Dünya Sahnesinde İstanbul

Cities Research Center, 2016
Dünya Sahnesinde İstanbul
Öne Çıkan Konular
2
Dünya Sahnesinde İstanbul
Öne Çıkan Konular
• İstanbul, çeşitli performans göstergeleri kapsamında
son beş yılda en çok gelişme kaydeden Gelişen
Dünya Şehri olmuştur. İstanbul’un ekonomik
temelleri, küresel olarak aynı düzeyde yer aldığı
birçok şehirden daha güçlüdür.
• JLL’nin Ticari Çekim Endeksi, İstanbul’u dünyanın
en önemli 20 ticaret merkezi arasında görmektedir.
İstanbul; güvenilir bir finans merkezi olarak gelişim
göstermesi, inovasyon ile ticarete ev sahipliği
yapması ve altyapı iyileştirmeleriyle benzer nitelikteki
Gelişen Dünya Şehirleri arasında öne çıkmaktadır.
JLL Global30
Dünyanın En Güçlü Üretken ve
Küresel Bağlantılı Şehirleri
New York
Londra
Paris
Seul
Chicago
anghay
Pekin
Moskova
Washington DC
Hong Kong
Atlanta
• Güvenlik tehditlerine karşı kırılgan bir yapı
Dallas
San Francisco
Singapur
Sao Paulo
Houston
İLK 20
gösterme ihtimaline karşın, eşsiz kültürel kimliği
ve sıra dışı enerjisi, İstanbul’un dünyadaki ilk beş
ziyaretçi destinasyonu arasındaki pozisyonunu
desteklemektedir. Küresel bağlantıları hızla
gelişirken, İstanbul şu anda dünyanın en hızlı
büyüyen havayolu aktarma merkezi haline gelmiştir.
Tokyo
Los Angeles
İLK 10
rağmen, dinamik ve artan başarısıyla Gelişen bir
Dünya Şehridir. Artan tüketim, güçlü demografik
profil, finansal & ticari hizmetler ve teknoloji
sektörünün büyümesiyle oluşan kombinasyon
güçlü metropol büyümesini beslemektedir. İstanbul;
Londra, Paris ve Moskova ile birlikte Avrupa’nın ‘Dört
Büyük’ mega şehri arasında yerini kesinleştirmiştir.
SÜPER ŞEHİRLER
• İstanbul, arka planda yükselen jeopolitik risklere
Cakarta
stanbul
Boston
Mumbai
Sidney
Delhi
Toronto
Meksiko
Bangkok
İLK 30
Frankfurt
Kaynak: JLL Global 300, Aralık 2015
Guangzhou
Manila
JLL
3
Dünyanın En Hızlı Büyüyen Havayolu Aktarma Merkezi
Hava Taşımacılığı Yolcu Sayısı Büyümesi, 2008-2014, İlk 10 Şehir
Milyon
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
İstanbul
Şanghay
Moskova
Dubai
Pekin
Cakarta
Bangkok
Sao Paulo
Seul
Kuala
Lumpur
Kaynak: ACI, JLL, 2015
• Şehrin altyapı gelişimi İstanbul’u dönüştürürken, şehrin ekonomik dinamizminde de kilit bir rol oynamaktadır. Metro
hatlarının genişlemesi, 3. köprü ve 3. havalimanını da kapsayan yapım aşamasındaki iddialı altyapı projeleri, şehrin
gelecekteki büyümesi için olumlu sinyaller vermekte, gelişimi yayma ve şekillendirme konusunda rol oynamaktadır.
• Gayrimenkul sektörü, gelişime cesur ve girişimci bir yaklaşımla karşılık vermiştir. Gelişen yeni altyapı projeleri,
İstanbul gayrimenkul pazarının mekansal yerleşimini temelinden değiştirmektedir.
• İstanbul pek çok yeni inşaat projesine tanıklık etmektedir. Mevcut gelişim döngüsü tamamlandığında, şehir aşağıdaki
büyüklüklere ev sahipliği yapacaktır:
-- Dünya standartlarında alışveriş merkezlerini de içeren 5 milyon m2’nin üzerinde modern perakende alanı;
-- İstanbul Finans Merkezi gibi yeni ticari alanları da kapsayan ve 7 milyon m2’ye yaklaşan A Sınıfı ticari ofis alanı;
-- Yaklaşık 9.5 milyon m2 modern lojistik alanı (Kocaeli’ni de kapsayan Geniş İstanbul Havzası);
-- 500 lisanslı otelde 56,000’i aşan oda sayısı
4
Dünya Sahnesinde İstanbul
Gelişen Dünya Şehirleri Yeni Alanlarda Büyüyor
Gelişen Dünya Şehirlerinde Ofis Stoku Büyümesi, 2016-2017
İstanbul
Istanbul
Şanghay
Shanghai
Manila
Manila
Delhi
NCR Delhi
Meksiko
Mexico
City
Varşova
Warsaw
Mumbai
Mumbai
Taipei
Taipei
Sao Paulo
Paulo
Sao
Pekin
Beijing
Cakarta
Jakarta
KualaLumpur
Lumpur
Kuala
Moskova
Moscow
2016
2017
Dubai
Dubai
Mevcut stokun %’si olarak tamamlanacak projeler
Bangkok
Bangkok
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Kaynak: JLL, Şubat 2016. Her şehirde yer alan bütün alt pazarları kapsamaktadır.
• Söz konusu ilave arz, pazarı sınayacak olsa da, İstanbul’un uluslararası iş, perakende, lojistik ve tatil merkezi olarak
gelişimini sağlayacak gerekli aralığı sağlayacaktır.
• Yüksek inşaat ve geliştirme oranına rağmen, İstanbul ticari gayrimenkul yatırımları bakımından hala
potansiyellerinden tam olarak yararlanılmamış bir pazar olarak görülmektedir. Şehrin büyüklüğü, durumu ve
olgunluğu düşünüldüğünde, diğer Gelişen Dünya Şehirlerinde görülen yatırım seviyelerini yakalaması için
yatırımlarda büyük bir artışa ihtiyaç duyulmaktadır.
JLL
5
Dönüm Noktasında İstanbul
• Etkileyici bir gelişim göstermesine karşın, İstanbul’un ‘Dünya Şehri’ne dönüşüm sürecini kısmi olarak tamamladığı ve
hızla büyüyen bir mega kentin karşılaşacağı birçok zorluk ve kısıtlamalar ile yüzleşmekte olduğu görülmektedir.
• Şehir, bir sonraki gelişim döngüsü için aşağıdaki alanları kapsayan bir plana ihtiyaç duymaktadır:
-- Devam eden büyümeyi ve genişleyen kentsel yerleşim alanını yönetmek Kendi ekonomik, sosyal ve çevresel esnekliğini yapılandırmak
-- İnovasyon kapasitesini arttırmak
-- Uluslararası ortamda kendini daha güvenle projelendirmek
• Yerel yönetim ve merkezi hükümetin İstanbul için oluşturdukları geniş vizyon aşağıdaki iki ana destek noktasını
içermektedir;
i. Başlıca bir giriş kapısı. Şehrin giriş kapısı olma özelliği; büyüyen finans sektörü, canlı turizm, kültürel
kapasitesi ve bölgesel bir lojistik merkez olması üzerine kurulmaktadır.
ii. Önde gelen bir bilgi merkezi. İnovasyon ve teknoloji ekseninde, daha yüksek değere sahip üretim ve bilgiye
yönelik bir azmin olduğu açıkça görülmektedir.
• Bunun için bazı ana önceliklere odaklanılması gerekmektedir:
-- Gelişmiş Dünya Şehirlerinin geçtiğimiz 20-25 yıldır yapmakta olduğu gibi, daha sağlam ve uygulanabilir uzun vadeli planlama yetkinliği oluşturmak
-- Ekonomik büyümenin çekim merkezini, İstanbul Finans Merkezi gibi yeni gelişen iş bölgelerine kaydırarak, birden fazla Merkezi İş Alanı ile çok merkezli metropol gelişimini kolaylaştırmak
-- Yüksek değere sahip faaliyetlere geçişin devam etmesi. İstanbul’un önemli potansiyelleri arasında yer alan ----
yaratıcı sektörler ile medya sektörünün gelişimi, liberalleşmenin gerçekleşmemesi durumunda sınırlanmış olacaktır.
Arabaya bağımlılığını önlemek için toplu taşıma kapasitesinin ve ağının gelişim temposunu korumak.
Üçüncü havalimanının gelişim için yeni ve önemli bir odak sunması ile birlikte lojistik sistemini en uygun hale getirmek;
İstanbul’un zengin kentsel ve ticari ağlarının şehrin vizyonu ve stratejik düşünme kapasitesini beslemesi için olanakların tanımlanması.
• New York, Londra, Paris, Tokyo ve Hong Kong gibi diğer büyük şehirler; altyapılarında, ekonomik işlevlerinde,
planlama otoritelerinde ve stratejik düşünme kapasitelerinde benzer gelişimler göstererek mega şehirden Gelişmiş
Dünya Şehirlerine dönüşümlerini gerçekleştirmişlerdir. Bu şehirler, İstanbul için büyüme zorluklarına yönelik pratik
müdahaleler bakımından değerli örnekler sunmaktadır. (Raporun ‘Ekler’ bölümüne bakınız)
6
Dünya Sahnesinde İstanbul
Gayrimenkul İstanbul’un Gelecek Başarısını Şekillendiriyor
• Gayrimenkul; başarılı bir şehrin sonucundan daha çok, o şehre katkı sağlayan unsurlarından biridir. İstanbul kendi
kültürel kimliğini sürdürerek toplum bilincini beslerken; yaratıcılık, inovasyon ve girişimciliğe olanak sağlayacak
üretken aktiviteler için altyapı ve ortam sunmak zorundadır. Bu ise her zamankinden daha esnek, ortak çalışmaya
daha yatkın ve aşağıdaki başlıkları kapsayacak bir gayrimenkul sektörü gerektirmektedir:
-- Şeffaf gayrimenkul uygulamalarını benimsemek. Piyasa takibi, performans ölçümü, mevzuat gözetimi ve işlem süreçlerinin başlıca alanlarında iyileştirmelere ihtiyaç duyulmaktadır.
-- Uluslararası sermayeye likit ve açık olmak. Ekonomik büyüklüğü, durumu ve olgunluğu göz önünde bulundurulduğunda, İstanbul’un ticari mülklere yönelik doğrudan işlem hacminin her yıl USD 3-4 milyar seviyesinde olması gerekmektedir (geride kalan beş yılda olduğu gibi ortalama USD 500 milyon seviyesinde değil).
-- İstanbul’un eşsizliğini korumak. İstanbul büyüyen bir uluslararası ticari merkez olma rolünü üstlenirken, aynı zamanda eşsiz doğal ve kültürel kimliğini koruma arasında zor bir dengeleme süreci ile yüzleşmektedir. Mal sahipleri ve geliştiricilerin mülklerini, İstanbul’un güçlü yer, canlılık ve heyecan algısına uygun yollarla etkin hale getirmeleri gerekmektedir.
-- İnovasyonu ve toplum bilincini teşvik etmek. İstanbul toplum olma bilincini ve vatandaşlar için refah düzeyini geliştirirken, inovasyonun yeni mekânsal coğrafyasına; güçlü bağlantıya sahip, işbirliği ve inovasyonu destekleyen daha fazla karma kullanımlı, kompakt ve iyi ilişkilendirilmiş yerleşim alanları ile karşılık vermelidir.
-- Daha sağlıklı ve sürdürülebilir çevre ihtiyacına yanıt vermek. Sürdürülebilirlik kavramına olan mecburiyet artmaktadır ve gayrimenkul bu noktada yeni nesil verimli, sürdürülebilir ve yeşil binalar sunarak bu noktada bir rol üstlenmelidir.
-- Yüksel kalitede, ekonomik ve ulaşılabilir konutlar sunmak. Şehrin yaşanılabilirliğini arttırmak için, İstanbul yenilenmeye ve yatırımlara devam etmelidir. Devam eden altyapı ve kentsel dönüşüm projeleri halihazırda konut alt pazarlarını yeniden şekillendirmekte ve farklı gelir gruplarına konut arzı sunmaktadır. Bu durum; çalışan, yetenekleri ve iş fırsatlarını kendine çeken şehirlerin ayırt edici özelliğidir.
JLL
7
Şehirlerin Yeni Dünya Düzeninde İstanbul
YENİ
Gelişmiş Dünya Şehirleri
«6 Büyükler»
New York
Londra
Paris
Gelecek
Rakipler
Seul
Sidney
Toronto
Gelişen Dünya
Şehirleri
Tokyo
Hong Kong
Singapur
Gelişimini
Tamamlamak
Üzere
Şanghay
Pekin
Kaynak: The Business of Cities, JLL, 2015
Yeni Dünya
Şehirleri
Rekabetçi
Mega Şehirler
İstanbul
Taipei
Kuala Lumpur
Moskova
Sao Paulo
Meksiko
Münih
Oslo
Barcelona
Gelişimi
Yüksek Kalitede
ve Hızlı
Dubai
Varşova
Shenzhen
Guangzhou
Bangalore
Vancouver
Denver
Brisbane
Yüksek Potansiyel /
Zayıf Yönetim
Geri Kalmış
Mega Şehirler
Mumbai
Manila
Cakarta
Dhaka
Lagos
Karachi
Şehirler ve gayrimenkul hakkında daha fazla bilgi için:
www.jll.com/cities-research
Dünyadaki 300 Şehri Keşfedin ve Karşılaştırın
Şehir karşılaştırma yöntemlerimiz her bir şehrin konumunu görselleştirmenizde ve diğer şehirlerle karşılaştırmanızda
yardımcı olacaktır.
JLL Şehir Araştırmaları İletişim
Rosemary Feenan
Küresel Araştırmalar, JLL
[email protected]
Jeremy Kelly
Küresel Araştırmalar, JLL
[email protected]
JLL Merkez Ofisleri
Chicago
200 East Randolph Drive
Chicago IL 60601
USA
+1 312 782 5800
Londra
30 Warwick Street
London W1B 5NH
United Kingdom
+44 20 7493 4933
Singapur
9 Raffles Place
#39-00 Republic Plaza
Singapore 048619
+65 6220 3888
JLL Türkiye
MM Plaza Nispetiye Mah.
Başlık Sok. No: 3 Kat: 1
34340 Levent – İstanbul
Tel: +90 (212) 350 0800
Fax: +90 (212) 350 08 06
"Dünya Sahnesinde İstanbul" raporunun tamamına ulaşmak için lütfen JLL Türkiye ile iletişime geçiniz.
İletişim
Burçin Yıldıran Sezen
Yardımcı Direktör
Danışmanlık Hizmetleri
+90 (212) 350 08 23
[email protected]
Yavuz Can Parlar
Kıdemli Analist
Danışmanlık Hizmetleri
+ 90 (212) 350 08 08
[email protected]
The Business of Cities
"The Business of Cities" ekibinden Greg Clark, CBE (Küresel Şehirler Danışmanı ve JLL Şehir Araştırmaları Merkezi Başkanı) ve
Dr. Tim Moonen'a bu rapora değerli katkılarından dolayı teşekkürlerimizi sunarız.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016.
Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmış olup, niteliği itibariyle öngörülmesi mümkün olmayan konuların tam bir analizini içermemektedir. Güvenilir olduğu düşünülen kaynaklara dayalı olarak hazırlanmış olmakla birlikte, bu kaynakları bağımsız olarak doğrulamadığımızı ve bu raporda yer verilen bilgilerin doğru veya eksiksiz olduğu yönünde bir garanti vermemizin mümkün olmadığını beyan
ederiz. Raporda yer verilen görüşler, rapor tarihi itibariyle vardığımız yargıları yansıtmakta olup, önceden bilgi verilmeksizin değiştirilebilir. İleriye dönük beyanlar, gelecekteki realitenin bu beyanlarda
ifade edilenlerden büyük ölçüde farklılık göstermesine neden olabilecek bilinen ve bilinmeyen riskleri ve belirsizlikleri barındırmaktadır. Müşterilerimize sunduğumuz tavsiyeler, belirli durumlarda bu
raporda dile getirilen görüşlerden farklılık gösterebilir. Yalnızca bu raporda ifade edilen görüşlere dayalı olarak bir yatırım ya da başka bir ticari karar alınmamalıdır.