turkey real estate revıew
Transkript
turkey real estate revıew
TURKEY REAL ESTATE REVIEW FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 Başarıyı hızlandırın. COLLIERS INTERNATIONAL RESEARCH We have the pleasure of introducing to you our latest research on the Turkish real estate market. Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız. Our semi-annual reports comprising all commercial property market sectors include the most thorough and recent data, therefore are placed among “the most desired research publications” by most real estate experts in Turkey and abroad. 6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında yer almaktadır. We are more than happy to be able to share with you our market knowledge and experience in order to accelerate your success. Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir, zevkle okumanızı dileriz. Enjoy the reading! Kerim Cin Managing Partner Colliers International | Turkey Kerim Cin Yönetici Ortak Colliers International | Turkey This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2011. All rights reserved Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır. ©2011. Tüm hakları saklıdır. www.colliers.com Message from the Colliers International Turkey Managing Partner 2 CONTENTS | İÇERİK TURKEY REAL ESTATE REVIEW | SECOND HALF 2011 | İKİNCİ YARI 2010 Colliers International Türkiye’nin Yönetici Ortağının Mesajı 2 TURKEY REAL ESTATE REVIEW Economy 4 Ekonomi 4 Istanbul Office Market 5 İstanbul Ofis Piyasası 5 Istanbul Industrial Market 7 İstanbul Endüstriyel Piyasası 7 Hotel Market 8 İstanbul Otel Piyasası 8 Retail Market 10 Perakende Piyasası 10 Istanbul Residential Market 12 İstanbul Konut Piyasası 12 CONTACT | İRTİBAT Colliers International | Turkey Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A 34394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey www.colliers.com TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 Economy Ekonomi The devastation brought on by earthquake and subsequent tsunami that occurred during the first half of 2011 in Japan, caused instability in global markets. In addition, the increasing tension in North Africa and the Middle East led to a surge in oil prices. There are serious concerns that the increase in oil prices will create inflationist pressure, which will negatively influence global growth. 2011 yılının ilk çeyreğinde Japonya’da gerçekleşen deprem ve ardından oluşan tsunami can ve mal kaybının dışında uluslararası piyasaları da olumsuz yönde etkilemiştir. Öte yandan Kuzey Afrika ve Ortadoğu’daki gerginliğin devam etmesi, petrol fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratmaktadır. Petrol fiyatlarındaki artışın da enflasyonist baskı oluşturarak global büyümeyi olumsuz etkileyeceği endişeleri mevcuttur. Despite sluggish progress in the global economy and the increasing oil prices, the Turkish economy is entering the second quarter of 2011 with strong growth and recovery. According to statistics published for the last quarter of 2010, Turkey’s GDP increased by 9.2% compared to the same quarter of 2009. The annual GDP growth rate is 8.9%, the highest rate among all European countries, where most of the economies face recession. The contribution of investments to the growth rate corresponds to 6%, while consumption spending equals 4.9%. The net export has a shrinking effect of 4.4% on the growth rate. Global ekonomideki kırılgan seyre ve yükselen petrol fiyatlarına rağmen, Türkiye ekonomisi 2011 yılının ikinci çeyreğine güçlü büyüme ve toparlanma verileriyle girmektedir. Açıklanan 2010 yılı son çeyrek verilerine göre Türkiye GSYH rakamı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %9,2 oranında artmıştır. GSYH rakamı, yıllık bazda da %8,9 oranında büyüme gerçekleştirerek Avrupa ülkeleri arasında en yüksek oranı yakalamıştır. Büyüme oranına yatırımların katkısı %6 olurken, tüketim harcamalarının katkısı %4,9 olarak gerçekleşmiştir. Net ihracatın ise büyüme üzerinde %4,4 oranında daraltıcı etkisi olmuştur. Some observers believe the Turkish economy, whose performance has been well above expectations during the course of recovery from crisis, is overheating. Therefore, it is expected that growth will slow down and this will become more apparent with the measurement of growth from the last quarter of 2010 to the second quarter of 2011. The growth expectation of 5.1% at year-end 2011 is more conservative compared to the previous year. Büyüme rakamlarının açıklanmasının ardından, küresel krizden çıkış sürecinde sene başındaki öngörülerin oldukça üzerinde bir performans sergileyen Türkiye ekonomisinin fazla ısınmakta olduğuna ilişkin yorumlar artmıştır. Bu sebeple, 2011 yılının ikinci çeyreğinden itibaren büyümenin yavaşlamaya başlayacağı beklenmektedir. 2011 yılsonu büyüme beklentileri önceki yıla oranla daha ihtiyatlı olup %5,1 seviyesindedir. Strong domestic demand in Turkey has led to an increase in consumer spending. Whereas investments and consumer spending in the last quarter supported growth, the increasing energy prices combined with the decreasing export volume have restricted growth. The statistics published for the first quarter of 2011 indicates that economic activity is robust. However, since the Turkish Central Bank increased the required reserve ratio from the second quarter of the year, it is expected that the credit expansion will slow down and economic growth will decelerate. Current inflation, which has troubled Turkey in the past, is recorded at a rate lower than expected, reflecting the confidence in the domestic market. According to inflation figures announced in April 2011, the consumer price index rose by 0.42% and the producer price index increased by 1.22% in March. Based on this data, the inflation increase is reflected at 1.57% in the consumer price index and at 5.40% in the producer price index for the first quarter of the year. The increase in the consumer price index reflects a rate of 3.99% on an annual basis and corresponds to the lowest increase in the last 40 years. The annual producer price index increase amounts to 10.08%. P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL Türkiye’de iç piyasadaki güçlü talep, tüketici harcamalarının artmasına neden olmuştur. Son çeyrekte yapılan yatırımlar ve tüketim harcamaları büyümeyi desteklerken, enerji fiyatlarındaki artışla birlikte azalan ihracat, ekonomik büyümeyi sınırlamıştır. 2011 yılının ilk çeyreğine ilişkin şu ana dek açıklanan veriler, ekonomik aktivitenin canlılığını koruduğunu göstermektedir. Ancak, TCMB’nin zorunlu karşılık oranlarını artırması nedeniyle, yılın ikinci çeyreğinden itibaren kredi genişlemesinin yavaşlaması ve ekonomik büyümenin hız kesmesi beklenmektedir. Uzun yıllar Türkiye’nin baş ağrısı olan enflasyon oranı iç piyasadaki güveni destekler biçimde beklenenin altında gerçekleşmiştir. Nisan ayında açıklanan enflasyon rakamlarına göre, Mart ayında tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) %0,42, üretici fiyatları endeksi (ÜFE) ise %1,22 artmıştır. Bu verilere göre enflasyon da yılın ilk çeyreğinde TÜFE’de %1,57, ÜFE’de ise %5,40 oranında artış gerçekleşmiştir. Yıllık bazda, %3,99 olan TÜFE artışı, son 40 yılın en düşük artışı olmuştur. Yıllık ÜFE artış oranı ise %10,08 olmuştur. Merkez Bankası’nın 2011 enflasyon beklentisi yıllık %6 düzeyindedir. Piyasalarda enflasyonun 2011 yılının kalan döneminde kademeli olarak artarak, yıl sonu itibariyle yaklaşık %6,5 civarında olacağı tahmin edilmektedir. Artan enerji ve emtia fiyatları, enflasyon oranının yükselmesini tetikleyen TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 The Turkish Central Bank expects that the inflation rate will be recorded at 6% at year-end 2011. The market estimates for the inflation rate include a progressive increase in the remaining periods of 2011 with an approximate rate of 6.5% as of year-end. Rising energy and commodity prices are noted as the most significant factors that trigger an increase in the inflation rate. Expectations for an increasing inflation rate continue to create pressure on the interest rate. It is predicted that the Turkish Central Bank will continue to increase the required reserve ratio in an effort to reduce liquidity in the market. It is also believed that oil prices will continue to rise. Both of these factors are expected to lead to an increase in interest rates in the short term. Relatively low interest rates during 2010 resulted in significant increases in home loans. In 2010, home loans increased by almost 35% over the previous year and reached a level of USD 40 million. This upward trend also continued in the first quarter of 2011. The pressure on interest rates is expected to slow down the growth of home loans in the second half of 2011. However, the slowdown is expected to be minimalized due to the presence of strong domestic demand. Throughout 2010, existing investors in the Turkish market have intensified their activities due to positive economic developments and increased their presence in the real estate and construction industries as well. According to GDP data for 2010, the bustling activity in the construction industry, which has recorded the highest growth with 17.1%, is a crucial indicator of the increasing volume of investment in real estate. In 2011, the overall positive outlook in the economy is expected to continue, and combined with strong domestic demand, real estate investments are expected to continue. In the second half of 2011, global markets will remain concerned with uncertainties in the Middle East and North Africa, problems associated with current deficits in European countries and increasing inflation rates. Although these concerns may increase inflation and the interest rate in Turkey, we expect foreign investments from some regions to be redirected to Turkey due to the country’s strong economic position. Investor interest in the Turkish market is likely to continue to increase in line with growth, as Turkey has been displaying a rapid economic recovery. Istanbul Office Market Istanbul currently includes 1,810,570 m2 of modern office space, making it the largest office market in Turkey. New projects are either being planned or are underway all over Istanbul and newly constructed buildings are designed to better accommodate the tenants’ needs. en büyük etken olarak karşımıza çıkmaktadır. Enflasyon oranının artacağı beklentisi faizler üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. TCMB’nin piyasadaki likidite azaltmaya yönelik olarak zorunlu karşılıkları arttırmaya devam edeceği ve petrol fiyatlarının artmaya devam edeceği beklentisi faiz oranlarının artmasına neden olmaktadır. Önümüzdeki süreçte zorunlu karşılık oranları ve petrol fiyatları faiz oranlarının seyri üzerinde etkili olacaktır. 2010 yılı boyunca faizlerin düşük seviyelerde olması, konut kredilerinde önemli bir artış görülmesini sağlamıştır. Konut kredileri 2010 yılında önceki yıla göre yaklaşık %35 oranında artarak yaklaşık 40 Milyon ABD Doları seviyesine yükselmiştir. Artış trendi, 2011 yılının ilk çeyreğinde de devam etmiştir. Yılın ikinci yarısında, faiz oranları üzerinde oluşan baskının bu yükselişi yavaşlatması beklenmesine rağmen, güçlü iç talebin varlığı gerilemeyi minimize edecektir. 2010 yılı boyunca mevcut yatırımcılar, olumlu ekonomik gelişmelerin etkisiyle yatırımlarını hızlandırmış ve Gayrimenkul piyasasında ve inşaat sektöründe etkinliklerini daha da arttırmışlardır. 2010 yılı GSYH verilerine göre, %17,1 ile en fazla büyüme kaydeden inşaat sektöründeki hareketlilik, yatırımlardaki artışın önemli bir göstergesidir. 2011 yılında genel olarak ekonomideki olumlu havanın devam edeceğini, güçlü iç taleple birlikte gayrimenkul yatırımlarının devam edeceği beklenmektedir. 2011 yılı ikinci yarısında Ortadoğu ve Kuzey Afrika’daki belirsizlikler, Avrupa ülkelerindeki cari açıklarla ilgili sorunlar ve yükselen enflasyon oranları global anlamda piyasalardaki endişeler olmaya devam edecektir. Bu endişeler, Türkiye’de enflasyon ve faiz üzerinde olumsuz etki yaratacağı gibi, bu bölgelerden çıkan paranın ekonomik olarak güçlü konumda olan Türkiye’ye geleceği beklenmektedir. Hızlı bir ekonomik toparlanma gerçekleştiren Türkiye’ye olan yatırımcı ilgisinin artarak devam edeceği beklenmektedir. İstanbul Ofis Piyasası Şu anda İstanbul 1.810.570 m2’lik modern ofis alanına sahiptir, bu da şehri Türkiye’nin en büyük ofis pazarı yapmaktadır. İstanbul’da yeni projeler ya planlanıyor ya da bunlarla ilgili süreçler başlamak üzeredir. Ayrıca, yeni inşa edilen binalar kiracıların ihtiyaçlarını daha iyi karşılamak üzere tasarlanmaktadır. İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları* A Sınıfı 1. Çeyrek 2011 1.250.000 1.000.000 750.000 Istanbul Office Market Average Vacancy Rates* A Class Offices Q1 2011 1.250.000 750.000 %9,75 250.000 ASYA KİRALANMIŞ ALAN 1.000.000 500.000 500.000 0 13.52% 1.500.000 %13,52 1.500.000 AVRUPA BOŞ ALAN * Kaynak: Colliers International 9.75% 250.000 0 ASIA OCCUPIED SPACE EUROPE VACANT SPACE * Source: Colliers International COLLIERS INTERNATIONAL | P. 5 TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 Istanbul Office Market Average Vacancy Rates* İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları* A Class Offices Q1 2011 400.000 13% 300.000 200.000 100.000 A Sınıfı 1. Çeyrek 2011 19.9% 500.000 9.6% 3.4% 1.3% %19,9 400.000 1.4% 5.9% 66.7% 3.7% 16.8% 500.000 2.2% 18.3% 200.000 100.000 0 %13 300.000 %3,4 %1,3 %9,6 %16,8 %2,2 %66,7 %3,7 %1,4 %5,9 %18,3 0 OCCUPIED SPACE VACANT SPACE KİRALANMIŞ ALAN * Source: Colliers International BOŞ ALAN * Kaynak: Colliers International Due to the limited office stock and the comparatively high rents on the European side, A-Class office demand has shifted towards the new business centers on the Asian side during the last few years. Since it is more sensible for companies to direct their office space search towards the Asian side rather than the outskirts of the European side, this trend continued throughout 2010 and into 2011. Developing Regions There is land appropriate for office development in the SeyrantepeKağıthane corridor on the European side and office use has become feasible in these areas due to improved road conditions and the recent tunnel construction. In Kağıthane, industrial land is opening up appropriate for redevelopment into commercial use. We believe that most of this land is suitable for office development or mixed-use development with an office component. Further north and adjacent to the TEM Highway is Seyrantepe, where there is a moderate amount of vacant and land that also presents opportunities for office development. While there is no existing A-Class office stock in Seyrantepe, the rental rates are approximately $18-22/m² for new office projects in Kağıthane, the closest region to Seyrantepe. Istanbul Average Asking Rents ($/sqm/month)* A Class Offices Q1 2011 34.4 36.7 40 30 20 24 22.2 18.5 17.7 17.9 26.5 21.5 28.8 Avrupa Yakası’nda kaliteli ofis stokunun sınırlı olması ve kiraların da nispeten daha yüksek olması nedeni ile geçtiğimiz birkaç yıl süresince Anadolu Yakası’ndaki yeni iş alanlarına yönelik A sınıfı ofis talebi artmaya başlamıştır. Avrupa Yakası’nın merkezden uzak alanlarına yönelmektense ofis arayan şirketlerin arayışlarını Anadolu Yakası’nda yoğunlaştırmaları daha makul görülmektedir. Bu trend 2010 yılı boyunca ve 2011 yılının başında devam etmiştir. Gelişmekte olan bölgeler Avrupa Yakası’nda Seyrantepe-Kağıthane koridorunda ofis geliştirmek için uygun arsalar mevcuttur. İyileştirilen yollar ve tünel inşaatı ile bu alanlarda ofis kullanımının uygulanabilir olduğu söylenebilir. Kağıthane’de yer alan endüstriyel bölgeler ticari kullanım amaçlı yeniden geliştirme için uygun hale getirilmektedir. Bu arsaların çoğunun ofis geliştirme veya ofis bileşenine sahip karma kullanımlı projeler için uygun olduğunu düşünmekteyiz. Kağıthane’nin kuzeyinde yer alan ve TEM Otoyolu’na cephesi bulunan Seyrantepe bölgesi de ofis projeleri için boş ve yeterli arsa stokuna sahiptir. Seyrantepe’de halihazırda A sınıf ofis stoku bulunmamaktadır. Seyrantepe’ye en yakın bölge olan Kağıthane’de yeni ofis projelerinde istenen kira oranları yaklaşık 18-22 ABD Doları/m² seviye sindedir. Bu alanların Levent ve Maslak’taki merkezi iş akslarına yakınlığı ofis piyasasındaki yatırımcılar için buraların çekiciliğini arttırmaktadır. Seyrantepe bölgesi, Büyükdere Caddesi boyunca uzanan merkezi iş akslarının her birine daha yakın konumdadır. Kasım 2010’da Seyrantepe’de metro hattı inşaatının tamamlanması ile bölgenin erişilebilirliği de artmıştır. 21.9 İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m2/ay)* 11.1 A Sınıfı 1.Çeyrek 2011 10 0 30 20 ASKING RENT * Source: Colliers International The proximity of these areas to the CBDs of Levent and Maslak enhances their desirability for investors in the office market. Seyrantepe region is much closer to both of these central business districts along the Büyükdere Road and the accessibility to the area will further be increased after the completion of the metro line in November 2010. Due to the insufficient office stock on the European side, companies are shifting their office space search to the Asian side. Kavacık is an up-and-coming business district on the Asian side with easy access from the European side. The rental rates in Kavacık are approximately $17/m², cheaper than many of the business districts located on the European side. P. 6 34,4 36,7 40 | COLLIERS INTERNATIONAL 24 18,5 22,2 17,7 17,9 26,5 21,5 28,8 21,9 11,1 10 0 İSTENEN KİRA * Kaynak: Colliers International Yeni yer arayan şirketler için Avrupa Yakası’ndaki mevcut stok yetersiz olduğundan Asya Yakası’na doğru bir yönelme vardır. Avrupa Yakası’nda kolay erişilebilir olan Kavacık, Anadolu Yakası’ndaki yükselen ve gelişen iş alanlarından biridir. Ayrıca Kavacık’ta kiralar Avrupa Yakası’ndaki birçok bölgeye göre daha ucuzdur. Bölgede kira miktarları yaklaşık 17 ABD Doları/ m² seviyesindedir. TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 While the rental rates range between $11.5-$36.5/m² on the European Side, rates in the Ümraniye region are around $18.50/m². It should also be noted that the rents are increasing in this area due to the escalating demand. However, a substantial amount of office supply is either planned or in the pipeline in Ümraniye, which may put pressure on rental rates in the medium-term. Despite the increasing supply, we believe that the district still presents opportunities for investors because of the vacant land made available through the removal of industrial uses and redevelopment. Moreover, land in this region can be secured at a reasonable price compared to the European side. Since accessibility is one of the key components in determining office location, we believe that Ümraniye will become even more desirable as the traffic congestion in the Levent-Maslak CBDs intensifies. Therefore, it is our opinion that Ümraniye region should be taken into account by potential investors considering to enter the office market in Istanbul. Istanbul Industrial Market The most significant industrial areas in Istanbul are as follows: Hadımköy, Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa and Kemerburgaz on the European side and Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal, Pendik, Kurtköy, Tuzla and Gebze on the Asian side. Approximately 80% of the plants and other industrial uses located in these areas are comprised of old buildings, and thus are not attractive for international companies. Most companies, therefore, prefer to build their own industrial facilities. Since the old industrial buildings cannot meet the needs of industrial firms, some of them remain unused and hence create excess supply. The increased industrial production volume in 2010 and the brisk export and import business have boosted the logistics sector and led to increased activity. The demand for modern, high-quality and efficient warehouse space has increased recently, particularly due to the expanding business activities of third party logistics service providers and pharmaceutical companies. Lease prices for warehouses, which had decreased due to stagnancy in the industrial and logistics sectors, increased by 10%20% in 2010. The current warehouse stock in Istanbul is almost 5 million units. Approximately 15% of that stock remains vacant. Roughly 70% of the warehouse stock is located on the Asian side (including Kocaeli) and the remaining 30% is located on the European side. Industrial Market Q1 2011 8 Bunun yanı sıra, ofis taşıma kararı verirken şirket sahipleri ve yöneticiler bir dizi kriteri göz önünde bulundurmaktadır. Erişilebilirlik karar verme sürecinde hesaba katılan ana unsurlardan biridir. Levent-Maslak merkezi iş aksındaki trafik sıkışıklığı artmaya devam ettikçe Ümraniye nihai kullanıcılar için daha da cazip hale gelecektir. Bu nedenle İstanbul ofis segmentinde yatırım yapmayı düşünen yatırımcılar tarafından bölge dikkat le izlenmelidir. İstanbul Endüstiyel Piyasası Istanbul’daki en önemli endüstriyel bölgeler: Avrupa Yakası’nda, Hadımköy, Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa ve Kemerburgaz, Asya Yakası’nda ise, Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal, Pendik, Kurtköy, Tuzla ve Gebze’dir. Bu bölgelerde bulunan fabrika ve diğer endüstriyel tesislerin %80’i yaşlı binalardan oluşmakatadır ve uluslararası şirketler açısından çekici değildir. Bu nedenle birçok firma, endüstriyel binaları kendi başlarına inşa etmeyi tercih etmektedirler. Yaşlı endüstriyel binalar, endüstriyel firmaların ihtiyaçlarını karşılayamadıkları için bir kısmı atıl durumdadır ve arz fazlası yaratmaktadır. 2010 yılı içinde sanayi üretiminin artmasıyla ithalat ve ihracat alanlarındaki hareketlilik özellikle lojistik sektörüne yeniden hız kazandırmıştır. Son dönemlerde özellikle 3PL (Third Party Logistics) hizmet sağlayıcıları ve ilaç şirketleri tarafından gelen ve geliştirilen modern, yüksek kaliteli ve verimli depo alanları arayışları, kiralama taleplerini hareketlendirmiştir. 2008 yılında sanayi ve lojistik sektörünün durgunluğundan dolayı düşen depo kiraları; 2010 yılı içinde %10-%20 oranında artış göstermiştir. İstanbul’ da bugün itibariyle 5 milyona yakın depo stoğu bulunmakta ve bunların %15’i kullanılmamaktadır. Bu stoğun %70’ i Anadolu yakasında (Kocaeli dahil) %30’ u ise Avrupa yakasındadır. Istanbul Average Asking Rents ($/sqm/month)* 10 Ümraniye bölgesindeki alanlara yönelik artan talepten ötürü ofis kiraları bu bölgede yükselmektedir. Bununla birlikte, Ümraniye’de ciddi bir ofis stokunun planlama ya da başlama safhasında olduğunu ve bunun da orta vadede bölgedeki kira rakamları üzerinde baskı yaratabileceğini göz ardı etmemek gerekmektedir. Artan arza rağmen uygun arsa stoku ve endüstriyel kullanımların yeniden geliştirilme potansiyeli nedeni ile bölgenin yatırımcılar için fırsatlar sunmayı sürdürdüğünü düşünmekteyiz. Ayrıca, bu arsalar Avrupa Yakası’ndaki iş bölgelerindekine kıyasla daha makul bedeller üzerinden satın alınabilmektedir. Avrupa Yakası’nda kira rakamları m² başına 11,5 ABD Doları ile 36,5 ABD Doları arasında değişirken, Ümraniye’de kiralar m² başına 18,5 ABD Doları civarındadır. 8.8 7 5 6 4 6 5.5 3.5 5.5 İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m2/ay)* 5 4 3 3 3 2 Endüstriyel Piyasası 1. Çeyrek 2011 10 8 0 8,8 7 5 6 4 6 5,5 3,5 5,5 5 4 3 3 3 2 0 * Source: Colliers International By the end of 2011, 350,000 m2 of new high-quality warehouse area is expected to be added to Istanbul’s warehouse stock. The location * Kaynak: Colliers International COLLIERS INTERNATIONAL | P. 7 TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 choice for office development has shifted to the Asian side, with 75% of new projects based on the Asian side and the remaining 25% being developed on the European side. Most of the existing industrial facilities in Istanbul have been developed by the firms occupying them and the current industrial land stock has proven to be inadequate in meeting demand. The industrial uses are shifting from urban areas to the peripheries of the city and due to the lack of supply of high-quality facilities in these areas, end-users are pursuing a built-to-suit development model. In this model, investors develop buildings in accordance to the specific needs of their clients (end-users) and enter long-term lease agreements. This type of development model is becoming more popular, since the specific needs of end-users can be met and the investors are able to forecast their return on investment for a longer period of time. The lease prices of industrial facilities located in Istanbul vary accor ding to their location, accessibility and building quality. Due to infrastructure, management and tax advantages offered, the lease prices for space within organized industrial zones are higher. Hotel Market With a population of 16 million, Istanbul is the most developed city in Turkey and is the country’s commercial and economic center. In addition to being one of the largest hotel markets in Turkey with a room capacity of more than 30,000, almost all of which is comprised of city hotels, Istanbul is also one of the most important and most successful cities in the world in terms of the hotel industry. Due to its business significance, wealth of historical sites and cultural activities, as well as its unique position located on two continents, Istanbul attracts large numbers of local and international visitors. Istanbul reinforced its position in global lists with its performance in the last seven years. 2009 was a very successful year for Istanbul with an occupancy rate of 70% and €155 ADR (average daily room rate). In 2010, Istanbul increased its occupancy to 72% and maintained €155 ADR despite increasing room supply. 2010/2009 ISTANBUL OCCUPANCY RATES & ARR Average Room Rate (ARR) Occupancy Rate (%) 2011 yılı içerisinde İstanbul depo stoğuna 350.000 m2 yüksek kalitede yeni depo alanları eklenilmesi beklenmekte olup bu projelerin %75’i Asya yakasında %25’ i ise Avrupa yakasında konumlanmaktadır. İstanbul’da günümüzde mevcut endüstriyel tesislerin büyük çoğunluğu içinde bulunan firmanın kendisi tarafından inşa edilmiş olup mevcut endüstriyel arsa stoğu talebi karşılamada yetersiz kalmaktadır. Endüstriyel tesislerin kent içinden çeğperlere doğru hareket etmesiyle bu bölgelerde yüksek kalitede tesis bulma zorluğu yaşayan kullanıcılar kendi ihtiyaçlarına gore yeni tesis inşa etme modeline gitmeye başlamıştır. Bu modelde yatırımlar belirli bir sektöre ait firmanın ihtiyacına cevap verir nitelikte yapılar yapılması şeklinde gerçekleşmektedir. Bu şekilde yapılan endüstriyel tesisler kullanıcı firmaya uzun sureyle kiralanarak ya da satılarak pazarlanmaktadır. Bu tipte üretim her geçen gün popülerliğini artırmakta, bunun sebebi ise yatırımın geri dönüşünü garanti altına alırken kullanıcının da ihtiyaçlarının karşılanmış olmasıdır. İstanbul’da endüstriyel yapıların kiraları bulundukları bölgeye alınırken, ulaşım olanaklarına ve bina kalitesine gore değişiklik göstermektedir. Organize Sanayi Bölgeleri’nde ise sundukları altyapı, yönetim ve vergi avantajları nedeniyle kira rakamları daha yüksektir. Otel Piyasası 16 milyonluk nüfusuyla İstanbul Türkiye’nin en gelişmiş şehri olmasının yanı sıra ülkenin ticari ve ekonomik merkezi konumundadır. Neredeyse tamamı şehir otellerinden oluşan 30.000 odanın üzerindeki kapasitesi ile Türkiye’nin en büyük otel piyasalarından biri olan İstanbul aynı zamanda otelcilik sektörü bakımından da dünyanın en önemli ve en başarılı şehirlerinden biridir. Ticari faaliyetlerin yoğunluğu, sayısız tarihi eseri ve kültürel etkinlikleri ile birlikte iki kıta üzerindeki benzersiz konumu ile İstanbul çok sayıda yerli ve yabancı ziyaretçi çekmektedir. Geçtiğimiz yedi yıldaki performansı ile İstanbul küresel sıralamalardaki yerini güçlendirmiştir. %70 doluluk oranı ve 155 avroluk ortalama günlük oda ücreti ile 2009 yılı İstanbul için oldukça başarılı bir yıldı. Artan oda arzına rağmen 2010 yılında İstanbul doluluk oranını %72’ye yükseltmiş ve 155 avroluk ortalama günlük oda fiyatı seviyesini de sürdürmüştür. 2010/2009 İSTANBUL DOLULUK ORANLARI VE ORTALAMA ODA ÜCRETLERI ARR Change 2010 2009 2010 2009 % 72 70 EUR 155 EUR 155 0% Source: TUIK Oda Ücreti Değişimi 2010 2009 2010 2009 % 72 70 155 EUR 155 EUR 0% Kaynak: TUIK 2010 HOTEL VALUE PER ROOM RANKING City 2006 2007 2008 2009 2010 Paris 2 2 1 1 1 London 1 1 2 2 2 Zurich 6 6 5 4 3 Genova 8 8 3 3 4 Rome 3 4 7 5 5 Istanbul 13 12 9 6 6 Moscow 4 3 4 8 7 Milan 5 5 8 7 8 Amsterdam 9 9 10 9 9 St. Petersburg 7 7 6 12 10 Source: HVS 2010 YILI ODA BAŞINA OTEL DEĞERI SIRALAMASI Şehir 2006 2007 2008 2009 2010 Paris 2 2 1 1 1 Londra 1 1 2 2 2 Zürih 6 6 5 4 3 Cenova 8 8 3 3 4 Roma 3 4 7 5 5 İstanbul 13 12 9 6 6 Moskova 4 3 4 8 7 Milano 5 5 8 7 8 Amsterdam 9 9 10 9 9 St. Petersburg 7 7 6 12 10 Kaynak: HVS P. 8 Ortalama Günlük Oda Fiyatı Doluluk Oranı (%) | COLLIERS INTERNATIONAL TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 In the list of the most visited cities of the world in 2009, Istanbul ranked 9th, just before Hong Kong, with 7.51 million visitors. At the same time, in ranking 6th, right above Rome, in the list of hotel values per room in 2010, Istanbul has risen by seven levels in the last five years proving the strength of its hotel market. Even though it is the city with the largest hotel stock in Turkey, Istanbul still presents opportunities to hotel investors as it continues to attract international attention. Over the last few years, several international brands have opened in Istanbul, with some now considering the Asian side as well. Operators of luxury boutique hotels are especially in competition with each other to run a hotel in Istanbul that will reflect the prestige of their brands. The establishment of Europe’s first W-Hotel in Turkey, Europe’s first Delano Hotel and Four Seasons’ opening its 2nd hotel in Turkey are outcomes of this effort. Other Potential Cities İstanbul, Türkiye’deki en geniş şehir oteli stokuna sahip şehir olmasına rağmen uluslararası ilgi çekmeye devam ettikçe otel yatırımcılarına fırsatlar sunmayı sürdürüyor. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde bazı uluslararası markalar İstanbul’da oteller açtılar ve bunların bazıları şimdi de Anadolu Yakası’nda yer arıyorlar. Özellikle lüks butik otel işletmecileri İstanbul’da markalarının prestijini yansıtacak bir otel açmak için birbirleri ile rekabet içerisindedir. Avrupa’nın ilk W-Hotel’ in ve Delano Oteli’nin Türkiye’de açılması ve Four Seasons’ın Türkiye’deki 2. otelini yine İstanbul’da açması bu rekabetin bir sonucu olarak görülebilir. Diğer Potansiyel Şehirler In addition to being an important tourism market, Turkey is a country that is growing very rapidly. The country has 20 cities with a population of one million or more. Even though Turkish cities have been the destination of travelers of countless nationalities for hundreds of years, they currently cannot live up to their potential, as there is little to no hotel stock in many cities, or what is there is comprised of buildings which are incapable of meeting guests’ needs and not in compliance with international standards. Many cities carry a great potential for such hotel projects carried out at the right location with the right features. Investment Potential Luxury Upper Class Mid-Market Economy Istanbul x x x x Kocaeli - - x x Eskişehir - - x x Denizli - - x x Konya - - x x Samsun - - x x Trabzon - - x x Diyarbakır - - x x Source: Colliers International Türkiye’nin önemli bir turizm pazarına sahip olmasının yanı sıra çok hızlı büyüyen bir ülkedir. Türkiye 1 milyondan fazla nüfusa sahip 20 şehre sahiptir. Yüzlerce yıl boyunca sayısız milliyetten gezginler Türk şehirlerinde konaklamış olsa da bu şehirler şu anda potansiyellerini kullanmaktan uzaktır. Bunun sebebi de, birçok şehirde otel stokunun ya çok az ya da hiç olmaması veya mevcut otel stokunun misafirlerin ihtiyaçlarını karşılama konusunda yetersiz ve uluslararası standartlara uygun olmamasıdır. Doğru lokasyonda doğru özellikler ile geliştirilecek otel projeleri açısından birçok şehir büyük bir potansiyel sunmaktadır. TÜRKİYE OTEL YATIRIMI POTANSİYELİ TURKEY HOTEL INVESTMENT POTENTIAL City 2009 yılında en çok ziyaret edilen şehirler sıralamasında 7,51 milyon ziyaretçi ile İstanbul, Hong Kong’un hemen önünde kendine yer bulmuştur. Aynı zamanda 2010 yılında oda başına otel değeri sıralamasında Roma’nın hemen altında 6. sırada yer alan İstanbul böylece geçtiğimiz beş yılda yedi seviye birden yükselmiş ve otel piyasasının gücünü kanıtlamıştır. Şehir Yatırım Potansiyeli Lüks Üst Sınıf Orta Sınıf Ekonomi İstanbul x x x x Kocaeli - - x x Eskişehir - - x x Denizli - - x x Konya - - x x Samsun - - x x Trabzon - - x x Diyarbakır - - x x Kaynak: Colliers International Grand Hyatt Hotel, Istanbul, Source: Colliers International COLLIERS INTERNATIONAL | P. 9 TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 Despite the remaining effects of global economic crisis, in 2009 and 2010 Turkey’s tourism sector was one of the most successful in the world. The multiple tourism opportunities it offers, in addition to a hotel supply that can address all economic levels, insures that Turkey is able to host visitors of many different profiles. Küresel ekonomik krizin halen devam eden bazı etkilerine rağmen 2009 ve 2010’da Türkiye turizm sektörü dünyanın en başarılıları arasında yer almıştır. Sunduğu çok çeşitli turizm fırsatlarının yanı sıra tüm bütçelere hitap eden otel arzı sayesinde Türkiye çok farklı profillere sahip ziyaretçileri ağırlayabilmektedir. Similarly, agreements to bilaterally lift visa requirements with many countries such as Russia, Iran, Syria, Serbia, Portugal, Albania, Indonesia and Lebanon in 2010 are also expected to make great contributions to the 2010 results. The Ministry of Tourism has forecasted 30 million visitors for the end of 2010. Rusya, İran, Suriye, Sırbistan, Portekiz, Arnavutluk, Endonezya ve Lübnan gibi birçok ülke ile vizelerin 2010 yılında karşılıklı olarak kaldırılmasının 2010 sonuçlarına önemli katkı sağlaması bekleniyor. 2010 yılının sonuna değin Turizm Bakanlığı 30 milyon ziyaretçinin gelmesini tahmin etmiştir. Retail Market Perakende Piyasası After a stagnant period in 2009 and early 2010, retailers are now returning to the market. In addition to the activity in the three big cities of Istanbul, Ankara and Izmir, the segment is also developing in smaller cities as a result of available land supply in these areas and the increased consumer purchasing power sustained by economic growth. The following graph presents the growth of retail market in Turkey from 1988 to the present and shows the dramatic increase in the amount of retail centers coming online in the last five years: 2009 yılı ve 2010’un başındaki durgunluğun ardından perakende sektöründeki taraflar tekrar piyasaya dönmektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir şehir merkezleri dışında, uygun arsa varlığı ile birlikte ekonomik büyümeyi esas alan tüketici satın alma gücündeki artış, Türkiye’nin daha küçük şehirlerinde perakende sektörünün gelişimini teşvik etmiştir. Aşağıdaki grafikte Türkiye’de perakende piyasasının 1988’den günümüze büyümesi gösterilmektedir. Tablodan da anlaşılabileceği üzere son beş yılda arz edilen kiralanabilir alışveriş merkezi alanında çok ciddi bir artış olmuştur. Total Leasable Retail Area (in sqm, per year)* Toplam Kiralanabilir Perakende Alanı (yıl başına m²)* Turkey Q1 2011 Türkiye 1.Çeyrek 2011 7.000.000 7.000.000 6.000.000 6.000.000 5.000.000 5.000.000 4.000.000 4.000.000 3.000.000 3.000.000 2.000.000 2.000.000 1.000.000 1.000.000 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 * Source: AYD * Kaynak: AYD According to the latest statistics released by AYD (Turkish Council of Shopping Centers), there are currently 267 operating shopping centers in Turkey with a total gross leasable area of 6,472,233 m². AYD (Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği) tarafından yayımlanan son istatistiklere göre Türkiye’de toplam 6.472.233 m²’lik brüt kiralanabilir alana sahip 267 adet alışveriş merkezi halihazırda faaliyet göstermektedir. Turnover Index per sqm* Metrekare Başına Ciro Endeksi* Turkey January 2006 - January 2011 Türkiye Ocak 2006 - Ocak 2011 140 130 140 120 130 110 120 100 110 90 100 80 90 70 80 60 70 * Source: AMPD The first wave of retail investment in Turkey concentrated on the larger metropolitan areas of Istanbul, Ankara and Izmir. As of today, these centers constitute two thirds of the total shopping center supply in the country. The larger and higher profile projects are located in the central business districts (CBDs) of these cities. However, as a result of the saturation in the market and rapidly increasing land prices due to the lack of supply, many developers and institutional investors have shifted their attention to the smaller centers of Anatolia. Most of the existing retail activity in Anatolia is located in city centers and is intermixed with street retail that is predominant throughout the city centers. Some established Turkish brands have outlets in these P. 10 | COLLIERS INTERNATIONAL Oca.11 Eyl.10 Kas.10 Tem.10 Mar.10 May.10 Oca.10 Eyl.09 Kas.09 Tem.09 Mar.09 May.09 Oca.09 Eyl.08 Kas.08 Tem.08 Mar.08 May.08 Oca.08 Eyl.07 Kas.07 Tem.07 Mar.07 May.07 Oca.07 Eyl.06 Kas.06 Tem.06 Mar.06 May.06 Oca.06 60 * Kaynak: AMPD Türkiye’de perakende yatırımının ilk dalgası İstanbul, Ankara ve İzmir şehir merkezlerine odaklanmıştır. Bugün, bu merkezler ülkedeki toplam alışveriş merkezi arzının üçte ikisini teşkil etmektedir. Daha büyük ve daha yüksek profile sahip projeler bu şehirlerde merkezi iş akslarında yer almaktadır. Piyasada doygunluktan ve arz eksikliği nedeniyle hızla artan arsa fiyatlarından ötürü birçok geliştirici ve kurumsal yatırımcı ilgisini bu üç büyük şehir dışındaki Anadolu’nun daha küçük şehirlerine yöneltmektedir. Anadolu şehirlerindeki perakende mağazaları genel olarak şehir merkezlerinde yer almaktadır ve ana cadde mağazacılığı şeklinde gelişmiştir. Bazı köklü Türk markaları sınırlı bir kapasite ile de olsa bu şehirlerde outletlere sahipken, bazı uluslararası markalı ürünler ise çeşitli markalar ile birlikte TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 cities, although with a limited capacity. There are also various international brands carried by local independent retailers. In medium-sized and large centers in Anatolia, bazaars, which have been present for centuries, offer a more traditional take on the shopping center concept and carry a wide range of products, such as basic household goods, clothing, spices, leather and textile products. The bazaar retail culture is gradually changing with the establishment of modern retail stores in these cities. The shopping center concept, although well established in Istanbul, Ankara and Izmir, is still relatively new for much of Turkey. However, the increasing demand and the lack of supply of modern, organized retail centers in smaller cities have encouraged the development of new centers throughout the country. According to the data published by AYD (Turkish Council of Shopping Centers), the turnover rent in shopping centers was 21 billion TL (approximately 13 billion US Dollars) in 2009 and 20 billion TL (approximately 12.5 billion US Dollars) during the first nine months of 2010. The council predicts the total turnover rent in 2010 to be approximately 25 billion TL (approximately 16 billion US Dollars). The shopping centers in Turkey generated 1 billion visits in 2009 and 800 million visits during the first nine months of 2010. The council predicts that the number of visits will reach 1.1 billion by the end of 2010. Turkey’s two largest cities of Ankara and Istanbul have the most GLA per capita in the country. According to the latest statistics published by AYD (Turkish Council of Shopping Centers), Istanbul is ranked first with 215 m²/1,000 people and Ankara is ranked second with 210 m²/1,000 people. Most of the retail stock in Turkey still remains in Istanbul and the country’s larger western cities. However, the smaller cities in the Anatolian region have recently experienced industrial growth as uses have been decentralized from the larger centers of Istanbul and Ankara. The economic growth and the expanding populations of these cities, the availability of vacant land and the lack of supply in quality, organized retail space have led to retail development and investment in these locations. The growth of the retail sector in the smaller cities of Turkey is anticipated to continue and these areas are expected become yerel bağımsız perakendeciler tarafından satılmaktadır. Anadolu’nun orta ve büyük ölçekli şehirlerinde yüzyıllardır var olan pazarlar alışveriş merkezi konseptine daha geleneksel bir alternatif sunmaktadır. Temel ev ürünleri, giyim, tekstil, baharat ve deri gibi çeşitli ürünler geleneksel pazarlarda satılmaktadır. Bu şehirlerde modern perakende mağazalarının kurulması ile bu perakende kültürü değişmeye başlamıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir’de alışveriş merkezi kültürü yerleşmiş bir kavram olsa da Türkiye’nin geri kalanı için görece yeni bir kavramdır. Bu şehirlerde mağaza açmak isteyen perakendecilerden gelen talep sonucunda modern ve organize alışveriş merkezi arzının eksikliği tüm ülkede yeni alışveriş merkezlerinin geliştirilmesi sonucunu doğurmuştur. AYD (Alışveriş Yatırımcıları Derneği) tarafından perakendecilerin elde ettiği yaklaşık ciro tutarları açıklanmıştır. 2009 yılının sonunda alışveriş merkezlerinin cirosu 21 milyar TL’ye eşitken (yaklaşık 13 milyar ABD Doları) ve 2010 yılında toplam ciro tutarı 27,8 milyar TL (yaklaşık 18 milyar ABD Doları) olmuştur. 2011 yılı için toplam ciro tutarı ise 35 milyar TL (yaklaşık 22 milyar ABD Doları) olarak beklenmektedir. 2009 yılının sonunda Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin ziyaretçi sayısı 1 milyar olarak kaydedilmiştir. AYD verilerine göre; 2010 yılı için Türkiye’deki alışveriş merkezleri 1,1 milyar ziyaretçi almıştır. 2011 için beklenen toplam ziyaretçi sayısı ise 1,2 milyardır. Türkiye’nin en büyük iki şehri Ankara ve İstanbul kişi başına brüt kiralanabilir alan açısından tüm ülkede en yüksek orana sahiptir. AYD’nin açıkladığı son verilere göre 1000 kişi başına 215 m² ile İstanbul birinci sırada yer alırken, 210 m² ile Ankara ikinci sırada gelmektedir. Stokun büyük bir kısmı halen İstanbul’da ve ülkenin batıdaki daha büyük şehirlerinde yer alsa da Anadolu’nun küçük şehirlerinde büyüme yaşanmıştır. Bu şehirlerin ekonomik büyümesi ve artan nüfusu, boş arsa mevcudiyeti ve beraberinde kaliteli, organize perakende alanı eksikliği perakende alanlarının gelişimi ve yeni yatırımlar ile sonuçlanmıştır. Türkiye’nin daha küçük şehirlerinde perakende sektörünün büyümesinin sürmesi beklenmektedir. Gerek uluslararası markaların gerekse köklü Türk perakende zincirlerinin taleplerini karşılayacak özellikte yeni alanların geliştirilmesi nedeni ile bu şehirler perakende gelişimi için cazip olmayı sürdürecektir. Bunun yanı sıra, küçük şehirlerdeki organize perakende COLLIERS INTERNATIONAL | P. 11 TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 attractive for modern retail development that can meet the demands of international brands and established Turkish retailers. It should also be noted that organized retail as opposed to the existing retail stock in many of these cities, attract better rents and brings new retailers to the area. Inevitably, these factors make the smaller cities of Anatolia very attractive for local and foreign investors who have already participated in various shopping center projects in the country and have an expanding presence in Turkey’s retail environment. During the economic crisis between the end of 2008 and the end of 2009, many of the under-construction shopping centers were either put on hold or postponed their openings. This slowdown in supply, together with economic growth, will likely lead to a steady increase in rental rates through 2012. However, we expect the delayed projects to be finished by 2012 and we believe that this may lead to stagnation in rents during 2013 and 2014. After this period, we expect rental rates to start increasing again, assuming stable economic growth and increasing GDP per capita which is currently lower than most of the European countries. As retail investment increases throughout the country, differentiation is becoming a very important factor. Shopping centers are now not only a place for shopping, but also a center for social gathering and entertainment which makes entertainment facilities very beneficial in increasing the overall hours spent within a retail center. Therefore, most of the new shopping center projects include movie theaters, family entertainment centers or other leisure alternatives. It should also be noted that well-developed and well-designed shopping centers are always in demand by customers and shopping centers with strong design concepts have lower vacancy rates. Istanbul Residential Market For the first half of 2011, we witnessed a return to a more stable real estate environment. Due to greater confidence in the market, we believe that a successful investment strategy for 2011 would include the review of the following regions of Istanbul and the residential land parcels located in these areas. Currently, urban projects developed in the regions of Haliç-Kağıthane and Bomonti present opportunities for developments targeting the upper middle and high income groups. In the past, investors focused on projects targeting the high income group in central business locations on the European side, as these proved to be the most financially feasible real estate investments in this segment. However, going into 2011, the trends have changed. The high income group is holding back from making investments other than primary residential purchases and new urban regions are targeting the upper middle income group (and the lower 50% of the high income group). alanlarının yüksek kiraları bu şehirlere yeni yatırımcıları çekmektedir. Anadolu’nun küçük şehirlerini cazip gören yerel ve yabancı yatırımcılar halihazırda çeşitli alışveriş merkezi projelerine iştirak etmiş durumdadır ve Türkiye’nin perakende ortamında da genişleyen bir varlığa sahiptir. 2008 ve 2009 yılları arasında ekonomik kriz boyunca inşaat safhasındaki birçok alışveriş merkezinde inşaat geçici olarak durdurulmuş veya açılışlar ertelenmiştir. Ekonomik büyüme ile birlikte arzdaki bu yavaşlamanın 2012 yılı da dahil olmak üzere kiralarda istikrarlı bir artış doğurması muhtemeldir. Bununla birlikte, ertelenen projelerin 2012’ye kadar tamamlanmasını beklemekteyiz. Akabinde 2013 ve 2014 yıllarında kiralarda bir durgunluk olması beklenebilir. İstikrarlı ekonomik büyüme yaşanacağını ve halihazırda birçok Avrupa ülkesinden düşük olan kişi başı gayrisafi milli hasılanın artmaya devam edeceğini varsayarak 2014 yılının ardından kiraların tekrardan yükselmeye başlamayacağını tahmin etmekteyiz. Perakendecilik yaygınlaştıkça, farklılaşma daha da önemli hale gelmektedir. Alışveriş merkezleri sadece alışveriş yapılan bir yer olarak değil aynı zamanda sosyalleşme ve eğlence merkezleri olarak da görülmekte ve kullanılmaktadır. Bir perakende merkezinde harcanan toplam saatin artırılmasına eğlence tesisleri katkı sağlamakta ve bu nedenle yeni projelerin çoğu sinema salonları ve aile eğlence merkezlerine ya da diğer eğlence alternatiflerine yer vermektedir. İyi geliştirilmiş ve tasarlanmış alışveriş merkezleri her zaman müşterilerden talep görmektedir. Bu durum, güçlü tasarım ve konsepte sahip alışveriş merkezlerinin daha düşük boşluk oranlarına sahip olmasını da beraberinde getirmektedir. İstanbul Konut Piyasası 2011 yılının ilk yarısı için daha istikrarlı bir gayrimenkul ortamına geri dönüş yaşandığı söylenebilir. Piyasadaki bu güven ortamından ötürü; 2011 yılı için başarılı bir yatırım stratejisi için, İstanbul’un bu metinde bahsi geçecek bölgeleri ve bu bölgelerdeki konut arsalarının incelenmesi gerektiğini düşünüyoruz. Şu anda Haliç-Kağıthane ve Bomonti bölgelerinde geliştirilen şehir içi projeler üst-orta ve üst gelir gruplarını hedef alan geliştirme projeleri için fırsatlar sunmaktadır. Geçmişte yatırımcılar Avrupa Yakası’nda merkezi iş lokasyonlarında üst gelir grubunu hedef alan projelere odaklanmıştır, çünkü bu segmentteki projeler finansal açıdan en uygun gayrimenkul yatırımları idi. Ancak, 2011’e girerken bu trend değişmeye başlamıştır. Üst gelir grubu, temel konut satın alımları dışında yatırım yapmaktan uzak durmaya başlamıştır. Şehir içi bölgelerde geliştirilen yeni projeler de üst-orta gelir grubunu (ve üst gelir grubunun alt seviyedeki %50’lik kısmını) hedef seçmiştir. İstanbul Ortalama Birim Satış Fiyatı* Konut Piyasası 2004 - 2011 4.500$ 4.154$ 4.000$ 2.821$ 3.000$ $4,500 $4,154 $4,000 $3,620 $3,523 $3,811 $3,845 $4,000 $4,229 $2,416 $2,716 $2,591 $2,544 $2,511 $1,840 $1,273 $1,500 $2,517 $2,652 $2,729 $2,806 $1,388 $1,000 $1,055 $1,417 $1,145 $1,449 $1,319 $1,839 $1,969 $1,553 $1,330 $1,220 $1,346 $1,696 $1,455 $1,817 $1,736 $1,495 $1,676 $1,552 $1,376 $1,577 $1,536 $1,613 $1,710 $1,806 2005 - II 2006 - I Apartment 1.388$ 500$ 2006 - II 1.417$ 1.145$ 1.449$ 1.319$ 1.839$ 1.969$ 1.553$ 1.330$ 1.220$ 2007 - I 2007 - II Apartment Duplex | COLLIERS INTERNATIONAL 2008 - I 2008 - II 2009 - I Luxury Apartment 2009 - II Villa 2.511$ 2.544$ 2.517$ 2.652$ 2.729$ 1.613$ 1.710$ 2.806$ 1.346$ 1.975 1.696 1.455 1.736$ 1.552$ 1.817$ 1.495$ 1.676$ 1.376$ 1.577$ 1.536$ 1.806$ 1.400$ 1.441$ 1.482$ 2010 - I 2010 - II 2011 - I 849$ $1,441 $1,482 2004 2005 - I 2005 - II 2006 - I 2006 - II Apartman Dairesi * Source: Colliers International P. 12 1.273$ * Kaynak: Colliers International 2005 - I 4.229$ 0$ $1,400 $0 2004 4.000$ 2.260$ 1.840$ 1.055$ $1,975 2.716$ 2.591$ 2.211$ 1.000$ $849 $500 1.500$ $2,260 $2,211 $2,000 2.416$ 2.000$ $2,821 $3,000 2.571$ 2.500$ $3,500 $2,571 3.845$ 3.500$ Residential Market 2004 - 2011 $2,500 3.620$ 3.523$ Istanbul Average Asking Sale Prices* 3.811$ 2010 - I 2010 - II 2011 - I 2007 - I 2007 - II Dübleks Apartman Dairesi 2008 - I 2008 - II 2009 - I Lüks Apartman Dairesi 2009 - II Villa TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 Bu bölgelerdeki başarılı konut projelerinde (mimari tasarım, yeterli sosyal imkanlar, yeterli otopark alanı, iyi pazarlama ve iyi satış performansı gibi kriterler açısından) A sınıf konut satış fiyatları 3.000-4.000 ABD Doları/ m² arasında değişmektedir. Bomonti’de proje geliştirmek için uygun boş arsa eksikliği söz konusu olduğundan bu bölgedeki gelişimin Piyalepaşa, Kağıthane ve Dolapdere bölgelerine doğru yönelmeye başlamasını bekliyoruz. Haliç bölgesi de konut projeleri için fırsatlar sunmaktadır. Özellikle şehir merkezine yakın yaşamak isteyen, çalışan genç profesyoneller için geliştirilecek stüdyo tipi daireler içeren projelere talep artacaktır. Bölgede söz konusu grubu hedef alan Nef 2 ve Japon Evler projeleri stüdyo tipi daire sunan yeni projelerdir. Bu bölgedeki fırsatları daha da önemli hale getiren bir diğer ana etmen ise inşaatı halen devam eden metro projesidir. Yeni metro hattının tamamlanmasıyla bu bölgelerin Avrupa Yakası’ndaki önemli merkezi iş aksları ile olan bağlantısı artacaktır. İstanbul’un kuzeyinden geçecek olan üçüncü boğaz köprüsü üzerine yapılan spekülasyonlardan ötürü Sarıyer ve Arnavutköy (her ne kadar bu bölgelerde yapılaşma kısıtlamaları olsa da) gibi bölgeler yatırım için fırsatlar sunmaktadır. İstanbul’un Anadolu Yakası’nda Kartal, Pendik ve Tuzla bölgeleri düşük-orta, orta ve üst gelir gruplarını hedef alan konut projeleri açısından fırsatlar sunmaktadır. Bu bölgelerde arsa fiyatları İstanbul’un diğer bölgelerine göre oldukça düşüktür ve proje geliştirmek için büyük ve boş arsa bulmak kolaydır. Bu demografik gruplar için konut projeleri geliştirmenin bir takım riskleri de bulunmaktadır. Çünkü ekonomideki dalgalanmalar en çok bu grupları etkisi altına almakta ve kullanıcıların konut kredisini geri ödeme kapasitesini sınırlamakta, dolayısıyla konut satışlarını tehdit etmektedir. Basın Ekspres Yolu’nun çevresindeki Yenibosna gibi bölgeler orta ve büyük ölçekli konut projeleri için fırsatlar sunmaktadır. 2012 yılında Esenler The A-Class residential sales prices in these areas range between 3,000-4,000 $/m² for successful residential projects (based on architectural design, sufficient social amenities, adequate parking, good marketing and sales performance). There is a lack of available vacant land parcels in Bomonti, so we expect that the development in this area will begin to overflow into Piyalepaşa, Kağıthane and Dolapdere. The Haliç region presents opportunities for residence projects as well, specifically for studio type units for young professionals who want to live close to the city center. Nef 2 and Japon Houses projects are the new studio type projects in this area targeting this demographic. Another important factor bolstering opportunity in this region is the construction of the metro line, which enhances connectivity between these districts and the important CBDs of the European side. The northern side of Istanbul also presents investment opportunities, due to the speculation around the construction of the third bridge. However, there is no zoning in many of the areas in the region, specifically Sarıyer and Arnavutköy. Kartal, Pendik and Tuzla regions on the Asian side of Istanbul present opportunities for developments targeting the lower middle, middle and upper middle income groups. The land prices are relatively low in these areas and it’s easy to find large vacant project land. However, it should also be noted that developing residential projects for this demographic is risky as they are the most vulnerable to fluctuations in the economy, which threatens sales and limits their capacity to pay back home loans. The areas around the Basın Ekspres Road like Yenibosna present an opportunity for medium to large sized residential projects. Accessibility in the area will improve with the completion of the metro line between Esenler Bus Terminal and Bağcılar, Kirazlı, İSTOÇ in 2012. After the region was designated as a central business area with the supporting zoning plans, the factories which were located in the area started to relocate and new commercial uses began to appear in the region. With the development of shopping centers, hotels and office buildings in the COLLIERS INTERNATIONAL | P. 13 TURKEY REAL ESTATE REVIEW | FIRST HALF 2011 | BİRİNCİ YARI 2011 area, we believe that the available vacant land parcels also provide an opportunity for residential projects presenting a studio or home office concept in the Güneşli, Yenibosna region and around the Basın Express Road. Although finding available land in Zeytinburnu is difficult, the area will be very profitable for developers launching projects targeting the upper middle and high income groups with the completion of Marmaray Project and other projects in the district. The third bridge is prompting speculative land purchase by some of Turkey’s large holding companies and developers. There are new emerging areas for residential development in the Yenibosna region, which is north of Atatürk Airport between the TEM and E-5 highways. There are also other opportunities present in the developing industrial regions on Istanbul’s eastern boundary on the Asian side, in the areas of Kartal, Tuzla and Pendik. TRANSPORTATION PROJECTS Project Project Name Stage Regions Affected Otobüs Terminali ve Bağcılar, Kirazlı ve İSTOÇ arasındaki metro hatlarının tamamlanması ile bu bölgelerdeki ulaşım imkanları da iyileşecektir. Hazırlanan imar planları ile bu bölge merkezi iş alanı olarak tanımlanmış ve ardından burada yer alan fabrikalar taşınmaya başlamıştır. Bölgenin merkezi iş alanı olarak ilan edilmesi ile yeni ticari kullanımlar görül meye başlanmıştır. Bölgede alışveriş merkezleri, oteller ve ofis binalarının geliştirilmeye başlanması; Güneşli, Yenibosna bölgelerinde ve Basın Ekspres Yolu çevresinde stüdyo ve ev-ofis tipi konseptler sunan konut projeleri için fırsatlar oluşturmaktadır. Zeytinburnu’nda uygun arsa bulmak zor olmasına rağmen, Marmaray Projesi ve bölgedeki diğer projelerin tamamlanması ile üst-orta ve üst gelir gruplarını hedef alan projeleri başlatan geliştiriciler oldukça karlı olacaktır. Üçüncü köprü, Türkiye’nin bazı büyük holdingleri ve geliştirici şirketlerinin spekülatif arsa alımı yapmasını teşvik etmektedir. Atatürk Havaalanı’nın kuzeyinde E-5 ve TEM Otoyolları arasında yer alan Yenibosna’da konut gelişimi için ortaya çıkan yeni alanlar mevcuttur. Anadolu Yakası’nda İstanbul’un doğu sınırı olan Kartal, Tuzla ve Pendik gibi gelişmekte olan endüstri bölgelerinde yatırımcılar için yeni fırsatlar mevcuttur. ULAŞIM PROJELERİ Proje Zeytinburnu, Bakırköy Marmaray Project Marmaray Project (European Side) Çayırbaşı Tunnel between Çayırbaşı 7 Hill and 7 Tunnels Derbent Tunnel between Dolmabahçe Bomonti (completed) Tunnel between Piyalepaşa Kağıthane (completed) Seyrantepe station (just opened) Hacıosman station (under construction) Kadıköy-Kartal Metro (under construction) Sarıyer, Kilyos, Maden Bomonti, Feriköy, Okmeydanı Çayırbaşı -Derbent arası tünel 7 Tepe, 7 Tünel Piyalepaşa-Kağıthane arası tünel (tamamlandı) Seyrantepe, Eyüp Seyrantepe istasyonu (yeni açıldı) Sarıyer Hacıosman istasyonu (inşaat safhasında) Kartal, Pendik, Kurtköy Bağcılar, Mahmutbey Kadıköy-Kartal Metro (inşaat safhasında) (under construction) Başakşehir, Kayabaşı and Eurasia Tunnel Under planning İkitelli-Başakşehir arasında northern sides yapılacak hat (inşaat safhasında) Beylikdüzü Metrobüs Sarıyer, Kilyos, Maden Bomonti, Feriköy, Okmeydanı Kağıthane, Eyüp, Haliç Seyrantepe, Eyüp Sarıyer Kartal, Pendik, Kurtköy (inşaat safhasında) Bağcılar, Mahmutbey Başakşehir, Kayabaşı ve kuzeydeki alanlar Beylikdüzü Zeytinburnu, Bakırköy Avrasya Tüneli Avrasya Tüneli (Avrupa Yakası) Kadıköy, Maltepe, Kartal, Beykoz, Riva, Kilyos, Sarıyer, Pendik (Anadolu Yakası) Kemerburgaz, Çatalca, Beykoz, Riva, Kilyos, Sarıyer, 3. Köprü Planlama safhasında Kemerburgaz, Çatalca, Silivri… Source: Colliers International Kaynak: Colliers International | COLLIERS INTERNATIONAL Beylikdüzü durağı (European Side) Kadıköy, Maltepe, Kartal, Sarıyer, Kilyos, Maden Esenler’den Olimpiyat (inşaat safhasında) Silivri… P. 14 Dolmabahçe-Bomonti arası tünel (tamamlandı) Kağıthane, Eyüp, Haliç Pendik (Asian Side) 3rd Bridge Sarıyer-Çayırbaşı arası tünel Stadı’na uzanacak hat Beylikdüzü station (Avrupa Yakası) Kadıköy, Maltepe, Kartal, Pendik (Anadolu Yakası) Zeytinburnu, Bakırköy Eurasia Tunnel Marmaray Projesi (under construction) (under construction) Metrobus Marmaray Projesi Line between İkitelli and Başakşehir Etkilenen Bölgeler Zeytinburnu, Bakırköy Sarıyer, Kilyos, Maden Line which will extend from Esenler to Olympic Stadium Aşama Kadıköy, Maltepe, Kartal, Pendik (Asian Side) Tunnel between Sarıyer - Proje Adı www.colliers.com