Denkleştirici bedel rehberi
Transkript
Denkleştirici bedel rehberi
Denkleştirici bedel rehberi Arazi değeri Ek ödeyüksel- meler mesi Hesaplama KesinMuaAZ tiler fiyet İTİR Bedel anlaşması Avantajlar Sachverständigen-Büro Harald Zorn Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Von der Regierung von Oberbayern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen einschließlich Abrechnung von städtebaulichen Sanierungsund Entwicklungsmaßnahmen. Ödeme tarihi Ön ödeme bildiri belgesi İmar İlkesi İmar şerhi Kadastro borç- i İdar rler ları e gid ılmış uygula ç a r ı a a İm çlar ın s a Zaman am da y aşımı a Açıklama Kamu f Son değer Bilirkişi bürosu Harald Zorn Arazi ve konut işletmeliği Adresi Denkleştirici bedel araştırma ve tahsile etmek için ve kentsel yapılanma doğrultusunda gerçekleşen imar ve gelişme uygulamalarının hesaplamaları için Oberbayern hükümeti tarafınca resmi olarak atanan ve yeminli bilirkişi. Dezav an tajlar - a m Yorum Taksitli ödeme Bilirkişi bürosu Harald Zorn İmar Alani „Schmelz Merkez“ BaşlanDış gıç değerler değeri SCHMELZ BELEDİYESİ Belediye başkanının önsözü Federasyonun, Saarland eyaletinin ve Schmelz belediyesinin de yüksek derecede katlıları ile bir çok imar hedeflerine gerçekten ulaşılabilindi. Her iki ilkelerin kaldırılmasından dolayı imara tabii olan arsalar sahipleri için büyük bir kısım olarak tekrar imar yasasından muaf olacaktır. Örneğin Prims nehrinin üzerine, Schmelz pazar yeri alanında yaya geçidi köprüsü yapıldı, Gül bahçesine ve ya Goldbacher – Birrbach caddesine bir otopark alanı yapıldı, Ambet caddesine bir demir yolu geçidi – Pazar yeri yapıldı, Pazar yerinin yeniden şekillendirilmesi ve genişletilemesi dört inşaat aşamasında gerçekleştirildi, inşaat Sevgili Schmelz işletme alanının yıkılıp üzerinde Belediyesi vatandaşları, Netto Marka-Diskont AG & Co. 35 yıllık imar çalışmaları sonu- KG şirketinin Hüttersdorfer sokcunda belediyemiz, güzel Primstal ağının belediye mimarisine uygun beldemizin sempatik bir belediye şekilde değiştirilişi gerçekleştirilolmayı başarmış bulunuyor. di, vs. Fakat Schmelz belediyesi imar uygulamasını maddi imkanı sağlayan Saarland eyaletine karşı hesaplamak zorundadır. Federasyondan ve Saarland eyaletinden Schmelz Merkezini imar edebilmek için yardım paraları alabilmeye „Schmelz Merkezi“ için imar tüzüğü kararına, 02 Nisan 1979 ve ya Schmelz Merkezi – genişletme alanı“ için 20 Mart 2003 tarihinde belediye komitesi kararı gerekmekte idi. Federasyon ve eyaletten alınan destek paraları giderlerin yaklaşık 2/3sini kapsamaktadır, giderlerin ¼ ini Schmelz belediyesi karşılamaktadır. Schmelz belediyesi tarafınca karşılanması gereken kısım için, imara tabii olan arsaların yer değerini inşaat kanunu hükümlerine (BauGB) göre arttırmak için alacağı denkleştirme miktarı yasal olarak zorunludur. Yakın gelecekte daha henüz tamamlanmamış olan işler imar İmar koşulları çerçevesi içerisinde çerçevesi içerisinde tamamlana- yer değeri artışından dolayı ilgili arsa sahipleri imar uygulamasına caktır. maddi olarak katkı sağlamalar geTüm projelerin sonunda her iki rekmektedir. imar ilkeleri Schmelz belediye komitesi kararı ile ortadan kaldırıl- Hesaplamada arsaların her birinin avantajı ve dezavantajı ayrı olarak ması gerekmektedir. dikkate alınacaktır. 1 İmar uygulaması, uzun vadeli ve karmaşık şehir planlaması sürecidir, imar esnasında sürekli değişiklikler geçirir. Onun avantajı katılım sağlayan arazilerin değer (yer değeri artışı) kazanmasıdır. Giderlerin imar sonrası meydana gelmeyip sürekli oluştukları için, imar yasası miktarı ödeme yolu olarak ön ödeme bildirileri ve ya 2 ödeme anlaşması olanağı sağla- Daha fazla bilgi için Zorn bilirkişi maktadır. bürosundan Sayın Harald Zorn siSizi önceden denkleştirici bedel zin için hazırda bulunacaktır. hakkında oluşacak sorularınıza köklü ve meselenin özüne uygun şekilde cevap verme amacı ile tarafımızca denşkleştirici bedelin hesaplanışı ve yükseltilişi ile görevlendirilen bilirkişi bürosu Harald Zorn işbu imar bröşürünü düzenlemiştir. İletişim bilgileri iş bu imar broşürünün son sayfasında yer almaktadır. Saygılarımla (Armin Emanuel) Fihrist A G O Alış ve ya satış ...........................................22 Gelirler ...................................................... 38 Oylaşım ......................................................32 Alış fiyatı denetimi .................................7, 22 İ Ö İstisnalar .....................................................30 Ödeme zorluluğu ........................................31 İmar yöntemi süreci ...................................42 Ödeme tarihi ...............................................32 Arazi irtifak hakkı ......................................21 Arazi değeri alanı planı ......................... 4, 24 Alacaklı ......................................................31 İmar finansmanı ...................................34, 38 Öz yatırımlar ..............................................19 İmar şerhini silmek .....................................39 Ölçmek ...............................19, 26, 27, 29, 34 İnşaat uygulamaları ....................................12 Ön ödemeler ...............................................34 İşletme tesisleri ..........................................16 Ön ödeme bildirisi ......................................26 B İmar amacı .................................................34 Ödeme kredileri .........................................31 Bekletme ....................................................31 İmarın sona erdirilişi ..................................41 Ödeme anlaşması ..................... 11, 26, 33, 35 Başlangıç değeri ...................................14, 25 İmar ilkesini kaldırmak ....................7, 32, 40 Önemsiz hüküm .........................................28 Bileşen yöntemi .........................................23 İnşa etme yetkilisi ......................................30 İdare gideri ...........................................13, 27 S D Alacaklar ....................................................33 Açıklama ....................................................32 Arsanın yükünü hafifletmek .......................37 Düşen Pazar değeri ....................................24 Değer hesaplama ....................................... 26 Değer düşüren unsurlar ..............................20 İtiraz 35 İmardan dolayı yer değerinin artışı .............24 İmar ilkesi ............................................39, 40 Sosyal konutlar ...............................18, 27, 31 Sonradan ödenmesi gerekenler ..................33 Son değer .............................................14, 25 İmar şerhi ...................................................39 T İmar avantajı ........................................15, 16 Trafik değeri .............................................. 25 İmar hedefleri .........................................8, 34 Taksitle ödeme ...........................................31 İşletme giderleri katkısı ..............................35 V Denkleştirici bedel ..10, 11, 14, 23, 24, 26, 27 K Vergi avantajları .........................................16 Denkleştirici bedelin hesaplanışı- ..15, 24, 27 Kadastro .....................................................39 Y Devresel gelişme ........................................22 Kamuya yararlı çalışma .............................18 Yeni düzenleme değeri ...............................25 Denkleştirici bedelin yükseltilişi ................27 Kadastro borçları ........................................21 Yöntem işlemleri ........................................19 Denkleştirici bedel açıklaması ...................26 Koruma altına alınan binalar ......................17 Yükseltmeden vargeçiş ..............................29 Denkleştirici bedelin araştırılışı .................26 Kadastro borçları ........................................21 Yol yapımı ödenekleri ................................16 Dezavantajlar .............................................20 Konum avantajı ..........................................16 Yükseltme zorunluluğu ..............................30 Denkleitirici bedel ödeme zorunluluğu 30, 32 Kesinleşmemiş zorluklar ......................27, 30 Yasal esaslar ................................... 11, 14, 29 E Kamusal borç .............................................36 Yükseltmeden vaz geçmek ..................27, 30 Değer kazanma .....................................12, 15 Dış efektler .................................................20 Dinleme ......................................................26 Denkleştirici bedelin yükseltilişinin seyri .. 11 Erteleyici etki .............................................35 F Faiz ödemeleri ............................................31 Kamusal ilgi .........................................27, 30 M Z Zaman aşımı süreci ....................................36 Müzakere işleri ...........................................26 3 Arazi değeri alan planı (küçültülmüş/ölçü uyarınca değildir) (Hedeflenen tarih 31.12.2014) 4 Harita işaret izahatı (ölçüme uygun olmayanşekilde küçültülmüş) Piyasa değeri iyileştirme bölgesinin toprak değer artışı dikkate alınarak Gayrimenkul Değerleme Yasası 4 maddeye göre 31.12.2014 tarihinde piyasa değeri. Temel değer çarpısı“- Açıklama (Örnek) Temel değerler, imar alanında bulunan yerlerin küçültülmüş değerleridir. *1) Bu rakam farklı bir durum yoksa arazının ön arazisinin m2 başı fiaytıdır. *2) İş bu rakam ön arazi derinliğini belirler. 20 (30) m den daha derin olan arazilerin ön arzazinin sadece yarı değerini ederler. Bu sadece farklı bir durum söz konusu olmadığında geçerlidir. 20 rn derinlik işletme arazileri için ve 30 m derinlik konut arazileri için geöerlidir: 60 m den daha derin olan arazilerin değerii ancak ön arazisinin 1/3 fiyatını eder. Ancak daha farklı durumlar öngörülmemiş ise. *3) Alan kullanım planına göre bu temel değer alanında bulunan alanlar karışık inşaat alanı (M) ve konut alanı (W) olarak gösterilmiştir. Roma rakaı (III, II, I) temel değer alanındaki bina sağlamlık durumunun var olan katlılığını göstermektedir. Az ve ya fazla kullanım arazi nin değerinde düşüşe ve ya artışa yol açabilir. Örneğin bir arazi üzerinde 3 katlı bina yapılmış ise ve bundan dolayı daha iyi kullanılabilir ise, arazi değerinin %10 artması uygunsuz olmaz. *4) „o“ açık inşaat şekli demektir Alan kullanma planına göre karışık inşaat alanları Alan kullanma planına göre konut alanları *5) İş bu rakam temel değer alanının yevmiye numarasıdır. İMAR ALANININ SINIRI Piyasa değeri maddi olarak cari Pazar değeri ile aynı değerdedir. Piyasa değeri normatif direktiflere göre değerlendiriliyor: a) Piyasa değeri bir arsanın tüm maddi ve hukuki değerleri temelinde belirlenir. b) Gerçeğe uygun piyasa değerinin belirlenmesi alışılmış iş piyasasındaki kişiselleşmiş veyahut alışılmamış değerleri dikkate almaktır. c) Piyasa değeri o andaki genel değer durumuna bakarak belirlenir (Arazi piyasasındaki durum Gayrimenkul değerleme Yasası § 3 madde 2). (Değerleme yürürlüğe giriş tarihi: § 3 Madde 1 Gayrimenkul değerleme Yasası) egemenliği yürürlüğe giriş tarihi değerine bağlıdır. 2. Nisan 1979 tarihli imar ilkesi kararı İmar alanının boyutu: ca. 14,5 ha TEMEL DEĞER ALANI PLANI 31.12.2014 tarihinde arazi değerleme ödenekleri İMAR ALANI „ Schmelz Merkez“ Bilirkişi bürosu Harald Zorn Arazi ve konut işletmeliği 5 35 sene merkez imarı Schmelz belediyesi, Saarland eyaletinin il imar destekleme programına 1980 yılında ve federal programa 1990/92 yıllarında katılım sağlamıştır. Belediye komitesi 02.04.1979 tarihli toplantısında resmen belirlenmiş olan imar alanının imar ilkesini kararlaştırmıştır. İlke, 12.08.1979 tarihinde resmen belirtilmiş olmasından dolayı imar alanı „Schmelz Merkez“ olarak kesinleşmiştir. Böylece belediye süre ile kısıtlı olan, fakat bu günlere kadar devam eden bir özel hakka sahiptir. de uygulamaların hedeflerine ve amaçlarını belirler. Kent yapılanması ile ilgili kötü durumlar hazırlanmış olan ve uygulanan incelemelerin çerçevesi tespit edildi ve ilke kararının esasını oluşturdular. Kötü durumun mevcut oluşunu kanıtlayan denetim kriterleri BauGB madde 136 alt madde 3 de belirtilen listede yer almaktadır, örneğin: Konutların içerisinde aydınlatma ve güneş alma sorunları, binaların inşası ile ilgili eksikler, arazilere ulaşılırlık ve ya bir alanını işlevselliği, örneğin: akıcı ve ya sakin trafik. Resmen belirtilmiş olan imar bölBu uygulama programının, il imarı gesi, çevresine karşı alan olarak ile ilgili kötü durumları ortadan sınırlıdır. kaldırma amaçlı imar yasasının Bir arazinin imar uygulamasına 136. Maddesi (BauGB, önceden: dâhil edilişi imarın kamusal duyuİlleri destekleme kanunu) uyarınca rusundan ve imar şerhinin değerbaşlangıcı olmuştur. lendirilişinden belli olur ve özelİmarı üstlenmesi için Saar eyalet likle kadastronun bölüm II deki geliştirme şirketi Saar - LEG – şir- imar şerhindeki değerlendirmeden keti görevlendirilmiştir. Belediye belli olur. İmar uygulamalar esve ya LEG şirketi özel ve kamusal nasında süresi kısıtlı olan özel hak ihtiyaçları kaydetmelidir, değer- geçerlidir. lendirmelidir ve onları birbirleri ile karşılaştırmalıdır. Belediye imar kosepti çerçevesi içerisin6 Bu süre içerisinde geniş yöntemler ile uygulanan resmen belirlenmiş olan imar alanındaki arazi fiaytları serbest bırakılmamalıdır. Maalesef yine de imar alanında bile arazi piyasasının en yüksek arazi değerlerinin tespit edildiği görülmektedir; böylece imar yasası atlanmış oluyor ve bu yükseltilmiş olan değerler denkleştirici bedelin hesaplanışı için kullanılmaz hal alıyor. • imardan etkilenen kişi kendi gücü ile yaptığı giderleri izinli olarak yapmış ise, • imar alanı dışında oluşmuş ve imar ile hiç bir bağlantısı olmayan olaylar (Dış efektler). Bunun dışında genel değer oranları dikkate alınmalıdır. (BauGB madde 153 alt madde 1). İmar ilkesinin iptali ile arazi fiyatları imara alanı içinde de dışındada tekrar piyasa oranlarına göre Belediye bu nedenle, imar alanını açık piyasaya teslim etmemek denğelerini sağlar. açısından uygun olan satış fiyatı denetimini gerçekleştirmek zorunda kalıyor. İmardan etkilenmeyen arazi değeri bir arazinin imardan hariç olan durumuna bağlıdır. Fakat dikkate alınması gereken değer artışları şunlardır: 7 Belediye imar ile ilgili hangi hedeflerini belirledi ve bunlardan hangilerini gerçekleştirdi? Aşağıda belirtilen kent yapılandırması ile ilgili kötü durumlar, kent yapılandırma incelemeleri çerçevesi içerisinde tespit edilmişlerdir ve „Schmelz Merkez“ imar alanının resmen belirlemesinin esasını oluşturmaktadır. • Kamusal alanların kullanımlarındaki eksikler, • Eksik olan topluluk tesisleri, • Merkezden göç etme eğilimleri • Merkezdeki şehir manzarası ile ilgili sorunlar Yukarıda belirtilmiş olan sorunlardan aşağıda belirtilen imar hedeflerine ulaşmıştır: • Tarihsel yapıların ve binaların korunması (Örn: Eski belediye binası), • Boş kalan binaların dönüşümü ve tekrardan kullanıma açılmaları, • Merkezde il mimarisi ile ilgili değer katma uygulamaları • Şehir manzarasını iyileştirme, 8 • Vatandaşın girişimini katılımını sağlamak, ve • Yerel altyapıyı iyileştirme girişimleri. Şehir merkezi imar girişiminden dolayı toplamda kalite bakımından bir iyileştirme görmüştür, bu durum sahipler için de yer değerinin artmasını oluşturmuştur. İş bu avantaj BauBG hükümlerine göre denkleştirici bedel ile alınması gerekmektedir. Eski Belediye binası Belediye meydanındaki konut ve kısmi mülkiyet tesisi ve yeni belediye binası 9 Denkleştirici bedeller İmar uygulamalarının sona erdi- Finansmanı kendisini bugünün rilişi ile belediye, federasyon ve açısından şu şekilde göstermekteeyaletten aldığı miktarları hesa- dir: playacaktır. Belediyenin kendi katkıları Belediye bunun dışında kanun yk. 1,15 Mio. € koyucudan BauBG madde § 154 İl destekleme imkanları feBauGB uyarınca istenen denkleş- derasyon/eyalet yk. 2,30 Mio. € tirici bedellerin imar uygulamalyk. 3,45 Mio. € arı için harcandığını kanıtlamak Tahminlere göre denkleştirici bezorundadır. deller 340 € olacaktır. DenkleştiriDenkleştirici bedellerin belirtilci bedellerde alınabilenler hesaba mediği durumlarda yardım veren katılmalıdır, gerçekten alınanlar gelirleri tahmin edip bu tutarın 2/3 olanlar değil. oranını belediyeden geri isteyebilir. En kötü durumda yardım veren Denkleştirici bedeller ve ya ön destek paralarını da geri isteyebilir. ödemeler alınmadan önce sahiplerin bilgilendirme ve açıklama haBelediyenin buna göre karar verkları yerine getirilmelidir. me seçeneği yoktur, denkleştirici bedelleri BauGB madde 154 alt Akabinde bunun ile ilişkin bazı açıklamalar getirilecek ve denkleşmadde 3 uyarınca belirtmelidir. tirici beleller ile ilgili sıkça sorulan İmarın başlangıcından 2017 yılınsorulara cevaplar verilecektir. da mehtemel bitişine kadar harcanacak olan tahmini tutar yaklaşık 3,4 Mio. € olacaktır. 10 Soru 1. Denkleştirici bedelinin temelini oluşturan yasal esas hangisidir? Denkleştirici bedelin alınması uygulaması Yasal olarak imar uygulamasının sonuçlandırılması İmar Yasası 154. madde 2.fıkra gereğince uygulama doğrultusunda toprak artış değerinin araştırılması İmar Yasası 154.maddesi 4.fıkra mülk sahibi ile düşünce ve görüş beyanı İmar Yasası 155.maddesi 1.fıkrada olduğu gibi hesaplandırma olaylarının araştırılması Imar Yasası 154 madde 1.fıkra gereği denkleştirme bedeli araştırması Denetleme: İmar Yasası 155.madde fıkra 2-6 gereği kamu yararına denkleştirme bedelini azaltmak veyahut kaldırmak Olanak: İmar Yasası 154.madde fıkra 3 cümle 2 gereği resmi satış sözleşmesi imzalandığında iyileştirme faaliyetinin telafi tutarının itfasına yönelik düzenlemeye izin vermek İmar Yasası 154.madde fıkra 4 gereği telafi bedel iştirakı İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 5 gereği telafi tutarının muhtemelen bir itfa kredisine dönüştürülmesi ve öncelik düzenlenmesi Kapsam alanında yapılan imar uygulamalarında belediye imar alanında bulunan arazi sahiplerinden denkleştirici bedel almak zorundadır. Alınan miktar belediyenin kararına bırakılmamıştır. Yasa koyucu, bu bedeli imar yasasında Denkleştirici bedel bir arazinin zorunlu olarak öngörmüştür. imar alanınada il inşaatı alanında yapılan yenilemenin sonucunda Denkleştirici bedel imar giderlerielde ettiği değere göre hesaplanır.¬ ne göre ölçülmemektedir, arazinin yer değerinin artmasına göre ölçül- Yüksek imar giderleri için verilen mektedir. maddi katkıdır, başka zamanlarda 11 bu miktarı genel halk öder (özelli- direrek bu durumdan kazanç elde kle il inşaat desteği üzerinden). etmekteler. İmarın düzenli hazırlıklardan ve hızlı uygulamalardan dolayı belediyenin ve sahiplerin uygulamalarının tamamı olarak, belediyenin* idaresi ve toplam sorumluluğu altında sonunda kayda değer yer değeri artışları meydan çıkar, bunlar belediyenin inisyatifi, aktiviteleri ve yaptığı masrafları olmadan ortaya çıkmazdı. Demek oluyor ki yer değerlerinin artışı sahiplerin yapısal yatırımları dahi olsa, yer değerlerinin artması belediyelere bağlanmaktadır. İnşaat uygulamalarının yerine getirilişi sahiplere bıraklımıştır. İnşaat uygulamalarına dâhil olanlar modernize, onarım, yeniden inşa ettirmek ve ek binalar inşa etmektir. Arazi sahipleri, yapısal yatırımlarının tekrar ekonomiksel açıdan kaldırılabilirliğini belediyelere borçludurlar. Sahipler, arazilerini daha iyi kullanabilerek, kiraya vererk ve ya başka türlü ticari açıdan değerlen- Arazilerine yapısal yatırımlarda bulunmak onlar için tekrardan kazanca dönüştürülmüştür. İmar uygulamaların sonucunda imar alanında bulunan arazi sahiplerinin BauGB madde 154 uyarınca imardan dolayı arazisinde artış oluşmasından dolayı belediyeye bir denkleştirici bedel ödeme zorunluluğu doğar. Bu genelde imar alanında bulunan bir çok arazi için geçerlidir. Kapsamlı imar uygulamasının seyri sayfa 42 de belirtilmiştir. * BVerwG (U.v. 23.5.1986 - 8 C 42.84) kentsel yapılandırma doğrultusunda yapılan imar uygulamaları sadecebelirli bir beldenin bir çok kentsel yapılandırmalarından oluşan, birbirleri ile uymlu halde hazırlanarak yerine getirilen toplu uygulama olarak geçerli olduğunu savunmaktadır. 12 Soru 2. Idari gider personel giderlerinden ve ayni giderlerden oluşmaktadır. Bu bağlamda aşağıda açıklanan hususlarda bir ayrıma gidilmelidir. • Vergiden muaf tutulabilir tadilata bağlı arazi değerinin tespiti için sabit giderler: - İmar Yasası (BauGB)Madde 154 Fıkra 2 gereği başlangıç ve sonuç değerinin tespitine yönelik giderler - İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 1 gereği telafi tutarının üzerine ilave edilecek tutarların tespit giderleri • Telafi tutarının tahsil giderleri: „İdari gider“ kavramı ne anlama gelmektedir? Bu kavramın telafi tutarları üzerine etkisi nedir? - İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 5 gereği telafi tutarının muhtemelen bir itfa kredisine dönüştürülmesi ve öncelik düzenlemesi giderleri, spit edilmiş ise ve telafi tutarının tahsili için oluşan idari gider olası gelirler ile kıyaslandığında kıyaslamaya uygun değil ise (çevirenin notu: idari gider olası gelirden daha yüksek ise) yerel yönetim telafi tutarının tahsilinden sarfı - Telafi tutarının ahzukabz ginazar edebilir. derleri (götürü usule göre hesaplanmış ortalama oranlar) - Telafi tutarlarının defter kaydı ve hesap kesimi (aynı zamanda iyileştirme faaliyetini yapan kişinin yediemin muhasebesi kapsamındaki ücretleri de) İdari gider telafi tutarı düzenlenmesinden kaynaklanan gelirler ile karşılaştırılır. - İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 4 Cümle 2 gereği Genel,tüm iyileştirme bölgeleri telafi bedeli yükümlüsünün için geçerli bir idari gider kolay iştirak gideri, yoldan varsayılamaz,tam tersine - İmar Yasası (BauGB) Mad- iyileştirme bölgesindeki her bir de 155 Fıkra 5 gereği telafi (özel) duruma göre tespit edilmesi tutarının muhtemelen bir itfa gerekir. kredisine dönüştürülmesi ve Eğer bilirkişi incelemesi sonucunöncelik düzenlenmesi ve ilan da önemsiz toprak değer artışı te(tebligat) giderleri, 13 Soru 3. Telafi tutarda söz konusu olan nedir? Telafi tutarlarının geliri iyileştir- faaliyetine bağlı toprak değerindeme önlemlerinin müşterek finans- ki artışı, Bir iyileştirme faaliyetimanının bir aracı sayılır. nin amaçlanmaması ve ifa edilmemiş olması şartıyla (başlangıçtaki Yasal temeller: değer) arsa için muhtemelen meyResmi olarak tespit edilmiş iyileş- dana gelebilecek toprak değeri ile, tirme bölgesi içindeki bir arasının resmi olarak tespit edilmiş iyileşsahibi, iyileştirme önleminin fi- tirme bölgesinin hukuki ve fiili nansmanı için yerel yönetime, olarak yeniden düzenlenmesiyle kendisine ait arsanın iyileştirme arsa için ortaya çıkmış arsa değeri faaliyetine bağlı olarak toprak (nihai değer) arasındaki fark mikdeğerindeki artışına karşılık gelen tarından oluşmaktadır. bir telafi tutarını parasal olarak Telafi tutarı yalnızca arsanın ödemek zorundadır (İmar Yasası değeri için tespit edilir. Artış da(BauGB) Madde 154 Fıkra 1 Cümhil olmak üzere binaların veya le 1). . bina parçalarının değerleri telafi İmar Yasası (BauGB) Madde 154 tutarının tespitinde dikkate alınFıkra 2 gereği arsanın iyileştirme maksızın kalmaktadır. Inanspruchnahme sanierungsbedingter Bodenwerterhöhung durch Ausgleichsbetrag Bodenwert €/m² Endwert Bodenwert unter Sanierungseinfluss erhebbarer Ausgleichsbetrag Anrechnungsbetrag sanierungsunbeeinflusster Bodenwert Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Zeit Aufhebung der förmlichen Festlegung © W. Kleiber 11 14 Soru 4. Toprak değer artışı nasıl oluşmuştur? bu rezervlerin iyileştirme faaliyeti esnasında düzenlenmiş imar planı, çerçeve plan / yeniden düzenleme planı vs. gibi araçlarla tespit edilmiş olması şartıyla, arsa değer artışlarına yol açabilir, Bu noktada konut ve ticari lokasyon imajının Cazip, ulaşım bakımından sakin iyileştirilmesinden söz edilmektealanların yaratılması sayesindir. de mahaldeki perakende ticaret alanının da değerlenmesi bunlar İmar alanında yapılan değer tespiti için belde yapılandırması için tüm arasında sayılabilir. kararlar ve öngörülenler dikkate Örneğin ulaşımı sakinleştiren ve alınmalıdır. değiştiren ulaşım planları nedeniyle gürültü emisyonlarının azaltıl- ,Arsanın toplum gözündeki kıyması ve kullanımdaki ihtilaflarının meti, vergisel imtiyazlar ve yine ortadan kaldırılmasıyla başkaca binaların modernizasyon giderleri değer artışlarının oluşmasına yol ve bakım-onarım maliyeti için ihaaçılabilir. le olanakları sağlanmış ise, iyileştirme faaliyetinin getirdiği genel Fakat yapılardan yararlanmanın bir avantaj da ortaya çıkabilir. değiştirilmesi yoluyla iyileştirilmiş arsa yararlanımı nedeniyle oluşan faydalanma rezervleri de, İyileştirme bölgesindeki arsa değerleri özellikle, caddelerin, yolların ve alanların tadilatı , merkezi park alanlarının yaratılması ve ulaşımın yeniden düzenlenmesiyle artmıştır. 15 Soru 5. İyileştirme faaliyetine bağlı avantajlar nelerdir? Bunlar arasında „iyileştirme faaliyetine bağlı genel avantaj“, „lokasyon avantajı“, „yeni alt yapı tesislerinin sağladığı avantajlar“ ve „iyileştirme faaliyetine bağlı vergi avantajları“ sayılabilir. „Kamu faydasına açılmış yeni tesislerin sağladığı avantajlar“, resmi olarak tespit edilmiş bir iyileştirme bölgesi içindeki arsa sahiplerinden cadde tadilatına katılım bedellerinin artık tahsil edilmeyecek olmasıyla ortaya çıkmaktadır.tespit edilmiş bir iyileştirme bölgesi içindeki arsa sahiplerinden cadde tadilatına katılım bedellerinin artık tahsil edilmeyecek olmasıyla ortaya çıkmaktadır. Fakat yeni bir alt yapının sağladığı fiili mevcut avantaj, uygun bir toprak değeri artışını şart koşar. „İyileştirme faaliyetine bağlı genel avantaj“ kavramından, yalnızca iyileştirme kastıyla yapılan („inisiyal etki“ olarak adlandırılan kasıt) faaliyetlerden ortaya çıkan toprak değeri artışları anlaşılır. „Lokasyon avantajı“ içine, genel konut ve ticari alan lokasyonunda yapılan iyileştirmeler ( yakın ve uzak çevrenin güzelliği), yıkım ve yeniden inşa önlemlerinin ve modernizasyon önlemlerinin uygulanması, otoparkların, dinlenme alanlarının ve yaşam alanlarının tasarlanması, ulaşımın sakinleştirilmesine yönelik önlemler ve yeni otoparkların hazırlanması girmektedir. 16 „İyileştirme faaliyetine bağlı vergi avantajları“, iyileştirme bölgesi içindeki arsa sahiplerinin binalarda yapılacak modernizasyon ve bakım-onarım maliyetini, iyileştirme bölgesi dışında bulunan arsa sahiplerine göre daha yüksek oranda amortismana atabilmeleri sayesinde ortaya çıkmaktadır. Ödeme zorunluğu olanın imardan elde ettiği kazancını gerçekten kullanabildiği, örn. satıştan ve ya gelir yükselişinden dolayı, denkleştirici bedel için bağlayıcı değildir. Denkleştirici bedelin temelini oluşturan unsur, uygulamadan dolayı değişen yerin değeridir. İmar Yasası (BauGB) Madde 154 gereği taşınmaz geliri vergisi bakımından telafi tutarları, kamu tesisi maliyetine katılım bedelleriyle eşit muamele görmektedir (Federal Vergi Mahkemesi (BFH) 27.10.1993 / I R 65/92 numaralı kararı). Soru 6. Eğer anıt koruması altındaki bir bina söz konusu ise, bu durumun telafi tutarı üzerine olan etkisi nasıl olacaktır? Anıtların korunması kaçınılmaz olarak ne arsanın değerin azalmasına ne de yükselmesine neden olmadığı için, koruma altına alınma durumunun yol açtığı avantajlar ve dezavantajlar olağan ticari ilişkinin bakış açısına uygun olarak birbirleriyle „takas“ (=mahsup) edilmelidir. Anıt korumasına bağlı olarak arsaya getirilen kısıtlamalar, kıyaslanabilir ve takyidata uğramamış bir arsa ile karşılaştırıldığında ağırlıklı olarak bir değer azalmasına yol açmaktadır. Fakat sonuçta anıt koruması aynı zamanda değer bakımından nötr bir etki de yaratabilir. Değer azalmasının tutarının tespiti için genel geçer kurallar konulamaz. 17 Soru 7. Kamu parasıyla inşa edilmiş sosyal konutlar telafi tutarına tabi midir? Üzerinde kamu kaynaklarıyla finansmanı sağlanmış sosyal konutların bulunması ve bir iyileştirme bölgesi içinde yer alması durumu, arasın toprak değerinin artışını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Burada da arsa için iyileştirme faaliyetiyle ortaya çıkan avantajlar geçerlidir. Öyle ki bu bağlamda bir değerlendirme ancak bireysel olarak gerçekleştirilecek bir hesaplamayla mümkündür. Kamu teşviki ile inşa edilmiş konutların sahipleri bu nedenle yeni bir ekonomik hesaplaması yapmak ve kira artışının ne kadar olduğunu ispatlamak zorundadır. Lüzumu halinde belirli durumlarda kira yardımı talep edilebilir. Fakat prensip olarak iyileştirme faaliyetinin hedeflerinin bunu öngörmesi şartıyla sosyal konut inşası durumunda telafi tutarlarının tahsil edilmesinden sarfı nazar edilebileceği durumu geçerlidir. Kamu teşviklerinden yararlanan sosyal konutlarla imar edilmiş Bu nedenle bir telafi tutarının taharsaların sahipleri de telafi bedeli sil edilmesinden önce her bir münyükümlülüğüne tabidirler. Ka- ferit durum incelenmelidir. muya yararlı iş yapılıyor olması muafiyet oluşturmamaktadır. Telafi tutarı kiralar üzerine paylaştırılabilir. 18 Soru 8. Emlaka yapılan öz yatırımlar telafi tutarının meblağında dikkate alınıyor mu? İmar Yasası (BauGB) Madde 155 yerel yönetimin takdirindedir. Bu Alt Fıkra 2 Yarım Cümle 1 gereği bağlamda doğal olarak iyileştirme işleminin tüm katılımcılarına eşit mal sahibinin yaptığı kendi masmuamele edilmesi ilkesi dikkate rafları nedeniyle uygun görülerek alınmalıdır. oluşmasına neden olduğu toprak değeri artışları da telafi tutarında Yalnızca bina değerini arttıran öndikkate alınmalıdır. Masrafların lemler dikkate alınmaz. yapıldığı tarih söz konusu değildir. Fakat yerel yönetimin bazı masraf Bu nedenle iyileştirme bölgesinin ve yatırımları dikkate alarak ölçü resmi olarak tespit edilmesinden de serbest hareket alanı* küçük bir önce zaten yapılmış olan bu türden takdir marjı bulunmaktadır Bu masraflar da tespit edilir. masraf ve yatırımların içine, telaBu masraflar başlangıç değerinin fi tutarının iyileştirme faaliyetinin tespitinde dikkate alınmamıştır. bitirilmesinden önce ödenmiş olTelafi tutarlarının sonradan dik- ması koşuluyla ve her bir yatırımın kate alınmasında toprak değe- tutarına göre işçilik ödemeleri de ri artışlarını beraberinde getiren girmektedir. yatırımlar mal sahibi için mahsup edilmelidir. Yasal zemin üzerinde (§ 155 İmar yasası) mahsup işlemlerinin sağlanması mevcut iken ve gerçekleştirilmesi gerekirken, şartların oluşması durumunda, telafi tutarının indirimlerle azaltılması Not - Fakat: Ne denkleştirici bedel alma çerçevesinde ne de zamanından önce kaldırmaya uygulanan denkleştrime bedeli alma hükmü için avantajlar hatta karşılıksız kesinti açısından yöntemden vaz geçme söz konusu olamaz. * 19 Soru 9. İyileştirme önlemlerinin ifasından kaynaklanan dezavantajlar da dikkate alınıyor mu? Gürültü imisyonları gibi dezavantajlar, gençlik tesisleri, imtiyazları ortadan kalkması vs. doğal olarak, değeri azaltan faktörler olarak iyileştirme faaliyetine bağlı toprak değerinin artışının tespiti işlemine dahil olurlar. miktarda taşıt egzozu, arsanın cephesinin trafik bakımından yoğun bir virajda bulunması, küçük arsa boyutları, yararlanma türünün değiştirilmesi, dezavantajlı kat planı vs. olabilir. Diğer olumsuz faktörler, örneğin yoğun trafik gürültüsü, yüksek Soru 10. „Harici etkiler“ nelerdir ve bunlar telafi tutarının tahsilinde nasıl dikkate alınmaktadırlar? İmar Yasası (BauGB) Madde 153 Fıkra 1 gereği iyileştirme faaliyetinden etkilenmeyen arsa değeri, yalnızca iyileştirme faaliyeti ve bu faaliyetin hazırlanması ve icrası olasılığı üzerine ortaya çıkmış olan değer artışları hariç olarak kendisini belirlediği için, bunun tam tersine iyileştirme faaliyeti dışında bulunan önlemlerle ilişkilendirilmesi gereken ve „dışarıdan“ iyileştirme bölgesi üzerinde etkili olan değer artışları dikkate alınmalıdır. Bu örneğin bir iyileştirme faaliyet alanının dışında bir yakın ulaşım (=banliyö) noktasının inşası yakınlarda yeni inşa edilmiş bir nehir köprüsü, bir ticaret bölgesi için 20 alt yapı avantajları olarak yeni bir otoban veya komşu bölgelerde alınan önlemlerle ticari durumun iyileştirilmesi olabilir. Bu bağlamda inşaatın hiç bir surette iyileştirme önlemiyle bir illiyet bağı söz konusu olmayabilir. Parlak etkiler yaratan bu özel faktörlerin iyileştirme bölgesi içindeki arsa değerleri üzerinde iyileştirme faaliyetinden bağımsız bir etkisi vardır ve iyileştirme değerlerinin üzerine çıkarlar. Bunlar iyileştirme işlemine bağlı toprak değeri artışları sayılmazlar. Soru 11. Tapudaki takyitler (örneğin arazi irtifak hakları) telafi tutarlarının tespitinde dikkate alınıyorlar mı? İyileştirme faaliyetine bağlı olmaları şartıyla, tapu kaydı Bölüm II „Takyitler ve sınırlamalar“ başlıklı bölümde yer alan şerhler , örneğin ikamet hakları, intifa hakları, pencere hakları, yürüyüş ve taşıtla ulaşım hakları vs. telafi tutarının üzerinde azaltıcı bir etkiyle mahsup edilebilirler. sahipleri uygun bir takyit kaydı yapmışlar ise , her zaman yerel yönetimin iznine ihtiyaç duyulmasıdır. Eğer böylesi bir izin yok ise, o zaman bu takyitler de telafi bedelinde bir indirime yol açmaz, çünkü kamu hukuk özel hukukun önündedir. Bunun anlamı, her bir kayıtlı takyit ve kısıtlamanın telafi bedelinin tespiti öncesinde inceBu türden haklar ile ilişkili kayıtlenmesi gerektiğidir. ların düşülmesinde her zaman izne tabi bir hukuki işlem söz konusudur. Bunun anlamı, eğer özel mal 21 Soru 12. Telafi bedeli bir arsanın alımı ve satışı üzerinde nasıl bir etkisi vardır? İyileştirme faaliyetinin icrası esnasında bir arasının hem alımı hem de satışı „izne tabi hukuki işlemlerdir“ Anlaşmalar ancak, yerel yönetim anlaşmaların iyileştirme faaliyeti hukukuyla uyuşup uyuşmadığını kontrol etmiş olması şartıyla hukuken geçerli olurlar. Bir arsanın alımı için İmar Yasası (BauGB) Madde 153 Fıkra 1 ‚deki hükümlerbu bakımdan bir alım fiyatı garantisi anlamına gelirler. Fakat yenileme faaliyeti, bu faaliyetin hazırlanması ve icrası beklentisiyle meydana gelmiş toprak değeri için değer artışlarının içeremezler. Buna karşın arsa piyasasındaki genel değer ilişkilerindeki değişiklikler dikkate alınmalıdır. Prensip olarak bir alım anlaşması yapılırken telafi bedelinin ödenmesi konusunda ilave yazılı bir mutabakat yapılmalıdır. BauGB uyarınca arazi satışları fiyat denetimine tabiidir ve satış sözleşmesinin onayı arazinin satış bedeli imardan henüz faydalanmamış bedeli geçtiğinde verilmemelidir. Federal idare mahkemelerince yapılan kararlaştırmalara göre onay vermek, anlaştırılan satış bedeli imardan etkilenmemiş olan Arada arazi piyasasında genel arazinin açıkça hatalı şekilde beliranlamda yükselen arazi fiyatları lendiği durumlarda yasaktır. (konjonktürel gelişme), yer değeri artışı değildir, arazi piyasasında sadece bir enflasyonel gelişimin var oldupunu gösterier ve kesintiye uğratmamalıdır. Ancak Uygulanan imar çalışmaları sonucunda arazi kalitesinin yükselişinden dolayı (Örn: daha iyi faydalanma, daha iyi konum kriterleri, örneğin komşuluk) denkleştirici bedel ödenmelidir. 22 Soru 13. Telafi bedeli nasıl hesaplanmaktadır? Herkes eşit bir telafi bedeli ödemek zorunda mıdır? Telafi bedelinin hesaplanması için çeşitli olanaklar ve yöntemler vardır. Örneğin emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemi, arazi gelir yöntemi, kira düzeyi yöntemi, kullanım değeri analizi yaklaşımları, değer eksilmesi hesaplamasına dayanan yöntem, bileşenler yöntemi ve aynı zamanda Aşağı Saksonya Modeli gibi yöntemler bulunmaktadır. yöntem yerine, değer tespiti için „meselenin özüne daha uygun“ veya „daha avantajlı“ gördüğü farklı bir yöntemi talep edemez. Eğer kabul edilmiş bir yöntem uygulanamıyor ise, bu durum uygun başka bir yöntemin bulunmasını engellemez. Bu bakımdan bu yöntemlerin sıralanması nihai değildir. Federal İdare Mahkemesi böyle karar vermiştir. Bir iyileştirme faaliyeti bölgesi içinde bir değer tespiti için yöntem- lerden hangisinin kullanılacağı esasen verilerin durumuna bağlıdır. Bileşen yöntemi* için bileşenler yönteminin uygulanmasına karar ver- dik. Her arazi sahibine iş bu broşür yazısının yanı sıra kendisi için özel hesaplanmış, denkleştiriçi bedelin nasıl oluştuğunu ayrıntılı anlatan bir form verilecektir. İş bu yazıdan ve özel hesaplamadan sonra hala sorularınız var ise, Yere yönetimin değer tespitindeki Harald Zorn bilirkişi bürosu sizin hareket alanı değerlendirmenin hu- için randevu sistemi ile hizmekuki ve fiili temellerine uzanmaz. tinizde bulunacaktır. İyileştirme faaliyetinden olumsuz etkilenen bir kişi, yerel yönetim tarafından seçilmiş bir Bilşen yöntemi, imardan dolayı artan yer değeri değer etkileyici durumlara bağlanabildiği durumlarda meydana gelmiş sayılır (genelde bu böyledir),başlangıç değerinden eklenerek son değere kadar gider. İş bu yöntem bilinen bir başlangıç değerini esas alır, bu satış bedellerinden, kiralardan ve ya yer ölçüm değerlerinden tespit edilmiş olmalıdır. İlgili veri durumu şarttır . – Başlangıç durumu: bilinen başlangıç değeri. * Çoğu zaman uzun yıllar sonrasında imar yöntemi için veri durumu gerekli olacaktır. Bu durumda sonuç değerlerini başlangıç değerlerine göre hasaplamaktan başka bir çare bulunamaz. – Başlangıç durumu: bilinen son değer. 23 Soru 14. Tapudaki takyitler ( örneğin arazi irtifak hakları ) telafi tutarlarının tespitinde dikkate alınıyorlar mı? Telafi tutarının tespiti öncelikli arsanın alım tarihi ile iyileştirme olarak yerel yönetimin görevidir. faaliyetinin bitirildiği tarih arasında değer kaybına uğrayıp uğraBu bağlamda değer tespiti için temadığı bu nedenle ölçüdür. Çünkü mel faktöre iyileştirme faaliyetine piyasa değeri düşük bir arsa da iyibağlı toprak değeri artışının teleştirme önlemlerinin alınmasıyla spitidir. değer kazanabilir. Aksi halde iyiBu noktada objektif ve tarafsız bir leştirme faaliyeti olmaksızın daha karar vermek için, resmi olarak düşük değerli olabilir. atanmış, Schlehdorf ‚da yerleşik yeminli Bilirkişi Harald Zorn yerel yönetim tarafından arsa değer- Kolay anlamak için not: lendirme işlemlerini yapmak için Arazi değerleri, bir iyileştirme alanı içindeki ıslah edilmiş referans toprak değergörevlendirilmiştir. İyileştirme faaliyetine bağlı toprak değerinin hesaplanması için temel burada basılı ve arazi değeri bölgeleri planı olarak adlandırılan plandır (bakınız: Sayfa 4). Burada açıklanan toprak değerleri yılda bir defa ve 31.12 tarihinde iyileştirme faaliyeti bitirilinceye kadar güncellenir. Değerlerin sabit kalıp kalmadığı, artıp artmadığı veya düşüp düşmediği tespit edilmelidir. Bu bağlamda telefi tutarlarının duruma göre değişmesi mümkün olabilir. Arsanın iyileştirme önlemiyle değer kazanıp kazanmadığı; 24 leridir. Soru 15. Başlangıç değeri, nihai değer ve yeni düzenleme değeri arasındaki fark nedir? İmar Yasası Madde 154 Fıkra 2 Yarım Cümle 1 gereği „başlangıç değeri“ bir iyileştirme faaliyetinin amaçlanmaması ve icra edilmemiş olması şartıyla, ortaya çıkabilecek toprak değeridir. Bu arsa değeri „iyileştirme faaliyetine etkide bulunan toprak değeri“ olarak tanımlanmaktadır. O halde yalnızca arsa tabanı ve toprak* değerlendirilmektedir; fakat binaların ve gelişimin değeri hesaplanmamaktadır. İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 2 Yarım Cümle 2 gereği „Nihai değer“, resmen tespit edilmiş bir iyileştirme alanının hukuki ve fiili olarak yeniden düzenlenmesi yoluyla ortaya çıkan toprak değeridir. Özellikle arazinin yapısı, arasının konumu, gelişim durumu, yapılardan faydalanma türü ve ölçüsü, arsa biçimi, toprağın koşulları (örneğin arazideki önceki dönemlerden kalma kontaminasyonlar), alt yapı durumu ve arazi geliri ilişkileri (örneğin gerçekleştirilebilir arazi gelirleri ve idari giderler) bakımından iyileştirme faaliyetleri ve yine bu faaliyetlerin hazırlanması veya bunların icra edilmesi beklentisi sonucu meydana gelen değişiklikler göz ardı edilir. Bu bağlamda, bir iyileştirme faaliyeti, bu faaliyetin hazırlığı ve icrasına yönelik beklenti ile oluşan değer arttırıcı etkilerin tümü bu nedenle dikkate alınmalıdır. „Yeniden düzenleme değerinde“ arsanın piyasa değeri söz konusudur. Bu değer, resmen tespit edilmiş iyileştirme bölgesinin fiili ve hukuki yeniden düzenlenmesi dikkate alınarak ortaya çıkmaktadır. İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 2 gereği Telafi tutarının takdiri için ölçü alınan nihai değerden farklı olarak, yeniden düzenleme değerinin tespitinde bir mevcut yapılaşmanın (=imar) değer payı dahil olmak üzere arasının toplam değeri söz konusudur. Hukuki yeniden düzenleme toprağı düzenleyici önlemlerin bir sonucudur ve iyileştirme faaliyetinin hedeflerinden ve amaçlarından kaynaklanır. Bu nedenden dolayı hukuki koşullar ve fiili özellikler, yapılardan faydalanma türünün ölçüsünün tespiti (taban alanı ve katlar alanı kat sayısı, bina kütle sayısı ve tam kat sayısı, yapısal tesislerin yüTelafi tutarının hesaplanması için ksekliği, yapı tarzının tespiti ve ölçü başlangıç değeri ve nihai üzerine inşaat yapılabilir alanın değerdir. tespiti), kamu faydasına açılmış tesislerin durumu, arsanın biçimi ve konumsal özellikleri (örneğin köşe arsa) değerlendirilecek her bir arasının yararlanılabilirliği için ölçüdür. * „Arsa tabanı ve Toprak“ formülasyo- Başlangıç değer ve nihai değer nunda Orta Çağ‘dan kalma „arsa taaynı değer tespiti yürürlüğe giriş banı“ terimi kentsel imar için ayrılmış alan içinde bina temeli için kullanılan günüyle ilişkili olmalıdır. taban alanı, „toprak“ terimi ise kentsel imar için ayrılmış alan dışında kalan tarım alanlarını söz konusudur. 25 Soru 16. Telafi tutarının tespiti hakkında açıklama yapılıyor mu? Telafi tutarı önceden belirtilen tutarda nihai olarak tespit edilmeden ve telafi tutarının ön ödemesinin tahsili hakkındaki karar tebliğ edilmeden önce, mal sahibi bilgilendirme yazısının ulaşmasından sonra bir ay içinde, arsasının değer tespiti için belirleyici özel koşulları ve muhtemelen telafi tutarından mahsup edilecek meblağları yazılı olarak veya şahsen Soru 17. İlgili kişi dinlenilmek için ve ya yazılı beyanı için kendisine verilen müddeti değerlendirmeyecek olursa, belediyenin daha fazla dinleme zorunluluğu ortadan kalkmış olacaktır. Telafi tutarı üzerinde pazarlık yapılabilir mi? Telafi tutarının tespitinde yerel yönetimin takdir hakkı olmadığı için, telafi tutarı üzerinde aynı derecede az bir miktarda pazarlık yapılabilir. Mal sahibi ile yerel yönetim arasında ihtiyari bir ödeme an- 26 yapılan bir görüşmeden açıklama fırsatına sahiptir. laşmasının yapılması durumunda küçük bir takdir payı vardır. Fakat bu takdir payı resmi kararın verilmesiyle ortadan kalkar. Soru 18. İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 3 Fıkra 3 ve 4 gereği yasa koyucu yalnızca istisnai durumlarda telafi tutarının tahsilinden sarfı nazar etmektedir. Yerel yönetim telafi tutarının tahsilinden sarfı nazar edebilir mi? (4) Yerel yönetim münferit olarak telafi tutarının tahsilinden tamamen veya kısmen sarfı nazar edebilir, eğer bunu kamu yararı emrediyor veya bu hakkaniyete aykırı mahrumiyetlerden kaçınmak için İmar Yasası (BauGB) Fıkra 3 ve gerekli ise. Muafiyet aynı zamanda 4 bu durumu aşağıda açıklandığı iyileştirme faaliyetinin bitirilmegibi ayrıntılı olarak ele almaktadır: sinden önce de gerçekleştirilebilir. (3) Yerel yönetim resmi olarak teMal sahibinin ödeme yükümlülüğü spit edilmiş iyileştirme bölgesi yerel yönetimin tahsilat yükümiçin veya iyileştirme bölgesine ait lülüğüne uygundur. Madde 154 belirlenecek parçalar için telefi Fıkra 1 bunu açıkça ifade etmektutarlarından sarfı nazar eder, tedir: Mal sahibi ödemeyi yap1. eğer bilirkişi raporuyla önem- mak zorundadır ve Fıkra 4: yerel siz bir toprak değer artışı tespit yönetim telafi tutarını talep etmek edilmiş ise; zorundadır. Tutarları talep etmek 2. eğer telafi tutarının tahsili için istemesi veya istememesi yönünde ortaya çıkan idari giderler olası yerel yönetimin serbest takdir gelirler ile kıyaslandığında yük- kullanması için bir alan bırakılmamıştır. Eşit muamele ilkesinsek ise. den ötürü, bir yerel yönetimin yasa Cümle 1 gereği karar iyileştirme gereği telafi tutarlarını tahsil etmefaaliyeti bitirilmeden önce de verilebilir. si, fakat bir başka yerel yönetimin hemşerilerini koruması ve bu yüzden telafi tutarlarının tahsilinden sarfı nazar etmesi uygun değildir. Tahsil edilmeyen tutarları prensip olarak yerel yönetimin üstlenmesi gerekir. Madde 14 I S 2 ve GG II ancak belediye uygulamasından dolayı arazi değer artışından yapılan tahsillere izin vermektedir. İyileştirme bölgesinde bulunan tüm arsalar prensip olarak ödeme yükümlülüğüne tabidir. Özel faydaların sağlandığı arsalar için, örneğin müşterek ihtiyaç veya sosyal konut inşaatı için kullanılan arsalar için koşullara bağlı olarak ödeme yükümlülüğü ortadan kalkabilir. 27 Soru 19. Küçüklük (= bagatel) hükmü ne zaman uygulanabilir? Küçüklük hükmünün uygulanması Tam tersine bizzat önemsiz oliçin ön koşullar son derece kısıt- mayan toprak değeri artışlarında eğer idari gider gerçekleştirilebilir layıcı biçimde tespit edilmiştir, gelirlerden daha büyük ise, telaKuralın uygulanması prensip olafi tutarının tespitinden sarfı nazar rak, edilmeyebilir. • eğer iyileştirme bölgesi çok sayToprak değeri artışının meydana ıda küçük arsalardan oluşur ise; gelmeyişi veya yalnızca önemsiz • eğer mevcut toprak değeri se- bir toprak değeri artışı son derece viyesi ve iyileştirme faaliyetine nadir olarak ortaya çıkar. Çünkü bağlı toprak değer artışları gö- aksi halde iyileştirme faaliyetinin rece düşük ise; başarısının sorgulanması gerekir• eğer gerekli değer tespitleri di. Özellikle çok önceden kentsel küçük bir bölge ile ilişkili ol- imar bakımından kusurlar zaten duğu için yönetim gideri görece hazırlık araştırmalarında tespit edilmişlerdir ve büyük oranda oryüksek ise, dikkate alınır tadan kaldırılmışlardır. İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 3 ‚de belirtilen koşullardan Sonuç olarak, küçüklük hükmünün (Alt Fıkra 1 ve 2) her ikisinin kü- yalnızca çok az istisnai durumlarmülatif olarak karşılanmasının ge- da uygulanabileceği tespiti yapılarekli olmasına rağmen, öncelikle bilir. telafi tutarının tahsili için ortaya çıkan idari giderin yüksekliği sorgulanmalıdır. Çünkü „önemsiz“ toprak değeri artışlarında eğer idari gider daha düşük ise küçüklük hükmü uygulanmayabilir. 28 Soru 20. Yerel yönetim meclisi (=belediye meclisi) telafi tutarlarının tahsil edilmemesine karar verebilir miben? İmar Yasası (BauGB) Madde 154 hükümlerine göre yerel yönetim, mal sahiplerinden telafi tutarlarını tahsil etmeye yasal olarak yükümlüdür. Bunun için koşul mal sahiplerinin iyileştirme bölgesi içinde bulunan arsaları için iyileştirme faaliyetine bağlı toprak değeri artışının meydana gelmesidir. Böylece mal sahipleri payları oranında iyileştirme faaliyetinin finansmanına katkıda bulunurlar. Bu yükümlülük hem arsaya göre hem de yasal olarak öngörülmüş tutarda ortaya çıkar. Denkleştirici bedelin alma olanakları: • Uygulamanın bitiş sonrasında bildiri göndermek (Madde 154 alt madde 3 fıkra 1 BauGB) • Satış sözleşmesi (Madde 154 alt madde. 3 fıkra 2 BauGB) • Zamanından önce başvuru üzerine yapılan belirleme (Madde 154 alt madde 3 fıkra 3 BauGB) • Ön ödeme (Madde 154 alt madde 6 BauGB) Böylece mal sahiplerinin iyileşTelafi tutarlarının tahsilinden va- tirme önleminin finansmanına zgeçmekle yerel yönetim federal katılımı yerel yönetimin takdirinde değildir. hukuku çiğnemiş olabilir. 29 Soru 21. Her mal sahibi telafi tutarını ödemek zorunda mıdır veya bunda istisnalar var mı? Prensip olarak resmi olarak tespit edilmiş iyileştirme bölgesi içinde arsası bulunan her mal sahibi parasal olarak bir telafi tutarı ödemek zorundadır. Bu tutar yukarıda da anlatıldığı gibi, onun arsasının toprak değerinin iyileştirme faaliyetine bağlı olarak artışına karşılık gelir. Müşterek mal sahipleri payları oranında bu tutarı öderler. Miras yoluyla geçen inşaat üst hakkı ile takyit edilmiş bir arsada arsa sahibi ödeme yükümlüsüdür. İnşa etme yetkilisini sahibi yerine katkıda bulunmaya zorlayan gelişme katkısı hukukuna benzer bir hüküm imar hukukunda yoktur. (Madde 134 alt madde 1 f. 2 BauGB). Bu istikrarlıdır, çünkü burada kamusal tesislerin ticari avantajlarına değil arazi değerinin artmasına bağlanılmaktadır. Bu sadece doğrudan sahibinin işine yaramaktadır. Bu bağlamda ölçü tapudaki kayıttır. Yerel yönetim telafi tutarının tah- larda var sayılmalıdır, çünkü prensilinden, sip olarak telafi tutarının öz veya yabancı kaynaklarla ödenmesi • küçüklük hükmü kapsamındabeklenebilir bir durumdur. Belirki durumlarda ve tildiği gibi bir tahsilat yüküm• kamu yararının emretmesi lülüğü mevcuttur. veya hakkaniyete aykırı mahTakdir kullanmak için hareket rumiyetlerden kaçınmak için alanının bulunmayışı bakımından gerekli olması şartıyla sarfı yetkili yerel yönetim organlarının nazar edebilir.(Arazi sahibiprensip kararı da gerekli değildir. nin denkleştirici bedelini diğer sermayesinden karşılaması is- Kamusal amaçlar için kullanılan tenmemektedir. Daha çok arazi- arsaların sahipleri de prensip olanin değerinin imar sonrası değer rak telafi tutarı ödeme yükümartışından oluşan olumlu kazan- lüsüdür. cında ödenmesi istenmektedir.) İmar hukukunda kamusal amaçlar Kamu yararı genel kentsel imar için kullanılan arsalar için tanınan önlemi olarak iyileştirme faa- imtiyazlar telafi tutarları hukukuna liyetiyle ilişkilidir. İndirim ve aktarılamaz. muafiyet iyileştirme faaliyetinin Aynı durum üzerine (tamamen ya icrasını desteklemek zorundadır. da kısmen) yalnızca, sosyal konut Bu durum örneğin, eğer indirim teşviki araçlarıyla finanse edilecek ve muafiyet olmaksızın iyileştirkonut binalarının inşa edilebileceği me faaliyeti için önemli bir inşaat biçimde bir imar planının tespit projesinin finansmanın belirsizliğe edildiği arsalar için de geçerlidir. sürüklenmesi söz konusu ise, varsayılmalıdır. „Hakkaniyete aykırı Özel hukuk kapsamındaki tüzel mahrumiyetlerden kaçınma“ ifa- kişilerin yanı sıra kamu hukudesinden özel bir mahrumiyetten ku kapsamındaki kişiler de telefi kaçınma durumu anlaşılmalıdır. tutarını ödemekle yükümlüdürler. Mahrumiyet özel istisnai durum- İmar Yasası yerel yönetimi telafi tutarının hem arsaya göre hem de yasada öngörülen tutarda tahsiline yükümlü kılmaktadır. Telafi tutarının tahsili ve tespiti yerel yönetimin görevidir. 30 İlişkili arasalar için bir telafi tutarı la bu yükümlülük ortadan kalkar. ödeme yükümlülüğü bulunduğu Telafi tutarının alacaklısı yerel yösürece, alacaklı ve borçlunun netimdir. - yerel yönetime ait arsalarda olduğu gibi - aynı kişi olması şartıy- Soru 22. Eğer mal sahibi mali koşulları nedeniyle telafi tutarını ödeyemiyor ise bu konuda hangi olanaklar bulunmaktadır? Mal sahibi telafi tutarını yerel yönetime ödemek zorunda olduğu için iyileştirme faaliyetine katılan mal sahibinden altından kalmayacağı bir şeyin istenmemesi veya onun mali sıkıntılara sokulmaması gerektiği kuralı prensip olarak geçerlidir. Müzakereler bu türden sorunların çözülmesine yönelik araçlardır. Eğer bir mal sahibi talep edilen meblağı 4 hafta içinde toplam olarak yerel yönetime ödeyemeyecek durumda ise, o zaman aşağıda açıklanan olanaklar bulunmaktadır: • Taksitler halindeki bir ödeme şekli üzerinde mutabakat • Bedelin bir itfa dönüştürülmesi kredisine • Ödemenin ertelenmesi talebi Faiz ödemesi konusu yerel yönetim ile yapılacak bir mutabakat ile tespit edilir Ödemenin ertelenmesi durumunda iyileştirme faaliyetine katılan mal sahibi yılda bir kez ekonomik ve mali koşullarını yerel yönetime bildirmek zorundadır. Yasa, çok az istisnai durum göz ardı edilirse, telafi tutarını ödeme yükümlülüğünden affetmeyi öngörmemektedir. 31 Soru 23. Bir iyileştirme önleminin sonunda telafi tutarını kim ödemek zorundadır? Telafi tutarı resmi olarak tespit edilmiş iyileştirme bölgesi içindeki arsa sahipleri tarafından ödenmek zorundadır. İyileştirme faaliyetinin bitirildiği tarihte (başka bir deyişle iyileştirme faaliyeti düzenlemesinin fek- Soru 24. kedildiği (=bozulduğu) tarihte ya da ön ödeme tarihinde tapu sicil dairesine göre mal sahibi olan kişi telafi tutarını ödemekle yükümlüdür. Telafi tutarı ne zaman muaccel olur? Telafi tutarının muacceliyeti tutarını ödeme yükümlüsünün taİmar Yasası (BauGB) Madde 154 lebi üzerine telafi tutarını önceden Fıkra 3 ve 4 ‚de düzenlenmiştir. tespit etmelidir. Yasa hükmü aşağıdaki gibidir: (4) Belediye bildiri belgesi ile (3) İyileştirme faaliyetinin biti- denkleştirici bedeli ister; bedel bilrilmesinden sonra (Madde 162 diri belgesinin tebliğinden sonra ve 163 Imar Yasası) telafi tutarı bir ay içerisinde ödenmesi gereködenmelidir. Yerel yönetim iyileş- mektedir. Denkleştirici bedelin betirme faaliyetinin bitirilmesinden lirlenmesinden önce denkleştirici önce bedelin tam olarak ödenme- bedeli ödemek zorunda olan kişiye sine onay verebilir. Bu bağlamda madde 155 alt madde 1 BauBG iyileştirme önleminin maliyetinin uyarınca hesaba geçirilebilikarşılanması için telafi tutarından nen tutarlar hakkında arazisinin daha yüksek bir tutar üzerinde denkleştirici bedelinin değerini anlaşma yapabilir. Yerel yönetim, belirlemede etkili hususlar hakkıneğer telafi tutarını ödeme yüküm- da yeterli süre içerisinde beyanlüsünün iyileştirme faaliyetinin da bulunma ve açıklama yapma bitirilmesinden önce tespitin yapıl- fırsatı verilir. Denkleştirici bedel masında haklı bir menfaati varsa arazi üzerinde resmi bir borç olave telafi tutarı yeterince güvenli bir rak yatmamaktadır. şekilde tespit edilebiliyor ise, telafi 32 Soru 25. Telafi tutarının - zamanından önce- itfasından (ödenmesinden) sonra gelecek yıllar içinde mal sahipleri için başkaca borçlar ortaya çıkar mı? İtfa ile hukuken geçerli olarak yapılmış bir düzenleme nihai olarak geçerlidir. Düzenleme Belirtilen arsa için telafi tutarının artık bir daha ortaya çıkmamak üzere geçerlidir. Bunun anlamı, itfa anlaşmasının yapılmasından ve bedelin ödenmesinden sonra yerel yönetimin telafi tutarı borçlusundan ( mal sahibinden) ve onun hukuki haleflerinden telafi tutarı hukukuna dayalı olarak alacak taleplerinde bulunamayacağıdır. Yine bunun anlamı, sonradan yapılacak bir ödemenin veya tazminat yükümlülüğünün söz konusu olmamasıdır. Bir itfa anlaşmasının avantajları: • Tahsil edilen kaynaklar yeniden toplam iyileştirme faaliyetinde kullanılabilir; • denkleştirici bedel bildiri belgesine nazaran daha fazla kabul görür, • diğer sahiplere karşı örnek konumda bulunmak, • Yerel yönetim için daha düşük bir idari gider ortaya çıkar; • azaltılmış dava riski, • Mal sahipleri için planlama güvenliği söz konusudur; Zamanından önce yapılan itfa ih• Mal sahipleri para tasarruf eder; tiyaridir ve kamu hukukuna dayalı bir anlaşma olarak yazılı olmak • Mal sahipleri para tasarruf eder; zorundadır. • Diğer avantajlar. Bir defada tamamen tahsil edilir. Satış anlaşmasının avantajlarından Toplam iyileştirme faaliyetinin bi- biri sahibi için imar sonrası sonratirilmesinden sonra telafi tutarının dan ödenmesi gereken bedellerin tahsil edilmesiyle kıyaslandığında ortadan kalkacağıdır. hem mal sahibi için hem de yerel yönetim için avantajlar ortaya çıkmaktadır. 33 Soru 26. Ön ödemelerin getirisi nedir? Telafi tutarları ancak iyileştirme faaliyetinin bitirilmesinden sonra belediye, eyalet ve federal hükümet teşvikinden bağımsız olarak, iyileştirme faaliyetinin finansmanı için daha uzun bir süre boyunca ön ödemede bulunmak zorunda kalacak biçimde tahsil edilebilir. Özü gereği telafi tutarına yapılan taksitli ödemeler olan ön ödemeler ile, iyileştirme faaliyetinin menfaatine olmak üzere iyileştir- imara veya başkaca bir faydalanme faaliyetine bağlı toprak değeri maya izin verilmiş olmasıdır. artışları zamanından önce tahsil Yerel yönetime tanınmış takedilmektedir. dir olanağı ön ödemenin tutarını Bu durumda yerel yönetimin ön da kapsar. Kuşkusuz bu takdir ödeme talep etmeye veya etme- olanağı, ön ödemelerin ortalama meye karar vermek için yüküm- uygun olarak tespit edilmesi ve lülüğe dayalı taahhüte uygun ola- tahmini olarak tahsil edilecek telafi rak bir takdir kullanma olanağı tutarını aşmaması gerektiği şeklinbulunmaktadır. Bu takdir olanağı de sınırlandırılmıştır. Nihai olarak genel olarak iyileştirme önlemiy- tahsil edilmesi gereken telafi tutarı le sınırlı olmayıp, tam tersine her ön ödemelerin hesaplanması için arsa veya her mal sahibi için ayrıca ölçüdür. mevcuttur. Yasada ön ödemeden değil de Ön ödemelerin ön koşulu, arsa çoğul olarak - ön ödemelerden söz üzerinde iyileştirme faaliyetinin edildiği için, yerel yönetim tarafınhedef ve amaçlarına uygun bir dan peyderpey kısmi ödemeler de talep edilebilir. Soru 27. Bir iyileştirme faaliyetinin amaç ve hedefleri nelerdir? Madde 140 Alt Fıkra 3 gereği yerel yönetimin görevi iyileştirme faaliyetinin hedeflerini ve amaçlarını belirlemektir. „İyileştirme faaliyetinin amaç ve hedefleri“ kavramı, pratik uygulamada sıklıkla kullanılan „iyileştirme amacı“ kavramıyla aynıdır. „İyileştirme faaliyetinin amaç ve hedeflerinin belirlenmesi“ kavramından, yerel yönetimin her bir iyileştirme konseptinin kaleme alınması, tespiti ve geliştirilmesi anlaşılmalıdır. İyileştirme faaliyetinin bağdaşık (=tek düzen) olarak hazırlanması ve icrasına yönelik bir konsept cebri olarak gereklidir. Bu durum ilk planda kentsel imar planlarının neye ait olduğuna yönelik bir planlamayı gerektirmektedir. Bu bakımdan yerel yönetimin finansman maliyetini azaltmak için yasa koyucu yerel yönetime, mal sahiplerinden istemeseler de beklenen telafi tutarıyla ilişkili ön ödemeler yapmalarını talep etme olanağını tanımıştır. 34 İyileştirme konsepti güncellenmeye uygundur ve - duruma göre güncellemeye ihtiyaç duyar. Yerel yönetim iyileştirme faaliyeti sürecinde iyileştirme faaliyetinin hedef ve amaçlarını değişen koşullara uyarlamak ve iyileştirme konseptini buna uygun olarak somutlaştırmak ve gerekmesi durumunda değiştirmek zorundadır. Soru 28. Mal sahipleri ilave olarak alt yapı maliyetine katkıda bulunacaklar mı? Resmi olarak tespit edilmiş bir iyileştirme bölgesinde yerel yönetim bir iyileştirme faaliyeti çerçevesinde, İmar Yasası (BauGB) Madde 127 Fıkra 2 ‚de bahsi geçen tesislerin düzenlenmesi, iyileştirilmesi ve genişletilmesi için yine İmar Yasasına (BauGB) göre alt yapı aidatları (=katkı payları) tahsil edemez (İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 1).Eğer yürüyüş- ve konut yolları, caddeler, yollar ve meydanlar, park alanları ve yeşil alanlar yerel yönetim tarafından düzenleniyor, iyileştiriliyor veya genişletiliyor ise, o zaman bu bağlamda iyileştirme önleminin sağladığı avantajlar söz konusudur. Bu avantajlar maliyete göre değil tam tersine yalnızca toprak değeri artışına göre tahsil edilmelidir. İyileştirme bölgeleri içinde telafi tutarları alt yapı katkı payları olarak tahsil edilir. Soru 29. Yerel yönetimin telafi tutarıyla ilişkili kararına itiraz edilebilir mi? Yerel yönetim - itfanın istenmemiş olması koşuluyla - karar çıkararak, başka bir deyişle itiraz edilebilir bir idari işlemle (=idari kararla) telafi tutarını talep eder. Kamu kuruluşuna, mülki görevlerini ifa için gerekli gelirlerin, sıklıkla uzun süren itiraz davalarına yol açılmayacak biçimde öncelikli olarak sunulmasının sağlaması için, bedel kararın ilanından sonra bir ay içinde muaccel olur. Telafi tutarının ödenmesi ertelenemez. Bunun somut olarak anlamı, itiraz yapılabilir; fakat bedelin 4 hafta içinde ödenmesi gerekmektedir. Telafi tutarının ödenmesi ertelenemez. Bunun somut olarak anlamı, itiraz yapılabilir; fakat bedelin 4 hafta içinde ödenmesi gerekmektedir. Ertelendirici etkinin devre dışı bırakılması kamusal idarenin işlevliğine yaramaktadır ve kamusal görevleri yerine getirebilmek için akması gereken imkanları sağlamak ile makul ev idaresi planlamasını sağlaması amaçlanmaktadır. Taahhütlü olanlar yasal yolları kullanarak geçici de olsa ödeme yapmaktan kaçınamamaları hedeflenmektedir, kamu alanına daha çok görevlerini yerine getirebilmemelir açısında sürekli imkan sağlanmalıdır. Taahhütlü olan kişi zaten genelde ön ödemede bulunmalıdır. İhtiyari bir itfa anlaşmasının yapılması durumunda yerel yönetim tarafından resmi bir karar çıkartılmaz. İtiraz ve mahkeme davaları genelde zaman, gider ve personel alıcıdır bu nedenle kaçınılmalıdır. 35 Soru 30. Telafi tutarı arsam üzerindeki kamuya karşı yükümlülük olarak durur mu? İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 4 Cümle 3 açıkça anlaşılır biçimde, telafi tutarının alt yapı katkı payının tersine arsa üzerindeki kamuya karşı bir yükümlülük olarak durmadığına hükmetmektedir. „Arsanın cebri açık arttırmaya çıkarılması durumunda yerel yöneti- min alacağı, Açık Arttırma Yoluyla Cebri Mal Satışı Yasası (ZVG) Madde 10 Fıkra 1 Alt Fıkra 3 gereği kamuya olan borçların önceliği üzerinden özellikle güvence altına alınmamıştır. Bu düzenleme ile iyileştirme bölgesi içindeki arsaların ikraz edilebilirliği kolaylaştırılmaktadır.“ Soru 31. Telafi tutarı ne zaman zaman aşımına uğrar? İyileştirme faaliyeti düzenlemesinin kaldırılmasıyla 4-yıllık zaman aşımı süresi, içinde alacağın ortaya çıktığı takvim yılının bitmesiyle başlar. basın araştırması No. 22 (2014), 27.03.2014 tarihi sonrasında imar hukukuna dayalı denkleştirici bedelin dört yıllık belirleme süresi açısından, belediye formel ortadan kaldırma işlemini taahhüde aykırı olarak yapmadığında imarın, gerçek bitiş tarihine bırakılmaması kararlaştırılmıştır. Federal İdare Mahkemesi ‚nin (BVerwG) içtihadında - son olarak 12.04.2011 (4 B 52.10) tarihli kararı ile halolmuştur, İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 3 Cümle 1 ‚in , telafi tutarının ödenmesine dair yükümlülüğün ancak bozma (=fekketme) düzenlemesinin çıkarılmasıyla ortaya çıktığı şeklinde yorumlanması gerektiğini açıklamıştır.Bunun dışında Leipzig federal idare mahkemesi 36 nedeniyle henüz ortaya çıkmamış ise, zaman aşımına da uğrayamaz. İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 3 Cümle 2 iyileştirme faaliyetinin bitirilmesinden önce telafi tutarının itfasına yönelik düzenlemeye izin vermektedir. Mal sahibinin itfaya yönelik hak iddiası olamaz. Yerel yönetim itYasa koyucu bu nedenden dolayı faya onay „verebilir“. her zaman gerekli resmi işlemin bitirilmiş olmasından yola çık- Kuşkusuz yerel yönetim bu bakımdan yükümlülüğü gereği kullanamaktadır. cağı takdir olanağına göre karar Eğer bir telafi tutarı iyileştirme vermek zorundadır. faaliyeti düzenlemesinin bozulmamış (=fekkedilmemiş) olması Soru 32. Mal sahibi telafi tutarının ödenmesinden sonra iyileştirme önleminden kaynaklanan yükümlülükten kurtuluyor mu? İmar Yasası (BauGB) telafi tutarının ödenmesinden sonra arsanın iyileştirme önleminin getirdiği yükümlülükten otomatik olarak kurtulmasını ön görmemektedir Fakat bu konudaki kararı iyileştirmeyi yapan yerel yönetim verir. Fakat istisnai durumlarda yerel yönetim mal sahibinin talebi üzerine, münferit arsalar için iyileştirme faaliyetinin bitirilmiş olduğunu İyileştirme faaliyeti düzenleme- beyan edebilir, eğer iyileştirme sinin fekkinden hemen önce eko- faaliyetlerinin hedef ve amaçlarına nomik nedenlerden dolayı henüz uygun olarak münferit arsaların yükümlülükten • arsa imar edilmiş veya başka bir azat edilmesi de bir anlam ifade şekilde kullanılıyor ise; etmez. • ya da bina modernize edilmiş Telafi tutarının ödenmiş olması veya onarılmış ise (İmar Yasası koşuluyla, iyileştirme bölgesine ait Madde 163 Fıkra 1 Cümle 1) kısmi bir alanın önceden iyileştirme faaliyeti düzenlemesinden çıkarılması düşünülebilir. 37 Soru 33. Telafi tutarlarının tahsilinden gelen gelirlerle ne yapılıyor? 25.01.2005 tarihli Saarland Kent- Toplam iyileştirme önlemlerinin sel İmar Teşviki İdari Kurallarına lehine olan gelirler özellikle, göre (StBaufVwV) gelirler, pren• İmar Yasası (BauGB) Madde sip olarak teşvikten yaralanabilir 155 gereği uygun itfa tutarları giderlerin karşılanmasına yönelik dahil olmak üzere İmar Yasası teşvik kaynaklarından önce kul(BauGB) Madde 153, 154 gelanılmalıdır. reği telafi tutarları, Münferit önlemlerden kaynaklan• Yerel yönetimin kendisinin özel an maliyetin karşılanmasına yöolarak kullanabileceği arsalar nelik iyileştirme faaliyetine bağlı söz konusu olduğunda telafi gelirler, bu önlemler için olan tutarına karşılık gelen veya satış teşvikten yararlanabilir giderleri durumunda ortaya çıkan değer azaltmaktadır ve prensip olarak artışları, teşvikten yararlanabilir giderlerin ibrazında ve tespitinde hesaba • Arsaların işletiminden gelen fazlalıklar, katılmalıdırlar. Toplam faaliyetin maliyetinin karşılanmasına yönelik iyileştirme faaliyetine bağlı gelirler, her bir toplam faaliyetin kullanılabilir teşvik hacmini arttırmaktadır ve öncelikli olarak diğer münferit önlemlerin teşviki için kullanılmalıdır. luyla iyileştirme faaliyetinin hazırlanması ve icrasında ortaya çıkan giderlerden daha fazla bir parayı alması durumu, iyileştirme faaliyetinin finansmanına yönelik araç olarak telafi tutarlarının karakterizasyonu yoluyla (İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 1 Cümle 1) ıskat edilmiştir (=konu harici tutulmuştur).* • Arsaların satışından kaynaklanan gelir • Durum değişikliğinden kaynaklanan fazlalıklar, • Faiz gelirleri Yerel yönetimin telafi tutarları yo- * Telafi tutarın olası sarfı nazar etmesi iyileştirme planı uygulanırken bütün masrafların belediyeye kalması üst sınırdadır. Eğer arazi iyileştirme bölgesinde değilse olası telafi tutarı tahsil değeri nispeti alt yapı meblağı alt sınırdadır. Buda anayasanın garanti ettiği eşit muamele ilkesidir.İyileştirme planı dışında bulunan arazi sahibi ile iyileştirme planı içinde bulunan arazi sahibinin eşit şartlarda olduğunu garanti eder. 38 Soru 34. Tapuda iyileştirme faaliyeti şerhi düşülmesi ne anlama gelmektedir? İlk önce: Tapu, arazi ve alan huku- Tapu dairesi bu arsalarının buku ilişkileri tespit etme açısından lunduğu tapu defterlerine, bir kullanılmaktadır. iyileştirme faaliyetinin yapıldığı kaydını düşmek zorundadır (İyiHukuki işlemlerin güvence altına leştirme faaliyeti şerhi, İmar Yaalınması için yerel yönetim tapu sası (BauGB) Madde 143 Fıkra 2). dairesine iyileştirme faaliyeti düzenlemesinden etkilenen arsaları Bu sonuçlar tapuda henüz iyileştirme faaliyeti şerhi düşülmemiş veya bildirir. sehven düşülmemiş bir arsanın iyi Tapu dairesi bu arsalarının buniyetli alıcısı için de geçerlidir. lunduğu tapu defterlerine, bir iyileştirme faaliyetinin yapıldığı İyileştirme faaliyeti şerhinin dekaydını düşmek zorundadır (İyi- recesi yoktur. Alman Medeni Yaleştirme faaliyeti şerhi, İmar Ya- sası (BGB) Madde 879 gereği tessası (BauGB) Madde 143 Fıkra 2). cilinin yapılması gereken bir hak değildir. İyi niyetin korunması (Alman Medeni Yasası (BGB) Madde 891, Madde 892) şerhi kapsamaz. İyileştirme faaliyeti şerhinin düşülmesi, ilgili kişilerin bir iyileştirme faaliyeti düzenlemesinin varlığından haberdar olabilmelerini ve eylemlerini buna göre düzenleyebilmelerini amaçlamaktadır. Soru 35. Tapudaki iyileştirme faaliyeti şerhi, mal sahibi yeninden arsası üzerinde „özgür“ olarak tasarrufta bulunabilecek biçimde ne zaman iptal edilir? İyileştirme faaliyeti düzenlemesi yerel yönetim tarafından fekkedilmesinden sonra, fekketme düzenlemesi resmi olarak ilan edilmelidir. Fekketme böylece hukuken bağlayıcı olur. Bu tarihten itibaren arsa sahibi ar- faaliyeti şerhinin iptal edildiğini sasının büyük bir kısmının üzerin- açıkça gösterir arsası ile ilgili tapu de yeniden „serbestçe“ tasarrufta kaydı dökümü tebliğ edilir. bulunabilir. Daha sonra yerel yönetim tapu dairesinden iyileştirme faaliyeti şerhİmar ilkesinin ortadan kaldırılışı lerinin iptal edilmesini rica eder. imar hukukunun tamamen iptal İlgili arsa sahibine prensip olarak edilişine yol açmaz. tapu dairesi tarafından iyileştirme 39 Soru 36. İyileştirme faaliyet düzenlemesi neden bozulur? Bir iyileştirme faaliyetinin ne za- • İmar Yasası (BauGB) Madman bitirildiğine, her bir kentsel de 142 Fıkra 3 Cümle 3 veya imar çalışması durumuna, yerel 4 gereği iyileştirme faaliyeti yönetim tarafından formüle ediliçin tespit edilen sürenin dolmiş iyileştirme faaliyetleri hedması durumunda ( İmar Yasası eflerine, bu hedefler üzerine inşa ( BauGB) Madde 162 Fıkra 1 edilen iyileştirme konseptine ve Cümle 1 Alt Fıkra 1) bunun gerçekleştirilmesi derecesiEğer nedenlerden biri oluşmuş ise, ne göre karar verilir. yerel yönetim iyileştirme faaliyeti İmar Yasası (BauGB) Madde 162 düzenlemesini bozmak ile yükümFıkra 1 Cümle 1 nihai olarak dört lüdür. adet farklı fekketme nedenini düEğer yerel yönetim İmar Yasası zenlemektedir. Buna göre iyiMadde 162 Fıkra 1 gereği iyileşleştirme faaliyeti düzenlemesi tirme faaliyeti düzenlemesi bozma aşağıda açıklanan durumlarda boyükümlülüğünü ihlal eder ise, bu zulmalıdır: durum düzenlemenin hükümsüz • İyileştirme faaliyetinin icrasın- kılınmasına yol açmaz. dan sonra (İmar Yasası (BauGB) Çünkü iyileştirme faaliyetinin „çaMadde 162 Fıkra 1 Cümle 1 Alt buk“ bir şekilde yapılması gerekse Fıkra 1) bile (İmar Yasası (BauGB) Madde • İyileştirme faaliyetinin uygula- 136 Fıkra 1) „uzun süren“ işlem maz olması durumunda (İmar süreçlerinden kaçınmak her zaman Yasası (BauGB) Madde 162 Fı- mümkün olmayabilir. kra 1 Cümle 1 Alt Fıkra 2) İyileştirme faaliyeti uygulamasın• İyileştirme faaliyeti amacından da, faaliyetin yerel yönetimin bir vazgeçme durumunda(İmar Ya- kusuru olmaksızın ilgililerin süsası (BauGB) Madde 162 Fıkra rece iştirak etmemesinden veya 1 Cümle 1 Alt Fıkra 3) geciken teşvik kaynaklarından 40 ötürü uzun bir süre aksaması ve ancak gecikmiş bir tarihte faaliyete devam edilmesi hiç de nadir rastlanır bir durum değildir. Somut hususlar yasanın kent yapılanması için yapılan imar için süre belirlemediğini haklı çıkarır. Soru 37. Nasıl devam edecek? Belediye başkanı Armin Emanuel’ in önsözünde de söylendiği gibi, Schmelz belediyesi, Unterauer Straβe 12a, D-82444 Schlehdorf adresinde mukim olan bilirkişi bürosu Harald Zorn’ u (SBZ) imar bölgesi “Schmelz Merkez” ve ya “Schmelz Merkez – Genişletme” ‘ in denkleştirici bedelini hesaplaması ve tahsil etmesi ile görevlendirdi. Arazi değerleri alanlarına ayrılmış olarak sahiplerini bildirme amaçlı işlemler başlatılmıştır. Arazi değeri aynı olan alanlar özetlenmektedirler. Arazi değeri alanları için ve ya arazi değeri aynı olan alanlar için ilçe toplantıları düzenlenmektedir. Franz-JosefRöder-Straβe 21, 66119 Saarbrücken adresinde mukim olan iç işleri ve spor bakanlığı finansman olarak Schmelz belediyesinden uygulamanın toplam maliyetini hesaplamasını istedi. Bunun içinde denkleştirici bedellerin tahsili de yer almaktadır. Sıkça sorulan soruların çoğunu ele alan imar kitapçığı sizin için ilk dayanak olmasını istedik. Kararlaştırılan satış sözleşmesinin yanı sıra alternatif ön ödeme bildirisini iyi ve kötü yönleri ile birlikte tanıtmaktadır, imar hukukunun birçok uzmanlık alanına özel kavramlarını ve birçok özelliklerini daha izah eder. Lütfen bu geniş kapsamlı bilgi kaynağını sorularınızın çoğunu önceden cevaplaması için kullanınız. Daha fazla sorularınız için açıklama olanakları olacaktır. Bilirkişi Harald Zorn ayda 1 ve ya 2 gün Schmelz belediyesinin belediye binasına gelip sorularınıza yanıt verecektir. Önceden almış olduğunuz randevunuz sayesinde o zamana kadar açık kalan sorularınız yanıt bulacaksınızdır. Mektupta, denkleştirici bedelin miktarı ve araziniz ile orantısı hakkında size tekrar bilgi verecektir. Schmelz belediyesi 2016/2017 yılında imar önlemlerini kaldırmayı hedeflemektedir. İmar önlemleri ortadan kaldırıldıktan sonra belediye konseyin vereceği karar ile imar notları tapu kaydından silinecektir. 41 İmar uygulamasının aşamaları • • • Ön hazırlıklarda incelemelere dâhil olanlar (BauGB madde 141 alt madde 1): İlgili kişilerin katılımları (BauGB madde 137) Kamusal görevleri üstlenen kişilerin katkıları (BauGB madde 139) Giderlerin ve finansman özetinin tahmini (BauGB madde 149) Ön hazırlık Uygulamanın amaçlarını ve hedeflerini belirlemek (BauGB madde 140 no 3) • • • • Kentsel yapılandırmasının planlarının başlangıcı (BauGB madde 140 no 4 ve 5) İmar ve çerçeve planının düzenlenmesi Yapılandırma plan yönteminin olası başlatılması Alan kullanım planının gerektiğinde değişim yöntemleri Planlanan imar hakkında görüşmeler Sosyal ve ekonomiksel sonuçların tahmini (BauGB madde 140 no 6) İnşa ve düzen uygulamaların tek tek uygulanmaları (BauGB madde 140 no 7) İmar bölgesinin yasallaştırılmış olarak belirlenmesi ve imar ilkesinin devreye geçirilmesi (BauGB madde 142 no 1) Uygulama Yerel tanıtım ve imar şerhinin kütüğe kaydedilişi (BauGB madde 143 alt madde 2) • • Kentsel yapılandırma planlamasının somutlaştırılması ve istatistik tutma Gerektiğinde bir yapılandırma planının düzenlenmesi İmar ve ya çerçeve planı • • • Düzen uygulamaları (BauGB madde 147) Arazi yönergesi, taşınmaz satın almak, serbest bırakma Vatandaşların ve işletmelerin taşınması İşletmeye açılan tesislerin kuruluşu ve değiştirilişi • • • • İnşaat uygulamaları (BauGB madde 148) Modernize ve onarım Yeniden yapılandırma ve yedek yapıtlar Kamu ihtiyacı ve sonrası kuruluşların donanımı ve değişimi • Denkleştirici ve yedek alanların yapılışı İstatistik giderler ve finansman özeti Sonlandırma Olası satış anlaşması, sona erdiriliş beyannameleri (BauGB madde 154 alt madde 3 ve Madde 163) 42 İmar ilkesinin iptali (BauGB madde 162) Denkleştirici bedellerin tahsili (BauGB madde 154 ve 155) İmar şerhlerinin kütüklerden silinişi (BauGB madde 162 alt madde 3) Başka sorunuz var mı? Yayımlayan: Gemeinde Schmelz Rathausplatz 1 66839 Schmelz Yetkili kişi: Herr İnşaat dairsi amiri Stephan Barth Fachbereichsleiter 4 „İnşaat“ Herr Roman Weber İhtisas Bölümü 4 „İnşaat“ Telefon 068 87-301-160 Telefax 068 87-78 34 Telefon 068 87-301-112 Telefax 068 87-78 34 E-Mail [email protected] E-Mail [email protected] Sachverständigen-Büro Harald Zorn Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Bilikişibürosu Harald Zorn Büro Schlehdorf: Unterauer Straße 12a 82444 Schlehdorf Von der Regierung von Oberbayern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen einschließlich Abrechnung von städtebaulichen Sanierungsund Entwicklungsmaßnahmen. Telefon 08851-7006 08851-7008 Telefax 08851-7009 E-Mail [email protected] Durum 31.12.2014 (Yasa değişikliği ve mahkeme kararları değişimi sonucunda broşür üzerinde değişiklikler ve düzeltmeler yapılabilir.)