istanbul ofis pazarı genel bakış

Transkript

SON
ÇEYREK
4
İSTANBUL OFİS PAZARI
GENEL BAKIŞ
2014 N
32
www.propin.com.tr
PROPIN, OFİS PAZARINDAKİ UZMANLIĞINDA
10. YILINI GERİDE BIRAKTI.
10 YILDIR İNANCINIZ VE DESTEĞİNİZ İÇİN
TEŞEKKÜRLER.
İşimizi özenle yapmaya devam ediyoruz.
İşimizi özenle yapıyoruz.
PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet
sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve
danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması
süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip
eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.
04
ÖZET VE ÖNGÖRÜLER
06
EKONOMİK GÖRÜNÜM
09
BOŞLUK ORANLARI
12
KİRA ORTALAMALARI
16
STOK DEĞİŞİMLERİ
18
GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER
Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.
Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz,
hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.
ÖZET VE
ÖNGÖRÜLER
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2014 Dördüncü Çeyrek
Dönem verileri aşağıda özetlenmektedir.
Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,3’e geriledi.
B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise %8,8 seviyesinde gerçekleşti. MİA’da ofis
binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 33 ABD Doları /m² /ay iken B sınıfı
ofis binalarında 16,6 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,7 seviyesine düştü. A sınıfı
ofis binalarının genel kira ortalaması 20,3 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15,2’e yükselirken, A sınıfı ofis
binalarındaki genel kira ortalaması 22 ABD Doları /m² /ay tespit edildi.
2014 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge Levent oldu.
Talep edilen en yüksek kiranın 54 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.
4
www.propin.com.tr
İstanbul Ofis Pazarı, 2014 yılında yapılan yerel ve Cumhurbaşkanlığı Seçimi’nin de etkisiyle dalgalı bir yıl geçirdi. 2014
birinci çeyrekte artmış olan ön kiralamalar ve satın almalarla 2013’teki dinamizmine benzer şekilde piyasa hareketliydi.
Üçüncü çeyrekteki Cumhurbaşkanlığı Seçimi nedeniyle, pazarda kısa süreli durgunluk yaşandı. Piyasalardaki belirsizlik
sebebiyle taşınma sürecini beklemeye alan birçok firma oldu. Yıl boyunca iki önemli seçim geçirilmiş olmasına rağmen,
2014 sonunda, gerçekleşen işlem hacminin 2013 yılı seviyesinden %10 oranında yükselmiş olduğu görüldü.
MİA’da stoka eklenen yeni nesil ofis alanlarına talep yoğun oldu. Toplamda 196.000 m2‘lik işlem gerçekleşti. MİA’da
gerçekleşen işlem büyüklüğü, İstanbul’daki toplam kapanan işlem hacminin yaklaşık %53’ü olduğu tespit edildi.
2014 birinci çeyrekte, inşaatları bitmek üzere olan ofis binalarında yapılan ön-kiralama ve satın almalar yıla hızlı giriş
yapılmasını sağladı. Bu dönemde Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki toplam 60.023 m2 alanlı Torun Tower Binası’nın
Denizbank tarafından kiralanması yılın en dikkat çekici işlemi oldu.
2014 son çeyreğine ise, uzun süredir yer arayan Turkcell’in yaptığı kiralama damgasını vurdu. Propin tarafından pazarlanan
RönesansBiz Küçükyalı’daki 35.000 m2 ofisin kiralanması 2014 yılında Asya Yakası’nda gerçekleşen en büyük alanlı işlem
oldu.
2014 yılında özellikle MİA’da stoka dahil olan yeni nesil ofis alanları, piyasada uzun süredir talep edilen büyük alanlı ofis
ihtiyacını karşılamaya başladı. Yıl boyunca gerçekleşen satın alma ve kiralama işlemlerinin %45’inin büyüklüğü 10.000 m²
ve üzerinde ofislerden oluşması, bu tespiti doğrulayan göstergelerden biridir.
MİA’da 2014 yılında ofis stokunda belirgin artış oldu. Birinci çeyrekten sonra Levent’te, üçüncü çeyrekte ise Maslak ve
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki stoka eklenen ofis binaları nedeniyle boşluk oranı yükseldi. Buna rağmen yoğun
talep sonucu gerçekleşen kiralamalar sonucunda, MİA’daki boşluk oranı belirgin artmadan, dengelendi. Levent’te A sınıfı
ofis binalarındaki boşluk oranı, dördüncü çeyrekte de düşerek %9,5 oldu. Bu düşüşte, 2014’te stoka eklenmiş olan yeni
nesil ofis binalarından Levent 199 ve River Plaza’da gerçekleşen kiralamalar etkili olmuştur.
MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması son dört yılda %25 artış gösterirken, 2014 yılı boyunca yükseliş
eğilimini sürdürdü. Bu yükselişle, dördüncü çeyrekte kira ortalaması 33 ABD Doları /m² /ay oldu. Kira ortalamasındaki
yükselişin başlıca sebebi Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de stoka yeni eklenen ofis alanlarında talep edilen kira
rakamının, bölge ortalamasının üzerinde olmasıdır.
On iki ofis bölgesi dışında “Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri”nin de stoka girmesiyle birlikte İstanbul Ofis Pazarı, 2013 yılında
3,2 milyon m2’ye ulaştı. Özellikle MİA’daki ofis alanlarının stoka eklemesiyle 2014 sonunda İstanbul’daki ofis alanı toplamı
3,8 milyon m2 oldu. Önümüzdeki yıllarda bu yükselişin artacağı ve 2017 yılı sonunda 5,7 milyon m2 olacağını düşünüyoruz.
2018 yılı itibariyle pazara girecek yeni ofis alanlarının m2 büyüklüğünü şimdiden kesin olarak telaffuz edemiyoruz. Sadece
Batı Ataşehir’de yer alan İstanbul Finans Merkezi [İFM]’nin 2018 ilk çeyrekte açılmasıyla birlikte stoka eklenecek yeni ofis
alanı büyüklüğünün 600.000 m² olacağı beklenmektedir.
Tüm hakları saklıdır.
5
EKONOMİK
GÖRÜNÜM
DÖVİZ KURLARI [2013 - 2014]
3,5
3
2,5
2
1,5
1
TRY/USD
TRY/EUR
Aralık’14
Kasım’14
Ekim’14
Eylül’14
Ağustos’14
Temmuz’14
Haziran’14
Mayıs’14
Nisan’14
Mart’14
Şubat’14
Ocak’14
Aralık’13
Kasım’13
Ekim’13
Eylül’13
Ağustos’13
Temmuz’13
Haziran’13
Mayıs’13
Nisan’13
Mart’13
Şubat’13
0
Ocak’13
0,5
EUR/USD
GRAFİK NO.1 KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI
ENFLASYON ORANLARI
Türkiye ekonomisi 2014 son çeyrek dönemini petrol fiyatlarındaki
gerilemenin yarattığı pozitif etkiyle tamamladı. Buna rağmen, Kasım
2014 itibariyle reel kesim beklentileri ve tüketici güveni son dört yılın dip
seviyelerine düştü. Bu dönemde Merkez Bankası’nın sıkı para politikası
ve reel kesim beklentileriyle, tüketici güveninde gerileme söz konusudur.
Genel seçimlere kadar iktisadi aktörlerde bekle-gör eğilimi sürecektir. Yeni
yılın ilk aylarının siyaset, küresel ekonomi ve dış politikadaki gelişmelere
bağlı olarak durağan geçmesi beklenmektedir.
2014 Aralık ayında beklentilerden daha olumlu bir görünüm sergileyen
TÜFE’de yıllık enflasyon %8,17 olarak gerçekleşti. Bu değer, son on ayın
en düşük seviyesidir.
Kasım ayının ardından Aralık’ta da aylık bazda Yi-ÜFE’de düşme
gözlenmiştir. Yi-ÜFE’de yıllık enflasyonuysa %6,36 ile 2014 yılının en düşük
seviyesine gerilemiştir.
2014’ün ilk yarısında %3,3 oranında büyüyen ekonomide, büyüme
temposu %3 seviyesinde sürdü. Yatırımlardaki gerilemeyle birlikte,
tüketim harcamalarındaki durağanlık yılın ikinci yarısında da devam etti.
Net ihracatın büyümeye katkısının azaldığı gözlendi. Büyümede % 3
temposunun yeni yılın ilk aylarında da süreceği öngörülmektedir. Türkiye
için mali piyasalarda görülen pozitif ayrışma henüz büyüme tarafında
hissedilmemektedir.
POLİTİKA FAİZİ
Para Politikası Kurulu, 28 Ocak 2014’te gerçekleştirdiği ara toplantıda
politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını %4,5’ten %10’a
yükseltmişti. Sonraki dönemlerde değişiklik olmazken, Mayıs ayında 50
baz puanlık indirime gitti. Kurul, Haziran ayında 75 baz puanlık indirimle
%9,5’ten %8,75’e düşürdü. Kurul, Temmuz’da ise 50 baz puanlık düşüşle
%8,25’e indirdi. Bu indirimden sonra yıl sonuna kadar değişiklik olmadı.
FED’in faiz artış süreci yaklaşırken, Türk Lirası değer kaybı baskısı
yaşamaktadır.
Öte yandan, Türk Lirası petrol fiyatlarındaki gerilemeyle oluşan pozitif
ve sıcak para girişiyle de değer kazanma baskısı yaşamaktadır.
ayrışma
Türk Lirası’nda değer kazanma baskısı kısa vadede daha baskın olacaktır.
EKONOMİK
GÖSTERGELER
GSYİH (%)
GSYİH (Kişi Başı)
Nüfus (Milyon)
BIST-100 İndeksi
İşsizlik (%)
6
OCAK
‘14
MART
‘14
NİSAN
‘14
-
-
-
-
-
-
76,5
-
-
78.208
67.801
61.858
2012
2013
2,2
3,6
-
10.459
10,807
75,6
ŞUBAT
‘14
MAYIS
‘14
HAZİRAN
‘14
TEMMUZ
‘14
AĞUSTOS
'14
EYLÜL
‘14
EKİM
‘14
KASIM
‘14
ARALIK
'14
-
-
-
-
-
-
-
3,3*
-
-
-
-
-
-
-
-
10,537*
-
-
-
-
-
-
-
-
-
77,7
62.553
69.736
73.872
79.290
78.489
82.157
80.313
74.938
80.580
86.169
85.721
9,2
9,7
10,3
10,2
9,7
9
8,8
9,1
9,8
10,1
10,5
10,4
-
-
Döviz Kuru
(TRY/ USD)
1,79
2,13
2,27
2,22
2,16
2,12
2,10
2,13
2,14
2,16
2,28
2,21
2,21
2,34
Döviz Kuru
(TRY/ EUR)
2,3
2,94
3,08
3,05
2,98
2,03
2,85
2,90
2,86
2,85
2,88
2,77
2,76
2,83
Politika Faizi(%)
(Haftalık Repo)
5,50
4,50
10,00
10,00
10,00
10,00
9,50
8,75
8,25
8,25
8,25
8,25
8,25
8,25
Enflasyon
(%) (Yıl Sonu)
6,2
7,4
7,75
7,89
8,39
9,38
9,66
9,16
9,32
9,54
8,86
8,96
9,15
8,17
UDY
(Milyon USD)
12.387
10.200
6.866**
-
-
UDY Artış Oranı
(%)
-21,30
-17,70
-8,91
-
-
* Ekonomi Bakanlığı Tahmini
** Ocak-Ekim 2014 Verisi
www.propin.com.tr
TABLO NO.1 KAYNAK: TUİK, Ekonomi Bakanlığı
TERİMLER
Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta
sıklıkla kullanılan bazı terimlerin
genel açıklamaları aşağıda
verilmiştir:
KİRALIK
Birim Kira:
Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt
alana oranıdır.
Boşluk Oranı:
Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.
Devam Eden Projeler:
Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan
ofis alanlarının toplamı.
Gerçekleşen İşlem:
Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön-kiralaması; satışı veya önsatışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken,
teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.
Kapanış Fiyatı:
Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer
alan kira bedelidir.
KİRALIK
Levent
No.1
ŞEKER KULE
• Büyükdere Caddesi ve metroya yürüme mesafesinde
• 15 ofis katı, 25.000 m² toplam ofis alanı
• 500 m² - 1.950 m² kat alanları
• Tamamlanma tarihi
2015 1. Çeyrek
• Kullanıcılar: Şekerbank,
Şeker Bilişim
No.2
BÜYÜKHANLI
PLAZA
• İstanbul Finans Merkezi [İFM]’ne yakın, E5 ve TEM yollarının kesiştiği noktada
A Sınıfı Ofis Binaları:
İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine
sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern
teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı,
ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine
sahip binalardır.
B Sınıfı Ofis Binaları:
A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın
içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan
tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş
binalardır.
Ataşehir
• 17.000 m² toplam ofis alanı
• 1.200 m² kat alanı
• Kozyatağı Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde
• Kullanıcılar: Peugeot, Herbalife
Sırma, Danone, Schneider Electric
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Kiralanabilir Alan:
Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda
pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren
kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına
bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.
Kira Ortalaması:
Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis
alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı
hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.
Kullanıcılar:
Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.
Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının
çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.
Liste Fiyatı:
Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen
kira bedelidir.
Mal Sahibi Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama
işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.
Ortak Alan:
Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana
lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında
kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.
Ön Kiralama Yapılmış Alan:
Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce
kiralanmış olan alan miktarıdır.
Tamamlanma Tarihi:
Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.
Toplam Kapalı Alan:
Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı
otopark, ortak alanlar
Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.
Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.
7
İSTANBUL MERKEZİ
İŞ ALANI SINIRLARI
Uluslararası standartlar
çerçevesinde ofis bölgelerini
incelerken Merkezi İş Alanı
(MİA) ve Merkezi İş Alanı
Dışı (MİA Dışı) olmak üzere
sınıflandırmaya gidilir. MİA,
profesyonel ofis binalarının
yoğunlaştığı bölgeler olup,
yaya-araç trafiğinin ve hizmet
sektörünün en yoğun ve
talebin en yüksek olduğu ofis
bölgelerini kapsar.
İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor
kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak
oluşturulmuştur.
İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi
boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks;
Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu
Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır.
İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler,
Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.
Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden
oluşmaktadır.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer
almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri
bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer
almaktadır.
Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na
katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört
bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.
Sarıyer
AVRUPA YAKASI
Şişli Ayazağa
AYAZAĞA
3
MASLAK
G.O.Paşa
Esenler
15
ÇELİKTEPE
ÇAĞLAYAN
ETİLER
LEVENT 2
BEBEK
1
M.KÖY Z.KUYU
OKMEYDANIE.TEPE
4
7
Bayrampaşa
Eyüp
G.TEPE
5
Şişli
16
6
TAKSİM
Beşiktaş
Eminönü
Güngören
Bahçelievler
KAVACIK
Elmalı
Barajı
ARNAVUTKÖY
ORTAKÖY
BALMUMCU
B
KÖ OĞ
PR AZ
ÜS İÇİ
Ü
Beyoğlu
8
Küçükçekmece
Gölü
11
FSM KÖPRÜSÜ
Kağıthane
K.çekmece
ASYA YAKASI
Beykoz
Eyüp
Alibeyköy
Barajı
Bağcılar
3. KÖPR
Ü PROJ
ESİ
Üsküdar
BEYLERBEYİ
12
10
ALTUNİZADE
ACIBADEM
Ömerli Barajı
Ümraniye
ÇAMLICA
Fatih
Z.burnu
ATATÜRK Bakırköy
HAVAALANI
14
Kadıköy
KOZYATAĞI
Ataşehir
9
Maltepe
LEJAND
E-5 Çevreyolu
E-80 Çevreyolu
Otoyol Projesi
Bağlantı Yolları
İlçe Sınırları
Kavşaklar
Havalimanı
Liman
8
www.propin.com.tr
İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ
Sultanbeyli
BÖLGE KATEGORİLERİ
1
2
3
4
5
LEVENT
ETİLER
MASLAK
Z.KUYU - E.TEPE - G.TEPE
BEŞİKTAŞ - BALMUMCU
MERKEZİ İŞ ALANI
6
7
8
TAKSİM - NİŞANTAŞI
ŞİŞLİ - FULYA - OTİM
HAVAALANI
MİA DIŞI/ AVRUPA
9
10
11
12
KOZYATAĞI
ALTUNİZADE
KAVACIK
ÜMRANİYE
MİA DIŞI/ ASYA
13
14
15
16
KARTAL - MALTEPE
ATAŞEHİR
KAĞITHANE
BOMONTİ - PİYALEPAŞA
GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER
13
Kartal
Pendik
SABİHA GÖKÇEN
HAVAALANI
Tuzla
© 2014 PROPIN Propin Investment Consultancy
BOŞLUK ORANLARI
BÖLGE KATEGORİLERİNE
GÖRE BOŞLUK ORANLARI
Ataşehir
SATTIK !
No.3
RÖNESANS
TOWER
2014 Dördüncü Çeyrek
%50
• Adalar manzaralı 1.400 m² büyüklükte geniş ofis katları
%30
• 250 m²’den başlayan ofis alanları
%10
• 4 m brüt tavan yüksekliği
• Kullanıcılar: Rönesans Holding,
Daikin, Allianz
8,4
8,8
12,7
%20
15,2
20,6
22,3
%40
2014 4. Çeyrek
%0
MİA
A Sınıfı
MİA
MİA Dışı - Asya
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı - Avrupa
MİA Dışı - Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı - Asya
GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN
İstanbul Ofis Pazarı, 2014 dördüncü çeyrek dönemindeki ‘Bölge
Kategorileri’ne göre Boşluk Oranları Grafik 2’de verilmiştir.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,7;
B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %20,6 olarak görüldü.
MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,3; B sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranı %8,8 seviyesinde oldu.
MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15,2;
B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,4 seviyesinde oldu.
BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
15,6
6,8
9,0
8,5
12,8
6,2
10,9
27,1
13,5
11,0
9,0
14,6
1,9
4,6
9,5
11,8
22,6
19,6
11,8
%10
9,5
%20
14,2
%30
27,1
%40
19,9
37,1
%50
%0
Levent
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı - Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı - Asya
İstanbul’daki on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis
binalarındaki ortalama boşluk oranları Grafik 3’te gösterilmiştir [1].
Levent’te A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, dördüncü çeyrekte
düşerek %9,5 oldu. Bu düşüşte, 2014’te stoka eklenmiş olan yeni nesil
ofis binalardan Levent 199 ve River Plaza’da gerçekleşen kiralamalar
etkilidir.
Maslak’ta 2014 üçüncü çeyrekte stok artışıyla yükselen boşluk oranı,
gerçekleşen kiralamalar nedeniyle dördüncü çeyrekte düşmeye
başladı. A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %22,6 olduğu
görüldü.
Etiler’de Le Meridien Binası’ndaki kiralamalar sonucunda boşluk
oranı %11,8’e geriledi.
[1]
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de, Denizbank Genel Müdürlüğü
2014 dördüncü çeyrekte Torun Tower Binası’na taşındı. Bankanın
üçüncü çeyrekte kullandıkları diğer ofis alanlarını boşaltmasından
dolayı boşluk oranı %37,1’e yükseldi.
Altunizade’de boşalan ofis alanlarının sonucunda boşluk oranı,
üçüncü çeyreğe göre yükselerek %12,8 oldu.
Kavacık’ta gerçekleşen kiralamalar sonucunda boşluk oranında
azalma görüldü. 2014 dördüncü çeyrek için A sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranı %8,5 tespit edildi.
Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %24,4 seviyesine gerilemektedir.
9
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ
BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
KİRALADIK !
Küçükyalı
2014 Son Dört Çeyrek
RÖNESANSBİZ
KÜÇÜKYALI
%35
• 47.000 m² ofis alanı
%30
• E-5’le doğrudan bağlantı, metroya 700 m mesafede
%25
%20
%15
%10
No.5
22,8
15,2
15,1
14,6
23,0
14,5
13,7
13,4
13,5
‘14 2.Ç
‘14 3.Ç
22,3
• Modern mimari ve çevreye duyarlı tasarım
15,2
• Adalar manzaralı 1.700 m² geniş ofis katları
12,7
• Kullanıcılar: Bosch Gmbh Turkcell
%5
%0
‘14 1.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
MİA Dışı - Asya
2014 4. Çeyrek
‘14 4.Ç
‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk
oranlarının 2014 dört çeyrek dönem içindeki değişimi Grafik 4’tedir.
MİA’da 2014 yılında ofis stokunda belirgin artış oldu. Birinci
çeyrekten sonra Levent’te, üçüncü çeyrekte Maslak ve ZincirlikuyuEsentepe-Gayrettepe’de stoka eklenen ofis binaları nedeniyle boşluk
oranı yükseldi. Bölgedeki yeni nesil ofis binalarında gerçekleşen
kiralamalar sonucunda, boşluk oranı aşırı artmadan dengelendi.
B SINIFI BİNALARDAKİ
%35
%30
26,6
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2014
yılında genel olarak düşüş eğilimi gösterdi. Üçüncü çeyrekte hafif
yükselme görülse de, dördüncü çeyrekte düştü.
%25
%15
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2014 ilk üç
çeyrek boyunca düşüş eğilimindeydi. Dördüncü çeyrekte boşluk
oranı göreceli yükseldi.
KİRALIK
Maslak
No.4
AKSOY
PLAZA
• 1.680 - 1.740 - 1.930 m² kat alanları
• Yatay ofis konsepti ve %90 kat alanı verimliliği
21,1
21,8
11,2
10,5
20,6
%20
11,4
%10
%5
8,8
6,9
8,4
8,5
6,4
%0
‘14 1.Ç
‘14 2.Ç
‘14 3.Ç
MİA Dışı - Asya
‘14 4.Ç
Grafik 5’te B sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk oranlarının ‘Bölge
Kategorileri’ne göre 2014 dört çeyrek dönemindeki değişimi
verilmiştir.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, 2014 dört çeyrek
boyunca inişli-çıkışlı bir seyir izledi. Dördüncü çeyrekte ZincirlikuyuEsentepe-Gayrettepe’deki B sınıfı ofis binalarından taşınan
kullanıcılar sonucunda, boşluk oranı %8,8’e yükseldi.
• Her katta balkon alanları
• Metro istasyonuna yürüme mesafesinde
• Kullanıcılar: Turcas
Petrol, Aksoy Holding
10
www.propin.com.tr
MİA Dışı-Avrupa B sınıfı binaların boşluk oranı, ikinci çeyrekte düştü
ve sonraki iki çeyrek boyunca sabit seyretti.
MİA Dışı-Asya’da ilk üç çeyrekte durağan seyir izleyen B sınıfı ofis
binalarının boşluk oranı, dördüncü çeyrekte düştü. Kavacık ve
Ümraniye’deki yapılan kiralamalar sonucunda, boşluk oranı %8,4’e
geriledi.
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
SATILIK-KİRALIK
Kağıthane
No.6
2008 - 2014 Son Yedi Yıl
PREMIER
KAMPÜS OFİS
%50
• TEM Otoyolu, E-5 bağlantı yolları, metro ve tünele yakınlığıyla
stratejik konumda
%40
%30
• 4.500 m² toplam mağaza alanı
28,2
23,7
%20
17,9
14,6
%10
9,7
%0
21,9
16,3
11,0
• 40 - 300 m² küçük ofis üniteleri
800 - 1.000 m² orta büyüklükte ofisler
10.000 m² kendi lobisine
sahip özel girişli ofisler
22,7
19,9
19,3
14,1
14,5
12,2 11,8
19,3
18,1 17,1
15.9
13,6 14,7
11,7 11,1
11,4
9,3
10,9
14,6
15,1
10,6
12,6
16,4
16,2
12,3
11,2
8,9
9,3
‘12 1.Y
‘12 2.Y ‘13 1.Y
19,0
14,8
14,4
14,0
13,2
2015 4. Çeyrek
4,8
‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y
‘10 2.Y ‘11 1.Y
‘11 2.Y
MİA Dışı - Asya
‘13 2.Y ‘14 1.Y
‘14 2.Y
Propin verileriyle hazırlanan, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk
oranlarının, ‘Bölge Kategorileri’ne göre 2008-2014 yılları arasındaki
2008 - 2014 Son Yedi Yıl
değişimi Grafik 6’da gösterilmiştir.
%50
MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2008 birinci yarısında
%40
%4,8 gözlendi. Bu dönemden sonra büyüyen stok sebebiyle boşluk
oranı hızla arttı. 2008 ikinci yarı-2013 birinci yarı arasındaki dönemde
boşluk oranı %9-%12 arasında değişti. Bu boşluk oranı aralığı, 2013
%30
32,2
29,2
%22,7’ye ulaştı. MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son
iki yıllık dönemde iki katına çıkması çarpıcı bir tespit oldu.
31,3
33,6
32,2
30,9
29,1
26,5
22,9
%20
17,2
ikinci yarıdan itibaren stoka eklenen yeni nesil ofis binalarıyla birlikte
belirgin olarak yükselmeye başladı ve 2014’ün sonunda boşluk oranı
29,5
%10
%0
5,2
16,8
16,1
15,0
14,9
19,0
12,9
7,5
‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y
24,7
26,6
28,1
23,8
21,2
16.2
10,9
15,4
7,4
‘10 2.Y ‘11 1.Y
17,3
11,4
6,6
6,4
‘11 2.Y
‘12 1.Y
MİA Dışı - Asya
8,8
9,1
7,7
6,8
‘12 2.Y ‘13 1.Y
11,0
11,3
7,7
7,7
‘13 2.Y ‘14 1.Y
9,4
7,6
‘14 2.Y
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2008
birinci yarıdan, 2011 birinci yarıya kadar olan dönemde istikrarlı düşüş
gösterdi. Özellikle Havaalanı Bölgesi’ndeki büyük alanlı ofislerin
kiralanması sonucunda, 2011 ikinci yarıda boşluk oranı keskin bir
şekilde düştü. Stok artışıyla birlikte MİA Dışı-Avrupa’daki boşluk oranı
son üç yılda inişli-çıkışlı bir dönem geçirdi.
Son yedi yıllık dönemde, MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranı dalgalı bir seyir izledi. Stok artışının yanı sıra, bölgeye
olan talep bu seyrin sebebidir. 2013 yılıyla birlikte MİA Dışı-Asya’daki
ofis alanlarına talep arttı. 2014 yılında boşluk oranı %14 seviyesine
düştü.
Grafik 7’de 2008-2014 yılları arasında B sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranlarının ‘Bölge Kategorileri’ne göre değişimi yer
almaktadır.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2009 yılındaki
belirgin yükselişinin ardından düşmeye başladı. 2012 birinci
yarısında %6,4‘e düşen boşluk oranı, ikinci yarıda %7,7’ye yükseldi.
Bundan sonraki dönemde durağan kaldı.
MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2010-2012
arasında düştü. 2013 yılında %28,1’i gören boşluk oranı, 2014 ikinci
yarıda %21,2’ye geriledi.
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı A sınıfı
boşluk oranına benzer şekilde dalgalı seyretti. 2011 ikinci yarıdan
sonra keskin düşüş görüldü.
11
EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI
İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN
“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI
70$
48
50
45
Kavacık
31
31
31
30
28
28
27
Altunizade
25
31
31
28
28
Kozyatağı
18
20
23
23
25
26
30
30
30
33
30$
35
33
31
40
41
41
45
38
35
40
35
35
40$
40
38
38
44
44
40
45
45
45
50$
49
54
60$
20$
10$
0$
m²/ay
Levent
Etiler
Maslak
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
14-1Ç
Beşiktaş
Balmumcu
14-2Ç
14-3Ç
Taksim
Nişantaşı
MİA 14-4Ç
Şişli
Fulya Otim
MİA Dışı - Asya 14-4Ç
Havaalanı
Ümraniye
MİA Dışı - Avrupa 14-4Ç
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira
Liste Rakamları’nın 2014 dört çeyrek dönemdeki karşılaştırılması
Grafik 8’de gösterilmiştir [2].
2014 dördüncü çeyrek dönemde MİA’da yer alan Levent, en yüksek
kiranın talep edildiği bölge oldu. Levent’te talep edilen kira bedeli
üçüncü çeyreğe göre artarak 54 ABD Doları /m² /ay’a ulaştı. MİA’da
ayrıca Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de talep edilen en yüksek
kira rakamının 45 ABD Doları /m² /ay’a yükseldiği gözlendi.
MİA Dışı-Avrupa’da olan Taksim-Nişantaşı’nda 50 ABD Doları /m² /ay
ve Şişli-Fulya-Otim’de 48 ABD Doları /m² /ay kira talep edilmesi
dikkat çekti.
MİA Dışı-Asya’da en yüksek kira talebi 31 ABD Doları /m² /ay’la
Ümraniye’de tespit edildi. Kavacık dışında MİA Dışı-Asya’daki diğer
bölgeler üçüncü çeyrekteki kira seviyesini korudu.
[2]
Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır.
Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 13. sayfada yer almaktadır.
KİRALIK
Maslak
No.7
No.8
GROUPAMA
PLAZA
• 16 katta, toplam 16.155 m²
ofis alanı
• Metroya 10 dakika yürüme mesafesinde
2015 1. Çeyrek
www.propin.com.tr
Maslak
KIM III
MASLAK
• 960 m²’lik ofis katları
12
KİRALIK
• 635 m² kat alanı
• Kullanıma hazır, dekorasyonlu
• Yemekhane ve servis imkanı
• Metroya yürüme mesafesinde
• Kullanıcılar:
Groupama Sigorta, Boğaziçi Bilgisayar,
Huawei
KİRA ORTALAMALARI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE
KİRA ORTALAMALARI
Levent
KİRALIK
APA NEF
50$
• Finans ve iş dünyasının merkezinde
33,0
40$
22,0
• 730 m²’lik ofis katları
• Büyükdere Caddesi üstünde ve metroya 1 dakika yürüme mesafesinde
14,4
20$
13,6
16,6
20,3
30$
10$
• Esnek metrekarelerde
ofis kiralama imkanı
0$
MİA
m²/ay
A Sınıfı
No.9
MİA
MİA Dışı - Asya
MİA Dışı - Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı - Asya
İstanbul Ofis Pazarı 2014 yılı dördüncü çeyrek dönemi ‘Bölge
Kategorileri’ne göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması
20,3 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 13,6 ABD
Doları /m² /ay olduğu tespit edildi.
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2014 yılı dördüncü
çeyrek dönemde 33 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında ise
16,6 ABD Doları /m² /ay’dır.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki ortalama kira rakamının 22
ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 14,4 ABD
Doları /m² /ay olduğu gözlendi.
BÖLGELERE GÖRE
KİRA ORTALAMALARI
22,9
8,7
11,2
16,7
22,0
16,1
11,0
15,7
24,3
27,0
13,8
19,7
15,1
10$
17,1
39,7
30,6
32,1
32,9
28,8
16,6
20$
17,7
30$
23,2
33,0
40$
38,5
50$
0$
m²/ay
Levent
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı - Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı - Asya
İstanbul’un on iki bölgesi için A ve B sınıfı ofis binalarındaki kira
ortalamaları Grafik 10’da gösterilmiştir [3].
Levent’teki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2014 üçüncü
çeyrekteki seviyesini koruyarak dördüncü çeyrekte 38,5 ABD
Doları /m² /ay oldu.
MİA’da Etiler ve Maslak’taki kira ortalamaları, pazarda talep edilen
kiralarda değişiklik olmamasından dolayı 2014 üçüncü çeyrekteki
değerde sabit kaldı.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de stoka yeni eklenen ofis
alanlarında talep edilen kira rakamı, bölge ortalamasının üzerinde oldu.
[3]
Bu sebeple, kira ortalaması 32,9 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.
Beşiktaş- Balmumcu’da pazara yeniden giren ofis alanlarına düşük kira
talep edildiği için, kira ortalaması 32,1 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.
Altunizade’de taşınmış olan kullanıcıların ofis alanları için talep edilen
kira rakamlarının, bölge ortalamasının altında olduğu gözlendi. Bu
sebeple dördüncü çeyrekte Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarının kira
ortalaması 22 ABD Doları/m² /ay’a düştü.
Kavacık’ta mal sahipleri tarafından yapılan kira düzenlemeleri
sonucunda kira ortalaması 16,7 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.
Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.
13
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ
KİRALIK-SATILIK
35$
30$
31,0
25$
20$
20,4
19,9
32,0
21,3
19,2
15$
Kağıthane
No.11
BAB PLAZA
33,0
32,7
• Tek ya da çoklu kullanıcıya uygun
22,0
21,4
• 815 m² - 970 m² kat alanları
20,3
19,0
• Cendere Caddesi’nde yüksek görünürlük
10$
5$
• Güçlü ulaşım bağlantıları
0$
m²/ay
‘14 1.Ç
‘14 2.Ç
‘14 3.Ç
MİA Dışı - Asya
2015 2. Çeyrek
‘14 4.Ç
İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge
Kategorileri’ne göre 2014 dört çeyrek dönemindeki değişimi
Grafik 11’dedir.
MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarının kira ortalamaları 2014 yılı
boyunca yükseliş eğilimini sürdürdü. Bu yükselişle, dördüncü çeyrekte
kira ortalaması 33 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Avrupa’da ufak oranlarda düşüş eğilimi gösteren A sınıfı ofis
binalarındaki kira ortalaması, dördüncü çeyrekte arttı.
MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması 2014 üçüncü çeyrekte ikinci
çeyrekteki değerini korudu, dördüncü çeyrekte ise arttı.
35$
30$
25$
20$
KİRALIK
Ümraniye
No.10
16,2
15$
10$
BENGİ
İŞ MERKEZİ
• TEM Otoyolu ve E-5 Karayolu’na yakın mesafede
• 9.200 m² ofis alanı
• Tek kullanıcı için müstakil bina
• Kat alanı 780 m²
• Planlanan Ümraniye Çakmak Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde
2015 1. Çeyrek
14
www.propin.com.tr
13,7
13,2
17,0
15,3
13,6
16,9
16,6
14,4
15,6
13,6
13,2
5$
0$
m²/ay
‘14 1.Ç
‘14 2.Ç
‘14 3.Ç
MİA Dışı - Asya
‘14 4.Ç
‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki kira
ortalamalarının 2014 dört çeyrek dönem içindeki değişimi
Grafik 12’de gösterilmiştir.
MİA’daki B sınıfı ofis kira ortalamasında ikinci çeyrekten sonra
herhangi bir değişiklik olmaması nedeniyle sabit seyir gösterdi.
MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasında
2014 yılında belirgin değişiklikler gözlenmedi.
2014 ilk üç çeyreğinde yükseliş eğiliminde olan MİA Dışı-Asya’daki
B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması dördüncü çeyrekte 14,4 ABD
Doları /m² /ay’a düştü.
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
KİRALIK
Zincirlikuyu
2008-2014 Son Yedi Yıl
ISTANBLOOM
50$
• 3 ofis katı, toplam 9.354 m2
ofis alanı
40$
30$
20$
10$
No.12
29,1
19,0
14,1
31,6
20,1
17,4
27,7
27,5
28,4
18,8
19,8
19,4
18,8
17,7
17,9
18,2
18,6
27,3
26,5
26,2
18,6
19,2
17,8
17,7
30,7
30,7
31,5
20,4
20,2
21,0
20,9
16,8
18,2
19,9
19,6
30,1
29,4
19,3
17,2
• Kat kat ya da tamamını kiralamaya uygun
32,9
21,7
• 1.944 m2, 2.797 m2, 4.613 m2 kat büyüklükleri
19,7
• Yüksek otopark kapasitesi
0$
m²/ay‘08 1.Y
‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y
‘10 2.Y ‘11 1.Y
‘11 2.Y
‘12 1.Y
‘12 2.Y ‘13 1.Y
MİA Dışı - Asya
‘13 2.Y ‘14 1.Y
• Katlarda iç bahçe ve teras
‘14 2.Y
• Metro istasyonuna
yürüme mesafesinde
İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge
Kategorileri’ne
göre
2008-2014
yılları
arasındaki
değişimi
Grafik 13’te verilmiştir.
MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2008’de yükseldi.
2009 birinci yarısında ekonomik krizin etkisiyle düşmeye başlayan
kira ortalamalası, 2010 birinci yarısında 26,2 ABD Doları /m2 /ay
değeriyle son yedi yılın en düşük seviyesini gördü.
2010 ikinci yarısından itibaren yükselişe geçen MİA’daki kira
ortalaması 2014 ikinci yarısı sonunda 32,9 ABD Doları /m2 /ay’a
2008-2014 Son Yedi Yıl
25$
20$
15$
15,3
15,5
12,5
12,2 12,2
9,2
9,4
11,0
10$
8,9
14,8
15.5
10,1
16,6
14,4
11,9
9,3
15,8
17,0
14,8
15,0
13,2
13,6
13,1
12,8
9,5
9,7
10,3
10,7
13,8
18,1
17,0
14,2
14,1
12,7
12,2
16,6
16,8
14,5
13,4
15,0
13,4
10,3
5$
yükseldi. Özellikle 2014 yılında inşaatı tamamlanarak stoka katılan
yüksek kiralı yeni nesil A sınıfı ofis alanları bu yükselişin sebebidir.
Grafikte de yer aldığı üzere, MİA’daki kira ortalaması son dört yılda
yaklaşık %25 artış göstermiştir.
0$
‘08 1.Y ‘08 2.Y ‘09 1.Y ‘09 2.Y ‘10 1.Y
m²/ay
‘10 2.Y ‘11 1.Y
‘11 2.Y
‘12 1.Y
MİA Dışı - Asya
‘12 2.Y ‘13 1.Y
‘13 2.Y ‘14 1.Y
‘14 2.Y
‘Bölge Kategorileri’ne göre 2008-2014 yılları arasındaki B sınıfı ofis
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2008
binalarındaki kira ortalama değişimi Grafik 14’te yer almaktadır.
ikinci yarısında hızlı yükseliş gösterdi. Bu dönemden sonra, 2011
MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, yedi yıllık dönemde
yılının sonuna kadar sabit seyir izledi. MİA Dışı-Avrupa’daki kira
iniş-çıkışlı bir eğilim gösterdi. 2013 ikinci yarısında en yüksek değeri
ortalaması, 2011-2013 yılları arasında dalgalı bir dönem geçirdi. 2014
olan 18,1 ABD Doları /m2 /ay’a ulaştı.
yılında A sınıfı kira ortalamasında değişiklik olmadı.
MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının, 2008
yılından 2012 ikinci yarısına kadar sabit kaldı. 2013 birinci yarıda ise
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son yedi
yükseldiği görüldü.
yıllık dönemde, 19-22 ABD Doları /m2 /ay arasında dalgalı bir seyir
MİA Dışı-Asya’da ise kira ortalamasının yıllar boyunca hafif artışlarla
izledi. 2013 ilk yarısından itibaren kademeli olarak artış gösterdi.
olan yükselişi sürdü.
15
İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ
A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
A SINIFI BİNALARDA BÖLGELERE GÖRE
KARŞILAŞTIRMALI STOKLAR
İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI
2014 dördüncü çeyrek dönemine ait A sınıfı ofis binalarını içeren
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki mevcut on iki bölge ve gelişmekte olan dört
ofis bölgesini içeren stok bilgileri Grafik 15 ve Grafik 16’da verilmiştir.
Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri
MİA Dışı
Asya
MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe,
Beşiktaş-Balmumcu]; Üçüncü çeyrekte stoka eklenen yeni ofis
binalarıyla stok payını yükseltmeye başlayan MİA’da, dördüncü
çeyrek dönemde Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de stok artışı
oldu. Böylece, MİA’nın stok payı 2014 yılında %41 oldu.
MİA
%9
%32
%41
MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; MİA
ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stok artışının aksine, MİA DışıAvrupa’nın toplam stok içindeki payı düştü. 2014 dördüncü çeyrekte
Taksim-Nişantaşı’nda bulunan Odakule Binası ofis kullanımından
çıkarak, otel fonksiyonuna dönüşeceğinden, bölge stokundan çıkarıldı.
MİA Dışı
Avrupa
%18
MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; 2014
dördüncü çeyrek dönemde önceki çeyreklerdeki gibi ofis alanlarında artış
görülmedi. Stok payını yükselten bölgelerin aksine, MİA Dışı-Asya’nın
payı, üçüncü çeyreğe göre düştü; toplam stokun %32’ini oluşturdu.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa,
Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]; özellikle Kartal’da stoka eklenen yeni
ofis binalarıyla toplam stok içindeki payı %9’a yükseldi. Önümüzdeki
dönemde bu artışın devam edeceği beklenmektedir.
A SINIFI TOPLAM OFİS STOK (m2)
0
Levent
m²
Etiler
Maslak
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Taksim
Nişantaşı
Şişli
Fulya
Otim
Havaalanı
%15,6
%12,8
%13,5
Beşiktaş
Balmumcu
Kozyatağı
Altunizade
%8,5
100.000
%9
%11,8
200.000
%14,6
2
%27,1
1
300.000
%19,9
400.000
%37,1
500.000
* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir.
%22,6
%9,5
600.000
3
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı - Asya
KİRALIK
Kavacık
No.13
NACAR
PLAZA
POLARİS
PLAZA
• İskanlı
• 3.000 m2 boş ofis alanı
• 4.700 m2 ofis alanı
• 1.000 m² kat alanlı
3 ardışık kat
• Dekorasyonlu
• 2 bağımsız giriş
• 300 m2 kat alanı
• Her 100 m2’ye 1 araç ücretsiz
16
www.propin.com.tr
KİRALIK-SATILIK Maslak
No.14
• Metroya 10 dakika
yürüme mesafesinde
A SINIFI OFİS STOKUNDA
PLANLANAN BÜYÜME
A SINIFI BİNALARDA
YILLARA GÖRE TOPLAM STOK ARTIŞI
İSTANBUL TOPLAM OFİS STOKUNUN YILLARA GÖRE DAĞILIMI 2012-2017
Grafik 17’de, İstanbul Ofis Pazarı’nın 2012-2017 yılları arasındaki
stok bilgileri verilmiştir. 2012-2014 yıllarında stoka eklenen ofis
5.700.000 alanlarına ek olarak, lansmanı yapılan ve 2015-2017 yıllarında
stoka ekleneceği öngörülen projeler değerlendirilmiştir.
5.500.000
6.000.000
5.000.000
4.500.000
4.000.000
3.800.000
3.000.000
2.000.000
3.200.000
2.700.000
1.000.000
0
m²
2012
2013
2014
2015
2016
2017
On iki ofis bölgesinin dışında Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin de
stoka girmesi ile birlikte İstanbul Ofis Pazarı, 2013 yılında 3,2 milyon
m2’ye ulaştı. Özellikle MİA’daki ofis alanlarının stoka eklemesiyle
2014 sonunda İstanbul’daki ofis alanı toplamı 3,8 milyon m2 oldu.
Önümüzdeki yıllarda bu yükselişin artması ve 2017 yılı sonunda
5,7 milyon m2 olması beklenmektedir. 2018 yılı itibariyle pazara
girecek yeni ofis alanlarının m2 büyüklüğünü şimdiden kesin
olarak telaffuz edemiyoruz. Sadece Batı Ataşehir’de yer alan
İstanbul Finans Merkezi [İFM]’nin 2018 ilk çeyrekte açılmasıyla
birlikte stoka eklenecek yeni ofis alanı büyüklüğünün 600.000 m²
olacağı beklenmektedir.
A SINIFI BİNALARDA BÖLGE KATEGORİLERİNE
GÖRE YILLIK STOK ARTIŞI
2017 YILI BEKLENEN İSTANBUL TOPLAM OFİS STOK DAĞILIMI
2017 YILI BEKLENEN İSTANBUL TOPLAM OFİS STOK DAĞILIMI
2.500.000
MİA Dışı
Asya
2.000.000
%28
Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri
%20
MİA
%35
1.500.000
1.000.000
500.000
MİA Dışı
Avrupa
0
m²
2013
2014
MİA Dışı - Asya
2015
2016
2017
%16
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri
İstanbul Ofis Pazarı’nda inşaatı devam eden ve lansmanı yapılmış
olan projeler incelendiğinde MİA’daki ofis gelişiminin geçtiğimiz
dönemlerde olduğu gibi devam edeceğinden söz etmek mümkündür.
Özellikle Levent ve Maslak’ta ofis alanlarının artmasıyla birlikte toplam
stok içindeki payın 2017 sonunda %35 olacağını düşünüyoruz.
inşaatlarının hızlandığı gözlendi. Bu hızlanmada, 2018 yılında bölgede
faaliyete geçecek olan İstanbul Finans Merkezi [İFM] etkili olmaktadır.
Devam eden ofis inşaatları tamamlandığında 2017 yılı sonuna kadar
yaklaşık 110.000 m² alanın Batı Ataşehir ofis stokuna eklenmesi
beklenmektedir.
MİA Dışı-Avrupa’da planlanan yatırımların az olması nedeniyle
bölgenin payının %16’ya gerileceği beklenmektedir.
İstanbul’da devam eden projeler değerlendirildiğinde; Gelişmekte
Olan Ofis Bölgeleri’nin 2014 yılı sonunda %9 olan stok payının, 2017
yılı sonunda %20’ye yükselmesini öngörüyoruz.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nden biri olan Batı Ataşehir’de ofis
Kartal’da E-5 Yolu boyunca sanayi alanlarının taşınmasıyla ortaya
çıkan arsa stokunda ofis alanlarının gelişimi arttı. Bu artışta, 2012’de
hizmete giren metronun bölgeye erişimi kolaylaştırması önemli paya
sahiptir. 2015’ten itibaren Kartal’daki ofis stokunun daha da artması
öngörülmektedir. Bu artış, önümüzdeki dönemde stok fazlasına yol
açarak bölgedeki rekabeti arttırma riski taşımaktadır.
17
GERÇEKLEŞEN
İŞLEMLER
GERÇEKLEŞEN İŞLEM HACMİ
2008 - 2014
YEDİ YILLIK TOPLAM
İŞLEM HACMİ: 1.330.000
400.000
1.400.000
350.000
1.200.000
300.000
1.000.000
250.000
800.000
200.000
600.000
150.000
400.000
100.000
200.000
50.000
88.000
79.000
98.000
118.000
234.000
339.000
373.000
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
m²
Tamamlanan İşlemler
0
m²
Kümülatif Toplam
İstanbul Ofis Pazarı’nda ‘Gerçekleşen İşlem
Hacmi’, Grafik 20’de gösterilmiştir.
2008-2014 yılları arasında yaklaşık 1,3 milyon m²
işlem gerçekleşti. 2014 birinci çeyrekte artmış
olan ön kiralamalarla/ satın almalarla 2013’teki
dinamizmine benzer şekilde piyasa hareketliydi.
Üçüncü çeyrekteki Cumhurbaşkanlığı Seçimi
nedeniyle, pazarda kısa süreli durgunluk yaşandı.
Yıl boyunca iki önemli seçim geçirilmiş olmasına
rağmen, 2014 sonunda, gerçekleşen işlem
hacminin 2013 yılı seviyesinden %10 oranında
yükselmiş
olduğu
görüldü.
Piyasalardaki
belirsizlik sebebiyle taşınma sürecini beklemeye
alan birçok firma oldu.
2014 yılında özellikle MİA’da stoka dahil olan yeni
nesil ofis alanları, piyasada uzun süredir talep
edilen büyük alanlı ofis ihtiyacını karşılamaya
başladı. Yıl boyunca gerçekleşen satın alma
ve kiralama işlemlerinin %45’inin büyüklüğü
10.000 m² ve üzerinde ofislerden oluşması bu
tespiti doğrulayan göstergelerden biridir.
GERÇEKLEŞEN İŞLEMLERİN
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE DAĞILIMI
2014
200.000
TOPLAM KAPANAN İŞLEM: 373.000 m2
196.000
175.000
150.000
Gerçekleşen İşlemlerin, ‘Bölge Kategorileri’ne
göre dağılımı Grafik 21’de yer almaktadır. 2014
yılı içerisinde gerçekleşen toplam yaklaşık
373.000 m²’lik işlemin; Merkezi İş Alanı, Merkezi
İş Alanı Dışı, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri ve
münferit ofis projelerinin yer aldığı bölgelere
(off location) dağılımını göstermektedir.
125.000
95.000
100.000
75.000
59.000
50.000
25.000
17.000
5.000
0
m²
MİA
MİA Dışı - Asya
Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri
Münferit [Off Location]
Ofis Bölgeleri
18
www.propin.com.tr
Gerçekleşen işlemlerin 196.000 m²’lik kısmı
MİA’da gerçekleşti. MİA’da gerçekleşen işlem
büyüklüğü, İstanbul’daki toplam kapanan işlem
hacminin yaklaşık %53’ü olduğu tespit edildi.
Asya Yakası’na olan talep 2014 yılında da
devam etti. MİA Dışı-Asya ve Asya Yakası’ndaki
diğer ofis bölgelerinde gerçekleşen işlemlerin
toplamı, İstanbul’daki gerçekleşen işlemlerin
%36’sını oluşturdu. Propin tarafından pazarlanan
RönesansBiz Küçükyalı’daki 35.000 m2 ofisin
kiralanması 2014 yılında Asya Yakası’nda
gerçekleşen en büyük alanlı işlem oldu.
19
20
www.propin.com.tr
21
22
www.propin.com.tr
+90 212 217 8555
[email protected]
ARACILIK HİZMETLERİ
Kullanıcı Danışmanlığı
Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı
İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı
Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
DANIŞMANLIK HİZMETLERİ
Piyasa Araştırma Raporları
Ofis Fizibilite Raporları
Proje Geliştirme Danışmanlığı
Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbul
T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 [email protected]
www.propin.com.tr

istanbul ofis pazarı genel bakış

Transkript

Benzer belgeler

eBay / GittiGidiyor

Bayim Olur Musun

E-ticaret Dergisi

Brandeval

PDF Brochure

Değişen ofis talepleri açıklandı

CHICAGO TURK TICARET MERKEZI

Hatice Aydın İletişim Bilgileri E-Posta : [email protected]

1. GÜN İSTANBUL / SARAYBOSNA ( 16 NİSAN 2016 – CUMARTESİ )