Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, Ankara

Transkript

Rapor No: 2010/TGYO/06
DEĞERLEME RAPORU
Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA
30 Haziran 2010
Büyükdere Caddesi, No: 108,
Enka Binası, Kat: 6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
1
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
- Değerleme Süresi:
18 iş günü
- Sözleşme Tarihi ve No:
07.06.2010 / 2010/ TGYO
- Değerlenen Mülkiyet Hakları:
Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili,
Yenimahalle ilçesi, Akköprü semti, Mevlana Bulvarı
üzerinde 2 kapı no’lu yerde konumlu Ankamall
Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli’nin
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait
% 14,83 hissesidir.
- Raporun Konusu:
Değer tespiti
Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:
- Adres:
Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli,
Mevlana Bulvarı, No: 2,
Akköprü – Yenimahalle / ANKARA
- Sahibi:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim
Şirketi
- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı:
Kiracıları tarafından Alışveriş Merkezi
- Tapudaki İncelemesi:
Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.
Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)
- İmar Durumu:
(Bkz. İmar Durumu İncelemesi)
Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:
Kullanılan Değerleme Yöntemi
Ankamall
TL
USD
Emsal Karşılaştırma Yöntemi:
Kullanılmamıştır
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
Gelir İndirgeme Yöntemi:
900.437.265 TL
€ 468.562.869
Crowne Plaza Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
$571.815.117
EUR
40.015.906 TL
$25.411.765
€ 20.823.180
Toplam Değer:
940.453.170 TL
$597.226.882
€ 489.386.049
Torunlar GYO %14,83 Hisse Değeri:
139.469.205 TL
$88.568.747
€ 72.575.951
Değerlemede Görev Alan Kişiler:
- Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095
- Değerleme Elemanı:
Muammer EMANET – Lisans No: 401074
2
İÇİNDEKİLER
SAYFA NO
1 RAPOR BİLGİLERİ..............................................................................................................................................4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:...........................................................5
2.1
Değerleme Şirket Bilgileri:..........................................................................................................................5
2.2
Müşteri Bilgileri: ...........................................................................................................................................5
3 DEĞER TESPİTİ ..................................................................................................................................................6
4 DEĞER TANIMI...................................................................................................................................................6
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER .......................................7
5.1
Gayrimenkulün Tanımı:..............................................................................................................................7
5.2
Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,.............................................................................................................7
6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER ....................................................................................................................................................8
6.1
Gayrimenkullerin tapu kayıtları:.................................................................................................................8
6.2
Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: .............................9
6.3
İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:......................................................................................10
6.4
Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası
Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup
Bulunmadığına İlişkin Görüş:
6.5
11
Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler :....11
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ..............................................11
7.1
Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: ...................................................11
7.2
Gayrimenkullerin Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:.................................................................12
7.3
Alışveriş Genel İnşaat Özellikleri: ...........................................................................................................13
7.4
Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:................................................................................14
7.5
Crowne Plaza Oteli Genel Özellikleri: ...................................................................................................15
7.6
Crowne Plaza Oteli Genel İnşaat Özellikleri:........................................................................................16
7.7
Crowne Plaza Oteli İç Mekan İnşaat Özellikleri:..................................................................................17
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ......................................17
8.1
Ankara ili Hakkında Genel Bilgiler: ........................................................................................................17
8.2
Piyasa Araştırması: .....................................................................................................................................19
8.3
Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:......................................................................................21
9 DEĞERLEME......................................................................................................................................................21
9.1
En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:...................................................................................................21
9.2
Maliyet yaklaşımı Değerleme Yaklaşımları:............................................................................................21
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: .............................................................................22
10.1
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ...............................................................23
11 SONUÇ...................................................................................................................................................................25
3
1 RAPOR BİLGİLERİ
Rapor Tarihi:
30.06.2010
Rapor No:
2010/TGYO/06
Raporun Türü ve Amacı:
Yukarıda adresi belirtilen tesisin Yeni Gimat
İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ne ait olan
kısmın pazar değeri ile Torunlar Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Yeni Gimat İşyerleri
İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ndeki % 14,83
hissesinin piyasa değerinin tespitine yönelik
olarak hazırlanan değerleme raporu.
Raporu Hazırlayanlar :
Muammer Emanet
Değerleme Departmanı Müdürü
Şehir Plancısı
Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Cem Demiröz
Genel Müdür
İşletme
Değerleme Tarihi:
17.06.2010
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında
Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama:
Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiştir.
4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:
- Şirket Ünvanı:
Prim E Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş.
- Şirket Adresi:
Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,
Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul
- Telefon No:
0212 272 02 02
- Fax No:
0212 356 26 46
2.2 Müşteri Bilgileri:
- Şirket Ünvanı :
Torunlar GYO A.Ş.
- Şirket Adresi:
- Müşteri Talebinin Kapsamı
Getirilen Sınırlamalar:
Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,
Kavacık - Beykoz / İSTANBUL
ve Varsa
5
Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Gazi Mahallesi,
43344 ada, 2 no’lu parsel ve 43345 ada, 1 no’lu
parsel ve üzerinde ki Ankamall Alışveriş
Merkezi ile Crowne Plaza Oteli’nde ki Yeni
Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. hissesinin piyasa
değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından
herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
3 DEĞER TESPİTİ
Bilgimiz ve görüşümüze göre:
-
Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.
-
Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan
varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif
profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.
-
Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel
herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve
olmamıştır.
-
Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya
müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir
sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.
4 DEĞER TANIMI
Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun
bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini
tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki
tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.
Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el
değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:
- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.
- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.
- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.
- Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.
6
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:
Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Akköprü semti, Mevlana Bulvarı
üzerinde 2 kapı no’lu yerde konumlu Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli’nin Torunlar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait % 14,83 hissesidir.
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,
Ankamall Alışveriş Merkezi İstanbul ve Konya karayollarının kesişim noktasında yer almaktadır.
Ankamall’a Akköprü Metro İstasyonu’nu alışveriş merkezine bağlayan bir yaya yolu ile direkt olarak
ulaşılabilmektedir.
Taşınmazların yan cephelerinde Ankara Emniyet Müdürlüğü, arka cephelerinde toptancı hali, yakın
çevresinde ise; İtfaiye Müdürlüğü, Büyükşehir Belediyesi, Fen İşleri Daire Bakanlığı, Karayolları Genel
Müdürlüğü Atölye Müdürlüğü, Ziraat Bankası Bankacılık Okulu, TEİAŞ Akköprü Tesisleri, Hipodrom
Atatürk Kültür Sarayı, Atatürk Orman Çiftliği, Gazi Üniversitesi fakülte binaları (Tıp Fakültesi, Eğitim
Fakültesi vb.) ile Ankara Üniversitesi’ne ait kampüsler bulunmaktadır.
Bölge, Yenimahalle Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır
Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları:
Hipodrom Atatürk Kültür Sarayı…….............................
:
100 m
Atatürk Orman Çiftliği……..............................................
:
1 km
Gazi Üniversitesi….…….................................................
:
1,5 km
Yenimahalle ilçe merkezi……………………………
:
3,5 km
Altındağ……………………………………………… :
4 km
Kızılay………………………………………………… :
5 km
Esenboğa Havalimanı………………………………..
7
:
24 km
6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER
6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:
43344 ada, 2 parsel
43345 ada, 1 parsel
Yeni Gimat İşyerleri
İşletmeleri A.Ş. İşletmesi (*)
Yeni Gimat İşyerleri
İşletmeleri A.Ş. İşletmesi (*)
Ankara
Ankara
İLÇESİ
Yenimahalle
Yenimahalle
BUCAĞI
2. Bölge
2. Bölge
Gazi
Gazi
---
---
43344
43345
2
1
Betonarme 2 adet mağaza, otel ve
altında otoparkı bulunan arsa
İşyeri – mağaza (**)
50.000 m²
50.725 m²
Tamamı
1692763/50725000
KAT NO
---
Bodrum
BAĞIMSIZ BÖLÜM
NO
---
1
YEVMİYE NO
279
2877 (***)
CİLT NO
17
19
1630
1867
16.01.2006
24.05.2002 (***)
SAHİBİ
İLİ
MAHALLESİ
PAFTA NO
ADA NO
PARSEL NO
NİTELİĞİ
ARSA ALANI (*)
ARSA PAYI
SAYFA NO
TAPU TARİHİ
(*)
(**)
(***)
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş.
İşletmesi’ndeki hissesi % 14,83’tür. (Bkz. Ekler - Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi
hisse dağılım tablosu ile İTO Tescil Belgesi, imza sirküsü ve Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi sureti)
Arsa üzerindeki alışveriş merkezi için kat mülkiyeti kurulmuştur. Yapı toplam 129 adet bağımsız
bölümden oluşmaktadır. 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 26, 41, 61, 62, 68, 71 ve 74 no’lu
bağımsız bölümler (toplam 17 adet bağımsız bölüm) Migros Türk Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olup
Migros Türk Ticaret A.Ş.’nin alışveriş merkezindeki hissesi 15349369/50725000’dir. Diğer bağımsız
bölümlerin tamamı (toplam 112 adet bağımsız bölüm) Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş.
İşletmesi adına kayıtlı olup Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’nin alışveriş merkezindeki
hissesi ise 35375631/50725000’dir. Yukarıda yer alan tabloda bilgi için sadece bodrum katta yer
alan 1 no’lu bağımsız bölümün tapu bilgileri yazılmıştır. Bağımsız bölüm listesi rapor ekinde bilgi
amaçlı olarak sunulmuştur.
Tapu kayıtlarında; yevmiye no ve tapu tarihlerinin yukarıdaki gibi olduğu görülmüştür.
8
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
Prime Değerleme olarak, 17 Haziran 2010 tarihinde Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, 2. Bölge Tapu
Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen
notların mevcut olduğu gördük.
43344 ada, 2 no’lu parsel üzerinde
Şerhler Bölümü :
• TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine, yıllığı 12,-YTL’den, 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi.
(03.03.2006 tarih ve 2843 yevmiye no ile)
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü :
• 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda, 13 no’lu parsel lehine geçme hakkı. (04.02.1961
tarih ve 1044 yevmiye no ile)
• Bu parsel aleyhine, 7783 ada, 1 no’lu parsel lehine 1.800 m²’lik kısımda pis su kanalı geçirme
hakkı. (01.02.1983 tarih ve 193 yevmiye no ile)
• A harf ile gösterilen 1.707,13 m²’lik alanda 43345 ada 1 no’lu parsel lehine, 43344 ada 2 no’lu
parsel aleyhine karşılıklı geçiş hakkı tesisi. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)
• B harfi ile gösterilen 181,92 m²’lik alanda 43344 ada 2 no’lu parsel lehine 43345 ada 1 no’lu
parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)
Rehinler Bölümü :
• Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.07.2007 tarih ve 9611 yevmiye no ile 79.300.000,-USD
tutarında ipotek şerhi.
Düşünceler Bölümü :
•
Taşınmaz, 43345 ada, 1 parseldeki Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş.’nin bağımsız bölümleri ile
müşterek rehinlidir.
43345 ada 1 no’lu parseldeki Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ne ait bağımsız
bölümler üzerinde müştereken
Şerhler Bölümü :
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü :
•
2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda, 12 no’lu parsel aleyhine geçme hakkı.
(04.02.1961 tarih ve 1044 yevmiye no ile)
• Bu parsel aleyhine, 7783 ada, 1 no’lu parsel lehine 1.800 m²’lik kısımda pis su kanalı geçirme
hakkı. (01.02.1983 tarih ve 193 yevmiye no ile)
• A harf ile gösterilen 1.707,13 m²’lik alanda 43345 ada 1 no’lu parsel lehine 43344 ada 2 no’lu
parsel aleyhine karşılıklı geçiş hakkı tesisi. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)
• B harfi ile gösterilen 181,92 m²’lik alanda 43344 ada 2 no’lu parsel lehine 43345 ada 1 no’lu
parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)
Rehinler Bölümü :
• Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.07.2007 tarih ve 9611 yevmiye no ile 79.300.000,-USD
tutarında ipotek şerhi.
Beyanlar Bölümü :
• Yönetim Planı: 23.05.2002 tarihli.
Düşünceler Bölümü :
• 43344 ada, 2 no’lu parsel ve işbu parselde bulunan bağımsız bölümlerle müşterek rehinlidir.
9
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:
Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden 17 Haziran 2010 tarihinde alınan bilgilere göre
gayrimenkullerin konumlu olduğu parsellerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında “Kentsel
Servis Alanı” olarak belirlenen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir.
43344 ada, 2 no’lu parselin plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:
o Emsal (E) : 2.00 (*)
o Bina yüksekliği (hmax) : Serbest
43345 ada, 1 no’lu parselin plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:
o Emsal (E) : 1.50 (*)
o Bina yüksekliği (hmax) : Serbest
Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde rapora konu gayrimenkullere ait arşiv dosyası üzerinde
yapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
o 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu A Blok’a ait 26.09.2007 tarih ve 741/A no’lu yapı
ruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 127.973 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)
o 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu B Blok’a ait 26.09.2007 tarih ve 741/B no’lu yapı
ruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 703 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)
o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu D Blok’a ait 07.09.2007 tarih ve 674/D no’lu yapı
ruhsatının ve 01.05.2008 tarih ve 249-1 no’lu yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu ve toplam
kulanım alanının 81.228 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)
o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu E Blok’a ait 19.07.2007 tarih ve 674/E no’lu yapı
ruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 60.628 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)
o A, B, D ve E Blok’ların toplam kiralanabilir alanı 120.591 m²’dir. Bu alanın Yeni Gimat İşyerleri
İşletmesi Anonim Şirketi’nin hissesine denk gelen kısmı ise 105.423 m²’dir. Gayrimenkulün
bugünkü piyasa değerinin hesaplanmasında Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi Anonim Şirketinin
hissesine denk gelen kiralanabilir alan dikkate alınmıştır.
o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu F Blok (Crowne Plaza Otel) 01.05.2008 tarih ve 2493 no’lu yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu ve toplam kulanım alanının 27.650 m2 olduğu
görülmüştür. (Bkz. ekler)
o Crowne Plaza Otel’in toplam oda sayısı 263 adettir.
o Bu taşınmazlardan 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu A Blok ilk inşa edilen bloktur. İlk
inşa edildiğinde içerisinde 129 adet bağımsız bölüm bulunan taşınmaz 05.07.2007 tasdik tarihli
tadilat projesi ile 51 adet bağımsız bölüme dönüştürülmüştür.
o Aynı parsel üzerine inşa edilen B Blok 8 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
o B Blok’taki bağımsız bölümlerin paylaşımı A Blok’taki hisseler oranında olacaktır.
o A ve B Blok’un mimari projelerine ve yapı ruhsatlarına istinaden yeni bir kat irtifakı kurulacağı
(A Blok halihazırda tapu kayıtlarında 129 adet bağımsız bölüm gözükmekle birlikte düzenleme
sonrası bağımsız bölüm sayısı 51’e düşecektir), kat irtifak listelerinin hazırlandığı ve ilgili belediye
tarafından onaylandığı öğrenilmiştir. (Bkz. ekler / Paylaşım tablosu)
o Firma yetkilileri; A ve B blokların yapı kullanma izin belgelerinin alınmasından sonra yeni
düzenlenen kat irtifak listesi ile tapu sicil müdürlüğüne başvurulacağını belirtmişlerdir.
(*)
Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı;
bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan
sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği
tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan
bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme
yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.
10
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye
Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus
Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:
Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan geçit
hakkının, geçiş hakkının ve diğer hakların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine
varılmıştır. Firma yetkililerince rehinler bölümündeki ipotek şerhinin değerleme konusu gayrimenkulün 2.
etabının inşası için T. İş Bankası’ndan alınan kredinin refinansman yolu ile Akbank’a aktarılmasından sonra
Akbank tarafından konulduğu belirtilmiştir.
Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (mimari proje,
yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi) alınmıştır. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyle
taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını
düşünmekteyiz.
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki
Değişiklikler:
Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl
içerisinde taşınmazların mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazların
imar durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER
7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri:
Yüzölçümleri aşağıdaki şekildedir.
ADA NO
43345
43344
PARSEL NO
1
2
TOPLAM
YÜZÖLÇÜMÜ (m²)
50.725
50.000
100.725
43345 ada, 1 no’lu parsel üzerinde Temmuz 1999’da açılmış olan Ankara Migros Alışveriş Merkezi
(A Blok), 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde; D ve E bloklar ile Crowne Plaza Oteli, yine 43345 ada, 1 no’lu
parsel üzerinde A ve D blokları birbirine bağlayan B Blok yer almaktadır. A, B, D ve E bloklar Mayıs 2006
tarihinde birleştirilmiş ve bu tarihten itibaren Ankamall Alışveriş Merkezi adı altında hizmet vermeye
başlamışlardır. Crowne Plaza Oteli ise ayrık nizamda inşa edilmiş olup Mayıs 2008 tarihinde hizmete
girmiştir. Alışveriş merkezlerini birbirine bağlayan B Blok, 43345 ada 1 no’lu parselin önceki imar planında
yer alan 5 m’lik komşu parsel çekme mesafesi üzerinde yer almaktadır. Yetkililerden alınan şifahi bilgilere
göre; komşu parsel çekme mesafesi üzerine inşa edilen 150 m2’lik alanın (B Blok’un taban alanı), 43344 ada
2 no’lu parselden yeşil alan olarak terk edildiği öğrenilmiştir. Parseller düz ve eğimsiz bir topografik yapıya
sahiptirler. Geometrik şekilleri birbirlerinden farklılık göstermektedir. (Bkz. Ekler - Aplikasyon krokileri)
Sınırları parselleri çevreleyen yollar ile belirli olup, yollara olan sınırları kaldırım taşı kaplıdır. Açık alanlar
kilitli parke taşı ve asfalt kaplanmıştır. Bölgede altyapı tamdır.
11
7.2 Gayrimenkullerin Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:
o Ankamall Alışveriş Merkezi A, B, D ve E bloklar olarak adlandırılan toplam 4 adet bloktan
oluşmaktadır.
o A Blok; 43345 ada, 1 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup, Temmuz 1999’da açılmış olan
Ankara Migros Alışveriş Merkezi’dir.
o B Blok; 43345 ada, 1 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup Mayıs 2006’da faaliyete geçmiş olan
ve A Blok ile D Blok’u birbirine bağlayan ek bloktur.
o D Blok; 43344 ada, 2 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup inşaatı Mayıs 2006’da tamamlanan
yeni alışveriş merkezidir.
o E Blok; 43344 ada, 2 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup inşaatı Mayıs 2006’da tamamlanan
yapı market bloğudur.
o A ve B blokların bodrum katlarında kapalı otopark ve mağazalar, zemin ve 1. normal katlarında
mağazalar, 2. normal katlarında ise mağazalar, sinema ve tiyatro salonları ile food - court bölümü
yer almaktadır.
o D Blok’un 2. ve 1. bodrum katlarında; kapalı otopark ve mağazalar, zemin, 1. normal ve
2. normal katlarında mağazalar, ofis katında ise ofisler ve mescit bulunmaktadır.
o E Blok’un içerisinde yapı market yer almakta olup bu bölümün zemin katında Koçtaş,
1. normal katında ise Tepe Mobilya Mağazası bulunmaktadır. Koçtaş’ın girişi alışveriş merkezinin
Konya Devlet Karayolu’na olan cephesinden olup, Tepe Mobilya’nın girişi ise alışveriş
merkezinin içerisinden sağlanmaktadır.
o Crowne Plaza Oteli’nin 2. bodrum katında; kazan dairesi, teknik hacimler, su deposu, pompa
odası, tesisat atölyesi, marangoz atölyesi, teknik müdür odası, 2 adet ofis, bilgi-işlem odası, 2 adet
depo, GSM odası, pano odası, UPS odası, bilgisayar ve telekom odası, 1. bodrum katında; servis
alanı (mal kabul), personel soyunma odaları ve WC’leri, doktor ve hemşire odası, personel
kafeterya, satın alma ve personel büroları, çamaşırhane ve otoparka bağlantı alanı, zemin katta;
ana mutfak, resepsiyon, ön büro, teknik odalar, genel WC, bagaj odası, 2 adet dükkan, restoran,
özel yemek salonu, ara mutfak alanı ve bar, asma katta; bay-bayan WC’ler, genel müdür odası ve
yardımcı ofisler, 1. normal katta balo salonu, toplantı salonları ve ara mutfak, 2. asma katta;
sağlık ve spa alanları, kuaför ve toplantı salonları bulunmaktadır.
o Normal katlarda; konaklama odaları, kat ofisleri ve WC’ler, teras katta ise; teras restoran, toplantı
salonu ve teknik ekipman odası yer almaktadır.
12
7.3 Alışveriş Genel İnşaat Özellikleri:
İNŞAAT TARZI
YAPININ
BÖLÜMLERİ
ELEKTRİK
Betonarme karkas + Çelik konstrüksiyon
Eski alışveriş merkezi (A Blok), ek blok (B Blok), yeni alışveriş merkezi
(D Blok), yapı market (E Blok)
A Blok - 4 (Bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat)
B Blok - 4 (Bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat)
D Blok - 6 (2 bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat + ofis katı)
E Blok - 4 (2 bodrum kat + zemin kat + 1 normal kat)
A Blok inşaat alanı
: 127.973 m2
B Blok inşaat alanı
:
703 m2
D Blok inşaat alanı
: 81.228 m2
E Blok inşaat alanı
: 60.628 m2
Toplam inşaat alanı
: 270.532 m²
Toplam kiralanabilir alan : brüt 120.591 m²
Kapalı otopark alanı
: 115.230 m²
Şebeke
TRAFO
Mevcut
JENERATÖR
Mevcut
PARATONER
Mevcut
KULLANMA SUYU
Şebeke
SU DEPOSU
Mevcut
HİDROFOR
Mevcut
KANALİZASYON
Şebeke
DOĞALGAZ
Mevcut
KLİMA TESİSATI
Mevcut
GÜVENLİK
Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut
Müşterilere hitap eden tüm ortak kapalı hacimlerde ses yayın sistemi
mevcut
Yürüyen merdivenler ve yürüyen bantlar ile asansörler mevcut
KAT SAYISI
TOPLAM İNŞAAT
ALANI
SES YAYIN SİSTEMİ
ASANSÖRLER
YANGIN İHBAR
SİSTEMİ
YANGIN
SÖNDÜRME
TESİSATI
YANGIN
MERDİVENİ
DIŞ CEPHE
Duman ve ısı detektörleri mevcut
Yangın dolapları, hidrantlar, sprinkler sistemi ve yangın tüpleri mevcut
Mevcut
Alüminyum panel + granit kaplama
ÇATI
Teras tipi, çelik konstrüksiyon, kompozit döşeme
OTOPARK
SATIŞ/KİRA
KABİLİYETİ
Toplam 5.600 araç kapasiteli açık ve kapalı otopark mevcut
Taşınmaz kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir.
(Tapu incelemesi dikkate alınmaksızın)
13
7.4 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:
o Blokların iç mekan inşaat özellikleri aynıdır.
o Müşterilere hitap eden ortak kullanım alanlarında (kat koridorlarında) zeminler granit ve seramik
kaplı, duvarlar saten boyalı, kolon yüzeyleri ahşap, metal ve cam giydirme, tavanlar alçı asma
tavan veya taş yünü asma tavanlıdır.
o Müşteri WC’lerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar
metal asma tavanlıdır. Kapı doğramaları ahşap ve alüminyumdur. Vitrifiye tamdır.
o Ortak kullanım alanlarında tavanlarda spot ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler sistem,
duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur.
o Kiralanan hacimler kullanıcı firmaların kendi zevk ve ticari faaliyetlerine uygun şekilde tefriş
edilmiştir.
o Bu hacimlerin tavanlarında havalandırma kanalları ve menfezleri ile yangın sprink sistemi mevcut
olup asma tavan imalatı yapılmıştır.
o Teknik hacimler ve personel kullanımındaki alanlarda zeminler seramik, epoksi, karo mozaik
veya halı kaplı, duvarlar fayans kaplı veya plastik boyalı, tavanlar ise asma tavanlı veya plastik
boyalıdır.
o Kapalı otoparkların zeminleri sertleştirilmiş şap kaplı, duvarları ve tavanları plastik boyalıdır.
14
7.5 Crowne Plaza Oteli Genel Özellikleri:
OTEL ADI
Crowne Plaza Oteli
YILDIZ SAYISI VE
SINIFI
5 yıldızlı otel
AÇILIŞ TARİHİ
Mayıs 2008
SAHİBİ
Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi
İŞLETMECİ FİRMA
Laledan Turizm
LİSANS HAKKI
Crowne Plaza
PARSEL SAYISI
1 (43344 ada 2 no’lu parsel)
TESİSİN DURUMU
Yılın 12 ayı hizmet vermektedir
ODA SAYISI
263 oda (220 adet standart oda, 20 adet club oda, 22 adet junior
suit oda ve 1 adet kral dairesi)
YATAK SAYISI
575
ODA ÖZELLİKLERİ
Minibar, merkezi sistem klima, TV, uydu yayın sistemi, telefon, saç
kurutma makinesi, elektronik kasa ve enerji kartı
AKTİVİTELER
Sauna, Türk hamamı, SPA havuzu, fitness center, toplantı salonları
RESTORANLAR
Teras restoran, zemin kat restoran
BARLAR
Lobi bar, teras bar
TOPLANTI
SALONLARI
FASALİTE VE
SERVİSLER
Mevcut (12 adet toplantı salonu – 1 adet çok amaçlı salon)
24 saat oda servisi, doktor hizmeti, özel kasa, kuaför, dükkanlar ve
internet hizmeti
OTOPARK
Açık ve kapalı otopark alanları mevcut
SATIŞ/KİRA
KABİLİYETİ
Taşınmaz kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir.
15
7.6 Crowne Plaza Oteli Genel İnşaat Özellikleri:
İNŞAAT TARZI
KAT ADEDİ
TOPLAM İNŞAAT
ALANI
Betonarme karkas
21 (2 bodrum + zemin + asma + 1. normal + asma + 14 normal + teras
kat)
27.650 m²
ELEKTRİK
Şebeke
JENERATÖR
Mevcut (1 adet 1250 kVA kapasiteli)
TRAFO
Mevcut (1 adet 1250 kWA kapasiteli)
PARATONER
Mevcut (1 adet)
SU
Şebeke
SU DEPOSU
Mevcut (1 adet 226 ton ve 1 adet 100 ton kapasiteli)
HİDROFOR
Mevcut
KANALİZASYON
Şebeke
Genel hacimler, müşteri odaları ve çeşitli hacimlerde tavan ve split klima
cihazları mevcut
Mevcut
KLİMA TESİSATI
SICAK SU
UYDU YAYIN
SİSTEMİ
ASANSÖR
Mevcut
Mevcut
GÜVENLİK
YANGIN
TESİSATI
YANGIN
MERDİVENİ
DIŞ CEPHELER
Güvenlik elemanları mevcut
PENCERE DOĞ.
Alüminyum çift cam
ÇATI ÖRTÜSÜ
Teras tipi çatı
Yangın muslukları, yangın tüpleri, duman ve ısı detektörleri mevcut
Mevcut (2 adet betonarme)
Granit kaplama ve reflekte giydirme cam cepheli
16
7.7 Crowne Plaza Oteli İç Mekan İnşaat Özellikleri:
o Yapının dış cephesi cam giydirme cephedir.
o Katların iç mekan inşaat özellikleri benzerdir.
o Ortak alanlarda zeminler mermer kaplı, duvarlar plastik boyalı ve tavanlar ise alçıpan asma
tavandır.
o Konaklama odalarında ve kat koridorlarında zeminler halı kaplama, duvarlar kağıt kaplama ve
plastik boyalı, tavanlar ise alçıpan asma tavandır.
o Teknik odaların zeminleri seramik kaplama, duvarlar plastik boyalı ve fayans kaplama, tavanlar
ise alçıpan asma tavandır.
o Otel Mayıs 2008’de faaliyete geçmiştir.
o Otel için Crowne Plaza işletmelerinden lisans hakkı alınmış olup bu durumun otelin inşaat
kalitesi ile konaklama doluluk oranlarını olumlu yönde etkileyeceği tahmin edilmektedir.
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
8.1 Ankara ili Hakkında Genel Bilgiler:
•
Ülkenin başkenti olan Ankara ili İç Anadolu Bölgesi’nde yer almaktadır.
•
Doğuda Kırıkkale ve Kırşehir; batıda Eskişehir; kuzeyde Bolu ve Çankırı; güneyde Konya ve
Aksaray ile sınırlandırılmıştır. İlin komşu illere olan uzaklıkları ise; Kırıkkale’ye 77 km.,
Kırşehir’e 186 km., Eskişehir’e 233 km., Bolu’ya 191 km., Konya’ya 258 km., Aksaray’a 225 km.
ve Çankırı’ya 131 km. olup İstanbul’a da 453 km. uzaklıktadır.
•
2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre Ankara İli’nin nüfusu 4.650.802 kişidir.
•
Ankara için yapılan 2010 yılı nüfus projeksiyonuna göre kırsal ve kentsel alanda toplam 4,7
milyon nüfusun olacağı öngörülmüştür.
•
Ankara İli yüzölçümü 24.521 km² olup ülkedeki diğer iller arasında 2. sırada yer almaktadır. İlin
nüfus yoğunluğu 190 kişi/ km² olup nüfus yoğunluğu 2.000 kişi/ km² olan İstanbul’dan
oldukça düşüktür.
•
Ankara İli’ne kara, hava ve demir yolu bağlantılarıyla kolay ulaşım sağlanmaktadır. Karayolları
Genel Müdürlüğü tarafından 2006 yılında açıklanan verilere göre Ankara İli’ndeki toplam otoyol
uzunluğu 1.636 km’dir.
•
Şehre giriş çıkışlarda ikinci önemli yer ise Ankara Şehirlerarası Terminal İşletmesi kısaca
AŞTİ'dir. Avrupa’nın en büyük otobüs terminalleri arasında yer alan tesiste restoranlar, emanet,
büfeler ve firmalar için servis istasyonları da bulunmaktadır. Otobüs terminalinden şehir
merkezine ulaşımda raylı sistem bağlantısı da bulunmaktadır.
•
Ankara İli’nde TÜİK’in 2010 yılı verilerine göre toplam 1.238.585 adet motorlu aracın 889.539
adedini otomobil ve 31.834adedini motosiklet oluşturmaktadır. TÜİK 2010 yılı verilerine göre
Ankara ilinde 1.000 kişi başına düşen özel otomobil sayısı 189 adettir.
17
•
Şehir içi ulaşımda son zamanlarda en yoğun taşımacılık Ankara metro ağı ile yapılmaktadır.
EGO Genel Müdürlüğü tarafından işletilen Ankara Metrosu günde yaklaşık 300.000 yolcu
taşımaktadır. Metro ağında hali hazırda Metro ve Ankaray adı altında iki ayrı taşıma sistemi
çalışmaktadır. Ankaray Metroya göre daha hafif bir raylı sistemdir. Günlük ulaşımda ayrıca
belediye tarafından işletilen otobüsler ile özel olarak işletilen dolmuşlar da kullanılmaktadır.
•
Tren yolu ile giriş çıkışta en önemli yer Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları Ankara
Garı'dır. Burası aynı zamanda ülkenin doğusu ile batısının ayrıldığı noktadır. Hali hazırda
ülkenin dört bir yanına ve banliyölere buradan tren seferleri düzenlenmektedir. Eskişehir
üzerinden şehri İstanbul'a bağlayacak olan hızlı tren projesi ise yapım aşamasında olup 2009
yılında hizmete girmesi planlanmaktadır.
•
İstanbul-Kayseri arası tren yolu bağlantısı Ankara’dan geçmektedir. Ankara trenyolu ile
İstanbul’a 567 km., İzmir’e 824 km., Kayseri’ye 381 km. uzaklıktadır.
Ankara’da 1 sivil ve 4 askeri olmak üzere toplam 5 adet havaalanı bulunmaktadır. 1955 yılında
inşa edilen ve 2006 yılında yenilenen Ankara Uluslararası Esenboğa Havaalanı kentin
kuzeydoğusunda şehir merkezine 28 km. uzaklıkta bulunmaktadır. 168.000 m² alanda yıllık 10
milyon yolcu kapasitesi ve 4.000 araç kapasitesi olan havaalanı 123.000 m² alan üzerinde
konumlanmıştır.
•
•
2000 yılı nüfus sayım sonuçlarına göre Ankara İli sektörel dağılımı; %16 tarım, %20 sanayi ve
%64 hizmetler şeklindedir.
•
Türkiye Cumhuriyeti’nin başkenti Ankara’da kamu ve diğer hizmetlere yönelik faaliyetler, imalat
sektörüne yönelik faaliyetlere oranla daha baskın olmuştur. Bu durum gerek istihdamın işkolları
arasındaki dağılımından, gerekse Ankara’nın Türkiye’nin sanayi üretimine yaptığı katkıdan
anlaşılabilir.
•
1955-1980 yılları arasında Ankara’da sanayide çalışanların kentteki faal nüfus içindeki payı
sürekli olarak Türkiye kentsel ortalamasının %7-10 altında, hizmetler sektöründe çalışanlarınki
ise %15-20 üstünde olmuştur. Ankara hizmetler açısından Türkiye ortalamasının üstünde bir
yoğunlaşmaya sahiptir. Hizmetlerde çalışanların oranındaki bu yükseklik Ankara’nın başkent
olma durumundan kaynaklanmaktadır.
•
Ankara’da sanayi özellikle ağır sanayi (demir, çelik, çimento) ve tekstil üzerine yoğunlaşmıştır.
Bölge ülke genelinde şarap üretimiyle bilinmektedir.
•
Merkez Bankası’nın başkent Ankara’dan İstanbul’a taşınması söz konusudur fakat henüz belirli
bir tarih bulunmamaktadır. Merkez Bankası’nın Ankara’dan İstanbul’a taşınması durumunda
merkezi Ankara’da bulunan diğer bankaların da genel merkezlerinin İstanbul’a taşınması
beklenmektedir. Türkiye’deki bazı özel bankaların genel merkezleri halen İstanbul’da
bulunmaktadır. Merkez Bankası 4.000 kişiye istihdam sağlamaktadır.
18
8.2 Piyasa Araştırması:
Alışveriş Merkezi Piyasası
Ankara’daki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir :
Açılış
Tarihi
Toplam
Kiralanabilir Alan
(m2)
Mağaza Kira
Değeri
(USD/m2/ay)
Fast Food
Kira Değeri
(USD/m2/ay)
Batıkent
2001
16.092
15 - 30
30 - 50
Karum
Kavaklıdere
1991
23.500
Armada
Söğütözü
2002
100.000
35 - 100
80 - 100
Arcadium
Çayyolu
2003
15.000
40 - 70
35 - 45
Mesa Plaza
Çayyolu
1999
14.000
15 - 30
55 - 75
Optimum Outlet
Eryaman
2004
41.773
35
50
Bilkent Center
Bilkent
1998
46.926
30 - 60
45 - 90
KC Göksu
Eryaman
2006
13.722
50
60 - 80
Alışveriş
Merkezi
Lokasyon
Carrefoursa
35 - 120
Otel Piyasası
Ankara’da yer alan 5 yıldızlı otellerden bazılarına ait genel bilgiler aşağıda listelenmiştir.
Otel Adı
Toplam
Oda
Sayısı
Aktif Metropolitan
96
Otel
Ankara Hilton Otel
315
Bilkent Otel
235
Büyük Anadolu Otel
218
Büyük Sürmeli Otel
203
Dedeman Otel
299
Esenboğa Airport Otel
122
Etap Altınel Otel
172
Swissotel Ankara
147
Sheraton Otel
414
(*) kahvaltı dahil
(**)kurumsal fiyat uygulanmıyor
Kapı Giriş Oda Fiyatları
(ABD Doları/gün)
Kurumsal Oda Fiyatları
(ABD Doları/gün)
Single
Double
Süit
Single
Double
Süit
197
238
407
109
136
204
196
244
75
174
270
100
106
223
299
100
199
319
125
119
420
407
162
373
475-746
187-312
187
700*
733*
163
50
99
107
62
-
204
75
111
134
87
-
285
125
199
237-400
112-124
**
583*
462
360
387
19
170
231
258
Yakın Çevrede Satışta Olan Arsalar
1) Ostim ve Batıkent arasında yer alan, yola cepheli yaklaşık 4.200 m² yüzölçümüne ve “Ticaret
Alanı” lejantına sahip arsanın satış değeri 13.000.000,-TL’dir.
(m² satış değeri ~3.100,-TL)
İlgili: 0532 782 86 21
2) Anadolu Bulvarı üzerinde yer alan yaklaşık 13.000 m² yüzölçümüne ve “Ticaret Alanı” lejantına
sahip, arsanın satış değeri 6.000.000,-TL’dir.
(m² satış değeri ~460,-TL)
İlgili: 0312 346 04 44
3) Ankara Ayaş Yolu üzerinde yer alan yaklaşık 9.800 m² yüzölçümüne ve “Ticaret Alanı” lejantına
sahip arsanın satış değeri 12..800.000,-USD’dir.
(m² satış değeri ~1.300,-USD / 2.050,-TL)
İlgili: Orsen Emlak 0312 235 87 88
4) Eskişehir Yolu üzerinde yer alan yaklaşık 28.000 m² yüzölçümüne ve “Ticaret Alanı” lejantına
sahip arsanın satış değeri 50.000.000,-TL’dir.
(m² satış değeri ~ 1.785,-TL)
İlgili /Hastur Gayrimenkul: 0312 436 20 02
sahip arsanın satış değeri 22.000.000,-Euro’dur.
(m² satış değeri ~ 1.295,-Euro / ~ 2.720,-TL)
İlgili / Empa Eryaman Gayrimenkul: 0312 283 09 51
sahip arsanın satış değeri 20.000.000,-Euro’dur.
(m² satış değeri ~ 1.335,-Euro / ~ 2.805,-TL)
İlgili / Remax Bengisu Gayrimenkul: 0312 339 99 39
Değerleme konusu gayrimenkul halihazırda tamamlanmış ve işleyen bir proje olduğundan “Gelir
Kapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmış olup yukarıdaki arsa emsalleri bilgi amaçlı olarak verilmiştir.
20
8.3 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:
Olumlu ve Olumsuz Faktörler:
Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler: merkezi konumu, ulaşım kolaylığı,
gayrimenkullerin görünürlüğünün yüksek olması, bölgenin Ankara’nın çekim merkezlerinden biri olması.
Çevrenin yüksek ticaret potansiyeli, tüm yapılar için yapı ruhsatlarının alınmış olması, D ve E blok ile
Crowne Plaza Oteli için yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olması, Ankara otel piyasasında talebin
güçlü olması ve buna karşılık yeterli otel arzının olmaması, parsellerin imar durumları ve bölgenin
tamamlanmış altyapısı diğer olumlu faktörlerdir..
Gayrimenkullerin çok hisseli mal sahibi yapısı olması olumsuz bir faktör olarak değerlendirilebilir.
9 DEĞERLEME
9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:
Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir
fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin
verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,
fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.
Gayrimenkulün, yasal iznine uygun olan ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru
kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu
gayrimenkulün alışveriş merkezi ve otel olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı
düşüncesindeyiz.
9.2 Maliyet yaklaşımı Değerleme Yaklaşımları:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici
kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule
benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki
farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini
bulmakta yardımcı olmaktadır.
Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer
nitelikli alışveriş merkezi ve oteli bir arada barındıran bir kompleks olmadığı için emsal karşılaştırma
yaklaşımı kullanılmamıştır.
21
Maliyet Yaklaşımı:
Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir
arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği
öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin
toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı
aşağıdaki adımları izler:
1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.
2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin
yeniden değerlemesi.
3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa
veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,
4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.
Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet
yöntemi, gayrimenkulün bugünkü piyasa değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün
bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:
Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği
kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının
gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve
operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar
gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün
bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.
Gayrimenkul mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir.
Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. Gelir Kapitilizasyonu
yaklaşımıyla gayrimenkulün değerinin hesaplanması aşamasında çeşitli kaynaklardan faydalanılmıştır.
Bunlar; çevrede yaptığımız piyasa araştırmaları ve Yeni Gimat A.Ş. Yönetimi ile Torunlar GYO A.Ş.’den
elde edilen güncel kira değerleridir. Ancak ilgili firma tarafından kira değerleri ile ilgili olarak tarafımıza
detaylı bir kiracı listesi veya kira sözleşmesi verilmemiştir.
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:
Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya
yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot
boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha
sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun
son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen
22
değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü
değeri bulunmaktadır.
Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.
Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen
kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan
yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği
durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.
Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına
bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit
akışına uygulanabilir ve evrenseldir.
10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi
İskonto Oranı
Riskleri Toplama Yaklaşımı
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke
riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın
toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen
getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave
primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
+ Likidite risk primi
+Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler)
Risksiz Oran
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul
kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir
Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli USD cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı
oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %6,0 civarındadır.
Likidite Risk Primi
Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir
ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun
kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat
sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Gayrimenkul alışveriş merkezi ve otel gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda
bulunması ve kiralanabilir alan büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir
karma kullanımlı projeye yatırım yapabilecek yatırımcı sayısının az olmasına rağmen, Ankara’da bu türde başka
23
satılık bir proje yoktur. Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla söz
konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,75 olarak kabul edilmiştir.
Operasyonel Riskler
Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)
risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,75 olarak belirlenmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve
otel kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
+
+
=
%6,00
%2,75
%1,75
%10,50
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
Likidite risk primi
Operasyonel Riskler
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama
yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %10,5 olarak kabul edilmiştir.
Kapitalizasyon Oranı:
İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda
gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,
kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.
Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,
işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi
kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%4) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün
bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu
durumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %6,5 olarak bulunmuştur.
24
11 SONUÇ
Gayrimenkullerin Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. hissesine düşen kısmının farklı
değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir:
Kullanılan Değerleme Yöntemi
Ankamall
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
Crowne Plaza Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
Toplam Değer:
Torunlar GYO %14,83 Hisse Değeri:
TL
USD
EUR
900.437.265 TL $571.815.117 € 468.562.869
40.015.906 TL
$25.411.765
€ 20.823.180
940.453.170 TL $597.226.882 € 489.386.049
139.469.205 TL $88.568.747
€ 72.575.951
Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir.
(*) Söz konusu gayrimenkule (Crowne Plaza Hotel) ait gelirler sabit olduğu için direkt kapitalizasyon oranı
ile hesaplama yapılmıştır.
Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut kira sözleşmelerinin
incelenmesi ve tarafımıza beyan edilen ciro kiralarının da göz önünde bulundurulması sonucu elde edilmiş
olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Gelirler
Kiralanabilir Alan (m²)
Kira/m²/ay
Aylık Gelir
Yıllık Gelir
90.800
$34
$3.053.378
$36.640.533
Ortalama Sabit Kira Geliri+Ciro
Kira Geliri
Yukarıdaki tabloda belirtilen ortalama kira değeri sabit kira ile ciro farkından kaynaklanan ek kira
gelirlerini kapsamaktadır. Bu gelirler dışında alışveriş merkezine ait ortak alan kiralamaları, ortak alan katkı
payları vb. gelirlerde bulunmaktadır. AVM’ye ait gelir ve giderler aşağıdaki nakit akışı tablosunda yer
almaktadır.
Söz konusu gayrimenkul (Ankamall AVM) mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl
değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün
değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri
hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir.
Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne
alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün Torunlar GYO A.Ş.’nin %14,83 hissesine düşen
kısmının, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir:
139.469.000,-TL
YÜZ OTUZ DOKUZ MİLYON DÖRT YÜZ ALTMIŞ DOKUZ BİN TÜRK LİRASI
KDV DAHİL DEĞER: 164.573.420,-TL
İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.
Raporu Hazırlayan
Muammer EMANET
Şehir Plancısı
Değerleme Uzmanı
Raporu Kontrol Eden
Cem DEMİRÖZ
İşletme
Sorumlu Değerleme Uzmanı
25
Ekler:
• Temel göstergeler tablosu
• Nakit akışı tablosu
• Konum krokisi
• Uydu fotoğrafı
• Tapu suretleri (2 sayfa)
• Bağımsız bölüm listesi (4 sayfa)
• Paylaşım tablosu (2 sayfa)
• Yapı ruhsatları (2 adet)
• Yapı kullanma izin belgeleri (4 adet)
• İmar durumu yazısı
• İmar planı örneği
• Plan notları
• Fotoğraflar (3 sayfa)
• Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği
• Tapu takyidat yazıları (2 klasör halinde, toplam 797 sayfa)
• Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar
26
Ankamall & Crowne Plaza
Genel Bilgiler
Arsa Alanı
Emsal
Emsale Dahil Toplam Alan
Alan Dağılımı - Ankamall
Kiralanabilir alan
Gimat'ın sahip olduğu kiralanabilir alan
Sirkülasyon alanı
Kapalı otopark alanı
Ankamall Toplam Alan
Alan Dağılımı - Crowne Plaza
Crowne Otel Kapalı alan
Crowne Otel Toplam Alan
Toplam rekreasyon & açık otopark alanı
Toplam İnşaat Alanı
Açıklama
100.725 m²
1,50 - 2,00
176.088 m²
105.423
90.800
49.879
115.230
270.532
m²
m²
m²
m²
m²
27.650
27.650
38.547
298.182
m²
m²
m²
m²
İşletme Giderleri
Reklam ve Sigorta Gideri
2
$220.712 yıl
$0,17/m /ay olarak kabul edilmiştir.
Ortak Alan Giderleri
$11.624.190 yıl
Genel Yönetim Gideri
Toplam İşletme Giderleri
$1.305.882 yıl
$13.150.785 yıl
Gelir Tahminleri
Perakende ve otel
Perakende alanı kira gelirleri
Tahmini ortak alan gelirleri
Kira artış endeksi
$37.315.553 yıl
$11.254.151 yıl
4,0% yıl
Finansal Oranlar
Perakende ve Otel İskonto Oranı
Risksiz oran
Likidite risk primi
Operasyonel riskler
10. yıldaki kapitalizasyon oranı
2
2
2. yıldan itibaren kiralanabilir alan başına 8,90 USD/m2
10,50%
6,00%
2,75%
1,75%
6,50%
27
10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond ($) basit faiz oranı
Gayrimenkulün likidite edilme riski
İşletme ve yönetimle ilgili öngörülmeyen riskler
Ankamall AVM - Nakit Akışı - (.000 Euro)
GELİRLER
Yıl 10
TOPLAM
$35.938
$37.735
$39.244
$40.814
$42.446
$44.144
$45.910
$47.746
$49.656
$51.642
$435.276
Tahmini Ciro Kira Farkı
$703
$731
$760
$791
$822
$855
$889
$925
$962
$1.000
$8.438
Stand ve ATM Kiraları
$675
$702
$730
$759
$790
$821
$854
$888
$924
$961
$8.104
$0
$11.254
$11.479
$11.709
$11.943
$12.182
$12.425
$12.674
$12.927
$13.186
$109.780
$754.786
$754.786
$821.575
$1.316.383
Kira Gelirleri
Ortak Alan Gelirleri
Yıl 1
Yıl 2
Yıl 3
Yıl 4
Yıl 5
Yıl 6
Yıl 7
Yıl 8
Yıl 9
Alışveriş Merkezi Satış Değeri
TOPLAM GELİRLER
$37.316
$50.422
$52.213
$54.072
$56.001
$58.002
$60.079
$62.233
$64.469
GİDERLER
İşletme Giderleri
Reklam ve Sigorta Gideri
Ortak Alan Giderleri
Genel Yönetim Gideri
$221
$225
$230
$234
$239
$244
$249
$254
$259
$264
$2.417
$11.624
$11.857
$12.094
$12.336
$12.582
$12.834
$13.091
$13.353
$13.620
$13.892
$127.282
$1.306
$1.332
$1.359
$1.386
$1.414
$1.442
$1.471
$1.500
$1.530
$1.561
$14.299
TOPLAM MALİYET & GİDERLER
$13.151
$13.414
$13.682
$13.956
$14.235
$14.520
$14.810
$15.106
$15.408
$15.716
$143.997
NAKİT AKIŞI
$24.165
$37.008
$38.531
$40.117
$41.766
$43.483
$45.269
$47.127
$49.061
$805.859
$1.172.386
KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI
$24.165
$61.173
$99.704 $139.821 $181.587 $225.070 $270.339 $317.466 $366.527 $1.172.386
NBD
28
$571.815
Crowne Plaza Hotel
Binanın yıllık kira getirisi
$2.160.000
Brüt işletme geliri
$2.160.000
$0
Boşluk
$2.160.000
Efektif işletme geliri
İşletme Giderleri*
$0
Net işletme geliri
$2.160.000
8,5%
Kapitalizasyon Oranı**
$25.411.765
Gayrimenkul'ün Piyasa Değeri
* emlak vergisi, sigorta ve bakım masraflarını içermektedir
**piyasa koşullarına göre kabul edilmiştir
29

Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, Ankara

Transkript

Benzer belgeler

Netsel Marina / Marmaris

DEĞERLEME RAPORU Zafer Plaza, Bursa

Torium AVM, İstanbul

tc büyükçekmece 2. icra dairesi taşınmazın açık artırma ilanı

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş

İstanbul Şişli Bina (Kasım 2015) - Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Önerge No:726/2012

50 dk - ENKA SPOR KULÜBÜ

Deepo Outlet Center / Antalya

11 mart 2016 ana gazete 9x34,5

EMAAR projeleri ile 5 Guinness Dünya Rekorunun

n°6 - Lycée Charles de Gaulle Ankara

2010 yıllık raporu

30 KAZI 2. CLT.indd - University of Toronto

Ma yıs 2014 • GİMA T

ocak 2015 özet araştırma raporu istanbul alışveriş caddeleri türkiye

Dosyayı indirmek için tıklayınız

Slayt 1 - Sancaktepe Belediyesi

Klinik Reklamcılık, 2013 - YTÜ Elektronik Kaynaklar

Yönetim Planı İndir - Ataşehir 57. Ada Manolya