DİRİTEKS – DİRİLİŞ Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. ARSA – TESİS

Transkript

DİRİTEKS – DİRİLİŞ Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.
ARSA – TESİS DEĞERLEME RAPORU
GÖNEN - ISPARTA
HAZIRLAYAN:
BİLGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sok. No:77, D:8
Kozyatağı-Kadıköy / İstanbul
[email protected]
www.bilgidegerleme.com
TARİH: 25.12.2015
RAPOR NO: OZL-20150097
-1OZL-201500097
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul
Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1: RAPOR BİLGİLERİ
1.1.
Rapor Tarihi
1.2.
Rapor Numarası
1.3.
Raporun Türü / Başlık
1.4.
Raporun Sunulduğu Merci
1.5.
Raporu Hazırlayanlar
1.6.
Sorumlu Değerleme Uzmanı
1.7.
Değerleme Tarihi
1.8.
Dayanak Sözleşmesi ve Tarihi
1.9.
Raporun SPK Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına Dair Açıklama
1.10. Uygunluk Beyanı
BÖLÜM 2: DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI
2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
3.1.
Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
3.1.A. Gayrimenkulün Posta Adresi
3.1.B. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
3.1.C. Ulaşım Bağlantıları
3.1.D. Tanımı
3.2.
Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
3.3.
Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu
3.4.
Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki
Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) Hakkında Bilgi
3.5.
Gayrimenkulün Tapu Tetkiki, Takyidat Bilgileri
3.6.
Gayrimenkulün Yapılanma / İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve
Belgeler
3.7.
Gayrimenkul İle İlgili Yapı Denetim Bilgileri
BÖLÜM 4: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
4.1.
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
4.2.
Mevcut Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi
4.3.
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4.
Gayrimenkulün Çevresel, Yapısal ve İnşaat Özellikleri
4.5.
Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan
Veriler
4.6.
Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7.
Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
4.8.
Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.9.
Değerlemede Kullanılan Yöntemler
4.9.A.
Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı
4.9.B.
Maliyet Oluşumları Yaklaşımı
-2OZL-201500097
4.9.C.
4.10.
4.11.
4.12.
4.13.
4.14.
4.15.
4.16.
4.17.
4.18.
4.19.
Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma
Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
Nakit / Gelir Akımları Analizi
Maliyet Oluşumları Analizi
Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve
Sonuçlar
Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
BÖLÜM 5: ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1.
Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri
5.2.
SPK Formatındaki Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri
5.3.
Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel
Görüş
5.4.
Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili
Görüş
BÖLÜM 6 : SONUÇ
6.1.
6.2.
BÖLÜM 7 : EKLER
7.1.
7.2.
7.3.
Bunlara Ait Bilgiler
Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi
Nihai Değer Takdiri ve Satış Kabiliyeti
Gayrimenkule Ait Fotoğraf, Tapu Örneği, vb. Bilgive Belgeler
Değerlemeyi yapan Değerleme Uzmanı/Uzmanlarının Lisans Örnekleri
Değerleme Konusu Gayrimenkule Önceki Tarihlerde de Değerleme Yapılmışsa,
-3OZL-201500097
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
Rapor Tarihi
: 25.12.2015
1.2.
Rapor Numarası
: OZL-201500097
1.3.
Raporun Türü /
Başlık
: Isparta İli, Gönen İlçesi, Koçtepe Köyü Organize Sanayi Bölgesinde yer
alan ve Tapuda; 121 ada, 5 parsel numarasında, 40662,26 m²
yüzölçümlü, ‘Fabrika Binası, İdari Bina, Arsa’ niteliği ile kayıtlı parsel,
bu parsel üzerinde kurulu tesislerin güncel ekspertiz değerinin tespiti
amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Rapor Türü; formatı Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından
geliştirilen Gayrimenkul Değerleme Raporu’dur.
1.4.
Raporun
Sunulduğu Merci
: İşbu değerleme raporu, Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi ve Ticaret
Anonim Şirketi’ne sunulmak üzere hazırlanmıştır.
1.5.
Raporu
Hazırlayanlar
: Mustafa Selim Özkutlu
Harita Müh. - Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 400414
1.6.
Sorumlu
Değerleme Uzmanı
: Adem Ali PEKER
1.7.
Değerleme Tarihi
: 21.12.2015
1.8.
Dayanak
Sözleşmesi Tarihi
: 16.11.2015 tarihli sözleşme.
1.9.
1.10.
1.8.
Raporun SPK Düzen- :
lemeleri Kapsamında
Değerleme Amacıyla
Hazırlanıp Hazırlanmadığına Dair
Açıklama
İşbu rapor ilgilisinin talebi üzerine SPK düzenlemeleri kapsamında
değerleme amacıyla düzenlenmiştir.
Uygunluk Beyanı
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri VIII, No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ilişkin Esaslar
-4OZL-201500097
Hakkında Tebliğ” hükümleri ile Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında belirlenen
“Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar” a uygun olarak hazırlanmıştır.
•
Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin
hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız
bulunmadığını,
•
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün niteliği konusunda daha önceden deneyimli
olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini,
•
Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup
kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
•
Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz
olduğunu,
•
Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir
ilgisinin olmadığını,
•
Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen
kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını beyan ederiz.
BÖLÜM 2
DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI
2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri:
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi’nde şirket ana
sözleşmesine göre “yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb.
kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine,
teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik
raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu
vermek” olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00-Türk Lirası sermaye ile
kurulmuştur. Şirket, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı
kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirkete, T.C Başbakanlık Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih
ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri
Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak
ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda
kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası
niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul
ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma” konularında hizmet
etme yetkisi verilmiştir.
-5OZL-201500097
Değerleme Kuruluşu Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin iştigal konuları olarak, yürürlükteki mevzuat
çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkullerin, değerleme
ve danışmanlık faaliyeti yanı sıra pazar araştırması, yatırım projelerinin fizibilite analizi, gayrimenkul
geliştirme projelerine danışmanlık, gayrimenkul mevzuatı danışmanlığı, şehircilik ve kentsel dönüşüm
projelerine danışmanlık, en etkin ve verimli kullanım analizi danışmanlığı, proje yönetimi danışmanlığı,
ihale ve açık arttırmalara yönelik baz değer analizleri, tapu müdürlüğü işlemleri danışmanlığı
faaliyetlerinde bulunmaktadır. Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Adana, Ankara, Bursa, Diyarbakır,
İzmir, Konya, Samsun Şubeleri, Isparta İrtibat bürosu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye’nin farklı
bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye
genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti
vermektedir.
Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8
Kozyatağı-Kadıköy / Istanbul adresinde hizmet vermektedir.
Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679
2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri:
Diriteks- Diriliş Tekstil Sanayi ve A.Ş.
Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi 114 Cad.No:4 ISPARTA
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar:
Isparta İli, Gönen İlçesi, Fandas (Koçtepe) Köyü’nde yer alan 121 ada, 5 numaralı parsel, bu parsel
üzerinde kurulu tesislerin güncel ekspertiz değerinin tespiti amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Değerleme çalışmasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri:
3.1.A. Gayrimenkulün Posta Adresi:
Isparta ili, Gönen ilçesi, Koçtepe Köyü, Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Pafta No:
M24b14a1b, Ada No: 121, Parsel No: 5, Isparta-Türkiye adresidir.
3.1.B. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:
Gönen ilçesi, Koçtepe Köyü, Pafta No: M24b14a1b, Ada No: 121, Parsel No: 5, Isparta - Türkiye adresli
taşınmazın çevresinde genel olarak çeşitli iş kollarına sahip fabrikalar ile yapısız arazi-tarlalar
bulunmakta; 200 m çap dahilinde, kuzeybatısında Yeni Erdoğanlar beton yapı elemanları üretimi
fabrikası, kuzeyinde henüz boş olan parsel, kuzeydoğusunda Sakarya Kereste, doğusunda plastik
fabrikası ve Yüceer Kereste, güneyinde Barsu ve Ramazan Arslan Kereste, batısında 120 ada 3 nolu boş
parsel mevcuttur.
3.1.C. Ulaşım Bağlantıları:
Değerleme konusu taşınmaz, Isparta İli, Gönen İlçesi, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi sınırları
içinde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşmak için, Afyon – Isparta karayolu ile Isparta – Burdur karayolunun
-6OZL-201500097
kesişimindeki kavşaktan Afyon istikametinde 1,10 km ilerlenir ve solda Isparta Süleyman Demirel
Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi Bölgesi içine girdikten sonra yaklaşık 750 metre
ilerlenir ve sağ kolda Diriteks battaniye üretim fabrikasına ulaşılır. Tesis, Isparta – Afyon karayoluna 750
metre, Gönen ilçesine 12 km, Isparta’ya 26 km, Isparta Havalimanı’na 4 km, Burdur’a 20 km, Antalya
Limanına 135 km, Gümüşgün Demiryoluna 6 km mesafededir.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Uydu Görüntüsü
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ
Değerleme konusu
taşınmaz
-7OZL-201500097
3.1.D. Tanımı:
Değerleme konusu taşınmaz, Isparta İli, Gönen İlçesi, Fandas (Koçtepe) Köyü, Isparta Süleyman Demirel
Organize Sanayi Bölgesinde bulunan ve tapuda M24b14a1b pafta, 121 ada, 5 parsel numarasında
40.662,36 m2 alanlı, fabrika binası, idari bina ve arsa niteliği ile kayıtlı taşınmazdır.
Mahallen; Gönen İlçesi, Koçtepe Köyü, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi içinde konumlu, 121
ada, 5 parsel üzerinde bulunan ve tapuda Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi ve A.Ş. adına kayıtlı Fabrika Binası,
prefabrik betonarme tarzda, 2-C yapı sınıf ve grubunda inşa edilmiş, çatısı çelik yapı elemanları üzeri
alüminyum sandviç panellerle kapatılmıştır. Zemin döşemeleri yüksek dozajlı beton-şap ile kaplı,
duvarlar plastik badanalıdır. Yapının trifaze sanayi elektriği ve suyu vardır.
Taşınmaz 7447 m2 fabrika binası+466 m² idari bina+55 m2 trafo olmak üzere net toplam 7968 m2 lik
25.11.1997 tarih ve 7 numaralı O.S.B. Müteşebbis Başkanlığınca verilmiş yapı ruhsatına istinaden
yapılmış ve yine aynı idare tarafından yapının ruhsata uygunluğu dolayısıyla 26.04.1999 tarih 99/5 sayılı
yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği görülmüştür. Mahallinde yapılan incelemeler sonucu, yukarıda
ifade edilen 7968 m² lik yasal imalata ilave olarak trafoya bitişik, 138 m² lik, jeneratör odası, atölye ile 45
m² lik kompresör odası yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan dairesi ve 100 m² lik boyahane
ile ana binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu ve parselin kuzey-batı
köşesinde 20 m²lik su deposu ile güney cephede 156 m² lik hava odası, toplamda yaklaşık 707 m² alana
sahip, duvarları briket, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon kısmen Marsilya tipi oturtma çatı
tarzında 2-B yapı sınıfında, proje ve yapı ruhsatı bulunmayan yapılar inşa edildiği görülmüştür. Onaylı
proje ve ruhsat harici yapılan bu imalatların çekme mesafeleri korunarak yapıldığı Organize Sanayi
Bölgesi imar planı lejantının tetkikinden anlaşılmıştır. Yine yapılan incelemelerde bu imalatların max. yapı
yüksekliği dahilinde yapıldığı gözlemlenmiştir. Fabrika binasının dışında arsa çevresi güney cephesi
yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık
170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m
aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde 3 sıra dikenli çit ile çevrilmiştir.
Bu beton kalıplar parsel sınırının tamamında genişliği 20 cm, derinliği 50 cm beton blok üzerine
oturmaktadır.
Ayrıca söz konusu parsel üzerinde, fabrika binasının doğu cephesine bitişik nizamda, betonarme karkas
tarzda, 3-B yapı sınıf ve grubunda, zemin kat + 1 normal katlı şekilde inşa edilmiş idare binası
bulunmaktadır. Söz konusu binanın zemin katında yemek salonu, pişirme, depo, bulaşık, hol, bay ve
bayan soyunma odaları, bay ve bayan lv-wc, hol, müracaat; 1.normal katında yönetim kurulu toplantı
salonu, pazarlama, doktor, sekreter, genel müdür, muhasebe, hol, bay ve bayan lv-wc bulunmaktadır.
Bu yapının zemin döşemeleri her iki katta seramik kaplı, duvarlar ıslak zeminlerde 2 metre yüksekliğe
kadar seramik kaplı, üst kısımlar plastik badanalı, diğer alanlarda plastik badanalıdır. Yapının dış
yüzeylerine akrilik esaslı dış cephe boyası tatbik edilmiştir. Yapının elektrik, su ve kalorifer tesisatı vardır.
Yapı yaklaşık brüt zemin katta 233 m², 1. katta 233 m² olmak üzere toplam 466 m2 inşaat alanına sahiptir.
Fabrika binası ve idare binası ile trafo binasına ait 25.11.1997 tarih 7 nolu yapı ruhsatı, 26.04.1999 tarih
99/5 nolu yapı kullanma izin belgesi, 25.11.1997 onay tarihli mimari proje vardır. Yapı ruhsatı ve yapı
kullanma izin belgesi parselin tevhit (birleştirme) işleminden önceki numaraları olan 121 ada 1-2-3 nolu
parseller için düzenlendiği ancak sonradan yapılan tevhit ve ifrazlar sonucu değerlemeye konu parselin
121 ada 5 parsel numarasını aldığı anlaşılmıştır. Fabrika ve idare binaları, Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi
Ticaret A.Ş. tarafından kullanılmaktadır. Isparta Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde, 21.12.2015
tarihinde yapılan araştırmada, yukarıda tarih ve numaraları verilen mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı
kullanma izin belgesi görülmüştür.
-8OZL-201500097
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
İLİ
İLÇESİ
KÖYÜ
MEVKİ
PAFTA
ADA
PARSEL
ALANI (M²)
NİTELİĞİ
SAHİBİ
ISPARTA
GÖNEN
FANDAS (KOÇTEPE)
M24b14a1b
121
5
40662,26
FABRİKA BİNASI, İDARİ BİNA, ARSA
DİRİTEKS DİRİLİŞ TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
3.3. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu:
Tapuda Isparta İli, Gönen Beldesi, Fandas Köyünde bulunan M24b14a1b pafta, 121 ada, 5 parsel
numarasında, 40662,26 m² alanla kayıtlı taşınmazın mahallindeki konum doğruluğu kadastral
paftasından, mülkiyet durumu TAKBİS belgesinden teyit edilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu,
Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
Söz konusu taşınmaz tapu sicilinde; DİRİTEKS DİRİLİŞ TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş. adına kayıtlı olup,
121 ada, 5 numaralı parsel, 05.07.2007 tarih ve 581 yevmiye numarası ile Isparta, Gönen, Fandas, 58 cilt
ve 5594 sayfada, “Fabrika Binası, İdari Bina, Arsa”, niteliğinde tescillidir. Son üç yılda bir mülkiyet
değişikliği olmamıştır. Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan 1/1000 ölçekli
revizyon imar planı örneği ekte verilmiştir. Buna göre; M24b14a1b pafta, 121 ada 5 numaralı parsel,
08.11.2006 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli “Isparta İli, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Revizyon
İmar Planı” içinde yer almakta; “Organize Sanayi Bölgesinde” ve TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: ‘’Sanayi
parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.” şartlarını haiz
yapılaşmaya uygundur.
Son üç yılda taşınmazın imar durumunda da herhangi bir değişiklik olmamıştır.
3.5. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri:
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden, 23.12.2015 tarih, saat 14.20 itibariyle alınan ekli TAKBİS
belgesinin incelenmesinde, 121 ada, 5 parsel üzerinde aşağıdaki takyidat bilgilerine ulaşılmıştır.
- İpotek:
Türkiye Halk Bankası A.Ş lehine, 13.03.2013 tarih ve 204 yevmiye nolu, 3.500.000,00-USD tutarında, 1.
derece ipotek kaydı mevcuttur.
Türkiye Halk Bankası A.Ş lehine, 13.03.2013 tarih ve 205 yevmiye nolu, 6.000.000,00-TL tutarında, 1.1
Türkiye Halk Bankası A.Ş lehine, 13.03.2013 tarih ve 205 yevmiye nolu, 6.000.000,00-TL tutarında, 2.
-Beyan:
08.04.2008 tarih 315 yevmiye numarası ile ‘’3. Kişilere Devrinde OSB den Uygunluk Şartı Aranacaktır”
ibaresi yer almaktadır.
-9OZL-201500097
3.6. Gayrimenkulün Yapılanma/İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler:
İmar Durumu:
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili olarak Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde
yapılan incelemelerde; 121 ada 5 numaralı parselin 08.11.2006 tasdik tarihli, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli
revizyon nazım ve revizyon uygulama imar planlarına göre, “1/1000 ölçekli İmar Planı kapsamında,
"Organize Sanayi Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı ve zemindeki yerinin doğru olduğu
görülmüştür.
Yapılaşma şartları:
Ayrık nizam, TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği
yüksekliğe göre belirlenecektir.
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği:
- 10 OZL-201500097
Yasal İzin ve Belgeler:
Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde, 21.12.2015 tarihinde yapılan araştırmada, 121
ada, 5 numaralı parsel üzerinde bulunan fabrika binası ve idari bina ile trafo binasına ait 25.11.1997 tarih
ve bila sayılı onaylı mimari proje, 25.11.1997 tarih ve 7 sayı numaralı yapı ruhsatı ile 26.04.1999 tarih ve
99/5 sayı numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunduğu görülmüştür. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin
Belgesinde ada parsel numarası 121 ada 1-2-3 olarak görülmekte, yapılan incelemede parsel
numarasının tevhit ve ifrazlar sonucu, yeni oluşan parsel numarasının 5 şeklini aldığı, Kadastro
Müdürlüğünce düzenlenen ekli 04.06.2007 tarihli Tescil Bildiriminden tespit edilmiştir.
Parsele ait sınırlar, güney cephesi yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre,
kuzey cephesi yönünde yaklaşık 170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere
toplam 760 m ve ortalama 2 m aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde
3 sıra dikenli çit ile çevrilmiştir. Bu beton kalıplar parsel sınırının tamamında genişliği 20 cm, derinliği 50
cm beton blok üzerine oturmaktadır. Ayrıca, arsaya giriş için her biri 7.50 m’den oluşan iki kanatlı demir
kapı mevcuttur.
Yasal fabrika binasının, onaylı proje ve yapı ruhsatı ile uyumlu olduğu mahallinde yapılan ölçümlerle teyit
edilmiştir. Alınan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi binanın onaylı projesiyle sınırlı yasal kısmı için
tanzim edilmiş olup, ilave inşaat alanları için ek ruhsat alınmamıştır. Bununla beraber, Süleyman Demirel
Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde incelenen işlem dosyası içeriğinde, ruhsat harici inşa edilmiş
yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı ve Valilikçe düzenlenmiş yıkım kararı vb. herhangi bir belgeye
rastlanmamıştır.
3.7. Gayrimenkul İle İlgili Yapı Denetim Bilgileri:
Parsel üzerindeki binanın inşa edildiği tarih olan 1999 yılı itibariyle, yapı denetimi hakkındaki kanun
uyarınca, Isparta ilinde yapı denetimi uygulaması yürürlüğe girmediğinden, OSB Müdürlüğü arşivinde
incelenen dosya içeriğinde yapı denetimiyle ilgili herhangi bir bilgiye ulaşılmamıştır.
BÖLÜM 4
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
Organize Sanayi Bölgeleri kurma fikri, yurdumuzda 1961 yılında benimsenen ana görüşler çerçevesinde
başlamıştır. Ülkemizde "Organize Sanayi Bölgeleri" olarak bilinen uygulamalar, özellikle sanayi
sektörünün geliştirilmesi ve bu sektörün sanayi arsası taleplerine cevap verilebilmesi, çevre bilincinin
geliştirilmesi amacıyla uygulamaya sokulmuştur.
Sanayi Bölgeleri, endüstriyel gelişmeyi ilerletici, girişimleri modernleştirici, üretkenliği artırıcı, maliyetleri
azaltıcı, ürün kalitesini artırıcı, çevreyi koruyucu ve uluslararası rekabeti de geliştirici özelliklere sahiptir.
Sanayinin kurulmasında ve gelişmesinde, sermayenin, teknolojinin ve pazarlama unsurlarının yanında
kuruluş yerinin sağladığı imkânlarda çok önemlidir. Isparta'da Organize Sanayi Bölgesi kurma çalışmaları
1976 yılında başlamıştır. Ancak tüm çalışmalar ağırlıklı olarak 1992-2000 yılları arasında yapılmıştır. 2003
yılında inşası tamamlanmış olan 4000 - 8000 m³/ gün kapasiteli arıtma tesisleri ile bölge en modern OSB
durumuna gelmiştir.
- 11 OZL-201500097
Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi, Isparta şehir merkezine 26 km mesafede, Gümüşgün
mevkiinde, 252 hektar alanı ile İzmir - Antalya - Ankara karayolu kavşağında yer almakta, bölünmüş yolla
Isparta kent merkezine bağlanmıştır. Organize Sanayi Bölgesi, demiryolu yükleme boşaltma istasyonuna
600 metre, 1998 yılında işletmeye alınan Devlet Hava Limanına 4 km mesafededir. Bölgede yol, su,
elektrik, doğalgaz, kanalizasyon, arıtma tesisleri, haberleşme alt yapıları, genel hizmet yapıları; kontrollü
giriş kapıları, güvenlik kamera sistemleri ve çevre emniyeti ile en küçüğü 5.000 m² ve en büyüğü 100.000
m² olan 82 sanayi parseli mevcuttur.
Tarihçe:
Isparta yakın çevresi ile birlikte PİSİDİA yöresinin önemli yerleşim merkezlerinden birisidir. Yöredeki
yerleşmenin tarihi paleolitik (Eskitaş) dönemine kadar dayanmaktadır. Pisidia bölgesi M.Ö. 2000’lerde
Luvi ve Arzava topluluklarının yerleşim alanı idi. Hititler de zamanında bölgeyi ele geçirmek istemişler,
ancak yüzyıllar boyu uğraşmalarına karşılık Arzava ülkesi üzerinde kesin bir egemenlik kuramamışlardır.
M.Ö. 1200’lerde Balkanlardan gelen “Ege Göç Kavimleri” Arzava ülkesi konfederasyonunun siyasi
varlığına son vermişler, Anadolu’nun siyasi yapısını bütünüyle değiştirmişlerdir. Bu tarihten itibaren M.Ö.
8. yüzyıla kadar Firigler, M.Ö. 690’da Lidyalılar, M.Ö. 546’da Persler yöreye hükmetmişlerdir. M.Ö.
334’de Büyük İskender’le Hellenistik döneme giren Isparta’da bu döneme ait bir yerleşim merkezi olarak
Minassos (Minasın) dikkat çekmektedir. M.Ö. 323’de Büyük İskender’in ölümü üzerine Isparta sırası ile
Bergama Krallığı’nın, Seleukos’ların, M.Ö. 190- M.S. 395 Roma İmparatorluğunun, M.S. 395-1204 Bizans
İmparatorluğunun egemenliği altına girmiştir.
Roma Dönemine ait yerleşim merkezleri Bayat (Selevcia, Sidera)-Atabey, Apollonia-Uluborlu, AntiocheiaYalvaç, Adada-Sarak-Sütçüler, Neopolis-Şarkikaraağaç, Debenae-Gelendost’tur.
Isparta Bizans döneminde 7. ve 9. yüzyılda yapılan idari taksimata göre bir eyalet olmuş ve dini merkez
niteliği almıştır. 8. yüzyılda kısa bir süre Abbasi yönetimine giren kentin adı Arap kaynaklarında Sabart
olarak geçmektedir. Kent 1204 yılında Selçuklular tarafından feth edilmiş ve Isparta’da Türk-İslam
dönemi başlamıştır. 1300 yılında Hamitoğulları egemenliğine giren kent, 1390 yılında Osmanlı
topraklarına katılmıştır. Isparta 1923 yılında Cumhuriyetin ilanı ile birlikte vilayet olmuştur
Coğrafi Konum:
Isparta ili, Akdeniz Bölgesi’nin kuzeyinde yer alan Göller Bölgesinde yer almaktadır. 300 20’ ve 310 33’
doğu boylamları ile 370 18’ ve 380 30’ kuzey enlemleri arasında bulunmaktadır. 8.933 km2’lik
yüzölçümüne sahip olan Isparta ili, kuzey ve kuzeybatıdan Afyon ilinin Sultandağı, Çay, Şuhut, Dinar ve
Dazkırı, batıdan ve güneybatıdan Burdur ilinin Merkez, Ağlasun ve Bucak, güneyden Antalya ilinin Serik
ve Manavgat, doğu ve güneydoğudan ise Konya ilinin Akşehir, Doğanhisar ve Beyşehir ilçeleri ile
çevrilmiştir. Rakımı ortalama 1050 metredir. Alan sıralaması bakımından 33. sırada yer almaktadır.
Isparta vilayetinin toplam yüzölçümü. 8933 km²’dir.
- 12 OZL-201500097
Isparta ilçeleri:
Aksu, Atabey, Eğirdir, Gelendost, Gönen, Keçiborlu, Senirkent, Sütçüler, Şarkikaraağaç, Uluborlu, Yalvaç
ve Yenişarbademli’dir
Aksu:
Yaklaşık 1200 metre rakımında bulunan Aksu İlçesi, eski adı olan Anamas’ı, ilçe coğrafyasına hakim 2388
m yüksekliğindeki Anamas Dağından almaktadır. Aksu ilçesinin yeraldığı yörede yapılan kazılarda, ilk
çağlardan beri iskâna açık olduğu görülmektedir. Yörede, Helenistik çağa ait M.Ö. 2. ve 1. yüzyıldan
kalma sikkelere rastlanmaktadır. Yapılan araştırmalardan, Aksu Vadisi ve Anamas yaylaları arasındaki
ulaşım zorluklarına rağmen, civarındaki bazı köylerde 16. yüzyıldan beri Pazar kurulmakta olduğu ve bu
yörede yoğun bir Yörük nüfusun yaşadığı anlaşılmaktadır. Cumhuriyet döneminde, Eğirdir’e bağlı bir
bucak olarak Yenice adı altında idari konumunu sürdüren Aksu, 26.8.1988 tarihinde ilçe statüsüne
kavuşmuştur. Aksu ilçesi sınırları içindeki en önemli tarihi kalıntılar: Timbriada, Tynada, Eurymendon
Kutsal Alanı ve Roma Köprüsü dür. Yörede turistik önemi olan Sorgon ve Zindan Mağaraları ile Sorgun
yaylası Aksu İlçe sınırları içinde bulunmaktadır.
Atabey:
Atabey İlçesi kuzeyden Senirkent ve Uluborlu, Batıdan Gönen, güneyden merkez ilçe Isparta, doğudan
da Eğirdir ilçeleri ile çevrilidir. İlçenin kuzey ve batısında Barla Dağı ve uzantıları bulunmaktadır.
Selçuklular döneminde bilinçli bir şekilde kervansaray ağıyla donatılan Konya-Antalya güzergâhındaki
- 13 OZL-201500097
yerleşmelerinden birisi olarak (Atabey) önem verildiği,
Ertokuş tarafından burada 1224 yılında inşa ettirilen medreseden anlaşılmaktadır.
13. yy. başında tamamen Türkleşen bölgede, önemli bir yerleşim merkezi olarak beliren Atabey’deki
medrese Osmanlı devleti eğitim sistemi içinde de fonksiyonunu devam ettirmiştir. Atabey’ in 1478, 1501
ve 1568 tarihlerindeki kayıtlara göre, Eğirdir’e bağlı bir nahiye olduğu yazılıdır. İlçe sınırları içinde
bulunan başlıca tarihi ve kültürel varlıklar, Harmanören (Göndürle) de meydana çıkartılan 41 Küp
Mezarlar, Sidera Bayat Harabeleri, Ertokuş Medresesi, Sinan Camiidir. (18) Atabey ilçesine bağlı olarak,
İslamköy Kasabası yanında 4 adette köy yerleşimi bulunmaktadır. Atabey ilçe merkezi Isparta’ya 23 km
uzaklıkta olup, çoğunluğu çift yol olmak üzere asfalt yol ile bağlıdır.
Gelendost:
Gelendost ilçesi, Isparta il merkezinin kuzeyinde, Eğirdir Gölünün 10 km içerisinde kurulmuştur.
Gelendost ilçesi, ilk çağlardan beri, Pisidya Ülkesi adı verilen Göller Bölgesinin en eski kültür
merkezlerinden birisidir. M.Ö. 3500 yıllarında “Mirya veya Miryo” adı ile Hititlerin bir kolu olan Anamurla
Miryalılar tarafından kurulmuştur. M.Ö. 547 yıllarında bu topraklar Pisidyalıları yenen Pers’lerin
egemenliğine geçmiştir. 17 Eylül 1176 yılında yapılan ve bir kısmı da Gelendost Ovasında geçen
Miryakefalon Savaşını Türklerin kazanması ile Selçuklu topraklarına katılmıştır. Gelendost daha sonra
Hamidoğulları Beyliğinin egemenliği altına girmiştir.
Gelendost, tarihi boyunca Ablada, Sabinae, Myrion, Miryona, Miryo, Myriokafalon, Gelende-Abad,
Gelendoz adları ile anılmıştır. 16. yüzyılda Afşar nahiyesine bağlı olan Gelendost, Cumhuriyet döneminde
1930 yılında Afşar’ın yerine nahiye olmuştur. Daha sonra da 6.3.1954 tarih ve 6324 sayılı kanun ile de
ilçe olmuştur. Gelendost, Isparta-Konya karayolu üzerindedir. Isparta’ya 80 km uzaklıktadır. İlçenin tüm
kasaba ve köyleri ile ulaşım olanakları her mevsim vardır. İlçede halk ağırlıklı olarak tarımla
uğraşmaktadır. Elmacılık en önemli uğraş koludur. Gelendost ilçe merkezinde bulunan tarihi iki cami ile
Yeşilköy sınırları içinde bulunan Ertokuş Kervansarayı ilçenin en önemli kültür yapılarıdır.
Gönen:
Isparta İl Merkezine 24 km uzaklığında, Isparta-Burdur karayoluna 5 km uzaklığındaki Gönen’in tarihi
M.Ö. 3-4. yüzyıla kadar dayanır. Tarih boyunca Kaue, Kawaena, Colonia, julia, Augusta, Pia, Fida,
Comama, Yuztinianopolis, Gonana, Konana, Könan ve Gönen adları ile anılmıştır. Roma İmparatoru
Augustos’ un Pisidia adı verilen bölgede kurduğu dört şehirden birisidir. Araştırmalara göre yörede ilk
yerleşim birimi Yuvaca, şimdiki yayla adıyla bilinen yerdir. Buraya ilk gelenler Yüreçi göçerleridir.
İlçe zamanla Selçukluların ve daha sonra da Hamitoğulları Beyliği’nin egemenliği altında bulunmuştur.
Hamitoğlu Hüseyin Bey, topraklarının büyük bir bölümünü Osmanlı Sultanı I. Murat’a satmıştır. 30 Aralık
1992 tarihinde yapılan düzenleme sonucunda, İğdecik, Gölbaşı, Koçtepe ve Senirce köyleri Isparta İl
merkezine, Güneykent Kasabası, Gümüşgün Köyü Keçiborlu ilçesine bağlanmıştır.
Keçiborlu:
Isparta il merkezine 40 km uzaklığındaki Keçiborlu ilçe merkezinin tarihi gelişimi Isparta ilçe merkezi ile
benzerlik göstermektedir. Keçiborlu tarih boyunca, Eudoxiopolis, Keçik-Borlu, Kiçi-Borlu isimleriyle
anılmıştır. Keçiborlu, Hitit, İyon, Lidya, Pers, Helen, Roma, Bizans devirlerini yaşadıktan sonra 1204
yılında Sultan Kılıç Arslan tarafından Anadolu Selçuklu Devletinin egemenliğine girmiştir. Daha sonra
Hamitoğulları Beyliğinde Uluborlu ve Gönen’e bağlı bir kasaba olarak varlığını sürdürmüştür.
Günümüzdeki Keçiborlu ilçesinde korunmakta olan Keçiborlu Höyüğü, Kılıç Höyüğü, Kılıç Fari Harabeleri,
Fadıllı Harabeleri, Güneykent şehir kalıntıları, Sinanbey Camii, Senir Hacı Osman Camii, Gümüşgün Sinan
Dede Türbesi eski çağlardan kalan eserler ve yerler olarak görülmektedir.
- 14 OZL-201500097
İlçenin başlıca mesire ve yayla turizmi yerleri: Söğüt Dağı Yaylası, Fadıllı Yaylası, Koru Yaylası, Taşoluk
Yaylası, Güneydere Uzundere Piknik Yeri ve göleti, Keçiborlu Göleti, Boyralı Sini Yaylası, Aydoğmuş Akdağ
Yaylası, Senir, Tepecik ve Ardıçlı Köyleri Burdur Gölü Kenarı Plaj sahasıdır.
Keçiborlu adının, bölgenin küçük tepeciklerinden oluşmasına izafeten Kiçi (Küçük) Bor (Taş)
kelimelerinden oluştuğu Kiçiborlu’dan bozulduğu sanılmaktadır.
Senirkent:
Isparta İl Merkezine 76 km uzaklıkta, Eğirdir Gölü’nün Hoyran Gölü adı verilen kuzey kısmının batısında
bir vadide yer alan ilçe, dağ eteğindeki meyilli düzlük bir arazide kurulmuştur. Zira “Senir” dağ eteğindeki
meyilli düzlük anlamına gelmektedir.
Senirkent’in bulunduğu bölgenin, tarihin çok eski devirlerinden beri yerleşim merkezi olduğu,
buluntulardan ve yapılan araştırmalardan anlaşılmakta; su kanalı, kervansaray, kale gibi ayakta kalmış
tarihi yapılara rastlanmaktadır. 1370 yılında kurulmuş olan Senirkent 1807de Uluborlu’ya bağlı nahiye
statüsüne getirilmiş ve belediye teşkilatı kurulmuştur. İlçedeki başlıca kültür varlıkları: Tymandos Antik
Kent, Yassıören Höyük, Garip Höyük, Tohumkesen Höyük, Aralık Höyük Gençali Höyük, Veli Baba
Türbesidir.
Sütçüler:
Isparta’nın güneyinde yer alan Sütçüler ilçesinin kuruluşunun M.Ö. 200 yıllarına kadar dayandığı
bilinmektedir. Bu gün Adada olarak adlandırılan antik kent, Pisidya bölgesinde; Pisidya ile Pamfilya
bölgeleri arasında yer almaktadır. 1330 yıllarında Hamitoğulları beyliği Eğirdir’de kurulana kadar Sütçüler
Selçuklular’ın elinde kalmıştır. Osmanlılar zamanında bir süre Kara Bavlu olarak anılmıştır. Zamanla Bavlu
şekline dönüşen isim, Cumhuriyet döneminde 1926 yılına kadar sürmüş, bu tarihte yerleşime dağ-dağlık
anlamına gelen Cebel ismi verilmiştir. 1938 yılında belde halkının büyük şehirlerde sütçülük yapmaları
üzerine isimi Sütçüler olarak değiştirilmiş ve Eğirdir’e bağlı bir nahiye iken ilçe statüsü verilmiştir. İlçenin
belli başlı kültür varlıkları arasında, ilçenin tarihi gelişimini simgeleyen kalıntılarından Adada antik kenti
gelir. Antik kent ilçe merkezine 12, Sağrak köyüne 2 kilometre uzaklıktadır. Diğer kültürel varlıkları ise,
Sığırlık Harabeleri, Taşkapı Harabeleri, Zorzila Kalıntıları, Sefer Ağa Camii, Çandır Köprüsüdür.
Uluborlu:
Uluborlu, tarih öncesi devirlerden beri çeşitli medeniyetlerin hüküm sürdüğü yörede yer almaktadır.
Uluborlu’nun 4000 yıl öncesi Hititler tarafından kurulduğu bilinmektedir. Bu döneme ait kalıntılara
yörede hala rastlanmaktadır. Uluborlu, Türklerin fethi öncesinde Apolonia, Sozopolis, Mardion,
Mardiyon, Mardiaion adlarıyla da anılmıştır. 1070 yılında Türklerin egemenliğine girmiştir. Bu devirden
sonra Uluborlu, Borgulu, Burgulu, Uluğborlu isimleri de almıştır. Uluborlu’da yaklaşık 17 türde kiraz
yetiştirilmektedir. Uluborlu kirazı Avrupa ülkelerinde çok tutulmaktadır. Ürünün büyük bir kısmı ihraç
edilmektedir. İlçede Temmuz ayının ilk haftasında 2 gün süreli Altın Kiraz ve Yağlı Pehlivan Güreş
Şenlikleri düzenlenmektedir.
Yenişarbademli:
Yenişarbademli, Beyşehir Gölünün batısında, Toros Dağlarının kuzey uzantısı olan Anamas Dağları ile
bütünleşir. İlçe doğusunda, Beyşehir, batısında Aksu ve kuzeyinde Şarkikaraağaç ilçeleri ile çevrilidir.
İlçenin rakımı 1150 metredir. İlçe sınırları içerisinde bulunan Dedegöl Dağı (2892 m) ile Isparta’nın en
yüksek dağıdır. Yenişar tarih boyunca pek çok uygarlığa sahne olmuştur.
- 15 OZL-201500097
Yapılan araştırmaya göre, M.Ö. 4000 yıllarında Etiler, M.Ö. 1500 yıllarında Frigyalılar, M.Ö. 800 yıllarında
İyonlar, M.Ö. 600 yıllarında Lidyalılar, M.Ö. 446 yıllarında Persler, M.Ö. 190 yıllarında Romalılar, M.S. 395
yıllarında da Bizanslar yörede uygarlık kurmuşlardır. 1071 Malazgirt Zaferinden sonra 1142 yıllarında
Selçuklu topraklarına katılabilmiştir. 1810 yılında Konya Vilayetine bağlı bir kaza olmuştur. Selçuklulara
ait Kubad-ı Abad Sarayı kalıntıları da ilçe hudutları içinde yer almaktadır. Yenişarbademli, Şarkikaraağaç
üzerinden asfalt yol ile Isparta il merkezine 177 km uzaklıktadır. Yenişarbademli’nin başlıca gelir kaynağı,
tarım, hayvancılık, orman işçiliği ve balıkçılıktır.
Yeryüzü Şekilleri:
Isparta ili arazisi, III. jeolojik zamanda oluşmuş, beyaz tebeşir ve kalkerden meydana gelmiştir. Daha
sonra tektonik volkanik hareketlerde yeni oluşumlar kazanmıştır. Çoğunlukla sıkışma tektoniğinin hüküm
sürdüğü paleotektonik dönemde bir takım kıvrımlı yapılar ve bindirmeler meydana gelmiştir.
Bindirmeler, Ofiyolotik karmaşık ve Akdağ kireçtaşının, Vurdigaliyen yaşlı birimlere bindirmesi şeklinde
olmuştur. Özellikle Kadıköy formasyonunda gözlenen kıvrımlar Alp orojenezinin Preniyen fazıyla ilgilidir.
Çekme tektoniğinin hüküm sürdüğü Neotektonik dönemde ise bir takım normal faylar horst-graben
yapıları ve volkanizma etkinliğinin izlerini Isparta ve yakın civarında görmek mümkündür. Isparta'nın
yüksek ve engebeli olan topraklarının, kuzey doğuda ve doğuda Sultan Dağları, Beyşehir Gölü ve Dedegöl
Dağlarının güney uzantıları, güneyde Antalya Havzasının yüksek kesimleri, batıda ve güneybatıda Karakuş
Dağları, Söğüt Dağları, Burdur Gölü, Ağlasun ve Bucak yaylaları ile doğal sınırları oluşmuştur. Isparta'nın
yeryüzü şekillerinin %68.4'ü dağlar, %16.8'i ovalar ve %14.8'i platolardan oluşmaktadır. Toprakların
%74'ü tarıma elverişlidir. İlin yüzölçümünün %7.5'i göllerle kaplıdır.
Akarsular:
İlin önemli akarsuları, Antalya Havzasında yer alan Aksu Deresi ve Köprü Suyudur
Aksu Irmağı:
Aksu Irmağı, kaynaklarından en önemlisini Isparta’nın güneyindeki Akdağ’ın kuzey eteklerinden alır. Yörede
debisi yüksek olan pınar suları ile birleşerek gittikçe derinleşen bir boğazla Isparta’ya doğru akar.
Aksu Irmağı’nın ana kaynağını oluşturan bu suya Belbaşı suyu adı verilir. Aksu Irmağı geçtiği yörelerdeki çay ve
dereleri de toplayarak, Akdağ ile Davraz arasındaki dar ve derin boğaz olan Dereboğazın’dan geçerek güneye
akar. Aksu Irmağı, batıdan gelen Minasın ve Kadınlar Çaylarını, doğudan Davraz Dağından çıkan Darıyeri Çayı ile
Çukurköy yöresinden gelen Çukurca Çayını alır. Dereboğazı’ndan geçip Ağlasun Çayını da aldıktan sonra ve suyu
iyice bollaşarak, Isparta il hududunu bırakmadan önce, doğudan Kovada Gölü’nden gelen Düden suları ile
birleşerek, önce Burdur ve sonra da Antalya il hudutları içine girer ve Aksu ilçesi yakınlarından Akdeniz’e
ulaşır.
Köprü Suyu:
Kaynağını Göl Dağları’nın orta kesimlerinden alan Köprü Suyu, Kuyucak Dağları ile Göl Dağları arasında kalan
havzanın sularını toplayarak güneye doğru akar. Yılanlı Ovası’ndan geçtikten sonra, yaklaşık 10 km
uzunluğundaki Kızıldere Boğazı’na girer ve daha sonra Antalya il alanı içinden Akdeniz’e dökülür.
İklimi:
Isparta’nın iklimi, Akdeniz bölgesi ile Orta Anadolu bölgesi iklimleri arasında bir geçiş özelliği gösterir.
Yılın üçte birinde sıcaklık 0 derecenin altında seyreder. Kar yağışı azdır. Senelik yağış 445-620 mm
arasında değişir. Genelde sıcaklık -17 derece ile +37 derece arasındadır.
- 16 OZL-201500097
Bitki örtüsü:
Isparta il topraklarının % 40’a yakını orman ve fundalıklardan, % 20’si çayır ve mer’alardan, % 16’sı ekili
ve dikili arâzilerden, % 24’ü ise tarıma elverişsiz arâziden müteşekkildir. Ekime müsâit arâzinin mühim
kısmı gül bahçeleri ile kaplıdır. Atabey ve Keçiborlu’da gül bahçeleri daha çoktur. Aksu Vâdisi ve Davraz
eteklerinde meyve, zeytin ağaçları vardır. 1500 m yüksekliğe kadar olan yerlerde meşe ve katran, ardıç
ve maki cinsi ağaçlar ve daha yükseklerde çeşitli çam ormanları bulunur.
Ekonomi:
Isparta’da son on yılda ekonomide tarım ağırlık kazanmaya başlamıştır fakat sanayi de önceki yerini
korumaya devam etmiştir. Elma, kiraz ve gül gibi geleneksel tarım üretiminin yerel istihdamda önemli
bir paya sahip olması ilin istihdam yapısında söz konusu sektörün ağırlığını arttırmakta, bu çerçevede
tarım sektörü ekonomik belirleyiciliğini sürdürmektedir. DİE’nin istatistiklerine göre Isparta milli gelir
bakımından 40. sırada bulunmaktadır diğer bir deyişle Türkiye ortalamasında bir gelire sahiptir.
Tarım:
Göller yöresinin merkezi konumundaki Isparta ili, 893.307 ha. yüzölçüme sahiptir. Bu alanın, 353.959
ha.'ı ormanlar, 251.282 ha.'ı tarım arazisi, 81.719 ha.'ı da çayır-mera alanları ile % 77'si tarımsal açıdan
kullanılan alanlardan oluşurken, 70.156 ha.'ı su yüzeyleri, 136.191 ha.'ı da diğer tarım dışı alanlardan
oluşmaktadır. Isparta ilinin arazi yapısı, oldukça dağlık ve engebeli olmasına karşılık önemli tatlı su
kaynaklarının ve küçüklü büyüklü birçok verimli ovanın bir araya toplandığı bir özelliğe sahiptir.
Isparta ilindeki tarım alanlarının % 64'ü kuru, % 36'sı ise sulu tarım arazilerinden oluşmaktadır. 89.601
ha. olan toplam sulu tarım arazisinin, 22.838 ha.'ı Köy Hizmetleri İl Müdürlüğü, 66.763 ha.'ı ise Devlet Su
İşleri tarafından sulamaya açılmıştır. Eğirdir Gölü gibi önemli bir tatlı su kaynağının Isparta ili sınırları
içinde bulunması, 1969 yılında Boğazova Sulamasının işletmeye açılmasıyla başlayan sulama işlerinin
yaygınlaşmasında büyük bir faktördür. 1967 yılında sadece 23.675 ha. olan sulu tarım arazisi miktarı,
gerçekleştirilmiş çeşitli sulama projelerinin işletmeye açılması ile günümüzde 89.601 ha. alanın
sulanması sağlanmıştır. Gerek DSİ ve gerekse Köy Hizmetleri tarafından halen inşası devam eden
projelerin tamamlanmasıyla sulu tarım arazisi miktarı daha da artırılacaktır. Başta Isparta Ovası olmak
üzere Senirkent, Gelendost, Atabey, Gönen, Kumdanlı, Boğazova, Yılanlı, Ş.Karaağaç ve Y.Bademli
ovalarında sulama imkânlarının genişlemesi ile daha önce ticari değer taşımayan birçok ürün günümüzde
önemli derecede gelir kaynağı haline gelmiştir. Isparta ilini karakterize eden zirai faaliyetler içinde
meyvecilik başta gelmektedir. Elma, kiraz, kayısı, vişne ve üzüm yetiştiriciliği meyve ürünleri içinde
önemli yere sahiptir. Ülkemizde çok büyük bir oranla başı çeken gül üreticiliği yanında hububat,
baklagiller ve endüstri bitkileri de Isparta tarımında önemli bir yer teşkil eder. Isparta ilinde en fazla
ekimi yapılan ürünler, tahıl ürünlerinden buğday ve arpa ile baklagillerden nohuttur.
Hayvancılık:
Isparta İlinde büyük baş, küçükbaş ve kümes hayvancılığının her türlüsü yapılmaktadır. Son yıllarda
ilde uygulanan hayvan ıslah çalışmaları ile, gerek hayvan sayısında ve gerekse hayvansal ürünlerde dikkati çeken
gelişmeler olmuştur. İl’de Keçiborlu’nun Kılıç ve Senir kasabaları başta olmak üzere Merkez ve Gelendost
ilçelerinin bazı köylerinde besihaneler mevcut olup, bunlarda kesim ve bilinçli bir büyük baş hayvan besiciliği,
Senirkent ve Yalvaç ilçelerinde de koyunculuk yapılmaktadır. İlin engebeli, orman-fundalık olan arazisi
oldukça önemli sayıda kıl keçisi yetiştirilmesine çok uygun doğa koşulları yaratmaktadır.
İl dâhilinde, önemli oranda kıl keçisi, özellikle, Eğirdir, Sütçüler, Merkez ilçe ve Keçiborlu’da beslenmektedir.
İlde az da olsa tiftik keçisi de beslenmektedir. Tiftik keçisi daha ziyade Yalvaç ve yöresinde bulunmaktadır. İlde,
aile işletmeleri biçimindeki hayvancılık da yaygındır. Kırsal kesimlerde hemen her evde 1-2 inek, 3-5 koyun-keçi
- 17 OZL-201500097
ve 8-10 tavuk şeklinde, hayvancılık görmek mümkündür. Ancak son yıllarda yöreye devletçe damızlıkların bolca
verilmesi nedeni ile süt inekçiliğinde de büyük sıçramalar olduğu görülmektedir.
Madenler:
Isparta ve yöresi, jeolojik yapı bakımından çeşitli maden rezervlerine sahip bir konumdadır.
Fakat madencilik, il ekonomisinde önemli bir yer tutmamaktadır. İl’de, merkez ilçeye bağlı
Yakaören, Deregümü ve Gelincik köyleri civarında zengin pomza taşı yatakları bulunmaktadır. Sav
Kasabası civarında da çimento hammaddesi olan lav (tras); Senirce Köyü yakınlarında ise marn ve
kalker (kireçtaşı) ocakları bulunmaktadır. Bu ocaklardan yöre ihtiyacının karşılanması için
yararlanılmaktadır. Eğirdir İlçesi Akbenli (Haymana) Köyü civarlarında da maden kömürü bulunmuş, bu
ocaklardan kısa bir süre yöre ihtiyaçları için faydalanılmış olup daha sonra verimsizlik nedeniyle terk
edilmiştir. Ayrıca, Bağıllı, Balkan ve Pazarköy civarlarında da krom madeni yatakları bulunmuşsa da
yataklar işletilmemiştir. Keçiborlu İlçesinde ülkenin en zengin kükürt yatakları bulunmaktaydı. Bu yataklar
uzun süre Etibank’ça işletilmiş ve ülkenin kükürt ihtiyacı bu yataklardan sağlanmıştır. Fakat son yıllarda
kükürt rezervlerinin tükenmesi nedeni ile işletme faaliyetleri durdurulmuştur.
İlde, Yalvaç ilçesi Hisarardı, Özgüney ve Özbayat Köyleri ile Şarkikaraağaç ilçesi Çarıksaraylar, Muratbağı
ve Yukarı Dinek Köyleri civarlarında da barit maden ocakları bulunmaktadır. Bu ocaklar Etibank ve özel
sektör tarafından işletilmektedir. Yalvaç ilçesi Yarıkaya ve Yukarıkaşıkara Kasabası civarında da maden
kömürü yatakları bulunmaktadır. Bunlar özel sektör tarafından işletilmektedir. Ayrıca, ilde, Şarkikaraağaç
ilçesi Çaltı ve Fele köyleri civarında demir madeni, Salur ve Beleceğiz Köyleri civarında krom madeni, Atabey
ve Sütçüler ilçeleri civarlarında da mermer yatakları bulunmaktadır.
Sanayi:
Isparta İli ekonomisi Cumhuriyetin ilk yıllarında bez dokumacılığı, deri işletmeciliği, tuz, şarap, koku ve
renk veren bitki üretimi gibi basit sanat ve tarım işleri ile uğraşır iken, günümüzde bu alanlarda
sanayileşmeye ve tarımsal alanda gelişmeye başlamıştır. Eski geleneksel üretim alanlarının bugüne
yansıması olarak tekstil, halıcılık, gül ve gülyağı üretimi, dericilik alanlarına çimento, yonga levha, barit,
mermer, kereste gibi alanlar da eklenerek ilin üretim periyodu genişletilmiştir.
İlin gıda sanayi giderek artan oranda gelişme göstermektedir. Mevcut un fabrikaları Isparta ve çevre
illerden temin ettikleri buğdayı işleyerek ilin ve çevre illerin un ihtiyacını karşılamaktadır. Eğirdir
Gölü’nden avlanan sudak balığı ile diğer bölgelerden temin edilen balık ve kerevit, İl merkezi ve Eğirdir’de
kurulan tesislerde işlenerek tamamı ihraç edilmektedir. Isparta’da üretilen yaklaşık 500.000 ton elmanın
muhafazası ve ihracata yönlendirilmesi için il genelinde yaklaşık 320.000 ton kapasiteye yaklaşan soğuk
hava tesisi faaliyet göstermektedir. Elma üretimine dayalı meyve suyu ve konsantresi fabrikaları
mevcuttur. Yine ilde Türkiye ölçeğinde büyük sayılabilecek özel sektöre ait et entegre tesisi 2004 yılında
faaliyete geçmiştir.
İlin orman yönünden zengin olması, orman ürünlerine dayalı sanayisinin de gelişimini sağlamış çok sayıda
kereste fabrikası kurulmuş ve yurdumuzun her bölgesine işlenmiş kereste ve mamullerini satar duruma
gelmiştir. İlde irili ufaklı 500 dolayında sanayi tesisi bulunmaktadır. Bu tesislerin yarıdan fazlası il
merkezinde diğerleri de ilçelerinde faaliyetlerini sürdürmektedir. Ayrıca, Yalvaç İlçesinde başta olmak
üzere kayısı üretimi de hızlı bir artış göstermekte olup; elma ve kayısı üretimine dayalı olarak ilde meyve
suyu ve konsantresi üretiminde de gelişme kaydedilmiştir.
Bunların yanında Uluborlu İlçe merkezinde kaliteli kiraz üretimine yönelinmiş ve üretilen kirazların
tamamı yurtdışına ihraç edilmektedir.
- 18 OZL-201500097
Tekstil sektörü geçmişte halı dokumacılığına dayalı olarak yün ipliği üretiminde ağırlıklı iken günümüzde
pamuk ve trikotaj ipliği ile konfeksiyon üretiminde gelişme göstermektedir. İl merkezi ve Yalvaç
İlçesindeki tabakhanelerde yakın zamana kadar iptidai usullerle yapılan deri ve kösele işlemeciliği son
zamanlarda bir kısım esnafın modern teknolojiye yönelmeleri dericilik sektörünün il ekonomisi için
önemini arttırmıştır.
Isparta ilinde, bunların yanında kesme çiçekçilik faal hale gelmiş ve geneli il merkezinde olmak üzere
büyük bir aşama kaydetmiştir.
Ulaşım:
Isparta ulaşım bakımından kavşak bir noktadadır. Her bölgeden kolayca ulaşılacak durumdadır.
Afyonkarahisar-Antalya, Konya-Antalya karayolları Isparta'dan geçer.
TEKSTİL SEKTÖRÜ HAKKINDA GENEL BİLGİLER
Tekstil ve hazır giyim sektörü dünyada gerek üretim sürecinde yaratılan katma değer gerekse ihracat
gelirleri içindeki yüksek payı nedeniyle ekonomik kalkınma sürecindeki birçok ülke için önemli
sektörlerden biri. Türk tekstil sektörü, ürün kalitesi, moda ve trendleri belirleme gücüne sahip tasarımları
ve yüksek teknolojisi itibariyle gelecekte global ticarette adından daha fazla söz ettirecek potansiyele
sahip. Bugün Avrupa’nın üçüncü büyük tekstil ihracatçısı olan Türkiye, dünyanın altıncı en büyük hazır
giyim ihracatçısı. Günümüzde dünya tekstil ihracatının büyüklüğü 300 milyar dolar civarında. Hazırgiyim
ihracatı ise 500 milyar dolara yaklaşıyor. Türkiye Cumhuriyeti'nin 100. yaşında, yani 2023 yılında dünya
tekstil ticaretinin 550 milyar dolara, hazırgiyim ticaretinin ise 740 milyar dolara ulaşacağı tahmin ediliyor.
2023 vizyonu doğrultusunda Türkiye ihracat büyüklüğünün tekstil ve hammaddelerinde 20 milyar dolara,
hazırgiyim ve konfeksiyonda 52 milyar dolara ulaşması hedefleniyor. 2014 yılında Türkiye'nin ihracatı
157 milyar 622 milyon dolara ulaştı. Bu rakam Türkiye Cumhuriyeti'nin yıllık ihracatta yeni rekoru oldu.
Türkiye ihracatından yüzde 12 pay alan hazırgiyim ve konfeksiyon ise 18,7 milyar dolarla 2014 yılında en
fazla ihracat gerçekleştiren ikinci sektör unvanını aldı.
Türkiye’nin Tekstil Potansiyeli:
Türkiye’nin 2000 yılında 425,7 milyon dolar değerinde olan teknik tekstil ihracatı, 2010 yılında 1,2 milyar
dolara ve 2014 yılında 1,6 milyar dolara ulaşmıştır. 2010-2014 yılları arasında teknik tekstil ihracatı
sadece 2012 yılında %4,8 oranında gerilemiş, diğer yıllarda %3,2 ile %21,2 arasında değişen oranlarda
artmıştır. Bugün Almanya ve diğer AB ülkeleri başta olmak üzere, Meksika’dan Kenya’ya, Rusya
Federasyonu’ndan Suudi Arabistan’a dünyanın farklı kıtalarında 183 ülkeye Türkiye’den teknik tekstil
ürünleri ihraç edilmektedir. Öte yandan, 2000 yılında 280,1 milyon dolar değerinde olan teknik tekstil
ithalatı, 2010 yılında 1,1 milyar dolara ve 2014 yılında 1,5 milyar dolara yükselmiştir. 2010-2014 yılları
arasında teknik tekstil ithalatı, teknik tekstil ihracatına benzer şekilde sadece 2012 yılında %11,2
oranında gerilemiş, diğer yıllarda %6,8 ile %24,2 arasında değişen oranlarda artmıştır. 2014 yılında 107
ülkeden yapılan teknik tekstil ithalatı, son beş yıl içinde yıllık ortalama %7,7 oranında yükselmiş ve yıllık
ortalama artış hızı %7,3 olan teknik tekstil ihracatı ile karşılaştırıldığında yükselme eğilimi kaydetmiştir.
İstanbul Tekstil ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri (İTKİB) verilerinden derlenen bilgiye göre, geçen yılın
ocak-temmuz döneminde 4 milyar 835 milyon 348 bin dolar olan sektördeki ihracat, bu yılın aynı
döneminde yüzde 8 artarak 5 milyar 225 milyon 559 bin dolara ulaştı.
92,7 milyar dolarlık ülke ihracatının üzerinde büyüme gösteren sektördeki dış satım, genel ihracatın
yüzde 5,6'sını, 73,3 milyar dolarlık sanayi ihracatının da yüzde 7,1'ini karşıladı.
Mal grupları bakımından en fazla dış satım, 1 milyar 728 milyon 509 bin dolarla sektördeki ihracatın
yüzde 33'ünü oluşturan dokuma kumaşta gerçekleştirildi.
- 19 OZL-201500097
Bu ürün grubunu 1 milyar 31 milyon 434 bin dolarla iplik, 1 milyar 17 milyon 30 bin dolarla örme kumaş,
370 milyon 190 bin dolarla elyaf ihracatı izledi. İstanbul Tekstil ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri (İTKİB)
verilerinden derlenen bilgiye göre, geçen yılın ocak-temmuz döneminde 4 milyar 835 milyon 348 bin
dolar olan sektördeki ihracat, bu yılın aynı döneminde yüzde 8 artarak 5 milyar 225 milyon 559 bin dolara
ulaştı.
370 milyon 190 bin dolarla elyaf ihracatı izledi.
Türkiye'nin 2023 yılı için koyduğu 500 milyar dolarlık ihracat hedefine karşın, tekstil sektörü de 2023
projeksiyonunu 20 milyar dolar ihracat olarak şekillendirmiş durumda. 2023 stratejisi kapsamında hazır
giyim ihracatının ise 60 milyar dolar seviyesine çıkarılması hedefleniyor. Ayrıca hazır giyimde 10 yıl içinde
1.5 milyon kişilik istihdam yaratılması da planlanıyor.
İstanbul Tekstil ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri (İTKİB) verilerinden derlenen bilgiye göre, geçen yılın
ocak-temmuz döneminde 4 milyar 835 milyon 348 bin dolar olan sektördeki ihracat, bu yılın aynı
döneminde yüzde 8 artarak 5 milyar 225 milyon 559 bin dolara ulaştı.
370 milyon 190 bin dolarla elyaf ihracatı izledi.
Türkiye’nin Tekstil Üretimi ve İhracatı
Tekstil ve hazır giyim sektörü, hammaddenin elyaf ve ipliğe dönüşümünden, dokuma, ev tekstili, hazır
giyim ve yüksek teknolojiye dayalı teknik tekstil ürünlerine kadar birçok ürünün üretimine uzanan çok
geniş ve çok boyutlu bir sanayidir. Ülkeler bazında değerlendirildiğinde sırasıyla İtalya, Almanya, Rusya
Federasyonu, Romanya ve ABD en fazla tekstil ihraç edilen ülkelerdir. Tekstil sektörü ihracatında belli
pazarlarda yoğunlaşmanın olduğu görünmektedir. Örneğin, ihracat büyüklüğü açısından önde gelen ilk
on ülkeye yapılan ihracat toplamın %52’sini oluşturmaktadır. Ancak son yıllarda hızla bir pazar
çeşitlemesine gidildiği gözlenmektedir.
Tekstil ihracatı açısından en önemli pazar toplam ihracatın yaklaşık %46’sının yapıldığı AB ülkeleridir.
(AB-25) AB ülkeleri içinde ise eski AB (15) ülkeleri geleneksel olarak en önemli pazarımız olmakla birlikte,
yeni AB ülkelerine yapılan ihracat da hızla artmaktadır. Ayrıca, AB ülkeleri dışında kalan diğer Avrupa
ülkeleri ile Sovyetler Birliği yerine kurulan Rusya Federasyonu ve diğer cumhuriyetlere yönelik tekstil
ihracatımız da kayda değer oranlarda artmakta olup, bu pazarlarda ciddi ihracat potansiyelleri
mevcuttur.
Tekstil sektörü bir yandan hali hazırda ihracat yapılan ülkelerdeki pazar payını artırmak diğer yandan da
yeni pazarlara girme ve pazar çeşitliğini artırmak amacıyla yoğun bir tanıtım ve pazarlama faaliyeti içinde
olup, bu yöndeki gayretlerini sürdürmektedir.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi:
Taşınmaz sektörü son yıllarda gelişen sektörlerin başında yer almaktadır. Bu gelişmeye etki eden
faktörlerin başında sektörün karlılık oranının her geçen gün artması ve buna paralel olarak gayrimenkul
- 20 OZL-201500097
ürünlerinin ülkemizde en belirgin yatırım araçlarından biri olması gelmektedir. Gayrimenkul ürünleri
temel ihtiyaçlar hiyerarşisi bağlamında incelendiğinde, gayrimenkullerin barınma ihtiyacını karşıladığını
ve dolayısıyla söz konusu sektörün de gıda sektörü gibi her zaman dinamik bir sektör olarak ayakta
kalacağını görmekteyiz. Öte yandan, ülkemizdeki arz ve talep dengelerine bakarsak, konut fiyatlarının
neden özellikle ülkemizde büyük şehirlerde çok yüksek olduğunu analiz edebiliriz. Söz konusu Pazar,
yüksek arz açığına rağmen, yüksek bedellerle satılan gayrimenkullere talebin yüksek olduğu bir pazardır.
Doğal bir afet olan deprem gayrimenkul sektöründe değişimi de beraberinde getirmiştir. İnşaat
maliyetleri büyük ölçülerde artmış olsa da deprem sonrası yapılan ve satılan gayrimenkullerin fiyatları
deprem öncesi fiyatlarla karşılaştırıldığında yaklaşık iki misli artmıştır. Deprem aslında bir kriz gibi
gözükse de deprem sonrası gayrimenkul piyasası belli bir durgunluktan sonra deprem öncesinden bile
daha canlı olmuştur. Bu yüzden literatür de bilindiği üzere bazı krizler bazı fırsatlar da yaratabilmektedir.
Şu an itibarıyla arz açığı temeline bağlı kalarak yüksek fiyatlarla satılan gayrimenkuller bile çoğu zaman
maket üzerinden satılmaktadır. Dolayısıyla, pazar dinamik bir yapıda gelişmektedir.
Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve
yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren
siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe
geçmiştir, 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından
itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir. 2007 yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi
olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmakla birlikte, olumlu etkileri 2008
yılında beklenirken, küresel ekonomiden kaynaklanan dalgalanmalar konut talebi önemli ölçüde azalma
göstermiştir.
ABD mortgage krizinde, borçlulardan, kredi veren kuruluşlara, menkul kıymet ihraç edenlerden kredi
derecelendirme ve yatırımcılara kadar tüm mortgage piyasası taraflarının sorumlu olduğu
görülmektedir. Özellikle sorunlu kredilerin büyük kısmını oluşturan subprime mortgage kredilerinin
hükümet tarafından desteklenmesi ve batık kredilerin hükümet politikaları gereği fonlanması,
değerleme ve ölçümü zor olan bir sistemin oluşmasına neden olmuştur.
ABD’de başlayan sorunların diğer ülke piyasalarında domino etkisi yaratmasına neden olmuş, sonuçta
ise ABD kaynaklı ortaya çıkan mortgage krizi tüm dünya piyasalarını derinden etkilemiştir. Türkiye gibi
gelişmekte olan ülkeler henüz mortgage sistemi uygulamasının çok başlarında oldukları için taşınmaz
piyasalarında önemli ölçüde kırılmalar yaşamadılar. Ancak krizin etkileri ülkemizde de psikolojik olarak
daha sonra belirginleşmeye başladı. Yakın geçmişte açıklanan rekor küçülme rakamları da bunu
kanıtlamaktadır.
2009 yılında derinleşen ekonomik krizin etkisiyle inşaat sektörü daralmış, gayrimenkul piyasasında
fiyatlar gerilemiştir. Ancak ekonomik krize rağmen yurtiçi faiz oranlarında düşüş yaşanmış, kredi faiz
oranlarının düşük seviyelerde seyretmesi gayrimenkule olan talebin daha da fazla düşmesine engel
olarak gayrimenkul fiyatlarındaki gerilemeyi sınırlamıştır.
2010 yılında Türkiye inşaat sektörü ve gayrimenkul piyasası yeniden büyüme sürecine girmiş, konut
piyasasında yeni başlangıçlar ve kredi kullanımında önemli gelişmeler yaşanırken ticari gayrimenkullerde
AVM ve ofis piyasaları da canlanmıştır. Küresel finans krizi sebebiyle daralma yaşayan ekonominin yıl
boyunca iyileşme gösterip nitelikli Konut projeleri sayısında artış izlenmiştir. Yine ofis ve alışveriş merkezi
kiralama taleplerinde ve yeni yatırımlarda artış görülmüştür.
- 21 OZL-201500097
Hükümetimiz tarafından Ekim 2011’de açıklanan Orta Vadeli Ekonomik Programa paralel olarak,
hükümetin özel sektör yatırımları ve doğrudan yabancı yatırımlar ile ihracatın gelişmesini desteklemek
için çabalarının süreceğini, Türkiye’nin TL cinsinden notunu BBB-‘ye yükseltmesiyle birlikte uzun vadede
yerel ve yabancı para birimi cinsinden kredi notu görünümünün pozitif olacağının öngörüldüğünü,
yatırım piyasalarına bakıldığında, yüksek arsa fiyatları, lojistik gelişiminin önündeki en önemli
engellerden biri olmaya devam etmektedir. Bunun yanı sıra, Türkiye lojistik pazarında Türk lojistik
yatırımcı veya geliştiricileriyle ortaklık kurarak büyümek isteyen bazı büyük küresel yatırımcıların olduğu
bilinmektedir. Fakat arsa fiyatları bu gibi ortak girişimlerin gelişmesinin önündeki en önemli engeli
oluşturmaktadır.
2011 yılının üçüncü çeyrek döneminde konut sektöründe alınan yapı ruhsatları ve yapı kullanım izni
belgesi sayısı artmıştır Konut kredisi faiz oranları ikinci çeyrekte yüzde 1’in üzerine çıktıktan sonra artışını
yılın üçüncü ve son çeyreğinde de sürdürmektedir. Merkez Bankası’nın sıkılaştırıcı önlemleri uyguladığı
Ağustos ayından bu yana TL ticari ve tüketici kredisi faizleri yükselme eğilimine girmiştir. Buna bağlı
olarak konut kredisi aylık ortalama faiz oranları da yükselmektedir. Tüketicilerin konut satın alma eğilimi
2011 yılı genelinde dalgalanma göstermektedir. Yılın ilk çeyrek döneminde artan satın alma eğilimi ikinci
çeyrekte zayıflamış, üçüncü çeyrekte ise son dönemlerin en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Yılın dördüncü
çeyrek döneminde ise Ekim ayı verilerine göre tüketicilerin konut satın alma eğilimi yeniden gerilemiştir.
Perakende yatırım pazarı, 2011 yılı içerisinde uluslararası yatırımcıların ilgisini yoğun bir şekilde çekmeye
devam etmiştir. Ekonomideki ve perakende pazarındaki olumlu gelişim ve orta vadede Türkiye’nin kredi
notunun yükseltilmesine yönelik beklentiler ile birlikte perakende yatırım pazarında artış
beklenmektedir. 2011 yılında ekonomide yaşanan canlanmayla birlikte, lojistik pazarında kiracı talebinde
gözle görülür bir düzelme görülmüş fakat bu düzelme henüz tam anlamıyla kira işlemleri ve kira oranları
üzerinde etkili olamamıştır. Uluslararası piyasalarda görülen toparlanmayla beraber, Türkiye otel
piyasasına olan ilgi de artmaktadır.
2012 de Avrupa piyasalarında ciddi bir belirsizlik söz konusu iken, İstanbul geçen yıl olduğu gibi bu yıl
da, birinciliğini koruyor ve Türkiye, kendi iç finansman sorunlarını çözmüş Avrupalı gayrimenkul
yatırımcıları için Avrupa'da orta ve uzun vadedeki tek yatırım seçeneği olmaya devam ediyor. Kriz
öncesindeki yoğun uluslararası yatırımcı talebi bunun en önemli göstergesiydi. Türkiye, sadece genç
nüfus yapısı ve şehirleşme oranları ile değil artan ticaret ve finans imkânları ile de gayrimenkulde çok
önemli bir yatırım hedefi olarak ortaya çıkıyor. Buna rağmen Türkiye hala gelişmekte olan bir pazar ve
dolayısı ile hem mevzuat hem ekonomik koşullar ve hem de iş yapış tarzları açısından riskler barındırıyor.
Yapılması gereken durgunluğun olduğu bu dönemlerde ileri sürülen bu riskleri en aza indirecek
düzenlemeleri bir an önce hayata geçirip normal koşullar geri geldiğinde yatırımcılara hazır olmak.
Türkiye’de Gayrimenkul sektörü uzun yıllardan beri olduğu gibi 2013 yılında da cazibesini koruması
beklenmekte, Özellikle konut sektörünün kentsel dönüşüm odaklı olarak önümüzdeki 15 yıl gibi sürede
önem kazanacağı beklenmektedir.
2013 yılı itibariyle gelinen nokta konut kredilerinin bankacılık kesimi açısından önem taşımaya devam
ettiğidir. Yılsonu itibariyle mevduat bankaları tarafından kullandırılan konut kredisi hacminin 105 milyar
TL’yi aşması beklenmekte ve buna karşılık takibe dönüşüm oranının %1’in altında oluşması kredi
tarafında sağlıklı bir büyümeyi işaret etmiştir. Konut kredisi faiz oranları açısından yaklaştığımızda ise,
yılın ilk yarısında tarihin en düşük oranları gözlemlenmiş, yılın ikinci yarısında ise özellikle Amerika’nın
parasal politikalarından kaynaklanan unsurların etkisi ile yılsonunda aylık %1 seviyelerini zorlamıştır.
- 22 OZL-201500097
Türkiye'de döviz piyasalarında 2014 yılında meydana gelen hareketliliğin gayrimenkul pazarını yılında
fiyatlanma anlamında yeni bir dengeye yönlendirdiği izlendi. Piyasaları 2013 yılı ile kıyaslayacak olursa
neredeyse aynı seyirde olduğunu görüyoruz. Ancak farklılık yabancı alımlarının artmış olması. Bu artış
belirgin şekilde gözlemlendi. Fiyat artışlarına bakacak olursak geçtiğimiz %13-14 lere yakın olan konut
fiyatı artışları 2014 yılı içinde aynı şekilde yükselme gösterdi.
Türkiye’nin çevresindeki belirsizlikler kısa vadede çözülmeyeceği izlenimi vermektedir. Bu durum Türk
ekonomisi üzerinde baskı unsuru olmayı sürdürebilir. Büyümenin 2014’e yakın seviyede olacağı
beklentisi hakim. 2015’te Amerikan Merkez Bankası’nın alacağı kararlar, bizim gibi pek çok gelişmekte
olan, dış finansmana ihtiyaç duyan ülkelerin ekonomisini etkileyecek. 2015’de faizlerin aşağı yönlü
hareket etmeyeceğini öngörüyoruz. İnşaat sektöründeki hareketlilik 2015’te 2014’e yakın seviyede
olacağı öngörülmektedir. Çünkü birçok inşaat firması kentsel dönüşüm konusundaki çalışmalarını
önümüzdeki dönemde bir bir hayata geçirmeye başlıyorlar. Bu süreç takip eden yıllarda da
gözlemlenecek. Ancak birçok firma yatırım konusunda yabancı ortaklıklara gidebilir, özellikle dönüşüm
süreci çok maliyetli ve zorlu bir süreç.
4.3- Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler:
Değerleme çalışması sırasında, çalışmayı olumsuz yönde etkileyecek herhangi bir faktör tespit
edilmemiştir.
4.4. Gayrimenkulün Çevresel, Yapısal ve İnşaat Özellikleri:
Değerleme konusu taşınmaz, Gönen ilçe merkezine 12 km mesafede, Süleyman Demirel Organize Sanayi
Bölgesinde ve tapunun M24b14a1b pafta, 121 ada, 5 parsel numarasında, 40662,26 m² alanla kayıtlı
bulunmaktadır. 1-3 numaralı parseller 2007 yılında ‘arsa’ vasıflı ve 2 numaralı parsel, 2007 yılında
‘Fabrika Binası İdari Bina Arsa’ vasıflı, toplam 41044,70 m2 alana sahip üç parsel iken, Kadastro
Müdürlüğünce düzenlenen Değişiklik Beyannamesi ile tevhit edilerek önce 4 parsel numarasını almıştır.
Bilahare 4 numaralı parsel ifraz edilerek 5 parsel (40662,26 m²) ‘Fabrika Binası İdari Bina ve Arsa‘ vasıflı,
6 parsel (382,44 m²) ‘ Trafo ve Arsası’ vasıflı iki parsel halinde tescil edilmiştir.
Mahallen; Gönen İlçesi, Koçtepe Köyü, Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi içinde konumlu, 121
ada, 5 parsel üzerinde bulunan ve tapuda Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi ve A.Ş. adına kayıtlı Fabrika Binası,
prefabrik betonarme tarzda, 2-C yapı sınıf ve grubunda inşa edilmiş, çatısı çelik yapı elemanları üzeri
alüminyum sandviç panellerle kapatılmıştır. Zemin döşemeleri yüksek dozajlı beton-şap ile kaplı,
duvarlar plastik badanalıdır. Yapının trifaze sanayi elektriği ve suyu vardır.
Taşınmaz 7447 m2 fabrika binası+466 m² idari bina+55 m2 trafo olmak üzere net toplam 7968 m2 lik
25.11.1997 tarih ve 7 numaralı O.S.B. Müteşebbis Başkanlığınca verilmiş yapı ruhsatına istinaden
yapılmış ve yine aynı idare tarafından yapının ruhsata uygunluğu dolayısıyla 26.04.1999 tarih 99/5 sayılı
yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği görülmüştür. Mahallinde yapılan incelemeler sonucu, yukarıda
ifade edilen 7968 m² lik yasal imalata ilave olarak trafoya bitişik, 138 m² lik jeneratör odası, atölye ile 45
m² lik kompresör odası yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan dairesi, 100 m² lik boyahane ile
ana binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu ve parselin kuzey-batı köşesinde
20 m²lik su deposu ile güney cephede 156 m² lik hava odası, toplamda yaklaşık 707 m² alana sahip,
duvarları briket, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon, kısmen Marsilya tipi oturtma çatı tarzında 2B yapı sınıfında, proje ve yapı ruhsatı bulunmayan yapılar inşa edildiği görülmüştür. Onaylı proje ve
ruhsat harici yapılan bu imalatların çekme mesafeleri korunarak yapıldığı Organize Sanayi Bölgesi imar
planı lejantının tetkikinden anlaşılmıştır. Yine yapılan incelemelerde bu imalatların max. yapı yüksekliği
dahilinde yapıldığı gözlemlenmiştir. Fabrika binasının dışında arsa çevresi güney cephesi yönünde
yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık
- 23 OZL-201500097
170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m
aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde 3 sıra dikenli çit ile çevrilmiştir.
Fabrika binası ve idare binası ile trafo binasına ait 25.11.1997 tarih 7 nolu yapı ruhsatı, 26.04.1999 tarih
99/5 nolu yapı kullanma izin belgesi, 25.11.1997 onay tarihli mimari proje vardır. Yapı ruhsatı ve yapı
kullanma izin belgesi parselin tevhit (birleştirme) işleminden önceki numaraları olan 121 ada 1-2-3 nolu
parseller için düzenlendiği ancak sonradan yapılan tevhit ve ifrazlar sonucu değerlemeye konu parselin
121 ada 5 parsel numarasını aldığı anlaşılmıştır. Fabrika ve idare binaları, Diriteks-Diriliş Tekstil Sanayi
Ticaret A.Ş. tarafından kullanılmaktadır. Isparta Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde, 21.12.2015
tarihinde yapılan araştırmada, yukarıda tarih ve numaraları verilen mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı
kullanma izin belgesi görülmüştür.
4.5. Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler:
Yapı kullanma izin belgesinin alınma tarihi dikkate alındığında 5 numaralı parsel üzerinde bulunan fabrika
binası ve idari bina 16 yaşındadır. Binaların bakımlı ve yaşına göre beklenenden daha az oranda yıprandığı
gözlemlenmiştir.
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler:
Taşınmazın arsa bedelinin hesabında imar durumu özellikleri, çevresel özellikler, ulaşımdan faydalanma
derecesi, altyapı özellikleri; mevcut bina inşa değerinin hesabında ise yapı malzeme ve işçilik kalitesi,
teknik donanımı dikkate alınmıştır.
4.7. Gayrimenkullerin Değerine Etki Eden Faktörler:
Olumlu Etkenler:
-Taşınmazın, Isparta’ya 26 km, Gönen ilçesine 12 km, Burdur iline 20 km mesafede, Süleyman Demirel
Hava Limanına 4 km mesafede olması.
-Isparta-İstanbul Karayolu üzerinde, ulaşımın kolay olduğu bölgede olması.
-İhracat kolaylığı açısından Antalya Limanına 146 km mesafede olması.
- 121 ada 5 numaralı parsel üzerinde bulunan fabrika binası ve idari binanın iskân belgesinin olması.
-Fabrikanın bulunduğu parselin 40.000 m²yi aşkın olmasından dolayı ek ruhsat alınarak dansite şartları
içinde yapıların büyütülebilmesi olanağına sahip olması.
Olumsuz Etkenler:
-Fabrika binası, idari bina ve trafo binası dışındaki yapıların ruhsatsız olması.
- 24 OZL-201500097
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri:
Değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu arsa için Organize Sanayi Bölge Başkanlığının uyguladığı 2015
yılı asgari m² birim değeri, üzerindeki yapı için maliyet yöntemi ile birlikte emsal fabrikaların
karşılaştırılması yöntemlerinin uygulanması uygun görülmüştür. Ayrıca ruhsatsız imalatların maliyet
bedelleri mevcut durum değerinde göz önüne alınmıştır.
4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler, Kullanılan Değerleme Tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu
yöntemlerin seçilmesinin nedenleri:
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla “Piyasa
Değeri Yaklaşımı/Emsal Karşılaştırma”, “Nakit Akışı (gelir) Yaklaşımı” ve “Maliyet Oluşumları Yaklaşımı”
yöntemleridir.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır;
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
- Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak
şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmaktadır.
- Gayrimenkul üzerinde sınırlayıcı herhangi hukuki bir sorunun olmadığı varsayılmaktadır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım–satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden
gerçekleştirilmektedir.
4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı:
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme
giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya
çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir
kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin,
gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit
Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme
oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri
itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün
geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek
bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme
oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler
uzmanda saklı kalır.
4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı:
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti
gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar
olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli
bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin
fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz
önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman
yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine;
mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının
toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet
- 25 OZL-201500097
yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek
duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.
Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile
mülkün değeri belirlenmektedir.
4.9.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma:
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni
satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve
karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi
kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve
karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri
yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel
özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir.
Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır;
- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
- Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu
nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
- Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip
olduğu kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler:
Değerleme çalışmasında piyasa değeri-emsal karşılaştırma yaklaşımı ve maliyet oluşumları yaklaşımı
kullanılmıştır. Fabrika arsasının piyasa değerinin takdir ve tespitinde Isparta Süleyman Demirel Organize
Sanayi Bölge Müdürlüğünün ekli 23.12.2015 tarih 39/18670 sayılı yazısında belirtilen 2015 yılı arsa m²
birim fiyatı olan 147,93 TL/m² esas alınmış; buna göre değerleme konusu parselin arsa birim fiyatı 147,93
TL/ m² olarak belirlenmiştir.
Diğer yandan fabrika binası ve idari bina inşai değerinin hesaplanmasında, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı’nın “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2015 Yılı Yapı
Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”inde belirtilen maliyet bedelleri esas alınmış, fabrika binasının
2-C, idari binanın 3-B yapı sınıf ve grubunda olduğu kabul edilmiştir. İncelenen belgelere göre binaların
16 yaşında olması ve bakımlı durumda bulunması göz önüne alınarak, % 15 yıpranma payı düşülmesine
karar verilmiştir.
Yapı ruhsatı ve iskân belgesi bulunan, onaylı projesi ile uyumlu olan yapıların inşai maliyet bedeli yasal
değer takdirinde dikkate alınmış; buna karşın ruhsat alınmadan inşa edilen trafoya bitişik 138 m² lik
jeneratör odası, atölye ile 45 m² lik kompresör odası, yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan
dairesi, 100 m² lik boyahane ve ana binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu
ile parselin kuzey-batı köşesinde 20 m²’lik su deposu, güney cephede 156 m² lik hava odası olmak üzere
toplamda yaklaşık 707 m² alana sahip yapıların inşai bedeli yasal piyasa değerinde dikkate alınmadan
- 26 OZL-201500097
mevcut durum piyasa değerinin takdirinde hesaplamaya dahil edilmiştir. Ruhsat harici inşa edilen bu
yapılar briket duvarlı, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon kısmen Marsilya tipi oturtma çatı
tarzında olup, 2-B yapı sınıf ve grubunda kabul edilmiştir.
Fabrika ve idare binaları ile eklentilerinin haricinde, arsa çevresi güney cephe yönünde yaklaşık 200
metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey cephesi yönünde yaklaşık 170 metre ve doğu
cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam 760 m ve ortalama 2 m yükseklikte tel örgü ile
çevrilmiştir. Tel örgü her biri 2 m yükseklikte 50 cm si, 20 cm genişlik ve 50 cm derinliğinde yapılmış
beton bloğa gömülü 2 metre aralıklı direklere monte edilmiş olup ayrıca direklerin eğimli kısmı dahil 3
sıra dikenli tel ile çevrilmiştir. Bu imalat kalemlerinin inşai değerinin hesaplanması için piyasa
araştırmaları sonucu ulaşılan birim fiyatlar kullanılmıştır.
4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri:
Değerleme konusu taşınmaz yapılı ve faal fabrika durumunda olup, yapısız arsa niteliğinde değildir.
Değerleme çalışmasında üzerinde proje geliştirilmemiş, proje değeri hesaplanmamıştır. Boş arsa
değerinin takdir ve tespitinde ise, Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünün ekli
23.12.2015 tarih 39/18670 sayılı yazısında belirtilen 2015 yılı arsa m² birim fiyatı olan 147,93 TL/m² esas
alınmış; buna göre değerleme konusu parselin arsa birim fiyatı 147,93 TL/ m² olarak belirlenmiştir
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi:
Değerleme konusu taşınmaz faal halde fabrika-imalathane durumunda olup, belirli periyotlarla elde
edilen gelir akışına sahip değildir. Anılan nedenle, değerleme çalışmasında nakit/gelir akımları yöntemi
kullanılmamıştır.
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi:
Değerleme konusu 121 ada 5 numaralı parsel üzerinde bulunan yapıların yasal inşaat alanı (onaylı proje,
yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine göre), fabrika binası 7447 m², idare binası 466 m² ve trafo
binası 55 m2 olmak üzere toplam 7968 m2 dir. Mahallinde yapılan incelemeler sonucu, yukarıda ifade
edilen 7968 m² lik yasal imalata ilave olarak trafoya bitişik, 138 m² lik jeneratör odası, atölye ile 45 m² lik
kompresör odası yine fabrika binasının kuzeyinde 228 m² lik kazan dairesi, 100 m² lik boyahane ile ana
binadan ayrı müstakil olarak inşa edilmiş 20 m² lik geçici atık deposu ve parselin kuzey-batı köşesinde 20
m²lik su deposu ile güney cephede 156 m² lik hava odası, toplamda yaklaşık 707 m² alana sahip, duvarları
briket, çatı kaplaması kısmen çelik konstrüksiyon, kısmen Marsilya tipi oturtma çatı tarzında 2-B yapı
sınıfında, proje ve yapı ruhsatı bulunmayan yapılar inşa edildiği görülmüştür. Fabrika binasının dışında
arsa çevresi güney cephesi yönünde yaklaşık 200 metre, batı cephesi yönünde yaklaşık 190 metre, kuzey
cephesi yönünde yaklaşık 170 metre ve doğu cephesi yönünde yaklaşık 200 metre olmak üzere toplam
760 m ve ortalama 2 m aralıklarla ve 1.50 m yükseklikte kalıp betonlar arası tel örgü ve üstünde 3 sıra
dikenli çit ile çevrilmiştir. Bu beton kalıplar parsel sınırının tamamında genişliği 20 cm, derinliği 50 cm
beton blok üzerine oturmaktadır.
- 27 OZL-201500097
Gerek yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde yazılı durum, gerekse mahallinde yapılan
gözlemlerimiz neticesinde, fabrika binasının yapı sınıf ve grubunun 2-C, idare binasının yapı sınıf ve
grubunun 3-B, ruhsatsız imal edilen toplam 707 m2 lik yapıların 2-B olarak alınması uygun görülmüştür.
Fabrika arsasının etrafına yapılan tel örgü, dikenli tel ve beton direklerin ve bu direklerin oturtulduğu
beton duvarın yaklaşık maliyet bedeli bu işle iştigal eden Sera Market yetkilisi Sefa Yılmaz ile yapılan
görüşme ile belirlenmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin
Hesabında Kullanılacak 2015 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, 2/B yapı sınıf
ve grubu birim maliyeti 370-TL/m2, 2-C yapı sınıf ve grubu birim maliyeti de 430-TL/m2, 3-B yapı sınıf ve
grubu birim maliyeti 700-TL/m2dir. Yapı kullanma izin belgesine göre bina 16 yaşında olup yapı yıpranma
payının % 20 olarak alınması uygun görülmüştür. Kar/zarar dışsal etken ve girişimci karı miktarı ise,
taşınmazın yer aldığı bölge ve bu bölge içindeki konumu, binanın yapısal özellikleri, piyasa koşulları vb.
etkenler dikkate alınarak tespit edilmiştir.
Fabrika binası arsasının büyüklüğü ve imar verileri doğrultusunda yeni bir proje ile ruhsatlandırılarak
ilave inşaat yapılabileceği de kar/zarar dışsal etkende dikkate alınmıştır.
Bu durumda, maliyet oluşumları yöntemi kullanılarak gayrimenkullerin toplam rayiç değeri aşağıdaki
gibi hesaplanmıştır.
Arsa Değeri:
121 Ada, 5 Parsel: 40.662,26 m2 X 147,93-TL/m2 = 6.015.168,12-TL
Yuvarlanmış Halde Arsa Değeri:
6.000.000,00-TL olarak hesaplanmıştır.
Yasal Durum (Ruhsatlı Yapılar) İnşai Değeri:
- Fabrika binası: 7447 m2 X 430 TL/m2 (2-C) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 2.561.768,00-TL
- İdari bina: 466 m2 X 700 TL/m2 (3-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 260.960,00-TL
- Trafo vb fabrika çevresi ihata kalemleri (Piyasa Araştırması-maktuen): 25.000,00-TL
Yasal Durum Toplam İnşai Değer: 2.561.768-TL+260.960-TL+25.000-TL= 2.847.728,00-TL
Yuvarlanmış Halde İnşai Değer: 2.850.000,00-TL olarak hesaplanmıştır.
Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer
Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 2.850.000-TL = 8.850.000,00-TL olarak
hesaplanmıştır.
- 28 OZL-201500097
Mevcut Durum İnşai Değer:
- Ruhsatsız imalatlar: 707 m2 X 370 TL/m2 (2-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 209.272,00-TL
Toplam İnşai Değer: 209.272,00-TL+2.561.768,00-TL+260.960,00-TL+25.000,00TL= 3.057.000,00-TL
Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer
Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 3.050.000-TL = 9.050.000,00-TL olarak
hesaplanmıştır.
14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri:
Yapılan araştırmalarda, değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı Isparta Süleyman Demirel Organize
Sanayi Bölgesi içinde ve gayrimenkulün yakın çevresinde, yakın geçmişte satışı gerçekleşmiş veya halen
satışta olan benzer özellikli taşınmaza ulaşılamamıştır.
Pazar değerinin tanımından ve bu değeri tespit ederken dikkat edilecek unsur olan yararlılık
açıklamalarından hareketle, değerleme konusu parsel özelinde analiz yaptığımızda, konu parsele gelecek
talebin beklentiye bağlı spekülatif talep olacağı, talebin tamamen kullanım yararlılığına bağlı olacağı
kanaatine varılmıştır. İşbu parselin değerini belirleyen en önemli etkenler de taşınmazın yakınında var
olan OSB parselleri ve bu parseller üzerinde kurulu işletmelerdir.
Anılan nedenlerle, söz konusu parselin arsa değerinin takdirinde, OSB Başkanlığından temin edilen ve
2015 yılına ait asgari arsa satış bedelleri için belirlenen değerler baz alınmıştır.
Bu hususta, OSB Başkanlığından alınan 23.12.2015 tarih ve 39/18670 sayılı yazı ektedir.
Ancak, OSB Başkanlığının beyanı asgari arsa birim bedelini ifade etmekte; gerek OSB yetkilerinden alınan
görüşler, gerekse mahallinde yapılan gözlem ve incelemelerimiz neticesinde, değerleme konusu
taşınmazın arsa birim piyasa değerinin değerleme çalışmasında ve taşınmazın piyasa değerinin
hesaplanmasında arsa metrekare birim değerinin 147,93- TL/m2 şeklinde dikkate alınmasına karar
verilmiştir.
Parsel üzerinde yer alan yapıların inşai bedellerinin hesabında ise, teamüller gereğince Çevre ve Şehircilik
Bakanlığının tebliğinde duyurulan mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak
2015 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri dikkate alınmıştır.
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler:
Bu bölgede fabrika için kira değeri analizi uygun bulunmamıştır.
- 29 OZL-201500097
4.16. Gayrimenkuller ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi:
Değerleme konusu taşınmaz Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisinde kalmaktadır. Organize Sanayi
Bölge Müdürlüğü’nden alınan bilgi amaçlı uygulama imar planı örneği ekte verilmiştir. Buna göre 121
ada 5 Parselin; 08.11.2006 tasdik tarihli 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlara göre “ ORGANİZE SANAYİ
ALANI” içerisinde kaldığı ve TAKS=0.55, TAKS=0.70 Hmax: “Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği
teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir”, verilerine sahip olduğu tespit edilmiştir.
Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde parsel üzerindeki fabrika, idari bina ve trafo binasına ait
25.11.1997 tarih ve bila sayılı mimari proje, 25.11.1997 tarih ve 7 sayı numaralı yapı ruhsatı ile 26.04.199
tarih ve 99/5 sayı numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunduğu görülmüştür.
Ayrıca bu binalar dışındaki sonradan ilave inşa edilen yapıların resmi evraklarının olmadığı anlaşılmıştır.
Yasal durum ile mevcut durum karşılaştırıldığında, fabrika binası, idari bina ve trafo binaları brüt toplam
7968 m2 alanlıdır. Bunun dışında mevcut durumda brüt toplam 707 m² ruhsatsız ilave inşaatlar
bulunmaktadır.
Fabrika binası, idari bina ve trafo binasının onaylı proje ve yapı ruhsatı ile uyumlu olduğu mahallinde
yapılan ölçümlerle teyit edilmiştir. Alınan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi binaların onaylı
projesiyle sınırlı yasal kısmı için tanzim edilmiş olup, ilave inşaat alanları için ek ruhsat alınmamıştır.
Bununla beraber, Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde incelenen işlem dosyası içeriğinde, proje ve
ruhsat harici inşa edilen yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı, Valilik yıkım kararı vb. herhangi bir belgeye
rastlanmamıştır.
121 ada 5 parsel için, 40.662,26 m2 X 0,55 (TAKS) = 22.364,24 m2 tabanda, 28.463,58 m² (0.70 KAKS)
toplamda inşaat alanı mümkündür. Hâlihazırda parsel üzerinde mevcut inşaat alanı 8675 m² (7447
fabrika binası+466 idari bina+55 m2 trafo ve 707 m ² ruhsatsız alanlar)’dır. Netice itibariyle, 121 ada 5
nolu sanayi imarlı parsel üzerine, çekme mesafelerinin elverdiği ölçüde 19.888,58 m² ye kadar daha
inşaat yapma hakkı vardır.
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar:
Arsa üzerinde proje geliştirilmemesi nedeni ile proje değeri hesaplanmamıştır.
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi:
Isparta İli, Gönen İlçesi, Koçtepe (Fandas) Köyü sınırlarında Süleyman Demirel Organize Sanayi
Bölgesinde yer alan, 121 ada 5 parsel numaralı değerleme konusu taşınmazla ilgili olarak Organize Sanayi
Bölge Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, 121 ada 5 numaralı parselin 08.11.2006 tasdik tarihli
1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlara göre “ORGANİZE SANAYİ ALANI” içerisinde kaldığı ve “Ayrık Nizam,
TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin gerektirdiği
yüksekliğe göre belirlenecektir.” şeklinde imar şartlarına haiz olduğu tespit edilmiştir. Mer’i imar
durumuna göre 121 ada 5 numaralı parsel üzerine inşa edilebilecek kapalı alan miktarı, parsel üzerindeki
yapıların toplam kapalı alan miktarından fazla olduğundan, parsel üzerindeki ruhsatsız yapıların ruhsatlı
hale getirilmesi mümkündür. 121 ada 5 numaralı parsel üzerindeki ruhsatsız yapıların ruhsata
bağlanması, ihtiyaç ortaya çıkar ise mer’i imar durumuna göre ilave yapı inşa edilmesi en etkin ve verimli
kullanım şeklidir.
- 30 OZL-201500097
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi:
Konu gayrimenkullerde tam mülkiyet söz konusu olmasından ötürü müşterek veya bölünmüş kısımların
değerleme analizi yapılmamıştır.
BÖLÜM 5
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri:
Taşınmazların değerlemesinde farklı metotlar kullanılmadığından uyumlaştırmaya gidilmemiştir.
5.2. SPK Formatındaki Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri:
Değerleme raporunda cevap verilmeyen madde bulunmamaktadır.
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş:
Isparta İli, Gönen İlçesi, Fandas (Koçtepe) Köyü Organize Sanayi Bölgesi içinde yer alan 121 ada, 5 parsel
nolu yer ile ilgili Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde yapılan incelemede, bu parselin 08.11.2006 tarihli
1/5000 ve 1/1000 ölçekli Revize Nazım ve Revize İmar Planı kapsamında, "Organize Sanayi Alanı” olarak
gösterilen bölge içerisinde kaldıkları ve değerleme çalışması sırasında görülen yer ile imar planındaki
parselin zemin üzerindeki konumunun doğru olduğu görülmüştür. Plana göre söz konusu parselin imar
verileri; Ayrık Nizam, TAKS: 0.55, KAKS: 0.70, Hmax: Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği teknolojisinin
gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir şeklindedir.
Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde, 121 ada, 5 parsel üzerindeki fabrika ve idari
binaya ait 30.10.2009 tarih ve bila sayılı mimari proje, 25.11.1997 tarih ve 7 sayı numaralı yapı ruhsatı
ile 26.04.199 tarih ve 99/5 sayı numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunduğu görülmüştür. Ayrıca
ruhsatlı bu binalar dışındaki sonradan ilave edilen yapılara ait resmi evraklarının olmadığı anlaşılmıştır.
Yasal durum ile mevcut durum karşılaştırıldığında, yasal alan 7968 m ² (fabrika binası brüt toplam 7447
m2, idari bina 466 m2, trafo binası 55 m2)dir. Bunun dışında mevcut durumda brüt 707 m2 ruhsatsız
müştemilat binaları bulunmaktadır. Fabrika binasının, onaylı proje ve yapı ruhsatı ile uyumlu olduğu
mahallinde yapılan ölçümlerle teyit edilmiştir. Alınan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi binanın
onaylı projesiyle sınırlı yasal kısmı için tanzim edilmiş olup, ilave inşaat alanları için ek ruhsat
alınmamıştır. Bununla beraber, Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde incelenen işlem dosyası
içeriğinde, proje ve ruhsat harici inşa edilen yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı, Valilik yıkım kararı vb.
herhangi bir belgeye rastlanmamıştır.
Ancak bu parselde artık imar hakkı bulunduğu için, parsel üzerindeki fabrika binasına ek tesisler v.b. ilave
inşaatlar yapılabileceği, ruhsatsız yapıların ruhsata bağlanabileceği düşünülmektedir.
121 ada 5 parsel için, 40.662,26 m2 X 0,55 (TAKS) = 22.364,24 m2 tabanda, 28.463,58 m² (0.70 KAKS)
toplamda inşaat alanı mümkündür. Hâlihazırda parsel üzerinde mevcut inşaat alanı 8675 m² (7447
fabrika binası+466 idari bina+55 m2 trafo ve 707 m ² ruhsatsız alanlar)’dır. Netice itibariyle, 121 ada 5
nolu sanayi imarlı parsel üzerine, çekme mesafelerinin elverdiği ölçüde 19.888,58 m² ye kadar daha
inşaat yapma hakkı vardır.
- 31 OZL-201500097
5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası
Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş:
Fabrika binası, idari bina, trafo binası dışında yapılan ilave inşaatların ruhsata bağlanmaması ve bu yapılar
için yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması, tesis geneli dikkate alındığında mahallindeki
durumun onaylı proje ile uyumlu olmaması, yapıların kısmen ruhsat ve iskanlı olma durumları birlikte
değerlendirildiğinde; ruhsatlı ve iskanlı inşaat alanları baz alınarak hesaplanan yasal piyasa değeri
üzerinden, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne
alınmasında sakınca bulunmamaktadır.
Ancak bu parselde artık imar hakkı bulunduğu için parsel üzerindeki fabrika binasına ek tesisler v.b. ilave
inşaatlar yapılabileceği, ruhsatsız yapıların ruhsata bağlanabileceği düşünülmekte; ruhsatsız yapıların
ruhsata bağlanması ve yapı kullanma izin belgelerinin alınması halinde, mevcut durumu itibarıyla da GYO
portföyüne alınmasında sakınca olmayacaktır.
Değerleme konusu taşınmazın mevcut durum piyasa değerinin tespiti amacıyla rapor içeriğinde yapılan
hesaplama bilgi amaçlı olup, mevcut durum değeri bilgi amaçlı verilmiştir.
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi:
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün bulunduğu bölge, bölge içerisindeki konumu, yakın çevresinin
teşekkül tarzı, ulaşım imkânları, arsa yüzölçümü, imar durumu özellikleri, arsa üzerinde bulunan binaların
toplam inşaat alanı, ruhsat ve iskân durumu, malzeme ve işçilik kalitesi, yasal mevzuatlarla uyumluluğu
gibi değerine etken olabilecek bütün hususlar dikkate alınmış; mevkide detaylı inceleme araştırma
yapılmış olup, söz konusu gayrimenkulün değerlemesinde ülkenin ve tekstil sektörünün ekonomik
durumu da göz önüne alınarak rayiç değer takdiri yapılmıştır.
6.2. Nihai Değer Takdiri:
“4.13. Maliyet Oluşumları Analizi” başlıklı maddede hesaplan, 121 ada, 5 numaralı parsel ve üzerinde
bulunan yapıların nihai değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
Arsa Değeri:
121 Ada, 5 Parsel: 40.662,26 m2 X 147,93-TL/m2 = 6.015.168,12-TL
Yuvarlanmış Halde Arsa Değeri:
6.000.000,00-TL olarak hesaplanmıştır.
Yasal Durum (Ruhsatlı Yapılar) İnşai Değeri:
Yasal Durum Toplam İnşai Değer: 2.561.768-TL+260.960-TL+25.000-TL= 2.847.728,00-TL
Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer
Toplam Yasal Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 2.850.000-TL = 8.850.000,00-TL olarak
hesaplanmıştır.
- 32 OZL-201500097
Mevcut Durum İnşai Değer:
- Ruhsatsız imalatlar: 707 m2 X 370 TL/m2 (2-B) X 0.80 (% 20 yıpranma) = 209.272,00-TL
Toplam İnşai Değer: 209.272,00-TL+2.561.768,00-TL+260.960,00-TL+25.000,00TL= 3.057.000,00-TL
Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: Arsa Değeri + Toplam İnşai Değer
Toplam Mevcut Durum Rayiç Değeri: 6.000.000-TL + 3.050.000-TL = 9.050.000,00-TL olarak
hesaplanmıştır.
NOTLAR:
- İş bu rapor, Diriteks Diriliş Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin isteği doğrultusunda düzenlenmiş olup,
Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır.
- 24.12.2015 tarihi itibariyle, TCMB Döviz Alış Kuruna göre 1-EURO: 3.1968-TL, 1-USD: 2.9187-TL; Döviz
Satış Kuruna göre 1-EURO: 3.2026-TL, 1-USD: 2.9240-TL; Efektif Alış Kuruna göre 1-EURO: 3.1946-TL, 1USD: 2.9167-TL; Efektif Satış Kuruna göre 1-EURO: 3.2074-TL, 1-USD: 2.9284-TL’dir.
- İşbu rapor 3 nüsha halinde düzenlenmiş olup, iki nüshası müşteriye tevdi edilmiş ve diğer nüshası
şirketimizde muhafaza edilmektedir.
- Anılan raporun ücreti herhangi bir ön koşula bağlanmamış olup, müşteri ile yapılan 16.11.2015 tarihli
sözleşmeye dayanmaktadır.
Raporu Hazırlayan
Selim Mustafa Özkutlu
Lisans No: 400414
Raporu Onaylayan
Adem Ali PEKER
Lisans No: 401136
- 33 OZL-201500097
BÖLÜM 7
7.1. EKLER
 Raporu hazırlayan uzmanların cv’leri (35-36)
 Taşınmaza ait fotoğraflar ( Sf: 37-47)
 1/5000 ölçekli Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı (Sf: 48 Kopya Tasdikli)
 1/2000 ölçekli 121 Ada 5 Parsel İmar Planı (Sf: 51 Kopya Tasdikli)
 Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi Yerleşim Planı (Sf: 52 Kopya)
 Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi 1/1000 ölçekli Revizyon İmar Planı Notları
(Sf: 53 Kopya Tasdikli)
 Tescil Bildirimi (Beyanname) (Sf: 54 Kopya Tasdikli)
 Yapı Ruhsatı (Sf: 55 Kopya Tasdikli)
 Yapı Kullanma İzin Belgesi (Sf: 56 Kopya Tasdikli)
 Mimari Proje Kapağı (Sf: 57 Kopya Tasdikli)
 Vaziyet Planı (Sf: 58 Kopya Tasdikli)
 Mimari Proje İdari Bina Zemin Kat Planı (Sf: 59 Kopya Tasdikli)
 Mimari Proje İdari Bina 1. Kat Planı (Sf: 60 Kopya Tasdikli)
 Mimari Proje Fabrika Binası Planı (Sf: 61 Kopya Tasdikli)
 Mimari Proje Kesitler (Sf: 62 Kopya Tasdikli)
 Takbis Belgesi (Sf: 63 Asıl)
 Isparta Süleyman Demirel Organize Sanayi Bölgesi 23.12.2015 tarih 39/18670 sayılı yazısı (Sf:
64 Asıl)
- 34 OZL-201500097
KİŞİSEL BİLGİLER
Adı-Soyadı
SELİM MUSTAFA ÖZKUTLU
T.C. Kimlik Numarası
28225891524
İkametgâh Adresi
Işıkkent Mahallesi 5601 Sokak Bayhanlar Sitesi
C Blok No:57-63/C İç Kapı No:1 Merkez-Isparta
Öğrenim Durumu
İstanbul Teknik Üniversitesi
İnşaat Fakültesi (Jeodezi ve Fotogrametri
Mühendisliği Bölümü)
Çalıştığı İşyeri
Mesleği Ve Görev Unvanı
Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme
Uzmanı
ÇALIŞTIĞI İŞYERLERİ
KURULUŞUN ÜNVANI
GİRİŞ/AYRILIŞ
GÖREV ÜNVANI
TARİHİ
Sorumlu Değerleme
1
2011/
İSTANBUL
Uzmanı
2
Kalme Kurumsal Gay. Değerleme A.Ş.
15/04/201121/06/2011
Gayrimenkul Değerleme
Uzmanı
3
Adalya Gayrimenkul Değerleme A.Ş
03/08/201015/04/2011
Uzmanı
4
Piri Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
06/02/201003/08/2010
Uzmanı
5
Adalya Gayrimenkul Değerleme A.Ş
01/01/201005/02/2010
Uzmanı
6
RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş
15/02/200831/12/2009
Sorumlu Değerleme
Uzmanı
7
Bayındırlık ve İskan Isparta İl Müdürlüğü
15/11/2005-2008
Müdür Yardımcısı-İnşaat
Kontrol Amiri
8
Kadastro Müdürlüğü
22/09/2003-2005
Müdür Vekili
9
Çatalca Kadastro Müdürlüğü
19/08/2002-2003
Kontrol Mühendisi
10
Eğirdir Kadastro Müdürlüğü
13/10/1989-2002
Müdür Vekili-Kontrol
Mühendisi
YIL
2006
DEĞERLEME İLE İLGİLİ ALINAN EĞİTİMLER VE SERTİFİKALAR
EĞİTİMİN ADI
EĞİTİMİN SÜRESİ
SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı
SERTİFİKA
X
- 35 OZL-201500097
1
2
KURULUŞUN UNVANI
Bilgi Gayr. Değ. A.Ş.
Bilgi Gayr. Değ. A.Ş.
KİŞİSEL BİLGİLER
ADEM ALİ PEKER
28558052364
Altıntepe Mah. Kızılcık Sok. Sabancı Sit. A-2 Bl. No:2/19
Maltepe / İstanbul
Anadolu Üniversitesi
İşletme Fakültesi
İşletme Bölümü
İşletmeci-Sorumlu Değerleme Uzmanı
ÇALIŞTIĞI İŞYERLERİ
GİRİŞ/AYRILIŞ TARİHİ
GÖREV UNVANI
20.06.2012Sorumlu Değerleme Uzmanı
15.08.2012-20.06.2012
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
3
RM Ritim Gay. Değ. A.Ş.
16.12.2005 / 15.08.2012
4
Reha Medin Emlak Hizmetleri
ADI-SOYADI
T.C. KİMLİK NUMARASI
İKAMETGAH ADRESİ
ÖĞRENİM DURUMU
ÇALIŞTIĞI İŞYERİ
MESLEĞİ VE GÖREV ÜNVANI
YIL
2009
1999-2005
Gayrimenkul Değerleme UzmanıSorumlu Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı Yard.
DEĞERLEME İLE İLGİLİ ALINAN EĞİTİMLER VE SERTİFİKALAR
EĞİTİMİN ADI
EĞİTİMİN SÜRESİ
SERTİFİKA
SPK Gayrimenkul Değerleme
X
Uzmanlığı Lisansı
SPK Lisans No:401136
- 36 OZL-201500097
TAŞINMAZA AİT FOTOĞRAFLAR:
- 37 OZL-201500097
- 38 OZL-201500097
İDARİ BİNA
- 39 OZL-201500097
- 40 OZL-201500097
FABRİKA BİNASI (İç Hacimler)
- 41 OZL-201500097
- 42 OZL-201500097
- 43 OZL-201500097
- 44 OZL-201500097
- 45 OZL-201500097
- 46 OZL-201500097
- 47 OZL-201500097
- 48 OZL-201500097
- 49 OZL-201500097
- 50 OZL-201500097
- 51 OZL-201500097
- 52 OZL-201500097
- 53 OZL-201500097
- 54 OZL-201500097
- 55 OZL-201500097
- 56 OZL-201500097
- 57 OZL-201500097
- 58 OZL-201500097
- 59 OZL-201500097
- 60 OZL-201500097
- 61 OZL-201500097
- 62 OZL-201500097
- 63 OZL-201500097
- 64 OZL-201500097
7.2. Değerleme Uzmanlığı Lisansları
- 65 OZL-201500097
7.3. Değerleme Konusu Gayrimenkule Önceki Tarihlerde de Değerleme Yapılmışsa, Bunlara Ait
Bilgiler
Ekspertize konu taşınmaz için tarafımızdan 25.12.2012 tarih ve OZL-201200037 numaralı rapor
hazırlanmıştır.
- 66 OZL-201500097

DİRİTEKS – DİRİLİŞ Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. ARSA – TESİS

Transkript

Benzer belgeler

Sayı: 020/68 27/ 10/ 2015 Konu: Veli Bilgilendirme

2015-2016 eğitim öğretim yılı

CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK

Odyssey broşürü pdf döküman

506.0 pur yapıştırıcı

ÖMER SAMİ ÖZBAĞ