ocak 2015 özet araştırma raporu istanbul alışveriş caddeleri türkiye

ARAȘTIRMA RAPORU
İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ
TÜRKİYE
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
OCAK 2015
ÖZET
Bu raporda İstanbul’un bașlıca üç alıșveriș caddesi (İstiklal, Nișantașı,
Bağdat) perakende stoku, ulusal/uluslararası markalar ve hazır
giyim/lüks segment markalar açısından analiz edilmiștir. Ayrıca son
on iki ayda gerçekleșen kiralama ișlemleri ve yeni giriș yapan
markalar incelenmiștir. Bu araștırma sonucunda caddelerin Istanbul
perakende pazarındaki payı ve önemi bir kez daha ortaya çıkıyor.
Bu üç alıșveriș caddesindeki toplam perakende stoku 1.000’den
fazla mağazada yaklașık 190.000 m2 olarak tespit edilmiștir. Ayrıca
uluslararası alıșveriș caddeleri ile kıyaslandığında; uluslararası
markaların varlığı, mağaza sayısı gibi nitelikler açısından Oxford
Street (Londra, 2,4 km, 300 mağaza), Ku’damm (Berlin, 2 km, 250
mağaza) gibi uluslararası caddelerle yarıșmaktadır.
Nișantașı bölgesi (2 km, 396 mağaza) lüks markalar tarafından tercih
edilirken, İstiklal Caddesi’nde (2,4 km, 272 mağaza) uluslararası ve
ulusal markalar yer almaktadır. Bağdat Caddesi (5,5 km, 375 mağaza)
Cushman & Wakefield Türkiye
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk.
No:13 Kat:15 Levent 34394 İstanbul
www.cushmanwakefield.com/knowledge
ise uluslararası lüks ve üst segment markaların yanı s ıra ulusal ve
uluslararası markalara da ev sahipli ği yapmaktadır.
Yıllık toplam ișlem hacmi açısından, son 12 ay içinde gerçekleșen
toplam 17.500 m2 ișlem ise neredeyse Abdi İpekçi Caddesi’nin
tümüne karșılık gelmektedir.
Ziyaretçi hacmi açısından incelendiğinde ise, özellikle İstiklal
Caddesi günlük 200 bini așan hafta sonu ziyaretçi sayısı ile en
yüksek yaya trafiğine sahip alışveriş caddesidir.
Yakın gelecekte alıșveriș caddelerinin potansiyeli açısından, ikincil
alıșveriș caddeleri hızlı gelișim kaydederken, kentsel yenileme ile
birlikte yüksek erișilebilirlik olanaklarına sahip merkezi bölgelerde
yeni alıșveriș caddeleri de ortaya çıkmaktadır.
Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kișilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıștır Atıfta bulunduğu piyasaların veya
gelișmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıștır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıștır, ancak bu bilgileri
doğrulamıș değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya vekâlet
verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü șahsa karșı hiçbir șekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüșler değișime tabidir. Bu
rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya ilgili herhangi bir șirketten bilgi almak
istemiyorsanız, lütfen [email protected] adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletișim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına “Unsubscribe” yazın.
©2014 Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır.
1
İSTANBUL ALIŞVERİŞ CADDELERİ
İSTANBUL PERAKENDE PAZARI
2014 / 2015
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
NÜFUS
EKONOMİ
Avrupa'nın 7. büyük ekonomisi olan Türkiye içinde
İstanbul'un payı %27
27%
AVRUPANIN
35 yaş altı nüfus oranı %60 iken
Avrupa ortalaması %35
60%
7.
BÜYÜK EKONOMİSİ
€
35%
TURİZM
€
10 milyon ziyaretçi ile dünyanın en yüksek artışını gösteren ve
en çok ziyaret edilen 7. şehri
10 milyon
PERAKENDE HARCAMASI
Perakende harcamaları açısından Avrupa'nın en büyük 5 şehri (ABD$)
Londra
Moskova
224bn
Paris
175bn
İstanbul
149bn
Madrid
66bn
42bn
YENİ AVM ARZI
Yeni AVM arzı açısından
Avrupa'nın ikinci büyük
pazarı olan Türkiye içinde
İstanbul'un payı 1/3
ICSC ÖDÜLLERİ
KİŞİ BAŞI AVM ALANI
Türkiye kişi başı AVM alanı Avrupa ortalamasının
altında kalmasına rağmen
(128 m2/1.000 kişi), İstanbul
Avrupa seviyesinde
(264 m2/1.000 kişi)
ICSC ödüllü 9 AVM
(İstanbul)
9
8
ICSC
AWARD
ICSC
AWARD
7
6
5
ICSC
ICSC
ICSC
AWARD
2
3
4
ICSC
ICSC
ICSC
ICSC
AWARD
AWARD
AWARD
YENİ PERAKENDECİLER
ANA ALIŞVERİŞ CADDELERİ
Üç önemli caddede yaklaşık 190.000 m2 kiralanabilir alan ve
1.000 mağaza bulunuyor
BAĞDAT
AWARD
1
AWARD
NİŞANTAŞI
AWARD
İSTİKLAL
Son 5 yıl içinde 80 uluslararası perakendeci Türkiye pazarına girdi
80
SHOPPING DE
ISTANBUL
LIGHTS
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
GENEL BAKIȘ
Türkiye perakende pazarı Avrupa’nın en genç ve en kalabalık
nüfuslarından biri olarak önemli bir avantaja sahiptir. Halen inșa
halindeki AVM arzı açısından Avrupa’nın ikinci büyük pazarı olan
Türkiye’de perakende pazarı, geçtiğimiz 10 yıl içinde AVM
stokunun dikkate değer artıșı ile hızlı bir gelișim kaydetmiștir. Öte
yandan, alıșveriș caddeleri de hızla değișim göstermekte olup,
gelecek vadeden potansiyeli ile perakende pazarının gelișiminde
önemli bir paya sahiptir. Genç ve kalabalık nüfusu, artan kiși bașı
gelir seviyesi ve büyüyen orta sınıfı ile İstanbul, perakende
faaliyetlerinin ana merkezi olmaya devam etmektedir.
İstanbul alıșveriș caddeleri, pazara yeni girișler ve genișleme
faaliyetleriyle, son 5 yılda 80 yeni marka giriși ile uluslararası
oyuncuları cezbetmeye devam etmektedir. Ayrıca, özellikle giyim
ve yeme-içme sektöründe yer alan ulusal perakendeciler de agresif
olarak büyümektedir. İstanbul sadece hazır giyim değil lüks
markalar açısından da fırsatlar sunmaktadır.
İSTANBUL NÜFUS (YAȘ GRUPLARINA GÖRE, 2013)
75+
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
1000
600
200
Kadın
200
Erkek
600
KAYNAK: TUİK
NÜFUS
HANEHALKI GELİR VE HARCAMASI (ABD$/AY, 2012)
İstanbul, %60’ı 35 yaș altında olan 14 milyonu așan nüfusu ile
Avrupa’nın tüm bașkentleri arasında perakende açısından en cazip
pazarlardan birini olușmaktadır. Tüketim talebini destekleyen bu
demografik nitelikleri perakendecilerin giriș ve genișleme
stratejilerini șekillendirmede önemli role sahiptir ve bu dinamik
nüfus yapısı perakende pazarının büyümesini tetiklerken, sadece
genç nesli değil aileleri hedefleyen perakendecileri de çekmektedir.
1.800
Ayrıca, İstanbul 10 milyonu așan yıllık ziyaretçi sayısı ile favori bir
turizm merkezidir. Büyüyen turizm sektörü de perakende pazarı
gelișimini desteklemektedir.
TÜKETİM KALIPLARI
İstanbul, yıllık 66 milyar Dolar perakende harcaması ile Avrupa’nın
ilk 5 șehri içinde yer almaktadır. Gelir seviyesi artıșı ve değișen
tüketici tercihleri yeni perakendeciler için çekici unsurlar olurken,
mevcut perakendecileri de İstanbul’da daha fazla büyümeye teșvik
etmektedir.
İstanbul’da ortalama hane halkı geliri ve harcama seviyesi ülke
ortalamasının oldukça üzerindedir. Sosyo-ekonomik yapı șehir
içerisinde değișkenlik gösterse de; eğitim, meslek, gelir seviyesi ve
aile yapısı açısından hem orta hem de üst gelir grupları hazır giyim
ve lüks markalar için gelecek vadeden bir görünüm sergilemektedir.
Tüketici kalıplarındaki ve alıșveriș alıșkanlıklarındaki değișim
alıșveriș caddelerinde büyümeyi desteklemekte ve perakendeciler
giderek artan rekabet ortamında pazar paylarını arttırmak için yeni
fırsatları takip etmektedirler. Alıșveriș caddeleri, yeni uluslararası
perakendeciler, özellikle de lüks markalar tarafından amiral
mağazalarının ana konumu olarak tercih edilmektedir.
Bin
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
TR Ortalaması
Gelir
İstanbul
Harcama
KAYNAK: Veriler TUİK’den derlenmiștir.
HARCANABİLİR HANEHALKI GELİRİ (GRUPLARA GÖRE, 2012)
Yıllık, $
50.000
44.364
40.000
33.360
30.000
19.551
20.000
14.827
10.000
0
Türkiye
Ortalama Hanehalkı Geliri
İstanbul
En Üst %20lik Grup Geliri
KAYNAK: TUİK
3
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
BAȘLICA ALIȘVERİȘ CADDELERİ
İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ: TAHMİNİ STOK
İstanbul’daki bașlıca alıșveriș caddeleri șunlardır:
 İstiklal Caddesi; İstanbul’un en ișlek yaya caddesi olup çok sayıda
uluslararası ve ulusal perakendecilerin yanı sıra pek çok müze,
tiyatro, restoran ve elçiliklere ev sahipliği yapmaktadır.
 Nișantașı Bölgesi; Rumeli, Teșvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi
olmak üzere dört ana caddeden olușmaktadır. Nișantașı hem
ulusal hem de uluslararası lüks markaların bașlıca merkezidir.
 Bağdat Caddesi, Anadolu Yakası’nda uluslararası lüks ve üst
segment markaların merkezi olup, çok katlı mağazaların da yer
aldığı geniș kapsamlı ulusal ve uluslararası markalara ev sahipliği
yapmaktadır. Caddede ayrıca çok sayıda restoran, kafe ve
pastane yer almaktadır.
İstiklal
31%
Diğer alıșveriș caddeleri ise Anadolu Yakası’nda Bahariye Caddesi
(Kadıköy) ve Alemdağ Caddesi (Ümraniye); Avrupa Yakası’nda
Ortabahçe Caddesi (Beșiktaș), İstasyon ve İstanbul Caddeleri
(Bakırköy) olarak sayılabilir. Ayrıca, kentsel dönüșüm ve yenileme
projeleri ile güçlü erișim olanaklarına sahip merkezi bölgelerde
alternatif alıșveriș caddeleri olușmaya bașlamıștır. Karaköy ve
Beșiktaș Çarșısı, özellikle kafe ve restoranlar için yeni cazibe
merkezleri haline gelmiștir.
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ: SEKTÖREL DAĞILIM
Boș
Diğer
Banka, Döviz Mağaza
1%
8%
Bürosu
13%
Telekomünikasyon Eczane
0%
2%
Bașlıca üç alıșveriș caddesindeki toplam perakende stoku 1.000’den
fazla mağazada yaklașık 190.000 m2’dir. Toplam stokun
yaklașık %40’ı Bağdat Caddesi’nde konumlanırken, %31’i İstiklal
Caddesi ve %29’u Nișantașı bölgesinde yer almaktadır. Ana
perakende sektörleri (giyim, ayakkabı ve çanta) toplam cadde
stokunun neredeyse %50’sine karșılık gelirken, bunları yeme-içme
sektörü izlemektedir. Banka ve döviz büroları üçüncü büyük
kategoriyi oluștururken, özellikle bireysel bankacılık șubeleri
yüksek yoğunluğu nedeniyle ana caddelerde konumlanmayı tercih
etmektedir.
ANA ALIȘVERİȘ CADDELERİ
GELİȘEN ALIȘVERİȘ CADDELERİ
YENİ GELİȘEN ALIȘVERİȘ CADDELERİ
Nișantașı
29%
Bağdat
40%
Kitap, Müzik, Hediyelik
Eșya, Oyuncak
2%
Kültür-Sanat Ev Eșyası,
2%
Dekorasyon
3%
Yeme-İçme
14%
Giyim,
Ayakkabı,
Çanta
49%
Aksesuar, Kozmetik,
Saat, Optik; %6
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
NİȘANTAȘI (Abdi İpekçi, Vali Konağı,
Rumeli, Teșvikiye Caddeleri)
İSTİKLAL CD.
BEȘİKTAȘ
KARAKÖY
ALEMDAĞ CD.
BAHARİYE CD.
İSTASYON CD.
İSTANBUL CD.
BAĞDAT CD..
İSTANBUL ALIȘVERİȘ CADDELERİ
4
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
MAY 2014
Uluslararası marka sayısı bazında, Nișantașı bölgesi 75 mağaza ile
birinci sırayı alırken, 62 mağaza ile Bağdat Caddesi ve 36 mağaza ile
İstiklal Caddesi onu takip etmektedir. Bazı markalar, pazar payı
rekabeti nedeniyle üç caddede de yer almayı tercih etmektedir.
Uluslararası lüks markalar Nișantașı ve/veya Bağdat Caddesi’ni
tercih ederken; Mango, Zara ve Topshop gibi orta gelir gruplarını
hedefleyen uluslararası perakendeciler ise her üç caddede de yer
almaktadır. Türk perakendeciler, pazar konumlarını güçlendirmek
amacıyla ortalamaların üzerinde kiralar vererek aynı caddede ikinci
mağazalarını açabilmektedirler.
Lüks markaların çoğu Nișantașı’nda 70 mağazada konumlanmıștır.
Anadolu Yakası’nda ise Bağdat Caddesi 35 mağaza ile lüks markalar
için bașlıca lokasyondur. Diğer yandan İstiklal Caddesi’nde lüks
marka bulunmamaktadır.
Geçtiğimiz on iki ay içerisinde kullanıcı pazarında birçok yeni giriș
yașanmıștır. Son on iki ayda 93 mağazada yaklașık toplam 17,500
m2 kiralama ișlemi gerçekleșmiștir. Mağaza sayısı bazında yeni
kiralama açısından Nișantașı ilk sırada yer alırken, metrekare
bazında en yüksek kiralama hacmi İstiklal Caddesi’nde
gerçekleșmiștir. Bağdat ve İstiklal caddelerinde sayıca fazla ancak
alan olarak daha düșük kiralama ișlemleri her iki cadde de
apartmanların zemin katlarının perakende alanı olarak kullanılan
görece küçük metrekareli mağazalar olmasına bağlanabilir. İstiklal
Caddesi’nde ise birkaç büyük perakendecinin komple bina satın
alması veya kiralaması ișlem hacmini arttırmıștır. Hazır giyim
markalarının alan gereksinimleri genellikle alıșveriș caddelerindeki
mevcut binalarda karșılanamadığı için perakendeciler eski binaları
satın aldıktan sonra yenileyerek yeni perakende alanları
olușturmaktadır.
Diğer bir eğilim ise çok katlı mağazalar ve lüks markaların tüm
binayı tek kullanıcı olarak kullanması ya da bazı markaların tüm
konseptlerinin (Kadın, Erkek, Çocuk, Aksesuar, Ev, vb.) yer aldığı
kapsamlı büyük mağazalar olușturmak için eski binaların yıkılıp
yeniden inșa edilmesidir. Eski ve genellikle ikamet amaçlı yapılmıș
mevcut stok perakendecilere uygun sadece zemin katı alanlarını
sunabildiği için söz konusu yeniden inșa eğilimi caddelerde elverișli
kullanıcı talebine göre yapım (built-to-suit) fırsatları sunmaktadır.
Bu eğilim, çoğunluğu ayrık nizam binalardan olușan yerleșim yapısı
nedeniyle Bağdat Caddesi’ne daha fazla gözlemlenmektedir. Fakat
yeniden inșaat ve yenileme faaliyetleri belli bir oranda İstiklal
Caddesi ve Nișantașı’nda da gerçekleștirilmektedir. Ancak imar
planında ve/veya yapı yönetmenliğinde yapılması gereken
değișiklikler bu bölgelerdeki inșaat faaliyetlerini zorlaștırmaktadır.
İSTANBUL : ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI
300
250
200
150
100
50
0
Nișantașı
İstiklal
Uluslararası
Ulusal
Bağdat
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir.
İSTANBUL : LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI
300
250
200
150
100
50
0
Nișantașı
Lüks
İstiklal
Hazır Giyim
Bağdat
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir.
İSTANBUL : KİRALAMA İȘLEM HACMİ
80
60
40
6.900 m2
5.400 m2
5.250 m2
40
36
17
20
0
Nișantașı
İstiklal
Kiralama İșlem Hacmi (m2)
Bağdat
Kiralama İșlem Hacmi (sayı)
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
5
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
MAY 2014
İSTİKLAL CADDESİ
İstiklal Caddesi İstanbul’un yoğun yaya trafiği ile en ișlek alıșveriș
caddesidir. Sadece yerel, ulusal ve uluslararası perakendecilere
değil, kültür-sanat tesislerine de ev sahipliği yapmaktadır.
İstanbul'un en uzun yayalaștırılmıș caddesidir.
Cadde; yukarı (Taksim Meydanı - Galatasaray), orta (Galatasaray Odakule) ve așağı (Odakule - Tünel) olmak üzere üç bölüme
ayrılabilir. Yukarı bölümde daha çok küçük mağazalarda yerel
perakendeciler yoğun iken, daha büyük mağazaların olduğu așağı
bölüm özellikle uluslararası markalar tarafından tercih
edilmektedir.
Orta gelir grubu yerel müșterilerin yanı sıra turistler de müșteri
profilini olușturur. Özellikle genç moda markaları, fast-food ve
kahve zincirleri için çekici bir lokasyondur.
Toplam perakende stoku 272 mağazada yaklașık 58.700 m2’dir.
İstiklal Caddesi’nde 36 uluslararası marka yer almaktadır. Hazır
giyim markaları çoğunlukta iken, lüks marka bulunmamaktadır.
Son on iki ay içerisinde İstiklal Caddesi’nde 17 adet mağazada
yaklașık 6.900 m2 yeni kiralama gerçeklești. Boșluk
oranının %6’dan %11’e yükselmesi ise perakende alanına
dönüștürülmek üzere yapılan bina satın alımları ile açıklanabilir.
Son on iki ay içerisinde yeni giriș yapan bașlıca markalar: İstanbul’da
ilk cadde mağazalarını açan Shake Shack ve H&M’dir. Hard Rock
Café bölgede ilk mağazasını açarak Türkiye pazarına geri dönüș
yaparken, Mango aynı cadde üstünde ikinci mağazasını açmıștır.
İSTİKLAL CD: SEKTÖREL DAĞILIM
Telekomünikasyon
2%
Banka, Döviz Boș Mağaza
Diğer
11%
Bürosu
0%
6%
Kitap, Müzik, Eczane
Hediyelik Eșya, 0%
Oyuncak
2%
Kültür-Sanat
5%
Ev Eșyası,
Dekorasyon
1%
Giyim,
Ayakkabı,
Çanta
56%
Yeme-İçme
14%
Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik
3%
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
İSTİKLAL CD : ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Mağaza Büyüklüğü
Uluslararası
Mağaza Sayısı
Ulusal
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir.
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
TAKSIM
Son yıllarda İstiklal Caddesi’nin sonunda yer alan Tünel Bölgesi’nde
hem gelișmekte olan Karaköy ile bağlantısı, hem de turistler
tarafından çok ziyaret edilen Galata Kulesi nedeniyle önceki yıllara
göre yaya trafiği oldukça artmıștır. Bu bölgede yeme-içme ağırlıklı
bir gelișim gözlenmeye bașlanırken, bazı hazır giyim markaları da
cadde üzerinde 2. mağazalarını açmak üzere anlașmalar yapmıș ya
da fırsat aramaktadır. Ayrıca, özellikle Galata ve çevresi butik ve
tasarım ürünleri mağazaları tarafından tercih edilen yeni bir moda
merkezi haline gelmeye bașlamıștır.
Tarihi pasajlar (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa
Pasajı, Hazzopulo Pasajı) yeni perakende alanları ve formatları
açısından yenileme potansiyeli sunmaktadırlar. Demirören (19.000
m2) yenilenerek alıșveriș merkezi olarak 2011 yılında hizmet
vermeye bașlamıștır. Tarihi Büyük Kulüp Cercle D'Orient binası da
(önceden Emek Sinemasına ev sahipliği yapan) devam eden yeniden
inșa projelerinden biridir ve Grand Pera adıyla yeni bir perakende
formatıyla açılması beklenmektedir.
MEYDANI
YUKARI
Diğer bir eğilim ise komple bina kiralama ya da otel olarak
yenilenen binaların zemin ve üst katlarının perakende alanlarına
ayrılmasıdır. Ancak özellikle tarihi binaların restorasyon
projelerinin Anıtlar Kurulu’ndan izin alınarak onaylanması, kiracılar
açısından mağaza dekorasyonlarının uzun sürmesi açısından sıkıntı
yaratabilmektedir.
Caddede talebin çok olduğu, tercih edilen bir bölgede boșalan
mağazalar doğru kira rakamı ile hızlı kiralanmaktadır. Özellikle Türk
perakendecilerin pazar paylarını arttırmak amacıyla daha sert
strateji izlemeleri ve hızlı karar mekanizmaları nedeniyle
gerçekleșen ișlemlerdeki oranı daha yüksektir. Uluslararası
perakendeciler ise daha çok fonların veya yabancı yatırımcıların
sahip olduğu ve daha uzun kontrat süresi olan mağazaları kiralama
eğilimi göstermektedir.
ORTA
AȘAĞI
TÜNEL
7
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
NİȘANTAȘI BÖLGESİ
Nișantașı bölgesi dört adet ana caddeden olușmaktadır. Bunlar; Vali
Konağı, Rumeli, Teșvikiye Caddeleri ve İstanbul’un en önemli lüks
caddesi olan, çok sayıda lüks ve en üst segment uluslararası moda
markalarına ev sahipliği yapan Abdi İpekçi Caddesi’dir.
Rumeli Caddesi ve Vali Konağı ise ulusal ve uluslararası hazır giyim
markaları ve zincir mağazalar bulunmaktadır. Giyim, aksesuar yanı
sıra hem lüks restoranlara hem de yeme, içme ve kahve zincirlerine
ev sahipliği yapmaktadır.
Nișantașı bölgesindeki toplam stok 396 mağazada 54.100 m2
civarındadır. Bölgede 75 uluslararası marka konumlanırken, hem
ulusal hem de uluslararası 70 lüks marka yer almaktadır.
Son on iki ay içerisinde, 40 mağazada yaklașık 5.400 m2 kiralama
ișlemi gerçekleșmiștir. Boșluk oranı %2’den %4’e çıkmıștır. Yıkılıp
yeniden inșa edilen eski apartmanların zemin katlarında yeni
perakende alanlarının olușturulması kiralanabilir boș alanların
artmasına neden olmaktadır. Ayrıca, mevcut binalarda sadece
zemin katlarda sınırlı bir alanda perakende alanlarının yer aldığı eski
binaların yıkılıp, tek kullanıcı kullanımı için yeniden inșa edilmesi de
yeni arz yaratmaktadır.
Son on iki ayda Nișantașı bölgesinde gerçekleșen önemli
kiralamalar Armani, Stefano Ricci, Paul & Shark ve Bobbi Brown
sayılabilir. Diğer önemli ișlemlerden biri de Nișantașı’nda yeni bir
mağaza açarak Türkiye pazarına yeniden giriș yapan Versace oldu.
2015 yılının Mart ayında açılacak olan St Regis Otel’inin perakende
alanları ise Tom Ford, Alexander McQueen, Ermenegildo Zegna ve
Lanvin gibi markalar tarafından kiralanarak hizmet vermeye bașladı.
NİȘANTAȘI: SEKTÖREL DAĞILIM
Boș Mağaza;
4%
Banka, Döviz
Bürosu; 18%
Diğer; 1%
Eczane; 1%
Telekomünikasyon;
1%
Giyim,
Ayakkabı,
Çanta; 45%
Kitap, Müzik, Hediyelik
Eșya, Oyuncak; 2%
Kültür-Sanat;
1%
Ev Eșyası,
Dekorasyon;
4%
Yeme-İçme;
12%
Aksesuar, Kozmetik,
Saat, Optik; 11%
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
NİȘANTAȘI: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Mağaza Büyüklüğü
Uluslararası
Mağaza Sayısı
Ulusal
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir.
8
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
MAY 2014
NİȘANTAȘI: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Mağaza Büyüklüğü
Lüks
Mağaza Sayısı
Hazır Giyim
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir.
Bölgedeki caddelerde trafiğin genellikle tek yönlü olması nedeniyle
gün içinde yoğun araç trafiği meydana gelse de, merkezi konumu ve
ulașım bağlantıları nedeniyle markalar tarafından oldukça tercih
edilen bir bölgedir. Hafta sonu yaya trafiği, özellikle Pazar günü,
hafta içine göre daha azdır.
Eski binaların yıkılıp yeniden yapılması Nișantașı bölgesinde de yeni
perakende alanlarının yaratılması için fırsatlar sunarken, süreçte
yașanan zorluklar İstiklal Caddesi’ne göre oldukça sınırlıdır.
9
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
MAY 2014
BAĞDAT CADDESİ
Bağdat Caddesi, en uzun alıșveriș caddesi olarak Anadolu Yakasının
perakende merkezidir. Ana alıșveriș caddeleri içinde, çevresinde
yer alan nüfusun gelir seviyesi en yüksek olan caddedir.
Bağdat Caddesi üç bölüme ayrılabilir: Suadiye-Șașkınbakkal’da
büyük mağazalarda lüks markalar yer alırken yaya trafiği görece
düșüktür. Caddenin en ișlek olan bölümü olan Șașkınbakkal –
Caddebostan arasında uluslararası markalar çoğunlukta iken
Caddebostan-Erenköy bölümünde hem ulusal hem de uluslararası
markalar yer almaktadır.
Bağdat caddesinde toplam stok 375 mağazada 75.000 m2
civarındadır. 62 uluslararası ve 35 lüks markanın konumlandığı
Bağdat Caddesi, Asya Yakası’nda uluslararası ve lüks markaların ana
merkezdir.
Son on iki ay içerisinde, 36 mağazada yaklașık 5.250 m2 kiralama
ișlemi gerçekleșmiștir. Boșluk oranı %5’ten %9’a yükselmiștir.
BAĞDAT CD: SEKTÖREL DAĞILIM
Banka, Döviz Bürosu
13%
Telekomünikasyon Eczane
0%
2%
Kitap, Müzik, Hediyelik
Eșya, Oyuncak
2%
Ev Eșyası,
Dekorasyon
5%
Boș Mağaza
9%
Diğer
3%
Giyim,
Ayakkabı,
Çanta
46%
Yeme-İçme
14%
Aksesuar, Kozmetik, Saat, Optik
6%
KAYNAK: CUSHMAN&WAKEFIELD
Son on iki ayda yeni giriș yapan markalar Armani, Aldo, Bobbi
Brown, Cookshop, Coffeshop Company, Hello Kitty ve
Zadig&Voltaire’dir. Ayrıca H&M yakın zamanda caddede bir mağaza
açacaktır.
Mevcut stokun çoğunluğunu apartmanların zemin katları oluștursa
da, diğer caddelerden farklı olarak Bağdat caddesinde müstakil
binaların varlığı büyük perakendeciler ve çok katlı mağazalar
(Mango, Zara, Boyner gibi) için alternatif alanlar sunmaktadırlar.
Ayrıca mal sahipleri de tek kiracılı komple kiralamayı tercih
etmektedir. Kısa bir süre önce Chanel Bağdat Caddesi’nde yeni bir
bina satın almıștır. Diğer markalar da benzer fırsat arayıșı içindedir.
10
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
Bu bağlamda kentsel yenileme faaliyetleri Bağdat Caddesi’nde yeni
perakende alanları yaratmak için fırsatlar sunmaktadır. Öte yandan
bina taban oturumunun (TAKS) %25 olması ve bu oranda bir artıș
beklentisi de kentsel dönüșümün önündeki en önemli zorluklardan
birisidir. Diğer bir konu ise, mevcut binaların yenilenme ihtimali
nedeniyle bu süreçte mevcut kiracıların geçici olarak tașınmak
zorunda kalmaları yeni kiralama ișlemlerini yavașlatmaktadır.
Ayrıca, eski kiracıların kira seviyesinin bölgedeki yeni kira
rayiçlerinin oldukça altında kalması nedeniyle eski ve yeni kira
değerleri arasında önemli bir fark olușmaya bașlamıștır. Bu durum
kira yenileme döneminde sıkıntılar yașanmasına neden
olabilmektedir.
MAY 2014
SUADİYEȘAȘKINBAKKAL
Öte yandan, eski binaların yenilenmesi sürecinde genellikle yeni
kiracı anlașmaları binalar yıkılmadan önce yapılmakta ve
perakendecilerin alan kullanım talepleri dikkate alınarak ihtiyaca
göre yenilemeler yapılmaktadır.
BAĞDAT: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI
100%
80%
60%
ȘAȘKANBAKKALCADDDEBOSTAN
40%
20%
0%
Mağaza Büyüklüğü
Uluslararası
Mağaza Sayısı
Ulusal
SOURCE: CUSHMAN&WAKEFIELD
Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir.
BAĞDAT: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI
100%
80%
60%
40%
CADDDEBOSTAN-
20%
ERENKÖY
0%
Mağaza Büyüklüğü
Lüks
Mağaza Sayısı
Hazır Giyim
SOURCE: CUSHMAN&WAKEFIELD
Not: Veriler sadece giyim, ayakkabı, çanta; aksesuar, kozmetik ve ev eșyası, dekorasyon sektörlerini içermektedir.
11
OCAK 2015
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
DİĞER ALIȘVERİȘ CADDELERİ
İstanbul’daki ikincil alıșveriș caddelerine yerli markalar ve yemeiçme perakendecileri hâkimdir. Fakat özellikle büyük hazır giyim
markaları șimdiden mağazalar açmaya bașlamıș ve gelecekte yeni
perakende merkezleri olma potansiyeli tașıyan bu caddelerde
genișleme fırsatlarını takip etmektedirler.
Șu ana kadar sınırlı sayıda uluslararası marka, yoğun yaya trafiğinin
olduğu ikincil caddelerdeki “yerel pazarın gücünü” keșfetmiștir.
Fast-food ve kahve zincirleri yanı sıra hızlı genç moda markaları da
bu caddelerdeki öncü perakendecilerdir. Fakat ikincil caddelerde
mevcut stok çoğu uluslararası perakendecinin alan gereksinimlerini
karșılamaktan uzaktır. Uluslararası markaların bu caddelere
girmeleri ve yoğun yaya trafiği potansiyelinden faydalanmalarının
karșısındaki diğer bir zorluk ise yerel ve uluslararası markaların
karar verme süreçlerinde çok daha hızlı davranabilmeleridir.
İstanbul’daki ikincil ve yeni gelișen caddeler șunlardır:
 Bakırköy: Avrupa Yakası’nın en yoğun nüfuslu ilçelerinden biri
olan Bakırköy’de İstasyon ve İstanbul Caddeleri olmak
üzere iki ana cadde bulunmaktadır. Mağazaların çoğunluğu
yerel giyim markaları ya da fast-food zincirlerinden
olușmaktadır.
 Beșiktaș Ortabahçe; Avrupa Yakası’nda diğer bir caddedir.
Yeni gelișen bir cadde olarak kabul edilse de çok sayıda yemeiçme perakendecisi bu caddede konumlanmıștır. Özellikle
bölgenin büyük üniversitelere yakınlığı nedeniyle kalabalık
üniversite öğrencisi varlığı bölgeyi çok sayıda perakendeci için
çekici kılmaktadır. Geçtiğimiz birkaç yıl içerisinde özellikle
büyük ulusal giyim markaları bölgede mağazalar açmıștır.
Ayrıca, Mango’nun yakın zamanda bölgede satın aldığı binaların
diğer uluslararası markaların da bölgeye girmesini teșvik
etmesi bekleniyor.
 Karaköy Avrupa Yakası’nda yakın zamanda gelișen ve
gelecekte önemli bir merkez olmaya aday bölgesidir. Beyoğlu
bölgesine yakın olup, karșılaștırıldığında fazla kozmopolit bir
yapısı yoktur. Daha çok yeme-içme ağırlıklı olarak gelișen
bölgede otellerin yanı sıra butik ve tasarım mağazaları da yer
almaya bașlamıștır. Ayıca artan eğlence mekanları hem yerli
hem de yabancı turistleri bölgeye çekmektedir. Özellikle
Kemankeș, Mumhane ve Necatibey caddelerinde yer alan eski
binalar, tarihi pasajlar ve konut-dıșı kullanım amaçlı küçük
atölyeler hızla dönüșüm geçirmektedir. Böylece yeni otel
projelerinin zemin katlarında yer alacak butik ve yeme-içme
mekanlarının bölgeye canlılık kazandırması ve kira değerlerinin
artması beklenmektedir.
MAY 2014
 Anadolu Yakası’nda, Kadıköy’de yayalaștırılmıș Bahariye
Caddesi özellikle genç nüfusun sadece alıșveriș için değil
kültürel aktiviteler için de (tiyatro, sinema, kitapçılar vb.) uğrak
noktasıdır. Büyük ulusal giyim markaları ve uluslararası fastfood ve kahve zincirleri hali hazırda caddede yer almaktadır,
ayrıca birkaç uluslararası markanın da mağazası bulunmaktadır.
Buna ek olarak, Avrupa’nın önemli perakende gayrimenkul
șirketlerinden biri olan ve alıșveriș caddelerine odaklanan
Vastned geçtiğimiz yıllarda Bahariye Caddesi’nde iki mağaza
satın almıștır.
 Ümraniye’de Alemdağ Caddesi, Anadolu Yakası’ndaki
ikincil caddelerden biridir. Yoğun yaya trafiğinden dolayı ulusal
giyim markaları hali hazırda caddede yer almakta, hatta aynı
cadde üzerinde ikinci mağazalarını açmaktadırlar. Bu yılın
bașında bölgede CanPark (40.000 m2) adıyla yeni bir alıșveriș
merkezi de açılmıștır. Boșluk oranının düșük olması nedeniyle
artan kira değerleri nedeniyle ana alıșveriș caddeleri ile
yarıșacak düzeye erișmiștir. Ayrıca yakında açılması planlanan
metro hattı nedeniyle yaya trafiğinin artması beklenmektedir.
BEKLENTİLER
Perakendeciler açısından, yoğun nüfus, dinamik yapı ve büyüme
potansiyeli ile nitelendirilen Türkiye pazarına giriș ve genișleme
stratejilerini güçlendirmek için İstanbul alıșveriș caddeleri stratejik
öneme sahiptir. Hem yerel hem de uluslararası perakendeciler,
varlıklarını arttırmak ve pazar pozisyonlarını güçlendirmek için
caddelerdeki fırsatları takip etmektedirler. Ayrıca, ülkeye henüz
giriș yapmamıș perakendeciler, Türkiye’nin ana perakende merkezi
olan İstanbul’dan pazara ilk adımlarını atmak ile ilgilenmektedirler.
Kentsel yenileme faaliyetleri ile birlikte yeni alıșveriș caddelerinin
ortaya çıkması beklenmektedir. Özellikle yüksek erișilebilirlik
olanaklarına sahip merkez bölgelerin potansiyeli büyüktür ve yeni
perakende alt-pazarlarının ortaya çıkıșına önayak olacaklardır.
Perakendecilerin, eski kalitesiz binaların yıkılarak yeniden inșa
edilmesi ile pazara arz edilecek yeni perakende alanlarından
faydalanmaları öngörülmektedir. Öte yandan yıkım ve yeniden
yapım süreci, geçici tașınma zorunluluğu bulunan mevcut kiracılar
açısından dezavantaj tașımaktadır. Buna bağlı olarak, bu tarz
binalarda yeni mağaza kiralamak beraberinde daha çok zorluk
getirmekte ve yeni kiralama oranlarını düșürmektedir.
Perakendecilerin hem yeni giriș hem de büyüme faaliyetleri için
alıșveriș caddeleri en çekici pazarlardan biri olmaya devam
edecektir. Çeșitlenen ve gelișen tüketici kalıplarının özellikle lüks
segmentte büyümeyi desteklemesi beklenmektedir.
12
İSTANBUL ALIȘVERİȘ
OCAK 2015
CADDELERİ
Bir Cushman & Wakefield Araștırma Yayınıdır
Daha fazla bilgi için:
Toğrul Gönden
Yönetici Ortak
Cushman & Wakefield
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13
Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 10
[email protected]
Tuğra Gönden
Yönetici Ortak
Cushman & Wakefield
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13
Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 11
[email protected]
Dilek Pekdemir, PhD.
Direktör, Araștırma
Cushman & Wakefield
River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk No:13
Kat 15 Levent 34394 İstanbul, Türkiye
Tel: + 90 (212) 334 78 15
[email protected]
Bizi așağıdaki adlerden takip edin:
facebook.com/CushmanWakefield
twitter.com/CushWakeTurkiye
instagram.com/cushwake
linkedin/company/4060
youtube.com/user/thecushmanwakefield
Cushman & Wakefield gayrimenkul kullanımı ve yatırımlarının her alanında müșterilere danıșmanlık ve temsil hizmetleri sunmaktadır. 1917 yılında kurulan șirketin 60 ülkede
250 ofisi ve 16.000’den fazla çalıșanı bulunmaktadır. Kiralama, satıș ve devralma, öz sermaye, borç ve yapılandırılmıș finansman, kurumsal finansman ve yatırım bankacılığı,
kurumsal hizmetler, gayrimenkul yönetimi, lojistik yönetimi, proje yönetimi, danıșmanlık ve değerleme hizmetleri dahil, tüm gayrimenkul türlerine yönelik kapsamlı
hizmetler sunmaktadır.
Bu rapor yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmıștır. Bu raporda belirtilen bilgiler pazarın veya yatırımların tam anlamıyla tanımlandığı anlamına gelmez. Bu raporun dayandığı bilgiler
bizim güvenilir bulduğumuz kaynaklara dayanılarak hazırlanmıștır, ancak bu bilgiler bağımsız olarak bizim tarafımızdan doğrulanmamıștır ve bilgilerin doğruluğu, tamlığı
tarafımızca garanti edilmemektedir.
©2015 Cushman & Wakefield, Inc. Her hakkı saklıdır.
13