abcde - Ostim Organize Sanayi Bölgesi

OSTİM ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ REVİZYON İMAR PLANI
UYGULAMA PRENSİPLERİ
A.
AMAÇ
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu kapsamında kurulan OSTİM Organize Sanayi Bölgesi
sınırlarında bulunan mevcut yapılar ile yeni yapılacak olan yapıların, Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, Organize
Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği, 13/02/2014 tarihinde onaylanan Revizyon İmar Planı, İmar Plan Notları ve
ilgili kanun ve yönetmeliklere uygun olarak tesis ve düzenini sağlamaktır.
B.
KAPSAM
Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca OSTİM Organize Sanayi Bölgesinin onaylanan sınırları dahilinde
bulunan sanayi parsellerinde 13/02/2014 tarihli imar planına göre yapılacak olan yapılar, eski planlara göre
yapılaşmış ruhsatlı ve ruhsatsız yapılar, 13/02/2014 tarihli Revizyon İmar Planı ve İmar Plan Notlarının getirdiği
yeni uygulamalar, içme suyu altyapısı, yağmur suyu altyapısı ve pissu altyapısı ile elektrik ve doğalgaz altyapı
bağlantılarında izlenecek uygulama usul ve esaslar 25/03/2015 tarihli OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Genel
Kurulu Kararı gereğince burada belirtilen maddeler doğrultusunda gerçekleştirilecektir.
C.
DAYANAK
Bu prensipler, 15.04.2000 tarih ve 24021 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 4562 sayılı
Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve 22.08.2009 ve 27327 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 35. maddesinin 3.fıkrasının g bendine dayanılarak
hazırlanmıştır.
D.
BELİRTİLMEYEN HUSUSLAR
Uygulama prensipleri içeriğinde bulunmayan ve belirsizlik doğuran hususlarda OSTİM Organize Sanayi
Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığı onayı ile Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ve/veya diğer kurumlardan görüş
alınabilir.
E.
TANIMLAR
Uygulama prensipleri içeriğinde kullanılan bazı ifadelerin tanımları aşağıda belirtilmiştir.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
OSB : OSTİM Organize Sanayi Bölgesi'ni,
BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ / İDARE : OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nü,
YÖNETİM KURULU : OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığı'nı,
BAKANLIK : Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nı,
İLÇE BELEDİYESİ : Yenimahalle Belediyesi Başkanlığı'nı,
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ : Ankara Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nı,
ASKİ : Ankara Büyükşehir Belediyesi Su Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü’nü
OSB KANUNU : 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nu,
OSB UYGULAMA YÖNETMELİĞİ : Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'ni,
İMAR KANUNU : 3194 sayılı İmar Kanunu'nu,
İMAR YÖNETMELİĞİ : Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ni,
1
12.
REVİZYON İMAR PLANI : 13/02/2014 Tarih'li Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı onaylı
OSTİM OSB Revizyon İmar Planı'nı,
13.
PLAN NOTLARI : 13/02/2014 Tarih'li Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı onaylı OSTİM OSB
Revizyon İmar Planı Notları’nı, ifade etmektedir.
F.
REVİZYON İMAR PLANI UYGULAMASI
F.1.İMAR PLAN NOTLARI
Revizyon imar planı hazırlanması gerekçesinin hüküm haline getirilebilmesi amacıyla düzenlenen ve
uygulanmak üzere Bakanlık tarafından plan eki olarak onaylanan plan notları aşağıda belirtilmiştir.
OSTİM ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ REVİZYON İMAR PLANI PLAN NOTLARI
A. GENEL HÜKÜMLER
1. Revizyon imar planı, plan hükümleri ve açıklama raporu ile bir bütündür.
2. Ekonomik ömrünü doldurmuş, yıkılıp yeniden yapılacak veya boş parsel üzerinde yeni yapılacak
yapılarda;
2.1. Çevre duyarlı, görüntü ve çevre kirliliği oluşturmayan ve ekolojik dengeyi bozmayan sanayi birimleri
yer alacaktır.
2.2 Enerji tasarrufuna yönelik yapı elemanları ve tasarımları kullanılacaktır. Ayrıca bu yapıların çatı
kısımlarında yenilebilir enerji kapsamında elektrik üretmek için fotovoltaik panellerin kullanılması zorunludur. Söz
konusu yapı elemanlarının ve tasarımlarının denetimi ilgili idare tarafından sağlanacaktır.
3. Plan onama sınırı içinde kalan alanlardan yalnızca OSTİM Organize Sanayi Bölgesi sınırı yetki sınırıdır.
4.Teknopark Alanı, 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanununa tabi alan olup OSTİM OSB yetki ve
tasarruf sınırları dışındadır.
5. Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve donatı alanları, OSTİM Organize Sanayi
Bölgesi tasarrufundadır.
6. Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parseli içerisinde düzenlenecektir.
7. Tüm işletmelerde Sığınak Yönetmeliğine, Yangın Yönetmeliğine, Otopark yönetmeliğine uyulacaktır.
8. Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez.
9. Aplikasyonda kadastral sınırlar geçerlidir.
10. OSB Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanamaz.
11. İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur.
12. Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarını bulanlar, malik
oldukları veya kullandıkları arazinin içinde kültür ve tabiat varlığı bulunduğunu bilenler veya yeni haberdar olan
malik ve zilyetler(iye), bunu en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne veya mülki idare amirlerine
bildirmeye mecburdurlar.
13. Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi içinden geçirilebilir.
14. Metro hattı güzergahında yapılacak her türlü alt ve üst yapı işlemlerinde, ulaşım maksadı ile yapılacak
geçişlerde ilgili kurumun görüşü alınacaktır.
2
15. Enerji Nakil Hattı altında kalan parsellerdeki yapılaşmalarda Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri
Yönetmeliğinde belirtilen emniyet kriterlerinin uygulanması zorunlu olup ilgili kurum görüşü alınmadan hiçbir
uygulama yapılamaz.
16. 154 kVMacunköy-Ankara II, Ankara Sanayi Odası – Esenboğa elektrik iletim hattının 14-15 nolu direkler
arasındaki iletkenlerinin en büyük salınım konumunda en dış iletkenin yere izdüşümünden itibaren yatay elektrik
emniyet mesafesi 10 m. olması; 1000 ton ve üzeri depolama amaçlı yakıt tankı yapılacak ise iletkenin maksimum
salınımındaki iz düşüm ile depolama tankı arasında en az 30 m. mesafenin sağlanması zorunludur.
17. 154 kVMacunköy-Ankara II, Ankara Sanayi Odası – Esenboğa elektrik iletim hattının 14-15 nolu direkler
arasında düşey emniyet mesafesi, üzerine herkes tarafından çıkılabilen ve/veya eğik damlı yapılarda iletkenlerin
en büyük salınım konumunda (yapının en çıkıntılı bölümüne çatı, anten, baca vb.) en az 5 m., araç geçmesine
elverişli yerlerde iletkenlerin en büyük salgılı yere olan düşey uzaklığı 8 m. olmalıdır.
18- Belirtilmeyen hususlarda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve Organize Sanayi Bölgeleri
Uygulama Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
B. ÇEVRESEL TEDBİRLER
19. Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili müdürlüklerce kontrolü ve uygun
görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilmez.
20. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan yürürlükteki Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği,
Katı Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Isınmadan Kaynaklı
Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Tehlikeli
Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Tehlikeli Kimyasallar Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü Yönetmeliği ve Zararlı
Kimyasal Madde ve Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği, Toprak Kirliliği Yönetmeliği, Toprak Koruma ve Arazi
Kullanım Kanunu, Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine uyulması gerekmektedir.
21. ÇED Yönetmeliği kapsamındaki faaliyetler için “ÇED Olumlu Belgesi” veya “Çevresel Etkileri Önemsizdir”
belgesinin alınması ve ÇED Raporlarındaki taahhütlere uyulması zorunludur.
22. OSB’den kaynaklanan evsel ve endüstriyel atık sular Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliğinde alıcı ortama
deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden kaynaklanan atık suların
kirletici parametre değerleri; OSB evsel ve endüstriyel atıksu arıtma tesisine ait giriş atıksuyudizayn parametre
değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcıdan, münferiden ön arıtma tesisi yapması istenecektir. OSB’nin atık
ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolanması, taşınması ve bertaraf ünitesi kurulması istendiğinde, 2872
sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. Katı atıkların
bertaraftı için ilgili belediyelerden taahhütname yazısı alınması gerekmektedir.
23. Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve
konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.
24. Bölgede kurulacak tesislerin kurulması ve faaliyetleri sırasında, 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu ile
yürürlükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
C. ZEMİN VE DEPREM UYGULAMA HÜKÜMLERİ
25. Parsel bazında detaylı zemin etütleri yapılıp, temel biçimleri, yapı statiği ve yapı malzemesi
belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir.
26. OSTİM Organize Sanayi Bölgesi 4. derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve bütün zemin cinslerinde
“Deprem Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” ile “Afet bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki
Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.
27. İnşaat aşamasında 7269 sayılı yasanın 2. maddesine göre 21/05/2003 tarihinde mülga Bayındırlık ve
İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğünce onaylanan OSTİM Organize Sanayi Bölgesi Jeolojil ve Jeoteknik
Etüt Raporunun sonuç ve öneriler bölümünde belirtilen önlemlerin alınması zorunludur.
3
28. Olası şişme sorunlarının en aza indirgenebilmesi için yapılaşma esnasında şişme ve oturma
karakteristikleri dikkate alınmalı; hafif yapıların inşasında iklimsel koşullardan etkilenen ilk birkaç metrenin dikkate
alınması ve yapı temellerinin bu seviyenin altına indirilmelidir.
29. Yapılaşma öncesinde olası kazı şevleri, şevin açıkta kalma süresi de dikkate alınarak ayrıntılı şekilde
analiz edilmeli, analiz sonuçlarına göre uygun destek yapıları ve kazı yöntemleri (istinat, kademeli kazı vb.) ile
iyileştirilmeli ve şev aynaları drenaj uygulamaları ile korunmalıdır.
30. Ankara kilinin kumlu çakıllı seviyelerinden gelebilecek yer altı suyunun temeli etkilememesi için her
türlü yapılaşmada yer altı suyu, uygun drenaj sistemiyle temelden uzaklaştırılmalı, suyun betona olan etkisini
belirlemek için mutlak suretle fiziksel ve kimyasal analizler yapılmalıdır.
31. Deprem Güvenliği Belirleme Raporlarının sonuç bölümünde belirtilen önlemler alınmalı; yapılar
betonarme deprem perdeleri, kolon mantolaması ve temel alanlarının arttırılması gibi güçlendirme yöntemleri ile
güçlendirilmeli; yapıya yerleştirilmesi gerekli olan perdeler mimari olarak değerlendirilmeli; yapı takviyesinin
yapılması durumunda takviyenin uygulama projelerinin hazırlanmasına müteakip hesap edilecek maliyet analizine
göre yapının takviye edilmesinin uygun olup olmadığı ekonomik olarak da değerlendirilmelidir.
D. YAPILAŞMA KOŞULLARI
D.1. SANAYİ ALANLARI
Küçük Sanayi Parsellerinde:
32. Yapı yüksekliği hmax=9.50 m. ve kat adedi K=2 dir.
33. Plan üzerinde aksi belirtilmedikçe en az parsel cephesi 10 metredir.
34.Açık işliklerin etrafında 80 cm.den yüksek duvar çekilemez, ana binaya bitişik sundurma yapılamaz.
35. Bir parselde birden fazla bağımsız bölüm oluşturulamaz.
36. OSTİM KSS’de bodrum katlarda parsel sınırından en az 5 metre çekilmek koşulu ile ön işliklerin altı da
kullanılabilir.
(***) İşaretli Sanayi Alanlarında:
37. En fazla Kat Alanı Kat Sayısı KAKSmax= Emax=1.00 olacaktır.
38. Yapı yüksekliği (h) yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.
39. En az ifraz koşulu 2000 m², parsel cephesi 30 metredir.
40. Parsellerde yapı yaklaşma mesafesi ve emsal koşulu içinde kalmak şartıyla aynı katılımcıya ait birden
fazla yapı yapılabilir.
D.2. HİZMETLERİ VE DESTEK ALANI
41. Ticaret Alanları ve Akaryakıt İstasyonları “Hizmet ve Destek Alanı” kapsamında % 10 oranı içinde
değerlendirilecektir.
Laboratuvar:
42. 42710 nolu ada içerisinde yer alan Hizmet ve Destek Alanı içerisinde laboratuar yer alacaktır. Bu alanda
emsal E=1.00 dır ve Bölge Müdürlüğünce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Şahıs ve kamu
Hisselerinin mülkiyeti OSTİM OSB tüzel kişiliğine geçmeden imar ve inşaat uygulaması yapılamaz.
Ticaret Alanları
43. Ticaret alanlarında ticari birimler, bürolar, işhanı, katlı çarşı, yönetim birimleri ile ürünlerin sergilendiği
ve satıldığı birimler yer alabilir.
4
44. Bölgesel Ticaret Merkezi alanında minimum parsel büyüklüğü 5000 m² olacaktır. Yapılaşma koşulları
Emsal: 1,50 Hmax=Serbettir.
45. Bölgesel Ticaret Merkezi alanında kamu kuruluşları, ticari büro servisleri, Ticaret merkezleri, sergi-satış
ve servis tesisleri, dini tesisler, sosyal tesisler, basın yayın tesisleri ile ikinci ve üçüncü sınıf gayri sıhhi
müesseselerden mamul veya işlenmiş malzemelerden eşya imal edenler, montaj, tamir ve paketleme yapanlar yer
alabilir.
Bakım Ve Akaryakıt İstayonu
46. Bakım ve Akaryakıt İstasyonlarında; “5015” sayılı Petrol Piyasası Kanunu”, 17/06/2004 tarihli ve 25495
sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Petrol Piyasası Lisans Yönetmeliği, “5307 Sayılı Sıvılaştırılmış Petrol Gazları
(LPG) Piyasası Kanunu ve Elektrik Piyasası Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ve TS 11939
“Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG)- İkmal İstasyonu- Karayolu Taşıtları için- Emniyet Kuralları”, TS 12820
“Akaryakıt İstasyonları- Emniyet Kuralları Mecburi Standart Tebliği” ve “Karayolları Kenarında Yapılacak Ve
Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.
D.3. İDARİ VE SOSYAL/ SOSYAL DONATI ALANLARI
47. Donatı alanlarında Bölge Müdürlüğünce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
48. Planda idari ve Sosyal Tesis olarak gösterilen alanlarında çıraklık okulu, meslek okulu, bölge yönetimi,
sendika, toplantı salonu, sergi alanı, lokanta, kafeterya, güvenlik, dini tesis, kreş, PTT, sağlık tesisi gibi tesisler yer
alabilir.
49. Kültür Park alanında çekme mesafeleri ve emsal E=0.20 dahilinde kalmak şartıyla açık ve kapalı spor
alanları, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi, misafirhane, motel, lokanta, kafeterya, çok amaçlı salonlar
(sinema, tiyatro, konferans, sergi, oyun vb.) ile kültürel ve sosyal faaliyetleri içeren yapılar yer alabilir.
D.4. TEKNİK ALTYAPI ALANLARI
50. Teknik Altyapı Alanlarında Bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo merkezi, indirici
merkez, enerji üretim tesisi, telekomünikasyon tesisi, itfaiye, makine parkı vb. tesisler) yer alabilir.
51. 60202 nolu adada yer alan “Trafo ve Enerji Üretim Merkezi”nde enerji ihtiyacının karşılandığı, Enerji ve
Tabii Kaynaklar Bakanlığından çevresel etkiler için izinleri alınan doğalgaza dayalı kombine çevrim santrali yer alır.
D.5. KONUT ALANLARI
52. Yol, genel otopark, yeşil alan (park, çocuk bahçesi, spor alanı), eğitim tesislerine ait alanlar OSTİM
OSB tasarrufuna geçmeden inşaat uygulaması yapılamaz.
53. Teknik altyapı alanı gerçekleşmeden iskan ruhsatı verilemez.
54. Yapılar oturdukları tabi zeminin köşe kotlarının ortalamasından kot alacaktır. Meyil nedeni ile kot alınan
noktanın altında iskan edilebilir yapı alanları çıkarsa bu alanlar inşaat alanına dahil edilecektir.
55. Otopark gereksinimi kendi parseli içinde karşılanacaktır.
56. Konut büyüklüğü en az brüt 100 m² olacaktır.
57. Parselde birden fazla yapı yapılabilir. Yapılar arası mesafe h/2 den az olamaz. Ada çekme mesafeleri
aşağıdaki tabloya göredir:
5
Çekme Mesafeleri (m)
Ada
Emsal
Yükseklik (h)
Ön
Yan
Arka
42705
1.50
Serbest
15
5
5
42706
1.50
Serbest
15
5
5
42708
1.50
Serbest
15
5
5
42724
1.50
Serbest
15
5
5
42728
E=1.75
Serbest
10
5
5
42729
E=1.75
Serbest
10
5
5
F.2.YAPI TASARIMI VE YAPI MALZEMELERİ
Sanayi yapıları çelik veya betonarme olabilir. Ancak; inşa edilecek yapının parsel durumu, bitişik parsellerde
yapı bulunup/bulunmama durumları, zemin etüdü raporu ve kullanım amaçlarına göre uygun yapı tekniği
seçilecektir. Yapıların tasarımının ve yapımında kullanılacak tüm malzemelerin ilgili yönetmeliklere ve standartlara
uygun olması zorunludur. Ayrıca, bitişik parsellerde bulunan yapılara, idarece yapılmış çevre düzenlemeleri ve
otoparklara, tüm altyapılara, kaldırımlara ve yollara zarar verilmemesi amacıyla, yapı sahibi ve yapı müteahhidi
gerekli önlemleri (şevlendirme, iksa, fore kazık, dolgu, vb.) almak zorundadır.
1.CEPHELER
Cephelerde, parsel genişlikleri ve kullanım amacına göre alternatif tasarımlar oluşturulmuştur. Söz konusu
cephe tasarımında, ön cephe kenarlarında 60 cm kalınlığında siyah alüminyum kompozit dış çerçeve yapılacaktır.
Dış çerçevenin 120 cm içerisinde 40 cm kalınlığında ve üst kotu 9,50 m olan ikinci çerçevenin rengi sokak
sulietinin bütünlüğü oluşturulacak şekilde ana renkler esas olmak kaydıyla idare tarafından belirlenecektir. Dış
çerçevenin yüksekliği 12,00 m olacak ve 9,50 m ile 12,00 m arasındaki alan firma tabela alanı olarak kullanılmak
üzere cam veya paslanmaz boru profil ile kaplanacaktır. İç çerçevenin 3,50 m ile 6,50 m arasındaki kısımları da
120 cm derinliğinde tabela ve kapı numarası alanı olarak kullanılacaktır. İç çerçevenin içinde kalan alan yapı
sahibinin talebine göre ısıcam veya seksiyonel kapı olarak tasarlanabilecektir. Ancak; iç çerçeve ile dış çerçeve
arasında kalan alan ısıcam olacaktır. Köşe parseller veya birden fazla yola cephesi bulunan yapıların yan ve arka
cephelerinde de alüminyum kompozit ve ısı yalıtımlı cam kaplaması yapılacaktır. Parselin arka cephesinin de yola
bakması halinde arka cephede blok nizamı koruyacak şekilde arka cephe yüksekliği belirlenir. Arka veya yan
cephedeki yoldan yükseklik yol kotu verilen ön cephenin 9,50 m yükseklik şartını değiştirmez. Kot farkı, bodrum
kata araç iniş rampası, yük asansörü giriş kapısı v.b. farklı uygulamaların söz konusu olduğu durumlarda, cephe
tasarımlarında Bölge Müdürlüğünün uygun göreceği çözüm detayları uygulanabilecektir.
2.ÇIKMALAR
Yapı ruhsatı talep edilen parselin içinde bulunduğu adada çıkması bulunan mevcut yapı olması ve Revizyon
imar planına göre yapılaşacak yapının cephesinin bu çıkmaların gerisinde kalması halinde, 1. katlarda çıkma
yapılmasına müsaade edilebilir. Çıkma mesafesi mevcut yapılardaki çıkma mesafesinden daha fazla olamaz.
3.ÇATILAR
Çatı eğimi saçak ucundaki 9,50 m’den hesaplanır ve mahya kotu tek eğimli çatılarda 14,50 m’yi geçemez.
Ön ve arka cephesi yola bakan yapılarda çift taraflı çatı eğimi yapılacaktır. Parsel derinliği 35 m den küçük ve çift
taraflı çatı eğimi verilecek olan yapılarda mahya kotu 13,50 m’yi geçemez. Yapıların yapı kullanma izni alabilmesi
için çatıların yapım aşamasında fotovoltaik paneller ile kaplanması gerekmektedir. Ancak; gelişmekte olan
fotovoltaik panel teknolojisinin henüz istenilen seviyeye gelmemesi, fotovoltaik panellerin çatı yüzeyine
6
kaplanmasının mevcut teknolojiye göre enerji verimliliği açısından kayıplara neden olması sebebiyle çatı alanının
tamamının fotovoltaik paneller ile kaplanarak elektrik üretilmesinin uygun olmaması halinde; yapı sahibinin, çatı
alanının idare tarafından tamamının fotovoltaik panel ile kaplanarak elektrik üretilmesini sağlaması hususunda her
türlü yardımı yapacağını, uygun olduğunda yapının çatı alanının tamamını fotovoltaik panel ile kaplayarak elektrik
enerjisi üretimi yapacağını taahhüt etmesi ve plan notları gereği fotovoltaik panel uygulamasını asgari şartlarda
yapması ile Yapı Kullanma İzin Belgesi verilir. Yapı Kullanma İzni verilen yapı sahipleri daha sonra fotovoltaik
paneller için verilen taahhütlerinden vazgeçemezler. Fotovoltaik paneller ve çatı kaplaması üzerindeki taşıyıcılarının
mimari projeler ve statik hesaplarda dikkate alınması zorunludur. Çatıların Bölge Müdürlüğü tarafından fotovoltaik
paneller ile kaplanarak kullanılması hususunda idareye taahhütte bulunan yapı sahipleri, çatılarda panellerin
montajına uygun flanşlar (bağlantı elemanları) tesis etmekle yükümlü olup, iskan izninin alınması sonrasında,
uygun bağlantı elemanları bırakılmayan çatılarda oluşabilecek zararlar v.b. gerekçelerle taahhütten vazgeçilemez.
4.GERİ ÇEKME MESAFELERİ
Yapılar parsel sınırı ve yapı yaklaşma sınırı dışına çıkamaz. Küçük sanayi parsellerinde yapı cephesi, blok
nizamı ve blok yapılaşma bütünlüğü açısından revizyon imar planında belirtilen yapı yaklaşma sınırından daha fazla
içeride yapılamaz. Revizyon imar plan notlarında yer alan “55. Otopark gereksinimi kendi parseli içinde
karşılanacaktır.” maddesi gereğince geri çekme mesafeleri otopark alanı olarak kullanılabilir. Küçük sanayi
parsellerinin geri çekme mesafeleri altında parsel sınırından 5m geri çekilmesi kaydıyla bodrum kat yapılabilir.
Çekme mesafelerinde zemin kotunun altında kalmak kaydı ile atık depolama alanı, yağmur suyu depolama alanı
oluşturulabilir. Ancak bu tür alanların yapıdan ayrı yapılması gerekmektedir. Ayrıca çekme mesafesinde yapılması
zorunlu olan altyapı parsel bacası gibi imalatları engellememesi gerekmektedir. Çekme mesafelerinde kapalı alan
oluşturmamak kaydı ile yapının statik sistemi ile bağlantılı statik elemanlar (kolon, kirişler), ancak zeminde
kapladığı alan kadar yapı taban alanına dahil edilir.
5.BODRUM KATLAR
Bodrum katların, bitişik yapıların temel alt kotlarından ve yola bakan cephelerinde çekme mesafesinden
daha derin yapılabilmesi için kazık temel istenir. Temel kazıklarının yapılmasının gerektiği hallerde, yapılacak
imalatın parsel sınırları içerisinde kalması esastır. Ancak zorunlu hallerde yan parsellerden muvaffakiyet alınmak
şartıyla yan parsellerin kullanılmasına müsaade edilir. Bodrum katlarda wc, lavabo ve mutfak gibi ıslak hacimler
düzenlenemez. Ancak; zorunluluk halinde, pissu deşarjı için gerekli olan pompa sistemi ile beraber planlanması ve
imal edilmesi şartı ile bodrum katlarda ıslak hacimlere müsaade edilebilir. Bodrum katların zemininde yola bakan
cephe istikametinde eğim verilir ve su toplama çukuru yapılması gerekir. Su toplama çukurunun altyapı hattına
pompa ile tahliye bağlantısı yapılması zorunludur.
6.ZEMİN KAT
Üretim teknolojisinin gerektirmesi halinde, üretime yönelik ilgili mevzuatların dikkate alınması şartıyla
zemin kat yüksekliği 9,50m yapılabilir. Zemin kat yüksekliğinin 9,50m yapılmak istenmesi halinde, gerekçesi
mimari projede not olarak belirtilecektir. Zemin kat içerisinde asma kat yapılabilir. İhtiyaç halinde asma katlar
yapının cephesine kadar yapılabilir.
7.ÇATI KATI
Küçük sanayi parsellerinde +9,50m üzerinde ve çatı kaplaması altında çatı katı yapılabilir. Çatı eğimi saçak
ucundan başlar ve mahya yüksekliği 5,00 m’yi geçemez.
8.YAPI YÜKSEKLİĞİ
Küçük sanayi parsellerinde, imar planında belirtildiği üzere kat adedi=2 ve yapı yüksekliği
hmaks=9,50m’dir. Mevcut yapının hali hazırdaki kullanımı da göz önünde bulundurularak 9,50m’ye
yükseltilmesinin ekonomik olarak mümkün olmaması halinde, yapı sahibinin; söz konusu parselin bulunduğu
adanın revizyon imar planına göre yapılaşmaya başlayan parsel sayısının, adanın %50’sini geçmesine müteakip
yapısını, revizyon imar planındaki blok nizama uygun olarak tasarlanmış olan cephe, yükseklik ve fotovoltaik panel
hususları da dikkate alınarak tasarlanmış olan avan projesine göre tamamlayacağını taahhüt etmesi halinde yapı
yüksekliği 9,50m’nin altında müsaade edilir. Bu tür yapılarda cephe ve fotovoltaik panel şartı aranmaz. Bu durum
7
söz konusu olduğunda, yapı sahibinden yapı ruhsatı için istenen belgeler arasında yapının tamamlanma şeklini
içeren taahhütlü avan projede bulundurulacaktır.
F.3. YAPI RUHSATI VE DENETLEME
Yürürlüğe giren imar planına göre arazi kullanımı, yapı ve tesislerin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla
ilgili ruhsat ve izinler OSB tarafından verilir ve denetlenir. Yapı sahibi yapı ruhsatı için imar planı, imar plan notları
ve yönetmeliğe uygun hazırlatacağı projeler ve idare tarafından istenen belgeler ile Bölge Müdürlüğü’ne müracaat
eder. Projelerin uygun olması ve belgelerin eksiksiz olması şartıyla Yapı Ruhsatı hazırlanarak yapı sahibine verilir.
Ruhsatsız inşaata başlanamaz. İlave esaslı tamir ve tadilat yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Kullanım
alanının artırılması, yapının statik taşıyıcılarında değişiklik yapılması; ilave esaslı tamir ve tadilat kapsamındadır.
Yapı sahibinin revizyon imar planına uygun olarak yapıda değişiklik yapmak istemesi halinde, mevcut yapı
taşıyıcılarının statik durumu, yapı denetimi tarafından incelenecek, uygun olanlar için yapı denetimler tarafından
statik uygunluk raporu düzenlenecektir. Revizyon İmar Planı ile yapılarının kullanım alanlarında artış hakkı
kazanan yapı sahipleri yapı denetimlerden statik uygunluk raporu alınamayan yapılarını, idare tarafından verilecek
yıkım ruhsatı ile yıkması şartıyla idareden yapı ruhsatı alarak yenilemesi mümkündür. Üretim faaliyetlerinin
durdurulamaması, üretime yönelik kullanılan makine ve ekipmanların yer değiştirmesinde karşılaşılan sorunlar,
kullanılan imalathane, depo ve ofis alanlarına yetecek kapasitede mevcut boş yapıların olmaması v.b. gerekçelerle
mevcut yapısının yıkımını gerçekleştiremeyen yapı sahiplerine, talepleri halinde mevcut yapılarının ön cephesinde
yapı yaklaşma sınırına kadar ilave yapı yapmalarına müsaade edilir. Yeni yapılacak ilave yapılarda, cephe ve
yükseklik şartı aranır. Ancak mevcut yapılarda, Yapıların Yüksekliği bölümündeki taahhütler alınmak kaydı ile
cephe ve yükseklik şartı aranmaz. Basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımı ile bölme
duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elemanların tamirleri ruhsata tabi değildir.
Bunlardan iskele kurmayı gerektirenler için Bölge Müdürlüğü’ne çalışmalar öncesinde bilgi verilmesi zorunludur.
OSTİM OSB ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Su Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü (ASKİ) arasında
imzalanan protokol kapsamında, OSTİM OSB sınırları içerisindeki tüm içme suyu, yağmur suyu ve pissu
altyapılarının bakım, onarım ve işletmesi ASKİ tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu altyapılara bağlantıları ortak
olan farklı parsellerdeki yapılardan en az birinin yeni yapı için yıkım ruhsatı talep etmesi halinde, her yapının
altyapı bağlantılarının bağımsız olarak tamamlanması yapı sahipleri tarafından sağlanır. Yapı taban alanının altında
kalan altyapılar, yapı taban alanı dışına deplase edilmeden Yapı Ruhsatı verilmez. Ancak bu altyapıların parselde
bulundurulması ile ilgili parsel sahibinin muvafakatı ile Yapı Ruhsatı düzenlenir.
Mevcut yapısını yıkarak revizyon imar planındaki yapılaşma koşullarına göre yeni yapı talebinde bulunan
yapı sahiplerine, yapının bulunduğu imar adasındaki parsellerin içerisinden geçen altyapı elemanları (su, kanal,
elektrik, doğalgaz, fiberoptik vb.) bulunması halinde bu hatların parsel dışına çıkarılma işlemi tamamlanmadan
yapı ruhsatı düzenlenmez. Ancak bu altyapı elemanlarının parselde bulundurulması ile ilgili parsel sahibinin
muvafakatı ile Yapı Ruhsatı düzenlenir.
Ruhsat verilmeden önce tahsil edilen “Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli” ile ilgili uygulamada;
Yapı ruhsatı verilecek parselin ön cephesinde bulunan yolun diğer tarafında park, yeşil alan, spor alanı,
çocuk bahçesi ve ibadet yeri bulunduğu takdirde mevcut imar yolunun tamamı bu parsele tahakkuk ettirilerek Yol
Teknik Altyapı Katılım Bedeli alınır. İmar parselinin karşı cephesinde parsel bulunduğu takdirde imar yolu için
tahakkuk eden Yol Teknik Altyapı Katılım Bedelinin yarısı alınır, diğer yarısı karşı parselden alınır. Parselin birden
fazla yola cephesi olması halinde diğer cephelerde de aynı şekilde uygulama yapılır. Ancak; ön cephe harici diğer
cephelerdeki yollarda genel otopark alanının bulunması durumunda, genel otopark alanları hesaplamaya dahil
edilmez. Yapı Ruhsatı veya Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunan parsellerdeki yapıların yıkılıp yeniden yapılması,
ilave veya tadilat yapılması durumlarında, daha önce idare tarafından alınan Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli
belgelerinin ibraz edilmesi halinde Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli alınmaz. Kamu kurumlarına ait vakıflar veya
vatandaşlarca hibe şeklinde yapılacak eğitim, sağlık ve dinin tesis alanlarından Yol Teknik Altyapı Katılım Bedeli
alınmaz.
8
F.4. YAPI KULLANMA İZNİ
Yapı sahibinin müracaatı üzerine OSB, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanıp
tamamlanmadığını kontrol eder ve uygun olması durumunda yapı kullanma iznini yapı sahibine verir. Yapının
projelerine uygun olarak tamamen bitirildiğine dair yapı denetim kuruluşu tarafından OSB’ye rapor
verilmeden yapı sahibine yapı kullanma izni verilmez.
Ostim revizyon imar planına göre ilave inşaat alanı hakkı kazanan parseldeki yapı sahipleri; yeni revizyon
imar planına göre dönüşümün sağlanabilmesi için gerekli hassasiyeti gösterecektir. Ostim Organize Sanayi bölge
Yönetim Kurulu Bölge içerisinde bulunan tüm parsel sahiplerine Revizyon İmar planın getirdiği avantajlar,
yapılacak yeni binaların özellikleri, onaylanan imar revizyon planından sonra değişim ve dönüşümün nasıl olacağı,
sundurma diye tarif edilen alanlar ile ilgili dönüşüm uygulamalarının nasıl yapılacağı, yeniden yapılacak yapıların
nasıl yapılacağı, ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların yıkılıp yenilerinin nasıl yapılacağı, yazı ile gerekli
bilgilendirmenin yapılması bu konuda dönüşümün hızlı bir şekilde gerçekleşmesi için parsel sahiplerinin teşvik
edilmesi ve buna ilişkin gerekli çalışmaların titizlikle yapılması gerekmektedir.
9