Kütahya Gediz Gimsan Arsalar

STANDART GAYRiMENKUL DEGERLEME UYGULAMALARI A.S,
cir.rsln ceoiz ipr-ix vE MENsucAT sAN. A.g.
xUnnYl ir-i - eeoiz ilgesi
ozvunr uenRu-rsi
> 812 ADA - 3, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 VE 28 NUMAMLT
PARSELLER
DAYINLAR MAHALLESI
> 304, 306, 648 VE 970 NUMAMLI
PARSELLER
Gayrimenkul De$erleme Raporu
28.03.2012
5vP_12_GEOIZ_ot
$ zP
iqiNoEKiLER
t-SEEtnr-rr''rrRAporunMr<rnors-rcil-ER.-.....-....,'...'.._..........'..-...........-.2
2. SiRKEr ve MijSTERiyi TANrrrcr BiLGirER....
De_deremeyi Yapan
Unvan ve ret gm Btg ier................
? |
22 , D€qer eme Ta ebiide5.ket
Butlnan Ntutte Ljnvan' vetet5im Big er.....
3. DEcERtEME aMAe, kapsAM ve iLKELERi,....,...
3.2. gntr|aycrKo9uar...............,,.................
3.5.
3.6.
-----..-.-------....................,....3
. ...................,,...................... .]
DeOenemeCa,rmararnrtaEs.r*"st""l"ii"i............................................................
(!t an a n yanrenrer ve Ana rz e
.. ..................
Oeierleme Cdlrsmatar nda
;
I91
c..
]q]
3.6.4.
3.6.5,
rxonor.ri,
rgenm 9 Nak i Ak mi Anaii
EnEtknvevermtKuitanmAnalzr:..
Parselcei5hrmeAnaz..............
seliidilild';wi iii;iiN
ce nern KaptatzasyonLr ifd
..._..... .............................l0
. . . . . , . . . . . . . . . . .
.I
I
^diil;...:::,....*.....:.:::................::::...._.......:::..................i1
Sanayive Loj sUk Alan.r pya
.- 4.4.L ,.........,..,,..............................1a
_4.5.
-G-ayrmenkllennBulfdlauBotgennafatzveKltanranverler....
5. DEGERTEM E KoNUsu GAyRiME N KU LLER HAKKINoa aiLGiLE R ve aNAtizr-en,......,...,,..,...,......,...,...,,..,...
ts
5,1. GayrimenkulernYer,Konum!,Tanm,T.pukaynarnaItrtrn8qer............................................. ..., .....1,
51.1. Gayimenku enn Yer / Konum! veTanm.,........ ..................,................ ................ .... 19
GaynmenKu rer n ran m veyapsa ezF ren.......
.... .....................................20
t!.?
5,1.3.
Delereme Konu$ cayr menku terin Tap! Brtgrler ............
.. .,,..................... to
5.2. Dedeneme Konlsu Gaynmenku enf ya$ Srree Anaizi....
... ... .. ................. 2t
Gayrtmenku erin SonUgyr ieersindeKonuOduduAmSanmrstemen....................................
,4.!.
21
c.yrmenkutereairrakydatinceiemeei.........................''......................... .......................2r
???
5 2f3
GayrimenkLltere A t Imar ptan /Kamu artrrma l5t€r v.s. B gier
....,.....................,.............22
6. DEGERTEME CALTgM
Deaeneme Cat|9natarnrn Nllhasebe Srafdar|anyta ltisksi
9.1
...... ......24
6-l
Deberleme i5lem n o umsuz yonde Etk eyen Veya Srnrtayan Faktdrrer.........................
........................ .... 26
Gayrimenkullern Teknrk ozelikter ve De6efemede Baz Aira,r Verter ......................
!]
6.4.
De6erem€krsma.nndaKulanrranyoftemervevarsavrmiar..................
65. at2 Aaa,3,20,21,22,26,27 Nlmara pafse er I e 304, 648, 970 Numara parse enn....................................26
Ems.t Kargrtagt rma
(Pyasa) Yaklatm e Deder Tesp ti..........................
s12'Ada, 2i v;21 Ad;, 306
....................................................................
812 Ada, 23 ve 21 ada, 306 Nlmara I parse ier n Emsar (ar9| a9t rma (pryasa) yak a9 nr i e Deder resprt
2s
812 Ada, 23 ve 21 Ada, 306 Nlmara I parc ler n Gel 5t rme'rni ,t
n rap tar zasyonu
Cuieeues'nou ci
INA Anal zi Ybntemi ile Deoer T€spitr.....
"rei
8r2 Ada, 24, 2s, 2s N;marar, pj,Ji",
u,i,,i"j"r ijp;;;;il;;;;;;;i;......................................... :3
812Ada,24,25ve 28 NLrmara""palseterve Uzer erfdek tap tar n Emsat Ka6rtast rma (piyasa) yakasmr
6.6.
N,'";i ,",;;li;;;l;l;;i;;;ii;
!.!.1
6.9:?.
::
6.7.
9t:.
6.7.2. 812 A.1a,24,25 ve 28 Numara| parseter ve Uzerindek yaptarn Ayrgtrrm. ydntem ieDelerTespt.....32
6.7.3. 812 Ada, 24, 25 ve 28 Numarar parseerveazenndeky.plarnG;t;ennKapitaiz.syonu:tNAAnaiizij;
DegerTespiU35
68. KulanrlanDeqerEmeAnazyontemeriniAELkaycBitlrterveBuAnalzlernSeeimeNedeneri............................J6
6.8.1 En Etkn ve Venmt Ku an/m Ane z
.......................16
rqrsterek veya aaranmitg Ksmlar. Deienem€Anatzi......
.............. 16
t.9.4
GayrmefkLr ve Bu,ia BaqtrH.kzn. nulok Dlrlnunun A
.. .3tr
_
9'.9.],.
7. ANAuZSONUCLARtNINDEGERLENOiRitMESi..,......,......,,,..,..,...,......,,..,-.,-.,-.,,.-.,-.,---.,,.,......,.......,.3a
T.L Fark|| oeieneme f4etouannrn Ve Ana z SonLrq arnrn Uylm a1, m". ve a, em"qr" izie,r"" v""re. ve
Neden erinin Aqklanmas ........
a.?.
l]
a.
.
ili
.
Assar Bireie.den Rapo.da ye, v* ,"v"" !,," r,r i
,il;";li;;;l;,;
......................
.... .... jB
"
Yas cerek€rin Yerne ceta p cetrirmedbiV€ Mevzuat
Uyarnca Atrnmas c;rekea iz n Ve Beselern ranr Ve
;;;;;;;;.
soNuq....,.......,...,..
ro. oieinLrr'reiiiiii*i;;8iliil;;;oiil;;ilil;;8il;il;ii;;;,;;;Gilirt;ii;ni#.::.:::.:::::::i;
11.
KoNusu cayRiMENKuLrERiN Sinxer nurrroan
yaptLMrs isE, s,oN [jg DEri ERrEM EyE
irigKiN
DEGERLEME
DEG ERtEMEST
svP_1,2-G EDIZ_o1
orir-<ilrtEKii;Rj;l;*o.
BiLGiTER ................................1....................... ss
S zP
t.
oeGenleue RApoRU HAKKTNDA BiLGiTER
1.1.
Saizlegme Tarihi ve Numarasl
lYU9teri talebl ijzerine haztrlanmtgttr.
1,2.
Degerleme Tarihi
Bu degerleme raporuna (onu otan gaynmenku er hakkrnda 12.03.2012 tarahinde itgili makamlar
ve belediye) nezdinde qattgmatara baslanrlm6 ve dederleme ga|smatanna esas tegkil
!91r,,1u9u.T.?
eoeceK otan dokumantar ise 28.03,2012 tarihine kadar hazrr hale getirilmighr.
1.3.
Rapor Tarihi ve Numarasl
28.03,2012
1,4.
it
/
SvP_12-GEDIZ_o1
Rapor Tiirai
bu Rapor; Gimsan cediz
r'
'/
iptik Ve Mensucat San. A.g. (Maigteri),nin
Miilkayeti lvliigteri 9irkete ait olan, tapLrda; Kutahya
o
o
o
o
o
o
o
o
o
talebr irzenfle,
iti, Gediz iteesi, Ozyurt
l\4ahaflesa,
812 ada, 3 pargel numaratr, 4.420,10,m, yijzdlciimlit tarla,
812 ada, 20 parsel numaralt, 161.S50,24-m, yilzdleijmlij, Santiye binasr ve tarla
812 ada, 21 parsel numara|, 27.559,98-m, yiizijlErjmlu tarla,
812 ada, 22 parsel numara|, 37.566,72-m, ytjzdleijmlii tarla,
812 ada, 23 parsel numara|, 7.193,03-m, yiizdlEi;mtii tarla,
812 ada,24 parsel numaratr, 61.497.31-m2 yrizdtguml0 fabrika, idare, sosyal binalar
ale anbar, cami ve tarlasr,
812 ada. 25 parsel numarah, 53.508,99-m, yiizdledmlLi, trafo, kazan dairesi, anbar
ve tarla,
812 ada, 26 parsel numarah, 45.511,92-m, yijzdleijmlij, tarla
812 ada, 27 parsel numaralr, 17.535,28-m, yijzdleijmtit. tarta
lvliilkiyeta Gessan Gediz Et ve Stit San. A.9.,ye ait olan, tapuda; Kittahya iti, Gediz iteesi, Ozyurt
Mahallesi,
c
o
o
o
o
812 ada, 28 parsel numaralt, 66,839,94,m2 yiizijlerimlLi, tarla
Millkiyeti Miigteri Sirkete ait olan, tapuda; Kiitahya iti, Gediz ilgesi, Dayrnlar Maha esi,
21ada, 3O4 parsel numarah, 530,-m, y0zdteijmlit arsa,
21 ada, 306 pa6el numarah, 4,687,-mz yijzdtEilm[i tarta,
648 parsel numara|, 600,. m) yiizolerimlLi tarla ve lolanla,
97O pars€l numa.ah, 600,- m, yijzdl9ijmln kavaktrk.
Vasrflr gayrimenkullerin yasal durumlannrn irdelenmesi ve rayiq (adil) piyasa dederlerinin tespiti
"/
amacryla hazrdanmrs
gayrimenkul deoerleme raporudur.
Bu Rapor'da belirlenmesine gahttlan adit
Pazar Degeridif. Pazar
deiet
(nyid
piyasa degeri, UDES I de tanrmtanan
bu Standattat Frgevesinde a9a!tdaki Sekilde tanrmlanmaKtadrr:
Bir milkiin uygun bir pazarlamann ardndan birbiinden bagmsz istekti bir ahayla istekti
bir sat c, arastnda herhangi bir zortama olmakstzn ve taraflann herhangi bi; itigkiden
etkilenmeyecegi tartlar alttnda, bilgili, basiretti ve iyi niyetti bir tekilde hrreket eatikteri
bir anlatma gcrgevesinde deierleme taihinde et deiittirmesi gereken tahmini tutardrn
Rapor?a tantmlanan "adil (rayig) piyasa degeri,,, aynr zamanda TM:16, paragraf 31 ve 32de
tanrmlanan sahs maliyetlera diitijlmemig "gergele uygun deger,, olup, Rapor, Sermaye pjyasasl
Kurulu tarafrndan, Kurul'un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayrlt toplanhenda belirlenen formata
uygun olarak hazrrlanm6hr.
SvP_l2_GEDrz,O1
S zP
1.5. Raporu Hazrrlayanlar
Sorumlu Dederleme Uzmanr: Yusuf Yagaf TURAN'Sorumlu Degerleme Uzmanl
S.P.K. Lisans No.: 400471
Sorumlu Dederleme Uzmanl. Hirseyin CANKURTARAN
-
2.
-
Sorumlu Degerleme Uzmanl
S.P.K. Lisans No.: 400196
ginxer ve MUSTERiyi TANrrrcr BiLGiTER
2.1. Deierlemeyi
Yapan girket Unvanr ve iletigim Bilgileri
SIANDART GAYRiMENKUL DEGERLEME UYGULAMALARI A.s.
Maslak, Eski Btyiikdere Caddesi, iz Plaza Giz, No:4, Kat:6/lB gisli - Istanbul
T. 0-212-290-64-93; F: 0-212-290-64-91; W : www.standartod.com
2.2,
Degerleme Talebinde Bulunan Maigteri Unvanr ve iletigim Bilgileri
GiMSAN GEDiz ipLiKvE MENSUCAT sAN. a.g.
Levent, Esentepe l4h. Harman Cad. Ali Kaya Sok, Polat Plaza B Blok No:4 Kat:4/79 9i9li/istanbul
SvP_12_GEDZ_o1
S zP
g. oeGtnleue AMA9, KApsaM
ve
itxeleni
3.1. Degerleme Raporunun Amacl
i9 bu Rapor; Gimsan Gediz iplik ve Mensucat San. A.9. (Miigteri)'nin talebi iizerine, lvliilkiyeti
Miigteri Sirket'e ve/veya Gessan Gediz Et ve Siit San. A.s.te ait olan ve Rapor'da detayll bilgileri
verilen gayrimenkullerin yasal durumlannln irdelenmesi ve rayig (adil) piyasa degerlerinin tespati
amacryla hazrrlanmrg gayrimenkul degerleme raporudur.
t
de tantmlanan Pazar Degeri ve
Rapor'da tanlmlanan "adil (rayig) piyasa degeri", UaES
Tl4S:16, Paragraf 31 ve 32'de tanrmlanan satrg maliyetleri dogtllmemis '"ger9eie uygun deier" olup,
Rapor, Sermaye Piyasasr Kurulu taraftndan, Kurul'un 2OO7 2OO7 tarih ve 27/781 saylll
toplanfus|nda belirlenen formata uygun olarak haztrlanmlStlr
3,2.
Srnrrlayrcr KoSulla.
Bu Rapor, Standart tarafrndan, lvlijgteri'nin yazr| talebi ijzerine Miilkiyeti l4iigteri Sirket'e ve/veya
Gessan Gediz Et ve Sijt San. A.S.'ye ait olan ve Rapor'da detayll bilgileri verilen gayrimenkullerin yasal
durumlannrn irdelenmesi ve rayie (adil) piyasa dederlerinin tespiti amaclyla hazlrlanml9tlr'
14ijgteritarafrndan Standart'a sunulan belgeler esas allnarak ilgili makamlar nezdinde yapllan inceleme
ve aragtrrmalar ile ekonomi ve piyasa koSullarr dikkate ahnarak yapllan analizler, tiim venlerin doiru
olduqu kabuliine dayanarak gergeklegtirilmistir. Rapor'da nihai deoeri ve analiz sonutlannl
etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanl6, belge ve/veya bilgilerin olmasl durumunda Standad
sorumluluk kabul etmeyecektir.
Raporda gayrimenkuliln adil (rayig) piyasa deoeri, fiili degerleme tarihi e.Es alrnarak belirlenmiS olup
bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa kogullannrn dedigmesi halinde olabilecek maddi dedigakliklerden
dolayr Standart sorumlu tutirlamaz.
Dederleme qa|5malan, Rapor'un 6.1. biiliimiinde detaylarl verilen muhasebe uygulamalanna ila9kin
olarak herhangi bir ea|9mayr igermediginden, Miisterinin bu kapsamdaki uygulamalanndan Standart
sorumlu tutulamaz.
Rapor, Miigteri'nin mijnhaer kullanrmr iein hazlrlanmlg olup, Iul0gteri Rapor'u kamu kurum ve
kuruluslan ile mahkemeye sunabilir. Rapor'un teslimi ile l4iiSteri, Rapor?a yer veribn bilgilerin kamu
kurum ve kuruluglafl ile mahkemeye sunulmas haricinde gizli tutulacaglnl Standart'a taahhiit eder.
Rapor srnrrt sayrda iiretilmig olup hiEbir zaman standartln yazrh dn izni olmadan UqUncij Sahrslara
dadrtrm amacryla krsmen veya tamamen gogalttlamaz veya kopya edilemez
3.3. Beyanlat
TarafrmEdan yaprlan deoerleme galgmalart ile ilgili olarak;
Raporda sunulan bulgularrn Degerleme Uzmantntn bildiga kadanyla dodru olduiunu,
Analizler ve sonuglann sadece beliftalen varsaylmlar ve kogullarla slnlr[ oldudunu,
Degerleme Uzmanrnrn dederleme konlsunu olufturan mijlkle herhangi bir ilgisi olmaddlnl,
Degerleme Uzmanr ijcretanin, raporun herhangi bir bolilmiine ba6| olmadornr,
Deoedemenin ahlaka kural ve standartlara g6re gergeklegtidini,
Dederleme Uzmanrnrn, mesleki eoitim Sartlartna haiz oldudunu,
Dederleme Uzmanrnrn dederlemesi yaprlan miilkiin yeri ve vasfl konusunda daha dnceden
deneyimi oldugunu,
Deierleme Uzmanrnrn, mrilkii kigisel olarak denetledioini
Raporda belirtilenbrin haricinde hig kimsenin bu raporun hazlrlanmasrnda mesleki bir
yardrmda bulunmad6rnr,
beyan ederiz,
-
SvP_12_GEDIZ_o1
S zP
3,4. Rapor'da Kullanllan Klsaltmalar
RAPIOR'DA KULLANILAN KISALTMAIAR
Sermaye Piyasae Kurul!
5PK
sermaye Plyasasr Kurulu
Gayr menkul YatrrLm Ortdkhql
GYO
Gimsan Gediz iplik Ve Mensucat San. A.5.
Mntteri
standarr Gayrmenkul DeOerl€me uyguLamalar A 5
Ul!slararasr Dedeneme Standaidan
ullsararae Deoeneme Uyq0 amalar
Uluslararas Degerleme Standart an Krlavrz Notlar
U uslararae Muhasebe Standartan
Tiirk [4uhas€b€ Standartlar
UOES
UDU
UDES KN
UMS
TMS
TAKS
Insaat Ernsali
E
Maksimum
YaprYtk*kioi
ind rgenm 9 Naklt Akml
Devam Eden oeger
iNA
DED
Rf
B
Bn
000
€
ABD $
ABD $
/
TL
27.03.2012 tanhl TCNIB erekhf sant k!ru o an 1,787s TL esas alLnmLst
3.5. Dederleme eahgmalannda
r'
Esas Allnan Standartlar
seri: VII| l{o:
Piyasasnda Lltuslararas, Deierteme standartlan Hakk'nda Teblii"
Bu Rapor'da yer alan deoerleme !allgmalan, Sermaye Piyasasl Kurulu'nca yayllanmlg
es b.r.iy.
^
Haikaimlerince, Teblioin (1) nolu ekinde yer alan Uluslararasl Deoerleme Standartlanna uygun olarak
gergeklestirilmiStir. galtgmanln dayandldl
agagrda iizetle
standartlar, uygulama esaslarl ve kllavlz notlarlna
yei verilmiStir.
varl,6n Pazar Degeri veya Pazar Degeri dtglndaki esaslara gdre yaprlrr' Pazar,
fiy;t, maliyet ve deger kavramlan, tiim dederlemelerin temelinde yer almaktadrr' 8u kavramlar hem
iazar Dijeri'ni Esas alan hem de pazar drgrndaki kriterleri esas alan deoerlemelede iligkilidir'
DeOerlemt Uzmanlaflntn galqmalan aglslndan egdeger bir 6neme sahip olan bir dioer unsursa,
deNerleme sonuqlannrn anlaslltr bir gekilde iletilmesi ve bu sonuelartn nasll elde edildidinin
aniasrlmasrdrr. iyi bir Dederleme Raporunun, Uluslararasl Dederleme Standartlan'nda tanlmlanan,
de{erlemenin bu ije temel ydniine de (UDES 1, Pazar Degeri Esash Deierleme; UDES 2' Pazar
Degeri Drindaki Deierleme Esaslan; UDES 3, Degerlemenin Raporlanma$) hitap etmesi
g"oti|.. au sebeple bu Rapor, uDES'in a9aildaki aglklanacak deierleme standartlarl,
uygulama esaslan ve ktlavuz notlarl yanlnda, UDES 3' Degerlemenin Raporlanmasfna
iligkin esaslan da igermektedir.
Degerfemeler,
bi
Deoerin Pazar ve Pazar Dt9t Esaslarl
Parar Degeri kavramr, pazar katt||molannln toplu algllamalanna ve davranlglanna baOlldlr' Bir
pazardaki iglemleri etkileyebilen muhtelif faktdrleri tantr ve bu faktdrleri, deier aizerinde etkili olan
has veya pazar dlgl etkenlerden aylnr'
di6er
- .kendane
Mi.ilkiin pazar dederi esash deiierl€meleri, iglemlerin gerceklestigi pazann, pazar drgl
etkenlerce srnrrlandrrrlmadrdrnt varsayar'
c
o
Pazar deqeri esasll degerlemelerde, degerlemede kullanlan Pazar Degert lanfil
belirtilmeli ve deoerlemeye dahil edilmelidir'
Pazar deEeri esaslt dederlemeler, milki)n en verimli ve en iyi kullantmt veya en
olasr kullanlmlnl belirlemelidlr; ciinki.j bu kullanlm, miilkijn deoerinin belirlenmesindeki
en 6nemli etkendir.
5vP_l2_GEDIZ_o1
S zP
o
c
.
Pazar degeri esasll deuerlemeler, ilgili pazarlara 6zel verilerden
ve bu pazarlardaki
katrlmcrbfln ti.jmden gelen siireglerini yansrtmaya galLSan ydntemler ve ptosedijrler
vasrtastyla geligtirilmektedir'
Pazar esaslr dederlemeler, dederc, emsal kart athrma' gelir indirgeme ve
maliyet yaktattmlan uygulanarak gereeklestirilir' Bu yaklaglmlarln her
birinde
kullanrlan verive kriterler pazardan elde edilmelidir.
14iilklerin pazar dttl esaslara gaire deierlemesinde. bir varlqln pazar kahllmcllan
tarafrndan ahntp sahlabilirlidinden ziyade ekonomik faydalarl veya fonksiyonlarlnl ya da
normal veya tipik olmayan Pazar kogullannln etkilerini giiz dnainde bulunduran
yaklagrmlar kullanrlrr.
Deierleme qalrgmalannda, agagrda UDES Standart 1'de tanlmlanan Pazar Dege Esaslr
sta;dartlar ile ilgili krlavuz notlan ve deierlemelerin mali tablolara.yanetma amagll
gereeklegtirildikleri hususlan dikkate ahnarak, UDES Finansal Raporlama Igin Degerleme,
uluslarara$ Deierleme Uygulamasl 1 (uDU 1) bir arada ele aknmrgtrr.
standart 1. uluslararast Dederleme Standartlarl, Pazar Detieri Esasll Dederleme
Bu Standardfn afiacr, Pazar Deierlnin ortak bir tanlmlnl belirlemektir. Bu standart aynca.
dederlemenin amacl ve planlanan kullantfl Pazar Deieriiin tahmin edilmesi oldugunda, bu tanlmln
mUlkiin deoerlemesine uygulanmasryla iligkili genel kriterleri de aerklamaktadrr.
. Pazar Deieri, Pazar Dederilamm|.'n gereklerini karsrlayan kosullarda deierlemenin yaprbrol
tarihte (aerk) piyasada satrga sunulmut olmasr durumunda, miilklin el deiigtireceoi tutarrn
bir t€msilidir. Pazar Degerlni tahmin etmek iein bir Deoerleme uzmanr ilk olarak et
veimli ve en iyi kullantmt veya en olasl kullanlmr tespit .etmelidir (EkT LJluslararasl
Dederleme Standartlan [UDES], Genel Dederleme Kavramlarl ve Ilketeri, paragraflar 6 3, 6.4,
6.5). Bu kullanrm, bir mLllkiin mevcut kullanrmrnrn devamr nitelioinde olabileceoi gibi bir bagka
alternatif kullanrm da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir.
. Pazar Deien', mtilkiin nitelidini ve bu miilkiin piyasada iglem gdrebileceoi kosullarr yansrtan
deierleme yaklagrmlarl ve proseddrlerinin uygulanmaslyla tahmin edilir' Pazar Deierhi
tahmin etmek amacryla en slk uygulanan yaklaglmlar araslnda emsal kart athma
yaklatm, indirgenmit nakit analizini de igeren gelir indirgeme yaklattmt ve
matiyet yaktattm, yer almaktadtr. Bu Yaklaglmlara iligkin bilgiler, Rapor'un 3.6
.
.
Biiliimiinde verilmigtir.
TAm Pazar Deieri dlgijm yiintemleri, teknikleri
ve prosediirleri, uygulanabilir bir
piyasadan elde edilen kriterleri
gekilde
halinde
yeterlilikte olmalarr ve dodru bir
uygulanmalan
esas aldlklarfnda Pazar Deierlr,in orcak bir tanlmlnl olusturacaklardlr. Emsal karglla9tlrmalan
veya dider pazar kargrla'hrmalan, pazardaki g6zlemlerden kaynaklanmalldlr. tndirgenmig
nakit anatizini de igeren getir indirgeme yakta€ml piyasanrn tespit ettidi nakit akglannl
ve piyasadan elde edilen geri ditnaig oranlannl esas alma|drr. Ingaat maliyetleri ve
amoftisman, maliyetler ve birikmig amortismanrn piyasa esasll tahminleri iizerinden
yaprlan bir analiz ile tespit edilmelidir.
Her ne kadar veri kullanrlabilirlidi ve piyasa veya millktin kendisiyle ilitkili durumlar hangi
deuerleme ydntemlerinin en ilgili ve en uygun ydntemler olacaqlnl belirleyecek olsa da,
yukardaki proseddrlerden herhangi birinin kullanlmlndan elde edile€ek sonug, her bir
ydntemin piyasadan elde edilen verileri esas almast dJJumunda Pazar Deieri olmaldn
I\4iilkiln, normalde piyasada hangi gekilde islem gdreceoi, Pazar Deierinin tahmini iqin hangi
yaklatm veya prosediirlerin kullanrlabilecegini belirler. Piyasa bilgilerine dayandlgrnda bu
yaklagrmlann her biri, kargtla9trrmalt bir yaklagrmdlr. Her bir deoerleme durumunda, bir veya
daha fazla sayrda yontem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden ydntemdir'
Degerfeme Uzmanr, her bir Pazar Degei galgmas|nda her yiintemi giiz iiniine
alacak ve hangi y6ntemlerin en uygun oldugunu tespit edecektir.
KaDsam
.
UDES 1, miilki)n Pazar Deierlne, genellikle gayrimenkuller ve bunlarla iliskili unsurlara
uygulanmaktadrr.
SvP 12 GEDIZ_O1
S zP
gtisteren bir durumun pargasr olarak veya bir
bagka amagla degerlendirilmesinden ziyade piyasada satllryormus gibi diigiiniilmesini
gerektirmektedir.
Degerlemesi yaprlan miilki.in, saireklilik
Tanrmlar
. Pazar Degeri, bu Standartlar gerqevesinde a9agdaki Sekilde tanlmlanmaktadlr:
Bir miitkiin uygun bir paza amamn ardndan birbirinden baimstz istekli hir ahc,yla
istekti bir sahd ansnda herhangi hir zorlama olmakstztn ve taraflafln herhangi bir
ilitkiden etkitenmeyeceii tartlar alttnda, bilgili' basiretli ve iyi niyetli bir gekilde
hareket ettikteri bir anlagma getgevesinde deierleme tarihinde el degittirmesi
gereken ta hm ini tu ta rd r,
. Mtilk tetiminin kullanrlmasrnrn nedenr, bu Standartlann iizerinde odaklandEl noktanln mLilkiin
deoerlendarilmesr olmasrdrr. Bu Standartlar, finansal raporlamayl da kapsadt1tndan, varhk
terimi, ianrmrn genel uygulamasrnda farklt anlamlar igerebilir' Tanlmln her bir unsurunun
kendisine ait bir kavramrvardrr:
a
"Tahmini tutar.-" taraflann herhangi bir iligkiden etkilenmeyecek gartlar alhnda bir
mUlk iqin &enecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen
fiyat aniamrndadrr. Pazar Degen; Pazar Dederi tammtyla tutarll olarak deoerleme
tarihinde piyasada makul dlqtilerde elde edilebilir en olasr fiyat olarak dlgilijr'
SatEr tarafrndan makul 6lEijler eer9evesinde elde edilebilecek en iyi fiyattlr ve aynl
zamanda ahcrnrn da makul dlqi.jler gergevesinde elde edebilecegi en avantaj| fiyattlr.
Bu tahmin, (izel Deie/in veya herhangi bir unsurunun s€tl9l veya baska herhangi bir
iizelligi ile iligkili olarak herhangi biri tarafrndan sadlanan tipik olmayan finansman,
satrs veya geri kiralama anla9malan, dzel slnlrlamalar veya imtiyazlar gibi aizel
durumlar veya Sartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatlarl
igermemektedir (Uluslararast Dederleme Standartlarl Komitesi Standatdt 2, [email protected]
a
3,8).
".-bir millkiin el degittirmesi gereken'.'" ile bir mijlkijn deierinin dnceden
beiirlenmig tutan veya fiili satrs fiyatlnl dedil de tahmini bir tutafl ifade ettigi
gergeginden bahsedilir. Pazarrn, deoedeme tarihinde Pazar Degeri taftmtntn tlJm
.
itleminin sonuglanmaslnl bekledigi fiyattlr'
".,.degerleme tarihinde..'" tahfiini Pazar Deierlnin belirtilen tarihe tizgu
unsurlaflnr jeeren bir altm sattm
oldugunu gdstermektedir.
Piyasalar ve piyasa kogullan deiiSebildiiinden
tahmini deier bir bagka zamanda
dodru veya uygun olmayabilir.
Bu deierleme, ne gegmigteki ne de gelecekteki bir tarihte dedil de etkin degerleme
tarihinde fiili pazar durumunu yansttacaktlr' Bu tanrmda aynca fiyatta herhangi
bjr fark|ltk olmakstztn sahg sdzlegmesinin egzamanI olarak el degigtirdi0i ve
o
tamamlandr6r da varsayrlmaktadrr.
".,,istekli bir ahdyla..,"sattn alma iglemi igin motivasyonu olan ancak bu konuda
zorunlu olmayan birasa anlamlna gelmektedir. 8u allcl, ne hernangi bir fiyatta satln
almak i(in qok heveslidir ne de higbir gekide satln almamaya kararhdlr' Bu alEl, aynl
zamanda var||lr kanrtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal iirdnil veya
bir hipotez nitelioindeki bir piyasayla iligkili olarak hareket etmekten ziyade cari
piyasanrn gereeklerine baqlt olarak ve beklentileriyle hareket ederek satln alma
iglemini gerEeklegtiren kigidir. Bu alrcr, piyasanrn gerektirdiii fiyatlardan daha yrjksek
bir fiyat 6demeyecektir. Var olan mtilkLin sahibi de "piyasa"yl olutturanlar araslnda
o
sayrlmaktadtr.
".-istekli bir sattct arasnda,,,
"
ifadesindeki satlcl ise
ne herhangi bir fiyata
satmaya hazrr olup satma konusunda qok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de
cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satlg yapmaya hazrr olan bir
satrcrdrr. istekli sahcr, normal bir pazarlama faaliyetinin ardlndan (aelk) piyasada elde
edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa gartlan qerqevesinde m0lkijnij
Fiili miilk sahibinin iginde bulunduiu
pareasr dedildir giinkii'istekli satrcr'
satmaya motive olmus olan satrcrdrr.
kogullar, bu deierlemenin
.
bir
varsayrmsal bir satrodrr.
".-taraflafln herhangi bir iligkiden etkilenmeyecegi tartlar al nda.."fiyat
seviyesini piyasa nitelikleriyle baEda9mayan veya Ozel Deger nedeniyle
svP,12_cEDiz_o 1
S zP
a
yiikselten iizel veya belirli bir ili'kisi (drnegin, ana ve badh ortakllklar arasrndaki
veya arazi sahibi ve kiracrsr arasrndaki iligki gibi) olmayan taraflar araslndaki
anlagmadrr (Bkz. Uluslararasr Degerleme Standardl 2, paragraf 3.8). Pazar Degeri
ijzerinden a9lem, her biri ba6rmsrz olarak hareket eden birbirleriyle iligkisi
olmayan taraflar arasrnda gergeklegtirilmit gibi varsayrlrr,
".,,uygun bir pazarlamamn ardndan.'." fiiilkin Pazar Degeri tantmtna uygun
olarak makul dleijler Eergevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden
Crkanlmasrnr sailamak ijzere piyasaya en uygun gekilde sunulmasl anlamlna
gelmektedir. 14Ulkiin piyasaya sunulma sijresi, piyasa kosullanna giire farkllllk
gdsterebilir, [email protected] miilkiin uygun sayrda potansiyel allclnln dikkatine sunulmai igin
yeterli olmasr gerekir,
a
Piyasaya sunulma sijresi, degedeme tarihinden dnce gerqeklegir.
'\,.taraflann bilgili ve basiretli bir tekilde hareket ettiklert..' " ifadesiyle de
hem istekli alrcrnrn hem de istekli satrcrnrn mulki.in dzellikleri ve nitelioi, fiili ve
potansiyel kullanrm alanlan ve degerleme tarahi itabariyle piyasantn durumu hakklnda
makul olgiiler dahilinde bilgilendirildigi varsayrlmaktadrr. Aynca, taraflann her birinin
bu balgilerle birlikte kendi qkarlan dodrultusunda ve iglem dahilindeki kendi
pozisyonlan igan en iya fiyatr elde etmek amaoyla da basiretli olarak hareket ettikleri
varsayrlmaktadrr. Bu iglemde gdsterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya
erkacak bir gizli grkar dedil de, degerleme tarihinde pazann durumu ele ahnarak
deoerlendirilmektedir. Bir sahcr iein fiyatlann gittikge dilgtilin bir piyasada daha
bir fiyattan mijlkiln0 satmasl
basiretsizlik olarak dederlendirilmez. Degigken fiyatlara sahip olan pazarlardaki dioer
satrn alma ve satrs drnekleri iEin bu durum gereek olsa da, basiretli altct veya satl€|, o
an iqin var olan en iyi pazar bilgalerine gdre hareket edecekledir.
",.,ve baskt alhnda olmakszn,.,"ise he, bir taraftn bu islemi gerqeklettirmek igin
yeterli motivasyona sahip olduklarlnr ancak bu iglemi tamamlamak iEin zorlanmadlklarl
ve gdnijlsiiz olmadrklan anlamrna gelmektedir.
dnceki pazar seviyelerinden daha dijsUk olan
a
.
.
Pazar Degeri, saht veya satln alma maliyetleri ve herhangi bir iligkili verginin
mahsubu giiz ainaine alrnmaksrzrn bir varhdrn tahmini deoeri olarak anlagrlmaktadtr.
En verimli ve en ii kullantm (EviK). Bir miilkiin fiziksel olarak milmkiin olan,
haklrlrir kabul edilen, yasal olarak izin verilmig, finansal aerdan gergeklesebilir ve
degerlenmekte olan miilk0n en iyi deiere sahip olmastnt saSlayan, en olasl
kullanrmrdrr.
Muhasebe Standartlanvla iloisi
Finansal Raporlama ilin Deierleme, Uluslararasr Degerleme Uygulamasr fin (UDU 1) odak noktasrnl
olugturmaktadrr ve bu standart ile bir arada ele ahnma||drr.
Finansal Raporlama iein Dederleme (UDU 1) muhasebeyi etkileyen degerleme standartlanyla
ilgili olarak Deoerleme Uzmanlanna, Muhasebecilere ve kamuya krlavuzluk etmektedir. Duran
vat']klarn Makul Deieri, genelde Pazar Degerlerldir (Bkz. Genel Deoerleme Kavramlan ve
ilkeleri, paragraf 8.1),
Dederleme uzmanlan ve muhasebeciler tarafrndan dedigimli olarak kullanrlan birgok terim drnegi
bulunmaktadrr. Bu terimlerin bazrlan yan|9 anlasrlmalara ve Standartlarrn da muhtemelen yanllg
kullanrlmaslna neden olmaktadrr. UDES
olusturan kriterleri ele almaktadrr.
l,
Pazar
,eielni
tanrmlamakta
ve Paz-ar Degerlni
Degerleme (BftSmalaflnda kullanrlan kavramlar ile UMS ve TMS de kullanllan kavramlara
ilaskin bilgiler, TPlS uygulamasrnda esas a|nacak degerleme kavramlanna, Rapor'un 6,1 btili.imiinde
yer verilmi9tir.
3.6.
Degerleme gal6malannda Kullanrlan Ydntemler ve Analizler
Dederleme Yaklagrmlarl
.
Pazar degerinin veya bir tanrmlanmrs pazar deieri d6t degerin takdari igin yaprlacak
herhangi tipteki bir deoerleme" Dederleme uzmanrnrn bir veya daha fazla deoerleme
yaklaglmlnr uygulamasrnt gercktiti. Deierleme yakla€nr letimi yayEn bir Sekilde kullanrlan
svP_12_GEDIZ_o1
S
rP
genel kabul gdrmijs analatik ydntemleri ifade eder. eesatli iilkelerde bu yaklagrr'lat Degerleme
fontemleri olaftk tannr|at .
.
Piyasaya dayah deqerlemeler, normalde bir veya birkae dederleme yaklaglmlnl piyasadan
elde edilen verileri kullanatak ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanlrlar. Bu prensip
basiretli bir kisinin zaman, risk ve gesitli gtigl0klerin belirsizle9tirica etkilerinin olmadqr bir
durumda, egit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesine sahip olmak igin oteyeceoinden
daha fazlasrnr bu mal ve hizmet igin ddemeyecegi ilkesine dayanrr. Orijinal veya ikame olsun,
en aya alternatifin en diisik fryar Pazar Deierinlolugturma eiilimindedir.
Pazara davah Dederleme Yaklas,mlan
a
a#itdakileri iaerir.
Emsal Karfllagttrma YaklattmL Bu kargtlagttrmalt yaklagtm benzer veya ikame mi.jlklerin
bir iglemle deder takdiri
yapar. Genei olarak dederlemesi yaprlan bjr mUlk, aqk piyasada gergeklegtirilen benzer
satrgrnr ve ilgili piyasa verilerini dikkate ahr ve kargtlasttrmaya dayalt
m0lklerin satrslaflyla
a
a
kargrlaghnhr.
istenen fiyatlar ve verilen teklifler de
Gelh indirgeme Yaklagtmr. Bu kargrlastrrmalr yaklagrm degerlemesi yapllan miilke ait gelir
ve harcama verilerini dikkate alrr ve indirgeme yaintemi ile deger tahmini yapar'
indirgeme, gelir tutannr deger tahminine geviren gelir (genellikle net gelir rakaml) ve
tanlmlanan deder tipi ale iligkilidjr. Bu illem, Hatla veya JsAonto Oratu ya da her ikisini de
dikkate alrr, Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yilksek yatlrlm getirisini
sadlayan gelir akgrnrn bizi en olasr deoer rakamrna gotiirecegini sdyler.
Maliyet Yaklat,mt, Bu mukayeseli yaklatrm belirli bir milkon sattn altnmast yerine ki9inin ya
o miilkiin trpatrp aynrsrnr veya aynr yaran sa6layacak ba9ka bir mijlkij insa edebileceoi
olasr[0rnr dikkate alrr.
Gayrimenkul baglamrnda, insanlarrn zaman darlgr, qesitli olumsuzluklar ve riskler olmadlkga,
esdeder arazi ve alternatif bina inga etmek yerine benzer bir millk igin daha fazla 6deme
yapmalan normalde savunulur bir durum deiildir. Uygulamada yaklagrrn, yapllacak deoer
tahmininde yenisinin maliyeti degerlemesi yaprlan gayrimenkul igin ddenebilecek olasl fiyatl
aglrl iil9ijde a9tl6l durumlarda eski ve daha az fonksiyonel milkler igin amoftismant da igettt.
(Bkz. Krlavuz notlafl N B, Finansal Raporlama igin l4aliyet Yaklagtmt).
deierleme yiintemleri arasrnda sayrlan
ataorda ayn baghklar altrnda aerklanmrgtrr. Bu yaklagrmlar (Y6ntemler);
UDES ieerisinde Pazara Dayak
-
dikkate
aInabilir.
ai9
ana yaklagrm,
"Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa) Yaklagrmr"
"Maliyet Olusumlafl Yaklagrmr" ve
"Gelirlerin Kapitalizasyonu Indirgenmig Nakit Akrmr YaklaSrmr" drr.
8u yaklagrmlara iligkln dzet bilgiler ile yontemlerle olan yakrn ilgileri sebebiyle "en etkin ve verimli
kullanrm analizi" ile "parsel geligtirme analizi" agaorda sunulmustur.
3.6.1.
Emsal Kargrlagtrrma Yaklagrml
Emsal Kargrlastrrma (Piyasa Deoeri) Yaklagrmr, satrsa konu olmasr beklenen gayrimenkullerin
deqerbmesinde en gilvenilir ve gergekgi yaklagrmr sunmaktadrr. au degerleme ydnteminde,
deqerbmeye konu olan gayrimenkuliin bulundu0u bdlgede. benzer nitelikleri bulunan emsal
gayrimenkuller incelenir ve gerekli dLizeltmeler yaprlarak gayrimenkulijn tahmini deoerine ula9rlrr.
Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa oegeri) Yaklagrmr'nrn uygulanabilmesi igin a9aodaki kriterlerin mevcudiyeti
aranmalotrl
-
Analiz edilen gayrimenkuliin tiinl ile ilgili olarak mevcut bir pazann var|gr (yani yeterli sayrda
a||cr ve satrD ge.eklidir.
Bu piyasadaki a||cr ve sahcrlann. gayrimenkul hakkrnda oldukea iyi diizeyde bilgi sahibi oldu6u,
kabul edilebilir drizeyde olmaIdrr.
Gayrimenkulin piyasada makul bir satrs fiyatr ile makul bir sLire iein satqta kaldr6r, talep
edenlerin, bellirli bir fiyat ve satrg 6zellidi konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir.
SvP_12_GEDIZ_o1
S zP
3.6,2.
Piyasada, dederlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel ijzelliklere sahip yeter saylda,
makul bir zaman aralt6tnda, satlgl bekleyen veya gerqeklegtirilmiS emsal mevcut olmalldrr'
MaliyetYaklaSrml
yaklatmtnda esas, yeni bir miilk veya konu miilkle aynr yaran olan ikame bir miilk gelistirme
maliieti;i beiirlemektir. Malayet yakla'rmlnda geqerli bir deger gdstergesi tiiretmek iEin, geligtiri6n
mali;et tahmininde, konu milkle yag, durum ve yarar farklarr igin dilzeltmeler yaplllr' Plaliyetle deoer
arasrnda bir iligki oldugundan, maliyet yaklaglmlnrn piyasanln dijgijnce tarzlnl yansrttlol kabul
t'.4aliyet
edilmektedir.
Maliyet Yaklasrmrnda, genellikte, maliyetin tahmini igin iki farkll metot kullanllmaktadrr'
Yeniden lngaa Maliyeti
ikame Maliyeti
-
8u yaklagrmla, dederleme tarihi itabari ile miilk yaprlandrfllmalan igin belirlenen maliyetlerden a9aorda
belartilen ydntemlerden uygun olant kullantlmak ve hesaplanan amortisman miktafl dilSiilmek suretayle,
mevcut yapr deierine ulaglllr.
-
Piyasadan erkarma YOntemi
- Omilr Ydntemi
Aynstrrma l\4etodu
YaS
Yaprlandirma maliyetinden tiiretilen mevcut yapr deierinden, amortisman degeri dilgijldiikten sonra
buiunan delere arazi deueri ilave edildiqi zaman ulagrlan sonug, tam mtilkiyet hakkrnrn bir deger
giistergesidir.
3.6.3.
Gelirlerin Kapitalizasyonu
-
indirgenmig Nakit Akrml Analizi
Ydntem, genellikle geliStirilen bir gayrimenkulijn kiralama ve/veya igletilmesi ile elde edilmesi
planlanan gelirlerin es€s altnma$ suretiyle kullanrlmakla beraber, geligtirilecek projede satl'ln
Dlanlanmasr halinde de kullanrlabllmektedir.
celistirilen gayrimenkuliin, belli bir silreete (insa halinde ve/veya sonraslnda) tamamen /krsmen sat6l
mii;kiln oiu;, phnlanan duruma 96re nakit
akrglannln belirlenmesi galEmalarl
da
farkhlrklar
gdsterebilmektedir.
Bu ydntemde, delerlemesi yaprlan gayrimenkule ait ve kiralanmasr diigdniilen bdlUmlerin, igletme
gide;eri igin alrna; katkt payian dahil olmak ilzere, aylrk toplam kira bedelleri, yrllk artrglar da dikkate
;lrnarak, nakit girigleri hesaplanrr' Ydntemde genel olarab tahsil edilemeyen kiralar ve bo9 kalma
yiizdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmastnda dikkate alrnrr.
gelirler,
Buna kargr|k e6er mevcut ise, otopark ve reklam panolan gibi ortak alanlardan elde edilen
ydnetim planrnda gdsterildigi iizere hesaplanlr ve diger nakit giriSleri olarak baolmslz bdliimlere
da6rhmryaprlrr.
ittetme hizmetleri kapsamtnda soz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanmasl diigiilen baolmslz
kiliimler ile ortak alanlar igin katlanrlan igletme gider paylarr, vergiler, fiziki yatrnmlar ve igletme
sermayesi ihtiyacr ise nakit etktgl olarak dikkate allnrr.
Ozetle, analiz, yrllar itibariyle gayrimenkuliin veya projenin kiralama ve/veya sahg yoluyla
elde edilmesi planlanan amortisman dncesi serbest net nakit aklmlaflnln, (Nakit girit ve
9rkr9 farklan) rskontolanarak bugilnkii de0erine indirgenmesidir'
SvP_12_GEDIZ-o1
10
S zP
3.6.4.
En Etkin Ve Verimli Kullanrm Analiui:
En Etkin ve verimli kullanrma iligkin olarak UDES Genel De{iedeme Kavramlarr ve
birinci bbliimilnde yer alan paragraf 6.0 ve izleyen dijzenlemeler a5a6rdadrr.
ilkeleri
baslrkll
6.0. En verimli ve En iyi Kullanrm
6.1. Arazi kalcr olan bir varhk olarak kabul edilir. fakat onun tjzerinde veya
kendisine yapllan
gayrimenkul
parselinin dzgLin
her
iyilegtirmelerin srnrrl bir 6mrii vardrr. Arazinin ta9rnmaz|gr nedeniyle
dmre
sahip
tesislerden
sonra da
bir yeri vardrr. Arazinan ka||crllEr aynr zamanda onun Uzerindeki slnlrll
var olacagr anlamrnagelir.
6.1.1 Arazinin kendane dzgu dzellikleri onun en uygun yarar|hgrnr beiirler. iyileStirilmig bir arazi ona
veya Uzerinde yaprlan iyilegtirmelerden ayn olarak degerlendioinde, ekonomik prensipler, yapllan
iyilestirmenin millktin toplam degerine katkr yaptrkea veya azalmaya neden oldukea dederlenmesini
emreder. B6ylece "en verimli ve en iyi kullanrm" kavramr temeline oturtulan arazinin Pazar Dqieri,
arazinin fayda ve siireklilidi ile birlikte piyasa badlamrnda arazinin tek basrna degera ile iyile9tirilmi'
durumdakitoplam Pazar Deieri arasrndakifarkr olugturan deieri de yansltlr.
5.2. lYillklerin goiu, arazi ve ilgili iyilegtirmelerle birlikte degerlenir. B6yle durumlarda Deoerleme
Uzmanr normal olarak iyilegtirilmig haliyle en verimli ve en iyi kullantmtnt gdz dnilne alarak mijlkiin
Pazar Deoerini takdir eder.
6,3 En Verimli ve En iyi Kullanm 9u Sekilde tantmlanri
Bir miilkiln fiziki olarak miimkiln, finansal olarak gereeklestiribbilar olan, yasalarca izin veribn ve
deierlemesi yaprlan mijlkij en yilksek deqerine ulattrran en olast kullantmtdrr.
6.4 Yasalarca izin verilmeyen ve fizikiagrdan miimkiin olmayan kullanrm yiiksek verimlili6e sahip en iyi
kullanrm olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak milmkiin olan bir
kullanrm, o kullanrmrn mantrki olarak nigin miimki.in oldugunun Deoerleme Uzmanl taraflndan
aCrklanmasrnr gerektirebilir. Analizler, bir veya birkag kullantmtn manttki olarak olasl kullanrmlar
oldudunu belirledi6inde, bunlar artrk finansal fizibilite bakrmrndan test edilirler. Dider testlerle birlikte
en yilksek degerle sonuqlanan kullanrm, en verimli ve en iyi kullantmdrr.
6.5 Bu tanrmrn uygulamaq Deoerleme Uzmanlarrna, binalardaki bozulmalar ve eskamelerin etkilerini,
arazi igin en uygun iyileStirmele , rehabilatasyon ve yenileme Ca|Smalannrn fizabilitesani ve birqok diqer
Dederleme durumlannr deoerlendirme imkanr verir,
6.6 Arz ve talep arasrnda ciddi bir egitsizlik bulunan veya agrn derecede oynak piyasalarda, mUlki.ln en
verimli ve en iyi kullanrmr ileride kullanrlabilecek bir hak olabilir. Dedigik tipteki potansiyel en ijst dtlzey
ve en iyi kullanrmlann belirlenebilir oldugu diger durumlarda Deierleme Uzmanr bu gibi alternatif
kullanrmlan ve beklenen ileridek gelir ve harcama d0zeylerini tartrsrr. DediSim sUrecindeki arazi
kullanrmrve bitlgelendirme millkijn, en verimlive en iya kullanrmr gegici bir kullanrm olabilir.
6.7
En verimli ve en iyi kullanrm kavramr
Pazar reliel-/takdirlerinin temel ve ayrllmaz bir parqasldlr.
En etkin ve verimli kullanrm analizinde amag, gayrimenkulijn en karl ve rekabet9i kullanlmlnl tespit
olup, yaprlan piyasa araStrrmalan sonucunda en etkin ve verimli kullanrm analizine konu olan
gayrimenkuliln gelistirilmesa durumunda, gayrimenku[jn ideal kullanrmrnda;
Piyasa verilerine gdre tasrnmazdan azami avantaj sadlanacak olmasl
Bu durumun, b6l9e ve piyasa Sartlanna uygun olmasr,
-
hususlannrn saqlanabilmesi gerekmektedir.
3.6.5.
Parsel Geligtirme Analizi
Parsel Geligtirme Analizi, deoerlemeye konu parselin degerine etki eden unsurlarrn saptanmaslnl
gerektirmektedir. Bu unsurlar aga6rda belirtilmistir.
SvP 12-GEDiZ-01
11
S zP
-
Arazinin "En Etkin ve Verimli Kullanrmr"nr saptamak,
Desteklenebilir bir parsel gelagtarme planr yaratmak,
Geligtirme ve onay iqin sijre ve maliyetleri saptamak,
Parsel emilme oranlan ve fiyat kansrmlannr tahmin etmek,
Arazi gelistirmenin aSamalannr ve bunlara badh giderleri tahmin etmek,
Emilme ddnemi s0resince pazarlama
ve buna badh araziyi elde tutma giderlerini tahmin
etmek.
Parsel geligtirme analizi, en gok bo9 arazaler igin sahs veribrinin yetersiz olduou, fakat gelistirilmig
pars€llerin olasr satrg fiyatla ve bu parseller iEin talep verilerinin mevcut oldu6u hallerde
kullanrlmaktadrr. Aynca, bu analiz sonucunda tiiretilen degerden, giistergelerinin makul olup
olmadrgrnr kontrol etmek igin de yararlanrlmaktadrr.
UDES Krbvuz Notlan
1
(Tagrnmaz
miilk dederlemesi)'de tanrmlanan arazi dederlemesine
iligkin
diizenlemeler agadrdaki gibadir,
5.25i Arazilerin degerlendirilmesi iein kullanrlan birincil yaintemleri
5.25.1Arazi Degerfemesi igin kullanrbn bi emsal karfllathrmast teknigi, pazarda yakrn gegmitte
gergeklegen itlemlere iligkin fiili verilerin mevcut olduiu benzer arazi parselleri ile degerleme konusu
miilkun doorudan dooruya kargrlagtrfllmasrnr iEerir. Her ne kadar sahglar en dnemli husus olsa da
deierleme konusu m0lkle rekabet eden benzer arazi parselleri iein teklif edilen fiyatlafln analizi de
pazann daha iyi anlagrlmasrna katkr sailayabilir.
5.25.2 Arazi Deierfemesi iein aynca bir altfuiliimler gelittirme tekni0i de uygulanabilir. Bu siireg,
belirli bir mijlkiin bir dizi parealara bd[inerek projelendirilmesini, bu s0re9 ile iligkili gelir ve giderlerin
geligtirilmesini ve sonug olarak elde edilen net gelirlerin bir deoer gdstergesi olarak indirgenmesini
kapsar. Bu teknik, bazl durumlarda destekleyici olabilir, ancak Pazar Delieri tan rmryla iligkilendirmenin
oldukga zor olabileceoi bir dizi varsayrma tabidir. Deuerleme lJzmanrnrn eksiksiz bir gekilde agklamasl
gereken bu tiir destekleyici varsayrmlafln geligtirilmesi srrasrnda dikkat gdsterilmelidir.
Dodrudan arazi karSrlagtrrmalannrn mevcut olmaddr ortamlarda ihtiyat|| olmak kaydr ile a9aidaki
ydntemler de uygulanabilar.
5,2s,3 Paylattrrma, arazi deieri ile iyilegtirme deueri veya mijlk bilesenleri arasrndaki diqer iligkiler
araenda bir oran geligtiren dolaylr bir kargrla9trrma teknididir. Bu, kargrlashrmak amacryla toplam pazar
fiyatrnr arazi ile iyileStirmeler arasrnda payla9trran bir dlgiidiir.
5.25.4 Qkattma da bir bagka dolay| kargrlagtrrma teknioidir (bazen solrtlarra olarak da adlandrnlrr),
lvlaliyetlerden amortismanlann grkartrlmasryla elde edilen sonucu dioer kargrlastrnlabilir miilklerin
toplam fiyatrndan grkartarak bir iyilegtirme deieri tahmini elde edilmesini saglar. Bakiye, olasr arazi
degerinin bir gdstergesidir.
5.25.5 Arazi Dederlemeleri iein uygulanan arazi kahntt degeri teknigi analizin unsurlan olarak gelir
ve gider veribrini de kullanrr. Gelir getiren bir kullanrm yoluyla elde edilebilecek net gelire iligkin bir
finansal analiz gereeklettirilir ve bu net gelirden iyilegtirmelerin gerektirdiqi finansal getiri tutan
gkartrhr. Kalan gelir, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir deier gdstergesine
ddniigtijrijliir. Bu ydntem, gelir getiren milklerle srnrrl|drr ve en gok da daha az varsayrmda
bulunulmasrnr gerektiren daha yeni miilkler igin Lrygundur.
5.25.6 Arazi, aynca arazi kirast it dirgeme yoluyla da degerlendirilebilir. Eder arazi, bagrmsrz
olarak bir arazi kira$ ijretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verile.inin mevcut oldugu
durumla.da Pazar Degerlne katrlabilir. Ancak, belirli bir pazan temsil edecek niteligi olmayan araza
kirasr anlaSmasrnrn dzel Sartlan ve kosullan tarafrndan yan||s y6nlendirilmemek igin dzen
gdsterilmelidir. Aynca, arazi kiralan, deierleme tarihinden yrllar dnce yaprlmrg olabileceiinden, orada
belirtilen kira tutarlannrn zamanr geemiS ve cari indirgeme oranlannr temin etmek zor olabilir
SVP_12_GEDIZ_Ol
S zP
4.
EKoNoMi, SEKT6R ve gdtceve iLiSKiN ANALiZLER
4.1.
Global Gairiiniim
Kilresel ekonomide kriz sonrasrnda, geli9mi9 ve geligmekte olan illkelerin ekonomik g6riinijmlerinde
dnemli bir ayngma yaganmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gozlenmektedir. Krizin ardrndan geni9
kapsam| ve etkili kamusal mijdahalelerin, efektif talebi canlandtrmast ve finansal piyasalarda hiikum
sijren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik bijyilme sijrecine girilmigtir'
Finansal piyasalardaki kosullar dijzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak geligmis
ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup dzellikle Avrupa'daki bazr iilkelerin
bankacrlrk ve kamu kesimlerinde artarak silren sorunlar piyasalart olumsuz yonde etkilemektedir'
Ozellikle biltEe dengesinde ciddi boyutta bozulmanrn ya9and6r ve kamu borgluluk diizeyinin a5rn
yiikseldioi geligmig ijlkelerde mevcut krnlganIklar dnemini korumaktadrr.
Kriz sonrasr ddnemde kiiresel diizeyde ortaya grkan atrl kapasite ve dzel tiiketim ve yatlnmln azalmasl,
tijm dijnyada enflasyonu bir kaygr olmaktan erkarmrs, ekonomide dncelik finansal istikrar, biiyijme ve
astihdama ydnelmi'tir. Bu ger9evede, ekonomileri canlandrrmak amaclyla para politikalarl miimkiin
oldudunca gev9etilmi9, bijtqe agrklai artrnlmrgtrr. Uygulanan gevsek para politikalannrn sunduou bu
ortam bir yandan ekonomileri canlandrrrrken, di6er yandan da bagta gda ve petrol olmak iizere emtia
fiyatlannrn, ytiksek oranda artmasrna imkan tantmqttr. 8u kosullar altlnda krizin etkileinan
hafiflemesiyle birlikte enflasyon, dzellikle gelismekte olan iilkelerde gelecede dair en dnemli risklerden
bari haline gelmi5tir.
Kamu maliyeleri, finansal yaprlafl ve biiytime potansiyelleri 96reli olarak daha iyi durumda olan
geligmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hzla atlatarak nispeten daha hrz|| bir toparlanma siirecine
girmislerdir. Ancak, kijresel ekonomanin bUt0nlesik yaprsr dikkate alrndrotnda, geligmig illkelerdeki
sorunlar tam anlamryla gdztilmedi6i silrece, geligmekte olan iilkelerde daha z,yade i9 talebe dayall olan
mevcut hrzlr toparlanma egiliminin ne kadar siirdiirillebileceoi konusu belirsizligini korumaktadrr.
Geli9mig iilkelerde ksa vadeli faiz oranlaflnrn uzun stjre diigiik kalacagrna ydnelik beklentiler,
yatrnmcrlan yuksek getiri arayrtna sevk etmig ve geligmekte olan i.jlkelerin yahnm araglartna talep
artmrghr. Ancak dzellikle EURO bdlgesinde kamu borglannr odemekte zorlanan iilkelere iligkin risk
alqrlamalan uluslararas| piyasalarda kaygrlann sijrmesine neden olmaktadtr.
4.2. Ulusal Ekonomik Goriiniim
iktisadi faaliyefteki toparlanmanrn beklenenden hrzh olmasr, orta vadeli programrn mali disiplinin
sijreceiine iSaret etmesi, finansal sistemin istikran, kredi derecelendirme kuruluglanntn olumlu
deierlendirmeleri, risk primi gdstergelerinin kraz oncesi seviyelerinin de altrnda seyretmesi ijlkemiz
ekonomisi agsrndan olumlu bir gdrijniime igaret etmektedir. Oniimuzdeki donemde, ktsa vadeli
sermaye akrmlanndaki hzlanmanh yanr srra, kredi kullanrmrnrn artarak devam etmesi ve cari i9lemler
aerqrnrn artmasr finansal istikrar agrsrndan dnem tagrmaktadrr. Bu gergevede, makro riskleri azaltEl
dnlemler, di6er ijlkelerde obuqu gibi iilkemizin de giindeminde olacaktrr.
Ki.ires€l risk istahrndaki artrs, iilkemizdeki yaiksek bilyume oranr, kamu maliyesindeki
disiplin, sailam finansal sistem ve giireceli yliksek faiz oranlart nedeniyle aglrllkll olarak
bankalann yurt drgr yaikiimliilukleri ve portfiiy yahflmlaflndan olusan sermaye giri9i
yaganmaktadrr. Kijresel krizden erkrSla birlikte sermaye girigleri hrzlanmrg ve 2011 yr| Ocak-Nisan
ddnemande net dodrudan uluslararasr yatrnm girigi (fiili giris) 4.677 milyon ABD dolafl dilzeyinde
qerEeklegmistir,'Uluslararasr doorudan yatrflm girisleri kaleminde yer alan sermaye giri9i 2011 yrltntn
ilk ddrt ayrnda toplam 6.002 milyon ABD dolanna ulasmrstrr. 4.342 milyon dolan mali aracr kuruluglann
faaliyetleri sektdriinden kaynaklanmrgtrr.2011 yrlr Ocak-Nisan ddneminde nakit sermaye giriginin
o/oBB.6'sr AB iilkeleri kavnakldrr.
Ekonomide yurt igi talepteki artrgrn desteiiyle hrzlr bir toparlanma gergeklegm€ktedir.
2010 yr||nrn son Ceyreoine iligkin hesaplanan gayri safi yurtiEi hasrb degeri bir dnceki yrla g6re sabit
fiyatlarla o/o9,2 artrs g6stererek 28.015 milyon TL olmustur. 2010 yrlr gayri safi yurtigi hesrla degeri cari
'Hazine Mijstegarldr, Ulls.raBsrDoorudan Yannnr Veileri Bnteni, Haziran 2011
svP 12_GEDIZ_01
t3
S zP
fiyatlarla o/o16,0'|k artrsla 1.105.101 mivon TL, sabit fiyatlarla % 8,9'luk arttgla 105,680 malyon TL
olmustur. 2010 yr|nda kigi basrna gayri safi yurtigi hesrla deoeri cari fiyatlarla 15.138 TL, ABD dolan
cinsinden 10.079 dolar olarak hesaplanmqtu.
igsizlik oranlan kriz iincesi seviyelerine yaklatsa da, temel enflasyon gitstergeleri orta
vadeli hedeflerle uyumlu seydni sairdiirmektedir. Kijresel kriz ve ekonomideki daralmayla
birlikte artan igsizlik oranlan mevsimsel etkilerden anndlfllmrs verilerle 2009 yrI ilk Ceyreuinden itibaren
gerilemeye baglamr9, 2011 yrlr ilk geyreginden itibaren ase istihdamda gdrijlen gti9lti artrslafln etkisiyle
hrzla azalarak kriz dncesi seviyelerine yakla9mrstrr. 2011 yrh Mart ddneminde o/o1o,Bt gerilemlstir'.
Istihdam koSullanndaki iyilegmeye ragmen atsizlik oranlan halen y0ksek seviyelerdedir. Dr9 talebin
zayrf s€yri nedeniyle kapasite kullanrm oranlannrn kriz dncesi sevayelere ulagmasrnrn zaman almasr,
istihdam kogullaflndaki iyilegmeye ragmen halen ytjksek seviyesini koruyan igsizlik oranr ve Tijrk
Lirasrnrn gijglij konumu temel enflasyon gdstergelerindeki dugijk diizeylerin korunmasrna destek
vermektedir.
Cari iglemler
agir
artmaya devam etmektedir. Kijresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki
durgunlaSma ve emtia fiyatlanndaki dijgus nedeniyle daralan ve 2009 yrl sonunda 38,8 milyar ABD
dolanna gerileyen d19 ticaret aqdt, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya ba9lamq ve 2011
Nisan ayinda 9,1 milyaf dolar aerk vermistir. ihracattaki toparlanmaya raomen ithal mallara ydnelik
talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yr|l Ocak-Nisan doneminde d$ ticaret aErdr geEen yrhn aynl
ddnemine g6re 0/086,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aytk kiimiilatif dr9 ticaret aqdl
Mart'taki 83,7 malyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara genislemit ve ie ve dr9 talebin toparlanma
hrzlanndaki ayngma daha belirgan hale gelmigtar. Nisan ayrndaki ihracat, Mart'taki o/019,5'ten sonra
yrl|k bazda 0/026,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulatmrgtrr. Di6er taraftan ithalat 0/040,2 artrgla 21
milyar ABD dolar olarak gerlekleserek, ilk Eeyrek boyunca g6rLilen artE hrzrnrn altrnda kalmrgtrr. Diger
yandan mevsimsellik ve ea|9rlan iggiinii etkisinden anndrnlmrS verilere g6re ihracat Nisan'da dnceki
aya gdre o/o9,2 yilkelirken, bu yiikselig ithalattaki o/o2,8 artrtn oldukea 0zerinde gergekle9mistir, Nisan
ayr verileri ahracat ve ithalatrn bilyilme oranlannrn birbirine bnemli oranda yakrnlagmasr nedeniyle cari
aerktaki yavaglama konusunda ilk cinemli i9aret olabilir- Kiiresel kriz ve ekonomideki kiigillmeyle birlakte
2009 yrh sonunda milli gelirin o/oz,3'iine kadar gerileyen cari iglemler aeror, iktisadi faaliyetteki
canlanmayla birlikte tekrar artmaya baglamrg ve 2010 yrI sonu itibanyla milli geliran o/o 6,6'srna
ulagmrgtrr. Ocak-Nisan 2010 ddneminde 13,9 milyar ABD dolar aqrk veren cari iglemler hesabr, 2011 yrll
ilk d6rt ayrnda o/o113,8 oranrnda artarak 29,6 milyar ABD dolara yukselmigtir.
bir durug sergilerken iktisadi faaliyetin aingairulenden hrzll
kontrol
altrnda
tutulan kamu harcamalan ve faiz giderlerindeki daigaig kamu
toparlanmasr,
yainde
maliyesi dengelerini olumlu
etkilemigtir. 2010 yrlrnda bi.jtEe gelirleri iq talepteki artr9a
Para politikasr srkr
bagh olarak yijkselmis, faiz oranlanndaki diigij9le faiz giderleri azalmrg ve faiz drgr harcamalar g6rece
srnrrl diizeyde artmrgtrr. Bu geligmeler sonucunda biitge performansr olumlu bir seyir izlemis ve 2009
yrh sonunda yrllk 440 milyon TL olan merkezi ydnetim faiz drgr bijtge fazlae, 2010 yr|| sonunda 8,7
milyar TL'ye yiikselmistir. I4erkezi ydnetim bijtqe aqror ise 2009 yr|nda 52,8 milyar TL tutanndayken,
2010 yrhnda 39,6 milyar TLte geribmigtir. Bdylece, 2009 yr|nda milli gelirin o/o 5,5'ine ulasan biltge
agir, 2010 yr|nda milli gelirin o/o 3,6'srna dijgmiigtiir. 2011 yr||nrn ilk ddrt ayhk ddneminde biitqe
performansrndaki iyilesme devam etmektedir. Bu ddnemde artan vergi gelirleri ve faiz
harcamalanndaki gerileme biitqe gelismelerine olumlu katkda bulunurken, faiz drsr harcamalann artrs
hrzrnrn yavaslamasr biitge performansrndaki iyilegmeye destek vermigtir. 2011 yrl ocak-Mart d6nemine
ifiskan biitge ag6r gegen yrlrn aynr ddnemine gdre o/o 63,6 oranrnda azalarak 4,1 malyar TL olmustur.
Faiz drgr fazla ise geqen yrlrn aynr d6nemine gdre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerqeklesmigtir.
Bijtqe gelirleri bir iinceki yrhn aynr ddnemine gdre o/o20,5 oranrnda artarak 68,7 milyar TL olmugtur.
BiitEe giderleri ise sadece o/o 6,6 oranrnda artarak 72,9 milyar TL olarak gergekle9mi9tir. Vergi gelirleri
ge9en yrlrn aynr ddnemine gdre o/o 19,9 oranrnda artarak 57,5 malyar TL olarak gergeklegmigtir. Buna
kargrn faiz hariq biitqe giderleri ise o/o 10,3 oranrnda artarak 58,9 milyar TL olmugtur.s Cari iglemler
agqrnrn artt6r bir ortamda, kamu harcamalannrn kontrol altrnda tutllarak, kamu maliyesinde
gevgemeye gidilmemesinin finansal istikrar agrstndan gerekli oldugu diigilnijlmektedir.
, TUiK
I Maliye Aakanlg, Makro Ekonomik Gdrtniim Raporu,
svP,lLG€Diz_o1
Nien 2011
S zP
Ekonomide giiriilen hrzh toparlanma, belirsizliklerin azalmast, faiz oranlaflnda yaganan
diigiig ve kredi kullandrrma kogullannda gtirulen iyilegme sonucunda firmalafln borgluludu
artmakla birlikte yurt drgr kaynaklr borglafln payr azalmaktadrr. Firmalann toplam finansal
bor9lan 2009 yrlrnda 6nemli bir dedigim gdstermezken, 2010 yrlnda kademeli olarak artmrg, 2011 yrll
9ubat ayr itibanyla 461 milyar TL seviyesinde gerEeklegmigtir. Firmalann finansal bor9laflnrn milli gelare
oranr da 2010 yr|| sonunda bir dncekiyrlsonuna gdre 2,9 puan artarak o/o 39,1'e yiikselmigtir. 2011 yrll
Subat ayr itibanyla firmalann finansal borqlannrn o/o 59'u yabancr para cinsinden olmakla birlikte,
yabancr para borglar a6rr||k|| olarak uzun vadelidir, Aynr ddnemde yurt drsr kaynaklr kredilerin toplam
kredifer igindeki payt o/a 29,2 olup, Trjrk bankalannrn yurt iei ve yurt drtr gubeleri ile yurt drSl
igtiraklerince reel sektdre kullandrrdrklai Tiirkiye kaynakh kredilerin toplam krediler ieindeki payr 2010
yr|| Eyliil ayrna giire, 1,8 puan artarak o/o 79,8e ulagmrgtrr.
Firmalann kredi kullanrmlaflnrn yanr s|ra
satr' gelirlerinin arttrir ve ke rlk
performanslannrn gilglai seyrettidi giirailmektedir. il4KBde itlem gdren firmalann satrg gelirleri
2011 yr| lYart diineminde geeen yrla gdre o/o 25, faaliyet karbn o/o 28 artarken, ddnem karlan 0/o 13,1
azalmrgtrr. Firmalann artan satrg gelirleri ve faaliyet kArlanna raqmen kur farkr giderlerindeki artrga
bagl| olarak artan finansal giderler ddnem kenndaki azalgta etkili olmugtur. Bu geligmeler sonucunda
2010 yrll lYart ddneminde o/o 3,72 olan dzkaynak k6rh|6r, 2011 yr| Mart ddneminde yrlrnda o/o 2,95'e
gerilemigtir. Firmalann gerileyen 6zkaynak karildrnda dzellikb kar marjrndaki diigiit etkili olmustur,
Faaliyet kefl drsrnda tutulan finansal giderlerdeki artrs firmalafln kar marjlannr olumsuz etkilemigtir.
Firmalann yabancr para varhk ve yiikaimliiliikleri incelendiginde, yabancr para net agrk
pozisyonunun arftror ve kur skinin firmalar igin iinemini korudu5u giirailmektedir. Kiiresel
krizden sonra azalmaya ba9layan reel sektdrijn net aqk pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla barlikte
artmaya baglamrstrr, 2009 yrlrnda bir irnceki yrla g6re o/o 2,5 azalan yabancr para agrk pozisyonu, 2011
yr| 9ubat ayrnda 0/o 28,6 artarak 100,1 milyaf ABD dolafina ulagmrstrr, 2011 yrlr 9ubat ayrnda yabancl
para var|klafln yiikiimliilijkleri kargrlama oranr ise 2010 yrh son eeyredinden itibaren 1,6 puan azalarak
% 47'ye gerilemistr.
Hane halkr yaikaimliilaikleri iginde ihtiyag kredileri ile konut kredilerinin payr a*maya
devam ederken, ta9rt kredilerinin payr srnrrl bir artrg, kredi kartlaflnrn payr ise daigiig
gtistermistir, Hane halkr yiikiimliil0klerinin geligimi tiiderine g6re incelendiginde, 2011 yr|| f4art ayl
itibanyla 2009 yrlr sonuna gdre ihtiya9 kredibri o/o 53, konut l.redileti o/o 42, tagt kredileri o/o 43,6,
kredi kartlan ise o/o 18,4 artrg gdstermektedir. Bu geligmeler sonucunda hane halkr yilkiimliiltikleri
iqinde ihtiyaE kredileri, konut kredilerive tagrt kredilerinin payrartarken, kredi kartrnrn payr gerilemistir.
2010 ve 2011 yrllannda kredi kartr bakiyeleri artrSrnr siidilrmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam
kredi kartr bakiyelerine oranr 2009 yrI sonuna kyasla gerilemiStir.
4.3. Piyasalarda Durum;
2011 Adustos ayr bafl itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisinin ikinci dibe girebilecegine ilitkin
endigelerle TCI4B'den gelen surpriz kararlar etkih olmugtur. Bunlarla birlikte, italya ve ispanya'nln 1O
yrlhk tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasrndaki getiri farkrnrn agrlmasr, bore krizinin dnUmuzdeki
dainemde bu iilkelerde daha sert hissedileceoiy6niindeki endigeleri gUelendirmektedir.
En dnemli geliSmelerden birisi, kredi derecelendirme kurulusu S&P'nin ABD'nin kredi notunu diistjrmesi
olmustur. S&P ABD'nin "AAA" olan kredi notunun "M+"ya dilgilriildiiiijnil, kredi notu gdriiniimiinLin
ise negatif izlemeye alndrgrnr agrklanmrgtrr.
Geligmig ekonomilerde
ve gin'de son ddnemde biiyijmede gdr0len yavaglama Agustos'ta
yeniden
belirsizlik dalgasrnr, dolayrsryla uluslararasr piyasalardaki dalgalanmayr giiClendirmig durumdadlr.
Avrupa'da yaganan bore sorunlaflna ABD kaynaklr endigelerin de eklenmesi, politika edziimlerinde geg
kahnmast ve yeterli adrm atrlmamasrnrn Amerika'nrn not diiSdSUne neden olmas|, G7 ve G20
iilkelerinde politika yaprcrlafl yeniden koordineli bir qare arayrsrna itmig gibi giirijnmektedir.
Temel olarak bakrlddrnda yrln ikinci yangnda Amerikan ekonomisinin daha iyi bir performans
gdstermesi olasr||ir hala gilelii olmakla beraber, bunun igin piyasalardaki sat$ ve panik havasrnln
kontrol altrna a||nmasr gerektiii belirtilmektedir. G7 veya G2o'den gelecek aqrklamalann bu nedenle
dnemli olmasr beklenmektedir.
SVP_I2_GEDIZ_01
1s
S zP
Yurtiqinde, yaganan geligmeler tizerine TCI4B,geligmig iilkelerdeki sorunlann artmast ve yurtieinde
iktisadi faaliyetteki yavaglamantn beklenenden daha sen olmast halinde para politikast araelanntn
genigletici ydnde kullanrlabileceginin sinyalini vermigtir. TCM8, ktiresel ekonomiye iligkin giderek artan
sorunlafln yurtiei iktisadi faaliyet iizerinde "durgunluda yol aema riskini" azaltmak amacryla potitika faiz
oranrnr beklenmedik bir gekilde 50 baz puan indirerek 0/05,75 diizeyjne Cektiiini agrktamrgtlr. Ayfica,
k|sa vadela faizlerde olugabilecek a5a6r ydnlii oynaklt6t azaltmak amacryta gecelik borelanma faiz
oranrnr o/o1,50 seviyesinden o/o5 drizeyine yilkselttibini duyurmustur. Eunun yantnda, 5 Agustos,tan
itibaren gerek gdrdijgti gilnlerde piyasaya d6viz likiditesi saolamak amaoyla ddviz satrm ihalelerine
baSlayacaornr agrklamtg, taraftan yabanct para cinsinden zorunlu kargltk oranlannda da tum vadeler
iein 0,5 puan indirim yapmtgtrr.
Enflasyon verileri beklentilere ktyasla daha olLrmlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011de bir dnceki
aya giire TtjFE o/o1,4l, IFE o/o0,03 geritemigtir. payasanrn aylk enftasyon beklentisi TLjFE,nin %0,07
dilgecedi, UFE'nin ise o/o0,80 artacaqr ydnunde iken, TUFE, aylrk bazda Haziran 2011de kaydettidi hrztl
diiSiisiin ardrndan Temmuz 2011de gerilemit, yrllk artrs ise hafif yiikselis kaydederek 0/06,3
seviyesinde gergeklegmistir. Yrlltk UFE artrsr da benzer bir seyir izleyerek o/o10,3t ydkselmigtir.
Temmuz 2011 atibariyle TUFE'deki gerilemenin beklentibrin ijzerinde gereeklegmesinde, giyim ve
ayakkabr
ale
grda ve alkolsdz iqecekler grubundaki fiyat geligmeleri etkili olmugtur.
Bu ortamda bir siiredir Tijrkiyede sinyalini aldrdrmrz biiyiimeye odak| para politikast tercihinin ise
A0ustos ayrnda Tl'nin degerine istikrar kazandrrma arayrgr srrasrnda siirpriz bir faiz indiriminin eglik
etrnesjyle yeni bir boyut kazanmrghr. Bu gelisme bize mevcut para politikaenr enflasyon hedeflemesi
ger9evesinde deoerlendirmenin, diger bir deyisle mevcut beklentilerle hedefler aragndaki farkr dikkate
alarak temkinli bir durug beklemenin yanrftEr oldudunu gdstermistir. Oniimrjzdeki ddneme dair
96riln0m deoerlendirilirken, bunun dikkate a|nmasr faydalt olacakttr,
ljlkelerin 9ok uzun s0re yUksek cari aerkla yagayamayacadr, 9ink0 ydksek cari aergrn o rilkede ddviz
arzr eksiklioi yaratacair, bu da zaman iginde o iilkenin para biriminin deder kaybetmesine, dolaytsryla
cari dengeye ulagrlmasrna neden olacadr hipotezi, bu resme cari agrgln finansmantnr yani sermaye
hareketlerini de eklendidinde ve sermaye hareketlerinin cari aqtktan daha 9091d olduou zamanlarda bu
tezi giiriitmektedir. 8u9iln Torkaye?e izlenen para politikasrntn dziinri de bu oluSturmaktadrr. Yiiksek
cari a9r0r olan bir rilkede sermaye girisi gil9lij kalmaya devam ediyorsa faizleri yiikselterek ekonomiyi
sooutmak bir edzilm olmaktan gok sorunu briyiltebilir. Cijnkii yiiksek faiz dLinyanrn iEinde bulundugu
konjonktiir itibanyla iilkeye sermaye girigani (daha gok da portfdy yatrflmlan girisini) glElendlrebilecek,
bu da para biraminde gereken diizeltmeyigeciktirecek (aksine deierlenmeyi giielendirebilecek) Ve cari
aerk sorununu daha da bilyiitebilecektir.
2009 krizine yriksek faiz ortamrnda giren TCMB'nin kdresel belirsizlikleri dikkate alarak olasr bir
sermaye hareketi oynakldrna kargr benzer bir durumda kalmak istemedldi aerkea g6rijlmektedir. 2010
sonundan bu yana uygulanan para politikasrnrn sermaye hareketlerinde bir krnlgan|k yaratmamrs
olmasr da (ki bunu da Tijrkiye ekonomisinin yaprsal giiglii taraflan ve genel olarak geligmekte olan
illkelere olan ilgi ile agrklamak milmkiin) bu durugu desteklemektedir. Burada alrnan en temel riskin ise
kura istikrar kazandrrmak ve enflasyon gdriinijmUne iligkin oldudu d0stin0lmektedir. Bu ortamda
rezervleran kullanrlyor olmasr kredi derecelendirme kuruluglanndan gelebilecek negatif bir tepki
olasrhgrnr arttrrmrg olsa da, buna krsa vadeli borq stokunun dugugunijn (dzellikle bankalafln) eglik
edebileceqi ve g6rijniimil rahatlatabilecegi diigdniilmektedir. Temel gtiven unsurunun ise, enflasyonun
baz etkisinin destediyle gerilemesi, dni.jmijzdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaglamayr teyit etmesi
ve maliye politikasrnda beklenen skrlagtrrmanrn agklanmasrnrn olacadtddgdnijlmektedir
4.4,
Sektairel Gairainiim
4.4.1.
Sanayi ve Lojistik Alanlar Piyasasr:
Genel Durum; Kiiresel mali ve ekonomik krize raimen, Tijrkiyedeki giielU ekonomik b0y0me, artan
sayrda yabancr markanrn da yer ald6r modern organize perakende arzr, gilCltj perakende ve tiketim
talebi sayesinde, lojistik sektdrii hE| bir deoitim gbstermektedir. Hrzlr tren projeleri, otoyol adrnrn
geni$letilmesi ve ana gehirlerarasrnda baqlantrlann gLiElendirilmesi gibi projelerin, sektdrij destekleyen
yatrnmlar olmas| beklenmektedir.
SvP 12 GEDIZ
0l
S zP
Istanbul, Tiirkiye'de ticaretin merkezi olmast, en iyi altyapt ve ulagrm badlanttlanna santp olmasl
sebebiyle, en biiyijk lojistik pazafl olmugtur. istanbul'un yant strai Erzurum, Samsun, lyerstn, izmit,
Kayseri, Tekirdad ve Baltkesir gibi ana !lagtm noktalannda bulunan dnemli gehirlerde lojistik merkezler
yaratmak igin hakiimet taraftndan planlanan gok saytda altyapt ve lojistik poesi bulunmaktadtr.
Demiryolu, dnemli liman ve hava alanlalna yaktn konumlan sebebiyle Istanbulda Hadtmkiiy, Tuzla
ve Gebze pazarda en Cok tercih edilen lojistik alt pazarlar olarak ortaya gtkmaktadtr,
Anadolu yakastnda, lojistik arz aitrltklt olarak, istanbul ilj stntrlan iejnde yer alan Tuzla ve Kocaeli
srnrrlan iginde yer alan Gebze'de yodunlaSmtgttr. Tuzla ve Gebze, bu kapsamda, istanbul,un birincil
lojistik ve endiistri merkezleri olarak dne Etkmaktadtr. Avrupa yakasrnda ise, lojistik arztn biyuk bir
bdliimn, Hadrmkdy, Esenyurt, Beylikdijzu ve ikite cavafinda yer atmaktadrr. Bu b6lgeler. kotay
eriSimleri, geli9mi9 altyaptlafl ve modern lojistik geligtirme projeleri nedeniyle tercih edilen alt pazarlar
olmuslardrr.
i
Kira Bedefferi; Lojistik pazaflndaki birincit kira seviyeterinin metrekare bastna ay|k 4,5 - 5, Euto,
astenilen kira fiyah seviyelerinin ise 6-7,-ABD g aratritnda sabit kajdrdr gdrijtmektedir. Ancak
ger9ekle'en birincil kira oranlannrn 6 6,5,-ABD g seviyesinde otdugu tahmin edilirken, daha kijqijk ve
diigrik kalite alanlarda ise kira seviyeterinin 3,S-4, ABD g diizeyinde otdudu dijgijnijtmektedir. yrtrn son
qeyredinde, ilk rjgeeyrek ile kargrlaghnldrgrnda daha yLiksek bjr kiralama i;bm hacmi ite kargrlarrtmrstr.
Istatistiklere g6re Avrupa yakast, Anadolu yakastna oranla daha diisrik bir kiralama iqtem hicmi ite
kar9la9mr9hr. Anadolu yakaslnda kira oranlan metrekare bagtna ayhk 5,5,5 ABD g arastnda deiigirken,
Avrupa yakasrnda metrekare basrna aylrk 6,7,-ABD g arastnda gerEeklegmektedir. Avrupa yakastnda
IkitelliHalkal bdlgesi en yijkek kira rakamlanna ulagt.ken, Anadolu yakasl,nda pendik en yilksek kira
rakamlanna ulasmaktadrr. Kur dalgalanmalan sebebiyle mal sahiplerinin kara rakamlannt EURO yerjne
USD olarak talep etme e0iliminin, pazarda daha yaygrn bir hale getdidi gdriilmektedir.
izmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlannda kira seviyeteri, 2011 yr|nda 3,-€lmrlay seviyesinde
sabit kalmrstrr.
Alnan Yapr Ruhsatlani Tijrkiye
genelinde sanayi binalan ve depolar iEin altnan yapt ruhsatlan 2010
yr|| son geyreiinde 3.56 milyon m'? ile buyrik brr srqrama gostermistir. yrln itk ijEeeyrek ddneminde
alrnan yapr ruhsatlan b0yilkltidij 3,33 milyon m, iken son qeyrette a|nan yapr ruhsatian itk Uegeyreoi
a9mr9trr. 2011 yrlt ilk eeyrek d6neminde sanayi binalan ve depolan iEin altnan yapt ruhsauan 775 bin
m'olmustur. Yeni altnan ruhsatlarda dnemli bir gerileme yaganmtstr. Altnan yapt ruhsaUan bir onceki
geyrek dcineme gdre 6nemli dlqilde gerjlerken,
9e9en ytltn aynt geyrek doneminin de alttnda kalmtgttr.
Yeni sanayi binalafl ve depolafl igin atrnan yapr ruhsatlan bijyijktijoij 2011 yrtrnrn LiErincij
leyreii;de
r,06 mlyon m otmut ve y tn en yuksek Seviye5ine gtkmttttr,
ri|rt(ite
G€@!;yi
yap'
v€ iigpq qin.ta!!
^l'n€tr
B!'Iladan
saNAYi aiNALARt vE DEpolaR
AIINAN YAPI RUHSATLART, M]
1.418,094
Q2
Q3
:: q4
t:
20lO Q4
ruru
2010
2q10
-:
Oi
Qi
2011Q?
2ol I QJ
/01|
svP_r2_GEDiz_o1
1E2.r?7
-
r.2r0.778
r.2ro.7?a
971.066
? sb.,r.oll
t)
/a /2/
//4
t.s86.t85
LoB. .b/
xaltatc iijR{iyE israrisriK KuRUratl
L7
S zP
4.5. Gayrimenkullerin Bulundufu Btilgenin Analizi
Ve Kullanrtan
verite/
Kiitahya,
Ege Edlgesi'nin iq Batr Anadolu BdlirmLinde yer atrr. ie Anadotu Bdtgesr rle denize kryrsr olan
Ege Bdlilmii arasrnda gecig alantdrr. KLitahya rh, 380 70' ve 390 B0 kuzey enlemleri ije 290 O0,ve 300
30' dodu boylamlafl arastndadrr. Yiizdleumil 11.875 km}dir.
Kotahya, kuzeyinde
Bursa,
kuzeydoousunda Bilecik, doiusunda Eskigehir ve Afyon, gilneyinde U9ak, bahstnda tvtanisa ve Baltkesir
illeri ile eevrilidir.
Kijtahya ili; Ege Bdlgesi'nde yer almasrna raomen, denizden uzakltk ve yijkseltiye ba6|| olarak iklimi ktyl
Ege'den daha farkhdrr. Ki.jtahya ve eevresinin tk/tmi Ege, I\4armara ve iE Anadolu Bolgeleriarasrnda bir
geeis tipidir. Iklim ve srcak|k gartian bakrmrndan, her ii9 bdlgenin ozelliklerini ta9rr. SrcakIk
Frtlan IE
Anadolu, yaorS Frtlan i\4armara Bdlgesi tesiri alhndadtr.
Kijtahya ili'nde yer alan dodal bitki ortuso Akdeniz, Karadeniz ve ie Anaoolu bdtgelerinin 6zelliklerini
ta9rr. Kijtahya'da kuru ofmanlar 906unluktadrr. Bunu bozktr bitki toptuluklafl takip etmektedir.
Gediz: Kutahya llinin 98 km. gUney dogusunda yer a,an ic Anadolu ile 8ah Anadolu drastnda i9 Batl
Anadolu diye adlandrfllan geeit alanr tzerindedir. Ileenin yitzdtEumi 1.733 km2, rakrmr 736 metredir.
Gediz ortalama 1.100-1.200 metre yilkseklikte dalgaI bir plato ijzerinde kurulmustur.
Gediz'in konumu Eevresine gore daha algak duzeyde oldudundan ilge iklilni qevreye gdre daha tltmll
bir karakter kazanmrgttr. Gediz'i etkileyen Akdeniz ve karasal iklim tipleri arasrndaki bu iklim tipine bir
geeit iklimidir.
ileenin toplam 40.869 Hektar olan Taim Alantntn 9.962,28 Hektar sulanan, 30.906,2 Hektan ise
sulanmayan alandrr. IlEe halkr geEimini birincj derecede tarla irinlerinden saglamakta ise de
meyvecilik dnemli bir yer iggal etmektedir. Gediz nehri civanndaki kdylerde sanayi bitkilerinden en eok
ha9ha9, geker pancan ekjmi yaprlmaktadtr.
ilge ekonomisi taflma dayal iken dzellikle 1970
depreminden sonra yurtdtgtnda Ealtgan ve
10.000 civannda tahmin edilen ig9ilerin mali
transferleri ba9|ca kaynak olmak tizere ilEede
mevcut kdmiir madenlerinden elde edilen
Ucret, temettil ve maden istihsal doirultusunda
nakliyecilik, Devletin Gediz'i yeniden kurma
hususundaki yatrnmlan ile desteklenince 6nemli
sermaye blrikimleri olmustur.
T0rkiye Deprem Edlgeieri Haritast'na gore,
lli, Gedjz Ilgesi
bdlgesinde kalmaktadrr.
Kiitahya
finci
Derece deprem
2011 yr|| Adrese Dayal Ni]fus Kayrt Sistemi (ADNKS) nLifus saytmt sonuelanna gctre Kdtahya
Ileesinin nLjfusu aga6rdaki tabloda gosterilmigtir.
20.113
362.274
'Bolgeanarz leilqil bi q ler
SvP_l2,GEDiz_o1
9.800
LaO.2A6
10.313 31.178 15.370
141.948 201.990 9a.a76
Cin I g li Ae ediye Bagkant 6r,
ili,
15.808 51.291 25.t7Q
Gediz
26.121
103.114 564.264 279.162 2a5,102
Va lik wEB salatar ndan faydalan tm$trr.
S zP
5.
DEGERLEME
KoNusu cAyRiMENKULLER HAKKTNDA BitciLER
ve ANALiZLER
5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Xonumu, Tantmt, Tapu Kayrtlanna iligkin Bilgiler
5.1.1.
Gayrimenkullerin
Yeri/ Konumu ve Tantml
Degerleme konusu gayrimenkuller,
'/
"/
r'
Millkiyeti MriSteri 9irkete ait olan, tapuda; Kijtahya ili, Gediz ltEesi, ozyurt l,4ahallesi,
812 ada, 3 parsel numaralt, 4.420,10-m' yilzdlqiimlij tarla,
o
o
o
o
o
o
c
o
c
812 ada, 20
812 ada, 21
812 ada, 22
812 ada, 23
812 ada,24
parsel numara|, 161.550,24-m'z yiizdlgimlii, tantiye binasr ve tarla
parsel numara|, 27.559,98-m'z ydz6leiimlil tarla,
parsel numaralr, 37.566,72-m' yrizdlqiimlii tarla,
parsel numarali, /.193,03-m'?yijrdlcijmtij tarla,
parsel numaralr,61.497,31-m'/yrizdlcilmlii fabrika, idare, sosyal binalar
ile anbar, cami ve tarlas|.
812 ada, 25 parsel numaral, 53.508,99-m': yirzdlEiimlii, trafo, kazan dairesi, anbar
ve tarla,
812 ada, 25 parsel nLrmara|, 45.511,92-m'?yiizitlEumld, tarla
812 ada, 27 parsel numara|, 17.535,28-m'z yilzitlgilmlii, tarla
l4ulliyeti cessan Gedr? Et ve Sirt sar. A.S.'ye at olan, tapuda; KLitahya itr, Gedrz itEesi, oryurt
l..lahallesi,
o
812 ada. 28 parsel numarah, 66.839,94,m'z yijzdletimlil, tarla
Miilkiyeti l.4nsteri $irkete ait olan, tapuda; Kutahya lli, Gediz llqesi, Daytntar l\4ahallesi,
21ada,304 parsel numarah, 530,-mz yurdlqiimlij arsa,
21ada,3O5 parsel numarah, 4.687,-m7 yd,,dlEumld tarla,
648 parsel numara|, 600,- m'yiizdlELimlLi tarla ve tokanta ve
97O pars€l numara|, 600,- m7 yij/dlqiimlU kavaklklrr.
o
o
(EK: 1r Gaynmenkule
SVP_ILGEDlZ_o1
At Fotoqraiar)
19
S zP
Deqerbme konlsu gayrimenkuller, Kiltahya - Gediz Asfalttna yakrn konumludur. yakln gevrelerinde
TOK konutlan, bos tarlalar ve m0stakil konutlar yer almaktadrr. Bdlgede genel olarak imar uygulamasl
yaprlmamrg olup, yaprla9ma Eok yodun dedildir.
Gayrimenkullere yaklagrk 3,5 km mesafede Gediz Kiierik Sanayi Sitesi, -6,-km mesafede ise Gediz OSB
yaptbgmasl
gergeklegmemigtir.
yer almaktadrr. Gediz OSB yeni kurulmaya baglanmrt olup, henijz eok fazla sanayi
5.1,2.
Gayrimenkullerin Tantmt ve Yap|sal Ozellikleri
Dederleme konusu
812 ada, 3, 20,
2\
22, 23,26, 27 numaratr parseller ile 3O4, 306, 648 ve
97O numaraI parseller iizerinde herhangi bir yaptbgma mevcut degildir.
812 ada, 20 numaEft parsel tizerinde, metruk durumda ve yasat herhangi bir belgesi olmayan
"9antiye" binaq yer almakta olup, deoerleme Ca|gmalannda bu yaptya deier verjlmeyecektir.
Aynr Sekilde 648 numalalr parsel iizerinde, metruk durumda ve yasal herhangi bir belgesi olmayan
"lokanta" binasr yer almakta olup, dederleme galtgmalannda bu yaprya deder verilmeyecektir,
24 numaralt parsel ijzerande yapt Ruhsatlanna g6re,26.097,-m2 kapalt alanll
Fabrika, Idari Bina ve Sosyal Tesis Binasr; 2,265,-m'kapal alanl Hammadde Amban; 1.773,-m, kapall
alanlr l\4amul Amban ve ruhsatsE 234,-m'?kapa[ alantr cami olmak iizere toplam 30.369,-m, kapall
alanh yapr yer almaktadtr.
Degerleme konusu
Deoerleme konusu 25 numaralt parsel ljzerinde yapt Ruhsattna g6te, 2.O37,-fi2 kapalt alanll
Yardrmcr lvlalzeme Amban-Trafo-Kazan dairesi-Komresdr Dairesi ve ruhsatsE inga edilmig 1.079,-m,
kapah alanI TelefAmban olmak iizere toplam 3.116,-m, kapah alan|| yapr yer almaktadrr.
Deoerleme konusu 28 numarah parsel iizerinde Onaylt 14imari poesine gdre 665,52-m2 kapa| alanh
Idari Bina - Siit Sagtm Binasr ile herhangi bir yasal belgesi olmayan yaktagrk 250,-m, kapal atantr ahtr
olmak iizere toplam 915,52-m2 kapah alan| yapr yer almaktadrr.
Parseller iizerinde konumlu binalann hepsi baktmstz durumda otup, taditat
gerektirmektedir.
5.1.3.
Deoerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri
I|i
Ilgesi
ahallesi
16
K4
16 K 3.16 K-4
16-K-3.16 K
4
l6-K3
812
Yiiz(ilgaimil
4.420,IQ
Niteli6l
Cilt/Sahlte No.
IkUsap rarihi/Yev, No,
Malik
20
21
161.550,24
27.559,98
22
37.s66.72
SANNYE BINASI VE TARLA
1/4L
14
.09.1999/967
1/98
14.09.1999/961
t/99
21L00
L4 09.19991967
u.a9.19991967
ciMsaN GEDiz ipLiK vE MENsucar sAN. A.S.
16Kt.t6Kl
16 K 1.16-K-3
6L 497,31
ILE ANBAR CAI4I VE TARLASI
SvP-12 GEDZ_o1
20
S zP
Cilt/Sahit€ lio.
IkUsap rarihi/Yev. No,
2lro2
2/10L
t4,09.1999/967
Malik
GiMsaN GEDiz
ipliKvE
MENSUCAT
2/r03
saN. A.s.
iti
Ilgesi
l.lahallesi/Kdyii
16K4
16K.3
812
8t2
16
K4
812
28
Yiizitlgiimii
Niteli6i
45.5LL,92
2/ru
2/r05
14.09.19991967
L4.O9.19)9/967
Cilt/5ahif€ No.
Iktilap Tarihi/Y€v.
No.
17.535,24
66.839,94
2/106
16.01
.!996/127
GiMsan GEDiz iptiKvE MENsucar saN. A.9. cEssaN GEDiz ETvE sfjr saN.A.s.
Malik
Ili
llcesi
DAYINIAR
1
2l
304
306
644
970
530
[email protected]
600
600
43l4r6s
7/64J
20.r0.L976/926
06.08.1986/1709
Yii:iilgiimii
Niteli6i
Cilt/sahif€ No.
Iktiep rarihi/
4314163
Yev. No.
13.10.198Vr1s2
13.10.1941/1152
10/965
cil.|saN GEDiz IpLrK vE MENsucar saNAyi A.s.
14alik
(EKr 2r Gayrmenkulere Ait Tapu 8€ ses )
5.2. D€erleme
Konusu Gayrimenkullerin Yasal Sii.eg Analizi
12,03.2012 tatlhi itibari ile Gediz Tapu Sicil lYiidiirliidii ve Gediz Belediyesi lmar
Mildi.irltjdij'nde yaprlan jncelemeler ve yaztI tapu takyidatr bilgileri asadrda sunulmugtur.
5.2.1.
ve
9ehircilik
Gayrimenkulle.in Son uE Yrlleerisinde Konu Oldudu Ahm-Satrm iSlemleri
DeEerfeme konusu, 812 ada, 3. 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 ye 27 parseller ile 304, 306, 648 ve 970
numaralr parseller GiMSAN GEDiZ iPLiK vE MENSUCAT SAN. a.9. adtna kayrt| olup, son il9 yrl
igerisinde herhangi bir ahm satrm iglemine konu edilmemastir.
Dederleme konusu, 812 ada, 28 numarah parsel GESSAN GEDiZ ET VE SUT SAN. A.S. adtna kaytll
olup, son ilg yrl ieerisinde herhangi bir ahm sattm iglemine konu edilmemittir.
5.2,2.
Gavrimenkullere Ait Takvidat incelemeleri
Degerleme konusu 812 ada, 3, 20' 21, 22, 23, 26, 27 numaralr parseller ile 304, 306, 970
numarah parseller iizerinde yer alan takyidat bilgileri agadda verilmigtir.
9erhler Hanesi:
t Gediz Asliye Hukuk
.:.
*
(08.03.2010/929 Yev.)
i9
llahkemesi 08.03.2010 tarihli 2010/189 Esas Sayr| dosya
Gediz Asliye Hukuk Mahkemesi
(24.05.2010/2085 Yev.)
Gediz Asliye Hukuk f4ahkemesi
(09,06.2010/2357 Yev.)
SvP_12_GEDIZ_o1
(it
(i5
l4ahkemesi) 10.05.2010 tarihli O1O/225
Esas
l4ahkemesi Srfah) 07.06.2010 tarihli 010/357 Esas
S zP
Deoerleme konusu 648 numaralr parsel iizerinde yer alan takyidat bilglleri agagrda verilmistir,
9erhler Hanesi:
* Gediz Asliye Hukuk
*
.:.
iS
l.4ahkemesi 08.03.2010
(08.03.2010/929 Yev.)
(IS
dosya
l4ahlemesi) 10.05.2010 tarrhli 010/225
Esas
(IS l4ahkemesi Srfatr) 07.06.2010 tarihli 010/357
Esas
Gediz Asliye Hukuk l4ahkemesr
(2a.05.2010/2085 Yev.)
Gediz Asliye Hukuk lvlahkemesi
(09.06.2010/2357 Yev.)
tarihli 2O1O/189 Esas Sayr|
Beyanlar Hanesi:
* 2942 Sayfi Kanunun 7. l4addesine gdre Karayo lan Genel l'liidiinLio! (TCK) iehine istimlak
gerhi vardrr. (11.06.2007/1358 Yev.)
Degerfeme konusu
812 ada, 24 ve 25 numaral parseller iizerinde yer alan takyidat
bilgileri
aga6rda verilmigtir.
9erhler Hanesi:
*
Gediz Asliye Hukuk Nlahkemesi (iS f4ahkemesi Srfatr) 2011/307 Esas (01.12.2011/5005 Yev.)
Dderleme konusu 812 ada, 28 numaral parsel iizerinde herhangi bir takyadata rastlanmamrgtrr-
Deierfeme konusu 648 numaral parsel iizerinde "2942 Say t Kanunun 7. Maddesine gtire
Karayo an Genel Midiirliiiii (TCK) lehine istimlak terhi"olup,2942 Sayrlr Kamulagtrrma
Kanunu'nun 7. Maddesi agaErda verilmigtir.
KAMULASqRMADA dNcE raprLAcAK iSLEMLER vE iDARi SERH
Madde 7 - Kamu/a,trmayt yapacak idare, kamulagtrma veya kamula,trma yolu ile izerinde irttkk
hakk kurulacak ta$nmaz mallarn veya kaynaklann snnnL yizolgjmuni ve cinsini gosterir olqekli
plann yapar veya yaptnr; kamula,ttnlan ta€nmaz mahn sahip/erinl, tapu kaydt yoksa zilyet/erini ve
bun/ann adreslerin+ tapu, veryi ve nifus kaytt/afl tizerinden veya aynca haricen yap16caq aratttrma
ile be/gelere badlamak suretiy/e tespit ettirir.
Ilgili vergi dairesi idarenin istegi tizerine tattnmaz mai
ve kaynaklann vergi beyan ve degerlerini, vergi
beyant bulunmad4l hallerde beyan yerine gegecek takdir edilecek degeri en ge| btr ay igerisinde verir.
ldare
kamulashrma karart verdikten sonra kamu/attrmann
tapu sicillne terh
verilrnesini
kamu/aghrmaya konu tagnmaz maltn kaytt bulundudu tapu idaresine bi/dirir. Bildirlm tarthinden
itibaren nalik dedistidi takdlrde, milkiyette veya mtilkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek
deqitiklikleri tapu idaresi kamulagttrmayt yapan idareye bi/dirmek zorundadlr. (DeEigik cimle:
24//04/2001 - 4650/2. md.) fdare tarafindan, terh tarihinden itibaren altt ay iginde 70 uncu
maddeye gore kamulagtrma bedelinin tespitiyle idare adna tescili isteginde
bulunulduiuna dair mahkemeden ahnacak belge tapu idaresine ibraz edilmedigi takdirde'
bu terh tapu idaregince resen sicilden silinir,
(EKr 3r Gayr menkll ere Ait Yaz
5.2.3.
iTapu Takydan)
Gayrimenku'lere Ait imaf Planr/kamLlatUrma iSle'i v.s. Bilgileri
812 ada' 23' 24, 25
(Krsmen) numarall ve 304, 3O5 numaial parseller, 1/1000 o Eekli l4evzi imar Planl'nda "Sanayi
Alanr"nda kalmakta olup, YaprlaSma Kotullan atagrdaki gibidir
Gediz Belediyesi'nden alrnan gifahi bilgi ooirultusunda, deierlerne konusu
r'
"
E: LOo
H: Serbest
Deoerleme konusu
812 ada, 3, 20, 21, 22, 261 27, 2a numarall ve 648, 970 numarall
oarseller ise imarsrz alanda kalmaktadrr.
svP_12_GEDiZ_Ot
22
S z'P
Yapr Ruhsatlan:
.:.
.l
.:.
.:.
24 numara| parsel ozerinde yer alan yaprlara ait; 13.06.1977 tarih, 2/27 cilt ve
sahife
numaral, "idari Bina, Sosyal Bina, Fabrika ve Hammadde Deposu" igin verilmis Yapr Ruhsatr,
24 numaral parsel ilzerinde yer alan yaprbra ait; 14.12.1993 tarih, 4/4 cilt ve sahife numarall
"ilave yapr, tevsii ingaatr, orgij salonu" iqin verilmig Yapr Ruhsatt,
24 numaral parsel iizerinde yer alan yaprbra ait; 24.03.1999 tarih, l/7 cilt ve sahife numarall
"Depo (Ambar)" igin verilmis Yapr Ruhsatr,
25 numaralr parsel iizerinde yer alan yaprlara ait; 24.03.1988 tarih, 1/30 cilt ve sahife
numaraL "Depo" iein verilmig Yap Ruhsatr vardrr,
Parseller i.izerinde konumlu yaprlara ait Yapr Kullanma izin Belgesi mevcut degildir.
Dederleme konusu al2 ada,20 numaralr parsel ijzerinde yer alan "Santiye" binaslna ait herhangi
bir yasal belge olmama$ ve binanrn metruk olmasr nedeni ile yaprya deoer verilmeyecektir.
Aynr gekilde 648 numarah parsel iizerinde konumlu "lokanta" binasrntnda yasal belgeleri olmamasl
ve yerinde yaprlan incelemelerde yaprnrn metruk olma$ nedeni ile yaptya deger verilmeyecektir.
(EK: 4: GayrimenkLrllere Ait Aplkasyon Krokisi)
(EK: 5: 24 25 Numarah Parseller At Vdzryet Planr)
svP 12_GEDiz_01
S z'P
6.
DEG ERLEM E
gALT9MALART
6.1. Dede.leme eahsmalannrn
Muhaseb€ Standartlanyla ili9kisi
S€rmaye Piyasasr Kurulu'nca 09.04.2008 tarih ve 26842 saytlt Resmi cazete'de
yayrmlanarak yiiriirliige giren, "Seri: XI, No.29, Sermaye piyasasrnda Finansal
Raporlamaya Iligkin Esaslar Tebli5" i uyannca, 15.11.2003 tarihli ve 25290 sayrh Resmi
Gazete'de yayrmlanan "Seri: X/ No.25, Sermaye Piyasastnda Muhasebe Standartlarl
Hakkrnda TebliE" yiirilrlilkten kaldrnlmrs olup, yerine, (be9inci madde ile) igletmelerin Avrupa Eirtigi
tarafrndan kabul edilen haliyle lJluslararast Muhagebe
Finansal Raporlama Standartlannl
uygulayacaklafl (UMS/UFRS), bu hususa bilaneo dipnotlannda yer verileceii ve bLr kapsamda.
belirlenen standartlara aykrn olmayan Tairkiye Muhasebe Standartlafl Kurulu'nca (TMSK'ca)
/
yayrmlanan TMS/TFRS (Tiirkiye Muhasebe Standartlan/Ti.irkiye Finansal Raporlama
Standartlan ) nrn esas alrnacaor belirtilmis olup geeici madde 2 ile de UMS / UFRS' nin UI4SK
tarafrndan yayrmlanan farklafl TlvlSK taraftndan ilan edilinceye kadar ulvls / UFR9ler uygulantr
denmektedir. Bu kapsamda, TlYSKta yayrmlanan TIYS / TFRS esas altnmaktadlr.
TMSKta yayrmlanan "Maddi Duran Varhklara iligkin fiirkiye Muhasebe Standardt (fMS:16)
hakktnda Teblig'in 2g'uncu paragraf hiikmii" ile, bir isletmenin maddi duran varlrklaflnrn
dederlemesinde. muhasebe politikasr olarak maliyet veya yeniden deqerleme modelini
segebilecegi hususu belirtilerel! bu ydntemin seeilmesi halinde, T1.4S.16, Paragraf 31. Yeniden
Deqerbme lYodeli ba5h6rnda yer alan,
givenilir o/arak ci/Cilebilen bir maddi duran varltk kalemi, vat/tk
o/arak muhasebe/egtirildikten sonr4 yeniden deierlenmig tutan Uzerinden g.jsterilir.
Yeniden degerlenmit tutaQ yeniden deierleme tarihindeki gergeie uygun
degerinden, miteakip birikmit amoltisman ve m'Eakip birikni, deder dLittktu1li
zararlannn indiri/mesi suretiyle bulunan deEerdir. Yeniden degerlemeler, bilanco tarihi
itibariy/e gergeEe uygun deger kullanlarak bulunacak tutafln defter dederinden 6nem/i
"
GeryeEe uygun delreri
.jlgtde farkh olmasna neden olmayacak tekilde d4zenli olarak yaplma/tdr.
Ve TMSi16, Paragraf 32.
gergeie uygun deied gene/likle, piyasa kogu//arndaki ka tlarn mesleki
uzmanlantarafindandegerlendirilmesisonucusaptanr
Maddi duan varlk kalemlerinin gergeie uygun degeri gene ikle deierleme yoluyla
belirlenmit piyasa degerleridir,
'Arazi ve binalann
yeterlil4iesahip
HtjkmU geregi, Degerleme galrgmalan gerCeklegtirilmistir.
Dioer taraftan, varlrklarda deger diignkliidii hususunu diizenleyen TMS:36, bir isletmenin.
var||klannrn geri kazanrlabilir tutanndan daha yiiksek bir degerden izlenmemesini saglamak amacryla
uygulanmasr gereken ilkeleri belirlemektir. Bir var||6rn defter dederinin; kullanrmr ya da satrsr ile geri
kazanrlacak tutanndan fazla olmasr durumunda, ilgili varlk geri kazanrlabilir tutanndan daha yLiksek bir
tutardan izlenir. Eger durum bu gekilde ise, var[k deier dijgiklU0iine udramrghr ve Standart,
igletmenin deqer dijSUklijid zarannr muhasebelegtirmesini gerektirif.
Bu Standart, drneiin "TMS 16 Maddi Duran Varhklar" Standardrnda yer alan dederleme ydntemi
gibi dider Standartlara uygun olarak deoerlenmis tutarlardan (di6er bir deyigle gergege uygun
deierden) izlenen var|klara uygulanrr. Deqerbnmig bir varlrdrn deoer ddgijkliigdne ugrayrp
uiramad6rnrn tespiti, gergeoe uygun deierin tespitinde kullanrlar €sasa ba6ld|l:
(a)varl$n gergeie uygun deieri piyasa deieri ise, sadece varl4jn gertede uygun
deljeri ile sat6 maliyetleri dAtAlmU, gergelie uygun dederi arasndaki far& varhit elden
qkarmak An olugacak dogrudan ek maliyettir:
(, Elden ttkarna maliyetlerinin dnemsiz dizeyde olmas durumunda; yeniden
deierlenmi, varl4in geri kazan/abilir tutan yeniden degerlenmit tuta na (dqer bir
deyigle gercelie uygun deEerine) zorunlu olarak yakn ya da sdz konusu tutardan daha
biydk olacakhL Bu durumda, yeniden degerleme esaslan uygulandtktan sonra,
yeniden deie enmis varltin deger dtjidk/ddnne uEramae okst degildh ve geri
kazan/abi/ir tutafl n tahmin edi/mesine gerck bulunmamaktadr.
(i, E/den gkama ma/iyetlerinin dnemsiz dtzeyde olmamas durumunda; yeniden
degerlenmig varhin sabs maliyetleri ddgtjlmU, gerEege uygun dederi, soz konusu
svP_12_GEDiz_o
I
S zP
var/6n geryeie uygun delierinden zorun/u olarak daha drit1k olacakhr. Bu nedenle,
yeniden deEerlenmig uarltk, kullamm deEerinin yeniden degerlenmig tutaflndan (diger
bir
deyisle geryaje uygun delierinden) daha dUttik o/masl durumunda deder
dtigtikliigtine ugrayacakhr. 8u durumda, yeniden dederleme esaslan uygulandtktan
sonra, itlehne, ilgili varldn deEer dLittiklijdtine udraylp uiramadtlim belirlemek i?in
bu standardt uygular.
(b)varhgn gergege uygun deierinin piyasa degerinden farkh bir esasa gcire
beli enmesi durumunda, s6z konusu varhjn yeniden dajerlenmis degeri (diier bir
dey9le gergege uygun deieri) geri kazanlabilr tutanndan daha bAy,k ya da daha
diignk olabilir. Bu nedenle, itletme, yeniden degerleme esaslan uygulandktan sonr4 ilgili
va dnn deEer dAgUklUdnne uiramg olup olmad4in belirlemek iQin bu standardt
uygu/ar.
TMS 36 da tanrmlanan muhasebe ilkeleri, TMS 40'ta tanrmlanan Yatrflm Amagh
Gayrimenkuller (Gerqege uygun deierle dlgijlen yatrnm ama9|| gayrimenkuller) de
uygulanmamaktadrr.
l8 hilkilmlerine gdre;
"Genelde tiim va lkar -k6a ve uzun vadeli bitangoda dogru degerden muhasebe- le,ti.ildiklerinden
emin o/unmae igin deger diSdkltiii testine tabidirler
Deger diittikliidiintin temel prensibi, bir varltih bilangoda geri kazamlabilir tutannrn iiswnde
TMSr 36, Paragraf
bir tutarda giisterilmemesidin Geri kazanlabilir tutar bir varltit4 sahs maliyetleri dd,U/mtj,
gergege uygun degeri ile kulanm deierinden yiksek olandr. saht maliyetleri d&g lmiit
gergege uygun dege, bir varhk veya nakit yaratan birimin kargltkh pazarlk ortamnda, bilgili ve
istekli gruplar aasnda geryeklegtiriten saht sonucu elde edilmesi gereken tutardan, elden
gtkarma maliyetlerinin d t lmesi surctiyle bulunan degerdir.
Deier diitiikliiiiine tabi tiim varhklar,
ditikligii
dedet dti,iklidAne ili,kin
bi belirti olduiunda
deger
igin degerlendirilmelidir.
Varhin defter deieri ile geri kazantlabilir tutar kargtlagttnlE gir varhk veya nakit yaratan
bhimin defrer degeri geri kazan abilir tutan attyorsa, ilgili varhk veya nakit yaratan birim
deier d tiikliiiiine uiramttar. Olutan deier d tiikltiiii, va tk veya nakit yaratan birimdeki
va klar izerine daEtblr
ve
gelir veya giderde muha,ebelettirilir.
8u Rapora konu varlklara iligkin Degerleme gahgmalannda;
.
TMSr16, Paragraf
.
TMsr16, Paragraf 36 hrlkmil geredi, Deierleme galrgmalann ilgili varhk kalemlerinin butiinU
igin uygulanmae geredi test edilmemig, oederleme galrsmalan mijsteri (malik) Sarket
tarafrndan tarafrmrza bildirilen miilklere iligkin olarak gergeklegtirilmigtir.
I!4alik Sirket muhasebe kayrtlannrn TMS|16, Paragraf 3/de tanrmlanan varlrk gruplanna
uygun olarak srnrflandrnIp/srnrflandrnlmadrdr hususlannda, Degerleme ealgmast konusu
.
.
.
.
35
hUkmd gereii gerleklegtirilmesi gereken muhasebe iglemleri
tarafrmrzca kontrol edilmemig olup, Raporda verilen deger " amortisman/eskime payr "
diigiilm0s net dederlerdir. Burada yer alan "amortisman" kavramrnrn, VUK gereoi aynlan
amodisman degil, Deoerleme konusu var||6rn fayda| 6mrLi dikkate a|narak hesaplanmrs
yrpranma payr olduduna dikkat edilmelidir. qijnkij finansal gerekEelerle, var|klar faydall
dmiirlerinden daha krsa silrelerde amorti edilmek istenebilirler.
drsrnda kaldr0rndan, herhangi bir 9a|9ma gergeklegtirilmemigtir.
TMSI15, Paragraf 38 hiikmt gereii, bir varlrk grubu iqerisindeki var||klarn eS zamanlr olarak
Deoerlemeye tabi tutulmasr hususu dngdriild0d0nden, Deierleme gahtmalarl eganll
olarak gergeklegtirilmistir.
Dederleme konusu var||klann deger artrg ve/veya azalglannrn TMS:16, Paragraf 39,40 ve
41 hijkLimlerine uygun olarak muhasebelegtirilip muhasebelestirilmedioi hususlarl, ve
deoerleme dncesi mukayyet deierlere iligkin incelemeler, degerleme gah9malarl
konusuna dahil edilmemigtir,
TMs:16, Paragraf 38 hilkm0 geredi, Degerleme gal|gmalan sonucu ulagtlan degerlerin
yaratacadr vergisel sonuglar ve buna uygun muhasebelegtirmeler taraflmlzca
de0erlendirilmemigtir.
12_GEoiz_o1
25
S zP
.
UMS|36, Paragraf 18 hiikmii geregi gergeklegtirilecek deqer diisiikliidri testlerinde
kullanrlmak iizere "net gerCeklegebilir deder" olarak "gergege uygun deger" belirlenmig,
deger diisilklaiiii testi uygulanmamrgttr. Deierleme ea|gmalannda Pazar degeri esasll
yaklagmlar dikkate alrnmq olup, belirlenen deqer "9er9e0e uygun piyasa degeri" dir,
Konu varlrgrn elden gkarma maliyetleri dikkate ahnmamts ve dederden
dilgiilmemigtir. Bu hususta, duran varltklar|n elden qkafllmalannda, (istisna hiikijmleri hariC)
6zellikle vergisel giderlerin ve tapu harglanntn dikkate altnmast dnerilmektedir.
6.2. Delerleme iglemini
Olumsuz Ydnde Etkileyen veya Srnrlayan Faktdrler
Dederlemeye konu olan gayrimenkuller ile ilgili olarak deierleme Ea|gmalannr olLrmsuz ydnde etkileyen
herhangi bir faktdr bulunmamaktadrr. Dederleme gahsmalannrn, Rapor'un amae ve kapsamrnda
belirtilen hususlar ile Rapor'un 6.1 bdliimiinde belidilen ketlar dahilinde dederlendirilmesi uygun
olacaktrr.
6.3. Gayrimenkullerin Teknik ozellikle ve Deierlemede
Baz Ahnan
veriler
Degerleme konusu gayrimenkule ait teknik dzellikler ve deoefleme gahsmasrnda baz ahnan verilere
Rapor'un 5.1,2.'nci bdlijmilnde detayk olarak yer verilmistir,
6.4. Degerleme 9ahsmalannda Kullanrlan Yaintemler ve Varsayrmlar
Degerleme Calrgmalannda, agadrda UDES standart l'de tanrmlanan Pazar Degeri Esasll
standartlar ile ilgili krlavuz notlan ve deEerlemelerin mali tablolara yanstma amagll
gergeklegtirildikleri hususlan dikkate alrnarak, UDES Finansal Raporlama Igin Deqerleme,
uluslarara$ Deoe eme uygulamasr 1 (UDU l) bi. arada ele alrnmr9hr.
Dederleme galrgmalan, Pazar Degerinin tespiti amacryla gereekle'tirilmig olup,
eahgmalarda, Rapor'un 3.6 Bitltimilnde agrklanan Pazara Dayah Degerleme Yaklagrmlatl
(yiintemleri) kullanrlmrgtrr. UDES igerisinde Pazara Dayall deierleme yaintemleri arasrnda
sayrlan ve agairda d€taylart verilen iig ana yaklaglmdan Rapor'a konu olan gayrimenkullerin
dzellikleri dikkate alnmak suretiyle kullanrlabilir olanlar tercih edilerek deoerleme ealrgmalarl
gergekleStirilmiStir,
812 ada, 3, 2\ 22,2q 27 numarall parseller ile 304, 970 numaralr
parseller 0zerinde yapr yer almamasl nedeni ile deder tespitinde Emsal KarSlbgtlrma (Piyasa)
Dederleme konusu
Yaklagrmr kullanrlm$ ve parsel degeri takdir edilmistir. 304 numarall parsel sanayi imarll olmanna
karsrn kiie0k yiizdlgijmij (530,-m'z) nedeni ile parsel igin herhangi bir geligtirme yaprlmamr9tlr.
Dederleme konusu 812 ada,20 numarall parsel iizerinde yer alan "Santiye" binaslna ait herhangi
birtasal belge olmamasr ve binanrn metruk olmasl nedeni ile yaplya deder verilmeyecek, olup, Emsal
Kar9rla9trrma (Piyasa) Yaklagrmr gereevesinde parsel dederi tespit edilmigtir.
Aynr gekilde 64a numarall parsel iizerinde konumlu "lokanta" binaslnlnda yasal belgeleri olmamasl
ve yeiinde yaprlan incelemelerde yaplnln metruk olmasl nedeni ile yaplya deder verilmeyecek, olup,
Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa) Yakla$ml gergevesinde sadece parsel degeri tespit edilecektir'
Degerfeme konusu a12 ada, 23 numarall parsel
tespitinde aSaurda yer alan ydntemler kullanllmlgtlr'
'"'
ve
2l
ada' 306 numarah parselin
deoer
emsai Kargrlaghrma (Piyasa) Yaklaglml gergevesande, gayrimenkullerin konumlandrol
b<jlge ve yakrn gevresinde satlllk arsa emsalleri arastlnlarak gayrimenkulijn arsa deoerine
ulagrlmaya galtstlmlgtlr.
"
Parsel geligtirme analizi esaslafl eergevesinde, Gelirlerin Kapitalizasyonu-INA
yiintemi kullanrlaraki deoerleme konusu parseller ijzerinde 1/1000 olgekli Mevzi Imar
ilanr'na uygLrn olarak fabrika/depo kullanlm amae| proje geligtirilmesi 6ng6riilmii9 olup,
o Emsal Kargllagtlrma (Piyasa) Yakla$mr eerqevesinde dederleme konusu
projenin yakln qevresinde yer alan kirallk fabrika /depo emsalleri ara9hnlarak
projenin olasr gelirleri,
o Maliyet Yaklaglml gergevesinde Baylndlrllk ve lskan Ealanll0l birim fiyatlan esas
a|narak projenin geligtirme maliyeti.
SYP-12_GEDIZ_Or
S zP
hesaplanarak
gayrimenkullerin parsel deierine
ulagrlmaya Ea||9rlmr9trr.
Dederleme konusu 812 adat 24, 25 ve 28 numaralt parseller ve iizerinde konumlu yaptlann
toplam dederlerinin tespitinde aF6rda yer alan ydntemler kullanrlmrstrr.
Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa) Yaklaflmr EerEevesinde, gayrimenkullerin konumlandril
biilge ve yakrn gevresinde satr|k arsa ve fabrika emsalleri arattrnlarak gayrimenkuliin arsa ve
toplam degerine ulagrlmaya ea||9rlmr9hr.
"/
/
Aynstrrma Yaintemi (Emsal Kargrlaitrrma/Maliyet Yaklagrmr) gergevesinde, Piyasa
Yakla9rmr ile elde edilen parsel dederine, Maliyet Yakla'tmr ile deierleme konusu parsel
ijzerinde yer alan yaprlann yaprlagma dzellikleri dikkate alrnarak hesaplanan ingaat maliyetleri
gayrimenkullerin toplam dege erine ulaSrlmrgtrr.
Aynca, Emsal Kargrlagttrma (Piyasa) Yaklagrmr ve Aynttrrma Ydntemi kullanrlarak bulunan
degerleme konusu gayrimenkullerin toplam deoerinin fark| bir ydntem kullanrlarak teyit
edilmesi ve bulunan degerlerin ayktnltk tegkil edip etmedi6inin belirlenmesa amactna ydnelak
olarak Gelirlerin Kapitalizasyonu - indirgenmig Nakit Akrmr Analizi qalrgmaena da yer
ilave edilmek suretiyle
'/
verilmigtir.
Ada, 3,20,2L,22t 2q 27 Numaral Parseller ile 304, 648,970 Numarall
Parselledn Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa) Yaklagrmr ile De6er Tespiti
6.5, 812
-
Degerleme konusu gayrimenkullerin konumlanddr Kiltahya, Gediz il9esi, ozyurt Dayrnlar Kdyil ve
eevresinde yaprlan emsal arashmasr sonucu elde edilen veriler agaidaki tabloda sunulmugtur.
Emsal 1
Emsal 2
Em$l3
Dayrn a/da, yol kenan, 6.500,-m'
viiziilciimlii tar d sanIkt r.
Ged z, Salur !lahallesinde konuml!,
14.487, m: yiizdlqLimlil iki palselden
Day n ar'da yolkenan, l4obiya
fabnkasr yaknr, 10.500,-m:
vLlzblclml0 lar a satrIktrr,
Ozyurrta, lonu 9ayrimenkullerin
bitigi0inde, 8.500, -mr ytizo giimlij
tana sanlrktr. (Ozel Okul Iman
ver lecek Belediye Satryor.)
5.500,0
100.000,0
15,4
14.487,0
300.000,0
20,,
167.832,2
11,6
10.500,0
250.000,0
23,4
139.860,1
1l,l
8.500,0
8s0.000,0
r00,0
475.524,5
55,9
Yukanda yer alan emsallerin irdelenmesi sonucu;
-
&ilgede yer alan tarlalann, Gediz
-
8,6
Krjtahya Asfaltrnrn doousunda veya batrsrnda
konumlanmasrna gdre m'z emaEl bedellerinin farkl||k 96sterdioi,
Gediz - Kijtahya Asfaltrnrn batrsrnda k6men imar uygulamalaflnrn yaprldrgr ve farkll kullanrm
fonkiyonlainda birqok yapr yer
Gediz
-
aldrgr,
Kiitahya Asfaltrnrn doqusunda ise imar uygulamasr yaprlmaddr ve uzunca bir siire
yaprlmayaca!r,
Emsal I ve 2'de konumlu tarlalann asfalta cepheli olmasrna karsrn Gediz
dogusunda konumlu olduOu,
-
Kijtahya Asfalttntn
Emsal 4'de yer alan gayrimenkuliln ise Gediz - Kiltahya Asfalhnrn batrsrnda ve konu
gayrimenkullerle bitiSik konumlu oldugu,
Emsal 4'de yer alan gayramenkulun Belediye'ye tarafrndan sahga erkanldror ve Eoitim Kurumu
iman verilecedi bu nedenlede yiiksek bedelden sahSa sunuldugu,
Bdlgede yer alan tarlalann m'emsal bedellerinin 15.-TL ile 25,-TL araotltnda altm sattma konu
edildi0i,
Bdlgede sanayi imarl arsa arzrnrn krgt|| oldudu,
Gediz OSB ieerininde yer alan Sanayi imar| arsalann 12,-TL bedel ile tahsise konu dildidi.
Gediz OSB ieerasinde konumlu arsalann bdlgeyi kalkrndrrma amglr olarak gok diisiik bedellerden
tahsise konu edildioi,
Tespatlera yaprlmqtrr.
svP-12_GEDiZ_o1
27
SzP
Yaprlan bu tespitler dodrultusunda, dederleme konusu gayrimenkullerden,
Sanayi imanna sahip olanlann m'zemsal dederinin so,-TL
Tarla vasrf| olup, Gediz Kiitahya Asfaltrnrn batrsrnda kalanlann m']e_msal deoerinin 3O,-TL
Tarla vasrflr olup, Gediz Kiitahya Asfaltrnrn dogusunda kalanlann m'emsal deqerinin 20,-TL
-
olarck ahnmasrnrn uygun olacagr kanaatine vanlmq ve agaddaki tabloda gayrimenkullerin toplam
degeriverilmigtir.
ar2l3
atzt20
4.420
161.5s0.24
27.559,94
31.s66.12
45.511,92
17.535.28
atzt2l
812t22
ar2t26
812127
21t304
548
9m
530
600
600
|
30
30
30
30
30
30
50
20
20
132.603
4,846,507
a26.799
r.r27.oo2
1.365.358
526.O54
26.500
12.000
12,000
Sonuc olarak, Emsal Kaqrlashrma (Piyasa) Yaklagrmt gerqevesinde, parsel bazrnda degerleri yukarda
yer alan tabloda belirtildidi ijzere, gayrimenkullerin toplam parsel degeri a.874.827'-TL olarak
hesaplanmr9trr.
6.6. 812 Ada,
6.6.f.
23 ve 21 Ada, 306 Numarah Parsellerin Deger Tespiti
812 Ada, 23 ve 21 ada, 305 Numarah Parsellerin Emsal KarSrla9tlrma (Piyasa) Yaklagrmr ile
ueoet tesotrl
Rapor'un 6.5'inci bdlijmiinde detaylan verilen emsal aragtrrmalarr doqrultusunda bdlgede konumlu
tarla ve arsa vasrflr gayrimenkullerin m'?emsal satrg bedellerinin farkltltk gijsterdidi tespit edilmigtir.
-
Sanayi imar| arsa ar7rnrn krsrtk olduiu,
GEDiz OSBde konumlu arsalafln bdlgeyi kalkrndrrma amaglr olarak diiSiik bedelden satlga
konu edildigi,
Tespitleri yaprlmDtrr.
Yaplfan bu tespitter doorultusunda dededeme konusu 812123 ile 211306 numarah pars€llerin
sanayi imarl olugu gdz iiniinde bulundurularak m'zemsal bedelinin 50,_TL olarak allnmaslnln uygun
olacadr kanaatine vanlmrg ve a9adrdaki tabloda gayrimenkullerin parsel deieri verilma9tir.
Sonug olaral! Emsal Kargrla'trrma (Piyasa) Yaklagrmr gergevesinde, parsel bazhda degerleri yukarda
yer alan tabloda belirtildigi Uzere, gayrimenkullerin toplam parsel degeri 594.00&-TL olarak
hesaplanmrStrr.
6.6.2.
812 Ada, 23 ve 21 Ada, 306 Numara| Parselleran Geligtirme Analizi qergevesinde Gelirlerin
Kapitalizasyonu
-
iNA Analizi Ydntemi ile Deder Tespiti
Degerleme konusu 812 ada, 23 numaral parsel ve 21 ada, 306 numarall parsel ijzerinde
1/1000 itlCekli Mevzi imar Planr doorultusunda Fabrika/Depo kullanrm amag| proje geligtirilmesi
iingdrijlmiis olup, analizde esas a|nan varsayrmlar a9aoda detayl olarak sunulmu9tur. Parsellerin
bitigik konumu nedeni ile birlikte gelittirilmesi 6ngdriilmiiStijr.
Proie iizeti: 7.193,-m2 yiizdle0mlu 23 parsel ile 4.687,-m' yilzdlenmlii 306 parsel birlegtiribrek,
parseller ijzerinde, 1/1000 dleekli l\4evzi imar Planr doirultusunda (E=1,0) 11.88O,-m']kapa| alanll
svP_12-GEDiz_o1
2a
S zP
Fabrika /Depo kullanrm amae| proje gelagtirilmesi dngdrijlmrigtiir. Yapr fabrika/depo ama9lr kullanrlacak
olup, emsal drsr bodrum kat dngdrillmemistir.
i.
FiNANSALVARSAYTMLAR;
a.
Iskonto oranu
Bu oran, gayrimenkuliin gelecekte yaratmasr beklenen nakit akmlafl nrn
giiniimiiz dederlerine indirgenmesinde kullanrlmakta olup gerEekEi tahmini Eok dnemlidir.
Bu ea|5mada kullanrbcak Bkonto oranr agaqrdaki gekilde belirlenerek q/o 12 olarak
ahnm6trr.
12o/o
Rlsks z Get n
Ordn(')
6,OVr
2,Qo/a
(*)
Risksiz
b.
geti
orani, LC. nin uzun dijnemli ABD Dolar bazh Eurobondlann verim oranr baz a Inmr9trr.
Baiyaime Oranr; Gayrimenkulin gelecekte yaratmasr beklenen nakit akrmlannrn donemsel
(yrllk) ve nominal olarak bijyLime oranrnr ifade etmekte olup genelde kullanrlan para birimi
ile ilgili enflasyon oranr olarak kabul edilmektedir. Bu Ealrgmada, bijyijme oranr olarak o/o3
esas aInmr5trr.
iii.
PROJE GELIR VARSAYIMLARI: Konu parcel ilzerinde yaprlmae planlanan Fabrika/depo
projesinin geligtirilmesi durumunda yaprlacak Gelirlerin Kapitalizasyonu - INA Analizine esas
tegkil edecek olan ve piyasada yaprlan araghrmalar sonucu bulunan kiralk Fabrika/depo emsal
verileri agadda sunulmustur.
Fabrika
/
Deoo Kira Geliri: Deierleme konusu poenin konumlandEr Kiitahya'Gediz bdlgesinde
yaprlan araShrmalar sonucu;
/
'/
'/
,/
r'
cediz'de kira|k /satrfik fabrika arzrnrn gok k|stl| oldu6u,
Kijtahya Merkez 1. OSB iEerisinde konumlu fabrikalafln gok dusLik bedellerden satrF ve
kiralamaya konu edildigi,
Kltahya OSB ieerisinde konumlu fabrikalann z,-ABD$ ile 3,-ABD$ ara|grnda kiralamaya konu
edildigi,
Gediz OSB'nin bdlgenin geligimini hrzlandrrdr0r,
Gedaz OSB ieerisinde kira|k fabrika bulunmadrol
Tespitleri yaprlmr9tu.
Yaprlan bu tespitler dodrultusunda gelittirilecek fabrika/deponun konumu ve in9ai 6zellikleri (yeni yapr)
qoz dnijnde bulundurularak m2 emsal kira bedelinin 3,-ABD$ olarak allnmasl uygun olacaul kanaatine
varrlm6trr.
t
oras Kapa! alan, m2
Birim Kra Bedeli, ABD $/m':lay
AylLk K
ra B€deli, ABDg
Kra B€del , ABD$
iskonio oran
Yrll,k
li
on", e"vii"*'r",r o"E"i, rsD $
lreo $,'rr
iii >or""' e.vii..*"r o"liir, rL
SvP_12-GEOIZ-o1
I
4.752.OOO
.-.
r,!-97s
8'81N
i
29
S zP
ii,
PROJE GELigIiRME MALiyETi vARsayIMI: Konu parseller rizerinde yer alacak
Fabrika/Depo kullanrm amaelt projenin geligtirilmesi durumunda toplam poe gelistirme
maliyeti a9aida sunulmugtur.
GeliStirme maliyeti hesaplanrrken agadtda sunulan varsaytmlar esas altnmtsttr;
-
-
Fabrika/Depo yapr maliyeti, Bayndtrltk ve iskan Bakanldr l.4imar[k ve [liihendislik Hizmet
Bedellerinin Hesabrnda kullanrlacak 2011 Ytlt Yao Yaklasrk Birim i,4alivetleri Hakktnda Teblid'de
yer alan 3. Srnf A grubu maliyet bedeli olan 482,-TL TUIh tarafrndan aqrklanan, bir dnceki
yllfn son ddnemine giire inSaat malzemeleri ve isqiliklerindeki afti' (o/o13,79) oranrnda eskale
edilerek hesaplamalara dahil edilmigtir,
Yiiklenici Kan, yapr maliyetinin qo10'u olarak varsaytlmlg ve hesaplamalara dahil edilmistir.
Mimari ve Miihendislik Maliy€Ueri
14marlkve l"luhendislik 9 dederitoplam nsaat maliy€unn % 3lioranrnda varsayrlmSbr.
0,03
Koordanasyon ve Genel Gide.l€r
Kordlnasyon ve Gen€ Y(jnetim Gidederi top am insaat maliyet nin % 3'ij oranrnda vaG?ydmEnr.
0,03
Di6er
0,03
Maliyetler
:
f4uhtelif gideder, toplam kaba ingaat maliyetive teknik bdltm matiyet giderlerinin
Fabrika/Depo
poesi, 23 ve306 numaralr
o/o
3ij
oranrnda vaEayrlm Stlr,
parseller 0zerinde 11.880,-m' kapah alanlt olarak
geligtirilecektir. Gelistirilecek Fabrika/deponun yapr maliyeti a9agdaki tabloda sunulmu9tur,
G€littirilecek Fabrika Kapalr Alah',
.n2
Giydirilml9 Birlm l4aliyel TL
Bnm Ualyet, TL
Brim lvlimaflk Ve MLihendisik Bedeii, TL
Birim Koordinasyon ve Yonet m Gid€ri, TL
Birim Dioer Mdliy€t Glderi, TL
2) G€lituril€cet Fabrika Bug0nkii Yapr B€deli, TL
3l Y0klenlcilrd.r
Bedeli. TL
Sonug olarak, yukanda hesaplanan toplam olasr gayrimenkul deoerinden, gayrimenkullerin yapr
ve yijklenici kafl bedeli dijgiilerek, parsel dederi tespit edilmeye ga||5rlm19 ve agaodaki
deieri
tabloda
sunulmustur-
1) > cayrimenkul
7.119.944
3) Yaiklenici l(afl Bedeli, TL
Yukarda yer alan varsaymlar d€rultusunda gerqekle9tirilen Gelirlerin Kapitalizasyonu - INA Analizi
sonucunda, gayrimenkuliin fabrika/depo olarak gelistirilmesi halinde yaratrlacak nakit akrmlannrn net
bugiinkii degeri 662.213,-TL olarak hesaplanmrs olup bu de6er bu giinkii parsel degerine igaret
etrneKedir.
6,7. 812 Ada, 24, 2t 28 Numarah Parseller ve Uzerindeki Yaprlann
6.7.1. 812 Ada, 24, 25 ve 28 Numara|
DeEer Tespiti
Parseller ve Uzerlerindeki Yaprlann Emsal KarSrb9trrma
(Piyasa) Yakla$mr ile Deier Tespiti
Deoerleme konusu gayrimenkullerin konumlandrgr Kiitahya, Gediz ileesi ve yakrn gevresinde yaprlan
emsal araghmasr sonucu elde edilen veriler asagdakitabloda sunulmugtur.
SvP_l2_GEDIZ_Ol
30
SzP
Emsal
I
Krjtahya 1. OSB ieerisrnde 14.000,-
m' alsa iizerinde kon'rmlu 2.000,,
m'?
Emsal 2
2.000,0
1.000.000,0
500,0
559.440,6
279,7
1.600,0
800.000,0
500,0
447.552,4
279,7
kapa| alanlr fabrika sathkhr.
Kiitahya os8 ieensrnde 20.000,-ml
alsa ozerinde konumlu 1.600,,mr
kapalr alanh fabrika satrhktll.
Yukanda yer alan emsallerin idelenmesi sonucu;
Gediz?e kiraltk /satlftk fabrika arzrnrn gok k|sdr olduiu,
r'
r'
fntahya Merkez 1. OSB ieerisinde konumlu fabrjkalann Eok dij5ok bede erden sahsa ve
kiralamaya konu edildigi,
Ktitahya OSB ieerisinde konumlu fabrikalar|n m2 emsal satq Hellerinin sOO,-TL oldudu,
Bu bedelin fabrika yaptm maliyetinidahi kargrlamayacadr,
Emsal 1 ve 2'de yer alan gayrimenkullerin her ikisininde Kiitahya Merkez?e yer alddr ve uzun
siiredir satrgta olduou,
Kiitahya ve Gediz'de sanayi kullantm fonkiyonlu yaptlara talebin dijSiik oldudu,
Tespitleri yaptlmrshr.
"'/
'/
/
Yapprbn bu tespitler dogrultusunda, degerleme konusu gayrimenkullerin Kijtahya ve Gediz Merkezt
uzak konumu, yaptlarln gok eski ve baktmstz olugu gdz bndnde bulundurulara( m, emsal b€delinin
sOO,-TL olarak altnmastntn uygun olacagt kanaatine vanlmtgttr,
Deoerleme konusu parcllerin; imar hakknrn sagladdr toplam insaat alanr (KAKS) hakkrndan eksik
yaprlandrflldrgr (arttk arsa) gdriilmektedir. Buna gdre parselin mevcut kullanrm fonkiyonuna
yaprlatma hakkrnr sadlayan biiyijklii6ai;
Paselde Yer Alan Mevcut Yapt Kapah A/a
Hakkrna Yeterli Parsel BiiyiikliiEu
lParcelia yaplaSma Hakkt (Emsal:l)
=
Yaprlasma
Formul0yle hesaplanmF olup, agaidaki tabloda arttk arsa yijzdlEiimil ve artrk arsa dederi verilmi'tir.
Yaprlatma Hakkrna Yet€rti Parset YiiziiteUmii, m,
art'k arsa Y0zolgiim0, m, (1-2)
Agaddaki tabloda, "gayrimenkuliin arhk arsa dDtndaki k|smtntn dederi,,ne ,,arttk arsa deEeri,,alave
edilerek gayrimenkulijn toplam dederine ulastlm6ttr.
1.556.416
SvP_12_GEOIz_o1
3l
S zP
Emsal Kar9rbshrma (piyasa) yakta9mr sonucunda
3]l:||:11k,
opram (antK arsa dt'tndaki ktsmtntn degeri+
-.
'/r'
r'
degerleme konusu gayrimenku erin
arttk arsa dederi) deOeri,
812 ada,24 parsel numaral gayrimenkul iein fO.eZS,gf6,_il_
812 ada, 25 parsel numaralr gayrimenkul igin 3.S73.SS9,jTL
812 ada, 28 parsel numaral gayrimenkul igin 2.435.493iTL
Olarak tesDit edilmistir.
6,7.2,812Ada,24,25ve28NumarakparsellerveLjzerindekiyaptlaflnAynstrrmaydntemi
i.
ite DeOer
Arsa Deoerlerinin Tespiti
Rapor'un 6.s'inci,bdliimunde detaylan verilen emsal araghrmalan dogrultusunda bdlgede
konumlu
tarla ve arsa vasrflr gayrimenkullerin m, ems"al satrg bede eianin farklthk
icisterdigi tespn edilmigtir.
-
Sanayi imarlt arsa alztntn klstth olduou.
GEDiZ OS8'de konumlu arsalann bOigeyr kalkrndrrma amagl olarak dijSrjt bedetden sat$a
konu edildidi,
Bdlgede
yer alan tarlalann, Gediz - Kijtahya
Asfajtrnrn dogusunda veya bahsrnda
konumlanmastna g6re m, emsal bedellerinin fart trtrt gtisterOi5i,
Gediz - Kiitahya Asfalttntn batlstnda ktsmen imar uygulamalarrntn yaptbtit ve farklt
kullantm
fonksiyonlaflnda bireok yapr yer aldrOr,
Gediz - Kijtahya Asfalttntn dodusunda ise imar uygulamae yaprlmadEr ve uzunca bir silre
yaprlmayaca$r,
Tespitleri yaptlmqtrr.
Yaprbn bu tespitler doorultusunda deoerleme konusu,
-
812 ada, 24 numaralt parsel sanayi imar| otdudu iein mzemsal dederi 50,_TL
812 ada, 25 numa-ralt parselin -10.000,-mr,lik krsmr sanayi imar| katan krsmr rse rmarsrz
(tarla) olduqu iqan mz emsal deoeri40,-TL
812 ada,28 numaralt parsel ise tizerinde yaptlagma olmastna kargn imarstz olmas nedeni
ile m' emsal dederi 30,-TL
Olarak alnmastntn uygun olacair kanaatine vanlmE ve agagdaki tabloda gayrimenkullerin parcel
deqeri verilmigtir,
3.074.866
Sonug olarak Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa) yaklatrmr eergevesinde, degerleme konusu 812 ada, 24, 25
ve 28 numaralt parsellerin toplam arsa dederi 7.22O.423,-TL olarak hesaplanmqttr.
ii.
Yapr Deierlerinin Tespiti
Hakkrnda Teblidde yer alan
k Birim
3. Srntf A grubu maliyet bedeti otan 482,-TL TUiK tarafrndan
agrklanan, bir dnceki ytltn son ddnemine gcire lngaat malzemeled ve itgiliklerindeki arttg
(o/o13,79) oranrnda eskale edilerek hesaplamatara dahil edilmigtir.
Ahrr yapr maliyeti,
Baytndrrhk ve iskan Bakantrdt tvlimarlk ve l4iihendistik Hizmet
Bedelierinin Hesabtnda kullanrlacak 2011 yrtt yaor yaktasrk Bjrim Mativeueri Hakkrnda Teblid de
yer alan 1, Srnf B grubu maliyet bedeli olan 137,-TL TUiK taraftndan actklanan, bir 6nceki
yrln son ddnemine gdre insaat malzemeleri ve isciliklenndeki arttt (o/o13,t9) orantnda eskate
edilerek hesaplamalara dahil edllmigtir.
Gayrimenkuliin bugilnkii dederine ulagrhrken, yaprlann yaprm yrllan ve fiziksel/ fonksiyonel
yrpranmaya tabi olduklafl dikkate a||nm6 ve fiilidederleme tarihi itibari ile 02.12.1982 tarih ve
SvP-l2_GEDiz_o1
32
$ zP
17886 saytl Resmi Gazete yaytmlanan .'Agtnma paylanna iligkin Oranlan Gdsteren Cetvet..e
gdre, belirlenen yrpranma bedelleri drjg0jerek gayrimenku erin bugijnkii bedeli
hesaptanmrgrrr.
Mimari ve Miihendislik Mativeueri
Mlman k ve M(jhendislik giderte;i top am ngaat matiyetrnrn % 3t oranrnda va.s;vrtmrsnr.
Koordinasyon ve Genel Giderier
(ororlasvon ve GFnpl tor er n c|dere -optdT i-taat Td
veo.n "" :, o-an
*,-y,r,1,".
"ou
Di6er Maliyetler
i4uhtelif giderler, toplam kaba
inFat matyetive teknik bdtum matiyet grderterinin
o/o
3,n oranrnda varsvrtm
0,03
0,03
0,03
srr.
Yukanda yer alan bilqiler dogrultusunda, gayrimenkulUn yapr dederi hesaplanmtg ve agaodakitabloda
sunulmustur.
Fabrika-ldarl-Sosyal Blna Ka!'iI Atanr, ml
Giydirilm
t
Bn
nl Maiiyet, TL
599
Bnnr i4aliyet, TL
Birim l4ima.rk Ve M(ihendis ik Bedeli, TL
Birim Koordinasyon Ve YdneUm c der,
Birim piqg! Ma iyet Gideri, TL
I
Yeniden Yapm Maliyeti,
25.O97
544,47
16,5
n
16,9
Tl
15,640,599
0,32
Yrpranma P.yr Bedeli. TL
Fabrika-Idari-Sosyal aina Bug0nkai Y.o Bedett, rL
Hammadd€ Amban Kapal Alanr, m:
G ydirlmi9 Bi m Malyet, TL
Snjm Maliyel TL
2,26s
599
548,17
Sirm
14 madk ve Mrhendisrik Bedet, TL
Bnrn Koordinaryon Ve Yonetim Gideri, TL
Btrim Dqer Maliy€t Gden, TL
> Y€niden Yaprm Maliyeti,
5.004.992
10.635.504
r6,5
16,9
17,5
Tl
1,357,472
0,2
Yrpranma Payr Bedeli, T!
Hammadde Amban Augunkii Y.pr B€dell,
lilamulAmbai KaDal AlanL m,
Giydirilmrs Binm Maliyet/ TL
Birim Malyet, TL
rL
271.494
1.045.974
1.7r3
599
544,47
Birim r'4imadrk Ve l4thendislik Bedeli, TL
Bnim Koolqinasyon Ve Yonebm c der,
n
Bnm Dider Maiyet Gideri, TL
> Yeniden YaFm Maliyeti. TL
16,5
t6,9
17.5
1.062.604
0,15
Yrpranma P.yr Aedeli, TL
159.39r
llamul Amban Bugiinkit Yapr Aedeti, Tt
903.2t4
Caml Kapal Alanr, m.
Birim l4aliyet, TL
234
544,47
> Yeniden Yaprm Maliy€ti, TL
t2a34L
Yrpranma P.yr Aedeli, TL
Caml Eugtnk0 Yag| Bedelt TL
109.090
19.251
Maliyet Yaklagrml sonucu, 812 ada, 24 numaralt parselde konumlu yaprbnn bugiinkii yaptm
maliyeti 12.733,889,-TL olarak hesaplanmtthr.
svP_lLGEDlz_o1
$zP
Tel€f Amban Kapalr Alanr, m,
u,yutrn,,D pntr rrdryerr
B rim l4aliyet, TL
1.079
599
548,467A
Bnim Koord nasvon Ve Yan€tim Gden. TL
Biim Diger r4aliyet Gider , TL
> Y€niden Yaprm Maliyeti, TL
rt
Yrpranma Payr B€deli,
T€lef Amban Bugilnt{l Y.pr B€delt, TL
Yard.MalzAmbarFTraf o:xazanoairesi-xompr--ixap-iEanr,mtGrydirilmig Birim l9a[yet, TL
16,5
16,9
t7,5
646.463
o,2s
161.616
4|t4.47
2.O3'
599
Eiim Maiiyel TL
Eirm M mar$ Ve t4uhend6hl A€del, TL
am Koordin9syon ve Yonetim Gideri, TL
Brirn Doer Nlaliy€t Gd€n, T!
I Y€niden Yaprm Maliyeti, TL
B
548,4678
16,9
1.220.426
o,2
rt
Yrpranma Payr B€deli,
Yard. t'lalz. Ambafl-Trafo-Kazan Dairesi-Kompresitr Bugtnkit Yap| Bedeti, TL
244,L65
976.561
Maliyet Yakla$mr sonucu, 812 ada, 25 numarah parselde konumlu yaprlann bugijnkil yaprm
maliyeti 1.461.5Oa,-TL olarak hesaplanmqtrr,
Sa6m ve idari Bina Kapalr Alanr, m,
ydnlmis Birim llalret, TL
SUt
G
666
599
548,47
Bnm M marhk ve M(ihendislik B€del, TL
Birm Koordinasyon ve Ydnetim Gided, TL
Bnm Diqer Maliyet Gider, TL
t Yeniden Yaprm Maliyeti, TL
l7,5
394.463
Yrpranma Payr B€deli, rL
Sot Saim ve ldad alna Bugtinlai Yapr Bedett, Tl
79,773
319.091
16,5
16.9
0,2
Ahr r.apal Al.nr, m:
250
Giyd nlmE Btrrm Maryet, TL
Br m Maliyet, lL
Brim t4 rnarlk Ve Mirhend slk 8€del/ TL
B nrn Koordinasyon Ve Ytjnetim Gideri, TL
Brim DOer t4ahyet Gden, TL
I
Y€niden Yaprm Maliyeti, TL
tto
155,89
4,4
5,0
42,547
0,3
Yrpranna Payr B€deli, rL
Ahr Bugunkii Yap| B€dela,
12,776
Tl
29.art
Maliyet Yaklagrmr sonucu, 812 ada, 28 numaralr parselde konumlu yaprlann bugiinkti yapr dederi
348.90l,-TL olarak hesaplanmtgttr.
iii.
Gayrimenkullerin Toplam Deoerlerinin Tespiti
Deoerleme konusu gayrimenkullerin, Emsal Kargdagtrrma (piyasa) yaklagtmt sonucunda hesaplanan
arsa dederlerine, l4aliyet Yakla;tmt ile hesaplanan yaptlann bugilnkri degerleri ilave edilmek suretjyle
hesaplanan toplam degerleri agagtdaki tabloda sunulmugtur.
SVP_12_GEDZ_01
34
SzP
Arsa Dederi,
Tl
1.461.508
Sonug olaralt Aynsttrma ydntemi sonucunda degerleme konusu gayrimenkulledn
toptam (arsa +yapl
deoeri) deded,
812 ada, 24 parsel numaralt gayrimenkul igin 15.808,75t-TL
812 ada, 25 parsel numaralt gayrimenkul igin 3,601.867,-TL
812 ada, 28 parsel numaralt gayrimenkul igin 2,3S4.1O0,-TL
Olarak tespit edilmigtir,
r'
'/
"
9.!..3:
INA
?.12,1d9,
parse er ve Uzerindeka yaprtann Getirterin Kapitatizasyonu _
.?4,25 ve 28 Numaralr
Analizi Ile Deger Tespiti
ve getiri oranla'nda, gayrimenkuli.in gelecekte yaratacadt net nakit aktmlanntn
bugijnkii dederi, gayrimenkuliln mevcut dederini temsil edeceginden, butunicak deler, delerteme
konusu gayrimenkuliin diier ydntemterle bulunan deoerlerinin test editmesinde dider bir deyigte
gayrimenkul toplam deqerinin aykrn[k gdsterip gostermedigi hususunda dnemli bir gdsterge olacakhr.
I\4evcut Payasa Risk
Bu analizde iki husus dnem arz etmektedir.
-
lskonto Oranti
Bu oran, gayrimenkuliin gelecekte yaratmast t€klenen nakit akrmlanntn
grinumijz dederlerine indirgenmesjnde kullanrtmakta olup gergeket tahmini
Cok dnemlidir.
Biiyiime Orant: Bu oran, gayrimenkuli.jn gelecekte yaratmast beklenen nakit aktmlafintn
ddnemsel(yrlLk) ve nominal olarak biiytime oranrnt ifade ermekte olup genelde kullanrlan
para birimi ile ilgili enflasyon orant olamk kabul edilmektedtr.
Yukandaki agklamalar gereevesinde, giiniimiiz kogullannda TL esas altnarak yaptlacak indrrgenmi,
Nakit. Akrmt-lalqmast, TL olarak hesaplamalardan kaynaklanan sapmalann dnlenmest amactyta,
analizlerin ABD Dolan baz| yaprtmasr uygun giirillrni.iStiir,
8u ea|9mada kullanrlacak rskonto orant asagtdaka gekilde belirlenerek o/o 10,5 olarak altnmtgttr.
Risksiz Getir
10,5%
Oran(x)
6,Aok
2,syo
(*)
Rrsksz getrri
oranr,lc.'nin uzun ddnemtiABD
2,Oa/a
Do an bazrr Eurobondtann
veim orafl baz atrnmEt..
Deoerleme konusu projenin konumlanddt Kiitahya - Gediz kilgesande yaptlan aragttrmalar sonucu;
Gediz'de karahk /sattltk fabrika arzrnrn 9ok ksr r oldudu,
'/"
r'
Kiitahya Merkez 1. OSB ieerisinde konumlu fabrikatann eok dijsiik bedellerden sattsa ve
kiralamaya konu edildidi,
Ki.itahya OSB i9erisinde konumlu fabrikalartn 2,-ABD$ ile 3,-ABD$ ara|itnda kiralamaya konu
edildi6i,
Gediz OS8'nin bdlgenin geligimini hrzlandrrdt6t,
Gediz OSB igerisinde kirahk fabrika bulunmaddl
"/
'/
Tespitlera yaprlmrgtrr,
Yaprlan bu tespitler dodrultusunda, dderleme konusu parseller ijzerinde konumlu fabrika/depolann
Kiitahya
Gediz Asfalttna yakln konumu yantnda eok eski ve tadilat gerektiren yaprlar olmast gdz
dntlnde bulundurularak m'?emsal kira bedelinin 2,-ABD$ olarak a|nmasr-uygun g<irtllmilgtUr.
-
SvP_r2_GEOI|Z_o1
S zP
Iskonto Oranr
Briy(ime Oranl
t
I
GavrimenkulD€ eri, ABDI (Arrrk arsa Haric )
GayrimenkulD€ eri, rr (Artrk Atsa Harir )
0,105
0.r05
0_01
0,03
0_03
9.543.200
L7,237,220
997.004
L,742,L52
292.966
523,677
0,105
Rapor'un 6.7.finci bdlijmUnde detaylafl verildidi ijzere deoerleme konLrsu gayrimenkullerin arttk
arsaya sahip oldugu belirlenmis ve yine aynr bdtijmde artlk arsa yijzdteumu ve deoeri hesaplanarak
Gelirlerin Kapitalizasyonu
INA Analizi sonucu bulunan gayrimenkulijn arttk arsa drgrndaki k|smrnrn
deierine ilave edilerelt gayrimenkuliin toplam dederi tespit edilmigtir,
-
m€nkul DeE€ri,
fl
L7,237,22O1
(Arhk AEa
L,782,t52
1.564.116
-
Sonug olarak, Gelirlerin Kapitalizasyonu
A Analizi sonucunda deqerbme konusu gayrjmenkullerin
toplam (arsa + yapr + artrk arsa) dederi,
812 ada, 24 parsel numaralt gayrimenkul igin 18.805.336,-TL
812 ada,25 parsel numaralt gayrimenkul igin 3.797.885,-TL
812 ada,28 parsel numaralt gayrimenkul iein 2.501.410,-TL
Olarak tespit edilmigtk.
r'
r'
"'
6.8, Kullanrlan DeJerleme Analiz Ydntemlerini Agklayto Bilgiler ve Bu Analizlerin
S€gilme Nedenleri
6.8.1,
En Etkin ve Verimli Kullantm Analizi
Dededeme konusu
-
-
6.8.2.
3,20,21, 22,26,27 numafth parselter ite 648 ve 970 numarah Darseller imarsrz
olmdsr nedeni ile En Etkin Ve Verimli Kullantm'1 tegktl ettigi dirtdniilmekted,r.
812 ada, 23 ve 21 ada, 306 numaralt parseller iizerinde Parsel geligtirme yaklagtmt esaslanna
uygun olarak, lYevzi imar planlan doirultusunda Fabrika/depo kullanrm amaqlt olarak proje
geligtirilmesi dngdrijlmus olup, bu projenin "En Etkin Ve Verimti Kullanrm,, I temsil edecedi
kanaatine vanlmrgttr,
812 ada,
21 ada, 304 numaral parselde l\4evzi imar plantnda Sanayi imarlt olarak gdrrllmesine kargtn
kiigilk metrajr nedeni ile parsel ijzerinde herhangi bir proje getiStirilmesi ongdrijlmemigtir.
812 ada, 24, 25 ve 28 numara| parsellerin eksik yaprtagtdt tespit edilmis otup, "En Etkin Ve
Verimli Kullanrm"r temsil etmedioi gdrtilmigtrir. Ancak, sdz konusu parseller ijzerinde mevcLrt
durumda yer alan yaprlar ytktlmadan yeni yaptlar gelistirilemeyecedj diisrinillmijs olup,
parseller iizerjnde l\4evzi imar Plant do{rultusunda proje geligtirilmemistir.
Mii9terek veya Edliinmrit Krsrmlann Deierleme Analizi
Dederleme konusu gayrimenkullerin miigterek veya bdl0nmiis ktstmlan Aynsttrma yonteminde dikkate
a||narak yapr maliyetleri hesaplanmtgttr.
6.8.3.
Gayrimenkulve Buna Baglt Haklann Hukuki Durumunun Analizi
Rapor'un 5.2'nci bdlLjmijnde, dederleme konusu gayrimenkulLjn yasal Sijree Analizi,nde detaylan
verildigi iizere; deqerbme konusu gayrimenkul 0zerinde yer alan takyidatlar agaitda sunulmugtur.
Degerleme konusu 812 ada, 3, 20,2L 22,23,26,27 numarah parse er ile
numaralr parseller iizerinde yer alan takyidat bilgileri aSaEda verilmigtir.
9erhler Hanesi:
n Gediz Asliye Hukuk
*
.:.
(08.03.2010/929 Yev.)
i9
l4ahkemesi 08.03.2010 tarihli 2010/189 Esas
Gediz Asliye Hukuk Mahkemesi
(24.05.2010/208s Yev.)
Gediz Asliye Hukuk Mahkemesi
(09.06.2010/23s7 Yev,)
5vP_12 GEOiZ_ol
304
(i9
l'.4ahkemesi) 10.05.2010 tarihti
3OO 970
Sayr|| dosya
010/225
Esas
(IS lyahkemesi Sfatr) 07.06.2010 tarihli O1O/357
Esas
S zP
9erhle. Hanesi!
{. Gediz Asliye Hukuk
*
*
(08.03.2010/929 Yev.)
It
Mahkemesi 08.03.2010 tarihti 2O1O/189 Esas Sayr|| dosya
Gediz Asliye Hukuk Mahkemesi
(24.05.2010/2085 Yev.)
Gediz Asliye Hukuk Mahkemesi
(09.06.2010/2357 Yev.)
(i5
(ig
Mahkemesi) 1O.O5.2O1O tarihti O1O/225
Mahkemesi
Esas
gfatr) 07.06.2010 tarihli O1O/357 Esas
B€yanlar Hanesi!
2942 Sayrh Kanunun 7. Maddesine giire Karayollafl Genet Mijdijrlijdo (TCK) tehine istimtak
n
gerhi vardrr. (11.06.20021358 Yev.)
Serhler Hanesi:
t
Gediz Asliye Hukuk Mahkemesi(Ig Mahkemesi gfatr) 201U307 Esas (01.12.2011/5005 yev.)
SrP_lLGEOIZ_Or
37
S zP
7.
ANAriz soN ueLARrN rN DEGERLENDiRiLMESi
7.1, Farkh Degerleme Metotlannrn
Ve Analiz Sonuglanntn Uyumlagttfllmast Ve Bu
Amagla lzlenen Ydntem ve Nedenlerinin Agklanmasl
Bu deoerleme 9al6masr, UDES standart 1'de tanrmlanan,
pazar Dederi Esash standartlar ile, ilgili
krbvuz notlan ve UDES Finansal Raporlama iqin Deuerleme, Uluslararasr Dederleme lJygulamast 1
(UDU 1) bir arada ele a|nmak suretiyle, Pazar Dederinin tespiti amacryla gergekle9tirilmis
olup, gaftgmalarda. Rapor'un 3.6 86liimiinde agtklanan Pazara Dayalr Degerleme
Yaklagrmlafl (Yiintemleri) kullanrlmrgbr.
Bu Ea|9mada, UDES igerisinde Pazara Dayal deierleme ydntemleri arashda sayrlan iig ana
yakla9rmdan Rapor'a konu olan gayrimenkullerin dzellikleri dikkate altnmak suretiyle kullantlabilir
olanlar tercih edilerek degerleme gahgmalan gereeklestirilmigtir.
812 ada, 3, 2\ 22, 26,27 numaralt pars€ller ile 304 970 numarall
parseller lzerinde yapr yer almamast nedeni ile deder tespitinde Emsal Kar$la9ttrma (Piyasa)
Yaklaflmr kullanrlmrt ve parsel dederi takdir edilmistir. 304 numarah parsel sanayi imarlt olmastna
kargrn kiie k yijzdlgiimii (530,-m') nedeni ile parsel igin herhangi bir geligtirme dngdrtilmemigtir.
Degerleme konusu
Deierleme konusu 812 ada,20 numalah pargel ijzerinde yer alan "9antiye" binastna ait herhangi
bir yasal belge olmamasr ve binanrn metruk olmast nedeni ile yaprya deder verilmemig olup, Emsal
Kargrlagtrrma (Piyasa) Yaklatmr lereevesinde parsel dederi tespit edilmigtir.
Aynr Sekilde 548 numarat parsel iizerinde konumlu "lokanta" binastntnda yasal belgeleri
olmamasr ve yerinde yaprlan incelemelerde yapntn metruk olmasl nedeni ile yaprya deder
verilmemb olup, Emsal Kargtlagttrma (Piyasa) Yaklagtmt gergevesinde sadece parsel deieri
tespit edilmi9tir.
Deoerleme konusu 812 ada, 23 numaralt parsel
tespitinde agagda yer alan ydntemler kullanrlmtsttr"
/
'/
ve
21 ada, 3O5 numaralt parselin
deger
Emsal Kars|lagtrrma (Piyasa) Yaklagtmr eergevesinde, gayrimenkullerin konumlandrdl
bdlge ve yakrn Cevresinde sahhk arsa emsalleri aragttnlarak gayrimenkuliin arsa deoerine
ula9rlmaya ealrsrlmrgttr,
Parsel geligtirme analizi esaslafl gergevesinde, celirlerin Kapitalizasyonu-iNA
Analizi ydntemi kullanrlarak; deoerleme konusu parseller iizerinde 1/1000 dleekli Mevzi imar
Planr'na uygun olarak fabrika/depo kullanrm amaelt proje geljgtarilmesi aingdri.ilmiig olup,
o
o
Piyasa Yaklagrmr gergevesinde dederleme konusu projenin yaktn eevresinde yer
alan kira|k fabrika /depo emsallera arashfllarak projenin olast gelirleri,
Maliyet Yaklaflmt gerEevesinde Bayrndrr|k ve iskan Bakan||6r brrim fiyatlan esas
a|narak projenin geligtirme maliyeti,
hesaplanmrs ve gayrimenkulierin parsel dederine ulagrlmaya galtgtlmtgttr,
Dederleme konusu 812 adat 24,25 ve 28 numaralt parseller ve iizerinde
toplam dederlerinin tespitinde agairda yer alan yiintemler kullantlmtgttr.
'/
'/
/
konumlu yaptlann
Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa) Yaklagrmr eereevesinde, gayrimenkullerin konumlanddl
bdlge ve yakrn gevresinde satr|k arsa ve fabrika emsalleri ara'ttnlarak gayrimenkuliln arsa ve
toplam degerine ulagrlmaya ga|9rlmr9trr.
Ayngtrrma Yaintemi (Piyasa/Maliyet Yaklagrmr) eereevesinde, Piyasa Yaklagrmt ile elde
edilen parsel deqerine, Maliyet Yaklastmr ile dederleme konusu parsel Uzerinde yer alan
yaprlann yaprlasma aizellikleri dikkate ainarak hesaplanan ingaat maliyetleri ilave edilmek
suretiyle
gayrimenkullerin toplam deierlerine
ulaSrlmqtrr.
Aynca, Emsal Kargrlagtrrma (Piyasa) Yaklagrmr ve Ayngtrrma Ydntemi kullanrlarak bulunan
deoerleme konusu gayrimenkullerin toplam dederinin fark| bir ydntem kullantlarak teyit
edilmesi ve bulunan degerlerin ayktfl[k tegkil edip etmedi6inin belirlenmesi amactna ycinelik
olarak Gelirlerin Kapitalizasyonu - Indirgenmig Nakit Aktmt Analizi Ealt'mastna da yer
verilmistir.
SVP_12_GEOIZ_01
3E
S zP
Gayrimenkullerin farkh ydntemler kullanrlarak tespit edilen degerleri aSadrdaki tabloda sunulmustrlr'
a1213
132.603
aL2l20
aLzl21
4.846.507
at2l22
1.127.042
aL2l23
359.652
826.799
132.503
4.a46,507
826.799
L,t27,OO2
359,652
412124
3.074.466
15.523.916
GiMSAN a12t25
2.140.360
3.573.559
412126
1.365.358
1.3653s4
aL2l27
526.058
2Ll3O4
26.500
21l305
234_350
526.054
26.500
234.350
12.000
12.000
644
12.000
970
GESSAN a12l2A
(.)S12 ada,
'23
paEl ile
12.000
2.435.493
da, 3OO
400.953r)
3_074.866
12.733.889
2.140.360
1.461.508
15404.755
3.601457
18.805.336
3.797.885
26r..260(*)
2.005.198
2,354.100
348.901
2.501.410
PaBel birlikte gelittirilmig olup, h€saplanan parsel deEeri, toplan pars€l
;lanrna bdliinerek mr arsa de6eri hesaplanmrstr. Tespit edilen m1 arsa de6€ri parsel Yiiziilgiimleri ile garPrlarak
parsellerin toplam arsa d€ieneri tesPit edilmittn.
(**) c.yrimenkuller igin esas atnan dederl€r, Ozet Tabloda 9ri renkli olarak sunuhu9tur.
Yaprlan galgmalar sonucunda, iizetle;
Farkft dederleme ydntemleri kullanllarak hesaplanan deierlerin birbirleri ile yakn ve tutarh
.
.
oldugu,
Degerleme konusu;
812 ada, 3,20,21, 22, 23,26, 27 numaralt parseller ile 304, 306, 648, 970 numarall
parsellere iliskin olarak, parsel bazrnda detaylan yukarrdaki tabloda verildioi iizere,
Emsal Kargrla$hrma (Piyasa) Yaklagrmr sonucu bulunan 9.468'829,-TL degerin,
gayrimenkullerin toplam rayig (adil) piyasa deierlerini yanslttEl,
812 ada, 24, 25 \te 28 numaralt parseler ve iizerlerinde konumlu yapllann, parsel
bazrnda detaylan yukandaki tabloda verildigi ilzere Ayngtrrma Ydntemi sonucu
o
o
.
bulunan 2!.764.722,-TL deierin, gayrimenkullerin toplam rayig (adil) piyasa
deEerlerini YansttEl,
Gayrimenkullerin toplam adil (rayig) piyasa deieri olarak 31.233'551,-Tl'nin'
kabuliinijn uygun olaclor,
kanaatine vanlmr9hr.
7.2. ,s{,aii Bilgilerden Raporda Yer VerilmeYenlerin Nigin Yer
Almadrklarrnln
Ge.ekgeleri,
Bu dderleme
gahgmasrnda, asgari bilgilerden raporda
yer verilmeyen herhangi bir
husus
bulunmamaktadrr.
7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmedi6i Ve Mev2uat Uyarlnca Ahnmasl
Gereken izin Ve B€lgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmaddl
Hakkrnda Gairiigler
s
Bilgileri boldmilnde detaylarl
Rapor'un 5.2.3. Gayrimenkule Ait imar Planr/Kamulastlrma igleri v
yapllara
yer
gayramenkuller
alan
ait Yapl Ruhsatlarr mevcut
Lizerinde
verildigi ilzere; degerleme konusu
yoktur.
olup. Yapl Kullanma Izin Belgeleri
svP_12-GEDiz-o1
39
$ zP
8.
SONU9
A't' (Miigteri)'nin talebi iizerine'
Gedrz ileesi,.ozvurt Mahallesi'
Kdtahva"lli,
tapuda;
fiiiiiv"ii l,t"it*igirkeie ait olan,
yijrol(ijmlLi
tarla'
4
420,10-m'
parsel
numarah,
812 ada, 3
yiizdlglmlii'
161
550,24-m2
tantlye binasr ve tarla
parsel
numalalr,
812 ada, 20
yirzdlqijmlu
tarla'
27
559,98-m'
parsel
numarah,
812 ada, 21
812 ada, 22 parsel numara|, 37.566,72-m' yuzdlgiimlu tarla'
812 ada, 23 parsel numarall, 7.193,03-m' yiizdleilmlii tarla,
812 ada; 24;arsel numaralL 61.497,31-m'zyijzdlgilmlii fabrika, idare' sosyal binalar
Gimsan Gediz iplik ve Mensucat San'
is
'
'' bu Rapor;
?
o
o
o
o
o
o
o
o
c
"
ile anbar, cami ve tarlasl,
a12 ada, 25 parsel numarall, 53.508,99-m'z yiiz6lEdml!, trafo, kazan dairesi' anbar
ve tarla,
a12 ad;, 26 parsel numara|, 45.511,92-m2 y(jz6lgilmlii, tarla
812 ada, 27 parsel numa€lr, 17 535,28-m' yiiz6lEiiml!, tarla .
Miilkiyeti Gessan Gedit Et ve Siit san. A.5 'ye ait olan, tapuda; Ktitahya lli, Gediz llqesi' ozyurt
14ahallesi,
o dl2 ada, 28 parsel numara|, 66.839,94-m2 yijzblcumlu, tarla lulahallesi,
Sirkete ait olan, tapuda; Kiitahva lli, Gediz lleesi, Dayrnlar
'/ Miilkiyeti21Mdsteri
o ada, 3O4 parsel numarall, 530,-m' yiiz6le iimlii arsa,
21ada, 3OG parsel numarah. 4.687,-m' yiizdletimlo tarla,
- o
o 648 pa6el numaralr, 600,- m'zyijzdlg0mlii tarla ve lokanta,
o 97o pars€l numarah,600,- m'yijTdlcijmlii kavaklk,
piyasa
dederlerinin tespiti
vasrflr gayrimenkulb;in yasal durumlannrn irdelenmesi ve ravi! (adil)
dikkate
allnmaksEln,
takyadatlar
amacryla hazrrlanmq olup, yapllan Eallgmalar sonucunda,
Degerleme konusu gayrimenkullerin, deierleme tarihi itlbariyle, petin deEer
esastna gaire rayig(adil) piyasa dederi (Pazar degeri);
t)
132.603
4.e46.507
826.799
aL2l3
a12t20
a12l2L
aL2l22
L.L27.OO2
8L2123
ar2l24
at2l25
15.804.755
3.601.467
a12126
1.3653s4
412t27
526.058
2.354.100
26.s00
234.350
aL2l2a
2Lt304
21l305
544
12.000
970
12.OO0
155,472
5.714.47tJ
975,623
1.329.462
424.389
1a,654.331
4.250,204
1.611.122
62(J,749
2.777.434
3L,270
276.533
14.160
14.160
ktir edilmigtir.
olarak h
Saygrlanm
Yusuf
m
Gim€n Gediz iplik ve Mensuet san. a.9.'n'n talebi Lizein€ ki
ntshaGo.iinalolarakuzenlenmsoupkopyalannkuLlanmrhandeortava('[ab'{ersnugardan5rlet'mzsrumludeodr
isbu raoor, standart Gay.menkul Deoerem€ uygutamatan A.5 Grafndan
svP,l2-GEDiz
01
40
S zP
9.
RAPoR EKLERi
EK: 1: GAYRIMEI{KUI.LERE AiT FOTO6RAFLAR
-648 p.rselve lize]indeki Metruk Lokanta Bin.sF
-812 Ada, 28 Parsel ve Uzerindeki idari Sina ile Ahrl-
svP_12_GEDIZ_o1
SzP
20 Parsel ve iizerindeki Metruk
-
SVP_12_GEDIZ 01
812 Ada, 24 ve 25 parseller ile tizerindeki yaptlar-
$zP
svP_12_GEDIZ_o1
43
S
SVP_12_GEDIZ
0l
rP
S zP
er Parseller-
SvP_t 2_GEDiz_o1
45
SvP
EK: 2: GAYRiMENKULLERE AiT TAPU BEI"GESi
;--'."_
:: _-i
lilil
[!#}' A,dultti
turdrixhd
o
-1-"f''tr'
o
il:l
- " -}-.-,-]-t-
l
,-i
::_.1.-
SvP_l2_GEDtl_o1
46
SvP
SVP_ILGEDIZ_o1
47
S zP
SvF_ILGEOIz_o1
4a
S zP
;, 1*-
:4**-
l-'t
neF tuSttt
qffi---
I0dt!
A!ftrtd
o
_.__
!
'i
f -l;l|i-*
t'
__
---:.
tw ordrlrhd
ei
:1
d5'L-
--LT
L
t:ii4
_l:
l--
fr'T
I 'l
-t,
:i|(Ff-\'-.--
svP-l2_GEDIZ_o1
49
SzP
EI(t 3! GAYRIIETI(ULLERE AIT YAZTU TAPu TAKYIDATT
l:$|.|aq!lryY{4irrrq
s,P_laccoLol
50
S zP
F--::U^i...-;;;;.n,-r..,,,-fi
;;
;r;.
WP_12_GEDILOl
;;i;
'.n
r-l
51
$ zP
.4i ;*
\
,j!!.
I
trdlBd
etuh
i1!! lrta
S,P_ILGEDll_o1
52
$ zP
rffi
1t&,qu
,
h00
ld!.n9|.|xR*I.,|1'11.
L-
*ra'ffiiic-6:_--
srrP-tLGCoLol
-
L'P
svP 12 GEDiZ Ol
SzP
EXI4I GAYRiIi{
EN I(U
LLERE AiT APLiXASYON KROKiSi
.i
I
x
\
I
i
.i
,ii
ii
'.:
svP_lLGEDL_ol
LL .-
lri br$
).
br.*/
..
. .
:
!.
tl'
55
$zP
\\ \,
''rct.u'
r')\,
.i€-\
AV'\.\. -,)-
[email protected]'
( 9''
-a'
.<'(D
\ia
O\
\-
*ct \. ,.t"1 ".-".*'
?7e):t":A-i'.{1i
svP-rLGEDiz-o1
56
S zP
EK: 6: 24-25 PARSELE AiT VAZiYET PLA
I
10.
DE6ERLEMEYi
YAPAN DE6ERLEM
DE6ERLEM E LisANs BEtGEsi onr erleni
E
I$ PAl0 lHlti^"i',itili{,'Ii-iigi
DEdERLEME
UZMANLCI LISANSI
ulil *i te5d H:k(hrcbLg i uyduri
Hilsoyin ( ANKTJRTARAN
Dedq eF. uzrud,g,
!s,anmi
-.t."4"4
SvP_12_GEDlz_o1
rN+-
UZMAI{ LARININ
S zP
IsPll0 IHI[i]ii"ti3lii';i"113i
I
i
DTCLRIENIL UZIVIA\LIdI LISANSI
i
$J }n rrn,n rdhDD rNrg vl$tutr
h
h
i
Yusuf Y.Ssr TURAIi
I
ft|{rn! lr,m,a, I d6n']trd!|hrr rrdsarr
,/.APht
r
lt. DEGERLEME KoNUsu cayRiMENKULLERiN SiRKET
TARAFINDAN DAHA oNcEKi TARiHLERDE oeGenLeMesi
yAprrMrS isE, soN Ug oe6rnleueyE irigKiN eiLciLen
Rapot'a konu gayrimenkule iliskin olarak Sirket tarafrndan daha dnce deierleme ealtgmasl
yaprlmamrgtrr.
I
I
I
svP_12_GED'_Ot