Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor

Gayrimenkul Pazarı Yeniden
Şekilleniyor
Araştırma Raporu
Şubat 2015
Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü
İçerik
2
Ekonomik Görünüm
3
Önemli Altyapı Projeleri
9
Perakende Pazarı Görünümü
16
Cadde Perakende
Pazarı Görünümü
23
Of is Pazarı Görünümü
28
Lojistik Pazarı Görünümü
36
Otel Pazarı Görünümü
43
Ekonomik
Görünüm
3
Ekonomik Görünüm
Yerel seçimler ve cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanı sıra,
Ortadoğu ve Avrupa’da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel
huzursuzluklarla birlikte Ukrayna’da yaşanan krizden oluşan
yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin
yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur.
Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014’ün sonuna kadar
geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat
Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro
(EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır.
Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki
azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014’te düşmesine
neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye’nin
bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi
üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik
gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden
biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve
bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen
unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir.
Döviz Kurları
3.05
2.85
EUR/TL
2.65
2.45
USD/TL
2.25
-1
4
A
ra
-1
4
K
as
Ek
i14
l14
Ey
-1
4
ğu
A
Te
m
-1
4
4
az
H
M
ay
-1
-1
4
-1
4
N
is
M
ar
-1
4
-1
4
b
Şu
O
ck
-1
4
2.05
Kaynak: TCMB
GSYİH Büyüme
Kalkınma Bakanlığı tarafından açıklanan 2014-2016 Orta Vadeli Program’da (OVP) 2014 yılı için büyüme hedefinin %4.0
seviyesinde kalacağı öngörülürken, 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak kayıtlara geçmiştir. Fakat 2Ç 2014 büyüme rakamı
%2.1 olarak açıklanmış ve hükümet 2014 yıl sonu büyüme tahmini için olası bir revizyonun sinyalini vermiştir. 3Ç 2014 büyüme
oranı %1.7 olarak açıklanırken, 2015-2017 OVP kapsamında 2014 yıl sonu büyüme tahmini %3.3 olarak revize edilmiştir.
Uluslararası projeksiyonların 1Y 2014 boyunca temkinli tahminler ortaya koyduğu ve Türkiye Ekonomisi için yavaşlama
öngörüsünde bulunduğu görülmektedir. IMF Türkiye’nin 2014 GSYİH büyüme oranının %2.3 seviyesinde gerçekleşeceğini
öngörürken, OECD’nin tahminleri %2.8 seviyesinde bir büyüme oranına işaret etmiştir. Fakat hem IMF hem de OECD yıllık
büyüme tahminlerini %3.0 olarak güncellemişlerdir.
4
Ekonomik Görünüm
GSYİH Büyüme, Türkiye
%6
%5
%4
%3
%2
%1
%0
2012
2013
IMF*
2014
2015
OECD*
OVP*
*Tahmini
2016
Gerçekleşen GSYİH
Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP
IMF, OECD ve OVP’nin 2013 yılı için yapmış oldukları projeksiyonların, Türkiye GSYİH’sinin gerçekleşen büyümesi ile uyumlu
olduğu gözlemlenmektedir.
GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları
%5
%3
%1
%-1
2013
Euro Bölgesi
*Tahmini
2014*
G7 Ekonomileri
2015*
2016*
Gelişmekte
Olan Ülkeler
Gelişmekte
Olan Ülkeler
Avrupa
2017*
Türkiye
Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Ekim 2014
5
Ekonomik Görünüm
Enflasyon
Merkez Bankası’nın 2014-IV Enflasyon Raporu’na göre, tüketici fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL’deki değer kaybı ile
kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış gösterilmektedir. Finansal piyasalardaki dalgalanmalar ve dünya genelinde
ekonomik büyüme oranlarındaki düşüş trendi sonucu sınırlanan yerel ve uluslararası talep, tüketici kredilerinde göreceli olarak
azalan büyüme oranı ve petrol başta olmak üzere emtia fiyatlarındaki düşüş, 3Ç 2014 itibariyle enflasyon oranındaki aşağı yönlü
eğilimin temel nedenleri olarak sıralanmaktadır.
Enflasyon, Türkiye
%10
%8
%6
%4
%2
%0
2012
2013
2014
IMF*
OECD*
2015
2016
OVP*
Gerçekleşen Enflasyon
Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP
*Tahmini
2014 Aralık ayında %8.2 olarak açıklanan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonu ile karşılaştırıldığında yaşanan artışı ortaya
koymaktadır. Bununla birlikte, 3Ç 2014’ün sonunda başladığı gözlemlenen enflasyondaki düşüş eğiliminin, 2015 yılının ilk yarısı
boyunca devam etmesi beklenmektedir.
ÜFE & TÜFE
%16
TÜFE
(Yıllık)
%11
%8.2
%6.4
%6
ÜFE
(Yıllık)
%1
4
ra
A
ğu
A
-1
-1
4
4
is
N
ra
A
-1
-1
3
3
A
ğu
-1
-1
3
N
is
2
A
ra
-1
-1
2
A
ğu
12
is
-
ra
A
N
-1
1
1
-1
ğu
A
-1
1
is
N
A
ra
-1
0
%0
Kaynak: TÜİK
6
Ekonomik Görünüm
Tüketici Güveni
Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik
oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Endeks Aralık 2014’te, Ocak 2010’dan bu yana ölçülen en düşük seviyeye gerilemiş
ve 67.7 olarak açıklanmıştır.
Tüketici Güven Endeksi
90
85
80
75
70
65
60
55
4
A
ra
-1
-1
4
4
-1
Te
m
b
13
Şu
l-
3
Ey
-1
2
N
is
-1
-1
az
H
K
as
2
2
-1
1
ck
O
A
ğu
-1
-1
1
0
ar
M
i-1
Ek
-1
ay
M
A
ra
-0
0
9
50
Kaynak: TÜİK
Doğrudan Yabancı Yatırım
Türkiye son 10 yılda USD 110 milyarın üzerinde doğrudan yabancı yatırım çekmeyi başarmıştır. Birleşmiş Milletler Ticaret ve
Kalkınma Konferansı (UNCTAD) tarafından hazırlanan ‘Dünya Yatırım Raporu 2014’ verilerine göre Türkiye, yatırım destekleme
ajanslarının seçimleri doğrultusunda 2014-2016 yılları için doğrudan yabancı yatırım alanında en çok gelecek vaat eden ekonomiler
arasında 14. sırada gösterilmektedir. Raporda ayrıca, Türkiye’nin 2013 yılında Birleşik Arap Emirlikleri’ni geride bırakarak Batı
Asya ülkeleri arasında birinci sırayı aldığı belirtilmektedir.
JLL tarafından yayınlanan ‘Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’ne göre, önceki iki araştırmanın en çok gelişme gösteren
ülkelerinden biri olan Türkiye, 2014 yılında gelişimini sürdürmüştür. Bununla birlikte, Türkiye gibi ülkelerde gelişim ivmesini korumak
için gayrimenkul sektöründe şeffaflık kavramını güçlendirecek somut adımların atılması zorunluluğu raporda vurgulanmaktadır.
İstanbul gayrimenkul pazarının ise dünya genelinde yatırımcılar için bir cazibe merkezi olmaya devam etmesi beklenmektedir.
Doğrudan yabancı yatırım, Ocak-Kasım 2014 döneminde 2013 yılının aynı dönemine göre %1 oranında düşüş göstermiştir.
Garanti Bankası hisselerinin %14.9’unun BBVA tarafından satın alınması, Rönesans Gayrimenkul hisselerinin %21.4’ünün
GIC tarafından satın alınması, Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı hisselerinin %40’ının Malaysia Airports tarafından satın
alınması ve Petlim Limancılık hisselerinin %30’unun Goldman Sachs tarafından satın alınması 2014 yılında Türkiye’ye yönelik
uluslararası yatırım akışının göstergesi olan önemli işlemler arasında yer almaktadır.
7
Ekonomik Görünüm
Yatırım Pazarı
Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik
2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır.
Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve
yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis
yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut
ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından
kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir.
Levent’in birincil bölgesinde yer alan Skymark ofis projesinin
satış işlemi 2014 yılında ofis pazarında gerçekleşen en
büyük işlem olarak öne çıkmaktadır. Bu işlem ile İstanbul’daki
birincil arsa değeri yeniden belirlenmiştir. Ayrıca, 96,000
m2 perakende ve 180,000 m2 ofis alanı sunan İstanbul
Seyrantepe’deki Vadistanbul karma projesinde, yaklaşık
USD 82 milyon değerinde satın alma işlemi gerçekleşmiştir.
Ofis piyasasında gerçekleştirilen bir diğer önemli işlem
Finansbank’ın Merkezi İş Alanı‘nda (MİA) yer alan eski
genel müdürlük binasının satışı olmuştur ve söz konusu bina
Fibabanka tarafından kendi kullanımları için USD 65 milyona
satın alınmıştır.
Cadde perakendeciliğinin öne çıktığı İstiklal Caddesi’nde yer
alan Narmanlı Han’ın USD 57 milyona satışının gerçekleşmesi
ve 2014 yılında gerçekleşen tek alışveriş merkezi işlemi
olan Zonguldak’taki Demirpark AVM’nin satışı, yıl boyunca
perakende pazarında gerçekleşen sınırlı sayıdaki işlemler
arasında yer almaktadır. 22,000 m 2’lik kiralanabilir alana
sahip Demirpark AVM önde gelen yerel bir perakende ve ofis
geliştirici/yatırımcısı tarafından satın alınmıştır.
Farklı varlık sınıflarına yönelik işlemlere bakıldığında,
perakende yatırım pazarı durgunluk gösterirken, arsa satın
alımları ile ofis pazarında mal sahibi tarafından kullanılma
amaçlı işlemlerin güçlü bir şekilde devam ettikleri ve gayrimenkul
yatırım piyasasında belirleyici oldukları gözlemlenmiştir.
Avrupalı ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye 2014 yılı
boyunca sınırlı ilgi gösterdikleri gözlemlenmiştir. Bununla
birlikte, hâlihazırda Türkiye pazarında aktif olan yatırımcıların
8
yatırımlara devam ettikleri görülmektedir. Örneğin, GIC
Optimum Göztepe, Ankara ve İzmir projelerinde Rönesans
Gayrimenkul ile %50 ortak olmasının ardından, Rönesans
Gayrimenkul’ün %20’sini satın almıştır. Rönesans ile beş
alışveriş merkezi geliştirme projesinde ortak olan Amstar,
şimdi ise DKY ile ofis ve konut geliştirme projeleri için ortaklık
geliştirmiştir. Ofis ve konut geliştirme projelerinde yer almanın
Amstar için önemli bir hamle olduğu, ayrıca bu adımın Türkiye
pazarında var olmaya yönelik kararlılıklarının bir göstergesi
olduğu düşünülmektedir. Merkezi ve Doğu Avrupa’nın
önde gelen ticari gayrimenkul geliştiricisi HB Reavis’in ofis
geliştirme projesi fırsatları için Türkiye piyasasına giriş
yapması da yatırım piyasası açısından önemli bir gelişme
olarak değerlendirilmektedir. Körfez yatırımcılarının ise konut
geliştirme projelerine ve tamamlanmış konut projesi satın
alımlarına yönelik bir ilgi gösterdikleri görülmüştür.
2013 yıl sonundan bu yana devam eden siyasi belirsizliğe
bağlı olarak, hem ofis hem de perakende pazarlarında birincil
getiri oranlarının %7.25 seviyesinde hareket ettiği tahmin
edilmektedir. Proje büyüklüğüne ve ulaşılabilirliğine bağlı
olarak, MİA’nın merkezinde, özellikle Levent bölgesi için getiri
oranlarının genel olarak daha agresif bir görüntü çizdiği ve
%7 seviyesinin altında kaldığı görülmektedir. İkincil şehirlerde
alışveriş merkezleri için birincil getiri oranlarının %8.25-%8.5
aralığında hareket ettiği tahmin edilirken, ikincil şehirlerde
birincil olmayan mülkler ya da başlıca şehirlerdeki ikincil
lokasyonlar için getiri oranlarının %9 seviyesinde olduğu
öngörülmektedir. Bununla birlikte, İstiklal Caddesi örneğinde
olduğu gibi cadde perakende pazarında kurumsal nitelikte
mülklerin azlığına bağlı olarak birincil getiri oranlarının daha
agresif bir görüntü çizdiği gözlemlenmektedir. Lojistik mülkleri
için getiri oranı geçen seneye göre değişim göstermeyerek
%9 seviyesinde sabit kalmıştır.
Önemli Altyapı
Projeleri
9
Önemli
Altyapı Projeleri
Bu bölümde İstanbul ve Marmara bölgelerine hizmet
edecek olan yeni altyapı ve ulaştırma projeleri
incelenmektedir. 3. Köprü ve bağlantı yolları, Liman
Kent, Avrasya Tüneli, 3. Havalimanı ile 2015 yıl sonunda
tamamlanacak olan Gebze ve Yalova arasındaki köprü
sayesinde bağlanacak İstanbul-İzmir Otoyolu, bölgedeki
başlıca altyapı ve ulaştırma projeleri olarak sıralanmaktadır.
Ayrıca, İstanbul’un farklı noktalarında yer alan ve kentsel
dönüşüm süreciyle desteklenen kruvaziyer liman projelerinin,
farklı gayrimenkul unsurları ile bir araya gelerek genel ve
lüks tüketicilere hizmet etmesi beklenmektedir.
3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu
Yavuz Sultan Selim Köprüsü olarak adlandırılan ve Asya ile
Avrupa yakalarını birleştirecek olan 3. Köprü, Yap-İşlet-Devret
(YİD) modelinin benimsendiği 4.5 milyar TL’lik bir yatırımdır.
Köprünün Boğaziçi ve FSM köprülerindeki mevcut trafik yükünü
azaltması hedeflenmektedir. 115 km uzunluğundaki Kuzey
Marmara Otoyolu, 3. Köprü’nün var olan diğer otoyollarla
bağlantısını sağlayacaktır.
Köprünün toplam 8 şeritte ağır vasıtalara hizmet vermesi
planlanmıştır. Ayrıca raylı sistem altyapısına sahip 2 şerit,
Marmaray ile Atatürk Havalimanı, Sabiha Gökçen Havalimanı
ve inşaat halindeki 3. Havalimanının bağlantısını sağlayacak
metro hattına entegre edilecektir. 59 metre genişliğindeki
köprü dünyadaki en geniş ve en yüksek asma köprü olacaktır.
Bağlantı yollarının büyük bir kısmının inşaatının bitirildiği ve
köprünün 2015 yılında tamamlanacağı açıklanmıştır.
10
Projenin raylı sistem ağı ile entegre olması, Edirneİzmit arasında kesintisiz yolculuk olanağı sunulmasını
sağlamaktadır. Ayrıca projenin 3. Havalimanı ile Liman
Kent’e de hizmet edeceği öngörülmektedir. İzmir-İstanbul
Otoyolu bağlantısı ile entegrasyonun sağlanması sonucunda,
Ege ve Marmara bölgeleri arasındaki yolculuk süresinin
azalması ve Kuzey Marmara Otoyolu çevresinde yeni ticari ve
endüstriyel alanların gelişmesi beklenmektedir. İzmit bölgesi
civarındaki mevcut lojistik ve endüstriyel alanlara yönelik arz
ve talepte, gelişen ulaşım altyapısı ile birlikte artış yaşanacağı
öngörülmektedir.
Benzer bir etki Avrupa Yakası’nda yer alan Çatalca’daki yeni
gümrük bölgesinde de gözlemlenecektir ve Çatalca bölgesi
arz bakımından gelişim için yeni olanaklar sunacaktır.
Önemli
Altyapı Projeleri
Avrasya Tüneli
Avrasya Tüneli, İstanbul’un Asya ve Avrupa yakalarını deniz
yatağının altından geçen bir otoyol tüneli ile birleştirmektedir.
Tünelin yatırım maliyetinin yaklaşık USD 1.3 milyar olacağı
ve tünelin 2016 yıl sonunda faaliyete geçeceği açıklanmıştır.
Tünelin yapımını gerçekleştiren firma için belirlenen işletme
süresinin tamamlanması ile birlikte tünelin işletmesi devlete
geçecektir.
14.6 km uzunluğundaki tünel Avrupa yakasında yer alan
Kazlıçeşme ile Asya yakasında yer alan Göztepe’yi birbirine
bağlayacaktır. Araçlar için alt geçit ve yayalar için üst
geçitleriyle birlikte bağlantı yolları Sarayburnu-Kazlıçeşme
hattı ile Harem-Göztepe hattında inşa edilecektir. Sadece
hafif vasıta geçişinin yapılacağı tünel söz konusu lokasyonlar
arasındaki yolculuk süresini 100 dakikadan 15 dakikaya
indirecektir. Projenin Boğaziçi Köprüsü’nün trafik yükünü
hafifletmesi ve yolculuk mesafesini kısaltarak sera gazı
emisyonunu azaltması beklenmektedir.
3. Köprü, Kuzey Marmara Otoyolu ve Avrasya Tüneli
Atatürk Havalimanı
Avrasya Tüneli
Sabiha Gökçen Havalimanı
Boğaziçi Köprüsü
3. Havalimanı
FSM Köprüsü
E5 Karayolu
3. Köprü
TEM Karayolu
İnşaat Halindeki Yollar
Kaynak: JLL
11
Önemli
Altyapı Projeleri
İstanbul – İzmir Otoyolu
Türkiye’nin başlıca iki ekonomik merkezi arasındaki yolculuk
süresini kısaltmayı amaçlayan İstanbul-İzmir Otoyolu’nun
tamamlanması ile birlikte, iki merkezin arasındaki ekonomik
ilişkilerin güçlenmesine ek olarak, otoyolun güzergâhında yer
alan küçük şehirlerin de gelişmesi beklenmektedir. Proje için
açıklanan bütçe USD 6.5 milyar seviyesindedir.
Proje Gebze ve İzmir arasında 421 km (377 km uzunluğunda
otoyol ve 44 km uzunluğunda bağlantı yolları) uzunluğunda
karayolu ağı oluşturacaktır. Gebze-Yalova bağlantısı 3.3 km
uzunluğundaki İzmit Körfez Köprüsü ile sağlanacaktır. Proje
birçok tünel ve köprü inşaatını da içermektedir. 2012 yılında
inşaat süreci başlayan İzmit Körfez Köprüsü’nün 2015 yılı
sonunda tamamlanması beklenmektedir.
Gebze-İzmir Otoyolu’nun tamamlanmasından sonra, İzmir
ile İstanbul arasındaki yolculuk süresinin 10 saatten yaklaşık
olarak 4 saate düşürülmesi ve Gebze-İzmit arasındaki trafik
yoğunluğunun %30 oranında azaltılması planlanmaktadır.
Körfez bölgesi çevreyolu ile yaklaşık 70 dakikalık bir sürede
geçilirken, İzmit Körfez Köprüsü sayesinde bu süre 6 dakikaya
inecektir. Ayrıca İzmit Körfez Köprüsü Projesi’nin İzmit,
Yalova ve Bursa bölgelerinde, arsa ve konut fiyatlarında
keskin bir yükselişe neden olduğu gözlemlenmektedir. Söz
konusu bölgede daha çok konut projesinin geliştirilmesi
beklenmektedir.
İstanbul - İzmir Otoyolu ve İzmit Körfez Köprüsü
Organize Liman Bölgesi
İzmit Körfez Köprüsü
Kaynak: Otoyol Yatırım ve İşletme A.Ş.
12
Önemli
Altyapı Projeleri
Organize Liman Bölgesi – Kocaeli
Kasım 2014 tarihi itibariyle Körfez bölgesinin ‘Organize
Liman Bölgesi’ olacağı ilan edilmiştir. İzmit Körfez bölgesinde
mevcut durumda 35 liman bulunmaktadır ve aktif limanların
çoğunluğuna Dilovası ile Körfez bölgeleri ev sahipliği
yapmaktadır. Gölcük, Derince ve Gebze gibi ayrı liman
alanlarının entegre edilerek var olan limanların kapasitelerinin
arttırılması planlanmaktadır.
Kocaeli sınırları içinde yer alan Cengiz Topel Havalimanı
ile birlikte Köseköy lojistik köyünün, bölgeyi hava ve raylı
ulaşım olanaklarını sunarak desteklemesi, bunun yanında
Köseköy’ün Türkiye’deki en büyük lojistik köy haline getirilmesi
planlanmaktadır. Bu projelerin bölgedeki lojistik arzındaki
büyümeyi desteklemesi beklenmektedir.
3. Havalimanı
Transfer uçuşlarda sık kullanılan bir aktarma merkezi olan
İstanbul, MasterCard’ın ‘2014 Küresel Destinasyon Şehirler
Endeksi’ tarafından en hızlı gelişen ilk 10 destinasyon şehir
arasında birinci sırada gösterilmektedir. 3. Havalimanı Projesi
her yıl artış gösteren yolcu sayılarından kaynaklı kapasite
sorununu çözmeyi hedeflemektedir. Projenin yapım süreci üç
aşamadan oluşmaktadır ve son aşama tamamlandığında, 3.
Havalimanı’nın yıllık 150 milyon yolcu kapasitesiyle dünyanın
en yoğun havalimanlarından biri olması hedeflemektedir.
Her yıl yaklaşık olarak 95 milyon yolcuya ev sahipliği
yapan ve dünyanın en yoğun havalimanı olan Atlanta
Uluslararası Havalimanı, devam eden genişleme projesinin
tamamlanmasıyla birlikte yıllık 121 milyon yolcu kapasitesine
ulaşacaktır.
Yap-İşlet-Devret modeli ile Türk firmalarından oluşan bir
konsorsiyum tarafından inşa edilen 3. Havalimanı’nın ihale
bedeli EUR 22 milyara ulaşmıştır ve projenin toplam inşaat
maliyetinin yaklaşık EUR 10 milyar olması beklenmektedir.
3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi İstanbul’un diğer
yeni altyapı projeleri ile de entegre olacak şekilde geliştirilen
yeni havalimanı projesinin ilk fazının Ekim 2017 itibariyle
tamamlanacağı öngörülmektedir.
İstanbul’un yeni havalimanı 6 adet bağımsız piste ve 150’nin
üzerinde havayolu şirketine ev sahipliği yapma kapasitesine
sahip olacaktır. Proje tamamıyla aktif hale geldikten sonra
120,000 kişiye istihdam olanağı yaratacaktır. Havalimanındaki
toplam kiralanabilir perakende alanı ise yaklaşık olarak
150,000 m2 olacağı öngörülmektedir. Metro ve yüksek hızlı
tren sayesinde 3. Havalimanı’ndan şehir merkezine 15 ila
25 dakika arasında bir yolculuk süresinden sonra ulaşmak
mümkün olacaktır.
3. Havalimanı faaliyete geçtikten sonra işlevini kaybedecek
olan Atatürk Uluslararası Havalimanı’nın dönüşüm planının
henüz kesinleşmemiş olduğunu da belirtmek gerekmektedir.
Bu konunun İstanbul’un şehir planlaması başlığı altında yer
alan sıcak gündem maddelerinden biri olması beklenmektedir.
Kaynak: www.trek.com.tr
13
Önemli
Altyapı Projeleri
Havalimanı Şehirleri
‘Havalimanı Şehri’ kavramının, ‘tel örgünün içinde’ kalan
havalimanı bölgesini niteleyen ve havalimanı (terminaller,
apron ve pistler) ile kargo, lojistik, ofisler, perakende alanları
ve otel gibi ticari faaliyet bölümlerini içeren bazı dar kapsamlı
tanımlamaları bulunmaktadır. Geniş anlamda ise bu kavram
birçok havalimanının çevresinde gelişen yeni bir şehir formunu
tanımlamaktadır. Yeni şehirler, ticari aktivitelerin arttığı bölgeler
ile birlikte en verimli ulaşım yönteminin var olduğu bölgelerde
gelişmektedir. 21. yüzyılda en verimli ulaşım yöntemi ise hava
yolu taşımacılığıdır. Seyahat eden insan sayısındaki artış ofis,
otel ve lojistik tesislerine yönelik talebin artmasına da neden
olacaktır.
3. Havalimanı Projesi’nin geliştirileceği 7,600 hektarlık alan,
bölgedeki eski maden ve taş ocaklarının dönüşüm süreci
ile oluşturulacak yeni şehir projesine de entegre edilecektir.
Projenin detayları daha kesinleşmiş olmasa da, kurulacak
havalimanı şehrinin bir milyon kişiye, iki büyük üniversiteye ve
bir araştırma hastanesine ev sahipliği yapması beklenmektedir.
3. Köprü ve otoyollarla doğrudan bağlantının kurulacağı
şehir, ayrıca yüksek hızlı trenden ve inşa edilecek kruvaziyer
limanından da yararlanacaktır.
Şehir merkezinden 4 km uzakta konumlanan Dubai
Uluslararası Havalimanı dünyanın en yoğun havalimanlarından
biridir ve Ortadoğu bölgesi için ana aktarım merkezi işlevini
üstlenmektedir. Havalimanının toplam yıllık yolcu kapasitesinin,
yakın zamanda tamamlanan genişleme projesi ile birlikte
75 milyona ulaşması beklenmektedir. Havalimanı Dubai’nin
ekonomisine büyük bir katkı sağlamakta ve yaklaşık 58,000
kişiye istihdam olanağı yaratmaktadır. Dubai Uluslararası
Havalimanı’nın serbest ticaret bölgesi olarak sınıflandırılmış
olması da gelişmesine katkı sağlamaktadır. Bu durum özellikle
lojistik ve sanayi sektörleri için önemlidir ve birçok şirket başka
bölgelerde konumlanmaktansa havalimanı bölgesi için daha
yüksek kiralar ödemeyi kabul etmektedir.
Dubai Uluslararası Havalimanı
Kaynak: www.dubaiairports.ae
Schiphol Havalimanı
Kaynak: www.amsterdamlayovers.com
Hollanda’nın başlıca havalimanı olan ve Amsterdam’ın
güneybatısında yer alan Schiphol Havalimanı, büyük ölçüde
Avrupa’da bir havalimanı şehri olarak tanınmaktadır. Schiphol
2013 yılında yaklaşık olarak 53 milyon yolcu ile 1.5 milyon
ton hacminde kargoya ev sahipliği yapmıştır. Havalimanı
şehrinde 60,000’den fazla çalışanı ile 500’ün üzerinde şirket
yer almaktadır. Schiphol Havalimanı Şehri’ndeki kira seviyeleri
Amsterdam’a göre, ofis piyasasında %5-%10 oranında, lojistik
piyasasında ise %30 oranında daha yüksektir.
14
Almanya’nın en büyük havalimanı olan Frankfurt AM Main
Uluslararası Havalimanı konumu sayesinde Avrupa’daki
bütün diğer şehirlere 3 saatlik uçuş süresi kapsamında erişim
sağlamaktadır. Frankfurt Havalimanı yıllık 65 milyon yolcu
kapasitesi ile Heathrow ve Charles De Gaulle’den sonra
Avrupa’daki en yoğun üçüncü havalimanı konumundadır.
Havalimanında 75,000’den fazla çalışanı ile 550’nin üzerinde
şirket yer almaktadır. Frankfurt Havalimanı Şehri’nin,
çevresinde gelişen ofis parklar, lojistik parklar, otel ve
konferans tesisleri için yüksek seviyede erişilebilirlik sağlayan
hem karayolu hem de raylı sistem bağlantıları bulunmaktadır.
Frankfurt AM Main Uluslararası Havalimanı
Kaynak: www.gopixpic.com
Önemli
Altyapı Projeleri
Kruvaziyer Limanları
İstanbul’daki ticari limanların dışında kalan yeni marina ve liman
projelerine yönelik kamu ihaleleri son dönemde gündemde
olan gelişmelerden biridir. Salıpazarı Limanı’nın yenilenmesi
yolcu ve gemi kapasitesini arttırırken, aynı zamanda değişen
çevre düzenlemesiyle birlikte yeni ticaret ve yaşam alanları
sunacak en büyük projelerden biri olarak ön plana çıkmaktadır.
Benzer gelişmelerin Tuzla Marina Projesi’nde, Koç Grubu’nun
ihalesini kazanmış olduğu Kalamış Marina Projesi’nde ve
marina olarak tasarlanacak Haliç Limanı Projesi’nde de ortaya
çıkması beklenmektedir. Söz konusu projeler tamamlandığında
İstanbul kruvaziyer ve yat turizmine ilişkin rakamlarda önemli
ölçüde bir artış yaşanacaktır. Yeni tasarlanan marina projeleri
kapsamında geliştirilmesi öngörülen perakende alanları
aracılığı ile perakende kullanımı sektörde farklı bir boyuta
taşınacaktır. Perakende sektörünün, alışveriş merkezileri
ve cadde perakendeciliği dışında kalan yeni formatlarından
birinin marina projeleri olacağı öngörülmektedir. Yabancı turist
sayısında yaşanacak potansiyel artışın, İstanbul’un perakende
satış rakamlarına pozitif şekilde yansıması beklenmektedir.
Liman Kent
Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında
ve kruvazör turizminde küresel lider olmayı hedefleyen
Liman Kent Projesi, 3. Havalimanı’na komşu olacak şekilde
planlanmaktadır. Kruvazör turizmi sayesinde yıllık 8 milyon
yabancı turistin İstanbul Liman Kent’e gelmesi beklenmektedir.
3. Havalimanı, 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu projelerinin
tamamlanmasıyla birlikte Liman Kent’in kara ve hava yoluyla
ulaşılabilirliği artacak; dolayısıyla da proje lojistik için önemli bir
merkez haline gelecektir. Projenin 2018 yılında tamamlanması
beklenmektedir.
15
Perakende Pazarı
Görünümü
16
Perakende Pazarı
Görünümü
Bu bölüm arz ve talep yönünden Türkiye perakende pazarının dinamiklerini incelemekte ve 2015 yılının genel görünümüne
yönelik tahminleri sunmaktadır.
Talep
Büyük tüketici pazarı, modernleşen koşullara göre değişen
tüketici alışkanlıkları ve güçlü genç nüfusuna dayanan
kuvvetli perakende talebi, perakende pazarındaki büyümeyi
yönlendiren temel faktörler olarak ortaya çıkmaktadır.
Nüfusunun %33’ü 20 yaşın altında ve yaş ortalaması 30
olan Türkiye, Avrupa Birliği, Merkez ve Doğu Avrupa ile
Bağımsız Devletler Topluluğu ülkeleri arasında en yüksek
genç nüfus oranına sahip ülke konumundadır. Bu kapsamda
Oxford Economics tahminleri, Türkiye’nin 2014 ve 2018
yılları arasındaki perakende satışı büyüme oranının, gelişmiş
Avrupa pazarlarından daha yüksek bir seviyede, %3.2 olarak
gerçekleşeceğini ortaya koymaktadır.
JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi’ne
göre, İstanbul Avrupa’da Londra, Paris, Moskova, Milano,
Madrid ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 7.
pazar konumundadır. İstanbul’un modern alışveriş
merkezi stokundan, kentin simgelerinden ve avantajlı
nüfus yapısından etkilenen ve İstanbul’u Avrupa pazarına
açılan kapı olarak gören perakendecilerin sayısı her geçen
gün artmaktadır. 2014 yılında, Apple, Kidzania, Carpisa,
Fauchon, Hamleys, Crate & Barrel, Pandora, Iro, Rag&Bone,
Vince, Chelsea Tea House ve Hackett London gibi yabancı
markalar, Zorlu Center ve Akasya gibi yeni açılan dördüncü
kuşak alışveriş merkezlerinde Türkiye perakende pazarına
giriş yaptılar. Ayrıca Victoria’s Secret & Pink Akasya Alışveriş
Merkezi’nde yer alan 1,000 m2 büyüklüğündeki mağazası ile
pazara giriş yapmıştır.
turistlerin sayısındaki artış, lüks markaların Türkiye’ye olan
ilgilerini hem talep, hem de arz bakımından teşvik etmektedir.
Çoğunluğu Ortadoğu, Orta Asya ve Rusya’dan gelmekte
olan yüksek gelir seviyesine sahip yabancı ziyaretçiler,
Türkiye’deki lüks pazarına yönelik talebin %10 ile %20
arasında kalan bölümünü oluşturmaktadırlar.
JLL 2015 Sınır Ötesi Lüks Perakende Çekicilik Endeksi’ne
göre, İstanbul Avrupa’da Londra, Paris, Moskova, Milano
ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 6. pazar
konumundadır. Endeks İstanbul’u, Moskova ile benzerlikler
gösteren bir geçiş pazarı olarak tanımlamaktadır. Birçok lüks
marka Zorlu Centre, İstinye Park, Kanyon ve Akasya gibi en
yüksek profile hizmet veren ve lüks markaların ihtiyaçlarını
karşılayabilen alışveriş merkezleri geliştirildikten sonra
Türkiye pazarına giriş yapmıştır. Ayrıca Bağdat Caddesi ve
Nişantaşı bölgesi gibi cadde perakendeciliği açısından önemli
lokasyonlar da lüks markalar tarafından tercih edilmektedir.
Elektronik ve spor perakendecileri gibi büyük mağazalara
sahip kiracılar Türkiye perakende pazarında büyümeye
devam etmektedirler. Örneğin, uluslararası spor malzemeleri
zincir mağazası Decathlon 2014 yılında Bodrum ve Mersin’de
şubelerini açarken, Teknosa Türkiye genelinde büyümeye
devam etmiştir. Media Markt net satış alanı 500 ve 1,000
m2 arasında değişen küçük ölçekli yeni mağaza formatını
pazara sunmuş ve bu yeni format ile büyüme stratejisini
oluşturmuştur. Buna karşın, Beğendik’in Real Türkiye’nin
operasyonlarını 12 mağaza ile birlikte devraldığı, ayrıca
yapı market olarak faaliyet gösteren Leroy Merlin, Praktiker
ve Baumax’ın Türkiye perakende pazarından çıktıkları
görülmüştür.
Son dönemde oldukça gündemde olan “eğlendirerek eğitim”
konseptinin, 2014 yılında Trump Towers’da KidzMondo’nun,
Akasya Acıbadem’de Kidzania’nın ve İstanbul Marmara
Forum’da Minopolis’in açılmasıyla birlikte pazarda yeni bir
trend olarak konumlanmaya başladığı görülmektedir.
Boston Consulting Group’a göre, Türkiye’deki lüks tüketim
pazarı son 5 yılda her yıl ortalama %15 büyümüştür. 2013
yılında toplam cirosu USD 2.9 milyara ulaşan lüks satışların
büyüme oranı %12.3 olarak ölçülmüştür ve pazarın 2018
yılında USD 5.4 milyara ulaşması beklenmektedir. Varlıklı
Hipermarketler ve elektronik marketler için doğru
boyutlandırma kavramının, metrekare başına en yüksek
satış yoğunluğuna ulaşmak amacıyla önemli bir trend
haline geldiği gözlemlenmektedir. Birçok hipermarketin
mağazalarını küçülterek geriye kalan alanlarda alt kiralama
yaptıkları, yeni mağaza açılışlarında ise daha küçük net satış
alanına sahip lokasyonları tercih ettikleri görülmektedir.
17
Perakende Pazarı
Görünümü
Perakende Arzı
2013
2014
+% 5.5
10 milyon m2
9.49 milyon m2
Türkiye’deki toplam alışveriş merkezi sayısı ise, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin sistemden çıkartılması ile
352’den 344’e düşmüştür.
2014 yılındaki bir diğer trendin, birinci kuşak alışveriş merkezlerinin yenileme çalışmaları ile üçüncü kuşak alışveriş merkezi haline
getirilmesi olduğu gözlemlenmiştir. 2014 boyunca genel olarak birçok alışveriş merkezinde yeme ve içme öğeleri yenilenerek,
kamusal açık alanlarla entegre hale getirilmiştir.
2014 Yılındaki Başlıca Açılışlar
Alışveriş Merkezi
Şehir
TKA (m2)
Açılış Tarihi
Akasya Acıbadem
Ümraniye Canpark
İstanbul
İstanbul
80,000
40,000
1Ç 2014
1Ç 2014
Mall of İstanbul
İstanbul
154,000
2Ç 2014
Palerium
Erzurum
66,000
2Ç 2014
Ceylan Karavil Park
Gimart
Diyarbakır
Ankara
65,000
30,000
2Ç 2014
2Ç 2014
Novada
Podium
Tokat
Kırıkkale
27,300
26,000
2Ç 2014
2Ç 2014
Kuşadası AVM
Aydın
25,000
2Ç 2014
Özdilek Park*
İstanbul
45,000
3Ç 2014
Metrogarden
İstanbul
42,000
3Ç 2014
Rings İstanbul
İstanbul
25,000
3Ç 2014
Park Vera
Ankara
40,000
4Ç 2014
*JLL tarafından hizmet verilen
25,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.
18
Kaynak: JLL
Perakende Pazarı
Görünümü
Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA
İstanbul
2014
2017
104 Birim
133 Birim
Ankara
2014
2017
36 Birim
42 Birim
Diğer Şehirler
2014
2017
204 Birim
240 Birim
2017 Toplam
415 Birim
12.5 milyon m2
Kaynak: JLL
İstanbul’daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
Alışveriş Merkezi
Lokasyon
TKA (m2)
Açılış Tarihi
Viaport Venezia
Gaziosmanpaşa
65,000
2015
Sultanbeyli
55,000
2015
Emaar Square*
Üsküdar
150,000
2016
Akasya Park
Vadistanbul*
Ümraniye
Şişli
100,000
96,000
2016
2016
Şişli
70,000
2016
Axis İstanbul
Sarıyer
Eyüp
44,500
40,000
2016
2016
Çiftçi Towers*
Şişli
37,600
2016
İstanbul Finans Merkezi*
Ataşehir
95,000
2017
Metropol İstanbul
Ataşehir
75,000
2017
Atlas
Skyland
Ağaoğlu Maslak 1453
*JLL tarafından hizmet verilen
35,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
19
Perakende Pazarı
Görünümü
İstanbul’da yer alan inşaat halindeki projelerin dışında, Bursa, Kocaeli, Ankara ve Erzurum gibi şehirler, ev sahipliği yaptıkları
60,000 m2’den fazla TKA’ya sahip büyük ölçekli projeler ile ön plana çıkmaktadır.
Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
Alışveriş Merkezi
Şehir
TKA (m2)
Açılış Tarihi
Podium
Ankara
71,100
2015
Symbol 262
Kocaeli
62,000
2015
41 Burda
Kocaeli
62,000
2015
Diyarbakır
İzmir
52,000
50,000
2015
2015
Forum Çorum
Çorum
43,300
2015
Park Afyon
One Tower
Afyon
Ankara
43,000
40,000
2015
2015
Novada
Konya
33,000
2015
14 Burda*
Bolu
32,000
2015
West Gate
Ankara
32,000
2015
Agora
Sakarya
31,000
2015
MNG Erzurum
Novi City
Metromall
Erzurum
Antalya
Ankara
70,000
35,000
67,200
2016
2016
2017
Forum Diyarbakır
Point Bornova*
*JLL tarafından hizmet verilen
30,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
Kira Görünümü
2014
1m
90
1
/ m2 / ay
m
Kaynak: JLL
20
Perakende Pazarı
Görünümü
Perakende Yoğunluğu
Türkiye Ortalaması
2013
2014
Her
Her
1,000
1,000
kişi
başına
kişi
başına
126 m
129 m
2
2
Kaynak: JLL
Her 1,000 kişi başına düşen 198 m2 kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında, Türkiye’nin
alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemlenmektedir. Ayrıca alışveriş merkezi arzının bütün perakende
pazarının sadece belli bir oranını oluşturduğu perakende gelişiminde göz ardı edilmemesi gereken bir unsurdur.
Perakende Yoğunluğu (1,000 kişi başına düşen m2)
Lokasyon
2013 Sonu
2014 Sonu
2017 Sonu
Ankara
253
270
296
İstanbul
272
268
317
Karabük
215
210
196
Kırıkkale
Muğla
75
148
173
156
176
143
Bolu
180
155
257
Eskişehir
Bursa
154
147
153
147
145
214
Gaziantep
160
145
132
Denizli
142
140
133
Türkiye
126
129
152
Kaynak: JLL
21
Perakende Pazarı
Görünümü
2015 Görünüm
Avrupa pazarına girmeyi planlayan perakendeciler için
İstanbul’un söz konusu pazarlara giriş noktası olarak
görüldüğü gözlemlenmektedir.
Mc Arthur Glen ve Fingen gibi başlıca Avrupalı outlet
geliştiricilerinin potansiyel lüks outlet projeleri ile Türkiye
pazarına giriş yapmayı planladıkları gözlemlenmektedir.
Artan yabancı ziyaretçi sayıları ve gerçekleştirilen Shopping
Fest gibi uluslararası organizasyonlar sayesinde uluslararası
perakende talebinin güçlü olması beklenmektedir.
2015 yılında, perakende alanlarının alışveriş merkezleri
dışında kalan, ofis, marina ve kruvazyer limanı gibi farklı
gayrimenkul öğeleriyle entegre olması beklenmektedir.
Haliç ve Karaköy-Salıpazarı bölgelerindeki kentsel yenileme
projeleri, bu dönüşümün önemli örnekleri olarak gösterilebilir.
Yeni projelerin kent dokusu ile uyumlu şekilde, yaya dostu
alışveriş caddesi konsepti ile geliştirilecekleri öngörülmektedir.
Türk markaları 2014 yılında farklı coğrafyalarda aktif bir
şekilde faaliyet göstermeye devam etmişlerdir ve 2015 yılı
boyunca söz konusu markaların büyümeye devam etmesi
beklenmektedir.
Yabancı ziyaretçi sayılarındaki artış ve inşaat halindeki nitelikli
perakende arzı, yüksek gelir grubundaki yabancı ziyaretçilerin
oluşturduğu lüks talebini arttıran başlıca faktörlerdir. Yeni
simgesel dördüncü kuşak perakende projelerinin aktif hale
gelmesi ve orta sınıfın gelişmesi ile birlikte, daha fazla
sayıda lüks markanın pazara girmesi beklenmektedir.
Galeries Lafayette’in, perakende destinasyonu olarak öne
çıkması beklenen Emaar Square projesinin büyük mağaza
kiracılarından biri olacağının açıklanması bu gelişime örnek
gösterilebilir.
Perakende Pazarı - Alışveriş Merkezleri
Birinci kuşak alışveriş merkezlerinin, alışveriş alanlarının açık
alanlarla bütünleştiği üçüncü ve dördüncü kuşak alışveriş
merkezlerine dönüşüm süreçlerinin 2015 yılında da devam
edeceği öngörülmektedir.
Yeme-içme ve ‘eğlendirerek eğitim’ konseptlerinin organize
perakende gündeminin üst sıralarında yer alması
beklenmektedir.
Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun tasarısı
Ocak 2015 tarihinde TBMM tarafından yasalaşmıştır. Söz
konusu kanunun yürürlüğe girmesiyle perakende pazarı
üzerindeki etkilerinin netlik kazanması beklenmektedir.
2015 Görünüm
Perakendeci Talebi
Arz
Birincil Kira
Perakende Yoğunluğu
Kaynak: JLL
22
Cadde Perakende
Pazarı Görünümü
23
Cadde Perakende
Pazarı Görünümü
Bu bölümde, İstanbul’daki caddeler talep ve kira seviyeleri çerçevesinde analiz edilecektir. Bölümün sonunda cadde perakende
pazarına ilişkin 2015 görünümü de paylaşılacaktır.
Talep
Birçok yerli ve uluslararası markanın alışveriş merkezleri kadar caddelerde de büyüme göstermesine bağlı olarak caddelere
yönelik talebin güçlü olduğu görülmektedir.
Ana Caddelerde Birincil Kira Gelişimi (EUR / m2 / ay)
250 €
İstiklal ve Bağdat Caddesi
230 €
210 €
Nişantaşı
190 €
170 €
14
20
14
4Ç
20
3Ç
14
14
20
2Ç
13
20
1Ç
13
20
4Ç
3Ç
20
13
20
2Ç
13
20
12
20
4Ç
20
3Ç
1Ç
12
12
20
2Ç
1Ç
20
12
150 €
Kaynak: JLL
İstanbul Perakende Caddeleri
E5 Karayolu
FSM Köprüsü
Bağdat Caddesi
Mühürdar Caddesi
TEM Karayolu
Atatürk Havalimanı
Alemdağ Caddesi
Bahariye Caddesi
Boğaziçi Köprüsü
İstiklal Caddesi
Nispetiye Caddesi
İstasyon Caddesi
Nişantaşı
Kaynak: JLL
24
Cadde Perakende
Pazarı Görünümü
Avrupa Yakası
İstiklal Caddesi
İstiklal Caddesi yoğun yaya trafiği ile İstanbul’un en çok tercih edilen alışveriş caddesidir. 2014 yılında gerçekleşmiş başlıca
kiralama işlemleri ve açılışlar H&M, Koton, Pandora, Saat&Saat, Flormar ve Bambi olarak sıralanabilir. Birincil kira seviyesinin,
sınırlı arz dolayısıyla, 2015 yılında yükselmesi beklenmektedir.
Nişantaşı
İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’nde olduğu gibi, Nişantaşı bölgesi de kentsel dönüşüm ile birlikte, yeni arzın eskimiş stokun
yerini alması sürecini yaşamaktadır. Teşvikiye ve Abdi İpekçi caddeleri, merkezi konumları ve yoğun yaya trafikleri sayesinde
perakendeci talebini kendilerine çekebilmektedirler. Welldone, Carluccio’s, Kryolan, Bobbi Brown, Jo Malone, Armani ve Stefano
Ricci 2014 yılında tamamlanmış başlıca kiralama işlemleridir. Kira seviyelerinin, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’ne benzer bir
eğilimle yükselmesi beklenmektedir.
Nispetiye Caddesi
Nispetiye Caddesi son yıllarda, P.F.Chang’s, Limonata, Nusret ve Midpoint gibi restoranlara ev sahipliği yaparak üst segmente
yönelik yeme-içme konsepti çerçevesinde en önemli caddelerden biri haline gelmiştir. Bu gelişim ile birlikte, Akmerkez’in Nispetiye
Caddesi’nin değişen kimliğinden yararlanabilmek için yenileme sürecine girdiği, Cognac ve Serafina gibi yeni açılan restoranlara
cadde seviyesinde doğrudan bağlantı olanağı sağlandığı görülmektedir. Akmerkez yenileme projesinin tamamlanan bölümleriyle,
Nispetiye Caddesi’nin özellikle yeme ve içme çerçevesindeki perakende algısının Akmerkez sınırına kadar genişlediği
gözlemlenmektedir.
Beşiktaş
Ev sahipliği yaptığı birçok perakende birimi ve kafe&restoranlarla öğrencilere hizmet veren Beşiktaş, perakendeciler için
gelişmekte olan merkezlerden biri olarak öne çıkmaktadır. Köyiçi ve Ortabahçe caddeleri özellikle yerel ve uluslararası tekstil,
kozmetik ve aksesuar markaları tarafından tercih edilmektedir. Koton, Mavi, Colin’s, ADL, Six, Flormar ve Yves Rocher gibi
markalar hâlihazırda bölgede faaliyet göstermektedirler. Son dönemde uluslararası perakende markalarının bölgede geliştirilmiş
olan mülkleri inceledikleri bilinmekte olup, Beşiktaş’ta sınırlı uygun bina stoku bulunmasından dolayı kira seviyelerinin yükselmesi
beklenmektedir.
İstasyon Caddesi
Bakırköy’de yer alan İstasyon Caddesi, bulunduğu bölgenin toplu taşımacılık için aktarma merkezi olarak konumlandırılmasından
dolayı yoğun yaya trafiğine sahiptir. Perakende caddesi olarak yüksek bir performans gösterdiği ve perakendeci talebinin yoğun
olduğu görülmektedir.
25
Cadde Perakende
Pazarı Görünümü
Asya Yakası
Bağdat Caddesi
Asya Yakası’nda en çok tercih edilen cadde olan Bağdat Caddesi, 2014 yılında kentsel dönüşüm ile birlikte, perakendecilerin
ihtiyaçlarına hizmet edecek yeni bina stokunun, eski stokun yerini almasıyla önemli bir değişimle karşı karşıya kalmıştır. 2014
yılında, Home Store, Vodafone ve Hello Kitty Bağdat Caddesi’nde yer alan mağazalarını yine aynı cadde üzerinde farklı bir
lokasyona taşırken, Pandora, Nespresso, Cookshop, Leman Kültür ve Limonata yeni mağazalarını açmıştır. Ayrıca Kryolan’ın
Bağdat Caddesi üzerinde yer alan mağaza alanını genişlettiği görülmüştür. Sınırlı uygun arza bağlı olarak, Bağdat Caddesi’ndeki
birincil kiraların yükselmesi beklenmektedir.
Bahariye Caddesi
Bahariye Caddesi yoğun yaya trafiği ile Asya Yakası’nda en çok tercih edilen ikinci cadde konumundadır. Carl’s Jr.’ın ve I AM’in ilk,
Koton ve Mavi’nin ikinci mağaza açılışları, 2014 yılında Bahariye Caddesi’nde gerçekleşmiş başlıca kiralama işlemleridir. Sınırlı
uygun arz ve yüksek talep doğrultusunda, kiraların Bahariye Caddesi’nde de yükselmesi beklenmektedir.
Alemdağ Caddesi
Alemdağ Caddesi yaya ve araç trafiği bakımından Ümraniye’nin en aktif caddelerinden biridir. Bölgedeki perakendeci talebi
ve perakende arzı arasındaki dengede herhangi bir büyük değişiklik beklenmemesinin sonucu olarak, kira seviyelerinin sabit
kalacağı öngörülmektedir.
Mühürdar Caddesi
Mühürdar Caddesi yoğun yaya trafiği sayesinde Bahariye Caddesi ile rekabet etmektedir. Önümüzdeki dönemde Mühürdar
Caddesi için kira seviyelerinde sınırlı bir artış beklenmektedir.
26
Cadde Perakende
Pazarı Görünümü
2015 Görünüm
Caddelerdeki arzın yenilenerek, perakendecilerin ihtiyaçlarına uygun hale gelmesi ile birlikte, daha fazla lüks ve uluslararası
markanın birincil caddelerde konumlanması beklenmektedir.
Caddelerdeki dönüşüm sürecinin yeni yatırımları teşvik etmesi ve sonuç olarak pazarda nitelikli perakende arzının artması
beklenmektedir. Yeni ve yüksek kalitedeki stokun özellikle Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi perakende
caddelerinde aktif olacağı öngörülmektedir.
2013 Sonu
(EUR / m2)
2014 Sonu
(EUR / m2)
Yıllık Değişim
İstiklal Caddesi
225
240
%6.7
Bağdat Caddesi
225
240
%6.7
Nişantaşı
200
200
%0.0
Bahariye Caddesi
90
100
%11.1
Beşiktaş
80
90
%12.5
Nispetiye Caddesi
80
90
%12.5
Alemdağ Caddesi
65
70
%7.7
Mühürdar Caddesi
85
90
%5.9
İstasyon Caddesi
90
100
%11.0
Caddeler
2015 Görünüm
Kaynak: JLL
27
Of is Pazarı
Görünümü
28
Ofis Pazarı Görünümü
Bu bölümde, talep, arz ve son eğilimler bakımından Türkiye’nin en gelişmiş ofis pazarı olan ve ülke çapındaki yüksek kalitede
modern ofis arzının yaklaşık %80’ini sağlayan İstanbul incelenecektir.
Talep
4.1 milyon m2’lik A sınıfı ofis stoku sunan İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında
yer almaktadır. 2014 yılında Merkezi İş Alanı’nda (MİA) Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında
Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı ve Küçükyalı yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak
öne çıkmıştır.
İstanbul Ofis Alt Pazarları
Metro
MİA
MİA Dışı Avrupa
Aktif Metro Hatları
Planlanan Metro Hatları:
MİA Dışı Asya
Atatürk Havalimanı
Sabiha Gökçen Havalimanı
E5 Karayolu
TEM Karayolu
İnşaat Halindeki Yollar
E5
TEM
2014
2015
2017
2018
2019
Kaynak: JLL
MİA, nitelikli iş gücü kaynağını çekebilmek ve kurum imajını yükseltmek için birçok yerli ve yabancı firmanın tercihi haline gelmiştir.
Artan A sınıfı arza rağmen, özellikle MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak, 2014 yılında birincil kiralar EUR
35 m2/ay seviyesinde sabit kalmıştır ve benzer bir eğilimin 2015 yılında da devam etmesi beklenmektedir.
29
Ofis Pazarı Görünümü
Birincil Kira Seviyesi (EUR / m2 / ay)
37 €
35 €
33 €
31 €
29 €
27 €
Metro hatları ve ofis projeleri arasındaki ilişkiyi inceleyen JLL
Türkiye’nin son araştırmasına göre, nüfus ve trafiğe çıkan araç
sayısının artmasıyla ortaya çıkan trafik sorunu, İstanbul’da iş
yaşamını oldukça olumsuz etkilemektedir.
Firmaların çalışanlarına teşvik amaçlı sundukları servisle
ulaşım olanağı, servislerin benzer saatlerde trafiğe dâhil
olmaları nedeniyle, günlük trafikte ek bir yoğunluk yaratmakta ve
çalışanların yolculuk sürelerinin uzamasına sebep olmaktadır.
Artan yolculuk sürelerinin bir sonucu olarak, çalışanların servis
araçları yerine daha çok metro gibi trafikten etkilenmeyen
toplu taşıma araçlarını tercih ettikleri gözlemlenmektedir.
Çalışanların davranışlarındaki bu değişimle birlikte, ofis
arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis
binalarını tercih ettikleri görülmektedir.
14
20
13
20
12
20
11
20
10
20
20
09
25 €
Kaynak: JLL
Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok, 1,000 m2’den
büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları tercih edildiği
gözlemlenmektedir. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor
standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama
işlemlerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey
olarak tasarlanmış ofislerle kıyaslandığında, aynı orandaki
kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın yerleştirilmesine
olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının daha verimli
kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da
tercih edilmeye devam etmesi beklenmektedir.
Boşluk Oranı
2014
MİA’da 2014 yılı boyunca
yaklaşık olarak 380,000 m2
ofis arzı sunulmuştur.
16.5%
Boşluk
Oranı
MİA
30
Kaynak: JLL
Ofis Pazarı Görünümü
Kiralama İşlemleri
Levent bölgesi 2014 yılında da, MİA’da en çok tercih edilen ofis
alt pazarı olmuştur. Metro durağına yürüme mesafesinde olan
Kanyon, Tekfen Tower, Metrocity, Levent 199 ve River Plaza
gibi Levent’teki A sınıfı ofis projeleri düşük boşluk ve hızlı
emilim oranları ile dikkat çekmektedir.
MİA’nın kuzeyinde konumlanan Maslak bölgesinde belli
bir yaşın üzerindeki binalara talep halen düşük olsa da;
Orjin Maslak Plaza, Maslakno/1 ve Uniq İstanbul gibi metro
hattına yakın, yüksek kalitede A sınıfı ofis binalarının kiralama
süreçlerinin oldukça hızlı ilerlediği görülmektedir.
Asya Yakası’nda Ümraniye, sunduğu nitelikli arz ve MİA’ya
göre daha düşük seviyedeki kira rakamları ile önemli bir alt
pazar haline gelmiştir. Büyük metrekareli ve Buyaka gibi karma
projelerin bileşeni olarak gelişen yeni A sınıfı ofis projeleri
bölgeye olan talebi güçlendirmektedir. Bölgedeki ofis pazarına
yönelik talebin toplu ulaşım yatırımlarıyla birlikte artması
beklenmektedir.
Büyükhanlı Plaza, Rönesans Tower ve Palladium Tower
gibi projeler, özellikle metro hattı ve Marmaray’ın aktif hale
gelmesinden sonra Asya Yakası’ndaki Kozyatağı ofis alt
pazarında öne çıkan projeler olmuştur. AND Plaza gibi inşaatı
devam eden projeler bölgedeki A sınıfı ofis arzını arttıracak
olsa da, bölgeye artan talep yükselen kira rakamları ile birlikte
değerlendirildiğinde, Kozyatağı ofis pazarının İstanbul’un
öne çıkan ofis alt pazarlarından biri olmaya devam etmesi
beklenmektedir.
2012 yılında Kadıköy-Kartal metro hattının tamamlanması
ile birlikte, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal bölgelerinin Asya
Yakası’nda yeni gelişen ofis alt pazarları olarak ortaya çıktığı
görülmektedir. Piyasada gerçekleşen kiralama işlemleri ve
Rönesans Küçükyalı gibi yeni A sınıfı ofis projeleri göz önünde
bulundurulduğunda, bölgede Bostancı sınırının kullanıcı
talepleri bakımından aşıldığı görülmektedir. Özellikle bankalar
ve ilaç şirketleri bölge müdürlükleri için Maltepe-Kartal hattını
tercih etmektedir.
Kiralama İşlem Hacmi (m2)
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
MİA Avrupa
MİA Dışı Avrupa
2013 Sonu
Asya
2014 Sonu
Toplam
Kaynak: JLL
2014 yılında gerçekleşen toplam kiralama işleminin %59 gibi önemli bir bölümünün MİA’da gerçekleşmiş olması, İstanbul ofis
pazarında bölgeye olan yüksek talebin göstergesi olarak ortaya çıkmaktadır. 2013 yılı ile kıyaslandığında, 2014 yılı toplam
kiralama işlem hacminde %49’luk bir artış yaşandığı görülmektedir.
31
Ofis Pazarı Görünümü
Başlıca Kiralama İşlemleri, 2014
Kiracı
Lokasyon
TKA (m2)
Denizbank
Esentepe
60,000
Turkcell
Küçükyalı
25,000
Deloitte
Maslak
12,500
Ernst & Young
Odeabank
Maslak
Levent
10,700
8,200
UNDP
Şişli
6,000
Roche
AIG
Maslak
Maslak
5,400
4,200
Ceva Logistics
Ataşehir
3,800
Cigna
Ataşehir
3,300
Daikin
Ataşehir
2,600
Cargill
Ataşehir
2,500
Kaynak: JLL
Avrupa Ofis Saati, 4Ç 2014
Lyon
Köln
Berlin, Frankfurt
Stuttgart, Hamburg, Oslo
Münih
Londra Metropolitan
Stockholm, Dublin, Londra
Lüksemburg
Manchester
Edinburgh
Amsterdam, Milano, Madrid
Barselona, Paris MİA
Helsinki
St. Petersburg
Kira Artışı
Yavaşlıyor
Kiralar
Düşüyor
Moskova
Düsseldorf
Kira Artışı
Hızlanıyor
Kiralar
Dipten
Dönüyor
Kiev
Cenevre, Zürih
Varşova
Atina, Brüksel, Roma,
Bükreş, Budapeşte, Prag,
Kopenhag, İstanbul, Lizbon
Kaynak: JLL
32
Ofis Pazarı Görünümü
İstanbul Ofis Saati, 4Ç 2014
Şişli, Zincirlikuyu, Beşiktaş
Etiler, Levent
Maslak
Kira Artışı
Yavaşlıyor
Kiralar
Düşüyor
Kira Artışı
Hızlanıyor
Kiralar
Dipten
Dönüyor
Kavacık, Kartal
Kağıthane
Ümraniye
Küçükyalı, Maltepe
Kozyatağı, İçerenköy
Kaynak: JLL
Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı
Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı
Avrupa
MİA Dışı
2014
47 Birim
MİA
2017
2014
59 Birim
2017
80 Birim
91 Birim
Asya
2014
2017
112 Birim
131 Birim
2017 Total
281 Birim
6.5 milyon m2
Kaynak: JLL
2014 yıl sonu itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 680, 000 m2’lik bir artış göstererek,
4.1 milyon m2’ye ulaşmıştır. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.5 milyon m2’ye
ulaşması beklenmektedir.
33
Ofis Pazarı Görünümü
İstanbul’da Tamamlanan Başlıca Ofis Projeleri, 2014
Proje
Lokasyon
TKA (m2)
Açılış Tarihi
Varyap Plaza
Kristal Kule*
Pendik
Levent
21,100
50,000
1Ç 2014
2Ç 2014
River Plaza*
Levent
34,400
2Ç 2014
Levent 199*
Levent
70,000
3Ç 2014
Spine Tower
Maslak
56,000
3Ç 2014
Uniq İstanbul Maslak
Maslak
33,300
3Ç 2014
Orjin Maslak Plaza*
Torun Tower
Maslak
Esentepe
31,800
66,000
3Ç 2014
4Ç 2014
Palladium Tower
Ataşehir
55,000
4Ç 2014
Rönesans Küçükyalı*
Maltepe
46,500
4Ç 2014
Maslakno/1*
Maslak
23,200
4Ç 2014
*JLL tarafından hizmet verilen
20,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
Alt pazarlar bakımından Asya Yakası, yeni projelerin %63’üne denk gelen 1.7 milyon m2’lik toplam kiralanabilir alan ile inşaat
halindeki stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Asya Yakası’nın payı, İstanbul Finans Merkezi inşaatına bağlı
olarak önemli ölçüde artmıştır.
İstanbul’da İnşaat Halindeki Başlıca Projeler
Proje
Lokasyon
TKA (m2)
Açılış Tarihi
Mecidiyeköy
Kağıthane
77,300
62,600
2015
2015
Rönesans Tower*
Ataşehir
44,000
2015
AND Plaza
Vadistanbul*
Kadıköy
Ayazağa
30,700
180,000
2015
2016
Seyrantepe
Ümraniye
90,000
75,000
2016
2016
Nidakule Ataşehir
Ferko Signature
Ataşehir
Levent
72,400
57,400
2016
2016
Nef Kağıthane 03
Kağıthane
50,000
2016
Emaar NID*
Üsküdar
47,800
2016
İstanbul Finans Merkezi
Ataşehir
1,079,000
2017
Torun Center
Premier Kampüs Ofis
Skyland
Akasya Park Ümraniye*
*JLL tarafından hizmet verilen
30,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.
34
Kaynak: JLL
Ofis Pazarı Görünümü
2015 Görünüm
2015 yılında inşaat halindeki büyük projelerin
tamamlanmayacak olması nedeniyle önemli bir değişim
göstermeyecek olan mevcut stok ve sabit kalması öngörülen
kullanıcı talepleri doğrultusunda, ofis pazarındaki arz ve
talebin dengeli bir görünüme sahip olması beklenmektedir.
Bu durumun kira rakamları ve boşluk oranları üzerinde
olumsuz bir etki yaratması beklenmemektedir.
2014 yılında, Türkiye’deki başlıca bankalardan bazılarının,
İstanbul’un farklı bölgelerine dağılmış olan genel müdürlük
birimlerini tek bir ofis binasında topladıkları gözlenmiştir.
Bankaları ve sigorta şirketlerini kapsayan finans sektöründeki
bu konsolidasyon eğiliminin 2015 yılında da devam etmesi
ve söz konusu sektörlerde, mal sahibi kullanımı amaçlı satın
alma işlemlerinin daha fazla gerçekleşmesi beklenmektedir.
Özellikle uluslararası ofis kullanıcılarının bina seçim
süreçlerinde ‘sürdürülebilirlik’ ve çevre politikaları gibi
konulara daha fazla önem verdikleri gözlemlenmektedir.
LEED ve BREEAM gibi sertifikaları olan ofis binalarının yakın
gelecekte daha çok tercih edilmesi beklenmektedir.
1990’ların başında inşa edilen ve günümüzde uluslararası
standartların gerekliliklerini karşılayamayan eski ofis stokuna
yönelik kullanıcı taleplerinde azalma olduğu gözlemlenmekte
ve yeni geliştirilen A sınıfı ofis binalarına yönelen kullanıcı
taleplerinin bu eğilimlerini 2015 yılında da sürdürecekleri
öngörülmektedir. Bu kapsamda, 2015 yılı boyunca ofis
piyasasında yenileme ve yeniden geliştirme süreçlerinin
gündeme geleceği öngörülmektedir.
Nitelikli iş gücünü hedefleyen şirketler için ‘çalışacak en iyi
yer’ kavramı ofis pazarında öne çıkmaktadır ve bu nedenle
metro hattına yakınlık, akıllı lokasyon ve verimli kat alanı
gibi niteliklerin önemi kullanıcı ve geliştiriciler açısından ofis
piyasasında belirleyici faktör olmaya artarak devam edecektir.
Ofis Pazarı
2015 Görünüm
Kiralama İşlemleri
Boşluk Oranları
Arz
Birincil Kira
Metro Hattına Yakın A Sınıfı Ofisler İçin Kira Seviyeleri
Metro Hattına Yakın A Sınıfı Ofisler İçin Kullanıcı Talebi
Kaynak: JLL
35
Lojistik
Pazarı
Görünümü
36
Lojistik
Pazarı Görünümü
Bu bölüm, İstanbul ve Kocaeli’yi kapsayan Marmara
bölgesindeki lojistik sektörünün dinamiklerini arz ve talep
yönünden incelemektedir. 2015 beklentileri bölümün sonunda
paylaşılmaktadır.
Dünya Bankası tarafından iki yılda bir yayınlanmakta olan
Lojistik Performans Endeksi (LPE), ticaret tedarik zincirlerinin
verimliliklerini ölçümlemektedir. 2014 yılında 160 ülkelik bir
değerlendirme yapan LPE, Türkiye’yi orta-üst gelir seviyesine
sahip bir ekonomi olarak sınıflamış ve Çin, Meksika, Romanya,
Bulgaristan ile aynı kategoride değerlendirmiştir.
Endekse göre Almanya, Singapur ve Hollanda en gelişmiş
lojistik pazarlar olarak sınıflanmakta ve Türkiye ise 30. sırada
yer almaktadır. 2012 yılında 3.5 endeks puanı ile 27. sırada
olan Türkiye, 2014 yılında 3.15 puanla 30. sıraya gerilemiştir.
Türkiye’nin genel puanı artış göstermesine rağmen, sıralamada
gerilemiş olduğu görülmektedir.
Lojistik Performans Endeksi (LPE), Türkiye
LPE
Türkiye 2014
Türkiye 2012
Gümrük
Dakiklik
Türkiye 2010
Türkiye 2007
1
Takip ve İzleme
2
Altyapı
3
4
Lojistik Yetkinlik
5
Uluslararası Sevkiyatlar
Kaynak: Dünya Bankası, 2014
Lojistik Kalkınma Planı (2014-2018), Kalkınma Bakanlığı ve Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı tarafından 10. Kalkınma
Planı’nın bir alt başlığı olarak Kasım 2014 tarihinde yayınlanmıştır. Plan, lojistik arzını arttırmayı, pazarda verimliliği geliştirmeyi
ve maliyetleri azaltmayı amaçlamaktadır. Türkiye’nin, planın uygulamaya geçmesi ile birlikte, sürdürülebilir bir kalkınma stratejisi
izleyerek, Dünya Bankası 2018 Lojistik Performans Endeksi’nde 15. sıraya yükselmesi hedeflenmektedir.
37
Lojistik
Pazarı Görünümü
Program, yasal düzenlemeleri, gümrükleri, altyapıyı ve yerel kuruluşların rekabetçiliğini geliştirerek; Türkiye’nin uluslararası
arenadaki konumunu güçlendirmeyi, sanayi üretimindeki lojistik ve taşımacılık maliyetlerini düşürmeyi ve üretim aşamasından
son tüketiciye ulaşıncaya kadar ürünlerin taşımacılıkta geçirdiği süreyi kısaltmayı amaçlamaktadır. Programın performans
göstergeleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Performans Göstergeleri, Lojistik Kalkınma Planı
Gösterge
2014
2015*
2016*
2017*
2018*
Lojistik Performans Endeksi (LPE)
30
30
<20
<20
<15
Limandaki Konteyner Gemisi Kapasitesi
(milyon TEU**)
9
10
11
12.3
14
Demiryolu Bağlantılı Limanlara Demiryolu ile
Nakliyat (%)
8
10
10
14.1
15
Demiryolu ile Nakliyatta
Özel Sektör Payı(%)
27
27
28
29
30
Toplam Dış Ticarette Hava Taşımacılığının
Payı (%)
12
12
13
12.7
13
*Tahmini
**Yirmi Feetlik Konteyner
Kaynak: Kalkınma Bakanlığı ve Ulaştırma, Denizcilik ve
Haberleşme Bakanlığı, Kasım 2014
Uluslararası yatırımcıları çekmenin ve kurumsal mülk gelişiminin önündeki en büyük engel, Avrupa lojistik pazarları ile
karşılaştırıldığında lojistik pazarında yüksek olan arsa fiyatlarıdır. Daha fazla uluslararası yatırımcıyı ülkeye çekebilmek için
sunulan teşviklerin arttırılması gerektiği düşünülmektedir.
Talep
Türkiye, güçlü talep, inşaat halindeki projeler ve planlanan arzla,
EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) bölgesindeki gelişmekte
olan lojistik pazarlar arasında yer almaktadır. İstanbul ve
Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye’nin birincil
lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve
Esenyurt, Asya Yakası’nda Tuzla, Kocaeli’nde ise Gebze,
Çayırova ve Dilovası, Marmara Bölgesi’nin başlıca lojistik alt
pazarlarıdır.
38
2014 yılında pazara yön veren başlıca eğilimler arasında
kurum içi lojistik, e-ticaretin yükselişi ve kurumsallaşmayla
birlikte lojistik arzının konsolidasyonu öne çıkmaktadır. Ayrıca,
lojistik şirketlerinin hizmet sundukları şirketler içinde birimler
kurmasını kapsayan iç tedarik sistemi yükseliş trendine
geçmiştir. 2013 yılında, 20,000 m2 ile 40,000 m2 arasında
büyük dağıtım merkezlerine yönelik talep güçlüyken, 2014
yılında 5,000 m2 ile 15,000 m2 arasında kiralanabilir alan
sunan daha küçük tesislerin tercih edildiği gözlemlenmektedir.
Lojistik
Pazarı Görünümü
2014 yıl sonu itibariyle birincil kiralar USD 7 seviyesinde sabit kalmıştır. A sınıfı yüksek kalitede lojistik arzına yönelik artan talep
dolayısıyla lojistik pazarındaki birincil kiralar kur dalgalanmalarından etkilenmemiştir. Arzın sınırlı olması nedeniyle, arsa fiyatları
2014 yılında yaklaşık olarak %20-25’lik bir artış göstermiştir.
Birincil Kira (USD / m2 / ay)
7.0 $
6.8 $
6.6 $
6.4 $
14
4Ç
20
14
20
1Ç
13
20
4Ç
13
20
1Ç
12
4Ç
20
12
20
1Ç
11
4Ç
20
11
1Ç
20
10
20
4Ç
10
1Ç
20
09
20
4Ç
1Ç
20
09
6.2 $
Kaynak: JLL
Kiralama İşlemleri
2013 yıl sonunda 531,300 m2 olarak gerçekleşen lojistik kiralama işlem hacmi, 2014 yılında önemli bir artış göstererek 605,600 m2
olarak gerçekleşmiştir.
Kiralama İşlemleri (m2)
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
2010
2011
2012
2013
2014
Kaynak: JLL, 2014 yıl sonu
39
Lojistik
Pazarı Görünümü
Toplam kiralanabilir alan payları bazında %45.1 ile lojistik şirketleri, %19.1 ile perakende şirketleri ve %4.8 ile e-ticaret şirketleri
kiralama işlemlerinde en aktif endüstriler olarak dikkat çekmektedir. 2014 yılı boyunca 10,000 m2’den küçük ya da 20,000 m2’den
büyük lojistik alanlarına yönelik talep güçlü bir görünüm sergilemiştir. Gerçekleşen en büyük kiralama işlemi 94,000 m2 TKA’yı, en
küçük işlem ise 680 m2 TKA’yı içermektedir.
Çeyrekler Bazında Kiralama İşlemleri (m2)
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
2012
1Ç
2013
2Ç
2014
3Ç
4Ç
Kaynak: JLL, 4Ç 2014
Çeyrek bazında, yaklaşık olarak 225,000 m2’lik alanın kiralandığı 1Ç 2014 en aktif dönem olarak dikkat çekmektedir.
Başlıca Kiralama İşlemleri (m2)
Şehir
Bölge
Kiracı
Kiralanan Alan (m2)
Kocaeli
Gebze
Hepsiburada
48,000
Kocaeli
Gebze
Koton
46,000
Kocaeli
Muallimköy
Borusan Lojistik
35,000
Kocaeli
Kocaeli
Muallimköy
Çayırova
Solmaz Lojistik
Carrefour
35,000
30,600
Kocaeli
Çayırova
Ekol Lojistik
28,600
Kocaeli
Kocaeli
Gebze
Çayırova
Ceva Lojistik
Bimeks
25,400
23,500
İstanbul
Esenyurt
Tezel Lojistik
22,500
Kocaeli
Gebze
Netlog
17,000
İstanbul
Tuzla
Ebebek
16,000
Kaynak: JLL, 2014 yıl sonu
40
Lojistik
Pazarı Görünümü
Arz
İstanbul ve Kocaeli, 2014 yılında Türkiye’nin önde gelen lojistik pazarları olarak önemlerini korumuşlardır. Bölgenin artan
ulaşılabilirliği, bölgedeki yeni lojistik arzının gelişmesinde etkili olmaktadır. 2013 yıl sonunda 7 milyon m2 seviyesindeki İstanbul
ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı, 2014 yıl sonu itibariyle 7.8 milyon m2’ye ulaşmıştır.
2014 yıl sonu itibariyle, inşaat halindeki stok da 563,000 m2’den 653,000 m2’ye yükselmiştir. Pazarda, Kocaeli ve İstanbul alt
pazarlarında yaklaşık olarak 2.6 milyon m2’lik stokun planlama aşamasında olduğu gözlenmektedir.
Başlıca Lojistik Alt Pazarları
Atatürk Havalimanı
Sabiha Gökçen Havalimanı
3. Havalimanı
Limanlar
Boğaziçi Köprüsü
FSM Köprüsü
3. Köprü
E5 Karayolu
TEM Karayolu
İnşaat Halindeki Yollar
Birincil Pazarlar
İkincil Pazarlar
Üçüncül Pazarlar
Alt Pazarlar
Kaynak: JLL
İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları (m2)
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
Avrupa
Asya
İstanbul
Mevcut Stok
İnşaat Halinde*
Kocaeli
Proje Halinde
*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenen
Kaynak: JLL, 4Ç 2014
2014 yıl sonu itibariyle genel boşluk oranı %10 seviyesindedir.
Boşluk Oranının Bölgesel Dağılımı
90%
Kullanılan Alan
İstanbul Avrupa
4% 3% 3%
İstanbul Asya
Kocaeli
Kaynak: JLL, 4Ç 2014
41
Lojistik
Pazarı Görünümü
2015 Görünüm
Lojistik arzının 2017 sonunda yaklaşık olarak 8.5 milyon m2’ye
ulaşması beklenmektedir. Ayrıca yaklaşık olarak 2.6 milyon
m2’lik alan planlama aşamasındadır. Bütün inşaat halindeki
ve planlama aşamasındaki projelerin tamamlanması
durumunda, toplam lojistik arzının önümüzdeki 5 sene içinde
11.1 milyon m2’ye ulaşacağı öngörülmektedir.
Önümüzdeki 12 ay boyunca 5,000 m² ile 15,000 m²
arasındaki lojistik tesislerinin daha çok tercih edilmesi ile
birlikte, 20,000 m2 ile 40,000 m2 arasında alana sahip büyük
dağıtım merkezlerine yönelik de bir talebin olacağı tahmin
edilmektedir.
Lojistik Pazarı
Kurum içi lojistik ve konsolidasyon trendlerinin 2015
yılında lojistik pazarını şekillendirmeye devam etmesi
beklenmektedir.
Avrupa Birliği’nin kara taşımacılığı yapan taşıtlarının neden
olduğu sera gazı emisyonuna ilişkin yeni düzenlemesi ile
de desteklenen sürdürülebilir lojistik kavramın daha çok
gündemde olacağı ve lojistik arzının söz konusu trendlere
uyum sağlaması beklenmektedir.
2015 Görünüm
Talep
Mevcut Arz
İnşaat Halindeki Arz
Birincil Kira
Arsa Değeri
Kiralama İşlemleri
Boşluk Oranı
Kaynak: JLL
42
Otel Pazarı
Görünümü
43
Otel
Pazarı Görünümü
İstanbul dünyanın en çok ziyaret edilen turistik destinasyonları
arasındaki yükselen yerini korumaya devam etmektedir.
MasterCard’ın ‘2014 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi’
verilerine göre İstanbul; en çok ziyaret edilen şehirler içinde
Avrupa’da üçüncü olurken, dünyada yedinci sırada yer
almaktadır. Gelişen medikal ve sağlık altyapısı ile üst düzey
teknolojik yatırımlar sonucunda, İstanbul önemli bir sağlık
turizmi destinasyonu haline de gelmektedir. 51 JCI akredite
sertifikalı hastanesi ile Türkiye küresel bir karşılaştırmada ilk
sıralarda yer almaktadır. Harvard Medical International, Johns
Hopkins, Mayo Clinic, Memorial Sloan-Kettering ve New
York Presbyterian gibi uluslararası sağlık kuruluşları ile yakın
işbirlikleri geliştirilen 1,200’ün üzerinde kamu ve özel sektöre
bağlı hastane sağlık hizmeti sunmaktadır. Ayrıca, İstanbul’daki
yeni altyapı projeleri ve mega projeler, ziyaretçi talebinin
artmasına ve turizm-otel sektöründeki segmentlere yenilerinin
eklenmesine yardımcı olacaktır.
Turizm
İstanbul turizm sektörünün ağırlıklı olarak uluslararası piyasalara bağlı olduğu ve 2014 yılı sonu itibariyle, İstanbul’a gelen yabancı
ziyaretçi sayısının bir önceki seneye kıyasla %13.1 artarak 11.8 milyona ulaştığı görülmektedir.
İstanbul’a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı
2014
11.8 milyon
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
Talep
Son on yıllık dönemde havayolu ile gelen yolcu sayısında
önemli bir artış yaşandığı görülmektedir. İstanbul, uluslararası
yolcular için önemli bir aktarma merkezi haline gelirken,
Atatürk Havalimanı Avrupa’nın en yoğun üçüncü havalimanı
olma yolunda ilerlemektedir. 2014 yılında, Atatürk Havalimanı
ve Sabiha Gökçen Havalimanı üzerinden İstanbul’a gelen
toplam yolcu sayısı, 2013 yılına göre %15.2 artışla 80.5
milyona ulaşmıştır. İstanbul Sabiha Gökçen Uluslararası
Havalimanı, bu yıl on ikincisi düzenlenen CAPA (Asya Pasifik
Havacılık Merkezi) 2014 Mükemmellik Ödülleri -15-25 milyon
yolcu kapasitesi - kategorisinde “Yılın Havalimanı” seçilmiştir.
Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları
2014
Sabiha Gökçen Havalimanı
23.5 milyon
Atatürk Havalimanı
57 milyon
Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü
44
Otel
Pazarı Görünümü
İstanbul otel talebi, MICE (Toplantı, Grup Kongre, Sergi), iş ve seyahat amaçlı ziyaretçilerin oluşturduğu segmentlerdeki güçlü
performansla şekillenmektedir. Aynı zamanda, İstanbul ve Türkiye dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden biri haline
gelmiştir. Talepteki artış, Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Birliği’ne (ICCA) göre Türkiye’yi dünya genelinde kongre turizmi
için en cazip on sekizinci ülke konumuna, İstanbul’u ise sekizinci sıraya taşımıştır.
Performans
2013 yılında, jeopolitik ve ekonomik konularda gelişen
belirsizlikler ile İstanbul otel sektöründe ve otel
performanslarında gerileme yaşandığı görülmüştür. Bu
belirsizlik, 2014 yılında da devam etmiş ve yıllık bazda
karşılaştırıldığında otel performans ölçütlerine negatif olarak
yansımıştır. Otel doluluk oranları bir önceki seneye göre %2.9
düşerek %65 olurken, ortalama günlük oda fiyatları EUR 9
eksilerek EUR 133 olmuştur. İstanbul’da yükselerek artan otel
sayısının da etkisiyle oda başına düşen gelir %9.3 azalarak
EUR 86.5 seviyesine ulaşmıştır.
İstanbul otel pazarının, Rusya ve Ukrayna gibi Türkiye’ye en
çok ziyaretçi gönderen ülkelerde ve Suriye gibi komşularında
yaşanan olumsuz jeopolitik gelişmelerden etkilendiği
görülmektedir.
Arz
2014 yılı sonunda İstanbul’da lisanslı 471 otelde 46.109 oda
bulunmaktadır. İstanbul otel marketinin yapısı ağırlıklı olarak
lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. 5 yıldızlı otel oda
sayısının, İstanbul’daki toplam arz içerisinde %45’in üzerinde
bir payı bulunmaktadır.
İstanbul’un Anadolu Yakası’nın otel yatırımcıları ve operatörleri
için oldukça çekici bir hale geldiği görülmektedir. İstanbul
Finans Merkezi, 3. Köprü, hızlı tren ve Kuzey Marmara
Otoyolu gibi altyapı projelerinin ve mega projelerin yanı sıra
gelişmekte olan ofis alt pazarları bölgedeki otel yatırımlarını
hareketlendirmiştir. Asya Yakası’nda yer alan oteller,
İstanbul’daki toplam otel arzının %13’ünü oluşturmaktadır.
Son dönemde hızla devam eden otel yatırımlarının, var olan
talebin üzerinde bir artış eğiliminde olduğu görülmektedir.
İnşaat halinde ve planlanmakta olan tüm otel projelerinin
tamamlanmasıyla İstanbul’daki toplam otel arzının 2016 yılı
sonu itibariyle %15 artması beklenmektedir.
Yatırım
Yılın ikinci yarısında gerçekleşen herhangi bir işlem
görülmezken, yerel mülk sahiplerinin gayrimenkullerini var
olan işletme anlaşması ile satmaya yönelik ilgilerinin artması
dikkat çekici gelişmelerden biridir. Ayrıca, yeni yapılan ve
işletmeye hazır projelerde satış eğiliminin devam ettiği
gözlemlenmektedir. Devam eden bu eğilimin, uluslararası
yatırımcıların Türkiye pazarına yönelik artan yatırım iştahıyla
birleşerek 2015 yılında hareketlilik kazanması beklenmektedir.
Ekonomi ve orta segmentteki ‘iş oteli’ ve ‘uzun süreli konaklama
sağlayan otel’ kategorilerine yönelik yatırımlar en önemli iş
fırsatlarından biri olarak görülmekte, İstanbul ve Türkiye’nin
diğer illerinde yaygınlaşmaktadır. Bursa, Adana, Samsun,
Gaziantep, Konya, Eskişehir, Mersin ve Adana gibi ikincil
şehirler en önemli gelişim alanları olarak öne çıkmaktadır.
45
Otel
Pazarı Görünümü
2015 Görünüm
2013 ve 2014 yıllarında İstanbul otel pazarında yavaşlama eğilimi görülmüştür. Otel performans değerlerindeki düşüş, belirsiz
jeopolitik ve ekonomik sürecin yanı sıra talebin üzerinde artan otel stoku ile de bağlantılı olduğu görülmektedir.
Otel performanslarında yaşanan düşüş eğiliminin 2015 yılının ilk çeyreğinde devam etmesi öngörülmektedir. Buna rağmen,
talebin özellikle Mayıs ve Haziran aylarında artış göstermesi ve 2014 yılında açılan otellerin istikrar sağlamasıyla beraber
orta vadede İstanbul otel pazarının canlanması beklenmektedir.
Ö
Turizm ve otel sektöründeki fırsatlardan yararlanmak ve yeni projelerde yer almak isteyen hem yerli hem de yabancı
yatırımcılar için İstanbul’un cazip bir merkez haline geleceği öngörülmektedir.
ös
mli G tergele
e
n
r
İstanbul
11.8 milyon
Yabancı
Ziyaretçi Sayısı
%13.1
80.5 milyon
IST & SAW
Toplam Yolcu Sayısı
%65
Doluluk
EUR
%15.2
%2.9
133
Ortalama Günlük
Oda Fiyatı
EUR
%6.6
86.5
Oda Başına Gelir
%9.3
% 2014 Aralık Yıllık Değişim
46
Tamamlanan Projeler, 2014
İnşaat Halindeki Projeler
AC Marriot Macka Hotel
94 oda, Temmuz 2014’te açıldı
Soho House İstanbul
87 oda, 2015
Raffles Hotel İstanbul
181 oda, Eylül 2014’te açıldı
St. Regis İstanbul
118 oda, 2015
Hilton İstanbul Kozyatağı
329 oda, Eylül 2014’te açıldı
Movenpick Hotel Golden Horn
136 oda, 2015
10 Karaköy Morgans Hotel Group
71 oda, Kasım 2014’te açıldı
Novotel Karaköy
200 oda, 2015
İletişim
Danışmanlık ve Araştırma
Hizmetleri
Yatırım Pazarı ve Ekonomik
Görünüm
Burçin Yıldıran Sezen, MRICS
Yardımcı Direktör
Danışmanlık Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0823
[email protected]
İdil Hamzadi
Direktör
Sermaye Piyasaları
Tel: +90 (212) 350 0821
idil.hamzadi @eu.jll.com
Perakende Pazarı Görünümü
Lojistik Pazarı Görünümü
Sayat Delice
Direktör
Perakende Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0881
[email protected]
Deniz Kına
Yardımcı Direktör
Konsept Geliştirme
Tel: +90 (212) 350 0849
[email protected]
Muharrem Çay
Müdür, Sanayi ve Lojistik
Ofis ve Lojistik
Tel: +90 (212) 350 0875
[email protected]
Orit Fresko
Yardımcı Direktör
Alışveriş Merkezi Kiralama
Tel: +90 (212) 350 0831
[email protected]
Sebla Önderol
Yardımcı Direktör
Alışveriş Merkezi Kiralama
Tel: +90 (212) 350 0787
[email protected]
Demet Karakimseli
Yardımcı Direktör
Alışveriş Merkezi Kiralama
Tel: +90 (212) 350 0829
[email protected]
Erkan Güsar
Yardımcı Direktör
Alışveriş Merkezi Kiralama
Tel: +90 (212) 350 0837
[email protected]
Arlin Polat Delice
Müdür, Ofis ve Perakende Kiralama
Ofis ve Lojistik
Tel: +90 (212) 350 0836
[email protected]
Seda Özkul
Müdür, Ofis Kiralama
Ofis ve Lojistik
Tel: +90 (212) 350 0868
[email protected]
Anıl Baştaş Turpçu
Müdür, Sanayi ve Lojistik
Ofis ve Lojistik
Tel: +90 (212) 350 0886
[email protected]
Cadde Perakende Pazarı
Görünümü
Sayat Delice
Direktör
Perakende Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0881
[email protected]
Ofis Pazarı Görünümü
Mahir Mermer
Müdür, Ofis Kiralama
Ofis ve Lojistik
Tel: +90 (212) 350 0871
[email protected]
Gün Gökkaya, MRICS
Yardımcı Direktör
Sermaye Piyasaları
Tel: +90 (212) 350 0857
[email protected]
Roni Saris
Yardımcı Direktör
Perakende Danışmanlığı
ve Cadde Mağazacılığı
Tel: +90 (212) 350 0878
[email protected]
Otel Pazarı Görünümü
Volkan Müller
COO, CFO
İcra Kurulu Üyesi
Tel: +90 (212) 350 0805
[email protected]
Ayşe Nur Teker
Müdür
Otel ve Ağırlama Grubu
Tel: +90 (212) 350 0892
[email protected]
47
İletişim
JLL Türkiye
İstanbul
MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat: 1
34340 Levent - İstanbul, TÜRKİYE
Tel: +90 (212) 350 0800
Faks: +90 (212) 350 0806
Ülke Yönetimi
Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX
Ülke Başkanı
Tel: +90 (212) 350 0710
[email protected]
Volkan Müller
COO, CFO
İcra Kurulu Üyesi
Tel: +90 (212) 350 0805
[email protected]
İdil Hamzadi
Direktör
Sermaye Piyasaları
Tel: +90 (212) 350 0821
idil.hamzadi @eu.jll.com
Sayat Delice
Direktör
Perakende Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0881
[email protected]
Nevzat Yavan
Direktör
Mülk Yönetimi
Tel: +90 (212) 350 0861
[email protected]
Ece Sert Özcan
Kıdemli Analist
Danışmanlık Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0874
[email protected]
Yavuz Can Parlar
Analist
Danışmanlık Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0808
[email protected]
Ümit Kurt
Direktör
İcra Kurulu Üyesi
Tel: +90 (212) 350 0866
[email protected]
Yazarlar
Burçin Yıldıran Sezen, MRICS
Yardımcı Direktör
Danışmanlık Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0823
[email protected]
tr.linkedin.com/company/jll-turkiye
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015.
@jllturkiye
joneslanglasalle
www.jll.com.tr