2016 zirveden bakış - Colliers International

Transkript

2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
GAYRİMENKUL boğa
PİYASASIsında hayat var mı?
1 Colliers international
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
“Zİrveden Bakış” İsİmlİ bu rapor,
gayrİmenkul pİyasasında henüz tavan
fİyatlara ulaşılmadığını önermek amacıyla
hazırlanmıştır. Ancak, Avrupa ve Bİrleşİk
Krallık pİyasalarında fİyatlar sınırda
olup, özellİkle ana segmentlerde zİrveye
ulaşılmış görünse de, İkna edİcİ bİr düşme ya
da yükselme eğİlİmİ görülmemektedİr. İşlem
hacİmlerİ de aynı belİrsİzlİğe sahİptİr. 2015
yılında Avrupa’da İşlemlerİn tavan yaptığını
İşaret eden kanıtlar bulunsa da, artış halen
devam etmektedİr.
Bunlara ek olarak, 2016’da tüm pİyasaları
etkİleyen temel faktörler görece aynı
kalmıştır. Bu nedenle, her ne kadar artan
küresel, ekonomİk ve fİnansal belİrsİzlİkler
yatırımcıları duraklatsa da, henüz “boğa
pİyasası”nın bİttİğİnİ söylemek İçİn erkendİr.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
SATIŞA SUNULMUŞ GAYRİMENKUL ENDEKSİ
OCAK AYINDA DÜŞÜŞ GÖSTERDİ. İNGİLTERE
EPRA %-13,5 VE AVRUPA EPRA %-11,3
20 Şubat tarihli Financial
Times yayınında boğa
piyasasının sona geldiğini
vurgulamak üzere kullanılan
bir matador tarafından
yaralanmış boğa görseli,
birçok okuyucunun tepkisini
çekti. Birçok Financial Times
okuyucusu bu görselin
kaldırılmasını talep eden
©Reuters
yorumda bulundu. Bunun
ötesinde, diğer birçok küresel göstergede olduğu gibi, ABD
sermaye piyasasında FTSE100 ve S&P 500 endeklerinde
yaşanan yaklaşık %10’luk düşüşe rağmen, yazının hayvanlara
karşı yapılan zulmü öne çıkartdığını düşünen okuyucular,
ABD sermaye piyasasının tehdit altında olduğu vurgusuna
dahi katılmadı.
Teknik olarak ayı piyasası trendinin tanımlanabilmesi için,
en az iki aylık bir dönem içerisinde, fiyatlarda en az %20
oranında bir düşüş kaydedilmesi gerekiyor. Bu nedenle
sermaye piyasasındaki yükselişin terse döneceğiyle ilgili
endişeler şu an için doğru bir tahmin olmayabilir. Ocak
ortasından beri gelişmiş ekonomilerde yüzde elli oranında
iyileşme yaşandığını görüyoruz. Shanghai endeksi farklı bir
tablo sergilemekle birlikte, 2014 yılında yatırım yapmış kişiler
için hala %30’luk bir artışı temsil ediyor.
Aynı şekilde, tahvil piyasalarında da volatilite hakim, Amerika
Merkez Bankası FED Aralık ayında 25 baz puanlık faiz artışı
uyguladı. On yıllık tahvil faizinde, ABD ve İngiltere’de yaşanan
20 baz puanlık artışın ardından, düşüşe geçen petrol fiyatları,
2016 HİSSE
SENEDİ ENDEKSİ
HAREKETLERİ
YILBAŞINDAN
BUGÜNE
HAREKETLER
kaynak:
lse, ft, epra
YEAR TO
MID-JAN
YEAR TO
end-fEb
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
ftse 100
küresel ekonomik daralma ve sermaye piyasalarındaki
düşüşle birlikte Ocak ayında oran 35 baz puan indirildi. O
tarihten bu yana da düşme eğilimi devam ediyor.
Ticari gayrimenkul piyasasının bu dalgalanmalar neticesinde
karşı karşıya olduğu soru basit. Gayrimenkulde yaşanan boğa
piyasası yolun sonuna mı geldi? Diğer varlık endeksleri gibi,
EPRA gayrimenkul endeksi de Ocak ayında düşüş gösterdi
ve dalgalanmaya devam ediyor. Şubat ayı sonu itibariyle,
İngiltere EPRA NAREIT endeksi yaklaşık %20 oranında düştü.
Bu durumun aksine EPRA Eurozone’da sermaye piyaslarıyla
paralel bir iyileşme yaşandı ve sadece %6’lık bir düşüş
gözlemlendi.
Mart 2015 tarihinde Colliers tarafından düzenlenen, ‘Boğa
piyasası eğilimi daha ne kadar devam edecek’ adlı rapor
‘boğa piyasası’ kavramına odaklanarak, bu trendin ‘2016
dahil önemli bir dönem için geçerli olacağını’ belirtmişti.
Bu açıdan bakıldığında, cevap tartışmasız olarak ‘henüz
değil’ olmalı. Sermaye ve tahvil piyasalarının seyrine
baktığımızda, gayrimenkul piyasasının İngiltere, Avrupa
veya diğer pazarlarda tökezlemesini hangi göstergelerle
açıklayabiliyoruz? Soruyu daha kısaca şu şekilde sorabiliriz:
‘2016’da ne değişti?’ Gayrimenkul temel konuları açısından
baktığımızda cevap ‘pek fazla’ değil olabilir, ancak nicel
göstergelerin ötesinde politik ve uluslararası güvenlik
açısından baktığımızda oyuna sarsıcı değişikliklerin
girdiğini görüyoruz. En doğrudan ve en somut siyasi tehdit
unsuru olarak görülen İngiltere Referendumu, İngiltere
EPRA endeksinin neden FTSE 100 ile orantılı bir iyileşme
sergilemediğini açıklayabilir.
S&P 500
şangay
EPRA ingiltere
EPRA avrupa blg.
A view
2016
ZİRVEDEN
from
BAKIŞ
the
top
2016
2016
GAYRİMENKUL
TEMELLERİ.
neler aynı
kaldı?
2016 yılında nelerin değiştini ve bu değişikliklerin ne kadar
etkili olup olmadığını anlamaya çalışırken belki de en iyi
yaklaşım ilk önce nelerin değişmediğine göz atmaktan
geçiyor. Bu yaklaşım, gayrimenkul piyasasında önemli
etkenler olan faiz oranı beklentisi, gayrimenkul yatırımına
yönelik sermayenin oranı, demografik baskı ve uluslararası
getiri arayışı kavramlarıyla ilişkilidir. Bu temel unsurlar
genel olarak değişmemiş görünüm sergiliyor. Buna karşılık,
değişen unsurlar arasında temel emlak fiyatlarının düzeyi,
sınıflandırılmış gayrimenkul mevcudiyeti, borç koşulları
ve imar durumu yer alıyor. Ayrıca, ekonomik ve finansal
alanlarda, sermaye ve tahvil piyasalarında ayrıca döviz kuru
hareketlerinde ve de çok daha zor ölçülebilir olsa da siyasi
ve jeopolitik alanlarda yaşanan dalgalanmalar belki tüm bu
etkenlerden daha önemli bir unsur olarak görülebilir.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
ABD’DE YAŞANAN ARTIŞA RAĞMEN, BAZ
ORANLARININ ÖNÜMÜZDEKİ BEŞ YILDA
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN ZİRVE
YAPTIĞI 2007 YILI ORANLARININ YARISINDA
SEYRETMESİ BEKLENİYOR.
FAİZ ORANI BEKLENTİSİ – DEĞİŞİKLİK YOK
G
ünümüzde piyasalardaki faiz oranlarını tahmin etmek,
karanlık bir sanat olmaktan daha çok bahişçilerin
oynadığı bir oyun şekline dönüştü. İleri dönük
tahminler önemini kaybetti. Her ne kadar Aralık ayında
Amerikan Merkez Bankası FED’in uyguladığı artış, beklentiler
doğrultusunda gerçekleşmiş ve bunun neticesinde gelişmiş
pazarlarda hareketlilik gözlemlenmiş olsa da, hedef oranda
%0 - %0,25 ve %0,25 - %0,50 aralığında yaşanan bu
değişim, uzun vadeli beklentilerde çok büyük bir etki
yaratmadı. Faiz beklentisi Aralık ayından bu yana önemli
ölçüde düşüş gösterdi.
ABD’de oranlarda yaşanan artışa rağmen, faizde düşüş
beklentisi oluştu. Hatta gelecek beş yıl içerisinde, faiz
oranlarının gayrimenkul sektörünün zirve yaptığı 2007 yılı
oranlarının yarısı seviyelerine inmesi bekleniyor. Bu durum
gayrimenkul piyasası için birkaç kilit etki yaratıyor. En
önemlisi, gayrimenkule yönelik yatırım sermayesi oranının
ağırlık kazanması ve yatırımcıların ‘ucuz kredi’ kullanabilmesi
anlamında bu durum olumlu bir etki sunuyor.
GECELİK KUR
TAKASI FAİZİ
ORANLARI
07 MarT 2016
KÜRESEL SERMAYE ORANI – ARTIYOR
T
Sermayenin küresel ağırlığı olağanüstü boyutlara
ulaştı. Geçen sene muhafazakâr tahminlere göre,
kurumsal sermaye, özel sermaye ve devlet fonlarının
küresel toplam değeri 33 trilyon dolar olarak öngörülmüştü.
2015 sonu itibariyle, bu rakam 36 trilyon dolar olarak revize
edildi. Toplam değerdeki bu artışla birlikte, gayrimenkul
yatırımlarında hedeflenen oran da aynı doğrultuda arttı.
Kurumsal yatırımcılarla ilgili rakamlar açısından bakıldığında,
2013 yılında %8,9 olan oran, 2015’de %9,6’ya yükseldi. Bu
oranın 2016 sonu itibariyle %10’a yaklaşması bekleniyor.
Ayrıca yapılan araştırmalar, bazı ABD menşeili kurumların
bu oranın üzerinde %20’lere varan tahsis hedefleri olduğunu
gösteriyor. Tahsis oranında yaşanan %1’lik artış 360 milyar
dolara eşdeğer. Bu rakam 2015 yılı küresel yatırım cirosunun
üçte birinden fazlasını temsil ediyor.
Son birkaç ay içerisinde özsermaye değerlerinde
gözlemlenen düşüş, yatırımın gayrimenkule yöneleceğine
işaret ediyor. Sermaye piyasalarında yaşanan iyileşme,
gayrimenkul yatırımına yönelik iştahın azalması
doğrultusunda sınırlı bir etki oluşturuyor. Ayrıca, Yüksek
Net Varlığa Sahip Bireyler ve aile vakıfları bu toplama dâhil
değildir. Bu fonların toplamının da yaklaşık 53 trilyon dolar
(CapGemini 2015) değerinde olduğu öngörülüyor. Özetle,
2016 yılında sermayenin ağırlığı, 2015 yılına oranla artış
göstermiştir.
3%
2%
1%
kaynak:
BANK OF ENGLAND,
AVRUPA MERKEZ
BANKASI, ABD HAZİNE
(22 şubat 2016)
0%
-1%
eur
usd
gbp
2016
2017
2018
2019
2020
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
AVRUPALI ÇALIŞAN YAŞLI NÜFUS SAYISI
AVRUPA GENELİNDE DÜŞÜYOR
mİlYON
NÜFUS
DEĞİŞİMİ
2015 to 2030
10
5
0
KAYNAK:
oxford eKONOMİ
ÇALIŞMA YAŞI
toPLAM
-5
-10
-15
rusYA
ALMANYA
polONYA
DemograFİK BASKI - ARTIYOR
T
icari gayrimenkul söz konusu olduğunda, en sevilmeyen
etkenlerden birinin demografik baskı olduğunu
söyleyebiliriz. Bu durum özellikle, hızla büyüyen, aynı
zamanda yaşlanan nüfuslara sahip yerlerde, her yıl artan
yükümlülükleri karşılayacak yeterli getiri bulma baskısını
taşıyan emeklilik fonları söz konusu olduğunda daha belirgin
görünüyor. ‘Baby boomer’ların emeklilik fenomeni genellikle
herkes tarafından bilinmektedir. Gelişmiş ülkelerde, emekli
nüfus, çalışma çağındaki nüfusdan daha hızlı büyüyor. Bu
durum özellikle Kıta Avrupası ve İngiltere’de gözlemlenmekte
ama Asya’da da benzer eğilimler bulunuyor.
B
u eğilimler göz önüne alındığında, hükümetler zaten
yaşlanan nüfusa fon yaratmak konusunda mücadele
ediyor. 2015 yılında, bu baskı yatırımların gayrimenkule
yönelmesine etki etti. 2015 yılında Japonya’da, on yıllık
devlet tahvili yıllık yüzde birden daha az bir getiri sağlıyordu,
bu durumda devlet 60 milyar dolar tutarındaki emeklilik
fonlarının uluslararası gayrimenkullere yatırım yapmasına
küresel
yatırımcı
görüşü
2016
İSPANYA
İtalyA
fraSA
İNGİLTERE
olanak sağladı. Mart ayı itibariyle, on yıllık tahvil %-0.01
getiri sağlıyor (03-Mar). Açıkça, emeklilik fonları üzerindeki
baskı artıyor. Aynı şekilde, ilk defa 2014 yılında küresel
gayrimenkul portföyü oluşturmaya başlayan Tayvan İşgücü
Emekli Sandığı’nın ardından Tayvan Kamu Hizmeti Emekli
Sandığı 19 milyar dolarlık fonundan, 150 milyon dolarlık bir
bölümünü ilk defa gayrimenkül portföyüne yönlendirme kararı
aldı. Asya listesi uzamaya devam ediyor. Avrupa ve ABD
emeklilik fonlarında da baskının arttığını görüyoruz.
GETİRİ ARAYIŞI - YOĞUNLAŞIYOR
2015 yılı boyunca yatırımcılar yüksek seviyede risk almış
olmasına rağmen, yeterli getiri elde etmek isteyen küresel
yatırımcıların 2016 yılında da ek risk almaya eğilimi olduğunu
gösteren önemli veriler bulunuyor. 2015 yılı sonunda
hazırlanan Colliers Küresel Yatırımcı Değerlendirme raporu,
yatırımcıların yarısından azının (%44) bekleme süresine
girmiş olduğunu ortaya koysa da, 600’den fazlasının da ek
risk almaya niyetli olduğu gösteriyor.
100%
75%
50%
kaynak:
colliers
international 2015
2014
2015
25%
0%
portföy genİşletme
daha fazla rİsk alma
daha fazla borçlanma
gerİ dönüş hedefİ
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
A view
from
the top
2016
Özet:
ne aynı
kalıyor
Aynı şekilde, piyasalarda borçlanmanın daha fazla
kullanılabilir ve uygun fiyatlı hale gelmesiyle oluşan avantaj,
kazanç beklentilerinde de bir yükselmeye yol açıyor (İç
karlılık oranları da %12,8’den %13,5 oranına doğru hafif bir
artış gösteriyor). Artan riskle karşı karşıya kalan elverişli
getiri arayışının ötesinde, yılın başlangıcında gözlemlenen
ekonomik ve finansal dalgalanmalar ticari gayrimenkul
yatırımının da riskli yatırımda yeni bir bölüm ile karşı karşıya
kalabileceğini işaret ediyor.
İngiltere Finansal İstikrar Komitesi 2012 yılında ‘uluslararası
piyaslarda getiri arayışını’ küresel ekonomiler açısından
tehlikeli olduğunu belirtmişti. Daha yakın bir dönemde
2015 yılı ortasında, OECD, emeklilik fonu yöneticilerine ve
hayat sigortası şirketlerine, ‘yüksek oranlarda getiri arayışı’
için ‘alternatif yatırım fonlarına’ agresif bir yönelimin, mali
geçerlilik açısından önemli risk teşkil ettiği uyarısında
bulundu (OECD, 24 Haziran 2015). Ama gerçekçi bir
yaklaşımla baktığımızda, tahvil ve hisse senedi gelirinin düşük
olduğu bir ortamda, bu şirketlerin başka nasıl bir alternatifleri
mevcut olabilir ki?
Özetle, 2015 yılında ticari gayrimenkul piyasasında hâkim
olan itici güçlerin birçoğu 2016 yılında da değişmedi. Hatta
birçok açıdan bu itici güçler daha da önemli hale geldi. Bu
durum elbette, 2016 itibariyle neyin değiştiği veya neyin
önemli ölçüde farklı olduğu sorusunu gündeme getiriyor.
Birçok dikkatli yatırımcı bu soruya ‘oldukça fazla’ unsurun
değiştiğine yönünde cevap verecektir. Bir değişimden
bahsedeceksek, bu durum, tüm varlık sınıflarında, finansal
piyasalarda, ekonomik ve politik alanlarda yaşanan
dalgalanmalardan kaynaklanmaktadır.
KÜRESEL YATIRIMCILARIN YARISINDAN
FAZLASI 2016 YILINDA GAYRİMENKUL
PORTFÖYLERİNİ GENİŞLETMEYİ
HEDEFLİYOR VE SADECE YARISINDAN AZI
DAHA FAZLA RİSK ALMAYI PLANLIYOR
Colliers international 7
A view
2016
ZİRVEDEN
from
BAKIŞ
the
top
2016
GAYRİMENKUL
TEMELLERİ 2016
NE DEĞİŞTİ?
VOLATİLİTE VE TEMEL FİYATLANDIRMA
2
016 yılının başından bu yana, mali ve hisse senedi
piyasalarında yüksek volatilite hakim oldu. FTSE100
volatilite endeksi (FTSE: ALEX) ve S&P volatilite
endeksi (VIX) Ağustos ve Eylül aylarında Çin’de sermaye
piyasasında yaşanan düzeltme sonrasında görülene benzer
seviyeler kaydetti. Seviyeler, 2012 yılı ortalarında Draghi’nin
‘Euro’yu kurtarmak için ne gerekiyorsa’ konuşmasının
öncesinde izlenmiş volatilite ile aynı doğrultuda. Çin’le
ilgili süre gelen ‘sert düşüş’ kaygısı, petrol fiyatlarının daha
düşük seviyelere inmesinin küresel ekonominin zayıflığına
işaret etmesi endişesi, Amerikan Merkez Bankası FED’in faiz
oranlarını çok erken yükseltmesi yanlışlığı nedeniyle ABD’de
yaşanan ekonomik toparlanmanın yarım kalmasıyla ilgili
artan şüphe, gelişmekte olan pazarlara bağlı ticarete dayalı
ekonomilerle ilgili genel korkular, Ortadoğu’da yaşanan
kargaşa, Rusya’nın intikamcı tutumu, Avrupa göçmen krizi ve
AB Referandumu gibi politik karışıklık, yatırımcılar açısından
ürkütücü unsurlar kombinasyonunu teşkil ediyor. Kısacası
teklifler üzerinde etkili olacak hazır bir endişeler listesi
mevcut.
A
ynı şekilde, tahvil faizlerinde de dalgalanmalar
gözlemleniyor. ABD’de on yıllık tahvil faizi Aralık
ayında %2,15’den %2,30’a yükseldi ve Şubat ayı
başında ise %1,87’ye geriledi. İngiltere’de ise aynı dönemde
%1,76’dan %1,95’e yükselen on yıllık tahvil faizi daha sonra
%1,57’ye geriledi. Şubat ortasına kadar, tahvil getirisi küresel
olarak yeni boyutlara ulaştı, on yıllık Japon tahvilleri negatif
oranlarda seyrederken, ABD’de ve İngiltere’de oranlar %1,70
ve %1,40 seviyelerinin altına düştü. Gayrimenkul yatırımcıları
açısından bu durum iki farklı etki yaratıyor:
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
GAYRİMENKUL YATIRIMI DİĞER
YATIRIM KATEGORİLERİYLE
KARŞILATIRINCA MANTIKLI BİR ARAÇ
OLMAYA DEVAM EDİYOR
YILLIK GETİRİ
(% YILLIK)
50
40
30
20
KAYNAK:
haver, MSCI
10
GAYRİMENKUL
SABİT GETİRİLİ
MENKUL
KIYMETLER
ftse 100
0
-10
ARALIK 09
ARALIK 10
ARALIK 11
ARALIK 12
ARALIK 13
ARALIK 14
ARALIK 15
(1) Volatilite
Diğer yatırım araçlarındaki volatilite, gayrimenkul yatırımını
doğrudan tetikleyen bir etken. Tarihsel olarak bakıldığında,
reel aktifler daha az volatilite göstermektedir. Ayrıca, yatırım
araçlarının getiri profilleri incelendiğinde gayrimenkul
hala açık ara farkla daha fazla getiri sunuyor. Aralık 2015
itibariyle, İngiltere’de toplam gayrimenkul getirisi hisse senedi
getirisinin %10 üzerinde gerçekleşti.
(2) Fiyatlandırma
Gayrimenkul yatırımcıları genel mali piyasa öngörülerine
duyarsız değil. Gayrimenkul yatırımları daha az volatilite
göstermekle birlikte, temel fiyatlar geçmişle kıyaslandığında
yüksek seviyelerde kalıyor. Kilit Avrupa pazarlarında, A
sınıfı ofis getirisinin 2007 yılında %4,00 ile %5,25 arasında
değişen oranlarla piyasada zirve yaptığı dönem, günümüzde
%3,25 ile %4,50 arasında değişen oranlar karşılaştırıldığında,
ortalama 75 baz puan daha düşük bir seviye görüyoruz. Bu
durumda yatırımcıların esaslı bir fiyat revizyonu beklentisi
anlayışla karşılanabilir.
GETİRİ: A
SINIF OFİS
VE 10-YILLIK
TAHVİL
ORANI%
KAYNAK:
colliers
international, oecd
A SINIF OFİS
GETİRİSİ
10YILLIK TAHVİL
8%
Açıkça farklılık gösteren unsur getiri baskısıdır. 2007
yılında, on yıllık tahvil getirisi neredeyse A sınıf ofis
getirisiyle başa baş seyrederken, 2016 yılında on yıllık tahvil
getirisi %2,75 oranında daha düşük seyrediyor. Açıkça,
temel yatırım araçlarına daha düşük getiri seviyesinden
yatırımlar devam edecektir. Bu nedenle, birçok yatırımcı
uzun bir dönem için gayrimenkul getirisinde önemli bir
yükselme yaşanması olasılığını zayıf bir ihtimal olarak
görüyor. Aslında, bazı gözlemciler, gelişmiş ülkelerin
GSYİH büyüme hızının, öngörülebilinen uzun vadede,
düşük seviyelerde gerçekleşeceği ve para politikalarının bu
doğrultuda ilerleyeceği öngörüsüyle, bundan böyle temel
ticari gayrimenkullerin daha dar ve düşük bir getiri ölçeği
içinde işlem göreceğini işaret ediyor. İngiltere’de yakın
tarihte yapılan ‘rayiç değer’ analizi, kiralamada öngörülen
işlem artışıyla ilgili güçlü beklenti ve on yıllık tahvillerin düşük
getiri oranı dikkate alındığında, temel gayrimenkullerin rayiç
değerden uzakta olmadığını gösteriyor.
2007
2016
6%
4%
2%
0%
MÜNİH
madrİd
parİs
londRA BATI londRA
MERKEZ
MÜNİH
madrİd
parİs
londRA BATI londRA
MERKEZ
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
ÖZEL SERMAYE YATIRIMCILARININ
belirledikleri EN BÜYÜK SORUN CAZİP
FIRSATLAR YAKALAMAK
Prıvate
equıty (ÖZEL
SERMAYE) FON
YÖNETİCİSİNİN
KARŞILAŞTIĞI
ZORLUKLAR
kaynak:
2016, preqin küresel
gayrimenkul raporu
11%dİğer
6%performans
56% CAZİP FIRSATLAR
YAKALAMA
27%fon yaratma
GAYRİMENKUL STOĞU ÜZERİNDEKİ ETKİ
T
emel varlıkların ‘tam fiyatlandırılması’ üzerinde etken
olan ana unsurlardan biri, gelecek getiri beklentisinin
getiri baskısına bağlı olmamasıdır. Bu durumun
aksine, yatırımcıların temel varlıklara yönelmesinin en önemli
etkenleri, gelir ve getiri sağlayacak kiralama hacmindeki
büyümedir. Bu nedenle, yeni temel yatırım varlıklarının
bulunmaması halinde bu yatırımcıların mevcut varlıklarını
satması muhtemel görünmüyor. Preqin araştırmasının
gösterdiği net sonuç cazip fırsatların bulunmasının
zorluğudur.
Bu durum ve yarattığı etki, yatırımcı türüne ve tarzına göre
değişiklik göstermektedir.
 Özel sermaye yatırımcıları genellikle 3-7 sene için
çalıştırabilecekleri ve daha sonra tekrar satabilecekleri
katma değerli fırsatlarla ilgilenmektedir.
Temelde, pazara uzun vadeli yatırımcıların girişi arttıkça,
piyasada mevcut olan stoğun rotasyonu azalıyor. Bu
durumun ana etkisi, yatırımcının ilgisini rekabetin daha az
yoğun olduğu ‘alternatif’ gayrimenkullere yönlendirebilmek.
Bu alternatif arayışı aynı zamanda, yaşlanan demografik
yapı, büyüyen şehirli ve dijital nüfus ve de teknoloji gibi mega
trendlerin önemli etkisiyle de şekilleniyor.
ALTERNATİF GAYRİMENKULE YÖNELEN
EĞİLİM
Ö
ncelikle, alternatif gayrimenkul kalitesi, türü ve
konumuna değerlendirilmektedir. Art arda birkaç yıl
yaşanan artıştan sonra, alternatif gayrimenkullere
yapılan yatırım 2015 yılında İngiltere’de 28 milyar sterline
ulaştı. Bu rakam gayrimenkul yatırımlarının %40’nı temsil
ediyor. Bu durum İngiltere yatırım piyasasında önemli bir
yapısal değişim gibi görünmektedir.
 Daha uzun vadeli yatırımla ilgilenen birçok yatırımcı
ise varlıkları ellerinde daha uzun dönem tutmayı ve
yönetmeyi, 20-30 yıl gibi bir dönem süresinde getiri
elde etmeyi hedefler.
İNGİLTERE
DOĞRUDAN
YATIRIM HACMİ
DEĞERİ
100%
75%
50%
KAYNAK:
property data ltd
ANA SEKTÖRLER
ALTERNATİFLER
25%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
TOPLAM GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ
%40’NA ULAŞAN ALTERNATİF
GAYRİMENKUL YATIRIMLARI 2015 YILINDA
YENİ BİR ZİRVE YAPTI
OTEL
SEKTÖR
BAZINDA
AVRUPA
YATIRIM
HACMİ
2015
ENDÜSTRİYEL
kaynak:
Real Capital Analytics,
Colliers International
OFİS
KONUT
PERAKENDE
A
vrupa genelinde, daha farklı bir seyir bulunuyor,
ancak İngiltere şaşırtıcı bir şekilde alternatiflere
eğilimden çok da uzak bir tablo sunmuyor. 2009
yılından bu yana, konut sektörünün açık ara lider olduğu
alternatif yatırımın pazar payı Avrupa’da yükseliyor. 2015
yılı sonu itibariyle konut yatırımı (%13,7), endüstriyel/lojistik
gayrimenkul yatırımlarını geçerek, ofis (%42,2) ve perakende
(%26,4) yatırımlarından sonra üçüncü yatırım aracı sınıfına
yükseldi. Aslında, endüstriyel/lojistik (%9) ile aynı seviyeye
yükselen otel (%8,7) yatırımlarıyla, yatırım alternatifleri
toplamı %22,4 seviyelerine ulaştı.
2007 yılından bu yana gerçekleşen rakamlara daha
yakından baktığımızda, ofis, perakende ve endüstriyel/
lojistik yatırımlarında kademeli ancak ufak ölçekli bir düşüş
olduğunu görüyoruz. 2015 yılında şahit olduğumuz bir
diğer değişim ise, Avrupa genelinde 2014 yılına göre %40
artış gösteren arsa/imar alanındaki yatırımlardır. Alternatif
yatırımlara yönelme yalnızca mantıksal nedenlerle değil,
aynı zamanda bu alanda ürüne duyulan ihtiyaç nedeniyle
projelerde yaşanan artıştan da kaynaklanmaktadır. Birçok
Avrupa pazarında borçlanma koşullarının iyileşmesi de bu
SEKTÖR
BAZINDA
AVRUPA
YATIRIM HACMİ
300
durumu destekliyor. Batı Avrupa’nın başlıca pazarlarında
fiyatlandırmanın tepe noktasına ulaştığı öne sürülmekle
birlikte, kıta genelinde piyasalarda fiyat döngüsü
İngiltere pazarında olduğu kadar gelişmemiştir. Temel
fiyatlandırmanın daha geniş pazar ve varlık genelinde
oturmasıyla, daha geniş pazarlarda alternatif ürünlere doğru
yönelimde artış, açıkça görünür hale gelecektir. Temel
gayrimenkul ürünleriyle ilgilenen ‘geleneksel’ yatırımcıların
şu soruyu sorması belki de makul karşılanabilir:
‘Bu alternatifler gerçek alternatifler mi?’
Otel, sağlık, eğlence, öğrenci yurtları, yeni konut çeşitleri,
kentsel lojistik merkezleri ve diğerleri gibi farklı biçimlerde
oluşan bu yeni alternatifler, gerçekten uzun vadeli yatırım
alternatifi olarak kabul edilebilir mi? Gerçekten daha fazla
gayrimenkule ve gayrimenkul türüne ihtiyaç var mı?
Açıkçası, küresel yapının yanı sıra İngiltere ve Avrupa’da
benzer etkenler işliyor. Teknolojik inovasyon, demografik
baskı, tüketici tercihleri ve iş yeri davranışları tarafından
tetiklenen ve ‘Pazarda Önemli Değişikliğe Yol Açan Unsurlar’
diye tanımlanabilen bu etkenler, yeni nesil gayrimenkul
türlerinin oluşmasına yol açmaktadır.
milyar eruo
250
200
150
KAYNAK:
Real Capital Analytics,
OFİS
PERAKENDE
KONUT
ENDÜSTRİYEL
OTEL
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
A view
2016
ZİRVEDEN
from
BAKIŞ
the
top
2016
GERÇEK
ALTERNATİFLER
VE ‘BÜYÜK
PAZAR
BOZUCULAR’
K
apsamlı ve ekonomik anlamda yapısal bozulma
gayrimenkul piyasalarında yeni bir şey değildir. Son
25 yıllık dönemde, özellikle de son 10 yıl içerisinde
şahit olduğumuz değişikliklere baktığımızda teknoloji, yapısal
değişime yol açan en önemli tetikleyici unsur. Kurumsal
dünya tarafından sahiplenilen teknoloji, bazen şaşırtıcı ve
beklenmedik şekilde değişime ve işlerin ilerlemesine yön
vermektedir. Yeni bir pazar oluştuğunda ve gelecekteki
büyüme yolu anlaşılıp, kabul görüp, yerleştiğinde, hükümetler
ve piyasa düzenleyiciler, bu değişiklikleri karşılamak,
desteklemek ve standardize etmek üzere aksiyon alırlar.
Bunun sonucunda, pazarın öne çıkardığı yeni bir kültür, yeni
ekonomik ilişkiler ve temel unsurlar gelişir.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
ortak hizmet
merkezleri
Hedef
Bölgeler
2%AFRİKA
1%ORTADOĞU
4% KUZEY AMERİKA
8%latin amerika
& karayİpler
40%ASYA-PASİFİK
KAYNAK:
Deloitte/Colliers
International
18%BATI
AVRUPA
27% Avrupa - Diğer
OFİS PİYASASI
kurması da önemli bir etken oldu. Son on yıl içerisinde Orta
ve Doğu Avrupa bölgesinde yaklaşık 500,000 iş yaratıldığı
tahmin ediliyor. Aynı dönemde gelişen teknoloji neticesinde
1,5 milyon iş atıl hale geldi. Bu oldukça önemli büyüklükteki
rakam, otomasyon yazılımlarının ve yapay zekânın ofis
alanı ve istihdam üzerinde nasıl bir tehdit oluşturduğunu ve
gelecek yıllarda da oluşturacağını vurguluyor.
Son 25 yıllık dönemde, ofis piyasası hem teknolojik
gelişmeler hem de politik olaylar neticesinde, Avrupa’da ve
küresel çapta önemli değişikliklere uğradı.
Offshoring & Outsourcing (O&O).
Arka plan ofislerin olması yeni bir kavram değil; geçmişi
1960’lara 1970’lere kadar uzanıyor. Ancak 1980’lerde,
internetin büyümesi ve gelişmesiyle birlikte, çok uluslu
şirketlerin gelişmekte olan pazarlara doğru küresel açılımı,
piyasalarda büyük bir sıçramaya yol açtı. Bunu takiben çok
uluslu şirketler arka planda kalan ofis işlerini Bombay ve
Bangalore’da, mevcut maliyetlerin çok daha küçük bir oranına
yaptırabileceklerini fark etti. O tarihten günümüze O&O
alanında beş milyon iş olanağı sağlanmış bulunuyor ki bunun
dört milyonu son on yılda gerçekleşti.
Yeniden Keşif.
Bu işlerin yarısı Avrupa’da özellikle de Orta ve Doğu Avrupa
bölgesinde yer alıyor. Ortaya çıkan bu durum destekleyici
teknoloji (enformasyon ve iletişim altyapısı) olmadan mümkün
olamazdı. Aynı zamanda Almanya’yı ayıran duvarın yıkılarak
ülkenin birleşmesi, AB’nin 28 üye ülkesiyle birlikte ticari blok
Teknoloji, Medya ve Telekom (TMT) sektörleri bu büyümede
önderliği yapan iş kolları oldu ve genel anlamda özellikle
de çalışan kişi sayısı dikkate alındığında yeni teknolojinin
olumlu etkisini öne çıkardı. Bu durum yeni ofis projeleri ve
yatırımcılar açısından iyi bir haber teşkil ediyor.
İyi haber ise dayanıklı olduğumuz ve yeni keşiflerde
bulunabilecek kapasiteye sahip olduğumuzdur. Son on
yılda teknoloji her ne kadar hızlı ilerlemiş ve birçok iş yeni
lokasyonlara yönlendirilmiş olsa da, Avrupa iş piyasası aynı
dönem içerisinde önemli bir büyüme de kaydetti. 2009
yılında yaşanan önemli düşüşe ve devamında gelen daralma
ve tasarruf programlarına rağmen, 2005 yılından bu yana
istihdam alanında 5 milyon yeni iş yaratıldı.
büyük resim:
0&0 büyümesi
1980
1990
2000
2005
2010
kaynak:
Deloitte/Colliers
International
merkezİleştİrİlmemİş/
bölünmüş
KOORDİNASYON
İşlemsel
ORTAK HİZMET MERKEZİ / İŞ
SÜREÇLERİNDE OUTSOURCE
İŞLEMLERİ
KÜRESEL İŞ HİZMETLERİ
KATMA DEĞERLİ ORTAK
HİZMET MERKEZİ /İŞ
SÜREÇLERİNDE OUTSOURCE
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
TEKNOLOJİK DEĞİŞİME VE KRİZE RAĞMEN
2005 YILINDAN BU YANA AVRUPA OFİS
PİYASASI ÖNEMLİ BİR BÜYÜME KAYDETTİ.
2016 YILI OFİS BAZLI İŞLERİN DAHA
ÖNCEKİ REKORLARINI KIRACAĞI YIL
OLABİLİR.
Ancak istihdamdaki bu büyüme bir bedelle veya en azından
bir uyarıyla geldi. Kriz sonrası ortaya çıkan işler tam zamanlı
ek menfaatler sağlayan işler yerine, ağırlıklı olarak part-time
ve kontrat bazlı işler olarak karşımıza çıkıyor. Kendi işini
yapanların sayısındaki artıştaysa farklı tablolar görüyoruz. Daha
liberal olan İngiltere/İrlanda, Kuzey ve Benelüks ülkelerinde ve
Almanya’da büyüme gözlemlenirken, Orta ve Doğu Avrupa
ve Güney Avrupa ülkelerinde çok azdan negatife doğru bir
değişim izleniyor. Aşağıdaki tabloda görüldüğü gibi, son on yılın
etkilerinde en fazla zorluğu yaşayan daha az liberal ekonomiler
avrupa
OFİS BAZLI
İSTİHDAM
BÜYÜMESİ:
2005-2020
110
oldu. En azından İspanya genç nüfusun %40’nın işsiz olduğu
bir ortamda, iş kanununa ihtiyaç duyulan esnekliği getirecek
düzenlemeler yaparak, ekonomiye 0,5 milyon yeni istihdamın
katılmasını sağlayarak bu değişimi terse çevirecek bir aşama
kaydetti. İtalya’nın bu gelişmeyi takip edeceğini ümit ediyoruz,
ancak Fransa için benzer bir durumdan bahsedemeyiz.
Genel olarak bu durum coğrafi olarak dağılmış bir kiracı
profilini ve gittikçe artan bir şekilde daha esnek istihdam
edilen iş gücünü temsil ediyor. Bu kombinasyona, milenyal
İşler (Milyon)
108
106
104
kaynak:
IMF/ Eurostat/
102
100
98
avrupa
OFİS BAZLI
İSTİHDAM
BÜYÜMESİ
- BÖLGE
BAZINDA:
2005-2020
kaynak:
IMF/ Eurostat/
20%
2010
2015
2020
% değİşİm
15%
10%
5%
0
-5%
-10%
2005
GÜNEYDOĞU
AVRUPA
VISEGRAD 4
İngİltere &
İRlanda
BALTIk
ülkeleri
İskandinavya
BATI AVRUPA
GÜNEY
AVRUPA
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
İŞ YERİ
BAZINDA BRÜT
KİRALANABİLİR
ALAN m2
30
25
20
15
KAYNAK:
10
5
kuşak iş gücünü ve çalışan nüfusun yaşlanmasıyla birlikte
kendi işini yapan nüfusta oluşacak artışı ve iş yerlerinde sabit
çalışan personel sayısını eklediğimizde iş yerlerinin giderek
sayılı kaldığını görüyoruz. Kısaca, ofis bazlı işlerde artış
yaşanırken, ofis alan ihtiyacında aynı doğrultuda bir büyüme
yaşanmayabilir.
Esnek çalışma ve teknoloji, ofis alanı sahiplerini ‘bilet kesici’
rolünden işe dâhil olan ‘hizmet sağlayıcı’ rolüne doğru
ÖZET:
STANDART
ÖLÇÜ HERKESE
UYMUYOR
kaynak:
2005
TURKiye
LITvanya
BULGARIstan
PORTekiz
RUSya
ROMANyA
SLOVAKyA
macaristan
LATVIyA
hırvatistan
iSPAnya
ingiltere
POLonya
yunanistan
FRANsa
ESTONya
ITALYa
AvUSTRyA
çek cumhuriyeti
IRlanda
almanya
isveç
BELçika
isviçre
hollanda
Danimarka
NORveç
LüksEMburg
FinLANDİya
0
değiştiriyor. WeWork LLC, Avrupa şehirlerinde mantar gibi
ortaya çıkan, esnek ofis ve paylaşımlı ofis tedarikçilerine bir
örnek teşkil ediyor. İleriye dönük olarak, mal sahibi/yatırımcı
açısından sorulabilecek bir sorular ‘Ofis portföyüm artan iş
gücü ve kiracı ihtiyacına cevap verecek şekilde doğru ölçekte
mi, doğru noktalarda mevcut mu?’ olacaktır. Cevap ‘Tamamen
değil!’ şeklinde olabilir çünkü eski ofis alanlarının yeni
oluşan kullanım ihtiyacına göre elden geçmesi ve yenilenmesi
gerekiyor.
2010
2015+
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
KULLANIM DEĞİŞİKLİĞİ, İLGİLENEN?
K
onut (özel kiralamalar, öğrenci evleri ve yaşlı evleri)
alanında artan talep dikkate alındığında, atıl kalmış
ofis alanları için kullanım değişikliğine gitmek iyi bir
çözüm olabilir. Bu talep oldukça güçlü demografik temellere
dayanıyor. Ayrıca, varlıkların operasyonel mekanizmasının
ve performansının daha iyi anlaşılması, yatırımcıların
ilgisindeki artışı tetikliyor. 2009’dan bu yana küresel turizm
gelişmelerinden etkilenen büyümeye açık bir başka sektör de
otel. Ancak, değişen demokrafik yapı ve artan şehirleşmenin
yanı sıra teknoloji bu sektörde de değişime yol açıyor.
Bu durumun en iyi göstergelerinden biri, Airbnb’nin hem özel
kiralama hem de otel piyasasında özellikle 2 yıldız ve altı otel
sınıfları üzerindeki etkisi.
AIRBNB:
SUNULAN
TEKLİFLER EYLÜL 2015
40 000
Boston Üniversitesi araştırmacıları tarafından yapılan ve
Economist dergisinde yayınlanan yeni bir araştırmaya göre,
Airbnb bazı Amerikan şehirlerinde otel gelirlerinin %10’a
kadar düşmesine sebep olmuştur. Avrupa’da ise etki bu
kadar net değil ve otel/Airbnb piyasasında aşırı kapasiteye
dair bir işaret görülmüyor.
2015 yılında Londra’da otel doluluk oranları ve ortalama
fiyatlar son on yıl içerisindeki en yüksek seviyeye ulaştı.
Piyasaya son iki yıldan biraz daha uzun bir dönem içerisinde
20.000 oda ek kapasite eklendi ve 149.000 odalık bir
ilavenin daha yapılması planlanıyor. Airbnb kiralamalarının
bu durum üzerinde kısmi bir etkisi söz konusu. Parislilerin
%2,4’ü Airbnb’de reklam verirken, Londralıların yalnızca
%0,5’i Airbnb’de reklam veriyor. Bu durumun bir nedeni de
Londra yakınlarında uygun fiyatlı konutların az olmasından
kaynaklanıyor.
KAYITLI TEKLİFLER
35 000
30 000
25 000
kaynak:
AirDNA, Colliers
International
TÜM EV / DAİRE
ÖZEL ODA
MÜŞTEREK ODA
20 000
15 000
10 000
5 000
Antverp
Atına
Venedik
Boston
New Orleans
Seattle
vaşington
Brüksel
Viyana
şikago
Melburn
Toronto
San Fransisko
Montreal
Amsterdam
Sidney
Madrid
Barselona
Berlin
Londra
NewYork
Paris
0
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
Citi tarafından yapılan yeni bir araştırmaya göre, Londra ve
diğer büyük Avrupa şehirlerinin Airbnb üzerinden yaptığı
listelemelerde bir yavaşlaşma gözlemleniyor, bu durum bize
boş odaların çok da fazla rağbet görmediğine işaret ediyor.
İş seyahatleri ve bütçe kısıtlaması olmayan tatilcilerin
sayısındaki artış bu durum üzerinde kısmen bir etken
oluşturuyor. 2015 yılında turist harcamalarında bir durgunluk
yaşanmasına rağmen, Küresel İş Seyahati Derneği’ne göre,
iş için seyahat edenlerin harcamaları İngiltere’de bir önceki
seneye göre %7 artış gösterdi ve bu sene içinde %6’lık
bir büyüme daha göstermesi bekleniyor. İş seyahatlerinin
çoğunluğu şirketlerin gider hesaplarından karşılanıyor.
İşverenler hem güvenlik hem de yasal yükümlükleriyle ilgili
endişeler nedeniyle evlerdeki fazla odaların kiralamasından
kaçınıyorlar.
Airbnb ile ilgili bir başka dezavantaj da konaklama süresiyle
ilgili. Raporlar, ‘misafirlerin’ orijinal konaklama sürelerinden
çok daha uzun konaklama yapabildiğini gösteriyor. Bu
konuda ev sahiplerinin kanunlar üzerinden yapabileceği çok
fazla şey bulunmuyor, bu durumda ev sahipleri neyi, nasıl
sunacakları konusunda iki kere düşünür hale geliyor. Pek
çok şehirde, getirdiği güvenlik riski dolayısıyla Airbnb’nin
yaygınlaşmasını kısıtlayan düzenlemeler getiriliyor. Bu durum
otelcileri destekliyor. Tüm bu etkenlerin bileşimiyle, konfor
ve güvenliği sağlayan, düşük maliyetli, ‘pod-style’ otellerin
geliştirilmesinde bir artış gözlemliyoruz.
LOJİSTİK PERAKENDE İLE BULUŞUYOR
C
olliers International gün geçtikçe daha iç içe geçen,
teknolojiyle bütünleşen, şehirleşme ve tüketici
davranışlarından etkilenen endüstriyel/ lojistik ve
perakende sektörlerinde yaşanan değişimlerle ilgili birçok
yazı yayınlıyor. Amazon, Alibaba, Ocado ve Zalando gibi
şirketler teknolojik olarak zorlayıcı koşulları kendilerine
avantaj olarak kullanmak konusunda önderlik yapıyor.
İngiltere’de yeniden keşfedilen Argos örneğinde gördüğümüz
etki, büyük perakende gruplarının ilgisini çeken cazip bir
satınalma fırsatı sunuyor. Tüketici beklentisiyle ve teknolojiye
düşkün şehirli tüketici kesiminin büyümesiyle şekillenen aynı
gün içerisinde teslimat için artan yoğun baskı karşısında,
lojistik ve perakende sektörlerinin her ikisinin de tedarik
zincirinde ilk adımdan son adıma kadar talebe cevap verme
sürelerini hızlandırması gerekiyor.
Avrupa çapında yeni, modern tesis ihtiyacıyla ilgili
tahminlerimiz, bu tedarik zinciri çevresinde modern mega
dağıtım merkezlerinden, çapraz sevkiyat alanlarına ve şehir
noktalarına kadar yeni tesis ihtiyacının çok önemli kapsamda
olduğuna işaret ediyor. Perakende oranlarının %20 veya daha
fazla artması bu ihtiyacında büyümesini tetikleyecektir. Bu
tablo sadece talep tahminleri doğrultusunda verilmektedir,
bunun dışında birçok perakendeci mevcut lojistik yapılarını
revize etmek ve yeniden yapılandırmak durumundadır.
John Lewis son üç yıl içerisinde lojistik tesisini üç kat
genişletmiştir.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
ŞEHİRLERDE, MİKRO DÜZEYDE
SÜRDÜRÜLEBİLİR TASNİF VE DAĞITIMIN
SAĞLANMASINDA BÜYÜK YATIRIM
FIRSATLARI
LOJİSTİK:
DEĞİŞEN ALAN
İHTİYAÇLARI
LİMAN MERKEZLİ (infra)
MULTIMODAL GÖBEK MERKEZLER VE
MEGA DAĞITIM MERKEZLERİ
ÇAPRAZ YÜKLEME ŞEHİR LOJİSTİĞİ
kaynak:
İlk adım olarak, küresel ticaret akışıyla rekabet edebilmek için,
Avrupa tedarik zincirinin daha büyük konteyner gemilerinin
ihtiyacını karşılayabilecek derin deniz limanlarına ve etkin
liman işletmelerine uyumlanması gerekiyor. Aynı şekilde,
dağıtım merkezlerinin daha etkin ve sürdürülebilir kılınması,
karayolu, demiryolu ve nehir taşımacılığını entegre eden
tesislerin oluşması ihtiyacını doğuruyor. Kuzey Amerika
pazarı bu inter-modal yaklaşımda oldukça ileride bulunuyor
ve İngiltere, Avrupa, Çin ve Hindistan’dan giderek artan geri
dönüş alıyor.
Kentsel bazda, çapraz yüklemede etkin tesislere yoğun talep
var. Şehirlerde ve büyük illerde etkin kentsel lojistik tesislerine
duyulan büyük ihtiyaç önemli yatırım fırsatları sunuyor. Mikro
düzeyde, elektrikli araçlar, kamyonetler ve bisiklet kargo gibi
sürdürülebilir taşımacılık ile birleştirilebilen tasnif ve minidağıtım merkezlerine ihtiyaç duyulmaktadır.
Kentsel lojistik, farklı çok yönlü projelerle birleşerek şehirlerin
gelişmesine ve yeni iş olanaklarının oluşmasına olanak
sağlıyor. Diğer bir yandan, perakendeye yönelik alanlar,
geleneksel mağazacılık anlayışında olduğu gibi depolamayı
gerektiren mağazalar yerine, markayı ve ürünü öne
çıkaran ‘showroom’ konseptine doğru değişim gösteriyor.
Perakendecilerin varlık göstermek istediği noktalar giderek
daha belirginleşiyor ve küçük şehirlerde alışveriş merkezlerine
veya büyük şehirlerde görünürlüğü az olan noktalara ihtiyaç
azalıyor.
Oluşan bu yeni eğilimler mevcutta kullanım dışı kalmış
kapasitesinin yeniden etkin kullanımına olanak sağlıyor ve
katma değerli getiri elde etme stratejisiyle hareket eden özel
sermaye yatırımcılarının kurumlara ve uzun vadeli yatırım
gruplarına yönelik becerilerini test etmeleri için fırsatlar
sunuyor. Özetle, teknolojinin değişimi açısından, olumsuz bir
tehditten daha çok olumlu bir itici güç olduğunu söyleyebiliriz.
İşte bu iyi haber. Yükselen trendlerle bağlı kalmak veya en
azından bu değişikliklere uyum sağlayacak şekilde hızlanmak
değişimin anahtarı.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
A view
from
the top
2016
POLİTİK RİSK VE ALTERNATİF BÜYÜMEYE
YÖNELİK SEKTÖRLER
A
ncak politik değişiklikler geleceğe yönelik fırsatlar
üzerinde olumsuz etki yaratabilir. AB’nin genişlemesi
ekomomik ve politik olarak olumlu bir etki yarattı.
Ağırlıklı olarak milli egemenlik, göç ve sosyal haklardan
kaynaklanan nedenlerle oluşan AB’nin geleceğiyle ilgili
belirsizlik, alternatif büyüme alanlarının baltalanmasına neden
olabilir. Schengen’in dağılması ve ulusal sınırların devreye
girmesi halinde, Avrupa geneline dağıtım ve malların serbest
dolaşımı kesinlikle sekteye uğrayacaktır.
Sınırların tekrar devreye girmesiyle, bölümlere ayrılacak olan
Avrupa pazarı ve kısmen de olsa sınır güvenlik tesislerini
karşılamak üzere yükselecek tarife oranları, ithal ürünlerin
maliyetine doğrudan etki etme potansiyelini taşıyor. Karayolu
nakliyeciliğinin etkin kullanımının önemi dikkate alındığında,
bu durum önemli ölçüde maliyet artışına ve hızlanmaya
2020 YILINA KADAR
AVRUPA YILLIK DEPO
İHTİYACI (MİLYON m2:
GÜNCEL PERAKENDE
RAKAMI KARŞISINDA
%20 E-PERAKENDE
1,8
ihtiyaç duyan pazar koşullarında rağmen gecikmelere yol
açacaktır. Modern lojistik açısından vakit nakittir; AB’nin
dağılması eskiden olduğu gibi ulusal dağıtım modellerine geri
dönüşe neden olabilir.
Genel olarak bu durum, AB ortak pazarının mal, iş
gücü ve sermaye serbest dolaşımı gibi temel ekonomik
prensiplerini de sarsacaktır. Böylesi bir gelişme son
yirmi yıldır Avrupa genelinde faaliyet gösteren kiracıları
ve portföy oluşturan gayrimenkul yatırımcılarını olumsuz
etkileyecektir. Modern altyapıyı ve bu alt yapıyı kullanan
gayrimenkullerin geliştirilmesini destekleyen politik platformu
ile yatırımları teşvik eden, birleşmiş, güvenli bir Avrupa’nın
ayakta kalacağını ve güçleneceğini ümit ediyoruz. İngiltere
Referendumu bu modelin başarılı olup olmayacağına dair
önemli bir test olacaktır (Collliers International’ın Mart 2016
tarihli ‘Mantık Hükmediyor: AB Referandumu ve İngiltere
ticari gayrimenkul sektörü üzerinde etkisi’).
Mİlyon m2
1,6
1,4
1,2
1,0
KAYNAK:
Colliers International,
World Bank, IMF,
OxfordEconomics
LOJİSTİK ALAN M2 /
GÜNCEL E-perakende
SATIŞA % ORANI
LOJİSTİK ALAN M2 /
% 20 E-PERAKENDE
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
SCHENGEN
UYGULAMASININ
ÇÖKMESİ HALİNDE
– AB’DE SINIR
UYGULAMASININ
NEDEN OLACAĞI
EKONOMİK
YANSIMALAR*
(MİLYAR €)
kaynak:
bertelsmannstiftung,
statista
*2025 YILINA KADAR BİRİKMİŞ
GSYİH SENARYOSUNA GÖRE
TOPLAM SAPMA
0
İNGİLTERE
VE İRLANDA
BATI AVRUPA
TÜRKİYE
GÜNEYDOĞU
AVRUPA
VISEGARD
4 BALTIK
ÜLKESİ
GÜNEY
AVRUPA
iskandinavya
rusya
Euro mİlyar etkisi
-50
-100
-150
-200
-250
-300
İNGİLTERE
FRANSA
ALMANYA
İTALYA
İSPANYA
AVUSTURYA
İSVİÇRE
İTHALAT MALİYETİNDE
%1 ARTIŞ
İTHALAT MALİYETİNDE
%3 ARTIŞ
A view
2016
ZİRVEDEN
from
BAKIŞ
the
top
2016
ULUSLARARASI
EKONOMİK VE
JEOPOLİTİK
RİSKLER
Geçen seneki Mipim raporunda -- ‘Boğa piyasası daha ne
kadar devam eder? -- küresel demografik baskının, altyapıya
ve yeni amaca uyumlanmış gayrimenkul ihtiyacına yönelik
yatırımlarda, süper döngü yaratma potansiyeli taşıdığı
belirtilmişti. Aynı zamanda boğa piyasasında en büyük
riskin politik risk olduğu vurgulanmıştı. Bu görüşte değişiklik
olmamıştır. Güncel tehlikeler listesini aşağıdaki şekilde
sıralayabiliriz:
1 İngiltere AB Referandumu
2 Uluslararası para politikaları ve finans
3 Petrol fiyatları ve petrol egemen servet fonlarının
istikrarsızlığı
4 Çin ekonomisindeki dönüşüm ve kur normalleştirmesi
5 Gelişen pazarlarda dolar borçlanma ve emtia satış
bağımlılığı
6 ABD’nin neo-muhafazakar siyaseti ve dış politikası
7 IŞİD ve Avrupa göçmen krizi
8 Rusya’nın intikamcı maceraperestliği
Bu risklerden hiçbiri gayrimenkul yatırımlarında geleneksel
temel varlıklardan yeni alternatiflere doğru öngörülen geçişe
engel olacak potansiyeli taşımamaktadır. Alternatiflerin
yükselişi, demografik yapı, teknoloji ve iş modellerinde
değişimin ne kadar güçlü olduğunu vurgulamaktadır. Ancak,
bu geçiş için gerekli fon kaynağının bulunmasında risk
giderek büyümektedir. İngiltere ve Avrupa gayrimenkul
piyasası açısından bakıldığında, en büyük tehdit finansman
kaynaklarının ve özellikle son 5 yılda piyasaları destekleme
konusunda giderek daha önemli hale gelen, uluslararası
sermaye akışının bozulmasıdır.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
2015 SON ÇEYREĞİNDE ÇİN/ASYA
YATIRIMLARI AÇIKÇA GÖRÜNÜR
ŞEKİLDE YÜKSELİYOR
ULUSLARARASI SERMAYE İNGİLTERE VE
AVRUPA’YA AKIYOR
Ş
u ana kadar yaşanmakta olan politik, ekonomik ve
finansal karışıklık, bazı durumlarda sermayenin coğrafi
kaynağında değişiklikler gözlemlenmesine rağmen,
İngiltere ve Avrupa pazarlarına olan genel sermaye akışını
yavaşlatmamıştır. En istikrarlı sermaye akışı, uzun vadeli
çoklu pazar portföyü geliştirme taahütü olan, uzun vadeli
yatırımcılardan gelmektedir. Bu durum küresel egemen
servet fonları (SWF) için geçerli istikrarı sağlayan genel bir
eğilimi göstemektedir. Ancak petrol fiyatlarındaki düşüşün
etkisini hisseden petrol egemen servet fonlarının yatırım
stratejileri ve yönü değişmeye başlamıştır.
NET SERMAYE
AKIŞI: SWF/
AVRUPAYA
GELEN ASYA
SERMAYESİ
KAYNAK:
eia, rca
$150
ÇİN’İN DEĞİŞEN KÜRESEL ROLÜ
Ç
in ve Uzak Doğu’da yaşanan önemli finansal ve
ekonomik dalgalanmalara rağmen, yatırım akışı
istikrarını korumakta ve gelecekte büyüme potansiyeli
taşımaktadır. Bugüne kadar, Çin’den gelen yatırımda
olumsuz bir etkilenme izlenmemiştir. Esasen, 2015 yılı
son çeyreğinde görünür hale geldiği üzere, Çin / Asya
yatırımları yükselişe geçmiştir. Tema ağırlıklı olarak özellikle
döngünün başında yatırımların yapıldığı İngiltere’den, yatırım
döngüsünde o kadar ilerleme kaydetmemiş Avrupa’ya doğru
sermayenin yeniden konumlandırması şeklindedir. Yatırımın
itici güçleri aynı; getiri arayışı ve yeniden konumlandırma
için büyük karlı yatırımların nakde dönüştürülmesi. Asya
ekonomik istikrarsızlığından etkilenerek yönlenen mütevazı
sermaye, A sınıfı konut piyasasının nispeten daha istikrarlı
olduğunu gösteriyor.
VARİL / USD
MİLYAR EURO
50
$120
40
$90
30
$60
20
$30
10
YATIRIM
PETROL FİYATI
$0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
PETROLE BAĞLI JEOPOLİTİK DEĞİŞİM
P
etrole dayalı egemen servet fonlarıyla birlikte
değerlendirildiğinde kümülatif faaliyet pozitif seyrediyor.
Ancak düşük petrol fiyatlarının devam etmesi özellikle
diğer piyasa koşullarıyla birleştiğinde petrol egemen servet
fonlarının stratejilerini etkileyeceğine dair açık işaretler
bulunuyor.
Örneğin, Financial Times raporlarına göre, 2015 yılı sonunda,
egemen servet fonu yatırımcılarının ağırlıklı olarak VW ve Çin’e
yatırım yapması, yılsonu getirileri üzerinde önemli ölçüde
negatif etki yarattı. Aynı şekilde Haziran 2015’de Invesco
raporu ‘…Ortadoğu egemen servet fonları yatırımlarının,
bölge düşen petrol fiyatlarına uyumlanmaya çalışırken, üçte
birden fazla azalacağına’ işaret ediyordu.’ İlgi çekici olarak,
Invesco’nun 2015 küresel egemen servet varlık yönetimi
araştırması, Ortadoğu egemen servet fonlarının yüzde 38’nin
fonlamanın azalacağı, yüzde 31’nin aynı seviyelerde kalacağı
ve yüzde 31’nin artacağı yönünde beklentileri olduğunu
gösteriyor.
Petrol fiyatlarında mevcut ortamın devam etmesi halinde,
hükümetlerin artan nüfusu karşılayacak ekonomik büyümeyi
desteklemek üzere, büyük ölçekli harcama programları
tasarlayabilmek için fon varlıklarını kullanmaları olasılığıyla
ilgili görüş güçleniyor. Araştırma, petrol varil fiyatlarının iki
sene boyunca 40 dolar seviyesinde kalması durumunda,
bölgedeki fonların yüzde 62’sinin mali açığı karşılamak üzere,
ellerindeki varlıkları nakde çevrilmeleri gerektiği görüşünde
olduğunu gösteriyordu. 2015 yılı ortasında bu çok uzak
bir öngörüydü, ancak Ocak 2016’da fiyatların 30 dolar
seviyesinin altına düşmesiyle, petrole dayalı egemen servet
fonlarının ticari gayrimenkule yatırım yapması olasılığı azaldı
(muslukları kapatmak, petrolün akmasını sağlamaya kıyasla
daha masraflıdır). Umman ve Kuveyt Yatırım Otoriteleri
hâlihazırda aksiyon almıştır. Piyasaya yön verenler arasında
yer alan ADIA, Norges ve QIA, pazarları çok uzun dönem
incelemekte ve 20-30 yıl gibi uzun vadelerde yatırım
yapmaktadır. 2015 yılının üçüncü çeyreğinde Katar Yatırım
Otoritesi (QIA) ağırlıklı olarak VW sebebiyle 12 milyar dolarlık
bir zarar yazdı. 250 milyar dolarlık bir fon söz konusu
olduğunda bu zarar absorbe edilebilir, ama QIA’nın şeffaf
olmayan finansal raporlaması etkinin değerlendirmesini
güçleştirmektedir. Bunun tam aksine, KWAP – Malezya
emeklilik fonu, düşük petrol fiyatları, para biriminin zayıflığı
ve hükümetin içindeki yolsuzluklar sebebiyle hükümetin elinin
zorlanması sonucunda, açık olarak sermayenin tekrar ulusal
sınırlara döndürülmesi için ağırlıklı olarak Londra’da satış
yapacaklarını açıklamıştır.
İNGİLTERE AB REFeRaNDUMU
İngiltere’de uzun vadeli siyasi iç istikrarın sağlanması için bir
araç olarak tasarlanan referandum, hem İngiltere’de hem de
AB’de kiracı ve yatırımcı duyarlılığını etkilemektedir. Japon
bir yatırımcının ima ettiği gibi, biri giderse, diğeri onunla
birlikte gider; İngiltere ve AB arasında bağlantılı bir yatırım
kalmayabilir. Referandum gerçekleşene kadar durum netlik
kazanmayacaktır, ama açıkça küresel ekonomi ve jeopolitik
dengeler üzerinde etki yaratacak her olay, küresel yatırımcıyı
da önemli derecede etkileyecektir. İdeolojik olarak olmasa
bile, mali piyasalarda ve döviz piyasalarında yaratacağı
etki tartışılabilir olsa da, ticari gayrimenkul piyasasında
yaratacağı etki bugünden nettir. Kamuoyu yoklamalarına
ve bahislere göre olası sonuç AB’de kalınması yönünde
olacaktır. Dolayısıyla ticari gayrimenkul açısından, 2016’nın
üçüncü çeyreğinde ‘rahatlama rallisi’ yaşanması muhtemel
görünmektedir. Diğer senaryo ise oldukça yıldırıcı ve Brexit
etkisinin o kadar büyük olması muhtemeldir ki, bu durumda
ticari gayrimenkul üzerindeki etkileri en son endişemiz
olacaktır.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
A view
from
the top
2016
SONUÇ
K
üresel siyasi, ekonomik ve finansal belirsizliğin artışı
göz önüne alındığında, son birkaç yıldır gayrimenkul
sektörüne hâkim olan boğa piyasası etkisinin 2016
yılında da devam edeceğini iddia etmek belli bir cesaret
gerektirmektedir. İlk bakışta görülen bulgular bu görüşü
destekliyor. Küresel demografik baskı, uluslararası sermayenin
olağanüstü ağırlığı ve faiz oranlarının düşüklüğü, getiri için
olağanüstü bir uluslararası arayışa neden oluyor; piyasalar
kendi döngüleri içinde nerede bulunurlarsa bulunsunlar, bu
durum gayrimenkul sektörünü olumlu etkileyecek bir görünüm
sergiliyor.
Aslında, temel gayrimenkullerin daha az konjonktürel duruma
geldiği, ya da en azından daha dar ve düşük bir verim
bandında bir döngüye girdiği yönünde göstergeler mevcut.
Ticari gayrimenkul getirileri bazı pazarlarda daha düşük
seviyelere doğru kaymakla birlikte, diğer yatırım araçlarına
göre, önemli derecede yüksek getiri sağlamaktadır. Ancak,
temel varlık sınıflarının düşük getiri özelliği, alternatif olarak
tanımlanan diğer gayrimenkul yatırım sınıflarına ilginin
yönelmesini teşvik etmektedir. Bu alternatif alanlar eğlence,
otel, sağlık ve diğerleri gibi pek çok denenmiş ve test edilmiş
varlıklardan oluşmaktadır.
Burada önemli olan niteliksel olarak yeni olan fırsatları
yakalayabilmektir. Bu fırsatlar temel varlık sınıflarının
artan kesişme noktasında bulunabilmektedir. Perakende ve
endüstriyel gayrimenkullerin yapısal değişimi ve entegrasyonu
hızla yaşanan değişime bir örnek teşkil ederken, yeni varlık
türleri hızla ortaya çıkmaya devam etmektedir. Aynı şekilde,
perakende alanında dükkânları ve eğlenceği ‘aynı noktada’
daha fazla birleştiren yeni yaklaşım, denenmiş ve test edilmiş
mevcut formata farklı bir soluk getirmektedir. İstihdam ve
ofis kullanımında ortaya çıkan yeni yaklaşım da farklı yeni
fırsatlar sunmaktadır. Fütüristlerin daha çok fantezi dünyasına
ait olarak görülebilecek görüşlerine sıcak baksanız da
bakmasanız da, bu fikirler ticari gayrimenkul dünyasında her
geçen gün daha fazla yer almaya başlamıştır.
2016
ZİRVEDEN
BAKIŞ
ARAŞTIRMA
İletİşİm
Damian Harrington
EMEA Araştırmadan Sorumlu Başkan
[email protected]
+358 9 856 77 600
Walter Boettcher
Araştırma ve Tahmin Direktörü
[email protected]
+44 20 7344 6581
collıers
türkİYE
İletİşİm
LARA GEZGİN
Pazarlama ve Kurumsal İletişim Direktörü
[email protected]
+90 212 288 62 62
colliers
international
CİRO €2.3B
ÜLKEler 66
OFİSler554
profesyoneller16,000
colliers.com
aracılık üretİcİleri5,800
yönetilen m2
KİRALAMA / SATIŞ İŞLEMLERİ 185m sq m
> 80,000
İŞLEM HACMİ €103B
This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no
guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties
of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers
International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all
liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s).
©2016. All rights reserved.

2016 zirveden bakış - Colliers International

Transkript

Benzer belgeler

2016 ZİrVeDen BaKiŞ - Colliers International

TSKB GYO halka açıldı. Hyatt Regency Oteli satıldı. SPK`dan

Değişen ofis talepleri açıklandı

ARSİNDE MUHTEŞEM MANZARALI SATILIK

Sonuç bildirgesi için tıklayınız

Elle Decor Ağustos 2015

Yaz 2010 Newsletter - Colliers International

GBP/USD ANALİZİ