Kat İrtifakı Kurularak Tapu Senedi ile Yapılan

KAT ĠRTĠFAKI KURULARAK TAPU SENEDĠ ĠLE YAPILAN BAĞIMSIZ BÖLÜM
SATIġLARINDA ĠġĠN BĠTĠġ TARĠHĠ VE VERGĠYĠ DOĞURAN OLAY
1. KONU
İnşaat işlerinde işin mahiyetinin tespiti ile bu işlerden elde edilen kazançların ya da işlemlerin
vergilendirilmesi, hep sorun olarak gündeme gelmiş ve çok yaygın bir faaliyet alanı olmasına
rağmen bu sorun bir türlü çözülememiştir. Bunun en önemli nedenlerinden biri de isteyen ve
küçük bir imkan bulabilen hemen herkesin bu sektörde faaliyette bulunabilmesi nedeniyle,
sektörde faaliyette bulunan pek çok kimsenin, vergilendirme ya da belge düzeni konusundaki
alışkanlıkları ve yasal sisteme uyum konusundaki isteksizlikleri olmakla birlikte, sektörde de
yaşanan gelişmeler doğrultusunda farklı seçeneklerin çok sık gündeme gelebilmesi ve anılan işler
için çok fazla bürokratik düzenlemelerin bulunmasıdır.
İnşaat faaliyeti sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışı ya da el değiştirebilmesi için
gerek Türk Medeni Kanununda yer alan düzenlemeler ve gerekse de diğer mevzuatta yer alan
düzenlemeler ve şekil şartları (inşaat ruhsatı, yapı denetimi, iskan ruhsatı, tapu gibi), kişileri farklı
arayışlara da yöneltmektedir.
İnşaat faaliyetinde bulunan bir kişinin inşa ettiği bağımsız bölümleri herhangi bir mal gibi
düşündüğümüzde, normal şartlarda inşaatı bitirdikten sonra satması ve tapuyu da bu tarihte
vermesi gerekirken, uygulamada bu husus çok daha değişik şekillerde karşımıza çıkabilmektedir.
Bu yöntemlerden bir tanesi de inşaat bitirilip, iskan ruhsatı alınmadan önce, oluşturulan kat
irtifakına istinaden kat irtifakı tapusu verilmek suretiyle inşa edilen bağımsız bölümlerin
satılmasıdır. Bu çalışmamızda, bu şekilde kat irtifakı tapusu ile satılan bağımsız bölümlerle ilgili
belge düzeni ve belgenin düzenlenme zamanı ile vergileme şartları tartışılacak ve
değerlendirilecektir.
2. KONUNUN TARTIġILMASI
Yukarıda da değindiğimiz üzere, inşa edilen bir bağımsız bölümün normal şartlardaki teslimi,
bina iskanı'nın alınması ile birlikte, gayrimenkulün tapuya kat mülkiyeti olarak tescili veya
alıcının kullanımına sunulmasıdır.. Dolayısıyla, aşağıdaki unsurların oluşmasına bakılmalıdır.
 Konut teslim tutanağı,
 Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri,
 İskan ruhsatı,
 Yapı denetim hizmetinin tamamlanma vizesi
Tarihlerine bakılmalıdır. Bu huşulardan birisi yoksa, bağımsız bölümün teslim edildiğinin de
söylenememesi gerekir. Ancak; konuya ilişkin olarak Mali İdarenin ve yargının farklı
uygulamaları ve kararları bulunmaktadır. Örneğin;
 KDVK-60/2011-1 sayılı KDV Sirkülerinin 8.2.1. bölümünün son fıkrasında; "konut
olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan
arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışlarının konut sayılacağı ve net alanı dikkate alınarak
KDV ye tabi tutulacağı" ifade edilmiştir.
 Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 13.04.2011 Tarihli özelgede “Konutlar
tamamlanmadan önce kat mülkiyetine geçilmiş ise, mülkiyet devri tapuda tescil suretiyle
gerçekleştiğinden, tapuya tescil anında vergiyi doğuran olay meydana gelecek ve KDV
hesaplanacaktır. Buna göre, konutlar fiilen tamamlanmadan önce kat mülkiyetine geçilmesi halinde
mülkiyetin devri tapuda tescil suretiyle gerçekleştiğinden satışa ilişkin faturanın tapuya tescil
tarihinden itibaren yedi gün içinde düzenlenmesi gerekmektedir” şeklinde görüş bildirmiştir.
 Danıştay tarafından verilen bir Karar’da, "Özel inşaatlarda satılan kısımların tapuya tescili
daha önceki bir tarih olsa bile, inşaatın bitim tarihinin vergiyi doğuran olay olarak kabul edilmesi
gerektiği, inşaat bitmeden yapılan satış işlemlerinden elde edilen gelirin ise avans olarak
değerlendirileceği" belirtilmiştir ( Dn. 4.D. nin 16.2.1996 tarih ve E. 1995921 K. 1996606 sayılı
Kararı)
 Danıştay tarafından verilen bir başka Karar'da ise; "İnşa halinde bulunan bir binadaki
bağımsız bölümlerin ancak inşaat bittikten ve yapı kullanma izni alındıktan sonra teslimi söz
konusu olacağından inşa halinde satılan ancak henüz teslim edilmemiş olan bağımsız bölümler
nedeniyle vergiyi doğuran olay gerçekleşmemiş" olacaktır. (Dn. 11. D’nin, 07.06.1995 tarih ve E.
19952099, K. 19951823 sayılı Kararı)
Gayrimenkul satışlarında mülkiyetin devri esas itibariyle gayrimenkulün tapuda alıcı adına
tescil edilmesi ile gerçekleşmektedir. Tapuda alıcı adına tescil yapılmadan önce gayrimenkulün
alıcının fiili kullanımına bırakılması ve alıcı tarafından malik gibi kullanılmaya başlanılması
halinde, KDV açısından vergiyi doğuran olay gayrimenkulün kullanıma bırakılması anında
meydana gelecektir.
Gayrimenkulün tapuda alıcı adına tescili veya fiili kullanımına bırakılmasından önce fatura
veya benzeri belge düzenlenmesi halinde bu belgede gösterilen bedel üzerinden KDV hesaplanması
gerekmektedir.
Buna göre;
 Konutların inşaatı tamamlanmış, iskan alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş ise teslim
gerçekleşmiş olacağından "kat mülkiyeti" tapusundan itibaren yedi gün içerisinde KDV ve KV
açısından fatura kesilmesi gerekecektir.
 Konutların inşaatı devam ettiği sürece vergiyi doğuran olay meydana gelmeyeceğinden
KDV hesaplanmayacaktır. Ancak konutlar tamamlanmadan önce kat mülkiyetine geçilmiş ise,
mülkiyet devri tapuda tescil suretiyle gerçekleştiğinden, tapuya tescil anında vergiyi doğuran olay
meydana gelecek ve KDV hesaplanacaktır.
 Konutların fiilen kullanılmaya başlanması halinde, fiilen kullanıma başlandığı tarihte
vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden bu tarih itibariyle KDV hesaplanacaktır.
 Tapuda tescil veya fiili kullanımdan önce herhangi bir tarihte fatura veya benzeri bir belge
düzenlenmesi halinde, belgede yer alan tutarla sınırlı olmak üzere belgenin düzenlendiği tarihte
vergiyi doğuran olayın gerçekleşecek ve bu tarihte KDV hesaplanacaktır.
Teslimden Önce Yapılan Tahsilat ve Vergiyi Doğuran Olay:
Müteahhitlerin kendi namlarına yapıp sattıkları daire ve işyerleri, imal edilen emtia
niteliğindedir. Bu nedenle müteahhitlerin inşa etmekte oldukları daire ve işyerlerini inşaat devam
etmekte iken gerek özel sözleşme ve satış vaadi ile gerekse arsa payı üzerinden satışında, satışı
yapılan daire veya dükkanın satış bedeli belli olmakla birlikte, inşaatın devamı sırasında satışı
yapılan daire ve işyerleri karşılığında müşterilerden alınan para avans niteliğinde bulunmaktadır.
Bu durumda, inşaat devam etmekte iken veya arsa payı üzerinden satışı yapılan daire ve
işyerlerine ilişkin satış bedelinin tamamının, inşaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış
hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekmektedir.
İnşaat devam ederken yapılan satışlarda fatura düzenlenmez ve KDV de uygulanmaz.
KDV’nin uygulanabilmesi için; iskanı alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş veya bağımsız bölümlerin
alıcıya teslimi gerekir.
3. SONUÇ:
Bu çalışmamızda, genel olarak yapılan inşaat işlerinde inşa edilen bağımsız bölümlerin hangi
tarihte alıcıya teslim edilmiş sayılacağı ve buna bağlı olarak da düzenlenmesi gereken belgelerin
düzenlenme zamanı ile vergilendirme dönemi tartışılmıştır.
Platformda yapılan tartışmalarda, az sayıda farklı görüş olmakla birlikte ağırlıklı olarak
aşağıdaki görüş benimsenmiş ve kabul edilmiştir.
Normal şartlarda gayrimenkullerde mülkiyet devri ve teslim, tapuda yapılacak tescil ile
gerçekleşmektedir. Bu noktada tapuda yapılacak tescilden, kat mülkiyeti kurularak kat mülkiyeti
tapusu tescilini anlamak gerekir. Bu işlemden önce herhangi bir nedenle arsa payı ya da kat irtifakı
tapusunun tescili şeklinde yapılan işlemlerin bu kapsamda değerlendirilmemesi gerekir. Bir başka
ifade ile kar irtifakı ya da arsa payı tapusu devri şeklinde yapılan işlemlerin, aşağıda açıklanacak
diğer durumlar da söz konusu değilse, inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin devri olarak
nitelendirmemek gerekir ve bu işlemler yapılarak tahsil edilen bedellerin de nihai satış bedeli değil
avans olarak kabul edilmesi doğru olacaktır.
Aynı şekilde inşaat devam ederken herhangi bir şekilde yapılan satışlar da Gelir/Kurumlar
Vergisi ve KDV açısından vergiyi doğuran olay olarak kabul edilmemelidir.
Ancak; inşaatın tamamlanıp bina kullanım iskanının alınarak kat mülkiyetinin tesis edilmiş ve
alıcıya kat mülkiyeti tapusunun verilmiş olması halinde vergi mevzuatı açısından vergiyi doğuran
olay meydana gelmiş sayılacağından, bu tarihten itibaren en geç yedi gün içinde satış faturasının
da düzenlenmesi gerekmektedir.
Bunun dışında, iskan ruhsatı alınmış olsun ya da olmasın, tapuda alıcı adına tescil yapılmış
olsun ya da olmasın, bağımsız bölümün tamamlanarak herhangi bir şekilde alıcının kullanımına
sunulması ya da alıcı tarafından fiilen kullanılmaya ya da taşınmaz üzerinde tasarrufta
bulunulmaya başlanmış olması halinde, özellikle KDV uygulaması açısından teslimin yani vergiyi
doğuran olayın meydana geldiği kabul edilmeli ve satış faturasının da fiili kullanıma terk
tarihinden itibaren yedi gün içinde düzenlenmesi gerekir.
Yukarıda bahsedilen işlemlerden önce herhangi bir nedenle satış faturasının düzenlenmiş
olması halinde de yine KDV açısından vergiyi doğuran olayın meydana gelmiş sayılacağı tabiidir.
Öte yandan Platformda genel eğilim yukarıda açıklandığı şekilde olmakla birlikte,
uygulamada karşılaşılan farklı görüş ve uygulamalara karşın, idarenin de bu konuda yeni bir
düzenleme yapması ve net bir görüş ortaya koymasının da gerekli olduğu konusunda görüş birliği
oluşmuştur.