Turizm ve Parlak Trendler

Turizm ve Parlak Trendler
Buradaki ilk yazımı Singapur’dan yazmıştım. Bu kez, Tayland’mış nasip. Bu yazım ağırlıklı olarak turizm
trendleri ile ilgili olduğundan, yazarken ‘turist’ statüsünde ve tatil modunda olmak eminim ilham
verecektir.
Biliyorsunuz sel felaketleri ve anarşik olaylar aylardır Tayland’ı medyada ön planda tutmakta.
Sanırsınız ki böyle bir hal turizm için bir felaket yılını simgeleyecek. Sellere rağmen, rekor sene olarak
bir önceki yıl %23 üzerinde seyrederken, yıl sonu itibarı ile yine de %17 ile Tayland turizminin rekor
yılı olacak gibi. Önceki gün, su basmış, göl haline gelmiş tarlalar, yıkıntılar ve yok olan yolların
üzerinden uçarken düşündüm. Ben turistim ve buradayım. Yer bulmakta zorlanılan oteller, dolu
uçaklar ve çoluk çocuk Christmas tatilinin getirdiği hava alanı kalabalıklarına bakılırsa pek de yalnız
değiliz.. Demek oluyor ki anlamamız gereken trendlerden birisi, satılacak turizm ürünü var ise, artık
turist eskisi gibi sadece manşetlere bakıp, tüm ülkeyi veya bölgeyi bir anda menzil dışına atmıyor,
gerçek anlamda detaya bakıp gerçekten kendisini tehdit eden unsurlar olup olmadığını inceliyor. Yani
her geçen gün turizmin hassas ve kırılgan portresi azalıp, güçlü ve kalıcı bir dinamik haline geliyor.
Türkiye’nin satılacak turizm ürünü var. Dünyada 7. en çok turist alan ülkesi olmamız bunun sadece
minik bir göstergesi. Zira gerek pazarlama gerekse ürün yaratma konusunda halen emekleme
aşamasındayız. 1980’ler sonrası yatırım atağında odak noktamız yatak kapasitesini arttırmak idi.
Halen de ağırlık ürün farklılıkları olmaksızın kapasiteye odaklı yatırımlar üzerinde yoğunlaşmış
durumda. Doğal olarak da bu ürün türü bizi mass turizmde baş oyunculardan birisi haline getirdi.
Mass turizm; genel altyapı anlamında, gerekse ülkeyi turizm haritasına oturtmakta son derece önemli
ve müspetsede ürün derinleştirmede, piramiti yukarı doğru tamamlamakta gecikmemek gerekir.
Piramitin alt ve taban kısımları oluşur, üst katmanları inşa edilmez ise, bir süre sonra inşa halindeki bir
piramit yerine şekilsiz bir prizma olarak algılanmaya başlar. O zaman da algıyı değiştirmek yıllar ve
milyar dolarlara malolur.
Türkiye’de yavaş yavaş farklı ürünlere doğru yatırım hareketi gözlemliyoruz. Örneğin 2012 yılında
tahminimiz en az 3-4 tane exclusive (çok üst düzey kalitede ve 80-100 oda kapasitesinde, küçük)
resort yatırımları anons edileceği yönünde. Vizyoner yatırımcıların, bizler gibi vizyoner danışmanların
ve uluslararası lüks otel zincirlerinin birlikte ortaya koyacağı bu ürünlerin önemi sadece Türkiye’nin
mass imajdan kurtulması yönünde bir adım olmasından ziyade, aynı zamanda 19. yüzyıl sonları 20.
Yüzyıl başlarındaki Cote d’Azur ve Riviera, 60’ların Costa Smeralda yatırımlarından beri tüm Avrupa’da
uyuklamada olan ‘luxury exclusive resort’ (lüks, ayrıcalıklı resort) sektörünün yeniden
canlandırılmasında öncülük yapacak olmasından kaynaklanıyor. 70’li yılların sonlarından beri bu
sektör ağırlıklı olarak Hint Okyanusu, Karayipler ve Uzak Doğu’ya kaymış, bu sektörün canlı olduğu bu
yerler ciddi imaj ve medya prezansı kazanmış durumda iken, dünya turizminin hala %60’tan fazlasını
üreten Avrupa’ya ortalama 2-2,5 saat ötede tekrar ve güncel trend ve teknoloji ile yaratılması,
şüphesiz yeni bir ivme kazandıracaktır turizmimize.
Türkiye’nin turizm konusunda yükselişini sürdürmemesi için çok önemli jeopolitik sebepler gerekir.
Bunun dışında, girişte belirttiğim trendlere de bakılırsa güneydoğu problemleri, sınır hareketleri gibi
dalgalanmalar gitgide etkisini, en azından etkinin kalıcılığını yitirmekte. Öyleyse, gayrımenkul varlık
sınıfları arasında turizme endeksli yatırımlar, diğer sınıflar arasında en güvenilir olarak kendisini belli
ediyor.
Malesef Türkiye’nin finansman yapısı ve yatırımcı profili henüz turizm yatırımlarını birebir
desteklemiyor. Özellikle yatırımcı portresi vizyondan çok kopyalama ile başkalarının para kazandığı
tescilli yatırımlara odaklandığından ve birçok turizm yatırımı da henüz yeni olduğundan bu tür
yatırımlar yavaş yavaş başlayabiliyor. Finansman yapısında bankaların hala uzun dönemli fon
yaratamamış olmasından ve proje finansmanı riskini yönetmeyi öğrenmediğinden dolayı yatırımlar
hala uzun dönemli değer ve nema yarartma yerine ‘quick fix’ dediğimiz çabuk kar realizasyonuna
endeksli yürüyor birçok sektörde. Turizm yatırımları doğası icabı uzun dönem yatırımlar olduğundan
hala öğrenilmiş kendisini ispat etmiş 80’lerin formülü dışına çıkamıyor. Böylece vizyoner yatırımcılara
önemli fırsatlar doğmuş oluyor.
2012 Türkiye turizminde tekrar ciddi büyüme bekliyoruz. İstanbul’un payının genel büyümeden daha
da hızlı olacağını düşünüyoruz. Önümüzdeki yıldan itibaren şehirlerle beraber resort alanlarında da
değişik kategorilerde uluslararası markaların artışa geçeceğini düşünmekteyiz. Korkularımdan birisi,
bu büyümenin ‘ne de olsa büyüyor’ hissi uyandırıp makro düzeydeki destek yatırımların ve eforların
yavaşlaması. Bu yatırımlar ve eforlar kültür, sanat, etkinlik, renovasyon, dönüşüm, pazarlama, lobi
faliyetlerinden başlayıp imar şartlarının düzeltilmesi, turizmi destekleyici kanun ve yönetmeliklerin
global standartlara gelmesi gibi uzun bir liste. Dileğimiz turizmin bir ‘sektör’ olarak görülmesi yerine,
birçok sektörün bileşkeni olan bir olgu olarak değerlendirilmesi. Bu olgunun getirdiği dünya 7. liği,
kazanılan milyarlarca dolarlık döviz ve isdihdamın sadece turizm yatırımcısından, işletmecisinden veya
bakanlığından beklenmesi yerine, olguyu yaratan tüm öğelerden beklenmesi ve bu öğelerin de
desteklenmesi gerekir.
Gayrımenkul Türkiye’sinde, parlayan bir yıldız olmaya aday turizm yatırımları için her zamanki ‘dikkat’
uyarımı tekrarlamalıyım. Özellikle trend bu yatırımların hızla ve başarı ile artması yönünde
geliştiğinde yatırımcılar fazla analiz yapmadan lokasyonun özelliklerine bakmadan, fizibiliteleri ehil
ellere yaptırmadan, daha da önemlisi ya kendi başlarına ya da sadece bir zincir markanın
yönlendirmesi ile baş başa yola çıkabiliyorlar. Usta geliştirme danışmanları olmadan bu yolun çok
tehlikeli olabileceğini bilmelerinde fayda var.
Tüm okuyuculara mutlu ve başarılı bir 2012 diliyorum.