turkey real estate revıew

Transkript

TURKEY REAL ESTATE
REVIEW
SECOND HALF 2012 | İKİNCİ YARI 2012
Accelerating success.
Başarıyı hızlandırın.
COLLIERS INTERNATIONAL RESEARCH
We have the pleasure of introducing to you our latest
research on the Turkish real estate market.
Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma
raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız.
Our semi-annual reports comprising all commercial property
market sectors include the most thorough and recent data,
therefore are placed among “the most desired research
publications” by most real estate experts in Turkey and
abroad.
6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari
gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri
içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları
tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında
yer almaktadır.
We are more than happy to be able to share with you our
market knowledge and experience in order to accelerate
your success.
Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında
katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir,
zevkle okumanızı dileriz.
Enjoy Reading!
Kerim Cin
Managing Partner
Colliers International | Turkey
Kerim Cin
Yönetici Ortak
Colliers International | Türkiye
This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties
of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their
own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this
document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2012. All
rights reserved
Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil
ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi
bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve
teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli
malıdır. ©2012 Tüm hakları saklıdır.
www.colliers.com
CONTENTS | İÇERİK
TURKEY REAL ESTATE REVIEW | SECOND HALF 2012 | İKİNCİ YARI 2012
TURKEY REAL ESTATE REVIEW
Economy 4
Ekonomi 4
Istanbul Office Market 7
İstanbul Ofis Piyasası 7
Istanbul Industrial Market 10
İstanbul Endüstriyel Piyasası 10
Hotel Market 13
Otel Piyasası 13
Retail Market 16
Perakende Piyasası 16
Ankara Residential Market 19
Ankara Konut Piyasası 19
FOR FURTHER INFORMATION | DAHA FAZLA BİLGİ İÇİN
Kerim Cin
Colliers International | Turkey
Managing Partner I Turkey
Büyükdere Cad. No: 108
[email protected]
Enka Binası Kat: 6
34394 Esentepe, Şişli
Neslihan Kurtuluş
Istanbul, Turkey
Head of Advisory Department I Turkey
[email protected]
Main +90 212 288 62 62
Fax +90 212 347 07 94
Gülce Yalçınkaya
Marketing & PR Manager I Turkey
[email protected]
www.colliers.com
Economy
Ekonomi
The main challenges for the Turkish economy in 2012 stem from the
global economic slowdown. These issues include the debt crisis in the
Euro area, which has increased borrowing costs for some EU countries
with high public debt and the ongoing difficulties facing Turkey’s neighbor to the west, Greece. There is also a negative outlook on the US
economy due to poor results in the country’s job market and housing
sector. The Federal Reserve Governor Bernie Bernanke said that the
Fed would give the necessary support to the economy in the upcoming
period and has also highlighted the problems in the Euro area. Overall,
much of the slowdown in the global economy continues to stem from
the Euro area and the minimal risk appetite of investors.
Türk ekonomisinin 2012 yılında karşılaştığı başlıca güçlükler küresel
ekonominin yavaşlamasından kaynaklanmaktadır. Buna Euro bölgesinde
yaşanan ve yüksek oranda kamu borcuna sahip olan bazı AB ülkelerinin
borçlanma maliyetlerini yükselten borç krizi ile Türkiye’nin batı komşusu
Yunanistan’ın karşı karşıya bulunduğu zorluklar da dahil edilebilir. Diğer
yanda ise, ABD ekonomisinin ülkenin işgücü piyasası ve konut sektöründeki
negatif gelişmelerden kaynaklanan görüntüsü söz konusudur. ABD Merkez
Bankası Başkanı Bernie Bernanke, Merkez Bankası’nın önümüzdeki dönemde ekonomiye gereken desteği verebileceğini belirterek, Euro bölgesindeki
sorunlara dikkat çekti. Genel olarak bakıldığında, küresel ekonomide devam
eden durgunluk temelde Euro bölgesinden ve yatırımcıların risk almaya
yanaşmamasından kaynaklanıyor.
As the Euro zone countries are the largest export markets for Turkish
goods, observers point to a potential slowdown in Turkey’s manufacturing sector and a need for the country to further differentiate export
markets. Efforts in finding new markets for Turkish goods have paid off
and exports increased in 2012 compared to 2011, which has narrowed
the gap in the trade deficit by approximately 20% in the period of
January to June 2012, when compared to the same period in 2011.
As mentioned above, Turkish exporters have sought new markets for
their goods. In the last six years, significant progress was achieved. In
2006, 65% of Turkish exports were sent to European markets, while
20% went to Near East, Middle East and North African countries. In
the first six months of 2012, 49% of Turkish exports were sent to
European markets while 31% were destined for Near East, Middle East
and North African countries.
Fitch credit rating agency has implied that Turkey’s long term credit
rating may be upgraded to investment grade on the condition that the
inflation rate and current account deficit continue to decline.
The solid and healthy financial system, which carries minimal risks
when compared to some European markets, may attract more foreign
interest especially in the real estate market, which would also boost
activity by local investors and developers. A new law governing the foreign ownership of property was passed in May 2012. The new law will
remove the current requirement of reciprocity for the sale of property
to foreigners and will increase, from 2.5 hectares to 30 hectares, the
amount of land that a foreigner can own.
In addition, the government declared initiatives and plans for opening
P. 4
| COLLIERS INTERNATIONAL
Gözlemciler, Euro bölgesi Türk ürünlerinin en çok ihraç edildiği pazarlar
olması nedeniyle, Türkiye’nin imalat sektöründe durgunluk yaşanabileceğine
ve ülkenin ihracat pazarını daha fazla çeşitlendirmesi gerektiğine işaret etmektedirler. Türk ürünleri için yeni pazarlar bulmaya yönelik çabalar meyvesini vermeye başlamış ve ülkenin 2012 yılı ihracat rakamlarında 2011’e
oranla bir artış yaşanmıştır. Bu gelişme sonucunda, 2012’nin Ocak-Haziran
döneminde 2011’in aynı dönemine oranla ülkenin dış ticaret açığında %20
civarında bir iyileşme sağlanmıştır.
Türk ihracat şirketleri, yukarıda da belirtildiği gibi ürünlerini ihraç edebilecekleri yeni pazarlar aradılar. Nitekim, son altı yıllık dönemde bu konuda
önemli bir gelişme kaydedilmiştir. 2006 yılında Türk ürünlerinin %65’i
Avrupa pazarlarına ve %20’si ise Yakın Doğu, Orta Doğu ve Kuzey Afrika
ülkelerine ihraç edilmişken, 2012’nin ilk altı ayında bu rakamlar sırasıyla
%49 ve %31 olarak gerçekleşmiştir.
Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, enflasyonun ve cari açığın gerilemeye
devam etmesi halinde Türkiye’nin uzun vadeli kredi notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine yükseltilebileceğini belirtmiştir.
Türkiye’nin bazı Avrupa pazarlarına kıyasla düşük seviyede riskler taşıyan
güçlü ve sağlıklı finansal sistemi, özellikle gayrımenkul sektörüne daha
fazla sayıda yabancı yatırımcı çekebilir ve bu durum yerli yatırımcıların ve inşaat firmalarının faaliyetlerinde büyük bir artışa neden olabilir.
2012’nin Mayıs ayında, yabancı ülke vatandaşların gayrımenkul edinmesine
ilişkin yeni yasa kabul edilmiştir. Yasa, yabancı ülke vatandaşlarına konut
satışında aranan mütekabiliyet şartını ortadan kaldırmakta ve yabancı ülke
vatandaşlarının satın alabileceği arazi yüzölçümü sınırını 2,5 hektardan 30
hektara çıkarmaktadır.
new areas of the city for development by new master plan projects
(i.e. new canal and new satellite cities) which will attract investment
as land for development has been very scarce in the existing urban
locations in Istanbul. Also, the Istanbul International Financial Center
is a zone within Ataşehir that was given special status by the Turkish
government to promote the development of the city as a new financial hub. The plan envisioned the moving of The Central Bank, The
Capital Markets Board and The Banking Supervisory and Regulation
Agency and the headquarters of Halk Bankası, Ziraat Bankası and Vakif
Bankası from Ankara to Ataşehir. The establishment of this new zone
in Ataşehir has spawned some monumental projects and has rapidly
increased the values of real estate in the district.
Current Account Deficit
One of the main challenges facing the Turkish economy is the current account deficit (CAD). During the second half of 2011, the Turkish
economy demonstrated strong growth, due, for a large part, to strong
domestic demand. However, although demand and consumption stimulated economic growth, they also raised the current account deficit due
to an increase in imported goods and services.
Ayrıca, İstanbul’da mevcut kentsel alanlarda geliştirilebilecek arazi miktarı
oldukça kısıtlı olduğundan, merkezi hükümet yatırımı artırmak amacıyla İstanbul’da yeni master planlar (yani yeni kanal ve yeni uydu kentler)
uygulamaya koyarak, kentte yeni bazı alanları imara açmayı planladığını
ve bu konuda çalışmalara başlandığını açıkladı. Buna ek olarak İstanbul
Uluslararası Finans Merkezi, Ataşehir bölgesinde yer alan ve kentin yeni bir
finans merkezi olarak gelişmesini desteklemek amacıyla hükümet tarafından özel statü tanınan bir bölgedir. Bu projenin amacı, Merkez Bankası’nın,
Sermaye Piyasası Kurulu’nun, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme
Kurumu’nun ve Halk Bankası, Ziraat Bankası ve Vakıf Bank’ın genel merkezlerinin Ankara’dan Ataşehir’e taşınmasıdır. Bu yeni merkezin Ataşehir’de
oluşturulması, bölgede büyük çaplı bazı projelerin hayata geçirilmesine ve
gayrımenkul değerlerinin hızla artmasına neden oldu.
Cari Açık
Cari açık, Türk ekonomisinin temel sorunlarından biridir. Türk ekonomisi,
2011’in ikinci yarısında büyük ölçüde iç pazardaki yüksek talebe bağlı olarak
güçlü bir büyüme göstermiştir. Ancak, talep ve tüketim bir yandan ekonomik büyümeyi desteklerken, diğer yandan ithal ürün ve hizmetlerdeki artış
nedeniyle cari açığı artırmıştır.
As a result, in 2012, the CAD continued to put pressure on inflation and
interest rates. Therefore, in an effort to balance the deficit, the Central
Bank and other public authorities tried to decrease consumption by
lowering the required reserve ratio for foreign currency to provide
liquidity to the market. The efforts appear to be paying off and the CAD
has narrowed through the year.
Sonuç olarak, cari açık 2012 yılında enflasyon ve faiz oranları üzerinde
baskı oluşturmaya devam etmiştir. Merkez Bankası ve diğer kamu kurumları, cari açığı dengede tutabilmek ve piyasaya likidite sağlamak amacıyla
dövize ilişkin zorunlu karşılık oranını düşürmeye çalışmış olup, çabalar
meyvesini vermeye başlamış ve cari açıkta yıl boyunca daralma gözlemlenmiştir.
The CAD has decreased by 31% in the first half of 2012 compared to
the same period in 2011. Also the results of the 12 month cumulative
CAD for June came in at 63.5 billion, which is lower than the Medium
Term Program forecast of $65 billion for that time period. For the
remainder of the year, the CAD is expected to meet or be close to its
forecast levels.
Cari açık, 2012’nin birinci yarısında 2011’in aynı dönemine göre %31
oranında daralmıştır. Haziran ayına ilişkin 12 aylık kümülatif cari açık 63,5
milyar olarak gerçekleşmiş olup, bu rakam, aynı döneme ilişkin Orta Vadeli
Programda öngörülen 65 milyar ABD $’dan daha düşüktür. Yılık geri kalanında cari açığın öngörülen seviyelerde olacağı beklenmektedir.
GSYİH
GDP
The following chart shows the breakdown of GDP by sector for the
Turkish economy in the first half of 2012.
Breakdown of GDP by sector in First Half of 2012
16%
Manufacturing
İmalat
Transport and Communications
Ulaşım ve İletişim
2%
Agriculture, Hunting and Fishing
16%
Real Estate and Renting
Construction
7%
15%
11%
%16
Wholesale and Retail Trade
4%
5%
2012 Yılı 1. Yarı İtibarıyla Sektör Bazında GSYİH Dağılımı
Ownership and Dwelling
19%
5%
Aşağıdaki grafik, Türk ekonomisinde 2012’nin ilk yarısı itibarıyla sektör
bazında gerçekleşen GSYİH oranlarını göstermektedir.
Education
Hotels and Restaurants
Other Services
Mülkiyet ve Mesken
%19
Toptan ve Perakende Ticaret
%2
Tarım, Avcılık ve Balıkçılık
%4
%5
%16
Gayrimenkul ve Kira
İnşaat
%5
%7
%15
%11
Eğitim
Oteller ve Restoranlar
Diğer Hizmetler
Source:Central Bank of Turkey
Kaynak:Türkiye Merkez Bankası
The Turkish economy has had a slow growth year in 2012 relative to
2010 or 2011, which were recovery years following the global economic
crisis.
Türk ekonomisi, küresel ekonomik krizden çıkış yılları olan 2010 ve 2011’ye
oranla 2012’de daha yavaş bir büyüme gerçekleştirdi.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan verilere göre, GSYH
COLLIERS INTERNATIONAL |
P. 5
According to statistics released by the Turkish Statistical Institute, GDP
growth in the second quarter of 2012 increased by 3.2% compared to
the same period in 2011. In 2011, GDP increased by 8.5% in constant
prices. The CBT of Turkey estimated GDP growth at 4% for 2012,
while market observers are more conservative with estimations around
3.6%.
As a result of the strong growth in Turkey over the last few years, the
number unemployed decreased by approximately 120 basis points
compared to the same period of the previous year. The unemployment
rate was 8.2% in May according to the Turkish Statistical Institute. Per
capita GDP in Turkey is currently $10,469 USD.
After a robust 2011, growth slowed down rapidly in 2012 and is expected to continue until the end of the year. Demand for Turkish goods
from export markets may decrease due to weakening economies in the
Euro zone. Lending growth slowed down while inflation was high at the
beginning of the year due to high food and transportation, mainly gasoline prices. This has hampered consumer purchasing power in Turkey.
Inflation
İşsizlik rakamı, Türkiye’de son birkaç yıllık dönemde yaşanan güçlü büyümenin sonucu olarak geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık 120 baz puan
civarında düşmüştür. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre Mayıs
ayındaki işsizlik rakamı %8,2 olarak gerçeklemiştir. Bugün için Türkiye’de
kişi başına GSYİH $10.469 ABD civarındadır.
Büyüme rakamları, oldukça iyi geçen 2011 yılının ardından 2012 yılında
hızlı bir düşüş göstermiş olup, bu düşüş eğiliminin yıl sonuna kadar devam
edeceği tahmin edilmektedir. İhracat pazarlarında Türk mallarına olan talep
Euro bölgesindeki ekonomilerin zayıflaması nedeniyle azabilir. Bu yılın
başlarında gıda ve ulaşım ve özellikle de yakıt fiyatlarının yüksek olması
nedeniyle enflasyon oranı yüksek düzeylerde seyrettiğinden kredi hacmindeki büyümede de bir daralma gözlemlenmiştir. Bu durum Türkiye’de
tüketicinin alım gücünü de olumsuz etkilemiştir.
Enflasyon
The annual inflation rate, although higher than expected in August,
continues on a downward trend compared to the beginning of the year.
CPI inflation in August was 0.56% month on month compared to the
anticipated 0.33%; this can be attributed to higher food and transport
costs. Compared to the first half of 2011, inflation increased in the last
few months of 2011 and carried on increasing into 2012, peaking in
April before beginning a lowering trend. According to CBT projections,
inflation for year end 2012 will be 6.2%. Market observers forecast
inflation closer to 6.8% for year end.
The following table shows the average CPI rates from 2004 to present.
8.20%
8.60%
8.80%
2006
Enflasyon - TÜFE Ortalaması
10.40%
9.60%
6.80%
6.30%
2005
Yıllık enflasyon oranı, Ağustos ayında beklenenin üzerinde çıkmasına karşın
öneki yılın aynı dönemine kıyasla düşme eğilimini sürdürmektedir. Ağustos
ayında %0,33 olarak gerçekleşeceği öngörülen aylık TÜFE enflasyon oranı
%0,56 olarak gerçekleşmiş olup; bunun gıda ve ulaşım fiyatlarında yaşanan
artıştan kaynaklandığı düşünülmektedir. Enflasyon, 2011’in birinci yarısı
ile mukayese edildiğinde yılın son birkaç aylık döneminde artış göstermiş
ve bu artış 2012’nin ilk aylarında da devam ederek Nisan ayında zirveye
ulaşmıştır. Merkez Bankası, enflasyon oranının 2012 sonunda %6,2 olacağını tahmin etmektedir. Piyasa gözlemcilerinin yıl sonu tahmini ise %6,8
civarındadır.
Aşağıdaki tabloda 2004’ten bugüne kadar gerçekleşen ortalama TÜFE
enflasyon oranlarını göstermektedir.
Inflation - Average CPI
12,00%
10,00%
8,00% 8.60%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2004
2012’nin ikinci çeyreğinde 2011’in aynı dönemine oranla %3,2 düzeyinde
artmıştır. GSYH, 2011’de sabit fiyatlarla %8,5 oranında artmıştı. Türkiye
Merkez Bankası 2012 yılında GSYİH’nın %4 oranında büyüyeceğini tahmin
ederken, piyasa gözlemcileri daha ihtiyatlı davranarak bu büyümenin %3,6
civarında olacağını tahmin etmektedirler.
2007
2008
2009
6.45%
2010
2011
%12,00
2012*
*year end market expectations
Source: Central Bank of Turkey
Rising energy and commodity prices are noted as the most significant
factors that trigger an increase in the inflation rate.
%10,00
%8,00
%8,60
%6,00
%4,00
%2,00
%0,00
2004
%8,20
%10,40
%9,60
%8,60
%6,80
%8,80
%6,45
%6,30
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
*yıl sonu itibariyle piyasa beklentisi
Kaynak: Türkiye Merkez Bankası
Interest Rates and Loans
Enerji ve emtia fiyatlarında yaşanan artışın enflasyon oranını yükselten
en önemli etken olduğu düşünülmektedir.
In July 2012, approximately $39.9 million USD was released as home
loans in Turkey. This represents roughly 9% of total loans for the
country.
Faiz Oranları ve Krediler
Interest rates on home loans increased through 2011 to approximately
1.13% on average per month and the growth rate in the volume of loans
released decreased. Through 2012, interest rates on home loans have
gradually come down from 1.13% on average per month in January to
approximately 0.97% in July. The growth in the volume of loans has
slowly started to increase as interest rates have lowered.
The balance between the strong domestic demand and interest rates
P. 6
Türkiye’de 2012’nin Temmuz ayında kullandırılan konut kredisi tutarı
yaklaşık 39,500 milyon ABD $’dır. Bu rakam, ülkede kullandırılan toplam
kredi tutarının yaklaşık %9’una tekabül etmektedir.
Konut kredilerine uygulanan faiz oranları 2011 yılında yükselerek aylık
ortalama %1,13 civarında gerçekleşti ve buna bağlı olarak kredi hacmindeki büyümede bir daralma yaşanmıştır. Konut kredisi aylık ortalama
faiz oranları 2012 yılında kademeli olarak gerileyerek Ocak ayında
will determine the direction of the home loans market in coming
months. The latest home loan interest rates, for TL denominated loans,
range 0.98 and 1.39% per month level.
%1,13 ve Temmuz ayında ise %0,97 olarak gerçekleşmiştir. Kredi hacmi,
faiz oranlarındaki düşüş sonrasında yavaş da olsa büyüme eğilimine
girmiştir.
Istanbul Office Market
Konut kredisi pazarının önümüzdeki aylarda nasıl seyredeceğine iç
pazardaki güçlü talep ile faiz oranları arasındaki denge karar verecektir.
Bugün için TL bazında aylık konut kredisi faiz oranları %0,98 ile %1,39
aralığında değişmektedir.
Current Supply
The largest office market in Turkey is located in Istanbul with approximately 1.5 million sqm of A Class office stock, as of the 3rd quarter
of 2012. The B Class office stock amounted to 722,427 sqm as of the
same period. The distribution of the existing stock and the average
vacancy rates are presented in the table below:
Asia
Europe
Istanbul
Total
Class
Total Office Area
(sqm)
(%)
A
423,808
23.46
B
274,731
7.87
A
1,031,332
Average Vacancy Rate
İstanbul Ofis Piyasası
Mevcut Durum
Türkiye’nin en büyük A sınıfı ofis piyasasına sahip olan İstanbul’daki ofis
stoku 2012 yılı III. çeyrek itibariyle yaklaşık 1,5 milyon m2’ye ulaşmıştır. B sınıfı ofis stoku ise 722.427 m² olmuştur. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama
boşluk oranları aşağıda sunulmuştur:
Sınıf
B
447,696
7.65
1,455,140
14.18
B
722,427
7.73
Asya
Avrupa
Source: Colliers International
İstanbul
Toplam
Rents
Istanbul Average Asking Rates($/sqm/month)
B
274.731
7,87
A
1.031.332
10,36
B
447.696
7,65
A
1.455.140
14,18
B
722.427
7,73
2012 yılı ilk çeyreğinden üçüncü çeyreğine kadar genel olarak kira rakamlarında önemli değişiklikler yaşanmamış olup, yıl sonuna kadar da aynı şekilde devam edeceği görüşündeyiz. Bölgelere göre ortalama kira rakamları
aşağıdaki grafikte yer almaktadır:
İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)
50
A Sınıfı
3. Çeyrek 2012
$41
40
$34.8 $32.6
$21.9 $22 $23.2 $19.15
$23.1
$34.8
$25.8
$25.5
$25,8
$12.6
10
(%)
23,46
Kira Rakamları
A Class Offices
Q3 2012
20
(m )
Kaynak: Colliers International
There were no significant changes in rental rates since the first quarter
of 2012 until the third quarter and we expect that the market will maintain its current trend throughout the year. The following chart shows
the average asking rents by region:
30
A
Ortalama Boşluk Oranı
423.808
2
10.36
A
Toplam Ofis Alanı
50
30
0
$41
40
20
$34,8 $32,6
$21,9 $22 $23,2 $19,15
$34,8
$25,8
$23,1
$25,5
$25,8
$12,6
10
0
ASKING RENT
Beşiktaş was the only district to witness a slight increase in asking
rental rates during the first three quarters of 2012. This was mainly
due to the fact that the A Class office stock in the district, unlike other
districts, featured a limited number of luxury and boutique style office
buildings as a result of the recently introduced classification method.
High demand for the district, combined with the low level of vacancy,
is increasing the asking rental rates. The Akaretler Sıraevler boutique
İSTENEN KİRA
2012 yılı ilk üç çeyrekte kira rakamlarında çok az da olsa artış yaşanan tek
bölge Beşiktaş olmuştur. Bu artışın nedeni yeni sınıflandırma dolayısıyla
bölgede yeni A sınıfı ofis stokunun diğer bölgelerden farklı olarak az sayıda
P. 7
style office project is also making a difference in the area.
The regions such as Levent and Gayrettepe, which already offer a highquality office stock, registered lower closing rents in few transactions
during this period, compared to last year. Consequently, the average
asking rental rates in both these locations have slightly decreased.
Vacany Rates
The following chart shows the A Class office vacancy rates in Istanbul
by region:
Istanbul Office Market Average Vacancy Rates
lüks ve butik ofis binasından oluşmasıdır. Bölgeye olan yüksek talep ve
düşük boşluk oranı kira rakamlarını artırırken Akaretler Sıraevler butik tipli
ofis projesi bölgede farklılık yaratmaktadır.
Levent ve Gayrettepe gibi ofis stoku zaten kaliteli olan bölgelerde ise önceki
dönem istenilen yüksek kira rakamlarının daha düşük rakamlarla realize
olması sonucunda bu bölgelerdeki ortalama kiralar ufak da olsa düşüş
göstermiştir.
Boşluk Oranları
Aşağıdaki grafikte İstanbul’daki bölgelere göre A sınıfı ofis boşluk oranları
gösterilmektedir.
A Class Offices
Q3 2012
300.000
200.000
100.000
0
16.01%
5.37%
13.49%
11.45%
32.58%
37.69%
İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları
A Sınıfı
3. Çeyrek 2012
2.82%
0% 5.91%
4.08% 4.10% 34.61%
300.000
200.000
100.000
0
OCCUPIED SPACE
%16,01
%5,37
%13,49
%11,45
%32,58
%37,69
%2,82
%0 %5,91
%4,08 %4,10 %34,61
VACANT SPACE
The vacancy rates for A Class offices on the European side of the city
decreased to 17.30% and to 12.83% in the second and last quarters of
2011, respectively and 10.36% in the third quarter of 2012. As most of
the newly developed office buildings were rented, vacant office space
has decreased.
Similarly, the vacancy rates for A Class offices on the Asian side of
the city dropped down to 17.76% and to 12.85% in the second and last
quarters of 2011, respectively and rised to 23.46% in the third quarter
of 2012. The reason behind this sudden increase in Asia was the inclusion of an office space of 46,000 sqm to the stock, which is completely
vacant yet.
The regions of Şişli, Kozyatağı, Ümraniye and Kavacık are facing high
vacancy rates due to the fact that most of the newly developed office
buildings in these regions remain unoccupied.
P. 8
KİRALANMIŞ ALAN
BOŞ ALAN
Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranları; 2011 yılının ikinci çeyreğinde %17,30,
2011 yılının son çeyreğinde %12,83 ve 2012 yılının üçüncü çeyreğinde
%10,36’ya kadar düşmüştür. Boş ofis alanlarının azalmış olmasının nedeni
piyasaya yeni giren ofis binalarının büyük ölçüde kiralanmasından kaynaklanmaktadır.
Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı boşluk oranları; 2011 yılının ikinci çeyreğinde %17,76, 2011 yılının son çeyreğinde %12,85’ya gerilemiş, 2012 yılının
üçüncü çeyreğinde ise %23,46’ya yükselmiştir. 2012 yılında Asya’daki ofis
boşluk oranının ani yükselişinin sebebi; henüz tamamı boş olan yaklaşık
toplam 46.000 m² ofis alanının stoka yeni eklenmiş olmasıdır.
Şişli, Kozyatağı, Ümraniye ve Kavacık bölgelerindeki yüksek boşluk oranları;
inşaatı biten ve bölgedeki stoğa yeni giren ofis projelerinin henüz büyük
kısmının boş olmasındandır.
Future Supply
Gelecek Stok
An office supply of 870,000 sqm will be added to Istanbul’s existing
office stock in the near future. The following chart shows a breakdown
of Istanbul’s future office stock by region, based on the office buildings
under construction or planned:
Yakın gelecekte İstanbul’daki mevcut ofis stokuna eklenecek olan yaklaşık
870.000 m²’lik gelecek arz bulunmaktadır. Yapımı devam eden veya planlama aşamasında olan gelecek ofis stokunun İstanbul’daki ofis bölgelerine
dağılımı aşağıdaki grafiktedir:
Gelecek Stok (m²)
Future Supply (sqm)
250,000
250,000
228,000
188.000
200,000
224,674
194.000
167,043
150,000
54,000
104,700
KO
LE
V
İ
K
LA
AS
M
NE
-
L
ŞİŞ
A
ITH
İM
KS
TA
Ğ
KA
167.043
73.000
23.005
104.700
73.000
54.000
19.861
0
0
T
EN
224.674
194.000
100,000
50,000
19,861
I
AĞ
AT
ZY
188.000
150,000
73.000
23.005
73,000
100,000
50,000
228.000
200,000
YE
Nİ
RA
ÜM
I
AĞ
AT
Y
Z
E
E
YR
GA
T
P
TE
KO
T
EN
V
LE
NE
Lİ
ŞİŞ
A
TH
ĞI
KA
The office market analyses released by Colliers International are based on the existing leasable office
stock. For that reason, projects placed on the market through sales are not included in our office market
analyses.
K
LA
AS
M
YE
Nİ
SİM
K
TA
ÜM
RA
ET
YR
GA
PE
TE
Colliers International tarafından hazırlanan ofis piyasası analizleri kiralanabilir ofis stokuna dayanmaktadır.
Bu nedenle satış işlemiyle piyasaya girmiş olan projeler tarafımızca yapılan ofis piyasası analizlerine dahil
edilmemiştir.
As seen in the chart above, the regions of Levent, Maslak and ŞişliKağıthane will contribute most to Istanbul’s office stock in the near
future. The regions of Altunizade, Kavacık, Etiler, Airport and Beşiktaş,
however, are not expected to offer any new supply in the near future.
Grafikte de görüldüğü gibi; yapımı devam eden ya da proje aşamasında
olup önümüzdeki dönemlerde İstanbul ofis stokuna eklenecek en fazla arzı
Levent, Maslak, Şişli-Kağıthane bölgeleri oluşturacaktır. Altunizade, Kavacık,
Etiler, Havaalanı ve Beşiktaş’ta ise beklenen arz bulunmamaktadır.
74% of the future office stock in Kozyatağı, 54% in Maslak and 75% in
Ümraniye comprise of office projects in the planning stage only. On the
other hand 70% of the new office pipeline in Levent are already under
construction.
Kozyatağı bölgesindeki gelecek ofis stokunun %74’ü, Maslak bölgesindekinin %54’ü ve Ümraniye bölgesindekinin ise %75’i henüz plan aşamasında
olan projelerdir. Levent bölgesinde ise stoka eklenecek ofislerin %70’i inşa
halindedir.
The following chart presents a breakdown of the estimated office
pipeline by year:
Gelecek ofis stokunda yer alan ofis binalarının tamamlanması planlanan
yıllara göre dağılımı aşağıdaki grafiktedir:
Breakdown of A Class Office Pipeline
in Istanbul by Year
8%
İstanbul’da Gelecek Stoğa Eklenecek A Sınıfı Ofis Binalarının
Tamamlanma Yıllarına Göre Dağılımı
5%
%8
%5
2012
41%
2012
2013
%41
2014
2015
46%
The office building projects that are expected to be completed by
the end of 2012 include Zone Tower (Maslak) and Eroğlu Ofishane
(Kâğıthane).
2013
2014
2015
%46
2012 yılı sonunda tamamlanması planlanan ofis binaları; Zone Tower
(Maslak), Eroğlu Ofishane (Kâğıthane) projeleridir.
2013 yılında tamamlanması planlananlar; Ümran Boru-Orya Park
(Ümraniye), Büyükhanlı/Marriott (Kozyatağı), Maslak 1 Numara, Akya
P. 9
The projects that are expected to be completed in 2013 include Ümran
Boru-Orya Park (Ümraniye), Büyükhanlı/Marriott (Kozyatağı), Maslak 1
Numara, Akya Piyalepaşa (Taksim), Crystal Tower, Zorlu Center, NEF
Offices Levent 03, Özdilek, Zorlu Deva Project (Levent-Zincirlikuyu),
Ciner (Zincirlikuyu), Istanbloom (Gayrettepe) and Rönesans
Mecidiyeköy.
46% of the future office stock in Istanbul will be completed in 2014.
These projects include Rönesans Tower (Kozyatağı), Metalyapı/Fako
(Levent), Eroğlu Seyrantepe, Maslak 42 Offices (Maslak), Kapital
Faktoring (Maslak), Torun Tower (Gayrettepe), and Çalık Building
(Zincirlikuyu).
Piyalepaşa (Taksim), Crystal Tower, Zorlu Center, NEF Offices Levent 03,
Özdilek ve Zorlu Deva Projesi (Levent-Zincirlikuyu), Ciner (Zincirlikuyu),
İstanbloom (Gayrettepe) ve Rönesans Mecidiyeköy projeleridir.
Gelecek ofis stokunun %46’sı 2014 yılında tamamlanacaktır. Bu projeler;
Rönesans Tower (Kozyatağı), Metalyapı/Fako (Levent), Eroğlu Seyrantepe,
Maslak 42 Offices (Maslak), Kapital Faktoring (Maslak), Torun Tower
(Gayrettepe) ve Çalık Binası’dır (Zincirlikuyu).
2015 yılında da Ali Sami Yen Projesi ofis stokuna katılacaktır
The Ali Sami Yen Project will be added to the office stock in 2015.
İstanbul Endüstriyel Piyasası
Istanbul Industrial Market
İstanbul endüstriyel ve lojistik gayrimenkul piyasasındaki kira değerleri ve
satış rakamları geçtiğimiz döneme göre fazla değişiklik göstermemiştir.
The average asking rents and sales prices in the industrial and logistics
market of Istanbul have changed slightly compared to last year.
Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere en yüksek kira rakamı görülen bölge
yine Samandıra-Kartal bölgesi olmuştur.
As shown in the following chart, the region comprising Samandıra and
Kartal still has the highest asking rental rates.
A Sınıfı Depo Tesislerinin Ortalama Kira Değerleri
($/m²/ay)
Endüstriyel Piyasası
2. Yarı$6.5
2012
Average Asking Rates for A Class Warehouse
Facilities in Istanbul ($/sqm/month)
Industrial Market
2. Half$6.5
2012
10
8
2
8
$35,3
4
$6.5
$6
$6
$5
$26,9
$5.5 $6
$5.8 $5.5
$35,3
$3.5
$24
$35,3
$7,5
$6,5
6
$7.5
6
4
10
$35
2
$3.8
$6
$6
$5
$26,9
$5,5
$3,5 $3,8
$24
$35
0
$3
0
P. 10
RENT
$6 $5,8 $5,5
$35,3
KİRA
$3
An analysis of the average asking prices for vacant plots and asking
rents for warehouses shows that the İkitelli-Yenibosna region on the
European side and the Samandıra-Kartal region on the Asian side have
the highest rates per sqm. The lowest average asking prices and asking
rents are observed in the regions of Çerkezköy and Silivri.
Istanbul Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m²)
Istanbul Average Asking Land Prices ($/sqm)
Endüstriyel Piyasası
2. Yarı 2012
Industrial Market
2. Half 2012
1.600
1.400 1,300$
1.200
1.000
750$
800
600
400
270$
200
0
1,500$
320$
Ortalama arsa satış ve depo kira değerlerine baktığımızda Avrupa
Yakası’nda İkitelli-Yenibosna ve Avrupa Yakası’nda Samandıra-Kartal bölgeleri en yüksek m² değerine sahip bölgelerdir. En düşük ortalama satış ve
kiralama değerleri ise Çerkezköy ve Silivri bölgelerinde görülmektedir.
300$
150$
350$
100$
90$
65$
1.600
1.400 1.300$
1.200
1.000
750$
800
600
400
270$
200
0
SALES PRICE
1.500$
320$
300$
150$
350$
100$
90$
65$
SATIŞ FİYATI
Rehabilitated Organised Industrial Zones
Islah Organize Sanayi Bölgeleri
The central government decided to form “Rehabilitated Organised
Industrial Zones” (ROIZ) across Turkey in order to better control
the operations of industrial facilities that are located near or next to
agricultural fields that could threaten agricultural fields and irrigation.
Another goal of the government was to spare more appropriate land
areas for new industrial facilities.
Türkiye’de tarım alanlarına yakın yerlerde konumlanmış ve bu tarım ve
sulama alanlarına tehdit oluşturabilecek endüstriyel tesislerin hem geçmişe
dönük faaliyet gösterenleri kontrol altına alabilmek hem de yeni kurulacak
tesislere daha uygun alanlar ayırabilmek açısından “Islah Organize Sanayi
Bölgeleri’’ ilan edilmesine karar verilmiştir.
ÇERKEZKÖY
ERGENE 1
VELİKÖY
ERGENE 2
VELİMEŞE
ÇORLU
TÜRKGÜCÜ
MURATLI
P. 11
As part of the decision, the government promulgated a “Regulation
Amending the Regulations Concerning OIZs” in Official Gazette No.
28015 of 04 August 2011 in an effort to include ROIZs into the existing
Regulations. The Regulation describes an ROIZ as follows: “An OIZ
that will be created by improving land areas where industrial facilities
were built according to the applicable zoning plans before 12.04.2011.”
Bu konudaki resmi kanun düzenlemesi altında; 04.08.2011 tarih ve 28015
sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “OSB Uygulama Yönetmeliğinde
Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile mevcut yönetmelik kapsamına
Islah OSB’ler ilave edilmiştir. Islah OSB yönetmelikte, “12.04.2011 tarihinden
önce mer’i plana göre yapılaşan sanayi tesislerinin bulunduğu alanların
islah edilmesiyle oluşacak OSB alanları” olarak tanımlanmıştır.
The highest demand for ROIZs, which are intended to gather scattered
industrial facilities in certain zones, came from the Trakya region. The
districts of Çorlu and Çerkezköy, located in the province of Tekirdağ,
are both close to Istanbul and easily accessible and therefore widely
preferred by industrial companies. However, there are many manufacturing facilities and warehouses widely dispersed across these
districts. The 1/100,000 Scale Envrionmental Zoning Plan Covering the
Sub-Trakya Region and the Ergene Watershed is designed to prevent
the existing planned industrial zones from expanding and, thereby,
to restrict industrial development in these zones. Accordingly, the
industrial facilities widely dispersed across the region will be moved
into ROIZs and OIZ licences will not be issued anymore for areas other
than the planned ones.
Dağınık olarak konumlanmış olan sanayi tesislerini bir çatı altında toplamak için kurulacak “Islah Organize Sanayi Bölgeleri”ne en fazla talep
Trakya bölgesinden gelmiştir. Tekirdağ il sınırı içinde bulunan Çorlu ve
Çerkezköy ilçeleri İstanbul’a yakınlığı ve ulaşım kolaylıkları gibi sebeplerle sanayi talebi gören bölgelerdir. Ancak bu bölgelerde OSB’lerin dışında
üretim ve depolama tesisleri dağınık bir şekilde konumlanmıştır. Yapılan
1/100.000 Ölçekli Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası Çevre Düzeni Planı
ile mevcut planlı sanayi alanları korunarak ve yeni sanayi alanları açılmayarak sanayi gelişiminin sınırlı tutulması amaçlanmıştır. Bu nedenle,
mevcutta dağınık olarak yer seçmiş olan sanayi alanlarının “Islah OSB”ler
bünyesinde toplanacağı ve onaylı planlar dışında yeni sanayi alanlarına
izin verilmeyeceği belirtilmiştir.
Most of the industrial facilities are dispersed in the Ergene Watershed
because the region offers easy access to Istanbul, natural resources,
labour, transportation systems and markets, as well as providing opportunities to expand investments. There are ongoing efforts to move
those industrial facilities into ROIZs within the framework of the existing ‘’Ergene Action Plan’’. Certain financial subsidies and tax incentives
will also be offered to industrial facilities with the intention of convincing them to move to and invest in ROIZs. Efforts to create ROIZs in
eight different regions across Trakya have begun and the Ministry of
Science, Industry and Technology has already given corporate status to
six of these regions.
The locations of the ROIZs that will be created under the names
Ergene I ROIZ, Ergene II ROIZ, Muratlı ROIZ, Türkgücü ROIZ, Veliköy
ROIZ and Velimeşe ROIZ are shown on the map on the previous page.
The six ROIZs that are currently under construction host a total of
531 industrial companies, out of which 225 have already applied for
a licence. The number of employees working in the industrial area,
measuring 3,004 ha in total, is 49,519.
No
District
Location
No. of
Operating
Facilities
No. of
Employees
Total
Industrial
Area
(ha)
1
Çorlu
Ergene I
63
10,550
408
2
Çorlu
Ergene II-Ulaş-
127
11,960
717
3
Çorlu
Türkgücü
52
3,808
340
4
Çorlu
Velimeşe-Yulaflı
183
15,800
840
5
Çerkezköy
Veliköy
70
4,101
400
6
Muratlı
Muratlı-Karıştıran
36
3,300
299
531
49,519
3,004
Kırkgöz-Vakıflar
Sanayi tesisleri İstanbul’a, doğal kaynaklara, iş gücüne, ulaşım sistemlerine,
pazarlara yakınlığı ve yatırım yapmanın ve yatırımı genişletmenin kolaylığı
sebebiyle Ergene Havzası’nda dağınık bir şekilde kurulmuştur. ‘’Ergene
Eylem Planı’’ kapsamında bu sanayilerin düzenli hale getirilmesi çalışmaları sürdürülmektedir. Bu düzenleme ile “Islah OSB”deki yatırımlara da destek
ve teşvik verilecektir. Trakya’da 8 bölgede “Islah OSB” çalışmalarına başlanmış ve 6 bölgeye Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nca uygun görülerek
tüzel kişilik verilmiştir.
Kurulacak olan “Islah OSB”ler Ergene I. Islah OSB, Ergene II. Islah OSB,
Muratlı Islah OSB, Türkgücü Islah OSB, Veliköy Islah OSB ve Velimeşe
Islah OSB’dir. Islah Organize Sanayi Bölgeleri bir önceki sayfada yer alan
haritada gösterilmiştir.
Kurulum çalışmaları başlanan 6 OSB’de toplamda faaliyette olan 531 firma
bulunmaktadır. Bu firmaların 225 tanesi müracaatta bulunmuştur. Toplam
3.004 ha sanayi alanı içinde yaklaşık 49.519 kişi çalışmaktadır.
Sıra
No
İlçe
Yeri
Faaliyetteki
Kuruluş
Sayısı
Çalışan
Sayısı
Toplam
Sanayi
Alanı
(ha)
1
Çorlu
Ergene I
63
10.550
408
2
Çorlu
Ergene II-Ulaş-
127
11.960
717
3
Çorlu
Türkgücü
52
3.808
340
4
Çorlu
Velimeşe-Yulaflı
183
15.800
840
5
Çerkezköy
Veliköy
70
4.101
400
6
Muratlı
Muratlı-Karıştıran
36
3.300
299
531
49.519
3.004
Kırkgöz-Vakıflar
Yolu
Toplam
Kaynak: Tekirdağ Valiliği
Road
Total
Source: Governor ‘s Office Tekirdağ
It is expected that the incentives offered will encourage many companies operating in Istanbul to move to the industrial hub comprising both
Çorlu and Çerkezköy. The relatively reasonable asking prices for vacant
plots in the region are expected to rise in the long-run.
P. 12
İstanbul’da faaliyet gösteren firmaların bu tür teşviklerle Çorlu-Çerkezköy
aksına yönelmeye başlayacağı görülmektedir. Uygun arsa fiyatları da bu
yönelme ile uzun vadede artışa geçecektir.
Hotel Market
Otel Piyasası
The Luxury Hotel Market in Turkey Flourishes
Türkiye’de Lüks Turizminin Yükselişi
In the last few years, Turkey has become a focal point for several international luxury hotel brands due to its growing tourism potential over
the last 10 years. The luxury hotel brands that have partnered with
local investors and have entered the Turkish market include Viceroy,
Mandarin Oriental Group, Raffles, Jumeriah, The Edition, Shangri-La
Hotels, Le Meridien, Mondrian, The Address, Aman Resorts, Rotana
Group, and Missoni Hotel. Other international luxury hotel operators,
such as Westin and Oetker Hotel Collection, also have plans to enter
the Turkish market.
Türkiye, son 10 yılda durmadan yükselen turizm potansiyeli nedeniyle, uluslararası lüks otel markalarının ilgi odağı haline gelmeye başlamıştır. Şu ana
kadar otel yatırımcılarıyla anlaşmaya varıp Türkiye piyasasına girmiş olan
lüks otel markaları; Viceroy, Mandarin Oriental Group, Raffles, Jumeriah,
The Edition, Shangri-La Hotels, Le Meridien, Mondrian, The Address, Aman
Resorts, Rotana Group, Missoni Hotel olarak sıralanabilir. Bunlara ek olarak;
Westin, Oetker Hotel Collection gibi lüks otel işletmecileri de Türkiye’ye
girmeyi planlayan markalardır.
Luxury hotel brands prefer Istanbul for their city hotel projects and
Bodrum for resort properties. The table on the following page provides
a brief summary of luxury hotels either planned or under construction
located in these areas.
Lüks otel markalarının açtığı ve açacağı oteller, şehir oteli konseptleri için
İstanbul ve resort konseptleri içinse Bodrum’da yoğunlaşmaktadır. Bir sonraki sayfada yer alan tabloda İstanbul ve Bodrum’da yer alan lüks otellerle
ilgili bilgiler yer almaktadır.
Mandarin Oriental Hotel / Bodrum
P. 13
İstanbul ve Bodrum’da Yer Alan Lüks Oteller/
Luxury Hotels Located in Istanbul and Bodrum
İSTANBUL
BODRUM
Marka/Orjin
Brand/Origin
Yatırımcı
Investor
Proje Adı
Project Name
Konum
Location
Oda Sayısı
No. of Rooms
Tamamlanma
Tarihi
Completion
Date
Viceroy/ABD
Timur Holding
NEF Bebeköy
Bebeköy
58 rooms/oda
2013
Mandarin Oriental Group/
Hong Kong
Astaş Holding
*
Kuruçeşme
*
2018
Raffles/
Singapur
Zorlu
Zorlu Center
Zincirlikuyu
180 rooms/oda
(50’si suit/inc. 50 suites)
2014
The Edition/ABD
Palmali and ISR
Group
The İstanbul Edition
Levent
78 rooms/oda,
(1 kral dairesi/inc. 1 royal suite)
2011
Jumeirah/Dubai
Demsa Group
Pera Palace Hotel
Beyoğlu
115 rooms/oda
(16’sı suit/inc. 16 suites)
2012
Le Meridien/UK
Makyol İnşaat
Le Meridien İstanbul
Etiler
259 rooms/ oda
2012
Shangri-La Hotels/
Hong Kong
Tanrıverdi Holding
Shangri-La Hotel
İstanbul
Beşiktaş
200 rooms/oda
2013
Viceroy/ABD
Viceroy Bodrum
Bodrum-Koyunbaba
Safir Group
Bay/Koyu
28 rooms/ oda,
56 condominiums/kondominyum,
160 residences/ev
2014
Mandarin Oriental Group/
Hong Kong
Astaş
Astaş Cennet Bay
GöltürkbüküCennet Bay/Koyu
102 rooms/oda
(inc. 20 suites/ 20’si suit),
214 residences/ ev
(inc. 98 villas/98’i villa)
Amanruya
Torba-Bodrum
36 rooms/oda
2011
Four Seasons Yalıçiftlik
Yalıçiftlik
175 rooms/oda,
150 residences/ev
2014
Aman Resorts/
Singapur
Joint venture of
local investors /
Yerel yatırımcılardan
oluşan bir ortaklık
Four Seasons
Hotel Group/ Kanada
Astay
2014
Timur Holding Company with their Nef Bebeköy project is restoring
and converting the old French Orphanage located on the hills of Bebek
in Istanbul. Upon completion, the hotel will have 58 rooms and will
be operated by Viceroy for 20 years. Viceroy Hotel Bodrum, which is
being developed by the Safir Group at Koyunbaba Bay, will be the first
property in Turkey operated by the U.S. based Viceroy. The Viceroy
Hotel Bodrum will offer 28 rooms, 56 condominiums and 160 residences. The construction is expected to be completed in 2014.
Astaş Holding recently purchased a land area of 15,000 sqm in
Kuruçeşme on the European shore of the Bosphorus Strait. The company signed an agreement with Mandarin Oriental to build a hotel but
has not yet disclosed the details of this project, which is planned to be
launched in the next 2 years and completed within 4 years. The two
companies have also launched another hotel project, which is under
construction in Bodrum’s Cennet Bay. This project features 20 suites,
102 rooms and 214 residences and is expected to be completed in
2014.
P. 14
İstanbul’da Bebek sırtlarında bulunan eski Fransız Yetimhanesi, Timur
Holding Tarafından Nef Bebeköy adıyla restore edilerek hayata döndürülecektir. 58 odalı otelin işletmesi için Viceroy markasıyla 20 yıllık bir
sözleşme imzalanmıştır. Amerika kökenli Viceroy’un Türkiye’deki ilk yatırımı
Bodrum Koyunbaba Koyu’nda Safir Group tarafından geliştirilen Viceroy
Bodrum otelidir. Toplam 28 oda, 56 kondominyum ve 160 evden oluşan
projenin 2014 yılında tamamlanması planlanmaktadır.
Astaş Holding’in Kuruçeşme’de satın almış olduğu 15.000 m² arsa üzerinde
yapılması planlanan otel için Mandarin Oriental ile anlaşılmıştır. Boğaz’da
yapılacak olan otel projesiyle ilgili henüz açıklama yapılmamış olup inşaatının 2 yıl içinde başlaması ve 4 yılda tamamlanması hedeflenmektedir.
Astaş Holding’in Mandarin Oriental ile birlikte çalıştığı ilk proje ise Bodrum
Cennet Koyu’nda 20’si suit olan 102 oda ve 214 evden oluşmaktadır. Arsa
büyüklüğü 600.000 m² olan Astaş Cennet Koyu’nun 2014 yılında tamamlanması planlanmaktadır.
Türkiye’de ilk otelini açacak olan bir başka lüks otel markası da Raffles’dır.
Raffles, Zincirlikuyu’da yapımı devam eden Zorlu Center karma kullanımlı
Raffles of Singapore will also open a property in Turkey. Raffles has
signed an agreement with Zorlu Holding to operate the hotel, which is
currently under construction in Zincirlikuyu. This 180-room development will be a component of the Zorlu Center mixed-use project.
The Edition brand, created by Marriott International and Ian Schrager
as a boutique hotel concept, opened its first hotel in Europe in Istanbul.
The old HSBC building was restored into The Istanbul Edition by
Palmali and the ISR Group. The hotel, which features 79 rooms, opened
in early May 2011.
Le Meridien Istanbul Etiler is the first hotel opened by Le Meridien in
Turkey. The hotel, which has 259 rooms, was constructed by Makyol
and was opened in May 2012. Le Meridien will operate the hotel for 32
years according to its agreement with Makyol.
The Demsa Group purchased Pera Palace Hotel, which was originally
built in 1895, and signed an operating agreement with Jumeriah in
2012. Pera Palace, which has 115 rooms including 16 suites, was the
first hotel investment of Jumeriah of Dubai in Turkey.
Shangri-La Hotels, based in Hong Kong, will announce the debut
of its first hotel in Turkey, The Shangri-La Bosphorus, in 2013. The
7-star hotel, offering 200 rooms, was developed by Tanrıverdi Holding
Company on an old tobacco warehouse land in Beşiktaş.
Aman Resorts’ first hotel to operate in Turkey is located in Torba on
the Bodrum Peninsula. Amanruya Hotel, with 36 rooms, was developed
jointly by a number of local investors and was opened in 2011.
Another international brand that has selected Bodrum for investment
is the Four Seasons Hotel Group. The hotel, being developed by Astay
on a land area of 1 million sqm in Yalıçiftlik, is planned to include 175
rooms and 150 residences. The hotel is expected to be completed in
2014.
In addition to the projects mentioned above, the following international
brands are also planning to enter the Turkish market:
• The Address, owned by the Emaar Group
• Westin, a Starwood brand name (on Büyükdere Street)
• Oetker Hotel Collection
• Mondrian, the boutique hotel brand of the US-based Morgan Group
(in Sultanahmet)
• Mandarin Oriental Group in partnership with Astaş (in Sultanahmet)
• Bvlgari Hotels and Resorts, Waldorf Astoria and MGM (on the
Bosphorus)
proje bünyesinde yer alacak 180 odalı otelin işletmesi için 30 yıllığına Zorlu
Holding’le anlaşmıştır.
Marriott International ile butik otel konsepti yapan Ian Schrager’ın birlikte
oluşturduğu Edition markasının Avrupa’daki ilk oteli İstanbul’da açılmıştır. Palmali ve ISR Group tarafından otele çevrilen Levent’teki eski HSBC
binası 2011 Mayıs ayında 79 odası ile The İstanbul Edition olarak kapılarını
açmıştır.
Makyol İnşaat’ın Etiler’de yapmış olduğu 259 odalı otel ile Türkiye’de ilk
otelini 2012 Mayıs ayında açmış olan Le Meridien, bu otelin işletmesi için
32 yıllık sözleşme imzalamıştır.
İlk olarak 1895 yılında açılan Pera Palace Hotel, Demsa Group tarafından
alınmış ve Jumeriah tarafından işletilmek üzere 2012 yılında sözleşme
yapılmıştır. Dubai’li Jumeriah’ın Türkiye’deki ilk oteli olan Pera Palas 16’sı
suit olmak üzere toplam 115 odalıdır.
Hong Kong merkezli Shangri-La Hotels ise Türkiye’deki ilk otelini 2013’de
açacaktır. Tanrıverdi Holding tarafından Beşiktaş’ta eski tütün deposu yerine
inşaa edilen 7 yıldızlı otelde 200 oda yer alacaktır.
Türkiye’deki ilk oteli için Bodrum’u seçen Aman Resorts, Torba’da yerel yatırımcılardan oluşan bir ortaklığın yapmış olduğu oteli işletmektedir. Toplam
36 otel odası olan Amanruya 2011 yılında açılmıştır.
Bodrum’da yer seçen bir diğer marka da Four Seasons Hotel Group’tur.
Astay tarafından Yalıçiftlik’te bir milyon m² alan üzerinde geliştirilmekte
olan otel tamamlandığında 175 oda ve 150 evden oluşacaktır. Henüz projelendirme aşamasında olan otelin 2014 yılında tamamlanması planlanmaktadır.
Ayrıca;
• Emaar Grubu’na ait otel markası olan The Address,
• Starwood markası olan Westin (Büyükdere Caddesi üzerinde),
• Oetker Hotel Collection,
• ABD merkezli Morgan Grubu’ndaki butik otel markası Mondrian
(Sultanahmet’te),
• Yine Astaş ile birlikte Mandarin Oriental Group (Sultanahmet’te)
• Bvlgari Hotels and Resorts, Waldorf Astoria ve MGM (Boğazda)
İstanbul’da otel açmayı planlayan markalardır.
Le Meridien Hotel, Istanbul
P. 15
Retail Market
Perakende Piyasası
Istanbul, Ankara and Izmir Retail Markets
İstanbul, Ankara ve İzmir Perakende Piyasaları
In Turkey, the shopping center market, as well as the retail market in
general, has grown in double digits over the last 20 years. The market
gained significant momentum during 2006. The number of shopping
centers that have opened since then and the new trends and concepts
they offer is remarkable.
Son yirmi yılda Türkiye’de alışveriş merkezi ve genelde perakende sektörü
bütün ülkede katlanarak büyümüştür. 2006 yılından itibaren gelişme
hızlanmış, perakende sektörüne yeni eğilimleri ve konseptleri sunan pek çok
alışveriş merkezi açılmıştır.
The gross leasable area available in all of the shopping centers in
Istanbul has reached 2,757,000 sqm in 2012.
The following chart presents the growth in Istanbul’s shopping center
market between 1988 and 2012:
2012 yılı itibariyleİstanbul’daki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir
alanları 2.757.000 m²’dir.
Aşağıdaki grafikte İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin 1988 ile 2012 yılları
arasındaki gelişimi sunulmuştur:
Shopping Center Development in Istanbul
İstanbul’daki Alışveriş Merkezlerinin Gelişimi
Retail Market
1988 - 2012
Perakende Piyasası
1988 - 2012
7.000.000
7.000.000
6.000.000
6.000.000
5.000.000
5.000.000
4.000.000
4.000.000
3.000.000
3.000.000
2.000.000
2.000.000
1.000.000
1.000.000
0
2 3 4 5 6
7 8 9
12*
0 1
1988 1989 1993 1995 1996 1997 1998 2000 2001 200 200 200 200 200 200 200 200 201 201 20
(*) Estimated Stock at the end of 2012
Closed Area
Leasable Area
Due to high demand and increasing investment opportunities, there
are also various under construction or planned shopping centers in
Istanbul. The shopping centers that are under construction are listed in
the following table:
P. 16
0
2 3 4 5 6
7 8 9
12*
0 1
1988 1989 1993 1995 1996 1997 1998 2000 2001 200 200 200 200 200 200 200 200 201 201 20
(*) 2012 yılı sonu tahmini stok
Kapalı Alan
Kiralanabilir Alan
Yüksek talep ve artan yatırım fırsatları nedeniyle İstanbul’da inşaat halinde
ve planlama aşamasında çeşitli alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Mevcut
stoka eklemesi beklenen inşaat halindeki projeler takip eden tabloda sunulmuştur.
İstanbul’da Stoğa Eklenmesi Beklenen Perakende Projeleri
Retail Projects Expected To Be Added to Stock in Istanbul
Shopping Centre
(Under Construction)
Location
Completion
Date
Alışveriş Merkezi
(İnşaa Halinde)
Gross Leasable
Area
Traditional
Geleneksel
Very Large
Çok Büyük
Planlanan
Açılış
Tarihi
Brüt Kiralanabilir
Alan
Mall of Istanbul
Ikitelli
2013
140,000
Mall of Istanbul
İkitelli
2013
140.000
New Istanbul Project
Libadiye
2014
150,000
New Istanbul Project
Libadiye
2014
150.000
Marmara Park (Old Tatilya)
Beylikdüzü
2012
100,000
Marmara Park (Eski Tatilya)
Beylikdüzü
2012
100.000
Göztepe
2014
100.000
Ancora
Göztepe
2014
100,000
Ancora
Renaissance Development
Zeytinburnu
Undisclosed
216,000
Renaissance Development
Zeytinburnu
Açıklanmadı
216.000
80,000
Akasya Alışveriş Merkezi
Acıbadem
2013
80.000
Küçükyalı Alışveriş Merkezi
Maltepe
2014
Akasya Shopping Center
Acıbadem
2013
Küçükyalı Shopping Center
Maltepe
2014
Sub-Total
86,000
872,000
Ara Toplam
86.000
872.000
Büyük
Large
Grandia
Beylikdüzü
Undisclosed
55,000
Grandia
Beylikdüzü
Açıklanmadı
55.000
Kat Turizm Real Estate Co.
Ataköy
*
*
Kat Turizm Gayrimenkul A.Ş.
Ataköy
*
*
Zorlu Center
Zincirlikuyu
2013
60,000
Zorlu Center
Zincirlikuyu
2013
60.000
Brandium
Ataşehir
2012
60,000
Brandium
Ataşehir
2012
60.000
61,250
Suryapı Projesi
Bayrampaşa
Açıklanmadı
61.250
Bakırköy
2013
50.000
47.000
Suryapı Project
Bayrampaşa
Undisclosed
Bakırköy
2013
50,000
Koru Florya
Neocity Shopping Center
Bahçeşehir
Undisclosed
47,000
Neocity Alışveriş Merkezi
Bahçeşehir
Açıklanmadı
Forum Tem
Gaziosmanpaşa
Undisclosed
70,000
Forum Tem
Gaziosmanpaşa
Açıklanmadı
Koru Florya
Sub-Total
403,250
Ara Toplam
70.000
403.250
Orta
Medium
Westa
Hadımköy
Undisclosed
30,000
Westa
Hadımköy
Açıklanmadı
30.000
Merter
Açıklanmadı
23.000
Platform Merter
Merter
Undisclosed
23,000
Platform Merter
Novada Ataşehir
Ataşehir
2012
23,000
Novada Ataşehir
Ataşehir
2012
23.000
Suryapı Projesi
Kağıthane
2013
29.300
Suryapı Project
Kağıthane
2013
29,300
Eyüp Shopping Center
Eyüp
Undisclosed
20,400
Eyüp Alışveriş Merkezi
Eyüp
Açıklanmadı
20.400
26,000
Metrogarden Alışveriş Merkezi
Çekmeköy
2013
26.000
Metrogarden Shopping Center
Çekmeköy
2013
Sub-Total
174,200
Ara Toplam
174.200
Küçük
Small
Uniq İstanbul
Novada Maltepe
Maslak
Maltepe
Sub-Total
TOTAL
P. 17
Yer
2014
Undisclosed
15,000
Uniq İstanbul
Maslak
2014
15.000
16,000
Novada Maltepe
Maltepe
Açıklanmadı
16.000
41,000
1,490,450
Ara Toplam
TOPLAM
41.000
1.490.450
Like Istanbul, Ankara also has a large supply of shopping centers. The
retail market in the city has been growing at a fast pace, particularly
between 2005 and 2011. The gross leasable area in all of the shopping
centers in Ankara in 2012 is nearly 1,165,000 sqm.
İstanbul gibi Ankara da büyük bir alışveriş merkezi arzına sahip olup, perakende sektörünün özellikle 2005 ile 2011 yılları arasında hızla büyüdüğü
görülmüştür. 2012 yılı itibariyle şehirdeki alışveriş merkezlerinin toplam
kiralanabilir alanları 1.165.000 m²’dir.
The following chart presents the growth in Ankara’s shopping center
Takip eden grafikte Ankara’daki alışveriş merkezlerinin 1989 ile 2012 yılları
Ankara’da Alışveriş Merkezlerinin Gelişimi
Shopping Center Development in Ankara
Perakende Piyasası
1989 - 2012
Retail Market
1989 - 2012
3.000.000
3.000.000
2.500.000
2.500.000
2.000.000
2.000.000
1.500.000
1.500.000
1.000.000
1.000.000
500.000
500.000
0
0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 200
Closed Area
1
3
5 6
0 1 2*
200 2002 200 2004 200 200 2007 2008 2009 201 201 201
0
0
1
3
5 6
0 1 2*
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 200 200 2002 200 2004 200 200 2007 2008 2009 201 201 201
Leasable Area
Kapalı Alan
(*) Forecasted stock by the end of 2012
Kiralanabilir Alan
(*) 2012 yılsonu tahmini stok
The growth of the shopping center supply in Ankara is a result of
increased demand from consumers, as well as increased demand from
domestic and international retailers. However, the general view in the
market is that Ankara is facing an oversupply of shopping centers,
particularly in some of the central locations.
The shopping centers that are under construction and that are expected to be included in the existing stock are listed in the following table:
Retail Projects Expected To Be Added To Stock in Ankara
İnşa halinde olan ve mevcut stoka katılması beklenen alışveriş merkezlerinin listesi takip eden grafikte yer almaktadır:
Ankara’da Stoğa Eklenmesi Beklenen Perakende Projeleri
(İnşaa Halinde)
Yer
Planlanan
Açılış Tarihi
Toplam
Kapalı Alan
Brüt
Kiralanabilir
Alan
Shopping Center
Location
Completion
Date
Total
Closed
Area
Arasta
Bağlıca
4 Ç. 2012
19.422
10.288
Arasta
Bağlıca
Q4 2012
19,422
10,288
Nata Delta AVM
Eryaman
2013
130.000
73.000
Nata Delta Shopping Center
Eryaman
2013
130,000
73,000
Taurus Lavita AVM
Balgat
1. Ç. 2013
110.000
50.000
Taurus Lavita Shopping Center
Balgat
Q1 2013
110,000
50,000
Next Level
Balgat
2013 Mart
*
42.000
Next Level
Balgat
March 2013
*
42,000
Armada-Ek Bina
Söğütözü
2013
85.000
26.000
Armada-Additional Building
Söğütözü
2013
85,000
26,000
344,422
201,288
TOPLAM
344.422
201.288
TOTAL
Gross
Leasable
Area
Ankara’daki alışveriş merkezi piyasası arzı, tüketicilerin yanında yerli ve
uluslararası perakendecilerin talepleriyle gelişmiştir. Ancak piyasadaki genel
düşünce, Ankara’da özellikle merkezi lokasyonlarda arz fazlası yaşandığı
şeklindedir.
The number of shopping centers in Izmir has increased steadily over
time, resulting with at least one shopping center in all of the central
locations across the city. The gross leasable area in all of Izmir’s shopping centers in 2012 is nearly 300,000 sqm.
İzmir’de alışveriş merkezlerinin sayısı yıllar içinde düzenli olarak artmış
olup, şehirdeki bütün merkezi alanlarda en az bir adet açılmıştır. 2012
yılı itibariyle şehirdeki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanları
300.000 m²’dir.
P. 18
The following chart presents the growth in Izmir’s shopping center
Aşağıdaki grafikte İzmir’deki alışveriş merkezlerinin 1998 ile 2012 yılları
Shopping center Development in İzmir
İzmir’deki Alışveriş Merkezlerinin Gelişimi
Retail Market
1998- 2012
Perakende Piyasası
1998- 2012
700.000
700.000
600.000
600.000
500.000
500.000
400.000
400.000
300.000
300.000
200.000
200.000
100.000
100.000
0
1998
1999
0
200
1
200
2
200
3
200
4
200
Closed Area
5
200
6
200
7
200
8
200
9
200
0
201
1
201
12*
20
Leasable Area
0
1998
1999
0
200
1
200
3
2
4
200
200
200
Kapalı Alan
Source Colliers International
(*) Estimated stock at the end of 2012
5
200
6
200
7
200
8
200
9
200
1
0
201
201
2*
201
Kiralanabilir Alan
(*) 2012 yılsonu tahmini stock
There are also several shopping centers that are planned or under construction. The under construction shopping centers that are expected
to be added to the existing stock are listed in the table below:
İnşa halinde olan ve mevcut stoka katılması beklenen alışveriş merkezlerinin listesi takip aşağıdaki grafikte yer almaktadır:
İzmir’de Stoğa Eklenmesi Beklenen Perakende Projeleri
Retail Projects Expected To Be Added To Stock in İzmir
Shopping Center
Location
Completion
Date
Total
Closed
Area
Gross
Leasable
Area
(İnşaa Halinde)
Yer
Planlanan Açılış
Tarihi
Toplam
Kapalı
Alan
Brüt
Kiralanabilir
Alan
Suryapı Bayraklı Project
Bayraklı
Being Planned
42,000
32,250
Suryapı Bayraklı Projesi
Bayraklı
Planlanma Aşamasında
42.000
32.250
İş GYO Salhane Project
Bayraklı
Being Planned
40,000
27,000
İş GYO Salhane Projesi
Bayraklı
Planlanma Aşamasında
40.000
27.000
City Crossing
Konak
2013
160,000
60,000
City Crossing
Konak
2013
160.000
60.000
Doğuş RE & Orjin Group New
Istinye Park Project
Üçkuyular
2016
180,000
90,000
Doğuş Gayrimenkul ve Orjin
Group Yeni İstinye Park Projesi
Üçkuyular
2016
180.000
90.000
422,000
209,250
422.000
209.250
TOTAL
Ankara Residential Market
The momentum gained by the new office and residential investments
in Ankara is prompting many investors to focus on the city. Numerous
new investment areas have now been shaping up across the city due
to both the ongoing urban development and the growing diversity in
residential demand.
The city has recently been expanding westward along Eskişehir
Highway. The highway has witnessed some rapid development and
change over the last 20 years, turning into a significant urban development hub where many public organizations, private hospitals, private
schools and shopping centers rent or acquire vacant plots. There is
an increase in the number of both new commercial and residential
projects on the main roads. Söğütözü offers significant potential for investors because it is located along Eskişehir Highway at the crossroads
of the metro and Ankaray lines.
Çukurambar, an area located to the south of Eskişehir Highway and to
the west of Konya Highway, has also become the focus of new residential projects. Average sales prices of Class A residential units developed along both Eskişehir and Konya Highways range between $1,800/
sqm USD and $4,000/sqm USD, with an average of approximately
$2,200/sqm USD. Developing into new centers, these two areas show
P. 19
TOPLAM
Ankara Residential Market
Ankara son dönemde ofis ve konut yatırımlarının hız kazanmasıyla dikkati
çekmektedir. Hem kentsel gelişimin etkisiyle hem de konut talebinde ortaya
çıkan çeşitlilik nedeniyle birçok yeni yatırım bölgesi oluşmaya başlamıştır.
Günümüzde kentin gelişim yönü Eskişehir Yolu boyunca batıya doğrudur.
Eskişehir Yolu son 20 yıl içerisinde hızlı bir gelişim ve değişim göstermiştir.
Bu süre içerisinde kamu kuruluşları, özel hastaneler, eğitim kurumları ve
alışveriş merkezlerinin yer seçtiği önemli bir kentsel gelişim aksı haline gelmiştir. Ana akslar üzerinde ticari projeler artarken nüfusu buraya
doğru çeken yeni konut projeleri de artmaktadır. Eskişehir yolu üzerindeki
Söğütözü bölgesinin Metro ve Ankaray hatlarının kesiştiği bir odak noktası
olması da bu alan için önemli bir potansiyel oluşturmaktadır.
Eskişehir Yolu’nun güneyinde, Konya Yolu’nun batısında kalan Çukurambar
bölgesi de konut projelerinin odağı olmaya başlamış bir bölgedir. Eskişehir
Yolu ve Konya Yolu üzerinde geliştirilen A sınıfı konut projelerinde ortalama
birim satış fiyatları $1.800 ABD/m² ile $4.000 ABD/m² arasında değişmektedir. Bu iki aks kendi içinde yeni bir merkez haline gelecek şekilde gelişirken hem kentin gelişme yönünü etkilemekte hem de Ankara gayrimenkul
piyasası için önemli ölçek, kalite ve standartlarda projelere ev sahipliği
yapmaktadır.
the direction of expansion of the city and host a number of large-scale
residential projects of high quality and standards.
Other Residential Areas
As the city centre moved southward, i.e. from Ulus down to Kızılay and
Gaziosmanpaşa, during the Republic years, some new residential projects were developed in Çankaya, Gaziosmanpaşa and Oran for uppermiddle and high-income earners. Dikmen Vadisi later joined these three
districts as a residential area as well. The urban transformation project
developed for Dikmen Vadisi has turned this area, which previously
consisted of informal housing, into a modern district attracting highincome earners who wish to live in or near the city centre. Enjoying
the advantage of being close to the city centre, the area is witnessing
growth in demand for small, 1 or 2-room flats. Young professionals,
businessmen and young couples mostly prefer studio flats located in or
near the city center.
Along with the development of the region comprising Konutkent,
Çayyolu and Ümitkent, Ankara has started to expand both westward
and southward. This region is far from the city centre and offers many
vacant plots suitable for new residential projects. Despite the fact it is
not close to the city centre, the asking prices for plots in the area are
high because there are a number of new and modern projects being
developed on large plots in the region. The area is preferred mostly by
high and upper-middle income groups and there is little demand for 1
bedroom or studio apartments.
Eryaman, a subordinate community of Etimesgut, is also far from the
city centre. The demographic indicators of the region show that it is
populated mainly by lower-middle and middle-income groups. There is
high demand for 4 and 5 bedroom apartment units in the region. The
third metro line under construction in the area, which is expected to be
completed in 2013, will significantly improve access to/from Eryaman
and attract potential buyers and investors to the region.
Development projects in the region comprising Keçiören and
Yenimahalle began in the 1950s with the intention of offering housing
to the low-income group. Batıkent, located within the administrative
borders of Yenimahalle and hosting nearly fifty percent of the popu-
Eryaman
Area
Diğer Konut Bölgeleri
Kent merkezinin, Cumhuriyet yıllarında kentin merkezi olan Ulus’tan
güneye doğru Kızılay ve Gaziosmanpaşa’ya kaymasıyla Çankaya,
Gaziosmanpaşa ve Oran üst-orta ve üst gelir grubuna yönelik konut alanları haline gelmiştir. Bu bölgeye daha sonra Dikmen Vadisi de eklenmiştir.
Dikmen Vadisi’nde yapılan kentsel dönüşüm projesi ile eskiden gecekondulaşmaya maruz kalmış alanlar, şehir merkezinde yaşamak isteyen üst
gelir grubu için daha modern ve çekici hale getirilmiştir. Bölgenin kent
merkezine yakın olması konumsal olarak avantaj sağlarken küçük tipte az
odalı dairelere olan talebi de artırmaktadır. Genç profesyoneller, iş adamları,
genç çiftler şehir merkezinde ve küçük alanlı stüdyo tipi daireleri tercih
etmektedirler.
Konutkent-Çayyolu-Ümitkent bölgelerinin gelişmesi ile birlikte Ankara
batıya ve güneye doğru gelişim göstermiştir. Bölge şehir merkezinde uzakta
olup yeni konut projeleri için uygun boş arsa potansiyeli taşımaktadır. Kent
merkezinden uzak olmasına rağmen birim satış fiyatlarının yüksek olmasının sebebi ise; geniş parseller üzerinde yeni ve modern projeler üretiliyor
olmasıdır. Üst ve üst-orta gelir grubu aileler tarafından tercih edilen bölgede
1+1 ya da stüdyo daireler yok denecek kadar azdır.
Etimesgut’un bir alt bölgesi olan Eryaman kent merkezinden uzak bir
lokasyonda yer almaktadır. Bölgedeki demografik göstergeler bölgenin
daha çok orta gelir grubu çekirdek aileler tarafından tercih edildiğini ortaya
koymaktadır. Bölgedeki en yüksek talep ise 3+1 ve 4+1 daireleredir. 2013 yılında tamamlanması planlanan üçüncü metro hattı ile Eryaman bölgesinin
ulaşılabilirliği artacak ve kent merkezine erişimi de oldukça kolaylaşacaktır.
Bu durum potansiyel alıcı ve yatırımcıların bölgeye olan ilgisini artıracaktır.
Keçiören-Yenimahalle 1950’li yıllarda dar gelirlileri konut sahibi yapmak
amacı ile geliştirilmeye başlanmış bir alandır. Yenimahalle sınırları içinde
yer alan ve Yenimahalle nüfusunun yaklaşık yarısını barındıran Batıkent;
mevcut metro hattı ile ulaşılabilirlik avantajına sahiptir. Orta gelir grubuna
hitab eden bölgede en fazla talep gören daire tipleri 3+1 ve 4+1’dir. Bölgede
1+1 ve 2+1 daire tiplerine olan talep ise yok denecek kadar azdır.
Beytepe-İncek Bölgesi öncelikle villa tipi ve düşük yoğunluklu projelerle
gelişmeye başlamıştır. Ancak genişlemeye devam eden bölgede apartman tipi yeni projeler de yapılmaktadır. Bölge, yakın gelecekte Tuluntaş,
K eçiören-Yenimahalle
Area
ULUS
SÖĞÜTÖZÜ
K onutkent-ÇayyoluÜm itköy Area
ÇUKURAMBAR
KIZILAY
GAZİOSMANPAŞA
Dikmen VadisiÇankayaO ran Area
Beytepe-İncek
Area
P. 20
lation of Yenimahalle, is integrated into the city’s metro system and
hence offers good accessibility. There is high demand for 4 or 5 bedroom units in the region, preferred mostly by middle-income earners.
Demand for 2 or 3 bedroom units is very low.
The region of Beytepe-İncek began to develop with low-density villa
type housing projects. However, the region keeps expanding with new
multi-storey residential building projects. The region boasts potential
for residential projects, as it is becoming a bridge between the center
of Ankara and the suburbs Tuluntaş, Velihimmetli and Koparan where
a large-scale mass housing project, named Güneykent, will soon be
launched.
Residential Stocks and Asking Prices by Region
There are 50 residential projects with approximately 17,000 units in
the 6 residential areas of Ankara we have reviewed. The breakdown of
these units by the regions is as follows:
Residential Building Stocks by Region (Units) in Ankara
13%
10%5%
Söğütözü - Çukurambar
13%
Çankaya - Dikmen Vadisi -Oran
22%
Konutkent - Çayyolu - Ümitköy
Eryaman - Batıkent
Keçiören - Yenimahalle
Beytepe - İncek
28%
Bölgelere Göre Konut Stoğu ve Fiyatlar
Ankara genelinde incelenen 6 konut bölgesinde, 50 konut projesi ve toplam
yaklaşık 17.000 adet ünite bulunmaktadır. Bu ünitelerin bölgelere göre
dağılımı aşağıdaki grafiktedir:
Ankara Bölgelere Göre Konut Stoğu (Ünite Adedi)
%13
%105%
Söğütözü - Çukurambar
%13
Çankaya - Dikmen Vadisi -Oran
%22
Konutkent - Çayyolu - Ümitköy
Eryaman - Batıkent
Keçiören - Yenimahalle
Beytepe - İncek
%28
%14
Konut stoğunun en büyük kısmı Eryaman-Batıkent Bölgesinde yer almaktadır. Bunun sebebi bölgedeki projelerin çoğunun toplu konut niteliğinde olup
çok sayıda etap ve daireden oluşmasıdır.
14%
İncek
İncek
P. 21
Velihimmetli, Koparan bölgelerinde geliştirilmesi planlanan Güneykent toplu
konut projesiyle Ankara şehir merkezi arasında köprü konumuna geleceği
için konut yatırımı açısından potansiyel teşkil eden bölgelerden biridir.
Eryaman and Batıkent both have the largest residential stock, because
most of the residential projects developed in the two regions are mass
housing, offering a large number of units.
The following chart shows the average asking prices of units in the
subject residential areas:
Ankara Average Asking Sales Prices($/sqm)
Residential Market
Q3 2012
Aşağıdaki grafik konut bölgelerinin ortalama birim satış fiyatlarını göstermektedir:
Ankara Ortalama Birim Satış Fiyatları($/m²)
Konut Piyasası
3. Çeyrek 2012
$2.500
$2.200
$1.900
$2.000
$1,650
$1,450
S
ÇU ÖĞÜ
KU TÖZ
RA ÜMB
AR
$500
BE
Y
İNC TEPE
EK -
K
YE EÇİÖ
NİM RE
AH NAL
LE
ER
BA YAMA
TIK NEN
T
KO
N
ÇA UTK
ÜM YYOL ENTİTK UÖY
DİK ÇAN
ME KAY
N
A
OR VAD AN İSİ
-
S
ÇU ÖĞÜ
KU TÖZ
RA ÜMB
AR
$0
SALES PRICE
Projects developed in the Söğütözü, Çukurambar region along the
Eskişehir and Konya Highways have the highest asking prices. Çankaya,
Dikmen Vadisi and Oran region have a central location and this
advantage is reflected positively in the asking prices in the area. The
region comprising Eryaman and Batıkent has a large stock of units and
demand has started to slowdown causing a decrease in sales prices.
Konutkent, Çayyolu and Ümitköy are located further along the Eskişehir
Highway in the western direction, and are growing steadily. The
Beytepe-İncek region is located south of the Konutkent-ÇayyoluÜmitköy region. Although situated far from the city centre, both regions
boast potential for new residential projects and higher prices.
BE
Y
İNC TEPE
EK -
$0
$1,110
$1.000
$500
K
YE EÇİÖ
NİM RE
AH NAL
LE
$1,550
$1.500
ER
BA YAMA
TIK NEN
T
$2.000
$1.450
$1.110
$1.000
$1,900
KO
N
ÇA UTK
ÜM YYOL ENTİTK UÖY
$2,200
DİK ÇAN
ME KAY
N
A
OR VAD AN İSİ
-
$2.500
$1.650
$1.550
$1.500
SATIŞ FİYATI
Konut bölgelerinde yer alan projelerin ortalama birim satış fiyatlarına bakıldığında Eskişehir ve Konya Yolu etrafında yer alan projelerin en yüksek satış rakamlarına sahip olduğu görülmektedir. Çankaya-Dikmen Vadisi-Oran
bölgesinin merkezi konumundan dolayı sahip olduğu avantajı satış fiyatlarına olumlu yansımaktadır. Eryaman-Batıkent bölgesi; yüksek yapılaşma ve
arz fazlalığı nedeniyle yatırımların yavaşladığı ve talebin azalmasıyla da
fiyatların düştüğü bir bölgedir.
Konutkent-Çayyolu-Ümitköy bölgesi Eskişehir Yolu’nun devamında kentin
gelişim göstermeye devam ettiği bir alandır. Beytepe İncek bölgesi de
Konutkent-Çayyolu-Ümitköy bölgesinden güneye doğru gelişimin devam
ettiği bir alandır. Söz konusu iki bölge de şehrin merkezinden uzak olarak
gelişmeye devam etmekte olup bu bölgelerde yatırımların ve satış fiyatlarının da artması beklenmektedir.
P. 22
www.colliers.com

turkey real estate revıew

Transkript

Benzer belgeler

Business Network Center Turkey Tüm Hakları

TURKEY REAL ESTATE REVIEW

turkey real estate revıew

turkey real estate revıew

Jewel of the Seas - Cruises in Turkey

45 Ülkeden 180 Belgesel

radıance of the seas

Yaz 2010 Newsletter - Colliers International

The First Room Escape Game in Turkey