Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

Transkript

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
DEĞERLEME RAPORU - 002
“Besi Çiftliği ve Tarlalar”
08.03.2013
Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak No: 15 / A, Solaklı Beldesi,
Ağzıbüyük Köyü, Malaz Beldesi,
Yüreğir / ADANA
Takdim:
Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ
Hazırlayan:
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.
Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7
Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL
08.03.2013
Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ
Konu: Adana ili, Yüreğir ilçesi, Beyköy mahallesinde konumlu besi çiftliği ve arazi değerleme çalışması
Sayın Yetkili,
Adana ili, Yüreğir ilçesi, Beyköy Mahallesi’nde yer alan 11 adet parsel ve Ağzıbüyük Köyü’nde yer alan 10
adet parsel için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır.
Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanları Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn.
Ahmet ARSLAN, Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Sn. Elif İLERİYE tarafından bahse konu gayrimenkuller ve
çevreleri, Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN ve Gemi İnşaatı ve Gemi Makinaları Mühendisi Cem ARSLAN
tarafından bahse konu makine ekipmanları bizzat görülerek incelenmiştir.
Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Adana ili, Yüreğir ilçesi genelinde
yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller
incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu arsa nitelikli
gayrimenkuller analiz edilmiştir.
İşbu rapor 08.03.2013tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında
civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır.
Saygılarımızla,
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.
Ahmet ARSLAN
Baki BUDAKOĞLU
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376)
1
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:2-28 Rapor Tarihi:08.03.2013
Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve
bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.
3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde
vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.
4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.
5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı
değildir.
6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin
müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir
sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın
meydana gelmesine bağlı değildir.
7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü
konusunda daha önceden deneyimi vardır.
9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde
şahsen görüp incelemiştir.
10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda
bulunmadığını beyan ederiz.
11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan
sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu
nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet
altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
Raporu Hazırlayan
Raporu Denetleyen
Ahmet ARSLAN
Baki BUDAKOĞLU
Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159)
2
- YÖNETİCİ ÖZETİ Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor
Numarası
08.03.2013/2-28
DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı
Açıklamalı Değerleme
İncelemenin Yapıldığı Tarih
12.02.2013
Değerlemesi Yapılan Mülk
Tarla + Besi Çiftliği
Gayrimenkulün Adresi
Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak
No:15 / A, Solaklı Beldesi,
Ağzıbüyük Köyü, Malaz Beldesi,
Yüreğir / ADANA
Hukuki Tanımı
Tarla
Mal Sahibi
Mevcut Kullanımı
Besi Çiftliği ve Tarla
Mevcut Kullanıcı
İmar Durumu
İmar plan sınırı dışında yer almaktadır.
Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı
Beyköy Mahallesi : 3.735.015,11 m2
Ağzıbüyük Köyü
: 1.403.490,00 m2
Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı
Beyköy Mahallesi- Besi Çiftliği: 76.180 m2
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Maliyet Yöntemi
Tanımlanan Değer (Mevcut Durum)
Tanımlanan
Durum)
Değer
Değerleme Uzmanı
KDV
Dahil
52.300.000.-TL + KDV (Makine + Tarla Hisse
Değerleri + Tesis Maliyet Bedeli)
(Mevcut
61.725.000.-TL
Ahmet ARSLAN
3
DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR
Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:
1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi
beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için
garanti verilmez.
5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim
malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya
aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için
gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre
yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate
alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu
varsayılmıştır.
9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal
veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde
edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi
belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti
değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki
mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi
maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit
maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer,
değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına
dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için
hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden
yararlanması önemle önerilir.
4
Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.
1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen
kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir
değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir.
2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.
3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık
yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle
değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam,
halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz.
5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal
mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.
6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda ve bir işlem
ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile değerlendirilmiştir.
7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin kapalı olması
şartları irdelenmemiştir.
8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine – tesisat ve ekipmanlar, bulundukları yerde,
montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil piyasa değeri olarak ifade
edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak düşünülebilir. Değerlendirme tekil satılabilirlik
bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu için yapılmıştır.
9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat fotokopileri
incelenmiştir. Makine-tesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri muhasebesel kayıtlara,
motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma mülkiyetinde kabul edilmiştir. Tesiste
tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makine-tesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik ismi ile
firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta makine ve
ekipmanların farklı isim veya toplu olarak kayıtlandığı (et işleme tesisi kesimhane, soğuk hava tesisi vb)
anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan bu makine ve
ekipmanlar firmanın mülkiyetinde kabul edilmiştir.
10. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve makinelerin
mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma yapılmıştır.
11. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği durumda
değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir mülk ipoteği ile ilgili her
hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla karşılaşmadan bulundukları binalarda
üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir.
12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu
olan makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile, hali hazır
kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz.
13. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı bir alıcı
topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş kapasitesi ve müşteri
potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
14. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine ve
ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç değerinden çok daha
düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks yapılı tesislerde, çalışır durum
5
değerini ortaya koyan makine-tesisat e yardımcı donanımlar da düzenli tasfiye şartlarında değer ihtiva
etmeyebilecektir.
15. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde etiket
görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan bilgiler raporumuzda
belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize istinaden yıpranma miktarı takdir
edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin imal yılları, firma tarafından beyan edilen
tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir.
16. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması esnasında bakımları
yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık bakımların kendi bünyelerinde
yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır. Bakım kartları bulunmaması sebebiyle bu
bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı bulunamamıştır. Makineler bakımlı, çalışır durumda ve teknik her
hangi bir sorunu bulunmadığı kabulü ile değerlendirilmiştir.
17. Değerlemeye konu tesise 2012 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden GRAEF marka
dilimleme makinesi, MULTIVAC marka paketleme makinesi, vakum paketleme makinesi, 12 adet JOHN
DEERE marka traktör, CLAAS marka balya makinesi, QUADRANT marka balya makinesi, süt işleme
makineleri, otomatik lineer volumetrik dolum makineleri, etiketleme makinesi, toprak frezesi, sulama
sistemi raporumuzda değerlendirilmemiştir.
Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını
doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması,
çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.
Ş.’nin yazılı onayı gerekmektedir.
Bu değerleme çalışması UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve
ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye
Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781
sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar
çerçevesinde hazırlanmıştır.
6
İÇİNDEKİLER
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ .........................................................................................9
2.
Rapor Tarihi ve Numarası ...............................................................................................................9
3.
Raporun Türünün Tanımlanması .....................................................................................................9
4.
Raporu Hazırlayanlar ......................................................................................................................9
5.
Değerleme Tarihi ...........................................................................................................................9
6.
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası.......................................................................................9
7.
Şirket Bilgileri .................................................................................................................................9
8.
Müşteri Bilgileri ..............................................................................................................................9
9.
Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ......................................................................9
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ................................................................................ 10
2.2. Değerin Tanımı ............................................................................................................................ 10
2.2.1. Piyasa Değeri ............................................................................................................................. 10
2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları ......................................................................................................... 10
2.4. İşin Kapsamı ................................................................................................................................ 10
3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri ............................................................... 11
3.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI ................................................................... 15
3.2.1.1. Gayrimenkul Mülkiyet Bilgileri ................................................................................................... 15
3.3. Ağzıbüyük Köyü Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ................................................................ 23
3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri .................................................................................................. 23
4.
PİYASA ARAŞTIRMASI .................................................................................................................. 29
4.1. Emsal Araştırması ......................................................................................................................... 29
5.
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ........................................................................................................ 30
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler ........................................................................................................ 30
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi .............................................................................................. 30
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler ................................................................. 30
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ................................................................................. 30
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ................................................................................................... 30
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı ......................................................................................................... 30
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı ..................................................................................................................... 31
5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi ................................................................................. 31
5.3.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi ................................................................... 31
5.3.2.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi ......................................................................... 32
5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi ..................................................................................... 33
5.3.2.4. Motorlu Araçlar Ve İş Makineleri Değeri ..................................................................................... 35
5.3.2.5. Motorsuz Araçlar - Tarım Makineleri Değeri ............................................................................... 37
5.3.2.6. Makine - Ekipman Ve Tesisat Değerleme .................................................................................. 38
5.3.2.7. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların
Seçilmesinin Nedenleri, ........................................................................................................................ 40
5.3.2.8. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Varsayımlar ve Değer Analizi Çalışması .................................. 40
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ............................................................................................. 41
5.4.1. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve
Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş ............................................... 41
5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve
Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş ......................................................................... 41
5.4.3. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri ............................................ 41
7
6.
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) ................................................................................ 43
6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü ........................................................................................................... 43
7.
EKLER VE FOTOĞRAFLAR ............................................................................................................. 44
8
BÖLÜM 1
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
2.
Rapor Tarihi ve Numarası
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu rapor, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ nin 18.01.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından
08.03.2013tarihli, 002 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.
3.
Raporun Türünün Tanımlanması
Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü “Açıklamalı Değerleme” raporudur. Bu tür bir raporda elde
edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim
edilmektedir.
4.
Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde
edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, sorumlu değerleme uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN
tarafından hazırlanmıştır. Değerleme Uzman Yardımcısı Sn. Elif İLERİYE ve Cem ARSLAN ile Değerleme
Uzmanı Sn. Korhan CAN çalışmalar sırasında destek vermiştir.
5.
Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 12.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış ve
08.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi
dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
6.
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. arasında tarafların hak ve
yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak
hazırlanmıştır.
Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında
Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında
bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
7.
Şirket Bilgileri
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 26.07.2005 tarih ve 6354 sayılı
Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi
olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur.
8.
Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ adresinde mukim eden Saray Tarım ve Hayvancılık
A.Ş. için hazırlanmıştır.
9.
Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
9
BÖLÜM 2
DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması Adana ili, Yüreğir İlçesi, Beyköy mahallesinde Besi çiftliği & makine
ekipman ve tesisat ile tarlalar ve Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu tarla vasıflı gayrimenkullerin, 08.03.2013
tarihi itibariyle piyasa satış değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum
araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına
uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere
etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi
verilmiştir.
2.2.
Değerin Tanımı
2.2.1. Piyasa Değeri
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında
kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini
bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan
alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:

Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.

Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde
hareket etmektedirler.

Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.

Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden
gerçekleştirilmektedir.
2.3.
Değerlendirilen Mülk Halkları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.
2.4.
İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde
bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden
temin edilmiştir. Diğer veriler ise;

Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü
v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.

Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.

Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.

Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
10
BÖLÜM 3
3.1.
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
3.1.1. Genel Veriler
Adana ili Anadolu yarımadasının güneyinde
ve Akdeniz kıyısında yer alan 36°3038°25 kuzey enlemleri ile 34°48-36°41 doğu
boylamları arasında ve Akdeniz Bölgesi’nde
yer almaktadır. Adana ili; kuzeyinde Kayseri,
doğusunda Osmaniye, kuzey doğusunda
Kahramanmaraş, güney doğusunda Hatay,
kuzey batısında Niğde ve batısında Mersin
illeri ve güneyinde Akdeniz ile çevrilidir.
Güneyi 160 km’yi bulan Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü 14.125 km²’dir.
Şehir merkezinin denizden yüksekliği 23 m olan Adana’nın Seyhan, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam, Karaisalı,
Aladağ, Ceyhan, Feke, İmamoğlu, Karataş, Kozan, Pozantı, Saimbeyli, Tufanbeyli ve Yumurtalık olmak
üzere 15 ilçesi bulunmaktadır. Seyhan, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam ve Karaisalı ilçeleri; aynı zamanda
Adana Büyükşehir Belediyesi sınırlarını oluşturmaktadır.
Adana ili, Orta Toroslar’ın bir bölümü ile Amanos Dağları tarafından çevrilidir. Toroslar – batıdan doğuyaUzunyayla’ya kadar uzanır. Bu dağlarda 3000 metreyi geçen yüksekliklerin yanı sıra sert yamaçlara ve derin
vadilere rastlanır. Toroslar’ın bu bölümünde İç Anadolu’yu güneye bağlayan en önemli geçit olan Gülek
Boğazı bulunur.
Toros ve Amanoslar ile Akdeniz arasında kalan alana ise Çukurova denir. Misis Dağları pek yüksek olmayan
görünümleri ile Çukurova’yı ikiye böler. Güneyde kalan bölüme “Aşağı Ova”, kuzeyde kalan bölüme ise
“Yukarı Ova” denir.
İl sınırları dahilinde irili ufaklı bir çok akarsu bulunmasına rağmen Seyhan ve Ceyhan nehirleri Adana’nın en
önemli akarsularıdır.
Son yapılan nüfus sayımında ilin toplam nüfusu 2.125.635 olarak tespit edilmiştir. Nüfusunda %88,76’lık
kısmı kentlerde, %11,24’lük kısmı ise köy ve beldelerde yaşamaktadır.
3.1.2. Demografik Veriler
2012 yılı TUİK Verilerine göre; 2.125.635 olan Adana ilinin toplam nüfusunun
merkezlerinde, 239.011'i
1.886.624 ’ü il/ilçe
ise belde/köylerde yaşamaktadır. En kalabalık nüfus; merkez ilçelerden Seyhan,
Yüreğir, Çukurova ve Sarıçam ile Ceyhan ve Kozan ilçelerindedir.
2012 yılında Türkiye'nin yıllık nüfus artış hızı binde 12 iken Adana'nın yıllık nüfus artış hızı binde 7,9 olarak
gerçekleşmiştir.
Erkek nüfus 1.061.264 olup, Kadın nüfus ise 1.064.371 dir. Adana ili Türkiye sıralamasında Nüfus
büyüklüğü açısından 5. sırada olup Akdeniz Bölgesi sıralamasında 1. sıradadır.
11
BÖLÜM 3
3.1.3. İklim Verileri
Adana, tipik Akdeniz iklimine sahiptir. Kışları ılık ve yağışlı, yazları ise sıcak ve kuraktır. En yüksek sıcaklık 8
Temmuz 1978'de 44,0 °C olarak ölçülmüştür. En düşük sıcaklıksa 30 Ocak1980'de −4,2 °C olarak kayıtlara
geçmiştir.
Nis
May
Ortalama °C
Aylar
9,6
Oca
10,5 13,6
Şub
Mar
17,6
21,8
25,7
Haz
28,2
Tem
28,5
Ağu
26,1
Eyl
21,6
Eki
15,4
Kas
10,9
Arl
Ort.En Yüksek °C
15,1
16,2 19,6
23,8
28,2
31,7
33,7
34,4
33,1
29,1
22,2
16,7
Ort.En Düşük °C
Ort. Güneşlenme
Süresi (saat)
Ortalama Yağışlı
Gün Sayısı
5,4
6,1
8,6
12,3
16,1
20,2
23,6
23,8
20,8
16,3
10,7
6,9
4,7
5,2
5,8
6,9
9,1
10,5
10,6
10,2
8,8
7,2
5,7
4,5
9,7
9,9
10,0
9,9
6,5
3,4
1,9
1,8
3,2
5,7
7,8
10,6
3.1.4. Ekonomik Veriler
Adana, ilk sanayileşen şehirlerden biri olmuştur. Seyhan Barajı'nın inşasıyla ve tarım tekniklerindeki
gelişimlerle beraber 1950'li yıllarda tarımsal verimde büyük gelişmeler yaşanmıştır.
Adana; pamuk, buğday, soya fasulyesi, arpa, üzüm ve narenciyenin büyük miktarlarda üretildiği Çukurova
tarım bölgesinin pazarlama ve dağıtım merkezidir. Türkiye yetiştirilen mısır ve soya fasulyesinin yarısını
Adana'da üretilmektedir. Türkiye'deki yerfıstığının %34'ü ve portakalın %29'u Adana'da yetiştirilmektedir.
Bölgedeki çiftçilik ve tarım kaynaklı şirketlerin çoğu genel müdürlüklerini Adana'da açmıştır.
Tekstil ve deri sanayi Adana'nın üretiminin %29'unu oluşturan büyük sanayi kollarıdır ve bitkisel yağ ile
işlenmiş yiyecek üreten tesisler de sayıca fazladır. 2008 itibariyle Adana'da Türkiye'de en üst sıralarda yer
alan 500 sanayi firmasının 11'ine ev sahipliği yapar. Otomotiv sanayide Adana'nın en büyük firması
olan Temsa'nın 2.500'den fazla çalışana sahip olup yıllık 4.000 otobüs üretmektedir. Marsan-Adana,
Türkiye'deki en büyük margarin ve bitkisel yağ fabrikasıdır. AdvanSA Sasa, 2.650 kişiye istihdam
sağlamakta olup Avrupa'nın en büyük polyester üreticisidir. Adana Organize Sanayi Bölgesi'nin 1,225 hektar
alan üzerine kuruludur ve küçük-orta ölçekli 300 civarı tesise ev sahipliği yapmaktadır.
12
BÖLÜM 3
3.1.5. Sektörel Veriler
Sanayi: Elverişli iklim koşulları, yüksek kaliteli ve büyük miktardaki gıda ve tekstil sanayi girdileri, dana ilini
yurt içi ve yurt dışı pazarlarda rekabetçi bir duruma getirmiştir. Tekstil sektöründeki üretim sentetik iplikten
çok çeşitli kuaşlara kadar uzanmaktadır. Gıda sanayisinin çoğunluğu margarin, çikolata, bira ve un
fabrikalarında oluşmaktadır. Türkiye genelinde olduğu gibi Adana ilinde de gıda ve tekstil yatırımları
ağırlıkta olup, bu sektörlere yapılan yatrımlarda halen bir azalma görülmemektedir. Bu alanlarda İsviçre,
Fransız, Amerikan ve Alman firmaları ile yatırım ortaklıklarına gidilmektedir. Adana Organize Sanayi Bölgesi
kapladığı alan ve fabrika sayısı açısından Türkiye’nin en büyük organize sanayi bölgelerinden birisidir.
Kentin 20 km dışında yer alan bölge tam olarak faaliyete geçtiğinde 400 ile 500 arasında fabrikaya ev
sahipliği yaparken, 50.000 kişiye de iş imkanı sağlayacaktır. Bölgenin komple altyapısı tamamlanmış olup,
arıtma tesisleri de devreye girmiştir. 1.350 hektarlık toplam alanında şu anda tekstil ve makine – metal
sanayi başta olmak üzere 200’e yakın firma faaliyet göstermektedir. Adana Organize Sanayi Bölgesinde
yatırım yapanlara devlet yardımları ve vergi muafiyetleri gibi avantajlar da sunulmaktadır.
2007 Yılı Adana Sanayi Odası verilerine göre Adana İlinin ağırlıklı sektörü olan tekstil ve tekstil ürünleri
grubundaki hazır giyim, iplik, çırçır ve prese, örgü-deri-konfeksiyon sektörlerinin toplam payı % 21’dir. Hazır
giyim ve ev tekstili sektörü % 7.6, makine ve tekstil yedek parça sanayi %7, mobilya ve dekorasyon %6.5,
otomotiv ve yedek parça %6.4, döküm, makine ve ziraat aletleri sanayi %6.2’lik bir paya sahiptir. Bu
kuruluşların birçoğu Seyhan İlçesi sınırları içerisindedir.
Tarım: Adana verimli Çukurova ovasında nüfusu iki milyona ulaşan bir kenttir. İlin toplam yüzölçümü 1.4
milyon hektar olup bu alanın 675.000 hektarlık bölümü sulanabilir tarıma elverişli alanlardır. Arazi kullanımı
açısından tarla ürünlerinin geniş yer kapladığı görülmektedir. Tarımsal üretim miktarları incelendiği zaman,
en fazla üretilen ürünün Buğday olduğu ancak üretim miktarının her yıl azaldığı anlaşılmaktadır. Pamuk
üretimi ise 210 bin ton civarında seyretmektedir. Çiftçilerimizin klasik tarla ürünleri yerine katma değeri
daha yüksek olan meyve, özellikle Turunçgil üretimine ağırlık vermeye başladığı görülmektedir. Adana’da
Bitkisel üretimin değeri Türkiye ekonomisi içerisinde % 4.5 civarında bir ağırlığa sahiptir. Bitkisel üretim
içerisinde en büyük paya % 53 ile tarla ürünleri sahiptir. Alüvyonların getirdiği verimli toprakları nedeniyle
senelerdir bir cazibe merkezi olan, ülkenin en verimli ovalarından Çukurova'da buğday, ayçiçeği, zeytin, nar,
mısır, narenciye (portakal, turunç, mandalina ve limon), muz, kivi, baklagiller, şekerkamışı, patates,
domates, biber, marul, lahana, soğan, pirinç, soya, pamuk, üzüm, yerfıstığı, bakla, börülce, fasulye, hıyar,
badem, karpuz, kavun, yenidünya gibi birçok ürün üretilmektedir. Üretim klasik sulama sistemlerinden,
yağmurlama (damla sulama) teknolojisine geçilmektedir.
Buğday, arpa, kırmızı mercimek ve pamuk ilin en önemli tarım ürünleridir. Sulu tarıma geçişle birlikte yoğun
olarak başlanan pamuk yetiştiriciliğinde, Gold türü pamukla Türkiye’nin en kaliteli pamuğunu yetiştiriyor
durumdadır.
Hayvancılık: Tarım ile beraber hayvancılık da coğrafi koşulların imkân vermesiyle Adana ekonomisine ülke
ekonomisinin ortalamasının üstünde katkı sağlamaktadır. Büyükbaş ve küçükbaş hayvancılığın yanı sıra,
Akdeniz'e kıyısı bulunan Adana'nın ilçeleri Yumurtalık ve Karataş'ta deniz mahsulleri üretimi de önemli bir
yer tutmaktadır.
Adana ili genelinde hayvan mevcudu ilin coğrafi durumu, iklim şartları ve tarımsal karakterine göre
değişiklik göstermektedir. Ova kısımlarında tüm alanlar ekime ayrıldığından daha çok ahır hayvancılığı
yapılmaktadır. Şehir merkezine yakın yerlerde besi hayvancılığı ve tavukçuluk, dağlık ve ormanlık yerlerde
ise koyun ve keçi beslenmektedir.
Adana’dan komşu il ve ülkelere her zaman hayvan sevkiyatı yapılmaktadır. Bunun yanında %80 oranında
Doğu ve Güney Doğu Anadolu Bölgesinden canlı hayvan ve ürünlerinin girişi yapılmaktadır.
13
BÖLÜM 3
Özellikle kurban bayramı döneminde bu oranın arttığı görülmektedir. Kaçak girişlerin engellenememesi
sağlıklı değerlere ulaşılmasını zorlaştırmaktadır.
Arıcılık ise daha çok dağlık ve orman içi köylerde gerçekleştirilmektedir. Bunun yanında bölgesel ihtiyacı
karşılamak üzere ilde yumurtacı tavukçuluktan çok, etlik tavukçuluk yapılmaktadır. Bunun nedeni, etlik
pilicin pazar durumuna göre planlamasının kolay ve riskin daha az olmasıdır.
3.1.6. Ulaşım Verileri
İlde ulaşım karayolu, havayolu, demiryolu, denizyolu ile yapılmaktadır. Pozantı ilçesi sınırlarında biten ve
batıyı doğuya bağlayan Otoyol çalışmalarının il sınırları içindeki yapımı tamamlanmıştır.
KARAYOLU
Devlet Yolu
İl sınırları içinde 454 km devlet yolu bulunmaktadır. Bunun 119 km 'si beton asfalt, 335 km 'si sathı
kaplamadır.
İl Yolu
İlde 488 km uzunluğunda il yolu bulunmaktadır. Bunun 6 km 'si beton asfalt, 353 km 'si sathı kaplama, 18
km 'si stabilize, 111 km 'si toprak yol.
Otoyol
İlde 158 km uzunluğunda otoyol bulunmaktadır. Bunun 144 km'si yapımı tamamlanan, 14 km'si yapımı
devam eden otoyoldur.
Köy Yolu
İlde 243 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu asfalt, 183 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu stabilize,
71 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu tesviyedir. Ayrıca 55 köy-bucak ve belde belediyesi karayolu
güzergahındadır. İl sınırları içinde asfalt yol uzunluğu 1.588 km, stabilize yol uzunluğu 1.156 km, tesviyeli
yol uzunluğu 1.455 km, ham yol uzunluğu 14 km toplam yol uzunluğu 4.213 km'dir.
KÖY YOLU AĞI (km)
Asfalt
Stabilize
Tesviye
Hamyol
Toplam
1.588
1.156
1.455
14
4.213
% 37,7
% 27,5
% 34,5
% 0,3
%100
HAVAYOLU
Adana Havaalanı 1937 yılında sivil-askeri havaalanı olarak hizmete girmiştir. 1956 yılında sivil havaalanı
olarak kullanılmaya başlanmıştır. Şehirden uzaklığı 3,5 km'dir.
Havalimanın
Pist Özellikleri
:45 m genişliğinde 2.750 m uzunluğundadır.
Apron Özelliği
:87.000 m2 boyutunda ve 9 uçak park kapasitelidir.
Ayrıca 7.200 m2'lik zirai ilaçlama uçaklarına ayrılmış alan mevcuttur.
DEMİRYOLU
Demiryolu bağlantısının 1860'larda yapıldığı Adana istasyonundan bugün birçok kente ulaşım yapılmaktadır.
Adana il sınırları içerisinde 156 km ana hat, 23 km çift hat (Yenice-Adana), 26 km istasyon yolları ve tali
hatlar olmak üzere toplam 205 km demiryolu bulunmaktadır. Sınırlar içinde 11 adet istasyon vardır.
14
BÖLÜM 3
Demiryolu ilin Pozantı, Seyhan, Yüreğir, Ceyhan ilçelerinden, aynı zamanda Karaisalı ilçesi sınırlarından da
geçmektedir. Devlet demiryolunun, içinden ve yakınından geçtiği köy ve kasaba sayısı 20'dir.
DENİZYOLU
Yumurtalık, Ceyhan, Karataş ilçeleriyle denize yolu olan uluslar arası petrol ve yük taşımacılığına açık Botaş
limanı ve Toros Gübre Fabrikaları Limanı bulunmaktadır. Karataş ilçesinde bulunan balıkçı barınağı, yöre
balıkçılarına hizmet vermektedir.
3.1.7. Yüreğir İlçesi Genel Verileri
Coğrafi konum olarak Torosların eteğine kurulan Çukurova Üniversitesi’nin
güneyinde başlayan Yüreğir İlçesi yerleşim alanı, doğuda Misis havzası,
batıda Seyhan Nehri ve güneyde Karataş Ovası ile çevrelenmiş bölgede oluşan
yerleşim alanıdır. İlçesinin kuzeyinde İmamoğlu, kuzeybatısında Karaisalı,
batısında Seyhan, doğusunda Ceyhan, güneyinde Yumurtalık ve Karataş ilçeleri
bulunmaktadır.
İlçenin nüfusu 2008 genel nüfus sayımına göre 522.265'dir. Bunun 375.954'ü
ilçe merkezinde, 146.311'i ise kasaba ve köylerde yaşamaktadır.
İlçe bağlısı olarak merkez hariç olmak üzere ilçe merkezine bağlı; 13 belde,
112 köy ve 89 mahalleden oluşmaktadır.
3.2.
3.2.1. Beyköyü Mahallesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
3.2.1.1.
İL
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
ADANA
TOPLAM
Gayrimenkul Mülkiyet Bilgileri
İLÇE
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
YÜREĞİR
MAHALLE/KÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
BEYKÖY
PARSEL
YÜZÖLÇÜMÜ
38
640,275.00
39
272,700.00
41
473,970.00
43
196
197
198
199
179,430.00
23,922.00
44,525.00
44,525.00
304,888.00
212
1,315,648.40
215
203,747.29
220
231,384.42
3,735,015.11
HİSSE
HİSSE PAYI
25267 /
32000
505,557.14
5 /
128
25,010.74
3 /
128
6,391.41
20723 /
22400
252,284.02
11651 /
13440
410,879.80
19 /
1792
5,025.35
1 /
1
179,430.00
1 /
1
23,922.00
1 /
1
44,525.00
1 /
1
44,525.00
1 /
1
304,888.00
73 /
1792
53,595.05
703 /
3584
258,063.85
73 /
1792
8,299.97
703 /
3584
39,964.94
19 /
1792
2,453.29
31 /
40
179,322.93
2,344,138.49
3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
21.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada;
ekspertize konu parseller üzerinde takyidatlar aşağıdaki listedeki gibidir:
15
BÖLÜM 3
3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
ekspertize konu gayrimenkullerden;
38 no.lu parselin 5/128 hisse payının 08.05.2012 tarih 8267 yevmiye no.lu satış işlemi ile,
198 no.lu parselin tam hissesinin 01.07.2010 tarih 4531 yevmiye no.lu satış işlemi ile,
212 no.lu parselin 73/1792 hissesinin 08.05.2012 tarih 8265 yevmiye no.lu satış işlemi ile,
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçtiği; 43, 196, 197 ve 199 no.lu parsellerin son 3 yıl içinde
mülkiyet değişimi olmadığı tespit edilmiştir.
3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan yazılı belgeye göre
konu taşınmazlar 5747 sayılı yasa kapsamında Yüreğir Belediyesi sınırları içerisinde olup, onaylı
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları dışında yer
almaktadır.

Yapı Ruhsat: 12.02.2013 tarihinde Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan
araştırmada konu parseller üzerinde yer alan binaların yasal olmadı tespit edilmiştir.

Yapı Denetim:
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan binalar yasal olmaması sebebiyle 29.06.2001 tarih
ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.
3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda
Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma
İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma
meydana gelmediği Yüreğir Belediyesi İmar Müdürlüğünden şifa’i olarak öğrenilmiştir.
3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut
Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların yasal olmaması sebebiyle inşaat ruhsatı alınmadığı tespit
edilmiş olup, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin eksik olduğu kanaatine varılmıştır.
3.2.7. Arazinin Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Beyköy Mahallesi sınırları içerisinde Besi Çiftliği ve tarlalar
bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait olan toplam
2.344.138,49 m2 yüz ölçüme sahip 11 parsel ve bu parsellerin 300.000 m2’lik kısmı üzerinde kurulu olan
besi çiftliği İşletme merkezidir.
BÖLÜM 3
3.2.8. Fiziksel Özellikler
BESİ ÇİFTLİĞİ
196, 199 ve 212 parsellerin yaklaşık 300.000 m2’lik kısmı üzerinde kurulu olan besi çiftliği işletme merkezi
yaklaşık 76.180 m2’lik kapalı alandan oluşmaktadır. Çiftlik arazisi aşağıdaki bölümlerden oluşmaktadır:
Saray Besi Çiftliği Vaziyet Planı:
1.İdari Bina
2.Yatakhane
3.Yemekhane
4.Yedek Parça Deposu
5.Makine Ekipman ve Saman Deposu
6.Yem Ünitesi
7.Su Deposu
8.Makine & Drenaj
9.Veteriner Odası
10.İlaç Deposu
11.Soyunma Odası
12.Gübre İşleme Tesisi
13.Kesimhane
14.Slaj Çukurları 1
16.Yem Tesisi ve Siloları
17. Ahır Alanı 1
18. Ahır Alanı 2
19. Ahır Alanı 3
20. Ahır Alanı 4
21. Ahır Alanı 5
22. Jeneratör Binası
23. Katı Gübre Havuzu (600 m3)
İdari Bina: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen idari bina yaklaşık 265 m2 alana sahiptir. Bina
içerisinde tuvalet, 8 adet ofis, toplantı odası ve dinlenme odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac
levha, çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde
seramik kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde ofisler birbirlerinden alçıpan ile
ayrılmıştır.
18
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:2-28
Rapor Tarihi:08.03.2013
BÖLÜM 3
Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma biyogaz yakıtlı kalorifer sistemi ile
sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2004 yılında inşa edilmiştir.
Yatakhane: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen yatakhane binası yaklaşık 180 m2 alana sahiptir.
Bina içerisinde tuvalet, duş, 5 adet yatakhane, ve TV odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac levha,
çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde seramik
kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde odalar birbirlerinden alçıpan ile ayrılmıştır. Bina
2004 yılında inşa edilmiştir.
sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır.
Yemekhane: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen yemekhane binası yaklaşık 125 m2 alana
sahiptir. Bina içerisinde 2 yemek salonu, kiler ve mutfak bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac levha,
çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde seramik
kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisindeki bölümler birbirlerinden alçıpan ile ayrılmıştır.
sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2001 yılında inşa edilmiştir.
Yedek Parça Binası: Tek kat üzerine betonarme olarak inşa edilen yedek parça binası yaklaşık 150 m2
alana sahiptir. Binanın dış cephesi beton sıvalı olup, yürünebilir çatıya sahiptir. Zeminler ham beton olup,
duvarlar tuğladır. Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma sistemi olmayan binada,
aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2001 yılında inşa edilmiştir.
Makine Ekipman ve Saman Deposu: Çelik konstrüksiyon taşıyıcı sisteme sahip, tuğla duvarlarla 2
bölüme ayrılmış, yanları açık ve sac kaplama çatısı olan deponun zemini ham betondur. Depo büyüklüğü
yaklaşık 4.865 m2 olup; makas altı yüksekliği 6.5 m’dir.
Yem Ünitesi: Tek katlı yaklaşık 1.255 m2 büyüklüğünde, çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip, duvarları sac
levha kaplı olan binanın deponun makas altı yüksekliği 6.5 m’dir.
Su Deposu, Makine & Drenaj, Veteriner Odası, İlaç Deposu, Soyunma Odası: Tek kat üzerine
betonarme olarak inşa edilen, 5 bölümden oluşan bina yaklaşık 215 m2 alana sahiptir. Binanın dış cephesi
beton sıvalı olup, yürünebilir çatıya sahiptir. Zeminler ham beton olup, duvarlar tuğladır. Kapılar ve
pencereler PVC doğramadır. Bina 2004 yılında inşa edilmiştir. bina 2004 yılında inşa edilmiştir.
Kuru Yem Sahası: Çelik konstrüksiyon taşıyıcı sisteme sahip, yanları açık ve sac kaplama çatısı olan
sahanın zemini ham betondur. Depo büyüklüğü yaklaşık 6.460 m2 olup; makas altı yüksekliği 7 m’dir.
Kesimhane: Tek kat üzerine betonarme olarak inşa edilen kesimhane binası 70 m2 alana sahiptir.
Binanın dış cephesi beton sıvalı olup, çatısı sac levha kaplıdır. Zemin ham beton olup, duvarlar tuğladır.
Isınma sistemi olmayan binada, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2006 yılında inşa
edilmiştir.
Slaj Çukurları: Çiftlik içerisinde 2 bölgede bulunan toplam 11 adet slaj çukuru yer almaktadır. Bunlardan
Slaj Çukuru-1, yaklaşık 4.850 m2 büyüklüğünde olup 7 bölmeden, Slaj Çukuru-2, yaklaşık 8.450 m2
büyüklüğünde olup 3 bölmeden oluşmaktadır. 8 slaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile
ayrılmıştır. Slaj Çukuru-1’in duvarları ortalama 50 m, Slaj Çukuru-2’nin duvarları ortalama 120 m
uzunluğundadır.
Yem Tesisi ve Siloları: Yaklaşık 180 m2 büyüklüğündeki yem tesisi ve toplam 8000 ton kapasiteye
sahip, 4 adet 2000 tonluk dikey çelik silodan oluşmaktadır. Silolar 3 ton / saat yem hazırlama kapasitesine
sahiptir.
19
BÖLÜM 3
Ahır Alanı 1: Yaklaşık 13.880 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında
briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın florasan ile
sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları mevcuttur.
briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile
briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile
Ahır Alanı 4: Yaklaşık 19.450 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. Zeminin
beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur.
Ahırın içerisinde toplam 18 adet padok alanı mevcuttur.
Ahır Alanı 5: Yaklaşık 12.460 m2 alana sahip olan ahır, betonarme temel üzerine çelik karkas taşıyıcı
sistem olarak inşa edilmiştir. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac trapez kaplamadır. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları mevcuttur.
Jeneratör Binası: Yaklaşık 90 m2 alana sahip olan bina, betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiş
olup, çatısı galvaniz sac kaplamadır. Bina 2005 yılında inşa edilmiştir.
ARAZİLER
Beyköy Mahallesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 11 adet parsel tarımsal amaçlı olarak
kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde; fiğ hububat, mısır silajı, buğday yetiştirilmekte ve alınan ürünler
hayvan yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup,
bütün araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 3.735.015,11 m2 olup hisse payları toplamı
2.344.138,49 m2’dir. Detayları Mülkiyet başlığında verilmiştir.
38 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda yamuk
şeklindedir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan
arazi yoluna yaklaşık 480 metre cephesi bulunmaktadır. 640.275,19 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz
düz bir yüzeye sahiptir.
20
BÖLÜM 3
39 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda çokgen bir
geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli
olan arazi yoluna yaklaşık 365 metre cephesi bulunmaktadır. 272.700 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz
41 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, kare şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola
cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 550
metre cephesi bulunmaktadır. 473.970 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.
43 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola
cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 770
196 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye daralan yamuk şeklinde bir geometriye
sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. 23.922 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir
yüzeye sahiptir.
198 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral
yola cephesi bulunmamaktadır. 44.525 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.
199 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral
yola cephesi bulunmamaktadır. 304.888 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.
sahiptir. Kadastral yola 2,4 km cephesi bulunmaktadır. 1.315.648,4 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz
sahiptir. Kadastral yola 280 metre cephesi bulunmaktadır. 203.747,29 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz
220 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmazın kadastral paftası görülememiş olması sebebiyle
geometrik şekli ve sınırları tespit edilememiştir. 231.384,42 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir
yüzeye sahiptir.
3.2.9. Ulaşım Özellikleri
Konu gayrimenkullerden Besi Çiftliği’ne olan erişim Adana – Karataş Yolu üzerinde giderken 30. Km’den
batı yününde, asfalt yol üzerinde yaklaşık 4 km gidildikten sonra kuzeye Kiremitli Köy yönüne sapılır. Bu
sapaktan yaklaşık 1.5 km sonra batı yönüne sapılarak Besi Çiftliği’ne ulaşılır.
Konu gayrimenkuller yakın çevresinde yerleşim bulunmamakla beraber, daha üst ölçekte bakıldığında
dağınık şekilde köy yerleşimleri olduğu görülmektedir.
Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.
21
BÖLÜM 3
Önemli Merkezler
Adana – Karataş Yolu
Mesafe (km.)
6
Yüreğir İlçe Merkezi
35
Adana – Osmaniye Yolu
35
Adana Şehir Merkezi
40
22
BÖLÜM 3
3.3.
Ağzıbüyük Köyü Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
İL
İLÇE
ADANA
YÜREĞİR
MAHALLE/KÖY MEVKİİ ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİK
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
172
1108500 TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
274
22500
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
276
20725
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
277
13250
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
279
36500
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
282
22000
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
287
12750
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
292
56850
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
295
10400
TARLA
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
349
100015
TARLA
MALİK
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
9
HİSSE
HİSSE
PAYI
/ 32
311766
42 / 2317 20094
1
/ 1
22500
1
/ 1
20725
1
/ 1
13250
1
/ 1
36500
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
1
/ 1
22000
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
1
/ 1
12750
1
/ 1
56850
1
/ 1
10400
1
/ 1
100015
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
SARAY TARIM VE
HAYVANCILIK A.Ş.
3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
ekspertize konu parseller üzerinde takyidatlar aşağıdaki listedeki gibidir:
23
İL
İLÇE
MAHALLE/KÖY MEVKİİ ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİK
MALİK
9
ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK
MALAZ
_
172
HİSSE
HİSSE
PAYI
/ 32
311766
1108500 TARLA
ŞERH/BEYAN/İRTİFAK
_
42 / 2317 20094
MALAZ
_
274
22500
TARLA
1
/ 1
22500
İrtifak: H. 76, 78 parseller lehine 274 parsel aleyhine ( c ) ile
gösterilen 175 metrekarelik alanda sulama borusu irtifak hakkı
tesisi (başlama tarihi: 02.03.2006, bitiş tarihi: 02.03.2006)
MALAZ
_
276
20725
TARLA
1
/ 1
20725
_
MALAZ
_
277
13250
TARLA
1
/ 1
13250
_
MALAZ
_
279
36500
TARLA
1
/ 1
36500
_
MALAZ
_
282
22000
TARLA
MALAZ
_
287
12750
TARLA
MALAZ
_
292
56850
MALAZ
_
295
MALAZ
_
349
SARAY
TARIM VE
HAYVANCILIK 1
A.Ş.
İrtifak: H. 77 parsel lehine 287 parsel aleyhine ( A ) ile
gösterilen 105 metrekare olan, krokide 77 parsel lehine 282
parsel aleyhine B harfiyle gösterilen 390 metrekarelik alan
sulama borusu irtifak hakkı tesisi (başlama tarihi: 02.03.2006,
bitiş tarihi: 02.03.2006)
İrtifak: H. 77 parsel lehine 287 parsel aleyhine ( A ) ile
gösterilen 105 metrekare olan, krokide 77 parsel lehine 282
parsel aleyhine B harfiyle gösterilen 390 metrekarelik alan
sulama borusu irtifak hakkı tesisi (başlama tarihi: 02.03.2006,
bitiş tarihi: 02.03.2006)
Beyan: 2942 sayılı kamulaştırma kanununun 7. maddesine
göre belirtme- T.E.İ.A.Ş Genel Müdürlüğü lehine 16.07.2009
tarih, 21342 yev.
/ 1
22000
1
/ 1
12750
TARLA
1
/ 1
56850
_
10400
TARLA
1
/ 1
10400
_
100015
TARLA
1
/ 1
100015
_
BÖLÜM 3
3.3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
ekspertize konu parsellerin son 3 yıl içinde mülkiyet değişimi olmadığı tespit edilmiştir.
3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan yazılı belgeye göre
konu taşınmazlar 5747 sayılı yasa kapsamında Yüreğir Belediyesi sınırları içerisinde olup, onaylı
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları dışında yer
almaktadır.

Yapı Ruhsat: Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde bina bulunmaması sebebiyle yapı ruhsatı
bulunmamaktadır.

Yapı Denetim: Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bina bulunmaması sebebiyle 29.06.2001
tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.
3.3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda
Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma
İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma
meydana gelmediği Yüreğir Belediyesi İmar Müdürlüğünden şifa’i olarak öğrenilmiştir.
3.3.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut
Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu taşınmazlar üzerinde yapı olmaması sebebiyle izin ve belgelerin eksiksiz olduğu kanaatine varılmıştır.
3.3.7. Arazinin Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Ağzıbüyük Köyü sınırları içerisinde 10 adet tarla bulunmaktadır.
Parsellerde yağmurlama ve salma sulama sistemi uygulanmaktadır. Arazilerin toplam yüzölçümü
1.403.490 m2 olup, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait hisse payları 626.849 m2’dir. Detayları Mülkiyet
başlığında verilmiştir.
BÖLÜM 3
3.3.8. Fiziksel Özellikler
N
172 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, batıdan doğuya doğru genişleyen yapıda çokgen
şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan
ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 260 metre cephesi bulunmaktadır. 1.108.500 m2 yüz ölçüme sahip
tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.
274 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, kare şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola 30
276 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, batıdan doğuya doğru daralan yapıda yamuk şeklinde
bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve
engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 23 metre cephesi bulunmaktadır. 20.725 m2 yüz ölçüme sahip tarla,
eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.
277 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, kare şeklinde bir geometriye sahiptir Kadastral yola 20
279 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir Kadastral
yola ve traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna cephesi bulunmamaktadır. 36.500 m2
yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.
292 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, batıdan doğuya doğru genişleyen yapıda yamuk
şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan
26
BÖLÜM 3
ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 60 metre cephesi bulunmaktadır. 56.850 m2 yüz ölçüme sahip tarla,
295 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda üçgen şeklinde
bir geometriye sahiptir. Kadastral yola ve traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna
cephesi bulunmamaktadır. 10.400 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.
349 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda yamuk şeklinde
bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve
engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 125 metre cephesi bulunmaktadır. 100.015 m2 yüz ölçüme sahip tarla,
3.3.9. Ulaşım Özellikleri
Adana – Karataş Yolu üzerinde giderken 16. Km’de Doğankent sapağından doğu yününde, asfalt yol
üzerinde yaklaşık 11 km gidildikten sonra kuzey yönünde 2 km toprak yol üzerinde gidildikten sonra konu
gayrimenkullere ulaşılır.
Konu gayrimenkuller yakın çevresinde yerleşim bulunmamakla beraber, daha üst ölçekte bakıldığında
dağınık şekilde köy yerleşimleri olduğu görülmektedir.
Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.
Önemli Merkezler
Mesafe (km.)
Adana – Karataş Yolu
14
Yüreğir İlçe Merkezi
15
Adana – Osmaniye Yolu
18
Adana Şehir Merkezi
23
27
BÖLÜM 3
28
BÖLÜM 4
PİYASA ARAŞTIRMASI
4. PİYASA ARAŞTIRMASI
Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı taşınmazların 5 ile 12-TL/m² bedel
ile satılabilindiği; fakat bölgede satılık arazinin çok kısıtlı olduğu beyan edilmektedir.
4.1. Emsal Araştırması
Emsal 1: Cumali Altebo- 0537 723 91 29
Beyköy Mahallesinde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı
taşınmazlardan asfalt yola cepheli, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve kuyu olmayan arazilerin 1011-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.
taşınmazlardan asfalt yola cepheli, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve kuyu bulunan arazilerin 1315-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.
taşınmazlardan asfalt yoldan 1 parsel içeride yer alan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve kuyu
olmayan arazilerin 8-9-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.
taşınmazlardan yola cephesi olmayan, içeri kısımlarda kalan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve
kuyu bulunan arazilerin 12-13-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.
taşınmazlardan asfalt yola cepheli, drenaj sistemi ve kanal bulunan arazinin 17.02.2013 tarihinde 14,70TL/m² bedel ile satıldığı öğrenilmiştir.
Emsal 6: Celal Çelik- Adana Besi Çiftliği İşletme Müdürü- 0530 954 31 56
Beyköy Mahallesi’nde konumlu taşınmazların 100.775 m²’sinin 08.05.2012 tarihinde m2’si 10.-TL’den satın
alındığı öğrenilmiştir.
Emsal 7: Celal Çelik- Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Adana Besi Çiftliği İşletme Müdürü0530 954 31 56
Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu taşınmazlar için 3 ay önce 9 TL/m² fiyat teklifinde bulunulduğu
öğrenilmiştir.
Emsal 6: Melihkan Gayrimenkul- 0322 352 76 16
Ağzıbüyük Köyünde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı
taşınmazlardan asfalt yola cephesi olmayan, içeri kısımlarda kalan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal
ve kuyu bulunmayan arazilerin 7-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.
Emsal 7: Murat Çelik- 0322 352 40 91
Ağzıbüyük Köyünde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı
taşınmazlardan asfalt yola cephesi olmayan, içeri kısımlarda kalan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal
ve kuyu bulunmayan arazilerin 7-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.
Firma yetkililerinden alınan bilgi ve tapu kütüğünde yapılan araştırmada, konu taşınmazlardan Ağzıbüyük
Köyü’nde yer alan 172 parselin hissesinin Haziran 2012 yılında m² birim fiyatı 10 TL’den satın alındığı
öğrenilmiştir.
29
BÖLÜM 5
5.
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler
Olumlu Özellikler;


Tarıma elverişli bir topografyaya sahip olması
Beyköy Mahallesi’nde konumlu tarım arazileri içerisinde sulama kanalı, derenaj sistemi ve kuyu
bulunması
Olumsuz Özellikler



Beyköy Mahallesi’nde konumlu Besi Çiftliği’nde yer alan binaların ruhsatsız olması
Hisseli parsellerin bulunması
Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu tarım arazilerinin içerisinde sulama kanalı, drenaj sistemi ve kuyu
bulunmaması
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün,
uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir
biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir.
Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.

Fiziksel olarak kullanımı mümkün,

Yasal mevzuata uygun,

Ekonomik açıdan faydalı,

Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında
değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak,
en iyi ve en verimli kullanımının “Tarım Arazisi ve Besi Çiftliği” olduğu düşünülmektedir.
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler
“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” dır.
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan
gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri
yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri
dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir
rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.
30
BÖLÜM 5
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri,
fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir
gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa
maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek
maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.
5.3.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Ekspertize konu taşınmazların tarla vasıflı olması, Beyköy’de yer alan arazilerin elektrik hattı, drenaj
sistemi ve kanal ve kuyu bulundurması ile Ağzıbüyük Köyünde yer alan arazilerin elektrik hattı, drenaj
sistemi ve kanal ve kuyu bulundurmaması özellikleri göz önüne alınmıştır. Her iki bölgede de bu özelliklere
sahip olan ve olamayan araziler emsal olarak alınmıştır.
Çalışma kapsamında yapılan emsal
araştırmasında söz konusu gayrimenkulün konumu, özellikleri ve ortalama tarla konut m² birim fiyatları
göz önünde bulundurularak, söz konusu parsellerden Beyköy Mahallesi’nde bulunan taşınmazların m²
birim fiyatı 12.-TL/m², Ağzıbüyük Köyü’nde bulunan taşınmazların m2 birim fiyatı 10.-TL/m², olarak
belirlenmiştir. Buna göre tarla bedelleri aşağıdaki gibidir:
İL
İLÇE
MAHALLE/
KÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
ADANA
YÜREĞİR
ADANA
ADANA
PARSEL
YÜZÖLÇÜMÜ
38
640,275.00
39
272,700.00
41
473,970.00
BEYKÖY
43
BEYKÖY
196
YÜREĞİR
BEYKÖY
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
ADANA
YÜREĞİR
BEYKÖY
TOPLA
M
HİSSE
25267 /
HİSSE PAYI
m2 BİRİM
FİYATI
(TL)
32000
505,557.14
12
TOPLAM
DEĞER (TL)
7,683,300
HİSSE
DEĞERİ
(TL)
6,066,686
5
/
128
25,010.74
12
3
/
128
6,391.41
12
20723 /
22400
252,284.02
12
11651 /
13440
410,879.80
12
19
/
1792
5,025.35
12
179,430.00
1
/
1
179,430.00
12
2,153,160
2,153,160
23,922.00
1
/
1
23,922.00
12
287,064
287,064
197
44,525.00
1
/
1
44,525.00
12
534,300
534,300
198
44,525.00
1
/
1
44,525.00
12
534,300
534,300
199
304,888.00
1
/
1
304,888.00
12
3,658,656
3,658,656
212
1,315,648.40
73
/
1792
53,595.05
12
703
/
3584
258,063.85
12
73
/
1792
8,299.97
12
703
/
3584
39,964.94
12
19
/
1792
2,453.29
12
31
/
40
179,322.93
12
215
203,747.29
220
231,384.42
3,735,015.11
2,344,138.49
3,272,400
5,687,640
15,787,781
2,444,967
2,776,613
44,820,181
300,129
76,697
3,027,408
4,930,558
60,304
643,141
3,096,766
99,600
479,579
29,440
2,151,875
28,129,662
31
BÖLÜM 5
Beyköy Mahallesi’nde konumlu olan Saray Tarım Besi Çiftliği’nde yer alan yapıların tamamının yasal
olmaması sebebiyle, tarla bedellerinin hisse değerleri toplamı aşağıdaki gibidir:
BEYKÖY MAHALLESİ
TAKDİR EDİLEN HİSSE DEĞER (YASAL ALAN DEĞERİ)
KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI
TL
USD
EURO
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
28,129,662
15,892,464
11,919,348
UZLAŞTIRILAN DEĞERLER
28,130,000
15,890,000
11,920,000
Ağzıbüyük Köyünde yer alan tarlalara takdir edilen değer toplamı aşağıdaki gibidir:
İL
İLÇE
MAHALLE/KÖY
PARSEL
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
274
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
ADANA
YÜREĞİR
ADANA
YÜZÖLÇÜMÜ
HİSSE
PAYI
HİSSE
9
/
32
311766
42
/
2317
20094
22500
1
/
1
22500
276
20725
1
/
1
20725
AĞZIBÜYÜK
277
13250
1
/
1
13250
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
279
36500
1
/
1
36500
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
282
22000
1
/
1
22000
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
287
12750
1
/
1
12750
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
292
56850
1
/
1
56850
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
295
10400
1
/
1
10400
ADANA
YÜREĞİR
AĞZIBÜYÜK
349
100015
1
/
1
100015
172
TOPLAM
AĞZIBÜYÜK KÖYÜ
KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI
1108500
1403490
m2 BİRİM
FİYATI (TL)
TOPLAM
DEĞER (TL)
HİSSE
DEĞERİ (TL)
10
11,085,000
3,117,656
10
11,085,000
200,937
10
225,000
225,000
10
207,250
207,250
10
132,500
132,500
10
365,000
365,000
10
220,000
220,000
10
127,500
127,500
10
568,500
568,500
10
104,000
104,000
10
1,000,150
14,034,900
1,000,150
6,268,493
626849
TAKDİR EDİLEN HİSSE DEĞER (YASAL ALAN DEĞERİ)
TL
USD
EURO
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
6,268,493
3,541,521
2,656,141
UZLAŞTIRILAN DEĞERLER
6,270,000
3,540,000
2,655,000
5.3.2.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Beyköy Mahallesi’nde yer alan taşınmazlarda buğday, dane mısır, silajlık mısır ve fiğ hububat silajı
yetiştirildiği öğrenilmiştir.
BEYKÖY TARLALAR GELİR HESABI (1000 m2)
ÜRÜN ADI
MASRAF
HASAT
KG SATIŞ FİYATI
BRÜT SATIŞ BEDELİ
NET KAR BEDELİ
Buğday
260
650
0.8
520
260
Dane Mısır
390
1200
0.65
780
390
Silajlık Mısır
500
6250
0.145
906.25
406.25
Fiğ Hububat
225
2500
0.18
450
225
Yetkililerle yapılan görüşmede yıl içerisinde 2 dönem ürün alındığı öğrenilmiş olup, ekilen ürünlerin
alternatiflerine göre yıllık her alternatifin geliri hesaplanmış ve bu gelirin ortalaması alınmıştır.
32
BÖLÜM 5
ELDE EDİLEN ÜRÜN ALTERNATİFLERİ (1000 m2)
1. Dönem
2. Dönem
Fiğ Hububat
225
Silajlık Mısır
406.25
631.25
2. Alternatif
Buğday
260
Silajlık Mısır
406.25
666.25
3. Alternatif
Dane Mısır
390
Dane Mısır
390
780
1. Alternatif
Yıllık Toplam Gelir
Alternatiflerin Ortalaması
692.50
İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü alınan bilgiler doğrultusunda Kapitalizasyon oranı %7 olarak kabul
edilmiş olup, 1.000 m2 alan bedeli;
692,50 TL / 0,07 = 9.893 TL/1000 m2 = 9,89.-TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
Ağzıbüyük Köyü’nde yer alan taşınmazlarda fiğ hububat ve silajlık mısır yetiştirildiği öğrenilmiştir.
AĞZIBÜYÜK TARLALAR GELİR HESABI (1000 m2)
ÜRÜN ADI
MASRAF
HASAT
KG SATIŞ FİYATI
BRÜT SATIŞ BEDELİ
NET KAR BEDELİ
Fiğ
212.5
2500
0.17
425
212.5
Silajlık Mısır
500
6250
0.145
906.25
406.25
Yetkililerle yapılan görüşmede yıl içerisinde 2 dönem de tek ürün alındığı öğrenilmiş olup, ekilen ürünlerin
yıllık her alternatifin geliri hesaplanmış ve bu gelirin ortalaması alınmıştır.
ELDE EDİLEN ÜRÜN ALTERNATİFLERİ (1000 m2)
1. Dönem
2. Dönem
Yıllık Toplam Gelir
1. Alternatif
Fiğ Hububat
Silajlık Mısır
212.5
406.25
Alternatiflerin Ortalaması
618.75
618.75
Kapitalizasyon oranı %7 olarak kabul edilmiş olup, 1.000 m2 alan bedeli;
618,75 TL / 0,07 = 8.839 TL/1000 m2 = 8,83.-TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
Konu taşınmazların sulama ve drenaj sisteminin bulunması, kanala yakın olması gibi özellikleri göz önünde
bulundurularak emsal yaklaşımı sonucu hesaplanan değerler uygun bulunmuştur.
5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Beyköy Mahallesi’nde yer alan Besi Çiftliği tesisinin yasal olmaması sebebiyle binalar ve çevre düzeni
maliyeti bilgi amaçlı verilmiş olup, Beyköy’de yer alan arsaların hisse değeri bedeli dikkate alınmıştır.
33
BÖLÜM 5
2013 YILI BİNA MALİYET BEDELLERİ
BİNALAR
1.İdari Bina
2.Yatakhane
3.Yemekhane
4.Yedek Parça Deposu
5.Makine Ekipman ve Saman Deposu
6.Yem Ünitesi
7.Su Deposu
8.Makine & Drenaj
9.Veteriner Odası
10.İlaç Deposu
11.Soyunma Odası
12.Gübre İşleme Tesisi
13.Kesimhane
16.Yem Tesisi
17. Ahır Alanı 1
18. Ahır Alanı 2
19. Ahır Alanı 3
20. Ahır Alanı 4
21. Ahır Alanı 5
22. Jeneratör Binası
23. Katı Gübre Havuzu
Çevre Düzenlemeleri
TOPLAM MALİYET
TOPLAM ARSA HİSSESİ DEĞERİ
TOPLAM ARSA + BİNA DEĞERİ
BÜYÜKLÜK (m²)
265
180
125
150
4865
1255
BİRİM FİYAT (TL)
320
320
320
320
400
400
TOPLAM DEĞER (TL)
84,800
57,600
40,000
48,000
1,946,000
502,000
215
280
60,200
6460
70
8450
4850
180
13880
9225
7310
19450
12460
90
430
300
70
75
140
100
100
100
110
140
300
2,777,800
21,000
591,500
363,750
25,110
1,388,000
922,500
731,000
2,139,500
1,744,400
27,000
40,000
350,000
13,860,160
28,129,662
41,989,822
89480
34
BÖLÜM 5
5.3.2.4. Motorlu Araçlar Ve İş Makineleri Değeri
Sıra
Plaka No
Araç Cinsi / Açıklama Marka
Tipi
İmal Yılı
Motor Seri No
Şase / Seri No
Rayiç Değeri (TL)
1
38 TF 967
Traktör
VALTRA
HV6400.12.SHO
2004
P 06439
P 02715
48.000 TL
2
38 TH 133
Traktör
VALTRA
VALTMET 8400
2003
M46115
M21270
64.000 TL
3
38 TK 736
Traktör
JOHN DEERE
M 6215 4WD
2006
L06215C483326
CD4045G047779
40.000 TL
4
38 TK 733
Traktör
JOHN DEERE
M 6215 4WD
2006
L06215C481551
CD4045G044147
40.000 TL
5
38 TK 732
Traktör
JOHN DEERE
M 6215 4WD
2006
L06215C482526
CD4045G046525
40.000 TL
6
38 TF 904
Traktör
JOHN DEERE
5715
2001
TK57155001071
CD4045T605966
30.000 TL
7
Traktör
JOHN DEERE
5715 2WD
2003
CD4045T607818
TK5715S001131
23.000 TL
8
Traktör
JOHN DEERE
5715 2WD
2003
CD4045T608466
TK5715S001133
23.000 TL
9
Traktör
JOHN DEERE
6505 4WD
2003
CD6068D581755
L06505Y266960
45.000 TL
90.000 TL
10
38 TF 729
Traktör
NEW HOLLAND
TM155DTKLİ KAB.
2005
ACM234645MDC7BE1
675TAHA122495
11
38 TL 278
Traktör
NEW HOLLAND
6640
1997
032254BEA515MR28652
NA6151186D1587800793 27.000 TL
12
38 TF 704
Traktör
NEW HOLLAND
TM120DTKLİ KAB.
2005
ACM238937MAC7BA1
675TAHD130502
65.000 TL
13
38 TF 670
Traktör
NEW HOLLAND
TM120DTKLİ KAB.
2005
ACM238860MAC7BA1
675TAHD130913
65.000 TL
14
38 TE 240
Traktör
NEW HOLLAND
L95
1999
15
38 TF 817
Traktör
BAŞAK
2073-SH
2001
BT29502S326527
265256
20.000 TL
16
38 TF 816
26529
20.000 TL
35.000 TL
Traktör
BAŞAK
2073 SH
2001
BT29502S326528
17
Teleskopik Forklift
MERLO
P34.7
2006
B6025663
18
Lastik
Yükleyici
621 D
2004
19
Bekoloder
CASE
695
2004
20
Mini Forklift
CASE
440
2010
40.000 TL
21
Mini Yükleyici
CASE
40 XT
2004
23.000 TL
CASE
TX 140-45
2010
Silaj Makinesi
CLAAS
JAGUAR 870
2005
22
Teker. CASE
38-02-11-004 Teleskopik Forklift
23
60.000 TL
85.000 TL
695SMJE548152
N8HK41028
000529347
50.000 TL
75.000 TL
300.000 TL
24
34 VLC 05
Kamyon (Damperli)
FATİH
200-26 SDT
1995
1200103
6BTAA5011802
15.000 TL
25
34 FU 622
Çekici
MERCEDES-BENZ
1840 LS
2005
NMB37540812041355
45793700054839
100.000 TL
26
38 TA 466
Yarı römork
27
38 TL 130
Kapalı
Kamyonet
28
38 TP 053
Kamyonet
(Çift Kabinli)
B-YÜKSEL
B.Y.D.P.O.A
2005
98229
Kasa VOLKSWAGEN
PANELVAN
1998
WV1ZZZ702WH155417
AAB413077
14.000 TL
TOYOTA
HILUX
2010
MR0ER12G5055011353
2KD7961590
29.000 TL
29
Lastik
yükleyici
tekerlekli DOOSAN
DL300
30
Gübre
Makinesi
Karıştırma BACKHUS
17.43
31
34 HP 7282
OTOMOBİL
RENAULT
115.000 TL
2011
SYMBOL AUTHENTIQUE 1.5 DCI 2012
TOPLAM MOTORLU ARAÇLAR DEĞERİ - ADANA
30.000 TL
1743797
BSB6.7 -6205
340.000 TL
VF1LBNMS546310454
K9K17R052331
24.000 TL
1.975.000 TL
36
BÖLÜM 5
5.3.2.5. Motorsuz Araçlar - Tarım Makineleri Değeri
Ad.
Cinsi/Açıklama
Rayiç Değeri (TL)
2
Pulvarizatör; BUZLUSAN marka, 1000 lt. kapasiteli
12.000 TL
1
Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 2200 RC tipi, 2002 yılı imali
120.000 TL
1
İlaçlama makinesi; BUZLUSAN marka, SUPERTURBO2000 tipi
9.500 TL
1
Rulo balya makinesi; NEW HOLLAND marka, 544 tipi, 1999 yılı imali, SH2400399 seri
18.000 TL
numaralı
1
Sap toplama makinesi; ÇETİNEL marka, 170 tipi, 1994 yılı imali, 15 seri numaralı
5.000 TL
1
Sap parçalama makinesi; 800 kg kapasiteli, 6 m konveyörü ile birlikte
20.000 TL
1
Balya ve streç makinesi; CLAAS marka, Rollant 355 tipi, 2009 yılı imali
57.500 TL
2
Rotocutter (Sap parçalayıcı); SÖNMEZLER marka, 4 metrelik
11.000 TL
2
Rototiller (Kevsek parçalıyıcı); SÖNMEZLER marka,4 metrelik
11.000 TL
2
Gübreleme makinesi; SAMSON marka, SP12 tipi
64.000 TL
1
Yem karma makinesi; TRIOLIET marka, 2 ton kapasiteli
22.000 TL
1
Yem karma makinesi; SILOKING marka, 10 ton kapasiteli, 28m³
55.000 TL
1
Yem karma makinesi; SEKO marka, Samurai 3 500/155 tipi, 2001 yılı imali
27.000 TL
1
Mısır biçme tablası, CLAAS marka, PU 300 HD tipi
40.000 TL
1
Mısır biçme ataşmanı; KEMPER marka, 0445 tipi, 2011 yılı imali
103.000 TL
1
Mısır biçme ataşmanı; KEMPER marka, 0360 tipi, 2011 yılı imali
85.000 TL
1
Gübre eleme ve paketleme makinesi; HEL-AN marka, 20 ton/gün kapasiteli, bunkeri, taşıyıcı 50.000 TL
bandı ve eleme sistemi ile birlikte
2
Fırfır makinesi; GASPARDO marka, ZENO 18 900 tipi, 2006 yılı imali
7.000 TL
3
Buğday mibzeri; ÖZDÖKER marka, 4m genişliğinde
9.000 TL
2
Mısır mibzeri; GASPARDO marka, 6 kovalı
13.000 TL
1
Mısır mibzeri; SFOGGIA marka, 6 kovalı
4.000 TL
1
Hububat ekim makinesi; RAUCH marka, AT400 tipi, 10085 seri numaralı, 4m genişliğinde, 23.000 TL
2001 yılı imali
2
İlaçlama makinesi(Pulvarizatör); ZİRMAK marka
6.000 TL
2
İlaçlama makinesi (Pulvarizatör); İRDAY marka
6.000 TL
1
Atomizerli pulvarizatör; bahçe tipi, 2 ton kapasiteli
6.000 TL
1
Ot biçme makinesi; PÖTTİNGER marka, Novacat 3507 T tipi, 2011 yılı imali
20.000 TL
1
Ot toplama makinesi; PÖTTİNGER marka, Euro Top tipi
7.000 TL
-
Taşıyıcı römork;
16.000 TL
1
4 ton taşıma kapasiteli
1
2
1
4
Tava makinesi
8.000 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ
835.000 TL
5.3.2.6. Makine - Ekipman Ve Tesisat Değerleme
Ad.
Cinsi/Açıklama
Rayiç Değeri (TL)
-
Yem tesisi;
250.000 TL
4
Ana depo; 2.000 ton kapasiteli
1
Kırma değirmen; KD38 tipi
1
Arma ezme değirmeni; AP-100 tipi
-
Temizleme sistemi, Tahıl aktarma siloları, Yem pacal siloları
kovalı ekvtörler, zincirli konveyörler, helezonlar, karıştırıcı-hormonlama mikseri, dozajlama kantarı,
elektrik güç tesisatı, panoları ve diğer ekipmanları ile birlikte
1
Kamyon kantarı; TUNAYLAR marka, 60 ton kapasiteli, 16 metre platform uzunluğunda, diğer 15.000 TL
ekipmanları ile birlikte
1
Büyükbaş hayvan tartım kantarı; (dijital)
1
Büyükbaş hayvan tartım kantarı; (mekanik)
-
Güneş enerjisi sistemi;
6
Güneş kolektörü
-
Sirkülasyon pompaları, armatürleri, mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte
10.000 TL
3.500 TL
38
1
Kaynak makinesi; OERLIKON marka, Turbo 370 tipi
500 TL
1
Dikey tip matkap; SEVİNDİK marka
1.000 TL
1
Pres; HİSROSAN marka, 100 ton kapasiteli
1.500 TL
1
Çuval ağzı dikiş makinesi; NEWLONG INDUSTRIAL marka, NP 7A tipi, 2008 yılı imali
500 TL
Çuval ağzı dikiş JUKI marka, Special tipi
1
-
Damlama sulama sistemi;
330.000 TL
1
Hortum Serme ve toplama makineleri,
1
Lineer sulama makinesi, IRREFRANCE marka, 250m uzunluğunda
1
Lineer sulama makinesi; IRREFRANCE marka, 350m uzunluğunda
-
İşletmeler genelinde yer alan damlama tesisatı, bağlantı ekipmanları, pompa istasyonları ve
diğer ekipmanları ile birlikte
-
Yağmurlama sistemi; boruları, hortumları, tapalar, tabancaları ve diğer tüm tesisatı ile birlikte
komple
1
Sulama motoru; MERCEDES marka (Çıkma kamyon motoru- firma imali)
1
Sulama motoru; BMC marka (Çıkma kamyon motoru-firma imali)
1
Hortum toplama makinesi
3
Sulama makinesi (Tek tabancalı yağmurlama sulama);
460.000 TL
IRTEC marka, 500m uzunluğunda
1
Sulama makinesi (Tek tabancalı yağmurlama sulama);
IRTEC marka, 750m uzunluğunda
-
Elektrik tesisatı;
94.000 TL
2
Direk tipi trafo; 400 kVA kapasiteli
1
Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli
-
Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme genelinde
bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali
kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
1
Dizel jeneratör; AKSA marka, AJD 275 tipi, 168824 seri numaralı, 275 kVA gücünde, 2005 yılı 30.000 TL
imali, John Deere dizel motorlu, enerji transfer panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte
-
Sıcak su tesisatı;
1
Sıcak su kazanı; BAYMAK marka,
8.500 TL
39
1
Brülör; BAYMAK marka
-
Sirkülasyon pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ile
kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte
-
Su temin sistemi; Hidrofor, Standart marka, pompaları, panosu, genleşme tankı, emniyet ve
operasyon armatürleri ile birlikte
2
Pistonlu hava kompresörü; STAR marka
1.500 TL
1
Mazot pompası; 23 ton kapasiteli mazot tankı ile birlikte
4.000 TL
1
Basınçlı yıkama makinesi; ROTOJET marka
300 TL
-
Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları
4.200 TL
1
Bulaşık makinesi; ELECTROLUX marka, endüstriyel tip
1
Kuzine ocak; 4 gözlü
1
Derin dondurucu; UĞUR marka
-
Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve sandalyeler ve
diğer demirbaşlar üzerine
-
İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar 7.500 TL
vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç),
yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, televizyonlar, yazıcılar, tarayıcıları,
fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları, parmak izi okuma
sistemi, alarm sistemi, kesintisiz güç kaynakları, klimalar ile diğer demirbaşlar
-
Gübre yakma, havalandırma sistemi
6
Salyangoz tipi fan, GURVENT marka, 7.5 kW gücünde
6
50 m uzunluğunda havalandırma kanalları
18.000 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ
1.240.000 TL
5.3.2.7. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle
Bunların Seçilmesinin Nedenleri,
Emsal karşılaştırma yönteminde, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından yakın geçmişte satın alınan
araziler ve ekspertize konu taşınmazlarla aynı niteliklerde ve benzer konumlarda bulunması sebebiyle
emsallerin tümü değerleme aşamasında kullanılmıştır.
5.3.2.8. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Varsayımlar ve Değer Analizi Çalışması
Ekspertize konu taşınmazlardan Beyköy Mahallesinde bulunan “tarla” vasıflı taşınmazlara emsal
karşılaştırma yöntemi ile değer verilmiş olup; toplam arsa değeri yaklaşık 44.820.000-TL arsa hisse değeri
yaklaşık 28.130.000.-TL olarak takdir edilmiştir. 196, 199 ve 212 parsellerin yaklaşık 300.000 m2’lik
kısmı üzerinde kurulu olan ve yasal olmayan besi çiftliği işletme merkezinin ise bilgi amaçlı değeri arsa
hisse değeri + tesis değeri yaklaşık 41.990.000.-TL olarak belirlenmiştir.
40
BÖLÜM 5
Ekspertize konu taşınmazlardan Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu “tarla” vasıflı taşınmazlara emsal
karşılaştırma yöntemi ile değer verilmiş olup toplam arsa değeri yaklaşık 14.035.000.-TL arsa hisse
değeri ise yaklaşık 6.270.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.4.1. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken
İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Beyköy Mahallesinde konumlu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların yasal olmaması sebebiyle inşaat
ruhsatı alınmadığı tespit edilmiş olup, mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin, belgelerin ve yapı
kullanma izin belgesinin eksik olduğu kanaatine varılmıştır.
5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule
Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Beyköy Mahallesi’nde konumlu taşınmazlar üzerinde yer alan Besi Çiftliği’ne ait onaylı bir mimari proje
bulunmaması sebebiyle sadece tarlaların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye
piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir.
Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu taşınmazların tamamının gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne
alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir.
5.4.3. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri
Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın tarla olması, herhangi bir projenin değerleme
kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği
bulunan 3. Maddenin f – g bentleri ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin ı - i - j - k - l - m - n - p - r, 5 ve
6. Maddenin b bendindeki 2. 3. maddesi yer almamaktadır.
Bu maddeler sırasıyla;
(3. Maddenin f – g bentleri)

Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi
Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve
değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve
söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması
durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
(4. Maddenin ı - i - j - k - l - m - n - p - r bentleri)

Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,

Nakit / Gelir akımları analizi,

Maliyet oluşumları analizi,

Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların
seçilmesinin nedenleri,

Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,

Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
41
BÖLÜM 5

Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.
(6. Madde b bendi; Nihai Değer Takdiri 2. ve 3. Seçenek)

Çalışma konusu mülk tarla olması nedeniyle herhangi bir proje değerlemesi yapılmamış olup, ilgili
maddenin “Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş
olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış
kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi” seçeneği raporda yer
almamaktadır.
42
BÖLÜM 6
6.
SONUÇ
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)
6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu
değerleme çalışması Adana ili, Yüreğir ilçelerinde konumlu gayrimenkullerin ve makine-teçhizatın
08.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi
itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak
yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil
piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir.
GAYRİMENKUL DEĞER TABLOSU
Arazi
Beyköyü
Yapı
Makine - Teçhizat
Toplam
28,129,662 TL
13,860,160 TL
1,240,000 TL
43,229,822 TL
6,268,493 TL
-
-
6,268,493 TL
Araçlar
-
-
1,975,000 TL
1,975,000 TL
Tarım Makinaları
-
-
835,000 TL
835,000 TL
Ağzıbüyük
52,308,315 TL
TOPLAM
29,060,175 USD
22,071,019 EUR
Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı
yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80 TL; 1 EUR 2,37TL olarak esas alınmıştır.
Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik
koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi
dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımının ortalaması baz alınarak rapor
tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin;
52.300.000 TL + KDV Yazıyla: (Elli İki Milyon Üç Yüz Bin TL)
olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.
İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.
43
BÖLÜM 7
7.
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
FOTOĞRAFLAR
44
45
46
BEYKÖYÜ MAHALLESİ TARLALAR
47
MOTORLU ARAÇLAR VE İŞ MAKİNELERİ- FOTOĞRAFLAR
48
49
MOTORSUZ ARAÇLAR - TARIM MAKİNELERİ -FOTOĞRAFLAR
50
MAKİNE - EKİPMAN VE TESİSAT - FOTOĞRAFLAR
51
AĞZIBÜYÜK KÖYÜ TARLALAR
52
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
BAKİ BUDAKOĞLU
Eğitim
Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü
ANKARA
1986
Okan Üniversitesi Kentsel Dönüşüm Yüksek Lisans Programı
2012-……
Kurs ve Seminer
British Council İngilizce Lisan Kursu
1997
Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya)
1991
Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri
2000
Pareto Analizi
2000
Zaman Yönetimi
2000
Stres Çalışması
2000
Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında
Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere)
2000
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.)
2003
Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD)
2004
İleri Değerleme Teknikleri (DUD)
2004
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office ve AutoCAD programları
Deneyim
Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400159)
01.08.2005- .... DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı
07.07.2004 – 31.07.2005 Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003
Lisans No: 400159
Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü
23.09.1998 – .31.07.2003
OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST.
53
BÖLÜM 8
Müdür Yardımcısı
15 .09.1995 – 23.09.1998 OYAK Ordu Pazarları
ANKARA
Araştırmacı
04.04.1990 – 05.09.1995OYAK Ordu Pazarları
Üye Olunan
Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi
Dernekler
İstanbul Proje Yöneticileri Derneği
ANKARA
Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :
 Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının
hazırlanması,

Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi,

Yatırım Programlarının hazırlanması,

Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması,
Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi,
Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması,
Mağaza açılışlarının koordine edilmesi,
OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması,
54
BÖLÜM 8
55
BÖLÜM 8
AHMET ARSLAN
Kişisel Bilgiler
Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale – 04.12.1977
Medeni Hali
: Evli
Ehliyet
: B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta
: [email protected]
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim
Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL
1996 – 1999
G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans
2003 - 2006
Kurs ve Seminer
Visual Basic programlama eğitimi
( C prog. derneği)
Microsoft Word, Excel, Power Point Programları
2001
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO)
2002
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office, Windows, NetCAD,
PowerBuilder, VB, Sybase
Deneyim
2000
KartoCAD,
MapINFO,
ArcGIS,
AutoCAD
Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376)
02.10.2006- .... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti.
İSTANBUL
Harita Mühendisi – Değerleme Uzmanı
2002 – 2006
Milli Emlak Genel Müdürlüğü
BURSA-ANKARA
Harita Etüd Şefi
2000 – 2001
Evren Holding
KOCAELİ
Öğrenci asistan
1999
YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu
İSTANBUL
Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası.
Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :

Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması,

Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması

Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme

Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı

Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu.
56
BÖLÜM 8
57

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

Transkript

Benzer belgeler

Odyssey broşürü pdf döküman

ETİMESGUT - Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

tepe home adana mağazası yeni konsepti ile yeni yerinde 1 eylül`de

2014 019 GYO 019 TorunlarGYO Netsel Marina