haziran 2014 özet araştırma raporu kentsel dönüşüm türkiye
Transkript
haziran 2014 özet araştırma raporu kentsel dönüşüm türkiye
ARAŞTIRMA RAPORU KENTSEL DÖNÜŞÜM TÜRKİYE HAZİRAN 2014 Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır ÖZET GENEL BAKIŞ Geçtiğimiz on yıl içinde, hükümet İstanbul ve Türkiye genelinde Raporda aşağıdaki başlıklar ele alınacaktır: birçok şehirde kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesi Kentsel dönüşüm projelerinin gerekliliği ve önemi, için yasal bir çerçeve hazırladı. Özellikle 2011 depreminden sonra, Yasal düzenlemeler ve uygulama sorunları, Belli başlı dönüşüm alanları, Geliştirme modelleri ve olası teşvikler, Yenilenmesi" adlı yeni bir yasa hazırlandı. İlgili mevzuatların Finansman modelleri ve alternatif yatırım araçları, yasalaştırılmasıyla kentsel dönüşümde yeni bir dönemle birlikte Projelere dahil olan aktörlerin rolü, Türkiye çapında kentsel dönüşüm projeleri başladı. Kamu ve özel sektör işbirliği potansiyeli, Deprem riskinin yanı sıra, nüfus artışı ve hızlı kentleşme olguları Yabancı yatırımcı/geliştirici işbirliği potansiyeli. hükümet izinsiz/riskli binaların yıkılması ve eski binaların yenilenmesi yolunda sağlam adımlar atmaya karar verdi. Bu planı uygulamak için, Mayıs 2012’de "Afet Riski Altındaki Alanların da kentsel dönüşüm sürecinde baskı yaratmaktadır. Artan konut talebiyle birlikte eski stokun yenilenmesi büyük önem kazanmaktadır. Önümüzdeki 20 yıl içinde ülke çapında yaklaşık 6,7 milyon konut biriminin yıkılıp yeniden inşa edileceği tahmin edilmektedir ve bu yılda yaklaşık 334.000 birime karşılık gelmektedir. Yalnızca yıkım ve yeniden inşa maliyeti için her yıl yaklaşık 44 milyar TL (23 milyar ABD doları) finansman gerekli olacaktır. Kentsel dönüşüm projelerinin büyüklüğü göz önüne alındığında, geleneksel modeller (kat karşılığı, ön satış, vb.) finansman konusunda yetersiz kalmaktadır, bu nedenle alternatif finansman Bu rapor kentsel dönüşüme zemin hazırlayan olgular, belli başlı dönüşüm alanları ve uygulama aşamalarında karşılaşılabilecek olası sorunları ele almaktadır. Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm alanları olarak İstanbul ve İzmir örnekleri analiz edilmiştir. Ayrıca, Barselona ve Rio De Janerio örnekleri incelenerek, farklı uluslararası kentsel dönüşüm tecrübeleri ile Türkiye karşılaştırılmıştır. Kentsel dönüşümle ilgili bakış açılarını yansıtmak amacıyla kentsel dönüşüm projeleriyle ilişkili özel sektör temsilcileri ile bir anket araçlarına ve çeşitlendirilmesine ihtiyaç olduğu aşikârdır. Bu yapılmıştır. konuda, özellikle Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) ve yakın Cushman & Wakefield, önümüzdeki yıllarda Türkiye'de sıçrama zamanda SPK tarafından piyasaya sunulan yeni düzenlemeler yapması beklenen kentsel dönüşüm süreci ile ilgili temel zorluklar (gayrimenkul sertifikaları, sukuk, altyapı GYO’ları, gayrimenkul ve uygulamalar hakkında derinlemesine bir araştırma hizmeti yatırım fonları gibi) alternatif oluşturarak önemli bir rol sunmaktan memnuniyet duymaktadır. oynayabilirler. Kentsel dönüşüm projelerinin Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde bir itici güç yaratması ve hem ulusal hem de yabancı yatırımcıları çekmesi bekleniyor. Bu kapsamda, kamu ve özel sektör yanı sıra yabancı yatırımcılar ile işbirliği Türkiye’de kentsel projelerinin teşvik edilmesi konusunda önemli fırsatlar sunuyor. Cushman & Wakefield Türkiye İnönü Cad. Devres Han No 50 2/A İstanbul www.cushmanwakefield.com/knowledge Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kişilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır. Atıfta bulunduğu piyasaların veya gelişmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıştır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıştır, ancak bu bilgileri doğrulamış değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya vekalet verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü şahsa karşı hiçbir şekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüşler değişime tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya ilgili herhangi bir şirketten bilgi almak istemiyorsanız, lütfen [email protected] adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletişim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına “Unsubscribe” yazın. ©2014 Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır. 1 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM BİR SONRAKİ ARAŞTIRMA Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır MAY 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN ZEMİNİ birçok Bir başka faktör de, Türkiye'nin aktif bir sismik bölgede yer gelişmekte olan ülkede olduğu gibi, son yirmi yıldır kentsel yapı alması nedeniyle hemen her yerinde hasar verici depremlerin bakımından büyük bir değişim yaşamaktadır. Sanayileşmeyle meydana gelme riskidir. En son 1999 ve 2011 yıllarında yaşanan birlikte hızlı nüfus artışı, kırsal alanlardan metropoliten kentlere iki büyük deprem inşaatla ilgili yasaların güvenilirliği konusunda doğru büyük bir göçe ve bunun sonucunda Türkiye'de kentleşme ciddi bir endişe duymasına neden olmuştur. demografik değişim gösteren diğer oranlarında önemli artışa neden oldu. TÜRKİYE'DE YAŞANAN BÜYÜK DEPREMLER milyon NÜFUS ARTIŞI 90 3% 80 3% 70 60 2% 50 40 30 20 Erzincan 32.700 1942 Tokat, Erbaa 3000 1943 Samsun, Ladik 4000 Bolu, Gerede 3959 Muş, Varto 2396 1% 1975 Diyarbakır, Lice 2385 1976 Van, Muradiye 3840 1999 Marmara 17.118 2011 Van 604 KAYNAK: TUİK Türkiye'de kentleşme oranı 1950'lerin başlarına kadar %25 civarında seyrederken, 1980 yılında %40 ve 2000 yılında %65’e yükselmiştir. Türkiye, 1980-2000 yılları arasında dünyada en yüksek kentleşme oranına sahip ülkeler arasında üçüncü sırada yer almıştır. 2012 itibariyle Türkiye'de kentleşme oranı %77'ye ulaşmıştır. KENTLEŞME ORANI (1927 - 2012) (*) Resmi rakamlar. Türkiye genelinde binaların çoğunluğu depreme dayanıklı güvenlik tasarım kurallarına uygun değildir. Türkiye'deki toplam konut stokunun yalnızca %8'i 2001 yılından sonra inşa edilmiştir ve toplam hane halklarının yaklaşık %22'si bu binalarda yaşamaktadır. En büyük 10 metropoliten kent dikkate alındığında ise, toplam nüfusun yaklaşık yarısı bu şehirlerde yaşamakta, ancak konut stokunun yalnızca %11'i 2001'den sonra ve gerekli deprem güvenlik kurallarına uygun olarak inşa edilmiştir. YAPI STOKU VE HANE HALKI (İNŞA YILINA GÖRE) Yapı Adedi(milyon) 90 80 Kentleşme Oranı (%) 1939 1966 2025 (T) 2010 Artış Oranı (%) 2015 (T) 2000 1990 1985 1980 1975 1970 1965 1960 1955 1950 1945 1940 1935 Nüfus CAN KAYBI SAYISI 1944 0% 1927 0 YER 2% 1% 10 YIL 70 60 50 3 6 28% 2 5 25% 25% 2 19% 40 22% 19% 4 Hanehalkı Sayısı (bin) Türkiye, hızlı 3 30 1 10% 20 1 10 4% 1927 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 2000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 KAYNAK: TUİK Sadece nüfus artışı değil, aynı zamanda kırsal alanlardan kentsel alanlara yaşanan göç de metropoliten kentlerde artan bir konut talebi oluşmasına neden oldu. Hızlı kentleşmenin getirdiği sorunları yaşayan şehirler, gecekondu yerleşimleri, çevresel bozulma ve mevcut altyapının bozulması gibi sorunlarla karşılaştı. 9% 13% 2 8% 1 6% 0 0 1960 1961-1970 1971-1980 Yapı Adedi (milyon) 1981-1990 1991-2000 2001+ Hanehalkı Sayısı (milyon) KAYNAK: Bu veriler TÜİK'ten derlenmiştir Sonuç olarak, hızlı demografik değişim, mevcut konut stokunun kalitesi ve deprem riski, yetkilileri belirli alanlarda kentsel dönüşüm projelerini hayata geçirmeye yöneltmiştir. 2 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır YÖNETMELİK, ÖNEMLİ ALANLAR VE ZORLUKLAR Dönüşümü” hakkında kanuna (6306 sayılı ve 31 Mayıs 2012 tarihli) ve kanunun uygulama yönetmeliğine (4 Ağustos 2012 tarihli) dayanmaktadır. Kanun özellikle afetler sırasında can ve mal kaybına neden olabilecek alanlar olarak tanımlanan risk bölgelerine odaklanmaktadır. Bu kanuna göre risk altındaki binalar "risk bölgesi içinde veya dışında ekonomik ömrünü tamamlamış binalar veya bilimsel ve teknik olarak yıkılma veya yüksek hasar riski altında olduğu kanıtlanmış binalar" olarak tanımlamıştır. Risk alanlarına, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın İstanbul, 27.700 bina ve yaklaşık 230.000 oturan nüfus ile en riskli alandır. İzmir ve Ankara gibi diğer büyük metropoliten kentler ve Bursa, Gaziantep, Adana gibi orta büyüklükteki Anadolu şehirleri de diğer önemli kentler arasındadır. EN ÖNEMLİ 10 RİSK ALANI (ŞEHİRLERE GÖRE) 30,000 250 25,000 200 Nüfus(bin) Yasası” olarak da bilinen, “Afet Riski Altındaki Alanların Riskli binaların sayısı ve buralarda ikamet eden nüfus bakımından Yapı Adedi Türkiye'de yaşanan kentsel dönüşüm süreci, “Kentsel Dönüşüm 20,000 150 15,000 100 10,000 görüşleri alınarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut 5,000 İdaresi (TOKİ) veya belediyelerin tespiti ve Bakanlığın teklifi 0 50 0 üzerine Bakanlar Kurulu tarafından karar verilir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 100 risk alanı tespit ederek, kentsel dönüşüm kapsamında öncelikle 35 şehirde başlamak üzere, yaklaşık 165,000 binanın yıkımını hedeflemektedir. TÜRKİYE İLAN EDİLEN RİSK ALANLARI Yapı Adedi Nüfus KAYNAK: Veri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan derlenmiştir TÜİK verilerine dayanarak, 2001 yılından önce inşa edilen binaların depreme dayanıklı güvenli konut tasarımı kurallarıyla uyumlu olmadığını varsayarak ülke çapında yaklaşık 6,7 milyon birimin yenileneceği tahmin edilmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, önümüzdeki 20 yıl içinde tümünün yıkılıp, yeniden inşa edilmesini amaçlamaktadır. Bu, yılda ortalama 334.000 binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiği anlamına gelmektedir. Yalnızca eski binaların yıkım ve yeniden inşa maliyeti göz önüne alındığında, finansman için her yıl yaklaşık 44 milyar TL (23 milyar ABD$) gerekli olacaktır. KAYNAK: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Şubat 2014 tarihinde Anayasa Mahkemesi tarafından kanunda yapılan son bir değişiklik ile bazı maddeler iptal edilmiştir: − Yürütmenin durdurulması talep edilemez, − Kamu kurumlarına ait arazilerin bedelsiz olarak TOKİ'ye devredilmesi, − İmar hukuku da dahil olmak üzere, ilgili kanunlarda kentsel dönüşüm planları için hiçbir kısıtlama olmaması. TAHMİNİ KENTSEL YENİLEME MALİYETİ TOPLAM YILLIK Birim Sayısı ('000) 6.684 334 Yenileme Maliyeti (milyar TL) 884.3 44.2 Yenileme Maliyeti (milyar ABD$) 465.4 23.3 KAYNAK: Bu veriler TÜİK'ten derlenmiştir Yılda 334.000 birimin yeniden inşa edilmesi gerektiği ve TOKİ'nin 50.000 adet/yıl inşa edebildiği göz önüne alındığında, özel sektörle işbirliği gerektiği açıktır. Eski binaların yıkılması için mal sahiplerini teşvik etmek üzere farklı araçların (imar bonusu, imar haklarının transferi vb.) kullanılması gerekmektedir. 3 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye’nin enerji ithalatına olan bağımlılığını azaltmak açısından, yeşil binalar ve sürdürülebilirlik sağlamak için önemli bir fırsat sunmaktadır. Türkiye, artan konut talebiyle birlikte yenileme projelerinin ölçeği de göz önüne alındığında, mevcut stokun yenilenmesi ve yeşil binalar geliştirilmesi açısından büyük bir potansiyele sahiptir. Bu bağlamda, kentsel dönüşüm bu potansiyelin değerlendirmesi açından değerli bir fırsat sunmaktadır. GYODER 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü raporuna göre, 2012-2023 yılları arasında yaklaşık 6,7 milyon konut ünitesinin inşa edileceği tahmin edilmektedir. Eğer 2023 yılına kadar tüm binalar yeşil bina olarak tasarlanırsa, aynı dönemde yaklaşık 25 milyar ABD$ enerji ve su tasarrufu sağlanabilir [Alhanlıoğlu ve Çamlıbel, 2012]. 144 milyon kW saat/yıl kapasiteli bir hidroelektrik santralinin yatırım maliyetinin 100 milyon ABD$ olduğu [Çamlıbel, 2011] düşünülürse, 2023 yılına kadar mevcut binaların yeşil bina olarak yeniden tadilatı ile edilecek tasarruf, 250 adet hidroelektrik santralinin yatırım maliyetine denk olacaktır. Türkiye’deki kentsel dönüşüm süreci kapsamında, deprem riski altında bulunan 6,5 milyon konut biriminin yıkılıp yeniden yapılması planlandığı düşünülürse, bu binaların yeşil bina olarak yeniden inşası durumunda benzer bir tasarrufun sağlanması mümkün ISTANBUL’DAKİ RİSKLİ ALANLAR İLÇE ALAN (HA) BİNA SAYISI ÜNİTE NÜFUS 1-Küçükçekmece 16,64 624 2.049 2.225 2-Bağcılar 53,40 633 3.369 11.201 3-Esenler 30,54 956 4.733 18.278 4-Gaziosmanpaşa 392,96 8.059 12.088 66.187 5-Sultan gazi 18,08 109 1.100 3.750 6-Güngören 57,71 815 7.753 16.389 7-Sarıyer 168,8 1.446 8.786 9.670 8-Beşiktaş 3,19 9- Beyoğlu 12,24 346 960 3.660 10-Zeytinburnu 3,82 1.038 1.250 3.494 11-Üsküdar 1,77 - - - 12-Kadıköy 134,18 6.341 17.728 44.000 13-Kartal 31,84 - - - 14-Pendik 146,22 465 - - 15-Tuzla 6,78 - - - 16-Bayrampaşa 22,7 1.085 5.870 10.700 Toplam 1.100 21.917 65.686 189.554 KAYNAK: Istanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ISTANBUL’DAKİ RİSKLİ ALANLAR (ALAN BÜYÜKLÜĞÜ, HA) olabilecektir. 450 Bu bağlamda, ilgili tüm aktörler arasında işbirliği her zamankinden 350 daha önemli hale gelmiştir. Bazı zorluklar ortaya çıkacak olsa da 300 kentsel dönüşüm projeleri yalnızca yerli değil, yabancı geliştirici ve yatırımcılar da için de fırsatlar sunmaktadır. İSTANBUL KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI Daha önce belirtildiği gibi, İstanbul Türkiye'deki toplam riskli 400 250 200 150 100 50 0 binaların %15'ini içeren en riskli alandır. İstanbul'da şu ana kadar yaklaşık 21.900 riskli binada 65.700 adet birim tespit edilmiştir. Gaziosmanpaşa, toplam dönüşüm alanlarının %36'sına karşılık gelen 392 hektar alan ile en büyük kentsel dönüşüm alanıdır. Onu, sırasıyla146 hektar (%13) ve 134 hektar (%12) ile Pendik ve Kadıköy ilçeleri takip etmektedir. Nüfus açısından ise, İstanbul'da riski binalarda oturan nüfusun %58'i en büyük ve yüksek nüfusa sahip ilçeler olan Gaziosmanpaşa ve Kadıköy'de oturmaktadır. İstanbul’da ilan edilen risk alanları tabloda özetlenmektedir: KAYNAK: Veriler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerinden derlenmiştir. Resmi verilere göre Ağustos 2012 ile Aralık 2013 tarihleri arasında toplam 1.123 riskli bina yıkılmıştır. Aynı dönemde 41.448 ünite riskli olarak tespit edilmiştir. Buna ek olarak 7.942 başvuru sahibi, kendi birimlerinin riskli olup olmadığının belirlenmesi için inceleme talep etmiştir. İSTANBUL'DAKİ RİSKLİ BİNALAR (ARALIK 2013) Uygulama sayısı 7942 Yıkılan bina sayısı 1123 Tekil birim sayısı 41448 KAYNAK: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 4 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır MAY 2014 Istanbul Kentsel Dönüşüm Alanları Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin özel bir iştirak olan GOPAŞ, arsa GAZİOSMANPAŞA ÖRNEĞİ İstanbul'un en büyük kentsel dönüşüm alanı olan Gaziosmanpaşa'da 11 farklı bölgede 392 hektarlık dönüşüm alanı tespit edilmiştir. Şu anda yalnızca belediye değil, özel şirketler de kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedir. Belediye ve TOKİ, gecekondu iyileştirme alanlarında ve 9 blok ve 725 birim içeren 19.429 metrekarelik arazi üzerindeki kentsel yenileme projelerinde işbirliği yapmaktadır. ketsel dönüşüm projeleri geliştirme planlarını açıklamıştır. Bu büyük projeler aşağıda özetlenmiştir: GOP'TAKİ BÜYÜK KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ ŞİRKET ALAN (M2) İhlas Yapı 988.000 BİRİM SAYISI 1. Faz 350.000 4500 Soyak 300.000 5000 GOP Yeşil Yapı 280.000 Açıklanmadı Timur Yapı-NEF 130.000 Açıklanmadı Sur Yapı 40.000 Açıklanmadı KAYNAK: Şirket web siteleri. yardımcı olmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında önceden anlaşılan ünite sayısı konusunda hak sahipleri ve geliştiricilerin ile anlaşmaya varması gerekmektedir (kat karşılığı modeli). GOPAŞ, özel şirketler adına sürecin etkili ve verimli işlemesi için bir platform sunmaktadır. Bu sayede şirketler hak sahipleriyle birebir müzakere etmek zorunda kalmamakta ve hak sahipleri de süreç konusunda destek alabilmektedir. Ayrıca, büyük özel inşaat şirketleri Gaziosmanpaşa'nın farklı alanlarında sahipleri ile geliştiriciler arasında anlaşmaların sağlanmasına İZMİR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI Türkiye’deki riskli alanların %16’sını oluşturan İzmir, İstanbul’dan sonra ikinci büyük dönüşüm alanıdır. Bakanlık verilerine göre, 820 hektar kentsel dönüşüm alanı tespit edilmiştir: IZMIR’DEKİ RİSKLİ ALANLAR İLÇE ALAN (HA) BİNA SAYISI ÜNİTE NÜFUS 1-Karabağlar 540 17.000 23.,250 53.500 2-Menemen 44 1.600 7.753 6.550 3-Narlıdere 43 1.987 5.494 16.248 4-Karabağlar-Buca 191 5.377 5.377 8.500 5-Karşıyaka 2,59 165 165 129 Toplam 820,6 26.063 42.039 84.927 KAYNAK: İzmir Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü 5 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır FİRMA ANKETİ MAY 2014 Türkiye'deki son kentsel dönüşüm sürecine ilişkin bakış açılarını yansıtmak için özel sektör temsilcileri ile bir anket yapılmıştır. Seçilen şirketler konut projeleri konusunda deneyime sahip ve aynı zamanda devam etmekte olan veya planlama aşamasında olan kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedirler. Ana bulgular aşağıda özetlenmiştir: İstanbul'da kentsel dönüşümün gerekliliği: Kentsel dönüşümün altında yatan temel nedenler deprem riski, kentsel büyüme ve hızlı kentleşmedir. Ayrıca hızlı kentleşmenin kent morfolojisi, ulaşım ve altyapı sistemleri üzerindeki olumsuz etkileri de vurgulanmıştır. Ayrıca, eski bina stoku nedeniyle konut yenilenmesine de ihtiyaç vardır. Izmir Kentsel Dönüşüm Alanları Ayrıca İzmir Büyükşehir Belediyesi, 46 hektarı tamamlanmış olan toplam 352 hektar kentsel dönüşüm programı yürütmektedir. Farklı bölgelerde hala devam eden dönüşüm projeleri tabloda özetlenmektedir: Özellikle Fikirtepe, Esenler, Ataşehir, Kartal, Gaziosmanpaşa İstanbul'daki öenmli kentsel dönüşüm alanları olarak kabul edilmektedir. İstanbul dışında ise, Ankara, İzmir, Bursa, Adana ve Gaziantep gibi deprem bölgesinde bulunan, yüksek göç oranına sahip olan ve konut yenileme ihtiyacı olan diğer büyük şehirler de fırsatlar sunmaktadır. IZMIR’DEKİ KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI ALAN (HA) BİNA SAYISI NÜFUS PLANLANAN ÜNİTE Gaziemir 122 2.040 18.000 10.000 Bayraklı 60 2.300 24.000 8.000 Ballıkuyu 48 3.600 35.000 7.000 Uzundere 32 497 5.000 3.200 Ege Mah. 7 440 3.800 1.200 Toplam 269 8.877 85.800 29.400 Kentsel dönüşümde TOKİ'nin rolü: TOKİ 1980 yılından bu yana ulusal düzeyde konut inşaatında önemli bir rol oynamış olsa da, yenilenmesi gereken konut sayısının büyüklüğü düşünüldüğünde özel sektörle işbirliğinin bir ihtiyaç olduğu açıkça görülmektedir. TOKİ, kamu ve özel sektör arasındaki koordinasyonu sağlamalıdır. Ayrıca, imar planları ve genel kuralların hazırlanması sorumluluğunu da üstlenebilmelidir. KAYNAK: İzmir Büyükşehir Belediyesi Alternatif olarak, sürecin tüm sorumluluğunu bir özel şirket Önemli dönüşüm alanlarından biri, son yıllarda özel sektör üstlenebilir ve TOKİ’nin sorumluluğu sosyal konutlar ile sınırlı tarafından geliştirilen orta ve büyük ölçekli karma projeler ile tutulabilir. İzmir’in yeni merkezi olarak gelişen Bayraklı ilçesidir. Bu Diğer kurumlarla işbirliği: projelerden bazıları aşağıda özetlenmektedir: Kamu ve özel sektör ortaklıkları kentsel dönüşüme katkı BAYRAKLI ÖNEMLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ sağlayacaktır. Özel inşaat şirketlerinin çoğu ilgili belediyelerle FİRMA PROJE ALAN (M2) ÜNİTE SAYISI çalışmaktadır. Bazı şirketler çok sektörlü bir yaklaşım sağlamak İş GYO Ege Perla 18.000 111 konut, ofis, AVM Folkart Yapı Folkart Towers 27.000 210 konut, ofis Kavuklar Point Bornova 23.000 544 konut, AVM Mistral Yapı Mistral Towers 13.923 110 konut, ofis Kavuklar Bayrakli Tower 6.839 Ofis Yabancı yatırımcıların/geliştiricilerin rolü: Megapol Megapol Towers 4.320 Ofis Yabancı şirketler finansman sağlamanın yanı sıra geliştirme KAYNAK: Şirket web sayfaları için GYODER, KonutDer, InDer, GISP, Kentsel Vizyon Platformu gibi derneklerle işbirliği yapmaktadır. Çoğu katılımcıların görüşü, STK'ların planlama ve uygulama sürecinde daha aktif rol oynaması yönündedir. konusunda ortak olarak ta sürece dahil olabilir. Ayrıca, kurumsal veya bireysel potansiyel alıcılar olarak da dikkate alınmalıdır. 6 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır Kanuna ilişkin görüşler: ULUSLARARASI KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖRNEKLERİ − Mülkiyet haklarına ilişkin sınırlamalar; hak sahiplerinin yalnızca üçte ikisinin yenilenme kararı verebilmesi sorun teşkil edilebilir, kalan sahiplerin hakları da koruma altına alınmalıdır. Kentsel dönüşüm bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve − Finansman; şirketler öz kaynaklarını kullanmaktalar, özel faiz oranı ve ödeme koşulları olan inşaat kredileri sunulmalıdır. ve toplumsal değişim dalgasını en erken deneyimleyen ülke − Gerekli belgeler için farklı kurumlardan alınan onaylar uzun zaman alabilmektedir, bütün süreci bir koordinasyon kurulu organize edebilir. − Kentsel dönüşümün sosyal ve ekonomik yeniden canlandırma boyutlarının eksik kalmaktadır. − Kentsel tasarım eksikliği bulunmaktadır. çevresel durumunu iyileştiren bir süreçtir. 19. yüzyılın hızla sanayileşen İngiliz kentlerinde giderek artan sağlıksız koşullara karşı bir tepki olarak Avrupa’da, bu ekonomik yeniden yapılanma olmuştur. İkinci Dünya Savaşı sonrasında sürdürülebilir kalkınma sağlamak için Avrupa'da çok sayıda dönüşüm girişimleri hayata geçirildi. Son yıllarda birçok tarihi şehir, daha sürdürülebilir ve yaşanabilir şehirler oluşturmak üzere ve genellikle kültür, turizm ve teknoloji ile ilgili yeni "post-endüstriyel kullanımlar" amacıyla yeniden yapılanma süreçlerinden geçti. Kentsel dönüşüm, eski sanayi Diğer konular: bölgelerinin dönüşümü için gelişmiş ülkelerde test edilmiş ve Kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla, hak sahiplerini eski uygulamaya koyulmuştur. Birçok şehirde bu tür dönüşüm binaları yıkmaya teşvik etmek için imar bonusu, imar haklarının projeleri (Barselona, Bilbao, Cenova, Dublin, Rotterdam, transferi gibi teşvikler sunulabilir. Bu teşvikler aynı zamanda Hamburg vs.) çoktan başlamıştır. kamusal alanlar için de kullanılabilir. Proje finansmanı için yenilikçi Geçmiş kentsel yenileme programları, merkezi iş bölgelerinin ve alternatif finansal araçların kullanılması düşünülmelidir. Ayrıca, yeniden canlandırılması ve eski konut bölgelerinin soylulaştırılarak düşük faizli inşaat kredileri sağlanması gerekmektedir. Konut değer kazandırılması olarak ele alınmıştır. Zamanla kentsel yenilenmelerinde enerji verimliliği de göz önüne alınmalıdır, bu dönüşüm daha az yıkım ve daha çok yenilemeye ve kamu/özel sayede yeşil ve sürdürülebilir binaların inşa edilmesi için bir fırsat kuruluşlar arasındaki ortaklık projelerine dayalı bir politikaya yaratılabilir. evrildi. Bu rapor kapsamında, dünyadan iki farklı örnek seçilmiştir. İlk örnek, eski bir sanayi bölgesinin canlandırılarak yenilikçi bir bölgeye çevrilmesi ile inşa edilen 22@Barselona projesidir. Rio De Janerio’da bulunan Favela-Bairro projesi ise, altyapı kalitesini ve kamusal alanları iyileştirerek daha iyi konut koşulları sunan bir gecekondu iyileştirme projesidir. 7 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır 22@BARSELONA Özet: 2000 yılında Barselona Kent Konseyi tarafından onaylanan Yer Barselona - Poblenou, İspanya Proje Büyüklüğü 198 hektar, 115 blok Proje Süresi 2001 - 2008 Bileşenler Konut, Üniversiteler, Sağlık-Teknoloji, teknolojileri, Medya, Tasarım Anahtar Kelimeler Endüstriyel miras, Kentsel yenileme, Kentsel yenilikçi bölge, Ekonomik canlanma Paydaşlar -Yerel ve ulusal kurumlar BarcelonActiva, Puerta 22). 22@Barselona projesi, şehir merkezinde yer alan 200 hektar büyüklüğündeki eski sanayi bölgesinin üretken bir bölgeye dönüştürülmesidir. 22@Barselona projesinin öncülük ettiği Bilgi (örneğin -Üniversiteler ve Ar-Ge -Yerel dernekler tarafından yönetilen özel geliştirme merkezleri ve çok işlevli hizmetler Arka Plan 1860 -1960: "Katalan Manchester’ı" 1960 -1990: Eskime ve kalite bozulması 1986 -1992: Rıhtımın açılışı 1996 -1999: Diagonal Bulvarı’nın açılması 1998: Sanayi bölgelerinin geleceği hakkındaki tartışma 2001-2008: 22@Barselona Yenileme Bölgesi Finansman: 180 milyon Avro (altyapı için) dönüşüm, şehir merkezinde üretim faaliyetlerini teşvik etmek amacıyla 3.2 milyon metrekarelik yüz ölçümüne sahip yeni bir iş alanının oluşturulmasını imkan sağlamaktadır. 10 yıllık bir sürenin ardından, bölgenin %70'inin (yaklaşık 2,8 milyon metrekare) yeniden düzenlenmesi tamamlanmıştır. Yeniden kentleşme çalışmalarının ise %42'si tamamlanmış veya devam etmektedir, toplam maliyet 112 milyon Avro'dur. Eskiden bölgenin ekonomisi aile işletmelerine, ulaşım tesislerine, depolara, tedarikçilere ve metalurji sanayisine dayanmaktaydı. Karma ve daha yoğun kullanım amacıyla yüksek teknolojiye sahip sanayiler, konutlar, ofisler, ticaret, oteller, sosyal donatı ve açık alanlar içeren yeni yaratıcı karma alanlar planlanmaktadır. Yakın zamanda 1.502 firma ve kuruluş bölgeye yerleşmiş ve 100.000 ile 130.000 arasında yeni istihdam yaratılmıştır. Poblenou'nun tekno-yaratıcı 22@ bölgesi haline dönüşmesi şu temel alanlara dayanmaktadır: Yenilikçi İş Faaliyetleri: 7@ adı verilen 7 lokomotif sektör tanımlanmıştır. Bu sektörler, medya, bilişim ve iletişim, biyobilim, Ar-Ge, uluslararası girişimciler ve teknoloji transferidir. 22@ projesi bilişim ve iletişim teknolojilerinin yüksek kalifiye çalışanlar tarafından yoğun olarak kullanılmasına dayanan en yenilikçi sektörleri teşvik etmektedir. Endüstriyel Miras: Poblenou'nun tarihsel ve kültürel mirasının korunmasını güvence altına almaya yardımcı olacak bir endüstriyel miras koruma planı geliştirilmiştir. Korunan binaların çoğu restore edilmiştir. Farklı alanların ihtiyaçlarına bağlı olarak, restore edilen endüstriyel binaların kamu kurumlarının, okulların ve üniversitelerin merkez binaları olarak kullanılması gibi çeşitli kullanımlar önerilmektedir. Ayrıca, Barselona Endüstriyel Kültür Merkezi de kurulacaktır. Sosyal Donatılar: Kent ölçeğinde ve yerel ölçekte kamu tesisleri, oditoryum ve tiyatro binası inşa edilmiştir. Yeni Konutlar: 22@Barselona projesi, insanların işyerlerine yakın oturmasına olanak sağlayan ve bölgede canlılığı sağlayacak yerel ticaretin gelişmesini destekleyen yeni konutların inşa edilmesine dayalı bir karma proje alanıdır. 8 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır Proje, endüstriyel alanlarda inşa edilmiş olan 4.600'den fazla geleneksel eve yeniden değer kazandırmaktadır. Ayrıca, Poblenou'da toplumsal çeşitliliği destekleyen 4.000 yeni sosyal konut yapımını teşvik etmektedir. Bazı endüstriyel binalar “loft” tipi konutlara dönüştürülmektedir. Bu tür yeni konut kullanımı ile bölgede yer alan evlerin sayısı son yıllarda 40.000’e ulaşmıştır. Dolayısıyla toplam yerleşik alanın yaklaşık %50'sini oluşturan konut kullanımı oranı, yaşam ve çalışma alanı arasında bir denge kurulmasını garanti etmektedir. Kamusal Alanlar: 22@B projesi, eski endüstriyel alanların %10'unu yeni yeşil alanlara (114.000 m²) ayırmıştır. Parklar, meydanlar ve sokaklar yaya dolaşımını geliştirmek ve araç trafiği düzenlemek amacıyla inşa edilmiştir. Yeni gelişmiş altyapı: Yeni Özel Altyapı Planı toplam 180 milyon Avro yatırım değerindedir. Modern bir güç kaynağı ve fiber optik şebeke sunmaktadır. 22@Barselona projesi, kamu kuruluşlarını ve özel girişimleri birleştiren esnek bir sistemdir. Barselona Kent Konseyi, referans noktası ve kentsel işlev merkezleri olacak ve aynı zamanda özel teşvikler aracılığıyla bölgenin geri kalanının dönüşümünü teşvik edecek altı stratejik sektör tanımlamıştır. Bilişim ve iletişim teknolojilerinin yüksek kalifiye çalışanlar tarafından yoğun olarak kullanılmasına dayanan en yenilikçi sektörleri seçilmiştir. Bu faaliyetleri teşvik etmek amacıyla, daha yüksek yoğunluk içeren dönüşüm planlarına olanak sağlanmıştır. Bu strateji geliştiricilerin yenilikçi şirketlerle anlaşma yapmasını ve ihtiyaçlarını karşılamak için özel olarak tasarlanmış binalar inşa etmelerini teşvik etmektedir. Belirli yükümlülüklerle bağlı olarak, özel sektör imar yoğunluk artışı (2'den 2,7’ye) ve arazinin yeniden tahsisi sağlanmıştır: dönüşüm için bir teşvik sistemi oluşturan, kentleşme maliyetinin ödenmesi, tanımlanmış @faaliyetlerinin zorunlu varlığı, arazi imtiyazı vb. Teşvik sistemi sayesinde kentsel dönüşüm süreçleri, bütün sokakların yeniden kentleşmesine ve arazilerin topluma karşılıksız olarak devredilmesine katkıda bulunur - %100 özel olan bir arsa, %30 oranında kamulaştırılır, böylece yeni yeşil alanlar, sosyal donatılar ve sosyal konutlar oluşturulabilir. Kazanılan Deneyim: 22@Barselona'da 12 yıldır devam eden dönüşüm sırasında yenilikçi kentsel projeler geliştirilmiştir ve başarılı kentsel planlama ve ekonomik programlar hayata geçirilmiştir. Kentsel yenileme: Eski endüstriyel alanların yüksek kentsel ve çevresel kaliteye sahip bir bölgeye dönüştürülmesini kapsayan mekansal dönüşümde elde edilen yüksek başarı, gelişmiş altyapı planları ve teşvikleri sayesinde gerçekleşmiştir. Ekonomik ve sosyal yeniden canlandırma: Projenin bir parçası olarak, ekonomik yeniden canlandırılma planı, Poblenou'yu önemli bir bilimsel, teknolojik ve kültürel platforma dönüştürme ve Barselona'yı dünyanın en dinamik ve yenilikçi kentlerinden biri haline getirme fırsatı sunmuştur. 22@ daha kompakt ve karma kullanımlı bir kent modeli sunmaktadır. Tek bir alan kullanımına dayalı (endüstriyel) özelleşmiş modele karşı bir model olarak toplumsal uyumu tercih eden ve daha dengeli ve sürdürülebilir kentsel ve ekonomik kalkınmayı teşvik eden karma kullanımı tercih etmektedir. Bu nedenle üretim faaliyetleri, yüksek yoğunluğu açık alanlar ve tesisler ile dengelenen yüksek kaliteli bir alanda yaşam alanları, ticaret alanları ve araştırma, sürekli eğitim, teknoloji transferi merkezleri ile bir arada bulunur. Ayrıca, kompakt bir şehir kurumlar arasındaki sinerjiyi destekler ve imtiyazlar ve teşvikler yoluyla daha rasyonel alan kullanımına olanak sağlar. Ancak, aynı zamanda kamu ve özel kuruluş çıkarları arasındaki dengeyi de sağlar. Alan imtiyazları sonucunda, dönüştürülen alanın yaklaşık %30'u okullar, toplum merkezleri, yaşlı bakımevleri vb. (%10), yeşil alanlar (%10) ve sosyal konut (%10) gibi kamusal alanlar için ayrılmıştır. Özel kuruluşlar için ise, endüstriyel alanların dönüşümü daha yüksek bir imar yoğunluk artışı içermekte ve bu durum gayrimenkul geliştiricilerini cezbetmekte, sektörün altyapısına mali olarak katkı sağlamalarına olanak sunmaktadır. Kamu kuruluşları ve özel kuruluşlar arasındaki işbirliği projenin başarısındaki kilit faktörlerden biridir ve bu kurumların katılımı (yerel konsey, teknokratlar/uzmanlar, yerel iş adamları ve sınırlı düzeyde yurttaş katılımı) ile yukarıdan aşağıya bir kentsel politikanın oluşturulmasına katkı sağlamaktadır. Üniversiteler, ArGe ve şirketler arasındaki karşılıklı fikir alışverişi ve ortaklıkların Artan yoğunluğa ve özel altyapı planına sahip kamusal tesisler de teşvik edilmesi ve kurumsal entegrasyonu geliştirilmesi, artan dahil olmak üzere, endüstriyel faaliyetler ve kentsel üretim ekonomik ve toplumsal yeniden canlandırmada kamusal ve özel faaliyetleri, arazinin geliştiricilere ve şirketlere sunulmasına ve yerel aktörlerin rolünün altını çizmektedir. metropol ölçeğinde faaliyetlere geçilmesine yardımcı olmuştur. 9 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır FAVELA-BAIRRO PROJESİ Yer Copacabana-Ipenema, Rio de Janerio, Brezilya Proje Büyüklüğü 73 toplulukta 253,000 sakin Proje Süresi 1994-2007 (Aşama I ve II),, 2010-devam ediyor (Aşama III) Özet: Gecekondular, insanların arazi sahibi olmadığı veya vergi ödemediği izinsiz yapılardır. Rio de Janerio’da gecekondular 19. yüzyılın sonlarından itibaren görülmeye başlamıştır. Brezilya'da geçen yüzyılda, özellikle de ikinci yarısında yaşanan hızlı kentleşme nedeniyle yoksulların bu topluluklara yerleşmek dışında bir seçeneği yoktu ve giderek daha fazla gecekondu mahallesi Bileşenler Altyapı geliştirme, sosyal konut Anahtar Kelimeler Gecekondu iyileştirme denenmiştir. Bütün gecekondular arasında en yüksek demografik Paydaşlar Belediye İmar Müdürlüğü yoğunluğa sahip olan Favela-Bairro Projesi, Copacabana ile Kent Hükümeti, STK'lar, Özel Sektör Ipanema arasında yer almaktadır. 1897 - Canudos Savaşı’ndan dönen askerlere Rio - Santo Antonio'nun merkez bölgelerinde ve Providencia tepelerinde geçici olarak oturma izni verilmiştir. Favela-Bairro, Inter-Amerikan Kalkınma Bankası ve yerel yönetim 1904 - 100 gecekondu bulunmaktaydı. 1890'da hükümetin yoksulların konut sorunlarına hitap edecek bir politikası olmamasından kaynaklı olarak gecekondu mahalleleri büyümeye devam etti. zamanda başka devlet kurumları, sivil toplum kuruluşları (STK'lar), Arka Plan oluşmaya başladı. Birçok gecekondu iyileştirme projesi tarafından fonlanan 900 milyon Dolar’ı ile Latin Amerika'da uygulanacak olan en büyük gecekondu iyileştirme programıydı. Program Belediye İmar Müdürlüğü tarafından uygulandı ve aynı özel sektör ve halk katılımını da içermekteydi. Favela Bairro 1994-1999 ve 2000-2007 yıllarında iki aşamadan 1910 - Santo Antonio'da 1.314 gecekondu bulunmaktaydı. oluşuyordu. İlk aşama, heyelan ve sel gibi jeolojik ve çevresel 1920 - 1920'lerde gecekondular şehrin diğer tepelerine yayıldı: Morrodos Telegrafos, Mangueira, Morro de Sao Carlos, Villa Rica (Copacabana Mahallesi), Pasmado (Botafogo) ve Babilonia (Leme). risklerin azaltılmasını içeren özel projelerle gecekondu sakinlerinin yaşam standartlarını iyileştiren ve kamu hizmetlerinin kullanımını 1933 – Gecekondu sayısu 1.500'e çıktı. Yerleşimler tepelerde yoğunlaştı; bu bölgelerde işyerlerine ve birincil ulaşım olan demiryolları ve daha sonra geniş caddelere yakın boş araziler bulunmaktaydı. iyileştirmeleri gecekondularda yaşayanların sağlık, eğitim ve ulaşım 1994 - Kentsel ve sosyal entegrasyonu geliştirmek için bir araç olarak Favela-Bairro Projesi tasarlandı kalitesini geliştirdi. 2000 yılındaki ikinci aşama, eğlence ve spor Finansman: Inter-Amerikan Kalkınma Bankası (IDB) ve Rio de Janerio Belediyesi tarafından sağlanan 600 milyon Dolar (Aşama I ve II), 300 milyon Dolar (Aşama III) – sadece altyapı için artıran çeşitli altyapı bileşenlerinden içeriyordu. Altyapı gibi kamu hizmetlerine erişimini iyileştirdi ve elektrik, atık su, nehir-kanal sistemleri, ağaçlandırma, peyzaj ve sokak aydınlatması, yol yapımı ve genişletmesi gibi faaliyetlerle halkın genel yaşam tesisleri, okullar ve toplum merkezleri gibi çeşitli sosyal hizmetlerin sunulmasını içeren yapısal iyileştirmelere odaklandı. 1994-2000 yılları arasında yerel yönetim, kentleşen "gecekondular"da kente erişimi artırma yaklaşımını benimsedi ve aynı zamanda sosyal sağlık ve eğitim programlarını hayata geçirdi. İş nedeniyle yeniden yerleşme durumları dışında konut inşaatı bu sürece dahil edilmedi. IBD finansmanının ilk bölümü ile 119 gecekondunun iyileştirilmesi tamamladı. IDB ile anlaşmaya varılan ikinci bölümde, 656 gecekondunun sağlıklaştırılmasını da içeren dört yıllık bir süre içinde 250.000 kişinin yararlanması planlandı. 10 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır Favela-Bairro programı kısmen belediye fonları ile kısmen de Kazanılan Deneyim: Favela-Bairro programı konut politikasında en 1995, 2000 ve 2010 yıllarında onaylanan üç yatırım kredisi iyi uygulama örneği olarak bilinmektedir. Kentleşme programı şeklinde Inter American Kalkınma Bankası (IDB) fonları ile finanse kapsamında sosyal projeler hayata geçirerek yenilikçi adımlar edildi. Maliyetin büyük kısmı (%60) IDB, geri kalanı belediye atmıştır. kaynaklarından karşılandı. Favela Bairro programı çerçevesinde, Program Rio de Janerio Belediyesi tarafından yürütülmüş ve yeni hanehalkı başına en fazla 4.000 Dolar harcanmıştır. 1995 yılından bu yana, IDB toplamda 360 milyon Dolar kredi ile FavelaBairro'nun birinci ve ikinci aşamalarını desteklemiştir. Kentteki mahalle iyileştirme planının üçüncü aşamasını destekleyen son IDB kredisi (150 milyon Dolar) maliyetinin yarısını finanse edecek, öte yandan Rio de Janeiro belediyesi de kalan yarısını finanse edecektir. oluşturulan Yerleşim Alanları Müdürlüğü (SMH) tarafından koordine edilmiştir. Ayrıca, istihdam ve sosyal kalkınma müdürlükleri, çöp toplama kurumu (COMLURB) ve devlet düzeyindeki kurumlar - özellikle de devlet su kurumu (CEDAE) dahil olmak üzere, diğer belediye kurumlarını da içermiştir. Yukarıda belirtildiği gibi farklı kurumların katılımı sayesinde, düşük standartlı yerleşimde oturan nüfusun ana taleplerini karşılamak Favela-Bairro programı vatandaşların bireysel konut ihtiyacını için gerekli olan prosedürlerin yerine getirilmesine yönelik başarılı karşılamayı kolektif bir adım atılmıştır. Favela Bairro projesinin bileşenlerinden biri de ihtiyaçlarına bir bütün olarak hitap etti ve bölgenin kente çeşitli belediye birimleri tarafından sağlanan personelin çalıştığı entegrasyonunu amaçladı. Bunun üç ana çıktısı ise su erişimi kentsel ve sosyal danışma merkezleridir (POUSO). POUSO'ların (kanalizasyon bağlantısı ve çöp toplamaya erişim), kaldırımlı rolü, oluşturulmuş ve yeniden canlandırılmış kamusal alanlar sokaklar ve bakımevleri inşası oldu. Temel sıhhi hizmetlerin üzerine mahalle sakinleri tarafından bina inşa edilmesini ve sağlanması ve heyelanların azaltılmasını içeren sonuçlar aşağıdaki yerleşilmesini önlemektir. Dahası, mahalle sakinlerinin haklardan şekilde özetlenebilir: yararlanma, hukuki danışmanlık gibi konularda yanıt alabilecekleri hedeflemek yerine gecekonduların bir merkez olarak işlev görür. Son olarak, toplum merkezlerinin Yerleşimlerde ve şehirde çevresel koşulların iyileştirilmesi Altyapı, sağlık, eğitim tesisleri ve ayrıca çöp toplama sistemlerine erişimin iyileştirilmesi ve diğer sosyal ve eğitim projelerinin işletilmesi için STK'larla Şehirde selin azaltılması Favela Bairro farklı bir geliştirme modeli olan, bütünüyle özel Gecekonduların şehre entegre edilmesi sözleşmeye dayalı ilk politika oldu. Ayrıca, Favela Bairro daha anlaşma yapılmıştır. yüksek altyapı/geliştirme standartlarını belirlemiş oldu. Son olarak Toplumsal organizasyon ve yapının güçlendirilmesi Favela Bairro, daha geniş sosyal politikalar kümesinin bir parçası Yurttaşlık bağının ve toplumsal uyumun güçlendirilmesi olarak, sıkça kullanılan farklı bir gecekondu geliştirme modeli olan Daha fazla sosyal etkileşim sağlayan yeni kamusal alanlar ve hizmetler mülkiyet sahipliği olmaksızın geliştirme modelini uygulama fırsatı Programın ayrıca gelişmiş altyapı tesislerinden dolayı yükselen buldu. Ayrıca, farklı sektörlerde değişim ve artan başarı sağlamak emlak değerleri ve daha iyi yollar nedeniyle kente erişiminin adına diğer altyapı ve sosyal programlar için bir temel oluşturdu. artması gibi beklenmeyen sonuçları da oldu. Programdan öğrenilebilecek derslerden biri, soruna yaklaşımda Genel bir değerlendirme yapıldığında, programın hedeflerinin çok sektörlü bir yaklaşım modelinin benimsenerek elde edilen çoğunu, özellikle sosyal-fiziksel entegrasyon ve yurttaşlık bağlarının güçlendirilmesi ve toplumsal uyumu, elde ettiğini görülmektedir. Gecekondu mahallelerinin imajını başarılı bir başarıya rağmen, fiziksel ve sosyal bileşenler arasında hala yoksulluğa doğrudan müdahale edebilecek sosyal projeler yerine altyapı hizmetleri ve diğer kentsel geliştirmelere öncelik verilmesi şekilde iyileştirse de, yasa dışılık ve usulsüzlük sorunları hala konusunda bir dengesizlik bulunduğu gerçeğidir. çözümsüz olarak durmaktadır. Tekil evler açısından bakıldığında, Son olarak, bu projenin bir kalkınma bankası öncülüğündeki bir yaşayanların halk projeden, bütünüyle Brezilya devleti tarafından koordine edilen ve inisiyatiflerinin potansiyelini kabul eden bir yenilik getirse de, başlatılan hükümet güdümlü bir proje haline geldiğine dikkat program konut koşullarının iyileştirmesini desteklemekte başarısız çekmek önemlidir. inşaat kendilerinin olduğu yönünde eleştirilmektedir. yapması ve yerel . 11 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır SONUÇ DEĞERLENDİRMELERİ Türkiye'de konut talebi, özellikle de orta gelirliler için, artan nüfus Pek çok ülkede, emeklilik fonları sadece bono ve tahvil yatırımları ve eskimiş stoktan kaynaklı olarak yenileme ihtiyacı nedeniyle ile sınırlı olmayıp, özelikle kurumsal yatırımcılara önemli fırsat giderek artmaktadır. Ayrıca, yüksek kentleşme oranı ve deprem sunan konut gayrimenkullerine de yatırım yapabilmektedir. riski konut yenileme süreci üzerinde ek bir baskı oluşturmaktadır. Örneğin, toplam emeklilik fon büyüklüğü/GSYİH oranı %100’ün Türkiye'nin ticaret ve finans merkezi olarak İstanbul yalnızca ulusal üzerinde olan İsviçre’de emeklilik fonları yatırımlarının %83’ü şirketler için değil, aynı zamanda büyüyen ekonomisi, genç ve kalifiye işgücü ile uluslararası şirketler için de çekici bir pazardır. Buna ek olarak, yeni altyapı projeleri ve mega projeler de yeni konut yatırımlarıdır. Benzer bir şekilde Türkiye’de de BES sistemi kentsel dönüşüm projelerinde alternatif bir finansman aracı olarak teşvik edilerek kurumsal yatırımcıların cezbedilmesi mümkün fırsatlar sunmakta ve İstanbul'u bir küresel marka kent olarak olabilir. tanıtmaktadır. Yalnızca İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropoliten SPK tarafından gündeme getirilen son düzenlemeler ile yeni kentler değil, yüksek göç oranına sahip ve deprem bölgesinde yer enstrümanlar bir alternatif oluşturabilir ve kentsel dönüşüm alan diğer kentlerde de büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri projelerini destekleyebilir: bulunmaktadır. Özellikle Bursa, Adana ve Gaziantep gibi kentlerde kentsel dönüşüm konut yenileme için fırsatlar sunmaktadır. Kentsel dönüşüm için yasal çerçevenin oluşturulması iyi bir başlangıç noktasıdır, ancak diğerlerine ivme kazandırmak için önce bazı büyük ölçekli projelerin başlatılması gerekmektedir. − Gayrimenkul Sertifikaları − Kira Sertifikası − Altyapı GYO’ları − Gayrimenkul Yatırım Fonları Geleneksel modeller (kat karşılığı, yap-sat, ön satış, vb.) ülke Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan önemli zorluklar ve çapına potansiyel fırsatlar ise şöyle özetlenebilir: yayılmış kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı konusunda yetersiz kalmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmak için alternatif finansal araçlara ve teşviklere ihtiyaç duyulmaktadır. Şu anda yaygın olan geliştirme modeli olan “kat karşılığı” yöntemi sermaye eksikliği nedeniyle Türkiye'de geleneksel olarak kullanılan bir yöntemdir. Bu modeldeki temel zorluk, Bu bağlamda, emeklilik fonları, özellikle Bireysel Emeklilik Sistemi yüzlerce arazi sahibi ile müzakere edilerek anlaşmaya (BES) önemli bir rol oynayabilir. BES Türkiye pazarına yaklaşık 10 varılmasıdır. yıl önce sunulmuştur. O zamandan beri, sistemin büyüklüğü 2013 yılı sonu itibariyle 25 milyar TL’ye erişmiştir. Türkiye’de BES gelişimi aşağıda sunulmaktadır: Mal sahiplerini eski binalarını yıkmaya teşvik etmek için imar bonusu, imar hakları devri gibi teşvikler sunulabilir. Buna ek olarak, bu alternatif araçlar kamu ve özel ortaklığını teşvik TÜRKİYE’DE BİREYSEL EMEKLİLİK SİSTEMİNİN GELİŞİMİ etmek için de kullanılabilir. 30 TL, milyar Kentsel dönüşüm projelerinin teşvik edilmesinde yeni finansman araçları alternatif oluşturabilir. Yukarıda bahsedildiği 25 üzere BES ve yeni SPK araçları özellikle kurumsal yatırımcılar 20 açısından fırsat sunabilir. 15 Büyük ölçekli projelerin finansmanında geleneksel 10 finansman/geliştirme araçlarının yetersizliği düşünüldüğünde, 5 yabancı yatırımcılarla işbirliği özellikle kritik olacaktır ve bu durum özellikle yüksek risk iştahı olan ve katma-değer fırsatı 0 2008 2009 2010 KAYNAK: Veriler Emeklilik Gözetim Merkezi’nden derlenmiştir. 2011 2012 2013 arayan yatırımcılar için alternatif oluşturabilir. Kentsel dönüşüm süreci, enerji ithalatına olan bağımlılığı azaltmak ve yeşil binalar ve sürdürülebilirlik sağlamak için büyük bir fırsat sunmaktadır. 12 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır Mikro düzeydeki planlar yerine (mevcut parsel veya blok ölçeğindeki uygulamalar) geniş kapsamlı kentsel dönüşüm planlarına ihtiyaç duyulduğu açıktır. Kentsel dönüşüm çok disiplinli bir süreçtir ve yukarıdan aşağı bir karar süreci sağlanması için Son olarak, alan büyüklüğü ve gerekli finansman açısından bakıldığında ülke çapındaki bir hareket olan kentsel dönüşümün, Türkiye'de inşaat ve emlak sektörlerinin büyümesi ve gelişimi açısından yararlı olması beklenmektedir. bütün aktörler arasında işbirliği sağlanması daha da önemli hale gelmektedir. FARKLI ÜLKELERİN KENTSEL DÖNÜŞÜM TECRÜBELERİNİN TÜRKİYE İLE KARŞILAŞTIRILMASI ÖRNEK BARSELONA RIO DE JANERİO TÜRKİYE Anahtar Kelimeler Endüstriyel miras, Ekonomik canlanma Gecekondu iyileştirme Kentsel dönüşüm, yenileme, afet riski Bileşenler Konut, Üniversiteler, Medtech, ICT, Medya, Tasarım Altyapı iyileştirme, sosyal konut Konut, ticaret ve sosyal donatılar Paydaşlar Yerel ve ulusal kurumlar, Belediye Konut Departmanı, Belediye, STK’lar, Özel sector Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ, Belediyeler üniversiteler, Ar-Ge Finansman Barselona Kent Konseyi € 180 million (sadece altyapı) IDB ve Belediye tarafından sağlanan 900 1 milyar TL Bakanlık bütçesi (750 milyon milyon ABD$ (sadece altyapı) TL 2B arazileri satışından ayrılan fon, 250 milyon TL çevre fonları) Model Kamu-Özel Sektör İşbirliği Belediye tarafından sağlanan altyapı iyileştirmesi ve sosyal konut Kat karşılığı paylaşım –geliştiriciler ve hak sahiplerinin uzlaşması Anahtar Faktörler - Gelişmiş bir altyapı planı ve sunulan imar teşvikleri ile eski bir sanayi bölgesinin bir yaratıcılık merkezine dönüştürülmesi - Önemli bir bilim, teknoloji ve kültürel platform fırsatı sunabilen ekonomik canlanma - Politika üretim sürecine katkı sağlayan kamu ve özel sektör kurumları arasındaki işbirliği - Altyapının iyileştirilmesi ve bazı sosyal sorumluluk projeleri ile kentsel iyileşme sağlanması - Kalkınma Bankası öncülüğünden, devlet tarafından koordine edilen hükümet güdümlü bir projeye geçiş yapması - Çok-sektörlü bir katılım sağlansa da fiziksel ve sosyal bileşenler arasında bazı dengesizlikler olması - Kentsel yenileme -Alternatif yatırım araçları - Kamu-Özel sektör işbirliği -Yabancı yatırımcı ve kurumsal yatırımcıların cezp edilmesi fırsatı - Sürdürülebilir ve yeşil binalar 13 HAZİRAN 2014 KENTSEL DÖNÜŞÜM Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır Daha fazla bilgi için: Toğrul Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield İnönü Cad., Devres Han No: 50 2/A Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 10 [email protected] Tuğra Gönden Ortak, Yönetim Kurulu Üyesi Cushman & Wakefield İnönü Cad., Devres Han No: 50 2/A Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 11 [email protected] Dr. Dilek Pekdemir Direktör, Araştırma Cushman & Wakefield İnönü Cad., Devres Han No: 50 2/A Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye Tel: + 90 (212) 334 78 15 [email protected] Bizi takip aşağıdaki adreslerden edin: facebook.com/CushmanWakefield twitter.com/CushWakeTurkiye instagram.com/cushwake linkedin/company/4060 youtube.com/user/thecushmanwakefield 14