istanbul ofis pazarı genel bakış

Transkript

SON
ÇEYREK
4
İSTANBUL OFİS PAZARI
GENEL BAKIŞ
2015 N
36
www.propin.com.tr
PROPIN, OFİS PAZARINDAKİ UZMANLIĞINDA
10. YILINI GERİDE BIRAKTI.
10 YILDIR İNANCINIZ VE DESTEĞİNİZ İÇİN
TEŞEKKÜRLER.
İşimizi özenle yapmaya devam ediyoruz.
İşimizi özenle yapıyoruz.
PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet
sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve
danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması
süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip
eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.
04
ÖZET VE ÖNGÖRÜLER
08
EKONOMİK GÖRÜNÜM
10
BOŞLUK ORANLARI
14
KİRA ORTALAMALARI
20
STOK DEĞİŞİMLERİ
24
GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER
Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.
Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz,
hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.
Tüm hakları saklıdır.
3
ÖZET VE
ÖNGÖRÜLER
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2015 Dördüncü Çeyrek Dönemi
özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,6; B sınıfı ofis binalarının
boşluk oranı %10 seviyesinde gerçekleşti. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında
29,7 ABD Doları /m² /ay, B sınıfı ofis binalarında 14,9 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,9; kira ortalaması
17,9 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,2 seviyesindeydi. A sınıfı
ofis binalarındaki kira ortalaması 20,6 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.
2015 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA’da yer
alan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Son iki çeyrek dönemde, bu
bölgelerde talep edilen en yüksek kiranın 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.
4
www.propin.com.tr
Dinamik geçen 2014 yılının ardından, yer seçimi kararlarını 2015 birinci çeyrekte kesinleştiren firmaların, satın
alma/kiralama işlemlerini sonlandırabildiği görüldü. Haziran 2015’teki Genel Seçim dönemi ve sonrasındaki siyasi
belirsizlikle tetiklenen döviz kurundaki yükselme pazarda durgunluk yaşattı. Birinci çeyrek sonrası, pazarın
durgunluk yaşamaya başladığı bu dönemde hala yer seçim kararlarını verememiş firmalar taşınma sürecini askıya
aldı. Kasım 2015’te yapılan seçimin ardından hareketlenme gözlense de, piyasalardaki belirsizliklerin etkisiyle
birçok taşınma süreci tamamlanamadı. 2015 yılında İstanbul’da toplam 265.000 m² ofis alanında kiralama
ve satın alma işlemi görüldü. Gerçekleşen işlem hacminin 2014 yılındaki hacme göre %29 oranında
azaldığı tespit edildi.
MİA’da, 2015 yılında yaklaşık 78.000 m² ofis alanında işlem gerçekleşti. MİA’da gerçekleşen işlemlerin, İstanbul’daki toplam
kapanan işlem hacminin %29’u olduğu hesaplandı. 2015 yılında MİA’da gerçekleşen işlem büyüklüğü, 2014 yılına göre düşüş
gösterdi.
Ofis stokundaki artışa paralel olarak 2015 yılında Asya Yakası’na olan talep de arttı. MİA Dışı-Asya’da yaklaşık
110.000 m² ofis alanının işlem gördüğü tespit edildi. Asya Yakası’ndaki ofis bölgelerinde gerçekleşen işlemlerin
toplamı, İstanbul’daki gerçekleşen işlemlerin %46’sını oluşturdu. Propin’in Kozyatağı’nda tek yetkili mal sahibi
temsilcisi olduğu 43.000 m² kiralanabilir alanlı Rönesans Tower’ın Allianz Sigorta’ya satışı, 2015 yılının en dikkat
çekici işlemi oldu.
Ofis stokundaki artış, 2015 yılında da devam etti. Özellikle MİA ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki ofis
alanlarının teslim edilmesiyle birlikte, 2015 yılı sonunda İstanbul’daki ofis stoku 4,2 milyon m2’ye ulaştı. 2015
yılındaki ofis stoku, 2012 yılı verisiyle kıyaslandığında, stokun sadece 3 yıl içerisinde %55 arttığını söylemek
mümkündür.
2015 genelinde MİA’daki boşluk oranları incelendiğinde, birinci çeyrek ve dördüncü çeyrek arasındaki fark dikkat çekicidir.
MİA’daki A sınıfı binalarının boşluk oranı, 2015 birinci çeyrek döneminde %20,9 seviyesindeyken, 2015 dördüncü çeyrek
dönemini % 25,6 seviyesinde tamamladı.
2015 yılı boyunca MİA Dışı-Asya’da stok artışı gözlendi. Artan stokun, MİA Dışı-Asya’ya olan talep tarafından
emilmesi sonucunda, boşluk oranı 2015 yılını dengeli geçirdi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranında 2015 dört çeyrek boyunca belirgin bir değişiklik gözlenmedi.
2015 yılı başından itibaren bütün yıl boyunca Türk Lirası’nın özellikle ABD Doları karşısında değer kaybetmeye
başlaması sebebiyle, mal sahipleri tarafından ofis kira rakamlarında düzenleme yapıldığı görüldü. Buna ek olarak,
talep nedeniyle dolan yüksek kiralı yeni nesil ofis alanlarının pazardan çıkmasıyla, 2015 yılında İstanbul
Ofis Pazarı’nda kira ortalamalarının genel olarak düştüğü tespit edildi.
2015 yılında yapılan yatırımların teslim edilmesiyle stoku artmaya başlayan Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin
stok payının 2018 yılı sonunda %29’a yükselmesini öngörüyoruz. Yapı ruhsatlarının alındığı ve inşaatın başladığı
İstanbul Finans Merkezi (İFM)’nin 2018 yılında faaliyete geçmesi beklenmektedir. Yaklaşık 560.000 m² kiralanabilir ofis
alanına sahip olacak İFM’de projelerin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak bu yeni stokun büyüklüğü, İstanbul Ofis Pazarı’na
dahil olduğunda Maslak Bölgesi ofis stokuyla aynı büyüklüğe sahip olacaktır.
5
İSTANBUL MERKEZİ
İŞ ALANI SINIRLARI
Uluslararası standartlar
çerçevesinde ofis bölgelerini
incelerken Merkezi İş Alanı
(MİA) ve Merkezi İş Alanı
Dışı (MİA Dışı) olmak üzere
sınıflandırmaya gidilir. MİA,
profesyonel ofis binalarının
yoğunlaştığı bölgeler olup,
yaya-araç trafiğinin ve hizmet
sektörünün en yoğun ve
talebin en yüksek olduğu ofis
bölgelerini kapsar.
İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor
kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak
oluşturulmuştur.
İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi
boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks;
Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu
Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır.
İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler,
Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.
Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden
oluşmaktadır.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer
almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri
bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer
almaktadır.
Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na
katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört
bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.
Sarıyer
AVRUPA YAKASI
3. KÖPR
Ü PROJ
ESİ
Şişli Ayazağa
AYAZAĞA
Alibeyköy
Barajı
3
MASLAK
G.O.Paşa
11
FSM KÖPRÜSÜ
ÇELİKTEPE
Kağıthane
Esenler
ÇAĞLAYAN
15
LEVENT
1
M.KÖY Z.KUYU
OKMEYDANI E.TEPE
4
7
Bayrampaşa
Eyüp
Bağcılar
K.çekmece
G.TEPE
Şişli
16
BOMONTİ
6
TAKSİM
5
ETİLER
Eminönü
Güngören
Bahçelievler
KAVACIK
2 BEBEK
Elmalı
Barajı
ARNAVUTKÖY
ORTAKÖY
BALMUMCU
B
KÖ OĞ
PR AZ
İ
Beşiktaş ÜSÜÇİ
Beyoğlu
8
Küçükçekmece
Gölü
ASYA YAKASI
Beykoz
Eyüp
Üsküdar
BEYLERBEYİ
12
10
ALTUNİZADE
ACIBADEM
Ömerli Barajı
Ümraniye
ÇAMLICA
Fatih
Z.burnu
ATATÜRK Bakırköy
HAVAALANI
14
Kadıköy
KOZYATAĞI
Batı Ataşehir
9
Maltepe
LEJAND
E-5 Çevreyolu
E-80 Çevreyolu
Otoyol Projesi
Bağlantı Yolları
İlçe Sınırları
Kavşaklar
Havalimanı
Liman
6
www.propin.com.tr
İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ
Sultanbeyli
BÖLGE KATEGORİLERİ
1
2
3
4
5
LEVENT
ETİLER
MASLAK
Z.KUYU - E.TEPE - G.TEPE
BEŞİKTAŞ - BALMUMCU
MERKEZİ İŞ ALANI
6
7
8
TAKSİM - NİŞANTAŞI
ŞİŞLİ - FULYA - OTİM
HAVAALANI
MİA DIŞI-AVRUPA
9
10
11
12
KOZYATAĞI
ALTUNİZADE
KAVACIK
ÜMRANİYE
MİA DIŞI-ASYA
13
14
15
16
KARTAL - MALTEPE
BATI ATAŞEHİR
KAĞITHANE
BOMONTİ - PİYALEPAŞA
GELİŞMEKTE OLAN
BÖLGELER
13
Kartal
Pendik
SABİHA GÖKÇEN
HAVAALANI
Tuzla
© 2016 PROPIN Propin Investment Consultancy
TERİMLER
Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta
sıklıkla kullanılan bazı terimlerin
genel açıklamaları aşağıda
verilmiştir:
SATILIK
Birim Kira:
Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt
alana oranıdır.
Boşluk Oranı:
Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.
Devam Eden Projeler:
Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan
ofis alanlarının toplamı.
Gerçekleşen İşlem:
Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön-kiralaması; satışı veya önsatışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken,
teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.
Kapanış Fiyatı:
Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer
alan kira bedelidir.
KİRALIK
Kavacık
No.1
NACAR PLAZA
• TEM Kavacık Kavşağı’na yakınlığıyla FSM Köprüsü’ne kolay ulaşım
• 4.476 m² toplam kiralanabilir alan
• 2.383 m² ofis alanı
• 2.093 m² mağaza alanı
• İstanbul Finans Merkezi [IFM]’ne yakın, E-5 ve TEM yollarının kesiştiği noktada
• 29.000 m² toplam ofis alanı
• 1.468 m² kat alanı büyüklüğü
• Yenisahra Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde
• Teslim: 2017 1. Çeyrek
Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Kiralanabilir Alan:
Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda
pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren
kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına
bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.
Kira Ortalaması:
Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis
alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı
hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.
Kullanıcılar:
Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.
Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının
çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.
Liste Fiyatı:
Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen
kira bedelidir.
Mal Sahibi Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama
işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.
Ortak Alan:
Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana
lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında
kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.
Ön Kiralama Yapılmış Alan:
Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce
kiralanmış olan alan miktarıdır.
Tamamlanma Tarihi:
Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.
• 292 m² kat alanı büyüklüğü
• Komple ya da kat kat kiralama imkanı
No.2
MY NEWWORK
A Sınıfı Ofis Binaları:
İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine
sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern
teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı,
ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine
sahip binalardır.
B Sınıfı Ofis Binaları:
A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın
içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan
tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş
binalardır.
Ataşehir
• İskanlı
Toplam Kapalı Alan:
Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı
otopark, ortak alanlar
• Şap&Beton ya da dekorasyonlu olarak teslim seçeneği
Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.
Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.
7
EKONOMİK
GÖRÜNÜM
EKONOMİK
GÖSTERGELER
GSYİH (%)
GSYİH (Kişi Başı)
Nüfus (Milyon)
BIST-100 İndeksi
OCAK
‘15
ŞUBAT
‘15
MART
‘15
NİSAN
‘15
MAYIS
‘15
HAZİRAN
‘15
TEMMUZ
‘15
AĞUSTOS
‘15
EYLÜL
‘15
EKİM
‘15
KASIM
‘15
ARALIK
‘15
2013
2014
3,6
2,9
10.807
10.404
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19.506***
76,5
77,7
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
78,7
2,3
3,8
4
3,0***
67.801
85.721
88.946
84.148
80.846
83.947
82.981
82.250
79.910
75.210
74.205
79.409
75.233
İşsizlik (%)*
71.727
9,7
9,9
11,3
11,2
10,6
9,6
9,3
9,6
9,8
10,1
10,3
10,5
-
Döviz Kuru**
(TRY/USD)
2,13
2,33
2,42
2,51
2,62
2,66
2,66
2,69
2,79
2,92
3,03
2,92
2,91
2,92
Döviz Kuru**
(TRY/EUR)
22,94
2,83
2,74
2,82
2,81
2,98
2,92
3,00
3,06
3,28
3,40
3,21
3,05
3,19
PolitikaFaizi**
(HaftalıkRepo%)
4,50
8,25
7,75
7,50
7,50
7,50
7,50
7,50
7,50
7,50
7,50
7,50
7,50
7,50
Enflasyon (%)* (Yıl
Sonu)
7,4
8,17
7,24
7,55
7,61
7,91
8,09
7,20
6,81
7,14
7,95
7,58
8,1
8,81
UDY (Milyon USD)
9.866
8.884
-
9.652***
MAKRO EKONOMİ
TABLO NO.1 KAYNAK: *TUİK
**TCMB
***Ekonomi BakanlığıTahmini
Türkiye ekonomisi, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde %2,8 oranında büyüdü. Piyasa beklentisinin oldukça üzerinde olan bu büyümeyle birlikte GSYH %4’le
2014 birinci çeyrekten bu yana en hızlı yıllık artışı kaydetti. 2015 ilk dokuz ayı itibariyle, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre, Türkiye ekonomisi %3,4 büyüme
kaydetti. Seçimlere ilişkin belirsizlikler ve TL’deki değer kaybının neden olduğu risklerin büyümeyi baskı altında tutacağı bekleniyordu. Tarım sektörünün
olumlu performansına ek olarak iç tüketimin katkısı ve net ihracatın düşürücü etkisinin ortadan kalması sonucunda büyüme piyasa beklentisinin üzerine çıktı.
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH’nin üçüncü çeyrekte, ikinci çeyrek döneme göre %1,3 oranında genişleyerek olumlu bir görünüm
sundu. Diğer yandan, kişi başına düşen milli gelir 10.000 ABD Doları seviyesinde kaldı. Eylül 2015’ten başlayarak kişi başına düşen gelir hesaplamasında
yıllıklandırılmış veriler kullanılmaktadır.
Döviz kurları, FED’in faiz artırım sürecine başlaması ve yıl boyunca devam eden belirsizlikler sebebiyle yükseliş trendinde hareket etti. 2015 yılında, TL
karşısında ABD Doları’nın yıllık artışı %25,4 seviyesindeydi. Avrupa ekonomisindeki zorluklar ve Avrupa Merkez Bankası’nın genişlemeci politikaları sebebiyle
Euro’daki artış %12,6 seviyesine kaldı. Euro/ABD Doları paritesinde ise 2015 yılında %10,2 daralma oldu.
ENFLASYON ORANLARI
POLİTİKA FAİZİ
2015 Ekim ayında TÜFE, aylık bazda %1,55 artış kaydetti. Kasım ayında ise
aylık bazda %0,67’le beklentilerin bir miktar üstünde gerçekleşti. Ancak
aynı dönemde Yi-ÜFE aylık bazda %1,42 düşerek Haziran 2012’den bu yana
en sert düşüşü gösterdi.
Para Politikası Kurulu, 24 Şubat 2015’te gerçekleştirdiği toplantıda politika
faizini %7,75’ten %7,5’e indirmişti. Kurul daha sonraki toplantılarında da
politika faizini %7,5 oranında sabit tuttu.
FED’in para politikasındaki normalleşmesiyle adım atacağını belirten
Kurul’un Aralık 2015’teki toplantısında politika faizinde değişikliğe
gitmesi bekleniyordu. Ancak, Kurul beklenenlerin aksine politika
faizinde ve faiz koridorunda değişikliğe gitmedi. Yapılan açıklamada,
yıllık kredi büyüme hızının sıkı para politikası duruşunun ve alınan
makro ihtiyati önemlerinin etkisiyle makul düzeylerde seyrettiğini
belirtti. Ayrıca, Kurul önümüzdeki dönem için izlenecek politikalarla ilgili
açıklama yaptı. Özetle, küresel piyasalardaki oynaklığındaki azalmanın
kalıcı olmasıyla para politikasında sadeleşmeye gidileceğini açıkladı.
TÜFE, Aralık ayında aylık bazda %0,21’lik bir oranla beklentilerin üzerine
çıktı. Aynı dönem için TÜFE’de Reuters anketine göre %0,04 gerileme
beklenirken; TCMB Beklenti anketine göre aylık bazda %0,07 olarak sınırlı
düzeydeydi. 2015 sonu itibariyle yıllık artış %8,81 olarak tespit edilirken
son dört yılın en yüksek yılsonu enflasyonu oldu. Üretici ve tüketici
fiyatlarındaki ayrışma 2015 yılsonunda belirginleşti. Ekim ayından sonra
düşmeye başlayan Yi-ÜFE’de Aralık ayında aylık olarak %0,33 geriledi.
Yi-ÜFE’de yıllık artışsa %5,71’le son üç yılın en düşük yılsonu enflasyonu oldu.
DÖVİZ KURLARI [2014 - 2015]
3,5
3
2,5
2
1,5
1
TRY/USD
8
TRY/EUR
Aralık’15
Kasım’15
Ekim’15
Eylül’15
Ağustos’15
Temmuz’15
Haziran’15
Mayıs’15
Nisan’15
Mart’15
Şubat’15
Ocak’15
Aralık’14
Kasım’14
Ekim’14
Eylül’14
Ağustos’14
Temmuz’14
Haziran’14
Mayıs’14
Nisan’14
Mart’14
Şubat’14
0
Ocak’14
0,5
EUR/USD
GRAFİK NO.1 KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI
www.propin.com.tr
“MİA’da A Sınıfı Ofis Binaları’ndaki boşluk oranı, son 10 yılda %16,6 seviyesinden %25,8’e yükselerek bu periyotta gerçekleşen en yüksek boşluk oranı olarak kaydedildi ”
BOŞLUK ORANLARI
BÖLGE KATEGORİLERİNE
GÖRE BOŞLUK ORANLARI
KİRALIK
Levent
No.3
%50
• Levent’in merkezinde,
Büyükdere Caddesi üzerinde
%40
%30
• 500 m² - 2.000 m² arası değişen ofis katları
%10
17,2
• Yüksek otopark kapasitesi
11,2
10,0
14,9
%20
18,7
ŞEKER KULE
25,6
2015 Dördüncü Çeyrek
• 4.Levent Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde
• Kullanıcılar: Şekerbank,
Şeker Bilişim
%0
MİA
A Sınıfı
MİA
MİA Dışı-Asya
MİA Dışı-Avrupa
MİA Dışı-Avrupa
MİA Dışı-Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı-Avrupa
MİA Dışı-Asya
GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN
2015 dördüncü çeyrek dönemine ait İstanbul Ofis Pazarı’ndaki Bölge
Kategorileri’ne Göre Boşluk Oranları Grafik 2’de gösterilmiştir.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,9;
B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,7 seviyesinde oldu.
2015 dördüncü çeyrek döneminde MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranı %25,6; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10
seviyesinde gerçekleşti.
MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,2;
B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %11,2 olarak tespit edildi.
BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
16,9
16,4
10,9
7,5
5,2
11,5
24,1
16,4
15,5
12,0
4,3
6,5
15,8
12,3
14,1
10,4
13,1
4,5
%10
12,1
%20
19,4
%30
24,8
27,3
34,0
%40
35,8
%50
%0
Levent
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
MİA Dışı-Avrupa
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı-Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
MİA Dışı-Avrupa
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı-Asya
Grafik 3’te İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis
binalarının Bölgelere Göre Boşluk Oranları gösterilmiştir [1].
2015 dördüncü çeyrekte Levent’te çeşitli ölçeklerde kiralama
işlemlerinin tamamlandığı görüldü. Buna rağmen, Levent’ten
başka bölgelere taşınan kiracıların etkisiyle Levent’teki A sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranı %19,4’e yükseldi.
Etiler’deki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının yükseldiği görüldü.
Özellikle, Akmerkez Ofis Bloku’ndan bazı kiracıların taşınması
sonucunda Etiler’deki boşluk oranı %13,1 oldu.
Beşiktaş-Balmumcu’da gerçekleşen kiralama işlemleri bölgedeki
A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının gerilemesini sağladı. 2015
dördüncü çeyrek döneminde Beşiktaş-Balmumcu’da A sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranı % 14,1 olarak gözlendi.
[1]
10
Havaalanı Bölgesi’nde A sınıfı ofis binaları boşluk oranının düştüğü
tespit edildi. 2015 yılında bölge stokuna eklenen yeni nesil
binalarındaki orta ölçekli ofis alanlarında kiralama işlemleri görüldü.
Havaalanı Bölgesi’nde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015
dördüncü çeyrek döneminde %15,5 olarak belirlendi. Avantajlı kira
rakamları nedeniyle bölgeye talebin arttığı gözlendi.
2015 dördüncü çeyrek dönemde Kozyatağı A sınıfı ofis stokunda
artış gözlendi. Buna karşılık, bölgede tamamlanan kiralamalar
boşluk oranının yükselmesinin önüne geçti. Kozyatağı A sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranının 2015 dördüncü çeyrekte %24,1’e
düştüğü tespit edildi.
Kavacık’ta 2015 dördüncü çeyrekte kiralama işlemlerinde artış
görüldü. Propin tarafından pazarlanan Smart Plaza’da, Anadolu
Sigorta’nın 3.800 m² kiralaması bölgedeki en önemli işlemlerden biri
oldu. Kavacık’ta tamamlanan farklı ölçekli kiralamaların sonucunda,
bölgedeki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %7,5’e düştü.
Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %19,7 seviyesine gerilemektedir.
www.propin.com.tr
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ
BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
Ayazağa
KİRALIK-SATILIK
No.5
SEBA OFFICE
BOULEVARD
Son Dört Çeyrek
%35
%30
%25
%20
20,9
20,3
16,9
16,4
%15
%10
26,1
25,6
• TEM Otoyolu ve E-5 bağlantı yollarına yakın konumda
18,1
17,2
16,7
14,7
14,9
• 1.000 - 3.400 m² kat alanları
12,3
%5
• İsteğe göre birleştirilebilen
kat ofisleri
%0
‘15 1.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
‘15 2.Ç
‘15 3.Ç
‘15 4.Ç
MİA Dışı-Asya
• 2017 2. Çeyrek’te teslim
MİA Dışı-Avrupa
‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki boşluk
oranlarının 2015 yılındaki çeyrek dönemlere göre değişimi Grafik 4’te
gösterilmiştir.
2015 genelinde MİA’daki boşluk oranları incelendiğinde, birinci
çeyrek ve dördüncü çeyrek arasındaki fark dikkat çekicidir. MİA’daki
A sınıfı binalarının boşluk oranı, 2015 birinci çeyrek döneminde
%20,9 seviyesindeyken, 2015 dördüncü çeyrek dönemini % 25,6
seviyesinde tamamlandı.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015 yılı
boyunca inişli-çıkışlı bir seyir gösterdi. Bu hareketliliğe rağmen, 2015
birinci çeyrek dönemle, dördüncü çeyrek dönemdeki boşluk oranları
arasında büyük bir farklılık olmadı.
2015 yılı boyunca MİA Dışı-Asya’da stok artışı gözlendi. Artan
stokun, MİA Dışı-Asya’ya olan talep tarafından emilmesi sonucunda,
boşluk oranı 2015 yılını dengeli geçirdi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranı, 2015 yılında dört çeyrek boyunca belirgin
bir değişiklik göstermedi.
SATILIK
Esentepe
No.4
ASTORIA
• Büyükdere Caddesi üzerinde
• Dekorasyonlu ve kiracılı
• 920 m² ofis alanı
• Gayrettepe Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde
B SINIFI BİNALARDAKİ
Son Dört Çeyrek
%35
%30
%25
21,2
%20
20,9
19,9
18,7
%15
%10
%5
8,5
8,5
10,3
11,1
11,2
10,2
11,1
10,0
%0
‘15 1.Ç
‘15 2.Ç
‘15 3.Ç
MİA Dışı-Asya
‘15 4.Ç
MİA Dışı-Avrupa
Grafik 5’te B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının
‘Bölge Kategorileri’ne göre son dört çeyrek dönemdeki değişimi
verilmiştir.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015 boyunca
sabit seviyesini korudu. 2015 birinci çeyrek dönemle, dördüncü
çeyrek dönem arasında sadece %1,5 oranında fark gözlendi.
MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının
2015 yılı boyunca düşme eğiliminde olduğu görüldü. 2015
dördüncü çeyrekte boşluk oranı 18,7% seviyesine geriledi.
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2015
dört çeyrek dönem boyunca sabit bir seyir izlediği görüldü.
11
2006 - 2015 Son On Yıl
%50
%40
32,8
31,0
32,0
30,9
28,2
%30
23,7
%20
%10
20,0
16,6
17,8
16,2
17,9
15,9
14,6
14,9
9,7
%0
‘06 1.Y
‘06 2.Y
5,4
5,2
4,8
‘07 1.Y
‘07 2.Y
‘08 1.Y
‘08 2.Y
21,9
16,3
11,0
‘09 1.Y
22,7
19,9
19,3
14,1
14,5
12,2
11,8
‘09 2.Y
‘10 1.Y
19,3
13,6
11,4
‘10 2.Y
18,1
14,7
9,3
‘11 1.Y
17,1
11,7
10,9
‘11 2.Y
15,9
14,6
15,1
11,1
10,6
12,6
8,9
9,3
‘12 1.Y
‘12 2.Y
11,2
‘13 1.Y
MİA Dışı - Asya
16,4
16,2
12,3
‘13 2.Y
19,0
25,8
20,6
16,6
14,8
14,4
14,0
13,2
13,5
‘14 1.Y
‘14 2.Y
‘15 1.Y
17,6
15,8
‘15 2.Y
MİA Dışı - Avrupa
dilimindeki,
MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2009 yılı ikinci yarısında
‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının
%12,2’ye kadar yükseldi. Yeni ofis alanlarının talep tarafından
değişimi Grafik 6’da gösterilmiştir.
emilmesiyle birlikte MİA’daki boşluk oranı, 2011 birinci yarıda
MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2006 yılı birinci
MİA Dışı-Asya’ya
yarıda %16,6 seviyesindeydi. Boşluk oranı, on yıllık dönem boyunca
2012 yılında stok artışı olmasına rağmen, MİA’ya olan talebin bu artışa
inişli çıkışlı seyir izledi ve 2015 ikinci yarısında boşluk oranı %25,8
hızla tepki vermesiyle, boşluk oranındaki yükseliş belirgin olmadı.
2006-2015
arasındaki
son
on
yıllık
zaman
%9,3 oldu. 2011 ikinci yarıdan sonra büyük alanlı kullanıcıların
taşınmaları
sonucunda
boşluk
oranı
arttı.
olarak tespit edildi.
MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2006 yılının ikinci
yarısından sonra hızla düşmeye başladı. Artan talep karşısında
yeni ofis alanlarının pazara girmemesi sonucunda boşluk oranı
2008 birinci yarısında %4,8’e kadar düştü. 2008 ikinci yarısında
ofis arzındaki artışla birlikte boşluk oranı yükseliş eğilimine girdi.
SATILIK-KİRALIK
Ataşehir
No.6
ATAŞEHİR
OFFICES A BLOK
• Mekanik tesisat hazır,
düşük ilk yatırım maliyeti
• Merkezi konumda
neden oldu. 2015 ikinci çeyrekte MİA’daki A sınıfı ofis binaları boşluk
oranının, son üç senede iki katının üzerinde bir seviyeye tırmandığı
görüldü.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı,
2006-2015 yılları arasında genel olarak düşme eğilimi gösterdi. Bu
bölge kategorisindeki boşluk oranı 2007 ikinci yarı, 2012 birinci
yarı arasındaki dönemde belirgin düştü. 2012 birinci yarıda,
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,9 ile en
düşük seviyesine indi. MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranı son üç yılda dalgalı bir seyir gösterirken, ofis stokunun
büyümesi sebebiyle, ivmenin artış yönünde olduğu gözlendi.
MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı on yıllık
• 268 m² mağaza alanı
dönem içerisinde %20 ile %12,6 bandı arasında değişiklik gösterdi.
• Komple ya da kat kat
kiralama & satın alma imkanı
www.propin.com.tr
yeni nesil ofis alanları, boşluk oranının dikkat çekici şekilde artmasına
12
2013 yılı ikinci yarıdan itibaren, MİA’da A sınıfı ofis stokuna eklenen
2006 birinci yarısında %20 seviyesindeyken, 2015 ikinci yarısında
%17,6 seviyesinde gözlendi. MİA Dışı-Asya için en düşük seviyenin
tespit edildiği dönem olan 2013 birinci yarıda, A sınıfı binalardaki
boşluk oranı % 12,6 seviyesinde gerçekleşti. 2014 yılından itibaren
yaşanan stok artışıyla MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının
boşluk oranı yükselerek 2015 ikinci yarıda %17,6 oldu. İSTANBUL OFİS PAZARI
2006 - 2015 Son On Yıl
%50
%40
%30
40,1
39,3
30,1
25,6
38,8
40,0
32,2
29,2
27,7
21,2
17,2
12,6
11,8
9,5
%0
‘06 1.Y
‘06 2.Y
‘07 1.Y
6,8
‘07 2.Y
31,3
33,6
32,2
30,9
29,1
26,5
22,9
%20
%10
29,5
5,2
‘08 1.Y
16,8
16,1
15,0
14,9
19,0
12,9
16.2
10,9
7,5
‘08 2.Y
‘09 1.Y
‘09 2.Y
‘10 1.Y
‘10 2.Y
15,4
7,4
‘11 1.Y
24,7
26,6
28,1
23,8
21,2
21,0
9,4
9,4
19,3
17,3
11,4
6,6
6,4
‘11 2.Y
‘12 1.Y
11,0
11,3
6,8
7,7
7,7
7,6
‘13 1.Y
‘13 2.Y
‘14 1.Y
‘14 2.Y
8,8
9,1
7,7
‘12 2.Y
MİA Dışı - Asya
11,2
9,4
10,6
‘15 1.Y
‘15 2.Y
‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının
Bu dönemin sonunda MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk
2006-2015 yılları arasındaki değişimi Grafik 7’de yer almaktadır. oranının %50’inin üzerinde düştüğü tespit edildi. 2006 ikinci yarısında
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %30,1’le
MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2006 birinci yarıda
en yüksek seviyesindeydi. 2010 birinci yarı ve 2011 ikinci
%12,6 iken 2008 ikinci yarısında %5,2’e kadar düştü. Büyükdere
yarıda yükselişler gözlense de MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis
Aksı’nda bulunmak isteyen ve yüksek kira bütçesi olmayan firmaların,
binalarının boşluk oranı 2012 ikinci yarıda %8,8’e kadar düştü.
MİA’daki B sınıfı ofislere taşınmaları, bu düşüşte etkili oldu. 2009
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2013 yılından
yılında, MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15 seviyesiyle
sonra %9-11 aralığında seyretti.
tavan yaptı. 2011’de %10’nun altına düşen boşluk oranının 2012
ikinci yarıdan sonra genel olarak durağan olduğu görüldü. 2014 ikinci
yarı döneminden sonra MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı
yükselmeye başladı. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son
on yıllık dönemde yaklaşık %16 oranında düştüğü gözlendi.
MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2006-2015
yılları arasında belirgin bir düşme eğilimi gösterdi. MİA Dışı-Avrupa’da
2006-2007 yılları arasındaki boşluk oranı %40 seviyesindeyken,
2008 ikinci yarısında %29,2 oranına geriledi. 2010 birinci yarıda
%33,6’ya kadar yükselen MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranının (2013 yılındaki yükselişi dışında) 2015’e kadar
düştüğü gözlendi. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarının boşluk
oranı, 2015 ikinci yarıda %20 seviyesinin altına indi.
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2006-2015
yılları arasında inişli-çıkışlı bir seyir izledi.
SATILIK-KİRALIK
Ataşehir
No.7
ATAŞEHİR
OFFICES B BLOK
• Mekanik tesisat hazır,
düşük ilk yatırım maliyeti
• Merkezi konumda
• 560 m² mağaza alanı
• Kat bahçeleri
• Komple kiralama & satın alma imkanı
13
KİRA ORTALAMALARI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE
KİRA ORTALAMALARI
KİRALIK
Ümraniye
ANEL
İŞ MERKEZİ
50$
• 1.090 m² kiralanabilir ofis alanı
40$
• Dekorasyonlu ve kat balkonlu
• Sosyal Alanlar; Kafe, spor, konferans ve toplantı salonları, fuaye alanı, yemekhane...
20,6
11,7
20$
12,1
14,9
17,9
29,7
30$
10$
• Kullanıcılar; SAP, Redbull, Pierre Fabre Dermo-Kozmetik, Orange Business Service, Watsons, Kariyer Net,Avnet Teknoloji Çözümleri, Çelebi Holding, Sigortam.net
0$
MİA
m²/ay
A Sınıfı
No.8
MİA
MİA Dışı-Asya
MİA Dışı-Avrupa
MİA Dışı-Avrupa
MİA Dışı-Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı-Avrupa
MİA Dışı-Asya
Grafik 8’de, İstanbul Ofis Pazarı 2015 yılı dördüncü çeyrek dönemi için
‘Bölge Kategorileri’ne göre Kira Ortalamaları gösterilmiştir.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması
17,9 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması
12,1 ABD Doları /m² /ay olarak görüldü.
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2015 yılı dördüncü
çeyrek dönemde 29,7 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında
14,9 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu.
MİA Dışı-Asya’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 20,6 ABD
Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarındaysa 11,7 ABD Doları /m² /ay
olarak tespit edildi.
BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI
10,1
20,3
15,3
11,6
20,2
10,8
23,6
13,4
14,4
12,5
18,3
24,4
32,0
20,0
28,5
15,6
11,0
10$
10,9
15,5
15,7
20$
24,7
30$
29,8
33,2
40$
35,6
50$
Kavacık
Ümraniye
0$
m²/ay
Levent
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
MİA Dışı-Avrupa
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı-Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
MİA Dışı-Avrupa
Kozyatağı
Altunizade
MİA Dışı-Asya
İstanbul’un on iki bölgesinde A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere
Göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir[2] .
2015 dördüncü çeyrekte, Maslak A sınıfı ofis binalarındaki kira
Levent’teki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 dördüncü
çeyrekte 35,6 ABD Doları /m² /ay seviyesine düştü. Levent’te artan
stokun oluşturduğu rekabet bu düşüşte rol oynadı.
Döviz kurundaki değişikliğe bağlı olarak yapılan kira revizyonlarının
Etiler’de, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2015 dördüncü
çeyrekte yükseldiği gözlendi. Akmerkez Ofis Blok’undan taşınan
kiracıların boşalttığı ofis alanlarındaki liste rakamlarının, bölgedeki
diğer alanlardaki kira üzerinde olduğu tespit edildi. 2015 dördüncü
çeyrekte Etiler’deki A sınıfı ofis alanlarındaki kira ortalaması
33,2 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
Altunizade’de mal sahiplerinin yükselen dolar kuruna bağlı olarak kira
[2]
14
ortalamasının 24,7 ABD Doları /m² /ay seviyesine gerilediği gözlendi.
etkisiyle,
2015
dördüncü
çeyrek
dönemde
rakamlarını Türk Lirası üzerinden istemesi ve yapılan düzenlemeler
sebebiyle, bölgedeki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması
2015 dördüncü çeyrekte 20,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.
Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.
www.propin.com.tr
Kozyatağı’ndaki
A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 23,6 Doları /m² /ay’a düştü.
EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI
İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN
“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI
Son Dört Çeyrek
70$
27
25
30
23
Altunizade
Kavacık
25
28
29
28
28
20$
31
31
31
30
28
31
31
33
33
33
33
Kozyatağı
20
20
20
20
30$
40
37
37
35
31
37
40
45
45
45
45
38
38
38
38
40$
42
42
40
40
50
45
45
45
50$
55
60$
10$
0$
m²/ay
Levent
Etiler
Maslak
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
15-1.Ç
Beşiktaş
Balmumcu
15-2.Ç
15-3.Ç
Taksim
Nişantaşı
MİA 15-4.Ç
Şişli
Fulya Otim
MİA Dışı-Asya 15-4.Ç
Havaalanı
Ümraniye
MİA Dışı-Avrupa 15-4.Ç
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira
Liste Rakamları’nın 2015 yılı dört çeyrek dönemi için karşılaştırılması
Grafik 10’de verilmiştir [3].
Şişli-Fulya-Otim ve Havalanı’ndaki en yüksek kira değerlerinde son
2015 dördüncü çeyrek dönemde MİA’da en yüksek kiranın talep
edildiği bölgeler Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu.
Bu bölgelerde talep edilen kira rakamının, 2015 üçüncü çeyrek
dönemdeki gibi, 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.
MİA
MİA Dışı-Avrupa’da en yüksek kira talebi 35 ABD Doları /m² /ay’la
Taksim-Nişantaşı’nda gözlendi.
[3]
dört çeyrek boyunca değişiklik tespit edilmedi.
Dışı-Asya’da
talep
edilen
en
yüksek
kira
rakamı
Kozyatağı’nda görüldü. Bu bölgedeki talep edilen kira değerinin
31 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi. 2015 yılı boyunca Kozyatağı
ve Altunizade’de en yüksek kira talep rakamı değişmezken; Kavacık
ve Ümraniye’de talep edilen en yüksek kira rakamlarının, bir önceki
çeyrek döneme göre daha düşük olduğu belirlendi.
Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır.
Bölgelerdeki kira ortalamaları 14. sayfada yer almaktadır.
KİRALIK-SATILIK
Zincirlikuyu
No.9
ISTANBLOOM
• 3 ofis katı, toplam 8.254 m²
ofis alanı
• Kat kat ya da tamamını kiralamaya uygun
• 844 m² - 2.797 m² - 4.613 m²
kiralanabilir alanlar
• Yüksek otopark kapasitesi
KİRALIK-SATILIK
Maslak
No.10
POLARİS
PLAZA
• 3.000 m² boş ofis alanı
• 1.000 m² kat alanlı
3 ardışık kat
• Dekorasyonlu
• Katlarda iç bahçe ve teras
• Metro istasyonuna
yürüme mesafesinde
• Metroya 10 dakika
• Kullanıcılar;
Autoban Mimarlık
15
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ
KİRALIK
Esentepe
Son Dört Çeyrek
35$
31,8
DLTS BİNASI
32,1
30,8
30$
25$
29,7
21,5
21,9
21,9
20,6
18,7
18,2
17,7
17,9
20$
15$
No.12
• Müstakil kullanım
• 282 m² kat alanlı
10$
• Dekorasyonlu
5$
0$
m²/ay
• Metroya 5 dakika
‘15 1.Ç
‘15 2.Ç
‘15 3.Ç
MİA Dışı-Asya
‘15 4.Ç
MİA Dışı-Avrupa
İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının
‘Bölge Kategorileri’ne göre 2015 yılındaki değişimine Grafik 11’de
yer verilmiştir.
MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 birinci
çeyrek döneminde 31,8 ABD Doları /m² / ay seviyesindeyken, 2015
dördüncü çeyrek döneminde 29,7 ABD Doları /m² / ay seviyesine
düştü.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları
değişimi incelendiğinde, 2015 birinci çeyrek dönemiyle dördüncü
çeyrek dönemi arasında % 4,4’ lik bir düşüş olduğu görülmektedir.
2015 yılına 21,5 ABD Doları /m² / ay seviyesinde başlayan
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasında
ikinci ve üçüncü çeyrekte değişiklik gözlenmedi. 2015 dördüncü
çeyrekte, MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması
20,6 ABD Doları /m² / ay’a düştü.
KİRALIK
Balmumcu
No.11
BÜYÜK OFİS
BOSPHORUS
• Barbaros Bulvarı’nda merkezi lokasyona sahip
• Müstakil ya da kat kat
kiralama imkanı
• 447 m² kat alanlı
• 2016 3.Çeyrek’te teslim
16
www.propin.com.tr
Son Dört Çeyrek
35$
30$
25$
20$
16,5
15$
16,0
15,9
13,7
13,7
12,7
10$
13,1
13,4
12,1
12,0
11,7
‘15 1.Ç
‘15 2.Ç
14,9
5$
0$
m²/ay
‘15 3.Ç
MİA Dışı-Asya
‘15 4.Ç
MİA Dışı-Avrupa
‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının
son dört çeyrek dönemindeki değişimi Grafik 12’dedir.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 yılı
boyunca düşme yönünde seyretti. 2015 birinci çeyrek dönemde
16,5 ABD Doları /m² / ay olan MİA’daki B sınıfı kira ortalaması,
dördüncü çeyrekte 14,9 ABD Doları /m² / ay’a geriledi.
MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 yılının
ilk üç çeyrek döneminde dalgalı bir seyir izledi. MİA Dışı-Avrupa’daki
B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2015 dördüncü çeyrek
döneminde 11,7 ABD Doları /m² / ay’a düştü.
MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2015 yılında
düşme eğilimi gösterdi. 2015 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’daki
B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,1 ABD Doları /m² / ay
olarak hesaplandı.
“Üç ayrı Bölge Kategorisi’nin A Sınıfı Ofis Binaları kira ortalamalarında, son yedi senede dikkat çekici bir
hareket gözlenmedi”
2006 - 2015 Son On Yıl
50$
40$
29,1
30$
19,6
20$
10$
0$
m²/ay
16,2
14,8
15,0
12,2
12,3
9,5
9,4
9,5
9,7
‘06 2.Y
‘07 1.Y
‘07 2.Y
‘06 1.Y
19,0
14,0
13,3
31,6
27,3
20,1
17,4
18,6
17,8
26,5
19,2
17,7
26,2
18,8
27,7
27,5
19,8
19,4
17,9
17,7
18,2
28,4
18,8
18,6
30,1
29,4
19,3
20,4
17,2
16,8
30,7
20,2
18,2
32,9
31,9
20,9
21,7
21,7
21,3
19,6
19,7
18,5
17,8
30,7
31,5
21,0
19,9
30,3
14,1
‘08 1.Y
‘08 2.Y
‘09 1.Y
‘09 2.Y
‘10 1.Y
‘10 2.Y
‘11 1.Y
‘11 2.Y
‘12 1.Y
‘12 2.Y
‘13 1.Y
‘13 2.Y
MİA Dışı - Asya
‘14 1.Y
‘14 2.Y
‘15 1.Y
‘15 2.Y
İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının ‘Bölge
2006 yılında 9,5 ABD Doları /m2/ ay seviyesinde olan kira
Kategorileri’ne
ortalaması, 2007 ikinci yarıdan sonra yükseldi. 2009-2011
göre
2006-2015
yılları
arasındaki
değişimi
Grafik 13’te gösterilmiştir.
birinci
yarısı
arasındaki
durağan
dönemin
ardından,
2011-
2013 arasında inişli-çıkışlı bir seyir izledi. Stoka eklenen ve
MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2006 birinci yarıda
14,8 ABD Doları /m2/ ay seviyesindeyken, iyileşen piyasa koşullarıyla
ve pazara giren ofis alanlarıyla 2008 yılında sıçrama yaptı. MİA
A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2009 birinci yarısında
ekonomik krizin etkisiyle düşme eğilimine girdi. 2010 birinci
yarısından itibaren (2012 ikinci yarısı dışında) 30 ABD Doları /m2/ ay
seviyesinin üzerinde seyretti. 2013 yılı ikinci yarısında stoka eklenen
yeni nesil ofis alanları sebebiyle MİA’daki A sınıfı ofis binalarının
liste rakamları bölge ortalamasının üzerinde olan ofis alanları,
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının
yükselmesine sebep oldu. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis
binalarındaki kira ortalaması 2013 yılının ikinci yarısında 19,9
ABD Doları /m2/ ay’la son on yılın en yüksek seviyesine ulaştı.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2015
boyunca düştüğü görüldü.
kira ortalaması yükselişi ivme kazandı. 2014 ikinci yarısında
32,9 ABD Doları /m2/ ay’la en yüksek seviyesine ulaştı. 2015
yılında MİA A sınıfı ofis kira ortalamasının düşme eğiliminde
olduğu görüldü. Talebe bağlı olarak yeni nesil ofis alanlarının
hızla kiralanması ve mal sahiplerinin yaptığı kira indirimleri bu
düşüşün sebebidir. 2006-2015 yılları arasında MİA A sınıfı ofis
binalarındaki kira ortalamasının iki katına çıktığı tespit edildi.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2006
yılı birinci yarıda 12,2 ABD Doları /m2 / ay iken 2008 ikinci
yarıda artış göstererek 20,1 ABD Doları /m2 / ay’a ulaştı. Bu
dönemden itibaren 2015 ikinci yarıya kadar geçen zamanda kira
ortalamalarının 18,6 ABD Doları /m2 / ay ile 21,7 ABD Doları /m2 /
ay arasında bir bantta hareket ettiği gözlendi. 2014 ikinci yarısında 18
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son on
21,7 ABD Doları /m2 / ay olan A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması,
yılda artış eğilimi gösterdi.
MİA Dışı- Asya’nın son on yıldaki en yüksek değeri olarak kaydedildi.
www.propin.com.tr
2006 - 2015 Son On Yıl
25$
20$
15,3
15$
10$
10,7
9,6
8,9
8,6
10,8
9,4
11,4
12,5
11,0
14,8
12,2
16,6
15.5
12,2
14,4
11,9
13,2
15,8
13,6
17,0
14,8
13,1
9,2
8,9
5$
15,6
6,3
6,5
6,5
6,5
‘06 1.Y
‘06 2.Y
‘07 1.Y
‘07 2.Y
9,2
9,4
10,1
‘09 1.Y
‘09 2.Y
18,1
16,6
16,8
14,5
15,0
13,4
13,4
‘14 1.Y
‘14 2.Y
15,0
12,8
13,8
14,1
14,2
16,3
15,4
13,5
12,2
9,5
9,7
10,3
10,7
10,3
‘10 2.Y
‘11 1.Y
‘11 2.Y
‘12 1.Y
‘12 2.Y
9,3
17,0
12,7
12,2
‘13 1.Y
‘13 2.Y
13,4
12,1
0$
m²/ay
‘08 1.Y
‘08 2.Y
‘10 1.Y
MİA Dışı - Asya
‘15 1.Y
‘15 2.Y
‘Bölge Kategorileri’ne göre B sınıfı ofis binalarındaki 2006-2015
arasındaki kira ortalama değişimi Grafik 14’te verilmiştir.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması son on yıllık
B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 9-10 ABD Doları /m2 / ay
seviyesinde olduğu gözlendi. 2013 birinci yarıdan itibaren
yükselmeye başlayan kira ortalamasının 2015 birinci yarısında
13,4 ABD Doları /m2 / ay’la en yüksek seviyesinde olduğu tespit edildi.
dönemde inişli-çıkışlı bir seyir izledi. 2006 yılı birinci yarıda
9,6 ABD Doları /m2 / ay olan MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması,
ortalaması, 2007 ikinci yarıdan sonra hızla yükseldi. MİA’ya olan
2006 birinci yarısında 8,6 ABD Doları /m2 / ay seviyesindeydi.
taleple birlikte B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması en yüksek
Kira ortalaması MİA’dakine benzer şekilde 2007 ikinci yarıdan sonra
seviyesi olan 18,1 ABD Doları /m2 / ay’a 2013’ün ikinci yarısında ulaştı.
arttı. 2008 ikinci yarısında 12,5 ABD Doları /m2 / ay’a yükselen
Nitelikli ofis alanlarının kiralanarak pazardan çıkmasının ardından MİA
MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2009
B sınıfı ofis kira ortalaması, son iki senede yaklaşık %15 düştü.
yılından sonra inişli-çıkışlı bir seyir izledi. MİA Dışı-Asya’da
B sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının en yüksek değeri
MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarında 2006 birinci yarıda 6,5
15 ABD Doları /m2 / ay olarak 2014 ikinci yarıda gözlendi.
ABD Doları /m / ay seviyesinde olan kira ortalaması, 2007 yılından
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2015
sonra yükselmişti. 2009-2012 yılları arasında MİA Dışı-Avrupa’da
yılında düştü.
2
KİRALIK
Karaköy
No.13
RIHTIM BİNASI
• 660 m² toplam boş ofis alanı
• Dekorasyonlu ardışık 2 kat
• Tarihi Yarımada manzaralı ofis ve teras alanı
• Tramvay ve deniz ulaşımına yürüme mesafesinde
Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr
19
İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ
A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI
2015 dördüncü çeyrek dönemine ait ‘Bölge Kategorileri’ne Göre A
Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 15’te gösterilmiştir.
MİA
[Levent,
Etiler,
Maslak,
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe,
Beşiktaş-Balmumcu]; MİA’da 2015 dördüncü çeyrek dönemde stok
Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri
MİA Dışı
Asya
artışı gözlenmedi. 2015 yılında MİA’nın stok payı %38’e düştü.
%13
%31
MİA
%38
MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; MİA
Dışı-Avrupa, %18 olan stok payını 2015 dördüncü çeyrekte de korudu.
MİA
Dışı-Asya
[Kozyatağı,
Altunizade,
Kavacık,
Ümraniye];
2015 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’nın stok payı %31 oldu.
MİA Dışı
Avrupa
%18
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa,
Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]; Ofis projeleri inşalarının yoğun olarak
devam ettiği Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde 2015 yılı boyunca
stok artışı gözlendi. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı 2015
dördüncü çeyrekte %13’e yükseldi.
BÖLGELERE GÖRE
A SINIFI OFİS STOK DAĞILIMI
100.000
Levent
Etiler
Maslak
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş
Balmumcu
MİA
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı-Avrupa
Şişli
Fulya
Otim
Havaalanı
Kozyatağı
Altunizade
%7,5
3
%16,4
%24,1
2
%11,5
%15,8
%13,1
200.000
0
%14,1
1
300.000
%12,0
400.000
m²
%15,5
%27,3
%35,8
500.000
%19,4
600.000
* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir.
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı-Asya
Ofis Stok Dağılımı verilmiştir.
Havaalanı Bölgesi’nde, 2015 yılında eklenen ofis alanlarıyla birlikte
ofis stoku arttı. Yaklaşık 540.000 m² A sınıfı ofis alanı bulunan
Havaalanı Bölgesi, İstanbul’un ofis stoku ikinci büyük bölgesi oldu.
2015 yılı boyunca yeni nesil ofis alanlarının stoka katıldığı
Maslak, İstanbul’daki ofis stokunun en yüksek olduğu
bölge olarak tespit edildi. Maslak’taki A sınıfı toplam ofis
stoku, 2015 yılı sonu itibariyle 600.000 m² ‘ye yaklaştı.
Kozyatağı’nda, 2015 yılı boyunca stok artışının devam ettiği,
yaklaşık 130.000 m² ofis alanının stoka eklendiği gözlendi.
Kozyatağı, İstanbul’un üçüncü büyük ofis stokuna sahip bölge
olurken, MİA Dışı-Asya’nın en büyük ofis stokuna sahip bölgesi oldu.
Grafik 16’da, 2015 dördüncü çeyrek dönemdeki Bölgelere Göre A sınıfı
20
www.propin.com.tr
A SINIFI OFİS STOKUNDA
PLANLANAN BÜYÜME
A SINIFI BİNALARDA
OFİS STOKUNUN YILLARA GÖRE ARTIŞI
2008 - 2018
7.000.000
6.000.000
6.500.000
5.000.000
5.500.000
5.800.000
4.500.000
4.000.000
3.800.000
3.000.000
2.000.000
2.200.000 2.300.000
2.500.000
2.600.000 2.700.000
3.200.000
1.000.000
0
m²
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2008-2018 yılları arasında İstanbul Ofis Pazarı’nda A Sınıfı Ofis
2015 yılındaki ofis stoku, 2012 yılı verisiyle kıyaslandığında, stokun
Binaları’ndaki Ofis Stokunun Yıllara Göre Artışı Grafik 17’de verilmiştir.
sadece 3 yıl içerisinde %55 arttığını söylemek mümkündür.
2008 yılında 2,2 milyon m2 olan İstanbul Ofis Stoku, 2012
yılında 3,2 milyon m2’ye çıktı. Özellikle MİA ve Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri’ndeki ofis alanlarının teslim edilmesiyle birlikte,
2015 yılı sonunda İstanbul’daki ofis stoku 4,2 milyon m2’ye ulaştı.
SATILIK-KİRALIK
15
n
a
Nis
AÇ
IL
IS, !
Planlanan ve/veya inşası devam eden ofis projelerinin 2018 yılı
sonunda stoka eklenmesiyle, toplam ofis stokunun 6,5 milyon m2
olması beklenmektedir.
Kağıthane
No.14
PREMIER KAMPÜS OFİS
• Kağıthane’de, metroya yürüme mesafesinde
• 59.000m² kiralanabilir ofis alanı
• 25.000m² blok kiralama-satış olanağı
• Tek katta 50 m2’den, 3.500 m2’ye değişen
kat bahçeli ofisler
• Kampüs Meydan’da 4.500m²
kafe ve restoran alanı
Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr
21
A SINIFI OFİS STOKUNDA
PLANLANAN BÜYÜME
OFİS STOK ARTIŞININ YILLIK DAĞILIMI
2008 - 2018
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
m²
2008
2009
2010
2011
2012
MİA Dışı - Asya
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri
Grafik 18’de İstanbul Ofis Pazarı’nda yer alan Ofis Stokunun Bölge
Kategorileri’ne Göre Yıllık Dağılımı gösterilmiştir. Grafik 19’da ise
OFİS STOKUNUN DAĞILIM TAHMİNİ - 2018
lansmanı yapılmış ve inşaatı devam eden projelerin tamamlanmasıyla
Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri
2018 yılı sonundaki Bölge Kategorileri’ne Göre Ofis Stokunun Dağılım
Tahmini verilmiştir.
MİA Dışı
Asya
%29
MİA
%31
%25
MİA’daki ofis gelişiminin 2017 yılına kadar geçtiğimiz dönemlere benzer
bir ivmeye sahip olacağı, 2018 yılı sonundaysa MİA stok payının %31
olacağını öngörüyoruz. MİA Dışı-Avrupa’da planlanan yatırımların az
MİA Dışı
Avrupa
olması nedeniyle bölgenin payının 2018 sonunda %15’e gerileceği
%15
beklenmektedir.
2012 yılında Kadıköy-Kartal Metro Hattı’nın faaliyete geçmesiyle,
hızlanan ofis yatırımları sonucunda Kartal’da stoka eklenen ofis alanları
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payının artmasında rol oynadı.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin 2018 yılı sonundaki stok payının
%29’a yükseleceğini öngörüyoruz.
Yapı ruhsatlarının alındığı ve inşaatın başladığı İstanbul Finans Merkezi
(İFM)’nin 2018 yılında faaliyete geçmesi beklenmektedir. Yaklaşık
560.000 m² kiralanabilir ofis alanına sahip olacak İFM’de projelerin
tamamlanmasıyla ortaya çıkacak bu yeni stokun büyüklüğü, İstanbul
Ofis Pazarı’na dahil olduğunda Maslak Bölgesi ofis stokuyla aynı
Ümraniye
No.15
ALEMDAĞ #19
Mağaza & Ofis
• 3.000 m² ofis, 400 m²
mağaza alanı
• 447 m² kat alanı
• Komple kiralama imkanı
• Alemdağ Caddesi üzerinde merkezi konum
büyüklüğe sahip olacaktır.
• Canpark Ümraniye AVM’ye komşu konumda
2017 yılında hizmete girmesi beklenen Mecidiyeköy-Mahmutbey Metro
• Metroya (inşa halinde)
Hattı’nın kazandırdığı ivmeyle birlikte, Kağıthane’deki ofis yatırımlarının
artması beklenmektedir.
22
KİRALIK
www.propin.com.tr
“Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin 2018 yılı sonundaki stok payının
%29’a yükseleceğini öngörüyoruz”
KAĞITHANE
BOMONTİ
GELİŞMEKTE OLAN
OFİS BÖLGELERİ
ATAŞEHİR
KARTAL
“Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri” hakkında PROPIN olarak ofis pazarındaki
uzmanlığımızın getirdiği kalite ve verimlilikle
Piyasa Araştırma Raporları hazırlıyoruz.
Ofis yatırımlarınızı yönlendirebilmeniz için ihtiyacınız kapsamında “kurumunuza özel” rapor
taleplerinizi [email protected] adresinden ekibimize iletebilirsiniz.
GERÇEKLEŞEN İŞLEM HACMİ
2008 - 2015
400.000
1.600.000
373.000
1.400.000
339.000
350.000
1.200.000
300.000
265.000
250.000
1.000.000
234.000
800.000
200.000
600.000
150.000
100.000
88.000
79.000
98.000
118.000
400.000
200.000
50.000
0
0
2008
m²
2009
2010
2011
Tamamlanan İşlemler
2012
2013
2014
2015
m²
Kümülatif Toplam
SEKİZ YILLIK TOPLAM İŞLEM HACMİ: 1.595.000 m²
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2008-2015 yılları arasında ‘Gerçekleşen
büyüklüğü 1.000-5.000 m2 arasında değişen işlemler, toplam
İşlem Hacmi’, Grafik 20’de gösterilmiştir.
işlem hacminin %37’sini oluşturdu. 2008-2015 yılları arasındaki
sekiz yıllık dönemde yaklaşık 1,6 milyon m² ofis alanında işlem
Dinamik geçen 2014 yılının ardından, yer seçimi kararlarını 2015
gerçekleşti.
birinci çeyrekte kesinleştiren firmaların, satın alma/kiralama
işlemlerini sonlandırabildiği görüldü. Haziran 2015’teki Genel
Seçim dönemi ve sonrasındaki siyasi belirsizlikle tetiklenen döviz
SATILIK-KİRALIK
Altunizade
sonrası, pazarın durgunluk yaşamaya başladığı bu dönemde
VERA
PLAZA
hala yer seçim kararlarını verememiş firmalar taşınma sürecini
kurundaki yükselme pazarda durgunluk yaşattı. Birinci çeyrek
No.16
askıya aldı. Kasım 2015’te yapılan seçimin ardından hareketlenme
gözlense
de,
piyasalardaki
belirsizliklerin
etkisiyle
birçok
taşınma süreci tamamlanamadı. 2015 yılında İstanbul’da toplam
• 217 m² - 506 m² kat alanı
• Müstakil ofis binası
265.000 m² ofis alanında kiralama ve satın alma işlemi görüldü.
Gerçekleşen işlem hacminin 2014 yılındaki hacme göre %29
• Boğaziçi Köprüsü’ne kolay ulaşım
oranında azaldığı tespit edildi.
• İskan belgeli
2015 yılında, piyasada orta ölçekli alanların, yer arayan ofis
kullanıcılarının ihtiyaçlarına yönelik taleplerini karşıladığı gözlendi.
Yıl boyunca gerçekleşen satın alma ve kiralama işlemlerinde,
24
www.propin.com.tr
GERÇEKLEŞEN İŞLEMLERİN
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE DAĞILIMI
2015
200.000
175.000
150.000
125.000
110.000
100.000
75.000
78.000
54.000
50.000
29.000
25.000
8.000
0
m²
Gelişmekte Olan Ofis
Bölgeleri
MİA Dışı - Asya
MİA
Münferit [Off Location] Ofis Bölgeleri
TOPLAM KAPANAN İŞLEM: 265.000 m2
Gerçekleşen İşlemlerin, ‘Bölge Kategorileri’ne göre dağılımı Grafik
Propin’in
Kozyatağı’nda
21’de yer almaktadır.
olduğu
43.000
Tower’ın
2015 yılı içerisinde gerçekleşen toplam yaklaşık 265.000 m²’lik
işlemin; Merkezi İş Alanı, Merkezi İş Alanı Dışı, Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri ve münferit ofis projelerinin yer aldığı bölgelere
(off location) dağılımını göstermektedir.
MİA’da, 2015 yılında yaklaşık 78.000 m² ofis alanında işlem
gerçekleşti. MİA’da gerçekleşen işlemlerin, İstanbul’daki toplam
kapanan işlem hacminin %29’u olduğu hesaplandı. 2015 yılında
MİA’da gerçekleşen işlem büyüklüğü, 2014 yılına göre düşüş
Allianz
m²
tek
yetkili
mal
kiralanabilir
Sigorta’ya
sahibi
alanlı
satışı,
temsilcisi
Rönesans
2015
yılının
en dikkat çekici işlemi oldu.
SATILIK
Şişli
No.17
PİYALEPAŞA
PLAZA
• Kiracılı, yatırımcıya,
geliştiriciye uygun
• Piyalepaşa Bulvarı üzerinde, E-5 karayoluna yakın konumda
• 9.300 m2 ofis alanı
gösterdi.
• 844 m2 kat alanlı
Ofis stokundaki artışa paralel olarak 2015 yılında Asya Yakası’na
olan talep de arttı. MİA Dışı-Asya’da yaklaşık 110.000 m² ofis
alanının işlem gördüğü tespit edildi. Asya Yakası’ndaki ofis
bölgelerinde
gerçekleşen
işlemlerin
toplamı,
gerçekleşen işlemlerin %46’sını oluşturdu.
İstanbul’daki
• Dekorasyonlu
• Metrobüse 10 dakika
25
GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER LİSTESİ 2015
2015 yılında İstanbul Ofis Pazarı’nda gerçekleşen dikkat çekici kiralama ve satın alma işlemleri aşağıdaki
tabloda büyükten küçüğe doğru sıralanmıştır[4].
Bina Adı
Bölgesi
Brüt Alan (m2)
Rönesans Tower
Kozyatağı
43.000
Allianz Sigorta
Barsan Kağıthane
Kağıthane
30.000
Koton Mağazacılık
Levent
11.568
Şekerbank Genel Müdürlük
Esentepe
10.000
Türk Telekom A.Ş.
Kiralama
Büyükhanlı Barbaros Plaza
Balmumcu
9.000
İstanbul Doors// Dream
Kiralama
AND Plaza
Kozyatağı
6.900 Alternatif Bank Operasyon ve Teknoloji Kiralama
Şeker Kule
Karamancı Blokları
Danışman Firma
İşlem Türü
Satın Alma
Kiralama
Satın Alma
Nidakule Ataşehir Kuzey
Batı Ataşehir
5.800
P&G Tüketim Malları Eresinler Ser Plaza
Basın Ekspres
5.000
Penti
Kiralama
A Plaza
Kozyatağı
5.000
Foster Wheeler
Kiralama
Era Koleji
Altunizade
4.400
Era Koleji
Kiralama
Smart Plaza
Kavacık
3.900
Anadolu Sigorta
Kiralama
Yılmaz Plaza
Ümraniye
3.700
Seri Bilgi Teknolojileri Kiralama
Yılmaz Plaza
Ümraniye
3.300
Unamic HCN A Xerox Company
Kiralama
Mall Of İstanbul
İkitelli
2.627
Kuehne + Nagel Nakliyat Kiralama
Levent 199
Levent
2.624
EPİAŞ
Kiralama
Levent 199
Levent
2.600
Apple Türkiye
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
2.538
DuPontTürkiye Kimyasal
Kiralama
Papirus Plaza
Kağıthane
2.500
Drd Derindere Filo
Kiralama
İsimsiz
Bomonti
2.500
Publicis Yorum
Kiralama
AND Plaza
Kozyatağı
2.500
Dow Türkiye Kimya
Kiralama
Kar Maslak Ofis
Maslak
2.150
IMS Health Turkey
Ön Kiralama
Argıt İş Hanı
Eminönü
2.000
Panek A.Ş. / Torku Çikolata
Rekor İş Merkezi
Altunizade
2.000
Tarsim Tarım Sigortaları
Kiralama
Sun Plaza - Kule
Maslak
1.950
Actavis, Fako İlaçları
Kiralama
Göztepe Nida Kule
Kozyatağı
1.800
Sigorta Bilgi Merkezi
Kiralama
Göztepe Nida Kule
Kozyatağı
1.800
Aviva Sigorta A.Ş.
Kiralama
Ofishane
Kağıthane
1.703
195 Büyükdere Plaza
Yörsan
Ön Kiralama
Satın Alma
Kiralama
Levent
1.600
Kolektif House
Kiralama
Trump Towers
Mecidiyeköy
1.600
Rafineri Reklamcılık Kiralama
Bostancı Plaza
Kozyatağı
1.600
E-bebek
Kiralama
Sun Plaza - Kule
Maslak
1.560
Eczacıbaşı Baxter Kiralama
Metrocity
Levent
1.500
Tesla Motors
Kiralama
Özsezen Plaza Esentepe
1.400
IBS Sigorta Kiralama
River Plaza
Levent
1.369
Akzirve Gayrimenkul Yatırım
Kiralama
[4]
Müstakil binalarda kapanan işlemlerin alan büyüklükleri otopark katlarını kapsamamaktadır.
KAYNAK: PROPIN
26
Firma
www.propin.com.tr
Bina Adı
Göztepe Nida Kule
Bölgesi
Brüt Alan (m2)
Firma
Danışman Firma
İşlem Türü
Kozyatağı
1.350
Evyap İstanbul Bölge Müdürlüğü
Kiralama
D Plaza
Gayrettepe
1.348
Expedia
Kiralama
Levent 199
Levent
1.328
Çağlayan Sigorta Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
1.300
Yapı Kredi Bankası Kozyatağı
Kiralama
Uniq İstanbul
Maslak
1.292
Inteltek Internet Teknoloji Kiralama
Buyaka Ümraniye
1.267
Takeda
Kiralama
Levent
1.250
Zomato
Kiralama
Ataşehir Büyükhanlı Plaza
Kozyatağı
1.212
Danone Tikveşli Kiralama
Ataşehir Büyükhanlı Plaza
Kozyatağı
1.212
Getinge Turkey
Kiralama
Şişli
1.200
Ketchup Loyalty Kiralama
Levent
1.200
Çiçek Sepeti Kiralama
İsimsiz
Etiler
1.200
Media TeamWork
Kiralama
İsimsiz
Esenler
1.200
Fevzi Gandur Denizcilik
Kiralama
Rönesans Tower
Kozyatağı
1.165
Continental Türkiye
Kiralama
Aköz İş Merkezi
Altunizade
1.100
Setur
Kiralama
K2 Plaza
Kozyatağı
1.080
Ankara Sigorta
Kiralama
C2 İş Merkezi
Küçükyalı
1.080
Bilgi Net
Kiralama
Koza Plaza Tekstilkent
1.062
Ontex Kiralama
Park Plaza
Maslak
1.060
Halk Faktoring Kiralama
Centrum Plaza
Kozyatağı
1.032
Alonet Kiralama
İsimsiz
Ataşehir
1.000
Netcell İletişim Kiralama
Lapis Han
Kartal
1.000
Anet Yazılım
Kiralama
Profilo A Blok
ZEG
1.000
Tam Faktoring
Kiralama
Ofis in Maltepe
Maltepe
1.000
MBIS Danışmanlık
Kiralama
My Office
Batı Ataşehir
1.000
Trenkwalder Grup Kiralama
Ginza Plaza
Zeytinburnu
965
Regus
Kiralama
Uniq İstanbul
Maslak
950
Landmark International Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
936
Aroks-Loft
Kiralama
Levent
926
Dumankaya İnşaat
Kiralama
AND Plaza
Kozyatağı
922
TNS Turkey Kiralama
Merter Parima
Merter
911
Regus
Kiralama
Akkom Ofis
Ümraniye
907
Erikli Su & Nestle Waters Turkey
Kiralama
Kağıthane Polat Ofis
Kağıthane
866
Hobim Bilgi İşlem
Kiralama
Kavacık
850
Komet Turizm ve Denizcilik
Kiralama
Safter İş Merkezi
Akın Plaza
Safter İş Merkezi
195 Büyükdere Plaza
Akel İş Merkezi
[4]
KAYNAK: PROPIN
27
Bina Adı
Bölgesi
Brüt Alan (m2)
Buyaka A Blok
Ümraniye
845
Buyaka
Ümraniye
845
RönesansBiz Mecidiyeköy
Danışman Firma
Fujitsu Teknolojileri
Regus
İşlem Türü
Kiralama
Kiralama
Mecidiyeköy
807
Societe Generale Grup - KrediVer
Kiralama
Kartal
806
Datacore Bilgi Sistemleri
Kiralama
Beytem Plaza
Şişli
800
SCA HYGIENE PRODUCTS
Kiralama
Doğuş Center Etiler
Etiler
790
Accenture Danışmanlık Kiralama
İsimsiz
Şerifali
790
Schaeffler Rulmanları
Kiralama
Sun Plaza - Kule
Maslak
780
Global Capital
Kiralama
Nişantaşı
746
Richemont Türkiye
Kiralama
River Plaza
Levent
715
Experian
Kiralama
Levent 199
Levent
698
Rönesans Sağlık Yatırım
Kiralama
Dedeman Plaza
Gayrettepe
674
Bilin Yazılım Kiralama
Barbaros Plaza
Balmumcu
657
Douglas Parfümeri
Kiralama
Astoria A Blok
Esentepe
650
Adecco
Kiralama
Astoria A Blok
Esentepe
650
Pinsent Masons Kiralama
Selenium Plaza
Fulya
638
Ferrero Türkiye
Kiralama
River Plaza
Levent
636
ATM Hukuk
Kiralama
Selenium Plaza
Fulya
635
Efe worldwide
Kiralama
Levent 199
Levent
622
Paypal Bilişim Kiralama
Park Plaza
Maslak
613
GCM Menkul Değerler
Kiralama
Büyükhanlı Plaza
Kozyatağı
612
ThyssenKrupp Asansör Kiralama
Sarkuysan Ak Plaza
Altunizade
610
Fina Enerji Kiralama
Astoria
Esentepe
605
Azimut Bosphorus Capıtal Kiralama
Kar Plaza
Kozyatağı
600
RoyalCert Belgelendirme Kiralama
Bay Plaza
Kozyatağı
600
EGEPEN Deuceuninck Kiralama
Kar Plaza
Kozyatağı
600
İstanbul Lines Denizcilik
Kiralama
Kar Plaza
Kozyatağı
600
Exclusive Networks Türkiye
Kiralama
Apa Giz Plaza
Levent
570
Korn Ferry
Kiralama
Propa Plaza
Zincirlikuyu
550
3K Lojistik
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
548
Toshiba Bilgisayar
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
548
Trox Türkiye
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
548
Yıldızlar Yatırım Kiralama
K2 Plaza
Kozyatağı
540
Tupperware
Kiralama
Olive Plaza
Maslak
530
Veritas Medya Kiralama
Monumento Kartal
Maçka Residences
[4]
KAYNAK: PROPIN
28
Firma
www.propin.com.tr
Bina Adı
Bölgesi
Brüt Alan (m2)
Buyaka
Ümraniye
500
AGG Sigorta
Kiralama
IDTM
Havaalanı
500
Mandem Madencilik
Kiralama
Windowist
Maslak
500
Hitachi Europe
Kiralama
USO Center
Maslak
500
Boehringer Ingelheim İlaç
Kiralama
42 Maslak
Maslak
500
Tnc İlaç Ar-Ge Danışmanlık
Satın Alma
İsimsiz
-
500
Çelik Pan
Satın Alma
Kuruçeşme
500
JAS HENNESSY & CO Türkiye
Kiralama
Maslak
495
First Factoring
Kiralama
Seyrantepe
475
Onedio Kiralama
Üçgen Plaza
Kozyatağı
465
Honeywell Otomasyon
Kiralama
Papirus Plaza
Kağıthane
451
Bühler Türkiye
Kiralama
Göztepe Nida Kule
Kozyatağı
450
Iyzico Ödeme Hizmetleri Kiralama
Eyüp
450
Natura Gıda
Kiralama
Göztepe Nida Kule
Kozyatağı
450
Filotürk
Kiralama
Yolbulan Plaza Kozyatağı
435
Emeklilik Gözetim Merkezi
Kiralama
Oycan Plaza
Maslak
425
Beymen
Kiralama
İsimsiz
4.Levent
400
John Crane End Sızdırmazlık Kiralama
Onur İş Hanı
Esentepe
400
Vakıf Emeklilik
Kiralama
Sun Plaza - Kule
Maslak
390
Hajar Group Petrol Kiralama
Sun Plaza - Kule
Maslak
390
Transpet Petrolcülük
Kiralama
Sun Plaza - Kule
Maslak
390
Vega Bilgisayar
Kiralama
Sun Plaza - Kule
Maslak
390
Inlawco
Kiralama
Şarlı İş Merkezi Zincirlikuyu
380
Hannover Messe Sodeks
Kiralama
Smart Plaza
Kavacık
350
Eskidji Gayrimenkul
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
350
Aykon Elektrik
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
350
Expanscience Laboratuvarları
Kiralama
Levent 199
Levent
345
Türkiye Kadın Girişimciler Derneği
Kiralama
Dedeman Plaza
Gayrettepe
337
Mikro Ödeme Sistemleri
Kiralama
D Plaza
Gayrettepe
337
Fedex Express
Kiralama
Buyaka C Blok
Ümraniye
310
Aleph Petrol ve Kimya
Kiralama
Metrocity
Levent
300
ITOCHU Corporation İstanbul
Kiralama
Itower
Bomonti
292
Es Yapı
Kiralama
Apa Giz Plaza
Levent
285
GAMA Holding
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
276
Chemours
Kiralama
Armoni Denizcilik Binası
Polaris Plaza
Ovalar İş Merkezi
Flat Ofis İstanbul
[4]
Firma
Danışman Firma
İşlem Türü
KAYNAK: PROPIN
29
Bina Adı
Bölgesi
Brüt Alan (m2)
Papirus Plaza
Kağıthane
252
ING Bank Avrupa Bölge Ofisi
Kiralama
İsimsiz
Levent
250
ADMD Avukatlık Kiralama
Ofis Lamartine Taksim
250
RMJM
Kiralama
Batı Ataşehir
250
Ascensia
Kiralama
GIZ 2000 Plaza
Maslak
225
EuroChem Agro Turkey
Kiralama
Veko GIZ Plaza
Maslak
225
Oleg Cassini Special Occasion
Kiralama
Propa Plaza
Zincirlikuyu
212
Eurowag
Kiralama
Palladium Tower
Kozyatağı
205
FICO(CHBC)
Kiralama
River Plaza
Levent
204
Wyndham Sales Office
Kiralama
River Plaza
Levent
204
ECCO
Kiralama
Buyaka
Ümraniye
200
voestalpine Böhler Welding Kiralama
Sıtkı Bey Plaza
Kozyatağı
200
Savlo Travel
Kiralama
Papirus Plaza
Kağıthane
200
MB Prodüksiyon
Kiralama
Lapis Han
Kartal
200
Lav Cam Sanayi
Kiralama
Alparslan İş Merkezi
Merter
200
Lulu Group International
Kiralama
Kozyatağı
190
Marmara Hukuk
Kiralama
Demirci Plaza
Emniyet Evleri
170
Genç Tümsiad
Kiralama
Papirus Plaza
Kağıthane
166
Beys Gayrimenkul İnşaat Kiralama
Lapis Han
Kartal
150
Avl turkey
Kiralama
Lapis Han
Kartal
150
Mobildev
Kiralama
Lapis Han
Kartal
150
Tolgay Gürsoy Hukuk
Kiralama
Lapis Han
Kartal
150
En İyi Hekim
Kiralama
Itower
Bomonti
127
Demet Bozdağ Medical
Kiralama
Akmerkez Residence Etiler
120
Commerzbank A.G.
Kiralama
Lapis Han
Kartal
114
Vizyon Medya Kiralama
Lapis Han
Kartal
114
Oredata
Kiralama
Kozyatağı
100
Motul Türkiye
Kiralama
Kartal
100
Gazmer
Kiralama
Varyap Meridian Grand Tower
Göztepe Nida Kule
Akasya Acıbadem
Lapis Han
[4]
KAYNAK: PROPIN
30
www.propin.com.tr
Firma
Danışman Firma
İşlem Türü
PROPIN Kiracı ya da Satın Alandan Herhangi Bir Aracılık Hizmet Bedeli Talep Etmemektedir.
ARACILIK HİZMETLERİ
Kullanıcı Danışmanlığı
Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı
İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı
Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
DANIŞMANLIK HİZMETLERİ
Piyasa Araştırma Raporları
Ofis Fizibilite Raporları
Proje Geliştirme Danışmanlığı
Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbul
T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 [email protected]
www.propin.com.tr

istanbul ofis pazarı genel bakış

Transkript

Benzer belgeler

eBay / GittiGidiyor

ClassNK 2014 Türk Teknik Komitesi

Bible13x18_131015TR copy

Bayim Olur Musun

E-ticaret Dergisi

Brandeval

PDF Brochure

Değişen ofis talepleri açıklandı