istanbul ofis pazarı genel bakış

2014
N 30
İKİNCİ
ÇEYREK
2
İSTANBUL OFİS PAZARI
GENEL BAKIŞ
www.propin.com.tr
PROPIN olarak ofis pazarındaki uzmanlığımızın
getirdiği kalite ve verimlilikle
Piyasa Araştırma Raporları
hizmetimizi butik şekilde sürdürüyoruz.
İSTANBUL
ANKARA
KURUMA ÖZEL
KAPSAMLI RAPOR
İstanbul, Ankara ve İzmir’deki ofis yatırımlarınızı
yönlendirebilmeniz için ihtiyacınız kapsamında
“kurumunuza özel” araştırma raporları hazırlıyoruz.
Rapor talepleriniz için [email protected] adresinden
ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
İZMİR
İşimizi özenle yapıyoruz.
PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet
sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve
danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması
süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip
eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.
04
ÖZET VE ÖNGÖRÜLER
06
EKONOMİK GÖRÜNÜM
09
BOŞLUK ORANLARI
11
KİRA ORTALAMALARI
14
STOK DEĞİŞİMLERİ
Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.
Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz,
hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.
ÖZET VE
ÖNGÖRÜLER
Propin verileri çerçevesinde hazırlanan İstanbul
Ofis Piyasası 2014 İkinci Çeyrek Dönem Raporu aşağıda
özetlenmektedir;
Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarında genel boşluk oranı % 22,8’e yükseldi.
B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 8,5 seviyesine çıktı.
MİA’da ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binaları için 32 ABD Doları /m² /ay,
MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 17 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı % 13,4 seviyesine geriledi.
A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 19,2 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu.
MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı % 14,5 seviyesine geriledi.
A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 21,3 ABD Doları /m² /ay’dır.
Talep edilen en yüksek kira bedeli, Levent’te 45 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
4
www.propin.com.tr
İstanbul Ofis Piyasası’nda 2014 ikinci çeyrek dönem hareketli geçti. İlk çeyrek dönemde yapılan yerel seçimin etkisiyle bazı
yatırım kararları beklemeye alınmıştı. Başlatılan satın alma süreçlerinin ivmesiyle, seçimin hemen sonrasını takip eden
ikinci çeyrek boyunca talepte belirgin bir artış gözlendi. Bu ilgi artışına rağmen ikinci çeyrekte dikkat çekici büyüklükte bir
satın alma işlemi tespit edilmedi.
Kurumsal kullanıcıların ofis kiralama taleplerinde bir düşüş gözlenmedi. Piyasada halihazırda yer arayan firmaların küçük,
orta ve büyük ölçeklerde, farklı kullanıcı profillerine sahip olduğu gözlendi. Yer arayışındaki firmaların 1.500 m2 - 3.000 m2
aralığında geniş kat alanlı ofisleri öncelikli tercih ettikleri görüldü.
İnşaatı biten binaların stoka katılmasıyla ofis stokunda bölge bazlı belirgin büyümeler tespit edildi. Genel tabloya
bakıldığında, toplam stok içinde MİA’nın payının % 39, MİA Dışı-Avrupa’nın % 20, MİA Dışı-Asya’nın % 33 ve Gelişmekte
Olan Ofis Bölgeleri’nin [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Ataşehir] payının % 8 olduğu hesaplandı.
Bölge bazında, bir çeyrek dönem içinde en hızlı stok büyümesi yaşayan iki bölge öne çıktı; Levent stokuna 85.000 m2,
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe; stokuna 31.000 m2 alan katıldı.
Stoktaki en dikkat çekici büyümenin yaşandığı Levent Bölgesi’nde geçen senenin aynı döneminde boşluk oranının % 2,1
olduğu, bir sene sonra, ikinci çeyrekte ise boşluk oranının % 20,5’e fırladığı tespit edildi. 2014 birinci çeyrekte Levent’te,
A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 34,2 ABD Doları /m² /ay olup, 2014 ikinci çeyrekte kira ortalaması 37,7 ABD Doları
/m² /ay’a yükseldi. Propin olarak önceki çeyrek dönemlerde sunduğumuz İstanbul Ofis Pazar Raporu çalışmalarında,
Levent’te stoktaki büyümeye bağlı oluşacak boşluk artışının, bölge kira ortalamasını düşürmeyeceğini öngörmüştük.
Boşluk oranındaki bu ciddi artışa rağmen kira ortalamasının 37,7 ABD Doları /m² /ay’a yükselmesi geçmiş raporlarımızda
yaptığımız öngörüyü doğrular nitelikte olmuştur. Bu yükselişin ana sebeplerinden biri Levent’te stoka katılan yeni nesil ofis
binaları için talep edilen liste rakamının, eski nesil binaların liste rakamlarının çok üzerinde olmasıdır. 2014 ikinci çeyrek
dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge yine Levent olmuştur. Bölgede talep edilen en yüksek liste kira rakamı 45
ABD Doları /m² /ay olarak tespit edilmiştir.
Levent gibi Ümraniye’de kullanıcılar tarafından yoğun talep görmektedir. Ümraniye’de A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı,
geçen çeyrekte % 20,5 iken bu çeyrekte % 13,8’e düştü. Ümraniye’de kalan bu boşluk oranını hızlıca eritecek yoğunlukta
talep gelmektedir, ancak arzdaki binaların çoğu bölgeye talep gösteren birçok kullanıcının ihtiyacına niteliksel olarak
cevap verememektedir. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2014 ikinci çeyrekte az miktarda
yükseldiği gözlendi. Özellikle Ümraniye’ye olan yoğun talep, bölge kira rakamının yükselmesinde etkili oldu. MİA Dışı-Asya
içerisinde, en yüksek kira 31 ABD Doları /m² /ay olarak Altunizade ve Ümraniye’de talep edildi. Son beş senede hızla
büyüyen Ümraniye’de istenen en yüksek kira rakamının, çok daha eski ve oturmuş bir bölge olan Altunizade’de istenen
kira rakamına eş olması dikkat çekti.
Tüm hakları saklıdır.
5
EKONOMİK
GÖRÜNÜM
DÖVİZ KURLARI (USD/ TL - EURO/ TL)
HAZİRAN 2013 - HAZİRAN 2014
3,5
3
2,5
2
1,5
DOLAR
YATIRIMLARIN
GETİRİLERİ
Dolar
Euro
Hisse
Senedi
Mevduat
HAZİRAN '13
2,2%
2,6%
-11,3%
0,5%
TEMMUZ '13
0,3%
1,9%
-3,8%
0,5%
AĞUSTOS '13
5,2%
5,2%
-9,5%
0,7%
EYLÜL '13
0,3%
2,1%
12,2%
0,6%
EKİM '13
-2,3%
-1,1%
4,2%
0,6%
KASIM '13
1,4%
0,9%
-2,4%
0,6%
ARALIK '13
5,6%
6,9%
-10,5%
0,7%
OCAK '14
6,5%
4,7%
-8,8%
0,8%
ŞUBAT '14
-2,5%
-0,8%
1,1%
0,9%
MART '14
-2,6%
-2,6%
11,5%
1,0%
NİSAN '14
-1,9%
-1,5%
5,9%
1,0%
MAYIS '14
-1,1%
-2,7%
7,3%
0,9%
HAZİRAN '14
1,5%
1,8%
-1,0%
0,9%
10,3%
15,3%
2,9%
9,6%
TABLO NO.1 KAYNAK: TÜİK
www.propin.com.tr
2014-06
GRAFİK NO.1 KAYNAK: TÜİK
Türkiye ekonomisi 2014 yılı ilk çeyrek büyümesi % 4,3 olarak
gerçekleşti. Büyümenin bileşenlerine katkı payları şeklinde
baktığımızda, en büyük katkının % 2,9’la net dış ticaretten
geldiği görülüyor. Bu dönemde kamu tüketim harcamaları
% 8,6, kamu yatırım harcamaları ise % 4,1 reel artış gösterdi.
Bu harcamaların milli gelir içindeki oranı daha düşük olduğu
için, bu artışın katkı payı ise % 0,9 civarında gerçekleşti.
6
2014-05
EURO
MAKRO EKONOMİ
SON 12 AY
2014-04
2014-03
2014-02
2014-01
2013-12
2013-11
2013-10
2013-09
2013-08
2013-07
2013-06
1
USD/ TL
EUR/ TL
Özel sektör cari harcamalarının artış oranı % 2,9’la son beş
çeyreğin en düşüğü oldu. Büyümeyle ilgili bir başka negatif
gelişme ise, özel sektörün yatırım harcamalarının bu çeyrekte
de % 1,3 oranında azalmasıdır.
Tüketici güven endeksi Mayıs’ta olduğu gibi Haziran’da da
hızlı bir düşüş gösterdi. Bu duruma paralel olarak dört aydır
artış eğiliminde olan reel kesimin güven endeksinde de düşüş
görüldü. Benzer şekilde perakende sektörü güven endeksi
daralırken, hizmet ve inşaat sektörleri güven endeksleri çok az
da olsa artış gösterdi.
Bu veriler ışığında ikinci çeyrek büyüme hızının, birinci
çeyreğin gerisinde kalarak % 4 civarında gerçekleşmiş olduğu
otoritelerce tahmin edilmektedir.
İŞSİZLİK
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; işsizlik
oranı Nisan’da % 9’a gerileyerek, Haziran 2013’ten beri en
düşük seviyeye indi. Mart ayında % 9,7’ye gerileyen işsizlik
oranı, son iki ayda tek haneli rakamlarda kalmaya devam etti.
İşsizlik oranı erkeklerde % 8,4, kadınlarda ise % 10,2 oldu.
ENFLASYON
Haziran‘da TÜFE (Tüketici fiyat endeksi) % 0,31, Yİ-ÜFE
(Yurtiçi üretici fiyat endeksi) ise % 0,06 oranında artış
gösterdi. Böylece son 12 aylık enflasyon TÜFE’de % 9,16,
Yİ-ÜFE’de ise % 9,75 oldu.
İSTANBUL OFİS PAZARI
TERİMLER
Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta
sıklıkla kullanılan bazı terimlerin
genel açıklamaları aşağıda
verilmiştir:
KİRALIK
m2
12.246 NDI
KIRALA
Ataşehir
No.2
RÖNESANS
TOWER
• 43.000 m² toplam ofis alanı
A Sınıfı Ofis Binası:
İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine
sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır.
Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark
alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina
yönetimine sahip binalardır.
• Adalar manzaralı 1.400 m² büyüklükte geniş ofis katları
B Sınıfı Ofis Binası:
A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın
içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan
tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş
binalardır.
• Tamamlanma tarihi
2014 4. Çeyrek
Birim Kira:
Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt
alana oranıdır.
Boşluk Oranı:
Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.
Kapanış Fiyatı:
Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer
alan kira bedelidir.
Kayıp Alan Oranı:
Net alanın brüt alana oranıdır.
Kiralanabilir Alan:
Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan
toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya
müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın,
kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.
KİRALIK
Mecidiyeköy
No.1
V PLAZA
• 6.232 m2 ofis alanı
• Komple kiralık
• Mecidiyeköy’ün merkezinde, D-100 Karayolu’nun üzerinde merkezi lokasyona sahip
• Metrobüs ve metroya 1 dakika
yürüme mesafesinde
• Kullanıma hazır, dekorasyonlu
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
• 250 m²’den başlayan ofis alanları
• 4 m brüt tavan yüksekliği
• Kullanıcılar: Rönesans Holding,
Daikin
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Kira Ortalaması:
Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis
alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı
hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.
Kullanıcılar:
Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.
Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının
çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.
Liste Fiyatı:
Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen
kira bedelidir.
Mal Sahibi Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama
işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.
Ortak Alan:
Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana
lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında
kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.
Ön Kiralama Yapılmış Alan:
Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce
kiralanmış olan alan miktarıdır.
Toplam Kapalı Alan:
Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı
otopark, ortak alanlar
Toplam Ofis Kullanım Alanı:
Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.
Tamamlanma Tarihi:
Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.
Tüm hakları saklıdır.
7
İSTANBUL MERKEZİ
İŞ ALANI SINIRLARI
Uluslararası standartlar
çerçevesinde ofis bölgelerini
incelerken Merkezi İş Alanı
(MİA) ve Merkezi İş Alanı
Dışı (MİA Dışı) olmak üzere
sınıflandırmaya gidilir. MİA,
profesyonel ofis binalarının
yoğunlaştığı bölgeler olup,
yaya-araç trafiğinin ve hizmet
sektörünün en yoğun ve
talebin en yüksek olduğu ofis
bölgelerini kapsar.
8
www.propin.com.tr
İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor
kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak
oluşturulmuştur.
İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi
boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks;
Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu
bölgelerini kapsar.
Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır.
İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler,
Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA DışıAvrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden
oluşmaktadır.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer
almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri
bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.
Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Piyasası’na
katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört
bölgenin verileri şimdilik raporda yer almamaktadır. Ancak rapor içerisinde
“Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri” başlığı altında zaman zaman bahsi geçmektedir.
İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARI
GENEL BOŞLUK
ORANLARI
KİRALIK
2014 İkinci Çeyrek
Levent
m2
3.400 NDI
A
L
KIRA
No.3
APA NEF
50%
• Finans ve iş dünyasının merkezi Levent’te
40%
• 12.117 m² toplam ofis alanı
• 728 m² kat alanı
10%
• Büyükdere Caddesi ve metroya
1 dakika yürüme mesafesinde
• İstenilen metrekarelerde ofise
sahip olma imkanı
11,2
14,5
8,5
13,4
20%
21,1
22,8
30%
• Tamamlanma tarihi
2014 1. Çeyrek
0%
MİA
A Sınıfı
MİA
MİA Dışı - Asya
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı- Avrupa
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN
İstanbul Ofis Piyasası 2014 ikinci çeyrek dönemindeki Genel Boşluk
Oranları Grafik 2’de verilmektedir.
MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 13,4; B sınıfı
ofis binalarındaki boşluk oranı % 21,1 olarak görüldü.
MİA’da 2014 ikinci çeyrek döneminde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk
oranı % 22,8; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 8,5 seviyesinde oldu.
MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 14,5, B sınıfı
ofis binalarındaki boşluk oranı % 11,2 seviyesinde oldu.
BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
2014 İkinci Çeyrek
50%
13,8
11,0
10,9
9,6
13,0
10,4
9,9
20,2
28,3
15,1
10,8
11,8
5,3
4,7
9,9
19,1
7,4
4,3
10%
20,5
19,4
14,7
20%
20,5
30%
21,1
32,7
40%
0%
Levent
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
MİA Dışı- Avrupa
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı- Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
MİA Dışı- Avrupa
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.3 KAYNAK: PROPIN
Yukarıda yer alan Grafik 3, İstanbul’daki on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B
sınıfı ofis binalarındaki ortalama boşluk oranlarını göstermektedir [1].
Levent’te A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı dikkat çekici bir yükselişle
% 20,5 seviyesine çıktı. İnşaatı biten binaların işletmeye açılmasıyla,
Levent’teki ofis stoku ve boşluk oranları belirgin şekilde arttı.
Bir önceki senenin ikinci çeyrek döneminde Levent’teki boşluk
oranının % 2,1 olduğu düşünüldüğünde, Levent’teki güncel boşluk
oranındaki bu artış daha net algılanabilir.
Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 20,5 seviyesindedir.
Propin’e gelen taleplere dayanarak, kullanıldığı haliyle bırakılan,
[1]
dekorasyon maliyeti düşük olan ofis alanlarına, özellikle bu bölgede
talebin arttığı söylenebilir.
Kozyatağı’ndaki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı % 20,2 olarak
belirlendi.
Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranları % 9,9
seviyesinde oldu.
Ümraniye’deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı % 13,8’e düştü.
Ümraniye’ye, kalan bu boşluk oranını hızlıca eritecek yoğunlukta talep
gelmektedir, ancak arzdaki binaların çoğu bölgeye talep gösteren
birçok kullanıcının ihtiyacına niteliksel olarak cevap verememektedir.
Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı % 14,37 seviyesine gerilemektedir.
Tüm hakları saklıdır.
9
İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ
BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
KİRALIK-SATILIK
Son Dört Çeyrek
30%
• 8.014 m² toplam ofis alanı
25%
• 815 m² - 971 m² kat alanları
22,8
20%
10%
No.5
BİKUR
PLAZA
35%
15%
Kağıthane
16,1
16,7
16,0
16,2
12,5
12,2
15,2
15,1
14,6
• Cendere Caddesi’nde yüksek görünürlük
14,5
• Güçlü ulaşım bağlantıları
13,4
• Tamamlanma tarihi
2015 2. Çeyrek
5%
0%
‘13 3.Ç
‘13 4.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
‘14 1.Ç
‘14 2.Ç
MİA Dışı- Asya
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.4 KAYNAK: PROPIN
Lokasyon kategorilerine göre A sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk
oranlarının son dört çeyrek dönem boyunca değişimi Grafik 4’tedir.
MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında 2014 birinci
çeyrekten ikinci çeyrek döneme geçişte, keskin artış göze çarpıyor.
2014 birinci çeyrekte % 15,1 olan MİA boşluk oranı, 2014 ikinci
çeyrekte % 22,8 seviyesine çıktı. Özellikle Levent’teki ofis stokunun
artması, MİA’daki genel boşluk oranının yükselmesinde etkili oldu.
B SINIFI BİNALARDAKİ
BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
Son Dört Çeyrek
35%
30%
28,2
28,1
26,6
11,7
11,4
7,5
7,9
6,9
‘13 3.Ç
‘13 4.Ç
21,1
25%
20%
Hem MİA Dışı-Avrupa’da hem de MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranı 2014 birinci çeyrek dönemine göre düşüş
kaydetti.
15%
10%
5%
10,4
11,2
8,5
0%
KİRALIK-SATILIK
Maslak
No.4
ECLIPSE
MASLAK
m2
19.600 I
D
IL
SAT
MİA (Büyükdere Aksı)
‘14 1.Ç
MİA Dışı- Asya
‘14 2.Ç
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.5 KAYNAK: PROPIN
Lokasyon kategorilerine göre B sınıfı ofis binalarındaki genel
boşluk oranlarının son dört çeyrek dönem boyunca olan değişimi
Grafik 5’tedir.
• 34.000 m² toplam ofis alanı
• 188 m² - 1.516 m² aralığında
değişen ofis alanları
• Yüksek teknolojiye sahip altyapı
• Giriş - çıkışı tamamen bağımsız ofis alanları
• Tamamlanma tarihi
2014 3. Çeyrek
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
10
www.propin.com.tr
MİA B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2014 ikinci çeyrek
döneminde belirgin şekilde düştü.
MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, 2014
birinci çeyrekten sonra belirgin şekilde düşüşe geçmiştir. MİA
Dışı-Avrupa sınırlarındaki müstakil binalarda gerçekleşen
kiralamalar,
boşluk
oranının
düşmesinde
etkili
oldu.
MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son
dört çeyrek boyunca benzer seyrinde devam ettiği görüldü.
İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARI
GENEL
KİRA ORTALAMALARI
KİRALIK
2014 İkinci Çeyrek
Küçükyalı
RÖNESANSBİZ
KÜÇÜKYALI
m2
22.000 NDI
A
L
KIRA
50$
• 47.000 m² ofis alanı
• E-5’le doğrudan bağlantı, metroya 700 m mesafede
32,0
40$
21,3
• Modern mimarisi ve çevreye duyarlı tasarım
15,3
20$
13,6
17,0
19,2
30$
• Adalar manzaralı 1.700 m² geniş ofis katları
• Kullanıcılar: Bosch Gmbh
10$
• Tamamlanma tarihi
2014 4. Çeyrek
0$
MİA
m²/ay
A Sınıfı
No.6
MİA
MİA Dışı - Asya
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı- Avrupa
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.6 KAYNAK: PROPIN
Grafik 6’da İstanbul Ofis Piyasası 2014 ikinci çeyrek dönemi genel kira
ortalamaları verilmiştir.
MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 19,2 ABD
Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 13,6 ABD
Doları /m² /ay’dır.
Propin’in çalışması sonucunda, 2014 ikinci çeyrek dönemde MİA
A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 32 ABD Doları /m² /ay;
B sınıfı ofis binalarında 17 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 21,3 ABD
Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 15,3 ABD Doları /m² /ay’dır.
BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI
2014 İkinci Çeyrek
22,0
9,4
12,7
17,2
16,7
23,4
17,8
22,6
11,6
10$
16,1
25,7
14,0
26,4
25,6
19,6
33,4
16,0
29,5
28,1
15,5
20$
20,0
30$
23,8
32,6
40$
37,7
50$
0$
m²/ay
Levent
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
MİA Dışı- Avrupa
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı- Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
MİA Dışı- Avrupa
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.7 KAYNAK: PROPIN
Grafik 7’de İstanbul’un 12 ofis bölgesi için bölgelere göre kira
ortalamaları yer alıyor [2].
Maslak’taki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 28,1 ABD
Doları /m² /ay’dır.
Levent’te, A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 37,7 ABD
Doları /m² /ay’a yükseldi. Propin olarak önceki dönemlerde
sunduğumuz İstanbul Ofis Pazar Raporu çalışmalarında,
Levent’teki stokta oluşacak büyümeye bağlı boşluk artışının,
bölge kira ortalamasını düşürmeyeceğini öngörmüştük. Boşluk
oranının % 20,5’e fırladığı 2014 ikinci çeyrek döneminde,
Levent’teki kira ortalamasının 37,7 ABD Doları /m² /ay’a yükselmesi
geçmiş raporlarda yaptığımız öngörüyü doğrular nitelikte olmuştur.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarında kira
ortalaması 29,5 ABD Doları /m² /ay’dır.
[2]
Ümraniye’de boşluk oranlarının düşmesi ve talebin yoğun
şekilde sürmesi nedeniyle, Ümraniye kira ortalamasının
yükseldiği görüldü. Ümraniye A sınıfı ofis binalarının kira
ortalaması bu çeyrekte 22 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.
Tüm hakları saklıdır.
11
İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ
KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ
KİRALIK-SATILIK
Son Dört Çeyrek
31,1
30$
25$
20$
32,0
31,0
30,3
No.8
VERA
PLAZA
.
35$
Altunizade
.
.
NILENDIİ
FIYAT YE
• 1.660 m² ofis alanı
21,1
20,6
15$
20,9
20,4
21,3
19,2
19,9
19,2
• 217 m² - 506 m² kat alanı
• Müstakil ya da kat kat kiralama ve satın alma olanağı
10$
• Her iki cepheden de binaya giriş
5$
• Metrobüs Altunizade İstasyonu’na 500 m. mesafede
0$
m²/ay
‘13 3.Ç
‘13 4.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
‘14 1.Ç
MİA Dışı- Asya
• Boğaziçi Köprüsü’ne kolay
ulaşım
‘14 2.Ç
• İskan belgeli
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.8 KAYNAK: PROPIN
Propin’in düzenli çalışmalarında elde ettiği veriler ışığında
hazırlanan, lokasyon kategorilerine göre A sınıfı ofis binalarındaki kira
ortalamalarının son dört çeyrekteki değişimi Grafik 8’dedir.
MİA A sınıfı ofis binaları kira ortalamalarının 2014 ikinci çeyrekte
yükseldiği görülüyor. Levent’te stoka katılan yeni nesil ofis binaları için
talep edilen kira liste rakamının, eski nesil binaların kira rakamlarının
çok üzerinde olması bu yükselişin ana nedenlerindendir.
MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2014 ikinci
çeyrekte az miktarda yükseldiği gözlendi. Kira ortalamasındaki bu
yükselişte, özellikle Ümraniye’ye olan yoğun talebin etkisi oldu.
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
B SINIFI BİNALARDAKİ
KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ
Son Dört Çeyrek
35$
30$
25$
MİA Dışı-Avrupa’daki kira ortalamalarının inişli çıkışlı seyrine devam
ettiği gözlendi.
20$
15$
KİRALIK-SATILIK
Zincirlikuyu
No.7
ISTANBLOOM
• 9.361 m2 ofis alanı
• 1.944 m2 , 2.797 m2 , 4.613 m2 3 ofis katı
• Kat kat ya da tamamını kiralama imkanı
•Yüksek otopark kapasitesi ve
servis araçları için ayrı bekleme
alanı
• Katlarda iç bahçe ve
teras
• Tamamlanma tarihi
2014 1. Çeyrek
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
12
www.propin.com.tr
10$
17,9
18,2
14,4
13,9
13,7
12,6
13,2
11,9
16,2
17,0
15,3
13,6
5$
0$
m²/ay
‘13 3.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
‘13 4.Ç
‘14 1.Ç
MİA Dışı- Asya
‘14 2.Ç
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.9 KAYNAK: PROPIN
Lokasyon kategorilerine göre B sınıfı ofis binalarındaki kira
ortalamalarının son dört çeyrek dönem boyunca değişimi
Grafik 9’dadır.
MİA B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması eğrisine bakıldığında,
2014 ikinci çeyrekte bir önceki çeyrek döneme göre büyük bir
değişiklik görülmüyor.
MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının 2014
ikinci çeyrekte yükseldiği gözlendi.
MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının
düşmesinin de etkisiyle, bölgedeki kira ortalama eğrisinin yükseliş
trendine girdiği görüldü.
İSTANBUL OFİS PAZARI
EN YÜKSEK KİRA ORTALAMALARI
İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN
“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI
Son Dört Çeyrek
70$
31
25
25
25
30
30
28
24
16
20$
26
25
25
26
23
23
23
31
31
35
35
35
35
35
33
49
30$
30
46
43
45
40
30
30
35
35
35
35
35
35
38
35
40
44
45
45
45
40
40$
40
50$
51
60$
10$
0$
m²/ay
Levent
Etiler
Maslak
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
13-3Ç
13-4Ç
Beşiktaş
Balmumcu
14-1Ç
Taksim
Nişantaşı
MİA 14-2Ç
Şişli
Fulya Otim
MİA Dışı-Asya 14-2Ç
Havaalanı
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı-Avrupa 14-2Ç
GRAFİK NO.10 KAYNAK: PROPIN
Son dört çeyrekteki “Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste
Rakamları” Grafik 10’da yer alıyor [3].
2014 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge
Levent oldu. Bölgedeki en yüksek kira 45 ABD Doları /m² /ay’dır.
MİA Dışı-Asya bölgesi içerisinde, en yüksek kira bedeli Altunizade
ve Ümraniye’de, 31 ABD Doları /m² /ay olarak talep edilmiştir.
Son beş senede hızla büyüyen Ümraniye’de istenen en yüksek kira
rakamının, çok daha eski ve oturmuş bir bölge olan Altunizade’de
istenen rakama eş olması dikkat çekicidir.
[3]
Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır.
Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 11. sayfada yer almaktadır.
KİRALIK-SATILIK
Kağıthane
No.9
PREMIER
KAMPÜS
OFİS
• 58.136 m² ofis alanı
• 40 m² - 1.000 m² arası değişen büyüklükte ofis alanları
• Kendi lobisine sahip özel girişli 10.000 m²’lik ofisler
• Dikey binalar yerine, az katlı yatay binalar ve yeşil alanlar
• Zengin sosyal olanaklar, alışveriş, eğlence ve
aktivite alanları
• Tamamlanma tarihi
2015 4. Çeyrek
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
KİRALIK
9.700 m DI
N
KIRALA
2
Ataşehir
No.10
BÜYÜKHANLI
PLAZA
• 16.968 m² toplam ofis alanı
• 1.212 m² kat alanı
• İstanbul’un finans merkezi Ataşehir’de, E5 ve TEM yollarının kesiştiği noktada
• Kozyatağı Metro istasyonuna yürüme mesafesinde
• Kullanıcılar: Peugeot, Herbalife, Schneider Electric, Sırma, Danone
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Tüm hakları saklıdır.
13
İSTANBUL OFİS PAZARI
A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
A SINIFI BİNALARDA BÖLGELERE GÖRE
KARŞILAŞTIRMALI STOKLAR
2014 İkinci Çeyrek
2014 birinci çeyrek dönemine ait A sınıfı ofis binalarını içeren İstanbul Ofis
Pazarı’ndaki mevcut on iki bölge ve gelişmekte olan dört ofis bölgesini içeren
stok bilgileri Grafik 11 ve Grafik 12’de verilmiştir.
MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]; Büyükdere aksındaki projelerin kullanıma açılması ile MİA’nın
2014 ilk çeyreğine göre toplam stok içindeki payı arttı. Buna göre; 2014 ilk
çeyrekte %38 olan pay, 2014 ikinci çeyrek döneminde %39 oranına yükseldi.
İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI
Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri
%8
MİA Dışı
Asya
MİA
%39
%33
MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; 2014 ilk
çeyrekte %21 olan toplam stok içindeki pay, bölge stok rakamının diğer
bölgelerdeki artışa ayak uyduramaması sebebi ile 2014 ikinci çeyrek
döneminde % 20 oranına geriledi.
MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; toplam stokun
% 33’ünü oluşturdu. 2014 ikinci çeyrekte Kozyatağı dışındaki diğer
bölgelerdeki stokların değişmediği görüldü.
MİA Dışı
Avrupa
%20
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, KartalMaltepe, Ataşehir]; bölgedeki stokta artış olup, toplam stok içindeki payı %8’e
yükseldi. 2014 ikinci çeyrek döneminde Bomonti ve Piyalepaşa bölgelerinde
stoka eklenen ofis projeleri, payın artmasını sağladı.
GRAFİK NO.11 KAYNAK: PROPIN
A SINIFI TOPLAM OFİS STOK (m2)
Etiler
Maslak
%20,2
%13,8
%15,1
1
%10,9
2
%9,9
100.000
%19,1
200.000
%14,7
300.000
%11,8
400.000
%5,3
500.000
%32,7
%20,5
%20,5
600.000
* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir.
3
0
Levent
m²
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş
Balmumcu
MİA
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı- Avrupa
Şişli
Fulya
Otim
Havaalanı
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.12 KAYNAK: PROPIN
KİRALIK
Ataşehir
No.11
RÖNESANSBİZ
ATAŞEHİR
No.12
AKSOY PLAZA
• 15.000 m² toplam ofis alanı
• 1.678-1.927-1.734 m² kat alanları
• Ataşehir merkezine, TEM ve E-5 Otoyoluna yakın lokasyonda
• %90 kat alanı verimliliği ve
yatay ofis konsepti
• Konumuyla yüksek görünürlük ve reklam potansiyeline sahip
• Her katta balkon alanları
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
www.propin.com.tr
2
1.800 mNDI
A
L
A
KIR
Maslak
• 44.000 m² toplam ofis alanı
• Tamamlanma tarihi
2015 4. Çeyrek
14
KİRALIK
• Metro istasyonuna
yürüme mesafesinde
• Kullanıcılar: Turcas
Petrol, Aksoy Holding
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
RÖNESANS TOWER
A+ Sınıfı Ofislerde Rönesans Dönemi Başlıyor!
Rönesans Tower, yenilikçi ofis çözümleri ve merkezi konumuyla
hedeflerinize ilham vermek için Kozyatağı’nda sizi bekliyor!
Rönesans Tower’ın kiralık ofisleri hakkında detaylı tanıtım kitapçığı edinmek
ve binayı ziyaret etmek için, lütfen PROPIN’le iletişime geçiniz.
Propin, malsahibi tarafından tek yetkili aracı danışman firma olarak
yetkilendirilmiş olup, kiracıdan herhangi bir aracılık hizmet bedeli talep
etmemektedir.
• 43.000 m2 kiralanabilir ofis alanı
• Tek katta 1.400 m2’ye kadar adalar manzaralı ofisler
• 250 m2’den başlayan kiralama seçenekleri
• % 85’e varan kat verimliliği
• Kullanıcılar: Rönesans Holding, Daikin
• 2014 4. Çeyrek’te teslim
+90 212 217 8555
[email protected]
ARACILIK HİZMETLERİ
Kullanıcı Danışmanlığı
Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı
İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı
Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
DANIŞMANLIK HİZMETLERİ
Piyasa Araştırma Raporları
Ofis Fizibilite Raporları
Proje Geliştirme Danışmanlığı
Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbul
T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 [email protected]
www.propin.com.tr