Gayrimenkul ş Planı

Gayrimenkul İş Planı
Ne? Nasıl? Niçin? Kim Için?
İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ
Ayșe Hasol Erktin
Mart 2003
Gayrimenkul İş Planı
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
YAP/SAT
STRÜKTÜR
ARSA SAHİBİ
MİMAR
MEKANİK
BELEDİYE
YAPIM
YÖNETİMİ
SATIȘ
MÜTEAHHİT/
FİNANSÖR
ELEKTRİK
İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ
Ayșe Hasol Erktin
Mart 2003
Gayrimenkul İş Planı
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
•
•
•
•
•
•
•
Talep
Risk
Pazarlama
Șekil
Finansman İhtiyacı
Yatırım Boyutu
Devletin Rolü
: Kaliteli yapı.
: Minimum – tekel durumu
: Minimum
: Satıș ağırlıklı
: Minimum düzeyde
: Tek bina düzeyinde
: Büyük yatırımları devlet üstlenmekteydi.
İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ
Ayșe Hasol Erktin
Mart 2003
Gayrimenkul İş Planı
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
•
•
Talep
Risk
•
•
•
Pazarlama
Șekil
Finansman İhtiyacı
•
•
Yatırım Boyutu
Devletin Rolü
: Değișken
: Yüksek, ancak istatiksel olarak
hesaplanabilir. Bilinçli risk alınabilir.
: Yoğun
: Kira ağırlıklı, ancak kısmen satıș da geçerli
: Finansman kurulușlarından destekli büyük
yatırımlar
: Büyük binalar ya da kompleksler
: Yalnızca kent planlama ve onay mercii
İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ
Ayșe Hasol Erktin
Mart 2003
Gayrimenkul İş Planı
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
GAYRİMENKULDE ÖNCELİKLER
İNȘAATIN
KALİTESİ
70’Lİ YILLAR
FİNANSMAN
80’Lİ YILLAR
İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ
PAZARLAMA
90’LI YILLAR
Ayșe Hasol Erktin
PAZAR
YARATMA
2000 VE ÖTESİ...
Mart 2003
???
Gayrimenkul İş Planı
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
ARSA
SAHİBİ
SAT-KİRALA/YAP
BELEDİYE
KAMUOYU
FİNANSÖR
GİRİȘİMCİ
•Fikir
•Arsa
•Finansman
sahibi
STRÜKTÜR
DEĞER
LEME
MİMAR
MEKANİK
HIGHEST&
BEST USE
PROJE
YÖNETİCİSİ
ELEKTRİK
YAPIM
YÖNETİMİ
GAYRİMENKUL
İȘ PLANI
PAZARLAMA
ALTYAPI
ÇEVRE
PEYZAJ
YAPIM
TRAFİK
YANGIN
GÜVENLİK
DİĞER??
YAPI
DENETİMİ
İȘLETMECİ
İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ
Ayșe Hasol Erktin
Mart 2003
İȘLETME
YÖNETİMİ
GAYRİMENKUL İŞ PLANI
YöNTEM:
• 1.Aşama - Beyin Fırtınası
•
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
• 2. Aşama - Teknik Uzmanlarla Fikir Alışverişi
•
Sağlama
• 3. Aşama – İhtiyaç Programı, Bütçe, İş Programı
Projenin Anayasası
1.AŞAMA - Beyin Fırtınası
• Malsahibi,
• Pazarlama uzmanları
• Finansör
• İşletmeci
• Mimarlar
• İlgili Gruplar
katıldığı birkaç gün süren beyin fırtınası
toplantıları
Gayrimenkul İş Planı
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
1. Așama - Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
Kilit sorular, amacın iyice sorgulanması, önceliklerin belirlemesi;
hedeflerin doğrulaması
•
•
•
•
•
ișverenin amacı, imajı;
binanın kalitesi, alan/boyut ihtiyaçları;
yatırımın olumlu(avantajlı), olumsuz yönleri;
binanın kimlere yönelik olacağı;
...
İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ
Ayșe Hasol Erktin
Mart 2003
2. AŞAMA – Teknik Uzmanlarla Fikir Alışverişi
Sağlama
• Taslak ihtiyaç programı, tüm kullanıcı
gruplarıyla yeniden tartışılıyor.
• Bu mekansal ihtiyaçların ve mekan ilişkilerinin
ayrıntılarına iniliyor.
3. AŞAMA – İhtiyaç Programı
Niceliksel
3.B. Konferans Ve Toplantı Salonları
•
Çok amaçlı
•
Dışarıya kiralanabilir
3.B.1. 150 kişilik ana salon
Barkovizyon, projeksiyon, ses düzeni, kürsü olanağı
Tiyatro oturma düzeni veya toplantı masası oturma düzenine uygun
3.B.2. 3x10 kişilik birleştirilebilir toplantı odası
3 ad. X 45 m2 =
135 m2
Self servis içecek/kurabiye köşesi
Barkovizyon, projeksiyon, ses düzeni, kürsü olanağı
Tiyatro oturma düzeni veya toplantı masası oturma düzenine uygun
•
Fuaye
•
Vestiyer
•
Wc (4 kadın, 4 erkek)
2 ad. X 20 m2 =
Her hacimde birer WC engelliler için
•
Uydu mutfak
Toplantı odaları, kafeterya mutfağına uzak olduğu takdirde
3.B.3. Ziyaretçi odaları
Her binanın giriş katında, 1000 m2 lik ofis başına 3-4 kişilik
Tüm kompleks için toplam
20 ad. x ~6 m2 =
3.B.4. Yedek toplanma hacmi ~5 ad. x ~15 m2 =
75 m2
Her binanın ihtiyacına göre şekillenebilecek
Mescit, Sigara Odası ya da Kütüphane olarak kullanılabilecek
Her binanın altındaki bodrum kat çekirdeğinde yer alacak
Toplam Alan
Sirkülasyon (%25)
Konferans Ve Toplantı Salonları
1015 m2
225 m2
180 m2
12 m2
40 m2
25 m2
120 m2
812 m2
203 m2
1015 m2
3. AŞAMA – İhtiyaç Programı
Niteliksel
•
6. CEPHELER - MİMARİ ANLATIM
Binaların dış görünüşü için aşağıdaki ilkeler belirtilmiştir:
•
•
Sade
Ofis parkı tasarımının, abartıdan uzak, ağırbaşlı ve sade olması istenmektedir.
•
Işık - aydınlık
Binalar aydınlık olmalı ve bol gün ışığı almalı. Ofis parkının bütünlüğünde de "ışıklılık" ve "aydınlık" dikkate
•
Hafif
Binaların hantal ve ağır görünüşlü olmasından kaçınılmalı. Ofis parkının teknolojik özelliklerini vurgulayan y
malzemeleri seçilmeli.
•
•
İnsan ölçeği
"Park" özelliği, insan ölçeğine öncelik verilerek vurgulanmalı. Tasarımda, ölçüler abartılmamalıdır.
•
Özellikli renk seçimi
Dış görünüş renkleri özellikli olmalıdır. Yalnızca bu projeye özgü bir renk sistemi geliştirilmelidir. Istanbu
renkten kaçınılmalı.
•
Proje kimliği
Projenin tanıtıcı yazılar, tabelalar ve grafiklerden çok, tasarımı ve kişiliğiyle dikkat çekmesi sağlanmalı. Ta
•
Proje kimliğinin vurgulanması
Kompleksin her noktasında kimlik tekrar tekrar üstü kapalı olarak vurgulanmalı.
Projenin kişiliğini belirleyecek olan bu özellik, 5 duyuya da hitap etmeli. İç mekanlarda da bu kimlik yer ye
GAYRİMENKUL İŞ PLANI
YöNTEM:
• 1.Aşama - Beyin Fırtınası
Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin?
• 2. Aşama - Teknik Uzmanlarla Fikir Alışverişi
Sağlama
• 3. Aşama – İhtiyaç Programı, Bütçe, İş Programı
Projenin Anayasası