SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş.

Transkript

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
DEĞERLEME RAPORU - 001
“2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği, Kesimhane, Süt
İşleme Tesisi, Tarlalar, Makine ve Teçhizat Kayseri”
01.03.2013
Develi, Yeşilhisar, Yahyalı - KAYSERİ
Takdim:
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.
Çiftlik Cad. No:6
Develi/KAYSERi
Hazırlayan:
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.
Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7
Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL
01.03.2013
Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ
Konu: Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçelerinde konumlu; 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği,
kesimhane, süt işleme tesisi ve tarla değerleme çalışması
Sayın Yetkili,
Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı ilçelerinde konumlu 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği, kesimhane,
süt işleme tesisi, tarlalar ve makinalar için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu
ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Sn.
Dilek TEZOL tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri, Değerleme Uzmanı Makine Mühendisi
Sn. Korhan CAN tarafından bahse konu makine ekipmanları bizzat görülerek incelenmiştir.
Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar
ve Yahyalı ilçeleri genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip,
benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik
koşullar çerçevesinde söz konusu tarla nitelikli gayrimenkuller üzerinde yetiştirilebilecek olan ürünler
analiz edilmiştir. Arsalar üzerinde yer alan binalar maliyet değeri ile değerlendirilmiştir.
İşbu rapor 01.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma
kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate
alınmıştır.
Saygılarımızla,
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.
Ahmet ARSLAN
Baki BUDAKOĞLU
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376)
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159)
1
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve
bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.
3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen
biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.
4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.
5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı
değildir.
6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin
müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen
bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir
olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü
konusunda daha önceden deneyimi vardır.
9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve
yerinde şahsen görüp incelemiştir.
10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda
bulunmadığını beyan ederiz.
11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal
konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu
varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke
sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
Raporu Hazırlayan
Raporu Denetleyen
Dilek TEZOL
Korhan CAN
Ahmet ARSLAN
Lisanslı Değerleme Uzmanı
(402192)
Lisanslı Değerleme Uzmanı
(402012)
Sorumlu Değerleme Uzmanı
(400376)
2
- YÖNETİCİ ÖZETİ Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor
Numarası
01.03.2013 / 001
DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı
Açıklamalı Değerleme
İncelemenin Yapıldığı Tarih
13.02.2013-14.02.2013
Değerlemesi Yapılan Mülk
2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği,
Kesimhane,
Makine ve Teçhizat,
Tarım Arazileri
Gayrimenkulün Adresi
Develi, Yeşilhisar, Yahyalı - KAYSERİ
Hukuki Tanımı
Muhtelif
Mal Sahibi
Mevcut Kullanımı
2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği,
Kesimhane
Tarım Arazileri
Mevcut Kullanıcı
İmar Durumu
Hayvan Çiftlikleri: Sanayi
Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa
Alanı
Kesimhane
: Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı
Tarlalar
: İmar Plan Sınırları Dışında
Develi Çiftlik
: 71.366 m2
Yeşilhisar Çiftlik: 115.402 m2
Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 23.943 m2
: 4.298.284 m2
Tarlalar
Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı
Alanı
Develi Çiftlik
: 48.880 m2
Yeşilhisar Çiftlik: 60.817 m2
Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 7.116 m2
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
Emsal Karşılaştırma
Maliyet Yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı
Tanımlanan Değer
86.845.000 TL +KDV
Tanımlanan Değer KDV Dahil
101.955.000 TL
Değerleme Uzmanı
Dilek TEZOL, Korhan CAN
3
DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR
Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:
1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi
beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu
için garanti verilmez.
5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim
malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya
aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için
gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre
yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate
alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına
uyduğu varsayılmıştır.
9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal
veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için,
elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi
belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin
mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve
dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu
gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü
tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen
değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı
varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya
mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir
eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir.
4
Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.
1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen
kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi
başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir.
2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.
3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık
yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle
değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma)
reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz.
5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer
yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.
6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda ve bir
işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile değerlendirilmiştir.
7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin kapalı
olması şartları irdelenmemiştir.
8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine – tesisat ve ekipmanlar, bulundukları
yerde, montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil piyasa değeri olarak
ifade edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak düşünülebilir. Değerlendirme tekil
satılabilirlik bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu için yapılmıştır.
9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat fotokopileri
incelenmiştir. Makine-tesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri muhasebesel kayıtlara,
motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma mülkiyetinde kabul edilmiştir.
Tesiste tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makine-tesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik
ismi ile firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta
makine ve ekipmanların farklı isim veya toplu olarak kayıtlandığı (et işleme tesisi kesimhane, soğuk
hava tesisi vb) anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan
bu makine ve ekipmanlar firmanın mülkiyetinde kabul edilmiştir.
10. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve
makinelerin mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma yapılmıştır.
11. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği durumda
değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir mülk ipoteği ile ilgili
her hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla karşılaşmadan bulundukları
binalarda üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir.
12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye
konu olan makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile,
hali hazır kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz.
13. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı bir alıcı
topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş kapasitesi ve
müşteri potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
14. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine ve
ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç değerinden çok
daha düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks yapılı tesislerde, çalışır
5
durum değerini ortaya koyan makine-tesisat e yardımcı donanımlar da düzenli tasfiye şartlarında değer
ihtiva etmeyebilecektir.
15. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde etiket
görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan bilgiler
raporumuzda belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize istinaden
yıpranma miktarı takdir edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin imal yılları, firma
tarafından beyan edilen tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir.
16. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması esnasında
bakımları yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık bakımların kendi
bünyelerinde yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır. Bakım kartları
bulunmaması sebebiyle bu bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı bulunamamıştır. Makineler bakımlı,
çalışır durumda ve teknik her hangi bir sorunu bulunmadığı kabulü ile değerlendirilmiştir.
17. Değerlemeye konu tesise 2012 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden GRAEF marka
dilimleme makinesi, MULTIVAC marka paketleme makinesi, vakum paketleme makinesi, 12 adet JOHN
DEERE marka traktör, CLAAS marka balya makinesi, QUADRANT marka balya makinesi, süt işleme
makineleri, otomatik lineer volumetrik dolum makineleri, etiketleme makinesi, toprak frezesi, sulama
sistemi raporumuzda değerlendirilmemiştir.
18. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını
doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında
kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A. Ş.’nin yazılı onayı gerekmektedir.
Bu değerleme çalışması UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve
ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye
Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih
27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari
hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
6
İÇİNDEKİLER
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ ..................................................................................9
1.1. Rapor Tarihi ve Numarası ........................................................................................................9
1.2. Raporun Türünün Tanımlanması ..............................................................................................9
1.3. Raporu Hazırlayanlar ...............................................................................................................9
1.4. Değerleme Tarihi ....................................................................................................................9
1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası................................................................................9
1.6. Şirket Bilgileri ..........................................................................................................................9
1.7. Müşteri Bilgileri .......................................................................................................................9
1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ...............................................................9
2.
DEĞER TANIMLARI, GENEL TAMIMLAR .................................................................................. 10
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ......................................................................... 10
2.2. Değerin Tanımı ..................................................................................................................... 10
2.2.1. Piyasa Değeri ...................................................................................................................... 10
2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları .................................................................................................. 10
2.4. İşin Kapsamı ......................................................................................................................... 10
3.
Gayrimenkulün Tanımı ve Verilerin Sunulması ......................................................................... 11
3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri ........................................................ 11
3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler........................................................................................................ 11
3.1.1.1 Demografik Veriler ............................................................................................................ 11
3.1.1.2. Ekonomik ve Sektörel Veriler ............................................................................................. 11
3.2. Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ............................................................... 13
3.2.1. Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 13
3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................... 16
3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................... 16
3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................. 16
3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana
Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin
Bilgi
....................................................................................................................................... 17
3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 18
3.2.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim
Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 18
3.2.8. Taşınmazın Tanıtılması ........................................................................................................ 18
3.2.9 Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 18
3.2.10. Fiziksel Özellikler .............................................................................................................. 19
3.3. Yahyalı İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ............................................................. 21
3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 21
Bilgi………………………………………………………………………………………………………………………………..….24
7
3.3.8. Arazinin Tanıtılması ............................................................................................................. 24
3.4. Yeşilhisar İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller .......................................................... 25
3.4.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 27
Bilgi………………………………………………………………………………………………………………………………………27
3.4.8. Arazinin Tanıtılması ............................................................................................................. 28
4.
PİYASA ARAŞTIRMASI ........................................................................................................... 30
4.1. Emsal Araştırması .................................................................................................................. 30
4.1.1. Satılık Arazi Emsali Araştırması ............................................................................................. 30
5.
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ................................................................................................. 31
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler ................................................................................................. 31
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi ....................................................................................... 31
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler .......................................................... 31
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler .......................................................................... 31
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ............................................................................................ 31
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı .................................................................................................. 31
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı .............................................................................................................. 32
5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı .......................................................................................................... 32
5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi .......................................................................... 32
5.3.2.1.Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi .................................................................. 32
5.3.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi ............................................................ 33
5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi .............................................................................. 35
5.3.2.4. Makine ve Techizat Değerlemesi ........................................................................................ 36
5.3.2.5. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların
Seçilmesinin Nedenleri .................................................................................................................. 39
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ...................................................................................... 39
5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri ..................................... 39
5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve
Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş .................................................................. 39
6.
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) ......................................................................... 40
6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü .................................................................................................... 40
7.
EKLER VE FOTOĞRAFLAR ...................................................................................................... 41
8
BÖLÜM 1
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
1.1.Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’nin 18.01.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz
tarafından 01.03.2013 tarihli, 001-027 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.
1.2.
Raporun Türünün Tanımlanması
Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü “Açıklamalı Değerleme” raporudur. Bu tür bir raporda
elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim
edilmektedir.
1.3.
Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan
elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Lisanslı Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı
Dilek TEZOL tarafından hazırlanmıştır. Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet
ARSLAN ve Değerleme Uzman Yardımcısı Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN çalışmalar sırasında
destek vermiştir.
1.4.
Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 13.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış
ve 01.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi
dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5.
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. arasında tarafların hak ve
yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak
hazırlanmıştır.
Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar
Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme
raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
1.6.
Şirket Bilgileri
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 19.07.2005 tarih ve 6354
sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz)
değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile
kurulmuştur.
1.7.
Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ adresinde ikamet eden Saray Tarım ve
Hayvancılık A.Ş. için hazırlanmıştır.
1.8.
Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
9
BÖLÜM 2
DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı İlçelerinde konumlu
gayrimenkullerin 01.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu
raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu
irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca
rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere
nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2.2.
Değerin Tanımı
2.2.1. Piyasa Değeri
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki
altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı
gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte
tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:

Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.

Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak
şekilde hareket etmektedirler.

Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.

Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
üzerinden gerçekleştirilmektedir.
2.3.
Değerlendirilen Mülk Halkları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.
2.4.
İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve
analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli
güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise;

Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro
Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.

Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.

Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.

Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
10
BÖLÜM 3
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.1.
Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler
İç Anadolu'nun Kızılırmak bölümünde yer
alan Kayseri ili, kuzeyde Yozgat ve Sivas,
batıda Niğde ve Nevşehir, güneyde Adana
güneydoğuda Kahramanmaraş ve doğuda
Malatya illeri arasında yer alır. Grinwich
Rasathanesine göre 33 derece 30 dakika
doğu boylamı, 38 derece 45 dakika 30
saniye kuzey enleminde bulunan ilin
2
yüzölçümü 16.917 km ve denizden yüksekliği 1.050 metredir.
Ovalık bir alanda kurulan İlin yüzölçümünün; yaklaşık % 40'ını tarım alanları, % 8'ini ormanlık ve
fundalık alanlar, %.41'ini çayır ve meralar, % 11'unu tarım dışı araziler teşkil etmektedir. Kayseri İlinin
birçok yerinde bozkır iklimi özellikleri vardır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlıdır.
Yüksek yerlerde ise yayla iklimi hüküm sürer.
İlin en önemli ve en yüksek dağı 3.916 metre yüksekliğindeki Erciyes Dağıdır. Erciyes Dağı, göğsünde
ve eteklerinde birçok tali volkan tepelerinin bulunduğu sönmüş bir küme volkandır. Dağcılık sporu ve
kış turizmi açısından önemli bir yeri vardır. İlin önemli akarsularının başında Kızılırmak gelmektedir.
Kızılırmak Nehrinin 128 kilometrelik bölümü Kayseri il sınırları içerisinde yer almaktadır. Kızılırmağın
kolları olarak Sarımsaklı Suyu (55 km), Kestuvan Suyu (48 km) ve Değirmendere Suyu (32 km)
bulunmaktadır. Diğer önemli akarsuları Zamantı (250 km) ve Sarız Çayı (60 km) Seyhan nehrinin kolu
durumundadır. İlin önemli ovaları ise Develi Ovası (1.050 km 2), Sarımsaklı Ovası (300 km2), Karasaz
Ovası (80 km2) ve Palas Ovasıdır (50 km2).
3.1.1.1 Demografik Veriler
Kayseri İli nüfusu 2000 yılında 1.060.432 iken, 2012 yılında 1.274.968 olmuştur. Kayseri Büyükşehir
Belediyesi mücavir alanındaki yerleşim yerlerinin nüfusu 2000 yılında 690.125 iken, 2012 yılında
1.004.276 olmuştur. 2000 yılında nüfus büyüklüğü bakımından Kayseri ili 17. sırada iken, son genel
nüfus sayımına göre ülkemizin 15. büyük ilidir. Nüfusun yüzde 88’i şehirde, yüzde 12’si de kırsal
alanda yaşamaktadır. Nüfus yoğunluğu 69 kişi/km 2’dir.
İlin 16 ilçesi bulunmaktadır. İl merkezi büyükşehir statüsündedir ve 23 Temmuz 2004 tarihinde
yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Kanunu ile Kayseri Büyükşehir Belediyesi'nin
sınırları yeniden düzenlenmiştir. Daha önce iki metropol ilçeden oluşan Kayseri Büyükşehir
Belediyesi yeni yasa ile beş ilçe (Kocasinan, Melikgazi, Hacılar, İncesu ve Talas) belediyesinden
oluşmaktadır.
3.1.1.2.Ekonomik ve Sektörel Veriler
Sanayi: Küçük sanayi siteleri ve organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak
değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın işyeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet
göstermektedir. Kayseri'de 6 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi
dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete
11
BÖLÜM 3
başlamıştır ve henüz sanayiye katkıda bulunmamaktadırlar. Sanayi altyapısı
KayseriSerbest Bölgesi de önemli görülmektedir. Kayseri Serbest Bölgesi Türkiye'nin en
bölgesi alanına sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesinde 2007 yılı verilerine göre 43
göstermektedir. Kayseri 1. Organize Sanayi Bölgesinde 2006 yılı itibariyle 711
bulunmaktadır.
çerçevesinde,
büyük serbest
tesis faaliyet
sanayi tesisi
Tarım: Tarım, Kayseri ekonomisinde sanayi, ticaret, ulaştırma sektörlerinden sonra gelmektedir.
671.000 hektar arazi tarımda kullanılmaktadır. Bu miktar il topraklarının %40'ına karşılık gelmektedir.
İl sanayisinin %13'ü tarım dışı, %6'sı çayır-mera, %41'i orman fundalıktır. Tarım arazisinin %48'i tahıl
ekimine ayrılmakta %42'si ise nadasa bırakılmaktadır. Kalanı baklagillere, endüstriyel bitkilere, yağlı
tohumlara, yumru bitkilere, sebzelere ve meyveciliğe ayrılmıştır. 607.000 hektar sulanabilir arazinin
150.000 hektarı ekonomik olarak sulanabilmektedir. Sulama kapasitesi artarken sulu tarımda verim 5-6
kat artacağından sulama projeleri inşaatları sürdürülmektedir.
Hayvancılık: Kayseri ili genelinde hayvancılık, meraya dayalı köy hayvancılığı niteliğindedir. Bu durum
özellikle küçükbaş ve büyükbaş hayvan yetiştiriciliği için geçerlidir. 1955 yılında açılan Kayseri Şeker
Fabrikası ile 1960’larda açılan yem fabrikaları ve et kombinalarının varlığı, özellikle besiciliğin olumlu
yönde gelişmesine katkıda bulunmuştur.
İlde küçükbaş hayvancılık çayır ve meraya dayalı bir özellik göstermekte, masrafsız yetiştiricilik
yapılmaktadır. İlde tarım arazilerinin büyük bir bölümü sulanmayan kıraç ve dağlık arazilerden
oluştuğundan koyunculuk kendine özgü özellikleri nedeniyle yaygındır.
Merada bitki örtüsü zayıftır. Hayvanlar karınlarını doyurabilmek için çok dolaşmak, her gün ortalama 510 km yürümek zorundadır.
Hayvanların beslenmesi geleneksel usullere göre yapılmakta olup, yonca kesim, kuru ot, yaş pancar
posası ve saman gibi kaba yemler kullanılmaktadır. Kesif yem olarak da; karma yemler, arpa kırması,
buğday kepeği, pamuk tohumu küspesi vb. kullanılmaktadır. Kayseri sığır besiciliğinin yoğun olarak
yapıldığı illerden biridir. Bunun en önemli sebeplerinden birisi et ve et mamulleri üretim merkezi
olmasıdır. Sabit bağlamalı kapalı ahırlarda besicilik yapılmaktadır. Besi süreleri orta ve uzun süreli olup
altı ayla bir yıl arasında değişmektedir. Besi materyalini bölgeden temin edilen yerli, kültür ırk ve
melezleri teşkil etmektedir.
Kayseri ilinde Pınarbaşı, Sarız ve Tomarza ilçelerinde halkın ana geçim kaynağı genelde hayvancılıktır.
Buralarda koyun yetiştiriciliğine bağlı olarak mera hayvancılığı yaygındır. Bu ilçelerde son yıllarda sığır
besiciliği ve süt sığırcılığı yetiştiriciliği de artmaya başlamıştır.
Pınarbaşı, Sarız, Akkışla, Tomarza, Develi ve Yahyalı ilçelerinde ise yaylacılık öne çıkmaktadır.
Yaylalarda üretilen süt, genelde sabit ve seyyar mandıralarda peynir olarak değerlendirilmektedir.
Bütün ilçelerde canlı hayvan pazarları bulunmaktadır. Bunların en büyüğü ve gelişmişi, Kocasinan ilçesi
Et Balık Kurumu bünyesindedir. Son yıllarda büyükbaş ve küçükbaş hayvancılık alanında ülke genelinde
olduğu gibi Kayseri’de de gerileme gözlenmektedir.
12
BÖLÜM 3
3.2.
Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
Develi İlçesi İç Anadolu Bölgesi’nin Orta Kızılırmak
bölümünde 38 –27 kuzey enlem, 33-17 doğu boylamında
bulunmaktadır. Erciyes Dağı’nın 6 km. güneyinde
kurulmuştur. Bugünkü sınırları doğusunda Tomarza İlçesi
ve Adana İlinin Tufanbeyli İlçesi, güneyinde Yahyalı İlçesi
ile Adana İli’nin Saimbeyli ve Feke İlçeleri, batısında
Yeşilhisar ilçesi, kuzeybatısında İncesu İlçesi yer alır. İlçe,
Tekir yaylası istikametinde Kayseri’ye 45 km. İncesu
istikametinde 86 km. uzaklıkta olup, Kayseri’nin en büyük
ilçesidir. İlçe mülki sınırları içerisinde biri merkez olmak
üzere 4 kasaba belediyesi, 44 köy ile 5 köye bağlı 7 mezra
bulunmaktadır. 25’i ilçe merkezinde 11’i kasabalarda olmak
üzere toplam 36 mahalle vardır.
İlçenin başlıca gelir kaynaklarından biri tarım ve hayvancılık olup, lokomotif iş kolu olan inşaat sektörü
de önemli bir yer tutmaktadır. İlçe tarım arazisinin bitki örtüsü ve ekim alanlarına göre dağılımı 49.500
ha. Hububat ekimi (buğday, arpa, çavdar, nohut, mercimek ve fasulye) ayrıca sanayi bitkilerinden
şekerpancarı ve ayçiçeği ekilmektedir. Meyve ve sebze üretimi de tarımda önemli sayılabilecek bir paya
sahiptir. Epçe, Tombak, Sarıca, Gazi, Karacaviran, Sindelhöyük, Soysallı, Çayırözü, Zile ve Merkez
olmak üzere 10 adet sulama kooperatifi mevcuttur. Ayrıca Gazi ve Sindelhöyük Kasabalarında 2 adet
Kalkınma Kooperatifi vardır. İlçe’de yoğun olarak koyun ve sığır yetiştiriciliği yanında kanatlı ve tek
tırnaklı hayvan yetiştiriciliği de yapılmaktadır. Geleneksel el sanatları olarak köylerde halıcılık ve
Sindelhöyük kasabası ile Yenihayat köyünde hasırcılık yapılmaktadır. Develi’de Küçük Sanayi Sitesi’nin
hizmete girmesi ile Saray Halı Fabrikası’nın açılması adeta bir dönüm noktası olmuştur. Halen faaliyette
bulunan ve ülke çapında üretim yapan 3 firmada yaklaşık olarak 1600 kişi istihdam edilmektedir.
Bunlardan Saray Halı A.Ş., Asil Deri A.Ş. ve Gazi Keçe Fabrikası dışında, diğerleri küçük ve orta ölçekli
sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca halkın, tamir, bakım ve onarım ihtiyaçlarını karşılayacak küçük sanayi
kuruluşları vardır. Halkın bir kısmı da kendi çapında ticaretle uğraşmaktadır. İlçede bol miktarda çinko,
kurşun, pomza yatakları mevcuttur.
3.2.1. Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri
13
BÖLÜM 3
Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda sunulmuştur.
DEDEÖLE
ÇALILIYER
AKYER
ÇORAK
SENİR
YER
SİNDELHÖYÜK
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
ÖRENTEPE
No Mahalle/Köy
KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU
Alan
Edinme
Mevkii
Ada Parsel
Malik
(m2)
Tarihi
0
1858
15,600
29.12.2008
0
1860
9,500
29.12.2008
0
1862
9,500
29.12.2008
0
1863
16,600
29.12.2008
0
1867
65,200
29.12.2008
0
1868
18,200
29.12.2008
0
4743
20,187
29.12.2008
0
4751
2,270
29.12.2008
0
4768
8,200
29.12.2008
0
4770
3,153
29.12.2008
0
1852
12,850
17.05.2001
0
1816
39,250
13.09.1996
0
4544
5,150
30.04.2001
0
4736
4,147
29.12.2008
0
4737
8,750
29.12.2008
0
1956
25,300
14.09.2001
0
1960
13,650
29.03.1901
0
1962
14,300
14.09.2001
0
2035
20,900
30.04.2001
0
2200
19,750
25.09.2001
0
4773
21,458
29.12.2008
0
1697
20,000
17.08.2001
0
1698
10,500
04.01.1901
0
1699
15,700
04.01.1901
0
1700
14,300
04.01.1901
0
1706
14,000
18.05.2001
0
1707
13,200
18.05.2001
0
1708
24,400
02.08.2001
0
1710
11,000
08.01.2002
0
1711
20,600
29.09.2000
0
1723
10,900
16.03.2004
0
1724
15,600
30.04.2001
0
1756
146,600
09.04.1987
0
1757
10,200
09.04.1987
0
1758
41,500
09.04.1987
0
1759
17,750
09.04.1987
0
1760
45,850
09.04.1987
0
1763
19,500
25.01.2006
0
1771
19,900
07.08.1990
0
4678
13,050
09.04.1987
0
4679
9,750
09.04.1987
0
2201
56,400
25.09.2001
0
2203
15,100
27.12.2004
0
2276
12,000
25.09.2001
0
1427
8,750
24.11.1900
0
1429
16,250
24.11.1900
0
1433
9,700
25.09.2001
Nitelik
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
14
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100*
101*
İKİYOLARASI
Tombak
MEDİNE TEPESİ
TOKMAKLI
YANIKYER
KARIKLIK
KÖYÖNÜ BAĞARASI
DOLAP
Güneyaşağı
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
Karacaviran
BÖLÜM 3
KÖR ÇAY
ÇEŞME SOKAK
TEKKEFIDINI
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
103
106
111
130
259
593
597
1137
195
877
879
1117
1120
1122
2
3
4
5
6
1
14
16
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
23
41
1
67,400
2,050
2,428
11,571
22,350
15,244
38,610
12,030
3,100
40,400
11,100
23,775
29,175
17,650
7,425
5,000
8,350
3,050
8,075
7,425
11,550
5,550
39,250
10,125
19,925
9,150
4,500
3,300
1,925
5,225
12,625
18,850
12,300
9,700
10,960
8,065
29.12.2008
24.09.2010
29.12.2008
29.12.2008
03.11.2006
16.12.2004
16.12.2004
16.12.2004
16.12.2004
16.12.2004
29.12.2008
08.09.1900
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
02.11.1999
23.10.1900
22.01.1901
13.11.1900
13.12.1999
09.02.2010
03.05.2007
27.12.1999
27.12.1999
27.12.1999
13.12.1999
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
17.04.2003
139
450
450
450
450
450
450
450
450
139
27
34
35
36
37
38
39
40
288
14,240
1,879
12,552
14,351
9,176
28,435
27,381
23,328
30.04.2002
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
450
41
451
451
451
457
481
481
771
2084
21
2
77
140
7
8
29
3
56,985
39,047
12,560
23,943
1,011
4,876
11,955
310
16,832
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
29.12.2008
04.01.2013
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Betonarme Üç Ahır ve Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Ham Toprak
Tarla
Tarla
Bağ
Bağ
Tarla
Tarla
Tarla
Betonarme İki Ahır ve Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Betonarme İdari Bina Yem
Fabrikası Süt Tesisi İki Ahır ve
Tarla
Tarla
Tarla
Arsa
Arsalı Su Kuyusu
Arsa
Arsa
Kargir Bina ve Bahçesi
Besi Ahırı, İki Mandıra ve Trafo
*771 ada 29 nolu parselin ½’si Ömer Suyum’a ait olup toplam parselin tamamı 620 m2’dir.
*2084 Ada 3 Parselin ½’si Saray Halı’ya ait olup parselin tamamı 34.978 m 2’dir.
15
BÖLÜM 3
3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 14, 15, 16, 20 Şubat 2013
tarihlerinde takyidat bilgisi alınmış olup, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. lehine 3083 sayılı yasanın
uygulama yönetmeliğinin 24. Maddesine göre toplulaştırma şerhi bulunmaktadır ve başkaca takyidata
rastlanılmamıştır. Belgelerin orijinali rapor ekinde yer almaktadır.
3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
14, 15, 16, 20.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan
araştırmada; ekspertize konu gayrimenkulün son 3 yılında malik değişimi olmadığı bilgisi şifahi olarak
öğrenilmiştir.
3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Söz konusu taşınmazlardan;
Büyükbaş Hayvan Çiftliğinin bulunduğu araziler 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre;
“Sanayi Alanı”nda kalmakta ve E:0,25, hmax=10,50 m olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.
103 Ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve
54-64 arasındaki parseller
450 Ada, 34-41 arasındaki
Parseller
451 Ada
76 Parsel
451 Ada
77 Parsel
Kesimhane ve İleri İşlem Tesisinin yer aldığı 451 Ada 77 Parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına
göre; “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı”nda kalmakta ve E:0,25 Hmax=6,50 m olacak şekilde
yapılaşma şartlarına sahiptir. 451 Ada 76 parsel ise SİT Alanında kalmaktadır ve yapılaşmaya müsait
değildir.
Süt İşleme Tesisinin yer aldığı 2084 Ada 3 Parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; “Sanayi
Alanı”nda kalmakta ve E:0,40 olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.
16
BÖLÜM 3
2084 Ada
3 Parsel

Yapı Ruhsat: Ekspertize konu gayrimenkullere ait ruhsat ve yapı kullanma izin bilgileri
aşağıdaki tablolarda yer almaktadır.
Ruhsat Tarihi
21.12.1999
16.04.2007
28.05.2008
05.07.2011
İskan Tarihi
12.06.2007
10.09.2008
17.06.2006
14.09.2012
Ruhsat No.
Kullanım Maksadı
62
Besi Kompleksi, Yem Fabrikası
30
Kesimhane
57
Mandıra
18
4 Adet İnek Ahırı
İskan No
33
58
27
42
Kullanım Maksadı
Kesimhane
Mandıra
İnek Ahırı
4 Adet İnek Ahırı
3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki
Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma
meydana gelmediği Develi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden şifa’i olarak öğrenilmiştir.
3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak
Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu taşınmazlara ait İmar Arşiv araştırması yapılmamış olup, Develi Belediyesi İmar arşivinde
17.02.2012 tarih ve 002 No.lu rapora esas yapılan arşiv çalışmasında, “Konu gayrimenkullerden ileri
işlem tesisi hariç hepsi için inşaat ruhsatı alındığı tespit edilmiştir. Ancak besi çiftliği ve yem fabrikası
için Yapı Kullanma İzin Belgesine rastlanılmamıştır. Ayrıca Kayseri ilinde yapılan binaların Yapı Denetim
Kanununa 2001 yılı öncesinde tabi olmaması nedeniyle, mevzuat uyarınca Yapı Denetimle ilgili alınması
17
BÖLÜM 3
gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu konusunda kanaate varılmıştır.”
Şeklindedir.
3.2.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı
Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında
Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların çoğu 2001 yılı öncesinde yapılmış olup, 4 adet İnek ahırı 29.06.2001
tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabidir. Yapı Denetim Firması “Harika Yapı
Denetim A.Ş. olup, adresi Cumhuriyet Mah. Millet Cad. no:30/4 Melikgazi/KAYSERİ’dir.
3.2.8. Taşınmazın Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ne ait gayrimenkuller, Develi ilçesi sınırları içerisinde Çiftlik,
Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve tarlalardır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda
verilmiştir.
3.2.9. Ulaşım Özellikleri
Değerleme konusu gayrimenkullerin hepsi Develi ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Develi ilçesine
ulaşım için Kayseri’den Develi yolu’na sapılarak yaklaşık 50 km boyunca güneye doğru gidilir. Çiftlik,
Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve araziler, Develi ilçesinin güneyinde yer almaktadır. Süt İşleme Tesis,
Necati Kurmel Bulvarı üzerinde olup, Develi merkeze yaklaşık 5 km uzaklıkta yer almaktadır.
Kesimhane ve Çiftlik ise, Çiftlik Caddesi üzerinde yer almaktadır. Çiftlik Caddesi, dik olarak Necati
Kurmel Bulvarı’na bağlanmaktadır.
Taşınmazların bulunduğu yakın çevrede, genellikle tarım amaçlı kullanım söz konusudur.
Yapılaşmanın düşük yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı,
okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar ilçe merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım
arazileri ile çevrili olup kısmen yapılaşma alanları mevcuttur. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde
bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye her türlü vasıta ile rahatlıkla
ulaşılabilir.
Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.
Önemli Merkezler
Mesafe (km.)
Kayseri Merkez
~50
Kayseri Havaalanı
~55
Adana
~287
18
BÖLÜM 3
DEVELİ ÇİFTLİK YOLU
YENİ
BÜYÜKBAŞ
AHIRLARI
YENİ SÜT
SAĞIM TESİSİ
YEM
FABRİKASI
AHIRLAR
OT
DEPOLARI
İDARİ
BİNA
GEBE
DÜVE
AHIRI
SLAJ
ÇUKURLARI
1 VE 2 NOLU
SAĞMAL AHIRLARI
DOĞUMHANE
KURUDA HAYVAN
AHIRLARI
3.2.10. Fiziksel Özellikler
BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
Çiftlik toplam 71,366 m2 alana sahiptir. Çiftlik arazisi içerisinde yem fabrikası, idari bina, trafo, ahırlar,
sağımhane, buzağı kulübeleri, gübre çukuru, silaj çukurları, ot deposu bulunmaktadır.
İdari Bina: Tek kat üzerine betonarme karkas olarak inşa edilen idari binanın ölçüleri 13,40 x 48 m
olup toplamda 643 m2 alana sahiptir. Bina içerisinde yemekhane, tuvalet, ofisler, laboratuar ve toplantı
odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi akrilik dış cephe boyalı olup, ısınma biyogaz yakıtlı kalorifer
sistemi ile sağlanmaktadır. Laboratuvar, yemekhane ve tuvaletlerde zemin seramik, diğer yerlerde PVC
zemin kaplamasıdır. Duvarlar yemekhanede yarıya kadar, laboratuar ve tuvaletlerde seramik kaplı
olup, diğer yerlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde ofisler birbirlerinden tuğla duvarlar ile ayrılmıştır.
Slaj Çukurları: Çiftlik içerisinde muhtelif yerlerde toplam 12 adet slaj çukuru yer almaktadır.
Bunlardan 8 tanesi yem fabrikasının yanında, 4 tanesi de ahırların yanında yer almaktadır. 4’erli
gruplar halinde yer alan silaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Slaj çukurları
ortalama 45 m x 16 m genişliğinde olup, 12 adet slaj çukurunun alanı yaklaşık 8.640m 2’dir.
1.Sağmal İnek Ahırı: 3.945 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve
etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları
mevcuttur.
19
BÖLÜM 3
2.Sağmal İnek Ahırı: 3.500 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve
etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları
mevcuttur.
Yeni 4 Adet Büyükbaş Hayvan Ahırları: 2013 yılında yapımı tamamlanan 4 adet yeni büyükbaş
hayvan ahırları çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. 1. yeni sağmal ahırlar 6.135 m2 ve 2. yeni sağmal
ahırlar 5.844 m2 olup, toplam alan 11.979 m2’dir. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac trapez
kaplamadır. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur.
İlave Süt Sağım Tesisi: Yeni ahırlara yakın ve paralel konumda yapılan süt sağım tesisi yaklaşık
1.747m2 alana sahip olup, betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa edilmiştir.
Eski Sağımhane: Betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa edilmiş bina 941 m2 alana sahiptir.
Genç Dişi Hayvan Ahırı: 1.284 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve
etrafında tuğla duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın ön ve arkasında açık padok alanları
mevcuttur.
Doğumhane: 1.090 m2 alana sahip olan doğumhane betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa
edilmiştir.
Kuruda Hayvan Ahırları: 740, 1.231 ve 1.228 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı
sisteme sahiptir ve etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırlarda çatı sac
paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırlarda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki
yanında açık padok alanları mevcuttur.
Ot Depoları: Prefabrik olarak inşa edilmiş çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip ve sac kaplama çatısı
olan depoların makas altı yüksekliği 8 m’dir. Depoların alanları 2.540, 1.130 ve 1.440 m2’dir.
Tepe Ahırları: Toplam 11.989 m2 alana sahip ahırların çatıları sac kaplama olup, etrafları briket
duvarlarla çevrilmiştir. Zeminin toprak olduğu ahırlarda taşıyıcı sistem çelik karkastır.
KESİMHANE VE İLERİ İŞLEM TESİSİ
451 ada 76 ve 77 parseller üzerinde yer alan kesimhane ve ileri işlem fabrikası, Develi Çiftlik yolunda
yer almaktadır.
Parsellerin üzerinde kesimhane, ileri işlem fabrikası, su deposu, iki adet araç yıkama yeri, makine
dairesi, kazan dairesi ve arıtma tesisi mevcuttur.
20
BÖLÜM 3
ARITMA TESİSİ
KAZAN DAİRESİ
LNG İSTASYONU
SU DEPOSU
İLERİ İŞLEM
KESİMHANE
Kesimhane ve İleri İşlem: Birbirine bitişik olarak inşa edilen fabrikalar betonarme karkas taşıyıcı
sisteme sahip olup zemin + 1 normal kat şeklindedir. Binada bir adet asansör bulunmaktadır ve
binanın dış cephesi poliüretan köpük dolgulu metal sandviç paneldir. Kesimhane 2006 yılında, ileri
işlem tesisi ise 2009 yılında inşa edilmiştir.
1. Normal katın alanı 1.900 m2 olup, idari bölüm olarak kullanılmaktadır. Normal katta zeminler PVC
kaplama ve seramiktir. Pencerelerin PVC doğrama olduğu katta duvarlar plastik boya ve seramik
kaplıdır. 1. Normal katta 4 adet tuvalet, mutfak ve yemekhane bölümleri de bulunmaktadır.
Zemin kat, büyükbaş ve küçükbaş hayvan kesimhanesi ve ileri işlem fabrikası olarak kullanılmakta olup
zeminler beton üzerine epoksi boyalıdır. Duvarlar, kesimhanede seramik kaplı, soğutma odalarının
olduğu bölümde poliüretan köpük dolgulu metal sandviç panel kaplıdır. Et ürünleri üretiminde
kullanılan bir tesis olarak kullanılmasından ötürü, fabrika içinde özel bir iklimlendirme sistemi ve soğuk
odalar mevcuttur.
Fabrikanın zemin katı; kesimhane 6.000 m2, ileri işlem 7.800 m2 olmak üzere 13.800 m2’dir.
Parsel üzerinde yer alan betonarme karkas tarzında yapılmış binalardan su deposu 80 m2, LNG
istasyonu 57 m2, kazan dairesi 280 m2, 1. ve 2. araç yıkama yeri 66 m2, arıtma tesisi 146 m2’dir
NOT: Söz konusu tesisler iki parsel üzerine kurulu olup, 76 no’lu parselin mülkiyeti Saray Halı A.Ş.
üzerinde bulunmaktadır. Bu nedenle Kesimhane ve İleri İşlem Tesisi’nin gayrimenkul değeri
hesaplanırken sadece 77 parsel üzerindeki kısımları göz önüne alınmıştır (Toplam 7.116 m2).
SÜT İŞLEME TESİSİ
2084 ada 3 parsel üzerine kurulmuş tesiste, süt ürünleri imalatı yapılmaktadır. Bina 2008 yılında inşa
edilmiş olup çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. Dış cephesi poliüretan sandviç panel olan binanın
çatısı da sandviç panel kaplamadır. Binada özel iklimlendirme sistemi kurulmuş olup, aydınlatma
flüoresan ile sağlanmaktadır. Bina giriş kapısı PVC doğrama kapı, zemin katta yer alan üretim
bölümlerinde yalıtım kaplı demir doğrama kapı, 1.normal katta yer bölüm kapıları Amerikan panel
kapıdır.
21
BÖLÜM 3
İDARİ BÖLÜM
SÜT İŞLEME TESİSİ
İdari bölüm iki kattan oluşmakta olup, her bir kat 180 m 2, toplamda 360 m2 alana sahiptir. İdari
bölümün zemin katında duvarlar ve zemin seramik kaplı olup, bu katta laboratuar yer almaktadır. 1.
Normal katta idari ofisler yer almakta olup zemin PVC kaplı, duvarlar plastik kaplıdır. Binada asma
tavan uygulaması mevcuttur.
Süt işleme tesisinde zeminler seramik kaplı olup, duvarlar sandviç panel kaplamadır. Tek kat üzerine
inşa edilmiş bu bölümün toplam alanı 1.752 m2’dir.
NOT: Söz konusu Süt İşleme Tesisi’nin üzerine kurulduğu 481 ada 1 parsel, Saray Halı A.Ş.
mülkiyetindedir. Bu nedenle, tesisin gayrimenkul değeri hesaba katılmamıştır.
ARAZİLER
Develi ilçesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 84 adet parsel tarımsal amaçlı olarak
kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde fiğ-hububat ve mısır yetiştirilmekte ve alınan ürünler hayvan
yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup, bütün
araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 1.503.400 m2 olup detayları Mülkiyet başlığında
verilmiştir.
22
BÖLÜM 3
3.3.
Yahyalı İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
1926'ya kadar Kozan’a bağlı olan Yahyalı, Kozan İlinin
1926'da
İlçeye
dönüştürülmesiyle
Kayseri’ye
bağlanmıştır. İlçe, Erciyes Dağı’nın güney yönünde kalan
Sultan Sazlığı'nı kuşatan düzlüklerin ve Sakız Dağının
doğuya bakan yamaçlarında bir vadi içinde kurulmuştur.
İlçe, Kayseri İlinin güneyinde kurulmuş olup, kuzeyi
Develi, Güneydoğusu Adana’nın Feke İlçesi, Güneybatısı
ve Güneyi Niğde’nin Çamardı ve Kayseri’nin Yeşilhisar
ilçeleri ile komşudur.
2012 yılında yapılan adrese dayalı nüfus sayımı
sonuçlarına göre ilçenin yeni nüfusu (9.959 erkek, 9.832
bayan) 19.791 ilçe merkezi, (8.643 erkek, 8.480 bayan)
17.123 köylerin nüfusu olmak üzere, toplam (18.602 erkek, 18.312 bayan) 36.914 kişiye
düşmüştür. Yıllık nüfus artış hızı şehir merkezinde % -1,60, köylerde ise %-3,63 olup, toplamda ise
%2,55 nüfus artış hızında düşüş görülmektedir.
İlçe doğal kaynaklar bakımından ülkemizin ender olan ilçelerinden biridir. Demir cevheri, altın
karışımı kurşun, gümüş karışımı çinko ve krom bakımından zengin ocaklara sahiptir. Mevcut yıllık
üretim miktarı 2-2,5 Milyon ton civarındadır. İlçenin görünür rezerv miktarı 20 Milyon ton demir, 2
Milyon ton çinko ve çinko karışımı kurşun rezervinin yanı sıra henüz rezerv miktarı tespit
edilememiş zengin krom yataklarının bulunduğu bilinmektedir.
3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda sunulmuştur.
Kopçu
Kocahacılı
Karaağaç
Mahalle/Köy
Alatepe
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Mustafabeyli
No
KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU
Alan
Edinme
Mevkii
Ada
Parsel
Malik
(m2)
Sebebi/Tarihi
585
3.350
30.12.2008
587
7.000
30.12.2008
588
5.000
07.06.2010
592
9.600
07.06.2010
593
6.500
30.12.2008
594
2.100
30.12.2008
595
4.000
30.12.2008
596
8.350
30.12.2008
599
24.850
30.12.2008
600
10.500
30.12.2008
601
5.350
30.12.2008
602
3.700
30.12.2008
641
34.250
30.12.2008
645
22.750
30.12.2008
647
5.400
30.12.2008
648
4.750
30.12.2008
650
1.050
30.12.2008
651
7.000
30.12.2008
653
6.000
30.12.2008
655
6.850
30.12.2008
656
6.400
30.12.2008
156
8
101.217
09.09.2008
161
5
157.890
09.09.2008
1324
7.300
09.09.2008
Tepearası
1342
14.400
09.09.2008
Nitelik
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Elmalık ve Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
23
BÖLÜM 3
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 14, 15, 16, 20 Şubat 2013
tarihlerinde takyidat bilgisi alınmış olup, takyidat bilgileri; ekspertize konu parsellerden 156 ada 8
parsel, 161 ada 5 parsel, 1324 Parsel ve 1342 Parseller üzerinde 09.09.2008 tarihli, 1873 yevmiye
numaralı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü lehine “3083 sayılı kanun hükümleri gereği normun altında
bölünemez (Sulu:40 da – Kuru:125 da)” beyanı bulunmaktadır.
14, 15, 16, 20 Şubat 2013 tarihlerinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde
yapılan araştırmada; ekspertize konu gayrimenkullerin son 3 yıldaki mülkiyet değişimine ilişkin bilgi,
“Mülkiyet Bilgileri” tablosunda yer almaktadır.
 İmar Durumu: Konu rapor kapsamında belediye incelemesi yapılmamış olup, 17.02.2012
tarih ve 002 nolu rapora göre; “07.02.2012 tarihinde Yahyalı belediyesinden alınan belgeye
göre, ekspertize konu parseller belediye imar planı sınırları dışında kalmakta olup, köy sınırları
içerisinde yer almaktadır.” Şeklindedir.
 Yapı Ruhsat: Konu rapor kapsamında imar arşiv çalışması yapılmamış olup, 17.02.2012 tarih
ve 002 nolu rapora göre; “Ekspertize konu gayrimenkuller tarla vasıflı olduğu ve üzerlerinde
yapı bulunmadığı için herhangi bir yapı ruhsatı bulunmamaktadır.” Şeklindedir.
Konu rapor kapsamında belediye incelemesi yapılmamış olup, 17.02.2012 tarih ve 002 nolu rapora
göre; “Değerleme konusu taşınmazların son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve
kamulaştırma meydana gelmediği Yahyalı Belediyesi İmar Müdürlüğünden yazılı olarak alınan belgeden
öğrenilmiştir.” Şeklindedir.
Konu gayrimenkullerin tarla vasıflı olması ve üzerlerinde yapı bulunmaması, mevzuat uyarınca alınması
gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu kanaatine varılmıştır.
Bilgi
Ekspertize konu gayrimenkuller tarla vasıflı olduğu ve üzerlerinde yapı bulunmadığı için yapı denetim
kanununa tabi değildir.
3.3.8. Arazinin Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde tarımsal amaçlı kullanılan tarlalar
bulunmaktadır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda verilmiştir.
24
BÖLÜM 3
3.3.9
Ulaşım Özellikleri
Söz konusu gayrimenkullerin hepsi Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Yahyalı ilçesi; Develi
ilçesinin yaklaşık 30 km güneyinde yer almaktadır. Tarım amacıyla kullanılan araziler, Develi – Yahyalı
yolunun 20. km’sinde, Ağcaşar Barajının yanında yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu yakın
çevrede, yapılaşma bulunmayıp, tarım amaçlı kullanım söz konusudur. Yapılaşmanın olmadığı bölgede,
sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar Yahyalı ilçe
merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım arazileri ile çevrili olup yapılaşma
alanları mevcut değildir. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını
sağlamakta olup bölgeye özel araç ile rahatlıkla ulaşılabilir.
Önemli Merkezler
Mesafe (km.)
Yahyalı Merkez
~10
Develi Merkez
~20
Kayseri Merkez
~70
Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 25 adet parsel tarımsal amaçlı olarak
kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde fiğ-hububat ve mısır yetiştirilmekte ve alınan ürünler hayvan
yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup, bütün
araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 462.207 m2 olup detayları Mülkiyet başlığında
verilmiştir.
25
BÖLÜM 3
3.4.
Yeşilhisar İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
İlçe deniz seviyesinden 1.100 metre yükseklikte olup, 986 km 2’lik
bir alanı kapsar. İlçe geniş Karahisar Ovasının batı ucunda,
Karadağ’ın Doğuya uzanan etekleri üzerinde kurulmuştur. İl
merkezine uzaklığı 65 km.dir. İlçe’nin Doğusunda Develi İlçesi,
Batısında Ürgüp İlçesi, Kuzeyinde İncesu İlçesi ve Güneyinde de
Niğde İli Çamardı İlçesi ile sınırdır. İlçe’de karasal iklim hüküm
sürmekte, yazları sıcak ve kurak, kışları soğuk ve kar yağışlıdır.
Yağmur son derece az düşer. İlçe’de orman bulunmamaktadır.
Yeterli derecede meyve ağaçları mevcuttur.
İlçe, 1856 yılında nahiye olarak Kayseri’ye, 1905 yılında İncesu’ya
bağlanmıştır. 11.06.1947 tarih ve 5071 Sayılı Kanun ile İlçe
olmuştur. İlçe 14 mahalleden müteşekkildir. İlçe’ye bağlı 21 köy mevcut olup mezra ve oba yoktur.
2000 Yılı Nüfus Sayımı sonuçlarına göre merkez nüfusu 13.586, köylerin nüfusu 11.244 olup, toplam
nüfus 24.830’dur.
3.4.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda gösterilmiştir.
Kılcan
Hacılımezarlığı
KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU
No Mahalle / Köy
Mevkii
Ada Parsel Alan (m2) Malik Edinme Tarihi
1
Bozot
161
36
18.269
30.12.2008
2
163
134
19.336
30.12.2008
Bozyer
3
163
132
25.348
30.12.2008
4
163
128
12.624
30.12.2008
5
163
125
5.210
29.12.2008
6
163
126
9.083
30.12.2008
7
Bölükkum
163
129
13.024
30.12.2008
8
163
135
15.362
30.12.2008
9
163
140
5.538
30.12.2008
10
163
130
34.365
30.12.2008
11
163
77
34.900
30.12.2008
12
162
147
22.977
30.12.2008
13
161
14
44.422
30.12.2008
14
163
141
6.271
30.12.2008
Çakırağıl
15
162
63
34.169
30.12.2008
16
162
66
24.300
30.12.2008
17
163
78
24.600
30.12.2008
18
162
145
3.606
30.12.2008
19
Musular
161
10
907.301
30.12.2008
20
163
81
6.036
30.12.2008
21
163
127
32.261
30.12.2008
22
Sazyolu
163
69
36.976
30.12.2008
23
163
68
31.312
30.12.2008
24
163
70
22.318
30.12.2008
25
Sazyolu/Şirane
163
80
244.545
30.12.2008
26
206
1
56.800
30.12.2008
27
208
18
7.100
30.12.2008
28
Çakıllar
208
19
14.634
30.12.2008
29
208
38
8.820
30.12.2008
30
208
36
115.620
30.12.2008
Nitelik
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Kanal
Tarla
26
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
Kadıçukuru
Kızılveran
Kızılyer
Yolboyu
208
208
208
208
209
209
202
201
205
205
205
205
205
205
205
61
30
49
51
36
66
2
3
14
7
8
9
10
11
12
167.150
52.065
37.747
16.976
33.000
134.205
19.283
27.767
2.240
13.041
6.621
4.280
3.845
3.143
3.043
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
30.12.2008
04.02.2013
30.12.2008
04.02.2013
04.02.2013
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Tarla
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 01 Mart 2013 tarihinde takyidat
bilgisi alınmış olup; taşınmazlar üzerinde Yeşilhisar İlçesi Kılcan Köyü Yolboyu Mevkii 205 Ada 8 no.lu
parselde;
Şerh: Sultan 3. Mustafa Vakfı (1/2 Hissesi) 22.10.2003 Tarih ve 2518 Yevmiye No ile bulunmaktadır.
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 01 Mart 2013 tarihinde yapılan
araştırmada; ekspertize konu gayrimenkullerden Yeşilhisar İlçesi Kılcan Mahallesi Yolboyu Mevkiinde
bulunan 205 Ada 9, 11 ve 12 No.lu Parsellerin ½ payı satış + birleştirme işlemi ile 04.02.2013 tarih ve
192 Yevmiye No ile Saray Tarım Ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. 205 Ada 10 no.lu parsel
Toplu Veri Sayısallaştırılması yolu ile Saray Tarım Ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. Ekspertize
konu parsellerin son 3 yıldaki mülkiyet değişimine ilişkin bilgi, “Mülkiyet Bilgileri” tablosunda yer
almaktadır.
 İmar Durumu: Yeşilhisar Belediyesi’nden alınan şifahi bilgiye göre, ekspertize konu
parsellerin belediye imar planı sınırları dışında kaldığı bilgisi alınmıştır.
 Yapı Ruhsat: Ekspertize konu gayrimenkullere ait ruhsat ve yapı kullanma izin bilgileri
aşağıdaki tablolarda yer almaktadır.
Ruhsat Tarihi
04.12.1998
31.07.2002
30.05.2005
01.12.2005
16.05.2006
İskan Tarihi
07.02.2001
Ruhsat No.
98044
0010
20050012
20050026
20060008
İskan No.
20104
Kullanım Maksadı
Resmi Daire, Depo - Ardiye
Padoklar, Yürüyüş Yolları, Ot Deposu, Karantina Alanı
Yürüyüş Yolu, Padok
Padok, Yürüyüş Yolu
Padok, Yürüyüş Yolu
Kullanım Maksadı
Resmi Daire, Depo - Ardiye
27
BÖLÜM 3
Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma
meydana gelmediği Yeşilhisar Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden öğrenilmiştir.
Konu gayrimenkullerden tarla vasıflı olanlara ait herhangi bir izin ve belgeye ihtiyaç duyulmamaktadır.
Padoklar ve ahırlara ait yapı ruhsatı bulunmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesine
rastlanılmamıştır.
Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan Karantina Ahırının ruhsatının alınmadığı bilgisi alınmış olup, Yapı
Denetimi olmadığı 2001 yılı öncesinde inşa edildiği tespit edilmiştir. Yapıların bulunduğu Kayseri ilinin
Yapı Denetim Kanunu’nun uygulandığı pilot iller arasında olmaması nedeniyle 29.06.2001 tarih ve 4708
sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.
3.4.8. Taşınmazın Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Yeşilhisar ilçesi sınırları içerisinde tarımsal amaçlı kullanılan
tarlalar ve büyükbaş hayvan çiftliği bulunmaktadır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda
verilmiştir.
3.4.9
Ulaşım Özellikleri
Söz konusu gayrimenkullerin hepsi Yeşilhisar ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Yeşilhisar ilçesi,
Kayseri – Niğde Karayolu (D-805) üzerinde yer almaktadır. Ekspertize konu gayrimenkuller ilçe
merkezinin yaklaşık 10 km güneyinde yer almakta olup, büyükbaş hayvan çiftliği Kayseri – Niğde
Karayolu’na cephelidir.
Taşınmazların bulunduğu yakın çevrede, yapılaşma bulunmayıp, tarım amaçlı kullanım söz konusudur.
Yapılaşmanın olmadığı bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb.
sosyal ihtiyaçlar Yeşilhisar ilçe merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım arazileri
ile çevrili olup yapılaşma alanları mevcut değildir. Taşınmazın Kayseri – Niğde Karayolu yolu üzerinde
bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye özel araç ile rahatlıkla ulaşılabilir.
Önemli Merkezler
Mesafe (km.)
Yeşilhisar Merkez
~10
Develi Merkez
~60
Kayseri Merkez
~70
28
BÖLÜM 3
KAYSERİ – NİĞDE
KARAYOLU
BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
Çiftlik 202 ada 2 parsel (19.283m2), 205 ada 7-8 parsel (19.662 m2) ve 208 ada 18-19-49-51 (76.457
m2) parsellerde toplam 115.402 m2 alan üzerine kuruludur. Çiftlik arazisi içerisinde yem fabrikası, idari
bina, depo, padoklar ve yürüyüş yolları, silaj çukurları, ot deposu, karantina ahırı bulunmaktadır.
AHIRLAR
Yaklaşık 10 yıl önce inşa edilen idari bina betonarme karkas tarzındadır. Tek kattan oluşan yapının
boyutları 17 m x 6 m olup, toplamda 187 m2 alana sahiptir. Binanın zemini beton üzeri serfloor
kaplama, duvarları ise sıva üzerine plastik boyalıdır. Binadaki pencereler PVC doğramadır. Yeni yapılan
karantina ahırı kapalı alanı 952 m2 olup, açık alanı 1066 m2’dir.
29
BÖLÜM 3
Depo olarak kullanılan betonarme karkas tarzındaki yapı tek katlı olup, boyutları 12 x 53 m’dir. 636 m2
zemini beton kaplama olup, duvarları plastik boyalıdır.
Çiftlik içerisinde toplam 11 adet silaj çukuru yer almaktadır. 5’erli ve 6’şarlı gruplar halinde yer alan
silaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Duvarlar ortalama 35 m
uzunluğundadır. Slaj çukurlarının toplam alanı 8.320 m 2’dir.
Slaj çukurlarının arasında yer alan ot deposu 40 x 41 m boyutlarında olup, toplamda 1.640 m 2 alan
kaplamaktadır. Çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip yapının çatısı sac ile kaplanmıştır.
40.785 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında briket duvarlar
mevcuttur. Zeminin toprak olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı
ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki yanında açık padok alanları mevcuttur.
Çiftliğin en doğusunda yer alan 14.569 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir
ve etrafında duvar mevcut değildir. Zeminin toprak olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki yanında açık padok alanları
mevcuttur.
30
BÖLÜM 4
PİYASA ARAŞTIRMASI
4. PİYASA ARAŞTIRMASI
Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre tarla fiyatlarının
Develi Çiftlik tesisinin olduğu bölgede ve Tombak Köyü yakınlarında m² başına 5,00.-TL ile 7,00.-TL
arasında, Yeşilhisar İlçesi’nde m² başına 4,00.-TL ile 6,00.-TL arasında ve Yahyalı İlçesi’nde m² başına
3.00.-TL ile 4.00.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir.
4.1. Emsal Araştırması
4.1.1. Satılık Arazi Emsali Araştırması
Emsal 1: Develi ilçesi, Tombak mahallesinde yer alan 26.850 ve 15.700 m2 büyüklüklerindeki 101 ada
2 ve 3 parsel 2,125 TL/m2 bedelle (57.056,25 ve 33.362,25 TL) 04.03.2011 tarihinde Necati KURMEL
tarafından satın alınmıştır.
Emsal 2: Yahyalı ilçesi Kocahacılı mahallesi, Tepearası mevkiinde yer alan, her ikisi de 5.400 m2
büyüklüklerindeki 1326 ve 1332 parseller 1 TL/m 2 bedelle (5.400 ve 5.400 TL) 01.07.2011 tarihinde
Necati KURMEL tarafından satın alınmıştır.
Emsal 3: Yeşilhisar Kılcan Köyü Yolbuyo mevkiinde yer alan 205 Ada 9, 10, 11 ve 12 nolu parsellerin
½ paylarının m2 bedeli 4,3 TL bedelle 04.02.2013 tarihinde Necati KURMEL tarafından satın alınmıştır.
Emsal 4: Yeşilhisar ilçesi ve Kayseri’ye giden anayol üzerinde Tarımsal Niteliği Korunacak Alan imarlı
tarla vasıflı arazilerin niteliğine ve yola olan mesafesine göre m2 birim değerinin 4.00.-TL ile 10.00.-TL
arasında değiştiği belirtilmiştir. Mavi Emlak (0352 223
25 55)
Emsal 5: Yeşilhisar Kayseri yolu 5. Km’de sağda yola 500m. mesafede 160 dönüm tarla iki kuyu iki
dalgıç, iki ruhsatlı kuyu 75 dönümü buğday ekili şu an artı iki katlı ve tek katlı olmak üzere iki ev ve bir
büyük garajı olan ve elektrik bulunan tarla 550.000 TL’den satılıktır. Sahibi İbrahim Çiftçi (0532 220 64
06) (3.43.-TL/m2)
Emsal 6: Yeşilhisar ilçesi ve Adana’ya giden anayol üzerinde 8 km sonra ana yola 300 m. mesafede
250 dönüm Tarımsal Niteliği Korunacak Alan imarlı tarla vasıflı arazilerin 2.600.000 TL olmak üzere, m 2
birim değerinin 10.00.-TL’den satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Mavi Emlak (0352 223
25 55)
Emsal 7: Yahyalı Milli Emlak Müdürlüğü yetkilisi Cemal Bey (0352 611 36 64) ile yapılan görüşmede,
Yahyalı ilçesinde sulanabilen tarım arazilerinin 2-3 TL/m2 fiyatla satıldığı öğrenilmiştir. 2011 yılı
içerisinde İlyaslı köyünde iki adet tarlanın ortalama 2 TL/m 2 fiyatla ihaleye çıktığı bilgisi alınmıştır.
Emsal 8: Yahyalı ilçesi ile Yeşilhisar arasında bulunan boş tarlaların m 2 birim değerinin 3.00.-TL ile
4.00.-TL arasında, ekilebilir tarlaların m2 birim değerinin 8.00.-TL ile 10.00.-TL arasında olduğu bilgisi
alınmıştır. Tugem Gayrimenkul (0543 493 68 93)
Emsal 9: Develi ilçesi Milli Emlak Müdürlüğü yetkilisi Ahmet Bey (0352 621 67 26) ile yapılan
görüşmede; çiftliğin bulunduğu bölgede arazi fiyatlarının 5-7 TL/m2 arasında değiştiği, ana yola cepheli
olması durumunda 15 TL/m2’ye kadar çıktığı beyan edilmiştir. Sindelhöyük, Karacaviran, Tombak
mevkiinde tarla fiyatlarının 4-5 TL/m2 arasında değiştiği bildirilmiştir.
31
BÖLÜM 5
5.
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler
Olumlu Özellikler;




Ulaşım Kolaylığı
Ekspertize konu gayrimenkullerin bulundukları ilçelerin ekonomisine doğrudan yön vermesi
Develi ve Yeşilhisar ilçelerindeki gayrimenkullerin, ilçe merkezlerine yakın konumda yer alması
Bölgenin tarım arazileri ile çevrili olması
Olumsuz Özellikler

Tarımsal amaçla kullanılan bazı arazilerin yola olan uzaklığı
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün,
uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir
biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir.
Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.

Fiziksel olarak kullanımı mümkün,

Yasal mevzuata uygun,

Ekonomik açıdan faydalı,

Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında
değerleme konusu taşınmazların mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu
olarak, en iyi ve en verimli kullanımının “büyükbaş hayvan çiftliği, tarla” olduğu düşünülmektedir.
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler
“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” Ve “Geliştirme
Yaklaşımı” dır.
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan
gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri
yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri
dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir
rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.
32
BÖLÜM 5
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri,
fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir
gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa
maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek
maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
5.3.1.4.
Geliştirme Yaklaşımı
Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla
modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak
azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır.
Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik
beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak
harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate
alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda
sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve
beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin
performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı
yapılır.
5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
5.3.2.1. Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Taşınmazlarda buğday, dane mısır, silajlık mısır ve fiğ hububat silajı yetiştirildiği öğrenilmiştir.
TARLA GELİR HESABI (1.000 m2)
ÜRÜN ADI
MASRAF
HASAT KG SATIŞ FİYATI (TL)
259
650
0.70
Buğday
438
1200
0.64
Dane Mısır
624
5500
0.18
Silajlık Mısır
570
2500
0.40
Fiğ
BRÜT SATIŞ BEDELİ (TL) NET KAR BEDELİ (TL)
455
195.65
768
330.24
990
366.3
1000
430
Firma yetkilileriyle yapılan görüşmede yıl içerisinde 2 dönem ürün alındığı öğrenilmiş olup, ekilen
ürünlerin alternatiflerine göre 4 yıllık her alternatifin geliri hesaplanmış ve bu gelirin ortalaması
alınmıştır.
ELDE EDİLEN ÜRÜN ALTERNATİFLERİ (1000 m2)
1. Dönem
2. Dönem
Yıllık Toplam Gelir
1. Alternatif
Fiğ Hububat
Silajlık Mısır
796,3 TL
430
366,3
Buğday
Silajlık Mısır
2. Alternatif
610 TL
243,75
366,3
Dane Mısır
Dane Mısır
3. Alternatif
660,48 TL
330,24
330,24
Fiğ Hububat
Fiğ Hububat
4. Alternatif
425 TL
212,5
212,5
Alternatiflerin Ortalaması
623 TL
33
BÖLÜM 5
İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü alınan bilgiler doğrultusunda Kapitalizasyon oranı %7 olarak
kabul edilmiş olup, 1.000 m2 alan bedeli;
623 TL / 0,07 = 8.900 TL
Yapılan hesaplamada 3 yılda 5 dönem ekim yapılacağı, 1 dönem nadasa bırakılacağı öngörülmüştür.
8.900 TL x (5/6)= 7.416 TL /1000 m2 = 7.42.-TL/m2 olarak hesap edilmiştir.
Gelir yaklaşımına göre hesaplanan bedeller ile emsal yaklaşımı için hesaplanan bedeller uyumlu olması
nedeniyle emsal yaklaşımında takdir edilen birim bedeller esas alınmıştır.
5.3.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Ekspertize konu tarlalarda yer altı ve yer üstü sulama sistemleri diğer iyileştirme maliyetleri mevcut
olup, bu sistemlerin birim m2 kurulum maliyetinin yaklaşık 1,5 TL/m 2 olduğu tespit edilmiştir. Değer
takdirinde ham arazi alım maliyeti, kurulum maliyeti ve girişimci karı dikkate alınmış olup, İlçelere göre
takdir edilen birim arsa ve tarla fiyatları aşağıda sıralanmıştır.
Develi ilçesi çiftlik arsa birim satış fiyatı
: 15,00 TL/m2
Develi ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı
: 7,00 TL/m2
Yahyalı ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı
: 7,00 TL/m2
Yeşilhisar ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı
: 8,00 TL/m2
Aşağıdaki tablolarda Develi, Yahyalı ve Yeşilhisar ilçelerinde yer alan gayrimenkullerin arsa
değerleri hesaplanmıştır.
KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı
Değer
1
0
1858 15,600
7.00TL/m² 109,200 TL
2
0
1860 9,500
7.00TL/m² 66,500 TL
3
0
1862 9,500
7.00TL/m² 66,500 TL
4
0
1863 16,600
7.00TL/m² 116,200 TL
5
0
1867 65,200
7.00TL/m² 456,400 TL
6
0
1868 18,200
7.00TL/m² 127,400 TL
7
0
4743 20,187
7.00TL/m² 141,309 TL
8
0
4751 2,270
7.00TL/m² 15,890 TL
9
0
4768 8,200
7.00TL/m² 57,400 TL
10
0
4770 3,153
7.00TL/m² 22,071 TL
11
0
1852 12,850
7.00TL/m² 89,950 TL
12
0
1816 39,250
7.00TL/m² 274,750 TL
13
0
4544 5,150
7.00TL/m² 36,050 TL
14
0
4736 4,147
7.00TL/m² 29,029 TL
15
0
4737 8,750
7.00TL/m² 61,250 TL
16
0
1956 25,300
7.00TL/m² 177,100 TL
17
0
1960 13,650
7.00TL/m² 95,550 TL
18
0
1962 14,300
7.00TL/m² 100,100 TL
19
0
2035 20,900
7.00TL/m² 146,300 TL
20
0
2200 19,750
7.00TL/m² 138,250 TL
21
0
4773 21,458
7.00TL/m² 150,206 TL
22
0
1697 20,000
7.00TL/m² 140,000 TL
23
0
1698 10,500
7.00TL/m² 73,500 TL
24
0
1699 15,700
7.00TL/m² 109,900 TL
25
0
1700 14,300
7.00TL/m² 100,100 TL
26
0
1706 14,000
7.00TL/m² 98,000 TL
27
0
1707 13,200
7.00TL/m² 92,400 TL
28
0
1708 24,400
7.00TL/m² 170,800 TL
29
0
1710 11,000
7.00TL/m² 77,000 TL
34
BÖLÜM 5
No Ada Parsel
Alan
Birim Satış Fiyatı
Değer
30
0
1711 20,600
7.00TL/m²
144,200 TL
31
0
1723 10,900
7.00TL/m²
76,300 TL
32
0
1724 15,600
7.00TL/m²
109,200 TL
33
0
1756 146,600
7.00TL/m² 1,026,200 TL
34
0
1757 10,200
7.00TL/m²
71,400 TL
35
0
1758 41,500
7.00TL/m²
290,500 TL
36
0
1759 17,750
7.00TL/m²
124,250 TL
37
0
1760 45,850
7.00TL/m²
320,950 TL
38
0
1763 19,500
7.00TL/m²
136,500 TL
39
0
1771 19,900
7.00TL/m²
139,300 TL
40
0
4678 13,050
7.00TL/m²
91,350 TL
41
0
4679
9,750
7.00TL/m²
68,250 TL
42
0
2201 56,400
7.00TL/m²
394,800 TL
43
0
2203 15,100
7.00TL/m²
105,700 TL
44
0
2276 12,000
7.00TL/m²
84,000 TL
45
0
1427
8,750
7.00TL/m²
61,250 TL
46
0
1429 16,250
7.00TL/m²
113,750 TL
47
0
1433
9,700
7.00TL/m²
67,900 TL
48
0
259 67,400
7.00TL/m²
471,800 TL
49
0
593
2,050
7.00TL/m²
14,350 TL
50
0
597
2,428
7.00TL/m²
16,996 TL
51
0
1137 11,571
7.00TL/m²
80,997 TL
52
0
195 22,350
7.00TL/m²
156,450 TL
53
0
877 15,244
7.00TL/m²
106,708 TL
54
0
879 38,610
7.00TL/m²
270,270 TL
55
0
1117 12,030
7.00TL/m²
84,210 TL
56
0
1120
3,100
7.00TL/m²
21,700 TL
57
0
1122 40,400
7.00TL/m²
282,800 TL
58 103
2 11,100
15.00TL/m²
166,500 TL
59 103
3 23,775
15.00TL/m²
356,625 TL
60 103
4 29,175
15.00TL/m²
437,625 TL
61 103
5 17,650
15.00TL/m²
264,750 TL
62 103
6
7,425
15.00TL/m²
111,375 TL
63 103
1
5,000
15.00TL/m²
75,000 TL
64 103
14
8,350
7.00TL/m²
58,450 TL
65 103
16
3,050
7.00TL/m²
21,350 TL
66 103
50
8,075
7.00TL/m²
56,525 TL
67 103
51
7,425
7.00TL/m²
51,975 TL
68 103
52 11,550
7.00TL/m²
80,850 TL
69 103
53
5,550
7.00TL/m²
38,850 TL
70 103
54 39,250
15.00TL/m²
588,750 TL
71 103
55 10,125
15.00TL/m²
151,875 TL
72 103
56 19,925
15.00TL/m²
298,875 TL
73 103
57
9,150
15.00TL/m²
137,250 TL
74 103
58
4,500
15.00TL/m²
67,500 TL
75 103
59
3,300
15.00TL/m²
49,500 TL
76 103
60
1,925
15.00TL/m²
28,875 TL
77 103
61
5,225
15.00TL/m²
78,375 TL
78 103
62 12,625
15.00TL/m²
189,375 TL
79 103
63 18,850
15.00TL/m²
282,750 TL
80 103
64 12,300
15.00TL/m²
184,500 TL
81 106
23
9,700
7.00TL/m²
67,900 TL
82 111
41 10,960
7.00TL/m²
76,720 TL
83 130
1
8,065
7.00TL/m²
56,455 TL
84 139
139
288
7.00TL/m²
2,016 TL
85 450
27 14,240
7.00TL/m²
99,680 TL
86 450
34
1,879
15.00TL/m²
28,185 TL
87 450
35 12,552
15.00TL/m²
188,280 TL
88 450
36 14,351
15.00TL/m²
215,265 TL
89 450
37
9,176
15.00TL/m²
137,640 TL
90 450
38 28,435
15.00TL/m²
426,525 TL
91 450
39 27,381
15.00TL/m²
410,715 TL
92 450
40 23,328
15.00TL/m²
349,920 TL
93 450
41 56,985
15.00TL/m²
854,775 TL
94 451
21 39,047
7.00TL/m²
273,329 TL
95 451
2 12,560
7.00TL/m²
87,920 TL
35
BÖLÜM 5
No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı
Değer
96 451
77 23,943
15.00TL/m² 359,150 TL
97 457
140 1,011
7.00TL/m²
7,077 TL
98 481
7 4,876
7.00TL/m² 34,132 TL
99 481
8 11,955
7.00TL/m² 83,685 TL
100 771
29
310
7.00TL/m²
2,170 TL
101 2084
3 16,832
15.00TL/m² 252,487 TL
16,062,712 TL
KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ ARSA DEĞERİ
Birim Satış
No Ada Parsel
Alan
Değer
Fiyatı
8.00TL/m²
146,153
TL
18,269.13m²
1
161
36
8.00TL/m²
154,688
TL
19,336.00m²
2
163
134
3
4
163
163
25
KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ ARSA DEĞERİ
Birim Satış
Ada
Parsel
Alan
Değer
Fiyatı
8.00TL/m²
178,544 TL
163
70
22,318.00m²
8.00TL/m²
1,956,360
TL
163
80
244,545.00m²
26
206
No
24
132
25,348.00m²
8.00TL/m²
202,784 TL
128
12,624.00m²
8.00TL/m²
100,992 TL
8.00TL/m²
41,680 TL
28
208
29
208
5
163
125
5,210.00m²
6
163
126
9,083.00m²
8.00TL/m²
72,664 TL
8.00TL/m²
104,192 TL
27
56,800.00m²
8.00TL/m²
7,100.00m²
8.00TL/m²
56,800 TL
19
14,634.00m²
8.00TL/m²
117,072 TL
38
8,820.00m²
8.00TL/m²
70,560 TL
924,960 TL
1
208
18
454,400 TL
7
163
129
13,024.00m²
30
208
36
115,620.00m²
8.00TL/m²
8
163
135
15,362.00m²
8.00TL/m²
122,896 TL
31
208
61
167,150.00m²
8.00TL/m²
1,337,200 TL
9
163
140
5,538.00m²
8.00TL/m²
44,304 TL
32
208
30
52,065.00m²
8.00TL/m²
416,520 TL
10
163
130
34,365.00m²
8.00TL/m²
274,920 TL
33
208
49
37,747.00m²
8.00TL/m²
301,976 TL
11
163
77
34,900.00m²
8.00TL/m²
279,200 TL
34
208
51
16,976.00m²
8.00TL/m²
135,808 TL
12
162
147
22,977.00m²
8.00TL/m²
183,816 TL
35
209
36
33,000.00m²
8.00TL/m²
264,000 TL
13
161
14
44,422.20m²
8.00TL/m²
355,378 TL
36
209
66
134,204.88m²
8.00TL/m²
1,073,639 TL
14
163
141
6,271.00m²
8.00TL/m²
50,168 TL
37
202
2
19,283.00m²
8.00TL/m²
154,264 TL
15
162
63
34,169.00m²
8.00TL/m²
273,352 TL
38
201
3
27,767.00m²
8.00TL/m²
222,136 TL
16
162
66
24,300.00m²
8.00TL/m²
194,400 TL
39
205
14
2,240.00m²
8.00TL/m²
17,920 TL
17
163
78
24,600.00m²
8.00TL/m²
196,800 TL
40
205
7
13,041.00m²
8.00TL/m²
104,328 TL
18
162
145
3,606.00m²
8.00TL/m²
28,848 TL
41
205
8
6,621.00m²
8.00TL/m²
52,968 TL
19
161
10
907,301.50m²
8.00TL/m²
7,258,412 TL
42
205
9
4,280.00m²
8.00TL/m²
34,240 TL
20
163
81
6,036.00m²
8.00TL/m²
48,288 TL
43
205
10
3,845.00m²
8.00TL/m²
30,760 TL
21
163
127
32,261.00m²
8.00TL/m²
258,088 TL
44
205
11
3,143.00m²
8.00TL/m²
25,144 TL
8.00TL/m²
295,808 TL
3,043.00m²
8.00TL/m²
8.00TL/m²
250,496 TL
22
163
69
36,976.00m²
23
163
68
31,312.00m²
KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel
Alan
Değer
7,000.00m²
7.70TL/m²
53,900
TL
1
587
45
205
12
24,344 TL
18,892,270 TL
KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel
Alan
Değer
5,400.00m²
7.70TL/m²
41,580
TL
15
647
2
-
588
5,000.00m²
7.70TL/m²
38,500 TL
16
-
648
4,750.00m²
7.70TL/m²
3
-
592
9,600.00m²
7.70TL/m²
73,920 TL
17
-
650
1,050.00m²
7.70TL/m²
36,575 TL
8,085 TL
4
-
593
6,500.00m²
7.70TL/m²
50,050 TL
18
-
651
7,000.00m²
7.70TL/m²
53,900 TL
5
-
594
2,100.00m²
7.70TL/m²
16,170 TL
19
-
653
6,000.00m²
7.70TL/m²
46,200 TL
6
-
595
4,000.00m²
7.70TL/m²
30,800 TL
20
-
655
6,850.00m²
7.70TL/m²
52,745 TL
7
-
596
8,350.00m²
7.70TL/m²
64,295 TL
21
7.70TL/m²
49,280 TL
-
599
24,850.00m²
7.70TL/m² 191,345 TL
23
656
8
6,400.00m²
9
156
101,217.00m²
7.70TL/m²
779,371 TL
10
-
600
10,500.00m²
7.70TL/m²
80,850 TL
24
161
5
157,890.00m²
7.70TL/m² 1,215,753 TL
11
-
601
5,350.00m²
7.70TL/m²
41,195 TL
25
585
3,350.00m²
7.70TL/m²
12
-
602
3,700.00m²
7.70TL/m²
28,490 TL
26
1324
7,300.00m²
7.70TL/m²
56,210 TL
13
-
641
34,250.00m²
7.70TL/m² 263,725 TL
27
1342
14,400.00m²
7.70TL/m²
110,880 TL
14
-
645
22,750.00m²
7.70TL/m² 175,175 TL
25,795 TL
3,584,789 TL
36
BÖLÜM 5
5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Ekspertize konu gayrimenkuller üzerinde bulunan yapıların değerleri Bayındırlık ve İskan Bakanlığının
2012 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ve güncel inşaat piyasası verileri göz önüne alınarak
hesaplanmıştır. Nihai değere; emsal karşılaştırma yönteminde hesaplanmış olan arazi değerleri ve
maliyet yönteminde hesaplanan yapı değerleri toplanarak ulaşılmıştır.
NOT 1: Süt İşleme Tesisi bulunduğu parsel mülkiyeti Saray Halı A.Ş. adına tescil edilmiş olup,
mülkiyetleri Saray Halı A.Ş. üzerindedir. Bu nedenle söz konusu tesisin gayrimenkul değeri hesaba
katılmamıştır.
NOT 2: Kesimhane ve ileri işlem tesisi; 76 ve 77 parsel üzerine kurulu olup, 76 no’lu parselin mülkiyeti
Saray Halı A.Ş. üzerinde bulunmaktadır. İleri işlem tesisinin bir bölümü 76 parsel, bir bölümü 77 parsel
üzerinde bulunduğundan ve bu bölümleri parsel sınırları boyunca fiziksel olarak birbirinden
ayrılamayacağından dolayı; ileri işlem tesisi SPK mevzuatı gereği değerleme kapsamından çıkartılmıştır.
(Hesap tablosunda kırmızı renk ile gösterilmiştir)
AÇIKLAMA
İdari Bina
1. Sağmal İnek Ahırı
2. Sağmal İnek Ahırı
Sağımhane
Genç Dişi Hayvan Ahırı
Doğumhane
Kuruda Hayvan Ahırları
0-6 Aylık Buzağı Kulübesi
2-8 Aylık Dana Yeri
Ot Depoları
Tepe Ahırları
Yeni Sağmal Ahır 1
Yeni Sağmal Ahır 2
Süt Sağım Tesisi
Çevre Düzenlemesi
DEVELİ ÇİFTLİK
ALAN
BİRİM FİYAT
643.00 m²
300TL/m²
3,969.00 m²
175TL/m²
3,514.00 m²
175TL/m²
941.00 m²
200TL/m²
1,284.00 m²
175TL/m²
1,090.00 m²
200TL/m²
3,210.00 m²
175TL/m²
1,413.00 m²
175TL/m²
2,000.00 m²
175TL/m²
5,112.00 m²
75TL/m²
31,540.00 m²
150TL/m²
6,135.00 m²
305TL/m²
5,844.00 m²
305TL/m²
2,065.00 m²
360TL/m²
TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ
Kesimhane
İleri İşlem Tesisi
Su Deposu
Makine Dairesi
LNG İstasyonu
Kazan Dairesi
Arıtma Tesisi
Araç Yıkama Yeri
Yükleme Yeri
Çevre Düzenlemesi
DEVELİ KESİMHANE
6,007.00 m²
750TL/m²
7,800.00 m²
850TL/m²
80.00 m²
150TL/m²
408.00 m²
150TL/m²
57.00 m²
150TL/m²
280.00 m²
150TL/m²
146.00 m²
150TL/m²
66.00 m²
100TL/m²
72.20 m²
100TL/m²
TOPLAM DEĞER
192,900 TL
694,575 TL
614,950 TL
188,200 TL
224,700 TL
218,000 TL
561,750 TL
247,275 TL
350,000 TL
383,400 TL
4,731,000 TL
1,871,175 TL
1,782,420 TL
743,400 TL
1,000,000 TL
13,803,745 TL
4.505.250 TL
6.630.000 TL
12.000 TL
61.012 TL
8.524 TL
41.871 TL
21.833 TL
6.600 TL
7.220 TL
300.000 TL
4,964,311 TL
37
BÖLÜM 5
AÇIKLAMA
İdari Bina
Depo
Ot Deposu
Ahırlar
Ahırlar (Yeni)
Karantina Ahırı
Çevre Düzenlemesi
YEŞİLHİSAR ÇİFTLİK
ALAN
BİRİM FİYAT
187.00 m²
636.00 m²
1,640.00 m²
75,365.00 m²
27,000.00 m²
2,018.00 m²
200TL/m²
200TL/m²
75TL/m²
100TL/m²
130TL/m²
110TL/m²
TOPLAM
DEĞER
37,400 TL
127,200 TL
123,000 TL
7,536,500 TL
3,510,000 TL
221,980 TL
150,000 TL
11,706,080 TL
5.3.2.4. Makine – Teçhizat Değerlemesi
Ekspertize konu gayrimenkuller üzerinde yer alan makine ve teçhizatlar aşağıdaki başlıklar altında
incelenmiş ve değerleri takdir edilmiştir.

Develi Büyükbaş Hayvan Çiftliği Makine ve Teçhizat

Develi Kesimhane Makine ve Teçhizat

Develi Süt İşleme Tesisi Makine ve Teçhizat

Yeşilhisar Büyükbaş Hayvan Çiftliği Makine ve Teçhizat

Araçlar

Tarım Makineler
38
DEVELİ BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ MAKİNE VE TEÇHİZAT
Rayiç Değeri
(TL)
Ad.
Cinsi/Açıklama
2
1
1
6
2
6
-
Yem tesisi; 5 ton/h kapasiteli
Ana depo; 15 ton kapasiteli
Çekiçli kırıcı; 96’lık
Çekiçli kırıcı; 54’lük
Hammadde deposu; 15 ton kapasiteli
Mikser; 500kg kapasiteli
Hazır mamul deposu; 5 ton/h kapasiteli
Zincirli besleme konveyörleri, boşaltma helezonları, havalandırma fanları ve diğer
ekipmanları ile birlikte,
2
5
6
-
Galvaniz stok silosu; 2.000 ton kapasiteli
Galvaniz stok silosu; 500 ton kapasiteli
Galvaniz stok silosu; 250 ton kapasiteli
Silolara ait doldurma ve boşaltma konveyörleri, helezon besleyiciler/boşaltıcılar ile
muhtelif tesisatları üzerine
1
Dane yem kırıcısı; ÖZDEN marka, 37kW kapasiteli, 2010 yılı imali
3.750 TL
1
Dane yem kırıcısı; 22kW kapasiteli, 1999 yılı imali
2.900 TL
2
Paletli gübre pompası; DEBOER marka
14.500 TL
1
1
1
Dalgıç gübre pompası; EBARA marka, 80 DML tipi
14.500 TL
1
Paralel sistem otomatik süt sağma ünitesi; WESTFALIA SURGE marka, Metatron 12
tipi, 2x24 48’li paralel sistem, tesisatı ve diğer tüm ekipmanları ile birlikte
370.000 TL
1
Balık kılçığı süt sağma ünitesi; AFIMILK marka, Herringbone tipi, 2x40 balık kılçığı
sistem, tesisatı ve diğer tüm ekipmanları ile birlikte
1.000.000 TL
2
Süt sağım tankı; JAPY marka, Caste 6075 tipi, 2000 yılı imali
97.000 TL
2
Süt sağım tankı; ROKA marka, RKC 7000 tipi, 1999 yılı imali
97.000 TL
1
Süt sağım tankı, GEMAK marka, 6 ton kapasiteli
39.000 TL
1
Seyyar sağım makinesi; ÇAPAR marka
4
Mama makinesi; HOLM&LOUE marka, H&L 100 tipi, 2004 yılı imali
2
Mama süt ikmal pompası; UZERMAK marka
1.950 TL
2
Vakum pompası; SAC marka
1.950 TL
3
Kantar; TUNAYLAR marka,
1
Buzağı kantarı; EZIWEIGHE marka
1
Kamyon kantarı, TUNAYLAR marka, 80 ton kapasiteli
485.000 TL
1.450 TL
165.000 TL
22.000 TL
2.900 TL
17.000 TL
39
1
1
1
-
Damlama sulama sistemi;
Hortum Serme makinesi, Netafim marka
Hortum Sarma makinesi, Netafim marka
Lineer sulama makinesi, Netafim marka 84 metre
İşletmeler genelinde yer alan damlama boru tesisatı, bağlantı ekipmanları, pompa
istasyonları ve diğer ekipmanları ile birlikte
-
Kompoz gübre üretim sistemi; 6 fanlı, kanalları ve diğer ekipmanları ile birlikte
3
2
2
-
Elektrik tesisatı;
Direk tipi trafo; 400 kVA kapasiteli
Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme
genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış
elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
155.000 TL
1
Dizel jeneratör; CATERPILLAR marka, 250F tipi, 8NS02935 seri numaralı, 250 kVA
gücünde, 2000 yılı imali, dizel motoru, enerji transfer panosu, enerji hatları ve
ekipmanları ile birlikte
29.000 TL
1
14.500 TL
1
1
1
Sıcak su tesisatı;
Sıcak su kazanı; BAYMAK marka, BK 100 tipi, 60616004 seri nolu, 2000 yılı imali,
100.000kcal/h kapasiteli
Brülör
Boyler tankı
Sirkülasyon pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon
armatürleri ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte
Kombi; VIESSMAN marka, Vitopend 100 tipi
Elektrikli termosifon; FERROLI marka, Sev-50 tipi
Elektrikli termosifon;
1
1
1
Pistonlu hava kompresörü; STAR marka
Pistonlu hava kompresörü; STAR marka
Pistonlu hava kompresörü; RENO marka
2.500 TL
1
Mazot pompası; BRANSAN marka, BS 396 tipi, 80199 seri numaralı, 2008 yılı imali,
mazot tankı ile birlikte
3.900 TL
1
Basınçlı yıkama makinesi; JETWASH marka, WK 150 tipi
500 TL
1
Basınçlı yıkama makinesi; JETWASH marka, WK 250 tipi
600 TL
1
1
1
1
1
1
1
1
Laboratuar ekipmanları
Laboratuar değirmeni; IKA marka, MF 10 tipi, 0121702 seri numaralı, 2001 yılı imali
Hassas Terazi, Sartorius marka BP100S modeli
Analitik terazi, Sartorius marka BP 221S modeli
Etüv; MEMMERT marka, UM 400 tipi, b401.474 seri numaralı, 2001 yılı imali
Etüv; Salvis marka, BSW 120E tipi, 312037048 seri numaralı,
Su banyosu, MEMMERT marka, WB 14 tipi, 14.011.194 seri numaralı, 2001 yılı imali
Kül Fırını; Carbolite marka
Selüloz tayin cihazı; GERHARDT marka, EV 16 tipi, 4012733 seri numaralı, 2001 yılı
imali
Süt analiz cihazı; LACTOSCAN marka, MA 60 tipi, 5446 seri numaralı
Hızlı nem tayin cihazı; SARTORIUS marka, MA 150-C tipi, 000230V1 seri numaralı,
2008 yılı imali
Protein yakma cihazı, GERHARDT marka, KB 8 tipi, 4012668 seri numaralı, 2001 yılı
imali
Saf su cihazı ; GFL marka, 2001/4 tipi, 10627880F seri numaralı, 2001 yılı imali
Protein destilasyon cihazı; GERHARDT marka, VAP 20 tipi, VAP003071 seri numaralı,
2001 yılı imali
1
1
-
1
1
1
1
1
290.000 TL
18.250 TL
78.250 TL
40
1
1
1
1
1
1
-
Yağ tayin cihazı; Elektro-Mag marka, MX625 tipi, 160602 seri numaralı, 2001 yılı
imali
Mikroskop; MOTIC marka, B series, 30002173 seri numaralı, 2000 yılı imali
Santrifüj test cihazı; ELEKTRO-MAG marka, M 4818 P tipi, 5020204 seri numaralı,
2005 yılı imali
Elize makinesi; BIOTEK marka, ELX808 tipi
Elize makinesi; BIOTEK marka, ELX 50 tipi
Absorbans Mikroplaka Okuyucu; BOTEK marka, ELX808 tipi
Şerit plaka yıkama
Laboratuarda mevcut diğer basit ölçü aletleri
1
1
-
Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları
Bulaşık makinesi; INOKSAN marka, BYM 165 tipi
Derin dondurucu; VESTEL marka
Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve
sandalyeler ve diğer demirbaşlar üzerine
4.300 TL
-
İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı
masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para
kasaları (muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar,
yazıcılar, tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ
donanımları ile diğer demirbaşlar
7.300 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ
2.940.000 TL
41
DEVELİ KESİMHANE MAKİNE VE TEÇHİZAT
Ad.
Cinsi/Açıklama
Rayiç Değeri
(TL)
İleri İşlem Bölümü
1
Buz makinesi; ZIEGRA marka, UBE 3500-2 tipi, 61828 seri numaralı, 2006 yılı imali
63.000 TL
1
Donuk et kıyma makinesi; CFS marka, Autogrind 280 tipi, 5000065309 seri numaralı,
2006 yılı imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü ile birlikte
184.000 TL
1
Taze et kıyma makinesi; CFS marka, Freshgrind 200 tipi, 5000065306 tipi, 2006 yılı
imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü ile birlikte
136.000 TL
1
Mikser karıştırma ve kıyma makinesi; CFS marka, Combigrind 1500/200 tipi,
5000065306 seri numaralı, 2006 yılı imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü
ile birlikte
217.500 TL
1
Kuter bıçak ve bileme makinesi; TIPPER TIE marka, Alpina 330 tipi, 811576 seri
numaralı, 2006 yılı imali
208.000 TL
1
Emilsüfiye hamur hazırlama makinesi; SEYDELMANN marka, KK250 AC 6 tipi, 06111-1
seri numaralı, 2006 yılı imali, yükleme asansörü ile birlikte
136.000 TL
3
Dolum makinesi; HANDTMANN marka, VF622 tipi, 21736, 21739, 21744 seri
numaralı, 2006 yılı imali, besleme kovası ile birlikte
350.000 TL
1
Sosis dolum makinesi; HANDTMANN marka, PLVH 241 tipi, 21734-616 seri numaralı,
2006 yılı imali
116.000 TL
3
Çoklu klips kapatma makinesi; POLYCLIPS marka, FCA 3430 tipi, 577-06, 578-06,
579-06 seri numaralı, 2006 yılı imali
261.000 TL
1
U klips kapatma makinesi; POLYCLIPS marka, SCA6004 U Klips tipi, 95908 seri
14.500 TL
4
870.000 TL
2
Kapalı devre pişirme fırını; KERRES marka, 2850/6C tipi, 14/512, 14/513, 14/514,
14/515 seri numaralı, 7mx1,4mx2,4m ölçülerinde, 2006 yılı imali
Duman-tütsü jeneratörü; KERRES marka, RE model, 8.1943, 8.1944 seri numaralı,
2006 yılı imali
1
Haşlama kazanı; KERRES marka, 550L tipi, 13645 seri numaralı, 2006 yılı imali
10
Olgunlaştırma ve klima odası; KERRES marka, 24 C tipi, 9mx4mx2,9m ölçülerinde,
31.603, 31.604, 31.605, 31.606, 31.607, 31.608, 31.609, 31.610, 31.611, 31.612 seri
895.000 TL
1
Salamura enjeksiyon makinesi; TOWNSEND marka, 128 tipi, 64 bıçaklı, 64 iğneli,
D53756 seri numaralı, 2006 yılı imali
87.000 TL
1
Vakumlu masaj tamburu; TOWNSEND marka, MA 1000 T tipi, 912 seri numaralı, 2006
yılı imali
58.000 TL
1
Kavurma kazanı; KROMTAŞ marka, 2,4x0,8m ölçülerinde
1
Kıyma hazırlama makinesi; VEMAG marka, HP 25E tipi, 1640101/2200101 seri
63.000 TL
1
Porsiyonlama makinesi; VEMAG marka, MMP 220 tipi, 2200101 seri numaralı, 2006 yılı
imali
116.000 TL
1
Otomatik tabak besleme makinesi; SERCON marka, HU800 66 tipi, 2006-1163 seri
68.000 TL
1
Taze et ve kıyma paketleme makinesi; SEALPAC marka, 500 tipi, TVG02 1521 01 seri
126.000 TL
2
Etiketleme makinesi; AEWDELFORD marka, 8060 tipi, 86276, 86277 seri numaralı,
2006 yılı imali
97.000 TL
2
Metal detektörü; EIA marka, THS tipi, 2060024003, 2060024004 seri numaralı, 2006
yılı imali
48.500 TL
1
Hamburger formlama makinesi; FORMAX F400 tipi, E8NY61 seri numaralı, 2008 yılı
208.000 TL
24.500 TL
9.750 TL
42
imali
1
Spiral dondurma makinesi; HEINEN marka, C-15 tipi, 81283 seri numaralı, 2008 yılı
imali
242.000 TL
1
Sosis soyma makinesi; TOWNSEND marka, SP 2600 tipi, 8723 seri numaralı, 2006 yılı
imali
43.500 TL
1
Dilimleme makinesi; WEBER marka, CCS 304 A 100 tipi, 560 seri numaralı, 2005 yılı
imali
60.500 TL
1
Vakum paketleme makinesi; MULTIVAC marka, R 240 tipi, 110986 seri numaralı, 2006
yılı imali
271.000 TL
1
İnkjet tarih yazıcı; DOMINO marka, A300 tipi, W3A06226 seri numaralı
1
Et arabası yıkama makinesi; KERRES marka, 20011 seri numaralı, 2006 yılı imali
34.000 TL
1
Sepet yıkama makinesi; KERRES marka, KDWV tipi, 21052 seri numaralı, 2006 yılı
imali
19.500 TL
1
Fırın arabası yıkama makinesi; KERRES marka, KRV-1 tipi, 24016 seri numaralı, 2006
yılı imali
48.500 TL
1
Çubuk yıkama makinesi; ROSER marka, 43.67 tipi, 142 seri numaralı, 2006 yılı imali
14.500 TL
1
Et geri kazanım ve yumuşak seperatör; STORK TOWNSEND marka, DMM 10 / Baader
tipi, B09020/8720 seri numaralı, 2006 yılı imali
174.000 TL
1
Bıçak bileme makinesi; DICK marka, KL 300 tipi, 0064 seri numaralı, 2006 yılı imali
Bıçak bileme makinesi; DICK marka, SM 200 T tipi, 0051 seri numaralı, 2006 yılı imali
48.500 TL
Pastırma besleme presi; YILDIZER marka, 8 seri numaralı
Çemen makinesi; NET-İŞ marka, 400kg kapasiteli
Sarımsak çekme makinesi
14.500 TL
7.300 TL
1
1
1
1
Parçalama Bölümü
1
Kuşbaşı et doğrama makinesi; HOLAC marka, HA 100 CX tipi, 300-55-31 seri
29.000 TL
-
Et vakumlama ve shirinkleme hattı, MULTIVAC marka, B400 tipi, 124825 seri
Vakumlama makinesi; MULTIVAC marka, TE 130 tipi, 118992 seri numaralı, 2007 yılı
imali
Shrinleme makinesi; MULTIVAC marka, SE 130 tipi, 125095 seri numaralı, 2008 yılı
imali
203.000 TL
1
Değerli et zar soyucu; STORK-TOWNSEND marka, SK 11-320 tipi, 8720 seri numaralı,
2006 yılı imali
9.750 TL
1
T-bone testeresi; MEDOC marka, BG 250 tipi, 1983mm,
1
Dairesel kaburga testeresi; JAVIS marka
1
Karkas yükleme robotu; NAVI marka
10.750 TL
3
Yer kantarı; BASTER marka, NB527 tipi, 226, 227, 228 seri numaralı,
22.000 TL
2
Parçama hattı; ITEC marka, STR1 tipi, 47810, 47811 seri numaralı, 1,2x9,2 bant
ölçülerinde
Et tablası; ROSER marka, 3797 tipi, 47810, 47811 seri numaralı
1
1
1
11.250 TL
500 TL
387.000 TL
Kesimhane Bölümü
1
Canlı hayvan kantarı; TRUTEST marka
3.900 TL
1
Ölüm kabini; FLETEC marka,
58.000 TL
1
Caraskal vinç; DEMAG marka,
2.500 TL
1
1
1
Büyükbaş kesim hattı; BANSS marka, 30 adet/saat, 1997 yılı imali
Çifteleme platformu
Deri makinesi
Döş derisi açma asansörü, 665 seri numaralı
822.500 TL
43
1
1
1
1
1
1
-
Döş testeresi; EFA marka, 72994 seri numaralı
İç organ çıkarma
Yarımla asansörü
Yarımlama testeresi; EFA marka, 31794 seri numaralı
İlik alma makinesi; JARVIS marka, SPC-1656 seri numaralı
Yağ alma ve kontrol bölümü
Panosu, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte
1
1
1
1
1
-
Küçükbaş kesim hattı; BANSS marka, 75 adet/saat kapasiteli
Kesim makinesi;
Çiftli Platform
Deri makinesi
İç organ çıkarma
Yağ alma ve kontrol bölümü
Panosu, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte
362.500 TL
1
Et giriş bölümü taşıma sistemi
Monoray aksamı; BANSS marka, ~500m uzunluğunda, galvanizli çelik boruları,
galvaniz destekleyicileri, galvaniz dirsekleri, bağlantı parçaları ile birlikte
362.500 TL
3
Karkas kantarı; BASTER marka, 167 tipi, 317, 318, 354 seri numaralı,
1
1
İşkembe temizleme makinesi; KROMTAŞ marka, AL100 tipi İşkembe zar ve yağ alma
makinesi; KROMTAŞ marka, AY100 tipi
9.750 TL
14.500 TL
Genel Kullanım
4
4
Hijyen kontrol ünitesi; KOHLHOFF marka, DSC 1500 tipi,
Bot yıkama ünitesi; KOHLHOFF marka
77.500 TL
1
1
Bıçak sepeti strerilizatörü; KOHLHOFF marka, DMHRM tipi
Bıçak sepeti strerilizatörü; KOHLHOFF marka, 16S tipi
2.900 TL
1
Önlük yıkama makinesi; KOHLHOFF marka
7.300 TL
4
Hidrolik rampa
9.750 TL
Yardımcı Tesisler
1
1
-
Elektrik tesisatı;
Trafo; 1600 kVA kapasiteli
Trafo; 800 kVA kapasiteli
254.000 TL
1
Dizel jeneratör; CATERPILLAR marka, 520 kVA gücünde, dizel motoru, enerji transfer
panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte
48.500 TL
1
106.500 TL
-
Buhar tesisatı;
Buhar kazanı; YILDIZ marka, skoç tipi, 150m2 kapasiteli, 2731 seri numaralı, 1999
yılı imali
Doğalgaz brülörü;
Kondens tankı
Degazör tankı
Paket tip su yumuşatma
Kazan besi pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri
ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte
Sıcak su tesisatı
Plakalı eşanjör
Boyler tankı
Paket tip su yumuşatma
Genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri, mekanik tesisatı ile
birlikte
LNG tesisatı; mekanik tesisatları, emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
-
Basınçlı hava tesisatı;
1
1
1
1set
2
3
2
-
48.500 TL
44
2
1
1
-
Vidalı hava kompresörü; ATLAS COPCO marka, GA 55 tipi
Hava kurutucusu; ATLAS COPCO marka, FD 170 tipi
Hava tankı,
Giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan dağıtım tesisatları,
emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
1
Pistonlu hava kompresörü; KAESER marka
250 TL
1
Pistonlu hava kompresörü; PROTEK marka
250 TL
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
İleri işlem soğutma sistemi
Soğutma odası; 551,5m2 (0-4°C)
Sosis pastörizasyon; 58,2m2 (4-7°C)
Paketleme; 543,1m2 (4-7°C)
Sevkıyat taze ürün; 292,3m2 (4-7°C)
Son kartonlama; 287,6m2 (4-7°C)
Dilimleme; 111,0m2 (4-7°C)
Soğutma; 428,9m2 (4-7°C)
Olgunlaştırma klima odası; 624,4m 2 (12-15°C)
Dinlenme; 150,5m2 (4-7°C)
Doldurma; 315,2m2 (4-7°C)
Jambon; 249,6m2 (4-7°C)
Çemenleme odası; 176,0m2 (4-7°C)
Soğutma odası; 53,1m2 (0-4°C)
Hazırlama bölümü; 342,6m2 (4-7°C)
Soğutma; 83,7m2 (0-4°C)
Soğutma; 89,4m2 (0-4°C)
Baskı pastırma; 297m2 (4-7°C)
Hazırlama/kıyma/taze et; 200,7m2 (4-7°C)
Taze et; 248,1m2 (4-7°C)
Hamburger; 135,8m2 (4-7°C)
Tünel soğutma; 39,1m2 (0-4°C)
Soğutma; 328,8m2 (0-4°C)
Son kartonlama; 125,3m2 (4-7°C)
Soğutma; 179,6m2 (0-4°C)
Derin soğutma deposu; 160,2m2 (18°C)
Et soğutma; 137m2 (0-4°C)
Buz çözme; 43,9m2 (0°C)
Buz odası; 44,6m2 (-18°C)
Kemik odası; 82,5m2 (-5°C)
Soğuk depo; 82,9m2 (0°C)
Üretim, soğuk ve şok odaları merkezi soğutma sistemi
Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 110kW, 30393 seri
Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 90kW, 30394 seri
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 110kW, 30392
seri numaralı, 1992 yılı imali
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 160kW, 3652 seri numaralı,
1992 yılı imali
Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, 160kW, 3651, 3652 seri
Amonyak tankı; KÜHLAUTOMAT marka, 4550dm 3 kapasiteli, 64691 seri numaralı,
1998 yılı imali
Amonyak tankı; KÜHLAUTOMAT marka, 13580dm 3 kapasiteli, 64730 seri numaralı,
1998 yılı imali
Likit tankı
Kondenser; GEA marka
Soğutma kulesi
1
1
1
2
1
1
1
1
1
412.000 TL
45
2
1
2
2
2
2
-
Plakalı eşanjör
Yatay tip eşanjör; HANS GUNTNER marka
Su kulesi pompası;
Yağ soğutma pompası;
Glikol pompası
Ahu pompası
Evaporatörleri, bez filtreleri, kumanda kontrol panoları ve cihazlar arası bağlantı
tesisatları ve ekipmanları ile birlikte,
2
Kesimhane bölümü soğutma sistemi (2685m2)
Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, 810 tipi, 6071407, 607406 seri
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 610 tipi, 6071405 seri
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 610 tipi, 6071404, 6071403
Amonyak tankı; Ø960x4000x10mm
Amonyak tankı; Ø1200x3000x12mm
Plakalı eşanjör;
Glikol pompası
Basınç dengeleme tankı
PE defrost tankı
Likit tankı; Ø696x1500x8mm
Kondenser; GEA marka
Evaporatörleri, bez filtreleri, kumanda kontrol panoları ve cihazlar arası bağlantı
tesisatları ve ekipmanları ile birlikte
232.000 TL
Havalandırma sistemi
Klima santrali; PİTSAN marka, 37.500 m3/h, 06-01259 seri numaralı, 2008 yılı imali
Hücreli aspiratörler ve vantilatörler, kanal tipi fanlar, havalandırma kanalları,
menfezleri, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte
9.750 TL
1
4
1
4
1
1
1
1
2
1
-
Arıtma sistemi
B pres; SİSMAT marka, USP 10 EG.SS.T GG 35 tipi, 2008 yılı imali
PE kimyasal tankı, karıştırıcısı, dozaj pompası ile birlikte
Blower pompası; STANDART marka
Aeretor
Sıyırıcı
Çamur hazırlama karıştırıcı mikseri
Filtreleme ünitesi;
Filtreleme ünitesi (kan kuyusu)
Filtre üniteleri caraskal vinci
İmha kazanı
Artma sistemine ait blowerlar, pompalar, mekanik tesisatı, diğer ekipmanları ile
birlikte
72.500 TL
1set
7.300 TL
2
Su temin sistemi
Hidrofor; STANDART marka, 4xSKMV32/3 tipi 263330 seri numaralı, 2008 yılı imali,
genleşme tankı, kontrol kumandası, emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları
ile birlikte
Yatay pompa; STANDART marka, 37kW
1
Elektrikli transpalet; LINDE marka
7.300 TL
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
-
1000
2
80
3000
300
4
100
İşletme demirbaşları
Çember kancası
Paslanmaz çelik lavabo ve sabunluk
Et taşma arabaları ve kafes konteynır
Araba çubuğu
4 kancalı füme çubuğu
Çubuk taşıma vagonu
Fırın arabaları
295.000 TL
46
50
3
5
2
1
2
1300
2
74
54
5
3
1
1
20
100
35
40
24
33
9
3
-
Kuter arabası
Ürün sehpası
Çift yönlü kapı sistemi
PH ölçüm cihazı
Metal kürek (baharat tartım)
Paslanmaz kürek (sucuk hamuru)
Sucuk asma kancası
Baharat karıştırma kazanı
Kesim kancası (büyükbaş)
Kesim kancası (küçğkbaş)
Sepet taşıma arabası
Çizme askı ünitesi
Deri taşıma arabası
Separatör et geri kazanım
Kancalı araba
Kuter arabası
Bıçak (61111)
Bıçak (61112)
Bıçak (61120)
Masat
Kanca taşıma arabası
Paslanmaz çelik transpalet
Atölyede yer alan mekanik ve elektrikli el aletleri ve işletme içinde yer alan diğer
demirbaşlar üzerine
1-
İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları,
dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları
(muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, yazıcılar,
tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları
ile diğer demirbaşlar
9.750 TL
9.245.000 TL
47
DEVELİ SÜT İŞLEME TESİSİ MAKİNE VE TEÇHİZAT
Rayiç Değeri
(TL)
Ad.
Cinsi/Açıklama
1
Hijyen bariyeri; KOHLHOFF marka, DLSO/100SL tipi, 75934/1 seri numaralı, 2008 yılı
imali
14.500 TL
1
Kültür tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 300 litre kapasiteli, 826-14 seri
6.600 TL
1
Tereyağı yoğurma makinesi; UZERMAK marka, 350kg kapasiteli
3.200 TL
2
Manotizer; NILFISK ALTO ECOLAB marka, 34539 tipi, 2006 yılı imali
2.900 TL
1
Ayran proses tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik cidarlı, 2 ton kapasiteli, su ve
buhar girişli, 2007 yılı imali, karıştırıcısı ile birlikte
Ayran depolama tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik izoleli, cidarlı, 2007 yılı imali,
karıştırıcısı ile birlikte
Diyafram pompa
Santrifüj pompa
Ayran soğutma eşanjörü; PROMAK marka, P6-MRGL tipi, 2007 yılı imali
35.000 TL
Süt alım kantar altı haznesi; KROMEL marka, KANTAR ALTI 500L, paslanmaz çelik,
Süt alım kantar üstü haznesi; KROMEL marka, KANTAR ÜSTÜ 500L, paslanmaz çelik,
Kantar altı çiğ süt santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli,
465 seri numaralı, 2004 yılı imali
7.300 TL
3
CIP ısıtma eşanjörü (asit, dezenfeksiyon, alkali); GEMAK marka, P3-MRGL tipi,
maksimum çalışma basıncı 5 bar, maksimum çalışma sıcaklığı 110°C, 579, 580, 488
5.400 TL
2
Asit, alkali otomatik dozajlama ünitesi; ECOLAB marka, P3LMI01 tipi, 9155 seri
8.600 TL
1
Çiğ süt silo tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, izoleli, 5 ton kapasiteli, 826-5 seri
numaralı, 2005 yılı imali, sirkülasyon pompası ile birlikte
10.750 TL
1
Buzlu su ünitesi; GEMAK marka, 15 ton glikol soğutma kapasiteli, 2007 yılı imali
63.000 TL
1
Tankerden süt alım santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-8 tipi, 15m3/h kapasiteli,
1.000 TL
3
1
3
1
CIP tankı (asit- dezenfeksiyon-alkali), 1,5 ton kapasiteli, paslanmaz çelik
Durulama suyu tankı
CIP pompası; GEMAK marka, 2,2kW kapasiteli, 2008 yılı imali
Dezenfeksiyon tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW
kapasiteli, 2008 yılı imali
Asit tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli,
2008 yılı imali
Alkali tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli,
2008 yılı imali
17.500 TL
Deoderizatör; GEMAK marka, 10ton/h kapasiteli
Deoderizatör vakum pompası; GEMAK marka, MGMVP 120/060 tipi, 2,2kW kapasiteli,
Deoderizatör ürün pompası; GEMAK marka, 2,2kW kapasiteli, 2009 yılı imali
Deoderizatör ürün pompası; GEMAK marka,
36.500 TL
1
Krema separatörü; FRAUA marka, CA 40 T 5000 l/h tipi, 26121 seri numaralı, 2006
yılı imali
72.500 TL
1
Pastörizatör; PROMAK marka, AL-5000 tipi, maksimum çalışma sıcaklığı 110°C, 4
bölmeli, 76 seri numaralı, 2000 yılı imali
51.000 TL
1
Homojenizatör; GEMAK marka, HMI B5 5000l/h tipi, 460 seri numaralı, 2006 yılı imali
36.000 TL
2
Açık holder; GEMAK marka, 1,5 ton kapasiteli, karıştırıcısı, pompası ile birlikte
29.000 TL
1
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
48
1
Kapalı holder; GEMAK marka, 3 dakikalık,
1
Yoğurt proses tankı; KROMEL marka, YPPROSES tipi, 1500 litre kapasiteli, 826-8 seri
numaralı, 2005 yılı imali, karıştırıcısı ve pompası ile birlikte
7.500 TL
1
Yoğurt proses tankı; GEMAK marka, 3 ton kapasiteli, karıştırıcısı ve pompası ile birlikte
10.000 TL
3
Cidarsız tank; GEMAK marka, 1500 litre kapasiteli, 2006 yılı imali, karıştırıcısı ile
birlikte
11.600 TL
1
Teneke kapama makinesi; MAKARACI MAKİNA marka, 1.5 ve 17kg kapasiteli, 2008
yılı imali
9.750 TL
4
Beyaz peynir teknesi; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2003 yılı
imali
13.000 TL
4
Beyaz peynir teknesi; UZERMAK marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2009
yılı imali
13.000 TL
1
Beyaz peynir teknesi; TÜRKÖZ marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2003 yılı
imali
3.200 TL
1
Salamura tankı; GEMAK marka, 1500litre kapasiteli, cidarlı,su ve buhar girişli, 2006 yılı
imali, karıştırıcısı ile birlikte
Salamura pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli, 880 seri numaralı,
2006 yılı imali
7.800 TL
1
Süt soğutma eşanjörü; PROMAK marka, P6-MRGL tipi, 455 seri numaralı, 2006 yılı
imali
3.200 TL
1
Pastörize süt depolama tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik, cidarlı, 2 ton kapasiteli,
karıştırıcısı ile birlikte
Pastörize süt dolum pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli, 2007 yılı
imali
Pastörize süt dolum pompası; GEMAK marka, G-20 tipi, 1,5kW kapasiteli, 2007 yılı
imali
8.750 TL
1
Pastörize süt dolum makinesi; ASTEPO marka, BP1H/1 tipi, 788 seri numaralı, 2005
yılı imali
43.500 TL
1
Ayran dolum makinesi; PAKDOLUM marka, RS475 tipi, 107 seri numaralı, 200cc, 5000
adet/saat kapasiteli
46.000 TL
1
Ayran dolum makinesi; A.P.M Mühendislik marka, 300cc 5000adet/saat kapasiteli,
2011 yılı imali
65.500 TL
1
Shrink makinesi; 2008 yılı imali
4.900 TL
1
Kaşar pişirme füzesi; UZERMAK marka, paslanmaz çelik, cidarlı, buhar girişli, 50kg
kapasiteli,
9.750 TL
1
1
Kaşar proses tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 4 ton kapasiteli
Kaşar CIP dönüş santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 20m3/h kapasiteli,
Pas santrifüj dönüş pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli, 511 seri
23.250 TL
1
1
1
1
1
Kaşar gramajlama ve yoğurma makinesi; KROMEL marka, 50kg kapasiteli
9.750 TL
1
Kaşar haşlama kazanı; ÜÇKAR marka
7.350 TL
1
Lor tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, cidarsız, 1500 litre kapasiteli, 826-23 seri
8.750 TL
1
Lor tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik, cidarsız, 1500 litre kapasiteli, 2006 yılı imali
13.200 TL
1
1
Süt tozu mikseri
Süt tozu mikseri pompası
13.100 TL
2
Kültür dozajlama
1
1
1
Yoğurt CIP pompası
Yoğurt 2. Pastörizasyon Pompası
Yoğurt Sütü Dolum Pompası
49
1
1
1
3
1
Ayran tankları CIP pompası
Lor CIP dönüş pompası
Peynir Altı Suyu Tankere Basma Pompası
Pastörizatör grubu pompaları
Açık Holder Pompası
4
Temizlik uydusu; NILFISK ALTO ECOLAB marka, SP11 Satellite tipi, 2008 yılı imali
2.900 TL
1
Vakum makinesi; SUPERVAC marka, 2007 yılı imali
5.800 TL
1
Tereyağı gramajlama makinesi; ÜÇKAR marka
3.400 TL
1
Beyaz peynir altı suyu pompası
6
Yoğurt inkibasyon odası; 2,6x5,7x3,4m ebatlarında, tesisatı, ekipmanları ve diğer
aksesuarları ile birlikte
Peynir olgunlaştırma odası; 8,5x3x6m ebatlarında, tesisatı, ekipmanları ve diğer
aksesuarları ile birlikte
1
2
İnkjet Tarihleme Makinası
2
Çamaşır makinesi
1.000 TL
150.000 TL
7.000 TL
500 TL
Yardımcı Tesisler
-
OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme genelinde bulunan
toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali
kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
Regülatör; AC/DC marka, 30kVA kapasiteli
34.000 TL
1
-
Basınçlı hava tesisatı
Hava tankı;
Giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan dağıtım tesisatları,
emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
500 TL
1
1
1
1
-
Soğuk Oda Soğutma Sistemi;
Soğuk oda (4°C); 9x3x3,3m ve 9,3x13x6 ölçülerinde
Soğuk oda (4°C);4x8,5x6,1m ölçülerinde
Soğuk oda (4°C);6,7x9,6x6m ölçülerinde
Şok odası (2°C); 9,2x12,7x3,3 ölçülerinde
Soğuk odalar ve sok odasına ait evaparatör, kondenser, kompresörler ve cihazlar
arası bağlantı tesisatları, panoları ve ekipmanları ile birlikte
266.000 TL
1set
Su temin ve yumuşatma sistemi;
Hidrofor; STANDART marka, 2,2kWx2 pompalı, , genleşme tankı, kontrol kumandası,
emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte
Hidrofor; STANDART marka, 3kWx3 pompalı, , genleşme tankı, kontrol kumandası,
emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte
Paket tip su yumuşatma, karbon, reçine ve PE tuz tankı, armatürleri ve diğer
ekipmanları ile birlikte
7.300 TL
Sıcak su tesisatı
Plakalı eşanjör; GEA marka
Boyler tankı
Sirkülasyon pompası
Genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri, mekanik tesisatı ile
birlikte
2.500 TL
1
1set
1set
2
1
2
18
13
1
28
6
8
180
İşletme demirbaşları
Beyaz peynir bölümü
Uzun yan demiri
Kısa yan demiri
PH metre
Peynir toplama kasası
Uzun mastar
Kısa mastar
Şiş
203.000 TL
50
1
2
1
1
15
4
2
24
2
6
110
120
15
31
4
1
1
1
3
1
1
1
2
16
15
1560
1000
1250
110
417
700
2100
713
17
3
2
2
3
4
2
2
3
2
1
3
4
1
1
1
4
1
1
1
1
1
Peynir altı suyu toplama oluğu
Kırma teli
3 raflı araba
Tuz bomesi,
Pipet
Bıçak
Uzun baskı
Kısa baskı
Baskı koyma sehpası
Peynir taşıma arabası
Baskı ağırlığı
Yoğurt-Ayran-Pastörize Süt Bölümü
Paslanmaz süt güğümü; 40kg
Paslanmaz yoğurt kovası; 40kg
Yoğurt arabası
Yoğurt tabancası
Ph metre
Dijital termometre
Maya ölçeği
Süzme yoğurt arabası
Pastörize süt dolabı
Kaşar-Tereyağı-Paketleme Bölümü
Raflı araba
Haşlama sepeti
Bez tulum baskısı
Kaşar arabası
Peynir sepeti plastik
Piknik kaşar kalıbı
Kaşar kalıbı; 1kg plastik
Blok kaşar kalıbı; 2kg plastik
Blok kaşar kalıbı; paslanmaz
Kaşar kalıbı; 1kg, paslanmaz
Blok kaşar kalıbı; 700g plastik
Dil kalıbı
Paslanmaz ağırlık taşıma arabası
Lor küreği
Spatül
Bıçak
Dil kalıbı
Bez tulum tokmağı
Bez tulum hunisi
Şiş
Bez tulum sehpası
Teneke açma keskisi ve tokmağı
Paslanamaz paketleme sehpası
Paslanmaz malzeme dolabı
Sisleme aparatı
Bidon tulum baskısı
PH meter
Raflı dolap
Abhaza Teknesi
Lor Teknesi ve Baskısı
Kaşar Teleme Teknesi
Teleme Doğrama Makinası
Haşlama sepeti
51
122
4
3
2
3
1
10
1
2
-
Genel kullanım
Personel soyunma dolabı
Transpalet
Elektronik terazi
Sevkıyat arabası
Raflı ürün dolabı
Hava perdesi
Sinek Tutucu
Aparey
Split klima
İşletme içinde yer alan diğer demirbaşlar üzerine
tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları
ile diğer demirbaşlar
2.500 TL
1.420.000 TL
52
YEŞİLHİSAR BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ MAKİNE VE TEÇHİZAT
Rayiç
Değeri (TL)
Ad.
Cinsi/Açıklama
2
Galvaniz stok silosu; 2.000 ton kapasiteli, zincirli besleme konveyörleri, boşaltma
helezonları, havalandırma fanları ve diğer ekipmanları ile birlikte,
-
Kompoz gübre üretim sistemi; 7 fanlı, kanalları ve diğer ekipmanları ile birlikte
20.000 TL
1
Kamyon kantarı; TUNAYLAR marka, 60 ton kapasiteli, bilgisayarı ve yazıcısı ile birlikte
14.500 TL
2
1
-
Elektrik tesisatı;
72.500 TL
1
Dizel jeneratör; EMSA marka, EMA 110 tipi, 12451 seri numaralı, 110 kVA gücünde,
dizel motoru, enerji transfer panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte
11.200 TL
1
1
1
-
Sıcak su tesisatı
Kombi; FERROLI marka, 31.000kcal/h kapasiteli, 2002 yılı imali
Elektrikli termosifon; BAYMAK marka,
Elektrikli termosifon, FERROLI marka
Sirkülasyon pompası ve diğer ekipmanları ile birlikte
2.500 TL
1
Mazot pompası; BRANSAN marka, BS 396/EDE tipi, 2008 yılı imali, mazot tankı ile
birlikte
3.400 TL
1
Caraskal vinç; 2,5 ton kapasiteli
1.950 TL
1
Pistonlu hava kompresörü; STAR marka, 200lt kapasiteli
1
Kaynak makinesi
1
1
1
-
Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları
Bulaşık makinesi; FAGOR marka, FI-48B tipi
Fırın
Soğuk dolap
Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve
sandalyeler ve diğer demirbaşlar üzerine
2.500 TL
-
tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları ile
diğer demirbaşlar
1.950 TL
121.500 TL
750 TL
250 TL
253.000 TL
53
ARAÇLAR
Sıra Plaka No
Araç Cinsi / Açıklama Marka
Tipi
İmal
Yılı
Motor Seri No
Şase / Seri No
1
34 FU 172
Traktör
JOHN DEERE
6210 Kabinli
2
38 TK 734
Traktör
JOHN DEERE
M6220
Kabinli
4WD
3
38 TK 731
Traktör
JOHN DEERE
M6220
Kabinli
4WD
4
38 TK 735
Traktör
JOHN DEERE
M6220
Kabinli
5
38 TF 905
Traktör
JOHN DEERE
7810 Kabinli 4FWD
6
38 TA 319
Traktör
VALTRA
HVT 180 36SHO
7
38 TF 370
Traktör
VALTRA
8
38 TE 728
Traktör
9
38 TN 097
2002
CD4045T609655
L06210Y289333
40.000 TL
SE 2006
CD4045C011075
L06220E485475
75.000 TL
SE 2006
CD4045C011074
L06220E485561
75.000 TL
4WDSE 2006
CD4045C010948
L06220E485502
75.000 TL
1999
RG6081T088396
RW7810P02797
97.500 TL
2004
P05822
P15334
85.000 TL
HV 8150-36 SHO
2004
P02628
P06237
52.500 TL
VALTRA
HV640036SHO
2004
P02724
P06548
49.000 TL
Traktör
VALTRA
HV6400.36.SHO
2004
P02709
P06338
49.000 TL
10 38 TE 487
Traktör
VALTRA
HVA75.12.SHO1
2004
P02374
P06126
27.500 TL
11 38 TF 276
Traktör
VALTRA
HVA75.12.SHO1
2004
P02456
P06531
27.500 TL
12 38 FT 287
Traktör
MASSEY
FERGUSON
285 S
1998
LF9B210T44821D248044269 200TU285044269
24.000 TL
13 38 FU 817
Traktör
MASSEY
FERGUSON
285 S
1996
LF97050t31831A24831578
76TU28531578
23.000 TL
14 38 FT 745
Traktör
MASSEY
FERGUSON
MF 135
1966
2346679C
22568
7.000 TL
15 38 D 6072
Traktör
MASSEY
FERGUSON
MF 135
1968
28153152TA9073D
EGM3800SASE000074
7.500 TL
16 38 LS 106
Traktör
MASSEY
FERGUSON
MF 135
1966
T237619C
85TU24805
7.000 TL
17 38 TK 156
Traktör
NEW HOLLAND
TM155DT klimalı
2005
675TAHA122316
ACM234612
100.000 TL
18 38 TE 240
Traktör
NEW HOLLAND
L95DT4WD
1999
804525K213514610
1159602
19 38 TK 384
Traktör
NEW HOLLAND
TM 190
2006
675TAF155649
ACM255204MFC7BG1
117.500 TL
20 38 TK 385
Traktör
NEW HOLLAND
TM 190
2006
675TAF154843
ACM255445MFC7BG1
117.500 TL
21 38 TL 570
Traktör
VALMET
8400
2000
K05976
K14139
62.500 TL
22 38 TN 098
Traktör
FIAT(NEW
HOLLAND)
M 160 DT 4WD
1999
111525B
WM215809812
70.000 TL
23 38 TN 097
Traktör
FIAT(NEW
HOLLAND)
M.135
Kabinli
WL678244TB12
63117B
50.000 TL
24 38 FU 876
Traktör
FORD
5000
1970
F618261
B634046
25 38 FT 065
Traktör
BAŞAK
2073 SH
2000
6280
6283
19.000 TL
26 38 FT 246
Traktör
BAŞAK
2073 SH
2000
6281
6281
19.000 TL
27 38 FR 350
Motosiklet
KANUNİ
ATV 150
2006
L01570MJ06060368
LLCLSJ 2 B76F000703
1.750 TL
28 38 TK 063
ATV Motosiklet
KANUNİ
ATV 150 (LX150ST- 2007
3)
LCI570MJ07041400
LLCLSJ2E37F000418
1.850 TL
29 38 TC 411
Otomobil
TOFAŞ
131 Kartal (SLX 1.6 1999
IE)
131F30166584793
NM4131B0001236371
7.500 TL
30 38 TE 187
Kamyonet
ISUZU
NPR 595
1996
AOSO29592
NP22089
15.000 TL
31 38 TN 094
Kamyonet
ISUZU
NPR 595
1996
AOSO29596
NP22093
15.000 TL
32 38 TN 270
Kamyonet
ISUZU
TFS77HDIJTLE
2006
DN211
MPATFS77H6H526317
27.000 TL
33 38 TN 166
Çift kabinli PKP
TOYOTA
Hilux Extra
2001
2L4963584
LN1450048085
16.000 TL
34 38 TN 096
Çift kabinli PKP
TOYOTA
Hilux Extra
2001
2L-5001358
JTFED426800052051
16.000 TL
35 38 TK 976
Çift kabinli PKP
TOYOTA
Hilux Extra
2001
2L-5003359
JTFED426900052088
16.000 TL
36 38 TP 054
Çift Kab.PKP 4X2
TOYOTA
HILUX
COMFORT
D/CAB 2010
2KD7951020
MR0ER12G705501337
29.000 TL
37 38 TF 541
Kamyon
FORD
Cargo 2014
1992
38DTBM92MUH
SFACCCDJDCMJ83422
18.000 TL
38 38 FR 816
Kamyon
FORD
Cargo 2520
1996
96843
SFACCCDJDCSJ96843
30.000 TL
39 38 FR 078
Kamyon
FORD
Cargo 2520
1996
96855
SFACCCDJDCSJ96855
30.000 TL
40 34 UA1339
Çift kabinli PKP
FORD
Yeni Ranger
2011
WLAT1226678
WFOLMFE10BW900809
30.000 TL
41 38 TF 730
Kamyon
MERCEDES
2521 / 48
1998
38291950458274
NMB37126916018988
42
Silaj makinesi
JOHN DEERE
6750
2000
43
Silaj makinesi
JOHN DEERE
7450
2011
44
Lastikli
yükleyici
4CX
1993
45
Teleskobik yükleyici
CATERPILLAR
TH 62
2000
4TM02258
45.000 TL
46
Lastikli
yükleyici
tekerlekli CATERPILLAR
938 G
2000
7SR01024
95.000 TL
47
Greyder
D7300
1980
48
Lastikli
695 ST
2011
tekerlekli JCB
CHAMPION
tekerlekli CASE
DT/4WD 1997
45.000 TL
7.500 TL
45.000 TL
Z06750X504727
170.000 TL
Z07450X510713
460.000 TL
629429X
38.000 TL
740-21-767-12066
839261
Rayiç Değeri
(TL)
NBHH02044
55.000 TL
100.000 TL
54
kazıcı yükleyici
49
Lastikli
yükleyici
tekerlekli CASE
621 E
2010
771636
NAHE79011
152.500 TL
50
Teleskobik forklift
51
Mini yükleyici
CASE
TX 140-45
2010
542554
N8HK41033
80.000 TL
CASE
40XT
2003
JAF0359070
52
22.500 TL
Mini yükleyici
CASE
440
2010
JAF00440N8M407563
45.000 TL
53
Mini yükleyici
KARINCA
YENMAR
2001
L3B-31366
15.000 TL
54
Mini Yükleyici
BELLE
761
2001
763388
17.500 TL
55
Teleskobik forklift
MERLO
P 28.7
2004
B4001947
50.000 TL
56
Teleskobik forklift
MERLO
P 28.7
2005
B4002047
52.500 TL
57
Teleskobik forklift
MERLO
P 28.7
2004
B4081347
58
Paletli Ekskavatör
SIMUTOMO
SH 160-5
59
Silindir
AMMANN
ASC 150 D
60
Vinç
Panter
S 3000
4TNE88
2010
50.000 TL
SMT160A5AO0BH1184
160.000 TL
2882050
100.000 TL
16.900 TL
BÖLGE ARAÇLARI
61
38 TN 566 KAPALI KASA
KAMYON
ISUZU
NPR 66
1997
AIOS03051
PNP02108
21.000 TL
62
34 DV 8022 KAMYONET
FIAT
CARGO 1.3 MAXİ
2006
199A20001319623
NM422300007122900
13.500 TL
63
34 HP 7386 OTOMOBİL
RENAULT
SYMBOL
2012
K9K17R053108
VF1LBNMS546449331
25.500 TL
64
FIAT
LINEA 1.3 MJET
2012
199A30004532519
NM432300003164785
31.000 TL
65
FIAT
LINEA 1.3 MJET
2012
199A30004489599
NM4323000003162337
31.000 TL
66
34 JR 0601 KAPALI KASA
KAMYON
ISUZU
NPR
2012
984087
NNANRRL5E02000038
76.000 TL
67
34 DV 8020 KAPALI KASA
KAMYONET
FIAT
DOBLO
2006
199A20001352073
NM422300007124809
26.000 TL
68
34 HC 9987 KAMYONET
(FRIGOFRIK KASA)
RENAULT
MASTER
2011
M9TA6C007695
VF1MAF4CE44974267
42.000 TL
69
FIAT
LINEA 1.3 MULTİJET 2012
199A30004503875
NM432300003161932
31.000 TL
70
34 JE 4940 KAMYON
(FRIGOFRIK KASA)
MITSUBISHI
CANTER
2012
4M42A89704
NLTFE85BG02001137
82.000 TL
71
34 JE 8210 KAMYON
(FRIGOFİRİK KASA)
ISUZU
NPR10
2012
949125
NNANRRLPE02000613
88.500 TL
TOPLAM MOTORLU ARAÇLAR DEĞERİ - KAYSERİ
3.820.000 TL
55
TARIM MAKİNELERİ DEĞERİ
Adet
Cinsi/Açıklama
Rayiç
Değeri (TL)
1
Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 2200RC tipi
1
Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 1150 tipi
58.000 TL
1
Balya makinesi, New Holland 544 tipi
34.000 TL
1
Mısır biçme tablası; CLAAS marka, Ru 450 tipi
51.000 TL
1
Silaj makinesi, PZ Vicon MH 180S tipi
1
Silaj makinesi, JF FCT 900 tipi
17.000 TL
1
Silaj makinesi; JOHN DEERE marka, 630 B tipi
39.000 TL
1
Ot biçme makinesi JF GSC 2400 tipi
14.500 TL
2
Ot biçme makinesi JF GCS 3200 Flex2 tipi
39.000 TL
1
Gübre (karıştırma) çevirme makinesi, Topturn 300 tipi,
39.000 TL
1
Yem dağıtma makinesi; TRIOLIET marka Solomix 1500, SM-12-212 tipi
29.000 TL
1
Yem yükleme vagonu; POTTINGER marka, Euromatic Europrofi 3 544 tipi
58.000 TL
1
Sap atma makinesi; (Saman Püskürtme makinesi),TEAGLE TOMHAWK 8080 tipi
12.250 TL
1
Ot toplama tırmığı, POTTINGER marka; 701A tipi
6.800 TL
1
Ot toplama tırmığı, POTTINGER marka
6.800 TL
2
Ot biçme tamburu; SÜRÜM marka
2.000 TL
1
Ot biçme makinesi;
1.000 TL
1
Ot biçme traktörü; WISCONSIN ENGINEERING marka, W2900 tipi,
7.700 TL
1
Special green çapa makinası ipli 15LD350 7,5 HP
5.150 TL
1
1
1
1
Yonca kaşıyıcı; KÖCKERLING marka,
Yonca mibzeri; KÖCKERLING marka,
Hububat ekim makinesi, KÖCKERLING marka, AT400 tipi
Hububat mibzeri; KÖCKERLING marka,
1
Rototiller, Amazon marka
1
1
Mibzer, GASPARDO marka, 6 S tipi
Mibzer, GASPARDO marka, 4 S tipi
1
Mibzer, AMOZON marka
5.800 TL
1
1
Mibzer, SFOGGIA marka, 4’lü
Mibzer, SFOGGIA marka, 6’lı
8.300 TL
1
Ekim makinesi, KVERNELAND marka, Accord tipi
1
Golf arabası
4.900 TL
1
3
Pulluk; 2’li döner
Pulluk; ALPLER marka, 6’li, 5’li, 3’lü
2.900 TL
1
1
1
1
1
1
Goble;
Goble;
Goble;
Goble;
Goble;
Goble;
İlgi 32D tipi
İlgi 28D tipi
Birlik 24D tipi
Birlik 20D tipi
Öz-İş 30 D tipi
Öz-İş, 28 D tipi
116.000 TL
9.750 TL
43.500 TL
8.750 TL
12.250 TL
27.000 TL
48.500 TL
56
1
Goble; Öz-İş, 26 D tipi
1
1
1
1
1
1
Çizel; Birlik 7A tipi
Çizel; Alpego FKF 7 tipi
Çizel; Tarım Su 11 A tipi
Çizel; Tarım Su 14 A tipi
Yaylı tırmık, Güngör marka,
Tırmık;Tarım su marka 21A +M tipi
7.800 TL
1
1
1
Kültivatör, Tarım Su 11 A tipi
Kültivatör, Güngör marka, 9’lu
Kültivatör, Köckerling marka,
7.300 TL
1
2.900 TL
1
Süpürge aparatı; FİMAKS marka, FMB 200B tipi, 0952011003 seri numaralı, 2011 yılı
imali
Süpürge aparatı; FİMAKS marka, IBA 2000 tipi,
1
Sap parçalama makinesi; SÖNMEZLER marka, TSR 401T-MR tipi
7.300 TL
1
1
Dizel çapalama makinesi; LOMBARDINI marka, Grillo 131 tipi Dizel çapalama
makinesi; WINGUR marka
6.300 TL
1
Yem dağıtma makinesi; TOSUN TARIM marka, 3 ton kapasiteli
7.300 TL
1
1
2
1
1
1
1
Pülverizatör;
Pülverizatör;
Pülverizatör;
Pülverizatör;
Pülverizatör;
Pülverizatör;
Pülverizatör;
1
1
1
Gübre Fırfırı, Rauch MDS 701 tipi
Gübre Fırfırı, Güngör tipi
Gübre Fırfırı, Yerli imalat
2
1
1
3
1
1
1
Römork, Uğurlu marka 1 ad. 10 ton, 1 ad 4 ton kapasiteli,
Römork, Uğurlu marka
Römork (kapalı), Uğurlu marka
Römork, firma imali, 3 ton kapasiteli
Boru römorku
Römork dampersi; Uğurlu
Mazot tankı römorku, Uğurlu marka, 4 ton
22.000 TL
1
Gübre dağıtma römorku, SAMSON marka, SP 12 tipi
34.000 TL
1
Gübre dağıtma römorku, JF ST 12000 tipi
1
Balya taşıma römorku, Muttı Amos M12
2
1
Taş toplama makinesi; İlgi marka, 4 M ve kovalı tipi
Taş toplama makinesi; Tutkun marka TK 404
1
1
1
1
1
1
1
Tapan, Birlik marka
Tapan
Tapan merdaneli
Çapa makinesi, Birlik marka 3S model
Çapa makinesi, Birlik marka 5S model
Kanal açma makinesi, Yurdusar marka
Tava makinesi, yerli
HOLDER marka
TEKNİK marka, 600lt kapasiteli
TEKNİK marka, 800lt kapasiteli
AGROTEK marka, 800lt kapasiteli
T. ÜNSAL marka, 300lt
21.500 TL
BUZLUSAN marka, 1000lt
2.900 TL
6.800 TL
14.500 TL
6.800 TL
27.000 TL
57
1
1
1
1
1
2
1
1
Dip kazan, Çetinel marka 3 A model
Silindir, Saray yapımı 400 model
Toz kükürt atma makinesi, firma yapımı
Toz kükürt atma makinesi, Bredal marka
Tesviye Küreği, İlgi marka
Patlatma; Öz-İş, 11’li
Patlatma; Öz-İş, 5’li
Patlatma; firma imali, 11’li
1
1
1
1
1
1
1
Yem sıyırma aparatı (Belle)
Forklift aparatı (Merlo)
Ot alma aparatı (Merlo)
Forklift aparatı (Caterpillar)
Ot alma aparatı (Caterpillar)
Yem sıyırma aparatı (Case)
Gübre dağıtma aparatı (Breda)
9.750 TL
892,000 TL
5.3.2.5. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle
Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Emsal karşılaştırma yönteminde, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından yakın geçmişte satın
alınan arazilerin alım maliyeti, mevcut sulama sisteminin kurulum maliyeti dikkate alınmıştır. Arazi
fiyatları, muhasebesel veriler, Milli Emlak Müdürlüğü, Tarım İlçe Müdürlüğü yetkilileri ve bölgede
faaliyet gösteren emlak ofislerinden alınan bilgilerle karşılaştırılarak teyit edilmiştir.
5.4.
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri
Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın; herhangi bir projenin değerleme
kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması
gerekliliği bulunan 3. Maddenin g bendi ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin ı - i - l - n - p – r bentleri
ve 6. Maddenin b bendindeki 3. maddesi yer almamaktadır.
Bu maddeler sırasıyla;
(3. Maddenin g bendi)c

Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların
ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin
uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
(4. Maddenin ı - i - l - n - p - r bentleri)

Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,

Nakit / Gelir akımları analizi,

Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan
sonuçlar,

Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.
58
BÖLÜM 5
5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule
Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeler neticesinde, değerlemesi yapılan gayrimenkullerden tarla vasıflı olanların, üzerinde
tarımsal amaçlı üretim yapılan arazilerin GYO portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuat
çerçevesinde bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Develi ilçesinde yer alan besi kompleksi ve yem fabrikası, ileri işlem tesisi ile Yeşilhisar ilçesinde yer
alan padoklar ve ahırlar yapı ruhsatına sahip olup, yapı kullanma izin belgesine sahip olmaması
nedeniyle GYO portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde engel teşkil
etmektedir.
59
BÖLÜM 6
6.
6.1.
SONUÇ
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)
Değerleme Uzmanı Görüşü
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçelerinde konumlu
gayrimenkullerin ve makine-teçhizatın 01.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerinin belirleme amacıyla
hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda
resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve
piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir
GAYRİMENKUL DEĞER TABLOSU
TOPLAM DEĞER
Develi
Yahyalı
Yeşilhisar
Araçlar
Tarım Makinaları
Arazi
15,324,011 TL
3,584,789 TL
18,892,270 TL
-
Yapı
18,768,056 TL
11,706,080 TL
-
Makine - Teçhizat
13,605,000 TL
253,000 TL
3,820,000 TL
892,000 TL
Toplam
47,697,067 TL
3,584,789 TL
30,851,350 TL
3,820,000 TL
892,000 TL
86,845,206 TL
48,247,337 USD
TOPLAM:
36,643,547 EUR
Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet
yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80 TL; 1 EUR 2,37 TL olarak esas
alınmıştır.
Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik
koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi
dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımının ortalaması baz alınarak
rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin
86.845.000 TL + KDV Yazıyla: (Seksen Beş Milyon Üç Yüz Kırk Beş Bin TL)
olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.
İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.
60
BÖLÜM 7
7.
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
FOTOĞRAFLAR
DEVELİ BÜYÜK BAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
61
BÖLÜM 7
62
BÖLÜM 7
63
BÖLÜM 7
DEVELİ ÇİFTLİK MAKİNELER
64
65
KESİMHANE VE İLERİ İŞLEM TESİSİ
66
DEVELİ KESİMHANE VE SÜT İŞLEME TESİSİ
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
YEŞİLHİSAR BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
81
82
YEŞİLHİSAR MAKİNE VE TECHİZATLAR
83
84
YAHYALI ARAZİLER
85
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
AHMET ARSLAN
Kişisel Bilgiler
Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale – 04.12.1977
Medeni Hali
: Evli
Ehliyet
: B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta
: [email protected]
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim
Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL
1996 – 1999
G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans
2003 - 2006
Kurs ve Seminer
Visual Basic programlama eğitimi
2000
Microsoft Word, Excel, Power Point Programları
2001
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO)
2002
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office, Windows, NetCAD,
PowerBuilder, VB, Sybase
Deneyim
( C prog. derneği)
KartoCAD,
MapINFO,
ArcGIS,
AutoCAD
Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376)
02.10.2006- .... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti.
İSTANBUL
Harita Mühendisi – Değerleme Uzmanı
2002 – 2006
Milli Emlak Genel Müdürlüğü
BURSA-ANKARA
Harita Etüd Şefi
2000 – 2001
Evren Holding
KOCAELİ
Öğrenci asistan
1999
YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu
İSTANBUL
Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası.
Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :

Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması,

Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması

Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme

Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı

Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu.
86
BÖLÜM 8
87
BÖLÜM 8
DİLEK TEZOL
Kişisel Bilgiler
Doğum Yeri - Tarihi
: Çanakkale – 09/08/1982
Medeni Hali
: Evli
Ehliyet
: B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta
: [email protected]
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim
Y. T. Ü.
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office, Windows, SPSS, NetCAD, ArcGIS, AutoCAD
Deneyim
Şehir ve Bölge Planlama Lisans İSTANBUL
2001- 2006
Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402192)
05.11.2012 – … DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şehir Plancısı
12.03.2007 – 31.10.2012 İstanbul Büyükşehir Belediyesi Bimtaş A.Ş
Üye Olunan Dernekler Yıldız Teknik Üniversitesi Mezunlar Derneği – TMMOB Şehir Plancıları Odası
88
BÖLÜM 8
89
90

SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş.

Transkript

Benzer belgeler

Seba Millennium Satılık Lüks Konut İstinye / İstanbul

KISMET APARTMANI

ESER APARTMANI - Nidapark A.Ş.

IŞIL APARTMANI

KURTOĞLU APARTMANI

ÖN ÜRETİMLİ HAFİF PREFABRİKE YAPI TEKNİK ÖZELLİĞİ Dış ve

Odyssey broşürü pdf döküman