Torium AVM, İstanbul

Transkript

DEĞERLEME RAPORU
Torium AVM, İstanbul
30 Haziran 2010
Rapor No: 2010/TGYO/11
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
- Değerleme Süresi:
18 iş günü
- Sözleşme Tarihi ve No:
07.06.2010 / TGYO/2010
- Değerlenen Mülkiyet Hakları:
İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, D-100 Karayolu
üzerinde yer alan 2618 Ada, 18 no’lu parselin
Torunlar GYO A.Ş.’ye ait olan 2149519/2228569
hissesidir.
- Raporun Konusu:
Değer tespiti
Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:
- Adres:
Torium AVM İstanbul,
D-100 Karayolu üzeri
2618 Ada, 18 parsel
Esenyurt / İSTANBUL
- Sahibi:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim
Şirketi
- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı:
İnşaatı devam eden Alışveriş Merkezi ve konut
üniteleri
- Tapudaki İncelemesi:
Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.
Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)
- İmar Durumu:
(Bkz. İmar Durumu İncelemesi)
Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:
Kullanılan Değerleme
Yöntemi
Emsal Karşılaştırma Yöntemi:
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
KONUT
Gelir İndirgeme
Yöntemi:
AVM
Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış
Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri:
Değerlemede Görev Alan Kişiler:
TL
USD
EUR
4.732.962 TL
450.840.091 TL
Kullanılmamıştır
$3.005.628
$286.302.211
€ 2.462.904
€ 234.604.824
455.573.053 TL
$289.307.838
€ 237.067.728
- Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095
- Özel Projeler Müdürü:
Muammer EMANET – Lisans No: 401074
1
Büyükdere Caddesi, No: 108,
Enka Binası, Kat: 6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
İÇİNDEKİLER
SAYFA NO
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ ..............................................................................................................................1
Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:...........................................................................................................1
1 RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................3
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:..............................................................4
3 DEĞER TESPİTİ .....................................................................................................................................................5
4 DEĞER TANIMI......................................................................................................................................................5
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ..........................................6
6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER .......................................................................................................................................................6
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ...................................................9
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ........................................ 11
İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler:................................................................................................................... 11
Esenyurt İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:.............................................................................................................12
Piyasa Araştırması:....................................................................................................................................................13
Konut Piyasası...........................................................................................................................................................15
Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:.....................................................................................................16
9 DEĞERLEME........................................................................................................................................................ 17
En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: .................................................................................................................17
Değerleme Yaklaşımları:..........................................................................................................................................17
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: ............................................................................... 18
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ..............................................................................19
11 SONUÇ..................................................................................................................................................................... 21
2
1 RAPOR BİLGİLERİ
Rapor Tarihi:
30.06.2010
Rapor No:
2010/TGYO/11
Raporun Türü ve Amacı:
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü,
2618 Ada, 18 no’lu parsel üzerinde yer alan
Torium Alışveriş Merkezi projesinin değerinin
tespitine yönelik değerleme raporu
Raporu Hazırlayanlar :
Muammer Emanet
Değerleme Departmanı Müdürü
Şehir Plancısı
Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Cem Demiröz
Genel Müdür
İşletme
Değerleme Tarihi:
15.06.2010
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında
Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama:
Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir
3
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:
- Şirket Ünvanı:
Prim E Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş.
- Şirket Adresi:
Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,
Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul
- Telefon No:
0212 272 02 02
- Fax No:
0212 356 26 46
2.2 Müşteri Bilgileri:
- Şirket Ünvanı:
Torunlar GYO A.Ş.
- Şirket Adresi:
Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,
Kavacık - Beykoz / İSTANBUL
- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa
Getirilen Sınırlamalar:
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü,
2618 Ada, 18 no’lu parsel üzerinde yer alan ve
inşaatı devam eden Torium Alışveriş Merkezi
ve rezidans projesinin piyasa değerinin
belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir
sınırlama getirilmemiştir.
4
3 DEĞER TESPİTİ
Bilgimiz ve görüşümüze göre:
-
Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.
-
Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan
varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif
profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.
-
Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel
herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve
olmamıştır.
-
Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya
müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir
sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.
4 DEĞER TANIMI
Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun
bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini
tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki
tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.
Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el
değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:
- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.
- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.
- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.
- Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.
5
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER
5.1
Gayrimenkulün Tanımı:
Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü, 2618 Ada, 18 no’lu
parsel üzerinde yer alan Torium Alışveriş Merkezi ve rezidans projesidir.
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,
Gayrimenkul, D-100 (E-5) Karayolu Haramidere Kavşağı üzerinde bulunmaktadır. Parsel üzerinde
halen Torium Alışveriş Merkezi ve rezidans projesi devam etmektedir.
Bölge, Esenyurt Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır.
Gayrimenkulün bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları :
Kiptaş Saadetdere Konutları
Atatürk Havalimanı
Esenyurt Merkez
Büyükçekmece Merkez
Küçükçekmece Merkez
Mecidiyeköy
Taksim
:
:
:
:
:
:
:
850 m
14 km
3 km
10 km
13 km
30 km
32 km
6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER
6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ………2149519/2228569
Mehmet AKDENİZ……………………………..……79050/2228569
İLİ
İstanbul
İLÇESİ
Esenyurt (*)
KÖYÜ
Esenyurt
ADA NO
2618
PARSEL NO
18
ALANI (m²)
44.571,38
NİTELİĞİ
Arsa
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ………2149519/2228569(**)
ARSA PAYI
Mehmet AKDENİZ………………………………..…79050/2228569
YEVMİYE NO 23959
CİLT NO
473
SAYFA NO
46964
TAPU TARİHİ 30.12.2008
(*) Gayrimenkulün tapu kayıtları Esenyurt ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’ne aktarılmıştır.
Ekteki tapu sureti bilgi içindir.
(**) Torunlar GYO A.Ş.’nin 2149519/228569 hissesine düşen arsa alanı 42.990,34 m²’dir.
SAHİBİ
6
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında
Bilgi:
Prime Değerleme olarak, 15 Haziran 2010 tarihinde İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Tapu Sicil
Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkul üzerinde aşağıda belirtilen notların
mevcut olduğunu gördük.
Şerhler bölümü:
•
TEDAŞ A.Ş. lehine başlama tarihi 10.03.2010 başlama tarih ile 99 yıllığı 1,-TL’den kira şerhi.
(15.03.2010 tarih ve 6543 yevmiye no ile)
Hak ve mükellefiyetler bölümü:
•
285 m2’lik, 145 m2’lik, 315 m2’lik kısımlarda TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı.
(18.10.2000 tarih ve 8731 yevmiye no ile)
•
6.187 m2’lik kısımda TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı. (29.05.1998 tarih ve 1003
yevmiye no ile)
Rehinler bölümü:
•
T. İş Bankası A.Ş. lehine 14.10.2009 tarih ve 27323 yevmiye no ile 120.000.000,-USD tutarında
ipotek şerhi.
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:
Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü yetkililerinden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu bölgede
geçerli olan imar planları iptal edilmiş olup bu tarihten önce inşaat ruhsatı almış alanlardaki yapılaşma
koşulları eski plana göre devam edecektir.
Bu nedenle, rapor konusu gayrimenkulün 05.05.2005 onay tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar
planı paftasında “Ticaret + Hizmet Alanı” içerisinde kaldığı belirlenmiştir.
Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir:
• Emsal (E) (*) : 1,75
• Bina yüksekliği (hmax) : 15,50 m
• Plan notlarında verilen bilgilere göre “Ticaret + Hizmet Alanlarında”; ticari ve hizmet amaçlı
yapılar, iş merkezleri, ofis- büro, çarşı, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri,
otel, motel vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut) yapıları, sinema, tiyatro, müze,
kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans
kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel
eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir.
(*) Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı;
bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan
sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği
tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan
bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme
yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.
7
Söz konusu proje için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından proje tadilatı için verilen
25.02.2010 tarih ve 2010/1530 sayılı yapı ruhsatı (yapı alanı toplam 225.352 m2) bulunmaktadır.
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına
Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek
Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:
Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların
gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmış olup firma yetkililerindende
gayrimenkul üzerindeki ipoteğin parsel üzerinde geliştirilecek olan projenin finansmanı için alınan krediye
istinaden teminat amaçlı olarak konulduğu öğrenilmiştir. Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği
alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (yapı ruhsatları ve ekleri-mimari proje, elektrik projesi, tesisat
projesi, statik projesi, imar çapı vs.) alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkuller henüz inşaat aşamasında
olduğundan dolayı yapı kullanma izin belgesine sahip değildir ve dolayısıyla henüz kat mülkiyetine
geçilmemiştir. İlgili belediyesinde yapılan imar dosyası incelemelerinde konu gayrimenkullerin
tamamlandığı zaman yapı kullanma izin belgesini almasına engel olacak herhangi bir olumsuz kayda veya
zabıta rastlanmamıştır. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz.
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki
Değişiklikler:
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu
gayrimenkulün son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır.
• Mehmet AKDENİZ’e ait olan 64950/2228569 payı 20.03.2008 tarih ve 5338 yevmiye no ile
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne satılmıştır.
• 30.12.2008 tarih ve 23959 yevmiye no ile Mehmet TORUN’a ait olan 609523/2228569 hissesi
ve Aziz TORUN’a ait olan 1219046/2228569 hissesi Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.’ne satılarak, taşınmazdaki hissesi 2149519/2228569 olmuştur
Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkulün
imar durumunda son üç yıllık dönem içerisinde herhangi bir değişiklik olmamıştır. Esenyurt Belediyesi
İmar Müdürlüğü yetkililerinden alınan şifahi bilgiye göre imar planları iptal edilmiştir. Söz konusu proje
için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından verilen 01.07.2008 tarih ve 2008/12217 sayılı yapı
ruhsatı bulunduğundan dolayı inşaat aynı yapılaşma koşulları ile devam edebilecektir.
8
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER
7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri:
Parsel, 44.571,38 m² yüzölçümüne sahip olup, kuzeydoğu yönüne doğru artan bir eğime sahiptir. Gayrimenkulün etrafı ihata duvarı üzeri demir çit ve beton
direkli tel çit ile sınırlandırılmıştır.
7.2 Proje Hakkında Genel Bilgiler:
Parsel üzerinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından alışveriş merkezi ve konut kullanımlarından oluşan karma kullanımlı bir proje
geliştirilmektedir. Projenin inşaatına Temmuz 2008’de başlanılmış olup, Eylül 2010’da tamamlanması planlanmaktadır. Hâlihazırda kaba inşaatın %97’si, ince
işçiliğin %50’si tamamlanmıştır. Projenin detayları aşağıda sunulmuştur:
HARAMİDERE TORIUM PROJESİ KULLANIM ALANLARINA GÖRE M² HESAPLARI
44.70
49.70
ELEKTRONİK MARKET
HİPERMARKET
MAĞAZA
KİRALANABİLİR OFİS
KAFE
RESTORAN-FAST FOOD
SERA
KIOSK
SNOWPARK
EĞLENCE
SİNEMA
SPOR MERKEZİ
54.00
57.50
5.503
61.00
9.723
1.333
193
651
302
68.00
73.75
79.50
87.00
16.317
14.923
7.337
13.547
394
619
55
74
3.289
584
87
3.065
3.520
15
1.022
1.321
3.006
56
92.75
1.291
2.261
1.258
94
211
185
595
50
994
658
3.046
30
1.948
2.327
1.030
623
5.129
1.228
5.187
64
128
1.906
460
937
767
4.612
4.616
21.506
353
271
349
4.644
767
250
296
400
1.790
64
183
175
150
410
599
609
1.481
485
5
577
140
148
5
246
25
298
24
115
135
351
1.718
73
723
200
296
19
34
3.401
1.258
9.822
AÇIK OTOPARK
TERAS
TOPLAM KİRALANABİLİR
ALAN (KİRLANABİİR
DEPO+EKLENTİLER
HARİÇ)
DEPO
EKLENTİ
TOPLAM SATILABİLİR
ALAN
TOPLAM ORTAK ALAN /
TEKNİK HACİM /
OTOPARK
Kot 61 zemin katı göstermektedir.
289
10.191
10.306
23.997
21.383
16.937
11.573
1.262
15.447
24.705
21.939
25.630
28.840
1.724
761
824
2.584
90
25.739
24.406
8.310
85.278
0
8.310
8.310
242.563
16.000
25.087
2.870
17.504
5.983
16.242
1.258
9.822
18.199
11.573
17.171
25.466
22.763
28.214
28.930
25.739
24.406
41.329
2.870
8.310
266.050
0
0
5.503
0
12.202
17.386
15.052
17.298
19.495
1.291
2.589
4.863
1.948
0
97.627
0
2.261
0
0
0
185
50
0
0
0
0
0
0
0
2.496
0
0
0
0
94
211
595
30
522
0
0
572
335
0
2.359
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8.310
8.310
1.258
7.561
12.696
11.573
4.875
7.685
7.066
10.886
8.913
24.448
21.817
35.894
0
155.259
587
(*)Arsa sahibi ile Torunlar GYO arasında yapılmış olan” kat karşılığı gayrimenkul satış sözleşmesi” ne göre arsa sahibi Mehmet Akdeniz’e ait alan.
9
1.092
837
587
4.611
2.933
587
35
KONUT
TOPLAM İNŞAAT ALANI
2.359
2.496
335
289
OTOPARK
TOPLAM KAPALI ALAN
5.503
9.723
57.290
1.948
642
4.566
651
460
4.087
4.841
3.006
2.583
572
756
914
4.218
217
KONUT
TOPLAM
BLOĞU
522
956
483
311
56
2.290
105.25
1.292
1.297
KİRALANABİLİR EKLENTİ
KİRALANABİLİR DEPO
100.75
3.833
M. AKDENİZ PAYI(*)
OTURMA ALANI
SERVİS AVLUSU
SERVİS KORİDORU
SİRKÜLASYON ALANI
YANGIN KORİDORUMERDİVENİ
ORTAK ALAN
WC
AVM YÖNETİM OFİSİ
TEKNİK HACİMLER
DEPO-ÇÖP ODASI
SABİT
TEFRİŞLER(HAVUZ,AĞAÇ)
96.75
Projede satışa veya kiraya konu olan kullanım alanları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:
Alışveriş Merkezi
Kiosk
Elektronik Market
Hipermarket
Mağaza(*)
Kafe
Restoran-Fast Food
Snowpark
Eğlence
Sinema
Spor Merkezi
Ofis Alanı
Oto Yıkama (**)
Kiralanabilir Eklenti Alanı
Kiralanabilir Depo Alanı
Toplam Kiralanabilir Alan
Konut
Toplam
Alan (m²)
460
5.503
9.723
58.971
642
4.566
4.087
4.841
3.006
2.583
1.948
1.297
2.359
2.496
102.482
8.310
110.792
(*)Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’ne göre arsa sahibi olan Mehmet Akdeniz’e ait
1.030 m² mağaza alanını kapsamaktadır.
(**)Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’ne göre arsa sahibi olan Mehmet Akdeniz’e ait oto
yıkama alanıdır.
10
7.3 Projenin inşaat kalitesi ve standartları:
Proje kapalı bölümlerinde gün ışığından maksimum yararlanmak, aydınlatma ve havalandırma
sistemlerinde enerji tasarruf sağlamak amacı ile ‘yeşil bina’ olarak tasarlanmış olup, kısmen açılıp
kapanabilen bir tavan sistemine sahip olacaktır.
Simgesel bir yapı olacağı düşünülen projenin iç mekânlarında kullanılacak malzeme ve işçilik orta üst
gelir grubuna hitap eden AVM seviyesinde olacaktır.
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler:
Ülkenin finans merkezi olan İstanbul’un 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu
12.915.158 olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara’dan en az dört
kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en
belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç
olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa
yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır.
Günümüzde, İstanbul’un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA)
kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde
gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil
yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA’lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve
sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle
birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir
şehir olarak ifade edilebilir.
Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı
konumundayken 1970’li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı
olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri
doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü
vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul’un Türkiye’nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile
bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine
bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine
bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü’nün kuzeyinde yer almaktadır.
Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir.
11
Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam
eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle
şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru
planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın
olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak
bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda
İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli
girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa
parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla
kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır.
8.2 Esenyurt İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:
Esenyurt İlçesi İstanbul İli’nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Esenyurt, İstanbul'un
Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur.
Bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Hoşdere köyü ve TEM
Karayolu, güneyinde Firizköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. Bölgenin TEM ve E-5 karayolları ile
doğuda İstanbul şehir merkezine batıda Avrupa’ya ulaşılabilirliği yüksektir.
İlçe; İstanbul şehir merkezine 30 km. uzaklıkta yer almaktadır. Atatürk Havalimanı'na 15 km.,
Hezarfen Havaalanı’na ise 12 km. uzaklıktadır.
Esenyurt, İstanbul'un Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile
birleştirilerek ilçe olmuştur. Namık Kemal Mahallesi, Atatürk Mahallesi, İstiklal Mahallesi, Çakmaklı
Mahallesi, İncirtepe Mahallesi, Saadetdere Mahallesi, İnönü Mahallesi, Fatih Mahallesi, Örnek Mahallesi,
Talatpaşa Mahallesi, Mehterçeşme Mahallesi, Pınar Mahallesi, Sanayii Mahallesi, Esenkent Mahallesi,
Güzelyurt Mahallesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ardıçlıevler Mahallesi, Yenikent Mahallesi, Yeşilkent
Mahallesi ve Merkez Mahallesi olmak üzere yirmi mahalleden oluşmaktadır. 2009 yılı adrese dayalı nüfus
sayımı sonuçlarına göre Esenyurt ilçesinin toplam nüfusu 403.895 kişidir.
20 yıl öncesine kadar İstanbul’un küçük bir semti olarak görülen bölge günümüzde gelecekteki
gelişmelere örnek olabilecek bir alt yapıya sahip hale gelmiştir. Esenyurt Bölgesi yeni gelişen bir alan
olarak, altyapı açısından çok avantajlıdır. Bölgede telekominikasyon, elektrik, atık su, kanalizasyon, doğal
gaz ve arıtma sistemleri çözülmüş durumdadır.
12
8.3 Piyasa Araştırması:
Alışveriş Merkezi Piyasası
Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul’daki ilk perakende
alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş
merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA)’nın desantralizasyonu ile
birlikte, İstanbul’un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu
alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. Hâlihazırda İstanbul’daki 80 alışveriş merkezi toplam
2.263.398 m² kiralanabilir alana sahiptir.
Konut ağırlıklı ve canlı bir bölge olması nedeniyle Esenyurt yatırımcıların ilgisini çekmektedir.
Bölgedeki mevcut alışveriş merkezleri ile planlanan alışveriş merkezlerinin kiralanabilir alanı İstanbul
ortalamasının üzerindedir. Aşağıda mevcut ve planlanan alışveriş merkezlerinin listesi sunulmuştur.
MEVCUT
Geleneksel
Orta Ölçeklli
Beylicium
Fox City
Marka City
Migros
Açılış Tarihi
Beylikdüzü
Büyükçekmece
Beylikdüzü
Beylikdüzü
2005
2007
2008
1997
22.000
20.000
26.000
33.000
101.000
Büyükçekmece
Haramidere
Beylikdüzü
Beylikdüzü
Bahçeşehir
Bahçeşehir
Esenkent
Bahçeşehir
Bahçeşehir
2005
2000
2008
2005
2008
2007
2005
2008
2008
12.000
17.831
10.842
9.838
8.000
12.890
6.000
14.555
8.500
100.456
2008
2006
2008
60.000
18.960
45.000
123.960
325.416
Ara Toplam
Küçük Ölçekli
Atirus
CarrefourSA
Harmoni Shopping Center
Paradise
Parkway
Prestige Mall
Sunflower
Şehr-i Bazaar
Verde Molino
Ara Toplam
Fabrika Çıkış Merkezi
Deposite Outlet Center
Istanbul Outlet Park
Istanbul Taksit Center
Özellikli
İkitelli
Beylikdüzü
Beylikdüzü
Ara Toplam
Toplam
13
Kiralanabilir Brüt
Alan
Lokasyon
İNŞA HALİNDE
Geleneksel
Lokasyon
Çok Büyük Ölçekli
Deepo İstanbul
Marmara Park (Eski Tatilya)
Açılış Tarihi
Kiralanabilir Brüt
Alan
Esenyurt
Beylikdüzü
2010-2. Çeyrek
2010-3. Çeyrek
92.898
100.000
192.898
Avcılar
2010-4. Çeyrek
36.500
36.500
Açıklanmadı
7.443
7.443
2010
34.000
34.000
270.841
Ara Toplam
Büyük Ölçekli
Pelican Mall
Ara Toplam
Küçük Ölçekli
Ekinoks Shopping Center
Beylikdüzü
Ara Toplam
Özellikli
Fabrika Çıkış Merkezi
Perla Vista
Beylikdüzü
Ara Toplam
Toplam
Bölgedeki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir:
Kiralanabilir
Alan (m²)
50 – 500 m² Arası
Küçük Ve Orta
Ölçekli Mağaza
Kira Değerleri
(USD/m²)
Ortalama Yemek
Bölümü Kira
Değerleri
(USD/m²)
22.000
20-25
20-25
Carrefour Haramidere Büyükçekmece
17.831
30
40
Fox City
Büyükçekmece
20.000
30-35
50-55
Istanbul Outlet Park
Büyükçekmece
18.960
25-30
25-30
Migros Beylikdüzü
Beylikdüzü
33.000
25-35
50
Beylicium
Lokasyon
Beylikdüzü
14
Konut Piyasası
Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli konut projeleri
artmıştır. Bölgede halen geliştirmeye elverişli arsa stoku bulunmaktadır. Bu bölgede ağırlıklı olarak konut
projeleri bulunmakta olup, son dönemlerde projeler ivme kazanmıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil
eden projelerin özellikleri sunulmuştur:
BEYLIKDÜZÜ-ESENYURT
PROJE ADI
LOKASYON
GELİŞTİRİCİ
Astrum Towers
Haramidere
Regnum Inşaat
Beyaz City
Beylikdüzü
Beyaz Inşaat
Beylikdüzü
Ekinciler Inşaat
Kavaklı,
Beylikdüzü
Eston Yapı
Ginza Lavinya
Beylükdüzü
Keleşoğlu
Ginza
Residence
Beykent,
Büyükçekmece
Keleşoğlu
Rayana
Residence
Beylikdüzü
Rayana Group
Selin Evleri
Beylikdüzü
Vista
Residenza1
Vista
Residenza3
Vista
Residenza4
Beykent,
Büyükçekmece
Beykent,
Büyükçekmece
Beykent,
Büyükçekmece
Dama Yapı-Işık
Yapı Inşaat
Ekinoks
Beylikdüzü
Eston Reşitpaşa
Evleri*
Gül Inşaat
Gül Inşaat
Gül Inşaat
ÜNİTE TİPİ
FİYAT
(TL/m²)
SATIŞ
FİYATLAR
I (TL/m²)
SATILAN
ÜNİTE
SAYISI
(%)
1.285
1.724 - 2.399
Mayıs, 2009
98%
320
1.667 - 1.889
Ağustos,
2010
87%
213
1.008 - 1.362
Eylül, 2008
90%
813
1.111 - 1.555
230
2.167 - 2.625
188
1.722 - 2.857
Eylül, 2008
90%
376
1.600 - 1.875
Haziran,
2010
93%
238
1.650 - 1.815 Aralık, 2010
95%
230
1.650 - 2.030 Kasım, 2007
95%
72
1.803 - 2.595 Nisan, 2008
100%
400
1.980 - 2.538
50%
ÜNİTE
SAYISI
Apartman
Dairesi+
Dubleks
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi+
Dubleks
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi
Apartman
Dairesi
Temmuz,
2008
Haziran,
2010
Mayıs, 2009
(*)ikinci el fiyatlardır.
Emsal projelerin ünite tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur:
Ünite Tipi
1+1
2+1
3+1
4+1
5+1 ve üstü
Ünite Dağılımı
Ünite Adedi
Oran (%)
1.196
1.032
1.859
232
46
4.365
27%
24%
43%
5%
1%
15
Ünite Tipine Göre
Ortalama Birim
Fiyatı (TL)
2.171
1.969
1.776
1.867
1.754
100%
55%
Bölgedeki en düşük birim m² satış fiyatlarına sahip Eston Reşitpaşa projesi en iyi satış
performansıyla öne çıkmıştır. Bu nedenle birim m² fiyat ve satış performansı arasında ters bir orantı
mevcuttur. Eston Reşitpaşa projesinde en önemli etken denize yakınlık ve manzara faktörleridir.
Bölgede incelenen projeler içinde ilk tamamlanmış olan Vista Rezidenza 1 projesinin birim fiyatları
en eski proje olmasına rağmen ortalamanın üstündedir. Satış performansındaki başarının, proje
tamamlanma tarihinin diğerlerine göre çok önce olmasına bağlayabiliriz.
Proje tamamlanma tarihleri 2010 yılında olan Rayana Residence ve Beyaz City projelerinin satış
performansları oldukça iyi durumdadır. Bu iki projede de sunulan sosyal olanaklar bölgede karşılaşılan
ortalama imkanlardan farklı olmamakla beraber konum açısından bir fark yaratmaktadırlar. E-5
Karayolu’nun güneyinde Kavaklı Mevkii’ne doğru yer seçmiş olan bu projelerin daha şimdiden göze
çarpmaya başlaması, bu bölgeye talep ve arzda artış beklentisi yaratmaktadır.
Son dönemde global piyasalarda yaşanan krizin ülke ekonomisine etkileri bölgedeki stok fazlalığı ile
birleşince ortaya olumsuz bir görüntü çıkarmaktadır. İncelenen on biri projede yaklaşık 4.365 konut satışa
sunulmuştur. Bunların dışında bölgede kooperatif ve münferit olarak geliştirilen çeşitli A sınıfı niteliğinde
olmayan projeler bulunmakta iken araştırmaya dahil edilmemiştir.
Bölgede yapılacak yeni konut projelerinde, sosyal imkanların çeşitli olması ve satış fiyatlarının
rekabet koşulları dikkate alındığında bölge ortalamasının altında olması satış performansını olumlu
etkileyecektir.
8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:
Olumlu ve Olumsuz Faktörler:
Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; D-100 karayoluna cepheli olması, ulaşım
kolaylığı, Alışveriş Merkezinin görünebilirliği, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin tamamlanmış
altyapısı olarak sıralanabilir. Öte yandan bölgede perakende stokundaki mevcut ve inşa halindeki
kiralanabilir alan fazlalığı projeyi olumsuz yönde etkilemektedir.
16
9 DEĞERLEME
9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:
Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir
fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin
verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,
fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.
Gayrimenkul’ün, yasal iznine uygun olan konut ve ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en
doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu
gayrimenkulün alışveriş merkezi ve konut olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı
düşüncesindeyiz.
9.2
Değerleme Yaklaşımları:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici
kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule
benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki
farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini
bulmakta yardımcı olmaktadır.
Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer
nitelikli projeler olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.
Maliyet Yaklaşımı:
Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir
arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği
öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin
toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı
aşağıdaki adımları izler:
1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.
2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin
yeniden değerlemesi.
3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa
veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,
4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.
17
Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet
yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü
değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:
Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği
kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının
gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve
operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar
gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün
bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.
Değerleme konusu gayrimenkul inşaatı devam eden proje olup her yıl değişen gelir ve giderlere
sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:
Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya
yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot
boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha
sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun
son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen
değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü
değeri bulunmaktadır.
Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.
Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen
kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan
yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği
durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.
Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına
bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit
akışına uygulanabilir ve evrenseldir.
18
10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi
İskonto Oranı
Riskleri Toplama Yaklaşımı
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke
riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın
toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen
getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave
primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
+ Likidite risk primi
+Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler)
Risksiz Oran
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul
kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir
Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli USD cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı
oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %6,0 civarındadır.
Likidite Risk Primi
Söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır.
Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına
bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla
ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul alışveriş merkezi
ve konut gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması ve kiralanabilir alan
büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir karma kullanımlı projeye yatırım
yapabilecek yatırımcı sayısının az olduğundan dolayı Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu
düşünülmektedir. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %3,0 olarak kabul edilmiştir.
Operasyonel Riskler
Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)
risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %2,5 olarak belirlenmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve
konut kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
19
+
+
=
%6,00
%3,00
%2,50
%11,50
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
Likidite risk primi
Operasyonel Riskler
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama
yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı alışveriş merkezi için %11,5 olarak
kabul edilmiştir.
Kapitalizasyon Oranı:
İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yıl sonunda
gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,
kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.
Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,
işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi
kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün
bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu
çalışmada alışveriş merkezi için kapitalizasyon oranı %7 olarak kabul edilmiştir.
Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI)
Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları
ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul konut
piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve
araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi konut projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir.
İstanbul İli, Esenyurt İlçesi’nde yer alan ve halihazırda inşaatına devam edilen karma kullanımlı
projenin rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı (Return on Investment) tamamlanma oranıda göz
önünde bulundurularak %10,00 olarak hesaplanmıştır.
20
11 SONUÇ
Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları
aşağıda belirtilmiştir:
Mevcut Değer:
Kullanılan
Değerleme Yöntemi
KONUT
Gelir İndirgeme
Yöntemi:
AVM
Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul
Satış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri*:
TL
USD
EUR
4.732.962 TL
$3.005.628
€ 2.462.904
450.840.091 TL $286.302.211
€ 234.604.824
455.573.053 TL
$289.307.838
€ 237.067.728
* Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir
alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek
satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir.
Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir.
Bitmiş Olması Durumunda Değer:
Kullanılan
Değerleme Yöntemi
KONUT
Gelir İndirgeme
Yöntemi:
AVM
Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul
Satış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri:
TL
USD
EUR
15.761.508 TL
$10.009.213
€ 8.201.857
598.678.981 TL $380.186.055
€ 311.536.130
614.440.489 TL
$390.195.268
€ 319.737.987
* Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir
alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek
satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir.
Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut konut projelerinin satış
fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş merkezlerinin ise
kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının incelenmesi
sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Öngörülen Satılabilir /
Kiralanabilir Alan (m²)
Konut
Perakende**
8.316
100.155*
Öngörülen metrekare
satış/kira geliri
(USD/m²)
$1.949
$22,04
Öngörülen aylık
kira geliri
(USD/ay)
$2.207.238
* Mehmet Akdeniz’e ait olan AVM kiralanabilir alanını ve kira gelirlerini içermemektedir.
Öngörülen yıllık
kira geliri
(USD/yıl)
$26.486.853
Söz konusu gayrimenkulün her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir
kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle,
söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık
verilmiştir.
21
Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne
alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin
2.149.519/2.228.569 hissesine düşen kısmının 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle
belirlenmiştir:
455.573.000,-TL
DÖRT YÜZ ELLİ BEŞ MİLYON BEŞ YÜZ YETMİŞ ÜÇ BİN TÜRK LİRASI
KDV DAHİL DEĞERİ: 537.576.213,-TL
İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.
Raporu Hazırlayan
Muammer EMANET
Şehir Plancısı
Değerleme Uzmanı
Raporu Kontrol Eden
Cem DEMİRÖZ
İşletme
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ekler :
• Temel göstergeler tablosu
• Nakit akışı tablosu
• Bölge haritası
• Uydu görüntüsü
• Fotoğraflar (2 sayfa)
• Tapu sureti (1 sayfa)
• Tapu takyidat yazısı (2 sayfa)
• İmar durumu (1 sayfa)
• Yapı Ruhsatı (1 sayfa)
• Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi
• Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri
• Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar
22
Torium AVM-Temel Göstergeler
Genel Bilgi
Arsa Alanı
Konut Alanı
Perakende Alanı
Kiralanabilir Alan
Ortak ve Dolaşım Alanları
Teknik Alanlar
Kapalı Otopark Alanı
Kapalı İnşaat Alanı
Açık Otopark Alanı
Teras
Toplam İnşaat Alanı
Açıklama
44.571
8.316
148.099
102.482
27.135
18.483
85.278
241.693
17.504
5.983
265.180
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
14.952
8.316
7.568
748
333
6.303
m²
m²
m²
m²
m²
m²
Konut için ayrılan kapalı otopark alanı dahildir
Perakende İnşaat Alanı
Brüt Perakende Alanı
Perakende Kiralanabilir Alanı
Kiosk
Elektronik Market
Hipermarket
Mağaza
Kafe
Restoran-Fast Food
Snowpark
Eğlence
Sinema
Spor Merkezi
Ofis Alanı
Oto Yıkama
Kiralanabilir Eklenti Alanı
Kiralanabilir Depo Alanı
Teknik ve Dolaşım Alanları
Perakende Kapalı Otopark Alanı
Perakende Açık Otopark ve Teras
Alanları
227.074
148.099
102.482
460
5.503
9.723
58.971
642
4.566
4.087
4.841
3.006
2.583
1.948
1.297
2.359
2.496
45.618
78.975
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
Otopark alanları dahildir.
Toplam Satılabilir/Kiralanabilir Alan
Toplam Kapalı Otopark
Toplam Teknik ve Dolaşım Alanı
Açık Otopark ve Teras Alanları
110.797
85.278
45.950
23.487
Toplam İnşaat Alanı
265.180 m²
Toplam Konut İnşaat Alanı
Satılabilir Konut Alanı
Konut Alanı
Ortak Alan
Teknik Alan
Konut Kapalı Otopark Alanı
m²
m²
sirkülasyon, ortak alan, wc, depo ve çöp odası, oturma alanı
servis avlusu, servis koridoru, yangın koridoru, teknik hacimler
1+1 ve 2+1'ler için 2, 3+1 ve 4+1'ler için 3 araç (33 m²)
Yaklaşık 2460 araçlık
23.487 m²
m²
m²
m²
m²
Zamanlama Tahminleri
Konut
Konutların Kalan İnşaat Süresi
6 ay
23
Konutların Pazarlama Süresi
Proje Nakit Akış Süresi
Perakende
Perakende Kalan İnşaat Süresi
Perakende Pazarlama Süresi
12 ay
12 ay
Proje Nakit Akış Süresi
10 yıl
3 ay
12 ay
Gider ve Maliyetler
Toplam Geliştirme Maliyeti
Konut Geliştirme Maliyetleri
$45.866.681
$6.426.043
Konut direkt inşaat maliyeti
Konut Dolaylı İnşaat Maliyeti
Diğer maliyetler
$5.714.680
$405.360
$306.002
Perakende Geliştirme Maliyetleri
$39.440.638
Perakende direkt inşaat maliyeti
Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti
Diğer maliyetler
$33.268.275
$10.064.254
$2.166.626
Gelir Tahminleri
Konut
Toplam Ünite Sayısı
Toplam Konut Gelirleri
Perakende
Perakende Kira Gelirleri
AVM dönem sonu değeri
Kira Artışı
Kaba inşaatın %85'i tamamlanmış, %15'i kalmıştır. İnce inşaatın %2'si
tamamlanmış, %98'i kalmıştır.
Kaba inşaatın %98'i tamamlanmış, %2'si kalmıştır. İnce inşaatın %55'i
tamamlanmış, %45'i kalmıştır.
76
$16.210.684
$26.486.853 yıl
$452.196.330
3,0% yıl
Finansal Öngörüler
Konut Yatırımının Tahmini Getiri
Oranı
ROI
Perakende İskonto Oranı
Risksiz oran
Düşük likitide riski
Operasyonel riskler
Perakende Kapitalizasyon Oranı
10%
11,50%
6,00%
3,00%
2,50%
7,00%
10 yıllık Eurobond faizi
Gayrimenkul likidite oranı
Operasyonel ve yönetim riski
10.yıl sonunda
24
Nakit Akışı - Konut
GELİRLER
3Ç/2010
4Ç/2010
1Ç/2011
2Ç/2011
Toplam
Konut satış gelirleri
$2.429.580
$2.810.764
$2.957.587
$2.176.907
$10.374.838
TOPLAM GELİRLER
$2.429.580
$2.810.764
$2.957.587
$2.176.907
$10.374.838
MALİYETLER
Direkt inşaat maliyeti
$4.000.276
$1.714.404
$0
$0
$5.714.680
Dolaylı inşaat maliyetleri
$121.927
$110.980
$98.425
$74.028
$405.360
Diğer maliyetler
$206.110
$91.269
$4.921
$3.701
$306.002
$4.328.314
$1.916.654
$103.346
$77.730
$6.426.043
NAKİT AKIŞI
-$1.898.734
$894.110
$2.854.241
$2.099.177
$3.948.795
KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI
-$1.898.734
-$1.004.624
$1.849.618
$3.948.795
TOPLAM GİDER&MALİYETLER
NBD
25
$3.005.628
Nakit Akışı -Perakende (.000 US$)
Gelirler
Yıl 1
Yıl 2
Yıl 3
Yıl 4
Yıl 5
Yıl 6
Yıl 7
Yıl 8
Yıl 9
Yıl 10
Total
AVM kira gelirleri
$0
$26.487
$27.281
$28.100
$28.943
$29.811
$30.706
$31.627
$32.575
$33.553
$269.083
AVM dönem sonu değeri
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$452.196
$452.196
TOPLAM GELİRLER
$0
$26.487
$27.281
$28.100
$28.943
$29.811
$30.706
$31.627
$32.575
$485.749
$721.279
$33.268
$3.376
$107
$737
$772
$792
$812
$834
$855
$878
$901
$33.268
$10.064
$1.832
$5
$37
$39
$40
$41
$42
$43
$44
$45
$2.167
$38.477
$113
$774
$811
$832
$853
$875
$898
$922
$946
$45.499
$675.780
MALİYETLER
Perakende Geliştirme Maliyetleri
Perakende direkt inşaat maliyeti
Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti
Diğer maliyetler
TOPLAM GİDER&MALİYETLER
NAKİT AKIŞI
-$38.477
$26.374
$26.508
$27.289
$28.111
$28.958
$29.830
$30.729
$31.654
$484.803
KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI
-$38.477
-$12.102
$14.406
$41.695
$69.806
$98.764
$128.595
$159.323
$190.977
$675.780
* Nakit Akışında yer alan AVM kira gelirleri Mehmet Akdeniz’e ait olan alanların kira gelirlerini içermemektedir.
26
NBD
$286.302

Torium AVM, İstanbul

Transkript

Benzer belgeler

Netsel Marina / Marmaris

TORTOİS den ORTAKLAR MERKEZDE 3+1, 100 M2, YÜKSEK

DEĞERLEME RAPORU Zafer Plaza, Bursa

İstanbul - Levent Arsası - Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, Ankara

Sonuç bildirgesi için tıklayınız

Dosyayı indirmek için tıklayınız

TC BAŞBAKANLIK Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

TC BAŞBAKANLIK Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK