Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Transkript

Gayrimenkul Zirvesi 9
2
GYODER
Turgay Tanes, GYODER Baflkan›
Baflkan’›n Mesaj›
2008 y›l›n› global finansal sistemin sars›ld›¤›, küresel ekonomik krizin etkilerini
gözlemledi¤imiz ve yans›malar›n› yaflad›¤›m›z bir dönem olarak geride b›rakt›k.
Büyük çapta sermaye hareketleri ve yat›r›mlara sahne olan gayrimenkul sektörü de
kriz ortam›ndan belli oranlarda etkilendi. Ancak ülkemiz, özellikle de gayrimenkul
sektörü, son dönemdeki küresel raporlarda da belirtildi¤i gibi gerek ulusal gerek
uluslararas› yat›r›mc›lar aç›s›ndan cazibesini korumaya devam etmektedir.
Bu bilgiler ›fl›¤›nda, yavafl yavafl durgunlu¤un yerini canlanmaya b›rakaca¤›n›
düflündü¤ümüz 2009 y›l›nda, yerli ve yabanc› sektör profesyonellerini buluflturan,
sektörle ilgili konular› detayland›ran ve sorunlara çözümler üretmeye çal›flan
Gayrimenkul Zirvesi 9’u düzenledik. Bu y›l geçti¤imiz y›llardan farkl› olarak dünyan›n
en büyük fuar organizatörü Reed Exhibitions ile ortak olarak uluslararas› kat›l›ml›
bölgesel ISTANBUL REstate organizasyonunu gerçeklefltirdik. Organizasyon, zirvenin
yan› s›ra bir de gayrimenkul fuar›n› çat›s› alt›nda bar›nd›rd›. ‹lk gün zirvenin yer ald›¤›
organizasyonda, di¤er günler fuar ile birlikte paralel oturumlar düzenlendi.
Böylelikle kat›l›mc›lar›n sektör sorunlar›na e¤ilirken, gerçeklefltirilecek yeni projeleri
inceleyebildiler ve birebir görüflmelerle iflbirli¤i f›rsatlar› yakalayabildiler.
Gayrimenkul Zirvesi sizlerin katk›lar›yla y›llar içinde marka haline geldi. Bu sene ilk
defa 2-3-4 Haziran 2009 tarihlerinde Lütfi K›rdar Uluslararas› Kongre ve Sergi
Saray›’nda düzenledi¤imiz ISTANBUL REstate’in geleneksel hale getirilmesinde de
de¤erli kat›l›mlar›n›z bizleri onurland›rd›.
Bizlerle k›ymetli bilgilerini paylaflan sayg›n konuflmac› ve panelistlere, her y›l
organizasyonumuzu bir ad›m ileriye tafl›mam›za yard›m eden sponsorlar›m›za,
bafl›ndan beri desteklerini esirgemeyen Sermaye Piyasas› Kurulu’na, T.C. Baflbakanl›k
Toplu Konut ‹daresi Baflkanl›¤›’na, EPRA’ya, NAREIT ve Urban Land Institute’a
sonsuz teflekkürlerimi sunar›m.
GYODER
3
ve
ISTANBUL REstate Panelleri
Sonuç Bildirgesi
GYODER’in 2000 y›l›ndan beri geleneksel olarak düzenledi¤i zirvelerin dokuzuncusu, Reed Exhibitions iflbirli¤i ile
ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuar› ve Panelleri ile birlikte 2-4 Haziran 2009 tarihlerinde gerçeklefltirilmifltir. Zirve ve
paneller, T.C. Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi (TOK‹), Sermaye Piyasas› Kurulu (SPK), Urban Land Institute (ULI), ve
European Public Real Estate Association (EPRA) ve NAREIT’in (National Association of Real Estate Investment Trusts)
katk›lar›yla Lütfi K›rdar Kongre ve Sergi Saray›’nda, ‹stanbul’da gerçeklefltirilmifltir.
“Gelece¤e Kurulan Köprü” bafll›¤› alt›nda global ve Türkiye gayrimenkul piyasalar› ve geliflmelerin de¤erlendirildi¤i
zirvede; “global piyasalar ve küresel kriz”, “global piyasalarda gayrimenkul sektörü”, “konut yat›r›mlar›” ve “al›flverifl
merkezleri” bafll›klar› tart›fl›lm›flt›r.
Zirvede; GYODER taraf›ndan haz›rlat›lan “Yeni Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü ‹çin Öngörüler” raporu
aç›klanm›fl ve “Zaman›n Bilimi - Bilgisayar oyunu Jenerasyonu” konulu sunum yap›lm›flt›r.
Bu y›l ilk kez yap›lan, Gayrimenkul Fuar› ve Panellerinde; 1. gün, Kriz Halleri, Kentsel Dönüflüm:Kamu - Özel - Sivil
‹flbirli¤i, Konut Yat›r›mlar› ve Finansman›, Ofis ve Lojistik yat›r›mlar›, Avrupa’daki Ekonomik ve Politik durum, Ak›ll›
gelifltirme nedir?, Otel ve Turizm yat›r›m›nda gelecek trendler, Operatör seçimi ve kontratlar, otel resort, komflu
pazarlar, otel ve resort gelifltirme bafll›klar› görüflülmüfltür. 2.gün, Türkiye’de gayrimenkul hukuku ve vergi mevzuat›,
yeflil binalar ve sürdürülebilirlik, de¤erleme ve dan›flmanl›k hizmetleri yat›r›m kararlar› için öngörüler, gayrimenkul
yönetimi hizmetleri, Balkanlarda yat›r›m f›rsatlar›, günümüze ait zorluk ve f›rsatlar, gayrimenkul sektöründeki global
de¤iflim, s›rada ne var, konut yat›r›mlar›; örnek projeler ve deneyimler ele al›nm›flt›r.
Gayrimenkul sektöründe yaflanan son geliflmeler, sorunlar ve f›rsatlar yukar›da bahsedilen bafll›klarda ele al›narak
de¤erlendirilmifl, ortaya ç›kan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri ülkemizin gerek ekonomik, gerekse
sosyal ve kültürel aç›dan geliflmesine katk› sa¤lamas› amac›yla iflbu sonuç bildirgesinde afla¤›daki bafll›klarda
kamuoyu ile paylafl›lm›flt›r.
2002 - 2007 y›llar› aras›nda dünyada ve Türkiye’de h›zl› ekonomik büyüme yaflanm›flt›r. Dünyada y›ll›k büyüme
ortalama %5 iken Türkiye 2002-2006 y›llar› aras›nda y›ll›k ortalama %7,5 büyümüfltür. 2010 - 2014 y›llar› aras›ndaki s›n›rl›
ekonomik büyümenin gerçekleflece¤i dönemde dünyan›n ortalama y›ll›k %3, Türkiye’nin %4 büyüyece¤i
öngörülmektedir.
Gayrimenkul finansman›nda yavafllama, maliyetlerde art›fl, vadelerde k›salma görülmektedir.
Global kriz, gayrimenkul yat›r›mlar›nda risk primlerinin artmas›na neden olmufltur, bu çerçevede yap›lacak yeni
yat›r›mlar derinlemesine de¤erlendirilmelidir. Fizibilite çal›flmalar›n›n sa¤lam temelli finansal göstergeler ›fl›¤›nda ve
kent planlar› paralelinde yap›lmas› sektörün sa¤l›kl› geliflimi aç›s›ndan önemlidir.
Türkiye’de gayrimenkul al›m› için kullan›lan kredilerde sorun yaflanmamaktad›r buna ba¤l› olarak gayrimenkul
sektörüne aktar›lacak finansman olanaklar› da gelifltirilmeli ve banka kredisi esasl› finansman sa¤lanmal›d›r. Konut
kredileri ile ilgili olarak, çeflitli teflvikler getirilmelidir.
Türkiye’de y›ll›k yeni konut ihtiyac› yaklafl›k 600.000’dir. Konut ihtiyac› olan kesimin sadece %15’lik bir k›sm› konut
sat›n alabilecek, kredi taksitlerini ödeyebilecek maddi yeterlili¤e sahip durumdad›r. Türkiye’deki konut sorunu, dar ve
orta gelirlinin konut ihtiyac›n› karfl›layamamas›d›r. Konut gelifltiricilere sa¤lanacak teflvik ve indirimlerle birlikte dar
gelirlilerin konut edinmesine katk› sa¤layacak teflviklere ihtiyaç bulunmaktad›r.
4
GYODER
Orta ve dar gelirliye yönelik proje gelifltirilmesi için gayrimenkul gelifltiricilere; arsa pay› ve inflaat/malzeme iflçili¤i KDV
oran›n›n düflürülmesi, vergi ve harçlarda indirim ve sat›fl sözleflmesinden damga vergisi al›nmamas›, dar gelirlilere yönelik
projeler için arsan›n ve altyap›n›n bedelsiz olarak kamu taraf›ndan tedarik edilmesi gibi teflvikler sa¤lanmal›d›r.
Konut ihtiyac›n›n karfl›lanmas›na yönelik olarak, hazine arazileri de de¤erlendirilmelidir. Türkiye’de Hazine’nin elinde
bulunan tescilli 200 milyar metrekare alan›n adet olarak yüzde 66’s›, orman, mera, maden, k›y›, su koruma havzas›, tar›m
alan›, altyap›, hizmet tesisleri gibi alanlardan oluflmaktad›r. Gayrimenkul gelifltirmek üzere kullan›labilecek olan topraklar ise,
kamuya ait toplam alan›n adetsel olarak yaklafl›k yüzde 34’ üdür. Bu alanlar, tüm Türkiye’yi kapsayan üst ölçekli “toprak
yönetimi” politikas› oluflturularak; sat›fl, kamu ile özel sektör iflbirli¤i ve bedelsiz koflullu devir metotlar›yla de¤erlendirilebilir.
Konut ihtiyac›n›n karfl›lanmas›na yönelik, “toprak yönetimi” politikalar› co¤rafi, fiziksel ve sosyal özelliklere hâkim
olan yerel yönetimlerin koordinasyonunda ve ilgili tüm kurumlar›n entegrasyonu sa¤lanarak genifl kapsaml› planlama
çal›flmalar› ile yap›lmal›d›r. Toprak Yönetimi Politikalar›, fleffaf ve uzun vadeli planlama anlay›fl›yla, risk - rant dengesini
adaletli ve tüm paydafllar› gözeterek oluflturulmal›d›r.
Tüm gayrimenkul projeleri gelifltirilirken kentlerin kimli¤i ve projelerin kentle uyumu de¤erlendirilmeli ve
uygulamalarda bu kavramdan uzaklafl›lmamal›d›r.
Türkiye’de yaklafl›k 5 milyon m2 kiralanabilir alana sahip 213 adet AVM bulunmaktad›r. 2010 y›l›n›n sonuna kadar bu
rakam›n 300 olmas› beklenmektedir. Bu çerçevede, AVM yat›r›mlar› uzun vadeli düflünülerek planlanmal›, dünyadaki ve
Türkiye’deki son tüketim trendleri takip edilerek, farkl›laflma stratejileri uygulanmal›d›r.
AVM sektöründe büyümenin gerçekleflmesi için, perakende sektörünün derinli¤inin artmas› desteklenmelidir.
Perakende sektöründe, öne ç›kan, dünya çap›nda markalar›n ve ma¤azalar zincirlerinin gelifltirilmesi ve Türkiye’ye
yat›r›m yapmas› için çal›flmalar yap›lmal›d›r.
Türkiye’de kentlerin niteli¤inin art›r›lmas›, yaflam kalitesinin art›r›lmas› ve ekonominin canland›r›lmas› için kentsel
dönüflüm ve yenileme gereklidir. Kentsel dönüflüm ve yenileme için uzlaflma ve kat›l›m esast›r. Projelerin hayata
geçirilmesi için uzun vadeli politikalar oluflturulmal›d›r.
Kentlerin dönüflüm ve yenileme konular›nda belediyeler ve kamu kurumlar›n›n daha aktif ve kararl› olmas› sa¤lanmal›
ve dönüflüm sosyal ve toplumsal iliflkiler göz ard› edilmeden yap›lmal›d›r. Bunun için gerekli olan yasal alt yap› bir an önce
oluflturulmal›d›r.
Türkiye’de imar plan› yap›m ve onaylanma sürecinin karmafl›kl›¤› sektörün sa¤l›kl› geliflimini yavafllatmaktad›r. Bu
süreçte yer alan kurumlar›n, yetkilerin ve s›n›rlar›n›n yeniden ele al›narak, aç›k fleffaf ve h›zl› çözümlenebilir, uzun vadeli
planlama süreci oluflturulmal›d›r. Bu konuda çal›flma yapan kurumlar aras›nda koordinasyon sa¤layacak yeni bir organ
oluflturulmas› fayda sa¤layacakt›r.
Gayrimenkul projeleri gelifltirilirken, do¤aya uyum, denge, kalite ve do¤al çevre üzerindeki etkiler en aza indirilerek,
sürdürülebilir geliflme sa¤lanmal›d›r. Dünyada yeflil binalar›n gelifltirilmesinde ülkelere göre çeflitlilik gösteren LEED,
BREAM gibi sertifikasyon sistemleri bulunmaktad›r. Sürdürülebilir geliflim, enerji verimlili¤i ve do¤aya uyum için Türkiye
de kendine uygun bir sertifikasyon sistemi gelifltirmeli veya adapte etmeli, özendirmeli ve yayg›nlaflt›rmal›d›r.
Türkiye’nin Avrupa ve Asya aras›ndaki köprü konumu, lojistik yat›r›mlar aç›s›ndan çok önemli imkânlar yaratmaktad›r.
Sektörün temel ulafl›m a¤lar› ve kritik ba¤lant›lar› göz önünde tutularak kentlerimizin planlar›nda gerekli yat›r›mlar için
ayr›lan alanlar ve imar haklar› belirlenmelidir.
‹stanbul ofis sto¤u yaklafl›k 2 milyon m2’dir. Nitelikli ofis sto¤u yeterli de¤ildir. Ofis projeleri gelifltirilirken, dünya
standartlar›nda, farkl› ve yeni yaklafl›mlar, ça¤dafl tasar›mlar benimsenerek, ‹stanbul’un uluslararas› ifl merkezi olma
potansiyeli desteklenmelidir.
Türkiye’nin turizm potansiyelinin de¤erlendirilebilmesi için turizm yat›r›mlar›, talebe göre flekillenmelidir. Turizm
yat›r›mlar› yap›l›rken iflletmeler kaliteli ve nitelikli turizmi desteklemeli ve Türkiye otel pazar› gelifltirilmelidir. Otel
piyasas›n›n gelifltirilebilmesi için, deniz, k›fl, orman, fuar, e¤lence ve kültür turizmi gibi tüm turistik alanlar› kapsayan
bütüncül politikalar oluflturulmal›d›r.
Kamuoyuna sayg›yla duyurulur.
GYODER
GYODER
5
2 Haziran 2009
Aç›l›fl Konuflmalar›
TURGAY TANES
GYODER Baflkan›
>>>
8
GYODER
S
ay›n baflkanlar›m, de¤erli kat›l›mc›lar ve sayg›de¤er bas›n mensuplar›.
Gayrimenkul Zirvesi 9’da sizleri tekrar aram›zda görmekten mutluluk
duymaktay›z. Y›llard›r gayrimenkul sektörüne ›fl›k tutan zirvelerimize ilgi
gösteren, kat›lan siz kat›l›mc›lar›m›za teflekkürlerimizi sunar›m. Bildi¤iniz üzere,
Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i olarak her sene düzenledi¤imiz zirvemizi art›k
dünyan›n en büyük fuar organizatörü olan Reed Exhibitions ile iflbirli¤i yaparak farkl›
bir platforma tafl›d›k ve Türkiye’de ilk olan uluslararas› kat›l›ml› bir gayrimenkul fuar›
ile ISTANBUL REstate ad› alt›nda birlefltirdik. Bugünkü zirvemiz boyunca 4 farkl›
oturumda sektör sorunlar›na e¤ilerek, çözümler arayaca¤›z. Her y›l oldu¤u gibi, bu y›l
da çok de¤erli konuflmac›lar›m›z›n bilgileri ve sektörümüze iliflkin öngörüleri bizleri
ayd›nlatacak. Global piyasalarda genel görünüme ve gayrimenkul sektörüne, krizde
gelinen son noktaya de¤inilecek ilk iki oturumdan sonra konut yat›r›mlar› ve al›flverifl
merkezlerinin bugününü ve gelece¤ini irdeleyece¤iz. De¤erli hocam›z Can Fuat Gürlesel
taraf›ndan haz›rlanan “Yeni Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü ‹çin
Öngörüler” adl› raporumuz kendisinin sunumuyla ö¤le yeme¤inin ard›ndan
de¤erlendirmelerinize sunulacak. Yar›n ve bir sonraki gün ilk kez gerçeklefltirece¤imiz
gayrimenkul fuar›na da kat›l›m›n›z› önemle bekliyoruz. Bu fuarda, ilk y›l›m›z olmas›na
ra¤men tüm dünyay›, dolay›s›yla bizi ve sektörümüzü de etkileyen dalgalanmalara
karfl›n kat›l›mc› firmalar›m›z›n tamamlam›fl oldu¤u ya da tan›t›m›n› yapt›klar›
projelerin toplam de¤eri kabaca 10 milyar dolar civar›ndad›r. Bizce böyle bir dönem
için bu rakam Türkiye gayrimenkul sektörünün gücünü göstermesi aç›s›ndan çok
önemlidir. 3 ve 4 Haziran’da gerçeklefltirilecek fuar esnas›nda sektörün en önemli ve en
güncel konular›n›n tart›fl›laca¤› paneller düzenlenecektir. Bu panellerde sektörümüz alt
segment ve konulara ayr›larak detayl› bir flekilde irdelenecektir. Programda da
görece¤iniz üzere, 3 gün gibi k›sa bir süre için çok yo¤un bir gündeme sahibiz.
Hepimizin ISTANBUL REstate’in sonunda sektöre yeni bak›fl aç›lar› yakalayabilece¤imizi
düflünüyoruz. Önümüzdeki 3 gün boyunca aktif bir flekilde bilgi ak›fl› sa¤lanmas›n› ve yeni
iflbirliklerinin do¤mas›n› bekliyoruz. ISTANBUL REstate’in sektöre dolay›s›yla Türkiye’ye
katacaklar› ve vizyonu düflünüldü¤ünde bu organizasyonun amac› kültür baflkenti ve finans
merkezi olarak planlanan ‹stanbul’un vizyonu ile de paralellik arz etmektedir. Bu nedenle
ISTANBUL REstate gerek konsepti, gerekse uluslararas› boyutuyla 5 y›l içerisinde dünyan›n
en önemli fuarlar›ndan biri haline gelecektir diye düflünüyoruz.
Organizasyonumuzu kat›l›m›yla onurland›ran sizlere, desteklerini esirgemeyen
sponsorlar›m›za ve katk›da bulunan bütün kurulufllara tekrar teflekkür etmek
istiyorum. Önemle vurgulamak isterim ki, fuar›m›zda flehirlerinde yapm›fl olduklar›
önemli de¤iflim ve dönüflüm projelerini yerli ve yabanc› kat›l›mc›larla sergilemek üzere
yerlerini alm›fl bulunan ‹stanbul ve Türkiye için çok önemli olaca¤›n› düflündü¤ümüz
ISTANBUL REstate’e destek veren ‹stanbul Büyükflehir Belediyesi’ne ve Ankara
Büyükflehir Belediyesi’ne ayr›ca teflekkür etmek isterim.
Hepinizi sayg› ile selaml›yorum.
GYODER
9
WILHELM MOLTERER
Avusturya Parlamento Üyesi ve Eski Ekonomi Bakan›
>>>
B
urada olmak, bu konferansa ve fuara kat›lmak benim için bir onur. Son
y›llardaki en önemli ve en zor dönemlerin birinden geçiyoruz. Çok güçlü,
büyük ve önemli bir ülke olan Türkiye’de ve dünyadaki en güzel flehirlerden
biri olan ‹stanbul’da bulunmak ve tabii ki Türkiye ekonomisinin en önemli
sektörlerinden birinin mensuplar› olan sizlerle birlikte olmaktan da mutluluk
duyuyorum. Bu toplant› dünyadaki, Avrupa’daki ve tabi ülkenizdeki ekonomilerin
karfl› karfl›ya olduklar› en zor dönemlerden birine denk düflmektedir. Bu kriz
giriflimciler olarak sizi, ayn› kriz politikac›lar olarak bizleri etkiliyor fakat
unutmamal›y›z ki kriz en çok ülke halk›n› etkiliyor. Bu yüzden giriflimciler olarak
sizin, politikac›lar olarak da bizim üstümüze düflen el ele vererek bu krizle mücadele
etmektir. Bence ümit sinyalleri mevcut ve hem sizin hem de bizlerin ortak
sorumlulu¤umuzu yerine getirebilmemiz için hem ümit ›fl›¤›, hem de giriflimcilerin ve
politikac›lar›n somut ad›mlar atmalar› gerekiyor.
Burada bulunmak bir onur ve ben bu f›rsattan yararlanarak yar›n sizlere Avrupa’n›n
ekonomik durumuna iliflkin sorunlar ve Avrupa’n›n siyasi durumu ile ilgili bir konuflma
yapaca¤›m. Ortak görevimiz ve sorumlulu¤umuz ekonomilerimizi tekrar büyüme
durumuna döndürmek çünkü büyüme ifl anlam›na geliyor. Oldukça basit, bu nedenle,
bu konferans›n çok baflar›l› olmas›n› temenni ediyorum. Baflar›ya ihtiyac›m›z var, sizin
baflar›n›z ülkelerinizin baflar›s›d›r ve ülkelerinizde yaflayan vatandafllar için baflar›
anlam›na gelmektedir. Bu aç›dan, sizin ve bu konferans›n çok baflar›l› olmas›n›
diliyorum. Teflekkürler.
10
GYODER
ERS‹N ÖZ‹NCE
Türkiye Bankalar Birli¤i Baflkan›
>>>
12
GYODER
G
ünayd›n de¤erli han›mefendiler, beyefendiler. Hepinize iyi günler diliyorum.
Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i’nin düzenledi¤i bu toplant›ya birkaç
kez aç›l›fl konuflmas› yapmak üzere kat›ld›m. Baz›lar›n›z belki
hat›rlayacaks›n›z ama ben ayn› ifadelerle bafllamakta yarar görüyorum. fiöyle,
gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar› dahil bu sektörümüze kurumsal yat›r›mc›y› sermaye
piyasas› ile ilintisini, dünya piyasalar› ile entegrasyonunu düflündü¤ümüz 1980’li
y›llar›n sonlar›nda bu konuyla ilgilenenlerden bir tanesiydim. Bu konunun flahsen çok
büyük destekçisi olan Üzeyir Garih Bey’i ne zaman konu gündeme gelse hep rahmetle
anar›m. Zannediyorum Özal döneminin olgunlaflma aflamas›nda sermaye ve para
piyasalar›n›n gelifltirilmesiyle ilgili en önemli ad›mlardan bir tanesi gayrimenkul
konusunda kurumsal yat›r›mc› kurulufllar› teflkil etmekti. Bugün halen dünyan›n
geliflmifl ligine yaklaflm›fl hatta AB ülkelerinden baz›lar›nda dahi Türkiye kadar bu iflin
tarihinin olmad›¤›n› ilgiyle izliyoruz ve do¤rusunu isterseniz bu zirvelerde bu tür
de¤erlendirmeleri hala yap›yor olmaktan da üzüntü duyuyorum. Yani 20 y›l kadar önce
biz gayrimenkul konusunda kurumsal yat›r›mc›y› düflünmemize ra¤men, bugün
fevkalade bir inflaat ve gayrimenkul sektörüne -yörede rakipsiz neredeyse- sahip
olmam›za ra¤men, biraz sonraki konuflmam›n devam›nda da bugün belki di¤er
konuflmac›lar›n de¤erlendirmelerinde de hala gayrimenkulü menkullefltirebilmeyle ilgili
de¤erlendirmeler yap›lmaya devam edilecek.
Bu konudaki düflüncelerime konuflmam›n ikinci bölümünde yer vermeden önce dünya
ekonomisiyle ilgili geliflmeler konusunda çok k›sa bir de¤erlendirme yapmak istiyorum.
Yak›n dönemde yaflad›¤›m›z olaylar bize istikrar›n ve büyümenin ülke ve bölge baz›nda
de¤il, küresel bazda çok daha önemli oldu¤unu gösterdi. Bunu gelecekte de yaflamaya
devam edece¤iz. Sadece bu yaflad›¤›m›z olaylar ekonomik olaylar de¤il, ayn› zamanda
do¤ayla da ilgili olaylard›r. Yani küresel ›s›nma devam edecek olursa göçün de çok
ilginç flekilde nüfus hareketleri ve bunun menkul ve gayrimenkul piyasalar›yla da
ilgisini de görece¤iz yani ekonomiyle ilgisini görece¤iz diye düflünüyorum.
Burada iflaret etmek istedi¤im husus, daha fazla ülke art›k uluslararas› entegrasyon
yani ekonomik iliflkilerin entegrasyonu konusunda globalleflmenin gelece¤ini farketmeli
ve bu yönde inisiyatifler almal›d›r. Türkiye, madem ki G20 platformuna kat›lmaktad›r,
bu platformlara kat›lman›n onuru, gururu, coflkusundan çok ödevini yapm›fl kendi
grubunun iyi temsilcisi, deneyimli temsilcisi olarak bu platformlarda mutlaka gelece¤i
iyi planlamak için, globalizasyonun özellikle ekonomiyle siyasetle ilgili yönlerini belli
amaçla insan neslinin ve dünyan›n iyili¤ine do¤ru bir amaçla yönlendirmeyle ödevli
ülkelerin bafl›nda geliyor. Bu arada bu kriz ortam›nda hem iktisadi, hem do¤ayla ilgili
-KYOTO zirvesini kastediyorum orada da- önemli bir fley daha gördük. Krizler art›k
sadece geliflmekte olanlar›, geri kalm›fllar› etkilemiyor veya onlardan kaynaklanm›yor.
Geliflmifllerde de çok ciddi krizler oluyor. Bu krizin gösterdi¤i önemli bir husus daha,
dünyam›zda bu kadar do¤al geliflme imkanlar› varken sanal olanlar› çok abartmaya
ihtiyaç yok. fiunu hiç unutmamal›y›z diye düflünüyorum. Daha bundan 6 ay kadar önce
dünyan›n en sayg›n finans sektörü oyuncular› sermaye piyasas›n› özellikle dünya
borsalar›n› bir kumarhaneye benzetiyorlard›. Bunun nas›l giderilece¤i hala önümüzde
GYODER
13
duruyor. Dünya borsalar›n›n kumarhane görüntüsünden kurtulmas› bankalar›n
sermayelendirilmesiyle son bulacak bir olgu de¤ildir. Dünya ekonomisini insan nesline
daha yararl› bir hale getirmek için kurallar›n harmonizasyonunu ve o kurallar›n da
dünya ekonomisinin daha gerçek yönleriyle insan ihtiyac›n› karfl›layan yönlerine
konsantre olmalar›n› sa¤lamal›y›z.
Türkiye ile ilgili de çok k›saca söylemek istedi¤im fludur: Türkiye’de finansal piyasalar
küçüktür. Y›llard›r bunu söylüyoruz. Biz bunu söylerken daha da küçüldü. Türkiye’de
finans sektörünün yani bankac›l›k ve sermaye piyasas›n›n GSMH’ye oran› dünya
ortalamas›n›n, hatta geliflmekte olan ülkeler ortalamas›n›n alt›ndad›r. Geliflmekte olan
ülkelerin ortalamas› GSMH’nin 2.5 kat› kadar bir bankac›l›k + sermaye piyasas› rakam›
veriyor. Biz bu son krizde ekonomimizin biraz daralmas›, biraz da döviz kuru etkileriyle
tahmin ediyorum 150’den 125’e düfltük. Biz bankac›l›k sektörünün sermaye piyasas›n›n
kurulmas›nda, geliflmesinde engel de¤il, vesile oldu¤u, yani onu gelifltirmeye çal›flt›¤› bir
ülkeyiz. Bankac›l›k sektörü, her krizde ilk akl›m›za gelen sektör oluyor. Biz bankac›lar da
bir yandan sermaye piyasas› geliflsin de, ülkemizde piyasalar›n taban› geliflsin,
çalkant›lar›n, dalgalanmalar›n bu kadar fazla yaflanmas› bir tarafa ülkemize olan ra¤bet
de arts›n istiyoruz. Çünkü ülkemize gelen s›cak para dedi¤imiz paray› kal›c› hale
getirmemizin en önemli yolu, en ç›kar yolu piyasalar›m›z› derinlefltirmek, bunu
yapabilmek için de mutlaka ürün çeflidini gelifltirmek, artt›rmak. fiu anda ülkemizde ürün
çeflitlili¤i son derece az. Bankac›l›k sektörü biliyorsunuz bireysel bankac›l›kta harikalar
yarat›yor. Yani ayn› ürünün türevlerini, kredi kart›nda mesela almaya teknolojimiz,
14
GYODER
akl›m›z, dinamizmimiz yetiyor ama sabit getirili k›ymetler piyasas›n›, gayrimenkulle ilgili
piyasalar› maalesef neredeyse hiç gelifltiremedik. Ülkemizde kaynak vadeleri son derece
k›sa. Kaynak vadesi deyince akla ne geliyor? ‹ki tane önemli unsur var. 1) Mevduat›n
vadesi. 2) Devlet iç borçlanmas›n›n vadesi. Biraz istikrarla devlet iç borçlanmas›nda
vadenin nas›l uzat›labilece¤ini gördük. Fakat mevduatta bunu baflaram›yoruz. Mevduatta
zaten baflarmaya çal›flman›n da bir anlam› yok. Dünyan›n hiçbir yerinde tasarruf
sahipleri mevduatlar›n› 3-5 y›ll›k yat›rm›yorlar. Tasarruf sahibini daha uzun vadeli
yat›r›m enstrümanlar›na yönlendirmek yine bunlar›n en teminatl›lar›n› göstermekle
mümkün olabilir. Tasarruf sahibi deyince, mutlaka yabanc› yat›r›mc›y›, önümüzdeki
dönemde sa¤l›kl› enstrümanlara yat›r›m yapmak isteyecek olan uluslararas› yat›r›mc›y›
da düflünmek laz›m. Ben gayrimenkul üzerine borç veren bir sektörün temsilcisi olarak flu
anda gayrimenkul kredileri, konut kredileri ve gayrimenkul kredileri kadar sorunsuz bir
kredi nev’imiz olmad›¤›n› söyleyeyim. Envai çeflit kredi veriyoruz. Gayrimenkul kredisi
kadar -bu kriz ortam›nda- sorunsuz hiçbir kredimiz yok. Geliflmifl ülkelerde sorun
gayrimenkul kredilerinden ç›kt›. Bizde durum tam tersine. Bizde de gayrimenkul
kredilerinde konjonktürden ötürü birtak›m bozulmalar var, olmaya da devam edebilir
ama göreceli olarak gayrimenkul kredileri her zaman cazibesini koruyacak
düflüncesindeyim. Çünkü bu konuda gerek ülkemizde, gerek yöremizde çok ciddi bir
potansiyel var. Bu potansiyele de yat›r›mc›lar›n -yerel yat›r›mc›lar dahil- çok ciddi inanc›
var. Yani insanlar gayrimenkul sahibi olmak istiyorlar, gayrimenkule yat›r›m yapmak
istiyorlar ve bununla ilgili borçlar›n› da tereddütsüz eda ediyorlar. Baz› afl›r› de¤erleme
durumlar› baz› spekülatif geliflmeler zaman zaman dengesizlikler yaratsa da asl›nda
burada fiyat da sürekli bir ç›k›fl e¤risinde. Uluslararas› fiyatlarla k›yasland›¤›nda da yine
burada hala bir imkan oldu¤u da görülüyor.
GYODER
15
Özetle ben flunu söylemek istiyorum: %1’li seviyelerdeki gayrimenkul kredileri
sorunlu oran› flahsen beni hiç endiflelendirmiyor. Bu konuda müflterinin davran›fl›n› da
gözlemlemeye epeyce imkan›m›z oldu. Yani dünyan›n baflta Amerika olmak üzere çeflitli
ülkelerinde çok büyük sorunlara neden olan konut finansman› ülkemizde önümüzdeki
dönemlerde de tam tersine bir tablo göstermeye devam edecek. Bundan da yararlanmak
mümkün diye düflünüyorum. En az›ndan ben bankac›l›k sektöründe bundan iyi bir
aktif olarak yararlan›ld›¤›n› düflünüyorum. Sorun nerede? Sorun, bu aktifleri refinanse
edememekte.
Yani bu aktifleri teminat göstererek pasif yaratamamakta. Bu kriz döneminden önce
bunu yapamamakla çok önemli bir f›rsat yitirdi¤imizin fark›nday›m. Bu konuda birçok
çabam›z oldu. Maalesef baflar›l› olamad›k. Ama halen hiçbir fley kaçm›fl de¤il. Çünkü
potansiyel yerinde olmaya devam ediyor. Burada çok basit söylemek istedi¤im,
bankac›l›kta ipote¤e dayal› menkul k›ymetlerin ve menkul k›ymet piyasalar›n›n
muhakkak çal›flt›r›lmas› laz›m. Bu konuda Sermaye Piyasas› Kurulu’nun varl›¤a dayal›
menkul k›ymetlerin kapsam›n›n geniflletilmesi için tebli¤ tasar›s›n› sektörün görüflüne
sunmufl olmas›n› olumlu karfl›l›yoruz ama bu konunun mevzuat boyutunda
kalmas›ndan ziyade mutlaka devletin ve hükümetimizin de kendilerine ifl edinmeleri
suretiyle, bu piyasalar› çal›flt›rmam›z gerekti¤ini düflünüyoruz.
‹kinci önemli bir konu; y›llard›r söyleye söyleye hiçbir örne¤ini yaratamam›fl
oldu¤umuz kurumsal yat›r›mc› ve kurumsal yat›r›mc›lar›m›z›n da aktif tercihi devlet
tahvili özelinde. Kurumsal yat›r›mc›y› her ne pahas›na olursa olsun gayrimenkulle ilgili
yat›r›m araçlar›na sokacak teflvikleri yapmam›z laz›m. Bireysel emeklilik sistemimizi ve
bireysel emeklilikle ilgili piyasalar›m›z› gelifltirme çabalar›m›za h›z vermemiz laz›m. Bu
kapsamda da mutlaka emeklilik konusundaki, sigorta konusundaki reformlar›
sürdürmeye devam etmemiz laz›m.
Önemli bir baflka konu, saklama hizmetlerini çok daha gelifltirmemiz hususu. Burada
ifli biraz daha somut hale getirmek için bir iki örnek verece¤im. Bankac›l›k sektöründe
çok ciddi kay›td›fl›l›k yaratan, kay›td›fl›dan kast›m ifllemlerin Türkiye’deki piyasa
d›fl›na kaybedilmesidir, onu da kay›td›fl› say›yorum. Yani Türkiye’de kaydedilecek
finansal aktiviteler Türkiye’deki maalesef uygulama hatalar› nedeniyle yurtd›fl›na
gidiyor. Yurtd›fl›na gitmesine karfl› oldu¤umdan de¤il, kay›da ald›racak olan istedi¤i
yerde kaydettirsin. Yabanc› gelsin Türkiye’de kaydettirsin, Türk isterse gitsin d›flar›da
kaydettirsin. Ama bunu gereksiz çarp›kl›klardan yapmas›n ve bu konuda da de¤inmek
istedi¤im örnek mesela en son problem, bankac›l›k sektörünün bafl›n›n derdi banka
sigorta muamele vergisi. Sermaye piyasas›ndaki yeni yeni ortaya ç›kmaya bafllayan
etkileri ile beraber bu vergiden bence kurtulmal›. Bankac›l›ktan sonra banka sigorta
muamele vergisi ne yaz›k ki sermaye piyasas›na da nüfuz etmeye bafllad›. Bu konuda
baflka sorunlar da var. Mesela bir di¤erini hemen sayay›m. Biliyorsunuz, konut
16
GYODER
kredileri ile ilgili çeflitli teflvikler getirilmiflti. Banka sigorta muamele vergisi çeflitli
harçlar vs. Son yorumlardan bir tanesi, maalesef, ipotek al›nmam›flsa konut
finansman› bu avantajlardan yararlanamaz. ‹potek al›nmas› flart m›? Belki çok
kredibilitesi yüksek bir borçlu ald› o konutu. ‹lla ipotek flart m›? Mühim olan konutun
al›nmas›. Bir kredinin konut finansman›na tahsis edildi¤ini herhalde baflka flekillerde
de yani ipotek teminat›n›n d›fl›nda da tespit etmek mümkündür. En az›ndan
dünyadaki uygulamalar bu yöndeyse burada da öyle yap›lmas› muhakkak ki
mümkündür. Biz mümkün oldu¤unu bu mesle¤in insanlar› olarak biliyoruz. Ancak,
maalesef flu anda da bu konuda tereddütler var. ‹lgili bakanl›klar›m›za ilettik. Ama
benim burada çok net ifadem, kendisi de sermaye piyasalar›na y›llarca hizmet etmifl
Say›n Maliye Bakan›m›z›n bu konuyu behemal k›sa sürede çözece¤idir. Ama sonuç
itibariyle, para ve sermaye piyasalar› ile ilgili özellikle gayrimenkul finansman› ve
refinansman› ile ilgili konularda hiçbir gri alan kalmamal›d›r. Çünkü bu sektörü de,
finans sektörünü de potansiyel yönden en fazla gelifltirecek alan gayrimenkul alan›d›r
diye düflünüyorum.
Bir di¤er konu, sanki böyle bir ifade kullan›l›nca baz› popülist yaklafl›mlarla
tüketicinin aleyhine bir fley söylenecek gibi oluyor. Ancak, bilhassa örnek ald›¤›m›z
Avrupa uygulamas›nda konut kredileri tüketici kredisi kapsam›nda de¤ildir. Siz konut
kredisini e¤er tüketici kredisi ile k›s›tlarsan›z bunun refinanse edilmesini dahi
engellemeniz mümkün. Çünkü flöyle: Bir konut yap›l›yor. Banka bunu finanse ediyor.
Konutla ilgili bir sorundan finansör banka sorumlu tutuluyor ise, o krediyi siz tekrar
satamazs›n›z. Böyle birtak›m ayr›nt›lar. K›sacas›, sözlerimi flöyle bitirmek istiyorum.
Bankalar Birli¤i biliyorsunuz, ‹stanbul Finans Merkezi isimli bir vizyonla ortaya
ç›k›lmas›n› arzu ediyor. Burada anlad›¤›m›z, ‹stanbul ile ilgili bir proje de¤ildir. Hele
hele ‹stanbul’un içinde herhangi bir gayrimenkul projesi falan da de¤ildir. fiuras›
muhakkak ki, ‹stanbul’un da, baflka kentlerin de niteliklerine göre, gelecekteki
kimliklerine göre flehir planlamalar›na tabi olaca¤› tereddütsüzdür. ‹stanbul’un içinde
de finans yöreleri mutlaka imar politikalar›n›n konusudur.
Ancak, bizim murad›m›z, Türkiye’yi bir finans cenneti olarak görmektir. Cennet
derken de, haks›z avantajlar›n sa¤land›¤› de¤il, Türkiye Cumhuriyeti vatandafllar›n›n
kurulufllar›n›n hatta yöredeki tüm yat›r›mc›lar›n, ifladamlar›n›n be¤endi¤i, tercih etti¤i,
yat›r›mlar›n› yönlendirmek istedi¤i para ve sermaye piyasas› ile ilgili ifllemlerini
kaydettirmek istedi¤i, sürprizler tafl›mayan, uluslararas› iyi örnekleri daima
gündeminde tutan, reform söylemlerini bitirip istikrarl› sürprizsiz bir piyasaya
kavuflmay› hedefliyoruz. Bunu bir hayal olarak görmeyiniz. Çünkü bunu özellikle en
genç olanlar hayal olarak görmesin. Bu yaklafl›k 20 y›ll›k bir çal›flmay›
gerektirmektedir. Ancak, biz Türkiye Bankalar Birli¤i olarak, bu y›l ülkemizde
yap›lacak Uluslararas› Para Fonu ve Dünya Bankas› toplant›lar› s›ras›nda Türkiye’nin
bu konudaki deklarasyonunu ve taahhüdünü ortaya koymas› gerekti¤ini düflünüyoruz.
18
GYODER
Geçenlerde bir toplant›da Say›n Bakan›m›z Ali Babacan çok veciz bir flekilde söyledi.
Dedi ki, böyle bir toplant› Türkiye’de belki onlarca y›l bir daha düzenlenmeyecektir.
Uluslararas› para fonunun 150’nin üzerinde üyesi var. Yani bunlar›n 1/3’ü potansiyel
ev sahibi ülkeler olsa iki y›lda bir Washington d›fl›nda toplant› oldu¤una göre ilk defa
bu kadar genifl bir finans zümresi bu flehre gelecek. Türkiye zaten finans sektörü ile ilgili
reformlar› ile övünmektedir. fiu anda en önemli övünme kaynaklar›ndan biri.
Bankac›l›k sektörünün sa¤laml›¤› söylemi, asl›nda finansal alanda yap›lan reformlara
dayanmaktad›r. K›sacas›, Türkiye hiç vakit kaybetmeden bu konudaki taahhütlerini
kendi vatandafllar›na da, dünyaya da koymak durumundad›r.
Bu ifadelerimiz, de¤erlendirmelerimiz basit söylemden ibaret de¤ildir. Bu konuda çok
ciddi çal›flmalar yap›lm›flt›r, yap›lmaktad›r. Esasen yap›lacak olanlar da bir icat
tarz›nda de¤il, yap›lm›fl olan iyi uygulamalar›n devflirilmesine devam edilmesi
fleklindedir. Bu düflüncelerin hepsini ülkemizde finans sektörünün bilhassa
gayrimenkulün menkullefltirilmesinden, gayrimenkulün cazibesinin, Türkiye’deki bu
piyasan›n cazibesinin dünyaya gösterilmesinden ve Türkiye’de bu yöndeki tecrübenin,
birikimin Türkiye’nin yöresindeki çevreye de yans›t›labilmesine dair peflin kanaatime
istinaden söyledim. Bu konular›n çok kolayl›kla eriflilebilir oldu¤unu düflünüyorum.
Fakat bankac›l›¤›n yan›s›ra gayrimenkul sektörü temsilcilerinin de bu konuda çok
›srarl› ve odakl› olmas› gerekti¤ini düflünüyor, bu zirvenin baflar›l› olmas› temennisiyle
hepinize sayg›lar sunuyorum.
GYODER
19
ERDO⁄AN BAYRAKTAR
T.C Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi Baflkan›
>>>
D
e¤erli misafirler, de¤erli kat›l›mc›lar, han›mefendiler ve beyefendiler hepinize en
içten sayg›lar›m› sunuyorum. GYODER’in 9’ncusunu düzenledi¤i Gayrimenkul
Zirvesi’nin ülkemize ve dünya insanl›¤›na faydal› olmas›n› diliyorum.
Tabii ki gayrimenkul çok önemli. Üretilmesi adeta imkans›z olan bir varl›k. ‹nsan
hayat›n›n devam› için yegane unsur. Sadece ekonomiyle, insanlar›n yaflamas›, mutlu
olmas› ile de¤il ayn› zamanda beslenmeyle, oksijenin artmas›yla ilgili akl›m›za ne
gelirse hepsinin gayrimenkulü etkileyen birer özelli¤i var. Tabii günümüz dünyas›na
bakt›¤›m›z zaman, 2006’n›n sonlar›ndan itibaren 2007 itibariyle dünyam›zda çok
ciddi bir kriz oldu. Krizin ç›k›fl noktas› da yine mortgage diye dünyada tabir edilen
konut kredilerinin sanallaflmas›, gerçe¤e ayk›r› olarak çok fliflmesinden dolay› oldu.
Tabii bu geliflmifl ülkelerin dünyaya sundu¤u, ihraç etti¤i bir kriz oldu ve dünyay›
sarmalad›. Tabii ki dünya öylesine globalleflti, öylesine bütünleflti ki sadece ekonomik
kriz de¤il affedersiniz domuz gribinden tutun kufl gribinden tutun dünyan›n herhangi
bir yerinde bir olumsuzluk oldu¤u zaman dalga dalga dünyan›n tüm ülkelerine
yay›l›yor. Bu kaç›n›lmaz. Geldi¤imiz dünyada ne yapmam›z laz›m? ‹flte kapal›
toplumlardan, kapal› olmadan dünya ile bütünleflme noktas›nda ne varsa bizim de
bunlar› yapmam›z laz›m. Gayrimenkul sat›fl›ndaki taassubdan tutunuz da
finansmandaki bütünleflmeye kadar dünya ile bütünleflme, dünya ile kucaklaflma
noktas›nda ciddi flekilde ad›mlar atmam›z laz›m. Özelde, Türkiye’ye bakt›¤›m›zda,
Türkiye son dönemlerde bu do¤rultuda ad›mlar›n› daha dikkatli, daha yaklafl›mc› bir
20
GYODER
noktaya getirmifltir. En basit ifadeyle, Türkiye bugün komflular›yla bar›fl›k bir
pozisyon yakalamak için çok ciddi çaba içerisindedir. Bugün flükrediyoruz,
Türkiye’miz Ermenistan’la bile çok ciddi bir yaklafl›m içerisindedir. Çevremizdeki
tüm ülkelerle hem s›n›r ticareti yapma noktas›nda, hem de ciddi iflbirlikleri yapma
noktas›nda önemli ad›mlar atmaktad›r. Yine dünya ile de bütünleflme noktas›nda da
çok samimi bir gayret göstermektedir. Bu ülkemizin geliflmesine de çok ciddi katk›
sa¤layacakt›r. Türkiye’de gayrimenkul geliflimine ve gayrimenkul yap›s›na
bakt›¤›m›z zaman tabii ki gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›n›n oluflumu ve
geliflmesinin de çok ciddi katk›lar yapt›¤›n›, yapmas›n›n beklendi¤ini söylemek
gerekir. Ama zannediyorum bizim 13-15 civar›nda gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›m›z
var. Gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›m›z yap›s› ve uygulamalar› itibariyle daha çok
arazileri gelifltiren, arazileri imarl› arsa haline getiren ve bunlar› piyasaya sunan bir
gayret içerisinde olmal›d›rlar. Yani sadece birtak›m vergilerden istifade eden
pozisyondan ziyade di¤er argümanlar› da büyük bir gayretle ortaya koyup, ciddi bir
geliflmenin içine girmelidirler.
Gayrimenkullerin menkullefltirilmesi noktas›nda da çok daha ciddi ad›mlar atmam›z
gerekmektedir. Ülkemizin 780 bin km2 co¤rafyas›na bakt›¤›m›z zaman, bu arazilerin
% 60-70’inin devlete ait oldu¤unu hep söyler dururuz. Fakat bir analizini yaparsak, bu
arazilerin büyük bir k›sm›n›n orman alanlar›, su havzalar›, tar›m alanlar› ve meralar
22
GYODER
oldu¤unu, kullan›ma uygun arazilerin, arsalar›n çok fazla olmad›¤›n› görürüz. Biz TOK‹
olarak zaten Hazine’den iyi arsalar almaya çal›fl›yoruz. Hakikaten TOK‹ olarak da son
dönemde k›y›da köflede ne kadar problemli arsalar varsa bunlar› ç›kar›p tezgaha
koymak suretiyle piyasaya sunmak için çok ciddi gayret gösterdik. Onlara biraz daha
detayl› de¤inmeye çal›flaca¤›m.
Türkiye’nin gayrimenkul yap›s›n› biz 1950’li y›llardan sonra hem biraz bozduk
hem de yasalar›m›z çok geliflmifl tarzda de¤ildi. Di¤er geliflmekte olan ülkelere
bakt›¤›m›z zaman, yeni geliflen yerlerin çok daha organize, çok daha düzgün
geliflti¤ini görüyoruz. Fakat ‹stanbul, Bursa, ‹zmir gibi flehirlerimizde yeni geliflen
bölgeler çok daha çarp›k olufltu. Yani gecekondudan öteye hisseli sat›fllarla dar
sokaklar, yüksek apartmanlar, altyap›dan yoksun yerleflim bölgeleri olufltu. Bunlar›
dönüfltürmek çok daha zorlaflt›. fiimdi gayrimenkul gelifltirmek için yeni birtak›m
yasalara ihtiyac›m›z oldu¤u gibi Türkiye’de geliflen gayrimenkul üreticileri,
gayrimenkul ile u¤raflan sektörlerin çok daha kendilerini gelifltirmesi, yetifltirmesi
noktas›nda teknik donan›ml› olmas› noktas›nda da ihtiyac›m›z oldu¤u ortaya ç›k›yor.
Özellikle, bu son dönemde gerek TOK‹’nin yapt›¤› has›lat paylafl›m› projeleriyle,
gerekse kendini gelifltirmifl, yetifltirmifl özel sektör müteahhitlerimizin gelifltirdi¤i
projelerle Türkiye’ye bir vizyon geldi. Modern dünyan›n en ileri noktalar›nda olan
yap›lar Türkiye’ye tafl›nd›.
GYODER
23
Bunlar›n ad›m ad›m, daha çok gelifltirilmesi laz›m. Belki krizin de bu bak›mdan
bize çok ciddi faydas› olacak. Bir laf vard›r: “Öldürmeyen her darbe daha
güçlendirir.” Konut noktas›nda, home office noktas›nda, residence noktas›nda veya
ifl merkezleri yapma noktas›nda ihtiyaç olunca olur olmad›k herkes bu sektörün
içerisine giriyor. Kay›t d›fl› ekonomiyle de bu ifl çok yak›ndan ilgili. Ben konuyu çok
da¤›tmayay›m. Bu sefer kriz do¤unca onlar dökülüyor. Zaman içerisinde hakikaten
meslekten yetiflen, mesle¤ini iyi bilen, iflini iyi bilen, ifline çok iyi sar›lan, teknik
donan›m› olan, maddi bak›mdan gücü olan, güvenilir özelli¤i olan firmalar ayakta
kal›yor ve bunlar›n daha sa¤l›kl› bir flekilde yoluna devam edebilmesi için de bir yol
haritas› önümüze ç›k›yor.
Halbuki öbür türlü bak›yorsunuz meslekle alakas› olmayanlar hem mesle¤in nevrini
bozuyor, hem Türkiye’de genel kaliteyi düflürüyor, hem de risk ortamlar›n› artt›r›yor.
Bu bak›mdan bu krizlerin bize çok ciddi faydas› olaca¤›n›, sa¤lam firmalar›n, iflini iyi
bilen firmalar›n yollar›na devam edebilece¤ini ama bundan sonra da art›k eskisi gibi
çok afl›r› para kazanma dönemlerinin de olmayaca¤›n› görüyoruz. Bu bak›mdan
önümüze daha iyi, daha dikkatli bakma noktas›nda ad›mlar›m›z› çok daha dikkatli
ataca¤›z. Biz de TOK‹ olarak, bu noktada gayretlerimizi sürdürmekteyiz. TOK‹ olarak
Türkiye’deki gerek konut ihtiyac›n›n, gerekse di¤er inflaat sektörünün yapmas›
gerekenlerin % 5 civar›nda, 5 ile 10 kadar›n› yap›yoruz.
24
GYODER
Burada piyasay› disipline etmek, fiyatlar› afla¤›ya çekmek, kaliteyi yakalamak,
özel sektörün gitmedi¤i ihtiyaç bölgelerinde uygulamalar yapmak ve inflaat
sektörümüze bir can getirmek, bir heyecan getirmek, önünü açmak ve örneklemeler
yapmak için bu ifli yap›yoruz. Yoksa devlet sektörü olarak biz bu ifli yapal›m,
tamam›n› yapal›m diye de¤il. Yine ayn› flekilde biz TOK‹ olarak, bir flemsiye olarak
bu iflin organizasyonunu yap›yoruz. Özel sektör eliyle, müteahhitlerimizin eliyle bu
ifli yap›yoruz.
Özellikle ifade etmek istiyorum, son y›llarda gelifltirdi¤imiz arsa sat›fl› karfl›l›¤› has›lat
paylafl›m›, gelir paylafl›m› projelerimizle Türkiye’ye ilkleri yaflatt›k. Daha önce
Amerika’da, Japonya’da uygulanan bu modeli Türkiye’de, Türkiye’nin kendi
gereklerine, kendi gerçeklerine uygun, aya¤› daha iyi yere basan bir biçimde
uygulamaya bafllad›k ve en modern dünyan›n en ileri teknolojilerinin Türkiye’ye
tafl›nmas›na ve müteahhitlerimizin geliflmesine vesile olduk. Büyük flehirlerimizde çok
müstesna mekanlar elde ettik. Mühendislik ve deprem bak›m›ndan güvenilir, kalite
bak›m›ndan çok güzel, parklar› ve bahçeleri olan, modern hayat›n gerektirdi¤i sosyal
donat›larla bezenmifl yerleflim birimleri ürettik. Bunlar dalga dalga artacak. Geliflen
konut müteahhitleri sektörümüzün de bu do¤rultuda kendi projelerini gelifltirmesi
noktas›nda yeni ad›mlar atmas›na da vesile olacak. Biz TOK‹ olarak Türkiye’de konut
üretiminin tüm unsurlar›na e¤ilmeye çal›fl›yoruz. Yoksul grubu konutlar›ndan, orta gelir
grubu konutlar›na kadar, lüks konutlardan tar›m köylerine kadar, afet konutlar›na
kadar hepsine e¤ilmeye çal›fl›yoruz.
Yine flehirlerimize olan göçü durdurmak için çal›flmalar›m›z var. Orta ölçekli örnek
yerleflim birimleri oluflturmak için uygulamalar›m›z var. Özel sektörün gitmedi¤i
Türkiye’nin tüm ücra köflelerinde Patnos’undan, I¤d›r’›ndan, Mersin Anamur’dan,
Edirne ‹psala’s›ndan kuzeyinden güneyine kadar Türkiye’nin dört bir taraf›nda bugün
81 vilayetimizde 523 ilçemizde 1.200’ün üzerinde flantiyede faaliyetlerimizi
yürütüyoruz.
Yine TOK‹ dendi¤i zaman salt olarak konut d›fl›nda konut yapm›yoruz. Konutla
birlikte insan hayat›n›n gerektirdi¤i e¤itim, sa¤l›k, ticaret, yeni tesisler, parklar,
bahçeleri de beraber üretmek zorunday›z. Sadece üretti¤imiz okul say›s› 500’e yak›nd›r.
Bunlarla birlikte çok ciddi manada a¤açland›rma, yeflillendirme ve peyzaj çal›flmalar›n›
da yürütmeye çal›fl›yoruz. Bu bak›mdan çok de¤erli arkadafllar›m›z›n samimiyetle,
amatör bir ruhla yürütmeye çal›flt›klar› Gayrimenkul Zirvesi’nin Türkiye’ye ad›m ad›m
getirdi¤i bir vizyon var, bir ufuk var. Bunun özel sektör, sermaye ve bankalar›m›z
taraf›ndan çok ciddi flekilde sahiplenilmesi gerekmektedir. Say›n Ersin Özince ifade
ettiler: En sa¤lam kredi gayrimenkul kredisidir. Ama bak›n›z site yapanlar›n kendilerine
“yap›n” kredisi verilmedi, hala daha bir taassup var. Sadece konut alanlara kredi
veriliyor.
26
GYODER
Türkiye’miz ileri dünyan›n, modern dünyan›n, yapt›¤› iflleri s›f›rdan bafllayarak el
yordam›yla yapmakta ama baz› konularda da en ileri teknolojileri, en ileri sistemleri
al›p Türkiye’ye tafl›makta. Bu bak›mdan Türkiye’nin avantajlar› var. fiu anda elimizde
olan imkanlar› en iyi flekilde kullanmak için yasal desteklerin, yap›sal bak›mdan
yapaca¤›m›z düzenlemelerin Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i’nin, gayrimenkul
ortakl›klar› flirketlerinin, TOK‹’nin, devletin ve SPK’n›n sektöre çok ciddi katk›
sa¤layaca¤›na inan›yorum. Bu bak›mdan GYODER’e yürekten teflekkür ediyorum.
Bizleri y›lda bir sefer bir araya getiriyor, burada fikirlerimizi tazeliyoruz.
Yapacaklar›m›z›, yapt›klar›m›z› bu masan›n önüne koyuyoruz. Bu y›l bir fuarla da
desteklenecek.
fiu anda Türkiye’mize 135 ülkeden 2.300 ifladam› geldi. Bunlar›n afla¤› yukar› 710 milyar dolar Türkiye’ye yat›r›m getirme konumlar› tart›fl›l›yor. Bu bak›mdan
dünya ile bütünleflme ve Türkiye’nin geliflmesi noktas›nda, insanlar›m›z›n hak
ettikleri daha ça¤dafl ortamlarda yaflama noktas›nda, parklar›nda çocuklar›n
oynad›¤›, bahçelerinde yafll›lar›n dinlendi¤i, komfluluk iliflkilerinin artt›¤›, sosyal
yap›n›n geliflti¤i, ikili iliflkilerin artt›¤›, yeni taze fikirlerin olufltu¤u bir Türkiye’yi
yakalama noktas›nda çok faydal› olaca¤›n› görüyorum ve tekrar hepinize teflekkür
ediyor, sayg›lar sunuyorum.
GYODER
27
28
GYODER
OTURUM BAfiKANI
GAZ‹ ERÇEL
T.C Merkez Bankas›, Eski Baflkan
P
anelimiz ad›na hepinize hofl geldiniz diyoruz. Bu güzel toplant›y› düzenleyen
GYODER’e çok teflekkür ediyoruz. Bugünkü panelimizde son derece de¤erli 4
tane konuflmac›m›z var. Bu panelimizin konusu tabii ki, kriz. ‹ki senedir baflka
bir fley konuflmuyoruz. Fakat bu sefer krize biraz hem piyasa yönünden, hem gelece¤e
dönük olarak, hem de gayrimenkul sektörünü biraz odaklayarak bakmak istedik.
Dolay›s›yla, böyle bir sunum gerçeklefltiriyoruz. Önce flöyle bir parantez aç›p daha sonra
sözü panelistlere vermek istiyorum. Belki dünyada global krizin, küresel krizin
gayrimenkul sektöründen ç›kt›¤› konusunda yayg›n bir kan› var ve krizin de sona
ermesinin gayrimenkul sektörünün iyileflmesine ba¤layan birçok görüfl var. Ben asl›nda o
kan›da de¤ilim. Nedeni de flu: Gayrimenkul sektörünün belirli bir bölümünden belki
tetikleme suretiyle kriz ç›kt›. Çünkü krizin ç›kmas› için önce olumsuzluklar, dengesizlikler
birikecek daha sonra flu veya bu nedenden birisi onu tetikleyecek, tetikledikten sonra
ç›kacak. Özellikle gayrimenkul sektörü, ABD’nde bu tetikleme mekanizmas›n› de¤iflik
flekillerde yapt›. Ama krizin nedeni bu de¤ildi. Krizin nedeni çok daha de¤iflik makro
dengesizliklerde kendisini buldu. Ama suçlanan gayrimenkul sektörü oldu. Belki krizden
de en fazla zarar gören gayrimenkul sektörü oldu. Dolay›s›yla, bu düflüncelerimle flimdi
panelistlerime geçmek istiyorum. ‹lk panelistimiz Say›n Prof. Dr. Vefa Tarhan. Kendisi
çok de¤erli bir akademisyen. Halihaz›rda Amerika’da Northwestern Üniversitesi’nde
ö¤retim görevlisidir. Daha önce Chicago’da Loyola Üniversitesi’nde ö¤retim görevlisiydi.
Daha sonra tekrar Northwestern Üniversitesi’nde Kellog Graduate School and
Management bölümünde ‘visiting professor’ olarak çal›flt›. Buyurun.
GYODER
29
PROF. DR. VEFA TARHAN
Northwestern Üniversitesi, Chicago
G
eçen seneki konuflmama bir Warren Buffet esprisi ile bafllam›fl ve yaflanan
problemlerin saatli bir bomba m› yoksa bir alarm saati mi oldu¤u sorusunu
sorup mezarl›ktan ›sl›k çalarak geçercesine t›k..t›k.. sesinin alarm saatinden
geldi¤i umudumu belirtmifltim. Ancak korktu¤um gerçekleflti ve maalesef saatli
bomban›n bahis konusu oldu¤u ortaya ç›kt›... Çünkü kriz bireysel yat›r›mlar› da özel
kesimin yat›r›mlar›n› da etkiledi. Gayrimenkul sektörü ekonomilerin GSMH’n›n % 10
veya 12’si, tüketim ise % 65-70’i. Bu resesyon tüketimi ve inflaat sektörünü etkiliyor.
Bu iki sektör Amerikan GSMH’s›n›n % 78’i. Dolay›s›yla, bu resesyon çok daha büyük
resesyon. Yani 2. Dünya Savafl›’ndan beri veya 1930’lardan bu yana en büyük resesyon.
Benim görüflüm fludur: Global dünyada bu krizleri daha s›k ve daha büyük görece¤iz.
Onun için bunun faturas›n› hemen ödememiz laz›m. Yani reel sektör etkisi ne olacaksa
olsun, hemen olsun.
Çok teflekkür ederim beni davet etti¤iniz için. Yine durumun vehametini gösteren bir
Warren Buffett espirisiyle bafllayay›m. Bu adam› dinlemek gerekir çünkü cok baflar›l›
bir yat›r›mc›. Rekoruna bak›n. 1965’den 2008’e kadar bir süre içinde sadece 5 sene
pazardan daha düflük bir getiri sa¤lam›fl. Di¤er bütün seneler pazar›n üstünde. Bu
dönem içinde pazar, ortalama 8.9 getiri sa¤lam›fl. Warren Buffet’in 33 senelik getirisi
toplam kümülatif olarak bakarsan›z % 362,319. Ayn› dönemde hisse senedi pazar›n›n
30
GYODER
getirisi % 6,479. Onun için bu adam konufltu¤u zaman espri de olsa dinleyeceksiniz.
Gerçek flu: Bu kriz o kadar kötü bir krizdi ki, likidite krizi dendi ve bir sürü flirket kredi
bulamad›. Amerika’da 6 tane 3A notu olan flirket var. Bunlardan bir tanesi General
Electric, bir tanesi Goldman Sachs. Goldman Sachs para bulmak için elinde flapka
Warren Buffet’a gidiyor ve Warren Buffet’a teklif yap›yor. 5 milyar dolar, 10 milyar
dolar vs, yat›r›r m›s›n? Warren Buffet “yok” diyor. Birkaç hafta sonra ikinci kez teklif
yap›yorlar. Warren Buffet “yok” diyor. Üçüncü defas›nda Goldman Sachs’daki adam,
“Warren, sen söyle. Ne istiyorsun? Sen flartlar› dikte et” diyor. Warren Buffet’dan ses
ç›km›yor. Goldman Sachs’daki adam tereddüde düflüyor ve diyor ki “Konuflmaya
devam edeyim mi? Senden hiç ses ç›km›yor.” Wall Street Journal’da Warren bu olay›
flöyle anlat›yor: “Ben 75 yafl›nda adam›m. 25 yafl›nda bir han›m gelmifl ve benim
önümde striptiz yapmaya bafllam›fl. Bir noktada bana soruyor duray›m m› devam m›
edeyim diye. E, tabii ki devam et diyece¤im.” diyor.
Nitekim, flu flartlar alt›nda para veriyor. Daha sonra General Electric’de de ayn› fleyi
yapt›. % 10 imtiyazl› hisse senedi ve onun ötesinde Goldman Sachs’›n bu teklifi yapt›¤›
zaman hisse senedi fiyat› 115 dolard›. 115 dolardan ücret vermeden opsiyon ald›. Hiçbir
zaman hiçbir kimse size o andaki fiyattan opsiyon vermez. En az›ndan % 20-25
fazlas›ndan verir. Üstelik bu ilan edilir edilmez o hisse senedinin fiyat›n›n artaca¤›
belliydi. Nitekim 130 dolar oldu. Bu ne demektir? Niçin Goldman Sachs bunu yap›yor?
Çünkü Warren Buffet’›n mührünü ald›¤› zaman, Warren Buffet bu flirketi destekliyor
haberi ç›kt›¤› zaman Goldman Sachs baflka yerden para buluyor. Nitekim, 10 milyar
dolar daha para bulabildi baflkalar›ndan. Yani Goldman Sachs flirketi saf bir flirket
de¤il. Ayn› flekilde General Electric elinde flapkayla gitti. Ayn› flekilde ayn› flartlar
alt›nda para buldu. Yani bu size likiditeki durumun ne kadar kötü oldu¤unu gösteriyor.
Birazdan size bir iki slayt gösterece¤im. Dünyada borsalarda buharlaflan para. O hiçbir
fley de¤il, önemi yok. Borsalardaki ifllemlerin 99.9’u sizinle benim aramda. fiirketle ilgisi
yok. fiirketleri çal›flt›ran kredidir. Kredi piyasalar›nda bir nükleer k›fl yafland›. Bu krizin
boyutu o flekildeydi.
Bu krizin ana nedeni nedir? Önce likidite krizi dediler. Bence bu do¤ru de¤il. Borsa
kay›plar›ndan bahsediyordum. 26.5 trilyon. Bu büyük bir rakam m›, küçük bir rakam
m›? Bana büyük gibi geliyor. Benim maafl›m›n üstünde olan her rakam büyük zaten.
Bir fikriniz olsun diye söylüyorum. Amerika’n›n GSMH’s› 14 trilyon, dünyan›n 60
trilyon. Ama dedi¤im gibi ona ra¤men esas problem orada de¤il. Esas problem kredi
piyasalar›nda. Ola¤anüstü kriz oldu¤unun baflka örnekleri: 25 Eylül’de 3 ayl›k ABD
hazine bonosunun faizi eksi idi. Biliyorsunuz, 3 ayl›k hazine bonosunu 100’ün alt›nda
bir fiyatla al›rs›n›z. Üç ay beklersiniz 100 al›rs›n›z. Yani insanlar 101 dolar, 102 dolar
veriyordu hazine bonosu almak için. Üç ay sonra 100 dolar alacaklar. O kadar emin
liman aray›fl› vard› ki, insanlar eksi faize raz› oluyorlard›. Bir baflka örnek vereyim:
General Motors’un tahvillerinin sigortas›. Yani öyle bir durum var ki, de¤eri 10
32
GYODER
milyonluk bir tahvili sigorta primi, sigorta etmekten flunu kastediyorum: General
Motors bu paray› ödeyemezse sigorta flirketi ödeyecek. 26 Eylül, Cuma günü % 38’di.
Yani 5 sene süresince bu 10 milyonu sigorta etmeleri için senede 3.8 milyon dolar
vereceksiniz. Ve hakl› da ç›kt›lar. fiimdi AIG flirketi batt› ya, niye batt›? Bu rakam ne
kadar fahifl bir rakamsa kriz öncesi istedikleri prim o kadar komik, düflük bir
rakamd›. Diyelim ki, 50 bin dolara sigorta ediyorlard›. Onun için AIG flirketi batt›. Biz
sigorta iflinden anlar›z dediler ama finansal sigorta iflinden anlamad›klar› ortaya ç›kt›.
Neyse General Motors dedim de akl›ma geldi flirketin simgesi yine GM ancak bunda
ufak bir de¤ifliklik var biliyorsunuz. Eskiden GM General Motors idi. fiimdi
Government Motors.
Bu krizin nedeni nedir? 1990-2007 döneminde dünya bir lale devri yaflad›. Bunu
‹ngilizce anlatam›yorum Amerika’daki konuflmalar›mda. Lale devri kavram›n›
bilmiyorlar. Ama öyle günler yafland› ve biz de bundan olumlu olarak pay›m›z› ald›k.
Volatilite düflüktü, büyüme yüksekti. Çok güzel günlerdi. O günler bitti. Peki nedir
bunun esas nedeni? Bence bunun esas nedeni, likidite azl›¤› de¤il likidite çoklu¤udur.
fiunu söyleyeyim size: Cari aç›k problemi deriz. Büyük problemlerimizden birisidir.
Cari aç›k probleminin asl›nda iki boyutu var. Bir cari aç›k var, bir de onun finansman›
var. O paray› nereden bulacaks›n›z? Yani cari aç›¤› d›fl ticaret aç›¤› olarak düflünün.
100 dolarl›k mal sat›yorsunuz. 150 dolarl›k mal al›yorsunuz. 50 dolar› nerden
bulacaks›n›z? Amerika’n›n bu problemi yok. Bizim gibi cari aç›¤› var ama finansman
GYODER
33
problemi yok. Çünkü dünya o 50 dolar›, aradaki fark› dolar olarak tutmaya raz›. Ama
flu ortaya ç›kt›: Onlar›n da problemi var. Finansman problemi de¤il, yat›r›m problemi
var. Neyi kastediyorum? Cari aç›k oldu¤u zaman bütün dünya dolar içinde
yüzüyordu. Peki ne olacak bu dolarlara? Dolara yat›r›m yapacaks›n›z de¤il mi?
Hazine bonosu olsun, internet hisse senetleri olsun, gayrimenkul olsun. Dolara yat›r›m
yapacaks›n›z. Yani onlar›n cari aç›¤›n›n, yat›r›m problemi oldu¤u ortaya ç›kt›. Bütün
bu dolarlar Amerika’ya gitti¤i zaman diyelim ki, önce hisse senetlerine gidiyor. Ne
oluyor? Hisse senedi fiyatlar› yükseliyor. Getirilere ne oluyor? Getiriler düflüyor. Peki
getiriler düfltü¤ü zaman nas›l yüksek getiri elde edeceksiniz? ‹ki “basit” yolu var. 1)
Karfl›l›¤›nda yeteri kadar getiri istemeden risk kabul edeceksiniz. Riskin fiyatlanmas›.
Risk çok düflük bir flekilde fiyatland›. 2) Kredi alacaks›n›z. Amerika’da yat›r›m
bankalar› 30 misli, 35 misli yani 1 dolarl›k öz sermayeyi 35’lik krediyle birlefltirip,
yat›r›m yap›yor. Bankalar 12, 14 ile yap›yor. Hedge fonlar› hiç sormay›n. Peki bir
problem olmad›¤› zaman her iki islemde sizin getirinizi artt›r›yor de¤il mi? Büyüteç
olarak çal›fl›yor. Ama problem oldu¤u zaman ne olacak? Ayn› büyüteç nedeniyle her
fleyi kaybedebiliyorsunuz.
Buna Alan Greenspan’in de katk›s› oldu. Bu adam Fed’in bafl›ndayken kendisine
“maestro” gibi çok iyi fleyler söylenirdi. fiimdi tarih yeniden yaz›l›yor ve pek o kadar iyi
flekilde yaz›lm›yor, lehine yaz›lm›yor. Çünkü ne zaman bir problem ç›ksa mesela LTCM
diye fon vard›, batt›. Bu fonda çal›flan iki tane Nobel mükafatl› ekonomist vard›.
Greenspan o fon batt›¤› zaman hemen aman bu problemler reel sektöre kaymas›n diye
para arz›n› artt›rd›. Likidite bollu¤unun ç›kartt›¤› problemi nas›l likiditeyi daha da
artt›rarak çözebilirsiniz? O zaman ne oldu? LTCM’in problemi internet problemi oldu.
Çünkü o para bir yere gidecek. Herkes internet stoklar›na yat›r›m yapt›. ‹nternet
köpü¤ü patlad›¤› zaman Greenspan yine ayn› fleyi yapt›. “Aman paray› artt›ray›m, reel
sektör zarar görmesin.” Bu sefer para gayrimenkule gitti. Nerden biliyoruz
gayrimenkulde balon oldu¤unu? 1990 senesinde Amerika’daki Residencial
Gayrimenkul’ün toplam de¤eri 8 trilyon iken, 2006 senesinde 20 trilyon oldu.
Gayrimenkul çok yüksek artan bir aktif s›n›f› de¤ildir. Ve bundan ö¤renmemiz gereken
ders nedir? Bir defa bu gibi krizler daha s›k olacak, daha çok olacak, belki daha derin
olacak.
Ö¤renece¤imiz derslerden bir tanesi flu: Kriz oldu¤u zaman bunu bir virüse
benzetiyorum ben. Global dünyada birisi hapfl›rd›¤› zaman bütün dünya nezle oluyor.
Nezle olacaks›n›z, grip olacaks›n›z. Reel sektörden bahsediyorum. Çünkü kriz
problemini para arz›n› art›rarak çözemiyorsunuz. Sizin tek yapabildi¤iniz flu oluyor:
Problemi erteliyorsunuz ve daha büyük bir problem haline getiriyorsunuz. Ekonomi
nezle olacakken zatürree oluyor. Dolay›s›yla, böyle bir kriz oldu¤u zaman bunun
faturas›n› reel sektör verecek. Diyelim ki ufak bir resesyon geçirecek. Ondan sonra
devam. Çünkü çözümü yok bunun.
34
GYODER
Reel Mortgage Faizleri ve ABD’ye Sermaye Giriflleri (% GSMH)
Reel Mortgage Rate
Foreign Fund Inflows (% GDP)
Biraz da Türkiye’den bahsetmek istiyorum. Bu Amerika’n›n GSMH’na göre
Amerika’ya giren para, bu da mortgage faizleri. Görüyorsunuz, ne kadar para giderse
ev fiyatlar› yükseliyor, hisse senedi fiyatlar› yükseliyor.
Bizim ekonomimizden bahsedelim. Yumuflak karn›n› hepimiz biliyoruz. Hiç zaman
sarfetmeyece¤im. ‹flsizlik, kay›td›fl› ekonomi, vergi, cari aç›k problemi- ki flu anda bu
problem yok, ama pusuda bekliyor. Çünkü büyümeyi biz cari aç›kla finanse ediyoruz.
Bak›n ben kariyerimin bafl›nda para politikalar› konular›nda araflt›rmalar yapt›m,
makaleler yay›nlad›m. Sonra can›m s›k›ld› kurumsal finansmana geçtim. Bir bak›ma iyi
de oldu. Gerçi para politikas›nda çal›flanlar “Bu adama ne oldu?” diye merak ediyorlar.
fiu bak›mdan iyi oldu. Konuya iki taraftan da bakman›n çok faydas› var. Bir flirketin
büyümesini düflünün. fiirketin büyümesi ile ekonominin büyümesi ayn› flekilde; ikisinin
de finanse edilmesi gerekiyor. fiirketin %50 büyümesi demek sat›fllar›n 100’den 150’ye
ç›kmas› demek Peki sat›fllar› 100’den 150’ye ç›kard›¤›n›z zaman neye ihtiyac›n›z var?
Daha çok envantere ihtiyac›n›z yok mu? Daha çok ticari alacaklar›n›z olmayacak m›?
Bunlar dönen varl›klar. Duran varl›klardan söz edeyim. Daha çok fabrikaya, makineye
ihtiyac›n›z yok mu? Peki bu paray› bulman›z laz›m, finanse etmeniz laz›m. Yani inan›n
bir sürü flirket büyüme h›zlar› çok düflük oldu¤u için iflas eder. Ama ayn› say›da flirket
çok h›zl› büyüdükleri için iflas eder. ‹nternet flirketlerinin % 95’i hayatta de¤il flu anda.
Bir nedeni de çok h›zl› büyüme politikalar›. Ekonomide de ayn› durum vard›r.
Ekonominin büyümesi demek, onun için para bulman›z gerekiyor demektir. Türkiye’nin
geçmiflte yapt›¤› cari aç›kla büyümesi sürdürülebilir bir durum de¤il. Ülkenin
tasarruflar›n› art›rmas› laz›m. Ersin bey bahsetti, birtak›m sermaye piyasalar›n›n
36
GYODER
geliflmesi laz›m. Sermaye piyasalar› geliflmemifl bir ülke, geliflmifl bir ülke olamaz. Bizim
geliflmifl bir sermaye piyasam›z yok. Bilhassa tahvil piyasas›. Özel sektörün tahvil
piyasas› yok. Devlet taraf›ndan tamamen d›fllanm›fl. Bu konuda benim önerilerim var.
Özel sektörün döviz borcu. Bu problem de bir bak›ma sermaye piyasalar›n›n c›l›z
olmas›yla, bir bak›ma yüksek kur politikas›yla ilgili. Bir bak›ma da dedim ya dünya risk
almas›na ra¤men karfl›l›¤›nda yeteri kadar getiri almadan para veriyordu, Türk flirketleri
bundan faydaland›. Siz san›yor musunuz ki kriz sonras›nda bu kaynak orada olacak?
Millet ö¤rendi. Sütten a¤z› yanan yo¤urdu üfleyerek yer. Bu finansman kaynaklar›n›n
yerine baflka finansman kaynaklar› bulmak laz›m. Sermaye piyasas› geliflmifl olsa
tasarruflar yüksek olurdu. Onun için sermaye piyasas›n›n o bak›mdan da önemi var.
Tabii bunlar birbirinden ba¤›ms›z de¤il. Büyüme nas›l finanse edilir? Kalem olarak
do¤rudan yat›r›mlar, portföy yat›r›mlar›, özel sektörün döviz kredisi, bankac›l›k
sektörünün döviz kredisi, rezerv varl›klar›nda de¤iflmeler vs. Krizden ç›kt›¤›m›z zaman
bunlar›n hangisi önümüzde olacak sormam›z laz›m. Birço¤u olmayacak maalesef.
Krizin reel sektöre etkisi nas›l oluyor? Reel sektöre etkisi iki kanaldan gidiyor.
Birincisi, tüketim kanal›ndan direkt olarak gidiyor. Her ülkede oldu¤u gibi Türkiye’de
tüketim GSMH’n›n % 70’lerinde belki de daha üstlerde. Dolay›s›yla, tüketim azald›¤›
zaman büyüme daralmaya dönüflmüfl oluyor. ‹kincisi, yat›r›mlar›n azalmas›. Yat›r›m
kararlar›n› flirketler veriyor. Yine kurumsal finansman flapkam› giyece¤im. Diyece¤im
ki, bir fabrika kuray›m m› kurmayay›m m›? Onun karar›n› nas›l veririm? Diyelim ki, 1
senede kurulacak bir fabrika. fiirket bunun icin bugün para harc›yor. ‹lerdeki nakit
GYODER
37
ak›fllar›n› bugüne getirmeniz laz›m. Bugüne getirmenin bir yolu a¤›rl›k ortalama
sermaye maliyetini iskonto haddi olarak kullanmak. Sermaye bulma konusunda bir
sürü geliflmeler oldu. Ama yine de sermayenin iki ucu kredi ve öz sermaye. Bu kriz
nedeniyle kredi maliyeti artt› m› artmad› m›? Yani faizler düflse bile risk primleri artt›.
Risk fiyatlamas› o kadar ucuz oldu¤u için birdenbire insanlar bunun çok ucuz oldu¤unu
ö¤rendiler ve yükselttiler. Zaten kredi yoksa onun maliyeti sonsuz gibi bir fley oluyor.
fiunu demek istiyorum: fiu denklemin pay›na bakarsan›z sat›fllar azalaca¤› için
rakamlar›n düfltü¤ünü görürsünüz. Bu fabrikay› 2 sene önce düflünüyor olsayd›n›z o
zamanki düflündü¤ünüz sat›fl projeksiyonlar›n› bugün düflündü¤ünüz sat›fllarla
karfl›laflt›r›rsan›z herhalde bugünkü sat›fl projeksiyonlar›n› afla¤›ya çekiyorsunuz.
Dolay›s›yla, o kendi bafl›na net bugünkü de¤eri eksiye do¤ru itiyor, azalt›yor. Onun
ötesinde payda da ço¤al›yor. Payda niye ço¤al›yor? Kredi maliyeti ço¤al›yor. Öz
sermaye maliyeti de ayn› flekilde ço¤al›yor. Öz sermayenin maliyet kavram› maalesef
Türkiye’de iyi bilinmez. Bir de flunu düflünün: Tahvil ile faiz aras›nda ters bir iliflki
varsa ayn› flekilde hisse senedi fiyatlar›yla öz sermaye maliyeti aras›nda ters iliflki var.
Hisse senedi fiyatlar›ndaki buharlaflan miktarlar› söyledim. Hisse senedi fiyatlar›
düfltükçe öz sermaye maliyeti art›yor. Görüyor musunuz reel sektör nas›l etkileniyor?
Yat›r›mlar nedeniyle etkileniyor. Çünkü yat›r›mlar› azalt›yor hatta durdurabiliyor.
Eskiye oranla, kriz öncesine oranla hem payda daha yüksek, hem de pay daha düflük.
Tabii buna ilaveten tüketim de düflmüfl oluyor. Burada durmuyor. Bir de k›s›r döngü
var. Tüketimdeki düflüfl kredi muslu¤unun kapanmas›na, maliyetinin artmas›na,
yat›r›mlarda düflüfle, iflsizlikte art›fla, tüketimde düflüfle, yat›r›m›n tekrar azalmas›na vs.
Neden oluyor. Yani bir sürü k›s›r döngü var. Bunlar›n hepsinin üstünden gitmeyeyim.
K›sa vadede Türkiye’nin kriz tedbirleri ne olmal›? IMF iliflkisi çok önemli. Parasal
de¤il. IMF’den alaca¤›m›z para devede kulak. Ama piyasalara güven aç›s›ndan önemli.
Bu anlaflmay› yapmam›fl olmam›z bence bir muamma. Bir de Türkiye’de birtak›m
kampanyalar oluyor ve bu beni rahats›z ediyor. Slogan kampanyalar› diyelim. Popülist
politika bile de¤il. O kampanyalar›n yerine ekonomik tedbir paketleri al›nmas›
gerekiyor. Geçici, hafif, envanter eritici de¤il tüketim artt›r›c›, yat›r›m artt›r›c›
ekonomik paketler olmas› laz›m. Ama flu ana kadar ben öyle bir paket görmedim. Reel
sektör planlar› birinci planda olmal›. Sermaye piyasas› gelifltirilmeli. Krizden ç›k›fl
haz›rl›klar› olmas› laz›m. Krizden önce buldu¤umuz paralar›n kaynaklar›n›
sorgulamam›z laz›m kriz sonras› bu finansal kanaklar› bulabilecekmiyiz? Bir sürüsü
olmayacak. O zaman nas›l büyüyece¤iz? Hiç bu konuda bir çal›flma yap›l›yor mu?
Benim bildi¤im kadar›yla yap›lm›yor.
Bunlar k›sa vadeli çözümler. Yani bugün yap›lmas› gerekenler. ‹leride krizler daha
s›kl›kla olaca¤› için ekonominin yumuflak karn›n›n adaleye dönüfltürücü tedbirler
al›nmas› gerekiyor. Mesela ihracat politikas›. Türkiye’nin ihracatta mukayeseli avantaj›
nedir? Benim gördü¤üm kadar›yla e¤er ithalat girdileri ihracattan fazlaysa belki de flu
38
GYODER
anda ihracat etti¤imiz ürünler mukayeseli avantaj›m›z olmayan ürünlerdir. Türkiye’nin
mukayeseli avantaj› ne gibi ürünlerde olabilir? Birkaç tane örnek olarak vereyim. Bence
bunlardan bir tanesi tar›m. Türkiye’nin son senede 22 milyar net tar›m ithal etmesi için
hiçbir neden yok. Türkiye arazisi Amerika’n›n ortas› gibidir ve dünyaya ekmek sepeti
olabilecek potansiyeli vard›r. Dolay›s›yla, burada büyük yat›r›mlar yap›lmas› laz›m.
Altyap›, barajlar vs. vs. Türkiye’nin bir baflka avantaj› bence, e¤itim konusunda. Bir
profesör olarak ve üzülerek söylüyorum. Türkiye’de aileler bo¤az›ndan kesiyor
çocuklar›n›n e¤itimi için; örne¤in anaokulu maliyeti 10.000 TL. Dershaneler kavram›
var. Ne demek dershane? Do¤ru dürüst okul varsa niye dershanelere ihtiyaç var? Ama
insanlar bu paray› veriyor. Biz deriz ki, bir talep oldu¤u zaman onu karfl›layacak bir
ürün ç›kar. Niye ç›km›yor e¤itim konusunda kaliteli ürünler? Hep söylenir: “Türkiye’de
genç ve e¤itilmifl nüfusumuz var”. Ben özür dileyerek bunu flöyle söyleyece¤im: Genç ve
diplomal› nüfusumuz var. YÖK diye bir kurulufl. Mant›¤›n› anlam›yorum. En az›ndan
her üniversitenin YÖK denetiminde olmas›na gerek yok. Geçen sene Forum ‹stanbul’da
bir han›m talebe flöyle bir tecrübesini anlatt›: Bir vak›f üniversitesine gidiyor. Üniversite
giriflimcilik dersi kurmak istemifl. Üniversite YÖK’e izin almak için müracaat etmifl. 6
ay sonra ismini de¤ifltirirsen “peki” demifller. Ben düflünüyorum: Northwestern’daki
finans departman› yeni bir ders kurmaya karar verirse Northwestern’›n ifl idaresi
bölümünün iznine ihtiyac› yok. Northwestern Üniversitesi’nden izne ihtiyaç yok, Illinois
eyaletinden izne ihtiyac› yok, ABD’den izine ihtiyac› yok... Bir baflka örnek vereyim:
Doçentlik imtihan›. Amerikal› arkadafllar›ma anlatt›¤›mda gülüyorlar. ‹mtihan kavram›
GYODER
39
ö¤rencilik kavram›d›r. ‹mtihan kavram› bilinen konulara cevap verme kavram›d›r.
Araflt›rma kavram› imtihan kavram› de¤ildir. Araflt›rmada soru sormay›
ö¤reniyorsunuz, soru sorduktan sonra ona cevap buluyorsunuz kimsenin bulamad›¤›
flekilde. De¤iflik bir yaklafl›mla. ‹nan›n Amerika’da benim sahamda ve yan sahalarda o
kadar de¤erli Türk profesör var ki niçin onlar buraya gelmiyor? Niçin gelsinler? Hem
maafl aç›s›ndan bak›n, hem de araflt›rma ortam› diye bir ortam yok. Araflt›rman›n ne
kadar zor oldu¤u hakk›nda bir örnek vereyim: 2004 senesinde bir araflt›rmam›
yay›nlanmas› için Journal Finance’e gönderdim. O sene 1.300 küsur tane araflt›rma
sunulmufl. Kabul oran› ilk turda s›f›r. % 90’n›n› reddediyor, % 10’nuna belki düflük
ihtimal biraz daha çal›fl›rsan tekrar gözden geçiririz diyorlar. Befl turdan geçtim ve
yay›nlanmas›na karar verildi. Yani % 2-3’ünü kabule diyor. Türk insanlar› çok
çal›flkan. ‹fl Yat›r›m’a bir e¤itim program› verdim birkaç sene önce. fiunu düflünün: 4
günlük bir programd›. ‹ki hafta sonunu kaps›yordu. Amerika’da saat 5’den sonra hiç
kimse e¤itim almaz, hafta sonu hiç olmaz. Bu insanlar› düflünün. Bir hafta çal›flt›lar, 2
gün ben kafalar›n› ütüledim. Bir hafta daha çal›flt›lar yine benimle 2 gün geçirdiler. Bir
hafta daha çal›flt›lar ancak o zaman tatil yapt›lar. ‹nsanlar çal›flkan, bilgiye aç ve zeki.
Bu hammaddeler varken niye ürün yok? Amerika outsourcing yapt›¤› zaman -mesela
bilgisayar konusunda- Türkiye’ye mi geliyor yoksa Hindistan’a m› gidiyor?
Hindistan’da 1-2 tane çok iyi üniversite var. Türkiye’de de olur. Hepsinin çok çok iyi
olmas› flart de¤il. Eskiden Hindistan’da ilaç flirketleri imalat için giderlerdi, flimdi Ar-ge
için gidiyorlar. Niye Türkiye’ye gelmiyorlar? Türkiye niçin bir sa¤l›k merkezi olmas›n?
Krizin de¤erlendirme evrimi. Bu da enteresan bir konu. Politik olarak
yorumlamayay›m. ‹lk tepki bu kriz Türkiye için büyük bir f›rsat. Niye? ‹kinci etapta
kriz te¤et geçecek iddiasi. Üçüncü etapta; etkileyecek ama az etkileyecek. fiimdiki
etapta krizden ç›k›fl dönemi geldi¤inde Türkiye’nin çok önemli avantajlar› olacak diye
bir beyanat okudum. Biliyorsunuz normal zeka 100’dür. Herhalde iki haneli zekam
yok, belki 100’den fazla de¤il de ama niçin kriz sonras› Türkiye’yi f›rsatlar›n
bekleyece¤ini anlayam›yorum. Krizin ç›k›fl döneminde ne kadar zor bir durumda
oldu¤umuzdan bahsettim. E¤er kriz yar›n bitse, eski günlere dönebilsek bile ne de¤iflti?
Benim haberim olmayan büyük yap›sal reformlar m› yap›ld›? Niye durum de¤iflecek?
Ekonomi bir bilimdir. E¤er flartlar de¤iflmezse sonuç da de¤iflmez. Bunlar› söylemek
moral aç›s›ndan iyi bir fley. Bizim morale ihtiyac›m›z yok. Moralin ötesinde olan
eylemlere ihtiyac›m›z var.
Gayrimenkul sektörü hakk›nda bir iki fley söylemek istiyorum. Son günlerde sat›fllarda
bir art›fl var. Nedenini bir sonraki slaytta söyleyece¤im. Ama bir y›l öncesine göre ufak
bir azal›fl var. Sektörde fiyat düflüflleri devam ediyor. Piyasay› ancak bir mortgage sistemi
kurtarabilir. Olmamas› için hiçbir neden yok. Bankalar›n görevi uzun vadeli kredi
vermek de¤il. Bankalar›n görevi döner sermaye kredisi vermektir. Çünkü onlar›n ihtisas›
odur. Uzun vadeli krediyi sermaye piyasalar›n›n vermesi laz›m, bankalar›n de¤il.
40
GYODER
Gayrimenkul sektörüne bir tavsiyem olacak. ABD’deki bir kaç sene öncesinin
mortgage’lar›nda benzer fleyler görüyorum ve rahats›z oluyorum. Al›c›ya 5 y›ll›k s›f›r
faizli finansman, ödemelerin ileriye at›lmas› vs. Gayrimenkulcü olarak sizin ihtisas›n›z
gayrimenkul konusu, kredi riski, faiz riski konusu de¤il. O konularda bankalar bile
zaman zaman hata yap›yor ki ihtisaslar› o. Haddim olmayarak bunlar› yapmay›n
tavsiyesinde bulunaca¤›m. ‹nternet sektörü dalga dalga batt›. Son dalgas›nda internetin
altyap›s›n› yapan flirketler batt›. Batmalar›n›n nedeni kredi vermeye bafllad›lar. Uzan
ailesine verilmifl olan krediyi hat›rl›yor musunuz? Kredi riskini bilmek var, korkunç
cahil olmak var. Bilmedikleri ifle girdiler. Gayrimenkul sektörünün de böyle finansman
sektörüne girmesi bence potansiyel olarak çok tehlikelidir.
Sloganlar kampanyalar›ndan bahsedeyim. 1974’de Nixon istifa etmek zorunda
kald›¤› zaman Gerald Ford baflkan oldu. O zaman enflasyon yüksekti. “Win inflation
now” rozetleri da¤›tmaya bafllad›. Enflasyonla öyle savaflacak. Nitekim 1979’da Paul
Walker Federal Reserve’in bafl›na geldi. Disiplinli para politikas› uygulad› ve enflasyon
problemi halledildi. Türkiye’deki bu günlerde ekonomiyi düzeltece¤i san›lan sloganlar›
ayn› seviyede buluyorum. “Bankalar reel kesime yard›m etmeli, kredi vermeli”. Kredi
kararlar›n› kömür da¤›t›m› ile kar›flt›ramay›z. ‹kincisi, bile bile bankalar›n yanl›fl kredi
vermesini istiyorsan›z o zaman bankalar 2000 öncesi durumlar›na dönmeyecekler mi?
Sorumsuz kredi vererek eski zay›f hallerine dönmelerinin kime yarar› var? fiundan da
emin de¤ilim: Acaba bankalar m› kredi vermiyor yoksa ifladamlar› m›, flirketler mi kredi
almak istemiyor? Kredi notu yüksek insanlara kredi verme alternatifleri varken,
bankalar niye % 12’den tahvil al›yor? Notu yüksek olan yat›r›m yapacak flirketler
yat›r›m yapmak istemiyor. Anlatt›¤›m nedenlerden. Belki de kredi isteyenler kredi notu
düflük olan, zarar eden flirketler.
42
GYODER
Peki bu flirketlere yard›m edilsin ama niçin özel bankalar bunu yaps›n? Bir yolu
bulunsun. Ben demiyorum ki, ihtiyac› olana verilmesin. fiu andaki kredi problemleri
nerede? Bu flirketlerde ve tüketici kredi problemlerinde. ‹kisine de bir çare bulunmas›
laz›m. Ben kat› bir insan de¤ilim. Sosyal maliyetinin yüksek oldu¤unu biliyorum ama
bankac›l›k sektörünü tekrar bat›rman›n bir çözüm olaca¤›na inanm›yorum. Sivil
toplumlara yap›lan bir slogan öneri, her üyeniz bir kifliyi ifle alsa iflsizlik problemi
hallolur”. Ben birisine yard›mda bulunmak istesem yard›m ederim. Yard›m olsun diye
ifle insan al›rsan›z ne olacak? fiirket karl›l›¤›ndan fedakarl›k edecek. Ama flirketlerin
gayesi kar yapmak. Yani ekonomi için en iyi olan flirketlerin kar yapmas›. Halk›m›z
para harc›yor, s›ra ifladamlar›nda”. ‹ngilizcede “izci naifli¤inde düflünce” derler, bu
slogan kampanyalar›na. Ekonomi bu slogan kampanyalar›yla kalk›nmaz. Zaman
zaman üniversite kurucular› taraf›ndan bile fildifli kulelerinde ikametgah etmekle
suçland›r›ld›¤›m›z için benim de bir katk›m olsun bu slogan kampanyalar›na:
Çocu¤umdan hat›rl›yorum, o zaman bir kampanya vard›: “Muzu hurmay› b›rak, kendi
üzümünü ye. Yerli mal› yurdun mal›” “Ey Türk çocu¤u Türk k›z›, Türk o¤lu budur
kurtulufl yolu.” Bu da benim katk›m olsun.
Ekonomi sosyal bir bilimdir. Doktrinlerimiz de¤iflik olabilir. Demokrasinin ana temeli
fludur: Ayn› görüflte olamayabilece¤imiz konusunda ayn› görüflte olmam›z laz›m. Ama
tart›flmalar bilimsel seviyede olmal›d›r. Krizden geçiyoruz kriz sonras›n› düflünelim, o
konular› konuflal›m. Ne yapal›m, avantaj›m›z nedir, ihracat politikam›z ne olacak,
e¤itim politikam›z› nas›l düzenleyece¤iz, tar›ma yat›r›m yapal›m m›? Onlar› yapmak
yerine bu sloganlar› atman›n kime ne faydas› var?
Çok teflekkür ederim.
Oturum Baflkan› - Gazi Erçel: Vefa Hoca’ya teflekkür ederiz. ‹kinci konuflmac›m›z Marc Uzan. Paris
La Pean Üniversitesi’ni bitirdikten sonra Berkeley Üniversitesi’nde ö¤retim üyeli¤i yapt›. 1994 y›l›nda
kurulan Reinventing of Bretton Woods diye bir think tank genellikle uluslararas› finansal mimarinin
nas›l konulmas›, nas›l yap›lmas› konusunda fikir üreten bir komitenin genel sekreterli¤ine atand›.
Ayn› zamanda da Euro50 bu da Avrupa’daki birtak›m finansal ve ekonomik sorunlara çözüm üretmek
üzere kurulmufl bir komitedir, onun baflkanl›¤›n› yapt›. Bu konularda son derece deneyimli ve bilgili
bir uzmand›r. Onunla ilgili bir an›m› da anlatmak isterim. Yan›lm›yorsam bundan 2 sene önce Eylül
veya Ekim 2007’de New York’ta iken Marc’›n yaflgünü. Ufak bir arkadafl grubunu bir otele ça¤›rd› ve
beraber yemek yedik. Prof.Roubini de o grubun içinde. Marc’›n da iyi dostu. Oteli terk ederken benim
gözüm tak›ld›. Otelin üst taraf›nda diskotek gibi bir yer var, müzik çal›yor, herkes e¤leniyor. Ben de
Roubini’ye dedim ki, “Bak sen kriz diyorsun, herkes batacak fludur budur diyorsun. Ama burada
herkes e¤leniyor” dedim. Bana flöyle cevap verdi: “Ben seni 6 ay sonra görürüm. Gel beraber buraya
gelelim de bunlar e¤leniyor mu görelim” dedi ve hakl› ç›kt›. Marc s›ra senin.
GYODER
43
MARC UZAN
Reinventing of Bretton Woods Committee and Euro50 Group, CEO
B
u girifl için teflekkür ederim Gazi. Zirveyi düzenleyenlere beni ‹stanbul’a davet
ettikleri için teflekkür etmek istiyorum, deminki konuflmada ad›m›n geçti¤ini
farkettim. Ad›m Marc Uzan ve Türkiye’deki Uzan ailesiyle hiçbir ba¤›m yok.
Havaalan›na her indi¤imde bana bu soruyu soruyorlar, neyse flimdi bugünkü konumuza
dönüyorum. K›sa konuflmaya çal›flaca¤›m çünkü bir önceki konuflmalarda çok fley söylendi.
Küresel finans›n nereye gitmekte oldu¤u konusunda konuflmaya çal›flaca¤›m. Bu gerçekten
zor bir görev çünkü hiç kimse nereye do¤ru gitti¤imizi bilmiyor. Son on y›ld›r neden bu
kadar çok kriz yaflad›¤›m›z› çözmeye çal›flaca¤›m, acaba zaman›m›zda farkl› ve rahats›z
edici fleyler mi oluyor? Ayr›ca flu anda yaflad›¤›m›z ekonomik ve finansal ikili krizi
irdeleyecek ve birtak›m kriz sonras› senaryolar› sunaca¤›m.
1973’den bu yana kriz s›kl›¤› Bretton Woods ve klasik alt›n standard› dönemine
oranla iki misli artm›fl ve 20’lerle 30’lar›n bafllar›ndaki krizlerle yar›fl›r bir hale
gelmifltir. “Tarih bizim ça¤›m›zda kesinlikle farkl› ve rahats›z edici ö¤eler bulundu¤unu
teyit etmektedir”. Profesör Barry ve Michael Bardot’nun bu sözü, 1990’lar ve 20.
yüzy›l›n ilk bölümü ile ilgili olarak kesinlikle çok özel bir durumun söz konusu
oldu¤unu belirtmektedir. Peki, bu yaflad›klar›m›z›n neresi farkl› ve rahats›z edici? ‹lk
olarak, dünya ekonomisi piyasa güdümlü olarak hareket etmekte, hareket h›z›n› ve
44
GYODER
sermayenin uluslararas› da¤›l›m›n› serbest piyasa kurallar› belirlemektedir. Küresel
finansal arac› kurumlar› çok rekabetçi bir piyasada çal›fl›yorlar fakat kredi tahsis
stratejileri, risk yönetimi modelleri tekdüze ve makro geliflmelerle kredi olaylar›na
benzer flekillerde yaklafl›yorlar. Finansal inovasyon küresel oyuncular›n piyasa ve kredi
risklerini yönetme yeteneklerini artt›rm›flt›r.
Rahats›z edici olan nedir? Rahats›z edici olan ilgili ülkelerin benimsedikleri sistematik
makro ekonomik politikalar›n istikrara yönelik unsurlar içermemesidir. Para
politikalar›n›n tek hedefi tüketici fiyat enflasyonu oldu¤undan, kredi ak›fl› ve
gayrimenkul fiyatlar› gibi varl›klar›n dengesiz art›fllar› önlemeleri pek de olas› de¤ildir.
Finansal sistemin döngüselli¤e yatk›nl›¤›, afl›r› kredi yaratmas› ve bunun da kredilerde
keskin daralmaya yol açmas›, olgusal olarak aç›klanm›flt›r. Bu faktörler piyasa
dinamiklerine, risklerin fiyatland›r›lmas›na, risk yönetiminin ayn›l›¤›na, k›r›c› davran›fla,
mali tüzüklere, sermaye ihtiyac›na ve gerçe¤e uygun de¤er muhasebesine ba¤l›d›rlar.
Krize gelelim. Güncel krizin bu dönemde emsali görülmemifltir. Büyük ölçekli küresel mali
çöküfl, mali piyasalara olan inanç ve güvenin kaybolmas›, sistematik olarak önemli
kurumlarda yaflanan çöküfller, eflzamanl› yaflanan ekonomik resesyonlar ve dünya ticareti
ile mal fiyatlar›nda çarp›c› düflüfllerle karfl› karfl›yay›z. Unutmayal›m ki bu dönemden önce
efli görülmemifl bir bolluk dönemi yafl›yorduk. h›zl› ekonomik büyüme, düflük enflasyon söz
konusuydu ve makro ekonomik ve finansal oynakl›k düflüktü. Düflük faiz oran›, düflük
da¤›l›m, ucuz ve yayg›n kredi imkanlar› ve hane gelirinde muazzam art›fllar sözkonusuydu.
Herkes büyük ›l›ml›l›k devrinin yeni paradigmas›na inan›yordu. Politikalar› saptayanlar bile
büyük bir yan›lsama oldu¤u ortaya ç›kan bu paradigmaya taraf olmufllard›.
Demek ki bu kriz, yap› olarak ikili, çünkü hem finansal hem de ekonomik bir kriz.
2007 yaz mevsiminin bafl›nda sadece kredi piyasas›n›n belirli dilimlerini etkileyen ve
varl›k s›n›flar›nda düflüfle yol açan güçlü bir finansal çalkant› olarak ortaya ç›kt› fakat
2008 Eylül’ünden beri geliflmifl, yükselen ve geliflmekte olan ekonomileri etkisi alt›na
alan küresel bir krize dönüfltü. Ekonominin tüm sektörlerine yay›lan krize ve dünya
çap›ndaki ekonomik aktivitelerin eflzamanl› düflüflüne, dünya ticaretinin çöküflü efllik
etti. Buradaki temel ö¤e, ekonomik aktivitelerin zay›flamas› ile di¤er yandan banka
bilançolar›n› oranlay›p telafi edip bankalar›n özel sektöre kredi vermelerini k›s›tlayan
süreç aras›ndaki karfl›l›kl› desteklenen etkileflimdir.
Buradaki temel politika sorunu reel ekonomi ile finansman sektörü aras›nda ters geri
bildirim döngüsü oluflmas›n›n önüne geçmekti. IMF’nin son tahminlerine göre, ABD,
Japonya ve Avrupa kaynakl› varl›klar›n itfas›, 2007 ve 2010 aras›ndaki dönemde 4
trilyon dolara ulaflabilir ve bunun da 2.8 trilyon dolar› bankalar taraf›ndan
s›rtlanacakt›r. fiimdiye kadar ne tip politikalar uygulamaya kondu? Hep birlikte
uygulamaya konan üç tip politika tedbiri oldu. Birincisi toplam talebi teflvik edecek
46
GYODER
makroekonomik politikalar, di¤eri Merkez Bankalar›n›n para piyasalar›n›n düzgün
çal›flmas›n›, finansal sistem içinde belirli bir yay›lma etkisini ve ekonominin
finansman›n› teflvik etmeyi sa¤lamak için verdikleri likidite sa¤lama hükmü, üçüncüsü
hükümetin bankalar›n bilançolar›n› telafi ederek ekonomiye kredi sa¤lanmas›na yard›m
etmesi. Son olarak da bu fiyatlar›n kötü etkilerine maruz kalan geliflmekte olan
piyasalara yard›m etmek ki buna IMF kaynaklar›n› artt›r›c› önlemler almak da dahildir.
Geliflmekte olan ekonomilerle ilgili sorunlar› atl›yorum çünkü hem zaman›m›z
daral›yor hem de Arnab bunlara kendi sunumunda de¤inecek. Fakat geliflmekte olan
piyasalarla ilgili en önemli ö¤e, onlar›n da ticaret floku, güven floku, etki alan› floku ve
toplam flok gibi benzer floklarla mücadele edecek olmalar›.
Öyleyse bizim bir kriz sonras› senaryosu bulmam›z gerekiyor, bu krizden sonra neler
farkl› olacak? Aç›kça görülüyor ki bu de¤iflik flokun bir tak›m muhtemel sonuçlar›
olacakt›r. Büyük d›fl ticaret aç›¤› olan ülkelerde talebi destekleyebilmek için a¤›r ve uzun
süreli mali aç›klar oluflacak. Mevcut ola¤anüstü flartlardan kurtulabilmenin güvenilir ç›k›fl
stratejisi ne olacak? Finansman sektörü k›s›tlanacak, çok büyük addedilen ve birbirine
ba¤l› olup baflar›s›z olmalar› beklenen kurumlar›n karmafl›kl›k hacimlerinde zorunlu
indirimlere gitmeyi mi tasarlayaca¤›z? Eski piyasalarda çok say›da bankac›l›k aktivitesine
mi dönece¤iz? Para politikas› ve mali politikada ne gibi farkl›l›klar olacak? Para
politikas›nda hakim model fiyat istikrar›n›n makroekonomik istikrarla ortak bir flekilde
oldu¤unu varsayar ve finans›n denge bozucu etkileri olmas› ihtimali ile para ve kredinin
nominal aral›¤›na yer vermez. Bu de¤iflecek. Daha önceki makroekonomik görüfl birli¤i de
para politikas› ile mali politikan›n sorumluluklar›n›n olumlu flekilde ayr›lmas› ve Merkez
Bankalar›’n›n ba¤›ms›zl›¤› yönündeydi. Bu da de¤iflecek. Daha esasl› de¤iflim ise sermaye
likidite oran› dönüflümü ile daha yüksek provizyon sa¤layarak finansal dengesizlik
GYODER
47
durumlar›nda oluflum ve çözüm safhalar› aras›nda daha esasl› bir simetri sa¤layacak ve
para politikas› ile kredi politikas› aras›nda daha yak›n koordinasyona neden olacak yeni
makroekonomik denge çerçevesini yerine koymak olacak. Denetimi sa¤layacak yetkililer
için bu makro ehliyet kontrolü, daha yüksek provizyon, sermaye birikimi ve likidite oran›
ile kredi döngüsünün yükselme bölümüyle bafla ç›kmak anlam›na geliyor. Para politikas›
aç›s›ndan ise enflasyon ve yak›n zaman için enflasyon tahminleri kontrol alt›nda olsa bile
faiz oranlar›n›n bir süre yükselmesi gerekece¤i anlam›na geliyor. Gerçekte, bunu yaparak
yak›n enflasyon hedefini az da olsa teminat alt›na almak bütün beklentilerin üstünde
ç›kmas›ndan daha iyi olacak.
Bu kriz sonras› senaryonun bir di¤er yönü de, dönüp uluslaras› para sistemini
hat›rlayacak olmam›z. Küresel para standard›n› yeniden kurmak ve uluslararas› bütçe
sisteminin disiplinini yeniden sa¤lamak finansal alanda günümüzün can al›c› sorusu mu
olacak? Neden? Küresel ekonomik resesyona ra¤men, bu krizin kökleri olan temel
dengesizlikler ortadan kalkmam›flt›r. ABD’nin cari ifllem aç›¤›, 2007 y›l›nda GSY‹H’n›n
% 5.3 ü iken 2009’da % 2.8 ine gerilemifltir ama bu düflüfl yap›sal faktörlerden ziyade
konjonktürel faktörlere ba¤l›d›r. Dünya ekonomisi resesyondan ç›kt›¤› zaman ne
olacak? Bu, ödemeler dengesinde fazlal›¤› olan ülkelerde talebin genifllemesi ile mi
meydana gelecek? Bu durumda dengesizliklerin azalmas› gerçekten söz konusu olabilir.
Fakat talebin kayna¤› olarak ABD tüketicisini alacak olursak dengesizlik yine artacakt›r
ve dünya talep oran› esasl› bir flekilde yeniden dengelenerek hareket edecektir, fakat
bizim Amerikan Dolar›n› ödemeler dengesinde fazlal›¤› olan ülkelerin para birimleri
karfl›s›nda ideal bir flekilde ayarlayacak etkili bir mekanizmam›z var. Yani, küresel
dengesizliklerin kal›c› oldu¤unu varsayabiliriz, tek talep stoku dünya çap›nda
büyümeye devam edecek ve bundan sonraki krizin ana tetikleyicisi ödemeler dengesinde
fazlal›¤› olan ülkelerin afl›r› mali borçlar›n›n piyasalara yans›mas› olacakt›r.
48
GYODER
fiu anda ön talep de¤erindeki belirsizlik tart›flman›n ön plan›nda bulunuyor ve ana
alacakl› konumunda olan Çin buna itiraz ediyor. Çin, 2 trilyon dolara yaklaflan ve
GSY‹H’s›n›n yar›s›n› bulan döviz rezervlerinin de¤eri konusunda endifleli. Sonuçta
Bretton Woods sisteminin zay›fl›¤› yeniden ortaya ç›kt›. Dünya para emisyonu
konusunda ABD’ye güveniyor fakat mevcut para bas›m›n› k›s›tlay›c› bir disiplin mevcut
de¤il. Bretton Woods sisteminin 3 temel dire¤e dayand›¤›n› hat›rlamak gerekiyor.
Makroekonomik politikalar›n dengeye yönelik unsuru, üye para birimlerinin alt›na ve
Amerikan Dolar›na dayand›r›lmas›yd›. Ticaret ve di¤er uluslararas› cari muamelelerin
getirece¤i s›n›rlamalardan ba¤›ms›z kalma mecburiyeti ve ödemeler dengesindeki
dengeyi düzeltmek için sermaye hareketlerine s›n›rlamalar koyma ihtimali....
Reform projeleri söz konusu olunca, bu temel direklerin yeni gerçeklere adapte
edilmeleri gerekecektir. Günümüzde mali piyasalar›n tüm ürünlerinin ve
kat›l›mc›lar›n›n kesinlikle kendi durumlar›na uygun bir flekilde düzenlenmeleri veya
gözetim alt›nda tutulmalar› gibi güçlü bir sorumluluk söz konusudur. Dayanak sorumuz
ise daha ilginç. 1990’lardan bu yana elimizde olan tek dayanak (çapa), çok yanl›
egemen güçlere dayan›yor fakat; IMF büyük üye devletler üzerinde nüfuz sahibi
olmakta çok zorlanacak. Bu durumda dayanak noktas›n›n tekrar gözden geçirilerek
uluslararas› para sisteminde örne¤in özel çekme haklar›’n› (SDR) yeniden canland›rmak
gibi önerileri dikkate almak çok daha ak›ll›ca olur.
Mevcut durum, özel çekme haklar›n›n yeniden tahsisi konusundaki talep, Çinli
yetkililerin ve tüm BRIC ülkelerinin yeni ilgileri bu konuda yeni bir münazara ile karfl›
karfl›ya kalaca¤›m›z anlam›na geliyor. Çin’e göre bu sorunun uzun vadeli çözümü süper
egemen para birimleri listesi haz›rlamaktan geçiyor; bu listenin sigortas› tek bir ülke
taraf›ndan karfl›lanmayaca¤› gibi, tek bir ülke taraf›ndan tespit de edilemeyecek.
GYODER
49
SDR, flu anda, yap›lacak tahsislere ra¤men yaln›z hükümetler aras›nda kullan›lmakla
kalmay›p piyasalarda da kullan›lmad›kça bir rezerv para birimi de¤ildir. E¤er SDR
henüz tam anlam›yla talep edilen bir rezerv para birimi de¤ilse uluslararas› rezervlerde
baz› çeflitlendirmelere flahit olabiliriz. Çin’in izledi¤i bir di¤er strateji ise Yen’i
uluslararas› hale getirmek. Arjantin, Endonezya, Malezya ve Brezilya ile yap›lan swap
anlaflmalar› Yen üzerinden yap›l›yor. Ayr›ca ticari anlaflmalarda da dolar haricinde para
birimleri tercih ediliyor ve tek denomine olmufl bonolar da Hong Kong’da ihraç ediliyor.
Asl›nda tarihe bakt›¤›m›zda net alacakl›lar›n ve net borç veren ülkelerin paralar›n›n
bafll›ca rezerv paras› haline geldi¤ini görüyoruz.
Sonuçlar: Birkaç on y›lda bir dünya ekonomi sisteminin bütününü etkileyen bir
de¤iflim meydana geliyor ve bu de¤iflimin yans›malar› çok yayg›n oluyor. Belli bafll›
ülkeler uluslararas› mali sistemin istikrar›ndan sorumlu olan oyuncular
konumundayd›lar fakat art›k güçlerini paylaflmalar› gerekti¤inin fark›na varmaya
bafllad›lar. Bu büyük ekonomik bunal›m bir dönüm noktas›d›r. Bat› kanad› olmayan bir
duvar belirecek. Bu aflamada G20 ülkeleri 21nci yüzy›lda ekonomik etkinin dengesini
temsil edebilirler, yerleflik küresel oyuncular›n yükümlülüklerini yerine getirmeye
devam etmelerini sa¤larken, geliflmekte olan piyasa ülkelerinin kendi yollar›n›
bulmalar›na yard›mc› olabilirler. Yeni bir Bretton Woods’a giden yol bence pek de yeni
olmayacakt›r ama bekledi¤imizden daha önce Pekin’de olacakt›r. Teflekkür ederim.
Oturum Baflkan› - Gazi Erçel: Marc’a teflekkür ederiz. Bize kriz geçtikten sonra uluslararas› finansal
yap›n›n ne derecede de¤iflmeye muhtaç oldu¤unu bir kere daha gösterdi. Biz kendi aram›zda bu
konular› tart›fl›yoruz, yeni bir finansal mimariye gereksinim oldu¤unun defalarca alt›n› çiziyoruz, çeflitli
ülke temsilcilerine söylüyoruz ama Marc’›n da bahsetti¤i gibi büyük ülkeler ne karar veriyorsa o oluyor.
Benim Marc’›n anlatt›¤› flekilde radikal bir de¤ifliklik yap›laca¤›na uluslararas› parasal mimaride, dolar›n
yerine SDR veya di¤er paralar›n geçece¤i konusunda herhangi bir ümidim yok. Ne olacak? Finans
sisteminde ufak tefek birtak›m düzeltmeler yapacaklar, yine diyecekler biz yapt›k, düzenliyoruz,
denetliyoruz. Dolay›s›yla, bu böyle gider diyecekler ve sonra önümüzdeki 10 y›la kalmadan yeni bir krizle
karfl› karfl›ya kalaca¤›z.
Üçüncü konuflmac›m›z Say›n Arnab Das. Arnab, Princeton’dan 1986 senesinde mezun oldu. London
School of Economics’de 1992 y›l›nda doktoras›n› yapt›. Daha sonra finans dünyas›na at›ld›. Piyasan›n
özellikle geliflen ekonomileri en iyi bilen kiflilerden bir tanesi. Önce JP Morgan’›n emerging market’larla
ilgili bölümünde New York’ta bafllad›. Daha sonra Londra’ya geldi. Orada 2001 y›l›na kadar çal›flt›. Sonra
Dresdner Kleinworth ki bu Dresdner’in Londra’da yat›r›m bankas› bölümü, orada da 8 y›ld›r görev
yap›yor. Özellikle, geliflen piyasalar ve küresel ekonomiyle ve bunlar›n stratejileriyle ilgili de¤erli
çal›flmalar› var. Euromoney ‘emerging market’lar› en iyi analiz edenler olarak 3 sene önce kendisine bir
ödül verildi. Arnab flimdi Dresdner Kleinworth’dan ayr›lmak üzere ve yeni birtak›m aray›fllar içinde.
Kendisinin krizin sonras› ile ilgili neler söyleyece¤ini kendisine b›rakal›m.
50
GYODER
ARNAB DAS
Dresdner Kleinworth, Genel Müdür
B
u sunumu arkadafllar›mla birlikte 2008 Aral›k ay›nda Dresdner’de yapm›flt›k.
Bir k›sm›n›n halen geçerli ve güncel oldu¤una inan›yorum, bu yüzden özellikle
bu küresel ekonomik kriz karfl›s›ndaki durumumuz, dünyada günümüzde
nelerin de¤iflmekte oldu¤u ve geliflmekte olan piyasalar›n nas›l etkilenece¤i ile ilgili
kendi fikirlerimi aç›klamak için bu sunumdan yararlanaca¤›m ve bunlar› bugün
duydu¤unuz baz› konulara ve özellikle Türkiye’nin durumuna ba¤layaca¤›m.
Bu krizin hikayesi flimdiye kadar yaflad›klar›m›za ve okuduklar›m›za benzemiyor.
Hatta kan›mca büyük iktisadi buhrandan bile oldukça farkl› bir kriz bu. Bu krizin
ço¤umuzun yaflad›¤› veya okudu¤u günümüz normal ekonomik bunal›mlardan farkl›
olmas›n›n birinci nedeni ABD’de bafllayan ve bütün dünyaya yay›lan, mali sistemde
oluflan yap›sal bir bozukluk ile meydana gelmifl olmas›d›r. Geliflmekte olan ülke
piyasalar› bir bütün olarak Amerika’n›n durgunluk zamanlar›nda bile oldukça iyi bir
flekilde geliflmelerini sürdürmüfllerdir. Bu ülkeler kendi finansal krizlerinden
kaynaklanan derin krizlerden de geçmifllerdir. Küresel veya Amerika’ya özgü krizler
s›ras›nda fiili büyüme oranlar› oldukça yüksek seyretmifltir. Fakat bu krizde bu durum
gerçekleflmemifltir çünkü daha önce, özellikle Marc’›n da anlatt›¤› gibi, dünya
ticaretinde bir çökme meydana gelmifltir ve bu çökmenin ana nedeni, küresel
ekonominin hem talep hem de arz finansman›nda gerçekleflmesidir. Konut balonu
52
GYODER
patlay›p ABD’den bafllayarak bankalar›n bilançolar›n› ve aktiflefltirmelerini yok edince
ve bu durum Bat› Avrupa’ya yay›l›nca, dünya ekonomik hareketlerinin nihai
kullan›c›lar› olan hane halklar› ve tüketicilerin, yani talep k›sm›n›n finansman› çöktü ve
bunun hemen arkas›ndan ticaret ve firmalar için kredi finansman› da çöktü. fiimdi
kamu sektörü müdahele edip mali sistemi dengeleyince kredi arz› eski haline dönmeye
bafllad›. Bizce burada olmakta olan, dünya ekonomisi bir nevi çökmeye gidiyor fakat
bütün bunlar olurken son y›llarda, belki son 10 y›lda, hatta son 15 - 20 y›lda flahit
oldu¤umuz büyüme h›zlar›na dönmemiz pek de olas› de¤il. Son birkaç y›lda
küreselleflme, küresel piyasalar›n ticarete aç›lmas›, sermaye ak›fllar› ile finansal sektörün
bilançolar›n› takviye etmesi sonucunda çok miktarda bedava kredi ve finansman
sa¤lanmas› bize yüksek bir canl›l›k sa¤lad› ve Marc ve di¤erlerinin de belirtikleri üzere
bu flimdi duraksad›.
Özellikle ABD’de ve Bat› Avrupa’da hanehalklar› borçlar›n› yeniden yap›land›rarak
borçluluk oranlar›n› düflürmeye devam ediyorlar ve bunu çarp›c› bir h›zla yap›yorlar.
ABD’de hanehalklar› tasarruf oran›n›n uzun süreli tarihi ortalamas› olan % 8’den
sapmas› 15 y›l sürdü, % 8’den - %1 kadar sapmas› 15 y›l ald›. Lehman Brothers’›n
batmas›ndan itibaren 5 ay içinde bu oran % 5’lere ç›kt›. Yani Lehman Brothers’›n
batmas›ndan sonra ayda % 1 civar›nda bir art›fl meydana geldi. fiimdilerde her ne
kadar dengelenmeye bafllad›ysa da hanehalklar› tasarruf oran› hala yükselifl trendinde.
Bunun sebebi, hanehalklar› endifleli olduklar› ve kredi alamad›klar› için ya da eskiye
oranla çok daha düflük miktarlarda kredi alabildikleri için, eskiye oranla daha yüksek
miktarlarda tasarrufta bulunuyorlar. Bu da çok daha düflük miktarda tükettikleri
GYODER
53
anlam›na geliyor. Ayn› zamanda da üretimin de azalaca¤› anlam›na geliyor. Bu
durumun dünya ekonomisi bak›m›ndan anlam› nedir? Bunun anlam› at›l kapasitenin
çok artmas› demek. Dünyada çok fazla donan›m gücü bulunuyor. Son 10 y›l içinde bu
kurulu gücün ço¤u piyasalar› geliflmekte olan ülkelerde de¤erlendirildi. Bunun nedeni
belli, küreselleflme s›n›rlar› ticarete ve sermaye ak›fl›na açm›flt›r. Türkiye’nin, Çin’in ve
di¤erlerinin de dahil oldu¤u piyasalar› geliflmekte olan ülkeler, geliflmifl dünyaya ihraç
edilmek üzere üretimin yerlefltirilebilece¤i ve bir ölçüde de iç piyasa için üretim
yapacak daha ucuz yerlerdi.
Balt›k Ülkeleri Navlun Endeksi
Bu gördü¤ünüz Balt›k Ülkeleri Navlun Endeksi çizelgesi, 2008 sonlar›na do¤ru
bitiyor. Dünya ticaretinde ne oldu¤unu ölçen benim bildi¤im en iyi endeks budur. Bu
endeks 1984 y›l›nda oluflturuldu ve bafllang›ç seviyesi 1000 civar›ndad›r. 2008 y›l›nda
12.000 ile zirve yapt›. Lehman Brothers’›n çökmesinden ve özellikle bu çöküflten 1 ay
sonra yürürlü¤e konan ‹ngiltere banka kurtarma plan›ndan sonra bu endeks en düflük
düzeyi olan 700’e düfltü. Bugün yeniden z›playarak 3600 civar›na ulaflt›. Yani 2003,
2004 seviyesine döndü. 1984 y›l›na oranla kayda de¤er bir art›fl fakat 2008’deki zirveye
oranla dünya ticaretinde önemli ölçüde daha düflük seviyede bir ticari faaliyete iflaret
ediyor. Dünya ticaretinde gerçekte ne oldu¤unu ölçebilmek ve bu çöküflün tam olarak
neden kaynakland›¤›n› anlamak çok zor. Fakat bence bu hikayenin iyi taraf›,
bankalar›n içlerine dönmek zorunda kalmalar› oldu. ‹ngiltere’nin bankalar› kurtarma
plan› ortaya ç›kt›¤›nda Baflbakan Brown, bankalar›n kendi ülkelerinde sermaye
üretmeleri ve borç vermeleri gerekti¤ini söyledi. ‹ngiliz iflleri ‹ngiliz çal›flanlar›na dedi.
Ayn› zamanda ‹ngiltere’nin kurtard›¤› bankalar›n yerli piyasada küçük iflletmelere ve
hanehalklar›na verdikleri kredi miktarlar›n› 2007 seviyesine yükseltmelerini de istedi.
ABD’de de Hazine ve Merkez Bankas›’nca yap›lan kurtarma operasyonlar›ndan sonra
benzer politik demeçler verildi.
54
GYODER
Böylece, bankalar kald›raç oranlar›n› düflürürlerken mali yap›da de¤ifliklik yapmak
zorunda olduklar›ndan (yeniden kapitalizasyon) gölge bankac›l›k sisteminden ve s›n›r
ötesi borç vermekten finansman› çekerek iç piyasalara yönlendiriyorlard›. Zaman
geçtikçe bu kolay kredi verme döneminde dünya ekonomisinde biriken bu kapasite
fazlas›n›n yok edilmesi gerekecektir. Tabi hükümetler buna engel olmaya çal›fl›yorlar,
bütün bu destekleme çal›flmalar›n›n arkas›nda yatan neden bu, bu fazla kapasitenin yok
edilmesini ve beraberinde yaflanacak ifl kayb›n› engellemeye ya da en az›ndan azaltmaya
çal›fl›yorlar. Çünkü ifl kayb›na katlanmak politik olarak çok zor olacak. Biz çok yavafl
bir flekilde elimine edilmekte olan kapasite fazlas›n›n dünya ekonomisine
dezenflasyonist bir büyüme-karfl›t› güç uygulamaya devam edece¤ine inan›yoruz.
Bundan elimize geçecek olan 1990’lar›n Japonya’s›na benzeyen bir senaryo olacakt›r.
Japonya’da son on y›lda çok gevflek bir para politikas› izleniyordu.
Bu dönemin büyük bir k›sm›nda faiz oran› %0 idi, niceliksel bir rahatlama vard›,
Japon Bankas› devlet tahvillerini sat›n al›yordu ve çok daha büyük bir cari hesap fazlas›
oluflmufltu. Bizim de ABD’de ve Bat› Avrupa’da böyle uzunca süre a¤›r büyüme, çok
kolay para hatta muhtemelen bedava para döneminden geçme ihtimalimiz yüksek. fiu
anda ABD’de ve Japonya’da oldu¤u gibi, Bat› Avrupa da buna çok yak›n, özellikle
Birleflik Krall›k ve Euro kullanan ülkeler. Bu durum gerçekleflecek olursa,
yat›r›mc›lar›n, bankalar›n ve mali sistem dahilindeki di¤er arac› kurulufllar›n geliflmifl
ülkelerden çok düflük faiz oranlar›yla para temin edip, bu ucuz kaynaklarla geliflmifl ve
geliflmekte olan piyasalara yat›r›m yaparak daha yüksek kazanç sa¤lama yoluna
gitmeleri ihtimali çok yüksektir. Japonya sonuçlar›n ne olabilece¤i konusunda da iyi bir
örnek oluflturuyor. Bu kapasite fazlas› büyümeyi ve enflasyonu k›s›tlar fakat bu ucuz
para varl›k fiyatlar›n› yükseltir ve bu fiyatlar› nispeten yüksek tutar ve geliflmifl
ülkelerden geliflmekte olan ülkelere do¤ru bir sermaye ak›fl›na neden olabilir. Bu
durumda, geliflmekte olan ülkeler, geliflmifl olanlara oranla daha güçlü bir flekilde
büyümeye devam ederler, mali sistemleri derinlefltikçe daha önceki geliflmekte olan
piyasa krizlerinde ortaya ç›kan tehlikeli varl›klar ve di¤er kredi problemleri olmaks›z›n
bu sermaye ak›fl›ndan faydalanmaya devam ederler.
Fakat durum böyle olursa, küresel ba¤lamda geliflmekte olan bütün ülkelerde cari
aç›klar›n ortaya ç›kmaya bafllamas› ihtimali vard›r. Bütün bu geliflmekte olan piyasalar
krize giren, en büyük mali aç›klar› veren, geliflmekte olan Avrupa’ya benzemeye
bafllarlar. E¤er bu durum gerçekleflecek olursa, piyasalar› geliflmekte olan ülkeler için
bir sonraki krizin tohumlar›n› ekiyor olabiliriz. Benim ifllerin nas›l neticelenece¤i ile
ilgili görüflüm bu. Çok a¤›r bir büyüme, geliflmifl ülkelerden geliflmekte olan piyasalara
çok güçlü bir sermaye hareketi ivmesi ve geliflmekte olan piyasalarda büyük cari aç›klar
meydana gelmeden bu sermaye ak›fllar›n› emebilmek için çok büyük zorluklar ki bunlar
emilemedi¤i takdirde bir sonraki krizin tohumlar›n› atm›fl oluruz. Bence önümüzdeki
y›llarda mali sistemi dengelemek, düzeltmek ve daha s›k› bir flekilde düzenlemek için ne
56
GYODER
gibi tedbirler al›n›rsa al›ns›n bu durum gerçekleflebilir. Bütün bunlar gerçekleflirken bu
önlemler muhtemelen gerekli ve baz› bak›mlardan iyi olacak çünkü uluslararas› para
sistemini düzeltmenin Marc’›n önerdi¤i gibi çok belirgin ve kolay bir yolu olmayacak.
Dolar bir rezerv paras› olarak kabul edilecek olsa ve Pekin’de flu veya bu flekilde para
flartlar› üzerinde yeni bir uzlaflmaya var›lsa bile, birisi sermaye ak›fllar›ndaki ticarete bir
engel koymad›kça bu dengesizliklerin dünyan›n çevresinde yer de¤ifltirmesine engel
olmak yine de çok zor olacakt›r.
Ve bu krizdeki iyi fleylerden biri, krizin bafllar›nda korumac›l›k ve baz› engeller
koymakla ilgili birtak›m hareketler olmufl olmas›na ra¤men bu konuda ciddi bir ad›m
at›lmam›flt›r. Dünya ticarete ve sermaye ak›fl›na aç›k kald›¤› sürece, sermaye gidip en
yüksek sermaye kârl›l›¤›n› bulacakt›r. Bunu 1990’larda ve 1980’lerde defalarca gördük
ve kanaatimce hat›rlamaya de¤er. Bütün bu krizlerin nedeni dengesizliklerdir. Dolar
arz›nda bir fazlal›k meydana geldi¤inde ne olur, daha önce de söyledi¤imiz gibi, ,
sermaye küresel olarak dolaflt›¤›ndan borçlar›n› ödeyemeyen insanlar genellikle kredi
al›rlar. Bu durum geliflmekte olan ülkelerde de meydana gelebilir, 1970’lerde Latin
Amerika’da, 1980’lerde Do¤u Avrupa ve Türkiye’de, 2000 y›l›nda ABD’deki riskli
hanehalklar›nda veya kurumsal sektörde zay›f kredilerde oldu¤u gibi, 2010 y›l›nda s›ra
tekrar piyasalar› geliflmekte olan ülkelere gelebilir.
‹nsan bununla nas›l bafla ç›kmal›? Bence tek yol kendini bir nevi zaman›n ak›fl›na
b›rakmak, sermaye ak›fl›na haz›rl›kl› olmak, orada oldu¤u zaman durumdan
yararlanmak, çok fazla olmamakla birlikte borç almak, önümüzdeki y›llarda dünya
ekonomisinde ya da en az›ndan geliflmekte olan piyasa ekonomilerinde ifller k›z›flt›¤›nda
küçülmek. Burada kesiyorum.
Oturum Baflkan› - Gazi Erçel: Arnab’a teflekkür ediyoruz. Gerçekten ilginç bir analizle karfl›m›za
ç›kt›. Dün akflam da detayl› tart›flt›k kendisiyle. Çünkü benim görüflüm biraz daha de¤iflik. ABD’nin bu
y›l 4 trilyon dolar, önümüzdeki 2010 senesinde de 4 trilyon dolara ihtiyac› var. Arnab, e¤er Amerika’ya
bu fonlar gitmedi¤i takdirde ne olaca¤›n› emerging market’lar konusunda daha olumlu olarak
alg›lad›. Onlar oraya gider, varl›k fiyatlar› artar ama sonunda da emerging market’lardan kriz ç›kara
ba¤lad›. Benim görüflüm biraz daha de¤iflik. Bu fonlar›n Amerika’ya akaca¤› inanc›nday›m.
Amerika’ya akt›¤› zaman da bize fon kalmayacak. Bize fon kalmay›nca da özellikle Türkiye gibi cari
ifllemler aç›¤› olan veya uluslararas› düzeyde mal sat›fllar›ndan bir para elde edemeyen bir ülke
olarak bizim durumumuzun biraz daha zorlanaca¤› inanc›nday›m. Bekleyece¤iz. ‹ki sene içinde
Arnab m› yoksa ben mi bu konularda hakl› ç›kaca¤›z.
Son konuflmac›m›z Ally Gunduz. Türk kökenli. Ally Manhattan Ticaret Odas›’n›n küresel ticaret
müdürü olarak görev yap›yor. Bu konuda bize önemli bilgiler verece¤ini söyledi. Kendisine sözü
veriyorum.
GYODER
57
ALLY GUNDUZ
Manhattan Ticaret Odas›, Direktör
M
anhattan Ticaret Odas› Türkiye’nin, ticaret ve yat›r›m bak›m›ndan VIP
küresel ticaret orta¤› oldu¤unu aç›klad›, ben de bir Türk-Amerikal› olarak,
bu program› benim bafllatt›¤›m› gururla söylüyorum, çünkü Türkiye’nin
sadece bulundu¤u bölgede de¤il küresel bir oyuncu ve ortak olarak da çok önemli ve çok
büyük potansiyeli olan bir ülke oldu¤una içtenlikle inan›yorum. Baflkan Turgay Tanes’i
bu harika zirve için kutluyor ve kendisine teflekkür ediyorum.
New York’taki iflletmeler genellikle göçmen kökenlidir, gerek ben gerekse di¤er
göçmenler, bir f›rsatla karfl›lafl›nca çabucak fark›na var›r›z. Ben New York’tan, Türkiye
ile ABD aras›ndaki müthifl ticaret ve yat›r›m potansiyeline inanan bütün Türk
iflletmelerine Amerikan piyasas›na girme flans›n› vermek için geldim. Herkesin küresel
ekonomik krizden bahsetmekte oldu¤unu biliyorum ama tarih bize, bu gibi zamanlar›n
ola¤anüstü ifl baflar›s› öykülerine gebe oldu¤unu söylüyor. ‹çinde bulundu¤umuz
zamanlar›n güç zamanlar oldu¤unu hepimiz biliyoruz fakat ifl hayat› durmuyor. Bizim
temel insani ihtiyaçlar›m›z krize ra¤men devam ediyor. Siz de bilirsiniz ki, daima arsa
sat›n almak, yeni bir fabrika kurmak, yeni piyasalar› araflt›rmak ya da pazar pay›n›
artt›rmak isteyen birileri vard›r. ‹nan›yorum ki, flimdi Türk flirketleri’nin s›n›rlar›n›
aflarak NY ve ABD ile olan ba¤lar›n› güçlendirmeleri için en uygun ekonomik iklimdir.
Manhattan Ticaret Odas› ile GYODER’in bu ortakl›¤› bu iliflkiyi güçlendirmek yolunda
58
GYODER
at›lm›fl büyük bir ad›md›r. Kurumumuz, Türk flirketlerine yeni ifl imkanlar› keflfetmek,
stratejik ortakl›klar kurmak,üye iflletmelerimiz ve ortaklar›m›zla karfl›l›kl› ticaret ve
yat›r›m imkanlar› konular›nda bilgi, temas ve yetenek sa¤lamak konusunda eflsiz bir
konumda bulunmaktad›r.
fiimdi size New York’un kendine özgü, keskin rekabetinden ve bunun sizin
flirketinizin küreselleflmesine nas›l yard›m edebilece¤inden biraz bahsetmek
istiyorum. 2002’den sonra Bloomberg yönetimi, ekonomik geliflme stratejisini
dikkatli bir flekilde flöyle revize etti; önce New York flehrini daha yaflanabilir bir hale
getirmeye, kolay ulafl›labilir parklar yaratmaya ve yerlilerine sat›n al›nabilir konutlar
sa¤lamaya odaklan›ld›. ‹kinci ve yabanc› iflletmeler üzerinde olumlu etki yaratan
ad›m New York flehrini ifl hayat›na daha dost bir hale getirmekti. Üçüncü ad›m da
New York’un ekonomisini çeflitlendirmekti. New York’da rastlad›¤›m uluslararas›
flirketlerin tümü - ki 9 y›l boyunca ‹sveç Hükümeti’nin New York flehrindeki ticaret
temsilcisiydim ve New York’dan birçok flirket geçti¤ini gördüm - New York’da ortak
bir nedenle yerlefltiklerini söylediler, New York’un kendilerine dünyaya eriflme
imkan› sa¤lad›¤›n› belirttiler. Kaynaklar›n zenginli¤i, entelektüel sermaye, yerleflik
uluslararas› flirketler ve ifl hayat›na dost bir çevre tüm ülkelerin en iyilerini en iyilerle
rekabet etmeye davet ediyor. Güçlü bir piyasa sunuyor ve yabanc› iflletmeleri
karfl›layarak destekliyor.
Çizelge sizlere New York flehrinin neden iflletmeler için stratejik konumlar sunan
endüstride lider flirketler a¤› oldu¤unun bir örne¤ini gösteriyor. Biz ABD’nin tüm
flehirlerinden daha fazla say›da Fortune 500 flirketi bar›nd›r›yoruz. Kültürel ve etnik
aç›dan kozmopolit olan nüfusumuz bu flehirde herkese yer oldu¤unun bir göstergesi.
GYODER
59
ABD’de Fortune 500 fiirketi Bar›nd›ran fiehir Da¤›l›m›
Ayr›ca baz› ilginç istatistikler de mevcut, New York halk›n›n % 37’si yabanc› ülkelerde
do¤mufl. 138 farkl› ülkeden gelen sakinlerimiz var. New York flehrinde 200’den fazla dil
ve lehçe konufluluyor, insanlar New York sokaklar›nda gittikçe daha fazla Türkçe
konufluldu¤una flahit olabiliyor. Hatta bir kere Türkler yan›mdan geçiyordu ve dediler
ki, Ahmet flu han›ma yolu sorsana iyi birisine benziyor. Hem New York flehrinin hem de
New York eyaletinin yabanc› flirketlere yard›mc› olmak üzere çeflitli programlar› ve
hizmetleri var. Bizim Odam›z ve ortaklar a¤›m›z say›s›z teflvikler sunuyor, yat›r›mc›
vizesi alman›za ve iflyeriniz için uygun yeri bulman›za yard›mc› oluyor. fiirketinizi
çevreye duyarl› olmas› konusunda yüreklendirecek programlar›m›z var. Örne¤in, Paris
Vali’sini ve Ticaretten Sorumlu Bafl Dan›flman›n› Türkiye’ye ziyarete getirdim.
Adana’daki 3. Dünya Ekonomik Forum’una kat›ld›k ve sonra ‹stanbul’a geldik. Bütün
grup Türkiye’nin müthifl ifl potansiyelinden afl›r› derecede etkilendi. En önemlisi, Türk
giriflimcisinin tabiat›n› takdir ettiler. Onlar› en çok flafl›rtan Türk giriflimcilerinin New
York’lu profesyonel ifl adamlar›na benzemeleri oldu. Hem Türk hem de New York’lu
ifladamlar›n›n paylaflt›klar› bir özellik çok kolay iletiflim kurulabilmesi ve ifl yapmaya
kesinlikle haz›r olmalar›.
fiimdi size FDI’nin New York ‘daki baflar› hikayesini anlatmak istiyorum. Birkaç y›l
önce sizlerin de tan›yabilece¤iniz bir Türk firmas›, New York Albany’de 10 milyon
dolarl›k bir yat›r›m yapt›. Odam›z Ocak ay›nda flirketin CEO’sunu valinin dan›flman›yla
tan›flt›rd›. Toplant› s›ras›nda New York Eyaleti Albany’deki fabrikalar›n› çevreye
duyarl› hale getirmeleri için önemli teflvikler önerdi. Eyalet ayr›ca Türk flirketine
60
GYODER
Kanada’daki piyasalar konusunda yard›mc› oldu, ayr›ca Latin Amerika için de planlar›
var ve onlara da yard›mc› oluyorlar. Bu flirketi muhtemelen tan›yorsunuzdur,
Amerika’da Stark USA ad›n› kullan›yorlar, Türkiye’deki adlar› ise Sarkuysan.
Üyelerimiz aras›nda American Express, Microsoft, Jet Blue, HSBC, American Airlines
gibi flirketler ile Amerikan pazar›nda ifl yapan ve ço¤unlukla Amerikan piyasas›na
hükmeden çeflitli küçük ve orta çapta iflletmeler bulunuyor. Bu bilgi Oda’n›n gücü ve
sizin için açabilece¤imiz kap›lar hakk›nda bir fikir verebilir. Di¤er bir deyiflle,
Manhattan Ticaret Odas› size ve flirketinize New York’ta hizmet edebilir, yani
Manhattan Ticaret Odas› size New York ‘la ilgili her türlü konuda yard›mc› olmak ve
bilgi vermek için haz›rd›r. Daha somut bir flekilde söyleyecek olursak, güçlü ve köklü
ortak a¤›m›z sizin gayrimenkul yat›r›m flirketinize, mevki seçimi ve lojistik destek,
demografik ücret, vergi ve kamu hizmet maliyetleri ile ilgili bilgi ifliniz için yaflam
kalitesi gerçekleri, yerel hükümet yetkilileri ve özel flirketlerle a¤ oluflturma konular›nda
yard›mc› olabilir.
fiimdi de 4 ilçede 550 milyon fit kareden fazla ticari ofis alan›n› kapsayan New York
gayrimenkul piyasas›na k›saca bir göz atal›m. New York fiehri ABD’deki en büyük
gayrimenkul piyasas›na sahiptir, sonra Washington DC, Los Angeles ve fiikago gelir.
Yeni ilaveler ve de¤ifliklik yap›lanlar da dahil olmak üzere 2008 y›l›nda New York
flehrinde 6.474 bina inflaat›na baflland›. Bunlar›n % 54’ü konut, % 20’si ise iflyeri.
‹nflas›na bafllanan toplam projelerin % 26’s› okul, müze, hastane, müstakil evler gibi
projelerden olufluyor. Konut projeleri yani bir - iki ailenin oturabilece¤i evlerle birçok
62
GYODER
ailenin bar›nabilecekleri apartman projeleri son 12 y›ld›r ilçelerin d›fl›nda yani
Manhattan d›fl›nda yap›lmakta ve bunlar›n oran› da 2008’de % 99.7 dir. 1997 ile 2008
y›llar› aras›nda Manhattan’da inflaatlar› bafllayan iflyeri projeleri 2008 y›l›nda % 84
oran›ndalar. fiu anda flehrin göbe¤indeki A s›n›f› emlak ortalama kiras› 79.13 Dolar,
flehrin merkezinde ise 57.70 Dolar, baz›lar› New York’ta emlak bakmak ya da
gayrimenkul yat›r›m› yapmak ve Amerikan flirketleri ile stratejik ortakl›k imkanlar›
araflt›rmak için zaman›n ideal oldu¤unu söylüyorlar. Dünyan›n her yan›ndan
gelifltiriciler, önerilmekte olan ve yeni f›rsatlar›n sunuldu¤u bu durumdan
faydalan›yorlar. New York flehri ifl muhiti f›rsatlar›n› teflvik etmek için birçok bölgede
yeniden bölgeleme uygulad›, bu yerlerin aras›nda Long Island fiehri, Queens, Brooklyn
flehir merkezi ve baflka bölgeler de bulunuyor. Bu projeleri incelemek, f›rsatlar› kendi
gözünüzle görmek, neler planland›¤›n› anlamak ve bunlar›n bir parças› olmak
istiyorsan›z bu yerleri ziyaret edebilirsiniz, size birkaç tanesinden bahsettim.
Gayrimenkul trendlerine gelince, birinci çeyrekte New York’ta gerçekleflen iki önemli
sat›fla de¤inmek istiyorum, Broadway’de 355 milyar dolarl›k bir sat›fl ve New York
Times binas›n›n 255 milyar dolarl›k sat›fl›. Burada ailemin 1950’lerde bir iflyeri vard›.
Liman ‹daresi’nin hemen karfl›s›nda, çok merkezi bir konumda. Düflmekte olan kiralar
ve sat›fl fiyatlar›, yat›r›m f›rsatlar›, küresel ifl ortakl›klar› ve New York’da var olma flans›
arayan uluslaras› flirketlerin flehre yeni bir ak›m bafllatmalar›na neden oldu. E¤er
ilgilenirseniz size flehrin sahibi oldu¤u kiralanmaya veya sat›fla müsait yerlerle ilgili bilgi
GYODER
63
alman›z için gereken acentelerle irtibata geçme konusunda yard›mc› olabiliriz,
orta¤›m›z vas›tas› ile yer seçme yard›m› hizmeti sunabiliriz, finansman araflt›rmas›
yapabilir ve teklif talepleri ile ilgili bilgi alman›za yard›mc› olabilir, belli acentelerin
ihale listelerine nas›l girece¤inizi gösterebiliriz.
Geçen gün Malibu, Kaliforniya’da idim ve Hawai Waikiki’de otelleri ve Horizon,
Walgreens gibi müflterileri olan köklü bir gayrimenkul imar ve yat›r›m fonu flirketiyle
görüflüyordum. Ortaklardan biri bana aynen flöyle dedi, “Ally, herkes ekonomiden
flikayetçi ama biz gidiflattan memnunuz, bankalardan ve flah›slardan emlak sat›n al›p
duruyoruz. Bizim gibi flirketler için bu bir al›c› piyasas›.” Bu flirket yetkilileri Eylül
ay›nda f›rsatlar› de¤erlendirmek için Türkiye’yi ziyaret edecekler. Türkiye’nin 70
milyonluk nüfusu, dinamik ve genç tüketici demografisi önemli ticaret ve yat›r›m
f›rsatlar› sunuyor, baz› Amerikal›lar, D›fliflleri Bakanl›¤› taraf›ndan top on geliflmekte
olan piyasa aras›nda gösterilmifl olmas›na ra¤men Türkiye’nin ticari gücü hakk›nda çok
az fley biliyorlar. Türk flirketleri denizafl›r› giderek neredeyse 300 milyonluk bir nüfusu
olan 2.3 trilyon dolarl›k bir tüketici piyasas›n› keflfetme konusunda isteksiz
görünüyorlar. Yabanc› flirketleri bekleyen zorluklar, yerli teknik bilgi, irtibat eksikli¤i
ile hukuki ve düzenleyici konular› takip edebilmek, bizim görevimizse bu zorluklar›
aflabilmenizi sa¤layacak kuvvetli bir a¤ kurman›za yard›mc› olmak ki bu da iyi bir
haber.
Biraz da Ally’nin geçmifli ve biz kimiz? 1920 y›l›nda kurulmufl olan Manhattan
Ticaret Odas›, Manhattan’›n en büyük ve tarafs›z ticari kurulufllar›ndan biridir. Bugün
bünyemizdeki 100 binden fazla iflletmenin sesiyiz, flehirde bulunan yüzlerce çeflitli ticari
kuruluflla ortakl›k ediyoruz, aralar›nda New York’daki Türk Konsoloslu¤u, Türk
Amerikan Ticaret Odas›, TOBB ve art›k GYODER de bulunuyor.
Bu arada New York Konsoloslu¤u’ndaki Türk ekibinden bahsetmek istiyorum,
özverililer ve çok çal›flkanlar, mükemmel bir ticari ekipleri var, haklar›nda ne desem az,
çok yard›mc› oldular ve sahip olunabilecek en iyi ortaklar. Baflar›m›z›n anahtar›,
üyelerimizi ve ortaklar›m›z› yeni geliflmelerden haberdar etmemiz. ManhattanTV.org
isimli resmi bir on-line televizyon kanal› iflletiyoruz ve New York’da 13.000 iflletmeye
ulaflt›rd›¤›m›z bir gazetemiz var. Bir sonraki say›m›z gelece¤in Türkiye’si olacak. Kas›m
2008’de lanse etti¤imiz VIP küresel Türkiye ortak program›m›z çok baflar›l› oldu.
Sayg›n Leven Enstitüsü’nde geçen hafta düzenledi¤imiz Türk - Amerikan yenilenebilir
enerji etkinli¤imize 125’den fazla flirket kat›ld›. Baflar›m›z›n di¤er bir anahtar› da yerel
iflletmelere do¤rudan eriflimimizin bulunmas›d›r. Odam›zla iliflkiye girdi¤inizde, çevreci
ifl komitemizin üyeleri, han›mlar, teknoloji, dijital medya ve küresel iflletmelerden
oluflan bir a¤ ile karfl›lafl›rs›n›z. Bu profesyonel a¤lar size bilinen kanallardan genifl ve
haz›r bir iletiflime geçilecek nüfus rehberi sunar. Hizmetlerimizin bir k›sm› ücretsizdir,
bir k›sm› ise ücrete tabidir. Size yard›mc› olabilmemiz için lütfen web sitemizi ziyaret
64
GYODER
edip daha kapsaml› bilgi edinin. Türkiye ile ilgili bir sonraki program›m›z›n konusu
gurme yemekleri ve içecekleri. Sonra Eylül’de ABD ‹fl Haftas›’n› organize etmek üzere
bir temsilciler kurulu (delegasyon) getirece¤iz. Burada hukuk, muhasebe ve
bankac›l›kla ilgili uzmanlar bulunacak ve birebir dan›flmanl›k hizmeti sunacaklar. Son
olarak, ekranda gördü¤ünüz internet adresini not etmenizi tavsiye ediyorum. Bu siteleri
sizin için seçtim zira bunlar çok miktarda bilgi içeriyorlar. Odam›z›n gücü, flehir, eyalet
ve federal görevlilerden oluflan a¤›m›zdan, uluslararas› ifller için de Vali Bloomberg’in
ofisinden ve eyaleti temsilen Empire State Gelifltirme fiirketi’nden geliyor. E¤er
sunulmas›n› istedi¤iniz belirli bir ürün bizde yoksa yine de bizimle temasa geçmeniz
durumunda sizi bu ürün/hizmeti kesinlikle sunan bir orta¤›m›zla temasa geçiririz. fiayet
Amerikan piyasas› ile ilgileniyorsan›z lütfen benimle temasa geçmekten çekinmeyin.
Manhattan Ticaret Odas›’ndan k›saca bahsetme f›rsat› verdi¤iniz için teflekkür ederim.
Sizlerle ortak çal›flmay› dört gözle bekliyorum.
Oturum Baflkan› - Gazi Erçel: Teflekkür ediyoruz. Bizi gerçekten ayd›nlatt›. Asl›nda bu panelin
karfl›l›kl› soru cevaplarla çok daha derinleflmesini arzu ettim. Ama zaman›m›z› yar›m saat aflm›fl
bulunuyoruz. Bize sunumlar›n› yapan Marc, Vefa Hoca, Ally Han›m, Arnab’a teflekkürlerimizi
sunuyorum. ‹kinci teflekkürüm, kuflkusuz sizlere. Yaklafl›k 2 saate yak›n bir süre bizimle beraber
oldunuz. Hepinize iyi toplant›lar diliyorum.
GYODER
65
66
GYODER
Dr. CAN FUAT GÜRLESEL
Ekonomi ve Strateji Dan›flmanl›k Hizmetleri, Baflkan
D
e¤erli konuklar iyi bir ö¤leden sonras› dileyerek sunufluma bafllamak
istiyorum. Bugün sizlerle paylaflaca¤›m›z sunumumuzun bafll›¤› “Yeni
Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü için Öngörüler”. GYODER için
haz›rlam›fl oldu¤umuz ve gelenekselleflen araflt›rma raporlar›n›n bir yenisi. Bu rapor ile
birlikte amac›m›z, 2001-2007 aras›nda göreceli olarak h›zl› bir büyüme gösteren dünya
ekonomisi ve Türkiye ekonomisi ve o dönemin koflullar›ndaki gayrimenkul
sektöründeki geliflmeleri incelemek, daha sonra önümüzdeki süreçte yani ekonomik kriz
sonras›nda oluflacak yeni ekonomik dönemi analiz ederek, karfl›laflt›rmal› bir flekilde
gayrimenkul sektörüne etkisinin neler olaca¤›n› ortaya koyabilmekti. ‹kinci aflamadaki
öngörülerimiz yani önümüzdeki döneme iliflkin süreç olarak nitelendirdi¤imiz k›s›m
daha çok orta vadeli bir perspektif ve 2014 y›l›na kadar olan süreci kaps›yor.
Çal›flmam›z bahsetti¤im gibi iki aflamal›. Öncelikle, 2001-2007 aras›ndaki dönemin
ekonomik koflullar›n›, o dönemdeki gayrimenkul sektörüne iliflkin oluflan çevre
koflullar›n› ve etkilerini analiz etmeye çal›flt›k. Biraz o bölümden bafllayarak sunumuma
geçmek istiyorum.
Sunumu yaparken bu iki dönemi karfl›laflt›rmaya çal›flaca¤›m. Öncelikle, dünya
ekonomisinde 2002’den sonra bafllayan h›zl› bir ekonomik büyüme sürecinin
gayrimenkul sektörü aç›s›ndan önemli olan baz› temel büyüklüklerini hat›rlatmak
istiyorum. 2003-2007 aras›nda dünya için çok h›zl› bir ekonomik büyüme, % 5’lik bir
GYODER
67
büyüme gerçekleflti. Özel kullan›labilir gelir ve özel tüketim harcamalar›nda ortalama
% 4’lük bir büyüme,kifli bafl› gelirlerde yine % 4’lük bir büyüme gerçekleflti. D›fl
ticarette çok h›zl›, % 12’lik bir büyüme gerçekleflti. Özel sektör faaliyetlerinde de 20032007 aras›nda % 8 gibi çok h›zl› bir geniflleme gerçekleflti. Buna ilave olarak hepimiz
bu dönemi yaflad›k. Finansal olanaklarda çok h›zl› bir geniflleme gerçekleflti. Nispeten
daha yüksek bir enflasyon, düflük bütçe aç›klar› ve yine önemli bir baflka unsur, 20022007 aras›nda dünya ekonomisinde sermaye ak›mlar›nda da çok h›zl› bir geniflleme
yafland› Bunlar›n hepsi gayrimenkul sektörünün hem arz taraf›n›, hem talep taraf›n›,
hem de bu arz ve talebin finansman taraf›n› önemli ölçüde olumlu yönde etkileyen
büyüklükler oldu. Nitekim burada gayrimenkul sektörüne; hem konut, hem de ticari
gayrimenkule iliflkin dünyadan baz› rakamlar var.
Küresel Gayrimenkul Sektöründe H›zl› Büyüme
ABD ‹POTEKL‹ KONUT KRED‹LER‹ TR‹LYON DOLAR
AB ‹POTEKL‹ KONUT KRED‹LER‹ TR‹LYON EURO
ABD MEVCUT KONUT SATIfiLAR M‹LYON ADET
ABD KONUT F‹YATLARI ENDEKS‹ 2000=100 COMP10
ABD LOJ‹ST‹K M‹LYAR FEET2
AB AVM M‹LYON M2
ASYA OF‹S M‹LYON M2
T‹CAR‹ GAYR‹MENKUL GET‹R‹LER‹
KÜRESEL AVM ENDEKS‹
KÜRESEL OF‹S ENDEKS‹
KÜRESEL DO⁄RUDAN YATIRIMLAR M‹LYAR DOLAR
2001
6.0
3.3
5.33
123.64
4.67
70.4
21.0
2002
6.7
3.5
5.63
142.18
4.76
77.5
27.0
2003
7.6
3.9
6.18
161.27
4.95
83.0
31.0
2004
8.9
4.2
6.78
191.42
5.03
86.5
39.0
2005
10.0
4.7
7.08
221.91
5.14
88.0
46.0
2006
11.2
5.1
6.45
222.39
5.56
100.0
72.0
2007
12.0
5.7
5.65
200.67
5.71
108.5
88.0
2008
12.1
6.1
4.91
162.17
5.84
122.0
105.0
4.1
-1.0
8.0
-1.3
11.9
0.2
408
14.7
11.9
457
17.4
25.0
495
15.9
28.7
700
9.4
18.4
759
-3.7
-4.2
387
Burada 2001’den sonra 2007, 2008’e kadar geliflmeleri sizler de görebiliyorsunuz.
Özellikle konut sektöründeki geliflmeyi, konut kredilerinde kulland›r›lan ipotekli konut
kredilerindeki büyümeden görebilmek mümkün. Hem Amerika’da, hem Avrupa’da
dikkat edecek olursan›z 2001’e kadar olan stok 2008 y›l›na gelindi¤inde dolar ve euro
cinsinden 2’ye katlam›fl durumda. Konut sektörüne yönelik çok büyük bir kredi ve
finansman ak›fl› mevcut. Konut sat›fllar›nda Amerika’daki çok h›zl› art›fllar› görebiliyoruz.
Daha sonra 2007 ve 2008’deki azalmay› da görüyoruz. Mevcut konut sat›fllar›nda çok
h›zl› bir genifllemenin yafland›¤› bir dönem. Bir baflka önemli unsur, bütün gayrimenkul
getirilerinde gerek sermaye getirileri, gerekse yat›r›m getirilerinde çok h›zl› bir art›fl
görüyoruz bu dönemde. Bunun konut fiyatlar› baca¤›n› de¤erlendirecek olursak, 2001
y›l›nda Amerika’daki konut fiyatlar› 123.64 iken, 221.91’e kadar ç›k›yor. Ondan sonra
tabii h›zl› bir gerileme. Göstergede ticari gayrimenkullerle ilgili stoklarda bölgelere iliflkin
baz› rakamlar› sizlerle paylaflmak istiyorum. Burada çok h›zl› bir büyüme oldu¤u
görülüyor. Amerika’daki lojistik alanlar milyar feet kare, AB’nde al›flverifl merkezlerinin
ve Asya’da da ofislerin milyon metrekare büyüklükleri var. Dikkat edecek olursan›z,
örne¤in AB’nde 70.4 milyon metrekareden 122 milyon metrekareye bir art›fl var. Asya ofis
stoku 21 milyon metrekareden 105 milyon metrekareye ç›km›fl. Yani iflin arz taraf›nda da
68
GYODER
bu ekonomik koflullar çok ciddi bir genifllemeye destek olmufl. Getiriler yine ayn› flekilde.
Dikkat edecek olursan›z 2003, 2004, 2005, 2006. 2007’de biraz zay›fl›yor ama çok
yüksek getiriler var hem sermaye getirileri, hem yat›r›m getirileri ve küresel do¤rudan
gayrimenkul yat›r›mlar› çok h›zl› artm›fl.
Burada önemli bir geniflleme görüyoruz. Özellikle, 2007’de zirve, 759 milyar dolara
ç›km›fl. Dünyadaki bu h›zl› ekonomik büyümenin gayrimenkul sektörüne etkilerini bu
flekilde de¤erlendirdik. fiimdi Türkiye’ye geliyoruz. Ayn› dönemde Türkiye’deki
ekonomik geliflmeler nas›l oldu? Dünya ile mukayese etmek mümkün. Türkiye’de de
h›zl› büyüme yaflad›k, % 7.5. Özel kullan›m gelir ve özel tüketim harcamalar› % 8 artt›.
Kifli bafl› gelirlerde % 6’l›k bir art›fl, d›fl ticarette % 15 büyüme gerçekleflti. Bizde de
finansal olanaklar çok h›zl› büyüdü. Türkiye’ye yönelik sermaye ak›mlar›nda da h›zl›
geniflleme oldu. Yani özellikle 2002-2006 aras›ndaki bu h›zl› ekonomik büyüme ve
ekonomik koflullar Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün de göreceli olarak daha h›zl›
geliflmesine destek sa¤lad›.
Türkiye Gayrimenkul Sektöründe H›zl› Büyüme
KONUT YAPI RUHSATLARI B‹N
KONUT KRED‹LER‹ STOK M‹LYAR TL
PERAKENDE HARCAMALAR M‹LYAR DOLAR
AVM K‹RALANAB‹L‹R ALAN M‹LYON M2
‹STANBUL OF‹S K‹RALANAB‹L‹R ALAN M‹LYON M2
T‹CAR‹ GAYR. YURTDIfiI KRED‹LER STOK M‹LYAR $
YABANCILARIN GAYR. ALIMI M‹LYAR DOLAR
2001
280
1.3
69
1.37
1.27
2.2
2002
161
1.4
87
1.55
1.44
3.2
2003
203
1.6
118
1.79
1.50
4.1
1.0
2004
330
3.5
147
1.96
1.58
6.8
1.3
2005
545
12.4
177
2.26
1.66
9.3
1.8
2006
598
22.1
183
2.65
1.84
11.1
2.9
2007
581
30.7
221
3.52
2.09
13.8
2.9
2008
501
37.5
241
4.37
2.66
18.6
2.9
Nitekim, biraz da Türkiye gayrimenkul sektörüne iliflkin verileri de¤erlendirelim. Konut ve
ticari gayrimenkul olarak burada görebiliriz. Konut arz›nda h›zl› bir art›fl yaflamaya bafllad›k.
Hem h›zl› ekonomik büyüme, hem de finansal olanaklar ile konut kredileri birden önemli bir
geniflleme göstermeye bafllad›. Perakende harcamalara bakal›m. Ticari gayrimenkullerin
AVM alan› için önemli bir gösterge. Çok h›zl› bir art›fl sergiledi. AVM metrekarelerimizde ofis
metrekarelerimizde yani iflin arz boyutunda Türkiye’de de çok h›zl› geniflleme oldu¤unu
görüyoruz. Yine bizde de ticari gayrimenkul sektörünün kulland›¤› krediler yurtd›fl›ndan
ald›¤› kredilerde bu ekonomik geliflme ve sektörün geliflmesine ba¤l› olarak önemli bir art›fl
var. Yabanc›lar›n sat›n al›mlar› ve gayrimenkul al›mlar›nda da önemli bir geliflme var. Bir de
Türkiye’ye iliflkin getirileri de sizlerle paylaflal›m. Bizde tahmin ediyorum 2002-2003’den
sonra ticari gayrimenkul sektörü bir piyasa olarak ilk defa oluflmaya ve uluslararas›
karfl›laflt›rmalara girmeye bafllad›. Onun için getirileri bu y›ldan itibaren al›yoruz. Göreceli
olarak bir gerileme olmakla birlikte, di¤er geliflmifl ülkelerle ve di¤er pazarlarla
karfl›laflt›rd›¤›m›zda, Türkiye pazar› ticari gayrimenkulde de önemli getiriler sunmay›
baflarm›fl bu dönemde. 2002-2006 hem dünya, hem Türkiye’de ekonomi koflullar› ve bunun
gayrimenkul sektörü üzerindeki etkilerini böylece de¤erlendirdikten sonra flu anda içinde
yaflad›¤›m›z kriz ve krizin çok k›sa bir de¤erlendirmesini yapmak istiyorum.
GYODER
69
Dünya Ekonomisinde Kriz ve Öngörüler
(Ekonomik Faaliyetlerde Küçülme - Önceki Krizler ile Karfl›laflt›rma)
EKONOM‹K FAAL‹YETLER
K‹fi‹ BAfiI BÜYÜME
SANAY‹ ÜRET‹M‹
GLOBAL T‹CARET
SINIR ÖTES‹ SERMAYE AKIMLARI
‹fiS‹ZL‹K (ARTIfi PUAN)
1975
-0.33
-1.60
-1.87
0.56
1.19
1982
-1.08
-4.33
-0.69
-0.76
1.61
1991
-1.45
-0.09
4.01
-2.07
0.72
2008
PROJEKS‹YON
-3.68
-6.23
-11.75
-6.18
2.56
1975-1982-1991
ORTALAMA
-0.95
-2.01
0.48
-0.76
1.18
Biz önümüzdeki döneme iliflkin yeni ekonomik alan öngörümüzü yaparken bu
ekonomik krizin geçmifl ekonomik krizlerle karfl›laflt›rmas›n› ve buna ba¤l› olarak
önümüzde nas›l bir ekonomik dönem oluflabilece¤ini incelemeye çal›flt›k. Burada 1975,
1982 ve 1991 y›llar›nda yaflanan bundan önceki resesyonlarla 2008 y›l›nda yaflanmakta
olan resesyonun olas› çeflitli ekonomik göstergeler üzerindeki etkileri görüyorsunuz.
Burada söyleyebilece¤imiz tek bir fley var: Di¤er resesyonlarla karfl›laflt›rd›¤›m›zda
görünen o ki, bu resesyon biraz daha uzun sürecek ve biraz daha derin olacak gibi
gözüküyor. Önümüzdeki ekonomik döneme iliflkin de¤erlendirmeler yaparken bunu bir
kenara not ediyoruz. Ekonomide önümüzdeki döneme iliflkin yine öngörüler yaparken,
flu anda ekonomik krize karfl› al›nm›fl olan önlemleri de de¤erlendirmek istiyoruz.
Al›nan önlemler 4 grupta de¤erlendirilebilir. Gevflek para politikas›, finansal kurumlara
destekler, ekonomileri canland›rma paketleri ve düzenleyici önlemler. Burada ekranlara
yans›t›rken daha do¤rusu çal›flmay› yaparken bu önlemlerin etkilerini üç ayr› gruba
da¤›tt›k.
K›saca flöyle bir de¤erlendirme yapmak mümkün. Al›nan tüm önlemlere ra¤men 2009
bir küçülme y›l› olacak. Bunu de¤ifltirmemiz mümkün de¤il. 2010 y›l›n› muhtemelen
tüm ekonomik aktivitelerde ve tüm piyasalarda yeni dengelerin kurulmaya ve
ekonomilerin yeniden normalleflmeye bafllayaca¤› bir dönem olarak öngörüyoruz.
‹yileflme ve büyüme ise ancak 2011 y›l›ndan itibaren bafllayacak ve 2011-2014 aras›
göreceli bir büyüme dönemi olarak karfl›m›za ç›kacak.
Peki bu büyüme döneminde dünyada ve Türkiye’de neler öngörüyoruz? Bunlar›n
gayrimenkul sektörüne etkileri neler olacak? Muhtemelen araflt›rman›n en önemli amac›
zaten buydu. En önemli bulgular›n›n bu olaca¤›n› düflünüyoruz. ‹sterseniz öncelikle
ekonomik öngörülere bir bakal›m. Hem bir önceki dönemle, hem de dünya-Türkiye
aras›nda karfl›laflt›rma yapmak mümkün. Böylece yeni dönemde gayrimenkul
sektöründe de nas›l bir etkiyle karfl›laflaca¤›m›z› daha iyi analiz yapabiliriz. 2011-2014
aras›nda dünyada göreceli olarak daha yavafl bir büyüme öngörüyoruz. Temel
göstergemiz zaten bu. % 5 yerine % 3’lük bir büyüme. Türkiye ekonomisinde de
muhtemelen bu % 7.5’lik büyümenin yerine bu sefer ortalama % 4’lük bir büyümenin
yaflanaca¤› bir dönem olacak gibi gözüküyor.
70
GYODER
Tabii ekonomik büyümeye ba¤l› olarak bütün ekonomideki di¤er göstergelerde de
önceki döneme k›yasla göreceli olarak daha s›n›rl› büyümeler olaca¤› flu anda
öngörülüyor. Özel kullan›labilir gelir ve özel tüketim harcamalar› nitekim dünyada % 2,
Türkiye’de ise % 4’lük bir art›fl öngörüyor. Türkiye’de daha önceki h›zl› büyüme
döneminde bu % 8 idi. Kifli bafl› gelirler ve d›fl ticarette daha s›n›rl› bir büyüme gerçekleflti.
Dünya % 12 büyümüfltü, flimdi % 6.4 büyüyece¤i öngörülüyor. Türkiye % 15, flimdi %
8. Yani neredeyse yeni ekonomik dönem olarak nitelendirdi¤imiz alan 2001-2014. 20022006 dönemine k›yasla göreceli olarak göstergelerin daha s›n›rl› büyüyece¤i bir dönem
olarak öngörülüyor. Finansal olanaklarda h›zl› bir geniflleme yaflam›flt›k. Önümüzdeki
dönem daha s›n›rl› bir geniflleme olacak gibi gözüküyor. Sermaye ak›mlar›nda da yine
nispeten h›zl› genifllemenin yerini daha yavafl sermaye ak›mlar› alacak gibi gözüküyor.
Son olarak bunlar›n gayrimenkul sektörü üzerindeki etkilerini nas›l öngörüyoruz? Bir
kere mutlak olarak flunu söylemek mümkün. Gayrimenkul sektörünü geçmifl dönemde
olumlu etkileyen temel ekonomik aktivitelerde yeni dönemde daha yavafl büyümeler,
daha s›n›rl› büyümeler olaca¤›n› öngörüyoruz. Bu hem konut sektörü, hem de ticari
gayrimenkul sektörüne yönelik özellikle talep boyutunun önceki döneme göre daha
s›n›rl› kalaca¤› izlenimini bize veriyor. Buna ba¤l› olarak bu sürecin arz yönünde de
önceki döneme göre daha s›n›rl› bir büyüme olaca¤› öngörümüz var. Fiyat taraflar›nda
ise, 2002-2007 aras›ndaki çok yüksek özellikle sermaye getirisi taraf›nda daha s›n›rl›
art›fllar olaca¤›n›, iflin yat›r›m getirisi boyutunda özellikle ticari gayrimenkullerdeki kira
ve benzerlerinin yeni dönemde oturaca¤›n› yeni denge içinde art›fllar›n›n da önceki
GYODER
71
döneme göre daha s›n›rl› ama belki de daha istikrarl› ve daha öngörülebilir olaca¤›n›
düflünüyoruz. Finansal olanaklar tabii de¤iflecek. Daha banka kredisi a¤›rl›kl› bir
finansal yap› oluflacak. Kald›raç oranlar›n›n daha düflük olaca¤›, kredi kulland›ranlar›n
daha çok teminat almak isteyece¤i, kreditörle kredi alan aras›ndaki iliflkilerin daha s›k›
kontratlara ba¤lanaca¤› bir dönem olacak gibi gözüküyor ve son olarak da muhtemelen
gayrimenkul finansman olanaklar›ndaki bu sermaye ak›mlar›ndaki yavafllama
gayrimenkule yönelik sat›n alma ve talepte de önceki döneme göre daha s›n›rl› bir
dünya ve Türkiye gayrimenkul sektörünü karfl›m›za getirecek gibi gözüküyor.
Çal›flmam›z›n son bulgular›: Biraz da gayrimenkul sektörü aç›s›ndan özellikle, Türkiye
ve ‹stanbul’un bu genel süreçte öne ç›kan özelliklerini paylaflmak gerekiyor . Bu yeni
dönemde Türkiye için ekonomik faaliyetlerde göreceli olarak bakt›¤›n›zda, di¤er birçok
ülkeninüzerinde büyüme gösterece¤ine iliflkin bir öngörümüz var. Bu Türkiye için yine
önemli bir avantaj. Kriz sonras› dönemde orta vadeli ekonomik temellerde Türkiye’de
istikrar devam edecek. Özellikle, demografi bask›s›, h›zl› kentleflme, organize perakende
ve ticari gayrimenkullerin halen çok s›n›rl› olmas› vs gibi bu temellerde bir de¤ifliklik yok.
Türkiye’deki ve ‹stanbul’daki gayrimenkul sektörünü yine olumlu destekleyecek ve
göreceli avantaj sa¤layacak unsurlar diye de¤erlendiriyoruz. Konut ve ticari gayrimenkul
pazar›nda genifl bir büyüme potansiyeli var. Biraz evvel söylediklerim gibi ama önemli
olan bu potansiyeli hayata geçirebilmek. Türkiye’de göreceli daha sa¤l›kl› bir finansman
sisteminin oldu¤unu söylememiz mümkün. Özellikle, konut finansman sistemi için bu bize
bir avantaj sa¤layacak gibi gözüküyor. Hane halklar›m›z da dünya ile mukayese
etti¤imizde daha az borçlu. Özellikle, konut ve di¤er kredi yükümlülükleri bak›m›ndan
dünyan›n di¤er örnekleriyle karfl›laflt›rd›¤›m›zda bu da bizim için avantaj. ‹stanbul’un
geniflleyen bölgesel ekonomik ve ticari iflleri bu küresel kriz nedeniyle kesilmedi, tam
tersine dünya ekonomisi ve ticareti giderek Avrupa’n›n do¤usuna kay›yor. ‹stanbul’a
geliflen do¤u ile Avrupa aras›nda artan bir ifllev kazand›r›yor gibi gözüküyor. Bu da ticari
gayrimenkuller taraf›nda özellikle önümüzdeki dönemde talebin devam edece¤ini bize
gösteren bir unsur.
Ayr›ca, ‹stanbul’un göreceli olarak di¤er ülkelere ve pazarlara göre henüz çok büyük
bir potansiyele sahip olmas› nedeniyle daha yüksek getiri potansiyelinin oldu¤unu
söylemek mümkün.
Son olarak flöyle de¤erlendirmek istiyorum: Bu ekonomik de¤erlendirmeleri ve
gayrimenkul sektörüne iliflkin öngörüleri flu saat itibariyle elimizdeki tüm varsay›mlar
ve de¤iflkenlere göre gerçeklefltirdik ve yapt›k. Önümüzdeki dönemde bunlar k›smen
de¤iflti¤inde s›n›rl› ölçüde revize edilebilir diye düflünüyoruz. Ama raporumuzun ana
bulgular›nda bir de¤ifliklik olmayacakt›r diye öngörüyoruz. Raporumuzu bu
konferans sonras›nda GYODER’den temin etmeniz mümkün olabilecek. Çok teflekkür
ediyorum.
72
GYODER
74
GYODER
OTURUM BAfiKANI
TAV‹T KÖLETAV‹TO⁄LU
Atlas Proje ve Arazi Gelifltirme, Baflkan
D
r. Gürlesel’e teflekkür ediyoruz. Hepiniz hofl geldiniz. Sabah global piyasalara
genel bir bak›fl panelini izledik. Biraz önce de yeni ekonomik dönem ve bunun
gayrimenkul piyasalar› için anlam› konusunda bir sunufl ald›k. fiimdi
gayrimenkul endüstrisi ve global piyasalar üzerine bir panelde size sunufl yapmaya
çal›flaca¤›z. Gayrimenkul acaba dünyada var olan krizin tetikleyicisi mi, yoksa bitiricisi
mi, yoksa basit bir kurban› m›? Global piyasa inifl ve ç›k›fllar›nda gayrimenkulün rolü
nedir, yeri nedir? Acaba genel bir bak›fl aç›s› içerisinde e¤ilimler, f›rsatlar nelerdir? Baz›
sektörler aç›s›ndan dünyada neler oluyor? Bu çerçeveler içerisinde özellikle birkaç
gayrimenkul alt dal› için biraz daha derinli¤ine girmek kayd›yla 4 tane son derece
konusunda etkin ve yetkin müessesenin zirve yöneticisi bizimle beraberler.
PricewaterhouseCoopers’dan Kees Hage, Credit Suisse’den Saydam Salaheddin, ECE
International’dan Ruediger Cornehl burada. Nihayet Jones Lang LaSalle’dan Christian
Ulbrich de yan›m›zda. Ben onlar›n özgeçmifllerini bu k›sa panelin dar zamanlar›na
s›k›flt›rmak istemiyorum. Panel tart›flmalar›na geçmek istiyorum. Bu panel tart›flmalar›
içerisinde 3 bölümümüz olacak. Birinci bölümde her konuflmac› kendisi ile ilgili sunuflu
uygun bir zaman içerisinde yapacak. Sonra biz kendi aram›zda tart›flmalar yapaca¤›z.
Daha sonra da sizin sorular›n›z varsa onlar› panelistlere yönelteceksiniz. Birinci
konuflmay› yapmak üzere PwC’dan Kees Hage’e sözü veriyorum.
GYODER
75
KEES HAGE
PwC, Global Gayrimenkul Sektörü Lideri
imdiye kadar epeyce görüfl dinlediniz, o yüzden ben konuya odaklanmaya
çal›flaca¤›m. Umar›m çok fazla tekrara düflmem. Size burada aç›klamak
istedi¤im görüfller asl›nda üç yönlü. Baz› uzun vadeli trendlere dönmek
istiyorum. Bir önceki konuflmac› da buna de¤indi, ayr›ca sabah da konufluldu. Birinci
yön, mevcut mali kriz bunlar› ne ölçüde etkiliyor? ‹kinci yön, yat›r›mc›lar ne yap›yor ve
bu arenadaki as›l oyuncular kimler? Üçüncüsü de, yar›ndan sonraki gün görünüfl nas›l
olacak? Bunlar›, mevcut krize olan etkileri, gayrimenkule olan etkileri ile bedelleri
aç›s›ndan ele alaca¤›m.
fi
De¤inmek istedi¤im ilk konu uzun vadeli trend toplumsal istatistikler ile ilgili. fiu ana
kadar bunu birkaç kez duydunuz fakat ben bunun daha uzun vade için anahtar
konumunda olan bir belirleyici ö¤e oldu¤u inanc›nday›m. Tabloda gördü¤ünüz nüfus
art›fl tahmini. Bu art›fl›n önümüzdeki 40 y›l içinde neredeyse % 40’a ulaflt›¤›n› göz
önüne alacak olursan›z bu gerçek bir etkidir. Bahsetmekte oldu¤umuz mevcut krizin
daha ziyade geliflmifl ülkelerle ilgili oldu¤unu düflünüyorum. ‹nsanlar›n yaflayacaklar›
yer itibar›yla büyük bir yer de¤ifltirme görülüyor. Asl›nda daha ziyade k›rsal kesimden
flehirlere do¤ru gidifl var ve bu önemli de¤iflimin lokasyon ihtiyaçlar›na da çok büyük
etkisi olacak. Bu ilk faktörün yafllanma, yaflam tarz› ve konut piyasas› aç›s›ndan da
genel bir etkisi bulunmaktad›r.
‹kinci önemli belirleyici ö¤eyi her ne kadar ben uzun vadeli bir trend olarak niteliyor
olsam da, birçok kimsenin umdu¤undan daha yak›n olabilir. Burada üç tane alt faktör
76
GYODER
görüyorsunuz, çeflitlilik ve su aç›s›ndan kaynaklar, bundan niçin bu kadar çok
bahsediyoruz? Petrolden bahsedecek olursak, daha bir y›ldan k›sa bir süre önce
petrolün varili 147 dolar idi, bugünkü fiyat›n› kim tahmin edebilirdi, ayr›ca mevcut
üretim maliyetlerini de tahmin etmek zordu. Di¤er yandan, benim kanaatime göre e¤er
bu krizden ç›kacaksak bu asl›nda hangi ülkede yaflad›¤›m›za ba¤l›, insanlar›n burada
bu konuda ne derece iyimser olduklar› önemli. Ama e¤er bu krizden ç›k›l›rsa, acaba 12-3 y›l sonra petrolün fiyat› ne olacak? Üç y›l önce petrol fiyat› 200 dolar olsa
dünyan›n neye benzeyece¤i ile ilgili bir kitap okumufltum. Size flunu söyleyeyim,
ekonomik sistem üzerinde oldukça büyük oranda etki yapar. Biyolojik çeflitlilik, bir
depo benzin mi alaca¤›m›za yoksa bunun bir y›ll›k yemek ihtiyac› m› oldu¤una kim
karar verecek?
Sonuncusu da su ve suyun k›tl›¤› hakk›nda. San›r›m sonunda bunun da oldukça
büyük bir etkisi olacak, geliflmekte olan ülkeler (E7) flu anda G7’den oldukça küçükler
ama onlar› devralmalar› bekleniyor, bunun da kaynaklar üzerinde büyük bir etkisi
olacak. Benim burada diyece¤im, yer de¤ifltirme olur. Uzun vadeli görüfl de¤iflmeyebilir
ama mevcut krizin buna çok etki edece¤ini düflünüyorum, baz› önemli trendlere
gelecekte gayrimenkul aç›s›ndan bakacak olursan›z, yafllanma, bunun etkisi ve yaflam
tarzlar›na de¤inmek gerekir. Gücün do¤uya do¤ru hareketi dünya üzerinde ve
yat›r›mc›lar›n gayrimenkule yaklafl›mlar› üzerinde büyük bir etki yaratacakt›r.
Dünya Nüfusu 2050 Y›l› Tahmini
9.1 Milyar
Nüfus (Milyar)
6.6 Milyar
Y›l
GYODER
77
Küresel ba¤lan›rl›k, çevre, vs., ile ilgili flu anda neler oluyor, korumac›l›k, çevreye
duyarl› teknolojiler, roboteknik, nano teknoloji ve çevre, burada soru, hükümet bunlar›
ne flekilde etkileyecek?
De¤inmek istedi¤im ikinci ö¤e, yat›r›mc›lar ne yap›yorlar? Ana sermaye
sa¤lay›c›lar› kimler, anahtar oyuncular kimler? Tabloda daha büyük oyuncular›
görüyorsunuz, emeklilik fonlar›, büyük para onlarda, ama bence afla¤› uçta olanlar
hedge fonlar›, çeflitli yat›r›mlar› desteklemek için kullan›lan özerk yat›r›m fonlar›
(SWF) ve giriflim sermayesi flirketleri çok hareketliydiler ve hem çevre hem de
gayrimenkul üzerinde büyük etkileri oldu. Tabloda bunlar›n sadece birini
görüyorsunuz, SWF, bu krizin kurbanlar›n›n as›l kurtar›c›s› olabilecek mi? Bence baz›
durumlarda oldular ve olacaklar da, ama soru flu, mevcut güçlükler karfl›s›nda bunu
yapabilecek güçleri var m›, bir de ne kadar gönüllüler? Benim tecrübeme ve inanc›ma
göre, yüzeye ç›kabilmek için çekilecek birtak›m ac›lar daha var ve bunlar flu anda
gördü¤ümüzden fazla.
fiunu tekrarlayay›m, küresel piyasadan bahsediyorum, Türkiye için bunu söylemek
istemezdim, benden önce bir sürü istatistiki bilgi veren konuflmac›lara da sayg›l›y›m
ama ben bu tip istatistiklere biraz kuflkuyla yaklafl›yorum. Çünkü inan›yorum ki
insanlar›n inançlar› ve korkular› krizden ne flekilde ç›kaca¤›m›zda çok daha fazla etkili
olabilir. Önceki konuflmac›lardan biri her fleyin dengesizlikten kaynakland›¤›n› söyledi.
Bir tafl sadece bir kere afla¤› düfler. Dengesizlik ve o dengesizli¤in kökleri geri döndüler.
Demek ki yeni bir dünya oluflacak.
Siyasal, Ekonomik ve Sosyal Etkileflimler Çizelgesi
78
GYODER
Üçüncü ö¤e de, ki bu konuda flimdi fazla detaya girmeyece¤im, belki yar›ndan sonraki
panel tart›flmalar›nda de¤inirim. Gayrimenkule bakacak olursak, gerçekten belirleyici
faktörler hangileridir; konu art›k gayrimenkulle ilgili de¤il, bununla ilgili projeksiyonlar
yap›l›yor. Bu çok daha genifl bir konu. Mali hizmet sektörüne ve etkilerine bir göz atacak
olursak, 7 tane belirleyici faktör oldu¤unu düflünüyorum. Mali faktör, bence kredi
konusu flu anda sermayeden daha önemli, bankac›l›k modelleri farkl› alanlarda olacak
ve gayrimenkule tahsis edilen bölüm, düzenlemeler ne kadar etkili olacak? Avrupa’n›n
belli bafll› yat›r›mc›lar›na bakacak olursak, AB’nin yeni yönergeleri onlar› da oldukça
etkileyecek ve bu da insanlar›n davran›fllar› üzerinde etkili olacak. Yükselen güçlerden,
do¤uya do¤ru hareketten bahsettim. Vergi cennetlerinin etkilerini ve paran›n hangi
yöne gidece¤i gerçe¤ini küçümsemem. Hükümetlerin flirketlerin içifllerine kar›flt›¤› tüm
ülkeler için yeni yönetim modelleri, son olarak da güven ve inanc›n yeniden inflas›.
Bunlar› göstermemin amac› nedir, buradaki bütün konuflmalar›m›z ve
projeksiyonlar›m›z, vs., bu konular ve belirleyici faktörler ›fl›¤›nda daha fazla tahminde
bulunmak çok zorlafl›yor. Kat›ld›¤›m baflka bir konferansta birisi flöyle demiflti, “sadece
risk analizi yapabildi¤imiz bir durumdayd›k, flimdiyse belirsizliklerin hüküm sürdü¤ü
bir safhaday›z, bu durumda nas›l ileriye yönelik tahminde bulunulabilir ki?”
O zaman para nereye akacak, bence daha k›sa vadede Avrupa seviyesinde her iki
alanda da bask› alt›ndaki varl›klara giderek onlar› bask›dan kurtaracak, ama ben bu
yat›r›m› kimlerin yapaca¤›n› merak ediyorum. Bu ad›mlar› atmaya kim cesaret edecek?
Fakat bence hem küresel hem de Avrupa seviyesinde paran›n ve hareketin geri gelece¤i
yer buras›. Yeni para toplama, evet, bunu baz› müflterilerimde de gördüm, yeni yat›r›m
fonlar› oluflturuluyor, Birleflik Krall›k fonlar› vs. gibi ama insanlar paralar›n› tekrar
piyasalara yat›rmaya haz›rlan›yorlar.
GYODER
79
Uzun vadeli trendler konusuna k›saca tekrar dönecek olursak, çevre ve sürdürülebilirlik,
çevreye duyarl› binalar, bu konuda bugün fazla bir fley duymad›m ama bence birçok ülke
için bunlar söz konusu olacak. Kurumsal sosyal sorumluluk formunuzda bir kutu
olmaktan öteye geçecek, kirac›lar›n seçmeleri gerekse çevreye duyarl› binalar› tercih
edeceklerini san›yorum. Bu Türkiye için ilk baflta düflünece¤im konulardan biri de¤il ama
birçok baflka ülkede ciddi flekilde gündeme geldi¤ini biliyorum. Soru, bu geçiflin faturas›n›
kimin ödeyece¤i; bence bunu hem yat›r›mc›lar hem de kirac›lar ödeyecek.
De¤inece¤im son konu daha sonraki tart›flmalar›m›z için bir bilgi olacak, daha uzun vadeli
trendler. Benim gündeme getirdi¤im flekilde gelece¤i flekillendireceklerine inan›yorum.
Hükümetlerden de birçok k›sa dönem çözümleri geliyor, konu çok hassas, oldukça oynak ve
uzun vadeli trendler üzerinde de etkili olacak. Deflasyon mu enflasyon mu, bu sabah Bretton
Woods’dan ve gidiflattan bahseden kiflinin görüfllerini dinlemek hofltu, bence etki ve
dengesizlik önemli, ayr›ca dolar gerçekten düflerse dikkatli olmak laz›m. Bu oldukça önemli
olacak. Her ne kadar daha genel trendlerden bahsettiysem de, bunlar›n hepsini birlikte
demlemeyi sonra da birtak›m projeksiyonlarda bulunmay› ekonomistlere b›rak›yorum.
Darwin’in bir sözüyle konuflmam› bitirmek istiyorum, “Baflar›l› olacak olanlar ne en
güçlüler ne de en zekiler, de¤iflime en kolay uyum sa¤layanlar baflar›l› olacakt›r”.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Teflekkür ederiz. Tabii de¤iflime duyarl› olan ve de¤iflime ilk ayak
uyduran hatta de¤iflimin önünde gidenler bu konuda di¤erlerinden her zaman daha flansl› olacaklar. Biz
de bu de¤iflimin ve e¤ilimlerin neler oldu¤unu flimdi Saydam’dan ö¤renece¤iz. Buyurun.
80
GYODER
SAYDAM SALAHEDD‹N
Credit Suisse Securities Europe, Orta ve Do¤u Avrupa Gayrimenkul Bölüm Baflkan›
ünayd›n. Size çok çok k›sa bir sunumda bulunaca¤›m. Nerede oldu¤umuz ve
bu noktaya nas›l geldi¤imiz ile ilgili istatistiklere çok fazla zaman harcamak
istemiyorum çünkü bundan çok fazla kifli söz etti, daha sonra da daha detayl›
olarak görüflülecek ve bu konuda bir bankac›dan daha ehliyetli kiflilerce ele al›nacak.
Fakat nerede oldu¤umuzu anlatabilmek için çabucak üstünden geçmek istiyorum sonra
da gayrimenkul endüstrisindeki bugünkü yap›sal trendlerin neler oldu¤una ve bunlar›n
gayrimenkul üretmek ya da gayrimenkule yat›r›m yapmak isteyen bizler aç›s›ndan ne
gibi f›rsatlar bar›nd›rd›¤›na odaklanmak istiyorum.
T
Önce küresel olarak, san›r›m hepimiz daha önce benzeri görülmemifl bir zamanda
oldu¤umuzu biliyoruz, ekonomilerimiz uzun y›llard›r görmedi¤imiz bir h›zla küçülüyor.
Bunun sonucu olarak tüm dünyada gayrimenkul getirileri art›yor, en az›ndan 200 - 250
puanl›k, baz› piyasalarda yer yer 700 - 800 puana varan de¤iflimler söz konusu ama ben
bunun detaylar›na girmeyece¤im, san›r›m hepimiz bu durumu genel bir mütalaa olarak
kabul ediyoruz. Gayrimenkul ifllem hacimleri çok büyük ölçüde düfltü, temel göstergeler
ABD’de % 70 civar›nda ve dünyan›n geri kalan›n›n ço¤unda % 50’lerde. Bunlar
2008 rakamlar›, 2009’u kim bilebilir, muhtemelen artabilir ancak gayrimenkul
ifllem hacimlerinin toparlanmaya bafllad›¤›yla ilgili baz› erken sinyaller var.
GYODER
81
Küresel ‹fllem Hacmi (2007 ile 2008 karfl›laflt›rmas›)
Bu neden meydana geldi? Bugün herkesin kaç›nd›¤› bir kredi s›k›fl›kl›¤› içindeyiz. Bu
çizelge borç alma maliyetinin, ticari ipotek tabanl› menkul k›ymetler da¤›l›m› aç›s›ndan
nas›l de¤iflti¤ini gösteriyor. Çizgiler, borç alma maliyetlerinin da¤›l›m›n›n 5 kat, 10 kat
ve baz› durumlarda 20 kat artt›¤›n› ve borç alma maliyeti ile ve borç alma imkan›n›n
yani gayrimenkul için bulunabilecek kredi miktar›n›n eskiden oldu¤u noktadan
neredeyse 0’a geriledi¤ini gösteriyor. Demek ki bizimki gibi bir kredi s›k›fl›kl›¤› olan
varl›k yo¤un bir endüstride finansman olmadan gayrimenkul infla etmek çok zor.
Gayrimenkul giriflim sermayesi, bugün aram›zda baz› giriflim sermayesi yat›r›mc›lar›
oldu¤unu biliyorum, insanlar hala sermaye bulmaya çal›fl›yorlar, ben flahsen sermaye
bulmak için zaman›n çok uygun oldu¤unu düflünüyorum. Sermaye bulmak için asl›nda
zor bir zaman belki ama flu anda piyasada daha önce görülmemifl bir f›rsat var. 2008
y›l›ndaki sermaye taahhütleri, çizelgede gördü¤ünüz gibi oldukça düflüktü, 2008’in
üçüncü çeyre¤ine göre % 70. Bu rakam bu y›l›n ilk çeyre¤inde düflmeye devam etti, ama
daha önce de dedi¤im gibi hayat belirtileri görmeye bafllad›k, likidite geri dönmeye
bafllad› ve insanlar bugün iyi yat›r›m imkanlar› bulundu¤unun fark›na vararak
paralar›n› iflletmek istemeye bafll›yorlar. Yani görünüm olumsuz ama en az›ndan
düzelmeye bafllad›. Kesin olan bir fley varsa, fonlar hacim hedeflerini küçültüyorlar,
para toplamalar›n› erteliyorlar, flu anda gayrimenkul sermayesi toplamak en az 1 y›l
sürüyor, eskiden bu süreler 3 ay, 6 ay, 9 ay veya 1 y›l iken flimdi 12 ay ila 24 ay aras›na
ç›kt›. Böylece para (fon) toplamas› caziplefliyor ama hala çok çok zor.
82
GYODER
Burada biraz daha durup endüstrideki yap›sal trendlerden bahsetmek istiyorum 10
tane husus var ve ben bunlar›n oldukça önemli olduklar›na inan›yorum;
1. ‹lk olarak, büyük daha büyüyor ve emlak daha uluslararas› hale geliyor. Gelecekte
emlak endüstrisinin kazananlar› kimler olacak? Burada her fley sermaye eriflilebilirli¤ine
ba¤l›, sermayeden bahsettik, sermaye eriflilebilirli¤i, kiflisel özvarl›k, özvarl›k, kamu
özvarl›klar› ve borç ile ilgili bir olaydan bahsettik. Bu endüstride her fley sermayeye
ulaflmaya ba¤l›. Büyük oyuncular sermaye bulabilecekler, küçükler ise zorlanacaklar.
Her endüstride, yat›r›m bankac›l›¤› olsun, dan›flmanl›k olsun, denetim ve dan›flmanl›k
flirketleri olsun, bir ikileflme görürüz, çok büyük küresel oyuncular vard›r, bir de küçük
nifl oyuncular. Büyük olanlar en çok baflar›l› olacak olanlard›r, fakat ikisinin aras›nda
s›k›flmak istemezsiniz, oras› bulunulacak en tehlikeli yerdir. Ya yapt›¤› ifli iyi yapan bir
uzman olun ya da çok büyük olun, Türkiye’de çok iyi bilinen perakende sektörüne
bakacak olursak, perakende sektörünün galibi kim olacak, Westfield gibi, Uniby
Aramco gibi, ABD’den Simon gibi insanlar olacakt›r çünkü sermayeye ulafl›m› güçlü
olanlar büyüyecek, sermayeye ulaflamayanlar› birbirinden ay›racakt›r.
2. Co¤rafi odakl› sektör norm haline gelecek.Bu trendin son y›llarda ortaya ç›kmaya
bafllad›¤›n› görüyoruz san›r›m. Konufltu¤umuz yat›r›mc›lar kendi varl›k da¤›t›mlar›n›
kendileri yapmak istiyorlar, bunu onlar ad›na bizim yapmam›z› tercih etmiyorlar.
3. Yat›r›mc›lar yat›r›m yapacaklar› perakende sektörünü seçmek istiyorlar. Konut,
iflyeri, endüstri gibi, yat›r›m yapacaklar› co¤rafyay› seçmek istiyorlar, Rusya, Türkiye,
Brezilya gibi, ve fonlar›n› sadece bu iflle ifltigal eden en iyi yat›r›m yöneticilerine tahsis
etmek istiyorlar.
Gayrimenkul Giriflim Sermayesi
US$ (Billions)
GYODER
83
4. Dolayl› mülkiyet küresel standart haline gelecek. Yat›r›mc›lar dolayl› mülkiyet
istiyorlar. Do¤rudan emlak mülkiyeti için tabi ki daima yer olacak ama unutmamal›y›z
ki, do¤rudan emlak ald›¤›m›zda o varl›¤›n çift tarafl› riskini yükleniriz. Ve tabi ki tek
bir varl›k sat›n alarak portföyünüz için gerekli ölçek ve çeflitlili¤i sa¤lamak daha zordur.
Paran›z› bir dizi de¤iflik dolayl› vas›talara yat›rarak bunu sa¤laman›z daha kolayd›r.
5. Duydu¤umuz üzere, yeni sektörler do¤maya bafll›yor ve gayrimenkulün tarifi
geniflliyor. Hepimiz, sa¤l›k hizmetleri, e¤itim, depo, ö¤renci yerlefltirme, konukseverlik
gibi kavramlar› bilirsiniz, flimdi bunlar gittikçe kurumsallafl›yorlar ve ciddi flekilde
sermaye çekmeye bafll›yorlar. Bugünün piyasalar›nda özellikle ilginç olan ise bu
alanlardan baz›lar›n›n hükümetler taraf›ndan çok güçlü bir flekilde desteklenmeleri.
Sa¤l›k hizmetlerinin önceli¤i var, yafllanmakta olan bir topluma sahibiz, daha önce
bahsedilen toplumsal istatistikler var, hükümetlerin desteklemek istedikleri ve
desteklemek zorunda olduklar› di¤er alan ise e¤itim.
6. Yeflil ajanda (çevrecilik) da gittikçe etkili olmaya bafll›yor. 2 y›l önce bundan çokça
söz ediliyordu, günün yeni konusuydu, flimdiyse hayatta kalmaktan bahsediyoruz, yani
binan›n çevreye duyarl› olmas› o kadar önemli de¤il. Bakal›m enerji verimli mi, bu
hükümetler için çok önemli. Barrack Obama’n›n iktidara geldi¤inden beri söyledi¤ine
bak›n, bu konu ajandan›n çok çok önemli bir konusu. Bunun sebebi de sosyal sorumluluk.
San›r›m insanlar art›k hem sosyal sorumluluk sahibi olunabilece¤ini hem de ayn›
zamanda bunu ekonomik tutarl›l›kla birlefltirebileceklerini anlamaya bafllad›lar.
84
GYODER
7. Sosyal sorumluluk sahibi olman›n elle tutulur yararlar› var. Bunlar daha düflük
enerji maliyeti olabilir, personelinizi elde tutma getirisi olabilir, daha mutlu bir çevre
olabilir, bütün bu soyut yararlar projelere yat›r›mc›lar›n daha kabul edilebilir ve sosyal
kayg›larla infla edilmifl bir gayrimenkul sahibi olabilmek ad›na bugün genellikle ödemek
isteyebilecekleri bir art› de¤er kat›lmas›na olanak sa¤larlar.
8. Sa¤l›kl› bir türev pazar›n›n devreye girmesi gerekir, bu da bir bankac› olarak
benim gönlüme göredir. Dünyan›n ana piyasalar›nda, finansal aktivitelerin ço¤u
türevler yoluyla gerçekleflir. Gayrimenkul ifli çok sermaye tüketen bir ifltir, gayrimenkul
sat›n almak pahal›d›r, türev pazar› yat›r›mc›lar›n istedikleri sektörde ve bölgede s›n›rl›
bir miktarda ve az bir sermaye ile oynamalar›n› sa¤lar. Az miktardaki sermayelerle
varl›k da¤›t›m› konusunda stratejik ve taktiksel kararlar alabileceksiniz. Yukar›da m›
afla¤›da m› görünmek istiyorsunuz, ki bu da çok önemlidir. Son y›llarda IPD
endekslerinin yarat›lmas› ile ‹ngiltere ve ABD’de büyük hareketlilik görülmüfltür.
9. Mali piyasa ile gayrimenkul piyasas› aras›nda köprü kurmam›z gerekiyor.
Gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›n›n ortaya ç›k›fl›, borç sermayesi piyasalar›, birincil
ipotek tahvilleri. Gayrimenkul profesyonellerini mali piyasalar› anlamalar› için
e¤itmeliyiz. Bilirsiniz bu iki dünya tarihsel olarak birbirinden oldukça ayr› olagelmifltir.
Gayrimenkul ile ilgilenenler tu¤la ve harç severler, biz hepimiz tu¤la ve harç seviyoruz,
iyi bir binay› biliriz, iyi lokantay› biliriz, kal›nacak iyi otelleri biliriz fakat tipik
gayrimenkul uzman›m›z ticari ipotek bazl› menkul de¤er nedir, türev nedir, hedge arac›
nedir gibi konular› anlamaktan çok korkard›. fiimdi bunlar bir araya geliyor ama
yap›lmas› gereken çok fley var. fiayet gayrimenkul piyasas›n›n di¤er yat›r›m kategorileri
‹ngiltere Ayl›k Sermaye De¤erleri Endeksi (% De¤iflim)
GYODER
85
yan›s›ra varl›k tahsisi masas›n›n bafllar›ndaki yerini muhafaza etmesini istiyorsak, bu
endüstriyi profesyonellefltirmemiz laz›m.
10. Özetimdeki son konu, son y›llarda pek fazla flahit olmad›¤›m›z ve bir k›s›m
sorunlar›n sebebi olan profesyonellik ve fleffafl›k.
K›saca Avrupa ile ilgili sayfalar› da özetleyeyim. Yat›r›m hacimleri, bütün dünyada
gördü¤ümüz gibi büyük oranda düfltü, getiriler önemli ölçüde düflüyor, sermaye
de¤erleri azal›yor, kira bedelleri azal›yor, hatta bugün 0 çizgisinin de alt›nda ve
Avrupa’n›n büyük bir k›sm›nda düflüflte. Tahminim, türev pazar›na bakacak olursan›z
bu senenin sonlar›na do¤ru ya da 2010’un bafllar›nda etkili olmaya bafllayacak.
‹lginç bir nokta, Birleflik Krall›k’ta 1989 y›l›ndaki sermaye de¤erlerinin düzeltmesini
gösteren k›rm›z› çizgiye bakacak olursan›z, bu düzeltmenin gayrimenkulün bir önceki
düflüflünde oldu¤undan daha h›zl› oldu¤unu görüyoruz. Yani gayrimenkul fiyatlar›nda
daha önce rastlamad›¤›m›z bir düflüflle karfl›laflt›k.
Detaylara girmeyece¤im ama flu kadar›n› söylemem yeterli, 2007 y›l›nda, özellikle
yaza kadar çok anlaml› olan gayrimenkul yeni menkul k›ymet hacimleri, geçen y›l
hemen hemen 0’a geriledi, fakat 2009 bafl› itibar› ile toparlanma belirtileri var ve bu
durum 2010’un kalan›nda da etkili olacak ve benim gibi yat›r›m bankac›lar› yine
sermaye tedarik etmek zorunda kalaca¤›z. Piyasan›n canlanmakta oluflu bizi mutlu
ediyor.
Yat›r›mc›lar›n duygular› temel konularda zay›f olarak nitelendiriliyor, insanlar geri
giden konjonktürün biraz daha sürece¤ine inan›yorlar. Bugünün yat›r›mc›s›
gayrimenkul hisselerinin ve gayrimenkul flirketlerinin de¤erlendirmelerini güden
bilançolara ve likiditeye odaklan›yor. Bugün insanlar geliflmekte olan piyasalardan
ziyade Bat› Avrupa piyasalar›na ve geliflmifl piyasalara odaklan›yorlar, fakat bunun
özellikle Türkiye ve Rusya için birkaç ay içinde geri dönmesini bekliyoruz. Güçlü
oldu¤unuz, bilançonuzun iyi durumda oldu¤u ve uzun y›llara dayanan bir yöneticilik
geçmifliniz bulundu¤u sürece yeni tahvillere de artmakta olan bir destek bulunuyor.
Dünyaya çok büyük bir likidite geliyor, fiyatlar düflük, temel veriler destekleyici ve e¤er
enflasyon da varsa servetinizi korumak aç›s›ndan paran›z için daha iyi bir yuva olamaz.
Biz bunu gayrimenkule yat›r›m yapmak için çok iyi f›rsatlar içeren bir zaman olarak
görüyoruz. Teflekkür ederim.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Teflekkür ederiz. fiimdi konuflma s›ras› Ruediger J. Cornehl’de.
Ruediger bize daha çok al›flverifl merkezleriyle ba¤lant›l› bir derinlik kazand›rmaya çal›flacak.
86
GYODER
RUEDIGER J. CORNEHL
ECE International, Murahhas Üye
l›flverifl merkezi sektörü üyesiyim, bu yüzden küresel kriz analizim al›flverifl
merkezi piyasalar›n›n analizi fleklinde olacak. Sorumuz flu, kriz zaman›nda
al›flverifl merkezlerinin etkileri nedir? En önemlisi müflteri güveni, burada
say›lara de¤il trendlere bak›n›z, burada da görüldü¤ü gibi müflteri güveni, özellikle
Macaristan’da çok büyük ölçüde azald›. Son 12 ayda iflsizlik oranlar› dehfletli bir ölçüde
artt›. Türkiye’de bildi¤iniz gibi Euro’ya oranla döviz kuru 1/3 civar›ndayd›, dolara göre
de % 40’lardayd›. Bütün bunlar müflteri güvenini, ifl hacmini, ifl ve al›flverifl merkezi
A
Krizin AVM’ler Üzerindeki Etkisi (Müflteri Güveni)
88
GYODER
endüstrilerini etkiler. Müflteri s›kl›¤›na ne oldu peki? ‹nsanlar›n harcayacak daha az
paras› oldu¤u durumlarda müflteri s›kl›¤›n›n azalaca¤›n› farz edebiliriz. Ama Türkiye
gibi baz› ülkelerde bunun tersi meydana geldi, s›kl›k artt› ama insanlar daha az sat›n
ald›klar› için ifl hacmi düfltü. Nakit kuru oranlar› nas›l? Yani, dört haftal›k faturalar
ç›kar›ld›ktan sonra ortak alanlar masraflar›ndaki, kiralardaki nakit oranlar›na bakacak
olursak oranlar hala makul seviyelerde ve yüksek. Boflluk oranlar› yüzdeleri ne
durumda peki? 2009’un ilk çeyre¤inden sonra bu yüzde çok az artt›. E¤er yeriniz iyiyse
ve yönetiminiz güçlüyse, boflluk oran› yüzdelerini % 1 ile % 3 aras›nda tutmay›
baflarabilirsiniz. Baflar›l› bir al›flverifl merkezi yat›r›m› için gerekli ön koflullar› bir araya
getirecek olursak, en iyi konum, yüksek say›da kirac›, önemli yerel ve uluslararas›
kirac›lar ve çok say›da kirac› riskinizi azalt›r. Kontratlar›n›z uzun vadeli olmal›,
kiralama düzeyleriniz sürdürülebilir olmal› ki kirac›lar›n kriz döneminde de kiralar›n›
ödesinler. Geliriniz sa¤lam para olur ve bu ço¤unlukla endekslenmifltir, tecrübeli bir
gelifltirici ile tecrübeli yönetim sayesinde krizin üstesinden gelebilirsiniz. Bugün bile, size
tünelin ucunda ›fl›k oldu¤unu söyleyebilirim. Almanya’da ucu kapal› fonlar›n uzun
vadeli borç düzenlemesi 2008’in ilk çeyre¤inden 2009’a % 38 oran›nda artt›, böylece
baz› nihai gelifltiriciler geri döndüler ve yeni yat›r›mlara bafllad›lar ve böylece
Bin Kifliye Düflen AVM Alan›
GYODER
89
Almanya’daki öncülük eden gayrimenkul fonlar› flimdiden % 100 oran›nda artt›. Bu ne
anlama geliyor? Benim anlad›¤›m, Bat› Avrupa’daki olgun güvenilir piyasalar önce
toparlanacak di¤erleri onlar› izleyecek, burada görüldü¤ü üzere ciddi geliflme olacak.
Belki 2009 için de¤il ama olumlu f›rsatlar söz konusu, 2010’da yeni ifller bafllayacak.
Ana trendler neler? Para gayrimenkul fonlar›na ve baz› yeni enerji fonlar›na gidecek.
Hayat sigortas› fonlar›, giriflim sermayesi fonlar› ve finansal kiralama fonlar› için para
toplamak biraz daha zor olacak.
Türkiye’ye gelince, burada da gördü¤ünüz gibi Türkiye’de hala modern al›flverifl,
perakendecilik için büyük bir potansiyel baz› bölgelerde mevcut, fakat ‹stanbul ve baz›
di¤er büyük flehirlerdeki baz› bölgelerde flimdiden al›flverifl merkezlerinin cirolar›n›
etkileyen yo¤un rekabet görülüyor. Bu yüzden al›flverifl merkezlerine yat›r›m yapmay›
düflünüyorsan›z, rekabet durumunu ve düflündü¤ünüz hizmet alan› içinde ürününüzün
piyasa lideri olabilecek sürdürülebilir büyüme imkan› bulunup bulunmad›¤›n› çok
dikkatli bir flekilde incelemelisiniz. Türkiye pazar›nda, artan rekabete ra¤men birçok
f›rsat oldu¤unu düflünüyoruz. 2010 ve 2011 y›llar›nda Türkiye pazar›n› birçok yat›r›m
için en uygun yer olarak görüyoruz. Yat›r›m f›rsatlar› ar›yoruz, flimdi uygun yerleri
tespit ediyoruz, ev ödevimizi yaparak inflaat izinlerini sa¤lamak, kriz bitti¤inde haz›r
olacak dayanak kontratlar›n› haz›rlamak için haz›rl›klar›m›z› yap›yoruz ve tabi ki
yat›r›m sermayesi bulmaya çal›fl›yoruz. Küresel mali krize cevab›m, evet, al›flverifl
merkezleri sürdürülebilir uzun vadeli yat›r›mlard›r. Çok teflekkür ederim.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Teflekkürler Ruediger, ama benim soracak bir sorum var. Bir
yandan al›flverifl merkezi yat›r›mlar›n› sürdürülebilir f›rsat yat›r›mlar› olarak gösteriyorsunuz, di¤er
yandan Türkiye’de çok ciddi fiyat indirimleri, vs. söz konusu. Bu durumu nas›l aç›klayacaks›n›z?
90
GYODER
Ruediger J. Cornehl: Soru için teflekkürler, ilginç bir soru bu. Tabii ki gazete okuyorum,
Türk gazetelerini de takip ediyorum ve cevab›m flöyle. Bence yat›r›mc› ve gelifltirici olarak
sürdürülebilir kiralara konsantre olman›z gerekiyor, bizim yapt›¤›m›z da muhtemel ciroyu
hesaplamak, bu muhtemel ciroyu göz önüne alarak kiray› sapt›yoruz. Böylece, bir kriz
durumunda perakendecilerle muhatap olup onlara pazarlama yard›m› ve belki indirim
ama geçici indirimler vererek yard›mc› olunuyor. Kriz bitti¤inde, birkaç ay içinde
sürdürülebilir kira miktar›na dönüyorsunuz. Özetleyecek olursam, k›sa bir süre için biraz
yard›m etmeniz gerekir, fakat kiralar›n›z sürdürülebilir kira niteli¤inde ise, eski cirolara
dönüldü¤ünde siz de bu kiralar› yeniden tahsil edersiniz ve yat›r›m›n›z güvencede olur.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Tekrar teflekkür ediyorum. fiimdi konuflma s›ras› Christian’da.
Christian bize daha çok ofis piyasas› ile ba¤lant›l› olan saptamalar›n› paylaflacak.
CHRISTIAN ULBRICH
Jones Lang LaSalle, EMEA CEO
ones Lang LaSalle’in emlak ile ilgili meflhur sözleriyle bafllamam gerekiyor. Bu
sözler küreselleflmenin dünyay› birbirine benzer flekillere yöneltti¤ini güzel bir
flekilde aç›kl›yor. Hemen hemen bütün büyük flehirlerde kiralar düflüyor.
Domuz gribinin Meksika’ya olan son etkilerini ve Kore krizini göz önüne alacak
olursak, Meksika ve Kore’de kiralar›n çabucak düflüfle geçti¤ini izliyoruz, ileride
gayrimenkul piyasalar›n› inceledi¤imizde bu bize büyük bir ders olacak. Bütün
J
GYODER
91
Ofis Kiralar›ndaki De¤iflim 2008 (Q1) - 2009 (Q1)
detaylara bakmay›n. Belirli bir biçimde ele al›n, mesela afla¤›da Moskova’da son 12 ay
içinde de¤er de¤iflti. Bunun yan›s›ra ofislerde boflluk oran› büyük ölçüde artt›.
Ortalamalar konusunda çok dikkatli olmal›y›z, bildi¤iniz gibi, e¤er ayaklar›n›z› oca¤a
dayay›p, bafl›n›z› da buzdolab›na sokacak olursan›z, ortalama olarak, s›cakl›k
bak›m›ndan iyi hissedebilirsiniz ama sonuçta ayaklar›n›z yanar ve bafl›n›z da çok
a¤r›yabilir. Detaylara girdi¤iniz zaman bu tip fleyler görebilirsiniz. Tekrar Moskova
örne¤ine bakal›m, e¤er kira de¤erleri düflerse ve sermaye de¤erini üstüne eklerseniz bu
rakam art›k getirideki de¤iflimi de içerir, böylece bu fiyatlar›n etkisinin o piyasadaki
yat›r›mc›lar için ne kadar ciddi oldu¤unu fark edersiniz, üstelik sadece orada de¤il,
bütün dünyada hissedersiniz.
Baz› küresel flehirlerdeki en iyi iflyerlerinin getirilerini son küresel doruk ba¤lam›nda
incelemek çok ilginç. Dünyan›n baz› yerlerinde hala o ekonomik döngüdeki son dorukta
görülen getirilere ulafl›lamad›. Yani, bu kez oldukça h›zl› geçmifl olmas›na ra¤men,
gördü¤ünüz gibi, hala daha da yüksek getirilere ulaflabilmek için yer var. Büyük soru
flu, bütün bunlar›n ne zaman tamamen geçece¤i, bu dünyan›n farkl› yerlerinde farkl›
farkl› zaman dilimlerinde gerçekleflecek ve baz› yerlerde di¤erlerine göre daha derin
izler b›rakacak. Ben burada örnek olarak Frankfurt’u seçmek istiyorum. Gayrimenkul
92
GYODER
Ofis Piyasas› / Krize Girifl ve Ç›k›fl Dönemleri
piyasas› aç›s›ndan biz bu döngüye oldukça geç girdik ve bu biraz zaman alacak.
Frankfurt mali sektörlere çok ba¤›ml› bu yüzden Frankfurt’taki piyasan›n krizden
ç›kmas› vakit alacak.Yine de, piyasa en baflta fazla yükselmedi¤i için flimdi de fazla
düflmeyecek, dolay›s› ile krizin etkisi örne¤in Londra gibi baz› finans merkezlerinden
daha küçük olacak. Londra’da bu döngüye çok erken girdik ve etkisi çok ciddi, di¤er
yandan, Londra’n›n bundan di¤er piyasalara oranla daha çabuk ç›kmas›n› bekliyoruz.
fiangay olaya oldukça geç dahil oldu fakat ç›kmas› oldukça uzun zaman alacak. Çok
k›sa bir zaman diliminde oluflan muazzam fazla arz fiangay’›n krizden çabuk ç›kmas›n›
engelleyecek.
Avrupa “Prime” Ofis Kiralar› Öngörüleri 2009-2011
94
GYODER
Avrupa Ofis / Boflluk Oranlar› Öngörüsü
fiimdi tekrar gelece¤e bakma zaman›, gelecek iki y›l için Avrupa prime ofis
tahminlerimizi görüyorsunuz, bölgede tekrar ortalama olarak olumlu kira seviyelerine
dönmemiz 2011 ortalar›n› bulacak baz› yerlerde ise daha uzun sürecek, bunlar y›ll›k
rakamlar o yüzden sermaye de¤erlerinizde önemli de¤iflikliklere neden olabilirler. Bu da
yine boflluk oran› tahminlerimizle baflabafl gidiyor ve flu sayfan›n sa¤ alt›na bakacak
olursan›z, ortalamalardan kastetti¤im buydu. Avrupa’ya bakacak olursak, Bat› Avrupa
ortalamas› flu anda 8.1 ve genel ortalama da 8.5, fakat e¤er Orta Avrupa’da yat›r›m
yapt›ysan›z sizi ilgilendiren boflluk oran› % 20, fakat Avrupa ortalamas›na katacak
olursan›z % 13, çünkü Bat› Avrupa’n›n boflluk oran› % 11.5, bunu daha önce duyduk.
GYODER
95
Do¤rudan Ticari Gayrimenkul Yat›r›m› (2003-2008)
Ben Avrupa’n›n ifllem hacminin bu kadar düflmesini yine de oldukça etkileyici
buluyorum, flu anda 5 in de alt›nda bir seviyedeyiz, e¤er oradaki endüstrinin son birkaç
y›lda nas›l büyüdü¤ünü izlediysek, daha yüksek ifllem seviyesine geçemiyorsak, o zaman
endüstrinin tamam›n›n farkl› bir büyüklü¤e tekrar adapte olmas› gerekecektir.
Burada son 5 y›ldaki do¤rudan gayrimenkul yat›r›m›n› görüyorsunuz. ‹ç ticaret ile s›n›r
ötesi ticaret aras›ndaki farka bakarsan›z, 0.7 den 0.8’e düflüfl a¤›rl›kl› olarak s›n›r ötesi
ticarette meydana gelmifltir, yani iç ticaret göreceli olarak artm›flt›r ve bu da flu anda flahit
olabilece¤imiz trendlerden biridir, iç ticaret hemen hemen bütün piyasalarda tekrar önem
kazanmaktad›r ve bunu 2009 rakamlar› aç›kland›¤› zaman göreceksiniz. Son çizelgede
bölgeler aras›ndaki farklar› görüyorsunuz. En çok ABD etkilenmifltir, Avrupa ise önemli
ölçüde ve Asya-Pasifik’te de daha düflük bir etkilenme görülmüfltür.
Bölge ‹tibariyle Do¤rudan Ticari Gayrimenkul Yat›r›m› (2005-2008)
96
GYODER
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Christian sunumunda prime kiralar ile boflluk oranlar› tahminleri
aras›nda do¤rudan ilinti göremedim. Baflka bir deyiflle, paran›n esas olarak nereye gitti¤ini bulmaya
çal›flt›m, dünyada çok fazla para var ve flu anda bu para gayrimenkule gitmiyor. Önümüzdeki günlerle
ilgili olarak sa¤lam yat›r›m bölgeleri ve güvenli olmayan yat›r›m bölgeleri ile ilgili tahminlerin nelerdir?
Christian Ulbrich: fiu anda bunun büyük bir sürpriz oldu¤unu sanm›yorum, bir tane
çok aç›k trend görülüyor, o da paran›n çok olgun, çok fleffaf ve çok likit piyasalara
akmakta oldu¤u. Son birkaç haftadan beri Londra birçok uluslararas› al›c›ya cazip
gelmeye bafllad›, çok zengin özel yat›r›mc›lar geri geliyorlar, kurumsal yat›r›mc›lar da
geri geliyorlar, böylece Londra’ya birçok kaynaktan para geliyor. Piyasaya girmek için
bu büyük bir f›rsat ve kiralar daha da düflse bile, yine de bu seviyesinde çok cazip
görünüyor. Son 2-3 haftada Paris’te de bir trend görmeye bafllad›k gibi, ben bunun
önümüzdeki birkaç y›lda sürece¤ini düflünüyorum. Para kendine güvenli limanlar
ar›yor ve bunu da bu büyük, olgun ve fleffaf pazarlarda buluyor.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Bireysel yat›r›mc› ile kurumsal yat›r›mc›lar
aras›nda bir ayr›m yapabilir misin?
Christian Ulbrich: Diyebilirim ki, kiflisel yat›r›mc›lar›n daha çok zamanlar› var, yani,
onlara kira piyasas›n›n 2 y›l daha düflmeye devam edece¤i bile söylenmifl olsa, cevaplar›
zarar› yok, flu anda her zaman yat›r›m yapmak istedi¤im tipte bir bina alma imkan›m
madem ki var al›r›m, olur. Kimseye hesap vermek zorunda olmad›klar›ndan bu 2 y›ll›k
düflüflü kabul ederler. Halbuki kurumsal yat›r›mc›lar, yat›r›mc›lar›na her çeyrekte rapor
vermek zorunda olduklar›ndan, kiralar›n düflmekte oldu¤una inan›rlarsa piyasaya
girmekte tereddüt ederler. Yani büyük aile flirketlerindeki kiflisel yat›r›mc›lar flu anda
piyasay› dengelemek aç›s›ndan son derece önemliler.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Efendim sunufllar›m›z› bu yönüyle tamamlad›k. Özellikle
panelistlerimize sormak istiyorum, kendi aralar›nda birbirlerine sormak istedikleri sorular varsa onlar› almak
istiyorum. E¤er sizin sorunuz yoksa benim birtak›m sorular›m var. Bir çok kimse ipotek piyasalar› ile
gayrimenkul piyasas›n›n bu krize, ya da düflüfle neden oldu¤unu söylüyor. Kendinizi suçlu hissediyor musunuz?
Christian Ulbrich: fiahsen hay›r. Bence, buna sebep olan gayrimenkulden çok daha
fazlas›. Bankalar›n ve daha birçok taraf›n etkisi var. 2 hafta önce Hollanda’da Moller
konferans›na kat›ld›m ve orada bulunan bir gazeteci gayrimenkul endüstrisine bütün
bunlara neden olduklar› için gerçekten sald›rd›. Ama bence hay›r, çok daha fazlas› var.
Baz›lar› bizim düzenleyici görevi gördü¤ümüzü söylüyor, bu da do¤ru olabilir, fakat
tekrar hay›r diyorum, bundan çok daha fazlas› var.
GYODER
97
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Saydam, konuflman›zda gayrimenkullerin gittikçe daha
uluslararas› bir hale geldi¤ini söylediniz, Christian ise trendlerin ulusallaflmaya do¤ru oldu¤unu
söyledi. Bu iki önerme aras›nda sizce bir çeliflki yok mu?
Saydam Salaheddin: K›sa vadede evet. Hiç flüphe yok ki bugün uluslararas› para çok
yerel odaklanmaya bafllad›. Alman hükümeti Alman bankalar›na para verip, Rusya’da
kredi vermelerini istemezse sonucu böyle olur. Amerikal›lar da kendi bankalar›yla ilgili
olarak ayn› tutumdalar. Do¤al bir korumac›l›k hissi söz konusu, ikinci olarak, bugün bir
yat›r›mc› iseniz nereye yat›r›m yapars›n›z? Bilmedi¤iniz bir piyasaya m› gidersiniz yoksa
bildi¤inizden flaflmaz m›s›n›z? Bu sabah bir Türk yat›r›mc› bana flöyle dedi, neden
Türkiye’den baflka bir yere gideyim ki, Türkiye’de yeterince köpekbal›¤› var, benim
Türkiye’deki köpekbal›klar› aras›nda flans›m yüksek, Rusya veya Çin veya ‹ngiltere’deki
yerel köpekbal›klar› aras›nda kalacak olursam, onlar kendi piyasalar›n› benden daha iyi
bileceklerinden flans›m olmaz. Bence sermayenin k›sa vadede yerel piyasaya
odaklanmas›n›n birbiriyle yar›flan sebepleri var. Ancak, uzun vadeli sermayenin
küreselleflmesi trendi devam edecek ve dedi¤im gibi büyük olan daha da büyüyecek.
Gayrimenkulün ço¤u sektörü aras›nda ifl çeflitlili¤ine yönelik sinerji vard›r, ofis sektöründe
olmayabilir ama özellikle perakende, lojistik ve otel sektörlerinde, bu flirketler büyüyorlar
ve çeflitlilikleri art›yor. Uluslararas› aç›l›m istiyorlar ve bölüm uzmanlar›n›n küresel
sermaye aray›fllar› kesinlikle sürecektir. Ama dedi¤im gibi, yine de yöresel bir uzman
olabilirsiniz. Yani bence biri k›sa vadeli di¤eriyse uzun vadelidir
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Christian, peki gayrimenkul piyasalar› ile
mali piyasalar aras›ndaki köprüden ne haber?
98
GYODER
Christian Ulbrich: Gayrimenkul piyasas› likit refinansman piyasas›na ba¤l›d›r. Bu
yüzden, refinansman bugünkü kadar k›t oldukça bunun etkisini görece¤iz, bu etkiler
özellikle anlaflmalar›n boyutlar›nda a¤›rl›kl› olarak görülecek. 2 y›l geriye gidecek
olursak, 200 ya da 300 milyon dolar›n alt›ndaki anlaflmalar pek de ilginç de¤ildi.
Bugünse 1 milyon dolar› geçen anlaflmalar yapmak neredeyse imkans›z.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Kald›raç oran›n› (borç/ana para oran›)
azaltma ça¤›nda oldu¤umuzu söyleyebilir miyiz?
Christian Ulbrich: Evet, ama flu anda gelecekle ilgili tabloyu buna dayand›r›rken
dikkatli olmak gerekiyor çünkü geçmifl bize ö¤renme e¤risinin zaten oldukça k›sa
vadeli oldu¤unu göstermifltir. fiu an için evet, hepsi çok düflük kald›raçl› tahvil
al›c›lar›, fakat bankalar toparlan›p, piyasaya yeni oyuncular girince kald›raç oran›
yükselecek, belki son birkaç y›lda gördü¤ümüz oranlar› yakalamaz ama bu oranlar da
zaten pek sa¤l›kl› de¤illerdi. 80’lere kadar ç›kan kald›raç oranlar›na flahit olaca¤›m›za
hiç flüphem yok.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Ruediger, senin kald›raça bak›fl aç›n nedir?
Ruediger J. Cornehl: fiu ana kadar daha ziyade özvarl›k anlaflmalar› üzerinde
durduk; banka kredileri uygun olmad›¤› ya da makul olmad›¤› için 14 ülkede uzun
bekleyifller vard›. Biz kendi kendimize ya da mevcut ortaklar›m›zla finanse edece¤imiz
anlaflmalara konsantre oluyoruz, bu bir. Gelece¤e bakacak olursak, yeni ortaklar, yeni
yat›r›mc›lar ar›yoruz. Bunlar›n birço¤u flu anda hisse özvarl›¤a odaklanm›fl durumdalar.
Bence bakmakta oldu¤umuz piyasaya ba¤l› olarak, 12 ay ile 3 y›l aras›nda bir süre
sonra ipotek finansman› yerine oturacakt›r.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Peki Türkiye’de durum nedir? Ne de olsa
son 12-13 y›ld›r Türkiye’de çal›fl›yorsunuz.
Ruediger J. Cornehl: fiahsen bana soracak olursan›z, Türkiye’ye hayran oldu¤um ve
10 y›ldan uzun bir süredir Türkiye’de yaflad›¤›m için Türk insan›n›n krizle ilgili
davran›fllar›n› biliyorum. 2001 ve 2002’yi hat›rlayacak olursan›z, kriz zamanlar›nda
insanlar son derece hareketliydiler, çözüm üretmekte deneyimliler, bir araya gelip
çözümler ürettiler. Bu yüzden, Türkiye ile ilgili çok iyimserim, ilk toparlanacak piyasa
kesinlikle Türkiye piyasas› olmayacak ama bence Türk insan› ve Türk ekonomisi krizle
bafla ç›kmak için yarat›c› yollar bulacaklard›r. Sunumumda 2010 y›l› itibar› ile
ümitliyim dememin sebebi buydu.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Beyler, soru - cevap bölümüne geçmeden
önce dinleyicilerle paylaflmak istedi¤iniz görüflleriniz var m›?
GYODER
99
Christian Ulbrich: Gayrimenkule yat›r›m yapmak için zaman çok uygun! Ak›ll› olun,
toplumsal istatistikler çizelgesini gördük, ‹stanbul bundan büyük ölçüde yararlanan harika
bir flehir. Ama Almanya gibi toplumsal istatistikleri neredeyse 10 y›ld›r düflük olgun bir ülkeyi
ele alacak olursak, hala Münih gibi y›ldan y›la büyüyen bir flehri var ve büyümeye de devam
edecek çünkü co¤rafi istatistiklerden zaman zaman daha önemli olan baflka trendlerimiz de
var. Yani mesele s›rf istatistikler de¤il, bunlar› yorumlamay› da bilmek gerekiyor.
Kees Hage: Ben de Türkiye’de tan›k oldu¤um pozitivizmden yanay›m. Ancak flunu da
unutmamal›s›n›z ki, e¤er yabanc› flirketleri, vs., ülkenize çekmek istiyorsan›z, bu küresel
kriz dolay›s› ile Türkiye d›fl›ndaki birçok insan buradakilerden çok daha az olumlu
düflünüyor. Ayr›ca, bu olumlu düflüncelerin sizi geçen hafta Madrid’de bir konferansta
flahit oldu¤um duruma düflürmesinden de kaç›nmal›s›n›z. Turizm piyasas›nda 1 milyon
tatil evi fazlal›¤› var. Bu rakam çok yüksek. Biraz da gerçekçi olmaya çal›flmal›s›n›z.
Ruediger J. Cornehl: fiimdi krizden sonras› için haz›rl›k yapma zaman›. Türkiye için
bu konuda söyleyebilece¤im, siz veya Türk hükümeti veya Türk ekonomisi ev ödevinizi
iyi yaparsan›z yani baz› yöntemleri daha az karmafl›k, zaman zaman biraz daha h›zl› bir
hale getirebilirseniz, krizden kazançl› ç›kabilirsiniz.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Hepinize teflekkür ediyorum. Efendim
sorular›n›z varsa, k›sa olarak ve asla korsan bildiriye dönüflmemesini istirham ediyorum,
kime sordu¤unuzu da söylerseniz.
Soru: Ad›m Beflir Ustao¤lu ve sorumu Bay Ruediger’e yöneltmek istiyorum.
Bugünlerde yat›r›mc›lar›n al›flverifl merkezlerinin getirileri ile ilgili beklentileri nelerdir?
Ruediger J. Cornehl: K›saca cevaplayacak olursam, bir ya da bir buçuk y›l önce
gördü¤ümüz getiriler en az % 1 - 2 oran›nda artt›. Biz Türkiye’de % 8 ile iflleri
ba¤layabiliyorken, flimdi yabanc› sermaye bulabilmek için bu rakam en az›ndan % 10
civar›nda olmal›.
Soru: Ad›m fienay Arzak, Türkiye’de Aareal bankas›ndan. Benim sorum
Salaheddin’e. Daha önce, gelecekte gayrimenkul piyasas› ile mali piyasa aras›nda bir
ba¤ bulunmas› gerekti¤ini söylediniz, eskiden böyle bir ba¤ vard›, CNBS evrak› gibi bir
tak›m ka¤›tlard› bunlar ve en iyi ba¤ olmad›klar› da meydanda. Bu iki oyuncu
aras›ndaki yeni ba¤› nas›l de¤erlendiriyorsunuz?
Saydam Salaheddin: Bu zor bir soru. Bence burada önemli olan flu, bankac›l›k piyasas›
art›k gayrimenkul için ana sermaye kayna¤› olamayacak. Dikkatinizi çekmek istedi¤im en
önemli nokta bu. Ve e¤er gayrimenkul piyasas› tekrar eski büyüklü¤üne ulaflmak ve belki
daha da büyümek istiyorsa, sermaye ve finansman kaynaklar› daha çeflitli olmal›d›r ve mali
piyasan›n bütün araçlar› kullan›lmal›d›r. Hakl›s›n›z, CNBS hakk›nda çok konuflulan bir
100
GYODER
enstrüman oldu ama baz› durumlarda yanl›fl sonuç verdi. Ben piyasan›n kendisinin,
insanlar›n piyasaya olan davran›fllar›, piyasay› kullanma flekilleri, piyasa taraf›ndan
insanlara yap›lan ödemeler bak›m›ndan temelde baflar›s›zl›¤a u¤rad›¤›n› düflünmüyorum,
bu baflar›s›zl›k ilgili bütün dan›flmanlar› da kaps›yor, kesinlikle yanl›flt› ve de¤ifltirilmesi
gerekiyor. Fakat baflka mali enstrümanlar, ki gelifltirilmesi gereken baflka enstrümanlar var,
bunlar›n üzerinde çal›fl›yoruz. Hakk›nda konuflulan veya piyasaya ç›kacak yeni mali
enstrümanlar var, bahsettiklerimden biri de türevler. Sermaye piyasas›na dahil olacak yeni
yollar bulmal›y›z çünkü ticari bankalar gayrimenkul dünyas›ndaki her fleyi finanse etmeye
devam edemezler, özellikle Avrupa’da durum kesinlikle böyleydi, ABD’de biraz daha azd›
çünkü oras› bir CNBS geliflmifl piyasayd›. Bende bu sorunun cevab› yok ama üzerinde
çal›fl›yoruz. Fakat bunun çabuk gerçekleflmesi gerekiyor çünkü bankac›l›k piyasas› çökmüfl
durumda ve yak›n bir zamanda da yeniden ata¤a kalk›p gayrimenkul piyasas›na
milyarlarca dolar sa¤layacak durumda olmayacak.
Soru: Alan Robertson, Jones Lang LaSalle’den. E¤er çok zengin bir akrabam her
birinize 100’er milyon Euro verip, 2009 y›l›n›n sonuna kadar ticari gayrimenkul sat›n
alman›z› isteseydi ne sat›n al›rd›n›z?
Christian Ulbrich: ‹yi bir dan›flman olarak bu konuda tavsiyede bulunmadan önce
birkaç soru daha sormam gerekiyor. Ama elimdeki tek bilgi bu olsayd›, muhtemelen
‹stanbul gibi bir piyasay› düflünürdüm çünkü önümüzdeki y›llarda dinamik bir piyasay›
destekleyecek bir çok istatistik var, risklere karfl› sigortal› oldu¤unu düflünüyorum, uzun
vadede de çok potansiyel vaat ediyor.
Saydam Salaheddin: Mesele serveti korumaksa Londra veya Paris, sadece IRR kar›
söz konusuysa Moskova veya ‹stanbul. Bu durum konut piyasas› için de geçerli, bugün
bu konuya fazla de¤inmedik
Ruediger J. Cornehl: Kusura bakmay›n, benim cevab›m pek yarat›c› de¤il ama
gerçek, Londra ve ‹stanbul aras›nda % 50 - 50 bölerdim..
Kees Hage: Ayn› soru yak›n zamandaki ULI konferans›nda birkaç kifliye soruldu.
Oradakilerin ço¤u herhangi bir yat›r›mda bulunmadan önce 6 ay daha beklemek
istediklerini söylediler. Hemen yat›r›m yapmak zorunda olanlar ise gayrimenkule
yat›r›m yapmay› tercih ettiler. Ben flahsen Türkiye’ye yat›r›m yapard›m.
Oturum Baflkan› - Tavit Köletavito¤lu: Panelimizin sonuna geldik. De¤erli zamanlar›n› bize ay›rd›klar›
için tüm panelistlerimize çok teflekkür ediyoruz. Sizlere de sabr›n›z, dikkatiniz ve güzel sorular›n›z için
teflekkürü borç biliyorum.
GYODER
101
102
GYODER
OTURUM BAfiKANI
HALUK SUR
ULI Türkiye, Baflkan
K
onut deyince, insan tarihi kadar eski bir olgudan bahsediyoruz. Bar›nma
duygusu insan›n varolufluyla bafllayan ve as›rlar boyu devam eden,
dünyadaki tüm evrensel hukuk sistemlerinin ve anayasalar›n vatandafll›k
haklar› olarak en önde ele ald›¤› konular›n bafl›nda geliyor. Gayrimenkul sektörümüz
aç›s›ndan konut yat›r›mlar›n›n önemini hepimiz biliyoruz. Özellikle 2005-2007
Türkiye’sinde, kredi konut faizlerinin % 1’lere indi¤i noktada konut yat›r›mlar›n›n
tetiklenmesiyle birlikte gayrimenkul sektörü ve inflaat sektöründeki büyüme oranlar› %
26’lara kadar ç›km›fl, neredeyse dünya rekoru k›rm›flt›r. Böyle bir sektörümüz var. Ama
bütün bu geliflmelere, sektörün ve konut yat›r›mlar›n›n önemine karfl›n hala katedilmesi
gereken mesafe, yürünmesi gereken uzunca bir yol var önümüzde. Türkiye bir yandan
gayrimenkul sektöründe de¤er zincirinin halkalar›n› olufltururken, tafl›n› topra¤›n›,
projelerini de¤erlendirirken di¤er yandan öteki Türkiye’yi, al›m gücü düflük insanlar›n
Türkiye’sini ve o insanlar›n konut edinme konusunda çekmekte olduklar› zorluklar›
gözden ›rak tutmamal›. Bir yandan makas aç›l›rken, de¤er zinciri halkalar›na birer birer
yeni ilaveler yap›l›rken, konut sektörünün alt gelir grubuna yönelik projelerinde de
yaklafl›k nüfusun ortalama tahminlerle % 30’una tekabül eden 4 ila 5 milyon alt gelir
grubu projesinin de geliflmek zorunda oldu¤unu dikkate almal›y›z. Böyle bir gerçekle
karfl› karfl›yay›z. Tabii ülkemizde alt gelir grubu projeler baflka bir deyiflle “affordable”
diye tarif edilen sat›n al›nabilir konutlar›n bafll›ca üretim üssü, planlay›c›s› Toplu Konut
GYODER
103
‹daresi Baflkanl›¤›’d›r. Toplu Konut ‹daresi Baflkanl›¤› tüm iyi niyetlerine karfl›n bu
yolla y›lda ortalama 50 ila 60 bin konut üretebiliyor.
Az önce de de¤indi¤im gibi, 4 ila 5 milyon konuta ihtiyaç duyulan bir ortamda
özellikle özel sektör kurulufllar›n›n bu türden projelere çekilebilmesi ve özel firmalar›n,
özel yat›r›mc›lar›n alt gelir grubu projelerine ilgi göstermeleri önümüzdeki dönemin
birinci gündem maddesini teflkil etmek zorunda. Yoksa 50-60 bin konut üreterek, %
90’n› deprem kufla¤› üzerinde yer alan, bunun % 50’si birinci derecede deprem bölgesi
olan 18 milyona varm›fl konut stokumuzun yenilenmesinde bu süratle 70-80 seneye
ihtiyac›m›z oldu¤u aflikar. Bu tabii kabul edilebilir bir fley de¤il. Demek ki, bugün
yap›yor oldu¤umuzdan daha farkl› bir fley yapmam›z laz›m. Bu oturumun konular›n›
özetlemek gerekirse konut stokumuz yenilenmeli, konut stoku yenilenirken özellikle alt
gelir grubuna yönelik projeler gelifltirilirken arazi kullan›m› nas›l olmal›? Arazi
kullan›m› s›ras›nda özel sektör daha fazla nas›l teflvik edilebilmeli? Vergisel ve hukuksal
anlamda ne tür de¤ifliklikler yap›lmal› ve bunlar ivedi olarak nas›l hayata geçirilmeli?
Konut stoku yenilenirken sürdürülebilirlik kavram›ndan uzaklaflmadan enerji
verimlili¤i performans› yüksek binalar›n oluflturulmas›, yeflil binalar veya eko dizayn
diye tarif edilen konseptin yeni projelere nas›l entegre edilmesi gerekti¤i, mimari dizayn
ve iyi uygulamalarla de¤er zincirinin halkalar›na daha fazla katk›da nas›l
bulunabilece¤i, iyi uygulamalar›n pazarlama, proje performans› ve verimlili¤i aç›s›ndan
neler getirdi¤i ve hepsine endeksli olmak kayd›yla da bütün bunlar›n yap›m›nda
finansal modellemelerin ne olmas› gerekti¤ini bu panelde tart›flaca¤›z. Birbirinden
de¤erli panelistlerimiz var. ‹lk olarak Say›n Emre Çaml›bel. Soyak Holding CEO’su.
Bize arazi tahsisleri, arazi kullan›m›, hukuksal ve vergisel düzenlemeler konusunda bir
konuflma yapacak. Buyurun.
104
GYODER
EMRE ÇAMLIBEL
Soyak, CEO Vekili
on birkaç y›lda bu ve benzer platformlarda s›k s›k konut sektörünü, konut
sektörü ile ilgili sorunlar›, beklentileri, ihtiyaçlar› tart›flt›k, ortaya koyduk,
yap›labilecekleri masaya yat›rd›k. Bunlar›n aras›nda çok k›sa özetleyebilirsem
e¤er dar gelirliler için nas›l konut tedarik edilebilece¤i vard›. GYODER bir çal›flma
yapt›. Ba¤›ms›z yabanc› bir enstitüye uluslararas› uygulamalar› örnek alarak ve Türkiye
flartlar›n› baz alarak nas›l bir fley, ne tür bir model ortaya konulabilece¤i üzerine bir
çal›flma yapt›rd›. Burada kentsel dönüflümü, konunun finansman boyutunu, kamunun
arz taraf›ndan talep taraf›na nas›l destek vermeye yönelebilece¤ini, özel sektörün bu
platforma nas›l çekilebilece¤ini ortaya koymaya çal›flt›k. Di¤er üzerinde tart›fl›lan konu,
vergi, resim ve harçlarda indirim yap›larak sektörün nas›l desteklenebilece¤i idi.
Arsan›n KDV’si % 18’den % 1’e insin, ruhsat harçlar› ve iskan harçlar› indirilsin,
damga vergisi istisnas› getirilsin, bedelsiz arsa tedariki nas›l olabilir dedik. Özel sektörle
kamu bu çerçevede nas›l iflbirli¤i yapabilir dedik. Üçüncü üzerinde durdu¤umuz,
tart›flt›¤›m›z biraz da medyaya konu olan husus ise yetkiler, sorumluluklar, kimin
nereden ne derece sorumlu olaca¤›yd›. Rekabetin nas›l olmas› gerekti¤ini tart›flt›k.
Bakanl›k ne yapmal›, TOK‹ ne yapmal›, özel sektör ne yapmal›, belediyeler konut
sorununun neresinde olmal› dedik. Ç›kmayan kentsel dönüflüm yasam›z› tart›flt›k.
Kentsel yenileme yasas›n› tart›flt›k. Uygulanan projeleri inceledik, örneklerini gördük.
Belediyelerin neleri yapabildi¤ini, hangi konularda özel sektörle birlikte hareket etmesi
gerekti¤ini gördük. Y›llarca mortgage’›, finansman› tart›flt›k. Konut faizleri nas›l düfler
dedik. Tüketiciyi koruma kanunu dedik, ikincil piyasalar nas›l canlan›r dedik, teminat
nas›l oluflturulur dedik.
S
GYODER
105
fiimdi bütün bu y›llard›r tart›flt›¤›m›z konular› alt alta yazd›¤›m›zda bunlar›n hepsinin
oda¤›nda hepsinin önemli bir parças› olan bir konuyu gündeme getirmek, burada
tart›flmaya açmak istiyorum. O da toprak yönetimi. Toprak yönetimi derken, arsa
tedarikini, arsa üretimini kastediyoruz ve do¤al olarak bunun Türkiye’deki konut
ihtiyac›n› karfl›lamaya yönelik nas›l ele al›nabilece¤ini kastediyoruz. Toprak çok önemli.
Finansman aç›s›ndan teminat. Toplumsal bir olgu. Sosyal boyutu var. Mülkiyet, aidiyet.
Bugün Türkiye’de Suriye s›n›r›ndaki birtak›m topraklar›n nas›l temizlenip nas›l
kullan›laca¤›n› her yerde, bütün platformlarda tart›fl›yoruz. Herkesi ilgilendiren bir
unsur. Kaliteli, planl› yap›laflman›n, flehirleflmenin ilk ad›m›. Topra¤› yanl›fl
de¤erlendirirseniz, yanl›fl yap›lafl›rsan›z sonra yüzlerce y›l o yap›larla beraber yaflamak
zorunda kal›rs›n›z. Dolay›s›yla toprak yönetimi kamuyu, vatandafl› ve tüm kurumlar›
ilgilendiren önemli bir husus ve Türkiye’deki konut ihtiyac›n›n giderilmesi ve konut
sorununun çözülmesinde de ana unsurlardan, kilit noktalardan biri. Tabii ki, biz
burada toprak yönetiminin, arsa tedarikinin, arsa üretiminin ekonomiye gelir yaratmak,
ekonomiye kazand›rmak, devletin borçlar›n›n ödenmesi için nakit sa¤lamak, verimlilik
yaratmak aç›s›ndan nas›l ele al›nabilece¤ini de¤il, konut sorununun çözümünde nas›l ele
al›nabilece¤ini tart›flaca¤›z. Dolay›s›yla, bundan sonra söyleyeceklerimi tamamen
Türkiye’nin konut ihtiyac›n›n giderilmesinde toprak yönetiminin nas›l kullan›labilece¤i
düflüncesiyle dinleyin lütfen.
S›k s›k tart›fl›yoruz, bu konuda da çeflitli düzeltmeler yap›l›yor ama bir kez daha
vurgulamakta fayda var. Kamuoyunun bildi¤inin aksine asl›nda kamunun, hazinenin
elinde o kadar da fazla kullan›labilir, de¤erlendirilebilir arazi yok. Resmi verilere göre
Hazine’nin elinde tescilli olarak yaklafl›k 200 milyar metrekare arazi var. Ancak adet
olarak bak›ld›¤›nda bunun % 66’s› yani 2/3’ü orman, maden, tar›m arazisi, da¤,
106
GYODER
altyap› tesisi, ulaflt›rma tesisi, su, hizmet tesisi, mera gibi alanlar. Dolay›s›yla bir kere
kamuoyundaki flu yanl›fl bilgilenmeyi düzeltmemiz laz›m. Kamunun elinde sahip
oldu¤u ve tasarrufunda olan büyük araziler vard›r. Do¤ru. Bunun tescilli k›sm› 200
milyar metrekaredir. Do¤ru. Ama bunun büyük bir k›sm› gayrimenkul gelifltirme
aç›s›ndan konut ihtiyac›n› giderme aç›s›ndan kullan›labilecek durumda de¤ildir.
Bunlar›n
aras›nda
gayrimenkul
gelifltirme,
konut
üretme
aç›s›ndan
de¤erlendirilebilecekleri kenara çekti¤imizde daha sonra dönüp onlar›n hangi ilde
olduklar›na, co¤rafi yap›lar›n›n nas›l oldu¤una, hangi iklim flartlar›na tabi araziler
oldu¤una da bakmam›z laz›m. Bu verdi¤im rakamlar Türkiye’nin tamam› için geçerli.
Bu araziler konut sorununun çözümünde nas›l kullan›labilir? Nas›l de¤erlendirilebilir?
Çok basit. Sat›fl yap›labilir. Özel sektöre de satars›n›z, kamuya da satars›n›z. ‹haleyle
de satars›n›z, direkt de satars›n›z. Bunlar›n hepsinin uygulanabilirli¤i üzerine mevcut
yasalar, içtihatlar var. En ufak bir engel yok. Sat›fltan baflka ne yapabilirsiniz?
Kamuyla özel sektör iflbirli¤i halinde bunlar› gelifltirebilir. Kamu ve özel sektör
iflbirli¤i has›lat paylafl›m› yapabilir. Araziyi kamu koyar, gelifltirmeyi özel sektör
yapar. Araziyi kamu koyar, gelifltirmeyi gene kamu yapabilir. Ya da baflka türlü
ortakl›klar yap›labilir. Üçüncü metot da bedelsiz koflullu devir dedi¤imiz yani “Ey özel
sektör, al bu araziyi yat›r›m amaçl› de¤erlendir ama 1/3’ünü dar gelirliler için konuta
ay›racaks›n. Ama fluraya iki tane hastane yapacaks›n.” gibi bedelsiz ama koflullu
devredilebilir. Konumuz konut oldu¤u için kiralamadan hiç bahsetmiyorum. O
pratikte çok uygulanabilir de¤il. Biz kamunun elindeki bu arazileri konut s›k›nt›s›n›n,
konut ihtiyac›n›n giderilmesi için nas›l kullanabiliriz, nas›l de¤erlendirebiliriz?
Satar›z, ortakl›k yapabiliriz, devredebiliriz. Ama önemli olan bu uygulamaya
geçmeden önce nas›l bir haz›rl›k yapaca¤›m›z. E¤er bu haz›rl›¤› yapmazsak, haz›rl›¤›
yapmadan kamunun arazilerini gayrimenkul projeleri için de¤erlendirmeye bafllarsak
geri dönülmez hatalar yapabiliriz.
Burada dikkat edilmesi gereken üç tane ana unsur var. Bunlardan birincisi planlama.
Bahsetti¤im sadece stratejik planlama de¤il. Teknik olarak kadastral imar
planlamas›ndan bahsediyorum. E¤er bu arazileri bunlar›n tamam›n› masaya yat›r›p,
tamam›yla ilgili imar plan› yapmadan de¤erlendirmeye kalkarsak risk rant dengesini
do¤ru kuramayabiliriz. Bütünsel ele almazsak bunlar altyap›s›z, çevresi ile uyumlu
olmayan parseller, projeler haline dönüflebilir. fiehircilik ilkelerini gözetmeden bir imar
planlama çal›flmas› yapmadan bu arsalar› de¤erlendirmeye çal›fl›rsak flehircilik ve
kaliteli yaflam ad›na yanl›fl ad›mlar atar›z ve bunlar geri dönülemez olur. Dolay›s›yla,
evet, kamunun elinde araziler vard›r.
Evet, bunlar› rahatl›kla de¤erlendirebiliriz. Bunlar›n yasas› da mevcuttur, içtihat da
mevcuttur. Ama ikisinin aras›nda bir çal›flma yapmam›z laz›m. Birinci madde
planlama. Stratejik planlama, imar planlamas› ve kadastral çal›flmalar›n yap›lmas›
laz›m ve bütünsel ele almam›z laz›m. Altyap›s›n›, çevresini, flehircilik prensiplerini
düflünmemiz laz›m. ‹kinci çal›flma, ilgili kurumlar aras›nda bir koordinasyon
sa¤lamam›z gerekiyor. Bu konuyla ilgili sadece kamuda birçok kurum, bakanl›k, genel
müdürlük var. Birbirlerini ilhak eden kurumlar, devralanlar, birbirlerinin varl›klar›n›
ve yetkilerini devralanlar, kapat›lanlar ve yeni aç›lanlar var.
Bir de buna kamu d›fl›ndaki organizasyonlar› dahil edersek yani Toplu Konut ‹daresi,
Hazine, belediyeler, sivil toplum kurulufllar›, akademik çevreler, özel sektör, meslek
örgütleri bunlar›n hepsi masan›n etraf›na oturtulup, uyumlu bir çal›flma içerisinde
birinci maddede bahsetti¤im planlama yap›lmak zorunda. Aksi takdirde biraz evvel
bahsetti¤im risk/rant dengeleri bozulabilir. Üzerinde uzlafl›lmam›fl, uzun vadeli
planlanmam›fl, alt›na herkesin imza atmad›¤› uygulamalar gündeme gelebilir. Peki
bunu yaparken bir fley daha yapmam›z laz›m. O da, mevzuatta uyum sa¤lamak. Çünkü
bu konu mevzuat›m›zda birçok yerde farkl› farkl› flekillerde ele al›nmaktad›r. Bunlar›n
hepsi bu koordinasyon kurulunun, bir bakanl›¤›n alt›nda olabilir, TOK‹ liderli¤inde
olabilir ama genifl kapsaml›, kat›l›ml›, disiplinler aras› bir çal›flmayla biraraya getirip,
masan›n üzerine oturtup, ilaveten mevzuat›, kentsel dönüflüm, finansman, dar gelirli
için konut konusunu da beraber ele alacak bir çal›flma yapmas› gerekiyor. Dolay›s›yla,
bizim burada önerimiz çeflitli taraflar›n, paydafllar›n Bay›nd›rl›k Bakanl›¤›, Toplu
108
GYODER
Konut ‹daresi veya baflbakanl›k liderli¤inde olabilir biraraya gelerek kamuya ait
arazilerin planlamas›n›n, etnik imar planlamas›n›n nas›l yap›laca¤›na dair bir çal›flma
yap›lmas›, konsensus sa¤lanmas›, mevzuatta uyum sa¤lanmas› ondan sonra harekete
geçilmesidir. Bu çal›flmalar yap›l›rken de, kentsel dönüflüm, kentsel yenileme, dar
gelirli için konut ve konut finansman› konular›n›n da bu kapsamda ele al›nmas› gerekir
diye düflünüyoruz. Bunlar› yaparken dikkat edilecek herkesin de vak›f oldu¤u birtak›m
hususlar var, onlar› hat›rlatmak istiyorum. Bu mesele fleffaf ve yerel çözülmeli. Bu
meselenin merkezi olarak çözülmesi mümkün de¤ildir. Kal›c› ve tutarl› olmayacakt›r.
Yerel çözülmesi gerekiyor. Aksi takdirde biz ikliminden, co¤rafyas›ndan, sosyal
ihtiyaçlar›ndan, ekonomik beklentilerinden haberdar olmad›¤›m›z bir bölgenin
planlamas›n› yap›yoruz. fieffaf olunmal›, risk ve rant dengeleri aç›s›ndan kat›l›ml›
karar verilmeli. Bütün paydafllar masaya oturtulmal› ve belki de en önemlisi uzun
vadeli bir planlama yap›lmal›. 3-4 senede bir bu konuyla ilgili al›nan kararlar üzerinde
uzlafl›lan politikalar revize edilmemeli, tart›fl›lmamal›. Dolay›s›yla çok kapsaml› ve
bütünsel bir çal›flma yap›lmas› gerekti¤ini düflünüyoruz. Teflekkür ediyorum.
Oturum Baflkan› - Haluk Sur: Emre Bey’e teflekkür ediyoruz. S›radaki konuflmac›m›z Varyap CEO’su
Say›n Erdinç Varl›bafl. Erdinç Bey de bize dünyada son dönemde sürdürülebilirlik kavram› yeflil
binalar, eko dizayn konsepti adlar› alt›nda tart›fl›lan enerji performans› yüksek yap›lar›n, Türkiye’de
gayrimenkul stoku yenilenirken ele al›nmas› gereken hususlardan bir örneklemeyle bahsedecek.
GYODER
109
ERD‹NÇ VARLIBAfi
VARYAP, CEO
D
e¤erli kat›l›mc›lar, sayg›de¤er bas›n mensuplar› öncelikle hepinize hoflgeldiniz
diyorum. Bugünkü oturumumuzun bafll›¤›na bakt›¤›m›zda asl›nda
konuflulabilecek birçok konu varken gayrimenkul sektöründe özellikle konut
üreten bir firman›n temsilcisi olarak, Türkiye’de ele almam›z gereken konunun
bugünlerde sürdürülebilir yeflil binalar kavram› oldu¤unu düflündü¤üm için bu konuyla
alakal› sizlere k›sa bir sunum haz›rlad›m. Be¤enece¤inizi umuyorum. Çünkü bundan bir
sene evvel biz bu yola ç›karken özellikle Avrupa ve dünyadaki gayrimenkul fuarlar›nda,
kongrelerinde, seminerlerinde buradaki birçok arkadafl›m›zla birlikte bulunduk ve
eminim ki, hepimizin ortak kanaatidir ki, gözlemledi¤imiz bir olgu vard›. O da,
gayrimenkul sektöründe gelece¤in kesinlikle sürdürülebilir yaflama verilen de¤er oldu¤u
idi. Konut sektöründe büyük çapl› projeler gerçeklefltirdik. ‹stanbul’da simge olabilecek
projeler gerçeklefltirdik. Ancak, bu kadar yo¤un faaliyetin gösterildi¤i bu sektörde art›k
bundan sonra zaman›n yeflil binalara daha fazla de¤er verme zaman› oldu¤unu
düflünerek ‹stanbul bat› Ataflehir’deki yeni finans merkezi bölgesinde Toplu Konut
ifltiraki Emlak Konut Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› ile birlikte daha evvelden yapm›fl
oldu¤umuz has›lat paylafl›m› yöntemiyle Varyap Meridian projemizi gerçeklefltirdik. Biz
bu projenin lansman›n› henüz yapmad›k. ‹lk defa bugün burada genel olarak sizlerle
paylafl›yorum. Asl›nda söylemek istedi¤im üç ana bafll›k var. Bunlardan bir tanesi,
neden yeflil bina yapmal›y›z ve neden bu konuya önem vermeliyiz? ‹kinci k›s›m , biz bu
uygulamalar› nas›l yap›yoruz ve neler yap›yoruz? Üçüncü bölümde ise, bu konuyla
alakal› flahsi düflüncelerimi ve Türkiye’de yapmam›z gereken baz› hamleler olmas›
laz›m, onlar hakk›nda düflüncelerimi paylaflaca¤›m sizinle.
110
GYODER
Çok çarp›c› de¤erler var bu görmüfl oldu¤umuz tabloda. Sol tarafta dünyadaki
binalar›n kaynak tüketimini görüyoruz. Sa¤ tarafta ise, Türkiye’deki enerji sarfiyat›n›
görüyoruz. Sol taraftaki de¤erler bize flunu gösteriyor: Hiç biriniz, eminim, ‹stanbul’dan
Ankara’ya giderken ‹zmit’te o sanayi bölgesi içerisinde fabrikalar› ve bacalar›ndan
dumanlar yükselen yap›lar› gördü¤ünüzde, asl›nda çevremizin ne kadar kirlendi¤ini ve
bu kirlili¤i yaratan fleyin endüstriyel tesisler oldu¤unu zannediyoruz. Halbuki, dünyada
çevre kirlili¤ini yaratan, en fazla enerji tüketen yap›lar›n binalar oldu¤unu görüyoruz.
Türkiye’de de durum çok farkl› de¤il. Enerji tüketiminde % 31 oran›nda binalar bu ifle
sebep oluyor, elektrik tüketiminde ise bu oran % 49’lara ç›k›yor. Yani Türkiye’de
tüketilen elektri¤in yar›s›n› evlerimiz tüketiyor. Bu düflünceyle yola ç›k›p Amerika’daki
yeflil bina derne¤inin yapm›fl oldu¤u araflt›rman›n sonuçlar›nda, yeflil binalar›n ortak
de¤eri olaran kaynak tüketimini azaltmay› görüyoruz.
At›k maliyetlerinde kat› at›klar›n üretiminde, su tüketiminde azalma, enerji tüketiminde
azalma ve çevreye yay›lan karbondioksit sal›n›m›ndaki azalmaya yard›mc› oluyor yeflil
binalar. Bunun karfl›l›¤›nda ekonomik olarak neler kazand›r›yor? Bir araflt›rma benim çok
ilgimi çekti: Geçen sene biz bu projeyi gelifltirmeye bafllad›¤›m›zda Amerika’da özel bir
flirketin yapm›fl oldu¤u bir araflt›rmayd› bu. Orada bu bahsetmifl oldu¤umuz de¤erleri yani
yeflil bina yapt›¤›n›zda binalar›n de¤erindeki art›fl›, bina sakinlerine kazand›rd›¤›n›,
kiralardaki art›fl› ve çok önemli olan bir husus, aidatlardaki düflüflü bir yana b›rakal›m,
müflterilerin ve bu evleri kullanacak olan insanlar›n gözünde yeflil binalar ne de¤er ifade
ediyor diye bir sonuç yay›nlanm›flt›. O araflt›rman›n sonunda a¤›rl›kl› olarak Amerika’da
GYODER
111
insanlar›n yeflil binalardan beklentilerinin kendilerine sa¤layacaklar› maddi de¤erler
yani hem iflletme giderlerindeki düflüflten kaynaklanan aidat azal›mlar›, hem de sahip
olmufl olduklar› gayrimenkullerin daha de¤erli oluyor olmas›n› ön plana alm›fllard›.
Bunu hemen takip eden ikinci unsur ise, çevreye olan duyarl›l›kt›. Bu ilgi çekici bir not
bizim için.
Neler düflündük bu konuda? Yeflil binalar›n genel olarak etkilemifl oldu¤u 3 k›s›m var.
Bir tanesi çevre, öbürü ekonomik anlamda faydalar› ve bu binalarda oturan insanlar›n
kazan›mlar›. Çok aflikar bir flekilde ileride uygulamalar› gördü¤ümüzde zaten
karfl›laflaca¤›z. At›k madde üretiminde azalmalar, bulunmufl oldu¤u iklim, mekan ve arazi
ile bütünleflmeler, daha sa¤l›kl› ve keyifli yaflam mekanlar›n›n yarat›lmas› ve çevresel ters
etkinin azalt›lmas› konusunda çevre bak›m›ndan avantajlar gösteriyor.
Ekonomik olarak bakt›¤›m›zda da, az önce de bahsetmifl oldu¤um gibi, binalar›n
de¤erlerindeki art›fl ve iflletme maliyetlerindeki giderlerin yani insanlar›n cebinden ç›kan
aidat giderlerinin azalt›lmas›, yüksek kira getirisi sa¤lamas› ve çok önemli bir unsur,
piyasadaki görünebilirli¤i ve farkl›l›¤› bu projelerin, bu gayrimenkullerin ekonomik
olarak da çok yüksek de¤er ifade etmesine sebep oluyor. ‹nsanlar aç›s›ndan bakt›¤›m›zda
da, daha keyifli yaflam mekanlar›, daha kaliteli iç mekanlar, bunlar›n getirmifl oldu¤u
mutluluk ve bu mutlulu¤un sa¤lam›fl oldu¤u da üretkenlik bizi etkileyen unsurlard›r. Biz
Amerika’daki Yeflil Bina Konseyi’nin sertifika program› olan “LEED” kapsam›nda
baflvurumuzu yapt›k. Ancak, dünyada sadece “LEED” yok. Birçok ülkede özellikle de
112
GYODER
geliflmifl ve geliflmekte olan ülkelerde de¤iflik sertifika programlar› var. Bunlar›n aras›nda
en eski sertifika program› “LEED” sertifikas› iken, di¤er geliflmifl ve geliflmekte olan
ülkelerde ve Avrupa’daki birçok ülkede görüyoruz ki, sertifika programlar› yeni yeni
oluflmaya bafll›yor. Yani 2000’li y›llardan sonra bu konuya a¤›rl›k verilmifl. O yüzden
Türkiye’nin henüz kaybetmifl oldu¤u çok fazla bir fley yok. Bu konuda hepimize çok
büyük bilinç gelifltirme ve görev düflüyor. Gerçi ÇEDB‹K bu konuda çal›flmalar bafllatt›.
Emre Bey siz de faaliyet gösteriyorsunuz, yak›nen takip ediyoruz ama Türkiye’nin de
yak›n zamanda sertifika program›n›n olmas› ve bunun yerellefltirilmesi gerekti¤ine
inan›yoruz. Çünkü biz bu projeyi “LEED” kapsam›nda gelifltirirken, karfl›laflt›¤›m›z baz›
yerellikle ba¤daflmayan temel sorunlar da ç›k›yor. Bu ba¤lamda Türkiye’de de bir an önce
sertifika programlar›n›n hayata geçiyor olmas› gerekti¤ini düflünüyoruz.
Asl›nda yeflil binalar› gelifltirirken flöyle bir yol izliyoruz: Bizler genelde projeyi tasarla,
yap ve bitti¤inde karfl›laflt›¤›m›z sonucu kabullen mant›¤›yla projeler gelifltiriyoruz ama
burada çok büyük bir araflt›rma gelifltirme motivasyonu önümüze ç›k›yor ve bunu
yapmak zorunday›z. Bu araflt›rma gelifltirmenin flöyle bir avantaj› oluyor: Bizler asl›nda
klasik sistemde ilerleye ilerleye yapm›fl oldu¤umuz binalarda karfl›laflt›¤›m›z sonuçlar›
araflt›rma gelifltirme süreçlerini uzun tutarak elimine edip, daha düflük maliyetle binalar
elde etmifl oluyoruz. Yani gereksinimlerimizi bafl›nda belirliyoruz, buna göre
tasarl›yoruz, infla ediyoruz, ölçüyoruz, analiz ediyoruz, daha da gelifltiriyoruz, inflaat ve
tasar›m süreci içerisinde birçok kez geriye dönüp karfl›laflt›rmalar, analizler yap›yoruz
ve en iyi sonuca ulaflmaya çal›fl›yoruz. Hedef bu.
GYODER
113
Projeyi gelifltirirken neler yapt›k? Biraz ondan bahsedece¤im. Türkiye’de flöyle bir
kavram kargaflas› da var. Yeflil bina dedi¤imizde herkesin akl›na yeflilin çok bol
b›rak›ld›¤› veya sadece enerji tasarrufu sa¤layan binalar geliyor. Halbuki 7 de¤iflik bafll›k
alt›nda de¤erlendiriyoruz. Bunlardan bir tanesi enerji tasarrufu. Ama di¤erleri su
tüketimindeki azalma, yeflil binalar›n çevreye olan etkileri, iç ortam kalitesi, inflaat
süresince çevrenin korunmas› ve at›klar›n azalt›lmas›. Dolay›s›yla, bu gelifltirme süreci
içerisinde henüz projeyi tasarlamaya bafllamadan önce asl›nda her fleyi düflünüp, ona
haz›rl›kl› oluyor olman›z ve tasarlama sürecine öyle bafll›yor olman›z laz›m.
Nitekim, biz arazimizi elimize ald›¤›m›zda önce manzara, daha sonra arazinin günefle
maruz kalma durumunu, hakim rüzgarlar›, mevcut topografyas›n› ve buna benzer birçok
daha teknik özellikleri göz önüne alarak bina yerleflimimize bafllad›k. Bunun etkisi çok
büyük. Çünkü özellikle enerji tasarrufu konusunda e¤er binalar›m›z› istenmeyen do¤u bat›
günefline çok maruz flekilde yerlefltirirseniz veya hakim rüzgarlar›n so¤utucu etkisini de
gerekti¤i flekilde kullanmazsan›z istedi¤iniz kadar içerisinde do¤al malzeme kullan›n veya
enerji tasarrufu sa¤layan mekanik sistemler kullan›n, havaland›rma sistemleri kullan›n bir
sefer yola yanl›fl ç›km›fl oldu¤unuz için geri dönülmez bir yanl›flla karfl› karfl›yas›n›z. O
yüzden bunlar› en bafl›nda düflündük. Hepinizin ortak sorunu olan su için farkl›
uygulamalar yapt›k. Peyzaj alanlar›ndan örnek vereyim size. Biz özellikle ‹stanbul iklimine
uygun, mümkün oldu¤unca az su tüketen ama ayn› zamanda buran›n do¤al bitki örtüsüyle
ba¤daflacak peyzaj bitkilerini ve o bitkileri binalar›n yönlerine göre öyle yerlere yerlefltirdik
ki, 4 mevsim boyunca yine iflletme maliyetlerinin minimum seviyede kalmas›n›
hedefliyoruz. Binalar›n çat›s›ndan ya¤mur suyunu topluyoruz ve onlar› özellikle peyzaj
sulamas›nda kullan›yoruz. Çünkü konut üreten firmalara gelen en büyük sorulardan bir
tanesidir. Müflteriler yeni bir proje ç›kt›¤›nda, ilk sormufl olduklar› fley buran›n aidatlar›n›n
ne kadar yüksek olaca¤› ve maalesef bunlar› önceden çok kestiremedi¤imiz için henüz ifle
bafllarken o maliyetleri mümkün oldu¤unca düflürücü önlemler al›yoruz ki bu da onlardan
bir tanesi. Armatürlerin tercihinde yine çok titiz davrand›k ve özel kartufllu, belli seviyede
suyu kontrollü olarak b›rakan armatürleri seçtik. Dairelerin içerisinde kullan›lan sifonlar›n
ki Türkiye ortalamas› yaklafl›k 9 litredir. Biz 4.5 litrelik yeni gelifltirilmifl ürünlerle bu
durumu çözdük. Yani burada yaklafl›k % 40 ila 50 aras›nda sadece dairelerin su
kullan›m›nda bir azaltmaya gitmifl olduk. Enerji tasarrufunda yapabileceklerimiz asl›nda
s›n›rl›. Hem mevzuat bak›m›ndan, hem de flehir içerisinde oluyor olmam›zdan dolay›
k›s›tlay›c› baz› engeller var ama flunu yapmaya çal›flt›k: Yine aidatlar› düflürücü bir yöntem
olarak binalar›m›z›n üstlerini kaplayabildi¤imiz kadar solar panellerle kaplad›k ve
buradan üretti¤imiz enerjinin binalarda kullan›lan ortak alan enerjisinin karfl›layabildi¤i
kadar›n› karfl›lamas›n› hedefledik. Yani binalardaki asansörleri, ortak alan
ayd›nlatmalar›n›, peyzajdaki ayd›nlatmalar› karfl›layabiliyor olmas›n› hedefledik. Rüzgar
tribünleri üzerine çal›flmalar›m›z var ve devam ediyor. Burada mevzuat s›k›nt›s›yla karfl›
karfl›yay›z. Ama hepsinde temel hedef var. ‹flletme giderlerinin yani aidatlar›n azalt›lmas›,
fosil yak›tlar›n kullan›m›n›n azalt›lmas› ve daha düflük karbon sal›m›n› gerçeklefltirmek.
114
GYODER
Asl›nda LEED’in bakm›fl oldu¤u birçok konu var. Bu projenin mesela flehir merkezinde
yap›l›yor olmas› asl›nda çevreye karfl› yap›lm›fl iyi bir davran›fl. Yeflil binalar konseyi bunu
öyle görüyor. Çünkü zaten flehirleflmifl bölgeler içerisinde mevcut olan yap›lar›n ›s›y› ve
enerjiyi daha çabuk emmesinden kaynaklanan ›s› adalar› oluflumunun önlenmesi var.
Do¤al malzemeleri mümkün oldu¤unca kullanmaya bafllad›k, kat bahçeleri kulland›k.
Binalar›n içerisinde dairelerle bütünleflen kat bahçelerimiz var. Arazinin sadece % 10’luk
bir k›sm› kullan›ld›, % 90’n› yeflil kald›. Bu çok enteresan: Yine Leed’in bize uygulamakla
zorunlu k›ld›¤› bir husus: Mümkün oldu¤unca fosil yak›tla çal›flan araç kullan›m›n› azalt›p,
bisikletlere teflvik ediyorlar. Onun için bu projedeki konut adedi kadar bisiklet park yeri
b›rak›yoruz projenin alt›nda ve hibrit araçlar›n›n kullan›m›n› teflvik edici tabelalar›m›z var.
Birçok yerde insanlar› onlarla yüz yüze ve göz göze gelmeye maruz b›rak›yoruz ki o bilincin
artt›r›lmas›na yard›mc› olsun.
‹nflaat esnas›nda yapm›fl oldu¤umuz baz› uygulamalarla mevcut topra¤› da geri
kullanmak istiyoruz. Mesela bölgede yap›lan kaz›lar›n yine o proje içerisinde
kullan›l›yor olmas›, oradan ç›kan tafllar›n yine oradaki geri dolgularda kullan›l›yor
olmas› ve mevcut haz›r olan bitki örtüsünün ileride kullan›lmak üzere stoklan›yor
olmas› gibi. Bizim uygulamalar›m›z böyleydi. Teflekkür ederim.
Oturum Baflkan› - Haluk Sur: Teflekkür ederiz. Üçüncü panelistimiz ülkemizin önde gelen mimarl›k
ofislerinden Arolat Mimarl›k’tan Emre Arolat. Kendileri bize dizayn yoluyla proje verimlili¤inin
artt›r›lmas› ve do¤ru örneklerle proje performans›n›n art›fl›na yönelik örnekleri anlatacaklar.
GYODER
115
EMRE AROLAT
EAA Emre Arolat Mimarl›k, Yüksek Mimar
B
ütün kat›l›mc›lara iyi günler dilerim. Ben asl›nda ikinci kuflak mimar›m. Yani
annem ve babam da mimar ve onlar›n bafllatt›¤› bir yolu devam ettiriyorum.
Asl›nda onlarla birlikte devam ettiriyorum. fiunu söylemem laz›m ki, onlar›n
yaflad›¤› ve benim yafl›mda yüzleflti¤i dünyadan baflka bir dünya var bugün. Bizim
içinde bulundu¤umuz dünya, onlar›n bildi¤i dünya de¤il. Çok daha farkl› bir dünya.
Yani onlar etik çerçevenin içinde birtak›m de¤erleri çok önemseyen, yalan söylemeyen,
birbirini çok fazla kand›rmayan bir dünyan›n içinde olduklar›n› zannediyorlard› veya
hep böyle konufluluyordu. Tabii ki bunlar içinde çok da do¤ru olmayan durumlar vard›
ama bugünkü içinde bulundu¤umuz gösteri toplumunun oluflturdu¤u dünya ile
mukayese etti¤imizde hakikaten o baflka bir fleydi. Biz bugün baflka bir fleyin içindeyiz.
Sermaye egemen toplumlar›n oluflturdu¤u üretim tüketim mekanizmalar›n›n içinde
ç›lg›nca yap›lan birtak›m üretimlerin ajanlar› olarak, mimarlar olarak bizler
dünyadan habersiz, bize her söyleneni kabul eden, dünyan›n gerçekleri ile biraz evvel
konuflulan mesela % 40’›n› binalar›n oluflturdu¤u bir ›s› adas› mekanizmas›ndan
bihaber, istedi¤i her flekilde mimariyi yönlendiren insanlar olmam›z düflünülüyor.
Asl›nda biraz da bizden bu talep ediliyor. Bunu da söylemek laz›m. Bizim içinde
bulundu¤umuz ortam mimarlardan birtak›m fleyler talep ediyor. Bunlar 3-4 tane çok
önemli maddeden olufluyor. Bunlar›n en önemlilerinden bir tanesi kentsel ayr›flma
116
GYODER
dedi¤imiz fley. Bu ne demektir? Bizler bu yat›r›mlar› planlarken hep senin gibi olan,
benim gibi olan, onun gibi olan yeteri kadar paras› olmayan falan gibi konuflmalarla
vaktimizi geçiriyoruz ve kimler için ne yapt›¤›m›z konusu önemli olmaya bafll›yor.
Hatta bizler gibi çok üreten, bürolar› belirli aflamay› geçmifl olan mimarlardan talep
edilen projelerin çok önemli bir bölümü elitist projelerdir. Yani kenti oluflturan
topluluklar›n çok az›na hitap eden projelerdir. Bizler asl›nda toplumsal projelerde
falan çok akla gelmeyiz. Genellikle pahal› yat›r›mlar›n mimarlar› olarak akla geliriz.
Çünkü toplumsal yat›r›mlarda zaten mimar çok önemli de¤ildir. Tasar›m çok önemli
bir fley de¤ildir. Hatta 10 y›l öncesine bakt›¤›m›zda söz gelimi bugün içinde
bulundu¤umuz ortamdan bambaflka bir ortam olan biraz evvel sözünü etti¤im
ortamda mimarlar›n konut stoklar›yla yani bir konut yat›r›m›yla neredeyse hiç ilgisi
yok gibiydi. Çünkü konut dedi¤iniz fley zaten belliydi. Bunu herkes yapmay› çok iyi
biliyor. Bir apartman plan›n› bir mimardan çok daha iyi bilen bir sürü insan var ve
neticede herhangi bir yenilik, herhangi bir yeni düflüncenin oluflmad›¤› bir ortam›n
içinde mimarlar konutla yaklafl›k 8-10 y›ld›r tan›flt›lar ve bu ayr›flman›n da bir
parças› haline geldi. Yani kimin konutu, hangi getto, buras› çok paras› olanlar›n yeri
midir yoksa buras› nas›l kapat›lacak sürekli bunlarla u¤rafl›yoruz biz. Asl›nda bir tür
bu mekanizman›n içinde bir fleylerin ajan› olarak devam ediyoruz.
Bir baflka sorun denebilecek fleylerden bir tanesi -ben konuyu biraz mimari yönden
ele almay› do¤ru buluyorum- intihal. Yani bir tür afl›rma diyebilece¤imiz bir fley.
Mimarl›k dünyas› inan›lmaz afl›r›yor. Yani herkes birbirinden bir fleyleri görüyor ve
fütursuzca taklit edebiliyor, hatta esinlenmenin çok ötesine giden art›k neredeyse
ayn›s› olan projeler bir baflka isimle yap›labiliyor. Bunun çok net örnekleri var, daha
az gözüken örnekler var ama genel olarak bu mimarl›k ortam›nda bir problem.
Gösteri dünyas› dedi¤imiz fley bir par›lt› istiyor mimardan. Çok par›lt›l› fleyler, çok
gösteriflli fleyler istiyor ve asl›nda afilli yap›lar› istiyor. Yani baflkalar›ndan de¤iflik
olan, göze çarpan, fiyakal› fleyler istiyor. Onun d›fl›nda kalan yap›lar yavafl yavafl o
dünyan›n mal› haline gelmemeye bafllad›. Biraz sakin, az›c›k kendine çekilmifl olan
yap›lar yavafl yavafl gündemden düflmeye bafllad›lar. Bir de tabii simulasyonlar
önemli olmaya bafllad›. Yani bu intihalin bir baflka türlüsü. Mesela yat›r›mlarda
birtak›m temalar var. Dünyan›n çok önemli bir gerçe¤i üzerinden geliflmifl olmayan›
ama gerçe¤i olan bir fleyin taklidi olmas› gibi çok kötü bir yönelim var. Bu asl›nda
turizm sektöründe bafllad› ve konutta da h›zla devam ediyor. Bizler mimar olarak
kendi aram›zda yaklafl›k 50 kiflilik bir grup olarak bu ak›nt›ya karfl› ne
yapabilece¤imizi düflünüyoruz. Bizim bir sergimiz oldu bundan birkaç y›l evvel.
‹stanbul, Ankara, ‹zmir, Kayseri, Trabzon, Torino ve Berlin’de. fiu anda Berlin’de
aç›k sergimiz. Bizim mimari büro olarak yönelimlerimizi ortaya koyan bir sergiydi
ve bizim durum odakl› bir ifl yapt›¤›m›z›, çok farkl› ölçeklerde, çok farkl› konularda
üretti¤imiz ifller oldu¤unu ve durum odakl› tasar›m›n ezber üzerinden, en iyi bilinen
ve ezberlenmifl üzerinden de¤il, her seferinde kendi iç potansiyellerini kullanan, tam
o ifle ait gerçekler üzerinden flekillendi¤ini anlat›yordu ve ço¤u zaman da çok iyi
bildik olan mimarl›k ak›mlar›n›n d›fl›nda durmay›, en az›ndan bir miktar ask›ya
almay›, belirli bir durumdan sonra tekrar ortaya koymay› hedefleyen bir fley
oldu¤unu anlatmaya çal›fl›yordu. Bu durumda yapt›¤›m›z projelerin kendi özgül
durumlar›n› ifade etmeleri ve bir tür özgünlük tafl›malar› tabii bizim için önemli bir
konu.
G. Board’un “Gösteri Toplumu” diye bir yap›t› vard›r. Ben kendisini 20’nci yüzy›l›n
en önemli flahsiyetlerinden birisi olarak görüyorum. Bir kahin gibi 1970’lerin bafl›nda
yay›nlad›¤› kitapta y›k›c› oldu¤u kadar tahrike de direnebilen bir eser oldu¤unu
gösterdi. Çünkü 80’li y›llarda yazd›klar›n›n ne kadar do¤ru oldu¤u ortaya ç›kt›. Bunu
flöyle özetleyebiliriz: Asl›nda sizden bahsediyor, hepimizden bahsediyor ve nelerin talep
edildi¤ini, bu toplumun nas›l bir toplum oldu¤unu, yavafl yavafl hangi de¤erlerin
problemlefltirildi¤ini ve hangilerinin kenara kondu¤unu söylüyor. Çok fazla üstüne
gitmek istemiyorum ama mesela bu intihal konusu ilginç bir konu. Ben çok flafl›r›yorum.
Dragos’ta bir projenin ile Dubai’de bir projeyi ele alal›m. ‹ç mekanizmay› bilmiyorum.
Mesela Dragos’taki binalar›n mimar› kim bilmiyorum. Belki ayn› mimard›r, o zaman
118
GYODER
sorun daha da fena. Çünkü bu mimarlar demek ki, ad› “D” ile bafllayan her yere bu
projeyi yapacaklar. Bu konular mimarl›k içinde önemli gördü¤ümüz konular. Bunun bir
baflka aya¤›, bir tür simulasyon aya¤›. Bu gördü¤ünüz resim foto¤raf çeken birilerini
gösteriyor. fiunu çok iyi biliyorum ki, bizim ifl yapt›¤›m›z yat›r›mc›lar›n çok önemli bir
bölümü Las Vegas’tan çok etkileniyorlar. Aç›k söyleyeyim ben de etkileniyorum.
Böyle fleylerin nas›l yap›labildi¤ini, bu kadar par›lt›l› bir yerin nas›l olabildi¤ini, çölün
ortas›nda bu hikayenin nas›l orta yere getirildi¤ine ben de biraz flafl›r›yorum. Hadi
herkesin önünde flunu da ifade edeyim: Mimarl›¤a merak sarmadan önce ciddi bir
kumarbazd›m. Baya¤› bir kumar oynuyordum. Poker oynard›m ve kumar›n ne demek
oldu¤unu bilirim. Kumar oynad›¤›n›z zaman dünyadan nas›l koptu¤unuzu, asl›nda o
gün için sizi düflünen anan›z baban›z, çolu¤unuz çocu¤unuz ve bunlar›n hepsinden nas›l
uzaklafl›ld›¤›n›, nas›l bir sanal dünyan›n içine girildi¤ini ve bu dünyan›n kendi içindeki
mekanizmalar› nas›l bir süre etik durumdan da özgürlefltirdi¤ini, soysuzlaflt›rd›¤›n›
gayet iyi bilirim. O anlamda da böyle çölün ortas›ndaki bir yerin sanallaflmas›n› hatta
bildi¤iniz gibi Exalibur var, New York var, Monte Carlo var, Rio var, Alaattin var, Paris
var. Yani birbiriyle yan yana gelmesi fleytan›n dahi akl›na gelmeyecek fleyler Las
Vegas’ta gelebiliyor ve ortaya da böyle bir manzara ç›k›yor, çok etkileyici. P›r›l p›r›l bir
yer. Bunu görüp de be¤enmeyecek çok az adam vard›r. Bu etki nas›l bir etkidir, niye
GYODER
119
yap›lm›flt›r, biraz evvel bahsetti¤im kumar duygusuyla nas›l bir alakas› vard›r? Bu
sahtelefltirilmifl dünyan›n par›lt›s› insanlar üzerinde nas›l bir etki yap›yordur bunu
düflünmeye bafllad›¤›n›zda bir noktada Empire State, Liberty kad›n› bütün bunlar size
bir baflka türlü gözükmeye bafll›yor. Tabii bütün dünya bundan etkileniyor. Kimisi
bunu çok önemli bir fley olarak görüyor, kimisi ise bundan bir fleyler ö¤renmeye
çal›fl›yor. Bu adamlar› gördü¤ünüzde kendinizi San Marco’da Venedik’te gondolcularla
konuflur görebilirsiniz ama buras› da Las Vegas. Asl›nda berbat bir havuzun içinde 3-5
tane gondol, saçma sapan bir durumun içinde kendilerini var etmeye çal›fl›yorlar.
‹nsanlar da bunu seviyor. Venedik’e gidece¤ine buraya gidip gondola biniyor. Gondolcu
enayi de¤il bence burada. Bir de tabii böyle bir fleyin üretti¤i aidiyet duygusu, kimlik
falan gibi bir yere geldi¤inizde mesela Las Vegas’l› olmak acayip bir durum. Yani Las
Vegas’l› olunmaz gibi geliyor bana. Las Vegas’a gidilir, orada yaflan›r. Biraz vakit
geçirilir, kumar oynan›r sonra da dönülür.
Çünkü buralar asl›nda bizim bildi¤imiz anlamda yer de¤iller, yer duygusunu da
vermiyorlar. Buradaki her fley biraz acayip, biraz palavra. Bazen de bütün bu dünyan›n
içinde sizi kendinize getirecek bir iki cümle olabiliyor. En az›ndan bu gecenin
gelece¤iyle kumar oynamay›n diye iyi e¤lence yerlerine davet eden bir fley var. Belki
bunu biraz photoshop’la hayat›n›zla kumar oynamay›n haline getirebiliriz. Aksi
takdirde, böyle bir durum. Yani çölün ortas›nda garip bir durum yaflayabilirsiniz. T›pk›
bir baflka çöl gibi.
120
GYODER
Geçti¤imiz sene bir ödül almak üzere Cityscape Dubai’de bir yere gittim. Hayat›mda
ilk defa gittim ve dehflete düfltüm. Çünkü “Dubai’ye gitmek laz›m” diye orta¤›mla
konufluyorduk. O daha fazla merakl›yd›. Ben “Boflver gitmesek de olur” diyordum. ‹yi
ki yan›l›p da bir hafta sonunu geçirmeye gitmemifliz. ‹lk ve son gidiflimdir. Birkaç
milyon dolar verseniz de orada bir proje yapmam. Bir tür Las Vegaslaflm›fl bir yer.
New York’ta Chrysler binalar› var. New York’ta bir tane olunca Dubai’de iki tane
olmas› laz›m. O anlamda dehflete düflülecek bir yer. S›cak, çöl ikliminin oldu¤u, tozlu
bir yer. Fakat emlak fuar›ndan içeri girince bir kere daha dehflete düflüyorsunuz. Ben
hayat›mda bu kadar afilli, bu kadar janjanl› maketi bir arada hiç görmemifltim ve
bütün buray› gezdikten sonra içine ›fl›k koydu¤umuz maketleri bir anda art›k bundan
sonra yapmama karar› ald›k. Yani insan›n kusas› geliyor. Görmeniz laz›m. Böyle bir
merak da var.
Erdinç Bey’in biraz evvel anlatt›¤› yeflil durum asl›nda onlar›n yapt›¤› gibi de¤il de,
bir tür metalaflm›fl hale getirildi¤i zaman komik fleyler olabiliyor. Bu Simcity oyunu.
Asl›nda hikaye budur. Birileri bir fleyleri yap›yor ve ondan sonra sat›yor. Bütün
hikaye de neredeyse bundan ibaret oluyor. Demin Emre Çaml›bel’in söyledi¤i
yap›labilecekler konusunda hakikaten ilginç aç›l›mlar› var. Onlar içinde benim en
çok ilgimi çeken çok kat›l›ml› bir tür üst mekanizmayla ve fleffaf olarak asl›nda
kentler kurtulabilir, kentler çok iyi hale gelebilir ve mimarl›k bunun içinde do¤ru
kullan›ld›¤›nda do¤ru bir ajan olabilir. Tafuri’nin önemli bir aç›l›m› vard›r: Modern
GYODER
121
mimarl›¤›n krizi gönderirsin do¤al adresi olan büyük sanayi kendi temelini oluflturan
ideolojiyi aflt›¤› ve kendi üst yap› ö¤elerini kenara itti¤i anda ortaya ç›kar diyor.
Asl›nda bir tür ikilemden bahsediyor ve mimarinin hala kendini sürdürmeyi denedi¤i
anda ya zamana uygun olmayan birtak›m gerçekliklerin birlikte afl›lmas›na yard›mc›
olur yani demin anlatt›¤›m flekilde bir ajan olur, ya da kendisi zamana uymaz,
demode hale gelir diyor. Çok ilginç bir örnekti. Tan›t›m›n› Julio Iglesias’›n yapt›¤› çok
iyi bildi¤imiz bir örnektir. Bosphorus City örne¤i. Ben do¤rusunu söylemek gerekirse
bu projeyi çok baflar›l› buluyorum. Ticari olarak gerçekten çok baflar›l› bir proje. Ama
bunun ne türden bir dünya kuraca¤› konusunda da büyük bir merakla bekliyorum.
Yani buradaki arkadafllar›m›z nas›l Las Vegasl›laflacak? Bir yer sat›n alm›fl birisi
Halkal›’n›n ortas›ndaki Bo¤az simulasyonu ile nas›l yüzleflecek, kendisini nas›l
yal›n›n içinde oturur gibi hissedecek gerçekten bekliyorum. Bu adam›n bu konuyla
ilgili bir kuyruk ac›s› var diye düflünebilirsiniz. Hakl› da olabilirsiniz, belki de
gerçekten vard›r. Ama derdim o de¤il. Buray› ben gördüm. Biz oraya bir proje
yapmakla görevlendirildik ve 207 bin metrekare kapal› alan› olan yaklafl›k 1.500
konutun olaca¤›, 8.000 kullan›c›n›n ve 3.000 arac›n olaca¤› bir yer olacakt› buras›.
Bosphorus City’nin hemen yan›ndaki araziden onun devam› olan projeden
bahsediyorum. Biz de gayet naif bir biçimde burada art›k büyük bir yerde böyle bir
projenin gerçekten yeflil bir proje olmas›yla ilgili ciddi bir çal›flma yapt›k ve
ekolojinin, sürdürülebilirli¤in Türkiye için henüz çok bilindik fleyler olmamas›ndan
sebep alarak birtak›m uluslararas› dan›flmanlarla bu projeye girdik.
122
GYODER
Asl›nda Bosphorus’a yani oradaki suyu kullanan ama o suyu bu sefer al›p Bo¤az gibi
yapmayan, kendi suyu haline getiren bir tür ekokent planlad›k. Bunun bir tür ekokentin
de ötesinde çok büyük bir ekopark olmas› ve onun içine yerleflmifl birtak›m konutlardan
ve sosyal ünitelerden oluflmas› gibi bir projeydi. Hayli uzun süre ve çok meflakkatle
çal›flt›k. 7-8 farkl› istekle yüzlefltik. Bize her seferinde sorulan soru “Acaba Bosphorus
kadar satar m›? Veya ondan iyi satar m›?”oldu. Ben her seferinde bu soruya cevap
veremeyece¤imi, buna hiçbir flekilde bir garantimin olmad›¤›n› ancak flunu çok iyi
bildi¤imi yani bu projenin çevreyle kurdu¤u iliflkinin do¤ru bir iliflki oldu¤una
inand›¤›m› dilim vard›¤› kadar söylemeye çal›flt›m. Yaklafl›k 8-9 ayl›k bir projelendirme
çal›flmas› oldu ve en nihayetinde bence proje iyi bir yere geldi. Burada firman›n bize
vermifl oldu¤u destek de önemliydi. En nihayetinde flöyle bir fley oldu. Bu sorulara iyi
cevap veremedi¤imiz için yani sat›fl meselesi bir problem haline gelebilece¤i için Sinpafl
bizim projeyi iptal etti ve Bosphorus’u uzatma karar› ald›. Bu çok anlafl›l›r bir fley.
Arada ben de bunu söyledim zaten. Siz nas›l olsa Beykoz’la Yeniköy’ü yan yana
getirebiliyorsunuz. Bo¤az Köprüsü’nden sonra muhallebicileri, sonra yo¤urtçuyu, sonra
da baflka bir yal›y› koyabiliyorsunuz. ‹stedi¤iniz her fleyi koyabildi¤iniz gibi, Bo¤az’›n
boyu flu kadar olacak diye bir dert de yok. Zaten ince bir fley. Devam edin, daha da uzun
olsun, daha güzel olsun diye birkaç kere söyledim. Ciddiye almad›lar ama bunu ciddi
söylüyordum. Bir tek bunu hayat›yla kumar oynayan insanlar m› al›yorlar, biz bu
ak›nt›ya karfl› nas›l yürüyoruz? En nihayetinde bize bu ifli “B›rak›n” dediler ve b›rakt›k.
Bu benim hayat›mda çok az olan bir fley. Yaklafl›k 20 y›ld›r 2 veya 3 kere oldu. Bir
tanesinde bir proje müdürünün kafas›na eski proje rulolar›ndan vurmufltum. Bir
tanesinde ciddi bir küfür etmifltim. Bu da üçüncü oldu b›rakt›r›ld›¤›m›z proje. Allah’a
flükür bizi b›rakmayan projeler de var. fiu anda birtak›m konut projeleri üzerinde
çal›fl›yoruz. Bir iki örnek verip bitirece¤im. Arketip Evleri Göktürk’te. Hybrit Evleri de
Göktürk’te. ‹nflaat›na çok yak›nda bafllanacak olan Ulus Savoy Konutlar›, biraz
medyatik bir proje olan Zorlu Center-Murat Tabanl›o¤lu ofisi ile birlikte yürütmekte
oldu¤umuz, Bodrum’da Ça¤dafl Evleri, Yal›kavak’da bir yerleflme, Bursa’da Misia
Konutlar›, Bursa Bademli’de Olea Konutlar›, ‹zmir’de Bayrakl›’da ‹fl GYO projesi konut
bölümleri, ‹zmir’de residence yap›s›, Bayrakl›’da Folkart Residence projesi. Ayr›ca
inflaat› biten Çeflme’de bir residence, Evidea projesi, son dönemde biten konut projeleri,
Kemer Life, Maksimum evler, Folkart’›n ‹zmir’deki Narl›dere konutlar›. Bunlar yavafl
yavafl tamamlanan projeler. Bunlarla u¤rafl›rken yaklafl›k 50 kiflilik bir grup olarak bir
tür ak›nt›ya karfl› yüzüyoruz. Bundan büyük bir keyif de al›yoruz. Yapt›¤›m›z projelerin
iyi satmas› bizim için de önemli. O anlamda iflimizi çok ciddiye al›yoruz ama arada bir
dalga da geçiyoruz. Teflekkür ederim.
Oturum Baflkan› - Haluk Sur: Biz teflekkür ederiz. De¤erli konuklar panelimizin son konuflmac›s›
Garanti Mortgage Genel Müdürü Say›n Cemal Onaran. Malumunuz, yat›r›m ve finansman ayr›lmaz
ikiz kardefl. Kendileri bize bütün bu ifllerin yap›m›nda alternatif finansal modeller üzerinde ve a¤›rl›kl›
olarak mortgage sistemi konusunda konuflacaklar. Buyurun.
124
GYODER
CEMAL ONARAN
Garanti Mortgage, Genel Müdür
i¤er panelistlerin bu kadar çarp›c› ve de¤iflik konular›ndan sonra konut
finansman› gibi s›k›c› bir konu bana kald›. Öncelikle hofl geldiniz. Sözlerime
ben de bugünkü baz› konuflmac›lar gibi Türkiye’deki konut ihtiyac› ile
bafllamak istiyorum. Türkiye’nin; 70 milyona ulaflan ve her y›l artan nüfusu, bu
nüfusun % 43’ünün 25 yafl alt› oldu¤u, k›rsaldan kente do¤ru büyük bir göç hareketinin
yafland›¤›, aile yap›lar›n›n de¤iflti¤i yani geçmiflte büyük ailelerle yaflarken bugün art›k
küçük aile yap›lar›yla yafland›¤›, konutlar›n % 55’inin ruhsats›z, % 60’›n›n 20 yafl üzeri
yani oturmaya çok elveriflli konutlar olmad›¤› bir yer oldu¤unu düflündü¤ümüzde, biz
diyoruz ki, Türkiye’nin her y›l minimum 500 bin adet konut ihtiyac› gündeme
gelmekte. Böyle bir ihtiyaç olmas›na karfl›n, bu ihtiyac› sonuca götürecek, gerçe¤e
götürecek en temel etkenler nedir diye bakt›¤›m›zda, en önemli etkenin öncelikle
ekonomik istikrar ortam›, bireylerin zenginleflmesi ve gelece¤e iliflkin beklentilerin
pozitif olmas› oldu¤unu görüyoruz. Grafikte 1990’dan beri ülkemizin GSMH’n›n
yüzdesel geliflimini görüyoruz. 1994, 1999 ve 2001 y›llar›nda büyük krizler yaflad›k
ama 2001 y›l›ndan 2008’in son çeyre¤ine kadar 24 çeyrek Türkiye sürekli büyüdü ve
bu süreçte kifli bafl›na milli gelirimiz artt›, bireylerimiz biraz daha zenginleflti ve en
önemlisi de gelece¤e iliflkin beklentileri pozitife döndü. Yine ayn› süreç içerisinde gerek
yurtiçinde, gerek yurtd›fl›nda yaflanan ekonomik istikrar ve likidite bollu¤u hem faiz
oranlar›n›n düflmesine yard›mc› oldu, hem de uzun vadeli fonlama imkanlar› yarat›ld›.
Türkiye’de konut ihtiyac›n› gören inflaat firmalar›m›z da ekonomik ortamdaki bu
iyileflmeyle birlikte beklettikleri, erteledikleri, gündeme almak istedikleri projeleri birer
birer hayata sokmaya bafllad›lar.
D
GYODER
125
GSY‹H’nin Geliflimi
Konut Üretimi Adetleri
2002 y›l›ndan itibaren al›nan inflaat izinlerinde dramatik bir flekilde yükselme oldu¤unu
görüyoruz. 2001 y›l›nda 150 bin adet olan inflaat izni 2006 y›l›nda 600 bin adetlere kadar
ç›km›fl durumda. Ayn› flekilde bu projeler de tamamland›kça oturma izni dedi¤imiz iskan
rakamlar›n›n da sürekli artt›¤›n› ayn› grafikte görmekteyiz. Gayrimenkul piyasas›n›n
canland›¤›n›, tüketiciye ihtiyaçlar›na uygun alternatiflerin sunulmas›yla birlikte
gayrimenkul sat›fllar›n›n yükseldi¤ini ve bunlar›n finansman›na yönelik konut ipoteklerinin
artt›¤›n› bu grafikte görüyoruz. Gördü¤ünüz gibi, 2003 y›l›nda sadece ve sadece 14 bin adet
konut ipote¤i varken, 2008 y›l›nda bu say› 280 bin seviyelerine ç›kt›. Ertelenen taleplerin
realize olmas› sebebiyle 2004 y›l›nda neredeyse yok denecek kadar az olan mortgage
kredileri 2004-2009 dönemi aras›nda 13 kat büyüdü ve 37.5 milyar seviyelerine ulaflt›.
Dünyada yaflanan ekonomik türbülans›n etkilerini Türkiye olarak da son derece fliddetli
hissetmeye bafllad›k. 2008 y›l›n›n son döneminden itibaren mortgage rakamlar› düflüfle
geçti. 2009 y›l›na da sektör, arzulanan boyuta giremedi. 2009 y›l›n›n Ocak ay›nda sektörün
rakamlar› yine eksiye gitti. Yani bankalar geçmiflte verdikleri kredilerin taksitlerini
126
GYODER
Mortgage / Gayrimenkul ‹fllem Adetleri
karfl›layacak boyutta yeni kredi veremez noktadayd›. fiubat ay›ndan itibaren hafif bir
k›p›rdanma gözlemledik. Nisan ay›nda ifller çok iyi gitti, May›s da fena de¤ildi ve bu veriler
çerçevesinde biz Garanti olarak bu y›l da sektörün % 10 seviyelerinde büyüyerekten 41
milyar seviyelerine ulaflaca¤›n› tahmin etmekteyiz. Peki bu kadar 13-14 kat büyüdük ama
yolun neresindeyiz diye bakt›¤›m›zda, esas›nda yolun hala çok bafl›nda oldu¤unu görüyoruz.
Burada potansiyeli gösteren en temel kriter mortgage kredilerinin ülkelerin GSMH’ya olan
oranlar›d›r. Bu oran ABD’nde % 65 iken, AB ülkelerinde bu oran›n % 50 seviyelerinde
oldu¤unu görüyoruz. AB’ne çok sonradan kat›lan Macaristan, Polonya gibi ülkelerde bile bu
oran % 12 seviyelerinde iken, Türkiye’de sadece % 4’ler düzeyinde.
GYODER
127
Konut Kredilerinin GSMH’ye Oran›
E¤er dünyada ve Türkiye’de ekonomik istikrar, ekonomik göstergeler tekrar olumluya
döner, gerek üreticiler, gerek tüketiciler, gerekse bankac›l›k sektörü do¤ru ad›mlar
atarsa flu an 38 milyar seviyesinde olan rakamlar›m›z›n 4-5 y›l içerisinde 80 milyar, 100
milyar TL seviyelerine gelmemesi için hiçbir neden yok. Çünkü daha hala biz emekleme
aflamas›nday›z.
Bunun için yeter ki inflaat firmalar›m›z do¤ru bölgelere, do¤ru hedef kitlelere yönelik
projeler üretsinler. Devlet bu alanlarda çarp›k yap›laflman›n önüne geçip, kentsel
dönüflüm ad›na do¤ru ifller yaps›n. Bankalar olarak bizler üreticilerin, inflaat
firmalar›m›z›n ve bu konutlar›n finansman›na yönelik tüketicilerin gelir seviyelerine,
yaflam evrelerine uygun do¤ru ürünler sunal›m. Kredilendirme süreçlerimizde sektör
daha emekleme aflamas›nda iken, rekabet kaynakl› yanl›fl ifllerde yer almayal›m.
Dünyada yaflanan mortgage krizlerinde yap›lan hatalardan ders ç›kar›p, uzun vadeli
politikalar olufltural›m, alternatif fonlama imkanlar›m›z› sürekli ve kal›c› hale getirelim.
Bu sayede daha güzel ve yaflanabilir bir Türkiye için hem lokomotif sektör olan inflaat
sektörü ile birlikte ekonomik büyüme ve istihdam gibi sorunlara çözümler üretir, hem
tüketicilerin en temel ve en çok istedikleri en öncelikli ihtiyac› olan konut ihtiyaçlar›n›
giderir, hem de bizler bankac›l›k sektörü olarak mortgage rakamlar›m›z›n
bilançolar›m›zdaki pay›n› artt›rma imkan› buluruz.
Ben bu güzel organizasyonu düzenleyen GYODER’in de¤erli yöneticilerine çok
teflekkür ediyorum ve hepinize sayg›lar sunuyorum.
Oturum Baflkan› - Haluk Sur: Çok teflekkür ederiz Cemal Bey. De¤erli konuklar süremiz biraz afl›lm›fl
durumda. Oturumu burada kapataca¤›m. Hepinize çok teflekkür ediyorum.
128
GYODER
Konuk Konuflmac›
DR. CARL C. ROHDE
Science of the Time, CEO
elevizyon ya da sinema. Sinema iyidir diyorlar ama ben buraday›m, olaysa
orada oluyor. Ama oyun esnas›nda ben de olay›n parças›y›m ve bunu
seviyorum. E¤er bana interaktif, tamamen parças› olaca¤›m bir deneyim
sunmazsan›z ben yokum. 20 yafl›na geldiklerinde beyinleri böyle görünüyor, farelerle
(mouse) konufluyorlar, son moda daima internete ba¤l› olmak, daima interaktif uyar›lar,
klavyen pantolonunun üstünde ve iletiflimin yeni yolu bu. Dünyan›n büyük bir
bölümünde sinema demode, filmleri IPhone’unuzda izliyorsunuz. Bu oyun niçin daha
karl›, niçin Titanik gibi en çok izlenen filmlerden daha çok para getiriyor? Çünkü
oynad›¤›n›z figürlerle etkileflime girebiliyorsunuz. Teninin rengini mi be¤enmediniz
de¤ifltirin, saç stilini mi be¤enmediniz de¤ifltirin, giysilerini mi be¤enmediniz de¤ifltirin,
markas›n› m› be¤enmediniz markay› de¤ifltirin, bana interaktif uyar›lar verin. Bana
etkileflim imkan› sunun, yoksa sizi sevmem. Yeni nesil bu. Etkileflime girmek istiyorlar ve
yeni bir evrenleri var, ad› internet. E¤er buna baflvurmazsan›z sorununuz var demektir.
Coca-Cola bunu anl›yor. Coca-Cola etkileflime giremeyen kahverengi köpüklü bir içecek,
bu yüzden bu nesil ile sorunu var, televizyon reklamlar› bu nesle hitap etmiyor o yüzden
interaktif uyar›lar vererek gündemde kalmalar› gerekiyor. Bunu nas›l yap›yorlar peki?
Coca-Cola’n›n web sitesine girerek ilk defa müzik indirme ve müzik yükleme imkan›
bulundu. fiimdiyse Second Life’ta Coca-Cola’y› interaktif bir marka haline getirmek için
bir plak flirketimiz var, çünkü interaktif de¤ilseniz insanlar sizi sevmiyorlar.
T
GYODER
129
Bütün IPhone merakl›lar› IPod Lounge’da bir araya geliyorlar ve iki ilginç fley
yap›yorlar. Önce duygusal k›sm›, merhaba iflte ben ve IPod’um Eyfel kulesinin
önündeyiz ya da Antarktika’day›z, sonra ilginç k›s›m bafll›yor, Vancouver’deki birisi
diyor ki, IPod’uma küçük bir sinek kaçt› ve art›k görüntüdeki ikonlar›n % 25’ini
okuyam›yorum, IPod’lar bana yard›mc› olabilir misiniz? Sonra Sidney’den bir k›z
geliyor, bende de ayn› problem vard› ama hallettim! Yani sizin gayrimenkulünüze, sizin
süpermarketinize gelecek olan insanlar muhtemelen sizin ürününüz hakk›nda sizden
fazla bilgi sahibiler, IPod’lar konusunda sizden daha fazla bilgileri var ve interaktif
uyar›lar istiyorlar. Bu biz düflünüyoruz nesli ve bu biz medyay›z nesli, bu “wikinomics”
nesli ve bu da ilginç çünkü bu genç neslin zihniyeti böyle, ancak yine de zaman zaman
al›flverifl merkezine gidiyorlar, yine de gayrimenkul istiyorlar fakat siz farkl› farkl›
dünyalarda rekabet ediyorsunuz. Siz internet üstünden rekabet ediyorsunuz ve bu
baflka bir evren. Onlar›n istedikleri ile daima do¤rudan etkileflime giriyor ve buna
bay›l›yorlar.
Dünya de¤ifliyor, Amerika’da flu anda al›flverifl merkezleri demode. Yeni bir fiil
ürettiler, ad› anti-AVM ak›m›. Bana mesela internette tan›yaca¤›m daha ilginç bir çevre
verin, interaktif uyar›lar verin. Bu durmuyor, blog’lar›m›z var, art›k herkes blogging’in
ne oldu¤unu biliyor. Blog’lar, blogging nedir gibi konularda ve bloglardan oluflan dünya
hakk›nda mükemmel kitaplar var ve bir konu hakk›nda bu kadar çok kitap ç›k›yorsa
bunun dünyay› de¤ifltirmekte olan büyük bir konu oldu¤unu anl›yorsunuz. Bu en iyi
kitaplardan biri “Naked Conversations”. Size kitap hakk›nda ve gelece¤in neler
getirece¤i hakk›nda bir fikir verebilmek için, konuflmalarla bafll›yor, sonra yay›n yapan
iletiflim araçlar›, TV nesli, ve konuflmaya geri dönüyor. Bu tam bir daire. Basit
konuflmalar›n an›nda küreselleflmesini sa¤layan ilk teknoloji bu. Kurumsal iletiflimi
130
GYODER
da¤›t›yor, hala dünyaya 20 halkla iliflkiler uzman› taraf›ndan cilalanm›fl bas›n bildirileri
sunabileceklerini sanan büyük flirketler tamamen yan›l›yorlar çünkü bu cilalanm›fl
harika bas›n bülteni bloglardan oluflan dünyada sert bir flekilde ve titizlikle analiz
edilecek. Bildi¤iniz gibi Dell bilgisayar sat›yor, ifller ters giderse girilebilecek
www.dellhell.com isimli müthifl bir siteleri var. Dell’den nefret eden kifliler bir araya
toplan›yor çünkü dellhell.com’da bulunmufllar, çünkü dell berbat, dell yalan söylüyor
çünkü bilgisayar›m bana hep bunu veriyor. Internet’te flikayetler, elefltiriler ve güçle
ilgili çok güçlü yeni bir güç. Örne¤in IPod, bu Michael Dell’in adresi diyor. Bu yeni bir
nesil, bana interaktif uyar›lar verin. Kimler bir sürü fleyi tart›fl›yor? sizin flirketinizi
kimler tart›fl›yor? Dürüstlü¤ünüzü, sürdürülebilirli¤inizi, baflka fleylerinizi kimler
tart›fl›yor? Bunu IPod’larla, Dell ile yap›yorlar, her fley ile yap›yorlar ve gittikçe daha
interaktif oluyorlar.
Dove markas›n› ele alal›m, dünya çap›nda bir marka, Dell platformunda, kozmetik
malzemeleri ve sabun satmak istiyorlar. Dove platformunda dünyan›n her yan›ndan
kad›nlar kad›nlarla ilgili sorunlar› tart›fl›yorlar. Dove bu konuflmalardan çok fley
ö¤reniyor, iflte bu bana ‘interactive uyar›lar verin’, interneti kullanmak iflte bu. Gittikçe
artacak, gelecek bu. www.dealers.org isminde bir web sitesi var, buradan tiflört sat›n
alabiliyorsunuz. Ben tiflört ya da giyecek alaca¤›m zaman önce görmek isterim, önce
üstümde deneyip sonra sat›n almak isterim. Bu gençlere göre de¤il, bu yüzden bu siteye
gidiyorlar, çok güzel grafik desenler var, tiflörtle hep s›n›rl› say›da oluyor ve bu da
onlara ayr› bir hava kat›yor. ‹nternetten sat›n almak çok revaçta. Siteye ayr›ca kendi
grafik tiflörtünüz için kendi önerinizi de sunabiliyorsunuz. E¤er be¤enirlerse oyluyorlar,
“bana interaktif uyar›lar verin”, ve sizin tiflörtünüzü s›n›rl› say›da üretiyorlar.
GYODER
131
Bu gelece¤in bir parças›, internette vücudunuza giydirilen tiflörtleri al›p satmak bu.
Geliflmekte olan bir piyasa bu çünkü art›k threadless.com var. Birçok saklanmas› kolay
güzel desen. Bu olursa RSS feed’i kap ve facebook gurubumuza kat›l, bizimle twitter’da
arkadafl ol, bizi Flickr iliflkin yap, MySpace arkadafl›m›z ol. Bilgisayar neslinin sevdi¤i,
istedi¤i iflte budur. Bir al›flverifl merkezi çok iyidir ama bu bilgisayar oyunu gençleri
sanal bir al›flverifl merkezi istiyorlar, ihtiyaç duyuyorlar ve arzu ediyorlar. Ve gelecek
burada çünkü TV nesli eskidi art›k. Ayn› zamanda biraz da bilgisayar oyunu
çocuklar›na dönüflüyorlar. Ama gelecek budur.
www.stiff.com isimli bir web sitesi var, Dünyan›n dört bir yan›ndan bir sürü insan
giysilerin üzerine t›klayarak evlerinden ç›kmadan siparifl verebiliyorlar. Ve iflte bu bana
interaktif uyar›lar ver demek, bu gelecek. Ben al›flverifl merkezleri de¤ifliyor diyorum,
tabi ki yok olmuyorlar, oralar› harika yerler, maddi yerler, oralarda insanlarla
karfl›lafl›yorsunuz. Fakat flimdi yeni, rekabetçi bir evren var, sanal dünya denen bir
ekstra ve bir çok insan› hem daha fazla e¤lendiriyor hem de onlara daha fazla interaktif
uyar› sunuyor, o yüzden bu birinci trende dikkat edin. K›saca de¤inece¤im iki trend daha
var. Tecrübe ekonomisi, büyük bir baflar›. Bu kitab› bileniniz var m›? Tecrübe Ekonomisi
(Experience Economy)? O zaman kahve çekirde¤inin hikayesini de bilmiyorsunuz
demektir, ama bu zaten tüm perakendecili¤in gelece¤i. Kahve çekirde¤i örne¤i nedir?
Kahve sat›n al›p evimde piflirdi¤im zaman, ki ben Amsterdam’da yafl›yorum, evimde
kahve yaparken kahve çekirdeklerini al›yorum, flöyle yap›yorum ve kahvem haz›r oluyor
ve maliyeti de 30 sent, ki bu da güzel. Ayn› kahveyi soka¤›m›n köflesindeki Pub’da
içti¤imde 3 Euro ödüyorum. 10 misli fazla ödüyorum ama hizmet al›yorum, kahveyi
kendim haz›rlamak zorunda kalm›yorum, onlara servis ücreti ödüyorum, bu da güzel,
buna hizmet ekonomisi deniyor. Evde tüketti¤iniz bir mal, Pub’da on misli pahal›,
132
GYODER
hizmet endüstrisi, iflte bu tecrübe ekonomisi. Çünkü ayn› kahveyi Venedik’teki San
Marko Meydan›’nda içti¤imde 30 Euro ödedim, evde içti¤imin tam 100 kat› ama orada
oturmama izin verdikleri için minnettar›m çünkü bu bir tecrübe. Oraya kar›m ve üç
çocu¤umla gittim, yani kahve çekirdekleri için befl kere 30 Euro ödedim, ama hepimiz
flunu biliyoruz: Bu unutulmaz bir tecrübenin pazarlanmas› ve e¤er siz bu unutulmaz
tecrübeyi pazarl›yorsan›z rekabet ediyorsunuz demektir. Benim kahve çekirde¤imin ne
oldu¤unu tahmin edip sonra bunu nas›l bir tecrübeye dönüfltürebilece¤inizi sormal›s›n›z.
Nike anl›yor, Nike’nin kahve çekirde¤i lastik ve tekstil. Ama satt›klar› güçlendirilmifl
spor duygusu ki bu da içinde, hat›rlad›¤›n›z k›s›m bu, o yüzden daha yüksek fiyat talep
edebilirler. Ve bu da perakendecili¤in gelece¤i. Durgunluk döneminde perakendecili¤in
gelece¤i bu, durgunluktan ç›k›ld›ktan sonraysa unutulmaz tecrübeyi pazarl›yorsunuz.
Tecrübe ekonomisi budur. Tabiki tecrübe ekonomisinin neye benzedi¤ini tayin etmeniz
gerekiyor ama bizim bütün dünyada trendleri takip eden kiflilerimiz var, onlar bize bilgi
ak›fl› sa¤l›yorlar ve bize örnekler veriyorlar. Bir IPod sat›n alacak olursan›z bu çok iyi bir
fley, ama e¤er o IPod’u buradan sat›n alacak olursan›z, iflte size tecrübe. Buras› New
York, bir al›flverifl merkezi de¤il, anlaml› bir flehir kurumu. Al›flverifl merkezlerinden
anti-AVM hareketine, al›flverifl merkezlerinden anlaml› flehir kurumlar›na. Starbucks
oldukça pahal› oldu¤u için flu anda sorunlar yafl›yor ama size üçüncü yer dedikleri bir fley
sunuyor. Bu üçüncü yerde, bu Starbucks mahalinde, birinci yeriniz olan evinizle ve ikinci
yeriniz olan iflinizle ilgili sorunlar› geride b›rakabilirsiniz. ‹flte Starbucks bunun için var.
Ve Fransa’da Starbucks’› biraz Parislefltirdiler. Urban Outfitters isimli büyük Amerikan
giyim zincirinin flu anda yapmakta oldu¤u fley çok ilginç, Avrupa’y› iflgal etmeye
çal›fl›yorlar.
Diyorlar ki, biz al›flverifl merkezlerine girmiyoruz çünkü al›flverifl merkezleri s›k›c›,
bizim daha özel bir yere ihtiyac›m›z var, bu özel yer de Stockholm’de bulunan eski bir
tiyatro. Eski tiyatroyu bafltan infla edip yeniden dekore ettiler, bütün Stockholm halk›
tiyatroyu seviyor ve tan›yor, flimdi orada Urban Outfitters var. Görünüflü de flöyle, güzel
resimler, ilginç olan sahneye bak›yorsunuz, eskiden oyunlar›n oynand›¤› sahneler,
Stockholm halk›n›n tamam› bunu biliyor, flimdi oralarda giysi deniyorsunuz. Sahneye
ç›k›yorsunuz, kap›lar›n arkas›na geçiyorsunuz ve ›fl›klar›n ayarlar› ile biraz
oynayabiliyorsunuz. Ya çok karanl›k yap›yorsunuz ve kimse sizi göremiyor, ya da iyice
ayd›nlat›yorsunuz ve insanlar siluetinizi görebiliyor. Böylece dükkanda giysi denemek
gibi s›k›c› bir ifl bile, ›fl›klarla oynayabildi¤iniz için biraz daha heyecanl› bir hale
gelebiliyor ve bunu bir tecrübeye dönüfltürebiliyorsunuz. Yani, ne yap›yor olursan›z
olun, ister kahve çekirde¤i ifli ister baflka bir ifl, bunu bir tecrübeye dönüfltürmeye
çal›fl›n. Bir de Berlin’deki Sony Center. Güzel desenler var, çünkü bunlar tecrübeye
katk›da bulunuyorlar, kahvenizi içebiliyorsunuz çünkü tecrübeye katk›da bulunuyor,
etrafta dolan›p Sony’nin en yeni ayg›tlar› ile oynayabiliyorsunuz, bu da tecrübenin bir
parças›. Nerede olursan›z olun düflünmeniz gereken fley flu, iflimde tecrübeye ne flekilde
katk›da bulunabilirim? Bir çok kifli ve bir çok ürün var çünkü unutulmaz an›lardan
GYODER
133
hiçbir zaman yeteri kadar›na sahip olamazs›n›z. Milano’daki Armani binas›, nihai
Armani tecrübesine sahip güzel bir bina. Buradan Armani gömlekleri sat›n alabilirsiniz,
Armani çikolatalar›, Armani çiçekleri ve laleleri sat›n alabilirsiniz. Armani için biraz
daha özel, Amsterdam lalelerinden daha tecrübe kat›c› bir fley, harika bir flekilde
tasarlanm›fl Armani çikolatalar›. Armani çikolatalar› çok hofl bir hediye olur. Sonra
Armani bir araflt›rma yapm›fl, insanlar binay› sevmifller ama ortal›k biraz steril
bulunmufl, yeterince e¤lence yokmufl. Bunun üzerine Armani Sony ile iflbirli¤ine gitmifl,
flimdi art›k Armani dükkan›nda Sony’nin en yeni ayg›tlar› ile oynayabiliyorsunuz.
Armani tarz›nda gezinti, Sony taraf›ndan e¤lenceli bir hale getirilmifl. Armani ve
Sony’den tecrübe. Sony için iyi. Sony, “Merhaba biz de Armani kadar yetkiliyiz”
diyebilir. Armani için iyi. Armani, “Merhaba, biz de Sony kadar e¤lenceliyiz” diyebilir.
Ve ikisi bir arada olunca daha iyi bir tecrübe yarat›rlar. Bir art› bir eflittir üç. Bu ayn›
zamanda bir video oyunu.
Bu ayn› zamanda bir art› bir eflittir üç. Bu ayn› zamanda Onitsuka Tiger, dünyay›
fethetmek isteyen Japon spor ayakkab› markas› ve flimdi Mini Cooper ile birlikte
çal›fl›yor, iflte tasar›m. Merhaba onlar araba tasarl›yorlar, biz tasar›m yap›yoruz ve
birlikte daha güçlüyüz. Bu yeni ve gerçek bir tecrübe. Bu tecrübeleri artt›rd›¤›n›z
oranda daha fazla para kazan›rs›n›z. fiöyle görünüyor. Kara film, arabalar›m›zdan
birkaç örnek, küçük bir dükkan, buras› Onitsuka Tiger, Amsterdam’da küçük bir
ma¤aza. Onitsuka Tiger diyor ki biz al›flverifl merkezlerini tercih etmiyoruz, özel yerler
istiyoruz, bu da Amsterdam’da özel bir yer. Ma¤azaya giriyorsunuz, ayakkab›
sat›yorlar, çok küçük bir ma¤aza çünkü ayakkab›lar› buradan sat›n alam›yorsunuz.
Ayakkab›lar› internette yarat›yorsunuz, size internette ayakkab›lar›n›z› yaratman›z
için yard›mc› oluyorlar. E¤er daha önce hiç yapmad›¤›n›z için cesaret edemezseniz size
yard›mc› olacak harika tasar›mlar› var. Bu ayakkab›n›n sa¤ tekinde Tokyo’nun ufuk
çizgisini görebilirsiniz, böylece daha çok tecrübeye dönüflüyor. Bir al›flverifl merkezinde
de¤il, daha heyecanl› bir yerde, birçok yeni geliflimi olan daha tecrübe ekonomisi
sahibi bir yerde. Bu arada, buras› da Barselona’da bulunan Camper Shoes. Ayakkab›y›
sat›n al›rken buras› sadece bir duvar ama ayakkab›y› sat›n al›rken duvara kiflisel
etiketinizi koyabiliyorsunuz, dünyan›n her yan›ndan gelmifl kiflisel etiketler
görüyorsunuz duvarda, bunlar ayakkab›y› sat›n alma deneyiminize bir fleyler ekliyor
ve bu arada sat›fl da devam ediyor. Bir örnek daha vereyim, sabun. Sabun s›k›c› bir
üründür, bir eflya. Lush dünyan›n birçok yerinde ortaya ç›kana kadar bir kahve
çekirde¤i idi. Onlar küçük çikolata parçalar›yla birlikte küçük jöleli flekerlemelere
benzer sabunlar getiriyorlar, o zaman benim favorim bu. 20 dakika doldu o yüzden
durmam laz›m. 50 Plus’tan bahsetmiyorum, stresli aile toplumundan bahsetmedim
ama k›saca de¤inmek istedi¤im iki e¤ilim (trend) var. Birincisi, bilgisayar neslinin
yükseliflinin fark›nda olun, özellikle de 35 yafl›ndan büyükseniz sizin genleriniz TV
nesline ait demektir, benim genlerim de TV neslinden. Bu yeni bilgisayar neslinin
genleri farkl›, interneti biliyorlar, seviyorlar ve orada do¤mufllar! Onlar dijital ve
134
GYODER
internetin yerlisi. Ben de internete giriyorum ama orada do¤mad›m. Ben dijital yerlisi
de¤ilim, dijital göçmeniyim. Göçmenler aksanl› konuflurlar, internete girdi¤imde
hemen anl›yorlar, ooo bu bir göçmen diyorlar. Ben de internete girip ifllerimi
hallediyorum ama o dijital yerlileri internete bay›l›yorlar. Bana interaktif uyar›lar ver
diyorlar. Al›flverifl merkezlerini inceliyorlar, e¤er sen gayrimenkulsen, iflin tu¤lalarla ise
bana interaktif uyar›lar verme, gidecek baflka yerlerim var benim.
Bu durumda, en iyi perakendeci, interaktif uyar›lardan anlayan en iyi gayrimenkulcü
gelecekten büyük bir pay alacak. Bahsetti¤im ikinci trend tecrübe ekonomisi,
unutulmayacak anlar›n pazarlanmas›. Nerede olursan›z olun, tu¤lan›z› nereye koyarsan›z
koyun, perakende ma¤azan›z› nereye koyarsan›z koyun, iyice düflünün, kahve
çekirdeklerimi ne flekilde bir deneyime dönüfltürebilirim? Sabun bunu yapabiliyor, IPod
yapabiliyor ve bunlar›n aras›nda bulunan ürünler de yapabiliyor. Bir sürü örnek var, e¤er
bir mal de¤il de bir tecrübe olursan›z o zaman baflar›l› olabilirsiniz. Bu arada nihai
tecrübe, bu da bir tecrübe, iflemek pek ilginç bir fley de¤ildir bir tecrübe say›lmaz. E¤er
bunu biraz tecrübeye çevirebilirsiniz her yerde yapabilirsiniz, bu da daha unutulmaz
olur. Ama bu asl›nda nihai tecrübedir. Sadece biraz insani ilgi, internetin genellikle
kaç›rd›¤› bu.
136
GYODER
OTURUM BAfiKANI
HAKAN KODAL
Al›flverifl Merkezi Yat›r›mc›lar› Derne¤i, Baflkan
üzel bir panelist grubumuz var. ‹çerik olarak ve farkl› disiplinlerden
panelistlerimiz var bugün. Bu panelin temas› al›flverifl merkezleri. Hep
konufltu¤umuz konular, hep bildi¤imiz konular. Ama bugün geçmifl rakamlar›
çok konuflmak yerine mümkün oldu¤u kadar sizlerle bugünkü durumun tespiti ile beraber
bundan sonras›nda ne yapaca¤›m›z› ve bundan sonra ne bekledi¤imizi paylaflmaya
çal›flaca¤›z. Konuk panelistlerimiz içerisinde çok yak›ndan tan›d›klar›n›z var. Avi’yi hepiniz
biliyorsunuz, sektörün duayenlerinden kendisi. Hem ICC taraf›ndaki rolüyle, yurtd›fl›ndaki
temsiliyle, hem de Akmerkez’de sektöre önemli imzalar att›. Hemen yan›nda Patrick var.
Kendisi Redevco Türkiye’nin genel müdürü ve bugünlerde yeni projeleriyle çok heyecanl›.
Hemen sa¤›mda Anthony var. Kendisi Cenor Group’un baflkan›. Onun da söyleyece¤i çok
fley var bize. Solumda Mark var. Mark esas›nda biraz daha farkl› bir aç›dan al›flverifl
merkezlerine girifl yapacak. Hep böyle yat›r›m, getiri, sorunlar, kirac›lar› konuflurken o bize
farkl› bir aç›dan bakacak. Yeflil binalar ile Amerika’dan yepyeni bir soluk getirecek. En
solumda Koray var. Corio Türkiye’nin genel müdürü. Türkiye’ye bugüne kadar yat›r›m
yapt›lar ve tecrübelerini bizlerle paylaflacak. ‹lk bölümde herkes sektörle ilgili ç›kar›mlar›n›
aktaracak. Daha sonra ikinci turu sorularla yapaca¤›z. En sonunda Mark bize yeni bir soluk
getirecek. E¤er halen vaktimiz varsa sizlerden de soru almaya çal›flaca¤›z. Hemen Avi’ye
dönüyorum. Avi, al›flverifl merkezleri çok büyüdü, çok geliflti, kirac› tart›flmalar›, kepenk
kapatmalar› falan ama bugün biraz da olsa bir k›p›rdanma görüyoruz. Acaba tünelin
neresindeyiz? Senden genel bir yorumla bafllayal›m sonra devam edece¤iz.
G
GYODER
137
AV‹ ALKAfi
AMPD, Baflkan Yard›mc›s›
ünün rakamlar›na dönmeyelim ama bugün nerede oldu¤umuzu hat›rlayarak
bafllamakta fayda var. May›s sonu itibariyle ülkemizde 213 al›flverifl
merkezinde 4.981.000 metrekarelik kiralanabilir alana geldik. Sektörün
1988’den bafllad›¤›n› düflünürsek asl›nda bugün geldi¤imiz boyut yak›n co¤rafyam›z için
gerçekten mana ifade ediyor. Dolay›s›yla özellikle 2008’de gördü¤ümüz h›zl› say›sal ve
alansal art›fl 2009’un dünyan›n içinden geçti¤i sürece bizim de kah te¤et olarak, kah
göbekten dalarak girmemiz sonucunda belli bir yavafllamay› gösterdi ama yine de biraz
önce Say›n Carl’›n da ifade etti¤i iddialar› da gö¤üsleyecek flekilde Türkiye’de al›flverifl
merkezleri “bemalling” gerçe¤ine veya etkisine karfl› direniflini sürdürüyor. Günümüzde
Galleria’dan bafllayan bugün en son dönemlerde ‹stinye Park’la, Forum’larla, yeni
yap›lmakta olan de¤iflik al›flverifl merkezleriyle süren bu geliflmede asl›nda perakende
boyutuna, al›flverifl merkezleri ve perakendeciler birli¤i AMPD’nin yay›nlar›na
bakt›¤›m›zda Türkiye’nin 4’ncü büyük sektörü olan perakende 161 milyar dolar ve 67
milyar dolar› sadece organize perakende ki, bunun ancak % 70-80’lik bir bölümü
al›flverifl merkezlerinde gerçeklefliyor. 2 milyon kifli çal›flt›ran perakende sektörü 408 bin
kadar›n› ancak organizede istihdam etti¤i için asl›nda bütün bu durulma acaba ço¤ald›k
m›, yeterli say›ya, doyuma ulafl›yor muyuz sorusuna herhalde ilginç bir cevap üretiyor.
Çünkü bu geliflmenin do¤rultusunda Türkiye’nin büyümesinde, geliflmesinde
ekonomimiz aç›s›ndan organize perakendenin kay›tiçi istihdam sa¤lamas›n›n
yads›namaz bir önemi var . Bütün bu oluflumda belki de günün mesaj› bu. Çünkü
perakende lokomotif sektör, perakendede satt›kça daha çok üretmek, daha çok ithal
etmek, daha çok geliflmek ihtiyac› geliyor. Bu büyümenin do¤ru ve sa¤l›kl› olmas› ad›na
do¤ru dengelerin kurulabilmesi için yat›r›mc›lar ve kirac›lar aras›ndaki temel gerçeklere
dönerek, do¤ru dengeleri yakalayarak, zaman zaman pazardaki afl›r› taleplerden
D
138
GYODER
kaynaklanan kira art›fllar›n›n ödenebilir kiralar düzeyinde oluflmas› ve durumdan yarar
üretmeyecek kirac› dengesi ile bu yat›r›mlar›n karl›, sürdürülebilir, her iki taraf için de
kazanç ifade edebilecek olan dengeyi yakalamas›na, bizler de bu konuya hizmet veren,
dan›flmanl›k üreten flirketler olarak katk› sa¤lamaya çal›fl›yoruz. Bu gerçe¤i gözönünde
bulundurarak ve beraberinde dünyadaki son trendleri ve geliflmeleri de takip ederek,
farkl›laflmay› ve dolay›s›yla benzerlerinden ayr›flmay› sa¤layabilirsek çünkü zaman
zaman e¤er mall’lar kendilerini yenilemezlerse baflka çareler ürer, belki bu yeni
bilgisayar oyunlar› nesline karfl› internete döneriz veya de¤iflik hedef noktalar› yarat›r›z.
O zaman bu mall’lar›n da en son ‹stinye Park örne¤inde oldu¤u gibi, bugüne kadarki
belki ilk içinde supermarket veya hipermarket olmayan al›flverifl merkezini yaratarak,
nostaljik ve geleneksel meslekleri al›flverifl merkezinin içinde bar›nd›rarak veya kah
uluslararas› lüks markalar› getirirken, kah o al›flverifl merkezinin içinde olaca¤› dokuya
uyumlu ma¤aza karmalar›n› yaratarak, yenilikçi, farkl›, yarat›c› çözümler gelecektir
inanc›nday›m. Dolay›s›yla, ilk girizgah›, ilk girifli belki bu flekilde yaparsam belki söz
geldi¤inde tekrar devam etmifl olurum. Teflekkür ederim.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Teflekkürler Avi. K›saca özüne de¤indin. Bahsetti¤in farkl›laflma
san›yorum önümüzdeki dönemde de giderek önem kazanmaya bafllayacak. Burada tabii farkl›laflman›n
temelinde belki de perakende sektörünün içerisindeki farkl›laflt›rma da çok önemli. Yani kimlerle bu
farkl›laflt›rmay› yarataca¤›z? Sadece mimari mi? Bu konuyla ilgili birazdan tekrar sana geri dönece¤im.
Koray siz bugüne kadar ciddi yat›r›mlar yapt›n›z. Corio ismi önce Akmerkez’de duyuldu ve h›zl›
büyüyen yat›r›mc› olarak Türkiye’ye girdiniz. Nedir buradan ç›kard›¤›n›z sonuçlar? Halen Türkiye
yat›r›m aç›s›ndan cazip mi? Bundan sonra yat›r›m yapmay› düflünüyor musunuz? Uluslararas›
yat›r›mc› gözüyle bu kadar fleylerin konufluldu¤u bir ortamda sizlerin ç›kar›mlar› nedir ve bundan
sonraki düflünceleriniz nedir?
GYODER
139
KORAY ÖZGÜL
Corio Türkiye, CEO
eçmifle gitmeyelim dedik ama çok k›sa olarak Avi gibi ben de de¤inmek
zorunday›m. Corio ayn› zamanda yönetim de yapt›¤› için çok so¤uk bir k›fl
geçirdik, çok zor bir k›fl oldu. Önümüzdeki yaz da çok s›cak olacak. Burada
de¤inmek istedi¤im flu: Geçen gün Financial Times’da bir fley okudum. Bu seferki
resesyon üçüncü çeyrekte ve dördüncü çeyre¤i de alacak. Bu da demektir ki, uzunlu¤u
ve etkisi dikkate al›nd›¤›nda, Amerika’da büyük bunal›mdan beri olan en büyük
resesyonlardan birisi, belki de ta kendisi. Avrupa’da da ikinci dünya savafl›ndan beri,
bu çok özel, kötü bir dönem. Onu demek istiyorum.
G
Bununla beraber 2001’deki patlamada emlak çok zarar görmedi. Herkes bekliyordu,
90’lardan beri bir düzeltme bekliyordu. Düflük faizler, paran›n ucuz olmas› ve en
önemlisi “pension funds”. Sigorta firmalar›n›n hepsi portfolyolar›nda de¤ifliklik yapt›.
Eskiden % 5 emlak tutarlarken % 10’lara çekmeye çal›flt›lar. Bu ufak numerik bir
rakamd›r ama 600 milyar dolar gibi bir istek belirdi orada. Bu istek nas›l geldi? Arz
talep olarak geldi ve ortada para büyük bir rahatl›kla dolaflmaya bafllad›. Bizim
co¤rafyada, çevremizde gördük ki, Tacikistan, K›rg›zistan’a kadar yat›r›mc›lar
uçaklarla gidip gelmeye bafllad›lar. Bu tabii rasyonel bak›fl› ya da irrasyonel sevinci
getirdi. “Invention exuberance” dedikleri bu olay büyük bir h›zla baz› yerlerde fazla
ince eleyip s›k dokumadan yat›r›mlara dönüfltü. Ama baz› yerde de potansiyeli yakalad›.
Bütün bunlar› bir yana b›rak›rsak bunun üstüne bizim markette az önce Avi beyin de
140
GYODER
söyledi¤i gibi, sektöre her sene 1 milyon metrekare kiral›k alan girdi. Ne zamandan
itibaren? 2006, 2007 ve 2008. 3.5 milyon metrekareden bahsediyoruz ve bir tan›m
vard›r bizim sektörde: Absorbtion Rate diye. Ortama sürülen CLA’in emilme yüzdesi
diyelim. Hepimiz bir düzeltmeyi bekliyorduk ama büyük resesyonla üst üste gelince
Lehman’dan beri yaflad›klar›m›za getirdi bizi.
Bir di¤er önemli konu, denge. Denge içinde anlam bar›nd›ran bir kelime. Çünkü
Türkiye’de dengeler yeni olufluyor. Dünyada da dengeler yeniden yaz›ld›. Burada yönetici
firmalar, gelen nihai tüketici ve kirac›lar aras›ndaki dengeler oluflmad›. Eskiden tam ters
taraftayd›. Bugüne geldi¤imizde moderasyon yok bu sefer öbür tarafa do¤ru döndü. Bu
dengelerdeki bozuklu¤un tezahürlerini de¤iflik flekillerde görüyoruz.
Bir de pozitif noktalar› söylemek istiyorum.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: O zaman ikinci tura gelece¤iz ama bir tek fluna de¤inirsen, bu
bozulmaya ra¤men Corio Türkiye d›fl›nda baflka ülkelere de yat›r›m yap›yor. Acaba sadece bizde mi
böyle? Di¤er ülkelerle k›yasland›¤›nda nas›l konumluyorsunuz?
Koray Özgül: Türkiye geliflen market örne¤idir ve portfolyosunda birçok grup yer
alabilir. Fakat bu alma mant›¤› art›k birçok kurulufl taraf›ndan belli badirelerden geçiyor.
Yani bundan 6 ay önce, Lehman’dan önce kurulufllar›n Türkiye gibi ülkelerin ald›¤› yerle
flu andaki yer farkl›. Bizim umutlu gördü¤ümüz tablolar. Hepimiz bu sektörle beraberiz ve
bununla büyüyoruz. Tabii ki olumluya gitmesini istiyoruz ama ne zaman ki biz bu dengeyi
yakalar›z o zaman yabanc› kurulufllar›n buraya bak›fl›n›n ivmesi artacak. Bir örnek
vereyim: Tapu kanunu gerçekten içler aç›s› bir durumda. Öbür tarafta borçlar kanunu ile
gelen yeni düzenlemeler b›rak›n kirac›ya ya da evsahibine belli haklar› vermeyi ya da
taraftar olmay›, duruma bile yaklaflam›yor. Konut gözüyle bak›yor. Bunlar da tart›fl›l›nca,
bunlar›n her biri bizler için birer badire ve atlatmam›z gerekiyor.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Birazdan bunun biraz daha detay›na inece¤iz ama özellikle global
krizle beraber genel anlamda yat›r›mc›lar zaten yeni yat›r›mlara çok farkl› bak›yorlar. Tabii bir de
mevzuat ve ticari anlamda kontratlar›n sürdürülebilirli¤i konusu bütün yat›r›mc›lar aç›s›ndan ciddi bir
sorun teflkil ediyor.
fiimdi Patrick’e geçmek istiyorum. Patrick’in farkl› ülkelerde deneyimleri var, ayn› zamanda
Türkiye’de de yat›r›mlar› var. Zor bir dönemden geçiyoruz ve gayrimenkul sektöründe s›k›nt›lar
yafl›yoruz. Bu deneyimlerden ne tip sonuçlar ç›kar›rs›n›z, pazar› nas›l görüyorsunuz?
GYODER
141
PATRICK VAN DOOYEWEERT
Redevco Türkiye, Genel Müdür
lk olarak, son 160 y›ld›r gayrimenkul yat›r›m› yapmakta olan bir flirketin Türkiye
temsilcisi olmak, bizim bak›fl aç›m›z› iflletme d›fl› finansmanla ilgilenen flirketlere
k›yasen belki biraz farkl›laflt›r›yor ve belki de biraz daha lüks bir hale getiriyor.
fiunu da söylememin iyi olaca¤›n› düflünüyorum, biz bir aile flirketiyiz ve her fleyi kendi
özvarl›klar›m›zla finanse ediyoruz. Ucuz cümleler kurmak istemiyorum ama san›r›m
bizim bak›fl aç›m›z biraz daha rahat. Redevco 5 y›l kadar önce Türkiye’de ifl yapmakla
ilgili araflt›rmalara, yan›mda oturan iyi arkadafl›m Avi Alkas ile bafllad›¤›nda, bunun
pek de kolay olmayaca¤›n› biliyorduk. Öncelikle Türkiye geliflmekte olan bir piyasa ve
istedi¤imiz oranda fleffaf de¤il, ‹spanya’n›n 10 y›l önceki haliyle k›yaslanabilir ama
kesinlikle Polonya ile k›yaslanamaz. Türkiye Türkiye’dir ve birçok hakl› meziyetleri
vard›r.
‹
Araflt›rmalara bafllad›¤›m›zda kolay olmayaca¤›n› biliyorduk, pek anlafl›labilir bir
durum olmad›¤›n›n bilincindeydik ve uzun süredir yat›r›mc›l›k yapman›n verdi¤i bak›fl
aç›s›yla, bekledi¤imizden farkl› yönde esecek ilk rüzgardan pani¤e kap›lmam›z›n
manas› olmad›¤›n› biliyorduk. Depremler olmas›n› bekliyorduk, politik çalkant›lar
bekliyorduk, ekonomik krizler bekliyorduk, her fleyi bekliyorduk ama bütün bunlar›n
bu ülkedeki yat›r›m stratejimizi de¤ifltirmemesini de bekliyorduk. San›r›m art›k herkes,
en az›ndan Avrupal›lar, Türkiye’nin büyük avantaj›n›n Türk toplumunun kendisi
oldu¤unu biliyor. Bazen biraz soruna neden olabiliyor, bu konuya daha sonra
de¤inece¤im, belki de bu alaca¤›m›z bir derstir. Perakende gayrimenkul sektörüne
142
GYODER
yat›r›m yapacak yat›r›mc› için Türkiye’nin büyük avantaj›, Türkiye’nin nüfusunun
say›ca fazla olmas›, büyüyor olmas›, genç olmas›, tüketiyor olmas› ve tüketime aflina
olmas›. Türkiye’yi birçok Do¤u Avrupa ülkesiyle karfl›laflt›racak olursan›z, Polonya,
Romanya veya Bulgaristan gibi ülkelerde organize perakendecili¤in sadece 6 - 7 y›ll›k
bir geçmifli oldu¤unu göreceksiniz.
Türkiye’de ise organize perakendecilik, ucuz bir k›yaslama yapmak istemem ama,
Kapal›çarfl› (1461) organize perakendecili¤in en iyi örne¤idir. Türkiye’de bir tüketiciye
nas›l tüketmesi gerekti¤ini ö¤retmeniz lüzumsuz, Türk tüketicisi nas›l tüketece¤ini
biliyor. Bir köfledeki A¤abey 1 ile di¤er köfledeki A¤abey 2’yi k›yaslamay› biliyorlar, her
ikisi de ayn› ürünü sat›yor ama ikisi de asl›nda ayn› ürünü sat›yor olmalar›na ra¤men
a¤abeylerden birinin fiyat› di¤erininkinden farkl› ya da di¤erinden farkl› hizmet veriyor.
Perakendecilikte her fley hizmetin sunumuna ba¤l›. Bu yüzden Türk tüketicisi belki
daha zorlu. Tüketmeye yeni yeni bafllad›klar› için de¤il, Bat› Avrupal› küstahl›¤›n›zla
gelip bu ülkeye yeni bir ürün getiriyoruz diyebilece¤inizden de de¤il. Türk tüketicisini
küçümsemeyin çünkü o tüketimin nas›l yap›laca¤›n› herkesten daha iyi biliyor. De¤er
perakendecili¤i Türkiye’de büyük bir fleydir ve bence kriz bunu olsa olsa
güçlendirecektir. Bu belki de endüstrimiz için bir meydan okumad›r. Bence Excel
sayfas› realitesi kesinlikle bitmifltir ve bu beni mutlu ediyor. Endüstrideki bütün borsa
acentelerinin geçen seneki Excel sayfalar›n› gördük, hepsi % 25 veya herhangi bir IRR
iç getiri oran›n› garanti ediyorlard›. Ben asl›nda bunlar› hiç inand›r›c› bulmad›m. Benim
önerece¤im yol temel ifllemlere geri dönmek. Bence temel ifllemlere geri dönme
zaman›m›z gelmifltir. Endüstri olarak bu temel ifllemlere dönme zorlamas›n›n 5 y›l sonra
de¤il de flimdi ortaya ç›km›fl olmas›na sevinmeliyiz çünkü piyasalar bu flekilde devam
etselerdi kesinlikle büyük zararlar ve büyük sorunlar ortaya ç›kacakt›.
GYODER
143
Unutmayal›m, a¤açlar sonsuza kadar büyümezler, Türkiye’de bile, a¤açlar›n
büyümeleri için çok fazla ilgiye, çok fazla suya ihtiyaçlar› var ve sizin de onlar›n
büyüdüklerini izlemek için çok zamana ihtiyac›n›z var. Benim bütün endüstriye vermek
istedi¤im mesaj flu: Biraz zaman verin, panik içinde hareket etmeyin.
Bu mesaj›m perakendeciler için de geçerli zira geçen sene epeyce kolektif dava gördük.
Perakendeciler her fleye el koydular. Koray’›n da dedi¤i gibi, bir kira kontrat›n›n de¤eri
nedir? Olaylardan (hareketlerden) do¤an zararlard›r. Perakendecilerin bu hareketleri
neden yapt›klar›n› anlayabiliyorum, diyorlar ki tamam, bu kar getirmeyecek, para
kazanam›yorum, flu anda bu f›rsattan yararlanamam. ‹flte olay da bu, Türkiye ifl
yap›labilecek çok uygun ülkelerden biri çünkü herkes ifl yap›yor, herkes f›rsatç›. Ama
bazen bu f›rsatç›l›¤› biraz s›n›rlamak gerekiyor.
Perakendecilere verilecek mesaj flu, mal sahiplerini düflman olarak görmeyin. Mal
sahiplerine verilecek mesaj ise, perakendecileri düflman olarak görmeyin, bizler
orta¤›z ve tüketicilere odaklanmal›y›z. Bence son 2-3 y›lda endüstrimiz mensuplar›
tüketicileri biraz da unuttular, Excel sayfalar›na inanmaya bafllad›lar, a¤açlar›n
sonsuza kadar uzay›p büyüyeceklerine ve bütün dünyan›n pembe oldu¤una
inanmaya bafllad›lar. Asl›nda gerçek böyle de¤il, hepimiz sakin olmal› ve çal›flmaya
geri dönmeliyiz.
Size bu kriz olay›n›n biraz da psikolojik oldu¤una dair bir örnek verece¤im, tabi ki bir
kriz var ve tabii ki problemler de var. 4 hafta önce Uluslararas› Ticaret Odalar›
konferans› için Barselona’dayd›m. Saat 3 te bir al›flverifl merkezine gittim ve
dükkanlar›n ço¤unun kapanm›fl oldu¤unu gördüm, kepenklerini indirmifllerdi. Krizden
dolay› bir çok problem var, bunu bugünlerde al›flverifl merkezlerinde bile
gözlemleyebiliyorsunuz, dükkanlar kapal›, kepenkler inik. Bu durumu konferanstan
sonra içki içerken oral› birine sordum. Bana ö¤leden sonra 3 de kepenklerin indi¤ini
çünkü siesta (yemek sonras› dinlenme) zaman› oldu¤unu söyledi! Demek ki ço¤u fley
alg›lamaya ba¤l›, sakin olmazsak etraf›m›zdaki birçok f›rsat› görmeyebiliriz. Bu
f›rsatlara profesyonelce yaklaflmam›z gerekiyor, f›rsatç› bir flekilde de¤il. Bunlar›
yapabilirsek Türkiye’deki gayrimenkul endüstrisi için gelece¤in parlak olaca¤›na
inan›yorum. Bizler bu yüzden burada, bu ülkedeyiz.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: San›r›m buradan çok güzel bir mesaj ç›k›yor, san›r›m art›k panik yok,
Kas›m ve Aral›k aylar›nda pani¤i gördük, bence panik bitti ve bundan sonra kesinlikle olumlu mesajlara
odaklanmal›y›z. Ayn› zamanda olanlardan ders al›p yapt›klar›m›zda de¤ifliklik yapmal›y›z. San›r›m
Anthony’nin de söyleyecek çok fleyi var. Sizce Türkiye pazar› doydu mu? Çok h›zl› büyüdü¤ümüzü mü
düflünüyorsunuz? Yok yere mi panikliyoruz sizce Anthony, yoksa bunlar ciddi tecrübeler mi?
144
GYODER
ANTHONY KHOI
Cenor Group, Baflkan
B
iz Türkiye’ye tesadüfen geldik. Baz›lar› y›llarca inceledikten sonra ince eleyip
s›k dokuyarak karar verirler, verdikleri karar stratejik bir karard›r. Biz ise
uluslararas› bir ihale açt›k. Çek Cumhuriyeti, Slovakya, Polonya ve Kuafford
talip oldular, ama bir ülkenin ifli tek bafl›na yapmas› mümkün de¤ildi.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Yani en baflta Türkiye’yi istemediniz?
Anthony Khoi: Beni tan›rs›n›z, ‹ran’da do¤dum, Fransa’da büyüdüm, Türk as›ll› bir
‹ranl›y›m, Türkçe bilmiyorum. Kimse gerçekten sizin için bir yer düflünmüyordu, hatta
bafllang›çta insanlar d›flar› ç›kmaya çal›flt›lar. Fakat Türkiye’ye gelip bütün bu varl›klar›
görünce, 20 y›l ‹ran’da yaflad›ktan sonra Türkiye’ye gelince, bu ülkeye en iyi flekilde
yat›r›m yapmaya heveslendim. Bugün bu yüzden buraday›m, size flunu söylemeliyim,
biz çeflitli ülkelerde 8 milyar Euro, 12 milyar dolar kadar yat›r›m yap›yoruz ve Türk
varl›klar›m›z hem güvenlik aç›s›ndan hem de getiri aç›s›ndan aralar›nda en iyileri, hatta
krizden sonra bile. Bu da demek oluyor ki Türkiye’de bugün portföy sahibi olan
yat›r›mc›lar için bu yat›r›mlar en iyi geliflen, en emin ve en iyi yönetilen yat›r›mlard›r.
Avrupa çap›nda sahip olabilece¤imiz en iyi ekiplerden birine sahibiz, bu benim kiflisel
düflüncem ve yarg›m. Biz Türkiye’ye 2006 y›l›nda geldik, ilk yat›r›m›m›z 25 milyon
dolard›, üç y›lda bu yat›r›m›m›z›n de¤eri epeyce artt›, kiralar› da öyle, karfl›lama
146
GYODER
oran›m›z hemen hemen % 100, krize ra¤men, varl›klar›m›zdan dolay› ziyadesiyle
mutluyuz. Tabi ki Patrick gibi biz de sat›n almaya karar verince, raporumuzu ve
stratejik çal›flma plan›m›z› haz›rlad›k, Türkiye’de kalacaksak malvarl›klar›m›z›
baflkas›na veremezdik, bu yüzden flirketi sat›n ald›k. En önemli k›s›m yönetim. Bu
yüzden al›flverifl merkezlerimizi her gün denetliyoruz. 2006 y›l›ndaki GYODER
toplant›s›nda yapt›¤›m sunuma bakt›m bugün, ikinci sayfada ‘Türkiye’ye neden yat›r›m
yapal›m’ bölümündeki herfley hala ayn›. Bugün gerçekler de¤erli. O zaman ileriye
dönük düflündü¤üm bafll›ca risk faktörleri; yüksek rekabet ve al›flverifl merkezlerinin
düzensizli¤i, Türk Liras›n›n devalüe edilmesinin hane halk›n› fazla gelifltirmesi,
ekonomik faaliyetlerin azalmas›, kira de¤eri getirilerinin azalmas›, Orta Do¤u’da
kar›fl›kl›k ve deprem. Üçte ikisi bu 3 y›l zarf›nda gerçekleflti. Bu da demek oluyor ki,
2006 y›l›nda düflündü¤ümüz risklerin % 80’i fiyat›m›z›n içindeydi ve fiyat›m›z riskle
orant›l› olarak ayarland›. Tekrar ediyorum, Türkiye gibi bir ülkeye gitti¤iniz zaman risk
oldu¤unu hesaba katmal›s›n›z, ondan sonra riskler gerçekleflirse gerçekleflir ve bugün
oldu¤u gibi bu dönemden geçeriz. Biliyorsunuz ki bu kriz bizim için gerçek bir f›rsatt›r.
Ayn› zamanda gelecek için yat›r›m› güvence alt›na almak, yeni f›rsatlar bulmak için
uygun zamand›r. Biz 500 milyon dolarl›k daha yat›r›m yapaca¤›z. Geçen hafta siparifli
yenilemeye ve siparifli uzatmaya karar verdik. Al›flverifl merkezlerinin yenilenmesi için
inflaatç›larla kontrat imzal›yoruz. Bence kriz zamanlar›nda bile birçok ›fl›k ve umut
vard›r. Bu durumdan korkmayaca¤›z. San›r›m bu çevirmemiz gereken bir sayfa ve bunu
en iyi flekilde çevirmeliyiz. ‹nan›yorum ki bu kriz bize ileride daha iyi f›rsatlar
sa¤layacak ve piyasay› dengeleyecektir.
Herkes afl›r› yo¤unluktan bahsediyor, buna daha sonra tekrar dönece¤iz. Düzenleme
benim Türkiye’de bafl›ndan beri ilgilendi¤im konu. Bütün zirvelerde bu konudan
bahsettim,. Ülke tabii ki al›flverifl merkezlerinin geliflimini, hepimizin iyili¤i için, daha
GYODER
147
iyi kontrol etmeli. Bu tamamen bir kazan - kazan durumu. Ve tabii ki birlikte ülkenin
gelece¤ini infla etmemiz gerekiyor. Türkiye’ye geldi¤imizde perakendeye ayr›lan alan
neredeyse 3 milyon metrekare idi ve her fley planland›¤› gibi giderse ülkenin infla etmeye
bafllad›¤› al›flverifl merkezleri alan› 2012’de 11 - 12 milyon metrekareye ulaflacak. Bu
da 6 y›ldan az bir sürede % 300’lük art›fl anlam›na geliyor. Hiçbir ülkenin, hatta
Rusya’n›n a bile flu anda bunu yapmaya gücü yok. Türkiye’nin anlamas› gereken flu, 3
y›l içinde 3 milyon metrekareyi iki kat›na ç›karamay›z. fiu anda zaten 5 milyonu aflm›fl
durumday›z ve bu 5 milyon bile çok h›zl› bir büyüme anlam›na geliyor. Bence ülke için
düzenlemeler ve planlamalar yap›lmal›. E¤er flu anda kriz ortam›nda olmasayd›k
korkar›m hepimiz büyük bir felaketle karfl› karfl›ya kalacakt›k, afl›r› yo¤unluk, her yer
al›flverifl merkezi olmufl olacakt›. Bence flu anda durup gelece¤e bakabilirsek flansl›
olaca¤›z.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Anthony konuflmalardan anlad›¤›m kadar› ile
herkes kriz olmas›ndan memnun. Bunu bir f›rsat olarak de¤erlendirmeliyiz.
Avi Alkafl: Krizden çok bizim sektörümüzde bir yavafllama var. Yani bakt›¤›m›z zaman
2009 y›l›na gelirken, 2009 y›l›n›n May›s ay›n›n sonuna kadar bir evvelki y›la göre sadece
% 3 artm›fl›z. Ama 2007’de % 38 art›fl vard›. Çok h›zl› bir art›fl var. Bugünkü 213 faal
al›flverifl merkezinin üstüne flu anda 86 tane al›flverifl merkezi infla halinde. Önümüzdeki
3-4 y›ll›k bir zaman perspektifinde bu rakam 300’e geliyor ve 5 milyona dayanm›fl olan
bu rakam yani gelece¤e bakarsak yar›na giden süreçte 4.981.000 metrekare 8.2 milyon
metrekareye do¤ru gidiyor ama infla halindekilerle planlama halindekiler hariç. Hal böyle
olunca, biraz evvel perakendeciler konusuna de¤indi¤imiz zamanki gibi, bizim ülkemizde
kapal› çarfl› deyince kendimizi kapal› çarfl›ya dayand›rmadan gitmek sözkonusu de¤il,
148
GYODER
olmamal›. Bugün dahi hala Kapal›çarfl›’da devam eden çok hofl, güzel geleneklerimiz var.
Bizim günümüzün modern al›flverifl merkezlerine yönetim anlay›fl› olarak tafl›mak
istedi¤imiz, yaflatmak istedi¤imiz. Bugün bir esnaf siftah ettikten sonra kendisine ikinci
müflteri gelirse ayn› meslekten olsa dahi onu komflusuna gönderme gelene¤ini sürdürür.
Dolay›s›yla, önemli olan oradaki merkezin, oradaki al›flverifl mahallinin top yekun
yaflamas›d›r. Keza, mahkemelere gitmek konusunda birtak›m gereksiz baflvurulara
girmektense kendi meslek gruplar›n›n bilge kiflisinin tahkimine baflvurulur, Kapal›çarfl› bu
gelene¤i hala sürdürür. Farkl›laflma derken, Patrick “Value Retaining” dedi. Bugün de¤er
perakendecili¤ini biz kendimize özgü Türk tipi outlet center’larla sürdürmeye gitti¤imiz
gibi, birtak›m tarihi yerlerimizi de günümüzün modern al›flverifline döndürmemek için
sebep yok. Kapal›çarfl› buna en iyi örneklerden biridir. ‹stinpark’a Louis Vuitton
ma¤azas›n› açmaya geldi¤i zaman, LV’nun dünya CEO’suna “Sen taklidi önlemek
istiyorsan, taklitle mücadele etmek istiyorsan niye Kapal›çarfl›’n›n kalbinde LV
ma¤azas›n› açm›yorsun?” sorusunu yöneltmifltim. Dolay›s›yla, yeni formatlarla
perakendecilere Türkiye’yi daha cazip hale getirmeye çal›flmak gibi bence uluslararas›
yat›r›mc›lar›m›za önemli roller düflüyor. Zaten temasta olduklar›, zaten ifl yapt›klar›
uluslararas› perakendecileri Türkiye’ye daha fazla cezbetme konusunda elbirli¤i ile
iflbirli¤i yapabilirsek o zaman Türkiye’deki perakendeci say›s›n›n artmas›na da önemli
katk›lar sa¤lam›fl oluruz. Çünkü yabanc›-yerli marka çat›flmalar› yaflar gibi göründüysek
de, onlar›n getirmekte olduklar› global ve rekabetçi yaklafl›mlarla kendi markalar›m›z›n
kendi pazar›m›zda piflmesi, ehilleflmesi sa¤lanm›flt›r. Dolay›s›yla, bugün daha fazla Türk
markas›n›n yak›n co¤rafyam›zdan bafllayarak yurtd›fl›ndaki al›flverifl merkezlerinde yer
almaya bafllad›¤›n› görebiliyoruz. Bu bir güçlenme demek. E¤er al›flverifl merkezleri
içerisinde kendi zincirlerimiz güçlenirse birtak›m anlams›z ve k›s›r kira çat›flmalar› yerine
daha fazla nas›l büyüyebilece¤imiz yoluna gidebiliriz. Burada bulunduklar› için onlara
hitaben söyleyeyim: Redevco ve Corio e¤er Türk markalar›n› yurtd›fl›na tafl›makta etkili
olabilirlerse biz bugüne kadar Alkafl dan›flmanl›k olarak yapt›¤›m›z hizmeti gerçe¤e
dönüfltürdü¤ümüz zaman bu sayede daha fazla ve daha global hizmet verebilece¤imizi
düflünüyorum. Çünkü flu bir avantaj: Ben geçen hafta sonu M›s›r’da idim. M›s›r bizim
belki 10-15 sene önceki halimizdir. Bugün Arnavutluk’ta yap›lacak ifl var. Bugün ‹ran’da,
Libya’da yap›lacak ifl var. Bu pazar›m›zdaki gelmekte olan yavafllamay› belki de yak›n
co¤rafyam›za tafl›yarak, Azerbaycan’da ifl imkanlar› var. Türkmenistan, K›rg›zistan,
Kazakistan’a gitmek için bize Rusya merkezli olmaktan daha fazla avantaj düfltü¤ünü
öngörüyorum. Dolay›s›yla, bir yandan iç pazar› kuvvetlendirirken, yak›n co¤rafyam›za
aç›lmak suretiyle hem perakendecilerimizi güçlendirir, güçlenen perakendeciler de daha
sa¤l›kl› dengeleri yakalayabiliriz inanc›nday›m.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Avi, flu anda Türkiye’de kaç tane perakende
markas› var?
Avi Alkafl: Önde gelenleri sayarsak 300 civar›nda.
GYODER
149
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Bir Avrupal› yat›r›mc›yla konufltu¤un zaman bu rakam genellikle
1000’lerle ifade ediliyor. Biz tabii ki farkl›laflmada mimariden konufltuk ama ayn› zamanda 200-300
say›s›n›n da belki 500-600’e ç›kmas› laz›m. O zaman ya kendi içimizden bunlar› üretece¤iz, ya mevcut
perakendeleri alt markalara getirece¤iz, ya da yurtd›fl›ndan yeni perakende getirece¤iz. Bu 200-300
tane içerisinde sermaye sorunu olanlar var, büyümekte olanlar çok az. O zaman ne oluyor? Bütün
al›flverifl merkezlerinde ayn› perakendecileri görüyoruz. O zaman pastay› büyütemiyoruz. Çünkü
farkl›laflma yaratam›yoruz.
Avi Alkafl: fiunu ekleyebilirsem e¤er, kurabiye kal›b› misali her al›flverifl
merkezine ayn› perakendecilerin girmesi gerekmiyor. Al›flverifl merkezlerini
mutlaka farkl›laflt›rmam›z laz›m. fiehirlerimizde uydu kentler gelifltikçe, uydu
kentlerdeki bir al›flverifl merkezi ile süper bölgesel bir al›flverifl merkezinin ayn›
olmas› gerekmiyor. Boyut da, içerik de, ma¤aza karmas› da ve baflka fleylerde.
Dolay›s›yla, bu ayr›flmay› sa¤larken belki de bu terimleri dahi zaman içinde
Türkçelefltirmek laz›m. Cadde merkezlerin olmas› laz›m, bölgesel merkezlerin
olmas› laz›m, üst bölgesel veya süper bölgesel merkezlerin gelmesi laz›m, daha fazla
indirim merkezlerinin olmas› laz›m. Belki genç merkezlerin ortaya ç›kmas› laz›m.
Çocuk merkezlerinin ortaya ç›kmas› laz›m. Ev, mobilya, dekorasyon merkezlerinin
ortaya ç›kmas› laz›m.
Bu merkezleri oluflturabildi¤imiz takdirde, bu ayr›flma sayesinde o zaman her
marka her al›flverifl merkezine sald›rmayacak. Dolay›s›yla, herkes kendi dokusuna,
kendi kapsama alan›ndaki ulaflmas› gereken tüketiciye daha rahat ulaflacak ve daha
sa¤l›kl›, daha verimli metrekareye sat›fl üretimi sa¤lanm›fl olacak. O zaman da
“back to basic” dedi¤imiz davada ödenebilir kiralar› konuflaca¤›z. Aksi takdirde, bu
perakendeci derinli¤ini, bu say›sal ço¤almay›, bu çeflitlenmeyi sa¤layamazsak
sektörü sa¤l›kl› büyütemeyiz. Burada her birimize ayr› görevler düflüyor.
150
GYODER
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Derinli¤i artt›rmam›z bence temel sorunlar›m›zdan bir tanesi. Çok
k›sa bir iki bilgi verdikten sonra sözü Koray’a verece¤im. Onun da bu konuyla ilgili yorumu var.
Özellikle, al›flverifl merkezi yat›r›mc›lar› derne¤inin endeks verileri iki ayd›r yay›nlan›yor. En son Nisan
ay›n›n verilerinde son 6 ayl›k de¤iflime bakt›¤›n›zda 1.4 milyon metrekarelik AVM toplam› üzerinde bu
veriler toplan›yor. Rakamlara bak›yorsunuz, cirolarda, y›ll›k bazda Nisan’la Nisan aras›nda TL baz›nda
% 4 art›fl var. Ama Mart ile Nisan ay› aras›na bakt›¤›n›zda art›fl %10’lara geliyor. ‹stanbul’daki art›fl
Anadolu’ya göre daha fazla ama sonuçta burada cirolarda TL baz›nda düflüfl yok. ‹yi bir nokta da bu
kadar al›flverifl merkezi aç›l›yor ve yeni bir al›flverifl merkezi aç›ld›¤›nda ziyaret say›lar› düflecek diye
düflünürüz. Hay›r öyle birfley yok, bu kadar art›fla ra¤men 3.8’den 4.8 milyon metrekareye gelirken,
yani 25%’lik bir büyümeye gelirken ziyaretçi say›lar› da %25 artm›fl. Yani her aç›dan AVM kendi
pazar›n› yarat›yor. Ama s›k›nt›m›z onlara yeterli genifllikte ürün veremiyoruz. fiikayet eden
perakendeci var, flikayet etmeyen perakendeci var. Yani ayn› AVM’lerde farkl› flikayetler görüyoruz.
Büyük ihtimal sizin de bu konuda çal›flman›z var Koray. Bütün bunlar› konufluyoruz ama içlerinde iyi
örneklerimiz de var. Biraz önce senin söylediklerinden yola ç›karak durumun tespitinde farkl›
yorumlar yapmak mümkün, ne diyorsun?
Koray Özgül: Birkaç iyi noktadan bahsedecektim ama once birkaç karamsar noktay›
da eklemeden edemiyorum. Avi Bey bizden hep birkaç ad›m önde koflar. Bizim burada
bir ev ödevimiz var ve henüz bitmedi. Bundan neyi kast ediyorum, az önce s›ram›
dengede b›rakt›m. Denge unsuru, daha do¤rusu yarat›c› fikirler hep s›k›fl›k anlarda ç›kar,
di¤erleri hep istisnad›r. Ne zaman ki ciddi olarak sorunlar gelmifltir, o noktada çok ilginç
bir fikrin ç›kmas› da çok olas›. fiimdi Türkiye’de de pazarlama, aktivitelerde çok ilginç
fleyler ç›k›yor. Her gün yeni bir fley görüyorum Billboardlarda, gazetelerde.Temsil etti¤im
firma 2 y›ld›r burada daha flimdiden ICC’nin pazarlamas›ndan adayl›k ald›k, neden
çünkü gerçekten sabah akflam düflünüyoruz, acaba ne yapsak da içeri giren, Hakan çok
güzel söyledi, ayak say›s›nda art›fl sa¤lasak diye. Avi Bey de demin art›fl her fley de¤ildir,
al›flverifl olmuyorsa art›fl gelir gider bize faydas› yok dedi.
‹flte burada kitleniyoruz. Yani biz art›fl› sa¤layabiliyoruz ama sat›fla dönebiliyor muyuz?
Türkiye o kadar de¤iflik dinamikleri, mekanizmalar› olan bir ülke ki, bir taraftaki sat›fl
teknikleri öbür tarafta tutmayabiliyor. fiimdi meflhur bir nakarat var, sadece yüzde kira,
sadece ciro kira. Sizlerin aras›nda perakendeciler de vard›r, yada anl›yorsunuzdur, e¤er
yüzde kiradan ödüyorsan›z hiç minimum kiran›z yoksa ve sat›fllar düflüyorsa, niye
u¤raflasan›z ki veya ‹stanbul’da u¤rafl›yorsan›z niye Türkiye’nin kalan›nda u¤raflasan›z? ‹flin
nihayetinde s›k›nt›s› olan bankadan krediyi alm›fl olan yat›r›mc› siz de¤ilsiniz, yüzde kira
ödüyorsunuz. Demek istedi¤im her bir kirac›y› inceledi¤imizde, bir örnek vereyim, müdürü
de¤iflen kirac›n›n perakendecinin sat›fllar› ayl›k 40 - 50 bin TL artabiliyor. 2 y›ld›r burada
yönetimdeyiz. Patrick de yak›nda gelip görecektir nas›l olup da bir müdür bu kadar
de¤ifliklik yapabiliyor. Di¤er Corio ülkelerinde böyle bir fley yok. Ya da bir müdür gidiyor,
bir bak›yoruz 40.000 TL düflmüfl, Türkiye’nin dinami¤i bu.
GYODER
151
Di¤er bir konu, istedi¤iniz pazarlamay› yap›n, içeriye sürekli fazla insan sokun, kirac›n›n
paras› yoksa raflarda ürün olmuyor. Ürün yoksa yapabilece¤imiz bir fley de yok. Hay›r.
Kirac›n›n kap›s›n› çalaca¤›z gel sana bir yöntem bulal›m, gerekiyorsa sana nakit verelim
diyece¤iz. Bu yap›lm›flt›r. Krizle bu sorunu birbirine kar›flt›rmamak laz›m. Kriz geçecek, 2x2
eflittir dört. Hepsi geçti, bu da geçecek, hatta Türkiye’de daha da h›zl› geçecek. Hepimiz Eylül
ay›ndan sonras› için çok umutluyuz. Gazetelerde okudu¤um perakendeciler de umutlu, art›k
indirim yapmayal›m diyorlar. As›l sorun baflka. As›l sorun bizim kirac›larla dengeye ulafl›p
sorunlu yap›y› çözme yolunda ad›m atmam›z. Ciddi olan mesele bu. Birkaç iyi konuya
geleyim, biz sürekli anketler yap›yoruz, baz›lar›nda Suat Bey de yard›mc› oluyor, mesela heavy
user, AVM’ye s›k miktarda gelen kitle var. Bu bütün AVM’lerde ayn›. Haftada 3 kere geliyor.
McDonalds’a gelir gibi AVM’ye geliyorlar, bu iyi bir fley. Bu demek ki bir iliflkisi var AVM ile.
Ondan sonra sinemalara bakacak olursak, Türkiye’de 2008 y›l›nda bilet say›s›nda %26 art›fl
olmufl, en yak›n takip eden ülke Fransa’da %6. 2008’in son çeyre¤i hala krizdi, tabii Recep
‹vedik yard›mc› oldu ama sonuçta gelen de var. Sinema biletleri hiç ucuz de¤il, 7-8 TL. Di¤er
taraftan kredi kartlar›n›n kullan›lma miktar›na bakacak olursak, mesela Türkiye’de herkese
bir kart düflüyor. Bilgisayar düflmüyor, internet düflmüyor, araba düflmüyor ama kart
düflüyor. Biz kartlar› çok severiz çünkü kart demek al›flverifl demektir. Ayn› zamanda kayda
geçilen al›flverifl demektir, bu hem devlete vergi olarak döner hem de biz cirolar› biliriz. Bilgi
her fley onun için çok severiz ve bu son 10-15 y›ld›r sürekli art›yor. Bu çok iyi bir fley. Bir ufak
fley, Nielson Global’dan hat›rl›yorum, bir anket yap›lm›fl. Türkiye ve di¤er ülkeler var. Temel
harcamalar›n›zdan sonra paran›z› ne yaparsan›z? Ya da tasarruf eder misiniz? Türkiye
d›fl›nda bütün ülkelerde krizle beraber daha çok tasarruf ederiz ç›km›fl, Türkiye’ye gelince yok
öyle bir fley, bilakis daha da düflmüfl. Aral›k ay›nda sat›fllar çok iyiydi, hepimiz çok
mutluyduk. O döneme denk geliyor da olabilir. Türkler al›flverifli seviyor. Ama ona uygun
perakendeci, uygun mal, raflar› da dolu halde olmal›. Bu mesela benim çok hofluma gitti.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Evet s›k›nt› dedi¤in gibi ziyaret say›s› de¤il, Kapal› Çarfl›dan beri al›flverifl
kültürünü çok benimsemifl bir toplumuz. Ama harcama seviyelerinde s›k›nt›m›z var. Ya gerçekten Türk
halk›n›n cebine uygun ürünlerimiz yok, ya da cidden daha ucuza yönelme var. Burada özellikle son
dönemde sermaye s›k›nt›s›ndan kaynakl› sto¤u finanse etmek için yap›lan indirimler de söz konusu. Yani
Aral›k’taki art›fllar›n bir bölümü indirimlere dayal›, sto¤u eritmeye dayal›. Tekrar Patrick’e geri dönelim.
Türkçe biraz biliyor musun Patrick?
Patrick Van Dooyeweert: Çok az, flöyle böyle.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Patrick, diyordun ki perakendecilere ve tüketicilere
odaklanmam›z gerekiyor. Bu de¤iflimi h›zland›rmak için tam olarak ne yapmam›z gerekiyor?
Perakendecilerin uluslararas› alanda büyümelerine mi yard›m etmeliyiz? Koray’›n dedi¤i gibi
dükkanlar›na mal koyamad›klar› için aras›ra onlar› finanse mi etmeliyiz ?
152
GYODER
Patrick Van Dooyeweert: Belki de her fleyi bir arada yapmam›z gerekiyor. Ama
asl›nda bu çok basit bir zincir. Tüketici var. Tüketici perakendeciye gidiyor,
perakendeci de ayn› zamanda tüketici oldu¤u için evsahibine kiras›n› ödeyebiliyor,
evsahibi ortam› sa¤l›yor ve hem enerji hem de para olarak bu çevreye yat›r›m yapmaya
devam etmesi gerekiyor,. Söz konusu olan al›flverifl merkezleri ise çevrenin tüketiciler
için çekici hale getirilmesi laz›m, bütün çark bundan ibaret. Kula¤a çok basitmifl gibi
geliyor ama uygulamada bu çark›n hiç çal›flmad›¤› bir çok örnek var. Çark›n çal›flmama
nedeni ço¤u zaman taraflar aras›ndaki güven eksikli¤i, sorunlar› üstlenen insanlar›n
eksikli¤i veya bu zincirle ilgili bütünsel alg›lamas› bulunan insanlar›n eksikli¤idir.
Al›flverifl merkezi yat›r›m› ve al›flverifl merkezi faaliyeti zincirindeki sorumluluklar›n›z›
çal›flma masan›zla s›n›rlayamazs›n›z.
Ben her ay kiray› vaktinde al›p almad›¤›m› kontrol ediyorum, ay›n sonunda raporumu
merkez ofisimize yolluyorum, hepsinin vaktinde ödeme yap›p yapmad›¤›na bak›yorum ve
bir sonraki ay ayn› fleyleri yine kontrol ediyorum. Bu flekilde ifllemiyor, perakendeci de ben
kiram› zaman›nda ödüyorum, hepsi budur diyemez. E¤er tüketicilere dikkat etmezsek
sistem çal›flmaz. Tüketiciler aptal de¤ildir. Bu odadaki herkes tüketici. Tüketiciler çok
basit fleylerden rahats›z olabilirler. Al›flverifl merkezinde birisi kaba davrand›¤› için,
güvenlik onlara yeterince dikkat etmedi¤i, ya da çok fazla ilgi gösterdi¤i için, aç›k olmas›
beklenen bir saatte en çok u¤ran›lan dükkan kapal›, ya da tasfiye oldu¤u için rahats›z
olabilirler. ‹flte bütün bu belki de 1 milyonu aflk›n küçük, basit fley bir sinerji içinde
tüketicinin o al›flverifl merkezine gelerek para harcamas›n› ve tekrar gelerek yine harcama
yapmas›n› sa¤layan genel çerçeveyi olufltururlar. Param›z› harcayabilece¤imiz bir çok
alternatif oldu¤unu unutmamal›y›z. E¤er bu al›flverifl merkezinden hofllanmazsan›z,
daima gidilecek ve para harcanabilecek baflka bir al›flverifl merkezi vard›r. Ya da cadde
ma¤azalar›na gidersiniz veya paran›z› harcamazs›n›z. Bütün mesele tüketiciyi bizim
umdu¤umuzu yapmas› için ikna ve cezbetmek: Para makinesine nakit b›rakmak için!
Para makinesinin dolmas› kira demektir, kira da mutlu yat›r›mc›lar demektir, mutlu
154
GYODER
yat›r›mc› daha fazla yat›r›m demektir, daha fazla yat›r›m perakendecilerin büyümeleri
için daha fazla imkan ve daha fazla outlet anlam›na gelir, daha fazla outlet tüketiciler için
iyidir çünkü seçme flans› artar. Yine kula¤a çok basit gibi geliyor ama sistemin çal›flmas›
için bizim sorumluluklar›m›z›n bilincinde olmam›z gerekiyor, bu yüzden endüstriye
mensup farkl› kurulufllar›n bunu uygulamakta oldu¤unun iyi bir örne¤i AMPD’dir.
Türkiye’de bu endüstri içinde bu resmi, oyunun içindeki farkl› kiflilere ve farkl›
oyunculara taslak olarak uygulamak isteyen ve bunun için birlikte çal›flan farkl›
organizasyonlar var. Burada milyonlardan bahsediyoruz, burada hatta milyarlardan
bahsediyoruz. Konuflmam›n bafl›nda da belirtti¤im gibi son y›llarda bu milyarlar
düflüncesizce harcand›. Hepimiz hesaplamalar yapt›k, ama bu Excell hesaplar›n›n hiçbir
yerine tüketiciyi dahil etmedik. Tüketici sadece ‘tüketici nas›l olsa orada olacak’
varsay›m›n›n içinde bir yerlerde var.
Tedbirler almazsak ve tüketici için daha fazla gayrette bulunmazsak önümüzdeki
y›llarda san›r›m neler olaca¤›n› görece¤iz ki, dünyada bunun iyi örnekleri de var, kötü
örnekleri de ve san›r›m Türkiye endüstrisinde birtak›m iyi örnekler üretmekteyiz.
Birkaç hafta önceki Uluslararas› Ticaret Odas› konferans›nda birçok Türk projesi
ola¤anüstü bir biçimde ödüller ald›. Bence bu Türkiye endüstrisinin gurur duymas›
gereken bir durum çünkü Türk projelerinin varl›¤› bütün Avrupa’da görüldü. Tekrar
ediyorum, art›k bir mantra gibi oldu ama tüketiciye odaklan›n. Çünkü e¤er tüketici
mutlu de¤ilse zincirin geri kalan›n› unutabilirsiniz, çark›n tamam› duracakt›r.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: ‹lk kez yat›r›mc›lar›n, gelifltiricilerin bulundu¤u bir panelde borç,
özvarl›k gibi konulardan bahsetmek yerine tüketicilerden ve perakendecilerden bahsediyoruz. Art›k
Excel tablolar› her fley demek de¤il. San›r›m borç ö¤esi art›k eskisi gibi çal›flm›yor, esas›nda özvarl›k
getirileri tamamen farkl› bu yüzden hesaplar›m›z› tamamen farkl› bir flekilde yapmam›z gerekiyor.
Öyle san›yorum ve inan›yorum ki gelir taraf›na odaklanmam›z gerekiyor ve burada en önemli ö¤e
tüketici oluyor. S›n›rlamak ile ilgili söylediklerinize kat›l›yorum ama bence gelifltirmekten ziyade
mevcut varl›klar›n yönetimine odaklanmam›z gerekiyor. Bence bu daha önceki konuflmam›z›n bir
sonucu gibiydi. Anthony, bu konuyla ilgili son bir görüflün var m›?
Anthony Khoi: Belkide ülkeler için pazarlama ile daha ilgili olmak ad›na al›flverifl
merkezleri gelifliminde olgunlaflma evresine ulaflma zaman› gelmifltir. Farkl›
bölgelerde, farkl› tiplerde al›flverifl merkezlerine ihtiyac›m›z var. Patrick tüketici
ihtiyaçlar›na de¤indi. Ben bir ad›m daha ataca¤›m. Bence müflteriden bafllamal›y›z ve
al›flverifl merkezlerini gelifltirmek söz konusu oldu¤unda ilk olarak pazarlamay›
düflünmeliyiz. ikinci ad›m ise Türkiye’deki profesyonel al›flverifl merkezlerinin
geliflimi, çünkü geliflmekte olan bütün di¤er piyasalarda oldu¤u gibi en baflta her yere
her tür al›flverifl merkezi infla ediyoruz. fiehirde bir al›flverifl merkezi olunca herkes
GYODER
155
oraya geliyor, ikincisini açt›¤›m›zda rekabete bafll›yorlar. Birkaç al›flverifl merkezimiz
oldu¤unda ve ço¤unda ayn› tip perakendeci bulundu¤unda piyasa gitgide zorlafl›yor.
Bu sefer de¤iflik müflteriler için farkl› al›flverifl merkezleri açabilece¤imizi fark
ediyoruz. Bu al›flverifl merkezlerinde müflterilere her türlü hizmeti sunmak için
pazarlama hizmeti anahtar rol oynuyor ve yönetim aç›l›fltan sonra pazarlama hizmeti
vermeye bafll›yor. Fakat müflterinin kendisine sunulan metrekareye ihtiyac› yoksa, en
iyi yönetimle bile bu al›flverifl merkezi ifl yapamaz. Bu da Türkiye için hesaba
katmam›z gereken çok önemli bir faktördür. Türkiye’de bir bölüm konusunda büyük
hata yapt›k. Avrupa’da al›flverifl merkeziyle ilgili ortalama kiralanabilir alan 1000
kiflide 220 civar›ndad›r. Bu ortalama Türkiye’de bugün 60 ile 80 aras›ndad›r ve bu
çok düflük bir rakamd›r. Bu durumda haydi her yere al›flverifl merkezi yapal›m. Tabii
ki Türkiye’nin tamam›na al›flverifl merkezi infla edebiliriz ama bunlar›n hepsini
‹stanbul’a, Ankara’ya ya da bir milyon metrekare al›flverifl alan›n› kald›ramayan bir
flehre yapman›n manas› yok. Temel ö¤e bu ve al›flverifl merkezi yat›r›mc›lar›, bizler ve
Türk giriflimcileri ile yat›r›mc›lar› Titanik’te oturup ilk gün için bilet al›p sonra
hepimiz, perakendeciler, AVM yat›r›mc›lar› birden suyun dibini boylayamay›z.
Olabilecek olan budur ve bu durumda korktu¤umuz da tam olarak budur.
Baflar›l› olmak isteyen tüm AVM gelifltiricilerine söylemek istedi¤im temel fley, e¤er bu
temel ö¤eyi akl›n›zda tutar ve uygularsan›z,size söz veriyorum, gelecekte ifl yapmayan
AVM ler ile karfl› karfl›ya kalmayaca¤›z. Temel ö¤e flu, Türkiye’nin ço¤u flehrinde, her
100.000 hane için en fazla 100.000 metrekare GLA. Türkiye’de hane bafl›na y›lda
5.000 dolar kadar gelir düfltü¤üne göre, e¤er kira istiyorsan›z, 100.000 hane varsa en
fazla 50.000 alabilirsiniz, çarp› 500 çarp› 100.000 bu da neredeyse 50 milyar dolar
156
GYODER
eder. Bunun da anlam›, kullan›labilir 50 milyar dolar oldu¤u ve bunu baz alarak
al›flverifl yapmam›z gerekti¤idir. Perakendecinin bize % 10’dan fazla ödeme yapmas›n›
isteyemeyiz. Pazar›n bu limiti aflan AVM yapma kapasitesi yoktur. Buna ra¤men,
Türkiye’de bu konuda yap›lan birçok araflt›rmaya bakacak olursan›z, 100.000 haneden
oluflan bir flehirde, hanehalk› gelirine göre, yüksek gelir, orta gelir veya düflük gelir
düzeyinde olmalar›na göre 60 ila 100 GLA aras› yapabilirsiniz. Bunun hepsini yaparsak
al›flverifl merkezi ve perakende aktiviteleri bak›m›ndan eksik performans göstermifl
oluruz. Mesela Ankara’da bugün bunu yapt›lar bile, bu da demektir ki 400.000 den
fazla kifli için 100.000’den fazla perakende alan yapamam. E¤er Türkiye’nin gelece¤ini
kontrol etmek istiyorsak, ister bir al›flverifl merkezine perakendeci olarak girmek istiyor
olal›m, istersek de bir al›flverifl merkezi gelifltirmek istiyor olal›m, önce yerin fazla yo¤un
olup olmad›¤›na bakmam›z gerekiyor ve e¤er afl›r› yo¤un ise bunu asla almamal›y›z.
Ortalamas› bunun üstünde olan bir yöredeki bir al›flverifl merkezine 1 kurufl bile
yat›rmamal›y›z. Yar›n bütün bafll›ca al›flverifl merkezleri yat›r›mc›lar› ve gelifltiricileri
için durum böyle olacak. Bu say›ya dikkat etmemiz gerekiyor.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Size teflekkür ediyoruz Anthony, san›r›m flimdi en son noktaya
geliyoruz. Asl›nda, sürdürülebilirlik ve çevre gibi konulardan bahsetmek iyi ama bizim gelece¤i,
çocuklar›m›z› ve uzun vadede yat›r›mlar›m›z› düflünmemiz laz›m. Biz k›sa vadeli yat›r›mc›lar de¤iliz.
Kimse 2 y›l içinde has›lat beklememeli, biz daha ziyade 10 - 15 y›ldan bahsediyoruz ve son olarak
Marc’›n çevreye duyarl› olmak ve sürdürülebilirlikten bahsetmesi güzel bir kapan›fl olacak...
GYODER
157
MARK MACCRACKEN
Yeflil Binalar Konseyi, Yönetim Kurulu Baflkan›
stanbul’a ilk geliflim ve buraya gelmek bir fleref, Dün çok önemli bir fley ö¤rendim,
ben son konuflmac›y›m ve sizinle sonradan içilecek Rak› aras›ndaki son engelim.
Bu yüzden konuflmam› çok k›sa tutaca¤›m. Size ABD Çevreye Duyarl› Binalar
‹ttifak›ndan (US GBC) bahsetmek istiyorum. Bugün al›flverifl merkezleri hakk›nda
flimdiye kadar bildi¤imden çok daha fazlas›n› ö¤rendim, gerçekten de¤erli bilgiler fakat
dedi¤imiz gibi burada as›l konu, bafl› dertte olan bir dünyam›z var. ‹klim de¤iflikli¤i
gerçek ve bu konuda bir fleyler yapmam›z gerekiyor. ABD Çevreye Duyarl› Binalar
‹ttifak›’n›n amac› tam olarak bu. Bu dünyada yaflayan herkesin üzerinde uzlaflabilece¤i
bir görevimiz var. Amac›m›z binalar›n ve bina topluluklar›n›n tasar›m, infla ve iflletme
flekillerini dönüfltürerek yaflam kalitesini iyilefltiren, çevresel ve sosyal aç›lardan sa¤l›kl›
ve elveriflli bir çevreyi mümkün k›lmak. Burada kritik olan ve daima ilgilenmeniz
gereken 3 konu var.
‹
Çevre, sosyal durumlar ve ekonomi. ‹fllerin sadece ekonomik yönüne
odaklanamazs›n›z, insanlar ve çevre faktörleri de önemlidir. Odaklanmam›z gereken
üç temel ana nokta bunlardan ibaret. US GBC bunu çeflitli yollardan yap›yor, e¤itim,
forumlar ve ayn› zamanda piyasada da bir de¤iflim meydana gelmesini sa¤lamaya
çal›fl›yoruz. Baz› insanlar sürdürülebilirlik ve çevre dostu sözlerini duymaktan
b›kt›lar ama temelde bunlar herkesi kaps›yor. Dünyan›n kaynaklar›n› flu anda adam
158
GYODER
bafl›na tüketti¤imiz oranda tüketmeye devam edersek, kaynaklar yetersiz kalacak.
Dolay›s›yla bu durum hepimizi ilgilendiriyor. Bu örgütün üyeli¤i gönüllü ve h›zl› bir
flekilde art›yor. Üyelik kiflisel de¤il kurumsal. fiu anda 20.000 kurumsal üyemiz var
ve bunlar›n ço¤unda 3.000 kadar kifli çal›fl›yor. Yani bu çok h›zl› hareket eden büyük
bir örgüt. Amaç pazar› hareket ettirmek. Bu da belirtti¤im gibi, e¤itimle oluyor.
Burada 57.000 LEED taraf›ndan akredite edilmifl profesyonelden bahsediliyor, yani
çevre dostu binalar tasarlamak için e¤itilmifl kifliler. Bu kiflilerin say›s› flu anda
100.000’i buldu, iflte bu kadar h›zl› büyüyoruz. ABD’de karbondioksit sal›n›m›n›n %
40’› binalardan geliyor. Dünya baz›nda bakacak olursak, taze suyun % 17’si,
odunumuzun % 20’si binalarda bulunuyor, ayr›ca % 32 karbondioksit sal›n›m›,
malzemelerin % 40’›, ki bu say›lar Çin’de daha da yüksek, yani binalar›m›z ile neler
yapmakta oldu¤umuzla ilgilenmezsek, iklim de¤iflikli¤i konusuyla asla bafla
ç›kamay›z. Demek ki her fley tam burada bafll›yor ve flu anda podyumda bulunan
bizim gibi liderlerle bafll›yor.
Yak›n zamanda yap›lm›fl bir araflt›rmadan çok ilginç birkaç nokta daha sunmak
istiyorum. Ana konuflmac› gelecek nesilden, oyunlardan ve gelecek nesille ne flekilde
etkileflime girilebilece¤inden bahsediyor. Bu çocuklar çevreye daha duyarl› ve daha
sürdürülebilir ürünler istiyorlar. Marka ile bunlara dayanarak özdefllefliyorlar. ‹flte
gelecek burada.
GYODER
159
Bir baflka önemli nokta da alg›lanan avantajlar. Gerçekten bir fark yarat›p
yaratmad›¤›n›n gerçekten önemi var m›? Tabi ki var, neyin çevre dostu olarak
alg›land›¤›n›n önemi var. Alg›lama flöyle, % 9 ila % 10 daha az enerji tüketiyorlar, daha
az malzeme kullan›yorlar, de¤erleri daha fazla ve verimlili¤inizi art›r›yor. ‹flte bunlar
oradaki alg›lamalar ve bu alg›lamalar gerçek oluyor.
Tekrar ediyorum, bir standart gelifltirdik ve ad›na de LEED diyoruz. Temel olarak
çevre ve enerji tasar›m›nda liderlik anlam›na geliyor. Bu LEED’in farkl› seviyeleri var.
Sertifikal› gümüfl, alt›n ve platin binalar›m›z var. Böylece sizin binan›z›n çevre dostu
olma derecesini saptayabiliyorsunuz. Söz konusu flehirdeki tek bir bina de¤il tabi,
binlerce bina bir araya gelince bir fark yarat›labiliyor. Proje say›s›na gelince, flu andaki
say› 9.000’i geçen y›l tescil edilmifl, 20.000’den fazla, yani bu muazzam bir hareket.
Sertifika alan projelerin say›s› flu anda geçen y›l›n May›s ay› itibar› ile 2.000’e
yaklafl›yor. Alan olarak 200 milyon fit kare. De¤erlendirme sistemini oradaki binalar›n
tiplerine göre bölüyoruz, yani en üstte konutlar› görüyorsunuz. Sadece tek bir binaya
de¤il bütün bir mahalleye bakt›¤›n›z mahalle geliflimleri var. Daha önceki
konuflmac›lardan biri fit kare bafl›na kaç tane al›flverifl merkezi ya da kaç tane konut
yapaca¤›m›z› gerçekte nas›l tayin edece¤imizden ve buna benzer fleylerden bahsetti.
Buradaki bir mahallenin analizi. Ticari binalar›n iç k›s›mlar› da ticari oluyor, kaba
inflaat yeni binalar›m›z, okullar, perakende ve sa¤l›k üniteleri var. Bu yüzden, binan›z›n
tipine göre birtak›m farkl› sertifika programlar›m›z bulunuyor. Sizin için, gelifltirdi¤imiz
160
GYODER
asl›nda birkaç tane temele ayr›l›r, yeni inflaatlar için bir standard›n›z var, yani bina,
al›flverifl merkezi ve içlerindeki tüm alanlar size ait olacaksa ve bunlar› siz
yönetecekseniz kullanaca¤›n›z budur.
E¤er bir gelifltirici iseniz ve sadece en önemli k›s›mlar› üretip içini yapmay› müflterilere
b›rakacaksan›z, sizin yapt›¤›n›za kaba inflaat denir, müflteriler ticari iç hacimleri
yaparlar. Evet, bunlar mevcut binalar ve halihaz›rda mevcut olan binalar için tamamen
farkl› bir de¤erlendirme sistemi var. Yüzlerce de¤iflik proje var. Örne¤in ev-depo olan
binada % 40 daha az enerji tüketiliyor, % 30 oran›nda daha az su tüketiliyor, LLB ana
perakendeci ABD’de normal binalara oranla % 40 daha az enerji tüketiyor. Son olarak
da perakende için bir LEED ç›kmak üzere, flu anda halk›n incelemesine sunulmufl
durumda ve bu y›l›n A¤ustos ay›nda lanse edilecek, yani perakende için birçok fley
yap›lmakta. Oradaki logolar dikkatinizi çekmifltir.
Türkiye’de böyle bir AVM oldu¤unu biliyorum, Metro Grup Meydan ad›nda çevre
dostu bir AVM yapt›, yani burada da hareket ve faaliyet var. fiunu söyleyebilirim,
gelecek bu flekilde olacak ve gelece¤e do¤ru ilerlerken 5 ile 10 y›l içinde kendinizi bir
al›flverifl merkezi olarak farkl›laflt›rman›z gerekiyor. E¤er çevre dostu yeflil AVM’ler infla
etmezseniz sizin AVM’niz çok popüler olmayacak. ‹leriye giderken bu konu çok önemli
olacak.
Oturum Baflkan› - Hakan Kodal: Teflekkürler Marc. Meydan al›flverifl merkezi özellikle bu alanda
Türkiye’de öncülü¤ünü yapt› ve ICC’de özellikle yeflil al›flverifl merkezi, çevreci al›flverifl merkezi
ödüllerini ayn› zamanda da ULI’de de ödüller ald›. Gerçekten panelistlerimize çok teflekkür ediyorum.
Bu saate kadar beklediler sizlere de teflekkür ediyorum. San›yorum önümüzdeki günler daha keyifli
olacak. Teflekkürler.
GYODER
161
Zirveden görüntüler
162
GYODER
Fuardan görüntüler
GYODER
163
164
GYODER
GYODER
165
ISTANBUL REstate
Gayrimenkul Zirvesi 9 ve
Gayrimenkul Fuar› Bir Arada
9.Gayrimenkul Zirvesi ve dünyan›n en büyük fuar organizatörü
Reed Exhibitions iflbirli¤i ile gerçeklefltirilen Türkiye’nin ilk
uluslararas› kat›l›ml› bölgesel gayrimenkul fuar› ISTANBUL REstate
2-3-4 Haziran 2009 tarihlerinde düzenlendi.
Avrupa, Ortado¤u, Rusya, Türki Cumhuriyetleri, Kuzey Afrika ve
Türk gayrimenkul pazarlar›na odaklanan ISTANBUL REstate 5 y›l
içinde dünyan›n en önemli gayrimenkul platformu olacak.
Gayrimenkul dünyas›n›n en önemli etkinliklerinden birisi olan
ISTANBUL REstate gayrimenkul sektörü aç›s›ndan büyük önem
tafl›yan, yat›r›m ve ifl olanaklar› yaratan, Gayrimenkul Zirvesi ve
Gayrimenkul Fuar›’n› bir arada sunarak dünyada bir ilki
gerçeklefltirdi.
ISTANBUL REstate’e, ABD, Almanya, Avusturya, BAE, Bahreyn,
Belçika, Bulgaristan, Bosna-Hersek, Fransa, Güney K›br›s, Hindistan,
Hollanda, ‹ngiltere, ‹spanya, ‹sviçre, Gürcistan, ‹talya, Kanada, Katar,
Lüksemburg, Montanegro, Polonya, Portekiz, Romanya, Rusya,
Ukrayna, Yunanistan gibi 27 ülkeden kat›l›m sa¤land›.
ISTANBUL REstate’de, 12 ülkeden 52 kat›l›mc› firma standlar›nda
toplam de¤eri 10 milyar dolar› aflan projelerini sergileme f›rsat›
buldu.
166
GYODER
ISTANBUL REstate yerli ve yabanc› 1300’ün üzerinde yat›r›mc›,
finansör, proje gelifltirici, de¤erleme ve dan›flmanl›k flirketleri,
gayrimenkul yönetim flirketleri, yerel yönetimler, perakendeci-bayiler ve
bas›n mensuplar›ndan oluflan kurumsal ziyaretçilere ev sahipli¤i yapt›.
Aareal Bank, Corio, Credit Suisse Securities, Dresdner-Kleinworth,
PKF Hotels, Wyndham Hotel Group, Multi Turkmall,
Ernst&Young, First Title, PricewaterhouseCoopers, ING Bank,
IMS Project Management, Dumankaya, Emlak Konut GYO, ‹fl GYO,
Y&Y GYO, Ero¤lu Yap›, Mesa GYO, Nurol GYO, Soyak, Garanti Koza,
Koray ‹nflaat, Tepe ‹nflaat, Regnum, VARYAP, Krea, Remax Türkiye,
TSKB, Turyap Gayrimenkul De¤erleme, Servotel, EPOS Gayrimenkul,
Qatari Diar gibi ulusal ve uluslararas› sektörün önde gelen
firmalar›n›n yan› s›ra ‹stanbul, Ankara, Viyana, Tiflis ve Bakü
Büyükflehir Belediyelerini de ayn› çat› alt›nda buluflturdu.
9.Gayrimenkul Zirvesi’nin yan›s›ra bu y›l ilk kez düzenlenen
ISTANBUL REstate kapsam›nda gerçeklefltirilen panellerde,
konular›nda uzman yerli, yabanc› yaklafl›k 100 konuflmac›, sektörün
gündemindeki konular› 25 ayr› panelde ele ald›. Panellerde:
Global Piyasalar, Küresel Kriz ve Gayrimenkul Sektörü
Konut Yat›r›mlar›
Kentsel Dönüflüm
Ofis ve Lojistik Yat›r›mlar›
Al›flverifl Merkezi Yat›r›mlar›
Avrupa’daki Ekonomik ve Politik Durum
Otel ve Turizm Yat›r›mlar›
Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku ve Vergi Mevzuat›
Yeflil Binalar ve Sürdürülebilirlik
De¤erleme ve Dan›flmanl›k Hizmetleri
Gayrimenkul Yönetimi Hizmetleri
Balkanlarda Yat›r›m F›rsatlar› tart›fl›ld›.
GYODER
167
GYODER, 2 A¤ustos 1999 tarihinde, Türkiye’deki gayrimenkul yat›r›m
ortakl›klar›n›n (GYO) mevcut ve kurulmakta olan temsilcileri taraf›ndan,
Türkiye’de yeni ve gelecek vaad eden, ekonomiye dinamik bir yön vermede
lokomotif olacak gayrimenkul sektörünün tan›t›m ve temsilini sa¤lamak,
geliflimini teflvik etmek, sektöre kalite, kontrol ve e¤itim konular›nda standardlar
getirmek ve korumak amac› ile kurulmufltur.
GYODER, düzenledi¤i konferanslar, paneller, sempozyumlar ve e¤itim seminerleri
ile gayrimenkul sektöründeki kifli ve kurulufllarca yak›ndan takip edilmekte ve
bugün 300’e yaklaflan üye say›s›yla GYODER çat›s› alt›nda bir sinerji
oluflturmaktad›r.
GYODER kuruluflundan bu yana aralar›nda gayrimenkul hukuku, gayrimenkule
dayal› enstrümanlar, gayrimenkul finansman› ve ipotekli konut kredileri, kamu
yönetimi yasa tasar›s›, gayrimenkul endeksleri, gayrimenkulde geliflen pazarlar, imar
mevzuat›, kadastro mevzuat uygulamas›, tapu ifllemleri uygulamalar›, de¤erleme
hizmetleri, proje yönetimi, kat mülkiyeti konular›nda, ulusal ve uluslararas› tart›flma
ve e¤itim platformlar› yaratmakta, MIPIM, Barcelona Meeting Point, REAL
VIENNA, ULI, EPRA ve NAREIT gibi gayrimenkulün uluslararas› markalar›
aras›nda ülkemizin ismini baflar›yla temsil etmektedir. ‹lk kez 2000 y›l›nda
düzenledi¤i, sektörde ilk ve tek olan, Gayrimenkul Zirveleri ise gayrimenkul
sektöründeki aktörlerden oluflan de¤erli kat›l›mc›lar› ve gündem yaratan içerikleri
ile Türkiye’de gayrimenkul sektörünün tüm yönleriyle tart›fl›ld›¤› geleneksel
platformlar haline gelmifltir.
GYODER - Gayrimenkul Zirvesi ve logosu, GYODER’in tescilli markas›d›r.
168
GYODER
Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i
Nispetiye Cad. Levent ‹fl Merkezi
No: 6/2 34330 Levent - ‹stanbul
Tel: 0212 282 53 65 Faks: 0212 282 53 93
www.gyoder.org.tr

Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Transkript

Benzer belgeler