TSGYO Hisse Performansı

1
1
Ticari Ünvanı
: TSKB GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Kuruluş Tarihi
: 03.02.2006
Sermaye
: 150.000.000 TL
İşlem Gördüğü Borsa
: Borsa İstanbul
İşlem Sembolü
: TSGYO
Adres
: Meclisi Mebusan Cad. Mollabayırı Sk. No:1
34427 Fındıklı İstanbul
2
Web sitesi
: www.tskbgyo.com.tr
e-mail
: [email protected]
Telefon No
: (212) 334 50 20
Faks No
: (212) 334 50 27
2
3
Bölüm I
Şirket
Bölüm II
Gayrimenkul Portföyü
Bölüm III
Finansal Veriler
Bölüm IV
TSGYO Hisse Performansı
Bölüm V
Ek
3
Önemli Noktalar
 2006 yılında gayrimenkul yatırım ve geliştirme şirketi olarak kurulmuştur.
 Ortaklarına yüksek getiri sağlamak amacıyla karlı bir gayrimenkul portföyü oluşturmayı hedefler

Aktif büyüklüğü 12 mn TL’den (2006) 422 mn TL (2015) seviyesine yükselmiştir.
 Düzenli kira geliri elde edilen güçlü bir gayrimenkul portföyüne sahiptir.
 Sürdürülebilir büyüme hedefindedir – kiralanabilir alanı 3.000 m²’den 50.000 m²’ye ulaşmıştır.
 Gelir paylaşımlı ve ortak girişim projelerini değerlendirmektedir.
TSKB GYO, Türk gayrimenkul sektöründe öncü bir oyuncu olmayı hedeflemektedir
4
4
Vizyon & Misyon
VİZYON
Sektöründe "Öncü ve Güvenilir" bir iş ortağı olmak.
MİSYON
Ortaklarına sürdürülebilir ve yüksek getiri sağlayacak, sürekli büyüyen bir yatırım portföyü
oluşturmak.
5
5
Ortaklık Yapısı
 Şirket ana ortağı TSKB, Türkiye’nin en eski ve büyük yatırım ve kalkınma bankası
olup, İş Bankası’nın iştirakidir.
Hissedar
Pay (%)
TSKB
Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş.
TSKB Munzam Vakfı
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Halka Açık*
Toplam
59,00
1,33
1,04
0,30
38,33
100,00
TSKB
59%
* Halka açık paylardan sahip olunanlar dahil olmak üzere TSKB A.Ş.’nin sermayesmizdeki toplam payı 31.12.2015 itibariyle %70,84’tür.
 Şirket, gayrimenkul sektörünün geleceğine inanan TSKB’nin gayrimenkul
sektöründe var olan şirketlerinden biridir:
6
1.
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
2.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
6
Halka Açık
38%
Diğer
3%
Organizasyon Şeması
Yönetim Kurulu
Genel Müdür
Hukuk Danışmanı
Vergi Danışmanı
Avukat
Gayrimenkul Değerleme Şirketi
Yatırımlar
7
Finans ve Yatırımcı
İlişkileri
Mali ve İdari İşler
• Proje Geliştirme
• Yatırımcı İlişkileri
• Muhasebe
• Proje Yönetimi
• Uyum
• Bütçe ve Planlama
• Varlık Yönetimi
• Finans
• İdari İşler
7
Tarihçe

TSKB GYO’nun kurulması
(Şubat).

Pendorya AVM’nin yapı ruhsatının
alınması (Temmuz).

Tahir Han Binası’nın ayni
sermaye olarak konulması
(Mart).

Pendorya AVM’nin temelinin atılması
(Kasım).

Adana otel yatırımı (Divan
Adana Oteli) inşaatı.

Ödenmiş sermayenin 100 mn TL’ye
çıkartılması.

Divan
Adana
Oteli’nin
hizmete açılması (Eylül
2015)

2006
8
2007
2008
2009
arsasının
Pendorya
(Temmuz).

Adana otel
(Kasım).

Ödenmiş sermayenin 75 mn TL’ye
çıkartılması (Aralık).

Fındıklı Ofis Binaları’nın
eklenmesi (Aralık).
8
2010
2011-2015
alınması

arsasının
Pendorya AVM’nin tamamlanarak
hizmete açılması (Aralık).
alınması
portföye

TSKB GYO’nun
(Nisan).

Ödenmiş sermayenin 150 mn
TL’ye çıkartılması.
halka
arzı
Yatırım Stratejisi
Sektörel ve Coğrafi Odaklanma
•
TSKB GYO, düzenli kira getirisi ve nakit akışı sağlayan ticari gayrimenkul ağırlıklı bir yatırım stratejisi
izlemektedir.
•
Şirketin odaklandığı yatırım projeleri arasında, iş ve alışveriş merkezleri, turizm tesisleri, lojistik depolar ve sınai
tesisler ön sırada gelmektedir.
•
Ticari gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra konut projeleri de potansiyel karlılıkları ölçüsünde ya da projede
yaratacakları katma değere bağlı olarak karma kullanımlı proje biçiminde gündeme alınıp değerlendirilmektedir.
Proje Geliştirme ile Büyüme Hedefi
•
TSKB GYO, bir projeyi fikir aşamasından ele alıp geliştirmeyi, süreç içindeki gerekli tüm çalışmaları organize
etmeyi ve ticari açıdan yeterli verimi sağlayacak biçimde sonuçlandırarak hayata geçirmeyi amaçlayan proje
geliştirme yoluyla büyümeyi öngören bir yatırım stratejisi izlemektedir.
•
Gayrimenkul portföyüne eklenen yatırımların uzun vadeli portföyde tutulması ile Şirket’in sürdürülebilir büyüme
kaydetmesi ve aynı zamanda muhtemel değer artışlarından da fayda sağlaması amaçlanmaktadır.
Risk Ölçümleme
•
9
Ticari geçerliliğin başlangıçta teyit edilmesi, proje için gerekli finansman ihtiyacının garanti altına alınması ve
yürürlülükteki mevzuata uygunluğun sorgulanması ile risk faktörlerinin en aza indirgenmesi TSKB GYO’nun
yatırım stratejisinin önemli unsurlarından biridir.
9
10
Bölüm I
Şirket
Bölüm II
Gayrimenkul Portföyü
Bölüm III
Finansal Veriler
Bölüm IV
TSGYO Hisse Performansı
Bölüm V
Ek
10
Gayrimenkul Portföy Dağılımı
Gayrimenkul Portföyü Dağılımı*
31.12.2015 itibariyle
( TL )
Otel
64.412.500
Divan Adana Oteli
64.412.500
Ofis Binaları
182.265.000
Fındıklı Binaları
162.360.000
Tahirhan Binası
19.905.000
Alışveriş Merkezi
156.975.000
Pendorya AVM
156.975.000
Gayrimenkul Portföyü Toplamı
403.652.500
İştirakler
Para ve Sermaye Piyasası Araçları
Toplam Portföy Değeri
Pendorya AVM
39%
Ofis Binaları
45%
Otel
16%
*Toplam Portföy Değerindeki payı.
Toplam Portföy Dağılımı
Para ve Sermaye
Piyasası Araçları
1%
4.364.678
408.017.178
Gayrimenkul
99%
11
11
Gayrimenkul Portföyü Özeti
Değer
(TL 000)*
Pendorya Alışveriş Merkezi
156.975

Fındıklı Ofis Binaları
162.360

Tahir Han Ofis Binası
19.905

Divan Adana Oteli
64.413

Toplam
403.653
* Değerlemeler, bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından yapılmıştır .
12
12
Pendorya Alışveriş Merkezi
13
13
Pendorya Alışveriş Merkezi (devam)
Konum
TSKB GYO Payı
Açılış
Pendik –
Istanbul
%100
Aralık 2009
Arsa Alanı (m²)
23.183
İnşaat Alanı (m²)
80.648
Kiralanabilir Alan (m²)
30.504
Mağaza Sayısı
103
Ana Kiracılar
Eskidji Bazaar
(8.255 m²),
MediaMarkt
(5.500 m²),
Cinemaximum
(2.500 m²)
Ekspertiz Değeri (mn TL)
14
 Pendorya AVM’nin %100’ü TSKB GYO’ya aittir.
 1.000 kişi kapasiteli yeme-içme alanı ve 1.000 araç kapasiteli
otopark alanı mevcuttur. Yıllık ziyaretçi hedefi 6 milyon kişidir.
Ana Kiracılar
157
14
Pendorya Alışveriş Merkezi (devam)

Pendorya alanı, bölgeyi çevreleyen kesimin demografik ve büyüme dinamikleri bakımından dikkatli
değerlendirmelerden geçmesinin ardından doymamış piyasa koşulları ve potansiyeli ile ön plana
çıkmasıyla birlikte seçilmiştir.

Pendorya, İstanbul’un iki ana karayoluna bağlantısı olan bölgede yer almakta olup, Sabiha Gökçen
Uluslararası Havaalanına 8 km mesafededir.

Pendik, son dönemde geliştirilen nitelikli konut projeleri neticesinde B gelir grubu tarafından tercih
edilir hale gelmiştir. Devam eden butik konut projeleri, marina ve yakınındaki turizm yatırımları
Pendorya bölgesinin çekiciliğini artırmaktadır.

Pendorya’nın yakınında, inşaatı devam eden 4.000 kişi kapasiteli Garanti Bankası Operasyon
Merkezi binası ve Ocak 2011’de açılan Türkiye’nin en büyük kapasiteli (540 yatak) Eğitim ve
Araştırma Hastanesi yer almaktadır.
Pendik Bölgesindeki Son Gelişmeler
Pendik Bölgesi’ndeki Önemli Projeler
Pendik Eğitim ve
Araştırma Hastanesi
15
15
Türkiye’nin 3. büyük
marinası
Asya yakasındaki ilk
uluslararası fuar tesisi
Fındıklı Ofis Binaları
Fındıklı Buildings
16
16
Fındıklı Ofis Binaları (devam)
Fındıklı Binası I
Konum
TSKB GYO Payı
%100
Arsa Alanı (m²)
1.696
Kiralanabilir Alan (m²)
7.102
Kat Sayısı
Kiracı
Ekspertiz Değeri (mn TL)
17
İstanbul
7

TSKB GYO binanın %100’üne sahiptir.

TSKB’den 2007 yılında alınarak portföye dahil edilen bina
7.102 m² kiralanabilir alana sahiptir.

Binada, TSKB halihazırda kiracı olarak bulunmaktadır.

Bina Eylül 2007’de tadilattan geçmiştir ve yakın gelecekte
yapılması
beklenen
önemli
bakım
harcaması
bulunmamaktadır.

Boğazın kıyısında yer alması ve toplu taşıma seçenekleri
bölgenin çekiciliği artırmaktadır. Galataport projesinin bölgenin
önümüzdeki
dönemde
ekspertiz
değerini
artırması
beklenmektedir.
TSKB
81,9
17
Fındıklı Ofis Binaları (devam)
Fındıklı Binası II
Konum
TSKB GYO Payı
%100
Arsa Alanı (m²)
2.503
Kiralanabilir Alan (m²)
10.542
Kat Sayısı
Kiracılar
Ekspertiz Değeri (mn TL)
18
İstanbul
10

TSKB GYO binanın %100’üne sahiptir.
TSKB, TSKB
Vakfı, TSKB
Gayrimenkul
Değerleme, vb.

TSKB’den 2007 yılında alınarak portföye dahil edilen bina
10.542 m² kiralanabilir alana sahiptir.

Binada, halihazırda TSKB ile iştirak ve grup şirketleri kiracı
olarak bulunmaktadır.

Bina Eylül 2007’de tadilattan geçmiştir ve yakın gelecekte
yapılması
beklenen
önemli
bakım
harcaması
bulunmamaktadır.

Boğazın kıyısında yer alması ve toplu taşıma seçenekleri
bölgenin çekiciliği artırmaktadır. Galataport projesinin bölgenin
önümüzdeki
dönemde
ekspertiz
değerini
artırması
beklenmektedir.
80,4
18
Tahir Han Ofis Binası
19
19
Tahir Han Ofis Binası (devam)
Konum
TSKB GYO Payı
%74
Arsa Alanı (m²)
607
Kiralanabilir Alan (m²)
Kat Sayısı
Kiracılar
Ekspertiz Değeri (mn TL)
20
İstanbul
3.198
8
Çeşitli

TSKB GYO binanın %74’üne sahiptir. Tahir Han, 607 m²
arsa alanı ve 3.198 m² kiralanabilir alana sahip 7 katlı bir
binadır.

Bina 3. kat ve üzerinden deniz manzarasına sahiptir.

Tahir Han, önemli bir yeniden yapılanma projesi sınırında
bulunmaktadır. Bu dönüşüm sırasında daha kazançlı
faaliyetler mümkün olabilecektir. Galataport projesinin
bölgenin önümüzdeki dönemde ekspertiz değerini artırması
beklenmektedir.

Bina içinde yer alan alanlar halihazırda çeşitli firma ve
kişiler tarafından kiralanmış durumdadır.
19,9
20
Divan Adana Oteli
21
21
Divan Adana Oteli (devam)
Konum
TSKB GYO Payı
Açılış
%50
Eylül 2015
Ekspertiz Değeri (mn TL)
64,4
Oda Sayısı
180
Balo Salonu
516 m² / 450 kişi
Bar
340 m² / 120 kişi
Toplantı Odası
Restoran
22
Adana-Şehir
Merkezi

Adana şehir merkezinde yer alan otelin %50 hissesi TSKB
GYO’ya aittir.

5 yıldızlı ve 180 odalı bir şehir oteli olan Divan Adana 1
Eylül 2015 tarihinde faaliyete geçmiştir.

Divan Adana Oteli, 1 adet engelli odası, 2 adet grand suit,
12 adet suit oda ve 165 adet standart oda olmak üzere 180
odanın yanında bünyesinde çok amaçlı balo salonu, yedi
adet toplantı salonu, roof bar, lobby bar, fitness center,
kapalı yüzme havuzu, SPA, türk hamamı, masaj odaları, TV
odası, Divan Pub, Divan Patisserie, kuaför ile kapalı ve açık
otopark içermektedir.
7 Adet
442 m² / 250 kişi
22
Divan Adana Oteli (devam)
Divan Adana, konforlu bir şehir oteli ihtiyacını karşılamaktadır...

Adana, enerji ve petrokimya sektörlerinde var olan yatırımları
nedeniyle ek iş büyüme potansiyeline sahip, Türkiye'nin en önemli
sanayi kentlerinden birisidir.

Son dönemlerde önemli ticari-sınai gelişmelere paralel olarak
Adana’da 5 yıldızlı otellerin doluluk oranları ciddi düzeyde artış
göstermiştir.

Adana’da sosyal aktivitelerin (düğün, konferans, toplantı, davet)
düzenleneceği konforlu mekan alternatifleri yok denecek kadar
azdır.

Otel, Havaalanına 2,5 km, Otogara 5,5 km uzaklıktadır.
23
23
24
Bölüm I
Şirket
Bölüm II
Gayrimenkul Portföyü
Bölüm III
Finansal Veriler
Bölüm IV
TSGYO Hisse Performansı
Bölüm V
Ek
24
Bilanço
2010
2011
2012
2013
2014
2015
7.688
35.242
20.178
26.502
32.914
11.709
8.458
3.745
841
3.102
30.218
1.450
3.573
15.154
1.888
3.136
22.073
1.338
3.091
28.794
900
3.220
7.601
1.129
2.979
4.365
924
3.169
152.327
290.663
301.937
320.386
337.872
343.275
355.083
413.227
75.580
76.729
18
278.976
25
11.662
290.261
39
11.637
309.835
85
10.466
328.080
43
9.749
335.460
24
7.791
348.665
29
6.389
403.950
126
9.151
186.410
298.351
337.179
340.564
364.374
376.188
366.792
421.685
Kısa Vadeli Yükümlülükler
7.113
20.431
22.977
11.636
13.096
17.466
37.351
172.137
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
Diğer
2.062
156
4.895
12.163
4.397
3.871
20.170
988
1.819
10.734
573
329
11.009
733
1.354
16.195
716
555
35.741
990
620
164.484
892
6.761
70.510
113.788
93.268
110.832
116.134
149.727
118.929
30.001
70.509
1
113.700
88
93.161
107
110.685
147
115.908
226
149.406
321
118.239
690
27.287
2.714
108.787
164.133
220.934
218.096
235.144
208.995
210.513
219.547
100.000
43
100.000
153
150.000
593
153
150.000
593
153
150.000
593
153
150.000
593
153
150.000
593
153
150.000
593
153
-
-
-
-
-
18
(7)
(10)
5.681
3.063
8.634
55.346
63.980
6.208
70.188
(2.838)
67.350
17.048
84.398
(26.167)
58.231
1.543
59.775
9.036
186.410
298.351
337.179
340.564
364.374
376.188
366.792
421.685
(TL 000)
2008
Dönen Varlıklar
34.083
23.845
489
9.749
Nakit ve Nakit Benzerleri
Ticari Alacaklar
Diğer Dönen Varlıklar
Duran Varlıklar
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Maddi Duran Varlıklar
Diğer Duran Varlıklar
Toplam Varlıklar
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Finansal Borçlar
Diğer
Özkaynaklar
Ödenmiş Sermaye
Hisse Senedi İhraç Primleri
Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler
Kar veya Zararda Yeniden
Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer
Kapsamlı Gelirler
Geçmiş Yıllar Karları
Net Kar (Zarar)
Toplam Kaynaklar
25
2009
25
Gelir Tablosu
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
6.048
4.723
14.734
17.794
17.476
16.634
16.590
(3.149)
(3.343)
14.381
(12.23
0)
(8.446)
(8.447)
(8.544)
(9.274)
(9.838)
Net Faaliyet Karı
2.899
1.380
2.151
6.288
9.347
8.932
7.360
6.752
Diğer Faaliyetlerden
Elde Edilen Gelirler
6.253
52.632
5.444
15.455
7.933
469
12.992
52.469
Diğer Faaliyetlerden
Elde Edilen Giderler (-)
(114)
(41)
(249)
(70)
(51)
(5.968)
(13.085)
(12.731)
Esas Faaliyet Karı
9.038
53.971
7.346
21.673
17.229
3.433
7.267
46.490
803
1.676
5.650
1.639
4.888
43
312
33
(6.778)
(301)
(6.787)
(26.150)
(5.069)
(29.643)
(6.036)
(37.487)
3.063
55.346
6.208
(2.838)
17.048
(26.167)
1.543
9.036
-
-
-
-
-
-
-
-
3.063
55.346
55.346
(2.838)
(2.838)
17.048
1.543
9.036
(TL 000)
Hasılat
Faaliyet Giderleri (-)
Finansal Gelirler
Finansal Giderler (-)
Vergi Öncesi Kar
Vergi
Net Kar
26
26
Önemli Finansal Göstergeler
Özkaynaklar
Toplam Varlıklar
TL m
298
337
341
364 376
TL m
422
221
367
235
209
211
220
164
109
186
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Gayrimenkul Portföyü
TL m
279
290
310
328
335 349
404
152
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
27
218
27
28
Bölüm I
Şirket
Bölüm II
Gayrimenkul Portföyü
Bölüm III
Finansal Veriler
Bölüm IV
TSGYO Hisse Performansı
Bölüm V
Ek
28
TSGYO Hisse Performansı
29
Performans
Performans
31.12.14
31.12.15
22.01.16
31.12.14-31.12.15
31.12.15-22.01.16
BİST 100 Endeksi
85.721
71.727
70.244
-%1,3
-%2,1
BİST GYO Endeksi
37.396
37.751
37.009
%0,9
-%2,0
TSGYO
0,72
0,58
0,57
-%19,4
-%1,7
Performans
Performans
31.12.14
31.12.15
22.01.16
31.12.14-31.12.15
31.12.15-22.01.16
TSGYO Piyasa Değeri (TL mn)
108
87
86
-%19,4
-%1,7
TSGYO Piyasa Değeri (USD mn)
47
30
28
-%35,8
-%6,0
29
TSGYO Hisse Performansı
TSGYO, BIST GYO Endeksi ve BIST 100 Endeksi Performansları
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
TSGYO
30
BIST GYO Endeksi
30
BIST 100 Endeksi
TSGYO Hisse Performansı
TSGYO – BIST GYO Endeksine Göreceli Performans
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
-48,8%
TSGYO
31
BIST GYO Endeksi
31
Net Aktif Değer Tablosu
TSGYO Net Aktif Değer Tablosu
( TL )
Otel
64.412.500
Divan Adana Oteli
64.412.500
Ofis Binaları
182.265.000
Fındıklı Binaları
162.360.000
Tahirhan Binası
19.905.000
Alışveriş Merkezi
156.975.000
Pendorya AVM
156.975.000
Gayrimenkul Portföyü Toplamı
403.652.500
İştirakler
-
Para ve Sermaye Piyasası Araçları Toplamı
4.364.678
Toplam Portföy Değeri
408.017.178
Hazır Değerler
-
Alacaklar
924.661
Diğer Aktifler
12.743.655
Borçlar
202.138.198
Net Aktif Değeri*
219.547.296
Piyasa Değeri**
85.500.000
Net Aktif Değerine göre İskonto
%61
* 31 Aralık 2015 itibariyle
** 22 Ocak 2016 itibariyle
32
32
33
Bölüm I
Şirket
Bölüm II
Gayrimenkul Portföyü
Bölüm III
Finansal Veriler
Bölüm IV
TSGYO Hisse Performansı
Bölüm V
Ek
33
Mevzuat Özeti
 GYO’lar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yayımlanmış olan, “Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği”ne tabidir.
 GYO’ların faaliyetlerinden dolayı elde ettikleri kazançlar kurumlar vergisinden
istisnadır.
 GYO’lar portföylerinde yer alan gayrimenkul ve hakların değerlemesini, SPK
tarafından listeye alınmış gayrimenkul değerleme şirketlerine yaptırmakla
yükümlüdürler.
 GYO’lar gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif
toplamının en az %51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.
 GYO’lar gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemezler.
34
34
Halka Açık GYO’lar
 Akfen GYO
 Martı GYO
 Akiş GYO
 Nurol GYO
 Akmerkez GYO
 Özak GYO
 Alarko GYO
 Özderici GYO
 Ata GYO
 Pera GYO
 Atakule GYO
 Reysaş GYO
 Avrasya GYO
 Saf GYO
 Deniz GYO
 Servet GYO
 Doğuş GYO
 Sinpaş GYO
 EGS GYO
 Torunlar GYO
 Emlak GYO
 TSKB GYO
 Halk GYO
 Vakıf GYO
 İdealist GYO
 Yapı Kredi Koray GYO
 İş GYO
 Yeni Gimat GYO
 Kiler GYO
 Yeşil GYO
 Körfez GYO
35
35
Çekince
Bu sunumda ileriye dönük bazı görüş ve tahmini rakamlar yer almaktadır. Bunlar Şirket yönetiminin
gelecekteki duruma ilişkin şuandaki görüşlerini yansıtmaktadır ve belli varsayımları içermektedir.
Ancak gerçekleşmeler, ileriye dönük görüşleri ve tahmini rakamları oluşturan değişkenlerde ve
varsayımlardaki gelişim ve gerçekleşmelere bağımlı olarak farklılık gösterebilecektir.
Bu sunumun içeriğinin kullanımından doğan zararlardan TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ya
da herhangi bir yönetim kurulu üyesi, yöneticisi veya çalışanı sorumlu değildir.
36
36
37
37