilir alanı 3.500 metrekareden büyük A sınıfı ofis binalarını
kapsamaktadır.
Pazara giren yeni arz ve boşalan mevcut ofis alanların da dikkate alındığı, dönemboyunca
toplam kiralanan ofis alanlarınıtemsil eder.
Tamamlanarak operasyonel hala gelen yeni ofis alanlarıdır.
Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak $/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır.
Ortalama kira, pazardaki tüm istenen kira değerlerinin, kiralanabilir toplam alana göre
ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanır.
En yüksek kira:
Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak $/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır. En
yüksek kira, bütün kiralama işlemleri içinde, uç değerlerin hariç tutularak en yüksek çeyrek
dilimde yer alan kira değerlerinin ortalamasıdır.
Getiri oranı:
Gayrimenkulüntoplam yıllık kira değerinin satış değerine oranının yüzde olarak ifade
edilmesidir. En iyi getiri oranı, uç değerler hariç tutularak belirtilen dönem içinde
gözlemlenen en düşük getiri oranıdır.
Boşluk oranı:
Perakende
AVM sınıfları ve tanımları:
Mevcut ofis stoku içinde taşınmaya hazır durumda olan elverişli ofis alanlarını temsil eder.
Alışveriş merkezi, sadece bu amaç için inşa edilmiş, market alanı hariç tutulduğunda
minimum 5.000 metrekare kiralanabilir alana sahip ve en az 30+ mağazadan oluşan mekan
olarak tanımlanır.
DTZ Pamir & Soyuer AVM veritabanı sadece işletmeye açık merkezleri kapsar. Mevcut bir
alışveriş merkezinin daha sonra genişletilmesi ya da ek alanların eklenmesi veritabanına yeni
arz olarak eklenir.
Ana AVM sınıfları aşağıda belirtilen British Council of Shopping Centre (BCSC) standartları
temel alınarak tanımlanır:
Kentiçi AVM:
Şehrin ana merkezi ya da MİA’sında yer alan alışveriş merkezidir.
Bölgesel AVM:
Kent merkezi dışında banliyöde yer alan alışveriş merkezidir.
Outlet merkezler:
Mağazaların çoğunluğunun markalı ürünleri tavsiye edilen perakende fiyatından oldukça
indirimli sattığı merkezlerdir.
Perakende parklar:
1.000 metrekareden küçük olmamak kaydıyla en az 3 perakende satış mağazasından oluşan,
ayrı girişleri ve ortak park alanı bulunan özel amaçlı inşa edilmiş merkezlerdir.
Ortalama kira:
Ana kiracılar hariç tutularak küçük ve orta büyüklükteki mağazaların kira değerleri dikkate
alınarak hesaplanır.
Otel Pazarı
Türkiye otel pazarı ile ilgili istatistikler Türkiye Cumhuriyeti Kültür ve Turizm Bakanlığı
tarafından yıllık olarak yayınlanmaktadır. Rapor dahilinde kullanılan veriler sadece turizm
işletme lisanslı tesisleri kapsamakta olup, 2012 sonuna aittir. Bakanlık tarafından verilen iki
türlü belge vardır:
Turizm İşletme Lisansı:
işletme halinde olan turizm tesislerine verilir.
Turizm Yatırım Lisansı:
Yapım ya da planlama aşamasında bulunan turizm tesislerine verilir.
www.dtz.com.tr
Property Times 11
DTZ Araştırma Raporları
Diğer DTZ araştırma raporları websitesinden yüklenebilir : www.dtz.com/research
Occupier Perspective
Updates on occupational markets from an occupier
perspective, with commentary, analysis, charts and data.
Global Occupancy Costs Offices
Global Occupancy Costs Logistics
Obligations of Occupation Americas
Obligations of Occupation Asia Pacific
Obligations of Occupation EMEA
Global Office Review
Regional Headquarters Asia Pacific- November 2013
Sweden - Computer Games developers – November 2013
India Office Demand and Trends Survey 2012-13
Poland Banking Sector - January 2013
Property Times
Regular updates on occupational markets from a landlord
perspective, with commentary, charts, data and forecasts.
Coverage includes Asia Pacific, Bangkok, Beijing, Berlin,
Brisbane, Bristol, Brussels, Budapest, Central London,
Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europe, Frankfurt,
Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong
Kong, India, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxembourg,
Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing,
Newcastle, Paris, Poland, Prague, Qingdao, Rome, Seoul,
Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapore, Stockholm,
Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warsaw, Wuhan, Xian.
Investment Market Update
Regular updates on investment market activity, with
commentary, significant deals, charts, data and forecasts.
Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech
Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland
China, South East Asia, Spain, Sweden, UK.
Money into Property
For more than 35 years, this has been DTZ's flagship
research report, analysing invested stock and capital flows
into real estate markets across the world. It measures the
development and structure of the global investment
market. Available for Global, Asia Pacific, Europe, North
America and UK.
Foresight
Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index™.
Available for Global, Asia Pacific, Europe, UK and China. In
addition we publish an annual outlook report.
www.dtz.com.tr
Insight
Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on
areas and issues of specific interest and relevance to real
estate markets.
Great Wall of Money – March 2014
German Open Ended Funds – March 2014
China Investment Market Sentiment Survey January 2014
China The Technology Sector January 2014
Czech Republic Green buildings December 2013
Net Debt Funding Gap - November 2013
UK secondary market pricing - October 2013
Quantitative Easing - UK Regions - September 2013
Singapore Government Land Sales - September 2013
UK lending market -September 2013
Quantitative Easing - August 2013
Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014
DTZ Araştırma Hizmetleri
Detaylı bilgi ve veriler için üyelerimize sağlanan
hizmetler aşağıda verilmektedir. Daha fazla
bilgi için iletişim; [email protected]

Gayrimenkul Piyasaları Göstergeleri
(Property Market Indicators)
Asya Pasifik ve Avrupa ticari ve endüstriyel
piyasalar zaman serisi verileri.
 Gayrimenkul Tahminleri
(Real Estate Forecasts, including the DTZ
Fair Value IndexTM)
Asya Pasifik, Avrupa ve Amerika ticari ve
endüstrieyel piyasalar beş yıllık tahmin
verileri.
 Yatırım İşlemleri Veritabanı
(Investment Transaction Database)
Asya Pasifik ve Avrupa yatırım işlemleri.
 Gayrimenkul Yatırımları
(Money into Property)
DTZ’in 35 yıldır yayınladığı ana araştırma
yayınlarından biri olan yıllık rapor;
sermaye akışı, hacmi, mülkiyet, yeni
eğilimler, sermaya piyasalarına ilişkin
veriler ve yatırımcı/ borç veren kurumların
eğilim anketi sonuçları.
Property Times 12
DTZ Research
DTZ Research İletişim
Küresel Araştırma Direktörü
Avrupa ve Ortadoğu Araştırma Direktörü
Hans Vrensen
Magali Marton
Tel: +44 (0)20 3296 2159
Tel: +33 1 49 64 49 54
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Küresel Tahmin Direktörü
Küresel Stratejik Araştırmalar Direktörü
Fergus Hicks
Nigel Almond
Tel: +44 (0)20 3296 2307
Tel: +44 (0)20 3296 2328
Email: [email protected]
Email: [email protected]
DTZ Pamir & Soyuer İletişim
CEO, EMEA
Araştırma
John Forrester
Özlem Atalay
Phone: +44 (0)20 3296 2002
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 126
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Danışmanlık Hizmetleri
Sedef Uğurlaş
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 122
Email: [email protected]
Danışmanlık Hizmetleri
Fadime Çoban
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 120
Email: [email protected]
Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri
Doğan Akçura
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 124
Email: [email protected]
Yatırım
Ali Pamir
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 114
Email: [email protected]
Genel İletişim
DTZ Pamir&Soyuer
Hakkkı Yeten Cd., 15/7, 34365,
Şişli/İstanbul
Tel : + 90 (212) 231 55 30
E-mail: [email protected]
Danışmanlık Hizmetleri
Dr. Özlem Şahin
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 113
Email: [email protected]
Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri
Hazal Seher Özkan Bali
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 119
Email: [email protected]
Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri
Halil İbrahim Anasoy
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 116
Email: [email protected]
Yatırım
Firuz Soyuer
Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 117
Email: [email protected]
UYARILAR
Bu raporda yer alan değerlemeler ve tahminler firmamız tarafından yapılan dikkatli ve özenli bir
araştırma sonucunda elde edilmiş olmasına rağmen doğruluğu garanti edilemez. Bu rapor, firmamızın
yazılı izni alınmadan hiçbir şekilde yayınlanamaz, çoğaltılamaz, raporun tümü veya bir bölümü için
atıfta bulunulamaz. Ayrıca bu rapor, firmamızın yazılı izni alınmadan hiçbir kontrata, anlaşmaya veya
diğer dokümanlara temel olacak şekilde kullanılamaz.
© DTZ Mart 2014
www.dtz.com.tr
Property Times 13