2009rev179-1_marmaris martı resort

Transkript

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
MARMARİS MARTI OTEL İŞLETMELERİ A.Ş.
MARTI RESORT MARMARİS
İÇMELER - MARMARİS / MUĞLA
ISO9001:2000
FS 5O9685
Tarih: 26.06.2009
R. No: 2009REV179-1
1
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
ÖZET TABLO
RAPOR NO:
2009REV179-1
AÇIK ADRES
RAPORU HAZIRLAYAN
DEĞERLEME UZMANLARI
RAPORU TALEP EDEN
GAYRİMENKULÜN KULLANIMI
TAPU KAYIT BİLGİLERİ
İMAR DURUMU
GELiR KAPiTALiZASYONU YAKLAŞIMI’NA
GÖRE 26.06.2009 TARİHLİ TOPLAM ADİL
PİYASA DEĞERİ
RAPOR TARİHİ:
26.06.2009
Martı Resort, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi İçmeler-Marmaris/
MUĞLA
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Ozan KOLCUOĞLU
Hüsniye GÜRSES
Değerleme Uzmanı
Yönetici-Lisanslı Değerleme Uzmanı (400811)
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.
31.134 m² arsa üzerinde yer alan yasal kapalı inşaat alanı 25.452 m² olan otel
ve ek tesisleridir.
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi,
İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2 pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan,
“Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2 pafta, 1520
no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino
ve otel müştemilatı olan tarla” nitelikli gayrimenkuller.
• “A bölgesi-turistik tesis alanı” lejandında yer almaktadır.
• Nizamı ayrık nizamdır.
• TAKS: 0,20 KAKS: 0,60
• Maksimum kat sayısı 3 kat, maksimum bina yüksekliği 10,50 m.’dir.
45.327.000 -TL
(Kırkbeşmilyonüçyüzyirmiyedibin - Türk Lirası)
30.218.000. -USD
(Otuzmilyonikiyüzonsekizbin.-Amerikan Doları)
1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir.
MALİYET YAKLAŞIMI’NA GÖRE
26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ
DEĞERİ
74.356.000 -TL
(Yetmişdörtmilyonüçyüzellialtıbin.- Türk Lirası)
49.571.000 -USD
(Kırkdokuzmilyonbeşyüzyetmişbirbin- Amerikan Doları)
Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu;
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı;
Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı;
Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiği;
Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu;
Değerleme Uzmanının, değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğu;
Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği;
Bu sayfanın değerleme raporunun ayrılmaz bir parçası olduğunu, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütün
olup, bağımsız kullanılamayacağını;
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan
ederiz.
Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır.
Ozan KOLCUOĞLU
Değerleme Uzmanı
Hüsniye GÜRSES
Yönetici-Lisanslı Değerleme Uzmanı
2
İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1 ................................................................................................................................................................. 5
RAPOR BİLGİLERİ................................................................................................................................................. 5
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası............................................................................................................................................ 5
1.2 Rapor Türü.................................................................................................................................................................... 5
1.3 Raporu Hazırlayanlar ................................................................................................................................................... 5
1.4 Değerleme Tarihi .......................................................................................................................................................... 5
1.5 Dayanak Sözleşmesi.................................................................................................................................................... 5
1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler .................................................................................... 5
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ............................................................................................. 5
BÖLÜM 2 ................................................................................................................................................................. 6
ŞİRKET – MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI.............................................................. 6
2.1 Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................................ 6
2.2 Müşteri Bilgileri ............................................................................................................................................................. 6
2.3 Kullanılan Değer Tanımları .......................................................................................................................................... 6
BÖLÜM 3 ................................................................................................................................................................. 7
GENEL VE ÖZEL VERİLER .................................................................................................................................. 7
3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler .................................................................................................................. 7
3.1.1 Demografik Veriler ................................................................................................................................................. 7
3.1.2 Ekonomik Veriler .................................................................................................................................................... 8
3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ........................................................................................ 9
3.2.1 Muğla İli ....................................................................................................................................................................... 9
3.2.2 Marmaris İlçesi ......................................................................................................................................................... 10
3.2.3 İçmeler Beldesi ......................................................................................................................................................... 10
3.2.4 Turizm Sektörü ......................................................................................................................................................... 10
3.1.3.1 Dünya Turizmi................................................................................................................................................... 11
3.1.3.2 Türkiye’de Turizm ............................................................................................................................................. 13
3.1.3.2.Sektördeki Oyuncular ....................................................................................................................................... 24
BÖLÜM 4 ............................................................................................................................................................... 26
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ................................ 26
4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri................................................................................................................................. 26
4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ................................................................................................................................ 26
4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri ...................................................................................................................................... 27
4.4 Hukuki Sorumluluk ...................................................................................................................................................... 28
4.5 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) .................................................................................................................. 28
BÖLÜM 5 ............................................................................................................................................................... 28
GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ .............................................................................. 28
5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri ................................................................................................... 28
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yapısal İnşaat Özellikleri ................................................................................ 31
5.3 Harici ve Müteferrik İşler : .......................................................................................................................................... 36
BÖLÜM 6 ............................................................................................................................................................... 36
EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ .................................................................................................... 36
BÖLÜM 7 ............................................................................................................................................................... 37
GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER .............................................................. 37
7.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler ....................................................................................................................... 37
7.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ........................................................................................................................... 37
7.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı ................................................................................................................................... 37
7.1.3 Maliyet Yaklaşımı ................................................................................................................................................. 37
7.2. Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli .............................................................................................................. 38
7.2.1. Risksiz getiri oranı .............................................................................................................................................. 38
7.2.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi ................................................................................................................... 39
7.2. 3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı) ..................................................... 39
3
7.2. 4.Genel Kapitalizasyon Oranı ............................................................................................................................... 39
7.2. 5. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) ........................................................................ 39
BÖLÜM 8 ............................................................................................................................................................... 40
GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ ............................................................................................ 40
8.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler ....................................................................................................................... 40
8.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi............................................................................................................. 40
8.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi ............................................................................................................... 41
8.2.2 Gelir Yaklaşımına Göre Gayrimenkulün Değeri................................................................................................. 51
BÖLÜM 9 SONUÇ ............................................................................................................................................... 54
4
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor, Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin 13.05.2009 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 26.06.2009 tarihinde,
2009REV179-1 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Rapor Türü
Bu rapor, Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik
mevkii, 2 pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2
pafta, 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel ve müştemilatı olan
tarla” nitelikli gayrimenkullerin 26.06.2009 tarihli adil piyasa değerinin Maliyet Yaklaşımı Yöntemi ve Gelir
Kapitalizasyonu Yöntemi ile Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde
edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, şirketimiz değerleme uzmanlarından Ozan KOLCUOĞLU ve
yönetici-lisanslı değerleme uzmanı Hüsniye GÜRSES tarafından hazırlanmıştır.
1.4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 14.05.2009 tarihinde çalışmalara başlamış ve 26.06.2009
tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis
çalışması yapılmıştır.
1.5 Dayanak Sözleşmesi
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Martı Otel İşletmeleri A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen
14.05.2009 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör yoktur.
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin 13.05.2009 tarihli talebine istinaden hazırlanan gayrimenkul değerleme
raporudur. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen bir sınırlama bulunmamaktadır.
5
BÖLÜM 2
ŞİRKET – MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI
2.1 Şirket Bilgileri
Şirketimiz, 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre
Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile
kurulmuştur.
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile SPK
mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
2.2 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, İnönü Cad., Devres Han, No:96, Kat:4 Gümüşsuyu-İstanbul adresinde faaliyet gösteren Martı
Otel İşletmeleri A.Ş. için hazırlanmıştır.
2.3 Kullanılan Değer Tanımları
Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri)
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa
koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar
olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
-
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak
şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden
gerçekleştirilmektedir.
Düzenli Likiditasyon Değeri
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası
nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların herbiri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer
belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa,
varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
Zorunlu Likiditasyon Değeri / Tasfiye Değeri
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak,
gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış
için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
6
BÖLÜM 3
GENEL VE ÖZEL VERİLER
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi
trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini
etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme
uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk
değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke
ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.
3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler
3.1.1 Demografik Veriler
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2007 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 70.586.256 iken 31 Aralık
2008 tarihi itibariyle Türkiye nüfusu 71.517.100 kişiye yükselmiştir. 2000-2007 döneminde yıllık nüfus artışı ortalama
binde 5,9 olarak gerçekleşirken 2008 yılında Türkiye’nin yıllık nüfus artış hızı binde 13,1 olarak gerçekleşmiştir.
2008 yılında 81 ilden; 55 ilin nüfusu artarken, 26 ilin nüfusu azalmıştır. Nüfus artış hızı en düşük olan ilk üç il; Bilecik (‰
-53,5), Kütahya (‰ -31,4) ve Isparta (‰ -29,9)’dır. 81 il içinde nüfus artış hızı en yüksek olan ilk üç il ise sırasıyla;
Yalova (‰ 82,6), Tekirdağ (‰ 56,6) ve Hakkari (‰ 48)’dir.
Türkiye’de şehirlerde bulunan nüfus, köylerde bulunan nüfusa göre çok büyük bir hızla artmaktadır. Ülkede şehirlerde
bulunan nüfusun oranı son 17 yılda önemli artış göstererek 1990 yılında yüzde 59 iken 2000 yılında yüzde 64,9'a 2008
yılında ise ülke nüfusunun %75’e yükselmiştir. Şehir nüfusu (il ve ilçe merkezlerinde ikamet eden nüfus) 53.611.723,
köy nüfusu (belde ve köylerde ikamet eden nüfus) ise 17.905.377 kişidir. Şehirlerde yaşayan nüfus oranının en yüksek
olduğu il % 99 ile İstanbul, en düşük olduğu il ise % 32,2 ile Bartın’dır.
Ülke nüfusunun % 17,8’i İstanbul’da ikamet etmektedir. Toplam nüfusun sırasıyla; % 6,4’ü Ankara’da, % 5,3’ü İzmir’de,
% 3,5’i Bursa’da, % 2,8’i Adana’da ikamet etmektedir. Nüfusu en az olan beş il ise sırasıyla; Bayburt, Tunceli, Ardahan,
Kilis ve Gümüşhane’dir. En az nüfusa sahip Bayburt’da ikamet eden kişi sayısı 75.675’dir.
Türkiye nüfusunun yarısı 28,5 yaşından küçüktür. Ülkede ortanca yaş 28,5’tir. Ortanca yaş erkeklerde 28 iken,
kadınlarda 29’dur.. Şehirlerde ikamet edenlerin ortanca yaşı 28,4, köylerde ise 28,6’dır. 15-64 yaş grubunda bulunan
çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun % 66,9’unu oluşturmaktadır. Ülke nüfusunun % 26,3’ü 0-14 yaş grubunda, %
6,8’i ise 65 ve daha yukarı yaş grubundadır.
Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 93 iken illere göre 12 ile
2.444 kişi arasında değişmektedir. İstanbul 2.444 kişi ile nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu ildir. Bunu sırasıyla; 413
kişi ile Kocaeli, 316 kişi ile İzmir, 242 kişi ile Hatay ve 241 kişi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az
olduğu il ise 12 kişi ile Tunceli’dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya ilindeki nüfus yoğunluğu 51,
yüzölçümü en küçük olan Yalova ilindeki nüfus yoğunluğu ise 233 kişidir.
7
İl
Nüfus
Nüfus (Şehir Merkezi)
İstanbul
12.697.164
12.569.041
Ankara
4.548.939
4.395.888
İzmir
3.795.978
3.450.537
Bursa
2.507.963
2.204.874
Adana
2.026.319
1.763.351
3.1.2 Ekonomik Veriler1
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm
sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır.
Mevcut duruma eklenen olası deprem beklentisi özellikle gayrimenkul sektöründe hareket kabiliyetini 2001 ve 2002
yıllarında oldukça kısıtlamıştır. Bu dönemde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım
işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
2004 yılı, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörünün canlandığı bir
yıl olmuş ve fiyatlarda eskiye göre belirli ölçüde artış görülmüştür. Ekonomik ve siyasi istikrarın sağlanmaya başlaması,
enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi, Mortgage yasası ile ilgili gelişmeler ve Avrupa Birliği yolundaki sürecin
beklentiler doğrultusunda seyretmesiyle gayrimenkul ve inşaat sektöründe olumlu gelişmeler kaydedilmiştir.
2004 yılında hayata geçen özel sektör yatırımları ve gerçekleşirilen büyük ölçekli projelerin 2005 yılında da artarak
devam etmesiyle, özellikle 2005 yılının ikinci yarısıyla beraber gayrimenkul fiyatlarında önemli artışlar gözlenmiştir.
Yukarı doğru süren ivme 2006 yılının son çeyreğine kadar devam etmiştir. 2007 yılı seçim yılı olduğundan yerli ve
yabancı yatırımcılar yatırım kararları için seçimi beklemiş ve seçim sonucunda siyasi istikrarın devam edeceği görülüp
yatırımlara devam edilmiştir.
2008 yılı ilk çeyreğinde ise iç siyasetten çok dış ekonomik gelişmeler ağırlıkta olmuş, yaşanan gelişmeler ekonomiyi
doğrudan etkileyerek 2008 yılı Nisan ayından itibaren yatırımlarda yavaşlama görülmüş ve geçmiş yıllardaki yabancı
yatırım oranı düşmeye başlamıştır. 2008 yılı içerisindeki yatırımlara bakıldığında, konut ve AVM sektöründeki bazı
bölgelerde doyma noktasına ulaşmakla birlikte ofis ve lojistik sektöründe yatırımların devam ettiği gözlenmiştir.
ABD'de subprime mortgage krizi olarak başlayan, sonrasında likidite sıkıntısından kaynaklandığı sanılan ancak
zamanla asıl sorunun güven eksikliği olduğu anlaşılan 2008 yılının en mühim olayı Ekonomik Kriz, Mart ayında ABD'nin
önemli yatırım bankalarının ve sigorta firmalarının iflas etmesi ile kendini gösterdi ve kısa zamanda Avrupa'ya sıçradı.
İzlanda'nın 3 büyük bankası iflas etti. İngiltere'deki taşınmaz mal piyasası da tıpkı ABD gibi büyük bir düşüşe geçti.
Büyük otomobil şirketleri de krize yenik düşmeye başladı.
Türk Bankacılık endüstrisinin konut kredilerine ayırdığı payın düşük olması, krizin etkilerini hafifletse de Türkiye de
dünyada olup biten tüm bu gelişmelerden 2008 yılı 3. çeyreğinden itibaren etkilenmeye başlamıştır. Döviz kurlarındaki
artış ve satışlardaki azalma gayrimenkul sektöründe de etkilerini hissettirmeye başlamıştır. Konut fiyatları ve taleplerde
yaşanan durağanlık genel perspektife paralel yerini düşüş eğilimine bırakmıştır. Gayrimenkul piyasası bu dönemde
kredi faizlerinin yükselmesi, yatırımların ertelenmesi ve gelecek öngörülerinin zor olması sebebi ile durgun bir döneme
girmiştir.
1
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
8
2008 yılı sonu ve 2009 yılı başında Türkiye’de ekonomik kriz reel sektörde de hissedilmeye başlamıştır. Özellikle
sanayi kentlerinde fabrikaların üretime ara vermelerinin sonucunda işsizlik hızla artmaya başlamıştır. Ekonomik
öngörülerde yaygın kanı 2009 yılının Türkiye için ekonomik daralmayla geçeceğidir. Gayrimenkul sektörünün 2009
yılını küçülerek geçireceği ve fiyatlarda iskontoya uğrayacağıdır. Bununla birlikte 2009 ve 2010 yılları nitelikli
gayrimenkul projelerinde iskontolu imkanlar sunacağından yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini devam
etmesini sağlayacağını düşünülmektedir.
3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
3.2.1 Muğla İli
Topraklarının bir bölümü Akdeniz Bölgesi’nde, bir
bölümü de Ege Bölgesi’nde yer alan Muğla, kuzeyde
Aydın, doğuda Denizli ve Burdur, güneydoğuda
Antalya, güneyde Akdeniz, batısında da Ege Denizi ile
çevrilidir. Şehir merkezi Karadağ, Kızıldağ, Masa Dağı,
Hamursuz Dağı ile çevrelenmiş olup, Hisar Dağı’ndan
ovaya doğru yayılır. Ege Bölgesi’nin güneyinde,
Anadolu’nun güneybatı köşesinde yer alan Muğla ilinin
kıyıları girintili ve çıkıntılıdır. İç kesimlere doğru
BODRUM
yüksekliği artan il topraklarını kuzeyinde, kuzeybatıgüneydoğu, doğu ve güneydoğusunda kuzeydoğu MARMARİS
güneybatı yönünde uzanan dağlar engebelendirir.
Oyuklu Dağı (1.892 m.), Sandras dağı (Çiçekbaba
Tepesinde 2.295 m.), Boncuk Dağı (2.265 m.) ve
Akdağ’ın zirvelerinden birini oluşturan Salur Dağı (2.569 m.) bu dağların başlıcalarıdır.
İl topraklarının düzlük kesimleri oldukça azdır. Muğla, Milas, Gökova, Köyceğiz ve Dalaman Ovaları ilin başlıca
düzlükleridir. Eşen Ovası'nın batı kesimi il sınırları içerisindedir. Tamamı küçük olan bu düzlüklerden Muğla Ovası bir
gölovadır. İl kıyılarındaki girintiler Güllük Körfezi, Gökova Körfezi ve Fethiye Körfezi’dir. Çıkıntılar ise Bodrum, Reşadiye
(Datça) ve Bozburun yarımadalarıdır. Bu kıyı göllerinin yer aldığı kesimlerin açıklarında tersane Adası, Karaada ve
Salih Adası yer alır.
İl topraklarını Büyük Menderes Irmağı’nın kollarından Akçay ve Çine Çayı, Akdeniz’e dökülen Dalaman Çayı ve Eşen
Çayı (Kocacay) sulamaktadır. Bafa Gölü’nün doğusu, Akçay üzerindeki Kemer Baraj Gölü’nün güneydeki küçük bir
bölümü ve Köyceğiz Gölü il toprakları içerisinde yer alır. İlin yüzölçümü 12.851 km², 2000 Yılı Genel Nüfus Sayım
sonuçlarına göre; toplam nüfusu da 715.328’dir. 2007 yılında yapılan “Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi”ne göre ilin
toplam nüfusu 766.156 olarak açıklanmıştır.
Bir dizi Fay hattı ile tektonik çöküntünün bulunduğu kalkerlerden oluşan bir alanda yer alan il topraklarının güneydoğu
kesimi önemli bir deprem kuşağı üzerindedir. İlin bitki örtüsü makidir. Geniş yer tutan kızılçam ormanları bazı
kesimlerde kıyıdan itibaren başlar. Zeytinliklerinde geniş alanlar kapladığı ilin yüksek kesimlerinde karaçam
ormanlarına zaman zaman sedir ve ardıç ağaçları da karışır. Merkez ilçe, Marmaris, Köyceğiz ve Fethiye’de sığla ağacı
topluluklarına sıkça rastlanır. Muğla’da Akdeniz iklimi etkisinde kalan kara iklimi hüküm sürmektedir. Yazlar sıcak ve
kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. Yağışlar genellikle Kasım ve Mart ayında yoğundur. Yıllık sıcaklık ortalaması 14.9’dur.
İlin ekonomisi turizm, tarım, hayvancılık, ticaret, ormancılık ve inşaata dayalıdır. Yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler,
buğday, arpa, mısır, susam, çiğit, fasulye, patates, şeker pancarı, pamuk, tütün, zeytin, üzüm, kavun ve karpuzdur. İlin
ikinci bir gelir kaynağı olan hayvancılık turizmin gelişmesi ile gerilemiştir. İl ormanlarındaki ağaçlandırma, kesim ve
bakım çalışmaları orman işçilerinin gelir kaynağıdır. Bu ormanlardan elde edilen defne yaprağı, adaçayı, reçine ve sığla
yağının bir bölümü yurtdışına ihraç edilmektedir. Yaygın biçimde arıcılık da yapılmakta olup, Türkiye’de en çok bal
9
üreten ve balı ile ünlenen illerden biridir. Süngercilik eski önemini yitirmiştir. Turizmin gelişmesine paralel olarak
balıkçılık önem kazanmıştır. Bafa ve Köyceğiz göllerinde de tatlı su balıkçılığı yapılmaktadır.
Turizmin gelişmesi ile birlikte inşaat sektöründe de büyük hareketlilik ve canlılık olmuştur. Muğla’da sanayii pek fazla
gelişmemiştir. Önemli sanayii kuruluşları ise çırçır, yün iplik ve halı atölyeleri, zeytinyağı, sabun, deterjan, çimento, tarım
alet ve makineleri, kireç, yem ve süt ürünleri fabrikalarıdır. Küçük sanayiinde metal eşya, dokumacılık, orman ürünleri
ve zeytinyağı üretimi yapan kuruluşlar vardır. İlin kıyı kesimlerinde tekne yapım yerleri bulunmaktadır.
3.2.2 Marmaris İlçesi
Marmaris, Türkiye'nin güney batısında Ege’nin Akdeniz ile
birleştiği noktada kurulan şirin bir kıyı ilçesidir. Marmaris’in
doğusunda Balan dağı, (993 m) batısında Datça (Reşadiye)
yarımadası, güney-batısında Bozburun (Darahya) yarımadası,
kuzeyinde Gelibolu ve Kerme körfezi ve güneyinde ise Akdeniz
bulunmaktadır. Bölgenin coğrafi görünümü, dağlar ile iç içe
geçmiş koylardan oluşmaktadır. Kıyı şeridinin uzunluğu, doğal
bir liman arzetmesi Marmaris’i turizm cenneti haline getirmiştir.
2008 yılı nüfus sayımına göre ilçenin şehirli nüfusu 31.450,
köylü nüfusu 45.370 olmak üzere toplam 76.820’dir.
İlçede yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler tahıl ve turunçgillerdir.
Eskiden ilçe ekonomisinde önemli bir yere sahip olan turfanda
sebze, meyve, yerfıstığı, zeytin ve susam üretimi, turizmin önemli bir gelir kaynağı haline gelmesi sonucunda öteki tarla
ve bahçe ürünleriyle birlikte gerilemiştir. Hayvancılığın en önemli dalı arıcılıktır. Marmaris çam balı ile ünlüdür. Sığla
ağaçlarından elde edilen sığla yağı, ilçenin önemli bir ihraç ürünüdür. Balıkçılık ise daha çok turizme yönelik
yapılmaktadır. Süngercilik eski önemini yitirmiştir. İlçenin bazı bölgelerinde özellikle Bozburun'da tekne yapım tesisleri
vardır.
3.2.3 İçmeler Beldesi
Marmaris’e 8 kilometre uzaklıktadır. Son yıllarda büyük gelişme gösteren, modern bir tatil beldesidir.Yerli nüfusu 10 bin
civarındadır.
Çok sayıda otel bulunmasına rağmen, yapılan çevre düzenlemesiyle yeşili ve çiçeği bol, yürüyüş yolları geniş, plajı her
zaman temiz bir beldedir. Beldenin girişindeki park botanik bahçesi gibidir.
Aşırı yapılaşmaya ve kalabalığa rağmen plajı ve deniz suyu temiz kalabilmiştir. Modern ile geleneksel yapı İçmeler
ilçesinde bir aradadır.
3.2.4 Turizm Sektörü
Turizm sektörü, dünyada en hızlı gelişen ve büyüyen sektörlerin başında yer almaktadır. Sınırlar ortadan kalktıkça
dünya daha da küçülmeye başlamış ve insanlar daha uzak mesafelere seyahat etme eğilimine girmiştir. Bunun başlıca
nedenleri; harcanabilir kişisel gelirlerden turizme ve tatile ayrılan payın artması,
ulaşım ve iletişim teknolojisindeki hızlı gelişme ve insanların şimdiye kadar görmedikleri ve merak ettikleri yeni bölgeleri
ziyaret etme isteğidir.
Turizm çok çeşitli yapısı sonucu bir yandan tipik turistik faaliyet olarak adlandırılan konaklama, planlama, gezi
organizasyonu ve satışı gibi faaliyetleri, öte yandan yalnızca turistlerin tüketimine bağlı olmayan, ancak onlar tarafından
da kullanılan ulaşım, oto kiralama gibi faaliyetleri kapsamaktadır. Turizm bugün dünya gayrisafi hasılasının önemli
10
bölümünü oluşturan bir sektör konumundadır. Tüm dünyadaki ekonomik duraklamaya karşın büyümesini devam
ettirmekte olan bu dinamik sektör, diğer sektörlerin de motor gücü olarak işlev görmektedir.
Turizm milli gelire olan katkısı yanında, sağladığı döviz geliri ile ödemeler dengesi açığının kapanmasında da önemli rol
oynamaktadır. Geniş kitlelere iş imkanı sağlamasının bir sonucu olarak istihdamın en yoğun olduğu sektörlerden biri
olma avantajına sahip olan turizm sektörü, aynı zamanda ülke için etkin bir pazarlama ve reklam aracı olma özelliğini
de sürdürmektedir
3.1.3.1 Dünya Turizmi
Dünya turizminin ağırlık noktasını ülkemizin de yer aldığı Avrupa Bölgesi oluşturmaktadır. Avrupa’dan sonra en önemli
pay Doğu ve Asya/Pasifik bölgesine aittir. Bu iki bölge dışında en büyük paya sahip 3. bölge ise Güney ve Kuzey
Amerika bölgesidir. Buradan, dünya turizminin ekonomik yönden gelişmiş ve gelir düzeyi yüksek üç bölge arasında
yoğunlaştığı söylenebilir. Nitekim turist akımları da karşılıklı olarak bu üç bölge içinde gerçekleşmektedir.
Dünyada en fazla turist alan ülke Fransa ama en fazla turizm geliri elde eden ülke ABD'dir.
Türkiye turist sayısı bakımından dünya'da on birinci, turizm gelirleri bakımından ise onuncu sıradadır.
Turist Sayısı ve Turizm Geliri (2008 yılı)
SIRA NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
ÜLKE
Fransa
İspanya
ABD
Çin
İtalya
İngiltere
Almanya
Meksika
Avusturya
Rusya
Türkiye
Kanada
Ukrayna
Malezya
Hong Kong
Polonya
Yunanistan
Tayland
Portekiz
MİLYON KİŞİ
79.1
58.5
51.1
49.6
41.1
30.1
23.6
21.4
20.3
20.2
18.9
18.2
17.6
17.5
15.8
15.7
14.3
13.9
11.3
MİLYAR DOLAR
43
51
86
34
38
34
33
10
17
47
17
14
3
13
7
7
14
7
10
Madrid'de 2007 uluslararası turizme ilişkin bir açıklama yapan Dünya Turizm Örgütü Genel Sekreteri Francesco
Frangialli, uluslararası turizmin geçen yılda önceki yıla göre yüzde 6 büyüdüğünü bildirdi.
Böylece, dünya ülkelerindeki toplam yabancı turist girişlerinin 52 milyon artarak 898 milyona tırmandığı belirtilen
açıklamada, geçen yıl uluslararası turizmde sağlanan artışın önemli bir bölümünün Avrupa'da kaydedildiği ifade edildi.
Avrupa'da turistlerin sayısının 19 milyon artarak 480 milyona çıkarken Avrupa'nın tüm uluslararası turist girişlerinin
yarısını oluşturduğu belirtildi.
11
Bu arada, bazı Avrupa ülkelerindeki sağlanan artışlara da yer verilen açıklamada Türkiye'de yabancı turist sayısında
yüzde 18'lik artış meydana geldiğine de dikkat çekildi. Türkiye, artış oranı yönünden Yunanistan, Portekiz, İtalya ve
İsviçre gibi ülkeleri geride bırakmış olduğu ortaya çıkmıştır.
2006 yılı toplam turizm gelirleri açısından incelendiğinde ABD birinci sırada yer alırken İspanya ikinci, Fransa ise üçüncü
sırada bulunuyor. Türkiye ise bu sıralamada dokuzuncu durumdadır. Türkiye, Avusturya ve Avustralya için uluslararası
turizm geliri rakamlarının birbirine çok yakın olduğunun belirtildiği raporda, verilerdeki ufak değişikliklerin sıralamayı
değiştirebileceği vurgulanıyor. Ayrıca Almanya’nın sıralamadaki yerinin ticari amaçlı gelen ziyaretçilere sağladığı
konfordan kaynaklandığının altı çizilmektedir.
Türkiye'de turizmin oluşturduğu GSMH'nın 2009 yılında yüzde 1.3'lük büyüme ile 27 milyar dolara ulaşacağı
beklenenirken turizmde doğrudan istihdam edilen kişi sayısının da yüzde 1.5'lik artışla 443 bine ulaşacağı
beklenmektedir.
Türkiye'de turizmin dolaylı olarak oluşturacağı ekonomik büyüklüğün 64 milyar dolar olacağına dikkat çekilen Dünya
Turizm Konseyi raporunda turizmin dolaylı olarak istihdam sağladığı kişi sayısının da 1.375.000 olacağına işaret
edilmektedir.
WTTC (Dünya Turizm Konseyi) 'nin raporunda Türkiye'nin önde gelen rakiplerinden olan İspanya, Yunanistan, İtalya ve
Mısır turizminin küçülmesinin beklendiği ifade edilmektedir. Buna göre İspanya turizmi 2009 yılında yüzde 4.9,
Yunanistan 1.8, İtalya 5.5, Mısır ise 2.8 oranında küçülmesi beklenmektedir.
TÜRKİYE VE RAKİPLERİNİN KARŞILAŞTIRMALI TABLOSU:
Uzmanlar, önümüzdeki yıllarda Çin’in ABD’yi geride bırakarak dünyanın üçüncü büyük turizm ülkesi olacağı, 2020 yılına
kadar da dünyanın en büyük turizm hedef ülkesi haline geleceği tahmininde bulunuyorlar. Çin’in, Fransa, İspanya ve
ABD’den sonra dünyanın dördüncü büyük turizm hedef ülkesi olduğunu belirtilerek, Çin’i geçen yıl 49 milyon 600
bin turistin ziyaret ettiğine dikkat çekiliyor. Ekonomisi hızla gelişen Çin’in yabancı turist çekmenin yanı sıra 2020 yılında
yurt dışına 1 milyon turist göndereceği de tahmin ediliyor.
Dünya Turizm Örgütü’nden yapılan açıklamada, Çin'in 2008 “Pekin Olimpiyatları” ve “2010 Şanghay World Expo” fuarı
da etkisiyle 2014 yılında Fransa'yı geride bırakarak turizmde ilk sırayı alacağı bildirildi. Çin'in bu yıl yabancı turist
gelmesi itibariyle dünya üçüncüsü ABD'yi bu yılın sonunda, dünya ikincisi İspanya'yı da 2010'dan önce geçeceğini
tahmininde bulunuldu. Örgüt, normalde 2020'de Fransa'yı geçmesi beklenen Çin'in bunu 6 yıl farkla 2014'te
gerçekleştireceğini bildirdi.
12
3.1.3.2 Türkiye’de Turizm
Türkiye’nin rekabet gücü en yüksek sektörü turizmdir. Sadece cari açık sorununu çözmek için değil, istihdamı arttırmak,
Türkiye’yi daha yaşanabilir kılmak; hatta tanıtmak için de turizm, altın bir sektör konumundadır. Turizm, Türkiye’yi
ödemeler bilançosu içinde ihracattan sonra ikinci büyük döviz geliri sağlayan faaliyet konumuna yükseltmiş olup,
endüstri içinde 40’a yakın sektörü doğrudan etkilemektedir.
2005-2006 Yılının Değerlendirilmesi:
Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olduğu gibi milyonlarca insanın istihdam edildiği bu sektör, 2005
yıında 21 milyon turist sayısı ve 18 milyar dolarlık turizm geliri performansıyla gelecek için de umut vermiştir. Herkesin
beklentisi 2006’da yeni rekorlara imza atılacağı yönündeydi; yüzde 9,5 artış ile 23 milyon turist ile 20 milyar dolar gelir
hedeflenmişti. 2005’in son aylarda yaşanan kuş gribi vakaları ve karikatür krizi gibi nedenlere bir de Avrupa ekonomisindeki durgunluk eklenince turizm sektörü, 2006 yılına kötü bir başlangıç yaptı. 2006 yılı turizm gelirleri bir
önceki yıla göre % 7,18 oranında azalarak 16 850,8 milyon $ olarak gerçekleşti. (Bu gelire yurt dışında ikamet eden
vatandaşlarımızdan ülkeyi ziyaretleri sırasında turizm amaçlı harcadıkları 4.296,9 milyon $ turizm geliri de dahil
edilmiştir.) Turizm giderleri de % 4,46 oranında azalarak 2.742,3 milyon $ olarak gerçekleşti. Ocak ayında geçen yılın
aynı dönemine göre turist sayısında yüzde 4.7'lik düşüşle giren sektörün yüzü, şubatta da gülmedi. 2005 Ocak'ında 700
bin 469 olan turist sayısı, bu yıl 667 bin 337'de kaldı. Ocak ayında Almanya pazarında yüzde 8'lik, Rusya
Federasyonu'nda yüzde 16' lık, Yunanistan'da yüzde 6.5’lik, Bulgaristan'da yüzde 6'lık Fransa pazarında da yüzde
44.6'lık bir düşüş gözlendi. 2006 yılında ülkemize gelen yabancı ziyaretçiler arasında Doğu Avrupa ülkelerinden gelen
ziyaretçi toplamının % 67,20 ’sini oluşturan BDT’li sayısı % 9,95 oranında arttı. BDT Ülkelerinden gelen ziyaretçiler
arasında en yüksek artışı % 75,34 ile Tacikistan % 49,54 ile Gürcistan, %42,52 ile Türkmenistan, %33,63 ile Kırgızistan
ve % 28,27 ile de Ukrayna geçekleştirmiştir. Bunun yanında bir önceki yıla oranla Letonya %39,69, Çin Halk
Cumhuriyeti % 27,78, A.B.D. %22,40, Romanya % 21,24, Moldova Cumhuriyeti %19,77 ve İspanya %18,06 oranında
artmıştır.
2007 Yılının Değerlendirilmesi:
2007 yılı ülkemiz turizm sektörü değerlendirmesine gelince; ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısı 2006 yılına göre %
17,77 ‘lik bir artışla 23.340.911 olmuştur. OECD ülkelerinden gelen ziyaretçi sayısında % 14,36’ lık, Doğu Avrupa’dan
gelen ziyaretçi sayısında da % 22,16 ’lık artış kaydedilmiştir. Ocak- Aralık aylarında ülkemize gelen yabancıların %
57,35’i (13.385.666) OECD, % 29,39 ‘u (6.860.787) Doğu Avrupa ülkelerindendir.
2007 yılı yılında ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Almanya % 17,78 (4.149.805) ile birinci, Rusya
Federasyonu % 10,56 (2.465.336) ile ikinci, İngiltere % 8,21 (1.916.130) ile üçüncü sıradadır. İngiltere’yi % 5,31 ile
Bulgaristan, %4,53 ile İran, % 4,51 Hollanda, %3,29 Fransa, % 2,75 A.B.D, %2,70 Gürcistan, % 2,54 Ukrayna, % 2,33
Belçika, %2,21 İtalya, %2,19 İsrail, %2,02 Avusturya ve % 1,92 Yunanistan izlemektedir.
2007 yılında, ülkemize gelen yabancı ziyaretçiler sıralamasında ilk sırada yer alan Almanya bir önceki yıla gore %
10,29 oranında Rusya Federasyonu % 33,01, İngiltere % 14,13 oranında artmıştır.
2007 yılında Türkiye’ ye gelen yabancıların % 72,01’i hava, % 20,23’ü kara, % 0,29’ u tren ve % 7,47’si deniz yolunu
tercih etmiştir. 2007 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize gelen 23 340 911 yabancı ziyaretçinin 1 092 583’ sı (% 4,68)
günübirlikçidir.
2007 yılında yurtdışına çıkan vatandaş sayısı bir önceki yıla göre % 8,01’ lik artışla 8.937.660 olmuştur.
Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi çalışması sonuçlarına göre 2007 yılı III. dönem turizm geliri, geçen yılın aynı
dönemine göre % 8,6 oranında artarak 8 732 208 008 $ olmuştur. Bu rakamın 6.494.073.013 $’ı yabancı
ziyaretçilerden, 2.238.134.996 $’ı ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerimizden elde edilmiştir. Geçen yılın
aynı döneminde ise 8.037.028.744 $ turizm geliri gerçekleşmiştir.
13
Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi çalışması sonuçlarına göre 2007 yılı III. dönem turizm gideri, geçen yılın aynı
dönemine göre % 1,2 oranında azalarak 809.465.651 $ olmuştur. Bu rakamın 772.465.344 $’ı kişisel, 37.000.308 $’ı
ise paket tur harcamalardan oluşmuştur.
III. Dönemde en yüksek turizm gideri 360.304.051 $ ile Temmuz ayında gerçekleşirken, Ağustos ayında 247.855.761
$, Eylül ayında ise 201.305.840 $ turizm gideri gerçekleşmiştir. Temmuz-Eylül döneminde kişi başı ortalama harcama
712 $’ dır.
2008 yılı değerlendirmesi:
Türkiye turizm sektörü 2008 yılında %13,5 büyüme gerçekleştirerek 22 milyar USD’ın üzerinde gelir kaynağı olmuştur.
Geçen yıl Türkiye’ye 30 milyon 929 bin turist giriş yapmiş olup giriş yapan turistlerin 6 milyonu kültür turizmi
kapsamında Anadolu’yu gezmişlerdir. THY ve özel havayolu şirketleri ile birlikte, hava yolcu taşımacılığının cirosu 7,5
milyar USD olmuştur. Bu rakamların 2009 yılında %20 büyüme kaydetmesi beklenmektedir.
Krizin etkisi ile birlikte teşvikli turizm sektörü yatırımlarında geçen yıla gore %3’lük bir gerileme yaşanmıştır.
Ancak turizm tanıtımına 2009 yılı için ayrılan kaynağın 100.000.000 TL olması sebebiyle ve 1 Ocak 2008 tarihinde
yürülüğe giren turizm işletmelerine %8 KDV uygulaması sonucunda 2009 yılı büyüme rakamları için düşüş
beklenmemektedir.
Rakamlarla 2008
• Turizm geliri yaklaşık 22 milyar dolar olmuştur.
• Türkiye’yi 30 milyon 929 bin turist ziyaret etmiştir.
• En fazla turist yaklaşık 4 milyon kişiyle Ağustos ayında gelmiştir.
• Turistler kişi başı ortalama 708 dolar harcamıştır.
Turizm Bakanlığı Belgeli Konaklama Tesisleri2
YILLARA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI (1970 - 2007)
Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Years (1970-2007)
YILLAR
Years
2
TURİZM YATIRIMI BELGELİ
TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ
Tourism Investment Licenced
Tourism Operation Licenced
Tesis Sayısı
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
Tesis Sayısı
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Establishments
Rooms
Beds
Establishments
Rooms
Beds
1970
301
13 372
25 872
292
15 243
28 354
1971
259
13 116
25 619
337
17 282
32 114
1972
157
10 400
19 874
363
18 578
34 628
1973
180
12 564
24 605
388
20 517
38 528
1974
185
13 232
25 739
400
21 699
40 895
1975
202
12 846
25 956
421
23 860
44 957
1976
227
12 802
26 068
439
24 983
47 307
1977
261
14 359
28 230
446
26 496
50 379
Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerinden derlenmiştir.
14
1978
261
13 127
26 190
473
27 233
52 385
1979
265
12 803
25 727
494
28 013
53 956
1980
267
13 019
26 288
511
28 992
56 044
1981
278
15 159
30 291
529
30 050
58 242
1982
339
18 172
36 332
569
32 011
62 372
1983
376
21 410
43 425
611
33 694
65 934
1984
412
26 372
53 615
642
34 666
68 266
1985
501
34 251
71 521
689
41 351
85 995
1986
638
48 615
101 383
731
44 342
92 129
1987
892
73 537
153 786
834
51 040
106 214
1988
1 268
105 736
218 445
957
58 914
122 306
1989
1 662
139 497
288 896
1 102
70 603
146 086
1990
1 921
156 702
325 515
1 260
83 953
173 227
1991
1 987
158 379
331 711
1 404
97 260
200 678
1992
1 938
148 017
309 139
1 498
105 476
219 940
1993
1 788
132 395
276 037
1 581
113 995
235 238
1994
1 578
114 913
240 932
1 729
128 065
265 136
1995
1 334
96 517
202 483
1 793
135 436
280 463
1996
1 309
96 592
202 631
1 866
145 493
301 524
1997
1 402
110 866
236 632
1 933
151 055
313 298
1998
1 365
116 286
249 125
1 954
151 397
314 215
1999
1 311
114 840
245 543
1 907
153 749
319 313
2000
1 300
113 452
243 794
1 824
156 367
325 168
2001
1 237
106 683
229 047
1 998
177 371
368 819
2002
1 138
102 972
222 876
2 124
190 327
396 148
2003
1 130
111 894
242 603
2 240
202 339
420 697
2004
1 151
118 883
259 424
2 357
217 664
454 290
2005
1 039
128 005
278 255
2 412
231 123
483 330
2006
869
123 326
274 687
2 475
241 702
508 632
2007
776
112 541
254 191
2 514
251 987
532 262
15
16
17
TÜRLERİNE VE SINIFLARINA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI
Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Types and Classes
TURİZM YATIRIMI BELGELİ
TÜRÜ
SINIFI
Type
Class
OTELLER (Hotels)
MOTELLER (Motels)
TATİL KÖYLERİ (Holiday Villages)
TERMAL OTELLER (Thermal Hotels)
TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ
Tourism Investment Licenced
Tourism Operation Licenced
TESİS SAYISI
ODA SAYISI
YATAK SAYISI
TESİS SAYISI
ODA SAYISI
YATAK SAYISI
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Establishments
Rooms
Beds
Establishments
Rooms
Beds
5 YILDIZLI / 5 Stars
141
40 897
91 923
238
74 330
159 016
188
34 648
75 170
432
62 765
131 168
171
10 982
23 020
615
43 676
88 875
72
2 785
5 572
643
25 535
50 522
1 YILDIZLI / 1 Star
24
705
1 385
105
3 665
7 326
TOPLAM - Total
596
90 017
197 070
2 033
209 971
436 907
1.SINIF / 1st Class
-
-
-
1
68
136
2.SINIF / 2nd Class
-
-
-
8
193
381
Motel / Motel
4
93
188
9
211
436
TOPLAM - Total
4
93
188
18
472
953
1.SINIF / 1st Class (5 YILDIZLI / 5 Stars)
23
6 996
15 551
70
22 609
50 645
2.SINIF / 2nd Class (4 YILDIZLI / 4 Stars)
11
2 972
6 268
25
4 554
10 632
TOPLAM - Total
34
9 968
21 819
95
27 163
61 277
6
1 587
4 348
3
748
1 692
1
400
1 593
1
150
303
3
216
458
7
350
758
-
-
-
1
21
10
2 203
6 399
12
TOPLAM - Total
PANSİYONLAR (Boarding Houses)
42
1 269
2 795
24
496
1 000
67
1 048
2 080
KAMPİNGLER (Campings)
4
873
2 511
9
517
1 499
OBERJLER (Inns)
-
-
-
1
246
481
APART OTELLER (Apart Hotels)
35
3 155
10 227
107
4 756
11 988
ÖZEL BELGELİLER (Special Licenced Establishments)
13
547
1 142
160
4 959
10 662
GOLF TESİSLERİ (Golf Facilities with Accommodation)
4
373
930
2
199
485
EĞİTİM VE UYGULAMA TESİSLERİ (Training and Practice Establishments)
-
-
-
2
180
408
TURİZM KOMPLEKSİ (Tourism Complex)
5
2 175
4 993
2
916
1 987
BUTİK OTEL (Boutique Hotel)
36
1 392
3 437
3
171
361
B TİPİ TATİL SİTESİ (B Type Holiday Site)
8
1 065
4 150
1
25
112
DAĞ EVİ (Mountain House)
1
24
120
1
51
152
ÇİFTLİK EVİ - KÖY EVİ ( Farm House - Village House )
2
160
205
1
44
115
776
112 541
254 191
2 514
251 987
532 262
T O P L A M / T o t a l
2008 Yılı Ocak-Aralık Analizi:
Ocak-Aralık Ayında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemize Giriş Yapan Ziyaretçiler (2006–2008*)
Toplam
2 007
2 006
2008*
Değişim
Oranı %
2 006
Yabancılar
2 007
2008*
Değişim
Oranı %
Vatandaşlar
2 007
2 006
2008*
Değişim
Oranı %
Havayolu
19 683 478
22 967 702
25 368 296
10,45
14 084 727
16 807 681
18 838 735
12,08
5 598 751
6 160 021
6 529 561
6,00
Karayolu
6 359 353
7 040 683
8 168 164
16,01
4 206 198
4 721 569
5 388 308
14,12
2 153 155
2 319 114
2 779 856
19,87
Demiryolu
90 354
81 831
85 463
4,44
71 707
68 755
72 320
5,19
18 647
13 076
13 143
0,51
Denizyolu
1 854 018
2 105 483
2 408 567
14,39
1 457 201
1 742 906
2 037 314
16,89
396 817
362 577
371 253
2,39
27 987 203
32 195 699
36 030 490
11,91
19 819 833
23 340 911
26 336 677
12,83
8 167 370
8 854 788
9 693 813
9,48
903 398
1 092 583
1 345 669
903 397
1 092 583
1 342 670
Toplam
Günübirlik
1
2 999
Geçici verilere göre; 2008 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize giriş yapan vatandaş ziyaretçi sayısında geçen yılın
aynı dönemine göre % 9,48’lik bir artış (9.693.813), çıkış yapan vatandaş ziyaretçi sayısında ise % 10,46'lık bir artış
(9.872.520) kaydedilmiştir.
Ocak-Aralık Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemizden Çıkış Yapan Ziyaretçiler (2006–2008*)
2 006
Toplam
2 007
2008*
Değişim
Oranı %
2 006
Yabancılar
2 007
2008*
Değişim
Oranı %
Vatandaşlar
2 007
2 006
2008*
Değişim
Oranı %
Havayolu
19 516 678
22 931 678
25 634 963
11,79
13 790 412
16 681 417
18 921 565
13,43
5 726 266
6 250 261
6 713 398
7,41
Karayolu
6 099 635
6 817 529
8 197 715
20,24
3 970 198
4 524 309
5 425 201
19,91
2 129 437
2 293 220
2 772 514
20,90
-1,71
Demiryolu
87 331
77 112
80 610
4,54
67 193
63 439
67 171
5,88
20 138
13 673
13 439
Denizyolu
1 847 104
2 128 422
2 390 356
12,31
1 448 152
1 747 916
2 017 187
15,41
398 952
380 506
373 169
-1,93
27 550 748
31 954 741
36 303 644
13,61
19 275 955
23 017 081
26 431 124
14,83
8 274 793
8 937 660
9 872 520
10,46
903 398
1 092 583
1 345 669
903 397
1 092 583
1 342 670
Toplam
Günübirlik
1
2 999
(*): Veriler geçicidir.
Not: Günübirlikçi ziyaretçiler denizyolu toplamına dahil edilmiştir.
18
2006–2008(*) YILLARI OCAK-ARALIK DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN
YABANCILARIN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK 10 ÜLKE
ÜLKELER
2008*
ALMANYA
4 415 525
RUSYA FED.
2 879 278
İNGİLTERE
2 169 924
BULGARİSTAN
1 255 343
HOLLANDA
1 141 580
İRAN
1 134 965
FRANSA
885 006
GÜRCİSTAN
830 184
UKRAYNA
730 689
A.B.D.
679 445
DİĞER
10 214 738
GENEL TOPLAM
26 336 677
(*): Veriler geçicidir.
MİL.PAY%
2 007
MİL.PAY%
2 006
MİL.PAY%
16,77
10,93
8,24
4,77
4,33
4,31
3,36
3,15
2,77
2,58
38,79
100,00
4 149 805
2 465 336
1 916 130
1 239 667
1 053 675
1 058 206
768 167
630 979
593 302
642 911
8 822 733
23 340 911
17,78
10,56
8,21
5,31
4,51
4,53
3,29
2,70
2,54
2,75
37,82
100,00
3 762 475
1 853 442
1 678 845
1 177 906
997 556
865 941
657 859
549 328
487 917
532 419
7 256 145
19 819 833
18,98
9,35
8,47
5,94
5,03
4,37
3,32
2,77
2,46
2,69
36,62
100,00
2008 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 16,77
(4.415.525) ile birinci, Rusya Federasyonu % 10,93 (2.879.278 ) ile ikinci, İngiltere % 8,24 (2.169.924) ile üçüncü
sıradadır. İngiltere’yi Bulgaristan, Hollanda, İran, Fransa,Gürcistan, Ukrayna ve A.B.D izlemektedir.
19
2006-2008(*) YILLARINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN
MİLLİYETLERİNE GÖRE KARŞILAŞTIRILMASI (OCAK-ARALIK)
YILLAR
MİLLİYET PAYI(%)
% DEĞİŞİM ORANI
MİLLİYET
2006
2007
2008(*)
2006
2007
2008(*)
2007/2006
ALMANYA
3 762 475
4 149 805
4 415 525
18,98
17,78
16,77
10,29
2008(*)/2007
6,40
AVUSTURYA
429 709
472 482
520 334
2,17
2,02
1,98
9,95
10,13
BELÇİKA
459 824
542 712
596 442
2,32
2,33
2,26
18,03
9,90
DANİMARKA
235 755
265 429
276 805
1,19
1,14
1,05
12,59
4,29
FİNLANDİYA
78 766
84 378
102 883
0,40
0,36
0,39
7,12
21,93
15,21
FRANSA
657 859
768 167
885 006
3,32
3,29
3,36
16,77
HOLLANDA
997 556
1 053 675
1 141 580
5,03
4,51
4,33
5,63
8,34
İNGİLTERE
1 678 845
1 916 130
2 169 924
8,47
8,21
8,24
14,13
13,25
İRLANDA
88 973
109 287
115 388
0,45
0,47
0,44
22,83
5,58
İSPANYA
234 334
288 358
342 104
1,18
1,24
1,30
23,05
18,64
İSVEÇ
326 254
338 182
404 092
1,65
1,45
1,53
3,66
19,49
İTALYA
402 568
514 803
600 261
2,03
2,21
2,28
27,88
16,60
5 365
6 785
10 852
0,03
0,03
0,04
26,47
59,94
18 148
30 512
36 977
0,09
0,13
0,14
68,13
21,19
413 162
447 950
572 212
2,08
1,92
2,17
8,42
27,74
94 450
129 730
158 858
0,48
0,56
0,60
37,35
22,45
210 277
229 688
252 925
1,06
0,98
0,96
9,23
10,12
6 667
9 103
9 374
0,03
0,04
0,04
36,54
2,98
190 774
276 783
397 682
0,96
1,19
1,51
45,08
43,68
LÜKSEMBURG
PORTEKİZ
YUNANİSTAN
ÇEK CUMHURİYETİ
İSVİÇRE
İZLANDA
POLONYA
MACARİSTAN
78 275
82 718
95 414
0,39
0,35
0,36
5,68
15,35
165 580
184 446
250 458
0,84
0,79
0,95
11,39
35,79
36 151
54 729
69 168
0,18
0,23
0,26
51,39
26,38
10 571 767
11 955 852
13 424 264
53,34
51,22
50,97
13,09
12,28
532 419
642 911
679 445
2,69
2,75
2,58
20,75
5,68
99 580
109 865
124 400
0,50
0,47
0,47
10,33
13,23
JAPONYA
125 755
168 852
149 731
0,63
0,72
0,57
34,27
-11,32
KANADA
97 925
128 567
147 631
0,49
0,55
0,56
31,29
14,83
G.KORE
108 140
135 124
119 500
0,55
0,58
0,45
24,95
-11,56
MEKSİKA
20 000
25 630
26 997
0,10
0,11
0,10
28,15
5,33
YENİ ZELLANDA
17 868
21 058
23 466
0,09
0,09
0,09
17,85
11,44
NORVEÇ
SLOVAKYA
AVRUPA OECD
A.B.D
AVUSTRALYA
TOPLAM OECD
11 573 454
13 187 859
14 695 434
58,39
56,50
55,80
13,95
11,43
ESTONYA
15 952
24 369
33 752
0,08
0,10
0,13
52,76
38,50
KARADAĞ
-
-
-
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
KOSOVA
-
-
-
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4 596
2 999
3 412
0,02
0,01
0,01
-34,75
13,77
48 458
71 791
92 939
0,24
0,31
0,35
48,15
29,46
4 996
5 800
9 617
0,03
0,02
0,04
16,09
65,81
LETONYA
34 177
57 436
58 460
0,17
0,25
0,22
68,05
1,78
BOSNA HERSEK
40 489
50 437
58 910
0,20
0,22
0,22
24,57
16,80
HIRVATİSTAN
22 321
29 470
31 186
0,11
0,13
0,12
32,03
5,82
SLOVENYA
23 139
35 412
41 301
0,12
0,15
0,16
53,04
16,63
SIRBİSTAN VE KARADAĞ
163 765
137 100
170 399
0,83
0,59
0,65
-16,28
24,29
MAKEDONYA
118 387
93 705
106 645
0,60
0,40
0,40
-20,85
13,81
ARNAVUTLUK
50 328
57 601
63 146
0,25
0,25
0,24
14,45
9,63
1 177 906
1 239 667
1 255 343
5,94
5,31
4,77
5,24
1,26
245 941
390 505
447 419
1,24
1,67
1,70
58,78
14,57
MALTA
LİTVANYA
G.KIBRIS RUM YÖNETİMİ
BULGARİSTAN
ROMANYA
DİĞER AVRUPA ÜLKELERİ
TOPLAM AVRUPA
AZERBAYCAN
B.RUSYA (BELARUS)
ERMENİSTAN
23 426
37 359
24 961
0,12
0,16
0,09
59,48
-33,19
12 545 648
14 189 503
15 821 754
63,30
60,79
60,07
13,10
11,50
380 133
434 577
459 593
1,92
1,86
1,75
14,32
5,76
85 336
106 578
152 961
0,43
0,46
0,58
24,89
43,52
41 692
53 142
63 855
0,21
0,23
0,24
27,46
20,16
GÜRCİSTAN
549 328
630 979
830 184
2,77
2,70
3,15
14,86
31,57
KAZAKİSTAN
135 637
195 219
213 072
0,68
0,84
0,81
43,93
9,15
KIRGİZİSTAN
41 455
44 638
47 730
0,21
0,19
0,18
7,68
6,93
109 206
145 341
141 514
0,55
0,62
0,54
33,09
-2,63
MOLDOVA CUM.
ÖZBEKİSTAN
28 607
43 082
69 127
0,14
0,18
0,26
50,60
60,45
1 853 442
2 465 336
2 879 278
9,35
10,56
10,93
33,01
16,79
TACİKİSTAN
11 950
36 415
36 262
0,06
0,16
0,14
204,73
-0,42
TÜRKMENİSTAN
48 857
76 334
88 915
0,25
0,33
0,34
56,24
16,48
RUSYA FEDERASYONU
UKRAYNA
B.D.T
487 917
593 302
730 689
2,46
2,54
2,77
21,60
23,16
3 773 560
4 824 943
5 713 180
19,04
20,67
21,69
27,86
18,41
20
2006-2008(*) YILLARINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN
MİLLİYETLERİNE GÖRE KARŞILAŞTIRILMASI (OCAK-ARALIK)
YILLAR
MİLLİYET PAYI(%)
% DEĞİŞİM ORANI
MİLLİYET
2006
2007
2008(*)
2006
2007
2008(*)
2007/2006
2008(*)/2007
CEZAYİR
38 542
45 006
63 904
0,19
0,19
0,24
16,77
41,99
FAS
30 410
37 788
44 023
0,15
0,16
0,17
24,26
16,50
LİBYA
31 497
33 700
43 779
0,16
0,14
0,17
6,99
29,91
4 383
5 989
8 987
0,02
0,03
0,03
36,64
50,06
MISIR
42 686
52 946
57 994
0,22
0,23
0,22
24,04
9,53
TUNUS
47 984
41 890
42 840
0,24
0,18
0,16
-12,70
2,27
GÜNEY AFRİKA CUM.
15 131
14 349
20 774
0,08
0,06
0,08
-5,17
44,78
SUDAN
DİĞER AFRİKA ÜLKELERİ
22 272
26 504
29 795
0,11
0,11
0,11
19,00
12,42
232 905
258 172
312 096
1,18
1,11
1,19
10,85
20,89
12 153
13 005
19 676
0,06
0,06
0,07
7,01
51,30
BAHREYN
4 254
5 829
8 081
0,02
0,02
0,03
37,02
38,63
KATAR
2 585
3 783
4 862
0,01
0,02
0,02
46,34
28,52
11 823
12 589
22 084
0,06
0,05
0,08
6,48
75,42
123 118
180 217
250 130
0,62
0,77
0,95
46,38
38,79
LÜBNAN
35 995
45 461
53 948
0,18
0,19
0,20
26,30
18,67
ÜRDÜN
46 518
61 002
74 340
0,23
0,26
0,28
31,14
21,86
S.ARABİSTAN
38 890
41 490
55 636
0,20
0,18
0,21
6,69
34,09
SURİYE
277 779
332 840
406 935
1,40
1,43
1,55
19,82
22,26
K.K.T.C.
172 679
190 512
195 909
0,87
0,82
0,74
10,33
2,83
İSRAİL
362 501
511 435
558 183
1,83
2,19
2,12
41,09
9,14
2 931
4 027
4 971
0,01
0,02
0,02
37,39
23,44
TOPLAM AFRİKA
B.A.E.
KUVEYT
IRAK
YEMEN
DİĞER BATI ASYA ÜLKELERİ
3 396
4 033
10 034
0,02
0,02
0,04
18,76
148,80
1 094 622
1 406 223
1 664 789
5,52
6,02
6,32
28,47
18,39
3 128
2 351
2 950
0,02
0,01
0,01
-24,84
25,48
56 323
68 252
61 882
0,28
0,29
0,23
21,18
-9,33
8 893
11 792
15 627
0,04
0,05
0,06
32,60
32,52
FİLİPİNLER
21 115
24 757
28 222
0,11
0,11
0,11
17,25
14,00
HİNDİSTAN
35 379
45 175
55 798
0,18
0,19
0,21
27,69
23,52
865 941
1 058 206
1 134 965
4,37
4,53
4,31
22,20
7,25
MALEZYA
18 084
23 851
26 881
0,09
0,10
0,10
31,89
12,70
PAKİSTAN
14 700
21 307
22 473
0,07
0,09
0,09
44,95
5,47
SİNGAPUR
11 577
17 155
19 121
0,06
0,07
0,07
48,18
11,46
TOPLAM BATI ASYA
BANGLADEŞ
ÇİN HALK CUMHURİYETİ
ENDONEZYA
İRAN
TAYLAND
7 176
10 999
10 141
0,04
0,05
0,04
53,27
-7,80
34 221
43 548
48 260
0,17
0,19
0,18
27,26
10,82
TOPLAM GÜNEY ASYA
1 076 537
1 327 393
1 426 320
5,43
5,69
5,42
23,30
7,45
TOPLAM ASYA
2 171 159
2 733 616
3 091 109
10,95
11,71
11,74
25,91
13,08
16 644
4 289
4 393
0,08
0,02
0,02
-74,23
2,42
3 127
4 532
5 055
0,02
0,02
0,02
44,93
11,54
ARJANTİN
11 474
14 600
18 599
0,06
0,06
0,07
27,24
27,39
BREZİLYA
24 222
33 136
43 647
0,12
0,14
0,17
36,80
31,72
KOLOMBİYA
4 175
5 066
6 070
0,02
0,02
0,02
21,34
19,82
ŞİLİ
5 644
7 112
8 580
0,03
0,03
0,03
26,01
20,64
VENEZUELLA
4 545
6 604
9 604
0,02
0,03
0,04
45,30
45,43
DİĞER GÜNEY AMERİKA ÜLK.
5 576
6 798
8 032
0,03
0,03
0,03
21,92
18,15
TOPLAM GÜNEY AMERİKA
55 636
73 316
94 532
0,28
0,31
0,36
31,78
28,94
TOPLAM AMERİKA
75 407
82 137
103 980
0,38
0,35
0,39
8,92
26,59
OKYANUSYA
180
168
253
0,00
0,00
0,00
-6,67
50,60
MİLLİYETSİZ
19 287
20 365
23 135
0,10
0,09
0,09
5,59
13,60
19 819 833
23 340 911
26 336 677
100,00
100,00
100,00
17,77
12,83
DİĞER GÜNEY ASYA ÜLK.
DİĞER KUZEY AMERİKA ÜLK.
DİĞER ORTA AMERİKA ÜLK.
YABANCI TOPLAM
21
2009 yılı 1. Dönem (Ocak-Şubat-Mart) Analizi:
Turizm geliri geçen yılın aynı dönemine göre % 11,2 oranında düşmüştür.
Çıkış Yapan Ziyaretçiler Anketi sonuçlarına göre 2009 yılı I. Dönem Turizm Geliri, geçen yılın aynı dönemine göre %
11,2 oranında azalarak 2.466.573.727 $ olmuştur. Bunun 1.790.860.681 $’ı yabancı ziyaretçilerden, 675.713.046 $’ı ise
yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerimizden elde edilmiştir.
Ziyaretçiler seyahatlerini kişisel olarak veya paket tur ile gerçekleştirmektedir. Turizm gelirinin 2.258.656.662 $’ı kişisel,
207.917.065 $’ı ise paket tur harcamalarından oluşmaktadır.
Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. Dönemde en yüksek turizm geliri 945.578.361 $ ile Mart ayında
gerçekleşmiştir. Ocak ayında 798.687.484 $, Şubat ayında ise 722.307.882 $ gelir elde edilmiştir. Ocak - Mart
döneminde kişi başı ortalama harcama yabancılarda 608 $, vatandaşlarda ise 975 $’dır.
Çıkış yapan ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 azalmıştır.
Ocak, Şubat ve Mart aylarında toplam çıkış yapan ziyaretçi sayısı 3.636.464 kişidir. Bunun 2.943.175 kişisini yabancı
ziyaretçi, 693.289 kişisini ise yurt dışında ikamet eden vatandaşlarımız oluşturmaktadır. I. Dönemde en fazla ziyaretçi
1.426.537 kişi ile Mart ayında gerçekleşmiştir. Ocak ayında 1.151.951, Şubat ayında ise 1.057.976 kişi ülkemizi ziyaret
etmiştir.
Aylık Turizm Geliri Ve Gideri, 2009
Kişi başı
Kişi başı
ortalama Turizm gideri
Vatandaş
ortalama
harcama
sayısı (**)
harcama
($)
($)
($)
($)
Ocak
798.687.484
1.151.951
693 282 105 147
378 771
745
Şubat
722.307.882
1.057.976
683 287 901 482
384 447
749
Mart
945.578.361
1.426.537
663 326 603 863
439 320
743
Toplam
2.466.573.727
3.636.464
678 896.610.492
1.202.539
746
Not: Beraberinde giden ziyaretçi sayıları toplama dahil edilmiştir.
(*) Yurt dışında ikamet eden Yabancı ve Vatandaş ziyaretçi sayılarıdır.
(**) Yurt dışını ziyaret edip ülkemize giriş yapan ve yurt içinde ikamet eden Türkiye Cumhuriyeti pasaportu taşıyan
vatandaş sayılarıdır.
Aylar
Turizm geliri
Ziyaretçi
sayısı (*)
Turizm gideri geçen yılın aynı dönemine göre % 11,3 oranında artmıştır.
Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi sonuçlarına göre 2009 yılı I. Dönem Turizm Gideri, geçen yılın aynı dönemine
göre % 11,3 oranında artarak 896.610.492 $ olmuştur. Bunun 851.050.373 $’ı kişisel,
45.560.119 $’ı ise
paket tur harcamalardan oluşmuştur.
I. Dönemde en yüksek turizm gideri 326.603.864 $ ile
Mart ayında gerçekleşirken, Şubat ayında
287.901.482 $, Ocak ayında ise 282.105.147 $ turizm gideri gerçekleşmiştir. Ocak - Mart döneminde kişi başı ortalama
harcama 746 $’ dır.
22
Ziyaretçilerden elde edilen turizm gelirine aylar itibariyle bakıldığında 2009 yılında geçen yıla göre azalış olduğu
görülmektedir. 2009 yılı Mart ayında dönemin en yüksek turizm gelirine ulaşılmıştır.
2007–2009(*) YILLARI OCAK-MART DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN
MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK10 ÜLKE
ÜLKELER
ALMANYA
BULGARİSTAN
GÜRCİSTAN
İRAN
İNGİLTERE
RUSYA FED.
YUNANİSTAN
FRANSA
AZERBAYCAN
SURİYE
DİĞER
GENEL TOPLAM
2009*
MİL.PAY%
2008
MİL.PAY%
2007
MİL.PAY%
475.930
266.325
239.598
203.953
112.370
101.094
99.432
91.276
86.965
81.413
1.100.117
2.858.473
16,65
9,32
8,38
7,14
3,93
3,54
3,48
3,19
3,04
2,85
38,49
100,00
562.827
226.219
141.480
183.539
115.560
154.750
94.048
92.264
102.109
80.562
1.231.207
2.984.565
18,86
7,58
4,74
6,15
3,87
5,19
3,15
3,09
3,42
2,7
41,25
100,00
496.903
249.025
119.551
172.884
90.417
136.431
65.005
84.594
83.398
59.144
1.044.081
2.601.433
19,1
9,57
4,6
6,65
3,48
5,24
2,5
3,25
3,21
2,27
40,13
100,00
2009 yılı Ocak-Mart döneminde ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 16,65 (475.930)
ile birinci, Bulgaristan % 9,32 (266.325) ile ikinci, Gürcistan % 8,38 (239.598) ile üçüncü sıradadır. Gürcistan'ı İran,
İngiltere, Rusya Federayonu,Yunanistan, Fransa, Azerbaycan ve Suriye izlemektedir.
23
2007–2009(*) YILLARI MART AYINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN MİLLİYETLERE
GÖRE DAĞILIMI - İLK10 ÜLKE
ÜLKELER
ALMANYA
İRAN
BULGARİSTAN
GÜRCİSTAN
İNGİLTERE
YUNANİSTAN
FRANSA
RUSYA FED.
HOLLANDA
SURİYE
DİĞER
GENEL TOPLAM
2009*
MİL.PAY%
2008
MİL.PAY%
2007
MİL.PAY%
214.617
147.262
101.203
82.870
49.547
41.955
36.530
36.134
31.367
29.676
436.568
1.207.729
17,77
12,19
8,38
6,86
4,1
3,47
3,02
2,99
2,6
2,46
36,15
100,00
268.000
112.760
83.691
52.084
55.362
45.593
38.424
57.515
34.509
28.822
528.537
1.305.297
20,53
8,64
6,41
3,99
4,24
3,49
2,94
4,41
2,64
2,21
40,49
100,00
226.071
101.008
87.305
45.332
39.105
26.946
36.264
47.118
30.689
18.431
441.691
1.099.960
20,55
9,18
7,94
4,12
3,56
2,45
3,3
4,28
2,79
1,68
40,16
100,00
Mart 2009’da ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 17,77 (214.617) ile birinci, İran %
12,19 (147.262) ile ikinci, Bulgaristan % 8,38 (101.203) ile üçüncü sıradadır. Bulgaristan'ı Gürcistan, İngiltere,
Yunanistan, Fransa, Rusya Federasyonu, Hollanda ve Suriye izlemektedir.
Ocak-Mart Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemize Giriş Yapan Ziyaretçiler (2007–2009*)
Toplam
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Yabancılar
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Havayolu
3.003.068
3.389.620
3.054.645
-9,88
1.740.974
2.066.870
1.798.284
Karayolu
1.165.383
1.320.166
1.538.960
16,57
766.857
823.595
961.669
16,76
Vatandaşlar
2007
2008
Değişim
Oranı %
2009*
-12,99 1.262.094 1.322.750 1.256.361
398.526
496.571
-5,02
577.291
16,26
Demiryolu
13.124
13.668
13.452
-1,58
11.823
12.143
12.339
1,61
1.301
1.525
1.113
-27,02
Denizyolu
146.585
143.371
144.301
0,65
81.779
81.957
86.181
5,15
64.806
61.414
58.120
-5,36
4.328.160
4.866.825
4.751.358
-2,37
2.601.433
2.984.565
2.858.473
-4,22 1.726.727 1.882.260 1.892.885
0,56
20.195
27.517
33.774
20.195
27.512
33.772
Toplam
Günübirlik
0
5
2
Ocak-Mart Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemizden Çıkış Yapan Ziyaretçiler (2007–2009*)
Toplam
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Yabancılar
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Havayolu
3.007.107
3.497.532
3.189.423
-8,81
1.741.460
2.073.942
1.849.942
Karayolu
1.111.195
1.343.612
1.591.123
18,42
717.599
831.462
997.691
19,99
Vatandaşlar
2007
2008
Değişim
Oranı %
2009*
-10,80 1.265.647 1.423.590 1.339.481
393.596
512.150
-5,91
593.432
15,87
Demiryolu
12.232
12.747
11.858
-6,97
10.980
11.278
10.555
-6,41
1.252
1.469
1.303
-11,30
Denizyolu
160.035
150.950
144.636
-4,18
82.334
83.176
84.987
2,18
77.701
67.774
59.649
-11,99
4.290.569
5.004.841
4.937.040
-1,35
2.552.373
2.999.858
2.943.175
-1,89 1.738.196 2.004.983 1.993.865
-0,55
20.195
27.517
33.774
20.195
27.512
33.772
Toplam
Günübirlik
0
5
2
Geçici verilere göre; 2009 yılı Ocak-Mart döneminde ülkemize giriş yapan vatandaş ziyaretçi sayısında geçen yılın
aynı dönemine göre % 0,56’lık (1.892.885) bir artış olmuştur. Çıkış yapan vatandaş ziyaretçi sayısında ise %
0,55’lik bir azalış (1.993.865) kaydedilmiştir.
3.1.3.2.Sektördeki Oyuncular
Türkiye’de Dedeman, Divan, The Marmara, Princess Hotels, Swiss Hotel gibi kendi işletmelerini yapan yerli oteller
bulunmaktadır. Oteller genelde kendi otel grupları tarafından işletilmekte, otelin işletmesi dışarıdan başka bir otel
işletmecisine verilmemektedir. Otellerde işletme sistemi mal sahibi ile işletmeci arasında yapılan genellikle 10-20 yıllık
anlaşmalar ile yapılmakta, bu anlaşmalar tarafların isteği üzerine daha uzun olabilmektedir. Anlaşmalar genelde brüt
gelir veya net işletme karı üzerinden yapılmaktadır. Ancak bazı mal sahipleri ciro ne olursa olsun yıllık net bir ücret de
talep edebilmektedir. Bunların dışında Türkiye’de yer alan yabancı otel işletmeci gruplar aşağıda özetlenmiştir.
24
Marriott (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Marriott International Inc, Türkiye'de
hizmet veren Renaissance ve Ritz Carlton otellerinden sonra Marriott Asya Otel’i hizmete açmıştır.
2.800'den fazla işletmesi ile Amerika Birleşik Devletleri ve 67 ülkede konaklama sektöründe saygın ve lider
kuruluşlardan biri olan Marriott International Inc., dünya çapında 151.000 çalışanı ile 15 otel markasını ve 550.000 oda
kapasitesini yönetmektedir.
Hochtief (Almanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Silkar Holding ile %50 anlaşmalı
Facility Management Services (FMS) şirketi kurmuştur.
Hyatt (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. İstanbul’daki Hyatt Regency’nin
işletmeciliğini yapmaktadır.
Hilton (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Hilton family grubuna ait otellerin
Kempinski (Almanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Kempinski grubuna ait otellerin
Mövenpick (İsveç): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Mövenpick grubuna ait otellerin
Four Seasons (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Four Seasons Hotels grubuna
ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır.
Barcelo (İspanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Barcelo grubuna ait otellerin
işletmeciliğini yapmaktadır.Türkiye’de Ora Hiladay, Barcelo Rexene (Bodrum) ve Barcelo Eresin Topkapı otelleri
mevcuttur.
Carlson (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Carlson grubuna ait otellerin
işletmeciliğini yapmaktadır. Corlson grubunun bünyesinde Radisson, Country Inss, Park Plaza, Park Inn ve Regent
otelleri bulunuyor.
Inter Continental Hotel Groups (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Inter
Continental Hotel Groups’a ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Inter Continental Hotel Groups bünyesinde Inter
Continental, Crowne Plaza, Hotel Indigo, Holiday Inn, Holiday Inn Express, Staybridge Suites ve Candlewood Suites
otelleri bulunmaktadır.
Accor (Fransa): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Accor grubuna ait otellerin işletmeciliğini
yapmaktadır. Türkiye’de Akfen GYO ile birlikte çalışıp otel projeleri üretmektedirler. Avrupa’daki lider, dünyada en
büyük 3. otel işletmecisidir.
25
BÖLÜM 4
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
İli
İlçesi
Bucağı
Mahallesi
Köyü
Sokağı
Mevkii
Pafta No
Ada No
Parsel No
Alanı
Niteliği
Sahibi
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Muğla
Marmaris
İçmeler
Kumluörencik
2
166
1.265,00 m²
: Tarla
Muğla
Marmaris
İçmeler
Kumluörencik
2
167
3.650,00 m²
Tarla
Muğla
Marmaris
İçmeler
Kumluörencik
2
1520
26.219,00 m²
İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve
otel ve müştemilatı olan tarla
: Martı Otel İşletmeleri A.Ş.
4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar
üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Muğla ili, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde 15.05.2009 tarih, saat 14:00 itibariyle yapılan incelemede
değerlendirme raporu konusu gayrimenkuller üzerinde aşağıdaki hak ve sınırlamaların bulunduğu şifa’en öğrenilmiştir.
166 Parsel:
•
•
Kamu Haczi: Muğla Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü’nün 18.02.2009 tarih 2009/862 sayılı haciz yazısı sayılı
yazıları ile Borç: 83.598,95 TL (Alacaklı: Muğla Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü) (27.02.2009 tarih, 2348 yev.)
Kamu Haczi: Antalya Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü’nün 24.03.2009 tarih 2009/596 sayılı haciz yazısı sayılı
yazıları ile Borç: 500.000 TL (Alacaklı: Antalya Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü) (30.03.2009 tarih, 4157 yev.)
167 Parsel:
•
•
Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine yıllık %24 değişken faizle, 1. dereceden, FBK müddetle, 1.800.000 USD
değerinde ipotek mevcuttur. (29.01.2009 tarih, 924 yevmiye no)
Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine yıllık %24 değişken faizle, 2. dereceden, FBK müddetle, 1.800.000 USD
değerinde ipotek mevcuttur. (17.02.2009 tarih, 1752 yevmiye no)
1520 Parsel:
•
•
•
•
Areal Bank A.Ş. 16.000.000 € bedelle, 1. derece ipotek. (04.12.2006 tarih, 7955 yevmiye)
İpotek, 1605 parsel ile müşterektir.
Teferruat listesi dosyasındadır. (04.12.2006 tarih ve 7952 yevmiye no)
1. ve 2. derecede korunması gerekli kültür varlığıdır.(23.10.2008 tarih ve 8754 yevmiye no)
26
4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı imar ve yapı
yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate
almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek
yapı yoğunluğunu belirtir.
Muğla ili, Marmaris İlçesi, İçmeler Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde 15.05.2009 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda
edinilen şifa’i bilgilere göre değerleme konusu parsele ait bilgiler aşağıda listelenmiştir:
ü İmar Durumu:
İçmeler Belediyesi İmar Arşivi’nde 15.05.2009 tarihi itibariyle yapılan araştırma neticesinde, 18.07.2005 tasdik tarihli
1/1000 ölçekli İçmeler Revizyon Uygulama İmar Planı’na göre, söz konusu taşınmazlar;
•
•
•
•
“A bölgesi-turistik tesis alanı” lejandında kalmaktadır.
İnşaat nizamı ayrık nizamdır.
TAKS: 0,20 KAKS: 0,60
Maksimum kat sayısı 3 kat, maksimum bina yüksekliği 10,50 m.’dir.
ü Ruhsat ve İzinler:
§
05.06.1987 tarih, 23 cilt no, 12 sahife no’lu 850 m2 alan için alınmış inşaat ruhsatı mevcuttur.
§
05.06.1987 tarih, 23 cilt no, 13 sahife no’lu E blok 2.380 m2 alan için alınmış inşaat ruhsatı mevcuttur.
§
12.020.1993 3-7 no’lu sosyal tesisler, havuz ve müştemilat kullanımı için 2.290 m2 alan için alınmış inşaat
ruhsatı mevcuttur. (Emsale giren alan Sosyal Tesis alanı olan 740 m2’dir.)
§
23.07.1985 tarih, cilt 11, sahife 13 no’lu A, B ve C bloklar için 2.000 m2 alanlı yapı kullanma izin belgesi
mevcuttur.
§
11.03.1985 tarih, cilt 9, sahife 4 no’lu K, R, O, P, M, N, J, L bloklar için 9.913 m2 alan için alınmış inşaat ruhsatı
mevcuttur.
§
01.08.1986 tarih, cilt 1, sahife 3 no’lu F blok altıncı kat için 508 m2 alanlı ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi
mevcuttur.
§
23.07.1985 tarih, cilt 11, sahife 12 no’lu G, F, D, E, T, H, U, V, Y, S, I bloklar için 7.967 m2 alanlı ruhsat ve yapı
kullanma izin belgesi mevcuttur.
§
29.07.1986 tarih, cilt 22, sahife 22 no’lu K, R, O, P, M, N, L bloklar için 9.236 m2 alanlı yapı kullanma izin
belgesi mevcuttur.
§
Kapadokya restaurant için 05.05.2000 onay tarihli, 33/4 no’lu onaylı mimari projesi mevcuttur.
§
N bloklar için,(1.832 m2) 16.04.1985 onay tarihli, 33/6 no’lu onaylı mimari projesi mevcuttur.
§
A, B ve C bloklar için, 23.07.1985 onay tarihli, 33/5 no’lu onaylı mimari projesi mevcuttur.
Ruhsat ve İskan belgeleri 1520 no’lu parsel üzerindeki yapıları kapsamaktadır. 1520 no’lu parsel üzerinde
yer alan yapılar için alınmış,
Ø Yapı İzin Belgelerinin (Ruhsat) toplam alanı 23.908 m2’dir.
Ø Yapı Kullanma İzin Belgelerinin toplam alanı 19.711 m2’dir.
Ø 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan yapıların toplam brüt alanı ise 27.582 m2’dir.
Ø 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan yapıların inşaat emsaline dahil toplam alanı 24.256 m2’dir.
27
Marmaris ve Çevresi Turizm Alanı İçmeler (Marmaris) Uygulama İmar Planı Revizyon Plan Hükümleri
Değişikliği planına göre 30 no’lu maddeye göre;
M işaretli yapı adalarında yapı adasındaki dokunun yenilenmesini teşvik etmek ve/veya silueti korumak
amacıyla mevcut yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde imar planında yapının bulunduğu ada üzerinde
tanımlanan yapılaşma koşullarına ilave toplam inşaat alanının % 15’i kadar emsal artışı verilecektir.
ü Yapı Denetim :
§
Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabii değildir.
4.4 Hukuki Sorumluluk
Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir
sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında
bu tip hukuki problemler gözardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.
4.5 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon)
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları,
profesyonel konusu içinde kalmaktadır.
"Çevre Jeofiziği"
bilim dalının
Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan
gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki
olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
BÖLÜM 5
GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ
5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri
Gayrimenkulün açık adresi: Martı Resort otel, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi İçmeler-Marmaris/ MUĞLA’ dır.
Söz konusu taşınmaz, Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler beldesi, Cumhuriyet mahallesi, Kumluörencik mevkii, Hürriyet
caddesi üzerinde yer alan otel binası ve ek tesisleridir. Değerleme konusu gayrimenkul 5 yıldızlı otel olup, üzerinde
çeşitli otel blokları, villa tipi daireler ve restorant, bar, havuz, fitness center, personel lojmanları-yemekhanesi, mini club,
vb. gibi ek tesisler yer almaktadır. Tesisin 1970’li yıllarda tek blok olarak inşa edildiği ve günümüze kadar bir çok kez
tadilat ve ilaveler ile şu anki durumunu aldığı bilgisi şifa’en edinilmiştir. Genel olarak değerlendirildiğinde konu
gayrimenkul oldukça bakımlı ve iyi durumdadır.
Martı Resort, Marmaris’e 8 km., Muğla'ya 55 km., Köyceğiz'e 67 km., Kaunos/Dalyan'a 76 km., Dalaman Havaalanı’na
100 km. uzaklıkta bulunmakta olup, Ege'nin mavisi ile çam ormanlarının yeşilinin bütünleştiği İçmeler Mevkii’nde,
Nimara Adası’nın karşısında yer almaktadır. Tesisin batısında Ege Denizi, doğusunda Hürriyet caddesi, kuzeyinde
Fortuna Beach Otel, Martı La Perla ve Azmak çayı, güneyinde ise Maliye kampı ve Laguna Otel bulunmaktadır.
Çevresinde sahil boyunca az katlı otel binaları, iç kısımlara doğru villalar, ticari birimler ve yine oteller bulunmaktadır.
İçmeler beldesi, kızılçam ormanları ile kaplı olan iki tepe arasında, denize açılan bir vadi üzerinde konumlandığı için,
yerleşim gelişme alanı sınırlıdır.
28
İÇMELER
MARMARİS
DEĞERLEME
KONUSU
TAŞINMAZ
TURUNÇ
29
MARTI RESORT
OTEL
MARTI RESORT
OTEL
30
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yapısal İnşaat Özellikleri
Değerleme konusu tesis, 1970’li yıllarda tek blok olarak inşa edilmiş daha sonra günümüze kadar bir çok ilave inşaatlar
ve tadilatlar sonucu mevcuttaki kapasiteye ulaşmıştır. Tesis, 2007 ve 2008 yıllarında çok geniş ölçekli bir tadilat
geçirmiş ve 600’lü blok hariç diğer tüm bloklar tadilat geçirmiş ve oda hacimleri yenilenmiştir. Tesis bünyeside bulunan
“teknik servis-lojman binası” yeniden inşa edilmiş ve bu tadilat için belediyeden tadilat ruhsatı veya tadilat projesi
alınmadığı bilgisi edinilmiştir. Lojman binası; önceleri teknik servis bölümü ve personel lojmanı olarak kullanılıyor iken
mevcutta yapılan tadilatla, teknik servis ünitesi odaları ve 14 adet müşteri odası olarak kullanılacaktır. Ancak henüz
tümü tamamlanmamış olduğundan oturuma geçilmemiştir. %50 oranında bir tamamlanma bulunmaktadır. Değerleme
çalışmasında, yasal alan hesaplamalarında bina kapalı alan değeri dahil edilmemiştir. Tesis genel olarak bakımlı
durumdadır.
Tesis içerisinde;
1- Lobi ve Kule Bloğu
2- Konaklama Blokları
§
§
§
§
§
§
200’lü Blok
300’lü Blok
400-500-700’lü Blok
600’lü Blok
Villalar
Avcı Köşkü-Doktor Odası
3- Spor Üniteleri
§
§
§
§
Fitness Salonu
Tenis Kortu
Kapalı-Açık Havuz ve Çocuk Havuzu
Hamam-Sauna
4- Eğlence ve Restorant Üniteleri
§
§
§
§
§
§
Kapadokya Restorant
Teras Restorant
Oriental Bar-Fast Food-Market-Beach Bar
La Grotta Restorant
Otağ Bar
Mini Club
5- Personel Üniteleri ve Teknik Üniteler
§
§
§
§
Personel Lojmanları
Personel Yemekhanesi
Teknik Odalar
Çamaşırhane
bulunmaktadır.
31
Tesis dahilinde çevre düzenlemesi ve peyzaj çalışmaları tamdır. Ayrıca açık alanlardaki sert zeminlerde seramik, ünye
taşı, traverten gibi zemin kaplama malzemeleri, araç yollarında ise kilit taşı kullanılmıştır. Tesiste dış aydınlatma
mevcuttur. Gayrimenkulün tamamı kısmen duvar, kısmen de demir parmaklıkla çevrilidir.
Genel olarak binaların dış cephesi kısmen akrilik boyalı, kısmen ise dekoratif taş kaplıdır. Ayrıca otel dahilindeki
doğramalarda kısmen alüminyum, kısmen de PVC kullanılmıştır.
Martı Resort Otel’in bahçesinde, Avcı Köşkü’nün yanında tarihi kilise kalıntıları bulunmaktadır.
Tesiste üzeri branda kaplı açık otopark alanı mevcuttur. Açık otopark alanında zemin stabilize kaplıdır.
Tesis dahilindeki binalarda ısıtma ve soğutma fancoil sistem ile sağlanmaktadır, yangın alarmı, hortumlu yangın
söndürme sistemi ve yangın merdiveni mevcuttur. Gayrimenkulün altyapı imkanlarından istifadesi tamdır. Ayrıca tesis
dahilinde jeneratör, kompresör, hidrofor, su deposu bulunmakta olup, sürekli sıcak su sağlanmaktadır. Otel bloklarında
asansör mevcuttur. Her odanın balkonu mevcuttur. Balkonlarda zemin traverten kaplıdır.
Tesiste toplam, 92 adet kara manzaralı oda, 40 adet yandan deniz manzaralı oda, 26 adet deniz manzaralı oda, 78
adet deniz manzaralı deluks oda, 2 adet standart aile odası, 11 adet deniz manzaralı suit oda ve 12 adet villa
bulunmakta olup toplamda 261 adet oda mevcuttur.
LOBİ-KULE BLOĞU :
Blok, çelik karkas tarzda inşa edilmiştir . Zemin + 3 Normal kattan oluşmaktadır. Giriş katta lobi, pastane,1 adet dükka,
bar, oyun salonu ve bulaşıkhane, 1. normal katta 3 küçük ve 1 büyük olmak üzere toplam 4 adet konferans salonu, 2
ve 3. normal katlarda da K, L ve M isimli 4 adet dubleks özel suit bulunmaktadır. (Suitlerin zemin katında; 1 adet yatak
odası, salon, banyo ve mutfak, 1. Normal katlarında 1 adet yatak odası ve banyo bulunmaktadır.)
Kat Adedi
Çatı
Zemin
:
:
:
Zemin + 3 Normal kat
Ahşap çatı üzerine kiremit örtü
Zemin katta ve ortak hollerde traverten, pastane ve bulaşıkhanede
seramik, konferans salonlarında halı, suit dairelerde şap beton
32
Duvar
:
Tavan
:
Aydınlatma
Toplam Kapalı Alan
:
:
Lobi ve dinlenme bölümlerinde alçı sıva üzeri boyalı ve kısmen doğal
taş kaplama, pastane ve bulaşıkhanede fayans, konferans
salonlarında duvar kağıdı, suitlerde alçı sıva üzeri boyalı, banyolarda
fayans
Genel olarak alçı asma tavan olmakla beraber, pastane ve
bulaşıkhanede alimünyum asma tavandır
Genel olarak spot adınlatma, pastane ve bulaşıkhanede floresandır
5.082 m2
200’lü BLOK :
Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Bodrum + Zemin + 5 Normal kattan oluşmaktadır. Bodrum katta kapalı
havuz makine dairesi bulunmaktadır. Giriş katta kapalı yüzme havuzu ve jakuzi mevcut olup, diğer katlar otel
odalarından ibarettir. Toplam 32 adet oda bulunmaktadır.
Kat Adedi
Çatı
Zemin
:
:
:
Duvar
Tavan
Aydınlatma
:
:
:
Toplam Kapalı Alan
:
Bodrum + Zemin + 5 Normal kat
Zemin katta kapalı havuz bölümünde karo seramik, odalarda laminat
parke, banyolarda mermer
Genel olarak, duvar kağıdı, banyolarda mermer
Alçı asma tavan
Spot ışık ve floresan armatür. Odalarda, koridorlarda ve banyolarda
aplik ve lambader kullanılmıştır
2.111 m2
300’lü BLOK :
Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Bodrum + Zemin + 5 Normal kattan oluşmaktadır. Bodrum kat depo,
diğer katlar otel odalarından ibarettir. 7’si suit, olmak üzere toplam 57 adet oda bulunmaktadır.
Kat Adedi
Çatı
Zemin
:
:
:
Duvar
Tavan
Aydınlatma
:
:
:
Toplam Kapalı Alan
:
Bodrum kattaki depoda yer paledyen, odalarda mermer, banyolarda
mermer
Genel olarak, duvar kağıdı, banyolarda mermer
Alçı asma tavan
Spot ışık armatür. Odalarda, koridorlarda ve banyolarda aplik ve
lambader kullanılmıştır
4.602 m2
400-500-700’lü BLOK :
Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Zemin + 4 Normal kattan oluşmaktadır. 700’lü blok tarafındaki zemin kat
kısmen ofis olarak kullanılmakta olup, diğer tüm katlar otel odası olarak kullanılmaktadır. 300 blok ile bağlantılıdır.
400’lü blokta 24’ü deniz, 24’ü kara tarafına bakan toplam 48 adet oda, 500’lü blokta 38’i deniz, 10’u kara tarafına bakan
toplam 48 adet oda yer almaktadır. 700’lü blokta bulunan 14 adet odanın tamamı kara tarafına bakmaktadır.
Kat Adedi
Çatı
Zemin
:
:
:
Duvar
:
Zemin + 4 Normal kat
Zemin kattaki ofislerde ve hollerde halı, odalarda halı, banyolarda
seramik
Genel olarak, alçı sıva üzeri boyalı, banyolarda fayans
33
Tavan
Aydınlatma
:
:
Toplam Kapalı Alan
:
Alçı asma tavan
5.847 m2
600’lü BLOK :
Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Bodrum + Zemin + 5 Normal kattan oluşmaktadır. Bodrum kat depo,
soğuk odalar ve ardiye, zemin kat mutfak, 5 adet ofis ve 5 adet dükkan, diğer katlar otel odaları olarak kullanılmaktadır.
Bu blokta bulunan 50 adet odadan 30’u deniz, 20’si kara tarafına cephelidir.
Kat Adedi
Çatı
Zemin
:
:
:
Duvar
Tavan
Aydınlatma
:
:
:
Toplam Kapalı Alan
:
Bodrum katta depoda paledyen, mutfakta seramik, zemin kattaki
ofislerde ve hollerde traverten, odalarda halı, banyolarda seramik
Genel olarak, alçı sıva üzeri boyalı, banyolarda fayans
Alçı asma tavan
3.458 m2
VİLLALAR :
Farklı büyüklükte, dış cephesi kısmi olarak doğal taş kaplama ve sıva üzeri boyalı olan, birbirlerine koridorlarla geçişleri
bulunan, 12 adet villadan oluşmaktadır. Özel yapılmış bu suitler salon, yatak odası ve banyodan oluşmakta olup, açık
mutfaklı (dolap şeklinde), beyaz eşyalı ve şöminelidir. Villalarda yaşam bölümlerinde zemin traverten, duvarlar alçı sıva
üzeri saten boya, tavan alçı tavandır. Toplam kapalı alanı 994 m²’dir.
AVCI KÖŞKÜ-DOKTOR ODASI :
Bina, yığma olarak inşa edilmiş olup, tarihi yapı niteliğindedir. Zemin + 1 Normal kattan oluşmaktadır. Dubleks villa
tarzındadır. Binanın giriş bölümü eski kilise kalıntılarına bakmaktadır. Zemin oda bölümünde ahşap parke, banyoda
mermer, duvarlar oda bölümünde bağdadi sıva, banyoda mermer olup, tavan ahşaptır. Toplam kapalı alanı 303 m2’dir.
MİNİ KULÜP :
İki adet binadan oluşmaktadır. Binalardan biri oyun odası, diğeri dinlenme ve eğitim salonu olarak kullanılmaktadır.
Oyun bölümü çelik konstrüksiyon, diğer bina ise yığma olarak inşa edilmiştir. Oyun bölümünde yer halı kaplı, tavan ve
duvar ise sıva üzeri boyalıdır. Diğer dinlenme ünitesinde ise yer PVC, tavan ahşap, duvar ise sıva üzeri boyalıdır.
Toplam kapalı alanı 215 m2’dir.
FİTNESS CENTER :
Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Dış cephesi ahşap görünümlü betopan ve cam-alüminyum panel kaplıdır.
Zemin döşemesinde laminat parke kullanılmıştır. Toplam kapalı alanı 147 m2’dir. Yapı otelin bitişiğinde yer alan 910
no’lu parsel üzerinde yer almaktadır. Kiralık olan parsel üzerindeki yapılar değerlemeye katılmamıştır.
SAUNA-HAMAM-SPA ÜNİTESİ :
Betonarme tarzda inşa edilmiştir. Zemin + 1 Normal kattan oluşmaktadır. Zemin katta 1 sauna, 1 Türk hamamı, 2 adet
soyunma bölümü ve duşlar, 1. katta ise 4 adet masaj odası bulunmaktadır. Zemin katta zemin karo seramik, 1. katta ise
parkedir, duvar ve tavanda alçı üzeri boya kullanılmıştır. Toplam kapalı alanı 467 m2’dir.
34
KAPADOKYA RESTORAN :
Çelik konstrüksiyon tarzdaki binada uzay kafes çatı sistemi kullanılmıştır. Zemin döşemesi karo seramik, kolonlar
dekoratif taş kaplı, tavan ise lambiridir. Toplam kapalı alanı 726 m2’dir.
TERAS RESTORAN :
Çelik konstrüksiyon tarzdaki binada uzay kafes çatı sistemi kullanılmıştır. Zemin döşemesi karo seramik, kolonlar
dekoratif taş kaplı, tavan ise lambiridir. Toplam kapalı alanı 490 m2’dir.
OTAĞ BAR :
Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Bodrum + Zemin kattan oluşmaktadır. Bodrum katta açık havuz makine
dairesi ve WC’ler, Zemin katta ise kafe bulunmaktadır. Bodrum katta zemin ve duvar döşemesi seramik, tavan alçı üzeri
boyalıdır. Zemin katta ise yer döşemesi karo seramik olup, tavan ise lambiridir. Toplam kapalı alanı 170 m2’dir.
LA GROTTA RESTORAN :
Tamamen açık teras şeklindedir. Zemin döşemesinde ünya taşı kullanılmıştır. Toplam alanı 150 m2’dir.
SOUTH BEACH BAR- MARKET- FAST FOOD- ORİENTAL BAR :
Betonarme tarzda inşa edilmiştir. Zemin kat ve üzerindeki açık terastan ibarettir. Zemin katta market, beach bar ve fast
food üniteleri bulunmakta olup, teras ise oriental bar olarak kullanılmaktadır. Oriental barda zemin kaplaması ünye taşı
ve kısmen ahşap kaplıdır. Zemin katta ise yer döşemesi traverten ve ünye taşıdır. Tavan alçı asma tavan olup, duvarlar
sıva üzeri boyalıdır. Toplam kapalı alanı 450 m2’dir.
AÇIK HAVUZLAR :
Tesiste 2 adet açık havuz ve 1 adet çocuk havuzu bulunmaktadır. Havuzların toplam alanı yaklaşık 1.400 m2’dir.
TEKNİK SERVİS-OTEL ODALARI :
Önceki yıllarda teknik servis ve lojman binası olarak kullanılmakta iken tadilat geçirip teknik servis ve otel odalarına
dönüştürülmüştür. BAK tarzda inşe edilmiş olup bodrum kat+zemin kat+ 2 normal katlıdır. Dış cephesi kısmi olarak
doğal taş kaplama ve sıva üzeri boyalıdır. Binanın borum katında; kazan dairesi ve teknik servis ofisi, zemin katında
depo, 1. ve 2. normal katlarda ise 7 şer adet misafir yatak odası bulunmaktadır. Ancak bina tadilat halinde olduğunda,
tamamlanma oranı %50 civarlarındadır. Bodrum kat tamamen bitirilmiş olup, diğer katlar kaba inşaat seviyesindedir.
Toplam alanı yaklaşık 730 m2’dir. Bina inşası için herhangi bir tadilat ruhsatı alınmamış ve tadilat projesi çizilmemiş
olduğu öğrenilmiş olup yasal alan hesabına katılmamıştır.
ÇAMAŞIRHANE-MİSAFİRHANE :
Betonarme tarzda inşa edilmiştir. Zemin + 3 Normal kattan ibarettir. Zemin katta çamaşırhane, ütü odaları, personel
soyunma odaları-duş-WC, normal katlarda 6’şar adet personel odaları bulunmaktadır. Zemin katta yer döşemesi karo
seramik, duvar fayans, tavan sıva üzeri boyalıdır. Normal katlarda ise koridorlar halı kaplı olup, odalarda ise zemin karo
seramik döşelidir. Tavan ve duvar ise sıva üzeri boyalıdır. Toplam kapalı alanı 882 m2’dir.
35
PERSONEL YEMEKHANESİ-WC-DEPO :
Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Yerler, karo seramik, duvarlar sıva üzeri boya, tavan PVC asma tavandır.
Doğramalar, PVC’dir. Toplam kapalı alanı 200 m2’dir. Yapılar 166 ve 167 no’lu parseller üzerinde yer aldığı için
değerlemeye katılmamıştır.
KAZAN DAİRESİ- ANA DEPO :
Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Tek katlı 2 ayrı binadan ibarettir. Zemin şap beton, duvar sıva üzeri boyalı,
tavan ise galvanizli saçtır. Toplam kapalı alanı 466 m2’dir. Yapılar otelin bitişiğinde yer alan 910 no’lu parsel üzerinde
yer almaktadır. Kiralık olan parsel üzerindeki yapılar değerlemeye katılmamıştır.
GENEL WC :
Toplam kapalı alanı 45 m2’dir.
TENNİS KORTLARI :
Toplam kapalı alanı yaklaşık 156 m2’dir.
5.3 Harici ve Müteferrik İşler :
Harici ve müteferrik işler olarak; çevre düzenlemesi, çim sahalar, peyzaj, açık alanlarda ünye taşı, traverten ya da
seramik kaplı sert zeminler, kilit taşı kaplı araç yolları, dış aydınlatma, çevre duvarları, tenis kortu, otopark ve
animasyon alanı değerlendirme kapsamına alınmıştır.
BÖLÜM 6
EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan
mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar
aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.
•
•
•
•
•
Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır?
Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı?
Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi?
Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi?
İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en
verimli kullanımıdır.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün
finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına
yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün
olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
İçmeler, Marmaris’in önemli turizm bölgelerinden biridir. Değerleme konusu taşınmaz turistik tesis alanında kalmaktadır.
Taşınmazın mevcut kullanımı imar planı kullanımı ile uyumludur. Bu nedenle, taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı
mevcut kullanımıdır.
36
BÖLÜM 7
GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER
7.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla “Emsal Karşılaştırma
Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” yöntemleridir.
7.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya
dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer
mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
7.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi
ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu
işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir
risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif
yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın
bulunabilrliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
7.1.3 Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun
değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım
değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır”
şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle,
gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla
azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme
maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda
kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan
görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete’de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın
gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.
Gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
37
7.2. Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli
7.2.1. Risksiz getiri oranı
Ülke riskini de içeren, yurtdışı piyasalarda satılan hazine garantili döviz cinsi tahviller “Eurobond” olarak adlandırılır.
Değişik vadelerde bulunmakta olup piyasada günlük olarak alım satımı yapılabilmektedir. Bu tahviller ülkemizde
finansal hesaplamalara baz olan Risksiz getiri oranının göstergesi olarak kullanılmaktadır. Piyasalardaki en likit
Eurobond, 2038 vadeli Eurobond'u olup gösterge tahvil niteliği taşımaktadır.
Risksiz getiri oranı değişkenleri3
Risksiz getiri oranının hesaplanmasına ilişkin 3 farklı yaklaşım bulunmaktadır.
Değişken 1: Risksiz getiri oranı olarak kısa vadeli bir devlet tahvili oranı ve bir sermaye piyasası endeksi
uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim
kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Böylece, sermaye maliyeti hesaplanmış olur
ve her yılın nakit akış tablosunda iskonto oranı olarak kullanılır.
Değişken 2: Cari kısa vadeli devlet tahvili ile piyasadaki geçmiş prim miktarı kullanılarak ilk dönem (yıl) için
sermaye maliyeti hesaplanır. İlerideki dönemler için ileriye dönük oranlar oluşturulur ve ileriki yıllara ilişkin
sermaye maliyetinin hesaplanmasında kullanılır.
Değişken 3 : Cari uzun vadeli devlet tahvili oranı (tahvilin süresi varlığın süresine eşleştirilir) risksiz getiri oranı
olarak kullanılır ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı
üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç
hesaplanır. Bu girdiler kullanılarak sermaye maliyeti hesaplanır ve her yılın nakit akışında iskonto oranı olarak
uygulanır. Eurbond ülke ve politik risk içermesine rağmen yapılan işe ait market riskini içermemektedir.
Bütün bu bilgilerden yola çıkarak yaptığımız kabullerde şirketimiz Variant 3’ü kullanmaktadır. Ancak
özellikle uzun dönemli ticari ömrü olan gayrimenkullerin değerlemesinde gayrimenkulün ticari ömrüne
uygun vadede bir varlık bulunmamaktadır. Bu nedenle şirketimiz risksiz getiri oranı kabullerinde uzun
vadeli Eurobond çeşitlerinin proje bazında değerlendirilerek kullanılmasının dünya kabullerine uygun
olacağı öngörülmüştür. Bu onarının içinde ülke riski de bulunmaktadır. Bununla birlikte
Damodaran’ın Finansal Market Karakteristik özeliklerine göre kullanılmasını tavsiye ettiği oranlar
aşağıdaki gibidir:
Finansal Piyasa Özellikleri4
Devlet Tahvili Prim Kapsam Oranı
Siyasi risk taşıyan gelişmekte olan piyasalar
(Güney Amerika, Doğu Avrupa)
Devlet tahvili oranı üzerinden %8.5
Sınırlı listelemeye sahip gelişmiş piyasalar
(Batı Avrupa, Almanya ve İsviçre hariç)
Devlet tahvili oranı üzerinden %4.5 - 5.5
Sınırlı listelemeye ve istikrarlı ekonomiye sahip
gelişmiş piyasalar (Almanya ve İsviçe)
Devlet tahvili oranı üzerinden %3.5 - 4
3
4
Damodaran on Valuation ,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.25
Damodaran on Valuation ,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.23
38
7.2.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi
Her bir gayrimenkulün kendi içinde bulunduğu pazarın ve rekabetin koşulları , gayrimenkulün yeri konumu, ticari
durumu, sektördeki diğer benzerleri ile karşılaştırması gibi veriler ve riskler market indeksini oluşturacaktır. Dolayısıyla
daha düşük performansı olan bir gayrimenkulün market riski daha yüksek olacaktır.
Çalışmalarımızda kullanılan rakamlar Türkiye’nin değişik illlerinde bugüne kadar yaptığımız onlarca alışveriş merkezi
değerlemelerinden gelen tecrübelerimizin kritik edilmesi sonucu ortaya konulmuş verilerden oluşmaktadır.
7.2. 3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı)
İleriki bir zamana ilişkin belirli bir meblağı, ödenecekleri veya alacakları bugünkü değere dönüştürmek için kullanılan
orandır. Teorik olarak, sermayenin fırsat maliyetini, yani benzer risk taşıyan başka bir kullanıma sunulması halinde
sermayenin sağlayacağı getiri oranını yansıtması gerekmektedir. Bu değere getiri değeri de denilmektedir.5
İskonto oranları tüm risk primlerini içermektedir. (Ülke riski, piyasa riski,…)
Discount rate Risk free rate ile Market risk premium’un toplamından oluşur.
IAS 36 para. 48’de “İskonto oranının (veya oranlarının) paranın bugünkü piyasa değerlendirmesini ve varlığa özgü
riskleri yansıtan vergi öncesi bir oran (veya oranlar) olması gerekmektedir. İskonto oran(lar)ı ileriye dönük nakit akış
tahminlerinde düzenlenen riskleri yansıtmamalıdır,” denilmektedir. Ayrıca, diğer gelir veya nakit akışı ölçümlerinin de,
iskonto oran(lar)ının gelir akış(lar)ıyla uygun şekilde eşleştirilmeleri halinde, kullanılabileceği doğrudur.
7.2. 4.Genel Kapitalizasyon Oranı
Tek yılın net işletme geliri ve toplam servet fiyatı veya değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir toplam servetteki paya ilişkin
gelir oranıdır; net işletme gelirini genel servet değerinin bir göstergesine dönüştürmek için kullanılmaktadır.6
7.2. 5. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) 7
CAPM modeli, çeşitlendirilebilir varyans bakımından riski ölçer ve beklenilen sonuçları bu risk ölçümüyle ilişkilendirir.
Yatırımcıların varlık getirileri ve varyanslarıyla ilgili homojen beklentilere sahip olmaları, risksiz getiri oranı üzerinden
kredi alabilmeleri ve verebilmeleri, tüm varlıkların pazarlanabilir ve kusursuz bir şekilde bölünebilir olması, işlem
maliyetlerı olmaması ve açıktan satış ile ilgili herhangi bir kısıtlama olmaması gibi çeşitli varsayımlara dayanmaktadır.
Bu varsayımlarla, herhangi bir varlığa ilişkin çeşitlendirilemeyen risk, getirilerin bir piyasa endeksinde ki getirilerle
birlikte ortaklara varyanslandırılarak ölçülebilir. Bu, varlığın beta’sı olarak tanımlanmaktadır. Şirketin özsermayesine
ilişkin beta tahmin edilebilir ise; gerekli getiri özsermayenin maliyetini oluşturacaktır.
Özsermaye maliyeti = R f + Özsermaye beta (E(Rm)-Rf)
R f = Risksiz getiri oranı
E(Rm) Piyasa Endeksi üzerinden beklenilen getiri
5
6
International Valuation Standarts, Sixth Edition , 2003 , p.323
The Appraisal of Real Estate , 12th Edition , Chapter 20, The Income Capitalization Approach, p. 489
6
Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of
Discount Rates p.21
39
BÖLÜM 8
GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ
8.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
v GÜÇLÜ YANLAR :
ü Değerlemeye konu parselin imarı “Turizm Tesis Alanı”dır. Parsel en iyi ve en etkin kullanıma sahip
kullanım etüdü ile imarı uyum sağlamaktadır.
ü Konu parseller, imar planında turistik tesis alanında bulunmaktadır.
ü Taşınmaz, İçmeler merkezde denize sıfır konumludur.
ü Konu tesis 2007 ve 2008 yıllarında büyük ölçekte tadilat geçirmiş olup odaların büyük çoğunluğu bakımlı
durumdadır.
ü Martı Resort, sektörün gerekliliği olan kapalı ve açık yüzme havuzu, fitness center, sauna, hamam, spa,
mini club v.b gibi bir çok aktiviteyi bünyesinde bulundurmaktadır.
ü Taşınmazın altyapı problemi bulunmamaktadır.
ü Orman ve deniz arasında, denize sıfır konumda bulunduğu için, doğal açıdan cazibesi yüksektir.
ü Tesisin otoparkı mevcuttur.
v ZAYIF YANLAR:
-
Taşınmazın ruhsat ve iskan alanları dışında yapılaşmaları bulunmaktadır.
v FIRSATLAR:
ü Tesisin oldukça merkezi konumu ile ulaşılabilirliği yüksektir. Taşınmazın Marmaris-İçmeler ana ulaşım
aksı olan Hürriyet caddesinden girişi bulunmaktadır.
ü Martı Resort bölgenin ilk turistik tesislerinden olmasının getirdiği bölgeyle özdeşleşmiş bir marka olma
avantajına sahiptir.
v TEHDİTLER:
- Ekonomideki belirsizlik ve dalgalanmalar tüm sektörleri olumsuz yönde etkilediği gibi turizm ve otelcilik
sektörünü de kötü etkilemiştir.
-
Otelcilik sektöründe, Muğla içinde güçlü firmaların bulunması, rekabet gücünü üst seviyelere taşımaktadır.
8.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Bu değerleme çalışmasında arsa değeri için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır.
40
8.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi
Gayrimenkulün bulunduğu çevrede yapılan araştırmalar sonucunda elde edilen emsal gayrimenkul değerleri aşağıda
belirtilmiştir.
8.2.1.1 Arsa Emsalleri
Ø Marmaris İçmeler’de denize cepheli, Laguna Otel ve Maliye Kampı arasında kalan 3.200 m2 alana sahip turizm
arsası 3.500.000 EURO bedelle satılıktır. (1.094 EURO/m2) (2.297 TL/m2)
Ø Maliye'nin İçmeler’de yer alan tesisi geçmiş yıllarda çok kez satışa sunulmuş ancak alıcı bulunamamıştır.
Turizm alanı içinde bulunan 30 oda ve 98 yatak kapasiteli sosyal tesisin yanı sıra 4 adet taşınmazı içeren
22.581 m2 alana kurulu ve denize sıfır olan tesis 34.000.000 TL bedelle 25 Nisan 2007’de tekrar satışa çıkmış
ancak satılamamıştır. Tesisin değerleme gunu itibari ile değeri yaklaşık 30.000.000 TL olabileceği tahmin
edilemktedir. (1.329 TL/m2)
Ø İçmeler’de denize cepheli, 30 adet oda, 80 adet yatak kapasiteli olarak 1993 yılında inşa edilmiş butik otel,
5.000 m2 arsa alanına sahiptir. Butik otel 5.800.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır. (193.333 EURO/oda)
Ø Marmaris Merkez’de denize cepheli, 39.000 m2 arsa üzerinde kurulu 5 yıldızlı tesis, 314 adet oda, 3 adet
yüzme havuzu ve 800 m. uzunluğunda plaja sahiptir. Tesis 32.000.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır.
(101.911 EURO/oda)
Ø İçmeler’de Martı Laperla Otel’in arka tarafında, denize yakın konumlanmış olan, 80 adet oda, 160 adet yatak
kapasiteli olarak 1990 yılında inşa edilmiş S-Hotel, yaklaşık 3.600 m2 arsa üzerinde 5.900 m2 kapalı alanına
sahiptir. Tesis 4.250.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır. (53.125 EURO/oda)
Ø İçmeler ve Marmaris’teki arsa fiyatları genellikle benzerdir. Marmaris’te turizm imarlı arsalar 1000 USD ile
1000 EURO aralığında değişmektedir. (1.550 – 2.100 TL/m2)
Ø İçmeler ve Marmaris’te konut imarlı arsalar 500 – 750 TL/m2 aralığındadır.
8.2.1.2 Çevre Otelleri Emsalleri
JOY MUNAMAR HOTEL
İçmeler sahilde yer alan otel İçmeler’in eski otellerinden olup 1989
yılından beri faaliyet göstermektedir. İçmeler mevkii, Marmaris
merkezine 8 km., Havalimanına 100 km. mesafededir. Tesis 10.000
m2 alan üzerine kurulu denize sıfır olup 400 m. uzunluğunda plajı
mevcuttur. 5 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 – 7 ayına
tekabül eden yaz sezonunda açıktır. Otel herşey dahil sistemde
çalışmaktadır.
Otelde 165 adet standart oda, 13 adet suit oda ve 2 adet king suit oda olmak üzere toplam 180 adet oda yer almaktadır.
Otelin yatak kapasitesi 373’tür. Tesiste, 2 adet asansör, açık restaurant, jakuzi, oyun salonu, tv salonu, konferans
salonu, 1 açık yüzme havuzu, 2 adet bar, kuafor ve alışveriş merkezi mevcuttur. Otelin müşteri portföyü Hollanda,
İngiltere, Almanya ve Türk’lerden oluşmaktadır.
ORTALAMA KİŞİ BAŞI
YATAK FİYATI
71 USD (KDV HARİÇ)
41
HOTEL AQUA
İçmeler sahilde yer alan otel 1992 yılından beri faaliyet göstermektedir. Tesis 5
yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayına tekabül eden yaz sezonunda açıktır.
Otel açık olduğu sezon içerisinde ortalama % 70-80 doluluk ile çalışmaktadır. Otel
kışın talep üzerine faaliyet göstermektedir. Otel herşey dahil sisteminde
çalışmaktadır.
240 toplam oda, 550 toplam yatak kapasiteli otelde 8 büyük suit, 8 junior suit, 2
özürlü odası yer almaktadır. Tesiste, 1 açık yüzme havuzu ve çocuk bölümü, 1
(isıtmalı) kapalı yüzme havuzu çocuk havuzu, Türk hamamı, sauna, masaj, fitness merkezi, sağlık merkezi, kuaför,
bahçe , çocuklar için oyun alanı, mini club, tv odası, mevcuttur. Otelin müşteri portföyü, İngiltere, Almanya ve Hollanda
‘lılardan oluşmaktadır.
YATAK FİYATI
LAGUNA OTEL
İçmeler sahilde yer alan otel 17 yıldır faaliyet göstermektedir. 4
yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayına tekabül eden yaz
sezonunda açıktır. Otel açık olduğu sezon boyunca %70 – 80
doluluk ile çalışmaktadır. Otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır.
68 standart oda, 4 suit olmak üzere tplam 72 odası bulunan otelin
yatak kapasitesi 144’dür. Tesiste, 1 açık yüzme havuzu ve çocuk
bölümü, Türk hamamı, sauna, masaj, jakuzi, fitness merkezi,
kuaför, tv odası mevcuttur.
YATAK FİYATI
FORTUNA BEACH OTEL
İçmeler sahilde yer alan otel 13 yıldır faaliyet göstermektedir. 4
yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayı %70 dolulukla
çalışmaktadır. Otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır.
48 standart oda, 16 suit olmak üzere tplam 64 odası bulunan otelin
yatak kapasitesi 152’dir. Tesiste, Açık havuz, çocuk havuzu, Türk
hamamı, sauna, masaj, SPA, fitness center, masa tenisi, bilardo.
mevcuttur.
Otel daha çok Hollanda, Rusya, İngiltere, Almanya ve Türkiye’den
gelen müşterileri ağırlamaktadır.
42
YATAK FİYATI
L’ETOİLE HOTEL
İçmeler sahilde yer alan otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır. 4
yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayına tekabül eden yaz
sezonunda açıktır.
Otelin yatak kapasitesi 114’dür. Tesiste, açık yüzme havuzu ve
çocuk bölümü, Türk hamamı, sauna, masa tenisi, tennis kortları,
fitness merkezi, mevcuttur.
YATAK FİYATI
43
ü Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Taşınmazların ulaşılabilirliğinin yüksek olması, turizm imarlı olması, denize sıfır bir arazi üzerinde yer alması, üzerindeki
yapının çevrede bilinen yapılardan olması, gibi etkenler gözönünde bulundurularak çevrede yapılan araştırmalardan
yola çıkarak 1.520 no’lu parsele 1.700 TL/m2, 166 ve 167 no’lu parsellere 1.350 TL/m2 değer takdir edilmiştir.
166 ve 167 no’lu parsellerin değeri bilgi amaçlı verilmiştir. Otelin maliyet hesabı, 1520 no’lu arsanın ve üzerinde
yer alan yapıların değerinin toplamı ile bulunmuştur.
ARSA DEĞERİ
166 Parsel
1 m ² Arsa Değeri
Arsa Büyüklüğü
Arsa Değeri
167 Parsel
1 m ² Arsa Değeri
Arsa Büyüklüğü
Arsa Değeri
TOPLAM ARSA DEĞERİ
1.350 .-TL/m²
1.265 m²
1.707.750 .-TL
1.350 .-TL/m²
3.650 m²
4.927.500 .-TL
1.707.750 TL
4.927.500 TL
6.635.250 TL
44
Otelin Değeri (Mevcut Alanlar)
ARSA DEĞERİ
1520 Parsel
1 m ² Arsa Değeri
Arsa Büyüklüğü
Arsa Değeri
1.700 .-TL/m²
26.219 m²
44.572.300 .-TL
BİNA DEĞERLERİ
Lobi-Kule Bloğu
1 m ² Bina İnşaat Maliyeti
Bina Toplam Kapalı Alanı
Toplam İnşaat Maliyeti
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
200'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
300'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
400-500-700'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
600'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Villalar
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
44.572.300 TL
44.572.300 TL
900
5.082
4.573.800
8%
365.904
4.207.896
.-TL/m²
m²
.-TL
950
2.111
2.005.450
8%
160.436
1.845.014
.-TL/m²
m²
.-TL
950
4.062
3.858.900
8%
308.712
3.550.188
.-TL/m²
m²
.-TL
950
5.847
5.554.650
8%
444.372
5.110.278
.-TL/m²
m²
.-TL
950
3.458
3.285.100
8%
262.808
3.022.292
.-TL/m²
m²
.-TL
1.000
994
994.000
8%
79.520
914.480
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
4.207.896 TL
1.845.014 TL
3.550.188 TL
5.110.278 TL
3.022.292 TL
914.480 TL
750 .-TL/m²
303 m²
45
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Mini Kulüp
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Sauna-Hamam-Spa Ünitesi
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Kapadokya Restoran
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Teras Restoran
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Otağ Bar
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
La Grotta Restoran
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
South Beach Bar-Market-FastfoodOriental Bar
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Açık Havuzlar
227.250 .-TL
15%
34.088 .-TL
193.163 .-TL
500
215
107.500
15%
16.125
91.375
.-TL/m²
m²
.-TL
800
467
373.600
8%
29.888
343.712
.-TL/m²
m²
.-TL
700
726
508.200
8%
40.656
467.544
.-TL/m²
m²
.-TL
700
490
343.000
8%
27.440
315.560
.-TL/m²
m²
.-TL
700
170
119.000
8%
9.520
109.480
.-TL/m²
m²
.-TL
250
150
37.500
8%
3.000
34.500
.-TL/m²
m²
.-TL
450
450
202.500
14%
28.350
174.150
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
193.163 TL
91.375 TL
343.712 TL
467.544 TL
315.560 TL
109.480 TL
34.500 TL
174.150 TL
700 .-TL/m²
1.400 m²
46
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Teknik Servis-Otel Odaları**
Tamamlanma Oranı
Harcanan Maliyet
Mevcut İnşaat Maliyeti
Çamaşırhane-Misafirhane
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Genel WC
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
980.000 .-TL
8%
78.400 .-TL
901.600 .-TL
901.600 TL
900
730
657.000
50%
328.500
328.500
.-TL/m²
m²
.-TL
328.500 TL
700
882
617.400
15%
92.610
524.790
.-TL/m²
m²
.-TL
500
45
22.500
8%
1.800
20.700
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
Toplam Bina Değeri
Toplam Arsa Değeri
Toplam Bina Değeri
Toplam Teçhizat+Tefrişat Değeri
Harici ve Müteferrik İşler
TOPLAM DEĞER
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER
524.790 TL
20.700 TL
22.155.222
44.572.300
22.155.222
5.538.805
2.500.000
74.766.327
74.766.000
TL
TL
TL
TL
TL
TL
**Mevcut alanlara göre yapılan maliyet hesaplamasında, “Teknik servis-Otel odası” binası dahil
edilmiştir. Bina önceki yıllarda da mevcut olup, 2007-2008 yıllarında yapılan tadilatta yeniden inşa
edilmiş ve fonksiyonel kullanımında farklılığa gidilmiştir. Önceki yıllarda personel lojman odaları
olarak kullanılıyor iken mevcutta yapılan yenilemede otel odalarına cevrilmiştir. Ancak bu dönüşüm
için gerekli izinlerin alınmadığı görülmüş olup, yasal alan hesaplamasına dahil edilmemiştir. Mevcut
alan değeri bilgi amaçlı verilmiştir.
47
Otelin Değeri (Yasal Alanlar)
ARSA DEĞERİ
1520 Parsel
1 m ² Arsa Değeri
Arsa Büyüklüğü
Arsa Değeri
1.700 .-TL/m²
26.219 m²
44.572.300 .-TL
BİNA DEĞERLERİ
Lobi-Kule Bloğu
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
200'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
300'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
400-500-700'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
600'lü Blok
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Villalar
44.572.300 TL
44.572.300 TL
900
5.082
4.573.800
8%
365.904
4.207.896
.-TL/m²
m²
.-TL
950
2.111
2.005.450
8%
160.436
1.845.014
.-TL/m²
m²
.-TL
950
4.062
3.858.900
8%
308.712
3.550.188
.-TL/m²
m²
.-TL
950
5.847
5.554.650
8%
444.372
5.110.278
.-TL/m²
m²
.-TL
950
3.458
3.285.100
8%
262.808
3.022.292
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
4.207.896 TL
1.845.014 TL
3.550.188 TL
5.110.278 TL
3.022.292 TL
1.000 .-TL/m²
994 m²
994.000 .-TL
48
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Mini Kulüp
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Sauna-Hamam-Spa Ünitesi
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Kapadokya Restoran
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Teras Restoran
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Otağ Bar
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
La Grotta Restoran
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
8%
79.520 .-TL
914.480 .-TL
914.480 TL
750
303
227.250
15%
34.088
193.163
.-TL/m²
m²
.-TL
193.163 TL
500
215
107.500
15%
16.125
91.375
.-TL/m²
m²
.-TL
800
467
373.600
8%
29.888
343.712
.-TL/m²
m²
.-TL
700
726
508.200
8%
40.656
467.544
.-TL/m²
m²
.-TL
700
490
343.000
8%
27.440
315.560
.-TL/m²
m²
.-TL
700
170
119.000
8%
9.520
109.480
.-TL/m²
m²
.-TL
250
150
37.500
8%
3.000
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
91.375 TL
343.712 TL
467.544 TL
315.560 TL
109.480 TL
.-TL
49
Bina Değeri
South Beach Bar-Market-FastfoodOriental Bar
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Açık Havuzlar
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Çamaşırhane-Misafirhane
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Genel WC
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
34.500 .-TL
450
450
202.500
14%
28.350
174.150
.-TL/m²
m²
.-TL
700
1.400
980.000
8%
78.400
901.600
.-TL/m²
m²
.-TL
700
882
617.400
15%
92.610
524.790
.-TL/m²
m²
.-TL
500
45
22.500
8%
1.800
20.700
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
Toplam Bina Değeri
Toplam Arsa Değeri
Toplam Bina Değeri
Toplam Teçhizat+Tefrişat Değeri
Harici ve Müteferrik İşler
TOPLAM DEĞER
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER
34.500 TL
174.150 TL
901.600 TL
524.790 TL
20.700 TL
21.826.722
44.572.300
21.826.722
5.456.680
2.500.000
74.355.702
74.356.000
TL
TL
TL
TL
TL
TL
50
8.2.2 Gelir Yaklaşımına Göre Gayrimenkulün Değeri
Varsayımlar,
Otelin işletmesini, aynı zamanda gayrimenkulün de sahibi olan Martı Otel İşletmeleri A.Ş.
gerçekleştirmektedir. Tesisin son altı yıllık faaliyet göstergeleri incelenmiş ve çevre otel araştırmaları da
gözönüne alınarak önümüzdeki 10 yıl için nakit akışları projeksiyonu oluşturulmuştur. Firmadan temin edilmiş
olan, tesisin son 8 yıllık faaliyet göstergeleri aşağıda özetlenmektedir:
2001
Geceleyen Kişi Adedi
2002
2003
133.756 123.258
Kişibaşı Ortalama Gelir (USD)
2004
2005
104.909 110.356 109.351
2006
2007
2008
80.463
85003
89180
27,05
34,17
42,58
48,37
50,50
54,19
63,97
78,99
Yatak doluluğu
64%
59%
50%
58%
57%
66%
72%
79%
Kar Marjı
56%
49%
39%
47%
39%
26%
36%
43%
Diğer Gelir/Konaklama Geliri
27%
29%
31%
25%
21%
20%
16%
11%
Gayrimenkulün bütününe yönelik tüm veriler ışığında, değerleme kapsamında aşağıdaki kabuller yapılmıştır.
§
Turizm sektörünün gelişme potansiyeli ve tesisin yatırım potansiyeli gözönünde bulundurulularak,
otelin 261 adet oda ve 550 adet yatak kapasitesinde devam edeceği varsayılmıştır.
§
Çevre araştırmaları sonucu bölgedeki otellerin yaklaşık 6-7 ay boyunca çalıştığı tespit
edilmiştir.Martı Resort yetkililerinden alınan bilgilere göre otelin 214 gün açık olacağı varsayılmıştır.
§
Doluluk oranlarının 214 gün üzerinden 2009-2010 yılında % 78 ile başlayıp, 2014 yılına kadar
artarak % 83 seviyelerine çıkacağı ve diğer yıllarda bu oranla devam edeceği varsayılmıştır.
§
Gelirler, Konaklama Geliri, Otel Diğer Gelirleri, Dükkan Kira Gelirleri olarak 3 kalemde incelenmiştir.
Giderler, Ecri Misil Gideri, Otel İşletme Giderleri ve Yenileme gideri olarak 3 kalemde incelenmiştir .
2001-2008 yılları arasında gerçekleşen gelir-gider tablosu detayları firma tarafından sağlanmış olup,
tabloların özeti aşağıda gösterilmiştir:
USD
Konaklama Gelirleri
Diğer Gelirler
Toplam Gelirler
Giderler
Kar Marjı
2001
2002
2003
2004
3.618.000
994.000
4.612.000
2.035.000
56%
4.212.000
1.254.000
5.466.000
2.773.000
49%
4.467.000
1.388.000
5.854.000
3.543.000
39%
5.338.000
1.435.000
6.773.000
3.623.000
47%
2005
2006
2007
2008
5.522.000 4.360.000 5.438.000 7.045.000
1.265.000 969.000 917.000 856.000
6.787.000 5.330.000 6.355.000 7.901.000
4.161.000 3.930.000 4.077.000 4.464.000
39%
26%
36%
43%
Ø Otel bünyesinde kişi başına konaklama bedeli ilk yıl 76 USD olarak öngörülmüş, bu değerin yıllar
itibariyle 93,47 USD’ye kadar yükseleceği varsayılmıştır.
Ø Otelin herşey dahil sistemde çalıştığı göz önüne alınarak, diğer gelirler (ekstra yiyecek içecek,
haberleşme, çamaşırhane vb.) oranı düşük olarak gerçekleşeceği, %12 olarak başlayıp, %15’e
kadar ulaşacağı öngörülmüştür.
Ø Diğer gelir kalemleri dışında otel bünyesinde yer alan dükkanlar vb. kiralanabilir alanların 2009-2010
yılında gerçekleşecek kira gelirlerinin 85.000 USD olacağı ve yıllar itibariyle %3 oranında arttırılarak
projeksiyona dahil edilmiştir.
Ø Otel kar marjının 2009-2010 yılında %36 seviyelerinden başlayacağı ve yıllar itibariyle artış
göstererk %41 mertebesine ulaşacağı varsayılmıştır.
51
Ø Mevcut otel inşaat maliyetinin % 1,5’u oranında yenileme gideri, 2009-2010 yılından başlamak
üzere, her yıl için öngörülmüştür.
Ø 2008 yılında 32.010 TL olarak gerçekleşmiş olan ecrimisil giderinin yıllık artış oranının %3
seviyelerinde olacağı varsayılmıştır. 2009-2010 yılında ecrimisil gideri 21.980 USD olarak
hesaplanmıştır.
Ø Kapitalizasyon oranı % 11 olarak öngörülmüştür.
Ø İndirgeme oranı %12 olarak öngörülmüştür.
Ø Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı varsayılmıştır.
Ø Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır.
Ø Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir.
Ø Çalışmalarda €/$ paritesi 1,3383 (2,10/1,50) olarak kabul edilmiştir.
Ø Risksiz getiri oranı olarak, 2038 yılı USD kurlu tahvil değerinin son altı aylık ortalaması olan % 8,62
oranı alınmıştır.
52
MARTI RESORT
DEĞERLEME KONUSU TESİS
KONUM
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
Yıllık Faaliyet Gösterilen Gün Sayısı
Kişi Başı Yatak Fiyatı
(USD)
Yatak Fiyatı Artış Oranı
Dükkan Kira Geliri Artış Oranı
Ecrimisil Gideri Artış Oranı
Yenileme Gideri Oranı
Kapitalizasyon Oranı
FAALİYET GÖSTERGELERİ
Yıllık Yatak Kapasitesi
Doluluk Oranı (%)
Satılan Yatak Adedi
GELİRLER
Kişi Başı Konaklama Geliri (USD)
Konaklama Geliri (USD)
Diğer Gelirler Oranı (%)
Diğer Gelirler (USD)
Dükkan Kira Gelirleri (USD)
TOPLAM GELİRLER (USD)
GİDERLER
Ecrimisil Gideri (USD)
GOP(%)
Otel Giderleri (%)
Yenileme Gideri (USD)
TOPLAM GİDERLER (USD)
NET FAALİYET GELİRİ (USD)
NET FAALİYET GELİRİ (USD)
DEĞERLEME TABLOSU
Risksiz Getiri Oranı
Risk Primi
İndirgeme Oranı (%)
Net Bugünkü Değer (USD)
5 YILDIZLI OTEL
MUĞLA/MARMARİS/İÇMELER
261
550
214
75
3%
3%
3%
1,50%
11%
1
2
3
4
5
6
7
8
26.06.2009
0
0%
0
26.06.2010
117.700
78%
91.806
26.06.2011
117.700
79%
92.983
26.06.2012
117.700
80%
94.160
26.06.2013
117.700
82%
96.514
26.06.2014
117.700
83%
97.691
26.06.2015
117.700
83%
97.691
26.06.2016
117.700
83%
97.691
26.06.2017
117.700
83%
97.691
26.06.2018 26.06.2019
117.700
117.700
83%
83%
97.691
97.691
9
10
0,00
0
0%
0
0
0
76,00
6.977.256
12%
837.271
85.000
7.899.527
78,28
7.278.709
13%
946.232
87.550
8.312.491
80,63
7.591.970
14%
1.062.876
90.177
8.745.022
83,05
8.015.222
15%
1.202.283
92.882
9.310.388
85,54
8.356.358
15%
1.253.454
95.668
9.705.480
88,10
8.607.049
15%
1.291.057
98.538
9.996.645
90,75
8.865.260
15%
1.329.789
101.494
10.296.544
93,47
9.131.218
15%
1.369.683
104.539
10.605.440
93,47
93,47
9.131.218 9.131.218
15%
15%
1.369.683 1.369.683
104.539
104.539
10.605.440 10.605.440
0
0%
0
0
0
0
21.980
36%
5.055.697
332.328
5.410.006
2.489.521
22.640
37%
5.236.870
332.328
5.591.838
2.720.654
23.319
38%
5.421.914
332.328
5.777.561
2.967.461
24.018
39%
5.679.336
332.328
6.035.683
3.274.705
24.739
40%
5.823.288
332.328
6.180.355
3.525.125
25.481
41%
5.898.020
332.328
6.255.830
3.740.815
26.246
41%
6.074.961
332.328
6.433.535
3.863.009
27.033
41%
6.257.210
332.328
6.616.571
3.988.869
0
2.489.521
2.720.654
2.967.461
3.274.705
3.525.125
3.740.815
3.863.009
8,62%
2,38%
11%
32.177.014
8,62%
3,38%
12%
30.218.021
8,62%
4,38%
13%
28.418.078
27.844
28.679
41%
41%
6.257.210 6.257.210
332.328
332.328
6.617.382 6.618.217
3.988.058 3.987.223
36.247.482
Artık Değer
3.988.869
3.988.058 40.234.705
53
BÖLÜM 9 SONUÇ
Gayrimenkulün bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve
konumu, yapının inşaat sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri
dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da
gözönüne alınarak TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından taşınmazın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2
pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2 pafta, 1520
no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel müştemilatı olan tarla”
nitelikli gayrimenkuller üzerinde yer alan Martı Resort Marmaris Oteli’nin;
GELiR KAPiTALiZASYONU YAKLAŞIMI’NA GÖRE
26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ
(KDV HARİÇ)
45.327.000 -TL
(Kırkbeşmilyonüçyüzyirmiyedibin.-Türk Lirası)
30.218.000. -USD
(Otuzmilyonikiyüzonsekizbin.-Amerikan Doları)
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2
pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2 pafta, 1520
no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel müştemilatı olan tarla” nitelikli
gayrimenkuller üzerinde yer alan Martı Resort Marmaris Oteli’nin;
MALİYET YAKLAŞIMI’NA GÖRE
26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ
(KDV HARİÇ)
74.356.000 -TL
(Yetmişdörtmilyonüçyüzellialtıbin.-Türk Lirası)
49.571.000 -USD
(Kırkdokuzmilyonbeşyüzyetmişbirbin- Amerikan Doları)
1
2
3
Ozan KOLCUOĞLU
Değerleme Uzmanı
Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik
adil piyasa değeridir.
KDV hariçtir.
1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir. USD bilgi
vermek amacıyla yazılmıştır.
Hüsniye GÜRSES
Lisanslı Değerleme Uzmanı-Yönetici
54
EKLER
1
Tapu Fotokopileri
2
İnşaat Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi
3
İmar Durumu
4
İmar Plan Fotokopileri
5
Fotoğraflar
6
Özgeçmişler
55

2009rev179-1_marmaris martı resort

Transkript

Benzer belgeler

İstanbul`a 114 yeni otel daha geliyor. Konut metrekareleri küçülecek

50 dk - ENKA SPOR KULÜBÜ

2009rev179-2_marmaris martı la perla

T.C. ADANA 2. İCRA DAİRESİ

Sweco, geleceğin yaşam alanlarını ve şehirlerini planlayıp tasarlar

izmir seferihisar doğanbey termal turizm merkezi k

Tepe İnşaat 2013 yılı faaliyet raporu, ARC Awards tarafından

tur i zm yatırımları bülteni

Turizm Akademisyeni, Mezunu ve Öğrencisi! Mesleki Yeterlilik

2015 - Özel Elektrik