ISI YALITIMI YASAL ZORUNLULUKTUR

ISI YALITIMI YASAL ZORUNLULUKTUR
5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve bu kanuna bağlı olarak çıkartılan Binalarda
Enerji Performansı yönetmeliğine göre 1 Ocak 2011'tarihi itibari ile 50 m² üzeri inşaat
alanına sahip tüm binalarda Enerji Kimlik Belgesi çıkarılması zorunlu hale gelmiştir.
Enerji Kimlik Belgesinin çıkartılmaması da yeni pek çok yaptırım ve maddi külfeti
beraberinde getirerek, ısı yalıtımını zorunlu hale getirmiştir. Şöyleki:
5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu Madde 7 F/1/d Enerji Kimlik Belgesini zorunluluk
haline getirip, uygulamaya ilişkin usûl ve esasları Binalarda Enerji Performansı
yönetmeliğine bırakmıştır.
5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu Madde 7 F/1/d) Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
tarafından yürürlüğe konulacak yönetmeliğe göre hazırlanan yapı projeleri
kapsamında enerji kimlik belgesi düzenlenir. Enerji kimlik belgesinde binanın enerji
ihtiyacı, yalıtım özellikleri, ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ve binanın
enerji tüketim sınıflandırması ile ilgili bilgiler asgarî olarak bulundurulur. Belgede
bulundurulması gereken diğer bilgiler ile belgenin yenilenmesine ve mevcut binalar
da dâhil olmak üzere uygulamaya ilişkin usûl ve esaslar, Bakanlık ile müştereken
hazırlanarak Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yürürlüğe konulacak yönetmelikle
belirlenir.
MANTOLAMA KANUNU
Binalarda Enerji Performansı yönetmeliğine göre,
Enerji Kimlik Belgesi, asgari olarak binanın enerji ihtiyacı, enerji tüketim
sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ile
ilgili bilgilerini içeren bir belgedir. Böylelikle verildiği binanın Enerji Performansını
göstermektedir. Enerji Kimlik Belgesine göre tüm binalar A ve G harfleri aralığında bir
Enerji Sınıfı alır. A verimli bina, G ise verimsiz bina anlamına gelmektedir. Olması
gereken yapı ve yalıtım standartlarını tam olarak sağlayan bir bina ise C enerji
sınıfını alacaktır.
Yeni yapılacak binalarda 1 Ocak 2011 tarihinden itibaren Enerji Kimlik Belgesi
çıkartmak zorunludur.
1 Ocak 2011 tarihiyle birlikte Türkiye'de yeni yapılan binalarda yapı kullanım
izinlerinin alınabilmesi için Enerji Kimlik Belgesi'ni çıkartmak zorunlu hale getirilmiştir.
Yeni yapılan binalara Enerji kimlik Belgesi düzenlenebilmesi için binanın Binalarda
Enerji Performansı Yönetmeliğine göre sahip olması gereken yapı ve yalıtım
standartlarını karşılayabilecek şekilde inşa edilmiş olması gerekmektedir. Yani yeni
inşa edilen binaların enerji sınıfının azami C olması gerekmektedir. Aksi halde Enerji
Kimlik Belgesi düzenlenemeyeceği için yapı kullanım izni de alınamayacaktır.
MADDE 5 – (1) (Değişik:RG-1/4/2010-27539) Yeni bina tasarımında, mevcut
binaların proje değişikliği gerektiren önemli tadilat projelerinde, mekanik ve elektrik
tesisat değişikliklerinde binanın özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar
göz önüne alınır.
(2) Binanın mimari, mekanik ve elektrik projeleri, diğer yasal düzenlemeler yanında,
enerji ekonomisi bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, ilgili
idare tarafından yapı ruhsatı verilmez.
(3) Bu Yönetmelik esaslarına uygun projesine göre uygulama yapılmadığının tespiti
halinde, tesbit edilen eksiklikler giderilinceye kadar binaya, ilgili idare tarafından yapı
kullanım izin belgesi verilmez.
Isı yalıtım projesi zorunluluğu,
Binalarda Enerji Performansı yönetmeliği ile yeni getirilen bir diğer önemli hususta ısı
yalıtım projesi zorunluluğudur. Yeni yapılan binalarda yapı kullanım izni alabilmek için
içeriği mevzuata uygun olarak hazırlanmış bir ısı yalıtım projesi hazırlanması
zorunludur. Aksi halde yeni yapılan binanın yapı ruhsatı alınamayacaktır.
MADDE 10 – (1) Bu Yönetmelik hükümleri uyarınca TS 825 standardında belirtilen
hesap metoduna göre, yetkili makina mühendisi tarafından hazırlanan "ısı yalıtımı
projesi" imara ilişkin mevzuat gereğince yapı ruhsatı verilmesi safhasında tesisat
projesi ile birlikte ilgili idarelerce istenir.
Mevcut binalar 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi almak
zorunda.
Türkiye'de yeni yapılan binalarda Enerji Kimlik Belgesi çıkartmak 1 Ocak 2011 tarihi
itibari ile zorunlu hale getirilmesine karşın mevcut binalara Enerji Kimlik Belgelerini
tamamlamaları için 2017 yılına kadar süre tanınmıştır. Mevcut binalar için enerji sınıfı
sınırlaması bulunmamaktadır. Yani mevcut binanızın enerji sınıfı C sınıfının altında
çıkabilir. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine göre 2017 yılından sonra
binanızın enerji sınıfının C sınıfının altında olması halinde ise bina sahiplerini pek çok
yaptırım beklemektedir. 2017 yılından sonra tüm bina alım - satım ve kiralamalarında
Enerji Kimlik Belgesinin ibraz edilmesi zorunlu olacaktır. Yine, yapılacak
düzenlemeler sayesinde binalar enerji sınıflarına göre bir vergilendirmeye tabi
tutulacaktır. Enerji sınıfları bakımından sınıflandırmaya tabi tutulan binalar atık enerji
verimliliklerine göre vergilendirilebilecek, en çok vergiyi G sınıfı en az vergiyi A sınıfı
olmak üzere verimliliklerine göre ödeyeceklerdir. Ayrıca 2017 yılından sonra tüm bina
alım - satım ve kiralamalarında Enerji Kimlik Belgesinin ibraz edilmesi zorunlu
olacaktır. Böylece satın alan veya kiralayan aldığı yapının Enerji Sınıfının ne
olduğunu bilecek ve tercihini buna göre yapabilecektir. Bu da binalara olan talebi ve
yapı fiyatlarına yansıyacaktır.
Sonuç olarak 2017 yılı itibari ile enerji kimlik belgesi olmayan binaların alım - satım ve
kiralamaları yapılamayacak üstelik daha yüksek vergiler ödemek zorunda
kalacaklardır. Böyle bir durumla karşılaşmamak için mevcut yalıtımsız binalarımıza
ısı yalıtımı yaptırmak artık bir zorunluluk haline gelmiştir.
MADDE 25 - (15) (Ek:RG-1/4/2010-27539) Binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin
alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş
olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi
safhasında, mal sahibi enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.
GEÇİCİ MADDE 3 – (1) Mevcut binalar ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım
izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl
içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. ( Enerji Verimliliği Kanununun yayım tarihi
02.05.2007 dir. )
ISI YALITIMI KARARI ALINIRKEN İZLENİLECEK HUKUKİ YOLLAR
KMK’ ya göre kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kat maliklerinden veya
dışardan seçecekleri bir Yöneticiye veya üç kişilik bir Yönetim Kuruluna verebilir.
Yönetici veya Yönetim Kurulu kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve
kaide olarak vekilin tüm haklarına sahiptir. Bu sebeple kat malikleri adına
borçlandırıcı veya kazandırıcı işlemlerde tasarruflarda bulunabilir.
Ana gayrimenkulünüz sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşmakta ise,
yönetici ataması yapmanız mecburidir.
Herhangi bir Kat Malikinin istemi üzerine kat malikleri bir çağrı ile toplantıya çağrılır.
Toplantıda Yönetici veya Yönetim Kurulu atanır.
Yönetici veya Yönetim Kurulu kat maliklerinin hem sayı bakımından hem de arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Oybirliği gerekmez yarıdan bir fazla oy ve
arsa payı yeterlidir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici
atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat
maliklerinden birinin müracaatı üzerine gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici,
aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir.
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması Yöneticinin görevleri arasındadır.
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen
zamanlarda toplanır. Eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her yıl Ocak ayı içinde
toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda, bir defadan az olmamak üzere yönetim
plânlarında gösterilen zamanlarda toplanır. Böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci
yılın Ocak ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat
maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş
gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir Çağrı Kâğıdı veya bir İadeli
Taahhütlü Mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her
zaman toplanabilir.
Geçerli bir Çağrı için, kat maliklerinin isim bilgilerini ve daire numaralarını içerir bir
Çağrı Kâğıdı hazırlanmalı ve kat maliklerinin, isim bilgilerinin olduğu kısmın yanına
toplantıdan haberdar olduklarına dair imzaları alınmadır.
Geçerli bir Çağrı için kendisine ulaşılamayan kat malikine, toplantının nerede ve
hangi tarihte yapılacağının belirtildiği bir İadeli Taahhütlü Mektup gönderilmelidir.
İadeli Taahhütlü Mektup kat malikinin Yönetime bildirmiş olduğu adrese yapılacaktır.
Şayet kat maliki böyle bir adres bildirmemiş ise İadeli Taahhütlü Mektup dairedeki
kiracıya gönderilecektir.
Yargıtay İçtihatlarına göre mantolama işlemi sonrasında gerek görünüm gerekse ısı
ve ses yalıtımı açısından önemi yadsınamaz bir fayda elde edilmektedir. Bu sebeple
Mantolama işlemi önemli bir sebep olarak kabul edilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, toplantı için yeterli sayının sağlanamaması
halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile
ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından
fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Toplantı yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması
halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter
sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Yani artık ikinci toplantının yapılabilmesi için
sayı şartı aranmamaktadır ve sadece ikinci toplantıya katılanların yarısından bir
fazlasıyla karar alınabilecektir.
KMK’ ya göre geçerli bir Mantolama Kararı / Isı Yalıtım Kararı alınması.
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle de kullanabilir. Bu halde aralarındaki
vekalet ilişkisini kanıtlar yetki belgesi veya benzeri belgelerin bir nüshası Yönetici
veya Yönetim Kurulunca teslim alınır.
Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki
kişiye vekâlet edebilir.
Ana gayrimenkulde birden fazla dairesi olan kat maliki, her bir daire için ayrı bir oy
hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu dairelerin sayısı ne olursa
olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı
yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
Örneğin otuz daireli bir binada on beş dairenin sahibi olan bir kat malikinin oy hakkı;
on beş değil, maksimum miktar olan bütün oyların üçte biri yani on oy hakkıdır.
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine Mantolama, kat maliklerinin sayı ve arsa payı
çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
“Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında mantolama işlemi "faydalı değişiklik"
kapsamında değerlendirilmektedir. Bu sebeple oy birliği değil oy çoğunluğu
yeterli olacaktır.”
Kat malikleri kurulu toplantısında sözleşmeye, firma seçimine ve sözleşme imza
yetkilisine ilişkin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınmalıdır.
Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan
her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat
maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini de belirterek
imza koyarlar.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve
sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ana
gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme
ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla
yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve
ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten
kaçınamaz.
Yönetici veya Yönetim Kurulu, Kat Malikleri Kurulu toplantısında alınmış olan karar
doğrultusunda yapmış olduğu Mantolama Sözleşmesini tüm kat malikleri adına
yapmaktadır ve tüm kat malikleri Yönetici veya Yönetim Kuruluna karşı sorumludur.
Mantolama Sözleşmesi sonrası daire başına düşen tutarın ilgili daire sakinince
ödenmemesi durumunda Yönetici veya Yönetim Kurulu tarafından, yönetim planına,
Kat Mülkiyeti Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Ayrıca gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği
günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kat maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanuna göre kendisine düşen borçları ve
yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için
çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü
üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.
İlgili apartman sakinince Firmamızla yapılan Mantolama Sözleşmesi sonrası daire
başına düşen tutarın ödenmemesi durumunda, Yöneticinin veya Yönetim Kurulunun
ödenmeyen bedeller için Firma Avukatımıza bu bedellerin takibi ve tahsilinin
sağlamasına yönelik bir vekâletname vermesi halinde işin takibi bir Hukukçu
tarafından gerçekleştirilecek ve doğabilecek ihtilafların önüne geçilebilecektir.