Saray Tarım Hayvancılık A.Ş.

Transkript

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
DEĞERLEME RAPORU -003
Saray Tarım Hayvancılık A.Ş.
“Canlı Hayvan
Sayımı ve Değerlemesi
Kayseri, Adana”
08.03.2013
Develi, Yeşilhisar- KAYSERİ, Yüreğir-ADANA
Takdim:
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.
Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ
Hazırlayan:
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.
Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7
Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL
08.03.2013
Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ
Konu: Saray Tarım ve Hayvancılık AŞ ye ait 274 adet Küçükbaş, 30.469 adet Büyükbaş Hayvanın
değerlemesine ilişkin değerleme raporu hakkında
Sayın Yetkili,
Kayseri ili, Develi ilçesinde 1 adet damızlık süt sığırcılığı ve 2 adet besi işletmesi, Yeşilhisar ilçesinde 1
adet besi işletmesi, Adana ili, Yüreğir ilçesinde 1 adet besi işletmesinde yer alan 32.548 adet
büyükbaş hayvanın değer tespiti için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte
bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Saray çiftliği Veteriner Hekim Sebahattin
KÖKNUR ve Ziraat Mühendisi Ahmet ATAY’ dan teknik konularda destek alınarak Değerleme Uzmanı
Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet ARSLAN ve Değerleme Uzman Şehir Plancısı Sn. Elif İLERİYE
tarafından bahse konu büyükbaş hayvanlar bizzat görülerek incelenmiştir.
Çalışmaya konu olan büyükbaş hayvanların örnek gruplamalar yapılarak mevcut kayıtların doğruluğu
kontrol edilerek sayımı yapılmış, güncel piyasa koşulları doğrultusunda büyükbaş hayvanlarının
gelişimi, verimi dikkat edilmiştir.
İşbu rapor 08.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, demirbaş niteliğindeki canlı hayvanların değer
tespiti ile ilgili çalışma kapsamında hayvancılık sektörü incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları
dikkate alınmıştır.
Saygılarımızla,
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.
Ahmet ARSLAN
Baki BUDAKOĞLU
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376)
1
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:003 Rapor Tarihi:08.03.2013
Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve
bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.
3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen
biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.
4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.
5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı
değildir.
6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin
müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen
bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir
olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü
konusunda daha önceden deneyimi vardır.
9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve
yerinde şahsen görüp incelemiştir.
10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda
bulunmadığını beyan ederiz.
11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal
konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu
varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke
sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
Raporu Hazırlayan
Raporu Denetleyen
Ahmet ARSLAN
Baki BUDAKOĞLU
Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159)
2
- YÖNETİCİ ÖZETİ Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve
Rapor Numarası
08.03.2013/ 003
Değerleme Türü ve Rapor Formatı
Açıklamalı Değerleme
İncelemenin Yapıldığı Tarih
14.02.2013 – 15.02.2013
Değerlemesi Yapılan Canlı Hayvan
08.03.2013 tarihi itibari ile Kayseri ili Develi,
Yeşilhisar ilçesinde ve Adana ili Yüreğir ilçesinde
yer alan toplamda 4 Adet Büyükbaş Hayvan
Çiftliğindeki canlı hayvanlar
Gayrimenkulün Adresi
Develi, Yeşilhisar, Yahyalı – KAYSERİ
Yüreğir – ADANA
Hukuki Tanımı
Canlı Hayvan
Mal Sahibi
Mevcut Kullanımı
-
Mevcut Kullanıcı
-
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Yaklaşımı
Tanımlanan Değerin Son Takdiri
116.894.000 TL+%1 KDV
Tanımlanan KDV Dahil Değerin
Son Takdiri
118.063.021 TL
Değerleme Uzmanı
Ahmet ARSLAN
3
İÇİNDEKİLER
1.
1.1.
1.2.
1.2.1.
1.3.
1.4.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
4.
5.
5.1.
6.
DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR .............................................................................................5
Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ....................................................................................5
Değerin Tanımı ...............................................................................................................................5
Piyasa Değeri ..................................................................................................................................5
Değerlendirilen Mülk Halkları ............................................................................................................5
İşin Kapsamı ...................................................................................................................................5
İŞLETMELERİN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI ...........................................................................6
Develi Büyükbaş Hayvan Çiftliği (Süt Sığırcılığı 1 ad.+Besi 2 ad.) .........................................................6
Yeşilhisar Büyükbaş Hayvan Çiftliği ...................................................................................................7
Adana Büyükbaş Hayvan Çiftliği ........................................................................................................8
TÜRKİYE’DEKİ BÜYÜKBAŞ İLE KÜÇÜKBAŞ IRLKLARI VE ÖZELLİKLERİ ..................................................9
Sütçü Sığır Irkları: ...........................................................................................................................9
Etçi Sığır Irkları: ............................................................................................................................ 10
Küçükbaş Koyun Özellikleri ............................................................................................................. 15
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ......................................................................................................... 16
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) .................................................................................. 18
Değerleme Uzmanı Görüşü ............................................................................................................. 18
EKLER VE FOTOĞRAFLAR .............................................................................................................. 19
4
BÖLÜM 1
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
1. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
1.1.
Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi ilçesinde 1 adet damızlık süt sığırcılığı ve 2 adet
besi işletmesi, Yeşilhisar ilçesinde 1 adet besi işletmesi, Adana ili, Yüreğir ilçesinde 1 adet besi
işletmesinde yer alan 32.548 adet büyükbaş hayvanın 08.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin
belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki
boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil
satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut
piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
1.2.
Değerin Tanımı
1.2.1.
Piyasa Değeri
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki
altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı
gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte
tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:

Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.

Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak
şekilde hareket etmektedirler.

Büyükbaş hayvanın satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.

Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Büyükbaş hayvanın alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
üzerinden gerçekleştirilmektedir.
1.3.
Değerlendirilen Mülk Halkları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.
1.4.
İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve
analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli
güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise;

Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro
Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.

Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.

Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.

Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
5
BÖLÜM 2
İŞLETMELERİN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
2. İŞLETMELERİN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
2.1.
Develi Büyükbaş Hayvan Çiftliği (Süt Sığırcılığı 1 ad.+Besi 2 ad.)
Çiftlik toplam 230.000 m² arazi üzerinde 71.336 m2 kapalı alana sahiptir. Çiftlik arazisi içerisinde yem
fabrikası, idari bina, trafo, ahırlar, sağımhane, bswuzağı kulübeleri, gübre çukuru, silaj çukurları, ot
deposu bulunmaktadır. Damızlık Süt Sığırcılığı işletmesinde Yarı açık ve açık sistem hayvan barınakları
bulunan işletmede, sürü yönetimi programı uygulanmaktadır. Besi İşletmelerinde; açık sistem model
uygulanmaktadır. Yapı özellikleri 1 nolu raporumuzda detaylandırılmıştır.
DEVELİ ÇİFTLİK YOLU
OT DEPOLARI
YEM FABRİKASI
1 VE 2 NO’LU
SAĞMAL AHIRLARI
İDARİ BİNA
SLAJ ÇUKURLARI
AHIRLAR
GEBE DÜVE AHIRI
DOĞUMHANE
KURUDA HAYVAN
AHIRLARI
6
BÖLÜM 2
2.2.
Yeşilhisar Büyükbaş Hayvan Çiftliği
Çiftlik 202 ada 2 parsel, 205 ada 7-8 parsel ve 208 ada 18-19-49-51 parsellerde toplam 115.402 m2
kapalı alan üzerine kuruludur. İşletmede açık sistem besi padokları, karantina ahırları, kuru ot, kesif
yem ve silaj depoları bulunmaktadır. Yapı özellikleri 1 nolu raporumuzda detaylandırılmıştır.
YEM FABRİKASI
İDARİ BİNA VE DEPO
SİLAJ ÇUKURLARI
SİLAJ ÇUKURLARI
OT DEPOSU
AHIRLAR
7
BÖLÜM 2
2.3.
Adana Büyükbaş Hayvan Çiftliği
196, 199 ve 212 parsellerin yaklaşık 300.000 m 2’lik kısmı üzerinde kurulu olan besi çiftliği işletme
merkezi yaklaşık 76.180 m2’lik kapalı alandan oluşmaktadır. Çiftlik arazisi aşağıdaki bölümlerden
oluşmaktadır:
Adana Saray Besi Çiftliği Vaziyet Planı:
1.İdari Bina
2.Yatakhane
3.Yemekhane
4.Yedek Parça Deposu
5.Makine Ekipman ve Saman Deposu
6.Yem Ünitesi
7.Su Deposu
8.Makine & Drenaj
9.Veteriner Odası
10.İlaç Deposu
11.Soyunma Odası
12.Kuru Yem Sahası
13.Kesimhane
14.Slaj Çukurları 1
15.Slaj Çukurları 2
16.Yem Tesisi ve Siloları
17. Ahır Alanı 1
18. Ahır Alanı 2
19. Ahır Alanı 3
20. Ahır Alanı 4
21. Ahır Alanı 5
22. Jeneratör Binası
8
BÖLÜM 3
TÜRKİYE’DEKİ BÜYÜKBAŞ İLE KÜÇÜKBAŞ IRLKLARI VE ÖZELLİKLERİ
3. TÜRKİYE’DEKİ BÜYÜKBAŞ İLE KÜÇÜKBAŞ IRLKLARI VE ÖZELLİKLERİ
3.1.
Sütçü Sığır Irkları:
SİYAH – BEYAZ ALACA (HOLSTEİN FRİESTAN ):
Dünyada en fazla yayılma alanına sahip kültür ırkı Siyah-Alacadır. Anavatanı Hollanda’nın Frizya bölgesi
olan bu ırkın yer yüzündeki mevcudu 100 milyondan fazladır. Sütçü ırkların en iri örnekleri iki verim
yönlüdür. Bu örneklerin erkekleri hızlı gelişir ve oldukça kaliteli karkas verirler. Bu nedenle ırkın et
üretiminde de önemli bir yeri vardır.
Siyah-Alacalarda renk siyah beyazdır. Siyah ve beyaz kısımların oranı hayvandan hayvana büyük
değişiklik gösterir. Süt verimi ülkelere göre farklılıklar göstermekle birlikte 10 tonun üzerinde verime
sahip ineklerin sayısı oldukça yüksektir. Siyah-Alaca’dan ülkemizde de yılda 5000-7000 kg süt elde
eden işletmeler mevcuttur. Süt verimi oldukça yüksek olan bu ırkın yağ oranı %3-3.5 civarındadır.
Beside günlük canlı ağırlık artışı 1000-1400 g arasında değişen bu ırkın erkeklerini 12-15 aylık yaşta
kesim ağırlığına ulaştırmak olasıdır. Ayrıca özellikle Avrupa ülkelerinde Siyah-Alaca erkek buzağılar,
hızlı gelişmeleri nedeniyle buzağı eti üretiminde kullanılırlar. Bu amaçla bir araya getirilen ve beslenen
buzağılar, yaklaşık 14-16 haftalık yaşta 120-180 kg ağırlığa ulaştıklarında kasaba sevk edilirler
JERSEY:
Adını, İngiltere ile Fransa arasında yer alan kanal adalarından biri olan Jersey adasından almıştır.
Dünyanın birçok ülkesine buradan yayılan Jersey ırkı, sütte yağ oranı en yüksek sütçü ırk olarak bilinir.
Bunun yanında küçük cüsseli bu ırkın erkeklerinin besi yeteneği son derece geridir. Entansif beside
günlük canlı ağırlık artışı 600-700 g civarındadır. Bu nedenle yetiştiriciler erkek buzağıları en kısa
zamanda ve masrafsız bir şekilde elden çıkarma yoluna giderler. Hatta Türkiye’de bazı bölgelerde
Jersey erkek buzağılarının doğumu takiben öldürülmesi dahi söz konusudur.
Jersey ırkının ortalama süt verimi 3000 kg, sütte yağ oranı %5 civarındadır ve sütünün rengi diğer ırkların
sütüne göre daha sarıdır. Rengi açık kirli sarıdan koyu kahveye kadar değişen Jerseylerin önemli bir
özelliği
de
diğer
ırklara
göre
dış
etkenlere
hızlı
ve
aşırı
reaksiyon
göstermeleridir.
ESMER IRK (MONTAFON – BROWN SWİSS):
Anavatanı İsviçre’dir. Siyah-Alaca kadar olmasa da oldukça geniş bir alana yayılmıştır. Türkiye’ye
getirilen ilk kültür ırkıdır.
Esmer ırkın rengi gümüşi griden siyaha yakın koyu kahve ve koyu kül rengine kadar değişir. Burun ucu
açık renkte olan bu ırkta, sırt boyunca uzanan ve ester çizgisi olarak tanımlanan açık renkli bir bölge
vardır. Geç gelişen bu ırk en yüksek süt verimine de geç ulaşır. Sığır eti ve süt danası olarak SiyahAlaca ırkına yakın bir değer gösterir. Ortalama yeteneği oldukça iyidir. Kombine verimi bir ırktır.
9
BÖLÜM 3
TÜRKİYE’DEKİ BÜYÜKBAŞ İLE KÜÇÜKBAŞ IRLKLARI VE ÖZELLİKLERİ
SARI ALACA ( SİMENTAL – FLECKVİEH ):
Esmer ırk gibi kombine verimli-iki verim yönlü ırk olan Sarı-Alaca’da İsviçre kökenlidir. Renk sarı-beyaz
veya kırmızı-beyaz alacadır. Baş genellikle beyazdır. Oldukça sağlam yapılı ve iri cüsseli bir ırk olan
Sarı-Alaca ineklerin canlı ağırlığı 650-800 kg’yi bulur. Süt verimi 4000-5000 kg civarındadır. Erkeklerin
besi yeteneği yüksektir. Sütçü ırkların dişileri Sarı Alaca boğalarla çiftleştirildiklerinde besiye oldukça
uygun kasaplık materyal elde edilebilmektedir
3.2.
Etçi Sığır Irkları:
HEREFORD:
İngiltere’de geliştirilmiş bir ırk olan Hereford, günümüzde ABD’de yaygın olarak yetiştirilmektedir.
Hereford ırkında renk kırmızı beyazdır. Fakat beyaz rengin dağılımı oldukça tipiktir. Baş tamamen
beyazdır ve bu özellik dominanttır. Başa ek olarak bacakların uç kısımları, karın altı, kuyruk ve sırt
çizgisi de beyaz renklidir. Boynuzlar uzundur. Fakat günümüzde boynuzsuz Hereford yetiştiriciliği de
yapılmaktadır.
Yürüme ve adaptasyon yeteneği ile dişlerinin analık özelliği oldukça iyi olan Hereford ırkı 1958 yılında
Türkiye’ye getirilmiş, Doğu Anadolu’daki devlet işletmelerine götürülen bu ırk oralarda hem saf olarak
yetiştirilmiş hem de melezleme çalışmalarında kullanılmıştır. Ne var ki, ekonomik açıdan yeterli
bulunmadığı için yetiştiriciliği sürdürülmemiştir.
ABERDEN ANGUS:
Angus başlıca etçi sığır ırklarından biridir. İskoçya’dan köken almış olup, ilk resmi tescili 1835 yılında
yapılmıştır. ABD’de ise 1873 yılında tescil edilmiştir. Şu anda ABD’de etçi ırkların % 60’ını Angus ırkı
oluşturmaktadır.
Halen
sayısal
olarak
birinci
sıradaki
tescilli
etçi
ırk
yine
Angus’
tur.
Karkas kalitesi ve mermerleşme yönünden tercih edilen bir ırk olduğu gibi, ticari melezlemeler için de
idealdir. Ticari melezlemelerde anne olarak özellikle Angus ineklerinin seçilmesi kolay doğum açısından
önem taşır. Yardımsız doğumda kendini ispatlamış, yüksek randıman veren, genetik olarak boynuzsuz,
kötü koşullara dayanıklı, kolay uyum sağlayan, erken gelişen bir ırktır. Bakımı kolaydır. Sert iklimlerden
kötü yönde etkilenmez. Angus ırkı gelişmesi ve diğer özellikleri kadar lezzetli etiyle de ünlüdür. Son
yıllarda “ Angus Eti” olarak özel damgayla satılan etleri, özellikle ABD et endüstrisinin gözde ürünlerinin
başında gelmektedir. Angus ırkında ortalama doğum ağırlığı 39 kg, erkek danaların 205 günlük canlı
ağırlıkları
315
kg,
bir
yaşına
geldiklerinde
canlı
ağırlıkları
545
kg
olmaktadır.
Angus ırkı tipik siyah bir ırktır. Tamamen siyah olması bu ırkın en önemli özelliğidir. Ancak bazı
soylarda bulunan resessive (çekinik) kırmızı geni kullanılarak sonraki yıllarda Kırmızı Angus ( Red
Angus ) ırkı elde edilmiş ve ilk defa 1954 yılında tescillenmiştir.
Red Angus ırkı yetiştiricileri Siyah Angus’tan ayrı bir ırk olarak örgütlenmiş olup, “Red Angus” sıcak
bölgelerde “ sıcağa dayanıklı ırk” olarak değerlendirilmektedir. Red Angus (Kırmızı Angus) ve Siyah
Angus aynı kökenden ırklar olup, Kırmızı Angus’ un doğum ağırlığı, 205 ve 365 günlük ağırlıkları da
Angus’a yakındır.
10
BÖLÜM 3
TÜRKİYE’DEKİ SIĞIR IRLKLARI VE ÖZELLİKLERİ
GALLOWAY:
Engebeli yüksek alanlarda yetiştirilen sağlam yapılı bir ırktır. Boynuzsuz ve siyah renkli bir ırk olan
Galloway kaba görünüşlüdür. Güney Batı İskoçya’da geliştirilmiş olan bu ırk, hayvanlara fazla özen
gösterilmeyecek alanlarda et sığırı sürüleri kurmak için önerilebilir.
ŞAROLE ( CHAROLAİS):
Fransa’da geliştirilmiş beyaz renkli, boynuzlu ve görece küçük kafalı bir ırktır. Ergin boğaları 1000-1300
kg gelen bu ırk sütçü sürülerden kasaplık buzağılar elde etmeye yönelik melezleme çalışmalarında
geniş ölçüde kullanılmaktadır.
LİMOUSİN:
Fransa kökenli bir ırktır. Adını Fransa’daki Limousin bölgesinden almıştır. Limousin sığır ırkının tarihinin
Avrupa kıtası kadar eski olduğu söylenmektedir. Irkın ilk resmi kabul tarihi 1854 yılıdır.
Limousin ırkında baş küçük, boyun kısa, ancak vücut uzundur. Kalçalar özellikle kaslıdır. Renk altın
sarısından, kırmızıya kadar değişir. Merme ve göz çevresi daha açık renktedir. Orijinal olarak boynuzlu
bir ırktır. İnce uzun vücut yapısı buzağılarda çok belirgin olup, genellikle güç doğum meydana gelmez.
Et/ kemik oranı mükemmeldir. Besi sonu randımanı gayet yüksektir. Her türlü melezlemeye uygun bir
ırktır. Adaptasyonu kolay, dış koşullara dayanıklıdır. Limousin ırkı inekler, boğalara göre biraz daha açık
renkli olurlar, boynuzları ve tırnakları açık renklidir. Uyum sağlamak için soğuk iklimlerdekiler uzun
tüylü, ılıman iklimlerdekiler kısa tüylüdürler. Doğum ağırlığı erkek buzağılarda 39 kg, dişi buzağılarda
35 kg civarındadır. Limousin ineklerinin canlı ağırlığı 550 kg civarında olup, günde 9-10 kg süt verirler.
İneklerin cidago yüksekliği 137 cm, boğaların cidago yüksekliği 145 cm kadardır. Erkek buzağıların 210
günlük canlı ağırlıkları 310 kg’a, 1 yaşındaki canlı ağırlıkları 530 kg’a ulaşır. Limousin ırkı Veal (beyaz
et)
üretimine
uygundur.
Fransa’da
özellikle
Veal
üretimi
için
tercih
edilir.
Besi yerlerinde yemden yararlanma açısından ünlü olmuş ırktır. Eti yumuşak, ince liflidir. Limousin
ırkının en önemli özelliklerinden biri yumuşak başlı bir ırk olmasıdır. Uysallık, sakinlik anlamına gelen
(DOC) veya Docility olarak adlandırılan bu özellik bir çok ticari besicilik yapanların melezlemede
kullandığı bir özelliktir. Sevk ve idareyi kolaylaştıran DOC özelliğinin kalıtım katsayısı yüksektir. Böylece
melezlere de geçen bu uysallık geni diğer yandan etlerin yumuşak ve yeme kalitesinin yüksek olmasını
sağlar. Tüketici panellerinde DOC özelliğiyle, yeme kalitesi ve yumuşaklık arasında bir pozitif ilişki
olduğu
saptanmıştır.
Kırmızı renk ve boynuz Limousin için baskın karakterler olduğu halde, resessif (çekinik) genlerle siyah
ve boynuzsuz Limousin elde etmek ve geliştirmek mümkün olmuştur.
PİEDMENTOSA:
Piedmentosa (piedmontese) etçi sığır ırklarından biridir. Ana vatanı kuzey İtalya’da Alp dağlarıdır.
Ancak ataları Pakistan kökenli sığırlardır. Diğer etçi sığır ırklarına göre inekleri daha sütlüdür. Yılda 22,5 ton civarında süt verirler. Hatta İtalya’nın bazı bölgelerinde sadece piedmentosa ineklerinin
sütleriyle yapılan spesiyal peynirler üretilir. Daha önceleri çift amaçlı, yani et ve süt yönünden
11
BÖLÜM 3
yetiştirilen piedmentosa’lar daha sonra et yönünden ıslah edilmişlerdir. Çünkü etlerinin çok önemli bir
özelliği keşfedilmiş olup, dünyada sağlıklı et ile “piedmentosa” ırkı birlikte anılmaya başlanmıştır.
Piedmentosa sığırları beyaz ve gri-beyaz renklerde olur. ABD’de 1976 yılından beri etçi sığır ırkları
tablosunda yer alan Piedmentosa ırkının en büyük özelliği “ çift kas” lı olmasıdır. Çift Kas kalçalarda
oluşur. Bu ırkın etinin “ sağlıklı et” olmasını sağlayan taşıdığı bir gendir. Yağsız, düşük kolesterollü,
düşük kalorili etin ve çift kasın özel bir gene bağlı olduğu keşfedilmiştir. Bu gen “myostatin” genidir.
Myostatin geniyle piedmentosa ırkı tamamen doğal bir farklılığa sahip olmuştur. Eti protein içeriği
açısından diğer, normal etlerden yüksek, kolesterol, toplam yağ, kalori ve yağdan gelen kalori
açısından ise çok düşüktür. Kolesterol ve yağ oranında sadece bilinen sığır etlerinden değil, hindi
etinden, derisi alınmış tavuk etinden, solomon ve kılıç balığından da düşüktür. Protein değeri olarak
normal etlerden ve balık etlerinden yüksek, hindi etiyle kalori, protein, toplam yağ yönünden eşit
değerlerdedir. Ancak; kolesterol değerinin hindi etine göre yarı yarıya olması yine de bir üstünlük
sağlamaktadır.
Etlerde yumuşaklık, lezzet ve usare ile marbling yani mermerleşme arasındaki ilişki bilinmekle beraber,
ilginç bir şekilde tamamen yağsız olan piedmentosa eti yumuşak, lezzetli ve usarelidir. Piedmentosa eti
üçte bir oranında daha çabuk pişer. Değerleri ABD Kalp Derneği tarafından onaylanmış olup, “ Kalp
Sağlığına Dost” yiyecek olarak anılmaktadır.
Piedmentosa ırkının F1 ve F2 melezlerinin bile etteki kolesterol oranları geleneksel etlerin yarısı
değerindedir. Diğer yandan ineklerin sütündeki b-laktoglobulin ve K-kazein içeriklerinden dolayı peynir
elde etme oranı yüksek, peynirleri mükemmel kalitededir.
Myostatin geniyle bu ilginç özellikleri bünyesinde bulunduran Piedmentosa ırkı kolesterol ve yağ
içeriğinden dolayı doktorların “tüketimini azaltın” dediği kırmızı etten kaçışı önleyebilecek bir ırktır. Kalp
dostu kırmızı et olarak pazara sunulabilecek bu ırk, aynı zamanda çift kas özelliğiyle hızlı canlı ağırlık
artışı sağlayan, ekonomik beslemeye uygun bir ırktır. Erkek buzağıları 41-43 kg, dişi buzağıları 39 kg
civarında doğan bu ırkta, güç doğum söz konusu değildir. Çünkü ince, uzun yapılı doğan buzağılar güç
doğuma sebep olmadıkları gibi, hızlı büyüme özelliğine sahiptirler. Piedmentosa ırkının boğaları 1198
kg’a, inekleri ise 600 kg’a ulaşabilirler. Piedmentosa her türlü iklime kolay uyum sağlar. Sevk ve idaresi
kolay, annelik özellikleri yüksek bir ırktır. Etin kemiğe oranı ve randımanı yüksektir. İyi annelik
özellikleri, uzun ömürlülük, yüksek fertilite gibi iyi özelliklere de sahip olan bu ırktan ülkemizi sığır
yetiştiricilerinin ve et sanayimizin yararlanması gerekir.
Anadoluda genel olarak bulunan büyük baş hayvan ırkları ve genel özellikleri şöyle:
YERLİ KARA:
Orta Anadolu bölgesinin hakim yerli ırkıdır. Türkiye yerli sığırları arasında yayılma alanı en geniş ve
sayısı en fazla olanıdır. Yayılma alanı içinde toprak ve iklim bakımından farklı çeşitli alt bölgeler vardır.
Bunun doğal sonucu olarak da Orta Anadolu bölgesinde yetiştirilen Yerli Karaların tümü aynı özelliklere
sahip değildir. Söz gelimi Ankara ve Çankırı’da yetiştirilen Yerli Karalar İç batı Anadolu da kiler’den
daha küçük cüsselidirler.
12
BÖLÜM 3
Yerli Karaların en belirleyici özelliği küçük yapılı ve tırnak dahil tamamen siyah olmalarıdır. Dar ve uzun
bir başa sahip olan bu ırkta boynuzlar kısa, ince ve öne yöneliktir. Uzun yıllar yetersiz koşullarda
yaşayan bu ırk oldukça dayanıklıdır. Irkta cidago yüksekliği 100-110 cm civarındadır. Besleme
koşullarına bağlı olarak canlı ağırlık 200-300 kg arasında değişir.
Bu ırkın süt verimi ortaya koyma amacına yönelik çalışmalar oldukça eskidir. Bu çalışmalarda elde
edilen değerler köy koşullarında 400-500 kg kadardır. Fakat bakım ve besleme koşullarının
iyileştirilmesi ve damızlık seçimiyle bir Laktasyon daki süt verimleri ortalama 800-900 kg’ye
çıkarılabilmiş, hatta bazı küçük gruplardan bir Laktasyon da 1800 kg süt elde edilebilmiştir.
Günümüz koşullarında ortalama 750 kg civarında süt verimi olduğu kabul edilen bu ırkın beside günlük
canlı ağırlık artışı da, 600-700 gr dır.
DOĞU ANADOLU KIRMIZISI (DAK):
Yayılma alanının genişliği ve sayısal varlığı bakımından ikinci sırada yer alan Doğu Anadolu Kırmızısı
ırkında renk genelde kırmızı olmakla birlikte açık kırmızıdan koyu kestaneye kadar değişir. Bazı
hayvanlarda genellikle arka bacakların iç kısımları olmak üzere vücudun değişik bölgelerinde beyaza
kadar değişen açık renkler görülebilir. Boğalarda boyun göğüs ve ön bacaklar daha koyu renklidir.
Doğu Anadolu Kırmızısı ırkında cidago yüksekliği 115-125 cm, canlı ağırlık 250-350 kg arasındadır. Süt
verimi halk elinde 1000-1200 kg kadar olup, iyi koşullarda 2000 kg’ye kadar yükselebilmektedir. Beside
günlük canlı ağırlık artışı Yerli Karadan oldukça iyidir ve uygun şartlarda 800-900 grama
ulaşılabilmektedir.
GÜNEY ANADOLU KIRMIZISI (GAK):
Torosların güneyinde kalan bölge ile Güney Doğu Anadolu bölgesinde yayılan bu ırkın farklı varyeteleri
vardır. Bu varyetelerin sayısı sınıflamayı yapanlara göre farklılıklar gösterir. Buna rağmen bu gruptaki
hayvanları birbirinden oldukça farklı niteliklere sahip iki alt gruba ayırmak mümkündür ve önemli bir
hata getirmez.
Güney Anadolu Kırmızısı ( Kilis Irkı )
Rengi sarıdan kahverengine kadar değişen bu ırk Türkiye’nin en iri ve en sütlü ırkıdır. Kilis ırkında en
çok rastlanan renk sarımsı kırmızıdır. Vücudunun ön kısmı arkaya göre daha koyu olan bu ırkta cidago
yüksekliği 130-135 cm kadardır. Güneydoğu Anadolu ve Akdeniz Bölgesi’nin sıcak iklimine uyan ve
sıcak iklimlere özgü olan parazitlerin meydana getirdiği hastalıklara dayanıklı olan bu ırkın süt verimi
2000 kg’nin üzerinde, beside günlük canlı ağırlık artışı da 1 kg civarındadır. Daha da önemlisi bu ırka
dahil inekler içerisinde 5 tondan daha yukarı süt veren bireylere rastlanabiliyor olmasıdır. Ayrıca bu
ırkın Siyah-Alacalar ile verdiği melezlerin üstün verimi olmaları, Türkiye sığırcılığı ve özellikle de GAP
bölgesi için önemli bir potansiyel olarak değerlendirilmelidir.
13
BÖLÜM 3
Yerli Güney Sarısı
Kirli sarıdan tarçın rengine kadar değişen bir renk dağılımı gösteren bu alt grup Kilis’e göre oldukça
küçük cüsselidir. Vücut ağırlığı ve verimleri bakımından Yerli Kararları andırır.
BOZ IRK:
Tipik bir bozkır sığırı olan bu ırk Balkan ülkelerinin ortak yerli ırkıdır. Türkiye’de bir zamanlar
Trakya’dan Sivrihisar’ a kadar yayılan bu ırk şimdi Marmara Denizi’nin güneyi ve Trakya’nın dağlık
kesimlerinde küçük sürürler halinde yetişmektedir.
Rengi, açık güneşten koyu kül rengine kadar değişen Boz ırkın erkekleri dişilere göre, daha koyu
renklidir. Canlı ağırlığı 250-400 kg arasında değişen bu ırkın süt verimi 1000-1500 kg civarındadır.
Beside günlük canlı ağırlık artışı da 700-800 g kadardır.
Tarımda hayvan işgücüne talebin fazla olduğu dönemlerde öküz olarak kullanımda önceliği olan bu ırk
yok olmak üzeredir. Boz ırkın verimleri diğer yerli ırkların çoğundan geri değildir. Fakat yetiştirdiği
bölgenin ekonomik yapısının diğer bölgelerden ileri olması, bu ırkın elden çıkarılmasının hızını diğer
yerli ırklarınkinden daha yüksek kalmıştır. Çünkü yetiştirildiği bölge için verimleri yetersiz kalmıştır.
Ayrıca tarımda makine kullanımının yaygınlaşması sonucu Boz ırkın öküz olarak kullanım olanağı da
tümüyle ortadan kalkmıştır.
Kısaca özellikleri belirtilen bu ırkların dışında kalanlar genellikle melezleme üründürler ve bunlar ülkenin
her yerinde rastlamak olasıdır.
KIRIM SIĞIRI:
Kırım Bölgesinden geldiler. Kırmızının tonlarını taşırlar. İri yapılıdırlar. İyi bakım ve beslenme ile 1500
kg süt verebilirler.
ZAVOT SIĞIRI:
Kars yöresine Kafkasya’dan geldiler, Simental ve İsviçre Esmeri ile melezleşme ile elde edildiler. Süt
verimi 1500 kg. kadardır. Be
Günümüz koşullarında ortalama 750 kg civarında süt verimi olduğu kabul edilen bu ırkın beside günlük
canlı ağırlık artışı da, 600-700 gr dır.
14
BÖLÜM 3
3.3.
Küçükbaş Koyun Özellikleri
ORTA ANADOLU MERİNOS KOYUN IRKI
Bu merinos tipi 1950 yılında Alman Et Merinosu Koçları ile Yerli Akkaraman Koyunlarının Konya’da
bulunan harada melezleştirilmesi sonucu ortaya çıkmıştır.
Verim ve büyüme noktasında oldukça başarılı bir ırk olan Orta Anadolu Merinos Koyun Irkı uzun süreli
bir seleksiyona tabi tutularak kendi içerisinde melezleştirmelere devam edilmiş ve günümüzde sıkça
rastladığımız, tamamen yerli bir koyun ırkı ortaya çıkarılmıştır.
Yüksek yapağı ve et verim özelliklerine sahip olan bu ırk genellikle Ankara, Konya, Eskişehir illerinde ve
çevrelerinde bulunan meralarda görülmektedir.
Görünüm Özellikleri:
Vücut tamamen beyaz renktedir.
Kuyruk yağsız , ince ve uzundur.
Koç ve koyunlarda genellikle boynuz bulunmaz.
Cüssesi kök aldığı Akkaramandan ve yerli ırklarından daha iridir.
Başın yüz kısmı ile bacakları yapağı ile örtülü değildir.
Verim özellikleri:
Canlı Ağırlık: Erkek: 65 – 75 kg ; Dişi: 50 -55 kg
Laktasyon süt verimi: 40 – 50 kg
Laktasyon Süresi: 140 -150 gün
Bir batında kuzu sayısı: 1.5
İkizlik oranı: % 35 – 40
Kuzu doğum ağırlığı: 4 – 4.5 kg
Sütten kesim ağırlığı (75.gün): 22 – 26 kg
Kirli yapağı verimi: 3.6 – 3.8 kg
Lüle uzunluğu: 7.5 – 8 cm
Elyaf çapı: 21 – 23 mikron
Temiz yapağı oranı: %54 – 58
15
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
BÖLÜM 4
4.
Damızlık süt işletmelerinde damızlık olarak holstein ( siyah alaca ) ırkı hayvanlar kullanılmakta süt
verimi yönünden ıslah edilmiş kültür ırklarından olması nedeniyle tercih edilmektedir. Ortalama süt
verimleri 8000 lt/yıl, süt yağ oranları %3,5-4, en verimli dönemleri ilk altı yıldır
Yeşilhisar ve Adana işletmelerimizde ise etçi ırklar kullanılmaktadır. Bu etçi ırklardan simental, şarole ,
herefort ve limousin kullanılmaktadır.
Bu ırkların günlük canlı ağırlık artışları yüksek olup ortalama 1,3kg/gündür. Yerli ırklarda 1,1
kg/gündür. Bu ırkların etleri pembe ve ph degerleri düşük kaliteli dir.Canlı ağırlık artışı yüksek olması
nedeniyle beside kalma süreleride kısa olmakta bu nedenden dolayı karlılığı olan ırklardır.
Canlı Hayvan değerinin hesaplanmasında piyasa değerleri baz alınmıştır. Konu değerleme için Trakya
Bölgesi ve İç Anadolu Bölgesinde araştırma yapılmış ayrıca Saray Tarım ve Hayvancılık muhasebe
kayıtlarından yararlanılmıştır.
Muhasebe kayıtları ile mevcut hayvan adedi bir birini uyumlu olmaktadır. Değer tespitinde stok kayıtları
ve hayvan envanteri ile mevcut canlı hayvan tutarının tutarlı olması nedeniyle değerlemede mevcut
durum tespiti esas alınmıştır.
31.12.2012 SARAY TARIM VE HAYVANCILIK AŞ CANLI MATERYAL KIYMET
TAKDİRİ
Develi Damızlık Süt Sığırcılığı İşletmesi
Hayvan Mevcudu
0-2Aylık Dişi Buzağı (Baş)
2-6Aylık Dişi Buzağı (Baş)
Toplam Dişi Buzağı (Baş)
0-2Aylık Erkek Buzağı (Baş)
2-6Aylık Erkek Buzağı (Baş)
Toplam Erkek Buzağı (Baş)
Dişi Dana (Baş)
Erkek Dana (Baş)
Toplam Dana (Baş)
Düve (Baş)
Gebe Düve (Baş)
Toplam Düve (Baş)
İnek (Baş)
Erkek Hayvan 12 ay üstü (Baş)
Toplam (Baş)
MİKTAR
FİYAT TL
384,00
371,00
755,00
1395
1553
341,00
382,00
723,00
487,00
342,00
829,00
418,00
372,00
790,00
2.818,00
421,00
6.336,00
1242
1391
3310
2950
6210
6800
6490
5150
TUTAR TL
535.680,00
576.163,00
1.111.843,00
423.522,00
531.362,00
954.884,00
1.611.970,00
1.008.900,00
2.620.870,00
2.595.780,00
2.529.600,00
5.125.380,00
18.288.820,00
2.168.150,00
30.269.947,00
Besi İşletmeleri
Yeşilhisar Besi İşletmesi Hayvan Mevcudu (Baş)
12.094
Adana Besi İşletmesi Hayvan Mevcudu (Baş)
12.039
402
412
42.783.734,40
43.648.598,40
Küçükbaş Koyun (Baş)
274
700
191.800,00
GENEL TOPLAM (Baş)
30.469
116.702.279,80
GENEL TOPLAM (B.BAŞ+K.BAŞ)
30.743
116.894.079,80
16
BÖLÜM 4
Raporumuzda yer alan bilgiler; ekspertiz çalışması esnasında yapılan tespitler, temin edilen belgeler,
yapılan piyasa araştırmaları ve değerleme tekniği içinde kullanılan kabuller doğrultusunda
belirlenmiştir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel değişiklikler
rapordaki analizlerin, takdir edilen değerlerin ve yorumların değişmesine yol açabilir. Ticari piyasa
verileri, ekonomik göstergeler ve rapor değerlerini etkileyecek döviz kurlarında meydana gelebilecek
değişiklikler sebebiyle ortaya çıkacak farklılıkların takip edilerek gerekli düzeltmelerin uygulanması
tavsiye edilmektedir. Konu tesisin, gıda piyasasında yaşanacak olumsuz gelişmelerden direk
etkilenebileceği unutulmamalıdır.
17
BÖLÜM 5
5.
SONUÇ
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)
5.1. Değerleme Uzmanı Görüşü
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçeleri Adana ilinde yer alan
Saray Tarım ve Hayvancılık mülkiyetindeki büyükbaş hayvanların 31.12.2012 tarihi itibariyle piyasa
değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda kurum envanter sisteminde tutulan
14.02.20113 tarihli 6265 adet damızlık, 10.117 adeti Yeşilhisar Besi işletmesinde 11268 adeti Adana
Besi işletmesinde olmak üzere toplam 27.650 adet büyükbaş hayvan kayıdı ile mevcut durumdaki canlı
hayvan sayıları ve cinsi kontrol edilmiş, uyumlu olduğu tespit edildikten sonra canlı hayvanın yaşına
özelliklerine göre sınıflandırılmış, piyasa araştırması yapılarak, 31.12.2012 tarihindeki canlı hayvan
envanter kayıtları baz alınarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir.
DEĞER TABLOSU
Büyükbaş Hayvan
Küçükbaş Hayvan
TOPLAM
ADET
30.469
274
TOPLAM (TL)
116.702.279,80
191.800,00
30.743
116.894.079,80
TOPLAM (USD)
64.834.600
106.556
64.941.155
TOPLAM (EUR)
49.241.468
80.928
49.322.397
Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet
yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80 TL; 1 EUR 2,37 TL olarak esas
alınmıştır.
Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik
koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi
dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımının ortalaması baz alınarak
rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin
116.894.000 TL Yazıyla: (YüzOnAltıMilyonSekizYüzDoksanDörtBinTL) + KDV,
olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.
İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.
18
BÖLÜM 6
6.
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
19

Saray Tarım Hayvancılık A.Ş.

Transkript

Benzer belgeler

FLYER Dökümanımızı İncelemek İçin Tıklayınız

KLOPİDOGREL

Odyssey broşürü pdf döküman

CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK